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TCNICA JURDICA

Gloria Mariel Martnez Portillo


Ao 2014 TURNO TARDE

RETENCIN DE INMUEBLE POR COBRO DE MEJORAS

JUICIO: CARLOS A. LVAREZ Y OTROS C/ NSTOR GERARDO BEZ Y OTROS S/


RETENCIN DE INMUEBLE POR COBRO DE MEJORAS.

SNTESIS DEL HECHO

El seor CARLOS ANTONIO LVAREZ y la seora FLORENCIA CAYETANA


DE LVAREZ se presentaron a promover demanda sobre retencin de inmueble
por cobro de mejoras en contra de NSTOR GERARDO BEZ MARTNEZ y
MARIANA DE JESS ROMERO DE BEZ, por las mejoras incorporadas a la Finca
N 26.263, del Distrito de Luque, con cta. ctral. N 27-0808-20.

El Seor Carlos lvarez haba celebrado un contrato de locacin con Nstor


Gerardo Bez, en el cual una de las clusulas estableca que no poda introducir
mejoras sin que tenga una autorizacin escrita firmada por los propietarios. La
parte demandada no reconoce las mejoras introducidas en el inmueble objeto de
litis y se opone al pago de los gastos efectuados por la parte actora.

Pero como es sabido por ms que haya existido esa clusula los
propietarios no se pueden enriquecer indebidamente.

DOCTRINA. CONCEPTO. TIPO DE JUICIO

Es un juicio de procedimiento ordinario.

Es el derecho que tiene una persona que en carcter de tenedor, posee una
cosa ajena en la cual ha realizado mejoras para conservar la posesin, hasta el
pago de lo debido en razn de aquellas.

Es la accin que corresponde al poseedor de un inmueble ajeno que se


niega a restituir el mismo, conservando la posesin, hasta el pago de lo debido, en
razn de las mejoras efectuadas en ella. Puede darse luego de un conflicto sobre la
propiedad, cuando el poseedor result vencido y rehusarse a la entrega de la
propiedad nterin le sean reconocidos los gastos efectuados en beneficio del
inmueble, dado que los mismos sern de utilidad para el propietario, quien se
encuentra obligado al pago en razn de que dichas mejoras son del inmueble y
acrecientan su valor, pues el poseedor tiene derecho a la retencin de la cosa en
tanto no le sea pagado todo lo que el reivindicante le adeude en concepto de
mejoras. La solucin dada por el cdigo, sin duda, es acertada, porque el derecho
de retencin es el medio ms eficaz que se le puede acordar al poseedor para
asegurar la percepcin de las indemnizaciones que le fueren debidas.

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JUEZ COMPETENTE

Segn dispone el Art.17 C.O.J. En las acciones personales ser competente el


Juez del lugar convenido para el cumplimiento de la obligacin, y a falta de ste, a
eleccin del demandante, el del domicilio del demandado, o el del lugar del
contrato, con tal que el demandado se halle en l aunque sea accidentalmente.

PRESUPUESTOS

La procedencia de la accin de retencin de inmueble por cobro de mejoras


se subordina a la concurrencia de las siguientes condiciones:
1) la individualizacin del inmueble objeto de retencin;
2) La justificacin de la calidad de posesin del inmueble objeto de litis;
4) Posesin del inmueble objeto de litis por el o los demandados;
5) Crdito cierto y exigible, en virtud de gastos efectuados en el inmueble,
introduccin de mejoras.

ESTRATEGIAS PROBATORIAS

PARTE ACTORA
Documental: * Comprobantes de pago de algunas mejoras.
Testificales.
Inspeccin o Reconocimiento Judicial: Del inmueble, orientada a probar las
mejoras introducidas.

PARTE DEMANDADA
Documental: *Contrato de Alquiler.
Testificales.

DISPOSICIONES LEGALES Y CONCORDANTES ATINENTES AL CASO

Se funda la demanda en las disposiciones de los artculos 814, 1826, 1827 y


dems concordantes del Cdigo Civil.

Art.814.- Las mejoras y dems obras efectuadas en la cosa durante el


contrato se regirn por los principios siguientes:

a) el permiso del locador para realizarlas slo podr ser probado por
escrito;

b) si el locatario fuere autorizado para efectuarlas, deber ser designado


expresamente.

Cuando se conviniere que las abonar el locador, habr de consignarse el


mximo que el locatario podr gastar y los alquileres o rentas con que se
verificar el pago. No observndose estas disposiciones, la autorizacin ser nula;

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c) si el locatario no realizare las mejoras prometidas, el locador podr optar


entre exigirle el cumplimiento de ellas dentro de un plazo determinado, o
conminarle con la resolucin del contrato, si no las afectare. Cuando se hubiere
entregado por el locador alguna suma, o disminuido el precio en vista de las
mejoras, podr exigir, adems, el reintegro de aqullas con los intereses, o el total
del alquiler reducido, sin perjuicio del resarcimiento a que hubiere lugar;

d) el locatario no podr, sin autorizacin expresa, efectuar las mejoras que


alteren la forma de la cosa. Respecto de terrenos incultos, se presume autorizado
el locatario para cualquier cultivo o mejoras rsticas;

e) si el locatario hiciere sin autorizacin del locador, mejoras prohibidas


por el contrato, o que alteren la forma de la cosa, podr aqul impedirlas, y si ya
estuvieren terminadas demandar su demolicin o exigir antes de la entrega del
objeto, que el locatario lo restituyan al estado en que lo recibi. Si ellas fueren
nocivas, o mudaren el destino de la cosa, podr el locador ejercer los mismos
derecho, o exigir la resolucin; y

f) el locatario tendr derecho de retencin por las mejoras o los gastos que
correspondan abonar al locador.

Art.1826.- El obligado a restituir una cosa podr retenerla cuando le


correspondiese un crdito exigible en virtud de gastos efectuados en ella, con
motivo de daos causados por dicha cosa.

No tendr esta facultad quien poseyese la cosa por razn de un acto ilcito.
Este derecho podr invocarse respecto de cosas muebles no robadas ni perdidas,
si mediase buena fe.

Art.1827.- Aqul que retenga con derecho una cosa o fuere demandado por
devolucin de ella, slo deber restituirla cuando el demandante efecte la
contraprestacin a que estuviese obligado, o afianzare su cumplimiento.

Si se tratare de inmuebles, la retencin podr ser decretada con carcter


provisorio y hasta un monto determinado, en las mismas condiciones en que
proceda el embargo preventivo, y anotarse en el Registro de inmuebles.

Dictada la sentencia, podr el acreedor proceder a la ejecucin forzosa, sin


efectuar su contraprestacin, si el deudor ha sido constituido en mora o de recibir.

Concordantes: Art. 815. Art. 1828 al art. 1832. Art. 465. Art. 1773. Art. 1984 al art.
1988. Art. 2198. Art. 2246 C.C.

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JURISPRUDENCIA

Tribunal de Apelacin Civil y Comercial de la Capital, Cuarta Sala, (Carlos A.


lvarez y otros c/ Nstor Gerardo Bez y otros s/ Retencin de Inmueble por
cobro de mejoras) Acuerdo y Sentencia N 75 de fecha 10/08/2007. Magistrados:
Ral Gmez Frutos, Basilicio Garca Ayala y Eusebio Melgarejo Coronel. Sentencia
Apelada: S.D. N 413 de fecha 05 de julio de 2006, dictado por el Juez de Primera
Instancia en lo Civil, Comercial, Laboral de la Niez y Adolescencia de Luque.

RESOLUCIN DEL JUZGADOR.

S.D. N 413 de fecha 05 de julio de 2006, dictado por el Juez de Primera


Instancia en lo Civil, Comercial, Laboral de la Niez y Adolescencia de Luque.

El Juzgado resolvi HACER LUGAR, con costas a la demanda que por


retencin de inmueble por cobro de mejoras promueven CARLOS ANTONIO
LVAREZ y FLORENCIA CAYETANA DE LVAREZ contra los seores NSTOR
GERARDO BEZ MARTNEZ y MARIANA DE JESS ROMERO DE BEZ hasta que
aquellos sean indemnizados en la suma de cien millones de guaranes por las
mejoras incorporadas a la Finca N 26.263, del Distrito de Luque, con cta. ctral. N
27-0808-20.

ACUERDO Y SENTENCIA

La parte recurrente manifiesta en esta instancia que no reconoce las


mejoras introducidas por la parte actora y que no puede ser posible que el Juez
otorgue dicha cantidad en concepto de indemnizacin (Cien millones de
guaranes) teniendo en cuenta que el inmueble tiene considerablemente un costo
menor, adems presenta el contrato de alquiler suscrito entre las partes, solicita
que la sentencia sea revocada.

El Tribunal disiente con el a quo en el sentido de que la parte actora no ha


demostrado lo suficiente las mejoras introducidas en el inmueble de la propiedad
de la parte demanda, debido a que sus instrumentales no coinciden con la fecha de
adquisicin del inmueble, adems suma a ello el contrato de alquiler suscrito por
la parte actora con los propietarios ahora demandados y que en una de sus
clusulas estableca que no podrn modificar ni introducir mejoras sin
autorizacin de los propietarios.

Decide confirmar parcialmente la sentencia dictada en Primera Instancia en


la parte que hace lugar a la demanda de retencin de inmueble por cobro de
mejoras y establece la suma de guaranes treinta y cinco millones que los

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demandados debern abonar a los actores en concepto de mejoras introducidas al


inmueble objeto de litis.

CONCLUSIN

El juez sentenciante fall a favor de la parte actora, en razn de que a su


criterio los mismos acreditaron la posesin del inmueble objeto de litis y tambin
las mejoras introducidas en el mismo, comprobados a travs de la inspeccin
judicial y aunque en autos no existen comprobantes que demuestren el precio de
los materiales de las mejoras, atendiendo a los precios vigentes en el mercado que
son de conocimiento del ciudadano comn, as como la mayor valuacin que ellas
otorgan al inmueble, le permite concluir que el precio reclamado por los actores
resulta ajustado a lo demostrado en juicio. Pero el Juez a mi criterio omite
gravemente el contrato de alquiler suscrito por la parte actora con los
propietarios ahora demandados, cuestin que el Tribunal no pasa por
desapercibido adems de que a criterio de estos no han demostrado las mejoras
introducidas en el inmueble objeto de litis porque las instrumentales presentadas
por la actora no coinciden con la fecha de adquisicin del inmueble. Pero como es
sabido por ms que haya existido una clusula dentro del contrato de locacin los
propietarios no se pueden enriquecer indebidamente.

En Segunda Instancia, el Tribunal decide tener por desistido el recurso de


nulidad, por los fundamentos expresados anteriormente y confirma parcialmente
la sentencia reduciendo considerablemente el monto solicitado por la parte
actora.

Por todo lo expuesto y ajustndonos a los artculos 1826 y siguientes del


C.C., considero personalmente que la sentencia del Tribunal se ajust a derecho
subsanando el error en que incurri el a quo.

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