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GOT, n.

11 Revista de Geografia e Ordenamento do Territrio (junho de 2017)

GOT, nr. 11 Geography and Spatial Planning Journal (June 2017)

Geografia e Ordenamento do Territrio, Revista Electrnica


Centro de Estudos de Geografia e Ordenamento do Territrio
http://cegot.org
ISSN: 2182-1267

HENRIQUES, JOO
Bolseiro de Investigao no CIAUD da FA da UL;
Trabalho de Investigao Financiado pela Robert
Schalkenbach Foundation
11 East 43rd Street, Suite 400, New York, NY 10017, USA
jmhenriques16@gmail.com

A bolha imobiliria de 2008: uma anlise acerca da evoluo do


valor dos imveis em Portugal
The Real Estate Bubble of 2008: an analysis regarding the evolution of real
estate values in Portugal

Referncia: Henriques, Joo (2017). A bolha imobiliria de 2008: uma anlise acerca da evoluo do valor dos
imveis em Portugal. Revista de Geografia e Ordenamento do Territrio (GOT), n. 11 (junho). Centro de
Estudos de Geografia e Ordenamento do Territrio, p. 215-239, dx.doi.org/10.17127/got/2017.11.010

RESUMO
Em Portugal, em termos polticos, evitou-se reconhecer que a origem do colapso econmico
de 2008 se deveu s dinmicas internas do mercado imobilirio. Este artigo procura verificar
se existiu negligncia na anlise dos sucessivos Governos, por removerem esta hiptese
como causa direta da crise ou se a mensagem tinha um fundamento tcnico-cientfico que
validasse a rejeio da hiptese que defende que a crise foi originada pela bolha imobiliria.
Neste sentido, opta-se pela aplicao parcial do Modelo dos Ativos Reais desenvolvido por
Gaffney (2015), onde se testa a hiptese relacionada com a evoluo dos valores do solo.
Uma das inovaes introduzidas a espacializao do prprio modelo, atravs da
desagregao da anlise at escala do Municpio de Lisboa.

Palavras-chave: bolhas imobilirias, Portugal, uso do solo, economia.

ABSTRACT
In Portugal, the political structures avoided to acknowledge that the source of 2008s
economic collapse was due to the internal dynamics of real estate market. This article seeks
to verify if there was negligence on the analysis of the successive Governments, for
withdraw this hypothesis as a direct cause of the crisis, or if the message had scientific-
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technical foundations that could validate the rejection of the hypothesis, which advocates
that the crisis was originated by the real estate bubble.
Then, it is chosen the partial application of the Real Assets Model developed by Gaffney
(2015), where it is tested the hypothesis related with the evolution of land values. One of
the introduced innovations is the spatial application of the own model, through the
disaggregation of analysis until the Lisbons Municipality scale.

Keywords: Real estate bubbles, Portugal, Land-use, Economics.

1. Enquadramento
A origem da crise econmico-financeira tem sido justificada, politicamente, como sendo
resultado da crise internacional. Portanto, defende-se que a crise portuguesa implodiu
devido crise interna dos EUA (a crise do sub-prime), com o argumento de que esta se
propagou pelo Mundo Ocidental. Esta explicao permitiu desviar as atenes acerca dos
problemas produzidos pelas dinmicas do mercado interno. Face a este contexto, o artigo
pretende testar a hiptese de que a crise econmica explicada por fatores internos.
Em funo da realidade observvel, nomeadamente, atravs do conhecimento acerca dos
processos de transformao que marcaram a evoluo recente dos centros urbanos em
Portugal, possvel extrapolar que as dinmicas do mercado imobilirio tm de conseguir
explicar, para uma maior ou menor extenso, a crise econmico-financeira de 2008. Deste
modo, a hiptese proposta anteriormente pode ser detalhada: a crise econmica financeira
deriva da existncia de uma bolha no mercado imobilirio.
Para explorar esta tese, aplicado o Modelo dos Ativos-Reais desenvolvido por Gaffney
(2015), que de acordo com o Autor, pode ser testado atravs de quatro hipteses, sendo
que esta investigao aborda a primeira delas, nomeadamente: (i) uma subida e queda
dos valores do solo, resultantes de alteraes na economia real. Estas so menos visveis e
medidas do que as alteraes puramente monetrias e fiscais, que podem reforar e
refletir as alteraes na economia real, mas no as iniciam (Gaffney, 2015: 327).
Este artigo integra uma parte de um projeto de investigao estruturado em torno do
seguinte objectivo: demonstrar que a bolha imobiliria foi o principal epicentro da crise
econmica em Portugal atravs das quatro hipteses propostas pelo Modelo dos Ativos-
Reais. Neste sentido, aqui desenvolvida a primeira hiptese proposta pelo modelo
econmico numa abordagem centrada na anlise ao valor dos imveis transacionados ao
longo de um perodo de 15 anos (2000-2014).

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2. A Bolha Imobiliria de 2008


A crise econmico-financeira de 2008 tem sido explicada com base em diferentes tipos de
causas. Entre estas, est a bolha imobiliria, onde se argumenta que o ciclo marcado por
uma subida vertiginosa dos preos do imobilirio num curto espao de tempo, seguido de
um colapso repentino, acabou por criar uma paralisao do sistema econmico em diversas
naes ocidentais.
O Estado da Arte relacionado com a bolha imobiliria de 2008 tem vindo a desenvolver
abordagens especficas e gerais. As especficas enquadram o tema da bolha imobiliria
numa perspetiva temtica (regra geral centradas sobre um tema: taxas de juro; habitao,
etc.) e considerando, normalmente, apenas uma escala territorial (Ex: Espanha, Estados
Unidos da Amrica, Irlanda, Portugal, etc.). As abordagens gerais consideram uma maior
diversidade de temas, distribuindo a anlise do fenmeno pelos diversos fatores, que para
uma maior ou menor extenso, possam ser explicativos do mesmo, sendo geralmente
aplicadas a mais do que uma escala territorial. Este artigo est enquadrado no primeiro tipo
de abordagem.
As abordagens especficas tm analisado pelo menos um fator explicativo da formao da
bolha imobiliria (no quer dizer que no abordem outros tambm, mas o foco est
normalmente colocado num ou no mximo em dois destes fatores). Deste modo, existem
estudos que evidenciam a formao da bolha a partir da evoluo do valor das casas (Lopez
Garca, 2004; Fundacin Alternativas, 2007; Aalberts, 2009; Arellano e Bentolila, 2009;
Hoekstra e Vakili-Zad, 2011; Rodrguez Lpez, 2012; Sumner, 2015); na quantidade de
alojamentos vagos, registados aps o rebentamento da bolha, geralmente relacionando
este indicador com o nmero de famlias (Bingre do Amaral, 2011; Hoekstra e Vakili-Zad,
2011); no ritmo de construo e urbanizao (Arellano e Bentolila, 2009; Rodrguez Lpez,
2012), associando este processo com os respetivos impactos na distribuio e configurao
espacial dos assentamentos urbanos e no equilbrio ecolgico dos sistemas territoriais
(Fundacin Alternativas, 2007; Etxezarreta Etxarri et al., 2012; Delgado Vias, 2012; Romero
et al., 2012); na evoluo do endividamento e no crescimento explosivo das execues
hipotecrias, aps o colapso da bolha (Aalberts, 2009; Bingre do Amaral, 2011; Etxezarreta
Etxarri et al., 2012).
Nas abordagens gerais sobre a bolha imobiliria so desenvolvidos raciocnios,
empiricamente fundamentados, que explicam determinada evoluo dos preos do solo (ou
do imobilirio em geral) dentro de um determinado perodo (em conjunto, esta
problemtica designada por ciclo imobilirio), destacando quer as causas quer as
consequncias da referida evoluo. Dentro deste modelo cientfico existe um trabalho

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clssico, onde se analisam, detalhadamente, cinco ciclos imobilirios escala da


metrpole/cidade/povoamento de Chicago, que constitui, ainda hoje, uma referncia para o
entendimento da problemtica (Hoyt, 1933) e mais recentemente, Foldvary (2007), Harrison
(2010 [2005]), Gaffney (2009; 2015) e Henriques (2015) acrescentam novo conhecimento,
centrado sobre a formao e a evoluo da ltima bolha imobiliria, em diferentes escalas e
contextos territoriais.

3. A subida e a queda dos preos do solo


Uma bolha consiste na sobrevalorizao de um determinado ativo durante um curto espao
de tempo (Foldvary, 2004; Henriques, 2015). Neste sentido, o objetivo perceber se o
imobilirio, enquanto ativo, se enquadra neste tipo de definio. Em funo dos dados
existentes e da informao que se pretende obter, esta abordagem deve contemplar no
mnimo dois nveis de anlise: (i) a escala agregada (mbito nacional) e (ii) a escala
desagregada (mbito regional e urbano). A primeira reflete o peso do fenmeno (a bolha
imobiliria) escala nacional. Se existir uma crise econmica que afeta o Pas como um
todo, ento a causa que est na origem dessa mesma crise pode ser explicada/observada
em todas as regies e cidades, ainda que possam existir diferenas de amplitude entre estas
(Romero et al., 2012; Glaeser, 2013). Na segunda abordagem, processa-se uma anlise
aprofundada do problema. Se a bolha imobiliria for comprovada, ento podem ser
identificados os tipos de propriedade que esto sobrevalorizados e as caractersticas dos
territrios onde predominam este tipo de propriedades (ou seja, onde que estas
propriedades esto localizadas).
Em Portugal, uma observao atenta acerca da morfologia e das caractersticas da ocupao
do solo nas reas urbanas em Portugal, em particular, nas vilas e nas cidades (ou noutros
povoamentos diretamente dependentes destes territrios) evidencia problemas similares,
que s variam em funo da escala das diferentes realidades. Naturalmente, este trabalho
no ir explorar todos estes espaos com o detalhe exigido, pois um trabalho desta natureza
requer um foco. Neste sentido, o foco a rea Metropolitana de Lisboa e neste captulo em
particular, o maior nvel de desagregao de informao (escala municipal) est centrado
apenas em Lisboa (Ver subcaptulo 3.3).

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3.1. A Escala Nacional


Infelizmente, no existem dados que permitam aferir com preciso o valor do solo, visto
que os montantes determinados para transacionar ou avaliar os imveis no diferenciam o
valor do capital do valor do solo. Em funo destas limitaes, utilizado o valor total dos
imveis como referncia para esta anlise.
A Figura 1 contempla a informao referente aos registos dos valores mdios de todas as
transaes de imveis realizadas em Portugal entre 2000 e 2014 e confirma que os valores
dos imveis transacionados atingiram um pico em 2007: (i) entre 2000 e 2007, os valores
dos imveis duplicaram (subida de 97%), aumentando 10,20%, em mdia por ano; (ii)
embora o pico tenha sido atingido em 2007, o valor mdio dos imveis mantm-se elevado
em 2008, ano em que rebenta a bolha imobiliria. Entre 2008 e 2009, os preos caiem 11% e
se for considerado o intervalo entre 2008 e 2012, a queda dos preos chega aos 34%.

300000

250000

200000

150000

100000

50000

0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Prdios Urbanos Prdios Rsticos Prdios Mistos Total

Figura 1 - Valor Mdio () dos Contratos de Compra e Venda de Imobilirio em Portugal (2000-2014)
Fonte: Adaptado de INE (2015a).

De forma complementar, o INE (2015b) fornece tambm informao relativa ao nmero de


transaes de imveis para o mesmo perodo temporal, que ajudam a explicar o fenmeno
da bolha imobiliria: (i) entre 2000 e 2007, o ano com o menor nmero de propriedades
transacionadas 2007. Aparentemente, este um dado contraditrio com a informao
referente ao valor mdio das propriedades: o nmero de contratos de compra e venda de
imveis caiu 18,72% (ou seja, em 2007 foram assinados menos 64.823 contratos do que em
2000). (ii) Considerando o perodo entre 2000 e 2007 como a fase de expanso, e o perodo

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entre 2008 e 2014 como a fase de depresso do ciclo imobilirio e calculando,


posteriormente, a mdia do nmero de transaes para ambas as fases (298.506 e 179.837
contratos por ano, respetivamente), permite constatar que o nmero mdio anual de
transaes de imveis superior em cerca de 120.000 contratos na fase de expanso, por
oposio ao valor registado na fase de depresso.
Os nmeros demonstram que a bolha imobiliria existiu e, portanto, esta no pode
continuar a ser um elemento negligenciado quando se analisam as causas da crise
econmico-financeira de 2008.
Em todo o caso, e apesar de se ter alcanado um dos objetivos deste trabalho, a informao
disponvel permite aprofundar o conhecimento acerca do fenmeno. A informao da
Figura 1 demonstra que os valores mdios das propriedades de uso misto so superiores
aos valores mdios dos imveis urbanos, que por sua vez, so superiores aos dos prdios
rsticos. Relativamente ao nmero de transaes de imveis, verifica-se que os prdios
urbanos so o tipo de propriedade com maior representatividade na dinmica do mercado
imobilirio (entre 2000 e 2014, os imveis urbanos representam, em mdia, 72,64% do fluxo
total de imveis transacionados), seguidos dos prdios rsticos e por ltimo, dos prdios
mistos (INE, 2015b). Estes dados aparentam ser pouco relevantes para os objetivos deste
trabalho, contudo esta sensao ilusria, pois esta a informao que melhor permite
compreender a formao/origem do problema (bolha imobiliria), visto que estabelece a
ponte entre a anlise numrica e a anlise espacial: (i) as propriedades de uso misto
correspondem a imveis que tm uma parcela (ou conjunto de parcelas) de solo urbano
(cuja utilizao principal no est diretamente ligada atividade agrcola ou florestal) e uma
parcela (ou conjunto de parcelas) de solo rural dentro dos seus limites cadastrais
(Autoridade Tributria e Aduaneira, 2013). A definio generalista, mas esta cobre
propriedades como Quintas (particularmente aquelas que esto situadas nas reas
adjacentes ou mesmo no interior dos limites das cidades). Esta a explicao para o
reduzido nmero de transaes e para o elevado valor mdio dos imveis; (ii) as
propriedades urbanas incluem diferentes tipos de imveis localizados quer em
povoamentos urbanos quer em paisagens rurais. Se for de uso residencial dentro da cidade,
a propriedade pode ser um apartamento, uma moradia ou um lote vago. Se for utilizado
para comrcio (ou se estiver disponvel para vir a ser utilizado para esse fim) pode ser uma
loja, um centro comercial ou um lote vago. E assim sucessivamente; (iii) as propriedades
rurais incluem as maiores discrepncias entre os vrios tipos de propriedade, embora
possam passar despercebidas. Existem desde parcelas com plantaes agrcolas ou
florestais, at parcelas agrcolas sem qualquer utilizao e ainda parcelas de solo urbano
vazio. Esta situao pode gerar confuses, mas as parcelas localizadas dentro dos limites da
cidade, que permanecem em estado bruto, podem ser classificadas como propriedades
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rurais para propsitos fiscais (Autoridade Triburia e Aduaneira, 2013). Outro exemplo
idntico so as propriedades rurais (mesmo sem qualquer plantao) classificadas como
solo urbano ou disponveis para urbanizao e edificao nos modelos de ordenamento do
territrio. Ao identificar e perceber este tipo de situaes, compreende-se a evoluo
recente da cidade e a justificao para o valor de mercado dos diferentes tipos de
propriedades. Para explorar melhor esta questo, a informao deve ser desagregada.

3.2. A Escala Regional


Nesta fase, tem que ser selecionada a regio que melhor explique a flutuao dos preos do
solo assim como a dimenso espacial do fenmeno. Para recolher a maior quantidade de
elementos explicativos da bolha imobiliria, um critrio a adotar, deve ser a opo por uma
regio com cidades, de preferncia de grande dimenso, onde a sua preponderncia face ao
total de riqueza produzida e ao total de habitantes possa ser facilmente observvel. Em
funo deste critrio e tendo como base a bibliografia de referncia (Hoyt, 1933), a opo
aplicar o modelo centrado sobre a rea Metropolitana de Lisboa (AML).
Esta regio constitui a maior aglomerao urbana do Pas: em 2014, residiam ao todo,
2.809.168 habitantes, dos quais, 509.312 moravam em Lisboa (INE, 2015c). Embora existam
18 Municpios, a AML tem apenas 17 cidades. Deste modo, h Municpios com mais do que
uma cidade e Municpios sem qualquer cidade (INE, 2001; 2016). Destas 17 cidades, apenas
duas tm mais de 100 anos: Lisboa e Setbal (INE, 2001). At 1990, existiam apenas 7
cidades nesta regio metropolitana. As outras 10 cidades adquiriram o seu estatuto oficial
durante o ltimo ciclo imobilirio.
A cidade de Lisboa est localizada na margem direita (norte) do Esturio do Tejo. A cidade
de Setbal est localizada na margem direita do Esturio do Sado (situado a sul do Esturio
do Tejo). Desde a inaugurao da Ponte 25 de Abril (1966), as duas cidades comearam a
estar a separadas por 50 km, inicialmente por estrada e mais tarde tambm por ferrovia. O
grande crescimento urbano registado nos Municpios que estavam situados ao longo desta
rota principalmente explicado pela proximidade Capital. Os efeitos da escassez artificial
do mercado de solos so regionais no caso da cidade de Lisboa e apenas locais no caso da
cidade de Setbal. Deste modo enquanto a cidade de Lisboa explica o crescimento dos 16
aglomerados que se tornaram cidade ao longo dos ltimos 50 anos, Setbal no consegue
explicar o desenvolvimento de qualquer aglomerado que se tenha tornado cidade. Este
raciocnio pode ser comprovado atravs de observao direta: por exemplo, comparando os
limites de Setbal enquanto cidade com os limites administrativos do respetivo Municpio.
Para aplicar este mtodo, pode ser utilizada uma ferramenta simples como o Google Earth,
atravs do qual se demonstra (utilizando imagens de satlite) que os atuais limites da cidade

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no chegam a alcanar os limites do Municpio em alternativa, os nmeros tambm


demonstram esta evidncia, uma vez que a rea ocupada pelo permetro urbano da cidade
de Setbal representa apenas 16% da superfcie da Jurisdio do Municpio de Setbal (INE,
2015d; 2015f). Mesmo com dinmicas de desenvolvimento urbano centradas sobre as reas
perifricas, Setbal, por si s, no consegue explicar o desenvolvimento/surgimento de
nenhuma nova cidade. No mximo, esta cidade consegue apenas explicar a formao de
pequenos povoamentos dispersos ou subrbios nos Municpios vizinhos, em particular, em
Palmela, que por sua vez, no tem qualquer cidade e sobretudo caracterizado por vastas
reas de solo rural apenas quebradas, na sua maioria, por povoamentos dispersos (que
podem at ocupar uma extenso de solo significativa, mas onde mora um pequeno nmero
de pessoas) (INE, 2016).
O exemplo da influncia da cidade de Setbal comparvel com o verificado noutras
cidades portuguesas, como Leiria e Coimbra. Estas cidades ainda no alcanaram os limites
administrativos (e esto longe do conseguirem fazer), logo os efeitos da escassez artificial
so apenas visveis a uma escala local A superfcie delimitada pelo permetro urbano da
cidade de Coimbra corresponde a pouco mais de do Territrio Municipal (26,05%) e a da
cidade de Leiria chega apenas aos 7% da rea abrangida pela Jurisdio Municipal (INE,
2015d; 2015f). Esta escala local corresponde cidade e sua rea envolvente ou inclu
outros povoamentos que esto prximos da cidade atravs de rotas rpidas (mesmo que
localizados noutras jurisdies). Em termos estatsticos, as cidades, que no esto includas
numa rea Metropolitana, so irrelevantes. As unidades territoriais, onde a informao est
disponvel, so demasiado extensas para explicar a realidade escala da cidade.
Atravs deste raciocnio demonstrado que os limites administrativos dos Municpios
raramente coincidem com os limites das cidades, mesmo numa rea Metropolitana. Ao
mesmo tempo, funciona como um argumento a favor da opo de desagregao da
informao existente escala nacional e regional, de forma a expandir o conhecimento
acerca da formao do valor do imobilirio.
Deste modo, os valores monetrios das propriedades rurais transacionadas, que refletem
uma elevada proporo do valor do solo (devido a presses urbanas) sobre o valor global
dos imveis, s podem ser explicados num pequeno nmero de Municpios.
Nomeadamente em municpios como Lisboa, Almada, Barreiro, Amadora, Odivelas, Cascais
e Oeiras. E mesmo nesta lista, existem municpios que no tm cidades como Cascais e
Oeiras (INE, 2016). Apesar disso, estes so dois municpios densamente povoados (a esta
escala) Em 2014, Cascais tinha 209.376 habitantes e Oeiras tinha 172.959 habitantes; A
nvel regional, Cascais o 6 municpio com maior densidade populacional (2.150 indivduos

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por km2) e Oeiras posiciona-se no 4 lugar neste mesmo indicador (3.770 indivduos por
km2) (INE, 2015c; 2015d; 2015e).
Em todo o caso, mesmo no sendo identificados como cidades, estes constituem, pelas suas
caractersticas territoriais, grandes extenses de Lisboa. No municpio de Cascais existem
aglomerados urbanos com dimenso significativa como os povoamentos de Cascais-Estoril,
da Parede e de Alcoito-Alcabideche, enquanto no municpio de Oeiras surgem os
povoamentos de Oeiras-Caxias, Algs, Porto Salvo, Carnaxide, Queijas. Como um todo, estes
povoamentos ocupam a maioria do territrio dos respetivos municpios, sendo esta uma
explicao para o valor do solo ter um peso to significativo no valor de mercado das
propriedades rurais.
Esta observao pode ser complementada com outros elementos. Por exemplo, se o
objetivo for obter o total de populao a residir em reas densamente povoadas (cidades e
vilas), verifica-se que a informao disponvel (INE, 2015c; 2015d; 2015e) tem muitas
imperfeies: no existe informao para o nmero concreto de residentes em cada um dos
principais povoamentos dos municpios de Cascais e Oeiras ou para o nmero de residentes
em Mem-Martins (Sintra). Deste modo, segundo a informao publicada pelo INE (2015f;
2015g), em 2011, 51,71% (1.459.272 indivduos) da populao que residia na AML morava
numa das suas 17 cidades. Confrontando este nmero com a observao anterior, pode-se
extrapolar que o nmero de pessoas a residir em reas urbanas densamente povoadas ser
consideravelmente superior aos nmeros apresentados.
Apesar de tudo, no deixa de ser relevante assinalar que os dados publicados pelo INE
(2015f; 2015g) confirmam que mais de metade da populao residente na AML est
concentrada numa rea (englobando todas as cidades) que equivale a apenas 9% da
superfcie desta regio.
Neste sentido e mesmo considerando os defeitos da informao existente, a concluso
que a AML no uma regio urbana densamente ocupada, quando comparada com outras
metrpoles a uma escala mundial. Porque s uma frao minoritria do seu territrio que
est ocupada por cidades. Por exemplo, o segundo municpio da AML (e at escala
nacional) com maior nmero de residentes Sintra, que tem duas cidades e ambas
possuem uma densidade populacional superior da cidade de Lisboa (INE 2015f, 2015g).
Porm a densidade populacional do municpio de Sintra muito baixa (1.193 indivduos por
km2) quando comparada com os dados existentes quer para as duas cidades quer para o
nmero total de habitantes (em 2011, residiam nas duas cidades (Agualva-Cacm e Queluz-
Massam) 44,49% (ou 168.094 indivduos) do total de habitantes do Municpio de Sintra
(377.835)) (INE, 2015c; 2015f; 2015g).

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Estas diferenas extremas de densidades dentro de um pequeno territrio explicam-se pela


presena de cidades e povoamentos densamente povoados integrados num municpio que,
em simultneo engloba ainda vastas reas, nas quais o uso do solo predominante no o
uso urbano: o Parque Natural da Serra de Sintra (que se estende at ao municpio de
Cascais) e uma rea com caractersticas rurais proliferada por pequenos povoamentos (em
regra, com uma morfologia urbana enquadrada nos modelos de ocupao dispersa). As duas
cidades foram implantadas nas imediaes da principal rota para Lisboa (a Linha de Sintra e
o Itinerrio Complementar 19) e juntas ocupam uma pequena frao da superfcie do
Municpio (5,36% ou 17,1 km2) (INE, 2015f; 2015g). Se outros povoamentos com
caractersticas marcadamente idnticas s das duas cidades (como Mem-Martins) forem
adicionados a estes clculos, provavelmente a superfcie ocupada por povoamentos
densamente urbanos continuar a ser minoritria (inferior a 20% da rea do Municpio). Os
nmeros so propositadamente conservadores porque os limites reais das reas
predominantemente urbanas e densamente ocupadas podem ser superiores aos limites
administrativos nos quais se baseia a informao recolhida pelo INE (Brenner e Schmid,
2015).
Este raciocnio demonstra que o segundo municpio com maior nmero de habitantes (em
Portugal) tem apenas entre 10 a 20% do seu territrio ocupado por reas
predominantemente urbanas. Logo, a grande dimenso das reas administrativas
(municpios) para as quais tem sido recolhida a informao no compatvel com a
dimenso das cidades existentes em cada um dos municpios (com pequenas excees). A
prova disso mesmo que estes factos podem ser confirmados at numa escala
metropolitana: o Google Earth e as imagens de satlite podem demonstrar, mesmo a um
observador comum, que o desenvolvimento urbano apenas uma pequena frao da rea
total (Fischel, 2012: 273). Neste sentido, os valores das transaes de imveis analisados a
uma escala municipal nem sempre mostram o impacto real da especulao imobiliria no
valor final da compra e venda.
O impacto da especulao imobiliria (prximo do real) no valor final dos imveis
transacionados pode ser evidenciado quando se verificam dois pressupostos: (i) na escala
regional, quando a dimenso urbana (uma rede constituda por vrias cidades com
dimenso significativa) assume um peso determinante e, portanto, uma elevada
representatividade no dinamismo social e econmico do territrio onde se insere. Por
outras palavras, as transferncias de imveis (nmeros e valores das transaes) em reas
afetadas por presses urbanas dominam as dinmicas do mercado imobilirio regional; (ii) e
na escala municipal/local, quando a cidade (em conjunto com outros povoamentos urbanos
diretamente ligados ao desenvolvimento de uma cidade) tem uma dimenso assinalvel
dentro da jurisdio em que est integrada. O municpio tem que se confundir com a cidade,
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isto , as caractersticas do territrio administrativo tm que ser, na maioria da sua


extenso, muito prximas das caractersticas de uma cidade. O territrio no pode
apresentar uma grande heterogeneidade paisagstica. Pelo menos no nos casos em que se
observa uma dicotomia entre grandes extenses contnuas de solo com caractersticas
marcadamente rurais com pequenas extenses predominantemente urbanas (onde esto
integradas as cidades), como se verifica no caso de Sintra, por exemplo.
A Figura 2 contempla o valor mdio dos imveis transacionados dentro dos limites
administrativos da rea Metropolitana de Lisboa. Os dados validam a hiptese de que a
bolha imobiliria colapsou em 2008: entre 2000 e 2008, o valor mdio dos imveis
transacionados aumentou 96,70% (quase que duplica o valor mdio inicial) e por ano, a
subida equivalente a 8,82%. De 2008 a 2012 ou durante a fase recessiva do ciclo
imobilirio, o valor mdio das propriedades transacionadas caiu 17,50% ou 4,70% ao ano.
Por tipo de propriedades, os imveis rurais e urbanos atingiram o pico no mesmo ano: 2008,
e as propriedades de uso misto alcanaram o pico em 2006, contudo mantiveram-se com
valores elevados at 2010. O valor das propriedades urbanas aumentou 8,69%, por ano
entre 2000 e 2008, ou 94,76% considerando apenas as alteraes entre os valores
registados nestes dois anos. O valor das propriedades rurais subiu 168,56% durante o
mesmo perodo, ou 13,14% por ano. Considerando o mesmo perodo para os imveis de uso
misto, a subida foi de 78,18% ou 7,49% ao ano. Aps o pico de 2008, o mercado entra em
recesso: as propriedades urbanas chegam ao fundo em 2011 assim como o valor mdio do
total de propriedades transacionadas, contudo os valores de 2012 tambm podem explicar
a queda dos valores do imobilirio (os valores dos imveis so semelhantes para todos os
tipos de propriedade, entre estes dois anos). Consequentemente, o valor mdio dos imveis
urbanos caiu 4,06% ao ano entre 2008 e 2012, ou 15,26% no total. Os valores mdios de
transao de propriedades rurais caram a um ritmo de 18,76% por ano ou 56,50% entre os
dois anos (perderam mais de metade do valor). Uma tendncia similar verifica-se nos
prdios de uso misto, cujo valor caiu 54,25% neste perodo ou 17,76% ao ano.
Neste sentido, a abordagem regional refora as evidncias obtidas a uma escala agregada. A
Figura 2 representa a informao acerca de uma regio metropolitana, pois a bolha
imobiliria deve ser evidenciada escala urbana (Hoyt, 1933). Porm, tambm tem sido
demonstrado que o solo urbano, em particular o solo ocupado por cidades, mesmo numa
rea metropolitana corresponde apenas a uma pequena frao do total de solo disponvel.
Alm dos factos apresentados, da comparao entre os dados disponveis para a escala
nacional e para a escala regional consegue-se extrair informao relevante para a
investigao: (i) o valor mdio das propriedades urbanas, transacionadas entre 2000 e 2014,
localizadas na rea Metropolitana de Lisboa corresponde a 162,75% do valor mdio do

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mesmo tipo de imveis escala nacional; (ii) o valor mdio dos imveis rurais
transacionados, durante o mesmo perodo e localizados na rea Metropolitana de Lisboa,
corresponde a 957,37% do valor mdio do mesmo tipo de propriedades escala nacional;
(iii) o valor mdio das propriedades mistas, durante o mesmo perodo, equivale a 486,57%
do valor mdio do mesmo tipo de propriedades transacionadas escala nacional.
Considerando todas as transaes de imveis, as propriedades transacionadas escala
regional (metropolitana) tm, em mdia, o dobro (207,16%) do valor das propriedades
transacionadas escala agregada.

800000

700000

600000

500000

400000

300000

200000

100000

0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Prdios Urbanos Prdios Rsticos Prdios Mistos Total

Figura 2 - Valor Mdio () dos Contratos de Compra e Venda de Imveis localizados na rea
Metropolitana de Lisboa (2000-2014)
Fonte: Adaptado de INE (2015a)

O destaque desta anlise consiste na diferena de valores verificada entre as propriedades


rurais e as propriedades de uso misto na escala regional e na escala nacional. Estes valores
refletem o valor global do imobilirio, logo no distinguem o valor do solo do valor do
capital. Porm, se os valores do solo tm um peso significativo nos preos do imobilirio
escala nacional (conforme foi demonstrado), ento evidente que na rea Metropolitana
de Lisboa, os valores do solo esto de longe mais inflacionados. Assim se valida a teoria de
Henry George: As vantagens que este solo [das cidades] oferece aplicao do trabalho
so de tal forma enormes, que em vez de um Homem acompanhado por um conjunto de
cavalos a desbravar acres - equivale a aproximadamente 0,4 hectares - possvel encontrar
lugares com milhares de trabalhadores, trabalhando lado a lado, em pisos que crescem
sobrepostos uns aos outros, cinco, seis, sete e at oito pisos a partir da superfcie, enquanto
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por debaixo da terra existem motores que replicam, atravs de pulsaes, a fora de mil
cavalos. Todas estas vantagens so absorvidas pelo solo; neste solo e no noutro, que
estas podem ser utilizadas, porque aqui o centro da populao o foco das trocas, o lugar
de mercado e o lugar de trabalho das formas mais avanadas da indstria. Os poderes
produtivos que a densidade populacional tem anexado a este solo so equivalentes
multiplicao da sua fertilidade natural por 100 ou 1000. E a renda que mede a diferena
entre esta produtividade adicionada e aquela do solo menos produtivo em utilizao tem
crescido em conformidade (George, 2009 [1881]: 217); George viu as cidades como
centros de comunicao, cooperao, socializao [convvio] e trocas comerciais, que ele
considera serem as bases da Civilizao. Ele viu as cidades como a nova fronteira, uma srie
sem fim de novas descobertas, porque a cidade como um todo beneficia de retornos
crescentes. A presena das pessoas com fcil acesso mtuo em termos equivalentes agiliza a
cooperao e a especializao atravs do mercado. Interaes multivariadas nas cidades so
sinrgicas. De facto, enquanto cada parte cada parcela de solo desenvolvida numa
base de retornos decrescentes, a cidade consolidada est geralmente numa fase de retornos
crescentes, graas s sinergias. Como um todo maior do que a soma das suas diferentes
partes; as valorizaes do solo geram mais retorno do que a soma das valorizaes de cada
uma das diferentes partes (Gaffney, 2001: 63). As referncias utilizadas so uma
demonstrao do reconhecimento da fora econmica e social das cidades.
Este reconhecimento natural, visto que as cidades so o motor do progresso material, e o
nvel de progresso pode ser medido pelos valores do solo (que por sua vez representa a
diferena de produtividade das cidades em comparao com o solo em utilizao noutras
reas territoriais distintas). nas cidades que o valor do solo mais elevado, porque a
que as pessoas conseguem alcanar mais e melhores oportunidades para empregar o seu
trabalho e investir o seu capital. escala nacional, Lisboa e a Regio da rea Metropolitana
de Lisboa correspondem maior massa humana de Portugal e isto explica a diferena
evidente entre o valor mdio das propriedades transacionadas escala regional e escala
agregada. A diferena medida pelos valores do solo ou pelas rendas que podem ser
obtidas dentro de uma determinada rea em comparao com o que pode ser obtido fora
dessa mesma rea. Isto no determina que o solo dentro e em redor de outras cidades
situadas fora das reas Metropolitanas (Lisboa e Porto) no alcance tambm um valor
especulativo. Verifica-se exatamente o mesmo processo (embora a intensidade possa ser
menor, dependendo da dimenso de cada cidade), porque tambm nestas cidades para
adquirir a propriedade do solo, as pessoas pagam preos que parecem muito elevados
relativamente aos fluxos de caixa correntes (Gaffney, 2001: 64). Contudo, em Portugal
estes locais tm dificuldades para ser estatisticamente relevantes mesmo escala local
(Municpio), porque a rea coberta pela cidade (e a sua rea envolvente) no chega a
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alcanar, na maioria dos casos, se quer metade da rea administrativa (para onde
recolhida a maioria da informao) onde esto localizadas. Esta questo insere-se no
raciocnio desenvolvido anteriormente para justificar a desagregao dos elementos
estatsticos referentes ao valor mdio dos imveis transacionados e a opo pela conduo
desta investigao centrada sobre a cidade de Lisboa.
O autor (Henriques, 2015) evidenciou o fenmeno da sobrevalorizao do solo numa
pequena cidade (A cidade do Entroncamento, que em 2011 contava com pouco mais de
20.000 habitantes) localizada fora da rea administrativa das duas reas Metropolitanas,
onde foi possvel confirmar o peso estatstico dos valores do solo escala local (Municpio),
porque a cidade e as suas reas envolventes j excederam os limites do Municpio (o
Municpio do Entroncamento , em rea, o segundo Municpio mais pequeno do Pas), logo
a informao coletada escala municipal pode ser utilizada para explicar as flutuaes
anuais do valor do solo escala da cidade.
Embora a bolha imobiliria seja tambm evidente escala metropolitana, se a anlise
estiver centrada apenas nos dados da Figura 2, podem ser geradas algumas confuses: por
exemplo, a mdia dos valores mdios das propriedades transacionadas, considerando os
dois perodos do ciclo imobilirio (2000-2008 e 2008-2012), mostra valores mdios das
transaes de imveis superiores na fase recessiva em comparao com o verificado na fase
de expanso (INE, 2015b). Nesta abordagem, a diferena dos valores mdios de todos os
tipos de imveis transacionados entre a fase recessiva e a fase de expanso de
17.341,88. Isto poderia ser utilizado para desvalorizar uma parte das concluses deste
artigo; contudo, a informao onde consta o nmero de propriedades transacionadas nesta
escala (INE, 2015b) ajuda a esclarecer este ponto.
Antes de avanar para esse esclarecimento, merece destaque a seguinte particularidade:
embora os valores mdios de todas as transaes possam ser elevados na fase recessiva, o
facto que tanto os valores das propriedades rurais como das propriedades de uso misto
caram em comparao com os valores registados na fase de expanso do ciclo imobilirio
(Figura 2). Naturalmente, isto tambm prova a teoria de que a queda dos valores do solo
mais acentuada nas reas perifricas do que nas reas centrais: Hoyt confirmou a hiptese
de que os valores do solo atingem um pico imediatamente antes do incio da depresso e
tambm revelou os diferentes padres dentro da cidade () Os dados mostram claramente
que os valores do solo modificam-se nas reas perifricas durante as fases do boom - no
em toda a cidade, enquanto numas reas existe um ritmo elevado de alterao, atravs da
anexao de solo rural, outras tendem a perder valor devido obsolescncia das estruturas
edificadas - e contrai mais severamente nestas reas depois do crash. Ento, os valores do
solo no centro de negcios no chegaram a duplicar entre 1910 e 1928, mas o solo

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destinado a habitao e construo de instalaes empresariais na periferia cresceram


tendo como base um fator de 4.5 e 6.7 respetivamente. O crash subsequente era muito
maior nas periferias. Isto mostra que a volatilidade dos preos do solo est em reas novas
desenvolvidas em solos perifricos (Hoyt, 1933: 347 citado por Gaffney, 2015: 338).
Ainda assim a atual manuteno de valores do solo elevados (apesar da descida em relao
aos preos mdios de 2007 e 2008) o reflexo dos subsdios existentes para a compra de
imobilirio por parte de especuladores (Fundos de Investimento Imobilirio) e por
investidores ou residentes estrangeiros. Por exemplo, destacar apenas que a Lei n. 75-
A/2014, de 30 de setembro (Estatuto dos Benefcios Fiscais) permite que os Fundos de
Investimento Imobilirio paguem apenas metade do imposto sobre a propriedade e do
imposto sobre as tramitaes onerosas de imveis (de acordo com as disposies
regulamentares includas no captulo VI denominado: Incentivos Fiscais ao Investimento
Produtivo). Os Vistos Gold (PLMJ, 2015) correspondem a outro instrumento legislativo que
subsidia o investimento imobilirio, em particular atravs da regulao do investimento
estrangeiro, nomeadamente no que se refere compra de imveis com valor igual ou
superior a 500.000,00. Estes subsdios tendem a estar centrados sobre uma procura com
elevado nvel de rendimentos, que a nica que consegue operar numa situao de
congelamento de mercado (aps o colapso da bolha e sem requerer grandes quantidades
de capital alheio) (Fisher, 1951). Por sua vez, este tipo de procura, adquire a maioria dos
imveis nas grandes cidades (Lisboa e numa menor extenso tambm no Porto), os
palacetes e os apartamentos de luxo na Costa do Sol (Municpios de Oeiras e Cascais),
moradias em resorts e apartamentos de luxo situados numa das principais regies
tursticas de Portugal como o Algarve. Esta sequncia de subsdios leva concentrao de
elevados fluxos de capital em poucas reas e num nmero muito restrito de propriedades,
que pode gerar concluses erradas acerca do nvel mdio de preos no mercado imobilirio.
A confirmao da observao anterior dada pelo nmero de propriedades transacionadas
(INE, 2015b): (i) durante a fase de expanso, o nmero mdio de transaes foi de 73.509
por ano, enquanto na fase recessiva (incluindo os anos de 2013 e 2014), este nmero cai
para 38.298 transaes anuais (uma queda de 47,90%, equivalente a aproximadamente
metade do nmero de transaes verificadas no registo anterior); (ii) o nmero mdio de
transaes de propriedades rurais caiu 65,44% entre estes dois perodos, o de propriedades
urbanas caiu 46,99%; e o de imveis de uso misto caiu 59,04%. Estes nmeros suportam a
tese da bolha imobiliria e o momento em que esta rebenta (entre 2007 e 2008). Nesta
escala, embora os valores mdios das transaes no se tenham mantido em baixa durante
muitos anos, devido s razes avanadas, o facto que o nmero de transaes no s caiu
abruptamente como se mantm com um fluxo muito abaixo da mdia registada durante a
fase de expanso do ciclo imobilirio: o mercado est congelado, porque o crdito no est
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disponvel, devido a uma crise de liquidez dos bancos gerada precisamente pela bolha
imobiliria. As transaes so muito restritas e cobrem apenas um conjunto limitado de
agentes (esto estruturadas no segmento do mercado com elevados rendimentos).

3.3. A Escala da Cidade de Lisboa


A cidade de Lisboa j ultrapassou os limites administrativos do Municpio. A observao de
imagens de satlite recentes sobrepostas pelos limites administrativos do Municpio de
Lisboa confirma este facto. O critrio da observao deve ser a continuidade do tecido
urbano. Este mtodo chega para fundamentar este raciocnio, no entanto, esta uma
anlise que merece aprofundamento emprico. S com este tipo de abordagem seria
possvel identificar uma unidade territorial consistente com os limites da cidade de Lisboa
(estes limites abrangem subrbios, vilas e at cidades metropolitanas) que o autor defende,
tendo como raciocnio de base, a teoria da escassez artificial. No entanto, mesmo com a
configurao da unidade territorial devidamente definida, no existiria a informao
necessria para validar a bolha imobiliria atravs da perspetiva do valor do solo. Face a
estas limitaes, a escala da cidade de Lisboa analisada neste trabalho est limitada rea
administrativa do Municpio, que no corresponde de todo aos limites reais da cidade.
A informao trabalhada nos subcaptulos anteriores mostra que os picos do preo do
imobilirio ocorreram em 2007 e 2008. Em 2007, os valores do solo chegam a um pico e a
bolha colapsa durante o ano de 2008. A informao de base que permite evidenciar o
acontecimento o valor mdio das propriedades transacionadas apoiada sempre que
necessrio pelo nmero de propriedades transacionadas. Na sequncia do processo de
desagregao que tem vindo a ser realizado ao longo deste trabalho, a vez de avanar
para a escala local e a melhor informao para evidenciar a bolha imobiliria nesta escala
deve ser coincidente com a informao representativa das cidades. Logo se a cidade de
Lisboa j ultrapassou os limites do Municpio, ento o prprio Municpio de Lisboa
corresponde a uma unidade estatstica relevante para explicar e comprovar a tese da bolha
imobiliria.
Na sequncia do raciocnio anterior, a Figura 3 apresenta a confirmao desta tese: entre
2000 e 2008, o valor mdio de todos os tipos de propriedades transacionadas aumentou
103% (mais do que duplicou), mas o pico nem foi em 2008. O pico do valor mdio das
propriedades transacionadas cobrindo todo o tipo de imobilirio (propriedades urbanas,
rsticas e mistas) foi atingido em 2007. Assim sendo, considerando os anos entre 2000 e
2007, os valores mdios dos imveis aumentaram 133%. O valor das propriedades urbanas
subiu 132%. Nas propriedades rurais, o crescimento atingiu os 360% e nas propriedades de
uso misto chegou aos 347%. De 2007 a 2008, o valor mdio dos imveis caiu 11,82% nas

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propriedades urbanas, 81,76% nas propriedades rurais e 79,27% nas propriedades de uso
misto. Como um todo, os valores dos imveis transacionados caram 13,02% em apenas um
ano. Entre 2007 e 2012, os valores dos imveis caram 30,36%: os imveis urbanos caram
30,49% e as propriedades de uso misto caram 32,16%. Em sentido inverso as propriedades
rurais subiram 73,01%.
Esta aparente contradio pode ser explicada pela baixa representatividade das
propriedades rurais e de uso misto no total de imveis transacionados a esta escala. O
contexto descrito demonstra que a maioria do volume de transaes registado nesta escala
corresponde s propriedades urbanas, que comandam as flutuaes gerais do mercado
imobilirio: para todos os anos para os quais existe registo, as transaes de imveis
urbanos representam 99,73% do volume total de transaes de imveis.
As alteraes abruptas no volume e no valor dos imveis esto diretamente relacionadas
com o valor do solo: este afeta o preo das propriedades urbanas e desta forma tambm o
nvel geral de preos, no entanto, nas propriedades rurais que o valor do solo se confunde
quase por inteiro com o preo do imvel, at porque estas propriedades quando inseridas
no interior dos limites da cidade (como o caso), esto geralmente subaproveitadas
(abandonadas ou longe da sua melhor utilizao), logo o valor do capital corresponde
apenas a uma pequena frao do preo dos imveis.
O impacto do valor do solo escala urbana pode ainda ser confirmado pelos seguintes
elementos (dados de 2000 a 2014): (i) escala local, o valor mdio das propriedades rurais
transacionadas superior ao valor mdio das propriedades urbanas em 2,5 vezes; (ii)
tambm escala local, o valor mdio das propriedades de uso misto superior ao valor
mdio das propriedades urbanas em cerca de 4 vezes; (iii) o valor mdio das propriedades
rurais transacionadas em Lisboa 25 vezes superior ao valor mdio do mesmo tipo de
propriedades em Portugal e 3,5 vezes maior do que o valor mdio das transaes escala
metropolitana; e (iv) o valor mdio das propriedades de uso misto transacionadas em Lisboa
5,5 vezes superior ao valor mdio do mesmo tipo de propriedades escala nacional e
maior do que o dobro do valor mdio deste tipo de imveis na rea Metropolitana de
Lisboa.

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0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Prdios Rsticos Prdios Mistos Total

Figura 3 - Valor Mdio () dos Contratos de Compra e Venda de Imobilirio situados em Lisboa
(2000-2014)
Fonte: Adaptado de INE (2015a)

Esta confirmao da sobrevalorizao do solo num curto perodo de tempo refora a


validao da hiptese da bolha imobiliria. A relao entre os dados obtidos para as
diferentes escalas (agregada ou nacional, regional e local) permite extrapolar que a poltica
fiscal concede elevados subsdios ao sector imobilirio. Alm disso, a distribuio dos
subsdios no minimamente equitativa. Os proprietrios de imveis rsticos e de imveis
de uso misto (urbanos e rsticos) situados em reas prximas ou dentro dos prprios limites
das cidades so os maiores beneficirios do atual sistema de tributao. Esta a nica
explicao para a diferena registada entre os valores mdios das propriedades urbanas e os
valores mdios tanto das propriedades rsticas como das propriedades mistas em pelo
menos duas dimenses: (i) na escala nacional e regional, comparando o mesmo tipo de
propriedade; e (ii) na escala local, relacionando os diferentes tipos de propriedade.

A falha do modelo de tributao existe porque as propriedades so classificadas para efeitos


fiscais apenas como propriedades rurais ou propriedades urbanas (as propriedades mistas
so a designao utilizada para classificar as propriedades onde no possvel distinguir se
o principal uso do solo o urbano ou o rural). A classificao dos imveis (distino entre
urbanos e rsticos) gera dois sistemas de avaliao do valor patrimonial: um para cada tipo

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de propriedade. Os imveis urbanos so avaliados com base no valor dos melhoramentos


(estruturas edificadas), enquanto as propriedades rsticas so avaliadas conforme o seu
valor de rendimento atravs de uma utilizao rural produtiva (plantaes). Logo se as
propriedades esto dentro da cidade, apenas nos casos em que o solo no pode ser
transformado em usos urbanos (pequenas parcelas com dimenso obsoleta, onde o
processo de construo no vivel devido dimenso do lote estes casos podem apesar
de tudo ser transformados em solo urbano atravs de processos de reestruturao
urbanstica ou atravs de projetos de alargamento ou desenvolvimento de novos espaos
pblicos e solo situado em leito de cheia) que estas propriedades tm um valor de
mercado prximo do valor de avaliao para efeitos fiscais. Contudo, o Plano Diretor
Municipal de Lisboa (Cmara Municipal de Lisboa, 2012) confirma que todo o solo dentro
das fronteiras administrativas do Municpio corresponde a solo urbano (dentro desta
classificao, existem vrias categorias de uso do solo sub-classificadas como solo alocado
para usos recreativos ou espaos verdes, mas provavelmente a maioria deste solo, mesmo
que uma parte ainda no tenha sido transformado de acordo com o previsto, j
propriedade do Municpio ou do Estado). Assim se demonstra que existe incompatibilidade
entre a poltica fiscal e a poltica de ordenamento do territrio. Se o solo classificado como
urbano (apto para urbanizao) e este permanece classificado como solo rstico pela
poltica fiscal, a situao gera um enorme subsdio: as Figuras 4 e 5 ilustram alguns destes
tipos de propriedade que so considerados como imveis urbanos pela poltica de
ordenamento do territrio, mas que provavelmente so classificados como rsticos para
efeitos de avaliao fiscal. Os proprietrios de imveis, que beneficiam desta dualidade de
critrios de classificao e que esto inseridos em reas dentro ou prximas dos limites das
cidades, vilas ou outro tipo de povoamento onde o valor do solo elevado o suficiente para
promover a sua transformao em solo afeto a usos urbanos, acabam por ser altamente
subsidiados. Provavelmente esta questo poderia ser reportada, se o Pas tivesse um
cadastro completo e atualizado, o que no o caso de Portugal.

Outro elemento que explica a sobrevalorizao do imobilirio a frequncia das avaliaes


patrimoniais, que muito lenta de 3 em 3 anos para a maioria dos prdios urbanos,
segundo a aplicao do critrio dos 75% do coeficiente de desvalorizao monetria,
ocorrido durante cada perodo; anual no caso de propriedades industriais ou comerciais,
233
GOT, n. 11 Revista de Geografia e Ordenamento do Territrio (junho de 2017)

GOT, nr. 11 Geography and Spatial Planning Journal (June 2017)

conforme o mesmo critrio; no existe qualquer referncia para os prdios rsticos


(Autoridade Tributria e Aduaneira, 2013). Deste modo, durante a fase de expanso do ciclo
imobilirio, os imveis beneficiam de um tratamento fiscal favorvel, o que acaba por
ajudar prpria euforia/irracionalidade do mercado comprovada pela anlise numrica
desenvolvida neste trabalho.

Face a este contexto, existe um bloqueio ao desenvolvimento do solo vazio, porque, por
exemplo, no caso de Lisboa, este s acessvel a um nmero muito limitado de indivduos
(ou famlias) e grandes empresas que tm um nvel de rendimentos lquidos
suficientemente elevado para conseguir adquirir o solo disponvel na cidade. Porm, uma
parte destes agentes so especuladores imobilirios, que optam por reter a propriedade,
por tempo indefinido, abstendo-se de investir no seu desenvolvimento e abdicando da sua
utilizao. O outro grupo de agentes pode investir na construo/remodelao de
estruturas edificadas, porm estas acabam por ser inacessveis (pelos preos de venda ou
arrendamento) para a maioria da procura efetiva.

Figura 4 - Localizao de Pequena Amostra de Parcelas de Solo Vazio em Carnide, Municpio de


Lisboa
Fonte: Autor (2017).

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GOT, n. 11 Revista de Geografia e Ordenamento do Territrio (junho de 2017)

GOT, nr. 11 Geography and Spatial Planning Journal (June 2017)

Figura 5 - Identificao e Delimitao da Amostra de Parcelas de Solo Vago no Bairro de Carnide,


Lisboa
Fonte: Autor (2017).

As concluses acerca da informao disponvel para descrever as dinmicas do mercado


imobilirio ainda no esto esgotadas (INE, 2015b): (i) comparando o volume de transaes
de todos os tipos de propriedade em Lisboa (Municpio) com o mesmo indicador escala
regional, verifica-se que em 2000, o volume de propriedades transacionadas representou
apenas 16,12% do volume total de imveis transacionados na rea Metropolitana de Lisboa,
enquanto em 2014, este indicador aumentou para 31,77%. Este elemento confirma o
argumento de que durante a fase de congelamento do mercado (aps o rebentamento da
bolha imobiliria), o dinamismo do mercado est centrado nas movimentaes dos
operadores com elevados rendimentos (tanto do lado da oferta como da procura). Alm de
beneficiarem dos subsdios acima mencionados, estes so operadores com liquidez, ou seja,
esto pouco dependentes do crdito (Fisher, 1951). As transaes existentes cobrem
maioritariamente as propriedades situadas nas reas prime da cidade: Parque das Naes,
Avenida da Liberdade, Baixa Pombalina e Saldanha. Por sua vez, esta situao tambm
explica o elevado valor mdio dos imveis transacionados no perodo aps o rebentamento
da bolha, embora se verifique que estes ainda apresentam valores inferiores aos registados
durante o pico de 2007 e at dos valores de 2008; (ii) em mdia, o nmero de propriedades
transacionadas por ano durante a fase de expanso do ciclo imobilirio (2000-2008) foi de
235
GOT, n. 11 Revista de Geografia e Ordenamento do Territrio (junho de 2017)

GOT, nr. 11 Geography and Spatial Planning Journal (June 2017)

15.155 e na fase de recesso foi de 9.272. Portanto, confirma-se que numa base anual,
existe uma quebra de 5.882 transaes entre os dois perodos ou uma queda de 38% no
volume total de transaes de imveis situados dentro dos limites administrativos de
Lisboa. Apesar destes nmeros, a queda do volume de transaes de imveis entre os dois
perodos do ciclo imobilirio nesta rea inferior queda registada na escala regional (da
rea Metropolitana de Lisboa).

4. Concluses
Os nmeros analisados indicam que, efetivamente, existiu uma bolha imobiliria em
Portugal, contrariando os resultados obtidos noutras abordagens desenvolvidas sobre este
tema (Fradique Loureno e Rodrigues, 2014). Associado a este fenmeno est o termo
euforia. A euforia corresponde a um nvel excessivo de confiana que se baseia sobretudo
nas tendncias do passado (ou de acontecimentos propagandeados) mais do que na
racionalidade ou na qualidade das opes de investimento (Glaeser, 2013; Greaney, 2015).
Se as avaliaes dos imveis para efeitos fiscais acompanhassem as valorizaes anuais do
mercado, provavelmente, a subida dos preos numa base anual acabaria por ser menor.
Sem prejuzo deste facto, a mera atualizao do valor patrimonial no impede a formao
de uma bolha imobiliria, porque os critrios adotados na frmula de clculo deste valor
podem produzir diferenas significativas entre os valores da propriedade para efeitos fiscais
e os valores de mercado dos imveis (Carvalho, 2014; Henriques, 2015). No caso portugus,
existem diferenas na frmula consoante o tipo de classificao do solo (para efeitos
fiscais): rstico ou urbano. Portanto, so utilizadas duas frmulas distintas para calcular o
mesmo valor, em funo do uso dominante da propriedade. Este elemento apenas
comprova que o valor de mercado dos imveis raramente coincide com os valores
calculados para efeitos fiscais.
Em sntese, este trabalho oferece uma primeira validao da tese da bolha imobiliria: os
preos dos imveis (ativos imobilirios) subiram, de forma significativa, num curto espao
de tempo (2000-2007), caindo abruptamente a partir de 2008. Para alm da anlise da
evoluo do preo a uma escala agregada, foi desenvolvido um trabalho de desagregao
com base na informao estatstica disponvel, at escala do Municpio. Neste mbito e
para demonstrar a preponderncia dos elementos especulativos (sobretudo associados aos
diferentes nveis de produtividade que possvel alcanar atravs do possvel
desenvolvimento do solo urbano) na dinmica do prprio ciclo imobilirio, o trabalho foi
centrado no Municpio de Lisboa.

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Com a aplicao destas duas abordagens foi possvel confirmar os elementos que alimentam
a bolha imobiliria e aprofundar os fatores predominantes que esto na gnese deste
fenmeno: aumentos de produtividade do solo urbano; reforo da proximidade e
investimento em melhoramentos das redes de ligao fsica entre reas povoadas;
distribuio da propriedade do solo; subsdios atribudos pela poltica fiscal.
Para o futuro, esta investigao salienta a importncia de concluir a aplicao do modelo
econmico que forneceu a base para este trabalho, pois para alm da formao do preo,
ser possvel alargar o conhecimento acerca da bolha imobiliria aos seguintes domnios: (i)
territrio, onde o teste perceber onde se concentraram os fluxos do investimento em
imobilirio (atendendo a uma relao entre reas perifricas e centrais) e que razes
explicam esse processo; (ii) econmico-empresarial, atravs de uma anlise acerca dos
reflexos da dinmica especulativa sobre a evoluo dos diferentes sectores de atividade
econmica; e (iii) financeira, onde se procurar relacionar a origem dos elevados nveis de
endividamento com as dinmicas do mercado imobilirio, como hiptese de base para a
origem da crise de liquidez dos bancos. Este conhecimento relevante para se perceber o
que que falhou na sociedade portuguesa e para se compreender as razes por detrs da
longa-durao da crise econmica, fornecendo, ao mesmo tempo, uma base slida para
preparar mudanas em diferentes domnios, desde logo, ao nvel da Poltica de
Ordenamento do Territrio e da Poltica Fiscal.

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