Teoria Joana Almeida

FACULDADE DE DIREITO DA UNIVERSIDADE NOVA DE LISBOA
DOCENTE PEDRO CAETANO NUNES

DIREITOS REAIS
AULAS TERICAS
1 SEMESTRE , 3 ANO
Bibliografia: Curso de Direitos Reais, de Rui Pinto Duarte. Editora Pincipia. O manual igual ao programa. o melhor do
ponto de vista pedaggico e ao nvel de contedo.
CAPTULO 1 - INTRODUO
Na discusso filosfica inicial, a ideia de propriedade estava associada ao desenvolvimento da personalidade. Se

olharmos para o artigo 601 do CC: quando algo corre mal, o patrimnio garantia das obrigaes. atacando o
patrimnio que o credor pode ver satisfeita a obrigao. Na Roma antiga era a prpria pessoa fsica do devedor que
respondia pela dvida. Na sociedade moderna, a responsabilidade pelas dvidas incide apenas sobre o patrimnio. Para
estudarmos contratos e incumprimento dos contratos temos de perceber qual a parte substancial do patrimnio que
responde pelas dvidas. Iremos tambm falar de propriedade com carter de direito privado. O Estado tambm tem
propriedade, apesar de o regime da sua propriedade no ser regulado pelo CC. Contudo no encontramos qualquer
cdigo pblico a regul-la. Apreendemos algo sobre a propriedade no domnio pblico estudando o cdigo civil, nica
legislao a regular a propriedade.
Na idade mdia, a propriedade era essencialmente fundiria, a riqueza estava na propriedade sobe os prdios.
Hoje em dia a riqueza incide mais na propriedade sobre aes, instrumentos financeiros (emprstimos a empresas,
mtuos). A riqueza mais sofisticada atualmente, mas a fundiria ainda importante.
1. Direitos Reais de Gozo:

o Direito de propriedade (bens imoveis e bens mveis);
o Direito de usufruto (direito real de gozo menor).
2. Direitos Reis de Aquisio:

o Posse
A CRP e os Direitos Reais:

1. Conceito de propriedade na CRP;
2. A parte da organizao econmica, no mbito da CRP, evoluiu bastante, retirando-se peso ao setor pblico.
Artigo 601 - Garantia Geral das Obrigaes
Comeamos ento com a introduo aos Direitos Reais. Discutiremos uma noo preliminar de direitos reais. De
seguida iremos olhar para a sistematizao do CC, falar, nessa sequncia, da terminologia direitos reais ou das coisas para
de seguida discutir as vrias concees sobre o direito real. Avanaremos ainda na discusso sobre as subcategorias,
modalidades de direitos reais.
1.1. NOO PRELIMINAR DE DIREITOS REAIS E OBSERVAO SOBRE A REALIDADE SOCIAL QUE LHES CORRESPONDE
Noo preliminar - Nas definies temos o Gnero e a diferena especfica, assim se decompondo uma definio
por extenso. A noo de Direitos Reais parte do gnero direito subjetivo, qual se acrescenta quatro caractersticas:
Natureza privada,
Carter absoluto,
Patrimonialidade,
Objeto relativo a coisas corpreas.
Esta uma definio de direito real. Aqui h uma ponte para a ideia de jurisprudncia dos conceitos germnica:
na altura o professor disse-nos que os germnicos organizaram a pandectas de acordo com conceitos, uns mais genricos,
Joana Almeida, 2015-2016
outros mais especficos. Aqui temos a mesma coisa, vamos encontrando conceitos cada vez mais especficos, consoante
se vais "entrando" na especificidade do tema. H direitos subjetivos de natureza privada e sem essa natureza, uns de
carter absoluto, outros de carter relativo. O sistema jurdico organizado por conceitos e os alemes, na pandectstica
que trabalharam mais isto.
Numa perspectiva sociolgica, as normas compreendidas na disciplina dos Direitos Reais tratam essencialmente da
apropriao privada dos bens; dos modos dessa apropriao e do exerccio de poderes sobre os bens apropriados. in Curso de Direitos
Reais de Rui Pinto Duarte
Aprofundando a noo: um direito subjetivo uma situao jurdica ativa, isto , um facto que produz efeitos
jurdicos. No passiva, porque uma vantagem. Os direitos reais so efeitos das normas jurdicas nas esferas jurdicas
das pessoas e so vantajosos. Um direito subjetivo uma permisso normativa (expresso relevante de toda a indicada
por Menezes Cordeiro). (A ideia de permisso normativa aponta para a filosofia e lgica dentica, que estuda a categoria
do dever-ser. A melhor forma de definir direito subjetivo distinguindo-o de obrigao. Falar de direitos e deveres
lxico bsico dos juristas e apelando lgica dentica teremos ideias claras. O poder jurdico concebido pela maioria
dos autores como uma parcela do direito subjetivo. Para o professor, o poder em rigor no um aspeto parcial de um
direito subjetivo, no uma permisso normativa, ou seja, no da lgica dentica, mas apela categoria possibilidade,
possibilidade de fazer algo. O professor disse-nos ainda no primeiro ano que h poderes que esto associados a deveres,
a imposies normativas, sendo ento poderes-deveres. Exemplo disto a procurao: o procurador tem a possibilidade
de alterar a esfera jurdica do representado, mas porque tem um dever de mandato. Tambm nos poderes funcionais
(responsabilidade parental) isto se verifica.
Do ponto de vista analtico, pode distinguir-se o poder dos direitos subjetivos vs. dos deveres jurdicos. Torna-
se complicado porque sempre que h um direito subjetivo, tm de haver poderes: se h o direito de propriedade e no
h o poder de disposio, de onerao, ento tenho um direito subjetivo muito vazio. Ao estudarmos direitos reais vamos
ter direitos subjetivos que envolvem poderes jurdicos assim aprofundamos a noo de direito subjetivo.
Direitos reais:
Natureza privada - o que implica a contraposio entre direito privado e direito pblico. Os direitos reais so
direitos relativos que se enquadram no direito privado. O que distingue o privado do pblico a posio de autoridade
presente neste ltimo, ou seja, a qualidade dos sujeitos. H tambm o critrio do interesse, que o critrio que melhor
explica: h igualdade formal no direito privado, e no a h no pblico, porque no direito pblico d-se prevalncia ao
interesse pblico. No h grande teorizao no direito pblico sobre o equivalente aos direitos reais privados. Vamos
estudar as servides de passagem. Exemplo: h um prdio na aldeia que est encravado, ou seja, no tem forma de
chegar via. Nestes casos, a lei estabelece que quem tem o prdio encravado tem o direito de passar pelo terreno do
vizinho, sendo isto uma servido de passagem. Mas por exemplo as linhas eltricas passam por cima de propriedade
privada, isto onera a propriedade, a pessoa que tenha um prdio sob o qual est um poste de alta tenso v o seu direito
de propriedade contrado porque existe um direito subjetivo do Estado que onera o direito subjetivo do particular. ltima
nota: H aqui o problema do direito de edificao. Ser mais estudado frente no semestre: a maioria da doutrina
entende que o direito de propriedade no abarca um direito a edificar, j que este est dependente de uma autorizao
administrativa e s havendo essa autorizao se tem o direito. Assim, sendo a possibilidade de edificar resultado de uma
autorizao administrativa, estaramos no domnio do direito pblico. assim para proteger o ambiente, as falsias, etc.
Isto no uma posio pacfica.
Sendo os Direitos Reais parte do Direito Privado, saem fora do respectivo mbito todas as normas que tratam da apropriao
dos bens numa perspectiva de Direito Pblico sejam as que respeitem apropriao de bens por entes pblicos, no exerccio de
poderes de autoridade, sejam as que, embora contendam com a apropriao de bens por sujeitos privados, devam ser qualificadas por
outra razo como Direito Pblico. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Ex.: normas de atribuio de poderes dos proprietrios privados pertencem aos direitos reais, mas, por outro lado, a necessidade de
autorizao administrativa para construir j no pertence.
Carter absoluto - significa oponibilidade a todos. muito frequente a utilizao da expresso latina erga omnes.
Subjacente a isto est distino entre direitos absolutos e direitos relativos. Relativos: A -> B, ou seja, direito em relao
a apenas uma pessoa. O A tem direito ao preo relativamente ao B, num caso de compra e venda. Absolutos: Tem direito
em relao a todos. Exemplo: art. 1311 CC numa relao contratual, obrigacional, no h este carter absoluto
(discute-se se as obrigaes tm a chamada eficcia externa, isto , A faz um contrato-promessa de compra e venda com
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o B, mas o B mudou de ideias e vendeu ao C. B tem de indemnizar A porque violou uma obrigao. Mas h quem diga
que o C tambm tem de indemnizar porque sabia da existncia de um contrato-promessa. Esta no a posio da
doutrina maioritria, porque se tem que as obrigaes so relativas. ltima nota relativamente a esta caracterstica:
Menezes Cordeiro questiona esta caracterstica num dos seus livros, a propsito da aquisio tabular: A vende a B mas
passados uns dias vende a C. De acordo com o CC a propriedade transfere-se automaticamente, assim que celebrado o
contrato. Noutros ordenamentos, transmite-se com o registo e se no estiver sujeito a registo, transmite-se com a
entrega da coisa. Em Portugal a regra que logo com o contrato h a transmisso da propriedade. Encontramos isto em
vrios artigos, como o 874 e o 879, a) CC. Ao vender a C, j se est a vender coisas alheias, logo a propriedade nunca
chega a ser do C. Aquisio tabular aquisio registral. A aquisio tabular prende-se com o seguinte: a propriedade
de B, mas se este no o registar e o C de boa-f for ao registo e vir apenas a indicao de que a propriedade de A,
pagando ento o preo de boa-f e registando, o C passa a ser o proprietrio por fora da lei que protege quem confia
no registo. Assim a aquisio do C no derivada do contrato, mas da lei que o protege. O que Menezes Cordeiro diz
que B perde a propriedade, logo o direito com carter absoluto passa ao C. Isso leva-o a questionar que todos os direitos
de propriedade tenham carter absoluto, mas no sequer uma questo.
Patrimonialidade significa suscetibilidade de avaliao pecuniria. Tem carcter patrimonial se suscetvel de

avaliao em dinheiro. As coisas que tm esta suscetibilidade so as coisas que so suscetveis de transao econmica,
ou seja, que tm valor de mercado. O direito vida e integridade fsica tambm so absolutos mas no tm carter
patrimonial. H um outro conjunto de direitos absolutos que se comparam com o direito vida mas que excluem a
caracterstica corprea e da no serem tambm reais: os direitos de autor e de propriedade intelectual.
Coisas corpreas - objeto de situao jurdica. A noo de coisa consta do 202 CC e do 203 CC e tem a montante
a definio de norma jurdica. Patentes, direitos de autor, propriedade intelectual so direitos absolutos, mas no so
direitos reais porque no se referem a coisas corpreas, apesar de reunirem as trs caractersticas anteriores. Os direitos
de autor tambm so subjetivos de natureza privada, e de avaliao patrimonial, mas no so reais. No 203 CC temos
uma classificao de coisas, sendo que a que mais releva a de mveis e imveis, referida nos artigos 204 e 205 CC. A
distino entre prdio rstico e urbano ser aprofundada mais tarde. Exemplos de coisas incorpreas: as obras literrias,
as invenes objeto de patentes, as siglas objeto de marcas, e por adiante. Porque que h esta clivagem entre corpreas
e incorpreas e na disciplina de reais apenas estudamos as coisas corpreas? Por influncia da pandectstica.
Breve nota: se olharmos para o artigo 666 CC temos a noo de penhor. H direitos reais ou comumente entendidos reais, que nem
sempre so relativos a coisas corpreas. O penhor exemplo disso.
Enfoque sociolgico: o que est em causa com os direitos reais a apropriao privada de bens. Aqui, dizendo
isto, um novo esclarecimento: as sociedades comerciais, o direito das sociedades tambm estuda e regula, do ponto de
vista material e no formal, a apropriao privada de bens. uns sculos, a apropriao privada de bens estudava-se
apenas nos direitos reais, porque a riqueza estava apenas na propriedade fundiria. Mas com o desenvolvimento da
economia a riqueza passou a ser atravs de participaes sociais e aes. A apropriao dos bens passou a ser indireta.
Do ponto de vista sociolgico vamos estudar a apropriao direta, mas em sociedades vamos estudar a indireta.
Sistematizao do CC
Temos a distino entre Direito das Obrigaes e Reais de acordo com o tal critrio estrutural. A distino entre
Direitos das Obrigaes e Reais uma distino que radica na distino entre carter absoluto e relacional. Na obrigao,
no direito de crdito, h uma conduta devida, fazer ou no fazer. Nos direitos reais temos um direito a alguma coisa e a
sua relao com todas as outras.
O critrio estrutural surge em todo o lado: no direito da famlia tambm podemos ter situaes jurdicas relativas
e absolutas. A distino entre obrigaes e reais que estrutural. No CC o livro III no utiliza a terminologia Direitos
Reais, mas Direito das coisas. Reais significa relativo a coisas, no tendo aqui o significado de aposto a fictcio. A clivagem
terminolgica insignificante.
1.2. AS VRIAS CONCEPES DE DIREITO REAL E AS ESPCIES DA FIGURA

1.2.1. AS VRIAS CONCEPES DE DIREITO REAL
Acresce que, ao contrrio do que a definio apresentada poderia leva a crer, a categoria se formou por precipitao
histrica e no por construo de cariz escolstico. H, pois, que aprofundar a noo. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
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Concees de Direito Real

H trs:
Clssica ou realista acentua na ideia de coisa. O direito real um direito sobre uma coisa. O direito real assenta
na relao entre a pessoa e a coisa, no poder existente sobre a coisa. A satisfao do interesse do titular do direito
obtida atravs da relao direta com a coisa, atravs do domnio sobre a mesma. Direito real um direito de domnio ou
soberania. Crtica a esta conceo: relao com o objeto! As pessoas relacionam-se com objetos? Pelo menos neste
conceito faz pouco sentido falar de relaes com objeto. A ideia de relao implica a ideia de autoridade. Relao entre
pessoa e objeto ridculo. Trata-se da ideia de direito real (ius in re) apontada para a relao entre a pessoa e a coisa,
um poder de algum sobre algo.
Nos direitos de crdito, a satisfao do interesse do titular do direito dependeria de um comportamento de um sujeito (o
devedor), ao passo que nos direitos reais o titular poderia satisfazer o seu interesse mediante o exerccio de poderes directos sobre um
objecto, no necessitando da cooperao de qualquer outro sujeito. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Personalista acentua a ideia de pessoa. O direito real explicado pela relao com todas as outras pessoas.
Esta corrente explica o direito real atravs da tal ideia de oponibilidade erga omnes. Eu posso opor o meu direito a todos.
No direito de crdito tenho a relatividade; no real tenho a oponibilidade geral. Se h um direito de propriedade, o outro
lado da relao jurdica uma relao passiva universal. Crticas: a ideia de caracterizar o direito real apenas pela
oponibilidade desvaloriza os poderes perante a coisa um proprietrio no pode construir muros? No pode colher os
seus frutos? Esta corrente no capta os poderes perante a coisa. A segunda crtica prende-se com o artificialismo do
conceito de passividade jurdica universal, porque artificial achar-se que toda a humanidade est nessa situao.
Sustenta-se ser inadequado falar da relao entre pessoa e coisa, por a ideia de relao implicar alteridade.
Ecltica (a meio termo, ou seja, um pouco personalista e realista) ou mista acentua as duas coisas. A ideia
dizer que o direito real tem um lado interno e um lado externo. A faceta interna o poder direto sobre uma coisa, o
lado interno a oponibilidade geral desse direito. A maioria da doutrina atualmente adita posies eclticas, no
esquecendo nem uma nem outra faceta. A clivagem doutrinal assenta no acentuar o lado interno ou o externo. Manuel
de Henrique Mesquita um professor de Coimbra que tem uma tese de doutoramento na rea dos Direitos reais em que
discute muito a conceo de Direito real e valoriza o lado interno, destacando sobretudo a ideia de domnio sobre uma
coisa. Em contraponto, Rui Pinto Duarte valoriza o lado externo e o professor encarrega por este filo. Argumentos: os
direitos e poderes sobre a coisa s tem natureza real se gozarem de oponibilidade geral. O arrendatrio e o comodatrio
no se consideram direito reais por no terem esta oponibilidade. Segundo argumento, os reais de garantia no implicam
domnio direto sobre a coisa. O banco que tem a hipoteca no anda todos os dias a passear pela propriedade. O que
relevante na hipoteca a oponibilidade absoluta. Ao analisarmos as diversas figuras e regimes, vamos apreender se h
mais domnio ou mais oponibilidade.
Sublinham que o conceito envolve um lado interno consistente num poder directo e imediato de uma pessoa sobre uma
coisa e um lado externo consistente na oponibilidade erga omnes por essa pessoa desse poder. Estas concepes so dominantes
em Portugal e noutros pases da famlia romano-germnica. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Segundo MANUEL HENRIQUE MESQUITA, o ncleo de qualquer relao real , sem sombra de dvida, pelo menos no plano dos
efeitos prtico-econmicos que visa produzir, o domnio ou soberania de uma pessoa sobre uma coisa, explicitando que atravs
deste domnio, e no pela via de relacionao com as pessoas mais concretamente, pela via de cumprimento do dever de absteno
a que todas elas se encontram adstritas -, que o titular do direito obtm a satisfao do seu interesse. Por isso, afirma que os direitos
reais no so direitos contra as pessoas ou em relao a pessoas, mas sim direitos de soberania sobre as coisas. in Curso de Direitos
Esta nfase de domnio ou soberania manifesta-se nomeadamente numa tentativa de demonstrao de que a
soberania est presente no apenas no direito de propriedade, mas tambm, ainda que em graus diversos, os outros
direitos reais de gozo, nos direitos reais de garantia e nos direitos reais de aquisio. Em todo o caso, fechamos esta
discusso sobre a conceo chamando ateno de que estas figuras constituem precipitados histricos e nem sempre
h pureza conceitual. Os juristas tm de trabalhar com conceitos e por vezes h dificuldade em faz-lo por causa da
inexistncia de pureza conceitual.
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Ao discutir o que um direito real e as suas diversas concees no se pode olhar apenas para o direito de
propriedade, mas tambm para a hipoteca, penhor. Se em relao ao de propriedade mais evidente o lado interno, em
relao hipoteca e penhor o lado interno pode ser mesmo inexistente, da a dificuldade. Isto relevante para exame
final. A descoberta dos regimes jurdicos surge em espiral hermenutica.
1.2.2. AS SUBCATEGORIAS DE DIREITOS REAIS E OS SEUS CONTEDOS
Modalidades ou subcategorias de direitos reais

So trs:
Direitos reais de gozo

De garantia
E aquisio.
1.2.2.1. DIREITOS REAIS DE GOZO VERSUS DIREITOS REAIS DE GARANTIA; DIREITOS REAIS DE AQUISIO
Nos de gozo h a afetao da coisa, a retirada de utilidades, a coisa est afetada obteno de utilidades, pelo
uso e apropriao dos frutos. Os frutos podem ser no sentido biolgico mas tambm podem ser os civis, como os juros e
as rendas. Nos de garantia h a afetao da coisa obteno do cumprimento de uma ligao, afetao feita pelo valor
da coisa ou pelos seus rendimentos com preferncia sobre os demais credores. Tenho uma hipoteca. H um direito de
propriedade e o de hipoteca. O proprietrio tem o direito real de gozo de um apartamento, pode utiliz-lo ou arrend-
lo. O banco que tem a hipoteca no usa nem tira frutos. O banco pode obter o valor da coisa para obter o cumprimento
da obrigao, ou seja, o banco vai para tribunal, prope uma ao executiva, a coisa vendida em tribunal, o preo
decidido em tribunal e o cumprimento da obrigao obtido atravs da afetao da coisa. Relativamente preferncia,
se o banco tem a hipoteca, este tem preferncia sobre os demais credores, ou seja, vende-se o imvel e a afetao da
coisa d preferncia a quem tem a hipoteca, quem no tiver direito de garantia s reaver o dinheiro se sobrar da
execuo. Esta preferncia sobre os outros credores uma demonstrao da oponibilidade erga omnes. Lado interno de
direito real que no h muito caso dos direitos de garantia.
Direitos reais de aquisio: possibilidade de aquisio da coisa, com preferncia sobre terceiros. Exemplo: a lei
preocupa-se e pretende que no haja muita fragmentao da propriedade, da que haja legislao que defende que se
eu vender um prdio rstico, o meu vizinho do lado tem direito de preferncia sobre o terreno. Se o vizinho juntar as
duas propriedades tem uma explorao agrcola de maiores dimenses. Este um exemplo de um direito real de
aquisio. Este tem tanto o lado interno como o externo.
Nos direitos reais de gozo as coisas objecto dos direitos so afectadas a que os seus titulares retirem delas utilidade, seja
pelo seu uso seja pela apropriao dos frutos por elas produzidos. Nos direitos reais de garantia as coisas objecto dos diretos reais so
afectadas a que os seus titulares possam obter o cumprimento de uma obrigao, pelo valor dessas coisas ou pelos seus rendimentos,
com preferncia sobre os demais credores dos titulares dessas coisas.
Ficam de fora os chamados direitos reais de aquisio. O critrio de distino a funo dos direitos e h direitos reais que
no se destinam a propiciar a retirada de utilidades nem a garantir crditos: aqueles cuja funo propiciar a possibilidade aos seus
titulares de, em certas circunstncias, adquirirem uma coisa determinada, com preferncia sobre terceiros. in Curso de Direitos Reais
de Rui Pinto Duarte
Gozo:
o Propriedade
o Usufrutuo
o Uso e Habitao
o Direito de Superfcie
o Servido Predial
o Direito Real de Habitao Peridica Time Sharing
Garantia:
o Hipoteca
o Penhor
o Consignao de Rendimentos
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o Privilgios Creditrios
o Direito de Reteno
o Penhora
o Arresto
Aquisio:
o Preferncia Real
o Promessa Real de Alienao
1.2.2.2. DIREITO DE PROPRIEDADE VERSUS DIREITOS REAIS MENORES
O direito de propriedade o direito real mximo. a plena in re potestas. Os outros direitos reais, sejam de gozo, garantia
ou aquisio, so frequentemente representados como figuras parcelares do direito de propriedade e coexistentes com o direito de
propriedade por elas comprimido; por isso so vistos como iura in re aliena. porm de frisas que os direitos reais menores so figuras
autnomas do direito de propriedade, nomeadamente na sua base social e na sua funo jurdica; em consequncia, no podem ser
vistos como meras desagregaes de poderes compreendidos no direito de propriedade. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Para alm da classificao tripartida, muito frequente a contraposio entre o direito de propriedade, direito
real mximo, e figuras parcelares tambm com carter real que coexistem sempre com a propriedade e a comprimem,
sendo estes os direitos reais menores. Se h usufruto, o proprietrio no pode retirar tantas utilidades da coisa, porque
limita o usufruturio. Se do ponto vista sociolgico se comprime a realidade, do ponto de vista jurdico isto apenas
significa que os direitos do proprietrio so comprimidos.
H direitos reais que compreendem, abarcam, ou pelo menos implicam deveres. Exemplo disto: os condminos
na propriedade horizontal tm de contribuir para as despesas de conservao do condomnio, previsto no artigo 1424/1
CC. O que aqui temos um direito de propriedade sobre a frao autnoma que implica um dever de contribuio. O
regime jurdico do direito compreende o dever. (Podemos distinguir situaes jurdicas complexas de situaes jurdicas
analticas. Eu posso ter situaes que so complexas, que so um agregado de situaes jurdicas analticas. O direito de
propriedade abarca um conjunto de direitos analticos.) Uma das situaes jurdicas analticas que o direito de
propriedade do condmino abarca um dever.
Por vezes estes deveres enquadram-se numa relao jurdica obrigacional, i.e., eu tenho um direito de
propriedade enquanto condmino e esse direito de propriedade pode ser descrito como sendo, essencialmente, absoluto
enquanto proprietrio. Tenho, por exemplo, o direito de uso. No meio tenho o dever de contribuio que vista analtica
uma relao obrigacional, logo relacional. O 1424 CC no tem pureza conceitual do ponto de vista estrutural porque
no fazia sentido. Assim h no regime jurdico dos direitos reais posies jurdicas passivas com carter relacional e que
so obrigaes. No regime jurdico dos direitos reais h deveres e esses deveres so muitas vezes relacionais, tm um
credor, logo so obrigaes para efeitos da noo de obrigao. Quando se tem obrigaes no mbito do regime jurdico
do Direito Real, tem-se as chamadas obrigaes reais ou obrigaes Propter Rem. Do ponto de vista da teoria do direito,
as obrigaes Propter Rem so obrigaes, mas do ponto de vista didtico vamos estud-las nesta disciplina.
Temos ento dois problemas:
1. H flutuaes na delimitao desta categoria das Propter Rem, ou seja, h posies doutrinrias que no tm
dificuldade em distingui-las mas h casos em que difcil faz-lo.
2. Discute-se se h carter ambulatrio nestas obrigaes Propter Rem.
A noo de direitos reais parte do direito subjetivo e tem quatro caractersticas principais:
1. Natureza privada;
2. Carter absoluto;
3. Patrimonialidade;
4. Relativo a coisas corpreas.
Os direitos reais so efeitos das normas jurdicas na esfera das pessoas e constituem uma vantagem.
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Lgica dentica: estuda as categorias do dever-ser. Aplicando esta lgica temos:

Direito subjetivo como permisso normativa;
Deveres jurdicos como imposio normativa.
MENEZES CORDEIRO: defende que a situao jurdica ativa nuclear o direito subjetivo e fala depois das faculdades
e poderes como parcelares do direito subjetivo.
Porm, o poder no apela lgica dentica mas lgica modal, logo no so permisses normativas, apresentam
a possibilidade (apenas) de efeitos jurdicos. H poderes que no esto associados a direitos, mas a deveres. So os
chamados poderes-deveres (procuradores, poderes funcionais pais, tutores).
Produo de efeitos jurdicos Representao

Imposies normativas (deveres) Poder Paternal
Poder de disposio: vender a coisa (produo de efeitos jurdicos)
Ao atribuir direitos subjetivos, atribui poderes. Do ponto de vista analtico, nem sempre os poderes surgem com
os direitos mas sim com os deveres poderes-deveres. Todos os direitos subjetivos envolvem poderes jurdicos
possibilidade de produo de efeitos jurdicos.
Caractersticas dos direitos subjetivos:
1. Natureza privada: contraposio entre direito privado e direito pblico. Os direitos reais fazem parte do direito
privado. O critrio da qualidade dos sujeitos o critrio usado para fazer esta distino geral:
Igualdade formal no direito privado (paridade de posies);

Desigualdade formal no direito pblico (entidades pblicas atuam investidos de poder pblico, de ius imperium).
Exemplos de direitos reais: Servido de passagem tem natureza privada, regra geral; Servides de passagem de natureza pblica
direito subjetivo do Estado onera o direito subjetivo do ente privado; e Direito de edificao a maioria da doutrina entende que a
propriedade no engloba o direito de edificar, este depende de uma autorizao administrativa (preservao do ordenamento do
territrio e das falsias, por exemplo). No direito privado j possvel a existncia deste direito de edificao, podendo, ainda assim,
ser limitado pelo poder pblico.
Bifurcao
Direitos absolutos Direitos relativos
No existe um direito em relao a uma pessoa Vinculao apenas a uma pessoa.

especfica, mas em relao humanidade.
DIREITO DAS OBRIGAES
DIREITOS REAIS
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2. Carter absoluto erga omnes: oponibilidade a todos os indivduos.
Artigo 1311/1, CC: Direito Absoluto Direito oponvel a todos os indivduos. Esta contraposio est na origem da separao no CC
entre direitos reais e o direito das obrigaes, porm poder estar presente nas restantes matrias tratadas no CC (direito da famlia,
por exemplo).
Aquisio tutelar
A B Aquisio originria (proteo do B regulada na lei)

C
Princpio da Consensualidade: ao vender ao B, A transmite a propriedade. Ao celebrar o contrato d-se de imediato a

transmisso da propriedade (no no ato de registo, nem do entrega como acontece noutros pases). Basta o contrato
para haver transmisso.
3. Patrimonialidade: suscetibilidade de avaliao pecuniria. Trata-se de coisas transacionveis invoca noes de

mercado e de troca.
Ex.: direito vida e integridade fsica so direitos absolutos mas no so suscetveis de avaliao pecuniria (no tem a caracterstica
da patrimonialidade). Se houver uma ofensa a um direito deste tipo existe responsabilidade civil (artigo 483).
4. Relativo a coisas corpreas: direito de autor e de propriedade intelectual no so relativos a coisas corpreas,
apesar de serem direitos subjetivos absolutos, possuindo tambm a caracterstica da patrimonialidade. O direito
de patente outro exemplo que no relativo a coisas corpreas, ainda que possua as restantes caractersticas.
Artigo 202 - a noo de coisa est associada ideia de relao jurdica: coisas so diferentes de situaes jurdicas.
Artigo 204 - coisas corpreas.
Exemplos de coisas incorpreas: obras literrias, cientficas, as invenes objeto das patentes, etc.
O direito romano era um direito mais processual. A partir do Jusnaturalismo que passa a existir um pensamento mais
abstrato (propriedade da coisa). O BGB na sua sistematizao j faz esta distino entre os direitos reais e os direitos de autor e de
propriedade industrial, etc. Herdaram esta clivagem histrica dos romanos.
ARTIGO 666
CONCEPES DO DIREITO REAL:
1. Conceo realista-clssica: acentua o pendor da coisa;

2. Conceo personalista: acentua a ideia de pessoa;
3. Conceo ecltica: acentua ambas.
A maioria da doutrina adota esta corrente ecltica. Distinguem-se consoante acentuem mais o lado interno ou
o lado externo, merecendo assim destaque:
MANUEL HENRIQUE MESQUITA: valoriza o lado interno.
Esta critica as correntes personalistas. Manuel Henrique Mesquita escreve que o ncleo de qualquer relao
real , sem sombra de dvida, pelo menos no plano dos efeitos prtico-econmicos que visa produzir, o domnio ou
soberania de uma pessoa sobre uma coisa explicando que atravs deste domnio, e no pela via de relacionao com
outras pessoas mais concretamente, pela via do cumprimento do dever de absteno a que todas elas se encontram
adstritas -, que o titular do direito obtm a satisfao do seu interesse. Por isso afirma que os direitos reais no so
direitos contra as pessoas ou em relao a pessoas, mas sim direitos de soberania sobre as coisas.
Existe portanto uma relao de soberania entre a pessoa e a coisa em causa, no pressupondo a cooperao de
ningum. Manuel Henrique Mesquita tentou desde sempre enfatizar que esta ideia de soberania est presente no
apenas no direito de propriedade, mas tambm nos outros direitos reais de gozo, nos direitos reais de garantia e nos
direitos reais de aquisio.
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a) Direito de propriedade: soberania manifesta-se na titularidade do monoplio das vantagens que a coisa
suscetvel de proporcionar;
b) Outros direitos reais de gozo: soberania traduz-se pelo poder de praticar atos que pertenceriam esfera do
proprietrio, se esses direitos no existissem;
c) Direitos reais de garantia: soberania consiste na possibilidade de causar a alienao da coisa, sem a cooperao
do seu proprietrio, com vista a realizar o valor do crdito garantido;
d) Direitos reais de aquisio: soberania exprime-se pelo poder de adquirir a coisa, sem a cooperao do devedor.
RUI PINTO DUARTE: valoriza o lado externo.
Rui Pinto Duarte argumenta que em vrios direitos reais, nomeadamente nos direitos reais de garantia, o
respetivo titular no tem um poder direto e imediato sobre a coisa objeto do direito (o credor hipotecrio no detm o
bem hipotecado e quando exerce o seu direito tem de o fazer com recurso a tribunal, sem poder, por mero ato seu, fazer
a coisa sua). Por outro lado, existem situaes jurdicas no reais em que o titular do direito parece ter um poder imediato
sobre a coisa situao de arrendatrio, por exemplo. Este defende que o lado interno e o lado externo do direito real
so incindveis: os poderes sobre a coisa (lado interno) s tm a chamada natureza real na medida em que a sua
oponibilidade a terceiros (lado externo) tambm seja protegida pelo Direito.
Argumentos a favor desta ltima conceo perfilhada por Rui Pinto Duarte:
1. Os direitos ou poderes sobre a coisa s tm direito real se gozarem de oponibilidade real;
2. Os direitos reais de garantia no implicam domnio direto sobre uma coisa.
Modalidades ou subcategorias dos direitos reais:

1. Direitos reais de gozo
2. Direitos reais de garantia
3. Direitos reais de aquisio
Direitos reais de gozo
Afetao da coisa obteno de utilidades pelo uso e pela apropriao dos frutos (no sentido biolgico como
tambm podem ser chamados frutos-civis rendas, por exemplo). O uso corresponde utilizao da coisa, enquanto a
apropriao de frutos se remete, por exemplo, a rendas.
Direitos reais de garantia
Afetao da coisa obteno de cumprimento de uma obrigao pelo valor da coisa ou pelos seus rendimentos
com preferncia sobre os demais credores. Esta afetao corresponde garantia da mesma. Do ponto de vista social,
podemos dar o exemplo do arrendamento.
Proprietrio tem direito real de gozo utiliza a habitao ou pode vend-la a terceiros (usufruto);
Banco tem hipoteca se houver cumprimento da obrigao, o imvel est tambm afeto ao banco. Se no
cumprir a obrigao, o banco vende a coisa no tribunal e o valor da coisa devolvido ao banco. No a coisa
que se restitui, o seu valor.
Vende-se o imvel e primeiro paga-se a quem tem a hipoteca. Se no tivesse a hipoteca, o banco corria o risco
de perder tudo. S se houver um colateral/uma garantia que o banco faz o emprstimo (preferncia sobre
os demais credores) oponibilidade erga omnes.
Direitos reais de aquisio

Possibilidade de aquisio da coisa com preferncia sobre terceiros.
Exemplos:
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1. Propriedade; usufruto; uso e habitao; direito de superfcie; servido predial; direito real de habitao; peridica.
2. Hipoteca; penhor; consignao de rendimentos; privilgios creditrios; direito de reteno; arresto; penhora.
3. Preferncia real; promessa real.
O direito de propriedade um direito real mximo que possui vrias situaes jurdicas analticas ativas (vender;
fruiao; reivindicaao) e passivas sendo estes os direitos reais menores, os quais convivem sempre com o direito de
propriedade.
Os direitos reais menores so figuras parcelares:

1. Coexistem sempre com a propriedade;
2. Comprimem a propriedade (se h usofruto no posso tirar tantas utilidades pois est l o usufruturio).
Direito de propriedade horizontal (condminos) dever de contribuio para as despesas de conservao do condomnio.
Direito de propriedade do condmino sobre a sua frao autnoma;
Implica sempre um dever de conservao.
Um direito implica deveres que so situaes jurdicas analticas passivas.

1. Estes deveres, por vezes, enquadram-se numa situao jurdica obrigacional;
2. H deveres e estes so muitas vezes relacionais;
3. Obrigaes reais e obrigaes propter rem.
Dois problemas:
1. Flutuaes na categoria das obrigaes propter rem;
2. Determinadas obrigaes reais tm carter ambulatrio.
Situaes Jurdicas Analticas e Complexas
Com um olhar analtico foco um direito concreto, mas tambm posso olhar de uma forma mais panormica. Quando se diz
que A tem o direito de propriedade sobre um imvel, ele tem uma situao jurdica complexa que abarca uma srie de direitos reais
menores. Deste modo, olho para o regime jurdico do direito de propriedade, dentro do qual encontro normas jurdicas que se aplicam
aos direitos reais menores. Tem um direito maior, com muitos pequenos poderes.
As obrigaes propter rem so pequenas situaes jurdicas analticas que se inserem dentro do direito de propriedade, da
situao jurdica complexa. Ex.: dever de contribuio no condomnio. So situaes jurdicas passivas que abarcam o direito de
propriedade. Ou seja, A proprietrio e tem uma srie de direitos, mas em contrapartida, tem igualmente deveres para com o seu
condomnio. A estes deveres damos o nome de obrigaes propter rem. Atenta-se na ideia de que no so, no entanto, direitos reais,
mas obrigaes.
1.2.2.3. OBRIGAES REAIS (PROPTER REM) E NUS REAIS
Teorias Restritivas das Obrigaes Propter Rem

Critrios segundo a Doutrina de MANUEL HENRIQUE MESQUITA
(1) S as obrigaes so obrigaes propter rem ou tambm o sero as proibies?
H divergncias doutrinrias. A lei no d definies exactas de obrigao real propter rem. Desta forma, cabe
doutrina dar esse conceito. H quem diga que a terminologia deve ser usada para obrigaes apenas de caracter
positivo (de fazer) e no para obrigaes de caracter negativo (de no fazer) obrigaes e proibio.
Primeiro critrio: s obrigao propter rem as obrigaes.
(2) S os deveres que integram a relao obrigacional so obrigaes propter rem ou tambm o sero os que no a tm?
Para melhor responder, h que atentar, por exemplo, ao artigo 1344 e ss. O artigo 1346 retrata uma proibio.
Nestes casos, considera-se que existe uma proibio de mbito geral, que no est contida numa relao obrigacional
prvia. A maioria doutrinria defende que estes deveres s so efectivamente obrigaes reais propter rem se resultarem
de relaes obrigacionais prvias e no de qualquer outro sentido de obrigao.
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Segundo critrio: s obrigao propter rem aqueles deveres que surgem de relaes obrigacionais prvias.
Muitos direitos reais implicam deveres. Alguns destes deveres so verdadeiras relaes jurdicas obrigacionais ou do origem
a elas. Quando fazem parte de um estatuto de um direito real, so chamadas obrigaes reais ou obrigaes propter rem. As obrigaes
reais no so direitos reais, mas sim, como dissemos, verdadeiras relaes obrigacionais. Discute-se, por exemplo, se deve abranger
todos os deveres ou apenas os deveres que consistem em prestaes de carcter positivo. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Carcter ambulatrio ou no ambulatrio das obrigaes reais
Remete para a questo de saber se quando transmito o direito real, tambm transmito a obrigao adjacentes
a esse mesmo direito. Ex.: transmito uma frao autnoma a um novo proprietrio, mas com ela seguem as minhas
dvidas. Aqui o que se coloca em causa determinar quem deve pagar por estas dvidas. A lei no d uma resposta.
MANUEL HENRIQUE MESQUITA determina que so ambulatrias as obrigaes de facere que imponham ao devedor actos
materiais sobre a coisa. Todas as outras no so ambulatrias. Deste modo, quem teria de pagar as contribuies do
condomnio em falta seria o vendedor.
De acordo com PINTO DUARTE, s faz sentido que sejam ambulatrias aquelas que possam ser cumpridas pelo
actual titular. Esta posio vai cobrir os mesmos casos que Manuel Henrique Mesquita. O professor pensa que ambos
esto a pensar na mesma coisa embora Rui Pinto Duarte o explique de melhor maneira. As obrigaes so do titular. No
h nenhuma base legal que fixe que o devedor o deixe de ser.
As obrigaes dizem-se ambulatrias quando se transmitem automaticamente com o direito real. O principal problema que
as obrigaes reais colocam , precisamente, saber se so ambulatrias ou no. Como a lei no fornece um critrio geral sobre o
problema, possvel argumentar num sentido e noutro a propsito de quase todas as obrigaes reais. in Curso de Direitos Reais de
Rui Pinto Duarte
nus Reais
Situao jurdica pela qual algum tem de adoptar uma certa conduta caso pretenda imputar um efeito favorvel
ou desfavorvel. No h uma imposio normativa, no h um dever jurdico. H uma tendncia para obter ou evitar o
efeito, mas nunca uma imposio directa. Alm da terminologia nus, existe ainda a expresso encargo ou nus
processual. Nos direitos reais, quando estamos a discutir se h ou no nus, pode ser utilizada a expresso encargo. H
uma categoria de necessidade.
Quanto existe um nus real? Quando h uma situao jurdica de carcter real quando uma coisa responde por
uma obrigao, mesmo aps a transmisso da coisa. Ex.: artigo 744, CC os privilgios predatrios so uma subcategoria
dos direitos reais de garantia. Segunde este, o apartamento vendido, sendo que o antigo proprietrio devia dois
impostos aquando da venda. O novo proprietrio, segundo este artigo, no se torna devedor. No existe uma obrigao
real, mas um nus real. Pelas dvidas do IMI, h um privilgio. O novo proprietrio no tem o dever jurdico de pagar
aquele imposto, mas tem a possibilidade de pagar no sentido de evitar a perda do imvel (pela sua execuo). O novo
proprietrio, apesar de no ser titular da obrigao, tem a possibilidade de pagar aquela dvida para evitar um efeito
desfavorvel. Manuel Henrique Mesquita tem uma posio restritiva.
() fazendo-a designar uma situao jurdica real caracterizada pela circunstncia de uma coisa (a que objecto desse
nus) responder por uma obrigao mesmo aps a sua eventual transmisso para um sujeito diferente daquele que o seu titular no
momento da constituio da obrigao, gozando o titular activo do nus, em caso de execuo, de preferncia sobre a coisa onerada,
relativamente aos demais credores do titular da coisa em causa. Apesar de no ser devedor da obrigao real transmitida, v esse seu
bem responder pela obrigao em causa o que, em termos prticos, o conduzir normalmente a solver a dvida, quando o devedor
no o faa. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
SNTESE:
Corrente realista: reala o domnio sobre a coisa a relao da pessoa com a coisa;
Corrente personalista;
Corrente ecltica.
Subcategorias dos direitos reais:
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Direitos reais de gozo permite s pessoas usar e fruir das coisas;

Direitos reais de garantia garantia de uma obrigao obteno do valor da coisa1;
Direitos reais de aquisio aquisio da coisa com preferncia sobre terceiros.
Direitos reais menores convivem com o direito

de propriedade o proprietrio possui direitos Direito de propriedade (direito real mximo)
reais menores, incidindo sobre o mesmo objeto direito real mximo.
(ex.: usufruto; hipoteca)
Da mesma forma, pode afirmar-se que as obrigaes reais correspondem a situaes jurdicas analticas focam
um pequeno poder, faculdade; diferenciando-se das obrigaes propter rem, as quais correspondem a situaes jurdicas
complexas abarcam direitos mais amplos (direito de propriedade que abrange direitos menores/pequenos poderes)
H flutuaes na delimitao da categoria das obrigaes reais (ou propter rem):
1. H quem diga que estas obrigaes s devem abarcar obrigaes positivas (de fazer) e nunca obrigaes de
carter negativo (de no fazer);
Segundo Manuel Henrique Mesquita no devem caber nesta categoria os deveres que sejam construveis sem
recurso ao conceito de relao obrigacional, como o caso dos deveres de absteno dos titulares dos prdios servientes
ou os prprios de outras relaes de vizinhana.
2. S deveres que integram uma relao obrigacional ou s deveres que no integram uma relao obrigacional.
Artigo 1344 e seguintes: H quem entenda que estes casos no surgem de uma relao obrigacional prvia entre duas pessoas mas
de uma proibio geral (Manuel Henrique Mesquita). Este acha que nestes casos que existe uma obrigao real propter rem.
Dois critrios para encontrar uma obrigao real:

So obrigaes e no proibies;
S para as situaes em que existe uma relao obrigacional prvia.
Carter ambulatrio ou no ambulatrio das obrigaes reais:

Quando transmito o direito real tambm transmito a obrigao real?
As obrigaes reais dizem-se ambulatrias quando se transmitem automaticamente com o direito real. Como esta questo
no tem um regime especfico d aso a algumas clivagens doutrinria quanto questo. Alguns autores s incluem nas obrigaes
reais as obrigaes ambulatrias. Na nossa doutrina sustentado o interesse de ambas as categorias. O principal problema colocado
neste mbito precisamente o de saber se as obrigaes reais so ambulatrias ou no. Como a lei no fornece um critrio geral sobre
o problema, possvel argumentar num sentido e no outro.
Ex.: no paguei a contribuio devida mas transmiti (vendi) a propriedade. Transmito ou no a obrigao real de pagamento?
Ex.: ser que quando algum compra uma frao autnoma assume as dvidas resultantes do dever de contribuir para as despesas
necessrias conservao das partes comuns do edifcio relativas a perodos anteriores transmisso da propriedade? A lei nada diz
sobre o assunto.
MANUEL HENRIQUE MESQUITA considera que so ambulatrias as transmisses/obrigaes de facere que imponham ao devedor
atos materiais sobre a coisa objeto do direito real (dever de realizao de obras de reparao ordinria pelo usufruturio imposto pelo
Art. 1472), todas as outras so consideradas no ambulatrias, nomeadamente a generalidade das obrigaes pecunirias. O dever
de contribuio no uma obrigao de facere mas uma obrigao de dare, logo este no tem carter ambulatrio. Em suma, dentro
das obrigaes de facere s as que imponham atos materiais sobre a coisa que so transmissveis.
J PINTO DUARTE considera que s so ambulatrias aquelas que o anterior titular no consegue cumprir. Aquelas em que s
o atual titular do direito pode cumprir. As obrigaes so do titular, s faz sentido se for necessrio transmitir. Tem que ver com a
necessidade da obrigao tendo que haver uma base legal. Segundo este, as obrigaes podem ser encaradas como obrigaes
meramente potenciais ou como obrigaes existentes. No exemplo dado, se se encarar a obrigao em causa na sua vertente
1
(venda com preferncia sobre os outros credores oponibilidade erga omnes - ou renda)
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meramente potencial (a de contribuir se e quando for necessrio) parece bvio que a mesma acompanhar sempre a posio de
comproprietrio; se se pensar numa obrigao atual de um comproprietrio de contribuir para uma certa despesa de conservao
(consertar o telhado que deixa passa gua, por exemplo) j ser discutvel se, em caso de alienao da posio de comproprietrio, a
obrigao a acompanhar.
nus reais
Um nus ou encargo uma situao jurdica em que uma pessoa tem de adotar uma dada conduta para afastar uma
desvantagem ou aceder a uma vantagem. No se trata de uma imposio/dever jurdico ( uma espcie de imposio indireta).
No imposto, no um dever, trata-se de uma necessidade2.
O nus real portanto utilizado para designar uma situao jurdica real caracterizada pela circunstncia de uma coisa (que
objeto desse nus) responder por uma obrigao mesmo aps a sua eventual transmisso para um sujeito diferente daquele que
o seu titular no momento da constituio da obrigao, gozando o titular ativo do nus, em caso de execuo, de preferncia sobre a
coisa onerada, relativamente aos demais credores do titular da coisa em causa. O nus real assim uma situao jurdica de carter
real em que uma coisa responde por uma obrigao mesmo aps a transmisso da coisa (Art. 744/1 regime dos privilgios creditrios
direito real de garantia). Conclui-se que o adquirente da coisa objeto do nus real, apesar de no ser devedor da obrigao real
transmitida, v esse bem responder pela obrigao em causa o que, em termos prticos, o levar a solver a dvida quando o devedor
no o faa (afastando assim uma desvantagem).
Os privilgios surgem associados aos impostos. No art. 744 do Cdigo do Imposto Municipal fala-se do imposto IMI. As
despesas/dvidas de IMI so pagas antes do crdito com hipoteca (direito real de garantia privilgio). Antes da hipoteca pago o IMI.
Um apartamento vendido, o proprietrio tinha 2 anos de contribuies para o IMI, logo o dever de pagar este imposto aquando da
transmisso da coisa do antigo proprietrio. O novo proprietrio no passa a ser o devedor fiscal, no tem o dever jurdico de pagar
o imposto mas no perde nada em pagar de forma a evitar uma desvantagem maior (nus real). O novo proprietrio ter a necessidade
de pagar a dvida para afastar uma consequncia desfavorvel.
MANUEL HENRIQUE MESQUITA: s faz sentido falar de nus reais relativamente a obrigaes reais (conceo restritiva).
1.2.3. O PROBLEMA DA DISTINO RELATIVAMENTE AOS DIREITOS DE CRDITO
O primeiro ponto foca a sua distino. O professor vai desenvolver a concepo ecltica do direito real, sendo
aquela que consagra um pouco de tudo. Assim, a primeira distino entre os direitos absolutos e direitos relativos,
sendo que os direitos reais so direitos absolutos, enquanto os direitos de crdito so direitos relativos. Alm desta ideia,
imediao nos direitos reais e mediao nos direitos de crdito. Nos direitos reais h poderes imediatos sobre uma coisa,
enquanto nos direitos de crdito, os poderes sobre as coisas so obtidos de forma mediata, indirecta.
Ex.: contrato de arrendamento. B proprietrio da coisa, enquanto A o locatrio. Os poderes de A tm um carcter

relativo.
Nos direitos reais obtm-se a satisfao do direito sem necessidade de colaborao de outra pessoa, o que no
acontece nos direitos de crdito.
Direitos Reais Direitos de Crdito
Carcter absoluto: aos direitos reais corresponderiam Carcter relativo: os direitos de crdito
deveres de absteno universais; corresponderiam a deveres de pessoas determinadas;
Imediao dos direitos reais: os direitos reais Mediao dos direitos de crdito: os direitos de
consistiriam em poderes imediatos sobre as coisas. crdito s mediatamente se dirigiriam aos seus objectos.
Existem concepes monistas que no fazem a distino entre direitos de crdito e direitos reais. H ainda quem
diga que os direitos de crdito tm algum carcter real porque quando h um incumprimento de uma obrigao, o credor
pode reagir penhorando o patrimnio do devedor. Tudo isto so concepes monistas que devem ser afastadas.
2
O nus material ou de encargo difere do nus processual.
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No nos podemos esquecer que alm dos direitos reais enquanto direitos absolutos, existem outros direitos
absolutos que se podem sobrepor a estes, nomeadamente, os direitos de autor, os direitos de propriedade
industrial, e ainda os direitos de personalidade.
H uma figura intermdia os direitos pessoais de gozo -, sendo muito importante. Ex.: arrendamento; locao.
Neste caso, o locatrio no tem o poder de usar directamente a coisa, mas sim o direito de o locador o permitir
fazer uso da coisa. Para ter um direito pessoal de gozo, tem de ser por fora de uma obrigao, conseguida
atravs de um contrato. Geralmente, o uso e o gozo das coisas esto associados a um direito real, mas h
situaes pontuais em que feito ao abrigo do direito de crdito. Nestas situaes, estamos perante direitos
pessoais de gozo.
Artigo 1307/5: remete para um artigo que visa um direito real, mas mesmo assim est inserido no mbito das
obrigaes, sendo como tal um direito pessoal de gozo. Estas referncias so resultado dos antecedentes histricos e na
lgica irracional em que foi desenvolvido o direito.
Ateno: deve ser feita uma nota, com base no manual de Rui Pinto Duarte, face aos artigos 1302 e 1303, relativos aos direitos de
autor e aos direitos de propriedade industrial. No se deve retirar deles que estes direitos no so direito de propriedade, apenas o
seu mbito de aplicao subsidirio e com reserva do 1303/2. Direitos reais sobre direitos.
Na fixao dos contornos dos direitos reais e dos direitos de crdito vulgar que as duas categorias sejam confrontadas. O
resultado deste confronto naturalmente determinado pelas noes adotadas.
Diferenas resultantes da conceo ecltica do direito real:
1. O carter absoluto dos direitos reais (obrigao passiva universal) vs o carter relativo dos direitos de crdito (face a outra
pessoa): aos direitos reais corresponderiam deveres de absteno universais, ao passo que aos direitos de crdito
corresponderiam deveres de pessoas determinadas;
2. A imediao nos direitos reais Vs a mediao nos direitos de crdito relativamente aos seus objetos:
Imediao nos direitos reais: os direitos reais consistiriam em poderes imediatos sobre uma coisa obtenho
utilidades imediatamente sem ter para isso a colaborao de outra pessoa obrigao passiva universal
(concees monistas).
Mediao nos direitos de crdito: os direitos de crdito s mediatamente se dirigiriam aos seus objetos, pois
os poderes em que consistem dirigir-se-iam primariamente contra os devedores. Por vezes no h coisas
metidas ao barulho mas se as h, existe tambm uma implicao mediata sobre uma coisa. Necessito de
outra pessoa a colaborar para obter a satisfao de necessidades.
So relevantes as doutrinas que negam a distino entre as duas categorias. So as chamadas doutrinas monistas, que
sustentam que todos os direitos patrimoniais so reconduzveis a uma estrutura comum.
Concepo personalista dos direitos reais: todos os direitos patrimoniais so reconduzveis a relaes obrigacionais; a posio do titular
do direito real seria caracterizada pela obrigao passiva universal.
Existem porm outra construo que reduz os direitos de crdito a direitos reais, com base na ideia de que os direitos de
crdito tambm recaem sobre bens, por, em caso de incumprimento, o direito de crdito redundar num direito sobre o patrimnio do
devedor. Por outras palavras, h quem diga que os direitos de crdito tm carter real, pois quando algum no cumpre uma obrigao,
h uma execuo do patrimnio da pessoa em causa. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
1.3. RESTRIO DA DISCIPLINA AOS DIREITOS SOBRE COISAS CORPREAS
No Direito Romano, os conceitos de propriedade e posse abrangiam apenas poderes sobre coisas corpreas. A Idade Mdia
estendeu a ideia de posse a direitos de outro tipo. O Jusnaturalismo ampliou o conceito de coisa de modo a abranger realidades
incorpreas. O sculo XIX afirmou a tendncia para tratar a chamada propriedade intelectual como uma modalidade do direito de
propriedade.
Sob a influncia da pandectstica, o CC Alemo restringiu o conceito de coisa aos objetos corpreos, resultando da que a sua
regulao dos direitos reais apenas abrange em geral tais objetos. A Doutrina Alem passou a excluir dos direitos reais a generalidade
dos direitos sobre coisas incorpreas.
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Em Portugal, a doutrina, na sua maioria, tambm restringe os direitos reais s coisas corpreas. O nosso CC, apesar da
definio ampla de coisa que d no art. 202, estabelece, no art. 1302 que s as coisas corpreas, mveis e imveis, podem ser
objeto do direito de propriedade. O art. 1303/1 acrescenta que os direitos de autor e a propriedade industrial esto sujeitos a
legislao especial, embora o n2 do mesmo art. estabelea a aplicao subsidiria das normas do CC a tais matrias.
Do art. 1302 no legtimo retirar que o direito de propriedade, em geral, s pode ter por objeto coisas corpreas. ao
intrprete que cabe retirar concluses quanto aos objetos possveis do conceito doutrinrio geral de propriedade.
Dos arts. 1302 e 1303 no se pode tambm retirar que os direitos de autor e a propriedade industrial no so direito de
propriedade. Apenas se pode retirar que as regras do CC sobre a propriedade s se aplicam a tais figuras subsidiariamente e com a
reserva do n2 do art. 1303.
Do art. 1302 no se pode retirar que os demais direitos reais no podem ter por objeto coisas incorpreas. Pelo contrrio,
o prprio CC que afirma, em vrios casos, que certos direitos reais podem ter por objeto direitos (penhor art.666/2 e 679 e ss) e o
usufruto (art. 1439). O art. 1302 vale apenas para o direito de propriedade, no para os direitos reais em geral.
1 Nota: existem outros direitos absolutos sem ser os direitos reais:

Direitos de personalidade
Direitos de autor e propriedade industrial
Estes no so relativos a coisas corpreas.
2 Nota: figura intermdia: direitos pessoais de gozo:
Arrendamento (locao) existncia de um direito de crdito e no um direito de carter absoluto: direito relativo
relativamente ao arrendatrio no h o poder direito de usar a coisa.
Contrato de depsito.
[Arts. 1037/2; 407; 574/1; 1682/a)] in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
1.4. CARACTERSTICAS OU PRINCPIOS (FORMAIS) COMUNS AOS DIREITOS REAIS
So princpios formais que nos permitem compreender o que so os direitos reais. A primeira caracterstica
ento a oponibilidade erga omnes. Esta no surge apenas nos direitos reais, mas tambm nos direitos de personalidade,
de autor e ainda da propriedade industrial.
A generalidade da Doutrina qualifica os direitos reais como absolutos, no sentido de serem oponveis erga omnes. Se, por
um lado, esta caracterstica dificilmente negvel, por outro, manifesto que ela no privativa dos direitos reais. Tambm, por
exemplo, os direitos de personalidade, os direitos de propriedade industrial e o direito de autor tm natureza semelhante. in Curso de
Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
A segunda caracterstica a sequela, isto , o poder de seguir a coisa, independentemente de todas as

vicissitudes matrias, sendo na prtica o poder de defesa face a qualquer detentor. O exemplo paradigmtico est no
artigo 1311 do CC, a aco de reivindicao. Esta uma grande caracterstica dos direitos reais o poder de deter a
coisa e persegui-la. Em contrapartida, no Direito das Obrigaes, no existe este poder.
Esta consiste no poder de o titular seguir a coisa por onde quer que ela se encontre, ou seja, independentemente das suas
vicissitudes de ordem material; por outras palavras, a susceptibilidade de invocao do direito contra qualquer detentor da coisa. Ao
contrrio, nos direitos obrigacionais o credor no pode atingir a coisa devida desde que ela saia do patrimnio do devedor. Esta
caracterstica exprime-se, nomeadamente, na chamada reivindicao, ou seja, na exigncia judicial de reconhecimento do direito
real e da sua restituio (regulada nos artigos 1311 e 1315). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
A terceira caracterstica a publicidade. Nos direitos reais dada pela posso ou pelo registo. Em determinadas
situaes temos os registos pblicos (predial, das embarcaes, das aeronaves). Nas economias mais desenvolvidas, os
bens mais valiosos esto sujeitos a registo. H uma publicidade bastante desenvolvida, uma vez que h maior segurana
e menores custos de transao. Quando no h registo, temos a posse. A posse a deteno material da coisa, na medida
em que se tenho a coisa na minha mo, h a presuno de que aquela me pertence. Esta caracterstica deve estar sempre
associada primeira, na medida em que se eu quero opor a todos, devo registar, devo fazer publicidade da coisa. A
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segurana conseguida atravs do registo facilita imenso a economia de mercado. Ainda a propsito da publicidade, a
base desta pode estar na posse ou no registo, mas h clivagens de interpretao jurisprudenciais onde esto algumas das
bases da publicidade dos direitos reais. Segundo a mentalidade antiga, a publicidade tinha como base tradicional a posse.
Nas mentalidades actuais que se valoriza mais o registo. A ideia de publicitar s pela posse e no pelo registo tributria
de uma mentalidade medieval (nas aldeias medievais toda a gente sabia quem eram os vizinhos; quem so os
proprietrios de cada terreno; h memria colectiva). No mundo moderno, isto no acontece. Num prdio no sabemos
quem so todos os proprietrios das fraes autnomas.
Esta caracterstica consiste em a existncia do direito real ser ostensiva e facilmente cognoscvel, seja por fora de sistemas
de registo que abrangem todos os prdios e parte das coisas mveis), seja por fora da posse. Est obviamente ligada ao carcter
absoluto, erga omnes, do direito real: s um direito que conhecido ou cognoscvel pela comunidade pode ser oposto aos seus membros
em geral. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
A quarta caracterstica a tipicidade ou taxatividade, ou seja, os direitos reais so um elemento chave, so

nmeros clausulos. No possvel com base no princpio da liberdade contratual criar um direito real que no exista na
lei. Apenas podem ser utilizados pelas partes os direitos reais tais como consagrados na lei. H alguma liberdade de
estipulao, mas dentro dos limites legais dos direitos reais. Se tenho um direito que tem oponibilidade perante terceiros,
estes tm de ser correctamente conhecidos por estes, sendo que tal exige que o direito real esteja bem integrado na lei.
O elemento tipo, neste caso, est associado a um elenco fechado.
Consiste em os direitos reais formarem um elenco fechado, um numerus clausus, no susceptvel de alargamento por
vontade das partes. Num outro sentido, consiste em cada direito real estar organizado por lei como um tipo, isto , como categoria no
encerrvel numa definio clssica por a sua caracterizao implicar o recurso a um conjunto de traos identificadores. A nossa
Doutrina entende que o art. 1306/1, consagra o numerus clausus dos direitos reais. Rui Pinto Duarte considera que a tipicidade
coessencial dos direitos reais. Se estes se caracterizam por consistirem em certas formas de aproveitamento dos bens para gozo ou
garantia oponveis a todos, parece difcil de conceber que o legislador possa deixar a criao de novos tipos de direitos reais na
disponibilidade dos sujeitos privados. O legislador pode delinear os direitos reais como tipos mais abertos ou mais fechados, mas no
poder atribuir aos sujeitos privados o poder de criao de novos tipos no previstos na lei. Diga-se, desde j, que o legislador, a
propsito de vrios direitos reais, d amplo campo de actuao autonomia privada na determinao dos seus contedos. in Curso
de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
A quinta caracterstica da elasticidade ou consolidao. A propriedade elstica quando surgem outros

direitos reais menores, pelo que na ausncia destes, a propriedade expande-se. Se existe usufruto, por exemplo, os
direitos reais menores fazem com que o direito de propriedade se contraia. Porm, imaginando que o proprietrio morre,
o usufruturio (se fosse uma relao de neto e av) passa a ser proprietrio. A propsito utilizam-se os termos
propriedade plena aquela que se expanda na ausncia de direitos reais menores -, e na nua propriedade aquela que
se contrai.
A sexta caracterstica a da especialidade ou individualizao. Os direitos reais no podem incidir sobre coisas
genricas. Podem at ser coisas complexas. Esta regra est contida, por exemplo, no artigo 666/1 do CC. Encontra-se
igualmente referncia no artigo 686/1. A propsito desta definio, a hipoteca tem de incidir num imvel em concreto.
possvel criar um direito real sobre todos os bens inerentes a uma pessoa? No, s em relao a certos bens.
A stima caracterstica a imediao e actualidade. Os direitos reais tm um poder imediato, um contacto

directo com a coisa. Esta caracterstica tambm se verifica nos direitos pessoais de gozo que por ndole histrica no so
direitos reais.
A oitava caracterstica a compatibilidade e excluso. Esta caracterstica consiste em s poder existir um ius in
re3 sobre a coisa, na medida em que ela seja compatvel com outro ius in re que recaia sobre ela.
A nona caracterstica a prevalncia, sendo esta o poder de impor o direito a quem no tenha direito anterior
compatvel. Aqui h uma prioridade por regra, isto , existem critrios de prioridade temporal. Mas podem haver direitos
que prevalecem sob outros. Por ex.: a regra da dvida do devedor no recair sobre o novo proprietrio prevalece sobre a
hipoteca. Por outro lado, nos casos em que existem vrias hipotecas, atende-se ao critrio da prioridade temporal,
prevalecendo a que foi realizada primeiro.
3
Direito sobre a coisa.
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A dcima caracterstica a consensualidade ou eficcia real, a qual determina a transmissibilidade por efeito
automtico do negcio jurdico. Estas regras esto assim consagradas no artigo 408 e ss do CC. O artigo 1317/A vem
reforar este princpio formal. Em Portugal no sempre assim, havendo regimes especiais, tais como a compra e venda
comercial. Na histria e ainda no direito comparado, este princpio da consensualidade no se identifica. Este princpio,
ainda que que crie muitas divergncias, tem tendncia para desaparecer, sobretudo por via da evoluo tecnolgica.
Actualmente j possvel celebrar um contrato de compra e venda que inclui o registo online. Ou seja, j fica abandonado
aquele tempo que se perdia entre o contrato e a inscrio registral da compra e venda de determinado bem.
Os direitos reais de garantia e aquisio esto no livro II do Direito das Obrigaes. Ainda a propsito da
localizao das coisas no Cdigo Civil, os direitos especiais de aquisio tambm se encontram dispostos noutros
livros. A qualificao surge na Parte Geral. Isto para demonstrar que h matrias espalhadas pelo Cdigo Civil.
Uma crtica ao livro III, a qual destinada aos Direitos Reais, tem um defeito, no possui uma parte geral. Assim,
s se tem o conjunto dos regimes especficos, fazendo com que existam regras inseridas nos direitos de
propriedade que servem para outros direitos reais.
H legislao extravagante ao Cdigo Civil, tais como a lei do registo predial; regimes especiais do penhor;
regime das expropriaes; regime da caa; regime das expropriaes time share; propriedade sobre guas.
1.5. ASSENTO LEGAL DA MATRIA
A principal fonte legal do regime dos direitos reais o CC, mas existe tambm legislao extravagante de relevo.
No Cdigo Civil
Livro III: s regula direitos reais de gozo (e a posse);
Regras sobre direitos reais de garantia e sobre direitos reais de aquisio constam do livro II Direito das Obrigaes;
O Livro III no tem uma parte geral. Cada um dos seus ttulos II, III, IV, V e VI foi dedicado a um direito de gozo e o seu
Ttulo I figura da posse vista como a gnese primordial dos direitos reais de gozo (e do direito de propriedade);
Regras importantes do Cdigo Civil, no includas no Livro III: arts. 202 a 216, sobre as coisas e o captulo VI do Ttulo
I do Livro II, sobre as garantias das obrigaes. aqui que est regulada a maior parte dos direitos reais de garantia.
Legislao extravagante
Diplomas sobre o registo e os que condicionam a propriedade regras sobre a construo e regime das expropriaes;
Diplomas sobre guas;
Diploma sobre o direito real de habitao peridica;
Lei da caa.
CAPTULO 2 OS DIREITOS REAIS DE GOZO
2.1. DIREITO DE PROPRIEDADE

2.1.1. NOO DE PROPRIEDADE
possvel dar uma noo jurdica de propriedade, mas h noes que tm relevncia extrajurdica. Tambm
relevante do ponto de vista da moral, da sociologia e da economia. Hoje em dia cada vez se faz mais a anlise econmica
do Direito. Trata-se de uma anlise que incide sobretudo nos direitos de propriedade. Deste modo, as noes jurdicas
so muitas, pelo que mesmo no mundo do Direito, o termo polissmico. Nos direitos reais surge em trs sentidos: o
primeiro surge como direito real mximo; o segundo como objecto real (ex.: a propriedade de B); e o terceiro visa
qualquer direito real de gozo (ex.: quem tenha uma propriedade).
H um sentido de propriedade que no utilizado nos direitos reais, mas sim no direito constitucional. O
conceito de propriedade na CRP um conceito muito mais amplo do que aquele que utilizado no direito real. Envolve
tambm conceito de carcter patrimonial que no envolvem direitos reais, ou seja, que envolvem uma tutela de algo que
no corpreo.
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a) Primeiro Sentido Jurdico Direito Real Mximo: artigo 1305, sendo aquele que est mais prximo de uma
noo de propriedade. Na noo clssica de propriedade aponta-se a ideia de domnio ilimitado e exclusivo
sobre uma coisa. Os poderes so inmeros, todos os possveis, mas o problema que h limites. Esta ideia
liberal, com dois sculos. Nas sociedades mais antigas considerava-se que o proprietrio tinha um poder sagrado
que o permitia a possibilidade de edificar sem autorizaes. Actualmente precisa de autorizao administrativa,
por exemplo, assim como est impedido de construir em arribas. Tambm isto se verifica nas exploraes
mineiras. Outro exemplo o abuso de direito, patente no artigo 334, CC. Ex.: sujeito A coloca na sua
propriedade uma srie de lminas de modo a acertar nos dirigveis. Na altura o seu argumento foi o de estar
a fazer uso pleno do seu poder enquanto proprietrio. O Tribuna Francs decretou que se tratava de uma
situao de abuso de direito.
Com incidncia no mundo jurdico mais concretamente em direitos reais so trs os sentidos mais relevantes da
palavra propriedade:
Direito real mximo: um tipo de direito de carter real;

Objeto de um direito real;
Qualquer direito real de gozo.
Um exemplo de utilizao noutro sentido a noo de propriedade que aparece no art. 62 da CRP
(conceito mais amplo). Para aqui releva o direito de propriedade enquanto tipo de direito real. muito difcil, contudo,
definir direito de propriedade. No art. 1305 so-nos fornecidos elementos que ajudam fixao do contedo do direito,
mas que no equivalem a uma definio.
Noo clssica: o direito de propriedade o domnio ilimitado e exclusivo de uma pessoa sobre uma coisa,
porque d ao seu titular tantos poderes sobre a coisa seu objeto que no possvel fazer o elenco dos mesmos (no quer
dizer que sejam poderes ilimitados) - (ideia liberal com dois sculos).
diferente falar da propriedade de um prdio urbano e falar da propriedade de um prdio rstico; bem como
de um bem de produo e de um bem de consumo. Existem vrios tipos de propriedade.
2.1.2. ASPECTOS GERAIS DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Nesta seco dedicada aos aspectos gerais do direito de propriedade, vamos estudar sete temas, entre os quais,
as caractersticas deste tipo de direito; os modos da sua aquisio; os modos da sua extino; a sua transmisso intervivos;
a compropriedade; a defesa de propriedade e algumas figuras que tm em comum representarem expropriaes, num
sentido latssimo (a expropriao propriamente dita, o confisco, a nacionalizao e a requisio. in Curso de Direitos
2.1.2.1. CARACTERSTICAS DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Caractersticas:
1. Plenitude. Alm de todas as demais caractersticas dos direitos reais, abrange todos os poderes sobre a coisa.
2. Elasticidade. capaz de contrair e expandir de forma intensa.
3. Perpetuidade. A propriedade no tem prazo, por regra. uma caracterstica nica do direito da propriedade. 4
4. Transmissibilidade. Os direitos de propriedades so susceptveis de transmisso, tm valor. 5
A plenitude consiste em o direito de propriedade tender a abranger todos os poderes que podem existir sobre
uma coisa. Estes poderes so dificilmente elencveis, gozando de alguma indeterminabilidade. Se existem poderes ento
verificam-se no direito da propriedade, pois este pleno. Segundo o art. 1305 esses poderes respeitam ao uso, fruio
e disposio das coisas objeto do direito de propriedade; como adverte este artigo, h limites e restries aos poderes
compreendidos na propriedade (a plenitude meramente tendencial);
4
Atentar no entanto ao artigo 1307/2
5
Atentar no artigo 1488, segundo o qual vale para a generalidade dos direitos reais.
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A elasticidade a propriedade que tem tendncia para contrair e expandir, e expande-se at ao mximo das
faculdades que pode comportar;
A perpetuidade remete para o facto de, em princpio, o direito de propriedade ser perptuo, no tem prazo, no
cessa pelo decurso do tempo (art. 298/3). Importa frisar que so concebveis casos de propriedade temporria, como o
art. 1307/2 anuncia - caracterstica especial;
A transmissibilidade reporta-se possibilidade de transmisso abrange a generalidade dos direitos privados

patrimoniais, sejam eles obrigacionais ou reais. uma caracterstica marcante do direito de propriedade; acresce que h
direitos reais intransmissveis, como o caso do direito de uso e habitao (art. 1488).
2.1.2.2. MODOS DE AQUISIO DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Artigo 1316. (Modos de aquisio) - O direito de propriedade adquire-se por contrato, sucesso por morte6, usucapio,
ocupao, acesso e demais modos previstos na lei.
So referveis pelo art. 1316: o contrato, a sucesso por morte, a usucapio, a ocupao e a acesso.
O usucapio uma forma especfica de aquisio dos direitos reais. a aquisio resultante da manuteno da
posse durante certo tempo. (Posse = tempo + aquisio) Numa primeira aproximao, a posse a deteno da coisa
como se fosse seu proprietrio. uma forma especial de aquisio dos direitos reais. A posse a deteno (apropriao
ou manuteno) da coisa como se fosse proprietrio (tem-se a inteno de ser proprietrio). Se uma pessoa for titular
do direito real durante algum tempo, passa essa pessoa a ser a proprietria da coisa, ou seja, passa a ser titular do direito
real. A posse factual, passado algum tempo, d origem a uma situao jurdica tutelada pelo direito a de titular do
direito real. Ex.: A encontrou a coisa, apropria a coisa e tem a inteno de ser proprietrio do direito real. Se me comportar
como titular do direito real, acabo por adquirir o direito jurdico de me tornar proprietrio. A posse factual d origem,
passados anos, situao jurdica de A se tornar proprietrio. A deteno da coisa no um direito real, mas j tem
efeitos jurdicos.
A ocupao (ou achamento) a aquisio resultante da apreenso material de coisa sem dono pode ser uma
de duas coisas, isto , ou nunca tiveram dono, ou forma abandonadas -, com a inteno de a adquirir. Quanto primeira
hiptese, nunca ter dono, h que realar a importncia histrica, tal como o caso dos descobrimentos. Hoje em dia, s
h ocupao de coisas sem dono que sejam mveis (1318). Historicamente era possvel a aquisio por ocupao de
coisas imveis.
Nota: s podem ser ocupadas coisas sem dono e o ato de apropriao em causa est muito prximo do apossamento.
Artigo 1318.
(Coisas susceptveis de ocupao)
Podem ser adquiridos por ocupao os animais e outras coisas mveis que nunca tiveram dono, ou foram abandonados,
perdidos ou escondidos pelos seus proprietrios, salvas as restries dos artigos seguintes.
ainda de referir o artigo 1345. Quanto aos animais, revestem um aspecto sociolgico importante. No que toca
tanto pesca como caa, existem, alm da legislao do cdigo civil, regimes especiais.
O abandono uma forma de extino de direitos reais. Se no ocorrer o abandono, j no pode haver
ocupao.
Artigos 1325 e ss: achamento de animais e tesouros. Esto igualmente previstos deveres de restituio, deveres
de aviso. Quem encontrar animal perdido, tem o dever de informar o dono, de publicitar e s em determinadas
circunstncias que poder fazer sua determinada propriedade por ocupao.
O abandono da coisa uma forma de extino da propriedade ou dos direitos reais. Se h abandono, j no h aquisio
mas sim extino. O achamento uma forma especial de ocupao:
6
A partir do momento em que h uma aceitao, aos herdeiros so transmitidos os direitos de propriedade.
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Achamento de animais (art. 1323);

Achamento de tesouros (art. 1324).
Esto estabelecidos deveres de restituio da coisa. Quem encontrar uma coisa ter que fazer uma publicitao. A sua
relevncia social muito baixa. Porm historicamente, a figura da ocupao foi uma figura muito importante. Hoje em dia, no direito
Portugus, s h ocupao de coisa sem dono se se tratar de coisas mveis (art. 1318). As coisas imveis sem dono conhecido
consideram-se do patrimnio do Estado (art. 1345).
A tcnica usada no CC para regular a ocupao consiste numa posio geral (art. 1318) acompanhada de vrias proposies
para casos especficos. O legislador refere-se caa e pesca, aos animais selvagens com guarida prpria, aos animais ferozes e aos
enxames de abelhas (arts. 1319 a 1322). de realar que todos estes casos especficos respeitam a animais. Os mais importantes so
os que dizem respeito caa e pesca e, para tal, existem regimes especiais que regulam esta questo para alm do CC.
O art. 1318 inclui nas coisas que podem ser adquiridas por ocupao as coisas perdidas ou escondidas. Os arts. 1323 e
1324 desenvolvem estas hipteses. Ao referir-se ao achamento de animais e de outras coisas aparentemente perdidas, o legislador
comea por impedir a apropriao por parte do achador, impondo-lhe em caso de a identidade do dono ser do seu conhecimento, o
dever de restituio ou, pelo menos, o dever de aviso (art. 1323). De seguida o legislador impe ao achador o dever de anncio do
achado ou de aviso s autoridades (art. 1323, segunda parte).
S em caso de, tendo sido feito, o dono no reclamar a coisa no prazo de um ano, a contar do mesmo, que o achador pode
fazer sua a coisa perdida.
Quanto aos tesouros (art. 1324) a lei tambm impe ao achador os deveres de restituio (em caso de saber quem o dono)
ou de anncio ou aviso s autoridades, quando seja evidente que a coisa foi escondida h mais de vinte anos. A sano para a
inobservncia de tais deveres a perda, em benefcio do Estado, do potencial direito de aquisio da coisa (art. 1324/2 e 3). Cumpridos
os deveres em causa, o achador do tesouro torna-se proprietrio de metade do achado, cabendo a outra metade ao proprietrio da
coisa (imvel ou mvel) onde o tesouro estava escondido (art. 1324/1). Obviamente, quando o achador tambm o proprietrio dessa
coisa torna-se proprietrio da totalidade do tesouro.
RUI PINTO DUARTE (e OLIVEIRA ASCENSO): qualificao do achamento como causa autnoma de aquisio originria do direito de
propriedade. in Cursos de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
A acesso sobre coisas imveis corresponde aquisio por incorporao de coisa pertencente a terceiro em
coisa prpria. Existem assim dois requisitos: a incorporao e a diversidade de titulares. Existem dois objectos que se
misturam, ficam incorporados. Deixam de haver dois objectos, havendo apenas um direito de propriedade. Existem vrias
modalidades de acesso. Extingue-se a natural aquela que resulta de fenmenos naturais -, da industrial aquela que
resulta de um facto humano. Outra distino entre a mobiliria e imobiliria, sendo relativo a mveis ou a imveis.
Arts. 1325 e seguintes:

Art. 1325 - Noo;
Art. 1326 - Classificaes;
Art. 1327 e ss Acesso Natural;
Art. 1333 e ss Acesso Industrial Mobiliria;
Art. 1339 e ss Acesso Industrial Imobiliria.
Arts. 1336 e ss especificao: nela no h unio de duas coisas, mas sim uma transformao da coisa pelo trabalho,
pela ao humana (aluvio art. 1328 - os objetos acrescidos no so coisas; avulso art. 1329; mudana de leito
art. 1330; formao de ilhas e mouches art. 1331). O CC trata da especificao na parte da acesso industrial, porm
a especificao no uma forma de acesso (na acesso temos sempres 2 coisas).
A acesso corresponde aquisio por incorporao na coisa objeto do direito de propriedade de outra coisa pertencente a
terceiro. Dois requisitos:
Incorporao de uma coisa noutra;

Diversidade de titulares das coisas unidas.
este regime que ir estabelecer quem proprietrio. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
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Na acesso natural falamos, por exemplo, no acrscimo de terreno movimentado pela gua, resultante do
depsito sucessivo e impercetvel de areias regulado no art. 1328; enquanto na acesso industrial falamos, por exemplo,
da construo em terreno prprio com materiais alheios, regulado no art. 1339.
2.1.2.3. MODOS DE EXTINO DA PROPRIEDADE
O direito de propriedade, apesar da sua tendencial perpetuidade, pode extinguir-se. So referidas as seguintes
causas de extino: a perda da coisa, o abandono e a renncia.
Extino absoluta da propriedade;
Fenmenos de transmisso.
Extino Absoluta
No mbito da extino absoluta, fala-se da perda, ou seja, o perecimento fsico da coisa. O artigo 1480 est disposto
no captulo do usufruto, um direito real menor. Nos casos em que o proprietrio tenha direito a uma indemnizao, o
usufruto passa a incidir-se sobre a indemnizao, uma vez que com a perda, se extinguiu o direito de propriedade.
Aquando da perda, extingue-se a coisa e necessariamente o direito real de propriedade. A segunda forma so os
fenmenos naturais, tais como os cataclismos, os terramotos. O terceiro caso a renncia, um negcio jurdico unilateral
de extino do direito. Se abrigado da minha autonomia privada declarar que renuncio a um determinado direito de
propriedade, esse meu comportamento tem efeitos jurdicos de extino. O abandono uma modalidade da renncia,
sem texto, atravs de uma mera conduta. Colocar um bem mvel numa lixeira um acto de abandono.
H que distinguir a renncia liberatria, a qual constitui um meio do exonerante se exonerar de uma obrigao,
liberta-se da mesma; da abdicativa, no existe este fenmeno. H uma pura simples abdicao do direito.
Ex.: 1472/3 Regime do usufruto. O usufruturio tem de proceder a reparaes ordinrias e considerao da
coisa. Existe um dever de conservao, o qual se trata de uma obrigao real ou propter rem. O nmero 3 permite ao
titular do usufruto exonerar-se da obrigao a que se encontra adstrito. Renncia ao usufruto: obrigao real de reparar
meio de o usufruturio se eximir da obrigao de fazer reparaes ou de suportar despesas.
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Ex.: 1411 - Regime da compropriedade uma nica coisa propriedade de vrios titulares. Os demais titulares
esto vinculados a contribuir, ainda que possam exonerar-se das suas obrigaes, renunciando o seu direito de
compropriedade. Renncia compropriedade comproprietrios devem contribuir para as despesas, porm possvel
renunciar a este dever, atravs da renncia ao direito real meio de o comproprietrio se eximir obrigao de contribuir
para as despesas comuns.
Ex.: 1567/4 Regime das servides perdias. O nmero 4 permite ao proprietrio do prdio serviente aquele
que est obrigado a deixar passar o titular do prdio encravado eximir-se do seu direito de propriedade se achar que
as obras num determinado prdio, ao qual se encontra vinculado, ultrapassam em escala o valor esperado. Renncia ao
direito de propriedade sobre prdio onerado com servido como meio de o titular do prdio serviente se eximir a
custear obras a que se tenha obrigado.
A renncia em geral est prevista muitas vezes relativamente a direitos reais menores. Todos os direitos reais
menores podem ser extintos por renncia. A renncia liberatria mais frequente no caso do direito de propriedade. A
renncia, no geral, est mais associada aos direitos reais menores.
Nota quando se discute a possibilidade de renncia ao direito de propriedade sobre prdios o que est em causa a renncia
abdicativa e no a liberatria.
Na renncia liberatria, a extino feita em favor de algum, no gratuitamente, mas como meio para o
renunciante se exonerar de uma obrigao. Na renncia abdicativa, h uma pura e simples abdicao do direito.
Existe uma querela doutrinria sobre a possibilidade da renncia abdicativa sobre prdios. possvel renunciar
ou abandonar prdios?
Quem defende que no possvel renunciar ao direito de propriedade sobre prdios (nem abandon-los),
advoga que renunciando, a coisa ficaria sem dono trazendo consequncias sociais graves.
Quem defende que possvel renunciar a este direito (incluindo o abandono), afirma que os prdios em causa
no ficariam sem dono, passaria sim a ser patrimnio do Estado (art. 1345). No faz sentido limitar a autonomia
privada proibindo a renncia. O prprio teor do art. 1305 - na parte em que se refere ao direito de disposio
sustenta esta tese.
Possibilidade de renncia abdicativa de propriedade sobre prdios. possvel o abandono, a renncia de bens
mveis, mas a questo que surge se possvel ou no fazer o mesmo sobre prdios. Quem defende que no possvel
argumenta que tal faria com que as coisas ficassem sem donos. A face oposta contra-argumenta dizendo que as coisas
renuncias no ficam sem dono, passam a pertencer ao estado por referncia ao artigo 1345. O artigo no diz que a
renncia faz com as coisas passem a ser do Estado, mas a arquitectura subjacente a este artigo justifica a que possa haver
essa renncia, no sentido em que aquilo que no tem dono, passa para o patrimnio estadual. Trata-se de um problema
de divergncia doutrinria.
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No artigo 1318 podemos encontrar referncias sobre a aquisio por ocupao e a sua renncia. Tambm o
artigo 1397 determina que nalguns casos pode existir renncia sobre guas. Este ltimo artigo corresponde a referncia
normativa renncia sem texto.
[Nota: No se deve confundir uma coisa abandonada com um acto negocial de abandono. A renncia e o abandono implicam a
declarao ou acto de vontade nesse sentido.]
Extino absoluta
1. Perda da coisa: perecimento fsico da coisa. Em resultado da perda da coisa seu objeto, o direito real extingue-
se. Mesmo que essa extino d ao titular do direito um direito sucedneo, este outro direito no o mesmo
(arts. 692, 1480 e 1481).
Art. 1480 - Indemnizaes se houver direito a uma indemnizao aquando da perda da coisa, o usufruto passa a incidir
sobre a indemnizao. Se a coisa desaparece, extingue-se o direito real.
2. Renncia: negcio jurdico unilateral pelo qual o seu autor extingue um direito de que titular.
Abandono uma modalidade de renncia especializada por o negcio consistir no num texto, mas numa mera
conduta lanamento de um objeto para uma lixeira, por exemplo (arts. 1318 e 1397). Podem ser adquiridas por
ocupao as coisas mveis que foram abandonadas.
2.1.2.4. TRANSMISSO DE PROPRIEDADE INTERVIVOS

2.1.2.4.1. CONTRATO E TRANSMISSO DE PROPRIEDADE
O principal meio de transmisso intervivos do direito de propriedade , sem dvida, o contrato (o de compra e
venda). Do ponto de vista jurdico a ligao entre contrato e transmisso de propriedade no se d sempre pelo mesmo
modo. A Histria do Direito e o Direito Comparado mostram trs paradigmas histricos de relao entre o contrato e a
transmisso intervivos do direito de propriedade:
Sistema de Ttulo - a transmisso intervivos opera do contrato. O princpio do consensualismo est ligado a este
sistema de ttulo; a transmisso entre vivos resulta do contrato que serve de base operao econmica em
causa (princpio do consensualismo) opera com o acordo de vontades.
Sistema de Modo o efeito transmissivo da propriedade resulta de um acto autnomo face ao contrato. Este
acto pode consistir na entrega de coisa mvel (tradio). No caso dos imveis, j cabe inscrio registral. Ao
registar, por vezes, pressupe-se a existncia de um contrato para a produo de efeitos. Existem dois contratos
com efeitos obrigacionais e outro com efeitos de execuo para a transmisso de propriedade;
Sistema de Ttulo e Modo - O sistema do tipo e do modo determina que o efeito transmissivo da propriedade
resulta quer da conjugao do contrato quer do acto autnomo (inscrio registral). O efeito transmissivo resulta
da fora conjugada do contrato que serve de base operao econmica em causa com um ato autnomo face
a esse contrato.
Quando nos referimos aos Direitos Contemporneos, o referido ato autnomo de transmisso da
propriedade presente quer no segundo quer no terceiro sistema tipicamente:
No que respeita a bens mveis, a entrega/tradio da coisa (traditio);
No que respeita a bens imveis, o modo de transmisso a inscrio registral, a qual pode exigir um
contrato separado, isto , noutros quadrantes esta inscrio pressupe a existncia de um contrato
autnomo relativo a essa inscrio que opera a transmisso (como acontece na Alemanha).
O ordenamento jurdico Europeu que serve de base construo do segundo paradigma o alemo. Vigora
a o princpio da separao, segundo o qual a transmisso da propriedade resultado de um negcio real abstrato,
autnomo do contrato obrigacional. Este negcio diz-se abstrato por as suas validades e eficcia serem
independentes da validade e da eficcia do contrato obrigacional. Assim numa primeira fase temos um contrato real
autnomo com efeitos obrigacionais e numa segunda fase um contrato definitivo com eficcia meramente real.
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No direito portugus a regra-base, resultante dos arts. 408/1 e 1317/a), a de que a constituio ou
transferncia de direitos reais sobre coisa determinada se d por mero efeito do contrato. Embora a lei faa desvios
a esta regra e permita que os privados, no uso da sua autonomia, dela se afastem, o regime portugus , assim,
claramente reconduzvel ao sistema do ttulo.
No h nenhuma razo para entender que esta regra imperativa. As partes podem estabelecer que a
transmisso da propriedade no seja automtica. Acresce que, no que diz respeito constituio de alguns direitos
reais (sobre coisas corpreas) que no a propriedade, a lei clara a estabelecer que a mesma no se d por mero
efeito do negcio que est na sua origem, mas sim por fora de outros atos, como, por exemplo, o registo (no caso
da hipoteca) e a entrega (no caso do penhor). Por ltimo, importa salientar que o direito portugus conhece vrios
casos, fora dos direitos sobre coisas corpreas, em que no sequer possvel transmitir a titularidade de coisas por
mero efeito do contrato (no campo dos valores imobilirios).
Art. 879 - Efeitos da compra e venda: efeitos obrigacionais de entrega + transmisso da propriedade
Por exemplo, o contrato-promessa s existe no ordenamento jurdico portugus. O contrato definitivo opera
logo a transmisso da propriedade. Assim, para haver tempo para tratar de tudo celebra-se um contrato prvio, o
contrato-promessa. Na Alemanha, existe um contrato de efeitos reais em que a sua eficcia e validade no est
dependente do contrato obrigacional (contrato prvio). O contrato de efeitos reais abstrato e autnomo.
Artigo 408: contratos com eficcia real. Em articulao com o 1317. O momento de aquisio da propriedade
corresponde ao momento do contrato, ou seja, a transferncia d-se por mero efeito do contrato. No entanto, existem
desvios. Como tal, refere-se o artigo 408/2. Tambm pode ser discutido o 409. Levante-se a questo de determinar se
o 408/1 ou no imperativo. A posio tradicional a de enfatizar o princpio do consensualismo e a regra base do
408/1.
Respeitante ao regime da hipoteca, o artigo determina-se que esta deve ser registada sob pena de no constituir
efeitos. A hipoteca enquanto situao jurdica no surge enquanto no for registada. Este desde logo um desvio quer
ao princpio quer do regra enunciados no 408/1.
O artigo 669 determina que o penhor s produz os seus efeitos pela entrega da coisa empenhada. S com a
entrega da coisa que surge a eficcia do penhor. A situao jurdica penhor depende da tradio, da entrega da coisa.
Mais uma vez, temos um desvio face ao princpio do consensualismo e da regra do 408/1.
Sintetizando:
Art. 408 + Art. 409: Regra base

Art. 1317: Momento de aquisio
Remete para o art. 408 e o art. 409 - segundo os quais, a transmisso d-se por mero efeito do contrato (sistema do
ttulo sistema que vigora em Portugal).
O art. 408/1 ou no imperativo? Se no for possvel celebrar contratos, havendo transmisso da propriedade mais
tardiamente. A posio tradicional a de enfatizar o princpio do consensualismo e a regra deste artigo.
Art. 687 - Respeita ao regime da hipoteca (direito real de garantia de bens imveis): a hipoteca tem de ser registada sob pena de no
produzir efeitos (o registo tem efeito constitutivo). um desvio regra geral enunciada no art. 408/1 e ao prprio princpio do
consensualismo.
Art. 669 - Penhor (garantia que incide sobre imveis): s com a entrega da coisa que surge a eficcia do penhor. Este mais um
desvio face ao art. 408/1 e ao princpio do consensualismo.
2.1.2.4.2. OS EFEITOS REAIS DOS CONTRATOS E OS TERCEIROS
O princpio da consensualidade um princpio prprio do Jusnaturalismo, tem origem no Jusnaturalismo, sendo

normalmente apresentado como um passo positivo na evoluo do direito. A afirmao da vontade como promotora dos
efeitos contratuais. A liberdade contratual de cada sujeito enquanto homem livre, no mesmo contexto socioeconmico.
Se sou livre de contratar, os efeitos dos contratos resultam da minha vontade. a vontade que faz mover os efeitos
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jurdicos. Deste modo este princpio tem a vantagem de facilitar as relaes contratuais. Basta unir vontades. Do ponto
de vista das relaes contratuais, no h dvida de que assim o , uma vez que tem a vantagem de perceber melhor as
trocas. Todavia, de notar que a questo do efeito translativo do contrato no interessa apenas s partes, mas tambm
aos terceiros, em especial aos credores das partes. Assim, a principal preocupao a ter em conta a da publicidade da
titularidade dos bens: comunidade interessa que a titularidade dos bens seja conhecida, para que seja possvel,
nomeadamente, assegurar a garantia dos direitos de crdito. Os terceiros com a publicitao tm uma maior facilidade
em perceber quem realmente o proprietrio. Mas isto aparentemente, porque depois acaba por prejudicar os terceiros,
sobretudo os credores. Se a transmisso opera por mero efeito de contrato e no por um acto de entrega ou inscrio
registral, os terceiros tm maior dificuldade em perceber quem o proprietrio. Esta dificuldade quanto segurana de
crdito provoca problemas na economia, conduzindo a crises. Estes terceiros que so prejudicados no so apenas os
credores. Pode haver uma dupla alienao. A vende primeiro a B e depois vende a C. O A ainda est no registo como o
primeiro proprietrio, mas nada me garante que segundo o princpio da consensualidade ainda no vendeu a B.
O sistema do ttulo apresenta-se assim como sendo dbil no plano da comunidade em geral, por fora da menor
certeza quanto titularidade dos bens. Quando esta titularidade depende de algo mais do que um contrato como por
exemplo da entrega ou do registo, a certeza acrescida e os interesses dos credores mais facilmente assegurveis. Por
isso, a determinao das relaes entre contrato e propriedade implica no apenas o conhecimento dos efeitos do
contrato, mas tambm o da influncia de outros institutos como a posse e o registo, na titularidade dos bens.
No caso do direito portugus esses terceiros nunca adquirem a propriedade do bem, ao contrrio do que
acontece em Frana. Negcio da perceo de risco.
Este princpio da consensualidade prejudica terceiros, sobretudo os credores. Este princpio aparentemente
protegia as partes, todavia no isso que acontece. Este sistema do ttulo e o princpio do consensualismo prejudicam
demasiado a economia.
2.1.2.4.3. AQUISIES A NON DOMINO
Existem situaes em que os Direitos determinam transmisses de propriedade intervivos por fora dos atos
praticados por quem no dono da coisa. Trata-se de casos em que algum aparenta ser proprietrio, embora no o
seja, de um bem mvel e um terceiro adquire, ou aparenta adquirir, uma coisa a esse proprietrio aparente.
Na tradio francesa, quando esto em causa bens mveis, quando A adquire de um possuidor que no
proprietrio, temos as chamadas aquisies a non domino. Imaginando que A compra a B um quadro valioso, sem saber
que B no o actual proprietrio. Quem vendeu no tinha poderes para o fazer. Assim, h uma tutela da confiana,
vigente no modelo francs. A boa-f no apenas tutela de confiana, alberga muitos outros princpios que merecem
igualmente destaque. Na tradio francesa, quando esto em causa bens mveis e h uma pessoa que compra uma coisa
a outra que no proprietria desse bem, apenas tem uma situao factual sociolgica de posse. A soluo a de que
se transmite a propriedade na mesma. Aqueles que se relacionam com possuidores que no so proprietrios, essa posse
vale como propriedade e, portanto, quando algum adquire de um possuidor que no proprietrio, apesar disso, a
propriedade transmite-se, como se esse possuidor fosse proprietrio. uma aquisio no por celebrao de contrato
mas resultante da prpria lei. O objetivo tutelar terceiros de boa-f.
No nosso direito no consagrado tal princpio de proteo de confiana na aparncia de titularidade (com
algumas excees crescentes no domnio do registo predial assim como fora dos direitos sobre coisas corpreas).
Alemanha:
Princpio do Equilbrio das Prestaes (proporcionalidade)
Princpio da Tutela da Confiana (tutela da aparncia e tutela da confiana em si mesma stricto senso)
Ex.: registo predial: modalidade de tutela da aparncia da confiana.
Em Portugal esta questo no foi considerada no CC, no entanto existem consagraes que tutelam a aparncia.
Em matria de letras, livranas e cheques funcionam regras relacionadas com a proteo da tutela da aparncia.
Princpio da Primazia da Materialidade Subjacente um princpio inventado por Menezes Cordeiro.
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A propsito da tutela da confiana, distingue-se entre a tutela da aparncia e tutela stricto sensu. Nos casos de
aquisio non domino, est em causa a tutela de confiana de aparncia. Esta tradio francesa no foi consagrada no
nosso Cdigo Civil, ou seja, no temos este tipo de aquisio no nosso Ordenamento Jurdico, ainda que existam
aproximaes. Tambm no que respeita s regras de registo predial incorporam este sistema.
2.1.2.5. COMPROPRIEDADE
Noo e Natureza de Compropriedade
Situao de titularidade jurdica plural do direito de propriedade sobre uma coisa. Importa atentar ao artigo
1403. O direito de compropriedade implica a existncia de poderes sobre a coisa no seu todo e no sobre partes
especificadas da coisa, tal como disposto no artigo 1408. Na provncia existem casos de partilha material de prdios
rsticos. Nestas situaes que so correntes no quotidiano no existe uma partilha jurdica, mas sim sociolgica. Estas
pessoas, que se consideram proprietrias da parcela que lhes compete, so, para o Direito, para o ponto de vista jurdico,
comproprietrios de todo o terreno. apenas uma diviso material, fsica. O que se discute se existe a possibilidade de
adquirir a parcela de territrio por usucapio em situaes de compropriedade. Aqui existem problemas: existem
igualmente regras sobre o fracionamento da propriedade, sobretudo de carcter administrativo para que a propriedade
no seja excessivamente fracionada. No meio urbano tambm se evita os demais fracionamentos porque esto
geralmente associadas a espaos clandestinos.
A compropriedade a situao jurdica de titularidade plural do direito de propriedade sobre uma coisa (art.
1403). Essa situao d a cada comproprietrio poderes ou faculdades sobre a coisa no seu todo, mas no sobre partes
especificadas da coisa (art. 1408/1). Os direitos dos comproprietrios so qualitativamente iguais como diz o art.
1403/2, embora possam ser quantitativamente diferentes. Na falta de indicao este art. manda presumir que as quotas
so quantitativamente iguais. A compropriedade a contitularidade do direito de propriedade (arts. 1403/1, 1405/2 e
1404). O que no significa que o regime da compropriedade no fuja ao regime do direito de propriedade, em vrios
aspetos. Por exemplo, a questo da renncia: na compropriedade a renncia liberatria reverte em favor dos outros
consortes (art. 1411), ao passo que a renncia ao direito de propriedade torna as coisas sem dono ou f-las reverter
para o Estado.
Aspectos do Regime
1. Primeiro aspecto do regime: direito de usar a coisa comum, artigo 1406. Existe a possibilidade de regulamento
para o exerccio de propriedade e na falta dessa regulao, todos podem usar a coisa com dois limites (no
podem usar a coisa para fim contrrio aquele que se destina e no podem privar os outros proprietrios de uso
similar).
No pode usar a coisa para outro fim do que a coisa se destina;

No pode privar os outros do uso a que igualmente tm direito.
2. Segundo aspecto do regime: obrigao de comparticipao nas benfeitorias necessrias, artigo 1411. Na
proporo das quotas, realizada a obrigao real. Engloba apenas as necessrias, ou seja, todas aquelas que
no se mostrem como tal, no podem vincular os comproprietrios a contribuir. Ex.: se o telhado est a pr
gua, todos devem contribuir. Obrigao real de propter rem dos comproprietrios contriburem, na proporo
das suas quotas, para as despesas necessrias conservao ou fruio da coisa comum (abrange as quotas para
as despesas necessrias. Se forem teis mas no estritamente necessrias no tm que contribuir).
3. Terceiro aspecto do regime: administrao da coisa, artigo 1407 com remisso para o 985 - regime do contrato
de sociedade. Salvo acordo em contrrio, todos tm igual poder de administrao. Quando existem divergncias
procede-se a uma deliberao, s se considerando tomadas as deliberaes que meream o voto de mais de
metade dos comproprietrios, titulares de, pelo menos, metade do valor total das quotas (para muitos uma
forma de negcio jurdico especial para o professor uma modalidade de declarao negocial). Ex.: se decidem
arrendar, tm igual poder de administrao. Mas em caso de problemas, deve proceder-se deliberao. Se se
vai a deliberao, existe uma dupla maioria: no s a maioria de quotas, mas tambm dos comproprietrios.
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4. Quarto aspecto do regime: direito diviso, artigo 1412 e 1413. A compropriedade uma forma de
contitularidade. S possvel respeitar a indiviso durante um perodo de 5 anos, depois disso pode ser alterado
o comproprietrio. Quanto ao direito diviso, h limites de direito pblico e de ordenamento do territrio.
Limitaes de direito pblico de ordenamento do territrio.
5. Quinto aspecto do regime: direito de alienao da quota na comunho: tenho direito potestativo diviso, mas
alm disso, o meu direito enquanto comproprietrio permite-me vender/alienar a minha quota. Em contraponto
ao direito de alienao existe um direito de preferncia relativamente aos outros comproprietrios (direito legal
de preferncia com carter real, isto com oponibilidade erga omnes, oponvel a terceiros).
Distino da Compropriedade com as outras situaes de Contitularidade

Elenco das situaes de contitularidade:
1. Situao de contitularidade de crdito: direito das obrigaes (relativo) arts. 512 e ss e 528 e ss);
2. Comunho conjugal (art. 1721/art. 1732), prpria dos matrimnios em que o regime de bens o da comunho
geral ou o da comunho de adquiridos, na qual a par de situaes jurdicas ativas, podem existir situaes
jurdicas passivas. Quando se compra uma frao autnoma em conjunto um caso de compropriedade;
3. Comunho hereditria: patrimnio do de cujos em comunho/contitularidade com os restantes herdeiros at

partilha (arts. 2079 e ss);
4. Comunho societria prpria das sociedades sem personalidade jurdica (art. 980 - contrato de sociedade): a
sociedade tem uma dupla vertente: por um lado um contrato e por outro lado tem carter institucional em
que existe ou uma pessoa jurdica ou um patrimnio comum (comunho societria). O patrimnio pertence a
vrios titulares em comunho;
5. Baldios: terrenos possudos e geridos por comunidades locais. No pertencem ao Estado. So terrenos utilizados
para cultivo, gado, agricultura, recolha de lenhas, etc. Determinados terrenos no pertencem a uma pessoa
especfica, pertencem a um grupo de pessoas comunidades que detm estes terrenos em
comunho/contitularidade.
Na compropriedade e na contitularidade de crdito temos situaes jurdicas activas isoladas. Por contraposio,
nas ltimas quatro situaes referidas, existem os chamados patrimnios autnomos. Temos um conjunto de situaes
jurdicas activas e tambm passivas afectas a uma determinada finalidade. um meio para um fim. Tm uma afetao a
uma finalidade (patrimnio de afetao). O patrimnio o meio para um fim (conjugal, a posterior comunho pelos
herdeiros, etc.). No h apenas uma situao ativa mas situaes passivas conexas.
Por vezes, na vida prtica jurdica, difcil distinguir a compropriedade da sociedade civil. O artigo 980 d uma
definio da sociedade civil, sendo que nesta existe um elemento que no integra a compropriedade. Uma situao de
compropriedade pode servir de base a uma sociedade e uma sociedade pode terminar numa comunho no societria.
O que importante sublinhar para se perceber esta distino que, pelo menos no campo de Direito Civil, s h
sociedade enquanto h o exerccio de uma atividade econmica que no seja de mera fruio (art. 980).
A compropriedade a forma paradigmtica, no direito portugus, da comunho de direitos, j que a lei no

contm regras sobre a contitularidade de direitos em geral. Assim, o regime da compropriedade aplicado s diferentes
formas de contitularidade, com as necessrias adaptaes (art. 1404).
Ao contrrio da comunho romnica a germnica implica um lao anterior. No temos apenas direitos sobre
coisas, temos um lao sobre pessoas anterior relao, assim o regime jurdico no se resume a comunidade colectiva,
h um lao anterior com o regime jurdico e isso dita o regime dessa propriedade colectiva. Na germnica no existe o
direito diviso. Na comunho de tipo germnica, como a conjugal, no posso dividir o patrimnio enquanto permanecer
casado, primeiro acabo o casamento e s depois que posso fazer a diviso. Na comunho germnica h o tal lao, o
patrimnio comum; quando romnica j no temos esses laos gregrios que impliquem o sacrifcio do interesse
individual pelo comum e por isso podemos dividir a todo o tempo.
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Comunho germnica lao pessoal anterior com o regime jurdico dita o regime da propriedade coletiva. Nesta
comunho no existe a possibilidade de diviso da propriedade.
Comunho romnica no existem esses laos gregrios que impliquem abdicar do interesse individual em favor da
comunidade.
A titularidade por vrias pessoas de um direito de propriedade d origem propriedade coletiva. Esta assume duas
formas distintas: a compropriedade e a propriedade em comum; esta uma forma de propriedade coletiva que implica a existncia
entre os proprietrios de um lao pessoal anterior e consiste em os proprietrios s poderem exercer os seus direitos no mbito e
por intermdio de uma comunidade cujos efeitos jurdicos no se resumem propriedade coletiva. in Curso de Direitos Reais de
Rui Pinto Duarte
Natureza Jurdica da Compropriedade

Concepes Base
A compropriedade consiste em vrios direitos sobre partes alquotas (ideais) do mesmo objecto. Tenho direito
no a todo o terreno mas sim a uma parte intelectual separada. H vrios direitos sobre o mesmo objecto. H uma
contitularidade de direitos h um direito sobre o mesmo objecto, com vrios titulares.
Trs concees de base:
1. Consiste em vrias partes alquotas (ideais) do mesmo objeto. Cada titular tem direito a essa parte intelectual
separada;
2. H vrios direitos sobre o mesmo objeto;
3. H uma contitularidade de direitos sobre a propriedade (um direito de propriedade sobre o mesmo objeto mas
com vrios titulares) tem maior contacto com a realidade art. 1403.
Face ao regime geral da propriedade, h uma grande diferena que se constata no artigo 1411: h a
possibilidade de renncia expressamente prevista na lei.
2.1.2.6. A DEFESA DA PROPRIEDADE
A propriedade pode ser defendida tanto judicialmente como extrajudicialmente; face do art. 1 do Cdigo de
Processo Civil, a regra a defesa judicial; no entanto o art. 1314 expresso na admisso da defesa por meio de ao
direta (art. 336).
Ex.: Um rapaz est a pegar fogo ao meu pinhal, no h tempo para ir para Tribunal, ento usa-se a caadeira.
A mais relevante das aes judiciais para defesa do direito de propriedade a chamada reivindicao, cuja finalidade a
obteno da restituio da coisa (art. 1311). A ao de reivindicao caracteriza-se ento pelo pedido (que o da restituio da coisa)
e pelo fundamento do pedido (que a titularidade da propriedade). Em Portugal, este tipo de ao, muito importante no exerccio de
direitos relativos a imveis deu lugar a grandes controvrsias judiciais relativas aos modos de aquisio do direito invocveis e sua
prova; hoje com a generalizao do registo predial, essas controvrsias esto reduzidas; admite-se normalmente que basta ao
reivindicante ter o imvel registralmente inscrito a seu favor e fazer prova disso, obviamente. Se no houver registo invoca-se a
usucapio (posse + perodo de tempo) a propriedade fica substanciada com o passar dos anos. So, no entanto, ainda hoje vulgares
dvidas sobre como distinguir os casos em que o que est em causa uma ao de reivindicao (a base a propriedade) ou uma ao
de despejo (contrato de arrendamento termina e a pessoa tem de sair de l). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Quando vou para tribunal invoco o 1311 (aco de reivindicao) pedido condenatrio, pede-se a restituio
da coisa e depois a condenao. O pedido traduzido em tribunal, a pretenso substantiva que solicitada. Aqui a
causa de pedir a titularidade da propriedade. Fao um pedido de restituio mostrando os actos de direito de
propriedade. Ex. Primeiro provo o meu direito de propriedade e s depois e em segundo lugar fao a causa de pedir em
que o Jos est a danificar a minha propriedade.
Pedido: Pretenso substantiva solicitada em tribunal, convoca a ideia de estatuio. A causa de pedido convoca os factos
desse pedido, convoca a ideia de previso normativa. Aqui a causa do pedido a titularidade do direito de propriedade,
tenho de formular um pedido, que restitua a coisa e os factos: Eu tenho um direito de propriedade; E x est l na minha
propriedade a incomodar me algo.
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O que temos de fazer se a histria vai corresponder s normas e pressupostos do Cdigo Civil. - Teoria da
especificao da causa de pedido - se basta alegar que eu sou proletrio ou tenho de substantivar mais a causa de pedido,
ou seja ter um facto que est na origem da propriedade, as provas que a adquirir em data x. Portanto o pressuposto da
ao da reivindicao o facto que lhe deu origem, por isso que existe o registo predial porque h vezes em que j se
adquiriu a propriedade h muito tempo tanto que ainda nem havia nada desse faco de origem. Se no houver registo da
propriedade, assim temos que seguir outra forma, podemos invocar o usucapio (a posse + uso de tempo). Ou a
jurisprudncia, est registado ou ento h um prazo de prescrio que nos leva anos atrs (por vezes 20 anos). No caso
do usucapio posso somar a minha posse posse de um herdeiro.
s vezes difcil distinguir aco reivindicao de aco de despejo. Nesta ltima digo que se resolveu o contrato
de arrendamento e a pessoa tem que sair de l, na primeira digo que algum me est a perturbar e te que sair da
propriedade. A causa de pedido parecida, na medida que o que se quer a restituio da coisa, porm os factos acabam
por ser diferentes. Um tem na base o arrendamento, outro no direito de propriedade.
A ao de reivindicao no artigo 1315 diz que pode ser aplicado a outros direitos reais, ou seja no h um
regime geral, o regime da propriedade e depois diz que aplicvel a todos os direito reais menores.
possvel ir para tribunal numa aco meramente declarativa sem pedir restituio da coisa.
2.1.2.7. EXPROPRIAO, CONFISCO, NACIONALIZAO E REQUISIO
Os comandos presentes nos arts. 1308 e 1310 correspondem a garantias constitucionais vulgares desde as
constituies liberais e aparecem tambm na atual CRP, cujo art. 62/2 estabelece que possvel haver expropriao por
utilidade pblica desde que seja com base na lei, mediante pagamento de indemnizao. Este um exemplo de
imunidade e defesa perante o Estado.
Expropriao: qualquer modo de privao de um direito patrimonial (amplo). Abarca a expropriao em sentido restrito,
nacionalizao, confisco, perda em benefcio do estado (droga, qualquer modo de privao de um direito patrimonial),
mas no abarca a requisio, algo meramente temporrio. Assim a nacionalizao, o confisco e a expropriao em
sentido restrito so tipos de expropriao em sentido amplo, bem como a perda em benefcio do estado por efeito de
condenao penal (ex. desta ltima: corrupo - o dinheiro - so penas acessrias; estupefacientes - so declarados
perdidos a favor do estado. Os casos mais sensveis so os de caa - aprende-se os carros ou a caadeira utilizada para
matar os coelhos, fica para o estado).
Expropriao em sentido amplo: qualquer modo de privao de um direito patrimonial (no tem que ser um direito de
propriedade nem direitos reais menores). Abarca no apenas a expropriao propriamente dita, mas tambm outras figuras, como a
perda em benefcio do Estado por efeito de condenao penal, o confisco e a nacionalizao.
Expropriao em sentido estrito: tambm conhecida por expropriao por utilidade pblica. o ato administrativo pelo qual o Estado,
para a realizao de um fim de utilidade pblica, extingue um direito sobre um imvel e constitui a seu favor ou de outra entidade, um
direito de igual contedo ou modifica um direito sobre um imvel por meio da constituio de um outro tipo de direito, a seu favor ou
de outra entidade.
Embora classicamente expropriao implique a privao de um direito, atualmente uma forte corrente de opinio inclui no
conceito certos atos que no extinguem direitos, mas apenas lhes retiram valor: as chamadas expropriaes de valor ou sacrifcio. A
definio no abarca a chamada expropriao por utilidade particular, que um conceito de Direito Privado destinado a abranger
situaes em que o titular de um direito real pode ser privado do mesmo no mbito de uma relao jurdico-privada (direito que os
proprietrios de prdios tm de adquirir comunho nos muros alheios que vedem os prdios confinantes art. 1370 e o direito que
certos proprietrios tm de se aproveitarem das guas dos prdios vizinhos arts. 1557, 1558 e 1559).
Expropriao em sentido estrito (por utilidade pblica) um acto administrativo que para fins de utilidade pblica extingue
um direito sobre um imvel e constitui um direito igual a favor de uma entidade pblica. Pode haver situaes em que modifica o direito
de propriedade sobre o imvel, limita, por via da constituio de um novo direito para a entidade pblica. in Curso de Direitos Reais
de Rui Pinto Duarte
Ex.: Acabarem com a estrada e fazer uma nova mais arranjada.
Nacionalizao - expropriao em sentido amplo que incide sobre empresas. Ex. BPN
Confisco expropriao em sentido amplo com carcter sancionatrio, no h compensao.
Requisio no implica a perda da titularidade do direito real mas apenas uma privao temporria. (1309)
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Nacionalizao: expropriao em sentido amplo que tem como objeto caracterstico as empresas. Seria tambm caracterstico da
nacionalizao que a mesma fosse determinada por ato legislativo ao passo que a expropriao por utilidade pblica resultaria
sempre de um ato administrativo. Daqui derivaria impugnabilidade do ato de nacionalizao, em contraposio possibilidade de
impugnao contenciosa do ato de expropriao por utilidade pblica. A ideia de nacionalizao no tem um contedo tcnico-jurdico
preciso. Na sua formulao pr-jurdica, o conceito envolve uma inteno de mudana do tipo de afetao do bem seu objeto que
juridicamente no parece fcil de receber.
Confisco: expropriao em sentido amplo mas com carter sancionatrio. inerente ao confisco a ausncia de compensao ao titular
dos bens confiscados.
Requisio: no implica a perda da titularidade por parte do titular do direito real mas apenas a privao temporria do exerccio dos
poderes respetivos (art. 1309)
O confisco e a perda em benefcio do Estado tm carter sancionatrio enquanto as restantes no dependem da vontade dos
particulares. A expropriao, a nacionalizao e a requisio so limitaes ao direito de propriedade. Os proprietrios esto sujeitos
a verem os objetos dos seus direitos expropriados, nacionalizados ou requisitados, independentemente de qualquer ato ou omisso.
Nessa medida, o confisco e a perda em benefcio do Estado por efeito de condenao penal no devem ser alinhados com as outras
figuras referidas, pois, por definio, pressupem um ato ou omisso do proprietrio. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
2.1.3. ASPECTOS ESPECFICOS DO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE PRDIOS

2.1.3.1. NOES CIVILSTICAS DE PRDIO, PRDIO RSTICO, PRDIO URBANO VERSUS NORMAS FISCAIS
Artigo 204/2: define prdio como uma parte delimitada do solo com construes (prdio rstico) dando tambm uma
definio de prdio urbano. O CC no define prdio mas a respetiva noo pode ser retirada das suas espcies. Tem como
definio portanto o que comunga destas duas divises. Um terreno para construo rstico ou urbano? prdio
porque solo e rstico de acordo com o CC mesmo que seja no meio da cidade, na medida em que enquanto no tiver
um edifcio rstico.
Ex.: Um terreno no Alentejo de vrios hectares e s tem uma pequena vivenda. Esta no tem autonomia econmica portanto no se
compra parte mas tem sim que ser todo o terreno, um prdio. Vale mais pela edificao ou pelo terreno? No Alentejo o que vale
mais so os 200 hectares e no a pequena vivenda.
Estas noes no so as nicas relevantes no nosso direito. As noes de prdio, prdio rstico e prdio urbano
contidas no Cdigo do Imposto Municipal de Imveis (CIMI) so diversas das do CC.
O art. 2 do cdigo fiscal parece adotar uma noo mais ampla de prdio do que a do CC. Tambm as definies
que d de prdio rstico e de prdio urbano (arts. 3 e 4) no coincidem com as do CC, definindo-os como prdios
urbanos ou terrenos para construo (Art. 6).
ainda de sublinhar que o CIMI prev a categoria de prdio misto: so mistos para efeitos do CIMI, os prdios
com parte rstica e urbana em que nenhuma das partes possa ser tida como principal (art. 5/2). Por outro lado, o prprio
estatuto das construes diferente no CC e no CIMI: naquele no so tidas por imveis as construes que no se
encontrem incorporadas no solo, nem se encontrem materialmente ligadas ao prdio com carter de permanncia (art.
204/1/e), 2 e 3). Os registos fiscais dos prdios (matrizes prediais) assentam sobre conceitos diferentes dos conceitos
civilsticos.
Os registos dos prdios so mltiplos:

Registos prediais (efeitos reais);
Registos fiscais;
Registos nas Cmaras Municipais para efeitos de ordenamento do territrio.
Tem-se tentado criar um regime nico que englobe estes trs tipos de registos.
As noes civilsticas de prdio, prdio rstico e prdio urbano versus as noes fiscais
No direito fiscal h uma noo de prdio nos cdigos de fiscalidade do IMI. Do ponto de vista fiscal alguns prdios
que do ponto vista civilsticos eram rsticos so urbanos. H ainda prdios mistos, no mbito do direito fiscal, quando
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tm partes de prdio rstico e humano mas nenhuma se destaca mais. Desde que tenha permanncia no solo um
prdio urbano no ponto de vista fiscal, portanto pagam IMI. Ex.: Caravana. Tambm h registos fiscais, para alm dos
registos prediais e ainda os registos das cmaras municipais para efeitos de ordenamento de territrio.
2.1.3.2. EXTENSO ESPACIAL DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Na Idade Mdia, dizia-se que o direito do dono do solo tinha como limites o cu e o inferno. A metfora porm
nunca foi adequada. O espao areo no suscetvel de apropriao apenas suscetvel de preenchimento. Acresce
que a capacidade tcnica do Homem para construir na superfcie e no subsolo tem limites que ficam muito aqum do
cu e do inferno. evidente que existe um problema de extenso fsica do direito de propriedade, colocado pela
necessidade de o compatibilizar com as normas que atribuem ao domnio pblico o espao areo e partes do subsolo.
O art. 84/1 da CRP consagra que pertencem ao domnio pblico:
As camadas areas superiores ao territrio acima do limite reconhecido ao proprietrio ou superficirio; Os

jazigos minerais, as nascentes de gua mineromedicinais, as cavidades naturais subterrneas existentes no
subsolo, com exceo das rochas, terras comuns e outros materiais habitualmente usados na construo.
O CC, no art. 1344 no fixa limites extenso fsica do direito de propriedade, limitando-se a dizer que a
propriedade dos imveis abrange o espao areo e o subsolo correspondentes superfcie com tudo o que neles se
contm e no esteja desintegrado do objeto do direito por lei ou por negcio jurdico. Por outro lado, o mesmo art. diz
que o proprietrio no pode proibir os atos de terceiros que, pela altura ou profundidade a que tm lugar, no tenha
interesse objetivo a impedir.
2.1.3.3. O IUS AEDIFICANDI
Direito de edificao ou de construo. Tem a faculdade de construir e a prvia faculdade de praticar actos jurdicos e
obrigaes materiais que visam possibilitar essa edificao. Joga com o ordenamento do territrio e faz parte do direito
administrativo, mais precisamente do direito urbanstico.
Este mais um dos mais importantes poderes tradicionalmente atribudos ao direito de propriedade, e
compreende duas faculdades:
Faculdade de contruir;
Faculdade de praticar atos jurdicos e operaes materiais que possam ser necessrias construo (loteamento
e realizao de infraestruturas urbansticas).
Contudo a faculdade de edificar , hoje em dia, fortemente condicionada, nomeadamente pelas regras de
ordenamento do territrio:
Domnio urbano RJUE

Domnio rural leis de reserva agrcola e ecolgicas nacionais
No nosso direito, a realizao de operaes urbansticas por particulares depende de prvia licena ou
autorizao administrativa. O mesmo, de resto, acontece fora das reas urbanas. Daqui deriva o problema de saber se
do direito de propriedade fazem parte as faculdades em que o ius aedificandi se desdobra e se os atos de administrao
necessrios concretizao dessas faculdades so meras condicionantes do mesmo ou se desses atos da administrao
que nasce o ius aedificandi. possvel ainda discutir em que medida a proteo constitucional do direito de propriedade
privada abrange o ius aedificandi.
O art. 1344 do CC, ao dizer que a propriedade de imveis abrange o espao areo e o subsolo correspondentes
superfcie, parece implicitar que o direito de propriedade inclui o ius aedificandi. No entanto, tal preceito no pode ser
interpretado isoladamente, tendo de ser coordenado com as demais normas, nomeadamente as urbansticas. Se o plano
urbanstico condiciona o direito de propriedade, este tambm condiciona aquele. Se verdade que o art. 62 da CRP
garante o direito de propriedade o que implica a atribuio de um ncleo tendencialmente rgido de poderes aos
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proprietrios tambm verdade que o art. 65/4 da CRP atribui ao Estado, s regies autnomas e s autarquias locais
o poder-dever de definir as regras de ocupao, uso e transformao dos solos urbanos.
A doutrina portuguesa encontra-se dividida, no entanto a jurisprudncia parece inclinar-se para a ideia de que
dos atos da administrao que nasce o ius aedificandi.
Querela doutrinria:
Congnita ao direito de propriedade: Aqueles que consideram que as licenas administrativas de construo
administrativas condicionam o direito construo enquanto faceta de direito de propriedade. Ao ter o direito de
propriedade posso construir (consideram que o ius aedificandi parte do direito de propriedade).
S pode construir em termos de licena admirativa, foque do interesse pblico, teoria defendida pelo Tribunal
Constitucional, law in action. Estes tm uma maior tutela dos direitos de propriedade privada, esto a limitar um direito.
Defendido por Joo Caupers, Freitas do Amaral, Marcelo Rebelo de Sousa. No existe, s com licena: H quem considere
que o direito civilstica no abarca o iuris aedificandi e apenas atribudo pela lgica administrativa; Defendido por
Gomes Canotilho e Bacelar Gouveia.
Viso intermdia: A ideia de Rui pinto Duarte que uma coisa um prdio urbano em Lisboa, um edifcio antigo,
que j esta a ruir e eu quero reconstruir para fazer um prdio novo. Neste contexto faz mais sentido que a propriedade
envolva j por si a capacidade de construir, o oposto, tenho um prdio rstico no meio do Alentejo, partida esse direito
de propriedade j no permite o direito de edificar, mas vai depender.
Os direitos fundamentais no so tanto como normas, mas mais como princpios. No caso de conflito surgem as
ideias de concordncia prtica e proporcionalidade, so tambm aplicados nestes casos. Dimenso de peso dos
princpios, no caso do Alentejo o peso do princpio urbanstico menos que o peso de construir outro prdio, ao contrrio
do que acontece na cidade.
Quem considera que o direito de propriedade implica o direito de edificar limitado pelo direito administrativo.
Sustentam que o ius aedificandi integra a proteo constitucional do direito de propriedade DIOGO FREITAS DO AMARAL,
RUI MEDEIROS, MARCELO REBELO DE SOUSA, JOO CAUPERS, entre outros.
Outros consideram que o direito de propriedade no abarca o ius aedificandi e que este dado pela licena
administrativa, uma faculdade atribuda pelo plano urbanstico (no uma faculdade prvia ao direito de propriedade)
ROGRIO SOARES, BACELAR GOUVEIA, GOMES CANOTILHO, VITAL MOREIRA, entre outros. Esta a posio adotada pelo TC, no
se trata de um direito adquirido.
Tutela dos direitos privados tutela constitucional mnima (quem defende que o direito de propriedade abarca a
capacidade de construo); Proteo do interesse pblico posio maioritria.
PINTO DUARTE posio intermdia: entende que duvidoso dar uma resposta universal ao problema. Se o direito
de propriedade sobre um prdio no centro de Lisboa no qual h muitos anos existe um edifcio compreende certamente
as faculdades de manter a construo e de reconstruir, o mesmo j no acontece para o direito de propriedade sobre um
prdio rstico, no Alentejo, que esteve sempre afetado atividade agrcola. O problema que est em causa o da
variabilidade do contedo do direito de propriedade.
Em suma, o ius aedificandi:

congnito propriedade;
Depende de autorizao administrativa prvia;
Posio intermdia.
2.1.3.4. RELAES DE VIZINHANA

2.1.3.4.1. CONSIDERAES GERAIS
Existem limites fsicos dos prdios e limites s atividades realizadas nos prdios. Esto em causa as situaes de
continuidade de prdios e de mera proximidade de prdios. As relaes de vizinhana relevam da limitao do direito de
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propriedade, para alm do subsolo e do espao areo. Este instituto das relaes de vizinhana diferente do instituto
dos atos emulativos e do instituto do abuso do direito. As primeiras hipteses de abuso do direito surgem com a
revoluo francesa.
1 Nota:
Cada prdio necessariamente vizinho de outros. Da a inevitabilidade dos problemas juridicamente designados
por relaes de vizinhana. Estes problemas no so apenas os de definio dos limites fsicos de cada prdio, mas
sim tambm os de definio de limites s atividades que podem ser levadas a cabo em cada prdio.
Do ponto de vista terico as relaes de vizinhana convocam as relaes jurdicas reais (Oliveira de Ascenso)
relaes entre titulares de direitos reais, sendo estas relaes de vizinhana o espao para as relaes jurdicas reais.
Temos relaes de vizinhana e temos as servides prediais, de passagem, prdio encravado, so direitos reais
autnomos, enquanto nas relaes de vizinhana no temos direitos reais autnomos, mas sim limites. As regras do
Cdigo Civil sobre estas relaes so muito antigas, no se adaptaram, o que fica muito inesttico: atentar no artigo
1360/1. Posso construir um prdio de dez andares ao p de uma vivenda com piscina e fica sempre sombra? No pois
tratar-se-ia de abuso de direito e violao do princpio da reserva sobre a intimidade da vida privada. H normas relativas
a emisses, distncias, comunho de muros etc., normas que constituem a manifestao do abuso de direito.
2 Nota:
Ao falar-se em vizinhana no se est apenas a abranger situaes de contiguidade, mas antes tambm todas aquelas em
que as atividades levadas a cabo num prdio podem influenciar o exerccio de poderes sobre outros. Engloba tambm situaes de
mera proximidade de prdios (questes de poluio que ponham em causa no s prdios contguos mas tambm outros prdios na
proximidade).
O direito de propriedade no tem carter absoluto, ou seja existem limites e as relaes de vizinhana relevam quanto a esta
questo. Pelo menos, no que respeita a prdios, bvio que no , nem nunca foi, possvel caracterizar o direito de propriedade como
ilimitado. Os proprietrios prediais tm de se relacionar com os proprietrios dos prdios vizinhos: ou porque os prdios tm algo em
comum (um muro, uma parede), ou porque um dos proprietrios tem necessidade de entrar no prdio vizinho ou de para ele enviar
algo (fumos ou cheiros), etc.
importante salientar a questo da ligao das relaes de vizinhana com as figuras dos atos emulativos e do abuso de
direito. Estes so atos sem benefcio para o autor mas com prejuzo para terceiros. A ideia de que os atos emulativos so ilcitos
antiga; a consagrao na lei da proibio dos atos emulativos aconteceu por vrias vezes, nomeadamente no BGB e no Codice Cevile;
a maior parte das reflexes sobre esta questo teve como pretexto as relaes de vizinhana. A figura do abuso de direito engloba os
atos emulativos nasceu mesmo de decises jurisprudenciais francesas sobre casos de conflitos de vizinhana.
Parece impressivo e til recorrer ao conceito de relaes jurdicas reais convocadas pelas relaes de vizinhana, no sentido
que Oliveira Ascenso deu expresso: o de relaes entre titulares de direitos reais.
Existe um nexo entre as limitaes ao direito de propriedade resultantes das relaes de vizinhana e a figura da servido
predial. Esta figura constitui um direito real autnomo, que constrange o contedo tpico do direito de propriedade, j as relaes de
vizinhana no so direitos reais autnomos, surgem apenas como um limite ao direito de propriedade, no passando de elementos
integrantes deste direito sobre prdios. No entanto, h figuras que a lei trata a propsito das relaes de vizinhana que podem
constituir verdadeiras servides (art. 1360).
H que evidenciar o carter tradicional das regras em causa que se mostram hoje pouco teis, por serem superadas, na sua
eficcia prtica, por regras administrativas; por outro lado, essas regras esto abertas a novas aplicaes, apropriadas aos problemas
atuais, nomeadamente os relativos proteo ambiental. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Formas de regulao/classificao das relaes de vizinhana:

(1) Normas relativas a emisses;
(2) Normas relativas a distncias;
(3) Normas relativas a comunho;
(4) Normas relativas ao abuso de direito (clusula geral proibitiva do abuso de direito).
Normas mais relevantes do regime de vizinhana

Relativas a distncias:
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2.1.3.4.2. DIREITO DE DEMARCAO
Direito de demarcao - Artigo 1353: os marcos so pontos que delimitam os extremos, mas so feitas de elementos
naturais. As testemunhas dos marcos so as pedrinhas que se encontram volta dos marcos para que ningum tente
mover a terra.
Uma das faculdades tradicionalmente compreendidas no direito de propriedade sobre o prdio a da demarcao; o
proprietrio tem direito a exigir o concurso dos proprietrios confinantes para a demarcao (art. 1353). Os pressupostos da
demarcao so:
A existncia de dois ou mais prdios contguos;

A sua pertena a titulares diferentes;
A existncia de dvidas ou divergncias quanto s suas linhas divisrias.
A demarcao consiste em colocar sinais permanentes (marcos ou outros) das linhas divisrias dos prdios contguos. A base
da demarcao constituda pelos ttulos de cada proprietrio e, na falta ou insuficincia deles, pela posse ou ainda, subsidiariamente,
por outros meios de prova (art. 1354/1). Os problemas sem resposta levam distribuio do espao em discusso por partes iguais
(art. 1354/2). As divergncias de reas entre ttulos e a realidade fsica so resolvidas pela atribuio do acrscimo ou decrscimo a
cada proprietrio, proporcionalmente parte de cada um (art. 1354/3).
Um interessado na demarcao que se depare com a recusa de um proprietrio confinante em proceder a ela
extrajudicialmente pode solicitar que a demarcao seja feita judicialmente.
A ao de demarcao no se pode destinar a alterar a demarcao feita extrajudicialmente (ou seja, por acordo), mas
apenas proceder demarcao que no seja vivel por acordo. Se um proprietrio quiser alterar uma demarcao feita
extrajudicialmente, ter de invocar outro direito (o de anulao do negcio jurdico de demarcao celebrado, por exemplo). de frisar
que a ao de demarcao pressupe que ambas as partes estejam de acordo quanto a serem proprietrios confinantes, divergindo
apenas quanto linha divisria. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
2.1.3.4.3. DIREITO DE TAPAGEM
Direito de tapagem - Direito a marcar, valar, rodear de sebes ou de tapar de qualquer outra forma (muros). O art. 1357
apresenta os seus limites, destaca-se o artigo 1359 enquanto limite, se no puser um muro com determinadas
caractersticas presume-se que comum.
2.1.3.4.4. DIREITO DE PLANTAO
Direito de plantao o artigo 1366 apresenta os limites a esta plantao. O 1367 refere-se apanha dos frutos e o 1359 a rvores
e arbustos nas reas divisrias (sebes vivas so arbustos) mais 1368 e 1369.
As rvores e os arbustos que tocam mais de um prdio levantam vrios tipos de problemas. O CC enuncia os seguintes:
Razes, troncos e ramos invasores
No nosso direito, a regra-base (art. 1366/1) a da permisso de plantao de rvores e arbustos at linha divisria dos
prdios (h certos sistemas em que estabelecida uma certa distncia).
O contraponto da permisso dada pela nossa lei o direito atribudo ao proprietrio cujo prdio seja invadido por razes,
troncos ou ramos de arrancar e cortar essas razes troncos ou ramos desde que o dono da rvore ou do arbusto no o faa no prazo
de trs dias a contar da data em que tal ao lhe seja solicitada.
Frutos cados noutro prdio
O segundo problema o dos frutos que caem em prdio vizinho (art. 1367). O dono da rvore ou arbusto de que os frutos
caiam no perde a propriedade deles e tem direito a que o dono do prdio onde eles caiam lhe permita fazer a apanha se a mesma
no puder ser feita a partir do prdio onde a rvore ou arbusto se situe. Se da apanha no prdio vizinho resultarem prejuzos para o
dono deste, o dono dos frutos responsvel pelos mesmos.
rvores e arbustos nas linhas divisrias
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O terceiro tipo de problemas suscitado pelas rvores e os arbustos nas linhas divisrias dos prdios. O legislador aborda
trs situaes diversas.
Art. 1359/1 proibida a plantao de sebes vivas nas estremas salvo se previamente se colocarem marcos divisrios.
Art. 1359/2 A propsito do direito de tapagem fixam-se presunes quanto titularidade de tais sebes; Art. 1368 -
Presuno quanto s rvores e arbustos nascidos nas linhas divisrias que vai no sentido da comunho. Essa compropriedade
tem regime especial: qualquer consorte tem direito faculdade de arrancar as rvores e arbustos em causa embora o
outro tenha direito a metade em espcie ou valor; Art. 1369 - As rvores e arbustos que servem de marcos divisrios no
podem ser cortados ou arrancados seno por acordo.
2.1.3.4.5. OUTRAS SITUAES PREVISTAS NA LEI
Emisses art. 1346: regime tradicional em matria de poluio no CC (o regime dos direitos fundamentais
tende a ser mais relevante do que o regime deste art.). A expresso prdio vizinho levanta dvidas: vizinhos no so
apenas os prdios contguos, pode-se perguntar onde acaba o crculo de vizinhana quanto influncia de certas
instalaes industriais.
Instalaes Prejudiciais art. 1347: em primeiro lugar, este art. reconhece a possibilidade de concurso da
aplicao de normas de Direito Pblico. Em segundo lugar, as regras fixadas levantam dvidas relativamente ao facto se
existir uma instalao autorizada que no esteja a provocar prejuzo mas se se demonstrar haver fundando receio de ela
vir a causar prejuzo grave e irreparvel, ter cabimento exigir a suspenso da utilizao da mesma, nomeadamente por
meio de uma providncia cautelar? A resposta ter de ser afirmativa, pois uma coisa so os prejuzos reparveis outra
so os irreparveis.
Escavaes art. 1348: fixa restries prpria faculdade de transformao dos prdios. No n2 consagrada
a responsabilidade objetiva do proprietrio do imvel em que as obras so realizadas e no o autor das mesmas que
no seja tal proprietrio. Parte da doutrina entende que se trata de uma obrigao real, outra parte considera haver uma
obrigao meramente passiva (diverge das obrigaes de contribuir para as despesas nos condomnios, por exemplo).
Passagem forada momentnea art. 1349: outro limite ao direito de propriedade que no decorre da
disposio dos prdios como no caso das servides de passagem, neste caso os donos dos prdios so obrigados a
consentir o acesso de terceiros aos mesmos nos casos enunciados no art.
A obrigao tem como contrapartida o direito a ser indemnizado pelo prejuzo sofrido (n3) uma limitao
que se pode aproximar do dever de consentir a apanha de frutos cados de rvores alheias. A figura no a servido pois
o direito de passagem ou acesso no atribudo em funo da titularidade do outro prdio mas sim em funo de direitos
ou interesses de outro tipo.
Receo de guas arts. 1351 e 1352: o 1351/2 faz referncia servido de escoamento que o art. 1563
atribui aos proprietrios de certas guas o direito de imporem esse tipo de servido aos proprietrios de certos prdios.
No art. 1352 regulam-se as obras defensivas de guas, impondo o seu n 1 aos donos dos prdios onde elas existam, ou
se tenham de fazer, no apenas o dever de terem em conta os interesses dos donos dos prdios vizinhos como o de
aceitarem que estes procedam aos reparos necessrios defesa desses interesses, nos prprios prdios onde existam ou
se devam fazer as obras defensivas.
Restries abertura de rasges ou de plataformas em edifcios em funo da proximidade de outro prdio

arts. 1360 a 1364: o CC no impede que se construa at s estremas dos prdios. No entanto, restringe a abertura de
rasges e de plataformas em edifcios em funo da proximidade de outro prdio (com o fim de limitar a indiscrio).
Servides de vistas podem ser constitudas por usucapio (posso construir uma varanda sem estar a 1 metro
de distncia do prdio vizinho, porm com a passagem do tempo se o vizinho nada disser, possvel manter essa varanda
sem que ele possa reclamar: a ao em causa prolonga-se pelo prazo de usucapio posse + tempo = usucapio).
Restrio ao estilicdio art. 1365
Paredes e muros de meao arts. 1370 a 1375: o legislador trata das paredes e muros de meao
estabelecendo vrios tipos de regras.
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Ruina de construo art. 1350: este art. limita aos donos dos prdios vizinhos a legitimidade para exigir aos
responsveis por edifcios ou obras em perigo de ruir a tomada das providncias necessrias para eliminar o perigo. Este
preceito, embora inserido na regulao da propriedade predial, est ligado responsabilidade civil, nomeadamente com
o art. 492 relativo responsabilidade pelos danos causados por edifcio e outras obras. De acordo com este, s se pode
exigir a tomada de providncias a quem seja civilmente responsvel pelos potenciais danos resultantes do edifcio ou
obra em runa no a todo o proprietrio de prdio vizinho em que tal edifcio ou obra se situe. O art. 492 porm excede
o mbito das relaes de vizinhana pois o dever de indemnizar a previsto beneficia no apenas os titulares de direitos
sobre prdios vizinhos, mas tambm quaisquer outras pessoas. Na parte em que possibilita ao dono do prdio ameaado
exigir providncias de quem no seja dono do prdio onde se situe a obra ou edifcio que oferea perigo, o prprio art.
1350 excede a matria de relaes de vizinhana, pois possibilita fazer tal exigncia s pessoas referidas no n2 do art.
492.
2.1.3.4.6. NATUREZA JURDICA DAS OBRIGAES RESULTANTES DAS RELAES DE VIZINHANA
No parece possvel conduzir a uma s categoria as vrias situaes includas nas relaes de vizinhana. H
casos de obrigaes de facere, casos de obrigaes de non facere e at casos de servides.
2.1.3.5. ACESSO IMOBILIRIA
Corresponde aquisio por incorporao de coisa pertencente a terceiro em coisa prpria. Dentro desta temos
uma distino entre a acesso natural (factos naturais) e industrial (factos humanos). Outra distino j feita foi entre a
imobiliria e a mobiliria. Neste captulo, incidir-se- na imobiliria, ou seja, na que se reflecte em bens imveis.
Artigo 1328: Aluvio. Trata-se de um exemplo de acesso natural.

Artigo 1339: Materiais alheios. Trata-se de um exemplo de acesso industrial.
O CC trata a acesso imobiliria natural nos arts. 1327 a 1332. Os casos mais relevantes sero os da aluvio e da
avulso regulados nos arts. 1328 e 1329.
Aluvio (art. 1328): acrscimo de terreno por ao da gua.

Avulso (art. 1329): ao violenta. Trata-se de um fenmeno natural mais violento.
A acesso imobiliria industrial tratada nos arts. 1339 a 1343.
Art. 1339: Obras, sementeiras ou plantaes com materiais alheios em terreno prprio.
Arts. 1340 e 1341 - oposto ao 1339 - materiais prprios em terreno alheio.
No artigo 1339 esto previstas as situaes de obra, sementeira ou plantao com materiais alheios em terreno
prprio. Nos artigos seguintes, 1340 e 1341, j estamos perante obra, sementeiras ou plantaes, com materiais
prprios em terreno alheio. So portanto situaes opostas. O artigo 1342 prev a ltima hiptese, obra, sementeira ou
plantao com material alheio em terreno alheio. O 1343 prev um caso especial, o caso de prolongamento de edifcio
em terreno alheio, que se aproxima da segunda hiptese referida. um caso especial face a todos os anteriores.
Artigo 1339 - Materiais alheios em terreno prprio
As duas notas a retirar desta situao a aquisio dos materiais pelo dono do terreno (pessoa que opera a
incorporao), ou seja, que o autor da acesso industrial e segunda nota, tem uma obrigao de pagamento do seu
valor compensao. So estes os principais efeitos jurdicos que advm deste artigo.
Artigo 1340 e 1341 - Materiais prprios em terreno alheio
A primeira nota aqui que o primeiro grande critrio para definir o regime a boa ou m-f do autor da
incorporao. Se tiver actuado de boa-f, o regime um, se actuar de m-f outro. O proprietrio do terreno tem o
direito de exigir que seja destruda a obra, sementeira ou plantao. Pode igualmente ficar com a mesma, tendo de pagar
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o seu valor. No se permite um enriquecimento sem causa. Teria de pagar a compensao. Estas possibilidades s se
verificam quando o autor actua de m-f. Na primeira hiptese h destruio da propriedade e na segunda uma acesso.
Enriquecimento sem causa contrato e delito. Responsabilidade contratual e delitual. No direito das obrigaes existem
assim estes dois grandes mundos, previstos nos artigos 473 e ss.
Artigo 473.
(Princpio geral)
1. Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer custa de outrem obrigado a restituir aquilo com que injustamente se
locupletou. 2. A obrigao de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objecto o que for indevidamente
recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que no se verificou.
Se estivermos de m-f, o dono do prdio alheio que tem o direito potestativo de adquirir por acesso ou destruir a obra
em questo. No entanto, se optar pela primeira, tem de compensar a pessoa na medida do enriquecimento sem causa. Se optar pela
destruio no h qualquer aquisio de direito de propriedade. 1341
O artigo 1340 remete para as situaes de boa-f. Se est de boa-f, temos de verificar o que tem mais valor, se se trata da
obra realizada ou do terreno onde a mesma foi construda. quase impossvel que uma plantao ou sementeira em terreno alheio
tenha mais valor que o terreno alheio. Muitas vezes, na construo civil, o terreno tem um valor inferior ao da obra.
Artigo 1342 - Materiais alheios em terreno alheio
A lei distingue um comportamento de boa-f e de m-f. Quando as obras, sementeiras ou plantaes sejam
feitas com material alheio em terreno alheio, o dono dos materiais tem os direitos previstos no artigo 1342, entre os
quais, poder ter um direito potestativo de adquirir o direito de propriedade. Esta hiptese, do ponto de vista prtico,
no tem grande aplicao, uma vez que o dono das pedras no se torna proprietrio apenas por isto. O 1342/2 remete
para o terreno em si. A culpa, nesta acepo, refere-se para o devia ou no saber. A m-f remete para o dever de
conhecer. A boa ou m-f no presente artigo deve ser avaliada enquanto estado subjectivo tico. Menezes Cordeiro faz
esta distino.
Artigo 1343 - Prolongamento de edifcio em terreno alheio
Nestes casos a construo feita em terreno prprio, mas existe uma parte que pertence a terreno alheio. Desta
forma, a aquisio que existe incide apenas na parte realizada em terreno alheio.
O artigo 1340 aquele que mais nos interessa. Se a obra tiver um valor superior ao terreno h um direito
potestativo de aquisio de terreno. A doutrina comea por questionar se esta medida justa, se deve ser sempre assim.
Ex.: um arrendatrio rural autorizado pelo proprietrio para construir um celeiro ou uma explorao agrcola. O
primeiro chega concluso de que aquela obra vale mais do que o terreno. Segundo esta regra geral, o proprietrio
daquele terreno perde o direito de propriedade apenas porque a obra do arrendatrio superior. Ora, nestes casos, a
medida no se afigura justa. por situaes como esta que toda a doutrina faz interpretaes fortemente restritivas
deste artigo. A letra do 1340 absurda. Para fazer esta interpretao, a doutrina trabalha na fronteira entre as
benfeitorias e a acesso. Quando a situao em jogo feita de acordo com as benfeitorias, no se aplica o regime da
acesso. Assim, quem faz a obra tem direito a uma mera compensao pelas vantagens que criou na esfera jurdica do
proprietrio, mas nunca o direito de propriedade, no tem o direito potestativo de acesso. Estas interpretaes
restritivas do regime da acesso so aclamadas por toda a doutrina e levantam a questo da definio daquilo que deve
ser visto como acesso ou benfeitoria. Por conseguinte, h que determinar o(s) critrio(s) utilizado(s) para tal.
Assim, temos o critrio segundo o qual, nas palavras de Pires Lima e Antunes Varela, s pode haver acesso
quando as obras so feitas por quem no tinha uma relao jurdica anterior com a coisa beneficiada7. Chama-se o
critrio da relao jurdica com coisa beneficiada. Um outro critrio associado aos nomes de Manuel Rodrigues e Manuel
de Andrade, professores de Coimbra, aquele que determina que s pode haver acesso em relao a obras inovadoras
que transformem a substncia da coisa. De acordo com esta ideia, o arrendatrio j pode adquirir. Este critrio parece
7
Ex.: empreitada, arrendamento.
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ser menos restritivo. A terceira hiptese aquele que definida por Rui Pinto Duarte, a qual se reflete na cumulao
destes critrio (hper restritivo)8. A doutrina aplica esta restrio para diminuir o campo de aplicao deste artigo.
Para efeitos destes critrios refere-se relaes jurdicas relativamente a imveis e no entre pessoas. H uma
relao jurdica contratual relao jurdica anterior.
Uma benfeitoria vamos encontrar no regime da posse, nos artigos 1273 e ss. H muitos direitos, sendo que um
deles ser compensado pelas benfeitorias, as quais so vantagens e utilidades criadas na coisa.
Quando se refere que h uma aquisio por parte do autor da aquisio quando o valor da obra superior ao
do terreno, surge uma dvida interpretativa, a qual remete para a determinao se essa aquisio se reflete na obra no
seu total ou apenas o terreno. Aqui fala-se apenas na obra e no nas plantaes e sementeiras. A letra da lei aponta para
a aquisio do prdio na sua totalidade, enquanto a posio doutrinria maioritria aponta para a aquisio do terreno.
criticvel por vrios motivos, entre os quais, no ser apoiado pela letra da lei; facilitar o fracionamento dos prdios, o
que implica a reduo da propriedade no do interesse o fracionamento de propriedade porque tal se traduz num
menor valor econmico (menor viabilidade econmica); facilita a aplicao do regime de acesso industrial. Se o critrio
saber qual o valor da coisa, s existe direito de acesso se o valor da obra for superior ao do terreno.
O problema que se levanta a seguir determinar se a construo da obra por sujeito de boa-f, com valor
superior ao do terreno, gera automaticamente a aquisio de propriedade ou se necessrio uma manifestao de
vontade do autor (declarao de vontade). A escola de Coimbra defende que no existe aquisio automtica, mas antes
um possvel direito potestativo, dependendo desta manifestao em sentido positivo (posio Professor). Depende do
exerccio e no adquiro automaticamente, s adquiro se manifestar esse desejo
O quarto problema diz respeito considerao da existncia de um direito potestativo. Assim, o que se deve
fazer nos casos em que no exercido esse direito? A lei no esclarece.
A quinta dvida de interpretao pauta-se na questo de determinar o valor de pagamento da aquisio. A lei
remete para o valor do prdio antes das obras. Resolvendo o problema do prdio ou do terreno, considerando o primeiro,
fica a questo de saber se o valor antes da sentena ou o valor actual do imvel. A jurisprudncia oscila muito e a
posio que Rui Pinto Duarte e o Professor defende o valor anterior da obra, mas actualizado data da sentena. A
actualizao feito ao valor daquela data de acordo com o ndice de preos do consumidor, ou, por palavras mais simples,
descontando a inflao.
A ltima nota em torno do 1340 diz que a tradio histrica no aquela que foi consagrada. A tendncia
histrica descrita atravs de um ditado latino a superfcie serve ao solo, segundo a qual o dono do solo fica sempre
proprietrio daquilo que conseguido da superfcie do solo. Os casos de crtica so aqueles em que existe a relao
jurdica anterior em que a injustia seria intensa.
Em todas estas interpretaes restritivas nunca feita referncia possibilidade de existir autonomia contratual.
Assim, a primeira coisa a olhar para solucionar estes problemas da vida verificar a existncia de um contrato. Mas nesta
recta final, o artigo 1340 no faz esta referncia e apenas alerta para as dvidas de interpretao que comporta.
REVISO COMPLETA
Entre esses artigos merece relevo o art. 1340, sobretudo na parte em que estabelece que quem, de boa-f, faz
obra em terreno alheio tem direito a adquirir esse terreno se o valor que as obras tiverem trazido totalidade do prdio
for maior do que o valor que o mesmo tinha antes.
O art. 1339 trata de obras, sementeiras e plantaes em terreno prprio com materiais alheios. A soluo
estabelecida a da aquisio dos materiais usados pelo dono do prdio, contra o pagamento do valor respetivo sem
prejuzo da indemnizao a que haja eventualmente lugar.
8
a hiptese que o Professor gosta mais.
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Os arts. 1340 e 1341 tratam de obras, sementeiras e plantaes em terreno alheio, distinguindo vrias sub-
hipteses em funo de:
O autor da incorporao estar de boa-f (ou seja, desconhecer o carter alheio do terreno ou ter sido autorizado
a fazer a incorporao pelo respetivo dono art. 1340/4);
O valor acrescentado ser igual, maior ou menor que o valor do terreno.
Nos termos do art. 1341, se o autor da incorporao em terreno alheio tiver agido de m-f, o dono do terreno
tem direito, sua escolha:
Ou ficar com a obra, sementeira ou plantao, pagando um valor calculado segundo as regras do enriquecimento
sem causa;
Ou a exigir que a incorporao seja desfeita e que o terreno seja restitudo ao seu estado anterior custa do
autor da incorporao.
_________________________________________________________
Enriquecimento sem causa
Responsabilidade delitual (art. 483) a responsabilidade subjetiva por culpa (violao ilcita) difere da responsabilidade objetiva onde
est em causa uma violao mas sem o elemento culpa, diferindo ainda da responsabilidade por factos ilcitos.
Art. 473 e ss enriquecimento sem causa: no h uma indemnizao do banco mas tem que haver uma compensao. No existe
aqui um ato ilcito e culposa, h apenas uma situao de enriquecimento sem causa, havendo, por isso, uma obrigao de restituir
esse enriquecimento. No uma situao de responsabilidade civil, todavia temos um enriquecimento injustificado pelo que a
compensao no pelos danos mas sim por algum ter enriquecido injustificadamente.
_________________________________________________________
Nos termos do art. 1340, se o autor da incorporao tiver agido de boa-f, h que distinguir consoante o valor
acrescentado seja maior, igual ou menor que o valor do terreno antes da incorporao. Assim:
Se o valor acrescentado for menor, as obras, sementeiras ou plantaes ficam a pertencer ao dono do terreno,
cabendo a este indemnizar o autor da incorporao pelo valor das mesmas ao tempo da incorporao (n3);
Se o valor acrescentado for maior, o autor da incorporao pode adquirir o terreno, contra o pagamento do
valor do mesmo anteriormente s obras, sementeiras ou plantaes (n1);
Se o valor acrescentado for igual ao do terreno, haver licitao entre o dono e o autor da incorporao (n2).
O art. 1342 regula a realizao de obras, sementeiras ou plantaes em terreno alheio com materiais alheios,
estabelecendo que, nesse caso, cabem ao dono dos materiais os direitos conferidos no art. 1340 ao autor da
incorporao, esteja o dono dos materiais de boa-f ou de m-f. Havendo culpa do dono dos materiais, porm, o seu
direito apenas o de receber o valor dos mesmos segundo as regras do enriquecimento sem causa tendo ainda de
repartir o valor a receber com o autor da incorporao em funo do valor relativo da mo-de-obra e dos materiais (art.
1342/2).
A hiptese do art. 1343 consiste em algum, no decurso da construo em terreno prprio, prolongar, de boa-
f, o edifcio por uma parcela de terreno alheio. Se decorrerem trs meses ou mais sem que o proprietrio do terreno
ocupado se oponha, o construtor pode adquirir a propriedade da parcela em causa, pagando o respetivo valor e
reparando o prejuzo causado, nomeadamente o consistente na eventual depreciao do resto do terreno. Se o
proprietrio do terreno ocupado se opuser, no prazo em causa, parece, a contrario sensu, que o construtor fica obrigado
a destruir o que tiver edificado.
O CASO DO ART. 1340/1
Art. 1340 - Se a obra tiver valor superior ao terreno h o poder potestativo de aquisio do terreno.
Sempre que algum, de boa-f, construsse obra em terreno alheio, sendo o valor da obra maior que o do
terreno, o autor da construo adquiriria (ou poderia adquirir) o terreno. Assim, por exemplo, o arrendatrio ou
comodatrio que, autorizado pelo dono, construsse no terreno arrendado ou comodatado adquirir (ou poderia adquirir)
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o terreno em causa, desde que o valor da construo fosse superior ao do solo. Ainda, por exemplo, o empreiteiro gozaria
de tal direito, desde que estivesse preenchido o requisito do valor da construo ser superior ao do solo. Quer a doutrina,
quer a jurisprudncia no tomam este preceito letra. H unanimidade quanto necessidade de interpretao restritiva
deste artigo. Para a maioria da doutrina a letra do 1340 absurda. A doutrina faz ento uma distino entre a acesso
e as benfeitorias de forma a perceber a letra do artigo, mesmo que o caminho para esse resultado seja variado. Importa
referir que quando se aplica o instituto das benfeitorias, o proprietrio tem direito a todos os benefcios resultantes e
exclui-se a aplicao da acesso.
Pires de Lima e Antunes Varela afirmam s poder haver acesso quando as obras so feitas por quem no tinha
uma relao jurdica anterior com a coisa beneficiada (sendo aplicvel o regime das benfeitorias quando tal
relao exista). Assim, o arrendatrio, o comodatrio e o empreiteiro nunca poderiam adquirir por acesso, por
terem uma relao jurdica anterior com a coisa beneficiada sendo as obras que construam sempre tratadas
como benfeitorias.
Manuel Rodrigues e Manuel de Andrade recusam tambm a aplicao do regime da acesso quando a obra
qualificvel como benfeitoria e defendem que a fronteira entre os regimes da acesso e das benfeitorias estaria
no critrio clssico de aquela implicar uma obra inovadora, transformadora da substncia da coisa, e de estas
serem simples melhoramentos. Em consequncia, o arrendatrio ou o comodatrio poderia adquirir por acesso
mas apenas quando as obras que fizessem fossem transformadoras da substncia do prdio.
Rui Pinto Duarte cumula estes dois critrios. Embora, por vezes, sejam apontados como incompatveis, os dois
caminhos para a interpretao restritiva parecem convergentes e mesmo cumulveis. Para que a acesso tenha
lugar, a obra tem de ser transformadora e tem de ser imputvel a quem no tenha um determinado ttulo para
a realizar.
Importa referir ainda que a possibilidade de acesso est excluda quando o proprietrio do terreno tenha
comparticipado na obra. Nas palavras da jurisprudncia para que a acesso tenha lugar exige-se a exclusividade da
atuao do autor da obra.
A aplicao do art. 1340 a todos os casos em que algum faz uma obra em terreno alheio geraria resultados
paradoxais. Que algum toma de arrendamento ou recebe em comodato um prdio com autorizao para nele construir
o adquira (ou possa adquirir) por fora das obras que faa parece fugir a qualquer racionalidade. H ento que encontrar
caminhos que conduzam restrio do seu mbito de aplicao. Parece que os que tm sido percorridos nas decises
dos tribunais e pela doutrina no tm o mnimo de correspondncia e apoio na letra da lei.
O preceito em causa levanta ainda outras dvidas:
1. O objeto da acesso todo o prdio ou s o terreno onde a obra tiver sido feita?
A letra da lei aponta para a aquisio do terreno todo. Porm, a jurisprudncia, nos ltimos anos, tem entendido
que o objeto da acesso s o terreno onde a obra tiver sido feita, ou seja s uma parcela desse terreno e no todo o
prdio. Em 1975, o STJ sustentou que a acesso s poderia operar em relao totalidade do prdio, abandonando
posteriormente essa interpretao.
Crticas a esta posio jurisprudencial:
No tem base na letra da lei (adquire a propriedade dele prdio);

Contribui para o fracionamento dos prdios, prejudicando os proprietrios (parece ser contra a orientao da
nossa ordem jurdica que tenta evitar propriedades fragmentadas devido sua inviabilidade econmica);
Facilita a aplicao do regime da acesso industrial do art. 1340.
2. A aquisio automtica ou depende de declarao negocial por parte do autor da obra (direito potestativo dependente de
exerccio desse poder)?
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A lei mais uma vez no esclarece esta dvida. A escola de Lisboa (Oliveira Ascenso, Menezes Cordeiro, Carvalho
Fernandes e Jos Alberto C. Vieira) defendem no haver uma aquisio automtica mas sim a necessidade de uma
declarao do autor das obras, ou seja de um direito potestativo dependente do exerccio. J a escola de Coimbra (Pires
de Lima e Antunes Varela), advogam a automaticidade da aquisio. A maioria da jurisprudncia tem optado pelo
primeiro dos entendimentos.
Subquesto que nasce da tese de que a acesso no opera automaticamente a consistente em saber se o autor
da obra tem algum direito em alternativa ao de adquirir (isto , se se considerar que um direito potestativo e este no
for exercido). Uma hiptese de resposta a de que ou adquire, ou no tem nenhum direito. Outra entender que a
situao de no-aquisio configura uma lacuna, preenchendo a mesma com recurso s seguintes regras sobre obra em
terreno alheio:
o A relativa a obra feita de m-f, segundo a qual o autor da obra tem sempre direito a algo, embora escolha
do dono do terreno: ou a recuperar o que incorporou, ainda que suportando os custos da restituio do terreno
ao seu estado anterior, ou a ser indemnizado segundo as regras do enriquecimento sem causa (art. 1341);
o A relativa a obra feita de boa-f mas em que o valor acrescentado menor que o do prdio antes das obras,
segundo a qual o autor das obras tem direito a ser indemnizado pelo seu valor, ao tempo da incorporao (art.
1340/3).
Da primeira regra pode retirar-se um argumento de maioria da razo e da segunda um de igualdade de razo
acrescendo que a rejeio do completamento custa alheia um princpio orientador da nossa ordem jurdica.
3. O valor a pagar pela aquisio o valor nominal do imvel anterior obra, esse valor atualizado ou o valor atual do imvel?
Esta questo tem sido objeto de discusso nos tribunais, havendo decises nos trs sentidos. Rui Pinto Duarte
defende que o valor a pagar o do prdio antes das obras (como resulta do texto da lei), mas atualizado data da sada
da sentena em funo da depreciao da moeda.
O contedo do art. 1340/1 fortemente discutvel e merece reponderao: dever-se- volta a pensar na
razoabilidade da no-aceitao, no caso, do princpio superficies solo cedi. Se se mantiver a no-aceitao, haver que
verter na lei os critrios que tm levado interpretao restritiva do preceito legal vigente, bem como que introduzir
nela boa parte do que os tribunais tm esclarecido. Para alm disso, de ponderar que se abra espao para a afirmao
clara de que os contratos entre os intervenientes relevam para a soluo de alguns dos problemas. Na verdade, a razo
ltima por que no de reconhecer ao arrendatrio, comodatrio, ao empreiteiro e a outros que se encontram em
posies anlogas o direito de adquirir por acesso est na prpria relao contratual que mantm com o dono do prdio.
Em todas as interpretaes restritivas nunca feita referncia possibilidade de existirem disposies

contratuais acerca do regime, ora no dado espao autonomia privada contratual.
2.1.3.6. ATRAVESSADOUROS DE CAMINHOS PBLICOS
um tema que releva das limitaes propriedade sobre prdios. Estamos a pensar na passagem de terceiros
pelos prdios. H pois limitaes ao direito de propriedade. Em princpio, um proprietrio s tem de consentir na
passagem de terceiros se existir uma servido de passagem. Se o proprietrio tem domnio exclusivo (oponibilidade erga
omnes), pode impedir a que estes passem na ausncia da servido. O artigo 1383 determina este princpio geral. A
definio de servido predial est prevista no artigo 1543. No entanto, o artigo 1384 determina as excepes. Existem
assim trs hipteses:
1. Atravessadouros que se dirijam a ponte;

2. Atravessadouros que se dirijam a fonte;
3. Atravessadouros que sejam alvo de legislao especial.
Em princpio, fora as servides os terceiros no podem passar. No entanto, se se tratarem de pontes, fontes, ou
outros que se encontrem regulados em lei especial so excepes que no necessitam da servido. A doutrina admite
uma quarta excepo, os caminhos pblicos caminhos usados pelo pblico desde tempos imemoriais. Estes no devem
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ser confundidos com as coisas pblicas, isto e, as coisas sujeitas a domnio pblico. Nos casos em questo, no pertencem
ao estado nem s autarquias locais. A meio da propriedade privada h uma limitao que um caminho pblico. A ideia
de caminho pblico no tem qualquer base legal. Esta corrente doutrinria e jurisprudencial forte porque existe um
acento de 19/04/89. um acento contra legem, ou seja, sem base legal. alis o nico que existe no OJ. Este acento
por vezes criticados por ser contra legem. O que est aqui em causa sempre uma restrio do direito de propriedade
privada, o que no implica que nasa ali um direito pblico. Existe um direito de propriedade privada com uma restrio.
Existe uma analogia que deve ser feita com os baldios (contitularidade de terrenos utilizados por comunidades
locais). So propriedade privada das comunidades locais (ex.: onde todos os membros da aldeia passeiam o gado). Se so
admissveis os baldios, porque no admitidos os caminhos pblicos? A relao do assento com a legislao (ver manual,
pg. 101).
Caminhos Pblicos e Domnio Pblico
Tese oposta do assento de 19.4.89: para que um caminho fosse pblico no bastaria que fosse usado direta e
imediatamente pelo pblico, mas seria tambm necessrio que ele fosse construdo e mantido pelo Estado ou por
autarquia local ou que fosse produzido ou apropriado por pessoa coletiva de direito pblico. A evocao da tese vencida
na deciso do STJ demonstra que para essa tese um caminho pblico integra necessariamente o domnio pblico. Por
isso mesmo, o STJ, no acrdo-assento, sentiu necessidade de afirmar que h vias de comunicao que no fazem parte
do domnio pblico. Tal tese tem por base as definies tradicionais de coisas pblicas e de domnio pblico.
A definio tradicional de coisa pblica pode ser apresentada com recurso a uma das classificaes das coisas
que o nosso primeiro CC continha no art. 379. Em relao s pessoas a quem a sua propriedade pertence ou que delas
se podem livremente aproveitar, o Cdigo de Seabra dividia as coisas em pblicas, comuns e particulares, apresentando
uma srie de definies. Na enumerao das coisas pblicas, o art. 380 referia as estradas, pontes e viadutos
construdos e mantidos a expensas pblicas, municipais ou paroquiais. Para que uma coisa esteja integrada no domnio
pblico, necessrio que pertena a uma pessoa coletiva de direito pblico. Como escreveu Rui Machete, a prpria CRP
parece inculcar isso. Perante as definies de coisas pblicas e de domnio pblico apresentadas, h que concluir que
coisas pblicas e bens do domnio pblico so dois nomes para a mesma coisa ou, pelo menos, dois conceitos de mbito
coincidente no essencial.
No entanto, a tese do assento de 19.4.89 implica que:
Ou os caminhos pblicos no tm de ser bens do domnio pblico (por no terem de pertencer a uma pessoa
coletiva de direito pblico);
Ou o conceito de domnio pblico tem de ser alargado (de modo a abranger bens no pertencentes a pessoas
coletivas de direito pblico).
A noo de tempos imemoriais (manual, pg. 104)
A evoluo da jurisprudncia aps o assento
Tm sido muitas as decises dos tribunais superiores sobre a matria do assento ou com relevncia para ela. O
STJ, no demorou muito tempo a comear a fazer desvios doutrina do assento e tem continuado a faz-los. No acrdo
2.2.93 aparece como afirmao central a de que a qualificao de um caminho, como pblico, poder basear-se no seu
uso direto e imediato pelo pblico, desde tempos imemoriais (nos termos do assento de 19.4.89) ou ser ele propriedade
de entidade de direito pblico e estar afetado utilidade pblica".
O acrdo de 10.11.93 defende que o assento de 19.4.89 deve ser interpretado no sentido de o uso do caminho
visar a satisfao de interesses coletivos de certo grau ou relevncia sem a qual no lcito p reconhecimento da
dominialidade pblica. A qualificao de um caminho, como pblico, poder pois basear-se em ser ele propriedade de
entidade de direito pblico e estar afetado entidade pblica ou no seu uso direito e imediato pelo pblico, desde
tempos imemoriais.
No acrdo de 15.6.00, o STJ afirma ser necessrio interpretar o assento restritivamente no sentido de a
publicidade dos caminhos exigir ainda a sua afetao a utilidade pblica, ou seja, o uso do caminho visar a satisfao de
interesses coletivos de certo grau ou relevncia e, ainda, de forma extensiva quando afirma que deixou substituir, em
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alternativa, o critrio segundo o qual pblico um caminho pertencente entidade pblica e estar afeto utilidade
pblica. Tal necessidade de interpretao restritiva do assento, no sentido de a publicidade dos caminhos exigir ainda a
sua afetao utilidade pblica foi reafirmada nos acrdos do STJ de 19.11.02, 13.1.04 e 14.10.04.Algumas decises
das Relaes foram ainda mais longe na retificao da orientao adotada no referido assento.
O assento e os atravessadouros
Oliveira Ascenso afirmou haver contradio entre a ideia de que so pblicos os caminhos que esto no uso
direto e imediato do pblico e o princpio da abolio dos atravessadouros, consagrado no art. 1383 do CC. A via de
conciliao estaria em presumir-se que h caminho pblico quando se ligam caminhos entre si e atravessadouro quando
se liga um caminho pblico a um imvel.
Manuel Henrique Mesquita: o assento conduziria a que todos os atravessadouros com posse imemorial
tivessem de ser qualificados como caminhos pblicos, ficando o art. 1383 sem qualquer campo de aplicao. Na
sequncia dessa afirmao, este sustenta que se impe a interpretao restritiva do assento, a fim de o harmonizar com
o tal art. do CC.
No possvel interpretar os arts 1383 e 1384 em separado. Nada impede que o critrio do assento se aplique
aos atravessadouros pois a linha de distino entre caminhos pblicos e atravessadouros no est no modo de uso, mas
no tipo de proveito que propiciam. Assim, independentemente da valia da regra firmada pelo assento, no parece que
ela contrarie o princpio de abolio dos atravessadouros, pois este tem a importante exceo do art. 1384 - cujo
fundamento afim do assento. Pode haver interesse em distinguir quando se est perante um caminho pblico (no
sentido do assento) ou um atravessadouro (abrangido pelo art. 1384), mas a tutela das suas figuras repousa de modo
igual na utilizao de um imvel pelo pblico desde tempos imemoriais.
Valia da tese do assento
O parecer que o MP proferiu no processo de uniformizao era no sentido que o assento acolheu. Para legitimar
essa posio, escreveu-se que no tocante a caminhos pblicos das zonas rurais (aqueles em relao aos quais os
problemas se colocam), as populaes no contavam (tradicionalmente) com o apoio de entidades pblicas,
nomeadamente do Estado e das autarquias. Por outro lado, afirmou-se que, para vrios administrativistas, a pertena a
uma entidade pblica no coessencial ao conceito de bem do domnio pblico, bastando que um bem esteja afetado
ao uso pblico para merecer a qualificao em causa.
Rui Pinto Duarte: concorda com o argumento do MP mas julga no ser necessrio alargar o conceito de domnio
pblico para sustentar que h caminhos que so pblicos apesar de no pertencerem a nenhuma pessoa coletiva de
direito pblico. Na verdade, a no-pertena de um bem a uma entidade pblica no tem como consequncia necessria
que esse bem seja privado.
A prpria CRP a par do setor pblico e do setor privado, prev o setor cooperativo e social (art. 82/4/b)). O
principal exemplo de bens abrangidos por tal preceito so os baldios. Ora, entre estes e os caminhos pblicos no sentido
do assento do STJ de 19.4.89 h vrias analogias. Quer uns quer outros so bens que nem pertencem ao Estado (ou a
pessoa coletiva de direito pblico), nem pertencem a privados, sendo apropriados coletivamente mas sem a mediao
de qualquer pessoa coletiva de direito pblico. So coisas comuns, no sentido tradicional. Os caminhos pblicos esto ao
dispor de quaisquer cidados e no apenas das comunidades locais. Porm, os seus principais utilizadores so os
membros dessas comunidades. A figura dos baldios um lugar paralelo figura dos caminhos pblicos.
De tudo isto resulta que a doutrina do assento se harmoniza com os outros elementos do nosso sistema jurdico
e que no necessrio, nem til, alterar, ou interpretar restritivamente, a norma que o STJ estabeleceu em 1989.
_______________________________________
Propriedade exclusiva mas com trs excees previstas no art. 1384. Alguma doutrina aponta uma quarta exceo os caminhos
pblicos. Os caminhos pblicos so caminhos utilizados pelas comunidades desde tempos imemoriais. Este conceito difere do conceito
de coisas sujeitas ao domnio pblico. Estas so coisas produzidas pelo Estado ou pelas autarquias locais. A meio da propriedade
privada existe um caminho pblico (coisa considerada pblica mas que no de domnio pblico) esta ideia no est prevista nas
excees do art. 1384. H igualmente uma restrio propriedade privada.
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Assento contra legem 19.4.89

Analogia com os baldios
2.1.3.7. FRACIONAMENTO E EMPARCELAMENTO DE PRDIOS RSTICOS
H uma tendncia histrica de atonizao da propriedade rstica, da diminuio da extenso da propriedade

rstica, no sentido em que as pessoas com vrios filhos dividem a sua propriedade para todos. um problema porque os
terrenos ficam sem dimenso para a explorao agrcola e como tal, sem viabilidade econmica dos terrenos, sendo um
problema para o sector da economia. por causa destas necessidades histricas que existem as regras de fracionamento
e emparcelamento. Existe assim o regime da proibio do fracionamento e o regime do emparcelamento. de atender
ao artigo 1376 e ss. A primeira ideia que deve permanecer a da unidade de cultura. H diferentes reas de referncia
consoante o tipo de cultura. O 1376 a regra geral, qual so reconhecidas excepes no 1377. O artigo 1379
determina as sanes de fracionamento. Alm da proibio de fracionamento por referncia unidade de cultura com a
sano jurdica de nulidade, temos um direito de preferncia pautado no artigo 1380 9. Quem viola a proibio de
fracionamento sujeita-se a que haja um direito de preferncia de um prdio contguo. H excepes, as quais previstas
no artigo 1381. Alm dos artigos 1380 e 1381, este direito de preferncia aprofundado em legislao extravagante.
E todo o regime do fracionamento, no s este direito de preferncia, modulado pelo regime da reserva agrcola
nacional. Este diploma determina que nas reas de reserva agrcola nacional, a unidade de cultura passa ao triplo, o que
tem implicaes para os artigos mencionados. Ex.: cultura do trigo. Trs hectares. Se sujeito A fraciona para que a
propriedade tenha uma extenso inferior aos trs hectares, j no pode fazer a cultura em causa. No entanto, se
fracionasse apenas para nove hectares podia continuara faz-lo.
O regime do emparcelamento vem no artigo 1382. O cdigo civil no regula verdadeiramente a matria. Define
apenas o que e que regulado em legislao especial. Lei n. 111/2015 de 27 de Agosto. Esse diploma regula no s a
proibio de fracionamento como regula o emparcelamento.
Importa referir que este direito de preferncia aprofundado em legislao extravagante. Todo o regime
modelado pelo regime da Reserva Agrcola Nacional. Os casos de direito de preferncia previstos no art. 1380,
encontram-se ampliados pelo art. 18 do DL 384/88, de 25 de Outubro. Esta regra tem sido interpretada restritivamente
ou no sentido de que s o titular de prdio com rea inferior da unidade de cultura goza de preferncia ou no sentido
de que s h direito de preferncia se um dos prdios em causa (o alienado ou o do preferente) tiver rea inferior da
unidade cultura.
Acresce ainda o DL 73/2009, de 31 de Maro, no que respeita a prdios includos nas reas de Reserva Agrcola
Nacional, assim como o assento do STJ de 18.3.86. O prprio art. 1382 remete para legislao parcial, da qual ainda
podemos destacar a lei 111/2015 de 27 de Agosto. Esta regula a proibio do fracionamento (limita a possibilidade de
disposio), assim como o emparcelamento.
H ainda uma forte corrente jurisprudencial que alarga o art. 1380 alienao de quotas-partes, com o
argumento de que se assim no fosse estaria aberta a porta fraude (consistente na venda sucessiva de quotas-partes
como meio de transferir o total do direito de propriedade sem observncia da preferncia). Rui Pinto Duarte considera
que esta interpretao e o seu argumento, no podem merecer apoio, pois os meios do sistema jurdico para a preveno
da fraude no englobam a extenso do mbito das normas. Contra o resultado da interpretao em causa, acrescenta
que os direitos de preferncia so uma limitao da autonomia privada, que representam um nus econmico cujo
mbito no pode ser alargado de nimo leve. No que respeita ao emparcelamento, o CC, no art. 1382 limita-se a uma
remisso para legislao extravagante.
2.1.3.8. RESTRIES DO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE PRDIOS
H ainda mais restries que no vm enumeradas numa seco autnoma do Cdigo Civil. A primeira a
existncia de outros direitos reais. Tambm as relaes de vizinhana constituem restries de propriedades. A
coexistncia de direitos reais, associada ideia de elasticidade, restringe o direito de propriedade. Tambm as servides
de direito pblico fazem parte deste conjunto. So servides administrativas que constituem restries de direito pblico.
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Existem trs pressupostos: existe um prdio contguo e foi feita alienao violando as regras de fracionamento;
sujeito tem um prdio contguo e, por fim, quem alienou em primeiro lugar no tinha j um prdio contguo.
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2.1.3.9. PROPRIEDADE HORIZONTAL

2.1.3.9.1. ASPECTOS GERAIS
Situaes em que um edifcio pertence a uma pluralidade de pessoas, tendo cada uma delas poder ou direito
sobre uma parte especfica do edifcio e todas elas em comum, poder sobre as partes no atribudas a cada uma.
Fraces autnomas;
Partes comuns;
Condminos.
O conjunto dos condminos constitui o condomnio. Do ponto de vista sociolgico, em alternativa a um edifcio
organizado em propriedade vertical, em que cada pessoa detm o seu direito de propriedade, podemos ter um nico
proprietrio de um nico edifcio que arrenda os diferentes andares a cada uma das pessoas. Em Portugal este fenmeno
desapareceu sobretudo em resultado do crdito de habitao. Com o aumento do direito ao crdito nas ltimas dcadas,
as pessoas optaram por se tornarem proprietrias da propriedade horizontal. Tambm o regime de congelamento das
rendas, sobretudo na dcada de 70, contribuiu para uma diminuio do arrendamento.
Relevncia Social
A existncia de situaes em que um edifcio pertence a uma pluralidade de pessoas, tendo cada uma delas
poder sobre uma parte especfica e todas em conjunto poder sobre as partes no atribudas a cada uma realidade
antiga. Em resultado do desenvolvimento das cidades e das polticas de fomento aquisio de habitao prpria, muitos
portugueses so hoje donos das fraes autnomas de prdios constitudos em propriedade horizontal em que habitam
sem prejuzo de, muitas vezes, as mesmas se encontrarem hipotecadas para garantia dos emprstimos bancrios
contrados para a sua aquisio.
Evoluo legislativa e assento legal atual
A propriedade horizontal foi criada pelo DL 40 333, de 14 de Outubro de 1955. A disciplina estabelecida por tal
diploma foi acolhida e melhorada pelo CC de 1966, que passou a ser sede legal principal da matria.
NOTA: em alternativa existncia de uma propriedade horizontal podemos ter um nico proprietrio que arrenda
fraes autnomas s pessoas. Em Portugal, nos tempos modernos, h pouco esta figura do arrendamento devido ao
aumento da concesso de crdito habitao, das ltimas dcadas. Para alm do crdito habitao temos o regime do
congelamento das rendas para proteo dos inquilinos face aos proprietrios. Ora, tendo em conta este quadro factual,
tem-se verificado uma diminuio no arrendamento.
Problemas centrais do regime da propriedade horizontal
1. Relao entre os poderes de cada condmino e os poderes do conjunto dos condminos. Este problema no
resolvido pela distino entre partes comuns e fraes autnomas, na medida em que no concebvel que
cada condmino possa exercer sem limites o seu direito de propriedade sobre a sua frao autnoma. A linha
que separa o que individual do que coletivo passa no apenas pea definio do que entra nas partes comuns
e do que cabe nas fraes autnomas, mas tambm pela definio dos poderes do conjunto dos condminos
relativamente s fraes autnomas.
2. Organizao do conjunto dos condminos para a conduo dos assuntos que lhes cabe conduzir, enquanto
conjunto.
A determinao dos casos em que exigvel apenas uma maioria e a daqueles em que razovel exigir a unanimidade
na tomada de decises exemplo de uma questo de poltica legislativa. Outro exemplo est na prpria estruturao do
conjunto dos condminos: ser possvel e conveniente manter a figura da propriedade horizontal nos quadros de uma
contitularidade no subjetivada ou ser prefervel optar por atribuir personalidade jurdica ao condomnio?
Nota Os grandes temas de resoluo prtica so os de acesso industrial e a propriedade horizontal. Ver os exerccios 6, 7 e 8 do manual de Rui Pinto
Duarte. Posteriormente, do 9 ao 12 trata-se a propriedade horizontal.
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mbito de aplicao
O artigo 1414 determina que a propriedade horizontal se aplica a edifcios. Esta era a redao original do cdigo.
Aps a reviso, deu-se uma ampliao do campo de aplicao a edifcios contnuos com partes comuns. Ex.: casas
minadas; moradias; condomnios privados; garagens comuns. (Interveno legislativa de 1984).
Nota: requisito ou pressuposto da independncia das fraces autnomas. Ideia reforada pelo artigo 1415.
A questo que se coloca a de saber se possvel criar subcondomnios, ou seja, gerir os interesses comuns
num grande condomnio, mas os interesses especficos de certos edifcios serem resolvidos nestes subcondomnios. A lei
no prev, mas nas grandes cidades dava jeito esta organizao mais complexa. O facto de a lei no prever resposta, no
exclui a possibilidade. A ideia do condomnio a existncia do regulamento do mesmo com oponibilidade erga omnes.
Esta ideia levanta a tipicidade, ou seja, tem de ser algo especfico pois oponvel a terceiros, sendo que estes tm de
tomar conhecimento por via publicidade.
Distino entre Partes Comuns e Fraces Autnomas
O artigo 1421 delimita pela negativa o que so fraces autnomas. O nmero 1 do presente artigo determina
quais as partes do edifcio. Na alnea a), o que refere a paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a
estrutura do prdio dependem da tcnica de construo. O nmero 2, em contraposio com o primeiro partes
comuns obrigatrias -, reporta-se s partes comuns presumveis. Se se presumem partes comuns, quer-se dizer que
possvel afastar esta presuno porque aponta em primeiro lugar para uma ideia de estipulao por via da autonomia
privada. possvel um ttulo constitutivo determinar que alguns destes objectos no sejam partes comuns e portanto,
sejam fraco autnoma. O que se discute (querela doutrinria) se esta presuno pode ser ilidida por qualquer outro
meio. Esta querela doutrinria convoca sobretudo a alnea e) do nmero 2 as coisas que no sejam afectadas ao uso
exclusivo de um dos condminos. A contrario, se se trata de uma coisa afectada em exclusivo a um do condminos,
procura-se saber se isso basta por si para ilidir a presuno.
Ex.: zona de jardim comum barricada por sebes. S possvel ter acesso a essa zona do jardim s possvel atravs de
uma fraco autnoma de X.
Destinao objectiva da coisa (ver Rui Pinto Duarte)
Apesar de ser parte comum, pode existir um uso exclusivo. Estas situaes so reguladas pelo nmero 3 do
artigo 1421. So assim partes comuns afectas ao uso exclusivo de um dos condminos. A fraco autnoma
essencialmente um espao, uma vez que as paredes exteriores, corredores, etc., so parte comum. O condmino s faz
uso daquilo que est dentro das paredes interiores.
Ttulo Constitutivo e Regulamento
O ttulo constitutivo ser um negcio jurdico ou a sentena corporizada em documento, que especifica as
fraces e o seu valor relativo. neste que se descrevem quais so as fraces autnomas, bem como o valor relativo de
cada uma. Imaginado que existem cinco fraces autnomas, cada uma pode ter um valor relativo de 20%. Este valor
pode no entanto ser diferente. O valor relativo tm impacto no direito de voto. Se determinada fraco superior, o
direito de voto desse condmino ser de igual forma maior. Assim como a contribuio pode variar, isto , uma fraco
maior determina um maior contributo do condmino. Assim, quem tem um dever de contribuio maior, tem um direito
de voto superior. O ttulo constitutivo pode surgir ao abrigo da autonomia privada ou ser emitido por sentena judicial
(negcio jurdico ou sentena).
Para aprofundar o regulamento, importa olhar para o nmero 2 do artigo 1418, alnea b). O regulamento regula
o uso, a fruio e a conservao quer das partes comuns, quer das fraces autnomas. A maior parte das pessoas no
tem conhecimento de que o regulamento pode limitar os poderes exclusivos das fraces autnomas. Caso no exista
originalmente um regulamento no ttulo constitutivo, possvel cri-lo mais tarde ao abrigo do artigo 1429-A
(aditamento de 1984). No s de pode fazer, como deve ser feito. Isto trouxe uma confuso, na medida em que este
regulamento, do artigo enunciado, apenas faz referncia ao uso, fruio e conservao das partes comuns.
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Este regulamento no publicitado pelo registo predial. Tudo o que esteja no regulamento, no se encontra
identificado no registo predial. Ou seja, h registo do ttulo constitutivo da fraco autnoma, mas no do seu
regulamento. Isto traz assim um problema jurdico: que a classificao depende de ambos. O segundo aspecto ou
perplexidade: se tomarmos em conta um regulamento feito logo de incio, que posteriormente se quer alterar,
necessrio determinar se pode ser feito por maioria simples ou por unanimidade. Nos termos do artigo 1419, a alterao
tem de ser feita por unanimidade, ou seja, s posso alter-lo nos mesmos termos em que posso alterar um ttulo
constitutivo (porque o regulamento se integra no ttulo). Porm, o regulamento previsto no artigo 1429-A aprovado
por maioria simples, enquanto o regulamento integrado no ttulo constitutivo aprovado por unanimidade. Na vida
prtica, imaginando um condomnio com 5 pessoas e, portanto, cinco fraces autnomas, at seria vivel criar uma
unanimidade, mas se estivermos perante 20 pessoas, h sempre interesses conflituantes e esta unanimidade quase
impossvel. Pode o regulamento incidir sobre o regime da administrao do condomnio? Pode regular o funcionamento
dos rgos do condomnio? Esta a terceira perplexidade. Se olharmos para a letra do artigo 1418 e at mesmo do
1429-A, no se faz referncia nenhuma ao condomnio. Aparentemente, a resposta seria no. Contudo, e atendendo ao
artigo 1435/4, sugere que apesar de no se falar, que o regulamento tambm pode incidir sobre matrias de organizao
do condomnio, sendo algo que na vida prtica acontece muito. Uma das coisas que se discute nesse contexto, ou seja,
uma das situaes que exemplifica esta matria uma estipulao a determinar que o administrador no tem de ser um
condmino, mas uma empresa de gesto de condomnios. Deixar o condomnio na mo de uma destas empresas no
deve ser exclusiva, isto , deve haver um controlo que se admita minimamente eficaz sobre o que a mesma anda a fazer
com o dinheiro dos condminos. Ex.: podem ser eleitos trs condminos que cooperem com a empresa. por isso que
surgem nos regulamentos estas regras de organizao. Deste modo, e uma vez que nada est previsto na lei, s pode ser
feita referncia ao artigo 1435/4 para legitimar esta aco. Ainda em sede de perplexidades, possvel que o
regulamento altere para mais ou para menos as maiorias deliberativas da Assembleia assentes no artigo 1432? Em
ambas estas matrias necessrio criar um critrio de superviso. H ainda um confronto entre a autonomia privada e
a tipicidade dos direitos reais, o qual reforado pelo facto de no haver publicidade do registo. Geralmente, tende-se a
no interferir nas maiorias, ainda que isso seja possvel ( no entanto duvidoso e apenas uma pessoa escreveu sobre
isso).
Antunes Varela: o instrumento jurdico ao qual compete, em primeira linha, definir as relaes entre os
condminos e fixar, nomeadamente, o fim a que se destina cada uma das fraes do prdio o ttulo constitutivo da
propriedade horizontal e, posteriormente, o regulamento do edifcio em condomnio. Depois da lei (que inclui na
disciplina do instituto vrias regras supletivas, a par de outros preceitos de carter imperativo), so o ttulo constitutivo
(), bem como o regulamento, que formam o estatuto regulador do condomnio. A verdade porm, que at 1994 o
nico preceito do CC que se referia ao regulamento do condomnio era o n1 do art. 1433.
A matria do ttulo constitutivo levantou muitos problemas, que o legislador procurou resolver na reforma de
1994, nomeadamente por meio do n3 do art. 1418 e do n4 do art. 1422.
Crticas sobre questes centrais:

No-instituio de um mecanismo de publicidade do regulamento o ttulo constitutivo est sujeito a registo
predial, o que no se sucede com o regulamento.
A lei no prev nenhuma outra forma de dar a conhecer o regulamento, nomeadamente aos interessados na
aquisio de fraes autnomas.
O regulamento de condomnio , todavia, oponvel a qualquer adquirente de uma frao autnoma.
Dvidas sobre questes centrais:

possvel alterar o regulamento que conste do ttulo constitutivo por mera maioria ou necessria a
unanimidade? (a favor da unanimidade joga a sua integrao no ttulo constitutivo, que, nos termos do art.
1419/1 s modificvel por acordo de todos os condminos; contra a necessidade da unanimidade joga que o
contedo material de um tal regulamento no ser diferente de outro que no conste do ttulo constitutivo o
qual parece altervel por mera maioria art. 1432/3).
possvel o regulamento estabelecer maiorias mais exigentes que as da lei, para efeitos do art. 1422/3 e do
art. 1425/1? E menos exigentes? (a favor dessas possibilidades joga o princpio da autonomia privada, contra,
joga um certo entendimento da tipicidade dos direitos reais).
possvel o regulamento dispor sobre outras matrias que no o uso, fruio e conservao das partes comuns
(e das fraes autnomas, no caso do art. 1418/2/b)), nomeadamente sobre o funcionamento da assembleia
de condminos e o exerccio do cargo de administrador? Dos arts. 1418 e 1429-A retirar-se-ia que no, mas
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essa concluso parece pouco racional e indiciariamente contraditada por, pelo menos, outro preceito, que
parece pressupor que o regulamento pode abranger essas outras matrias o art. 1435/4.
Como se v, indispensvel uma nova interveno legislativa nesta matria, visto que at l o intrprete ter de
tentar dar sentido a um texto legal lacunoso e contraditrio.
2.1.3.9.2. NATUREZA JURDICA DO DIREITO DO CONDOMNIO
Existe quem sustente (quase toda a doutrina) que h uma pluralidade de direitos de propriedade sobre um
prdio com edifcio que incidem isoladamente sobre fraces autnomas distintas e em concurso sobre as partes
comuns. Isto significa para a Doutrina um direito de propriedade especial. No entanto, a posio no unnime. H assim
quem assuma que no se trata de um direito de propriedade, mas antes um direito real menor, distinto do primeiro.
um direito de propriedade especial que se distingue claramente da compropriedade. Ter uma propriedade
horizontal no o mesmo que ter uma compropriedade. Tal justifica-se por:
1. Propriedade exclusiva da fraco;

2. Indivisibilidade;
3. Organizao complexa.
No nosso Direito, a propriedade horizontal consiste na existncia de uma pluralidade de direitos de propriedade
sobre um prdio onde exista um edifcio, incidindo cada um de tais direitos, isoladamente, sobre uma parte especificada
do prdio (uma frao autnoma) e, em concurso com os demais direitos, sobre as partes comuns do prdio.
Parte da doutrina sustenta que a propriedade horizontal mesmo a soma de duas situaes jurdicas distintas:
(1) Propriedade individual sobre as fraes autnomas;
(2) Compropriedade sobre as partes comuns.
Quase todos os autores sublinham que a propriedade horizontal no reconduzvel a uma mera soma de
situaes, mesmo aqueles que reconhecem a existncia daqueles dois tipos de situaes jurdicas.
Manuel Henrique Mesquita, Oliveira Ascenso e Antunes Varela: sustentam que a propriedade horizontal seria
um direito real novo, ainda que combinando formas preexistentes do direito de propriedade. H quem pretenda situar a
propriedade horizontal fora do direito de propriedade propriamente dito, vendo-o como um tipo autnomo de direito
real de gozo.
A diferena entre a propriedade horizontal e a compropriedade resulta da comparao dos poderes dos
condminos com os poderes dos comproprietrios. Nesta comparao h que fazer uma referncia aos poderes dos
condminos sobre as fraes autnomas:
Na lei cada condmino proprietrio exclusivo da frao que lhe pertence (art. 1420/1);
Na compropriedade nenhum dos contitulares tem qualquer direito sobre qualquer parte especificada da coisa.
Indivisibilidade da propriedade horizontal (art. 1423);
Divisibilidade da compropriedade (arts. 1412 e 1423).
Os poderes dos comproprietrios e os poderes dos condminos relativamente s partes comuns so diferentes.
Os condminos no gozam do direito legal de preferncia na alienao dos objetos dos direitos pelos outros
condminos (arts. 1423 e 1409);
Os comproprietrios j possuem este direito legal de preferncia.
Do regime da compropriedade no resulta a criao de nenhum centro de imputao de efeitos jurdicos a lei
d um mnimo de organicidade ao condomnio, tratando-o em alguns aspetos como realidade diversa dos seus
membros;
Do regime da propriedade horizontal resulta esse centro (ainda que rudimentar).
Artigo 1418
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O ttulo constitutivo ser um negcio jurdico ou a sentena corporizada em documento, que especifica as fraces e o seu
valor relativo. neste que se descrevem quais so as fraces autnomas, bem como o valor relativo de cada uma. Imaginado que
existem cinco fraces autnomas, cada uma pode ter um valor relativo de 20%. Este valor pode no entanto ser diferente. O valor
relativo tm impacto no direito de voto. Se determinada fraco superior, o direito de voto desse condmino ser de igual forma
maior. Assim como a contribuio pode variar, isto , uma fraco maior determina um maior contributo do condmino. Assim, quem
tem um dever de contribuio maior, tem um direito de voto superior. O ttulo constitutivo pode surgir ao abrigo da autonomia privada
ou ser emitido por sentena judicial (negcio jurdico ou sentena).
Para aprofundar o regulamento, importa olhar para o nmero 2 do artigo 1418, alnea b). O regulamento regula o uso, a
fruio e a conservao quer das partes comuns, quer das fraces autnomas. A maior parte das pessoas no tem conhecimento de
que o regulamento pode limitar os poderes exclusivos das fraces autnomas. Caso no exista originalmente um regulamento no
ttulo constitutivo, possvel cri-lo mais tarde ao abrigo do artigo 1429-A (aditamento de 1984). No s de pode fazer, como deve
ser feito. Isto trouxe uma confuso, na medida em que este regulamento, do artigo enunciado, apenas faz referncia ao uso, fruio e
conservao das partes comuns.
Este regulamento no publicitado pelo registo predial. Tudo o que esteja no regulamento, no se encontra identificado no
registo predial. Ou seja, h registo do ttulo constitutivo da fraco autnoma, mas no do seu regulamento. Isto traz assim um
problema jurdico: que a classificao depende de ambos. O segundo aspecto ou perplexidade: se tomarmos em conta um
regulamento feito logo de incio, que posteriormente se quer alterar, necessrio determinar se pode ser feito por maioria simples
ou por unanimidade. Nos termos do artigo 1419, a alterao tem de ser feita por unanimidade, ou seja, s posso alter-lo nos mesmos
termos em que posso alterar um ttulo constitutivo (porque o regulamento se integra no ttulo). Porm, o regulamento previsto no
artigo 1429-A aprovado por maioria simples, enquanto o regulamento integrado no ttulo constitutivo aprovado por unanimidade.
Na vida prtica, imaginando um condomnio com 5 pessoas e, portanto, cinco fraces autnomas, at seria vivel criar uma
unanimidade, mas se estivermos perante 20 pessoas, h sempre interesses conflituantes e esta unanimidade quase impossvel. Pode
o regulamento incidir sobre o regime da administrao do condomnio? Pode regular o funcionamento dos rgos do condomnio?
Esta a terceira perplexidade. Se olharmos para a letra do artigo 1418 e at mesmo do 1429-A, no se faz referncia nenhuma ao
condomnio. Aparentemente, a resposta seria no. Contudo, e atendendo ao artigo 1435/4, sugere que apesar de no se falar, que o
regulamento tambm pode incidir sobre matrias de organizao do condomnio, sendo algo que na vida prtica acontece muito. Uma
das coisas que se discute nesse contexto, ou seja, uma das situaes que exemplifica esta matria uma estipulao a determinar que
o administrador no tem de ser um condmino, mas uma empresa de gesto de condomnios. Deixar o condomnio na mo de uma
destas empresas no deve ser exclusiva, isto , deve haver um controlo que se admita minimamente eficaz sobre o que a mesma anda
a fazer com o dinheiro dos condminos. Ex.: podem ser eleitos trs condminos que cooperem com a empresa. por isso que surgem
nos regulamentos estas regras de organizao. Deste modo, e uma vez que nada est previsto na lei, s pode ser feita referncia ao
artigo 1435/4 para legitimar esta aco. Ainda em sede de perplexidades, possvel que o regulamento altere para mais ou para
menos as maiorias deliberativas da Assembleia assentes no artigo 1432? Em ambas estas matrias necessrio criar um critrio de
superviso. H ainda um confronto entre a autonomia privada e a tipicidade dos direitos reais, o qual reforado pelo facto de no
haver publicidade do registo. Geralmente, tende-se a no interferir nas maiorias, ainda que isso seja possvel ( no entanto duvidoso
e apenas uma pessoa escreveu sobre isso).
2.1.3.9.3. CONSTITUIO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL
Existem quatro formas de constituio. A deciso administrativa foi acrescentada em 2006. O negcio jurdico
pode ser unilateral, assim como frequentemente o . Pode at ser por testamento. A situao mais tpica a de existir
um promotor imobilirio que compra um terreno, passando a ser um proprietrio de terreno rstico. Se construir passa
a ser um prdio urbano. Ele adopta um negcio jurdico unilateral, feito apenas por ele, na condio de proprietrio, que
afecta o estatuto jurdico. Mesmo que tenha construdo um prdio com dez fraces autnomas, passou, como nico
proprietrio, a ter dez direitos de propriedade, at que vendesse as fraces autnomas. A escritura da constituio da
propriedade horizontal modifica o estatuto do prdio e faz transformar o direito de propriedade em vrios direitos de
condomnio, que, muitas vezes, surgem reunidos na mesma pessoa. Podem existir outros casos. Ex.: compropriedade.
Quanto deciso judicial, faz-se referncia a dois meios: aco de diviso de coisas comum ou processo de inventrio.
Conformidade com a licena de utilizao estabelecida no artigo 1418. No se pode, por exemplo, determinar
que um determinado edifcio a para habilitao e depois vir outra entidade afirmar que para comrcio. Neste caso a
lei especfica que nestes casos, o vcio o da nulidade10. Nunca pode ser invocado um fim diferente daquele que est
determinado na licena. Se o projecto no est conforme licena de construo, j se pode levantar um problema. O
nmero 3 do presente artigo determina a nulidade, mas um dos problemas que se levante o de saber se possvel
aplicar a reduo do negcio jurdico 292 - ou seja, se se pode retirar parte dos elementos que entrem em confronto
com o negcio jurdico.
10
Nos casos em que a lei no especifica, aplica-se o artigo 294 - nulidade.
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A propriedade horizontal pode resultar de:

1. Negcio jurdico;
2. Usucapio;
3. Deciso administrativa;
4. Deciso judicial proferida em ao de diviso de coisa comum ou em processo de inventrio (art. 1417/1).
Constituio por negcio jurdico:

Certa doutrina chama a ateno para que esse negcio pode ser o testamento e que a generalidade da doutrina e da
jurisprudncia admite que esse negcio possa ser, quando inter vivos, praticado por uma s pessoa.
Constituio por usucapio:

caso raro, mas no impossvel.
Constituio por deciso judicial:

Alguma doutrina e jurisprudncia tm admitido que a propriedade horizontal tambm pode ser constituda por sentena
proferida em ao destinada execuo especfica de contrato-promessa de compra e venda de frao a constituir. O
art. 59 do Cdigo Notarial determina que os instrumentos da constituio da propriedade horizontal s podem ser
lavrados se forem instrudos com documento emitido pela Cmara Municipal comprovativo de que as fraes autnomas
satisfazem os requisitos legais ou, em certos casos, se for exibido projeto de construo aprovado pela mesma entidade.
O ttulo constitutivo tem de (art. 1418/1):

Especificar as partes do edifcio ou edifcios correspondentes s vrias fraes;
Fixar o valor relativo de cada frao, em percentagem ou permilagem do valor total do prdio.
Para alm disso, o ttulo constitutivo pode ainda (art. 1418/2):
Atribuir fins (destinaes) s fraes e s partes comuns;
Estabelecer um regulamento do condomnio;
Estabelecer um compromisso arbitral.
O art. 1418/3 determina que a falta de especificao das partes do edifcio ou edifcios correspondentes s vrias
fraes e a no-coincidncia entre os fins das fraes e das partes comuns referidos no ttulo constitutivo e os fixados no
projeto aprovado pela entidade pblica competente determinam a nulidade do ttulo constitutivo nos termos do art.
292, pode suceder que sendo o ttulo constitutivo um negcio jurdico, s um segmento dele seja nulo, salvando-se o
restante. A constituio da propriedade horizontal quando resulte de negcio jurdico, cai na previso do art. 22 do DL
116/2008, de 4 de Julho, pelo que tem de ser celebrada por escritura pblica ou escrito particular autenticado.
Artigo 1417
Existem quatro formas de constituio. A deciso administrativa foi acrescentada em 2006. O negcio jurdico pode ser
unilateral, assim como frequentemente o . Pode at ser por testamento. A situao mais tpica a de existir um promotor imobilirio
que compra um terreno, passando a ser um proprietrio de terreno rstico. Se construir passa a ser um prdio urbano. Ele adopta um
negcio jurdico unilateral, feito apenas por ele, na condio de proprietrio, que afecta o estatuto jurdico. Mesmo que tenha
construdo um prdio com dez fraces autnomas, passou, como nico proprietrio, a ter dez direitos de propriedade, at que
vendesse as fraces autnomas. A escritura da constituio da propriedade horizontal modifica o estatuto do prdio e faz transformar
o direito de propriedade em vrios direitos de condomnio, que, muitas vezes, surgem reunidos na mesma pessoa. Podem existir
outros casos. Ex.: compropriedade. Quanto deciso judicial, faz-se referncia a dois meios: aco de diviso de coisas comum ou
processo de inventrio.
Conformidade com a licena de utilizao estabelecida no artigo 1418. No se pode, por exemplo, determinar que um
determinado edifcio a para habilitao e depois vir outra entidade afirmar que para comrcio. Neste caso a lei especfica que
nestes casos, o vcio o da nulidade. Nunca pode ser invocado um fim diferente daquele que est determinado na licena. Se o projecto
no est conforme licena de construo, j se pode levantar um problema. O nmero 3 do presente artigo determina a nulidade,
mas um dos problemas que se levante o de saber se possvel aplicar a reduo do negcio jurdico 292 - ou seja, se se pode
retirar parte dos elementos que entrem em confronto com o negcio jurdico.
2.1.3.9.4. DIREITOS E OBRIGAES DOS CONDMINOS
Os principais direitos dos condminos so os seguintes:
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O direito sobre a frao autnoma (arts. 1414 e 1420/1 entre outros); apesar das palavras do art. 1420/1
(proprietrio exclusivo), esse direito claramente menos forte que o direito de propriedade propriamente
dito;
O direito sobre as partes comuns (art. 1420/1); cada condmino pode, perante terceiros, exercer os direitos
sobre as partes comuns, sem necessidade de fazer intervir os outros condminos;
O direito de participar na administrao do condomnio (arts. 1430 e seguintes); este direito consiste
essencialmente na participao na assembleia de condminos;
O direito de promover reparaes indispensveis e urgentes das partes comuns (art. 1427); existe a dvida em
saber se falta ou impedimento significam inexistncia e impedimento absoluto ou se significam ausncia e
indisponibilidade, ainda que temporria;
O direito de, em caso de destruio do edifcio ou de parte dele que represente trs quartos ou mais do seu
valor, exigir a venda do prdio e participar na partilha do produto da venda (art. 1428/1); o seu alcance o de
possibilitar a cada condmino pr fim ao condomnio: embora a lei no o explicite, trata-se de exigir no s a
venda do terreno e dos materiais como a partilha do produto da venda.
As principais obrigaes dos condminos so as seguintes:
Afetar a sua frao apenas ao fim a que esteja destinada (art. 1422/2/c)); de acordo com o n4 do art. 1422,
se o ttulo constitutivo nada dispuser sobre o fim da frao, a prpria alterao do seu uso carece de autorizao
da assembleia de condminos, a ser tomada por maioria de dois teros do valor total do prdio;
Suportar as despesas necessrias conservao da frao autnoma (art. 1424/1, a contrario, conjugado com
a primeira parte do art. 1420/1);
Contribuir para as despesas necessrias conservao e fruio das partes comuns e para os servios de
interesse comum (art. 1424); h que fazer vrias notas:
As despesas que aqui esto em causa so o que se poderia chamar as despesas correntes; O critrio-base o
da distribuio das despesas na proporo do valor das fraes (art. 1424/1); A lei possibilita que o regulamento do
condomnio estabelea que as despesas com servios de interesse comum sejam distribudas no em funo daquele
critrio, mas antes em partes iguais ou em proporo da fruio desses servios (art. 1424/2);A lei estabelece regras
especiais para as despesas relativas aos lanos de escadas e s partes comuns do prdio que sirvam exclusivamente
alguns condminos bem como para as despesas relativas a elevadores, determinando que as mesmas ficam a cargo dos
que deles ou delas se servem e, neste caso, dos condminos cujas fraes possam ser servidas pelos elevadores (art.
1424/3 e 4); Apesar de todas as regras referidas so frequentes os conflitos em torno da repartio das despesas em
causa.
No que respeita aos condminos no residentes no prdio, comunicar o seu domiclio ou o do seu representante
(art. 1432/9); obrigao instrumental do estabelecido no art. 1432 sobre a convocao e o funcionamento da
assembleia de condminos;
Contribuir, em proporo do valor das fraes, para as despesas com obras que no sejam mera conservao
(art. 1426); o art. 1424 regula a repartio das despesas necessrias conservao e fruio das partes
comuns e ao pagamento dos servios de interesse comum; o art. 1426 regula a repartio das despesas com
obras que sejam inovaes, que submete ao critrio de repartio das outras despesas com a ressalva de
isentar de contribuio os condminos que no tenham fundadamente aprovado as obras (obras de natureza
volupturia ou desproporcionada);
Efetuar seguro contra incndio da frao autnoma e das partes comuns (art. 1429 e art. 5 do DL 268/94, de
25 de outubro); a lei atribui o dever de celebrar seguro a cada condmino, parecendo que o objeto a assegurar
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no apenas a frao autnoma, mas tambm as partes comuns; da lei resulta que o valor do seguro fixado
pela assembleia de condminos, no sendo claro se esses poderes da assembleia abrangem apenas o seguro
das partes comuns ou tambm os das fraes autnomas; para os condminos que no efetuarem os seguros
que lhes competem, a lei impe ao administrador que os efetue, ficando com o direito de reaver os respetivos
prmios;
Contribuir para o fundo de reserva do condomnio (art. 4 do DL 268/94); a lei impe a constituio de um fundo
de reserva destinado a custear as despesas de conservao do condomnio; alimenta-se esse fundo de
contribuies dos condminos no valor de 10% das suas contribuies para as despesas correntes; a obrigao
de constituio do fundo no impende sobre cada condmino mas sim sobre o conjunto de condminos;
obrigao de cada condmino contribuir para ele; a falta de constituio do fundo parece no ter sano;
Respeitar o ttulo constitutivo (art. 1422/2/d); o dever de respeitar todo o contedo do mesmo bvio mas
que a lei enfatizou explicitando que vedado aos condminos praticar quaisquer atos ou atividades que
tenham sido proibidos no ttulo constitutivo;
No praticar quaisquer atos ou atividades que sejam proibidos por deliberao da assembleia de condminos
aprovada sem oposio (art. 1422/2/d)); a lei possibilita que a assembleia de condminos delibere proibir
certas atividades fazendo depender a validade dessas deliberaes da inexistncia de oposio;
No prejudicar, por ao ou omisso, a segurana, a linha arquitetnica ou o arranjo esttico do edifcio (art.
1422/2/d)); levanta dvidas quanto articulao com o n3 do art. 1422 e com o art. 1425.
Das obrigaes elencadas que tm por objeto comportamentos com incidncia direita sobre o prdio, umas tm por
objeto apenas a frao autnoma (art. 1422/2/c)) e outras tambm as partes comuns (art. 1422/2/a)).
Posio Jurdica do Condmino Direitos e Deveres

O primeiro direito o domnio exclusivo sobre a fraco. Existe um poder imediato sobre a coisa (imediao dos direitos
reais). No entanto, existem limites, de entre os quais se salientam os dos artigos 1418, 1422 e 1425. Atendendo em primeiro lugar
ao artigo 1422, podemos dizer que faz referncia a limites de vizinhana. Para alm do domnio sobre a fraco, o segundo direito
um direito sobre as partes comuns, o qual tem um carcter absoluto em relao a terceiros. Sobre as partes comuns h uma
contitularidade de todos, mas perante terceiros eu tenho poderes absolutos. O terceiro direito o de participao, sendo que este
inclui diversas faculdades, entre as quais, o direito de voto, o direito de ser eleito a administrador, o direito de impugnar as ligaes
da assembleia de condminos, o direito de ser previamente informado. O quarto direito o de promover reparaes indispensveis e
urgentes nas partes comuns (1427).
Quanto aos deveres, elenca-se o dever de afectar a fraco ao fim destinado (1422/2, alnea c). Se o destino habitao,
no pode ser transformado num escritrio. O segundo dever o dever de contribuio para as despesas de conservao e servios
comuns (1424). Quando se fala em conservao e servios comuns fala-se apenas nas despesas correntes, sendo que para obras h
um regime diferente (1426). Por regra esta contribuio feita em proporo com o valor percentual das fraces. Em todo o caso,
por regra, pois podem existir alteraes ao regulamento do condomnio. O terceiro dever o de contribuio para as despesas com
obras (1426). O quarto dever o dever de efectuar seguro. Existe um seguro obrigatrio. Existem depois problemas prticos que
daqui resultam: se se faz apenas um seguro pelo condomnio ou vrios pelas diversas fraces. O ltimo dever o de contribuio
para o fundo de reserva (DL 268/94).
2.1.3.9.5. REGIME DAS OBRAS INOVADORAS
Este primeiro artigo d o conceito de obra que constitui inovao. De seguida, remetem-se para as excepes.
Assim, o nmero 2 faz o elenco das obras que podem ser consideradas invocaes, nomeadamente, os parmetros da
sua aprovao. O nmero 3 faz jus s pessoas de mobilidade condicionada, bem como o nmero 4 e 5. O nmero 7 tem
uma proposio normativa com uma aplicao mais ampla. Fica a ideia de que no se pode perturbar o uso dos demais
condminos.
As obras inovadoras so obras que no se destinam mera conservao do imvel nos prdios em propriedade
horizontal. O art. 1422 consiste em limitaes ao exerccio de direitos. O n3 desse art. diz que as obras que modifiquem
a linha arquitetnica ou o arranjo esttico do edifcio podem ser realizadas mediante autorizao prvia dos condminos,
deliberada por maioria representativa de 2/3 do valor total do prdio. J no n2 do mesmo diz que vedado aos
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condminos prejudicar, nomeadamente com obras novas, a segurana, a linha arquitetnica e o arranjo esttico.
Aparentemente, desta parte do n2 do art. 1422 resulta que nenhuma maioria pode impor (mesmo contra um s
condmino) um prejuzo de tal tipo. Ou seja, condminos minoritrios podem opor-se a deliberaes de autorizao de
modificao da linha arquitetnica ou do arranjo esttico com fundamento em que a modificao em causa prejudica
aquela linha ou arranjo. A ideia de prejuzo invocada na alnea a) do art. 1422/2 parece diversa da ideia de
modificao invocada no n3 do mesmo art.
O art. 1422/2 estabelece uma proibio de prejudicar com obras inovadoras. O n3 fala em modificao da
linha arquitetnica e arranjo esttico, enquanto o n 2 adiciona a questo da segurana que possa ser posta em causa
com essas obras inovadoras. Estas obras s podem ser realizadas com a prvia autorizao da assembleia de condminos
(por maioria de 2/3).
As obras que condicionam a linha arquitetnica e o arranjo esttico so mencionadas quer no n2 (proibio
absoluta nem com maioria de 2/3 se pode fazer) quer no n 3 (em que se fala na modificao). O prejuzo
absolutamente vedado no n 2, a modificao possvel, mas apenas por maioria de 2/3, no n3.
Art. 1422/2 Prejuzo absoluto

Art. 1422/3 Mera modificao que no implica necessariamente um prejuzo
importante discutir se estamos ou no perante uma parte comum ou frao autnoma nesta questo das
obras inovadoras. O art. 1425 trata de obras inovadoras no sendo claro se apenas abrange as obras nas partes comuns
ou tambm as obras nas fraes autnomas. O n2 do art. refere-se especificamente s partes comuns. Ser que isso
quer dizer que o n1 abrange as obras nas fraes autnomas e que as obras inovadoras nas fraes tambm dependem
de autorizao dos condminos, deliberando por maioria representativa de 2/3 do valor total do prdio?
A generalidade da Doutrina, interpretando o artigo 1425, considera que o campo de aplicao do mesmo se
aplica s obras nas partes comuns do prdio. A letra da lei no refere expressamente isso no nmero 1, mas em todo
caso, olhando para o nmero 2 e de 3 a 6, referem espaos comuns. O nmero 7 faz mesmo essa referncia expressa. A
maioria da Doutrina entende que no se remete para as fraces autnomas, na medida em que nestas no tem de ser
aprovadas nestes mesmos moldes. Na opinio de Rui Vieira M., o regime das fraces autnomas tambm deve seguir
este regime. A doutrina est divida:
Pires de Lima e Antunes Varela sustentam que s as obras inovadoras nas partes comuns dependem de
autorizao dos condminos.
Rui Vieira Miller sustenta que se se entender que as inovaes nas fraes autnomas dependem de tal
autorizao, estar-se- a limitar fortemente o direito de cada condmino e a ir contra a prtica generalizada, em
Portugal.
Rui Pinto Duarte o art. 1425 quer no n 1, quer no n 2, s regula obras nas partes comuns, sendo a diferena
da previso do seu n 2 relativamente do seu n1 a de que naquele se regulam as obras capazes de prejudicar
a utilizao, por parte de algum dos condminos, tanto das coisas prprias como das comuns e a diferena de
estatuio a de que a maioria, mesmo representativa de 2/3 do valor total do prdio, no pode permitir as obras
referidas no n2.
O que acrescenta o n3 do art. 1422 relativamente ao n1 do art. 1425? No sero todas as obras previstas no
n3 do art. 1422 inovaes para efeitos do art. 1425? A restrio, defendida por Rui Pinto Duarte, do n1 do art. 1425
s partes comuns acompanhada do entendimento de que o n3 do art. 1422 tem em vista apenas as fraes autnomas
parece ser o meio para obter a harmonia do conjunto.
Acrescenta-se ao artigo 1425 o artigo 1422/2 e 3, relativo s limitaes ao exerccio de direitos. O nmero 2
diz-nos que proibido vedar, prejudicar com obras a segurana e a linha arquitectnica e do arranjo esttico do edifcio
e o nmero 3, por outro lado, fala nessa possibilidade, mediante autorizao. A ideia que se h um prejuzo para a
segurana, h uma proibio absoluta para essa obra. As situaes e que existem obras relativas ao linha arquitectnica
ou o arranjo esttico so reguladas quer no 2, quer no 3. O primeiro remete para uma proibio absoluta, nem com a
maioria dos 2/3 possibilita; enquanto o segundo aponta exactamente no sentido oposto. Temos de verificar o prejuzo e
a mera modificao, ponderar. A nica pessoa que visa este assunto Rui Pinto Duarte: em todo o caso, seria possvel
dizer que no h uma diferena conceptual entre o prejuzo e a modificao e o 2 no cria uma proibio absoluta,
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devendo ser o 3 a servir como regra-geral. H dificuldade conceptual em ver o que representa prejuzo ou modificao
na linha arquitectnica ou arranjo esttico.
Ex.: marquises. Se os prdios tiverem o mnimo de arranjo esttico, a transformao da varanda numa marquise provoca
um meio de prejuzo. Mas seria sempre discutvel. At que ponto seria apenas uma modificao e at que ponto seria
um prejuzo?
Existe bastante dificuldade em concreto distinguir conceitos entre o prejuzo e a mera modificao, entre o que
uma mera transformao, que no representa um grande prejuzo e aquilo que se afigura grave. O regime do 1422/3
no se distingue do 1425/1, na mesma de 2/3. Do ponto de vista metodolgico, quando surge uma situao prtica, a
primeira coisa a verificar se a coisa se integra no 1422, para depois ver se se aplica o 1425. Frequentemente, nas
hipteses prticas sobre obras, ser discutir se estamos perante uma parte comum ou uma parte prpria. O 1425
pressupe que tenhamos previamente determinado que estamos perante uma parte comum, na medida em que s se
aplica a partes comuns. Numa hiptese de obras podemos ter querelas doutrinrias sobre se ou no parte comum e
num segundo momento, sobre o regime de obras inovadoras.
2.1.3.9.6. ALTERAO OU MODIFICAO DO TTULO
H uma necessidade de unanimidade, de acordo entre os condminos. Se olharmos para o 1422-A, temos um
conjunto de regras especiais. O ttulo constitutivo serve para individualizar as fraces e atribuir-lhes um valor. Se o
1422-A est a incluir a juno e diviso de fraces, estamos a falar numa alterao do ttulo constitutivo. um regime
especial de alterao. uma hiptese dessa alterao. O nmero 2 do 1422-A determina a desnecessidade de tutela
dos restantes condminos. possvel juntar fraces no contguas quando se trate de arrecadaes e garagens. O
nmero 3 probe a diviso de fraces sem que haja qualquer oposio em todo o caso, isto no implica a unanimidade.
Ou seja, mais uma vez, especial ao regime regra.
A regra geral a de que as alteraes ao ttulo constitutivo tm de merecer o acordo de todos os condminos
(art. 1419/1, parte final). So excees a esta regra:
As alteraes consistentes na juno de duas ou mais fraes do mesmo edifcio, desde que as fraes a juntar
sejam contiguas dependendo estas alteraes apenas da interveno dos condminos das fraes em causa
(art. 1422-A/1, 4 e 5);
As alteraes consistentes na diviso de uma frao dependendo estas alteraes, salvo clusula permissiva
constante do ttulo constitutivo, de deliberao dos condminos aprovada sem oposio.
O ttulo constitutivo deve individualizar as fraes e atribuir-lhes um valor
Art. 1422-A/1 possibilidade de alterao do ttulo sem autorizao dos restantes condminos quanto juno
de duas ou mais fraes contguas do mesmo edifcio; Art. 1422 - A/2 possvel juntar fraes que no sejam
contguas (garagens e arrecadaes). Art. 1422 - A/3 quando refere sem qualquer oposio no quer dizer
unanimidade.
Todas as alteraes ao ttulo constitutivo tm de ser formalizadas por escritura pblica ou documento particular autenticado
(arts. 1419/1 e 2, e 1422-A/4 e 5 do CC e art. 22 do DL 116/2008, de 4 de Julho). O art. 60 do Cdigo do Notariado diz que os
instrumentos de modificao do ttulo constitutivo da propriedade horizontal que importem alterao da composio ou do destino
das respetivas fraes s podem ser lavrados se for junto documento camarrio comprovativo de que a alterao est de acordo com
os requisitos legais, sendo, porm tal documento substituvel por projeto de obras devidamente aprovado pela entidade camarria,
no caso de a modificao exigir obras de adaptao.
2.1.3.9.7. ADMINISTRAO OU ESTRUTURA ORGNICA DO CONDOMNIO
Existem dois rgos: o Administrador e a Assembleia dos Condminos.
Os artigos 1431 e seguintes determinam as regras de funcionamento e a partir do artigo 1435 temos as regras
especficas do Administrador. Na recta final aparece o 1438-A, o qual se encontra na zona errada. O artigo 1435/4
carece de ateno na parte em que estatui o cargo de administrador uma vez que salvaguarda que o administrador
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pode ser um terceiro, sendo que na maior parte das vezes frequentemente uma pessoa colectiva, uma empresa de
gesto de condomnio. Ou seja, pode discutir-se se o terceiro pessoa colectiva ou singular. A AC tem uma posio
orgnica originria e o administrador tem uma posio orgnica derivada (na medida em que eleito pela AC). O cargo
de administrador pode ser remunerado ou no quando se trata de terceiro, pressupe-se a remunerao. Das funes
fala o artigo 1436, fazendo o elenco das mesmas. Cabe sempre recurso para a AC dos actos do administrador, a qual
pode ser convocada por um condmino recorrente da AC (o administrador no tem poderes ltimos e exclusivos sobre
estas matrias). O artigo 1347 determina a legitimidade processual, a legitimidade para agir em juzo compara-se da
alnea i) do 1436. No fundo, atribuem-se competncias para o administrador actuar em representao perante os
tribunais, mas levanta-se a questo de saber se noutras matrias, nos casos no previstos no 1437, dever estar o
administrador ou todos os condminos. Este o grande problema de interpretao da norma e, do ponto de vista prtico,
importante, na medida em que se se quiser colocar uma aco, e esta for posta em nome de quem no tem competncia
um argumento vlido para a contraparte usar a favor. Assim, em vez de se verificar a licitude, estar a debater-se o
problema da ilegitimidade. Se no podia representar aqueles interesses no tribunal, o juiz no analisa os factos daquele
direito substantivo. um problema de acesso justia. Quando a lei pouca clara na questo de verificar quem tem
legitimidade (o administrador ou o conjunto dos condminos), levantam-se problemas como estes, em que as questes
de fundo no chegam a ser debatidas.
Administrador
Art. 1430 - rgos administrativos (assembleia dos condminos + administrador);

Art. 1431 e ss regras de funcionamento da assembleia de condminos;
Art. 1435 e ss regras relativas ao administrador;
Art. 1435/4 O administrador pode ser ou um dos condminos ou um terceiro (na experincia sociolgica
uma pessoa coletiva empresa de administrao de condomnio);
Art. 1436 - Funes do administrador
Art. 1427 - Reparaes urgentes
Art. 1437 - A legitimidade do administrador parece ser aferida tendo em conta as funes do mesmo
enunciadas no art. 1436
Art. 1437/2 Legitimidade passiva nas aes respeitantes s partes comuns do edifcio
Art. 1437/3 Excetuam-se as aes relativas a questes de propriedade ou posse de bens comuns
Compete assembleia dos condminos eleg-lo e exonera-lo, sem prejuzo de possibilidade de interveno do Tribunal (arts. 1435/1,2 e 3);
So elegveis para o cargo no apenas os condminos, mas tambm terceiros (art. 1435/4);
O cargo pode ser remunerado, mas no se presume oneroso;
O perodo de funes sem prejuzo de estipulao em contrrio, de um ano, renovvel (art. 1435/4).
Problemas de Interpretao do 1437: em termos genricos, se olharmos para o elenco do 1436, pode
levantar-se a ideia de que as funes do administrador se incidem mais nas funes autnomas do que nas partes
comuns. Em relao s partes comuns faz sentido que seja o administrador a fazer juzo em representao de todos os
condminos. O nmero 2 deste artigo determina que se existe um problema de propriedade ou posse, e se no houver
poderes concedidos ao administrador, o direito de juzo dos condminos. Para ser possvel pr a aco nesses casos,
necessrio uma procurao com todos os condminos. Pode ser difcil de verificar se se tratam de funes entre partes
comuns ou autnomas e, sendo partes comuns, a lei, por vezes, atribui as competncias tambm aos condminos.
Ex.: se um condomnio tem 100 pessoas, tem de haver uma procurao de 100 pessoa. No entanto, quando se acaba de
identificar todos, j pode ter um morrido. Isto leva a que os processos se atrasem. Ou se conseguem citar todos e o juiz
demora a preparar o julgamento; ou no consegue citar todos; ou naquele tempo de preparao do juiz algum morre
ou vende a casa. No fundo, no se avana no processo devido a todas estas burocracias.
As sociedades annimas, que tm geralmente milhares de acionistas, tm personalidade jurdica. Quando se

quer impugnar, a sociedade aparece como pessoa colectiva, no como scio x ou y. Na sociedade annima, demanda-se
a pessoa colectiva, mas em sociedade civis (menos frequentes) j no personalidade jurdica, pelo que no se demanda
a pessoa colectiva, mas os scios da mesma. As estruturas orgnicas mais complexas foram alvo de uma maior
racionalidade dos legisladores para que fossem apontadas como pessoas colectivas. Esta a melhor tcnica no
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sequer atribuir legitimidade a um rgo. O cdigo civil est muito aqum e no atribui personalidade colectiva aos
condminos. Assim, em certas situaes, quem vai representar os interesses comuns o administrador e noutras, os
condminos titulares dos interesses. Quem tem legitimidade processual o administrador e os condminos. Ainda h
um aspecto que na prtica, sobretudo na rea da advocacia, tem importncia: assim, nas situaes em que nos termos
do 1437 o administrador que tem legitimidade, quem pe a aco? Do ponto de vista real, o advogado que pe a
aco assinada pelo sujeito. o cargo ou a entidade idealizada? a entidade idealizada. Na segunda hiptese, ao redigir
a petio inicial, quem pe a aco o administrador enquanto rgo idealizado. Se a pessoa o fizer com base no cargo,
no sabendo o tempo que o processo vai demorar, pode levar a que o administrador deixe de o ser durante o mesmo, o
que traz problemas prticos. Imaginando que sai uma sentena positiva a favor do condomnio, deixa de o ser e passa a
s-lo para o sujeito que outrora era o administrador.
Apesar desta numerao, duvidoso o permetro dos poderes-deveres do administrador. Cabe em tais poderes-
deveres a realizao de obras urgentes extraordinrias? (Acrdo da Relao de Lisboa de 20.2.01). Dos atos do
administrador cabe recurso para a assembleia, podendo esta ser convocada pelo condmino recorrente (art. 1438).
Assembleia de Condminos
Esta um mero rgo de administrao do condomnio, o que significa que no tem poderes para alterar o ttulo
constitutivo. A ata referida no n2 do art. 1419 no formaliza uma deliberao da assembleia, mas um acordo entre
condminos que no tem natureza de deliberao.
As deliberaes da assembleia de condminos (desde que consignadas em ata) so vinculativas tanto para os
condminos como para terceiros titulares de direitos relativos s fraes (ex.: locatrio financeiro).
Principais funes da assembleia:

Aprovar o oramento e as despesas art. 1431/1
Aprovar as contas art. 1431/1
Apreciar os recursos dos atos pelo administrador art. 1438
Eleger e exonerar o administrador art. 1435/1
Elaborar o regulamento do condomnio, caso o ttulo constitutivo no o contenha art. 1429 - A
Deliberar sobre as inovaes art. 1425/1
Em caso de destruio no radical do edifcio, deliberar sobre a sua reconstruo art. 1428/2
Deliberar sobre o montante da atualizao anual do seguro contra o risco de incndio
Deliberar sobre as obras que modifiquem a linha arquitetnica ou o arranjo esttico do edifcio art. 1422/3
Deliberar sobre a abertura de contas de depsitos a prazo denominadas contas-poupana condomnio
Fixar sanes pecunirias para os incumprimentos de deveres pelos condminos com o limite da quarta parte
do rendimento coletvel anual das fraes dos infratores - art. 1434
Dispor sobre compromissos arbitrais relativos a litgios entre condminos ou entre condminos e a
administrao do condomnio art. 1434
Das reunies das assembleias de condminos devem ser lavradas atas, nos termos do art. 1/1 do DL 268/94, de
25 de Outubro.
Convocao e funcionamento da assembleia:

Rene-se, pelo menos, uma vez por ano, na primeira quinzena de Janeiro, sob convocatria do administrador,
para aprovar as contas do ano anterior e o oramento do novo ano art. 1431/1
Rene-se sempre que seja convocada pelo administrador ou por condminos que representam, pelo menos,
25% do capital investido ou seja, do valor total do prdio constante do ttulo constitutivo art. 1431/2
O poder de voto funo do capital investido pelos condminos, cabendo a cada um tantos votos quantas as
unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem que exprime o valor relativo de cada frao
art. 1430/2; nos casos dos arts. 1425/1 e 1428/2, para alm de certas maiorias de capital, releva a maioria
das cabeas
Os condminos podem fazer-se representar por procurador art. 1431/3
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Quanto ao contedo, a convocao tem de indicar, pelo menos, o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos,
devendo ainda, quando esse seja o caso, indicar quais os assuntos agendados sobre os quais s se possa
deliberar por unanimidade art. 1432/2
Quanto forma, a convocao feita por carta registada enviada com 10 dias de antecedncia ou por outro tipo
de escrito, desde que, neste caso, haja recibo de receo art. 1432/1; no legal a prtica vulgar de fazer a
convocao por aviso afixado num qualquer local do edifcio
A convocatria pode fixar uma segunda data para o caso de a assembleia no poder deliberar por falta de
qurum art. 1432/4; se no o fizer e a assembleia no deliberar por falta de quorum, considera-se convocada
nova reunio para uma semana depois, podendo ento a assembleia deliberar por maioria dos votos dos
presentes, desde que estes representem, pelo menos, do valor total do prdio art. 1432/4; a convocatria,
normalmente, estabelece que essa nova reunio ser na prpria data da primeira mas passado certo lapso de
tempo sobre a hora esta;
Diretamente, a lei no fixa nenhum qurum constitutivo; porm, o n3 (em conjugao com o n4) do art. 1432
comummente interpretado no sentido de que, em primeira convocao, s possvel tomar deliberaes se
os votos dos condminos presentes (ou representados) corresponderem a mais de metade do capital investido;
o n3, isoladamente considerado, prestar-se-ia a outra interpretao, menos exigente, mas a verdade que o
entendimento comum o nico que d sentido ao n4 seguinte; ainda assim, no claro se a lei exige, em
primeira convocao (apenas), que participem na votao condminos cujos votos representem mais de metade
do capital investido ou se exige que, para que cada deliberao se considere tomada, os votos favorveis de
uma tal maioria
Por regra, as deliberaes so tomadas por maioria dos votos (art. 1432/3); para certas deliberaes a lei exige
um qurum deliberativo de 2/3 do valor total do prdio art. 1422/3 e 4 e 1425; para outras deliberaes, a
lei exige que no haja oposio de qualquer condmino art. 1422/2/d) e art. 1422 - A/3; quando o
regulamento do condomnio exija unanimidade dos condminos para que certas deliberaes sejam tomadas,
poder bastar a unanimidade dos condminos presentes, observados os requisitos do art. 1432/5 a 8
So lavradas atas das reunies da iniciativa de quem tenha servido de presidente, assinadas por todos os
participantes
Nos termos do art. 1433/1, as deliberaes das assembleias de condminos contrrias lei ou ao regulamento
so anulveis, a requerimento de qualquer condmino que as no tenha aprovado, no prazo de 60 dias a contar das
mesmas. O n2 do mesmo artigo consagra que a assembleia tem poderes para revogar deliberaes invlidas ou
ineficazes. No caso de ser convocada reunio extraordinria da assembleia para o fim em causa, o prazo para requerer a
anulao de 20 dias a contar da mesma (n4).
Em alternativa ao recurso ao tribunal judicial, os condminos com legitimidade podem desencadear um

processo arbitral, no prazo de 30 dias a contar da deliberao a impugnar (art. 1433/3). Essas mesmas deliberaes
podem ser objeto de providncia cautelar de suspenso de execuo (art. 1433/5 e art. 398 CPC).
A representao judiciria dos condminos contra quem so propostas as aes compete ao administrador do
condomnio, a no ser que a assembleia de condminos designe outra pessoa para esse efeito (art. 1433/6). Embora a
letra do art. 1433, certos tipos de ilegalidade geraro a nulidade das deliberaes e a no mera anulabilidade.
Importa referir que o regime legal do funcionamento das assembleias de condminos altamente lacunoso.
Como exemplos das omisses da lei, refiram-se o lugar das reunies e a escolha do seu presidente. Para o preenchimento
de tais insuficincias, de recorrer aplicao analgica dos regimes das assembleias gerais das associaes e das
sociedades comerciais, sobretudo das sociedades annimas.
Qurum Constitutivo e Qurum Deliberativo
O primeiro corresponde representao das condies necessrias para o funcionamento da Assembleia,

enquanto o segundo sero as condies para a adopo de uma deliberao. Por vezes, a lei no faz qualquer referncia
a um, s faz referncia a outro. Os deliberativos so em funo das matrias do objecto de deliberao. H um qurum
deliberativo geral e depois desse, especiais. Os constitutivos decidem em funo de todo o capital ou todo o conjunto de
pessoas. O direito de participao pode ser aferido em funo do capital ou do nmero de pessoas. Em determinados
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assuntos, a lei determina o qurum deliberativo de dos condminos. Pode determinar que dos condminos
presentes ou representativos do capital do prdio.
Artigo 1432/4 a lei no muito clara, mas da interpretao dos presentes nmeros, subentende-se que para
no haver nmero suficiente, quer dizer que havia um qurum estabelecido. No entanto, no se sabe que tipo de qurum
referido. Mas, conjugando o nmero 4 com o nmero 3 percebe-se que existem ambos, o constitutivo e o deliberativo.
O nmero 3 no trata apenas do qurum deliberativo, mas implicitamente, estabelece tambm o qurum constitutivo
(maioria dos votos do capital que tenha sido investido). Se no estiverem reunidos, realiza-se segunda convocatria, a
qual tem como qurum constitutivo o final do nmero 4 do presente artigo.
Ex.: 100 condminos todos com percentagem de 1% (cada) na primeira convocatria tm que estar 50 + 1 condminos e
na segunda j s precisam estar 25 +1. Quanto ao qurum deliberativo analisamos o nmero 3 as deliberaes a maioria
dos presentes. Usando o exemplo acima, imaginando que haviam 51 condminos presentes na primeira percentagem
havia qurum constitutivo, quanto ao deliberativo tinham que estar presentes 26 condminos. Na segunda convocatria
s precisando de do valor do capital do prdio seriam precisos s 26 condminos enquanto para a deliberao
precisaramos de 13 condminos apenas, uma vez que os so sobre a maioria dos presentes.
O artigo 1433 refere a sano anulabilidade no seu nmero 1 e os nmeros seguintes estabelecem prazos. A
primeira questo que se levante se determinadas ilegalidades o vcio ser de anulabilidade ou nulidade. O Professor de
Coimbra e terico Lobo Xavier defende que quando esto em causa interesses de terceiros, a violao de normas
imperativas e no meramente expositivas, no faz sentido que o vcio seja o da anulabilidade, mas da nulidade.
Em termos gerais, este regime quer quanto a convocatrias, vcios e impugnao muito lacunar e recorrer
sempre a outros regimes que o complementem. A tendncia procurar as normas das sociedades annimas, na medida
em que o regime mais desenvolvido.
2.1.3.9.8. NATUREZA JURDICA DO CONDOMNIO
Neste ponto olha-se para o condomnio como um todo. Os condomnios no tm personalidade jurdica plena,
no existe uma disposio legal que a atribua. No entanto, h uma certa personalidade judiciria. Alm de estar previsto
que o administrador pode recorrer para tribunal no artigo 1437, no Cdigo de Processo Civil, no artigo 11 e 12
determina-se que tambm podem estar em juzo, alm das pessoas singulares e colectivas, os condomnios (entre
outros). Grande parte das hipteses remetem para as tais organizaes a quem no atribuda personalidade jurdica
plena, mas antes, personalidade judiciria podem ser postas em tribunal. Para todos os efeitos, quem props a aco
foi o condomnio. a hiptese em que no h personalidade jurdica em termos substantivos, mas do ponto de vista
processual existe personalidade judiciria no para todos os efeitos, mas para efeitos de relaes jurisdicionais.
Do ponto de vista terico interessa chamar ateno de personalidade jurdica rudimentar: Kelsen. Define
personalidade em funo das normas jurdicas. A personalidade jurdica uma grandeza relativa.
Apesar de no ter personalidade jurdica plena, existe um conjunto de condminos em contitularidade, onde
quem tem o nus processual o condomnio enquanto subjectividade jurdica. A natureza de cada condmino
controvertida, sendo tambm discutvel a natureza do condomnio globalmente considerado. A lei no lhe atribui
personalidade jurdica, dotando-o de alguma organicidade e atribui a um desses rgos o administrador poderes,
ainda que limitados, de representao:
Capacidade de representao do conjunto dos condminos perante as autoridades administrativas, que a lei
atribui ao administrador art. 1436/i);
Capacidade jurdica ativa e passiva que a lei atribui ao administrador, para certas questes relativas aos
condminos (arts. 1437 e 1433/6).
O CPC hoje expresso na atribuio de personalidade jurdica ao condomnio (relativamente s aes que se
inserem no mbito dos poderes do administrador respetivo art. 6/e)). Estas regras permitem dizer que a lei trata o
condomnio, para alguns efeitos, como um centro autnomo de imputao de efeitos jurdicos. O condomnio insere-se,
pois, na zona das entidades que tm uma personalidade jurdica rudimentar.
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2.1.3.9.9. OUTRAS FORMAS DE ORGANIZAO DE PROPRIEDADE COLECTIVA PRIVADA SOBRE EDIFCIOS
Outras formas de organizao da propriedade privada sobre edifcios. Pode no assumir a forma de uma
propriedade coletiva e pode haver um nico proprietrio que arrende os apartamentos aos outros. Embora no seja
frequente pode utilizar-se um mecanismo da sociedade que me deixa ter em compropriedade todo o edifcio e
estabelecer uma sociedade e atravs deste organizar a propriedade coletiva, o que pouco frequente. Mais frequente
a cooperativa de habitao. Nesta podemos ter toda a propriedade do edifcio pertencendo, no em propriedade
horizontal aos condminos, mas de forma singular cooperativa. A participao social da cooperativa, enquanto scios
da mesma que vo dar a utilizao ao edifcio. Aquilo que geralmente se faz construir o edifcio em cooperativa e
depois, segundo um negcio jurdico unilateral, vende-se aos demais condminos como propriedade horizontal. No que
toca a forma de propriedade peridica, destaca-se o time Sharing como uma forma de organizao de propriedade sobre
edifcios, mais frequente no Algarve e os empreendimentos jurdicos.
Em relao sociedade, de dizer, em primeiro lugar, que se podem levantar dvidas sobre a admissibilidade do recurso a
ela quando s se proponha como seu objecto nada mais que a fruio do prdio (ou dos prdios) na medida em que a definio legal
de sociedade civil, constante do artigo 980, exige o exerccio de uma actividade que no seja de mera fruio. Em segundo lugar,
de sublinhar que, no entanto, na prtica, vulgar lanar mo quer da sociedade civil, quer dos vrios tipos de sociedade comercial para
a organizao da propriedade sobre imveis. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Sobre cooperativas, para os efeitos que aqui visamos, as principais ideias a reter so as seguintes: o respectivo Cdigo prev
como um dos ramos do sector cooperativo o da habitao e da construo; o diploma que regula especificamente tal ramo do sector
cooperativo prev quer esquemas de propriedade individual dos fogos, quer esquemas de propriedade colectiva; quer um quer outros
de tais esquemas do (ou podem dar) lugar a formas de organizao da propriedade colectiva sobre imveis diversas das que a
elencmos. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Acerca do direito real de habitao peridica no valer a pena, neste momento, adiantar o que quer que seja, na medida
em que a figura ser objecto de anlise enquanto direito real de gozo autnomo. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Quanto aos empreendimentos tursticos, de dizer que a legislao que os regula evolui no sentido de permitir que nalguns
casos de propriedade plural tenha aplicao um regime especfico de propriedade de fraces imobilirias baseado na propriedade
horizontal, mas distinto dele. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Quanto aos contratos meramente obrigacionais, a principal nota a fazer a de que possvel e sucede que do contrato
de compra e venda de um prdio (entre o promotor imobilirio e o interessado em participar no empreendimento) resultem para o
comprador certas obrigaes que representem uma certa forma de organizao de um empreendimento imobilirio. Estas podem ir
desde constrangimentos arquitetnicos construo at fixao de um nmero mximo de pessoas que podero habitar
permanentemente o prdio, passando por regras de utilizao de espaos pertencentes ao promotor imobilirio. in Curso de Direitos
2.1.3.10. REGISTO PREDIAL11

2.1.3.10.1. RELEVNCIA SOCIAL DOS REGISTOS PBLICOS DE IMVEIS
A existncia de registos pblicos de imveis antiga e visou historicamente vrios propsitos, desde alguns de
natureza fiscal at outros de natureza poltica. Parece consensual que os registos pblicos dos imveis, atualmente, so
indispensveis ao desenvolvimento social. Como o Conselho Econmico e Social das Naes Unidas sumariou num dos
documentos em que abordou o assunto, um sistema efetivo de registo predial contribui para:
o A garantia do direito de propriedade (em sentido amplo);

o A tributao da riqueza imobiliria;
o A garantia do crdito;
o A eficcia prtica das decises judiciais relativas a imveis;
o A reduo dos litgios relativos a imveis;
o O desenvolvimento dos mercados imobilirios;
o A proteo dos imveis pblicos;
o A facilitao das reformas fundirias;
11
Direito de propriedade sobre prdios (releva nesta matria)
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o A promoo do desenvolvimento imobilirio;

o A promoo do planeamento urbanstico e das infraestruturas;
o A promoo da gesto ambiental;
o A produo de dados estatsticos.
Os benefcios em causa s so atingveis por meio da existncia, em cada Estado, de um sistema nico de registo
ou pela coordenao dos eventuais vrios subsistemas.
Em Portugal continuam a existir vrios registos pblicos de imveis: para alm do registo predial, que se destina
a garantir os direitos de ndole privada sobre os prdios, h tambm as matrizes prediais, e o cadastro predial.
Infelizmente esses vrios registos coexistem descoordenados ou, pelo menos, ma l coordenados. Acresce que o registo
predial s cobre (e mal) uma parte da realidade.
2.1.3.10.2. EVOLUO DO REGISTO PREDIAL
Na Histria, o registo predial surge associado h necessidade de publicitar a hipoteca. devido necessidade de
publicitar as hipotecas que surge o registo predial sobre imveis (e no penhor que sobre moveis). Hipoteca a grande
garantia sobre imveis. S mais tarde, num segundo momento que o registo predial alarga a outros direitos reais e no
apenas hipoteca. A hipoteca esta frequentemente associada ao crdito ( uma garantia real das obrigaes),
principalmente o crdito bancrio, pois quem faz crditos, geralmente, so os bancos. Temos aqui uma maior ligao ao
sistema financeiro. Esta garantia real tem oponibilidade erga omnes. Assim, a segurana e a eficcia das garantias reias
muito importante para o sistema financeiro. Estas garantias reais so essenciais para o sistema bancrio e para a
concesso de crdito.
Adam Smith Riqueza das naes (1776): Este filsofo o principal responsvel pelo liberalismo econmico com
regulao e responsvel pela economia de mercado de hoje em dia do mundo ocidental. Explica que s conseguimos
desenvolvimento econmico e vantagem ao pblico se houver segurana aos credores com a publicidade do registo da
propriedade, pois sem essa certeza o banco no pode emprestar dinheiro. A publicidade faz toda a diferena nas
transaes econmicas e faz diminuir os custos de transao.
A primeira lei hipotecria que imediatamente sente a necessidade criar o registo predial em Portugal a Lei
Hipotecaria de 1836. Nesta sequncia verifica-se um conjunto de modificaes e alteraes do diploma. O primeiro
cdigo de 1938. Esta alterao est associada a uma sedimentao da ideia que o registo j no apenas sobre a hipoteca,
mas de todos os direitos reais sobre imveis. O DL 224\84 foi responsvel pelo atual Cdigo do Registo Predial que foi
objeto de inmeras alteraes, sendo que a mais importante foi em 2008 que implicou, entre outras, a informatizao
do registo predial, a alterao de regras orgnicas (sobretudo entre o cdigo e as demais regras do sistema, etc).
Registo predial: Publicidade dos direitos privados sobre prdios. Existem outros registos pblicos sobre imveis, como
os materiais prediais e o cadastro predial.
Sobreposies: O registo predial tem duas descries correspondentes a dois prdios, mas na realidade fsica s h um
prdio.
Matrizes prediais: registos pblicos fiscais. So as entidades fiscais que as promovem com o intuito de existir o
pagamento de impostos. igualmente saber quem so os titulares de direitos sobre prdios para efeitos de
pagamento de impostos que incidem sobre os titulares dos prdios (ex.: imposto municipal sobre imveis, sobre
transaces, etc).
Cadastro predial: tem que ver com a cartografia do territrio, com o ordenamento do territrio. um registo
pblico cujo objectivo mesmo ordenar o territrio, que imposto por regras constitucionais. Cartografar todo
o territrio (parte de fotografias areas) e perceber como est dividido o territrio, e com base nisto gerir as
polticas pblicas.
Existem trs registos e no um por infelicidade, pois o ideal era que existisse uma unificao de todos os registos.
Isso levaria ao pagamento de menos impostos. Para alm de isso existirem trs registos leva a que existam divergncias
entre os mesmos. E durante muitas dcadas o registo predial estava muito desatualizado, porque as pessoas no ligavam
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a este direito, j no fisco tal no acontecia porque no dava para fugir. Outro problema que h frequentemente
sobreposies de prdios. Existem direitos incompatveis registados sobre o mesmo prdio, pode acontecer haver
confronto de extremos. Ex.: o meu prdio est registado no registo predial como tendo dois hectares e o do meu vizinho
como tendo trs e no fundo vamos ver e s h espao para dois. Apenas o cadastro predial que parte de um mapa
geomtrico de um pas, sem sobreposio, de fotos. E se este registo estivesse fundido com o registo predial, ai no havia
sobreposio de prdios, pois sabia-se onde acaba cada propriedade.
Na situao de eu ter dois prdios no registo civil no mesmo local: Sobreposio de descries prediais, fazendo
com que a a descrio predial incida sobre a mesma rea.
O nascimento do registo predial esteve ligado evoluo da hipoteca. Foi a necessidade de melhorar os meios
de tornar as hipotecas conhecidas associada aos bancos e s garantias pessoais (fianas) que levou sua instituio. O
regime jurdico das garantias reais muito importante para o sistema financeiro. A seguir, do registo deste tipo especfico
de direito sobre imveis passou-se para um registo geral de direitos sobre imveis.
Foi no final do sculo XVIII e incio do sculo XIX que se comearam a estruturar os registos prediais europeus
modernos. A conscincia da sua utilidade pode ser ilustrada com uma citao de Adam Smith: o registo das hipotecas e
em geral de todos os direitos sobre a propriedade imvel, na medida em que d grande segurana tanto aos credores
como aos compradores, extremamente vantajoso para o pblico (Riqueza das Naes)
Em Portugal, o registo predial foi lanado por um decreto de 26 de Outubro de 1836 que a provou a primeira
lei hipotecria. Desde ento foram inmeros os diplomas sobre a matria o que demonstra a falta de ideias
consensuais sobre a poltica legislativa e a enorme relevncia do assunto, de resto indiciada por o legislador portugus,
desde h muito tempo, apelidar de cdigo o diploma central que dedica ao registo predial.
O Cdigo de Registo Predial em vigor foi aprovado pelo DL 224/84, de 6 de Julho, mas sofreu entretanto inmeras alteraes,
nomeadamente pelo DL 116/2008 de 4 de Julho. O 1 Cdigo do Registo predial de 1928. Com este d-se uma automatizao da lei
hipotecria em relao ao registo predial. A matria deixa de ser tratada apenas no mbito hipotecrio e passa a ser autonomizada.
2.1.3.10.3. FINS DO OBJETO DO REGISTO PREDIAL:
O fim a publicidade (Artigo 1 do CRP). Existem no entanto uma variedade de funes (ideia de fidelidade do
registo predial):
1. Efeito transmissivo ou constitutivo: o prprio registo predial que opera a constituio ou transmisso do
direito real. Por exemplo: Hipoteca.
2. Efeito enunciativo: O registo opera uma mera publicidade dos efeitos transmissivos ou constitutivos
decorrentes de factos anteriores. A transmisso ou constituio opera-se com factos anteriores ao registo. Ex.:
O negcio jurdico em vez de ser o registo predial como no primeiro caso, neste caso, apenas publicita os efeitos
constitutivos ou transmissivos dos atos jurdicos anteriores. O registo dava mera publicidade desses atos. que
neste ltimo surge uma oponibilidade face terceiros (j no s publicidade)
3. Efeito oponibilidade erga omnes: O registo tem condio de eficcia ou de oponibilidade perante terceiros. O
registo condiciona relativamente a terceiros, os efeitos transmissivos ou constitutivos decorrentes de factos
anteriores. Temos aqui o tal meio caminho Por exemplo: Eu fiz um contrato de compra e venda, com a compra
e venda existe logo a transmisso da propriedade mas posso sustentar que quando eu fao a constituio da
compra e venda no registo predial que eu tenho oponibilidade face a terceiros da minha propriedade. Quando
eu fao o contrato eu j tenho uma propriedade, mas que condicionada pois sem registo no tenho os mesmos
direitos.
Tem sempre como fim a publicidade (isto no quadro geral), mas depois pode ter um destes efeitos. Estas 3
hipteses ajudam-me a compreender o que a publicidade em que esta pode ser fraca (meramente enunciativo) ou, nas
outras duas situaes, o registo j produz algum efeito: Ou opera ele mesmo a constituio do direito real ou constitui o
direito real que se ope perante terceiros. Existem vrios graus dos efeitos do registo.
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Qual o objeto do registo predial? Questes de facto (e no questes de direito nem efeitos jurdicos). So factos
ainda que a lei descreva esses factos com recurso aos seus efeitos jurdicos. A nota la na base de dados no so os efeitos
jurdicos, so os factos que determinam os efeitos jurdicos.
Contrato compra e venda entre A e B e no o efeito da transmisso da propriedade.

Artigo2
O Contrato de compra e venda um facto que determina o efeito jurdico da transmisso. A prpria lei escolhe
os factos relevantes em funo dos efeitos jurdicos reais que produzem. Se h um facto que provoca esses efeitos, ento
um facto que eu quero levar ao registo predial e a prpria lei que diz isso, no sou eu que fao por autonomia prpria.
O art. 1 do CR Predial diz que o registo predial se destina essencialmente a dar publicidade situao jurdica
dos prdios (e no de todos os imveis) tendo em vista a segurana do comrcio jurdico imobilirio. Este enunciado d
nota dos fins do registo, embora no esclarea quais so os efeitos das inscries registrais. O registo predial serve ento
para dar publicidade dos direitos sobre prdios. Existem outros registos pblicos sobre imveis como as matrizes prediais
e o cadastro predial.
Matrizes prediais: registos pblicos fiscais. Tm como objetivo o pagamento de impostos. Existem de forma a
saber quem so os titulares dos direitos reais sobre prdios para efeitos de pagamento de IMI, etc.
Cadastro predial: tem que ver com a cartografia/ordenamento do territrio. O seu objetivo justamente o
ordenamento do territrio que imposto pelas normas constitucionais mapear e cartografar o territrio
nacional para saber se h latifndios ou minifndios, prdios rsticos ou prdios urbanos, etc. para facilitar a
regulao do registo predial.
O ideal era que existisse uma unificao do registo pblico:
(1) Reduo dos impostos;

(2) Divergncia entre os 3 registos: durante muitas dcadas o registo predial estava muito desatualizado. O
desfasamento no bom. Porm, ao fisco mais fcil fugir.
(3) No registo predial e na regulao fiscal das matrizes prediais, existem frequentemente problemas de
sobreposio de prdios (ex.: o prdio X est registado em favor do A e o prdio Y est registado em favor do B,
no entanto quando se procede verificao, estes fazem parte do mesmo; a questo das estremas tambm
problemtica neste mbito).
O cadastro predial parte de fotografias areas h uma diviso de forma geomtrica das propriedades. Se
estivesse em sintonia com o registo predial evitar-se-iam problemas de sobreposio.
Segurana quanto propriedade e s hipotecas Desenvolvimento Econmico
Quando existem dois prdios no mesmo local h uma sobreposio de descries. A propriedade do A tem a
descrio predial X e a propriedade B coma descrio predial Y.
DL 224/84, de 6 de Julho
O art. 1 diz-nos que o fim principal do registo predial a publicidade da situao jurdica dos prdios. Porm, o
relativamente transmisso de direitos, as inscries registrais podem desempenhar vrias funes, nomeadamente:
Factos geradores (por eles prprios, exclusivamente) de transmisso dos direitos;

Factos integrantes de um processo de transmisso de direitos;
Meros factos publicitadores de efeitos completamente produzidos por outros factos;
Factos condicionadores relativamente a terceiros da produo de efeitos resultante de outros factos (situao
intermdia).
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Registo Predial
Efeitos
Transmissivo ou Condio de
Enunciativo
Constitutivo Eficcia
Nos dois primeiros casos, o registo tem efeito transmissivo (ou constitutivo, se estivermos a falar de constituio
de direitos, e no de transmisso). No terceiro caso, o registo tem efeito meramente enunciativo. No ltimo, o registo
condio de eficcia (ou de oponibilidade) perante terceiros.
No efeito enunciativo opera uma mera publicidade dos efeitos transmissveis e constitutivos que decorrem de
factos anteriores - surge em todas as situaes. Como condio de eficcia o registo condiciona relativamente a terceiros
os efeitos transmissivos ou constitutivos decorrentes de factos anteriores - meio caminho - condiciona a eficcia para
com os terceiros.
A crescente complexidade da vida econmica e a evoluo tecnolgica determinam que se caminhe universalmente para
registos de efeito transmissivo (ou constitutivo). Em Portugal, h resistncias, quer do legislador, quer dos aplicadores da
lei, a tal tendncia.
Quanto ao objeto do registo predial portugus, enunciado no n2, ele constitudo por factos ainda que esses
factos sejam descritos pela lei com recurso aos seus efeitos jurdicos. Isto muito importante: os efeitos do registo
referem-se a esses factos, no a outros; nomeadamente, os efeitos de registo no abrangem as caractersticas dos
prdios constantes das descries.
So factos (questes de facto e no de direito) e no efeitos jurdicos, pois em funo dos factos que os efeitos
se produzem. A prpria lei escolhe os factos em funo dos efeitos jurdicos reais que aqueles produzem.
2.1.3.10.4. PRINCPIOS ORGNICOS DO SISTEMA PORTUGUS:
Princpios de organizao do registo predial Como esta organizado o registo predial?
1. Carater estatal: O registo um registo pblico realizado por entidades pblicas (conservatria do registo predial
que realizam o registo). Os registos, todos eles, preenchem uma funo pblica (recordar o Adam Smith), mas
existem registos feitos por entidades privadas, por exemplo: Registos de aes, de obrigaes, etc. como a bolsa
de valores que quem registam so os intermedirios financeiros (sociedades comerciais, subespcie das
sociedades anonimas, sub subespcie das instituies financeiras). Se comprarmos aes vamos ter uma conta
de depsitos de aes no Banco e neste que est organizado o registo pblico das aes que se aproximam ao
registo predial, mas sem o carater estatal. Este registo o registo mais desenvolvido e o primeiro a ser criado.
2. Base real: Organizado em funo dos prdios e das coisas. Eu vou procurar os prdios e atravs destes que eu
encontro a informao na base de dados (poderia no ser assim, poderia estar a informao centralizada a volta
da pessoa e no do prdio, por exemplo: Em funo do A eu vou procurar quantos prdios ele possui, quando
direitos reais existem na sua esfera jurdica). O que acontece a procura em funo do prdio e depois
pesquisamos os direitos reais que existem em funo daquele prdio. Eu tenho descries de prdios, em que
o trabalho a empregada do registo predial comea com a descrio do prdio, por exemplo: Prdio que se situa
em local X, com uma rea de X m2, com X indicaes, se um prdio rustico ou urbano, pertence aos
proprietrios X, etc. Est organizado por freguesias (por exemplo: Prdio da freguesia de alvalade). H por cada
prdio uma ficha com a sua descrio fsica, econmica e fiscal. Fsica (descrio da rea e confrontaes),
econmica (com valor X) e fiscal. Atentar ao artigo 79 CRP. Noo de inscrio: Em relao a cada descrio da
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ficha da base de dados e em relao inscrio, na descrio eu inscrevo nesta o facto com eficcia real. Eu
inscrevo um facto por referncia a uma descrio predial - organizao em funo dos prdios e das coisas. O
registo predial tem uma base real porque organizado em funo dos prdios. Poderia no ser assim e estar
organizada volta da pessoa. Ento eu tenho descries de prdios. Quando o trabalho da conservadora do
registo predial um trabalho do ponto de vista lgico comea pela descrio dos prdios (ex. prdio na freguesia
de Monsanto, que tem uma rea de 5000 m quadrados, que confronta a norte com o prdio do Joaquim, a
poente; um prdio urbano e pormenoriza-se a descrio). As descries prediais ocorre por freguesias. Na
base de dados do registo predial h assim por cada prdio uma ficha com a sua descrio fsica (isto), econmica
(valor x) e fiscal (descrito na matriz sobre o nmero qualquer coisa). Isto est presente no artigo 79 do cdigo
do registo predial. No artigo 88 estabelece-se as alteraes da descrio. Diferentemente da descrio, surge
a inscrio. Em relao a cada descrio eu inscrevo facto com eficcia real. Eu inscrevo um facto por referncia
a uma descrio predial. Os factos tm de ser inscritos na descrio.
O registo tem uma base real por estar organizado primariamente em funo dos prdios (dos arts. 22 a 24 do
CR Predial so descries dos prdios, organizados por freguesias). Por cada prdio h uma ficha, que contm a descrio
fsica (rea e confrontaes), econmica (valor de X) e fiscal (inscrito na matriz sobre o n X) do mesmo (art. 79). As
inscries no registo predial so todas feitas por referncia a uma dessas descries.
Tambm a respeito da base real do registo se pode dizer que a mesma no uma inevitabilidade. Existem, ou
pelo menos existiram, registos prediais de base pessoal (sistema francs at 1955).
Ficha: descrio predial

Inscrio em relao a cada descrio (ficha) so inscritos factos com relevncia para o registo predial (ex.: hipoteca ou
escritura de compra e vende).
Averbamento e anotaes (art. 90) em funo da evoluo fsica dos prdios (ex.: prdio rstico que se transforma
em prdio urbano)
3. Descentralizao: O registo predial portugus est organizado descentralizadamente, ou seja, h uma

conservatria por cada circunscrio territorial, no havendo um registo central. Na sede de cada concelho h
uma conservatria, podendo, quando o volume de servio o justifique, haver mais do que uma conservatria na
rea de cada concelho. At 2008, o princpio da descentralizao implicava que os atos de registo predial
tivessem de ser requeridos e efetuados na conservatria da rea de localizao do prdio relevante, bem como
as certides dos factos registados tivessem de ser requisitadas a tal conservatria. O art. 18 do DL 116/2008
alterou tal efeito de descentralizao, ao dispor, no seu n2, que os atos de registo predial podem ser efetuados
e os respetivos meios de prova obtidos em qualquer servio do registo predial, independentemente da sua
localizao geogrfica o que embora no tenha representado a adoo de um sistema centralizado, atenuou
os efeitos negativos da descentralizao, isentando os cidados de muitos dos incmodos dela resultantes. H
um fenmeno de descentralizao meramente formal, mas do ponto de vista material h uma centralizao.
2.1.3.10.5. PRINCPIOS FUNCIONAIS DO SISTEMA PORTUGUS:
1. Obrigatoriedade: direta e indireta. At 2008, a tal grande reforma, o registo aparentemente facultativo e
no obrigatrio, pois a lei no dizia que quem fizesse uma escritura de compra e venda teria de,
obrigatoriamente, inscrever no registo predial esse facto. Mas, apesar de no ser diretamente obrigatrio era o
indiretamente devido ao nus que isso encarregava (possibilidade de um poder associado a uma necessidade
para obter uma vantagem ou evitar uma desvantagem Tenho a necessidade de inscrever no registo predial e
no a obrigao, isto para evitar desvantagens a meu favor, pois se eu no me inscrevesse no registo predial eu
no teria oponibilidade erga omnes e no teria proteo. Ou seja, poderia surgir um terceiro invocando o seu
direito de propriedade face ao imvel). Quando falamos de uma obrigatoriedade indireta, falamos de um nus.
Hoje em dia obrigatrio por referncia ao elenco de factos registveis, ou seja, ser proprietrio no um facto
obrigatoriamente registvel, o que obrigatoriamente registvel a transmisso da propriedade (compra e
venda). Esta obrigatoriedade no se dirige aos sujeitos dos factos registados (ao que vende e ao que compra)
mas sim as entidades intervenientes: os notrios. Esta obrigatoriedade ento direta. No um mero nus.
uma imposio, um dever jurdico que incide sobre os notrios. Ou seja, entidades de funes pblicas.
No entanto, apesar de hoje em dia existir uma obrigao direta destas entidades, continua a existir o regime
anterior a 2008, ou seja, uma obrigao indireta para os intervenientes.
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Os registos podem ser obrigatrios ou facultativos. So obrigatrios quando a lei estabelece uma sano para a
falta de registo e facultativos quando uma tal sano no existe. No entanto, alguns dos sistemas de registo
aparentemente facultativos no o so verdadeiramente, por a sua no-realizao corresponder ao desperdcio de uma
possvel vantagem ou submisso a uma possvel desvantagem (no obtenho a garantia contra um terceiro que aparea
a reivindicar um prdio como seu). Em tais casos o registo surge como um nus (associado a uma necessidade).
Na verso do CR Predial de 1984 que vigorou at 2008, o registo predial era aparentemente facultativo, isto
aparentemente no era obrigatrio sendo, na realidade, um nus ou indiretamente obrigatrio. porm de assinalar
que o registo predial j tinha sido obrigatrio, ainda que s em parte do pas.
Atualmente, o art. 8-A do CR Predial, introduzido pelo DL 116/2008, enuncia como regra a obrigatoriedade do
registo, abrindo-lhe poucas excees. H que fazer duas advertncias:
1. Por obrigatoriedade do registo entende-se a obrigao de levar ao registo os factos listados no CR Predial,
obrigatrio por referncia a um elenco de factos registveis e no todas as situaes jurdicas relativas
a prdios, maxime a de proprietrio. Por outras palavras continua a no ser obrigatrio inscrever no registo
predial a situao de se ser proprietrio ou titular de outros direitos submetidos a registo; s obrigatrio
levar ao registo factos listados no CR Predial que vo acontecendo.
2. Como resulta do art. 8-B os destinatrios primaciais da obrigao de promover o registo no so os sujeitos
dos factos relevantes, mas sim as entidades que lhes do forma.
A tal obrigatoriedade direta (no um mero nus, incidindo sobre os intervenientes, como o caso dos notrios,
dos agentes de execuo so estes que tm o dever de promover o registo) acresce a obrigatoriedade indireta (para as
pessoas que so os verdadeiros intervenientes o proprietrio, por exemplo), provinda do sistema anterior ao DL
116/2008, resultante de:
O art. 9 do CR Predial determinar, como regra geral, que os factos de que resulte transmisso de
direitos ou constituio de encargos sobre imveis no podem ser titulados sem que os bens estejam
definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra quem se constitui o
encargo;
Do art. 54/2 e 3, do Cdigo do Notariado resultar que, salvas algumas excees, no podem ser
lavrados instrumentos de constituio ou transmisso de direitos sobre prdios se os mesmos no
estiverem inscritos a favor do constituinte ou alienante do direito.
O art. 5 do CR Predial determinar, como regra geral, que os factos sujeitos a registo s produzem
efeitos contra terceiros depois da data do respetivo registo.
2. Oficiosidade (que se contrapem ao principio da instancia que existia at 2008 Iniciativa de quem tinha
legitimidade. A instancia a relao jurdica entre o servio publico e os particulares. Hoje em dia , por
contraposio, oficioso em que existe o dever jurdico de promover a inscrio predial Tribunais, agentes de
execuo, etc Artigo 8-B. Quando h obrigatoriedade direta, existem determinadas entidades que tm de
promover oficiosamente o registo. Por sua vez, quando a obrigatoriedade indireta (nus), os particulares j
tem legitimidade para eles prprios iniciarem a instncia (Artigo 36). Como os notrios fazem oficiosamente,
os privados deixam de o fazer na prtica.
Do DL 116/2008 resultou que o registo predial passou a ser dominado no s pelo princpio da obrigatoriedade,
mas tambm pelo da oficiosidade (arts. 8-A a 8-D e n1 do art. 8 do CR Predial).
At ao DL 116/2008, o registo predial era dominado pelo princpio da instncia: a inscrio dependia de iniciativa
de quem para tanto tinha legitimidade, dizendo a lei que tinham legitimidade para pedir o registo aos sujeitos, ativos
ou passivos, da respetiva relao jurdica e, em geral, todas as pessoas que nele tenham interesse (redao do art. 36
do CR Predial anterior ao DL 116/2008).
Tendo em vista que o teor do art. 41 pouco foi modificado (diz, desde o DL 116/2008, que o registo efetua-se
mediante peido de quem tenha legitimidade, salvo os casos de oficiosidade previstos na lei) e que a sua epgrafe
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(princpio da instncia) a mesma, poder-se-ia pensar que esse domnio se manteria. Todavia, isso no sucede, tendo a
oficiosidade passado a prevalecer.
O n1 do art. 8-B do CR Predial atribui o dever de promover o respeito dos factos obrigatoriamente a ele
sujeitos. O n 2 do mesmo artigo esclarece que em caso de, por aplicao das alneas do n1, mais de uma entidade estar
obrigada a promover o registo do mesmo facto, a obrigao de registar compete apenas que figure primeiro na lista
que essas alneas constituem. No que respeita a aes judiciais, o n3 do art. 8-B do CR Predial estabelece que entidades
esto obrigadas a promover o registo:
Os tribunais no que respeita s aes, decises e outros procedimentos e providncias judiciais;

O Ministrio Pblico quando, em processo de inventrio, for adjudicado a incapaz ou ausente em parte incerta
qualquer direito sobre imveis;
Os agentes de execuo quanto ao registo das penhoras e os administradores da insolvncia quanto ao registo
da respetiva declarao.
Importa referir que as regras que impem a certas entidades que no so sujeitos dos factos submetidos a
registo a obrigao de o promover no retiram a esses sujeitos legitimidade para o fazer. Isto resulta da regra sobre a
legitimidade constante do art. 36 do CR Predial e do n5 do art. 8-B.
No plano da poltica legislativa a passagem do registo predial a obrigatrio e a oficioso deveria ter levado o
legislador a reequacionar o papel do mesmo registo na constituio ou transmisso dos direitos a ele submetidos.
No h nenhuma razo para no que toca aos imveis submetidos ao registo predial, manter a regra do art. 408
do CC, segundo o qual a constituio ou transferncia de direitos reais sobre coisa determinada se d por mero efeito do
contrato. claro que o processo de constituio ou transmisso de direitos sobre prdios s termina com o registo dos
factos a ele submetidos como que esse registo um aspeto central. Se no o fosse, porque seria obrigatrio e competiria
s entidades que compete?
At 2008, existia o princpio da instncia a descrio dependia de certas pessoas que tinham legitimidade (o comprador por
exemplo). Hoje em dia oficioso, existem entidades que tm o dever jurdico de promover o registo (art. 8-B). Este princpio conjugado
com a regra da obrigatoriedade (direta entidades oficiosas; indireta nus dos prprios interessados. Neste ltimo caso no h
oficiosidade, h sim legitimidade para iniciarem uma instncia (art. 36)).
Obrigao indireta INSTNCIA

Obrigao direta OFICIOSIDADE
3. Princpio da tipicidade: Apenas esto sujeitos a registo os factos tipificados na lei. No so todos. Artigo 2
Registo predial. So nomeadamente os que determinam a modificao do direito de gozo (alnea a). A alnea c
no interessa. Na alnea m) temos o arrendamento que pela maioria da doutrina no entende como o direito
real, mas como existe uma proximidade daquilo que um direito real, tambm esta sujeito a registo (principio
histrico), pela necessidade de proteger terceiros. No art.3 existem mais factos sujeitos a registos que tem que
ver com o exerccio da actividade jurisdicional. Ex.: uma aco de reivindicao tem por fim o efeito da
publicidade.
Esto sujeitos a registo no todos os factos e situaes atinentes aos prdios, mas apenas os factos e situaes
atinentes aos prdios tipificados na lei. Para essa tipificao, a lei serve-se principalmente dos efeitos jurdicos produzidos
pelos factos. H, pois, uma tipificao de factos realizada por recurso aos seus efeitos jurdicos. Os factos e situaes
sujeitos a registo esto enunciados nos arts. 2 e 3 do CR Predial.
Por vezes surgem casos de dvida quanto sujeio a registo de certo tipo de facto. Bom exemplo disso a querela
que, at ao DL 116/2008, houve em torno da registabilidade da impugnao pauliana que tal diploma resolveu ao incluir
na alnea a) do n1 do art. 3 do CR Predial uma meno expressa a este tipo de aes.
4. Princpio da Legalidade: O conservador tem o poder - dever de recusar os pedidos de registo desconformes com
a lei. A apreciao dos pedidos feita tanto do ponto de vista da legalidade formal como do da legalidade
substancial (arts. 68 e 69 do CRP). Do que lhe pedido, o conservador s deve registar o que conforme com
a lei. O que se pode discutir a medida em que o conservador pode requalificar o pedido do interessado.
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No assim universalmente. Direitos h, ou houve, em que a entidade registadora se limita a transcrever para
o registo o que lhe solicitado, no formulando nenhum juzo acerca do pedido (sistema conhecido por sistema da
transcrio, sendo o sistema em que a entidade registadora tem o poder-dever de apreciar a legalidade do ato conhecido
como sistema de homologao ou sistema de controlo). Foi o que aconteceu em Frana.
H que fazer referncia a duas possveis modalidades de registo:
o Sistema da mera transcrio: no h a ideia de controlo da legalidade por parte do legislador. Recebo a informao sobre os
factos e no verifico se os documentos que se juntam permitem aceitar o registo.
o Sistema do controlo ou da amolgao: vai verificar se h conformidade com a lei dos tais factos que produzem determinados
efeitos jurdicos. Tem por base o princpio da legalidade. Tenho que ver se o documento corresponde ao prdio em causa,
se o contrato cumpre as exigncias e tem a legitimidade do comprador/ vendedor. O pedido recusado se for ilegal nos
termos do 69 do Cdigo de Registo Predial.
Notas: No cdigo de registo comercial (menos pormenorizado relativamente ao qual algumas das disposies tm
vocao de aplicao), h determinados registos que obedecem ao sistema de controlo mas outros que obedecem ao
sistema da mera transcrio. Ex.: para as sociedades por quotas o titular da quota quando a quer transmitir faz um
negcio jurdico de transmisso de quotas e este um negcio jurdico de transmisso e portanto est sujeito a registo
atravs do sistema do controlo. A acesso de quotas sujeita a registo por mera transcrio, no h controlo da
legalidade.
Pode o conservador requalificar o pedido do interessado aquando do princpio da legalidade?
5. Princpio do Trato Sucessivo: A realizao de cada registo de aquisio ou onerao depende do prvio registo
de aquisio por parte do transmitente onerante ou constituinte do encargo. Cada registo de aquisio um elo
de uma cadeia e s definitivamente acolhido nessa cadeia se quem nele figura como transmitente e estiver
acolhido como titular do direito transmitido o mesmo se aplicando aos registos de onerao. O princpio do
trato sucessivo vem consagrado no art. 34 Cdigo de Registo Predial. O art. 9 do CRP determina que os factos
de que resultem transmisso de direitos ou constituio de encargos sobre imveis no podem, em geral, ser
titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou
contra a qual se constitui o encargo.
O princpio do trato sucessivo s abrange as aquisies e oneraes, deixando de fora outros factos sujeitos a
registo (como o caso das aes judiciais) e que mesmo em relao s aquisies, a lei admite excees ao princpio do
trato sucessivo (arts. 116 a 118 e 119 do CRP).
primeira dessas figuras chama-se justificao que assume duas modalidades principais: uma que implica a
interveno notarial e outra que se desenrola totalmente sob a alada dos conservadores do registo predial sendo este
um sucedneo da justificao judicial que existiu at 2001.
Justificao notarial (arts. 89 e ss do Cdigo Notarial) procedimento que comea por uma escritura em que o
interessado se afirma titular de um certo direito, especificando a causa da sua aquisio e referindo as razes
que o impossibilitam de comprovar essa titularidade. De seguida h lugar publicao do contedo essencial da
escritura num dos jornais mais lidos do concelho da situao do prdio, para que seja possvel a sua impugnao
a fazer judicialmente. de frisar que a lei s permite a justificao notarial relativamente a direitos inscritos
nas matrizes prediais a favor do interessado ou de pessoa de quem ele tenha adquirido.
Justificao judicial era uma ao judicial e aparecia como caminho necessrio para a justificao sempre que
inexistisse inscrio matricial a favor do interessado, nos termos acima referidos. O DL 273/2001 alterou o CRP,
desjudicializando tal processo, pela atribuio de competncia para a situao e deciso aos conservadores
do registo predial.
Do ponto de vista estatstico, h um forte lao entre a justificao e a usucapio. Quando o art. 119 do CRP,
regula a possibilidade de obter registo definitivo da penhora, arresto ou declarao de insolvncia sobre bens inscritos a
favor de outrem que no o executado, requerido ou insolvente. O procedimento em causa consiste essencialmente na
citao do titular inscrito para declarar se o bem lhe pertence. A resposta positiva determina que no haja registo
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definitivo e que os interessados devam discutir judicialmente a sua titularidade; a resposta negativa e o silncio
determinam que tenha lugar o registo definitivo.
O conservador no vai permitir que haja um registo de transmisso, o que se vai verificar o trato sucessivo. O
objeto do registo sempre o facto, se no ultima compra e venda registada x aparece como comprador s este pode
vender. Aceita factos referentes aos seus efeitos e s a estes pode aceitar. H contudo excees a este princpio:
Registo das aes (enquanto valores imobilirios): registo efetuado por instituies financeiras, por exemplo,
bancos. Para alm de no ser feito por entidades pblicas, este registo no observa o trato sucessivo. Quem faz
o registo opera as transmisses sem verificar se h trato sucessivo ou no. Fora do registo predial.
Justificao notarial e justificao pelo conservador 116 Cdigo de registo Predial. O adquirente que no
disponha de documento para a prova do seu direito pode obter a primeira inscrio mediante escritura de
justificao notarial ou deciso proferida no mbito do processo de justificao previsto. Este ltimo est
associado ao usucapio tenho um prdio h 20 anos e o antigo dono fugiu. uma forma de aquisio originria,
por fora da lei, no h transmisso. Tenho a posse e portanto, independentemente de no registo o ultimo dono
ser o que fugiu, abro esta excepo ao usucapio.
Penhora, arresto e apreenso do processo de insolvncia 119 Cdigo de Registo Predial. O arresto consiste
em actos de agresso patrimonial. Quando h risco de dissipao dos bens, antes que isso ocorra posso fazer
um procedimento cautelar de arresto, impedindo a sua venda. Em relao a bens imveis procedo ao arresto
atravs do registo predial. Aquele bem vai ficar sujeito predialmente aquele credor. A penhora no em tutela
cautelar mas efetiva. Permite que aquele bem fica afeto ao tribunal. Vai ser vendido judicialmente e d
preferncia a determinado terceiro, tem oponibilidade erga omnes. A apreenso do processo de insolvncia
uma execuo universal, ou seja, tem vrios credores que so convocados. Os actos de insolvncia na apreenso
no se chamam penhora mas uma espcie. A ideia vender judicialmente o bem para satisfazer todos os
credores. No atribui a um credor especial uma preferncia face aos demais, no d oponibilidade erga omnes
e por isso no vai ser estudada. Estes no so feitos pelo proprietrio, so feitos contra a sua vontade. Nem
sempre o que est no registo predial est em conformidade com o que se passa na realidade e por isso muitas
vezes pode o devedor no ser o proprietrio do bem em questo. O conservador admite o registo de forma
provisria e cita o devedor e o suposto proprietrio para que venham dizer a quem pertence a propriedade.
6. Princpio da Prioridade: artigo 6 Cdigo de Registo Predial. Sempre que submetido um princpio de registo
atribudo um nmero e o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que lhes seguirem por ordem da
data do registo ou dentro da mesma data, por ordem temporal de apresentao. Contudo isto no funciona
bem assim pois tem que se conjugar as regras do registo predial com as regras do cdigo civil sobre os efeitos
translativos do contrato. No nmero 3 do artigo fala-se ainda da existncia de registos provisrios. Ainda antes
de se fazer a escritura de compra e venda digo ao conservador que pretendo fazer um registo provisrio por
natureza, antes do definito, de maneira a ter algumas garantias. O conservador insere a inteno de fazer um
contrato com o qual vir o registo definitivo, que j no ser com base no ttulo. A data para efeitos de prioridade
a data em que fiz o registo de pedido provisrio; no caso de haver mais do que uma pessoa a tentar comprar,
aquele que fez o registo provisrio est mais salvaguardado.
Se vrios direitos registados so substancialmente incompatveis, o que prevalece, como regra geral, aquele
cujo registo foi realizado em primeiro lugar (art.6/1).
Se no houvesse mais regras daqui pareceria derivar inequivocamente que:
Se A vende primeiro a B e depois a C o mesmo prdio e C obtm primeiro o registo de aquisio, este que
prevalece;
Se A vende a um prdio a B e, aps a venda mas antes do registo de aquisio, o prdio penhorado (e a penhora
registada) no mbito de uma execuo movida por C contra A, o registo da penhora que prevalece.
A verdade que as regras do registo predial no so as nicas regras jurdicas vigentes. A par delas existem,
nomeadamente, as regras sobre os efeitos translativos dos contratos. Grande parte da doutrina e da jurisprudncia
portuguesas, ao proceder conjugao das regras registrais com as regras substanciais, fez sempre prevalecer estas,
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reduzindo bastante o alcance do registo e em especial o alcance do princpio da prioridade. Desde o DL 533/99 que aditou
ao art. 5 do CRP o seu n4, a prpria lei restringe claramente os efeitos do registo predial.
Importa referir a figura do registo provisrio mencionada no n3 do art. 6 do CRP. Os registos podem ser
provisrios por fora de dvidas que levantem ao conservador, por fora da sua natureza ou por ambas as razes. Os
casos do registo provisrio esto enunciados no art. 92 do CRP. Neste elenco merecem especial referncia os registos
provisrios de aquisio e de hipoteca, quer em funo da sua enorme relevncia, sobretudo na rea do crdito
imobilirio, quer pelos problemas de construo jurdica que levantam. Tais registos provisrios permitem aos
adquirentes e aos concedentes de crdito hipotecrio ter a certeza de que os seus direitos no sero afetados por factos
ocorridos aps as suas decises de adquirir ou de conceder crdito e antes da data de requisio dos registos definitivos.
Resulta essa certeza da regra segundo a qual o registo provisrio convertido em definitivo conserva a prioridade que
tinha como provisrio (art. 6/3 CRP).
No entanto, tendo em vista que as aquisies e hipotecas no podem resultar de meros registos, antes implicam
negcios jurdicos, levanta-se a dvida de saber se, em caso de o registo provisrio ser realizado em momento anterior
ao do negcio transmissivo ou constitutivo a sua converso em registo definitivo faz com que este retroaja data do
registo provisrio? Por outras palavras: a prioridade garantida pelo registo provisrio pode referir-se a um momento
anterior ao do negcio transmissivo ou constitutivo que estiver em causa? A razo de ser do registo provisrio aponta
para que sim, a regra do art. 408/1 vai em sentido contrrio.
Artigo 6 Cdigo de Registo Predial. Sempre que submetido um princpio de registo atribudo um nmero e
o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que lhes seguirem por ordem da data do registo ou dentro da
mesma data, por ordem temporal de apresentao. Contudo isto no funciona bem assim pois tem que se conjugar as
regras do registo predial com as regras do cdigo civil sobre os efeitos translativos do contrato. No nmero 3 do artigo
fala-se ainda da existncia de registos provisrios. Ainda antes de se fazer a escritura de compra e venda digo ao
conservador que pretendo fazer um registo provisrio por natureza, antes do definitivo, de maneira a ter algumas
garantias. O conservador insere a inteno de fazer um contrato com o qual vir o registo definitivo, que j no ser com
base no ttulo. A data para efeitos de prioridade a data em que fiz o registo de pedido provisrio; no caso de haver mais
do que uma pessoa a tentar comprar, aquele que fez o registo provisrio est mais salvaguardado.
Ex.: Quando compramos um imvel quase sempre recorresse ao emprstimo e quando os bancos emprestam no gostam de ser
enganados portanto tm medo de aps terem emprestado descobrem que j tinha sido vendido a outra pessoa e o banco fica com
problema, no tendo provavelmente direito a hipoteca. Assim, antes da escritura, faz-se o registo provisrio e s aps o registo
definitivo que fazem o emprstimo.
Ex.: Antnio vende hoje s 9h casa a Crispim mas s 10h vende a Antonino o mesmo imvel. Apesar de ter sido Crispim a fazer a
primeira escritura de compra e venda, Antonino pode ter registado o bem primeiro e para efeitos de registo predial este o
proprietrio.
2.1.3.10.6. FACTOS SUJEITOS A REGISTO
Est previsto nos artigos 2 e 3 do Cdigo de registo Predial e todos os factos dos quais emergem direitos reais
encontram-se aqui. Apesar de ser bastante amplo, h algo que no est inserido nestes artigos. No artigo 5 do mesmo
cdigo exceptuam-se a oponibilidade a terceiros do usucapio e servides aparentes. Para alm destes dois h um tipo
de factos que no esto sujeitos: direitos reais de garantias ocultos: privilgios creditrios (ex.: banco tem hipoteca e vai
executa-la, o Estado diz que ele no pagou IMI e esse valor vai ser pago antes do valor da hipoteca). Existem garantias
no ocultas, nomeadamente a garantia e o penhor.
2.1.3.10.7. PROCESSO DE REGISTO
Modos de requisio dos registos
requisio do registo a lei chama apresentao. Podem ser: apresentao pessoal, pelo correio, por via
eletrnica, por telecpia e por via imediata (art.41-B). Os termos do pedido de registo so em parte regulados no CRP
mas noutra parte a sua regulao remetida para portaria (art. 42).Apresentao por telecpia advogados, notrios,
solicitadores e cmaras de comrcio e industria (art. 41-C/2).
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Regime de instruo dos pedidos de registo

o Arts. 43/5/6/3; 31/4/2
Suprimento oficioso das deficincias dos pedidos de registo
Estas devem ser supridas oficiosamente, com base nos documentos apresentados ou j existentes no servio
de registo competente ou por acesso direito informao constante de bases de dados das entidades ou dos servios da
Administrao Pblica.
Prazos
Para requerer o registo a regra geral a de 30 dias a contar da data em que tiverem sido titulados os factos
ou a data do pagamento das obrigaes fiscais quando esta deva ocorrer depois da titulao (art. 8/1 CRP). Esta regra
acaba por ser meramente subsidiria (restantes regras do art.8). Quanto aos prazos de efetuao dos registos pelos
respetivos servios, o prazo geral de 10 dias (75/1) e dos registos urgentes de um dia (75/3).
Sanes do incumprimento da obrigao de registo
Nos termos do art. 8-D as entidades que estando obrigadas a promover o registo, no o faam nos prazos
legalmente estabelecidos ficam obrigadas a entregar o emolumento devido em dobro. No a nica sano de
incumprimento da obrigao de registo. Quando esse incumprimento cause prejuzos a algum, por fora das regras
sobre oponibilidade dos factos sujeitos a registo, o incumpridor responder civilmente por esses prejuzos. Esse
incumprimento um facto ilcito e como tal, verificados os pressupostos da responsabilidade civil existe a obrigao de
indemnizar.
Qualificao pelo conservador
Ao juzo do conservador sobre o pedido de registo chama a lei qualificao. Este pedido pode concluir pela
efetuao do registo ou pela sua recusa. Existem trs modalidades do registo: o de registo definitivo, o de registo
provisrio e o de registo provisrio por dvidas. As decises de recusa podem ser impugnadas quer por recurso
hierrquico quer por recurso contencioso para o tribunal comum (arts.140 e ss CRP).
Regime prprio das operaes especiais de registo, nomeadamente de registos mltiplos
O art. 26 do DL 116/2008 prev que possam ser criados procedimentos para operaes especiais de registos
de factos jurdicos que, pelo seu nmero, natureza, relao de dependncia ou conexo, bem como pela identidade ou
qualidade dos sujeitos, justifiquem um tratamento unitrio.
2.1.3.10.8. PROVA DO REGISTO
Qualquer pessoa, nos termos do art. 104 do CRP pode pedir certides dos atos de registo e dos documentos
arquivados, bem como obter informaes verbais ou escritas sobre o contedo de uns e outros.
2.1.3.10.9. EFEITOS DO REGISTO
Consideraes Gerais
Os registos podem ser divididos em obrigatrios e facultativos (abrangendo estes situaes em que o registo
um nus). Podemos dizer que eles so condio de existncia, condio de eficcia (absoluta ou relativa) ou meramente
enunciativos. Basta cruzar estas duas classificaes para se perceber que h mltiplas possibilidades de definio dos
efeitos dos registos. Como lei no preside determinantemente a geometria da construo, mas sim um sentido poltico,
a maior parte dos sistemas mistura essas possibilidades, tornando difcil a sua comparao e a sua arrumao.
Os efeitos do registo extinguem-se por caducidade ou cancelamento, bem como por transferncia para novo
registo (art. 10 CRP). A caducidade a extino resultante do decurso de um prazo, pelo que s se pode dar em relao
a registos que estejam sujeitos a prazo, como sucede com os registos provisrios e alguns casos especiais (arts. 11 e 12
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CRP). O cancelamento pode ter por base um ato voluntrio, como, por exemplo, a renncia de um titular de hipoteca
mesma.
Efeito Enunciativo ou Declarativo
Um primeiro efeito do registo a publicidade em si mesma, isto , independente de qualquer efeito jurdico
especfico. Os registos do conhecimento comunidade dos factos que deles so objeto, conhecimento esse que
relevante para os mais variados fins. A um sistema registral cujos efeitos sejam apenas enunciativos pode chamar-se
registo declarativo.
Que todos os registos tm um efeito declarativo parece fora de causa. Aquilo que se pode discutir se, no direito
portugus, h casos em que o registo predial tem efeito meramente enunciativo ou declarativo. Tem efeito de atribuir
publicidade aos direitos reais. Assim, para l deste temos o prximo.
Efeito Constitutivo ou Transmissivo
Casos em que a constituio ou transmisso de um direito depende (apenas ou tambm) do registo. No direito
portugus por regra, o registo predial no tem efeito constitutivo ou transmissivo (havendo quem sustente que o registo
predial tem mera eficcia declarativa). Exceo normalmente reconhecida o caso da hipoteca, pois o art. 4/2 do CRP
e o art. 687 do CC dizem que a eficcia dos factos constitutivos da hipoteca depende, mesmo entre as partes, da
realizao do registo o que, para muitos significa que o registo da hipoteca tem natureza constitutiva. No se est a
afirmar, ainda assim, que no caso das hipotecas voluntrias, o negcio jurdico que visa a sua constituio no serve para
nada. Tal negcio gera, obviamente, efeitos jurdicos; o que no faz por si s, criar um direito real. Sucede a algo
semelhante ao que, nos sistemas jurdicos em que o registo tem efeito constitutivo ou transmissivo, sucede com os
negcios jurdicos que visam a constituio ou a transmisso de um direito real. Desses negcios resultam direitos e
deveres ainda que sem carter real.
Existem dois arqutipos antagnicos quanto relao dos negcios jurdicos com a transmisso da propriedade
(ou outros direitos). Um aquele (sistema do ttulo) que est nsito no chamado princpio da causalidade segundo o
qual a constituio ou transmisso de um direito depende apenas do negcio jurdico que serve de base operao
econmica em causa. Outro aquele (sistema do modo) que est nsito no chamado princpio da abstrao segundo
o qual a constituio ou transmisso de um direito depende apenas de um ato (negcio jurdico abstrato de disposio)
separado do negcio jurdico (causal) que serve de base operao econmica em causa.
Esses dois arqutipos antagnicos dificilmente surgem em estado puro, pois as ordens jurdicas, nomeadamente
no que respeita aos prdios, exigem muitas vezes cumulativamente ttulo e modo. Em qualquer caso, no h dvida
quanto a que o sistema portugus fortemente influenciado pelo princpio da causalidade.
Importa referir o art. 17/2 CRP que parece ser um caso de efeito aquisitivo gerado pelo mesmo registo j que
a lei parece abstrair dos atos jurdicos anteriores ao registo. A situao a regulada a de um registo nulo (art. 16 CRP)
ter servido de base aquisio de direitos por um terceiro, tendo tal aquisio sido feita a ttulo oneroso e de boa-f. Os
efeitos desse terceiro manter-se-o apesar da nulidade do registo, se este for anterior ao registo da ao de nulidade.
O direito real criado com o registo. Pode ser total ou parcial isto quer dizer que h processo de constituio do
direito real que no resulta apenas do registo mas tambm de um contrato, da soma dos dois actos do processo
constitutivo do somatrio a existncia do direito real. A lei entende que o registo tem efeito constitutivo atravs da
interpretao do artigo 4 a contraio sensu. O registo enquanto acto final participa sempre na constituio do direito
real.
H quem considere que este efeito s se encontra na hipoteca. Nos termos do 687 a hipoteca tem que ser
registada sob pena de no produzir efeitos; decorre deste artigo a ideia do artigo 4/2 do Cdigo de registo Predial.
Podemos entender que a hipoteca no produz efeitos reais na sua vertente interna em relao s partes mas talvez se
existirem efeitos obrigacionais surgem com o contrato em si e no com o registo, no tem carcter real. Podemos dizer
que s com o registo que h o lado interno dos direitos reais.
Em determinadas circunstncias quando h terceiros de boa-f que prevalecem no registo pode haver uma
aquisio potestativa do registo. Ex.: Antonino registou em primeiro lugar e por isso pode ficar como proprietrio no
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por fora da celebrao do contrato em primeiro lugar mas sim por fora da lei, de quem confia no registo predial. O
registo transmite a propriedade ope legis.
Pode ser condio de existncia de um direito real, eficcia ou simplesmente enunciar os factos que d origem
ao direito real. Existem grandes clivagens terminolgicas relativamente a estas 3 ideias que no so muito importantes,
o importante so as diferentes interpretaes do cdigo de registo predial juntamente com o cdigo civil.
Condio de eficcia e a propsito desta o efeito de oponibilidade a terceiros: o registo condio de eficcia perante
terceiros isto invoca a ideia do lado externo do direito real. Encontramos este efeito no artigo 5 do Cdigo de Registo
Predial. Isto funciona em casos de dupla alienao: A vende ao B e imediatamente a seguir vende ao C nos termos do
408 CC com o contrato opera a transmisso do prdio, nos termos do 892 a venda nula pois venda de coisa alheia
e para alm disto ineficaz quanto transmisso de propriedade.
Ex.: A vende dia 12 a B e dia 13 a C. Porm, C registou dia 14 e B s registou dia 15. Conjugando a leitura do artigo 5 com o 408, se o
registo condio de eficcia perante terceiros, nos termos do 408 adquiri a coisa mas como o terceiro estava de boa-f e enquanto
o B no regista no adquire a propriedade, o terceiro assim que faz o registo primeiro passa a ser proprietrio por uma aquisio
originria e no derivada do contrato.
Em relao ao B ele tem o nus de registar para obter o efeito de oponibilidade perante terceiros; se no o fizer h uma aquisio
potestativa por parte do C. O direito real que adquire por fora da lei por isso o seu registo teve eficcia constitutiva.
Os factos sujeitos a registo s produzem efeitos relativamente a terceiros terceiro distingue-se face s partes.
Alguma doutrina acolheu interpretaes restritivas de terceiros, o qual foi acolhido pelo artigo 5/4Os efeitos reais entre
as partes do-se por mero efeito do contrato mas entre terceiros d-se por efeito do registo. O contrato gera efeitos do
lado interno e o registo produz efeitos externos. Regra geral os terceiros no protegidos so os bancos. Todos os outros
terceiros so protegidos.
Ex.: D (devedor do banco) vende ao E e o banco fez uma penhora. Entretanto E diz que esqueceu-se de fazer o registo mas que j
proprietrio por fora do artigo 408 h um ano. Por fora do artigo 5/4 o banco no protegido porque apesar de ser credor de D e
ter feito o registo antes do E h a tendncia de se fazer uma proteco distributiva uma vez que o banco capital estrangeiro e no
exemplo anterior tratava-se de meros cidados.
Ex.: Alterando o exemplo: em vez de o credor ser um banco F, um terceiro. E faz a escritura dia 12 e F a penhora dia 13, fazendo o
registo no mesmo dia, enquanto E s fez o registo dia 15. A diferena relativamente ao exemplo de dupla alienao de A a B e C que
nesta segunda hiptese agora apresentada no h um acto voluntrio por parte de D para com F, no h uma transmisso, h uma
penhora forada. Enquanto A transmitente comum porque h aco voluntria de venda a B e C, D no transmitente comum, a
penhora a F foi forada. F no fica protegido independentemente de ser um banco ou no, no h transmitente comum.
Alguns autores falam de um efeito consolidativo ou confirmativo, este forma concepes restritivas de terceiros. Por
exemplo no artigo 5/4 quando se fala em autor no iria ser posto em causa o facto de no se ter transmitido por sua
vontade.
Para alm destes 3 efeitos h dois menos relevantes que j no esto envoltos em tanta clivagem doutrinria:
Efeito Presuntivo
Outro tipo de efeito o da presuno da existncia do direito registado e da presuno da sua pertena a quem
est registado como titular (art. 7 CRP). Quem tem um direito registado a seu favor presume-se titular desse direito
enquanto o registo ainda estiver em vigor.
A presuno resultante do registo pode ser destruda de dois modos:

1. Demonstrao de um vcio do registo (arts. 14 e ss do CRP);
2. Demonstrao de que o facto registado invlido ou insuficiente para servir de base ao registo (art. 13 do CRP).
Havendo conflito entre a presuno resultante do registo e a presuno resultante da posse, aquela cede
perante esta se a posse se tiver iniciado antes da data da inscrio registral (art. 1268/1).
Decorre do facto que foi registado e encontra-se no artigo 7 do Cdigo de Registo Predial. Ex.: ponho ao de
reivindicao porque algum quer construir no meu terreno. Para o fazer tenho que provar que sou proprietrio e para
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isso apresento uma certido do registo predial. Nos termos do artigo 1268/1 CC a posse tambm cria presuno; o
registo e a posse so duas formas de publicidade dos direitos reais. O problema est quando se fala no registo anterior
ao incio da posse. A tendncia favorecer a ideia de posse face de registo.
Efeito de Legitimao
O art. 9 do CRP determina que os factos de que resulte transmisso de direitos ou constituio de encargos
sobre imveis descritos no registo predial no podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a
favor da pessoa que aliena ou que constitui o encargo e o art. 54 do Cdigo do Notariado determina que no podem ser
lavrados instrumentos de constituio ou transmisso de direitos sobre prdios se os mesmos no estiverem inscritos a
favor do constituinte ou alienante do direito. A transmisso e a constituio de direitos sobre prdios registados depende
de estar efetuada a inscrio registral de aquisio a favor do alienante. Por isso se pode dizer que o registo predial tem,
em geral, um efeito de legitimao.
Encontra-se no artigo 9. A transmisso de um imvel ou constituio de encargos a favor do imvel depende

de pr-inscrio a favor da pessoa de quem se adquire.
2.1.3.10.10. COORDENAO DAS REGRAS SOBRE REGISTO COM OS DEMAIS ELEMENTOS DO SISTEMA
Aspectos Gerais
Quando os efeitos de um facto sujeito a registo colidem com os efeitos de outro facto sujeito a registo, mas o
facto posterior inscrito no registo antes do outro, o que deve prevalecer? A realidade no registral ou a registral? As
regras sobre o registo predial tm de ser coordenadas com as demais regras vigentes, nomeadamente com as regras
constantes do CC. Entre estas ltimas avulta a que determina que a constituio ou transferncia de direitos reais se d
por mero efeito dos contratos (art. 408 CC).
No fcil de coordenar estas regras com as regras sobre os efeitos do registo analisadas anteriormente,
sobretudo com a regra que faz do registo genericamente uma condio de oponibilidade a terceiros dos factos a ele
sujeitos (art. 5 CRP). A lgica do consensualismo e a lgica do registo so claramente contraditrias: qualquer equilbrio
que se alcance entre elas instvel e d origem a divergncias interpretativas e a litgios.
A doutrina e a jurisprudncia portuguesa sempre reduziram o alcance das regras sobre o registo, tendo at sido
frequente a afirmao de que o registo no d nem tira direitos, pois o registo predial foi enxertado num sistema
jurdico cujos princpios no s prescindiam dele, como repeliam alguns dos seus efeitos possveis.
Em Portugal, a base formal da luta doutrinria e jurisprudencial contra a relevncia do registo predial foi a
prpria regra do art. 5/1 do CRP. O primeiro expediente interpretativo foi a defesa de um conceito restritivo de terceiros,
limitado a quem tenha adquirido direitos conflituantes de um mesmo transmitente ou autor (situaes triangulares
por os direitos em conflito terem uma fonte imediata comum). De acordo com tal interpretao, sempre ficaram de fora
do alcance da norma em jogo os casos em que os direitos conflituantes no provm de um mesmo sujeito jurdico. Hoje,
o art. 5/4 do CRP consagra expressamente essa interpretao.
A corrente que defendia tal interpretao restritiva do art. 5/1, pouco mais dizia em seu abono do que invocar
as palavras de Manuel de Andrade segundo as quais terceiros para efeitos de registo predial so as pessoas que do
mesmo autor ou transmitente adquirem direitos incompatveis (total ou parcialmente) sobre o mesmo prdio.
A restrio do mbito do art. 5/1 aos casos de direitos conflituantes provindos de um mesmo transmitente ou
autor tornou-se pacfica. Ainda assim, a doutrina encontrava-se dividida acerca da exata delimitao do conceito de
terceiro. Representante de uma interpretao maximamente restritiva do n1 do art. 5 era Orlando de Carvalho; em
sentido oposto iam tambm, embora por vias diversas, Carlos Ferreira de Almeida, Oliveira Ascenso; seguindo
aparentemente a corrente da interpretao restritiva, mas acabando por seguir uma posio intermdia iam Antunes
Varela e Manuel Henrique Mesquita.
A jurisprudncia, embora dividida, ia maioritariamente no sentido da dita interpretao restritiva do conceito

de terceiro. Contra a corrente dominante, o acrdo-assento do STJ de 20/5/97 estabeleceu que terceiros para efeito
de registo predial, so todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prdio, veriam esse direito
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ser arrecadado por um qualquer facto jurdico anterior no registado, ou registado posteriormente. No entanto, o
acrdo-assento do STJ n3/99 reestabeleceu a orientao tradicional, consagrando que terceiros para efeitos do
disposto no art. 5 do CRP, so os adquirentes de boa-f, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatveis,
sobre a mesma coisa.
Rui Pinto Duarte considera que a interpretao deste acrdo referido no a correta. At ao DL 533/99, julgava
que a melhor interpretao da lei levava a concluir que, por via de regra, a constituio e transmisso de direitos reais
sobre prdios no resultava de um s ato, mas antes de um processo iniciado com o negcio que serve de base
operao econmica em causa e completado com a inscrio registral. O registo teria, pois, um efeito constitutivo do
direito sujeito a registo, no sentido de que seria um elemento do processo de constituio de direitos. Aps o DL 533/99
ou seja, aps o aditamento ao art. 5 do CRP do seu n4), o cerne da interpretao consagrada no acrdo-assento 3/99
tornou-se obviamente incontestvel.
Porm, a alterao de 1999 no solucionou todos os problemas que surgem nesta rea. Entre esses problemas,
o caso socialmente mais relevante o de haver lugar penhora (e subsequente venda executiva) de um prdio no mbito
de uma execuo movida por um terceiro e de tal penhora ser registada antes de o ser uma alienao voluntria a que o
executado, proprietrio do bem, proceda.
Ex.: A vende a B; antes de ser registada a aquisio de B, registada uma penhora realizada numa execuo movida por C
contra A; se o registo da penhora ceder perante a aquisio prvia, so os interesses dos credores e a f pblica do registo predial
que sofrem tal prejuzo. O n4 do art. 5 do CRP no esclarece esta situao, apesar de ela ser a socialmente mais relevante. Na
verdade, a questo de saber se quem adquire no mbito de um processo executivo adquire ao executado no de resposta bvia,
como no o a questo de saber se os direitos do penhorante derivam dos direitos do titular do direito penhorado. Havia quem
sustentasse que s as transmisses voluntrias devem ser consideradas relevantes para efeitos da regra segundo a qual so apenas
terceiros, para os efeitos em causa, os que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatveis entre si, mas tambm havia
quem defendesse que os direitos do penhorante e do comprador a tal proprietrio derivam de um mesmo autor, sendo pois
penhorante (e o adquirente na venda executiva) e comprador (voluntrio) terceiros no sentido em causa. Ao referir, no n4, autor
comum - e no transmitente comum o legislador parece ter querido abranger mais do que as transmisses voluntrias,
possibilitando, pois, a defesa da tese da prevalncia, na situao-tipo discutida, do direito do penhorante (e do adquirente na venda
executiva).
A doutrina e a jurisprudncia posteriores ao DL 533/99 tm oscilado entre as duas posies.
Ainda sobre o art. 5 merece a pena fazer uma referncia tese qus sustenta que s os terceiros de boa-f
entendendo como tais os que ignoram o facto relevante so abrangidos pela norma em causa. Segundo Rui Pinto
Duarte, essa tese no tem o mnimo exigvel de correspondncia na letra da lei, pelo que no pode ser sufragada.
Tambm aqui a base legal para a sano de comportamentos abusivos tem de ser outra (arts. 281 e 334). Importa
salientar que a relevncia prtica dos efeitos em causa diminui radicalmente com a reforma de 2008. Na verdade, sendo
agora o registo obrigatrio, poucos sero os casos em que um facto posterior ser registado antes de outro facto sujeito
a registo.
O art. 291 do Cdigo Civil
Este art. regula os efeitos da invalidade dos negcios jurdicos, estabelecendo, para os casos que abrange, um desvio regra-
base do art. 289. O art. 291 porm, tambm uma regra relativa aos efeitos do registo, estabelecendo um desvio s regras-base
sobre o registo.
O art. 291 aplica-se apenas aos casos em que, cumulativamente:
Haja dois negcios sobre o mesmo bem;

Esses dois negcios sejam sucessivos, assentando a transmisso visada pelo segundo negcio numa aquisio ou constituio
de direitos resultantes do primeiro negcio;
As aquisies ou constituies de direitos visados pelos dois negcios tenham sido registadas;
O segundo negcio seja uma aquisio a ttulo oneroso;
Haja lugar declarao de nulidade ou anulao do primeiro negcio;
O adquirente no segundo negcio esteja de boa-f, ou seja, desconhea o vcio do negcio invlido.
Nos casos assim delimitados, a lei distingue ainda duas situaes:
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O registo da aquisio resultante do segundo negcio ser anterior ao registo da ao de nulidade ou anulao;
O registo da aquisio resultante do segundo negcio ser posterior ao registo da ao de nulidade ou anulao.
Na segunda hiptese, a invalidade do primeiro negcio oponvel ao adquirente no segundo negcio o que inteiramente
consoante com as regras estabelecidas no CRP.
Na primeira hiptese, a lei distingue duas sub-hipteses:
Ainda no passaram trs anos sobre o negcio invlido;

J passaram esses trs anos.
Na primeira destas sub-hipteses, a regra da oponibilidade da invalidade mantm-se o que representa um desvio s regras
estabelecidas no CRP. Na segunda sub-hiptese, a invalidade ser inoponvel ao terceiro o que inteiramente consonante com as
referidas regras.
Pergunta-se, por vezes, se o contedo do art. 291 compatvel com o do art. 17/2 do CRP. No plano da articulao dos
regimes parece claramente que sim. Na verdade, o art. 17 do CRP no trata do cancelamento do registo em resultado da invalidade
dos negcios de onde derivem direitos sujeitos a registo, mas sim, apenas, dos casos de nulidade do registo resultantes dos factos
elencados no art. 16 do CRP. Assim sendo, a situao regulada no art. 291 nada tem a ver com a do art. 17/2 do CRP. O art. 291
uma regra especial relativamente s regras dos arts. 5 e 6 do CRP. Ainda que se entendesse que o art. 17/2 tambm abrange os
casos em que o vcio do registo resulta da invalidade do negcio de que resultou o direito registado, sempre seria possvel compatibilizar
a norma que dele consta com o resultante do art. 291, entendendo que ali se regula a situao-regra e aqui um caso especial.
Rui Pinto Duarte defende que o art. 291 e o art. 17/2 so claramente incompatveis. Como diz Oliveira Ascenso, h uma
contradio valorativa entre os preceitos.
O que o art. 291 determina que a invalidade dos negcios de transmisso de imveis e mveis sujeitos a registo prejudica
os direitos que tenham sido transmitidos, a ttulo oneroso, a terceiro de boa-f a menos que o registo da ao de declarao de
nulidade ou de anulao seja feito passados mais de trs anos sobre o negcio invlido e esteja j registada a aquisio pelo terceiro.
O art. 17/2 do CRP baseia-se na necessidade de proteo da f pblica do registo, mesmo dizer da proteo da confiana,
ou ainda das expetativas dos terceiros. Os interesses daquele que se viu desapropriado de um direito so postergados em favor dos
interesses daquele que confiou na exatido do registo.
Resta acrescentar que a contradio valorativa entre o art. 291 e o art. 17/2 no razo suficiente para atropelar a lei em
busca de harmonia (aplicando ao caso do art. 17/2 do CRP a exigncia do decurso do prazo de trs anos constante do art. 291, como
tem sido sustentado por alguns autores, nomeadamente Oliveira Ascenso). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Natureza do registo predial
O registo predial como instituio pode ter vrias naturezas. Se os seus efeitos so meramente enunciativos, o
registo tem uma funo meramente administrativa. Se os seus efeitos influenciam os direitos a ele submetidos h que
reconhecer ao registo tambm uma funo jurisdicional. No nosso direito, o registo no tem uma funo meramente
administrativa, cabendo-lhe tambm uma funo jurisdicional.
PROBLEMATIZAO DO ARTIGO 5 - OPONIBILIDADE A FAVOR DE TERCEIROS
O artigo 408, princpio da causalidade e do consensualismo no esto de acordo com a ideia de registo. Na
histria com o contrato transmite-se a propriedade mas a partir do momento em que se inventou o registo, a lgica
que s com este que se transmite a propriedade, um avano tecnolgico que joga com um cdigo civil muito antigo.
Para alm das duas hipteses j referidas de dupla alienao existe ainda a alienao sucessiva a esta aplica-se outras
regras.
o A vende a B e depois a C;
o D vende a E e F penhora a D;
o G vende a H e H vende a I.
As concepes restritivas que distinguem as duas hipteses de dupla alienao tm origem em Coimbra com
Guilherme Moreira e Manuel de Andrade. Para eles transmitentes so pessoas que do mesmo autor adquirem direitos
incompatveis. Em 1997 houve um acrdo de uniformizao de jurisprudncia que adoptaram outra concepo de
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terceiros e em 1999 houve um outro acrdo sobre o mesmo tema alterou a concepo adoptando a mais restritiva de
Coimbra. Foi para cristalizar esta concepo que se criou o artigo 5/4 do Cdigo de Registo Predial aquando de uma
alterao legislativa.
Mesmo aps esta nova redao do artigo 5, com o acrescento do nmero 4, temos clivagens doutrinrias.
Temos a escola de Coimbra a fazer interpretaes mais restritivas do conceito de terceiro. Para Orlando
Carvalho, isto s abrange transmisses voluntrias. No h uma prevalncia da penhora ficamos com o cdigo civil. A
escola de lisboa j diz que h e que se enganaram na letra da lei. A escola de Coimbra a ideia que mais prevalece, a
inteno do legislador ao contrrio da ideia de Lisboa que diz que autor comum no implica transmitente comum.
Ex.: D vende a E (12 registo a dia 15) e F penhora de D (dia 13 e registo no mesmo dia) e G comprou judicialmente a F (dia
13 e registo no mesmo dia). A aquisio judicial voluntria? Escola de Lisboa considera G como um terceiro que deve
ser protegido pois F autor comum mas no transmitente comum.
Menezes Cordeiro e Oliveira Ascenso dizem que no primeiro caso C s adquire potestativamente se estiver de
boa-f, sabendo que tinha sido alienado ao B no adquire. Critica: a lei no fala de boa-f.
Hoje em dia j existe o registo da casa prpria e a tendncia para que tudo seja feito de forma eletrnica e a
tendncia para que no futuro, quer seja fisicamente no notrio ou no balo da conservatria a maioria das vendas ser
feita online ou seja, submeto o pedido de registo predial assim que fao a escritura e portanto estes problemas deixam
de existir passando a haver segurana e diminuindo os custos de transao, melhorando a economia.
Efeitos simples:
Efeito presuntivo (art. 7 CR Predial)

Efeito de legitimao (art. 9 CRP)
Efeitos complexos:
Efeitos enunciativos (mera publicidade)

Efeitos constitutivos (o registo condio de existncia do direito)
Efeitos de oponibilidade contra terceiros (o registo condio de oponibilidade perante terceiros)
O efeito presuntivo (artigo 7 do Cdigo de Registo Predial) e o efeito de legitimao (artigo 9 do Cdigo de
Registo Predial) so os efeitos menos problemticos. O efeito constitutivo e o de oponibilidade so assim aqueles que de
maior ateno carecem. O efeito constitutivo o mais forte, sendo o enunciativo o menos forte. A oponibilidade perante
terceiros fica assim a meio. Os efeitos perante terceiros surgem como modo ou registo do ttulo (negcio jurdico).
O artigo 408 do CC, conjugado com o Cdigo do Registo Predial, parece que o registo tem apenas efeitos
enunciativos, na medida em que segundo o primeiro, a transmisso de direitos reais se d por mera eficcia do contrato.
Esta ideia entra assim em contrassenso com o artigo 5 do Cdigo do Registo Predial. A ideia que os efeitos reais perante
terceiros s surgem aps os efeitos enunciativos. Assim, com o registo que surgem todos os efeitos reais.
O tema corresponde aos efeitos do registo predial em contraposio com as regras legais do Cdigo Civil. No
entanto, h que ser feita, sempre, a contraposio entre o ttulo e o modo, quer no CC, quer no CRP.
Constitutivo
Modo Oponibilidade a terceiros * Cdigo do Registo Predial: Artigos 4 e 5 e 687 do CC
Enunciativo
Ttulo Negcio Jurdico Cdigo Civil: Artigo 408
* Existe oponibilidade a terceiros em duas dimenses:
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1. Terceiros com transmisso voluntria Cdigo do Registo Predial = Efeitos s aps o registo.
2. Terceiros sem transmisso voluntria
Trata-se de uma conjugao dos efeitos do registo do Cdigo do Registo Predial com as regras jurdicas
do Cdigo Civil, no processo de construo e transmisso de direitos reais sobre imveis (prdios).
Se s olharmos para o artigo 408 do CC e desvalorizarmos o 5 do CRP, os efeitos reais decorrem do negcio
jurdico e os efeitos reais surgem logo com o contrato. Nada sobra para o registo sem ser a mera publicidade. Sobre outra
perspectiva, no fazendo com que o 408 se sobreponha ao 5, os efeitos reais perante terceiros s se produzem apenas
depois do registo. Isto uma interpretao sistemtica das regras do Cdigo Civil e do Cdigo do Registo Predial. Assim,
os efeitos reais entre as partes surgem desde logo com o contrato, mas perante terceiros, apenas surgem aps o registo.
Isto seria assim se o artigo 5/4 no tivesse restringido o campo de aplicao do artigo 5/1. Este nmero 4 determina
que nem todos os terceiros so protegidos. Em relao aos outros terceiros que no so protegidos pelo registo, o registo
tem efeitos meramente enunciativos todos os efeitos jurdicos reais surgem automaticamente com o contrato, no
ttulo.
EFEITO NEGCIO JURDICO art.408 - a transmisso da propriedade um efeito do contrato (o registo parece
aqui ter um efeito meramente enunciativo), porm no nos basta uma lei, assim o art. 5/1 CRP no joga bem
com o art. 408 do CC. O art. 5 estabelece um efeito do registo, logo este no meramente enunciativo. No
apenas com o negcio jurdico que resulta a oponibilidade perante terceiros mas sim com o registo.
B B B
A A A Dupla Alienao
C C C D
Primeira Hiptese Segunda Hiptese Terceira Hiptese
Versus A B C Alienao Sucessiva Artigo 291 do CC
A jurisprudncia diz que neste primeiro caso, quando A vende a B, produziu-se um negcio jurdico de compra
e venda que teve efeitos jurdicos obrigacionais e efeitos reais perante as partes, mas no produz estes efeitos
relativamente a terceiros. No dia seguinte, A vende a C venda de bens alheios -, mas C regista primeiro que B. B, como
no registou primeiro, no fez com que a sua compra fizesse efeitos reais contra terceiros. Assim, no tem oponibilidade
perante o C. O registo, neste caso, tem um efeito real de oponibilidade a terceiros. Este o caso paradigmtico. Como C
registou primeiro, adquire um direito potestativo de aquisio da propriedade. Nestes casos estamos dentro do conceito
de terceiros do Cdigo do Registo Predial os efeitos reais perante terceiros s surgem aps o registo.
No caso da hipoteca tem que se conjugar quer o art. 687 quer o art.4 do CRP. com o registo que surgem
todos os efeitos reais.
Se desvalorizarmos o art.5, e prevalecerem os efeitos reais que surgem do art. 408 ento nada sobra para o
registo, possuindo este um mero efeito enunciativo (de publicidade).
Se prevalecer o art. 5, com o negcio jurdico resultam efeitos obrigacionais (entrega da coisa, entrega do
preo) e alguns efeitos reais mas apenas entre as partes e do registo resultam os efeitos de oponibilidade
contra terceiros.
Isto seria assim, se a alterao do art.5/4 no tivesse ocorrido. Para os demais terceiros que no tenham um autor
comum, o registo tem meros efeitos enunciativos e no efeitos de oponibilidade contra terceiros.
B
A
C - Aquisio potestativa (por fora do registo e no do CC)
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Nestes casos quando A vendeu a B temos efeitos obrigacionais e efeitos reais mas apenas entre as partes e
no contra terceiros. O A vende ao C (venda de bens alheios) e este regista primeiro que o B, logo como B no registou,
no tem oponibilidade perante o C, pois o registo justamente condio de oponibilidade contra terceiros.
Conceo restritiva de terceiros Escola de Coimbra

Art. 408 CC + efeito enunciativo Artigo 5/4 CR Predial
O segundo caso, em que A vende a B e, posteriormente, h uma penhora a favor do C pelo banco. No h uma
transmisso voluntria. H um acto no voluntrio do C, contra a vontade do A, mas, em todo o caso, B no registou e C
foi registar primeiro. Se tivermos em conta um conceito amplo 12, a hiptese seria tratada da mesma forma, ou seja, o
negcio jurdico produziu efeitos obrigacionais, mas o registo era condio de oponibilidade perante terceiros e C estaria
protegido. A Escola de Coimbra faz uma restrio ao conceito de terceiros e, como tal, o legislador criou o nmero 4.
Assim, nestes casos, o negcio jurdico ganha mais fora perante as normas do Cdigo do Registo Predial. Assim, com o
negcio jurdico, surgem no s efeitos obrigacionais, mas tambm efeitos reais perante as partes e perante terceiros.
Estes terceiros foram desvalorizados pelo legislador. O registo passa a ter uma condio meramente enunciativa. Assim,
no negcio jurdico que nasce tudo. Nestes casos estamos no mbito do conceito restritivo de terceiro no Cdigo do
Registo Predial.
B
A
C - Terceiros Desvalorizados
A vende ao B e posteriormente uma penhora em favor do C no h uma transmisso voluntaria, porm o B

no registou, logo aplicamos o CC. Com o negcio jurdico surgem os efeitos obrigacionais, os efeitos reais apenas entre
as partes mais o efeito real de oponibilidade perante terceiros, uma vez que no h uma aquisio voluntaria (da existir
a restrio). Neste caso o registo no condio de oponibilidade perante terceiros, tem um efeito de mera publicidade.
A Escola de Coimbra e a jurisprudncia fazem uma leitura restritiva acrescenta-se o n4 conceito restritivo de terceiros
(esta situao no engloba este conceito restritivo, porque no voluntria).
Art. 5/4 terceiros voluntrios da dupla alienao, por isso que nesta situao acima no podemos aplicar o art. 5/4.
Terceiros bons registo com efeito de oponibilidade perante terceiros.
Terceiros maus efeito meramente enunciativo do registo.
Hoje a penhora funciona com o registo predial, s depois que vo l por as fitas. Outrora, primeiro iam l por as
fitas, s depois que faziam a inscrio da mesma no registo.
Estando fora da oponibilidade de terceiros ento o registo tem mero efeito enunciativo. Atualmente automaticamente
registado o ttulo e o modo, logo no h um desfasamento entre estes.
Terceiros com transmisso voluntria

(ou seja, decorrem do registo efeitos
reais contra estes terceiros com
transmisso voluntria - terceiros
sortudos - art. 5/4)
Oponibilidade perante terceiros
Terceiros sem transmisso voluntria

(o CRP j no d efeitos contra
terceiros, o prprio negcio
jurdico que produz esses efeitos -
art. 408 CC)
12
Tese defendida pela Escola de Lisboa, bem como pelo professor. Deveria tratar-se destas situaes da mesma
forma, tendo em conta quer o artigo 408 do CC, quer do artigo 5/4 do CRP.
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Decorrem do prprio negcio jurdico:

o Efeitos obrigacionais
o Efeitos reais entre as partes
o Efeitos reais contra terceiros (sem transmisso voluntaria terceiros coitadinhos)
Esta bifurcao tem pouca lgica, pois o objetivo do registo justamente proteger os terceiros.
A terceira hiptese a mais duvidosa. A vende a B e B no regista. H uma penhora a favor de C e C regista. No
mbito da execuo, o bem vendido ao D. Este um caso de fronteira. Temos de colocar a questo: trata-se de acordo
com a primeira ou segunda soluo? A Jurisprudncia oscila. Para a Escola de Lisboa protegem-se os terceiros e, para a
Escola de Coimbra, pelo contrrio, D ficaria desprotegido. Surgem na vida dos tribunais muitos casos de fronteira como
estes, no sentido em que a lei no tem uma arquitectura clara sobre isto. A distino dos terceiros com ou sem
transmisso voluntria no uma ideia clara, sendo que o registo deveria existir para proteger todos os terceiros.
B
A
C D
Dupla Alienao: A vendeu ao B e este no regista, h uma penhora em favor do C e este regista, no mbito da execuo,
o C vende ao D que regista a venda. Esta questo suscita mais dvidas.
O D est no mbito dos terceiros com transmisso voluntria ou no mbito dos terceiros sem transmisso voluntria?
Para a Escola de Lisboa, devem-se proteger os terceiros, para a Escola de Coimbra no h proteo de terceiros.
Hiptese intermdia o C no regista e entretanto o B regista primeiro que o D no h transmisso voluntria,

logo a tendncia desvalorizar o D, porm a Escola de Lisboa tende a proteger os terceiros, pois o problema foi o facto
de o B no ter registado a tempo caso de fronteira mais difcil.
Nota: hoje em dia a penhora feita com o registo, mas antigamente, haviam actos materiais de penhora, isto actos
fsicos. Hoje em dia a penhora comea com a notificao do registo e executa-se com o prprio registo. Imaginando que
A tem duas penhoras, de B e C, como que estamos para efeitos da aplicao do artigo 5? No tenho nenhuma
transmisso voluntria, pelo que para a Escola de Coimbra, vai tudo para as regras do Cdigo Civil, tendo efeito
meramente enunciativo. No havendo transmisso voluntria, estamos fora do registo de terceiros. No entanto, o
processo foi simplificado. Como as penhoras so automaticamente registadas, sabe-se de imediato qual das penhoras foi
a primeira. Assim, a penhora, ao ser emitida desde logo pelo registo, j no marca um faseamento entre o momento em
que se penhora e o momento em que se regista essa mesma penhora.
Segundo a Escola de Coimbra, existem quatro efeitos a ter em mente:
Efeitos obrigacionais; CC
Efeitos reais perante as partes; CC
Efeitos reais perante terceiros sem transmisso voluntria; CC
Efeitos reais perante terceiros com transmisso voluntria. RP
Alienao Sucessiva Art. 291 - Situao Especfica
A B C
A destruio dos efeitos jurdicos entre o contrato do A e do B implica a destruio dos efeitos jurdicos entre o
B e o C. O regime do art. 291 um regime especial em contraposio com o regime geral do art. 408 do CC e do art. 5
do CRP. H um primeiro negcio jurdico (entre A e B) com efeitos jurdicos reais e um segundo negcio jurdico (entre B
e C) com efeitos reais tambm. Se aquele primeiro negcio tiver um vcio ir destruir a posio jurdica do C tambm?
Para resolver esta questo recorremos ao art. 291 do CC (para o professor teria mais lgica aplicar-se s o art. 5,
apagando o art. 291).
Existe uma terceira situao muito especfica a alienao sucessiva. O artigo 291 do CC constitui um regime
especial face ao regime do artigo 408 do CC e ao artigo 5 do CRP. um regime especial que s se aplica a estes casos
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de alienao. Assim, a primeira grande nota perceber que se trata de um regime especial que se aplica apenas a casos
pontuais. H um primeiro negcio jurdico com efeitos jurdicos reais (A vende a B) e um segundo negcio jurdico com
efeitos reais (B vende a C). O facto de haver um vcio no primeiro negcio implica que C perca tambm o direito real? Era
prefervel que no existisse este artigo 291 e que estes casos se deviam reger pelo regime geral do artigo 5/1. Alm
disso, o artigo 291 desenvolve trs sub-hipteses:
1. Hiptese de registo da aco de nulidade ou anulao anterior ao registo predial;

2. Hiptese de registo da aco de nulidade ou anulao posterior ao registo predial, mas sem exceder trs anos;
3. Hiptese de registo da aco de nulidade ou anulao posterior ao registo predial, mas excedendo trs anos.
Registo do C versus Registo da aco de nulidade ou de anulao. Na primeira hiptese, B regista esta a aco
de nulidade ou de anulao ainda antes do C registar a sua aquisio. Na segunda hiptese, C regista e a aco de nulidade
ou anulao registada por B antes de passados trs anos do registo de C. Na terceira e ltima hiptese, C regista e j
depois de trs anos sobre esse mesmo registo, B regista a aco de nulidade ou anulao. Sintetizando.
1. RADNA, RC;
2. RC, RADNA <3 anos sobre a concluso do negcio;
3. RC, RADNA >3 anos sobre a concluso do negcio.
Nota: sobre a concluso do primeiro negcio jurdico. Importa ainda referir que s se protegem os negcios onerosos. A terceira
e ltima nota a da existncia de um requisito de boa-f. Os terceiros s so protegidos se estiverem de boa-f. Tal dificulta a vida
dos terceiros. Uma coisa haver um requisito adicional, outra usar apenas o registo. Na vida prtica, pode ser uma maneira de limitar
bastante a proteco dos terceiros. O artigo 291 tem este requisito.
No primeiro caso, o registo de aco de nulidade ou anulao foi feito antes do registo de propriedade. Quando
C regista, j sabe que algo se passa com o negcio jurdico anterior. C no carece de tutela e, se A registou primeiro a
aco de nulidade ou anulao antes de B ter registado o direito de transmisso, prevalece a posio de A. O direito do
A prevalece sobre o direito do C (coincide com o regime geral). No uma situao em que o terceiro registou primeiro
e precise de ser tutelado.
A regista antes dos 3 anos do registo a favor do C.
No segundo caso, C j regista primeiro e, s depois, que registada por A a aco de nulidade ou anulao.
Porm, se ainda no passaram trs anos sobre a concluso do negcio, prevalece a posio de A, ainda que C tenha
registado primeiro. Aqui, o C que actuou com confiana no registo predial, defraudado. Assim, esta hiptese entra em
contradio material face ao regime geral. Esta regra joga mal com o regime geral do artigo 5. Prevalece a posio do A,
no obstante o C ter registado primeiro, todavia foi defraudado pelo registo. No entanto durante esses 3 anos o A pode
fazer prevalecer o seu direito (esta regra joga mal com o art. 5, entra em contradio valorativa com o art. 5).
C regista primeiro e s passados 3 anos da concluso do negcio que o A faz o RADNA.
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No terceiro caso, C o primeiro a registar e posteriormente A regista a aco de nulidade ou anulao, mas
entretanto, j passaram trs anos sobre a concluso do negcio. Nesta situao, a lei protege o C. assim, h conformidade
do ponto de vista valorativo, substancial com o regime geral.
Pressupostos do art. 291:

1. O A constitui um negcio jurdico a favor do B;
2. O B constitui um negcio jurdico a favor do C;
3. Existe um vcio no primeiro negcio jurdico.
Notas:
1. Os 3 anos so contados a partir do primeiro negcio jurdico (entre o A e o B).
2. Trata-se de negcios jurdicos a ttulo oneroso, logo os negcios gratuitos no esto includos no mbito do 291.
3. Requisito da boa-f o art. 5 CRP fala na boa-f. Os terceiros s so protegidos se estiverem de boa-f, o que
dificulta a vida dos mesmos. Como existe este requisito acrescido, possvel que uma parte consiga provar que
o terceiro sabia que ele j tinha anulado e portanto que o terceiro estava de m-f.
Este artigo 17 do Cdigo do Registo Predial trata de casos de vcios do procedimento registral. A conservadora
enganou-se e forma-se um problema no registo. So vcios do processo do registo. No plano prtico, no tm grande
aplicabilidade. Este artigo tambm tem uma regra de proteco de terceiros no seu nmero 2, mas uma regra que no
convoca todos os problemas discutidos quanto ao artigo 5 do presente Cdigo. Aplica-se apenas nestes casos concretos
que o artigo regula. Este regime do artigo 17 est a meio-termo do artigo 5 e do artigo 291. um caso especfico que
no deve ser confundido com o regime geral.
2.1.4. ASPECTOS ESPECFICOS DO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE GUAS13

2.1.4.1. CONSIDERAES GERAIS
H guas privadas e guas pblicas. As privadas apontam essencialmente para o mundo rural e no tanto para
a cidade. Os problemas levantados pelo aproveitamento da gua respeitam tanto ai Direito Pblico como ao Direito
Privado. Para Direitos Reais importam sobretudo as questes suscitadas pelas chamadas guas particulares. O CC trata
somente delas e no das guas pblicas.
guas privadas (cidados) mundo rural especialmente

guas pblicas (propriedade pblica)
As guas so imveis (em corrente ou depsito natural), em geral guas como aglomeradas (204/1 alnea b).
No direito de propriedade sobre guas incluem-se os leitos, margens, construes destinadas a captao, derivao e
armazenamento, sendo que esta ideia encontra-se regulada no artigo 1387. Este direito incide sobre elementos fsicos
que no so propriamente lquidos, so slidos. Isto aponta para uma analogia com o solo, da a qualificao como
imveis.
2.1.4.2. RAZES E ALCANCE DA QUALIFICAO DAS GUAS COMO COISAS IMVEIS
O CC qualifica as guas como imveis (art. 204/1/b)). Essa qualificao merece algumas notas:
As guas visadas so as guas em corrente ou em depsito natural;

As guas visadas so aglomerados, enquanto tal; se uma certa poro destacada do conjunto, perde a natureza
de imvel;
13
Isto s importante para quem for trabalhar na provncia, logo no deve ser no exame. Cada vez ser mais
importante por causa dos problemas ambientais do futuro; pelo que a gua ter um valor muito maior. Este regime
tratado quer pelo direito privado, quer pelo direito pblico. Isto porque h guas privadas, que pertencem a cidados
(apontam mais para o mundo rural e no tanto para o mundo citadino), e guas pblicas, que pertencem a identidades
pblicas. As guas particulares esto reguladas no artigo 1386.
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Nos direitos sobre as guas, enquanto imveis, esto tambm em causa os leitos e as margens, bem como as
construes destinadas captao, derivao e ao armazenamento de guas, pblicas ou privadas (art. 1387);
As guas, consideradas nos termos que ficam estabelecidos, tm um significado social paralelo ao do solo da
o acerto da sua considerao como imveis (analogia com o solo).
2.1.4.3. GUAS PARTICULARES VERSUS GUAS PBLICAS
O artigo 1386 apresenta o elenco das guas privadas que so basicamente as existentes em prdios superfcie
ou no subsolo. Podamos fazer uma interpretao a contrario e teramos a resposta do que so as guas pblicas pois
estas no esto enunciadas no cdigo civil; porm a nossa constituio faz uma apresentao genrica do que so guas
pblicas no artigo 84/1, alnea a) e esta ideia que prevalece. Esta ideia limita a noo de guas privadas. As guas
territoriais com seus leitos e os fundos marinhos contguos, bem como os lagos, lagoas e cursos de gua navegveis ou
flutuveis, com os respectivos leitos.
A captao de gua para consumo est sujeita concesso pblica, ou seja, mesmo que seja proprietrio de um
solo e tenha uma nascente no subsolo, se a gua para consumo h uma limitao da propriedade privada pois h uma
concesso pblica para captao da mesma.
O regime das guas pblicas sofreu nos ltimos anos vrias e profundas intervenes legislativas.
Um indcio da relevncia social da gua est em que, em Portugal, entre as poucas atividades econmicas s
quais a iniciativa privada tem, atualmente, o acesso vedado, salvo por meio de concesso, esto as de captao,
tratamento e distribuio de gua para consumo e as de recolha, tratamento e rejeio de guas residuais urbanas
atravs de, em ambos os casos, redes fixas (Lei 88-A/97).
2.1.4.4. PRINCIPAIS REGRAS SOBRE GUAS PARTICULARES
Artigo 1389: autonomia das guas relativamente aos prdios. As guas e os prdios so objectos distintos para os
direitos reais. No preciso de nenhum prdio para usar a gua. As propriedades de guas distinguem-se das servides de
guas. Posso beneficiar de guas, posso ter um direito real sobre guas que no nascem no prdio, quer por ser
proprietrio delas, quer por ter uma servido delas. Distino da propriedade de guas e das servides de guas: guas
que existem ou nascem, sobre prdio alheio. A Doutrina determina que essa propriedade no implica nus reais,
obrigaes reais; pelo contrrio, nos casos das servides, j necessrio uma ou outra situao. So situaes muito
prximas. Esta ideia de um prdio estar a afectar o outro, no mbito das guas, era uma situao evidente. Por via das
servides podemos fazer uso de guas de prdio alheio.
Autonomia das guas relativamente aos prdios onde se encontram uma coisa a gua outra coisa o prdio
o direito de propriedade sobre guas no tem de caber ao titular do direito de propriedade sobre o prdio
onde as mesmas se encontram, podendo a titularidade sobre o prdio e sobre as guas surgir dissociada. Isto
resulta do art. 1389.
Propriedade de guas versus servides de guas os direitos sobre guas tanto podem consistir em propriedade
como em servido. Do ponto de vista da utilizao das mesmas, a propriedade sobre guas em prdio alheio e
o direito de servido aproximam-se, mas os restantes direitos e deveres dos titulares de servides diferenciam
as figuras.
Normas que respeitam prdios onde existem fontes e nascentes: 1389.

Direitos dos Donos dos Prdios Superiores - Trs notas:
1. H um direito de uso adas guas, salvo propriedade ou servido de terceiro. Os direitos de terceiro remetem
para a propriedade ou servido de terceiro artigo 1389;
2. O uso durante 5 anos pela populao impede o proprietrio de usar o seu curso costumado artigo 1392/1;
3. H direito a indemnizao, a uma compensao, salvo deciso pela populao de direitos sobre as guas artigo
1392/2 com articulao ao artigo 1390 - possvel a aquisio de direitos por usucapio (regras especial
quanto a obras visveis e aparentes publicidade associada oponibilidade erga omnes).
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Direitos do Donos dos Prdios Inferiores (onde no existem fontes e nascentes):
1. Artigo 1391: os proprietrios, os donos dos prdios inferiores, tm direito ao uso das guas;
2. A privao pelo dono do prdio superior no constitui uma violao do uso desse direito direito frgil14.
Direitos dos Donos dos Prdios sobre guas Subterrneas:
1. Direito de procurar guas, isto , o direito de fazer furos (artigo 1394/1 e 1395/1) 15;
2. Regra geral a diminuio de caudal de terceiros no ilcita, salvo por captao dessas infiltraes (artigo
1394/2);
3. Restrio ao direito de procurar guas remisso para o artigo 1396;
Propriedade de guas em prdio alheio:
Distingue-se das servides de guas embora sejam figuras muito prximas

A servido pode significar a existncia de deveres do titular do direito de servido critrio de distino. A
propriedade de guas, por sua vez, no implicam obrigaes reais (deveres).
Condomnio sobre guas

Artigo 1398 e seguintes
Dever de contribuir para as despesas de conservao. Esta a primeira nota resultante do artigo 1398/1. A
segunda nota de regime a da renncia liberatria, regulada no nmero 2 do presente artigo. A terceira nota a da
existncia do direito diviso regulada nos termos do artigo 1399. Por fim, se as guas tiverem um regime estvel de
diviso, devem continuar a ser divididas da mesma forma.
2.1.5. ASPECTOS ESPECFICOS DO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE MVEIS
O regime da ocupao uma forma de aquisio do direito de propriedade, dos direitos reais. Esta a primeira
nota. A ocupao respeita aos mveis. Desde que acabaram os Descobrimentos, deixmos de ocupar imveis. A
ocupao, regulada no artigo 1318. O abandono no uma forma de aquisio, mas uma forma de perda. A caa e a
pesca so essencialmente formas de ocupao da aquisio da propriedade.
A acesso mobiliria sempre industrial. Para esta, importa referir os artigos 1333 e seguintes. No artigo 1333
est prevista a acesso mobiliria de boa-f; no 1334, a acesso mobiliria de m-f; e no 1335, a acesso mobiliria
industrial no intencional.
2.1.5.1. OCUPAO
Ocupao: uma forma de aquisio da propriedade. S as coisas mveis so suscetveis de ocupao. Art. 1318 -
Ocupao de coisas sem dono (ex.: caa e pesca)
2.1.5.2. ACESSO MOBILIRIA
Acesso mobiliria: A acesso mobiliria sempre industrial, ou seja, produto do trabalho. Os casos de verdadeira
acesso mobiliria resumem-se aos dos arts. 1333 a 1335 - que tm em comum serem casos de unio (ou confuso) de
coisas cuja separao deixa de ser possvel ou, pelo menos, de ser possvel sem detrimento de alguma delas e, portanto,
prejuzo para o seu dono.
A lei traa trs hipteses principais:

A de o autor da unio (o chamado adjuntor) atuar de boa-f (art. 1333);
A de o autor da unio atuar de m-f (art. 1334);
14
S tenho direito a usar essas guas se elas escorrerem para o meu prdio.
15
A terminologia antiga, abrangendo uma srie de situaes.
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A da unio no ter sido intencional, ou seja, ter sido casual (art. 1335).
1 Hiptese:
O autor da adjuno obrigado a adquirir a coisa adjunta, ainda que esta seja de maior valor, se o seu dono
assim o exigir. Na falta de tal exigncia, o dono da coisa que fosse de maior valor tem direito a adquirir o objeto adjunto,
indemnizando o dono de tal objeto (mediante entrega de coisa equivalente ou em dinheiro). Se as coisas unidas forem
de igual valor, na falta de acordo, h duas subpossibilidades:
1. Venda de coisa a terceiro, com diviso do produto em funo dos valores anteriores unio;
2. Licitao entre os interessados (devendo o adquirente pagar ao outro uma quantia proporcional ao valor da sua
coisa na soma dos valores das coisas anteriores acesso).
2 Hiptese:
Cabe quele que no causou a unio escolher entre dois direitos:

1. Adquirir a coisa do adjuntor, pagando um valor calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa; ou
2. Receber o valor da sua coisa e ser indemnizado pelo dano excedente.
3 Hiptese:
As solues da lei variam consoante as coisas sejam de valor diverso ou igual. Para a primeira subpossibilidade,
a lei prev ainda duas solues:
1. A de algum dos interessados querer ficar com a coisa se ambos quiserem adquirir, prevalece a posio do dono
da coisa mais valiosa;
2. A de nenhum dos interessados querer ficar com a coisa a coisa ser vendida e cada um receber uma parte do
preo proporcional do valor da sua coisa.
Se as coisas forem de valor igual, aplicam-se as regras ditadas para a situao similar no caso da unio de boa-f.
2.1.5.3. TRANSMISSO DE PROPRIEDADE SOBRE COISAS MVEIS AQUISIO PRIVADA
Ainda no tema da aquisio e propriedade sobre mveis. Temos as formas de aquisio originrias (acesso e
ocupao) que j referimos e aqui temos a aquisio convencional.
A primeira nota da transmisso de propriedade sobre mveis: princpio da consensualidade previsto no artigo
408. A entrega da coisa (traditio) no tem efeito transmissivo. So as declaraes negociais que operam a transmisso
sobre coisas mveis. A segunda nota no vigora a regra da posse de mveis valer ttulo, ao contrrio de toda a famlia
romano-germnica. Se tenho a deteno da coisa, presume-se que sou proprietrio. Em Portugal, no vincula esta ideia.
Esta regra est associada ao princpio da consensualidade. A entrega da coisa no tem efeito transmissivo, so as declaraes
negociais (a entrega, por vezes, pode ser entendida como forma de transmisso tcita; regra geral, bastam as palavrinhas sistema
do ttulo, desvalorizando o modo, a traditio). No vigora a regra a posse de mveis no vale ttulo (ao contrario do que acontece
nos pases da famlia romano-germnica) regra associada ao princpio da consensualidade (no relevante a entrega).
A regra do princpio da consensualidade tem excepes - a ideia de que a propriedade de mveis opera por
mero efeito do contrato tem trs excepes:
1. Os resultantes dos prprios negcios, de que principal exemplo a chamada Clusula de Reserva de
Propriedade artigo 409: lcito ao onerante reservar para si a propriedade da coisa at ao cumprimento
total ou parcial das obrigaes da outra parte ou at a verificao de qualquer outro evento. O preo pago
em prestao, imaginando, em trs anos, o onerante pode reservar para si a propriedade nos trs anos.
Nesta situao, a propriedade no se transmite por mero efeito do contrato;
2. Os resultantes dos regimes relativos aos registos a que certos mveis se encontram sujeitos;
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3. Existncia de Contratos Reais Quoad Constitutionem Contrato de penhor atravs do qual adquiro um
penhor enquanto garantia das obrigaes (de acordo com o regime regra, s h constituio do penhor com
a entrega da coisa, a perfeio contratual, a eficcia das declaraes negociais depende da entrega da coisa);
e de mtuo o mais frequente ser um mtuo de dinheiro (ex.: emprstimo), o qual se efectiva tambm
com a entrega da coisa. Nestas situaes, foge-se ao princpio da consensualidade e desvalorizao da
traditio.
Artigo 1301: coisa comprada a comerciante. Trata-se do princpio da consensualidade. um regime que opera como
ponto de equilbrio face ao resto da famlia romano-germnica. No se institui que a possa vale ttulo, mas institui-se
uma regra segundo a qual, quem compra um mvel de boa-f ao comerciante que no era proprietrio, o dono tem
direito devoluo da coisa e quem comprou de boa-f, tem direito a ser indemnizado. Trata-se de um direito de
regresso.
Ex.: A proprietrio da coisa. B, comerciante, vende a coisa a C, comprador de boa-f. C s tem de entregar a coisa de lhe for dado o
preo pago. A tem indemnizar C.
Ex.: dois devedores solidrios. H uma contitularidade das obrigaes. A tem direito de crdito perante B e C. uma obrigao solidria,
na medida em que pode exigir o cumprimento a obrigao quer a B, quer a C. Mas se pedir, por exemplo, a B, depois este pode fazer
contas com C. B e C tinham combinado que a prestao podia ser cobrada por inteiro a ambos, mas depois, entre eles, podem fazer
contas. Imaginando valores: A tem que cobrar 100. Exige a B e este paga, sendo que posteriormente, com C, iro dividir,
possivelmente. B tem um direito de regresso sobre C.
Quem compra de boa-f um bem mvel a um comerciante que no o verdadeiro proprietrio, o dono da coisa que o
verdadeiro proprietrio pode reivindicar a coisa (direito de sequela), porm tem que pagar uma indemnizao ao adquirente de boa-
f, sendo este um limite reivindicao do verdadeiro proprietrio. O adquirente tem direito de regresso sobre o comerciante ou
quem ofendeu a sua propriedade, ou seja este s entrega a coisa reivindicada se o compensarem de imediato).
Direito de Regresso
A credor de 100 de B e C. B paga os 100 a A e depois faz contas com o C. O B tem o direito de regresso
perante o C, de 50.
B a conduzir sob a influncia de lcool, provoca um acidente em que A a vtima. A seguradora paga a
indemnizao de 100.000 mas tem direito de regresso em relao ao B.
No entanto, o art. 1301 tem sido objeto de interpretaes jurisprudenciais restritivas. No seu acrdo de
30.3.82, o STJ, revogando o acrdo da Relao de Coimbra de 21.7.81, entendeu que o art. 1301 s se aplica quando a
coisa no tenha sado das mos do dono por meios fraudulentos bem como que o preceito em causa no se aplica a
mveis sujeitos a registo. A segunda destas restries foi tambm sustentada nos acrdos da Relao de Coimbra de
20.7.82 e de 24.4.87. Se esta segunda restrio plausvel, a primeira no tem nenhuma base, tudo jogando contra ela,
a letra, a histria e o fim do preceito.
2.1.5.4. OS REGISTOS DE COISAS MVEIS CORPREAS
Quadro das coisas mveis sujeitas a registo
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No so apenas os prdios que esto sujeitos a registo. H vrios outros tipos de bens sujeitos a registo. o caso
das aeronaves, dos navios e dos automveis.
Legislao vigente
A legislao vigente sobre o registo dos trs tipos de bens em causa dispersa e antiga. De h muito que se
justifica a sua reforma. Em 1995 foi publicado um Cdigo do Registo de Bens Mveis que unificava, modernizava e
ampliava (sobretudo no respeitante a veculos) os bens sujeitos a registo. No entanto, o mesmo no chegou a entrar em
vigor.
Automveis: DL 54/75 (alterado diversas vezes);

Navios: DL 42/644 e Decreto 42/645, de 14 de Novembro de 1959;
Aeronaves: DL 133/98, de 15 de Maio (alterado algumas vezes) e Decreto 20/062, de 13 de Julho de 1931.
Efeitos dos registos relativos a coisas mveis
Segundo a lei vigente, os efeitos, no campo de Direito Privado, do registo automvel sero prximos do registo
predial, mas outro tanto no se passar com os registos de navios e o de aeronaves, que tero natureza de mera
publicidade-notcia, no existe uma ideia de oponibilidade erga omnes, no obstante a hipoteca dos mesmo ter efeito
constitutivo (diverge do cdigo de registo predial).
Os automveis, os navios e as aeronaves so sujeitos a registo. O registo automvel, de acordo com a letra da
lei, parece ter efeitos semelhantes ao registo predial. Quanto aos seguintes, a letra distinta, dando ideia de que os
efeitos de registo destas so meramente enunciativos. No se aponta para a ideia de oponibilidade sobre terceiros.
Porm, quanto hipoteca nestes casos, j temos um efeito constitutivo. um registo dbil.
2.1.6. PROPRIEDADE FIDUCIRIA

2.1.6.1. PLURALIDADE DE ORIGENS, SEMELHANA DE ESTRUTURAS E FUNES
uma matria doutrinria, sem acolhimento legal. A generalidade das figuras estudadas na licenciatura so
legais, so conceitos utilizados pelos juristas porque o legislador os consagra. Neste caso, uma figura s de acadmicos.
Quando no h um conceito legal, a margem muito restrita. Quando no h de todo uma letra da lei, as fronteiras so
as da imaginao. A linguagem dos juristas uma linguagem de tica, limitada pelas fontes de direito, cuja fonte principal
a lei. Porm, quando no letra da lei, os juristas divergem. Podem defender vrias interpretaes. Assim, a propriedade
fiduciria pode ser alvo de grandes flutuaes descritivas. A sua origem: est na Roma Antiga, porm, em tempos mais
recentes, no universo anglo-americano, a fidcia tem a terminologia de trust figura jurdica extremamente importante
nos pases de common law, tendo um grande enraizamento na Jurisprudncia. No uma mera construo doutrinria,
mas um direito vivo. Na experincia germnica h um outro instituto, no sentido da mo fiel. Esta fidcia no direito
alemo , como em Portugal, uma figura histrica e uma figura com grande flutuao.
Em Portugal discute-se pela Doutrina se esta figura pode ser aplicada e com que limites. H interesse prtico
alm do interesse terico. Isto importante a nvel dos contratos internacionais; em Portugal a sua importncia deve-se
discusso pela doutrina de como se estabelece esta propriedade fiduciria e com que limites. H um grande interesse
prtico para alm do terico. Assim, no direito romano, haviam duas figuras:
Feducia cum Creditore - No direito romano havia uma transmisso do credor para uma garantia de
dvida. A propriedade era transmitida com uma finalidade de garantia do crdito.
Feducia cum Amico Polifuncional, ou seja, destinava-se a diversas finalidades, era mais aberto.
Transmitia-se propriedade a uma pessoa para emprstimo da coisa, por exemplo. O fiducirio ficava
proprietrio mas associado transmisso de propriedade h sempre uma finalidade. Estas duas
situaes tm uma clivagem importante: na primeira atribuda ao credor para garantia do seu crdito,
satisfao do seu interesse; na segunda atribuda ao amigo para salvaguardar o interesse do fiducirio.
H grande desproporo de meios e fins, s para actuar no interesse do fiduciante.
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A propriedade fiduciria um fenmeno que surge em vrios lugares e momentos, servindo fins variados, mas
cujas manifestaes apresentam grandes semelhanas, nas suas estruturas e funes.
Roma Antiga (onde teve origem) direito vivo que morreu
Fidcia germnica no direito vivo
O trust dos ordenamentos da famlia de common law direito vivo
A fidcia romana
O direito romano conheceu largamente a propriedade fiduciria, nomeadamente a fidcia cum creditore, a
fidcia cum Amico e o Fideicomissum.
Fiducia cum creditore funes de garantia de dvidas;

Fiducia cum Amico plurifuncional para funes de emprstimo, de guarda, etc.
Fideicomissum visava constranger um herdeiro a transmitir os bens herdados a uma terceira pessoa.
A evoluo do direito romano determinou a queda de importncia da propriedade fiduciria, tendo a sua
possibilidade, em vrios sistemas jurdicos, sido mesmo negada.
Propriedade atribuda ao credor para

satisfao do seu interesse (para
CREDITORE (garantia) garantia da dvida). Interessado com
papel relevante
FIDUCIA CUM
Propriedade atribuda ao AMICO para
AMICO (administrao do satisfao do interesse do fiducirio -
desproporo de meios e fins mais
patrimnio) gritante - transmite-se a propriedade
apenas para interesse do fiduciante
FIDEICOMISSUM Direitos sucessrios
A fiducia germnica pode ser vista de duas formas: em rigor, a fiducia romana desaparece na Histria. E no sc.
XIX, os historistas recuperam a figura, discutindo os limites no espao germnico, com base nos ensinamentos da fiducia
romnica j morta. Alm dessa fiducia desenterrada dos mortos, h uma figura de fiducia que s germnica, de
origem medieval. Assim, a fiducia germnica medieval uma situao em que h um proprietrio fiducirio, em que a
sua propriedade limitada com deveres e obrigaes e, essas limitaes so aparentemente oponveis a terceiros. A
fiducia de inspirao romnica moderna no funciona nestes termos: temos um proprietrio fiducirio que actua no
interesse de outrem, com limitaes, mas essas no so oponveis a terceiros. No tem natureza erga omnes, no tem
natureza real, mas apenas obrigacional. A fiducia moderna reveste a figura do proprietrio com poder pleno e a posio
jurdica do fiduciante tem apenas uma tutela obrigacional, no real. Esta fiducia moderna uma figura recuperada pela
Doutrina Germnica e passou a ser no espao germnico uma figura essencialmente doutrinria.
Temos tambm a figura de inspirao romnica nos nossos textos doutrinrios, mas no foi acolhida pela lei e
tipificada como um direito real. No temos um direito real distinto da propriedade que implique uma tutela erga omnes
perante terceiros. Se algum combinar que a propriedade deve ser utilizada no interesse do fiduciante, no tem carcter
real. Pode haver espao para a responsabilidade civil, mas no mbito obrigacional.
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O direito germnico medieval tambm conheceu a propriedade fiduciria, sendo discutidas as suas diferenas
relativamente ao Direito Romano. No direito alemo atual, a figura continua a ser genericamente reconhecida, dizendo
alguma doutrina que se verifica a uma propriedade relativa, ou seja, que no goza do atributo da oponibilidade erga
omnes.
De origem medieval TREUHAND germnica medieval: proprietrio fiducirio em que a sua propriedade tem
limites e obrigaes e essas limitaes parecem ser oponveis a terceiros (proprietrio fiducirio limitado pelo
proprietrio fiduciante) no propriedade de direito absoluto.
De inspirao romana (recuperao da figura morta ensinamentos da fidcia romana j morta) TREUHAND
romnica moderna: proprietrio fiducirio atua no interesse de outrem (do fiduciante), com limitaes, mas
essas limitaes no so oponveis a terceiro lado externo dos direitos reais o proprietrio tem um direito
de propriedade pleno, sem limitaes de carter real. O fiduciante pode pedir contas ao fiducirio mas no tem
a tutela real perante terceiros, porque no h oponibilidade erga omnes.
TREUHAND MEDIEVAL
o O fiducirio tem uma propriedade fiduciria que usada por este em favor dos interesses do fiduciante.
o Se o fiducirio vender a terceiro, contra a vontade do fiduciante, se houver oponibilidade, o fiduciante pode
opor-se venda ao terceiro.
TREUHAND GERMNICA
o Se no houver oponibilidade erga omnes, o fiduciante no pode por o seu direito ao terceiro, apenas poder
pedir contas ao fiducirio, podendo responsabiliza-lo por agir contra o seu interesse (no existe um carter real).
o Se algum por razes de fidcia vender ou transmitir a propriedade a outrem, como no existe carter real da
propriedade em geral, no existe problema nenhum, mesmo que o fiduciante seja prejudicado porque no h
oponibilidade erga omnes. Mantm-se assim a violao dos deveres meramente obrigacionais entre o fiduciante
e o fiducirio.
A terminologia anglo-americana tem um carcter trplice trust. Assim, existe um settlor, um trustee e um
beneficiary. O primeiro o fiduciante (aquele que cria a fiducia, que transmite a propriedade); o segundo o fiducirio,
recebe o bem da fiducia; o terceiro o beneficirio (pode ser o fiduciante ou qualquer terceiro). atravs deste
instrumento que se resolvem os problemas das incapacidades. Os ingleses so criam um tutor, vo a tribunal e este
determina um trustee. Do ponto de vista do direito comparado criam um mecanismo semelhante ao da curadoria, do
Direito Portugus.
O tribunal nomeia um trustee, atribuo uma parte da minha fortuna a este mas com o encargo de actuar no
interesse do meu filho incapaz cria um mecanismo equivalente ao nosso. Tem um campo de aplicao bastante amplo
no mundo dos negcios, muitas vezes por questes de engenharia fiscal tenho propriedade e no quero que seja
tributada, transmito-a a um trustee nas ilhas caimo: actua no meu exclusivo interesse, eu dou-lhe ordens para tal e ele
fica como se fosse proprietrio. H uma desproporo: os poderes para actuar so atribudos ao trustee mas ele deve
gerir a propriedade no meu interesse ou no do beneficirio, o que pode correr mal. Porm, os ingleses nos tribunais da
Equity (no to limitados lei; institutos de origem inglesa o nosso equivalente so clusulas gerais) desenvolveram
formas de proteco do settlor no mbito do trust (grande tema dos tribunais da Equity) estabeleceram deveres
fiducirios do trustee perante o settlor obrigado a exercer os poderes pondo sempre frente o interesse do fiducirio
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(dever de lealdade). No consideraramos haver oponibilidade erga omnes uma vez que estaramos no mbito do direito
das obrigaes e no nos direitos reais pois h deveres. Porm, numa situao de um fiducirio de um menor tinha a seu
cargo um mercado do qual o pai era dono; este passou para seu prprio nome o mercado em detrimento do menor; o
tribunal da Equity estabelece que todos os rendimentos do mercado so atribudos ao menor os tribunais ingleses
atravs da ideia de deveres fiducirios estabelecem solues jurdicas que tem garras e so respeitadas pela generalidade
da comunidade. No tm carcter real mas os deveres do trust so respeitados.
Os poderes tm de ser exercidos sempre com o interesse do fiducirio em mente, segundo deveres de lealdade.
Outro caso: uma situao em que o fiducirio de um menor tenha a seu cargo um mercado, ou seja, o pai do
menor era dono do mercado. Por qualquer motivo, o mercado passava para nome do incapaz. H uma deciso do Tribunal
da Equity que estabelece que todos os rendimentos do mercado, apesar de continuarem na esfera jurdica de um terceiro,
so atribudos ao menor. um paradigma diferente do nosso.
Em todas estas situaes (Roma, Alemanha, Mundo Anglo-Americano) existem semelhanas: atribuio de
poderes de propriedade; acordo ou conveno que limita os poderes do fiducirio perante o fiduciante ou terceiro
beneficirio; excesso de meios face aos fins os poderes estravam as finalidades, os fins, havendo um risco de abuso de
poder. Em anlise comparada, a segunda nota respeita s semelhanas nas funes: de garantia (Creditore); de
administrao, guarda, liquidao. Tambm pode servir de nota uma administrao para fins de liquidao: a insolvncia
no contexto anglo-americano entregue a trustees).
2.1.6.2. CARACTERSTICAS COMUNS
Apesar da pluralidade das suas origens, as vrias formas de propriedade fiduciria apresentam grandes
semelhanas, quer na sua estrutura jurdica, quer nas funes que servem (semelhanas estruturais e funcionais). Quanto
s semelhanas estruturais, verifica-se em todos os casos uma atribuio de poderes (mxime o direito de propriedade)
excessivos ao fiducirio relativamente aos fins que os mesmos se destinam a servir (excesso de meios que extravasam os
fins grande risco de abuso de poderes), acompanhada de um acordo limitativo desses poderes nas relaes entre
fiduciante e fiducirio. No que diz respeito s semelhanas funcionais, verifica-se que as principais funes da fidcia so
comuns aos vrios tempos e locais (garantia, administrao para fins de liquidao, guarda, etc.).
Quanto a caractersticas comuns h uma afectao aos interesses de outrem (na Creditore apenas parcial;
na Amico total). Do ponto vista conceptual muito importante. H uma tendncia para ter um carcter temporrio. E
por fim, nota que gera problemas, h uma separao patrimonial, isto , este bem transferido em fiducia integra
totalmente no patrimnio do seu fiducirio ou h uma separao? A propriedade fiduciria constituda apenas por
liberdade contratual sem estar previsto direito real no tem eficcia erga omnes no h tutela real -, a outra situao
a de existncia de tipicidade real, a posio do fiduciante protegida tambm perante terceiros (no o caso de
Portugal). Pode a haver meio-termo casos em que o bem transmitido no se integra totalmente no patrimnio do
fiducirio, mas um autnomo dentro do patrimnio total do fiducirio. Esta a situao em que se determinam se
existe ou no carcter real.
Caractersticas comuns
Afetao aos interesses de outrem o direito em que a fidcia consiste no est afetado apenas aos interesses
do seu titular, estando tambm afetado aos interesses de outrem. Pense-se no trust (em que a titularidade do
bem um meio de servir os interesses do beneficirio do mesmo) ou nos casos de propriedade em garantia
em que o proprietrio est vinculado a observar os interesses do devedor fiduciante.
Separao do patrimnio geral do fiducirio separao dos bens em causa do patrimnio geral do fiducirio.
As coisas englobadas na fidcia tendem a no responder pelas obrigaes do fiducirio. Esta caracterstica no
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se manifesta erga omnes, nos casos em que a fidcia assenta apenas na liberdade contratual (autonomia do
patrimnio do fiducirio).
Carter temporrio - a maioria das situaes em que a fidcia se resolve no so perptuas; destinam-se, por
sua natureza, a serem transformadas (a dvida garantida a ser paga, a coisa cedida a ser restituda, etc.).
Limitao dos poderes do fiducirio no mbito das suas relaes com o beneficirio seja ele o fiduciante ou
um terceiro. O fiducirio est, assim, obrigado, perante o beneficirio, a no alienar os bens em causa, a feri-los
com diligncia, etc.
2.1.6.3. PROPRIEDADE FIDUCIRIA NO DIREITO PORTUGUS
Em Portugal, o artigo 2288 determina a figura do Fidei Comissum. proibida em mais do que um grau, fruto da
revoluo francesa. A segunda experincia, na zona franca da Madeira, existe um trust, no sentido de se tentar transforar
a Madeira num paraso fiscal. estranho tradio portuguesa. Est em declnio porque o legislador fiscal, a determina
altura, limitou o trust. No continente no existe um direito real de propriedade fiduciria, mas o facto de no existir um
direito real, uma propriedade em que a proteco do fiduciante tambm tem alguma proteco, no impede que exista
imposio contratual. Pode ser estabelecido um esquema contratual semelhante ao ingls, mas o beneficirio no tem
direitos com tutela real, com eficcia erga omnes. Com as ferramentas jurdicas portuguesas, podemos atribuir ao
fiducirio a propriedade plena, e o fiduciante tem deveres meramente obrigacionais. Duas notas:
1. As estipulaes com carcter meramente obrigacional convocam o regime do contrato de mandato, sendo
este o paradigma do contrato de prestao de servios no interesse de outrem. Os ingleses falam dos
fidiciary dutys, mas em Portugal, em termos de direito das obrigaes, utilizamos o contrato de mandato;
2. H limites da actuao contratual: tem a ver com o regime de penhor e da hipoteca, importando mais o
primeiro. A matria regulada nos artigos 684 e 688 quando tenho um penhor tenho um direito real de
garantia perante uma dvida. O que pode acontecer , em vez de receber o dinheiro, fico com a coisa do
penhor. Isto chama-se o pacto comissrio e proibido em Portugal. Era sagrado para os provedores que
estavam em situao de susceptibilidade. A pessoa perde dinheiro emprestado e, se acontecer alguma
coisa, o credor ficava com o bem penhorado. S que este regime gerava abusos, da a sua proibio.
O fideicomisso
A situao do herdeiro fiducirio um dos exemplos. Nas palavras do art. 2286 pode-se dizer que o fideicomisso
a disposio pea qual o testador impe ao herdeiro (fiducirio) o encargo de conservar a herana, para que ela reverta,
por sua morte, a favor de outrem (o fideicomissrio). Esta figura servia historicamente para restringir a liberdade de
disposio, ou seja para vincular os bens, sobretudo os imveis, a certos destinos, e, por isso, os legisladores
subsequentes Revoluo Francesa limitaram fortemente a possibilidade do recurso mesma. No direito portugus so
proibidos os fideicomissos em mais de um grau (art. 2288).
O trust da Zona Franca da Madeira
O DL 352-A/88 introduziu a possibilidade de recorrer figura do trust para efeitos de atividades prosseguidas na
Zona Franca da Madeira. Isto foi uma tentativa de transformao da Madeira num paraso fiscal na medida em que com
uma tributao mais baixa, seriam criados mais servios e, consequentemente, mais emprego. O legislador limitou esta
questo o que contribui para a diminuio das receitas fiscais.
Pode-se aproximar o sistema nomeadamente ao trust anglo-americano. Todavia o beneficirio ter apenas um
direito com eficcia obrigacional e sem carter real, ou seja sem eficcia erga omnes. Os deveres que possam ser
estabelecidos tm efeitos meramente obrigacionais. Os deveres fiducirios tero carter meramente obrigacional. No
h uma tutela real da posio do fiduciante e do fiducirio.
Uma aproximao que pode ser feita ao trust a figura de mandato. Temos aqui instrumentos obrigacionais que
regulam situaes deste gnero, pois em direito real s temos uma ideia de propriedade simples.
Limites: regime de penhor
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As tentativas de criao contratual
Pedro Pais de Vasconcelos afirma que o princpio da autonomia privada permite que, com o recurso a contratos
fiducirios, se modelem e ponham em vigor, sem grandes dificuldades, situaes e relaes jurdicas semelhantes ao
trust e o essencial de tal opinio foi acolhido pelo STJ. Na verdade, no parece razovel negar que possvel por via
contratual estabelecer relaes fiducirias; a aproximao dessas relaes propriedade fiduciria deve, porm, ser
temperada com a nota de que os direitos do beneficirio assim estabelecidos no tm eficcia erga omnes, s valendo
contra o fiducirio.
2.1.6.4. VANTAGENS E INCONVENIENTES DA ADMISSO DA PROPRIEDADE FIDUCIRIA
As estipulaes fiducirias valem entre fiduciante e fiducirio, no beliscando os poderes deste, nas relaes
com terceiros, enquanto titular de um direito real. No direito portugus, da proibio do pacto comissrio parece resultar
um limite aos contratos fiducirios. Designa-se por pacto comissrio a conveno pela qual o credor pode fazer sua a
coisa objeto de garantia no caso de o devedor no cumprir. Ora, os arts. 694 e 678 probem tal conveno quer no
respeitante hipoteca, quer no respeitante ao penhor. Dessa proibio pode razoavelmente retirar-se que so tambm
nulos os acordos de efeito similar ao pacto comissrio, no mbito de contratos fiducirios.
2.2. USUFRUTO
2.2.1. NOO E CARACTERSTICAS ESSENCIAIS
Noo
Corresponde a um direto real de gozo menor. Est regulado no artigo 1439, o qual define o usufruto como o
direito de gozar temporria e plenamente uma coisa ou direito, sem a sua forma ou substncia. So vrios os aspectos
(explcitos e implcitos) da definio legal que merecem realce.
Coexistncia com o Direito de Propriedade
A primeira corresponde ao direito de propriedade, na medida em que se no existisse direito de propriedade,

no poderia ser um direito real menor. Todos os direitos reais menores pressupe sempre o direito de propriedade. A
este propsito, usa-se a expresso nua propriedade, na medida em que, no que toca elasticidade, esta est muito
contrada. O usufruto implica amplos poderes.
O usufruto como todos os direitos reais menores pressupem a coexistncia sobre o seu objecto de um direito de um
direito de propriedade, a chamada nua propriedade ou propriedade de raiz (ou, para quem no queira aplicar a palavra
propriedade, titularidade de direitos sobre coisas no corpreas e de direitos de crdito, nua titularidade ou titularidade de raiz).
Esse direito de propriedade tem de ser alheio pois a lei estabelece que a reunio do usufruto e da propriedade na mesma pessoa
determina a extino do direito de usufruto (art. 1476/1, alnea b). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Objectos Possveis
A segunda caracterstica remete para os objectos possveis: so a coisa corprea ou direito alheio. O 1439 no
diz muito sobre o contedo do usufruto pelo que se deve completar com o 1446. Daqui resulta que caracterizado pelas
faculdades de gozo e de fruio. E isto quer dizer que ao contrrio de propriedade no abarca o poder de disposio.
Resulta daqui tambm uma limitao, o uso e fruio tem limitaes nomeadamente a no alterao da forma ou
substncia da coisa. Em todo o caso admitem-se transformaes e isso regulado pelo 1449, 1452 e 1478.
Como resulta da definio legal, o usufruto pode ter por objecto no apenas coisas corpreas, mas tambm direitos. Por
outro lado, vale a pena esclarecer que o usufruto pode coexistir com o direito de superfcie, existindo, pois, em tal situao, pelo menos,
trs direitos reais sobre o prdio em causa: o do fundeiro, o do superficirio e do usufruturio da superfcie. Resulta isso no apenas
dos princpios relativos ao usufruto e ao direito de superfcie como, diretamente, da referncia que o art. 1480/2 faz extino do
direito de superfcie. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Contedo
O usufruto permite gozar plenamente a coisa ou o direito sobre que incide. Esse gozo compreende as faculdades de uso e
fruio, como, de resto, o art. 1446 esclarece, o usufruturio tem pois, tendencialmente, os poderes que cabem no direito de
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propriedade salvo o poder de disposio do objecto sobre que incide. Note-se, pela negativa, que esse gozo no pode alterar a forma
ou substncia do objecto do usufruto. Isso, porm, no significa que o objecto do usufruto no se possa transformar. So vrias as
disposies da lei que se referem a transformaes do objecto do usufruto: art. 1449; art. 1452 e seguintes; arts 1478 a 1481. in
Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Carcter Temporrio
Ao contrrio da propriedade que por norma perptuo -, tem um carcter temporrio. uma regra que tem
algum paralelo na regra que probe o Fidei Comissum regra de transmisso a terceiro, a qual no pode funcionar em
mais o que um grau (art. 2288). A propsito da razo de ser desta regra: pretende-se com este limite temporal evitar a
diviso de propriedade. Aqui o paralelo com outras formas da partilha da propriedade do antigo regime. Esta ideia foi
erradicada da histria por razes de classe social e de desenvolvimento econmico. Diminui o patrimnio, bem como os
recursos econmicos. neste contexto que se limita temporalmente a sucesses de partilha da propriedade em sentido
amplo.
A limitao temporal do usufruto visa impedir a perpetuao da diviso dos poderes sobre a coisa seu objecto e as
respectivas consequncias potenciais, no que toca conservao e desenvolvimento: o usufruturio no investir, por no ser dono e o
dono no investir, por no ter direito ao rendimento. As formas de limitao temporal do usufruto, so, porm, vrias. in Curso de
Em relao s pessoas singulares, temos o artigo 1443: no caso de usufruto constitudo a favor de pessoas
singulares, o mesmo no pode exceder a vida do usufruturio (primitivo), ou seja, estabelece um limite temporrio
correspondente vida. Ao ser constitudo um ttulo, pode estabelecer-se que o usufruto tem um limite de 30 anos, ou
pode ser um usufruto sem esse limite e por via da lei, dura at morte da pessoa usufruto vitalcio. Caso mais frequente:
pais atribuem a propriedade ao filho e reservam para si o usufruto vitalcio transmite-se a propriedade, mas com a
manuteno do usufruto.
A propsito disto, diga-se que o usufruto constitudo a favor de mais de uma pessoa, pode ser simultneo, sucessivo ou
simultneo e sucessivo; no entanto, em caso de usufruto sucessivo, s pode ser beneficirio do usufruto quem j seja vivo ao tempo em
que o direito do primeiro beneficirio se torne efectivo art. 1441. A lei permite que o usufruto seja constitudo at que uma terceira
pessoa perfaa certa idade art. 1477.
Ainda acerca do usufruto constitudo a favor de pessoas singulares, refira-se o problema consistente em saber qual o destino
do usufruto (vitalcio) em caso de o mesmo ter sido alienado e de o adquirente morrer antes do usufruturio primitivo. OLIVEIRA ASCENSO
sustenta que, em tal caso, o usufruto se transmite aos sucessores do adquirente. CARVALHO FERNANDES, ao invs, entende que o usufruto
se extingue. RUI PINTO DUARTE julga prefervel a interpretao do primeiro autor. H que entender que quando a lei se refere a
usufruturio no art. 1476/1, alnea a), est a designar o primitivo usufruturio e no o adquirente do usufruto. in Curso de Direitos
Em relao a pessoas colectivas, o artigo determina que o usufruto se extingue em 30 anos, no sendo possvel
garantir um usufruto vitalcio.
Ainda a propsito do caracter temporrio, uma nota que aponta para o problema da transmissibilidade da
posio do usufruturio. Eu, usufruturio vitalcio, posso transmitir o meu direito de usufruto. A pessoa a quem transmiti
o usufruto, novo usufruturio, morre. A morte do usufruturio do transmissrio do usufruto implica a extino do
usufruto? H vrias posies doutrinrias, sendo a mais vivel aquela que defende que o usufruto no se extingue, na
medida em que, at que o usufruturio primrio morrer, o usufruto mantm-se. Como soluo, defende-se que o
usufruto deve passar na esfera jurdica dos herdeiros do transmissrio. um pormenor da interpretao jurdica.
2.2.2. OUTRA CARACTERSTICA DO USUFRUTO: TRANSMISSIBILIDADE LIMITADA
O primeiro aspecto a abordar a transmissibilidade, uma transmissibilidade limitada. possvel uma

transmisso intervivos. Comeamos por analisar o artigo 1444, segundo o qual o usufruturio pode trespassar o seu
direito, definitivamente ou temporariamente. H uma possibilidade de transmisso e, como quem pode o mais pode o
menos, tambm pode onerar. Nos casos em que determinado um prazo, como 10 anos, estamos no mbito de uma
transmisso temporria. Tambm assim possvel onerar, criar direitos reais menores que no incidem directamente
sobre a coisa no influenciam a nua propriedade. Ou seja, indirectamente a coisa mantm-se, a propriedade no
afectada, sendo que aquilo que afectado o usufruto.
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Segundo o artigo 1476/1, alnea a), no possvel a transmisso mortis causa. A morte no permite transmitir
o usufruto a herdeiros. Se o mximo que pode acontecer ser vitalcio, ento no pode ser transmissvel a herdeiros.
Mesmo a transmisso intervivos do ponto de vista sociolgico, muito pouco vivel. Se algum quiser pagar, comprar,
para ter aquele usufruto, teria de ponderar a posio do usufruturio original. Ou seja, se com a morte dessa pessoa
extingue o usufruto, aquilo que compro, extingue-se com a sua morte. Tem de haver uma ponderao do risco, a qual
tende a demonstrar que o negcio no atrativo. O problema aqui enunciado faz com que a onerosidade se revele como
duvidosa e, como tal, diminua o investimento. Porm, se for no contexto de doao j diferente. Caso mais frequente:
pais que doam usufruto aos filhos com reserva de usufruto. Doa-se a propriedade e reserva-se o direito vitalcio para os
pais. Do ponto de vista social, quando fao esta transmisso estou no fundo a fazer uma partilha em vida. Antes da morte
resolvo os problemas de sucesso face aos filhos.
O princpio mortis causa do usufruto limita a sua transmissibilidade do ponto de vista econmico, pois os potenciais
adquirentes, ao avaliarem o direito em causa, tm de introduzir como factor a ter em conta o risco de vida do usufruturio (primitivo).
in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
2.2.3. MBITO SOCIAL DE APLICAO
Continuando a perspetivar-se a figura do ponto de vista econmico, note-se que a existncia de um usufruto opera a
separao entre, por um lado, as faculdades de utilizar e obter rendimento e, por um outro, a faculdade de uma alienao da
titularidade e da expectativa econmica quanto futura reunificao do domnio. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
2.2.4. NATUREZA DO USUFRUTO DE DIREITOS
O usufruto pode incidir sobre uma coisa corprea ou sobre um direito. Tambm possvel, ainda que nesta
disciplina no seja estudado, a existncia de direitos de crdito.
A lei diz que o usufruto pode ter por objecto no apenas coisas corpreas, mas tambm direitos. Alguma Doutrina discute a
natureza do usufruto de direitos, negando a sua qualificao como direito real. OLIVEIRA ASCENSO (que em tese geral sustenta que no
h direitos sobre direitos) afirma que o objecto de tal usufruto no o direito, mas antes o objecto deste, a prestao. MENEZES CORDEIRO
vai no mesmo sentido. CARVALHO FERNANDES embora partindo de diversos pressupostos, pois admite em tese geral direitos sobre direitos
tambm nega que a figura seja um verdadeiro usufruto, apodando-a de usufruto irregular. RUI PINTO DUARTE apoia a ideia de que a
natureza jurdica do usufruto de direitos pelo menos, o de direito de crditos diversa da do usufruto de coisas corpreas. in Curso
de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
2.2.5. MODOS DE CONSTITUIO
Esto elencados no artigo 1440: contrato, testamento, usucapio ou disposio da lei. Hoje em dia no h
hipteses previstas de usufruto imposto na lei. A terceira hiptese, a do usucapio (que tem como pressupostos a posse
e decurso do tempo), pouco provvel, na medida em que tenho de ter a coisa, embora no a comportar-me como um
proprietrio, mas como usufruturio. Ex.: proprietrio emigra para Frana. Passados 20 anos, aquele que ficou como
usufruturio, a cultivar a terra, diz-se agora que proprietrio. Do ponto de vista sociolgico e jurdico, as que mais se
mostram eficazes so o contrato e o testamento sendo a fonte verdadeiramente relevante do usufruto o negcio
jurdico. Na prtica so realmente as que mais se verificam.
A lei parece conferir espao quase ilimitado autonomia privada na configurao do usufruto, ao dizer que os direitos e
obrigaes do usufruturio so regulados pelo ttulo constitutivo e que as disposies legais (s) se aplicam na falta ou insuficincia
do mesmo. OLIVEIRA ASCENSO, no entanto, observa que muitas das disposies em causa so injuntivas, pelo que tais proposies legais
no podem ser entendidas ao p da letra. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Constituio Per Deductionem: sujeito aliena a nua propriedade e reserva para si o usufruto. Atribui a propriedade a
terceiro e fica com a propriedade contrada. Esta aquela hiptese mais especfica e sociologicamente, a mais frequente.
Sou proprietrio, transmito a propriedade a terceiro e reservo para mim o usufruto. Num primeiro momento, A
proprietrio e, no segundo momento, passa a ser usufruturio, transmitindo a propriedade a favor do B.
Constituio Per Translationem: neste caso, o sujeito mantm a propriedade e aliena o usufruto, ou seja, mantm a sua
propriedade e como tal, continua como proprietrio , mas o usufruturio outro sujeito. Num primeiro momento, A
proprietrio e, no segundo momento, continua a ser proprietrio e B usufruturio.
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No primeiro caso, o usufruto constitudo a favor de outrem que no o proprietrio pleno constituinte do
usufruto; no segundo caso, o proprietrio pleno constitui o usufruto a seu prprio favor, deduzindo-o (nua)
propriedade que aliena.
2.2.6. REGIMES ESPECIAIS DETERMINADOS PELAS PARTICULARIDADES DO OBJETO PG. 196
2.2.7. DIREITOS DO USUFRUTURIO
Alm do artigo 1439, importa visar o artigo 1446: estes consagram os direitos de uso, fruio e administrao
da coisa. Por conseguinte, visa-se o artigo 1488. No artigo 1448 h uma ressalva das regras anteriores usufruto de
pessoas singulares. H uma distino entre o usufruto simultneo e sucessivo. O primeiro quando reservo o usufruto
para mim e o meu marido, por exemplo em simultneo; no sucessivo primeiro reserva-se para um e depois para outro.
Quando se conjugam as duas regras temos usufruto simultneo sucessivo. Direito de transferir os poderes para
indemnizaes em caso de perda ou deteriorao da coisa. Quando h uma expropriao por utilidade pblica (ex.:
construo de autoestrada) a expropriao determina a extino do direito de propriedade e usufruto e para efeitos do
62/2 CRP h necessidade de pagar indemnizao aquele que perdeu a propriedade e tambm para quem perdeu o
usufruto. Isto est consagrado no artigo 1480. Nestes casos de expropriao por utilidade pblica a posio do
usufruturio tem um valor econmico superior ao do proprietrio e em funo deste valor que se vai estabelecer a
indemnizao. Por fim, o ltimo direito visado no artigo 1473/2, o direito a ser indemnizado por valor de reparaes
extraordinrias lcitas. um direito de indemnizao no confronto com o nuo proprietrio. Se o proprietrio, depois de
avisado e as reparaes forem necessrias, pode o usufruturio proceder s reparaes e pedir que lhe sejam pagas as
mesmas, na medida em que a utilidade das mesmas faz com que exista um enriquecimento para o proprietrio.
2.2.8. OBRIGAES DO USUFRUTURIO
O primeiro dever corresponde ao de relacionar bens e prestar cauo artigo 1468/1, alnea a). No 1469 h
referncia dispensa da cauo e no artigo 1470, um regime para a falta de cauo. Os pais que fazem transmisso em
vida no tm de prestar cauo, isto , a cauo no e exigvel na doao com reserva de usufruto. O segundo dever o
de fazer bom uso da coisa ou do direito nos termos do artigo 1446. A terceira obrigao a de suportar as despesas de
manuteno, conforme o artigo 1472. No mesmo artigo consagrado o dever de fazer reparaes ordinrias, de acordo
com o critrio de valor econmico das despesas na proporo dos rendimentos. Em relao a ambas, h a possibilidade
de renncia ao usufruto, nos termos do nmero 3 do presente artigo. O quinto dever corresponde ao artigo 1471 o
de consentimento nas obras e melhoramentos. O sexto dever o do artigo 1474, correspondendo obrigao de
suportar impostos. E, por fim, o dever de restituir a coisa nos termos do artigo 1483.
2.2.9. MODOS DE EXTINO
No elenco do artigo 1476, comeamos por ter, na alnea a) do nmero 1, a morte do usufruturio quer seja
vitalcio, quer no , bem como o termo do prazo. Do ponto de vista dos conceitos jurdicos correspondem forma de
extino de direitos da caducidade. A alnea b) remete para a reunio, fazendo o paralelo com o Direito das Obrigaes,
temos a figura da confuso - no caso dos direitos reais, desaparece o usufruto porque o usufruturio compra a
propriedade sobre a qual tinha o usufruto, tornando-se proprietrio. Na alnea c) temos o no exerccio durante 20 anos,
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qualquer que seja o motivo. A alnea d) determina a perda total. Na sua origem, pode estar, por exemplo, um terramoto.
Pode tambm, nos termos da alnea e), haver renncia. Neste caso a renncia liberatria, mas tambm pode ser
abdicativa, revertendo-se a coisa em usufruto para a propriedade plena. um negcio jurdico unilateral de renncia
abdicativa.
Sintetizando:
1. Morte do primitivo usufruturio nos casos de usufruto vitalcio;

2. Decurso do tempo;
3. Renncia;
4. Reunio do usufruto e da propriedade na mesma pessoa;
5. No-exerccio do usufruto durante 20 anos;
6. Perda total da coisa usufruda.
2.3. DIREITO DE USO E HABITAO

2.3.1. NOES DE DIREITO DE USO E DE DIREITO DE HABITAO
Apesar de o Cdigo Civil os regular no mesmo ttulo do usufruto, os direitos de uso e habitao, em razo dos seus contedos
e das suas caractersticas, so figuras autnomas. Segundo a sua definio legal, o direito de uso consiste na faculdade de algum se
servir de certa coisa, incluindo haver os respectivos frutos, na medida das suas necessidades e das da sua famlia (art. 1484/1). Quanto
ao direito de habitao, no mais do que o nome especfico do direito de uso quando o seu objecto consiste numa casa de morada
(art. 1484/2). A lei da grande parte do regime dos direitos de uso e de habitao por remisso para o usufruto (arts 1485 e 1490).
in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Este regime do artigo 1484 de direito de uso muito minimalista e , em grande medida, obtido por remisso
para o regime do usufruto, nomeadamente pelo artigo 1490 e 1485. O 1485 faz uma remisso quando s formas de
constituio, extino e regime. A segunda nota, a de remisso para o regime de usufruto, permite aprofundar o direito
de uso e de habitao, no sentido em que estes so, do ponto de vista substancial, usufrutos diminudos, caracterizados
pelo direito de usar e fruir, mas na medida das necessidades. So limitados em alguma medida quanto sua forma e
substncia. Em todo o caso limitado pelas necessidades do titular e da sua famlia. Tem um mbito restrito. Assim, o
que a famlia nos termos do artigo 1487? assim um conceito distinto daquele que se encontra no livro IV do Cdigo
Civil, extravasa as relaes familiares em sentido prprio. As pessoas colectivas no podem ser titulares, na medida em
que no tm famlia, no tm necessidades. Mais uma nota: estes direitos tm um carcter pessoal, na medida em que
o seu contedo limitado pelas necessidades do seu titular. O artigo 1488 determina a intransmissibilidade do direito
se no negocivel, tambm no penhorvel. No pode ser objecto de execuo patrimonial no processo executivo.
Convm fazer a ponte com o artigo 822. um corolrio que do ponto de vista sociolgico um dos grandes pontos de
atrao da figura.
Da definio legal e dos seus desenvolvimentos resulta que s as pessoas singulares podem ser titulares dos
direitos de uso e de habitao.
Precisando a sua definio, a lei estabelece que essas necessidades so fixadas segundo a condio social do
titular (art. 1486) e delimita os familiares cujas necessidades relevam para o contedo do direito curiosamente
incluindo alguns no-familiares (art.1487). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Nota: a propriedade, o usufruto e ainda o direito de habitao so direitos reais de gozo. O direito de arrendamento, conforme convencionado ao
longo dos tempos, no se trata de um direito real de gozo, mas de um direito pessoal de gozo.
O que temos de saber que o direito de habitao um direito real menor, ou seja convive com o direito de
propriedade que este est contrado, porm h sempre um proprietrio. E estes direitos so sempres menores, tm
diferentes intensidades e contedos, que vamos estudar a comparar com o direito de propriedade. O direito de usufruto
no implica tantas capacidades como o direito de propriedade.
Direito de propriedade;
Direito de usufruto;
Direito de habitao;
Direito de arrendamento.
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Ex.: temos um prdio, o qual tem um proprietrio, um usufruturio, um titular de direito de habitao (morador usurio) e um titular
de direito de arrendamento (no direito real).
[Quando existe uma transmisso da propriedade que est contrada pelo direito real menor de usufruto, este mesmo
direito de usufruto mantm-se, porque sendo um direito real, tem oponibilidade erga omnes e por isso oponvel a todos
os terceiros.]
2.3.2. CARACTERSTICAS
As grandes caractersticas dos direitos em causa so o seu carcter pessoalssimo (o respetivo contedo visto com base
nas necessidades do titular e da sua famlia) e a sua no-negociabilidade esta, alis, consequncia daquela. A lei estabelece tal
caracterstica derivada no art. 1488, dizendo que o usurio e o morador usurio no podem trespassar ou locar o seu direito, nem
oner-lo de qualquer modo. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
2.3.3. MODOS DE CONSTITUIO E EXTINO: REGRAS E EXCEPES
Da lei resulta que os modos de constituio e extino so os do usufruto, com uma excepo explcita e outra implcita. A
explcita a de que no possvel usucapir direitos de uso e habitao (art. 1485). A implcita que h uma causa de extino destes
direitos que no existe no usufruto: a cessao das necessidades do titular e da sua famlia. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto
Duarte
O artigo 1485 com remisso para o artigo 1293, alnea b), determina que no se pode recorrer ao usucapio.
Se por um lado a usucapio possvel para o usufruto, totalmente afastada do uso e da habitao. Este artigo faz
referncia tambm s formas de extino, sendo aquelas que esto elencadas, por remisso, no artigo 1476. Haver
mais uma causa, a da cessao das necessidades do titular - se o titular do direito de uso e habitao deixa de ter as
necessidades, o direito extingue-se e o direito de propriedade ganha elasticidade.
Ex.: Sou proprietrio de uma casa e constituo um direito de habitao para Joaquim sobre a minha casa, dado que ele no tem casa,
ele compra uma casa e ento o direito extingue-se. Se o proprietrio quiser vender, transmite a propriedade onerada por um direito
de habitao.
2.3.4. OS PRINCIPAIS CASOS
No que respeita a fonte negocial, h que dizer que os direitos de uso e de habitao no so ao contrrio do usufruto de
ocorrncia vulgar. Em qualquer caso, o direito de habitao ser o mais frequente, por razes provavelmente ligadas sua
impenhorabilidade (decorrente da inegociabilidade). No que respeita fonte legal, as alteraes legislativas ps-1974 determinaram
quer surgissem vrias situaes destes direitos previstas na lei. Existem assim vrios casos, sendo eles actualmente: in Curso de Direitos
Fonte Legal Especial: 2103-A estabelece este artigo que o cnjuge sobrevivo tem um direito de constituio
de uso e habitao por intuio legal. Alm de ser herdeiro legitimrio, de ter direito a ficar com parte da herana
(artigo 2158 e 2159). A legtima do cnjuge de metade da herana. Ex.: falece sem filhos, mas e casado. O
cnjuge tem metade da herana, sendo que a outra metade pode disposta por testamento. O cnjuge e os filhos
tm de ficar com 2/3 do patrimnio do falecido e, alm disso, o cnjuge, tem direito a ficar com o direito de
habituao do ponto de vista sociolgico, os filhos no podem expulsar o cnjuge. O artigo 2103-A procura
impedir que este direito seja retirado me ou madrasta, pendendo na ideia de que as mulheres morrem
depois dos homens.
Para alm desta fonte legal especial, h que referir a existncia de leis especiais sobre unio de facto (Lei n
7/2001) e da economia comum sem unio de facto (Lei n 6/2001). Sobre a primeira, importa a remisso para o artigo
5. Em caso de morte do proprietrio da casa, o unido de facto tem direito de manter o direito de habitao. H uma
proteco mnima do direito de proteo do unido sobrevivo. Esta ideia estende-se tambm ao segundo caso, das
economias comuns sem unio de facto.
2.4. DIREITO DE SUPERFCIE

2.4.1. ORIGEM E MBITO SOCIAL DE APLICAO
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Corresponde a outro direito real de gozo que se encontra regulado nos artigos 1524 e seguintes. Segundo este
direito, h uma dissociao entre a titularidade do solo e a titularidade de construes ou plantaes. A segunda nota
remete sua origem romana. Na origem romana, a existncia de um direito equivalente implicava a negao do princpio
superfcies solos cedit a superfcie cede ao solo. A terceira nota serve para dizer que esta figura recuperada em meados
do sculo XX. Surge no perodo moderno uma recuperao de uma figura histrica. Nesse meio-termo, entre Roma e
meados do sculo passado, no houve nenhuma figura que tenha preenchido este espao? Este preenchimento foi feito
pelo regime da enfiteuse (dissociao entre o domnio directo do senhorio e domnio til do enfiteuta numa espcie
de renda, o pagamento do foro. Um trabalha a terra e o senhor recebe o feudo. portanto uma concepo de origem
feudal). Esta enfiteuse foi abolida em 1876. Tambm detinha uma partilha da propriedade. No equivalente enfiteuse,
mas tem uma semelhana entre ela. Assim, recupera-se no sculo XX esta ideia de superfcie. Esta necessidade social
aparece associado a polticas urbansticas determinados municpios mantem a propriedade do solo e cedem a superfcie
para construes que servem o desenvolvimento urbanstico. Para efeitos da relevncia social, deste direito de superfcie
utilizada em polticas camararias, no apenas para edifcios destinados a habitao, mas tambm para silos automveis.
Passados uns anos, os proprietrios do solo podem recuperar a superfcie. H uma partilha dos direitos reais da mesma
forma: o solo corresponde quilo que no construo e a superfcie ao que construo.
2.4.2. CONTORNOS DA FIGURA NO CDIGO CIVIL
O artigo 1524 d a noo de direito de superfcie: quanto terminologia, fundeiro o proprietrio do solo,
enquanto o superficirio o proprietrio da construo ou da plantao. Este direito de superfcie o direito real menor
que mais contrai o direito de propriedade. O artigo aponta ainda para a questo de construir ou manter. Feita a
construo, o objecto principal do direito de superfcie a coisa corprea construda, se bem que subsiste em rigor o
direito de fazer uma construo adicional. Ex.: fui autorizado a construir um prdio de 3 andares, tenho direito a
acrescentar um andar, se assim o entender. Do ponto de vista do cdigo civil possvel, ainda que do ponto de vista
administrativo me pudesse ser vedado esse direito.
Faculdade de Construir ou Manter
O direito de superfcie tem duas vertentes: a faculdade de construir (ou plantar) e a faculdade de manter a obra (ou
plantao). Feita construo (ou plantao), o objecto principal do direito de superfcie a coisa corprea construda. Enquanto no
h construo, o objecto a prpria faculdade de construir. Aps a construo, o direito de superfcie aproxima-se do direito de
propriedade. A natureza jurdica do direito de superfcie em cada um desses momentos claramente diversa, do ponto de vista material:
aps a construo, o direito de superfcie aproxima-se do direito de propriedade (manter) se que no cabe nele; at construo
apresenta-se como muito menos do que isso, talvez como mero direito real de aquisio (construir). in Curso de Direitos Reais de Rui
Pinto Duarte
Esta faculdade de manter muito semelhante ao direito de propriedade. um direito real menor muito amplo. Antes de ser
construdo (no momento prvio, na sua faculdade de construir), este direito tem uma natureza de direito real de aquisio. Enquanto
no constru, tenho direito a construir uma coisa e tratar depois dela como seu proprietrio. Como ainda no constru, tenho um
direito real de garantia. A faculdade de construir materialmente um direito de aquisio e a faculdade de manter materialmente
quase um direito de propriedade. Do ponto de vista forma so direitos reais menores de gozo.
Ponto de vista material:

Direito real de aquisio construo Faculdades distintas
Direito de propriedade manter
Carcter Temporrio ou Perptuo
Superficirio
Proprietrio (fundeiro)
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Pode ter um carcter temporrio ou perptuo, tal como mencionado no artigo 1524. Se for perptuo o direito
de propriedade sobre o solo, a posio jurdica do fundeiro no tem qualquer relevncia social, absurda. Se o
proprietrio fundeiro constituir um direito real de superfcie com direito perptuo, o superficirio vai gozar do direito do
mesmo para sempre, no sobrando nada para o proprietrio. No h qualquer contedo til para um direito de superfcie
perptua. O direito do fundeiro perde-se perpetuamente, enquanto se for temporrio, salvo o prazo estabelecido, se
recupera. Contudo, est previsto na lei. ainda da leitura deste artigo que se tira outra nota: h uma dicotomia para
caracterizar o direito de superfcie obra ou planta.
A obra pode corresponder a obras debaixo do solo (parques de estacionamento). Esta obra pode ser uma obra
sobre um edifcio e, nesses casos, falamos de sobrelevao ou direito de sobrelevao. Trata-se de um direito em que
a faculdade de construir ou manter no incide sobre o solo, mas sobre uma edifcio que j existe. Do ponto de vista do
ordenamento do territrio (social) estranho (para o professor faz lembrar os casos da Grcia ou do Magreb). Se isto
acontecer, do ponto de vista jurdico, no h constituio automtica de propriedade horizontal. Atribui-se a faculdade
de construir ou manter acima de mim, por exemplo, de construir um primeiro andar, mas feita a construo, no
implica a constituio automtica de propriedade horizontal. O direito de superfcie coincide sempre com o direito de
propriedade, tal como todos os outros direitos menores. Para tal, visar o artigo 1530 - o proprietrio do solo tem o
direito receber uma nica prestao ou certa prestao anual, perptua ou temporria. A Doutrina est dividida, embora
a Jurisprudncia no. Rui Pinto Duarte entende que numa zona rural no faz sentido afirmar que o proprietrio tem o
direito de edificao; embora se for proprietrio na Rua Augusta, cujo edifcio tenha ruido, j tem esse direito.
Direito de sobrelevao
A construo incide no sobre o solo mas sobre um edifcio que j existe.
O CC admite quer o direito de superfcie temporrio, quer o direito de superfcie perptuo. A lei 2030 e a
legislao posterior sobre solos pblicos impem carter temporrio aos direitos de superfcie constitudos ao seu abrigo.
Ao admitir que o direito de superfcie possa ser perptuo, o CC parece ter dado um passo na direo errada, abrindo
portas constituio de situaes semelhantes enfiteuse. Para usar a formulao de Oliveira Ascenso, um direito
perpetuamente destitudo de funo social. At agora no tem havido recurso efetivo possibilidade de constituio de
direitos de superfcie perptuos.
O proprietrio no pode por exemplo fazer nenhuma explorao, pois isso ir perturbar o direito do superficirio.
O direito de propriedade contrai durante o usufruto do superficirio, no entanto sendo o direito de superfcie
apenas temporrio, o direito de propriedade poder voltar a alargar-se dada a sua flexibilidade caracterstica
ficando com um direito de propriedade plena. Se for perptuo a propriedade ser uma sleeping beauty para
sempre.
Objectos Possveis
O direito de superfcie tanto pode ter como objecto (em sentido amplo, abrangendo tambm o momento anterior
construo ou plantao) obras como plantas. Dos arts 1525 e 1526 decorrem a sua enumerao.
- O direito de superfcie pode abranger mais solo do que o necessrio construo, desde que esse solo tenha utilidade para
o uso da obra; - O direito de superfcie pode abranger obras tanto sobre o solo como debaixo do solo; - O direito de superfcie pode
incidir sobre edifcio alheio (o chamado direito de sobrelevao).
Acerca da ltima hiptese de dizer que, apesar da letra do art. 1526. A propriedade horizontal no se constitui
automaticamente, sendo necessrio que ocorra um dos actos (ou factos) que alei admite como constitutivo da mesma. in Curso de
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Coexistncia com o Direito de Propriedade
O direito de superfcie tambm ius in re aliena: pressupe a existncia simultnea, sobre o mesmo objecto, de um direito
de propriedade. A reunio determina a extino deste direito nos termos do art. 1536/1, alnea d). bvio que o direito de propriedade
coexistente com o direito de superfcie apresenta-se altamente comprimido. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Possibilidade de Transmisso e Onerao
O artigo 1534 determina a transmissibilidade dos direitos. Em sede de caracterizao geral do direito de
superfcie h tambm esta particularidade a possibilidade de transmisso e onerao entre vivos e/ou por morte.
Quando hipoteca, artigo 688, nmero 1, alnea c), s podem ser hipotecados o direito de superfcie. O superficirio
pode transmitir ou onerar o seu direito real intervivos e mortis causa.
2.4.3. DIREITO DE SUPERFCIE E PROPRIEDADE HORIZONTAL
O direito de superfcie pode ser constitudo em propriedade horizontal ( isso que acontece em Lisboa). O
fundeiro tem a propriedade de solo e depois temos um direito de superfcie organizado em propriedade horizontal ex.:
prdio de oito fraces autnomas. Imaginando que o fundeiro era a CM de Lisboa, e tinha criado o direito de superfcie.
Atribui esse direito a B, que usou esse direito para construir fraces, as quais vendeu individualmente a vrios sujeitos.
Ainda que a propriedade do fundeiro seja o solo, foi criado um direito de superfcie, a partir do qual se permitiu que se
transmitissem as fraces autnomas sobre o direito de superfcie. Passa a haver propriedade horizontal. A nica coisa
que extingue estas duas situaes propriedade horizontal organizada de maneira normal e propriedade horizontal
sobre direito de superfcie que numa a propriedade no se estende ao solo e na outra estende. Trata-se de uma
faculdade de dispor limitada ao direito de superfcie. O solo pertence ao fundeiro e no aos condminos.
Recapitulando: Temos o solo (fundeiro) e na superfcie temos um prdio segundo o regime da propriedade
horizontal, com x fraes autnomas. O fundeiro edificou segundo o direito de superfcie e depois criou a propriedade
horizontal, vendendo a frao a vrias pessoas. O fundeiro no tem nada relevante, tem apenas o solo, a CM, por
exemplo, atribui o direito de superfcie. (As fraes autnomas so emitidas normalmente ao abrigo do 1534 - onerao
do direito de superfcie). O que acontece que tenho o fundeiro, sobre ele h o direito de superfcie que organizado
em propriedade horizontal. O que distingue o regime da propriedade horizontal normal deste regime a questo do solo,
e o facto do direito de superfcie ser perptuo ou temporrio (neste casos limita os direitos dos titulares das fraes
autnomas sobre a superfcie).
No se pode por em dvida que possvel organizar o direito de superfcie em propriedade horizontal. No s a
isso nada obsta, na lei e nos princpios que dela se extraem, como a referncia expressa aplicao das regras de
propriedade horizontal ao caso de sobrelevao (art. 1526) o confirma.
Convm, no entanto, frisar que os condminos, em tal caso, so condminos no direito de superfcie, ou seja, o
seu direito no se estende ao solo e est limitado pelo direito do fundeiro.
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Dispor transmisso do direito de propriedade (transmitir a coisa)

Transmitir transmisso de direitos reais menores (transmitir um direito sobre a coisa)
A constituio est determinada pelo artigo 1528. A primeira nota a de que possvel constituir o direito de
superfcie sobre obras j existentes. Quanto s formas de constituio, destacam-se o contrato, o testamento e a
usucapio. Esta ltima uma hiptese que na vida prtica pouco vivel. do ponto de vista sociolgica uma forma
estranha. um direito muito amplo semelhante ao direito do proprietrio, sendo um direito de usar, fruir ou dispor em
termos semelhantes aos do proprietrio, embora no abrangendo o solo, mas apenas a superfcie. Quanto aos deveres,
importam visar pelo menos quatro:
1. Fazer obra ou plantao no prazo estipulado ou em 10 anos artigo 1536/1, alnea a). O usufruto extingue-
se se a obra no for realizada, pelo que h uma obrigao de a fazer;
2. Dever de pagamento do preo ou prestao da obra artigo 1530 e 1531. uma obrigao de cariz
propter rem e ambulatria, na medida em que se transmito o direito de superfcie, transmito o dever de
pagamento do cnone;
3. Dever de consentir no uso e fruio pelo fundeiro pelo proprietrio at ao incio da obra ou plantao
artigo 1532. Se tenho que edificar no prazo de 15 anos, at que o comece a fazer, o fundeiro pode continuar
a fruir;
4. Direito de preferncia artigo 1545. O superficirio tem que dar preferncia ao fundeiro na alienao do
direito de superfcie. Se o proprietrio exercer esse direito, recupera o direito de superfcie (por reunio +
artigo 1536/1, alnea d) e passa a propriedade a ser plena.
2.4.5. CASOS ESPECIAIS
Alm do Cdigo Civil existem outros diplomas que se referem ao direito de superfcie, nomeadamente para
regularem a construo, sob tal regime, da iniciativa do Estado ou de outras pessoas colectivas pblicas. O art. \527
prev que as regras do Cdigo Civil se apliquem subsidiariamente em tais casos. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto
Duarte
2.4.6. DIREITOS E OBRIGAES DO SUPERFICIRIO
Direitos
Faculdade de construir ou plantar;

Faculdade de manter a obra ou plantao;
Poderes de uso, fruio e disposio da obra ou plantao em termos idnticos ao proprietrio 16.
16
Apenas limitados pelos direitos do fundeiro.
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Saliente-se o art. 1538/1, que estabelece que, extinguindo-se o direito de superfcie pelo decurso do seu prazo,
o fundeiro adquire a propriedade da obra ou das rvores.
Obrigaes
Fazer no prazo fixado, ou na ausncia deste, em 10 anos, obra ou plantao;

Em caso de destruio, refazer a obra ou plantao nos prazos supra descritos;
Pagamento do preo, seja em prestao nica ou anual (temporria ou perptua);
Consentir no uso e na fruio do solo pelo fundeiro at ao incio da plantao;
Dar preferncia ao fundeiro na alienao da superfcie, gozando este direito de eficcia real.
As duas primeiras resultam do art. 1536/1, alnea a) e b), pelo que construir e mantar no constituem apenas
faculdades do superficirio, mas tambm obrigaes suas cuja violao sancionada com a extino do direito. Esta
segunda obrigao resulta do art. 1531/1, sendo que a determinao do preo e a forma do seu pagamento so feitas
no acto de constituio da superfcie (art. 1530). A quarta obrigao resulta do art. 1532 e a quinta do art. 1535.
A extino est prevista nos artigos 1536 e ss. Quanto s formas, so as previstas no artigo 1536/1. Quando
verificado o decurso do prazo (alnea c) determinado, h caducidade e o direito extingue-se. A hiptese da alnea d) fala
dos casos em que o proprietrio adquire a propriedade plena por alienao na mesma pessoa do direito de propriedade
e do direito de superfcie. A alnea a) e b) visam a sano pela no construo ou plantao. A alnea e) visa os casos de
desaparecimento ou inutilizao do solo (ex.: terramoto, tsunami fazem destruir certas reas). O artigo 1536/2
determina que se d espao autonomia privada, sendo possvel criar condies resolutivas em geral, por via da sua
estipulao no ttulo constitutivo. Nesta sede ainda h que ver se ou no possvel a renncia. Este artigo no prev a
renncia no elenco das causas de extino. A Doutrina discute o tema. Para quem entenda que em geral possvel a
renncia de propriedade, na medida em que os bens no ficam sem dono e passam a ser propriedade do Estado, admite
que sim. Parece no haver nenhum motivo para impedir a renncia ao direito de superfcie.
Os artigos 1538 a 1540 temos as situaes em que a extino se verifica por decurso do prazo. Por conseguinte,
o artigo 1538 determina que no decurso do prazo existe extino do direito de superfcie, acrescentando que, por regra,
o superficirio tem direito a uma indemnizao pelas regras do enriquecimento sem causa, mas se houver estipulao
em contrrio, apenas responde pelas deterioraes. Nada se dizendo, tem direito a compensao; se este regime for
afastado, pode responder pelas deterioraes se nelas tiver culpa. O artigo 1539 trata dos direitos reais menores
constitudos pelo superficirio na medida em que este pode no s onerar o seu direito de superfcie, mas tambm
transmiti-lo. O superficirio pode constituir uma hipoteca ou usufruto (direitos reais menores) e, havendo um prazo para
tal, poder extinguir-se o direito de superfcie, pelo que os direitos reais menores criados pelo superficirio extinguem-
se tambm nesse momento. O artigo 1540 fala dos direitos reais menores constitudos pelo fundeiro pelo proprietrio.
Se no decurso de um direito de superfcie o fundeiro constituir uma hipoteca e o direito de superfcie tiver um prazo,
fundo esse prazo, desaparece a superfcie, a propriedade expande-se, a hipoteca ou o direito real menor constitudo pelo
fundeiro tambm se expande.
O artigo 1541 trata das situaes em que o direito de superfcie se extingue antes do decurso do prazo. Nas
situaes em que perptuo ou se extingue antes do decurso do prazo, aplica-se o artigo 1541. Vamos aprofundar a
sua previso normativa: temporrio e extingue-se antes do prazo ou perptuo. Extingue-se antes do prazo pela
reunio; pela no edificao no prazo estabelecido (exemplos). Quanto sua estatuio normativa, sua consequncia:
extingue-se o direito de superfcie, mas mantm-se os direitos reais menores segunda a lgica da oponibilidade erga
omnes. As pessoas que ficaram abrangidas por aquele direito real menor confiam naquele prazo, pelo que o regime
fixado no ttulo deve manter-se, no sendo os direitos reais menores afectados.
O artigo 1542 remete para a extino por expropriao. Verifica-se uma repartio da indemnizao em funo
do seu valor econmico, isto , que corresponde ao valor do respectivo direito. Para saber o valor recorro ao mercado
no sentido de saber qual o valor de determinado bem.
2.5. SERVIDES
2.5.1. NOO GERAL
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Direito que o titular de um direito real sobre um certo prdio (dito prdio dominante) tem de utilizar um prdio alheio (dito
prdio serviente) para melhorar o aproveitamento do prdio dominante. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
um direito real menor, que corresponde ao direito do titular de um direito real sobre um prdio dito
dominante a utilizar um prdio alheio para melhor aproveitamento do prdio dominante. A definio legal do artigo
1543 no coincide com esta directamente, pelo que se devem tecer algumas crticas:
1. Em primeiro lugar, o enfoque no feito no prdio dominante, mas no prdio serviente, pelo que no no
direito, mas no dever. Sendo um direito real, deveria partir da posio activa, de quem tem o direito real.
No uma posio jurdica passiva, um direito real de gozo. Depois, do outro lado, que poder haver
uma posio passiva;
Por um lado, perspectiva a situao jurdica em causa do ponto de vista do prdio serviente e no do
ponto de vista do prdio dominante. Por outro lado, coisifica a situao, na medida em que omite qualquer
referncia aos sujeitos intervenientes se a relao estabelecida fosse entre coisas e no entre pessoas.
verdade que a relao de servido predial se estabelece entre os titulares dos prdios em causa por fora
dessa titularidade da derivando a sua natureza real. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
2. Em segundo lugar, h uma crtica coisificao. Temos um prdio dominante com um direito sobre um
prdio serviente, aparentemente. Porm, os prdios no tm direitos, o titular do prdio dominante que
tem um direito real chamado servido predial. Com base nesta crtica vamos desenvolver o conceito de
servido dizendo que h relao jurdica de servido predial entre pessoas. No h uma posio jurdica
unilateral, mas uma relao jurdica com carcter real. No direito de propriedade, por regra, no est
ningum do outro lado, est todo o mundo. Desde logo, as servides diferem desta concepo do direito
de propriedade.
uma relao jurdica com carcter real. Devemos focar a ideia de para melhor aproveitamento do prdio
dominante, na medida em que se for para melhor aproveitamento de prdio alheio j no se trata de uma relao
jurdica real, mas sim de uma relao jurdica obrigacional. Ex.: combino com vizinho que passaria o terreno dele para
aceder via pblica. Este uso do terreno alheio favorece o melhor aproveitamento do prdio dominante. Os prdios
dominantes e servientes devem ser de donos diferentes. O contedo da servido pode ser bastante amplo, o que resulta
do artigo 1544. H aquela ideia de que tem de haver o aproveitamento do prdio dominante. Algumas servides so
reguladas na lei, tais como as servides de passagem, de guas. Ao contrrio das servides prediais, as servides
administrativas no so emitidas necessariamente a favor do titular do prdio dominante. Ex.: gasodutos e linhas eltricas
de alta tenso. Divergem por no ter uma natureza privada, mas sim utilidade pblica.
No so, pois, possveis servides que no tenham carcter real o mesmo dizer, a servido tem de se destinar ao melhor
aproveitamento do prdio dominante. Por outras palavras ainda: o contedo da servido no pode consistir em utilidades que revertem
pessoalmente para o dono do prdio dominante sem a mediao da utilizao desse mesmo prdio. Um direito a utilizar um prdio
alheio sem a mediao da utilizao de um outro prdio no ser uma servido predial, pelo que no ter carcter real (e, portanto,
no ser oponvel erga omnes). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Para enriquecer a noo de servido, sublinhe-se que o seu contedo no est sujeito a quaisquer restries especiais. O
princpio da tipicidade dos direitos reais no se estende a tal contedo. o que resulta do art. 1544. () Este problema cruza-se com
o das fontes das servides, na medida em que, a par das servides constitudas por negcio jurdico, h servides constitudas por acto
coercivo (sentena ou deciso administrativa). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
A par das servides de carcter civil, existem servides administrativas cuja principal nota caracterizadora a utilidade
pblica da coisa em cujo proveito so constitudas. As estruturas jurdicas das servides civis e das servides administrativas so
similares, no parecendo, porm possvel a sua reconduo a um gnero comum, pois as servides administrativas no so
necessariamente constitudas em benefcio de um prdio, podendo visar o benefcio de outro tipo de coisas. As administrativas resultam
sempre de uma imposio legal e integram o domnio pblico do Estado. Por ltimo, realce-se que a constituio de servides
administrativas, mesmo quando no configure uma expropriao, pode dar lugar a indemnizao em favor do titular do prdio
onerado. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
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V
I
A
P

B
LI
C
A
D S
Em primeiro lugar, importa referir que a casa pertence a Patrcio. Esta casa estava num nico prdio e sempre
fez uso do caminho para aceder via pblica. Posteriormente, os prdios so divididos, dando aso ao prdio de D prdio
dominante e ao prdio de S prdio serviente. D quer continuar a utilizar aquela passagem, mas S no autoriza,
argumentando que D pode usar outro caminho para aceder via pblica (por exemplo, podia sair do prdio e dar a volta
por cima ou por baixo). Contudo, D diz-lhe que lhe d mais jeito continuar como sempre foi. Note-se que no existe
prdio encravado, mas pode ser constituda uma servido. Se S no consentir, D pode avanar para o pedido de acto
coercivo deciso judicial ou administrativa.
2.5.2. CARACTERSTICAS DAS SERVIDES
1. A primeira a caracterstica da inseparabilidade, disposta no artigo 1545. Funciona como um corolrio de

atribuio de direito real de servido em funo da titularidade dos prdios dominante e serviente. O artigo
1568 aborda a possibilidade de mudana da servido ou o prdio serviente muda de local ou sai daquele
prdio serviente e passa para terceiro. Esta situao no destroem a caracterstica da inseparabilidade, no so
excepes desta regra porque ou h mudana de local, ou h nova servido, mantendo as caractersticas da
inseparabilidade. Onerar o titular do prdio serviente sempre onerar o titular do prdio dominante;
Se o direito e o dever em que a mesma consiste so atribudos em funo da titularidade dos prdios dominantes e servientes,
os mesmos direito e dever so inseparveis de tal titularidade. No por serem facticamente inseparveis, mas por o serem
juridicamente. A referncia do art. 1545 a excepes previstas na lei tem na sua base, principalmente, a regra do art. 1568, segundo
o qual os donos dos prdios (serviente ou dominante) podem exigir a mudana de local da servido, se a mudana lhes for conveniente
e no prejudicar os interesses do dono do outro prdio. Rui Pinto Duarte defende que no se trata de uma verdadeira excepo. Das
duas uma: ou se concebe a servido em causa como desligada de um local concreto e ento no h a nenhuma separao ou se
concebe a mesma como ligada a um local concreto e ento h lugar constituio de servido nova. in Curso de Direitos Reais de
Rui Pinto Duarte
2. A segunda caracterstica a indivisibilidade das servides, disposta no artigo 1546. Mantm-se, ainda que haja
uma diviso do prdio serviente ou do prdio dominante, passando a beneficiar todos os titulares do antigo
prdio dominante e a onerar os titulares do prdio serviente.
Por fora do art. 1546: se o prdio serviente for dividido, o titular de cada novo prdio fica sujeito parte da servido que
lhe cabia; se for o prdio dominante a ser dividido, o titular de cada prdio novo tem o direito de usar a servido sem alterao, nem
mudana. O alcance das regras em causa o de que a diviso dos prdios no deve causar alterao dos direitos e deveres em que a
servido consiste. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
2.5.3. TIPOS E MODALIDADES
O Cdigo Civil regula as servides em dois patamares de abstrao: o da figura em geral e o de certos tipos da figura. Como
resulta do que dissemos antes sobre os contedos possveis das servides, esses tipos legais no forma uma srie fechada. Para alm
de estudar esses vrios tipos, a Doutrina agrupa as servides e funo de critrios classificatrios, obtendo as chamadas modalidades
de servides. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Tipos
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Temos por um lado o conceito de servido predial que corresponde ao tipo e, depois, os diferentes tipos desse
mesmo conceito. Os tipos de servides prediais so conceitos abertos, na medida em que, tal como vimos no 1544,
quanto ao contedo, podem envolver vrias utilidades. Em primeiro lugar, existem determinados tipos legais:
Servido de passagem (artigos 1550 e seguintes) so servides de passagem de pessoas, no de cabos ou

condutas;
Servido de vistas (artigo 1362) aparecem na parte do direito de propriedade
Ex.: Importa nos termos de gerais, esta servido constituda por usucapio. Tenho janela que tenha diretamente
vista para o prdio do vizinho, sem ter um metro e meio de distncia. Enquanto titular do meu prdio dominante,
posso aproveita lo e olhar pela janela, sem que o vizinho o possa impedir, apesar de estarem to prximos. Servido
de vistas a favor do titular do prdio dominante
Servido de estilicdio (artigo 1365) est na seco das relaes de vizinhana. Tem a ver com o contexto da
gua;
Servido para aproveitamento de guas (artigos 1557 e 1558);
Servido de presa (artigos 1559 e 1560)
Ex.: sujeito faz obras, construindo uma mini-hdrica no terreno do vizinho para aproveitar a gua do vizinho;
Servido de aqueduto (artigos 1561 e 1562) no tem de ser um aqueduto de tipo romano, pode ser de
canalizao subterrnea, com mtodos no to arcaicos.
Servido de escoamento (artigo 1563) aqui no se fala de aproveitamento das guas, mas pelo contrrio, de
um escoamento, no sentido do excesso de gua, por exemplo, nas agriculturas.
Como exemplos de servides no nomeadas no Cdigo Civil, refiram-se as servides de passagem de condutas
(exemplo dos gasodutos) e cabros (exemplo das linhas telefnicas eltricas que obviamente tambm poderiam ser
inseridas em condutas).
Modalidades
A Doutrina costuma agrupar as servides em funo dos critrios classificatrios. As normalmente apresentadas so as
seguintes:
(1) Aparentes versus no aparentes;

(2) Legais versus voluntrias;
(3) Positivas versus negativas.
A contraposio entre servides aparentes e no aparentes tem por base a existncia ou inexistncia de sinais visveis
permanentes que as revelem. Como veremos a propsito dos modos de constituio da figura, as servides no aparentes no se
podem constituir por usucapio (art. 1548). Quanto contraposio entre servides legais e voluntrias, a sua base est naquelas a
lei dar ao titular do prdio dominante o direito a exigir a constituio da servido e nestas no. Por fim, entre servides positivas e
negativas, o seu critrio o de o direito do titular do prdio dominante consistir na faculdade de exerccios de poderes no prdio
serviente (por exemplo, a passagem) ou apenas na faculdade de exigir uma absteno no aproveitamento do prdio serviente (por
exemplo, a no-construo). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
As servides podem ser aparentes (que se manifestam por sinais visveis) ou no aparentes. As servides podem
ser ainda legais ou voluntrias; bem como positivas ou negativas.
Do ponto de vista dos seus modos de constituio, como se disse, as servides podem agrupar-se em legais e voluntrias.
Servides Legais
As servides legais no resultam automaticamente da lei. A expresso em causa no designa casos em que a servido um
efeito da lei sem concurso de um outro acto jurdico, mas sim os casos em que a lei d ao titular do prdio dominante o direito a exigir
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a constituio da servido. Abrem-se duas sub-hipteses: ou o titular do prdio serviente colabora na constituio da servido, ou se
recusa a isso mas em ambos se fala de servido legal. A recusa de colaborao do titular do prdio serviente pode ser ultrapassada
por recurso aos tribunais ou, nalguns casos, s entidades administrativas (art. 1547/2). Um aspecto comum aos vrios casos de
servido legal a obrigao de indemnizar o dono do prdio serviente pelo prejuzo corresponde constituio da servido (arts. 1554,
1557/1, 1559 e 1563/1) ou de compensar pela privao dos bens seus (art. 1558/1). Regra especfica, mas muito relevante, das
servides legais de passagem o do artigo 1551. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Temos de estudar em separado as servides legais e as servides voluntrias. Por conseguinte, vamos comear
com os modos de constituio das servides legais. As servides legais, olhando para o artigo 1547/2, resultam da lei,
mas no resultam automaticamente da lei. A lei confere um direito potestativo. Em anlise mais detalhada, no so
automticas. E se h uma recusa de cooperao por parte d titular do prdio serviente podem ser constitudas por via
judicial ou administrativa.
Ex.: artigo 1550 - servido de passagem em benefcio de prdio encravado. O meu prdio est encravado, tenho a faculdade de passar
pelos prdios rsticos vizinhos. Tenho um direito potestativo a constituir servido.
Ex.: artigo 1556 - servido para aproveitamento de guas. Aqui trata-se da passagem de pessoas para chegar a uma fonte ou a um
reservatrio pblico para necessidades domsticas. Tambm h um direito potestativo.
Embora exista este direito potestativo dos prdios dominantes, pode haver tambm um direito de indemnizao
para os donos dos prdios servientes (arts. 1554; 1557/4; 1559 e 1563/1). Por vezes no h uma indemnizao em
sentido estrito, mas antes uma compensao pela privao de bens (artigo 1558/1 no uma privao em sentido
tcnico). Outro pormenor o do artigo 1561, relativo servido de passagem em benefcio de prdio encravado, est
prevista uma excepo ao direito potestativo de construo de servido de passagem, por um justo valor. Por ltimo,
de referir o 1549, relativo constituio por destinao do pai de famlia. Esta hiptese no uma hiptese de
constituio de servido por negcio jurdico, a lei que cria a servido. No cria automaticamente, tal como j vimos.
A servido por destinao de pai de famlia parece dever ser arrumada nas servides legais embora a sua constituio
ande ligada aos negcios jurdicos. que o direito servido no nasce desses negcios, mas apenas por ocasio deles. in Curso de
Servides Voluntrias17
As servides cuja constituio no poderia ser exigida pelo titular do prdio dominante, so chamadas servides
voluntrias. Podem resultar de contrato, testamento e usucapio. As duas primeiras das trs sub-hipteses no merecem notas, mas
a ltima sim. Consiste ela em dizer que s as servides aparentes se podem constituir por tal modo. Parece que isso resulta da prpria
natureza das modalidades de servido em causa e da usucapio (s as aparentes se revelam por sinais visveis e permanentes e na
ausncia desses sinais, dificilmente haver posse), mas a lei explicita-o (art. 1548/1). O direito servido, antes da sua constituio,
tem como acontece no direito de superfcie uma natureza diversa da do direito servido constituda. Mais do que um direito real
de gozo, um direito real de aquisio. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
o Contrato;
o Testamento;
o Usucapio.
Em relao usucapio, uma nota: s pode haver relativamente s servides aparentes, na medida em que,
quando no o so, no h posse. No s um problema de a possa no ser pblica, no h sequer posse, no h deteno.
A propsito dos modos de constituio antes da constituio, as servides prediais so um direito essencialmente um
direito real de aquisio. S aps a constituio que se transformam num direito real de gozo. S aps o exerccio do
direito potestativo que estamos no mbito dos direitos reais de gozo.
2.5.5. DIREITOS E OBRIGAES COMUNS AOS DONOS DOS PRDIOS DOMINANTES
Apesar da variedade de tipos de servides que regula, o Cdigo Civil estabelece alguns direitos e obrigaes comuns a todos
os donos de prdios dominantes acessrios do seu contedo essencial (direitos esses ditos adminicula servitutis, por ajudarem ao
exerccio da servido). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
17
Tem que ser feita uma interpretao corretiva.
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Direitos
- O direito, essencial caracterizao da figura, utilizao do prdio serviente para melhor aproveitamento do prdio
dominante, sobre cujo contedo o legislador diz compreender tudo o que necessrio para o seu uso e conservao (art. 1565/1) e
estabelece que, em caso de dvida, se entende que a servido est constituda por forma a satisfazer as necessidades normais e
previsveis do prdio dominante com o menor prejuzo para o prdio serviente (art.1565/2);
- O direito a fazer obras no prdio serviente, s quais a lei fixa os limites de no poderem tornar a servido mais onerosa (art.
1566/1) e deverem ser feitas no tempo e pela forma que sejam mais convenientes para o proprietrio do prdio serviente (art.
1566/2); a lei estabelece ainda regras sobre a distribuio dos custos das obras;
- O direito a exigir a mudana de local da servido, se da o dono do prdio dominante retirar vantagens e no resultar prejuzo
para o dono do prdio serviente (art. 1568/2);
- O direito a exigir mudana do modo ou do tempo de exerccio da servido, se da o dono do prdio dominante retirar
vantagens e no resultar prejuzo para o dono do prdio serviente (art. 1568/3). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Obrigaes
- A obrigao de suportar o custo das obras que faa no prdio serviente, salvo acordo contrrio (art. 1567/1), regulando a
lei as sub-hipteses de existirem vrios prdios dominantes (art. 1567/2), do dono do prdio serviente tambm retirar utilidades da
servido (art. 1567/3) e de o dono do prdio serviente se ter obrigado a custear as obras e pretender eximir-se dessa obrigao (art.
1567/4);
- A obrigao de suportar a mudana do local da servido, mesmo para o prdio terceiro, se a mudana for conveniente ao
dono do prdio serviente e no prejudicar os interesses do dono do prdio dominante (art. 1568/1);
-A obrigao de suportar a mudana de modo ou tempo de exerccio da servido se, a mudana for conveniente ao dono do
prdio serviente e no prejudicar os interesses do dono do prdio dominante (art. 1568/3). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto
Duarte
So muitos os tipos de factos que podem causar a extino das servides: reunio dos prdios serviente e dominante na
titularidade da mesma pessoa, no-uso, usucapio libertatis, renncia, decurso do prazo (todas estas referidas no art. 1569/1), a
desnecessidade (art. 1569/2) e a remio (art.1569/4). Frise-se que nem todos os tipos de factos extintivos enunciados so aplicveis
a todos os tipos de servides.
- Reunio dos prdios serviente e dominante na mesma pessoa: da definio legal de servido faz parte a exigncia de que
os prdios pertenam a donos diferentes. Esta causa no mais do que uma consequncia da definio legal;
- No-uso: relembre-se, mais uma vez, que o art. 298/3, que estabelece que os direitos reais de gozo regulados no Cdigo
Civil no prescrevem, mas que anuncia a existncia de casos de extino dos mesmos por no-uso este um deles, sendo o prazo
necessrio para o efeito extintivo de 20 anos;
- Usucapio libertatis: a lei diz que as servides se extinguem pela aquisio, por usucapio, da liberdade do prdio -
traduzindo para vernculo a frmula latina referida; na verdade, no se trata de usucapio, pois no h aquisio de nenhum direito;
como nota Carvalho Fernandes, h uma utilizao analgica da figura do usucapio, pois o que se obtm no a constituio, mas
sim a extino de um direito; a libertao em causa exige no apenas o no-exerccio do direito, mas tambm a existncia de oposio
ao mesmo por parte do dono do prdio serviente (art. 1574/1); decorre implicitamente da lei que os prazos necessrios extino da
servido se decalcam sobre os da usucapio (art. 1574/2);
- Renncia (pelo dono do prdio dominante, obviamente): semelhana do que faz para o usufruto, para alguns direitos reais
de garantia e para a compropriedade, a lei prev expressamente a renncia como modo de extino das servides, a ttulo de
esclarecimento, o art. 1569/5 estabelece que a renncia no requer a aceitao do dono do prdio serviente;
- Decurso do prazo: as servides voluntrias podem ser constitudas com limite temporal, quando assim acontea, obviamente
o decurso do prazo faz extinguir o direito;
- Desnecessidade: sendo o fim e a justificao da servido permitir um melhor aproveitamento do prdio dominante, a
inviabilidade desse fim torna a servido injustificada; no entanto, a lei restringe a extino das servides por desnecessidade s
servides constitudas por usucapio e s servides legais (art. 1569/2 e 3) certamente em homenagem ao princpio da autonomia
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privada; de frisar ainda que a extino de servides por desnecessidade pode importar a restituio ao dono do prdio dominante da
indemnizao que ele tenha pago no momento de constituio da servido (art. 1569/3);
- Remio (por iniciativa do dono do prdio serviente): esta causa de extino aplica-se apenas s servides para
aproveitamento de guas e depende da demonstrao pelo dono do prdio serviente que pretende fazer da gua aproveitamento
justificado incompatvel com a servido; a remio no pode ser exigida antes de decorridos dez anos sobre a constituio e pode
importar a restituio ao dono do prdio dominante da indemnizao que ele tenha pago no momento de constituio da servido
(art. 1569/4). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
2.6. DIREITO REAL DE HABITAO PERIDICA

2.6.1. NOO GERAL E CAMPO SOCIAL DE APLICAO
Consiste num direito sobre um imvel (destinado a fins tursticos) cujo contedo essencial a faculdade de gozar o mesmo,
para fins habitacionais, de modo temporrio e cclico. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Na gria recebe a designao de time share. Existem vrias intervenes legislativas nesta rea marcadas pela
proteco dos consumidores nas unidades tursticas proteco da parte mais dbil dos consumidores. Estes sistemas
surgem com a massificao do turismo, tpicas de pases desenvolvidos com grandes classes mdias. A situao tpica
de algum que tem um direito relativo a um aldeamento e este tem muitas unidades (muitos mini apartamentos e em
relao a cada um deles, sujeito x tem o direito de l passar durante x tempo numa certa altura do ano. Nas outras alturas
do ano esse direito real de gozo ser de outras pessoas assim, em vez de pagar durante todo o ano, paga apenas a
quantia relativa quela altura do ano. As semanas tm diferentes preos e haver algum encarregue de fazer a
organizao do time share).
Do ponto de vista histrico, antes de a matria ser tutelada pela lei haviam esquemas semelhantes aos do time
share: o primeiro era um esquema negocial que envolvia apenas imveis no qual a entidade profissional vendia um imvel
ou um direito real menor sobre o imvel, obrigando-se a realizar servios de gesto. Esta obrigao do promotor era
acompanhada com um rendimento para o investidor. Quem comprava um imvel tinha o rendimento do promotor, o
qual ainda conseguia arrendar a casa a outros sujeitos. Tnhamos tambm um esquema sem venda de imveis. Haviam
investimentos com ttulos de rendimento o promotor vendia ttulos de rendimento e esse investimento, em vez de
cumular juros, recebia em troca a prestao de servios hoteleiros. Investiam e todos os anos, em vez dos juros no capital
investido, recebiam uma semana de frias. Estes esquemas surgiram nos primrdios da classificao do turismo e
levantaram problemas por causa da insolvncia dos projectos. Ex.: Investi num projecto um aldeamento turstico na
Quarteira e aquilo foi abaixo porque a pessoa que estava a encabear a entidade promotora fugiu com o dinheiro.
neste contexto, com venda ou sem venda de imveis que comearam a surgir as intervenes legislativas. A primeira foi
em 1981. Depois, tambm o legislador europeu actuou.
Actualmente, o legislador prev um esquema legal com oponibilidade erga omnes para que se adoptem prticas
que antes eram feitas ao abrigo da autonomia privada sem existncia de um direito real e logo sem oponibilidade erga
omnes. Assim, cabe atentar ao Decreto-Lei n 275/93. A ideia do legislador ser restritivo quanto a estas figuras de
carcter real. A lei empurra as pessoas para a utilizao do direito real de habitao peridica.
2.6.2. CARACTERSTICAS
Como direito real menor, coexiste com o direito de propriedade, sendo que tal resulta do artigo 2 do presente
DL. Alm do direito de propriedade e do direito de habitao peridica, no se podem constituir outros direitos reais
menores. A segunda caracterstica o carter temporrio e cclico de gozo, resultando do prprio artigo 1. O artigo 3,
sob a epgrafe durao, com o destaque para o seu nmero 2, o direito real limitado a um perodo de tempo
determinado ou determinvel em cada ano. A terceira caracterstica a representao por certificados prediais 18. Sub-
notas: estes certificados so emitidos pela Conservatria do Registo Predial artigo 10. O direito representado pelo
documento. Legitima a transmisso na letra do artigo 10 e se se vir a letra do artigo 12, percebemos que o documento
18
Na livrana o subscritor obriga-se a pagar certa quantia a favor de outrem. Esse direito fica previsto no documento do
ttulo, sendo que depois possvel efectuar a transmisso do documento. Na cobrana surgem sempre trs pessoas, na qual outrem
pagar a favor do beneficirio e se o prpria se recusar a pagar, o terceiro subscritor pagar. Isto corresponde origem dos ttulos de
crdito a transmisso da posio do credor transmite-se com o ttulo. O mesmo se aplica aos cheques. So negcios comerciais em
que os direitos so representados em documentos. Quando se fala em direitos representados em documentos deste contexto que
se fala.
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funciona como veculo de transmisso. Para transmitir, tenho de fazer constar desse documento (tal como nos ttulos de
crdito). Daqui resulta que o registo, a publicidade destes direitos reais no feita em rigor na Conservatria do Registo
Predial, mas nos prprios certificados. Alm da bagagem terica, quando na vida prtica surgir um problema de
transmisso de DRHP, convocada a bagagem terica de ttulos de crdito [enquadramento terico]. Quanto durao
ltima caracterstica pode ser temporria, no podendo ser inferior a um ano.
Coexistncia com o direito de propriedade;

Caracter temporrio e cclico do gozo que facultam;
Representao por certificados.
2.6.3. CONSTITUIO
um processo complexo constante do artigo 6. Temos primeiro um acto do proprietrio, que tem de assumir
a forma de escritura pblica ou documento particular autenticado. Resulta do artigo 5 e 6 que h um controlo prvio
por parte de uma entidade com poderes administrativos h um controlo estadual administrativo. O acto est sujeito,
nos termos do artigo 8, ao registo predial. Depois de haver este registo que a Conservatria emite os tais certificados
prediais artigo 10. com o registo definitivo do acto que a Conservatria emite os certificados e s com a emisso dos
certificados prediais que h constituio efectiva, plena, do direito real de habitao peridica artigo 12.
Inicialmente, os direitos reais de habitao peridica vo estar inscritos em nome do proprietrio do imvel, sendo que
este, posteriormente, celebrar contratos de transmisso de DRHP. Estes contratos tm os seus efeitos no certificado
predial. A norma que faz referncia a estes contratos a do artigo 16. Alm deste artigo, possvel olhar para os artigos
17 e 18 com a seguinte nota: alm de um contrato de transmisso, possvel fazer um contrato-promessa de
transmisso. Antes de transmitir possvel prometer transmitir. Em Portugal h anemia de fazer contrato-promessa.
Noutros pases fazem-se muito menos.
Existem 12 DRHP, sendo que estes esto em nome

do proprietrio de todo o espao. Este, que dividiu
legalmente a sua propriedade em 12 unidades,
celebra posteriormente contratos de transmisso.
2.6.4. DIREITOS E OBRIGAES DOS TITULARES DE DRHP
No h uma terminologia que simplifique esta denominao de titular de DRHP. Estes direitos podem ser
conformados num ttulo constitutivo, conforme disposto no artigo 2. O artigo 5/2 determina que tem de existir uma
declarao com uma srie de requisitos, entre as quais se d destaque para a alnea g). Desta alnea resulta que os direitos
e obrigaes so em grande medida conformveis neste ttulo constitutivo.
Direitos
Direito de habitar a unidade de alojamento no perodo respectivo, determinado no artigo 21/1, alnea a), sendo
que este compreenda o direito de utilizar os instrumentos comuns e servios do empreendimento (ex.: piscina). O
segundo direito o de participao na Assembleia Geral, disposto nos artigos 34 e 35. A lei prev formas de organizao
dos consumidores e dos investidores, para poderem fazer valer os seus direitos comuns no confronto com o proprietrio.
O terceiro direito um direito de informao, conforme disposto nos artigos 32 e 33. Se a Administrao tem de prestar
contas, significa que os titulares de direitos de HP tm direito a essa informao. O quarto direito o de beneficiar da
cauo de boa administrao prestada pelo proprietrio concessionrio. Resulta do artigo 31. A cauo prestada em
benefcio dos titulares dos DRHP. (Este direito no muito importante). O quinto direito o de cedncia pontual do
exerccio do direito de habitar a unidade de alojamento no perodo respectivo. Posso ceder a minha semana a outra
pessoa em troca de certa quantia de dinheiro. Posso vender a minha semana. previsto no artigo 21/1, alnea b). O
ltimo direito o de transmisso e onerao do DRHP. Em vez de ceder pontualmente o exerccio do direito de habitar
s para aquela semana, posso definitivamente transmitir o meu direito real nos termos do artigo 12. Posso vender o
meu DRHP. Assim, o direito que transmitido definitivamente para um terceiro. No se deve confundir com o caso
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anterior, na medida em que no uma cedncia pontual, mas uma transmisso definitiva. Se posso transmitir, tambm
posso onerar, tambm posso criar um direito real de garantia.
Obrigaes
H uma obrigao de pagar anualmente ao proprietrio a prestao pecuniria indicada no ttulo de

constituio. Isto est previsto no artigo 22. Trata-se de uma obrigao propter rem ambulatria, ou seja, a transmisso
do DRHP implica tambm a transmisso da obrigao de pagar anualmente a prestao. Resulta expressamente do artigo
12/4. A segunda obrigao a de respeitar o ttulo constitutivo e as regras sobre o funcionamento do empreendimento,
conforme disposto no artigo 22/2.
2.6.5. DIREITOS E OBRIGAES DO PROPRIETRIO
Volta a relevar o artigo 5/2, alnea g). Mais uma vez, os direitos e obrigaes do proprietrio devem estar
descritos no ttulo de constituio. O primeiro aspecto a destacar a impossibilidade de constituio de outros direitos
reais menores sobre o edifcio. Isto no impede que possa hipotecar todo o prdio em momento anterior ao de
constituio dos DRHP. Para construir o edifcio teve de recorrer banca e como tal, hipotecou o prdio. Depois da
constituio dos DRHP, ento no pode constituir. H ainda a proibio de realizar obras e elevaes nas unidades de
alojamento sem autorizao da Assembleia. Trata-se de uma obrigao negativa artigo 28, com a epgrafe inovaes.
Quanto a direitos, h o direito de crdito correspondente prestao peridica artigos 22 e seguintes.
2.6.6. TRANSMISSO E ONERAO DOS DRHP
Voltamos ao artigo 12, reforando a ideia do certificado predial. to necessria como a declarao das partes,
ou seja, a declarao no certificado predial que corresponde ao acto com eficcia real.
Compra e Venda Declarao Certificado Predial
SEM EFEITOS REAIS Transmisso dos DRHP = acto com carcter real
Tem como efeito a entrega da coisa e o pagamento da coisa, mas esta compra e venda no tem como terceiro
efeito a eficcia real, mas sim a obrigao de constituir estas declaraes no certificado, estas que operam a eficcia real
destes direito. Aqui, a declarao no na conservatria, mas sim no certificado do registo predial.
Para os contratos de transmisso de DRHP, o legislador usa muitas vezes a terminologia dos contratos-promessa
por no ter eficcia real, porm, um contrato de compra e venda com efeito definitivo ainda que no seja igual aos
contratos comuns por no ter o pressuposto de transmisso de coisa e o pagamento do preo. Assim, a terminologia no
est correcta. Estes contratos esto previstos nos artigos 16 e 17. Aos olhos as pessoas que estiveram a fazer esta lei,
se no tem eficcia real artigo 789/1, alnea a) -, ento no compra e venda e tem de ser contrato-promessa.
errado, na medida em que existem, em todo mundo, contratos de compra e venda s com efeitos obrigacionais. Isto
sobre a transmisso intervivos.
Quanto transmisso mortis causa, faz-se por inscrio feita no certificado predial feito pelo sucessor, conforme
disposto no artigo 12/3.
[Artigo 789 do Cdigo Civil o legislador determina os efeitos da compra e venda, o que corresponde ao mesmo que dizer o que a
compra e venda. Existem assim trs efeitos: transmisso da propriedade, entrega da coisa e efeito do preo. As duas ltimas so efeitos
obrigacionais, resultam da relao obrigacional o comprador tem ode receber a coisa e o vendedor tem de entregar a coisa; o
comprador tem de pagar o preo e o vendedor tem de receber o preo. O primeiro efeito real, a transmisso da coisa. Deve ser
conjugado com o art. 408. A constituio ou transferncia de direitos reais d-se por mero efeito do contrato, salvo as disposies
em contrrio. Por regra, surgem no s os direitos obrigacionais, mas tambm o direito de propriedade, mas h uma ressalva das
excepes o direito real de habitao peridica. Ou seja, faz-se uma interpretao crtica do art. 408. O efeito real do lado interno
d-se por mero efeito do contrato, o que est bem; porm o efeito externo, de oponibilidade erga omnes, d-se com o registo. Temos
um regime especial que afasta a aplicao do 408/1, em que o contrato no tem de todo eficcia real. No tendo eficcia real, funciona
nos termos do art. 879. Assim que feito o contrato, geram-se automaticamente os obrigacionais, mas no os reais. Com a declarao
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no certificado predial que surgem os efeitos reais quer no seu lado externo quer interno, quer entre partes, quer entre terceiros
oponibilidade erga omnes.]
2.6.7. CAUSAS DE EXTINO
Se foi convencionado desde o incio que era temporrio, extingue-se pelo decurso do prazo. Tambm possvel
a extino por renncia, sendo que tal est expressamente previsto no artigo 42. A terceira forma de extino a
resoluo. O artigo 16 determina que a resoluo opera aps um determinado prazo aps a celebrao do contrato de
aquisio do DRHP (aquisio transmisso). O primeiro consumidor tem um direito de resoluo, extino unilateral tal
como a renncia. Pode ser realizada por via da invocao de vcios do contrato ou ad nutum, sem invocar qualquer causa,
sendo uma espcie de arrependimento (nota: embora no exista em todos os contratos de consumo, a sua existncia
est prevista. Atribui-se ao consumidor um direito ao seu arrependimento de maneira a poder extinguir o contrato). A
quarta forma corresponde a destruio ou perda da coisa. Ex.: h um marmoto no Algarve e Vila Nova de Cacela fica
destruda. Os edifcios ficam arrasados, a lei no prev, mas pode aplicar-se por analogia o regime do usufruto ou de
qualquer direito real menor, no qual se elenca a perda de extino. A propsito da extino, no se extingue na reunio
na pessoa do proprietrio, at porque aquando do processo constitutivo, o proprietrio vai passar a ser o primeiro titular
do direito, mesmo que depois possa alienar.
Pedro o proprietrio de todo o edifcio. Aquela unidade

pertencia a Joo, mas Pedro, sob coaco, fez com que Joo
lhe vendesse a unidade. Rene-se o proprietrio na pessoa do
titular de um DRHP. No entanto, no h extino por reunio.
2.6.8. NATUREZA JURDICA DOS DIREITOS REAIS DE HABITAO PERIDICA
H vrias notas no regime que apontam para estarmos perante um direito real de gozo. Porm, h outra que
aponta para um carcter real menos intenso. Vamos ter de concluir que os DRHP so um direito real de gozo com algumas
limitaes. As primeiras notas remetem para a oponibilidade erga omnes, o que significa que os titulares do DRHP
mantm os seus direitos, mesmo que Pedro (proprietrio) seja penhorado. O proprietrio deixa de ser o Pedro e passa a
ser o Banco. Em todo o caso, muda a propriedade, mas mantm-se os DRHP. Diferente seria se desde o incio, para alm
da propriedade de Pedro, houvesse uma hipoteca anterior constituio dos DRHP. H mais uma, que corresponde ao
facto do dever de prestao peridica corresponder a uma obrigao propter rem ambulatria. Estas duas caractersticas
apontam para ser um direito real.
Porm, h outra caracterstica, que aponta numa outra direo, presente no artigo 21/1, alnea c). Se por algum
motivo for impossvel gozar a minha semana em Quarteira, posso goz-la em Albufeira basicamente isto que o artigo
refere. Isto no comum aos direitos reais. Assim, existe carcter real, embora menos intenso do que os anteriores
estudados.
2.7. DIREITOS REAIS DE GOZO ABOLIDOS
Existem cinco direitos reais de gozo abolidos:
Quinho e Compscuo artigo 1306/1. Se foram constitudos antes de 1977, ainda podem existir. O
quinho uma compropriedade entre o posseiro e os quinhoeiros. Os quinhoeiros recebem uma quota
e essa quantia constitutiva de uma obrigao real propter rem. O compscuo correspondia a uma
comunho de pastos de diferentes proprietrios. um poder directo de utilizar determinados pastos
ainda que o terreno pertencesse a outra pessoa. Ainda que no seja meu, posso apropriar-me os pastos.
H situaes de compscuo sem carcter real, mas simplesmente obrigacional. So situaes em que o
poder de gozo deixa de ser imediato e passa a ser mediato. Num um direito directo sobre o pasto;
noutro uma prestao (a que me deixe usar o pasto). Se posso aceder ao pasto com carcter erga
omnes, imediato;
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Enfiteuse na enfiteuse h um desmembramento, uma partilha, tendencialmente perptuo da

propriedade em domnio directo e domnio til. O domnio directo o domnio do senhorio, enquanto
o til o do enfiteuta. Na perspectiva marxista, o senhorio tinha o capital e o enfiteuta era quem
entrava com o trabalho. Aqui, particularmente interessante uma perspectiva marxista porque uma
figura histrica combatida por estes ideais. O enfiteuta tinha o direito de usar, fruir e alienar, mas
pagando sempre uma quantia o foro anual. Por sua vez, o senhorio tinha o direito a receber o foro
anual. A figura permitia ainda a possibilidade de remio, ao fim de 40 anos, sendo o preo da remisso
igual a 20 foros anuais. A remio uma forma de aquisio da propriedade plena pelo enfiteuta. Em
todo o caso, era um direito potestativo, o senhorio tinha de consentir na remio da propriedade plena
para o enfiteuta. Era uma instituio com natureza feudal e, como tal, foi proibida pela CRP de 1986;
Censos existe o censo consignativo e o censo reservativo. No primeiro, h uma prestao inicial de
capital e prestaes posteriores anuais com obrigao de devoluo em dinheiro ou gneros,
consignando em alguns, determinados imveis. No segundo, o contrato por que qualquer pessoa cede
algum prdio, com a simples reserva de certa penso ou prestao, anual, deve ser paga pelos frutos e
rendimentos do mesmo prdio. H um carcter real. Retira-se destas definies a proximidade das
figuras com o contrato de renda perptua do artigo 1231;
Colonia s existiu na Madeira e uma figura semelhante enfiteuse, s que especfica da Madeira.
Tambm implicava o desmembramento da propriedade entre o senhorio e o colono. Um titular do
domnio directo o senhorio e um titular do domnio til o colono. Aqui no se paga o foro anual,
mas a renda ou a dimidia, a qual correspondia a metade dos frutos ou dos rendimentos do prdio. A
principal diferena que o direito de remio no cabia ao colono, mas ao senhorio. Se o senhorio
quiser, pode redimir. Tambm foi um regime que a CRP proibiu. S tem interesse histrico.
CAPTULO 3 DIREITOS DE GARANTIAS
3.1. ENQUADRAMENTO DA MATRIA SEGUINTE
Contraposio entre direitos reais de gozo e direitos reais de garantia: no direito real de gozo, a afectao da
coisa d-se atravs do uso e da apropriao de frutos. No direito real de garantia, a coisa no est afecta ao uso e fruio,
mas obteno do cumprimento da obrigao h uma garantia da obrigao. Est afecta a tal porque o valor da coisa
ou dos seus rendimentos afecto ao cumprimento da obrigao com preferncia perante os demais credores. Esta
preferncia convoca a ideia de uma caracterstica real, a oponibilidade erga omnes. Se h um direito real menor de gozo,
o seu titular utiliza a coisa para usar e fruir; se h um direito real de garantia, a coisa no est afecta ao uso e fruio do
titular, mas ao cumprimento de uma obrigao atravs do valo da coisa ou dos seus rendimentos. Se sou titular de uma
hipoteca, o meu direito o de venda da coisa para adquirir o seu valor. Temos que distinguir o patrimnio como garantia
geral das obrigaes face s garantias especiais das obrigaes e dentro destas temos de distinguir as de pessoas (fianas,
por exemplo) e as das reais. Qualquer credor pode satisfazer o seu crdito custa do patrimnio do credor artigo 601
-, mas a essa garantia pode ir alm, abrangendo garantias que podem ser reais, tais como a hipoteca e o penhor.
Frequentemente, s so pagos os credores que tm direito real de garantia, sendo que os que no tm qualquer
direito no chegam a encontrar quem satisfaa os seus crditos. Quem tem um direito real de garantia ter sempre uma
prevalncia sobre os comuns. Os direitos reais de garantia podem ter preferncias de valores superior, pelo que ter este
direito nem sempre determina que aquele credor ser sempre o primeiro a satisfazer os seus crditos.
Garantia geral das obrigaes versus garantias especiais das obrigaes
Esta distino entre patrimnio como garantia geral das obrigaes e como garantias especiais das obrigaes
visada pelos artigos 601 e seguintes. Temos ento a garantia geral (na medida em que existe apenas uma) e as garantias
especiais. Segundo o artigo 601, a garantia geral das obrigaes o patrimnio do devedor e apenas o patrimnio. As
garantias especiais so adicionais, isto , o credor goza sempre do patrimnio como garantia geral e a acrescer a es sa
garantia geral, pode ter garantias especiais, mas o facto de ter garantias especiais no retira ao credor a garantia geral.
Isto tem como limite o regime do artigo 602, que nos diz que a matria est sujeita autonomia privada e que em todo
o caso, no exerccio da autonomia privada, as partes podem limitar a garantia geral das obrigaes consagrada no artigo
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601. Mas caso no haja esse limite, a ideia que o patrimnio sempre o patrimnio do devedor e que as garantias
especiais so sempre adicionais. Se obtive um penhor, uma hipoteca ou uma fiana garantias especiais posso sempre
e na mesma ter a garantia geral das obrigaes, isto , posso satisfazer o meu crdito no patrimnio do devedor.
Ex.: Banco tem uma hipoteca sobre um imvel, o que implica o pagamento de uma obrigao, mas entretanto
houve uma desvalorizao do patrimnio imobilirio, pelo que o valor dos prdios baixaram. O Banco executou a hipoteca
e tentou vender o imvel para tentar pagar o crdito, mas como os imoveis valem menos agora, no foi o suficiente para
pagar a minha divida. Assim, como todo o patrimnio do devedor integrado por mais algum bem e vou pedir patrimonial
para pagar o resto dos meus crditos.
Temos a garantia geral das obrigaes e as garantias especiais de obrigaes, sendo que dentro destas podemos
ter as reais e as pessoais (como a fiana). Grande parte destas garantias especiais no so estipuladas por lei, pelo que
dependem quer da liberdade de estipulao, quer da liberdade de celebrao. Alm disso, as partes tm ainda
liberdade de configurao do contedo, pelo que se refora a posio da autonomia privada. Mais uma vez, como
estamos perante direitos reais, sabemos que o princpio da tipicidade caracterstico dos direitos reais limita este
exerccio da autonomia privada.
Este raciocnio foi questionado pela sentena de Portalegre. Fruto da recente crise financeira, um tribunal de
primeira instncia da Comarca de vora deu a seguinte deciso: o Banco tinha uma hipoteca, mas a hipoteca no chegou
para cobrir os crditos o bem no foi suficiente. No entanto, o tribunal decidiu que mesmo no tendo chegado, este
no poderia agredir o restante patrimnio do devedor ao abrigo do art. 601. Alegou que o tribunal deveria ter ponderado
esse risco e que, como no o fez, agora no tem legitimidade para auferir no patrimnio do devedor. Esta sentena
contra legem, na medida em que a base do SJ como direito privado est no art. 601, na garantia geral das obrigaes.
Se os credores no podem auferir no patrimnio do devedor, a economia, as transaes econmicas ficam destrudas,
na medida em que deixa de haver crdito. Esta sentena conduziu a um facto poltico, criando-se uma lei extraordinria
sobre os devedores com crdito bancrio de habitao numa situao difcil. O legislador, nesta lei, estabelece medidas
de proteco dos devedores neste caso. Do ponto de vista pedaggico pretende-se acentuar a ideia de garantia geral
permanente e de garantias especiais acessrias, sendo que as estas no afastam a primeira.
Garantias reais das obrigaes versus garantias pessoais das obrigaes
As garantias especiais podem ser pessoais ou reais. Nas pessoais h uma co-vinculao de um terceiro a uma
dvida. H um devedor originrio e h um terceiro que passa a responder pela dvida, pelo que o credor tem um garante
de um terceiro que tambm se vincula, juntamento ao devedor originrio, ao pagamento da dvida. O exemplo tpico o
da fiana. Alm desta, temos outro gnero de garantias, as garantias bancrias autnomas primeira solicitao (tem
semelhanas fiana, mas dotada de um regime jurdico diferente). Nas reais, no h nenhum terceiro, o que se passa
que h uma afectao primordial de certa coisa ao pagamento da dvida. Estes direitos reais de garantia esto a meio
caminho entre a disciplina de direitos reais e a disciplina das obrigaes (ramos de direito), uma vez que, por um lado,
so garantias das obrigaes e por outro, estas garantias tm carcter real oponibilidade erga omnes e, por isso, so
tambm da disciplina de direitos reais. No CC a garantia das obrigaes esto do ponto de vista sistemtico esto postas
no livro das obrigaes; na organizao da faculdade ficaram na disciplina dos direitos reais. Os exemplos tpicos so os
da hipoteca, do penhor, dos privilgios creditrios, da consignao de rendimentos, do direito da reteno, da penhora
e do arresto. So estas figuras que sero estudadas ao longo das prximas aulas.
Alm do elenco, preciso dar mais uma nota: o direito de propriedade, apesar de no ser na sua estrutura um
direito real de garantia, mas de gozo, pode ser utilizado na prtica com uma funo de garantia. Na prtica dos negcios
pode ser utilizado como um direito de garantia. Quando se fez referncia propriedade fiduciria, j se falou um pouco
desta vertente. Fala-se da garantia neste caso como um todo.
Garantias reais de origem negocial versus garantias reais de origem legal19
A primeira destina-se a sublinhar que os direitos reais de garantia podem ter origem quer em negcios jurdicos,
quer na lei. Por exemplo, no nosso Direito, a reserva de propriedade (e uns anos atrs, o penhor) tem sempre origem
19
Passa-se a falar apenas das garantias reais, na medida em que as pessoais ficam no mbito da disciplina do Direito das
Obrigaes.
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negocial, os privilgios creditrios tm sempre origem legal e a hipoteca e o penhor tanto pode ter origem legal como
negocial.
Garantias reais constitudas pelo devedor versus garantias reais constitudas por terceiro
Quanto s garantias reais de origem negocial, estas podem ser constitudas pelo devedor ou por terceiro. Tendo
em conta o penhor ou a hipoteca peo dinheiro emprestado ao Banco, pelo que este me pede uma hipoteca. Esta pode
ser criada sobre mim, porque sou devedor originrio. Olho para o meu patrimnio e escolho o bem sobre o qual vou
constituir a hipoteca a favor do banco. Agora, imaginando que olho para o meu patrimnio e no tenho qualquer bem
que possa hipotecar. Neste caso, poderia recorrer, por exemplo, ao patrimnio da minha me para a garantia do meu
crdito. Trata-se de uma constituio de garantia real de origem negocial por terceiro. A me, o terceiro, no passa a ser
devedor, na medida em que no tem uma garantia pessoal. H apenas uma parte do seu patrimnio que fica onerado,
est afecto a uma obrigao que no do terceiro, mas sim do devedor. O terceiro no desenvolve qualquer vnculo de
carcter obrigacional no fica obrigada a prestar por nada, no cria obrigaes. S aquele bem em concreto que passa
a responder.
Devedor originrio (DO) + Garantia pessoal + Garantia real (hipoteca constituda pelo DO) + GR (hipoteca) a
terceiro s responde o patrimnio do terceiro, sendo que este no constitui o terceiro como devedor.
Na garantia pessoal (fiana, por exemplo), no h oponibilidade erga omnes. Na garantia real (hipoteca, por
exemplo), constituda por mim, existe eficcia erga omnes atribuda ao credor o banco pelo prprio devedor, pelo
que h preferncia deste credor face aos outros. Na garantia real (hipoteca) constituda por terceiro, no o devedor.
No se aplica as garantias pessoais, mas reais, uma vez que no existe dever de pagar ao banco.
Quer a hipoteca seja constituda pelo devedor, quer pelo terceiro, o Banco teria sempre o direito a cobrar aquele
crdito para agredir o bem em causa, ao abrigo do art. 601. O banco no ganha um bem que antes no tinha, ganha a
preferncia perante os restantes credores. Ou seja, o banco, ao abrigo do art. 601 poderia sempre atacar o patrimnio
do devedor garantia geral das obrigaes -, mas ao ter constitudo uma hipoteca, quer o prprio devedor, quer o
terceiro constitui uma garantia especial das obrigaes. Esta garantia especial uma garantia real, na medida em que
entra um terceiro, mas no se vai co-vincular ao pagamento da dvida. O terceiro, neste caso, da hipoteca, no se torna
devedora, mas apenas tem uma parte do seu patrimnio afecto ao pagamento do devedor.
O melhor ter uma garantia real ao invs de uma garantia pessoal, na medida em que mais provvel o credor
conseguir satisfazer o seu crdito num patrimnio directamente afecto ao pagamento daquela dvida, do que recorrer
aos vrios terceiros que se co-vincularam ao devedor originrio, na medida em que o credor no sabe at que ponto
que, mesmo podendo recorrer a todo o patrimnio dos credores, esse patrimnio no se encontre j penhorado ou at
hipotecado por outros credores.
As garantias reais como desvios ao princpio da igualdade dos credores
Art. 604 - Princpio da igualdade dos credores. Caso os bens do devedor no sejam suficientes para pagar todos
os crditos, os credores so pagos proporcionalmente. As garantias reais constituem um desvio a este princpio e, neste
artigo, so ressalvadas na parte inicial do artigo no existindo causas legtimas de preferncia.
H uma preferncia face aos credores comuns das garantias reais. Esta nota serve para dizer que existe uma
hierarquizao das preferncias, em caso de pluralidade dos direitos reais de garantia sobre o mesmo devedor. Podem
existir vrios direitos reais de garantia, em que todos eles atribuem preferncia aos credores, mas mesmo entre eles h
uma hierarquia. A primeira subnota remete para se tratar de uma hierarquia de direitos reais de garantia sobre o mesmo
bem. A anlise do juiz uma anlise feita bem a bem (e no devedor a devedor).
A hierarquizao sobre o mesmo bem;
Nestas situaes, algumas das vezes, as coisas resolvem-se antes de seguirem para tribunal e os direitos reais
de garantia so executados extraprocessualmente. Mas nos outros casos, necessrio recorrer via judicial, ou seja,
necessrio que sejam executados processualmente, atravs da aco executiva (agride-se individualmente o patrimnio
do devedor) ou da insolvncia (espcie de execuo universal). Nestes processos surgem frequentemente direitos reais
de garantia, pelo que o juiz tem de dar uma sentena de graduao dos crditos tem de dizer quais os direitos reais de
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garantia, bem como a sua hierarquia, atribuindo-lhes um valor. No final dessa hierarquia esto os credores comuns, nos
termos do art. 604. Quando no direitos reais de garantia esto sujeitos ao princpio par conditio creditorum.
Garantias reais e movimentos de unificao e harmonizao dos Direitos
A ltima nota serve para dar conta da existncia dos movimentos de unificao e harmonizao de direitos.
um tema do direito internacional privado. Remete para a forma como os direitos reais da garantia convivem com o DI.
assim de determinar que a disciplina em causa fornece uma relao intensa com o regime quer da EU quer do DI. Assim,
no que respeita primeira, discute-se a euro hipoteca e o penhor. No que toca ao DI, discutem-se as solues do mundo
anglo-americano, isto , do mundo de Common Law.
3.2. HIPOTECA
3.2.1. NOO GERAL E RELEVNCIA SOCIAL
Tal como o penhor e alguns privilgios creditrios, a hipoteca um direito do credor ser pago, com preferncia sobre os
credores comuns, pelo valor de coisa determinada (art. 686). A lei probe que as hipotecas (voluntrias) tenham por objecto a
totalidade dos bens do devedor ou de terceiro, sem a sua especificao (art. 756).
Quando se fala de coisa determinada convoca-se a ideia de proibio de incidncia sobre a totalidade dos bens
sem especificao. Alm do art. 756, esta ideia reforada pelo art. 716.
No Direito Portugus, a crer no texto da lei, a hipoteca diferencia-se do penhor, antes de mais, em funo dos respectivos
objectos: a hipoteca s pode incidir sobre coisas imveis ou mveis sujeitas a registo20 (arts. 686 a 689), ao passo que o penhor s
pode incidir sobre coisas corpreas mveis, crditos, outros direitos no susceptveis de hipoteca (art. 666/1).
A Histria e o Direito Comparado oferecem outras linhas de distino entre hipoteca e penhor. No Direito Romano, a distino
entre pignus e hypotheca estava em que aquela exigia a traditio da coisa dada em garantia e esta no. A este propsito ainda de
repetir que o Direito Romano tambm conheceu a fiducia cum creditore garantia que implicava a transferncia para o credor do bem
seu objecto. De resto, esta ltima figura ter antecedido o pignus (e este a hypotheca. De resto, no nosso Direito, por detrs da linha
distintiva aparente, surge a linha distintiva consistente na posse dos bens: a hipoteca no confere posse ao credor, ao passo que o
penhor (pelo menos o que recai sobre coisas) sim. Como veremos, a lei prev hipteses de penhor sem entrega da coisa (sem
desapossamento aparente), mas, mesmo nesses casos, o credor que passa a ser possuidor, sendo a situao do dono degradada por
mera deteno.
A outro tempo, acrescente que, no nosso Direito, a hipoteca sempre a garantia de uma obrigao ainda que a mesma
possa ser futura ou condicional (art. 686/2). H, no entanto, sistemas jurdicos que admitem modalidades de hipoteca (ou figuras afins
desta) desligadas da funo de garantia, como o caso do Direito Alemo, por meio da figura da Grunsdchuld. in Curso de Direitos
Do Direito Alemo, por meio da figura da Grunsdchuld dvida fundiria. No uma garantia de obrigao, mas
um direito real de garantia. Em Portugal os direitos de garantia surgem sempre associados a uma obrigao; enquanto
na Alemanha possvel constituir um direito real de garantia sem qualquer obrigao
Por ltimo, duas notas de cariz sociolgico. A primeira para dizer que, embora como veremos a seguir, a hipoteca possa ter
fonte negocial, a generalidade das hipotecas nasce de negcios jurdicos. A segunda para assinalar que esta tem o seu campo de
aplicao principal no crdito imobilirio, seja como garantia de financiamentos concedidos aos promotores imobilirios, seja como
garantia dos financiamentos concedidos aos adquirentes de prdios (ou de fraces autnomas). in Curso de Direitos Reais de Rui
Pinto Duarte
Acrescente-se ainda que esta pode corresponder muitas vezes a uma relao de carcter triangular: banco; os
promotores imobilirios e o consumidor.
3.2.2. ESPCIES DE HIPOTECAS
H varias espcies de hipotecas, em funo da sua fonte. O prprio Cdigo Civil declara que as hipotecas so legais, judiciais
ou voluntrias (art. 703). Tambm nas palavras da lei, as hipotecas legais resultam imediatamente da lei, sem dependncia da
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Quando se fala em coisas equiparveis a imveis, fala-se em mveis sujeitos a registo. O art. 688 refora esta
ideia.
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vontade das partes, e podem constituir-se desde que exista a obrigao a que servem de segurana (art. 704). No entanto, como j
dissemos e adiante melhor veremos, as hipotecas legais, como toda e qualquer hipoteca, s se constituem com o seu registo (efeito
constitutivo do registo) pelo que afinal no resultam de imediato da lei. Importante tambm sublinhar que as hipotecas legais
podem recair sobre quaisquer bens hipotecveis do devedor, quando outra coisa no resulte da lei. So casos de hipotecas legais
os enumerados no art. 705, aos quais h a acrescentar alguns constantes de outros diplomas. Por ltimo, diga-se que a compreenso
da figura da hipoteca legal passa pela sua comparao com a dos privilgios creditrios.
As hipotecas judiciais tambm tm a sua fonte na lei. Ao contrrio do que o nome poderia sugerir, no resultam de sentenas
que as constituam ou ordenem a sua constituio. A possibilidade da sua constituio, por iniciativa do credor em moldes similares aos
das hipotecas legais, resulta do mero facto de ser proferida por sentena ainda que no transitada em julgado que condene algum
numa prestao (art. 710). Tal como as hipotecas a que a lei chama legais, as hipotecas judiciais podem incidir sobre quaisquer
bens hipotecveis dos devedores (art. 710/1).
Uma importante limitao ao valor das hipotecas judiciais a que resulta do art. 140/3 do Cdigo de Insolvncia e da
Recuperao de Empresas (CIRE): no so atendidas para efeitos da graduao dos crditos em processo de falncia. O mesmo dizer
que a natureza real da figura limitada.
Quanto s hipotecas voluntrias, so as que nascem de contrato ou negcio unilateral (art. 712). A grande maioria das
hipotecas desta espcie e a ela que est ligada a enorme relevncia social da figura. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
3.2.3. PRINCIPAIS REGRAS COMUNS S VRIAS ESPCIES DE HIPOTECA
Necessidade de recurso a tribunal para a sua execuo
No Direito Portugus, a execuo da hipoteca necessariamente judicial. Esta regra no discutvel no resulta de nenhum
preceito legal especfico, mas do sistema, no seu conjunto. No se diga que desnecessrio enfatiz-la, pois no s h Direitos em que
a hipoteca exequvel extrajudicialmente como a mesma regra no se aplica plenamente ao penhor, j que o art. 675/1 admite que
seja convencionado que a venda da coisa empenhada seja extrajudicialmente feita. in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Execuo judicial necessria: esta corresponde primeira regra do regime comum. No possvel execuo de
carcter extrajudicial ou extraprocessual. O credor hipotecrio pode executar a garantia real da hipoteca aquando do
no pagamento da dvida, mas apenas nos tribunais.
Regime Constitutivo
Como j se disse, a propsito do registo predial, no art. 687, a lei estabelece que a hipoteca deve ser registada, sob pena
de no produzir efeitos, mesmo em relao s partes, e no art. 4/2, do CR Predial repete a mesma ideia, com uma formulao algo
diversa, em que so referidos como sujeitos a registo os factos constitutivos da hipoteca. Muitos autores atribuem, por isso, carcter
constitutivo ao registo da hipoteca embora haja quem sublinhe que uma hipoteca no registada j algo. Esta observao sem
dvida verdadeira e pertinente: no seria possvel fazer um registo do nada. No entanto, a realidade jurdica anterior ao registo, na
situao em causa, desprovida de natureza real. isso que os preceitos legais em causa significam e por isso se pode com correco
dizer que o registo da hipoteca constitutivo (do direito real).
Muito importante notar que a sujeio ao registo abrange todas as espcies de hipoteca: voluntrias, legais e judiciais.
mbito Fsico
A mutabilidade dos prdios (em razo das foras naturais ou aco humana) uma fonte de dvidas potenciais
relativamente ao mbito fsico dos objectos das hipotecas. O art. 691/1 dirigido preveno desse tipo de dvidas,
estabelecendo o que, nesse plano, abrangido pela hipoteca.
No entanto, as dvidas dessa ndole no resultam apenas da mutabilidade dos prdios, mas tambm resulta da dificuldade
de qualificao de certas coisas como partes integrantes. Os arts 691/2 e 3 acrescentados depois ao texto primitivo procuram
evitar esse tipo de dvidas. Por outro lado, representam uma superao da especializao tendencialmente rgida das garantias reais
- mxime da hipoteca e do penhor -, em razo da natureza imobiliria ou mobiliria do seu objecto. in Curso de Direitos Reais de Rui
Pinto Duarte
Este problema relativo s coisas que esto cobertas pelo direito real de garantia.
Obrigaes Cobertas
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O art. 693/1 determina que a hipoteca assegura (para alm do crdito propriamente dito) os acessrios do
crdito que constem do registo. Esses acessrios so os juros que o crdito principal vena e outros crditos com ele
conexo, nomeadamente as despesas implicadas pela sua cobrana. O art. 96/1 do CR Predial, complementarmente, diz
que a inscrio da hipoteca deve conter, alm do mais, o crdito e seus acessrios e o montante mximo assegurado
ou seja, alm do crdito, tambm os seus direitos acessrios so abrangidos.
Crdito;
Juros;
Despesas de Cobrana.
O registo, tal como supra verificado, um requisito necessrio garantia real. Ex.: quantia mutuada de 200 mil
euros, com uma taxa de juro anexada de 2%. A obrigao apenas no a de devoluo da quantia mutuada, mas tambm
os juros amontoados. Assim, do registo deve constar tambm o valor da taxa anual de juro. Assim, os acessrios tambm
podem ser protegidos, desde que estejam registados.
Uma dvida que se pode colocar sobre o sentido do art. 693/2 dvida essa que releva quando a taxa de juros vencidos
varie no perodo em causa a de como contar esse prazo, ou por outras palavras, qual o lapso de tempo a considerar no abrangido
pela hipoteca: o que excede trs anos a contar do incio do vencimento ou o que excede os trs anos a contra (para trs) do momento
final relevante (o da venda judicial)?
Rui Pinto Duarte considera que o perodo a considerar como coberto tem de ser o dos ltimos trs anos (os
restantes so abrangidos por algo que se diria uma prescrio da garantia.
O art. 693/2 determina que tratando-se de juros, a hipoteca nunca abrange, no obstante conveno em
contrrio, mais do que os relativos a trs anos. D um limite aos juros de trs anos. Alm disto, h uma clivagem a nvel
Doutrinal: h Jurisprudncia que defende que so os ltimos trs anos; outra que so os primeiros trs anos em dvida,
em mora (juros de mora); e por fim, outros defendem que so os trs anos que o credor escolher dentro do intervalo
do cumprimento, das obrigaes de juro que esto vencidas. Esta ltima tm grandes implicaes para os crditos com
taxas variveis. O que tinha lgica era a inexistncia desta norma no existir este prazo de trs anos - na medida em
que se trata de uma norma restritiva da hipoteca e portanto, uma norma restritiva da concesso de crdito sendo que
esta faz parte do sistema circulatrio da economia. Limita o retorno dos bancos e aumenta as taxas de juro, prejudicando
no geral todos os devedores. Aumenta o custo do crdito para os particulares e para as empresas. (Este limite de retorno
consequncia dos bancos no terem a garantia).
Sobre este preceito pode dizer-se que:
- um meio indirecto de limitar quantitivamente os juros cobertos pela hipoteca;

- Tem como razo de ser proteger as expectativas de terceiros quanto ao valor mximo abrangido pela preferncia;
- Visa tambm estimular a diligncia do credor exequente sem, contudo, forar a agir logo que exista incumprimento.
O art. 693/3 ressalva o registo de nova hipoteca em relao aos anos que esto em dvida. O credor hipotecrio
pode obter a cobertura de perodo de juros excedentes a trs anos desde que proceda a registo de nova hipoteca em
relao a juros vencidos. Com esta norma nasce um direito potestativo que ressalva a posio do credor hipotecrio. Esta
norma aplica-se apenas aos juros. Este problema relativo s obrigaes que esto cobertas pelo direito real de garantia.
Indivisibilidade
Sob a epgrafe indivisibilidade, o art. 696 determina que, salvo conveno em contrrio, a hipoteca
indivisvel, subsistindo por inteiro sobre cada uma das coisas oneradas e sobre cada uma das partes que a constitua,
ainda que a coisa ou o crdito seja dividido ou este se encontre parcialmente satisfeito. Trata-se de um preceito muito
complexo, que abrange vrias situaes e ainda mais problemas. Por um lado, o preceito abrange a situao de a hipoteca
ter inicialmente por objecto uma nica coisa, estabelecendo que, em caso de diviso da mesma, a hipoteca subsiste sobre
cada coisa nova sada da diviso. Se um prdio dividido em dois, a hipoteca sobre ele existente ficar a onerar ambos,
respondendo cada um deles pela totalidade da dvida garantida. Passo a ter duas descries no registo predial, sendo
que ambas vo manter as inscries do direito de propriedade e da hipoteca, pelo seu valor total.
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Ex.: Em caso de diviso do prdio, a hipoteca passara a onerar ambos os prdios que resultam desta diviso, na
globalidade do valor da hipoteca. Ou seja, o crdito hipotecrio no se divide, o que faz com que ambos os bens que
resultam da diviso passem a estar onerados pelo valor total das obrigaes cobertas. Exemplificando, em processo de
execuo o credor pode pedir o valor total em relao aos anteriores prdios, o que na pode ser pago duas vezes.
Por outro lado, o preceito regula a situao de a hipoteca ter, desde a constituio ou supervenientemente, um
objecto plural, afirmando a regra acabada de referir de que cada uma das coisas hipotecadas responde pela totalidade
da dvida garantida. Os bens respondem solidariamente e da que tambm se chame regra em causa a da solidariedade
da hipoteca. Os promotores imobilirios recorrem ao crdito bancrio para fazer a promoo imobiliria. Do edifcio faz
parte todo o prdio. Se posteriormente se quiser tornar aquele prdio em propriedade horizontal, alteram-se os ttulos
constitutivos, mas no se altera a hipoteca que j existia sobre aquele direito de propriedade. Recapitulando, existia uma
hipoteca sobre o direito de propriedade, sobre o prdio rstico. Comeou a ser construdo o edifcio, pelo que passmos
a ter um prdio urbano. Posteriormente esse prdio foi dividido em fraces autnomas. De qualquer forma, a hipoteca
mantm-se, respondendo cada uma das coisas oneradas solidariamente pela totalidade das dvidas.
Na vida prtica, o promotor imobilirio recorre ao crdito hipotecrio para construir o edifcio, mas aquilo s
corre bem se conseguir vender as fraces autnomas e o banco tambm deseja que as fraces sejam vendidas, para
que o promotor possa satisfazer o crdito emprestado. Por cada fraco autnoma vendida, o promotor vai amortizando
a sua dvida para com o banco. Para que possa funcionar, medida que se vai comprando as fraces autnomas, o banco
vai renunciado hipoteca, amortizando o crdito hipotecrio. Porm, o art. 666, no obriga o banco a fazer isto, o banco
pode achar que s deve renunciar hipoteca quando for integralmente pago, na medida em que renunciar ou no est
na sua disponibilidade.
Tal regra levanta vrios problemas. Uns tm a ver com a constituio de novas hipotecas sobre os mesmos bens,
a favor de outros credores: o que acontece que, para efeitos dessas novas hipotecas, difcil estimar os valores a
atribuir aos bens, pois estar no arbtrio do titular da primeira hipoteca, em caso de execuo, fazer recair esta sobre um
ou outro bem. Outros tm a ver com o prprio mecanismo de execuo, nomeadamente com as questes de saber a
ordem por que os bens devem ser vendidos e como fasear essa venda: o art. 697 diz que o dono de coisa hipotecada
tem direito a opor-se a que a execuo se estenda alm do necessrio satisfao do direito do credor, mas esta regra
no responde a todas as questes e a sua concretizao abre largo campo de discusso.
Para dar um exemplo da enorme relevncia social da regra da indivisibilidade da hipoteca, lembre-se que,
quando um prdio hipotecado a um banco para garantir um financiamento ao promotor da construo constitudo em
propriedade horizontal, cada fraco autnoma responde por toda a dvida em causa ficando aparentemente ao critrio
do credor hipotecrio renunciar hipoteca sobre cada fraco autnoma contra o pagamento de certa parte da dvida.
Transmissibilidade e Susceptibilidade de Nova Onerao de Bens
A constituio de hipoteca no prejudica a transmissibilidade dos bens sobre que incide. O facto de haver uma
hipoteca no retira a faculdade de suposio do proprietrio a questo levanta-se em saber se consegue arranjar quem
compre, na medida em que a hipoteca se mantm com oponibilidade erga omnes. Tal como possvel vender, dispor,
tambm possvel onerar. Ex.: comprei uma fraco autnoma com recurso ao crdito e est hipotecada. Agora quero
fazer uma viagem, pelo que fao uma nova hipoteca para pedir novo crdito. O proprietrio de um bem hipotecado
mantem a faculdade de onerao, o mais complicado arranjar algum com interesse nesse negcio. O segundo crdito
s ser pago depois do primeiro.
Da letra o art. 695 possvel estipular que a alienao ou onerao implicam o vencimento do crdito que goza
da hipoteca inicial. A lei probe mesmo a clusula penal pela qual o dono do bem hipotecado se obrigaria a no alienar
ou a no onerar os bens hipotecados. Ex.: o banco empresta o dinheiro. No pode proibir que onere ou que venda, mas
pode estabelecer que no exacto momento em que vender ou onerar, o banco vai executar em tribunal para receber esse
valor.
A propsito das hipotecas voluntrias, a lei esclarece que a prpria hipoteca no impede o dono dos bens de os
hipotecar outras vezes (art. 713). De algum modo, como contrapartida dessa proibio, a lei esclarece que vlido o
acordo pelo qual o crdito garantido se vence
Transferncia para Crditos Indemnizatrios
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o problema das expropriaes ou destruio da coisa. O exemplo paradigmtico o da expropriao. Assim, a

coisa expropriada e o seu proprietrio tem direito a uma indemnizao. Esse valor vai em primeiro lugar para pagar o
crdito. H uma transferncia da garantia para os crditos indemnizatrios.
Em caso de a coisa hipotecada se perder, deteriorar, ser expropriada ou requisitada, ou de suceder qualquer outro facto
anlogo e haver lugar a indemnizao, a hipoteca passa a incidir sobre a mesma ou melhor, as preferncias hipotecrias passam a
incidir sobre o direito indemnizao ou sobre os valores em que a mesma consista (art. 692/1 e 3). Em consequncia, depois de
notificada a existncia de hipoteca, o devedor da indemnizao s se exonera da sua obrigao se forem respeitados os direitos do
credor hipotecrio (art. 692/2). in Curso de Direitos Reais de Rui Pinto Duarte
Destino dos Arrendamentos de Imveis Hipotecados
Muito relevante do ponto de vista social a questo de saber qual o destino dos arrendamentos feitos (antes
da penhora) de imveis hipotecados em caso de execuo da hipoteca.
Se o arrendamento anterior hipoteca, o credor hipotecrio sabe que est a obter um colateral que tem um
valor reduzido. O estar l o arrendatrio resulta de duas normas jurdicas: o art. 1057 e 824/2. No Direito Portugus
vigente vigora a regra segundo a qual a locao no cessa por fora da alienao do bem alocado, ficando o adquirente
do mesmo substitudo na posio de locador (art. 1057) , ou seja, em caso de alienao do bem de um bem locado, a
locao no cessa, ocorrendo antes uma transmisso da posio do senhorio.
O segundo determina que, quando fao uma venda judicial, quando executo um bem e vendo judicialmente,
isso determina a extino de todos os direitos reais menores anteriores que sejam incompatveis com essa regra, mas
no extinguem os direitos de locao. O art. 824/2 parece determinar que em caso de venda judicial apenas caducam
direitos reais e nem todos (s os de garantia e os de gozo que no tenham registo anterior penhora, com excepo
dos que, constitudos em data anterior, produzam efeitos em relao a terceiros independentes do registo). Assim, quer
se entenda, como a maioria da Doutrina portuguesa, que o direito do arrendatrio no tem eficcia real, quer se entenda
que o tem, o direito do arrendatrio, primeira vista, sobrevive venda judicial. Se esta soluo inteiramente razovel
para o caso de o arrendamento ser anterior hipoteca, apresenta-se como potencialmente irrazovel para o caso de o
arrendamento ser posterior hipoteca, por abrir porta fcil desvalorizao do imvel.
A locao resiste venda judicial. Eu, credor hipotecrio, executo a hipoteca em tribunal. H uma pessoa que
compra que tem uma pessoa locada ou seja, compro, e se l estiver um inquilino, este vai permanecer l. Se quiser
comprar para ir viver l, no faz sentido arriscar porque est l o locatrio. Porm, se aquilo que quero receber rendas,
j faz sentido. Depende do arrendamento que l tiver. Se forem arrendatrios com rendas altas, compensa; mas se forem
baixas, no, na medida em que no vou conseguir expuls-los de l. Esta regra conjugada com as rendas histricas faam
com que no apaream potenciais compradores, o que desenvolve um problema muito grave para o credor hipotecrio.
H problemas de Justia. Uma coisa quando h locao e depois surge a hipoteca e o credor no e enganado; outra
coisa quando se faz primeiro a hipoteca e a meio do percurso arrendaram a casa com uma renda histrica e o banco
(credor) enganado, sendo que nada pode fazer.
Eu, credor hipotecrio, antes de entregar a quantia vou ao registo predial ver o que se passa publicidade e
oponibilidade erga omnes. Se estiver tudo bem, pode o bem ser vendido ou onerado sem afectar o meu direito. Pode ser
constitudo um direito de superfcie; pode ser constituda propriedade horizontal; pode ser feita nova hipoteca. Nada vai
afectar. A locao diferente. um direito diferente que est entre o direito das obrigaes e os direitos reais. Nos casos
em que a locao j existe na hipoteca, pode implicar prejuzos para o credor hipotecrio, diminuindo a sua garantia. O
que resulta da lei que a hipoteca no oponvel locao, prevalecendo esta ltima. A letra da lei no permite assim
interpretaes fortes. O art. 824/2 no d espao a uma interpretao ampla.
Cedibilidade
O direito de hipoteca , partida, transmissvel, por negcio jurdico intervivos, mesmo sem o crdito assegurado
(art. 727/1). A hipoteca, em si mesma, enquanto garantia, tem valor econmico e, por isso, a transmisso da hipoteca
pode ter interesse, para passar a garantir outro crdito. Obviamente, a hipoteca cedida deixa de garantir o crdito que
originariamente garantia e assegura o novo crdito nos termos em que assegurava o crdito originariamente garantido
(art. 728/1). O cdigo civil (art. 727) limita, porm, a credibilidade da hipoteca por meio das seguintes regras:
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- S lcita a transmisso de hipoteca para garantia de crdito pertencente a outro credor do mesmo devedor;
- Se a coisa hipotecada pertencer no ao devedor, mas a terceiro, necessrio o consentimento deste;
- A cesso tem de obedecer s regras de cesso de crditos (quanto forma e necessidade de notificao);*
- A hipoteca que incida sobre mais de uma coisa s pode ser cedida na sua totalidade.
(*) Para que a mesma produza efeitos quanto ao devedor.
Dentro da subseco intitulada transmisso da hipoteca, o Cdigo Civil (art. 729) trata tambm da cesso do
grau hipotecrio que rigorosamente no uma transmisso da hipoteca. Pressupe a existncia de dois credores
hipotecrios e consiste na cesso da preferncia resultante da prioridade que deriva da ordem temporal das inscries
hipotecrias.
Substituio ou Reforo
Em caso de o objecto da hipoteca perecer ou se tornar insuficiente para a segurana da dvida, o credor pode
exigir a substituio ou o reforo da dvida da hipoteca -; no procedendo o devedor a tal substituio ou reforo, pode
o credor exigir o cumprimento imediato da obrigao garantida ou, tratando-se de obrigao futura, registar hipoteca
sobre outros bens do devedor (art. 701/1). Este direito de exigir substituio ou reforo da hipoteca aplica-se, em regra,
quer a hipoteca incida sobre bens do devedor, quer sobre bens do terceiro (art. 701/2).
Expurgao
Os bens hipotecados so transmissveis. A lei d ao adquirente de bens hipotecados a possibilidade de se libertar da hipoteca
obviamente sem prejuzo para o credor. Essa faculdade chama-se expurgao da hipoteca e regulada no apenas pelo Cdigo Civil
(arts. 721 a 723), mas tambm pelo Cdigo de Processo Civil (arts. 998 e ss).
A expurgao corresponde extino da hipoteca pelo adquirente da coisa hipotecada. No a extino pelo
credor hipotecrio ou pelo adquirente originrio, mas pelo novo adquirente da coisa. As circunstncias em que se mostra
possvel: pelo pagamento da obrigao garantida aos credores hipotecrios das dvidas a cuja garantia se destina e
nesse caso, dificilmente haver prejuzo para os credores e, portanto, litgio ou; por meio da proposta de entrega ao
credor do valor do bem (pode ser inferior ou superior) valor de aquisio ou do valor da avaliao dos bens -, em caso
da aquisio ter sido feita a ttulo gratuito ou de no ter havido fixao de preo, sendo que neste caso o credor pode
impugnar o valor proposto e forar a venda executiva.
Deve ser feita ainda referncia ao art. 830/4, a propsito da execuo especfica do contrato-promessa, na
medida em que se trata de um regime especial de expurgao para o promitente-comprador na hipoteca. Estabelece-se
que o promitente-comprador de edifcio ou fraco autnoma que tenha direito de expurgao e que requeira execuo
especfica do contrato-promessa pode requerer que a sentena que declare a execuo especfica condene tambm o
promitente-vendedor a entregar-lhe o montante de dbito hipotecrio ou a parte do mesmo correspondente fraco.
3.2.4. A HIPOTECA VOLUNTRIA: ASPECTOS ESPECFICOS
A hipoteca voluntria pode ser constituda pelo prprio devedor ou por terceiro (art. 717). Em segundo lugar,
diga-se que o negcio constitutivo pode ser quer por negcio jurdico unilateral, quer por via de contrato entre o credor
hipotecrio e o proprietrio ou pelo usufruturio ou superficirio (nos casos em que o titular no detm o direito de
propriedade usufruto e direito de superfcie). A lei estabelece expressamente que a hipoteca que um negcio
jurdico desfavorvel para quem o faz pode ser realizada unilateralmente, conforme resulta do art. 712.
Em terceiro lugar, aborde-se a forma dos negcios constitutivos ou modificativos. Quanto s exigncias de
forma, deve visar-se o art. 714, segundo o qual pode ser constituda por escritura, testamento ou documento particular
autenticado. Faz-se a ressalva de que antes da redao deste artigo, j existia um caso na legislao extravagante em que
era admito um documento particular autenticado, embora com um modelo oficial. No que respeita hipoteca de bens
mveis, os vrios diplomas sobre registo exigem apenas forma escrita.
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Em quarto lugar, refere-se o art. 694 que remete para a proibio do pacto promissrio. Trata-se da conveno
pela qual o credor faz coisa sua onerada no momento em que o devedor no cumpra com a sua obrigao. Esta proibio
salvaguarda os devedores, na medida em que existem casos em que os devedores esto to desesperados por dinheiro
que aceitam todas e quaisquer condies. Quando esta situao era permitida, havia uma enorme desproteco do
devedor, na medida em que o credor ficava sem a coisa sem haver uma avaliao prvia desta, correndo o risco de o
valor da coisa valer mais do que o valor em dvida. Com a proibio do pacto promissrio faz-se esta avaliao e se o valor
for superior ao da dvida, o credor obrigado a devolver o valor em excesso. Assim, o pacto promissrio proibido sob
pena de nulidade. Ou seja, para a cominao de nulidade para o acordo pelo qual o credor faria sua a coisa hipotecada
no caso de o devedor no cumprir.
Em quinto lugar, aponte-se para a licitude a clusula de vencimento do crdito em caso de alienao (art. 695).
As convenes apenas surgem na hipoteca voluntria. Quando se falou na possibilidade de transmisso e onerao,
falava-se num regime geral. Agora, a propsito das hipotecas voluntrias, ainda que no sejam possvel limit-la,
possvel implementar esta clusula.
Por ltimo, realce-se que a hipoteca voluntria pode colocar mltiplos problemas, dos quais se referem, a ttulo
de exemplo, os resultantes da hipoteca ser constituda com base num direito de propriedade condicionado ou limitado
pelo tempo.
O Cdigo Civil trata da extino da hipoteca nos arts. 730 a 732. Como factos extintivos, so elencados: a
extino da obrigao garantida - a extino da obrigao implica a extino da garantia (relembrar a ideia de que a
garantia exige sempre uma obrigao em contraponto com a Alemanha) a nossa lei configura a hipoteca como
necessariamente acessria de um crdito 21; a prescrio em rigor tcnico no bem uma prescrio, mas uma
caducidade a favor do adquirente do prdio hipotecado s pode beneficiar um adquirente do prdio hipotecado, no
o titular no momento da constituio. Depende do decurso de dois prazos cumulativos: um de 20 anos sobre o registo
da aquisio por essa adquirente e outro de cinco anos sobre o vencimento da obrigao garantida; o perecimento da
coisa so os casos em que se inserem, por exemplo, as catstrofes naturais como os terramotos, sempre sem prejuzo
de transferir os crditos indemnizatrios22; a renncia pelo credor apelidada de distrate na gria. extremamente
frequente do ponto de vista sociolgico, uma vez que mais complicado cancelar a hipoteca por fora da extino a
obrigao do que atravs da renncia do destrate ( mais eficaz) *.
(*) o mais vulgar na medida em que, mesmo quando h extino, por pagamento, da obrigao garantida, o processo
mais expedito de obter o cancelamento da hipoteca assenta numa declarao de renncia pelo credor. A lei esclarece
que a renncia no carece de aceitao do devedor ou do dono dos bens hipotecados e dispe sob a forma da declarao
(art. 731); a renncia da hipoteca independente da subsistncia do crdito garantido (art. 867); por ltimo, note-se
que a regra do art. 732, segundo a qual, em caso de declarao de nulidade ou de anulao do acto extintivo da hipoteca
e de consequente reinscrio registral da hipoteca, esta apenas renasce a partir da data da nova inscrio.
3.3. PENHOR
3.3.1. NOO E OBJECTOS POSSVEIS
Noo
No Direito Portugus, trata-se do direito real de garantia de origem negocial em que o credor tem direito a ser
pago com preferncia dos credores comuns pelo valor de coisa corprea mvel, pelo valor de crditos ou outros direitos,
no susceptveis de hipoteca. A definio semelhante hipoteca, excepto na recta final, na medida em que no caso
desta, no se acrescentam os crditos ou outros direitos (art. 666/1).
21
Em caso da hipoteca ter sido transmitida para segurana de outro crdito, s a extino do novo crdito garantido opera
a da hipoteca, sendo irrelevante a extino do crdito originrio (art. 728/2).
22 Eventual direito indemnizao ou para os valores em que a hipoteca consista.
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Tal como a hipoteca voluntria, pode ser constitudo pelo devedor da obrigao garantida ou por terceiro (art.
667). Como j notmos, a propsito da hipoteca, o titular do direito de penhor (pelo menos do que recaia sobre coisas
corpreas) considerado possuidor, mesmo quando no esteja na deteno da coisa.
Vale a pena fazer algumas notas sobre a noo de penhor e as realidades que podem ser objecto do mesmo.
Antes, porm, para comear a sua caracterizao, que o penhor (enquanto direito) resulta sempre de um negcio jurdico
(o penhor enquanto negcio) ao contrrio da hipoteca, que, como vimos, pode ter outras fontes. Esse negcio pode
ser a prestao de cauo (art. 666/2).
Acerca da noo do penhor, de enfatizar que a lei portuguesa no inclui o desapossamento do constituinte nas
caractersticas gerais da figura. Isso ter resultado, sobretudo, da admisso do penhor de crditos e de outros direitos
na medida em que o primeiro preceito legal sobre o penhor de coisas estabelece ele s produz os seus efeitos pela
entrega da coisa empenhada, ou de documento que confira a exclusiva disponibilidade dela, ao credor ou a terceiro
(art. 669/1). de dizer, no entanto, que, mesmo no que respeita ao penhor das coisas, a lei portuguesa conhece a
possibilidade de penhor sem desapossamento. o caso de certos penhores a favor de instituies de crdito. Existem
assim trs nveis:
1. Regime Geral do Penhor em que no exigvel traditio Muito comum;

2. Regime Geral do Penhor em que exigvel a traditio da coisa - Comum;
3. Regime Especial do Penhor em que no exigvel traditio.
Contrato reais quoad effectum;
Contratos reais quoad constitutionem: entrega da coisa um requisito de eficcia da perfeio do contrato.
Objectos Possveis
Em primeiro lugar h que dizer que j se tem defendido que vlido o penhor de uma coisa hipotecvel. Essa
tese estriba-se na possibilidade de a expresso no suscetveis de hipoteca usada no art. 666/1 se referir apenas a
direitos e nas vantagens que o penhor pode oferecer relativamente hipoteca (nomeadamente, a discrio inerente
ausncia de registo). Rui Pinto Duarte discorda desde logo por assentar numa explorao da falta de univocidade do
texto legal em causa que parece violentadora da sua inteno patente. So emprenhveis bens que, embora
pertencentes a uma categoria de bens sujeitos a registo, no preencham (j no preencham ou ainda no preencham)
os requisitos necessrios para que os direitos sobre eles sejam registveis (como sucede com os automveis antes de
cumpridas as formalidades administrativas prvias ao seu registo).
Em segundo lugar, h que sublinhar a grande diversidade das coisas que, na linguagem da lei, podem ser objeto de
penhor:
Coisas corpreas (arts. 666/1 e 669 e ss);

Participaes sociais (apesar de as mesmas estarem sujeitas a registo entre outros, art. 23 do Cdigo das
Sociedades Comerciais e arts. 81 e 103 do Cdigo dos Valores Mobilirios);
Crditos (arts. 666/1 e 685).
Participaes sociais:
Sociedades comerciais:
Sociedade em nome coletivo
Sociedade por aes
Sociedade em comandita
Sociedades annimas (aes participaes sociais grandes empresas)
Sociedades por quotas (tipo de sociedade comercial utilizada nas pequenas e mdias empresas)
Sociedades civis
Frequentemente existem o penhor de aes e o penhor de quotas. O regime jurdico do penhor das participaes
sociais resulta tambm do art. 23 do Cdigo das Sociedades Comerciais. Parte do regime legar est efetivamente neste
artigo. Para as sociedades abertas cotadas so relevantes os arts. 81 e 103 do Cdigo de Valores Mobilirios.
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O Banco quando executar o penhor, vou ser o maior acionista da sociedade X (com o quadro e o prdio). Mas
Antnio acha melhor vender o quadro e o prdio e fugir para o Burkina Faso.
O caso do estabelecimento comercial
Um caso que merece referncia particular o do penhor de estabelecimento comercial que tem sido objeto
de controvrsia, em Portugal e noutros pases. O estabelecimento comercial uma empresa em sentido objetivo ou
empresa enquanto objeto de negcios jurdicos, o que difere claramente da ideia de empresa em sentido subjetivo.
pelo facto de a empresa ser substrato de uma personalidade coletiva (nas sociedades comercias) que uma
pessoa coletiva, uma pessoa jurdica (sentido objetivo de empresa enquanto objeto de negcios compra e venda,
penhor) corresponde natureza do estabelecimento comercial.
O estabelecimento comercial ento um conjunto de realidades de natureza diversa (direitos e deveres),

funcionalmente unificadas pelas suas gesto conjunta e afetao ao mesmo fim.
Primeiro elemento conjunto de diretos e deveres ex.: mercadorias, matrias-primas, equipamentos,

posies contratuais, crditos, dbitos, direitos de propriedade industrial, etc.
Terceiro elemento afetao ao mesmo fim exerccio de determinada atividade com lucro (ex.: mercearia,
aeroporto).
As formas por que releva para o Direito so vrias e vrias so tambm as posies acerca da sua natureza jurdica:
o Pode ser uma coisa corprea ou coisas incorpreas (o que um pouco contra natura) universalidade de
patrimnio de facto;
o Discusso que se insere na teoria geral do negcio jurdico que se aproxima da teoria geral do Direito Civil
(negcio jurdico, objeto e pessoas);
o Dentro das coisas importa considerar o que estudmos sobre coisas simples e coisas complexas.
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Simples (quadro; prdio)
Objectos
Complexos
(estabelecimento
comercial e rebanho de
cabras)
NEGCIOS JURDICOS Pessoas
Efeitos jurdicos
Exemplo de objetos complexos carteira de investimentos; aeroporto, etc..
A controvrsia de pormenor porque uma coisa complexa (distinguir de uma universalidade precioso do
ponto de vista jurdico).
O que que abarca a compra e venda de estabelecimento comercial? Este um problema doutrinrio que se
tem posto do ponto de vista prtico. E empresa compreende a clientela (pessoas que so regularmente provenientes). A
pessoa que vende a mercearia, por exemplo, no pode abrir uma mercearia ao lado, concorrente e que lhe roube a
clientela. discutvel se esta situao ou no uma violao do contrato de compra e venda do estabelecimento
comercial.
O local no faz parte do estabelecimento. A empresa em sentido objetivo no envolve o local. O estabelecimento
no o local mercearia o conjunto de bens pode estar includa a propriedade da mercearia ou um contrato de
arrendamento, ou ainda, outro tipo para a ocupao do local.
Muitas empresas portuguesas no tm a propriedade do local, grande parte das vezes so arrendadas. A
empresa pode abarcar um prdio ou a posio jurdica de um arrendatrio de um prdio.
At h pouco tempo, em Portugal havia congelamento das rendas. Como grande parte das rendas nos locais
histricos eram muito antigas, quando eu transmitisse a empresa transmitia a posio como arrendatrio tambm, a
pagar uma renda muito baixa. Por isso que a posio mais benfica a posio jurdica de arrendatrio. O maior apelo
para o negcio jurdico era justamente ser arrendatrio por uma renda baixssima. Esta situao , agora, muito menos
frequente. Ao comprar a coisa complexa posso ter que pagar muito mais mas precisamente pelo facto de a renda ser
muito baixa.
Arts. 1022 e ss Regime Jurdico da Locao
Natureza jurdica controversa (livro):
Primeira nota: as realidades englobadas nos estabelecimentos comerciais so plrimas e, tendencialmente,

tambm mutveis, na medida em que o destino de muitas serem alienadas ou transformadas.
Segunda nota: em sentido jurdico, o estabelecimento comercial no o local onde a atividade inerente ideia
de estabelecimento exercida, sendo at concebveis estabelecimentos sem uma localizao espacial clssica. No
entanto o local onde a atividade exercida, ou melhor, o ttulo jurdico de ocupao desse local, integra o
estabelecimento.
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Noutro plano, h que dizer que, na prtica portuguesa, at s reformas das leis sobre o arrendamento dos
ltimos anos, foi frequente que na negociao dos estabelecimentos comerciais o elemento mais valioso fosse
precisamente o ttulo jurdico da ocupao do local de atividade. Muitas vezes, mais do que a continuao do negcio
exercido pelo comerciante que aliena(va) o estabelecimento, o adquirente do mesmo procura(va) a possibilidade de
ocupao do espao fsico em que tal negcio exercido.
Os estabelecimentos comerciais so objeto de negcios jurdicos de vria ndole, incluindo a sua transmisso (o
chamado trespasse) e a sua locao (muitas vezes chamada cesso de explorao). de frisar que, quando o ttulo
de ocupao do espao em que o estabelecimento est instalado um arrendamento para a transmisso, definitiva ou
temporria, da posio de arrendatrio, ao contrrio da regra geral, no necessrio o consentimento do senhorio (arts.
1109 e 1112)23.
Necessidades comerciais levam a que, por vezes, tenha cabimento dar o estabelecimento comercial, no seu
conjunto, em garantia das obrigaes. No Direito Portugus essa garantia s pode ser qualificada como penhor no
como hipoteca, tendo em vista o mbito que o legislador trao para esta figura.
Na ausncia de lei expressa sobre o assunto, em Portugal, tem sido discutida a possibilidade de constituio do
penhor sobre estabelecimento comercial. Vrios autores excluem as universalidades de facto, o que equivale a negar a
possibilidade de penhor de estabelecimento, sempre que se defenda tal qualificao para a figura.
O principal argumento dessa tese est na recusa da qualificao do estabelecimento comercial como uma coisa.
Rui Pinto Duarte defende a tese afirmativa, cujas bases esto resumidas no voto de vencido que Antnio A. Caeiro aps
a tal parecer. Aos argumentos a apresentados foram acrescentados dois pela evoluo legislativa posterior.
(1) Resulta da lei sobre o estabelecimento individual de responsabilidade limitada (EIRL), permitir que o mesmo seja
dado em penhor;
(2) Resulta do Cdigo de Processo Civil admitir expressamente, desde a sua reforma de 1995/1996, a penhora de
estabelecimento comercial, enquanto tal.
A jurisprudncia vai maioritariamente em sentido afirmativo.
Outra dificuldade prende-se com saber se vlido o penhor de estabelecimento comercial sem desapossamento
do empenhador. Sendo o beneficirio do penhor uma instituio de crdito, a dificuldade superada por fora do regime
do penhor de coisas a favor de instituies de crdito, segundo o qual, em tal caso, dispensvel a entrega da coisa
empenhada, ficando o dono a possu-la em nome do credor. Quanto aos demais casos, a dificuldade parece difcil de
ultrapassar. Filipe Cassiano dos Santos sustenta a extenso por analogia da referida regra do penhor de coisas a favor de
instituies de crdito a todos os demais casos de penhor mercantil de estabelecimento comercial. Rui Pinto Duarte no
concorda pois entende no haver lacuna.
Regra da limitao da responsabilidade social pelas dvidas
Uma pessoa no responde pelas dvidas da sociedade. Os credores s podem atacar o patrimnio da sociedade
(um imvel, um prdio, etc.). Mas se no for suficiente o patrimnio dos associados no responde. Esta uma regra do
capitalismo moderno. Para as grandes empresas existe acerca de 400 anos, para as pequenas empresas tal situao tem
pouco mais de um sculo.
Inicialmente considerava-se que apenas um comerciante no podia constituir uma sociedade e como tal no lhe
era reconhecida a tal regra de ouro, sendo que o seu patrimnio poderia ser atacado.
23
O senhorio tem o direito de preferncia no trespasse do estabelecimento por venda ou dao em
cumprimento (arts. 1112/4). O trespasse, quer a locao de estabelecimento tm de ser comunicadas ao senhorio
naquele caso, por fora do art. 1038/g), e neste por fora do art. 1109/2. Antes do Novo Regime do Arrendamento
Urbano, aprovado pela Lei 6/06, de 27 de Fevereiro, o art. 1109/2 era interpretado por alguma Doutrina e alguma
Jurisprudncia (minoritrias) de forma a que a cesso de explorao de estabelecimento comercial dependia do
consentimento do senhorio (Pires de Lima e Antunes Varela).
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Posteriormente, o legislador permitiu que s uma pessoa pudesse constituir uma sociedade. Temos assim, um
nico comerciante que tem a empresa atravs da sociedade (sociedade por quotas unipessoais).
Constituio de patrimnios autnomos segregao de um patrimnio autnomo (EIRL) e o patrimnio individual pelo
que pelas dvidas responde apenas o patrimnio autnomo.
Esta corresponde portanto primeira alterao legislativa neste mbito. A partir do EIRL deixou de ser possvel
considerar as posies de Pires de Lima e Antunes Varela. Assim com o EIRL pode ser dado um penhor.
A segunda alterao legislativa diz respeito alterao ao CPC em 1995/1996 penhor de estabelecimento
comercial. At que qualquer credor quisesse penhorar bens devedor no podia penhorar o estabelecimento comercial.
Mas se possvel agredir atravs da penhora o estabelecimento comercial, possvel que um credor, antes disso,
obtenha um penhor.
H que fazer uma interpretao sistemtica do art. 666 para que seja possvel o penhor do estabelecimento
comercial (da tal coisa complexa).
Certa coisa mvel, crditos, deve ser interpretado no sentido de abranger os estabelecimentos comerciais
Hoje em dia, a maioria da doutrina entende que possvel o penhor de estabelecimentos comerciais. Porm
coloca-se a questo: mas necessria a entrega?
Se envolve coisas, tem que haver entrega do estabelecimento comercial (art. 669) regime civilstico do penhor de
coisas onde vigora a regra do desapossamento.
Estabelecimento
Estraga o negcio
Comercial
No faz sentido o desapossamento,

pois eu ficaria sem a empresa. No entanto
existem regimes especiais de penhor sem
desapossamento para que eu no fique sem
a empresa que resultaria da entrega da coisa.
Abdico da posse e entrego
Coisa complexa Do ponto de vista prtico possvel e
ao credor pignoratcio
frequente faz-lo (caso dos bancos).
Envolve coisas Art. 669
3.3.2. OBRIGAES COBERTAS
semelhana da hipoteca, o penhor pode garantir obrigaes futuras (garantia de emprstimos futuros) e
condicionais (obrigaes j constitudas) art. 666/3.
No que respeita ao quantum coberto, no h no penhor restrio semelhante que no n2 do art. 693
estabelece para a hipoteca (o art. 678 no refere tal preceito naqueles que manda a aplicar ao penhor). Assim o penhor
pode garantir, para alm do crdito de capital, juros sem qualquer limite temporal (como os 3 da hipoteca).
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3.3.3. PRINCIPAIS REGRAS DO REGIME COMUM DO PENHOR DE COISAS
(1) Necessidade de entrega de traditio (art. 669): o legislador caracteriza o penhor como um contrato real quoad
constitutionem, ou seja, inclui a entrega nos elementos essenciais do negcio; a entrega fsica pode ser
substituda por documento que confira o poder exclusivo de dispor dela ao credor ou a terceiro (entrega
simblica atravs dos documentos; pode ser tambm a entrega das chaves da coisa, por exemplo); note-se que
a regra em causa no absoluta em certos casos possvel o penhor sem desapossamento;
(2) Possibilidade de conveno quanto execuo extrajudicial (art. 675): a execuo da hipoteca
necessariamente judicial, quanto ao penhor, ao invs, a lei admite a execuo extrajudicial, desde que as partes
assim o convencionem; tambm lcito s partes acordarem em que a coisa empenhada seja adjudicada ao
credor por um valor a fixar pelo tribunal;
(3) Proibio do pacto comissrio (art. 678 e 694): tal como na hipoteca a lei probe o pacto comissrio; as partes
podem convencionar a execuo extrajudicial, mas no que o credor faa sua a coisa extrajudicialmente; lcito
s partes acordarem que a coisa empenhada seja adjudicada ao credor, mas ento ter de ser o tribunal a fixar
o valor da coisa;
a. Regime geral do penhor previsto no CC;

b. Existe um regime especial do penhor financeiro que afasta esta proibio que resulta do DL 105/04, de
8 de Maio (transposio de uma diretiva) art. 11 - afasta esta proibio, admitindo o pacto comissrio
permite que os bancos faam penhores por pactos comissrios (os bancos usam este instrumento
muito frequentemente).
(4) Atribuio ao credor de direitos em relao coisa: alm do direito principal de se fazer pagar pelo respetivo
valor, em caso de incumprimento da obrigao garantida, a lei atribui ao credor pignoratcio outros direitos;
entre eles est, antes de mais, o de cobrar os frutos da coisa empenhada, levando-os em conta (art. 672), o de
defender a sua possa, ainda que contra o prprio dono (art. 670/a)24) e o de levantar benfeitorias ou ser
24
uma faculdade de refora o carcter real deste direito de garantia.
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indemnizado por elas, consoante os casos (art. 670/b)); (art. 23 do Cdigo das Sociedades Comerciais
penhores de participaes sociais);
(5) Imposio ao credor de deveres em relao coisa (art. 671): fincando o credor na posse de coisa empenhada,
obrigado a guard-la e a administra-la, como um proprietrio diligente; no pode us-la sem consentimento
do seu dono, exceto se o uso for indispensvel conservao da coisa; extinta a obrigao, fica o credor
pignoratcio obrigado restituio; os danos resultantes do incumprimento dos deveres em causa constituem-
no no dever de indemnizar;
(6) Atribuio ao credor do direito de exigir a substituio ou o reforo do penhor (art. 670/c)); semelhana do
que sucede na hipoteca, em caso de a coisa empenhada perecer ou se tornar insuficiente para a segurana da
dvida, o credor pode exigir a substituio ou o reforo do penhor, ou ainda, o cumprimento imediato da
obrigao garantida.
Atribuio ao credor pignoratcio pode ter direitos em relao coisa: art. 672 cuja referncia aponta para uma regra
geral quanto possibilidade de obrar frutos (no frutos naturais, mas civis. So os proveitos da coisa. O penhor incide
sobre bens mveis, pelo que a coisa no est arrendada, mas alugada. Temos a locao.
Imposio ao credor de deveres em relao coisa: o credor pignoratcio no s pode ter direitos, mas tambm
deveres em relao coisa. Assim:
(7) Imposio ao credor de deveres em relao coisa Dever de guardar e administrar a coisa (art. 671): ficando
o credor na posse da coisa empenhada, obrigado a guard-la e a administr-la, como um proprietrio diligente;
no pode us-la sem consentimento do seu dono, excepto se o uso for indispensvel conservao da coisa;
extinta a obrigao, fica o credor pignoratcio obrigado sua restituio; os danos resultantes do incumprimento
dos deveres em causa constituem-no no dever de indemnizar25.
(8) Atribuio ao credor do direito de exigir a substituio ou reforo do penhor (art. 670, alnea c)): semelhana
do que sucede na hipoteca, em caso de a coisa empenhada perecer ou se tornar insuficiente para a segurana
da dvida, o credor pode exigir o reforo ou a substituio do penhor, ou ainda, o cumprimento imediato da
obrigao garantida.
3.3.4. REGIMES ESPECIAIS DE PENHOR
Nos arts. 669 a 678, o Cdigo Civil fixa o regime comum do penhor de coisas. Nos arts. 679 a 685 regula, em
geral, o penhor de direitos e noutros diplomas estabelece alguns regimes especiais.
Penhor de Direitos
O art. 680 estabelece que s so empenhveis direitos (transmissveis) sobre coisas mveis. O sentido desta
disposio resulta da sua articulao com o art. 686 que define o mbito da hipoteca. A forma e a publicidade do penhor
de direitos so iguais s aplicveis transmisso dos direitos em causa (art. 681/1). Incidindo-se o penhor sobre crdito,
vencendo-se este, cabe em princpio ao credor pignoratcio cobr-lo - s assim no sendo se tal credor consentir que seja
o titular do crdito a receber a respectiva prestao (art. 685/4); cobrado o crdito pelo credor pignoratcio, o penhor
passa a ter por objecto a coisa prestada (art. 685/1). O regime comum do penhor de coisas aplica-se subsidiariamente
ao penhor de direitos, mutatis mutandis (art. 679).
25
O regime de responsabilidade divide-se em duas vertentes: a responsabilidade contratual e delitual. Em caso
de incumprimento do credor pignoratcio, aplica-se no o regime delitual entre sujeitos indeterminados, mas o
contratual, de risco e impossibilidade, pelo que o credor responsvel perante o proprietrio.
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Um caso de penhor de direitos , por exemplo, o penhor de aces.
Penhor Financeiro
O penhor financeiro um subtipo de penhor de direitos (dando esta noo a amplitude necessria a que abranja
valores mobilirios) introduzida na nossa Ordem Jurdica pelo DL n 105/04, que regula os chamados acordos da garantia
financeira. Merece aqui ser referido, sobretudo, por relativamente a esta lei (art. 11) autorizar o pacto comissrio 26
o que constitui uma brecha na proibio genrica de tal clusula, a qual tida normalmente como princpio da OJ
Portuguesa.
Estes acrdos de garantia financeira abarcam duas figuras: a figura do penhor financeiro e a figura da alienao
fiduciria em garantia esta ltima no ser estudada, mas remete para a propriedade fiduciria, quando atribuda a
propriedade em benefcio de terceiros (exemplo do trust).
O DL n 105/2004 corresponde transposio da Diretiva 2002/47/CE. Quanto ao regime: o objecto do penhor

financeiro tem de ser numerrio ou instrumentos financeiros. entendido como numerrio o saldo disponvel numa
conta bancria; so entendidos como instrumentos financeiros valores mobilirios ou outros instrumentos do mercado
monetrio. O primeiro conceito facilmente apreensvel; comparativamente, o conceito de valor mobilirio afirma-se
como menos apreensvel, resultando do Cdigo de Valores Mobilirios (ex.: obrigaes negociadas em bolsa aces;
opes negociadas em bolsa; swaps negociados em bolsa). um conceito muito amplo que abarga produtos que so
negociados em mercados de bolsa.
O legislador europeu tem vindo a emitir diplomas que no s regulam os valores mobilirios, mas tambm os
instrumentos financeiros. H, portanto, um conceito mais amplo, que abarca no s os valores mobilirios, mas ainda as
aces, as opes de bolsa todas as figuras dos mercados financeiros.
H dois sculos atrs, a riqueza estava essencialmente na propriedade fundiria de bens imveis. Os ricos
eram aqueles que eram donos de vrios terrenos. Porem, com a revoluo industrial, os ricos passaram a ser aqueles
que tinha participao social nas empresas. Nos dias de hoje - face a economia ser cada vez mais uma economia em que
a riqueza bancria parece exceder em muito a riqueza real (se somarmos o PIB de todos os pases do mundo temos uma
ideia da riqueza global, o qual excede a riqueza real) o que se discute nos mercados financeiros so valores que excedem
a realidade. Isto remete para a relevncia social do penhor financeiro, na medida em que a riqueza se encontra,
sobretudo, nos instrumentos financeiros.
A primeira delimitao uma delimitao objectiva, feita quanto ao objecto, conforme supra indicado. Assim,
h que verificar a delimitao subjectiva quem pode ser credor pignoratcio, quem pode ter a seu favor um penhor
financeiro, quem o privilegiado que lhe permite fugir clusula de proibio do pacto promissrio. So essencialmente
instituies de crdito os bancos; mas tambm o Estado, entidades pblicas, empresas de seguradoras e empresas de
investimento. So essencialmente bancos e pessoas colectivas.
Em termos de delimitao de pormenor, quer como parte activa quer como parte passiva, no podemos ter
pessoas singulares, mas apenas pessoas colectivas.
H registo dos instrumentos financeiros, pelo que no vigora a ideia de traditio mas sim do registo. A ideia
tradicional de que o credor pignoratcio tem de ter a posse diminuda, na medida em que, por exemplo, a titularidade
das aces registada num sistema de registo (base de dados electrnicas) pelos Bancos. As regras tradicionais so assim
suplantadas pelo prprio registo, com uma forma mais justificada de publicidade, a qual d sentido tutela erga omnes,
ao carcter real do penhor.
26
Sendo esta uma das razes que levam o penhor financeiro a ser uma figura bastante regulamentada e com
importncia objectiva.
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Nos termos da Diretiva 2002/47/CE e do DL 105/04, o penhor financeiro uma modalidade dos acordos ou dos contratos de
garantia financeira, distinguindo-se de outras modalidades (nomeadamente daquela a que a lei portuguesa chama alienao
fiduciria em garantia) por no implicar a transmisso da propriedade do objecto de garantia para o respectivo beneficirio.
A Diretiva 2002/47/CE apresenta as seguintes definies relevantes para esta matria: acordo de garantia financeira; acordo
de garantia financeira com constituio de penhor e direito de disposio.
A partir do art. 9 temos um conjunto de regras que se aplicam exclusivamente ao penhor financeiro ao
contrrio das regras anteriores que se aplicavam quer garantia financeira, quer ao penhor. Neste temos a possibilidade
de ser constitudo um direito de disposio, sendo que este direito atribudo antes do vencimento da dvida no um
direito execuo extrajudicial, um direito de dispor da coisa penhorada, independentemente do vencimento da dvida.
Ou seja, o credor passa a poder vender aquele bem como se dele fosse proprietrio.
O art. 11 acrescenta que alm de ser possvel recorrer execuo extrajudicial que j resultava do art. 675 -
exista uma possibilidade de proceder execuo, fazendo seu o objecto de garantia. Ou seja, torna assim possvel o pacto
comissrio. No to mau como parece, na medida em que a natureza do objecto penhorado um objecto financeiro
(saldo numerrio, ou um instrumento financeiro), pelo que possvel, facilmente, avaliar o seu valor, pelo que os riscos
associados ao pacto promissrio so mais reduzidos na medida em que o risco do pacto promissrio era o do credor
fazer sua uma coisa de valor inferior ou superior ao do penhor. O valor facilmente apreensvel.
A partir do art. 14 temos um regime exclusivamente aplicvel alienao fiduciria em garantia. Porm, a partir
do art. 16 voltam-se a aplicar ao penhor. Este artigo tem a ver com os processos de insolvncia neste pode existir uma
figura qual se chama insolvncia em benefcio da massa (figura prxima da impugnao pauliana). Por vezes, os
devedores praticam actos de dissipao patrimonial, os quais so pejorativos para os credores. Escondem as coisas dos
credores, colocando, por exemplo, em nome de outras pessoas. Quando h insolvncia, aplica-se este regime, sendo de
cariz ainda mais forte do que o regime a da impugnao pauliana. O administrador da insolvncia vai poder declarar como
ineficazes os actos de dissipao patrimonial com requisitos muito amplos, superiores aos resultantes do art. 610.
Ex.: se uma empresa constitui um penhor financeiro e depois, passado um curto perodo de tempo, h uma
insolvncia total, o que vem dizer este artigo que o administrador no pode privilegiar credores relativamente a outros,
constituindo uma garantia especial. Se h um ms constituiu um penhor, tinham conscincia do risco e insolvncia, pelo
que os credores tm de ser tratados de igual forma. Ou seja, no possvel a resoluo por benefcio de massa.
O regime do penhor financeiro extremamente musculado por trs razes:
Direito de disposio faculdade de disposio da coisa como se fosse proprietrio;

Contrariedade proibio da clusula do pacto promissrio;
Regime de proteco, da excepo; face resoluo do benefcio em massa
ANLISE DE JURISPRUDNCIA
(1) Acrdo STJ 25.6.02 sobre Registo Predial
Devemos comear pelo enquadramento factual do acrdo, de modo a podermos posteriormente indicar quais
os argumentos atinentes soluo proposta pelo acrdo. A necessidade de olhar para os factos fora-nos a perceber
quais as condies jurdicas que so efectivamente necessrias este critrio de necessidade serve para a distino de
argumentos obter dicta e ratio decidendi. Este acrdo tem essencialmente trs partes:
1. Introduo ou Relatrio: dados informativos para a percepo do acrdo; identificao das partes, bem
como do pedido;
2. Fundamentao de Facto: elenco dos factos; discusso da interpretao das normas jurdicas, as correntes
doutrinrias e jurisprudenciais;
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3. Condenao ou deciso final.
Por vezes, o teor da sentena sumrio no corresponde sentena. Assim, no se deve, nunca, citar um
acrdo em funo do sumrio. um auxiliar de pesquisa feito por um terceiro, nica e exclusivamente. Neste caso, o
sumrio foi feito pela prpria revista, da qual o acrdo faz parte. Nos ltimos 10 anos, a Coletnea de Jurisprudncia
a revista em causa tem tido um menor impacto, na medida em que existe uma base de dados online que permite aceder
aos acrdos (Base de Dados DGSI). Ao contrrio do que acontece na DGSI, na revista feita uma seleo dos acrdos
que valem efectivamente a pena serem publicados; pelo que na base de dados indicada, h um excesso de informao.
[Maneira rpida de fazer pesquisas jurisprudenciais: registo predial www.dgsi.pt inserir assim no motor de busca.]
Na coletnea de Jurisprudncia no temos o texto integral do acrdo. Importa referir que os trs acrdos que
sero estudados em aula fazem parte da seleo feita por esta revista.
Voltando ao Acrdo
O acrdo em causa remete para o problema do registo provisrio; da eficcia real do contrato-promessa de
compra e venda de imveis.
O pedido nesta aco: a autora pede que se reconhea que no era proprietria nem titular de metade da
propriedade plena e do usufruto da outra metade do prdio urbano. Os intervenientes:
Hernni Dias Casimiro Seco e mulher, Laurinda Pereira Dias Lima e Construes Habiconforto Lda.
sendo estes a quem se apresenta a aco, constituindo o contra.
Esbal Empresa de Secagem de Bacalhau Lda. sendo quem instaura a aco.
Existem assim problemas de prioridade registral.
Habiconforto perde a aco face a Esbal. Porm, o Tribunal da Relao do Porto, posteriormente, revogou a
aco, decidindo-se que tal procedncia se reportava apenas ao direito de usufruto eu foi objecto de decretado arresto.
A deciso de primeira instncia era totalmente favorvel autora; depois a deciso do TRP apenas salvaguarda em parte
a autora (Esbal). Assim, Esbal a autora decide recorrer para o STJ.
Esbal quer arrestar bens de Hernni, nomeadamente: o direito de metade da propriedade plena e do usufruto
da outra metade do prdio urbano correspondem ao bem.
Fundamentao de Direito
Quanto aos factos:
A 28 de Janeiro de 1998 procedeu-se ao contrato-promessa de compra e venda;

A 13 de Fevereiro de 1998 procede-se ao registo provisrio de aquisio do bem 27;
A 28 de Maio de 1998 procedeu-se ao arresto registado por parte da autora;
A 2 de Maro de 1999 a r Habiconforto foi citada e declara pertencer-lhe o bem;
A 18 de Maro de 1999 d-se a escritura de aquisio do bem pela r28.
O primeiro tribunal d razo r, determinado que esta no era de facto proprietria do bem indicado.
Havia uma execuo e, como tal, a autora requereu o arresto do bem pertencente a Hernni (pelo que Hernni passava a ser
usufruturio em vez de proprietrio pleno e titular de metade do prdio rstico). Por conseguinte, o arresto decretado em 98, sendo
registado passados mais ou menos dez dias. No dia 28 de Maio apresentaram-se pelo menos 63 requerimentos antes deste, tendo
27
Ao abrigo do art. 6 do CR Predial. ainda enunciado o artigo 119 quanto a problemas de registo.
28
Registo definitivo aquisio definitivo.
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sido este o 64. Para efeitos das regras de prioridade do registo conta a inscrio do registo. Foi decretada como provisria por natureza
uma vez que o arresto e a penhora so sempre provisrias por natureza. um registo provisrio com problemas: arresta-se uma
coisa de uma pessoa Hernni que no era o sujeito que constava como proprietrio. Assim, nos termos do art. 119, foi citada
outra pessoa para determinar quem era ento o proprietrio. A pessoa citada foi Habiconforto. Esta notificada, a qual declara que
no lhe pertence o usufruto, mas sim a parte indivisa arrestada. Diz que sua no mbito da compra do contrato-promessa.
Primeira r: Laurinda Dias;

Segunda r: Habiconforto.
colocada uma aco ordinria em que se levante a questo de saber se pertence a Habiconforto e no pode
ser registada, ou se no pertence e pode ser registada. Para efeitos de aplicao de direito, o facto de citao da r no
muito relevante. Para efeitos de aplicao do CC e do CR Predial, devemos prender-nos aos restantes factos.
Duas grandes ideias na leitura do acrdo:
(O acrdo comea por determinar que o contrato-promessa no tem eficcia real (art. 413), na medida em
que as partes no atriburam eficcia real por declarao expressa ou inscrio no registo. No tendo eficcia real, no
tem eficcia perante terceiros. No havendo eficcia real e no caso de alienao, o contrato no podia ser cumprido. Para
este argumento importa o pargrafo que comea por Daqui resulta que o contrato-promessa de compra e venda () .
O registo nos termos do art. 6/9 do CR Predial no tem autoridade para atribuir eficcia real.
1. O tribunal fala ainda do art. 622 (deve ser dado destaque a este pargrafo). Assim, quanto aos efeitos, os actos
de disposio de bens arrestados so ineficazes em relao ao requerente do arresto, de acordo com as regras
prprias da penhora, cujos efeitos so extensivos ao arresto.
Crticas e/ou Concordncia ou Discordncia com o Acrdo
Uma crtica possvel era a de que o facto de o tribunal dar razo autora, diminua a prpria confiana que as
partes colocaram no registo provisrio. As circunstncias em que o registo provisrio possvel requerem sempre, sem
excepo, um contrato-promessa? Conforme disposto no art. 47 do CR Predial, nmeros 1 e 4 relativos legitimidade
do registo provisrio determinam que sempre feito pelo proprietrio (este tem sempre de requerer) ou por via de
um contrato-promessa.
Assim, a ideia no a de que o registo provisrio contrato-promessa com eficcia real; mas sim que o acto de
compra e venda tenha uma proteco perante terceiros adequada e prvia. No necessrio ter contrato-promessa para
existir um registo provisrio. Tem a ver com a escritura pblica, com a actuao do proprietrio. H, neste acrdo, um
erro do STJ que no conhece a prpria lei. A lei permite que quem compre faa um registo provisrio da sua compra o
faco registado no o contrato-promessa, mas a compra. No mundo Ocidental fazemos registos provisrios de compra
para que exista segurana nas transaes. um grande erro judicirio.
(2) Acrdo STJ 25.11.08
Por razes de sigilo, ao contrrio do acrdo anterior, no temos a identificao completa das partes. Assim, em
relao aos factos:
15.01.88 27.11.88 28.02.97 17.08.98 16.12.99 5.01.99
2.12.87
Aquisio de Registo Registo de Registo Venda Registo da
T e MA Provisrio Penhora Definitivo de Judicial Aquisio
Compra e Judicial (FG e
Venda MV)
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(1) T e MA so os autores;
(2) FG e MV so os rus.
2 de Dezembro de 1987: registo de aquisio sucessria por ME, EG, EM e VM;

15 de Janeiro de 1988: aquisio por compra e venda do T e da MA;
27 de Janeiro de 1988: registo provisrio, sendo que este caducou, no tendo qualquer efeito jurdico;
28 de Fevereiro de 1997: registo da penhora;
17 de Agosto de 1998: registo definitivo de compra e venda;
5 de Janeiro de 1999: registo de aquisio judicial de FG e MV.
Regime do Cdigo Civil

Regime do Cdigo de Registo Predial
16 de Dezembro de 1999: venda judicial
As pessoas que venderam em 2.12.87 tinham um registo de aquisio sucessria de ME, EG, EM e VM. Estes
vendem o bem ao casal T e MA. Porm, quando foi feita a escritura de aquisio da compra e venda -, os vendedores
tinham primeiro de tratar da inscrio registral da sua sucesso, por questes de legitimidade. Tinham que se inscrever
como actuais proprietrios. Trataram de todos os problemas de sucesso de herdeiros e Finanas e legitimaram-se como
proprietrios, pelo que ficaram aptos para vender a T e a MA.
ME, EG, Venda Voluntria

T+A
EM, VM
Crdito
Predial
PG + MG
Se em termos temporais, do ponto de vista substantivo e do ponto de vista registral, tivermos primeiro a venda voluntria e
apenas depois a penhora, est tudo bem. S se discutem estas situaes quando h uma incompatibilidade do ponto de vista temporal
e do ponto de vista registral.
Feita a fundamentao de facto, seguimos para a fundamentao de direito. Resta assim a questo essencial:
saber se a venda judicial se sobrepe a uma venda anterior venda esta, porm, s registada aps a penhora. Do ponto
de vista substantivo, a venda voluntria primeira; do ponto de vista registral, devemos distinguir o regime do CC e do
CR Predial.
Cdigo Civil Cdigo do Registo Predial
1. Registo da venda voluntria; 1. Registo da penhora;

2. Registo da penhora; 2. Registo da venda voluntria;
3. Registo da venda judicial. 3. Registo da venda judicial.
O problema o conceito de terceiro para efeitos de registo. Temos que comear por falar no facto de se terem
esquecido de invocar o art. 408 para efeitos do CC (sendo que apenas invocaram o art. 874, 875e 879). D-se nota
de um acrdo de uniformizao de jurisprudncia 3/99 e do seu sentido, dizendo-se que, de acordo com outro acrdo
30/04/03, faz-se esta interpretao do caso tpico. Determina que quem faz a penhora e o ulterior (posterior) adquirente,
o da venda judicial, no so concebidos como terceiros. A transmisso em gasta pblica no tem origem no mesmo
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transmitente, mas em acto judicial praticado no exerccio daquele poder autnomo, sem qualquer declarao negocial
do executado, que por isso no pode ser considerado vendedor. O art. 5 determina que terceiro aquele que segue
um transmitente comum pelo que o argumento visado procura dar aso aplicao do regime do CC, na medida em que
no se trata de um transmitente comum, pois quem compra em hasta pblica no protegido como terceiro e,
consequentemente, no beneficia da proteco do art. 5. No transmitente comum para efeitos do art. 5. Esta a
leitura da Escola de Coimbra, em especial de MANUEL DE ANDRADE e ORLANDO CARVALHO que considerava que transmitente
comum era o autor voluntrio. Esta concepo tem alguma lgica, na medida em que considerava que quer na penhora
quer na venda judicial estavam os agentes econmicos, os credores (os quais esto sempre protegidos); pelo que se devia
apenas proteger os devedores, os quais, na sua opinio, estavam sempre nas vendas voluntrias. Na opinio do professor,
esta concepo destri a economia, uma vez que ao desproteger o crdito, cria-se insegurana e gera-se menos riqueza
para toda a sociedade.
(3) Acrdo TRC 06.12.05
Fundamentao de Facto
14 de Agosto de 1990: contrato-promessa de compra e venda;
26 de Agosto de 1991: celebrao do contrato de compra e venda com a respectiva escritura;
11 de Outubro de 1995: penhora;
3 de Maro de 1996: registo provisrio da penhora;
2 de Maio de 1996: registo definitivo da penhora;
3 de Setembro de 1996: registo da compra e venda;
10 de Novembro de 1997: venda judicial Manuel Feijo (MF vende a ML);
4 de Setembro de 1998: inscrio registral da venda judicial;
3 de Julho de 2001: escritura da venda Manuel Lus.
Venda Voluntria
Ana Rodrigues
Ducados
Manuel
Feijo
Manuel Venda Voluntria
Manuel Lus
Feijo
Cdigo Civil Cdigo do Registo Predial
1. Registo da venda voluntria; 1. Registo da penhora;

2. Registo da penhora; 2. Registo da venda voluntria;
3. Registo da venda judicial; 3. Registo da venda judicial;
4. Registo da venda voluntria II. 4. Registo da venda voluntria II.
Do ponto de vista do cdigo civil em primeiro lugar aconteceu a compra e venda voluntria, depois a penhora,
a venda judicial e por fim a venda voluntria de Feijo a ML. Do ponto registral primeiro deu-se a penhora, depois a
primeira venda voluntria, seguida da veda judicial e s em ultimo se deu a venda voluntria de Feijo a ML.
A questo continua a ser o conceito de terceiro normal, restrito e restritssimo. A realidade substantiva
sobrepe-se realidade registral.
Quando Manuel Feijo fez a penhora, no sabia que existia uma venda voluntria, na medida em que Ana no
tinha registado, no fazendo ideia de que a estava a prejudicar. Porm, depois da penhora, Ana procede ao registo. Assim,
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quando ele prprio foi comprar na venda judicial, j sabia que existia aquela venda a Ana, determinando o Tribunal que
estava de m-f. Porm, o art. 5 nunca menciona este requisito de boa-f. O professor considera este argumento um
mau argumento. Se interpretarmos o art. 5 como Rui Pinto Duarte (de acordo com a letra da lei) e como o Professor
-, ele estava de boa-f porque tinha a lei do lado dele. Alm disso, h uma lgica de prioridade de registo, mencionada
pelo art. 5 numa lgica de prioridade para proteco de terceiros, ainda que pudesse ser mencionado o art. 6. O registo
da venda judicial distinto do da inscrio registral, na medida em que esta um direito real de garantia. Aa penhora
serve para conseguir vender e obter o pagamento do meu crdito, se esta protegida, mas depois no permitem a venda
judicial, estramos em contrassenso. Do ponto de vista substantivo temos direitos reais distintos, mas a proteco da
penhora s eficaz se proteger propriedade da venda judicial. ORLANDO CARVALHO desprotege os credores e d grande
proteco aos devedores.
[Orlando Carvalho protege sempre aquele que comprou em venda voluntria, mesmo que este tenha sido o ltimo a registar, naquela
perspectiva de proteger os devedores, acabando por no proteger terceiros. O professor considera que ou se segue o caminho de Rui
Pinto Duarte em todos os casos temos de proteger as vendas voluntrias, as penhoras e as vendas judiciais - ou de Orlando de
Carvalho protegem-se apenas os devedores da venda voluntria, desconsiderando todos os outros. Orlando Carvalho s protege
quando h uma venda voluntria. O professor prefere a lgica de Rui Pinto Duarte.]
CONTINUAO DOS REGIMES ESPECIAIS DE PENHOR
Penhor Mercantil ou Comercial
O Cdigo Comercial tambm regula o penhor. As suas disposies aplicam-se quando a dvida garantida resulta
de um acto de comrcio (art. 397). Para saber se se aplica este regime, temos de saber o que um acto de comrcio e
se este se verificou. Na nossa faculdade, abdicmos da discusso do acto de comrcio, na medida em que o regime deste
em contraposio aos actos civis foi revogado (no existem normas relevantes de contedo). Os mercadores so, na
terminologia tradicional, comerciantes (so sinnimos). Este direito comeou por ser um direito dos mercadores, embora
com a revoluo industrial se tenham transformado no direito de todos os que trabalham neste sector. Neste caso, o
pignoratcio ser um comerciante, ou, num termo mais moderno, um empresrio que surge na idade mdia.
Penhor a Favor de Instituies de Crdito
Existe um regime especial para o penhor de coisas corpreas a favor de instituies de crdito de bancos.
sobre qualquer objecto inclusivamente, sobre um estabelecimento comercial. Est estabelecido no Decreto-lei 29/833
e consiste essencialmente em dispensar a entrega da coisa empenhada, ficando, naturalmente, o dono a possu-la em
nome do credor possuidor em nome alheio. O proprietrio fica em nome do credor. Para efeitos da lei, como se fosse
o possuidor, podendo gozar dos meios de defesa da posse. A razo de ser de tal regime facilitar o recurso ao crdito,
possibilitando que os bens cuja aquisio financiada sejam utilizados pelas empresas, sem deixarem de responder pelo
financiamento. No campo da forma, impe o diploma em causa que o penhor conste de documento autntico ou
autenticado (art. 2). Na vertente penal, a mesma lei incrimina como furto a eventual alienao, alterao, destruio ou
descaminho da coisa empenhada, bem como a constituio de novo penhor sobre ela (art. 1). Para dar conscincia dessa
tutela penal aos constituintes do penhor, a lei determina ainda a transcrio das suas normas penais nos documentos
que formalizem a garantia (art. 2).
O problema prtico do penhor sobre o estabelecimento comercial era o requisito da traditio, na medida em que,
se houvesse um penhor, teria de passar o estabelecimento para outra pessoa, deixando de o gerir. Assim, esta figura tem
muita importncia para a soluo deste problema.
Penhor a Favor de Prestamistas
Correspondem s casas de penhor. Desde 2008, essencialmente em 2010, estas casas voltaram a florir. O
negcio da casa de penhores o emprstimo de dinheiro em troca de ficaram com determinados bens mveis. Existe
tambm um regime especial para o penhor a favor de prestamistas que, actualmente, faz constar-se do Decreto-lei
160/2015. Desse regime, destaquem-se as seguintes regras:
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(1) O condicionamento de acesso actividade prestamista;

(2) A imposio da reduo do registo a escrito, em dois exemplares, sendo o destinado ao mutuante chamado
termo de penhor e o destinado ao muturio chamado cautela de penhor;
(3) A imposio de que constem do contrato vrios menes, essencialmente destinadas a evitar ambiguidades
e a proteger o muturio;
(4) A regulao da venda extrajudicial, em moldes que visam tornar o processo transparente e proteger os
muturios.
O contrato de penhor tradicionalmente um contrato Quaod Constitutionem. No penhor em causa, alm disso,
h um requisito de ser reduzido a escrito. possvel convencer a venda extrajudicial no sentido de proteco da parte
mais fraca ou seja, de quem est a precisar de dinheiro e vai empenhar o bem
Penhor a Favor do Exequente
Vem exposto no CPC e, como tal, ainda no vem discriminada no manual de Rui Pinto Duarte. um penhor que
foi estabelecido na ltima reforma do CPC, sendo regulado pelo art. 807. Quanto ao processo civil, so necessrias
algumas notas de enquadramento: a primeira grande distino no processo civil prende-se com o processo declarativo e
o processo executivo. no processo executivo que a garantia das obrigaes efectuada, pelo que nesse contexto que
h o concurso de credores.
No decurso do processo executivo frequente que o credor e o devedor exequente e executado - tentem
chegar a acordo para o pagamento da dvida em prestaes. Ficava suspenso o processo executivo. Essa era a ideia que
vigorava tradicionalmente. Porm, haviam processos que ficavam suspensos durante 15 anos (15 anos equivalentes ao
pagamento em prestaes). Do ponto de vista poltico, isto trazia um problema no sentido em que se sentia que a justia
era muito lenta.
Face a este problema, o CPC decidiu determinar que aquando do pagamento em prestaes, o processo no
ficava suspenso, pelo contrrio, extinguia-se. Se se extingue o processo, extingue-se a penhora. Mas se falha o pagamento
de uma prestao, o processo voltaria a estar activo e mantinha-se a penhora ou pelo menos, seria essa a lgica natural
das coisas. O legislador adoptou um esquema diferente: permitiu uma converso automtica da penhora em penhor no
caso de bem mvel ou em hipoteca no caso de bem imvel. um penhor que surge automaticamente da lei, no por
via de negcio jurdico um efeito legal e no da autonomia da vontade.
Resulta do art. 807/3 que se trata de um penhor sem desapossamento, ou seja, a coisa mantm-se na posse
do executado, no exigida a entrega da coisa. Do ponto de vista dogmtico, um problema. o segundo caso de penhor
sem traditio penhor a favor de instituies de crdito e a favor do exequente. O legislador avesso a penhores sem
traditio, sem desapossamento, atendendo ideia de publicidade, na medida em que a posse um mecanismo de
publicidade dos direitos reais, o que fundamental para a oponibilidade perante terceiros. Os terceiros tm de conhecer
para no serem eles prprios prejudicados. A posse funciona como meio de publicidade. Ex.: terceiro quer comprar um
quadro de valor que tem um direito real de garantia o penhor pelo que se no for paga a dvida, a coisa desaparece
para se transferir para a esfera do credor pignoratcio. Para o terceiro no ser enganado, tem de haver publicidade (pelo
que a traditio, enquanto posse, fundamental).
Porqu permitir o regime de excepo da traditio?

1. Instituies de Crdito: facilitar o crdito;
2. A favor do exequente: cosmtica e convenincia poltica, no tendo uma verdadeira razo de ser.
Neste segundo caso, serve apenas para reduzir as estatsticas da Justia. No entanto, este regime poder ter
impacto no aumento dos casos de terceiros enganados.
A penhora e no o penhor - um direito de garantia que me permite obter privilgio no meu crdito, a ser
pago primeiro. Se em vez de estarmos numa execuo singular, passarmos a ter uma insolvncia (execuo universal), as
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penhoras cedem. Este art. 807 faz com que uma pessoa que apenas tinha uma penhora, passe a ter uma hipoteca ou
um penhor que se mantenha em caso de insolvncia. H mais problemas que surgem com este tipo de penhor (no
apenas o da falta de proteco de terceiros em resultado da desnecessidade de traditio). Envolve ainda a violao do
princpio par conditio creditorum princpio da igualdade dos credores.
Do art. 677 retira-se que o penhor se extingue pelas seguintes causas: pela restituio da coisa empenhada
regra que pressupe a traditio; pela restituio do documento que confira a disponibilidade exclusiva sobre a coisa
empenhada; bem como pelos factos que determinam a extino da hipoteca, com ressalva da prescrio.
Factos extintivos da hipoteca que passam para o regime do penhor:

(1) Extino da obrigao de garantia;
(2) Perecimento da coisa penhorada;
(3) Renncia do credor.
Tendo em vista o tratamento que fizemos dos factos extintivos da hipoteca, limitar-nos-emos aqui a algumas
observaes a propsito das duas primeiras referidas causas de extino do penhor.
A primeira nota visa evidenciar que o preceito legal em causa est inserido na subseco relativa ao penhor das
coisas. Assim, a aplicao do mesmo ao penhor de direitos s se pode fazer ao abrigo do art. 679 - portanto, mutatis
mutandis.
A segunda nota enfatiza que as duas causas de extino do penhor em vista esto intimamente ligadas
configurao legal do instituto, mais precisamente exigncia de entrega da coisa empenhada, ou de documento que
confira a exclusiva disponibilidade dela, feita pelo art. 669/1. Se o penhor envolve desapossamento, a restituio da
coisa empenhada ao dono significa o fim do penhor.
A terceira nota sublinha a proximidade entre as causas de extino do penhor e a renncia. Se a restituio
um acto voluntrio do credor, o sentido dela o de uma renncia tcita. A lgica da lei deve ser esta. O credor renuncia
tacitamente ao seu direito; j no quer ter aquele direito real de garantia. Se em vez de ser o credor pignoratcio a
renunciar, mas o prprio dono que vai buscar a coisa, no faz sentido extinguir o penhor. O mesmo dizer que
entendemos que um certo reapossamento pelo dono da coisa contra a vontade do credor no opera a extino do penhor
ainda que os direitos constitudos medio tempore a favor de terceiros pelo dono da coisa empenhada sejam oponveis
ao credor pignoratcio.
A quarta e ltima nota consiste em dizer que, em caso de extino do penhor, nos termos do jogo, nos parece
aplicvel analogicamente a regra do art. 867 que referimos a propsito da extino da hipoteca: a extino do penhor
independente da extino da obrigao garantida (art. 730, alnea a) por remisso do 867).
3.4. A CONSIGNAO DE RENDIMENTOS

3.4.1. NOO GERAL
A Consignao de Rendimentos enquanto Garantia
A hipoteca e o penhor permitem ao seu titular pagar-se pelas foras do valor de uma coisa. A par dessas figuras,
as leis preveem, desde h muito, outra garantia que concede ao seu titular o direito (oponvel a terceiros, pelos menos
nalguns casos) de se pagar pelas foras dos rendimentos ou do uso de uma coisa (e no pelo seu valor). As formas de
consagrao legal desta outra figura variam: hoje aparece sobretudo como figura autnoma, antigamente aparecia como
acessria da hipoteca ou do penhor; umas vezes tem por objecto os rendimentos, outras vezes o uso de uma coisa. So
os rendimentos que as coisas vai produzir os frutos civis, os frutos naturais. Quando aparece como figura acessria, o
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seu mbito pode abranger, para alm dos imveis, mveis. Os seus nomes tambm variam, sendo os mais vulgares a
consignao de rendimentos e anticrese.
Actualmente, o penhor continua a abranger o valor da coisa, mas tambm os rendimentos dos frutos. Assim, o
penhor mantm-se como antigamente, ao contrrio da hipoteca. Para abarcar um direito real de garantia sobre os frutos
de um imvel foi criada a consignao de rendimentos. Quando no esto em causa imveis, mas mveis, est coberta
pelo regime de penhor; quando esto em causa imveis, vive ao lado da hipoteca, em oposio mesma. O credor no
se satisfaz pelo valor da coisa, mas pelo valor dos rendimentos, ao contrrio da hipoteca.
[As dvidas de capital e os juros so passveis na hipoteca, mas no devem ser confundidos como objectos possveis dos direitos reais
de garantia. Os objectos possveis so ou o rendimento da coisa ou o seu valor. Quer as dvidas de capital, quer os juros, so
preocupao do Direito das Obrigaes.
Banco empresta 10.000 a A. Este vai pagar os 10.000 durante o ano com a obrigao de pagar os juros. A tem assim duas obrigaes:
pagamento da quantia e pagamento de juros. Sobre isto, o Banco tem a hipoteca sobre um bem de A. Se este falhar, o Banco procede
hipoteca e vende o edifcio. Satisfez-se com o valor do imvel, o valor da coisa (hipoteca); se o Banco tiver uma consignao de
rendimentos sobre outro imvel de A, no seria atravs da venda da coisa e o valor que dessa resultasse, mas sim dos rendimentos
daquele imvel (consignao de rendimentos).]
Distino
Consignao de
Hipoteca
Rendimentos
Valor da Coisa Rendimentos da Coisa
No tem necessariamente natureza voluntria, mas quando tem, pode ser constituda por devedor ou terceiro.
Esta ideia pende-se no art. 658. As garantias reais, por regra, podem ser prestadas quer pelo devedor, quer por terceiro.
D-se o exemplo tpico da me.
O titular da consignao no tem, enquanto tal, direito a executar o bem; apenas a fazer-se pagar pelos seus
rendimentos. O direito aos rendimentos do titular da consignao , sem dvida, oponvel a terceiros, mas, face do
art. 824/2, duvidoso que subsista em caso de venda judicial. Por isso, duvidoso que a consignao tenha, no nosso
Direito verdadeira (ou completa) natureza real. Em sede de venda judicial da coisa, parece que desaparece. So questes
que envolvem perceber de processo executivo, pelo que se pode tornar um pouco complexa. O artigo em questo vai ser
observado vrias vezes, importando especialmente o nmero 2. A ideia bsica que comprar em hasta pblica faz com
que os direitos reais de garantia desapaream. A coisa deve ser adquirida desonerada.
Do ponto de vista sociolgico, uma figura que tem pouca relevncia social.
A Consignao de Rendimentos enquanto Meio de satisfao de Crdito
A consignao pode no ser apenas uma garantia: pode ser tambm um meio de satisfao do crdito a que
respeita. Ao contrrio da hipoteca e do penhor, que s podem ser actuados em caso de incumprimento da obrigao que
garantem, a consignao pode produzir efeitos mesmo sem incumprimento, j que pode ser acordado que o rendimento
dos bens consignados passem a ser recebidos pelo credor, independentemente de incumprimento.
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As Estipulaes meramente Obrigacionais de Finalidade Semelhante
Por ltimo, de dizer que, embora a consignao de rendimentos seja uma figura muito rara na prtica negocial
portuguesa, surgem frequentemente estipulaes contratuais com carcter meramente obrigacional, de finalidade afim
(designadas consignaes de receitas). Consistem tais estipulaes em um devedor se obrigar a canalizar determinados
proveitos para o pagamento do credor. Na ausncia dos requisitos da consignao de rendimentos, tais clusulas no
tm quaisquer efeitos reais. No estabeleo uma garantia com eficcia real, pelo que no tem oponibilidade erga omnes.
3.4.2. OBJECTOS POSSVEIS
O art. 656/1 restringe a consignao de rendimentos aos bens imveis e aos mveis sujeitos a registo. No art.
660/2 a lei mostra que entre os objectos possveis de consignao esto tambm os ttulos de crditos nominativos.
Assim, aparentemente, no seria possvel, no nosso Direito, acordar a consignao de rendimentos de bens mveis ou
direitos no sujeitos a registo.
No entanto, como vimos, no penhor lcito ao credor fazer seus os frutos da coisa empenhada, imputando-os
dvida garantia. Significa isto que tal dimenso do penhor tem uma natureza igual da consignao de rendimentos.
A consignao de rendimentos tanto pode ter por fonte um negcio jurdico como uma deciso judicial (art.
658). A consignao de rendimentos judicial um meio de pagamento, no mbito da aco executiva (arts. 879 e ss do
Cdigo de Processo Civil). semelhana da hipoteca voluntria e do penhor, a consignao de rendimentos voluntria
pode ser constituda tanto para garantia de uma dvida do prprio constituinte como de uma dvida alheia (art. 658/2).
O acto constitutivo da consignao voluntria, se tiver por objecto imveis, tem de constar de escritura pblica
ou do testamento; se respeitar a mveis, tem de constar de escrito particular; se tiver por objecto ttulos de crdito, tem
de ser mencionada nos mesmos.
A consignao est sujeita a registo nos termos do art. 660 e, no que respeita a prdios, nos termos do art.
2/1, alnea h) do Cdigo de Registo Predial.
3.4.4. A DETENO DOS BENS CUJOS RENDIMENTOS SO CONSIGNADOS
Na consignao voluntria, os bens cujos rendimentos so consignados tanto podem permanecer detidos pelo
seu dono como passar para a deteno do credor, como ainda para a de terceiro.
Na consignao judicial os bens esto sempre na esfera do Tribunal;

Na consignao voluntria, h um grande espao da autonomia privada.
No caso de passarem para consiga o credor, este fica equiparado, quando aos seus direitos e deveres em relao
coisa, a um locatrio, com a faculdade de os (sub) locar e, portanto, de fazer suas as rendas e alugueres. Fica, porm,
obrigado a fazer uma boa administrao e a pagar os encargos das coisas, incluindo os impostos que recaiam sobre os
rendimentos (art. 663). A entrega dos bens a terceiro pode ser feita a ttulo de locao ou outro, mas o credor fica com
o direito de receber os respectivos frutos (art. 661/1). A posio do credor, neste caso, fortalecida.
3.4.5. OBRIGAES COBERTAS
Tal como na hipoteca e no penhor, as obrigaes garantidas podem ser condicionais ou futuras (art. 656/1). A
consignao pode garantir tanto s dvidas de capital, como s dvidas de juros, como dvidas de capital e juros (arts.
656/2 e 661/2).
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3.4.6. O MODUS OPERANDI DA CONSIGNAO DE RENDIMENTO
Quando funciona como garantia e como que funciona?
A consignao de rendimentos pode ser mera garantia, ficando a sua actuao dependente de incumprimento
da obrigao. Tenhamos ou no razo, h que referir como opera a consignao quando actuada.
A consignao de rendimentos pode fazer-se por prazo certo ou at pagamento da dvida. No entanto,
nunca pode ultrapassar 15 anos (art. 659);
O pagamento por meio de consignao de rendimentos d-se imputando estes estes dvida, medida
que o credor os for recebendo. Se a dvida for de capital e juros, os rendimentos sero imputados em
primeiro lugar, aos juros (art. 661/2);
Anualmente, h lugar prestao de contas a no ser que os bens continuem em poder do dono e
este deva pagar importncia fixa (art. 662).
3.4.7. OUTROS ASPECTOS DO REGIME
Quanto ao mais, o regime da consignao dado sobretudo pela remisso para a hipoteca.
Causas de extino (art. 664): decurso do prazo, extino da obrigao, perecimento do objecto e a
renncia do credor;
Indivisibilidade, transferncia de direito para indemnizaes por perda ou deteriorao, clusulas de
inalienabilidade e direitos do credor a exigir substituio/reforo e a segurar a coisa a custo do devedor
(art. 665).
3.4.8. NATUREZA
Tendo em vista o seu Modus Operandi, a consignao de rendimentos quando seja actuada, aproxima-se da
dao em funo do cumprimento, sendo, porm, diferenciada pela oponibilidade a terceiros da preferncia do credor
sobre os rendimentos. Quando no seja actuada, a consignao uma mera garantia.
[Enquanto no se executa, a consignao de rendimentos uma garantia. A partir do momento em que executa, constitui uma dao
em funo do cumprimento com oponibilidade perante terceiros. Neste caso a dao pro solvendo. A consignao no extingue.]
No parece merecer a qualificao de direito real por no conferir um direito sobre uma coisa, mas sobre os
seus rendimentos, mesmo que se entenda que a consignao de rendimentos sobrevive venda em execuo da coisa
sobre que incide.
3.5. PRIVILGIOS CREDITRIOS

3.5.1. NOO E NATUREZA
Como diz o art. 733, privilgio creditrio corresponde faculdade atribuda pela lei a um credor de ser pago
independentemente de registo, com preferncia a outros credores, pelo valor de coisa determinada. Desta noo no
faz, pois, parte da ideia de que os privilgios gozem de sequela. Podem ou no ter tal caracterstica.
Quando a tem: natureza similar hipoteca e penhor, constituindo direito real;

Quando no a tem: no constitui direito real.
Normalmente, a lei no diz directamente se um certo privilgio goza de sequela. H que buscar a resposta no
regime fixado, nomeadamente na definio dos bens objecto do privilgio.
Privilgios estabelecidos no art. 744 e 751: o Estado e as Autarquias podem pagar-se, com preferncia
pelos bens em causa, mesmo que tais bens tenham sido transmitidos a terceiro antes da penhora;
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Privilgios estabelecidos no art. 736 e 749: o Estados e as Autarquias s se podem pagar pelos bens
a referidos se os mesmos estiverem, data da penhora, no patrimnio do devedor.
A fonte nica dos privilgios creditrios a lei. No h, pois, privilgios de origem voluntria.
3.5.3. RAZO DE SER DOS PRIVILGIOS; SEUS PRS E CONTRAS
Na origem da atribuio de qualquer privilgio creditrio est a considerao de que o credor (ou classe de
credores) a que ele atribudo deve ser pago com preferncia relativamente a outros credores. Os principais beneficirios
de privilgios creditrios so entes pblicos, a comear pelo Estado.
Estado-legislador entende que o Estado-administrao deve, enquanto credor, em certos casos, ser privilegiados
relativamente a outros credores;
H, porm, outros beneficirios, como o caso de titulares dos crditos referidos nos arts. 737, 739, 741 e,
ainda, 742.
Em favor dos privilgios creditrios joga a ideia de que a satisfao de certos crditos ou credores mais
importante que a satisfao de outros. Contra, joga a considerao de que os mesmos so, a maior parte das vezes, uma
limitao-surpresa aos direitos de outros credores, um desvio imprevisto ao tratamento igual de todos os credores.
Por isso mesmo se fala da abolio, ou pelo menos, da forte limitao dos privilgios creditrios.
As vantagens so tipicamente o benefcio para determinados entes pblicos a proteco de crditos fiscais, a
qual baseada num interesse comum. Mas tambm h contras por funcionarem como limitaes surpresa propriedade
privada (propriedade no no sentido de direito real de gozo mximo, mas em sentido amplo, no sentido constitucional
de propriedade). Limitam-se os direitos patrimoniais dos privados, na medida em que prejudicam a hipoteca e o penhor.
A generalidade dos agentes econmicos e, em especial, os bancos, financiam os devedores e exigem garantias, as quais
so, por excelncia, a hipoteca e o penhor.
Esto sempre a ser criados e abolidos privilgios creditrios. Isto tem implicaes histricas: quando foi feita a
alterao do Cdigo Civil, procurou-se racionalizar a legislao extravagante dos privilgios creditrios, consolidando esta
num captulo do cdigo. A ideia foi extinguir todos os privilgios em legislao extravagante e diminui-los. A segunda vez
que releva, foi a concretizao de uma medida do Cdigo de Insolvncia no sentido da dinamizao das empresas e da
economia. Este enquadramento importa sobretudo para a utilizao de elementos de inconstitucionalidade na prtica jurdica.
3.5.4. ESPCIES DE PRIVILGIOS
As Espcies de Privilgios, segundo o Cdigo Civil
O art. 735/1 sistematiza os vrios tipos de privilgios creditrios, comeando por dizer que estes se
dividem em duas espcies: mobilirios e imobilirios;
Acrescenta a lei que os mobilirios podem ser gerais ou especiais (art. 735/2);
O legislador determina ainda que os privilgios imobilirios estabelecidos no Cdigo Civil so sempre
especiais (art. 735/3), sendo certo que esta concepo restritiva no constava no texto de origem,
tendo sido acrescentadas em 2003.
Os privilgios especiais incidem sobre um bem determinado. Por contraposio, os gerais, incidem sobre todos
os bens que integram um determinado patrimnio.
Privilgios Imobilirios Gerais
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Na arquitectura primria do Cdigo Civil no existem privilgios imobilirios gerais. Em geral, os privilgios
creditrios so uma limitao-surpresa aos direitos dos credores comuns. Como o regime prprio dos bens imveis se
destina a conferir uma certeza acrescida quanto aos direitos sobre eles, h uma contradio potencial entre o esprito
desse regime e a criao de privilgios creditrios sobre tais bens. Da que o legislador do Cdigo Civil tenha includo a
disposio em causa, segundo a qual os privilgios imobilirios s poderiam incidir sobre bens determinados. Na medida
em que o leque desses privilgios imobilirios (especiais) fosse estrito, o efeito surpresa dos mesmos estaria limitado.
A verdade que, posteriormente ao Cdigo Civil, o legislador criou privilgios imobilirios gerais, para garantia de:
Contribuies para a Segurana Social para garantia dos crditos da mesma;

Salrios em atraso (lei extravagante de Direito de Trabalho) a qual desapareceu, mas interessa focar por dois
acrdos do TC: 362/2002 e 363/2002;
Crditos por IRS e IRC.
Gerou-se uma corrente jurisprudencial restritiva da eficcia de alguns privilgios imobilirios gerais, sobretudo
por meio da tese da sua inconstitucionalidade (culminada nos acrdos supra indicados). O TC declarou vrios privilgios
inconstitucionais com fora obrigatria geral, na interpretao normativa segundo qual prefeririam hipoteca. Assim,
na sequncia destes dois acrdos, o legislador revogou estes dois diplomas, eliminando os privilgios da SS e dos salrios
em atraso.
Privilgios Imobilirios Especiais
O Cdigo Civil prev os seguintes:
Incidente sobre imveis relativamente aos quais tenham sido feitas, diretamente no interesse comum
dos credores, despesas de justia, com vista a conservao, execuo ou liquidao dos mesmos, para
garantia dos crditos nascidos dessas despesas (art. 743);
Incidente sobre prdios sujeitos a contribuio predial (art. 744/1), norma esta que actualmente tem
por objecto os critrios de IMI (art. 122/1, do CIMI);
Fora do Cdigo Civil:
Incidente sobre o imvel do empregador no qual os trabalhos prestam a sua actividade, para garantia
dos crditos emergentes do contrato de trabalho ou da sua violao (art. 333/1, alnea b)) do Cdigo
do Trabalho) uma limitao-surpresa grande29;
Incidente sobre o direito real de habitao peridica, para garantia dos crditos por prestaes ou
indemnizaes devidas pelo seu titular ao proprietrio das unidades de alojamento (art. 23/1 do Dec.
Lei 275/93).
Privilgios Mobilirios
Os arts. 736 e seguintes consagram os privilgios mobilirios. Assim, em relao a mobilirios gerais.
Privilgio geral que garante o crdito por despesas de funeral, conforme a sua condio e costume da
terra (art. 737/1, alnea a)): todos os bens que fazem parte do patrimnio do sujeito pagam pelas
despesas do seu funeral;
Privilgio geral que garanto o crdito por doenas do devedor ou de pessoas a quem este deva prestar
alimentos, relativo aos seus ltimos meses de vida (art. 737/1, alnea b) e 737/2).
Os privilgios mobilirios gerais que mais importam do ponto de vista extravagante ao Cdigo Civil:
29
o que tem mais aplicao prtica, na medida em que serve a proteco dos trabalhadores.
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Privilgio mobilirio geral que garante os crditos por IRS e IRC (arts. 111 e 116 dos respectivos
cdigos em questo);
Privilgio mobilirio geral que garante as contribuies para Segurana Social (art. 204 do Cdigo dos
Regimes Contributivos do Sistema Previdencial da Segurana Social;
Privilgio mobilirio geral que garante os crditos do credor a requerimento do qual a insolvncia tenha
sido declarada (art. 98/1 do CIRE).
Os privilgios mobilirios especiais no Cdigo Civil:
Privilgio especial que garante os crditos por despesas de justia feitas directamente no interesse
comum dos credores para a conservao, a execuo ou a liquidao de bens mveis sobre os mesmos
(art. 738/1);
Privilgio especial que garante o crdito do autor de obra intelectual, fundado em contrato de edio,
sobre os exemplares da obra em poder do editor (art. 742).
Os privilgios mobilirios especiais em legislao extravagante:
Privilgio especial que garante o imposto de selo devido pela aquisio de bens mveis (art. 47/1 do
Cdigo do Imposto de Selo) norma que substitui o art. 738/3 no segmento relativo a imposto sobre
as sucesses e doaes;
Os privilgios especiais inerentes s obrigaes hipotecrias, que conferem preferncia sobre outros
crditos hipotecrios (bem como sobre alguns outros tipos de direitos) afectados s mesmas obrigaes
que merecem referncia pela sua estrutura invulgar.
3.5.5. PRINCIPAIS ASPECTOS DO REGIME
impossvel, neste espao, expor o regime dos privilgios creditrios de modo global. Assim, limitar-nos-emos
a enunciar os principais aspectos do regime.
Concurso entre Privilgios
Os direitos reais de garantia atribuem o direito a determinado credor ser pago pelo produto da venda ou dos
seus rendimentos sobre uma coisa com preferncia a outros credores. Frequentemente surge o problema de saber quem
deve ser pago em primeiro lugar. Vendido o bem, os que esto em segundo lugar, podem no receber nada.
No processo executivo ou de insolvncia, uma das coisas que o juiz vai ter de fazer a graduao dos crditos
que dar origem ao concurso de credores. a propsito deste regime dos privilgios creditrios - que, em grande
medida, encontramos as regras do concurso de credores. Assim, vamos determinar o que est frente: se a hipoteca
ou se so os privilgios creditrios.
Os privilgios creditrios tambm podem entrar em concurso, sendo uns pagos em primeiro lugar e outros em
segundo. Sobre os mesmos bens podem incidir vrios privilgios, sendo o concurso regulado nos arts. 745 a 748 do
Cdigo Civil. A essa regulao soma-se a constante de outros diplomas, designadamente:
Art. 333/2 do Cdigo do Trabalho;

Art. 17-H do CIRE;
Art. 23/1 do Decreto-lei 275/93.
Concurso entre Privilgios e outras Garantias Reais
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O Cdigo Civil regula tambm o concurso entre privilgios creditrios e outros direitos reais de garantia sobre
os mesmos bens, nomeadamente, nos arts. 749 a 751 (a redao inicial destes artigos foi alterada em 2003). O essencial
dessa regulao:
Os privilgios imobilirios especiais so oponveis a terceiros e prevalecem quer sobre a hipoteca, quer
sobre a consignao de rendimentos e o direito de reteno, ainda que estas garantias sejam anteriores
(art. 751);
Os privilgios mobilirios especiais so oponveis a terceiros, mas s prevalecem sobre os direitos de
terceiros se forem anteriores aos mesmos (art. 750) - prevalece em funo da sua anterioridade;
Os privilgios gerais no valem contra terceiros (art. 749).
A essa regulao h que somar a constante de outros diplomas, nomeadamente o art. 204/2 do Cdigo do SS,
o qual estabelece que o privilgio mobilirio geral que garante os crditos por contribuies para a Segurana Social
prevalece sobre qualquer penhor, ainda que de constituio anterior. Contraria o esprito do art. 750.
Esta viso do Cdigo Civil est numa ideia de que a riqueza est nos bens imveis e no nos mveis. uma
mentalidade das mentes de Coimbra. Mas hoje em dia, a riqueza est menos na propriedade sobre imveis e mais nas
aes e instrumentos financeiros. E sobre estes que h penhor e no hipoteca. Assim, do ponto de vista histrico, temos
uma menor proteo do penhor, sobre estes instrumentos que esto associados a uma riqueza moderna. Em todo o caso,
essa menor proteo no assim to absoluta, h alguma proteo nesta regra geral do art. 749. Pode haver privilgios
mobilirios que no prevalecem sobre o penhor.
Imveis Mveis
Hipoteca: Propriedade privada Penhor: Propriedade privada
O legislador determinou que no existem privilgios Ps os privilgios creditrios mobilirios especiais e gerais. Mas os
creditrios gerais sobre bens imveis privilgios, mas especiais, em vez de ficarem em primeiro lugar, ficam atrs do
apenas especiais, com o objectivo de reduzir o efeito penhor. Os gerais no so reduzidos, mas no ficam em primeiro
surpresa. lugar, prevalecendo sim o penhor art. 749
E estes especiais so os primeiros a ser pagos. Neste Mas depois vem o tal artigo 204 que j determina que fica em
sentido protegeu-se a hipoteca enquanto propriedade primeiro, o que vai desproteger o penhor.
privada.
O TC ainda no considerou que esta regra tinha mesmo que ser
O TC j disse que isto tinha que ser respeitado. respeitada, a do art. 749, e que o 204 inconstitucional, mas fica
a divida.
Limitaes aos Privilgios Gerais no Concurso de Credores na Execuo Singular
Desde a reforma do Processo Civil de 2003, os arts. 865 e 873 do respectivo cdigo estabelecem limitaes
reclamao de crditos, na aco executiva singular, pelos titulares de privilgios creditrios gerais, mobilirios ou ainda
imobilirios. Essas limitaes consistem:
Inadmissibilidade de reclamao de crditos em certos processos de baixo valor;

Limitao do valor que os credores titulares de privilgios gerais podem receber.
Transferncia dos Privilgios para os Crditos Indeterminados
Tudo o que foi dito sobre a transferncia do direito de hipoteca para os crditos indemnizatrios aplicvel aos
privilgios, por fora da conjugao do art. 753 com o art. 692.
Modos de Extino dos Privilgios
A matria da extino regulada com remisso para as regras da hipoteca, por fora do art. 752. Em todo o
caso, alm desta remisso para o regime da hipoteca, muito importante invocar o art. 97/1, alneas a) e b) do CIRE,
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segundo o qual os privilgios creditrios, gerais e especiais, do Estado, das Autarquias Locais e das Instituies de
Segurana que respeitem a crditos constitudos mais de 12 meses antes da data do incio do processo de insolvncia se
extinguem por fora da declarao de insolvncia. Limita os privilgios creditrios para proteco da propriedade
privada.
3.5.6. NATUREZA JURDICA
Os privilgios creditrios so algo semelhantes hipoteca legal, na medida em que ambos so atribudos por lei.
Porm, tambm tm diferenas: a hipoteca legal est sujeita a registo e os privilgios podem ser mobilirios e no apenas
imobilirios (tendo uma natureza mais ampla).
Podemos considerar os privilgios creditrios como direitos reais de garantia? Se forem oponveis a terceiros e
se o seu titular puder perseguir a coisa apesar da tradio da coisa (tal como a hipoteca e o penhor), so considerados
direitos reais de garantia (desde que tenham esta sequela). Assim, a resposta depende. H uns que so direitos reais de
garantia porque obedecem a sequela e outros que no.
Se olharmos para a regra do art. 751: temos duas indicaes normativas. Uma primeira no sentido em que so
oponveis a terceiros; e uma segunda que remete para a preferncia sobre os demais que d a ideia de oponibilidade.
A primeira, alm da oponibilidade, d a ideia de sequela. Enquanto o proprietrio for x, eu tenho o direito para mim; mas
se o vender para outro, as coisas j no se processam to facilmente. Este artigo determina que o privilgio creditrio se
mantm, mesmo que o bem seja transferido a outrem. Assim, h uma caracterstica que se relaciona com a sequela
possvel perseguir o bem, ainda que ele seja transmitido a outra pessoa que no o devedor daqueles crditos fiscais.
Estas caratersticas so fortes e fazem com que sejam verdadeiros reais de garantia (os do art. 751).
Em contrapartida, os constantes do art. 749, no tm estas caractersticas. No tem sequela, no possvel ir

atrs do bem. Alm disso, no tem oponibilidade erga omnes, pelo que, em rigor, os privilgios constantes deste artigo
no so verdadeiros direitos reais de garantia.
3.6. DIREITO DE RETENO

3.6.1.NOO
o direito concedido pela lei a um credor que detm uma certa coisa do devedor consistente na faculdade de a
reter enquanto no for pago, bem como na faculdade de se fazer pagar com preferncia sobre os credores comuns, por
fora da sua venda judicial (arts. 754, 758 e 759/1). Temos desde logo duas caractersticas na previso normativa e na
estatuio normativa:
(1) Reteno da coisa obre que recai (art. 754);

(2) Obteno de pagamento pelo valor da mesma coisa, com preferncia em relao a outros credores comuns
e, at, com preferncia sobre credores hipotecrios (arts. 759 e 759).
uma figura de carcter geral e tanto pode recair sobre coisas mveis como imveis. um direito oponvel erga
omnes, incluindo perante o prprio dono da coisa que no seja o titular do direito entrega da coisa. A coisa tanto pode
pertencer ao devedor como a terceiro.
Ex.: empreiteiro que ainda no entregou a obra. Ainda no foi pago, pelo que exerce o direito de reteno da obra, no
largando edifcio. Porm, j foi constituda a propriedade horizontal e j foi transmitida uma das fraces. Neste caso, o
credor tem a deteno da coisa de terceiro (comprador da fraco autnoma).
Ex.: filho leva o carro da me a uma oficina. A me, inconformada por no gostar daquela oficina e requer o carro, sem
pagar os reparos. O dono da oficina tem direito da reteno sobre um bem de terceiro (a me).
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um direito muito forte, ao ponto de prevalecer sobre a hipoteca. Por fim, no est sujeito a registo, uma vez
que se entende que a publicidade dada pela prpria deteno da posse. Tem natureza real, havendo uma equiparao
quer ao credor pignoratcio quer ao credor hipotecrio.
O mbito de aplicao da figura construdo de forma dupla pelo legislador: por um lado, no art. 744 estabelece
uma clusula geral e logo de seguida, no art. 745, estabelece casos especiais. Nos outros OJ, no existem clusulas gerais,
apenas casos especiais. O legislador portugus no s estabeleceu esta clusula, como construi esta figura de forma mais
ampla. H determinadas figuras a que a Jurisprudncia reconhece o direito de reteno de forma excessiva que acaba
por ter impactos negativos para a hipoteca e para o penhor.
Do ponto de vista social, aplica-se sobretudo a dois grandes grupos de casos: ao promitente-comprador de
imvel (frequentemente de uma frao autnoma que ainda no foi construda) e ao empreiteiro. So situaes muito
relevantes. Noutros quadrantes, o mbito muito mais reduzido. Em Portugal, devido a esta amplitude, levante-se um
problema semelhante ao que se levantou quanto aos privilgios creditrios (relativamente propriedade privada). H
um problema de limitaes com carcter de surpresa da propriedade privada.
3.6.2. PRESSUPOSTOS
Analisando o art. 754 (pressupostos positivos), possvel verificar que o mesmo depende da reunio dos quatro
pressupostos seguintes:
(1) Deteno de bem alheio;

(2) Dever de o entregar;
(3) Crdito sobre o credor da entrega;
(4) Conexo entre o crdito do retentor e o do seu credor.
Por outro lado, de notar que o art. 756 delimita negativamente o direito de reteno, estabelecendo que o
mesmo no existe quando:
(1) A deteno do bem tenha sido obtida, conscientemente, por meios ilcitos, desde que o eventual retentor
conhecesse essa ilicitude, no momento da sua obteno;
(2) O crdito do eventual retentor resulte de despesas feitas de m-f;
(3) O bem seja impenhorvel;
(4) A outra parte preste cauo suficiente.
3.6.3. PRINCIPAIS ASPECTOS DO REGIME
Merecem destaque os seguintes aspectos:
Direito de reteno prevalece sobre a hipoteca (art. 759/2);

Direito de reteno s transmissvel com o crdito que assegura (art. 760);
Havendo penhora de coisa que objecto do direito de reteno, se o mesmo resultar de incumprimento
contratual judicialmente verificado, o depositrio do bem ser o retentor (art. 839, alnea c) do CPP),
parecendo a regra, apesar de inserida numa subseco sobre penhora de imveis, tambm aplicada
penhora de mveis, por fora do art. 855 do mesmo cdigo;
Direito de reteno no est sujeito a registo.
A publicidade do direito de reteno (ou seja, a possibilidade de conhecimento da reteno pelos outros credores do dono
da coisa retida) assegurada apenas pela situao ftica. Mesmo que o direito de reteno seja declarado judicialmente, no possvel
regist-lo.
3.6.4. CONFRONTO COM A EXCEPO DE NO-CUMPRIMENTO DO CONTRATO
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Existem ligeiras semelhantes quando a excepo de no-cumprimento exercida na situao em que h dever
de entrega de uma coisa (se for entrega de dinheiro j no se verifica), possvel que alm do art. 428, utilizar o art.
754. Quanto s diferenas:
Na excepo de no cumprimento nunca h faculdade de obteno de pagamento pelo valor da coisa;

enquanto no art. 754, alm da faculdade de reter a coisa, possvel obter o pagamento por via da
venda judicial;
Alm disso, esta excepo de no-cumprimento no invocvel perante o outro contraente, ao passo
que o direito de reteno oponvel erga omnes.
S em determinas situaes que coexistem as duas figuras; nas demais aplica-se a excepo de no-cumprimento e no
h espao para aplicao do art. 754.
3.6.5. PRINCIPAIS SITUAES DE RELEVNCIA
O Cdigo Civil vigente dedica uma seco ao direito de reteno, na qual a figura aparece consagrada por meio de uma
clusula geral (art. 754) e por uma srie de hipteses especficas, principalmente o art. 755, havendo, ainda, outros preceitos legais
a atribuir direito de reteno.
Caso do Beneficirio de Promessa de Venda de Imvel (art. 755/1, alnea f)
Acontece desde 1986, aquando da alterao do Cdigo Civil para prever especificamente esta hiptese. Tem
direito de reteno sobre a coisa pelo crdito resultante do no cumprimento pelo promitente-vendedor. Trata-se de
uma figura com traditio. uma figura de frequente verificao: incumprimento pelo promitente-vendedor de contrato-promessa
de compra e venda por conta de cujo preo foi pago sinal e cujo objecto j foi entregue ao promitente-comprador.
Nos termos do art. 442/2, o promitente-comprador tem sua escolha a possibilidade de exigir trs crditos
diversos, dos quais se destacam:
Dobro do sinal em dobro (o qual representa a regra);

Valor da coisa entregue.
Os grandes problemas desta figura: confronto com a hipoteca. O direito de reteno prevalece sobre a hipoteca,
o que vai estragar a vida dos bancos financiadores. Os bancos como colateral, com garantia, exigem a hipoteca, mas,
se entretanto os imveis, quer sejam fraces autnomas ou no, forem entregues aos promitentes-compradores, estes
podem impor o seu direito contra o banco. Do ponto de vista sociolgico, temos sempre um crdito hipotecrio para a
construo que joga contra o direito de reteno dos promitentes-compradores se tiver havido traditio da coisa. H, no
entanto, limitaes surpresa (IMI; aps a entrega aos promitentes-compradores, estes so pagos antes da hipoteca).
Esta matria j foi levada ao TC. Os bancos hipotecrios j pediram a inconstitucionalidade do direito de reteno
na interpretao de que este prevalece sobre a hipoteca (arts. 755 e 759). O TC rejeita, assumindo que constitucional.
Invoca-se a violao da propriedade privada. H uma tendncia para restringir ou justificar o 755 na ideia de proteco
dos consumidores da habitao (o que implica uma aplicao restritiva s se utiliza este artigo, com prevalncia sobre
a hipoteca, para proteco dos consumidores de habitao).
A Situao do Beneficirio de Promessa de Venda de Fraco Autnoma a Construir
Por vezes h entrega das chaves ao promitente-comprador j depois de ter sido feita a escritura. Porm, quando
as chaves so entregues antes de ser constituda propriedade horizontal, h problemas acrescidos. Nestas situaes h
uma traditio de um espao fsico que faz parte de um edifcio que pertence a um nico proprietrio no a entrega de
uma fraco porque ainda no existe propriedade horizontal.
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O problema jurdico: nestes casos em que no h constituio de propriedade horizontal, funciona na mesma o
artigo 755? A Jurisprudncia defende que sim, tendo sido at criado um acrdo uniformizador (12.3.96). No entanto,
h um outro problema, uma vez que no existe uma coisa autonomizada, para efeitos de trfego jurdico-negocial. H
vrias regras estruturantes do sistema jurdico privado que o levam a desaconselhar esta jurisprudncia: s o que pode
ser alienado que pode ser alvo de garantia.
As fraces por construir no podem ser vendidas judicialmente, no podem ser executas e no existem no mundo jurdico.
No pode haver hipoteca sobre algo que ainda no foi constitudo. Aquilo que pode ser vendido judicialmente o prdio no seu todo,
enquanto individualidade jurdica. Esta a nica possibilidade do ponto de vista jurdico. A caracterstica dos direitos reais relativa
especialidade e unidade determina que o objecto dos direitos reais tm de ser coisa certa, de acordo com determinado estatuto
jurdico. Se a fraco autnoma no existe enquanto realidade jurdica do ponto de vista tcnico.
Assim, a prpria Jurisprudncia cria um impasse, na medida em que no existe uma soluo.
Empreitada como direito de reteno
No se encontra previsto nos casos especiais do art. 755, temos de fazer um enquadramento na clusula geral
do art. 754. Relativamente empreitada de construo de edifcios surge na jurisprudncia a questo do direito de
reteno: o empreiteiro no entrega a obra enquanto no lhe for pago o preo. O empreiteiro no est a invocar a
exceo de no cumprimento, invoca sim o direito de reteno, tendo por isso uma faculdade de venda da coisa com
preferncia sobre os demais.
o A jurisprudncia tem-se mostrado muti favorvel a este direito do empreiteiro.
1 Nota: art. 754 - o crdito que d lugar ao direito do art. 754 um crdito dado pelas despesas da coisa ou pelo dano
(menos frequente). invocado como crdito o preo da empreitada. Os direitos de crdito de outros credores concorrem
com este direito (normalmente os Bancos).
2 Nota: o direito de reteno prevalece sobre a hipoteca se estiver em causa um imvel, o direito de reteno est
acima da hipoteca ( nesta graduao que se joga tudo) direito real de garantia, logo ter preferncia sobre os demais
credores. Normalmente h nestes casos um banco com uma hipoteca sobre estes imveis. O direito de reteno afeta o
mbito das hipotecas, mais uma limitao surpresa propriedade privada. Estas limitaes surpresa limitam o crdito
bancrio e consequentemente o desenvolvimento econmico.
3 Nota: estes trs casos especiais tendem a surgir nos mesmos contextos, no contexto do mercado imobilirio. As
empresas de promoo imobiliria so descapitalizadas pelo que fazem aquisies de terreno, os bancos fazem-lhes
emprstimos, pelo que estas empresas tm que ir pagando juros. Associado construo surge a empreitada e o dinheiro
dos bancos vai sendo utilizado nas escavaes e na construo dos edifcios. desde logo exigido um sinal aos promotores
imobilirios que vo pagando os juros, por exemplo com este sinal. Se o negcio corre mal, o promotor imobilirio no
consegue vender todas as fraes autnomas, no consegue pagar ao empreiteiro e tambm no ir conseguir pagar aos
bancos os emprstimos. Quem fica mal, desde logo, so os bancos, pois o direito de reteno prevalece sobre a hipoteca.
Assim, vo emprestar dinheiro a taxas de juro mais elevadas, pelo que quem sai prejudicado so os consumidores que
iro pagar mais quer sejam boas empresas quer sejam ms empresas.
H que analisar com cautela as consequncias econmicas deste tipo de solues jurisprudenciais.
Art. 761 - Remisso para o regime da hipoteca
o Acrescenta-se a entrega da coisa esta entrega funciona como renncia tcita, pelo que tem que ser voluntria
porque se for uma entrega sob coao no h extino (no posso apontar uma arma cabea do titular do
direito de reteno).
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o Prestao de cauo (no h constituio do direito de reteno com a prestao de cauo, mas quando j est
constitudo o direito de reteno possvel atravs da cauo, extinguir o direito de reteno).
o Art. 824/2 diz que em caso de venda judicial opera a extino de todos os direitos reais de garantia.
O direito de reteno tem duas faculdades:
(1) Satisfao do crdito joga bem com o art. 824/2;

(2) Reteno da coisa enquanto no for satisfeito o crdito joga em confronto com o art. 824/2 para alm de
ser pago tem o direito de reter a coisa at extino do crdito, porm se houver venda judicial no pode reter
o crdito, ter apenas direito ao pagamento resultante da venda judicial.
A faculdade de reteno extrajudicial. A faculdade de obteno do pagamento pelo valor da coisa judicial. O
momento de execuo o momento de exerccio do direito de reteno. Nos processos executivos h uma fase de citao
dos credores para que os seus crditos sejam graduados. Publica-se depois um anncio mas apenas em relao a bens
registveis. O tribunal pede assim uma declarao conservatria do registo para averiguar quais os credores com
garantia real. Quanto ao titular do direito de reteno no h citao pessoal, pois em princpio quando o tribunal vai
penhorar a coisa o titular do direito de reteno ficar desde logo a saber.
Ao declarativa ao mesmo tempo da ao de execuo: No caso julgado face ao credor hipotecrio (bancos) a no ser que seja
chamado a essa ao declarativa.
3.6.7. NATUREZA
O direito de reteno tem natureza real que prevalece sobre a hipoteca.
3.7. A PENHORA
Noo A penhora um acto do processo executivo que tem por efeito a afectao de uma coisa satisfao de um
crdito ou de um conjunto de crditos.
Outrora, at 2003, a penhora era feita atravs de uma apreenso da coisa pelo agente de execuo, passando
este a ser o depositrio da coisa, ou seja era o agente de execuo que ficava com a reteno da coisa, s depois que
se procedia inscrio no registo. No caso de mveis no sujeitos a registo vai-se l a casa e apreende-se a televiso.
A partir de 2003, a primeira coisa que se faz em relao a imveis mandar para o registo predial (para que toda
a gente tenha conhecimento), s posteriormente que surge a apreenso material. Nos mveis no sujeitos a registo
tudo exatamente igual.
Art. 819 - So oponveis penhora atos de onerao, disposio ou arrendamento. O primeiro efeito da penhora um efeito
de oponibilidade. Quando o artigo consagra sem prejuzo das regras do registo, quem regista primeiro que tem
oponibilidade a prioridade aferida pelo registo (da a mudana em 2003).
Art. 822 - Graduao face a outros direitos reais de garantia privilgio face aos credores sem garantia real anterior. A
penhora em primeiro lugar prevalece sobre a penhora em segundo lugar (se sobrar algum dinheiro do pagamento da
primeira penhora, paga-se o que for possvel da penhora que foi feita em segundo lugar.
Art. 140/3 CIRE insolvncia execuo universal podem existir vrias execues, pelo que quem propuser a penhora
em primeiro lugar pago em primeiro lugar, porm se houver insolvncia, todos os credores so pagos na medida do
possvel, ou seja concorrem todos ao mesmo tempo (aqui no h preferncia face aos credores comuns, so todos iguais).
Portanto com a insolvncia a preferncia resultante da penhora cessa.
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Graduao de direitos reais de garantia:

(1) Privilgios creditrios;
(2) Direito de reteno;
(3) Hipoteca;
(4) Penhor.
Num processo de insolvncia, o art. 822 deixa de funcionar, pois desaparece a penhora. Se sobrar algum
dinheiro so pagos todos os credores comuns por rateio, na proporo do que possvel. Quando h mais do que uma
penhora aquele que no tem a primeira penhora tentar sempre ir por um processo de insolvncia (art. 140/3 CIRE).
Carter real, com oponibilidade erga omnes no tem que ver com a relao direta com a coisa como nos direitos reais de gozo.
Esta oponibilidade porm de intensidade baixa.
3.8. O ARRESTO
Art. 619 - Requisitos para o arresto

Art. 622 - Efeitos do arresto
Se o devedor est prestes a dissipar o patrimnio (garantia geral das obrigaes nos termos do art. 601) ento
o credor recorre ao arresto. O arresto um processo provisrio em que o credor garante o seu direito de crdito. O
arresto acaba por ser uma espcie de penhora provisoria.
Ao declarativa de Ao executiva do
Patrimnio do Satisfao do
Credor reconhecimento do patrimnio do
devedor (art. 601) crdito
crdito devedor (penhora)
Durante este processo possvel que o devedor comece a dissipar o seu patrimnio, logo os credores possuem
um instrumento para satisfazerem provisoriamente o seu crdito o arresto. No fim do processo, o arresto transforma-
se em penhora.
Pressupostos do arresto (art. 619):

1. Existncia do crdito
2. Justo receio de perder a garantia patrimonial
Efeitos do arresto (art. 622):

1. Ineficcia dos atos de disposio dos bens
2. Onerao e arrendamento
Art. 762 CPP o arresto converte-se em penhora, pois o arresto sempre algo provisrio.
Se o credor comum perder a ao declarativa (se o tribunal declarar que ele no credor) implica a extino do
arresto, logo no h converso deste em penhora.
Natureza
O art. 622/2 aponta para uma semelhana com os efeitos da penhora (relativamente preferncia dada
penhora). Como que reconhecemos este efeito definitivo de preferncia em relao a uma medida provisria como
o arresto? Este arresto tem alguma oponibilidade erga omnes mas apenas na medida em que convertido em penhora.
Tem uma oponibilidade provisria, assim deve ser considerado como um direito real em construo, in faciendo, sempre
condicionado sua converso em penhora.
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3.9. O DIREITO DE PROPRIEDADE COM FUNO DE GARANTIA

3.9.1. CONSIDERAES GERAIS
Para efeitos de administrao ou

guarda
Propriedade fiduciria
Funo de guarda e proteo
Funo de proteo de credores
Surge na Roma Antiga
Funo de guarda e proteo
Na Idade Mdia a propriedade fiduciria surge com uma funo de administrao. Aquando das Cruzadas, os
nobres abandonavam as suas terras para combaterem na Guerra Santa e a propriedade era deixada em nome de outra
pessoa para administrar a sua propriedade em nome dos seus filhos.
O direito de propriedade como funo de garantia no um direito real, apenas um direito obrigacional, logo
no tem oponibilidade erga omnes.
Funo de garantia:
(1) Atribuio de poderes da propriedade ao credor;

(2) Acordo entre o credor e o devedor fiducirio e fiduciante que limita os poderes do fiducirio perante o fiduciante;
(3) Excesso de meios face aos fins esta questo decorre das outras duas caractersticas:
a. Direitos reais com a sua oponibilidade erga omnes foram transferidos na ntegra para o credor;
b. O acordo meramente obrigacional.
O credor tem um direito real com eficcia erga omnes, a contraparte perde este direito ao prescindir da
propriedade. Este acordo sem carter real, o credor nunca ir exercer o direito de propriedade, pois trata-se de uma
situao meramente obrigacional, logo no tem efeitos perante terceiros, produz apenas efeitos entre o credor e o
devedor. Pode acontecer que o credor ainda assim exera o direito de propriedade contra os interesses do devedor
(excesso de meios face aos fins). No ser uma forma indireta de defraudar a proibio do pacto comissrio? O pacto
comissrio uma conveno em que o credor pignoratcio faz sua a coisa no caso de incumprimento. Este pacto
proibido desde 2004.
3.9.2. A RESERVA DE PROPRIEDADE
Noo A reserva de propriedade , antes de mais, uma clusula contratual: a figura s existe em resultado de uma
clusula inserida num contrato de compra e venda ou noutro contrato de alienao. O seu contedo aparente (o seu
valor facial) o de eu o direito de propriedade sobre a coisa alienada, ao contrrio do que sucederia na sua ausncia,
s se transmite em certo momento ulterior (nomeadamente, quando o preo estiver pago).
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O nosso Cdigo Civil (art. 409) expresso na admisso da reserva de propriedade e afirma a sua eficcia erga
omnes. A clusula de reserva de propriedade tanto surge nos sistemas jurdicos em que a transmisso de propriedade se
d por mero efeito do contrato como naqueles em que essa transmisso resulta de um acto autnomo (a traditio quanto
a mveis), como ainda naqueles que adoptam solues mistas.
Do ponto de vista sociolgico a condio mais frequente para a transferncia da propriedade o pagamento do
preo, todavia pode ser outra coisa. Se A vende a B com reserva da propriedade, o C no pode comprar ao B.
Querela doutrinria sobre a natureza jurdica:
A posio tradicional a de que a reserva da propriedade se trata de uma condio suspensiva nos termos
do art. 270. Assim os efeitos esperados no se verificam sem que ocorra tal evento. Havendo uma condio suspensiva
a propriedade permanece na esfera do alienante at se verificar essa condio. Est tudo do lado do alienante. Esta tese
tem como defensores Pires de Lima e Antunes Varela. Importa referir que a condio suspensiva difere da condio
resolutiva (menos apoio). Neste caso a propriedade permaneceria na esfera do adquirente at ao fim da condio.
Por outro lado, segundo uma conceo mais moderna, existe uma partilha da propriedade, dos direitos reais.
A posio do adquirente ser assim essencialmente a de titular de um direito real de aquisio, j a o alienante ser
titular de uma propriedade com funo de garantia (direito real de garantia).
Situao de transmisso da posio do alienante
A B
Unio de Contratos contrato de compra e venda (A e B) mais contrato de mtuo (F e B)
Se o automvel tiver defeitos isso pode repercutir-se no contrato de mtuo. Todavia esta uma questo para
ser tratada em Direito do Consumo. Nestas relaes triangulares, surgem tentativas de transmisso de reserva da
propriedade. F podia ter uma hipoteca sobre o automvel mas melhor seria ter reserva de propriedade sobre o mesmo.
Assim essa reserva de propriedade serviria como garantia do contrato de mtuo, para alm de ser garantia do contrato
de alienao. Isto s ser admissvel se se passar por cima da letra da lei, pois o art. 409 diz que o alienante reserva para
si a propriedade e no para um terceiro.
A numa execuo nomeia penhora o veculo (execuo contra B) mas o tribunal diz que o bem do A pois este
tem uma reserva de propriedade. O que A pode fazer renunciar reserva de propriedade se pretender fazer uma
execuo e posterior venda judicial do automvel.
Com a reserva de propriedade se B no pagar o preo, A fica novamente com o automvel. Mas A pode renunciar
reserva de propriedade e assim pode penhorar e vender judicialmente o bem que agora de B. A no pode fazer uma
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penhora enquanto tiver a reserva de propriedade. Primeiro ter que renunciar mesma, caso contrrio ir vender um
bem que seu.
3.9.3. O DIREITO DE PROPRIEDADE DO LOCADOR FINANCEIRO E OUTRAS SITUAES SIMILARES
A Locao Financeira:
Esquema moderno construo trilateral atpica (unio de contratos):
o 1 - Compra e venda do automvel a F sem prestaes

o 2 - Locao financeira (F) + opo de aquisio (B)
o A propriedade do F e B, atravs do aluguer, vai pagando ao F
A propriedade que fica no F tem uma funo de garantia. Do ponto de vista jurdico no h contrato entre o
A e o B, mas do ponto de vista econmico temos trs players. O B fica locatrio, paga rendas, se ao fim de 4/5 anos pagar
tudo fica com a propriedade. O F o proprietrio mas com uma funo de garantia, pois os bancos, por exemplo, que
costumam ser eles os financiadores, no querem carros para nada.
O Esquema Tradicional:
A vende o carro B em prestaes mas com reserva de propriedade no h aqui uma relao triangular se B
incumprir, A fica com a propriedade. Com a reserva de propriedade, a propriedade surge com uma funo de garantia.
Unio de Contratos Pura (Relao Triangular Pura do Ponto de Vista Jurdico:
1. Compra e Venda;
2. Mtuo Puro (crdito ao consumo).
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O F no fica com a reserva de propriedade nem com a propriedade com funo de garantia, fica apenas com o
mtuo. Aqui o consumidor (B) celebra dois contratos. Esta situao difere da locao financeira em que B celebra s um
contrato (acabando por entrar no registo da unio de contratos pura).
o Contudo, esta modernice de legalidade duvidosa, no tendo grande apoio no art. 409.
LOCAO FINANCEIRA RESERVA DE PROPRIEDADE
Na locao financeira, do ponto de vista jurdico B s celebra um contrato, mas do ponto de vista econmico
como se celebrasse dois (situao prxima da unio de contratos). duvidoso que no caso de reserva de propriedade
esta possa ser transmitida para o locador financeiro.
Frequentemente, a lei faz referncia aos direitos reais de garantia, nomeadamente no art. 824/2. Mas so s
os direitos reais de garantia stricto sensu? Se a propriedade tem um mera funo de garantia, tambm no se
extinguiria com a venda judicial? Ora quando as partes escolhem a propriedade como funo de garantia pretendem
justamente fugir ao art. 824/2.
CAPTULO 4 DIREITOS REAIS DE AQUISIO
4.1. ASPECTOS GERAIS
A Doutrina e a Jurisprudncia portuguesas admitem, quase unanimemente, a (sub) categoria dos direitos reais de aquisio,
na qual englobam os direitos que permitem adquirir coisas sem cooperao alheia embora discutam os contornos do conceito e,
portanto, as figuras que nele cabem.
o Segundo um entendimento, so os direitos de estrutura real cujo exerccio redunda na aquisio de um direito real, seja ele
de gozo ou garantia. Segundo outro entendimento, so quaisquer direitos de estrutura real dirigidos aquisio de outros
direitos, sejam estes reais ou no.
(1) DIAS MARQUES, nesta linha de pensamento, escreve que os direitos assim adquiridos pelo exerccio dos direitos reais de
aquisio tanto podem ser direitos reais como, at, direitos de crdito;
(2) Carvalho Fernandes frisa a mesma ideia dizendo que o direito de aquisio que real.
Entre as figuras que, face do Direito Portugus actual, so, geralmente, includas na categoria figuram como principais: o
direito de preferncia com eficcia real resulte tal direito de lei ou de contrato a que seja atribuda eficcia real, ao abrigo do art.
421 - e o direito do beneficirio do contrato-promessa de alienao (ou onerao) com eficcia real, ao abrigo do art. 413.
H, contudo, vozes que se opem integrao das figuras em causa na categoria. Entre tais vozes, merece assim
destaque a de MENEZES CORDEIRO, que nega a natureza real quer ao direito de preferncia, quer ao direito do beneficirio
de promessa de alienao (ou onerao) que sejam oponveis a terceiros. Sublinha o autor que os direitos em causa no
incidem sobre coisas, apresentando a estrutura de direitos de crdito embora com tutela reforada, em virtude da sua
oponibilidade erga omnes.
o Se for adoptada uma viso dicotmica da distino entre obrigaes e direitos reais, segue-se essa opinio, pois os direitos
em causa, embora absolutos, carecem de imediao (num dos sentidos o mais fsico - doutrinariamente atribudos a
esta caracterstica dos direitos reais) sobre a coisa a que se referem.
VAZ SERRA escreveu relativamente ao direito de preferncia com eficcia real que os titulares dos chamados direitos
reais de aquisio no podem exercer sobre as coisas a que o seu direito se refere nem o domnio, nem qualquer outro poder que
seja caracterstico dos direitos reais de gozo, nem to-pouco (como nos direitos reais de garantia) tm o direito de satisfazer os seus
crditos pelo valor das coisas em questo.
RUI PINTO DUARTE defende que a distino entre obrigaes e direitos reais no esgota as categorias dos direitos patrimoniais
de carcter privado (sobre coisas corpreas), havendo espao para figuras intermdias. nesse espao que cr que os direitos reais
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de aquisio se situam. E no ser o reconhecimento de que os direitos agrupados nesta categoria no apresentam caractersticas
iguais s dos direitos reais que impor a alterao do nome da mesma.
Por outro lado, ainda dentro da delimitao da categoria, de lembrar que vrios autores incluem nos direitos
reais de aquisio as faculdades de apropriao das coisas ocupveis. Seguindo, entre outros, MENEZES CORDEIRO, RUI
PINTO DUARTE no concorda com tal arrumao, pois a fonte das aquisies dessas coisas no um direito, mas a prpria
ocupao no parecendo til ou necessrio criar um direito ocupao.
A expresso possibilidade a adequada para expressar o que poder jurdico. No pensamento jurdico
MENEZES CORDEIRO quem mais marca a discusso do que o direito subjetivo e poder jurdico. Ao utilizar a expresso
permisso est a invocar a lgica dentica. Nos direitos reais de aquisio temos essencialmente poderes jurdicos, a
possibilidade de poderes jurdicos com efeito de oponibilidade perante terceiros.
Os direitos subjetivos so sobretudo proposies e distinguem-se dos direitos, so possibilidades de produo de direitos. O
poder subjetivo do poder e direito tem quem ser subjetivo mas na vida prtica surgem frequentemente associados.
Estes direitos reais de aquisio so essencialmente poderes jurdicos, mas frequentemente associados a direitos,
ou seja, so poderes potestativos. A permisso e possibilidade explicam em conjunto este tipo de direitos. Do ponto de
vista analtico os poderes nem sempre esto associados a direitos, alguns associam-se a deveres, da ser extremamente
importante distinguir os dois.
Ex: os pais tm poderes que devem ser exercidos no interesse dos filhos, so poderes deveres. Os administradores tm poderes de
administrao das sociedades e devem exercer esses poderes no interesse da sociedade e dos scios os poderes so sempre
exercidos no cumprimento de deveres, ou seja, poderes-deveres que no esto associados a uma permisso.
Em muitos outros casos, os poderes surgem associados a direitos e, na Histria do pensamento ocidental, os
filsofos tm dificuldade em explicar o que direito subjetivo sem recorrer a ideia de poder, pois as permisses
jurdicas implicam actuaes meramente materiais e jurdicas - a possibilidade de produo de efeitos jurdicos. Ex: o
direito de propriedade envolve permisso de passear na quinta faculdade de gozo que inclui este direito. Este uma mera permisso,
no uma faculdade de gozo, inclui-se sim numa.
o O direito de vender a coisa no apenas material, mas sim com contedo jurdico possibilidade de vender a coisa, produzir
efeitos jurdicos.
Os direitos subjetivos raramente so meras permisses naturais, so frequentemente jurdicas e, por isso mesmo,
temos poderes jurdicos. No possvel explicar o que direito subjetivo sem utilizar a ideia de poder jurdico, mas no
podemos dizer que estes ltimos so meros direitos, i.e. que so autnomos. No surgem apenas associados a direitos
mas a deveres, como j conclumos.
Os direitos reais so situaes jurdicas complexas que envolvem vrias categorias analticas. Envolvem direitos
subjetivos e poderes jurdicos. Do ponto de vista complexo, os direitos subjetivos envolvem poderes jurdicos, categorias
analticas. Ex: Numa propriedade, comprar e vender so poderes jurdicos, enquanto apanhar uma ma apenas uma permisso.
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Se houver oponibilidade erga omnes possvel A afastar os terceiros que queiram adquirir um objeto.
Objecto
Direito real de gozo Direito de crdito

ou garantia (DR) (DC)
A adquire um direito de aquisio de uma posio contratual com oponibilidade erga omnes.
A adquire um direito de aquisio de um direito real com oponibilidade erga omnes ( o que nos interessa para agora).
Os direitos reais de aquisio no tem as duas facetas caractersticas dos direitos reais:
o Interna relao com a coisa imediao;
o Externa oponibilidade erga omnes.
Ora, os direitos reais de aquisio apenas possuem a faceta externa (o que no implica que no venham a possuir a faceta
interna, mas apenas num momento posterior).
Vamos estudar:
Preferncia real
Contrato-promessa com carter real
Reserva de propriedade e locao financeira (o adquirente tem um direito real de aquisio na faceta moderna)
4.2. O DIREITO DE PREFERNCIA COM EFICCIA REAL
Nota Terminolgica: ao direito de preferncia tambm se do outros nomes, como direito de prelao e direito de preempo.
Noo; Direitos Legais de Preferncia versus Direitos Contratuais de Preferncia
As situaes jurdicas reais abarcam no s poderes jurdicos mas situaes jurdicas analticas, algumas passivas do ponto
de vista complexo direito de propriedade horizontal envolve dever de contribuir para o condomnio. Quanto s reais de aquisio estes
so poderes potestativos, possibilidade de aquisio de algo com preferncia sobre terceiro, um direito e um poder. Olhamos
apenas para direitos de aquisio reais, existem outros por exemplo obrigaes e direitos de crdito.
Com efeito, o direito de preferncia o poder de, verificados certos pressupostos, celebrar certo negcio jurdico com
preterio de quaisquer interessados que ofeream condies iguais. Pode ter por fonte o contrato ou a lei. Quando tem por fonte a
lei, o respectivo titular, em caso de violao do seu direito, tem a possibilidade de o fazer valer contra terceiros. A esse efeito perante
terceiros de certos de direitos de preferncia d-se o nome de eficcia real. Tambm os de origem contratual podem gozar dessa
eficcia, se verificados os pressupostos do art. 421.
O 824/2 (norma a propsito dos direitos reais de garantia bastante estudada) determina extino de direitos reais em caso
de venda judicial para que se compre coisa desonerada; neste elenco no constam direitos reais de aquisio que, ao que parece,
sobrevivem a venda judicial. Assim, quando h direito de preferncia direito real de aquisio de proprietrio de prdio confinante
pode exercer direito de preferncia mesmo quando se d o caso do 824/2.
C: Banco A|B Compra em venda judicial.

Hipoteca Juiz determina que cumpre
o art. 824/2.
D: direito real de aquisio no se extingue.
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O Direito de Preferncia do Comproprietrio como Paradigma dos Direitos Legais de Preferncia
O direito atribudo aos comproprietrios pelo art. 1409 (cujo exerccio coercivo regulado no art. 1410) pode
ser tomado como o paradigma do direito de preferncia legal na alienao das coisas.
Casos em que a lei atribui vrios direitos de preferncia na alienao cujo regime segue o de tal modelo:
o Art. 1380;
o Art. 1555.
MENEZES CORDEIRO diz que neste caso no h um direito real de aquisio, no obstante reconhecer a categoria
de direitos reais de aquisio, mas no caso em questo no o considera, pois o direito deste caso a mera faculdade do
direito de compropriedade e no tem autonomia.
A crtica a que tem por base a distino entre situaes jurdicas complexas e analticas, uma diferena de
grau (mais complexo, menos analtico etc); a expresso faculdades (conjunto de direitos ou poderes) so situao jurdica
entre o muito complexo e analtico. Direito de propriedade um direito subjetivo que abarca muitas possibilidades mas
tambm posso usar a expresso para caracterizar uma situao jurdica muito pontual. Faz mais sentido criticar esta
posio de MENEZES CORDEIRO e dizer que, do ponto de vista analtico, o direito de preferncia do comproprietrio
permisso normativa, direito e poder (potestativo) de aquisio e com eficcia erga omnes de direitos reiais, da que se
considere direito real de aquisio. Este ponto de vista o que nos faz mais sentido.
O direito real de preferncia considera-se assim o direito potestativo que, verificados certos pressupostos, celebrar certo negcio com
preterio de quaisquer outros interessados que ofeream condies iguais. A expresso verificados certos pressupostos potencia
leitura de que direito potestativo s surgem quando o obrigado preferncia decide contratar.
Pode ter origem quer legal quer contratual. Nem todos os direitos de preferncia tm carcter real; alguns tm-
no outros no, o que o mesmo que dizer que h direitos de preferncia com eficcia perante terceiros e outros sem
essa eficcia. O do exemplo de cima real com eficcia sobre terceiros. Pegando no exemplo de cima, as situaes em
que no h proprietrio confinante e apenas A tem o prdio e fez negcio com o B em que lhe prometeu o prdio, mas
no estabeleceu se tinha ou no eficcia real. Entretanto vende a C violando o direito do B; porm, no sendo estipulada
a eficcia real B no pode opor o seu direito a C e alegar que comprou algo que lhe era prometido e por isso lhe pertencia.
A preferncia estabelecida na lei tm sempre eficcia perante terceiros; as contratuais s tm eficcia real quando tal
seja estipulado e inscrito no registo. Estas duas condies tm que ser cumulativas.
O Regime
No artigo 414 estabelece-se o negcio jurdico que origina direito de preferncia (pacto de preferncia). Este
pode estabelecer direito de preferncia com eficcia perante terceiros ou sem, sendo que se nada disser no tem; se por
outro lado o estabelecer, a eficcia real, a qual prevista no artigo 421.
O regime do 1409 e 1410 o regime paradigmtico, ou seja, o mais desenvolvido na lei. Se houver uma outra
qualquer situao aplico estas sempre mesmo que no sejam exatamente estes os casos. Quando h eficcia real **ver
artigo. O 1410 o buslis de eficcia real, vou para tribunal e fao valer o meu direito. No obstante o 1380, 1555,
1535 e 1091/1 a).
4.3. A PROMESSA DE ALIENAO COM EFICCIA REAL
A base deste o artigo 1413. Atribui o direito potestativo de celebrar contrato definitivo, mediante declarao
expressa. Se no for feito voluntariamente pode haver execuo especfica, mas se antes um dos promitentes vender a
terceiro pode violar o direito desde que no haja eficcia real (A e B celebram contrato-promessa e A vende a C, este fica
proprietrio a no ser que haja eficcia perante terceiros por parte do direito de B). O regime aplicvel mais uma vez o
do 1410.
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4.4. AS POSIES DO ADQUIRENTE NA RESERVA DE PROPRIEDADE, DO LOCATRIO FINANCEIRO E OUTRAS SIMILARES
Temos ainda mais duas hipteses: adquirente na reserva de proprietrio financeiro. J falamos deste a propsito
dos direitos reais de garantia. O proprietrio que reserva para si propriedade tem direito real de gozo; do ponto de vista
moderno tem propriedade com funo de garantia e o adquirente tem um direito real de aquisio. No segundo caso
temos uma posio semelhante: o banco no quer ter carros e imveis no seu patrimnio (muitos pelo menos), s os
quer para fazer uma operao financeira, o emprstimo. Comprou o carro ou imvel para dar em locao financeira; do
ponto de vista do banco h uma propriedade com funo de garantia, o locatrio financeiro vai pagando as rendas e no
final tem opo de compra mediante valor. Esta uma possibilidade jurdica de aquisio de propriedade sobre coisa
com oponibilidade erga omnes.
O caso mais paradigmtico de formao de contrato proposta-aceitao, conforme o cdigo civil, mas fora
deste o que acontece mais vezes que se formem por declarao conjunta. Para alm destes h mais duas formas:
contrato de opo e leilo. O contrato de opo um contrato pelo qual um dos promitentes concede ao outro a opo
de celebrar um contrato definitivo. Este celebrado automaticamente sem ser exigida nova declarao de vontade de A
uma vez que j se vinculou no contrato de opo, assi celebra-se atravs da mera manifestao de vontade de A, basta-
nos a utilizao do direito potestativo do B. Do ponto de vista prtico muito mais importante que os do Cdigo Civil.
Contrato Preliminar
A|B Promessa Contrato Definitivo
Opo
Declaraes de Vontade
B vai buscar a declarao de Direito Potestativo de B

vontade de A
Esta opo acontece no caso do locatrio financeiro. No preciso falar com o banco para adquirir o carro, basta-me enviar uma
carta a fechar o contrato definitivo, pois vai buscar-se a minha declarao de vontade ao contrato provisrio. A opo de compra
direito potestativo de aquisio com eficcia erga omnes.
Nos manuais h quem desvalorize esta ideia e considere que se trata apenas de espectativas jurdicas, em contra ponto
existem dois aspetos bastante importantes:
o As situaes jurdicas, direitos potestativos do adquirente na reserva de propriedade e do locatrio financeiro (direitos reais
de aquisio) so penhorveis nos termos do Cdigo de Processo Civil. De acordo com o critrio geral, sendo situaes
jurdicas patrimoniais penhorveis correto entender que podem ser alienadas (transmitir) e oneradas (constituir penhor).
Isto aponta no sentido de que direito real de aquisio, direito potestativo e situao jurdica.
CAPTULO 5 A POSSE
5.1. ASPECTOS GERAIS
Entende-se que pode ser correspondente propriedade ou a outros direitos reais, por isso convm saber todos
os direitos reais antes de estudar este regime e tem caractersticas que se encontram em contraposio aos outros
direitos reais, da a importncia de ser dada em ltimo lugar deve-se a RUI PINTO DUARTE.
5.1.1. NOO GERAL DE POSSE
Na linguagem corrente, posse exprime essencialmente a ideia de deteno de um objecto. Normalmente,

quem qualifica uma situao como posse quer no s exprimir esta ideia de deteno, mas tambm no tomar partido
quanto ao ttulo jurdico da deteno. Por vezes usa-se mesmo a ideia de posse em oposio de propriedade ou de
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ttulo jurdico. H um significado no jurdico e um significado jurdico. Do ponto de vista no jurdico, o termo utilizado
utilizado como sinnimo de deteno de um objeto. Por vezes surge por contraposio propriedade ou ttulo jurdico,
no tendo legitimidade total ou nenhuma, no se tem a do proprietrio.
No campo do Direito, a ideia de posse envolve, a maior parte das vezes, uma qualificao (positiva) de uma deteno. Essa
qualificao a de que a posse corresponde a uma situao similar de um proprietrio ainda que quem actua no seja proprietrio.
Juridicamente a definio adoptada a do art. 1851 - poder que se manifesta quando algum actua por forma
correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real. Elementos a reter:
o Deteno de coisa corprea qualificada;

o Actuao similar de um proprietrio.
A posse jurdica pode ainda ser uma situao fctica e jurdica (em sentido tcnico), posio jurdica activa. Pode
significar tanto um ou outro um facto associado a direito ou apenas um direito. A posse ser uma situao fctica que se
manifesta como situao jurdica. uma situao jurdica que decorre dos factos. O livro terceiro do Cdigo Civil abre
com preferncia posse (sendo o instituto jurdico central dos direitos reais).
5.1.2. POSSE CAUSAL VERSUS POSSE FORMAL
Como resulta do que escrevemos antes, a posse pode acompanhar o direito a cujo exerccio corresponde ou
existir independentemente desse direito. posse que acompanha o direito a cujo exerccio corresponde chama-se
posse causal; posse que existe independentemente do direito a cujo exerccio corresponde chama-se posse formal.
O possuidor causal tambm titular do direito a que a sua posse corresponde. Por isso, pode invocar esse direito
e obter proteco independentemente da posse. Para ele, a invocao da posse tem, pelo menos por regra, interesse
nulo ou diminuto. O possuidor meramente formal nada tem para invocar alm da posse. Daqui decorre que a posse mais
relevante a posse formal.
5.1.3. ORIGEM HISTRICA
A ideia de posse como figura distinta da propriedade aparece, se no em todos, pelo menos em vrios dos Direitos Antigos:
o Direito Romano: a posse teve duas origens distintas por um lado, a figura do usus; por outro lado, a figura da
possessio do ager publicus. O usus tinha por objecto coisas susceptveis de usucapio e correspondia a um poder
de facto que antecedia a propriedade. A possessio do ager publicus, como o nome indica, tinha por objecto os
terrenos cuja utilizao era cedida pelo Estado mediante a concesso de um direito diverso e inferior ao direito
de propriedade; com o tempo, essa possessio tornou-se cada vez menos precria e, consequentemente, cada
vez mais prxima da propriedade.
O ius praetorium protegia vrias situaes de posse por meio de interdicta medidas de um magistrado, mas
de carcter administrativo, que proibiam ou impunham condutas. Os requisitos para o decretamento desta eram
menos exigentes que os necessrios para fazer valer judicialmente o direito de propriedade.
o Direito Germnico a Gewere: instituto que teve um papel central por corresponder a uma forma indiferenciada
de direito sobre as coisas, possibilitando diversos contedos e intensidades, como a organizao feudal exigia.
o Direito Cannico: alargou a possa a coisas no corpreas, permitindo a defesa de direitos de objecto de cariz
no patrimonial (v.g. cargos eclesisticos e direitos de famlia) por meio dos mecanismos prprios da posse.
5.1.4. CONCEPES DOUTRINRIAS DA POSSE (E DOS SEUS ELEMENTOS: CORPUS E ANIMUS)
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Acerca da posse, debatem-se duas concepes doutrinrias bsicas. A propsito da posse h grandes querelas
jurdicas. impossvel aprofundar o regime jurdico geral da posse sem antes perceber as duas grandes concepes
doutrinrias.
(1) Subjetivismo - CARL VON SAVIGNY: para este, a posse implicava dois elementos, o corpus deteno, a relao
material com a coisa e o animus a inteno de se comportar como proprietrio ou como titular de um
outro direito real menor. Esta a concepo mais tradicional, tendo de se provar que determinado sujeito se
quer comportar como um verdadeiro proprietrio, tendo de reunir os dois elementos no sentido do juiz os
poder ver determinados para aplicao do regime jurdico da posse;
(1) Objetivismo - RUDOLF VON IHERING: no elemento da posse o animus, isto , a inteno. Para este autor, basta
que o juiz d como provado que h uma relao com a coisa, no tendo de provar que se quer comportar
como proprietrio, pelo que atribuir desde logo o regime da posse.
Dentro da posio subjectivista h vrias clivagens quanto ao elemento do animus:
o Para uns est em causa a inteno de actuar como proprietrio animus dominus;
o Para outros, menos exigentes, est em causa uma inteno de mero possuidor animus possidendi;
o H quem defende que basta ter a coisa, independente de qualquer classificao jurdica - animus sibi habendi.
[A expresso estados subjectivos uma expresso legal que, em tribunal, na experincia dos juzes, se mostra difcil de
determinar, sendo resultado de uma prova indirecta dos indcios do prprio caso (como que um determinado juiz determina que
o sujeito teve inteno de matar? Recorre aos indcios do caso concreto, mas no deixa de ser confuso).]
Outro problema dentro das concepes doutrinrias remete noo de corpus. Existem duas ideias opostas: a
primeira a ideia de actos materiais sobre a coisa - tenho um relgio, sou detentor da coisa -; a segunda de actuao
material sobre a coisa - no estou a exercer actos sobre uma coisa, mas tenho possibilidade de o fazer. Est ao meu
alcance do ponto de vista dos hbitos sociais. H uma conexo social da coisa com a minha esfera jurdica. Vale tambm
esta ideia, ou seja, corpus no implica apenas a deteno da coisa, mas a possibilidade de exercer actos sobre a mesma.
Art. 1257: a posse mantm-se enquanto durar a actuao que corresponde ao exerccio do direito ou possibilidade de
continuar. Assim, corpus no a mera deteno da coisa, mas sim a deteno do ponto de vista de ordenao social.
As dificuldades e divergncias abrangem ainda, como se disse, a noo do Alguns autores parecem entender o corpus da
posse. Na verdade, no bvio o que seja aquilo que se designa por materialidade da situao. Alguns autores parecem entender
este como mero acto material; mas outros referem e no Direito Portugus essa ideia tem base no art. 1257/1 que a posse pode
no se revelar por actos materiais. Nas palavras de OLIVEIRA ASCENSO, o corpus uma relao no material, mas social, em cujos
termos os bens se consideram em conexo com a esfera de certa pessoa.
5.1.5. RAZES E ALCANCE DA TUTELA DA POSSE
Qual a razo por que o Direito tutela a posse? A resposta consiste em vrias razes. So diversos os fundamentos possveis de proteo
jurdica posse, nomeadamente:
o Defesa da Paz Pblica;

o Valor da Continuidade;
o Proteco da Confiana;
o Aparncia da Titularidade de um Direito (mxime da propriedade).
(1) A primeira razo radica na necessidade social de reagir contra todas as leses s situaes existentes, contra todas as demais
perturbaes da paz civil;
(2) A segunda razo consiste na defesa do valor de continuidade - ou seja, na defesa da organizao dominial existente, vista
a manuteno da ordem j no como um fim em si mesma, mas como veculo de manuteno de valores;
(3) A terceira razo exalta a necessidade de proteger a confiana do possuidor, bem como dos terceiros, em que a sua situao
ser mantida;
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(4) A quarta arranca da ideia de que a posse anda normalmente ligada a um direito (mxime a propriedade), sendo indcio dele,
e sustenta que a sua defesa se justifica por, muitas vezes, a prova da posse ser mais fcil do que a do direito a que se liga.
Comum a todas as razes: situacionismo o valor a proteger a situao em si mesma.
5.2. A POSSE NO DIREITO PORTUGUS

5.2.1. A CONCEPO ACOLHIDA NO CDIGO CIVIL
o Tem sido discutida a concepo da posse acolhida no Cdigo Civil, sobretudo se a mesma subjectivista ou
objectivista.
Para alm do art. 1251 e da alnea a) do art. 1263 - que parecem neutros -, chama-se discusso, sobretudo,
os arts. 1253, 1266 e 1289/2. Os dois ltimos, ao estabelecerem, respectivamente, que os que no tm uso da razo
podem ser possuidores e que os incapazes podem adquirir por usucapio, afastam a ideia de que seja coessencial posse
uma certa atitude (ou estado) intelectual ou psicolgico do possuidor. O art. 1253 aponta no sentido da exigncia,
nalguns casos, de tal atitude intelectual ou psicolgica (no so havidos como possuidores os que exercem o poder de
facto sem inteno de agir como beneficirios).
A maioria da Doutrina e quase totalidade da Jurisprudncia entendem que o Cdigo Civil acolhe uma concepo
subjectivista da posse. Para isso, so invocados sobretudo os arts. 1251 e 1253.
Em Portugal:
Escola de Lisboa: objectivismo;

Escola de Coimbra: subjectivismo.
MENEZES CORDEIRO foi o primeiro a tomar a posio objectiva, lendo no art. 1253, alnea a) uma referncia categoria
doutrinria dos actos facultativos - ou seja, actos cuja prtica possibilitada pela inrcia de algum (titular de um direito real) que
teria direito de os impedir;
OLIVEIRA ASCENSO mostra-se sensvel crtica do primeiro autor, posio dominante, mas rejeita que a alnea a) se refira aos
actos facultativos, preferindo atribuir-lhe o sentido de se referir a declaraes do agente sobre a coisa prpria da posse;
CARVALHO FERNANDES inclina-se em termos tericos para uma concepo objectivista da figura, na formulao verificado o
corpus, h, em princpio, posse e sustenta que a mesma se ajusta ao sistema jurdico portugus.
o MENEZES CORDEIRO volta ao tema, para, no fundamental, reiterar o entendimento objectivista da lei, mas abandonando a sua
leitura do art. 1253/a). Na sua nova proposta de interpretao, o preceito abrangeria as situaes [no mencionadas nas
alneas a) e b)] em que o poder de facto adquirido em termos tais que a prpria lei afasta a posse (designada teoria da
causa).
A verdade que a querela em causa tem um alcance limitado. Antes de mais, porque assenta em divergncias de linguagem.
Embora MENEZES CORDEIRO diga que a posio maioritria no tem feito qualquer meno a argumentos em contrrio, a verdade
que ORLANDO CARVALHO explicou que a ideia correcta de animus no a de pura intentio e afirmou que no existe corpus sem animus,
nem animus sem corpus.
RUI PINTO DUARTE defende que esta tese, convergente com as afirmaes de MENEZES CORDEIRO de que so possveis construes
objectivas de animus e que tais construes remetem para o animus apenas em termos lingusticos, no sendo verdadeiramente
subjectivistas, matava por completo a querela. Alm disso, a prpria lei retira alcance exigncia de inteno, na medida em que o
art. 1252/2 estabelece uma presuno de possa a favor dos que exercem o poder de facto. Por ltimo, contribui ainda para a falta de
relevncia da controvrsia a circunstncia do prprio Cdigo Civil estender a proteco que dispensa posse a casos normalmente
ditos de mera deteno (arts. 1037/2; 1125/2; 1133/2 e 1188/2).
Ainda assim, RUI PINTO DUARTE toma a posio expressa, dizendo que no possvel suprimir a referncia do art.
1253/a), mas que possvel (ou melhor, necessrio) sustentar que essa inteno tem de assumir uma qualquer forma
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de exteriorizao daqui decorrendo a superao da querela. Quanto noo de corpus acolhida na nossa lei, , como
resulta do art. 1257/1, uma concepo como relao social no traduzida meramente em actos materiais.
difcil tomar posio sobre uma ou outra com base na lei vigente uma vez que apontam nos dois sentidos. S
posso aprender o estado subjetivo atravs dos elementos objetivos: atravs do corpus que posso provar o animus.
atravs dos actos materiais sobre a coisa que chego concluso que h intenes humanas.
No art. 1252/2 dito que em caso de dvida sobre animus presume-se a posse com o corpus por isso a querela entre um e outro
acaba por no ter grande relevncia prtica. Contudo, esta est na base da distino entre base e deteno e faz-se sentir em vrios
aspectos da letra da lei e por isso importante ser estudada.
5.2.2. POSSE VERSUS DETENO
A relevncia da distino entre as situaes do possuidor e mero detentor mltipla. Sublinhem-se as seguintes vertentes:
o O possuidor pode usucapir, o mero detentor no (arts. 1287 e 1290);

o A lei confere meios especiais de defesa do seu poder ao possuidor (arts. 1276 e ss); 30
o A posse confere direitos sobre benfeitorias e frutos (arts. 1270; 1271; 1273 e 1275);
o A posse gera uma presuno de titularidade do direito a que corresponde (art. 1268).
A situao do promitente-comprador que obteve a entrega da coisa
Bom exemplo das dificuldades que a distino entre posse e mera deteno pode envolver a qualificao da
situao do promitente-comprador que obteve a entrega da coisa prometida comprar, que discuta judicialmente. O
art. 755/1, alnea f) atribui ao promitente-comprador, na situao em causa, direito de reteno para garantia do crdito
resultante de no-cumprimento imputvel ao promitente-vendedor, nomeadamente dos crditos resultantes do art.
442/2. RUI PINTO DUARTE no considera que apenas por este preceito o promitente-comprador se torne automaticamente
possuidor. Ser ou no, mediante se verifiquem os requisitos da posse.
5.2.3. MODOS DE AQUISIO DA POSSE
Aquisio Originria versus Aquisio Derivada
Pode chegar-se situao do possuidor ou pela constituio de uma nova situao de posse; ou pela aquisio a terceiro de
uma situao de posse j existente. primeira forma de aquisio chama-se aquisio originria e segunda aquisio derivada.
O Cdigo Civil refere-se aquisio da posse nos arts. 1263 e seguintes e ainda noutros preceitos. No art. 1263 faz uma
enunciao dos modos dessa aquisio, que deixa de fora a sucesso por morte por sua vez referida no art. 1255.
Modos de Aquisio Originria

Arts. 1263, alneas a) e d) e 1265
o Apossamento: acto material (ou conjunto de actos materiais) que revela o incio do exerccio da posse sobre
uma coisa que anteriormente no detinha;
o Inverso de Ttulo: passagem de detentor em nome alheio a possuidor em nome prprio seja por declarao
do detentor, seja por acto de terceiro que arrogue legitimidade para isso.
Ainda que o apossamento seja facilmente definido, pode ser muito difcil a determinao do acto que merece
concretamente ser qualificado como tal. Quando se fala por declarao do detentor remete oposio do art. 1265.
30
Que s por excepo estende ao mero detentor.
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Ex.: inverso de ttulo por declarao do detentor actuao de algum que, tendo vindo a ocupar um prdio na qualidade de co-
herdeiro ou de comproprietrio, invoque, a certo momento, a qualidade de dono nico e recuse aos outros, alegados co-herdeiros ou
comproprietrios, qualquer direito sobre o mesmo prdio.
Ex.: inverso de ttulo por acto de terceiro situao de um arrendatrio que adquira a propriedade sobre o prdio arrendado no ao
seu locador, mas a um terceiro que arrogue a qualidade de proprietrio.
Modos de Aquisio Derivada

Arts. 1263, 1255 e 1256
o Tradio;
o Constituto Possessrio;
o Sucesso Mortis Causa.
Que possvel suceder mortis causa na posse sempre resultaria dos arts. 2024 e 2025. A posse uma relao
jurdica patrimonial, cuja natureza no obsta sua transmisso. A lei, porm, faz referncias especficas sucesso na
posse por morte, no s no art. 1255 como no art. 2050.
Quanto tradio (traditio), o modo mais bvio de tradio por posse. Aquele que vinha exercendo a posse
sobre uma coisa transfere o domnio facto sobre ela para outra pessoa, que assim continua a posse do anterior. Resta
dizer que essa transferncia pode ser material ou simblica (art. 1263/b)).
O constituto possessrio a transmisso da posse sem a transferncia da deteno da coisa. Do ponto de vista
do alienante, que permanea na deteno, consiste na passagem do possuidor em nome prprio a detentor em nome
alheio, por fora pelo menos em princpio da alienao do direito que servia de base pose em nome prprio. A figura
tem parentesco com a da inverso de ttulo pois em ambos os casos h um sujeito jurdico que v alterado o ttulo ao
abrigo do qual detm uma coisa:
Na inverso do ttulo h como que uma elevao de detentor a possuidor;

No constituto possessrio h como que uma degradao (do alienante) de possuidor a detentor.
Ex.: situao do proprietrio do prdio que o aliena, mas que, nos termos do contrato com o adquirente, fica a ocupar, por algum
tempo, o prdio aps a sua alienao; durante esse lapso de tempo, o alienante j no possuidor, mas mero detentor.
O regime da posse intervivos dado, em larga medida, pelo art. 1256/1, embora e tal como clarifica o nmero
2 do presente artigo -, se a posse do antecessor dor de natureza diferente da do sucessor, a acesso s d nos limites da
de menor mbito.
5.2.4. MODOS DE PERDA DA POSSE
Esto elencados no art. 1267:
o Abandono extino da posse;

o Perda ou destruio total da coisa - perecimento;
o Retirada da coisa do comrcio jurdico-privado;
o Cedncia;
o Apossamento por terceiro especificidade: a extino s opera se o apossamento se prolongar por mais um ano.
Para efeitos do nmero 2, a posse conta-se desde o incio, se foi tomada publicamente ou desde que conhecida se o foi
ocultamente. Adquirida por violncia, s se conta a partir da cessao desta.
5.2.5. CONTEDO DA POSSE
Este conte corresponde aos direitos e deveres que a lei atribui ao possuidor. Estes so construdos na
contraposio com direitos e deveres do proprietrio. A maior parte dos direitos e deveres em causa ferem-se s relaes
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do possuidor com o titular do direito de propriedade. Quando dizemos que o possuidor tem determinados interesses e
deveres, s tem interesse quando no tem posse formal, no tem direitos do proprietrio mas s do possuidor.
a. Uso se tenho corpus est implcito que posso usar a coisa possuda (na definio do 1251). Atentando no artigo
1269 - perda ou deteriorao da coisa est implcito que posso usar a coisa. Assume expressamente que o possuidor
pode usar a coisa mas implicitamente encontramos isto nestes artigos.
b. Fruio a matria dos frutos vem regulado nos arts. 1270 e seguintes. Est a regular-se um direito de fruio por
parte do possuidor. Do primeiro resulta que o possuidor de boa-f tem direito aos frutos naturais (mas, por
exemplo) e civis (rendas) produzidos pela coisa possuda;
Se estiver de m-f no tem direito aos frutos, muito pelo contrrio, tem obrigao de os restituir pelo valor daqueles
que um proprietrio diligente poderia ter obtido (1271).
Boa-f desconhecimento de que est a lesar um direito de propriedade ou outro qualquer direito real. A matria
encontra-se definida no artigo 1260 - a posse adquirida por violncia sempre considerada por m-f. No recebe
os frutos e tem que indemnizar pelos frutos que um proprietrio de boa-f teria recebido
c. Benfeitorias - o artigo 1273 a 1275 regula as benfeitorias . Faz-se uma apresentao das vrias benfeitorias:
Benfeitorias necessrias so as necessrias conservao da coisa. Ex: prdio urbano tem edifcio com telhas
destrudas. Arranjar o telhado uma benfeitoria necessrias se quem arranjou foi possuidor no proprietrio
h direito de ser indemnizado pelas benfeitorias que no confronto com o proprietrio.
Benfeitorias teis no necessrias mas teis para qualquer pessoa. Ex: proprietrio vai gostar
Benfeitorias volupturias proprietrio no as considera teis, vai por outro lado d despesa necessria. Ex:
puseram coisas no jardim e vou ter que gastar dinheiro para as tirar de l.
Da leitura conjugada dos nmeros 1 e 2 do art. 1273 chegamos concluso de que existe sempre direito
indemnizao (estando de boa ou m f); o regime encontra-se todo regulado no nmero 1 em relao s benfeitorias
necessrias. Quanto s teis, (nmero 2) o possuidor pode levant-las desde que o faa sem detrimento delas, se houver
indemnizado de acordo com as regras do enriquecimento sem causa. As volupturias esto elencadas no 1275: se
estiver de boa-f pode levant-las; se estiver de m-f perde-as totalmente. H um regime mais intenso, os direitos do
possuidor so mais intensos em relao s necessrias e gradualmente perde intensidade.
d. Risco - temos tambm deveres quanto ao risco (artigo 1269) o possuidor de boa-f s responde pela perda ou
deteriorao da coisa se tiver agido com culpa. A contrario sensu, estando de m-f responde sempre tendo ou no
culpa. Tem ento uma norma expressa e depois uma implcita. Para alm deste artigo temos ainda a do 1274 que
diz que a obrigao de indemnizao de benfeitorias susceptvel de compensao com a responsabilidade do
possuidor por deteriorao.
e. Encargos o artigo 1272 indica os deveres relativos a encargos. Estes so pagos pelo possuidor e titular do direito
na medida dos direitos de cada um deles sobre os frutos no perodo a que respeitam os encargos. H remisso para
o regime da fruio.
5.2.6. MODALIDADES DA POSSE
Nos artigos 1258 a 1262 a lei refere-se a vrias espcies de posse.
o Posse intitulada versus no titulada: o artigo 1259 distingue posse titulada de no titulada titulada quando no
origem est um modo de legitimidade de aquisio, independentemente do direito de transmitente e da validade
substancial do negcio jurdico. Ex: regime casa pronta no posso escrever numa folha de papel higinico e dizer
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que fao uma venda. Diferente se h venda de bens alheios e o titular no tem legitimidade, mesmo assim tenho
posse titulada mesmo que seja venda de bens alheios. Com o ttulo posso adquirir por prazo mais curto que o da
usucapio, mesmo sem validade substancial.
o Posse pacfica versus posse violenta: a posse violenta ou pacifica consoante foi ou no utilizada violncia na sua
obteno. A relevncia relevante para alm da fsica a psicolgica ou moral artigo 126131. A violncia nos
termos da doutrina tradicional e jurisprudncia pode ser sobre pessoas bem como coisas, por exemplo, partir
cadeados. Faz-se esta equiparao na doutrina no obstante esta no ser feita na lei. Na vida prtica este requisito
da violncia importante para os tribunais.
o Posse pblica versus posse oculta: referida no artigo 1262. Invoca-se um critrio ca cognoscibilidade pelos
interessados, no tem que conhecer mas ser cognoscvel. A pblica a que se exerce de modo a poder ser
conhecida pelos interessados.
o Posse de boa ou m-f: encontra-se no 1260 e de boa-f quando o possuidor ignore ou no que est a lesar
outro ao adquirir a propriedade. A existncia de ttulo faz presumir a boa-f e a sua inexistncia a m-f. No a
regra de conduta da boa-f objetiva, a subjetiva ou psicolgica.
J falmos disto a propsito do registo predial quando MENEZES CORDEIRO diz que para efeitos de aquisio tabular
(decorrente do registo predial) exige que se haja boa-f mas o artigo 5 no faz referncia a ela. O artigo 17 que se
aplica a problemas de validade registral j o faz, mas em todo o caso, esta boa-f em questo a mesma daqui. A boa-f
psicolgica de Menezes Cordeiro essencialmente um estado subjetivo, um estado de esprito. No totalmente assim,
porm este dado importante face boa-f objetiva. Esta regra de conduta uma norma de direito substantivo que faz
apelo incorporao no direito de normas morais - clusula geral que faz com que os juzes tenham margem de
discricionariedade e possam considerar as suas consideraes ticas - que estabelecem padres da conduta 334 cdigo
civil, 227. Assim, a boa-f relevante para estes efeitos no meramente psicolgica mas tambm tica.
A boa-f em sentido subjetivo diferente da do art. 762 por exemplo. Encontramos noutras seces do cdigo
civil, por exemplo a propsito da impugnao pauliana dissipao de patrimnio.
Em relao boa-f subjetiva Menezes Cordeiro diz que tambm tem contedo tcnico para alm do psicolgico.
Considera-se m-f saber que lesa direitos de outrem ou no poder deixar de ignorar que pode estar a lesar outrem.
no apenas o conhecimento mas tambm o dever saber. A boa-f subjetiva ou psicolgica tambm tica. Esta ideia
aceite pela generalidade da doutrina e jurisprudncia. A propsito da boa-f temos ainda ao nmero 2 e 3.
o Posse efetiva versus posse no efetiva: a posse efetiva quando acompanhada de deteno e no efetiva quando
no acompanhada de deteno. Quando h esbulho a coisa retirada do possuidor a posse s se extingue
passado um ano. Se permaneo com a posse durante esse ano tenho uma posse no efetiva que finda passado um
ano. O facto de a lei tratar o possuidor esbulhado como possuidor 1276 e seguintes prova que a posse no
implica deteno.
o Posse registada e no registada: a posse registvel nos termos do artigo 2/1 alnea e) e 116 e 118 do Cdigo
de Registo Predial esse registo tem que ser precedido de um procedimento de justificao anlogo ao necessrio
para suprimento da falta de trato sucessivo. Um facto e um direito- o facto posse pode ser inscrito num registo
predial o que leva a um encurtamento dos prazos de usucapio nos termos do 1294 e seguintes.
5.2.7. DEFESA DA POSSE
31 No nmero 2 deste artigo, quando o legislador utiliza a expresso coaco fsica utilizado num sentido diferente do de TGDP.
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A lei assegura a defesa da posse enquanto tal. Essa pode ter lugar judicialmente ou extrajudicialmente nos
termos do artigo 1 do Cdigo de Processo civil. Temos tradicionalmente 3 aes: preveno, manuteno, restituio. 32
5.2.7.1.TIPOS DE DEFESA JUDICIAL DA POSSE
a. Ao preventiva - Est regulado no artigo 1276. Permite-se que v a tribunal quando tenha justo receio de ser
esbulhado por outrem. No chegou a ser efetivamente esbulhado ou perturbado, ainda no houve retirada da
deteno mas h ameaa e justo receio por isso j h tutela da posse atravs das aes de preveno. O pedido
consiste por isso:
Reconhecimento da posse
Condenao do ru a abster-se de perturbar a posse do autor, sob pena de responsabilidade civil e multa.
b. Ao de manuteno quando a posse perturbada. Visa por fim a uma perturbao da posse que ocorreu ou
est a ocorrer mas que no implicou a perda de posse efetiva (artigo 1278/1). A ao improcede se o turbador
demonstrar ser titular de direito sobre a coisa que o habilite a possu-la. A ao s vivel no prazo de um ano a
contar da turbao33 (1282).
c. Ao de restituio quando houve esbulho. Visa obter a recuperao da posse efetiva, pondo fim ao esbulho-
Na ao de manuteno no procede contra quem demonstre ser titular de direito sobre a coisa que o habilite a
possu-la (1278/1). Se a posse que se visa recuperar no tiver mais de um ano, no procede contra quem tiver
melhor posse melhor a posse titulada, na falta de ttulo melhor a posse mais antiga e que entre posses de
igual durao prevalece a posse actual, de acordo com o nmero 2 do mesmo artigo. S vivel no prazo de um
ano a contar da turbao (1282).
Na manuteno pode haver sobreposio de posse mas no segundo caso j h necessariamente sobreposio de posses.
O artigo 1278 apresenta os critrios de manuteno da restituio da posse no confronto com o regime da
propriedade. Em caso de oposio de contestao da ao com invocao da propriedade do ttulo de um outro direito
real prevalece o titular do direito isto acontece a propsito da ao de manuteno e restituio. H um prazo de
caducidade de um ano tambm para os 2 (1282).
Relativamente restituio apenas, h uma conjugao do regime de ao de restituio (1276) com a norma
de perda da posse (1267/1 alnea d)) extingue-se a posse antiga passado 1 ano e 1 dia em caso de esbulho, no h
sobreposio de posse. Antes de recorrermos ao 1278/3 temos que conjugar o 1278/2e o 1267/1 d), ou seja, se passou
um ano desde o esbulho extingue-se a posse da pessoa esbulhada. Se h duas recorrermos aos critrios do 1278/3.
d. Providncia cautelar de restituio provisria: no 1279 prev-se o esbulho violento. H um procedimento

cautelar em que se ouve s as testemunhas do autor e d deciso e s depois ouve o que o ru diz porque quer
sancionar situaes em que h esbulho violento. A lei confere o recurso a uma providncia cautelar 34 consistente
na recuperao da posse efetiva enquanto durar a discusso judicial decretada sem audincia prvia do
esbulhador (artigo 1279 conjugado com o 393 e 394 do Cdigo de Processo Civil). O possuidor tem o direito de
ser restitudo provisoriamente sua posse, sem audincia do esbulhador.
e. Outras providncias cautelares: se o esbulho no for violento ou houver mera perturbao da posse, podem haver
outras providncias cautelares: o chamado procedimento cautelar comum com base no artigo 395 do cdigo de
processo civil. Por exigir este mecanismo especifico no significa que no verificados os pressupostos no existam
outros mecanismos de providncia cautelar.
32 No cdigo de processo civil no se prev estas formas de ao especial, so pedidos feitos no procedimento comum.
33 Agitar, perturbar.
34 Pode ser substituda por cauo nos termos do artigo 387/3 do Cdigo de Processo Civil.
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f. Oposio a actos de ofensa judicialmente ordenados: tenho no 1285 e no 351 e seguintes do cdigo de processo
civil outros mecanismos, os chamados embargos de terceiro para me opor a atos judiciais executivos que me
ofendam a posse. Uso em especial quando a posse ofendida por actos ordenados judicialmente como o caso
da penhora ou arresto. Mesmo contra este tipo de ofensa a lei dispensa proteo mesmo contra esse tipo de
ofensa.35 Actualmente os embargos de terceiro podem ter por fundamento a propriedade ou qualquer outro
direito incompatvel com a deciso judicial em causa (artigo351). At 1995/1996 os embargos s podiam fundar-
se na posse.
No 1268/1 temos a presuno de titularidade do direito. Deve relacionar-se com a tradio que remonta
publicidade. A posse remonta oponibilidade erga omnes.
5.2.7.2. ALGUNS ASPETOS DAS ACES POSSESSRIAS
o Legitimidade nas aes de manuteno: podem ser isentas quer pelo possuidor perturbado, quer pelos seus
herdeiros. Na legitimidade passiva a lei no possibilita aes de manuteno contra herdeiros do perturbador
consagra expressamente a sucesso destes no dever de indemnizar (1281/1).
o Legitimidade nas aes e restituio: podem ser isentadas pelo possuidor esbulhado ou pelos seus herdeiros. Na
legitimidade passiva a lei atribui ao esbulhador e aos seus herdeiros assim como a qualquer detentor que tenha
conhecimento do esbulho com base no artigo (1282).
o No impugnao da posse pelo ru: nas aes destinadas manuteno ou restituio da posse, se o ru no
impugnar a posse do autor e no poder apreciar logo a titularidade de tal direito, h lugar imediata manuteno
ou restituio da posse (artigo 510/5 do cdigo de processo civil).
5.2.7.3. ACO DIRETA
Para alm de mecanismos processuais temos a aco directa que um meio de defesa extraprocessual nos
termos do artigo 336. Deve por isso seguir os pressupostos deste artigo em conjunto com o 1277.
5.2.8. SOBREPOSIO DE POSSES
A posse, grande parte das vezes, uma situao exclusiva: significa que no pode haver nenhuma outra situao
anloga simultnea. A prpria lei refere a possibilidade de existncia de concurso de posses, que o que acontece no
1278/2 e 3. Ao regular as aes de manuteno e restituio da posse admite a sobreposio de situaes possessrias,
ao estabelecer os critrios que j vimos para a resoluo do problema que da resulta.
5.2.9.O EFEITO DE PRESUNO DE TITULARIDADE DO DIREITO
Deve fazer-se especial ateno ainda presuno de titularidade do direito a que corresponde nos termos do
1268/1. Em primeiro lugar fundamenta-se esta presuno na publicidade da situao possessria: quando uma
determinada situao de posse se manteve durante certo lapso de tempo presume-se que tenha ttulo. Os outros esto
nas razes que justificam a tutela da posse, nomeadamente o valor de continuidade e da manuteno da paz pblica.
Relativamente aos mveis este uma manifestao atenuada das razes que fazem vigorar noutros pases o princpio em
relao aos mveis a posse significa ttulo.36 No que respeita aos imveis, a j referida regra sobre o conflito entre a presuno
resultante do registo e a presuno resultante da posse: aquela cede perante esta se a posse se tiver iniciado antes da data da inscrio
registral de acordo com o 1268/1.
35 No caso de apreenso em processo especial de recuperao/falncia o meio de reaco usado: restituio ou separao de bens.
36 Para os que se relacionam com possuidores que no so proprietrios, essa posse vale como propriedade e por isso quando algum
adquire de quem no proprietrio mas mero possuidor h transmisso como se fosse proprietrio legitimrio.
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5.2.9.10. A USUCAPIO
Justificao e relevncia da figura
Apelidada de prescrio aquisitiva uma das principais dimenses da tutela da posse e corresponde atribuio
mesma de um efeito aquisitivo do direito e a cuja aparncia corresponde. Por regra a posse corresponde propriedade,
passado determinado tempo adquiro a propriedade - aquisio do direito real a que corresponde a posse.
o Como fundamentos da usucapio temos a defesa da paz pblica, valor de continuidade e proteco da confiana.
A usucapio uma reproduo, mesmo que marginal, do mecanismo historicamente inicial de aquisio da
propriedade. A sua relevncia prende-se com a atribuio de efeito aquisitivo posse que implica desconsiderao de
outros direitos ou pelo menos interesses, conflituantes com a situao possessria. Essa desconsiderao inclui os
defendidos pelo registo como resulta do artigo 5/2 do CR Predial que estabelece a aquisio fundada na usucapio dos
direitos de propriedade, usufruto, uso e habitao, superfcie e servido no depende do registo do facto aquisitivo (a
posse).A base de toda a nossa ordem imobiliria no est no registo, mas na usucapio um exagero mas um tipo
de afirmao que resulta do que foi dito anteriormente.
Pode ainda entender-se que a usucapio no opera contra outras normas porque a quantidade de casos de
usucapio tem vindo a descer e continuar a descer, dado o desenvolvimento cultural e tecnolgico anacrnico que v
nela base de qualquer parte da ordem jurdica.
Usucapio e proteo constitucional da propriedade
Pode haver um problema de conformidade com a CRP porque efeito anlogo a expropriao sem
compensao. O meu arrendatrio adquiriu propriedade por usucapio e eu perdi ao abrigo do cdigo civil. Assim, pode
haver esta incompatibilidade da usucapio com a proteo que a constituio faz do direito de propriedade mesmo
que esta questo surja apenas quando a usucapio importe que algum seja atingido num seu direito, o que nem sempre
acontece por coisas dela objeto poderem no ter dono anterior.
O Tribunal Constitucional referiu-se mais do que uma vez ao problema defendo a compatibilidade. Assim sendo,
do acrdo 205/2000 consta que a acesso resulta de disposies genricas do ordenamento destinadas a conseguir a
harmonizao de direitos potencialmente conflituantes. A sua causa ou razo no o interesse do sujeito em favor do
qual se verifica a aquisio do direito, o qual no objeto de qualquer avaliao concreta, mas sim o interesse abstrato
da ordem jurdica na preveno ou resoluo daquele conflito. A vantagem criada para o sujeito adquirente constitui
uma simples consequncia da arbitragem de interesses privados contrapostos.
O acrdo 491/2002 adoptou a mesma linha de argumentao e para efeitos da discusso da constitucionalidade material
da norma que prev a aquisio potestativa de aes tendente ao domnio total. O TC reafirmou a tese de que a CRP no impede a
existncia de actos extrativos do direito de propriedade de natureza privada: usucapio, comunho forada e acesso.
Em concreto, na opinio de RUI PINTO DUARTE, essa harmonizao de interesses quando provoque uma expropriao,
colocar-se- a constitucionalidade da falta de contrapartida. A lei no prev nenhuma compensao para aqueles que se
vejam provados de direitos por fora da usucapio.
Delimitao
A usucapio a aquisio do direito de propriedade sobre uma coisa em razo da posse. S se podem adquirir por usucapio
coisas que j existam como tal e que possam ser adquiridas por outro modo. No se pode adquirir por usucapio o direito de
propriedade sobre uma parte de um prdio cujo destaque seja nulo sem autorizao administrativa.
A posse relevante para a usucapio
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A posse pacfica e pblica a nica que d origem usucapio nos termos do 1297 e 1300/1. Ao ser obtida
com violncia ou sendo iniciada de modo no cognoscvel, os prazos da usucapio s comeam a contar a partir do
momento em que cesse a violncia ou a posse se torne publica.
Justificam-se estas exigncias com a possibilidade de imputar aos eventuais titulares de direitos sobre a coisa
que sejam aniquilados ou restringidos pela usucapio uma inercia compatvel com a posse prescribente 37. A outra prende-
se com a caracterstica da publicidade dos direitos reais.
Direitos no usucapveis
Exclui-se a possibilidade de serem usucapidas as servides no aparentes e os direitos de uso e habitao, como
vemos nos artigos 1293, 1485 e 1548. O artigo 1296 o mais relevante do ponto de vista sociolgico.
O fundamento da excluso das servides no aparentes est no seu carcter no revelado. No que respeita ao
fundamento da excluso dos direitos de uso e habitao, os motivos consistem na dificuldade de destrinar o corpus de
tais direitos do corpus do usufruto. Os direitos de uso e habitao so s em funo das necessidades do titular, no faz
sentido ser para sempre; as no aparentes so ocultas e no se faz publicidade, portanto.
Prazos de usucapio
Encontramos vrios prazos sendo que no so aprofundados. Variam em funo da natureza das coisas objeto
da posse, caracteres da posse e em razo da existncia de registo da posse (1294 a 1300). O prazo mais longo de 20
anos e aplica-se a imveis possudos de m-f, sem que haja registo do ttulo nem da posse nos termos do 1296. O prazo
mais curto de 2 anos e regra geral aplica-se usucapio de mveis sujeitos a registo, quando seja de boa-f e havendo
ttulo de aquisio e registo dele nos termos do 1298/ alnea a). Os demais prazos tm todos menos de 20 anos e mais
de 2 grande arbtrio na sua fixao.38 Geralmente a posse de m-f e acaba por se aplicar o prazo de 20 anos. H uma
ideia de segurana para l da ideia de justia.
Necessidade de invocao
A usucapio necessita de ser invocado nos termos do artigo 1287, no opera automaticamente. atribudo um
direito potestativo de usucapir invoco logo torno-me proprietrio. Para alm deste artigo resulta ainda do 1288 e da
remisso que o artigo 1292 faz para os 303 e 305 que dizem respeito invocao da prescrio. Fundamenta-se na
voluntariedade das aquisies.
Modo de invocao da usucapio
Pode ser invocada por qualquer meio: judicial ou extrajudicial. Merece ainda destaque o procedimento essencial
para a obteno de registo de aquisio fundado em usucapio: justificao. Regra geral feita judicial para sanar tudo.
No outro h processo de justificao registral.
Eficcia retroativa
Quando a posse seja exercida pelo lapso de tempo necessrio usucapio invocada os seus efeitos retroagem
data do incio da posse (1288 e 1317 alnea c). A razo de ser prende-se com a inteno de reforo da legitimao da
conduta do possuidor. A prescrio tem eficcia retroativa (retroage 20 anos). Na sentena o juiz d como provado
quando comeou a posse (inverso do titulo desta).
Usucapio e regras administrativas
37
Que prescreve.
38 Os prazos da usucapio estabelecidos no nosso cdigo civil so mais curtos que eram os do Cdigo de Seabra.
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No se pensava que a violao da legislao administrativa pudesse ser um obstculo usucapio. Surgiu
entretanto jurisprudncia e doutrina que vo no sentido da usucapio assim como a acesso no poder operar em
violao das regras administrativas e das que limitam o fracionamento dos prdios, sejam administrativas ou no. Essa
orientao merece apoio uma vez que a nica compatvel com a caracterstica dos direitos reais a que chammos
especialidade ou individualizao39 e com a unidade do sistema jurdico. Excetua-se contudo a usucapio em
desrespeito do artigo 1376. A sano para esse desrespeito a mera anulabilidade (artigo 1379), parecem acertadas
as decises que a tm admitido nessa situao particular.
Pode haver conflito do artigo 5 do CR Predial com o 62/2 da CRP expropriao sem compensao versus
usucapio. Ainda relativamente ao princpio da individualizao deve ter-se em conta a compropriedade dividida por
avos. Ao fazerem a diviso fazem uma inverso do ttulo da posse.
NECESSIDADE DO ORDENAMENTO DO TERRITRIO
Situao 1 Situao 2
Joaquim Joaquim
rea Rural rea Urbana
(Abboras) (Edifcio)
T T
(Cenouras) (Edifcio)
nico Prdio Fracionado Loteamento

Vcio: anulabilidade Vcio: nulidade
Situao 1: H um s prdio dividido e cada um cultiva uma coisa. Por usucapio querem dividir a propriedade e fazer dois prdios
separados. O vcio a anulabilidade no to grave. O Ministrio Pblico no reage em 3 anos e estes acabam por se safar
usucapio admitida pela jurisprudncia. No se permite para o negcio jurdico mas para usucapio sim. Com uma ao judicial de
aquisio judiciria para usucapio faz o que no pode pelo negcio.
Situao 2: Cada um quer construir uma vivenda na sua parcela. Sendo loteamento, a sano a nulidade (mais grave que a
anulabilidade) caso este no seja aprovado pela CM; por ser uma sano mais dura, a usucapio, figura anloga neste caso, no
admitida pela jurisprudncia.
5.2.11. NATUREZA DA POSSE
o ORLANDO DE CARVALHO: considera a posse no um direito mas sim um facto, no obstante ser fonte de consequncias
jurdicas e de direitos - situao de facto juridicamente relevante.
o OLIVEIRA ASCENSO: a posse um direito mas sem carcter real. O regime legal vai contra esta qualificao.
o MENEZES CORDEIRO: pode ser um facto ou um direito conforme o modo por que seja tomada ao ser um instituto de
direitos reais no verdadeiramente direito real de gozo quando muito um direito de gozo diferenciado.
o MANUEL RODRIGUES: Considera que um direito real.
o MANUEL DE ANDRADE: a sua tese de qualificao da posse como direito real teve relevncia antes do actual cdigo civil
na sua obra A Posse.
39
Pode s incidir sobre coisas individualizadas de acordo com o princpio da especialidade ou individualizao:
Direitos reais que incidam sobre coisas determinadas e acordo com o estatuto jurdico real.
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o DIAS MARQUES: escreveu que a questo de saber se a posse um facto ou direito supe-se resolvida no texto pela
distino entre posse-facto e posse-direito: a posse uma situao de facto mas na medida em que existe desde
logo criadora de uma situao jurdica correspondente a que tambm se chama posse. Com esta opinio concorda
Rui Pinto Duarte que a considera actual.
o RUI PINTO DUARTE distinguimos a posse de facto da posse de direito. Situao de facto que d origem a determinado
direito. Quando atribui efeitos estes so jurdicos, um direito com carcter real que tem imediao e oponibilidade,
mesmo que limitada perante a prova da propriedade ou outro direito real e passado um ano extingue-se. A posse-
direito tem natureza real? Sim, o direito do possuidor compreende a imediao e oponvel generalidade dos
sujeitos gozando de sequela. Cede perante o direito do proprietrio mas tal s demonstra que a posse um direito
inferior propriedade. Concluindo, posse de facto e de direito e enquanto direito real.
5.2.12. EXTENSO DA POSSE A OUTROS DIREITOS REAIS PARA ALM DA PROPRIEDADE E A DIREITOS NO REAIS
A lei portuguesa expressa quando admite a posse correspondente a outros direitos reais mera facilidade de
expresso a reduo j feitos. Essa admisso feita em geral no artigo 1251 e em preceitos especficos como os do
1440, 1528, 1547/1, 669/2 e 670, alnea a). A posse extensvel a outros direitos reais para alm da propriedade
mas ser extensvel a todos os direitos reais? possvel a posse de direitos sem carcter real, incluindo de direitos sobre
coisas no corpreas? A dvida surge quando no cdigo civil se define posse como poder que se manifesta quando
algum actua por forma correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real (1251) e de
restringir a regulao que faz da propriedade s coisas corpreas (1302).
No pode haver posse de quotas ideais sobre coisas. Nada obsta a que algum atue por forma correspondente
de um comproprietrio, sem o ser. A situao de posse plural no deixa dvidas por isso mesmo no h razo para
negar a possibilidade de algum, numa situao de aparente compropriedade, ter uma posse formal a par de outros
interessados que tenham uma posse similar mas causal. Temos determinados direitos do locatrio, comodatrio,
depositrio e parceiro pensador40.
As situaes do locatrio, do parceiro pensador, do comodatrio e do depositrio
Nos arts. 1037/2, 1125/2 e 1188/2 a lei estabelece que o locatrio, parceiro pensador, comodatrio e o
depositrio que for privado da coisa ou perturbado no exerccio dos seus direitos pode usar dos meios facultados pela
lei ao possuidor para defender a posse. Embora o problema extravase em muito a questo que estamos a tratar deve
fazer-se referncia s teses que qualificam como reais as situaes em causa. Centrar-nos-emos na situao do locatrio.
Existem quatro posies jurdicas e em vrios artigos da lei, em especial no 1037/2 locatrio tem os meios de
defesa da posse. (normas semelhantes para os outros dos que se dispensa a leitura). Direito de utilizao dos meios de
defesa da posse perante terceiros ou em confronto com o proprietrio. Existe desde h muito uma forte corrente de
opinio que qualifica o direito do locatrio como real atribui alguma dimenso de direito real posio do locatrio,
ningum nega a sua natureza obrigacional. Esta corrente invoca a imediao do direito do locatrio a alienao da coisa
no faz caducar a locao; a atribuio ao locatrio dos meios de defesa facultados ao possuidor.
Ex.: Sou senhorio e no gosto dos locatrios; chateei-me e vou cortar-lhe a gua, arrombo a porta e mudo as chaves. O locatrio poe
ao contra o senhorio meio de defesa da sua relao com a coisa estendendo a aplicao do regime da defesa da posse.
So situaes dos direitos pessoais de gozo, direitos de gozo tradicionalmente no entendidos como direitos
reais aes in ren e in persona. Estas so situaes de deteno. No tenho meios de defesa da posse a no ser que a
lei estenda aplicao desta a situaes de mera deteno.
Na corrente de opinio que invoca a imediao do direito do locatrio entram Paulo Cunha, Dias Marques,
Oliveira Ascenso, Mota Pinto e numa primeira fase Menezes Cordeiro. Na escola de Lisboa defendiam por isso que na
40
Aquele que toma conta do gado.
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locao esta era tambm direito real. No maioritria, a maioria esmagadora considera que no direito real de todo
mas obrigao de direito de crdito se o , no h posse em nome prprio, mera deteno e h sim extino deste
regime aos de deteno. O professor prefere a teoria de Rui Pinto Duarte e Manuel Mesquita - no precipitado mas
no obrigao, apenas direito pessoal de gozo. A contraposio entre direitos reiais e direitos de crdito no
dicotmica; h direitos privados patrimoniais que no se reconduzem a essas categorias, para englobar alguns preciso
fazer apelo categoria de direitos pessoais de gozo direito do locatrio. Tal entendimento no explica contudo o
fundamento da outorga dos meios possessrios em causa. Menezes Cordeiro afirma que o locatrio dispe mesmo de
posse mesmo que extensiva usucapio. Existem outras explicaes possveis entre elas a de a posse ser suscetvel de
graus, a contraposio entre posse propriamente dita e posse precria poder no ser dicotmica.
A tese que nega a qualificao como real do direito do locatrio permaneceu sempre maioritria, defendem-na
Inocncio Galvo Telles, Jos Pinto Loureiro, Pires de Lima e Antunes Varela, M. Henrique Mesquita, Pereira Coelho, Pinto
Furtado e Ana Prata.
Existe a posse em nome prprio e alheio e entre estes a zona dos direitos pessoais de gozo, aqui o 1037 atribui
a tutela ao locatrio e Pinto Duarte acha que a distino com graus, com uma rea cinzenta que isto. Situaes de
deteno qualificada no utiliza esta expresso. Beneficiam de parte do regime da posse.
Menezes Cordeiro por outro lado utiliza como nome posse interdital pose para efeitos s de defesa e posse
civil pra todos os efeitos incluindo usucapio. Critica: diviso perfeita, porm a posse interdital deteno com efeitos
da posse.
DIREITOS REAIS DE GOZO DIREITOS PESSOAIS DE GOZO DIREITO DE CRDITO
RUI PINTO DUARTE Posse Deteno Deteno
Posse interdital: No posse,

A posse civil equivale apenas deteno qual o legislador
MENEZES CORDEIRO Deteno
posse determinou meios de defesa
da posse.
Posse de universalidades, em especial do estabelecimento comercial
O artigo 206./1 do Cdigo Civil d-nos a permisso, em geral, de tratar unitariamente as coisas compostas ou
universalidades de facto. Entende-se que esses conjuntos de coisas no perdem a identidade pode haver alguma
mudana nos seus elementos. Questiona-se ento a possibilidade de posse de tal conjunto.
Discute-se isto a propsito do estabelecimento comercial, que paralelo ao consistente em saber se o estabelecimento
comercial pode ser objeto do penhor.
A resposta questo em geral (resposta positiva) no significa que em especifico assim o seja. O estabelecimento
comercial no um mero conjunto de coisas; abrange coisas mveis, imveis, posies contratuais, crditos e outros
direitos (propriedade industria e dbitos). Para alm disso, o problema de o estabelecimento comercial poder ser objeto
de direitos. Questionar se ele pode ser objeto de posse apenas uma dimenso do mesmo, uma das dimenses mais
importantes, na medida em que est ligada possibilidade de recorrer aos meios especiais de tutela que a lei confere
aos possuidores, nomeadamente em caso de esbulho.
Em relao questo especfica (pode ser objeto de posse), procedem as mesmas razes que levaram o autor a
considerar que poderia ser objeto de penhor. Seria, alis, incongruente, permitindo, a lei, a penhora de estabelecimento
comercial, fosse negada a posse sobre este. A base da resposta afirmativa no est, somente, a, mas tambm no facto
de que o estabelecimento comercial pode ser objeto do direito de propriedade. Retira-se isto da anlise da regulao
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que a ordem jurdica, no seu todo, dita para o estabelecimento comercial, sobressaindo a verificao de que so vrios
os casos em que lcito tom-lo como objeto unitariamente transfervel.
Acrescenta-se ainda que, atualmente, a jurisprudncia acolhe a resposta afirmativa; descontando o facto de o
STJ ter declarado que s possvel usucapio relativamente aos elementos corpreos do estabelecimento comercial. (TR
Lisboa 30.10.90, 8.3.94, 9.6.94, TR Porto, 28.4.87 e 1.2.90, TR vora, 12-6-97, STJ 15.6.00 e Relao Coimbra 27.5.08)
A posse de ttulos de crdito e de valores mobilirios
Tem sido discutida, tambm, desde h longos anos, por fora das correntes doutrinrias e dos textos legais, tais
como o nosso Cdigo Civil, que aparentemente a restringem s coisas corpreas. ( posse). Discutem-se, ento, dois
problemas: possibilidade de posse sobre o documento que constitui o ttulo e o da possibilidade de posse do direito nele
incorporado.
O primeiro problema s pode ter uma resposta positiva. As leis so claras na ligao que fazem da legitimao
para o exerccio dos direitos resultantes dos ttulos de crdito (pelo menos, dos ttulos ao portador), posse dos mesmos
ttulos. Por outro lado, a maioria da Doutrina qualifica o direito dos portadores sobre os ttulos como propriedade ou
como posse.
J o segundo problema tem uma resposta mais em aberto, sendo que tambm o mais importante, por fora
do fenmeno da desmaterializao dos valores mobilirios. Est em causa saber se so suscetveis de posse as situaes
jurdicas representadas nos tttulos de crdito e nos valores mobilirios, que no so apenas crditos, mas tambm
situaes de outra natureza, como, por exemplo, participaes sociais (no caso das aes). Tem em comum, essas
situaes, no terem um objeto tangvel.
A tutela da posse assenta no valor de continuidade de uma situao jurdica e na considerao de que mais
fcil provar a posse do que o direito a que a mesma corresponde. Se achamos legtimo estender a noo de posse
resultante do artigo 1251., de forma a abranger o estabelecimento comercial, porque no exerccio de direitos sobre o
estabelecimento se verifica esse carcter pblico, e procedem quanto sua tutela as razes que justificam a proteo da
posse. Isto j no se verifica em relao aos direitos e demais posies jurdicas representadas nos ttulos de crdito e
nos valores mobilirios. A publicidade tpica da posse no se pode a verificar. difcil de conceberem que possa consistir
a posse, nesses casos. Acresce ainda que a prova da titularidade do direito a mais fcil que a da eventual posse. H, no
entanto uma deciso judicial que declarou que as aes escriturais so suscetveis de posse.
5.3. RELEVNCIA ACTUAL DA POSSE E PERSPETIVAS DE EVOLUO
Tradicionalmente, o direito de propriedade era difcil de provar. No que toca a imveis, a quase ausncia de
registos ou o seu carter incompleto implicava o recurso a verdadeiras e complicadas indagaes histricas. de recordar
que os documentos que formalizavam os atos aquisitivos tinham prazos de validade fsicos e no eram de fcil
reproduo. Nos mveis, a situao era pior: no havendo reduo a escrito da maior parte dos negcios translativos, s
a prova testemunhal estava disponvel.
O recurso posse, como presuno ou indcio de propriedade, e a sua proteo, so assim justificveis, pois so
meios indiretos de proteo da propriedade. Assim sendo, a posse uma quase-propriedade, uma aparncia da mesma.
No entanto, estas circunstncias tem estado a mudar, e com isso deve-se reavaliar o papel atribudo posse. Esta
reavaliao s poder levar reduo da relevncia desta. Referindo o nosso Direito, o campo de aplicao prtica das
aes baseadas na posse tem vindo a estreitar-se medida que se tem vindo a tornar mais fcil a prova da titularidade
dos bens, quer imveis (expanso do registo predial), quer mveis, j que existe, cada vez mais, documentao
comprovativa das compras e vendas.
O que justificava o recurso s aces possessrias era o que se mostrava mais difcil de provar a propriedade do
que a posse, o que j no acontece, na generalidade dos casos. No se integra, neste estreitamento, a providncia
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cautelar de restituio provisria de posse, que continua a ser o meio mais expedito que um possuidor esbulhado com
violncia, mesmo que possa facilmente provar que proprietrio, tem de obter a restituio da sua coisa.
CAPTULO 6 A CONSTITUIO E OS DIREITOS REAIS
6.1. PRINCIPAIS REAS DE RELEVNCIA DAS CONSTITUIES PARA OS DIREITOS REAIS
Consideraes Gerais (aplicveis aos diversos tempos e diversos quadrantes)

Existem trs reas de enquadramento do constitucionalismo da propriedade privada:
(1) Direitos, Liberdades e Garantias;

(2) Organizao Econmica;
(3) Competncia Legislativa.
A propriedade privada surge nas Constituies em trs lugares, na medida em que esta acolhida ou no como
direito, liberdade ou garantia; na organizao econmica para alm da poltica e, por fim; quais os rgos constitucionais
que tm competncia para legislar em matria de propriedade privada.
A ideia de propriedade privada discute-se desde a Antiguidade, desde os filsofos gregos, numa contraposio entre
Scrates, Aristteles e Plato, sobretudo os dois ltimos. Plato tinha uma ideia menos defensora da propriedade privada, com maior
apelao propriedade colectiva e Aristteles defendia a propriedade privada. Aristteles que vai marcar o pensamento econmico
moderno. As Doutrinas modernas mais liberais remontam a Aristteles; enquanto as mais socialistas e comunistas remontam a Plato.
Foi com base nesta discusso que ao longo dos milnios foi sendo feita uma opo maioritria pela propriedade privada. O mundo
ocidental, desde h dois milnios, baseado nas ideias de Plato. O Cdigo Civil tem como pressuposto o acolhimento da propriedade
privada, quer no livro dos direitos reais, quer das obrigaes. A ideia que temos regulada propriedade no livro III e II, temos
propriedade privada, pelo que a economia se rege por este e assim, tem de haver trocas e, como tal, liberdade de contratar. O sistema
jurdico privado acolhido desde o tempo dos romanos baseado nos pensamentos de Aristteles. Esta ideia no acolhida apenas no
Cdigo Civil, mas tambm nas Constituies.
As Constituies modernas enquadram este pensamento nas trs reas supra indicadas. Os legisladores
constituintes tendem a utilizar a expresso direito de propriedade privada, cujo conceito amplo, mais amplo do que
o conceito de propriedade constitutivo civil. Abarca no apenas o direito de propriedade em sentido estrito, mais do que
os direitos reais no seu conjunto, mas todos os direitos patrimoniais privados.
Nas constituies liberais, de primeira gerao e as mais comuns no Mundo Ocidental - a propriedade privada
tendia a ser vista como um direto subjectivo. Estas eram muito marcadas por filosofias liberais, muito na base da posio
original de Aristteles no seu extremo. Organizao econmica baseada na propriedade privada: o direito subjectivo de
cada cidado no confronto com o Estado. A propriedade privada surge como um puro direito subjectivo, uma pura
imunidade do cidado perante o Estado.
[WESLEY HOLFHED: Situaes Jurdicas Fundamentais foi traduzido para portugus pela Professora Margarida Lima Rego. Nesta obra
explicado o conceito de direito subjectivo. Em termos de lgica, um sujeito muito bom que visa dois quadrados (o da lgica dentica).
Defende que uma das ideias fundamentais para caracterizar as posies jurdicas a ideia de imunidade. So a possibilidade de se
opor eficcia jurdica do Estado.]
Porm, a partir da Constituio de Weimar, a propriedade deixa de ser vista como mero direito subjectivo e
surge a ideia de uma funo social. No apenas direito, mas tambm dever. Aqui invoca-se um pouco a concepo de
Plato. H uma conscincia social, a qual implica limites propriedade privada em funo de razes sociais. Pode ainda
ser dito que na generalidade das Constituies no temos uma noo de propriedade apenas em termos liberais.
Competncia Legislativa: art. 165, alnea l). Nem todas as matrias podem ser objecto de interveno legislativa
pelo Governo, sem autorizao da AR. A generalidade dos aspectos do regime da propriedade privada, a generalidade
das regras sobre direitos patrimoniais privados podem ser criadas apenas pelo Governo. Mas se estiver em causa um
problema de expropriao
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Art. 80: enquadramento da organizao econmica estabelece trs sectores de propriedade, nomeadamente
o sector privado; estadual e cooperativo. Existem formas alm da propriedade privada, o que permite fazer uma ponte
com o pensamento de Aristteles e Plato. Consagra ainda a liberdade de iniciativa econmica.
Direitos, Liberdades e Garantias: art. 62 - todos tm direito propriedade privada. O conceito da Constituio
no abarca a propriedade em sentido restrito ao do Cdigo Civil, mas abarca todos os direitos patrimoniais privados e
portanto protege a posio como acionista na sociedade comercial. Simplificando o discurso, propriedade privada na CRP
protege tudo o que patrimnio. A riqueza hoje em dia no est tanto na propriedade fundiria direitos reais -, mas
sim nos instrumentos financeiros, nas aces. Ao proteger a propriedade privada protege tambm este direito s aces
e aos instrumentos financeiros. Para efeitos deste artigo, tambm estes no podem ser expropriados. Em todo o caso,
este artigo aparece apenas no ttulo III referente aos direitos econmicos - o que implica uma desvalorizao relativa
deste direito fundamental face a outros direitos fundamentais, designados como direitos, liberdades e garantias. Tem
um valor inferior ao direito vida, ao direito integridade fsica, entre outros. Em todo o caso, o Tribunal Constitucional
estabelece que apesar de ser um direito econmico, tem uma natureza anlogo aos restantes direitos fundamentais,
pelo que se rege pelo mesmo regime. Neste contexto, deve relevar-se o art. 16, que opera a recepo da Carta dos DH,
a qual determina a propriedade privada como direito fundamental.
um direito com natureza anloga, mas de acordo com a Jurisprudncia constitucional, essa analogia apenas
respeita dimenso essencial da propriedade privada quando ao seu ncleo essencial. S quando este ncleo afecto
que surge o regime constitucional.
Haver no art. 62 um contedo mnimo do direito de propriedade privada constitucionalmente protegido? No

qual o legislador no pode interferir sob pena de inconstitucionalidade? porque se no houver um contedo mnimo,
ento este artigo no teria qualquer relevncia. Esse contedo mnimo tem de ser encontrado pelo TC, embora seja uma
tarefa muito difcil, na medida em que existe propriedade privada nas mais variadas formas. Assim, para o TC, encontrar
um contedo mnimo, retirando a margem do legislador ordinrio nos demais Cdigos (comercial, sociedades comerciais,
civil, entre outros) torna-se muito difcil. complicado sustentar a ofensibilidade de uma lei para ofensa do art. 62.
muito difcil de encontrar, tendo este problema referncia no art. 62/2. Ao estabelecer um limite de no expropriao
mais fcil ao TC determinar que o legislador se excedeu em determinada lei. Esta imunidade do nmero 2 muito mais
palpvel que a do nmero 1. Mas ainda assim, existem problemas. O problema essencial o do ius aedificandi.
Ex.: Tenho uma propriedade na Arrbida. Se me dizem que no posso edificar, esto a ofender e a limitar o meu direito
de propriedade privada.
Acrdo TC 344/86: se tenho um terreno na Arrbida numa zona deserta, no se pode dizer que tenho direito a edificar;
embora se tiver um terreno numa zona em que j houve actos de licenciamento e com outras construes, faz sentido
dizer que h efectivamente uma ofensa ao direito de edificar para efeitos do art. 62.
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Teoria Joana Almeida

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FACULDADE DE DIREITO DA UNIVERSIDADE NOVA DE LISBOA

DOCENTE PEDRO CAETANO NUNES

Na discusso filosfica inicial, a ideia de propriedade estava associada ao desenvolvimento da personalidade. Se

1. Direitos Reais de Gozo:

2. Direitos Reis de Aquisio:

A CRP e os Direitos Reais:

Artigo 601 - Garantia Geral das Obrigaes

Patrimonialidade significa suscetibilidade de avaliao pecuniria. Tem carcter patrimonial se suscetvel de

1.2. AS VRIAS CONCEPES DE DIREITO REAL E AS ESPCIES DA FIGURA

Concees de Direito Real

1.2.2. AS SUBCATEGORIAS DE DIREITOS REAIS E OS SEUS CONTEDOS

Modalidades ou subcategorias de direitos reais

Direitos reais de gozo

1.2.2.2. DIREITO DE PROPRIEDADE VERSUS DIREITOS REAIS MENORES

Temos ento dois problemas:

2. Discute-se se h carter ambulatrio nestas obrigaes Propter Rem.

Lgica dentica: estuda as categorias do dever-ser. Aplicando esta lgica temos:

Produo de efeitos jurdicos Representao

Poder de disposio: vender a coisa (produo de efeitos jurdicos)

Caractersticas dos direitos subjetivos:

Igualdade formal no direito privado (paridade de posies);

Direitos absolutos Direitos relativos

No existe um direito em relao a uma pessoa Vinculao apenas a uma pessoa.

2. Carter absoluto erga omnes: oponibilidade a todos os indivduos.

A B Aquisio originria (proteo do B regulada na lei)

Princpio da Consensualidade: ao vender ao B, A transmite a propriedade. Ao celebrar o contrato d-se de imediato a

3. Patrimonialidade: suscetibilidade de avaliao pecuniria. Trata-se de coisas transacionveis invoca noes de

1. Conceo realista-clssica: acentua o pendor da coisa;

MANUEL HENRIQUE MESQUITA: valoriza o lado interno.

RUI PINTO DUARTE: valoriza o lado externo.

Modalidades ou subcategorias dos direitos reais:

Direitos reais de gozo

Direitos reais de garantia

Direitos reais de aquisio

Os direitos reais menores so figuras parcelares:

Um direito implica deveres que so situaes jurdicas analticas passivas.

Situaes Jurdicas Analticas e Complexas

1.2.2.3. OBRIGAES REAIS (PROPTER REM) E NUS REAIS

Teorias Restritivas das Obrigaes Propter Rem

(1) S as obrigaes so obrigaes propter rem ou tambm o sero as proibies?

Primeiro critrio: s obrigao propter rem as obrigaes.

Carcter ambulatrio ou no ambulatrio das obrigaes reais

Subcategorias dos direitos reais:

Direitos reais de gozo permite s pessoas usar e fruir das coisas;

Direitos reais menores convivem com o direito

H flutuaes na delimitao da categoria das obrigaes reais (ou propter rem):

Dois critrios para encontrar uma obrigao real:

Carter ambulatrio ou no ambulatrio das obrigaes reais:

No imposto, no um dever, trata-se de uma necessidade2.

1.2.3. O PROBLEMA DA DISTINO RELATIVAMENTE AOS DIREITOS DE CRDITO

Ex.: contrato de arrendamento. B proprietrio da coisa, enquanto A o locatrio. Os poderes de A tm um carcter

Direitos Reais Direitos de Crdito

Diferenas resultantes da conceo ecltica do direito real:

1.3. RESTRIO DA DISCIPLINA AOS DIREITOS SOBRE COISAS CORPREAS

1 Nota: existem outros direitos absolutos sem ser os direitos reais:

Estes no so relativos a coisas corpreas.

2 Nota: figura intermdia: direitos pessoais de gozo:

1.4. CARACTERSTICAS OU PRINCPIOS (FORMAIS) COMUNS AOS DIREITOS REAIS

A segunda caracterstica a sequela, isto , o poder de seguir a coisa, independentemente de todas as

A quarta caracterstica a tipicidade ou taxatividade, ou seja, os direitos reais so um elemento chave, so

A quinta caracterstica da elasticidade ou consolidao. A propriedade elstica quando surgem outros

A stima caracterstica a imediao e actualidade. Os direitos reais tm um poder imediato, um contacto

1.5. ASSENTO LEGAL DA MATRIA

CAPTULO 2 OS DIREITOS REAIS DE GOZO