COPROPIEDAD

Propiedad de una cosa compartida entre dos o ms personas

- Propiedad que se tiene de una cosa juntamente con otra u otras personas, esp
ecialmente deuna casa u otro bien inmueble: he comprado un chal en rgimen
de copropiedad con mi hermano.
Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro indiviso a varias
personas
Para poder entender este concepto, es necesario conocer lo que significa la palabra pro
indiviso, su significado es que no hay divisin material de las partes, ya que es un
trmino latino jurdico. Es por ello que cuando hay copropiedad, la cosa o el derecho
pertenece a varias personas, pero no se puede decir cual parte especfica corresponde
a cada uno, pues la cosa o el derecho en cuestin pertenece a todos, si divisin material
de las partes.
Tomando en cuenta el concepto que nos dice Rojina Villegas, la copropiedad existe
cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o ms personas. Los
copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa sino un derecho
de propiedad sobre todas y cada una de las partes determinadas de la cosa, sino un
derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta
proporcin, es decir, sobre parte alcuota. (Rojina Villegas, 2011)
La parte alcuota es aquella que se divide en partes iguales del nmero de personas
que son copropietarias, por ejemplo si son seis personas, a cada persona le
corresponde un sexto de esa propiedad; ste concepto es importante comprenderlo ya
que de su comprensin depende el conocimiento de la concepto de copropiedad.

DIFERENCIAS ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD

SOCIEDAD CIVIL:
Es el contrato por medio del cual los socios se obligan mutuamente a combinar sus
recursos o esfuerzos para la realizacin de un fin comn, de carcter
preponderantemente econmico, pero que no constituya una especulacin comercial.
(vlex.com)
SOCIEDAD MERCANTIL: Es el acto jurdico mediante el cual los socios se obligan a
combinar sus recursos o sus esfuerzos para la realizacin de un fin comn, de acuerdo
con las normas que, para alguno de los tipos sociales en ellas previstos.

DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SU ORGEN:

Las sociedades solo se pueden originar a partir de un contrato denominado contrato de
sociedad, ya sea civil o mercantil.

La copropiedad puede surgir de un contrato o bien, de una sucesin testamentaria; esto

es por mandato de un testamento.

DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SU

NATURALEZA
Las sociedades tienen que estar reguladas en la ley, ya que sin esta regulacin, las
sociedades no existen.
La copropiedad en cambio, no necesita regulacin legal alguna, ya que sta no deriva
de la ley, se trata de una situacin de hecho que el Derecho solo reconoce o regula.
DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SU FINALIDAD
Las sociedades ya habamos hablado que podan ser civiles o mercantiles, y ambas se
constituyen con un fin comn, la primera con especulacin econmica y la segunda con
fines comerciales.

La copropiedad en cambio tiene como fin que varias personas gocen de alguna cosa y
con la idea de conservarla en buen estado de uso, esto es, el aprovechamiento y
conservacin de la cosa.

DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SUS EFECTOS

EN EL MUNDO JURDICO
La sociedad es un ficcin de la ley, esto es que crea a una persona que no existe con
el fin de que la sociedad exista, es lo que llamamos la persona moral, que es diferente
a cada uno de sus socios.

La copropiedad no da lugar a la creacin y nacimiento de una persona moral diferente

de los copropietarios, por el hecho de que sta figura puede o no estar regulada por la
ley.
Para poder estudiar la naturaleza jurdica de la copropiedad, es necesario conocer los
elementos de la misma y estos son los siguientes:
1. Pluralidad de los sujetos: Es que existen cuando menos dos titulares del mismo
derecho real.
2. Unidad de objeto: Es que estos titulares de los que hablamos tienen el dominio
sobre los mismos elementos, sin que est lindada la parte material de cada uno.
3. Cuotas ideales a cada propietario: Todos y cada uno de los propietarios de la
cosa, saben que tienen una determinada parte de la cosa, pero no puede decir
cul con exactitud le corresponde, ya que si lo supieran, se terminara la figura
de copropiedad y entrara la figura de propiedad.

NATURALEZA JURDICA DE LA COPROPIEDAD

Ernesto Gutirrez y Gonzlez, nos dice: La Teora de la divisin ideal del
Derecho, habla que cada copropietario tiene derecho sobre la totalidad de la
cosa; pero su derecho es una parte del derecho sobre la totalidad de la cosa;
pero su derecho es una parte, del derecho entro de propiedad; las facultades
que derivan del derecho de propiedad corresponde a los copropietarios pro-
parte.

Dentro de esta teora, se estipula que la parte material de la cosa, no interesa a

la copropiedad, sino que lo que realmente le interesa a este concepto, es la parte
del dominio sobre la cosa, ya que los copropietarios tienen un derecho parcial
sobre el dominio de la cosa.

En este concepto de copropiedad, se pueden reconocer dos derechos diferentes

que son el derecho de propiedad individual, que consiste en la parte que cada
copropietario detenta o puede usar en forma exclusiva; y el derecho de
 propiedad en comn, que es derecho que se tiene sobre las partes que permiten
el acceso a todos los copropietarios.

Segn el Cdigo Civil para el Estado de Aguascalientes en su artculo 965,

a la letra dice:

Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo

contrario:

I.- En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto comn de
elevacin;

II.- En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situados en poblado o en

el campo;

III.- En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rsticos. Si las
construcciones no tienen una misma altura, solo hay presuncin de copropiedad
hasta la altura de la construccin menos elevada.

Con esto se refuerza la tesis de que para cada copropietario, un derecho real de
uso sobre una determinada y especfica parte del edificio, pero no hay propiedad
individual y copropiedad al mismo tiempo.
LA COPROPIEDAD
Existe la copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o
ms personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de
la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa
en cierta proporcin.

Son aquellos inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio comn

y las casas construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que cuentan con
espacios comunes.
UN EJEMPLO DE COPROPIEDAD Y COMO PROCEDE EL DERECHO DEL
TANTEO RESPECTO A ESE EJEMPLO?
- Si quiera algunas ideas de los cuales me ayudaran con un ejemplo de
copropiedad, de ese mismo ejemplo como puede intervenir o interviene el
derecho de tanteo.
Los ejemplos que te han dado no son plenamente correctos y llevan a confusin.

El derecho espaol excepta el tanteo y rectracto (TANTEO, correcto!) como la opcin

preferente de adquisicin de un bien por quien es su copropietario.

O sea que una copropiedad de una marca comercial, admite este derecho. Una
copropiedad de una finca rstica, admite este derecho. Una copropiedad de una
sociedad mercantil (salvo que est exceptuado) admite este derecho.

Pero en derecho espaol no la hay (segn la Ley 49/60), cuando un vecino del piso
superior vende su piso o apartamento. No hay preferencia para el vecino del piso
inferior, el de enfrente o el del otro lado.
Lo hay como derecho preferente en una comunidad de bienes cuya parte pueda
cederse. Por tanto esto es vlido para un vehculo, por ejemplo.

Debe ejercitarse en los plazos que se establezcan entre las partes o un mes antes,
(tanteo) y un mes despus (retracto) salvo retracto pactado en escritura con otros
plazos.

Y por cierto, los inquilinos (no los de 1.940, los actuales) tienen exceptuado el ejercicio
del derecho de tanteo y retracto. A ellos no son aplicables estos derechos en Espaa.
Antes, lo era, ahora, no.

- El ejemplo ms comn, es el que te acaban de dar, tambin puede ser que el

dueo de un edificio, decida venderlo a sus inquilinos, dando preferencia a ellos
de que ejerciten el derecho del tanto que les corresponde, de acuerdo a la Ley,
pues, tienen preferencia para comprar, por el simple hecho de que son los
poseedores de buena fe, a travs de un contrato de arrendamiento.

En esa virtud, resulta, que el dueo, no ha hecho la subdivisin respectiva, para

escriturar a cada uno de manera individual, por lo que, vende en copropiedad, y
a cada uno le corresponde un porcentaje de la propiedad, segn sea la superficie
que detenten.

Pasado el tiempo, cuando alguno de los copropietarios, desee vender la parte

que le corresponde, deber notificar a los dems su deseo de vender, para que,
en su carcter de copropietarios, hagan valer su derecho del tanto.

- Juan tiene un departamento y se muere. en el testamento deja como propietarios

a pepita y yago.

este es un ejemplo de copropietarios; ambos son dueos de una parte alcuota

del departamento, el derecho del tanto se refiere a que si yago desea vender
debe decirle al otro pepita para darle la opcin de que ella compre el tanto que
le falta para ser la nica duea.
NOTA ES DERECHO DE TANTO NO DE TANTEO
PACTO DE DIVISIN
DIVISIN Y PARTICIN DE INMUEBLES: ALCANCES REGISTRALES
I.- INTRODUCCIN Hemos decidido tratar este tema a fin de hacer unas precisiones
en torno a la divisin y particin y su calificacin en el Registro. Una de ellas es que las
partes que celebran contratos de transferencia, como compraventa de acciones y
derechos de bien inmueble no compran o venden partes fsicas o porciones de un predio
sino cuotas ideales o abstractas. Es comn que ingresen al Registro de predios, ttulos
de compraventa de acciones y derechos de un inmueble que pertenece a varias
personas, por ejemplo a 4 personas, una de ellas vende 25% de acciones y derechos
del inmueble, al hacerlo transfiere sus cuotas ideales y no una parte fsica del inmueble,
para hacerlo se requiere partir el inmueble. Sin embargo, en los contratos se suelen
pactar clusulas para efectos internos, en las cuales las partes acuerdan que el
porcentaje objeto de transferencia estar representado por parte fsica identificable, por
ejemplo de 100.00 m2 con linderos y medidas perimtricas. Esta adicin no es
tcnicamente correcta pues se pacta tanto la transferencia de cuotas ideales, (*)
Abogada egresada de la Universidad Particular San Martn de Porres. Estudios de Post
Grado en Derecho Civil y Comercial en la misma Universidad. Estudios de Gerencia
Social en la Pontificia Universidad Catlica del Per. Registradora Pblica de la Zona
Registral N IX-Sede Lima. kfigueroa_lima@sunarp.gob.pe
www.derechoycambiosocial.com ISSN: 2224-4131 Depsito legal: 2005-5822 2
abstractas o porcentajes del inmueble como la determinacin fsica como
representacin de dicha cuota abstracta. Recordemos que si una cuota es ideal, no es
identificable, no se determina donde se ubica fsicamente. No obstante lo indicado, los
ttulos acceden al Registro como transferencias de acciones y derechos a solicitud del
usuario, considrese que para dividir partes fsicas se requiere el cumplimiento de
normas urbansticas, con la documentacin tcnica se inscribir la subdivisin,
fraccionamiento o independizacin de las partes fsicas, no es suficiente el pacto de las
partes. El Tribunal registral indica lo siguiente: Constituye obstculo que impide la
inscripcin de una independizacin y adjudicacin por divisin y particin de un
inmueble, la falta de adecuacin entre la informacin tcnica presentada con la que
consta en la partida registral.
1 Recordemos que la divisin y particin es una forma de extinguir la copropiedad.
II.- COPROPIEDAD Segn la concepcin romnica, todos los condminos son dueos
de toda la cosa, pero su derecho a ella no es pleno, sino que est naturalmente limitado
por el derecho anlogo de los condminos restantes. Para el Dr. Moiss Arata2 () la
copropiedad es un derecho real autnomo sobre bien propio que pertenece a dos o ms
personas de manera indivisa (sin partes materiales) y mediante la asignacin de cuotas
ideales que representan la de cada quien en la cotitularidad del mismo, en la que existen
dos tipos de esfera de actuacin, unas atribuidas de manera individual a cada propietario
y otras de manera colectiva, es decir con referencia a todos los copropietarios a los
cuales se entiende vinculados (). De conformidad con el Art. 969 del Cdigo Civil
Peruano, hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o ms
personas. Es as que se pueden obtener algunas caractersticas: - Pluralidad de sujetos,
el bien pertenece a dos o ms sujetos. - Unidad de objeto, los sujetos se proyectan hacia
un mismo bien u objeto determinado (Entindase respecto de un mismo departamento,
respecto de las mismas casas, de los mismos terrenos). - Asignacin de cuotas ideales
(generalmente indicados por porcentaje) 1 Resolucin N 1585-2012-SUNARP-TR-L de
fecha 26 de Octubre del 2012. 2 Cdigo Civil Comentado. Tomo V, Derechos Reales,
Gaceta Jurdica. Primera edicin. Lima, 2003. Pp. 402-403
www.derechoycambiosocial.com ISSN: 2224-4131 Depsito legal: 2005-5822 3 -
Ausencia de parte material, ninguno de los copropietarios tiene una parte materializada
en el bien, sus derechos estn representados por cuotas ideales o porcentajes. La
copropiedad tiene como uno de sus fundamentos, la existencia de armona entre los
copropietarios, por lo que desaparecida sta, se pierde la razn de ser de la copropiedad
y por ello cualquiera de los copropietarios puede pedir en cualquier momento la divisin
del bien comn. Desde la comunidad romana la actio communi dividundo ha sido
considerada como derecho potestativo
III.- DIVISIN Y PARTICIN Una de las causas de extincin de la copropiedad de
bienes es la divisin del objeto comn sin embargo esta divisin puede ser limitada por
el pacto de indivisin, el mismo que es establecido por plazo determinado. Segn el Art.
993 de Cdigo Civil el plazo de indivisin no puede ser mayor de 4 aos. Cuando la
totalidad de un inmueble se divide en dos o ms porciones, cada una de estas porciones
se inscribe como una nueva unidad generando su propia partida registral dejando
constancia o anotacin en la partida matriz. Lo anteriormente indicado se sustenta en el
artculo 82 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, el mismo que
establece que para inscribir actos que impliquen variacin de titularidad dominial
respecto de parte de predios inscritos, debe procederse a su previa independizacin, de
conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento.
III.i DEFINICIN De conformidad con el Art. 983 del Cdigo Civil por particin permutan
los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tienen sobre los bienes que no se
le adjudiquen a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican. Este artculo
ha recogido el Art. 922 del Cdigo de 1936, ya derogado. Lucrecia Maish Von Humbolt,
miembro de la Comisin encargada del Estudio y Revisin del Cdigo Civil, seala3 El
artculo 196 de la Ponencia, adems de definir la particin, cuida de establecer que es
un acto traslativo de dominio y tambin que la particin del bien comn no perjudica al
tercero, quien conserva los derechos reales que tena sobre el bien antes de ejecutarse
sta, precepto importante porque protege 3 VON HUMBOLDT, Lucrecia Maisch y otros.
Cdigo Civil V. Exposicin de Motivos y Comentarios. Comisin encargada del estudio
y revisin del Cdigo Civil. Compiladora:Delia Revodero de Debakey. Lima, 18988. 2
Edicin.pp205. www.derechoycambiosocial.com ISSN: 2224-4131 Depsito legal:
2005-5822 4 indubitablemente el derecho del acreedor hipotecario sobre el bien
despus de la particin y que convierte a los nuevos propietarios en codeudores del
gravamen. La palabra particin tiene dos significados distintos.
En un sentido amplio es un conjunto de actos encaminados a poner fin al estado de
indivisin mediante la liquidacin y distribucin entre los copartcipes del caudal posedo
pro indiviso, en parte o lotes que guarden proporcin con los derechos cuotativos de
cada uno de ellos. En un sentido restringido, es la operacin por la cual es bien comn
se divide en tantos lotes cuantos comuneros haya, recibiendo cada uno de stos la
propiedad exclusiva de uno de esos lotes. De esta manera las cuotas indivisas y
abstractas de cada uno de los comuneros se transforman en partes concretas y
materiales; la propiedad indivisa es sustituida por una propiedad unitaria.4 En el mbito
registral por Resolucin N 1171-2012-SUNARP de fecha 10/08/2012-SUNARP-TR-L
seala que cuando en la divisin y particin de un inmueble, se le adjudica a un ex
copropietario una parte material debe reputarse que es propietario exclusivo de dicha
parte material.
III.ii NATURALEZA JURDICA DE LA DIVISIN Y PARTICIN En la doctrina se discute
sobre la naturaleza jurdica de la divisin y particin:
a) Para algunos la accin es de carcter real, pues se extingue un derecho real:
copropiedad.
b) Para otros, la accin tiene carcter personal, pues tiende al ejercicio del derecho
personal que tienen los copropietarios de requerir de los otros copropietarios, la divisin
de la cosa comn.
c) Tesis mixta, Algunos autores consideran que la divisin y particin es un acto
traslativo y otros sostienen que la divisin tiene naturaleza declarativa. Los que
consideran que la particin es un acto traslativo, sealan que la particin es un medio
por el cual copropietarios enajenan al copropietario adjudicatario, la parte que les
corresponde. Los que consideran que es un acto declarativo, sealan que los derechos
atribuidos al copropietario adjudicatario, ste los ha tenido desde el inicio de la
copropiedad y que los propietarios cedentes jams han tenido dicha 4 ALESSANDRI
RODRIGUEZ, Arturo, SOMARRIVA, Manuel y otro. TRATADO DE LOS DERECHOS
REALES. Tomo I. Editorial Temis y Editorial Jurdica de Chile, 6 edicin. Santiago de
Chile, 2001, pp. 117. www.derechoycambiosocial.com ISSN: 2224-4131 Depsito
legal: 2005-5822 5 parte como su propiedad, sostienen que sta no produce efectos
traslativos sino que se limita a declarar, fijar o dar certeza de la situacin de cada titular.
III.iii TIPOS DE PROCEDIMIENTOS Los tipos de procedimientos de particin son:
a) DIVISIN CONVENCIONAL.- La divisin es realizada por los copropietarios, quienes
prestan su consentimiento en que el estado de copropiedad se extinga y en que a cada
uno de ellos se le adjudique por ejemplo un lote, un departamento. La divisin
convencional se rige bsicamente por la autonoma privada y en este caso no existe
controversia el ttulo que generalmente es presentado al Registro es el Parte notarial
que contiene la escritura pblica de divisin y particin con la subsiguiente adjudicacin
de inmuebles. En el XLVI Pleno registral, sesin ordinaria realizada el da 2 y 3 abril de
2009. Se adopt el siguiente criterio La Stima Disposicin Complementaria,
Transitoria y Final del Decreto Legislativo del Notariado N 1049 se aplica a los ttulos
que se presenten ante el Registro de Predios y Registro de Mandatos y Poderes desde
la fecha en que entr en vigor: 27 de junio de 2008, aun cuando se trate de traslados
notariales expedidos con anterioridad a su vigencia.5
b) DIVISIN ARBITRAL.- Este procedimiento se da cuando las partes deciden someter
su litigio en torno a la divisin y particin de inmuebles a un tercero, llamado rbitro
comprometindose previamente a acatar su decisin. Se debe adjuntar al Registro, a
efectos de realizar la inscripcin copia certificada de la resolucin arbitral y la constancia
de notificacin. Recientemente, en el XCIX Pleno registral, realizado los das 15 y 16 de
Noviembre del 2012, se ha adoptado el siguiente precedente de observancia obligatoria
Las instancias registrales no pueden calificar la validez ni la eficacia objetiva o subjetiva
del laudo o de los actos procedimentales realizados por los rbitros. En ese sentido, el
Registro no puede cuestionar las decisiones motivadas del rbitro o tribunal arbitral de
incorporar a un tercero al procedimiento arbitral, o de extender los efectos del laudo a
dicho tercero. El rbitro o tribunal arbitral asume exclusiva y excluyente responsabilidad
por dichas decisiones.6 5 Criterio adoptado en la Resolucin N 1370-2008-SUNARP-
TR-L del 23 de diciembre de 2008 6 Criterio adoptado en la Resolucin N 110-2012-
SUNARP-TR-T del 16/03/2012. www.derechoycambiosocial.com ISSN: 2224-4131
Depsito legal: 2005-5822 6
c) DIVISIN JUDICIAL.- A diferencia del anterior, el litigio en torno a la divisin y
particin es sometido a un procedimiento judicial, los copropietarios no acuerdan hacer
la divisin y particin privadamente, es un juicio declarativo de derechos y en ejecucin
de sentencia se practica la divisin. En el caso de mandatos judiciales a fin que el acto
acceda al Registro, se debe adjuntar parte judicial, constituido por copias certificadas de
las resoluciones pertinentes acompaadas del Oficio judicial cursado al Registro, si ste
padece de defectos, el Registrador Pblico puede solicitar aclaraciones o informacin
complementaria, de conformidad con el Art. 2011 del Cdigo Civil , artculo que a su vez
limita alcances de calificacin de los mandatos judiciales, es as que el Registrador no
debe calificar los fundamentos de la resolucin, la adecuacin del procedimiento o
resolucin a la ley, sin embargo estos alcances no limitan la calificacin de la formalidad
(si las resoluciones estn suscritas o debidamente certificadas) y la adecuacin del
mandato con la partida registral (si los copropietarios son titulares registrales). As,
registralmente se ha establecido que no procede inscribir una sentencia de divisin y
particin cuando no existe adecuacin en cuanto a la titularidad de dominio del predio,
entre el ttulo y la partida registral.7 Asimismo, el Tribunal Registral ha establecido que
para la inscripcin de la resolucin judicial que dispone la adjudicacin por divisin y
particin de un predio en dos unidades inmobiliarias en las que existiran bienes
comunes, constituyen acto previo la declaratoria de fbrica, el reglamento interno y la
independizacin de ambos inmuebles.8 Considrese que en los tres casos puede ser
necesaria la realizacin de actos previos, como declaratoria de fbrica, independizacin,
reglamento interno, subdivisin por lo que deber acompaarse al Registro la
documentacin tcnica correspondiente para inscribir la modificacin fsica del
inmueble.
III.iv.- SUPUESTOS EN EL CDIGO CIVIL DE 1984 Se pueden encontrar los
siguientes supuestos: - Particin con estricto reparto del bien o bienes comunes, cesin
por adjudicacin. (Art. 983 del C.C.). 7 Resolucin del Tribunal registral N 1149-2012-
SUNARP-TR-L de fecha 08 de Agosto del 2012. 8 Resolucin N 1364-2012-SUNARP-
TR-L de fecha 14 de Setiembre del 2012. www.derechoycambiosocial.com ISSN:
2224-4131 Depsito legal: 2005-5822 7 - Particin mediante la adjudicacin de bien
comn indivisible y compensacin en dinero a otros copropietarios. (Art. 988 del C.C.) -
Ante la falta de acuerdo con la adjudicacin del bien comn, la particin se da mediante
el reparto de dinero resultante de la venta contractual o subasta pblica del bien
indivisible. (Art. 988 del C.C.) - La particin con la obligacin de hacer amortizaciones
en dinero a otros de los copropietarios ante las diferencias de valor entre los bienes
asignados a cada quien.
IV.- DERECHOS REGISTRALES Uno de los temas en los que no existe predictibilidad
en el Registro de Predios, es el relacionado con el monto de derechos registrales a
cobrar en los casos de inscripcin de adjudicacin por divisin y particin. El Tribunal
Registral en el XLVI pleno realizado los das 02 y 03 de Abril del 2009 ha establecido
como acuerdo plenario, por ende de obligatorio cumplimiento para las Salas del Tribunal
Registral que La adjudicacin de bienes como consecuencia del fenecimiento de la
sociedad de gananciales o de la particin entre copropietarios se liquida como acto
invalorado, aunque en el ttulo se haya consignado el valor de los bienes Por el
contrario, en primera instancia registral, algunos Registradores Pblicos consideramos
que la adjudicacin por divisin y particin es un acto valorizado por cuanto ocurre una
traslacin de dominio, es una permuta, adems los arts. 988 y 1118 del C.C, permiten
entender que la particin se valoriza pues para la venta contractual o subasta del bien
se debe fijar un precio y adems porque cmo las partes podran darse amortizaciones
en dinero por diferencia de valor de los bienes adquiridos en particin, si stos no son
valorizados. Finalmente, es claro que va interpretacin no puede crearse tributos,
establecerse sanciones, concederse exoneraciones ni extenderse las disposiciones
tributarias a personas o supuestos distintos de las sealadas por ley; por ello las
instancias registrales debemos someternos estrictamente al D.S. 37-94-JUS, 017-2013-
JUS y sus modificaciones, as como a la Resolucin N 364-2012-SUNARP/SN del
28/12/2012 en las que no se encuentra una definicin de acto valorizado solo se
entiende que el porcentaje de derecho de inscripcin se aplica sobre el valor total del
acto. En razn a lo expuesto, al ser valorizables los bienes en los supuestos de divisin
y particin, el valor consignado constituir la base imponible para la liquidacin de
derechos registrales. www.derechoycambiosocial.com ISSN: 2224-4131 Depsito
legal: 2005-5822 8
V.- CONCLUSIONES
1.- La transferencia de acciones y derechos implica transferir cuotas ideales abstractas
y no partes fsicas del inmueble, para ello se requiere divisin y particin pues sta
extingue la copropiedad.
2.- Registralmente no puede coexistir titularidad respecto de fracciones o parte de un
predio; por ello, al fraccionar fsicamente el predio en diferentes unidades, se debe
proceder a la previa subdivisin e independizacin, incluso de ser el caso declaratoria
de fbrica, independizacin y reglamento interno para luego efectuar la adjudicacin de
propiedad exclusiva
. 3.- La particin implica un acto traslativo de dominio que puede ser realizada en forma
convencional, arbitral o judicial, cualquiera que sea la forma en que se realice,
consideramos que es un acto susceptible de valorizacin y el cobro de derechos
registrales debe realizarse considerndose como acto de transferencia valorado
. 4.- Si la tendencia registral es que sea acto invalorado debe regularse as en la tabla
de montos de derechos registrales, lograr criterios de interpretacin dentro del marco de
la normatividad tributaria a fin unificar criterios y lograr predictibilidad en el
procedimiento, de lo contrario se continuar con una calificacin diversa siendo los
usuarios del Registro los perjudicados.
5.- La determinacin de porcentajes que sobre un inmueble corresponde a los
copropietarios no es un acto de particin por ello puede ser considerado como un acto
invalorado pues el estado de copropiedad se mantiene y lo que realmente ocurre es una
precisin de porcentajes que corresponde a cada copropietario para que puedan ejercer
debidamente sus facultades como copropietarios
CONSULTA SOBRE DIVISON Y PARTICIN DE BIENES
Mis padres fallecieron y nosotros realizamos la sucesin intestada, solo que dos de mis
hermanos se desentendieron de ellos.
Ahora ellos despus de 30 aos se aparecen reclamando vender todas las propiedades
a pesar que nunca se preocuparon por sus padres.
Ambos tuvieron enfermedades largas y penosas.
Mi pregunta es si en un juicio de particin y bienes, el hecho de que hayamos cuidado
a nuestros padres con mi hermano tendra algn beneficio en nuestro caso en particular,
considerando adems que hemos pagado los autoavalos y arbitrios anuales durante
todos esos aos. Gracias
NUESTRA RESPUESTA:
A continuacin nuestra apreciacin sobre el caso que se nos ha planteado:
a.- Partimos que en la sucesin intestada estn todos los hermanos.
b.- Al no haber testamento, los padres en vida no establecieron una mejor distribucin
de los bienes para los hijos que aportaban para su cuidado y recuperacin de salud.
c.- Si estn en la sucesin los hijos que no atendieron a sus padres, ellos estn en el
derecho de solicitar la divisin y particin de los bienes, salvo que se realice la venta de
los mismos para repartirse el dinero obtenido en el porcentaje que establece la ley.
d.- Hay que sealar que quienes han administrado los bienes por 30 aos, los
poseedores, tienen que rendir cuentas de la posesin de los inmuebles, sino lo hacen
los no poseedores pueden solicitarlo va judicial, as como las obligacin del pago de
impuestos.
e.- Hay que reiterar que todos los hijos son iguales para la ley. Un hijo matrimonial tiene
igual derecho que un hijo extra-matrimonial as este no haya estado con su padre.
f.- Recomendaramos primero que realicen una divisin y particin convencional, que
todos estn de acuerdo y su formalizacin ante notario pblico donde los hermanos que
realizaron gastos tendran una mejor parte en dicho acto, en el caso de divisin y
particin judicial esta se realizara de acuerdo a ley, o se remataran los inmuebles.

g.- En conclusin no existe ningn acto judicial que limiten el derecho a heredar a
pesar de lo sealado por el solicitante.

MEDIANERIA
Pared, muro, vallado, seto o camino en el linde de dos fincas, cuya propiedad y uso
pertenece a los dueos de ambas.
"derechos de medianera"
Contrato en virtud del cual el propietario de un terreno agrcola o de una instalacin
ganadera cede su explotacin a otra persona a cambio del pago de una cantidad de
dinero, de una parte de los beneficios o frutos o de otra forma de compensacin.
La medianera es un caso de condominio forzoso presumido por la ley, entre vecinos,
referente a una pared que se halla en el lmite entre dos propiedades, que deben estar
cerradas, y por la que ambos vecinos abonaron de manera igualitaria. La regulacin
legal en el Derecho argentino est contenida en los artculos 2717 a 2745 del Cdigo
Civil y en las ordenanzas municipales.
No hay medianera en el caso de muros divisorios de lugares no construidos, como
jardines, patios o quintas. Si consideramos que el muro medianero en general posee un
ancho de 30 cm, la mitad, o sea 15 cm. le corresponden a cada uno. En general, la
altura permitida es de tres metros. En las paredes medianeras, ambos vecinos deben
hacerse cargo de su mantenimiento. Las reparaciones tambin deben ser abonadas por
ambos, salvo que solo uno de ellos hubiera ocasionado el hecho daoso.

Ada uno de los vecinos puede usar la pared conforme a su destino sin deteriorarla, y sin
entorpecer los derechos del otro vecino sobre esa misma pared.
Puede elevarse la altura de la medianera, por cualquiera de los vecinos a su costa, y
adquiriendo en esta mayor altura la propiedad exclusiva, si el vecino no contribuye con
la mitad de los gastos. La pared se presume medianera hasta la altura menos elevada.
Para desvirtuar la presuncin deben aportarse pruebas.
Tambin pueden arrimarse construcciones a la pared medianera, colocar en ella
tirantes, abrir armarios o nichos o el cao de una chimenea. Puede usarse ms de la
mitad de la pared, pero en este caso deber abonar al vecino su parte. El vecino puede
prohibir el uso de su mitad, si l tambin necesitara usarla.
Lo que no puede hacerse sin consentimiento de ambos vecinos es reducir la altura de
la pared medianera, ni el espesor, ni realizar en ella aberturas.
El vecino que construye sin tener vecinos, y sin que exista por lo tanto ninguna
medianera, la realiza a su costo, pudiendo usar el terreno vecino para asentar la mitad
de la pared. A posteriori, si apareciera algn vecino queriendo construir en ese terreno
lindero, podr pedrsele la mitad de los gastos realizados.
Si el vecino quiere usar la pared, pero no abonarla, se deber accionar con un plazo de
prescripcin de 10 aos (art. 4023 C.C.) contra l, por el pago de la medianera, segn
el valor que tenga en el mercado de la construccin a la fecha de la demanda o desde
que se lo intim para colocarlo en mora.
La medianera es susceptible de renuncia, siempre que la pared no sea parte de un
edificio de su propiedad, adquiriendo el otro vecino la propiedad de toda la medianera,
de la que podr servirse, sin poder reclamar ningn gasto al vecino, que no podr usarla.
RGIMEN JURDICO DE LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERA
En cuanto al rgimen jurdico de la servidumbre de medianera, el Cdigo Civil no se
limita a su articulado. As, pues, el artculo 571 establece que las medianeras se regirn
por las disposiciones del Cdigo Civil y, tambin, por las ordenanzas y usos locales que
no vayan contra esta regulacin e incluso tambin se pueden utilizar estos usos y
ordenanzas en aquellos supuestos que no estn previstos por la ley.

PRESUNCIN DE MEDIANERA: DIFERENTES SUPUESTOS

Conforme establece la regulacin de nuestro Cdigo Civil, los elementos divisorios se

presumen medianeros, comunes a ambas fincas, salvo que se pueda acreditar que el
muro que separa las fincas sea de uso exclusivo de uno. Esta presuncin de medianera
la encontramos en los siguientes supuestos (salvo los supuestos especiales en los que
uno acredite que es privativo):

En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto comn de elevacin.

En las paredes divisorias de los jardines o corrales que existan en sitio poblado o en el
campo.

En la cerca, vallado y vallados que dividen los predios rsticos.

INDICIOS EN MATERIA PROCESAL QUE CONTRADICEN LA EXISTENCIA DE LA

MEDIANERA

Como hemos dicho se trata de una presuncin, una presuncin que admite en contrario
cualquier tipo de prueba admitida en derecho para que desaparezca la misma. Por tanto,
para determinar que una pared divisoria no sea medianera tenemos que acudir a indicios
en materia procesal que contradiga la existencia de la medianera. Estos indicios son:

Cuando entre las paredes de los distintos edificios existan ventanas o huecos.

Cuando la pared divisoria est por un lado recta y en otra parte superior tenga solamente
unos retallos.

Cuando resulte construida toda la pared divisoria en una de las fincas.

Cuando en dicho muro una parte soporte la armadura de una sola de las viviendas.

En aquellos supuestos en que la divisin entre dos jardines exista una puerta de entrada
de un lado al otro. En todos estos casos, anteriormente citados, nos encontraramos con
los supuestos en que se presume la medianera salvo los indicios, es decir, aquellos
supuestos que permita acreditar que la finca no pertenezca a alguno de los colindantes.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Tenemos, pues, que si un elemento es medianero ocasiona que existan derechos y
obligaciones para los dos propietarios. Los derechos los encontramos en los artculos
575 y 579 del Cdigo Civil donde se establece que en caso de medianera
corresponder a cada uno el 50% del elemento divisorio, en caso de conflicto habr de
acudirse necesariamente a los tribunales. En cuanto a materia de obligaciones de los
propietarios hemos de atender al artculo 577 del Cdigo Civil, en los que bsicamente
se exige el pago por mitad de la obra til, en caso de conflicto habr de acudirse a los
tribunales.

LA EXTINCIN DE LA SERVIDUMBRE DE LA MEDIANERA

Las servidumbres de medianera pueden extinguirse por diferentes motivos. A saber:

. El primer presupuesto es cuando la servidumbre pasa a manos del propietario de una

de las fincas.

POR LAS CAUSAS DE EXTINCIN ESTABLECIDA EN MATERIA DE

SERVIDUMBRE.

POR RENUNCIAR A LA MEDIANERA. Para ello hemos de acudir a los artculos 565
y 566. Respectivamente, el artculo 565 seala que "la servidumbre de paso debe darse
por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, en cuanto fuere conciliable con esta
regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino pblico; a lo que
el artculo 566 aade que "la anchura de la servidumbre de paso ser la que baste a las
necesidades del predio dominante".

QUE SE ENTIENDE POR PARED MEDIANERA ?

Cuando se habla de una pared medianera, en forma simple podemos referir a la pared
que separa dos propiedades cerradas de diferentes propietarios. Este tipo de muros se
construye en forma encaballada sobre un eje divisorio de predios o contiguo al mismo.
Ambos propietarios contribuyen cada uno con el mantenimiento y conservacin del
mismo.
Las paredes que dividen patios, jardines o quintas no se consideran medianeros.

Generalmente poseen como caractersticas a) un espesor de 30 centmetros, de los

cuales 15 pertenecen a cada vecino. La altura del mismo estar designada por
ordenanza de la municipalidad donde est ubicada la propiedad. En el caso que no
estuviese previsto por la municipalidad, la altura ser de tres metros, b) ambos vecinos
contribuyeron en partes iguales a su levantamiento, c) los propietarios estn obligados
a su conservacin y reconstruccin en su caso.

Cdigo Civil

Art. 2717.- Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas
que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades.

Art. 2719.- La medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen
edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., Aunque stos se encuentren cerrados por
todos sus lados.

Art. 2722.- Los condminos de un muro o pared medianera, estn obligados en la

proporcin de sus derechos, a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la
pared o muro.

Art. 2729.- Las paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en cada
municipalidad; si no hubiese designacin determinada, la altura ser de tres metros.

DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS SOBRE LA MEDIANERA -

PARTICULARIDADES

-El Cdigo Civil, determina que donde no haya un propietario para compartir para
compartir los gastos de medianera, el que llega primero puede asentar la mitad de la
pared que construya sobre el terreno del vecino.

Cuando se conozca al otro propietario, podr reclamarle el pago correspondiente al 50

% del valor de la pared. Quien levant la pared por su cuenta, tiene un plazo de 10 aos
para exigir al otro propietario el pago de la parte que le corresponde.

Art. 2725.- El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no
cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el
terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres
metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas.

Art. 2728.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en

su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su
vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado,
sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.

-Los propietarios, pueden arrimar toda tipo clase de construcciones a la medianera,

poner tirantes en todo su espesor, o apoyar una chimenea, un asador, estructura de
placares, etc. siempre y cuando no causen perjuicio a la pared y/o a los derechos del
otro propietario. Si uno de los condminos se pasa de su mitad de pared, deber pagarle
al otro por el uso de ese sector de su propiedad.

Art. 2730.- La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la

pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su
naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y
no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.

-El propietario que quiere servirse de todo o de parte de un muro que fue construido por
su vecino lindero, debe adquirir la parte que desee utilizar. Solamente adquirir los
derechos de medianera; en cambio, si el muro se halla ntegramente construido sobre
el fundo del vecino, coincidiendo uno de sus filos exteriores con el plano virtual del eje
divisorio de los terrenos, no solo debe abonar los derechos de medianera sino tambin
la franja de terreno del lindero donde se asienta el muro.

Art.2736.- Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no
medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared,
o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las
paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est construida,
o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del suelo
sobre que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del
espesor de la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las
paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. El
valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o constitucin en
mora.

-Los propietarios, pueden librarse de contribuir a los gastos de conservacin de la pared,

renunciando a la medianera.

Art. 2723.- Cada uno de los condminos de una pared puede libertarse de contribuir a
los gastos de conservacin de la pared, renunciando a la medianera, con tal que la
pared no haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparacin o
reconstruccin no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.