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DERECHO CIVIL III - REALES

Dr. Tito Augusto Torres Snchez


MODOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

DERIVADA ORIGINARIA

El bien ha pertenecido a un El bien no ha sido


tercero. anteriormente propiedad de
Actos bilaterales alguien.
(consentimiento del enajenante La persona se convierte en
y adquiriente). propietario original o primitivo.
Trasmiten el derecho de Adquisicin unilateral (acto
propiedad con todas sus cargas y propio, sin la concurrencia de
gravmenes. (ejm. donacin, la otra persona).
compraventa, la sucesin, Ejm: la apropiacin, la accesin,
prescripcin corta, etc.). la especificacin, la prescripcin
larga.
LA APROPIACIN

La llamada apropiacin o Notas distintivas:


aprehensin consiste en la Se configura a travs de la toma de
apropiacin posesoria de posesin de un bien con la
bienes vacantes (sin intencin de convertirse en
dueo). propietario (nimus domini).
Es el modo ms antiguo de El bien apropiado debe ser
adquisicin de la propiedad. nullius, es decir no tener
Se encuentra regulado en el propietario. (Excepcin , ver art.
art. 929 del C.C. 932 CC)
El bien apropiado debe ser mueble,
salvo las previsiones de leyes y
reglamentos.
LA ACCESIN

El propietario de un inmueble Art. 938 CC.- El propietario de un


hace suyo todo lo que ste bien adquiere por accesin lo que se
produce, adquiere, une, adhiere une o adhiere materialmente a l.
o incorpora materialmente al
mismo, de forma natural o Puede ser natural o artificial.
artificial.
Natural: aluvin, avulsin.
El derecho de propiedad se
extiende para incluir al bien Artificial:
principal y al bien accesorio. (se
trata que lo accesorio sigue la
suerte de lo principal).
Puede ser natural, industrial o
artificial y mixta.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

La Accesin inmobiliaria natural:

Se producen cuando el inmueble sufre alguno de los siguientes eventos


naturales, generndose gracias a ellos, una accesin:

Aluvin: Es el acrecentamiento natural que sufren los predios


colindantes a las riberas de un ro o lago debido al arrastre de tierra,
lgamo y otras sustancias que contiene el lento e imperceptible curso de
las aguas.

Art. 939 CC.- Las uniones de tierra y los incrementos que se forman
sucesiva e imperceptiblemente en los fundos situados a lo largo de los
ros o torrentes, pertenecen al propietario del fundo.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

Aluvin
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

La Accesin inmobiliaria natural: ()

Avulsin: Es el desprendimiento natural de una parte de un terreno o


rboles considerables debido a la accin violenta y repentina de las
corrientes de los ros, que los lleva o los coloca en un predio inferior a la
orilla opuesta.

Art. 940 CC.- Cuando la fuerza del ro arranca una porcin considerable
y reconocible en un campo ribereo y lo lleva al de otro propietario
ribereo, el primer propietario puede reclamar su propiedad, debiendo
hacerlo dentro de dos aos del acaecimiento. Vencido este plazo perder
su derecho de propiedad, salvo que el propietario del campo al que se
uni la porcin arrancada no haya tomado an posesin de ella.

Formacin de islas: Se presenta tanto por aluvin o avulsin, por la


corriente de un ro que separa en 2 brazos, dejando en medio una porcin
de tierra.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

Avulsin

Cauce
del ro
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

La Accesin inmobiliaria natural: ()

Formacin de islas: Se presenta tanto por aluvin o avulsin, por


la corriente de un ro que separa en 2 brazos, dejando en medio
una porcin de tierra.

Cauce
del ro
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

Las islas que por sucesiva acumulacin de


arrastres superiores se van formando en los
ros, pertenecen a los dueos de las
mrgenes u orillas ms cercanas a cada
una, o a los de ambas mrgenes si la isla
se hallase en medio del ro, dividindose
entonces longitudinalmente por mitad. Si una
sola isla as formada distase de una margen
ms que de otra, ser por completo dueo de
ella el de la margen ms cercana.
Cdigo Civil Espaol. Art. 373
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

La Accesin inmobiliaria Artificial:

Edificacin:

La edificacin es cualquier tipo de construccin u obra que se


realiza en un terreno.
La buena fe juega un rol importante en estos casos puesto que se
da cuando una persona edifica en terreno ajeno con la plena
seguridad que le pertenece.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

Edificacin de buena fe en terreno ajeno:

Art. 941 CC.- Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el


dueo del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar
al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueo del
suelo debe pagar el valor de la edificacin, cuyo monto ser el
promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo
caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

EDIFICACIN DE BUENA FE EN
TERRENO AJENO:
Dueo del suelo puede optar:
(01) Hacer suyo lo
(02) Obligar al invasor a
edificado: (pagando el
que le pague el terreno:
valor de la edificacin,
(pagando el valor
cuyo monto ser el
comercial actual del
promedio entre el costo y
terreno)
el valor actual de la obra)
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

Mala fe del propietario del suelo:

Art. 942.- Si el propietario del suelo obra de


mala fe, la opcin de que trata el artculo 941
corresponde al invasor de buena fe, quien en tal
caso puede exigir que se le pague el valor
actual de la edificacin o pagar el valor
comercial actual del terreno.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

PROPIETARIO DEL SUELO DE


MALA FE:
Invasor puede exigir:
(01) que se le (02) pagar el
pague el valor valor comercial
actual de la actual del
edificacin terreno
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

Existe la posibilidad de ejercitar la posesin de un bien sin detentar un ttulo de propiedad. La


posesin puede ser inmediata y mediata as como de buena fe y de mala fe. Se presume la
buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario.

Mala fe es cuando a sabiendas de que no le corresponden ni la posesin ni la propiedad del


bien o por carecer de ttulo legtimo para ello, lo posee ilegtimamente (fuerza o la violencia).
Se configura delito de usurpacin.

El propietario puede optar por la accin penal (denuncia por usurpacin), o por la accin civil
(reivindicacin o interdicto).

La propiedad constituye el poder omnmodo sobre un bien, que faculta al propietario del
mismo a usar, disfrutar, disponer a ttulo gratuito o a ttulo oneroso del bien y tener la
posibilidad de reivindicarlo.

El artculo en comentario contempla una situacin verdaderamente singular y hasta


inverosmil: que exista un propietario del suelo que obre de mala fe y que coexista un
invasor de buena fe.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

Se puede dar en el caso de que exista un propietario que obre de mala fe, esto en el sentido
de que, a sabiendas de que el bien es de su propiedad, permita deliberadamente la
posesin o la edificacin en su terreno por tercera persona que acta de buena fe, con la
finalidad de apropiarse posteriormente de la edificacin y tener as la posibilidad de elegir
una de las opciones a que se refiere el art. 941 CC.

Esta posibilidad resulta irreal e ilgica, puesto que de acuerdo con el art. 972 CC y en razn
de la mala fe del propietario del suelo, es al "invasor" de buena fe a quien le corresponde
decidir:
a) Si compra el terreno al precio actual comercial, o si
b) Le exige al dueo del suelo que le pague el valor actual de la edificacin.

Existe invasor de buena fe?


Es incongruente y contradictorio, puesto que, etimolgicamente, el vocablo "invasor" lleva
implcita la violencia o uso de la fuerza, que de ningn modo podra ser de buena fe, salvo
que acte por error, en cuyo caso no existira la violencia o la fuerza.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

La Accesin inmobiliaria Artificial:

Edificacin de mala fe en terreno ajeno

Art. 943.- Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno,


el dueo puede exigir la demolicin de lo edificado si le
causare perjuicio, ms el pago de la indemnizacin
correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligacin de
pagar su valor. En el primer caso la demolicin es de cargo
del invasor.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

EDIFICACIN DE MALA FE
TERRENO AJENO:
Dueo del suelo puede optar:
Exigir la demolicin de Quedarse con la
la edificacin por
cuenta del invasor con
edificacin sin
la correspondiente obligacin de
indemnizacin. pago alguno.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

La Accesin inmobiliaria Artificial:

Invasin de terreno ajeno:


Se dan cuando con una edificacin se ha invadido parcialmente un
terreno ajeno.

Art. 944.- Cuando con una edificacin se ha invadido parcialmente y de


buena fe el suelo de la propiedad vecina sin que el dueo de sta se
haya opuesto, el propietario del edificio adquiere el terreno ocupado,
pagando su valor, salvo que destruya lo construido.
Si la porcin ocupada hiciere insuficiente el resto del terreno para utilizarlo
en una construccin normal, puede exigirse al invasor que lo adquiera
totalmente.
Cuando la invasin a que se refiere este artculo haya sido de mala fe,
regir lo dispuesto en el artculo 943
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

La Accesin inmobiliaria Artificial:

Edificacin o siembra con materiales, semillas o plantas ajenos:


Se trata de una edificacin con materiales ajenos, siembra con semillas o
plantas ajenas. Igualmente, en ambos casos cuando el edificador o
sembrador ha obrado de buena fe hace suyos los frutos, con la obligacin
de pagar el valor de los materiales, semillas o plantas utilizadas y adems
la indemnizacin por los daos y perjuicios ocasionados.

En caso de ser de mala fe, es decir, a sabiendas de que los materiales,


semillas o plantas eran ajenos, entonces tambin habr accesin a favor
del edificador, sembrador o plantador, con la obligacin de pagar el doble
del valor de los materiales, semillas o plantas; conforme indica el artculo
945 del CC.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

La Accesin inmobiliaria Artificial:

Edificacin o siembra con materiales, semillas plantas ajenos:

Art. 945 CC.- El que de buena fe edifica con materiales ajenos o


siembra plantas o semillas ajenas adquiere lo construido o
sembrado, pero debe pagar el valor de los materiales, plantas o
semillas y la indemnizacin por los daos y perjuicios causados.
Si la edificacin o siembra es hecha de mala fe se aplica el prrafo
anterior, pero quien construye o siembra debe pagar el doble del
valor de los materiales, plantas o semillas y la correspondiente
indemnizacin de daos y perjuicios.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

El tesoro y el hallazgo

Modo adquirir la propiedad de bienes muebles, cuyo dueo no es


conocido y que estn enterrados u ocultos en un bien inmueble o
mueble, careciendo de objeto su antigedad.

No se considera como tesoro los objetos arqueolgicos porque


pertenecen al Estado.

El tesoro slo comprende bienes muebles y deben tener un valor


econmico, se le considera como una accesin desde que es
adquirido por el propietario del inmueble donde est oculto pues para
adquirir el dominio basta el descubrimiento.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

El tesoro y el hallazgo ()

Art. 932 CC.- Quien halle un objeto perdido est obligado a


entregarlo a la autoridad municipal, la cual comunicar el hallazgo
mediante anuncio pblico. Si transcurren tres meses y nadie lo
reclama, se vender en pblica subasta y el producto se distribuir por
mitades entre la Municipalidad y quien lo encontr, previa deduccin
de los gastos.

Art. 933.- El dueo que recobre lo perdido est obligado al pago de


los gastos y a abonar a quien lo hall la recompensa ofrecida o, en su
defecto, una adecuada a las circunstancias. Si se trata de dinero, esa
recompensa no ser menor a una tercera parte de lo recuperado.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

El tesoro y el hallazgo ()

Art. 934.- No est permitido buscar tesoro en


terreno ajeno cercado, sembrado o edificado, salvo
autorizacin expresa del propietario. El tesoro
hallado en contravencin de este artculo pertenece
ntegramente al dueo del suelo.
Quien buscare tesoro sin autorizacin expresa del
propietario est obligado al pago de la indemnizacin
de daos y perjuicios resultantes.

Art. 935.- El tesoro descubierto en terreno ajeno no


cercado, sembrado o edificado, se divide por partes
iguales entre el que lo halla y el propietario del
terreno, salvo pacto distinto.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

Especificacin y mezcla:
Modo de adquirir el dominio que se produce cuando
alguien por su trabajo hace un objeto nuevo con la
materia de otro, con la intencin de apropirselo (ejm.
arcilla, madera que se transforma en adornos, muebles,
etc.)
Es caracterstica de la especificacin que se trate de
materia ajena, el especificador no es propietario de la
materia prima.

Art. 937.- El objeto que se hace de buena fe con


materia ajena pertenece al artfice, pagando el
valor de la cosa empleada.
La especie que resulta de la unin o mezcla de
otras de diferentes dueos, pertenece a stos en
proporcin a sus valores respectivos.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

Propiedad de las cras:

El propietario de animal hembra adquiere la cra,


salvo pacto en contrario.
Para que los animales se consideren frutos, basta que
estn en el vientre de la madre, aunque no hayan
nacido.
En los casos de inseminacin artificial realizada con
elementos reproductivos procedentes de animal
ajeno, el propietario de la hembra adquiere la cra
pagando el valor del elemento reproductor, si obra
de buena fe, y el triple de dicho valor, si lo hace de
mala fe.
Art. 946 del CC.-
BIBLIOGRAFA

LEON BARANDIARAN, Jos. Tratado de Derecho Civil, tomo 111, vol. l. Lima, WG
Editor, 1992.
ARIAS-SCHREIBER, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984, tomo III, Derechos
Reales. Lima, Gaceta Jurdica SA, 2001.
BIGIO CHREM, Jack. La compraventa y la transmisin de propiedad. En: Biblioteca
Para Leer el Cdigo Civil, tomo l. Lima, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad
Catlica, 1986.
FORNO FLOREZ, Hugo. El contrato con efectos reales. En: lus et Veritas, Ao 4,
N17, pp. 77-87. Lima, noviembre 1993.
FORNO FLOREZ, Hugo. Acerca de la nocin de contrato. En: El Cdigo Civil y el
Cdigo de Comercio: proceso de reforma legislativa. Thmis, Revista de Derecho,
Lima.
FERNANDEZ CRUZ, Gastn. La obligacin de enajenar y el sistema de
transferencia de la propiedad inmueble en el Per. En: Thmis, Revista de Derecho,
N 30, pp. 149 173. Lima, Pontificia Universidad Catlica del Per, 1994.
TORRES MENDEZ, Miguel. Estudio sobre el contrato de compraventa. Lima,
Pontificia Universidad Catlica del Per, 1992.
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Estudios sobre el contrato de compraventa.
Lima, Gaceta Jurdica SA, 1999.
TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD

Sistema de transferencia de propiedad:

Es aquel conjunto de principios, reglas y procedimientos que


orientan la transferencia de propiedad de un bien.

Busca: maximizar la circulacin de la riqueza, reducir


adquisiciones de no propietarios y dar seguridad jurdica.
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

Existen los siguientes sistemas:

1.- UNIDAD DEL CONTRATO: existe un nico contrato creador del efecto real
(propiedad).

1. Son subtipos:

a) CAUSA NICA: existe un contrato que por su sola existencia se


adquiere la propiedad (consenso);

b) CAUSA DOBLE: existe un contrato que requiere de un modo de


recognoscibilidad social (smbolo social) que permite la
transferencia (ejemplo: yuxtaposicin del ttulo y el modo).
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

Existen los siguientes sistemas:

2.- SEPARACIN DEL CONTRATO:

1. Existen dos contratos:

1) Uno creador del efecto obligatorio y


2) Otro que crea el efecto real.
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMOBILIARIA

Conforme al art. 949 del CC, la transferencia de propiedad inmobiliaria se realiza


con la sola obligacin de enajenar.

As, se suele interpretar dicha frase (De La Puente; Crdenas; Biggio; entre otros)
como un modo de transferencia de carcter abstracto, siendo el ttulo de
naturaleza tcita.

Por otro lado, se suele afirmar que dicha frase refiere a un consenso (Fernndez
Cruz; Forno Florez; Beltrn Pacheco; entre otros) dado que la obligacin de
enajenar es una FICCIN.

Finalmente, existe una tercera postura que considera que la transferencia de


propiedad inmobiliaria consensual es imperfecta por lo que es indispensable el
registro para que opere la transferencia plena (as, Bullard; Avendao; Mejorada
Chauca; entre otros).
TUTELA DE LA PROPIEDAD

La proteccin de la propiedad, conforme lo dispone el Cdigo Civil peruano, puede


efectuarse mediante:
a) Pretensin reivindicatoria:
Es aquella que busca consolidar el derecho de propiedad (en el plano jurdico) con la
posesin (en el plano material).
Por ello, la pretensin reivindicatoria es aquella impulsada por el propietario quien ha
perdido la posesin efectiva.
As, se indica que en realidad esta pretensin es una de tutela material de la propiedad
(porque el derecho de propiedad se materializa con la posesin efectiva).

b) Pretensin de mejor derecho de propiedad.


Es aquella que busca asignar la titularidad del derecho de propiedad cuando varios sujetos
consideran ser los titulares de ste.
As, existe una confrontacin (a modo de oposicin) entre los eventuales propietarios para
que se determine (legalmente) quien es el legtimo titular del derecho.
El autor Beltrn Pacheco, considera que el nombre de la presente pretensin debera ser
asignacin de la legitimidad propietaria.
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIENES MUEBLES
DETERMINADOS

La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la


tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente.
Art. 947 CC

Regla: tradicin como factor traslativo de dominio de los bienes muebles


determinados, salvo que exista un rgimen legal distinto.

Dicha regla general no funciona cuando existe disposicin legal diferente (ejm:
casos en los cuales para la transferencia del dominio de cosas muebles se requiere
la inscripcin en un determinado Registro).

Solo aplica a la transferencia de propiedad de una cosa mueble, y no se


extiende a los bienes incorporales.
ADQUISICIN A NON DMINUS DE UN BIEN MUEBLE

Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de una


cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesin
carezca de facultad para hacerla. Se exceptan de esta regla los bienes
perdidos y los adquiridos con infraccin de la ley penal. (art. 948 CC)
ADQUISICIN A NON DMINUS DE UN BIEN MUEBLE

Al poseedor se le reputa como dueo, en tanto no se pruebe lo contrario, salvo las


excepciones de: poseedor inmediato frente al mediato y de quien tiene como propietario
un derecho inscrito (Arias-Schreiber).

Asimismo el art. 900 CC dispone que la posesin se adquiere por la tradicin, salvo
los casos de adquisicin originaria que establece la ley (Arias-Schreiber).

> Quien no adquiere la propiedad por tradicin a non domino, no est protegido por la
frmula general del art. 947, ya que como principio general nadie puede transmitir a
otro un derecho que el mismo no tenga.
ADQUISICIN A NON DMINUS DE UN BIEN MUEBLE

El art. 948 CC contempla la adquisicin del dominio de una cosa mueble cuando se recibe de otro
de buena fe y como propietario, aunque desde luego el enajenante no sea el dueo (non
dominus) de modo tal que esa posesin importe, de consiguiente, un ttulo de propiedad.

Esta regla, que constituye una excepcin al derecho reivindicatorio que tiene todo propietario
(principio clsico del chatelet, segn el cual en materia de bienes muebles, la posesin vale el
ttulo de dominio).
No siempre rigi el principio del chatelet (en la legislacin romana la propiedad mobiliaria estuvo
sometida al fenmeno de la reivindicacin, como consecuencia lgica de la distincin entre la
posesin y el dominio) Beudant.

Los germanos sostuvieron la irreivindicabilidad en materia de bienes muebles, confundiendo la


posesin con el dominio.

Luego en la concepcin romana (S. XVIII) empez a admitirse que la posesin vale
irrefragablemente el ttulo de dominio, haciendo presumir la propiedad de modo absoluto. La
reivindicacin se convirti as en excepcin, tal como la haban conceptuado los germanos.
ADQUISICIN A NON DMINUS DE UN BIEN MUEBLE

El cambio estuvo sustentado en razones econmicas y comerciales en una poca en


que la propiedad mobiliaria cobraba gran impulso por lo que se requera que los
bienes muebles circulasen con rapidez. Permitir la reivindicacin significaba detener
esa circulacin.

La seguridad en las transacciones


comerciales mobiliarias y la
multiplicacin del crdito exigan
un sistema simple y exento de
trabas. Y este sistema no era ni
poda ser otro que el de la
presuncin absoluta del dominio
de los bienes muebles que hemos
hecho mencin.
ADQUISICIN A NON DMINUS DE UN BIEN MUEBLE

La frmula que contempla el art. 948 CC exige los requisitos siguientes:

a) Que se trate de una cosa mueble, susceptible de ser comercializada.


b) Solo se aplica a los muebles corporales y no a los incorporales.
c) Debe producirse la entrega del bien, hecha por uno al otro sujeto de la
relacin jurdica.
d) El sujeto adquirente debe hacerla como propietario, pues de otro modo no
habra traslacin de dominio alguna.
e) El sujeto en cuestin deber actuar de buena fe, esto es, bajo el firme
convencimiento acerca de la licitud y legitimidad de la transferencia de
dominio.
f) No deben concurrir determinadas situaciones especiales que enervan la
eficacia de todo el principio, como son las que corresponden a los bienes
perdidos y a los adquiridos con infraccin del Cdigo Penal.
ADQUISICIN A NON DMINUS DE UN BIEN MUEBLE

Los muebles que se encuentran registrados no


pueden transferirse por la simple entrega,
segn el principio del chatelet, sino que estn
exceptuados del mismo y opera para ellos el
derecho reivindicatorio.

El Registro cumple una funcin publicitaria, de


donde todos los que deseen asegurarse frente
a cualquier eventualidad debern acudir a l
solicitando un certificado.

Los casos de excepcin al principio del chatelet


son el de los objetos perdidos a que se refiere
el art. 932 y el de los objetos que estn
sujetos al Cdigo Penal.
ADQUISICIN A NON DMINUS DE UN BIEN MUEBLE

La ltima parte del art. 948 CC recorta drsticamente los alcances de la primera parte.

Tratndose de objetos perdidos como de aquellos adquiridos con infraccin del CP no estn
amparados por el principio del chatelet y un tercer poseedor solo poda adquirir dichos
bienes invocando la usucapin extraordinaria.

El ladrn puede rechazar la accin reivindicatoria del propietario, si ha ganado la propiedad


de la cosa mueble por prescripcin de cuatro aos (J.E. Castaeda)
ADQUISICIN A NON DMINUS DE UN BIEN MUEBLE

Tanto el ladrn como cualquier sujeto activo de un delito patrimonial encuentra un


obstculo a su pretendido dominio adquirido por usucapin, cual es el relativo a
la reparacin civil.
En efecto, el art. 93.1 del CP establece que la reparacin civil conlleva la
restitucin del bien o, si no es posible, el pago de su valor.

El art. 34.1 de la Ley N 27181, Ley General de Transporte y Trnsito Terrestre,


publicada el 08-10-1999, indica: La transferencia de propiedad y otros actos
modificatorios referidos a vehculos automotores se formaliza mediante su
inscripcin en el Registro de Propiedad Vehicular.
CONCURRENCIA DE ACREEDORES EN BIENES MUEBLES

Art. 1136 CC:


Si el bien cierto que debe entregarse es
mueble y lo reclamasen diversos
acreedores a quienes el mismo deudor
se hubiese obligado a entregarlo, ser
preferido el acreedor de buena fe a
quien el deudor hizo tradicin de l,
aunque su ttulo sea de fecha posterior.
Si el deudor no hizo tradicin del bien,
ser preferido el acreedor cuyo ttulo
sea de fecha anterior; prevaleciendo en
este ltimo caso, el ttulo que conste de
documento de fecha cierta ms
antigua.
CASO DE LOS BUQUES

Cdigo de Comercio, Art. 586, 1 prrafo:


Los buques mercantes constituirn una propiedad que se podr adquirir y transmitir por
cualquiera de los medios reconocidos en el derecho. La adquisicin de un buque deber constar
por escrito, el cual no producir efecto respecto a tercero, si no se inscribe en el Registro
Mercantil.

SE NECESITA CONTRATO, TRADICIN Y LA INSCRIPCIN ES DECLARATIVA


SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor


propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.
Art. 949 CC

1. Introduccin
El art. 949 CC ha generado gran debate en la doctrina nacional.
Dicha norma se ocupa del tema de la transmisin de la propiedad inmueble, tambin
repercute en materias como:
la seguridad de las transferencias inmobiliarias,
el rol del Registro respecto de dichas transferencias,
la concurrencia de acreedores de bienes inmuebles,
el replanteamiento del actual sistema de clasificacin de los bienes.
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

2. El sistema peruano. El estado de la cuestin:

A tenor del art. 949 CC la sola celebracin del contrato


produce la inmediata transferencia de propiedad de un bien
inmueble.

Aparentemente el CC le concede efectos reales a los


contratos por los cuales se transfieren bienes inmuebles (no
se exigira un modo especfico distinto del contrato mismo
para que se haga efectiva la traslacin del derecho).
El tema pasa por determinar si cabe hablar an de ttulo y
modo respecto de la transferencia de propiedad de bienes
inmuebles en el Per.
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

2. El sistema peruano. El estado de la cuestin:

El ttulo o acto de obligacin o causa remota se


refiere al acto jurdico o el acuerdo de voluntades o
el mismo contrato, donde las partes plasman su
consentimiento: una parte en enajenar el bien y la
otra parte a pagar por esa enajenacin; creando as
slo una relacin obligatoria.

Para este sistema es necesario un modo o acto de


disposicin o causa prxima, en pocas palabras
un acto externo mediante el cual la situacin
subjetiva salga del patrimonio del transmitente e
ingresa al del adquiriente.
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

Hugo Forno: sostiene:

En aplicacin del art. 949 CC la transferencia de


propiedad inmueble se efecta en virtud de un
contrato con efectos reales.
Atribuye carcter traslativo y no obligacional a la
trasferencia de inmuebles (el cumplimiento de una
obligacin requiere de una actividad del deudor, pues
precisamente en eso consiste la prestacin).
Como el art. 949 CC no exige conducta alguna para que
opere la transferencia de propiedad, debe entenderse
que dicha transmisin no deviene del cumplimiento
de una obligacin (la de enajenar a que hace
referencia el dispositivo), sino que surge directamente
del contrato. No existira, pues, un modo para que
opere la transferencia, a ese efecto bastara el ttulo.
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

Manuel de la Puente y LavalIe: indica:

El Libro de los Derechos Reales del CC vigente conserva la


antigua distincin romana entre el ttulo de adquisicin y
el modo de adquirir en la transferencia de bienes.
En el caso de los inmuebles, la transferencia opera por
aplicacin del art. 949 CC, por lo cual la obligacin de
transferir (ttulo) cobra efecto traslativo (modo).
Hay una causa remota de adquisicin que es el contrato
consensual celebrado (ejm: compraventa) que constituye el
ttulo, y una causa prxima o modo que es la aplicacin
misma del art. 949 CC (que hace al comprador propietario
del bien).
El ttulo es el contrato y el modo es la ley (art. 949).
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

Felipe Osterling:
El acuerdo de voluntades transfiere la
propiedad inter partes (relativa) y la
inscripcin transfiere la propiedad frente
a todos (absoluta).

Jack Bigio:
Opina tambin que el CC recoge el sistema de
ttulo y modo en la transferencia de
inmuebles, pero ve el asunto de un modo
menos complejo sealando que en estos
casos el contrato cumple al mismo tiempo el
doble rol de ttulo y modo. El contrato es el
ttulo y modo.
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

Gastn Fernndez Cruz:

El modo es un signo de recognocibilidad social.

Critica el supuesto carcter obligacional de la transferencia


de propiedad inmueble (el recurso a la nocin de obligacin
se justifica solamente si el inters puede ser satisfecho por
otro a travs de un despliegue de energas de trabajo, esto
es, mediante la prestacin).

Admite que el CC ha optado por la nocin del ttulo y


modo para la transferencia inmobiliaria si se tiene en
cuenta que el art. 1402 CC seala que el objeto del contrato
consiste en crear, regular, modificar o extinguir
obligaciones.
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

3. El problema de la seguridad jurdica

El art. 949 CC regula la forma como opera la transferencia de


propiedad inmobiliaria, sin embargo el sistema no se agota
en el dispositivo mencionado.

Se debe incorporar al anlisis otras normas que permiten ver


con mayor claridad los reales alcances del rgimen de
transferencias inmobiliarias.

Debe analizarse el art. 1135 CC, sobre la concurrencia de


acreedores respecto de un bien inmueble.
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

Alfredo Bullard indica que el riesgo que est presente en


toda transferencia radica en que podra no transmitirse al
adquirente la posibilidad de excluir a los dems, o que la
posibilidad de exclusin se d en trminos imperfectos
(ejm: que se transmita una propiedad sobre la cual recaa
un usufructo o que estaba gravada). Si este riesgo no es
eliminado, o por lo menos mitigado, el potencial
adquirente puede decidir no comprar o hacerlo a un precio
que se encuentra por debajo del valor real del derecho que
se adquiere. Un sistema de transferencia de propiedad
coherente, en consecuencia, debe ofrecer una posibilidad
de exclusin total. es posible?
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

En el caso de bienes inmuebles, la proteccin registral es la


que garantiza una posibilidad de exclusin ms perfecta, pues
es la que mejor permite a terceros identificar objetivamente
quien goza de la titularidad para excluir.

El registro es un signo de cognocibilidad pblico y no


clandestino (como s lo es un sistema puro de transferencia
consensual) de fcil identificacin y de un relativo bajo costo,
no necesariamente en cuanto a su implementacin, pero s
respecto de los costos de identificacin de un derecho de
propiedad.

El Registro elimina esta ineficiencia del sistema.


SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

El art. 2014 CC protege al tercero de buena fe a ttulo oneroso que inscribe su


derecho (aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los RRPP).

Este artculo cierra el circulo abierto por el art. 1135 CC.

Se garantiza no solo el derecho de quien inscribi primero, sino tambin de los


terceros que contrataron con l.

Un anlisis minucioso hace ver que el art. 2014 no garantiza una posibilidad de
exclusin absoluta. La razn es muy simple: la publicidad registral puede ser
vencida por la prescripcin adquisitiva de dominio.
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

El eventual comprador debe verificar no solo la informacin registral, sino


tambin el estado posesorio del bien, con los riesgos y costos que esto implica.

El art. 2014 CC restringe la proteccin del tercero registral a los casos de nulidad,
rescisin o resolucin del derecho del otorgante, pero no frente a una
prescripcin contra tabulas.

El prescribiente vence siempre al tercero registral, sin importar si el derecho de


este es anterior o posterior.

En consecuencia, el Registro no ofrece seguridad respecto a la posibilidad de


exclusin absoluta de terceros, con los efectos negativos ya precisados.
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

4. Cmo debera reformularse el rgimen de transferencia de propiedad


inmueble?

Sistema de inscripcin constitutiva?. Por lo menos no de modo integral.

Los sistemas registrales constitutivos enfrentan diversos inconvenientes, algunos


vinculados al costo de su implementacin (costos administrativos, la necesidad de
una catastro, el costo de inscribir las propiedades no inmatriculadas, etc.) y otros
que derivan de la falta de una "cultura registral (las transferencias se dan fuera
del registro)
SISTEMA DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE BIEN
INMUEBLE

Gastn Fernndez Cruz: la funcin social de un sistema de transferencia inmobiliario supone


un conjunto de condiciones, permisiones y prohibiciones dadas o impuestas a los individuos
para la autorregulacin de su riqueza inmobiliaria. Es decir, que es la misma comunidad la
que, respondiendo a las necesidades de sus propios individuos, a su realidad social y
econmica, decide su mejor sistema de transferencia inmobiliario.

Esto explica, por ejemplo, por qu un pas desarrollado como Italia mantiene an un sistema
de transferencia de propiedad basado en el consenso.

Proyecto modificatorio del Libro de Derechos Reales del Cdigo Civil contempla un nuevo
rgimen de transferencia de propiedad de los bienes inmuebles, que distingue si el bien est
registrado o no.

Si el bien consta en el Registro, es indispensable el trmite registral para que opere la


transferencia, es decir, tendra efectos constitutivos.
Cuando el bien no est registrado, la transferencia de propiedad, en cambio, operara con la
tradicin.
BIBLIOGRAFA

LEON BARANDIARAN, Jos. Tratado de Derecho Civil, tomo 111, vol. l. Lima, WG
Editor, 1992.
ARIAS-SCHREIBER, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984, tomo III, Derechos
Reales. Lima, Gaceta Jurdica SA, 2001.
BIGIO CHREM, Jack. La compraventa y la transmisin de propiedad. En: Biblioteca
Para Leer el Cdigo Civil, tomo l. Lima, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad
Catlica, 1986.
FORNO FLOREZ, Hugo. El contrato con efectos reales. En: lus et Veritas, Ao 4,
N17, pp. 77-87. Lima, noviembre 1993.
FORNO FLOREZ, Hugo. Acerca de la nocin de contrato. En: El Cdigo Civil y el
Cdigo de Comercio: proceso de reforma legislativa. Thmis, Revista de Derecho,
Lima.
FERNANDEZ CRUZ, Gastn. La obligacin de enajenar y el sistema de transferencia
de la propiedad inmueble en el Per. En: Thmis, Revista de Derecho, N 30, pp.
149 173. Lima, Pontificia Universidad Catlica del Per, 1994.
TORRES MENDEZ, Miguel. Estudio sobre el contrato de compraventa. Lima,
Pontificia Universidad Catlica del Per, 1992.
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Estudios sobre el contrato de compraventa.
Lima, Gaceta Jurdica SA, 1999.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin


continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos.
Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe.
Artculo 950 CC

La adquisicin por prescripcin de un bien mueble requiere la posesin continua,


pacfica y pblica como propietario durante dos aos si hay buena fe, y por cuatro
si no la hay.
Artculo 951 CC
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

1.- La prescripcin extintiva y la prescripcin adquisitiva de dominio

El tiempo en la vida sirve para sanar heridas.

De igual forma, en el Derecho, el tiempo funciona como un medio sanador que permite la
prdida o la adquisicin de derechos.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

1.- La prescripcin extintiva y la prescripcin adquisitiva de dominio

Entre las instituciones del Derecho que utilizan al tiempo como medio sanador de relaciones
jurdicas se encuentran la prescripcin extintiva (PE) y la prescripcin adquisitiva de dominio
(PAD).
La prescripcin extintiva: el transcurso de un determinado lapso de tiempo ms la falta de
ejercicio de un derecho da lugar a la extincin de la accin correspondiente a ese derecho, sin
afectar al derecho mismo que se mantiene vigente pero sin accin que permita hacerla efectivo
(art. 1989 CC).

Ejemplo: la venta de un bien efectuada por un incapaz absoluto, en virtud a lo dispuesto por el
art. 219.2 CC deviene en nulo.

Sin embargo, esta pretensin no podra ser discutida sobre el fondo en el Poder Judicial, si
hubieran transcurrido ms de 10 aos de acuerdo con lo prescrito en el art. 2001.1 del C.C.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Diez Picazo seala que las diferencias entre


estas dos instituciones son:

La usucapin se refiere exclusivamente


al dominio y a los derechos reales,
mientras que la prescripcin extintiva
afecta a toda clase de derechos; la
prescripcin tiene en cuenta la inactividad
del titular del derecho, mientras la
usucapin exige una conducta positiva del
beneficiario, que es una continua y no
interrumpida posesin; la prescripcin
extintiva es causa de extincin de los
derechos o de las acciones que los
protegen y la usucapin, en cambio,
consolida la posicin del poseedor y le
convierte en titular del derecho.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

ELEMENTO DIFERENCIADOR ENTRE AMBAS: TIPO DE CONDUCTA DE LAS PERSONAS


INVOLUCRADAS

Prescripcin extintiva Prescripcin adquisitiva

Tanto el prescribiente como el titular Las conductas de los involucrados son


del derecho simplemente observan una contrarias entre s.
conducta negativa consistente: el El prescribiente debe desarrollar una
primero, en no cumplir con aquel deber conducta positiva consistente en
al que se encuentra sujeto y; el segundo, comportarse respecto del bien en la forma
en no exigir el cumplimiento de dicho y condiciones establecidas en la ley,
deber; en cambio. mientras que el titular debe simplemente
desarrollar una conducta negativa,
consistente en no reclamar su derecho de
El juego del tiempo y el dato de la
posesin.
inactividad de un titular que pierde su
condicin de tal (el acreedor que no
cobra, el dueo de la finca que no la
reclama) (La Cruz Berdejo)
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

2.- Funciones de la PAD

Usucapin: adquisicin por el uso.


Para los romanos "la usucapin era la agregacin del dominio (a su patrimonio)
mediante la continuacin de la posesin por todo el tiempo determinado en la
ley.
En doctrina:
Albaladejo: la PAD "es la adquisicin de dominio u otro derecho real poseble, por
la posesin continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija
la ley como un modo de adquirir propiedad.
Pea Bernaldo de Quirs: la PAD "es la adquisicin del dominio (o de un derecho
real), mediante la posesin en un concepto de dueo (o titular) continuada por el
tiempo determinado por la ley.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

2.- Funciones de la PAD

ECONMICO: Impone el deber


implcito e intrnseco del disfrute de
los bienes.
SOCIAL: Elimina el conflicto entre el
hecho y derecho.
JURDICO: Modo de adquisicin de
la propiedad.
Gunther Gonzales Barrn
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

1. Mediante la PAD puede adquirirse el derecho de propiedad (art. 950 CC) y el


derecho de servidumbres aparentes (art. 1040 C.C.).

2. La PAD tiene tambin como funcin la de servir como medio de prueba de la


propiedad, siendo esta funcin la que ms se utiliza.

3. La PAD tiene como funcin de actuar como medio de defensa. El art. 927 C.C.
seala que la accin reivindicatoria no procede contra aquel que adquiri el
bien por prescripcin. (La persona que haya adquirido un bien por PAD podr
invocar como medio de defensa que el derecho de propiedad del
demandante se extingui, en el momento en que se cumpli el plazo
prescriptorio).
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Jorge Avendao Valdez:

"En efecto, la doctrina clsica concibi la prescripcin como un modo


de adquirir la propiedad, es decir, de convertir al poseedor ilegtimo
en propietario. Actualmente, sin embargo, se le considera un medio
de prueba de la propiedad. Su verdadera naturaleza jurdica es esta
ltima porque as se utiliza en prcticamente todos los casos. Muy
excepcionalmente la prescripcin convierte al poseedor en
propietario. Lo usual y frecuente es que ella sirva para que el
propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad. Si no hubiese
la prescripcin adquisitiva, la prueba del derecho de propiedad de los
inmuebles sera imposible. Estaramos frente a la famosa prueba
diablica de la cual hablaban los romanos."
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

3. Sujetos y objeto de la PAD

Sujeto activo: Persona natural o jurdica, uniones sin personalidad, basta que
tengan capacidad de goce para que lo puedan hacer (las personas naturales con
incapacidad de ejercicio poseen a travs de sus representantes).

Albaladejo: "En mi opinin, en general, respecto a la capacidad y legitimacin


necesarias para usucapir, basta afirmar que es precisa la aptitud para poseer en
concepto de dueo o titular del derecho que se usucape."
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Quienes no pueden usucapir?


No podr usucapir un extranjero (porque no puede poseerlas como dueo) cosas
que no puedan pertenecerle: as ciertos inmuebles por razones de seguridad
nacional" (Albaladejo).

El art. 71 Const. seala que los extranjeros no podrn adquirir ni poseer, por
ttulo alguno, inmuebles ubicados a 50 km. de la frontera.

De igual forma, el art. 985 C.C. prescribe que ninguno de los copropietarios ni sus
sucesores pueden adquirir el dominio de bienes comunes por prescripcin.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Bienes excluidos de la PAD:

Los bienes pblicos, bienes de patrimonio cultural y arqueolgico, las tierras de las
comunidades campesinas y comunidades nativas.

Constitucin 1993:
Art. 89:.- Las Comunidades Campesinas y las Nativas tienen existencia legal y son
personas jurdicas.
Son autnomas en su organizacin, en el trabajo comunal y en el uso y la libre
disposicin de sus tierras, as como en lo econmico y administrativo, dentro del
marco que la ley establece. La propiedad de sus tierras es imprescriptible, salvo en el
caso de abandono previsto en el artculo anterior. ().

Art. 73: Los bienes de dominio pblico son inalienables e imprescriptibles.


PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Playas
Terrenos de Comunidades
Campesinas

Predios del Estado


Ros
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

USO PUBLICO SERVICIO PBLICO

RESERVADOS O AFECTADOS EN LEYES ESPECIALES Ejemplo


USO A LA DEFENSA NACIONAL Ley N 28296
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Bienes excluidos de la PAD:

Ley 24656, art. 7: Las tierras de las Comunidades Campesinas son las que seala la
Ley de Deslinde y Titulacin y son inembargables e imprescriptibles. ().

Ley 26856 Ley de Playas (08-09-1997)


Reglamento D.S. N 050-2006-EF
Art. 1.- Las playas del litoral de la Repblica son bienes de uso Pblico, inalienables
e imprescriptibles. Se entiende como playa el rea donde la costa se presenta
como plana descubierta con declive suave hacia el mar y formada de arena o
piedra, canto rodado o arena entremezclada con fango ms una franja no menor
de 50 metros de ancho paralela a la lnea de alta marea.
El ingreso y uso de las playas es libre, salvo en los casos sealados expresamente
en la presente Ley .
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Ley de Playas Ley N 26856 y Reglamento D.S. N 050-2006-EF

Son bienes de uso pblico el rea de costa plana no menor de 50 m paralela a la


lnea de alta marea.

Son zonas de dominio restringido dedicadas a playas para uso de la poblacin la


franja de 200 m. con continuidad geogrfica

No se consideran terrenos ubicados ms all de acantilados, montaas, lagos,


carrerea y otros.

No se incluye propiedad privada adquirida al 08/09/1997


Dominio Pblico
Casos Especiales

Ley N 29338
Recursos Hdricos

Ley N 28296
Bienes Pre hispnicos

Ley N 26856
Playas

Ley N 29338
B. Asociad. al agua Ley N 26821
Recursos Naturales
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Bien de dominio pblico o demanial es aqul que pertenece a todos, bajo la salvaguarda
del Estado, como los caminos, canales, ros, mar litoral, entre otros, considerndolos fuera
del comercio y por lo tanto inapropiables e imprescriptibles.

(CABANELLAS Guillermo: Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual; Tomo III, p. 322).

Bien de dominio pblico:


Son bienes que satisfacen intereses y necesidades colectivos y que generalmente ante los
ojos de todos se presentan pblicos sin discusin alguna, sin requerir de mecanismos
publicitarios para determinar su titularidad pues esta viene determinada por su propia
naturaleza y por el mandato de la ley. Al respecto, Roca Sastre y Roca Sastre Muncunill
sealan que los bienes inmuebles demaniales o de dominio pblico no requieren de
constancia registral.

(ROCA SASTRE, Ramn y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis: Derecho Hipotecario, Tomo I, p. 292.)
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Ley N 29090, Ley de Habilitaciones Urbanas


El proceso de convertir un terreno rstico o eriazo
en urbano, mediante la ejecucin de obras de
accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin
de desage, de distribucin de energa e
iluminacin pblica, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podr contar con redes
para la distribucin de gas y redes de
comunicaciones.
El proceso de habilitacin urbana requiere
efectuar aportes gratuitos para fines de recreacin
pblica, que son reas de uso pblico irrestricto;
as como para servicios pblicos complementarios,
que son reas edificables que constituyen bienes
de dominio pblico del Estado.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Qu otros bienes estn excluidos de la prescripcin?

Los bienes de la copropiedad entre los copropietarios.


Art. 985 del C.C. "La accin de particin es imprescriptible y ninguno de los
copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripcin los bienes
comunes".

La Sentencia del Segundo Pleno Casatorio Cas. N 2229-2008-Lambayeque -, El


Peruano el 28-08-2009, sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio, ha establecido lo
siguiente:

La correcta interpretacin del artculo 950 del Cdigo Civil debe hacerse en el
sentido que nada obsta para que dos o ms coposeedores homogneos puedan
usucapir, puesto que de ver amparada su pretensin devendran en copropietarios,
figura jurdica que est prevista en nuestra legislacin.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Los bienes entregados a ttulo que obligue a devolverlos como, el


arrendamiento, depsito, retencin, administracin, mandato.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

No existe prohibicin alguna para que bienes de dominio privado del Estado puedan
ser adquiridos por prescripcin adquisitiva, ya que solamente los bienes de dominio o
uso pblico tienen el carcter de imprescriptible e inalienable, de acuerdo con el
artculo 73 de la Constitucin Poltica del Estado.
(CAS. N 1157-2002-Lambayeque. El Peruano, 01/12/2004).

Tribunal Registral
La propiedad de los bienes de dominio privado del Estado puede adquirirse por
prescripcin. (Resolucin N 1706-2009-SUNARP-TR-L)

Ley 29618 (24-11-2010)


Art. 2.- Declrase la imprescriptibilidad de los bienes inmuebles de dominio privado
estatal.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

4. Clases de PAD y sus requisitos

Elementos de la PAD:
El tiempo,
La posesin, siendo esta ltima "el contenido esencial de la usucapin... para
que la usucapin se produzca es preciso que la posesin rena determinados
requisitos con los que se construye una verdadera categora de posesin."
(Hernndez Gil)
Inactividad del propietario. (Gonzales Barrn).
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Clases y tiempo de la PAD:

Ordinaria (corta).
02 aos Muebles; 05 aos Inmuebles.
Extraordinaria (larga).
04 aos Muebles; 10 aos Inmuebles.

En ambos clases se necesita:


Posesin que debe ser continua, pacfica, pblica y como propietario.

Novena Disposicin Complementaria del Decreto Legislativo 653 .- La propiedad


de un predio rstico tambin se adquiere por prescripcin mediante la posesin
continua, pacfica y pblica, como propietario durante cinco (5) aos.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Bienes Inmuebles: art. 950 CC
Continua
Pblica Prescripcin larga (10 aos)
Prescripcin Posesin til
Pacfica
corta (05
Animus domini
aos)
Justo ttulo
Buena fe

Bienes Muebles: art. 951 CC


Continua
Pblica Prescripcin larga (04 aos)
Prescripcin Pacfica
corta (02
Animus domini
aos)
Buena fe
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Requisitos:

i) Posesin continua:
No es necesario que el poseedor tenga un ejercicio permanente de posesin
sobre el bien.
Basta que se comporte como cualquier propietario lo hara.
Para determinar si una persona tiene la posesin de un bien, debemos
preguntarnos cmo usualmente se posee ese bien?, realizacin de actos de
goce del bien.
El art. 904 C.C. indica que se conserva la posesin aunque su ejercicio est
impedido por hechos de naturaleza pasajera.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Hernndez Gil ha sealado que:


La continuidad de la posesin no necesita ser mantenida por el mismo sujeto.
Desde el Derecho Romano se conoce la llamada accesin de posesiones, es
decir, la unin de dos posesiones cuya finalidad es conceder al poseedor
actual la facultad de aprovecharse de la posesin del anterior titular a efectos
de facilitar el cumplimiento del trmino legal de la usucapin.

Suma de plazos posesorios (art. 898 CC). Permite facilitar el cumplimiento del
trmino legal de la usucapin, las posesiones que se unen deben ser
homogneas.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

El hecho que la posesin deba ser continua no significa que sea en todo
instante, pero cmo se prueba?

El art. 915 del C.C. libera a la persona que pretenda ser declarada propietario
de un bien en virtud a la prescripcin adquisitiva de probar a cada instante
que ha estado en posesin del bien, estableciendo una presuncin iuris
tantum de continuidad.

El poseedor deber probar su posesin actual y haber posedo anteriormente,


presumindose que posey en el tiempo intermedio.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

ii) Posesin pacfica:


Debe ser exenta de violencia fsica y moral.

"Ser pacfica significa que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga


por la fuerza. Por tanto, aun obtenida violentamente, pasa a haber
posesin pacfica una vez que cesa la violencia que instaur el nuevo
estado de cosas. (Albaladejo)
Una vez que hayan terminado los actos de violencia, recin en ese
momento se puede considerar que existe posesin pacfica que vale para
prescribir.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Albaladejo nos dice:


Como de lo que se trata es de que la situacin mantenida violentamente no
tenga valor (mientras la violencia dura) para quien ataca la posesin de otro,
hay que afirmar que s hay posesin pacfica para el que defiende por la
fuerza la posesin que otro trata de arrebatarle.

El art. 920 C.C. permite la autocomposicin unilateral del conflicto, que no afecta a
la posesin pacfica, por el cual el poseedor puede ejercitar la defensa posesoria
repeliendo los actos violentos que se empleen contra l y recuperar el bien,
siempre que dicha defensa cumpla dentro de los quince (15) das siguientes a que
tome conocimiento de la desposesin.

La existencia de procesos judiciales previos entre las partes o con terceros


no afecta a la posesin pacfica (podr ser causal de interrupcin del plazo
para prescribir).
Los procesos son la forma ms pacfica de resolver los conflictos.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
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PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
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iii) Posesin pblica:


Que exista una exteriorizacin de los actos posesorios, que acte conforme lo
hace el titular de un derecho.

"El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Por


eso, es necesario que la posesin sea ejercida de manera que pueda ser
conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si
ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo
hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se
consolida" (Papao, Kiper, Dillon y Causse)
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Lo contrario a la posesin pblica es la posesin clandestina, que carece de


eficacia posesoria.
Ejm.: una persona que ingresa por las noches a un inmueble por un pequeo
hueco en la pared del lindero del fondo, y que antes que amanezca se retira
del inmueble.
Este individuo no podr adquirir la propiedad por prescripcin, ya que su
posesin ha sido clandestina.
La prueba de la publicidad de la posesin se da a travs de las testimoniales de
los vecinos, que son las personas idneas para atestiguar si la persona que
invoca la prescripcin ha ejercido una posesin de pblico conocimiento.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

iv) Como propietario:

El poseedor debe actuar con animus domini sobre el bien. No se trata creerse
propietario, sino comportarse como tal.

El poseedor pleno y el mediato pueden prescribir un bien.

El poseedor inmediato (art. 905 C.C.), y el servidor de la posesin (art. 897


CC), no lo pueden hacer.

"No cabe usucapir, por mucho que sea el tiempo que transcurra, si posee en
concepto distinto del de dueo..." (Pea Bernaldo de Quirs)
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Qu sucede si el guardin de una casa ya no se


comporta como tal, es decir, que ya no conserva
la posesin de la casa en nombre de quien lo
contrat, sino que acta como propietario de
esta?

Si fuera as, el ex guardin ya no sera un tenedor


de ella, sino un poseedor de la casa (claro est
que hablamos de una posesin ilegtima de mala
fe) que surtir efectos para prescribir
(extraordinaria).
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

v) Justo ttulo y buena fe:

JUSTO TTULO:

Es el ttulo traslativo de dominio que rene todos los requisitos para dar lugar
a la transferencia de la propiedad de un bien, salvo uno: quien transfiere no
es el propietario. Es un acto vlido pero ineficaz. Es aquel que producira la
transmisin de la propiedad de no mediar el vicio o defecto que la prescripcin
est llamada a subsanar.
(Luis DIEZ PICAZO: Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Madrid, 1995,
Civitas, 4 ed., Tomo III, p. 735)
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

El ttulo debe existir, no debe ser un ttulo simulado (simulacin


absoluta) o putativo (aquel que se funda en un error).

La cosa a la cual se refiere el ttulo tiene que ser la misma que fue
objeto de posesin. La ley le tolera al adquirente su error sobre la
persona de quien le transmiti, pero no se lo admite sobre la cosa
poseda.

Si l adquiere el lote A, pero su posesin la ejerci sobre el lote B, la


ley en este caso no le permite la prescripcin adquisitiva breve,
porque la cosa poseda no se corresponde con la que es objeto de su
ttulo, y, en consecuencia, el lote B solo lo podr adquirir por la
usucapin larga" (Papao, Kiper, Dillon y Causse).
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

La BUENA FE: Es la creencia del poseedor de ser legtimo por ignorancia o


error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo (art. 906 CC).

La buena fe no es solamente una creencia fundada en un estado psicolgico


(meramente interno) del poseedor. La buena fe s es creencia, pero debe
responder al modo de actuar honesto de una persona. Por tanto, la buena fe
no puede fundarse en un error inexcusable, pues existe un deber social de
actuar diligentemente. Por ello, exige que el poseedor ostente el ttulo de
adquisicin de la propiedad, en el cual pueda sustentar su 'creencia honesta'.

En resumen, aqu no se exige solamente una buena fe-creencia, sino que se


avanza hasta una buena fe-diligencia (Gonzales Barrn)
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

JUSTO TTULO y BUENA FE son dos requisitos especiales para que opere la
prescripcin adquisitiva ordinaria.

Ntese la conjuncin y en el texto del segundo prrafo del artculo 950 en


cuestin: justo ttulo y buena fe.

Debe tenerse en cuenta el art. 907 CC, que indica: la buena fe solo durar
hasta que las circunstancias permitan al poseedor creer que posee
legtimamente el, en todo caso hasta que sea notificado con la demanda, si
esta resulta fundada.
DECLARACIN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

Quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare
propietario.
La sentencia que accede a la peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en el
registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo.
Articulo 952 CC
1.- La eficacia de la PAD por el solo vencimiento del plazo

La eficacia que deba atribuirse al solo vencimiento del plazo para la PAD es un tema que
se vincula estrechamente con la naturaleza del pronunciamiento judicial que deba
emitirse en favor de quien invoca la prescripcin.

Pea Bernaldo de Quirs nos dice: "la adquisicin que produce la usucapin... opera
ipso jure en que termina el plazo de la usucapin... Pero se aplica de oficio por los
Tribunales. El que quiera aprovecharse de ella habr de alegarla oportunamente (en
accin; en excepcin) y probarla... La doctrina entiende que la adquisicin se considera
producida al tiempo en que se inici la usucapin (retroactivamente de la usucapin). En
consecuencia, se piensa que purifica retroactivamente la actuacin del usucapiente
cuando actu como dueo sin serlo..."
DECLARACIN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

Una cosa es el hecho de que para poder oponer la PAD, el beneficiado con la
misma deba invocarla.

Otra que tal invocacin, ante la autoridad judicial, no constituye un requisito para
configurar el efecto adquisitivo al que ella conduce.

La invocacin de la PAD es una potestad del sujeto que, en uso de su autonoma


privada, puede o no hacer valer.

Una vez invocada la PAD, si los hechos son acreditados, se considera que el efecto
adquisitivo preexista al momento de su invocacin.
DECLARACIN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

La necesidad de solicitar la prescripcin resulta de lo dispuesto por el artculo


952 del C.C., conforme al cual el beneficiado con la prescripcin "puede
entablar juicio para que se le declare propietario.

Respecto a la eficacia del solo vencimiento del plazo, en el art. 952 CC se


seala la expresin: "se le declare propietario" que puede ser considerada
como lo suficientemente indicativa respecto del carcter declarativo de dicha
pretensin y, por consiguiente, de la decisin que la acoge.

Se declara aquello que se ha constatado como preexistente a la decisin que se


emite sobre el particular, la decisin no configura el modo de adquisicin.
DECLARACIN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

2. La PAD y su registro:

El Registro protege a los adquirentes de derechos reales que cuenten con


derecho inscrito sobre la base de los principios registrales.

El derecho de propiedad se puede adquirir por PAD, y esta adquisicin afecta a


los titulares de derechos inscritos.

La PAD puede realizarse tanto a favor como en contra del que goza de derecho
inscrito, como sucede en el sistema espaol (al igual que el nuestro) en que las
inscripciones no convalidan los actos y contratos que sean nulos.
DECLARACIN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

PAD a favor del registro: El titular registral en la realidad no lo es, a travs de


la PAD se convertir en verdadero titular y por ello se habla de la prescripcin
segn el Registro o secumdum tabulas".

Opera a favor del titular del derecho inscrito, cuya inscripcin equivale a justo
ttulo, presumindose la posesin durante el tiempo de vigencia del asiento y
de sus antecesores.

PAD contra el registro: Se produce en contra del titular registral, por eso se
habla de prescripcin "contra tabulas", en la cual realmente surte un conflicto
entre el titular registral y el adquirente por prescripcin.
DECLARACIN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

El segundo prrafo del art. 952 CC. seala las expresiones "para la inscripcin de
la propiedad" y "para cancelar el asiento a favor del antiguo dueo" que nos
lleva a la conclusin de que solo recoge el supuesto de "contra tabulas".

La prescripcin corta en este caso es de difcil aplicacin, ya que para ello se


necesita justo ttulo y buena fe, y este ltimo requisito, en general, no cumplira
por ser el objeto de la prescripcin un bien inscrito, que goza de la presuncin de
que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones (art. 2012
C.C.).

En nuestro pas no sera amparada una demanda de prescripcin "secumdum


tabulas debido a que los rganos jurisdiccionales sealaran que mientras no se
declare la nulidad del acto que corre inscrito, en virtud del principio de
legitimacin (art. 2013 CC.), se presume que el derecho o la titularidad del registro
existe y pertenece al titular inscrito.
DECLARACIN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

Aspectos procesales:

Procedimiento en la va abreviada que se encuentra regulado en el artculo


504 y ss. del C.P.C. que permite hacer efectiva la pretensin regulada en el art.
952 CC.

La pretensin principal sera la declaracin de propiedad a favor de quien ya


prescribi y la pretensin accesoria sera la cancelacin del dominio del
anterior propietario e inscripcin a nombre del nuevo.

La Ley N 27157 y su complementaria la Ley 27333 autorizan a los notarios a


llevar a cabo procedimientos de prescripcin adquisitiva de inmuebles,
siempre que sea de naturaleza urbana y no exista oposicin por parte de
terceros.

Asimismo la 9na. Disposicin Complementaria del D. Leg. N 653, los predios


rurales son susceptibles de adquirirse por prescripcin.
INTERRUPCIN DEL TRMINO PRESCRIPTORIO

Se interrumpe el trmino de la prescripcin si el poseedor pierde la posesin o es


privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por
sentencia se le restituye.
Articulo 953 CC

Cuando falta algunos de los elementos (posesin o tiempo), como puede


suceder si el poseedor pierde (hecho fctico) la posesin o que el propietario
haya solicitado la devolucin del bien.

Estos actos, tienen como resultado la interrupcin de la prescripcin


adquisitiva, siempre y cuando se hayan realizado dentro del plazo que se
necesita para adquirir la propiedad por prescripcin.

La posesin se puede interrumpir, para efectos de la PAD, natural o


civilmente.
INTERRUPCIN DEL TRMINO PRESCRIPTORIO

"La interrupcin natural afecta al hecho mismo de poseer. La civil se


produce con la reclamacin judicial por otro de la posesin y en rigor
no interrumpe la posesin, pero se entiende, sin embargo, que "para
los efectos de prescripcin" hay interrupcin ''y con efectos
condicionados a que despus recaiga sentencia estimatoria." (Pea
Bernaldo de Quirs)

Nuestro CC. trata acerca de la interrupcin de la PAD, el mismo que


trata los supuestos de interrupcin natural de la PAD, pudindose
invocar adems como causal de interrupcin, los supuestos
reconocidos en la doctrina, referidos al emplazamiento judicial y al
reconocimiento del derecho del propietario.
INTERRUPCIN DEL TRMINO PRESCRIPTORIO

El art. 953 CC. se refiere a la interrupcin natural, en su parte final hace mencin a
la ficcin legal de la posesin no interrumpida, al sealar que cesa la interrupcin
del trmino de la prescripcin si la posesin se recupera antes de un ao o si por
sentencia se restituye.

En cuanto a la interrupcin civil, se debe entender que esta opera con el


emplazamiento judicial de la demanda que contenga una pretensin de restitucin
(reivindicacin, que interrumpir la prescripcin, si se intima judicialmente al
poseedor antes de transcurrido el plazo para prescribir, de lo contrario, el intimado
puede argumentar la prescripcin adquisitiva como medio de defensa). Tambin
se interrumpe civilmente la PAD por el reconocimiento del poseedor, a travs de
cualquier acto (testamento o declaracin unilateral de voluntad).
INTERRUPCIN DEL TRMINO PRESCRIPTORIO

La jurisprudencia ha reconocido que existe interrupcin civil de la posesin


cuando el propietario demanda la restitucin del bien, a consecuencia de lo cual,
en virtud de la intimacin judicial, la posesin deja de ser pacfica.

Sin embargo, si bien se entiende que la PAD se interrumpe con la intimacin


judicial, NO se puede concluir que la posesin deje de ser pacfica, ya que el efecto
jurdico de la notificacin de la demanda es justamente interrumpir el plazo
posesorio, pero el poseedor demandado sigue con una posesin pacfica sobre el
bien.
BIBLIOGRAFA

ALBALADEJO, Manuel, Derechos de Bienes, Tomo III, Volumen I, Editorial Jos


Mara Bosch Editor S.A., Barcelona, 1994.
GONZALES BARRN, Gunther, Curso de Derechos Reales, Jurista Editores, Lima,
2003.
HERNNDEZ GIL, Antonio, La Posesin, 1 ra. Edicin. Editorial Civitas S.A., Madrid,
1980.
PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel, Derechos Reales. Derecho Hipotecario,
Tomo 1, 3ra. Edicin, Editorial Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999.
QUEVEDO, Claudio Berastain. Cdigo Civil Comentado por los 100 mejores
especialistas. Gaceta Jurdica. Tomo V Derechos Reales.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Extensin del derecho de propiedad

La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los


planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de
su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos
arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.
Art. 954 CC

Predio: Etimolgicamente la voz predio tiene su origen en el vocablo latino praedium, que
significa finca o fundo.
El predio es la unidad fsica, materialmente definida, conformada por un mbito de extensin
territorial, con edificacin o sin ella, tambin se alude con dicho trmino a las edificaciones en
altura o porciones de subsuelo que conforman unidades independientes.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Clases de predios
Son aquellos que han sido habilitados dotndolos de los servicios
Urbano necesarios, como consecuencia de haberse culminado el proceso de
habilitacin urbana.

Porciones de tierra ubicadas en rea rural o en rea de expansin


declarada zona intangible, dedicada al uso agrcola, pecuario o
Rurales
forestal. Se considera tambin as a los terrenos eriazos calificados
para fines agrcolas (artculo 4 inc. b del D. Leg. 667)

Estn constituidos por las tierras no cultivadas por falta o exceso de


agua y dems terrenos improductivos, excepto las lomas y praderas
con pastos naturales dedicados a la ganadera; las tierras de
Eriazos
proteccin, es decir las que no renen las condiciones ecolgicas
mnimas y las que constituyen patrimonio arqueolgico de la nacin.
(art. 24, D. Leg. 653).

Ubicados en Aquellos que se ubican en espacios determinados por las


reas de municipalidades, para ser destinados a futuras habilitaciones, es
expansin decir son reas donde se proyecta el crecimiento urbano de una
urbana ciudad.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Extensin del derecho de propiedad

En Roma: criterio de verticalidad, el dueo del suelo era a su vez dueo ilimitado
del sobresuelo y subsuelo. "Desde el Cielo hasta el Infierno". Dominio ilimitado de
los aires y del subsuelo.

Actualmente: factor de utilidad (art. 954 CC).

Se precisa que debe reconocerse al propietario del suelo la posibilidad de utilizar


un espacio razonable por encima del suelo en la medida en que sea necesario para
el ejercicio de su derecho de propiedad, p.e. plantar, construir, etc.. (Christian
Larroumet)
LA PROPIEDAD PREDIAL
Extensin del derecho de propiedad
SOBRESUELO

SUBSUELO

Recursos naturales, yacimientos y restos arqueolgicos.


LA PROPIEDAD PREDIAL

Alcances de la propiedad predial respecto al sobresuelo:

a) Aire y espacio areo

Aire: elemento gaseoso, mvil, renovable y en consecuencia inapropiable, pertenece a la


categora de las cosas que todas las personas podan utilizar libremente

Espacio areo: es el mbito en el cual se halla contenido el aire, es fijo, definible,


perfectamente limitado.
Es la prolongacin vertical hacia la atmsfera de la porcin del suelo o superficie
correspondiente de una edificacin.
Se extiende al sobresuelo dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta
donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho.
No existe un dominio vertical ilimitado, sino sujeto al factor utilidad materializado en
hechos concretos y objetivos.
Con respecto al espacio areo, el titular del suelo puede ejercer su atributo de goce, por el
cual, entre otros atributos, tiene un derecho a edificar o a sobreelevar la edificacin del
mismo.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Alcances de la propiedad predial respecto al sobresuelo:

b) Uso del sobresuelo


El propietario de un predio no puede evitar el uso del espacio areo por cuanto se reconoce que
el Estado ejerce soberana completa y exclusiva sobre dicho espacio areo.

La Ley N 27261, Ley de Aeronutica Civil, ha regulado la circulacin area, e indica lo siguiente:

Artculo 18.- De la oposicin a la libre circulacin: Nadie puede, en razn de un derecho de


posesin o propiedad predial, oponerse al vuelo de una aeronave cuando ste se realice con
arreglo a la presente Ley y su reglamentacin.

Artculo 14.- De la libertad de circulacin: El despegue, vuelo y aterrizaje de aeronaves es libre


en el territorio peruano, su mar adyacente hasta el lmite de las 200 (doscientas) millas y el
espacio areo que los cubre, con sujecin a los instrumentos internacionales vigentes para el
Estado Peruano y de acuerdo a la presente Ley y su reglamentacin.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Alcances de la propiedad predial respecto al sobresuelo:

b) Uso del sobresuelo

Limitaciones a la propiedad privada


Artculo 30.- De la definicin
Se denominan superficies limitadoras de obstculos a los planos imaginarios, oblicuos y
horizontales, que se extienden sobre cada aerdromo y sus inmediaciones, tendientes a limitar la
altura de los obstculos a la circulacin area.

Artculo 31.- De las superficies limitadoras de obstculos


En las reas cubiertas por la proyeccin de las superficies limitadoras de obstculos de los
aerdromos, as como en las reas de aproximacin por instrumentos y circuitos de espera
correspondientes a los mismos, las construcciones, plantaciones, estructuras e instalaciones, ya
sean permanentes o transitorias, no podrn tener una altura mayor que la limitada por dichas
superficies, ni podrn ser de naturaleza tal que acrecienten los riesgos potenciales de un
eventual accidente de aviacin.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Alcances de la propiedad predial respecto al subsuelo:

El art. 954-2 del CC excluye expresamente del derecho de propiedad del titular del suelo, a
los recursos naturales, yacimientos y restos arqueolgicos y otros bienes que estn regidos
por leyes especiales. Dicha exclusin obedece a la imposibilidad de tener un derecho
absoluto sobre dichos bienes, no obstante estar ubicados en la proyeccin inferior del bien,
respecto del cual ejercen su pleno dominio.

Constitucin Poltica del Per


Art. 66.- Los recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de la Nacin. El
Estado es soberano en su aprovechamiento.
Por ley orgnica se fijan las condiciones de su utilizacin y de su otorgamiento a particulares.
La concesin otorga a su titular un derecho real, sujeto a dicha norma legal.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Alcances de la propiedad predial respecto al subsuelo:

Cdigo del Medio Ambiente y los Recursos Naturales, D. Leg. 613,


Ttulo Preliminar, art. II. El medio ambiente y los recursos naturales constituyen patrimonio
comn de la Nacin. Su proteccin y conservacin son de inters social y pueden ser invocados
como causa de necesidad y utilidad pblicas.

Ley Orgnica para el aprovechamiento sostenible de los Recursos Naturales, Ley N 26821
Artculo 19.- Los derechos para el aprovechamiento sostenible de los recursos naturales se
otorgan a los particulares mediante las modalidades que establecen las leyes especiales para
cada recurso natural. En cualquiera de los casos, el Estado conserva el dominio sobre estos, as
como sobre los frutos y productos en tanto ellos no hayan sido concedidos por algn titulo a los
particulares.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Alcances de la propiedad predial respecto al subsuelo:

Texto nico Ordenado de la Ley General de Minera, D. S. N 014-92-EM


Ttulo Preliminar, art. II:
Todos los recursos minerales pertenecen al Estado, cuya propiedad es inalienable e
imprescriptible.
El Estado evala y preserva los recursos naturales, debiendo para ello desarrollar un sistema de
informacin bsica para el fomento de la inversin; norma la actividad minera a nivel
nacional y la fiscaliza de acuerdo con el principio bsico de simplificacin administrativa.
El aprovechamiento de los recursos minerales se realiza a travs de la actividad empresarial del
Estado y de los particulares, mediante el rgimen de concesiones.

Ley General de Aguas, Decreto Ley 17752.


Art. 1.- Las aguas sin excepcin alguna son de propiedad del Estado y su dominio es
inalienable e imprescriptible; no hay propiedad privada de las aguas ni derechos adquiridos
sobre ellas.
El aprovechamiento de los recursos naturales se realiza a travs de la actividad empresarial del
Estado y de los particulares, mediante el rgimen de concesiones; siendo la concesin un
inmueble distinto y separado del predio donde se encuentre ubicada.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Propiedad de suelo, subsuelo y sobresuelo

El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto


que el dueo del suelo.
Art. 955 del CC

Su finalidad es precisar que el subsuelo y el sobresuelo pueden ser materia de un derecho


exclusivo de propiedad, que recae en propietario diferente al titular del suelo.
No existe regulacin similar en Cdigos Civiles de distintos pases.
Sin embargo encontramos artculos que al tratar a la institucin de la propiedad horizontal o
el derecho de superficie, permiten la existencia de distintos propietarios respecto de una
misma unidad inmobiliaria, proyectada desde el subsuelo hasta el sobresuelo.

Ejm: Cdigo Civil espaol, art. 396, admite que los diferentes pisos o locales de un edificio o
las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a
un elemento comn de aquel o a la va pblica, podrn ser objeto de propiedad separada.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Propiedad de suelo, subsuelo y sobresuelo

i) Relacin con la propiedad horizontal

Mediante la institucin de la propiedad horizontal, se admite la existencia de diferentes


titulares de un derecho de propiedad, que comparten la proyeccin vertical de una
extensin territorial; ejerciendo atributos exclusivos sobre el sobresuelo y subsuelo, siendo
un propietario distinto al del suelo.

Tambin se aplica a complejos inmobiliarios, desarrollados con unidades que ocupan


porciones distintas de terreno, colindantes o con solucin de continuidad, pero que
comparten espacios comunes de dicho complejo.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Propiedad de suelo, subsuelo y sobresuelo

ii) Relacin con el derecho de superficie

Al constituirse el derecho de superficie el superficiario goza de la facultad de tener


temporalmente una construccin en propiedad separada sobre o bajo la superficie del
suelo.

El derecho de superficie faculta para tener y mantener una edificacin en suelo ajeno,
conseguida esta edificacin por medio del ejercicio de la facultad de edificar.

Se ha regulado la temporalidad del derecho de superficie, pudiendo extenderse el mismo por


no ms de 99 aos, adquiriendo el titular del suelo la propiedad de lo construido, al
vencimiento del plazo establecido.

Tambin se establece que el derecho de superficie no se extingue por la destruccin de lo


construido.

En la actualidad se han levantado diferentes edificaciones en zonas comerciales de nuestra


capital, con la modalidad del contrato de superficie.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Acciones por obra que amenaza ruina

Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legtimo inters puede pedir la reparacin, la
demolicin o la adopcin de medidas preventivas.
Art. 956 CC

Normas tcnicas aplicables a la propiedad predial

La propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de habilitacin y


subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
Art. 957 CC
Zonificacin:

El art. 195 de la Constitucin 1993 establece que los gobiernos locales son competentes
para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la
zonificacin, urbanismo y el acondicionamiento territorial.
LA PROPIEDAD PREDIAL

De acuerdo al art. 79 numeral 1.1) y 1.2) de la Ley Orgnica de Municipalidades, Ley N


27972, son funciones exclusivas de las Municipalidades Provinciales en materia de
organizacin del espacio fsico y uso del suelo: Aprobar el Plan de Acondicionamiento
Territorial de nivel provincial, que identifique las reas urbanas y de expansin urbana, as
como las reas de proteccin o de seguridad por riesgos naturales; las reas agrcolas y las
reas de conservacin Ambiental y Aprobar el Plan de Desarrollo Urbano, el Plan de
Desarrollo Rural, el Esquema de Zonificacin de reas urbanas, el Plan de Desarrollo de
Asentamientos Humanos y dems planes especficos de acuerdo con el Plan de
Acondicionamiento Territorial.

El art. 8 del D.S. N 027-2003-VIVIENDA, seala que el Plan de Desarrollo Urbano es el


instrumento tcnico-normativo para promover y orientar el desarrollo urbano de cada
asentamiento poblacional del mbito provincial, en concordancia con el Plan de
Acondicionamiento territorial, estableciendo entre otros, la zonificacin de usos del suelo
urbano y su normativa, estableciendo en su articulo 13 que el Concejo Provincial puede
aprobar modificaciones a dicho Plan en cuanto a los trazos de las Vas Expresas, Arteriales o
Colectoras.
LA PROPIEDAD PREDIAL

La zonificacin se aprueba por ordenanza.

29.1 Residenciales (R); son las reas urbanas destinadas fundamentalmente al uso de vivienda, pudiendo
aceptar adems otros usos compatibles. Los Esquemas o Planos de Zonificacin slo consignarn Zonas de Alta
Densidad (R-DA), Zonas de Media Densidad (R-DM), Zonas de Baja Densidad (R-BD), Zonificacin Residencial de
Densidad Muy Baja (RDMB) y Zona Residencial de Densidad Muy Alta (RDMA).
29.2. Industriales (I); son las reas urbanas destinadas fundamentalmente a la ubicacin y funcionamiento de
establecimientos de produccin. Los Esquemas o Planos de Zonificacin slo consignarn Zonas de Industria
Pesada Bsica (1-4), Zonas de Gran Industria (1-3) y Zonas de Industria Liviana (1-2)
29.3. Comerciales (C); son las reas urbanas destinadas fundamentalmente a la ubicacin y funcionamiento de
establecimientos de compra-venta de productos. Los Esquemas o Planos de Zonificacin slo consignarn
Zonas de Comercio Metropolitano (CM), Zonas de Comercio Distrital (CD) y Zonas de Comercio Vecinal (CV).
29.4. Habilitacin Recreacional (HR); son las reas urbanas o extra-urbanas destinadas a la realizacin de
actividades recreativas activas y/o pasivas, tales como Plazas, Parques, Campos y Centros Deportivos, Juegos
Infantiles, etc.
29.5. Otros Usos (OU); son las reas urbanas destinadas a la habilitacin y funcionamiento de instalaciones
para usos especiales no clasificados anteriormente, como centros cvicos; establecimientos administrativos del
estado, culturales, terminales terrestres, ferroviarios, martimos, areos; establecimientos institucionales
representativos del sector pblico o privado, nacional o extranjero; establecimientos religiosos, asilos,
orfelinatos; grandes establecimientos deportivos y espectculos,- estadios, coliseos, zoolgicos;
establecimientos de seguridad y de las fuerzas armadas; (...).
LA PROPIEDAD PREDIAL

Habilitacin urbana:
El proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano mediante la ejecucin de obras de
accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin de desage, de distribucin de energa e
iluminacin pblica. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribucin de
gas y redes de comunicaciones. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para
fines de recreacin pblica, que son reas de uso pblico irrestricto; as como para servicios
pblicos complementarios, para educacin y otros fines, en lotes regulares edificables que
constituyen bienes de dominio pblico del Estado, susceptibles de inscripcin en el Registro de
Predios correspondiente de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.
Art. 3.1 de la Ley 29090, modificado por el Art. 3 de la Ley 29476.

La subdivisin:
Consiste en la particin de terrenos habilitados en fracciones. La subdivisin puede ser sin obras
o con obras. Las subdivisiones sin obras son aquellas que no requieren la realizacin de ninguna
obra adicional de habilitacin de carcter pblico, como la apertura de calles o pasajes,
construccin de veredas, tuberas, etc. Las subdivisiones con obras de habilitacin son aquellas
que requieren obras de carcter pblico para ser factibles.
LA PROPIEDAD PREDIAL

Independizacin:
Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de
una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o, como consecuencia de la inscripcin
de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad comn o rgimen de independizacin y copropiedad.
La independizacin se rige por las disposiciones contenidas en el presente captulo o, en su caso,
por las disposiciones especiales establecidas para la inscripcin de los actos que dan lugar a la
misma.
El Registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte de otro
inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de la independizacin
realizada.
En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica inscrita debe
describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar.
Tratndose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere se proceder a
trasladar las cargas y gravmenes vigentes y aqullas que pese a haber caducado requieran
rogatoria expresa para su cancelacin, salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida.
Art. 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Res. N 097-2013-SUNARP-SN
LA PROPIEDAD PREDIAL

Subdivisin

Predio matriz Predio subdividido (1)


LA PROPIEDAD PREDIAL

Predio subdivido (2) Predio subdividido (3)


LA PROPIEDAD PREDIAL

Propiedad horizontal
La propiedad horizontal se rige por la legislacin de la materia.

Art. 958 del CC


La propiedad horizontal (conocida hoy como rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y propiedad comn) es una modalidad de la propiedad en la que coexisten bienes de
dominio exclusivo y bienes de dominio comn.

El titular de cada seccin independiente goza de un derecho de propiedad individual, con las
caractersticas de la propiedad regulada en el CC.
La diferencia con la propiedad del C.C. (la de los predios, en particular) radica principalmente en
la extensin del derecho sobre el bien. La propiedad de los predios se extiende al subsuelo y
sobresuelo de manera ilimitada, hasta donde es til al propietario (art. 954 del CC).

En la propiedad horizontal (en el caso de edificios) el dominio exclusivo se extiende hasta el


lmite de las secciones de arriba y de abajo. Hay, si se quiere, una propiedad superpuesta sobre
otra. De all proviene precisamente el nombre de propiedad horizontal.
BIBLIOGRAFA

ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil.III, Derecho de Bienes, volumen primero.


Barcelona. Librera Bosch, 1977;
ARIAS-SCHREIBER, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984, tomo IV, Derechos
Reales. Lima, Gaceta Jurdica SA, 2001;
GONZALES BARRON, Gunther. Comentarios a la nueva legislacin inmobiliaria (Ley
N 27157). Lima, Ara Editores, 1999;
GONZALES LOLl, Jorge Luis. Ley y Reglamento de Edificaciones: regularizacin,
declaracin y rgimen legal. Lima, LEJ, 2000;
VASQUEZ VILLAR, Jaime. Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento
para la declaratoria de fbrica y del rgimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn: Ley N 27157. Lima. LEJ, 1999.
AVENDAO ARANA, Francisco y RIVERA BUSTAMANTE, Ral. Cdigo Civil
Comentado. Tomo V, Derechos Reales. Gaceta Jurdica. 2010.
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

I. ACTOS PARA EVITAR PELIGRO DE PROPIEDADES VECINAS

Art. 959: El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios
provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o inminente,
pero se le indemnizar por los daos y perjuicios causados.

Se ha legislado preferir afectar el carcter exclusivo del derecho de propiedad, reconociendo en


beneficio de algn vecino el ejercicio de la facultad de goce, cuando exista de por medio un
peligro actual o inminente.

El propietario en virtud de su mandato, no puede ser ajeno al inters de su vecino, quien a mrito
del principio del "estado de necesidad" est autorizado para ejecutar servicios para conjurar un
peligro actual o inminente que amenace la integridad fsica o patrimonial (Arias-schreiber).
Es una limitacin legal a la propiedad.
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

I. ACTOS PARA EVITAR PELIGRO DE PROPIEDADES VECINAS


Requisitos:
1.- La existencia de un peligro actual o inminente;
Una situacin resulta peligrosa cuando tiene riesgo o puede ocasionar dao;
El peligro sea presente e inmediato;
No se configura el supuesto si se trata de un peligro futuro, por cuanto ello no justificara la accin
inmediata, en el predio ajeno. Finalmente cabe sealar que el peligro puede originarse en distintas
causas.
2.- La ejecucin de actos para servicios provisorios:
Materializacin de acciones sobre el predio ajeno, dirigidas a terminar con la situacin de peligro
presentada.
Existencia de relacin entre el acto de intromisin del dominio y el peligro actual o inminente.
La obligacin de reparar los daos y perjuicios que cause, debe efectuarlo en trminos de
razonabilidad (accin proporcional al peligro).
3.- La obligacin de indemnizar ante el dao causado:
No excluye de responsabilidad por los alcances del dao causado;
se aplica as la denominada restitutio in integrum, que es el principio general que rige casi
unnimemente en esta materia, en virtud del cual la vctima debe ser resarcida por todo el dao
que se le ha causado. Este principio es el que se conoce como reparacin plena o integral. (Orgaz).
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

II. PASO DE MATERIALES DE CONSTRUCCIN POR PREDIO AJENO

Art. 960: Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar materiales por predio
ajeno o colocar en l andamios, el dueo de este debe consentirlo, recibiendo indemnizacin
por los daos y perjuicios que se le causen.

a) Servidumbre legal o limitacin propiamente dicha

El art. 960 CC contiene una de las limitaciones legales a la propiedad, que tiene su fundamento en
la existencia de un inters superior que prevalece sobre el egosmo del dueo y pone
nuevamente en evidencia el sentido social de la propiedad.
Mediante esta regulacin se determina que se puedan llegar a ejercer atributos de goce sobre la
propiedad ajena, no obstante el derecho exclusivo que corresponde al propietario.
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

II. PASO DE MATERIALES DE CONSTRUCCIN POR PREDIO AJENO

b. Alcances de la limitacin
Con el trmino construccin, el art. 960 CC se est refiriendo no solo a las obras consistentes en
el levantamiento de nuevas edificaciones, sino tambin a otros tipos de obras como la que se
presenta en los casos de remodelacin, ampliacin y modificacin de una ya existente.
Se suman a ello los casos de reparaciones (obras que consisten en reforzar o reemplazar
elementos estructurales daados).
Se regula la obligacin del propietario de otorgar su consentimiento para el uso de su predio, es
decir en este caso se le impone el derecho de uso temporal, sustentado en la relacin de
vecindad.
Dicha obligacin no significa de ninguna manera que el propietario no pueda controlar posibles
excesos en el uso, o riesgos evidentes de dao a su propiedad.
La atribucin ejercida al vecino no tiene un carcter oneroso.
El posible perjuicio al propietario vecino se repara con la indemnizacin.
Dicha indemnizacin tendr lugar siempre y cuando exista algn perjuicio que reparar, (relacin
de causalidad entre el dao producido y los actos ejecutados para llevar a cabo la construccin o
reparacin)
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

III. LMITES A LA EXPLOTACIN INDUSTRIAL DEL PREDIO

Art. 961: El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de


explotacin industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la
seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
Estn prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias anlogas
que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atencin a las
circunstancias.

Se fundamenta no solo en la necesidad de regular la proteccin de los predios vecinos, sino


adems en la seguridad, tranquilidad y salud de las personas que habitan la vecindad.

Doble efecto: uno dirigido a la proteccin de los bienes y otro a la de las personas.
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

III. LMITES A LA EXPLOTACIN INDUSTRIAL DEL PREDIO

Las restricciones van dirigidas principalmente a los denominados ''trabajos de explotacin


industrial", sin excluir otro uso relacionado.
El art. 961 C.C. se ocupa principalmente de la que puede generar la contaminacin ambiental, es
decir de aquella que provoca lo que la doctrina denomina "dao socialmente intolerable".

Existen daos que la sociedad tolera, respecto de los cuales persigue fundamentalmente el
resarcimiento de la vctima.

En cambio hay otros que la sociedad no puede aceptar de ninguna manera y respecto de los
cuales persigue evitar su produccin de la manera ms tajante posible, sin perjuicio de prever
adems el resarcimiento de las vctimas.

Estos ltimos son los llamados daos socialmente intolerables, ubicndose en dicha categora la
contaminacin ambiental. (De Trazegnies).
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

IV. PROHIBICIN DE ABRIR O CAVAR POZOS QUE DAEN PROPIEDAD VECINA

Art. 962: Al propietario de un inmueble no le est permitido abrir o cavar en su terreno pozos
susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar las
plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las distancias necesarias para la
seguridad de los predios afectados, adems de la obligacin de pagar la indemnizacin por los
daos y perjuicios.

Se regula una limitacin especfica en la facultad ordinaria que tiene cualquier propietario de un
predio en el pleno ejercicio de sus atributos de goce.

Limitacin especfica, porque va dirigida a evitar los excesos en la labor de abrir o cavar pozos
en un terreno motivando que se adopten todas las precauciones necesarias para evitar
perjuicios, tanto a los predios vecinos, como a las plantaciones existentes.
El presente artculo se refiere especficamente a la labor de abrir o cavar pozos.
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

IV. PROHIBICIN DE ABRIR O CAVAR POZOS QUE DAEN PROPIEDAD VECINA

El pozo, a decir de Guillermo Cabanellas, es el hoyo que se hace en la tierra para encontrar o
sacar agua; tambin es la perforacin del terreno con miras minerales, sean slidos, el carbn o
hierro, sean lquidos -los hidrocarburos-, as como para conducciones o depsitos de aguas
servidas, en general hoyo hondo an siendo seco.

El art. 962 CC est dirigido a obligar que el propietario de un predio tome las distancias
necesarias con los predios vecinos para ejecutar los trabajos antes sealados.

Las distancias debern ser suficientes como para prevenir daos, ello en atencin a la
profundidad del pozo y al permetro del mismo.

Existe obligacin del pago de una indemnizacin por los daos y perjuicios provocados.
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

V. OBRAS Y DEPSITOS NOCIVOS Y PELIGROSOS

Art. 963: Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros similares o
depsito para agua o materias hmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o se instala
maquinaria o anlogos, deben observarse las distancias y precauciones establecidas por los
reglamentos respectivos y, a falta de estos, las que sean necesarias para preservar la solidez o la
salubridad de los predios vecinos. La inobservancia de esta disposicin puede dar lugar al cierre o
retiro de la obra y a la indemnizacin de daos y perjuicios.

Conjunto de elementos vinculados al uso de un predio, respecto de los cuales surge la obligacin
de conservar determinadas distancias y precauciones.

Est relacionado en su mayora con limitaciones contenidas en normas administrativas, es decir a


la obligacin de sujetarse a la zonificacin asignada al predio (usos a que estn destinado y las
caractersticas de dichos usos)
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

V. OBRAS Y DEPSITOS NOCIVOS Y PELIGROSOS

Reglamento Nacional de Construcciones:


Numeral V-II-13.11, toda chimenea ser construida e instalada de acuerdo con los requisitos
especificados en dicho Reglamento, entre los cuales encontramos los requisitos estructurales de la
misma, el espesor que deben tener sus muros, el tipo de recubrimiento interior, entre otras
exigencias.
Numeral V-II-14.1 los aparatos productores de calor, y otros artefactos aprobados para uso en
instalaciones interiores de edificaciones que funcionan sobre la base de gas, petrleo o aceite
combustible, electricidad, o combustibles slidos, requerirn aprobacin especial para su
instalacin y su uso en edificaciones. Adems, en la instalacin de los artefactos antes
mencionados se debern tomar las precauciones convenientes para evitar el riesgo o daos que
puedan producirse a terceros con el mal funcionamiento de dichos aparatos o de sus sistemas
complementarios y de abastecimiento de combustible.
Numerales V-II-14.2 y V-II14.3 detallan las exigencias necesarias para la instalacin de calderos e
incineradores, respectivamente.
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

V. OBRAS Y DEPSITOS NOCIVOS Y PELIGROSOS

En cuanto a los materiales radioactivos:


Art. 173 del D.S. N 055-93-EM dispone que la utilizacin de este tipo de material deber estar
autorizada por el Instituto Peruano de Energa Nuclear (IPEN), o cualquier entidad que lo
sustituya, y deber ceirse a las reglas y pautas sealadas por dicho organismo

En cuanto al uso de materiales explosivos:


El Reglamento Nacional de Construcciones, seala las seguridades que deben tenerse con estos
materiales considerados de alto riesgo.
Las consecuencias que se pueden derivar del incumplimiento del artculo bajo comentario, si bien
el mismo contempla que se pueda dar el cierre o retiro de la obra, debe de considerarse
conjuntamente con dichos supuestos la medida de demolicin, en tanto la obra hubiese sido
edificada incumpliendo los parmetros respectivos, salvo los casos sujetos a regularizacin.
De otro lado destaca la procedencia de que se fije una indemnizacin por las instancias
correspondientes, en el caso de daos y perjuicios.
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

VI. PASO DE AGUAS POR PREDIO VECINO

Art. 964: El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en
los predios vecinos, salvo pacto distinto.

Contempla dentro de las limitaciones por razn de vecindad, aquella que obliga a restringir el
paso de las aguas de un predio a los predios vecinos.

Se exceptan aquellos casos en que medie acuerdo entre vecinos para que las aguas discurran
fuera de los lmites de la extensin de un predio, establecindose la servidumbre necesaria en el
marco de lo dispuesto en el artculo 1035 del CC.
La finalidad del art. 964 CC estriba en que el propietario de una finca (o cualquier titular de su
derecho real limitado que tenga inters, o el mismo poseedor de un inmueble) puede impedir los
perjuicios que se le irroguen, por haber cambiado el vecino, sin deber hacerlo, el curso de las
aguas que discurren por la suya o por no realizar la limpieza o evacuacin de las aguas
estancadas. [Max Arias-Schreiber, citando a Ricardo Ruz Serramalera].
LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD

VI. PASO DE AGUAS POR PREDIO VECINO

El fundamento de la presente limitacin lo encontramos en la facultad de exclusin que ejerce el


titular de un derecho de propiedad.

La facultad de exclusin como, un complemento de la facultad de aprovechamiento o de


realizacin directa, que es aquella que permite al titular prevenir, impedir o poner remedio a las
intromisiones o perturbaciones causadas por personas extraas en el goce, en la utilizacin o en
la directa satisfaccin del inters.
Castn, referida por Dez-Picazo,
BIBLIOGRAFA

BORDA, Guillermo. Manual de los Derechos Reales. Buenos Aires, Ed. Perrot, 1994.
CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Buenos Aires, Heliasta.
ENNECCERUS, Ludwig, KIPP, Theodor y WOLF, Martin. Tratado de Derecho Civil, tomo 111,
vol. 11, Derecho de Cosas. Barcelona, Bosch, 1944.
MAZEAUD, Henry, Leon y Jean. Lecciones de Derecho Civil, vol. IV. Buenos Aires, Ediciones
Jurdicas Europa Amrica, 1960.
PUIG BRUTAU, Jos. Fundamentos de Derecho Civil, tomo 111, vol. l. Barcelona, Bosch.
PUIG PEA. Tratado de Derecho Civil espaol, tomo 111, vol. l. Madrid, Editorial Revista de
Derecho Privado, 1972.
REVOREDO DE DEBACKEY, Delia (compiladora). Cdigo Civil. Exposicin de Motivos y
Comentarios. Tomo l. Antecedentes legislativos. Lima, 1985.
VASQUEZ RIOS, Alberto. Los Derechos Reales. Lima, Editorial San Marcos, 1996.
DERECHOS DEL PROPIETARIO

DERECHO A CERCAR UN PREDIO

El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo. (art. 965 CC)

El art. 965 CC establece que: todo propietario tiene derecho a cercar su propiedad.

Cercar significa "rodear con cerca, valla, muro o tapia". (Cabanellas)

Este derecho en algunos casos se convierte en obligacin, cuando nace de una disposicin
municipal de acuerdo con la Ley Orgnica de Municipalidades.

Art. 93, Ley N 27972 Ley Orgnica de Municipalidades


Facultades especiales de las municipalidades
Las municipalidades provinciales y distritales, dentro del mbito de su jurisdiccin, estn
facultadas para: ()
5. Hacer cumplir la obligacin de cercar propiedades, bajo apremio de hacerlo en forma directa y
exigir coactivamente el pago correspondiente, ms la multa y los intereses de ley.
DERECHOS DEL PROPIETARIO

OBLIGACIN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o poseedores, al


deslinde y al amojonamiento. Art. 966 CC

Todo objeto de derecho ha de tener lmites ciertos, pues otra cosa sera dejar sin delimitacin el
derecho mismo. (Jos Puig Brutau )

Tratndose de bienes inmuebles y especialmente las fincas rsticas se dispone que "todo
propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citacin de los dueos de los predios
colindantes. La misma facultad corresponder a los que tengan derechos reales.

Amojonamiento: operacin por la que se marcan con hitos o mojones los lmites establecidos.

Para ello se supone la certeza de los lmites o que ya se ha realizado el deslinde.


DERECHOS DEL PROPIETARIO

OBLIGACIN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

El amojonamiento presupone que no hay contienda sobre los lmites, o que esta contienda ha
quedado resuelta con la operacin de deslinde, a continuacin de la cual se fijan las seales o
mojones que hacen perceptibles los lmites de la finca.

Es una facultad inherente a la propiedad y, por consiguiente, imprescriptible mientras la


propiedad subsista.

1. Reglas sobre el deslinde


En el Derecho espaol se observan las siguientes reglas:
a) "El deslinde se har en conformidad con los ttulos de cada propietario y, a la falta de ttulos
suficientes, por lo que resultare de la posesin en que estuvieren los colindantes".
b) "Si los ttulos no determinasen el lmite o rea perteneciente a cada propietario, y la cuestin
no pudiera resolverse por la posesin o por otro medio de prueba, el deslinde se har
distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales".
c) "Si los ttulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la
totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuir proporcionalmente".
DERECHOS DEL PROPIETARIO

OBLIGACIN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

2. Formas de practicar el deslinde


Puede haber dos clases de deslinde: el extrajudicial y el judicial.

a) Extrajudicial.- La particin del rea en discusin se har en funcin del acuerdo que hayan
tomado las partes, tomndose como referencia para delimitar los terrenos un ro, una cerca o
cualquier otro punto de referencia que crean conveniente.
Esta particin constar en un documento de carcter privado que en lo posible cumpla ciertas
formalidades (en presencia del juez de paz, notario pblico y testigos).
DERECHOS DEL PROPIETARIO

OBLIGACIN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

2. Formas de practicar el deslinde

b) Judicial.- Nos hallamos frente a la accin de deslinde. En este supuesto no funciona el principio
"quien afirma prueba" ya que el juez aceptar como nico medio de probanza los ttulos de
propiedad que cada colindante exhiba otorgando la particin en base a ellos. El juez proceder
a realizar inspeccin para verificar lo sealado en el ttulo y la colocacin de los mojones en
ambos extremos de la lnea divisoria, procediendo a levantar un acta de ese acto.
En caso que los colindantes no presentaran ttulos verdaderos sobre la propiedad en discusin, el
juez proceder a sealar los hitos respetando el utis posidendi que tenga cada uno de ellos.
Si a travs de este criterio tampoco se puede realizar la misma, el juez podr realizar la particin
proporcionalmente en base a la posesin original que tuvieron.
El procedimiento a seguir en este caso se contempla en el artculo 504 del Cdigo Procesal Civil.
Artculo 504.- Tramitacin.-
Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula: ()
3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el rea o los linderos, o para que se limiten
stos mediante deslinde.
DERECHOS DEL PROPIETARIO

CORTE DE RAMAS Y RACES INVASORAS DEL PREDIO

Todo propietario puede cortar las ramas de los rboles que se extiendan sobre el predio y las
races que lo invadan. Cuando sea necesario podr recurrir a la autoridad municipal o judicial
para el ejercicio de estos derechos. (Art. 967 CC).

1. Facultad del vecino en orden a las ramas y races ajenas que invaden su espacio o suelo
Se confiere al dueo del predio vecino la capacidad de poder cortarlas por s mismo.
Nuestro CC no considera un plazo para que el propietario del rbol que invade el predio ajeno
pueda cortar las ramas invasoras; dejando al dueo del predio invadido que ejercite su derecho
en el momento que l estime conveniente y, en caso de encontrar resistencia del otro
propietario, recurrir a la autoridad municipal o judicial para lograrlo.
Si el propietario invadido por ramas y races ajenas encuentra resistencia del propietario o
poseedor colindante, desarrollando la proteccin judicial a que alude la norma podra incoar un
interdicto de retener, porque obviamente en este caso es perturbado en su posesin, aun
cuando esta figura sera opcional porque la norma tiene un sentido categrico: puede cortar las
ramas y races, confirindole la potestad para hacerlo.
DERECHOS DEL PROPIETARIO

CORTE DE RAMAS Y RACES INVASORAS DEL PREDIO

2. A quin le pertenecen los frutos que cuelgan de las ramas invasoras


Los frutos que caen al suelo en forma natural, son de propiedad del vecino. (Wolf)
"El derecho del vecino respecto a los frutos cados en su suelo no es un derecho de apropiacin,
sino que es desde el principio un derecho de propiedad".
Los frutos se consideran de la propiedad en que caen y, por tanto, corresponden al titular del
derecho (propietarios, usufructuarios, al poseedor de buena fe y al arrendatario que tenga la
posesin).
Los frutos que caen en un inmueble de uso pblico (carretera, etc.) no se consideran como frutos
del mismo, sino que siguen siendo propiedad del dueo del rbol.
BIBLIOGRAFA

BORDA, Guillermo. Manual de los Derechos Reales. Buenos Aires, Ed. Perrot, 1994.
CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Buenos Aires, Heliasta.
ENNECCERUS, Ludwig, KIPP, Theodor y WOLF, Martin. Tratado de Derecho Civil, tomo 111,
vol. 11, Derecho de Cosas. Barcelona, Bosch, 1944.
MAZEAUD, Henry, Leon y Jean. Lecciones de Derecho Civil, vol. IV. Buenos Aires, Ediciones
Jurdicas Europa Amrica, 1960.
PUIG BRUTAU, Jos. Fundamentos de Derecho Civil, tomo 111, vol. l. Barcelona, Bosch.
PUIG PEA. Tratado de Derecho Civil espaol, tomo 111, vol. l. Madrid, Editorial Revista de
Derecho Privado, 1972.
REVOREDO DE DEBACKEY, Delia (compiladora). Cdigo Civil. Exposicin de Motivos y
Comentarios. Tomo l. Antecedentes legislativos. Lima, 1985.
VASQUEZ RIOS, Alberto. Los Derechos Reales. Lima, Editorial San Marcos, 1996.
EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

Causas: absolutas y relativas

Absolutas: La propiedad se extingue en forma definitiva, esto es, ya no hay propiedad sobre un
bien determinado. As ocurre con la destruccin del bien, o por el hecho de que este haya sido
excluido del comercio de los hombres (ejemplo: afectacin de un bien al dominio pblico).

Relativas: La propiedad se extingue para el sujeto especfico, pero el derecho sigue existiendo
en cabeza de otro sujeto. En este caso, la propiedad pasa a otro, cambia de manos, se extingue
en cuanto al antiguo propietario, pero renace en el nuevo titular, as ocurre en los casos de
transmisin de la propiedad.
EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

CAUSAS DE EXTINCIN

La propiedad se extingue por:


1.- Adquisicin del bien por otra persona.
2.- Destruccin o prdida total o consumo del bien.
3.- Expropiacin.
4.- Abandono del bien durante veinte aos, en cuyo caso pasa el predio al dominio del
Estado.
Art. 968 CC
EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

1. Adquisicin del bien por otra persona

Enajenacin que por su carcter de acto esencialmente traslativo tanto es modo de perder la
propiedad como de adquirirla. (Puig Brutau)

Es "un acto voluntario que comprende la transmisin por acto unilateral o bilateral o el abandono
o renuncia cuando se trata de bienes muebles." (Puig Pea)

Segn el art. 1137 CC, la prdida de los bienes muebles puede producirse por ser intil para el
uso o por quedar fuera del comercio.

Este inciso debe interpretarse en sentido amplio, en sentido traslativo de dominio, adjudicacin,
de acuerdo con las disposiciones legales vigentes.
EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

2. Destruccin o prdida total o consumo del bien

a) La destruccin total del bien.- Pues si hay nicamente destruccin parcial, el derecho se
conserva sobre la parte subsistente.

b) Efectiva.- No debe ni puede confundirse con la mera responsabilidad de usarla en que


podemos encontramos en algn momento, porque segn dicen Colin y Capitant, hay aqu un
simple obstculo al ejercicio del derecho real que no afecta a la extincin de este derecho (Puig
Pea)

c) Forma.- Se trata, pues, de un caso en el que el bien ha dejado de existir fsica y jurdicamente,
o como dice Puig Brutau cuando la cosa ha pasado a ser res extra comercium (cuando la cosa est
fuera de comercio).
EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

3. Expropiacin:
El art. 70 de la Constitucin seala que a nadie puede privarse de su propiedad, sino
exclusivamente por causa de seguridad nacional o necesidad pblica, declarada por ley, y previo
pago en efectivo de indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el eventual
perjuicio. Hay accin ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado
haya sealado en el procedimiento expropiatorio.

Jos Puig Brutau seala que la expropiacin por causa de utilidad pblica o inters social
"representa la relacin dada al conflicto que haya podido suscitarse entre dos intereses: un
inters privado ordinariamente protegido en concepto de derecho de propiedad y un inters
pblico que ha de ser especialmente afirmado y comprobado para que pueda imponerse al
primero".
La proteccin jurdica dispensada al inters del propietario no ha de ser obstculo para que
prevalezca el inters pblico, siempre que est debidamente comprobado y se ofrezca la debida
compensacin al primero.
Se trata entonces de la extincin de la propiedad por un acto de Derecho Pblico.

Se encuentra regulada por el Decreto Legislativo 1192, publicado en El Peruano el 23.08.2015.


EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

4. Abandono del bien por veinte aos, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado
El caso del abandono es un tema discutible si tenemos en cuenta que la accin de reivindicacin
es imprescriptible y debe prosperar siempre, salvo el caso de quien haya adquirido por
prescripcin y tenga un derecho superior reconocido por la Ley.
Para algunos autores, abandonar unos bienes, es sinnimo de renunciar a ellos.

CONSTITUCION POLITICA DEL PERU DE 1993


Artculo 88.- Rgimen Agrario El Estado apoya preferentemente el desarrollo agrario. Garantiza el
derecho de propiedad sobre la tierra, en forma privada o comunal o en cualquiera otra forma
asociativa. La ley puede fijar los lmites y la extensin de la tierra segn las peculiaridades de
cada zona.
Las tierras abandonadas, segn previsin legal, pasan al dominio del Estado para su
adjudicacin en venta.
EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

El abandono produce efectos:

a.- En cuanto a la naturaleza de la cosa.-


Convierte a sta en res nullius (bienes muebles).

b.- En cuanto a los derechos que se originan.-


Este aspecto del problema corresponde ms a las instituciones jurdicas de la apropiacin
de la ocupacin que a la del abandono.
La dificultad se presenta en lo relativo a los bienes inmuebles y ella deriva de que muchas
legislaciones atribuyen la propiedad de los inmuebles abandonados, no al primer ocupante,
sino concretamente al Estado.

A partir de cundo se va a contar los 20 aos exigidos para el abandono?


EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

El abandono produce efectos:

b.- En cuanto a los derechos que se originan.- ()

El Estado requiere de un procedimiento judicial para que se declare abandonado un bien,


para lo cual tiene que entenderse el juicio con el propietario particular, quien de oponerse a
la accin tendra el efecto de que el bien se tenga por no abandonado.

No puede interpretarse automticamente que el hecho del transcurso del tiempo (20 aos)
califique como abandono.

El proceso judicial donde el juez declare el abandono de un bien a favor del Estado tiene
plena justificacin, as como es valedera la oposicin que formule el propietario particular
efectuado en defensa de sus derechos.

Resulta til recordar que no existe res nullius predial, pues los inmuebles son del Estado o
de los particulares. En cambio s existe res nullius para algunos muebles.
BIBLIOGRAFA

BORDA, Guillermo. Manual de los Derechos Reales. Buenos Aires, Ed. Perrot, 1994.
CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Buenos
Aires, Heliasta.
ENNECCERUS, Ludwig, KIPP, Theodor y WOLF, Martin. Tratado de Derecho Civil,
tomo 111, vol. 11, Derecho de Cosas. Barcelona, Bosch, 1944.
MAZEAUD, Henry, Leon y Jean. Lecciones de Derecho Civil, vol. IV. Buenos Aires,
Ediciones Jurdicas Europa Amrica, 1960.
PUIG BRUTAU, Jos. Fundamentos de Derecho Civil, tomo 111, vol. l. Barcelona,
Bosch.
PUIG PEA. Tratado de Derecho Civil espaol, tomo 111, vol. l. Madrid, Editorial
Revista de Derecho Privado, 1972.
VASQUEZ RIOS, Alberto. Los Derechos Reales. Lima, Editorial San Marcos, 1996.
LA COPROPIEDAD

Idea general:

En la doctrina se define la copropiedad como una propiedad comn o pro-indivisa.


Es un Derecho Real en que la propiedad pertenece a varias personas por partes indivisas.

1.- Antecedentes:
Derecho romano:
Se define a la propiedad desde una perspectiva individualista, se ve con recelo toda forma de
comunidad (bien cuya titularidad est repartida entre varios sujetos)
Se considera a la comunidad como antieconmica, fuente de conflictos, pues la explotacin del
bien comn exige la adopcin de constantes acuerdos.
Ante ello, se permite que el comunero pueda salir en cualquier momento de esta situacin
jurdica a travs de la transferencia de su porcin ("cuota ideal") o mediante la accin de
divisin de la cosa comn.
Las facultades de cada comunero sobre su parte indivisa son amplias: puede enajenar, gravar y
ser ejecutado por sus acreedores; mientras que las facultades sobre la ntegra cosa material son
muy restringidas por la presencia de los otros copropietarios.
LA COPROPIEDAD

DERECHO ALEMN O GERMNICO:

Se reconoci una comunidad inspirada en una concepcin colectivista o comunitaria del mundo.
No es predominante el derecho del individuo, sino el del grupo.
La comunidad se considera como una situacin permanente y estable (ejm. explotacin de una
unidad agrcola por parte de los vecinos de un lugar)
No existen cuotas, por lo que el individuo se halla impedido de "vender" su porcin o de instar
la divisin.

El derecho de cada comunero se reduce a participar, en la medida de su inters, en la liquidacin


final.
No puede realizar acto alguno por su propia cuenta, ni sobre el bien material, ni sobre la cuota
que no existe; para realizar cualquier acto se requiere de la comunidad.
La cosa objeto de la comunidad germnica (o de la "propiedad en mano comn") est afecta al
pago de los acreedores comunes, mientras los acreedores particulares de cada comunero no
tienen derecho sobre una hipottica cuota individual que no existe.
LA COPROPIEDAD

2.- Definicin y notas configuradoras:

Art. 969.- Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o ms
personas.

De esta definicin se colige que se ha adoptado la concepcin romana de la comunidad (dividida


en cuotas individuales sobre las cuales se ejerce un dominio exclusivo).
LA COPROPIEDAD Notas configuradoras:

Corresponde a "dos o
ms personas" (sean
naturales o jurdicas)
Recae sobre un
bien comn.
Unidad de Pluralidad
objeto de sujetos

Existencia de
cuotas ideales El derecho de cada co-
propietario lo es "por cuotas
ideales (porcentaje de
inters en el bien comn),
no se materializa en una
porcin fsica de ste.
LA COPROPIEDAD

HIPTESIS DISTINTAS

Nuestro rgimen de la copropiedad sigue las notas distintivas del sistema romano.
No obstante existen algunas hiptesis distintas que se inspira en la copropiedad germnica.
Por ejemplo, en la llamada "sociedad de gananciales" producida durante el matrimonio.

En este caso no existen cuotas, el cnyuge se halla impedido de "vender" las cuotas o de instar la
divisin y particin.

Para realizar cualquier acto se requiere la actuacin conjunta de ambos cnyuges, salvo
excepciones o autorizacin judicial.

Otra hiptesis "especial" de copropiedad es aquella que se produce en la llamada propiedad


horizontal (art. 958 C.C.), propia de los departamentos y unidades inmobiliarias en altura.

En este caso, la copropiedad de las zonas comunes del edificio va unida inseparablemente a la
propiedad exclusiva sobre el departamento.
LA COPROPIEDAD

3. Los principios rectores de la copropiedad:


Tenemos los siguientes:

a) PRINCIPIO DE AUTONOMA PRIVADA: Los convenios o acuerdos entre los copropietarios rigen
preferentemente la organizacin interna de la comunidad. (en caso de desavenencia de los
comuneros, el juez regular el uso del bien comn. ver art. 974 C.C. y art. 1363 del C.C.)

b) PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD: Los copropietarios participan en las ventajas y en las


cargas del bien comn, segn el porcentaje de su respectiva cuota (art. 970, 2 prrafo C.C.).
En caso de no haberse especificado por contrato el porcentaje de cuota correspondiente a cada
comunero, entonces stas se presumirn iguales (art. 970,1 prrafo C.C.).
Si la ley hubiese creado la situacin de copropiedad (ejemplo: sucesin hereditaria), entonces el
porcentaje de la cuota es determinado por la ley misma.

c) PRINCIPIO DEMOCRTICO: Las decisiones se adoptan de acuerdo al principio democrtico de


mayoras -cuando ello es posible-, aunque haciendo la salvedad de que stas se computan en
virtud al porcentaje en las cuotas, y no por cabezas.
LA COPROPIEDAD
Ejm.: A y B son copropietarios, el primero tiene una participacin de 90%, y el segundo de 10%;
como las mayoras se computan de acuerdo a las cuotas, el voto favorable de A constituye la
mayora, mientras que de computarse por cabezas A y B representaran slo dos votos, y uno de
ellos entre dos no podra ser mayora.
LA COPROPIEDAD

TOMA DE DECISIONES SOBRE EL BIEN COMN

Art. 971.- Las decisiones sobre el bien comn se adoptarn por:


1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o
introducir modificaciones en l.
2. Mayora absoluta, para los actos de administracin ordinaria. Los votos se
computan por el valor de las cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la va incidental.
LA COPROPIEDAD

d) PRINCIPIO DE LIBERTAD INDIVIDUAL:


Cada copropietario conserva su libertad individual con respecto a su cuota, la cual puede ser
transferida, gravada o dispuesta por el comunero sin necesidad de pedirle autorizacin a los
otros.

Art. 977.- Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos.
Puede tambin gravarlos.
Art. 984.- Los copropietarios estn obligados a hacer particin cuando uno de ellos o el
acreedor de cualquiera lo pida, salvo los casos de indivisin forzosa, de acto jurdico o de ley que
fije plazo para la particin.
LA COPROPIEDAD

4. Contenido de la situacin de copropiedad

a.- La copropiedad: Fuente de relaciones jurdicas

Las situaciones de comunidad generan un entramado de relaciones entre los copartcipes, algu-
nos de naturaleza personal o crediticia, y otros con eficacia real.
Ejm.: el derecho del copropietario al reembolso de lo gastado para conservar el bien es un
derecho de crdito contra sus copropietarios; igualmente lo es el deber de rendir cuentas o
contribuir a la adopcin de decisiones colectivas, etc.
LA COPROPIEDAD

b.- Uso, disfrute y administracin del bien comn

b.1.- Uso y disfrute en estructuras no-organizativas


Cada copropietario tiene la facultad de usar y disfrutar del bien comn (arts. 974, 976 C.C.).
Sin embargo, como es imposible que todos los copropietarios se aprovechen del bien en forma
simultnea y conjunta, la lgica nos ndica que stos debern ponerse de acuerdo para
establecer sistemas de uso y disfrute.
Los sistemas ms usuales sern el reparto del aprovechamiento por zonas (si el bien lo permite) o
por turnos temporales.

b.2.- Uso y disfrute en estructuras organizativas: administracin


En este caso existe una administracin encargada de tomar las decisiones en forma centralizada
respecto a la explotacin del bien, su conservacin y el reparto de los rendimientos econmicos
producidos durante la gestin.
En tal caso, el administrador es un gestor de los intereses del colectivo de copropietarios y goza
de las facultades de explotacin normal del bien.
El administrador puede ser convencional y judicial, tambin puede darse la figura del
administrador de hecho.
LA COPROPIEDAD

b.3.- Limitaciones al uso y disfrute


El uso y aprovechamiento del bien comn est sujeto a los siguientes lmites:
El destino econmico del bien: cada comunero debe inhibirse de alterar el destino econmico
del bien, esto es, la especial finalidad que se derive de su propia naturaleza o de los usos del
trfico (art. 974-1 C.C.).
El inters de la comunidad: el comunero no debe perjudicar el inters de los dems
copropietarios (art. 974-1 C.C.).
El respeto del derecho ajeno: los comuneros no podrn perjudicar el ejercicio del derecho que le
corresponde a los otros copropietarios. Es una regla del ms elemental sentido comn.

c.- Conservacin de los bienes comunes


Existen dos rdenes:
a) los gastos y obras necesarias para conservar el bien en estado idneo y,
b) los instrumentos judiciales de conservacin del bien frente a las interferencias de terceros.
Art. 981.- Todos los copropietarios estn obligados a concurrir, en proporcin a su parte,
a los gastos de conservacin y al pago de los tributos, cargas y gravmenes que afecten al
bien comn.
LA COPROPIEDAD

d.- Disposicin de los bienes comunes

El C.C. exige el consentimiento unnime de todos los


copropietarios para realizar actos de disposicin, para
toda transferencia de propiedad o constitucin de
derechos reales sobre el bien comn. (art. 971-1).

En casos urgentes, y cuando no se pueda recurrir a la


accin de divisin por la necesidad de obtener
rpidamente el reparto del precio, el juez puede
autorizar al administrador judicial la celebracin de
actos de disposicin (art. 780, 2 C.P.C).
LA COPROPIEDAD

e.- Disposicin de la cuota ideal


La cuota tiene una doble proyeccin, como porcentaje de participacin ("quantum") en el bien
comn, sea en los gastos o en los beneficios, y como derecho real de carcter individual,
enajenable e hipotecable.

Art. 977.- Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos.
Puede tambin gravarlos..
El copropietario puede enajenar libremente su cuota, pero queda sujeto al retracto.

El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el


lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por ste y, en
su caso, los intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate pblico. (art. 1592 C.C.)

Tienen derecho de retracto:


El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas. (Art. 1599-2 C.C)
LA COPROPIEDAD

5.- Extincin de la copropiedad

a. Hiptesis generales de extincin

Art. 992.- La copropiedad se extingue por:


1. Divisin y particin del bien comn.
2. Reunin de todas las cuotas partes en un solo propietario.
3. Destruccin total o prdida del bien.
4. Enajenacin del bien a un tercero.
5. Prdida del derecho de propiedad de los copropietarios.
LA COPROPIEDAD

b. Hiptesis especfica de extincin:

La particin o accin de divisin del bien comn

Es el derecho de cualquier copropietario, o de un acreedor de ste, a que la cuota


individual del comunero se concrete en el dominio sobre una porcin material del
bien comn o, subsidiariamente, con dinero o en otro bien.

Se puede realizar por acto jurdico, o por acto jurdico con homologacin judicial, o
simplemente a travs de un acto judicial cuando no exista consentimiento de las
partes.
LA COPROPIEDAD

Art. 983o.- Por la particin permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que
tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se
le adjudican.

En nuestro medio se conoce comnmente a la particin como "divisin y particin", e incluso el


art. 992-1 C.C. utiliza esta terminologa.

El trmino "particin" alude al acto de partir o dividir una cosa, mientras la "divisin" significa
exactamente lo mismo.

Por tanto, resultar correcto desde un punto de vista gramatical denominar esta accin por uno
de los dos vocablos citados, pero nunca por ambos al mismo tiempo.
LA COPROPIEDAD

Caracteres de la particin
Sealamos las siguientes caractersticas:

Imperatividad:
La particin es imperativa para todos los copropietarios, salvo pacto de indivisin, o por
establecerlo la ley (art. 984 C.C).
Esta caracterstica es propia de la comunidad romana, en donde se mira con disfavor los estados
de copropiedad por ser fuente de litigios y de explotacin antieconmica del bien.
Imprescriptibilidad:
La accin de particin es imprescriptible (art. 985 C.C).
Es concordante con el carcter que tiene la reivindicacin (art. 927 C.C).
Tratndose de acciones derivadas del derecho de propiedad, es obvio inferir que ambas tengan
la condicin de imprescriptibles, es decir, no se extinguen por el simple no-uso.
Irrenunciable:
Los copropietarios no pueden renunciar en forma definitiva a la accin de particin.

De ser renunciable se convertiran en indivisible la comunidad, lo cual es contrario a las bases


institucionales de la copropiedad regulada en el Cdigo Civil. (ver arts. 969, 984, 993 del C.C.)
LA COPROPIEDAD

Modalidades de particin:

a. Particin convencional
Es cuando los copropietarios estn de acuerdo en los trminos de la divisin del bien comn, y
todos ellos son capaces. (art. 986,1 C.C.).
La naturaleza es la de un acto jurdico dispositivo y de atribucin patrimonial, tipificado corno una
permuta (art. 983 C.C).

El art. 986 C.C. no exige ninguna formalidad especfica para la particin.

Sin embargo, en el caso de particin de bienes hereditarios, el art. 853 C.C. seala lo siguiente:

Art. 853.- Formalidad de la particin: "Cuando todos los herederos son capaces y estn de
acuerdo en la particin, se har por escritura pblica tratndose de bienes inscritos en registros
pblicos. En los dems casos, es suficiente documento privado con firmas notarialmente
legalizadas.
LA COPROPIEDAD

Modalidades de particin:

b. Particin convencional con homologacin judicial


Se encuentra regulada en el art. 987 C.C.

Art. 987.- Si alguno de los copropietarios es incapaz o ha sido declarado ausente, la particin
convencional se somete a aprobacin judicial, acompaando a la solicitud tasacin de los bienes
por tercero, con firma legalizada notarialmente, as como el documento que contenga el convenio
particional, firmado por todos los interesados y sus representantes legales. Puede prescindirse de
tasacin cuando los bienes tienen cotizacin en bolsa o mercado anlogo, o valor determinado
para efectos tributarios.
La solicitud de aprobacin se sujeta al trmite del proceso no contencioso, con citacin del
Ministerio Pblico y del consejo de familia, si ya estuviera constituido."

Se presenta cuando alguno de los copropietarios es incapaz o ha sido declarado ausente.


La particin convencional se somete a la aprobacin judicial.
LA COPROPIEDAD

Modalidades de particin:

b. Particin convencional con homologacin judicial ()

Esta figura presupone el acuerdo de TODOS los copropietarios, incluyendo los capaces y los
representantes legales (padres, tutores o curadores) de los incapaces.

Los interesados hacen la solicitud a travs de un proceso no contencioso, con citacin del
Ministerio Pblico y del Consejo de familia, si ya estuviera constituido.
A la solicitud se acompaa la tasacin de los bienes con la firma legalizada del perito tasador, as
como el documento que contenga el convenio de particin.

Puede prescindirse de la tasacin cuando los bienes tengan cotizacin en bolsa, en mercado
anlogo, o valor determinado para efectos tributarios.
En el caso que los ausentes o incapaces sean menores de edad, ser competente la jurisdiccin
de familia; por el contrario, si los ausentes o incapaces son mayores de edad, la competencia
recae en los jueces civiles.
LA COPROPIEDAD

c. Particin judicial. Derecho de preferencia o tanteo

Se presenta cuando no existe acuerdo unnime de los copropietarios para realizar la divisin del
bien comn, entonces cualquiera de los comuneros puede instar la PARTICIN JUDICIAL.

El Cdigo Civil no regula la particin judicial, solamente existe referencia a esta tercera
modalidad de particin en el caso especfico de los bienes hereditarios (arts. 854 y 855 C.C).
La particin judicial se deriva de la obligatoriedad de realizarla a pedido de cualquiera de los
copropietarios o de un acreedor (art. 984 C.C).
LA COPROPIEDAD

TANTEO o PREFERENCIA:

Derecho de los copropietarios para evitar la subasta judicial, es decir, el comunero interesado
puede abonar en dinero el precio de la Tasacin en las partes que corresponden a los dems
copartcipes (art. 989 C.C).

Art. 989.- Los copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar la subasta de que
trata el artculo 988 y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasacin en las
partes que correspondan a los dems copartcipes.

Esta figura tiene el mismo fundamento que el retracto.

Busca la concentracin en una sola mano de las distintas cuotas de los copropietarios.
El tanteo busca tambin poner fin al estado de copropiedad, cuya estructura el legislador
considera antieconmica y fomentadora de litigios.
LA COPROPIEDAD

d. Particin arbitral
No est regulada por el C.C. pero est reconocida por la legislacin especial.
Consiste en el sometimiento de las distintas controversias derivadas de la particin al
conocimiento de un tercero (rbitro).

Ley N 26572, Ley General de Arbitraje


Art. 5.- Intervencin de terceros.- Las partes podrn acordar la intervencin de un tercero,
incluida una institucin arbitral, para decidir libremente sobre una cuestin que ellas mismas
pueden resolver directamente.

Art. 13.- Arbitraje Testamentario.-


Surte efecto como convenio arbitral la estipulacin testamentaria que dispone arbitraje para
solucionar las diferencias que puedan surgir entre herederos no forzosos o legatarios, o para la
porcin de la herencia no sujeta a legtima, o para las controversias que surjan relativas a la
valoracin, administracin o particin de la herencia, o para las controversias que se presenten
en todos estos casos con los albaceas.
LA COPROPIEDAD

Efectos de la particin:

Poner fin a la copropiedad.


Lograr concretar el derecho de
cuota de cada copropietario en
una porcin material del bien
comn, o de otro bien, o de un
crdito o, simplemente, de
dinero.
LA COPROPIEDAD

Puede realizarse de dos formas:

a. DIVISIN FSICA:
Se hace un reparto material del bien, o de los bienes comunes si son varios, entre todos los
copropietarios.
En este caso, si las porciones fsicas no son enteramente homogneas, es posible que las partes
establezcan prestaciones compensatorias, ya sea dinero, crditos o la transferencia de otros
bienes.
S el bien comn era inmueble, y el copropietario a quien se le adjudica asume la obligacin de
efectuar amortizaciones a los otros copropietarios, entonces surge una hipoteca legal (art. 1118-
3 CC).

b. DIVISIN JURDICA:
Se realizan los bienes comunes ("se venden"), y los copropietarios se reparten el dinero obtenido.
La divisin fsica se sustituye por el equivalente econmico.
LA COPROPIEDAD

PACTO DE INDIVISIN

La copropiedad es divisible por naturaleza, por ello la particin es una facultad unilateral de cada
comunero, la cual puede hacer valer a sola voluntad y en cualquier momento (art. 984 CC).
Empero, es posible que los copropietarios en forma unnime celebren un pacto de indivisin
sobre el bien comn por un plazo de cuatro aos (art. 993, 1 C.C.).
En este caso, estaremos en presencia de una indivisin voluntaria, nacida por negocio jurdico.
El plazo mximo de cuatro aos establecido para la indivisin tiene como objeto evitar la
perpetuacin del estado de comunidad, el cual es concebido por el legislador como una
situacin interina por su carcter antieconmico.
LA COPROPIEDAD

PACTO DE INDIVISIN

Slo en forma limitada se permite establecer la indivisin, y siempre a plazo fijo. (si las partes no
establecen plazo se presume que es de 4 aos).

El juez puede dejar sin efecto la indivisin antes del vencimiento del plazo si median
circunstancias graves. (art. 993, 4 C.C.).

La indivisin convencional es inscribible en el registro correspondiente para que produzca


efecto contra terceros. (art. 993, 3 C.C).
BIBLIOGRAFA

BORDA, Guillermo. Manual de los Derechos Reales. Buenos Aires, Ed. Perrot, 1994.
CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Buenos
Aires, Heliasta.
ENNECCERUS, Ludwig, KIPP, Theodor y WOLF, Martin. Tratado de Derecho Civil,
tomo 111, vol. 11, Derecho de Cosas. Barcelona, Bosch, 1944.
MAZEAUD, Henry, Leon y Jean. Lecciones de Derecho Civil, vol. IV. Buenos Aires,
Ediciones Jurdicas Europa Amrica, 1960.
PUIG BRUTAU, Jos. Fundamentos de Derecho Civil, tomo 111, vol. l. Barcelona,
Bosch.
PUIG PEA. Tratado de Derecho Civil espaol, tomo 111, vol. l. Madrid, Editorial
Revista de Derecho Privado, 1972.
VASQUEZ RIOS, Alberto. Los Derechos Reales. Lima, Editorial San Marcos, 1996.
LA MEDIANERA

Es la copropiedad forzosa de muros, cercos y fosos ubicados entre los lmites de dos predios
colindantes.

a.- Caractersticas:

1. Es una copropiedad con carcter anexo a la propiedad del predio.


2. Es una copropiedad especial por razn de objeto.
3. Se trata de una copropiedad que reconoce zonas de uso exclusivo para cada comunero.
4. Produce una copropiedad forzosa, no susceptible a particin.
LA MEDIANERA

b.- Modos de adquisicin

Se constituye por acuerdo de los propietarios de los fundos colindantes para construir el
elemento medianero o para convertir en medianero un elemento privativo de uno de los
titulares, dando participacin en la copropiedad del mismo al titular del predio contiguo.

Tambin es posible adquirir la medianera de manera forzosa: si la pared que separa los predios
se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianera pagando la
mitad del valor actual de la obra y del sucio ocupado (art. 995 C.C).
LA MEDIANERA

c.- Facultades y cargas


Cada uno de los colindantes puede utilizar la pared medianera para colocar tirantes y vigas, o
servirse de sta como apoyo, aun cuando no pueda abrir en ella ventanas o claraboyas (art. 996
C.C.).
Las cargas de la medianera con el fin de la construccin, reparacin, conservacin o
reconstruccin del elemento medianero corre a cargo de ambos copropietarios a prorrata ("en
partes iguales"), segn el art. 998 C.C.

d.- Extincin
Se extingue por renuncia de cualquiera de los dos colindantes (art. 998 C.C.) con lo cual adems
se libera de las cargas que produce esta situacin de copropiedad forzosa.
La renuncia se extiende no slo al elemento medianero, sino al suelo sobre el se asienta, pues
ambos forman una unidad indivisible (art. 995 CC).
LA MEDIANERA

PRESUNCIN DE MEDIANERA
Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se
pruebe lo contrario. (art. 994 CC).
LA MEDIANERA

La norma contiene una presuncin iuris tantum (admite prueba en contrario).

El propietario que ha levantado la pared que lo separa de otro predio, debe hacerla constar
en la declaracin de fbrica del bien.

Se indica que la prueba tambin podra girar en torno a signos fsicos acreditados mediante
inspeccin ocular, que permitan verificar que el elemento demarcatorio se encuentra dentro
del terreno de quien afirma ser su propietario exclusivo. Max Arias-Schreiber

De no ser el caso que se permitiera demostrar que el elemento medianero est dentro del
terreno del propietario, la pared, cerco o zanja, situados entre dos predios sera comn a
ambos propietarios pero con una particularidad especial de naturaleza jurdica indivisible, o
lo que es lo mismo, impedidos y/o suspendidos de impetrar la particin por la seguridad y
material del bien.
LA MEDIANERA

OBTENCIN DE LA MEDIANERA
Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede
obtener la medianera pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado.
En tal caso, puede pedir la supresin de todo lo que sea incompatible con el derecho que le da la
medianera. (art. 995 CC)
LA MEDIANERA

Esta norma desarrolla la hiptesis de la copropiedad medianera de una pared levantada en


terreno del propietario colindante.

La copropiedad tambin podra nacer transfiriendo el 50% de la pared propia, construida por el
vecino, que separa los predios de acuerdo al art. 995 CC, segn el cual: "si la pared que separa los
predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianera".

No se trata de una enajenacin compulsiva, tiene que existir consentimiento de quien levant la
pared.
LA MEDIANERA

Reglas:

a) Se tratara de una copropiedad con indivisin forzosa.


b) Aquel que ha obtenido la medianera de la pared deber pagar al vecino "la mitad del valor
actual de la obra", de tal manera que la constitucin de esta forma de copropiedad es
onerosa y no gratuita (art. 995 CC). Para el mecanismo de valorizacin podran asesorarse por
peritos tasadores.
c) Tambin habr que pagar la mitad del valor del suelo ocupado en donde se levant la pared,
segn disposicin contenida en el art. 995.
d) Constituida la copropiedad en la forma prescrita, habr que suprimir todo lo que sea
incompatible con el uso comn de la pared; o lo que es lo mismo, clausurar puertas y/o
ventanas a fin de resguardar la privacidad de sus titulares en el uso de la pared. (art. 995-2
CC)
LA MEDIANERA

USO DE LA PARED MEDIANERA


Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y servirse de esta sin
deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas. (art. 996 CC)
LA MEDIANERA

LEVANTAMIENTO DE LA PARED MEDIANERA

Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su cargo los gastos de la
reparacin y cualesquiera otros que exigiera la mayor altura. (art. 997 CC).

Los arts. 996 y 997 CC prescriben, respectivamente, que todo colindante puede colocar tirantes y
vigas en la pared medianera", y que "cualquier colindante puede levantar la pared medianera".

Limitaciones:
a) Que no se deteriore la pared ("el detrimento o menoscabo, desperfecto, avera, dao o
perjuicio" Cabanellas)
b) No abrir en la pared colindante ventanas o claraboyas para no irrumpir el principio de la
privacidad ("a fin de que la curiosidad indiscreta de un propietario no constituya una molestia
constante para sus vecinos; en una pared medianera no se permite ningn hueco, salvo de
comn acuerdo entre los propietarios Mazeaud)
a) Que los gastos de quien haga uso de los derechos anteriormente sealados, sern de su
responsabilidad, incluyendo aquellos de conservacin, de reparacin y cualquier otro que
exija la mayor altura de la pared.
LA MEDIANERA

CARGAS DE LA MEDIANERA
Los colindantes deben contribuir a prorrata para la conservacin, reparacin o reconstruccin de
la pared medianera, a no ser que renuncien a la medianera, hagan o no uso de ella. (a rt. 998 CC)

Los copropietarios colindantes contribuyen a prorrata en cuanto a los gastos de conservacin,


reparacin o reconstruccin de la pared medianera, salvo que una de las partes renuncie al uso
de su derecho medianero.

Desarrollando estas ideas entendemos por:

Conservacin: el mantenimiento y cuidado del bien; la reparacin imprescindible; las


medidas conservativas,
Reparacin: el arreglo de daos, la compostura de las averas; los trabajos tcnicos y
manuales para arreglar daos.
Reconstruccin: la modificacin importante de una obra.
BIBLIOGRAFA

BORDA, Guillermo. Manual de los Derechos Reales. Buenos Aires, Ed. Perrot, 1994.
CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Buenos
Aires, Heliasta.
ENNECCERUS, Ludwig, KIPP, Theodor y WOLF, Martin. Tratado de Derecho Civil,
tomo 111, vol. 11, Derecho de Cosas. Barcelona, Bosch, 1944.
MAZEAUD, Henry, Leon y Jean. Lecciones de Derecho Civil, vol. IV. Buenos Aires,
Ediciones Jurdicas Europa Amrica, 1960.
PUIG BRUTAU, Jos. Fundamentos de Derecho Civil, tomo 111, vol. l. Barcelona,
Bosch.
PUIG PEA. Tratado de Derecho Civil espaol, tomo 111, vol. l. Madrid, Editorial
Revista de Derecho Privado, 1972.
VASQUEZ RIOS, Alberto. Los Derechos Reales. Lima, Editorial San Marcos, 1996.