Qu debe contener un contrato de compra-venta

de un inmueble?
Al momento de comprar o vender un inmueble en Espaa, hay ciertos
elementos o caractersticas que son esenciales y que deben ser incluidas en
el mencionado contrato y que deben ser tomadas en cuenta para asegurar
una transaccin gil y sin complicaciones para cualquiera de las partes, es
decir, tanto para el vendedor como para el comprador.

Los expertos en la materia coinciden en que no hay dos personas que

vendan, financien o inviertan su capital por el mismo motivo, por lo que al
entrar en una negociacin de compraventa de un inmueble, cada caso debe
ser estudiado tomando en cuenta la realidad tanto del vendedor como del
comprador, de esta manera se le podr brindar una solucin satisfactoria y
que mejor se ajuste a sus posibilidades y a su bolsillo.

Para que el proceso de compra-venta de cualquier inmueble sea exitoso es

primordial estar bien informado, slo de esta manera lograremos tomar la
decisin correcta. Existen una serie de elementos que rigen una
contratacin y que se deben tener en cuenta al momento de redactar y
firmar el contrato de compraventa. Antes de formalizar dicho contrato,
el vendedor y el comprador deben verificar que el documento que
van a firmar incluya los siguientes elementos:

1-Precio de venta del inmueble en cuestin:

Lo principal es siempre puntualizar que el precio de venta se haya
establecido por el valor de la tasacin que le corresponde o si ser por otro
coste que haya sido estipulado previamente entre el comprador y el
vendedor, independientemente del valor que se haya tasado. Esto se debe
principalmente a que la institucin hipotecaria otorgar siempre el
financiamiento con base en el precio de venta o la tasacin, lo que sea
menor.

2-Gastos de cierre:
El vendedor podr escoger al abogado con el que contar durante el
proceso de la compraventa y deber pagar sus honorarios. De igual modo,
la persona que vende el inmueble tendr que asumir los gastos del pago, el
cual, comnmente, es tramitado por el abogado de la entidad bancaria
correspondiente. Por su parte, el comprador cancelar los gastos de la
escritura de hipoteca. Por lo general, cuando se trata de inmuebles
nuevos los gastos tienden a ser pagados por el comprador en su totalidad.

3-Establecer las circunstancias del contrato:

Es muy importante que se establezcan las circunstancias de acuerdo con
las cuales se le restituir al comprador el pago de la opcin de compra. Es
decir, en el caso de que existan problemas legales que impidan el cierre
libre de gravmenes o si hay reparaciones mayores que atenten contra la
estructura de la propiedad, entre otros, se debe establecer cmo recibir el
comprador el pago de dichos daos.

4-Pactar la fecha de entrega de la propiedad

Es necesario que en el documento de compraventa se establezca si
la entrega de la propiedad adquirida ser al cierre o si ser una
semana despus del cierre. Esto es muy importante para que el
vendedor sepa cundo debe desalojar el inmueble y el comprador pueda
hacer sus planes de mudanza y ms adelante posesin del mismo.
5-Lista detallada de todos los utensilios:
Recuerda incluir los enseres y/o muebles que incluye el inmueble en
cuestin, esto quiere decir que en el caso de propiedades amobladas, es
necesario destacar todos aquellos objetos con los que se venda la casa, es
decir, cocina, muebles, televisores, etc.

6-Indicar quin cancela los servicios del corredor

En el caso de que haya un corredor, deber indicar quin asumir el pago
del mismo y la cantidad o por ciento aplicable. Generalmente dicho pago
est a cargo tanto del comprador como del vendedor de la siguiente
manera: 4% del precio la propiedad (2% + IVA cobrado al comprador y 2%
+ IVA cobrado al vendedor).

7-Detallar quin pagar

los gravmenes pendientes
En el caso de haber algn gravamen sobre la propiedad, como embargos
federales o cualquier otro, se debe indicar quin ser responsable de
pagarlo.

8-Certificar que los pagos de condominio estn al

da
Es importante que en el contrato de compra-venta se detalle que el
mantenimiento del condominio o urbanizacin, de ser aplicable, est al da
con los pagos. De lo contrario, el contrato debe establecer quin ser
responsable por dicha deuda.
9-Trmino de vigencia del contrato:
Es recomendable que nunca sea menor de 60 das.

Para ayudarte en este proceso, adems de un banquero, debes buscar el

servicio experto de un corredor de bienes races, para que as todo el
procedimiento se haga bajo la tutela de un especialista en el tema.

10- El contrato debe identificar correctamente a la

parte vendedora:
Lo primordial en cualquier contrato de compra-venta es que quede
intachablemente identificada quin es la persona o quines son las
personas que venden el inmueble en cuestin y cmo lo hacen por s
mismos, representados por otra persona adecuadamente identificada. Si
tienes alguna duda al respecto puedes contactar nuestra empresa, ya
que existen una serie de profesionales que te pueden asesorar en los
aspectos de compra-venta de inmuebles en Espaa.

En la introduccin del contrato es necesario que se detalle el nombre

completo, el documento nacional de identidad (DNI), y el domicilio
tanto quien adquiere el inmueble como de quin lo vende.

En el caso de un vendedor particular que tiene el inmueble a ttulo

individual bastarn sus datos. En el caso de un matrimonio en rgimen de
gananciales, ambos cnyuges estn en la obligacin de estampar su firma
en el documento, con independencia de su estado matrimonial (casados,
separados, etc.)

Si el inmueble es exclusivo de uno solo de los cnyuges, pero se trata del

domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor, tambin ambos
debern firmar el contrato.
En el caso de una propiedad que haya sido heredada del titular fallecido se
debe acreditar y recoger por escrito el ttulo de propiedad con el que los
herederos negocian el inmueble.

Ahora bien en el caso de que el vendedor haya otorgado un poder notarial

a otra persona para que firme el contrato de compra-venta, el apoderado
tendr que presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original
firmado por el Notario correspondiente, y el poder deber comprobar que
est facultado para la venta de dicha propiedad, por lo que es necesario
evidenciar que el apoderado est autorizado para formalizar la
compraventa y hacer constar.

11-El documento debe delimitar correctamente el

inmueble que ser vendido:
Una vez que se haya identificado el vendedor o en tal caso los vendedores,
hay que recoger por escrito lo que se est vendiendo, es decir, es
totalmente necesario que se delimite por escrito en el contrato:

Qu tipo de propiedad se trata, es decir, si es un piso, un dplex, un

chalet, un tico, entre otros.
La ubicacin del inmueble, la ciudad en la que se encuentra, la calle,
el piso, el nmero puerta, entre otros.
La delimitacin tambin es importante que se detalle, con qu otras
viviendas o parcelas se linda (a la izquierda, a la derecha, entre
otros.)

De igual modo es necesario indicar por escrito cul es el ttulo de propiedad

del vendedor sobre la misma: propietario, nudo-propietario, etc.
12-El contrato debe detallar el estado de cargas de
la vivienda:
Esta es una de las partes ms importantes del contrato una vez que el
propietario haya sido identificado.

Para cumplir con este proceso se recomienda obligar al vendedor a

incorporar al contrato una Nota simple informativa del Registro de la
Propiedad en la que debe detallarse si el inmueble est libre de cargas o en
caso de haberlas, de qu tipo son, es decir, embargos, hipotecas, entre
otros.

En caso de haber cargas el proceso venta del inmueble se puede

realizar, sin embargo es necesario dejar pactado por escrito las
obligaciones tanto del vendedor como del comprador al respecto de esas
cargas y quin se har cargo de los posibles costes de su desaparicin
(cancelacin de deuda, honorarios de profesionales, impuestos, etc.).

Es necesario tomar en cuenta que si el inmueble est hipotecado,

embargado, etc., y no estamos hbiles, una vez escriturada a nuestro
nombre, el acreedor (la persona a la que se le debe el dinero) podra
ejecutar la hipoteca o el embargo, y el comprador podra quedarse sin piso.

13-Si el inmueble est hipotecado tienes dos

opciones:
De acuerdo con la Asociacin Hipotecaria Espaola, si la vivienda que
tienes pensado adquirir tiene una hipoteca, lo cual es realmente comn,
como comprador cuentas con dos opciones:
 Subrogarte en ella: te recomendamos que si eliges esta opcin lo
hagas con el banco del vendedor y bajo el contextos financiero y
econmico en el que se comprometiera (saldo deudor, mensualidad,
comisiones de cancelacin, etc.), al igual que en los trminos del
contrato original entre el vendedor y la entidad financiera. En este
caso recomienda estudiar la escritura de constitucin de hipoteca que
se haya firmado entre el vendedor y el banco y constatar con la
ayuda de un especialista que no haya convenios extraos o fuera de
lugar.
Que el vendedor se comprometa a pagarla: esta forma puede ser
ms engorrosa, sin embargo puedes proponerle al vendedor que
pague la deuda con el dinero que le vas a cancelar como motivo de la
venta de la casa, puedes solicitarle que se comprometa a cancelar la
hipoteca que pese sobre el inmueble y de inmediato vendrnosla,
pero ya libre de cargas.

En este caso, el vendedor correr con los gastos de cancelacin total de la

hipoteca y el comprador podr negociar con la entidad bancaria unas
nuevas condiciones en el caso de queda hipotecarla.

En el contrato de compra venta del inmueble hipotecado debe

aparecer la opcin por la que se haya optado, de igual modo se debe
detallar al mximo para que no haya compromisos que caigan sobre el
comprador una vez en su poder la vivienda.

14-Mencionar la relacin entre el vendedor y su

comunidad de propietarios:
Este tema es realmente importante, y es todos sabemos que en todas las
comunidades hay campeones del escaqueo que son siempre los ltimos en
pagar el recibo del condominio, que no pagan las derramas, que tienen que
ser requeridos judicialmente para que paguen, entre otros casos. Por ello
antes de comprometer alguna cifra con el vendedor te recomendamos
seguir los siguientes consejos:

Lee las ordenanzas de la comunidad para de esta manera conocer su

organizacin ms a fondo.
Exgele al vendedor los recibos de la comunidad (incluyendo los
extraordinarios o derramas)
Evidencia en conjunto con el Presidente de la comunidad o el
administrador de la urbanizacin que el vendedor del inmueble se
encuentre en orden de sus pagos tanto ordinarios como
extraordinarios con la comunidad.
En el caso de que haya recibos que no hayan sido cancelados, una
vez que te conviertas en el propietario del inmueble, la comunidad
est en su derecho de exigirte el pago de los mismos, con
independencia de que despus se lo reclames al vendedor, y la ley
estara de su parte.

Es por este motivo que es ideal que en el contrato de compra-venta

aparezca una clusula del tipo el vendedor declara que est al da con el
pago de todos sus recibos a la comunidad en la que est ubicada la
vivienda, tanto ordinarios como extraordinarios. A estos efectos se
acompaa como anexo la certificacin emitida por el administrador de la
comunidad de propietarios certificando lo anterior.