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GUATEMALA.
comparezco y;
Expongo:
legalizada que acompao a este memorial del primer testimonio de la escritura pblica
Notaria_______________, con fecha tres de marzo de dos mil once. Dicho mandato se
referido registro pblico con fecha siete de marzo de dos mil once.
Acto con mi propio auxilio, direccin y procuracin, as como con el auxilio profesional
indistintamente;
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III. Del lugar sealado para recibir notificaciones:
Sealo como lugar para recibir notificaciones la oficina profesional de los abogados
En la calidad con que acto, comparezco con el objeto de promover JUICIO ORDINARIO
carece de residencia por tratarse de una persona jurdica, pero puede ser notificada en
Hechos:
consistente en tres edificios de apartamentos para vivienda, de cinco niveles cada uno.
septiembre del ao dos mil seis, por la Notaria _____________, someti al rgimen de
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Central con el nmero ________, folio______________, del libro __________de
Guatemala, sobre cuyo inmueble se construyeron los tres edificios de cinco niveles cada
SOCIEDAD ANNIMA.
SOCIEDAD ANNIMA:
Como lo pruebo con fotocopia simple de varias de las escrituras de compraventa de los
jurdicas, las fincas filiales que conforman los diferentes departamentos, bodegas y
parqueos de los tres edificios en referencia; cuya venta aparej tambin la transmisin
de los derechos de copropiedad sobre las reas y elementos comunes del condominio.
artculos 533 y 534 del Cdigo Civil, CADA COMPRADOR O ADQUIRENTE DE UNIDADES
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DUEO EXCLUSIVO DE SU RESPECTIVA FINCA O FINCAS FILIALES, AS COMO
Aqu, es importante referir lo dispuesto por los artculos 528 y 533 del Cdigo Civil, que
pblica o a determinado espacio comn que conduzca a dicha va. Y el segundo, que
comunes del edificio total. Son elementos comunes, adems del terreno, las cosas
todo el inmueble y de cada planta. De acuerdo con dicha normativa, se infiere que el
Ahora bien, cada finca filial debe tener salida a la va pblica o a determinado espacio
Por ello, para que el rgimen de propiedad horizontal sea funcional en trminos de
propiedad, todo el condominio (fincas filiales y reas comunes) debe ser entregado por
propiedad para el propsito para el cual la adquiri. Por supuesto que en los regmenes
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de propiedad horizontal, la til posesin y uso de cada finca filial adquirida
condominio.
Sobre todo en un condominio de esta naturaleza, en el que los precios de cada unidad
habitabilidad y seguridad, sin que el mismo presentase defectos como los que se
denuncian a travs de esta demanda, a tan poco tiempo de haber sido entregado el
condominio.
En sntesis Seor Juez, lo que me interesa destacar en este apartado, es que como
queda probado con las fotocopias de las escrituras de compraventa que adjunto a esta
demanda, la entidad vendedora del proyecto y, por ende, de cada una de las unidades
lo establecido por el artculo 1809 del Cdigo Civil, una de las obligaciones esenciales
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C. DE LOS DAOS GRAVES QUE PRESENTA EL CONDOMINIO EN GENERAL Y
condominio, una de las prestaciones primordiales que deba satisfacer a favor de los
CONDOMINIO. Ello, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 1809 del Cdigo
Civil.
No obstante lo anterior Seor Juez, a partir del mes de junio del ao dos mil diez, tanto
paredes de los edificios, una excesiva y descomunal humedad en la parte interior de las
interna y externa de las mismas y mal olor, llegando a afectar incluso la salud de quienes
Es ms, en el Edificio identificado con el nmero tres (3), se produjo una enorme grieta,
como resultado del desprendimiento del mezcln que protege la losa fundida
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estructural, que provoc la cada de varias tejas. Como quedar probado dentro de este
cuenta que Guatemala es un pas con un alto riesgo ssmico, podra llegar a ocasionar
una lamentable tragedia en dicho lugar. Adems, esa descomunal rajadura, que el Seor
Juez puede observar en las fotografas que forman parte del acta notarial que se
la torre nmero tres, sino que adems de los apartamentos o unidades habitacionales
que se encuentran construidos por debajo de esa terraza, a los que respectivamente
nueve (9).
Este solo hecho podra hacer inhabitable la torre nmero tres del complejo habitacional
terraza que presenta la rajadura antes indicada. Incluso existe el riesgo inminente de
que personas en el primer nivel o banqueta pblica puedan ser vctimas de la cada de
Imagine el Juzgador como una persona o un grupo familiar podran atreverse a vivir en
una enorme y descomunal grieta. Sobre todo, tomndose en cuenta que el territorio
Respecto de lo indicado en el prrafo anterior, es importante sealar que las tres torres
mismos parmetros de construccin, por lo que dada la enorme grieta que se ha abierto
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en la terraza de la torre nmero tres (3) resulta muy probable que la misma situacin se
presente en los otros dos edificios. En todo caso, ello constituye un grave riesgo que ha
causado temor en todos los habitantes del condominio (DE LAS TRES TORRES) y que
apartamentos a los que corresponden los nmeros ciento uno (101), apartamento
nmero ciento dos (102); Apartamento nmero ciento cuatro (104),; Apartamento
nmero ciento seis (106), Apartamento nmero ciento siete (107), Apartamento nmero
trescientos uno (301), apartamento trescientos dos (302), Apartamento trescientos tres
ocho (PH8); los cuales desde el mes de junio del ao pasado, presentaron una excesiva
humedad a lo interno de las paredes de los mismos, la cual se lleg a hacer evidente con
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Otro hecho grave Seor Juez. En el mes de julio del ao pasado, en el apartamento
nmero CIENTO SIETE (107) donde habitan los seores _________y _____, se produjo
apartamento y cuya tubera forma parte del sistema hidroneumtico del condominio.
la materia para determinar la causa del problema antes referido. Dicho perito concluy
desarrolladora del proyecto utiliz para todo el sistema hidroneumtico del condominio
era sumamente delgada y, por ende, no apta e insuficiente para soportar la presin de
manera eficiente, a todos los pisos que lo conforman. De suerte que, ante esta situacin,
que la tubera utilizada por la entidad desarrolladora del proyecto para la instalacin de
se han tenido que realizar. Adems, ha provocado que el sistema de bombas de agua
construccin opt por instalar una tubera que no era la adecuada para edificaciones de
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Como quedar probado dentro de este proceso, el techo del rea comn del
techo del rea social, que han provocado daos internos a la misma y que han impedido
su uso, cada de tejas, por solo mencionar algunos. Tales extremos puede constatarlos el
Seor Juez, con las fotografas incorporadas a acta notarial que acompao a la presente
demanda. Como podr notar el Honorable Juzgador, a estas alturas, son considerables
los daos y perjuicios que han sufrido los propietarios de apartamentos en los Edificios
dentro de los cuales se pueden mencionar, sin ser esto limitativo, ostensibles gastos por
Importante es resaltar que con todos esos desperfectos de construccin que han
presentado los edificios, los cuales ahora son evidentes a simple vista, se disminuye
habitacionales de los edificios, toda vez que la gente tiene temor de ir a vivir a ese lugar
incomodidades para los compradores y ocupantes de los edificios, que ante tales
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Cabe sealar que ante las situaciones descritas, la administracin del Condominio
___________, SOCIEDAD ANNIMA, para que den una solucin a todos los problemas
antes sealados, pero hasta la presente fecha han sido completamente renuentes a ello,
ANNIMA:
El primer prrafo del artculo 1809 del Cdigo Civil estipula lo siguiente: El vendedor
una de las prestaciones principales que debe cumplir el vendedor a favor del comprador,
Es decir, que el comprador pueda usar o disfrutar de la cosa, destinndola al fin para el
cual la adquiri, sin encontrarse con limitaciones o desperfectos que de alguna manera
aprovechamiento.
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derecho del comprador de disfrutar de su vivienda, as como de las reas y elementos
_________ fue ofrecido y vendido por la entidad desarrolladora del proyecto, como
edificios de SUPER LUJO. En este caso, la obligacin a cargo del vendedor de garantizar
al comprador la til posesin de la cosa vendida, debe estar en concordancia con el tipo
de edificio que se ofreci en venta (DE SUPER LUJO) y con lo que cada comprador
comunes, en absolutas condiciones de comodidad y placer, sin tener que estar lidiando,
problemas, como los que se han mencionado en esta demanda, que llegan incluso a
Queda claro entonces, que una de las prestaciones fundamentales a cargo del vendedor
cosa adquirida. En ese contexto Seor Juez, en lo relativo a los efectos del contrato,
dispone el artculo 1534 del Cdigo Civil, que los que celebren un contrato, estn
contravencin por culpa o dolo. En ese mismo sentido, el artculo 1535 del cuerpo legal
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Como podr notar el Seor Juez, las normas referidas en el prrafo precedente, regulan
En el caso concreto que nos ocupa, como ha quedado sealado previamente, la entidad
de los edificios, as como los derechos de copropiedad sobre los elementos y reas
_____________, SOCIEDAD ANNIMA ha incumplido esa prestacin, toda vez que por
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El incumplimiento contractual de la entidad __________, SOCIEDAD ANNIMA ha
generado serios daos a los propietarios del condominio, en virtud del menoscabo
patrimonial que han tenido por todos los desperfectos que han presentado los edificios.
cada una de sus fincas filiales. Situaciones como la descomunal grieta que se abri en la
terraza de la torre tres, la excesiva humedad interna de algunas de las paredes de los
unidades habitacionales. Ello, sin perjuicio de los gastos excesivos que tendrn que
repercutido en ostensibles perjuicios para los condminos, entre ellos, la minusvala del
raz de todo esto, lo cual ha redundado en una disminucin del inters de terceros, en
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E. DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL DE LA ENTIDAD_____________, SOCIEDAD
caso, tambin tiene responsabilidad civil en los hechos descritos en el curso del
presente escrito, por el solo hecho de haber sido la desarrolladora y propietaria del
persona que cause dao o perjuicio a otra, sea intencionalmente, sea por descuido o
imprudencia, est obligada a repararlo, salvo que demuestre que el dao o perjuicio se
perjuicio causado por la ruina total o parcial del mismo. Si la ruina se debi a defecto de
construccin, la responsabilidad del dueo ser solidaria con la del constructor, pero el
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propietario podr repetir contra aqul para reembolsarle de lo que hubiere pagado por
Como podr advertir el Seor Juez, el artculo 1671 del Cdigo Civil le atribuye
por la ruina total o parcial del mismo, a causa de defectos en la construccin. Como
quedar probado en el curso de este juicio, la enorme grieta que se abri en la terraza
riesgo a todos los que lo habitan. Por ende, los hechos atribuibles a la entidad
contemplados en los artculos 1645 y 1671 del Cdigo Civil, por lo que en el momento
Que para garantizar las resultas del presente proceso, se decreten las siguientes
medidas precautorias:
Propiedad de la Zona Central con el nmero ______, folio __________, del libro
Ofrezco probar mis proposiciones de hecho, con los siguientes medios de,
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PRUEBA:
audiencia que para dicho propsito seale ese Juzgado, de conformidad con el
representante legal que designe para el efecto, en la audiencia que para ese
oportunamente indicar;
septiembre del ao dos mil seis, por la Notaria ____________ y que contiene la
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Acta notarial faccionada en la ciudad de Guatemala con fecha veintiocho de
junio de dos mil diez, por el Notario __________, que certifica la autenticidad de
las fotografas tomadas a las reas de los Edificios __________, que presentan
presente memorial;
memorial;
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8. PRUEBA DE DOCUMENTOS consistente en INFORMES que deber requerir el
indicar;
DERIVEN.
FUNDAMENTO DE DERECHO:
siguientes:
El artculo quinientos veintiocho (528) del Cdigo Civil establece que: Los distintos
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El artculo quinientos veintinueve (529) del Cdigo Civil precepta que: El rgimen de
mismo propsito; y
El artculo quinientos treinta (530) del Cdigo Procesal Civil y Mercantil: Todo
reclamaciones.;
El artculo quinientos treinta y uno (531) del Cdigo Civil, dispone que: El rgimen de la
su propiedad;
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2. Situacin, medidas y colindancias del terreno, as como una descripcin total del
goce;
3. Descripcin de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificacin;
El artculo quinientos treinta y dos (532) del Cdigo Civil establece: Se entiende por piso
El artculo quinientos treinta y tres (533), precepta que: Cada titular es dueo
exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total.
Son elementos comunes, adems del terreno, las cosas necesarias para la seguridad,
planta.;
El artculo quinientos treinta y cuatro (534) del Cdigo Civil, dispone: Los elementos y
El artculo quinientos treinta y cinco (535) del Cdigo Civil establece: Cada piso,
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total de que forma parte. El propietario tiene derecho de usar, gozar y disponer de l con
las limitaciones que establecen las leyes, escritura constitutiva del rgimen y reglamento
de copropiedad y administracin.;
El artculo quinientos treinta y seis (536), del Cdigo Civil dispone que: Cada
objetos que los convenidos en la escritura constitutiva, efectuar actos que perturben la
artculo anterior, los propietarios pueden acudir al juez para que comprobados los
hechos, declare la exclusin del demandado del goce personal de la unidad y responda
los propietarios.;
El artculo quinientos treinta y nueve (539) del Cdigo Civil, indica que: El propietario
elevar el nivel de dicha planta sin el consentimiento unnime de los dems propietarios y
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de la planta baja o del subsuelo o de departamento o habitacin situados en los mismos,
El artculo quinientos cuarenta (540) del Cdigo Civil, precepta: Las reformas a todo el
comunes, as como las modificaciones que alteren su estructura, deben ser acordadas
El artculo quinientos cuarenta y uno (541) del Cdigo Civil, establece que: Cuando el
administrador, pueda hacerlas a su expensa y tiene derecho a repetir contra los dems
comprobantes respectivos.; e
El artculo quinientos cuarenta y dos (542) del Cdigo Civil, indica: La estimacin de la
si no hubiere acuerdo.;
El artculo quinientos cuarenta y tres (543) del Cdigo Civil precepta que: Cada
propietario puede hacer toda clase de obras y reparaciones en su piso, siempre que no
salubridad.;
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El artculo quinientos cuarenta y cuatro (544) del Cdigo Civil dispone: En caso de que
limitan el libre uso y goce a otras unidades del mismo, puede acudir al juez ejercitando
El artculo quinientos cuarenta y cinco (545) del Cdigo Civil indica que: Cada
como al pago de los impuestos que a ste correspondan, sin perjuicio de cubrir por su
El artculo quinientos cuarenta y seis (546) del Cdigo Civil establece lo siguiente: La
rgimen de propiedad horizontal deben ser administrados por la persona que designe la
mayora de propietarios.
El administrador ejercer su cargo con sujecin a las disposiciones que debe contener el
El artculo quinientos cuarenta y ocho (548) del Cdigo Civil, indica que: El
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El artculo quinientos cuarenta y nueve (549), precepta lo siguiente: El administrador
tendr las facultades generales que la ley otorga a todo mandatario, y las que requieran
El artculo un mil doscientos cincuenta y uno (1251) del Cdigo Civil, establece: El
negocio jurdico requiere para su validez: capacidad legal del sujeto que declara su
El artculo un mil trescientos diecinueve (1319) del Cdigo Civil establece: Toda
la obligacin por el deudor se presume por culpa suya mientras no pruebe lo contrario.,
El artculo un mil cuatrocientos veinticuatro (1424) del Cdigo Civil, establece: La culpa
consiste en una accin u omisin perjudicial a otro, en que se incurre por ignorancia,
impericia o negligencia
El artculo un mil cuatrocientos veintiocho (1428) del Cdigo Civil, establece: El deudor
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acreedor los daos y perjuicios resultantes del retardo, y corren a su cargo todos los
riesgos de la cosa.
El artculo un mil quinientos diecisiete (1517) del Cdigo Civil establece: Hay contrato
El artculo un mil quinientos dieciocho (1518) del Cdigo Civil establece: Los contratos
El artculo un mil quinientos diecinueve (1519) del Cdigo Civil, establece: Desde que se
siempre que estuviere dentro de las disposiciones legales relativas al negocio celebrado,
El artculo un mil quinientos treinta y cuatro (1534) del Cdigo Civil establece: Los que
resultantes.
El artculo un mil quinientos treinta y cinco (1535) del Cdigo Civil, establece: En todo
contrato bilateral hay condicin resolutoria y sta se realiza cuando alguna de las
puede pedir la resolucin del contrato o reclamar su ejecucin, y en ambos casos, el pao
El artculo un mil quinientos treinta y siete (1537) del Cdigo Civil, establece: El que ha
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El artculo un mil seiscientos cuarenta y cinco (1645) del Cdigo Civil, establece: Toda
persona que cause dao o perjuicio a otra, sea intencionalmente, sea por descuido o
imprudencia, est obligada a repararlo, salvo que demuestre que el dao o perjuicio se
El artculo un mil seiscientos setenta y uno (1671) del Cdigo Civil, establece: El
propietario de un edificio es responsable del dao o perjuicio causado por la ruina total
del dueo ser solidaria con la del constructor, pero el propietario podr repetir contra
aqul para reembolsarse de lo que hubiere pagado por los daos o perjuicios sufridos.
El artculo un mil seiscientos setenta y tres (1673) del Cdigo Civil, establece: La accin
para pedir la reparacin de los daos o perjuicios a que se refiere este ttulo, prescribe
El artculo un mil setecientos noventa (1790) del Cdigo Civil, establece: Por el contrato
El artculo un mil setecientos noventa y uno (1791) del Cdigo Civil, establece que: El
contrato de compraventa queda entre las partes desde el momento en que convienen en
el pacto de retroventa.
El artculo un mil ochocientos nueve (1809) del Cdigo Civil establece: El vendedor est
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posesin de la misma. La entrega se har en el lugar sealado en el contrato, y a falta
El artculo noventa y seis (96) del Cdigo Procesal Civil y Mercantil, establece: Las
juicio ordinario.
Peticiones:
expediente respectivo;
3. Que se tome nota que acto bajo mi propio auxilio, direccin y procuracin, as
o separada, indistintamente;
5. Que de mi parte, en la calidad con que acto, se tenga por promovido JUICIO
SOCIEDAD ANNIMA, la que por ser persona jurdica carece de residencia, pero
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puede ser notificada en su sede social situada en _______________de la ciudad de
SOCIEDAD ANNIMA;
8. Que oportunamente se abra a prueba este juicio ordinario, por el plazo comn de
TREINTA DAS;
adjunto al mismo;
Propiedad de la Zona Central con el nmero ______, folio __________, del libro
vista;
siguiente:
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a. CON LUGAR la presente DEMANDA DE DAOS Y PERJUICIOS promovida
Cita de leyes: Fundo mi peticin en los artculos citados y en los siguientes: 528, 529, 530,
531, 532, 533, 534, 535, 536, 537, 538, 539, 540, 541, 542, 543, 544, 545, 546, 547 548,
549, 1251, 1319, 1423, 1424, 1425, 1428, 1433, 1517, 1518, 1519, 1534, 1535, 1537,
1645, 1671, 1673, 1790, 1791, 1809 del Cdigo Civil; 1, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 44, 45, 50,
51, 61, 63, 66, 67, 71, 79, 81, 83, 96, 106, 107, 111, 112, 123, 126, 127, 128, 129, 130, 131,
132, 139, 141, 142, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 177, 178, 183, 186,
189, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 198, 527, 531, 534, 535, 536, 537, 572, 573 y 574 del
Cdigo Procesal Civil y Mercantil; 141, 142, 143, 150, 171, 172, 173, 174 y 175 de la Ley del
Organismo Judicial.
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En la Ciudad de Guatemala, el tres de mayo de dos mil once.
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