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 Volumen 1 - Julio / 2014

NDICE GENERAL

ACTUALIDAD LEGAL Y JURISPRUDENCIAL

Resumen legislativo y jurisprudencial del mes

I. Resea de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales

publicadas en el ltimo mes...................................................................... 16

II. Resumen de la jurisprudencia civil, procesal civil y registral del mes............. 20

III. Resumen de modificaciones de las principales normas civiles, procesales

civiles y registrales producidas en el ltimo mes......................................... 21

IV. Resumen de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales

del mes...................................................................................................... 22

ESPECIAL DEL MES El nuevo proceso de desalojo:

Ley N 30201

COMENTARIO 1: Hctor E. Lama More: Nuevas reglas para el desalojo con

condena a futuro................................................................ 26

COMENTARIO 2: Juan G. Chvez Marmanillo: La nueva va procedimental

para el desalojo................................................................. 32

COMENTARIO 3: Julio E. Pozo Snchez: Breves apuntes sobre el nuevo

desalojo express para los inquilinos bajo la clusula de
allanamiento futuro............................................................. 38

COMENTARIO 4: Csar E. Ramos Padilla: La eliminacin del procedimiento

concursal por mandato judicial en la ley N. 30201............ 46

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil 3

 Actualidad

Civil ndice general

CIVIL
ACTO JURDICO

Doctrina prctica

Reynaldo Mario Tantalen Odar: Los problemas casatorios de la operatividad

de la nulidad de acto jurdico............................................................................. 54

Comentario de jurisprudencia

Luis Daniel Fernndez Bocanegra: La ineficacia generada por el falso representante

y el eterno retorno de los justiciables a los laberintos judiciales (Comentario de la
Casacin N. 1135-2013-Lima)......................................................................... 68

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Cmo pruebo que un contrato es simulado?................................. 84

Resea de jurisprudencia
Ineficacia de acto jurdico (Casacin N. 4933-2012-Lima [El Peruano, 30 de
mayo de 2014]).................................................................................................... 86

DERECHO DE FAMILIA

Doctrina prctica

J. Mara Elena Guerra Cerrn: Problema jurdico o social: La transferencia de

acciones adquiridas con dinero de la sociedad conyugal..................................... 94

Comentario de jurisprudencia

Juan Carlos Del guila Llanos: Hoy toca reconocerlo! Maana, impugnarlo!
Anlisis de la procedencia de la impugnacin del reconocimiento por parte del
que lo realiz. (Comentario de la Resolucin Suprema en Consulta N. 132-2010-
La Libertad)....................................................................................................... 116

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Qu procedimientos y trmites se deben realizar para adoptar al hijo

o a la hija del cnyuge?...................................................................................... 126

4 Instituto Pacfico Volumen 1 | Julio 2014

 ndice general
Resea de jurisprudencia

Flexibilidad de las normas de tenencia y custodia (Casacin N. 1961-2012-Lima

[30 de mayo de 2014])......................................................................................... 128

SUCESIONES

Doctrina prctica

Benjamn Aguilar Llanos: Unin de hecho y el derecho de herencia................. 136

Comentario de jurisprudencia

Silvia Morales Silva: La propiedad indivisa derivada de la sucesin testada

Constituye ttulo suficiente para reclamar su reivindicacin? (Comentario de la
Casacin N. 1181-2013-Ayacucho)................................................................. 150

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: La hija del primo puede tener vocacin sucesoria va representacin

colateral?........................................................................................................... 161
Resea de jurisprudencia

Peticin de herencia (Casacin N. 614-2013-Hunuco [30 de mayo de 2014]). 163

DERECHOS REALES
Doctrina prctica

Martn Mejorada C.: Limitaciones a los derechos inscritos y la propiedad de los

aires.............................................................................................................. 168

Comentario de jurisprudencia

Hctor Enrique Lama More: El precario y las edificaciones por l levantadas

(Comentario de la Casacin N. 00502-2010-Madre de Dios).......................... 176

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Cul es la va ms eficaz para formalizar la propiedad del inmueble

ante el inminente viaje al extranjero del vendedor?............................................. 190

Resea de jurisprudencia

Ttulo posesorio (Casacin N. 1537-2013-Junn [El Peruano, 30 de mayo de

2014])....................................................................................................................................... 192

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil 5

 Actualidad

Civil ndice general

OBLIGACIONES

Doctrina prctica

Anbal Torres Vsquez: La cesin de derechos..................................................... 200

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Qu es la compensacin financiera? En qu casos opera? ......... 216

Resea de jurisprudencia

Pago con subrogacin (Casacin N. 859-2012-Hunuco [30 de mayo de 2014]) 218

PROCESAL CIVIL
PROCESO / POSTULATORIO

Doctrina prctica

Omar Sumaria Benavente: Manifestaciones de las formas de solucin de

conflictos como expresin de la cultura y la relacin con el desarrollo de la
autoridad....................................................................................................... 230

F. Martn Pinedo Aubin: Intervencin de los sujetos en el proceso judicial y

en el procedimiento conciliatorio...................................................................... 246

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: La madre de un menor puede iniciar procesos judiciales de

recuperacin de los bienes de su menor hijo?................................................... 269

Resea de jurisprudencia

La intervencin del cnyuge de la demandante es facultativa.......................... 270

6 Instituto Pacfico Volumen 1 | Julio 2014

 ndice general

PROBATORIA

Doctrina prctica

Glauco Gumerato Ramos: Repensando la prueba de oficio............................... 276

Silvia Morales Silva: La valoracin de los documentos ofrecidos por el

demandado en el proceso de desalojo (Comentario de la Casacin N. 4181-2011
Madre de Dios)................................................................................................. 292

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: La actuacin y valoracin de la prueba cientfica debe primar sobre

otros medios probatorios?.................................................................................. 304

Resea de jurisprudencia

El valor probatorio de un documento en la prueba de oficio

(Cas. N. 5605-2011-Lambayeque [30 de mayo de 2014])......................................... 305

CAUTELAR

Doctrina prctica

Rolando Martel Chang: El procedimiento cautelar y los presupuestos procesales

para su ejecucin............................................................................................... 312

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Cul sera la medida provisoria para garantizar un crdito dinerario

reconocido por el deudor?................................................................................. 325

Resea de jurisprudencia

Las medidas cautelares no pueden ser utilizadas para colocar la ejecucin

de una sentencia (STC Exp. N. 00978-2012 PA/TC [24 de enero de 2014])....... 327

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil 7

 Actualidad

Civil ndice general

EJECUCIN / IMPUGNATORIO

Comentario de jurisprudencia

Sergio N. Casassa Casanova: La ejecucin forzada en el Cdigo Procesal Civil

(Comentario de las STC Exp. N. 5258-2011-PA/TC y Exp. N. 5037-2011-AA/TC). 336

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: En los casos que se promuevan procesos de ejecucin de ttulo

ejecutivo y ejecucin de ttulo de ejecucin, es correcto afirmar que la
competencia la tiene el Juez de Paz Letrado?....................................................... 362

Resea de jurisprudencia

El recurso de casacin no es un recurso de nulidad (Cas. N. 4980-2012-

Apurmac [30 de mayo de 2014])..................................................................................... 363

REGISTRAL / INMOBILIARIA
REGISTRAL

Doctrina prctica

Carlos Aguirre De Jess: Inscripcin de actos contenidos en escrituras imperfectas

que se presentan al registro................................................................................. 372

Comentario de jurisprudencia

Javier Anaya Castillo: Formalidad de los laudos arbitrales para su inscripcin

en los Registros Pblicos (Comentario de la Resolucin N. 170- 2014-SUNARP-TR-L) 386

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Cundo se presenta la Suspensin indebida de una anotacin de

demanda?......................................................................................................... 409
Resea de jurisprudencia

Calificacin registral de actos procedimentales en arbitraje

(Resolucin N. 844-2014-SUNARP-TR-L)....................................................................... 412

8 Instituto Pacfico Volumen 1 | Julio 2014

 ndice general

INMOBILIARIA

Doctrina prctica

Luis Eduardo Aliaga Blanco: Breves notas y apuntes sobre los principales
contratos inmobiliarios en la legislacin peruana................................................ 426
Comentario de jurisprudencia

Jorge Luis Ascencios Dvila: La necesaria personalidad jurdica de las juntas

de propietarios (Comentario de la Resolucin N. 1704-2013-SUNARP-TR-L). 436
Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Qu medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de las

condiciones de entrega de un producto inmobiliario?.......................................... 456
Resea de jurisprudencia

Idoneidad de clusula abusiva (Resolucin N. 0216-2014/SPC-INDECOPI)............. 458

JURISPRUDENCIA fundamental
Disposicin de un bien social por uno de los cnyuges

1 CASACIN: Cas. N. 602-2002-Arequipa (Falta de voluntad de uno de los

cnyuges para gravar un bien deviene en nulidad insalvable pese
a la confirmacin posterior del acto)......................................... 465

2 CASACIN: Cas. N. 1687-2003-Loreto (Nulidad del acto de disposicin

de un bien social cuando no intervienen ambos cnyuges)..... 468

3 CASACIN: Cas. N. 2896-2001-Lima (El adquirente que conoca que el bien

social fue dispuesto por uno de los cnyuges no se encuentra
amparado)......................................................................... 472

4 CASACIN: Cas. N. 372-2005-Arequipa (Las edificaciones realizadas sobre

los bienes sociales para disponer o gravarlas se tienen que
realizar por ambos cnyuges).................................................. 474

5 CASACIN: Cas. N. 111-2006-Lambayeque (La falta de legitimidad para

contratar, por la falta de voluntad de uno de los cnyuges en
la disposicin o gravamen de un bien social)........................... 477

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil 9

 Actualidad

Civil ndice general

6 CASACIN: Cas. N. 907-2008-Arequipa (La falta de intervencin de uno

de los cnyuges en la celebracin de un acto jurdico constituye
la ineficacia del acto jurdico)................................................... 481

7 CASACIN: Cas. N. 3437-2010-Lima (La falta representacin de uno de

los cnyuges en la disposicin de los derechos de propiedad
sobre los bienes sociales)........................................................ 484

8 CASACIN: Cas. N. 2893-2013-Lima (La ineficacia del acto jurdico celebrado

por uno de los cnyuges en la disposicin de un bien social).... 488

10 Instituto Pacfico Volumen 1 | Julio 2014

 Actualidad

Civil Especial del mes

COMENTARIO
Comentario

Comentario de la
Ley N. 30201
Breves apuntes sobre el nuevo
desalojo express para los
inquilinos bajo la clusula de
allanamiento futuro
Julio E. Pozo Snchez*
Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
SUMARIO

1. Apuntes previos
2. El desalojo en el nuevo artculo 594 del Cdigo Procesal Civil
3. Presupuestos para poder recurrir al nuevo procedimiento especial de desalojo
4. El nuevo procedimiento de desalojo express
5. Conclusiones y recomendaciones

1. Apuntes previos judicial morosa en aplicacin de los artculos

Con fecha 28 de mayo del 2014 se public
en la separata de Normas Legales del diario
oficial El Peruano, la Ley N. 30201, Ley
que crea el Registro de Deudores Judiciales
Morosos1.
La referida norma dispone en su artculo 1
la creacin, dentro del rgano de gobierno
del Poder Judicial, del novsimo Registro de
deudores morosos, en el que se inscribe, a
solicitud del ejecutante, el incumplimiento
de las acreencias originadas en resoluciones
firmes, que declaran el estado de deudor
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos. Egresado de la Maestra en Derecho Civil
por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos,
Posttulo en Derecho Procesal Civil por la Pontificia
Universidad Catlica del Per.
1 Conforme a la primera disposicin complementaria
final de la mencionada Ley, esta entrar en vigencia
a los 45 das hbiles de su publicacin.
594 y 692-A del Cdigo Procesal Civil.
Nos interesa abordar, a efectos del presente
comentario, la modificacin que ha sufrido el
mencionado artculo 594 del Cdigo Proce-
sal Civil (CPC) al introducir la posibilidad de
incluir en los contratos de arrendamiento la
clusula de allanamiento futuro del arrendatario,
la misma que facultar a los arrendadores a re-
currir a un procedimiento especial de desalojo
que bien puede ser catalogo como express [o
ejecutivo, incluso] por su aparente celeridad
en cuanto a etapas se refiere.
Se trata de una suerte de subprocedimiento
especial de desalojo creado especficamente
para tratar de brindar mayores armas a los
arrendadores que hoy por hoy no pueden
recuperar su posesin sino hasta dentro de 2
a 4 aos de interpuesta la demanda desalojo
contra el inquilino (siempre que el proceso

38 Instituto Pacfico Volumen 1 | Julio 2014


se inicie ante un juez de paz [!]. Ni qu decir
cuando el proceso se inicia ante un juzgado
especializado dada la eventualidad de inter-
ponerse casacin).
A diferencia de lo establecido por el Cuarto
Pleno Casatorio Civil publicado el 14 de
agosto de 2013, que se aboc ntegramente
a los supuestos de desalojo por ocupacin
precaria, la pronta entrada en vigencia de la
Ley que crea el Registro de deudores judicia-
les morosos, introduce un nuevo supuesto y
procedimiento de desalojo exclusivo para los
arrendadores contra inquilinos2.
2. El desalojo en el nuevo artculo
594 del Cdigo Procesal Civil
El artculo 594 se encuentra ubicado dentro
de la Seccin Quinta [Procesos Contenciosos],
Ttulo III [Proceso Sumarsimo], Captulo II y
Subcaptulo 4, dedicado al proceso de Des-
alojo de predios.
Su redaccin original establece que el
desalojo puede demandarse antes del ven-
cimiento del plazo para restituir el bien.
Sin embargo, de ampararse la demanda, el
lanzamiento solo puede ejecutarse luego de
2 No es la esencia del presente comentario, pero no
puede pasar desapercibido que esta nueva propuesta
para alcanzar un desalojo express (muy ejecutivo) se
ha incluido en una norma, cuya razn de ser principal
ha sido crear un Registro de deudores judiciales mo-
rosos. De all la denominacin de la misma. Incluso,
el proyecto de ley que le dio luz solo se refera a dicho
registro (Proyecto de Ley N. 1376-2013). As, el re-
ferido proyecto de ley postula la implementacin de
un sistema de publicidad a travs del cual se sancione
al deudor ejecutado que no cumpla el mandato de
pago ordenado judicialmente ni seale bienes libres o
parcialmente gravados con cuya realizacin se honre el
pago debido. Con ello se publicita el incumplimiento
judicial, permitiendo que la sociedad utilice dicha
informacin antes de que un tercero decida contratar
de nuevo con el sujeto de derecho declarado deudor
judicial moroso.
Aunque fue acumulado a otros proyectos de ley, como
el 1006-2011, referidos al Registro de inquilinos
morosos, creemos que dada la trascendencia de sus
efectos en la sociedad, la inclusin de este nuevo
procedimiento de desalojo a travs de la clusula de
allanamiento futuro debi merecer una regulacin
normativa singular.
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
RESUMEN
En el presente artculo, el autor realiza un
anlisis acerca de la modificacin al artculo
594 del Cdigo Procesal Civil, dado que este
artculo originalmente no permita la recupe-
racin de los bienes arrendados de manera
clere; por ello, con la modificatoria de este
artculo se permitira a los arrendadores la
recuperacin de la posesin de su bien in-
mueble en un tiempo menor, No obstante,
para lograr dicho objetivo, no solo se habra
modificado el artculo referido sino se habra
establecido un subprocedimiento especial en
el desalojo, lo cual no necesariamente ase-
gura la tramitacin del proceso de desalojo
de manera rpida sino que el proceso puede
continuar hasta la Corte Suprema.
CONTEXTO NORMATIVO
Cdigo Procesal Civil: artculo 594.
PALABRAS CLAVE
Arrendamiento / Desalojo express
seis das de vencido el plazo. Si el emplazado
se allanara a la demanda y al vencimiento
del plazo pusiera el bien a disposicin del
demandante, este deber pagar las costas y
costos del proceso.
Como es de verse, se refiere a un supuesto
que consiste en provocar la intervencin de
la jurisdiccin para solicitar la condena del
demandado, pese a que an no ha vencido
la obligacin3. Agrega la recientemente
electa miembro del Tribunal Constitucio-
nal, doctora Marianella Ledesma Narvez,
citando a Micheli, que la accin preventiva
es concedida para conseguir la declaracin
de un derecho cuando este ltimo, aun no
habiendo sido violado o judicialmente dis-
cutido, se hace objetivamente incierto en su
existencia o en su contenido, en cuanto de
3 Ledesma Narvez, Marianella, Comentarios al Cdigo Proce-
sal Civil, 2. ed., T. I, Gaceta Jurdica, Lima, 2009, p. 358.
Actualidad Civil 39
 Actualidad
Civil Especial del mes
hecho el mismo es discutido o desconocido
por otros4.
Sin embargo, la novedad introducida con la
entrada en vigencia de la Ley 30201 a travs
de la modificacin del artculo referido supo-
ne la creacin de un procedimiento especial
de desalojo, que podra entenderse que pue-
de iniciarse antes del vencimiento del plazo
tambin (dada su ubicacin en el artculo
594) y que solo podra proceder siempre
que se cumplan los siguientes presupuestos:
- Que exista un contrato escrito de arrenda-
miento;
- Que el objeto del arrendamiento sea un
inmueble5;
- Que se haya pactado la clusula de alla-
namiento a futuro;
- Que el plazo del contrato de arrendamien-
to haya vencido o que el arrendatario haya
incurrido en alguno de los supuestos de
resolucin a que hace referencia el artculo
1697 del Cdigo Civil6; y,
- Que las firmas de dicho contrato hayan
sido legalizadas ante notario pblico o en
su defecto, por juez de paz.
4 Loc. cit.
5 En nuestra opinin, est dems la referencia a que se
trata de un inmueble. Recordemos que el desalojo,
conforme lo establece el artculo 585 del CPC est
referido a la recuperacin de la posesin de predios
(inmuebles per se)
6 Cdigo Civil. Artculo 1697.- El contrato de arrendamien-
to puede resolverse:
1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y adems quince das.
Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el
vencimiento de un solo perodo y adems quince
das. Si el alquiler se conviene por periodos menores
a un mes, basta que venzan tres periodos.
2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario
necesit que hubiese contra l sentencia para pagar
todo o parte de la renta, y se vence con exceso de
quince das el plazo siguiente sin que haya pagado
la nueva renta devengada.
3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de
aqul para el que se le concedi expresa o tcita-
mente, o permite algn acto contrario al orden
pblico o a las buenas costumbres.
40 Instituto Pacfico
El procedimiento que aparentemente permite
un rpido desalojo de inquilinos (desalojo
express o ejecutivo) supone las siguientes
etapas:
- Interposicin de la demanda bajo la va
del proceso Sumarsimo ante el Juez del
lugar donde se encuentra el bien inmueble
materia del contrato.
- Admitida a trmite, el Juez notifica la de-
manda al arrendatario para que, dentro
del plazo de seis das este acredite: (i) la
vigencia del contrato de arrendamiento; o,
(ii) la cancelacin del alquiler adeudado.
- Vencido el plazo establecido sin que el
arrendatario acredite lo sealado, el Juez
ordenar el lanzamiento en quince das
hbiles, de conformidad con el artculo
593 del Cdigo Procesal Civil7.
3. Presupuestos para poder recurrir
al nuevo procedimiento especial
de desalojo
Indudablemente el presupuesto ms impor-
tante para poder optar por esta alternativa de
desalojo express es contar con una clusula
de allanamiento a futuro.
En nuestra opinin, esta pueda ser definida
como un acuerdo celebrado por escrito, en
el marco de una Contrato de Arrendamiento,
que tiene por objeto, que una vez vencido
el plazo fijado para el arrendamiento o
habiendo incurrido el inquilino en alguno
de los supuestos de resolucin a que hace
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra
pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arren-
dador.
5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen
cualesquiera de sus obligaciones.
7 Cdigo Civil. Artculo 593.- Consentida o ejecutoriada
la sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen
el predio, aunque no hayan participado en el proceso
o no aparezcan en el acta de notificacin.
Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se
hace entrega del bien al demandante en su integridad
y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se
acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio,
el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.
Volumen 1 | Julio 2014

referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil, se
pueda recurrir a un procedimiento de desalojo
especialmente regulado por el artculo 594
para estos efectos.
Se trata, por tanto, de un reconocimiento a
futuro por parte del arrendatario, de que en
caso de incurrir en alguno de los 2 supuestos
comentados, dejar facultado al arrendador
para optar por una va de desalojo espe-
cial. As, a nuestro modo de ver, el trmino
allanamiento es utilizado, para definir este
reconocimiento o aceptacin futura8 y no
puede equipararse, para su entendimiento, a
la figura del allanamiento como mecanismo
autocompositivo de solucin de conflicto de
intereses o su reflejo en el proceso civil, como
forma especial de conclusin del proceso.
En tanto la norma no est vigente, nos per-
mitimos transcribir la frmula de clusula
de allanamiento futuro que propone el Dr.
Martn Mejorada con la que coincidimos por
sus efectos prcticos:
Por la presente el arrendatario se allana
anticipadamente al desalojo que interpondr
el arrendador, en caso de vencimiento de
plazo o resolucin por falta de pago de la
renta. La eficacia de esta clusula est sujeta
a la condicin de que entre vigencia la Ley
30201 que modifica el artculo 594 del Cdi-
go Procesal Civil, u otra con similar alcance9.
8 Para Martn Mejorada, pese a que la figura alude
a un allanamiento o aceptacin anticipada, en
realidad no es cierto que las imputaciones del arren-
dador se entiendan reconocidas plenamente por el
demandado. Por el contrario la norma seala que
el juez notifica al ocupante para que pruebe que el
contrato se ha prorrogado, o que ya haba pagado
la deuda antes de la resolucin del arrendamiento.
Si el demandado no acredita estos hechos se ordena
el lanzamiento, pero si el poseedor prueba que las
imputaciones son falsas se quedar en el bien. Es decir,
el llamado allanamiento no es tal. Una aceptacin
anticipada real implicara que ante la demanda de
desalojo el poseedor no tenga defensa alguna, pues
supuestamente ha consentido por adelantado. Vase
su muy interesante comentario en Mejorada, Martn,
El allanamiento del arrendatario, en el blog Predio
legal del diario Gestin, Lima, 3 de junio de 2014.
Versin en lnea: <goo.gl/8awCsf>.
9 Loc. cit.
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
No deja de ser curioso que con el objeto de
buscar establecer nuevos mecanismos para
facilitar el desalojo de los indeseables inqui-
linos morosos o con contratos vencidos, se
tenga que recurrir a frmulas que finalmente
suponen que el arrendatario se obliga o
compromete a reconocer u aceptar, lo que la
ley (Cdigo Civil) y muchas veces el propio
contrato, ya lo obligaron a hacer: devolver el
bien inmediatamente.
Finalmente, no puede pasar desapercibida la
formalidad que exige la norma para el contra-
to de arrendamiento: que las firmas puestas
en el referido documento se hayan legalizado
ante notario pblico o juez de paz letrado en
ausencia del primero. Se trata pues de una
formalidad ad probationem dado que la Ley no
sanciona con nulidad su inobservancia, y por
el contrario, se exige a razn de ser un medio
de prueba de la existencia del acto (contrato
de arrendamiento).
IMPORTANTE
El procedimiento que aparente-
mente permite un rpido desalojo
de inquilinos (desalojo express o
ejecutivo) supone las siguientes
etapas: Interposicin de la demanda
bajo la va del proceso Sumarsimo
ante el juez del lugar donde se en-
cuentra el bien inmueble materia del
contrato. Admitida a trmite, el Juez
notifica la demanda al arrendatario
para que, dentro del plazo de seis
das este acredite: (i) la vigencia del
contrato de arrendamiento; o, (ii) la
cancelacin del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que
el arrendatario acredite lo sealado,
el Juez ordenar el lanzamiento en
quince das hbiles, de conformidad
con el artculo 593 del Cdigo Pro-
cesal Civil.
Una primera inquietud sobre el particular es
que a razn de la modificacin materia de
comentario, se habra introducido a travs
Actualidad Civil 41
 Actualidad
Civil Especial del mes
del Cdigo Procesal Civil una formalidad
especial al contrato de arrendamiento con
clusula de allanamiento futuro. Recordemos
que el Cdigo Civil nada nos dice sobre la
forma que debe adoptar dicho contrato para
que resulte vlido. Es ms, es muy frecuente
que ni siquiera conste por escrito, lo que por
supuesto a la larga termina perjudicando ms
al arrendador, pero as ocurre.
De otro lado, en caso se descarte la idea ofre-
cida en el prrafo anterior, estando a que es
en el proceso judicial que dicho documento
ser presentado, conviene preguntarnos por
qu el legislador excluy los dems supuestos
de fecha cierta a que se refiere el artculo 245
del CPC.
En nuestra opinin, en tanto la clusula conste
por escrito en el documento, su eficacia de
cara a un proceso, no debera ser limitada a
una formalidad que el Cdigo Civil no exige
y mucho menos reducirla al mbito de la
legalizacin de firmas notarial.
Sin bien hay quienes podran afirmar que la
obligacin de legalizar las firmas responde a
la necesidad de que expresamente conste que
el arrendatario conoci y acept la clusula de
allanamiento futuro, dando mayor seguridad
a esos fines, ello tampoco resulta suficiente
argumento por cuanto, conforme es prctica
notarial, este notario legaliza la firma, mas
no el contenido del documento.
MARIANELLA LEDESMA dice:
[La] accin pre-
ventiva es conce-
dida para conse-
guir la declaracin
de un derecho
cuando este lti-
mo, aun no ha-
biendo sido viola-
do o judicialmente discutido, se
hace objetivamente incierto en su
existencia o en su contenido, en
cuanto de hecho el mismo es discu-
tido o desconocido por otros.
42 Instituto Pacfico
4. El nuevo procedimiento de des-
alojo express
Aunque de Perogrullo, este nuevo procedi-
miento de desalojo express o ejecutivo est
reservado solo para que los arrendadores
puedan recuperar la posesin que ostentan
sus inquilinos, una vez vencido el contrato
de arrendamiento o cuando hayan dejado de
pagar la renta de ms de 2 meses y 15 das
(supuesto generalizado).
En primer lugar, a nuestro modo de ver, la
inclusin de este supuesto y procedimiento de
desalojo dejara [en la prctica] en desuso la
alternativa del desalojo por ocupante precario
en los supuestos de vencimiento de contrato
de arrendamiento una vez cursado el aviso
de conclusin. Y es que como lo estableci el
Cuarto Pleno Casatorio Civil:
5.2. Ser caso de ttulo de posesin fenecida
cuando se presente el supuesto previsto por
el artculo 1704 del Cdigo Civil, puesto que
con el requerimiento de la devolucin del
inmueble se pone de manifiesto la voluntad
del arrendador de poner fin al contrato. No
constituir un caso de ttulo fenecido el su-
puesto contemplado por el artculo 1700 del
Cdigo Civil, dado que el solo vencimiento
del contrato de arrendamiento no resuelve
el contrato sino que, por imperio de la ley,
se asume la continuacin del mismo hasta
que el arrendador le requiera la devolucin
del mismo10.
10 Aun cuando no sea materia del presente trabajo
conviene resaltar que posicin asumida por el Cuarto
Pleno Casatorio era necesaria. Ya nuestro amigo y
maestro, el doctor Hctor Lama More haba advertido
tiempo atrs que luego de cursado el aviso de con-
clusin del arrendamiento, el contrato dej de existir,
pues en adelante lo que se cobra ya no es renta, es
como se indica en la norma, penalidad o prestacin
por el uso. Sin renta no hay arrendamiento. Siendo as
el poseedor dej de tener la calidad de arrendatario
o la de poseedor inmediato, deviniendo en precario
por fenecimiento de ttulo. Cfr. Lama More, Hctor,
La posesin y la posesin precaria, Grijley, 2007, Lima,
p. 149.
Coincidimos plenamente con su opinin. Sin embar-
go, no est de ms hacer notar que an hasta hoy
pueden leerse sentencias de la Corte, emitidas con
anterioridad al Pleno, pero publicadas recientemente
que sealan (equivocadamente) lo contrario. As,
la Casacin N. 2911-2012-Lima, publicada en El
Volumen 1 | Julio 2014

Por tanto, es totalmente posible optar por
la va de desalojo por ocupante precario
en caso de fenecimiento del contrato de
arrendamiento [una vez cursado el aviso de
conclusin] aunque no la ms recomendable
dado que en la realidad, el proceso de des-
alojo por ocupante precario puede terminar
dilucidndose a nivel de Corte Suprema en
Casacin, lo que hace ms largo el calvario
hasta obtener la restitucin, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato
de arrendamiento, dada la cuanta, suelen
iniciar ante juzgados de paz letrado. Ello a
diferencia de la frmula de procedimiento
express que ofrece el nuevo marco legal con
la inclusin de la clusula de allanamiento
futuro.
El artculo 594 en su prrafo quinto establece
que el juez competente es el del lugar donde
se encuentra el bien materia de litis. Nos
preguntamos si con esto debe entenderse
que no se podr demandar ante el juez del
domicilio del demandado. Recordemos que
la competencia, como presupuesto procesal
para una vlida relacin jurdica procesal,
solo puede ser establecida por la ley y no
puede modificarse.
Peruano el 2 de diciembre de 2013, seala Dcimo
Segundo.- Sobre el particular es del caso anotar que
nuestra legislacin civil no contempla la renovacin
tcita, sino la continuacin del arrendamiento bajo sus
mismas estipulaciones en el caso que el arrendatario
permanezca en el uso del bien arrendado no obstante
haber vencido el plazo del contrato respectivo hasta
que el arrendador solicite su devolucin; la cual puede
pedir en cualquier momento acorde a lo estipulado
por el artculo 1700 del Cdigo Civil facultando la
Ley al arrendador a exigir la devolucin del bien a
cobrar penalidad convenida o en su defecto a una
prestacin igual a la renta del periodo precedente
hasta la devolucin su devolucin de conformidad a lo
establecido por el artculo 1704 de la norma acotada
no importando el cobro de los mismos la continuacin
del arrendamiento pues el plazo de este ha vencido o
se ha cursado el aviso de conclusin del arrendamien-
to; (...) por tanto la causal a invocar para demandar
la restitucin del bien la de desalojo por vencimiento
del plazo del contrato y no la desalojo por ocupacin
precaria toda vez, como ya se anotado, el vencimiento
del plazo del contrato y la restitucin del mismo, no
convierten en precario al arrendatario....
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
MARTN MEJORADA dice:
[Pese] a que la
figura alude a un
allanamiento o
aceptacin antici-
pada, en realidad
no es cierto que
las imputaciones
del arrendador se
entiendan reconocidas plenamente
por el demandado. Por el contrario,
la norma seala que el juez notifica
al ocupante para que pruebe que el
contrato se ha prorrogado o que ya
haba pagado la deuda antes de la
resolucin del arrendamiento. Si el
demandado no acredita estos he-
chos, se ordena el lanzamiento;
pero si el poseedor prueba que las
imputaciones son falsas se quedar
en el bien. Es decir, el llamado alla-
namiento no es tal. Una aceptacin
anticipada real implicara que ante
la demanda de desalojo, el posee-
dor no tenga defensa alguna, pues
supuestamente ha consentido por
adelantado.
En este extremo consideramos innecesario
el establecimiento de la competencia puesto
que nuevamente limita el alcance de apli-
cacin y uso de este novsimo mecanismo.
No hubo necesidad de hacer dicho resalte
porque bien se hubieran aplicado las reglas
de competencia del desalojo general.
De otro lado, la norma en comentario esta-
blece que admitida a trmite la demanda,
el juez notifica la misma al arrendatario
para que, dentro del plazo de seis das este
acredite: (i) la vigencia del contrato de arren-
damiento; o, (ii) la cancelacin del alquiler
adeudado. Vencido el plazo establecido sin
que el arrendatario acredite lo sealado, el
juez ordenar el lanzamiento en quince das
hbiles, de conformidad con el artculo 593
del CPC.
Actualidad Civil 43
 Actualidad
Civil Especial del mes
Como es de verse, el escenario que plantea
este nuevo procedimiento supone que el
arrendatario solo puede formular contradic-
cin bajo dos supuestos (cual procedimiento
de ejecucin). Sin embargo, nos pregunta-
mos si es posible que el demandado pueda
deducir excepciones o plantear defensas
previas, de ser as, Cul sera el plazo? podra iniciarse antes del vencimiento del plazo
En nuestra opinin, aunque no se haya
establecido expresamente dicha posibili-
dad, negarle al inquilino demandado la
posibilidad de cuestionar la presencia de los
presupuestos procesales y materiales aten-
tara manifiestamente contra su derecho a
la tutela jurisdiccional efectiva. Recordemos
adems que si bien en un primer momento
tampoco se reconoca dicha posibilidad en
los procesos de ejecucin, finalmente esta
facultad qued consagrada expresamente en
el CPC. Asimismo, tampoco se establece la
posibilidad de impugnar el auto que ordena
el lanzamiento. Creemos, al igual que en
el caso anterior, que dicha facultad no est
negada al inquilino.
HCTOR LAMA MORE dice:
[Luego] de cur-
sado el aviso de
conclusin del
arrendamiento, el
contrato dej de
existir, pues en
adelante lo que se
cobra ya no es
renta, es como se indica en la nor-
ma, penalidad o prestacin por el
uso. Sin renta no hay arrendamien-
to. Siendo as el poseedor dej de
tener la calidad de arrendatario o
la de poseedor inmediato, devinien-
do en precario por fenecimiento de
ttulo.
44 Instituto Pacfico
5. Conclusiones y recomendaciones
El modificado artculo 594 del Cdigo Procesal
Civil (CPC) regula la posibilidad de incluir en
los contratos de arrendamiento la clusula de
allanamiento futuro del arrendatario, la misma
que facultar a los arrendadores a recurrir a un
procedimiento especial de desalojo que incluso
de contrato de arrendamiento (solo en ese
supuesto) y que bien puede ser catalogo como
express [o ejecutivo, incluso] por su aparente
celeridad en cuanto a etapas se refiere.
La clusula de allanamiento futuro del
arrendatario puede ser definida como
un acuerdo celebrado por escrito, en el
marco de un contrato de arrendamiento,
que tiene por objeto que, una vez vencido
el plazo fijado para el arrendamiento o
habiendo incurrido el inquilino en alguno
de los supuestos de resolucin a que hace
referencia el artculo 1697 del Cdigo Ci-
vil, se pueda recurrir a un procedimiento
de desalojo especialmente regulado por
el artculo 594 para estos efectos.
En tanto la clusula conste por escrito en el
contrato de arrendamiento, su eficacia de
cara a un proceso, no debera ser limitada
a una formalidad que el Cdigo Civil no
exige y mucho menos reducirla al mbito
de la legalizacin de firmas notarial cuan-
do existe otros supuestos de fecha cierta.
Pese a que es totalmente posible optar por
la va de desalojo por ocupante precario
en caso de fenecimiento del contrato
de arrendamiento [una vez cursado el
aviso de conclusin] no resulta lo ms
recomendable dado que en la realidad,
el proceso de desalojo por ocupante
precario puede terminar dilucidndose
a nivel de Corte Suprema en Casacin,
lo que hace ms largo el calvario hasta
obtener la restitucin, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato
de arrendamiento, dada la cuanta, suelen
iniciar ante juzgados de paz letrado.
Volumen 1 | Julio 2014
 Comentario

NUEVO PROCESO DE DESALOJO

PROCESO SUMARSIMO
Art. 546 CPC

Causales de desalojo
Art. 591 CPC

ANTES DE LA LEY N 30201 DESPUS DE LA LEY N 30201

Contrato de arrendamiento Precario Contrato de arrendamiento

con clusula de allanamiento
de arrendatario y firmas
legalizadas
Falta de pago Vencimiento
de contrato

Falta de Vencimiento
Requerimiento pago de contrato
notarial

Resolucin Conclusin
de contrato de contrato
Conciliacin

Demanda
Demanda

Traslado al
arrendatario
(Plazo 6 das)

Acredita o No acredita
reconoce o reconoce
vigencia o la vigencia o
cancelacin cancelacin
de deuda de deuda

Se inscribe la
deuda Juez ordena
Registro de lanzamiento
deudores en 15 das
judiciales hbiles
morosos

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil 45