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REGISTRAL EN EL
PERU,
CARACTERISTICAS
Y SU RELACION
CON EL DERECHO
COMPARADO
Universidad Nacional Jos Faustino Snchez Carrin
CICLO : IX
HUACHO PER
2017
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INTRODUCCION
minucioso estudio el sistema del cual emerge dicha institucin, teniendo en cuenta que a nivel
mundial existen diversos sistemas que vienen siendo adoptados, por los pases con necesidad
de seguridad jurdica a efectos de proteger el derecho real correspondiente con sus propias
El presente trabajo tiene por objeto analizar el sistema Registral peruano, sin embargo para ello
debemos partir de nociones bsicas, es por ello que el primer captulo abarcaremos nociones
En el segundo captulo nos avocaremos al Sistema Registral Peruano, desde sus orgenes hasta
sistema registral.
Por ultimo en tercer captulo realizaremos un anlisis comparativo entre el Sistema Registral
Peruano y los sistemas registrales ms importantes en el mundo tales como: el Sistema Registral
Francs, Sistema Registral Italiano, Sistema Registral Alemn, Sistema Registral Austriaco y
finalmente con Sistema Registral Espaol. Donde lograremos apreciar las diferencias y
diferencias inherentes a cada uno de estos,as como lo que motiva su existencia y empleo
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INDICE
INTRODUCCION..................................................................................................... 2
CAPITULO I:............................................................................................................ 5
CAPITULO II:......................................................................................................... 13
CAPITULO III:........................................................................................................ 26
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SISTEMA REGISTRAL EN EL PERU Y SU RELACION CON EL DERECHO
COMPARADO ....................................................................................................... 26
CONCLUSIONES .................................................................................................. 39
ANEXOS................................................................................................................ 40
ANEXO I: ............................................................................................................... 40
ANEXO II ............................................................................................................... 41
BIBLIOGRAFIA...................................................................................................... 43
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CAPITULO I:
SISTEMA REGISTRAL
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1.1.CONCEPTO
Entonces podramos decir que el Sistema registral es aquel conjunto de normas, reglas
o principios racionalmente ligados entre s que regulan una organizacin registral
determinada
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1.2 CLASIFICACIN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES
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adquiriente se convierte en titular dominical para todos los efectos cuando
se consuma el hecho determinante de la transferencia, sin que sea decisiva
la inscripcin. En el caso de los inmuebles eso ocurre con el solo contrato de
enajenacin, en el que consta el consenso traslativo eficaz (art. 949 CC). En
la situacin de normalidad de los derechos (sin conflicto), rige plenamente
el art. 949 CC, por lo que el adquiriente, sin inscripcin, se convierte ya en
propietario por virtud del contrato traslativo. En cambio, cuando se produce
una situacin patolgica de conflicto de ttulos contrapuestos, cuyo origen
es el mismo causante, entonces la inscripcin (declarativa) es el criterio de
preferencia que otorga la preferencia al ttulo inscrito sobre el no inscrito.
(GONZALES BARRN, 2015, pgs. 439-494)
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separacin los diferentes actos y contratos y derechos constituidos sobre cada
finca conforme al principio de especialidad. Prototipo de este sistema de folio
real son las legislaciones germnicas y la espaola. (GARCIA GARCIA, 1998)
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1.2.3 POR LA FORMA DE EXTENSIN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES:
SISTEMA DE TRANSCRIPCION:
SISTEMAS DE INSCRIPCION:
Para (GARCIA GARCIA, 1998) nos dice que en ellos, los asientos se hacen en
base de extractar y a veces transcribir algunos aspectos del ttulo, pero no la totalidad
del ttulo, pues existen pactos de carcter personal que no son inscribibles.
En estos sistemas una vez practicada a registracin, se archiva un ejemplar del ttulo
inscrito formndose legajos con los mismos.
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El art. 212 del abrogado Reglamento General de los Registros Pblicos estableca:
"De los ttulos se formarn legajos, por registros y por orden cronolgico de
presentacin. Los legajos se empastarn. En las Oficinas en que la Junta de
Vigilancia haya permitido el uso del micro-film, el archivo de ttulos puede llevarse
conforme a las tcnicas propias de este sistema". Es decir, en el anterior Reglamento
General de los Registros Pblicos tambin se encontraba establecido el Sistema
Registral con Archivo de Ttulos registrados. En los Sistemas Registrales con
Archivo de Ttulos Registrados existe algunas veces la duda de si los efectos de la
publicidad registral se extienden o no a los ttulos archivados que corren registrados
(MENDOZA DEL MAESTRO, 2010, pg. 21).
Cuando el acceso por parte de las personas a la informacin que contiene el Registro
es total. En el Estado Peruano el Sistema de Publicidad Completa se encuentra
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consagrado en el art. II del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos, que establece lo siguiente: "El Registro es Pblico. La publicidad formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga informacin del archivo registral. El personal
responsable del registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el
archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del
Registro".
En los cuales el acceso por parte de las personas a la informacin que contiene
el registro se encuentra restringido, sean por criterios subjetivos (titular registral, tercero
registral, tercero con inters legtimo) u objetivos (un determinado tipo de registro o
asiento).
Previo anlisis cabe definir a la causa de la atribucin como la situacin jurdica que
autoriza del desplazamiento patrimonial o traslacin de dominio. Es el negocio jurdico
vlidamente realizado. Por lo cual debe tenerse en cuenta el criterio de si las inscripciones
se extienden en merito a una causa o negocio jurdico vlidamente realizado.
SISTEMAS CAUSALES:
Para (GARCIA GARCIA, 1998) son aquellos en que la inscripcin tiene una
base causal, la que proporciona la causa del negocio jurdico objeto de inscripcin.
SISTEMA ABSTRACTO:
(GARCIA GARCIA, 1998) Seala que es el caso del sistema alemn, que parte
del negocio real abstracto, totalmente desconectado de la causa y del negocio
obligacional.
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Para MENDOZA MAESTRO (2010) en este sistema hay una separacin entre
el acto causal con el acto real, por lo que la labor material del registrador se va a
reconducir al negocio abstracto y no al obligacional.
CAPITULO II:
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2.1 EVOLUCIN DEL SISTEMA REGISTRAL EN PER
El origen del Registro Pblico en el Per data de los aos 1,500 en la poca de
cual estableca que en cada ciudad que fuera cabeza de jurisdiccin se encargara a una
sobre fincas, buscndose con ello evitar los abusos producidos al vender como bienes
En realidad este era un Registro con efectos sustantivos, en tanto sancionaba con
la publicidad registral por limitarse a unos cuantos actos jurdicos - cargas reales,
ARESTEGUI, 2008)
Gran Parte de autores espaoles (ROCA SASTRE)dan cuenta que esta pragmtica
no se llev a ejecucin, en todo caso existieron zonas donde se acat el mandato real;
Tributos en Per, que gravaban la propiedad rstica y urbana de Lima es del 3 de Abril
de Carlos III del 31 de Enero de 1768 se establecen los Oficios de Hipotecas a cargo de
los Escribanos de los ayuntamientos, rigiendo esta en Per no solo hasta el fin de la
etapa colonial (1821) sino incluso durante tres dcadas posteriores a la independencia,
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por ser necesario mantener las leyes coloniales hasta que se dictasen los primeros
independencia e incluso fue mantenida por el primer Cdigo Civil Peruano de 1852,
hasta que fuera reemplazada por la dacin de la Ley del 2 de Enero de 1,888 la cual crea
Civil Peruano de 1936 donde se regulan los Registros Pblicos dentro del Libro IV de
Derechos reales regulando los registros creados hasta esa fecha, y posteriormente con la
dacin del vigente Cdigo Civil Peruano de 1984 se ha regulado los Registros Pblicos
en el Libro IX del Art. 2008 al Art. 2045 incluyendo los Principios Registrales, asi como
Registro Peruano inicia una etapa de modernidad en todos los aspectos; siendo que en el
con ello se pudo poner en marcha la Publicidad Registral en Lnea atravs de la web,
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poniendo de esta manera la informacin al alcance de toda persona que requiera la
registral de Per se ha desarrollado de una manera muy apropiada con el transcurrir del
creacin del Registro de la Propiedad Inmueble, en nuestro pas se han ido creando
de asientos en los Libros de Inscripcin o Tomos, los mismos son libros foliados de
considerable tamao con 500 pginas cada uno. Posteriormente se utilizaron tomos de
hojas ms pequeas con 700 pginas cada uno. El uso de tomos, por su poca practicidad
forma, cierta facilidad para el manejo de los asientos, utilizando para la escritura las
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2.2 NORMAS QUE RIGEN NUESTRO SISTEMA REGISTRAL
Las normas que rigen nuestro sistema registral son diversas, (BALTAZAR
Los registros pblicos fueron creados por la Ley de fecha 02 de enero de 1888 bajo
reglamento General de los Registros pblicos fue formulado por la Corte Suprema
de Justicia y fue aprobado por el Poder Judicial con fecha 11 de setiembre de 1888.
los Registros Pblicos el cual recoge lo establecido en el Art.1038 del Cdigo Civil
General de Registro.
Facultativa.
integrado por tres miembros con categora de Vocal de la Corte Superior que
por la Jefatura.
Con fecha 12 de junio de 1981, mediante Decreto Legislativo N119 se dicta una
nueva Ley Orgnica de los Registros Pblicos y Ley de la Oficina Nacional de los
Registral.
Pblicos como un rgano de lnea de dicho ministerio, crendose para tales efectos
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estableci que la Oficina Registral de Lima y Callao ORLC, as como las Oficinas
institucin, marco dentro del cual son obtenido resultados evidentes en lo que
(GARCIA GARCIA, 1998), tal como lo seala el citado autor existen caractersticas
CONSTITUTIVO:
acto jurdico a pesar de su falta de inscripcin.El segundo prrafo del art. I del Ttulo
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Preliminar del TUO del RGRRPP, establece lo siguiente: "El contenido de las partidas
registrales afecta a los terceros aun cuando stos no hubieran tenido efectivo del
elemento de validez del acto jurdico. En nuestro ordenamiento encontramos una amplia
familiar (constitutivo).
recogido en el artculo 2013 del Cdigo Civil en concordancia con el artculo VII del
considera legitimado para actuar en el trfico y en el proceso como tal titular, es decir
determina
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El cual tambin es recogido en su doble aspecto de lo que el registro informa,
con la realidad expresado por medio del principio de legitimad que admite prueba en
En Per rige el sistema del folio real para el Registro de Propiedad Inmueble y
para el Registro Vehicular, conforme al primer prrafo del art. IV del Ttulo Preliminar
Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en
del Ttulo Preliminar del TUO del RGRRPP, que establece lo siguiente:
Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en
Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrir una sola partida por cada
del RGRRPP).
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2.4.3 SEGN FORMA DE EXTENSIN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES
SISTEMA DE INSCRIPCIN
terceros, siempre que aparezcan del ttulo; as como, la indicacin precisa del
RGRRPP)
ttulos los elementos esenciales, para que quede constancia en los asientos de
cuando se archive copia del ttulo se publica un asiento que es un resumen o extracto
del ttulo.
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2.4.5 SEGN ARCHIVAMIENTO DE LOS TITULOS:
conforme al art. 54 del Reglamento General de los Registros Pblicos que establece lo
siguiente:
Por cada ttulo que hubiere dado lugar a inscripcin se extender una anotacin
solicitada, con indicacin del nmero de asiento y partida donde corre inscrito el
nmero del recibo de pago, la fecha, la firma y el sello del Registrador que lo
autoriza. Dicha anotacin deber extenderse por duplicado, una para conservarla
RGRRPP).
establece sobre la forma de archivar los ttulos lo siguiente: Los documentos a que se
refiere el literal b del Artculo 108 del presente Reglamento, se archivarn por orden
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2.4.6 SEGN ACCESIBILIDAD A LA PUBLICIDAD
consagrado en el art. II del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
(RGRRPP)
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2.4.7 SEGN RELACIN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURIDICO
SISTEMA CAUSAL:
prrafo del art. 46 del Reglamento General de los Registros Pblicos, que establecen lo
siguiente: "El asiento expresar necesariamente el acto jurdico de donde emana directa
ttulo".
registral. Cabe sealar por ltimo que este sistema es recogido en casi todos los sistemas
registrales en el mundo.
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CAPITULO III:
COMPARADO
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3.1. SISTEMA FRANCES
ciertas hipotecas generales y tcitas (de la mujer casada, de los menores) e importantes
judiciales.
b) Caractersticas
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(MANZANO SOLANO, Antonio; MANZANO FERNANDEZ, M. del Pilar,
2008) Sealan que los Registros de la Propiedad franceses reciben el nombre de Oficinas
que depende del ministerio de hacienda. Si tomamos como base los criterios antes
Existe un fichero mobiliario doble: El fichero personal que consiste en llevar una
ficha por cada propietario o titular de derecho real. En ella se mencionan todos los
inmuebles o los derechos reales de cada propietario o titular; 2. Fichero real para
medio de la transcripcin.
incluidos en listas cerradas y los relativos a ciertos derechos personales. Como los
larga duracin y especialmente los privilegios e hipotecas. Quedan fuera los simples
hechos jurdicos (accesin, usucapin, consolidacin del dominio por muerte del
usufructuario, etc.).
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La titulacin inscribible ha de ser pblica de acuerdo al artculo 4 del Decreto de
1955.
c) Principios
transferente, pero se exige que la adquisicin del tercero sea inscrita, entonces
orden con que los documentos llegan al Registro, se establece con toda su fuerza:
partes.
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Como seala (Instituciones del Derecho Registral Inmobiliario, 2008), en Italia
existente en Francia antes de la reforma de 1955. Est regido, adems por el Cdigo
1943.
que fueron dominio de los Habsburgo, o del Alto Adiggio, incorporadas a Italia tras
b) Caractersticas
Hay que distinguir entre transcripcin que tiene como finalidad la publicidad de la
clausus.
privada.
No existe calificacin de los ttulos, de modo que los actos registrados pueden ser
nulos.
Registro, pero destaca los importantes efectos sustantivos de la publicidad, que dan base
para una posicin pluralista sobre los requisitos y efectos del concepto de tercero.
del asiento.
presuncin de existencia y validez del derecho y proteccin del tercero que confa en
el asiento.
Luego, la entrega ya no se operaba en el mismo inmueble, sino que las partes concurran
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A partir del siglo xx se comenz a asentar los negocios sobre inmuebles en unos
inscripcin, el adquirente del bien o del derecho real tiene un simple derecho personal
b) Caractersticas
Es el sistema registral ms perfecto del mundo, porque organiza un Registro con efectos
constitutiva, como regla general, por lo tanto la inscripcin produce plena eficacia
formal y sustantiva.
Sigue el sistema de folio real, sobre la base de abrir un folio o registro particular a cada
Libro Diario no recoge directamente las presentaciones de documentos, sino las rdenes
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Es un Registro de numerus clausus, en el que los derechos inscribibles no slo estn
tasados o limitados, sino que, adems, son derechos tipificados y la voluntad no puede
alterados. son inscribibles la transmisin del dominio y dems derechos reales sobre
bienes inmuebles
Formula con terminologa tcnica las reglas bsicas o principios registrales que
Publicidad formal. El examen de los libros est permitido a todo el que acredite un
inters legtimo. Lo mismo rige respecto de los documentos a los cuales se haya hecho
asientos o documentos y mediante informe escrito o verbal. Cabe recurso ante el Juez
de Primera Instancia.
c) Principios
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efectuarse la inscripcin cuando se haya manifestado el necesario acuerdo real entre el
defuncin, etc. La calificacin del Registrador puede atacarse con el recurso de queja,
ante la Oficina registral o ante el Tribunal de alzada, pero contra la inscripcin no cabe
recurso.
Principio de tracto sucesivo. Una inscripcin slo puede practicarse cuando la persona
cuyo derecho va a resultar perjudicado por aquella figura inscrita como titular. Hay
algunas excepciones al tracto: los casos de hipoteca, deuda territorial o deuda de renta,
respecto de los que se haya extendido cdula, en los que la previa inscripcin se
a) Antecedentes y normativa
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Sistema llamado tambin Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens, ocupando
el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del siglo XIX. Consider
que era una necesidad vital de centralizar todas las operaciones del Registro para dar una
gran seguridad a los ttulos de las propiedades de Australia. (VIVAR MORALES, 1998).
b) Caractersticas
sistema.
Folio Real. El Registro se lleva por fincas, pero el folio real y el libro de Registro se
Suele haber un Registrador General y un solo Registro en cada uno de los Estados, con
No hay intervencin notarial, defecto del sistema que se ha suplido con la intervencin
que solicita un caveat, notas de los asientos y examen del Libro-registro. Cualquier
Fondo de seguro o indemnizacin a las personas que, por aplicacin del sistema, hayan
c) Principios
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Las Leyes australianas no sientan principios generales, aunque puede hablarse de ellos por
va comparativa:
Rogacin o instancia, aunque son muy amplias las facultades del Registrador para
jurdicos, etc.
a) Antecedentes y normativa
en Espaa con la ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada para adecuarla a los
La principal inspiracin del sistema espaol es el alemn, pero cuenta realmente con un
rgimen hibrido el cual se ve influido por el derecho romano que distingue el ttulo y modo
b) Caractersticas
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Inscripcin: Tiene como nota caracterstica la inscripcin transcribiendo la parte
folio real: El Sistema Registral espaol usa el sistema el folio real, el cual implementa
los principios del sistema alemn. Adems el sistema cuenta con un ndice personal que
da publicidad al derecho inscrito con la nica excepcin del derecho real de hipoteca
constitutiva.
presentan litigios.
c) Principios
deseada: titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurdica
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sucesivo, especialidad etc. la inscripcin del derecho en este sistema constituye un
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CONCLUSIONES
cada etapa desde la poca colonial hasta la actualidad respecto a la forma y los
Nuestro sistema registral peruano por regla general es declarativo, pues, el derecho
registral se organiza sobre la base del sistema del folio real para el caso de los
redaccin de los asientos registrales, lo que significa que el registrador realiza una
tcnicas pero todos estos apuntan a una sola direccin, que es la de otorga
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ANEXOS
ANEXO I:
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ANEXO II
41 | P g i n a
ANEXO III:
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BIBLIOGRAFIA
PARDO MRQUEZ, B. (1966). Derecho Registral Inmobiliario del Per. Lima: Alfa.
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VASQUEZ TORRES, E. R. (2002). Fortalecimiento del Registro de Propiedad
Inmueble. En C. GAMARRA UGAZ, Fuero Registral - SUNARP (pgs. 11-32).
Lima.
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