Sei sulla pagina 1di 24

Teoria Geral das Obrigaes

(casos prticos resolvidos)

1. Atravs de documento escrito particular assinado pelos promitentes, mas sem


reconhecimento das respectivas assinaturas, A prometeu vender a B uma fraco
autnoma de um edifcio em propriedade horizontal, a qual, na altura, pertencia a C.

No momento da celebrao, A recebeu de B a totalidade do preo acordado,


tendo as partes, alm disso, estipulado de modo expresso que o no cumprimento da
promessa implicaria o direito de recurso execuo especfica.

Estabeleceu-se ainda que a escritura de compra e venda deveria ser celebrada at


18/06/2006.

A referida fraco continua a pertencer actualmente a C.

a) Poder B recorrer agora execuo do contrato-promessa nos termos do


artigo 830 do Cd.Civil?

Tpicos de resoluo:

- O contrato-promessa era formalmente invlido (artigo 410, n. 3)

- Incidia sobre bem alheio, mas isso no acarreta qualquer invalidade

- Existe sempre direito execuo especfica nas promessas a que se refere o


artigo 410, n. 3 (artigo 830, n. 3)

- Todavia, se o bem permanecesse na propriedade de C data do


cumprimento da promessa, a execuo especfica seria invivel porque a
esta, fazendo as vezes da compra e venda prometida, j seria aplicvel a
regra resultante do artigo 892
b) Poder B recorrer aos meios de defesa que resultam para ele do disposto no
artigo 442/n. 2 do Cd.Civil?

Tpicos de resoluo:

Segundo a jurisprudncia comum, o recurso aos remdios decorrentes do n.


2 artigo 442 para o promitente-comprador pressupe a verificao de no
cumprimento definitivo. O simples facto de a promessa no ter sido
executada em 18/06/2006 traduz-se apenas, em princpio, em mora. Por
isso, B deveria recorrer, primeiro, interpelao admonitria (artigo 808)
para obter a sua converso em incumprimento definitivo. S na sequncia
poderia pedir o dobro do sinal ou a indemnizao pelo aumento de valor da
coisa objecto do contrato prometido.

2. A sociedade A celebrou com B um contrato mediante o qual a primeira se


obrigava a vender ao segundo um terreno de que era proprietria, caso algum dia o
decidisse vender, desde que B pagasse o mesmo preo que eventuais terceiros
estivessem dispostos a oferecer.

Sucede que a sociedade A efectivamente veio a cindir-se em duas outras a


sociedade X e a sociedade Y tendo o referido terreno sido transferido para a primeira
por causa dessa ciso.

a) Teria B direito de preferncia na aquisio do terreno em causa?

Tpicos de resoluo:

- A preferncia foi concedida para a hiptese de venda do terreno.

- A transmisso por ciso de sociedades no se configura como uma compra


e venda.

- Logo B no poderia exercer qualquer preferncia.


b) Atendendo s classificaes de que as prestaes so susceptveis, como
qualifica a obrigao de dar preferncia?

Tpicos de resoluo:

A obrigao de dar preferncia consiste, primeiramente, na obrigao de


comunicar ao preferente o projecto de venda que o vinculado preferncia
tenha arquitectado com terceiro (artigo 416, n. 1). Logo, configura-se
como uma obrigao de facto positivo consistente em facere.

Se o preferente aceitar a proposta nsita na comunicao, o obrigado


preferncia sujeita-se concluso do contrato. E se este for de natureza
solene, aquele fica obrigado a contratar com o preferente.

3. No dia 9 de Maro de 2002, A, B e C, como promitentes-vendedores,


celebraram com F um contrato-promessa de compra e venda, do qual constavam, entre
outras, as clusulas seguintes:

1. CLUSULA

Os primeiros outorgantes so donos e legtimos possuidores de uma fraco autnoma


do imvel correspondente a um edifcio, de dois pisos, constitudo em propriedade
horizontal, que integra o loteamento sito na Cova, freguesia e concelho de Lagoa.

2. CLUSULA

Pelo presente contrato os primeiros outorgantes prometem vender a identificada


fraco autnoma ao segundo outorgante que promete comprar.

O preo da venda de 773.137,00.

3.a CLUSULA

A ttulo de sinal e princpio de pagamento, e no acto da assinatura do presente


contrato, o segundo outorgante paga aos primeiros outorgantes a importncia de
99.000,00.
A restante importncia para perfazer o preo total ajustado, ser integralmente
liquidada pelo segundo outorgante aos primeiros, no acto da escritura de compra e
venda.

4.a CLUSULA

O segundo outorgante marcar a escritura dentro do prazo de 90 (noventa) dias a


contar da data da assinatura do presente contrato, comprometendo-se ainda a
comunicar aos primeiros, por carta registada e com uma antecedncia mnima de oito
dias, o dia, hora e local, onde aquele acto se h-de realizar.

5.a CLUSULA

O promitente-comprador fica com a faculdade de adquirir para si prprio ou para


quem por si vier a ser indicado para a celebrao da escritura de compra e venda.

a) Suponha que F no procede marcao da escritura de compra e venda


dentro do prazo previsto na 4. CLUSULA. Identifique e explique todas
consequncias que da poderiam advir?

Tpicos de resoluo:

A obrigao de F a prazo: vence-se decorridos 90 dias sobre a data de


celebrao do contrato-promessa de compra e venda.

No tendo cumprido com o estipulado marcao da realizao da


escritura de compra e venda dentro do prazo estabelecido , F entrou em
mora. E esta, uma vez que no resulta dos factos apresentados que tivesse
sequer ocorrido interpelao admonitria, permanece, a menos que os
promitentes-vendedores tivessem perdido o interesse (objectivamente
avaliado) na celebrao da compra e venda (artigo 808).

Sendo assim, os promitentes-vendedores poderiam recorrer aco de


execuo especfica nos termos do artigo 830 (pois trata-se de uma
promessa daquelas a que se refere o seu n. 3).
Poderiam ainda, para tentar obter a converso da mora em no
cumprimento definitivo (com as consequncias descritas no n. 2 do artigo
442), recorrer interpelao admonitria (artigo 808).

b) Suponha que uma vez notificados nos termos da referida clusula, os


promitentes-vendedores no compareceram. Poderia F pretender ser indemnizado pelo
(eventual) aumento de valor da fraco autnoma em causa?

Tpicos de resoluo:

O direito indemnizao pelo aumento de valor da coisa objecto do


contrato prometido previsto no n. 2 do artigo 442 pressupe que o
promitente-comprador haja obtido a sua entrega. No h elementos, na
hiptese que permitam conjecturar a sua realizao. Admitindo-se, por sub-
hiptese, que ela se deu, F poderia exigi-la se tal lhe fosse conveniente.
Todavia, tal como na questo anterior, seriam agora os promitentes-
vendedores a estar, em princpio, apenas em mora. E o recurso s
faculdades concedidas pelo referido preceito ao promitente-comprador leva
subentendido que aqueles tenham incorrido em no cumprimento definitivo.

c) Como qualifica o acordo inserido na 5. CLUSULA?

Tpicos de resoluo:

Trata-se de uma figura atpica (admitida ao abrigo da liberdade contratual


artigo 405), prxima da contrato para pessoa a nomear, mas que com este no se
confunde porque:

o terceiro no nomeado para o prprio contrato-promessa mas para


outro, a celebrar futuramente (o contrato prometido);

o nomeado no assume, por isso, a posio contratual de quem o nomeia,


nem a nomeao se pode dar com carcter retroactivo (artigo 455, n. 1).
4. Por acordo datado de 30 de Janeiro de 2000, A concedeu a B direito de
preferncia na venda do lote 3.01.01, com a rea total de construo de 29.324 m.

Em 30 de Novembro de 2000, A enviou a B carta do seguinte teor: Vimos por


este meio informar V.Ex. que nos foi apresentada uma proposta de aquisio do lote
3.01.01. Esta proposta apresenta um preo unitrio para rea de habitao e comrcio de
1.000/m. Desta forma agradecemos que nos comunique a sua deciso sobre o direito
de preferncia.

B remeteu carta a A, em 2 de Dezembro de 2000, informando que pretendia


adquirir pelo referido preo.

Em 1 de Janeiro de 2001, depois de celebrada a escritura de compra e venda, B


teve conhecimento da existncia de um contrato de arrendamento (celebrado por A com
C em 1 de Fevereiro de 2000) relativamente a uma construo existente no dito lote.

a) Uma vez consumada a aquisio a favor de B, o arrendamento de C seria


susceptvel de permanecer?

Tpicos de resoluo:

A questo bsica esta: ou o pacto de preferncia tinha eficcia real ou


no.

Na primeira sub-hiptese, como a eficcia real depende de inscrio do


registo predial (artigo 421), o pacto de preferncia seria anterior (em data
de celebrao e em data de publicitao) ao contrato de arrendamento. Por
esta razo prevaleceria, tendo B o direito de adquirir o lote de terreno
desonerado do arrendamento, o que conduziria extino deste.

Na segunda sub-hiptese, como o arrendatrio no tem o nus de conhecer


a existncia do pacto de preferncia, a locao subsistiria. Ao preferente
restaria pedir:

indemnizao (com fundamento em responsabilidade contratual pelo


no cumprimento da obrigao de dar preferncia nos termos acordados)
pelos danos implicados na desvalorizao do terreno devida manuteno
do arrendamento;

eventual anulao da compra com fundamento em erro sobre o objecto


(provavelmente causado por dolo do vendedor artigos 251 e 253/254).

b) Se permanecesse e se C tambm quisesse preferir, quem prevaleceria?

Tpicos de resoluo:

Entre preferente legal e preferente convencional prevalece sempre o


primeiro (artigo 422).

O arrendatrio, todavia, apenas goza de preferncia legal [artigo 1091, n.


1, alnea a)] quando ocupe o local arrendado h mais de trs anos. O
que, data dos factos, ainda no se verificava. Esta preferncia do
locatrio, alm disso, somente se concede para quando o arrendamento
incida sobre prdio urbano. Ora, no lquido que um lote para construo
possa assim ser qualificado. (Embora na altura no fosse esta a lei em vigor,
admite-se a aplicao da citada disposio)

5. A e B celebraram um contrato-promessa de compra e venda por fora do qual


o primeiro se obrigava a vender e o segundo se obrigava a comprar um terreno para
construo pertencente a A pelo preo de 500.000.

O referido contrato constava de um documento assinado apenas por A.

Com base no mesmo, A entregou a B o terreno em causa no instante em que este


entregou o sinal combinado, no montante de 50.000.

a) Entretanto, A recebeu uma proposta de C para vender a este o dito terreno por
600.000. Por isso, A pretende obter a declarao de nulidade do contrato-promessa
celebrado com B com fundamento em insuficincia formal. Poder?
Tpicos de resoluo:

O conjunto de regras legais relativas ao contrato-promessa escasso (grosso


modo, artigos 410 a 413, 441, 442 e 830). A justificao para isso simples:
por fora do que se estabelece na 1. parte do n. 1 do presente artigo, o
contrato-promessa equipara-se, para efeitos de determinao do seu regime
jurdico, ao correspondente contrato prometido. Assim, as regras legais
predispostas para este ltimo, relativas legitimidade e capacidade das partes,
idoneidade e possibilidade do objecto, demais contedo essencial e acessrio,
etc., encontram a sua aplicabilidade estendida ao respectivo contrato-promessa
por via do que ali se preceitua.

A esta regra instituem-se duas ordens de excepes. No so extensveis ao


contrato-promessa:

as normas legais que se encontrem estritamente ligadas prpria natureza do


contrato prometido;

as normas legais que imponham a observncia de alguma forma especial para


a celebrao do contrato prometido, pois, a este respeito, o contrato-promessa
subordina-se a solenidades especficas.

Relativamente ao segundo grupo, retira-se a contrario dos n.s 2 e 3 do presente


artigo que o contrato-promessa , em princpio, no solene; ou por outras
palavras, sujeita-se, regra da liberdade formal (artigo 219). Em geral, os
promitentes podem, assim, adoptar a forma que entenderem para a sua vlida
celebrao.

A este cnone instituem-se trs excepes: as contidas nos n.s 2 e 3 do artigo


410 e no artigo 413.

Na hiptese do n. 2 do artigo 410, o contrato-promessa deve estar (pelo


menos) contido num documento particular assinado pelo promitente que se
vincula (se a promessa for unilateral) ou por ambos (sendo bilateral). Trata-se
de forma legal a acatar pelo contrato-promessa sempre que o contrato
prometido deva ser solenizado atravs de documento autntico, autenticado,
particular legalizado ou particular simples.

Na hiptese do n. 3 do artigo 410, a validade formal do contrato-promessa


demanda a sua incluso num documento particular legalizado, ou seja, num
documento escrito que contenha o reconhecimento (presencial) da assinatura de
ambos os promitentes (se a promessa for bilateral) ou daquele que se vincula
(sendo unilateral). Exige-se ainda que a entidade que procede ao referido
reconhecimento ateste tambm (atravs de declarao inserida no documento) a
existncia de (pelo menos) licena de construo.

Esta necessidade pressupe que o contrato prometido:

tenha carcter oneroso;

se dirija aquisio derivada (translativa ou constitutiva) de um direito real;

e que este incida sobre edifcio ou sua fraco autnoma.

A formalidade exigida independe de o edifcio, ou fraco, j se encontrar


construdo, estar em construo ou estar apenas projectado. O que, de imediato,
sugere a questo ligada determinao do instante a partir do qual legtimo
afirmar a existncia de edifcio a construir. Em tese, h vrios momentos que
se podem considerar: aprovao do pedido de informao prvia, entrega ou
aprovao do projecto de loteamento ou do projecto de construo, emisso da
licena de construo, concesso da licena de utilizao, etc. Tendo em conta
que a validade formal do contrato-promessa supe, nestas circunstncias, a
certificao da existncia de licena de construo, carece de sentido sujeitar a
sua celebrao a formalidade que, por definio, no pode ainda ser cumprida;
por isso, s a partir da concesso da licena de construo se pode entender
haver um edifcio a construir. Antes disso, e mesmo que v.g. o promitente-
adquirente tenha em vista usar o prdio a adquirir para construo, o
competente contrato-promessa fica subordinado forma imposta pelo n. 2 do
artigo 410.
Assim, quer o caso resultante da hiptese caiba no n. 2 quer caiba no n. 3 do
artigo 410, como o contrato era bilateral, as formalidades exigidas no
estavam cumpridas, dado faltar a assinatura de um dos promitentes.
Consequentemente, ele seria nulo.

A falta de assinatura de um dos promitentes, quando ela seja essencial, acarreta


a mesma consequncia, mas com a seguinte especialidade: se o outro
promitente assinou, a nulidade pode ser qualificada como parcial e, nessa
medida, o contrato susceptvel de aproveitamento por aplicao do princpio
do favor negotii. A questo que em seguida se coloca consiste em determinar o
procedimento adequado sua execuo: reduo (artigo 292) ou converso
(artigo 293)? No de presumir, partida, que o promitente que assinou,
sabendo que o outro no fica vinculado em virtude de no ter assinado,
aceitaria ser ele o nico obrigado celebrao do contrato prometido. Todavia,
largamente maioritria a perspectiva segundo a qual, quando a invalidade
atinja apenas uma parte de qualquer negcio, se toma como ponto de partida a
sua divisibilidade; por isso, somente demonstrando-se a inviabilidade da
reduo (artigo 292, in fine), se deve seguir para a converso (cf. anotaes
aos artigos 292 e 293). Aplicado ao caso, significa isto que, em princpio, a
promessa originariamente bilateral se reduz a unilateral quando algum dos
promitentes a no assinar; mas aquele que assinou pode obstar sua
vinculao mostrando que o negcio no teria sido concludo sem a parte
viciada (ou seja, comprovando que no se obrigaria sabendo que o outro
promitente no se encontrava adstrito promessa).

b) De acordo com as classificaes que conhece, como qualifica a prestao a


que A se encontra obrigado perante B?

Tpicos de resoluo:

Em rigor, a prestao a que se submetem as partes de um contrato-promessa


insusceptvel de execuo coactiva. Por seu intermdio, os promitentes
vinculam-se, tipicamente, emisso de uma declarao de vontade
correspondente ao contrato prometido (v.g. sendo a promessa de compra e
venda, o promitente-vendedor obriga-se a declarar vender e o promitente-
comprador obriga-se a declarar comprar); esta, enquanto tal, somente pode ser
proferida, por natureza, pela pessoa que se comprometeu, o que significa que
tem carcter infungvel. Para forar o seu cumprimento, restaria assim a
sano pecuniria compulsria. Por via do que se preceitua no artigo 830, n.
1, abre-se, porm, uma outra possibilidade: a obteno de deciso judicial que
faa as vezes da declarao negocial daquele que se encontra em falta.

6. A concedeu a B o direito de este preferir na venda de um apartamento de que o


primeiro era proprietrio.

Quando A decidiu vender, encetou um concurso tendente concretizao do


negcio, com abertura de propostas. Nessa altura, apesar de B ter apresentado a melhor
oferta, A escolheu outra das propostas apresentadas.

a) A dever contratar com quem?

Tpicos de resoluo:

Enquanto no existir um projecto de venda minimamente delineado com


terceiro, o obrigado preferncia no est adstrito realizao de qualquer
prestao a favor do preferente. Nada impede que entre eles se inicie algum
processo de contratao, mas, sendo esse o caso, no o procedimento
implicado no exerccio da preferncia que est em causa.

O obrigado preferncia somente est vinculado, assim, prestao imposta


pelo n. 1 do artigo 416, a partir do instante que tenha um plano de venda
firmemente estabelecido com terceiro (atravs v.g. de um contrato-promessa de
compra e venda). Nessa altura, o obrigado deve comunicar ao titular do
direito o projecto de venda e as clusulas do respectivo contrato.
Chegando a comunicao ao poder do preferente ou sendo dele conhecida (1.
parte do n. 1 do artigo 224), pode este tomar, perante ela, uma de quatro
atitudes:

renunciar ao direito de preferncia, antes de decorrido o prazo que dispe


para o exercer (o supletivo oito dias ou aquele que lhe tiver sido assinado
pelo obrigado), o que significa que dele abdica quaisquer que sejam as
condies oferecidas ou a oferecer futuramente;

nada declarar dentro do referido prazo (caso em que o seu direito se extingue
por caducidade);

rejeitar as condies apresentadas (ou seja, declarar no querer preferir


sobre o projecto de venda comunicado, o que, sublinhe-se, no o mesmo que
renunciar preferncia);

ou, ao invs, aceit-las.

Nas trs primeiras hipteses, o obrigado preferncia fica livre para contratar
com terceiro (com aquele a quem projectou vender ou com qualquer outro, a
menos que a identidade do terceiro seja motivo indispensvel formao da
vontade do preferente), mas dentro das condies objecto da comunicao. A
sua alterao, pelo menos quando mais vantajosa para o preferente, vincula o
obrigado preferncia execuo de nova comunicao.

Na quarta hiptese, os efeitos associados aceitao do preferente dependem


do modo como se conceba a comunicao em causa. Assim:

para quem entenda tratar-se de um simples convite a contratar, ela marcar o


incio de um processo negocial, mas no vincular nenhum dos dois (obrigado
preferncia e preferente) celebrao de qualquer contrato (ainda que a
ruptura injustificada das negociaes possa, em geral, originar
responsabilidade por culpa in contrahendo artigo 227);
diversamente, para quem conceba dita comunicao como proposta
contratual, a aceitao do preferente produzir a concluso do contrato nos
termos gerais do artigo 232, embora caiba distinguir consoante:

i) a lei no imponha a observncia de alguma forma solene


(designadamente, documento autntico, autenticado ou legalizado) para
a celebrao da venda sujeita a preferncia, caso em que se pode ter
logo por fechado o correspondente contrato, com os consequentes
efeitos;

ii) ii) ou, tudo ao invs, tal forma seja demandada, caso em que, na melhor
das hipteses, se poder considerar finalizado um contrato-promessa de
compra e venda (se o formalismo exigido pelo n. 2 do artigo 410 tiver
sido cumprido), com os efeitos que lhe so inerentes; nesta hiptese, ao
preferente fica aberto o recurso aco de execuo especfica contra o
obrigado preferncia na hiptese de este, futuramente, recusar
executar a promessa, concluindo a compra e venda.

Tendo em conta que uma declarao s pode ser qualificada como proposta de
contrato se for completa, firme e formalmente suficiente, muito dificilmente
alguma comunicao para preferir revestir estas marcas, em especial as duas
primeiras. Note-se, de facto, que o contrato no fica concludo enquanto as
partes no houverem acordado em todas as clusulas sobre as quais qualquer
delas tenha julgado necessrio o acordo (artigo 232). Pelo que, para haver
aceitao e, por consequncia, concluso do contrato, deve supor-se que a
proposta veicula todos os elementos subjectivamente indispensveis para o
efeito. Ora, ser verificvel, na prtica, que a comunicao para preferir
contenha, logo, v.g. a indicao do cartrio onde a escritura de compra e venda
se deve celebrar? E no verdade que um dissdio relativamente menor como o
que fica exemplificado pode, s por si, impedir a finalizao do acordo entre o
obrigado preferncia e o preferente?

Por outro lado, ser legtimo amarrar o obrigado preferncia concluso do


contrato como efeito imediata e necessariamente associado ao cumprimento da
obrigao que lhe imposta pelo n. 1 do presente artigo? No ser mais
sensato entender que, quando faz a comunicao, est apenas a testar o
interesse do preferente?

Por isso, em concluso, no sendo impossvel que a aludida comunicao


possa, em algum caso, ser completa e firme (o que depender da prpria
complexidade da venda), essa no ser a regra. Deve reconhecer-se, contudo,
que este entendimento no representativo da concepo dominante, a qual
largamente se inclina para a atribuio da natureza de proposta contratual
comunicao para preferir.

b) Se A recusar contratar com B, como poder este reagir?

Tpicos de resoluo:

Tudo depende de saber se o pacto de preferncia em causa tinha (artigo 421)


ou no tinha eficcia real.

Tal como sucede com o contrato-promessa, as partes podem entender conceder


eficcia real ao pacto de preferncia.

Do ponto de vista dos requisitos formais, estende-se, para o efeito, a aplicao


do disposto no artigo 413.

A atribuio de eficcia real tem vista prevenir a hiptese de o obrigado


preferncia, em violao do direito do preferente, vender a terceiro:

sem cumprir a obrigao de comunicar a que est vinculado pelo n. 1 do


artigo 416;

sem esperar pelo termo do prazo (artigo 416, n. 2) para a resposta do


preferente (supondo que este aceita);

sem contratar com o titular da preferncia, apesar de ter recebido (em tempo)
a sua aceitao.
Nestas circunstncias, o preferente pode recorrer aco de preferncia (artigo
1410) para, por seu intermdio, se sub-rogar na posio contratual do terceiro
adquirente. Para todos os efeitos, tudo se passa como se o obrigado tivesse
vendido ao preferente (e, por isso, inexistisse o referido terceiro).

O contrato celebrado entre o obrigado e o terceiro permanece tal qual foi


concludo. O seu contedo, designadamente, mantm-se inalterado. Produz-se
nele, apenas, uma modificao subjectiva. Assim sendo, o ttulo aquisitivo de
que o preferente beneficia a prpria compra e venda e no a deciso judicial
(o que, tratando-se de aquisio sujeita a registo predial, acarreta um
averbamento inscrio daquela e no a realizao de uma nova inscrio
artigo 100, Cdigo do Registo Predial). Da que o titular da preferncia deva
entregar ao terceiro o preo que este realmente tiver pago ao obrigado (cf.
anotaes ao artigo 243). E por isso, por outro lado, a aquisio do preferente
d-se com carcter retroactivo data da celebrao do negcio entre o
obrigado e o terceiro. Logo, os actos de alienao ou de onerao praticados
pelo terceiro adquirente entre a data da compra ao obrigado e data em que
transitar em julgado a deciso judicial que decretar a sub-rogao, ficam
feridos por ilegitimidade do alienante.

No havendo eficcia real, ao preferente apenas resta recorrer s regras da


responsabilidade contratual (artigos 798 a 808) caso a actuao do obrigado
preferncia lhe tenha provocado danos.

7. A celebrou com B um contrato-promessa de compra e venda de uma fraco


autnoma de um edifcio em propriedade horizontal. O acordo no foi incorporado em
qualquer documento, mas o primeiro assinou um recibo relativo quantia ( 20.000,00)
que o promitente-comprador entregou a ttulo de sinal.

a) O referido contrato-promessa seria vlido?

Tpicos de correco:
O contrato-promessa celebrado entre A e B deveria ter sido celebrado por
documento particular com reconhecimento das respectivas assinaturas e com
certificao, pela entidade que quele procede, da existncia de licena de
construo ou de utilizao. O documento que existe no caso concreto apenas
comprova a entrega da quantia correspondente ao sinal prestado, no dando
forma ao prprio contrato-promessa. Por conseguinte, este seria nulo por falta
de forma suficiente, nos termos gerais do artigo 220 do Cd.Civil. A hiptese
da sua eventual reduo ou converso nem sequer se coloca porque no est
cumprido um requisito mnimo o formal que permitiria realizar o respectivo
aproveitamento.

b) Caso A recusasse dar-lhe execuo, que poderes seriam reconhecidos a B?

Tpicos de correco:

Tratando-se de um caso de nulidade do regime geral (artigo 286, Cd.Civil)


tanto A como B poderiam exigir a respectiva declarao. Em qualquer caso,
no se coloca a questo do seu cumprimento porque no se podem constituir
obrigaes fundadas num contrato invalidado, ao menos sempre que ambas as
partes disponham do direito de invocar a nulidade. Assim, B apenas poderia
pretender a devoluo do sinal (em singelo) tal qual o tinha prestado.

8. A vendeu a B um conjunto de prdios de que era proprietrio pelo preo


global de 500.000,00. Relativamente a todos eles, os respectivos confinantes tinham
direito de preferncia nos termos do artigo 1380 do Cd.Civil.

a) Se algum dos vizinhos pretendesse actuar a sua primazia, poderia recorrer


aco de preferncia? E poderia faz-lo em relao a todos os prdios em
simultneo?

Tpicos de correco:
Estando em causa uma preferncia legal, o preferente pode sempre recorrer,
querendo, aco de preferncia quando o seu direito tenha sido violado e o
obrigado tenha, entretanto, transferido para terceiro o direito objecto da
primazia (artigo 1380, n. 4, Cd.Civil).

A preferncia legal estabelecida pelo artigo 1380 do Cd.Civil vale no caso de


venda ou dao em cumprimento do prdio vizinho (o que equivale, na hiptese,
a prdio contguo). Logo, cada preferente s tem primazia sobre o prdio em
relao ao qual proprietrio limtrofe. que a preferncia concedida para a
hiptese de venda de certa coisa. Por isso, se o obrigado quiser vender a coisa
juntamente com outra ou outras, por um preo global, o preferente, querendo
adquirir, no forado a exercer o seu direito sobre a totalidade; ao invs, pode
preferir apenas sobre aquela relativamente qual a preferncia foi concedida
pelo preo que proporcionalmente lhe for atribudo. Salvo se o obrigado
provar que a separao lhe causa prejuzo aprecivel. O que dificilmente se
verificaria no caso, embora fosse uma sub-hiptese a considerar.

b) Quando que o preferente deveria pagar o pertinente preo e como se


determinaria o correspondente montante?

Tpicos de correco:

Nos termos do artigo 1410, n. 1, do Cd. Civil, quando, nas preferncias


legais ou negociais com eficcia real, o preferente decida recorrer aco de
preferncia, cabe-lhe depositar o preo devido nos quinze dias seguintes
propositura da aco. Mas, I Na venda de um conjunto predial, por preo
global, incumbe ao vendedor, caso haja preferentes, comunicar a estes qual o
preo especfico dos(s) prdio(s) sobre que incide o direito de preferncia. II
O preferente, na falta de indicao desse preo, pode intentar a aco de
preferncia, depositando a quantia que entende corresponder ao(s) prdio(s) a
preferir. III na aco de preferncia que se determina o preo especfico e
proporcional por que foi vendido o prdio objecto dessa aco (acrdo da
Relao do Porto de 08/0571984, R. 17.300, Col. de Jur., 1984, 3, 257).
9. A e B depositaram, a ttulo solidrio, a quantia de 200.000,00 junto do
Banco X. Passados quinze dias, o primeiro transferiu a totalidade da quantia para outra
conta, aberta em diferente Banco, da qual era nico titular. B entende que o Banco X no
poderia ter procedido referida movimentao sem o seu consentimento. Quid Juris?

Tpicos de correco:

I No contrato de depsito bancrio, designado solidrio, qualquer dos


credores depositantes ou titulares da conta tem, apesar da indivisibilidade
da prestao, a faculdade de exigir, por si s, a prestao integral (o reembolso
de toda a quantia depositada) e a prestao assim efectuada libera o devedor
o banco depositrio para com todos os credores. II O regime do depsito
bancrio solidrio no se destina a realizar um interesse do banco (devedor)
para maior facilidade no pagamento da dvida, no conferindo ao banco a
faculdade de cumprir junto do credor que lhe aprouver, mas apenas impe o
dever de pagar ao credor que exigira prestao obrigao disjunta activa em
que no cabe ao devedor proceder escolha do credor ou credores a quem
paga. III O direito conferido a credor no artigo 528, n. 1, do Cdigo Civil
no compatvel com o regime do depsito solidrio, institudo no interesse
exclusivo dos credores para facilitar a exigncia do crdito ao devedor, ou seja,
para facilitar a movimentao da conta. IV No sendo possvel ao banco
tomar a iniciativa de restituir a quantia depositada ao credor que entenda, no
pode tambm compensar um dbito que tenha sobre um (ou mais) titular(es) do
depsito com o crdito proveniente da conta (acrdo do Supremo Tribunal de
Justia de 11/03/1999, P. 1083/98, Bol. do Min. da Just., 485, 446).

10. A e B so comproprietrios de um edifcio de quatro andares.

C est interessado na sua compra.


Como B residia no estrangeiro, foi celebrado, em 11/06/2015, contrato-promessa
de compra e venda entre A e C, pelo qual o primeiro se obrigava a vender e o segundo
se obrigava a comprar o referido imvel. Fixou-se um sinal de 30.000,00,
imediatamente entregue pelo promitente-comprador.

O contrato-promessa foi reduzido a escrito assinado por ambos.

O edifcio no dispunha de licena de construo nem de utilizao.

Como A e B no estavam dispostos a esperar mais do que dois meses pela


celebrao da escritura de compra e venda, ficou convencionado na promessa que
aquela deveria ser outorgada impreterivelmente at 07/08/2015. Caso assim no
sucedesse, o contrato-promessa caducaria automaticamente, tendo A e B o direito de
reter o sinal.

a) Aprecie a validade, formal e substancial, do aludido contrato-promessa.

Tpicos de correco:

- Substancialmente, A est a prometer vender bem parcialmente alheio; contudo,


o princpio da equiparao (artigo 410, n. 1) no se aplica aqui e, portanto,
no funciona a regra segundo a qual no se pode dar o que no se tem porque
a promessa no contrato translativo; nesta medida o contrato-promessa seria
vlido, ainda que, naturalmente, o cumprimento apenas pudesse ser exigido a A

- Formalmente, este contrato-promessa deveria cumprir as exigncias do artigo


410, n.3; como todavia inexiste licena de construo e de utilizao, elas
tornam-se praticamente impossveis; o contrato-promessa seria, por isso, nulo,
mas apenas se fosse ilidida a presuno de que a falta de formalidades era
imputvel ao promitente-vendedor que a nulidade poderia ser invocada; caso
contrrio, ela no seria impedimento exigncia de cumprimento

b) Admitir-se-ia que A e B pudessem reter o sinal nas condies estabelecidas?

Tpicos de correco:
- No havendo cumprimento na data acordada, o promitente faltoso considera-
se geralmente em simples mora; mas as partes podem considerar o termo certo
(ou seja, o prazo) como essencial; neste caso (o da hiptese), o no
cumprimento atempado traduz incumprimento definitivo

- O regime do sinal (artigo 442, n. 2) supletivo apenas se aplica se as


partes no dispuserem diferentemente; os promitentes podem convencionar,
portanto, regras distintas; ainda que, no caso, a nica especialidade fosse a de
as partes considerarem que o simples no cumprimento atempado seria
suficiente para o promitente-vendedor reter o sinal

c) Se, porventura, A e B se arrependessem e no pretendessem, naquela data,


celebrar a compra e venda, de que direitos disporia C?

Tpicos de correco:

- No havendo cumprimento por banda dos promitentes-vendedores, C poderia:

i) havendo mora: recorrer execuo especfica (artigo 830, n. 3)

ii) havendo incumprimento definitivo: exigir sinal em dobro ou, tendo-


lhe o edifcio sido entregue, exigir sinal em singelo mais indemnizao
correspondente ao (eventual) aumento do seu valor

11. A intentou aco de preferncia contra B e C pedindo que lhe fosse


reconhecido o direito de haver para si, j que era locatrio do rs-do-cho h quase
quatro anos [1091/n.1/a), Cd.Civil], o prdio urbano, sito no Entroncamento, que B,
sem lhe fazer qualquer comunicao, havia vendido, em 02/12/2014, a C (arrendatrio
do 1 andar)

Existiam outros arrendatrios, mas todos declararam renunciar preferncia.


a) Se a referida aco fosse julgada procedente, poderia C concorrer com A no
exerccio da preferncia?

Tpicos de correco:

- A intentou aco de preferncia em virtude de B no ter cumprido a obrigao


que lhe imposta pelo artigo 416, n. 1;

- A finalidade da aco obter a sub-rogao de A no lugar de C

- Mas como C tambm preferente, a sub-rogao no pode ser feita sem que se
decida qual dos dois h-de preferir, o que implica que deva abrir licitao entre
ambos; se C oferecesse mais, a sub-rogao no se faria

b) Suponha, ao invs, que B havia feito a comunicao para preferir a A mas


dando-lhe a conhecer que o prdio estava hipotecado a favor do Banco Y quando, na
realidade, estava livre de qualquer nus. Fiando-se na informao de B, A renunciou
preferncia. Agora que descobriu a verdade ainda poderia A preferir?

Tpicos de correco:

- A comunicao para preferir, por violao do princpio da pontualidade, no


foi perfeitamente cumprida

- Assim, tudo se passa como se ela no tivesse sido efectuada a renncia


preferncia somente liberta o obrigado preferncia perante o preferente no
pressuposto de ter sido devidamente realizada

- Por isso, se o prazo do artigo 1410 ainda no houvesse decorrido, A poderia


recorrer aco de preferncia para obter a sub-rogao

12. A e B celebraram um contrato-promessa de compra e venda de um


apartamento, tendo sido acordado que o preo de venda seria de 200.000. O contrato
foi assinado, por ambos, em casa de A. Na data da sua assinatura, B entregou a A a
quantia de 50.000.

Posteriormente, A prometeu vender o mesmo andar a C e informou B que no


iria cumprir o contrato-promessa com ele celebrado.

B pretende saber que direitos lhe assistem caso A no cumpra o referido


contrato-promessa.

Tpicos de correco:

- o contrato-promessa em causa seria, em princpio, sinalagmtico

- ao ter por objecto um apartamento cai no mbito de aplicao do 410/n.3:


deveria, portanto, ter obtido reconhecimento das assinaturas e certificao da
exist^~encia de licena de construo ou de utilizao

- como tal no sucedeu, considera-se nulo

- a nulidade , contudo, atpica s podendo, em princpio, ser invocada pelo


promitente-comprador

- o contrato-promessa em causa equivaleria assim a contrato vlido

- por isso, ante a inexecuo do contrato por parte do promitente-comprador, o


B poderia:

- havendo simples mora, proceder execuo especfica (830/n. 3)

- havendo incumprimento definitivo (o que, em princpio, supunha prvia


interpelao admonitria), obter a restituio do sinal (442) em dobro ou, em
vez disso (desde que o apartamento houvesse sido entregue a B), a restituio
do sinal em singelo mais indemnizao correspondente ao seu aumento de valor

13. A devedor de B pelo valor de 1.000 resultantes de uma dvida de jogo.


Atravs de um documento escrito, A prometeu cumprir a obrigao no prazo de
um ms.

Caso A no cumpra a obrigao, que direitos assistiro a B.

Tpicos de correco:

- em princpio, as dvidas de jogo no so judicialmente exigveis (1245)

- sendo obrigaes naturais podem, contudo, ser espontaneamente cumpridas e,


nesse caso, o credor pode reter a prestao realizada (403)

- como todavia A prometeu cumprir atravs de documento escrito (458),


presume-se ento que o crdito de B judicialmente exigvel porque se presume
que a obrigao dotada de garantia

- caberia ento a A provar que, no obstante se ter comprometido por escrito ao


cumprimento, a obrigao que o vinculava era natural

14. A associao desportiva A celebrou um contrato de trabalho desportivo com


o atleta B, em 2008, com a durao de 8 anos.

Em 2009, A cedeu a sua posio contratual, nesse contrato, associao


desportiva C. No acordo de cesso ficou estabelecido que se, porventura, C viesse, por
seu turno, a ceder a sua posio contratual a favor de outrem, A teria preferncia.

Em 2010, C obteve uma proposta da associao desportiva D para cesso da sua


posio contratual no dito contrato de trabalho desportivo.

a) De que direitos seria A titular aps C ter recebido a oferta de D?

Tpicos de correco:

- existe um pacto de preferncia entre A e C

- nos termos do 416/n.1, C deveria ter comunicado a A a oferta de D


- se A nada respondesse dentro do prazo ou se abdicasse da preferncia, C
poderia negociar livremente com D dentro do que havia comunicado

- se A aceitasse, C encontrava-se obrigado a contratar com A porque, em todo o


caso, a aceitao de A faria surgir, de imediato, entre A e C um contrato-
promessa de cesso

b) Suponha que em troca da referida cesso, D oferecia uma quantia em dinheiro


mais a cesso da posio contratual num outro contrato de trabalho desportivo que
mantinha com o atleta E. Nestas circunstncias, A teria direito de preferncia?

Tpicos de correco:

A concesso de prioridade ao preferente na celebrao da compra e venda para


a qual a preferncia foi contratada faz-se no pressuposto de o obrigado no
ficar prejudicado pelo facto de vender quele em vez de vender a terceiro. Da
que se qualifique o direito do preferente como um direito de tanteio (tanto por
tanto).

Se, porm, terceiro oferecer, ao lado do pagamento do preo, uma outra


prestao, preciso verificar, primeiro, se esta tem carcter acessrio ou no
(418). Se no tiver, a preferncia fica logo excluda. Caso contrrio,
necessrio verificar se ela tem carcter fungvel: se assim for, o preferente deve
execut-la; se tiver natureza infungvel, deve ele substitui-la por equivalente em
dinheiro. No sendo susceptvel de avaliao pecuniria, exclui-se, de novo, a
preferncia, a menos que o preferente prove que:

mesmo sem a prestao estipulada, a venda no deixaria de ser


efectuada;

ou que a prestao foi convencionada para afastar a preferncia,


caso em que no obrigado a execut-la, independentemente de ser
pecuniariamente avalivel.