Contratos en Particular / Chile

Apuntes de Derecho Civil VI 1
Contratos parte especial
Los contratos en particular.
1.- Contrato de promesa (art.1554):

La regla general en materia de contrato de promesa es que dicho contrato no
produce obligacin alguna. Excepcionalmente vale si se cumplen ciertos y
determinados requisitos sealados en la ley. Naturaleza jurdica del contrato de
promesa: uno de los problemas que nos plantea el contrato de promesa es el de
determinar cual es su naturaleza. Gravitan en este problema:
1. La falta de antecedentes que puedan tomarse en cuenta al efecto en el
derecho romano,
2. La extensin con que puede aplicarse esta institucin,
3. La diversidad de criterios con que las diversas legislaciones enfrentan
este contrato. Tal es as que el propio CC sigue en esta materia un
sistema que le es particular y cuyos precedentes son desconocidos.
En el derecho romano no se conoci el contrato de promesa, existiendo s ciertos
pactos que podran considerarse como el antecedente histrico de la misma; pero
esos pactos no eran lo que hoy da se concibe como contrato de promesa, ya que
eran pactos de carcter solemne que obligaban al deudor a efectuar una prestacin
futura.
Otra de las dificultades que nos plantea el contrato de promesa de celebrar un
contrato, es que existen numerosas circunstancias que inducen a su celebracin.
Se recurre generalmente a estos contratos en aquellos casos en que hay
circunstancias que impiden celebrar de inmediato el contrato prometido, teniendo
las partes inters en comprometerse de inmediato para la conclusin futura del
contrato prometido. As, es sumamente frecuente que se recurra al contrato de
promesa cuando el contrato prometido no puede celebrarse por faltar algn
trmite legal que impide su celebracin inmediata, ello ocurre por ejemplo:
a) cuando los herederos estn deseosos de vender un inmueble de la sucesin a

una persona interesada en comprarlo y stos no han practicado las
inscripciones a que se refiere el art.688. En este caso, al no poder enajenar el
inmueble inmediatamente, se recurre al contrato de promesa de celebrar un
contrato de compraventa, en virtud del cual las partes se comprometen a
efectuar a futuro el contrato prometido.
b) de conformidad al art.1464 n.3, hay objeto ilcito en la enajenacin de las
cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el
acreedor consienta en ello. En este caso, como no se puede enajenar
directamente dicho bien, se recurre a celebrar un contrato de promesa de
compraventa, pudiendo celebrarse el contrato prometido cuando se haya alzado
el embargo.
c) durante un tiempo se recurri a la celebracin de contratos de promesa
respecto de terrenos no urbanizados. Pero, hoy en da, la Ley General de
Construcciones y Urbanizacin, prohibe expresamente la celebracin de
promesas sobre sitios no urbanizados.
Los ejemplos relativos a la celebracin del contrato de promesa se multiplican en
gran cantidad por el carcter de contrato preparatorio general que sta presenta,
es decir, se celebra para celebrar luego otro contrato, pudiendo celebrarse
promesa respecto de prcticamente todo contrato. Lo que ocurre es que la
promesa cumple en el campo jurdico una funcin especfica, cual es la de crear
un vnculo necesario y de seguridad orientado hacia la conclusin de un contrato
futuro, el que hoy no se quiere o no se puede otorgar.
La regla general en esta materia, es que se puede celebrar promesa respecto de
cualquier contrato y sobre cualquier cosa. Sin embargo, hay casos en que el
legislador, para precaver problemas y, especialmente, la burla de la ley, prohibe
expresamente la celebracin de promesa. Como ejemplo podemos mencionar la
Ley General de Construcciones y Urbanizacin, la cual prohibe la celebracin de
un contrato de promesa de venta respecto de terrenos en que no se haya ejecutado
totalmente la urbanizacin. La misma norma encontramos en el DL.3262, regula
la enajenacin de las parcelas asignadas por la Corporacin de Reforma Agraria,
debiendo cumplirse una serie de requisitos para proceder a sta.
Algunas definiciones:
1. - Andrea Torrente "es un contrato por el cual las partes se obligan a concluir un
contrato futuro".
2. - Rafael Projina "es un contrato por el cual una de las partes, o ambas, se
obligan, dentro de cierto lapso, a celebrar un contrato futuro determinado".
3. - Fernando Fueyo "es el contrato preparatorio general por el cual una o ambas
partes se obligan a celebrar otro que ha de ser legalmente eficaz y que se
especifica de momento, por lo menos en sus elementos esenciales,
estipulndose al mismo tiempo un plazo y/o una condicin, que fije su
futureidad y, concediendo la ley los medios judiciales eficientes para su
ejecucin forzada".
4. - La jurisprudencia "es aquel por el que las partes se obligan a celebrar otro
contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condicin"
(Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomos 58 y 60).
Particularidades del contrato de promesa:

El contrato de promesa de celebrar un contrato presenta en nuestro ordenamiento
jurdico particularidades que le son totalmente propias y otras que le son comunes
con las que aparecen respecto del mismo contrato en otras legislaciones. Son las
siguientes:
1. - No se discute que entre nosotros la promesa es un contrato. Materia que en
otros ordenamientos es materia de discusin.
La jurisprudencia ha establecido que del art.1554 se deduce que la promesa de
celebrar un contrato es a la vez un contrato.
La razn es que es fuente de derechos y obligaciones entre las partes generadoras
de la promesa.
2.- Es un contrato de carcter general. Por su intermedio puede prometerse la
celebracin de un nmero ilimitado de contratos, salvo las excepciones legales
en que dicha celebracin se prohibe. La promesa como contrato preparatorio es
apta para preparar cualquier contrato, cualquiera sea su naturaleza,
solemnidades a que est sometido, sea uni o bilateral, gratuito u oneroso, etc.
Se plantea en relacin a esta particularidad un problema: este es respecto de la

exigencia del art.1554 n.4, problema que se agudiza en los contratos innominados
y respecto del cual volveremos ms adelante al tratar cada uno de los requisitos
de la promesa en particular.
3.- Es un contrato solemne. Lo dice expresamente el Art.1554 n.1: La promesa
debe siempre constar por escrito. La exigencia es la escrituracin,
independientemente de si la promesa consta por instrumento pblico o privado.
Sancin por la infraccin: la promesa no produce efecto alguno.
Ahora, an cuando el contrato prometido sea convencional o real, la promesa
sigue siendo solemne por lo dispuesto en el n.1 del art.1554.
4.- Es un contrato principal. El art.1554, al reglamentarlo, no subordina su
existencia a la de otro contrato. Para que haya contrato de promesa no se
requiere la existencia de otro contrato, pues el contrato prometido y la promesa
son independientes entre s, no obstante su ntima relacin.
Esta independencia queda de manifiesto, ya que el contrato de promesa puede
existir vlidamente siempre que a su respecto concurran las exigencias del
art.1554, aunque el contrato prometido no llegue a celebrarse nunca.
5.- Es un contrato preparatorio. Se celebra con un objeto preciso y determinado,
cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato. Es decir, a travs de ella
se est preparando la celebracin del contrato prometido.
6.- Es siempre un contrato sujeto a modalidad. En todo contrato de promesa
vamos a encontrar alguna modalidad, pues sin ella la promesa no produce
efecto alguno. Esta exigencia est contemplada en el art.1554 n.3.
7.- Es un contrato de derecho estricto. No obstante que la promesa est concebida
como un contrato de aplicacin general, es de derecho estricto, ya que atendida
la forma de redaccin del art.1554, queda en claro que la regla general es que
no se acepta del contrato de promesa reconocindosele sta slo cuando rene
los requisitos sealados en el mismo precepto. Es decir, si no se cumple
cualquiera de estos requisitos, la promesa no es vlida.
Validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral:

Este es uno de los problemas que plantea el contrato de promesa. Sobre el
particular hay dos opiniones:
1.- No es vlida. Se dan los siguientes argumentos:
a) El art.1554 n.4 exige que en la promesa se especifique de tal manera el
contrato prometido, que slo falten, para que sea perfecto, la tradicin de la
cosa o las solemnidades que las leyes prescriben. "Especificar" significa
explicar, declarar con individualidad una cosa y que en el caso de la promesa,
sera determinar con la mayor exactitud la especie de contrato que desee
celebrar y sus caractersticas. Esto implica darlo a conocer indicando los
requisitos esenciales de ese contrato, de suerte que no haya duda alguna sobre
su naturaleza. As, en los contratos bilaterales es requisito esencial el acuerdo
de voluntades, de modo que si no existe no hay contrato. Ello fluye, en materia
de contrato de compraventa, del propio art.1793.
b) La promesa unilateral de celebrar un contrato de compraventa (tpico bilateral)
no cumple con el requisito exigido en el art.1554 n.2, ya que un contrato en
que una parte se obliga a vender y, la otra no contrae obligacin, como
consecuencia trae su ineficacia.
c) En la promesa unilateral de celebrar compraventa queda exclusivamente
entregado a la voluntad del comprador el contraer las obligaciones propias de
tal. Dicen que la aplicacin del contrato, entonces, est subordinada a una
condicin potestativa que depende de la mera voluntad del comprador y que,
por lo tanto, sera nula la obligacin contrada bajo esa condicin conforme a
lo dispuesto en el art.1478 inc.1.
Pero este razonamiento, segn Claro Solar, no es correcto, ya que el art.1478 se
refiere a una condicin que consiste de la mera voluntad de la persona que se
obliga y en la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral, el nico que se
obliga es el promisor (el que promete vender), y lo hace desde que se celebra el
contrato de promesa. En tanto, el presunto comprador no contrae obligacin
alguna que dependa de su voluntad, sino que l se reserva el derecho de decidir si
compra o no.
En lo que dice relacin con el contrato de promesa, el presunto comprador la ha

aceptado y es por eso que el promisor queda obligado a mantener su oferta hasta
el momento en que la otra parte la acepte o la rechace. Por ltimo, seala que no
debe confundirse la promesa con el contrato prometido.
d)El ltimo argumento es el razonamiento en orden a que la nulidad absoluta de
las promesas unilaterales de celebrar contratos bilaterales no queda
desvirtuado por la circunstancia de existir algunos actos o contratos como el
"pacto de retroventa", "la venta a prueba o en gusto"; los que usa como
argumento la posicin contraria, ya que en estos contratos no se trata de
promesas unilaterales, sino que de contratos en que ambas partes se obligan, o
de casos de excepcin contemplados expresamente por el legislador.
Finalmente, cabe sealar, que toda esta doctrina discurre en relacin con el
contrato de promesa unilateral de celebrar contrato de compraventa, pero que sus
argumentos son aplicables a cualquier otro bilateral.
2.- Es vlida
a) Se hacen cargo de la posicin que estima que este contrato no es posible en
virtud de lo dispuesto en el art.1554 n.4, porque si bien esa disposicin exige
la "especificacin" del contrato prometido, esto no significa que la promesa
deba tener la misma esencia y naturaleza del contrato que se pretende celebrar.
De ser as, no sera posible, por ejemplo, en una promesa bilateral prometer la
celebracin de un contrato unilateral, como el mutuo, lo cual sin duda puede
hacerse.
b) No existe disposicin legal alguna que exija que en la promesa las partes se
obliguen recprocamente.
c) Hay disposiciones en las cuales se desprende su validez:
El art.1438, al definir el contrato no exige que pese una obligacin
sobre ambas partes.
Por su parte, el art.1439 indica que los contratos pueden ser uni o
bilaterales.
Adems hay que recordar que en materia contractual prima el principio de la

autonoma de la voluntad, el cual autoriza incluso para la celebracin de
contratos no regulados por la ley.
Este principio permite convenir a las partes cuanto ellas deseen y, por ello, no
puede entenderse limitado, sino cuando exista norma legal expresa
establecindolo as. La interpretacin de esta norma debe ser restrictiva.
d)Dicen que en el ordenamiento jurdico existen disposiciones que revelan que el
espritu del legislador es aceptar en materia de promesa de compraventa, al
menos, obligaciones unilaterales, como sucede, por ejemplo, en el art.1881,
respecto del llamado "pacto de retroventa". En l se establece una obligacin
unilateral, la cual se impone al comprador: revender la cosa al primitivo
vendedor.
e)Otra razn est en la historia fidedigna de la ley. Dicen que atendiendo los
precedentes en los cuales se bas el legislador chileno para la elaboracin del
CC, se llega a la conclusin de la validez de la promesa unilateral de celebrar
un contrato bilateral, ya que nuestra fuente ms importante, el CC francs,
acepta tal figura.
f)No hay razones morales, econmicas o polticas, que puedan haber inducido al
legislador a prohibir la promesa unilateral. Dicen que, muy por el contrario,
estas promesas unilaterales responden en ciertos casos a necesidades de la vida
diaria e incluso sucede que el propio legislador ha ratificado expresamente su
propia validez, sealando a va de ejemplo, la Ley 2754 de 1913, que autoriz
al Presidente de la Repblica para adquirir un bien raz de acuerdo a un
contrato de promesa que ella misma sealaba y que era unilateral. Contena
solamente una promesa de venta, no habiendo adquirido el promitente-
comprador obligacin alguna.
Si el legislador acept su validez para el caso especfico, se demuestra con ello
que no hay razn alguna como para sostener la nulidad de la misma.
g)La mayor parte de la doctrina chilena se inclina por la validez de las promesas
unilaterales de celebrar contratos bilaterales: Leopoldo Urrutia, Manuel
Somarriva, Jorge Amrico Spedaletti y Luis Claro Solar.
Requisitos del Contrato de Promesa :

En esta materia se parte de la siguiente premisa: la promesa de celebrar un
contrato es a su vez un contrato, de manera que deben concurrir a su respecto
todos los requisitos que se exigen en general para los contratos (consentimiento,
capacidad, objeto y causa lcita). Pero, adems de estos requisitos generales
deben concurrir otros especiales establecidos por la ley en el art.1554, los que
son tanto de forma como de fondo.
Estos requisitos son esenciales y copulativos, de tal suerte, que la omisin de
cualquiera de ellos hace que la promesa no produzca obligacin alguna.
Al respecto, la jurisprudencia ha dicho que de los propios trminos del art.1554
se desprende que esta norma es especial e imperativa, que los requisitos deben
concurrir simultnea y copulativamente y que la omisin de uno cualquiera de
ellos exigidos en consideracin a la naturaleza del contrato, produce la nulidad
absoluta de la promesa (art.10, 1682).
Anlisis particular:
1.- Que la promesa conste por escrito (art.1554 n.1):
El contrato de promesa es solemne, consistiendo la solemnidad en la escrituracin
del contrato, ya en instrumento pblico ya en uno privado. Si se omite la
escrituracin adolece de nulidad absoluta (art.1443, 1554 y 1682) y, adems,
dicho contrato no va a poder probarse, porque para probar un acto solemne no se
admiten ms medios de prueba que la respectiva solemnidad.
En una poca se plante la duda en relacin a la exigencia de este requisito. Se
deca que la solemnidad del contrato de promesa es que sta conste por escrito,
pero: Se mantiene esta norma cuando el contrato prometido debe constar por
escritura pblica, como sucede, por ejemplo, con la promesa de compraventa de
un bien raz?? En tiempos pasados se pens que cuando el contrato prometido
deba constar por escritura pblica, tambin la promesa deba cumplir con dicha
exigencia, situacin sta que se da especficamente con la promesa de
compraventa de un inmueble. Los argumentos para apoyar esta opinin son:
a) El art.1801 inc.2 es una norma especial en cuanto a la naturaleza del

contrato y el bien de que se trate. La especialidad de esta norma supera
la del art.1554, disposicin que para el efecto tendra carcter general.
b) Tambin sostenan que haba una especie de accesoriedad del contrato
de promesa respecto del prometido que transmitira el grado de
solemnidad que se exija.
c) Sealaban que la ejecucin forzada de la obligacin prometida no poda
traducirse en venta si no se exiga la respectiva escritura pblica.
En realidad, lo que aqu suceda, era que quienes as opinaban estaban
confundiendo dos contratos distintos, pero sucesivos en el tiempo, conteniendo
uno de ellos (la promesa) las bases de la celebracin del otro (el prometido).
Hoy en da, hay consenso en que el contrato de promesa basta que conste "por
escrito". Las razones en este sentido son:
a) Por la separacin entre ambos contratos, cada uno de los cuales tiene
individualidad propia, estructura y efectos distintos, de tal modo que no
podran aplicarse a uno las normas del otro. En un caso particular, las de
la compraventa bienes races a la promesa de este.
b) El art.1554 n.1 es claro en cuanto a lo nico que existe es que la
promesa conste por escrito. Cuando el sentido de la ley es claro...
c) Por ltimo, cuando el contrato prometido es a su vez solemne, la misma
ley nos seala cuando debe cumplirse con esa solemnidad (art.1554 n.4).
2.- Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces
(art.1554 n.2)
Lo primero que debemos establecer aqu es qu debemos entender por eficacia.
La eficacia del contrato prometido se entiende en el sentido de que ste produzca
efectos jurdicos, esto es, establezca un vnculo jurdico entre las partes que
origine derechos y obligaciones entre ellas. As, un contrato de promesa en que se
conviene a celebrar a futuro un contrato en que se va a ejecutar un hecho inmoral
o prohibido, sera ineficaz porque adolecera de objeto ilcito.
Lo mismo ocurrira si por el contrato de promesa una parte se obliga a hacer algo
fsicamente imposible.
Lo que desea el legislador al establecer este requisito es que el propsito de las
partes al celebrar el contrato de promesa no sea en el futuro el celebrar un
contrato nulo por estar prohibido por la ley. En otras palabras, la promesa tiene
que ser un medio para celebrar contratos vlidos en el futuro y no para llegar a la
celebracin de contratos nulos e ineficaces.
El problema que se plantea en este punto es el determinar en qu momento hay
que considera la eficacia o ineficacia del contrato prometido:
- si al momento de celebrarse la promesa,
- o al momento de celebrarse el contrato prometido.
A este respecto no cabe duda que si se celebra un contrato de promesa respecto de
un contrato que al tiempo de cumplirse la promesa va a ser nulo, la sancin va a
ser la nulidad de la promesa por infraccin a lo dispuesto en el inc.2 del art.1554.
Pero, la duda se plantea cuando el contrato prometido es ineficaz al momento de
celebrarse el contrato de promesa, pudiendo llegar a ser vlido al tiempo de
cumplirse sta. El contrato de promesa va a se vlido en esta situacin siempre
que las partes sujeten este contrato a la condicin de que el contrato prometido
sea vlido al momento de cumplirse la promesa. Ejemplo de esta situacin sera
la siguiente: le vendo el mueble embargado, pero con la condicin de que al
celebrarse el contrato de compraventa se haya alzado el embargo.
La eficacia del contrato prometido se analiza al momento de celebrarse ste y no
al momento de celebrarse el contrato de promesa.
Otro problema que se nos plantea con este requisito y que vamos a analizar en
relacin con un ejemplo es el siguiente: qu sucede en la promesa de venta o
hipoteca de un inmueble perteneciente a un incapaz, Habra que cumplir ya en el
contrato de promesa con las autorizaciones que la ley exige para la celebracin
del contrato prometido?? Tomemos como ejemplos las siguientes disposiciones:
a) el art.255 seala que "no se podrn enajenar ni hipotecar en caso alguno
los bienes races del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional,
sin la autorizacin del juez o con conocimiento de causa".
Si se promete vender un inmueble perteneciente al hijo de familia, Habr

que obtener la autorizacin judicial al celebrarse la promesa o podr
esperarse a la celebracin del contrato prometido para obtener dicha
autorizacin??
b) El art.1749 inc.2 seala que el marido no podr enajenar
voluntariamente ni gravar los bienes races sociales sin autorizacin de
la mujer. Si el marido promete vender o gravar un bien raz social,
Deber obtener la autorizacin de la mujer al momento del contrato
prometido o al momento de celebrar el contrato definitivo??
c) El art.1745 inc.1 seala que "no se podrn enajenar los bienes races de
la mujer, que el marido est o pueda estar obligado a restituir en
especie, sino con voluntad de la mujer y previo decreto del juez con
conocimiento de causa". Si el marido promete enajenar un bien raz de
la mujer, Necesita contratar con la autorizacin referida al momento de
celebrar la promesa o habr de obtener dicha autorizacin cuando
celebra el contrato prometido??
El riesgo que se planteaba en estas situaciones es que si no se exigiera el
cumplimiento de las referidas autorizaciones al momento de la celebracin de la
promesa y, llegado el momento, sta no se cumple, podra suceder que a travs
del cumplimiento forzoso de las obligaciones emanadas del contrato de promesa
se prohiba dejar de lado dichas autorizaciones.
No obstante lo anterior, la doctrina estima que estos requisitos no es necesario
cumplirlos en el contrato de promesa, sino que en el contrato prometido por las
razones ya vistas. Se fundan adems, de manera especial, en el N4 del art.1554,
cuando seala que en la promesa deba especificarse de tal modo el contrato
prometido, que slo falten para que sea perfecto "...o las solemnidades que las
leyes prescriban". Sostienen que si pueden omitirse las solemnidades en la
promesa, con mayor razn podrn faltar estos otros requisitos que no son ms que
formalidades.
Distinta es la situacin en que un incapaz relativo celebra por s un contrato de
promesa: en ese caso habr que cumplir necesariamente con las formalidades
habilitantes necesarias para la validez del contrato de promesa. En caso contrario,
la promesa adolecera de nulidad relativa por haberse omitido la formalidad
habilitante.
3.- Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de

celebracin del contrato (art.1554 n.3):
Este requisito es de la esencia del contrato de promesa. Lo que ha pretendido el
legislador con esta exigencia es que el contrato de promesa se haga sobre una
base cierta en el sentido de que tiene que haber un tiempo o una condicin que
determine la poca en que las partes del contrato deben cumplir lo prometido.
La fijacin de la poca de la celebracin del contrato prometido debe hacerse por
medio del establecimiento de un plazo o de una condicin en el contrato de
promesa, no existiendo ningn impedimento para que concurran ambas clases de
modalidades en la promesa, esto es, que establezca un plazo y condicin a la vez,
para que en defecto de la condicin pueda celebrarse de todas maneras el contrato
prometido, ya que la condicin puede fallar.
Veamos cada una de estas formas de determinar la poca de celebracin del
contrato prometido:
La condicin: se puede determinar la poca del contrato prometido mediante el

establecimiento de una condicin.
El problema que se plantea es que las condiciones pueden ser determinadas o
indeterminadas, Podr el contrato de promesa sujetarse indistintamente a una de
estas dos clases de condiciones, o necesariamente tendr que sujetarse a una
condicin determinada??
Algunos sostienen que la condicin a que se refiere el n.3 del art.1554 debe ser
determinada, esto es, "aquella en que de producirse el hecho futuro e incierto se
sabe cuando ocurrir. Si para el cumplimiento del hecho incierto constitutivo de
la condicin, no se fija poca o plazo, estaramos en presencia de una condicin
indeterminada, y quienes participan de la opinin en comento, afirman que en
este caso no puede darse el valor de promesa a una convencin celebrada bajo
una condicin de esta especie.
El problema de la determinacin o indeterminacin de una condicin se ha
planteado en la prctica en relacin con una clusula bastante comn en los
contratos de promesa: aquellas en que se establece que el contrato prometido
(generalmente la compraventa) se va a celebrar tan pronto como el banco o
institucin financiera apruebe al promitente comprador una operacin de crdito
hipotecario para el adquirir lo que se vende.
Aqu, evidentemente hay una condicin, pero es indeterminada, pues en caso de

producirse este hecho futuro o incierto, no se sabe cundo se va a producir.
Los que se inclinan por la validez del contrato de promesa celebrado bajo
condicin indeterminada, sealan que la intencin del legislador en el art.1554
n.3, fue la de no mantener las condiciones por un plazo indeterminado, ya que
todas ellas caducan transcurrido cierto lapso y, el hecho de que el legislador no lo
haya dicho en forma expresa en el N.3, no es obstculo para que aqu se aplique
la regla general. Agregan que en el caso que las partes fijen una condicin, lo que
se requiere es que sea adecuada, esto es, que sirva en forma efectiva al objeto, es
decir, a la celebracin del contrato prometido. Por ello no puede sostenerse que
un contrato de promesa slo es vlido cuando contiene una condicin
determinada.
Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza cundo o en qu fecha el
acreedor podr hacer efectiva la obligacin que emana de la promesa, o bien,
cundo podr establecerse en forma cierta que no se verificar, ya por que venci
el plazo estipulado, ya porque la condicin no se cumplir.
Indican adems, que en lo que dice relacin especficamente con la condicin que
se refiere a la aprobacin de un prstamo hipotecario, ella no es determinada, ya
que es claro que cualquiera de las partes podr requerir el pronunciamiento
respecto de si se otorga o no el precio.
Ahora, en la prctica se acostumbra y, con el objeto de evitar problemas en
relacin con este aspecto, en aquellos casos en que la promesa puede establecerse
una condicin indeterminada o que pueda configurarse como tal, a sealar
adems un plazo dentro del cual debe cumplirse dicha condicin.
El plazo: es la otra forma de determinar la poca de celebracin del contrato
prometido. El problema que aqu se plantea es el siguiente: Puede el plazo ser
suspensivo o extintivo o siempre habr de ser extintivo??
Opinin mayoritaria: el contrato de promesa puede estar sujeto tanto a uno como
a otro plazo, toda vez que ambos establecen la poca en la cual puede exigirse el
cumplimiento de la obligacin emanada del contrato de promesa, cual es, la de
celebrar el contrato prometido, y es precisamente sta la finalidad perseguida por
el art.1554 n.3.
Lo que sucede es que en este aspecto el plazo, debe entenderse en relacin con la
exigibilidad de las obligaciones y con la mora; as, si el plazo es suspensivo, el
cumplimiento de la obligacin slo va a poder exigirse una vez vencido. En
cambio, si el plazo es extintivo se puede exigir ese cumplimiento en cualquier
momento antes de su vencimiento, no pudiendo hacerse una vez que haya vencido
ste, ya que ah se extingue el derecho.
En lo que respecta a la mora, si el plazo es suspensivo: la parte cae en mora por
su solo transcurso; en tanto, que si el plazo es extintivo, segn algunos, para que
se produzca la mora, debe requerirse judicialmente al deudor conforme al
art.1551; segn otros, la mora se produce por el solo vencimiento del plazo.
Para evitar este problema se recurre a la siguiente norma: se pacta un plazo
suspensivo, pero agregando uno extintivo, el cual correr despus del
vencimiento del primero y durante el cual se podr exigir el cumplimiento de la
promesa. O bien, se sujeta la promesa a un plazo extintivo con la estipulacin
expresa de que no ser exigible sta una vez vencido este plazo.
En lo que respecta a la mora, en la prctica se acostumbra a sealar que las partes
caern en mora si no comparecen a firmar la escritura en que se contiene el
contrato prometido, en determinada notara, el da tanto y a tal hora, y que
bastar para acreditarlo un certificado del notario respectivo que as lo seale.
4.- Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que slo
falten para que sea perfecto la tradicin de la cosa o las solemnidades que
las leyes prescriban (art.1554 n.4):
Este requisito de la especificacin del contrato prometido ha originado
problemas, ya que tanto en doctrina como en la jurisprudencia existen diversas
opiniones acerca de la extensin que debe drsele. El punto de discusin es qu
debe entenderse por "especificacin" del contrato prometido. Las distintas
posiciones son a saber tres:
1. - Especificar significa identificar las estipulaciones de dicho contrato, esto es,
que nada de lo que ha de convenirse en el contrato prometido puede faltar en la
promesa. Incluso sealan, que debe estar presente el consentimiento de
obligarse, propio del contrato prometido.
2. - Otros sostienen que no se requiere que el contrato de promesa haga una

identificacin tan acabada del prometido, hasta el punto de exigir el
consentimiento de obligarse.
Sealan que lo que se pretende por la ley es que se indiquen todas las partes del
futuro contrato para, de este modo, evitar futuros problemas sobre las diversas
clusulas que ste debe contener y, de este modo, las partes conozcan desde ya lo
que se ha prometido. Es decir, no se cumplira con ello si slo se indican
especificaciones que caractericen el contrato prometido en sus especificaciones
esenciales. Segn esta opinin, lo que debe hacerse en el contrato de promesa es
enunciar de manera casi perfecta el contrato prometido, de tal modo que si en ese
momento se celebrara, bastara con agregar a lo especificado el consentimiento,
sus solemnidades o la tradicin, para que as quedara perfecto.
3.- Se especifica el contrato prometido sealndose sus elementos esenciales, no
siendo, por consiguiente, menester indicar los de la naturaleza o los
accidentales. Ello porque es en los elementos esenciales donde se manifiesta la
voluntad de las partes en relacin con el contrato que pretenden celebrar a
futuro. Seala esta opinin que los elementos de la naturaleza los presume la
ley y se entienden incorporados en el contrato sin necesidad de clusula
especial. En cuanto a los elementos accidentales, ellos son expresin de la
autonoma de la voluntad y, por lo tanto, dependern exclusivamente de lo que
las partes establezcan al respecto. De tal suerte que estos elementos nacern
slo si las partes desean incorporarlos al contrato y, si stas nada dicen, dichos
elementos no formarn parte del respectivo contrato. Siendo as, no puede
entenderse que la falta de estos elementos de carcter accidental, signifique
que el contrato prometido no est debidamente especificado, porque dicho
contrato queda especificado con aquellos elementos que le dan su propia
fisonoma y stos son los elementos esenciales. Al menos, as piensan ellos.
Efectos del contrato de promesa :

Si el contrato de promesa cumple con todos los requisitos que indica el art.1554
surge de l una obligacin de hacer, que consiste en la celebracin del contrato
prometido. Es a esto lo que se refiere el inc.final del art.1554.
Como consecuencia de esto, los efectos del contrato de promesa son

generalmente distintos de los efectos que produce el contrato prometido. As, en
la promesa de celebrar un contrato de compraventa el efecto de sta es una
obligacin de hacer: la de celebrar el contrato prometido. En tanto que en la
compraventa (contrato prometido) surgen obligaciones de dar.
Ahora, si hay un incumplimiento del contrato de promesa, el art.1554 nos remite
al artculo precedente, que se refiere precisamente a las obligaciones de hacer,
disposicin que nos seala tambin qu actitud puede adoptar el acreedor cuando
el deudor de la obligacin de hacer se constituye en mora, porque nos dice que
junto con la indemnizacin de la mora podr pedir el acreedor a eleccin suya
cualquiera de las tres cosas que en dicha disposicin se seala. Pero de los tres
nmeros que contempla el art.1553, slo dos de ellos son aplicables en el caso de
haber incumplimiento del contrato de promesa: los Ns.1 y 3. Pero, esta norma
debe complementarse con aquellas del CPC relativas al juicio ejecutivo en las
obligaciones de hacer, especficamente con la del art.532, que seala que "si el
hecho debido consiste en la suscripcin de un instrumento o en la constitucin de
una obligacin por parte del deudor, podr proceder a su nombre el juez que
conozca del litigio, si requerido aqul, no lo hace dentro del plazo que le seala
el tribunal".
Precisamente, aqu estamos ante un caso en que el juez, asumiendo legalmente la
representacin del deudor, presta por l el consentimiento con el cual se forma el
contrato prometido.
Accin de resolucin del contrato de promesa :

El art.1489 es una disposicin de carcter general y, como tal, es perfectamente
aplicable al contrato de promesa.
Pudiera no entenderse as por la remisin que el legislador hace en el art.1554 a
las normas del art.1553, pero lo que sucede es que esta ltima norma reglamenta
los derechos que la ley otorga al acreedor de la obligacin de hacer para exigir
forzadamente su cumplimiento al deudor, es decir, la remisin del art.1554 al
artculo precedente slo tiene por objeto destacar el tipo de obligacin que genera
el contrato de promesa, que como obligacin de hacer que es, debe cumplirse
forzadamente de acuerdo a lo sealado en el art.1553 (aplicndose en este caso
slo los Ns.1 y 3).
De manera que esta remisin no implica una alteracin de la regla general

contenida en el art.1489, aplicable en el caso de incumplimiento de un contrato
bilateral. Por consiguiente, respecto del contrato de promesa bilateral, existe para
el acreedor la alternativa que le confiere el art.1489, es decir:
1. - Puede demandar el cumplimiento del contrato. Si opta por este camino tendr
que recurrir a lo dispuesto en el art.1553.
2. - Puede demandar la resolucin del contrato de promesa.
En ambos casos podr hacerlo con indemnizacin de perjuicio.
Mirando la situacin desde el punto de vista del deudor, demandado de
cumplimiento o resolucin del contrato de promesa, ste perfectamente puede
defenderse haciendo valer "la excepcin del contrato no cumplido" a que se
refiere el art.1552, cuando el acreedor demandante no haya cumplido ni se
allanara a cumplir la obligacin de hacer que a l le impone el contrato de
promesa en la forma y tiempo debidos.
2.- El contrato de compraventa:
Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero (art.1793).
El contrato de compraventa supone para su existencia necesariamente dos partes:
una, que se obligue a dar una cosa (vendedor), y la otra que se obliga a pagarla en
dinero (comprador).
El CC no las ha definido limitndose en el art.1793 a sealar que la parte que se
obliga a dar la cosa se dice vendedor y la que se obliga a pagarla comprador. Pero
de los trminos claros del art.1793 se desprende sin lugar a dudas quin es cada
una de ellas en el contrato de compraventa.
Naturaleza o clasificacin:
Segn sus caractersticas, se clasifica:
1. - Es un contrato bilateral. Las partes se obligan recprocamente. En otras
palabras, origina dos obligaciones recprocas que consisten en: una en dar una
cosa y la otra en pagarla en dinero. Ambas obligaciones son esenciales en la
compraventa, pero no son las nicas. Las otras obligaciones que existen en este
contrato, son accesorias a estas dos obligaciones esenciales, porque no
existiran si alguna de ellas no tuviere a su vez existencia.
As, el vendedor tiene sobre s la obligacin de saneamiento, que comprende el
saneamiento de la eviccin y de los vicios redhibitorios (art.1837). Esta
obligacin no es otra cosa que una consecuencia de la obligacin del vendedor de
dar la cosa.
Son las obligaciones de dar la cosa y la de pagar su valor en dinero las que
constituyen la esencia del contrato de compraventa. De tal manera que si una de
estas obligaciones no existe, o no hay compraventa o degenera en un contrato
distinto (art.1444).
2.- Es un contrato conmutativo por regla general: es conmutativo en el sentido de

que las obligaciones recprocas de las partes se miran como equivalentes.
Pero, el carcter conmutativo no es de la esencia del contrato de
compraventa; de modo que puede faltar este carcter conmutativo y el
contrato de compraventa no va a degenerar en otro contrato distinto.
Es frecuente que la compraventa verse sobre una posibilidad incierta de ganancia
o prdida y, en ese caso, el contrato no va a ser conmutativo, sino que va a ser
aleatorio.
3.- Es un contrato consensual, por regla general. Esto se desprende del art.1801
inc.1, por excepcin es solemne en los casos a que se refiere el inc.2 del
citado artculo.
4.- Es un contrato oneroso porque las partes contratantes se gravan
recprocamente, una en beneficio de la otra.
5.- Es un contrato principal, porque subsiste por s mismo sin necesidad de otro
contrato. El contrato de compraventa no est destinado a asegurar el
cumplimiento de una obligacin principal.
Aspectos a destacar:
La regla general es que el contrato de compraventa sea consensual y la excepcin
es que sea solemne. En estos casos excepcionales cuando el contrato de
compraventa es solemne, la solemnidad consiste en que se otorgue por escritura
pblica. Esta solemnidad de acuerdo al art.1804 inc.2, se exige en la venta de los
bienes races, servidumbres y censos y la de una sucesin hereditaria, de tal
suerte que dicha venta no es perfecta mientras no se haya otorgado la respectiva
escritura pblica.
Pero a este respecto hay que tener presente que tratndose del contrato de
compraventa de bienes races celebrada por ciertas instituciones (especficamente
el Serviu), la ley 14171 en su art. 67, suprimi la solemnidad de la escritura
pblica en los casos a que se refiere y estableci un procedimiento especial de
otorgamiento de instrumento privado en el art. 68. As, las ventas que hace el
Serviu, se efectan por instrumento privado firmado ante notario y debidamente
protocolizado en el plazo de treinta das, contado desde la fecha de su
suscripcin, hecho lo anterior queda perfecto el contrato de compraventa.
Otro aspecto que cabe destacar es que la compraventa es un ttulo traslaticio de

dominio y, an ms, es el tpico ejemplo (art.703). De esto se desprende una
consecuencia importante: en Chile, por el solo contrato de compraventa no se
transfiere el dominio. Del contrato de compraventa solamente surgen derechos y
obligaciones personales entre las partes. Es decir, el comprador puede exigir que
se le entregue la cosa y, como contrapartida, el vendedor exigir el pago del
precio.
En Chile, para que se opere la adquisicin del dominio, adems del contrato de
compraventa, se requiere que se realice la tradicin de la cosa. Esta se har por el
art.684 (muebles) o por el art.686 (inmuebles). En esto, el CC presenta una
diferencia fundamental con el sistema francs, ya que en ste el derecho de
dominio se adquiere por la celebracin del solo contrato de compraventa, no
siendo necesaria la tradicin. Es por eso que disposiciones como el art.1550 no
encuadran dentro de nuestro sistema, pero s en el francs, fuente del nuestro.
Problemas que derivan de la definicin (art.1793):

Viendo detenidamente la definicin veremos que en ella slo se indican las
obligaciones que surgen del contrato de compraventa y que son de su esencia. Sin
embargo, en ella nada se dice sobre si el vendedor est o no obligado a transferir
el dominio de la cosa vendida al comprador. No obstante esto, la propia
definicin en los trminos que emplea nos seala que una de las partes se obliga a
dar una cosa (el vendedor), frase que puede ser comprensiva de la real obligacin
de esa parte, porque de acuerdo con el art.1548 la obligacin de dar contiene la
de entregar la cosa. Pero ambas obligaciones significan y producen cosas
distintas a saber:
1. - La obligacin de dar, por definicin es aquella que tiene por objeto transferir
el dominio o constituir un derecho real.
Es una obligacin que puede ser contrada solamente por el dueo de la cosa.
2.- La obligacin de entregar, por su parte, no persigue la transferencia del
dominio, sino que tiene por objeto pasar la tenencia de la cosa de una persona
a otra y por lo mismo, puede ser contrada por quien no es dueo de la cosa.
Es decir, en un sentido jurdico la obligacin de dar implica la transferencia del

dominio y la de entregar implica el traspaso de la tenencia de una cosa. En el
hecho, si toda obligacin de dar comprende la de entregar, desde el momento en
que la forma de cumplir la obligacin de dar se hace por medio de la entrega de
la cosa que es objeto de esa obligacin.
Pero no sucede lo mismo con la obligacin de entregar, ya que no toda obligacin
de esta naturaleza lleva envuelta la obligacin de dar. Lo que sucede es que
cuando el legislador en el art.1793, dice que una de las partes se obliga a dar una
cosa, pareciera indicar que el vendedor transfiere el dominio de la cosa vendida,
cuando en realidad no es as, ya que la obligacin del vendedor es slo la de
entregar la cosa.
Alessandri seala que el sistema jurdico chileno no est obligado a hacer
propietario al comprador, sino que este se obliga a proporcionar la cosa al
comprador. La obligacin que realmente contrae el vendedor es la de entregar la
cosa lo cual se desprende de numerosas disposiciones del CC: art.1815 (reconoce
la validez de la venta de cosa ajena); de aquellas situacin de las disposiciones
que regulan las obligaciones del vendedor, entre otras
Sostienen algunos autores que aqu hubo un error del legislador al emplear la
expresin "dar" en el art.1793 y que en realidad debi haber hablado de
"entregar", trmino que habra expresado con mucha mayor propiedad el carcter
que la obligacin del vendedor tiene en nuestra legislacin.
Es claro que en Chile el contrato de compraventa no produce por si solo la
traslacin del derecho de dominio de una parte a la otra y es indudable que dicho
contrato solamente es productivo de obligaciones para las partes. Es por ello que
el efecto de este contrato es que da al comprador un ttulo que le sirve para
adquirir el dominio.
El comprador, en virtud del contrato de compraventa, tiene un ttulo que lo
habilita para pedir al vendedor que le entregue la cosa comprada, pero no puede
demandarle que le haga propietario, ya que el dominio no lo va a adquirir el
comprador en virtud del contrato sino que por la tradicin o por la prescripcin
segn sea la circunstancia.
En el sistema del CC chileno para que el comprador llegue a adquirir el dominio

de la cosa que ha comprado, tienen que presentarse dos actos consecutivos, que
son: el ttulo y el modo de adquirir. Mientras no se d cumplimiento a todo este
proceso el dominio no se va a radicar en el comprador.
En sntesis, para que una persona llegue a ser dueo por este procedimiento se
requiere:
1. - Que se celebre el contrato de compraventa, del cual nace la obligacin
de entregar la cosa vendida, es decir, le da al comprador un ttulo que lo
habilita para adquirir el dominio.
2. - Tiene que estar presente la tradicin, que es el modo de adquirir el
dominio y que es el medio para cumplir la obligacin nacida del
contrato de compraventa.
Requisitos generales del contrato de compraventa :

Debe cumplir con los requisitos comunes a todo contrato, esto es: el
consentimiento, la capacidad de las partes, objeto y causa lcitos. Pero, fuera de
estos requisitos generales a todo contrato, la compraventa debe reunir tambin
ciertos requisitos esenciales que le son propios y que son precisamente los que le
dan su fisonoma a este contrato. Estos elementos esenciales son:
1.- La cosa vendida,
2.- El precio.
Si falta alguno de estos elementos esenciales del contrato de compraventa, o sta
no produce efecto alguno o degenera en un contrato diferente, conforme a lo
dispuesto en el art.1444.
1.- La cosa vendida

Es el objeto de la obligacin del vendedor y, por tal razn, ella no puede faltar,
ya que si falta no habra obligacin del vendedor, pues ella carecera de objeto y,
siendo as, la obligacin del comprador carecera de causa, segn la Teora
Clsica de la Causa, en virtud de la cual la causa de la obligacin de una de las
partes es la obligacin de la contraparte.
Por eso es que si no hay cosa vendida en el hecho no habr contrato de

compraventa, producindose la destruccin del mismo. En realidad, no puede
concebirse ni desde el punto de vista jurdico ni desde el punto de vista material,
una venta en que no haya cosa vendida.
La cosa vendida puede ser corporal o incorporal y, para que el contrato de
compraventa sea vlido, sta debe reunir los siguientes requisitos:
a) tiene que ser comerciable,
b) tiene que ser real,
c) tiene que ser determinada o determinable,
d) la cosa vendida no debe ser del comprador.
a) La cosa vendida tiene que ser comerciable : slo pueden ser objeto del
contrato de compraventa las cosas comerciables, entendindose por tales a
aquellas cuya enajenacin no est prohibida por la ley. Es decir, son cosas
comerciables aquellas que pueden constituir un objeto lcito al enajenarse,
siendo incomerciables aquellas que al enajenarse constituyen un objeto ilcito.
En relacin a este punto nos encontramos con el art.1810, segn el cual "pueden
venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenacin no est
prohibida por ley". Si se vende una cosa cuya enajenacin est prohibida por ley
nos encontraremos en presencia de un contrato que la ley prohibe, el cual, por
consiguiente, adolece de objeto ilcito (art.1466) y, siendo as, su sancin va a ser
la nulidad absoluta por el art.1682.
Ejemplos de cosas cuya enajenacin est prohibida por la ley:
1. Art.1464 N1: las cosas que no estn en el comercio.
2. Art.1464 N2: los derechos o privilegios que no pueden transferirse a
otras personas.
b)La cosa vendida tiene que ser real : esto significa que la cosa vendida tiene
que existir efectivamente al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa,
ya que si as no fuere, dicho contrato carecera de objeto y, por consiguiente,
dentro de nuestro ordenamiento jurdico, segn la tesis aceptada
mayoritariamente, adolecera de nulidad absoluta (arts.1461 y 1814).
Pero no solamente las cosas que existen al momento de la celebracin del
contrato pueden ser objeto de ste, sino que tambin aquellos que no existen,
pero se espera que existan, es decir, las llamadas "cosas futuras". En realidad, el
objeto de la venta debe tener existencia material, de otro modo no podra
formarse el contrato de compraventa. Pero, esta regla sufre excepcin respecto de
las cosas que si bien no existen al tiempo de celebrarse el contrato de
compraventa, existirn con posterioridad. En este caso, la venta se va a
perfeccionar una vez que la cosa que se espera que exista adquiera existencia
material.
Se dice que "cosa futura" es aquella que no tiene existencia real y positiva al
momento de prestarse el consentimiento. Esta cosa que no existe en ese momento
existir posteriormente y entonces se formar la venta definitiva y, si no llega a
existir, el contrato de compraventa ser nulo absolutamente (segn nuestro
ordenamiento jurdico) por falta de objeto. Sin embargo, hay casos en que la
venta de cosa futura es vlida aunque la cosa no llegue a existir: esto es lo que
sucede cuando lo que se vende es la suerte o la esperanza.
En sntesis, pueden existir dos especies de venta de cosa futura, segn sea que se
venda la cosa misma que va a existir, o bien, la esperanza o la suerte de que
pueda realizarse un hecho o producirse una cosa.
Cuando lo que se vende es la cosa misma que va a existir, la venta es condicional,
porque se entiende hecha bajo la condicin de que la cosa llegue a existir; en
tanto que, cuando se vende la esperanza o la suerte de que pueda producirse una
cosa o realizarse un hecho, la venta es aleatoria, reputndose perfecta desde que
hay acuerdo sobre la cosa futura y el precio.
El CC se preocupa tanto de la venta condicional como de la aleatoria en el
art.1813. Atendiendo al tenor literal de nuestro CC, la regla general es que la
venta de cosa futura sea condicional, es decir, la venta se entiende celebrada
siempre bajo la condicin de que la cosa llegue a existir.
Pero el mismo artculo consagra la excepcin a esta regla: aquel caso en que la
venta no recae sobre la cosa misma que se espera que exista, sino sobre la suerte.
Pero esta especie de venta tiene cabida solamente cuando as lo expresan las
partes o cuando de la naturaleza misma del contrato aparece que lo comprado fue
la suerte.
Esto tiene importancia porque en caso de duda de si la venta es condicional o
aleatoria, el juez va a tener que declarar que la venta es condicional, porque ello
es ms coincidente con el carcter conmutativo del contrato de compraventa y,
adems, porque la ley dice expresamente que la venta de cosa futura se entiende
hecha bajo condicin de que la cosa exista. Establece aqu el art.1813 una
presuncin a la cual el juez debe atenerse, a menos que ella sea desvirtuada por
otra prueba en contrario, cual sera:
en primer trmino, que las partes hayan expresado en el propio contrato
de compraventa que ste tiene un carcter aleatorio;
en segundo trmino, que el carcter aleatorio del contrato se desprenda
de la propia naturaleza de ste.
Slo existiendo esta prueba contra la presuncin el juez va a poder declarar que
el contrato es aleatorio y no condicional, lo que significa establecer que no es un
contrato cuya existencia dependa de que la cosa vendida llegue a existir, sino que
es un contrato puro y simple.
De manera entonces que, cuando la venta es condicional (regla general), si la
cosa no llega a existir falla la condicin y no hay contrato de compraventa. En
cambio, cuando la venta es pura y simple o aleatoria, la obligacin del vendedor
es aleatoria, debiendo cumplirla slo si la cosa llega a existir; en tanto que la
obligacin del comprador de pagar el precio tiene que cumplirse siempre.
c)La cosa vendida debe ser determinada o determinable : que sea determinada
nos est indicando que ella tiene que consistir en una especie o cuerpo cierto, o
bien, en una cantidad determinada o determinable de un gnero tambin
determinado (art.1461).
La cosa vendida tambin puede consistir en una cuota de un derecho que se tiene
sobre la cosa conjuntamente con otras personas, es decir, puede consistir en una
cuota de un derecho pro indiviso. (1907).
Pero el contrato de compraventa no puede recaer sobre una universalidad jurdica,

esto es, no puede comprender la totalidad del patrimonio de una persona, es decir,
no pueden venderse todos los bienes presentes o futuros de una persona, ya sea
que se venda el total de esos bienes o una cuota de ellos pues si legislador lo
prohibe expresamente en el art. 1811. Lo que la ley prohibe es la venta de una
universalidad jurdica, pero es posible segn el citado art. que una persona venda
todos sus bienes siempre que se designen o especifiquen por escritura pblica,
aunque sta se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que
no comprenda objetos ilcitos.
De manera que en este caso la venta slo va a comprender aquellos bienes
sealados en la escritura pblica y no otros, de suerte que cualquier estipulacin
en contrario va a adolecer de nulidad. Si en la escritura pblica se sealan todos
los bienes de una persona, esa venta va a ser vlida y las cosas no comprendidas
en esta designacin se entendern que no lo son en la venta.
Pero, la regla que prohibe la venta de una universalidad jurdica tiene una
excepcin: se admite y se acepta la venta de un derecho real de herencia an
cuando sta tiene el carcter de universal y recae sobre una universalidad jurdica
(art.1801 inc.2). La nica exigencia en este caso es que dicha venta deba hacerse
por escritura pblica.
D)La cosa vendida no debe pertenecer al comprador : esto est expresamente

dicho por el legislador en el art.1816. El hecho de que el legislador establezca
claramente que la venta de cosa propia no vale, se debe a que sta carecera de
causa, pues no se ve cul sera el motivo jurdico o sicolgico que pudiera
inducir a una persona a comprar una cosa que ya le pertenece.
La venta de cosa ajena.

Dentro del mbito de la cosa vendida, corresponde ver la venta de cosa ajena
(art.1815): el hecho de que en Chile la venta de cosa ajena sea vlida es una
consecuencia del carcter que nuestra legislacin le da al contrato de
compraventa. En Chile, el contrato de compraventa es generador de obligaciones
para ambas partes. Por ello, en virtud de este contrato, el vendedor slo est
obligado a proporcionar al comprador la posesin pacfica y tranquila de la cosa.
No est obligado el vendedor a transferir el dominio, sino solamente a entregar la

cosa a que se refiere el contrato. Es por ello que no hay obstculo alguno para
que las partes puedan celebrar un contrato respecto de una cosa que no les
pertenece, el cual ser vlido siempre que en el concurran todos los requisitos
necesarios para su validez. Ello es as porque en nuestro sistema jurdico la venta
no es un acto de enajenacin, sino que es un acto creador de derechos y
obligaciones. Puede, entonces, venderse una cosa que pertenece a otro, "porque
vender no es enajenar", sino que implica contraer solamente ciertas obligaciones
entre las cuales no est la de transferir el dominio. La enajenacin es cosa
distinta, porque enajenar es transferir el dominio, y slo puede transferir el
dominio quien es dueo de la cosa que ha de transferirse.
Es justamente por este carcter que se da entre nosotros al contrato de
compraventa, que la venta de cosa ajena es vlida, siendo un justo ttulo que
posibilita al comprador para adquirir el dominio por prescripcin.
Es importante considerar que la venta de cosa ajena es justo ttulo, porque de
acuerdo con la ley la buena fe se presume y, por consiguiente, quien compra cosa
ajena tiene justo ttulo y buena fe, y habiendo existido la tradicin, podr tener la
calidad de poseedor regular y adquirir el dominio por prescripcin ordinaria.
Esto, salvo que se desvirte alguno de los elementos de la posesin regular.
Efectos de la venta de cosa ajena :

Para estudiar esta materia debemos distinguir:
1.- Si la cosa vendida ha sido entregada por el vendedor al comprador.
2.- Si la cosa vendida no ha sido entregada por el vendedor al comprador.
1. - Si el vendedor entreg la cosa vendida al comprador> en este caso, el

verdadero dueo tiene derecho a reivindicar de manos del comprador el objeto
vendido, ello porque en la venta de cosa ajena hay un caso de inoponibilidad
por falta de concurrencia.
Lo que sucede es que el contrato de compraventa sobre cosa ajena es

perfectamente vlido entre el comprador y el vendedor, pero le es inoponible al
verdadero dueo, ya que ste no concurri con su voluntad a la celebracin de
ese contrato. Es precisamente en mrito de esa inoponibilidad que el verdadero
dueo puede reivindicar la cosa vendida de manos del comprador, pero hay dos
casos en que ello no es posible:
A)Cuando el verdadero dueo ha ratificado la venta hecha por quien no era
dueo de la cosa. Ello puede perfectamente hacerse y, en caso de ser as,
la ratificacin va a producir plenos efectos. An ms, el comprador va a
tener en este caso su derecho desde la fecha de celebracin del contrato
de compraventa y no desde la fecha de la ratificacin (art.1818).
B)Cuando el comprador adquiri el dominio por prescripcin. Es a esta
situacin a la que se refiere el art.1815 parte final (en relacin con el
art.2517).
2.- El vendedor no ha entregado la cosa vendida al comprador aqu tambin

pueden verse diversas situaciones:
a) Que el verdadero dueo ratifique la venta. En este caso no habr
problema de ninguna especie con el contrato de compraventa sobre
cosa ajena, producindose sus efectos naturales.
b) Que el verdadero dueo reivindique la cosa vendida de manos del
vendedor. En este caso, si el verdadero dueo reivindica la cosa y el
vendedor es desposedo de ella, el comprador va a poder demandar la
resolucin del contrato con la correspondiente indemnizacin de
perjuicios (art.1489).
Caso en que la venta de cosa ajena produce plenos efectos como si fuera venta de
cosa propia (art.1819):
"Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere despus el
dominio de ella, se mirar al comprador como verdadero dueo desde la fecha de
la tradicin".
La disposicin concuerda con el art.682: si el tradente adquiere despus el
dominio, se entender transferido desde el momento de la tradicin.
El inc.2 del art.1819 seala una consecuencia lgica: "por consiguiente, si el

vendedor la vendiere a otra persona despus de adquirido el dominio, subsistir el
dominio de ella en el primer comprador". La nueva venta que el vendedor hiciere
sera de cosa ajena; la cosa ya no le pertenece y es de propiedad del comprador
desde que le fue entregada.
2.- El precio
Es el objeto de la obligacin del vendedor. Define lo que se entiende por precio el
art.1793 en su frase final: "el dinero que el comprador da por la cosa vendida se
llama precio".
El precio es un elemento esencial del contrato de compraventa, tanto como lo es
la cosa vendida, de tal manera que si en el contrato de compraventa no hay
precio, en definitiva no habra contrato por carecer ste de objeto (faltara el
objeto de la obligacin del vendedor).
Requisitos del precio en el contrato de compraventa :

1.- Tiene que ser real,
2.- Tiene que ser determinado,
3.- Tiene que ser pactado en dinero.
1.- Tiene que ser real: esto significa que el precio tiene que ser fijado de tal
manera que quede de manifiesto que el acreedor (vendedor) tiene derecho a
exigirlo y que el deudor (comprador) tiene la obligacin de pagarlo.
Bajo estos trminos no ser precio real el simulado, ni tampoco el irrisorio o
ridculo, entendindose por tal a aquel que no guarda ninguna proporcionalidad
con el valor de la cosa vendida, de tal forma que queda de manifiesto que no hay
un propsito serio entre las partes de que ese precio sea exigible.
Debe considerarse tambin que si bien el precio tiene que ser real, no es requisito
del precio que tenga equivalencia con el valor de la cosa vendida, porque la falta
de equivalencia entre los valores y el precio cobran entre nosotros importancia
jurdica solamente cuando da origen a la lesin enorme en materia de
compraventa de bienes races (arts.1889 y 1891).
2.- El precio tiene que ser determinado: lo que significa que debe conocerse la
cantidad precisa de dinero que constituye el precio. Esa cantidad puede estar
precisamente establecida en el contrato, o bien, puede ser determinada por reglas
o datos contenidos en el contrato (art.1461 incs.1 y 2).
As por ejemplo, la venta de cosa fungible al precio corriente de plaza, es una
venta con precio determinable en su cantidad por los datos que contiene el
contrato de compraventa. En este caso se aplica la regla del art.1808.
Luego, la determinacin del precio puede hacerse de cualquier modo explcito en
el contrato y, ello, va a constituir una de las materias objeto de la interpretacin
del contrato. En relacin con la determinacin del precio, hay un principio
fundamental, y es que "jams el precio puede quedar al arbitrio de uno solo de los
contratantes" (art.1809 inc.2). En caso contrario, se estara yendo en contra de lo
dispuesto en el art.1801 inc.1.
Sin embargo, esto no es obstculo para que las partes convengan que la fijacin
del precio quede en manos de un tercero (art.1809 inc.1).
3.- El precio tiene que ser pactado en dinero : lo que la ley exige es que el
precio se pacte en dinero. Por consiguiente, no es forzoso que se pague en dinero,
ya que puede suceder que despus de celebrado el contrato de compraventa se
produzca en relacin con el precio una novacin o una dacin en pago. En estos
casos, si bien el precio se estipul en dinero, no se va a pagar en dinero.
Si el precio no se pacta en dinero, sino que se conviene que el valor va a consistir
en una cosa ,no vamos a estar ante un contrato de compraventa, sino ante un
contrato de permuta (art.1897).
Puede darse como alternativa tambin que las partes convengan un precio que va
a consistir: parte en dinero y parte en especie. En este caso, se discute si estamos
ante una compraventa o ante una permuta. La ley da la solucin al problema,
sealando en el art.1794 que dice que "se entender permuta si la cosa vale ms
que el dinero; y venta en el caso contrario".
Las solemnidades en el contrato de compraventa:

En esta materia debemos partir de un principio bsico: el contrato de
compraventa es por regla general consensual, esto es, se perfecciona por el
acuerdo de las partes en la cosa y en el precio, sin necesidad de cumplir con
formalidades externas. Slo por excepcin el contrato de compraventa se
convierte en solemne.
Lo que sucede es que hay casos en que el legislador, en atencin a la importancia
de la cosa que es objeto de la compraventa o en atencin a la voluntad de las
partes, hace que este contrato que es consensual, pase a ser solemne.
Los requisitos esenciales del contrato de compraventa son: el consentimiento, la
cosa vendida y el precio, requisitos que no pueden faltar jams en el contrato de
compraventa. Pero, hay otros que, aun cuando no son indispensables para que la
compraventa adopte forma material, si lo son para que adopte forma jurdica.
Esto requisitos que en ciertos casos se hacen indispensables para la existencia
misma del contrato de compraventa son: las solemnidades, esto es, "aquellas
formalidades externas que deben cumplirse para que el contrato produzca efectos
jurdicos". Estas formalidades pueden establecerse: por la ley o por la voluntad
de las partes.
Entonces, en ciertos casos especiales, el contrato de compraventa, para
perfeccionarse, adems del consentimiento, de la cosa vendida y del precio, debe
cumplir con ciertas solemnidades que pueden ser legales o voluntarias.
El hecho de que las solemnidades se establezcan por ley o por la voluntad de las
partes, tiene importancia por las consecuencias que se derivan en uno y otro caso,
pues no es lo mismo una solemnidad establecida por ley que una impuesta por
voluntad de las partes.
1.- Solemnidades legales :

Las solemnidades que la ley impone al contrato de compraventa pueden dividirse
en:
a) Solemnidades ordinarias, rigen respecto de todo contrato de compraventa que
tenga por objeto ciertos y determinados bienes taxativamente sealados por el
legislador. Estas solemnidades no pueden faltar nunca en las ventas que las
requieren como requisito esencial para la existencia del contrato.
b) Solemnidades especiales, las exige la ley en ciertas ventas que se celebran en
determinadas condiciones o entre determinadas personas. Por ello es que estas
solemnidades tienen un carcter muy particular.
La regla general es que las solemnidades especiales no se exijan en consideracin
a la naturaleza del acto o contrato, sino en atencin al estado o calidad de las
personas a quienes pertenecen los bienes que se venden. Algunos sostienen que
ms que estar frente a solemnidades, estamos aqu ante formalidades especiales.
Solemnidades legales ordinarias :

La ley exige el cumplimiento de esta clase de solemnidades en los siguientes
contratos de compraventa:
1.- Contrato de compraventa de bienes races.
2.- Contrato de compraventa de censos.
3.- Contrato de compraventa del derecho de servidumbre.
4.- Contrato de compraventa del derecho de herencia.
En estos casos, la solemnidad consiste en que el contrato de compraventa se
otorgue por escritura pblica. La posterior inscripcin en el Registro
Conservatorio de Bienes Races es la tradicin del derecho real y no tiene
carcter de solemnidad.
En relacin con esto, es menester considerar la situacin que se plantea con
respecto a los inmuebles por adherencia y por destinacin. Si el contrato de
compraventa versa slo sobre estos inmuebles, es decir, si la venta de estos
bienes se efecta separadamente del predio a que acceden, estamos en presencia
de una venta de cosas muebles, en calidad de muebles por anticipacin.
Por el contrario, si la venta comprende conjuntamente el inmueble por naturaleza

y los inmuebles por adherencia o destinacin, estaremos en presencia de un
contrato de compraventa que versa sobre inmuebles.
La importancia de esta distincin radica en que si se venden separadamente los
inmuebles por adherencia o destinacin del predio a que acceden, se tratara de
una venta de bienes muebles y, por consiguiente, queda sometida a las normas
dadas para los muebles, bastando para que el contrato sea perfecto el
consentimiento de las partes en cuanto a la cosa y el precio; y, si alguna
escrituracin se requiere, es slo para los efectos probatorios (art.1708 y 1709).
En lo que dice relacin con la compraventa de bienes races, hay una excepcin,
en virtud de la cual no es necesario que dicho contrato se otorgue por escritura
pblica, conservando no obstante el carcter de solemne, pues la escritura pblica
es reemplazada por otra solemnidad. Esta situacin es aquella a que se refieren
los arts.67 y 68 de la Ley.14171, de 26/10/60, que establece que en las ventas,
constitucin de gravmenes y alzamiento de los mismos, efectuados por el
Servicio de Vivienda y Urbanizacin (actual SERVIU), se suprime la solemnidad
de la escritura pblica. De manera que los contratos de compraventa celebrados
por el Servicio de Vivienda y Urbanizacin pueden otorgarse por instrumento
privado firmado ante notario, debiendo ste protocolizar de oficio esa escritura a
ms tardar al da siguiente hbil al de su otorgamiento. Mientras no se efecte esa
protocolizacin, el instrumento privado no produce efecto alguno. Lo importante
es que la ley seala que la no protocolizacin oportuna hace que el documento
carezca de toda efectividad legal, sin necesidad de que su nulidad o ineficacia sea
declarada por sentencia judicial.
Solemnidades legales especiales :

Hay ciertos casos en que la ley exige el cumplimiento de ciertas formalidades y
lo hace atendiendo a la calidad o estado de la persona a quien pertenece el bien
que se vende.
Hay ciertos casos en que la venta de bienes races pertenecientes a ciertos
incapaces requiere adems de la escritura pblica, la autorizacin judicial con
conocimiento de causa. A esta situacin se refiere, por ejemplo, los arts.255 y
1754.
En otros casos se requiere la autorizacin judicial y, adems, pblica subasta,

como sucede en la venta de bienes races de una persona sujeta a guarda (art.393
y 394).
Algunos han estimado que estas son solemnidades legales especiales. Pero, la
verdad es que no tienen este carcter, sino que son formalidades exigidas en
consideracin a la calidad o estado del dueo del bien que se vende.
Entre las solemnidades legales y estas formalidades legales hay notoria
diferencia, porque la omisin de la escritura pblica --solemnidad legal en el
contrato de compraventa de bienes races-- produce como consecuencia la nulidad
absoluta de este contrato; en cambio, la omisin de la formalidad legal tiene
como sancin la nulidad relativa del contrato de compraventa.
2.- Solemnidades voluntarias :

Fuera de las solemnidades legales existen las llamadas solemnidades voluntarias
o convencionales, pues no hay impedimento para que las partes convengan que
una venta que es consensual no se repute perfecta mientras no se cumpla con las
solemnidad convenida por las partes, que puede consistir en el otorgamiento de
una escritura pblica o privada. Se contempla esta situacin, en relacin con la
compraventa, en el art.1802.
El establecer esta solemnidad voluntaria da a las partes derecho para retractarse
de la celebracin del contrato hasta antes del otorgamiento de la escritura o
mientras no se haya principiado la entrega de la cosa, entendindose que si se
efecta la entrega sin haberse otorgado la escritura convenida, ello significa que
se ha dejado sin efecto la solemnidad.
Lo importante es que en estos casos la omisin del instrumento convenido por las
partes no produce la nulidad del contrato, ya que sigue siendo consensual.
Situacin de las ventas forzadas en el juicio ejecutivo:

Las ventas que se hacen por el ministerio de la justicia, constituye tambin un
contrato de compraventa. As lo han entendido los tribunales tomando como base
lo que dispone el art.1891.
Entre esta clase de ventas y las ventas voluntarias existen dos diferencias:
1. - En la venta forzada el juez es el representante legal del vendedor o
deudor.
2. - En cuanto a la forma de establecer el precio, en la compraventa
voluntaria el precio se establece por un acuerdo entre comprador y
vendedor; en cambio, en la venta forzada la situacin es distinta, porque
esta venta se realiza en pblica subasta y el precio se establece por la
pugna entre los interesados.
El contrato de compraventa y las arras:

Dentro del contrato de compraventa existen las llamadas "arras", tratadas en los
arts.1803 a 1805.
Normas sobre capacidad para el contrato de compraventa:

En materia de capacidad para contratar y celebrar actos jurdicos, en general, la
norma fundamental en nuestro CC es el art.1446. De acuerdo con esta
disposicin, la regla general es que las personas tengan capacidad, siendo la
excepcin el que las personas sean incapaces. Para que exista una incapacidad es
necesario que ella se encuentre establecida por el legislador. Este principio del
art.1446 est reiterado por el legislador en el art.1795.
En materia de compraventa y en relacin con la incapacidad, tiene plena
aplicacin aquella clasificacin de las incapacidades que distinguen entre
incapacidad absoluta, relativa y especiales (art.1447).
Incapacidades especiales o particulares en la compraventa:

Estn reglamentada en el CC en los arts.1796 a 1800, y son las siguientes:
1. - Incapacidad para comprar y vender: el art.1796 seala que "es nulo el

contrato de compraventa entre cnyuges no divorciados perpetuamente y entre
el padre o madre y el hijo de familia".
En primer trmino, es nulo absolutamente el contrato de compraventa celebrado

entre cnyuges no divorciados perpetuamente, sea que recaiga sobre inmuebles o
muebles, corporales o incorporales. Tampoco tiene importancia si estn casados
en rgimen de separacin conyugal o en rgimen de separacin de bienes.
Slo es vlido el contrato entre ellos cuando estn divorciados perpetuamente.
Luego, si el divorcio es temporal, el contrato va a adolecer de nulidad absoluta
(art.20 Ley de Matrimonio Civil).
La razn de la nulidad absoluta de este contrato est en que, an cuando los
cnyuges estn casados en rgimen de separacin de bienes y, con mayor razn,
si lo estn en el de sociedad conyugal, ellos viven juntos y el marido tiene la
potestad marital sobre la mujer. Siendo as, se piensa por el legislador que existe
la posibilidad de que el marido ejerza cierta forma de presin sobre la mujer para
inducirla a celebrar un contrato de compraventa que le es desfavorable.
Fuera de ste, existe otro riesgo, que en realidad habra sido el que el legislador
trat de evitar a juicio del profesor, cual es que los cnyuges celebrarn contratos
de compraventa entre s en perjuicio de terceros.
En el divorcio perpetuo desaparece entre otras cosas la potestad marital y, por
ende, se permite a los cnyuges divorciados perpetuamente celebrar el contrato
de compraventa.
En segundo trmino, el art.1796 prohibe la celebracin de la compraventa entre
padre o madre y el hijo de familia, entendindose por este ltimo al que est
sometido a la patria potestad, que es el conjunto de derechos que la ley confiere
al padre y, en su defecto a la madre, sobre los bienes del hijo no emancipado
(art.240). Por consiguiente, si se celebra una compraventa entre el padre o madre
y un hijo emancipado, ese contrato va a ser perfectamente vlido.
Se refieren a la emancipacin los arts.264 y sgtes. Una forma de emancipacin
legal es por haber llegado el hijo a la mayora de edad (art.266 n.5).
Mencin especial requiere la situacin que se plantea cuando el hijo menor adulto
ejerce un empleo, oficio, profesin o industria, pues de conformidad al art.246, se
mirar como mayor de edad para la administracin y goce de su peculio
profesional o industrial, sin perjuicio de lo que dispone el art.255. Es decir, para
estos efectos se le considera como emancipado.
Luego, el contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo de familia que

tiene peculio profesional es vlido en relacin con ese peculio profesional.
Infraccin a lo dispuesto en el art.1796:

Si se celebra una compraventa entre cnyuges no divorciados perpetuamente o
entre el padre o madre y el hijo de familia, la sancin ser la nulidad absoluta de
ese contrato por aplicacin de los arts.10, 1466 y 1682.
2.- Incapacidad para vender: se prohibe a los administradores de establecimiento

pblicos vender parte alguna de los bienes que administra y cuya enajenacin
no est comprendida en sus facultades administrativas ordinarias, salvo el
caso de expresa autorizacin de la autoridad competente (art.1797).
De manera entonces que si el administrador de un establecimiento pblico hace
una venta que no est comprendida dentro de su facultad administrativa o que no
ha sido autorizada por al autoridad competente, esa venta va a adolecer de
nulidad relativa, pues aqu no estamos en presencia de una norma prohibitiva,
sino que de carcter imperativo.
3.- Incapacidad para comprar

a) El art.1798 prohibe al empleado pblico comprar los bienes pblicos o
particulares que se vendan por su ministerio. Si lo hiciere, el respectivo
contrato de compraventa tendra como sancin la nulidad absoluta.
b) Por otro lado, se prohibe a los jueces, abogados, procuradores, escribanos
comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a
consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pblica subasta (art.1798
inc.2). Si se contraviene esta norma se produce la nulidad absoluta.
El COT ha ampliado considerablemente el campo de aplicacin de esta
prohibicin, hacindola extensiva a los fiscales, defensores, relatores,
secretarios y los dems auxiliares de la administracin de justicia (art.481 COT
en relacin con el 321 COT).
Cabe aqu hacer referencia a la situacin de la venta realizada por un partidor

dentro del juicio de particin y como mandatario de los comuneros, en caso
que dicha venta se haya hecho a quien reviste la calidad de procurador de una
de las partes en dicho juicio particional. El problema que se plantea aqu es si
esa venta cae o no dentro de la prohibicin del art.1798.
Al respecto, la jurisprudencia se ha inclinado en ambos sentidos, habiendo
fallos que hacen aplicable el art.1798 a esta situacin, declarando la nulidad
absoluta de la venta. Por otro lado, hay otros que han resuelto que esta venta es
plenamente vlida y lo han hecho sobre la base de que la particin no es un
juicio.
Otra situacin es el pacto de cuota litis: est permitido a los abogados y
procuradores este pacto, esto es, aqul en virtud del cual el cliente cede parte
de sus derechos litigiosos en pago de la defensa y servicios que aquellos se
obligan a prestarle. Lo nico que se exige aqu es que la participacin del
abogado o procurador tiene que ser menor a la del cliente.
c)El art.1799 nos da reglas sobre la incapacidad de tutores y curadores. Esta
disposicin nos est remitiendo al ttulo denominado "De la administracin de
los tutores y curadores", en el cual hay una norma fundamental, el art.412, que
se refiere tanto a la enajenacin de bienes muebles como a la de los inmuebles,
dando reglas distintas para uno y otro caso:
tratndose de bienes muebles del pupilo, el tutor o curador podr
comprarlos, pero con la autorizacin de los dems guardadores o del
juez en subsidio. Esta autorizacin es un requisito exigido en
consideracin a la calidad o estado del pupilo y, por consiguiente, si ella
se omite, la sancin va a ser la nulidad relativa del respectivo contrato
(art.412 inc.2).
Tratndose de bienes races del pupilo, el art.412 inc.2 establece una
prohibicin absoluta en virtud de la cual el tutor o curador y dems
personas all designadas, no pueden adquirir bienes races del pupilo,
aunque tengan autorizacin judicial o de los otros guardadores. Si se
infringe esta norma, la sancin ser la nulidad absoluta del contrato,
porque se trata de la infraccin a una norma prohibitiva.
d)Por ltimo, el CC da reglas en materia de incapacidad de mandatarios, sndicos

y albaceas en el art.1800.
En relacin con los albaceas (art.1270), se plantea un problema. Hay una
remisin que hace el art.1800 al art.2144; por su parte, nos encontramos con
otra disposicin que es el art.1294, se seala que "lo dispuesto en los
artculos... y 412 se extender a los albaceas".
A la luz del art.2144 y tratndose de inmuebles, el albacea podra comprarlos,
requirindose para estos efectos autorizacin expresa del causante. Pero si le
aplicamos el art.412, no podra comprar el albacea bienes inmuebles del
causante bajo ningn respecto.
Si concluimos que se aplica el art.2144 en virtud de la remisin del art.1800,
tendramos que concluir que de la autorizacin respectiva el albacea podra
vlidamente comprar bienes races del causante; en cambio, si nos atenemos al
art.1294 y a la remisin que este artculo hace al art.412, el albacea no podra
adquirir bienes inmuebles del causante y, si lo hiciere, la sancin sera la
nulidad absoluta del respectivo contrato.
Enfrentados a este problema de cul norma prevalece, se ha recurrido a la
hermenutica legal para su solucin y, dentro de ella, a aquel principio que
dice que "la norma especial prima sobre la general", concluyndose que la
norma a aplicar en este caso es la del art.412, que es una norma de carcter
especial, en tanto que los arts.1800 y 2144 son de carcter general.
Efectos del Contrato de Compraventa :

En general, los efectos de un contrato son derechos y obligaciones que de ese
contrato emanan. As, una vez que se ha perfeccionado el contrato de
compraventa, esto es, una vez que entre las partes ha habido acuerdo en la cosa y
en el precio, nacen para ambas derechos y obligaciones y son precisamente las
que el contrato estaba destinado a producir. Estos derechos y obligaciones
pueden provenir de la ley o de la voluntad de las partes.
De manera entonces que siendo la compraventa un contrato bilateral, de ella
surgen derechos y obligaciones tanto para el vendedor como el comprador.
Son obligaciones esenciales del vendedor:

1.- La entrega de la cosa vendida al comprador,
2.- Sanear la cosa vendida al comprador.
Son obligaciones esenciales del comprador:
1.- Pagar el precio,
2.- Recibir la cosa comprada.
Estas son las obligaciones fundamentales de la compraventa, pero solamente son
de su esencia dos:
* la obligacin del vendedor de entregar la cosa,
* la obligacin del comprador de pagar el precio.
Si no concurren estas dos obligaciones no hay contrato de compraventa.
No hay obstculo alguno para que las partes, fuera de las obligaciones que se han
indicado para el comprador y vendedor, convengan en el establecimiento de otras
obligaciones, como por ejemplo: la de imponer al comprador que destine lo
comprado a un fin determinado.
1.- Obligaciones del vendedor :

La obligacin propia del vendedor y que nace del contrato de compraventa por el
solo hecho de su celebracin y sin necesidad de estipulacin de las partes, vale
decir, aquellas obligaciones que establece la ley, son dos:
a) obligacin de entregar la cosa,
b) obligacin de saneamiento de la cosa.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar otras obligaciones, o bien,
modificar o atenuar las obligaciones sealadas, debiendo existir eso s un
convenio expreso, porque, a falta de convenio, el vendedor slo tiene las
obligaciones que establece la ley y dentro de la extensin que a ellas corresponde
(art.1824).
A) Obligacin de entregar la cosa vendida :

Consiste en conferir al comprador la posesin legal y material de la cosa a que se
ha referido el contrato. No se trata en este caso de la transferencia del dominio
por las razones vistas a propsito de la venta de cosa ajena.
De acuerdo con las reglas generales, si la cosa vendida es una especie o cuerpo
cierto, el vendedor no solamente tiene la obligacin de entregar la cosa, sino que
adems pesa sobre l la obligacin de conservarla hasta su entrega (art.1548). Es
decir, tratndose de una especie o cuerpo cierto, se comprenden dos obligaciones:
la obligacin del vendedor de conservar la especie o cuerpo cierto hasta
su entrega.
la obligacin del vendedor de conferir al comprador la posesin legal y
material de la cosa.
a) La obligacin de conservacin de la especie o cuerpo cierto hasta su entrega:

para que esta situacin se presente, es menester que no se trate de un contrato
de ejecucin instantnea, sino que las partes hayan convenido un plazo para la
entrega. En otras palabras, tiene que mediar un lapso entre el momento de
celebracin del contrato y el de la entrega de la cosa, durante el cual la cosa
vendida va a permanecer el poder del vendedor.
El art.1548 impone al deudor (vendedor) la obligacin de custodia y conservacin
de la cosa que se debe, so pena de pagar los perjuicios al acreedor (comprador), a
menos que ste se haya constituido en mora de recibir. Cabe considerar que la
responsabilidad del vendedor se extiende hasta la culpa leve si la prdida o
deterioro de la cosa es culpable (art.1547).
En caso que la prdida o deterioro de la cosa no sea a culpa del deudor, se entra a
aplicar el art.1590 incs.1 y 2, lo mismo en caso de que la cosa se destruya
despus que el comprador se ha constituido en mora de recibir. En tal caso, el
acreedor (comprador) debe recibir la cosa en el estado en que se encuentra.
Si la prdida de la cosa vendida que se encuentra en poder del deudor (vendedor)
es fortuita, el riesgo es de cargo del acreedor (comprador). Luego, si se produce
esta situacin, se extingue la obligacin del vendedor de entregar la cosa, pero
subsiste la del
comprador de pagar el precio. Sin embargo, esta regla tiene una excepcin, que la
da la venta condicional, porque en tal caso, si la cosa perece antes del
cumplimiento de la condicin, el riesgo es del vendedor (deudor) (arts.1550 y
1820).
b)Obligacin de conferir al comprador la posesin legal y material de la cosa

vendida: es precisamente en esto en lo que consiste la obligacin de entregar
que recae sobre el vendedor. En relacin con ella hay que distinguir:
El vendedor es el dueo de la cosa vendida. La forma en que el vendedor
va a conferir la posesin al vendedor al comprador es mediante la
correspondiente tradicin, la cual va a tener que hacerse ajustada a las
normas de la ley y segn la naturaleza de la cosa (art.684 y 686). Es por
eso que el art.1824 dice que el vendedor tiene que hacer la entrega o
tradicin, ello porque si el vendedor es el dueo debe transferirse el
dominio que hasta ese momento tena, es decir, en cuanto dueo recae
sobre l una obligacin de dar (art.1548) y, como tal comprende la de
transferir el dominio.
Pero, en los casos en que la tradicin se efecta mediante la inscripcin
del ttulo en el Registro Conservatorio, no basta que el vendedor haga esta
tradicin, porque al efectuarse sta el vendedor va a estar confiriendo al
comprador tan solo la posesin legal de la cosa y sobre l tambin recae la
obligacin de conferir la posesin material de la misma.
Caso en que el vendedor no es el dueo de la cosa: tambin en este caso
el vendedor va a conferir la posesin al comprador mediante la
tradicin, pero como no es el dueo de la cosa que vende, no va a poder
transferir ese derecho al comprador, solamente lo va a poner en posesin
de la cosa vendida (arts.682 y 683).
El vendedor al efectuar la tradicin de la cosa, an cuando no sea dueo de
ella, va a haber cumplido su obligacin y ello es tan importante que si
despus el vendedor dueo de la cosa intenta en contra del comprador la
correspondiente accin reivindicatoria, el comprador no va a poder
demandar al vendedor el cumplimiento o la resolucin del contrato, porque
la obligacin del vendedor ya est cumplida y, por ello es que el
comprador, ante una demanda de esta naturaleza solamente va a poder citar

de eviccin al vendedor, es decir, lo va a citar para que ese vendedor
asuma su defensa en el juicio correspondiente.
En el evento de que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa
por sentencia judicial, si ha citado de eviccin al vendedor, va a poder
exigir a ste la restitucin del precio o de la parte que corresponda en caso
de que la eviccin sea parcial, ms las indemnizaciones que establezca la
ley.
Lugar en que debe hacerse la entrega de la cosa:

El legislador al reglamentar la compraventa no estableci normas sobre el lugar
en que deba hacerse la entrega de la cosa por el vendedor. Por consiguiente, en
esta materia habr que remitirse a las reglas generales respecto al lugar en que
deba hacerse el pago (arts.1587, 1588 y 1589). De estas disposiciones se
desprende que la cosa vendida tiene que ser entregada:
1. - En el lugar que han estipulado las partes,
2. - Si las partes nada han dicho sobre el lugar en que deba hacerse la entrega, se
har sta en el lugar en que se encontraba la cosa al momento de la celebracin
del acto o contrato, siempre que se trate de una especie o cuerpo cierto.
3. - Si lo vendido es una cantidad determinada de un gnero limitado, la entrega
se va a hacer en el domicilio del deudor.
Momento en que debe hacerse la entrega o tiempo de la entrega:

Hay que distinguir algunas situaciones:
1. - Si el contrato de compraventa es puro y simple: en este caso el vendedor
tiene que efectuar la entrega tan pronto quede perfecto el contrato de
compraventa. Ello es as porque desde ese momento se hace exigible la
obligacin de entregar del vendedor cuando el contrato es puro y simple
(art.1826 inc.1).
2. - Si el contrato de compraventa se ha celebrado sujetndolo a un plazo o a una
condicin suspensiva. En este caso, el vendedor va a tener que efectuar la
entrega al vencimiento del plazo o cuando se cumpla la condicin.
Tanto cuando hay plazo como cuando hay condicin suspensiva, la exigibilidad
de la obligacin queda en suspenso ante el cumplimiento del plazo o de la
condicin, en su caso (art.1826).
Importancia de establecer el momento o tiempo de la entrega :

Para el caso en que el vendedor ha vendido una misma cosa a dos o ms personas
distintas, porque el establecer el tiempo de la entrega va a determinar cul de los
contratos va a prevalecer. De acuerdo con el art.1817, en el caso de que el
vendedor haya vendido una misma cosa a dos o ms personas distintas, para
determinar cul es el contrato que prevalece, hay que aplicar las siguientes
reglas:
a) Si la cosa ha sido entregada a una sola de esas personas: en este caso, es
la venta celebrada con esa persona la que prevalece.
b) Si la cosa ha sido entregada a dos o ms personas: prevalece la venta
celebrada con aquella a quien se le entreg primero la cosa.
c) Si no ha habido entrega a ninguno de los dos o ms compradores, va a
prevalecer el ttulo ms antiguo. Cuando el art.1817 dice "ttulo ms
antiguo", se est refiriendo a la fecha del contrato de compraventa, as
lo ha resuelto la jurisprudencia.
Tratndose de los bienes inmuebles, se ha resuelto que la posesin a que se
refiere el art.1817 es la posesin legal, es decir, la que se confiere con la
correspondiente inscripcin. En este caso, cabe considerar como ttulo preferente
a aquel que se incluy primero.
Tratndose de bienes muebles, se ha resuelto que la posesin a que se refiere el
art.1817 es la posesin material.
Qu debe comprender la entrega

Hay que estarse a las estipulaciones que las partes hayan hecho en el contrato.
Tratndose de bienes inmuebles, el art.1830 seala que la venta de un inmueble
por naturaleza va a comprender tambin la de los inmuebles por adherencia o por
destinacin. Pero estos pueden ser excluidos de la compraventa por el acuerdo de
las partes.
La entrega en materia de venta de predios rsticos:

La ley da normas especiales. Los predios admiten una clasificacin en: predios
urbanos y rsticos. En esta clasificacin, en lo que a contrato de compraventa se
refiere, no se atiende a la ubicacin del inmueble, sino que al destino que ellos
tengan. De este modo, predios urbanos sern aquellos que estn destinados a la
habitacin o al uso industrial o comercial. Por su parte, predios rsticos, son
aquellos que estn destinados al cultivo agrcola, esto es, a la explotacin de la
tierra. El CC en sus arts.1831 y 1834 reglamenta la entrega de los predios
rsticos, la cual vara segn la forma en que se venda el predio. Los predios
rsticos pueden venderse de dos formas (inc.1 art.1831):
a) Como especie o cuerpo cierto,
b) Con relacin a su cabida.
La regla general es que se vendan como especie o cuerpo cierto, siendo la
excepcin la venta de los mismos con relacin a su cabida. El legislador ha
sealado que la venta se entiende hecha con relacin a su cabida en aquellos
casos en que el contrato de compraventa se expresa la extensin, superficie o
cabida del predio, salvo en aquellos casos en que las partes, no obstante haberse
sealado la cabida, estipulan expresamente que no va a haber problema por la
distincin entre la cabida real y la cabida declarada (art.1831 inc.2).
La determinacin de la cabida o superficie puede hacerse de cualquier forma. As,
podr hacerse indicndose la superficie total del predio, o bien, sealndose la de
cada una de las partes que la forman o componen.
La jurisprudencia ha resuelto que para que un predio se entienda vendido con
relacin a la cabida, no es suficiente que sta se indique en el contrato, sino que
es menester que el precio de la compraventa se determine en relacin a la cabida.
Sin embargo, los autores estiman que esta jurisprudencia no es correcta y que en
ella no se est interpretando en la forma que corresponde al art.1831.
Problemas que se pueden presentar con relacin a la cabida

Si se vende un predio con relacin a la cabida y el vendedor entrega precisamente
la superficie convenida en el contrato, no se va a plantear problema de ninguna
especie.
El problema se va a suscitar cuando no corresponda a la cabida establecida en el

contrato (cabida declarada), con aquella que realmente se ha entregado (cabida
real), pudiendo darse aqu dos alternativas:
A) Que la cabida real sea menor que la declarada (art.1832 inc.2).

Hay que distinguir:
1. Si el valor de la cabida que falta para completar la declarada no excede de ese
10 por ciento. En este caso, el vendedor est obligado a completar la cabida
declarada y, si ello no fuere posible, va a tener que rebajar proporcionalmente
el precio, porque ha entregado una extensin menor que la declarada, ejemplo:
cabida declarada sin hectreas, valor de cada hectrea= $1000; valor total=
$100.000. Si en lugar de entregar las 100 hectreas (cabida declarada), el
vendedor slo entrega 95 hectreas (cabida real), tenemos que ver si la cabida
o extensin que falta para completar la cabida declarada excede o no un 10 por
ciento del valor de sta:
extensin faltante==> 5 hectreas a $1000 c/u= $5000.
10 por ciento de la cabida declarada= $10.000
En este caso, el valor de la extensin que falta para completar la cabida declarada
no excede de un 10 por ciento del valor de sta.
2.En caso de que el valor de la extensin que falta para completar la cabida
declarada excede en un 10 por ciento el valor de sta, el comprador tiene un
derecho alternativo:
a) aceptar la disminucin del precio que hiciere el vendedor,
b) demandar la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios por
incumplimiento de la obligacin del vendedor.
Ejemplo: cabida declarada= 100 hectreas==> $1.000 c/u.
Supongamos que en lugar de entregar las 100 hcts., el vendedor slo entrega 50.
La extensin faltante son 50 hcts. por un valor de $50.000. El 10 por ciento de la
cabida declarada es de $10.000. En este caso, el valor de la extensin que falta
para completar la cabida declarada, excede de un 10 por ciento del valor de la
misma.
B) Que la cabida real sea mayor que la declarada (art.1832 inc.1).

En este caso, lo que se entrega es una superficie ms grande que aquella que se
seal en el contrato de compraventa y, de conformidad al art.1832 inc.1, tambin
tenemos que hacer una distincin:
1. - Si el precio de la cabida que sobra excede de un 10 por ciento del precio de
la cabida real.
2. - Si el precio de la cabida que sobra no excede del 10 por ciento del precio de
la cabida real.
En este ltimo caso, el comprador est obligado a aumentar proporcionalmente el
precio. Ejemplo: se venden 100 hcts. a $1.000 c/u, pero se entregaron 103 hcts
(cabida real); extensin sobrante==> 3 hcts, cuyo valor son $3.000, y el 10 por
ciento del valor de la cabida real es de $10.300.
En este caso, el precio de las hcts dadas en exceso es inferior al 10 por ciento del
precio de la cabida real y, por consiguiente, el comprador va a estar obligado a
aumentar el precio proporcionalmente a las 3 hcts que recibi en exceso.
En caso que el precio de lo entregado en exceso sobrepase de un 10 por ciento del
precio de la cabida real, el comprador tiene un derecho de opcin:
aumentar proporcionalmente el precio,
desistirse del contrato, caso en el cual se le resarcirn los perjuicio
segn las reglas generales, ejemplo: se venden 100 hcts a $1000 c/u,
pero en realidad se entregan 130 hcts (cabida real). En consecuencia, la
extensin sobrante de 30 hcts por un valor de $30.000 y el 10 por ciento
del valor de la cabida real es de $13.000. En este caso, el precio de las
hcts dadas en exceso es superior al 10 por ciento del precio de la cabida
real (que es de $130.000).
En sntesis, el legislador ha dejado un margen en el cual puede oscilar la
distincin entre la cabida real y la cabida declarada, margen que es de un 10 por
ciento. Si se excede del 10 por ciento, se considera que no ha habido
cumplimiento de lo debido por parte del acreedor y el comprador va a poder,
ejerciendo su derecho de opcin, demandar la resolucin del contrato.
Venta como especie o cuerpo cierto.

La otra forma en que puede venderse un predio rstico y que constituye la regla
general, es como especie o cuerpo cierto. Se produce esta forma de venta
siempre que en el contrato de compraventa no se exprese la cabida, o bien,
cuando expresndose sta se declara que no va a alterar el precio, aun cuando
haya diferencias entre la cabida real y la declarada (art.1831 inc.final).
La venta como especie o cuerpo cierto se puede presentar en dos formas:
1.- Sin sealamiento de linderos,
Si el predio se vende de esta forma, el comprador nada va a poder reclamar,
cualquiera que sea la extensin o superficie que se le entregue, porque ello
implica el cumplimiento de la obligacin del vendedor (art.1833 inc.1).
2.- Con sealamiento de linderos.
Esta es la forma usual de venta de un predio rstico como especie o cuerpo cierto.
En este caso, el vendedor est obligado a entregar toda la extensin o superficie
comprendida en los deslindes. En caso que no pudiera hacerlo, se aplica la misma
regla del art.1833 inc.2, es decir, habr que ver si el precio de la extensin que
falta excede o no de un 10 por ciento del precio de la superficie comprendida en
los linderos.
Si no excede, hay derecho a rebajar proporcionalmente el precio. Si excede, el
comprador puede aceptar la rebaja del precio o desistir del contrato (caso en el
cual se le resarcirn los perjuicios segn las reglas generales). Lo anterior se
desprende de lo dispuesto en el inc.2 del art.1833.
Plazo de prescripcin de estas acciones :

Sea que la venta del predio rstico se haga en relacin con la cabida o como
especie o cuerpo cierto, las acciones dadas en los arts,1832 y 1833 prescriben en
el plazo de 1 ao, contado desde la entrega (art.1834).
Se ha discutido a qu entrega se refiere el art.1834: a la entrega material o a la
entrega legal (que se efecta mediante la correspondiente inscripcin del ttulo en
el Registro Conservatorio)
Los tribunales han entendido que este plazo de un ao se cuenta desde la entrega
real o material, porque solamente all el comprador va a poder comprobar la
verdadera cabida o superficie que se le ha entregado.
Esta prescripcin, por tener un carcter especial, no se suspende.
Aplicacin de los arts.1832 y 1833 a las ventas de las universalidades de derecho :

De conformidad al art.1835 "las reglas dadas en los artculos referidos se aplican
a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas". As por ejemplo: si se
vende una biblioteca y al entregarse ella faltan o sobran unidades, se van a poder
aplicar las reglas de los arts.1832 y 1833, de acuerdo con el contenido de las
estipulaciones contractuales.
Los arts.1832 y 1833 y la lesin enorme:
Tratndose de inmuebles la aplicacin de esta regla sobre la venta en relacin a la
cabida de los artculos referido, no excluye la aplicacin de las normas sobre la
lesin enorme, cuando ella fuere procedente.
Gastos de la entrega:
Los gastos en que se debe incurrir para la entrega de la cosa vendida al
comprador son de cargo del vendedor, a menos que en el contrato se haya
estipulado otra cosa (arts.1806 y 1805).
Acciones del comprador en contra del vendedor que no cumple de la obligacin
de entregar:
Puede suceder que el vendedor no cumpla la obligacin de entregar que le impone
el contrato de compraventa, o bien, que la cumpla imperfectamente, esto es, no
ajustndose a lo estrictamente estipulado.
Por el hecho de ser la compraventa un contrato bilateral que no se puede dejar sin
efecto por la voluntad de una de las partes, este incumplimiento por parte del
vendedor no produce por s solo la extincin del contrato de compraventa. Muy
por el contrario, el contrato de compraventa subsiste plenamente quedando
entregado a la voluntad del comprador el hacerlo subsistir o ponerle fin.
En el hecho, esta inejecucin del contrato produce como consecuencia entregar al

comprador la posibilidad de elegir entre dos acciones que tienen objetivos
distintos:
1. - Una accin que persigue la entrega de la cosa, es decir, el cumplimiento de la
obligacin del vendedor.
2. - Otra, que persigue la resolucin del contrato, esto es, poner trmino al
Estas dos acciones se encuentran establecidas en el art.1826 inc.2, norma que no
hace otra cosa que repetir lo establecido en el art.1489.
Pero, aqu se nos plantea el problema de establecer cundo se entiende que el
vendedor no ha dado cumplimiento de su obligacin de entregar la cosa vendida.
Hemos sealado que la obligacin del vendedor comprende la entrega de la cosa
en el lugar y tiempo convenido, con todos sus frutos y accesorios. En otras
palabras, esta obligacin, adems de la entrega propiamente tal comprende un
conjunto de varias otras cosas, las cuales, consideradas globalmente, forman la
obligacin de entregar. Por ello y, considerando que los arts.1826 inc.2 y 1489
establecen que l podr ejercer cualquiera de las dos acciones mencionadas en
caso que el vendedor no cumpla su obligacin de entregar, cabe concluir que el
incumplimiento de cualquiera de aquellas partes que conforma la obligacin de
entregar, da derecho al comprador para demandar el cumplimiento o la resolucin
del contrato, con la correspondiente indemnizacin de perjuicios.
Adems, reafirma esta opinin el hecho de que el art.1489 establece que "...lo
pactado"; y lo pactado en el caso de la compraventa se refiere tanto a la entrega
de la cosa en s misma como a la de sus frutos y accesorios en el lugar y tiempo
convenido. Por consiguiente, el incumplimiento por el vendedor de cualquiera de
estos aspectos coloca al comprador en la posibilidad de ejercer cualquiera de las
dos acciones mencionadas.
Pero para que el comprador pueda ejercer estas acciones en caso de que el
vendedor no cumpla su obligacin de entregar, es necesaria la concurrencia de
alguna de las siguientes condiciones o requisitos:
1. - Que el deudor (vendedor) est constituido en mora de entregar.
2. - Que la mora sea imputable a hecho o culpa del vendedor.
3. - Que el comprador haya pagado el precio, o bien, que se allane a

pagarlo, o que se le haya conferido un plazo para efectuar dicho pago.
Si no concurre este ltimo requisito, ante la demanda del comprador el vendedor
podr oponer la excepcin contemplada en el art.1552 (que contempla el
principio de que la mora purga la mora).
Derecho de retencin. La ley le confiere al vendedor un derecho de retencin,
porque puede suceder que se celebre un contrato de compraventa y el comprador
no estuviera obligado a pagar el precio de inmediato y, una vez celebrado el
contrato de compraventa, se produzca una disminucin de la fortuna del
comprador que haga temer al vendedor un posible no pago del precio. En este
caso, el vendedor no est obligado a entregar la cosa, aun cuando se haya
estipulado un plazo para el pago del precio, mientras no se pague el precio o se le
asegure convenientemente su pago (art.1826 inc.final).
B.- Obligacin del vendedor de saneamiento de la cosa vendida :

Esta obligacin se funda en el razonamiento lgico en orden a que si alguien
compra una cosa es para que sta le sea til, esto es, para poder usarla segn su
naturaleza; y para poseerla con tranquilidad, esto es, sin ser perturbada de su
posesin.
En el fondo, esta obligacin consiste en garantizar al comprador una posesin
pacfica y tranquila de la cosa que se vende y una posesin til.
Que la posesin sea pacfica y tranquila, significa que el comprador no debe ver
perturbada su posesin con las acciones que terceros hagan valer respecto de la
cosa vendida para privarle de esa cosa.
Que la posesin sea til, significa que la cosa no tenga vicios ocultos que
imposibiliten su uso por el comprador.
Es justamente a estos dos aspectos a los cuales se refiere el art.1837, al establecer
que la obligacin de saneamiento comprende dos objetos:
1. - Amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida,
aspecto que configura el "saneamiento de la eviccin".
2. - Responder de los vicios ocultos de la cosa, aspecto que configura el
"saneamiento de los vicios redhibitorios".
El saneamiento de la eviccin :
Consiste en la obligacin del vendedor de garantizar al comprador la posesin
pacfica de la cosa, esto es, una posesin que no sea perturbada por terceros. Por
esta misma razn es que se denomina tambin "obligacin de garanta".
Cundo entra a jugar esta obligacin: cuando el comprador es perturbado en su
posesin por terceros que pretenden derechos sobre la cosa vendida.
El art.1838 seala que hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es
privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.
Caracteres de la obligacin de saneamiento de la eviccin :

a) Es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (art.1444 y 1839).
Lo es porque se entiende incorporada en el contrato sin necesidad de una
clusula especial.
b) El vendedor no puede ejercer las acciones que se traduciran en una
perturbacin o extincin de la posesin pacfica de la cosa. Hay diversas
disposiciones en el CC, como el art.1837, 1845 y 1849, de los cuales se
desprende que es inconciliable esta obligacin de garanta con el ejercicio de
la accin reivindicatoria o cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al
comprador en su posesin pacfica de la cosa. Lo que sucede es que si por el
contrato de compraventa el vendedor contrae la obligacin de proteger o
amparar al comprador frente a pretensiones de terceros sobre la cosa vendida,
con mayor razn el propio vendedor est obligado a no atacarlo en su dominio
y posesin pacfica de la cosa. La misma obligacin pesara sobre los
herederos del vendedor.
c) La obligacin del vendedor de proteger o amparar al comprador es patrimonial
y, por este hecho, la obligacin se transmite a los herederos del vendedor y la
accin a los herederos del comprador.
Pero, para que haya eviccin deben concurrir ciertos requisitos que se desprenden
de los arts.1838 y 1839:
1. - Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa.
2. - Que la eviccin provenga de un hecho anterior a la venta.
3. - Que la privacin del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial.
1.- Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa. Se entender
que esto sucede, no solo cuando se quita el todo o una parte de la cosa
que le fue vendida, sino que tambin cuando por sentencia judicial se
declara en favor de un tercero la existencia de un derecho anterior
sobre la cosa que limite de cualquier modo el dominio del comprador
de la cosa. As, habr privacin total cuando se vende una cosa y
despus el verdadero dueo de ella ejerce la accin reivindicatoria
contra el comprador para privarlo de la cosa vendida y, se ordena la
restitucin de la cosa a su verdadero dueo. Cuando el acreedor
hipotecario ejerce la accin de desposeimiento en contra del
comprador y en virtud de ella se priva al comprador de la cosa que l
compr.
Hay privacin de parte de la cosa cuando se declara en favor de un
tercero un derecho real sobre la cosa limitativo del derecho de
dominio, como cuando se establece que un tercero tiene un derecho de
usufructo sobre la cosa o la existencia de la propiedad fiduciaria.
2.- La eviccin tiene que originarse en una causa anterior al contrato de
compraventa. Este requisito est contemplado en el art.1839 y se ajusta
claramente a la lgica y equidad, pues no sera lgico ni justo hacer
responsable al vendedor por hechos que se han producido con
posterioridad a la venta y en los cuales a ste no ha cabido
participacin alguna. El vendedor solamente podr responder por las
cosas que hubieren sucedido con anterioridad al contrato de
compraventa y en los cuales l tuvo participacin.
3.- Que la privacin del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial.
Esto es precisamente lo que caracteriza a la eviccin. Si la privacin
del todo o parte de la cosa no se hace por sentencia judicial, no hay
eviccin, es decir, si alguien arrebata o quita materialmente la cosa al
comprador, ste va a poder ejercer la acciones que la ley le confiere a
ese respecto: accin posesoria o reivindicatoria segn sea procedente.
Pero no va a haber lugar a la eviccin, porque sta requiere de
sentencia judicial.
Es decir, para que haya eviccin es necesario que un tercero inicie un

juicio en contra del comprador y, an ms, que en dicho juicio se dicte
sentencia en contra del comprador, que lo condene a entregar la cosa al
demandante o a reconocer en su favor un derecho real limitativo del
dominio.
Etapas que comprende el saneamiento de la eviccin :

Comprende dos etapas perfectamente caracterizadas:
1. - Consiste en la obligacin del vendedor de acudir en auxilio del comprador
para defenderlo en el juicio que se ha iniciado en su contra.
2. - Una vez producida la eviccin, es decir, despus que el comprador ha sido
privado del todo o parte de la cosa vendida, el vendedor va a tener que entrar a
pagarle las indemnizaciones que correspondan.
Estas dos obligaciones que comprende el saneamiento de la eviccin son
diferentes en cuanto a su naturaleza y se encuentran claramente separadas una de
la otra, sucedindose en el tiempo en el mismo orden indicado.
La primera de ellas, esto es, la obligacin de amparo judicial, es una obligacin
de hacer, entendindose por tal aquella que consiste en la ejecucin de un hecho,
que en este caso sera: amparar o ir en auxilio del comprador judicialmente
demandado. Es por esta razn que el art.1840 nos seala que la obligacin de
saneamiento es indivisible, de tal suerte que si el vendedor fallece, puede exigirse
el cumplimiento de la obligacin de hacer a cualquiera de sus herederos.
La segunda obligacin que comprende el saneamiento de la eviccin, esto es, la
de indemnizar, es una obligacin de dar y, como tal, es divisible entre los
herederos del deudor. De este modo, en caso de fallecimiento de ste, puede
exigirse dicha obligacin a prorrata de las cuotas que correspondan a los
herederos (art.1840 inc.2).
Anlisis de las obligaciones que conforman el saneamiento de la eviccin:

1. - La obligacin de amparo judicial. Si por un tercero que pretende tener
derecho sobre la cosa vendida, se intenta una accin en contra del comprador
(como la reivindicatoria, por ejemplo), puede suceder y, normalmente as ser,
que el vendedor no tuviere conocimiento de las pretensiones de ese tercero y,
es por ello que la ley exige que el comprador cite de eviccin al vendedor por
medio de un procedimiento especial establecido en el CPC (arts.584 y sgtes.).
Esta obligacin de citar al vendedor est contemplada en el art.1843.
La citacin de eviccin tiene que hacerse por el comprador al vendedor antes de
contestar la demanda. El efectuar esta citacin es de suma importancia, ya que si
el comprador no lo hace, el vendedor no va a ser responsable de la eviccin. Por
lo dems, es lgico que as sea, porque si el vendedor no es citado de eviccin no
toma conocimiento de las pretensiones del tercero.
Citado de eviccin, el vendedor puede adoptar dos actitudes:
No comparece al juicio,
Comparece al juicio.
Los efectos que se derivan de una u otra actitud son distintos:

Si el vendedor citado legalmente de eviccin no comparece en juicio, es
obligado al saneamiento de la eviccin. Ello, porque de su parte ha habido
negligencia (art.1843 inc.3).
Pero, hay un caso en que no obstante haberse citado al vendedor, ste no va a
responder de la eviccin en aquel caso en que el comprador pierde la cosa
porque no opuso una excepcin que le favoreca (art.1843 inc.3).
Si el vendedor citado legalmente de eviccin comparece en juicio, puede
adoptar dos actitudes:
a) Si analizados los antecedentes el vendedor llega a la conclusin que el
tercero va a ganar el litigio, en ese caso puede allanarse a la eviccin,
pagando al comprador el precio y la correspondiente indemnizacin
(art.1845).
Pero, puede suceder que el comprador desee continuar adelante con el

juicio, lo cual puede hacer perfectamente, pues es un derecho que le
corresponde. Pero, si adopta esta actitud y pierde el litigio, no va a
poder demandar al vendedor el pago de las costas del juicio ni el valor
de los frutos con que hubo de satisfacer al tercero (art.1845).
b) Si analizados los antecedentes del juicio el vendedor llega a la
conclusin que las pretensiones del tercero carecen de fundamento, en
ese caso, asume la defensa del demandado. En este evento, la relacin
procesal se va a mantener entre el tercero y el vendedor y, por eso, todas
las gestiones y actuaciones en el litigio se van a producir entre ellos,
dejando el comprador de ser parte principal en el proceso, pudiendo
intervenir, eso s, como coadyuvante en defensa de los derechos que le
pertenecen (art.1844).
Es en esta forma como se sigue adelante el juicio y, de lo cual pueden
resultar dos situaciones:
I. - El vendedor gana el litigio: esto significa que la accin intentada por
el tercero no prosper. En tal caso, de conformidad al art.1855, el
vendedor no tiene ninguna responsabilidad: no ser obligado a la
indemnizacin de los perjuicios que la demanda hubiere causado al
comprador (es decir, el comprador no tiene derecho a que se le
indemnicen las costas del litigio, sino en cuanto la demanda fuere
imputable a hecho o culpa del vendedor).
II. - El vendedor pierde el litigio: termina aqu la primera etapa de la
obligacin de saneamiento de la eviccin, es decir, finaliza la obligacin
de defender al comprador y surge la obligacin que pesa sobre el
vendedor, que es la de indemnizar al comprador. De manera entonces
que esta segunda obligacin nace una vez evicta la cosa por sentencia
judicial.
Qu comprende esta obligacin de indemnizar (art.1847):

Evicta la cosa por sentencia judicial, el vendedor est obligado a 5 prestaciones
en favor del comprador, las que comprenden la totalidad del saneamiento de la
eviccin y que son las siguientes:
1. - La restitucin del precio: el vendedor tiene que devolver ntegramente el

precio recibido al comprador, aun cuando la cosa haya disminuido de valor en
el tiempo que medie entre la venta y la eviccin (art.1847 N.1).
Pero, como esto podra traducirse en un enriquecimiento sin causa para el
comprador, la ley establece que si ha habido deterioro de la cosa y, este
deterioro ha significado un beneficio para el comprador, tiene que rebajarse
proporcionalmente el precio (art.1848).
2.- La indemnizacin de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido
satisfechas por el comprador: esta indemnizacin entonces no comprende
cualquier gasto en que haya incurrido el comprador, sino aquellos en que por la
ley ha tenido que incurrir para el perfeccionamiento de la venta, como por
ejemplo: impuestos, gastos de escritura, etc. Por consiguiente, no quedan
comprendidos los gastos convencionales.
3.- La indemnizacin del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido
obligado a restituir al dueo (al tercero que obtuvo en el juicio).
Pero esta obligacin tiene una limitacin: el vendedor no debe el valor de los
frutos percibidos durante el juicio cuando habiendo allanado a la demanda, el
comprador decida continuar adelante con el juicio (art.1845). Es lgico que en
este caso no se responda porque el juicio se sigui en contra de su opinin.
4.- Indemnizacin de las costas del juicio: esta obligacin tambin tiene una
limitacin, que es la misma que en el caso anterior, esto es, el vendedor no
debe las costas del juicio si estuvo por aceptar la demanda, y el comprador
decidi seguir adelante con el litigio.
5.- La indemnizacin del aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en
poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del
tiempo.
Es lgico que este aumento de valor se indemnice, porque corresponde a un
inters econmico que se ha incorporado al patrimonio del comprador y,
adems, por que la eviccin priva al comprador del aprovechamiento de este
aumento. Esta indemnizacin se rige por reglas distintas, segn cual sea la
causa del aumento del valor de la cosa evicta. El legislador reglament
minuciosamente la forma de indemnizar este aumento de valor en los arts.1849
y 1850, distinguiendo las siguientes situaciones:
a) Si el aumento de valor de la cosa evicta se debe a mejoras ejecutadas

por el comprador, para los efectos de esa indemnizacin hay que
distinguir:
Si estaba de buena fe, esto es, si desconoca las causas de la
eviccin al momento de la venta, est obligado a indemnizar las
mejoras necesarias o tiles que hubiera efectuado el comprador,
pero slo en caso que dichas mejoras no le hayan sido pagadas
por el tercero que intent la accin, ya que puede suceder que el
tercero demandante haya sido condenado al pago de esas mejoras
por concepto de prestaciones mutuas (art.1849).
Si estaba de mala fe, esto es, conoca las causas de la eviccin al
celebrarse la compraventa, tiene que indemnizar al comprador
todo aumento de valor que haya experimentado la cosa por
concepto de mejoras, incluido aun el reembolso de las mejoras
voluptuarias (art.1849 inc.2).
b) Si el aumento del valor de la cosa evicta se debe a causas naturales, o al
transcurso del tiempo, tambin debemos distinguir para los efectos de su
indemnizacin:
si el vendedor estaba de buena fe, tiene que pagar al comprador el
aumento que ha experimentado la cosa, pero con la siguiente
limitacin: no se abonar en lo que excediere la cuarta parte del
precio de venta (art.1850).
si el vendedor estaba de mala fe tiene que indemnizar todo
aumento que experimente la cosa por causas naturales o por el
transcurso del tiempo, sin limitacin alguna (art.1850).
Todo lo sealado anteriormente es aplicable a las ventas voluntarias, porque
tratndose de las ventas forzosas, de acuerdo al art.1847, el vendedor debe una
sola prestacin: el precio. Ello es as porque este contrato le ha sido impuesto al
vendedor en caso de venta forzada, de tal suerte que su voluntad no ha concurrido
a la celebracin del contrato y, por ello, no puede imputarse la eviccin a su
culpa (art.1851).
Eviccin parcial:
Como su nombre lo indica, es la privacin que sufre el comprador de parte de la
cosa que compr en virtud de una sentencia judicial y por una causa anterior al
Consecuencias de la eviccin parcial:

Hay que establecer:
1. - La magnitud de la parte evicta, es decir, debe establecerse si la parte evicta
fue o no determinante en la celebracin del contrato. Si la parte evicta es de tal
magnitud que, faltando ella, el comprador no habra celebrado el contrato de
compraventa, en ese caso, ste tiene un derecho de opcin:
puede pedir la resolucin del contrato de compraventa con
indemnizacin de perjuicio (art.1852 inc.final y 1853).
puede pedir el saneamiento de la eviccin parcial (art.1854).
Si la parte evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador habra
celebrado el contrato de todas maneras, en ese caso, ste slo tiene derecho a
pedir el saneamiento de la eviccin parcial y nada ms (art.1854).
El establecer la magnitud de la parte evicta, esto es, el determinar si fue o no
relevante en la celebracin de la compraventa, es una situacin de hecho.
2.- Quin es el sujeto pasivo de la eviccin: es importante establecerlo porque
ste no es solo el inmediato vendedor de comprador que posee la cosa evicta,
sino que tambin los antecesores de l en el dominio (art.1841).
Extincin de la obligacin de saneamiento de la eviccin:

1. - Prescripcin: la obligacin del vendedor de amparar judicialmente a su
comprador es imprescriptible. La prescripcin que el legislador establece en
esta materia se refiere a la obligacin de saneamiento de la eviccin, pero slo
despus que sta se ha producido, es decir, una vez que se ha dictado la
sentencia que priva al comprador de todo o parte de la cosa.
En otras palabras, la prescripcin slo dice relacin con la obligacin de pagar el

precio y las indemnizaciones a que se refiere el art.1847.
Prescripcin de la obligacin de restituir el precio: prescribe de acuerdo
a las reglas generales, es decir, 3 o 5 aos, segn se trate de accin
ejecutiva u ordinaria (art.2515). Para ver desde cundo se cuenta el
plazo, hay que distinguir:
a) - si hay sentencia que priv al comprador de todo o parte de la
cosa, el plazo corre desde la fecha de esta sentencia que produce
la eviccin (art.1856 inc.2).
b) - si no hay sentencia, porque el comprador restituy la cosa al
tercero por haberse allanado el vendedor a la demanda de ste, el
plazo corre desde la restitucin de la cosa (art.1856 inc.2).
Prescripcin de la obligacin de pagar las restantes indemnizaciones:
prescribe en 4 aos contados en la misma forma sealada anteriormente.
2.- Renuncia. El comprador puede renunciar a la accin de saneamiento por

eviccin porque ella mira a su solo inters y sta es un elemento de la
naturaleza del contrato de compraventa.
Esta renuncia tiene los siguientes alcances:
el vendedor, aun cuando el comprador haya renunciado a la accin de
saneamiento, tiene que restituir el precio, porque si no fuere as, habra
un enriquecimiento sin causa (art.1852). Pero, hay casos en que el
vendedor ni siquiera tiene la obligacin de restituir el precio:
a) Cuando el comprador compr la cosa a sabiendas de que era ajena
(art.1852 inc.3).
b) Cuando el comprador tom sobre s el riesgo de la eviccin,
especificndolo (art.1852 inc.3).
La razn de esto es que en estas dos situaciones el contrato de compraventa pasa
a tener el carcter de aleatorio para el comprador y el precio, naturalmente, se
estipula considerando los riesgos que presenta la eviccin, por lo que cabe
concluir que va a ser menor que el que se habra convenido de no presentarse
dicha situacin.
3.- Extincin por otras causas legales:

a) cuando el tercero que demanda y el comprador someten el asunto a arbitraje
sin conocimiento del vendedor, y el rbitro falla en contra del comprador, o
sea, a favor del tercero demandante (art.1846 n1).
El fundamento de esto radica en que se est procurando por este medio evitar
la colisin entre el comprador y el tercero para perjudicar al vendedor. Si el
vendedor consiente en que el problema se someta a arbitraje, subsiste la
obligacin de saneamiento.
b)Si el comprador perdi la posesin por su culpa y, de ello se ha seguido la
eviccin (art.1846 n.2).
c)Cuando el comprador no cit de eviccin al vendedor (art.1843 inc.3).
d)Cuando citado el vendedor de eviccin, este no comparece, pero el comprador
pierde el juicio por no haberse hecho valer una excepcin o defensa que la
perteneca (art.1843 inc.3).
Saneamiento de los vicios redhibitorios :

Este es el otro aspecto que comprende la obligacin de saneamiento que pesa
sobre el vendedor. La obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios tiene
por finalidad garantizar al comprador la posesin til de la cosa en el sentido de
que el comprador va a poder utilizar la cosa en su beneficio. Esta posesin til de
la cosa va a desaparecer cuando se presenta algn vicio oculto o redhibitorio.
El legislador no ha definido el vicio redhibitorio. Los autores sealan que "vicio
redhibitorio es un defecto inherente a la cosa, que exista al tiempo de la venta,
oculto para el comprador y que impide total o parcialmente el uso natural de la
cosa"
.
Vicios redhibitorios y error sustancial :
No debe incurrirse en equivocacin de confundirlos. Error sustancial es el que
recae sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa. Se distingue del vicio
redhibitorio en cuanto, en este ltimo, hay un defecto o una imperfeccin
inherente a la cosa en s misma y que tiene como consecuencia el hacerla intil
para su uso natural (se trata, por consiguiente, de una situacin objetiva).
En cambio, en el error sustancial hay un falso o equivocado concepto de una de

las partes sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa, con prescindencia de
sus condiciones inherentes (se trata de una situacin de carcter subjetivo).
Requisitos para que un vicio sea redhibitorio (art.1858):

1.- que el vicio haya existido al tiempo de la celebracin del contrato.
2.- que el vicio sea grave,
3.- que el vicio sea oculto.
1. - Que el vicio haya existido a la celebracin del contrato: es un requisito
totalmente lgico, porque slo de estos vicios puede hacerse responsable al
vendedor, ya que despus del contrato de compraventa la cosa ha dejado de
estar en su poder y, por consiguiente, ha salido de su cuidado.
Para que se configure este requisito no es necesario que el vicio haya existido
en toda su extensin magnitud o gravedad al momento de la celebracin del
contrato, sino que basta que exista en germen hasta ese momento y se
desarrolle con posterioridad.
2.- Que el vicio sea grave: lo es cuando el defecto es de tal naturaleza que impide
total o parcialmente el uso de la cosa. Se trata aqu de una cuestin de hecho
que el juez va a tener que resolver en cada caso.
El N.2 del art.1858 da una pauta que puede servir al juez para establecer si hay
o no gravedad en el vicio: ello, segn si puede o no presumirse que el
comprador, conociendo el vicio, hubiere o no comprado la cosa o la hubiere
comprado en un precio menor.
3.- Que el vicio sea oculto: lo es cuando el comprador lo ignora por no habrselo
manifestado el vendedor.
Pero, hay casos en que no hay vicios redhibitorios no obstante el silencio del
vendedor. Ellos son los siguientes:
a) cuando ha habido negligencia del comprador para conocer el vicio
(art.1858 n.3).
b) cuando el comprador por su profesin u oficio ha podido fcilmente
conocer el vicio (art.1858 n.3), ejemplo: un veterinario compra un
animal enfermo.
Clusulas que hacen redhibitorios vicios que no lo son :

El legislador autoriza expresamente que las partes en un contrato den a un vicio
el carcter de redhibitorio, aun cuando ste no lo sea naturalmente. El art.1863
dice que "las partes pueden por el contrato...", luego el carcter redhibitorio que
pueda atribursele a un vicio se hace slo en el contrato, no en una convencin
posterior.
Efectos de los vicios redhibitorios :

Los efectos no son otra cosa que los derechos que tiene el comprador ante un
vicio de esta naturaleza y que se traducen en dos acciones que el comprador
puede intentar en contra del vendedor:
1.- La accin redhibitoria,
2.- La accin estimatoria o cuanti minoris.
El ejercer una u otra de estas acciones es un derecho que la ley le confiere al
comprador (art.1860).
1. - La accin redhibitoria: es aquella por la cual el comprador puede solicitar la
resolucin de la venta (art.1857).
2. - La accin estimatoria o cuanti minoris: es la que la ley confiere al
comprador para que pueda pedir una rebaja proporcional del precio. En este
caso, a diferencia del anterior, el contrato de compraventa subsiste, pero se
produce una rebaja proporcional en el precio (art.1857).
La regla general es que el comprador tiene un derecho de opcin entre estas dos
acciones. Sin embargo, esta regla tiene excepciones, es decir, hay casos en que el
comprador est privado de este derecho de opcin, pudiendo solamente ejercer la
accin estimatoria. Estos casos son los siguientes:
a) Cuando los vicios no son graves (art.1868).
b) Cuando la cosa perece despus de celebrado el contrato de compraventa,
encontrndose en poder del comprador y por culpa de ste (art.1862
inc.1). Pero, si la cosa perece por un vicio inherente a ella misma,
subsiste el derecho de opcin para el comprador (art.1862 inc.2).
El legislador ha considerado tambin la situacin del vendedor que saba del

vicio redhibitorio y guard silencio al respecto (no lo hizo presente al
comprador). En este caso, el vendedor queda obligado no solo a la restitucin de
la cosa o a la rebaja del precio, sino que tambin debe indemnizar perjuicios en
favor del comprador (art.1861).
Tratndose de las ventas forzadas, el legislador da una regla especial en el
art.1865, sealando que la accin redhibitoria no tiene lugar en ellas salvo que el
vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los
hubiera declarado a peticin del comprador.
Extincin de la accin de saneamiento de los vicios redhibitorios :

1. - Por renuncia: esta accin puede renunciarse porque la obligacin de
saneamiento es un elemento de la naturaleza del contrato. Pero, la renuncia de
la accin de saneamiento de los vicios redhibitorios no exime al vendedor de
sanearlos cuando esos vicios le eran conocidos y l no se lo manifest al
comprador (art.1859).
2. - Por prescripcin: a este respecto debemos distinguir si se trata de bienes
muebles o inmuebles. Respecto de los bienes muebles la accin redhibitoria
prescribe en el plazo de 6 meses. Respecto de los inmuebles, en un ao.
En ambos casos, con una particularidad muy especial: estos plazos pueden
ampliarse o restringirse por voluntad de los contratantes. Se presenta aqu una
distincin con el plazo de prescripcin del pacto comisorio en materia de
compraventa por no pago del precio al tiempo convenido, pues en este caso la ley
fija un plazo mximo de prescripcin y las partes slo pueden fijar uno menor
pero no ampliarlo. El plazo de prescripcin de la accin redhibitoria se cuenta
desde la entrega real de la cosa".
Por su parte, la accin estimatoria prescribe en el plazo de un ao para los
muebles y 18 meses para los inmuebles (art.1869). Este plazo tambin se cuenta
desde la entrega real. El art.1869 nada dice sobre la posibilidad de ampliar o
restringir estos plazos tratndose de la accin estimatoria. Sin embargo,
Alessandri sostiene que tambin tratndose de esta accin las partes pueden
ampliar o restringir este plazo, porque si no tuvieran esta facultad podra darse la
situacin que la accin estimatoria prescribira antes de la accin redhibitoria en
el caso de que las partes, haciendo uso del derecho que la ley les confiere,
hubieran ampliado el plazo de prescripcin de esta ltima.
El legislador ha establecido una norma especial para el cmputo del plazo de

prescripcin de la accin estimatoria para el caso en que la cosa vendida haya
sido remesada a un lugar distante (art.1870).
2.- Obligaciones del Comprador:

1) - Recibir la cosa comprada,
2) - Pagar el precio.
Estas obligaciones estn establecidas en los arts.1793, 1827 y 1871. La principal
de estas obligaciones es la de pagar el precio, sealndolo as expresamente el
legislador en el art.1871.
1.- Obligacin del comprador de recibir la cosa comprada :

Est establecida en el art.1827, que seala que si el comprador se ha constituido
en mora de recibir la cosa, va a tener que pagarle al vendedor los gastos de
alquiles de los almacenes, graneros y vasijas en que se contenga lo vendido.
Adems, establece el legislador que cesa la responsabilidad del vendedor por el
cuidado de la cosa respondiendo solamente del dolo o culpa grave. Esta
obligacin del comprador de recibir la cosa que el compr no es ms que la
lgica consecuencia de la obligacin del vendedor de entregar la cosa vendida.
Qu sucede si el vendedor se niega a recibir la cosa comprada por l:
1) El vendedor puede pagar por consignacin (arts.1598 y sgtes.).
2) El vendedor podr pedir la resolucin o el cumplimiento del contrato
por incumplimiento de la obligacin del vendedor de recibir la cosa
comprada (art.1489).
2.- Obligacin de pagar el precio:

Esta es la principal obligacin del comprador (art.1871). Es un requisito de la
esencia del contrato de compraventa. En lo que dice relacin con el tiempo y
lugar de pago del precio, hay que estarse a lo estipulado por las partes.
De modo que si para el pago del precio las partes han fijado un plazo o una
condicin, habra que atenerse a ese plazo o condicin. Si nada han dicho las
partes, se aplican las reglas generales indicadas en el art.1872. Sobre esto hay
que tener presente que el pago del precio no puede hacerse por parcialidades
(art.1591). Si de parte del vendedor hay resistencia de recibir el pago, se puede
pagar por consignacin.
La ley confiere al comprador un derecho de retencin del precio, que se traduce
en que la obligacin de pagar el precio por el comprador se suspende cuando ste
deposita el precio en el tribunal con la aprobacin del juez, a causa de haberse
perturbado su posesin de la cosa o de existir acciones reales sobre ella, no
conocidas del comprador. Se trata aqu no de un pago por consignacin, sino de
un depsito en el tribunal, lo que es una retencin judicial del precio que dura
hasta que el vendedor haga cesar las perturbaciones o caucione las resultas del
juicio (art.1872 inc.2). As por ejemplo, se ha resuelto que si se trata de la
compraventa de un inmueble y un tercero obtiene una medida precautoria
consistente en la prohibicin de gravar o enajenar el inmueble (lo cual se traduce
en la prohibicin de hacer la tradicin del mismo), el comprador perfectamente
va a poder hacer valer este derecho de retencin.
Si el comprador se constituye en mora de pagar el precio, el vendedor va a poder
demandar a su arbitrio el pago del precio o la resolucin del contrato, en ambos
casos, con indemnizacin de perjuicios. Es decir, va a poder poner en accin la
condicin resolutoria tcita contemplada en el art.1489 y que se encuentra
reiterada en materia de compraventa en el art.1873.
Consecuencia de la resolucin de la compraventa :

En esta materia hay algunas reglas especiales:
1. - La regla general en materia de resolucin es que producida sta no se deben
los frutos percibidos en el tiempo intermedio (tiempo que va entre la
celebracin del contrato y su resolucin art.1488). Pero el contrato de
compraventa, cuando la resolucin se produce por el no pago del precio, el
comprador va a tener que restituir los frutos, ya sea totalmente cuando no ha
pagado nada, o parcialmente en proporcin a la parte no pagada, en caso de
que haya habido un pago parcial (art.1875).
2. - La regla general en materia de resolucin es que tratndose del pago de

expensas y deterioros se presume la buena fe del deudor resolutorio. Pero,
tratndose del contrato de compraventa, se presume legalmente la mala fe del
comprador que no ha pagado el precio, salvo que este pruebe lo contrario, es
decir, que fue fortuita, y no por culpa de l ha sufrido un deterioro tan grande
que le impide pagar el precio (art.1875 inc.3). El hecho de que se presuma
legalmente la mala fe del comprador significa que si ste no puede comprobar
lo contrario en los trminos del art.1875 inc.3, se le van a reembolsar
solamente las expensas necesarias que hubiere hecho, pero no las tiles ni las
voluptuarias, pudiendo en este caso, s llevarse las materiales, siempre que
concurran los requisitos de los arts.910 y 911.
3. - Si hubiese habido arras, la resolucin del contrato de compraventa por no
pago del precio faculta al vendedor para retenerlas si las hubiera recibido o
para exigirlas dobladas si las hubiera dado (art.1875).
4. - En el art.1876 inc.1 se seala que la resolucin por el no pago del precio,
respecto a los efectos que produce en relacin con los terceros poseedores, se
rige por los arts.1490 y 1491. Este inc.1 del art.1876 es totalmente inoficioso,
porque an cuando nada hubiere dicho, de todos modos se hubieran aplicado
los artculos sealados. Pero, tiene importancia el art.1876 por lo dispuesto en
su inc.2, ya que establece un resguardo en favor del tercero, consagrando una
inadmisibilidad probatoria amplia en su favor cuando en la escritura se dice
que se pag el precio, ya que en tal caso se admiten solamente dos pruebas en
contrario:
la de la nulidad de la escritura,
la de la falsificacin de la escritura.
Este resguardo es solo respecto de terceros, de tal manera que entre las partes
podr probarse que no hubo pago del precio de la compraventa, aun cuando en la
escritura se diga lo contrario y las nicas limitaciones que pudieran existir aqu
son las de la testimonial de acuerdo con el valor de la cosa (art.1708 y 1709). Si
llega a probarse que no hubo pago del precio, no obstante haberse pagado, se va a
poder pedir la resolucin del contrato o que se declare simulado.
Pactos Accesorios al Contrato de Compraventa.

Entre los pactos accesorios al contrato de compraventa, podemos indicar.
1.- El Pacto Comisorio (art. 1877 y sgtes.).
2.- El Pacto de Retroventa (art. 1881 y sgtes.).
3.- El Pacto de Retracto (art. 1886).
4.- Otros Pactos (art.1887).
Pacto Comisorio :
Es necesario hacer distinciones entre:
a) Doctrina
b) Derecho positivo.
a) En doctrina en general, se entiende que el pacto comisorio es "La estipulacin
que hacen las partes de que el contrato se resolver, si uno de ellos no cumple
su obligacin". Es decir, el pacto comisorio en doctrina no es otra cosa que la
estipulacin expresa de la condicin resolutoria tcita.
El pacto comisorio procede en toda clase de contratos en virtud del principio de
la autonoma de la voluntad, lo cual es importante, especialmente respecto de los
contratos unilaterales, toda vez que la condicin resolutoria solamente procede en
los contratos bilaterales.
b)En el derecho positivo chileno se plantea un problema: El pacto comisorio est
definido y tratado en el contrato de compraventa en relacin con la obligacin
del comprador de pagar el precio (art.1877). Luego, en estricto derecho, el
pacto comisorio se aplica solamente en la compraventa y respecto de la
obligacin de pagar el precio. De no ser as, no podra hablarse de pacto
comisorio, y los tribunales en ciertos casos as lo han entendido, hablando no
de pacto comisorio sino que de "condicin resolutoria tcita expresada".
No obstante que sta pareciera ser la doctrina correcta, se acostumbra a
denominar, como pacto comisorio, a la estipulacin expresa de la condicin
resolutoria tcita.
Para el anlisis del pacto comisorio se debe distinguir :

1. - Pacto comisorio en el contrato de compraventa por incumplimiento de la
obligacin de pagar el precio.
Este pacto comisorio puede ser simple o calificado, y consiste en la estipulacin
de que si no se paga el precio se puede resolver la compraventa, esto en cuanto al
simple.
Es calificado, o con clusula de resolucin ipso facto en la compraventa. No
opera de pleno derecho sino que la consecuencia que produce es que el tiempo de
que dispone el comprador para cumplir con su obligacin, de pagar el precio, es
reducida, porque va a disponer de 24 horas contadas desde la notificacin judicial
de la demanda.
2.- Pacto comisorio en el contrato de compraventa, por incumplimiento de
cualquiera otra obligacin. Puede ser simple o calificado.
Pacto de retroventa . Art.1881. y sgtes.

Concepto: " Es aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la
cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que haya costado la compra".
Se trata entonces de una venta sujeta a una condicin resolutoria ordinaria
potestativa que depende de la sola voluntad del acreedor (vendedor); luego, es
vlida.
En el fondo el pacto de retroventa es una caucin, ya que el comprador va recibir
la cosa y no la va a devolver hasta que se le restituya el precio que dio por ella; o
la cantidad que se hubiere estipulado. Esta suma es en el fondo el prstamo que
se le hizo al vendedor. Es decir en vez de constituir una hipoteca, se vende con
pacto de retroventa.
Requisitos del Pacto de Retroventa.

1. - Tiene que estipularse al momento del contrato. El Art.1881, nos dice que
"por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de...", redaccin
sta que nos est indicando que ello debe hacerse en el momento mismo de la
celebracin del contrato y no con posterioridad.
2. - Debe estipularse un precio que el vendedor va a tener que pagar por la cosa
cuando vuelva a comprarla. En caso que nada se diga a este respecto, ese
precio ser el mismo de la compraventa.
3. - Debe sealarse un plazo dentro del cual el vendedor va a poder recuperar la
cosa que ha vendido (art.1885).
Las partes tienen una relativa libertad para fijar este plazo, porque ellas pueden
estipular el plazo que deseen siempre que no exceda de 4 aos. Encontramos aqu
una situacin similar a la que se presenta en el pacto comisorio por
incumplimiento de la obligacin de pagar el precio de la compraventa por parte
del comprador, en el cual las partes pueden fijar el plazo de prescripcin, siempre
que no exceda de 4 aos.
El problema que se ha planteado en el plazo del pacto de retroventa es si se trata
de un plazo de prescripcin o de caducidad. Se ha resuelto que se trata de un
plazo de caducidad.
Efectos del pacto de retroventa.

Aqu hay que distinguir algunas situaciones:
a. - Si el vendedor no hace uso de la facultad de recobrar la cosa o si deja
transcurrir el plazo dentro del cual pudo ejercitar esta facultad.
En tal situacin se consolida el derecho del comprador, es decir, el comprador
que tena la calidad de dueo condicional pasa en virtud de esta situacin, a ser
dueo puro y simple.
b.- Si el vendedor ejercita su derecho a recobrar la cosa vendida, deber ejercitar
una accin judicial en contra del comprador pidiendo la restitucin de la cosa
que vendi, debiendo, si reembolsa al comprador, las expensas que este
hubiese realizado en mejoras necesarias no teniendo responsabilidad por las
tiles y las voluptuarias. Por su parte, va a tener que indemnizar, el comprador
al vendedor, los daos que se hubieren originado por su hecho o culpa.
(Art.1883.).
c.- Efectos respecto de terceros: El problema que pudiera presentarse dice
relacin con los terceros que pudiera haber obtenido algn derecho sobre la
cosa. La ley nos dice que respecto de los terceros se aplica lo dispuesto en los
Arts.1490 y 1491.(1882).
Pacto de retracto.
Concepto: "Se trata de una venta sujeta a una condicin resolutoria que consiste
en que, si dentro de cierto plazo, que no puede pasar de un ao, se presenta un
tercero como comprador ofreciendo un mejor precio que el que se estipul en la
compraventa, se va a producir la resolucin de sta, a menos que el comprador o
su adquirente mejore el precio en los mismos trminos".
Una vez producida la resolucin en virtud del pacto de retracto, se aplican a ste,
las mismas reglas aplicables al pacto de retroventa.
Otros pactos accesorios .

De conformidad a lo dispuesto en el Art.1887, pueden agregarse al contrato de
compraventa cualesquiera otros pactos accesorios, siempre que sean lcitos.
Dichos pactos accesorios se van a regir por las reglas generales de los contratos.
La rescisin de la venta por lesin enorme. .

La regla general en el derecho chileno, es no aceptar la lesin como vicio de los
contratos. Esto al parecer tiene por objeto el otorgar estabilidad a los contratos.
Sin embargo, hay algunos contratos en que el legislador acepta como vicio la
lesin enorme, siendo uno de ellos el contrato de compraventa de bienes races.
(Arts.1888 y 1891).
La lesin enorme en la compraventa consiste en: "Desproporcin grave entre el
precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida".
En este caso lo que existe es una falta de equivalencia entre las prestaciones de
las partes, lo que se traduce en que una de las partes obtiene una utilidad o
ventaja desmedida frente a la otra, sufriendo esta ltima un perjuicio por la
diferencia de valores.
Es justamente para proteger a las partes de esta situacin, y frente al
aprovechamiento que una de ellas puede hacer de la ignorancia o necesidad de la
otra, que el legislador establece en la compraventa la lesin enorme. An ms, le
da el carcter de irrenunciable.
Requisitos para que opere.

1.- Que la lesin sea enorme en los trminos del Art.1889.
La lesin debe revestir cierta gravedad pues al legislador no le interesa cualquier
desigualdad en la equivalencia de las prestaciones, ya que siempre hay un margen
razonable de utilidad y de prdida, pero ese margen necesariamente debe tener un
lmite. Es por esto que cuando reviste cierta gravedad, esto es, cuando adquiere el
carcter de enorme, el legislador autoriza que se rescinda el contrato. Hay que
tener presente que la lesin puede ser invocada por ambas partes, a saber:
a) Para el vendedor. Cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del
justo precio de la cosa vendida.
b) Para el comprador. Cuando el justo precio de la cosa que compra es
inferior a la mitad del que paga por ella.
La regla del Art.1889, parte de una misma base para el comprador y para el
vendedor: La lesin resulta de la comparacin del verdadero precio de la cosa con
el precio que efectivamente se paga por ella.
El problema es aqu establecer Cul es el Justo Precio?
El Art.1889 inc.2, dice que el justo precio se refiere al tiempo del contrato,
siendo as, en el evento que se celebre un contrato de promesa de celebrar un
contrato de compraventa, el justo precio se mira al momento de la compraventa y
no al de la promesa CS.
2.- Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesin enorme.
No toda compraventa puede rescindirse por lesin enorme, sino que solamente la
de Inmuebles, quedando as nuevamente el trato ms preferente y resguardado
que el legislador da a los inmuebles por sobre los muebles.
El que la lesin enorme se admita slo sobre los inmuebles tiene adems como
razn, la de que los muebles cambian de valor con mayor facilidad. Pero
tratndose de Inmuebles, hay que tener presente que la lesin enorme no se aplica
a la venta de stos cuando ella se hace por el Ministerio de la Justicia (art.1891).
La razn es que en esas ventas hay una intervencin del poder judicial y adems
porque el precio se determina en pblica subasta, con lo cual se excluye toda
posibilidad de lesin o abuso por parte del comprador.
Efectos que produce la lesin enorme.

La parte que sufre los efectos de la lesin, slo puede accionar en contra de la
contraparte pidiendo la rescisin de la venta. Es decir, que se deje sin efecto y
que se proceda a las restituciones mutuas como ocurre para el caso de la nulidad.
En cambio, el culpable de la lesin puede solicitar que se le rebaje el precio o
bien se le complete ste (segn sea comprador o vendedor). Esto porque este
derecho de hacer subsistir el contrato devolviendo el exceso o pagando la
diferencia, se lo confiere la ley solamente al culpable de la lesin. Y an ms,
este derecho puede ejercitarlo slo una vez que se ha dictado la sentencia que
declara la rescisin. (art.1890 inc.1).
Declarada la rescisin de la venta por lesin enorme por sentencia judicial, la
parte a quien le es imputable la lesin (culpable), tiene un derecho opcional:
a. - Completar el precio o devolver la diferencia. En este caso va a subsistir el
contrato, y debemos distinguir A quin es imputable la lesin?
Imputable al comprador: Este completa el precio pagando la diferencia.
Para establecer a cuanto asciende la diferencia, ella debe permitir
completar el justo precio, menos un 10 por ciento. Ejemplo. Si el justo
precio es de $1000. y el vendedor ha recibido $400, el comprador debe
completar $900, ya que ese es el justo precio con deduccin de la
dcima parte.
Imputable al vendedor: Este tiene que restituir el exceso de precio
recibido. Es decir, va a tener que pagar una diferencia, y para
determinarla, se aumenta el justo precio en un 10 por ciento. Ejemplo:
Justo precio $1000, el comprador ha pagado $2500, debemos aumentar
el justo precio en un 10 por ciento lo que nos da $1100. El exceso,
entonces, que debe restituir es de slo $1400.
b.- Aceptar la rescisin enorme con todas sus consecuencias. Es decir, se allana a
ella, quedando as extinguido y sin efecto el contrato de compraventa. Lo que
significa que se produjo la rescisin del mismo. Pero esta rescisin no es en
realidad una nulidad, sin embargo produce sus mismos efectos, presentndose
las siguientes diferencias:
El comprador no restituye ni intereses ni frutos, sino a contar del da en

que se notific la demanda (art.1890 inc.2).
Las partes no se reembolsan los gastos ordinarios por la celebracin del
contrato (art.1890 inc.2).
El comprador no est obligado a indemnizar los deterioros de la cosa,
salvo que se hubiere aprovechado de ellos (art.1894).
Los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa antes de
la rescisin, no caducan de pleno derecho por la sola declaracin de
rescisin, sino que el comprador va a tener que cancelar esos
gravmenes para devolver la cosa sin ellos al vendedor (art.1895).
Extincin de la Accin Rescisoria.

1. - Por la destruccin de la cosa (art.1893). Esto es as, porque producida la
extincin de la cosa, ya no es posible su restitucin, y la restitucin es el
efecto propio de la rescisin del contrato.
2. - Por la enajenacin de la cosa (art.1893 inc.2). Si la cosa vendida sale del
patrimonio del comprador, no hay accin rescisoria, siendo ste uno de los
aspectos en que se presenta gran diferencia con la nulidad, la cual da accin
reivindicatoria contra terceros poseedores (art.1689).
Pero si el comprador ha enajenado la cosa, obteniendo un precio mayor al que l
haba pagado por la cosa, procede en su contra una accin indemnizatoria, pero
que no es accin rescisoria por lesin enorme, Esta accin indemnizatoria,
produce el efecto que el comprador va a tener que devolver el sobreprecio con un
lmite, que es el justo precio de la cosa con deduccin de un 10 por ciento. En lo
que el sobreprecio exceda de este tope, le pertenece lcitamente al comprador
(art.1893 inc.2).
3.- Prescripcin. Art.1896. La accin rescisoria por lesin enorme, prescribe en 4
aos contados desde la fecha del contrato.
3.- Contrato de permuta.
El legislador regla este contrato bajo el ttulo " De La Permutacin",

inmediatamente luego de la compraventa.
Por el contrato de Permuta, las partes se obligan mutuamente a dar una especie o
cuerpo cierto por otro (art.1897).
En realidad, el contrato de permuta no presenta mayores novedades ni problemas,
porque prcticamente se rige por las mismas normas que el contrato de
compraventa:
1. - El Art.1898, dispone que el contrato de permuta por regla general ser
consensual, salvo que la cosa permutada o ambas sean bienes races o derechos
hereditarios, en cuyo caso se requiere escritura pblica.
2. - Del Art.1899,se desprende que pueden permutarse las cosas que pueden
venderse.
3. - Del Art.1899.inc.2.se desprende que son hbiles para celebrar el contrato de
permuta las mismas personas que son hbiles para celebrar el contrato de
compraventa.
4. - El Art.1900, establece la regla general, cual es que las disposiciones relativas
a la compraventa son aplicables a la permuta en lo que no sean contrarias a la
naturaleza de esta. Cada permutante ser considerado como vendedor de la
cosa que da.
De las cauciones.
Cuando estudiamos el derecho de prenda general, vimos que este se traduca en
que el deudor responde de su obligacin con la totalidad de su patrimonio
(art.2465). El problema que aqu puede plantearse es que puede producirse una
disminucin del patrimonio del deudor, originando un dao a sus acreedores. Si
bien es cierto que existe la accin pauliana justamente para situaciones como
sta, hay que recordar que esta accin no siempre es procedente, ya que si no se
renen los requisitos del art.2468, no puede ejercerse y adems presenta el
problema que tiene un plazo de prescripcin muy breve (un ao contado desde la
fecha del acto o contrato).
Haba entonces que precaver la eventual insolvencia del deudor y evitar los
posibles riesgos originados en la improcedencia de la accin pauliana. As el
legislador, para asegurarse de todos estos riesgos, estableci que el acreedor
podra recurrir a las cauciones las que se encuentran definidas en el Art.46.
Las cauciones admiten la siguiente clasificacin :

1. - Cauciones reales. Son aquellas en que la seguridad o garanta para el
acreedor, consiste en tener afectado al cumplimiento de la obligacin principal
un bien determinado, el que puede ser mueble o inmueble, pudiendo pertenecer
al deudor o a un tercero.
Este tipo de caucin, constituye un derecho real para el acreedor, y por ello es
que las acciones que provienen de estas cauciones se ejercen sobre el bien y sin
respecto a determinada persona. Por esta misma razn, se dice que su eficacia
como caucin es superior a la de las cauciones personales.
Son cauciones de esta especie, la prenda y la hipoteca.
2.- Cauciones personales. Son aquellas en que la seguridad para el acreedor
consiste en que puede hacer efectivo su crdito en un patrimonio distinto al del
deudor principal.
Son de esta especie, la fianza y la solidaridad pasiva.
4.- Contrato de hipoteca :
Concepto: (2407) La definicin es bastante particular, porque dice "es un derecho

de prenda constituido sobre inmuebles, que no dejan por eso de permanecer en
poder del deudor".
Esta definicin tiene el problema de no precisar claramente qu es la hipoteca,
sino que el legislador nos est dando una idea de lo que se entiende por tal.
Definicion: ES UN CONTRATO SOLEMENE EN CUYA VIRTUD UN
DEUDOR COMPROMETE UN BIEN RAIZ, YA DE SU PROPIEDAD YA DE
OTRO, A LA EVENTUALIDAD DE INJECUCIN DE LA OBLIGACION
PRINCIPAL.
1. - Dice que la hipoteca recae sobre inmuebles, con lo cual establece ya una
diferencia con la prenda.
2. - Seala que estos inmuebles no dejan por la hipoteca de estar en poder del
deudor, con lo cual est indicando otra caracterstica propia de la hipoteca y
distintiva de la prenda.
Como esta definicin del 2407 se ha estimado insuficiente, la doctrina ha
elaborado algunas definiciones:
Somarriva: es un derecho real que recae sobre un inmueble, pero permaneciendo
en poder del que lo constituye y que da derecho al acreedor para perseguirlo de
manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente con el producto de la
subasta".
La hipoteca reviste especial importancia por que es la caucin a que ms se
recurre, estimndose que ella es la que da ms garantas al acreedor, ya que los
inmuebles son difciles de destruir y, generalmente, no pierden valor.
En la prctica, se combina la hipoteca con el seguro. (El banco exige al que
constituye hipoteca que tome un seguro para prevenir eventuales riesgos de
destruccin).
Caractersticas como derecho real:

1. - Es un derecho real (577).
Pero, presenta una caracterstica muy especial, que hace que ella se diferencia de
los dems: en los dems derechos reales es una relacin directa entre el titular del
derecho y la cosa sobre la cual ese derecho se ejerce (todos los derechos reales se
ejercen mediante el uso o la tenencia de la cosa).
Pero, en la hipoteca eso no sucede, porque en ella el ejercicio del derecho del
acreedor se traduce en la facultad de pedir la venta de la cosa hipotecada en caso
de que el deudor no cumpla la obligacin garantizada con hipoteca. Es por eso
que hay autores como Planiol, que sostienen que el acreedor hipotecario tiene un
derecho real de segundo grado, y lo denominan as porque en ste no hay una
relacin directa entre el titular del derecho y en la cosa en que ste recae, a
diferencia de los de primer grado en que tal relacin existe.
Por el hecho de ser la hipoteca un derecho real, se ejerce sobre la cosa sin
respecto de determinada persona y, es por ello que este derecho confiere al
acreedor hipotecario el derecho de persecucin que le permite perseguir la finca
hipotecada de manos de quien se encuentre, no importando el ttulo a que esa
persona lo adquiri (2428).
2.- Es un derecho inmueble (580, 2407 y 2418).

Sin embargo, hay ciertas hipotecas que recaen sobre bienes muebles, que son:
la que recae sobre naves de ms de 50 toneladas de registro.
las que recaen sobre aeronaves.
Por el hecho de ser la hipoteca un derecho inmueble, la tradicin de este derecho
se hace por la inscripcin del ttulo en el Registro de Bienes Races (686).
Pero la hipoteca es un derecho accesorio, pues en realidad el acreedor es titular
de dos derechos:
1) Un derecho principal, que es el crdito que l tiene en contra del deudor.
De carcter mueble.
2) Un derecho accesorio, que es un derecho real e inmueble: hipoteca.
En doctrina se seala que no obstante ser accesorio, el derecho de hipoteca es
superior al derecho principal. Hay autores que tomando como base esta
caracterstica y considerando que el derecho principal es mueble, han estimado,
por aplicacin del principio de lo accesorio, que la hipoteca tambin tendra
carcter mueble.
Pero, esa no es la opinin mayoritaria. Se sostiene que la hipoteca mantiene su

carcter de inmueble aun cuando la obligacin principal sea mueble, afirmndose
que la hipoteca siempre es inmueble, cualquiera sea la naturaleza de la obligacin
principal.
3.- Es un derecho accesorio.

Este carcter se encuentra expresamente reconocido en el art.46. El que lo sea,
importa por diversos aspectos:
a) la obligacin principal tiene que ser vlida, en caso contrario, la
hipoteca tampoco lo ser.
b) con la hipoteca se puede garantizar toda clase de obligaciones. Incluso
ms, se estima en la doctrina que se pueden caucionar obligaciones
indeterminadas en cuanto a su monto. Para ello dan los siguientes
argumentos:
la ley hace expresa alusin a ello en los arts.2427 y 2431.
Incluso, en esta ltima disposicin dice expresamente que la
hipoteca "puede limitarse a una suma determinada, con tal que as
se exprese inequvocamente". A contrario sensu, esa disposicin
lleva a la conclusin de se acepta que la obligacin pueda estar
indeterminada en cuanto a su monto, si no se expresa que se la
limita a una cantidad determinada.
Cuando la hipoteca se limita a una cantidad determinada recibe el
nombre de "hipoteca de mximo".
Por otra parte, de acuerdo al art.376, la fianza que deben rendir
los guardadores para entrar en el desempeo de su cargo, puede
ser sustituida por la hipoteca, la cual debe constituirse "con
anterioridad" al ejercicio de sus funciones. Pues bien, en este
caso, la hipoteca va a caucionar una obligacin indeterminada en
cuanto a su monto, porque el objeto de estas cauciones es
garantizar el buen desempeo del guardador en el ejercicio de su
cargo, y al comenzar ste a ejercer sus funciones, no podemos
saber cmo va a ser su desempeo, pudiendo incluso darse la
situacin que no resulte ninguna obligacin para el guardador, o
bien, que efectivamente surjan obligaciones para l como
resultado de su gestin.
Siendo incierta la existencia de obligaciones, ms incierto an ser

saber su monto.
En conclusin, aqu el legislador estara admitiendo constituir
hipoteca para garantizar una obligacin posible.
Se argumenta con el art.81 N.4 del Reglamento del Conservador,
que dice: "la inscripcin de la hipoteca contendr la suma
determinada a que se extienda la hipoteca en el caso de haberse
limitado a determinada cantidad".
Este es un requisito que slo tiene aplicacin cuando se ha limitado
la hipoteca en cuanto a su monto a determinada cantidad, por ende
no tendra aplicacin este requisito cuando la hipoteca es ilimitada.
No hay discusin en cuanto a que puedan caucionarse "obligaciones
indeterminadas en cuanto a su monto". Pero, este mismo
razonamiento ha llevado a sostener que tambin podra caucionarse
con hipoteca obligaciones indeterminadas en cuanto a su naturaleza,
esto es, obligaciones futuras. Sirven como fundamento los arts.2413
inc. final, 376 (que permite caucionar obligaciones de los
guardadores), 517 y 455.
Este problema de la procedencia de la hipoteca para garantizar
obligaciones indeterminadas en cuanto a su naturaleza,
(obligaciones futuras), nos enfrenta a otro problema cual es el
siguiente:
Validez de las clusulas de garanta general hipotecaria.

Estas clusulas, de uso muy frecuente en la prctica bancaria, se traduce en
establecer que todas las obligaciones presentes o futuras, directas o indirectas,
que llegue a tener el deudor para con el acreedor, quedarn garantizadas con las
hipotecas que se constituyen.
Su eficacia o validez ha sido bastante discutida, aceptndose en principio su
validez.
1.- No son vlidas (Fernando Alessandri):

a) Hay que aplicar los principios generales del derechos por los cuales el objeto
de los actos jurdicos tiene que ser determinado, y sucede que tratndose de
estas clusulas ello no ocurre, por lo tanto, seran nulas.
Hay que tener presente que el 1461 exige que el objeto est determinado "a lo
menos en cuanto a su gnero", cosa que tampoco sucede.
Esta argumentacin adolece de un error, pues confunde el objeto del contrato
principal con el objeto de la hipoteca. Sucede que el objeto de la hipoteca no
es la suma o sumas que ella garantiza, sino que es el inmueble sobre la cual
ella recae.
b)El art.2431 inc.1, dice que la hipoteca puede limitarse a una cantidad
determinada, con tal que as se exprese inequvocamente, de modo que podra
entenderse que esa cantidad no puede ser indeterminada, pero la misma
disposicin agrega que: "no se extender en ningn caso a ms del duplo del
importe conocido presunto de la obligacin principal, aunque as se haya
estipulado". Al prohibir dicha extensin queda claro que es una ley prohibitiva.
c)De acuerdo a los arts.2432 y 81 del Reglamento, la inscripcin de la hipoteca
debe contener la fecha y la naturaleza del contrato a que accede, requisito este
que no podra cumplir la clusula de garanta general hipotecaria, con lo cual
quedara demostrada su improcedencia.
Este razonamiento es ms aparente que real, porque el 2413 inc.final no deja
ninguna duda que el contrato de hipoteca pueda otorgarse antes o despus del
contrato a que acceda y, por ello, la exigencia del art.2432 debe interpretarse en
el sentido de que hay que dar cumplimiento a las menciones indicadas cuando el
contrato a que accede la hipoteca se celebr antes o coetneamente a ella. Pero
esa exigencia no es procedente cuando se trata de un contrato futuro.
2.- Son vlidas. (Somarriva, Meza Barros).

A)La hipoteca con esta clusula incide en obligaciones futuras e indeterminadas,
lo cual es posible, a tal punto que incluso el 2413 permite constituir la
hipoteca "antes" de celebrarse el contrato a que accede.
B) Argumentan con el art.81 N4 del Reglamento.

C) Historia de la ley. Bello se aparta de la ley francesa siguiendo al derecho
espaol.
D)El primero que hizo uso de esta clusula era amigo de Bello y, por ello, tiene
que haber sabido que era vlido aquello.
Determinar la validez o ineficacia de estas clusulas tiene gran importancia
porque gran parte de todo el crdito bancario opera con este sistema, siendo
tambin frecuente en materia de crditos habitacionales. De tal modo que si se
declarase su ineficacia, se producira el derrumbe del sistema financiero. Los
bancos recurren a este sistema por una razn de rapidez y seguridad, pues esta
clusula garantiza obligaciones presentes y futuras. As, no es necesario
constituir nueva hipoteca cada vez que se pide un prstamo.
Problema del art.2431: "Hipoteca de mxima".

Se le da tal nombre porque se faculta la "limitacin de la hipoteca a una
determinada suma" siempre que ello se exprese en forma inequvoca (condicin).
Este artculo ha sido objeto de diversas interpretaciones:
1. Para Somarriva: esta disposicin da al deudor un derecho, que consiste en
poder solicitar la reduccin de la hipoteca cuando ella garantiza obligaciones
indeterminadas, de tal suerte que si el acreedor no acepta esta reduccin puede
recurrirse a la justicia para que sea ella la que haga la limitacin, es decir,
puede hacerse por:
- como un acuerdo,
- a falta de acuerdo, interviene el juez competente.
En este ltimo caso, es necesario saber cul es el procedimiento a aplicar
Somarriva est por el procedimiento ordinario. Otros, por el procedimiento
sumario.
En general, el deudor va a hacer valer este derecho cuando tenga constituida
hipoteca sobre un bien valioso; para garantizar una obligacin de poca monta; y
especialmente cuando su deseo es constituir otras hipotecas sobre el mismo bien.
El art.2431 inc.1 dice que la hipoteca podr limitarse a una determinada suma con
tal que as se exprese inequvocamente; pero no se extender en ningn caso a
ms del duplo del importe conocido presunto de la obligacin principal, aunque
as se haya estipulado. El problema lo plantea la segunda parte de esta
disposicin.
2.Jos Fabres sostiene que sta es una obligacin de carcter prohibitivo, ya que
est vedando que la hipoteca se extienda en caso alguno a ms del... Seala
que el duplo del importe de la obligacin principal es una garanta ms que
suficiente para cualquier tipo de obligacin y que si hubieren circunstancias
especiales que requirieran una garanta superior ellas no fueron consideradas
por el legislador ni pudieron serlo, porque este debe mirar slo lo general y lo
normal.
Adems, la hipoteca es un gravamen que es perjudicial para el deudor, porque
constituye una limitacin a su derecho de dominio y porque afectado un bien en
cumplimiento de una obligacin determinada, significa que l no puede ser
considerado por eventuales acreedores para el otorgamiento de nuevos crditos.
Sin embargo, Somarriva tiene una interpretacin distinta. Sostiene que en el caso
que la hipoteca exceda del duplo del mencionado lmite, el deudor tiene derecho a
solicitar a que se reduzca la hipoteca y que, reducida sta, deba hacerse una
nueva inscripcin con cargo al deudor. El efecto que ello tendra es que la
primera inscripcin no tendra eficacia sino hasta el monto sealado en la
segunda.
Afirma que esto es aplicable slo a las obligaciones indeterminadas, porque en
las determinadas, en cuanto a su monto, las partes saban perfectamente a cuanto
ascenda la obligacin al momento de la constitucin de la hipoteca, de tal modo
que el deudor al constituir la hipoteca lo hizo teniendo clara conciencia de hasta
donde se extenda su responsabilidad, y si afect un inmueble determinado para
garantizar esa obligacin, lo hizo en consideracin al monto de ello, situacin
que no se da en las obligaciones indeterminadas.
4.- Constituye una limitacin al derecho de dominio.

Si bien es cierto que el art.732 no lo seala, no cabe duda de este carcter, porque
una vez constituida el constituyente va a ver limitadas las facultades que el
dominio le confiere, desde el momento en que no va a poder ejercerlas en forma
que perjudique los derechos del acreedor hipotecario. Si as lo hiciere, se aplica
el art.2427.
5.- Constituye principio de enajenacin.

Desde el momento en que el constituyente ve limitadas las facultades que le
confiere el dominio, hay principio de enajenacin. Esto es importante porque ello
implica que slo puede ser constituido por quien tiene capacidad para enajenar.
6.- La hipoteca da lugar a una preferencia.

Como caucin, no sera perfecta si no diese lugar a una preferencia. El art.2477
seala entre los crditos de tercera clase a los hipotecarios.
La hipoteca es una preferencia especial, es decir, dice relacin slo con el bien
hipotecado, de modo que si la deuda no se cubre con el bien, el saldo es valista.
Ahora, como un inmueble puede estar afectado por varias hipotecas, la ley seala
que ellas prefieren, segn el orden de sus fechas; a igual fecha, el orden material
de inscripcin.
7.- La hipoteca es indivisible (arts.2408 y 1526 N.1).

Que tenga este carcter significa que cada una de las cosas hipotecadas y cada
parte de ellas responde del total de la obligacin. Del mismo modo, toda la deuda
y cada parte de ella est garantizada por ella. Esta indivisibilidad genera
consecuencias:
Si son varias las cosas hipotecadas, cada una de ellas y cada una de sus partes
concurren al pago de toda y cada parte de la deuda.
Si afecta slo a un bien y este, por ejemplo, se divide por enajenacin parcial o
se subdivide, el gravamen permanece inmutable, tal divisin es inoponible al
acreedor, ejecuta su accin sobre el total de lotes o sobre cada uno de ellos.
Si la obligacin principal se extingue en parte, el dueo de la finca hipotecada
tiene derecho a que se le pague en proporcin a la obligacin principal.
Si la accin hipotecaria se dirige en contra de aquel de los deudores que posee
en todo o en parte la cosa hipotecada. Art.1526 N1.
La CS seala que si son varios los poseedores de la cosa hipotecada la accin
debe dirigirse contra todos ellos.
La accin es indivisible, la hipotecaria, pero la obligacin principal es

perfectamente divisible.
Es importante porque la interrupcin de la prescripcin respecto de uno no es
respecto de otros, a menos que la obligacin sea solidaria. Art.2519.
Si se extingue respecto de uno, el acreedor perseguir la accin por el resto del
crdito.
Este deudor no tiene derecho a pedir la resolucin de la hipoteca por el principio
de la indivisibilidad.
8.- No implica que el deudor hipotecario pierda la posesin de la cosa.

Al definir la hipoteca este punto se toma en consideracin para diferenciarlo de la
prenda.
Hoy en da esta diferencia entre la prenda y la hipoteca no es tan cierta, slo
aparece en la prenda ordinaria, en prendas especiales sin desplazamiento el
deudor prendario mantiene la tenencia de la cosa.
Clases de hipoteca
En el derecho chileno, la hipoteca es un derecho real convencional, pero existe,
adems y en forma muy excepcional, la hipoteca legal. Esta, no se encuentra
contemplada en el CC, sino que en el CPC (art. 660 y 662). El art.662, dice que
en las adjudicaciones de propiedades races que se hagan a los comuneros durante
el juicio divisorio, o en la sentencia final, se va a entender hipoteca sobre las
propiedades que se hayan adjudicado para asegurar el pago de los alcances que
resulten en contra de los adjudicatarios, salvo que estos se paguen al contado. Al
inscribir el ttulo (adjudicacin), el conservador debe tambin inscribir las
hipotecas por el valor de los alcances.
Agrega dicho art., que podr reemplazarse esta hipoteca por otra caucin
suficiente calificada por el partidor.
Es la situacin que se plantea en una particin en que a uno de los comuneros se
le adjudica un inmueble que excede en su valor del 80 por ciento del haber
probable de ese comunero. En este caso hay 2 alternativas:
A)- Que el comunero adjudicatario pague al contado el exceso.
B) - En caso de no hacer lo anterior queda constituida la hipoteca sobre el

inmueble, para garantizar el pago de ese exceso, por el solo ministerio de la
ley, pesando sobre el conservador de bienes races respectivo, la obligacin de
inscribir el ttulo de la adjudicacin inscribiendo al mismo tiempo la hipoteca.
Requisitos de la hipoteca legal.

A)- Que en un juicio particional se adjudique un inmueble.
B) - Que el valor del inmueble adjudicado, exceda del 80 por ciento del haber
probable del adjudicatario.
C) - Que el exceso no se pague de contado.
D)- Que se inscriba esta hipoteca.
Hay que tener presente que esta hipoteca es legal, solo en lo referente a su fuente
que es la ley, pero debe de todas maneras inscribirse al igual que toda hipoteca.
Fuentes de la obligacin de constituir Hipoteca .

Esta puede tener su origen en:
a) Voluntad de las partes.
b) Sentencia Judicial.
c) La Ley.
En estricto derecho, todas las hipotecas son convencionales, salvo el caso de
excepcin contemplado en el CPC.
Hipoteca judicial: Tiene su origen en una resolucin judicial, de donde arranca la
obligacin de constituir hipoteca. Esto es lo que sucede, por ejemplo, en el
art.775, caso en el que existe una resolucin judicial que ordena constituir una
caucin de conservacin y restitucin, pudiendo esta ser, prenda, fianza o
hipoteca.
En caso de otorgarse hipoteca, ella va a ser convencional al igual que toda
hipoteca, pero la fuente de la obligacin, es distinta, por ello es improcedente
"hablar" de hipoteca judicial.
Problema: Validez de la hipoteca que nace por una declaracin unilateral de
voluntad.
La mayora de la doctrina estima que no lo es, y dan las siguientes razones:

1. - Los arts.2409 y 2411, hablan de "contrato" de hipoteca, consecuencialmente,
se trata de una declaracin bilateral de voluntad.
2. - Los arts.2432 n.2 y 2433, tambin hacen referencia al carcter contractual de
la hipoteca.
3. - Hay que recordar que la hipoteca es un derecho real y para adquirirlo, es
necesaria la tradicin. La tradicin, requiere de un ttulo, cual sera, en la
especie, el contrato de hipoteca, y si para hacer la tradicin (que es una
convencin), se requiere del acuerdo de voluntades, con mayor razn es
necesario este acuerdo para constituir el ttulo que va a servir de antecedente
de ella.
Caractersticas del contrato de Hipoteca .

1. - Puede celebrarse entre acreedor y deudor, o entre acreedor y un tercero.
Lo primero es la regla general, pero no hay inconveniente de ninguna especie
para que un tercero hipoteque un bien que le pertenece con el objeto de garantizar
una deuda ajena, quedando muy en claro, que no contrae obligacin alguna
personal (art.2414 y 2430).
En este caso, el acreedor tiene en su contra slo la accin real derivada de la
hipoteca, y que se ejerce en contra del inmueble.
Si es el deudor quien constituye la hipoteca, el acreedor dispone de dos acciones:
a) Una accin personal contra el patrimonio del deudor.
b) Una accin real contra el inmueble constituido en hipoteca.
2.- Es un contrato unilateral.

Solamente resulta obligado el constituyente de la hipoteca, siendo su obligacin,
la de transferir al acreedor el derecho real de hipoteca. El acreedor no contrae
obligacin alguna.
3.- Es un contrato accesorio.

La hipoteca supone la existencia de una obligacin principal cuyo cumplimiento
asegura. Pero, no hay obstculo a que la hipoteca se otorgue antes del contrato a
que accede.(art.2413).
4.- Puede ser gratuito u oneroso.

Este es un aspecto que no es de fcil solucin, hasta el punto que los autores ni
siquiera entran en el anlisis del problema. Es as, porque una u otra calificacin
es un aspecto de importancia puramente doctrinaria, ya que el nico caso en que
podra tener relevancia, es en el de la accin pauliana. Pero en esta accin, el
legislador solucion directamente el problema asimilando la hipoteca a los
contratos onerosos.(art.2468).
5.- Es un contrato solemne.

No existe discusin, como tampoco la hay en orden a considerar que la
solemnidad es la escritura pblica.(art.2409). Pero en mrito de lo dispuesto en
el art.2410, surge una duda: La inscripcin, es slo la tradicin del derecho real o
juega aqu un doble papel (solemnidad y tradicin)
Algunos, sostienen que se requiere nica y exclusivamente como
solemnidad la escritura pblica, jugando la inscripcin el papel de
tradicin del derecho real.
Otros, dicen que la hipoteca tiene dos solemnidades: la escritura pblica
y la inscripcin, la que adems juega el rol de tradicin. Alessandri es
quien sustenta esta posicin, en mrito de lo dispuesto en los arts.2409 y
2410.
Esta opinin no es compartida por la mayor parte de la doctrina que
sostiene que dicha opinin no encuadra en la idea del legislador sobre la
materia. Para la mayora de la doctrina la solemnidad del contrato de
hipoteca slo est constituida por el otorgamiento de la escritura pblica y
la inscripcin slo es la tradicin del derecho real de hipoteca. No tiene,
segn ellos, la inscripcin el carcter de solemnidad, de tal modo que el
contrato de hipoteca queda perfecto por el solo otorgamiento de la
escritura pblica.
Los fundamentos de esta segunda opinin son:

a) Es claro que el art.2410 deber ser adems inscrita en el Registro
Conservatorio y que sin este requisito no tendr valor alguno. Aqu justamente
la posicin de Alessandri incurre en un error, porque esta norma no se est
refiriendo al contrato de hipoteca, sino que al derecho real de hipoteca. No
cabe la menor duda que para que exista el derecho real de hipoteca tiene que
hacerse la tradicin del derecho real de hipoteca, lo que se hace mediante la
inscripcin de la hipoteca en el Registro Conservatorio.
La misma ley, al definir la hipoteca, lo hace sealando que ella es un derecho
real; por ello, est fuera de discusin que el art.2410 se refiere al derecho real de
hipoteca (el art.2409 se refiere al contrato de hipoteca).
b)Argumentan tambin con el art.2411. Si se celebra un contrato de hipoteca en
Argentina sobre un bien situado en Chile, ese contrato, de acuerdo al art.2411
dara hipoteca sobre ese bien siempre que se inscriba en el competente
registro. Luego, el 2411 nos dice que ese contrato de hipoteca es perfectamente
vlido antes de inscribirse en el registro.
c)Tambin est el art.2419, que dice que la hipoteca sobre bienes futuros es
vlida y que da derecho a hacerla inscribir a medida que ello se adquiera. Est
demostrando esta disposicin que hay contrato vlido de hipoteca sobre bienes
futuros; que existe y que es vlida desde el momento en que da derecho a
exigir la inscripcin. Si se otorga el derecho de exigir la inscripcin al
acreedor es porque existe contrato de hipoteca.
d)Bello, en el Mensaje, dice que la tradicin de los derechos reales requiere de la
inscripcin y que el contrato puede existir sin dicha inscripcin; es decir, aqu
da una regla general aplicable perfectamente a materia hipotecaria.
e)Por ltimo, si se sostiene que la inscripcin es solemnidad del contrato de
hipoteca y adems tradicin del derecho real de hipoteca, el acreedor estara en
una situacin muy precaria, ya que prcticamente no podra exigir el
cumplimiento del contrato de hipoteca, porque ese cumplimiento es la
tradicin del derecho real de hipoteca (el contrato no estara perfecto mientras
no se efecte la competente inscripcin).
En cambio, siendo la solemnidad del contrato de hipoteca nicamente la escritura

pblica, el contrato queda perfecto desde su otorgamiento y, por ende, si el
deudor no cumple, esto es, no hace la tradicin del derecho real de hipoteca al
acreedor, este puede exigir su cumplimiento al deudor.
Elementos del contrato de hipoteca:

1. - El consentimiento: no se presentan mayores problemas ni novedades. Puede
s otorgarse este consentimiento por medio de mandatario, pero si se otorga de
esta forma la facultad de hipotecar, requiere de mencin expresa, ya que no
est comprendida dentro de las facultades ordinarias del mandato.
En relacin con este punto se plantea el siguiente problema: sabemos que el
contrato de hipoteca es solemne; ahora, el mandato para constituir hipoteca
deber ser tambin solemne o, dicho de otro modo, si el contrato encargado es
solemne, se transmite esta solemnidad al mandato?? Durante bastante tiempo la
Corte Suprema fue de esta opinin, sin embargo, hoy la doctrina mayoritaria
estima que no es necesario que en este caso el mandato sea solemne, tomando
como base lo que dispone el art.2123, disposicin que nos indica la forma en que
debe constituirse el mandato.
La opinin que tena la Corte Suprema se deba principalmente a que en aquella
poca se aceptaba la teora de la ficcin en materia de representacin y era lgico
que si el contrato encargado era solemne, el mandato tambin tena que ser
solemne. Sin embargo, hoy mayoritariamente no se acepta esta teora, sino que la
de la representacin modalidad de los actos jurdicos, con lo cual, tiene plena
aplicacin el art.2123.
2..- El objeto. En esta materia se aplica la regla general, posible problema la

aplicacin del art.1464, especialmente el N.3, pero en realidad no habra tal
conflicto porque se puede celebrar el contrato de hipoteca respecto de especies
embargadas, ya que el solo contrato no importa tradicin, lo que no podra
hacerse es la tradicin del derecho real de hipoteca.
3.- La capacidad: se siguen las reglas generales, debiendo tener presente el

art.2414. Respecto de los incapaces, la ley da algunas normas especiales:
- art.255 para el hijo de familia.
- art.393 para las personas sometidas a guarda.
- art.1754 para la mujer casada en sociedad conyugal.
Bienes que pueden hipotecarse:

1. - Los inmuebles que se posean en propiedad (art.2418): los que pueden
hipotecarse son los inmuebles por naturaleza y, al hipotecarse ellos, quedan
comprendidos en la hipoteca los inmuebles por adherencia y por destinacin
(art.2420).
Pero, estos inmuebles por adherencia y destinacin no pueden hipotecarse
separadamente del inmueble a que acceden, porque al constituirse un derecho real
sobre ellos recuperan su calidad de muebles, pasando a ser muebles por
anticipacin.
Puede hipotecarse la propiedad plena, la nuda y la fiduciaria, ya que el art.2418
no distingue. Si se hipoteca la nuda propiedad y vigente la hipoteca se produce la
extincin del usufructo, la hipoteca se extender a la propiedad plena, porque, de
acuerdo con el art.2421, la hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras
que reciba la cosa hipotecada.
La hipoteca de la propiedad fiduciaria est expresamente reglamentada en el
art.757.
2.- Los inmuebles que se posean en usufructo (art.2418). Esta disposicin, al

decir que puede hipotecarse los inmuebles que se poseen en usufructo, induce a
error porque pareciera indicar que lo que se hipoteca es el inmueble, cuando en
verdad lo hipotecado es el derecho de usufructo. La constitucin de la
hipoteca sobre el usufructo no significa que por este solo hecho el
usufructuario deje de percibir los frutos y pase a percibirlos el acreedor. El
acreedor va a poder percibir los frutos slo cuando ejerza su calidad de tal y
embargue el usufructo.
3.- Pueden hipotecarse las naves. Est reglamentada en la Ley 3500 y slo pueden
hipotecarse la naves de ms de 50 toneladas de registro.
4.- Pueden hipotecarse las aeronaves; est reglamentada en el DL.1286 de 1975.
5.- Los bienes futuros (art.2419).
6.- De acuerdo al art.2416 tambin pueden hipotecarse los bienes sobre los cuales
se tiene un derecho eventual limitado o rescindible.
En este caso, esos bienes se entienden hipotecados con las mismas condiciones y
limitaciones a que est sujeto el derecho. Esta disposicin es clara aplicacin del
principio de que nadie puede transferir ms derechos de los que tiene. Por otra
parte, el mismo art.2416 inc.2 nos dice que si el derecho est sujeto a una
condicin resolutoria, tendr lugar lo dispuesto en el art.1491. Esto significa que
si se produce la resolucin del contrato se va a extinguir la hipoteca,
perjudicando al tercero slo si la condicin constaba en el ttulo respectivo
inscrito y otorgado por escritura pblica.
7.- Pueden hipotecarse las cuotas del comunero sobre la cosa comn.
8.- Puede hipotecarse la propiedad minera y los derechos de agua.
Hipoteca de cosa ajena :

No obstante que entre nosotros la regla general es la validez de los contratos
sobre cosa ajena, se discute sobre si la hipoteca de cosa ajena es vlida, fundando
la negativa en los siguientes argumentos:
a) El art.2414 establece que puede constituir hipoteca sobre sus bienes la persona
que sea capaz de enajenarlos. Al utilizar la expresin "sus bienes", la ley nos
estara indicando que el constituyente debe tener el derecho de dominio de los
bienes hipotecados.
b) El art.2418 dice que pueden hipotecarse los bienes que se posean en propiedad
o en usufructo.
Fundndose en sta y en la anterior disposicin, concluye que la hipoteca de cosa
ajena adolecera de nulidad.
Sin embargo, esta no es la opinin mayoritaria, quien sostiene que es vlida.
Argumentos:
a) la regla general en el derecho chileno es aceptar la validez de los contratos

sobre cosa ajena e, incluso ms, de conformidad a los arts.682 y 683 la
tradicin de una cosa hecha por quien no es el verdadero, es vlida, quedando
el adquirente en la misma condicin en que estaba el tradente. No se da razn
alguna para que el CC en esta materia de hipoteca se aparte de este principio
que mantiene respecto de otros contratos.
b) En materia de prenda, la prenda de cosa ajena se permite expresamente, de tal
modo que no se ve razn para no aplicar un principio semejante en materia de
hipoteca.
c) No puede sostenerse que la ley exija en forma categrica que el constituyente
de la hipoteca tenga el derecho de dominio. Ello no puede desprenderse, como
pretenden algunos, del texto de los arts.2414 y 2418. En realidad, es forzar la
situacin al sostener que el art.2414, al expresar "sus bienes" prohiba la
constitucin de hipoteca sobre cosa ajena, porque al drsele esa significacin
se la desnaturalice, porque no se est refiriendo a bienes que sean del dominio
del constituyente, sino que se refiere a bienes que ste tenga en su poder al
momento de constituir la hipoteca, tenga o no dominio sobre ellos.
El derecho de hipoteca puede adquirirse por prescripcin. El art.2512 dice que el
derecho de hipoteca se rige en cuanto a su prescripcin por las mismas reglas
que el derecho de dominio. Al decir esto, est diciendo que la prescripcin
aplicable puede ser ordinaria o extraordinaria.
Si se estima que la hipoteca de cosa ajena adolece de nulidad, de acuerdo con el
art.704, sera un ttulo injusto y, como tal originara posesin irregular, lo que
llevara a la prescripcin extraordinaria, de lo cual resultara que jams podra
adquirirse por prescripcin ordinaria el derecho de hipoteca, lo cual ira
expresamente en contra del art.2502.
Por otro lado, el art.2417 admite la ratificacin, la cual no es procedente en el
caso de nulidad absoluta.
Los efectos de la hipoteca de cosa ajena son:
1. - Sera un ttulo de aquellos que habilitan para adquirir por prescripcin.
2. - Para el dueo del inmueble, la hipoteca es inoponible, de modo que podr
demandar la cancelacin de la misma.
La hipoteca de cuota :
El art.2417 dice que un comunero puede hipotecar su cuota antes de la particin,
es decir, durante la comunidad y para ver qu efectos se derivan de ello, hay que
atender al resultado de la particin, porque si en la particin se adjudica al
comunero el bien que se hipotec, la hipoteca subsiste.
Si el bien se adjudic a otro u otros comuneros, se produce la caducidad de la
hipoteca. Pero, an en este caso, va a poder subsistir sta siempre que los
comuneros a quienes se adjudic el inmueble den su consentimiento al efecto,
consentimiento que deben dar por escritura pblica de la cual se va a tomar razn
al margen de la inscripcin hipotecaria.
Se ha discutido aqu si lo que se hipoteca es la cuota en la comunidad o la cuota
en el inmueble. Pareciera que lo que se hipoteca es la cuota en el inmueble,
porque la hipoteca recae sobre tal clase de bienes y la comunidad no es inmueble.
La hipoteca de pisos y departamentos :

Pueden hipotecarse siempre y cuando se encuentren acogidos a la Ley 6071 (ley
de propiedad horizontal). De acuerdo a los arts.52, 53 y 62 inc. final, el
propietario de cada piso y departamento va a poder hipotecar y gravar libremente
el piso o departamento que le corresponda y, producindose la divisin del
inmueble, va a subsistir la hipoteca sin necesidad de consentimiento de los otros
propietarios. El art.53 da una norma particular y dice que la hipoteca constituida
sobre un piso o departamento que ha de construirse en un terreno en que el
deudor es comunero, va a gravar su cuota en el terreno desde la inscripcin y, al
piso o departamento, desde que se construya, sin necesidad de nueva inscripcin.
Respecto de este punto, la hipoteca de pisos o departamentos presenta tres
caractersticas de la diferencia de la hipoteca comn:
Se admite la hipoteca de cosa futura. Mientras no se construye el edificio piso o
departamento, la hipoteca va a afectar al suelo y, en aquellos casos en que el
edificio se divida, cuando ello es posible, la hipoteca va a subsistir sin necesidad
de la voluntad de los otros propietarios.
Si se hipoteca un piso o departamento y el edificio es destruido, en caso de que se

reconstruya el edificio va a subsistir la hipoteca en las mismas condiciones en
que se encontraba anteriormente.
Adquisicin del derecho real de hipoteca:

El derecho real de hipoteca puede adquirirse por:
1.- Tradicin,
2.- Prescripcin,
3.- Sucesin por causa de muerte,
4.- Cesin,
5.- Subrogacin en el crdito hipotecario.
1. - Por tradicin: se efecta mediante la inscripcin del ttulo en el Registro
pertinente del Conservador de Bienes Races de la comuna o agrupacin de
comunas en que est ubicado el inmueble (arts.670, 686, 2410 CC y 32, 52 N.1
y 54 Reglamento).
Esta inscripcin debe reunir los requisitos del art.2432 y 81 Reglamento.
a) Individualizacin del acreedor y deudor, sean personas naturales o jurdicas.
b) es menester hacer referencia al ttulo, es decir, al contrato por el cual se
constituy la hipoteca y el archivo en que dicho contrato se encuentra.
c) Individualizacin del bien raz hipotecado.
d) Si la hipoteca ha sido limitada a una determinada suma, ello deber ser
especificado indicndose la cantidad a que fue limitada.
e) Fecha de la inscripcin y firma del Conservador de Bienes Races. Esta
exigencia es esencial, su omisin acarrea la nulidad porque, al no consignarse
la fecha, no se podra establecer el orden de prelacin si hubieren varias
hipotecas sobre el mismo bien. El art.2433 deja claramente establecido que el
nico requisito cuya omisin trae consigo la nulidad de la inscripcin es la
fecha de sta y la firma del Conservador.
La omisin de los dems no produce nulidad, siempre que mediante la

inscripcin misma o del contrato respectivo puedan llegar a conocerse las
menciones que falten en la inscripcin.
2.- Por prescripcin: hemos visto que la hipoteca de cosa ajena es vlida,
pudiendo adquirirse por prescripcin en el caso en que se inscriba la hipoteca
sobre cosa ajena (arts.689, 715, 2512, 2513).
La sentencia que declara la prescripcin tambin debe inscribirse en el Registro
Conservatorio para que produzca efectos respecto de terceros (art.52
Reglamento).
3.- Por sucesin por causa de muerte: la hipoteca tiene carcter accesorio a un
crdito y los herederos del acreedor que ha fallecido van a adquirir el crdito
de dicho acreedor (lo principal) por sucesin por causa de muerte y,
conjuntamente con ste, adquirirn el derecho accesorio que lo garantiza
(hipoteca).
Los herederos adquieren estos derechos ipso jure, sin necesidad de inscripcin en
el Registro.
4.- Cesin del crdito hipotecario: la cesin de un crdito comprende tambin las
cauciones que lo garantizan; consecuencialmente, si el crdito estaba
garantizado con hipoteca, tambin la va a comprender (art.1906). Esta es una
aplicacin del principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
La mayor parte de la doctrina piensa que la hipoteca pasa del cedente al
cesionario por el solo hecho de la cesin del crdito, sin necesidad de practicar
una nueva inscripcin. Sin embargo, Rafael Mery no comparte esta opinin,
estimando que debe hacerse una nueva inscripcin a nombre del nuevo acreedor.
Sostiene que es claro que la cesin de un crdito comprende tambin la de sus
accesorios, pero seala que sus accesorios deben necesariamente cumplir con los
estatutos que le son propios y particulares y, por lo tanto, si el crdito est
caucionado con hipoteca, sta debe cumplir con su estatuto jurdico, el cual exige
la inscripcin para la tradicin del derecho real de hipoteca. Sostiene que el
hecho de que un derecho sea accesorio no le hace perder su naturaleza propia,
dice que el crdito que es lo principal, es un derecho personal y la hipoteca que
es lo accesorio, es un derecho de carcter real, por lo que debe sujetarse a su
propio estatuto que exige la inscripcin para su tradicin.
Mery aade que la cesin de crditos reglamenta la tradicin del derecho personal
y ac estamos en la cesin del derecho real de hipoteca.
5.- Por la subrogacin en el crdito hipotecario: traspasa al acreedor nuevo todos

los derechos, privilegios o acciones que tena el primitivo deudor, por ello, el
nuevo acreedor, junto con el crdito, adquiere la hipoteca que lo garantiza
(arts.1610 y 1612).
Cosas a las cuales se extiende la hipoteca :

Debe tenerse en claro que la hipoteca no slo comprende al bien raz hipotecado
en s mismo, sino que se extiende a los inmuebles por adherencia, a los por
destinacin, a los aumentos y mejoras que experimente la cosa, a las rentas de
arrendamiento que devengue el inmueble y a las indemnizaciones que deban
pagar los aseguradores de dicho inmueble.
En cuanto a los inmuebles por destinacin, debe considerarse que es requisito que
estos pertenezcan al dueo del inmueble hipotecado, porque sino no tendran el
carcter de tales y no se veran afectados por la hipoteca.
Los inmuebles por destinacin (570) tienen este carcter por voluntad del dueo y
tal como ste les confiri ese carcter, tambin puede quitrselos enajenndolos a
un tercero, dejando desde ese momento a estar afecto a la hipoteca (art.2420).
Pero esta facultad puede ejercitarla el dueo mientras el acreedor no haya
embargado el inmueble, pues una vez hecho esto el inmueble queda totalmente
inmovilizado en todas sus partes.
En cuanto a los inmuebles por adherencia quedan comprendidos en la hipoteca
por la misma razn anterior (art.568). Lo que si puede hacer el dueo es enajenar
o gravar separadamente estos inmuebles por adherencia en favor de un tercero, en
cuyo caso pasan a ser muebles por anticipacin(art.571), y quedan liberados de la
hipoteca.
Tambin comprende la hipoteca los aumentos que experimenta el inmueble
(art.2421).
Tambin comprende la renta de arrendamiento de los bienes hipotecados
(art.2422) y la indemnizacin debida a los aseguradores del inmueble en caso de
que este sufra el siniestro para cuyo evento fue asegurado.
En materia de seguros, el C. de Comercio establece a este respecto una

subrogacin entre el monto del seguro y la especie asegurada, de tal modo que si
esta sufre el siniestro, ella va a ser subrogada por la indemnizacin que pague el
asegurador.
Efectos de la hipoteca .
1. - Respecto del dueo de la cosa hipotecada :

Se distinguen dos situaciones:
A)Antes de que el acreedor ejercite la accin hipotecaria.
En este caso, no obstante haberse constituido la hipoteca, el propietario conserva
todos los atributos o facultades que le da el dominio.
Parece un poco extrao que el dueo conserve la facultad de disponer de la cosa
hipotecada, pero ello es tan claro que el art.2415, le confiere este derecho, y
seala, adems, que se puede ejercer esta facultad no obstante cualquier
estipulacin en contrario.
As, si se establece una hipoteca sobre un inmueble, y al mismo tiempo se
conviene una prohibicin de gravar y enajenar, el constituyente de la hipoteca no
se va ver impedido por esta clusula de no enajenar, de poder disponer del
inmueble.
Ahora, la pregunta es: Por qu el legislador admite en el art.2415, que se puedan
enajenar o gravar los bienes gravados con hipoteca, no obstante cualquier
estipulacin en contrario ??
La razn es que la enajenacin o gravamen no perjudica al acreedor hipotecario,
porque si se enajena el bien gravado con hipoteca, el acreedor tiene derecho para
perseguir la finca de manos de quien se encuentre. Y, si se constituye una nueva
hipoteca sobre el inmueble, tampoco perjudica al acreedor, porque estas prefieren
entre s segn el orden de sus fechas. As, el primer acreedor hipotecario tendr
preferencia para pagarse respecto de los posteriores.
Desde otro punto de vista, el acreedor hipotecario est obligado a respetar los
arrendamientos que afecten al inmueble hipotecado, siempre que los contratos de
arrendamiento cumplan dos condiciones:
Que el contrato de arrendamiento conste en escritura pblica.

Que est inscrito con anterioridad a la constitucin de la hipoteca
art.1965 inc.2.
Si no se cumplen los requisitos, el acreedor no est obligado a respetar el
contrato de arrendamiento, es decir, antes que el acreedor ejerza la accin
hipotecaria, el propietario dispone de todas las facultades inherentes al dominio.
Pero slo puede ejercitarlas en trminos tales que ello no implique un menoscabo
de la garanta, porque si el ejercicio del derecho por parte del dueo, implicare un
menoscabo de la garanta, la ley confiere ciertos derecho al acreedor en el
art.2427. Esta norma se aplica cuando el inmueble se pierde o deteriora
materialmente o jurdicamente.
La prdida o deterioro puede deberse a hecho o culpa e incluso a caso fortuito.
B) Derechos del acreedor despus de ejercer la accin hipotecaria.

El acreedor hipotecario ejercita la accin embargando el bien hipotecado y desde
ah, cesa la facultad del propietario de gozar y disponer del inmueble y sus
accesorios; no lo puede hacer por el art.1964 n.3.
La hipoteca da al acreedor hipotecario tres derechos fundamentales:
- Derecho de venta.
- Derecho de persecucin.
- Derecho de preferencia.
Derecho de venta (art.2424).

El acreedor hipotecario tiene sobre la cosa hipotecada, los mismos derechos que
el acreedor prendario sobre la prenda; el art.2397 da este derecho al prendario.
En realidad, el acreedor prendario dispone de dos acciones:
a) Una accin personal en contra del deudor. Esta se hace valer sobre todos
los bienes del deudor, es decir, sobre todo su patrimonio.
b) Una accin hipotecaria, que se hace valer slo respecto del inmueble
gravado con hipoteca.
Cuando la accin hipotecaria se dirige en contra del deudor propiamente tal, ella
se confunde con la accin personal.
Se presenta la diferencia entre ambas acciones cuando la accin hipotecaria se
hace valer contra el tercer poseedor de la finca hipotecada.
La accin hipotecaria puede tramitarse segn el procedimiento ordinario o segn
el procedimiento ejecutivo.
- Ejecutivo: Cuando la obligacin consta en un ttulo ejecutivo.
art.434.CPC.
- La accin hipotecaria es siempre real; emana de un derecho real.
- Es siempre inmueble: recae sobre inmuebles.
- Se dirige contra el actual poseedor del inmueble hipotecario, sea o no el
deudor principal.
Para realizar el inmueble hay que sacarlo a remate.
Las reglas se encuentran en el juicio ejecutivo. Con el producto del remate se le
paga al acreedor. Se produce una especie de subrogacin entre lo obtenido en el
remate con la finca hipotecada. As, el producto del remate reemplaza al inmueble
y se paga al acreedor.
Para establecer una base de valor del inmueble en el remate, este debe tasarse.
Tasacin es: Avalo fiscal para la contribucin de los bienes races, salvo que se
solicite que se efecte por peritos.
El precio del remate, normalmente se paga al contado, salvo lo estipulado en las
bases del remate al respecto.
Cumplindose ciertas condiciones, si no hay posturas en el remate, el inmueble se
le puede adjudicar al acreedor, quien puede optar entre esta adjudicacin o que se
le saque nuevamente a remate pero con un precio inferior.
Derecho de Persecucin .
Mientras el inmueble hipotecado permanece en el poder del deudor, la accin
hipotecaria se confunde con la accin personal. Pero si el inmueble hipotecado
pasa a manos de un tercero, aparece con claridad la accin hipotecaria porque
contra ese tercero no pudo la accin personal. A su respecto nace para el acreedor
el derecho de persecucin (art.2428).
As, son terceros poseedores todos aquellos que tienen el dominio o posesin del
inmueble hipotecado sin haberse obligado personalmente al cumplimiento de la
obligacin. El caso ms claro es el del tercero que adquiere el inmueble gravado
con hipoteca.
En cuanto a la persona que hipoteca un inmueble propio para garantizar una
deuda ajena, puede encontrarse en dos situaciones segn si se ha obligado o no
personalmente a la deuda:
A) si no se obliga personalmente a la deuda, es un tercer poseedor y en su
contra procede el derecho de persecucin.
B) si se ha obligado personalmente a la deuda, para la cual, segn el 2414
y 2430 inc.1, se requiere pacto expreso, no es un tercero poseedor,
debiendo persegursele igual que al deudor principal
Fiador Hipotecario.
No es tercero poseedor porque se obliga personalmente a la deuda. La
caracterstica del tercer poseedor es que l, no se obliga personalmente a la
deuda.
El tercer poseedor no puede oponer el beneficio de excusin, ya que el art.2429,
le niega esta posibilidad.
Fuera de los casos corrientes de extincin de hipoteca, el derecho de persecucin
cesa si existe purga de la hipoteca y en casos de expropiacin por causa de
utilidad pblica.
Accin de Desposeimiento:
Es la accin hipotecaria cuando se dirige en contra del tercer poseedor del
inmueble hipotecado.
Si el deudor es personal, habr que analizar la naturaleza del ttulo para

determinar el procedimiento a seguir en su contra. Pero, tratndose de accin de
desposeimiento, existe un procedimiento especial,art.758 a 763.
Esta accin es inmueble.art.580.
El procedimiento usado para entablar la accin de desposeimiento es que el
acreedor tiene que notificar al tercer poseedor de la finca hipotecada. De ah, ste
tiene un plazo de 3 das para: pagar la deuda, abandonar la finca o no hacer nada.
a. - Pagar la deuda. Se subroga en los derechos del acreedor.art.2429.
b. - Abandonar el inmueble. Esto se realiza poniendo el inmueble a
disposicin del tribunal antes de que haya vencido el plazo de 10 das
contados desde la notificacin de la demanda. Este abandono no
constituye dacin en pago, no hay transferencia de dominio. Lo que pasa
es que el poseedor pone la finca a disposicin del tribunal para que este
lo remate y con su producto le pague al acreedor. Con esto, el tercer
poseedor se lo libera de toda responsabilidad.
c. - No hace nada. Aqu es donde opera la accin de desposeimiento. Se
tramitar segn el procedimiento ejecutivo, si el acreedor tiene un ttulo
ejecutivo. Y conforme al procedimiento ordinario, si carece de aquel.
El acreedor en este juicio ejecutivo lo que tiene que demandar es desposeimiento,
es decir, que el tercero abandone la finca. No puede pedir que el tercero le pague
la deuda porque este no se haya personalmente obligado a ello.
El deudor va a tener que indemnizar al tercero que abandona la finca o que es
desposedo de ella.Art.2429.inc.final.
Derecho de preferencia.
La hipoteca es un crdito de tercera clase, su preferencia es especial y recae sobre
el inmueble hipotecado. As, si el valor del inmueble hipotecado no alcanza para
pagar el total de la deuda, el dficit va como valista. (quinta clase).art.2490.
Si hay varias hipotecas sobre un mismo inmueble ellas prefieren por el orden de
sus fechas y las de una misma fecha por el orden material de las inscripciones.
Extincin de la hipoteca .
- Por va consecuencial o de consecuencia.
- Por va principal.
1. - Por va consecuencial. Cuando se produce la extincin de la obligacin
principal, se extingue tambin la hipoteca , por el principio de lo accesorio.
Pero puede darse el caso de que extinguindose la obligacin principal,
subsiste la hipoteca: Cuando hay novacin de la obligacin principal y reserva
de las hipotecas. Art.1964.
2. - Por va principal. Cuando no obstante subsistir el crdito que garantiza la
hipoteca, ella desaparece, producindose su extincin por uno de los modos de
extinguir del art.1567.
Renuncia de la hipoteca :
El acreedor puede hacerlo. Pero como la renuncia es de efecto relativo, si lo
renunciado es solamente la hipoteca, la obligacin principal subsiste porque el
principio es que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, pero no al revs. Si
se renuncia a la hipoteca, no por ello se renuncia a la obligacin principal.
La renuncia debe hacerse por escritura pblica.
Ello es procedente slo en caso que el acreedor tenga capacidad para enajenar.
art.2434.
Purga de la Hipoteca.
Es una situacin especial que consiste en la extincin de la Hipoteca y se produce
cuando el inmueble es sacado a remate en pblica subasta ordenada por el juez,
con citacin de los acreedores hipotecarios y habiendo transcurrido el trmino de
emplazamiento al verificarse el remate.
Si ac no se obtiene para pagar a todos los acreedores hipotecarios, se extinguen

las hipotecas respecto de los que no alcanzaron a pagarse. Ac, se produce la
extincin de la hipoteca sin haberse extinguido la obligacin principal.
Puede ocurrir que un inmueble est gravado con varias hipotecas y que, al
rematarse, no alcance para pagar a todos los acreedores hipotecarios. Los
acreedores hipotecarios que alcanzaron a pagarse con el producto del remate,
vern extinguidas las hipotecas, pero en este caso la causal de extincin es
precisamente el haberse pagado la obligacin que caucionaban.
Pero las que no alcanzaron a pagarse, si se cumplen los requisitos de la ley,
tambin se extinguen. Respecto de estas se ha producido la Purga de la
Hipoteca.Art.2428. Pero estos acreedores hipotecarios cuyas hipotecas se
extinguieron por la purga, mantienen una accin personal.(subsiste).
La Purga de la Hipoteca opera en favor del rematante (adquirente).
Requisitos de la Purga.
1. - Pblica subasta: El tercero debe haber adquirido el inmueble en pblica
subasta ordenada por el juez. Se requiere que esta pblica subasta se produzca
como consecuencia de un juicio. Si no es as, entonces no procede la purga de
la hipoteca.
Aqu se plantea un problema (pblica subasta) en relacin al CPC, ya que el
Art.499, se pone en la situacin de que no se presenten postores al remate,
sealando que si se produce tal situacin, puede suceder una de las dos siguientes
cosas:
a. - Se adjudican los bienes embargados por los 2/3 de la tasacin.
b. - Se reduzca prudencialmente por el tribunal el avalo aprobado y que
no puede ser ms que 1/3 de la tasacin.
En la situacin a.- el problema que se presenta es que quien pida la adjudicacin,
no sea el primer acreedor hipotecario sino, uno de grado posterior. La pregunta es
Qu sucede con las hipotecas de grado inferior, se produce o no la purga de la
hipoteca ??
Hay que distinguir:
Si la adjudicacin opera en favor del primer acreedor hipotecario y se

han reunido los requisitos de la purga, esta se produce en el sentido que
si el valor de la adjudicacin no alcanza para pagar a los acreedores de
grado posterior, sus hipotecas se extinguen.
Si la adjudicacin oper en favor de otro acreedor, la purga de la
hipoteca no se produce, ello por lo dispuesto en el Art.492.CPC, el que
establece un derecho de opcin a los acreedores de grado anterior a
aquel que favorece el remate: o pagarse con el producto del remate; o
mantener sus hipotecas.
2.- Notificacin de los acreedores hipotecarios: El art.2428 dice expresamente

que para que se produzca la purga de la hipoteca, se requiere la citacin
(notificacin) personal de los acreedores.
Ella tiene por objeto poner en conocimiento que se realizar el remate, para que
tomen las providencias necesarias para que se obtenga buen precio, ya que es
conveniente a sus intereses pues permite el pago de un crdito.
Es importante sealar que debe notificarse a todos los acreedores, tanto de grado
anterior como posterior a aquel que produce el remate.
Puede suceder que sacada la finca a remate, ste no se produzca, lo que puede
deberse a distintas razones. Entre ellas, la falta de postores.
En este caso, si vuelve a sacarse a remate el inmueble fijndose da y hora al
efecto, habr que citar nuevamente a los acreedores hipotecarios. Sin embargo,
en este caso no es necesario que sea personal ya que puede ser por cdula o por el
estado (ms usado).
3.- Transcurso del trmino de emplazamiento: Esto se entiende entre la

notificacin de los acreedores y el da del remate.art.2428. Este art. es oscuro
en su redaccin, pues parece que se refiere a que entre la notificacin y la
fecha de la subasta debe transcurrir un trmino "igual" al de emplazamiento.
Se refiere al del juicio ordinario.
Si se produce la subasta, el precio debe ser consignado a la orden del tribunal

correspondiente, y con dicho valor, los acreedores sern pagados en el orden de
prelacin.
Qu pasa si no se cita oportunamente a los acreedores

La consecuencia de esto es que a su respecto no hay purga de hipoteca, quiere
decir que sus hipotecas subsisten. Al subsistir la hipoteca tambin subsiste el
derecho de perseguir la finca de manos del tercero adquirente.
La parte que subast el inmueble, se subroga en los derechos de los
acreedores.art.1610, de tal suerte que si se saca nuevamente a remate por los
acreedores hipotecarios no pagados, el subastador se va a pagar con el precio de
esa finca, de las hipotecas que pag; perder el inmueble pero no el precio
pagado por l.
En materia de purga de hipoteca, el CPC, en el art.492, introdujo modificaciones

" si por un acreedor de grado posterior, se persigue la hipoteca contra el deudor
personal que la posea, el o los acreedores de grado preferente citados segn el
art.2428 CC, pueden, o exigir el pago de sus crditos con el producto del remate
segn sus grados o , conservar sus hipotecas sobre la finca, siempre que sus
crditos no estn devengados".(ver CPC).
Esta norma no altera el que deba citarse a todos los acreedores hipotecarios,
porque la modificacin consiste en que los acreedores de grado preferente puedan
optar: entre pagarse de sus crditos con el producto de la subasta o, conservar sus
hipotecas.
Esta facultad no le corresponde a los acreedores de grado posterior, a quienes se
paga con el producto del remate. Para ejercer este derecho de opcin, los
acreedores de grado preferente deben manifestar su voluntad, si nada dicen se
estima que optan por pagarse con el precio de la subasta.
Para que tenga aplicacin esta norma y para que proceda este derecho de opcin,
algunos autores estiman que deben concurrir 2 condiciones, siendo en realidad
solo una:
a) Que se persiga la finca contra el deudor personal que la posea. Ello no

tiene lugar si se persigue en contra de un tercero poseedor. Sin embargo,
esto no es correcto. Si bien as surge del tenor literal del art.492 inc.1,
el art.762 agrega que lo sealado en el art.492 se aplicar tambin al
caso en que se persiga la finca hipotecada en contra de terceros
poseedores.
b) Que los crditos no sean exigibles. Los acreedores de grado preferente,
pueden optar entre conservar sus hipotecas siempre que su crdito sea
exigible. Si no lo es, slo puede demandar el pago con el producto de la
subasta.
Cancelacin de la hipoteca .
Esta no es una forma de extinguirla, sino que es consecuencia de su extincin.
Puede producirse en 3 formas :
a) Convencional: acreedor y deudor de comn acuerdo cancelan la hipoteca,
ejemplo: el deudor pag.
b) Resolucin judicial: por ejemplo, cuando se expropia un inmueble por causa de
utilidad pblica. Aqu el deudor puede demandar en juicio ordinario para
obtener la cancelacin.
c) Tambin se cancela por resolucin judicial cuando se declara la nulidad de la
hipoteca, cuando se produce la purga de la hipoteca.
Posposicin de la hipoteca:
Consiste en un acto por el cual un acreedor hipotecario consciente en que la
hipoteca de grado posterior a la suya pase a ser preferente. Esta posposicin tiene
que hacerse por escritura pblica y se requiere una nueva inscripcin (no basta la
anotacin marginal).
5.- El contrato de fianza
El art.2335 seala que la fianza es una obligacin accesoria, en virtud de la cual

una o ms personas responden de una obligacin ajena, comprometindose para
con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple.
La fianza en realidad no es una obligacin como dice el art.2335, sino que es un
contrato accesorio, que se celebra entre el acreedor y el fiador (el deudor aqu no
tiene participacin).
Ahora, si el fiador resulta obligado a pagar la obligacin principal total o
parcialmente, es como consecuencia de la celebracin del contrato de fianza,
porque justamente es ese el efecto del contrato: el que el fiador quede obligado
en subsidio del deudor principal.
La fianza es una garanta personal, a diferencia de la hipoteca y de la prenda que
son garantas reales. En virtud de esta garanta personal el acreedor puede
perseguir su crdito en los bienes del deudor principal o en los bienes del fiador;
es decir, hay dos derechos de prenda general que garantizan una obligacin:
- en los bienes del deudor,
- en los bienes del fiador.
La fianza es siempre un contrato, lo cual pudiera parecer contradictorio con lo
dispuesto en el art.2336. Pero, lo que dicho artculo prescribe es que la
obligacin de rendir fianza puede emanar de la voluntad, de una resolucin
judicial o de la ley; pero, siempre se constituye a travs de un contrato. El
art.2336 se refiere a la fuente de la obligacin de rendir fianza.
Caractersticas de la fianza:
1. - Es consensual:
Excepcionalmente adquiere carcter solemne, como ocurre por ejemplo, con la
fianza que deben prestar tutores y curadores para que se les discierna el cargo (es
el decreto judicial que autoriza al tutor o curador para ejercer su cargo, art.373
inc.2), la cual se otorga por
escritura pblica (art.374); del mismo modo ocurre con la fianza mercantil, que
tiene que otorgarse por escrito y la fianza que se rinde para garantizar la libertad
provisional de los procesados.
2.-Es un contrato unilateral porque se obliga una parte.

Del art.2335 queda claro que resulta obligado el fiador para con el acreedor,
obligacin que consiste en que el fiador va a cumplir la obligacin principal en
caso de que ella no sea cumplida por el deudor principal.
3.- Es un contrato naturalmente gratuito.

Tiene por objeto la utilidad de una sola parte: el acreedor, sufriendo el fiador el
gravamen.
En caso de pactarse una remuneracin entre acreedor y fiador pasa a ser
contrato de seguro.
Tambin podra pactarse una remuneracin entre el deudor y el fiador.
En este caso no se est ante un contrato de fianza, sino ante un contrato
innominado distinto, porque el contrato de fianza en su esencia requiere
ser celebrado entre acreedor y fiador y no entre fiador y deudor.
4.- Es un contrato accesorio.

Fuera de las consecuencias naturales que ello implica, la fianza presenta la
caracterstica que el fiador no puede obligarse a ms de lo que se oblig el
deudor principal, ni tampoco puede obligarse en trminos ms gravosos que el
deudor (art.2343).
Que el fiador no se obligue a ms de lo que se oblig el deudor principal, ni se
obligue en trminos ms gravosos que ste, no significa que no pueda obligarse
en forma ms eficaz que el deudor principal. As, an cuando la obligacin
principal no la tenga el fiador, puede garantizar su fianza como hipoteca (art.2344
inc.2).
5.- Es un contrato patrimonial, por ello la fianza se transmite a los herederos

(art.2352).
6.- No es condicional.
Seria condicional si se obligara el fiador slo si el deudor principal no cumple.
La obligacin del fiador es pura y simple, no condicional, incluso para dirigirse
en su contra no es necesario que el deudor principal este constituido en mora.
7.- No se presume. Art.2347.

La fianza no se presuma ni debe extenderse a mas que el tenor de lo expresado.
La redaccin no es afortunada, pues en realidad lo que se quiere sealar es que no
hay fianza tcita, se requiere una manifestacin expresa de voluntad del fiador.
Requisitos del contrato de fianza :

Como todo contrato, la fianza debe reunir los requisitos comunes a stos,
requiriendo s una obligacin principal por su carcter de accesorio:
a) Consentimiento: como contrato consensual que es, la fianza se perfecciona por
el solo consentimiento de las partes. Pero aqu se refiere a un consentimiento
expreso (art.2347). Lo que sucede es que como la fianza impone graves
obligaciones al fiador, la ley exige que la voluntad de ste sea manifestada
expresamente. En cambio, la voluntad del acreedor puede ser tcita, lo cual se
desprende del propio art.2347, que al sealar que la fianza no se presume se
est refiriendo a la persona que se obliga como fiador.
b) Capacidad: el fiador debe tener capacidad para obligarse como tal. El art.2342
da una norma sobre capacidad que deben reunir ciertas personas para obligarse
como fiadores.
Con la ltima modificacin en materia de capacidad de la mujer casada, si el
marido se constituye como fiador, para que la fianza afecte a los bienes de la
sociedad conyugal, requiere de la autorizacin judicial; en caso contrario, dicha
fianza afectar a los bienes del marido.
c)Objeto de la fianza: la obligacin principal puede ser de dar, hacer o no hacer;
pero la obligacin que emana de la fianza es siempre una obligacin de dar y,
an ms, de dar una suma de dinero (art,2343 incs.2 y 4).
As, si la obligacin principal es de hacer, el fiador no se obliga a realizar la

prestacin, sino que se obliga garantizando el pago de los perjuicios que el
incumplimiento le cause al acreedor.
d)Causa de la fianza. La fianza es un contrato abstracto, la causa de la obligacin
queda fuera del contrato de fianza.
El contrato de fianza debe reunir ciertos requisitos especiales :

1. - La fianza debe consistir siempre en que el fiador pague una suma de dinero
(art.2343 inc. final).
Si una persona se obliga a entregar una especie o cuerpo cierto, o a ejecutar un
hecho determinado, para el caso de que el deudor principal no cumpla su
obligacin, no se est ante un contrato de fianza, sino ante un contrato
innominado, o en el mayor de los casos, ante una clusula penal.
2.- Se requiere una obligacin principal a la que acceda la fianza. Esta obligacin
principal puede ser de distinta naturaleza:
art.2338 (civil o natural).
art.2339 (pura y simple, condicional, a plazo, futura).
la obligacin afianzada puede ser de dar, hacer o no hacer.
Puede afianzarse la obligacin de un fiador. Art.2335 (subfianza)
Pueden afianzarse obligaciones contradas por personas naturales o
jurdicas.
Puede tratarse de obligaciones determinadas o determinables.
Puede afianzarse una obligacin futura. El fiador podr retractarse
mientras la obligacin principal no exista. El fiador es responsable slo
hasta el monto de la obligacin que se haya contrado hasta ese
momento. Art.2339.
Clasificacin de la fianza:
A)- En cuanto a su origen (art.2336):
a) Convencional.
b) Judicial (arts.932, 1292, 1313).
c) Legal (arts.89, 374, 376, 775, 777).
Se atiende aqu al origen de la obligacin del deudor principal de rendir fianza,
no al origen de la obligacin del fiador que es siempre convencional.
Las fianzas legal y judicial se rigen por las mismas reglas que la convencional
(art.2336).
No obstante lo que dice este artculo, se presentan entre ellas ciertas diferencias:
de acuerdo al art.2337 inc.2, la fianza legal y la judicial pueden suplirse
con prenda o hipoteca. La convencional no puede suplirse en contra de
la voluntad del acreedor.
en la fianza judicial el fiador no dispone del beneficio de excusin
(art.2358 N.4).
2.- Fianza simple y fianza solidaria:

A)Fianza simple: sta se somete a las normas generales, no presentando
particularidad (los acreedores, vidos de garanta, a menudo no se contentan
con la simple fianza).
B) Fianza solidaria: ella puede serlo en dos aspectos:
con respecto del deudor.
con respecto a los otros fiadores, si hay dos o ms.
Si es solidaria con relacin a los otros fiadores su efecto es que impide oponer el
beneficio de excusin (es decir, el que permite que estos fiadores pidan que se les
persiga slo por su cuota).
Si es solidaria respecto del deudor, ello implica una renuncia respecto del
beneficio de excusin.
Segn vimos, no es lo mismo obligarse como fiador solidario que como fiador y
codeudor solidario. En este ltimo caso, se aplican las normas de la solidaridad y
tiene importancia porque se deja establecido que el fiador y codeudor solidario no
tiene inters en la obligacin (art.1522). El art.1522 dispone que el codeudor que
no tiene inters en el negocio, en sus relaciones con los dems codeudores, se
considera como fiador. Frente al acreedor es un codeudor solidario; ante los
codeudores es un no interesado.
3.- Fianza civil y fianza comercial:

Esta clasificacin se hace atendiendo a la naturaleza de la obligacin a que
accede la fianza. Tiene importancia establecer si la fianza es civil o comercial
pues:
la fianza civil es consensual.
la fianza mercantil o comercial tiene que constar por escrito (art.820 C de C).
4.- Fianza personal, fianza prendaria y fianza hipotecaria:

En la fianza personal el acreedor afecta la totalidad de sus bienes para asegurar el
cumplimiento de la obligacin principal. En este tipo de fianza el acreedor
dispone de dos acciones personales para obtener el cumplimiento de las
obligaciones que se le deben:
una accin contra el deudor principal,
otra accin contra el fiador.
En las otras dos fianzas, adems de obligarse el fiador como tal, constituye
prenda o hipoteca para asegurar su obligacin. En estos casos, el acreedor,
adems de la accin personal emanada de la fianza, va a disponer de la accin
real que emana de la prenda hipoteca, segn sea.
5.- Fianza limitada y fianza ilimitada:

Es limitada la fianza cuando se la restringe a una suma determinada o se
especifica con claridad las obligaciones que el fiador toma sobre s.
Es ilimitada la fianza cuando no se especifican dichas obligaciones o la cuanta

de su responsabilidad. Cuando la fianza es limitada el fiador responde slo hasta
el monto de la suma convenida o de las obligaciones especificadas (art.2367
inc.3). Si es ilimitada, ella no se extiende a ms de la obligacin principal.
Tratndose de la fianza ilimitada, el legislador ha establecido la extensin de sta
en el art.2437, de acuerdo con el cual el fiador se obliga al monto de la
obligacin principal, intereses y costas.
Obligacin de rendir fianza:

Por regla general el deudor tiene libertad para constituir fianza. Sin embargo, el
deudor est obligado a constituir fianza a peticin del acreedor en los casos
siguientes:
A)- Cuando as se hubiere estipulado entre acreedor y deudor (art.2348 N.1).
B) - Cuando la fortuna del deudor (se entiende su poder de pago y su capacidad
econmica) ha disminuido en trminos tales que haga temer el no
cumplimiento de la obligacin (art.2438 N.2).
C) - Cuando hay motivos para temer que el deudor se ausente del pas con nimo
de establecerse en otra parte, mientras no deje bienes suficientes para la
seguridad de sus obligaciones (art.2348 N.3).
D)- Cuando el fiador del deudor cae en insolvencia (art.2439).
Calidades del fiador (art.2350):

A)Debe ser capaz de obligarse como fiador (art.2342).
B) Debe tener o sealar domicilio dentro del territorio jurisdiccional de la
respectiva Corte de Apelaciones.
C) Debe tener bienes ms que suficientes para hacer efectiva la fianza.
El art.2350 seala cules son los bienes que se consideran y los que no se
consideran para estos efectos Por regla general solo se consideran los inmuebles,
salvo en materia comercial y cuando la deuda afianzada es mdica.
Pese a ser esta la regla general, hay ciertos inmuebles que no se consideran:
1. - Los inmuebles embargados.
2. - Los inmuebles litigiosos.
3. - Los inmuebles ubicados fuera del territorio nacional.
4. - Los inmuebles sujetos a hipotecas gravosas.
5. - Los inmuebles sujetos s condicin resolutoria.
6. - Si el fiador est recargado de deudas que ponen en peligro no slo los bienes
que garantizan dichas deudas, tampoco se considerarn sus otros inmuebles.
Efectos de la Fianza.
1.- Efectos entre fiador y acreedor.

2.- Efectos entre fiador y deudor.
3.- Efectos entre los cofiadores.
1.- Efectos entre fiador y acreedor :

Estos efectos hay que considerarlos en dos momentos distintos:
a) aquellos que se producen antes de que el acreedor demande al fiador.
b) aquellos que se producen despus de haber entablado dicha demanda.
a)Efectos que se producen antes de que el acreedor demande al fiador: puede el

fiador pagar la deuda en los mismos trminos que el deudor principal
(art.2353). Pero, si el fiador paga la deuda antes que ella se haya hecho
exigible, no va a poder repetir contra el deudor principal sino una vez que se
hiciere exigible esa obligacin (art.2373).
Cuando se ha hecho exigible la deuda lo normal es que el fiador espere que el

deudor principal tome la iniciativa y, por ello, de acuerdo al art.2356, el fiador
puede requerir al acreedor, desde que sea exigible la deuda, para que proceda de
inmediato contra el deudor principal. Si no obstante el requerimiento el acreedor
no lo hace (lo retarda), no ser responsable el fiador de la insolvencia posterior
del deudor principal.
b)Efectos que se producen despus que el acreedor demande al fiador: para que el
acreedor demande al fiador se requiere que la obligacin sea exigible. La
accin que entable el acreedor va a depender de la naturaleza del ttulo (si
tiene ttulo ejecutivo, accin ejecutiva).
Demandado el fiador, dispone de cuatro derechos o defensas, que son:
I.- El beneficio de excusin.
II.- El beneficio de divisin.
III.- La excepcin de subrogacin.
IV.- Las excepciones reales y las personales.
I.- El beneficio de excusin :

Consiste en el derecho que le asiste al fiador para pedir que la obligacin se
persiga primero en los bienes del deudor principal y en las prendas e hipotecas
constituidas para garantizar dicha obligacin (art.2357).
Tambin se da a este beneficio el nombre de "beneficio de orden", porque tiene
por objeto que se haga efectiva primero la responsabilidad del deudor principal y
despus la del fiador.
Este beneficio de excusin es facultativo para el fiador (art.2357). Pero, hay
ciertos casos en que el fiador no puede oponer este beneficio y hay otros en que
el acreedor est obligado a practicar la excusin an cuando el fiador no la haga
valer.
Casos en que el fiador no puede hacer valer el beneficio de excusin:

Cuando lo hubiere renunciado expresamente (arts.2358 N.1 y 2360).
Cuando se hubiere obligado como codeudor solidario (art.2358 N.2).
Cuando la obligacin afianzada es una obligacin natural. Ello, porque
el objeto del beneficio de excusin es que se persiga primero al deudor
principal y, si la obligacin es natural, el acreedor no tiene accin
contra el deudor principal.
Cuando la fianza se ha constituido por orden judicial (art.2358 N4).
Casos en que el acreedor est obligado a practicar la excusin no obstante que
el fiador no haga valer el beneficio:
Cuando as se haya pactado expresamente entre fiador y acreedor.
Cuando el fiador se oblig a pagar en forma expresa e inequvocamente
lo que el acreedor no pudiere obtener del deudor principal (art.2365
inc.2). Obligndose de esta manera el fiador, no va a ser responsable de
la insolvencia del deudor concurriendo las circunstancias siguientes:
- que el acreedor haya tenido medios suficientes para hacerse pagar.
- que haya sido negligente en servirse de ellos.
Requisitos del beneficio de excusin:

A)Que el fiador no est privado del beneficio.
B) Es necesario que se oponga en tiempo oportuno. En el CPC se precisa la
oportunidad en que debe oponerse el beneficio de excusin:
en el juicio ordinario: como excepcin dilatoria (arts.303 N.5 y 305
CPC), dentro del trmino de emplazamiento para contestar la demanda.
en el juicio ejecutivo: en el escrito de oposicin a la ejecucin (arts.464

N.5 y 465 CPC).
C)Que el fiador le seale al acreedor bienes del deudor para perseguir el
cumplimiento de la obligacin. Al respecto, hay que considerar que:
no se tomarn en cuenta para la excusin los bienes a que se refiere el
art.2359.
Por otro lado, no es indispensable que los bienes sean en tal cantidad
que permitan el pago total de la obligacin (art.2364). Pero si deben ser
de tal cantidad que permitan obtener un resultado serio y apreciable.
Costos de la excusin:
Por su parte, el art.2361 seala que el acreedor tiene derecho para que el fiador le
anticipe los costos de la excusin.
El beneficio de la excusin no puede oponerse sino una sola vez (art.2363 inc.1).
Por ende, el fiador debe sealar todos los bienes del deudor al afecto, de tal
suerte que no va a poder sealar otros bienes nuevamente si los designados son
insuficientes o si la excusin no produjere resultado, salvo que hayan sido
posteriormente adquiridos por el deudor principal (art.2363 inc.2).
El beneficio de excusin en las obligaciones solidarias: se plantea una situacin
especial aqu con la obligacin solidaria porque si se afianza a uno de los
codeudores solidarios (en caso de que la obligacin principal sea solidaria), el
fiador reconvenido tendr derecho para que se ejerza no slo en los bienes de
aqul que afianza, sino de sus codeudores (art.2362).
Beneficio de excusin del subfiador :

Por su parte, debe tenerse presente que el subfiador puede oponer el beneficio de
excusin tanto respecto del deudor principal como del fiador, es decir, puede
pedir al acreedor que persiga al deudor principal, luego al fiador y, en caso de no
obtener el pago de ellos, se dirija en su contra (art.2336).
Efectos del beneficio de excusin:

1. - Como excepcin dilatoria que es, suspende la entrada en juicio.
2. - Cesa la persecucin del acreedor en contra del fiador, debiendo dirigirse
contra el deudor principal.
3. - Si los bienes del deudor no resultan suficientes como para pagar la totalidad
de la obligacin, sta se extingue parcialmente, subsistiendo la deuda del
fiador por la parte insoluta (art.2364).
4. - Si con los bienes del deudor se ha pagado totalmente la deuda, se produce la
extincin de la obligacin y la fianza.
II.- Beneficio de divisin :

En el derecho, la regla general es que habiendo varios obligados a una misma
deuda, cada uno deber pagar su parte o cuota en ella, salvo que la obligacin sea
solidaria o indivisible (art.1511).
La misma regla se aplica en materia de fianza: si hay varios fiadores de una
misma deuda, cada uno est obligado a pagar la parte o cuota que le quepa
(art.2367).
La divisin de la deuda entre los codeudores se produce de pleno derecho.
Requisitos para oponer el beneficio de divisin:

A)Deben concurrir varios fiadores.
B) Que no se hayan obligado como fiadores solidarios, porque la fianza solidaria
no da derecho a este beneficio.
C) Todos los fiadores deben serlo de un mismo deudor y de una misma obligacin.
El beneficio de divisin no sino una consecuencia del carcter de conjuntas o
mancomunadas que tienen las obligaciones de los fiadores.
Formas de la divisin: en cuanto a la divisin de la deuda, la regla general es que
sea por partes iguales, salvo dos situaciones:
aquella en que el fiador ha cado en insolvencia. En ese caso, la

insolvencia grava a los dems fiadores, pero debe tenerse en cuenta que el
fiador no ha cado en insolvencia cuando tiene un subfiador, porque ste
va a responder por l (art.2380).
cuando el fiador ha limitado su responsabilidad en una cantidad
determinada. En este caso, su responsabilidad se va a extender hasta la
concurrencia de dicha cantidad. (art.2367).
III.- Excepcin de subrogacin :

Cuando el fiador paga al acreedor se subroga en los derechos de ste (art.1610
N.3). Para que el fiador pueda subrogarse eficazmente es menester que el
acreedor conserve sus acciones. Pero, puede suceder que el acreedor haya puesto
al fiador en el caso de no poder subrogarse en sus acciones contra el deudor. En
este caso, el fiador tiene derecho que se rebaje de la demanda del acreedor todo
lo obtenido del deudor principal u otros fiadores por medio de subrogacin legal
(art.2355). Tal sera el caso del acreedor que remitiera una prenda o consintiera
en el alzamiento de una hipoteca constituida por el deudor.
Si por hecho o culpa del acreedor se pierden las acciones que el fiador pudiera
tener contra el deudor, la fianza se extingue totalmente (art.2381 n.2).
IV.- Excepciones reales y personales (art.2354):

El fiador puede oponer todas las excepciones reales, es decir, las inherentes a la
obligacin, y tambin las personales suyas, no las personales del deudor.
2.- Efectos entre el fiador y el deudor :

Hay que distinguir la situacin antes y despus que el fiador haya hecho el pago.
a) Antes de efectuar el pago: el fiador tiene derecho a que el deudor le releve de
la fianza o le cauciones sus resultados o le consigne medios de pago para
responder de la obligacin (art.2369). El fiador tiene estos derechos en los
casos sealados en el art.2369 (son 5 casos).
El contrato de fianza se celebra entre acreedor y fiador; por consiguiente, para

obtener el relevo de la fianza es necesario que intervenga la voluntad del
acreedor.
Otro aspecto a destacar aqu es que antes de efectuar el pago de la deuda el fiador
y el deudor principal tienen que darse aviso mutuo, lo cual tiene por objeto evitar
que dos personas paguen separadamente la misma deuda:
1. - Si el deudor pag sin dar aviso al fiador, ser responsable para con ste de lo
que, por ignorar que la obligacin estaba extinguida, pagare de nuevo. Pero, en
este caso, el deudor tendr accin contra el acreedor por el pago indebido (el
deudor debe reembolsar al fiador y puede repetir contra el acreedor).
2. - Si el fiador pag sin dar aviso al deudor, se produce una doble consecuencia
(art.2377):
en caso que el deudor pague la deuda por su parte, no tendr el fiador
recurso alguno contra l, pero podr intentar contra el acreedor la accin
del deudor por el pago indebido (art.2377 inc.2).
el pago precipitado del fiador puede privar al deudor de las excepciones
que pudo oponer el acreedor. Dichas excepciones puede oponerlas al
fiador cuando ste intente las acciones encaminadas al reembolso
(art.2377 inc.1).
- excepciones reales: son las inherentes a la obligacin principal.
- excepciones personales: son las que provienen de circunstancias
particulares del obligado.
b)Derecho del fiador despus de haber realizado el pago: el fiador tiene en contra
del deudor dos acciones:
1.- La accin del reembolso que emana de la fianza (art.2370).
2.- La accin subrogatoria, en virtud del art.1610 N.3.
1. - Accin de reembolso: esta es una accin propia del fiador, llamada tambin
accin personal, a diferencia de la accin subrogatoria, en la cual el fiador
ejerce las al acreedor, cuyo lugar pasa a ocupar.
Cuando el fiador le ha pagado la deuda al acreedor, tiene derecho a que el deudor

le reembolse lo pagado, ms intereses y gastos, pudiendo tambin comprender el
reembolso la indemnizacin de perjuicios que se le hubiere causado al fiador.
Los requisitos para poder ejercer la accin de reembolso son:
a) Que el fiador haya extinguido la obligacin por un medio oneroso como el
pago u otro medio equivalente que implique una disminucin patrimonial para
el fiador. En caso contrario, no tiene accin de reembolso (art.2374).
b) Que el pago del fiador sea un pago til, es decir, que produzca la extincin de
la deuda (art.2375 n.3).
c) Que el fiador no est privado de esta accin. Se encuentra privado de ella:
Cuando ha afianzado una obligacin natural (art.2375 n.1).
Cuando ha afianzado la deuda en contra de la voluntad del deudor
principal. Pero, en este caso, tiene accin de reembolso cuando el pago
ha producido la extincin de la obligacin.
Cuando pago la deuda sin dar aviso al deudor y ste pago a su vez
(art.2377 inc.2).
d)Que la accin se ejerza en tiempo oportuno, es decir, despus de haber pagado
el fiador la deuda: en general podr ejercerla inmediatamente despus de
haberlo verificado.
Encontramos una excepcin en el art.2373.
Contra quin se dirige esta accin de reembolso??
1. - Si hay un solo deudor y un solo fiador, la accin se dirige contra el deudor.
2. - Si hay varios deudores de una obligacin mancomunada y un solo fiador, la
accin se dirige contra cada deudor por su cuota.
3. - Si hay un solo fiador y varios deudores solidarios, se dirige contra cualquiera
de ellos por el total.
Si los deudores solidarios son varios y el fiador ha afianzado slo a uno de ello,
slo contra l puede dirigirse (art.2372).
2.- La accin subrogatoria (arts.1610 N3 y 2429):

Hay ciertos casos en que el deudor no goza de esta accin:
A)cuando la obligacin principal es natural.
B) cuando el fiador pag y no dio aviso al deudor y ste, ignorando la extincin
de la obligacin, pag de nuevo (art.2377).
Diferencias entre la accin subrogatoria y la accin de reembolso :

1. - La accin de reembolso le corresponde al fiador por derecho propio. En
cambio, por la accin subrogatoria el fiador est ejercitando los derechos del
acreedor, como consecuencia de que le sustituye y ocupa su lugar.
2. - La accin de reembolso comprende todo los que el fiador pag al acreedor,
ms intereses y gastos, y tambin los perjuicios que hubiere sufrido. En
cambio, la accin subrogatoria comprende slo lo que efectivamente se pag al
acreedor.
3. - La accin de reembolso es una accin sin garantas. En cambio, la accin
subrogatoria tendr las garantas y privilegios de que gozaba la obligacin
principal.
3.- Efectos entre los cofiadores :

Cuando son varios los fiadores la deuda se divide entre ellos de pleno derecho y
en cuota iguales.
La divisin de la deuda en partes iguales no tiene lugar:
A)En caso de insolvencia de un cofiador.
a) Cuando se ha limitado la responsabilidad a una cuota o suma determinada.
derechos del cofiador que paga ms de lo que le corresponde: beneficia a sus
cofiadores y tiene derecho a que le reembolsen el exceso pagado.
El art.22378 dispone que "el fiador que paga ms de lo que proporcionalmente le
corresponde, es subrogado por el exceso en los derechos del acreedor contra los
cofiadores".
Supngase que la cuota del fiador es de $100.000 y paga $250.000. Por el exceso
de $150.000 se subroga en los derechos del acreedor contra los dems fiadores.
En cuanto a su cuota, podr obtener su reintegro del deudor principal, por medio
del ejercicio de la accin personal o de la accin subrogatoria.
En caso de insolvencia del fiador, la accin respectiva podr intentarse contra el
subfiador. El art.2380 dispone: "el subfiador, en caso de insolvencia del fiador
por quien se oblig, es responsable de las obligaciones de ste para con los otros
cofiadores".
Extincin de la Fianza.
A)- Por va consecuencial: cuando se extingue la obligacin principal.
B) - Por va principal: la fianza se extingue por va directa por los modos
generales de extinguirse las obligaciones (arts.1567 y 2381) y, adems:
por relevo de la fianza en todo o parte, concedido por el acreedor al
fiador.
en cuanto el acreedor, por hecho o culpa suya ha perdido las acciones en
que el fiador tena derecho de subrogarse.
6.-El contrato de mandato.

El art.2116 lo define como "el contrato en que una persona confa la gestin de
uno o ms negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la
primera".
La regla general es que los actos jurdicos pueden realizarse por medio de
mandato, el cual incluso es procedente en el matrimonio (art.103).
Elementos del mandato.

1. Es un contrato, requiere de un pacto de voluntades entre mandatario y
mandante.
2. Es un contrato de confianza, de manera que si muere el mandante o mandatario
se extingue el mandato. Adems se puede extinguir por revocacin y por
renuncia.
Para el derecho el elemento confianza es al mandato como la afectio societatis es
a la sociedad.
3. Se confa la gestin de uno o mas negocios. Gestin de negocios implica que
pueden ser objeto del mandato la administracin y ejecucin de negocios de
carcter jurdico y de ndole econmico, con carcter lucrativo o de inters, es
decir, gobernar, regir, cuidar o dar termino a actuaciones de carcter
econmico.
Pueden ser objeto del mandato: Arts.2132 y 2143.
Conservacin de un patrimonio.
Administracin de una industria o empresa.
Ejecucin de un negocio econmico o de inters.
Ejecucin de un negocio jurdico.
4. El negocio encargado se ejecuta por cuanta y riesgo del mandante, bajo su
responsabilidad, o sea, el negocio produce utilidades o perdidas para el
mandante, y no afecta al mandatario. (Incluso en el caso del art.2151).
Temas relacionados con el mandato.

Mandato y representacin .
Por regla general el mandatario es representante del mandante y, por ello, los
efectos del mandato se producen para el mandante y no para el mandatario.
Sin embargo, esta caracterstica de llevar envuelta la representacin no es de su
esencia, porque el mandatario puede perfectamente contratar a nombre propio y
no a nombre del mandante (art.2151). En estas circunstancias queda obligado
para con el co-contratante el mandatario y no el mandante. Lo que sucede es que
la representacin es un elemento de la naturaleza del mandato, no de su esencia,
con todas las consecuencias inherentes a ello.
Por el mismo hecho de que el mandato lleva envuelta la idea de representacin es
que el mandato solamente dice relacin con actos jurdicos. El mandato no se
refiere a actos de carcter material.
Se trata de ideas tan distintas que perfectamente puede haber mandato sin
representacin (art.2151) y representacin sin mandato (art.1448).
Mandato y contrato de trabajo .

Si bien en manos una persona encarga una funcin a otra, son varias las
diferencias:
1. Lo que caracteriza al contrato de trabajo es la existencia de un vinculo de
subordinacin o dependencia, que se manifiesta en el obedecimiento de
ordenes, horarios, etc. En el mandato el mandatario tiene mayor libertad, estn
en una situacin de igualdad jurdica.
2. En el contrato de trabajo la obligacin de cumplir es personal, en cambio en el
mandato lo que interesa es el encargo, pudiendo cumplirse personalmente o por
delegacin.
3. El mandato puede ser gratuito, mientras que el contrato de trabajo jamas ser
gratuito.
Mandato y agencia oficiosa .

La agencia oficiosa es un cuasi contrato por el cual el que administra sin
consentimiento de otro lo obliga.
En ambos el objeto es el mismo, gestionar un negocio ajeno. La diferencia es que
en el mandato se hace previo acuerdo de voluntades, por ende las obligaciones
son siempre contractuales, as la obligacin la determinarn las partes, o
supletoriamente la ley, riguindose por el art.1445. No ocurre as en la agencia
oficiosa.
El mandato, adems, es naturalmente remunerado, en cambio el agente oficioso o
gerente no tiene remuneracin.
El art.2287 seala la similitud de las obligaciones, siendo tantas que el mandato
puede transformarse en agencia oficiosa.. Art.2122.
Caractersticas del mandato:

1. - Puede ser gratuito o remunerado (art.2117). La importancia de establecer uno
u otro carcter radica especialmente en la determinacin de la responsabilidad
del mandatario, que ser mayor cuando el mandato sea remunerado.
Los tribunales han resuelto que el mandato es remunerado, salvo que las partes
hayan estipulado lo contrario. Desprenden esta conclusin del art.2158 N.3, que
establece entre las obligaciones del mandante la de "pagar la remuneracin
estipulada o usual". El pago de la remuneracin usual se ha entendido que se
aplica cuando las partes no han estipulado una remuneracin, lo cual lleva a
concluir que el mandato es, por lo general, remunerado.
2.- El mandato puede ser uni o bilateral. Si es gratuito es unilateral y si es

remunerado ser bilateral. Art.2158.
Que sea uni o bilateral no tiene importancia porque el cdigo ha ido resolviendo
que sucede en cada caso de incumplimiento. Por ejemplo si no se rinde cuanta el
mandante puede pedir rendicin de cuentas.
El art.1489 no tiene mayor importancia, pues aun cuando se resuelva el mandato,
si se haba realizado el acto encargado, ste no se ve influido.
3.- Por regla general, es un contrato consensual (arts.2123 y 2124). Algunos

sostienen que el art.2124 es una norma superflua, porque el mandato en cuanto
contrato tiene que perfeccionarse por el acuerdo de voluntades. Pero, tiene
importancia esta norma porque contiene una regla especial, cual es que an
despus de perfeccionado el mandato, el mandatario puede retractarse de el,
siempre que el mandante est en condiciones de ejecutar por s mismo el
encargo o de cometerlo a otra persona.
En relacin con el mandato y con la formacin del consentimiento del mismo,
cabe tener presente que aqu se presenta uno de los casos en que se ha indicado
que el silencio constituye manifestacin de voluntad (art.2125).
El problema que se ha planteado con el carcter consensual del mandato, es si
dicho carcter se mantiene cuando el negocio que se ha encargado al mandatario
es solemne. Seguir en este caso el mandato siendo consensual o deber revestir
todo el carcter de solemne??
La doctrina est dividida en esta materia:
A).- Hay quienes sostienen que el mandato debe revestir las mismas
solemnidades que el contrato encomendado. Se fundan para ello en que
si bien el mandato es regularmente consensual, de acuerdo con lo
dispuesto en el art.2123, la misma norma establece que se excepta el
caso en que debe constar de instrumento autntico y no vale, en tal
evento, la escritura privada.
B) - Otros estiman que esta doctrina es errada y que el mandato mantiene
su carcter consensual an cuando el acto encargado sea solemne.
Afirman que la doctrina contraria confunde el mandato con el negocio
para el cual el mandato se confiere, conservando en todo caso el
mandato su carcter consensual.
Esta es la opinin de la jurisprudencia y de la doctrina en general. As, don David
Stitchkin, en su obra "El Mandato Civil" sostiene que el mandato es consensual, a
menos que las partes convengan otra cosa o que la ley establezca ciertas
solemnidades, como sucede con el mandato para contraer matrimonio (art.103).
4.Es un contrato conmutativo, excepcionalmente aleatorio cuando se sujeta la

remuneracin al xito del encargo.
5.Es un contrato principal, no garantiza a otro contrato.
6.Es un contrato de confianza. Por ser intuito personae, el error en la persona

vicia el consentimiento, terminando o pudiendo terminar por voluntad del
mandante o del mandatario. Los derecho y obligaciones de las partes no se
transmiten. Art.2163 N5.
7.Puede ser civil, judicial o comercial, rigindose el ltimo por el Cdigo de

Comercio. El mandato comercial puede revestir tres formas: comisin,
mandato de actores y mancebos y corredura.
Diferencias entre el mandato civil y el comercial o comisin.
a) La comisin no termina con la muerte del comitente. Art.240 CCom.
b) La comisin no puede ser renunciada unilateralmente. Arts.241 y 246
CCom.
c) El comisionista tiene mayor responsabilidad que el mandatario.
d) La comisin no puede delegarse.
e) El comisionista no puede autocontratar. Art.271 CCom.
f) En la comisin la rendicin de cuentas debe concordar con las
anotaciones contables, lo contrario hace presumir la estafa.
Diferencias entre el mandato civil y el judicial.
1.- El mandato judicial es solemne.
2.- Se requieren calidades especiales para ser mandatario judicial.
3.- El mandato judicial no termina con la muerte del mandante.
Personas que intervienen en el mandato.

1.- Mandante .
Puede ser una persona natural o jurdica, de hecho las personas jurdicas son
representadas por mandatarios.
Un punto de tradicional discusin es si es o no necesario el inters personal del
mandante en el negocio que encomienda. La mayora de la doctrina estima que
no, pues la ley as no lo exige. Eso si el mandante debe asumir los riesgos del
mandato. Art.2116.
El negocio encomendado puede interesar al mandante, al mandatario o a un
tercero pero no slo al mandatario, pues en tal caso es un mero consejo .
Art.2119. Si interesa a un tercero puede el mandante actuar con o sin autorizacin
del tercero. Si hay autorizacin hay un contrato en que el mandante asume el rol
de mandatario respecto del tercero. Si lo hace sin autorizacin hay agencia
oficiosa. Art.2120.
El art.2121 agrega que, en general, la simple recomendacin no es mandato. El
juez decidir, segn las circunstancias, si es mandato o recomendacin, y en caso
de duda ser recomendacin.
En general, la recomendacin de negocios de negocios ajenos no genera
responsabilidad contractual pues no hay contrato, pero puede ser extracontractual
segn el art.2119 inc.2.
Capacidad del mandante .

Debe considerarse en un doble aspecto:
Para celebrar el contrato de mandato:
El CC no seala normas especiales, cabe aplicar por tanto las reglas generales.
As se aplica el art.1445.
Si el mandante es incapaz va ha haber nulidad absoluta o relativa segn sea la
situacin.
Para celebrar por si mismo el acto o contrato que encarga.
No lo dice la ley, pero as resulta a la lgica. El mandante debe ser plenamente
capaz de celebrar el acto por si mismo, incluso si faculta al mandatario para obrar
a su propio nombre.
Efecto de los actos con mandante incapaz .

La doctrina en general seala que el acto sera nulo. D. Stitchkin analiza este
punto y establece una serie de distinciones:
Entre mandante y mandatario.
Si el mandatario no ha dado comienzo al encargo, las partes vuelven al estado
anterior.
Si el mandatario ya ha cumplido el encargo, hay que determinar si haba buena o
mala fe:
1. Si actu de buena fe hay agencia oficiosa. Art.2127.
2. Si actu de mala fe, simplemente el mandato es nulo y opera el art.1688
sobre actos o contratos celebrados por incapaces.
Entre mandante y terceros.

Si el mandatario ha contratado a su propio nombre para nada interesa la
capacidad del mandante y los terceros, si no cumple, lo demandarn a l.
Art.2151.
Si actu a nombre del mandante, los terceros demandarn a el mandante,
pudiendo oponer la excepcin de su incapacidad.
Pluralidad de mandantes .
Si son varios mandantes, a falta de regla especial, se aplican las reglas generales,
respondiendo todos conjuntamente. Arts.1438 y 2126.
En materia comercial si son varios mandantes hacen un encargo la
responsabilidad es solidaria. Art.299 CCom.
2.- Mandatario .
Es la persona que acepta el encargo, Puede ser una persona natural o jurdica.
El mandatario, por regla general, carece de inters directo en el negocio que se le
encomienda. Se pueden dar varias situaciones segn a quien interesa el negocio:
1. Si interesa solo al mandante, hay mandato. Arts.2126 y 2120.

2. Si interesa slo a terceros, hay mandato. Art.2120.
3. Si interesa al mandante y a terceros, hay mandato. Art.2120.
4. Si interesa al mandatario y a terceros, hay mandato. Art.2120.
5. Si interesa a todos, hay mandato. Art.2120.
6. Si interesa a mandante y mandatario, hay mandato. Art.2120.
7. Si interesa slo al mandatario, es un solo consejo y no hay mandato. Art.2119.
Capacidad del mandatario.

De acuerdo con el art.2128, el mandatario puede ser un incapaz relativo y la
razn de esto es que la incapacidad relativa se encuentra establecida para
proteger el patrimonio del incapaz y cuando hay mandato, los actos del
mandatario no comprometen su patrimonio, sino el del mandante.
Si una persona confa una gestin de negocios a un relativamente incapaz, es
porque tiene confianza en lo que ste puede hacer. Por su parte, el legislador
adopta medidas para proteger a los incapaces en su patrimonio, pero no para
proteger a quien tiene plena capacidad.
Los absolutamente incapaces no pueden ser mandatarios porque carecen
totalmente de voluntad (art.2128). Este artculo slo menciona a los menores
adultos, pero hay autores que sostienen que esta regla es extensiva a todos los
incapaces relativos, o sea, debera incluirse aqu tambin a los disipadores que se
encuentran en interdiccin de administrar lo suyo. Sin embargo, hay otros autores
que estiman que esta norma es aplicable solamente a los menores adultos,
excluyndose al disipador, porque ste carece de suficiente juicio y
discernimiento. Cabe recordar aqu que tambin se le excluye en el art.1470 en
materia de obligaciones naturales.
Lo anterior debe entenderse en relacin a tres situaciones diferentes:

En las relaciones mandante mandatario:
Si el mandatario es relativamente incapaz debe aceptar el encargo autorizado por
su representante legal, de lo contrario el mandatario podra alegar su incapacidad
frente al mandante al momento de exigrsele rendicin de cuentas.
En las relaciones mandatario terceros.
Si contrata a nombre propio, el mandatario debe ser autorizado por su
representante legal, de lo contrario es nulo.
Si el mandatario acta en representacin del mandante el acto es valido (si el
mandatario es menor de edad) en virtud del principio de la representacin
modalidad.
En las relaciones mandante terceros.
Si el mandatario contrata a nombre del mandante, aun cuando sea incapaz, el
mandante queda obligado respecto de terceros.
Pluralidad de mandatarios.
El art.2126 lo permite, y el art.2127 seala que si son varios mandatarios puede
que el mandante divida la gestin, o bien que no lo haga. En el ultimo caso los
mandatarios pueden dividirse a menos que el mandante lo prohiba.
Si puede dividirse cada uno es responsable de su gestin ante el mandante.
Si los mandatarios se ponen de acuerdo en no cumplir el mandato, o si cumplen
errneamente, son responsables solidariamente. Art.2317.
Prohibicin de dividir el mandato.

El art.2127 seala que si habiendo varios mandatarios, a estos se les prohibe
dividir el encargo, lo que hacen separadamente es nulo.
Esta solucin no es correcta segn Ren Ramos, pues hay que distinguir:
1. Entre el mandante y los mandatarios el acto es nulo.

2. Entre los mandatarios y los terceros no es nulo, pero si inoponible al
mandante.
Si los mandatarios dividieron la gestin ellos no han cumplido con una obligacin
de hacer, y por ende deben indemnizar pagando al mandante.
Obligaciones del mandatario.

1. Efectuar el encargo como un buen padre de familia.
2. Debe rendir cuentas del negocio.
Una vez aceptado el encargo debe cumplirlo, pero puede renunciar siempre que
no haya comenzado el encargo y si el mandante puede cumplir por si mismo el
encargo o encomendarlo a otra persona. Art.2167.
El mandatario puede liberarse del mandato, si el mandante no cumple, por
aplicacin del principio excepcin del contrato no cumplido.
El mandatario puede tambin liberarse si no le es posible el cumplimiento.
Art.2150: Esto porque el mandatario tiene obligacin de hacerlo, lo que se
extingue por la imposibilidad absoluta de hacer.
Puede abstenerse de la ejecucin del mandato si fuere perniciosa al mandante.
Art.2149. Por ende el mandato debe ser moral, fsica y lcitamente posible.
Clasificacin del mandato

1. El mandato puede ser general o especial .
Es importante distinguir entre uno y otro, porque las facultades del mandatario
sern distintas segn la especie de mandato de que se trate:
1. - El mandato es general cuando se otorga para todos los negocios del
mandante, o bien, para todos ellos con una o ms excepciones (art.2130). Las
facultades del mandatario general estn indicadas en el art.2132, disposicin
que seala que el mandatario general puede ejecutar actos de administracin y
de conservacin, haciendo una enumeracin no taxativa de los actos de
administracin.
No puede el mandatario general ejecutar actos de disposicin, ni tampoco

aquellos para los cuales requiera poder especial. El legislador, para evitar que
el mandatario abuse de sus facultades, ha establecido que an cuando en el
mandato se seale que el mandatario puede obrar como mejor le parezca, no
puede ejecutar aquellos actos para los cuales requiera poder especial. Son
muchos los actos para los cuales el mandatario requiere de un poder especial:
para donar, transigir, comprometer, etc.
2. - Mandato especial es aquel que comprende uno o ms negocios especialmente
determinados (art.2130).
2. De acuerdo a sus facultades tenemos: Art.2131.

Mandato de simple administracin.
Mandato para actuar como mejor le parezca.
Mandato de libre administracin.
Mandato especial.
Las regla general es el art.2131. Hay que ceirse a los trminos del mandato. El
art.268 CCom aplica el mismo principio.
As, por regla general debe ejecutarse el mandato con los medios que el mandante
determine. Art.2134.
La jurisprudencia ha dicho que determinar las facultades del mandatario es un
problema de interpretacin del contrato, y determinar estas facultades
corresponde al tribunal de instancia, esta es una situacin de hecho y por tanto no
hay casacin en el fondo.
Esta regla general del art.2131 en cuanto a ceirse rigurosamente a los trminos
del mandato tiene excepciones:
A)Art.2134 inc.2. No se cumple rigurosamente el mandato, pues no se tienen los
medios que impone el mandato. Se utilizan medios equivalentes si la necesidad
obliga a ello y se obtiene completamente el objeto del mandato.
B) Art.2147 inc.1. Puede el mandatario alterar el mandato para que sea mas
beneficioso o menos gravoso al mandante.
C) Art.2148. Se acepta que el mandatario interpreta con mayor latitud el mandato
cuando no est en condicin de consultar al mandante.
D)Art.2150. El mandatario que se haya en la imposibilidad de cumplir en las

condiciones expresadas en el mandato por caso fortuito o fuerza mayor, deber
tomar el partido que mejor convenga al negocio y se acerque a las
instrucciones.
E) Art.2149. El mandatario debe abstenerse de cumplir el mandato si la ejecucin
es manifiestamente perniciosa al mandante
F) Art.268 CCom. El comisionista debe suspender la ejecucin y dar aviso al
comitente si cumpliendo literalmente causa grave dao a ste.
1.- Mandato de libre administracin .

El art.2132 es supletorio de la voluntad de las partes, por tanto ellos pueden
alterar estas facultades.
Estas facultades son de la esencia de la naturaleza del mandato.
Autorizan al mandatario a realizar las cosas que indican. Cuando el mandato se
refiere a la administracin de los negocios del mandante
No es taxativo (como son)
Este mandatario tiene dos limitaciones:
A)Solo pueden realizarse actos de administracin.
B) Los actos de administracin deben corresponder al giro ordinario del
mandato.
Se entiende por actos de administracin los que tienden a la conservacin del
patrimonio. Esto no significa que el mandatario no pueda realizar ciertos actos de
disposicin, siempre que ellos estn dentro del giro del mandato.
Para determinar las facultades del mandatario deber determinarse el giro
ordinario del negocio.
El art.2132 pone ejemplos de facultades en su inc.2:
Pagar las deudas y cobrar los crditos del mandante pertenecientes los
uno y los otros al giro ordinario.
Perseguir en juicio a los deudores, intentar acciones posesorias e

interrumpir las prescripciones en lo tocante a dicho giro.
Contratar las reparaciones de las cosas que administra.
Comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de la
tierra, minas, fabricas u otros objetos de industria que le hayan
encomendado.
Casos de facultades especiales que establece la ley.

A)Art.2139. La inhabilidad para donar no comprende pequeas gratificaciones.
B) Art.2448. Todo mandatario necesita de poder especial para transigir. El art.7
tambin lo establece para el mandatario judicial, debiendo especificarse
bienes, derechos y acciones sobre los que se puede transigir.
Si el mandatario transige sin cumplir estos requisitos el acto es inoponible.
El art.2141 seala que la facultad de transigir no comprende la de comprometer,
pues son facultades distintas.
C) El art.2142 exige poder especial para vender, pero si se faculta para vender se
entiende otorgada la facultad de recibir el precio. Si el mandatario vende sin
facultades la venta es inoponible.
El tercero adquirente puede adquirir por prescripcin. Si la cosa la vende el
mandatario o nombre propio es venta de cosa ajena, lo que es justo titulo y el
tercero puede adquirir por prescripcin ordinaria.
Daniel Peailillo opina que si la persona esta facultada para vender tambin lo
est para hacer la tradicin.
D)Si se est facultado para vender, tambin se est para hacer promesa de venta.
E)La facultad de hipotecar no comprende la facultad de vender.
F)La doctrina estima que se requieren facultades especiales para ceder. Art.2143.
G)En relacin con los intereses hay reglas especiales en el art.2146.
2.- Mandato para actuar como mejor le parezca. Art.2133.

No por ello se entender autorizado para alterar la esencia del mandato, ni para
los actos que exigen poder o clusula especial. Deber el mandatario regirse por
los medios que el mandante indica.
3.- Mandato con clusula de libre administracin . Art.2133 inc.2.

Solo pueden desarrollarse aquellos actos que la ley establece que pueden
desarrollarse bajo esta clusula. Por ejemplo arts.1629 y 1580.
Delegacin del mandato.

1.- Si el mandante no lo autoriza ni prohibe . Art.2135
Se entiende que si se puede delegar. En materia judicial la regla es la misma.
Entonces se entiende que la facultad de delegar es un elemento de la naturaleza
del mandato.
Los efectos de la delegacin debemos analizarlos desde distintos puntos de vista:
Entre el mandante y el mandatario.
El mandatario que delega opera, en principio, dentro de sus facultades. En todo
caso este mandatario no delega la responsabilidad de que el encargo se cumpla,
por eso responde de los hechos del delegado como de los suyos propios.
Entre mandante y delegado.
Estas relaciones no estn claras en el CC, por eso se distinguen:
A)Si el mandatario delega a nombre propio, el contrato celebrado entre
mandante y mandatario es ajeno a la delegacin, y el delegado responde
al mandatario, y el mandante no tiene acciones directas contra el
delegado, pero si tiene las acciones que el mandatario tiene en contra
del delegado pudiendo subrogarse.
B) Si el mandatario delega a nombre del mandante este tiene accin directa
contra el delegado, y el delegado responde ante el mandante.
Entre el mandatario y el delegado.

A)Si el mandatario delega a nombre propio se produce un nuevo mandato.
B)Si el mandatario delega a nombre del mandante, el delegado se obliga
con el mandante
Entre mandante y terceros.
Se dice que el art.2136, al sealar que la delegacin no autorizada o no ratificada
expresa o tcitamente por el mandante no da derecho a terceros contra el
mandante por los actos del delegado, es una norma desconcertante. Algunos
entienden que para que el delegado represente al mandante el mandatario requiere
facultad especial para delegar.
Daniel Peailillo opina que el delegado representa al mandante, luego si se puede
delegar, los actos del delegado obligan al mandante. Por eso cuando el art.2136
dice no autorizada es que la delegacin prohibida no afecta al mandante a
menos que se ratifique. No habra que entender el art.2136 en su tenor literal.
2.- El mandante autoriza la delegacin . Art.2137

Que se le indique al mandatario expresamente la persona del delegado. Si el
mandatario delega cumpli su encargo. Entonces tenia una opcin, o cumplir el
encargo o delegar. As, si delega cumple su gestin y se produce un nuevo
mandato entre el mandante y el delegado.
Que no se le indique al mandatario la persona del delegado. Art.2135 inc.2.
En este caso si el delegado es notoriamente incapaz o insolvente, responde el
mandatario igual que cuando no se autoriza expresamente.
3.- El mandante prohibe la delegacin . Art.2136.

Si el mandatario delega el mandato, el mandante tiene accin de perjuicios por
los actos que le afectan a l mismo. Tambin se subroga de las acciones que tenia
el mandatario en contra del delegado.
Prohibiciones a que est sujeto el mandatario.

1. - Art.2127.
2. - Art.2144. No puede comprar para si las cosas que se le indica vender, ni
comprar cosas propias que se le ordena comprar, salvo que se le autorice. La
sancin es la nulidad relativa.
3. - Art.2145 y 2146.Puede prestar o tomar dineros solo bajo las condiciones que
expresan estos artculos.
4. - Surge la duda acerca de la facultad del mandatario de autocontratar. Para
saber si en general se tiene esta facultad habr que estarse a los trminos del
mandato:
Si el mandato entrega esta facultad es claro que se puede.
Si el mandato no confiere expresamente esta facultad se entiende que si
se puede, con ciertas excepciones:
- Cuando la ley lo prohibe.
- Cuando la autocontratacin es peligrosa para el mandante.
Si el mandato prohibe la autocontratacin la sancin es la
inoponibilidad.
Extralimitacin de las facultades del mandatario.

Este punto se debe estudiar relacionado con:
El mandante. Art.2154. El mandatario slo responde ante el mandante.
Terceros. Si el mandatario contrato a su propio nombre el mandante est ajeno
a los efectos del contrato. Los efectos slo se producen entre terceros y el
mandatario. Si el mandatario contrato a nombre del mandante ste no se obliga
respecto de terceros a menos que ratifique. Art.2160.
Responsabilidad del mandatario frente a terceros.
Si el mandatario contrata a nombre del mandante y los terceros entendieron que
contrataban con l, y ello no es as debido a que el mandatario se excedi en sus
facultades, los terceros tienen accin de indemnizacin de perjuicios. Art.2154
Ns1 y 2.
Ratificacin del mandato.

Si el mandatario se excede en sus facultades lo actuado por ste es inoponible al
mandante. Art.2160 inc.final.
Sin embargo, el mandante puede hacer suyas las obligaciones ratificndolas
expresa o tcitamente, obligaciones contradas a su nombre. Art.2160 inc.2.
La ratificacin es un acto unilateral en virtud del cual una persona acepta como
suya las declaraciones de voluntad hechas en su nombre por otra persona que
careca de poder suficiente.
Puede ser expresa o tcita, es un acto jurdico irrevocable, pudiendo darse en
cualquier tiempo, pues es irrevocable.
Mandato aparente .
El CC no lo regula expresamente, pero acepta esta idea por el art.2173, en aquel
caso en que el mandato se ha extinguido y sigue afectando a terceros que no han
tomado conocimiento de dicha extincin. Este art.2173 regula tres situaciones:
Mandatario y terceros de buena fe.
Solo el tercero de buena fe.
Ambos de mala fe.
Obligaciones del mandatario.

1. Cumplimiento del encargo.
2. Est obligado a actuar dentro de los lmites y facultades con que se le haya
otorgado el mandato (art.2131).
Es decir, el mandatario tiene que ceirse rigurosamente a los trminos del
mandato, salvo en el caso que las leyes le autoricen para obrar de otro modo.
Puede acontecer que los medios por los cuales el mandante ha deseado que se
lleve a efecto el mandato no pudieren emplearse; en ese caso, el mandatario va
a poder usar otros medios equivalentes si la necesidad le obligare a ello, pero
siempre que de este modo obtuviere completamente el objeto del mandato
(art.2134 inc.2).
Por otro lado, si el mandatario est impedido o se haya en la imposibilidad de

cumplir el mandato con arreglo a las instrucciones del mandante, no se haya
obligado a constituirse en agente oficioso, pero pesa sobre l la obligacin de
adoptar las providencias conservativas que requieran las circunstancias.
Adems, como no puede dejar al mandante expuesto a sufrir perjuicios por no
haberse previsto oportunamente los medios de que debe hacer uso el
mandatario, ste en tal caso deber actuar en la forma que ms se acerque a sus
instrucciones y que ms convenga al negocio (art.2150 inc.2).
3.Rendir cuenta:
Entre las obligaciones del mandatario est la de rendir cuenta de su gestin
(art.2155) y que distingue al mandato del arrendamiento de servicios, porque
en ste el arrendatario no tiene la obligacin de rendir cuenta.
Corresponde al mandatario sea que haya contratado por si o en representacin
del mandante. Es mas importante esta obligacin si el mandante acta a
nombre propio. En este ultimo caso, a travs de la rendicin de cuenta debe
traspasar al mandante todos los bienes, derechos y obligaciones derivados del
contrato celebrado.
La rendicin puede producirse extrajudicialmente cuando las partes estn de
acuerdo. Si no hay acuerdo la rendicin de cuentas ser judicial.
Para esto ltimo el mandante debe recurrir a la justicia ordinaria, pidiendo se
designe un arbitro de derecho porque es materia de arbitraje forzoso. Art.227
N3 COT.
Si el mandatario alega que no est obligado a rendir cuenta, se suspenden los
tramites de nombramiento de rbitros, se abre un juicio sumario y se resuelve
si existe obligacin de rendir cuenta.
Las partidas de esta cuenta en lo posible deben ser documentadas, aunque el
mandante puede exonerar al mandatario de esta obligacin porque est
establecida en su inters. Pero, si lo exime de esta obligacin, ello no significa
que el mandatario quede liberado de los cargos que el mandante justifique en
su contra (art.2155).
La accin del mandante para exigir la rendicin de cuentas es personal,
porque deriva del contrato de mandato y solo se puede dirigir en contra del
mandatario, y en contra de sus herederos.
La accin de rendicin de cuentas prescribe en cinco aos como accin

ordinaria y tres aos como ejecutiva, segn el art.2515, contado desde que la
obligacin se hizo exigible.
Si el mandatario se ha quedado con bienes que pertenecen al mandante, ste
podr intentar accin reivindicatoria para que se le restituya la cosa, segn el
art.915.
El mandatario deber los intereses de los dineros que hubiere empleado en su
propia utilidad. Debe asimismo intereses del saldo que resulte en contra de l,
desde que se constituya en mora.
Responsabilidad del mandatario :

Se reglamenta en el art.2129 principalmente. Segn esta disposicin, el
mandatario responde de culpa leve, pero si el mandato es remunerado se ha
estimando que respondera tambin de la culpa levsima; estimndose tambin
que si el mandatario se ha visto obligado a aceptar en encargo, su debiera ser
menor que la culpa leve, no obstante que el CC no dice que vaya a responder de
culpa grave.
El CC se refiere en el art.2153 a la situacin de las especies metlicas que el
mandatario tenga en su poder por cuenta del mandante. La doctrina estima que
esta norma se aplica al papel moneda, ya que existen las mismas razones para
aplicar la regla del art.2153, debiendo tenerse presente que el papel moneda es
posterior a la dictacin del CC.
El mandatario no le responde al mandante de la solvencia del deudor con quien ha
contratado. Pero, al respecto hay una regla especial en el art.2152, que establece
que el mandatario por un pacto especial puede tomar sobre s la responsabilidad
de la solvencia de los deudores y de todas las incertidumbres y embarazos del
cobro. Esta es una situacin de carcter excepcional. Algunos estiman que en este
caso no estamos propiamente ante un contrato de mandato, sino que ms bien
ante un contrato innominado que tendra aspectos propios del mandato, como
tambin del contrato de seguro y de fianza.
Obligacin del mandante .

Las obligaciones estn establecidas en el art.2158. No son de la esencia, pueden
faltar.
La nica obligacin esencial, que no est en el art.2158, el mandante debe tomar
sobre si los efectos jurdicos y econmicos de los negocios encomendados al
mandatario. Art.2160.
El art.2160 es incompleto, pues da a entender que el mandante solo cumple las
obligaciones contradas a su nombre, pero tambin debe cumplir las obligaciones
contradas por el mandatario a titulo propio. Art.2116.
Efectos del mandato respecto de terceros.

Debemos distinguir si el mandatario contrajo a titulo personal o a nombre del
mandante.
A su propio nombre.
El contrato celebrado tiene fuerza obligatoria para el mandatario y terceros. Ellos
concurrieron a la celebracin.
No tiene fuerza obligatoria para el mandante, quien no puede dirigirse contra los
terceros. Art.2151.
En este caso, terminado el encargo debe traspasar al mandante los crditos,
bienes, acciones y obligaciones que proceden. Los crditos los traspasa a travs
de las reglas de la cesin de crditos.
A nombre del mandante.
Lo representa, el mandatario no se obliga personalmente sino el mandante.
Art.2158 y 1448.
Extincin del mandato.

El mandato se extingue por causas normales y por el cumplimiento del encargo.
Hay algunas causales especificas en el art.2163:
1. Por el desempeo del negocio para que fue constituido.
2. Por la expiracin del trmino o por el evento de la condicin prefijada para la
terminacin del mandato. Se trata de un mandato sujeto a plazo o condicin.
3. Por la revocacin del mandante.

Es importante, es una consecuencia del carcter de contrato de confianza. En
cualquier momento el mandante puede revocar. Art.2165.
El efecto se produce desde que el mandatario toma conocimiento de ella.
Art.2173. A los terceros no les afecta mientras no queden informados, y los
que contratan de buena fe no los afecta la revocacin.
Para que tomen conocimiento y no estn de buena fe se aplica el art.2173
inc.final. Si le pagaron y no hay medidas de publicidad, est bien recibido el
pago.
La revocacin puede ser expresa o tcita. Art.2164. En la tcita se encarga del
mismo negocio a distinta persona.
Cuando se revoca debe ponerse en conocimiento del mandatario. Porque mientras
no se toma conocimiento no produce efectos. Art.2165.
4. Por la renuncia del mandatario.
5. Por la muerte del mandante o del mandatario.
6. Por quiebra o insolvencia del mandante o mandatario.
7. Por interdiccin del mandante o mandatario.
8. Por cesacin de funciones del mandante, si el mandato fue dado en el ejercicio
de ellas.
En general, todas las veces que el mandato expira por causa ignorada por el
mandatario, lo que ste hizo despus de terminado el mandato ser valido dando
derecho a los terceros en contra del mandante. Esto es lo que se denomina
mandato aparente. Art.2173.
El inc.2 del 2173 seala que si el mandatario sabia que termin el contrato es
responsable frente a terceros y al mandante.
Pacto de irrevocabilidad.
Puede establecerse en el mandato que ste es irrevocable. En principio este pacto
es licito, porque la ley no lo prohibe, sin embargo, no se acepta en el mandato
general de administracin de bienes.
Los efectos del pacto son:

1. Los actos realizados por el mandatario son validos y obligan al mandante aun
cuando se hubiere producido revocacin.
2. El mandante debe abstenerse de ejecutar por si solo o a travs de otro
mandatario el mismo negocio, porque no estara cumpliendo el pacto.
Aunque la irrevocabilidad no se hubiere establecido expresamente, se entiende
que es irrevocable cuando ha sido conferido en inters del mandatario y terceros.
Se entiende que interesa a terceros siempre que forma parte de un contrato al cual
el mandato accede como condicin prevista por las partes para darle
cumplimiento total.
7.- Contrato de Arrendamiento.
El art.1915 define este contrato, sealando que el arrendamiento es un contrato en

que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una
cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,
obra o servicio un precio determinado. En concepto del legislador existen tres
tipos o clases de arrendamiento:
a). La concesin de goce de una cosa, o arrendamiento de cosas.
b). la confeccin de obra.
c). la prestacin de un servicio o arrendamiento de servicios.
Las disposiciones que el Cdigo Civil establece en relacin a los empleados
domsticos se encuentran derogadas por el Cdigo del Trabajo.
Caractersticas generales del arrendamiento.

1)- Es un contrato consensual, porque basta que las partes se pongan de
acuerdo respecto a sus elementos esenciales para que se formalice y surjan las
obligaciones que de l derivan. Sin embargo, es de gran importancia su
escrituracin porque:
La actual legislacin, en materia de arrendamiento de bienes races
urbanos, prescribe que, si el contrato es solamente verbal y surge
discrepancia en cuanto al canon de arriendo, se presumir que la renta
ser la que declare el arrendatario. Esta presuncin simplemente legal
admite prueba en contrario. Art.20 Ley 18.101.
Existe la limitacin de la prueba de testigos respecto de aquellos actos o
contratos que contiene la entrega o promesa de una cosa que valga mas
de dos unidades tributarias, que es plenamente aplicable a este contrato.
Art.1709.
Por la norma del art.1962 es importante que el contrato conste en

escritura pblica si se refiere a bienes races, para hacerlo oponible al
tercer adquirente. Adems, si se inscribe en el registro de Hipotecas y
Gravmenes, es oponible al acreedor hipotecario, siempre que dicha
inscripcin sea anterior a la inscripcin hipotecaria.
Tratndose de predios rsticos, el contrato debe celebrarse por
instrumento publico o privado, y en este ultimo caso se requiere
presencia de testigos mayores de 18 aos. Art.5 DL 993.
En materia de administracin de bienes races y segn veremos, si el
administrador quiere celebrar un contrato cuyo plazo sea mayor a 5 u 8
aos dependiendo de si el predio es urbano o rstico respectivamente, se
requiere autorizacin judicial, o autorizacin de la mujer casada en
sociedad conyugal, en su caso.
En el ejercicio de la autonoma de la voluntad, las partes son libres para convenir
las solemnidades que estimen convenientes, y dar al contrato el carcter de
solemne. Si se convino escritura pblica, su no otorgamiento da derecho para
retractarse del contrato hasta antes del otorgamiento de la misma o hasta antes de
la entrega de la cosa arrendada. Art.1921. Si intervienen arras se observaran las
mismas reglas que en el contrato de compraventa.
Es usual que el dueo de la propiedad o un intermediario publique en el peridico
avisos en los cuales ofrece una propiedad raz en arriendo, o bien ponga letreros
o carteles en el mismo inmueble ofertndolo. Estos avisos jurdicamente son
ofertas al pblico, y se encuentran reguladas por los arts.99 y siguientes del C. de
Com. El arrendador tendr libertad para elegir entre los distintos postulantes que
se presenten, pero aceptado uno, dado el carcter de consensual que tiene este
contrato, se perfecciona en el acto y no podra el arrendador retractarse. Es
frecuente que, posteriormente se presente otra persona ofreciendo un precio
mayor, y el arrendador ante la expectativa de celebrar un contrato mas
beneficioso, conviene con ste un nuevo contrato. En la prctica el primitivo
arrendatario tendr todas las acciones legales para lograr una adecuada y
completa indemnizacin de perjuicios, en la medida que logre acreditar la
existencia del contrato previo, de ah la importancia de exigir, al menos, un
recibo o aceptacin por escrito de la calidad de arrendatario.
2)- Es un contrato bilateral, por ende las obligaciones que de l nacen ligan a
ambas partes recprocamente. El arrendador debe proporcionar el goce de la
cosa, realizar la ejecucin de la obra o la prestacin de un servicio, y el
arrendatario debe pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
Al ser bilateral tiene importancia la condicin resolutoria tcita en virtud de la
cual si uno de los contratantes deja de cumplir la pactado, el diligente podr
solicitar la terminacin o el cumplimiento del contrato, con indemnizacin de
perjuicios.
3)- Se trata de un contrato de tracto sucesivo, por ende al aplicarle el art.1489,
en vez de resolucin proceder el trmino del contrato. No seria valido
convenir un pacto comisorio calificado en el contrato arrendamiento de predios
urbanos con clusula de ipso facto, puesto que la ley 18.101 en su art.19
dispone que los derechos conferidos a los arrendatarios por esa ley son
irrenunciables y, dentro de estos derechos, el trmino del arriendo, el que debe
solicitarse judicialmente por el arrendador.
4)- Es un contrato oneroso, que tiene por objeto la utilidad de ambos
contratantes, gravndose cada uno en beneficio del otro, siendo normalmente
las prestaciones de carcter conmutativo y equivalentes. No existe la lesin
enorme en caso de que se pague una renta muy superior al valor de la misma,
sin embargo, es posible aplicar las normas sobre lesin establecidas en el
art.1544 en materia de clusula penal, precepto que dispone en su inc.1 que
cuando por el pacto principal una de las partes se oblig a pagar una cantidad
determinada, como equivalente a lo que por la otra debe prestarse, y la pena
consiste asimismo en el pago de una cantidad determinada, podr pedirse que
se rebaje de la segunda todo lo que exceda el duplo de la primera,
incluyndose sta en l.
5)- Es un contrato nominado porque se encuentra reglamentado en la ley, y
adems esta normativa es de carcter exhaustivo, dejando muy poco a la
creacin de los particulares.
6)- Es un contrato entre vivos, porque est destinado a producir sus efectos en
vida de sus autores, y sus obligaciones son transmisibles, por lo que continan
producindose sus efectos aun despus de la muerte de cualquiera de las
partes, lo que ha confirmado reiteradamente la doctrina y la jurisprudencia.
Ello. Obviamente cuando se trata del contrato de arrendamiento de cosas, pero
no ocurre lo mismo, segn veremos, en el arrendamiento de servicios y, a
veces, en la ejecucin de una obra.
7)- Es un contrato personal, porque subsiste por si mismo, sin requerir de otra
convencin, sin perjuicio de que se acostumbra a garantizar las obligaciones
del arrendatario para asegurar el pago de la renta o las indemnizaciones que
procedan, siendo esta cauciones naturalmente accesorias.
8)- Constituye un titulo de mera tenencia. Art.714.
Partes del contrato de arrendamiento.

En cuanto a quienes celebran el contrato de arrendamiento, prestando su
consentimiento, el art.1919 seala que en el arrendamiento de cosas la parte que
da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio,
arrendatario.
Cuando se trata del contrato de arrendamiento de predios urbanos el arrendatario
se denomina inquilino, y el de predios rsticos colono. Arts.1970 y 1979.
En la confeccin de obra la persona que ejecuta la obra se denomina artfice y, en
ciertos casos, empresario.
En el arrendamiento de servicios inmateriales, el arrendador recibe el nombre de
empleador, y el arrendatario de empleado.
En el arrendamiento de transporte se llama consignante aquel que confa las
cosas para el transporte; la persona a quien van dirigidas consignatarios; y el que
efecta el transporte acarreador.
Diferencias entre el arrendamiento de cosas y el usufructo.

1. Tanto en el arrendamiento de cosas como en el derecho de usufructo se
concede a una persona la facultad de gozar de una cosa ajena, pero el usufructo
es un derecho real, en cambio el derecho del arrendatario es solo personal,
siendo el arrendatario un mero tenedor de la cosa arrendada.
2. El nudo propietario no puede turbar el goce del usufructuario, y no tiene
obligaciones correlativas con ste, en cambio, el arrendatario tiene un crdito
en contra del arrendador para que le proporcione el goce de la cosa, a travs de
prestaciones de tracto sucesivo.
3. El usufructo esta cautelado con una accin real, la reivindicatoria; mientras el

arrendamiento, como contrato, slo confiere acciones personales.
4. Este contrato no se extingue con la muerte de las partes, en cambio el derecho
de usufructo, por ser de carcter personal, se extingue por la muerte del
usufructuario.
5. El sistema de restituciones a que da lugar el usufructo cuando se extingue, est
regido por reglas especiales (arts.795 al 802), mientras que el arrendamiento se
regula primero por el contrato y en subsidio por la ley.
6. El arrendatario se hace dueo de los frutos en virtud del contrato, mientras el
usufructuario los adquiere por su derecho real en cosa ajena.
7. El derecho de usufructo puede adquirirse a titulo oneroso o gratuito, por acto
entre vivos o por causa de muerte; en cambio el arrendamiento es un contrato
esencialmente oneroso, siendo el precio o renta un requisito de existencia
propio del negocio, que de no estar presente degenerara en otro diverso, esto
es, en comodato o prstamo de uso.
Elementos esenciales del arrendamiento .

1. El consentimiento:
Es el acuerdo de voluntades recado en la naturaleza del contrato, el precio y la
cosa. El arrendamiento de cosas es consensual. Se perfecciona por el solo acuerdo
en la cosa y el precio. No es necesario un documento que lo respalde, pero el
instrumento es importante por tratarse de una formalidad probatoria que facilita
la prueba. La jurisprudencia, por lo general, no admite la testimonial en juicios
de arrendamiento cuando no existe una prueba escrita o un principio de sta.
Tambin puede ser conveniente celebrarlo por escritura publica e inscribirlo en el
Conservador de Bienes Races entre los ttulos que pueden inscribirse. De esta
manera las partes pueden disponer de un titulo ejecutivo para solicitar
compulsivamente el cumplimiento de las mutuas obligaciones y, adems, en caso
de enajenarse la cosa arrendada, el adquirente queda obligado a respetar el
arriendo, e incluso debe ser respetado por los acreedores hipotecarios cuando el
contrato se encuentra inscrito con antelacin a la inscripcin hipotecaria, por
disponerlo as el art.1962.
El consentimiento y el arrendamiento como acto de administracin.

Tradicionalmente se ha considerado al contrato de arrendamiento como un acto
de administracin y no de disposicin, es por ello que para arrendar a travs de
un mandatario o representante basta que se hayan otorgado las facultades del
art.2132. Sin embargo, podra cuestionares esta facultad cuando se arrienda por
largos periodos de tiempo, ya que en estos casos, el contrato podra envolver una
verdadera disposicin de la cosa. Es por ello que en Francia, segn expresan los
hermanos Mazeaud, el arrendamiento perpetuo es nulo. La jurisprudencia
considera como perpetuos los arrendamientos de duracin superior a 99 aos.
En caso de que el contrato se celebre a travs de intermediarios, se aplica la
norma del art.106 del C. de Com., que seala que el contrato propuesto por
intermedio de corredor se entender por perfecto desde el momento en que los
interesados aceptaren pura y simplemente la propuesta.
Los intermediarios no tiene facultades de administracin sino que tan slo
contactan a las partes interesadas en el negocio o contrato, siendo sus voluntades
las que perfeccionan el contrato.
Consentimiento, formalidades habilitantes y autorizaciones.

Estas formalidades no son exigidas en consideracin al contrato mismo, sino en
atencin a la calidad de las personas que los celebran, con la excepcin del
arrendamiento de predios rsticos regido por el DL 993, que debe celebrarse por
instrumento publico o privado, y en este ultimo caso requiere la presencia de
testigos mayores de 18 aos.
Los artculos 1756 y 1761 contiene limitaciones referidas al rgimen de la
sociedad conyugal en que se protegen los intereses de la mujer cuando administra
el marido en la llamada administracin ordinaria, o se protegen los derechos del
marido cuando se tiene lugar la administracin extraordinaria realizada por la
mujer o un tercero, ambos en calidad de curadores, pero en el caso de la mujer
hay una normativa especial.
A)- El art.1756 dispone que sin autorizacin de la mujer, el marido no

podr dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes races rsticos
por mas de ocho aos, ni de los urbanos por mas de cinco aos,
incluidas loas prorrogas que hubiere pactado el marido.
B)- Por su parte el 1761 seala que la mujer administradora no podr dar
en arriendo los inmuebles sociales o ceder su tenencia, y el marido o sus
herederos estarn obligados al cumplimiento de los pactado por un
espacio de tiempo que no pase de los limites sealados en el inc.4 del
art.1749. Este arrendamiento o cesin, sin embargo, podr durar mas
tiempo, si la mujer para estipularlo as, hubiere sido especialmente
autorizada por la justicia, previa informacin de utilidad.
Existe una disposicin anloga en cuanto a los plazos, para los guardadores que
dan en arriendo bienes races de las personas a su cargo, en el art.407, norma que
tambin se aplica a la administracin de los bienes de los hijos de familia, por
expresa disposicin del art.256. Fuera de la limitacin indicada, en todo caso que
el arriendo tiene un tope natural, cual es que no podr extenderse por mas
nmeros de aos que los que falten al pupilo para cumplir 18 aos.
La sancin legal a la omisin de las antedichas autorizaciones es la
inoponibilidad del arrendamiento o la cesin de la tenencia, en lo que excede a
los plazos legales o el autorizado por el juez en su caso, conforme lo establecen
los artculos 1756 y 1761.
Otra situacin que debemos considerar es la establecida en el art.142 inc.1, el
cual establece que una vez que un bien raz ha sido declarado bien familiar no se
podr enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer enajenar o gravar, los
bienes familiares, sino concurriendo la voluntad de ambos cnyuges. Lo mismo
regir para la celebracin de contratos que, como el arrendamiento, slo
concedan derechos personales de uso o de goce sobre algn bien familiar. La
sancin si se celebre un contrato de arrendamiento sin la autorizacin del
cnyuge no propietario es la nulidad relativa.
2. La cosa arrendada.
Debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaracin de voluntad:
ser licito, determinado, existir o esperar que exista, y no debe ser consumible
dada la naturaleza del contrato.
El art.1916 del CC nos indica la regla general en esta materia, al disponer que
son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que
pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los
derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso.
Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendr accin de
saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin. Esta norma es muy similar
a la de la compraventa. En ambos casos, la venta o el arrendamiento de cosa
ajena son validos, ello, sin perjuicio de los derechos del dueo, el que podr
reclamar la cosa. El arrendador deber indemnizar por la privacin total o parcial
que sufra el arrendatario de la cosa arrendada. En consecuencia, y de
conformidad al art.1916 ya mencionado, no son susceptibles de arriendo:
1. Las cosas cuyo arriendo la ley prohibe.
2. Los derechos personalsimos.
3. Las cosas consumibles
3. El precio o renta en el contrato de arrendamiento.

Debe ser real, serio y determinado. La cantidad pactada puede ser incierta con tal
que en el contrato se fijen normas o se contengan datos que sirvan para
determinarlo. El precio puede consistir en dinero y tambin en frutos naturales de
la cosa arrendada. Si el pago es con frutos, puede fijarse una cantidad
determinada o una cuota o parte alicuota de cada cosecha. Esta ltima forma de
pago recibe el nombre de aparcera, siendo comn en el arrendamiento de predios
rsticos.
El art.1917 se refiere al precio, y seala que el precio puede consistir ya en
dinero ya en frutos naturales de la cosa arrendada, y en este segundo caso puede
pactarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Se
llama renta cuando se paga peridicamente. Agrega el art.1918 que el precio
podr determinarse de los mismos modos que el contrato de vente, esto es, por los
contratantes de comn acuerdo, por cualesquiera medios o indicaciones que lo
fijen, al arbitrio de un tercero, si este tercero no lo determinare, podr hacerlo por
l cualquiera otra persona en que convinieren los contratantes. En ningn caso
podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.
El contrato de arrendamiento de cosas.

De conformidad al art.4 del CC las disposiciones contenidas en el titulo XXVI
del libro IV del CC, se aplicarn en todo lo no previsto en disposiciones
especiales contenidas en leyes, decretos leyes, decretos con fuerza de ley sobre
estas materias.
Efectos del arrendamiento de cosas para el arrendador.

1. Entrega de la cosa arrendada.
En el art.1920 se seala que la entrega de la cosa que se da en arriendo podr
hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley. La
disposicin es atinada tratndose de bienes muebles, pero no de los bienes races,
en que para efectuar la tradicin se requiere inscripcin en el Conservador de
Bienes Races. Siendo este contrato un titulo de mera tenencia, y tratndose de la
propiedad raz bastara con la entrega de las llaves; sin embargo, como afirmamos
anteriormente es importante la inscripcin para que se respete el arriendo en los
trminos dispuestos en el art.1962.
Estado en que debe entregarse la cosa arrendada.

El arrendatario paga un precio por el goce temporal de la cosa, por lo que debe
entregarse en el estado de servir para el fin para el que fue arrendada. Si la cosa
presenta vicios el arrendador debe responder de la siguiente manera:
A)Si el mal estado o la mala calidad impidiere hacer el uso para que ha sido
arrendada, el arrendatario puede pedir el termino del contrato en conformidad
a lo que dispone el art.1932.
B) Si el mal estado impide parcialmente el goce, o si la destruccin es solo en
parte, el juez decidir segn las circunstancias, si debe tener lugar la
terminacin del contrato, o concederse una rebaja del precio o renta, segn lo
seala el art.1932 inc.2. Esta disposicin es especial, ya que todo dao debe
ser indemnizado, tanto el dao emergente como el lucro cesante, pero, en este
caso, solo procede responder por el dao efectivo. Es lgico que el legislador
de esa poca lo estableciera as, porque no se adverta la perdida de una
ganancia legtimamente esperada para el arrendatario.
Hoy da nos parece que, frente a la dificultad de encontrar una habitacin y al

hecho de que la hospitalidad de la familia ya no existe, sera justo que el
arrendador respondiera por el lucro cesante.
C) Tiene derecho el arrendatario a obtener indemnizacin de prejuicios cuando el
vicio ha tenida una causa anterior al contrato. La indemnizacin comprende
solo el dao emergente, a menos que el vicio hubiere sido conocido del
arrendador al tiempo del contrato o tal que debi preverlo o por su profesin
conocerlo. Art.1933 inc.2.
El arrendatario no tiene derecho a indemnizacin en los siguientes casos:
I. Si el contrat a sabiendas del vicio y no se oblig el arrendador a sanearlo.
II. Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte.
III. Si renunci a la accin de saneamiento por el vicio, designndolo.
Art.1934.
En el arrendamiento, los vicios de la cosa arrendada tienen un tratamiento
anlogo a los de la compraventa, toda vez que ambos contratos tienen estructuras
semejantes, diferencindose principalmente en que la venta es titulo traslaticio de
dominio. Sin embargo, el arrendamiento de cosas se superpone a la venta, porque
los beneficios jurdicos que buscan las partes son anlogos; por lo tanto, muchos
elementos de sta se trasladan al arrendamiento: la eviccin, los vicios
redhibitorios, la condicin resolutoria tcita, etc.
La entrega de la cosa arrendada cuando se contrato por varios arrendatarios.

En este caso se sigue el mismo criterio que en la compraventa. El arrendatario a
quien primero se haya entregado la cosa es preferido; si se ha entregado a los dos,
la entrega posterior no valdr; si a ninguno, el titulo anterior prevalecer.
Art.1922.
Incumplimiento y mora del arrendador en entregar la cosa arrendada.

A.- Si el incumplimiento se debe a un hecho o culpa del arrendador, o de sus
agentes o dependientes, el arrendatario tiene derecho a desistirse del contrato,
con indemnizacin de perjuicios. Si el arrendatario de alguna manera tuvo
conocimiento de que el arrendador se encontraba imposibilitado de efectuar la
entrega o bien, si sta proviene de fuerza mayor o caso fortuito, desaparece la
obligacin de indemnizar y solo podr solicitar el termino del contrato.
B.- En caso de que no exista imposibilidad de la entrega, y el arrendador haya
sido constituido en mora, el arrendatario tendr derecho a obtener
indemnizacin de perjuicios, a menos que con ocasin del retardo disminuya
notablemente para este la utilidad del contrato; en este caso, adems de la
indemnizacin, podr desistirse del mismo, siempre que el retardo no se deba a
caso fortuito o fuerza mayor, pues en este caso no hay mora. Arts. 1925 y
1926.
Tiempo y lugar de la entrega de la cosa arrendada.

Se aplican las normas generales. El contrato se iniciar en la poca prefijada en
l y, a falta de estipulacin, inmediatamente despus de su celebracin. En cuanto
al lugar se aplican las disposiciones de los artculos 1587, 1588 y 1589, es decir,
el lugar designado en la convencin y a falta de designacin en el lugar en que
dicho cuerpo cierto existe al tiempo de constituirse la obligacin. Si el
arrendatario se hubiere mudado de domicilio entre la celebracin del contrato y el
pago, se har siempre ste en el lugar en que sin esa mudanza corresponda, salvo
que las partes dispongan de comn acuerdo otra cosa.
2. Mantener la cosa en el estado de servir para el fin que ha sido arrendada .

No basta con que la cosa arrendada sea al principio apta, sino que el arrendador
debe procurar al arrendatario el goce de la cosa prolongado en el tiempo, hasta el
termino del arriendo. Art.1927.
En razn de esta obligacin, tiene a su cargo las reparaciones que sean del caso, a
excepcin de las locativas, que corresponden al arrendatario, a menos que los
deterioros de las locativas provengan de caso fortuito o mala calidad de la cosa
arrendada. Art.1927 inc.2. En todo caso las partes pueden alterar estas reglas,
pues son de la naturaleza del contrato.
Se entiende por reparaciones locativas aquellas que, por la costumbre local,
corresponde solventar al arrendatario, y que no sean las necesarias o tiles.
Las reparaciones necesarias en el contrato de arrendamiento.

Son las indispensables para mantener la cosa en el estado de servir para el objeto
a que ha sido arrendada. Sin esas reparaciones, la cosa se destruye, o desaparece
o no sirve para su fin. Puede, en determinadas circunstancias, efectuarlas el
arrendatario pero el arrendador debe reembolsarle siempre que concurran los
presupuestos que seala el art.1935, esto es:
A.- Que no sean necesarias por culpa del arrendatario.
B.- Que se haya dado pronta noticia al arrendador, a menos que la
noticia no hubiere podido darse a tiempo.
C.- Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente.
D.- Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que
se trata.
En relacin a los gastos y/o reparaciones de la cosa arrendada, se distinguen:
1. - Las mejoras tiles, que se encuentran definidas en el art.909 inc.2, a
propsito de la accin reivindicatoria, siendo aquellas que aumentan el valor
venal de la cosa. El arrendador deber reembolsar siempre que haya consentido
en que se efecten, con la expresa condicin de abonarlas. Art.1936. Si no se
hubieren efectuado en esas condiciones el arrendatario podr separar y llevarse
los materiales siempre que sea sin detrimento de la cosa arrendada, a menos
que el arrendador este dispuesto a abonarle lo que valdran los materiales
considerados separadamente.
2. Las mejoras voluptuarias, definidas en el art.911 inc.2, son aquellas que solo
consisten en objetos de lujo y recreo, como jardines. Miradores, fuentes,
cascadas artificiales, y generalmente aquellas que no aumentan en valor venal
de la cosa, en el mercado general, o slo lo aumentan en una proporcin
insignificante. Estas mejoras en el contrato se arrendamiento jamas se
indemnizan. El arrendatario podr llevrselas en conformidad a las reglas
generales.
3. Librar al arrendatario de toda turbacin en el goce de la cosa .

El goce que proporciona el arrendador de la cosa debe ser tranquilo y pacifico,
por eso se exige por la ley que el arrendador garantice al arrendatario que lo
librar de toda perturbacin de que sea vctima por parte de terceros y, por
supuesto, debe abstenerse l mismo de perturbar al arrendatario. Existe, entonces,
una doble obligacin:
A.- No turbar el mismo el derecho del arrendatario.
B.- Garantizar al arrendatario frente las turbaciones de terceros.
Las turbaciones del arrendador en el goce de la cosa arrendada.

En conformidad al art.1929, el arrendador ser responsable no solo de su propia
conducta sino que tambin de la de aquellas personas por quien es responsable, y
si en el hecho se producen turbaciones se dar origen a la correspondiente
indemnizacin de perjuicios.
La ley prev especialmente la situacin de mutaciones en la forma de la cosa
arrendada o la ejecucin de trabajos en ella, disponiendo en el art.1928 que el
arrendador no podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la
cosa arrendada, ni hacer trabajos en ella que puedan turbarle o embarazarle el
goce de las mismas. Sin embargo, como pueden ser indispensables la
reparaciones, el inc.2 agrega que si se trata de reparaciones que no pueden sin
grave inconveniente diferirse, ser el arrendatario obligado a sufrirlas, aun
cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada, pero tendr derecho
a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporcin de la parte que fuere.
Y si estas reparaciones recaen sobre tan grande parte de la cosa, que el resto no
aparezca suficiente para el objeto con que se tomo el arriendo, podr el
arrendatario dar por terminado el arrendamiento.
El arrendatario tendr derecho a la indemnizacin de perjuicios en los siguientes
casos:
A.- Si las reparaciones proviene de una causa que ya exista al tiempo
del contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador
conoci o era tal que tuviere antecedentes para temerla o por su
profesin debiese conocerla. Art.1928 inc.4.
B.- Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de
manera que no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave
molestia o perjuicio del arrendatario. Art.1928 inc.5.
Las turbaciones de terceros en el goce de la cosa arrendada.

Pueden ser de hecho o de derecho:
A.- Son de hecho aquellas que importan ejecucin de actos materiales que no
implican pretensiones de derecho. Estas no imponen al arrendador ninguna
responsabilidad, art.1930 inc.1, y es el arrendatario el que deber preocuparse
de perseguir la responsabilidad y obtener la reparacin del dao.
B.- Las turbaciones de derecho, en cambio, implican que hay un tercero que
pretende tener un derecho sobre la cosa arrendada, por ejemplo, reclama un
usufructo o servidumbre, o bien deduce una accin reivindicatoria para
reclamar el todo o parte de la cosa. Como se ve afectado el derecho del
arrendador, este debe necesariamente intervenir. En conformidad al art.1931,
esta accin debe dirigirse en contra del arrendador, y el arrendatario tiene la
obligacin de notificarle a ste toda turbacin o molestia, y si la omitiera o
dilatare culpablemente, abonar los perjuicios que de ello se sigan al
arrendador. Art.1931 inc.2.
Esta obligacin del arrendatario est en relacin con el art.896 cuando, en un
juicio reivindicatorio, el mero tenedor de la cosa debe declara el nombre y
residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. En realidad, se trata de la
eviccin aplicada al contrato de arrendamiento.
Derechos del arrendatario perturbado en el goce de la cosa arrendada.

A.- Cuando la perturbacin es de escasa importancia, slo tiene derecho a una
rebaja en el precio o canon de arrendamiento. Art.1932 in.2.
B.- Si la perturbacin es considerable podr pedir la terminacin del contrato.
Art.1930 inc.3. Adems tiene derecho a obtener indemnizacin de perjuicios
si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debi haber sido
conocida por el arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del
arrendatario, o siendo conocida de ste intervino estipulacin especial de
saneamiento respecto de ella. Si la causa del referido derecho no era no deba
ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no ser obligado el
arrendador a abonar el lucro cesante. Art.1930 Incs.4 y 5.
Derecho legal de retencin del arrendador.

Se le concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de las
indemnizaciones que el arrendatario adeude. En consecuencia, puede hacer uso de
este derecho, en los siguientes casos:
1. Si el arrendatario usare la cosa contrariamente a los trminos o espritu de
contrato.
2. Si la cosa experimentare deterioros imputables al arrendatario.
3. Por la mora de restituir la cosa arrendada.
4. Por termino del contrato por culpa del arrendatario.
5. Para responder por las rentas y servicios adeudados.
El art.1942 dispone que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta.
Podr el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que
tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos
los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto y que
le pertenecieren, y se entender que le pertenecen a menos de prueba contraria.
Por su parte el art.598 del CPC otorga un derecho especial al arrendador en caso
de que se pretenda burlar el derecho de retencin, a travs del cual, podr
solicitar el auxilio de cualquier funcionario de polica para impedir que los
objetos sobre los cuales puede recaer la retencin sean extrados de la propiedad
arrendada.
Este derecho de retencin puede ser solicitado por el arrendador en cualquier
tiempo, incluso despus de dictada sentencia definitiva y, por supuesto antes del
lanzamiento o en el momento de cumplirse ste. Su tramitacin es incidental y
por cuerda separada.
Efectos del contrato de arrendamiento para el arrendatario.

1. El pago de la renta .
El art. 1942 seala en su inc.1 que el arrendatario es obligado al pago del precio
o renta. Segn sealamos, la fijacin del precio se sujeta a las mismas reglas que
el contrato de compraventa. No hay contrato si las partes no llegan a un acuerdo
en el precio. Sin embargo, puede ocurrir que exista disputa en cuanto al monto o
canon del arriendo despus de que se haya efectuado la entrega de la cosa
arrendada; en este caso, se estar al precio que fijen peritos, y los costos de este
peritaje se dividirn entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales.
Art.1943.
Sin perjuicio de lo anterior, recordemos que la ley 18.101, ante un contrato
verbal, presume que la renta es la que declara el arrendatario, debiendo el
arrendador desvirtuarlo si ella no corresponde a la realidad.
Epoca del pago del precio.

En la poca convenida, a falta de estipulacin, conforme a la costumbre, en
defecto de normas consuetudinarias, en conformidad a las reglas del art.1944,
esto es:
1. Si se trata de predios urbanos, se pagar por meses anticipados y, por lo
general, dentro de los cinco o diez primeros das.
2. Predios rsticos, por aos.
3. Si se refiere a una cosa mueble o semoviente que se arrienda por cierto

numero de aos, meses das, cada una de las pensiones peridicas se
deber inmediatamente despus de la expiracin del respectivo da, mes
o ao.
4. Si se arrienda por una sola suma, se deber sta luego que termine el
arrendamiento. Este es el caso de las casas de veraneo, en que se
acostumbra apagar, o por adelantado, o la mitad al inicio y la otra al
termino del contrato.
Efectos del incumplimiento en el pago de la renta.

El no pago de la renta confiere al arrendador el derecho alternativo del art.1489.
En caso de que se ponga trmino al arrendamiento por culpa del arrendatario,
deber ste el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el da en que
desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera
terminado sin desahucio.
Sin embargo, el art.1945 dispone que podr eximirse de este pago proporcionando
bajo se responsabilidad persona idnea que lo sustituya por el tiempo que falta, y
prestando al efecto fianza u otra seguridad competente. Este es un caso de
subrogacin personal, que importara una suerte de novacin por cambio de
deudor. Tambin podra asimilarse a una cesin de contrato, pero con la
particularidad que habra una obligacin legal de caucionar la responsabilidad de
un tercero, esto es, el cesionario.
2. El uso de la cosa segn los testimonios o espritu del contrato.

La forma de usar la cosa ser, en primer termino, la estipulada. A falta de
estipulacin, el goce debe ajustarse a la intencin de los contratantes y al natural
destino de la cosa, segn lo dispone el art.1938, el cual seala que el arrendatario
es obligado a usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato; y no podr
en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de
convencin expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que
deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas.
Si el arrendatario contraviene a esta regla, podr el arrendador reclamar la

terminacin del arriendo con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta
indemnizacin, dejando subsistir el arriendo. En caso de controversia toca al juez
decidir cual es el destino que deba dar el arrendatario a la cosa, tomando en
consideracin las circunstancias del caso particular. Como puede apreciarse en
materia de arrendamiento normalmente el legislador recurre a la costumbre,
teniendo gran importancia esta fuente del derecho en este tipo de contratos.
3. El cuidado de la cosa como un buen padre de familia .

En conformidad a las reglas generales, el arrendatario responde de culpa leve. El
art.1939 expresa esta idea al decir que el arrendatario emplear en la
conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta
obligacin, responder de los perjuicios y aun tendr el derecho de poner fin al
arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro. Es decir, todo
depender de la magnitud de la infraccin, acarreando solo la infraccin grave el
termino del contrato en la cosa. El deterioro solo autoriza para solicitar
indemnizacin de perjuicios.
El arrendatario, adems, no solo responde de su propia culpa, sino tambin de la
culpa de su familia, huspedes y dependientes, conforme lo establece el art.1941
en relacin con el 2320, el que seala que toda persona es responsable no solo de
sus propias acciones, sino del hecho de aquellos que estuvieren a su cuidado.
La cesin y subarriendo.
En relacin con el cuidado de la cosa arrendada, se presentan las hiptesis de la
cesin del contrato y del subarriendo. De acuerdo al art.1946 el arrendatario no
tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya
expresamente concedido; pero en este caso no podr el cesionario o
subarrendatario usar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el
arrendatario directo.
En el caso del subarriendo, el arrendatario celebra otro contrato de arrendamiento
con un tercero pasando l a tener la calidad de subarrendador y el otro contratante
la calidad de subarrendatario.
En cambio, en la cesin se cede o transfiere a un tercero el derecho de goce que

del contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el
lugar del cedente y se crea una relacin directa entre el cesionario y el
arrendador, conservando este ultimo todas las cauciones que tendra el contrato
cedido.
El art.5 de la ley 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento de
inmuebles destinados a la habitacin a plazo fijo superior a un ao, se entender
siempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar,, salvo estipulacin
en contrario, en cuyo caso este podr poner termino anticipado al contrato sin la
obligacin de pagar renta por el periodo que falte. A contrario sensu, debemos
entender que en los contratos a plazo fijo inferiores a un ao no se subentiende la
facultad de subarrendar, y deber mencionarse ella expresamente.
4. Las reparaciones locativas.

Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos que son
una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa, y por
supuesto, corresponde solventarlas al arrendatario determinndose por la
costumbre del lugar. Arts.1927 y 1940.
El art.1940 expresa que el arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.
Se entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son
de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro
que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes,
como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales,
etc. Excepcionalmente el arrendatario no est obligado a efectuar las reparaciones
locativas, cuando los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la
mala calidad de la cosa arrendada.
5. Restitucin de la cosa arrendada.

El goce del arrendatario es esencialmente temporal, y por tanto, este debe
restituir la cosa al termino del arriendo. As lo dispone el art.1947 al sealar que
el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.
Forma de restitucin de la cosa arrendada.

La cosa debe ser restituida en el estado en que fue entregada, tomando en
consideracin el deterioro propio del uso y goce legtimos. Art.1947. Si las partes
han dejado constancia de como se entreg la cosa no habr problema, pero si no
lo han sealado la ley establece una presuncin en el sentido de que se entender
haber recibido la cosa al inicio del arriendo en un estado satisfactorio,
admitindose, en todo caso, prueba en contrario. Art.1947 inc.3.
Si la cosa arrendada es un bien mueble se restituye, ponindolo materialmente a
disposicin del arrendador. Si es inmueble, el art.1948 establece que se
desocupar la propiedad enteramente, ponindola a disposicin del arrendador a
travs de la entrega de las llaves.
El incumplimiento de la obligacin de restituir y la mora del arrendatario.

La expiracin del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento no es
suficiente para ponerle termino. Es un caso de excepcin al art.1551, porque la
ley exige que se requiera igualmente al deudor para constituirlo en mora. As lo
dispone el art.1949 dispone que para que el arrendatario sea constituido en mora
de restituir la cosa arrendada, ser necesario requerimiento del arrendador, aun
cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituye, ser condenado
al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo dems que contra
l completa como injusto detentador.
Derecho legal de retencin del arrendatario.

Con motivo del arrendamiento, pueden producirse perjuicios al arrendatario, los
que dan origen a indemnizaciones. Para seguridad del pago de dichas
indemnizaciones, la ley otorga al arrendatario el derecho legal de retencin sobre
la cosa arrendada, mientras no se le pague lo que se le debe, o se le asegure
debidamente el pago.
Este derecho fue invocado reiteradamente durante la vigencia del DL 964 por el
limite legal de renta. Las partes, en muchos casos, se excedan del limite legal
pactando rentas superiores a la permitidas y, cuando el arrendador demandaba
reconvenciones de pago por rentas impagas, el arrendatario se excepcionaba
interponiendo la compensacin por rentas pagadas en exceso, solicitando
adems la retencin del inmueble arrendado.
El derecho de retencin del arrendatario se encuentra consagrado en el art.1937, y
procede cuando el arrendador adeuda:
1. Trabajos o reparaciones que emprende el arrendador turbando y
embarazando el goce para el arrendatario. Se incluye en este tem la
mutacin de la cosa arrendada. Art.1928.
2. Turbacin de que sea vctima el arrendatario a consecuencia de los
derechos que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada. Art.1930
inc.4.
3. Mal estado de la cosa arrendada. Art.1928 inc.4.
4. Mejoras tiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del
arrendador y con la expresa condicin de abonarlas. Art.1936 inc.1.
5. Exceso en el pago de las rentas de arrendamiento. Art.12 DL 964, art.2
transitorio ley 18.101.
El arrendatario deber hacer valer se derecho de retencin en la audiencia de

contestacin y avenimiento en la cual ser necesario que se reconvenga y solicita
segn se explica en el capitulo relativo al procedimiento, obviamente, la
retencin slo procede si aun detenta la propiedad.
Es importante destacar que el arrendatario carece del derecho de retencin en
caso de extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada, segn lo establece el art.1937 inc.2. Esta extincin slo podra
deberse a caso fortuito o la expropiacin.
Instituciones de importancia.
1. La tcita reconduccin .
Es la renovacin o continuacin de un contrato de arrendamiento de bienes races
por el consentimiento tcito de ambas partes. Se produce cuando, terminado el
contrato, el arrendatario contina detentando el inmueble comportndose como
tal, esto es, pagando la renta y el arrendador recibindola. Es decir, las partes se
comportan como arrendador y arrendatario, y por ello, el legislador entiende que
es su voluntad perseverar en el contrato.
El CC admite, en trminos muy restringidos, la tcita reconduccin, y la trata en
el art.1956, el que establece que si la cosa fuere raz y el arrendatario con el
beneplcito del arrendador hubiera pagado la renta de cualquier espacio de
tiempo subsiguiente a la terminacin, o si ambas partes hubieren manifestado por
cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin de perseverar en el
arriendo, se entender renovado el contrato bajo las mismas condiciones que
antes, pero no por mas tiempo que el de tres meses en los predios urbanos, y el
necesario para utilizar las labores principales y recoger los frutos pendientes en
los predios rsticos.
De acuerdo a lo anterior, para que tenga lugar la tcita reconduccin es menester:
1. Que el arrendamiento recaiga en bienes races.
2. Que el arrendatario conserve la tenencia de la propiedad.
3. Que el arrendatario cancele, con el beneplcito del arrendador, una renta
correspondiente a un periodo posterior del a la extincin del contrato.
4. Que las partes hayan demostrado por hechos inequvocos su intencin
de perseverar en el contrato.
La tcita reconduccin constituye una excepcin, siendo la regla general la no
renovacin del contrato por la llegada del plazo. La tcita reconduccin supone
un nuevo contrato, es por ello que se extinguen las cauciones que terceros
constituyeron para garantizar el arrendamiento. As lo dispone el art.1957, el que
seala que renovado el arriendo, las fianzas como las prendas e hipotecas
constituidas por terceros, no se extendern a las obligaciones resultantes de su
renovacin.
En este sentido, la tcita reconduccin tendra efectos anlogos a la novacin,

que produce la extincin de las cauciones, salvo reserva expresa de ellas o el
consentimiento del tercer poseedor, en el caso de las cauciones reales, segn lo
seala el art.1642.
2.La inoponibilidad del arriendo.

Los arrendamientos celebrados por tutores o curadores, por el padre o madre de familiar
como administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como
administradores de los bienes sociales y del otro cnyuge, si exceden los plazos de duracin
dispuestos por la ley, son inoponibles para el representado, y se podr solicitar el trmino
del mismo y la restitucin de la cosa arrendada.(Arts.1969, 407, 1749, 1756 y 1761 del
CC).
3.La clusula de no enajenar la cosa arrendada.

Segn el art.1964 del CC, la clusula de no enajenar la cosa arrendada no produce efecto
alguno. El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga clusula de nulidad de la
enajenacin, no dar derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su
terminacin natural. Resulta claro y congruente que admitir este tipo de clusulas permitira
llevar a cabo actos simulados, fraude a los acreedores y sera contrario a toda libertad
contractual del Cdigo que, adems busca la mayor transparencia y facilidad a la libre
circulacin de los bienes.
Tambin cabe sealar que esta clusula, por lo general, slo se admite doctrinariamente
cuando no afecta derechos de terceros y tienen una duracin limitada en el tiempo. El
legislador la permite en la donacin, en razn de su gratuidad; en el usufructo porque no
limita la facultad de disposicin del nudo propietario, sino del usufructuario, quien slo
tiene un derecho real en cosa ajena sujeto a un plazo extintivo; y en el fideicomiso, que es
propiamente el dominio con todas sus facultades, pero sujeto a pasar a otro por el evento de
la condicin resolutoria ordinaria cumplida. As, el propietario fiduciario tendra limitada
temporalmente su facultad de disposicin porque, o bien deber entregar la propiedad a otro
en el caso de cumplirse la condicin, o bien se consolidar su dominio, si sta se encuentra
fallida. En este ltimo caso, el modo, expresado en la clusula de no enajenar, caduca.
4.El embargo de la cosa arrendada.

La resolucin judicial que decreta el embargo de la cosa arrendada no pone fin al arriendo.
El art.1965 del CC as lo dispone al decir que si por el acreedor o acreedores del arrendador
se trabare ejecucin y embargo en la cosa arrendada, subsistir el arriendo, y se sustituirn
el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.
Si se adjudicare la cosa el acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el art.1962 del
CC. De este modo, si la cosa embargada lo ha sido a instancia de un acreedor hipotecario
que se la adjudica, debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a la hipoteca. Si el
subastador es otro acreedor que no goce del derecho de hipoteca, habr de respetar el
arriendo que conste por escritura pblica, aunque no se haya inscrito o su inscripcin sea
posterior a la hipoteca y mientras se realiza la subasta, el contrato subsiste.
5.El arriendo por representantes y administradores de bienes ajenos.

El contrato de arrendamiento, al igual que la inmensa mayora de los actos jurdicos puede
celebrarse personalmente o a travs de mandatarios o representantes legales. Es interesante
destacar que, tratndose de representaciones legales si la cosa arrendada es una propiedad
raz, la ley ha restringido las facultades del administrador, en relacin a este contrato. En
efecto, de conformidad a las normas que regulan las tutelas y curatelas, por las cuales
tambin se rige la patria potestad por disponerlo as el art.256 del CC, existen limitaciones
en cuanto a la duracin de este contrato. el art.407 del CC dispone que no podr el tutor o
curador dar en arriendo ninguna parte de los predios rsticos del pupilo por ms de ocho
aos, ni de los urbanos por ms de cinco, ni por ms nmero de aos que los que falten al
pupilo para llegar a los 18 aos.
Si lo hiciere no ser obligatorio el arrendamiento para el pupilo o para el que le suceda en el
dominio del predio, por el tiempo que excediere de los lmites sealados. En consecuencia,
conforme a la norma antes transcrita, la sancin para el caso de excederse en los plazos
aqu indicados no es otra que la inoponibilidad.
Es interesante destacar que, segn lo estableci la Ley N 19.221, la mayora de edad qued
fijada a los 18 aos. Esta ley recin comenz a regir a partir del 2 de Julio de 1993, siendo
hasta entonces la mayora de edad a los 21 aos.
De esta manera, se plantea la duda e inquietud respecto de aquellos contratos celebrados

por representantes legales bajo la vigencia de la ley anterior, en que tenamos que entender
que el tope en el perodo de duracin del arriendo no poda sobrepasar la mayora de edad
del pupilo. Habindose rebajado esta mayora a los 18 aos, automticamente se debera
producir una disminucin en los plazos de los contratos celebrados. Sin embargo,
estimamos que no se puede dar esta interpretacin, ya que en conformidad al art.22 de la
Ley de Efecto Retroactivo, en todo contrato deben entenderse incorporadas las leyes
vigentes a la poca de su celebracin, de manera que deben respetarse los compromisos ya
asumidos que el pupilo tenga 21 aos, a pesar de haber ste alcanzado ya su mayora de
edad. Esta interpretacin tambin se ajusta al art.1946 del CC, que incorpora la buena fe
como una obligacin para las partes.
En lo que se refiere a la administracin de la sociedad conyugal ordinaria, efectuada por el
marido, o la extraordinaria, efectuada por la mujer, tambin hay limitaciones en cuanto a
los perodos de duracin del arrendamiento establecindose, al igual que en materia de
guardas, que estos arriendos no podrn exceder de 5 aos si son bienes urbanos y de 8 si
son rsticos. En conformidad a la reforma introducida por la Ley N 18.802 al art.1756 del
CC, en estos plazos tambin se comprenden las prrrogas que se hubiesen pactado. En
consecuencia, estos lmites no pueden ser vulnerados a travs de sucesivas renovaciones del
contrato de arrendamiento, evitando que algunos administradores inescrupulosos celebren
por largos plazos estos contratos con terceros, ocultando la real identidad de la persona del
arrendatario, con simulacin relativa y perjuicio patrimonial para el representado.
6.El pacto comisorio en el arrendamiento.

No habra inconveniente alguno en celebrar un pacto comisorio en el contrato de
arrendamiento, simple o calificado, pero respecto a este ltimo y tratndose de bienes
regidos por la Ley N 18.101, a nuestro juicio no sera posible porque el legislador
establece que los derechos que se confieren al arrendatario son irrenunciables, y
lgicamente dentro de estos derechos est el de que la restitucin de la propiedad debe
solicitarse jurdicamente, lo que no se condice con los efectos inmediatos de un pacto
comisorio calificado pactado por los contratantes en un contrato distinto a la compraventa.
Estimamos que la sancin, en caso de que se pacte, es la nulidad absoluta.
La expiracin o trmino del contrato de arrendamiento de cosas.

El art.1950 del CC seala que el arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que
los otros contratos, y especialmente:
1. Por la destruccin total de la cosa arrendada;
2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo;
3. Por la extincin del derecho del arrendador, segn las reglas que ms adelante se
expresarn.
4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.
1. La destruccin total de la cosa arrendada

Para que la destruccin ponga trmino al contrato de arrendamiento, sta debe ser total,
quedando liberado el arrendatario de pagar el precio, pues su obligacin deja de tener causa
y objeto. Si la destruccin se debe a hecho o culpa del arrendatario o de las personas que
ste llama al goce de la cosa, tambin se extingue el contrato, pero se debe indemnizar
perjuicios. Si la destruccin no es total el juez decidir atendidas las circunstancias, si debe
tener lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta
(art. 1932, inc. 2 del CC).
2. La expiracin del plazo estipulado para la duracin del arriendo

La duracin del contrato puede ser determinada o indeterminada. En el contrato de duracin
determinada las partes han sealado un plazo, o la duracin del mismo est determinada por
la naturaleza del servicio; esto es, existe un plazo tcito, o bien su trmino est determinado
por la costumbre del pas.
En tales casos, la llegada del trmino pone fin automticamente o ipso jure al contrato,
sin que sea menester un aviso previo o una declaracin de voluntad de las partes, segn lo
dispone el artculo 1954 del C. Civil. Sin embargo, en conformidad a las normas contenidas
en la Ley N 18.101, artculo 3 y 4, hoy en da toda restitucin de un bien raz urbano
necesariamente debe hacerse por la va judicial, es decir, habr que notificar el trmino del
contrato y conjuntamente pedir la devolucin del inmueble arrendado.
El contrato de arrendamiento de duracin indeterminada no se extinguir mientras las

partes no manifiesten su voluntad de ponerle trmino, a travs del denominado desahucio.
El artculo 1951 del CC seala que si no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o
si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o
por la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a la otra,
esto es, noticindoselo anticipadamente. El artculo 1953 del mismo cuerpo legal se pone
en el caso de que una sola de las partes tenga un plazo obligatorio, estableciendo que si se
ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observar lo
estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estar sin embargo
sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho.
El desahucio en el contrato de arrendamiento de las cosas

Como dice Meza Barros, el desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la
otra de su voluntad de poner fin al contrato. Es un acto unilateral que puede ser judicial o
extrajudicial (art. 588 CPC). El extrajudicial puede ser verbal o escrito. Actualmente el
desahucio extrajudicial que emana del arrendador slo tiene cabida tratndose de cosas
muebles.
El desahucio de los bienes races por iniciativa del arrendador es siempre judicial y se
practica por intermedio de los tribunales de justicia a travs de la correspondiente
notificacin. El art. 588 del CPC dispone que el desahucio judicial se efectuar notificando
al arrendador o arrendatario el decreto con que el juez manda poner de uno o de otro la
noticia anticipada a que se refiere el art. 1951 del CC.
El desahucio es irrevocable, no es posible la retractacin unilateral. As lo seala el artculo
1952 del C. Civil, el cual establece que el que ha dado noticia para la cesacin del arriendo,
no podr despus revocarla, sin el consentimiento de la otra parte. No obstante, ser el
desahucio un acto jurdico unilateral, manifestada esta voluntad no se puede revocar sin el
consentimiento del otro contratante.
La anticipacin del desahucio

La notificacin de poner trmino al contrato debe manifestarse con la debida antelacin. Se
entiende, entonces, por la anticipacin del desahucio la oportunidad en que debe ponerse en
conocimiento de la otra parte la intencin de no perseverar en el arrendamiento. La
anticipacin se ajustar al perodo o medida de tiempo que se regula para los pagos.
Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente con una
antelacin de una da, de una semana, de un mes (1951, inc.2 del CC). El desahucio
empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo (1951, inc.3 del mismo
Cdigo). Si el arrendamiento es de casas, almacenes u otros edificios, el artculo 1976 del
CC dispone que el desahucio debe darse con una anticipacin de un perodo entero de los
designados por la convencin o la ley para el pago de la renta. Si se trata de predios rsticos
el Cdigo Civil regula la antelacin del desahucio en el art.1985, sealando que no
habiendo tiempo fijo para la duracin del arriendo, deber darse el desahucio con
anticipacin de un ao, para hacerlo cesar. El ao se entender del modo siguiente:
El da del ao en que principi la entrega del fundo al colono, se mirar como el da inicial
de todos los aos sucesivos, y el ao de anticipacin se contar desde ese da inicial,
aunque el desahucio se haya dado algn tiempo antes.
Las partes podrn acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.
Tanto en los bienes races rsticos como urbanos el juez determinar la poca de restitucin
de la propiedad, segn las normas que se analizan en el captulo de procedimiento y que, en
todo caso, dependen del tiempo de permanencia del arrendatario en la propiedad
3. La extincin del derecho del arrendador

Si se extingue el derecho del arrendador se pone fin al contrato, ya que el arrendador se
coloca en la imposibilidad de satisfacer una de sus obligaciones principales, cual es
proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada. Las causas que hace expirar el
derecho del arrendador pueden ser varias, y tener lugar con ocasin de una fuerza mayor o
caso fortuito, o bien, por hecho o culpa del arrendador, lo que tiene importancia para
determinar la posible indemnizacin de perjuicios.
La extincin involuntaria del derecho del arrendador.

Lo reglamenta el art.1958 del CC, que dispone que extinguindose el derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirar el
arrendamiento an antes de cumplirse el tiempo para que su duracin se hubiere estipulado.
El legislador distingue entre la buena y la mala fe del arrendador, sealando que slo
indemniza el de mala fe; es decir, aquel arrendador que sabe incierta la duracin de su
derecho, por ejemplo aquel que conoce la
existencia de un fideicomiso o una condicin resolutoria que lo afecta. El art.1959 del CC

prescribe que cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace
incierta la duracin de su derecho, como la de usufructuario, o la de propietario fiduciario,
y en todos los casos en que su derecho est sujeto a una condicin resolutoria, no habr
lugar a la indemnizacin de perjuicios por la cesacin del arriendo en virtud de la
resolucin del derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado
como propietario absoluto, ser obligado a indemnizar al arrendatario, salvo que ste haya
contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.
El art.1960 del CC se pone en el caso de que la causa de expiracin del derecho del
arrendador sea una expropiacin. En este caso, para que el contrato expire, la expropiacin
debe ser total; la parcial slo autoriza al arrendatario para pedir la terminacin del contrato
cuando sea de presumir que sin la parte que falta no habra contratado.
Cuando se expropie el bien arrendado se dar al arrendatario un tiempo para utilizar las
labores principiadas y recoger los frutos pendientes. S i la causa de la expropiacin fuere de
tanta urgencia que no d lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto
nmero de aos, todava pendientes a la fecha de la expropiacin, y as constare por
escritura pblica, se deber al arrendatario indemnizacin de perjuicio por el Estado o la
corporacin expropiada (art. 1960 CC).
La extincin del derecho de arrendador por un hecho o culpa suyos.

El caso ms frecuente es la enajenacin de la propiedad arrendada, o tambin si el
arrendador no pago el precio de una compraventa y se resuelve el contrato que le sirvi de
ttulo para su adquisicin. Para determinar los efectos hay que distinguir si el adquirente
est o no obligado a respetar el arriendo:
1. Si el que adquiere la propiedad no est obligado a respetar el arriendo.

Se deben pagar indemnizaciones al arrendatario conforme lo establece el art.1961 del
CC, el cual establece que extinguindose el derecho del arrendador por hecho o culpa
suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueo, o siendo usufructuario de
ella hace cesin del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado
el precio de venta, ser obligado a indemnizar al arrendatario en todos los
casos en que la persona que le sucede en el derecho no est obligada a respetar el

arriendo. Entre estos perjuicios estarn los que sufra el subarrendatario, y as lo seala el
art.1963 del CC al decir que entre los perjuicios que el arrendatario sufra por la
extincin del derecho de su autor, y que, segn los artculos precedentes, deban
resarcirle, se contarn los que el subarrendatario sufriere por su parte.
El arrendatario directo reclamar la indemnizacin de estos perjuicios a su propio
nombre o ceder su accin al subarrendatario. El arrendatario directo deber reembolsar
al subarrendatario las pensiones anticipadas:
Es decir, el subarrendatario no tiene accin contra el arrendador, pero puede obtener la
indemnizacin del subarrendador, o lograr que ste le ceda sus acciones. Adems la ley
ordena la devolucin de las rentas que se hubieren anticipado.
2. Si el que adquiere la propiedad est obligado a respetar el arriendo.

El que adquiere la propiedad no est obligado a respetar el arriendo, porque es un tercero
absoluto frente al contrato. El legislador seala los casos en que por excepcin, el
adquirente debe respetarlo. A ellos se refiere el art. 1962 del C. Civil, el cual seala tres
casos, estando obligados a respetar el arriendo:
A.- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo
lucrativo.
Ttulo lucrativo es sinnimo de ttulo gratuito, y por ello en este nmero se
comprende al heredero, al legatario y al donatario.
El heredero es el continuador de la persona del causante y, como tal es un tercero
relativo, el que se ver afectado por los contratos celebrados por el causante, ya
que le sucede en todos sus derechos y obligaciones transmisibles, dentro de los
cuales estn los que emanan del arriendo (art.1097 del CC).
El legatario tambin es un tercero relativo, ya que est recibiendo un legado. En
este caso, la cosa arrendada en el estado y con las cargas que tiene.
El donatario no ha efectuado contraprestacin alguna, y si no estuviese obligado
a respetar el contrato originara una responsabilidad de indemnizacin para el
donante, lo que no se concilia con el carcter gratuito de su acto.
Adems, si fuera de un modo diferente, en la prctica se podra prestar para

burlar los derechos de terceros.
B.- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el
arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica, exceptuados los
acreedores hipotecarios(Ver DFL N 252, texto refundido y sistematizado de la
Ley General de Bancos, publicado en el DO del 4 de abril de 1960, art. 101).
Sealamos en su oportunidad que el contrato de arrendamiento, por regla general,
es consensual pero tiene importancia que se otorgue por escritura pblica en
atencin a que el legislador obliga a respetar el contrato al nuevo adquirente
cuando se ha realizado con dicha solemnidad.
C.- Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura
pblica, inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripcin
hipotecaria.
El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de dicha
escritura.
En este caso los acreedores hipotecarios deben respetar el arriendo por el
conocimiento de la situacin contractual de la propiedad hipotecada. Los
registros del Conservador son pblicos y por ello el acreedor hipotecario va a
tener pleno conocimiento del arriendo que afecta a la propiedad hipotecada.
En esta hiptesis como el adquirente de la propiedad est obligado a respetar el
arriendo, no se produce perjuicio al arrendatario; por ello el arrendador no tiene
responsabilidad alguna y no deber pagar indemnizacin
4. Otras causales de extincin del contrato de arrendamiento.

A.- La sentencia judicial de trmino de contrato, (art.1950 N 4 del CC). Esta forma de
terminacin tendr lugar cuando arrendador o arrendatario reclamen el trmino del
mismo, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contradas.
B.- La insolvencia del arrendatario, conforme lo seala el art.1968 del CC y slo
cuando los acreedores no se sustituyan al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin
del arrendador, el arrendador tiene el derecho a da por concluido el arrendamiento, y
tiene accin de perjuicios contra el arrendatario de conformidad a las reglas generales.
Esta disposicin seala en su inc.1 que la insolvencia declarada del arrendatario, no

pone necesariamente fin al arriendo.
Es un hecho que la quiebra por s no pone fin al arrendamiento de cosas, porque
precisamente la insolvencia declarada a que se refiere el Cdigo es la quiebra.
El acreedor o acreedores podrn sustituirse al arrendamiento, prestando fianza a
satisfaccin del acreedor. Mas esta facultad de los acreedores slo podrn ejercerla en la
junto de planificacin, y hasta entonces ya el arrendador puede estar pidiendo y
obteniendo la resolucin del contrato si el sndico no se ha decidido por la continuacin
del giro
C.- Casos en que deban hacerse reparaciones en la cosa arrendada que impidan el goce de
ella en todo o en parte, segn lo establece el art.1928 del CC, sin perjuicio de los
derechos del arrendatario consagrados en el art.1962 del mismo cuerpo legal.
5. Extincin del contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario.

Si por culpa del arrendatario se pone trmino al contrato ste deber indemnizacin de
perjuicios al arrendador, y especialmente estar obligado al pago de la renta por todo el
tiempo que falte para el trmino del contrato, o hasta el da en que desahuciando hubiera
podido hacer cesar el arriendo.
Sin embargo, podr eximirse de este pago proponiendo persona idnea que le sustituya por
el tiempo que falta, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente (art.1945 CC).
Restitucin anticipada de la cosa arrendada.

Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa, deber pagar la renta hasta el fin del
contrato. El art.1955 CC establece que cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del
desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duracin en el contrato, el
arrendatario estar obligado a pagar la renta de los das que falten para que cese, aunque
voluntariamente restituya la cosa antes del ltimo da.
1.- Arrendamiento de bienes races urbanos.

El arrendamiento de bienes races urbanos est sometido a las normas generales del
arrendamiento de cosas y a las especiales que se consignan en el prrafo 5 del Ttulo XXVI,
denominado Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros
edificios.
Rige adems la Ley N 18.101, publicada en el Diario Oficial el 9 de mayo de 1982, que
derog el DL N 964, de 12 de abril de 1975, y que consta de 5 Ttulos y dos artculos de
disposiciones transitorias que analizaremos. El Ttulo I trata del mbito de aplicacin de la
ley; el II el desahucio y restitucin, el III de la Competencia y del Procedimiento; el IV de
Disposiciones Generales; y el V de Disposiciones Varias. Al contrato de arrendamiento
propiamente tal le son aplicables los arts. 1915 y siguientes del CC, en lo no reglado por la
ley N 18.101, por aplicacin del principio de supletoriedad contenido en el art. 4 del CC.
La ley N 18.101 mbito de aplicacin.

A.- Los bienes races ubicados dentro del radio urbano;
B.- Viviendas ubicadas fuera del radio urbano, aunque incluyen terreno, siempre que su
superficie no exceda de una hectrea. Lo dicho para el arriendo tambin se aplica al
subarriendo.
Se exceptan de la aplicacin de esta ley, por disponerlo as su art.2, los siguientes bienes
races:
Predios de una cabida superior a una hectrea que tengan aptitud agrcola, ganadera o
forestal o que estn destinados a este tipo de explotacin;
Inmuebles fiscales;
Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a 3 meses, por perodos
continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o
turismo.
Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del

hospedaje, esto es, entre el hotelero o posadero y sus parroquianos; y
Estacionamientos de automviles o vehculos;
No obstante, los juicios que se originen en relacin con los contratos que se refieren a
viviendas temporales y estacionamientos se substanciarn de acuerdo al procedimiento
establecido en el Ttulo III de la ley en comento.
1.- Presuncin en el monto de la renta.

Si el contrato no consta por escrito se presume que la renta es la que declara el arrendatario.
El artculo 20 de la ley N 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento regidos
por la ley que no consten por escrito, se presumir que la renta ser la que declare el
arrendatario. Como explicbamos anteriormente, se trata de una presuncin simplemente
legal.
2.- La mora en el pago de la renta de arrendamiento.

La mora de un perodo entero en el pago de la renta dar derecho al arrendador, despus de
dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el
pago dentro de un plazo razonable, que no bajar de 30 das, conforme lo establece el
art.1977 del CC.
Existe abundante jurisprudencia en esta materia, en que, no obstante no pagarse la renta en
la oportunidad convenida, la accin es enervada cuando el arrendatario asegurara
complemente el pago, por ejemplo prestando una garanta real o personal. Si el contrato
est regido por la ley N 18.101, se aplica en caso de mora, el art.21 que establece en todo
contrato reajustes proporcionales a la UF y si se deben intereses se calcularn sobre la suma
adeudada ms el reajuste.
3.- Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios.

El art.12 del CC establece que pueden renunciarse los derechos conferidos por las leyes,
con tal que slo miren el inters individual del renunciante, y que no est prohibida su
renuncia.
Por lo antedicho, el art.19 de la ley en comento es excepcional, en el sentido que consagra

la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario. Es por ello que, cuando se solicita la
aprobacin de un avenimiento ante el Juzgado que est conociendo de un juicio regido por
estas normas, normalmente se provee Tngase por aprobado en lo que no fuere contrario a
derecho. As queda firme todo aquello que no implique una renuncia del arrendatario a los
derechos conferidos por la ley N 18.101.
4.- Reajuste de las devoluciones de dinero.

Los pagos o devoluciones de dinero s harn reajustados en la misma proporcin que
hubiere variado el valor de la Unidad de Fomento entre la fecha en que debi hacerse el
pago y aquella en que efectivamente se haga. El art.21 as lo establece al decir que en caso
de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de
arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarn reajustados en la misma proporcin en que
hubiere variado el valor de la Unidad de Fomento entre la fecha en que debieron realizarse
y aquella en que efectivamente se hagan.
Cuando se deban intereses, se calcularn sobre la suma primitivamente adeudada, ms el
reajuste de que trata el inciso anterior.
5.- Consignacin de la renta ante la negativa del arrendador de recibir el pago.

Si el arrendador se niega a recibir el pago, la renta se puede consignar en la Tesorera
respectiva; esto es, la que corresponda a la ubicacin del inmueble. Se le comunicar al
arrendador por carta certificada la existencia del depsito, conforme lo seala el art.23, el
cual seala que en caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a
otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento
de pago por consignacin establecido en el prrafo 7, del Ttulo XIV, del Libro IV del
Cdigo Civil, podr depositar aqulla en la Unidad de Servicio de Tesorera que
corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre, apellido y la residencia del
arrendador. Dicha unidad le otorgar el respectivo recibo y comunicar al arrendador, por
carta certificada, la existencia del depsito. Este pago se considerar hecho al arrendador
para todos los efectos legales, pero su suficiencia ser calificada en el juicio que
corresponda.
El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a sus derechos ni producir
los efectos previstos en el inciso tercero del art.1956 del CC, esto es la tcita reconduccin.
Esta es una forma especial y excepcional de extinguir las obligaciones dentro del pago por
consignacin. Adems, tratndose de rentas de arrendamiento peridicas se aplica el
art.1601 inc.5 del CC, que dispone que cuando se trata del pago peridico de sumas de
dinero provenientes de una misma obligacin, las cuotas siguientes a la que se haya
consignado se depositar en la cuenta bancaria del tribunal sin necesidad de nuevas ofertas.
En materia de arriendo, las rentas se depositarn en Tesorera, como lo establece la ley N
18.101, y no ser necesaria la oferta de las siguientes a la que ya se haya consignado.
No obstante que la ley facilita al arrendatario el pago, en la forma sealada, no podemos
olvidar que de todas maneras subsiste el problema de calificar la suficiencia del pago, lo
que normalmente har el arrendador a travs del procedimiento correspondiente.
6.- Monto de la garanta que entrega el arrendatario al arrendador.

La garanta no puede exceder de un mes de renta y debe restituirse reajustada de acuerdo a
la variacin del Indice de Precios al Consumidor.
7.- Desahucio y restitucin en la ley 18.101.

En los casos de aplicacin de esta ley, el desahucio:
A.- No tiene que ser fundado, y
B.- tiene que ser judicial. Art.3.
Plazos de desahucio.
1. Contratos mes a mes y de duracin indefinida.
El plazo en este caso es de cuatro meses, contados desde la notificacin de la demanda, y se
aumentar en dos meses por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el
inmueble. El plazo no puede durar mas de 12 meses. Art.3.
2. Contratos a plazo fijo que no exceden de un ao.
El plazo es de cuatro meses, contados desde la notificacin de la demanda. Art.4.
En ambos casos el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la
renta de arrendamiento solo hasta el da en que ella se efecte.
3. Contratos aplazo fijo por mas de un ao.
En este caso la ley 18.101 no dio plazo especial, por ende se aplica el art.1976 CC, que
establece la regla general remitindose al art.1944. El art.1951 establece la misma regla a
propsito del arrendamiento de cosas.
La ley N 18.101 y su articulado transitorio.

Esta ley derog la renta mxima legal contemplada en DL N 964 de 1975, que era el 11%
del avalo fiscal. La actual normativa que regula el arrendamiento de predios urbanos no
contiene ninguna limitacin al monto de la renta, pudiendo las partes convenirla libremente.
Sin embargo, en virtud de lo dispuesto en el art. 2 transitorio de la ley N 18.101, que
reproduce las limitaciones contenidas en el DL N 964, todos los contratos que se
celebraron durante los 4 aos subsiguientes al 29 de enero de 1982, quedaron sujetos a esas
restricciones. Y al igual que anteriormente, modificado los avalos, automticamente se
modifica la renta. Los gastos comunes y servicios de suministros no se comprenden en la
renta. Ello sin perjuicio de que subsisten contratos por el DL N 964, respecto de los cuales,
si procede, se aplica el sistema de la renta mxima legal.
1.- Limitaciones al monto de la renta de arrendamiento.

Art.2 transitorio de la ley N 18.101. Estas limitaciones tienen el carcter de transitorias, es
decir, se aplican en un perodo intermedio o transitorio de una legislacin a otra, con el fin
de matizar el cambio tan profundo en la liberalizacin de las rentas y estn referidas a los
contratos de arrendamiento de bienes races urbanos que se celebren durante los 4 aos
subsiguientes al 29 de enero de 1982, fecha de la publicacin de la ley, las que se regirn
por las siguientes normas, en materia de renta:
La renta anual mxima no podr exceder el 11% del avalo fiscal para el pago del
impuesto territorial.
Si se modificaren los avalos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta de
arrendamiento se reajustar automticamente en la misma proporcin en que se hubieren
modificado los avalos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin
necesidad de convencin modificatoria especial (art.2 transitorio de la ley N 18.101).
En la misma disposicin se impone al Servicio de Impuestos Internos la obligacin de

establecer de oficio en el Rol General de Avalos y en los recibos de contribuciones la
renta anual mxima de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general.
La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias, se
determinar separadamente para cada una de ellas y no podr exceder, en conjunto, de la
renta mxima total de todo el inmueble (art.2 transitorio, N 2, ley N 18,101).
Frente a la duda en el monto de la renta, cualquiera de las partes podr solicitar al
Servicio de Impuestos Internos la fijacin de la renta de la o las piezas, secciones o
dependencias del inmueble.
El subarrendador slo podr cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la
renta mxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada en un 10%. Sin
embargo, si se subarriendo todo el inmueble se vuelve a la regla anterior (art.2
transitorio, N 3, ley N 18.101).
Si el arrendamiento o subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos
ltimos se fijar separadamente del inmueble y no podr exceder de un 30% de la renta
mxima. Sin embargo, si la renta mxima no excediere de una unidad de fomento, no
podr cobrarse renta alguna por el arriendo de los bienes muebles (art.2 transitorio, N
4, ley N 18.101).
El arrendador no podr, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con
ste, ni percibir una renta superior a la mxima legal, ni el pago anticipado de ms de un
mes de dicha renta (art.2 transitorio, N 5, ley N 18.101).
Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de
una vez o peridicamente, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta,
aumentare la renta, se considerar como tal (art.2 transitorio, N 6, ley N 18.101).
Todas las convenciones o pagos que contravengan las normas anteriormente sealadas
son nulas absolutamente y el arrendador ser obligado a restituir lo percibido, con el
inters corriente, desde la fecha de su percepcin (art.2 transitorio, N 8, ley N 18.101).
El propietario que haya adquirido un bien raz por intermedio del Sistema Nacional de
Ahorro y Prstamo o a travs de cualquier institucin o entidad que financie la compra
de bienes races mediante la concesin de mutuos hipotecarios reembolsables
peridicamente, que no posea otro dentro del mismo departamento, tendr derecho a
percibir por tales inmuebles una renta igual al dividendo que pague a la respectiva
asociacin u organismo (art.2 transitorio N 10, ley N 18.101).
La renta no comprende los gastos por los servicios de calefaccin, agua potable, agua
caliente, gas, energa elctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el
arrendatario, incluyndose en ellos los correspondientes a la administracin de los
bienes comunes.
El precio de estos servicios y gastos deber determinarse independientemente de la
renta, no podr significar lucro o beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido
por ste, deber expresarse en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de
arrendamiento.
Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se
refiere este nmero, devolver el exceso al arrendatario, con ms inters corriente desde
la fecha de su percepcin y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza experimentada
por el Indice de Precios al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de
Estadsticas (art.2 transitorio, N 9; ley N 18.101).
Existen ciertas viviendas excluidas de las limitaciones al monto de la renta de

arrendamiento del art.2 transitorio de la ley N 18.101:
1. Las edificaciones cuyo certificado de recepcin final se haya otorgado por la
Municipalidad respectiva con posterioridad al 12 de abril de 1975;
2. Los construidos conforme al DFL N 2, de 1959, o a la ley N 9.135;
3. Todas las viviendas cuyos avalos, para los efectos del pago del impuesto territorial,
sean superiores a cuatrocientas seis unidades de fomento;
4. Los destinados a locales comerciales o industriales, oficinas, teatros y cines, y en
general, a actividades lucrativas.
Esta norma transitoria es una repeticin de la contenida en el DL N 964.
2.- Monto de la garanta que entrega el arrendatario al arrendador.

El art.2 transitorio de la ley N 18.101, en su N 7, faculta al arrendador para que exija al
arrendatario una caucin de sus obligaciones mediante una garanta, la que, necesariamente,
debe ser en dinero, y no puede ser superior a un mes de renta.
Estas normas si bien estn dentro de la normativa transitoria, son de aplicacin actual y
permanente.
La citada disposicin es del tenor siguiente. El arrendador podr exigir al arrendatario que
caucione sus obligaciones mediante una garanta que deber ser en dinero y, en tal caso,
sta no podr exceder de un mes de renta.
Concluido el arriendo, si procede la devolucin de la garanta, el arrendador debe restituirla
reajustada en la misma proporcin o variacin que haya experimentado el Indice de Precios
al Consumidor determinado por el Instituto Nacional de Estadsticas, entre el mes
anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente a su devolucin.
Si las partes estipularen una garanta o pago que excede lo sealado anteriormente, se
sanciona dicha convencin con la nulidad absoluta, y las sumas que el arrendador hubiere
percibido con infraccin de la ley, deber devolverlas con el inters corriente desde la fecha
de su respectiva percepcin.
Frecuentemente las partes estipulan en el contrato de arrendamiento que la garanta no
puede imputarse al pago de la renta. Sin embargo, es usual que el arrendatario pretenda no
pagar el ltimo mes que permanece en la propiedad aduciendo que la garanta responder a
esa renta.
Si esto ocurriera, es dable perseguir el pago de la renta ante la justicia ordinaria, reservando
la garanta para su fin, y devolvindola slo una vez constatado el buen estado de la
propiedad.
2.- El arrendamiento de predios rsticos

Al contrato de arrendamiento de predios rsticos se le aplican las normas del Cdigo Civil
contenidas en el Ttulo XXVI, prrafo 6, en su calidad de supletorias al DL 993 del 24 de
Abril de 1975, modificado por el DL. N 2.567, del 22 de mayo de 1979.
El DL N 993 derog el DFL N 9, del 26 de enero de 1968, cuerpo legal que regulaba el
arrendamiento de predios rsticos.
Ambito de aplicacin del DL 993

El DL N 993 y sus modificaciones se aplica el arrendamiento de predios rsticos y
cualquiera otra convencin que tenga por objeto su explotacin por terceros, as como
tambin las medieras o aparceras (art.1 del DL 993 y art. 1 del DFL N 9; el artculo 12
del DL 993 seal que debe entenderse por mediera a aparcera).
Para estos efectos se entender por predios rsticos el definido como tal en la Ley 16.640,
esto es, todo inmueble susceptible de uso agrcola, ganadero o forestal, est comprendido
en zonas rurales o urbanas (art.1, Ttulo preliminar).
El DL N 993 no tiene aplicacin al arrendamiento de:
1. Viviendas ubicadas en el radio urbano, si su superficie es inferior a una hectrea
fsica (predios urbanos);
2. Arrendamiento de terrenos fiscales, y
3. Contrato de arrendamiento, aparcera o mediera a que se refiere el art.8 de la
Ley 17.729.
Adems, su articulado nico transitorio dispuso que los contratos de arrendamiento, de
mediera o de cualquiera otra forma de explotacin por terceros vigilantes a la fecha de
publicacin del presente decreto ley, continuarn rigindose por las disposiciones del DFL
N 9, de 26 de enero de 1968, o por las disposiciones anteriores al mismo, segn el caso,
salvo en lo que dice relacin con los derechos eventuales de prrroga del contrato y de
compra preferencial del predio por parte del arrendatario, los que se entendern
extinguidos.
Elementos esenciales propios del arrendamiento de los predios rsticos.

El contrato de arrendamiento de predios rsticos se celebra por escritura pblica o privada;
siendo necesario en este ltimo caso la presencia de dos testigos, mayores de 18 aos.
Adems, el DL 993 impone la obligacin al arrendador de declarar en la misma escritura si
est afecto al impuesto de primera categora sobre la base efectiva determinada por
contabilidad completa, o sujeto al rgimen de renta presunta para efectos tributarios (inc.2,
art.5, DL 993).
Si el arrendador no cumple con esta obligacin se lo sanciona con la imposibilidad de que

el documento o contrato se haga valer ante las autoridades judiciales y administrativas, y,
no tendr mrito ejecutivo mientras no se acredita escritura complementaria de la
constancia de la declaracin referida (inc.3, art.5, DL 993).
La renta en el DL N 993
En relacin a la renta, el DL 993 no contiene normas especiales, aplicndose
supletoriamente a lo que establezcan las partes, lo prescrito en los arts. 1978 y siguientes
del CC.
Sin embargo, el DL 993 en su art.11, dispone que la mora en el pago de la renta dar
derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien treinta das,
para cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente
que se verificar el pago dentro de un plazo razonable que no bajar de 30 das.
Cuando se ejercite ante la justicia ordinaria la acin aludida en el inciso precedente, la
segunda de las reconvenciones se practicar en la audiencia de contestacin de la demanda,
la que se celebrar el 31 da hbil siguiente a la ltima notificacin.
Demandando el pago de las rentas, se entendern siempre comprendidas en la accin, las de
igual naturaleza a las reclamadas, se devenguen durante la tramitacin del juicio, hasta que
la restitucin se efecte. En lo dems, el procedimiento se seguir en conformidad con lo
dispuesto en el art.611 del Cdigo de Procedimiento Civil.
(Estos ltimos incisos fueron agregados por el DL 2.567, publicado en el DO de 5 de abril
de 1979).
Como puede apreciarse la norma es idntica a la contenida en el art.1978 del Cdigo Civil
diferencindose slo en el plazo, que es ms largo por la naturaleza del negocio agrcola.
Duracin del contrato de arrendamiento de predios rsticos.

El DL 993 no establece un trmino mnimo de duracin. El contrato tendr la duracin que
las partes hayan acordado, y en defecto de estipulacin, el tiempo podr ser determinado
por el servicio especial a que se destine la cosa o por la costumbre.
Es destacable que en el contrato de arrendamiento cobra singular relevancia la costumbre,

como fuente formal del derecho y, en este caso su aplicacin es ajustada a la lgica, porque
de otro modo el contrato durara indefinidamente.
Incapacidad especial establecida en el DL 993

El art.3 del DL 993, establece una incapacidad especial para celebrar este contrato, la que
constituye una prohibicin en atencin a la seguridad nacional. En efecto, la citada
disposicin prescribe que en las zonas fronterizas, no podrn celebrarse los contratos a que
se refiere el presente decreto ley, con personas naturales o jurdicas extranjeras. Esta
disposicin constituye una excepcin al art.57 del CC, relativo a la igualdad de las
personas, que seala que la ley no reconoce diferencias entre el chileno y el extranjero en
cuanto a la adquisicin y goce de los derechos civiles que regla este Cdigo. El art.6 del
DL 993 tambin contena una serie de limitantes, disposicin que fue derogada por el DL
2.567, de 22 de marzo de 1979, del Ministerio de Agricultura, publicado en el Diario
Oficial de 5 de abril de 1979.
Efectos del contrato de arrendamiento de predios rsticos.

Por tratarse de un contrato bilateral, este negocio jurdico crea derechos y obligaciones
recprocas para las partes que lo celebran.
Las obligaciones del arrendador.

A. Entregar la cosa arrendada. Si la cabida fuera diferente de la estipulada se aplica el
art.1978 del CC sobre aumento o disminucin del precio o renta, o la rescisin del
contrato, el que dispone que el arrendador es obligado a entregar el predio rstico en los
trminos estipulados. Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habr lugar al
aumento o disminucin del precio o la renta, o la rescisin del contrato, segn lo
dispuesto en el Ttulo de la compraventa. Se puede pactar que se arriende como cuerpo
cierto y as se salva este problema.
B. Asegurar al arrendatario el uso y goce pacfico de la cosa arrendada.
Las obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta. Al igual que en todo contrato de arrendamiento, el colono o parcelero
debe pagar la renta convenida. Pero, como es frecuente que se arriende con el fin de
trabajar la tierra y obtener una cosecha y con su comercializacin para el arriendo, el
legislador ha dispuesto en el art.1983 del CC que el colono no tiene derecho para pedir
rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios, que han deteriorado o
destruido la cosecha. La razn es absolutamente obvia ya que la suerte del arrendador no
puede quedar ligada a los xitos o fracasos del negocio emprendido por el arrendatario.
En este sentido, el legislador se apart del contrato de arrendamiento de predios rsticos,
romanos, donde se aplicaba una especie de teora de la imprevisin, permitiendo al
arrendatario o colono diferir el pago de la renta, si el ao agrcola haba sido malo
Ahora bien, distinta es la situacin cuando entre arrendatario y arrendador ha mediado un
contrato como el de sociedad o la aparcera. En este caso la misma disposicin dispone, en
su inc.2, que se excepta el colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que
media entre el arrendatario y l, toca al primero una parte proporcional de la prdida que
por caso fortuito sobrevenga al segundo antes o despus de percibirse los frutos, salvo que
el accidente acaezca durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota de
frutos.
2. El cuidado de la cosa arrendada, inserto en toda la gran teora del deber de cuidado que
informa nuestro ordenamiento, consiste en que el arrendatario debe cuidar el predio
como buen padre de familia, y si as no lo hiciere, el arrendador tiene derecho, para
atajar el mal uso o el deterioro del fundo, de exigir al efecto fianza u otra seguridad
competente, y an, hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves (art.1979
CC).
El caso grave tendr que calificarlo el juez de la causa, siendo una circunstancia de hecho.
El art.8 del DL 993 agrega que el arrendatario estar obligado a dar cumplimiento a todas
las obligaciones contractuales, legales o reglamentarias sobre proteccin y conservacin de
los recursos naturales existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos
que sirvan para su explotacin. Esta norma es de gran importancia, destacndose en ella la
preocupacin que el legislador tiene por la ecologa, lo que no es extrao a nuestra
normativa civil. Adems, el art.9, del mismo cuerpo legal, le da la facultad al arrendador
para solicitar la terminacin anticipada del contrato cuando el arrendatario infringiere esta
norma.
Por su parte, el art.1982 del CC vela tambin por el derecho del arrendador al disponer que
el colono cuidar de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y ser
responsable de su omisin en avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la
extensin y linderos de la heredad. Esta norma atribuye responsabilidad al arrendatario por
la omisin, consistente en no noticiar al arrendador de la usurpacin del predio.
3. Restituir el predio arrendado al trmino del contrato. Si el arrendamiento inclua ganado,
se debe restituir el mismo nmero de cabezas de igual edad y calidad. Si al fin del
contrato no existieran en el predio animales de calidad y edad suficientes, se pagar la
diferencia en dinero. Adems, el arrendador no estar obligado a recibir animales que no
estn aquerenciados en el predio, conforme lo establece el art.1984 del CC. En este tipo
de arrendamiento se produce una figura anloga a la del cuasiusufructo, porque el
arrendatario se hace dueo de los animales y asume el riesgo. En relacin al ganado, este
arrendamiento es un ttulo traslaticio de dominio, por lo que procede aplicarse en este
contrato, en el caso del riesgo, el aforismo romano que dice :las cosas perecen para su
dueo.
Subarriendo y cesin del arrendamiento de predios rsticos

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le
haya expresamente autorizado pero, en este caso, no podr el cesionario o subarrendatario
usar o gozar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo (art.
1946 CC). Esta disposicin es reiterada en el artculo 7 del DL 993, la que dispone que
queda prohibido al arrendatario subarrendar el todo o parte del predio que es objeto del
contrato o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir mejoras
en el predio sin la autorizacin previa y por escrito del propietario.
Si el arrendatario infringiere esta prohibicin del art. 7 del DL 993, el arrendador estar
expresamente facultado para solicitar la terminacin anticipada del contrato, de
conformidad a lo dispuesto en el artculo 9 del mismo cuerpo legal.
El legislador no hace sino aplicar el art.1489 del CC esto es, la condicin resolutoria tcita,
ante un incumplimiento en un contrato bilateral.
Proteccin forestal en los arrendamientos de predios rsticos

El legislador del ao 1855 manifest ya su preocupacin por la mantencin de los rboles y
bosques, no sindole ajena la problemtica ecolgica que hoy se plantea como novedad. Es
por ello que, al tratar las obligaciones del arrendatario, dispone en el art.1980 del CC que el
colono es particularmente obligado a la conservacin de los rboles y bosques, limitando el
goce de ellos a los trminos estipulados.
Agrega en el inc.2 que no habiendo estipulacin, el colono debe limitarse a usar el bosque
en los objetos que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo, pero no podr
cortarlo para la venta de madera, lea o carbn. Por su parte, el art.1981 del mismo cuerpo
legal reglamenta que la facultad que tenga el colono para sembrar o plantar, no incluye la
de derribar los rboles para aprovechar del lugar ocupado por ellos; salvo que as se haya
expresado en el contrato. El art.8 del DL 993, ya sealado, tambin se preocupa de esta
problemtica, en trminos muy amplios. El arrendatario estar siempre obligado a dar
cumplimiento a todas las obligaciones contractuales, legales y reglamentarias sobre
proteccin y conservacin de los recursos naturales, con respecto a los existentes dentro del
predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotacin. El art.9 del
DL N 993 reafirma la importancia de esta obligacin facultando al arrendador para
solicitar la terminacin anticipada del contrato cuando el arrendatario infringiere la misma,
en cuyo caso, se deber acompaar a la demanda el informe tcnico en que se funda, el que
deber ser elaborado por un profesional debidamente inscrito en el Colegio respectivo.
Expiracin del contrato de arrendamiento de predios rsticos.

Si no hubiere fijado un trmino de restitucin, el arrendamiento de predios rsticos expira
conforme a las normas generales del contrato de arrendamiento, pudiendo cualquiera de las
partes desahuciarlo. A falta de estipulacin en cuanto a la forma y plazo, rige la norma del
art.1985 del CC que impone la obligacin de desahuciar con la anticipacin de un ao,
entendindose el ao del modo siguiente: El da del ao en que principi la entrega del
fundo al colono, se mirar como el da inicial de todos los aos sucesivos, y el ao de
anticipacin se contar desde este da inicial, aunque el desahucio se haya dado algn
tiempo antes.
Extincin del derecho del arrendador en arrendamiento de predios rsticos.

Esta causal de extincin propia de este tipo de contratos, est reglada en el art.10 DL 993.
Seala que si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier ttulo el predio arrendado, el
nuevo propietario estar obligado a mantener los trminos del contrato de arriendo, salvo
acuerdo de ste con el arrendatario. A diferencia de los arrendamientos de predios urbanos
el DL no distingue si la extincin del derecho fue a ttulo gratuito u oneroso y no seala
ningn requisito para que el adquirente deba respetar el arriendo. Sin embargo, es
indispensable que el contrato de arrendamiento tenga, respecto de terceros, una fecha cierta
y anterior a la enajenacin.
El contrato para la ejecucin de una obra material

De acuerdo con el art.1915, el arrendamiento puede tener por objeto ejecutar una obra, de
ah que el contrato de arrendamiento para la ejecucin de una obra material se puede definir
como Aquel en que las partes se obligan mutuamente, la una a ejecutar una obra material y
la otra a pagar por ella un precio determinado.
La persona que toma a su cargo la ejecucin de la obra se llama artfice.
En la especie se produce la dificultad de determinar cuando estamos frente a un
arrendamiento, puesto que puede ocurrir que el artfice no slo realice la obra sino que
adems proporcione los materiales necesarios para la ejecucin de la misma, es por ello que
el art.1996 del CC nos aclara que si el artfice suministra la materia para la confeccin, el
contrato es de venta, con una modalidad incorporada, cual es la condicin de que se
apruebe la obra.
El contrato se perfecciona obtenida la aprobacin, lo que tiene importancia para la teora de
riesgo, esto es, el peligro de la cosa pertenece al comprador desde que aprob la obra, o
desde que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no.
Por el contrario si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra, el contrato
es de arrendamiento, pero si la materia principal es aportada por el artfice, an cuando el
que encarg la obra haya aportado tambin una parte, estamos frente a una venta, y a la
inversa, si la materia principal es aportada por el que encarga la obra sera un
arrendamiento. En conclusin, cuando ambos suministran la materia, el contrato ser venta
o arrendamiento, segn cual de ellos suministre lo principal.
Este contrato de arrendamiento se sujeta a las normas generales ya vistas con algunas
particularidades:
La prdida de la materia recae sobre su dueo, esto es, sobre quien orden la obra, pero
el artfice es responsable cuando la materia perece por su culpa o por la de las personas
que le sirven. Art.2000 incs.1 y 2 CC: La prdida de la materia recae sobre su dueo.
Por consiguiente, la prdida de la materia suministrada por el que orden la obra pertenece
a ste; y no es responsable el artfice sino cuando la materia perece por su culpa o por culpa
de las personas que le sirven.
Al perecer la obra el artfice pierde su trabajo, aun cuando no sea su culpa o de las
personas que le sirven. En este sentido comparte riesgo con la persona que le encarg la
obra.
El riesgo es ntegramente del que encarg la obra, esto es, pierde los materiales y debe
pagar el precio por el trabajo realizado en los siguientes casos:
* Cuando la obra ha sido reconocida y aprobada;
* Si no ha reconocido la obra estando en mora de reconocerla y aprobarla, y
* Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encarg la obra,
salvo que el vicio sea de aquellos que el artfice por su oficio haya debido conocer,
o que conocindolo no haya dado aviso oportuno (art.2000, inc.3 CC).
El precio en el contrato de ejecucin de obra material.

El problema se suscita slo ante el silencio de las partes, pues si lo han pactado se estar
esta determinacin, la que normalmente ser un precio fijo por la obra terminada o un
precio especial por cada una de las partes de la obra. El art.1997 del CC seala que si no se
ha fijado precio se presumir que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga
por la misma especie de obra, y a falta de ste por el que se estimare equitativo a juicio de
los peritos. Es decir, para que se someta a la decisin de peritos es menester que las partes
no hayan acordado un precio o que frente al silencio de las mismas no sea posible recurrir a
normas consuetudinarias. Nos encontramos entonces, frente a un caso en que la ley se
remite a la costumbre, la que tiene bastante aplicacin tratndose de arrendamiento.
Las partes tambin pueden confiarle a un tercero la fijacin del precio. es por ello que, el
art.1998 del CC expresa que si se ha convenido en dar a un tercero la facultad de fijar el
precio, y muriere ste antes de procederse a la ejecucin de la obra, ser nulo el contrato; si
despus de haberse procedido a ejecutar la obra, se fijar el precio por peritos. La hiptesis
propuesta se sanciona con la nulidad, ya que al momento de la muerte no ha existido ni el
precio ni la obra, distinta es la situacin si se ha procedido a ejecutar la obra, ya que all lisa
y llanamente determinar el precio tambin un tercero, que tenga los conocimientos como
para hacer una estimacin adecuada.
Efectos del contrato de arrendamiento de obra material

La parte que encarga la obra est obligada a:
1. Declarar si aprueba o no la obra. Concluida la obra, y a requerimiento del artfice, el que
la encarg deber declarar si la aprueba o no, con la sancin, para el que incurre en mora
de aprobarla o no de asumir los riesgos de la cosa, segn se explicara anteriormente.
Tambin es posible un reconocimiento parcial, cuando se ha convenido que la obra se
apruebe por partes, art.2001 del CC.
2. Pagar el precio. El precio debe pagarse en la forma y oportunidad convenida. A falta de
estipulacin, ser exigible una vez concluida la obra y debidamente aprobada.
El artfice est obligado a:

1. Ejecutar la obra oportunamente en la forma convenida, (art.2002 del CC). Si el que
encarg la obra alegare que no se ha ejecutado debidamente, se nombrarn por las partes
dos peritos que decidan.
Siendo fundada la alegacin del que encarg la obra, el artfice podr ser obligado, a
eleccin del que encarg la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnizacin de perjuicios.
La restitucin de los materiales podr hacerse con otros de igual calidad o en dinero.
El incumplimiento de las obligaciones de arrendamiento de obra material.

Se aplican las reglas generales, y proceder la indemnizacin de perjuicios correspondiente,
siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido o se haya retardado
su ejecucin.
1. Si el incumplimiento es del artfice, deber hacer de nuevo la obra o pagar
indemnizacin. Los materiales deber reembolsarlos con otros de igual calidad y
cantidad o su precio en dinero.
2. Si el incumplimiento es del que encarg la obra, debe resarcir al artfice todos los costos,
dndole adems lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiera podido ganar en la obra
(art.1999 del CC).
La extincin del contrato de arrendamiento de obra material

Se aplican las reglas generales. Existen dos causales especficas:
1. Manifestacin unilateral de voluntad del que encarg la obra, caso en el cual deber
pagar lo que valga el trabajo hecho. Como debe indemnizar al artfice del total, su
desistimiento no acarrea perjuicio alguno. art.1999, inc.2 del CC. Por consiguiente, el
que encarg la obra, an en el caso de haberse estipulado un precio nico y total por ella,
podr hacerla cesar, reembolsando al artfice todos los costos, y dndole lo que valga el
trabajo hecho y lo que hubiere podido ganar en la obra.
2. Muerte del artfice. En conformidad al art.2005 del CC, todos los contratos para la
construccin de una obra se resuelven por la muerte del artfice o del empresario; y si
hay trabajos o materiales preparados, que puedan ser tiles para la obra de que se trata,
el que la encarg ser obligado a recibirlos y a pagar su valor; lo que corresponda en
razn de los trabajos hechos se calcular proporcionalmente, tomando en consideracin
el precio estipulado para toda la obra.
Por la muerte del que encarg la obra no se resuelve el contrato. En consecuencia, este
contrato es intuito personae slo para una de las partes, el artfice o empresario, porque su
prestacin no es fungible, en cambio, quin encarg la obra contrae una obligacin de dar
una cosa genrica: el precio en dinero.
Contratos para la construccin de edificios

En la construccin de un edificio se puede estipular un precio nico por toda la obra, o
bien, un precio por cada una de las diversas etapas de la construccin, en este segundo caso,
se aplican las normas generales del contrato de arrendamiento de confeccin de obra
material, cuando se trata de un contratista general que se encarga de toda la obra por un
precio nico y prefijado se aplica una normativa especial y que, segn Alessandri
constituyen la reglamentacin de lo que en el derecho se llama contrato de empresa y que
se define como: aqul por el cual una persona llamada empresario, toma a su cargo la
construccin de un edificio, por un precio prefijado
Normas especiales del contrato para construccin de edificios

El precio no variar, segn el art.2003 del CC, por haberse encarecido los materiales o
los jornales, o por haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo;
salvo que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o
modificaciones.
El legislador se ha preocupado de reglamentar la situacin que se presenta cuando la
obra ha tenido un costo imprevisto, y ha sealado en el N 2 del art2003 que si
circunstancias desconocidas, como un vicio oculto en el suelo; ocasionaren costos que
no pudieron preveerse, deber el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueo; y
si ste rehusa, podr ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preveerse el
recargo de la obra, y fije el aumento de precio que por esta razn corresponda. En
relacin a esta disposicin se discute si es un caso excepcional de reconocimiento de la
teora de la imprevisin o bien de un vicio redhibitorio de la materia. En cualquier caso,
el juez podr intervenir declarando si era o no previsible el vicio del terreno y fijar, si
procede, un aumento del precio por la obra realizada, interviniendo directamente en el
contrato.
La responsabilidad del artfice, por regla general, cesa cuando termina la obra y sta ha
sido reconocida y aprobada. Pero la ley ha establecido una responsabilidad especial para
el constructor cuando la construccin adolece de desperfectos que ataen a su solidez y
estabilidad, la que debe hacerse efectiva dentro del plazo de 5 aos contados desde la
entrega y que se refieran a:
1. - Vicios o defectos de la construccin;

2. - Vicios del sueldo que el empresario o las personas por l empleadas hayan
debido conocer en razn de su oficio; y
3. - Vicio de los materiales
El Cdigo Civil seala que el plazo de 5 aos se cuenta desde la entrega, pero el art.19 de la
Ley General de Urbanismo y Construcciones precisa que la prescripcin correr desde la
fecha de la recepcin definitiva de la obra por la Direccin de Obras Municipales.
Responsabilidad de los arquitectos en contratos de construccin de edificios.

El art.2004 del CC dispone que las reglas de los Ns 3, 4 y 5 del art.2003 del mismo cuerpo
legal, se extienden a los que se encargan de la construccin de un edificio en calidad de
arquitectos.
Es decir, el arquitecto encargado de la obra es responsable de los vicios y errores de los
planos que normalmente redundan en un vicio de construccin.
Por su parte, el art.26 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone que los
firmantes de los planos sern responsables de los defectos que provengan de errores
contenidos en las piezas del proyecto aprobado, y aade el art.77 que las acciones contra
los arquitectos, ingenieros o constructores, por las responsabilidades que les pudieran
afectar con motivo de las obras en que hubieren intervenido prescribirn en cinco aos
contados desde la recepcin definitiva de la obra por la Direccin de Obras Municipales.
El arrendamiento de servicios
Es el contrato por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a prestar un servicio,
y la obra a pagar por este servicio un precio determinado. La parte que presta el servicio es
la arrendadora y la parte que paga por este servicio es la arrendataria.
El arriendo de servicio puede consistir en:
- arrendamiento de servicios inmateriales;
- arrendamiento de criados domsticos, y
- arrendamiento de transporte.
1.- El arrendamiento de servicios inmateriales

Este contrato recae sobre aquellas prestaciones en que predomina la inteligencia sobre el
esfuerzo puramente manual.
En este tipo de contratos, algunos autores han visto una forma contractual referida a ciertas
formas de transferencias de tecnologa en los artculos 2006 al 2012 del CC.
Clases de arrendamiento de servicios inmateriales.

1. Servicios aislados en que predomina la inteligencia sobre la mano de obra: El legislador,
en el art.2006 del CC, hace aplicable a este tipo de contrato la normativa especial
contenida en los arts.1997, 1998, 1999 y2002 del CC, referida a la confeccin de una
obra material, y que ya han sido analizadas. Adems, en la misma disposicin nos da
ejemplos de obras en donde predomina el intelecto sobre la obra de mano, al indicar:
como una composicin literaria, o la correccin tipogrfica de un impreso.
2. Servicios que consisten en una larga serie de actos: El art.2007 del CC expresa que los
servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los
escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, ayas, histriones y
cantores, se sujetan a las reglas que siguen. Sin embargo, muchos de los casos
mencionados por el legislador civil quedan regulados por la legislacin laboral, por la
naturaleza de sus prestaciones, las dependencias, los horarios y la subordinacin.
3. Servicios prestados por los profesionales: En conformidad al art.2012 del CC los
artculos precedentes se aplican a los servicios que segn el art.2118 se sujetan a las
reglas del mandato, en lo que no tuvieren de contrarios a ellas. Es decir, los servicios de
las profesiones y carreras que suponen largos estudios, a que est unidad la facultad de
representar y obligar a la otra persona respecto de terceros, constituyen un verdadero
mandato, pero slo el abogado tiene la representacin de su cliente en virtud del poder
que ste confiere en el mandato judicial.
Estos servicios se sujetan, primero a las reglas del mandato, y subsidiariamente, al
arrendamiento de servicios.
El art.109 N 3 del Cdigo del Trabajo hace aplicable sus disposiciones a las personas que
desempean funciones para cuyo ejercicio se requiere un ttulo o grado universitario, que
presten servicio a un solo empleador.
2.- El arrendamiento de criados domsticos.

Se aplican las normas de la legislacin laboral.
3.- El arrendamiento de transporte.

El art.2013 del CC lo define como un contrato en que una parte se compromete, mediante
cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a
otro.
El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador y toma los nombres de
arriero, carretero, barquero, naviero, segn el modo de hacer el transporte.
El que ejerce la industria de hacer ejecutar transportes de personas o cargas se llama
empresario de transportes.
La persona que enva o despacha la carga se llama consignante, y la persona a quien se
enva, consignatario.
Este contrato en la actualidad se rige bsicamente por el Cdigo de Comercio, el que en su
art.171 seala que las disposiciones del presente Ttulo (Del transporte por tierra, lagos,
canales o ros navegables) son obligatorias a toda clase de porteadores, cualquiera que sea
la denominacin que vulgarmente se les aplique, incluso las personas que se obligan
ocasionalmente a conducir pasajeros o mercaderas. Es decir, las disposiciones del Cdigo
Civil slo son subsidiarias o supletorias.
Efectos del arrendamiento de transporte.

Como todo contrato bilateral crea obligaciones para ambas partes, estas son, para el que se
encarga de hacer el transporte:
1. - Presentarse a recibir la carga o pasajeros en el lugar y tiempo estipulado.
2. - Efectuar el transporte entregando la cosa en el tiempo y paraje estipulado
(art.2016 del CC), y
3. - Velar por la persona o cosa que transporta.
Esta ltima es de gran importancia porque se ha aplicado por analoga a otro tipo de
contratos, como por ejemplo, el contrato de hospedaje, en el cual, a falta de reglamentacin
expresa, se ha dicho que debe subentenderse en l la obligacin de proporcionar
seguridad, en los trminos reglamentados en el contrato de transporte. Hoy en da la
tendencia moderna es la de estimar que todos los contratos cuyo ejercicio acarrean crear
una situacin de riesgo, llevan implcita esta obligacin de seguridad aunque el texto
positivo nada diga.
El art.2014 del CC, impone al empresario de transporte las obligaciones del acarreador,
como responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas que emplea. Por su
parte, el art.2015 del CC agrega que el acarreador es responsable del dao o perjuicio que
sobrevenga a la persona por la mala calidad del carruaje o navo en que se verifica el
transporte. Es asimismo responsable de la destruccin y deterioro de la carga, a menos que
se haya estipulado lo contrario, o que se pruebe vicio de la carga, fuerza mayor o caso
fortuito.
Y tendr lugar la responsabilidad del acarreador no slo por su propio hecho, sino por el de
sus agentes o sirvientes.
Las obligaciones para el cargador o consignantes son:

1. Presentan los pasajeros o carga para su transporte, so pena de pagar la mitad del precio o
flete (art.2019 del CC),
2. Pagar el precio o flete del transporte (art.2018 del CC), y
3. Reparar los daos ocasionados (art.2018 del CC).
Trmino del contrato.

Normalmente terminar una vez concluido el transporte, Esto es, entregada la cosa o
conducido el pasajero al lugar convenido.
Pero la ley prev el caso de la muerte de alguna de las partes, y dispone que no se pone fin
al contrato. El art.2020 del CC seala que la muerte del acarreador o pasajero no pone fin al
contrato: las obligaciones se transmiten a los respectivos herederos, sin perjuicio de lo
dispuesto generalmente sobre la fuerza mayor y caso fortuito.
8.- Cesin de Derechos.
La cesin de derechos latu sensu es el traspaso de un derecho por acto entre

vivos.
Trata el titulo XXV del libro IV de tres materias diferentes:
Cesin de crditos personales.
Cesin del derecho de herencia.
Cesin de derechos litigiosos.
De este modo, la denominacin del titulo no es exacta; sugiere que se tratar de
un modo general la cesin de todo tipo de derechos.
En verdad, se ocupa de ciertos crditos o derechos personales; no trata de la
cesin de los derechos reales sino solo del de herencia, y de la cesin de derechos
litigiosos que, naturalmente, pueden ser reales o personales.
Cesin de crditos personales.

Concepto de crditos personales.
La expresin crditos personales es redundante. Los crditos son
necesariamente personales en el sentido de que solo pueden reclamarse de
quienes por un hecho suyo o la sola disposicin de la ley han contrado la
obligacin correlativa. Art. 578.
Con esta expresin el legislador ha querido significar cierto tipo de crditos en
que se encuentra precisamente determinado el acreedor, denominados, por lo
mismo, nominativos.
Tipos de crditos.
En principio, todos los crditos son transferibles, excepto aquellos que tienen un
carcter personalsimo.
Pero la manera de efectuar la cesin varia segn la forma del titulo en que consta
el crdito. Desde este punto de vista los crditos pueden ser:
Nominativos: son aquellos en que se indica con toda precisin la persona del
acreedor y que no son pagaderos sino precisamente a la persona designada. Tal
es por ejemplo, el crdito del vendedor contra el comprador por el precio.
A la orden: son aquellos en que el nombre de la persona del titular se antepone
la expresin a la orden u otra equivalente.
Tales crditos son pagaderos a la persona designada o a quien sta ordene o
designe. Las letras de cambio, los pagares y cheques adoptan generalmente esa
forma.
Al portador: son aquellos en que no se designa la persona del acreedor o llevan
la expresin al portador. De este tipo son los billetes bancarios, los bonos
hipotecarios, los cheques en que no se han borrado las expresiones al
portador.
Que cesin rige el Cdigo Civil.

El Cdigo reglamenta solo la cesin de crditos nominativos.
El art.1908 prescribe que las disposiciones de este titulo no se aplicarn a las
letras de cambio, pagares a la orden, acciones al portador y otras especies de
transmisin que se rigen por el Cdigo de Comercio o por leyes especiales.
La cesin de los crditos a la orden se verifica mediante endoso (art.164 C. de
Com.)que es un escrito puesto al dorso de la letra de cambio y dems documentos
a la orden por el cual se transfiere el dominio del documento o, mas bien dicho,
del crdito de que da constancia (art.655 del C. de Com.).
Los documentos al portador se ceden por la mera tradicin manual. Art.164 del
C. de Com.
Naturaleza jurdica de la cesin.

La ubicacin en el libro IV, entre la permuta y el arrendamiento, sugiere que la
cesin de derechos es un contrato.
Pero un atento examen conduce a una conclusin diversa. En suma, la cesin es la
tradicin de los derechos personales o crditos.
Por de pronto, el art.1901 establece la forma como se perfecciona la cesin,
entre cedente y cesionario a cualquier titulo que se haga.
La disposicin deja en claro que la cesin requiere de un titulo y que este puede
adoptar diversas formas. Un crdito puede cederse, en efecto, a titulo de
compraventa, de permuta, de donacin, de aporte en sociedad.
El art.1907 por su parte, reglamenta la responsabilidad que contrae el cedente
en la cesin a titulo oneroso. Con ello queda claro, una vez mas, que es
menester un titulo, que tambin puede ser gratuito, caso en el que el cedente
no contrae ninguna de la obligaciones que seala la disposicin citada.
En fin, el art.1901 reproduce casi literalmente la regla del art.699: la tradicin
de los derechos personales que un individuo cede a otro se verifica por la
entrega del titulo hecha por el cedente al cesionario.
Formalidades de la cesin.
Las formas requeridas para la eficacia de la cesin deben ser enfocadas desde un
doble ngulo: entre las partes y respecto de terceros.
Perfecta la cesin entre las partes, aun puede no estarlo respecto del deudor
cedido y de terceros.
1.- Perfeccionamiento de la cesin entre las partes.

El solo acuerdo de voluntades o, lo que es igual, el solo contrato, no es suficiente
para que se perfeccione la cesin.
Como no se concibe la entra del crdito, cosa incorporal, el legislador la ha
reemplazado por la entrega del titulo.
Por este motivo, el art.1901, dispone que la cesin de un crdito personal, a
cualquier titulo que se haga, no tendr efecto entre cedente y cesionario sino en
virtud de la entrega del titulo.
En virtud de este entrega del titulo, el cesionario se convierte, frente al cedente,
en titular del crdito.
Al efectuarse la entrega deber anotarse en el documento mismo el traspaso del
derecho, con designacin del nombre del cesionario bajo la firma del cedente.
Art.1903.
Situacin de los crditos que no constan por escrito.

La entrega del titulo supone que el crdito cedido conste por escrito La
imposibilidad de efectuar la entrega supone que no pueden cederse los crditos
que no constan por escrito?
Una respuesta afirmativa dejar sustrados del comercio una apreciable cantidad
de derechos personales, contrariando el espritu general de la legislacin.
En tal caso, la escritura de cesin en que se especifique el crdito servir de
titulo que habr de entregarse al cesionario.
2.- Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor y terceros.

La entrega del titulo deja perfecta la cesin entre las partes, esto es, entre el
cedente y cesionario.
Para que la cesin se perfeccione respecto del deudor cedido y de terceros, es
menester que se notifique al deudor o este acepte la cesin.
Mientras no intervenga la notificacin o aceptacin, para el deudor y terceros el
titular del crdito continua siendo el cedente.
El art.1905 establece que, en general, se considerar existir el crdito en manos
del cedente respecto del deudor y terceros.
La misma disposicin prev dos consecuencias particulares de este principio
general:
1. El deudor podr paga validamente al cedente;
2. Los acreedores del cedente podrn embargar el crdito que se reputa
pertenecerle.
En suma, mientras no medien la notificacin o aceptacin, la cesin es inoponible
al deudor y a terceros.
Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor cedido y terceros.

El art.1902 dispone que la cesin no produce efecto contra el deudor ni contra
terceros, mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por
ste.
Importa destacar que los requisitos que seala el art.1902 no son copulativos.
Basta la notificacin del deudor o la aceptacin del mismo.
Notificacin del deudor. La cesin se perfecciona respecto de terceros y del

propio deudor, en primer termino, por la notificacin de ste:
1. La notificacin del deudor debe ser judicial. Debe efectuarse personalmente
previa resolucin judicial. El art.47 del CPC previene que esta forma de
notificacin se utilizar siempre que la ley disponga que se notifique a una
persona para la validez de ciertos actos.
2. La iniciativa de la notificacin del deudor corresponde al cesionario. El
cesionario est primordialmente interesado en que la notificacin se practique
y, adems, tiene el titulo del crdito que la ha sido entregado por el cedente.
No hay inconveniente para que se cometa este encargo al cedente que, en tal
caso, se reputar como un representante del cesionario.
3. La notificacin debe practicarse cumpliendo con los requisitos generales de
toda notificacin personal; adems deber cumplir con lo dispuesto en el
art.1903, debiendo hacerse con exhibicin del titulo, que llevar anotado el
traspaso del derecho con la designacin del cesionario y bajo la firma del
cedente.
Aceptacin del deudor. La cesin se perfecciona igualmente, respecto del

deudor y terceros, por la aceptacin del primero.
Esta aceptacin puede ser expresa o tcita. La primera consistir en una explcita
declaracin del deudor de que aprueba la cesin; la segunda consiste en un hecho
que la suponga, como la litiscontestacion con el cesionario, un principio de pago
al cesionario, etc. Art.1904.
La notificacin del deudor, hecha por un ministro de fe, previa orden judicial,
marca con toda exactitud el momento en que se ha perfeccionado la cesin
respecto del deudor y de terceros.
El Cdigo no ha rodeado la aceptacin de ningn requisito de forma.
Prestada la aceptacin verbalmente surgir el problema de probarla. Para este

efecto regirn las limitaciones de la prueba testimonial de los arts.1708 y 1709.
Si la aceptacin consta en instrumento privado, quedar plenamente probada
respecto del deudor cuando el documento sea reconocido o mandado a tener por
reconocido.
Respecto de terceros, el documento no adquirir fecha cierta sino desde que
ocurra alguno de los hechos previstos en el art.1703. La aceptacin no puede
hacerse valer respecto de terceros sino desde que el instrumento en que consta
adquiere fecha cierta a su respecto.
De este modo, puede ocurrir que el deudor deba considerar como su acreedor al
cesionario, mientras los terceros pueden continuar reputando al cedente.
Nuestro Cdigo se ha apartado, sin provecho, de su modelo habitual al Cdigo
Francs, el que si exige que la aceptacin del deudor conste de un acto autentico.
Efectos de la cesin.
Los efectos de la cesin deben considerarse en dos aspectos. Primero ser
menester examinar el alcance o extensin de la cesin. En seguida ser preciso
considerar la responsabilidad que con motivo de la cesin contrae el cedente.
1. - Extensin de la cesin.
El art.1906 establece que la cesin de un crdito comprende sus fianzas,
privilegios e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente.
En suma, el cesionario gozara del crdito en los mismos trminos que el cedente.
Sin embargo, la cesin no transfiere las excepciones personales del cedente. Se
excepta la nulidad relativa que, de acuerdo con el art.1684, pueden invocar las
personas en cuyo favor la establece la ley y sus cesionarios.
Situacin de la excepcin de compensacin. De ordinario es indiferente que la

cesin se perfeccione por la notificacin o aceptacin. La distincin solo
ofrece inters para decidir si puede el deudor cedido oponer al cesionario una
compensacin que habra podido oponer al cedente.
El art.1659 inc.1 dispone que el deudor que acepta sin reserva alguna la
cesin que el acreedor haya hecho de sus derechos a un tercero, no podr
oponer en compensacin al cesionario los crditos que antes de la aceptacin
hubiere podido oponer al cedente.
Es lgico que el deudor no pueda oponer en compensacin al cesionario los
crditos adquiridos contra el cedente posteriores a la aceptacin. El cedente ha
dejado de ser acreedor y, en suma, ya no median entre ambos obligaciones
reciprocas.
Pero tampoco puede compensar al deudor los crditos que adquiri antes de la
aceptacin y que hubiera podido oponer al cedente. La aceptacin sin reservas
importa una renuncia de la compensacin.
Cuando la cesin se perfecciona por la notificacin la situacin es distinta, el
deudor podra oponer al cesionario todos los crditos que antes de la
notificacin haya adquirido en contra del cedente, aun cuando no hubieren
llegado a ser exigibles sino despus de la notificacin. Art..1659 inc.2.
2.- Responsabilidad del cedente.

La responsabilidad que contrae el cedente con motivo de la cesin depende de
si el titulo es gratuito u oneroso.
El art. 1907 se ocupa de la responsabilidad del cedente cuando la cesin es a
titulo gratuito, no le cabe ninguna responsabilidad al cedente.
Dispone el art.1907 que el cesionario de un crdito a titulo oneroso se hace
responsable de su existencia al tiempo de la cesin, esto es, de que
verdaderamente le perteneca en ese tiempo; pero no se hace responsable de la
solvencia futura, sino solo de la presente, salvo que se comprenda
expresamente la primera.
De este modo, por el solo hecho de la cesin onerosa y sin necesidad de
especial estipulacin, el cedente responde de que era efectivamente acreedor al
tiempo de efectuarse.
Se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la

solvencia del deudor. A falta de esta estipulacin expresa, el cesionario debe
soportar los riesgos de la insolvencia del deudor cedido.
La estipulacin que hace responsable al cedente de la insolvencia del deudor
comprende naturalmente slo su insolvencia al tiempo de la cesin; el riesgo
de la insolvencia futura debe asumirlo el cedente de una manera expresa.
Precisa el art.1907 en que consiste la responsabilidad del cedente, debiendo
reembolsar al cesionario el precio o emolumento que le hubiere reportado la
cesin.
Por acuerdo de las partes, el cedente puede asumir otras responsabilidades
como, por ejemplo, la obligacin de indemnizar perjuicios al cesionario.
Cesin del derecho de herencia.

La cesin de un derecho de herencia o legado presupone necesariamente que se
haya abierto la sucesin.
El derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser
objeto de un contrato, aunque intervenga el consentimiento de la misma
persona (art.1463). Los pactos sobre sucesin futura adolecen de objeto ilcito
y, por lo mismo, de nulidad absoluta.
Maneras de efectuar la cesin.

La cesin puede hacerse de dos maneras:
1. Especificando los bienes comprendidos en la cesin.
2. Sin especificar los bienes de que se compone la herencia o legado.
Las reglas del prrafo 2 del titulo De la cesin de derechos son aplicables slo
cuando falte la especificacin de los efectos que integran la herencia o legado.
No se hace cuestin de los bienes que forman la herencia o legado; se transfiere
el derecho de suceder a titulo de heredero o legatario.
Por efectos de la cesin el cesionario adquiere todos los derechos y contrae todas
las responsabilidades del cedente.
El Cdigo prev algunas de las consecuencias que derivan de la calidad de
heredero o legatario de que el cesionario queda investido, desde el momento de la
apertura de la sucesin.
1. El cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la sucesin; debe
hacerle entrega de los bienes comprendidos en la herencia o legado, deber tan
obvio que el legislador no juzg necesario sealarlo.
2. Debe el cedente al cesionario, igualmente, los frutos que haya percibido, los
crditos que haya cobrado, los precios recibidos por la enajenacin de bienes
sucesorios, etc. El art.1910 inc.2 dispone que si el heredero se hubiere
aprovechado de los frutos o percibido crditos o vendido efectos hereditarios,
ser obligado a reembolsar su valor al cesionario.
3. El cesionario deber reembolsar al cedente los costos necesarios o
prudenciales que haya hecho el cedente en razn de la herencia. Art. 1910
inc.2.
4. El cesionario beneficia del derecho de acrecer. El art.1910 inc.3 establece que
cedindose una cuota hereditaria se entender cederse al mismo tiempo las
cuotas hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que
se haya estipulado otra cosa.
Las mismas reglas se aplican al legatario.
Responsabilidad del cedente.

La responsabilidad del cedente depende de que la cesin se verifique a titulo
gratuito u oneroso.
El cedente a titulo gratuito no contrae ninguna responsabilidad o, en otros
trminos, no debe ninguna garanta al cesionario.
En cuanto a la cesin onerosa, el art.1909 dispone que el que ceda a titulo
oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se
compone, no se hace responsable sino de su calidad de heredero o de legatario.
No es responsable el cedente de la existencia de tales o cuales bienes, ni de que

formen parte de la herencia o legado, a menos que as se haya estipulado; solo
garantiza o asegura al cesionario que se encuentra realmente investido del
derecho a la herencia o legado.
Responsabilidad del cesionario ante terceros.

El cesionario se hace responsable del pasivo de la herencia o legado, respecto del
cedente.
Pero, ante terceros, el cedente continua siendo responsable. Los acreedores
pueden siempre dirigirse contra el cedente y hacer abstraccin de la cesin.
El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendr derecho a que el
cesionario le reembolse lo pagado.
Por cierto que los acreedores podrn igualmente accionar contra el cesionario. Al
perseguir al cesionario, los acreedores le aceptaran como deudor y se estara en
presencia de una delegacin perfecta novatoria.
Como se efecta la tradicin del derecho de herencia.

La cuestin se ha debatido latamente en un aspecto particular del problema, y es
si al hacerse la tradicin del derecho de herencia cuando la integran bienes
inmuebles, debe hacerse inscripcin en el Conservatorio de Bienes Races.
Cuando se enajenan derechos hereditarios en un bien raz determinado de la
sucesin, la tradicin de efecta por la inscripcin del titulo. La discusin en
cuanto a la manera de efectuar la tradicin del derecho de herencia gira en torno
a la enajenacin de esta misma, como universalidad jurdica. Ningn artculo del
Cdigo Civil dispone como debe o puede efectuarse la tradicin del derecho de
herencia, surgiendo dos doctrinas que proponen soluciones.
Doctrina de Leopoldo Urrutia.

Segn este autor, la tradicin de la herencia no exige la inscripcin conservatoria,
aun cuando comprenda bienes races. Siendo la herencia una universalidad
jurdica, que no comprende bienes determinados sino un conjunto de bienes
indeterminados o una cuota de ese conjunto, no puede calificarse de bien mueble
o inmueble. Por tanto, aunque la herencia comprenda bienes inmuebles, no es
necesaria la inscripcin de que habla el art.686 para la tradicin de ella, pues esta
ltima disposicin se refiere a la manera de efectuar la tradicin del dominio de
los bienes races, y aunque la herencia comprenda estos no adquiere carcter
inmueble, sino que mantiene su calidad de bien abstracto o sui generis.
Quienes siguen esta teora agregan que el art.686 es inaplicable porque se refiere
a la tradicin del dominio y otros derechos reales que menciona, entre los cuales
no se cuenta la herencia, y sta, aunque en doctrina puede mirarse como una
forma de dominio y aplicrsele sus reglas, en nuestro derecho positivo no puede
seguirse tal criterio porque considera la herencia en forma autnoma o
independiente del derecho de dominio. Art.577 y 1268.
Como no hay reglas particulares para la tradicin del derecho de herencia,
corresponde aplicar las generales del titulo De la tradicin. En conformidad
con estas, la tradicin del derecho de herencia puede verificarse por cualquier
medio que revele la intencin del tradente de transferirlo y la del adquirente de
adquirirlo. Se aplica entonces la regla general del art.670 incs.1 y 2.
En consecuencia, y por ejemplo, operar la tradicin del derecho de herencia si
en la escritura pblica de la venta de este derecho el vendedor expresa su
voluntad de transferirlo y el comprador, entrando en posesin de los derechos
hereditarios cedidos por el vendedor, y en cumplimiento de las estipulaciones del
contrato, ejercite por si y como dueo dichos derechos en el juicio de nulidad del
testamento del causante, demuestra que, si bien no se inscribi el titulo, medi
otra forma de tradicin suficiente en derecho para transferir al comprador el
dominio de la herencia o una cuota de ella en virtud del titulo traslaticio
constituido por el contrato.
Doctrina de Jos Ramn Gutirrez.

Segn esta teora la tradicin de la herencia exige la inscripcin conservatoria
cuando aquella comprende bienes races. Segn esta doctrina el derecho real de
herencia es mueble o inmueble segn lo sean las cosas singulares en que ha de
ejercerse, porque la herencia confiere al heredero un derecho real sobre cada una
de las especies singulares que la componen.
La herencia es, pues, una cosa cuyo carcter depende de los bienes o especies que
la componen.
Si solo se compone de bienes muebles, la herencia ser cosa mueble y su
tradicin deber efectuarse por uno de los medios que el art.684 indica para la
tradicin de las cosas corporales muebles.
Si la herencia se compone nicamente de bienes inmuebles, ser cosa
inmueble, y la tradicin deber efectuarse conforme al art.686 por la
inscripcin del titulo en el Registro del Conservador.
Si la herencia comprende muebles e inmuebles, tiene carcter mixto, y su
tradicin tambin deber efectuarse conforme al art.686.
La calificacin de la herencia, como de todo derecho, depende segn sea mueble
o inmueble la cosa en que recae. Art.580.
La casi totalidad de la jurisprudencia de nuestros tribunales de justicia considera
que la tradicin del derecho de herencia no exige la inscripcin, aunque en ella
existan bienes races; basta cualquier medio que revele la intencin del tradente
de transferirlo y la del adquirente de aceptarlo.
Muy pocas y bastante antiguas son las sentencias que afirman que si la herencia
comprende bienes races, la cesin de ella no puede hacerse sin la
correspondiente inscripcin en el registro conservador.
Cesin de derechos litigiosos.

Se llaman derechos litigiosos aquellos derechos que son objeto de una
controversia judicial, cuya existencia es discutida en juicio.
El Cdigo se ha cuidado de precisar, con toda exactitud, cuando un derecho tiene
el carcter de litigioso, se entiende litigioso un derecho, para los efectos de los
siguientes artculos, desde que se notifica judicialmente la demanda. Art.1911
inc.2.
De este modo, el derecho litigioso supone dos condiciones:

1. Es preciso que se deduzca una demanda sobre el derecho de que se trata. No es
bastante, como pensaba Pothier, que el derecho pueda ser materia de discusin,
sea que el proceso haya comenzado o est por intentarse.
2. Que se haya judicialmente notificado la demanda. La notificacin de la
demanda marca el momento en que el derecho comienza a ser litigioso. Se
comprende que este carcter subsistir mientras no se pronuncie una decisin
judicial, pasada en autoridad de cosa juzgada.
Cuando hay cesin de derecho litigiosos.

La cesin de derechos litigiosos supone que el derecho sea objeto de una
contienda judicial. Pero no importa cesin de derechos litigiosos la transferencia
del derecho que se discute en juicio.
La cesin de un derecho litigioso no tiene por objeto el derecho mismo, sino la
pretensin, bien o mal fundada, de obtener una determinada ventaja, que el
cedente cree conseguir en un litigio.
En otros trminos. La cesin de derechos litigiosos versa sobre la expectativa del
cedente de ganar o perder el pleito.
El art.1911 inc.1 no deja dudas al respecto al sealar que se cede un derecho
litigioso cuando el objeto directo de la cesin es el evento incierto de la litis, del
que no se hace responsable el cedente.
Esta cesin, por lo tanto, tiene un carcter eminentemente aleatorio, puesto que el
equivalente de la prestacin que suministre el cesionario envuelve una
contingencia de ganancia o perdida.
Los derechos sobre los cuales se litiga pueden ser reales o personales. La ley no
establece ninguna distincin.
Quien puede ceder el derecho litigioso .

Solo el demandante en el juicio puede efectuar la cesin de derechos litigiosos.
Diversas circunstancias lo demuestran.
1. El art. 1913 concede el derecho de rescate al deudor, esto es, al demandado.
Fluye de aqu que el demandante es el cedente de los derechos litigiosos.
2. El art.1912, por su parte, declara que es indiferente que sea el cedente o el

cesionario el que persiga el derecho. Pero, en todo caso, ha de ser el
demandante en el juicio.
Forma de hacer la cesin.

No ha establecido el Cdigo la forma de efectuar la cesin de derechos litigiosos.
No es aplicable el art.1909 que requiere la entrega del titulo. El derecho del
cedente, el evento incierto de la litis, no consta en ningn titulo.
Prcticamente se entiende hecha la cesin por el hecho de apersonarse el
cesionario al juicio, acompaando al titulo de la cesin.
Para que la cesin produzca efecto respecto del deudor, es menester que le sea
notificado. El derecho de retracto supone que el demandado est enterado de la
cesin, y el art.1913 se refiere a esta notificacin.
Titulo de la cesin.
La cesin de derechos litigiosos puede hacerse a diversos ttulos.
El art.1912 establece que es indiferente que la cesin hay sido a titulo de venta o
permutacin.
La cesin puede igualmente efectuarse a titulo gratuito. El art.1913 prev que, en
tal caso, el cesionario carece del derecho de rescate.
Los efectos deben enfocarse desde un doble punto de vista.
1. - Efectos de la cesin entre el cedente y cesionario.

El cedente se desprende de los derechos que le correspondan como
demandante en el juicio y el cesionario adquiere tales derechos.
No obstante esto, el art.1912 expresa que es indiferente que sea el cedente o el

cesionario el que persiga el derecho. De esta manera, una vez efectuada la
cesin el juicio puede proseguirlo el cedente o el cesionario.
No debe el cedente al cesionario ninguna garanta por la suerte del juicio; as
lo dispone expresamente el art.1911. El cesionario ha adquirido un derecho
dudoso y aceptado las contingencias del litigio.
2.- Efectos de la cesin respecto del demandado.

Aqu surge el derecho de rescate o retracto litigioso. Este puede definirse como la
facultad del demandado de liberarse de la prestacin a que ha sido condenado en
el juicio, reembolsando al cesionario lo que ste hubiere pagado al cedente como
precio de la cesin.
La facultad de rescate persigue la doble finalidad de impedir la especulacin de
los adquirentes de litigios y de disminuir el numero de pleitos.
Para que proceda este derecho es indispensable la concurrencia de dos requisitos:
La cesin se haya efectuado a titulo oneroso. El demandado debe pagar
al cesionario el valor de lo que este haya dado por el derecho cedido.
Art.1913 inc.1. Por lo tanto, la cesin debe efectuarse a un titulo que
importe un sacrificio para el cesionario.
Hecha la cesin a titulo de vente, el deudor abonar el precio pagado al
cedente; verificada a titulo de permuta, deber el valor de la cosa que el
cedente recibi a cambio de los derechos litigiosos.
El demandado deber, adems, los intereses desde la fecha en que se
haya notificado al deudor. Art.1913 inc.1.
El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo perentorio de
nueve das que seala el art.1914.
No puede el deudor oponer el beneficio de rescate despus de
transcurridos nueve das desde la notificacin del decreto en que se
manda ejecutar la sentencia.
Hay ciertos casos en los cuales no procede este derecho:

a). En las cesiones enteramente gratuitas. No cabria el reembolso del valor
suministrado por el cesionario; por otra parte, la cesin gratuita no puede
constituir un acto de especulacin. Art.1913 inc.2.
b). En las cesiones que se hacen por ministerio de la justicia. En tal caso, al
decir de Pothier, el cesionario no procede como un especulador de litigios
porque, en cierto modo, la justicia le ha invitado a adquirir el derecho.
Art.1913 inc.2.
c). En las cesiones que van comprendidas en la enajenacin de una cosa de
que el derecho litigioso forma una parte o accesin. Art.1913 inc.2.
d). En la cesin que se hace a un coheredero o copropietario por un
coheredero o copropietario de un derecho que es comn a los dos. La cesin en
este caso pone fin a un estado de indivisin, finalidad que el legislador estima
plausible. Art.1913 N1.
e). En la cesin que se hace a un acreedor de pago de lo que le debe el
cedente. El cesionario obtiene en pago de su crdito el derecho litigioso,
probablemente porque el deudor carece de otros bienes. Art.1913 N2.
f). En la cesin que se hace al que goza de un inmueble como poseedor de
buena fe, usufructuario o arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario
para el goce tranquilo y seguro del inmueble. El cesionario, de este modo,
logra poner fin a un juicio que amenaza su posesin o impide su goce seguro y
tranquilo. Art.1913 N3.

Contratos en Particular / Chile

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Apuntes de Derecho Civil VI 1

Contratos parte especial

Los contratos en particular.

1.- Contrato de promesa (art.1554):

a) cuando los herederos estn deseosos de vender un inmueble de la sucesin a

Particularidades del contrato de promesa:

Se plantea en relacin a esta particularidad un problema: este es respecto de la

Validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral:

En lo que dice relacin con el contrato de promesa, el presunto comprador la ha

Adems hay que recordar que en materia contractual prima el principio de la

Requisitos del Contrato de Promesa :

a) El art.1801 inc.2 es una norma especial en cuanto a la naturaleza del

Si se promete vender un inmueble perteneciente al hijo de familia, Habr

3.- Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de

La condicin: se puede determinar la poca del contrato prometido mediante el

Aqu, evidentemente hay una condicin, pero es indeterminada, pues en caso de

2. - Otros sostienen que no se requiere que el contrato de promesa haga una

Efectos del contrato de promesa :

Como consecuencia de esto, los efectos del contrato de promesa son

Accin de resolucin del contrato de promesa :

De manera que esta remisin no implica una alteracin de la regla general

2.- El contrato de compraventa:

2.- Es un contrato conmutativo por regla general: es conmutativo en el sentido de

Otro aspecto que cabe destacar es que la compraventa es un ttulo traslaticio de

Problemas que derivan de la definicin (art.1793):

Es decir, en un sentido jurdico la obligacin de dar implica la transferencia del

En el sistema del CC chileno para que el comprador llegue a adquirir el dominio

Requisitos generales del contrato de compraventa :

1.- La cosa vendida

Por eso es que si no hay cosa vendida en el hecho no habr contrato de

d) la cosa vendida no debe ser del comprador.

Pero el contrato de compraventa no puede recaer sobre una universalidad jurdica,

D)La cosa vendida no debe pertenecer al comprador : esto est expresamente

La venta de cosa ajena.

No est obligado el vendedor a transferir el dominio, sino solamente a entregar la

Efectos de la venta de cosa ajena :

1. - Si el vendedor entreg la cosa vendida al comprador> en este caso, el

Lo que sucede es que el contrato de compraventa sobre cosa ajena es

2.- El vendedor no ha entregado la cosa vendida al comprador aqu tambin

El inc.2 del art.1819 seala una consecuencia lgica: "por consiguiente, si el

Requisitos del precio en el contrato de compraventa :

Las solemnidades en el contrato de compraventa:

1.- Solemnidades legales :

Solemnidades legales ordinarias :

Por el contrario, si la venta comprende conjuntamente el inmueble por naturaleza

Solemnidades legales especiales :

En otros casos se requiere la autorizacin judicial y, adems, pblica subasta,

2.- Solemnidades voluntarias :

Situacin de las ventas forzadas en el juicio ejecutivo:

El contrato de compraventa y las arras:

Normas sobre capacidad para el contrato de compraventa:

Incapacidades especiales o particulares en la compraventa:

1. - Incapacidad para comprar y vender: el art.1796 seala que "es nulo el

En primer trmino, es nulo absolutamente el contrato de compraventa celebrado

Luego, el contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo de familia que

Infraccin a lo dispuesto en el art.1796:

2.- Incapacidad para vender: se prohibe a los administradores de establecimiento

3.- Incapacidad para comprar

Cabe aqu hacer referencia a la situacin de la venta realizada por un partidor

d)Por ltimo, el CC da reglas en materia de incapacidad de mandatarios, sndicos

Efectos del Contrato de Compraventa :

Son obligaciones esenciales del vendedor:

1.- Obligaciones del vendedor :