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BOLETO DE COMPRA VTA SUSCRIPTO POR PERSONA CIEGA


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Andrs Permisiori y ngela Bosco de 35 y 30 aos de edad respectivamente, mantuvieron una


relacin afectiva de varios aos, en cuyo transcurso realizaron diversas actividades juntos. El
14 de Julio del 2003 firman un boleto de compraventa de un departamento ubicado en Calle
Milicias N 1483, Piso 5to Torre B, de la Capital Federal, adquiriendo en condominio su
propiedad.
Andrs Permisiori presenta un cuadro de casi ceguera, derivada de una miopa congnita
bilateral con posterior desprendimiento de retina en ambos ojos.
El 7 de marzo de 2005, el Sr. Permisiori le vende a ngela Bosco, por boleto de compraventa
privado, su parte indivisa en el condominio del departamento ubicado en calle Milicias de
Capital Federal.
Ante la negativa de escriturar, ngela Bosco le remite carta documento al vendedor. Dicha
notificacin no fue contestada.
El 19 de noviembre de 2005, ngela Bosco inicia un juicio a Andrs Permisiori, quien al
contestar el traslado de la demanda afirma que nunca tuvo la intencin de venderle a la actora
su parte indivisa en el departamento referenciado y que al momento de la supuesta promesa
de venta se encontraba virtualmente ciego.
1. El cuadro patolgico del Sr. Andrs Permisiori lo torna incapaz para otorgar actos
jurdicos vlidos?
2. Es vlido el boleto de compraventa por el cual el Sr. Andrs Permisiori vende a ngela
Bosco su parte indivisa en el condominio del departamento ubicado en calle Milicias de Capital
Federal?
3. Ud. es el juez de la causa, resulvala fundado en normas jurdicas.

RESOLUCION DEL CASO


1. El cuadro patolgico del Sr. Permisiori no est categorizado como una discapacidad en el
Cdigo Civil. En el artculo 54 de dicho cdigo nombra solamente como incapaces absolutos
adems de las personas por nacer, a menores impberes, a los dementes y sordomudos; en el
art. 55, como incapaces relativos a los menores adultos para ciertos actos que las leyes les
autorizan.
En algunas situaciones las personas sin llegar a ser dementes, presentan ciertas anomalas que
los inhabilitan parcialmente para los actos de la vida civil, por ejemplo en el caso de la ceguera,
son los semialienados, que de acuerdo con el art. 152 bis inc. 2 del Cd. Civil podr
inhabilitarse judicialmentea los disminuidos en sus facultades cuando sin llegar al supuesto
previsto en el artculo 141 de este cdigo, el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad
pueda resultar presumiblemente dao a su persona o patrimonio. En estos casos, se le nombra
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un curador al inhabilitado. En principio l puede administrar sus bienes, pero para disponer de
ellos necesita la conformidad del curador, o sea, ste lo asiste a los fines del acto impedido. 1
En los casos especficos en los que el C.C. no otorga capacidad a los ciegos para ciertos actos es
en los artculos 990 y 3708, casos en los que personas con esta deficiencia no pueden ser testigos
en los instrumentos pblicos y testamentos, respectivamente. Tales incapacidades no son de

1
ALTERINI, Atilio Anibal. Derecho Privado Parte General. Ed. Abeledo Perrot 2000.
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hecho, sino de derecho, porque estos actos no los pueden realizar los incapaces ni por s ni
2
tampoco por medio de un representante legal.
En comparacin, tenemos que, en el Derecho Alemn los que padecen debilidades mentales o
fsicas, y particularmente los sordos, ciegos, mudos pueden recibir un curador para aquellos
negocios que no sepan cuidar por s mismos; pero esta curatela no puede ser organizada sino
con el consentimiento del enfermo a menos que no sea posible entenderse con l (art. 1910). 2
En conclusin tenemos que el Sr. Permisiori mientras no se le declare judicialmente un curador
a los efectos de inhabilitarlo para disponer de sus bienes previamente al otorgamiento del acto
jurdico es para el derecho civil capaz de adquirir derechos o contraer obligaciones, de
disponer de sus bienes y de vender, por lo que es absolutamente capaz para otorgar actos
jurdicos vlidos.
Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada cosa de que es propietaria
(art. 1357 C.C.)

2. En cuanto a compraventa de inmuebles el art. 1184 inc. 1 C.C. dispone que debe ser
efectuada por instrumento pblico. Ms adelante, en el art. 1185, nos dice que en los que
debiendo ser hechos en escritura pblica, fuesen realizados por instrumento particular,
firmado por las partes, o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se
obligasen a reducirlo a escritura pblica, no quedan concluidos como tales, mientras la
escritura pblica no se halle firmada; pero quedarn concluidos como contratos en que las
partes se han obligado a hacer escritura pblica. Este artculo nos da la pauta de la
importancia que se le asigna a la firma, al boleto de compraventa y al elemento volitivo de las
partes.
Por otro lado, la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto de compraventa
tambin puede pedir que la escrituracin sea suscripta por el juez en caso de negativa de aqul.
El boleto privado de compraventa de inmuebles, implica el encuentro de dos voluntades
concurrentes: por un lado la transmisin del dominio por el vendedor y la consecuente
adquisicin por el comprador; pero la consumacin de dichas voluntades requiere que el
acuerdo se eleve a escritura pblica.
Al suscribir el instrumento privado ambas partes asumen la obligacin de escriturar (art. 1185
C. C.). Pero, como la escritura cumple la funcin de ttulo para operar la transferencia del
dominio (artculos 1184 y 2609 Cdigo civil), es fundamentalmente el vendedor el principal
obligado a otorgarla, puesto que sa es la prestacin que prometi al comprador en este
acuerdo.3
Dicho instrumento privado contiene la firma de las partes, condicin esencial para su validez
(art. 1012 C.C.), adems no poseen estos actos forma especial alguna por lo que las partes
pueden formarlos del modo que les resulte ms conveniente ( art. 1020 C.C.). 4
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Por lo dicho, el boleto de compraventa por el cual el Sr. Andrs Permisiori vende su parte
indivisa en condominio a ngela Bosco es vlido.

2
BORDA, Guillermo A., Tratado de derecho civil, Parte general tomo I. Ed. Abeledo Perrot 1999.
3
Cm. Civil Capital, sala A, 10 noviembre 1970 "Barrio Juan Bautista Alberdi S.R.L. c/ Peralta
de Grebol, Florentina L..
4
www.acader.unc.edu.ar
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Sentencia del Juez


3
Crdoba, veintiocho de septiembre del ao dos mil ocho.
VISTOS: En autos caratulados Permisiori Andrs c/ Bosco ngela s/ escrituracin: La Sra.
Bosco demanda al vendedor Sr. Permisiori por escrituracin de su cuota parte de condominio
de un inmueble situado en calle Milicias N 1483 Piso 5to Torre B, de la Capital Federal que
l le vendi por un boleto de compraventa firmado. Previamente se lo notific a escriturar sin
obtener contestacin. La actora ofrece como elemento probatorio el boleto de compraventa
firmado por las partes. El demandado, por su parte, no reconoce la venta del inmueble
fundndose en que nunca tuvo la intencin de venderlo y tampoco pudo leer lo que firmaba
por su virtual ceguera sin ofrecer ms prueba que su testimonio.
CONSIDERANDO:
1. Que el demandado demuestra haber efectuado el acto con discernimiento, intencin y
libertad, presupuestos de su voluntariedad. Nuestro Cdigo, siguiendo el criterio de Savigny
toma primordialmente en cuenta la intencin o voluntad real, qu quiso en realidad, lo que se
patentiza por la invalidez de los actos en que hay exteriorizaciones viciadas por error, dolo,
violencia o actos que encierran un vicio propio, como el fraude o la simulacin. Pero el
principio sufre atenuaciones por ejemplo en base al art. 533 donde nos dice que las
condiciones deben cumplirse de la manera en que las partes verosmilmente quisieron y
entendieron que haban de cumplirse, corroborado por el art. 1198 segn el cual los contratos
deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que
verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y
previsin.
Lopez Olaciregui apoya la jurisprudencia que entiende que la firma del ciego es una situacin
similar a la de la firma en blanco; en ese caso, lo obligara como al vidente que la estampa sin
contralorear el contenido del documento que la extiende en blanco5
En cuanto a que si nunca tuvo la intencin de vender su parte indivisa del inmueble, al no ser
una persona incapaz para nuestro derecho, debera haberse asegurado y tomado precauciones
el demandado antes de firmar un escrito a la contraparte. Queda bajo el mbito de su
negligencia el no asesorarse con alguien de confianza, al no tener posibilidad l mismo de leer
lo que estaba acreditando con su firma.
2. Que l podra oponerse al contenido del acto probando que las declaraciones dispuestas en
l no son las que ha tenido intencin de hacer o de contratar, pero no ofrece pruebas de esto,
salvo su testimonio que no puede ser tenido en cuenta a los fines probatorios (art. 1017 C.C.), o
sea que no ha logrado demostrar que no tuvo intencin de vender.
3. Que el Sr. Permisiori no puede fundamentar su actuacin imprudente en base a la
disminucin visual que posee, en principio no es ceguera total y segundo, dicha disminucin
visual no lo torna incapaz para otorgar actos jurdicos vlidos. O sea que no se puede amparar
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en esta supuesta incapacidad. l es mayor de edad y tiene capacidad para adquirir derechos
y contraer obligaciones (art. 54; 55; 1357 C.C.).
4. Que al corroborarse que la firma es del Sr. Permisiori es suficiente para que el cuerpo del
instrumento quede tambin reconocido. (art. 1028 C.C.)

5
ALTERINI, Atilio Anibal. Derecho Privado Parte General. Ed. Abeledo Perrot 2000.
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RESUELVO: Hacer lugar a la demanda de escrituracin y condenar al Sr. Permisiori a


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escriturar dentro del plazo de diez das a favor de la Sra. Bosco ngela el inmueble en cuestin
conforme con el boleto de compraventa. 6
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FERREYRA DE DE LA RUA, Angelina y GONZALEZ DE LA VEGA DE OPL, Cristina. Teora General del
Proceso T. II. Ed. Advocatus 2003.

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