TEMA 5 DERECHO REALES.

GENERALIDADES.-

El conjunto de los derechos y obligaciones imputados por el ordenamiento jurdico a los

sujetos de derecho, se engloba dentro de lo que se ha denominado la esfera jurdica, es decir, la

totalidad de las situaciones jurdicas que originan algunas, una posicin de poder (derecho

subjetivo) y otras una posicin de deber (deber jurdico).

Ahora bien, si se concibe el derecho subjetivo como la facultad reconocida y garantizada a

una persona por el ordenamiento jurdico, y siendo que el derecho real en su sentido ms

amplio, es expresivo del poder que se tiene sobre una cosa, no cabe la menor duda de la

participacin del derecho real en la categora del derecho subjetivo.

Los derechos en sentido subjetivo pueden ser pblicos, los cuales satisfacen intereses

colectivos, y privados, los cuales satisfacen intereses privados; a su vez, dentro de los derechos

privados nos encontramos con los derechos privados patrimoniales que son aquellos que por

revestir un inters de naturaleza econmica y ser valorables en dinero, son aptos para satisfacer

necesidades econmicas. Los derechos subjetivos patrimoniales se clasifican en derechos reales

y derechos de crdito o de obligacin, denominados en sentido estricto como derechos

personales.

Se tiene entonces, que los derechos reales son derechos subjetivos privados patrimoniales, por

lo tanto, constituyen parte de los poderes jurdicos de la esfera jurdica de un determinado

sujeto.

Ahora bien, Nuestro legislador no conceptualiza los derechos reales, pues se circunscribe a

desarrollar cada uno de ellos de manera individual estableciendo y regulando su naturaleza y

caractersticas en forma autnoma. As, se desarrolla el derecho de propiedad, usufructo, uso,

habitacin, entre otros., dentro del Libro Segundo del Cdigo Civil que trata de los bienes, la

propiedad y sus modificaciones. Sin embargo, dicho texto legal en algunas oportunidades
utiliza el trmino derecho real, por ejemplo al definir el usufructo en su artculo 583 .
PRINCIPOS QUE RIGEN AL DERECHO REAL.-

a) Dominacin de los bienes.- Sea cual fuere la modalidad del derecho real, su objeto lo

constituye una cosa sobre la cual el titular despliega las facultades correspondientes, por esta

razn la idea del derecho real est ntimamente ligada con la de cosa.

b) Sustraccin a la voluntad de los particulares.- Las personas no pueden crear a su

antojo derechos reales diferentes a los contemplados en la lista legal, esto, porque la presencia

del orden pblico prevalece en los derechos reales sobre la autonoma de la voluntad.
c) Primero en el tiempo ms fuerte en el derecho.- El derecho real se considera con su

ejercicio, se hace ms fuerte, por eso en el supuesto de conflicto de intereses tiene preferencia el

sujeto que demuestre ser titular del derecho real ms antiguo.

CONCEPTO

Es necesario sealar, que los derechos reales tienen su fundamento en la necesidad que

presentan las personas jurdicas (individuales o colectivas), de apropiarse de las cosas, de gozar

de ellas a los fines de la satisfaccin de sus requerimientos individuales, entonces podemos

observar que el aspecto fundamental de los derechos reales consiste en una relacin entre una

persona y una cosa, por la cual esa persona est facultada para disponer de alguna manera de

esa cosa, si que pueda ser perturbada en esa relacin por la interferencia de los dems
integrantes del grupo social (Egaa).

Por lo tanto, un planteamiento inicial en los trminos de esa relacin versar sobre un sujeto

(facultado) y un objeto (que presta la utilidad), ms no sobre otro sujeto (obligado), el cual se

traduce en el deber de abstencin impuesto a una colectividad indeterminada, con respecto al

ejercicio del derecho.

Por otra parte, cabe observar que la mayora de los ordenamientos positivos se abstienen de

formular una concepcin general del derecho real, es por ello que no se encuentran definiciones
en los textos legales.
DEFINICIONES

Los tratadistas son los que se han impuesto la tarea de construir definiciones en las que incluyen

los rasgos del derecho real, y as tenemos, entre otras, las siguientes definiciones, las cuales

indican que el derecho real:

Consiste en una relacin entre una persona y una cosa, por la cual aquella est facultada para

disponer de alguna manera de sta, sin que pueda ser disturbada en esa relacin por la

interferencia de la conducta de los dems integrantes del grupo social (Egaa).

Es aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o seoro directo e inmediato

sobre una cosa determinada, sin necesidad de intermediario alguno personalmente obligado y

que impone asimismo a todo el mundo (erga omnes) un deber de respeto o exclusin y, a veces,

cuando se trata de derechos reales limitados, un hacer o un no hacer posiblemente conectado a

un soportar (Roca Sastre).

Es el que se crea entre la persona y la cosa, una relacin directa e inmediata, de tal manera que

no se encuentran en la relacin, sino dos elementos, la persona, que es el sujeto activo del

derecho y la cosa, que es el objeto (Demolombe).

Es aquel que crea una relacin directa e inmediata entre una cosa y la persona al poder de la

cual ella se encuentra sometida de una manera ms o menos completa, siendo por eso mismo,

susceptible de ser ejercido no solamente contra tal persona determinada, sino contra todos
(Aubry y Rau).

Las anteriores definiciones tienen dos puntos de coincidencia, en primer lugar, el referido a la

composicin intrnseca del derecho real, como lo es la existencia en el derecho real de dos

elementos: el sujeto titular del derecho y la cosa objeto del mismo; y en segundo lugar, el

otorgamiento al titular del derecho de un poder sobre la cosa, por el cual puede obtener en

menor o mayor medida las ventajas econmicas que la cosa es capaz de rendir.
CARACTERISTICAS DE LOS DERECHOS REALES.-

Son las siguientes:

1) Inmediatividad o inmediacin: significa que el poder o poderes que el derecho confiere

a su titular para la satisfaccin de sus necesidades, se hace inmediata y directamente sobre la

cosa, sin intervencin de terceros. Esta caracterstica no se da en los derechos de crdito,

pues la satisfaccin de las necesidades a las cuales se dirige el derecho de crdito no puede

hacerse sin el concurso directo de la actividad del sujeto pasivo.

2) Absolutividad: significa que el titular del derecho puede oponerlo a cualquiera que
pretenda disturbarlo en su ejercicio, es oponible erga omnes, supone una obligacin

inmediata de todos los sujetos no titulares respecto de respeto y abstencin, a diferencia del

derecho de crdito, que es oponible solamente al obligado.

3) Indeterminacin del sujeto pasivo: est representado por la colectividad de manera

indeterminada, el sujeto pasivo, esto es, por todos aquellos que no son titulares, as, por el

carcter absoluto del derecho real, que es oponible erga omnes, se opondr el derecho a

quien primero trate de desconocer los derechos que asisten al titular, en este ltimo caso, el

sujeto pasivo se individualiza.

4) Determinacin de la cosa objeto del derecho: siendo la cosa objeto del derecho real,

no puede ser esta ni genrica ni indeterminada, as pues, debe ser especfica, concreta,

determinada.
5) Generan acciones reales: los derechos reales se encuentran protegidos por acciones

reales, que se pondrn en ejercicio en contra de cualquier sujeto que pretenda lesionar o

desconocer al titular del derecho, constituyndose en obstculo para el ejercicio de su

derecho.

6) Involucra dos atributos: a) el derecho de preferencia o de exclusin, que permite al

titular del derecho real, excluir a todos aquellos que no tengan ms que un derecho de

crdito, o a aquellos que tengan un derecho real de fecha posterior, o a aquellos que tengan
un derecho real calificado en una categora inferior; b) el derecho de persecucin, que
 autoriza al titular del derecho real a seguir la cosa que le pertenece o que est gravada en su

provecho, en las manos de cualquiera que la detente, pudiendo ejercer las acciones que el

ordenamiento jurdico le ofrece en aras a defender su derecho.

CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES.-

Dentro de la doctrina se han ensayado diversas clasificaciones de los derechos reales, las

cuales insertan los mismos tipos, slo que incluidos en rubros diferentes. En este sentido, se

presenta la clasificacin que a nuestro modo de ver es la ms difundida y manejada por quienes
se ocupan de la materia:

a) Derechos reales sobre cosa propia: comprenden los vnculos jurdicos entre una

persona y una cosa que le pertenece, por los cuales puede obtener de sta su ms completa

utilidad; como ejemplo fundamental se cita el derecho de propiedad, que es definido en el

artculo 545 del Cdigo Civil venezolano, como: el derecho de usar, gozar y disponer de una

cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley; es

decir, que es un derecho con el ms amplio contenido posible sobre una cosa, por lo cual

constituye un derecho pleno, exclusivo e ilimitado.

b) Derechos reales de goce sobre cosa ajena: sern todos aquellos derechos subjetivos

en virtud de los cuales una persona puede obtener determinadas utilidades de una cosa

perteneciente a otra persona; se citan como ejemplos: el usufructo (art. 585 CC); el uso (art.
624 CC), las servidumbres (art. 709 CC). Es necesario aclarar, que an cuando los derechos

reales de goce sobre cosa ajena, permiten gozar de las utilidades de una cosa, tal goce es

relativamente limitado si lo comparamos con la amplia posibilidad que tiene sobre la cosa el

propietario en virtud del dominio sobre la misma.

c) Derechos reales de garanta: son aquellos con los cuales se aseguran los pagos de las

obligaciones principales, con uno o varios bienes que pueden ser del deudor o de un tercero.

Tienen el fin de garantizar el cumplimiento de una obligacin, concediendo un derecho de

preferencia sobre el valor que se obtenga de la expropiacin del objeto de la garanta. Se

citan como ejemplos: la prenda y la hipoteca.

Los derechos reales consagrados en la legislacin.

- Propiedad: Artculo 545.- La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de

una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la
Ley.

- Usufructo: Artculo 583.- El usufructo es el derecho real de usar y gozar

temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo
hara el propietario.

- Uso: Artculo 624.- Quien tiene el uso de un fundo slo podr tomar de l los frutos
que basten a sus necesidades y a las de su familia.

- Habitacin: Artculo 625.- Quien tiene derecho de habitacin de una casa puede

habitarla con su familia aunque sta se aumente. Artculo 626.- El derecho de

habitacin se limita a lo que sea necesario para la habitacin del concesionario y de

su familia, segn las condiciones del mismo.-

- Servidumbre Predial: Artculo 709.- Por el hecho del hombre puede establecerse
la servidumbre predial que consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predio

para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueo, y que no sea en manera

alguna contraria al orden pblico. El ejercicio y extensin de la servidumbre se

reglamenta por los respectivos ttulos, y a falta de stos, por las disposiciones de los
artculos siguientes.
 - Enfiteusis: Artculo 1.565.- La enfiteusis es un contrato por el cual se concede un

fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligacin de mejorarlo y de

pagar un canon o pensin anual expresado en dinero o en especies.

- Retracto Legal: Artculo 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el

comunero de subrogarse al extrao que adquiera un derecho en la comunidad por

compra o dacin en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este

derecho slo podr ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse

cmodamente o sin menoscabo.

- Retracto Convencional: Artculo 1.534.- El retracto convencional es un pacto por

el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitucin del

precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artculo 1.544.

- Prenda: Artculo 1.837.- La prenda es un contrato por el cual el deudor da a su

acreedor una cosa mueble en seguridad del crdito, la que deber restituirse al
quedar extinguida la obligacin.

- Hipoteca: Artculo 1.877.- La hipoteca es un derecho real constituido sobre los

bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre

estos bienes el cumplimiento de una obligacin. La hipoteca es indivisible y subsiste

toda ella sobre todos los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada

parte de cualquiera de los mismos bienes. Est adherida a los bienes y va con ellos,
cualesquiera que sean las manos a que pasen.

FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CRDITO.-

a) Los derechos de adquisicin de cosas determinadas.- Entre estos tenemos la

usucapin y la ocupacin. La primera es un modo de adquirir la propiedad y otros derechos

reales por la posesin a ttulo de dueo durante el tiempo regido por la ley (prescripcin
adquisitiva); y la segunda, es un modo originario de adquirir el derecho de propiedad sobre las

res nullius (cosas que no han tenido nunca dueo), o sobre las cosas abandonadas por su

anterior titular (res derelictas), mediante la toma de posesin con intencin de convertirse en

propietario.

b) Los derechos reales in faciendo.- Como ya lo hemos estudiado, segn la doctrina clsica,

en los derechos reales lo que existe es solo una relacin entre una persona y la cosa, y en

consecuencia un deber de abstencin a cargo de todas las personas que no son titulares del

derecho mismo. De sostenerse que el propietario de la cosa gravada debe sencillamente

abstenerse de penetrar en la esfera reservada al titular del derecho real, quien ostenta una

plenitud de poderes, sera imposible pensar que ese propietario de la cosa gravada tenga a su

cargo una prestacin activa (un hacer); pero si en cambio, pensamos lo contrario, de que si tiene

a su caro en determinado momento una prestacin activa, estaramos frente a un derecho real in

faciendo, que recaera no slo sobre el constituyente-propietario del derecho real, sino sobre

todos aquellos sujetos que posteriormente ingresen a la propiedad del bien. De manera pues,

que el derecho real in faciendo surge a partir del momento en que se rechaza la imagen de una

conducta puramente pasiva de parte del propietario del bien gravado, la cual se reduce a no

obstruir el ejercicio del derecho rival. Tenemos como ejemplo clsico, que el titular del derecho

de propiedad sobre un fundo sirviente, puede quedar obligado por el ttulo a hacer los gastos

necesarios para la conservacin de la servidumbre.

c) Las obligaciones propter rem. Carcter accesorio.- Comenzaremos por establecer que

toda relacin obligacional compromete el patrimonio integral del deudor, as, toda obligacin es

personal, ya que es el deudor quien se obliga con todos los bienes presentes y futuros. Las

obligaciones propter rem, por el contrario, estn ligadas no al patrimonio global del deudor,

sino a la cualidad de propietario de las cosa gravada y en tanto esa cualidad subsista; es por ello

que toda persona que se encuentre en determinada posicin jurdica respecto a una cosa, ser el

sujeto obligado, es decir, el propietario actual de la cosa gravada y todos aquellos que le sucedan
en el derecho de propiedad. Pudiramos establecer un criterio de las obligaciones propter rem
que las define como las relaciones jurdicas obligatorias cuyo sujeto pasivo es cualquier persona

que se encuentre en cierta posicin jurdica respecto a una cosa, y las cuales se transmiten o

extinguen con la transmisin o extincin del derecho real individualizador, pudiendo el deudor

liberarse del deber mediante la renuncia o el abandono del derecho sobre la cosa.

La obligacin propter rem se dice que tiene carcter accesorio por cuanto la extincin del

derecho real implica a la vez la desaparicin de la obligacin real.

Abogado. Mirian Barrios