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INGRESO DE INMUEBLES A PROPIEDAD términos de la promesa celebrada.2
HORIZONTAL
Dra. María Victoria Perciante Ríos1
II. ESTADO Y RÉGIMEN HORIZONTAL
II.1. Concepto
Para lograr la división de un inmueble en
planos horizontales y efectuar actos y negocios
jurídicos de disposición afectación o administración
sobre los mismos es necesario que el inmueble -
construido o a construir- adquiera el estado horizontal.
Se trata de una situación artificial que toma
un bien, que sólo se aprecia y revela a través de la
documentación de la misma, dándole así la calidad, la
regulación y la prueba, simultáneamente.
Podemos definir someramente al estado
horizontal como el estado a que ingresa un bien in-
mueble tras la comprobación, en un expediente
administrativo, de la existencia de los requisitos
necesarios para que sea apto a ser regido por la
legislación especial. Constituye -igualmente- esa
idoneidad para ser regido por la legislación especial.
El estado horizontal puede adquirirse en
forma originaria -cuando se construye un edificio con la
finalidad de afectarlo a propiedad horizontal- o en
forma derivada -cuando el edificio fue construido en
régimen de propiedad ordinaria y posteriormente ha
sido incorporado a propiedad horizontal.- El instante en
que el edificio adquiere el estado horizontal, marca el
momento en que quedan perfectamente determinadas
las partes del edificio susceptibles de propiedad
separada y la participación de cada unidad respecto de
los bienes comunes (Art.4 Ley 10.751).-
El régimen horizontal nace cuando el o los
propietarios confieren un derecho en o contra la cosa,
o cuando un tercero, en consideración al estado de-la
cosa, la embarga. Esto significa que el tratamiento
efectivo de al menos una de las unidades en forma
independiente de las demás unidades "activa" el
régimen. El Esc. Machado ilustra el punto con un caso
muy claro, que se presentó a consulta ante la Comisión
de Derecho Civil de la Asociación de Escribanos del
Uruguay. Una persona suscribe una promesa de
compraventa de un inmueble que posteriormente es
incorporado a propiedad horizontal. Por diversos
motivos debe ocurrir a la vía judicial para obtener la
escrituración. E1 actuario dudó acerca de la forma en
que debía proceder a la escrituración, es decir, si se
debía escriturar en los términos de la promesa o en
atención a la titulación actual del inmueble. La solución
vino de la mano de esta distinción, ya que la Comisión
de Derecho Civil entendió que el inmueble estaba en
estado horizontal, que no había actuado el régimen y
que, en consecuencia, correspondía escriturar en los
1 Dra. en Derecho y Ciencias Sociales. Aspirante a
Profesor Adscripto de la Asignatura Propiedad
Horizontal y Locación Urbana de la Facultad de
Derecho de la Universidad de la República
El principal propulsor de esta distinción fue el
Esc. Fernando Miranda, y la misma ha alcanzado su
consagración legal en la ley 17.292, Art.,51.
Lamentablemente el decreto reglamentario no tuvo la
misma claridad de conceptos, lo cual representa -a
nuestro entender- un retroceso.
Otro aspecto que ha generado cierta
controversia, en el ámbito de la ley 10.751 ha sido el
momento en que se produce el nacimiento del estado
horizontal.- Ante esta interrogante, el Esc. Miranda
sostuvo férreamente -aunque en posición francamente
minoritaria-, que, de acuerdo al art. 30 de la ley 10.751,
el nacimiento del estado horizontal se concretaba con
el otorgamiento, por parte del municipio, del permiso
de construcción. Argumentaba, en su apoyo, que
dicho artículo alude a la "constancia de la declaración
municipal que entiende que el edificio se ajusta a la
normativa vigente”. Esta constancia, a su entender, no
es otra que el otorgamiento del permiso de
construcción, ya que el municipio no lo concedería
para construir un edificio que no estuviera en un todo
de acuerdo con la normativa vigente. Si así fuera,
otorgaría un permiso en propiedad ordinaria. pero
jamás para propiedad horizontal.- 3
La doctrina mayoritaria no compartió esta
posición, afiliándose a la opinión de que la
manifestación de voluntad exigida por el art. 30 de la
ley 10,751 es la habilitación municipal final, que tiene
como presupuesto la existencia material de un edificio.
Las disposiciones contenidas en el Cap. III
del DL 14.261 confirman, en cierto modo, la posición
mayoritaria, en el sentido de que, si existiera propiedad
horizontal desde el otorgamiento del permiso de
construcción, no seria necesario establecer a texto
expreso que “a los solos efectos del préstamo" se
entiende que hay propiedad horizontal desde que se
cumpla con los requisitos establecidos en el art. 34 del
DL 14.261.
Como ya indicáramos, es una discusión que
atañe exclusivamente a la ley 10.751. En relación a la
normativa posterior, la doctrina entiende -y nos
atrevemos a decir que en forma unánime- que el
estado horizontal nace con el otorgamiento del
reglamento de copropiedad.-4
2 MACHADO GIACHERO, Jorge Julio; GONZÁLEZ
BILCHE, Alicia. Teoría y Práctica de la Propiedad
Horizontal. 1ª. Edición. AEU Montevideo, 2003 pág.26
3 MIRANDA, Fernando. Conferencias y cursos. AEU
Montevideo, 1985, p.42
4 NOBLIA, Aida; SECONDO, Mildred; GONZALEZ
BILCHE, Alicia, MACHADO GIACHERO, Jorge Julio.
Ciclo de Encuentros Técnicos Regionales (AEU)
Tacuarembó, 23-de Junio de 2001. AEU Montevideo
2001 p. 38, MOLLA CAMACHO, Roque.
Urbanizaciones de Propiedad-Horizontal. Ciclo de
Conferencias del Instituto de Investigación y Técnica
Notarial. 2B de Junio de -2001. AEU Montevideo 2001
p.9, NOBLIA. Aida; MACHADO GIACHERO, Jorge
Julio, GONZALEZ BILCHE, Alicia. Urbanizaciones de

II.2. Secuencia Normativa
Nuestro Derecho, a diferencia de lo que
sucedía en otros países -como Argentina- no
establecía norma alguna relativa a la propiedad
horizontal, por lo cual podemos entender, sin lugar a
dudas, que al no existir prohibición, la misma era viable
a pesar de no contar con una regulación expresa.
La legislación argentina, en cambio, prohibía
expresamente la división horizontal.- 5 El propio Vélez
Sársfield reconocía, en las notas explicativas del art.
2617 del Código Civil Argentino, que otras
legislaciones permitían la división por pisos o
departamentos y agregaba que, dando a unos los
bajos y a otros los altos, se genera necesariamente
cuestiones entre ellos, o servidumbres sobre lugares
indispensables para el tránsito en los diversos altos del
edificio.-6
Nuestra legislación fue una de las primeras
en Latinoamérica en regular el tema de la propiedad
horizontal, siendo la mayoría de las leyes
contemporáneas, con excepción de Brasil (1928) y
Chile (1937), 7 En Europa sucedió algo similar, siendo
la norma excepcionalmente anterior, la de Bélgica
(1924). 8 En nuestro país, el sistema normativo de la
propiedad horizontal se instauró por medio de la ley
10.751, de 25 de Junio de 1946. Como indicáramos
supra, no existía una prohibición expresa que afectara
al tema de la propiedad horizontal.- Compartimos la
opinión del Esc, Molla, quien ha sostenido en diversas
ocasiones, la viabilidad de la propiedad horizontal aun
antes de la vigencia de esta ley, posición sustentada
igualmente por los Escs. Miranda y Curbelo Urroz en el
Propiedad Horizontal. Ciclo de Encuentros Técnicos
Regionales. Maldonado 29 de Septiembre de 2001.
AEU Montevideo-2001 p.9, RUBBO, Horacio. Estudio
de Títulos. 4a. Ed. actualizada. AEU Montevideo 2004
p.16, LJU c. 12.057 Tomo CV p. 31 y ss, MIRANDA,
Fernando. Propiedad Horizontal. Conferencias y
Estudios. AEU Montevideo 1985 pág. 42, MOLLA,
Roque; GNAZZO, Teresa. Curso de Propiedad -
Horizontal. AEU Montevideo 1992 1ª. clase p.25-26,
28 clase p.21 (2ª clase p.5)
5 Art.2617 Código Civil Argentino: E1 propietario de
edificios no puede dividirlos horizontalmente entre
varios dueños, ni por contrato ni por actos de última
voluntad.
6 RACCIATTI, Hernán. Aspectos del régimen de
propiedad horizontal vigente y su perfectibilidad.
Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales.
Córdoba. Rca Argentina. Año Académico 2001 p.37
REFFINO PEREYRA, Virgilio. La propiedad horizontal
y las grandes avenidas. Conveniencia de su adopción.
Rev. del Colegio de Abogados de Buenos Aires, T. XV
pp.440-441 (1937)
7 Uruguay 1946; Perú 1946; Argentina 1948; Colombia
1948; Bolivia 1949; Panamá 1952; México 1954;
Venezuela 1957
8 Alemania -1951; Holanda 1952; España 1960;
Francia 1965
2
Xº Congreso del Notariado Latino.-9
Miranda señalaba que podemos encontrar en
nuestra jurisprudencia antecedentes antiquísimos en
los cuales se ha admitido la división horizontal
transcribiendo expedientes que datan de 1871-72 y
1895-96, entre los cuales podemos destacar –
brevemente-, el caso del ocupante de una
dependencia construida encima de una finca de bajos
a quien la jurisprudencia reconociera el dominio por
prescripción de esa dependencia, pretensión que
fuera acogida por la Sede interviniente. Asimismo
Miranda y Curbelo citan otro caso en el cual se admitió
la posibilidad de dos propiedades independientes en
dos plantas del mismo edificio. 10 Se entendió que no
existían inconvenientes que obstasen al
fraccionamiento. Se tomó por fundamento el art. 134
de la Constitución vigente por aquel entonces, que
establecía que el individuo puede hacer todo aquello
que no está prohibido, que conforme a las
disposiciones del Código Civil, el propietario puede
constituir los derechos que buenamente quiera, y todas
las servidumbres aparentes y continuas que deseare,
que nuestro legislador no consagró la prohibición
contenida en el art. 2617 del Código Civil Argentina,
siguiendo, además a Marcadé en sus explicaciones al
Código Civil Francés, que, en consecuencia,
pudiéndose enajenar, se puede adquirir por
prescripción parte del edificio.11
Con relación a la ley 10.751, diremos,
inicialmente, y en lo que refiere al tema que nos
concierne, que destacan las amplísimas facultades
concedidas a los gobiernos municipales. En efecto, los
mismos tienen a su cargo la determinación de las
exigencias que deben cumplir los edificios para
acogerse a la normativa de la propiedad horizontal, así
como el control del cumplimiento de los mismos.-
Son éstos, aspectos que han generado
dificultades importantes obstando en muchos casos a
la incorporación, ya que solía ocurrir que, edificios
construidos para funcionar en propiedad ordinaria
debían, para incorporarse, realizar obras de adaptación
de tal magnitud y costo, que sus copropietarios
desistían de incorporar.- Quedaba así desvirtuada la
finalidad primordial que perseguía esta normativa, es
decir, que el acceso a la casa propia fuera una realidad
para el mayor número posible de personas.12
Paralelamente se venía gestando otra
9 MIRANDA PÉREZ, Fernando; CURBELO URROZ,
Herbert. Régimen de la propiedad horizontal en el
derecho uruguayo (s.e.) Montevideo 1969 (Trabajo
presentado al Xº Congreso Internacional del Notariado
Latino, pág. 15 y ss. MOLLA, Roque. Tema VII del
Encuentro Técnico Regional da Paysandú. 24 de Abril
de 1999. AEU Montevideo 2000 pág.21
10 MIRANDA PÉREZ. Fernando; CURBELO URROZ,
Herbert.- Régimen,.. cit. Pp 151- 64; 83
11 Ibidem
12 Diario Et PAÍS. 28 de Abril de 1947. Costará menos
un apartamento en 18 de Julio que una casa en las
afueras.

deficiencia vinculada al funcionamiento del sistema: la
práctica municipal de habilitar edificios en forma
parcial cuando parte de las unidades que lo integraban
no cubrían los requisitos exigidos por la comuna,
dejando en una muy curiosa hipótesis de exclusión a
las unidades que podríamos llamar "infractoras" de las
disposiciones municipales.-13
Con la instauración de la ley 13.870, de 17 de
Julio de 1970, se procuró solucionar los obstáculos
anotados, principalmente a través de una notoria
flexibilización de los requisitos exigidos,
estableciéndose además un margen de tolerancia en
caso de que el edificio contara con unidades que no
alcanzaren las superficies mínimas exigidas. A su vez,
esta ley procuraba solucionar la problemática generada
por las incorporaciones parciales, propiciando
incorporaciones que podríamos denominar
"complementarias” que darán lugar a incorporaciones
mixtas, es decir, parte por ley 10.751 y el resto por ley
13.670. Tal vez la gran innovación de esta ley sea la
inaplicabilidad del art.30 de la ley 10.751,
desvinculando así a las autoridades municipales de las
actuaciones relacionadas con la incorporación de
inmuebles a propiedad horizontal. Asimismo los
Gobiernos Municipales conservan sus funciones
inherentes a la policía de la edificación.
La ley 13.870 era una ley de alquileres, por lo
que participa del espíritu de protección del
arrendatario, entendiendo como tal, a la parte mes
débil del contrato, a quien se debía defender ante las
posibles especulaciones de los arrendadores.
Estatuye, para ello, un mecanismo de derecho de
preferencia, justamente buscando que quien adquiriese
la unidad incorporada, fuera el inquilino al tiempo de la
incorporación. Simultáneamente se estableció un
inteligente contrapeso: la inalienabilidad relativa de la
unidad adquirida por el inquilino.
Igualmente, y a pesar de ser una vía de
ingreso mucho más beneficiosa, seguía resultando
complejo el tema del ingreso a propiedad horizontal, lo
que llevó a que, en Setiembre de 1974 se dictara el DL
14.261.
La peculiaridad más destacable, refiere a que
se trata de un texto normativo pensado
específicamente para el ingreso a propiedad horizontal,
abarcando tanto la incorporación como la construcción,
y, en especial, construcción financiada por el Banco
Hipotecario del Uruguay.
Como era de esperar, con el paso del tiempo
se decidió extender la posibilidad de construir edificios
con préstamos bancarios a las instituciones de
intermediación financiera privadas. La ley 16.760
reguló esta posibilidad, pero sin otorgar a estas
instituciones las prerrogativas concedidas al Banco
Hipotecario del Uruguay en el Capítulo III del DL
14.261.
La secuencia -elemental y con mero carácter
ilustrativo se completa con la ley 17.292 de 25 de
14 El tema será objeto de un estudio approfondi en el
cap. X del presente trabajo
3
Enero de 2001, aplicable a clubes de campo, o
countries. La ley admite tanto hipótesis de
incorporación como de construcción, con la
particularidad de restituir al municipio las facultades
vinculadas al ingreso a propiedad horizontal.
Esta ha sido una breve síntesis de la
evolución normativa de la propiedad horizontal en
nuestro Derecho. -
Nuestro ordenamiento cuenta con un profuso
cúmulo de normas relacionadas al tema en estudio,
provenientes, básicamente del ámbito legislativo,
Poder Ejecutivo, Dirección General de Registros,
Dirección Nacional de Catastro, las diecinueve
Intendencias» etc.
La presente reseña ha pretendido establecer
la "columna vertebral" del sistema que nos ocupa.
III. INGRESO A PROPIEDAD HORIZONTAL
III.1. Concepto
El análisis relativo al ingreso de inmuebles a
propiedad horizontal se vincula a lo que significa incluir
un inmueble en una situación que lo habilita para ser
tratado o regido por el régimen normativo de la
propiedad horizontal.-
Implica el análisis acerca de si ese inmueble
que se pretende sea tratado como propiedad
horizontal, está dotado (o puede ser eventualmente
dotado) de las condiciones estructurales y
administrativas requeridas por la normativa vigente
para que ello sea viable.
III.2. Requisitos necesarios para que se
concrete el ingreso. Noción. Taxonomía.
Entendemos, en primer término, por
requisitos a aquellos elementos (materiales o jurídicos)
determinantes de la posibilidad de ingresar un bien
inmueble al sistema de la propiedad horizontal.
Tradicionalmente, la doctrina ha clasificado estos
requisitos en requisitos intrínsecos y requisitos extrín-
secos: Requisitos Intrínsecos son aquellos que
hacen referencia a la cosa en si, requisitos que
podríamos llamar, sin temor a incurrir en errores,
requisitos estructurales del inmueble. Lo son, v.gr. la
independencia funcional, la salida a la vía pública en
forma directa o a través de un espacio común (pasillo,
hall, palier o patio central), las superficies mínimas
requeridas para que, a criterio de los técnicos, sea apto
para vivienda (en sentido amplio). Por lo tanto, ante la
posibilidad del ingreso de un inmueble a propiedad
horizontal, lo primero será la comprobación de la
existencia de esas condicionantes intrínsecas, o la
posibilidad de adaptación de las construcciones
existentes. No obstante, ello no es suficiente. Es
preciso verificar administrativamente la existencia de
tales requerimientos. Al cúmulo de exigencias de
carácter documental y administrativo que supone la
verificación de la existencia de los requisitos
estructurales, los denominaremos requisitos
extrínsecos.-.
IV, ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA

NORMATIVA SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
En términos generales, la normativa se aplica
tanto a edificios construidos con la finalidad de ser
afectados a propiedad horizontal, como a edificios
construidos en régimen de propiedad ordinaria e
incorporados ulteriormente a propiedad horizontal.
La ley 10.751 ensaya una descripción
casuística, haciendo uso de una técnica que
entendernos inapropiada.14
De acuerdo al art.1º de la ley 10,751 el
ámbito de-aplicación material comprendería:
a) Diversos pisos de un edificio b) Los
apartamentos en que se dividen los distintos pisos de
un edificio c) Las casas de un solo piso divididas en
apartamentos d) Subsuelos y buhardillas habitables.
En el caso de Montevideo la normativa municipal tornó
aplicable el sistema a los edificios en bloque y núcleos
evolutivos mientras la ley 17.292 amplió el elenco con
las urbanizaciones de propiedad horizontal.
El criterio adecuado para definir la viabilidad
o no del sistema de propiedad horizontal respecto de
una edificación debe ser la divisibilidad de la misma de
modo de obtener unidades funcionales autónomas
materialmente independientes, cuya enajenación
pueda producirse en forma separada. El derecho
argentino alude al concepto de "unidad funcional"
consistente en pisos, apartamentos, locales u otros
espacios susceptibles de un aprovechamiento
independiente por su naturaleza o destino. La unidad
es un espacio determinado, independiente con acceso
a la vía pública, dentro de un edificio construido en
condiciones de servir de alojamiento al hombre,
entendiendo el concepto de "alojamiento" en su
extensión más amplia, comprensiva de vivienda,
industria, comercio, así como destinos de más
compleja calificación, como, v.gr., aquellos que la
normativa sobre arrendamientos designa bajo el rubro
"otros destinos".
Un caso muy interesante que se planteó ante
la Intendencia Municipal de Montevideo estuvo
relacionado a la viabilidad de la habilitación de un box
como unidad independiente. La Sala de Abogados
entendió que no existía impedimento alguno a ello,
porque si bien la idea rectora del legislador apuntaba a
la vivienda, en ningún momento se -limitó la aplicación
de la normativa a este ámbito, y, más aún, cuando se
reguló el tema de las superficies mínimas, se
distinguió entre casa habitación y locales para otros
usos. En conclusión resulta incuestionable la legalidad
del planteo.
En el orden departamental, la expresión
"boxes" no es desconocida por la norma jurídica, sino
que su existencia está expresamente prevista por el
art. 54062.62 del Digesto Municipal a propósito de los
cerramientos para lugares destinados al
estacionamiento de vehículos, por lo que, la existencia
de boxes como unidades funcionales independientes
14 MOLLA, Roque, GNAZZO, Teresa. Curso de
Propiedad Horizontal cit. Clase pág. 19
4
es perfectamente ajustado a derecho.15
En cuanto al ámbito de aplicación territorial,
estas normas se aplican en todo el territorio de la
República,-con la excepción obvia de la normativa
municipal, y con -la peculiaridad de la exigencia de
certificado de incombustibilidad a los efectos de la
incorporación sólo en Montevideo, de acuerdo al DL
14.261 y su decreto reglamentario.
La ley 10.751 rige desde 1946, habiendo
sufrido algunas modificaciones por medio de las leyes
12.358, DL 14.560 y L. 15.220, contando además con
normas ampliatorias como la L. 13.870, DL 14.261, L.
16.760 y L. 17.292, normas de carácter municipal y
administrativo (Mayoritariamente de Dirección Nacional
de Catastro, Dirección General de Registros. Ministerio
de Vivienda, etc.)
En conclusión, el universo fáctico de
aplicación de la normativa supraindicada nos permite
distinguir:
(A):
NORMA INCORPORACIÓN CONSTRUCCIÓN
10.751 SÍ SÍ
13.870 SÍ NO
14.261 C.I SÍ NO
14.261 C.III NO SÍ
16.760 NO SÍ
17.292 SÍ SÍ
(B):
a) Edificios incorporados o construidos por
L.10.751 texto original
b) Edificios incorporados o construidos por
L.10.751 con subsiguientes modificaciones
c) Edificios incorporados o construidos por L
10.751 después del 19.9.1974 (vigencia del DL 14.261)
Todos ellos pueden contar o no con
reglamento de copropiedad. En caso de contar con él,
y de acuerdo a la fecha de su otorgamiento (antes o
después del 19.9.1974) el mismo deberá contener (o
no) la hipoteca reciproca. Existiendo hipoteca
reciproca, la misma podrá estar documentada en el
reglamento original o en una modificación posterior,
pudiendo existir incluso reglamentos de copropiedad
cuyo único contenido sea el establecimiento de la
hipoteca recíproca.
d) Edificios incorporados por L. 13.870 texto
original
e) Edificios incorporados por L.13.870 texto
modificado
f) Edificios incorporados por C.I DL 14.261
con permiso de construcción anterior al 19.9.1974
g) Edificios incorporados por C.I DL 14.261
con permiso de construcción anterior al 1.1.1995
(producidas con posterioridad a la entrada en vigencia
de la L.17.296)
h) Edificios construidos por C.III DL 14.261
i) Edificios construidos por L. 16.760
15 ALVAREZ, Jorge W. Boxes. La legalidad de su
construcción como unidades independientes. IMM 2000
pp. 5 y ss

j) Urbanizaciones de propiedad horizontal
construidas o incorporadas de acuerdo a la normativa
anterior
k) Urbanizaciones de propiedad horizontal
construidas o incorporadas por L. 17.292
1) Edificios en bloques y núcleos evolutivos
m) Edificios con incorporación mixta L.
10.751 + 13.870
n) Edificios con incorporación mixta L.10.751
+ 14.261 c.I
Como se verá, el espectro fáctico es
sumamente amplio, por lo cual, en la práctica
profesional hay que tener en cuenta todas estas
posibilidades para determinar qué camino se debe
seguir en el asesoramiento al cliente.
V. LEY 10.751 DE 25 DE JUNIO DE 1946
V.l) Requisitos estructurales
V.l.l) Independencia y salida a la vía
pública
El Art. 1º de la ley 10.751 requiere que las
unidades "sean independientes y tengan salida a la vía
pública, directamente o por un pasaje común.
El requisito de la independencia apunta a
que no exista promiscuidad de la propiedad, es decir
que la propiedad debe estar adecuadamente
determinada en cuanto a sus límites, de modo de
garantizar el aprovechamiento exclusivo por parte de
su titular.
Si la determinación se efectúa
deficientemente o en forma insuficiente, se aplicará el
principio según el cual aquellos bienes que no hayan
sido expresamente destinados al uso particular serán
considerados bienes de uso común.
Debemos entender, además, que este
requerimiento no sólo hace a la correcta determinación
desde una óptica jurídica o documental (eventualmente
pasible de rectificación), sino que refiere básicamente
a la independencia de punto de vista funcional, el
aprovechamiento independiente,
Con respecto a la condicionante de la salida
a la vía pública, directamente o por un pasaje común,
es el lógico e inseparable corolario de la independencia
funcional. Si no se cumple con este requisito, sería
imposible pensar en una unidad independiente.
Cuando se establece la posibilidad de que
ese acceso a la vía pública se concrete por medio de
un espacio común, se refuerza aun más el concepto de
independencia, no siendo viable, en caso de no existir,
su sustitución por una servidumbre de pasaje16.
En efecto, sería irracional pensar que si
existe una buhardilla, o un sótano, aún siendo
perfectamente habitables, con relativa independencia
funcional (imaginemos incluso que cuentan con cocina
y baño), pero sólo puede accederse a ella cruzando el
estar de una unidad del edificio, pueda ser tenida como
16 MIRANDA, Fernando. Propiedad Horizontal cit. P.39
5
unidad independiente. Más aún, si así se pretendiera
habilitarlo, nos atrevemos a afirmar que ninguna de las
unidades puede ser tenida como unidad independiente,
una de ellas, por no contar con acceso directo a la vía
pública o por un espacio común, y la otra, por no ser
susceptible de un aprovechamiento independiente y
exclusivo.
V.1.2) Requisitos dimensionales
La ley no establece superficies mínimas para
propiciar el ingreso a propiedad horizontal. Sin
embargo, previene, en su art.30, que la Municipalidad
establecerá, en cada caso si el edificio que se pretende
someter a propiedad-horizontal (ya sea por
construcción o por incorporación), cumple con las
exigencias previstas por la ley y aquellas previstas por
las ordenanzas municipales.
Esta norma se repite en el art.10 del Decreto
de 16 de Enero de 1947, el cual hace alusión a las
reglas de orden técnico que definirán la viabilidad del
edificio con relación a la propiedad horizontal.
Una de esas exigencias y reglas a que
refieren tanto la ley como el decreto reglamentario, se
vincula al tema de las superficies mínimas habitables,
las cuales, dentro del sistema regido exclusivamente
por la ley madre, serán establecidas por cada
Municipio conforme los criterios de sus técnicos.
La Intendencia Municipal de Montevideo, v.
gr., establece, en el Digesto Municipal, que las
habitaciones que componen una vivienda deben tener
determinadas condiciones dimensionales: cierta altura
mínima de los techos, la iluminación, la ventilación, así
corno el área edificable por piso.
Es importante destacar la doble función que
se establece a favor de los Municipios, ya que los
mismos no sólo procederán al contralor del
cumplimiento de las ordenanzas municipales sobre
edificación, misión que les corresponde por naturaleza
atento las disposiciones de la ley orgánica municipal,
que les asigna la policía edilicia; sino que además se
les atribuye el contralor de los requisitos de origen
legal.
Las enormes dificultades que este punto ha
generado en la práctica, al exigir contralores complejos
y varia dos han sido detonantes de la normativa
posterior, que, con excepción de la ley 17.292, ha
restado protagonismo a los municipios en cuanto al
ingreso a propiedad horizontal.
V.2. Requisitos documentales
V.2.l. Permiso de construcción
Es el acto por al cual la Intendencia autoriza
al solicitante a construir, regularizar, o demoler
edificaciones en los términos planteados por esa
solicitud y en un todo de acuerdo con la
documentación aportada. Se tramita mediante un
expediente especial que requiere la firma técnica de un
Arquitecto o de un Ingeniero Civil.
En la actualidad, la Intendencia Municipal de
Montevideo concede permiso de construcción en
régimen de propiedad individual, en régimen de

propiedad horizontal por ley 10.751 para construcción y
para incorporación de obras ya existentes.
El permiso de construcción en propiedad
horizontal se compone de:
a) Elementos gráficos (firmados por técnico y
un propietario)
b) Plano de señalamiento de las unidades
(por Ingeniero Agrimensor)
c) Memorias firmadas por técnico y
propietario
d) Solicitud para construir, ampliar, reformar o
regularizar, firmado por técnico y propietario
e) Actuaciones de las Oficinas intervinientes
f) Autorización propiamente dicha en forma
de plancha con firma del funcionario autorizante con
las condiciones en que se otorga dicha autorización,
g) Habilitación final (certificado o plancha de
inspección final de obras), plano de fraccionamiento
definitivo, firmado por Ingeniero Agrimensor, sello del
cotejo de la Oficina municipal actuante y la inscripción
en la Dirección Nacional de Catastro17.
El plano de señalamiento mencionado incluye
un fraccionamiento, y describe, someramente las
unidades a construirse. Cuando el Municipio lo reciba,
le estampa la leyenda "LEY Nº 10.751" y lo deriva a la
División Propiedad Horizontal de la Intendencia, quien
va a fiscalizarlo, comparando la totalidad del proyecto
presentado con la normativa edilicia vigente. Del
resultado de la compulsa surgirá el otorgamiento o la
denegación de ese permiso de construcción solicitado.
Ese plano, con la constancia de la
aprobación municipal, será necesario para inscribir por
primera vez el título de dominio en los Registros,
contorne lo dispone el art.2 del decreto reglamentario.
Recordemos que, como ya se indicara supra,
el Esc. Fernando Miranda entendía que el
otorgamiento del permiso de construcción significaba,
sin más, el ingreso del inmueble a propiedad
horizontal.
En el sistema que estamos analizando, el
permiso de construcción resulta esencial. Marca
además una serie de aspectos que no podrán ser
modificados por el reglamento de copropiedad, no
pudiendo constatarse, contrariedades entre el destino
que en los hechos se dé a la cosa y el que surge
establecido del permiso de construcción.
V.2.1. Habilitación Municipal.
El Servicio de Edificaciones apreciará
estrictamente el ajuste y cumplimiento de lo solicitado
a las disposiciones vigentes, produciendo un informe
que se elevará al Departamento de Planeamiento
Urbano.
Instalaciones Mecánicas controlará además
el buen funcionamiento de ascensores, calefacción,
17 DIMATTEIS, Leonardo; ESTELLÉS DÍAZ, Ricardo.
Relación de la Escribanía con el Servicio de Contralor
de Edificaciones de la Intendencia Municipal de
Montevideo. Comisión del Notariado Nóvel. Jornada de
Integración del Notariado Nóvel IV, 1999 pp. 1-4
6
ventilación mecánica y alumbrado de seguridad.
Con respecto al alumbrado de seguridad,
rige, además, el Dec. 333/2000 sobre siniestros, que
exige un contralor mucho más estricto de la seguridad
del edificio.-
Una vez finalizadas las obras, se solicita a la
Intendencia la aprobación de las mismas, es decir,
una manifestación de voluntad que establezca que las
obras han sido realizadas de conformidad con el
permiso de construcción concedido.
En caso de haber sido las obras realizadas
de conformidad, la Intendencia habilita esas
construcciones tras efectuar el correspondiente cotejo
que le permitirá comprobar esa coincidencia.
Con posterioridad a la habilitación, se levanta
un plano de fraccionamiento horizontal a fin de
identificar debidamente las unidades y se indicará con
total claridad los bienes individuales y los bienes
comunes.
E1 plano, cotejado por la Intendencia y
aprobado, habilita la inscripción en la Dirección
Nacional de Catastro.
El catastro, como institución, tiende a la
determinación de las propiedades inmobiliarias, dando
asimismo un valor a cada una de ellas,
fundamentalmente con efectos fiscales.
En nuestro País, el organismo encargado del
Catastro es actualmente la Dirección Nacional de
Catastro, oficina ésta que ha sido precedida de otras
que han recibido distinta denominación, pero que han
desarrollado similares actividades. Las disposiciones
vigentes validan los documentos emanados de las
antecesoras, y contamos además con normas que a tal
punto lo contemplan, que refieren a "quien haga sus
veces", previendo eventuales modificaciones para el
futuro.
Cuando la unidad o apartamento de
propiedad horizontal adquiere su autonomía jurídica es
apta para ser objeto de negocios dispositivos.
Previamente es menester se le asigne, por
parte de la Dirección Nacional de Catastro (o sus
oficinas departamentales) un número de padrón y el
valor real. Los mismos surgen del certificado de
empadronamiento y valores reales que expide Catastro
cuando devuelve el plano de fracciona aliento
horizontal inscripto, que sirve de base, junto al plano,
para el otorgamiento (eventual, en este caso) del
reglamento de copropiedad18.
La falta de habilitación provoca la
inhabilidad de la propiedad horizontal19
18 CACCIATORI. Miguel A. Manual de Derecho
Registral, AEU, Montevideo, pp 218-220;
CACCIATORI, Miguel A. Práctica Registral,
Descripción y deslinde de inmuebles. Minutas
registrales. Solicitud de información. Descarte. AEU
Montevideo, 2004, p.7; RUBBO, Horacio. Estudio de
Títulos. 4ª Ed. Actualizada. AEU Montevideo, 2004,
p.17.-
19 Inhabilidad de la propiedad horizontal por nulidad de
la habilitación municipal. Sentencia de 1ª Instancia del

La habilitación puede faltar por diferentes
razones, puede no haberse obtenido jamás, pudo ser
revocada con posterioridad, incluso por haberse
comprobado que la misma era fraudulenta o errónea.
Llamó poderosamente nuestra atención un
caso en particular en el cual el comprador de una
unidad de propiedad horizontal inicia desalojo por la
causal de vivienda propia, siendo el demandado un
ocupante precario. Este ocupante contesta la demanda
excepcionándose en la falta de legitimación activa por
falta de titularidad como propietario del demandante
por ser la compraventa en cuestión absolutamente nula
por falta de objeto, al basarse en un acto administrativo
municipal cuyo sustento eran motivos falsos. Alegaba
que el acta final de inspección del edificio determinaba
que el ancho de la pared divisoria era de 31 cm.
cuando en realidad no superaba los 16 cm. Reclamaba
se determinara por la Sede la nulidad de la habilitación
municipal y que, en consecuencia se declarara nula la
compraventa en mérito de la cual el demandante inicia-
ba el proceso de desalojo, haciendo lugar, de esta
manera, a la excepción opuesta y desestimando la
demanda de desalojo incoada en su contra.
La Sede que intervino en primera instancia
entendió que -no le competía analizar el tema de la
validez de la habilitación municipal, por entender que
existían otras vías más apropiadas para ello (la vía
administrativa). De hecho, parecía desmesurada la
contestación de la demanda, y basada claramente en
mala fe, procurando postergar el momento del
desalojo. La Sede desestimó el excepcionamiento. El
Tribunal que intervino en la segunda instancia sostuvo,
sin embargo, una posición radicalmente inversa:
Entendió que, de acuerdo al art.30 de la ley 10.75l, es
condición de validez de la venta y de la escritura
pública de un inmueble cuyo traspaso de dominio
regula la misma, que exista habilitación municipal. La
regularidad de ésta como acto administrativo, depende
de los motivos que la inspiran. Si el espesor de los
muros divisores es inadecuado e igualmente se
consigna falsamente que mide 31 cm. cuando mide 16
cm, la habilitación municipal resulta nula, y el Poder
Judicial es competente para declarar la nulidad para el
caso concreto en la especie, en el entendido de que
"fraus omnia corrompit".20
Se trata de un caso clarísimo de habilitación
municipal fraudulenta. El edificio simplemente no
cumple con los requisitos necesarios, y aún cuando la
Intendencia -indebidamente- haya otorgado la
habilitación, no está ni estuvo jamás en régimen de
horizontalidad. El bien no responde a las ordenanzas
municipales. La autorización fraudulenta por parte del
Juzgado de Paz de la 1ª Sección Judicial de
Montevideo (Misella Martínez de Atanario), Sentencia
de 2ª Instancia del Juzgado Letrado de 1ª Instancia en
lo Civil de 4º Turno (Alberto Reyes Terra), en Rev.
AEU T. 55 (5-8) 1969, pp.251-63
20 Vide Nota 20; DEL CAMPO, Francisco. (Comisión de
Derecho Civil de la AEU, en Rev. AEU T.74, (7-12)
1988 p. 346
7
Municipio no ha provocado el estado de horizontalidad,
sino apenas una apariencia de estado horizontal.
La revocación, en cambio, trae como conse-
cuencia la desaparición del objeto idóneo. La diferencia
es que el bien sí entró en el sistema de la propiedad
horizontal, aunque posteriormente, deja de ser idóneo
para-ello. Quién haya contratado durante la vigencia de
la propiedad horizontal actuó bien, ya que la
revocación no va a tener efectos retroactivos. Quienes
adquirieron esas unidades van a quedar en condominio
regido por el Código Civil. 21
Las hipótesis más frecuentes de revocación
refieren a que hubiera quedado un plazo pendiente
para realizar alguna obra de adecuación y la misma no
haya sido llevada a cabo.
La Comisión de Derecho Civil de la
Asociación de Escribanos del Uruguay evacuó una
consulta, relativa a un caso en que el edificio se había
habilitado en base al régimen de la ley 10.751, pero la
resolución de habilitación declara que, frente a la
gravedad de los hechos, y tomando en cuenta las
irregularidades detectadas como algo consumado, se
establece un recargo de cinco veces la tasa,
otorgándose un plazo para regularizar las obras, un
mes después se revocó la resolución por la que se
habilitó el edificio, ordenando la demolición de las
obras con plazo de treinta días. 22
Con respecto al tema de la revocación,
entendía Miranda se debía disponer la irrevocabilidad
de la habilitación, ya que ese edificio habilitado ya es
objeto de comercio y que no debería ser retirado por
mediar una nueva resolución del Municipio. El derecho
de propiedad es perenne, no transitorio.
Concluía que tal resolución debía ser
recurrida hasta obtener su anulación, pero admitía,
como salida para el Municipio, la posibilidad de
expropiación y la subsiguiente anulación del
fraccionamiento.23
En conclusión, un edificio que, por cualquier
razón carece de habilitación municipal final y no está
regido por el capítulo III del DL 14.261, no ha
ingresado al estado horizontal.-
Ante un eventual remate, el objeto será un
terreno con construcciones, no pudiéndose excluir
ninguna unidad, por carecer éstas de existencia
jurídica.
V.2.3. Contratación de seguros
El art.20 de la ley 10.751 establece la
obligatoriedad de la contratación de seguros contra
incendio y contra daños del ascensor en todo edificio
regido por la ley.
Sin la constancia que el edificio ha sido
asegurado contra incendio, no podrán autorizarse
escrituras públicas de traslación de dominio o
hipotecas, ni será posible la inscripción en los
21 BASCANS, Claudio. (Comisión D. Civil de la AEU).
En Rev. AEU T.73 (7-12) 1987 p.346
22 ibidem
23 MIRANDA, Fernando, op. cit. P.37

Registros.
El costo de las primas se considera expensas
comunes. La prima es el precio que el asegurado
debe abonar para recibir los beneficios del contrato de
seguro, en forma de indemnización, en caso de
ocurrencia de los daños amparados por el contrato. Es
una tasa por ciento o por mil que se aplica al capital
asegurado, sobre distintas bases y de acuerdo al tipo
de seguro contratado. El resultado del cálculo es una
suma que representa el costo que, sumado a los
impuestos, deberá ser abonada. La prima constituye la
medida da la peligrosidad de los riesgos. Para ello
reviste gran importancia la información estadística. El
capital asegurado representa el límite máximo de -
responsabilidad del asegurador por siniestros
amparados por la póliza. El seguro contra incendios
cubre todas las partes de la edificación, con excepción
de los cimientos.
Los propietarios del edificio son
responsables, además por los daños que
eventualmente puedan sufrir visitantes y terceras
personas por el uso de los ascensores. No les exime
de responsabilidad el hecho de que el funcionamiento
y mantenimiento de los ascensores sea el adecuado, ni
que se cumpla estrictamente la normativa vigente al
respecto, si bien ante un reclamo, el Juez ponderará
favorablemente estos elementos.
V.2.4. Reglamento de Copropiedad
El reglamento de copropiedad aparece, en el
sistema previsto por la ley madre como un elemento
aleatorio, lo cual es razonable si tomamos en
consideración la vital importancia con que cuentan la
habilitación municipal y el permiso de construcción.
El art.16 de la ley 10.751 establece que los
propietarios de pisos o departamentos -o los
promitentes compradores en su caso p o d r á n
acordar los reglamentos de copropiedad, con el fin de
precisar los derechos y obligaciones.
En el correr del año 2003, se plantea ante la
Comisión de D. Civil de la Asociación de Escribanos
del Uruguay, una consulta vinculada a la legitimación
para otorgar el reglamento de copropiedad. Se trata de
un curador que omitiendo la venia, otorgó un
reglamento de copropiedad. Los Escribanos
informantes, Fernando Alonso y Luz María Pena,
entendieron que no era necesario obtener la venia
judicial a que refieren los arts. 395 y 431 del Código
Civil, pues la situación fáctica no se ajusta al precepto
legal, ya que la particular naturaleza jurídica y
funcionamiento de la hipoteca recíproca la apartan
definitivamente de la hipoteca regulada por el Código
Civil. 24
Además, de acuerdo al art. 17, a falta de
reglamento, o en su silencio, las relaciones entre los
propietarios de los diversos pisos o departamentos de
un edificio, se regirán por las reglas de los arts. 18 y
24 ALONSO, Fernando, PENA, Luz María.
(Comisión D. Civil AEU) en Rev. AEU 89 (1-12) 2003 p.
345
8
19 de la ley. Ésto significa que el edificio puede
perfectamente no contar con un reglamento de
copropiedad. Su falta será suplida por las
disposiciones legales, así como su silencio en caso de
que exista y no contenga estipulaciones respecto de un
tema concreto que se suscita.
Ahora bien, éste es el panorama hasta la
entrada en vigencia del DL 14.261, que introduce
modificaciones a esta ley, entre otros puntos, en
cuanto al otorgamiento del reglamento de copropiedad.
El DL. 14.261 establece diversas constancias
que deben estar necesariamente consignadas en el
reglamento de copropiedad, y que se extienden, de
acuerdo a su art. 6 in fine, a las incorporaciones
posteriores a su vigencia, aún por ley madre.-
Los seguros de incendio deben cubrir el 20%
del valor fiscal total de las unidades de acuerdo a las
pautas establecidas para el pago del impuesto a las
transmisiones patrimoniales, sin cuya constancia el
Registro no podrá inscribir el reglamento de
copropiedad.
Es necesario, además, el establecimiento de
la hipoteca recíproca en garantía de los gastos de
conservación y reparación de los bienes comunes,
primas de seguros y demás expensas a que refieren
los arts. 5 y 25 de la ley madre.-
De acuerdo a ésto, debemos aclarar que no
se está disponiendo la obligatoriedad del reglamento
de copropiedad para edificios regidos por la ley madre,
sino que se impone un contenido específico que no
puede omitirse en caso de que los copropietarios,
haciendo uso de las facultades que les concede el
art.16 de la ley 10.751, opten por proceder al
otorgamiento del reglamento.
Con anterioridad a las leyes 16.226 y 16.671,
había otro inconveniente relativo a la hipoteca
recíproca: su inscripción caducaba a los treinta años,
de modo que, los edificios que voluntariamente habían
otorgado el reglamento de copropiedad,
probablemente motivados por la ventaja posterior de la
hipoteca recíproca, podían verse perjudicados por el
paso del tiempo ante la caducidad -probablemente
inadvertida- de la misma. Inicialmente, se solucionó
disponiendo que fuera suficiente la reinscripción, pero
posteriormente se dispuso la no caducidad.25
VI. LEY 13.870 DE 17 DE JULIO DE 1970
La ley 13.870 fue una ley de alquileres, e
introdujo un estatuto excepcional y especial de
incorporación "automática", previo cumplimiento de
una serie de trámites, pero sin necesidad de efectuar
obras de adaptación. Es aplicable exclusivamente a
casos de incorporación, pues la propia ley parte de la
base de la existencia material del edificio.
25 ACOSTA Y LARA, Manuel (Comisión de D. Civil
AEU), en Rev. AEU 80 (1-6) 1994 pp. 189 y ss

VI.l. Requisitos estructurales
VI.1.1. Independencia y salida a la vía
pública
El art.30 de la ley remite a los requisitos
exigidos por el artículo 1º de la ley 10.751, por lo cual
estos requisitos serán exigidos en similares
condiciones a las expresadas supra al analizar las
mismas en relación a la ley madre.-
VI.1.2. Requisitos dimensionales
De acuerdo a las disposiciones de la ley, las
unidades deben cumplir con determinados requisitos
referentes a las superficies mínimas. Son superficies
mínimas aquellas que se entienden como áreas
mínimas habitables en condiciones de decoro. Ello
supone la aplicación de criterios técnicos relativos a la
habitabilidad de las unidades: casa habitación, 32 m2
y locales no destinados a casa habitación 20 m2.-
El art.3 del Decreto 146/71 define las
superficies mínimas continuas como aquellas que
permiten el acceso directo a todos los locales interiores
sin utilizar zonas de uso común. Los arts. 3 y 4 del
mencionado Decreto establecen pautas para tomar las
medidas así como una tolerancia que alcanzaría hasta
el 30% de las unidades que integran el edificio a
incorporar. Diferentes autores han sostenido que este
decreto se excede y es por lo tanto ilegal, por cuanto
establece tolerancias y áreas mínimas que la ley no
admitía.26
La ley fue modificada posteriormente por la
ley 13.892, que permitió la incorporación de locales
con acceso directo a espacios comunes que tengan
una superficie mínima continua no menor de 30 m2 y
salida directa al exterior.
Esta modificación atendió,
fundamentalmente, a los problemas que se suscitaban
por aquel entonces, vinculados con los locales de las
galerías comerciales ubicadas sobre Avenida 18 de
Julio.
Por último, cabe agregar que esta ley
arremete contra uno de los graves inconvenientes que
dificultaron la incorporación de edificios bajo el régimen
de la ley madre, estableciendo un umbral de tolerancia
en términos tales que, si parte del edificio no cumplía
con los requerimientos superficiarios exigidos tal
situación no obstaría al ingreso del edificio "in totum” al
régimen de la propiedad horizontal.
Este umbral de tolerancia se manifiesta en el
texto legal de dos formas:
a) Criterios de mensura diversos a los
habituales, tendientes a permitir el alcance de las
medidas necesarias para la incorporación; se permite
entonces la mensura hasta los ejes de los muros que
limitan la unidad, al sólo efecto de la incorporación.
b) Pueden existir unidades que no alcancen
26 SOLARI BARRANDEGUY, Marcelo. Régimen
especial de incorporación de inmuebles a propiedad
horizontal. En Rev. Colegio de Abogados del Uruguay
T.6 1-4 1972 p.31
9
las superficies mínimas requeridas, sin evitar el ingreso
a propiedad horizontal, siempre que el número de esas
unidades no supere el 3Q% de las unidades.-
De este modo se evitaría el tema de
eventuales incorporaciones parciales, generadoras de
curiosas y complicadas situaciones de las que nos
ocuparemos infra.
Como es sabido, esta ley busca solucionar al
menos en parte las dificultades provocadas por este
tema de las habilitaciones parciales.
VI.1.3. Certificado de Incombustibilidad
Este requisito es establecido en el art.35 de
la ley, que instaura este requisito siempre que un
edificio esté destinado a casa habitación, pero
establece, paralelamente, que se exigirá para todo
edificio de más de tres pisos, sin distinguir en cuanto al
destino del mismo, lo cual resulta lógico, ya que
carecería de sentido que un edificio de varios pisos,
destinado a comercio (v.gr. London-Paris en su
momento, o más recientemente New York Class)
pudiera estar constituido por materiales de alta
combustibilidad.
El texto normativo incurre, sin embargo, en
una imprecisión terminológica al hablar, lisa y
llanamente de "materiales incombustibles"* Es
evidente que el verdadero sentido de la norma ha sido
exigir (controlar) el uso de materiales que cuenten con
una mayor resistencia al fuego. Ello permitiría sofocar
el siniestro más fácilmente, así como aumentaría
considerablemente la posibilidad de evacuar el edificio
sin pérdidas humanas y minimizando, adicionalmente,
y en la medida de lo posible, los daños materiales al
edificio siniestrado.
La norma, en su texto original, establecía que
el cumplimiento del requisito se acreditaría por
certificación del Municipio correspondiente. Por medio
del art.497 de la ley 13.892, se dispuso que este
control debe efectuarse mediante la certificación de
Arquitecto o Ingeniero.
VI.2. Requisitos documentales
VI.2.1. Permiso de construcción
De acuerdo al texto original, el permiso de
construcción debía ser anterior al 1º de mayo de 1970,
sin perjuicio de que la habilitación pudiera ser
posterior. La ley 14.100 de 29 de Diciembre de 1972
modificó la-fecha del permiso de construcción
disponiendo que podía ser anterior al 30 de Setiembre
de 1972. Ello implica la exigencia de una antigüedad
mínima de las construcciones, a pesar de que por la
vía reglamentaria se admite la regularización de obras
anteriores, pero con permiso o habilitación posteriores
(Art.l4 in fine)
Tanto Solari Barrandeguy, como Manzo 27
27 SOLARI BARRANDEGUY, Marcelo, Régimen… cit.;
MANZO, Elena Beatriz. La propiedad horizontal en la
ley 13.870. AEU, Montevideo, 1972. Jornada Notarial
Uruguaya 16ª, Florida 7-10 Dic. 1972 p. 6

entienden que el Decreto se excede por cuanto, por vía
excepcional admite la incorporación de edificios con
permisos regularizados después del 1º de mayo de
1970. Admiten, sin embargo que la regularización
implica, por definición la existencia de obras
construidas sin autorización municipal o no ajustadas
al permiso, paro que las mismas han de ser
indudablemente anteriores a la fecha límite
establecida.
VI.2.2. Plano de fraccionamiento
De acuerdo a las disposiciones del art. 31
inc.b, deberá confeccionarse plano de división que se
registrará en la Dirección Nacional de Catastro. Los
referidos planos deberán contar necesariamente con
las siguientes menciones:
a) Aclaración de que la incorporación se
hace conforme las disposiciones de la ley 10.751 y
13.870
b) Número y fecha del permiso de
construcción
c) Transcripción del art.30 in fine
(servidumbre)
d) Constancia de la incombustibilidad de los
materiales utilizados en la construcción.
Si bien el Municipio no va a tener
intervención en lo que hace a la incorporación, el
mismo conserva sus facultades de policía edilicia,
debiendo ser puesta en conocimiento de la división
para que la tome en consideración y obre en
consecuencia. A tales efectos se envía al Municipio un
duplicado del plano de fraccionamiento.-
VI.2.3. Reglamento de copropiedad
De acuerdo a las disposiciones contenidas en
el art.31 de esta ley, el reglamento de copropiedad
pasa, de ser un elemento potestativo y aleatorio, a ser
un requisito sine qua non, de modo que su falta
obstaría el ingreso del inmueble a propiedad horizontal.
Además de convertirse en un elemento
preceptivo, se impone legalmente un contenido mínimo
específico, constituido por una servidumbre legal de
pasaje, conservación, reparación y control de
funcionamiento de todas las instalaciones sanitarias,
eléctricas, de agua corriente, ductos de ventilación, de
incineración y demás servicios que existieren o se
instalaren.
Resalta, prima facie, la voluntad del
legislador de efectuar una enumeración comprensiva
de todos los aspectos posibles, procurando que nada
quede fuera de la misma, lo cual se evidencia a la luz
de las palabras finales “y demás servicios que
existieren o se instalaren", evitando así que algún
propietario intentara solaparse en el silencio de la
norma para no permitir el acceso a la unidad a los
efectos dispuestos por la ley (pasaje, conservación,
reparación y control de funcionamiento).
Si el reglamento de copropiedad omitiere
estas estipulaciones el mismo no resultaría idóneo.
VI.3. Acerca de las previsiones
contenidas en el art. 36
10
Este artículo dispone la no aplicabilidad del
artículo 30 de la ley 10.751, por lo cual, cumplidas las
exigencias precedentemente expuestas, y sin que sea
necesario efectuar obras de adaptación, ni habilitación
municipal alguna -a los afectos de la incorporación, por
supuesto— el edificio ingresa "automáticamente" en
régimen de propiedad horizontal.
E1 establecimiento de la servidumbre de
pasaje, conservación y control de funcionamiento, es la
lógica consecuencia de la no exigencia de
modificaciones estructurales la edificio; si se va a
permitir que un edificio cuyas cañerías generales
pasen por debajo de unidades de uso particular, sin
exigir adaptación, es razonable y hasta imperioso exigir
al propietario de esa unidad que permita el acceso en
caso de ser necesario, y que, si el mismo se negara sin
razones justificativas, pueda ser compelido de alguna
manera, de modo de lograr finalmente el acceso a la
unidad.
VII) DECRETO-LEY 14.261 de 19 de SEPTIEMBRE
de 1974
Vll.l. Hipótesis de Incorporación
VII.1.1. Requisitos estructura1es
VI1.1.I.1. Independencia y salida a la vía
pública
El art. 1º del DL 14.261 remite a los
requisitos establecidos por la ley 10.751 en su art.18,
por lo cual los edificios construidos en régimen de
propiedad ordinaria cuyos propietarios procuren la
incorporación a propiedad horizontal deberán acreditar
la existencia de la independencia y de su corolario, la
salida a la vía pública, ya sea directamente o por un
pasaje común en los términos ya señalados al analizar
las disposiciones de la ley 10.751.-
VII.1.1.2. Requisitos dimensionales
E1 DL 14.261 mantiene el concepto de
"superficie mínima continua'» introducido por la ley
13.870, innovando, por cuanto admite la posibilidad de
que esas superficies «mínimas» sean también
discontinuas, es decir, que la superficie total de la
unidad se determine válidamente agregando o
sumando el área de una unidad al área de otra parte,
ubicada fuera del limite perimetral a la cual se
accederá a través de bienes comunes. V.Gr:
106 B
101
105
102
103 106 A 104
Supongamos que la unidad que se encuentra

en medio de las unidades 103 y 104 en esta supuesta
planta de un edificio, no cuenta con las condiciones
superficiarias determinadas como necesarias por el
DL. En tal caso, será viable sumar su superficie a
aquella vecina a la unidad 105, y se podría asignar, por
ejemplo, el número 106 A a una de ellas y 106 B a la
restante.
Si esa unidad 106 (A-B) tuviera un propietario
diferente para cada una de sus partes integrantes, las
relaciones entre ellos se regirían por las normas del
condominio en nuestro Código Civil, y ambos
constituirán una sola unidad respecto del resto del
edificio, regidos por la ley madre con las
particularidades derivadas de haber ingresado el
edificio a propiedad horizontal por esta vía.
Siguiendo la idea directriz de su antecesora,
el art.1º del DL 14.261, así como su decreto
reglamentario, establecen pautas superficiarias
obligatorias en los siguientes términos:
a) Casa habitación» 32 m2
b) Locales para uso que no sea casa
habitación 12 m2
c) Locales no destinados a casa habitación,
con área inferior y acceso directo a espacios comunes
que, a su vez, tengan una superficie mínima continua
de 30 m2 y salida directa al exterior
d) TOLERANCIA: Hasta el 30% de las
unidades puede carecer de la superficie mínima
requerida, sin superar el límite de 25 m2 para casa
habitación y 10 m2 para locales. Finalmante el texto
agrega: "o que completen el área mínima con la de
ambientes a los que se acceda a través de bienes
comunes", lo cual no constituye sino la reiteración del
concepto de superficie mínima discontinua a que
hacíamos referencia.
VII.1.1.3. Incombustibilidad de los
materiales
Mientras el alcance del art.35 de la ley
13.870 cubría la totalidad del territorio de nuestro país,
no ocurre lo mismo con su similar del DL 14.261, que
limita su exigencia al departamento de Montevideo.
Ello no significa que en el interior del País
este elemento sea intrascendente a los efectos de la
habilitación de un edificio, sino que no influirá en
cuanto a su incorporación a propiedad horizontal.
Como ya indicáramos supra, al comentar la
ley 13.870, la expresión "materiales incombustibles" ha
de tomarse en el sentido de materiales con mayor
resistencia al fuego.
El DL 14.261 hace referencia a "elementos
estructurales". Son los elementos que hacen a la
estructura en sí del edificio. Se ha suprimido,
entendemos que acertadamente la exigencia de que el
edificio tuviera tres pisos o más. En el seno del
Consejo de Estado se analizó la posibilidad de
establecer márgenes de tolerancia en cuanto a los
techados, solución que fue considerada inadecuada.
De acuerdo al art.4 de la ley 15.896 y al art.
1º del Decreto 333/2000 ninguna construcción, salvo
las destinadas a vivienda de un solo núcleo familiar,
podrá ser habilitada para su uso sin la previa
11
autorización de la Dirección Nacional de Bomberos.
La habilitación es el acto por el cual la
Dirección Nacional de Bomberos certifica el
cumplimiento de las medidas de prevención contra
siniestros previamente determinadas, establece el
lapso y las condiciones-de vigencia de la misma.
El Decreto 333/2000 reglamenta este tema,
estableciendo una clasificación a los efectos de
determinar las medidas exigibles en cada caso.
VII.1.2. Requisitos documentales
VII.1.2.1. Permiso de construcción o
relevamiento integral
De acuerdo al texto original del DL, el
permiso de construcción debía estar despachado con
anterioridad al 19 de Setiembre de 1974, pero ésto fue
modificado por la ley 17.296, la cual, mediante su
artículo 179 amplió la fecha supraindicada al 1º de
Enero de 1995.
Por lo tanto, hallaremos, en la práctica,
edificios incorporados de acuerdo al texto original, con
permiso de construcción anterior al 19.9.1974, y
edificios incorporados con posterioridad a la ley
17.296, con permiso de construcción anterior al
1º.1.1995.-
El art.8º del DL admite la regularización
posterior de obras anteriores a la entrada en vigencia
del DL.-
El decreto reglamentario ha recibido críticas
similares a las ya estudiadas en ocasión de analizar la
ley 13.870, en el sentido de contener “ilegalidades”
básicamente por ampliar las disposiciones legales en
lugar de, coreo corresponde, reglamentarlas. En tal
sentido Machado establece que la ampliación que
permite la regularización es ilegal.28
El permiso de construcción puede ser
sustituido por -un relevamiento integral, en caso de
extravío, antigüedad, destrucción, o por el hecho de no
existir por no haber sido exigible al tiempo de la
construcción. Contamos, en este aspecto, con copiosa
regulación con fuente en la Dirección Nacional de
Catastro.
En la Resolución de 24/2/1981, establece
que el concepto de antigüedad del permiso de
construcción es totalmente relativo, por cuanto no
surge del texto en forma nítida a partir de qué fecha ha
de exigirse su presentación. Ante ese vacío, entendió
la Dirección racional de Catastro, es de justa
hermenéutica, atender el espíritu del legislador, que es
de extrema amplitud en cuanto a permitir el mayor
número posible de incorporaciones, por la solución del
problema habitacional subyacente.
En tal caso, cuando se presenta ante la
Dirección Nacional de Catastro este relevamiento, la
misma dispondrá la realización de una inspección y,
según el resultado, comunicará al Municipio las
irregularidades que constate, es decir, aquellas
situaciones que entienda puedan contravenir las
28 MACHADO, GONZÁLEZ, op. Cit. P.37

ordenanzas municipales y las leyes vigentes. No
obstante, se proseguirá con el trámite hasta lograr la
división horizontal del inmueble.
Ahora bien, los gobiernos departamentales
cuentan, entre sus potestades, con la de determinar las
condiciones de construcción, higiene y funcionamiento
de los edificios, pudiendo, incluso, ordenar la
demolición de aquello que ha sido construido en
contravención de las ordenanzas vigentes.
Podríamos encontrarnos, entonces, con que,
operada la división del bien (ya que el trámite no se
detiene con la comunicación al Municipio), el Municipio
determinara la necesidad de efectuar reparaciones, u
obras de adaptación, o peor aún, que el mismo
entienda de interés público la inhabilitación del edificio
y su destrucción.
Si la Dirección racional de Catastro había
dejado constancia en el plano, de estas irregularidades
constatadas, existirá responsabilidad solidaria entre
enajenante y adquirente. Si la Dirección Nacional de
Catastro omitió esa constancia en los planos, será
responsable exclusivamente el enajenante.-
De acuerdo a la Resolución de 11.6.1975 de
la Dirección Nacional de Catastro, el interesado puede
probar la antigüedad del edificio por cualquier medio de
prueba admitido legalmente. Las diferentes hipótesis
previstas admiten;
a) Edificios construidos en momentos en que
la normativa vigente no exigía permiso (art.12 DL, 8 y
10 D. 945/74) b) Permiso de construcción original o
duplicado extraviado o destruido (ibidem) c) Art.12
admite infracción total o parcial de las ordenanzas, d)
Existe un caso de aplicación analógica; el edificio que
no se ajusta al permiso de construcción.
Esta misma resolución contiene además
otras disposiciones, vinculadas al alcance de la
aplicación del relevamiento integral, exigiendo que se
carezca total o parcialmente de permiso de
construcción, con excepción de edificios construidos
sin permiso (ni siquiera parcial) en fe -cha posterior al
25.6.1946. Caso contrario se deberá tramitar ante la
Intendencia Municipal correspondiente un permiso de
regularización para que sea posible proceder a la
incorporación y, justamente, con este permiso de
regularización, Catastro realizará el cotejo del plano de
fraccionamiento horizontal.
El Esc. Machado29 destaca además el
contenido de las disposiciones de las Resoluciones
Nº 7/1998, 18/1994»-y 34/1996, que admiten tolerancia
en clara violación del límite fijado por el DL 14.261.
Estas resoluciones, con fundamento en la finalidad del
decreto-ley admiten que se puedan incorporar edificios
construidos parcialmente en base a permisos de
construcción posteriores a la fecha establecida por el
DL. Este último punto sería hoy inoperante por la
modificación establecida por la ley 17,292, art.179
VII.1.2.2. Plano de mensura y Nacional de Catastro, el Profesional será responsable
fraccionamiento
29 ibidem
12
El plano de mensura representa los
resultados del acto de deslinde y mensura realizado
por un profesional habilitado conforme las leyes y
disposiciones reglamentarias vigentes a la fecha de
presentación para su registro, Documenta la
existencia de hechos y/o derechos-relacionados con
las unidades inmuebles catastrales a la fecha del
plano.-
El Dec. 218/95 establece una clasificación de
los planos de mensura (subtítulos), de donde surge
que el plano de mensura y fraccionamiento se aplica a
la subdivisión del total de una parcela, generando
nuevas parcelas por deslinde y mensura, con el objeto
de aumentar e1 número de unidades inmuebles
catastrales, debiendo especificarse la disposición bajo
la cual se realiza el fraccionamiento. Quedan
comprendidos bajo este subtítulo los planos de
fraccionamiento que tengan por objeto el previsto por
el régimen de propiedad horizontal.
El fraccionamiento implica el aumento del
número de parcelas. Por ejemplo» cuando en un
terreno existía una única parcela, y pasa a haber tres.
PLANO DE MENSURA
Escala 1:50
PLANO DE FRACCIONAMIENTO:
Con respecto a los profesionales
habilitados, los únicos habilitados para someter a
cotejo y registro los planos son los Ingenieros
Agrimensores o Agrimensores con título expedido o
revalidado por la Universidad de la República, y
matriculados en la Dirección Nacional de Catastro.
La matrícula implica la inscripción de los
Profesionales en un registro llevado especialmente a
esos efectos. El Profesional debe presentar su título
habilitante y la constancia de su inscripción en el
Registro de Patentes de Agrimensor de la Dirección
Nacional de Topografía.
La expedición de la matrícula genera una
ficha profesional de registro de las operaciones
catastrales. En sus actuaciones ante la Dirección
de la veracidad del contenido de los documentos,
pudiendo ser sancionado por una diversidad de
infracciones previstas.
El plano de mensura y fraccionamiento debe,
pues, estar suscrito por agrimensor, y será presentado

ante la Dirección Nacional de Catastro, la cual
procederá, en primera instancia, a su cotejo.-
De acuerdo al art.14 del Dec. 318/995, el
cotejo implica la comparación de los datos del plano de
mensura con los datos que obran en poder de la
Dirección Nacional de Catastro (o que presente el
Profesional actuante) y el análisis de las discrepancias
con respecto a las normas técnicas de tolerancia. Se
verifica el cumplimiento de las leyes y reglamentos
nacionales y/o municipales que le correspondan, así
como las normas tributarias.
Existe un plazo de diez días para efectuar el
cotejo, pasados los cuales sin mediar pronunciamiento
al respecto, se deberá registrar el plano sin más
trámite. Por el contrario, si existe coincidencia
verificada se tendrá por cotejado el plano,
registrándose el mismo.-
La inscripción en el Registro es el acto por
el cual la Dirección Nacional de Catastro incorpora
definitivamente al Registro General de Planos de
Mensura el plano cotejado, que pasa a ser plano de
mensura registrado„ lo cual le otorga la calidad de
documento público.
Al respecto, el Esc. Curbelo Soria30
manifiesta que, “de acuerdo al art, 1574 del Código
Civil, instrumentos públicos son aquellos que,
revestidos de un carácter oficial, han sido redactados o
extendidos por funcionarios competentes según las
formas requeridas, dentro del límite de sus
atribuciones. El Agrimensor, cuando está actuando
como tal, no es un funcionario público, salvo que se
interprete el art. 1º de aquella ley de 1877 (…)”. Esa
norma expresa que nadie podrá ejercer la profesión de
Agrimensor Público en la República sin que haya sido
patentado, etcétera. Curbelo entiende que ni aún con
la ley referida se puede dar el carácter de funcionario
público al Agrimensor cuando está actuando
privadamente en una mensura.- Sí es un documento
público la plancha de Catastro, porque en este caso,
es un funcionario público, dentro del límite de sus
atribuciones, el que está realizando una función
pública. El hecho de que el plano esté registrado
porque tiene una actuación pública de un funcionario
no transforma el resto del plano en documento público.
Al momento de entrada en vigor del DL
14.261 existían edificios que, con planos acordes a la
ley l3.870, no habían otorgado aún el reglamento de
copropiedad, por lo que no habían configurado el
estado horizontal. Como el art,l3 del DL derogaba el
ingreso a propiedad horizontal por ley-13.870, se
dispuso la convalidación de dichos planos para que los
referidos edificios pudieran acceder a propiedad
horizontal por medio del DL 14.261 (DL 14.262 y art,15
14.560).-
Culminado el cotejo y una vez inscripto el
plano, se procederá al empadronamiento individual de
las unidades y la asignación del valor real (o fiscal) de
30 CURBELO SORIA, Carmelo. La actuación notarial
ante el Decreto sobre planos de mensura. AEU,
Montevideo, 1997, pág. 17
13
cada una de ellas.
Da acuerdo a lo establecido por el art. 9º del
Dec. 945 de 1974, los pisos o departamentos se
individualizarán con un número de orden,
designándose a los de planta baja del001 al 099,
primer piso 101 al 199, etc, utilizándose un -criterio
similar para los subsuelos (SS 101 a 199, etc).
En atención a las irregularidades existentes
en los asientos catastrales, la Dirección Nacional de
Catastro expidió la resolución 51/996» donde se
aprecia el hecho de que se identificaba unidades de
propiedad horizontal por padrón matriz seguido de un
número de una sola cifra o letra. Al respecto, entendió
que lo dispuesto en el literal "h" del art. 98 es aplicable
con carácter general, incluso para situaciones
preexistentes a la misma.
Sobre esta base se dispuso la corrección de
esas irregularidades, efectuando las modificaciones
correspondientes en los asientos catastrales y la
inclusión de ambos números (el actual y el anterior) en
la cédula catastral.
Esta adecuación deberá ser informada a la
Intendencia Municipal y a la Dirección General de
Registros.-
Como señalábamos supra, es cometido de la
Dirección Nacional de Catastro, establecer el valor real
de cada unidad.
El valor real es el valor imponible a los
efectos tributarios, el avalúo de los bienes inmuebles
realizado por el Estado.
Se calcula tomando en cuenta el valor del
terreno y las mejoras que le acceden. En los inmuebles
rurales del interior existe un avalúo ficto del valor de la
tierra más un 20 por ciento.
Este valor real es fijado por un plazo de tres
años, pudiendo ajustarse anualmente por índices que
determine el Poder Ejecutivo, con asesoramiento de la
Dirección Nacional de Catastro, de acuerdo a las
disposiciones del Texto Ordenado Tributario. (Dec.
338/996)
Dicho valor se expresará en los documentos
que expedirá la Dirección Nacional de Catastro y se
incorporará a toda la documentación relacionada con el
inmueble.
Cuando el valor real fuere fijado por base
ficta, el contribuyente puede solicitar el valor sobre
base real, contando, la Dirección Nacional de Catastro,
con treinta días para expedirse.
Tratándose de unidades de propiedad
horizontal, hay que tener presenta que un cambio en el
valor fiscal de una unidad, implicará una modificación
en el valor real de las demás unidades.
Ello ocurre por cuanto se modifica el valor
total del edificio, al producirse el cambio en el valor de
una unidad, lo cual incidirá en el cálculo de las
milésimas (valor real dividido valor total del edificio).
VII.1.2.3. Contratación de seguros
El art.5 Lit. c) del DL prevé la exigencia de la
contratación de los seguros requeridos por el art.20 de
la ley 10.751, estableciendo, como novedad, la
exigencia de que el seguro cubra un monto mínimo

equivalente al 20% del valor real total de las unidades,
sobre la base del valor-real tomado para el cálculo del
impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Por disposición del art.6 in fine del DL, la
exigencia del mínimo asegurado se extiende a
inmuebles incorporados "en más por ley madre”
Es importante, por último, destacar que el
seguro debe cubrir la totalidad del edificio como
estructura, pero no las unidades en forma
independiente.
VII.1.2.4. Reglamento de Copropiedad
El sistema de propiedad horizontal organiza y
regula la propiedad de espacios determinados e
independientes de un edificio (departamento, piso, etc.)
en cuanto a su objeto, integración, ejercicio y
administración, pero en cada aspecto, con diverso
grado de alcance (a veces total, a veces con límites) se
concede a los propietarios la facultad de modificar o
sustituir la regulación legal.
El instrumento previsto a efectos de realizar
esa regulación convencional ampliatoria, sustitutiva o
modificativa del contenido de las leyes, es el
reglamento de copropiedad.
Nuestro Derecho Positivo refiere al
reglamento de copropiedad como medio para precisar
los derechos y obligaciones y regir las relaciones entre
los diversos propietarios, consignando que, a falta de
reglamento de copropiedad o en su silencio se
aplicarán las arts. 16 y 19 de la ley madre* El Esc.
Fernando Miranda 31 lo definía como el conjunto
orgánico de normas potestativas y voluntarias
destinadas a disciplinar la distribución de los bienes, el
ejercicio de los derechos, administración y
obligaciones de los propietarios.
En el régimen regulado exclusivamente por la
ley madre, el reglamento de copropiedad aparece
como potestativo, pero a partir de la ley 13.870 deja de
ser aleatorio y potestativo, para tornarse
imprescindible. Más aún, se impone un contenido
mínimo indispensable: el pacto de la hipoteca reciproca
y de la servidumbre legal.
En lo que hace a la hipoteca recíproca
diremos, inicialmente, que funge como garantía del
pago de los gastos comunes. Quedan gravadas las
unidades del edificio, cada una y todas recíprocamente
por las deudas generadas por concepto de expensas
comunes.
31 MIRANDA, Fernando. Conferencias… cit. p. 306
14
La especialidad de esta hipoteca reciproca
refiere -en primer término- al objeto. El monto del
gravamen se entiende incrementado de pleno derecho
según se produzca la variación de los valores fiscales
de las unidades (art.7 DL) y sin necesidad de
inscripciones en el Registro. En segundo término,
debemos destacar la peculiaridad del crédito,
consistente en que el deudor no está individualizado al
momento de constituirse. Quien ingresa en relación
con esa propiedad horizontal se convierte» por ese
solo hecho en deudor, siendo fungible, al igual que los
acreedores.
Esta hipoteca garantiza una deuda futura, y
su dinámica nos lleva a que exista, además,
permanente renovación de las relaciones de crédito-
deuda del propietario de cada unidad respecto de la
copropiedad. Cuando abona, mes a mes su deuda de
gastos comunes, extingue la deuda, pero la hipoteca
recíproca subsiste para garantizar las futuras deudas
por gastos comunes.-
Como ya comentáramos supra, en un
momento dado se suscitó el problema de la caducidad
de la inscripción, lo que se solucionó -en definitiva- por
vía legislativa.
En cuanto al monto, se estableció un límite
de treinta por ciento del valor real de la unidad, de
acuerdo al art.6.2 del Decreto-ley.
El otro requisito con que debe cumplir el
reglamento de copropiedad es establecer la
servidumbre legal. La misma ya estaba prevista en la
ley 13.870 y es como indicáramos en su momento, la
consecuencia lógica de admitir la incorporación a
propiedad horizontal de edificios sin mediar obras de
adaptación material. Esto significa que bienes
comunes, como por ejemplo, cañerías de bajada de
aguas, podrían pasar por debajo de una unidad par-
ticular y no puede quedar librada su reparación, o el
contralor de su buen estado, al capricho del propietario
de la unidad.
Esta servidumbre es legal, no se constituye,
no emana de un negocio jurídico, sino de las
disposiciones legales.
Igualmente se exige la constancia de su
existencia en el reglamento de copropiedad. Su
mención es requisito de eficacia del reglamento. Es
una irregularidad que impide la inscripción. Su falta se
suele subsanar con una escritura de declaración
complementaria del reglamento.
La exigencia de la mención en el reglamento
es un método de divulgación de la ley y no un
mecanismo de conocimiento, puesto que las leyes se
presumen conocidas por todos y su ignorancia no sirve
de excusa.
VII.2. Hipótesis de construcción.
Requisitos documentales
El Capítulo III del DL 14.261 permite el
tratamiento de unidades que materialmente no existen
como un bien actual en propiedad horizontal. Refiere a
una forma de ingreso muy particular: la de edificios que
aún sin haberse construido ingresan al sistema de

horizontalidad por una ficción jurídica que el legislador
admite sólo en caso de concurrencia de determinados
requisitos.Las unidades carecen de consistencia física,
existiendo exclusivamente en el mundo documental y
jurídico. Esto ocurre en atención a un efecto específico
(préstamo de financiación) y en consideración a
determinado sujeto y su actividad (construcción
fiscalizada y financiada por el Banco Hipotecario del
Uruguay).
Se está desarrollando lo que ya se había
establecido globalmente en el art.29 de la ley madre.-
Esta regulación amplía notoriamente las potestades del
Banco Hipotecario en cuanto al tema de la fiscalización
de la construcción, si bien está limitado por la categoría
de edificios cuya construcción puede financiar, y las di-
rectivas del Plan Nacional de Vivienda (Ley 13.728).
El Plan Nacional de Vivienda reconoce el
derecho de toda familia a acceder a una vivienda
adecuada y establece la obligación del Estado de
proporcionarla.32
De conformidad con las directivas del Plan
Nacional de Vivienda, el Banco Hipotecario ha
estructurado la operativa crediticia en función de las
necesidades de los sectores hacia los cuales se
orienta la asistencia financiera, donde se destacan los
que integran familias de medianos y-bajos recursos
económicos.
Los edificios a construirse están limitados a
tres categorías: Categoría II (económica); Categoría -
III (media); y Categoría IV (confortable). Las mismas se
definen por la conjunción de dos elementos: áreas
habitables máximas y valores de tasación operativos
básicos.
Es área habitable máxima la superficie
horizontal ocupada por dormitorios, cuartos de baño,
ambientes cerrados destinados a cocina, comedor,
estar, circulación, recepción o tareas domiciliarias, más
los placards, alacenas, despensas u otros lugares
interiores de depósito, y el espesor de los muros que
los dividan o envuelvan hasta su cara exterior.
El valor de tasación operativo es el
resultado de la sumatoria del valor de tasación básico y
los gastos operativos. El primero constituye el costo de
todos los rubros de obra, sub-contratos, obras de
urbanización, conexiones de luz eléctrica, agua
corriente y colector, leyes sociales, honorarios de insti-
tutos de asistencia técnica, cálculo, estructura y
terreno, Integran los gastos operativos el arancel de
tasación y tramitación del Banco Hipotecario,
honorarios y gastos de escrituración del préstamo,
interés y comisión del préstamo, el fondo de protección
de la garantía hipotecaria, el arancel de inspecciones
de obra, así como los honorarios y gastos del
reglamento de copropiedad, plano de fraccionamiento
horizontal, seguros contra incendio y gastos de
propaganda.
Dado que el sistema se basa en la facultad
32 PÉREZ MONTERO GOTUSSO, Silvia. Régimen
especial de horizontalidad (Cap.III de la ley 14.261) en
Rev. AEU 65 (7-8-9) 1979 p.515
15
del Banco-Hipotecario para conceder préstamos para
financiar la construcción de viviendas de propiedad
horizontal, son presupuestos necesarios la actividad
conjunta de varias personas (físicas y jurídicas) y el
acto jurídico declarativo de viabilidad o factibilidad del
proyecto. Intervienen, el Banco Hipotecario»
representado por su Directorio, existiendo posibilidad
de delegación; el promotor privado, de nominado
"deudor" por el DL 14.261, persona física o jurídica
titular del proyecto de construcción de un edificio y la
posterior enajenación de sus unidades, responsable,
por ende, de su conclusión. Este promotor puede
actuar por vía de ejecución directa o por empresa
(ejecución indirecta), en cuyo caso encontraremos,
además, a la empresa constructora. Obviamente es
requisito fundamental la solvencia del promotor, la
cual se acredita mediante la presentación de un
balance firmado por un Contador, inventario de
máquinas, inmuebles y otros efectos, con indicación de
sus valores actuales, y cinco referencias comerciales.
El promotor privado puede además detentar la calidad
de empresa constructora* Cuando no es así, el Banco
Hipotecario tiene la facuitad de considerar si es
suficiente -o no- la situación patrimonial presentada,
aspecto que también integra la viabilidad del proyecto.
El Banco Hipotecario controlará el cronograma de
obras y los atrasos que superen el 15 % en el plazo de
ejecución facultan al Banco a sancionar, pudiendo
llegar a la inhabilitación del promotor y de la empresa
constructora para operar por línea de crédito, tanto por
Banco Hipotecario como por Fondo Nacional de
Vivienda.
En caso de incumplimiento del promotor y de
acuerdo a lo dispuesto en el art.37-del DL, el BHU
puede;
a) Ejecutar extrajudicialinente el inmueble
b) Disponer la realización de las obras y
trabajos necesarios para su terminación
c) Solicitar directamente a las autoridades
competentes la conexión de los servicios públicos y
d) Obtener la habilitación municipal de las
obras
El ejercicio de las facultades de los literales
b, c, y d, supone que el Banco fue adjudicatario de la
ejecución extrajudicial del inmueble en construcción,
porque, de haber sido un particular el adquirente en
remate, será de su cuenta el cumplimiento de tales
requisitos.33
Como surge de lo expuesto, hay un trámite
previo de viabilidad que se lleva a cabo en el propio
Banco. Es una etapa previa imprescindible, pero
entendemos excede los límites propuestos.
VII.2.1. Permiso de construcción
Todo proyecto de construcción urbana y
suburbana requiere la aprobación, por el Municipio, de
un permiso de construcción para propiedad horizontal.
Si bien el gobierno municipal es competente
33 LJU Caso 13.389, en vol. 116 Nov-Dic 1997 p.373 y
ss

en la materia, se tomarán en cuenta, para las
exigencias constructivas, las categorías mencionadas
supra.
El permiso de construcción es fundamental,
aunque no en lo relativo al ingreso a propiedad
horizontal. Tiene, sí, la misma jerarquía desde el punto
de vista referencial, que los demás instrumentos que
se otorgan.
VII.2.2. Proyecto de fraccionamiento
El proyecto de fraccionamiento horizontal, al
que se puede adicionar el plano de mensura del
terreno, está conformado por la ubicación de cada
unidad según plano de mensura y deslinde, la
ubicación de cada una de ellas con referencia al nivel
del suelo (cota), el número de orden de cada piso o
unidad, superficies de las mismas con indicación de los
bienes comunes sobre los que posee uso exclusivo,
superficie total edificada, etc.
Este plano-proyecto, que contendrá la
indicación de la aprobación municipal del permiso de
construcción, debe ser inscripto en la Dirección
Nacional de Catastro, la cual, en base al mismo,
expide la certificación relativa al empadronamiento de
las unidades.
El DL 14.261 exige, como requisito
suplementario la necesidad de fijar los "valores
fiscales" provisionales, sobre cuya base se otorgará el
reglamento de copropiedad.
El plano proyecto se coteja por parte de la
Intendencia (art.35) y se inscribe en la Dirección
Nacional de Catastro, quien efectuará, como ya
indicáramos, el empadrona miento provisional de las
unidades.
VII.2.3. Préstamo del Banco Hipotecario
del Uruguay
El elemento determinante del ingreso a
propiedad horizontal a través de esta vía, es el
préstamo otorgado por el Banco Hipotecario del
Uruguay, que tiene, como presupuesto, la presentación
del contrato con la empresa constructora, cuando
correspondiere.
Este cuerpo normativo tiene la peculiaridad
de establecer plazos para la actuación del Municipio y
de la Dirección Nacional de Catastro, plazo de 60 días
hábiles y perentorios a contar de la presentación
(art.35), es decir, desde el mismo día de la
presentación del interesado.
Si las autoridades mencionadas dejan vencer
los plazos sin expedirse, el Banco Hipotecario queda
investido, en forma automática, de extraordinarias
facultades: prescinde de la aprobación municipal de los
permisos y podrá efectuar el cotejo de los planos, fijar
los valores fiscales y registrar dichos planos en forma
provisional.
Ello supone una transferencia de atribuciones
de origen legal, sin constituir jurídicamente
descentralización administrativa, ni delegación de
atribuciones, ni menos aún desconcentración.
En base a estas potestades legales
enumeradas brevemente, se llevará adelante la
tramitación administrativa, la concesión de préstamos,
16
la construcción del edificio (art.35) y el reglamento de
copropiedad.
Las actuaciones del Banco Hipotecario en
tales hipótesis son provisionales y sin perjuicio de la
gestión ulterior ante las autoridades correspondientes.
Al respecto, el Banco Hipotecario y la
Intendencia Municipal de Montevideo han celebrado un
convenio (Digesto Municipal art. R 1653 y ss) en el
cual se establece que el cómputo del plazo de 60 días
establecido corre a partir del día inmediato siguiente
hábil a la fecha de presentación de la "Fórmula B”
después de haber sido aprobada la "Fórmula A”.
La Fórmula A es la primera etapa del trámite
del permiso de construcción. Implica la certificación de
las condiciones urbanísticas que rigen en determinado
predio.- Esta fase tiene como objetivo asegurar la
debida inserción urbana de los proyectos
arquitectónicos, con salvaguarda de los valores
urbanos y ambientales preexistentes, aprobando y
certificando al particular las condiciones urbanísticas
que rigen para su predio en el plazo de su vigencia.
La "Fórmula B" hace a la autorización para
construir. Tiene como objetivo el control de las
acciones físicas que los propietarios de los predios se
proponen efectuar, tal como fueron aprobados en la
fase A, con condiciones de seguridad e higiene según
lo establecido por la normativa aplicable.
En caso de existir demoras que impidan el
normal transcurso de ese plazo de 60 días, ya sea que
las mismas sean imputables al gestionante, o sea
necesario prorrogar ese plazo por el planteo de
tolerancias o excepciones, la Intendencia Municipal de
Montevideo deberá informar al Banco Hipotecario
antes de transcurridos los cuarenta primeros días
hábiles.
A los efectos legales pertinentes, el Banco
Hipotecario expedirá a cada interesado un certificado
acreditando que. se trata de un proyecto con
factibilidad aprobada y que se ha iniciado el trámite
definitivo de concesión del préstamo. Cuando se
presente al Servicio de Edificaciones una solicitud de
permiso de construcción acompañado de ese
certificado del Banco Hipotecario, el expediente llevará
una carátula con la inscripción "Ley 14.261 Art.35" y un
listado de los sesenta días hábiles, que deberá ser
llenado con la fecha de entrada y de salida de cada
oficina que intervenga en el mismo.
VI I.2.4. Reglamento de Copropiedad
En este régimen, la existencia del reglamento
de copropiedad es obligatoria. El proyecto de
reglamento de copropiedad firmado por Escribano
Público debe ser presentado al Banco Hipotecario a los
efectos de que ésta lo apruebe a través de sus
Oficinas Técnicas.
Además de las menciones comunes, se deja
constancia de la legislación que rige este sistema de
horizontalidad (L.10.751; DL14.261c.III; 14.560).
Se deja, asimismo constancia de la hipoteca
recíproca y del monto garantido.
En cumplimiento de la reglamentación del
Banco Hipotecario, se debe consignar, además, el

capital mínimo a asegurar contra incendios y la
obligación del administrador de contratar y renovar en
tiempo las respectivas pólizas; la facultad del Banco
Hipotecario de designar un interventor que fiscalice,
ordene y haga efectuar las obras y diligencias
necesarias para la conservación de los bienes
hipotecados, los que serán de cuenta y cargo de los
propietarios, la renuncia a la prioridad que concede a
los propietarios la inscripción de la hipoteca recíproca
(en calidad de primer gravamen hipotecario) en su
totalidad de los acreedores son instituciones bancarias
y hasta un 70% del precio que se obtenga en la
ejecución si los acreedores son particulares.-
VIII. LEY 16.760 de 16 de JULIO de 1996
Esta ley facultó a las entidades de
intermediación financiera comprendidas en el art.1º del
DL 15.322 de 17 de Setiembre de 1982 a otorgar
préstamos para financiar la construcción de edificios en
el régimen de propiedad horizontal.-
Al solo efecto de tales préstamos de
financiación, la ley establece la existencia de propiedad
horizontal una vez cumplidas los requisitos
establecidos en los literales a y b del art.34 del DL
14.261 y el otorgamiento del reglamento de
copropiedad.
En cierto modo, y a pesar de las notorias
diferencias comprobadas, podríamos decir que se
amplía el campo de aplicación del DL 14.261 c.IIl,
incentivando con ello la construcción de viviendas en
régimen de propiedad horizontal y dinamizando la
industria de la construcción en general.
En cuanto al ámbito de aplicación subjetivo,
cuenta con la peculiaridad de limitar el otorgante del
préstamo a los enunciados en el Decreto ley 15.322.
Existe asimismo una limitación de naturaleza
negocial, pues requiere préstamos de financiación con
garantía hipotecaria. Se garantiza con una hipoteca
sobre un bien que no tiene existencia material actual,
lo cual constituye una excepción a las normas
generales.-
Se verifica asimismo una limitación de
carácter teleológico, ya que ese préstamo hipotecario
de financiación otorgado por las instituciones de
intermediación financiera deberán ser destinados
exclusivamente a la construcción de edificios de
propiedad horizontal (ley 10.751 y sus modificativas) .
En lo que a requisitos refiere, el art.2 de la
Ley guarda semejanza con el art. 34 del DI, 14.261,
con las diferencias del caso, manteniendo igualmente
el mismo concepto de ficción jurídica.
VIII.1. Permiso de construcción
Al igual que en el caso del Capítulo III del
decreto-ley 14.261, partimos de un permiso de
construcción otorgado por el Municipio, en régimen de
propiedad horizontal.
Las instituciones referidas en el DL 15.322 no
cuentan con las extraordinarias potestades con que
cuenta el Banco Hipotecario del Uruguay en caso de
17
demoras por parte del Municipio, siendo éste uno de
los elementos distintivos entre los dos mecanismos.
VIII.2. Plano-proyecto de fraccionamiento
El plano-proyecto de fraccionamiento
horizontal debe estar aprobado por el Municipio que
concedió el permiso de construcción.
No existe, como ya hemos indicado, la
posibilidad de sustituir la actuación del gobierno
departamental en caso de eventuales demoras. De
hecho, tampoco se establece un plazo dentro del cual
las autoridades municipales deban necesariamente
expedirse.
Ese plano de fraccionamiento horizontal
cotejado por el Municipio se presenta ante la Dirección
Nacional de Catastro para su inscripción.-
La Dirección Nacional de Catastro procederá,
igualmente a efectuar cotejos, pero los mismos no son
relevantes a los efectos del ingreso a propiedad
horizontal.-
Catastro coteja incluso con anteriores planos
de mensura del solar.
Finalmente se procede a la inscripción del
plano proyecto de fraccionamiento horizontal y al
empadronamiento individual de las unidades
estableciendo el valor real de cada una de ellas.
El plano debe contar, de acuerdo a lo
dispuesto por el decreto reglamentario 524/996» con la
firma del Ingeniero Agrimensor actuante y del
propietario, así como con una constancia suscrita por
el Ingeniero Agrimensor y un representante de la
entidad de intermediación financiera; "(nombre de la
Institución), entidad de intermediación financiera
comprendida en el art.1º del DL Nº 15.322 de 17 de
setiembre de 1982, hace constar que el presente plano
corresponde al edificio en construcción (o a
construirse) con el financiamiento que, de acuerdo a lo
previsto por el art.1º de la ley 16,760 de 16 de Julio de
1996, ha sido solicitado a esta Institución por (nombre
del propietario del inmueble)".-
VIII.3. Reglamento de Copropiedad
Se otorga luego del empadronamiento
individual de las unidades y de la avaluación de cada
una de ellas.-
Con ésto se estará en condiciones de otorgar
el préstamo hipotecario con el Banco que financiará la
obra.
Se requerirá solamente el otorgamiento y no
necesariamente la inscripción en el registro, aunque la
existencia subsiguiente de los préstamos de
financiación con garantía hipotecaria sobre las
unidades implica necesariamente la inscripción.
VIII.4. Préstamo de Entidad Financiera
Otorgado el reglamento de copropiedad se
procederá al otorgamiento del préstamo hipotecario,
naciendo el régimen de propiedad horizontal con
respecto a dicho edificio, que pasa a ser jurídicamente
presente, a pesar de ser materialmente futuro.
Finalizada la construcción del edificio, se
 18

obtendrá la habilitación municipal conforme a la ley mismas en zona rural, se entendió conveniente su
10,751, se confeccionará plano de mensura y anexión a la categoría u urbana o suburbana» ya que
fraccionamiento definitivo, el cual, cotejado por la su permanencia en zona rural acarrearía problemas
Intendencia Municipal, se inscribirá en la Dirección prácticos, como el encarecimiento de los servicios o el
Nacional de Catastro, debiendo, en caso de verificar aislamiento da la urbanización.
diferencias, rectificarse la documentación ya otorgada. El art.49 establece las notas típicas del
sistema:
VI1.5. Diferencias entre el Capítulo III del a) Cada inmueble deslindado como fracción
DL 14.261 y L.16.170 individual» con o sin construcciones, constituye una
unidad individualizada con número de padrón matriz /
CAP. III DL 14.261 LEY 16.760 unidad. Son unidades indivisibles. La prohibición
BHU aprueba Las IIF no cuentan con busca conservar la naturaleza y finalidad de la
preceptivamente el facultades de urbanización de propiedad horizontal, evitando así su
reglamento de copropiedad aprobación, pero desnaturalización. Es claro que quien adquiere una
incluyen cláusulas de unidad integrante de la urbanización persigue un
renuncia a la prioridad determinado estilo de vida y su derecho no puede ser
BHU puede fiscalizar, La ley no extiende estas perjudicado con posterioridad. Subyace, además, el
terminar la construcción y facultades a las IIF tema del contralor de la población dentro de la
obtener la habilitación urbanización, estrechamente relacionado a los
municipal servicios necesarios para el correcto funcionamiento.
BHU puede prescindir de la La ley no extiende estas b) Se consagra la prohibición de
aprobación municipal y facultades a las IIF sobreelevar. El legislador pretendió que no se pudiera
sustituir a Catastro cuando construir, en un lote, por ejemplo, un edificio. El
media demora injustificada, legislador utilizó, sin embargo, una terminología poco
habiendo pasado el plazo feliz, por cuanto la sobreelevación significa, en sí
de 60 días. misma, la construcción sobre bienes comunes por
BHU cuenta con facultades La ley no extiende estas parte de uno de los propietarios. Es claro que la
de ejecución extrajudicial facultades a las IIF voluntad del legislador no fue esa, sino regular la
BHU puede representar al La ley no extiende estas construcción en bienes propios en altura.
omiso o discrepante en el facultades a las IIF c) No se prohíbe la fusión y
otorgamiento del negocio reparcelamiento, siempre y cuando no se verifique la
de rectificación respectivo existencia de violaciones a las normas municipales
cuando derive de sobre ~ superficies mínimas y máximas admisibles.
verificación de diferencias d) Posibilidad de reservar macrounidades
entre el plano definitivo y el destinadas a ser subdivididas con posterioridad, en
plano-proyecto. futuras realizaciones.
Estas macrounidades son bienes
individuales, y en tal calidad contribuyen a las
IX. LEY 17.292 DE 25 DE ENERO DE 2001 expensas comunes. Las unidades resultantes de la
división deben ser análogas a las ya existentes, no
Esta ley regula las urbanizaciones de exigiéndose la identidad entre las mismas, sino que las
propiedad horizontal a través de su título III Sección 7ª, diferencias no sean radicales.-
arts 48 a 55, creando así una nueva vía de ingreso de El Art. 46 refiere a múltiples bienes o lotes.
inmuebles a la modalidad estudiada. Este punto ha originado algunas discrepancias doctri-
El panorama normativo anterior a la vigencia nales, por cuanto una parte de la doctrina entiende
de la ley, compuesto de normas de carácter que basta con la existencia de dos unidades o lotes
administrativo, nacional, y fundamentalmente para constituir la propiedad horizontal, mientras el resto
municipal, imponía la necesidad de una regulación de entiende que, de acuerdo a la finalidad de la norma,
carácter general, de rango legislativo. que fue regular una situación de hecho constituida por
La ley rige los emprendimientos la existencia fáctica de los clubes de campo, se
desarrollados en zonas urbanas, suburbanas o rurales debería interpretar el sentido del "múltiples" como "más
que cumplan con las condiciones establecidas por la de dos", y tal vez, por qué no, incluso más de tres. No
ley y las ordenanzas municipales de ordenamiento existe un número definido, pero se impone la lógica,
territorial. sumada a las situaciones de hecho preexistentes que
El art. 48 de la ley define las urbanizaciones se pretendió regular.-
de propiedad horizontal como todo conjunto Una importante innovación es el tratamiento,
inmobiliario dividido en múltiples bienes o lotes, objeto por primera vez, de bienes o lotes, lo cual deja
de propiedad individual, complementados por una subyacente la idea de que una de esas unidades
infraestructura de bienes y servicios comunes, objeto podría ser un terreno baldío.
de copropiedad y co-administración por parte de los En definitiva, esta ley se aplicará a las
copropietarios de los bienes individuales. urbanizaciones que encuadren en lo previsto por el
Con respecto al establecimiento de las art.48, pudiendo ser preexistentes, en curso, y sin

importar la forma jurídica solicitada originalmente,
incluso habilitadas total o parcialmente por ley 10.751.
Será aplicable asimismo a urbanizaciones similares a
las reguladas pero aprobadas por las autoridades
municipales bajo otras formas, v.gr. barrios cerrados,
clubes de campo etc. En estas últimas hipótesis,
como ya se mencionara, las vías de tránsito interiores
estaban afectadas al uso municipal y debían, por tanto,
ser desafectadas de tal uso para constituirse en los
bienes comunes de las urbanizaciones de propiedad
horizontal.-
Por último, cabe agregar que este marco
normativo no resulta de aplicación preceptiva, es
optativo, de acuerdo a la redacción del art.48,
pudiendo, entonces, no regir para todos los
emprendimientos de este tipo que se organicen, ya
que el promotor podrá buscar otras formas que
considere más adecuadas. En lo personal,
entendemos que se trata de una solución poco feliz de
nuestro legislador. Creemos firmemente que la
solución más propicia habría sido disponer la
obligatoriedad, sumada a un período de transición,
pero no mantener en vigencia una multiplicidad de
sistemas paralelos al respecto en lugar de unificar la
normativa.-
IX.I. Requisitos estructurales
El art.48 define someramente las
urbanizaciones de propiedad horizontal, estableciendo,
además, que las superficies mínimas de los bienes
individuales no serán inferiores a las que, para la zona
en que se propone implantar el conjunto, determinen
las ordenanzas o planes de uso del suelo del
departamento respectivo.-
El consecuencia, el tema del establecimiento
de las -superficies mínimas admisibles será, una vez
más, de resorte municipal, retornándose, así, a los
criterios establecidos»al respecto por la ley 10.751.-
IX.2. Requisitos documentales
IX.2.1. Peculiaridades
Una singular peculiaridad de la tramitación
consiste en la necesidad de obtener en forma previa,
una serie de "anuencias" a las que el Decreto
reglamentario (Nº 323/01) denomina "viabilidades".
Una primera viabilidad se tramita ante el
municipio respectivo (art.2) y comprende cuestiones
tales como la documentación exigida (croquis de
ubicación, plano del predio, plano de curvas de nivel,
anteproyecto de fraccionamiento, anteproyecto de
reglamento de copropiedad, estudio de impacto
ambiental (en los términos dispuestos por la ley
16.466, modificativas y concordantes), anteproyecto de
redes de agua, energía eléctrica y otros servicios
comunes previstos, evacuación de aguas pluviales,
etc.
De acuerdo al art.38 del Dec. 323/01 se debe
gestionar estudios de factibilidad de provisión de
agua (ante Obras Sanitarias del Estado), de suministro
de energía eléctrica en condiciones aceptables (ante la
Administración Nacional de Usinas y Transmisiones
Eléctricas), y, finalmente, la factibilidad de implantar la
19
urbanización prevista, a la luz de las vías existentes y
futuras (trámite desarrollado ante el Ministerio de
Transporte y Obras publicas).-
Se ha tenido igualmente en cuenta el tema
de la protección de la faja costera.
Cumplidas todas estas etapas previas, el
Municipio estará en condiciones de aprobar la
viabilidad del proyecto y, en consecuencia otorgará el
permiso de construcción.
IX.2.2. Permiso municipal y habilitación
de las obras de infraestructura
Como ya se indicara supra es la Intendencia
quien aprueba la viabilidad del proyecto y en su mérito
otorga el permiso de construcción.
El permiso de construcción determina desde
el punto de vista técnico la regularidad de las obras de
infraestructura proyectadas para el conjunto o, en caso
de programas cuyo desarrollo se plantee en más de
una etapa, las obras proyectadas para la etapa
considerada.
Este concepto vertido en el texto del art. 6 del
Dec. 323/01, sumado al texto de los arts, 46 y 50 de la
ley 17.292 traen a colación el distingo que preconizaba
Miranda entre estado y régimen horizontal, a que
hiciéramos referencia capítulos atrás, al iniciar el
presente estudio.
En efecto, la ley consagra inicialmente la
diferencia entre estado y régimen, pero,
lamentablemente, refiere al perfeccionamiento del
estado horizontal, expresión por demás inapropiada, ya
que se deberla haber hablado de requisitos previos a la
adquisición del estado horizontal.
El Decreto 323/01 adolece igualmente de
imprecisiones, por cuanto refiere al estado horizontal
respecto del Cap. III del DL 14.261 y de la ley 16.760,
casos en los cuales, justamente, se ingresa en forma
directa al régimen de propiedad horizontal.
La ley trata además otros conceptos no
referidos en los textos normativos ya estudiados; el
concepto de infraestructura. Es un concepto
sumamente amplio, que comprendería, básicamente,
las mejoras urbanísticas de caminería, agua potable,
energía eléctrica e incluso el saneamiento. En un
sentido más amplio, podríamos hablar de todos
aquellos espacios y bienes comunes destinados a
actividades sociales o de esparcimiento, así como las
obras relacionadas con la recolección y eliminación de
residuos y desechos en general.
El art. 12 del Dec. 323/01 establece que las
construcciones a realizarse en los bienes comunes
deberán constar en el plano proyecto y serán
graficadas en el plano definitivo.-
IX.2.3. Plano de mensura y
fraccionamiento
Una vez concedida la viabilidad por la
Intendencia y habiéndose otorgado el permiso de
construcción, se confecciona un plano-proyecto que se
inscribe ante la Dirección-Nacional de Catastro, quien
establecerá los valores provisionales.

Terminadas las obras de infraestructura se va
a solicitar la habilitación municipal, confeccionándose
un plano de fraccionamiento horizontal definitivo.
En este plano deberá constar la descripción y
deslinde de las unidades individuales.-
Es importante destacar la exigencia de que
cada unidad cuente con una salida independiente a
una vía vehicular interna o externa.
IX.2.4. Reglamento de copropiedad
Es el tercer elemento documental requerido
para que se configure el estado horizontal.
Preceptivamente contendrá entre sus
disposiciones la hipoteca recíproca en los términos ya
analizados sin presentar al respecto elementos
caracterizantes propios.
Corresponde tener presente que la
construcción dentro de este marco normativo implica
que las instalaciones relativas a servicios comunes han
de pasar, necesariamente, a través de bienes
comunes, por lo cual no será necesario incluir
disposiciones relativas a servidumbre legal de pasaje y
conservación.-
En resumen, el ingreso a propiedad
horizontal por la vía estudiada requiere:
1) Trámite (previo) de viabilidad ante, OSE,
UTE, Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y
Medio Ambiente, Ministerio de Transporte y Obras
Públicas e Intendencia Municipal correspondiente.
2) Permiso de construcción de obras de
infraestructura y servicios comunes
3) Construcción de esas obras de
infraestructura y servicios comunes
4) Habilitación municipal en régimen de
propiedad horizontal
5) Confección de plano y mensura de
fraccionamiento horizontal
6) Cotejo por Intendencia correspondiente
7) Inscripción en Dirección Nacional de
Catastro
8) Empadronamiento individual
9) Asignación de valor fiscal a cada unidad
por parte de la Dirección Nacional de Catastro
10) Otorgamiento del reglamento de
copropiedad conteniendo la hipoteca recíproca.
IX.3. Compatibilidad con la normativa
anterior
El art. 54 de la ley establece a texto expreso
la compatibilidad entre la vía instaurada y las
anteriores, con la única condición de que las fuentes
de financiación provengan de las instituciones que las
referidas normas establecen (Banco Hipotecario del
Uruguay y las Instituciones de Intermediación
Financieras reguladas por el art.1º del DL 15.322).-
El punto es regulado asimismo por el Cap.IV
del Dec. 323/01, que dispone, adicionalmente, que en
estos casos la incorporación se operará con el
otorgamiento de las escrituras de crédito hipotecario y
del Reglamento de Copropiedad, previa inscripción del
20
plano proyecto y el empadronamiento respectivo.
X. EDIFICIOS EN BLOQUE Y NÚCLEOS
EVOLUTIVOS
Por resolución 151/998, la Intendencia
Municipal de Montevideo estableció la necesidad de
crear dos modalidades constructivas diferentes, de
manera de lograr que las unidades habitacionales
evolucionen hacia dentro o hacia fuera, a partir de un
proyecto preestablecido, disponiendo que el tema se
sometería a consideración de la Asociación de
Escribanos del Uruguay, la Sociedad de Arquitectos
del Uruguay, y la Asociación de Agrimensores.
La consulta que al respecto se planteó fue
evacuada -por los Escs. Teresa Gnazzo y Roque
Molla. 34
De la misma surge con claridad, en primer
término, que, de acuerdo a las disposiciones del art.30
de la ley 10.751, el gobierno departamental tiene
competencia exclusiva en materia de regulación y
contralor de la construcción en régimen de propiedad
horizontal. Por lo tanto el mismo cuenta con
atribuciones suficientes para autorizar soluciones
constructivas como las edificaciones colectivas de
evolución planificada.
X.l. Edificios en bloque
En este caso, el permiso de construcción
contiene lo que la normativa municipal denomina la
"solución ideal", que es el máximo de unidades posible
una vez concluido el emprendimiento.
Se debe presentar un plano-proyecto de
fraccionamiento, plano de albañilería y permiso de
obras sanitarias.-
Concluidas las obras, estos edificios deberán
contener necesariamente la estructura básica.
Se procederá, por último, a la solicitud de
inspección final, incluyendo el plano veraz de
albañilería y el plano definitivo de fraccionamiento.
El gráfico veraz ilustra la situación actual de
evolución del emprendimiento.
El edificio, con el cerramiento envolvente
completo, no puede diferir del proyectado sino en el
número de unidades, dejando previstos los elementos
que resulten imprescindibles para su futura subdivisión.
Se otorga el reglamento de copropiedad
teniendo en cuenta el plano básico (ideal) y el definitivo
(veraz).-
La Intendencia Municipal de Montevideo ha
previsto, complementariamente, un trámite abreviado
para su ulterior modificación, de modo de abaratar los
costos y favorecer una ágil tramitación.-
34 GNAZZO, Teresa, MOLLA, Roque. Viabilidad
jurídica en régimen de propiedad horizontal de dos
nuevas modalidades constructivas denominadas
“edificios en bloque” y “núcleos evolutivos”, en ADCU
XXXI p. 943, FCU Montevideo, 2001

X.2. Núcleos Evolutivos
A diferencia de lo que analizamos supra, el
permiso de construcción de un emprendimiento de
núcleos evolutivos contiene, en la llamada solución
ideal, el máximo de metraje posible de cada unidad.
Esto significa que el número de unidades
inicialmente previsto no ha de modificarse, aunque sí
las superficies de cada una de esas unidades.
En cuanto a la documentación que es
menester presentar, incluye un plano básico ideal
(proyecto de fraccionamiento), plano de albañilería con
la totalidad de metraje previsto, y permiso de obras
sanitarias.
Concluidas las obras, deberán contener
necesariamente el área mínima por unidad estipulada
de acuerdo a su destino.
Se solicitará una inspección final, incluyendo
plano veraz de albañilería y plano definitivo de
fraccionamiento, reflejando la realidad de los núcleos
evolutivos.
Los núcleos básicos así ejecutados no
podrán diferir-del proyectado salvo en la superficie
construida, dejándose previstos los elementos
imprescindibles para su futura ampliación (muros,
electricidad, sanitaria, etc).-
Se otorga asimismo reglamento de
copropiedad, para lo cual se ha de tener en cuenta el
plano básico (ideal) y el definitivo (veraz).
Al igual que con respecto de los edificios en
bloque, se prevé un trámite abreviado para posteriores
modificaciones en el emprendimiento.
XI. ACERCA DE LA LLAMADA
"INCORPORACIÓN MIXTA
XI.I. Concepto. Origen. Regulación
normativa.
La práctica municipal vinculada a la
incorporación de inmuebles a propiedad horizontal, en
particular en el departamento de Montevideo, generó,
en los primeros tiempos de la aplicación de la ley
10.751, una serie de irregularidades que podríamos
resumir bajo la expresión “incorporación parcial”
Cuando se presentaba la documentación a
los efectos de la incorporación de edificios a propiedad
horizontal y parte de las unidades no cumplían los
requisitos exigidos por la Intendencia, la misma
procedía a incorporar aquella parte del edificio que sí
cumplía con las ordenanzas municipales, excluyendo
de la incorporación las restantes unidades
"incumplidoras”.
Esta peculiar situación pasó además por
diferentes — etapas» en base a la normativa municipal
aplicable: a) Del 24,9.47 al 10.9.57; Vigencia del
art.13 del Decreto 5644 de la Junta Departamental. No
existe norma que reglamente esas incorporaciones
parciales, cuando alguna de las unidades no han
realizado obras de adaptación pero el resto del edificio
sí las llevó a cabo, se autorizaba igualmente la
incorporación del edificio, creando situaciones
artificiales como departamentos o locales incluidos
como bienes comunes o varios departamentos
21
agrupados en una misma unidad.
b) Del 10.9.57 al l5.11.66: Resolución del
Concejo Departamenta1 de 10.9.57. A los
departamentos o pisos que no hubieren realizado las
obras exigidas se les prohíbe la enajenación, lo cual
debía quedar establecido en el plano de
fraccionamiento. Se trata de bienes individuales sobre
los cuales pesa esta imposibilidad de enajenar*
c) Después del 15.11.66: Resolución del
Concejo Departamental 59.757. Las unidades se
agrupan en "unidades inmobiliarias" estableciendo en
el plano que se trata de "división incompleta".
En consecuencia» y según la fecha en que
se hubiere presentado a conversión el edificio,
encontraremos dos clases de edificios incorporados a
propiedad horizontal:
a) Edificios incorporados parcialmente en
forma implícita, que teniendo posibles unidades para
ser convertidas, éstas no fueron dadas de alta, siendo
incluidas como bienes comunes o agrupadas en una
sola unidad sin que ello conste en los planos.
b) Edificios incorporados parcialmente en
forma exp1ícita, caso en el cual surgirá tal situación
de la constancia agregada al plano acerca de la no
inclusión de algunas de sus unidades por resolución
expresa de la Intendencia.
Estas situaciones también generaron
reacción por parte de las autoridades de la Dirección
Nacional de Catastro, que emitió la resolución N»
695/963 (sobre habilitación municipal parcial de
edificios en construcción), que considera la parte del
edificio no habilitada como una sola unidad en
construcción.
Como ha enseñado reiteradamente el Esc.
Fernando Miranda 35 para comprender la propiedad
horizontal y hacerla funcionar es necesario considerar
el edificio en sí, las unidades y los bienes comunes,
particularmente, pero también como complejo único.
En nuestro Derecho, las características que
debe cumplir un edificio para ser incorporado a través
de la ley 10.751 son determinadas por los gobiernos
departamentales. Las facultades atribuidas al orden
municipal son relativas a urbanismo: tipos, lugares de
construcción y características del edificio, condiciones
de higiene y habitabilidad (áreas mínimas, ventilación),
elementos constructivos, etc.
El Municipio debe juzgar si el edificio y sus
unidades, con sus bienes comunes, como un todo
complejo, llena las exigencias del art.30 de la ley
10.751. No puede haber un edificio que en parte sea
objeto hábil para propiedad horizontal y en parte no,
pues la propiedad horizontal funciona como un sistema
interrelacionado del todo y de las partes, de modo que
resulta imposible que haya fracciones enquistadas que
no reúnan los requisitos necesarios.-
En informe de 17 de Junio de 1964, Eduardo
35 Caso de habilitación parcial de un edificio de
propiedad horizontal. Informe de Eduardo Moratorio
Rivière anotado por el Esc. Fernando Miranda. En
Rev. AEU 50 1964 pp. 323-38

Moratorio-Rivière, 36 por aquel entonces Sub-Director
del Registro racional de Traslaciones de Dominio,
destaca que la ley exige que el edificio, todas y cada
una de sus partes, cumplan con las disposiciones
municipales. Destaca asimismo la existencia de dos
criterios manejados por la Intendencia.
Ante estas delicadas situaciones, una
primera respuesta provino de la ley 13.870, que
establece que la conversión comprenderá la totalidad
del inmueble (art,30), y habilita la incorporación de
locales con acceso directo a espacios comunes con
superficies continuas menores a las requeridas en
términos generales.-
El art. 3 del Dec. 146/71 establece una serie
de parámetros a considerar en relación a la medida de
las unidades, de modo de facilitar la incorporación,
solucionando el tema de que parte del edificio no
contara con los requisitos superficiarios necesarios.
El art.4 del mismo decreto establece que los
edificios ya incorporados en forma parcial podrán ser
totalmente incorporados por el mecanismo de la ley
l3.870 al régimen de propiedad horizontal por
constituir, lo no incorporado, parte de una sola unidad.
Adicionalmente se admiten criterios
diferenciales de mensura, así como una tolerancia
porcentual, de modo de favorecer al máximo la
posibilidad de incorporar.
La segunda respuesta provino del DL 14.261
C.I, que deroga en forma expresa la ley 13.870, pero
proporciona al tema un tratamiento bastante similar.
Admite igualmente la incorporación aún
cuando un determinado porcentaje de las unidades
(30%) carezca de las superficies mínimas requeridas,
así como criterios específicos de mensura.
El art.3 refiere a incorporación mixta ,
estableciendo como criterio rector la incorporación
total, admitiendo, al mismo tiempo, incorporaciones
mixtas solamente cuando existe incorporación parcial
previa por ley madre, configurándose una suerte de
incorporación-que podríamos denominar
"complementaria" comprensiva de la fracción del
inmueble originalmente excluida por disposición
municipal. El Dec. 945/974 reitera la misma
disposición.
Ahora bien, esta incorporación
complementaria, de acuerdo al DL 14.261 soluciona en
forma definitiva el tema de las incorporaciones
parciales, de modo que la totalidad del edificio queda
sometida al régimen de la propiedad horizontal.
Subsiste, sin embargo, una interrogante: la
situación de las unidades comprendidas en la
incorporación original. En efecto, es indudable que las
nuevas unidades deberán contar con reglamento de
copropiedad, con todos los requisitos que
oportunamente hemos analizado. Esto impone evaluar
si ese reglamento de copropiedad va a incumbir sólo a
las unidades incorporadas por este mecanismo, y la
cuestión de si en caso de no existir reglamento de
copropiedad previo, el que se otorgue comprende a
36 Ibidem
22
todo el edificio.
Nuestro Derecho positivo vigente no cuenta
con regulación alguna al respecto. Se ha sostenido que
habría que entender que existen dos
reglamentaciones, a lo cual deberíamos sumar las
dificultades supervinientes al tiempo de armonizar los
dos sistemas, donde uno de ellos exige la hipoteca
recíproca y la servidumbre, mientras no se exige estos
requisitos en el otro sistema.37
Hurvich 38 ha afirmado que no se trata de la
coexistencia de dos sistemas. Es un solo sistema: el
de la ley 10.751, al cual se ingresa por diferentes vías,
lo cual supone la existencia de limitaciones diversas.
XI. 2. Procedencia
a) NO procede cuando el edificio ya ha sido
incorporado totalmente por ley 10.751. Sin embargo
se ha pretendido la incorporación por esta vía de una
nueva unidad de un edificio ya completamente
incorporado. En tal sentido, la Comisión de Derecho
Civil de la Asociación de Escribanos del Uruguay ha
manifestado en sus consultas que hay un sólo régimen
de propiedad horizontal (10.751, modificativas y
concordantes) y que leyes subsiguientes (13.870, DL
14.261, 14,560) buscaron crear procedimientos más
ágiles para esa incorporación, procedimientos
excepcionales, pero tras los cuales, consumada la
incorporación, rige la ley madre, aunque con las
peculiaridades correspondientes. 39
b) PROCEDE cuando existe habilitación
parcial por ley madre y se incorpora en forma
complementaria el resto de las unidades (hoy por
14.261, antes por 13.870). Por ejemplo; se construye
un edificio, habilitándose como propiedad común con
dos casas y veintidós apartamentos. Se incorpora a
propiedad horizontal por medio de la ley madre,
resultando veinte unidades y dos casas con dos
apartamentos. Tiempo después se procede a la
división de los dos apartamentos y las casitas,
rigiendo, para estas cuatro unidades resultantes, las
limitaciones establecidas por el DL 14.26140
c) PROCEDE cuando se incorporó
totalmente por ley 13.870 o C.I DL 14.261 y
posteriormente se crean nuevas unidades, que se
regirán por ley madre.
37 MIRANDA, Fernando. En Régimen de la Propiedad
Horizontal. Conferencias y cursos, 8, Montevideo,
1979 pp. 47-48
38 HURVICH, Wladimiro. En Encuentro Técnico
Regional Salto, 22 de Abril de 1995, p.8
39 Vide consultas varias evacuadas por la Comisión de
Derecho Civil de la Asociación de Escribanos del
Uruguay, en especial: Rev. AEU 71 (1-6) 1985 p. 176-
177; Rev. AEU 75 (1-6) 1990 p.141; Rev. AEU 79 (1-
6) 1993 p.105 y ss.-
40 Rev. AEU 82 (1-12) 1996 p. 212-224

Cuadro Sinóptico de la procedencia de la incorporación mixta:
(A): Incorporación total por L.10.751: NO PROCEDE
(B): Incorporación parcial 10.751 + 13.870: PROCEDE
10751
(C): Incorporación parcial 10.751 + 14.261: PROCEDE
10751
(D): Incorporación total 13.870 o 14.261 + nuevas unidades 10.751: PROCEDE
13.870
14.261
XII. DECLARACIÓN JURADA DE
CARACTERIZACIÓN URBANA
El art. 178 de la ley de presupuesto, 17.296
establece que para la inscripción de planos de
mensura y trámites de modificación parcelaria de
inmuebles urbanos que se realice ante la Dirección
Nacional de Catastro deberá adjuntarse una
declaración jurada de caracterización urbana por cada
unidad resultante de la operación catastral de que se
trate.
El Esc. Curbelo Soria, en un primer análisis,
sostuvo que se trataba de una novedad alarmante
(sic), ya que no se proporcionaba una definición que
permitiera saber con claridad de qué se trataba ni cuál
era su contenido.41
De hecho, asiste razón al Esc. Curbelo, por
cuanto la ley es sinceramente parca y de acuerdo a
ese primer análisis, lo que queda claro es que debe
referir las construcciones, que su vigencia es de diez
años, que lleva firma de Arquitecto o Agrimensor, y se
presenta ante la Dirección Nacional de Catastro para la
inscripción de planos y modificaciones parcelarias y,
finalmente, que el Registro Inmobiliario exigirá
constancia catastral de presentación de dicha
declaración para inscribir traslaciones de dominio,
hipotecas y promesas de compraventa.
41
CURBELO SORIA, Carmelo Jacinto. Aspectos
prácticos de la ley de urgencia I (17.243), ley de
urgencia II (17.292). ley de presupuesto (17.296).
Montevideo, AEU 2001, pág.
23
13.870
14.261
10751
Estas pautas y las interrogantes a que refería
el Ese. Curbelo fueron hallando respuesta a través de
los decretos 235/2002, 420/2004, y las resoluciones
20/02 de Dirección-Nacional de Catastro y 142/02 de
Dirección General de Registros.
XII.1) Decretos 235/2002 y 420/2004
El primero de los aludidos decretos hace
referencia al contenido de la declaración jurada de
caracterización urbana» estableciendo que debe
contener los datos necesarios para fijar los valores
reales de los inmuebles por parte de la Dirección
Nacional de Catastro.
También especifica cuáles son los técnicos
intervinientes; Ingenieros Agrimensores o Arquitectos
matriculados. Estos profesionales intervinientes son
responsables por los datos técnicos aportados,
existiendo la posibilidad de verificación, por parte de la
Dirección Nacional de Catastro, de los datos
aportados. En caso de constatarse errores u omisiones
que supongan negligencia o falta de ética, será
aplicable el art. 293 del Código Penal.
Se reglamenta el tema de la matrícula de los
Ingenieros, la cual es llevada de conformidad al Dec.
318/95, art. 22, en tanto los Arquitectos, a los efectos
de su matriculación, presentan ante la Dirección
Nacional de Catastro su documento de identidad y el
título habilitante.
La Dirección Nacional de Catastro
confeccionó los instructivos necesarios, proporcionó a
los técnicos matriculados una clave de acceso, lo cual
les permite incluso completar la declaración desde la
página web o entregar un disco magnético, sin

perjuicio de la ulterior presentación de la misma en
papel, en cuyo caso se verificará la correspondencia
de los datos.
Una vez verificada la exactitud de los datos
aportados, la Dirección Nacional de Catastro expide
una cédula catastral en la que se deja constancia de la
fecha de presentación da la declaración y su vigencia
para la inscripción en la Dirección General de
Registros de escrituras relativas a traslaciones de
dominio, hipoteca y compromisos de compraventa.
Este sistema sólo es aplicable a inmuebles
ubicados en zonas urbanas y suburbanas.
De acuerdo a las previsiones del Decreto
420/2004, la Sección Inmobiliaria del Registro de la
Propiedad de la Dirección General de Registros deberá
verificar la existencia de la constancia supraindicada.
Su vigencia es de cinco años para propiedad ordinaria
y diez para propiedad horizontal por ley madre.
El Dec.420/04 establece además un contralor
adicional por parte de la Dirección General Impositiva
en ocasión del pago del Impuesto a las Transmisiones
Inmobiliarias.
XII.2. Resolución 20/02 Dirección Nacional
de Catastro
La resolución aclara los alcances de la
normativa a efectos de homogeneizar su aplicación,
así como organiza los procedimientos imprescindibles.
Determina los casos en que procede:
a) Presentación de planos de mensura para
su inscripción
b) Solicitudes de modificación parcelaria
c) Inscripción de mejoras.
La no presentación inhabilita la recepción de
documentos correspondientes a estas gestiones.
No procede para la expedición de cédulas
catastrales ni inscripción en Dirección General de
Registros según art. 178 L. 17.296.
En lo que hace a sus alcances»
a) Fraccionamientos por lotes
b) Fraccionamientos de propiedad horizontal
c) Declaración jurada de caracterización
urbana de reparcelamiento de predios de un mismo
propietario (se confecciona en relación a la situación
futura de los predios ) .-
d) Reparcelamiento cuando se trata de
distintos propietarios (se confecciona Según la
situación actual de los-predios)
e) Solicitud - proyecto de demolición (igual
tratamiento que las mejoras a construir) (dec.235/02).-
Las modificaciones parcelarias se inician a
solicitud escrita, suscrita por el propietario o el técnico
actuante. La cédula resultante incluye la fecha de
culminación y archivo del trámite y las constancias que
relatan los padrones antecedentes y los datos del
plano de mensura»
XII.3. Resolución 142/002 de Dirección
General de Registros
Esta resolución buscaba unificar
conceptualmente la interpretación de la ley y normas
reglamentarias, estableciendo como criterio de
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calificación fiscal que las declaraciones juradas de
caracterización urbana se controlarán para la
inscripción de toda escritura de traslación de dominio o
hipoteca o compromisos de compraventa de bienes
urbanos y suburbanos, descriptos en base a planos de
mensura que impliquen trámites de modificación
parcelaria realizados ante la Dirección Nacional de
Catastro con posterioridad a la vigencia del decreto
235/2002, debiendo resultar, de la cédula catastral
correspondiente, a partir de la misma fecha, la
constancia expedida por la referida Dirección Nacional
de Catastro, la fecha de la declaración jurada y la
vigencia de la misma.
XII.4. Acerca de la información catastral
La información es clasificada a efectos de la
declaración jurada, en de actualización privativa de la
Dirección Nacional de Catastro y de actualización por
el profesional actuante.
La información de actualización privativa de
Catastro es referente a la parcela, que, por su
naturaleza debe ser coordinada con dicho
administrador, por el profesional declarante (no incluye
las construcciones que acceden a la parcela).
La información de actualización por parte
del profesional actuante, hace a la descripción
fidedigna de las construcciones que acceden a la
parcela y las caracterizaciones que les corresponden.-
Los declarantes son totalmente responsables
de la veracidad de los datos declarados.
Los formularios están divididos en carátula
(propiedad común y propiedad horizontal) y
complementario (propiedad común y propiedad
horizontal).
Toda declaración jurada de caracterización
urbana contará al menos de una carátula (que contiene
todos los datos del padrón) y de tantos formularios
complementarios como sea necesario.
En el caso específico de la propiedad
horizontal en las altas se sustituye el cálculo de las
milésimas por la planilla de áreas con la
correspondiente caracterización línea por línea, en
medio magnético. Se omite las áreas libres que no
tengan valor constructivo significativo.
En cuanto a las modificaciones, incluye
todas las actuaciones que impliquen modificaciones de
unidades o usos exclusivos y debe ir acompañado de
una declaración jurada de caracterización urbana
conjunta de las unidades involucradas incluyendo los
usos exclusivos que les corresponde.