La Hipoteca-Trabajo Compl.

DEDICATORIA:
Este trabajo va dedicado
A nuestro Docente Y a nuestros padres;
Y en especial a DIOS porque gracias a el
Tenemos la vida, salud y todo lo necesario para
Poder buscar y llegar a ser alguien...

ESCUELA DE DERECHO VII B -------------------------- DERECHOS
REALES
CONTENIDO
HIPOTECA
INTRODUCCION
1. ANTECEDENTES.04
2. DEFINICION DE LA HIPOTECA09
3. NORMAS APLICABLES12
4. NATURALEZA JURDICA12
5. INTERVINIENTES EN LA HIPOTECA13
6. BIEN MATERIA DE HIPOTECA.13
7. CARACTERISTICAS13
8. FORMALIDAD DE LA HIPOTECA.17
9. REQUISITOS DE VALIDEZ.19
10. EXTENSIN DE LA HIPOTECA..24
11. HIPOTECA SOBRE BIENES FUTUROS28
12. CLASES DE HIPOTECA33
1. VOLUNTARIAS O CONSENSALES...33
2. HIPOTECAS LEGALES. (ARTICULO 1118)33
2.1. CARACTERSTICA ESENCIAL DE LA HIPOTECA LEGAL.34
2.2. LAS HIPOTECAS LEGALES EN EL CDIGO CIVIL VIGENTE...35
2.3 HIPOTECA LEGAL A FAVOR DEL VENDEDOR..35
2.4 HIPOTECA LEGAL A FAVOR DE LOS CONSTRUCTORES.36
2.5 OTRAS HIPOTECAS ..37
3. HIPOTECAS UNILATERALES39
13. OBJETO DE LA HIPOTECA.40
14. BIENES HIPOTECABLES40
15. BIENES NO HIPOTECABLES..41
16. FORMAS DE CONSTITUCIN..42
17. EFECTOS DE LA HIPOTECA...44
1. ENTRE LAS PARTES.
2. EFECTOS CON RELACIN A TERCEROS.45
18. LETRAS HIPOTECARIAS.48
19. CAUSAS DE EXTINCIN DE LA HIPOTECA...49
20. IMPORTANCIA DE LA HIPOTECA
CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFIA
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REALES
INTRODUCCIN
Este presente trabajo est basado en el estudio del Libro V del Cdigo Civil,
desde un punto de vista terico pero, atendiendo claramente a los puntos a
tratar sobre los Derechos Reales que se suscita en nuestra legislacin
peruana.
La Hipoteca es un medio de crdito territorial sumamente cmodo pues permite
al propietario de un inmueble, mediante la constitucin de una o varias
hipotecas sucesivas, proporcionarse un capital que represente todo o parte del
valor de un inmueble sin perder por eso su disfrute ni el derecho de enajenarlo;
en una palabra, sin abandonar ninguno de los atributos de la propiedad.
Persigue pues, como dice Beatriz Arean,"asegurar el cumplimiento de una
obligacin as garantizada"; sin embargo, la misma autora agrega: "Es cierto
que estas garantas tampoco dan al acreedor una seguridad absoluta, pues la
cosa, al convertirse en dinero, puede resultar insuficiente para satisfacer el
crdito. Pero de cualquier modo, el riesgo es mucho menor que el que dejan
subsistente las garantas personales".
La hipoteca puede ser reputada entonces como el medio jurdico de asegurar el
pago de un crdito.
Si para el desarrollo econmico de una comunidad se requiere abundantes
capitales, se encontrar en la hipoteca el mejor aliado, de tal manera que, si
tuviramos que acceder a fuentes financieras para captar capitales que
permitan afianzar el desarrollo econmico, la hipoteca conferir al acreedor la
seguridad de que su crdito ser satisfecho.
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REALES
TEMA: YURICO
LA HIPOTECA
1.- ANTECEDENTES
El termino hipoteca es una expresin compuesta , que procede de la lengua

clsica, derivada de las palabras hypo( debajo) y teka (cajn, caja ); es decir,
que la hypo-teka era para los griegos algo que estaba oculto, aquello que
permaneca escondido debajo del cajn, puesto que no existen signos externos
de su existencia, al no conllevar la posesin en favor del acreedor hipotecario
para ser constituida, y el bien hipotecado continua perteneciendo al, y sigue
siendo posedo por, el deudor hipotecario. No obstantes la relacin actual y la
idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la
antigua roma haba dos formas principales de garantizar, con eficacia real, una
deuda:
La Fiducia: que consista en que el deudor traspasaba la propiedad de

un bien al acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran
desproteccin para el deudor.
La Prenda o pignus, con una regulacin muy parecida a la actual.
El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor

necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera
pactada sin desplazamiento de la posesin en favor del acreedor. Se utilizaba
as para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario,
ignorando sus aperos de labranza (que iba a necesitar en todo caso para
trabajar, por lo que no podan ceder al acreedor).
Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de
seguridad jurdica, dado que por falta de posesin permaneca como carga
oculta, no fue sino hasta el establecimiento de las contaduras de hipotecas,
luego convertidas en registro de la propiedad, que trajeron el final de la
hipoteca como carga oculta, mediante la publicidad registral, cuando empez a
utilizarse de forma generalizada, como gran dinamizadora del crdito territorial.
1.1 LA HIPOTECA EN LA LEGISLACIN GRIEGA.
En la antigedad se le conoca con diferentes modalidades, as en

Grecia tena el carcter de una dacin en pago - DATIO INSOLUTUM -
pago por entrega de bienes y era, adems, pblica.
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REALES
Los investigadores no han podido establecer si la hipoteca romana es

una adaptacin del sistema ya conocido en Grecia o se trata de una
creacin original, atendiendo a que sus diferencias son notorias; por
tanto slo cabe afirmar de su existencia en ambos pases.
En Grecia se consider la afectacin de un inmueble en favor de un

acreedor, quien tena preferencia para hacerse pago con su importe
sobre cualquier otra persona, a pesar de quedar el inmueble en manos
del deudor.
Para que ofreciera debida seguridad era necesario que tuviera

publicidad, pero como por entonces no existan los medios suficientes
que permitieran al pblico conocer que determinado inmueble estaba
gravado con hipoteca, se ide la forma rudimentaria de colocar en la
fachada del inmueble hipotecado, un pedestal o una lpida para dar a
saber que el inmueble haba sido gravado con hipoteca y que, en
consecuencia, exista un derecho preferente constituido sobre l.
1.2 LA HIPOTECA EN LA LEGISLACIN ROMANA.
En el Derecho romano, la hipoteca aparece despus de la enajenacin

como fiducia y la prenda, como una garanta dada al propietario de un
fundo destinado a la agricultura.
Poda ser general o especial, segn recayera sobre la totalidad, uno o

ms bienes del deudor. No era tampoco indispensable sealar en el
contrato el inmueble gravado, con lo cual, no se poda conocer si el
inmueble que se ofreca en garanta estaba libre de gravmenes o no.
Como toda institucin primigenia era defectuosa; confera al acreedor,

un privilegio innecesario; el de entrar en posesin de los bienes, lo que
ha sido desterrado de la actual legislacin; pues atando de pies y
manos al deudor, imposibilitaba nuevas transacciones, adems como no
estaba sujeta a un rgimen de publicidad, los terceros ignoraban su
existencia con lo que se posibilitaba el fraude.
En Roma, se imagin la hipoteca como una prenda sin desplazamiento

en beneficio de los chacareros que se encontraban imposibilitados de
entregar a sus acreedores los instrumentos agrcolas que por su
naturaleza son indispensables para la explotacin.
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REALES
La diferenciacin se hizo lentamente. El acreedor hipotecario adquiri el

derecho de vender y se le concedi una accin contra el tercero
adquiriente del bien hipotecado. En el caso de pluralidad de hipotecas,
se daba preferencia a la ms antigua. El acreedor tena entonces lo que
llamaramos actualmente el derecho de preferencia y el derecho de
persecucin.
1.3 LA HIPOTECA EN LA LEGISLACIN FRANCESA.
La introduccin de la hipoteca en el derecho francs no ha sido el efecto

de una adopcin directa y de una sola vez del derecho romano.
Apareci en primer lugar en el siglo XIII con el nombre de OBLIGATIO
BONORUM. En esa poca, el acreedor slo tena a su disposicin
procedimientos largos y difciles para ejecutar los bienes de su deudor;
en ciertas regiones, como ejemplo Picarda, slo se le permita
embargar los bienes muebles y los frutos de los inmuebles. Entonces,
por una convencin especial el deudor declaraba que obligaba todos
sus bienes en garanta de la deuda y permita al acreedor venderlos
para pagarse. Fue esta "obligacin de los bienes" la que tom en el
siglo XVI el nombre romano de hipoteca y era realmente su equivalente.
Primitivamente la "obligatium bonorum" poda establecerse lo mismo
por documento privado que por instrumento pblico.
Continu siendo as hasta el siglo XV, pero esa igualdad primitiva no se

mantuvo; la inferioridad del documento privado ya haba sido sealada
en el siglo XVI por Rebuffe y por Dumoulin. Desde entonces
nicamente pudo constituirse una obligacin hipotecaria por instrumento
pblico o notarial.
En Francia, antes de la Revolucin hubo intentos para crear registros de

ventas e hipotecas que, al poco tiempo, se desnaturalizaron para
convertirse en registros tributarios.
Durante la Revolucin se promulg el Cdigo Hipotecario y la Ley de

Declaraciones Mobiliarias, inspiradas en el derecho alemn, con nimo
de atraer capitales del extranjero; pero legislaron sobre la hipoteca en
forma defectuosa, y aunque se estableci la publicidad, se omiti para
algunas clases de hipotecas algo fundamental, como es la especialidad.
Al redactarse- en 1804- el Cdigo de Napolen, las opiniones de los

jurisconsultos que elaboraron ese cuerpo de leyes se dividieron en
cuanto a la forma como deba considerarse la hipoteca; y se cuenta que
para resolver el escollo insalvable en que se encontraban dichos
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REALES
legisladores tuvo que recurrirse al mismo Napolen, quien dirimi la

controversia adoptando un sistema transaccional es decir, que
estableci -de un lado- que la hipoteca convencional para su validez
deba de ser pblica y especial y -de otro- se admitieron hipotecas que
podan ser generales es decir, que surtan efectos sin necesidad de
inscribirlas, tal sucedi con las hipotecas legales y judiciales.
1.4 LA HIPOTECA EN LA LEGISLACIN GERMANA.
En el derecho germano, en oposicin al sistema romano, la hipoteca

reposaba en dos principios fundamentales: la publicidad y la
especialidad.
En el derecho germano la transmisin de la propiedad y la constitucin

de gravmenes sobre ella se consideraba un acto de inters pblico y
no privado, por lo que deba intervenir la autoridad para que tuvieran
valor. Era necesario realizar ciertos actos solemnes ante un consejo o
un tribunal que deba aprobarlos, lo que determinaba que dichos actos
fueran pblicos. Pero, posteriormente, en la misma Alemania se dej
sentir la influencia del derecho romano; derecho que lleg a adoptarse
con l, las hipotecas dejaron de tener publicidad apareciendo tambin
las generales y ocultas.
Reaccionando contra esta perjudicial influencia, fue en Prusia que se

restableci el sistema germano, apareciendo en el Cdigo Prusiano de
1774, por primera vez, la hipoteca con los caracteres fundamentales
que la distinguen en el derecho moderno; a saber:
1) La especialidad, esto es, que el gravamen debe constituirse

afectando determinado inmueble e inscribirse separadamente sobre l.
2) La legalidad, que consiste en que la inscripcin debe hacerse por la

autoridad de acuerdo con los requisitos de la ley, la que es responsable
por los errores o perjuicios que ocasionen las inscripciones defectuosas.
3) La publicidad, que significa poder conocer de la existencia de los

gravmenes mediante las inscripciones que producen pleno efecto.
4) La prioridad, que consiste en la preferencia establecida segn la

antigedad de la inscripcin.
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REALES
Son estos mismos principios establecidos para la hipoteca en el Cdigo

Prusiano los que la norman en el derecho moderno.
Conviene sealar las principales diferencias entre el sistema germano y

francs por cuanto, como veremos despus, nuestra legislacin adopt
el ltimo.
Diferencias en cuanto a la transmisin de la propiedad:
1. En el germano las relaciones de las personas con la cosa son de inters

pblico, mientras que en el francs se consideran de orden privado, lo que
determina las siguientes consecuencias:
a. Para ser vlidas en el germano tiene que intervenir la autoridad; en el

francs no es necesaria tal intervencin.
b. En el germano la inscripcin tiene valor sustantivo y es indispensable

para la validez del acto. En el francs la inscripcin no tiene ese
carcter, no es fundamental para la validez, siendo su finalidad ms bien
transcriptora del derecho, con el fin de garantizar el derecho de quienes
contraten amparados en las inscripciones del Registro.
Diferencias en cuanto a la hipoteca:
1. En el germano slo tienen valor con la inscripcin. En el francs se

admiten hipotecas que surten efectos sin haber sido inscritas.
2. En el germano la validez de la hipoteca subsiste mientras no se cancela

la inscripcin, pudiendo existir hipotecas independientes de crdito u
obligaciones principales; en el francs la hipoteca es forzosamente un
derecho accesorio, que se extingue junto con la obligacin principal.
Precisadas estas diferencias, examinaremos nuestra legislacin hipotecaria.
1.5. LA HIPOTECA EN LA LEGISLACIN PERUANA.
Los redactores del Cdigo de 1852 se inspiraron, como era natural, en la

legislacin espaola y en el Cdigo de Napolen, muy defectuosas
ambas en materia hipotecaria. De all result que adoptaron el sistema
mixto, pero con menos rigor que el del Cdigo francs, como vamos a
comprobarlo.
Para las hipotecas convencionales hizo obligatoria la especialidad y el

registro mientras que se admitieron las hipotecas legales, sin necesidad
de que fueran registradas, esto es, como hipotecas generales y ocultas.
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REALES
En cambio, no acept con ese mismo carcter a las hipotecas judiciales,

como en el derecho francs, pues exigi el registro para su validez.
Como en la poca en que se promulg el Cdigo de 1852 no existan los

medios de publicidad suficientes o adecuados a las circunstancias, ni
tampoco se haban creado los registros de la propiedad, se quiso salvar
el problema estableciendo que las hipotecas deban inscribirse en el
oficio de hipotecas, que se estableci en cada capital de departamento a
cargo de un Escribano Pblico, como en esa poca se llamaba a los
actuales Notarios.
A dichos oficios de hipotecas se refieren los artculos 2051 a 2054 del

Cdigo Civil de 1852, artculos que quedaron derogados en el ao de
1888 por la ley que cre el Registro de la Propiedad Inmueble, fecha en
que se subsan esa deficiente forma de publicidad y se estableci la
inscripcin obligatoria de toda clase de hipotecas, inclusive las legales,
puesto que la misma ley derog la primera parte del artculo 2033 del
Cdigo de 1852 que les reconoca validez sin necesidad de ser
registradas.
La reforma operada en 1888 sobre el sistema del Cdigo de 1852 fue

muy importante y til, ya que el sistema de dicho Cdigo era muy
defectuoso y exista una gran incertidumbre en relacin con las
hipotecas, dado que los terceros no tenan cmo conocer con certeza la
condicin del bien que deban recibir en garanta, el que poda estar
afecto a alguna hipoteca oculta. Bastaba que existiera la posibilidad de
que apareciera un solo caso para que todo el sistema fuera defectuoso,
no otorgando la seguridad que es indispensable.
La Ley de 1888 cre el Registro de la Propiedad de Inmuebles para la

inscripcin de los inmuebles, que no la hizo obligatoria sino facultativa;
obligatoriedad que s se exigi para las hipotecas.
Como consecuencia inmediata de la creacin del Registro de la

Propiedad Inmueble, result que la propiedad que no apareca inscrita
en l no poda ser hipotecada, porque la hipoteca slo poda inscribirse
sobre inmuebles que ya estuvieran registrados.
Al mismo tiempo, desaparecieron las hipotecas generales y ocultas, con

una sola excepcin en favor del Fisco, que comentaremos al ocupamos
de las hipotecas legales y que no tena mayor trascendencia.
Puede decirse que con la Ley de 1888 se obtuvo un positivo

mejoramiento en nuestro rgimen hipotecario.
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REALES
Con el Cdigo Civil de 1936 se reconoci el doble carcter que tiene la

hipoteca voluntaria, que serva como derecho de garanta y como
instrumento de crdito. As pues, se autoriza la emisin de ttulos
hipotecarios al portador o transmisibles por endoso sancionando una
prctica establecida entre nosotros al margen de la ley, que si bien ha
producido beneficios a la propiedad territorial, ha dejado sentir la
ausencia de control. Se suprimieron las hipotecas judiciales porque eran
una institucin vieja que ya no tena defensores, o porque las
resoluciones judiciales interpretan los contratos o la ley, en cuyo caso no
hay creacin de hipoteca, u otorga al juez una facultad excesiva, como
es la de constituir derechos reales sobre los bienes del deudor. Se
mantuvieron las hipotecas legales.
2.-DEFINICION DE LA HIPOTECA
El artculo 1097 del cdigo civil trata acerca del concepto que en la legislacin
peruana se tiene de lo que es la hipoteca. Dicho artculo seala lo siguiente:
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de
cualquier obligacin, propia o de un tercero.
La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de

persecucin, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
Dado este concepto de hipoteca sealado por el cdigo civil, entonces

podemos dar algunos puntos de vista sobre este tema. La hipoteca es un
derecho real de garanta. Dice la norma que se afecta un inmueble "en garanta
del cumplimiento de cualquier obligacin. En rigor, la hipoteca solo puede
garantizar una obligacin de dar dinero, pero no una obligacin de hacer o no
hacer. La razn es que la hipoteca desemboca, en caso de incumplimiento del
deudor, en la venta del bien gravado. El producto de esta venta es dinero, con
cargo al cual se cobra al acreedor. Puede haber hipoteca, sin embargo, en una
obligacin de hacer o no hacer, pero no para garantizar la obligacin misma
sino el pago de una clusula penal o multa en dinero que eventualmente se
hubiese pactado para el caso de incumplimiento del deudor.
La hipoteca, como todos los derechos reales de garanta, es accesoria de una

obligacin. Esta ltima es lo principal y tiene vida propia: puede subsistir sin la
garanta. En cambio, la hipoteca no puede existir sola, necesariamente debe
ser accesoria de una obligacin. La hipoteca no es accesoria en todos los
sistemas legales. As, en el Derecho alemn hay modalidades de hipoteca que
son autnomas.
En el Per, si bien el Cdigo expresamente seala que la hipoteca existe para

garantizar el cumplimiento de una obligacin, hay una tendencia hacia la
hipoteca autnoma. Revelador de esto es, por ejemplo, el artculo 1099, inciso
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REALES
2), que dispone que la hipoteca puede asegurar el cumplimiento de una

obligacin no solo determinada sino tambin determinable. Esta ltima es una
obligacin susceptible de ser determinada, pero que an no lo est al momento
de la constitucin de la hipoteca. El artculo 1104, por otra parte, autoriza que la
hipoteca garantice obligaciones futuras o eventuales. Respecto de las primeras
no hay problema porque de todas maneras existirn. Pero las obligaciones
eventuales tienen una existencia incierta. Pueden no llegar a existir. En este
caso, es cierto, la hipoteca ya constituida queda sin efecto. Sera en rigor un
supuesto de extincin o acabamiento del gravamen por ausencia de obligacin,
a pesar de que el artculo 1122 no lo ha previsto expresamente.
Pero la hipoteca fue constituida y fue inscrita, con lo cual debe admitirse que
existi.
Para demostrar que existe una tendencia a la autonoma de la hipoteca,
conviene sealar que el Cdigo Civil de 1936 no permita garantizar con
hipoteca obligaciones determinables ni obligaciones eventuales. La tendencia
se confirma con la existencia de la letra hipotecaria y la cdula hipotecaria,
previstas en la Ley de Ttulos Valores N 27287.
La hipoteca debe recaer necesariamente sobre un inmueble, esto es, sobre los
bienes enumerados en el artculo 885 del Cdigo. No es posible establecer una
hipoteca sobre un bien mueble, aun cuando se trate de uno registrado, como
por ejemplo un automvil. En Espaa, sin embargo, existe la hipoteca
mobiliaria, que recae sobre bienes mviles registrados y plenamente
identificados como los automviles, los vagones de ferrocarril, los aviones, la
maquinaria industrial y la propiedad intelectual e industrial.
Para ampliar la cobertura de la hipoteca, el Cdigo de 1984, al igual que el de

1936, se ha preferido enumerar los bienes inmuebles dejando de lado el
estricto criterio de la movilidad. En la enumeracin se ha dado categora
inmobiliaria a los buques y aviones, a pesar de ser bienes eminentemente
mviles. Lo que busca el legislador es que esos bienes puedan ser objeto de
hipoteca.
La hipoteca no garantiza necesariamente una obligacin propia, es decir, una

obligacin del constituyente del gravamen. Puede tambin asegurar una
obligacin ajena. Es obvio que en este caso el constituyente de la garanta no
tiene la calidad de fiador, salvo que expresamente haya asumido tal carcter. Si
no es fiador, el tercero constituyente de la hipoteca no responde con todos los
bienes que integran su patrimonio sino nicamente con el bien afectado.
En la hipoteca no hay desposesin. El bien queda en poder del constituyente.

La razn es que la inscripcin del gravamen es obligatoria (artculo 1099 inciso
3).
La sujecin del bien a favor del acreedor es as consecuencia del registro y no
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REALES
de la entrega del bien como en la prenda. Hay pues una sujecin jurdica y no
material.
El acreedor hipotecario goza del derecho de persecucin. Este es en realidad
un atributo del titular de todo derecho real. En el caso de la propiedad es muy
clara la existencia de la persecucin, que se ejercita a travs de la accin
reivindicatoria (ver artculos 923 y 927).
La persecucin permite al acreedor ejecutar el bien hipotecado, en caso de

incumplimiento del deudor, cuando est en poder de un tercero. La persecucin
es consecuencia de la oponibilidad del derecho real. La situacin de hecho es
que el constituyente de la garanta, propietario del bien gravado, ha transmitido
la propiedad o la posesin de dicho bien. El tercero adquirente ha estado en
aptitud de saber, por el dato registral, que el inmueble estaba hipotecado. Sufre
entonces el embate del acreedor hipotecario, a pesar de que no tiene relacin
jurdica con l. Conforme al artculo 1117, el acreedor hipotecario puede exigir
el pago a dicho tercero poseedor del bien hipotecado, sin perjuicio de que lo
haga tambin el deudor. La pretensin de pago dirigida contra el tercero
concluye en la venta del bien gravado, con cuyo importe se cobra el acreedor.
La jurisprudencia peruana es muy clara, al sealar la definicin de la hipoteca

por lo que las resoluciones casatorias dice: "La doctrina considera varias
definiciones, pero en todas ellas se le reconoce a la hipoteca la calidad de
derecho real adherido al cumplimiento de las obligaciones a que sirve de
garanta, de tal manera que sigue siempre a la cosa hipotecada cualesquiera
que sean las manos a que pase, y a pesar de los cambios que ocurran en la
propiedad que grave, de donde resulta que el acreedor hipotecario tiene una
accin real"
2.1 OTRAS DEFINICIONES
JOSSERAND
Define la hipoteca, como la garanta real e indivisible que consiste en la

afectacin de una bien del deudor al pago de una obligacin sin desposesin
actual del constituyente, y permitiendo al acreedor hipotecario embargar y
hacer vender un bien al vencimiento, quien quiera que lo tenga, para hacerse
pago de su precio, con presencia a sus dems acreedores.
PLANIOL- RIPERT Y BECQUE
La hipoteca consiste esencialmente en la afectacin con preferencia y su

desplazamiento, de un bien particular separado del conjunto del patrimonio del
que forma parte, al cumplimiento de una deuda determinada quedando ese
bien por otra parte, sujeto al derecho de prenda genrico propio de todas las
obligaciones del dueo.
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REALES
HENRY Y LEON MAZEAUD
Seala que, la hipoteca es una garanta real que, sin llevar consigo
desposesin actual del propietario de un inmueble, le permite al acreedor, si no
es pagado al vencimiento, embargar ese inmueble en poder de quien se
encuentre, rematarlo y cobrar el primero sobre el precio. As pues, la hipoteca
confiere el derecho de embargar y vender, el derecho de persecucin y el
derecho de preferencia.
ROCA SASTRE
La hipoteca es un derecho real que, ya de momento sujeta lo hipotecado

cualquiera que sea su titular, al poderle exigir eventualmente la realizacin de
un valor as como la adopcin de medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo en
seguridad en garanta de la efectividad de alguna obligacin dineraria, y cuyo
derecho es de carcter accesorio, indivisible, de constitucin registral y grava
bienes inmuebles, ajenos, enajenables, que permanecen en posesin de su
propietario o titular, y el cual implica un poderoso instrumento de crdito
territorial.
ALVARO PEREZ
Define la hipoteca como, la garanta real accesoria e indivisible constituida

sobre bienes y muebles que no deja de estar en posesin del deudor y que
concede al acreedor el derecho de perseguir el bien gravado en poder de quien
se halle para hacerlo subastar en caso de que el deudor no pague el crdito
principal con el fin de que sea cubierto con el producto del remate, de
preferencia a los otros acreedores.
CASTAEDA JORGE E.
Define la hipoteca como, un derecho real que se localiza sobre un inmueble,

el cual permanece en poder del constituyente, fuere este del deudor o tercero y
que da el derecho de perseguir dicho inmueble en poder de quien se encuentre
y pagarse con preferencia a otros acreedores con el valor que obtuviese de la
venta judicial .
3.- NORMAS APLICABLES
Las normas aplicables peruanas son el Cdigo Civil Peruano de 1984, Cdigo
Procesal Civil Peruano de 1993, el reglamento de inscripciones y el reglamento
del registro de predios y otras normas que regulan la hipoteca.
En el derecho espaol las normas aplicables son el Cdigo Civil Espaol de

1889, la Ley Hipotecaria Espaola, la Ley de Enjuiciamiento Civil y el
Reglamento Hipotecario principalmente.
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REALES
4.- NATURALEZA JURDICA
Cuando se estudia una institucin jurdica es necesario determinar su

naturaleza jurdica a fin de realizar estudios ms serios sobre la institucin
jurdica estudiada.
En tal sentido la naturaleza jurdica de las instituciones jurdicas puede ser la

de ser un contrato, o un derecho real o un ttulo valor, o una garanta o
una persona jurdica, entre otras.
Por ejemplo la compra venta es un derecho personal por ser un contrato, la

anticresis y posesin son derechos reales, y la letra de cambio, el cheque,
el pagar y el certificado bancario son ttulos valores.
La naturaleza jurdica de la hipoteca es la de ser un derecho real accesorio,

porque es un derecho que tienen o que pueden tener las personas sobre
los bienes inmuebles.
Por lo cual la norma aplicable a la hipoteca en el derecho civil peruano es

el libro titulado derechos reales del Cdigo Civil Peruano de 1984.
Sin embargo, no todos los autores estn de acuerdo en estudiar la naturaleza

jurdica.
Algunos autores consideran que no es pertinente determinar la naturaleza

jurdica de las instituciones jurdicas, ya que ello resulta extremadamente
terico y no aplicativo.
5. INTERVINIENTES EN LA HIPOTECA
En la hipoteca normalmente intervienen el deudor (propietario) y acreedor.
Pero otras veces intervienen el deudor, acreedor y adems un tercero que es el

propietario del inmueble.
Sin embargo, en otras oportunidades la hipoteca slo es otorgada por el

propietario, supuesto en el cual se denomina hipoteca unilateral.
6. BIEN MATERIA DE HIPOTECA
Es necesario determinar sobre que bienes puede recaer los distintos derechos
reales de garanta.
Algunos derechos reales no recaen sobre todo tipo de bien, en tal sentido la
hipoteca slo recae sobre bienes inmuebles.
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REALES
El bien materia de hipoteca es un inmueble, pero en el derecho espaol, la

hipoteca tambin puede recaer sobre bienes muebles, supuesto en el cual se
denomina hipoteca mobiliaria.
7. CARACTERISTICAS
CHARO 02
7.1. DERECHO REAL Y ACCESORIO.
La hipoteca est clasificada dentro de la categora de los derechos reales, pero

es un derecho real accesorio. La hipoteca no permite al acreedor actuar
materialmente sobre la cosa, como podra hacerse en virtud de los derechos
reales de propiedad, de servidumbre o de usufructo.
Es una especie de prenda sobre el derecho de propiedad; no existe

participacin en los atributos y en las ventajas de este derecho. Consecuencia
de esta caracterstica: la hipoteca tiene que trasmitirse junto con el crdito al
cual sirve de garanta y no independientemente.
Cuando se afirma que este derecho real es accesorio, se quiere decir que la
hipoteca destinada a servir de garanta a un crdito no se comprende sin un
crdito cuyo pago debe asegurar.
Que la hipoteca sea accesoria a un crdito indica que se constituye para

garantizar el cumplimiento de una obligacin, y que no puede constituirse en
forma autnoma.
La hipoteca slo nace cuando nace el crdito asegurado; su validez se

condiciona a la del crdito y se extingue con la extincin de la obligacin.
7.2. CARCTER INMOBILIARIO (ARTICULO 1100)
La hipoteca, en efecto, solamente puede ser constituida sobre inmuebles. Sin

embargo, algunos autores han sealado que siendo la hipoteca, accesoria de
un crdito, tambin puede afectar la cosa mobiliaria, lo cual es un error al que
se le ha hecho justicia desde hace mucho tiempo. Es llevar demasiado lejos el
espritu de la lgica y cerrar los ojos a la realidad de las cosas, al querer
imponer a lo accesorio todos los rasgos jurdicos de lo principal.
Pero importa decir que, aun siguiendo la suerte del crdito, la hipoteca
conserva su carcter inmobiliario, es decir, que para renunciar a una hipoteca o
ceder un crdito hipotecario, es necesario tener la capacidad requerida para
enajenar un inmueble.
Si la hipoteca es considerada como un derecho real inmobiliario es porque trae
aparejadas las mismas consecuencias que un derecho real.
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REALES
El titular de la hipoteca posee:
1) Un derecho de preferencia en relacin a los dems acreedores. Los

acreedores son pagados por su orden de gradacin y el procedimiento
lleva el nombre de procedimiento de orden.
2) Un derecho de persecucin contra el tercero adquiriente del inmueble

hipotecado.
Nuestra legislacin rescata este carcter inmobiliario en el artculo 1100 del

Cdigo Civil. Debiendo agregarse lo siguiente: Cuando la norma dice que debe
"recaer sobre inmuebles especficamente determinados" se entiende que el
bien debe estar individualizado con la fijacin del rea, linderos y medidas
perimtricas que deben coincidir con aqullas insertas en la ficha registral del
Registro de la Propiedad Inmueble
7.3. ESPECIALIDAD:
A decir de Boulanger- Ripert la expresin "especialidad de la hipoteca" tiene

doble sentido. Significa:
1. Que la hipoteca garantiza un crdito determinado;
2. Que la hipoteca se constituye sobre un inmueble determinado.
Por su parte Beatriz Arean en su "Curso de Derechos Reales" nos dice que
este carcter juega en un doble aspecto: en cuanto al crdito y en cuanto al
objeto.
a) En cuanto al crdito: se traducir no slo en la expresin de su monto en

una suma de dinero cierta y determinada, o el valor estimativo en su
caso, sino que, adems, ser necesaria su correcta individualizacin a
travs de la enunciacin de sus elementos: sujetos; objeto y causa.
Ese monto, tanto en la obligacin dineraria como en la no dineraria,

representa el mximo por el que va a responder el inmueble, ya que
queda gravado en ese monto.
Aunque el crdito puede luego aumentar (o disminuir) no se afecta la

especialidad de la hipoteca ms all de la cifra en la que ha sido
gravado.
b) En cuanto al objeto: El inmueble o los inmuebles sobre los que recae la

hipoteca deben tambin estar perfectamente determinados.
24
REALES
En sentido concordante, en cuanto a los enunciados que debe contener el

contrato hipotecario, se establece la situacin de la finca y sus linderos: si fuere
rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en
que se encuentre.
Una designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como

existencia en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la
constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la especialidad del
inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e
individualmente la naturaleza del inmueble.
El deudor podra gravar todos los inmuebles de que es dueo, pero siempre
ser necesaria la individualizacin de cada uno de ellos.
Quedan excluidas, en consecuencia, las hipotecas generales, o sea las que

afectan todos los bienes del deudor, sin especificarlos y, con ms razn, las
que gravan los bienes presentes y futuros.
En nuestro pas esta caracterstica est regulada en el artculo 1099 del Cdigo
Civil con el rubro de "Requisitos de validez de la hipoteca". En efecto, en los
incisos 2 y 3 se dice: inc.2: Que asegure el cumplimiento de una obligacin
determinada o determinable". "inc.3: Que el gravamen sea de cantidad
determinada o determinable y se inscriba en el Registro de la Propiedad
Inmueble".
7.4. INDIVISIBILIDAD.
De acuerdo al Cdigo Civil argentino en su artculo 3112, el primer prrafo dice:

"La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y
cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte
de ella".
De modo que el gravamen se extiende a todo el inmueble y cada parte del

mismo; garantizando el pago de todo el crdito y cada parte de ste.
La indivisibilidad de la hipoteca es independiente de la divisibilidad o

indivisibilidad del crdito. Por lo tanto, el acreedor no est obligado a cancelar
la hipoteca mientras no haya sido totalmente satisfecho su crdito.
El pago hecho por un codeudor o el pago efectuado a un coacreedor, en

proporcin a sus respectivas cuotas, deja subsistente la hipoteca por el todo,
es decir que el inmueble sigue gravado en su totalidad y podr as ser
ejecutado como si no se hubiere hecho o recibido pago alguno.
En la legislacin francesa a decir de Colin Capitant, la accin hipotecaria, a

diferencia de la accin personal, no se divide.
24
REALES
El inmueble hipotecado responde siempre de la totalidad de la deuda, y, cosa

notable, cada fraccin del inmueble hipotecado responde tambin de la
totalidad.
Valencia Zea, siguiendo a la legislacin colombiana seala que la regla de la

indivisibilidad de la hipoteca contrara manifiestamente el carcter de la
accesoriedad, pues a pesar de la divisin del crdito o de la divisin del
inmueble la hipoteca no se divide, y conserva intacta su integridad jurdica. En
consecuencia, todo el crdito y cada fraccin de l se encuentran respaldados
por el valor total del inmueble.
La regla de la indivisibilidad de la hipoteca no es de orden pblico, sino de

orden privado pues se ha instituido en garanta del crdito del acreedor, y por
ello podra renunciarse expresamente.
En nuestro pas esta caracterstica est regulada en el artculo 1102 del

Cdigo Civil cuyo texto es: "La hipoteca es indivisible y subsiste por entero
sobre todos los bienes hipotecados"; de donde aflora su carcter intangible
mientras subsiste la obligacin. Sin embargo para menguar en parte esta
caracterstica perfectamente explicable si se trata de reducir el crdito
hipotecario por pagos fraccionados, el Cdigo ha previsto la figura de la
reduccin de la hipoteca en dos artculos:
En el artculo 1115 y en el artculo 1116.
Si comparamos ambos textos podra inferirse lo siguiente:
1) El artculo 1115 regulara la reduccin voluntaria concertada entre el

acreedor y el deudor, por eso el Cdigo Civil habla de "acuerdo".
2) Al artculo 1116, la doctrina lo denomina reduccin judicial; esta

hiptesis se configurara cuando obviamente no se accede al acuerdo,
en cuyo supuesto el deudor puede solicitar al Juez. la reduccin del
monto de la hipoteca, peticin que se tramita como proceso sumarsimo,
en cuya secuencia, obviamente la prueba vital ser aqulla que
demuestre la disminucin del importe de la obligacin.
Ambas formas de reduccin del monto de la hipoteca son justificables para

facilitar al deudor futuras operaciones crediticias, porque no es lo mismo que el
bien est garantizando un monto, cuando en realidad ste pudo haber
disminuido lo que permitira al deudor, en esas circunstancias, acceder a
nuevas fuentes crediticias puesto que el bien de su propiedad liberalizado de
cargas econmicas podra facilitarla.
7.6. PUBLICIDAD:
24
REALES
Segn la legislacin argentina, todos los derechos reales inmobiliarios slo son
oponibles a terceros despus de haberse registrado. Sin embargo, media una
diferencia entre la hipoteca y los dems derechos reales. Ya que mientras para
stos la inscripcin es declarativa, para la primera es constitutiva.
En efecto, el ejercicio del ius preferendi y del ius persequendi queda

supeditados a la previa inscripcin. Inclusive, el privilegio que la ley acuerda al
acreedor hipotecario nicamente puede hacer valer si la hipoteca est
registrada.
En definitiva, la publicidad registral es carcter esencial de la hipoteca: la

hipoteca no inscrita no es un derecho real.
Nuestra legislacin lo regla en el artculo 1099 del Cdigo Civil cuando seala:
"Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en
el Registro de la Propiedad Inmueble"; lo que quiere decir que si por alguna
razn este derecho no se inscribe, no ha nacido la hipoteca, y no es factible
entonces, un proceso de ejecucin de garanta conforme a las normas del
Cdigo Procesal Civil.
La solemnidad de la hipoteca.- como bien sabemos la hipoteca, es un

contrato solemne. Esa solemnoidad se la concede dos elementos: el
documento y el registro. No se concibe una hipoteca oral, pues, la seguridad en
la contratacin exige que las condiciones de la hipoteca consten por escrito.
8.- FORMALIDAD DE LA HIPOTECA
ARTICULO 1098
La hipoteca se constituye por escritura pblica, salvo disposicin

diferente de la ley.
Segn reconoce la doctrina unnimemente, existen diferencias sustanciales

entre forma y formalidad de los actos o negocios jurdicos; en ese sentido,
"toda declaracin requiere de una forma externa (o sabida ausencia de ella)
que refleje la voluntad; pero no todo negocio reclama de formalidad"
Como regla general y en virtud del "principio de libertad de forma", consagrado

en el artculo 143 del Cdigo Civil, el acto o negocio jurdico puede
exteriorizarse a travs de diferentes formas; excepcin hecha del silencio que
importar "manifestacin de voluntad" cuando por ley o por acuerdo de las
partes se le atribuya ese significado(artculo 142, Cdigo Civil). Sin embargo
-como excepcin a la regla anterior, la ley o las partes pueden establecer una
determinada formalidad para la exteriorizacin del acto o negocio jurdico;
formalidad que ser ad probationem, si solo sirve como medio de prueba, o
ad solemnitatem, si su inobservancia es sancionada con nulidad por la ley
24
REALES
(artculo 144, Cdigo Civil) o por las partes, en caso de incumplimiento por una
de ellas (artculo 1412, Cdigo Civil). Debe recordarse que en los supuestos en
que la ley establezca que la manifestacin de voluntad deba hacerse a travs
de alguna formalidad expresa o requiera firma, esta podr ser generada o
comunicada a travs de medios electrnicos, pticos o cualquier otro anlogo
(artculo 141-A, Cdigo Civil).
En el caso de la hipoteca, el artculo 1098 del Cdigo Civil establece que su

constitucin debe exteriorizarse a travs de una determinada formalidad, es
decir, "escritura pblica" o aquella prevista por la ley ("documentos privados
con firmas legalizadas", "formularios registrales", etc.). Estas formalidades
servirn igualmente para exteriorizar los actos secundarios o derivados (ej.
modificacin, rectificacin, ratificacin, levantamiento o cancelacin, etc.), salvo
que exista dispositivo que autorice el empleo de formalidades especiales (ej.
"declaracin jurada con firma legalizada notarialmente", Ley N 26639). Resulta
pertinente sealar que, en tanto la constitucin de hipoteca no se inscriba en el
registro, solo tendr eficacia obligacional o interpartes (obligacin de gravar),
ya que la existencia jurdica de la hipoteca como derecho real (gravamen) se
halla sujeta a su publicidad registral (artculo 1099, Cdigo Civil), al ser la
inscripcin una conditio sine qua nom de su existencia La escritura pblica es
regulada en el artculo 50 y siguientes de la Ley del Notariado, aprobada por
Decreto Ley N 26002. La jurisprudencia seala que al conditio sine qua nom
debe de entendrsele por lo siguiente "Es condicin sine qua non que el
contrato de hipoteca para su validez se constituya por escritura pblica.
Si no eleva a instrumento pblico por falta de diligencia de la interesada, la
obligacin se extingue al no haberse ejecutado la prestacin por causa no
imputable al deudor"
A su vez, las otras "formalidades" exigibles para la constitucin de la hipoteca

se hallan contenidas en normas especiales, cuya enumeracin excede los
alcances del presente comentario.
Asimismo, mediante Decreto Legislativo N 495, artculo 4, se cre el

"formulario registral" para su empleo en el Registro Predial Urbano; documento
que requiere ser certificado por abogado inscrito en el ndice de Profesionales
de este Registro o por notario, a efectos de su inscripcin. Cabe precisar que,
adems de las "hipotecas ordinarias", el referido decreto en su artculo 27 cre
la denominada "hipoteca popular" (hipoteca posesoria) como acto inscribible en
el Registro Predial Urbano; siendo que este gravamen recaa sobre la
"posesin de los lotes y propiedad de las edificaciones construidas sobre ellos,
inscritas en el Registro" (inciso a) o "la posesin de los lotes cuyo derecho est
inscrito en el Registro" (inciso b); esto como un mecanismo alternativo de
acceso al crdito en favor de los poseedores de lotes no saneados legalmente
(poseedores no propietarios); sin embargo, por diferentes razones, de orden
24
REALES
econmico, social y legal, el artculo 27 fue finalmente derogado por la Ley N

27046, Octava Disposicin Complementaria Transitoria y Final.
Mediante Ley N 27755 (El Peruano, 15.6.2002) se cre el "Registro de

Predios" -que integrar progresivamente en dos aos al Registro de Propiedad
Inmueble, Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales-,
asimismo, se dispuso la unificacin de los documentos inscribibles; en ese
orden, el artculo 7 establece que ''vencido el plazo (...), todas las inscripciones
se efectuarn por escritura pblica, o mediante formulario registral legalizado
por notario, cuando en este ltimo caso el valor del inmueble no sea mayor a
veinte Unidades Impositivas Tributarias (...)"; es decir, a diferencia de lo que
sucede con el artculo 1 098 del Cdigo Civil, la Ley N 27755 limita el empleo
de los documentos que pueden contener actos inscribibles (como la
constitucin de hipoteca) a aquellos formalizados mediante escritura pblica o
formulario registral legalizado notarialmente.
Finalmente, el Tribunal Constitucional, a travs de la Sentencia del 30 de abril

de 2003 (El Peruano, 15.5.2003), declar infundada la accin de
inconstitucionalidad interpuesta contra el segundo prrafo del artculo 7 que
establece el uso de formularios registrales, entre otras consideraciones, por
cuanto "si bien el formulario registral legalizado por notario no goza de las
solemnidades de una escritura pblica, se ha optado por una medida que no
termina por desvirtuar la seguridad jurdica, sino que, respetndola dentro de
trminos todava razonables, presenta una opcin legislativa proporcional
frente al fin legtimo que se pretende alcanzar, esto es, que un mayor nmero
de ciudadanos tenga la posibilidad de consolidar su derecho de propiedad a
travs de su inscripcin registral. (...)".
9.- REQUISITOS DE VALIDEZ. ARTICULO 1099
Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1) Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto
conforme a ley.
2) Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o

determinable.
3) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se

inscriba en el registro de la propiedad inmueble.
El artculo 1013 del Cdigo Civil de 1936, antecedente inmediato del artculo
materia de comentario, estableca como "requisitos de la hipoteca" que afecte
el bien el propietario que tenga su libre disposicin o, en otro caso, quien est
autorizado para ese efecto conforme a ley (inciso 1) Y que el gravamen sea de
cantidad determinada, o determinable en los casos de reajuste de capital
24
REALES
legalmente admitidos y que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble

(inciso 2).
Lucrecia Maisch Von Humboldt, en un sentido crtico, considera que el artculo

1099 del Cdigo Civil de 1984 reitera un error anterior, "al normar
conjuntamente las condiciones esenciales con los requisitos meramente
formales que deben figurar en el documento constitutivo".
Desde una perspectiva general, existen dos cambios que consideramos

sustanciales en la nueva regulacin; por un lado, el artculo 1099 se refiere a
los "requisitos para la validez de la hipoteca", no solo a los requisitos de la
hipoteca, modificacin que fue incorporada por la Comisin Revisora a
propuesta del maestro Max Arias-Schreiber, conforme se refiere en la
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil de 1984; de otro lado, en
concordancia con el "principio de especialidad", se ha incorporado un inciso
referente a la obligacin garantizada con la hipoteca (inciso 2: "que asegure el
cumplimiento de una obligacin determinada o determinable").
A continuacin pasaremos a revisar el contenido y los alcances de cada uno de

los requisitos de validez establecidos en el artculo 1099 del Cdigo Civil de
1984.
1. Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto
conforme a la ley
La doctrina es pacfica respecto a la necesidad de intervencin del propietario

en la constitucin de la hipoteca -directamente o a travs de su representante
voluntario (artculo 156, Cdigo Civil) o legal (artculo 167, Cdigo Civil)-, dada
su trascendencia econmica, social y legal; gravamen que en ltima instancia
puede implicar -en caso de incumplimiento y luego del proceso de ejecucin de
garantas correspondiente-, la prdida del propio derecho de propiedad.
En efecto, la hipoteca es un valioso instrumento de acceso al crdito mediante

la cual se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de una obligacin,
que autoriza "en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, (a) la
realizacin pblica del bien" (ARIAS-SCHREIBER).
Segn el artculo 1097 del Cdigo Civil, la hipoteca puede ser constituida por el
propio deudor o por un tercero en garanta de las obligaciones del primero
("hipotecante no deudor", "dador de la hipoteca", etc.).
El inciso 1) del artculo 1099 del Cdigo Civil se refiere genricamente al

"propietario" ("que afecte el bien el propietario.. ."), por lo que algunos han
entendido, basados en que en el ordenamiento jurdico nacional rige el
"sistema consensual" en materia de transferencia de derechos de propiedad
inmueble ("la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al
24
REALES
acreedor propietario de l .. ."; artculo 949, Cdigo Civil), que resulta suficiente
que grave el bien el propietario con o sin derecho inscrito.
Teniendo en cuenta el carcter constitutivo de la inscripcin de la hipoteca,

creemos que tal afirmacin es parcial. Conforme al artculo 2015 del Cdigo
Civil, "ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se
inscriba el derecho de donde emane"; por lo que, si bien el propietario "no
inscrito" puede igualmente gravar el bien, sin embargo, al no existir tracto
sucesivo -no figura como "titular registral"-, tal acto no podr acceder al registro
(condicin de validez) y consecuentemente, no podr existir y ser oponible erga
omnes; en ese sentido, el propietario no inscrito, previa o simultneamente,
deber regularizar su situacin registral.
En un supuesto distinto, qu suceder en caso de que se haya transferido el

derecho de propiedad, sin embargo, an figure en el Registro como "titular
registral" el "ex propietario"?
Conforme reconoce la doctrina y la jurisprudencia, en virtud del principio de fe

pblica registra los terceros que adquieran derechos del ''titular registral" no
propietario (hipoteca a non domino) no debern verse perjudicados por esa
circunstancia, en la medida en que cumplan con los requisitos establecidos en
el artculo 2014 del Cdigo Civil, que dispone "el tercero que de buena fe
adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su
derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los registros pblicos".
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o

determinable
El artculo 1013 del Cdigo Civil de 1936 no contena un dispositivo similar,

pese al carcter esencialmente accesorio de la hipoteca respecto de la
obligacin garantizada y al "principio de especialidad"; en ese sentido, Max
Arias-Schreiber opina que "en nuestra legislacin no puede existir hipoteca sin
crdito al cual garantice". En doctrina y conforme al "principio de especialidad,
solo se pueden gravar bienes determinados y existentes (especialidad en
cuanto al bien) y en garanta de obligaciones individual izadas y hasta por
montos determinados (especialidad en cuanto al crdito)".
El inciso 2), materia de comentario, se refiere al principio de especialidad en

cuanto al crdito garantizado. Respecto al fundamento del principio de
especialidad, este permite a los terceros "conocer la causa y el monto del
mismo y la parte por la cual el bien hipotecado est libre de deudas; y hace
posible al deudor obtener crditos, garantizarlos con el mismo bien" ; este
principio evita la constitucin de "gravmenes universales".
24
REALES
En la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil se reitera la idea que

subyace en la norma vigente, es decir, al legislador le interesa que el bien
hipotecado siga siendo usado y explotado por el hipotecante, quien inclusive no
pierde la facultad de enajenarlo. Igualmente, el propietario puede afectar en
garanta varias veces el inmueble gravado, ya que se admite la coexistencia de
pluralidad de gravmenes sobre el mismo bien.
Estaremos frente a una "obligacin determinada" cuando la obligacin est

perfectamente establecida en el contrato; asimismo, se estar ante una
"obligacin determinable" cuando no estando determinada en el contrato puede
llegarse a establecer directa o indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo
de voluntades
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se

inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble
A. Que El Gravamen Sea De Cantidad Determinada O Determinable
Sustentado igualmente en el "principio de especialidad", el legislador establece

la exigencia de especificar el monto del gravamen (especialidad en cuanto al
crdito); su fundamento se halla en la necesidad del ordenamiento de
"proporcionar seguridad a los terceros adquirentes del dominio del inmueble
hipotecado o de un derecho real sobre l, favoreciendo con ello la circulacin
de los bienes y propiciando el crdito en general.
El gravamen, igual que en el inciso anterior, ser "determinado" cuando se ha

establecido expresamente en el contrato y ser "determinable", cuando no
estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o
indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades.
Qu sucedera si finalmente la cantidad o cuanta del gravamen inscrito

resulta ser inferior a los rubros considerados anteriormente?
Pese a reconocer que la doctrina y la jurisprudencia se hallan divididas en esta

materia, considero que la solucin a esta cuestin debera ser concordante con
el "principio de especialidad" que informa al Cdigo Civil, por lo que el inmueble
afectado solo debera responder hasta por el monto o cuanta del gravamen
inscrito, de all la importancia de que el mismo sea determinado o determinable.
B. Que Se Encuentre Inscrito En El Registro De La Propiedad Inmueble
La hipoteca es uno de los pocos derechos reales cuya inscripcin es

constitutiva; en efecto, se trata de un derecho real que nace al mundo jurdico
con su inscripcin registral.
Resulta pertinente precisar que, adems del Registro de Propiedad Inmueble

(1888), existen otros Registros en los que igualmente se inscriben hipotecas-de
24
REALES
acuerdo con sus competencias-, como el Registro Predial Urbano y la Seccin

Especial de Predios Rurales, los mismos que se unificarn en un periodo de
dos aos bajo el denominado "Registro de Predios" (Ley N 27755).
Constituye fundamento de la inscripcin constitutiva el hecho de que la

constitucin de hipoteca no exige desposesin ni desmembracin de la
propiedad; es decir, el propietario hipotecante mantiene su posesin en todo
momento; es por este motivo que es preciso recurrir al Registro como
mecanismo objetivo de publicidad y oponibilidad del mismo, en proteccin de
los terceros adquirentes.
La inscripcin constitutiva busca en ltima instancia evitar la existencia de

"hipotecas ocultas", los mismos que afectan al trfico jurdico (histricamente y
en trminos generales, esa fue la causa inicial de creacin de los Registros
Inmobiliarios).
En cuanto a las formalidades y requisitos para la inscripcin de la hipoteca,
debe mencionarse que, conforme al "principio de titulacin autntica"
consagrado en el artculo 2010 del Cdigo Civil, "la inscripcin se hace en
virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria",
lo que concordado con el artculo 1098, implica que deber presentarse el parte
notarial de la escritura pblica correspondiente u otro documento, en caso de
que exista norma especial que autorice su empleo (documento privado con
firmas legalizadas, formulario registral, etc.).
Qu suceder en caso de que se inscriba una hipoteca que no cumpla

con los requisitos de validez establecidos en el artculo 1099 del Cdigo
Civil?
En general, debe decirse que todo asiento de inscripcin se encuentra

amparado por el "principio de legitimacin", consagrado en el artculo 2013 del
Cdigo Civil, que establece "el contenido de la inscripcin se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente
su invalidez".
Es decir, existe en nuestro ordenamiento una presuncin relativa de validez y
exactitud en favor del asiento registral, que como tal admite prueba en
contrario, pues la inscripcin no es convalidante de nulidades (excepcin hecha
de la "adquisicin a non domind' del artculo 2014, Cdigo Civil).
Mientras el Poder Judicial no declare la invalidez o se rectifique -de acuerdo

con los procedimientos registrales reglamentarios-, la situacin registral
publicitada en el asiento surtir plenos efectos legales; siendo que la carga de
la prueba ser asumida por quien cuestione la validez del asiento (onus
probandi).
La doctrina peruana ha definido ciertos criterios que deben ser tomados en
24
REALES
cuenta en esta parte que son los requisitos de validez. A continuacin

citaremos algunas resoluciones que despejaran muchas dudas.
"Solo se admite la prueba de la hipoteca cuando la deuda est determinada o

es determinable, por lo que se permite garantizar mediante hipoteca deudas
futuras cuya cantidad no se sepa y aun cuando tengan el carcter de
eventuales"
"Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de
cualquier obligacin propia o de un tercero, siendo sus requisitos de validez
que afecte el bien el propietario o que est autorizado para ese efecto
conforme a ley, que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o
determinable y que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y
se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble"
10.- EXTENSIN DE LA HIPOTECA
10.1 En cuanto al bien hipotecado
El artculo 1101 del Cdigo Civil seala que la hipoteca se extiende a todas las
partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las
indemnizaciones de los seguros y de la expropiacin, salvo pacto distinto.
La Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil, expresa sobre este artculo:
(...) LAS PARTES INTEGRANTES DEL INMUEBLE GRAVADO
En principio, la hipoteca abarca el suelo comprendido dentro de los planos

verticales del permetro superficial. Asimismo, incluye a las construcciones que
pudiesen existir en el sobresuelo y en el subsuelo. Debe hacerse hincapi, que
es indiferente que tales construcciones hayan sido realizadas con posterioridad
a la inscripcin de la hipoteca. Igualmente, es irrelevante que las mismas sean
efectuadas por el hipotecante o por el tercero adquirente: en todo caso, el
inmueble gravado y todo lo que le corresponda por accesin se encuentra
afecto a la hipoteca. Adems comprende a las cosas muebles que no pueden
ser separadas sin destruir, deteriorar o alterar el inmueble, esto es, a las partes
integrantes (por ejemplo, las puertas, las ventanas, etc) (...).
El Tribunal Registral a travs de las Resoluciones N 448-2000-ORLC/TR del

18.12.2000 y N 059-2001-ORLC/TR del 8.2.2001, ha precisado que:
La hipoteca se extiende a la fbrica o construcciones realizadas con

posterioridad a su inscripcin, deviniendo en este sentido improcedente el
pedido de rectificacin de asientos registrales que persigue dejar sin efecto los
gravmenes de predios independizados de un lote matriz hipotecado, solo
porque a la fecha de inscripcin del gravamen no constaba en el registro ni la
fbrica ni las independizaciones.
24
REALES
La hipoteca abarca el suelo, comprendido dentro de los planos verticales del

permetro superficial, incluyendo asimismo a las construcciones que pudiesen
existir en el sobresuelo y en el subsuelo aun cuando estas ltimas hayan sido
efectuadas con posterioridad a la inscripcin de la hipoteca, de conformidad
con el artculo 1101 del Cdigo Civil, siempre que en el instrumento pblico
constitutivo del gravamen no se haya pactado en contrario, de acuerdo a lo
previsto en el referido artculo.
La jurisprudencia antes citada se emiti en consonancia con la disposicin del

cdigo civil relativa a la extensin de la hipoteca, es decir, que la misma se
extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, entendindose
como tales las construcciones que se hayan levantado sobre el predio
hipotecado, sean edificaciones sobre terreno baldo o ampliaciones efectuadas
a edificaciones preexistentes; dejando a salvo la posibilidad de que las partes
contratantes hayan acordado que la hipoteca no se extender a las indicadas
partes o que solo afectar al bien existente en la fecha de constitucin del
gravamen.
Qu sucede en el caso que se construyan nuevas secciones de propiedad

exclusiva por una persona que es propietaria de los aires de un edificio sujeto
al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn?
Debera serle extensiva la hipoteca en virtud del artculo 1101 del Cdigo
Civil?
Martn Mejorada Chauca, sobre la extensin de la hipoteca a las partes

integrantes, seala: El artculo 1101 del Cdigo Civil parecera no dejar dudas.
La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado
(...). En consecuencia, si se hipoteca un terreno o una edificacin y a ellos se
unen posteriormente otros bienes a los que corresponda la categora de
integrantes, quedarn comprendidos en la garanta. La norma sobre extensin
tiene utilidad en la constitucin de la garanta y en su ejecucin. Funciona para
suplir detalles sobre los elementos del inmueble que se da en hipoteca. As,
quedan comprendidos en la garanta los integrantes del bien indicado en el
ttulo aun cuando no se haya hecho mencin de ellos. Sin embargo, su mayor
utilidad se aprecia en la ejecucin de la garanta. En virtud de la extensin
quedan comprendidas en la hipoteca las modificaciones realizadas en el bien,
las ampliaciones de un edificio, o las construcciones nuevas. Producida una
integracin es absurdo que se permita un derecho singular sobre una parte que
est integrada a otra. Por ejemplo, cmo podra ejecutarse la hipoteca sobre
una edificacin y no sobre la nueva habitacin que se ha construido como parte
de una ampliacin del predio? Se entiende aqu la prohibicin del artculo 887
del Cdigo Civil. Ahora bien, rige la tesis que desarroll en el acpite anterior
sobre las construcciones susceptibles de una explotacin separada? Si
24
REALES
aplicramos el artculo 1101 del Cdigo y la nocin realista de partes

integrantes, tendramos que concluir que la hipoteca se extiende a los bienes
unidos al objeto de la garanta, solo si estos son integrantes en el pleno sentido
de la categora jurdica, es decir, solo si ellos se incorporan al bien hipotecado
sin permitir una explotacin separada (sin permitir la coexistencia de varios
titulares). Tal situacin se presenta cuando la unin fsica no lo permite o
cuando jurdicamente no es funcional la coexistencia, por la ausencia de un
rgimen legal (normativo o convencional) que previamente asegure el devenir
de las relaciones entre los titulares de las partes adheridas. Por el contrario, si
el predio hipotecado recibe nuevas construcciones que s pueden ser objeto de
explotacin separada, fsica y jurdicamente, entonces no estamos ante partes
integrantes y la hipoteca no se extiende. Es el caso del predio hipotecado sobre
el cual se construye un nuevo piso previamente independizado como parte de
una propiedad horizontal, la hipoteca no se extender a la nueva construccin.
Lo mismo el predio sobre el cual se haba constituido una superficie, la
hipoteca tampoco se extender a la construccin superficiaria. Sin perjuicio de
estos aportes sobre la aplicacin de la categora partes integrantes a la
extensin de la hipoteca, considero que la referencia a partes integrantes
contenida en el artculo 1101 del Cdigo Civil no se fundamenta en la
prohibicin del artculo 897 (las partes integrantes no pueden ser objeto de
derechos singulares), sino que estamos ante una norma de proteccin para el
acreedor. Se busca facilitar la ejecucin de la garanta mediante el tratamiento
unificado del bien que resulta de la unin de las partes (...). (el resaltado es
nuestro)
Para resolver el interrogante debemos analizar cules son los alcances de la

hipoteca constituida sobre un edificio sometido al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn. En los hechos podran suscitarse los siguientes
casos:
a) Hipoteca constituida por el constructor propietario que recae sobre el predio

matriz, antes de que est concluida o siquiera iniciada la edificacin a favor de
una entidad bancaria; por lo que el gravamen se trasladar a cada una de las
partidas registrales de los predios independizados una vez que se haya inscrito
el reglamento interno, de conformidad con lo establecido por el artculo 5 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
b) Hipoteca constituida por los propietarios de las secciones de propiedad

exclusiva que han obtenido un crdito hipotecario para solventar total o
parcialmente el precio de la compraventa.
En ambas situaciones es claro que la hipoteca fue constituida para garantizar el

pago de un prstamo, resultando gravados tanto el predio matriz, como los
predios independizados, en el primero de los supuestos o solo las secciones de
24
REALES
propiedad exclusiva independizadas, en el ltimo de los casos, es decir, que la

garanta fue delineada para que la responsabilidad recayera sobre
determinados predios; por lo que extender la responsabilidad a un predio
distinto de aquellos gravados originalmente no se correspondera con lo que
fue objeto del gravamen, por ende, compartimos el criterio de Martn Mejorada
en el sentido que estas nuevas construcciones realizadas por el propietario de
los aires, que pueden ser objeto de explotacin separada, fsica y
jurdicamente, no deberan reputarse como partes integrantes y, por
consiguiente, tampoco debera serles extensiva la hipoteca.
Si se produjera el incumplimiento de la obligacin, el acreedor bien podra

ejecutar y rematar todas o algunas de las secciones de propiedad exclusiva
que fueron levantadas con los fondos aportados por el prestamista, con
excepcin de aquellas que lo fueron como consecuencia del ejercicio del
derecho a sobreelevar un edificio, ya sea que el titular de dicho derecho fuera
uno de los propietarios originales de una seccin de propiedad exclusiva o un
tercero que adquiri dicho derecho de uno de los propietarios de las secciones.
No constituira un obstculo en el ejercicio del derecho de realizacin de valor

del inmueble la circunstancia que alguna o algunas secciones de propiedad
exclusiva no formen parte de la ejecucin.
Una posicin alternativa a la sugerida podra ser una de carcter similar a la

tesis sostenida por Luis Dez Picazo y Antonio Gulln, quienes expresan: La
mayor elevacin del edificio aparece tambin mencionada en el artculo 110. Si
sobre un edificio ya construido se elevaran nuevas plantas, la hipoteca las
comprende. Hay que repetir que siempre que correspondan al propietario, por
lo cual parece que no sera este el caso si el derecho de elevar las plantas
(llamado derecho de sobreelevacin) perteneciera a un tercero. La misma
solucin parece que hay que aplicar en el caso en que se realizara una nueva
construccin en profundidad bajo un suelo ya edificado.
Esto es que si los aires hubieran sido adquiridos por una persona distinta a
aquellas que constituyeron la garanta hipotecaria, luego no le sera extensiva
la hipoteca a la nueva construccin que realice este tercero.
No obstante, preferimos aquella interpretacin de que sin importar quien

efecte la nueva construccin (constituyente o no de la hipoteca), a la misma
no le ser extensiva el gravamen real, por cuanto no debera ser considerada
como parte integrante del bien hipotecado
11.- HIPOTECA SOBRE BIENES FUTUROS (ARTICULO 1106)

PIERAN 03
No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros.
24
REALES
Lo primero por sealar es que a nuestro criterio, esta es una norma de orden
pblico, por tanto no existe pacto vlido posible que establezca una hipoteca
sobre un bien que se concibe como futuro; lo que s podra suceder es que se
sancione una norma que establezca lo contrario, como ya ha sucedido, pero
que por diversas razones -que explicaremos en las lneas siguientes- puede
resultar infructuosa, aun cuando bien intencionada.
CUNDO UN BIEN ES FUTURO
La pregunta de rigor implica esclarecer qu es un bien futuro; es decir, cundo

podemos decir que nos encontramos ante un bien futuro y que por tanto sobre
el mismo est negada la posibilidad del gravamen hipotecario, se requiere de
la previa inmatriculacin o inscripcin del inmueble en los Registros Pblicos,
para que este sea considerado como existente?, o basta la existencia fctica
del inmueble -en los casos en que fuere posible- para tenerlo como actual (bien
no futuro)?
Ntese que la pregunta la planteamos en funcin del acceso a los Registros

Pblicos, lo cual tiene una explicacin muy sencilla: la hipoteca es un derecho
constitutivo, es decir que se configura recin a partir de su inscripcin en el
Registro; siendo as, la hipoteca para ser tal, deber inscribirse -obviamente-
en una partida, lo que supone a su vez la previa apertura de esta ltima o la
previa inscripcin del derecho por hipotecarse. Bajo este orden de ideas, se
dice bien en la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil, al indicarse que "tal
hipoteca tendra imposibilidad material para inscribirse, por cuanto por regla
general, ningn bien futuro tiene partida registral, ni puede por tanto, acogerse
un asiento registral en ese sentido".
A partir de ello concluimos que el bien inmueble deber necesariamente estar

registrado, pues de lo contrario estamos hablando de un bien futuro. Pero no
basta la registracin, si no que sta deber ser definitiva; de tal forma que, para
considerar al inmueble como "actual" o "presente" (no futuro), el ttulo que
posibilit la inmatriculacin o el derecho a gravarse, debe haberse inscrito y no
anotado preventivamente.
Debe quedar claro asimismo que cuando hablamos de bien futuro, no estamos
haciendo referencia a bienes que no forman parte del acervo patrimonial del
sujeto hipotecante en el momento de la constitucin del gravamen y que
posteriormente pudiera adquirir, como parecen confundirlo algunos estudiosos,
y tampoco es admisible pensar en un rgimen parecido al de la compraventa
sobre bien ajeno. Algunos ordenamientos jurdicos -a diferencia del nuestro- s
se refieren a los bienes futuros en razn a su no pertenencia al propietario
hipotecante, como en el caso del Derecho francs, lo que da pie a que los
24
REALES
hermanos Mazeaud, sealen con propiedad -para su sistema jurdico- que "la
prohibicin de la hipoteca de los bienes futuros, es decir, de los inmuebles de
que el constituyente no es propietario, ni siquiera condicional, en el instante de
la constitucin, descansa sobre un triple fundamento: sera con frecuencia
imposible enumerar los inmuebles que ingresarn ms adelante en el
patrimonio del deudor..."
En nuestro sistema jurdico no cabe esta confusin, de lo contrario restamos

utilidad al artculo 1099 inc. 1) del Cdigo Civil, que prev entre los requisitos
de validez de la hipoteca, que quien afecte el bien sea el propietario.
Resulta interesante mencionar -si se quiere, a manera de excepcin-, el caso

en que el propietario de un terreno hipotecado construye sobre ese terreno, con
lo que la hipoteca se extiende a las construcciones en virtud a la teora de lo
accesorio. En este caso empero, "no hay verdadera derogacin a la prohibicin
sobre los bienes futuros, pues el inmueble hipotecado exista en el momento de
la constitucin, lo que pasa es que el mismo se ha transformado.
JUSTIFICACIN DE LA PROHIBICIN
Si bien ya hemos adelantado en parte los argumentos que abonan en favor de

la prohibicin de hipotecar bienes futuros, por cuestin de orden vamos a
numerar tres de ellos, dos de los cuales -los dos primeros- los tomamos
bsicamente de la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil:
"Como quiera que el derecho real supone un poder jurdico directo e inmediato
sobre la cosa, no es posible que este pueda ejercerse sobre un bien que no
tiene existencia presente y que puede no existir jams".
Asimismo, como quiera que "ningn bien futuro tiene partida registral, por ende
tampoco podra acogerse a un asiento de hipoteca", -y aadiramos nosotros
ms an porque la hipoteca es un derecho constitutivo; y entonces, no podra
cumplirse con el requisito de la inscripcin en los Registros Pblicos
Porque, como menciona Pea Bernaldo la hipoteca es un derecho real de

garanta de los de realizacin de valor, y "confiere al acreedor distintas
facultades que aseguran la efectividad en dinero del crdito sobre la cosa
misma y, entre stas, la ms caracterstica es el jus distrahendi o facultad de
imponer la enajenacin de la cosa para que pueda satisfacerse con el precio la
deuda garantizada".
Con relacin a este ltimo punto, consideramos que el argumento es

contundente, pues la hipoteca es ante todo una "garanta" que opera en favor
de un acreedor, justamente en atencin al crdito que le es debido; pero
imaginemos las consecuencias que afrontaramos si permitimos que la
hipoteca recaiga sobre un bien que todava no existe (por ej. un departamento
24
REALES
que todava no ha sido construido). En este caso en particular, podra suceder

que se produzca el incumplimiento parcial o total de la prestacin materia de la
obligacin, y que el acreedor busque satisfacer su crdito; sin embargo llegado
el momento, la venta forzosa no se producir pues no hay bien para rematar;
luego, podemos concluir que la hipoteca -en el ejemplo, permitida- sobre un
bien futuro, no "garantiza" ante el incumplimiento producido.
En el derecho comparado podemos recoger la experiencia colombiana, en cuyo

caso, este tipo de hipoteca nicamente concede al acreedor un derecho
expectaticio, que es "el de hacer inscribir el gravamen sobre los inmuebles que
el constituyente adquiera y a medida que los vaya adquiriendo" y -aadimos
nosotros- que el bien sea actual. Antes que esto suceda, la hipoteca inscrita no
es tal, "sino la posibilidad de que la haya algn da" A ello se suma el que en el
Derecho colombiano, la consecuencia de este tipo de hipotecas sea la no
oponibilidad, a diferencia de la nulidad en nuestro ordenamiento. La Directiva
N 002-2003-SUNARP-SN. La inscripcin de contratos de compraventa de
viviendas en proceso de construccin o en planos, financiados por terceros, y
de hipotecas. Hay que mencionar que la Directiva amerita un comentario, dado
que siendo la hipoteca un derecho que se constituye con su inscripcin en el
Registro, es -a nuestro criterio- primero un derecho registral, y por ende, sujeto
a los principios que informan al sistema registral, y luego, en segundo orden, a
las normas de Derecho comn.
Justificamos su comentario adems en que la misma resulta ser una norma

bastante bien intencionado, pero que a nuestro juicio, no resulta del todo eficaz,
ms todava porque se presta en algunos aspectos a la confusin, y requiere
de aclaracin.
Una primera premisa descansa en el hecho de que esta Directiva no regula

nicamente los casos relativos al Programa Mi Vivienda, como parece indicarlo
el tercer y cuarto prrafo de la parte considerativa de la resolucin que la
aprueba, o el stimo prrafo de la norma misma, que refiere al "ptimo
cumplimiento de los objetivos de dicho programa". En realidad, esta es una
norma de aplicacin general, ms all del Programa Mi Vivienda, que tiene por
objeto "dictar las normas que regulen la inscripcin de los contratos de
compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos, financiados
por terceros, as como la obligacin del registrador de extender de oficio la
hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave los bienes enajenados, una
vez que los mismos lleguen a tener existencia".
En cuanto a la Directiva, esta regula bsicamente el supuesto del artculo 100

del Reglamento de la Ley N 27157 (D.S. N 008-2000-MTC) que a la letra
seala que "estando vigente la anotacin de la pre declaratoria de fbrica, se
podr anotar el pre reglamento interno y pre independizar las unidades
24
REALES
inmobiliarias proyectadas como de dominio exclusivo, as como extender,

respecto de estas, asientos de compraventa, cesin de derechos u otros
anlogos permitidos por ley(7) en calidad de anotaciones preventivas".
Empero, como la realidad impone que estas transmisiones de dominio, implican

generalmente un financiamiento por terceros (bsicamente instituciones
financieras), lo cierto es que resultaba necesario recrear mecanismos que
permitan garantizar con hipoteca (a pesar de la prohibicin del 1106 del
Cdigo) el financiamiento de este tipo de unidades inmobiliarias (ejemplo tpico
es la compraventa del departamento a plazos por 15 aos).
Ante esta necesidad surge la Directiva, y de ella resulta que la hipoteca puede
ser legal (primer supuesto), si el monto de la hipoteca se ajusta al dinero
financiado e impago para el vendedor, a lo que el registrador se limitar a
consignar en el asiento de la venta que se anota la forma de pago, y solo
cuando se convierta la pre independizacin en definitiva, deber extender el
asiento de hipoteca legal que corresponde.
El segundo supuesto es el de la hipoteca convencional-que resulta bastante

discutible-, pues seala la Directiva que aun tratndose de bienes futuros, s
cabe extender la "anotacin preventiva" de la hipoteca condicional, la que una
vez que el bien exista, se convertir en definitiva. Esto sobre la base de que
-como dice la Directiva- nada "obsta para que las partes puedan celebrar un
contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento
en planos, sujeto a la condicin suspensiva de que dichos bienes lleguen a
existir, toda vez que el artculo 1105 del Cdigo Civil establece que la hipoteca
puede ser constituida bajo condicin o plazo...".
Sin embargo, llama la atencin el tratamiento que a la hipoteca convencional

dispensa la Directiva por lo siguiente:
Se parte de considerar que una de las condiciones que puede soportar la

hipoteca, es justamente la de gravar un bien futuro, lo que a nuestro criterio no
es correcto, por dos razones:
a. Primero, porque se confunde lo que es la conditio iuris, con la

conditio negotiae. La primera hace a la esencia del derecho, es decir,
constituye requisito sin el cual no se puede hablar de la existencia del
derecho mismo; son de aquellos requisitos bsicos para que surja el
derecho; en tanto que la conditio negotiae, no es sino la condicin a
que puede estar sujeto un acto o derecho que ya surgi, como en este
caso la hipoteca (condicin regulada en los artculos 1105 y 171 Y ss.
del Cdigo Civil). El que el gravamen recaiga sobre bien presente (o no
futuro), forma parte de la conditio iuris, es decir, se trata de un requisito
de primer orden sin el cual no hay hipoteca; de lo contrario vulneramos
24
REALES
el principio de especialidad. En tal virtud, no cabe decir que la hipoteca

acepta la condicin de que el bien sea futuro, pues debe quedar claro
-como ya manifestramos- que no se puede equiparar la figura bajo
comentario, a la de la compraventa sobre bien futuro; y
b. Por si no bastara el primer argumento, dada la naturaleza de la hipoteca

como medio de "garanta" ante el potencial incumplimiento, y expuestas
las razones de la eventual ineficacia del derecho real ante la
imposibilidad de la venta forzosa, es dable sostener que el artculo 1106
es una norma de orden pblico o de observancia obligatoria, y que por
tanto se impone al artculo 1105 que regula a la hipoteca bajo condicin.
Si se acepta la condicionalidad de la hipoteca ante la afectacin de un bien

futuro, no encontramos razn de fuste que justifique la distincin en el
tratamiento de la hipoteca legal, con la llamada hipoteca convencional. La
primera no se registra sino recin con la inscripcin definitiva de la seccin de
dominio exclusivo; la convencional s, bajo el entendido de que la hipoteca
puede ser condicionada a la existencia del bien. La pregunta es: y en el
primer caso, por qu no? De otro lado, resulta pertinente mencionar lo
siguiente: seala la Directiva que el artculo 1106 del Cdigo incide
negativamente en el trfico jurdico, lo que a nuestro parecer no es tan cierto,
pues visto desde otro extremo, dicha prohibicin abona en favor de la solidez
de una garanta que resulta meridianamente eficaz si se da sobre bienes
presentes, y que -como ya hemos explicado- no sera propiamente una
garanta de permitirse la afectacin sobre bienes futuros. De esta manera, ms
bien, incide positivamente, porque regula de mejor forma uno de los
mecanismos previstos por el ordenamiento ante el incumplimiento en la
obligacin garantizada. Finalmente, ms all del hecho de que en algunos
casos, la hipoteca sobre bienes futuros resulte una figura infructuosa e ineficaz,
porque bajo esas condiciones (al no ser actual el inmueble), no garantiza
necesariamente al acreedor la satisfaccin de su crdito va enajenacin
forzosa, lo cierto es que en el tiempo, el legislador se ha preocupado de
sancionar normas permisivas que de manera excepcional han regulado la
hipoteca sobre bienes futuros(8); ello, -como cuentan los Mazeaud- "para
facilitar la construccin y permitir los prstamos por el crdito territorial, para lo
que el decreto del 4 de enero de 1955, inspirndose en la ley belga del 8 de
julio de 1924, le agreg un segundo prrafo al artculo 2133 del Cdigo Civil,...";
sin embargo, insistimos en que no necesariamente han sido normas de eficacia
total -aunque s ms bien de reserva de rango-, lo que de suyo es bastante
relevante, aunque no suficiente.
La jurisprudencia se ha pronunciado sobre este tema de la siguiente manera:

"La contradiccin sustentada en que la hipoteca ha recado sobre un bien
futuro, no importa la alegacin de una nulidad formal del ttulo de ejecucin.
24
REALES
Constituye un requisito esencial de validez de la hipoteca que esta recaiga

sobre bienes presentes y no futuros, por lo que el cuestionamiento de este
requisito importa el ejercicio de una accin independiente y autnoma, distinta
al objeto que se persigue en el proceso de ejecucin de garanta"
12.- CLASES DE HIPOTECA.
1. VOLUNTARIAS O CONSENSALES.
Son voluntarias las establecidas por negocio jurdico, es decir: contrato entre
hipotecante y acreedor hipotecario.
Todo propietario que tiene derecho a disponer de su inmueble, tiene igualmente

el derecho de constituir una hipoteca en favor de otro. En general, la hipoteca
se crea en el momento del nacimiento del crdito, y en la mayora de los casos,
para garantizar un prstamo; de donde proviene el nombre de prstamo
hipotecario; o como decan los romanos: "en seguridad de las deudas".
La hipoteca tambin puede ser constituida por un propietario, para garantizar la

deuda de un tercero. Es el caso de la caucin real. Tambin puede cederse a
otro acreedor del deudor; en este caso, habr subrogacin; en cuyo supuesto
tal cesin debe efectuarse por escritura pblica e inscribirse en el Registro de
la Propiedad Inmueble con conocimiento del deudor conforme al artculo 1215
del Cdigo Civil y aun sin el asentimiento de ste de conformidad con el
artculo 1206 del Cdigo Civil.
Sin embargo, el acreedor y deudor hipotecario pueden convenir por la no

procedencia de la cesin del derecho; acorde con la primera parte del artculo
1210 del Cdigo Civil: la cesin no puede efectuarse cuando... se ha pactado
con el deudor".
Toda hipoteca convencional est sometida a publicidad y slo produce efectos

respecto de los terceros por medio de sta.
2. HIPOTECAS LEGALES. (ARTICULO 1118)
Segn Planiol - Ripert y Beque, definen a la hipoteca legal como la que "de
pleno derecho la ley une a un crdito, sin que sea necesario que el acreedor
haya de hacer que se le constituya por contrato expreso; antiguamente se
denominaban "hipotecas tcitas".
En el Per, teniendo en cuenta la institucin hipotecaria misma, la hipoteca es

legal porque emana de la ley; no lo es porque existe de pleno derecho. En
otras legislaciones las hipotecas legales tienen eficacia si se encuentran
inscritas o no surten sus efectos IPSO IURE, por simple declaracin legal.
Entre nosotros, la hipoteca legal no registrada carece de virtualidad alguna
24
REALES
frente a los acreedores del deudor; no otorga derecho de persecucin respecto

a los adquirientes del inmueble hipotecado.
A lo ms, la hipoteca legal no inscrita se puede admitir que surte efectos entre
el deudor y sus sucesores a ttulo gratuito y el acreedor hipotecario.
Las hipotecas legales no se entienden perfeccionadas por ministerio de la ley

solamente; para los terceros nada valen si no han sido registradas.
La hipoteca legal aparece porque en ciertas hiptesis la ley es la fuente de

donde emana la hipoteca.
La fuente normal de la hipoteca es el contrato; por excepcin, la fuente de la

hipoteca es la ley. La hipoteca legal la crea la ley, independientemente de
cualquier contrato entre las partes, slo existir hipoteca legal en los casos que
la ley determina; no en otros, aunque fuesen anlogos o semejantes.
2.1. CARACTERSTICA ESENCIAL DE LA HIPOTECA LEGAL.
Creada en ciertas instituciones del derecho de familia, es la que garantiza un

crdito eventual, que puede llegar a existir o no.
Por ejemplo, si la cuenta no arroja saldo contra el tutor y curador, la hipoteca no

asegurara obligacin alguna.
La hipoteca legal se concede a ciertas personas tenindose en cuenta su

situacin jurdica (incapaces y mujeres casadas) o la naturaleza de sus
relaciones con aqullos cuyos predios son afectados.
No son ni pueden ser indeterminadas. Tiene que cumplirse en ellas el requisito

de la especialidad en cuanto a la cuanta del crdito y en cuanto al predio o
predios objeto del gravamen. En este ltimo sentido, la hipoteca legal no puede
incidir sobre todo el patrimonio inmobiliario del deudor.
En la hipoteca legal deben determinarse el monto, pues sta es la que presta el

tutor el curador, el marido; los primeros para garantizar los intereses de los
sometidos a su guarda; y el ltimo, para asegurar los bienes propios de la
mujer cuando pasen a ser administrados por el marido, o a la inversa.
Las hipotecas legales no deben tener el carcter de ocultas; es decir, slo

valen en tanto se encuentran registradas. Y tampoco deberan ser generales, o
sea incidir sobre todos los inmuebles del deudor, sino sobre alguno o algunos
determinadamente.
La hipoteca legal puede ser sustituida con otra garanta. As, si el tutor o
curador, o el marido careciesen de inmuebles puede darse prenda o fianza,
pero no anticresis, porque configurndose sobre un inmueble, debera ser
24
REALES
hipoteca. La hipoteca legal de que goza el vendedor, o el constructor, o el

condominio, puede ser sustituida con otra garanta, o con hipoteca de otro
predio, si el acreedor lo consiente.
La hipoteca legal nace con la causa generadora, como en la tutela, curatela,

adopcin, pero, no vale contra terceros si no se inscribe cumplindose el doble
requisito de la especialidad. No hay hipoteca legal sobre bien o bienes del
padre a favor de los hijos, salvo que el juez lo ordene a pedido del consejo de
familia segn el artculo 426 del Cdigo Civil.
No necesitan los padres asegurar su administracin. Ello obedece a que en la

mayora de los casos, los hijos sujetos a patria potestad carecen de bienes y
tambin porque son los padres los que tienen mayor inters en la prosperidad
de los hijos. Por eso se entiende que es intil la garanta.
2.2. LAS HIPOTECAS LEGALES EN EL CDIGO CIVIL VIGENTE.
Segn el Cdigo Civil el artculo 1118 dice: "Adems de las hipotecas legales
establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:
1. La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado

totalmente o lo haya sido con el dinero de un tercero.
2. La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya

proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que
el comitente se haya obligado a pagarle.
3. La de los inmuebles adquiridos en una particin, con la obligacin de

hacer amortizaciones en dinero, a otros de los copropietarios".
2.3 HIPOTECA LEGAL A FAVOR DEL VENDEDOR.
Para que esta hipoteca tenga valor debe encontrarse registrada.
En la inscripcin de la transferencia debe constar que el precio no ha sido

pagado o lo ha sido en parte. Esto es suficiente para otorgar al vendedor,
hipoteca legal sobre el predio que ha enajenado.
En otro caso, el asiento en que consta la transferencia, debe dar noticia de que
el predio fue comprado por X, pero con dinero que Z le proporcion para dicho
objeto. Basta esta declaracin registral para que Z tenga hipoteca legal sobre el
predio vendido.
Si por error del Registro de la Propiedad Inmueble, el asiento nada dice, no hay
hipoteca y el vendedor o el tercero que proporcione el dinero para la compra
slo tendrn un crdito personal contra el comprador.
2.4 HIPOTECA LEGAL A FAVOR DE LOS CONSTRUCTORES.

24
REALES
Otra hipoteca legal es la de los empresarios de construccin.
Hay empresarios que slo ponen su industria y otros que ponen materiales e
industria. La palabra "industria" la toma la ley en el sentido de trabajo. Por el
importe de este trabajo hay hipoteca legal en el edificio que se construye.
La hipoteca a favor de los constructores se apoya en que stos han hecho

ingresar un valor en el patrimonio del dueo de la construccin. Se ha
producido una plusvala, un enriquecimiento; se ha incorporado un valor.
La hipoteca slo favorece al empresario que trat con el dueo.
En las grandes empresas de construccin ocurre con frecuencia que para

ciertos trabajos se valen de subcontratistas, o subempresarios; stos no tienen
hipoteca legal. Tampoco la tienen los obreros de construccin ni los
proveedores de materiales, stos ni siquiera tiene accin personal contra el
propietario del edificio construido.
Las nicas obras son las de edificacin o reparacin, dentro de las que est
comprendida la reconstruccin. Cualquier otra obra queda excluida de la
garanta que importa la hipoteca legal; por ejemplo, el simple desmonte no
seguido de la edificacin. Esta hipoteca legal slo nace cuando se trata de
edificar reconstruir o reparar el inmueble y no corresponde sino al que hace los
trabajos.
No todos los crditos que el empresario de la construccin tiene contra el

propietario estn garantizados con hipoteca legal del predio edificado. Slo lo
estar el monto que dicho dueo se comprometi a invertir y que se encuentre
realmente invertido; es decir, la hipoteca legal slo grava la suma que cuesta la
edificacin hasta el lmite en que el propietario haya consentido en pagar. Si el
empresario se excedi e invirti ms de lo presupuestado, no hay hipoteca
legal por el exceso, aun cuando puede haber un crdito a cargo del propietario
del edificio.
Puede ocurrir que lo construido no tenga el valor hasta el cual se comprometi

el propietario a responder, sino que el empresario ha invertido menos de lo
previsto, aun cuando afirma que la inversin iguala a la cifra autorizada, la
hipoteca legal slo asegurar la suma realmente invertida.
LA DE LOS INMUEBLES ADQUIRIDOS EN UNA PARTICIN, CON LA

OBLIGACIN DE HACER AMORTIZACIONES EN DINERO, A OTRO
DE LOS COPROPIETARIOS:
Como dice la exposicin de motivos, sta es una hipoteca "en beneficio del
copropietario impago a consecuencia de una particin", en razn de que no
teniendo dinero para hacer el pago inmediatamente como consecuencia de la
24
REALES
particin, constituye hipoteca legal sobre el bien que se le adjudica a favor del
copropietario. El copropietario en este caso es un vendedor y la ley le confiere
este privilegio.
2.5 OTRAS HIPOTECAS LEGALES.
Los otros casos de hipoteca legal no sistematizados se encuentran dispersos

en nuestro ordenamiento jurdico; particularmente trascendentes son las
siguientes:
A) ADMINISTRACIN DE LOS BIENES DEL OTRO CNYUGE:
Es aqulla prevista en EL ARTCULO 305 DEL CDIGO CIVIL, cuyo texto es:
Si uno de los cnyuges no contribuye con los frutos o productos de sus bienes
propios al sostenimiento del hogar, el otro puede pedir que pasen a su
administracin, en todo o parte. En este caso, est obligado a constituir
hipoteca, y si carece de bienes propios, otra garanta, si es posible, segn el
prudente arbitrio del juez, por el valor de los bienes que reciba
Comentando decimos lo siguiente:
El cnyuge propietario debe contribuir al sostenimiento del hogar con los frutos
y productos de sus bienes propios. Sin embargo de lo expuesto puede darse el
caso de que el cnyuge propietario no contribuya con dichos frutos al
sostenimiento del hogar. De ser ste el caso como dice Cornejo Chvez: "El
otro cnyuge puede pedir al juez que pasen a su administracin en todo o en
parte los mencionados bienes", a efecto de que administrndolos el
rendimiento de aqullos se destine al sostenimiento del hogar.
A fin de evitar un abuso del cnyuge administrador en desmedro de los bienes

del otro cnyuge, la parte final del articulo 305 precepta: "Que el cnyuge que
recibe la administracin de bienes propios del otro cnyuge debe constituir
garanta hipotecaria u otra garanta acorde al valor de los bienes que reciba".
Finalmente, cuando el Cdigo alude a los bienes, se est refiriendo tanto a los
bienes muebles como a los bienes inmuebles. Ahora bien, lo que pretende la
garanta es asegurar que el cnyuge no abuse de su calidad de administrador -
a nuestro criterio - de los bienes muebles, puesto que, el abuso en esa lnea
podra ser ms viable, mas no de los bienes inmuebles inscritos porque de
cualquier acto de disposicin o gravamen respecto a esta clase de bienes se
requiere el asentimiento del otro cnyuge resultando el abuso, en esa lnea,
difcil de consumarse.
Luego, el artculo 306 del Cdigo Civil seala que deviniendo el cnyuge en un
mero administrador, queda obligado a devolverlos en cualquier momento,
cuando lo requiera el propietario.
24
REALES
B) HIPOTECA LEGAL EN GARANTA DEL CUMPLIMIENTO DE UNA

PENSIN ALIMENTICIA:
El Cdigo Procesal Civil al regular las instituciones del proceso de alimentos

establece en el artculo 572 que: "Mientras est vigente la sentencia que
dispone el pago de alimentos, es exigible al obligado la constitucin de garanta
suficiente, a criterio del juez"...
Comentando esta norma decimos lo siguiente:
1. En principio, exige una sentencia que disponga el pago de alimentos.
Entendemos, aun cuando el Cdigo no es claro en esta parte, que se

trata en todo caso de una sentencia ejecutoriada o consentida de donde
aflore la exigibilidad de la obligacin.
2. Establecido el monto de la pensin alimenticia y aun cuando el obligado

sea una persona solvente, nada impide que para asegurar su
cumplimiento se exija a ste, constituir una garanta hipotecaria; de tal
manera que si se incumpliera la obligacin, se proceder a la ejecucin
de la garanta conforme a las normas del Cdigo Procesal Civil.
C) HIPOTECA LEGAL SOBRE CONCESIONES MINERAS.
La hipoteca de yacimientos mineros se sujeta a las disposiciones de la Ley

General de Minera.
En realidad, la hipoteca de minas ofrece al acreedor una garanta menos slida

y firme que la hipoteca sobre otros inmuebles, por cuanto el agotamiento de los
yacimientos puede, en cualquier momento, determinar la desaparicin de la
garanta. Asimismo, las minas pueden, en cualquier momento, por baja en la
cotizacin de los minerales que contienen o por razones geolgicas
imprevisibles, dejar de tener valor patrimonial.
D) HIPOTECA NAVAL.
La hipoteca naval slo garantizaba el cumplimiento de obligaciones en dinero.

Entendemos, que habiendo sido considerados inmuebles los buques; la
hipoteca sobre los mismos puede garantizar el cumplimiento de cualquier clase
de obligaciones, pero sujetndose a la ley comn.
En el proyecto de reforma del Cdigo Civil las naves y aeronaves estn

consideradas como bienes muebles inscribibles. Por lo cual, ya no ser
necesario gravarlas como garanta de un crdito hipotecario, bastar la prenda
jurdica sin desplazamiento.
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REALES
3. HIPOTECAS UNILATERALES.
En mi concepto la hipoteca unilateral est regulada en el artculo 1108 del

Cdigo Civil cuyo texto es el siguiente: La escritura de constitucin de
hipoteca para garantizar ttulos transmisibles por endoso o al portador,
consignar, adems de las circunstancias propias de la constitucin de
hipoteca las "relativas al nmero y valor de los ttulos que se emitan y que
garanticen la hipoteca; la serie o series a que correspondan; la fecha o
fechas de la emisin; el plazo y forma en que deben ser amortizados la
designacin de un fideicomisario; y las dems que sirvan para determinar
las condiciones de dichos ttulos".
Es una clase de hipoteca que nace no de la ley, ni del contrato, sino que se
perfecciona por virtud de una declaracin autnoma de voluntad, que ni
siquiera an ha sido aceptada. Esta hipoteca se inscribe en los Registros
Pblicos inmobiliarios y slo despus de dicha inscripcin, los bonos
representativos de la obligacin garantizada, sern vendidos al pblico, o sea
puestos en circulacin.
3.1 CARACTERSTICAS:
1. Se origina en un acto unilateral, cual es la accin del constituyente de la

emisin.
2. Asegura Crditos a favor de titulares que no constan en el Registro

personalmente determinados.
3. Existe una igualdad de rango hipotecario de todos los tenedores de los

ttulos.
4. La incorporacin del crdito y de su garanta a un documento (el titulo).
Comentando decimos:
a. Que se debe constituir por escritura pblica.
b. Garantizan ttulos transmisibles por endoso salvo que sean expedidos al

portador.
c. Se tiene que designar un fideicomisario que de acuerdo con las normas

financieras del pas debe ser un banco, o una compaa de seguros que
haya sido autorizado para ese fin por la Superintendencia de Banca y
Seguros.
d. Debe inscribirse en el registro que afecta a la propiedad precisndose el

nmero y valor de los ttulos que se emitan y que garanticen la hipoteca;
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REALES
la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de la emisin; el

plazo y forma en que deben ser amortizados.
13. OBJETO DE LA HIPOTECA.
La obligacin asegurada por la hipoteca, puede ser de cualquier tipo, es decir,

la hipoteca podr constituirse en garanta de toda clase de obligaciones.
En una obligacin dineraria, la hipoteca puede garantizar el mutuo mismo o

solamente sus intereses; y de esta manera estar acorde con lo que seala el
artculo 1648 del Cdigo Civil que dice: Por el Mutuo, el mutante se obliga a
entregar al Mutuatario una determinada cantidad de dinero o de bienes
consumibles, a cambio de que se devuelvan otros de la misma especie, calidad
o cantidad.
14. BIENES HIPOTECABLES.
El objeto material de la hipoteca debe ser un inmueble. Slo la hipoteca de

inmueble est sujeta a inscripcin en el registro de instrumentos pblicos y slo
ella se gobierna directamente por el Cdigo Civil.
Pero no todos los inmuebles pueden ser objeto de hipoteca, sino nicamente
los inmuebles que por naturaleza se encuentren en el comercio y que sean
"predios", es decir, que estn debidamente delimitados y matriculados en los
libros de registro.
Un inmueble no inscrito en el registro no es susceptible de hipoteca.
14.1. Derechos Inmobiliarios.
Segn lo ya previsto, la cosa hipotecada ha de ser enajenable. En este

presupuesto, la hipoteca puede recaer sobre cosas o sobre derechos, por lo
que basta decir, en general, que ha de tratarse de una finca o un derecho
inmobiliario enajenable e inscribible en el Registro de la Propiedad; puesto que
establecindose la hipoteca mediante inscripcin, requiere que est inscrito lo
que se hipoteca.
La hipoteca puede recaer sobre derechos, por ejemplo; si una finca es

propiedad de uno, y a otro le corresponde su usufructo, desde luego que
pueden hipotecarse tanto aquella propiedad como este usufructo, que es un
derecho sobre la cosa.
a) Usufructo.
Podr hipotecarse el derecho de usufructo, pero quedar extinguida la hipoteca

cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del
usufructuario. Si concluye por su voluntad, subsistir la hipoteca hasta que se
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REALES
cumpla la obligacin asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el

usufructo habra naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.
b) Superficie.
Podrn hipotecarse los derechos de superficie. Es inherente a su naturaleza. El

su1perficiario que tiene el derecho a gozar temporalmente una construccin en
propiedad separada, sobre o bajo la superficie del suelo puede hipotecar su
derecho independientemente del propietario del suelo; obviamente limitndola
al tiempo en que debe gozar de este derecho.
15. BIENES NO HIPOTECABLES.
a.- Bienes de uso pblico. KELLY 04
Los inmuebles que componen el dominio pblico del estado, del municipio, no
pueden ser hipotecados.
Por el contrario, los bienes del dominio privado estn en el comercio, y por lo
tanto son susceptibles de hipoteca.
b.- Bienes Afectados como Patrimonio Familiar.
El Articulo 488 del Cdigo Civil dice "El patrimonio familiar es inembargable,
inalienable y transmisible por herencia". Comentando decimos, el
Patrimonio Familiar no es sino la afectacin de una vivienda, predio aunado a
una explotacin econmica para garantizar el sustento de los miembros de la
familia, pudiendo ser sus beneficiarios el cnyuge, hijos menores, padres,
hermanos menores de edad, a fin de protegerlos de las contingencias y
circunstancias propias de la vida.
Significar extraer del comercio inmobiliario a dicho bien; y en esas

circunstancias obviamente no podrn ser objeto de gravamen hipotecario,
explicable porque si el bien deviene inembargable el correlato es que no podra
ser gravado. En efecto, nadie aceptara una garanta hipotecaria sobre un bien
de carcter inembargable, puesto que no podra efectivizar su crdito.
Para que la institucin del patrimonio familiar opere frente a terceros debe
realizarse el trmite pertinente (Proceso no contencioso e inscribirse en el
Registro de la Propiedad Inmueble de los Registros Pblicos en la ficha
correspondiente a la propiedad).
Finalmente en situaciones excepcionales los bienes del patrimonio familiar solo

podran ser arrendados transitoriamente y con autorizacin del Juez, para
asegurar como dice la parte final del artculo 491 del Cdigo Civil "El
sustento de la familia".
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REALES
c.- Derechos Inmobiliarios.
Usufructo legal. No es hipotecable el usufructo legal por ser un derecho

concedido no en beneficio del usufructuario, sino para el cumplimiento de
deberes legales del mismo, que redundan en provecho de otro.
Servidumbre. No pueden hipotecarse las servidumbres, a menos que se

hipotequen juntamente con el predio dominante.
El carcter no hipotecable de las servidumbres prediales obedece a que stas

son inseparables de la finca a que activa y pasivamente pertenece, es decir,
que su inseparabilidad de la finca impide que puedan hipotecarse de modo
independiente, siendo inalienables separadamente.
Uso y Habitacin. El carcter de no hipotecable se debe a ser derechos

personalsimos e intransmisibles.
d.- El contrato de arrendamiento.
La hipoteca podra extenderse al monto de los arrendamientos que devengue

el bien; o a los productos que se extraen de una explotacin minera.
e.- Los bienes futuros.
La hipoteca de bienes futuros slo da al acreedor el derecho de hacerla

inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo, y a medida
que los adquiera. Un deudor puede obligarse a hipotecar un inmueble del cual
no es propietario actualmente, pero que espera adquirir; sin embargo, en este
caso, el derecho real de hipoteca no nace en favor del acreedor sino una vez
que el deudor haya adquirido la propiedad del inmueble y que pueda entonces
registrarse la escritura pblica en los libros de registros.
El inmueble debe determinarse en el contrato hipotecario, pues no vale la

hipoteca sobre los inmuebles que indeterminadamente el deudor espera
adquirir en el futuro, ya que ello ira contra la regla de la especialidad, cuyo
imperio en la legislacin positiva est fuera de toda duda, planteamiento que
recoge el artculo 1106 del Cdigo Civil que textualmente dice; "No se puede
constituir hipoteca sobre bienes futuros".
16.- FORMAS DE CONSTITUCIN.
16.1 FORMA SOLEMNE.
a. Por Escritura Pblica.
A diferencia del derecho antiguo, la legislacin actual, y dentro de ella la

nuestra, impone para la hipoteca requisitos AD SOLEMNITATEM, lo cual
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REALES
importa decir, que a falta de ellos el acto carecera de existencia legal y no

sera posible demostrarlo por otros medios.
Este requisito, propio de las hipotecas voluntarias, no existe en las legales pues
en ellas se determina por ley hipotecaria la forma de constitucin que en
algunos casos no exige la escritura pblica. Por ello el Cdigo Civil al hablar de
la inscripcin de la hipoteca no alude a la escritura pblica sino al documento
en que se constituye.
El artculo 1098 del Cdigo Civil exige esta formalidad y si hubiera una
excepcin tendra que ser por imperio de la ley.
b.Inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble.
No basta, pues, que se otorgue el documento que la ley requiera, encaminando

a establecerlas, sino que se precisa adems, la inscripcin, que por eso se
califica de constitutiva.
A la vista de esta exigencia de inscripcin registral, se ha estimado por la

doctrina, que la inscripcin de la hipoteca en el registro tiene carcter
constitutivo, es decir, que la no inscripcin ocasiona la ineficacia absoluta frente
a terceros y entre las partes.
16.2 BAJO CONDICIN O PLAZO.
Como la hipoteca puede garantizar toda clase de obligaciones, es posible que

se establezca para garantizar obligaciones condicionales o a plazo.
En tales casos puede inscribirse ya la hipoteca, y si la condicin asegurada

estuviera sujeta a condicin resolutoria inscrita, surtir la hipoteca su efecto en
cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el registro el cumplimiento de la
condicin.
Si se trata de obligacin a plazo o sometida a condiciones suspensivas, la

hipoteca surtir efecto contra tercero, desde su inscripcin si la obligacin llega
a contraerse o la condicin a cumplirse. Y cuando se contraiga la obligacin a
plazo o se cumpla la condicin suspensiva en cuestin, podrn los interesados
hacerlo constar as por medio de una nota al margen de la inscripcin
hipotecaria.
El enajenante de un inmueble bajo condicin resolutoria no puede constituir

hipoteca hasta que se cumpla la condicin. Por ejemplo el vendedor de un
inmueble en venta con pacto de retroventa, como ha perdido el dominio que
transmiti al comprador, es ilgico que pueda hipotecar. Si la condicin se
cumple, revocndose el dominio, como ste vuelve al vendedor, renace su
legitimacin.
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REALES
16.3 LIMITACIN O PROHIBICIN.
En el Per, desde el Cdigo de 1852, no es posible la hipoteca sobre bienes

futuros, dado que es requisito sine qua non que la hipoteca sea inscrita en el
registro por la falta de certeza que comporta, por la insuficiente garanta que
ofrece al acreedor hipotecario y por su escasa aplicacin . Esta limitacin o
prohibicin est reglada en el ARTCULO 1106 de nuestro Cdigo Civil.
17. EFECTOS DE LA HIPOTECA.
17.1. ENTRE LAS PARTES.
En relacin a los efectos de la hipoteca entre las partes siguiendo a Guillermo

Borda , no nos vamos a referir a lo que l llama la accin de ejecucin
hipotecaria que est reservada al acreedor, de hacer ejecutar el bien una vez
vencido el plazo y no cumplida la obligacin por el deudor, cuya secuencia se
encuentra en el Cdigo Procesal Civil.
Nos vamos a referir entonces - como l dice - al hecho de en qu situacin se

encuentra el dueo que ha hipotecado el inmueble o en su caso el tercero que
ha dado hipoteca en garanta de una deuda extraa.
17.1.1. Facultades del deudor hipotecario.
La regla es que el propietario del inmueble hipotecado conserve el ejercicio de

todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; en consecuencia el
propietario puede:
a. Enajenar la propiedad a ttulo oneroso o a ttulo gratuito.
b. Puede constituir sobre el bien otras hipotecas.
c. Pueden constituirse sobre el bien derechos de uso o habitacin,

usufructo, servidumbre; pero cuidando que estos derechos no
disminuyan el valor del bien inmueble.
d. Pueden constituirse sobre el bien derechos de uso o habitacin,

usufructo servidumbre; pero cuidando que estos derechos no
disminuyan el valor del bien inmueble.
17.1.2. Facultades del acreedor hipotecario.
Dentro de los derechos del acreedor tenemos que admitir que uno de ellos es
demandar la ejecucin del bien en caso de incumplimiento de la obligacin
pero como este derecho fluye como consecuencia del incumplimiento de la
obligacin principal, en este rubro desarrollaremos las acciones conducentes a
mantener ntegra la garanta y en este aspecto las acciones que la doctrina
reconoce al acreedor son las siguientes:
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REALES
a) Los de caracteres preventivos destinados a impedir que el

deudor contine realizando actos que disminuyan la garanta.
El acreedor est premunido en la doctrina del derecho a solicitar una medida

cautelar de no innovar, a efectos de que el propietario se abstenga de todo acto
conducente a deteriorar el bien; incluso podra solicitar la designacin de
administrador que tome posesin del bien para evitar que contine su deterioro.
b) Las destinadas a suplantar una garanta cuando hay deterioro

del bien.
En nuestro Cdigo, en el captulo relacionado con la hipoteca, no existe una

norma similar a la que regula el deterioro del bien prendado, orientada a buscar
del acreedor a ofrecer otra garanta "que el juez considere satisfactoria"
resultando esta exigencia perentoria si el deterioro se hubiera producido por
actos del deudor, y no por caso fortuito o fuerza mayor "puesto que el deudor
no es responsable de las consecuencias de estos hechos"; pero en cuyo
supuesto si el bien estuviera asegurado, la cobertura de la pliza cubre estos
riesgos.
c) La caducidad del plazo para que la obligacin se haga exigible

inmediatamente.
Tambin tenemos que hacer una crtica similar a los comentarios anteriores en
el sentido de que en el tratamiento de la hipoteca no existe una norma, como el
artculo 1074 del Cdigo Civil que regula el deterioro de la prenda, pero
indudablemente en ambos casos podra aplicarse esta norma por analoga o
mejor an, insertarla en el contrato hipotecario. De tal manera que, si el bien se
deterior hacindose insuficiente para garantizar la deuda al acreedor "con
aviso previo el constituyente, puede pedir autorizacin judicial para vender el
bien"; en otras palabras como dice Guillermo Borda se produce "la caducidad
del plazo y la obligacin se hace inmediatamente exigible"
17.2 EFECTOS CON RELACIN A TERCEROS.
17.2.1. Extensin de la garanta hipotecaria.
La hipoteca garantiza:
a) El capital adeudado, que es naturalmente el objeto de la garanta.
El artculo 1097 del Cdigo Civil dice que "la hipoteca garantiza el cumplimiento
de cualquier obligacin dineraria o no dineraria".
b) Los intereses que corren desde la constitucin si estuvieran

determinadas en la obligacin.
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REALES
No es indispensable que en la inscripcin se haga mencin de los intereses

estipulados, mientras est vigente la obligacin que garantiza, el inters ser
compensatorio; si la obligacin no se cumple, el inters tendr el carcter de
moratorio.
c) Las costas y costos.
Como accesorios del crdito principal que cubriran los gastos de la ejecucin
hipotecaria, impuestos, honorarios de los profesionales intervinientes.
17.2.2 Derecho de persecucin.
Lo que verdaderamente define el derecho del acreedor hipotecario es la

posibilidad de perseguir al bien hipotecado, cualquiera sea su actual titular,
hacerlo vender y cobrarse, con preferencia de los dems acreedores, del
producto de la venta.
El ius persequendi y el ius preferendi son as las notas esenciales

caractersticas de la garanta hipotecaria. El derecho de persecucin est
consagrado en el artculo 1117 del Cdigo Civil y seala que: "El acreedor
puede exigir el pago al deudor, por la accin personal; o al tercer adquiriente
del bien hipotecario, usando de la accin real. El ejercicio de una de estas
acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor,
impide se ejecute el bien que est en poder de un tercero, salvo disposicin
diferente de la ley".
Este numeral habra que concordarlo con el artculo 1109 del Cdigo Civil: "El
acreedor cuya hipoteca comprende varios inmuebles podr, a su eleccin,
perseguir a todos ellos simultneamente o slo a uno, aun cuando hubieran
pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieren otras
hipotecas.
Sin embargo, el juez podr, por causa fundada, fijar una orden para la venta de
los bienes afectados".
17.2.3 Condiciones del ejercicio del derecho de persecucin.
De lo expuesto podemos inferir que para el ejercicio del derecho de

persecucin se requiere las siguientes condiciones o exigencias:
1) Que la hipoteca sea inscrita en tiempo oportuno.
Por tiempo oportuno debe entenderse "que haya sido registrado anterior a la
fecha en que la propiedad del inmueble fue transferida al adquiriente".
2) Que el crdito sea exigible.

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REALES
Para que el acreedor pueda exigir el derecho de persecucin debe contar con
un crdito que en el momento de accionar sea ya exigible. El derecho de
persecucin es independiente de la accin personal que el acreedor pueda
ejercer frente al deudor para el pago de la obligacin, conforme a los principios
acotados en el artculo 1117 del Cdigo Civil; y, finalmente si la hipoteca
comprende varios inmuebles, el derecho de persecucin conforme lo regla el
artculo 1109 del Cdigo, Civil "podr hacer a su eleccin, perseguir a todos
ellos simultneamente o slo a uno; aun cuando hubieran pertenecido o
pasado a propiedad de diferentes personas o existieran otras hipotecas.
17.2.4. Concepto de tercer poseedor.
Por tercer poseedor se entiende toda persona que no est personalmente

obligada al pago de la deuda y que ostenta la posesin del inmueble.
En consecuencia tiene el carcter de tercer poseedor:
a. El propietario que ha dado en garanta de la deuda de un tercero

su propio inmueble, sin constituirse en fiador de la obligacin.
b. El adquiriente del inmueble gravado con hipoteca por acto entre

vivos, sea por ttulo gratuito u oneroso.
c. El legatario del inmueble.
En cambio, no son terceros poseedores los herederos del hipotecante ya que

en su carcter de tales estn personalmente obligados al pago de las deudas.
En la doctrina el derecho de persecucin tiene tres excepciones:
a. En primer lugar, cuando el inmueble ha sido expropiado por causa

de utilidad pblica.
b. Una solucin similar ocurre en el caso de ejecucin judicial del

inmueble
c. Se extingue el derecho de persecucin cuando se trata de una

cosa mueble enajenada a un adquiriente de buena fe; desde que
los muebles se separan del inmueble quedan excluidos de la
hipoteca y su adquiriente es protegido por el artculo 948 del
Cdigo Civil: "Quien de buena fe y como propietario recibe de otro
la posesin de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el
enajenante de la posesin carezca de facultad para hacerla.
Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccin
de la ley penal".
17.2.5. Opciones del tercero en caso de ejecucin.

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REALES
En el supuesto de que el acreedor resuelva ejecutar el inmueble debe dirigir su

accin contra el tercer poseedor, quien segn Guillermo Borda puede optar por
una de las siguientes soluciones:
1. Defenderse en el proceso, incluso oponiendo excepciones.
2. Pagar el capital con sus intereses:
El poseedor es un tercero con inters para realizar el pago, en cuyo supuesto

de acuerdo con el artculo 1260 del Cdigo Civil se subroga legalmente al
acreedor, y por lo tanto, al repetir el pago al deudor, ste debe los intereses,
gastos y costos y lo que haya sido pagado conforme al artculo 1262: " La
subrogacin sustituye al subrogado en todos los derechos, acciones y
garantas del antiguo acreedor hasta por el monto de lo que hubiere pagado".
Por ltimo, puede ocurrir que el crdito hipotecario est garantizado por varios
inmuebles; la subrogacin alcanza naturalmente a todos los inmuebles
hipotecados puesto que el subrogante ocupa el lugar del subrogado y tiene sus
mismos derechos.
3. Abandono:
Otra opcin que tiene el tercer poseedor es abandonar el inmueble haciendo

entrega de la posesin del bien para que los acreedores puedan ejecutarlo.
Finalmente, puede sufrir pasivamente la ejecucin sometindose a las

consecuencias de la resolucin judicial.
18. LETRAS HIPOTECARIAS.
Max Arias-Schreiber Pezet, considera "De conformidad con lo establecido por

la ley de Instituciones Financieras y de Seguros dictada por Decreto Legislativo
N 770, del 30 de Octubre de 1993, la llamada "Letra Hipotecaria" ha sido
contemplada como un instrumento de crdito financiero". En efecto son
emitidas por un Banco o una Institucin Financiera slo a fecha fija en moneda
nacional o extranjera y slo por la cantidad a que ascienden las obligaciones
hipotecarias asumidas por el Banco emisor. Dice el autor citado: "deben ser
garantizadas con primera hipoteca, lo que no puede hacerse efectiva a otras
obligaciones a favor del banco emisor. Este requisito importa, de consiguiente,
un deber de abstencin y concretamente una prohibicin, por lo cual su
infraccin determina la nulidad de la operacin, de conformidad con lo
dispuesto por el inciso 8 del artculo 219 del Cdigo Civil".
En otras palabras el prestamista recibe un papel llamado Letra Hipotecaria.

Para recibir el efectivo tiene que venderlo en los Mercados burstil y
extraburstil, lo que es fcil realizar porque la letra ha sido emitida por un
Banco, lo que significa que el Banco pagar los intereses al inversionista sin
24
REALES
embargo de que ste ha prestado el dinero al prestamista; aparece entonces

claramente que es el inversionista el que da el dinero al prestamista, sin
embargo ste tiene que pagar mensualmente al Banco lo que hubiese
convenido como consecuencia del contrato para que ste pague los intereses
al prestamista. El Banco pues interviene slo como garante y no utiliza sus
recursos.
19. CAUSAS DE EXTINCIN DE LA HIPOTECA.
19.1. Causas segn el artculo 1122 del Cdigo Civil.
Las causas de extincin de la hipoteca estn reguladas en el artculo 1122 del

Cdigo Civil cuyo texto es el siguiente:
"La hipoteca se acaba por:
1. Extincin de la obligacin que garantiza.
2. Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin.
3. Renuncia escrita del acreedor.
4. Destruccin total del inmueble.
5. Consolidacin.
19.2. Otras formas de extincin.
En la doctrina tambin la hipoteca se extingue por:
19.2.1. Expropiacin:
En este supuesto el privilegio del acreedor pasa a ejercerse al monto de la

expropiacin.
19.2.2. Remate judicial:
Para que se extinga la hipoteca debe mediar una subasta ordenada en juicio a
instancias de un acreedor, aunque no sea el hipotecario; en ese juicio deben
ser citados todos los acreedores hipotecarios; y una vez subastado el
inmueble, se opera la extincin recin en el momento en que el precio a la
orden del adquiriente consigne el precio a la orden del juez.
En el caso de no haberse citado a los acreedores hipotecarios esta

circunstancia no anula la subasta, pero la hipoteca no se extingue. El
comprador habr adquirido un inmueble gravado.
19.2.3. Caso de prescripcin adquisitiva de dominio:

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REALES
Se debe suponer una prescripcin que afecte la hipoteca sin afectar el crdito.
Ahora bien, esto slo es posible respecto de la prescripcin adquisitiva a favor
de un tercero detentador. El inmueble hipotecado ha salido de manos del
deudor y su nuevo propietario prescribe la liberacin: es nicamente en esta
hiptesis que es posible ver actuar la prescripcin como causa de extincin de
la hipoteca.
19.2.4 Falta de inscripcin antes de la transferencia:
La hipoteca se pierde en este caso y el inmueble pasa libre y sin deudas al

adquiriente. Hemos visto, precedentemente, que la inscripcin no puede
realizarse tilmente despus de la transferencia. Este resultado vale como
purga respecto de las hipotecas no inscritas. Esta es una frmula viciosa ya
que slo se pueden "purgar" las hipotecas oponibles al adquiriente.
19.2.5. Caducidad de la inscripcin.
De acuerdo a nuestro anterior texto sustantivo civil, el Cdigo de 1936, articulo

1049, las inscripciones de las hipotecas se extinguen a los 30 aos de la fecha
de la respectiva inscripcin, si no fueran renovadas.
Para el Dr. Eleodoro Romero y Romaa, el fundamento de esta disposicin

radica en razones de orden prctico y de garanta en la contratacin sobre
inmuebles. En el mismo sentido, la doctora Lucrecia Maisch opina que el
propsito del legislador fue sancionar al acreedor negligente, adems de no
permitir que un gravamen pese demasiado tiempo sobre la propiedad.
Ahora bien, el actual Cdigo Civil, desde noviembre de 1984 no contiene una
disposicin similar.
El doctor Rubn Guevara Manrique, en su obra "Derecho Registral", sostiene

enfticamente que, no encuentra "razn jurdica alguna para que la inscripcin
de una hipoteca o de un embargo se extinga a los 30 aos de practicadas".
Para este autor, las razones de orden prctico antes esbozadas no resisten el
mayor anlisis, desde que un gravamen debe y puede pesar sobre una
propiedad el tiempo que las partes acuerden, atendiendo a las estipulaciones
del contrato constitutivo de la garanta.
Agrega el doctor Guevara Manrique: "la garanta de la hipoteca como derecho

real no est sujeta a la prescripcin"; entonces, el transcurso del plazo de
prescripcin de la accin personal, propia del crdito garantizado, determinara
la extincin de la hipoteca.
Con base en este criterio el legislador de 1984 ha preferido desechar la norma

en comentario sobre caducidad de las inscripciones, norma contenida en el
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REALES
artculo 1049 del Cdigo Civil de 1936; an ms tratndose de regmenes como

el nuestro, organizados sobre la publicidad real.
Ahora bien, como recordamos, el Cdigo Civil de 1936 tuvo vigencia hasta el
14 de noviembre de 1984. Por consiguiente, para las hipotecas y otros
gravmenes que hayan sido inscritos con posterioridad a dicha fecha, no rige
ningn plazo de caducidad de su inscripcin.
Respecto de aquellas hipotecas y gravmenes inscritos bajo el Ordenamiento

Civil anterior (Cdigo Civil de 1936), que al 14 de noviembre de 1984 haban
cumplido 30 aos, se puede sostener que se han extinguido, siempre que se
haya cumplido el trmite previsto en el artculo 91 del Reglamento de las
inscripciones (Declaracin Judicial).
En cambio, en la entendida opinin del doctor Guevara Manrique, aquellas

hipotecas y gravmenes que a la fecha de Vigencia del Cdigo Civil de 1984 no
han cumplido 30 aos, no se extinguirn "si no se produce otra causa de
extincin de la hipoteca prevista por la ley".
20. IMPORTANCIA DE LA HIPOTECA
La hipoteca es una de las manifestaciones de mayor trascendencia en el

desarrollo econmico y social de las sociedades que nos encontramos
inmersos dentro del sistema capitalista. La hipoteca empieza a tomar
importancia en la sociedad contempornea, y es cuando las necesidades de
capitales perfeccionan el instituto y lo hacen cada vez ms solicitado.
Los avances de la industria, el comercio y las necesidades del crdito son

causas que exigen la presencia de capital y es con la industria que llega la
necesidad del crdito, los mismos que aseguran con la propiedad inmueble, la
hipoteca afecta principalmente a los predios urbanos , de este modo los bienes
inmuebles son los que garantizan ingentes cantidades de dinero, que son los
capitales requeridos para la construccin, la industria, la agricultura, la minera,
el comercio, la sociedad capitalista ha desarrollado importancia de los bienes
races, y es entonces la propiedad inmobiliaria la que adquiere importancia
social y econmica.
La ventaja que tiene el deudor hipotecario, es que el bien inmueble queda en

su poder, el mismo que sigue, usando y disfrutando o explotando a fin de cubrir
las obligaciones del prstamo, este hecho a dado como consecuencia que la
hipoteca, se la considere la reina de las garantas, adems permite que el
deudor, pueda obtener otros prestamos con el bien dado en garanta.
24
REALES
CONCLUCIONES
Luego de haber desarrollado los aspectos ms importantes de la

hipoteca, formulamos conclusiones en los siguientes trminos:
1) La hipoteca en el Estado Peruano slo recae sobre bienes inmuebles, lo

cual concuerda con la mayor parte de legislaciones extranjeras.
2) En el Estado Peruano se ejecutan judicialmente a diario las hipotecas por las
deudas que tienen los propietarios y esta se ejecutan conforme al Cdigo
Procesal Civil Peruano de 1993.Por lo que ha evolucionado a travs de la
historia.
3) La hipoteca es una de las garantas ms utilizada por parte de los agentes
econmicos.
4) La calificacin registral y notarial de la hipoteca reduce los costos de
transaccin. Por qu reducen los procesos judiciales que se podran originar
con eventuales problemas originados por una inadecuada constitucin del
derecho real de hipoteca.
24
REALES
BIBLIOGRAFIA
1.- Arias Schereiber, Pezet Max, Exgesis Del Cdigo Civil De 1984", Tomo Vi,
Los Derechos Reales De Garanta.
2.- Bendezu Neyra, Guillermo, Cdigo Civil, Edicin No Oficial. Ediciones El
Carmen. Lima Per 2002.
3.- Castaeda, Jorge E. Los Derechos Reales De Garantas. Tomo Iii. Edicin
Talleres Grficos Villanueva. Lima- Per 1963.
4.- Cabanellas, Guillermo. Repertorio Jurdico. Editora Y Distribuidora Fecat
E.I.R.L. Tercera Edicin 1993. Lima-Per.
5.- Carneiro, Jos. Derecho Notarial. Editora Y Distribuidora Fecat E.I.R.L.
Tercera Edicin. 1993. Lima Per.
6.- Figueroa Bustamante, Hernn. Derecho Bancario. Librera Y Ediciones
Jurdicas. Primer Edicin. Lima Per. Octubre 2000.
7.- Gonzales Barron, Gunther. Temas De Derecho Registral. Ediciones Legales.
Primera Edicin. Lima Per. Setiembre Del 2000.
8.- Gonzales Barron, Gunther Hernn. Tratado De Derecho Registral
Inmobiliario. Jurista Editores. Lima Per. Julio 2002.
9.- Josserand. Derecho Civil. Buenos Aires. 1951. Tomo Ii. Vol. Ii. Contratos
N1634.Pag.523
10.- Mazeaud Henri Y Len. Derecho Civil. Buenos Aires. Pg. 297.
11.- Planiol, Marcelo Y Ripert, George. Tratado Practico De Derecho Civil
Francs. Tomo Xiii. Garantas Reales. Edicin Cultural S.A. La Habana 1940
12.- Pea Farfan Sal. Cdigo Civil 1 Edicin 1996. Cultural San Marcos.
13. Roca Sastre, Ramn, Derecho Hipotecario. Tomo I Ed. Bosh S.A Barcelona
Espaa. 1969.
14.- Vasquez Rios, Alberto, Los Derechos Reales De Garanta, Editorial San
Marcos Lima - Per.
24

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DEDICATORIA:

Este trabajo va dedicado

A nuestro Docente Y a nuestros padres;

Y en especial a DIOS porque gracias a el

Tenemos la vida, salud y todo lo necesario para

Poder buscar y llegar a ser alguien...

El termino hipoteca es una expresin compuesta , que procede de la lengua

La Fiducia: que consista en que el deudor traspasaba la propiedad de

La Prenda o pignus, con una regulacin muy parecida a la actual.

El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor

1.1 LA HIPOTECA EN LA LEGISLACIN GRIEGA.

En la antigedad se le conoca con diferentes modalidades, as en

Los investigadores no han podido establecer si la hipoteca romana es

En Grecia se consider la afectacin de un inmueble en favor de un

Para que ofreciera debida seguridad era necesario que tuviera

1.2 LA HIPOTECA EN LA LEGISLACIN ROMANA.

En el Derecho romano, la hipoteca aparece despus de la enajenacin

Poda ser general o especial, segn recayera sobre la totalidad, uno o

Como toda institucin primigenia era defectuosa; confera al acreedor,

En Roma, se imagin la hipoteca como una prenda sin desplazamiento

La diferenciacin se hizo lentamente. El acreedor hipotecario adquiri el

1.3 LA HIPOTECA EN LA LEGISLACIN FRANCESA.

La introduccin de la hipoteca en el derecho francs no ha sido el efecto

Continu siendo as hasta el siglo XV, pero esa igualdad primitiva no se

En Francia, antes de la Revolucin hubo intentos para crear registros de

Durante la Revolucin se promulg el Cdigo Hipotecario y la Ley de

Al redactarse- en 1804- el Cdigo de Napolen, las opiniones de los

legisladores tuvo que recurrirse al mismo Napolen, quien dirimi la

1.4 LA HIPOTECA EN LA LEGISLACIN GERMANA.

En el derecho germano, en oposicin al sistema romano, la hipoteca

En el derecho germano la transmisin de la propiedad y la constitucin

Reaccionando contra esta perjudicial influencia, fue en Prusia que se

1) La especialidad, esto es, que el gravamen debe constituirse

2) La legalidad, que consiste en que la inscripcin debe hacerse por la

3) La publicidad, que significa poder conocer de la existencia de los

4) La prioridad, que consiste en la preferencia establecida segn la

Son estos mismos principios establecidos para la hipoteca en el Cdigo

Conviene sealar las principales diferencias entre el sistema germano y

Diferencias en cuanto a la transmisin de la propiedad:

1. En el germano las relaciones de las personas con la cosa son de inters

a. Para ser vlidas en el germano tiene que intervenir la autoridad; en el

b. En el germano la inscripcin tiene valor sustantivo y es indispensable

Diferencias en cuanto a la hipoteca:

1. En el germano slo tienen valor con la inscripcin. En el francs se

2. En el germano la validez de la hipoteca subsiste mientras no se cancela

Precisadas estas diferencias, examinaremos nuestra legislacin hipotecaria.

1.5. LA HIPOTECA EN LA LEGISLACIN PERUANA.

Los redactores del Cdigo de 1852 se inspiraron, como era natural, en la

Para las hipotecas convencionales hizo obligatoria la especialidad y el

En cambio, no acept con ese mismo carcter a las hipotecas judiciales,

Como en la poca en que se promulg el Cdigo de 1852 no existan los

A dichos oficios de hipotecas se refieren los artculos 2051 a 2054 del

La reforma operada en 1888 sobre el sistema del Cdigo de 1852 fue

La Ley de 1888 cre el Registro de la Propiedad de Inmuebles para la

Como consecuencia inmediata de la creacin del Registro de la

Al mismo tiempo, desaparecieron las hipotecas generales y ocultas, con

Puede decirse que con la Ley de 1888 se obtuvo un positivo

Con el Cdigo Civil de 1936 se reconoci el doble carcter que tiene la

La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de

Dado este concepto de hipoteca sealado por el cdigo civil, entonces

La hipoteca, como todos los derechos reales de garanta, es accesoria de una

En el Per, si bien el Cdigo expresamente seala que la hipoteca existe para

2), que dispone que la hipoteca puede asegurar el cumplimiento de una