PROYECTO DE CONSTRUCCIN DE CADAS DE NIAGARA:

PROGRAMACIN, RECURSOS, COSTOS Y BUREAUCRACIA

Era el 1 de mayo de 2013, y Byron Rikert acaba de regresar a casa de una decepcionante
reunin en la Ciudad de Niagara Falls departamento de construccin. Haba solicitado
lo que supuso que era un permiso de construccin tpico para Un garaje doble, algo que
haba hecho varias veces antes.
Hace varias semanas, cuando dej su solicitud junto con los planes y honorarios
requeridos, Discuti los planes para el garaje propuesto con el personal del
departamento de construccin, incluyendo el hecho Que la propiedad fue zonificado
anuncio turstico diferido. Nadie en el departamento de construccin pens que Habra
un problema, ya que varias propiedades vecinas tenan garajes similares.
Para el descontento de Rikert, el departamento de construccin le aconsej en la reunin
que tendra que Aplicar para una variacin menor a los reglamentos de zonificacin. El
departamento le asegur que no habra Resistencia de cualquier persona en la ciudad
con respecto a la aplicacin, y Rikert estaba familiarizado con el proceso Necesaria para
obtener la aprobacin de la varianza. Sin embargo, el proceso tomara siete semanas,
hubo un Posibilidad de que un vecino se oponga (lo que causara un retraso adicional o
incluso la anulacin), y hubo Costo adicional de C $ 1.050. Una vez aprobada la
varianza, habra que volver a aplicar para la construccin permiso.
ANTECEDENTES
Aunque este proyecto implicaba la construccin de un garaje doble, algo que Rikert
haba hecho en El pasado, las circunstancias que rodearon este proyecto en particular
fueron nicas. El garaje propuesto era para Su residencia personal, y lo estaba
construyendo como resultado de las negociaciones que rodearon la venta de la
propiedad. Rikert y su familia haban decidido el ao anterior que queran mudarse a
otro Barrio para permitir a sus hijos a asistir a lo que esperaba ser una mejor escuela.
Despus de varios meses sin ofertas en su casa, un comprador present una oferta para
comprar la casa, pero Aadi una condicin que inclua un garaje doble separado.
Rikert, quien era contratista, negoci un En el precio de venta de $ 10.000. Aunque $
10,000 era mucho menos de lo que l normalmente Cargo de construir un garaje
individual de este tipo, que era el mximo que poda negociar, y Rikert senta que poda
construir la mayor parte de ella en su propio tiempo, con lo que los costos de
mantenimiento. El trato cerrado en 15 de abril y el ttulo estaba programado para ser
transferido el 30 de agosto. Eso le dio a Rikert aproximadamente 18 Semanas para
construir el garaje, que se senta muy cmodo.
Rikert y su familia haban puesto ya una oferta condicional para comprar otra casa en su
deseado barrio. Todava tenan unos das para retirar la oferta condicional y cancelar la
venta de sus Existente. Sin embargo, la familia ya estaba emocionalmente unida a la
nueva casa, y Rikert saba Que la cancelacin de los acuerdos sera muy perjudicial para
ellos. Por otro lado, la adicin de 9 10 Semanas a la lnea de tiempo podra hacer que
sea imposible terminar el garaje a tiempo, lo que le ocasiona un default En la venta de
su propia casa.
Rikert decidi tomar los prximos dos das para revisar el proyecto y decidir si era
factible moverse O si debe cancelarlo.
BYRON RIKERT
Rikert fue entrenado como tcnico de ingeniera mecnica en la universidad en la
dcada de 1980, lo que le dio Exposicin al proyecto y gestin de la produccin. Luego
pas los siguientes 15 aos como director de produccin Para dos organizaciones
diferentes, usando su tiempo libre aprendiendo y desarrollando destrezas de
construccin a tiempo parcial restaurador. Complet proyectos de renovacin ms
pequeos, como stanos y baos, junto con Actualizando sus propias propiedades en un
esfuerzo para venderlas con fines de lucro y trabajar su camino a una casa ms grande.
Para 1998, cuando las circunstancias requirieron que Rikert abandonara su carrera
gerencial y se trasladara a Niagara Falls, Ontario, estaba confiado en sus habilidades de
construccin. Despus de una rpida constatacin de que el mercado laboral Fue muy
suave en la regin de Niagara, decidi iniciar su propio negocio como contratista
especializado en Renovaciones y adiciones.
A medida que pasaron los aos, los negocios de Rikert se convirtieron en un negocio de
construccin Tripulaciones En el apogeo de su negocio de contratacin, que emple
entre 12 y 15 a tiempo completo sindicalizado Carpinteros y estuvo involucrado en
varios grandes proyectos de construccin simultneamente. Los muchos proyectos
Inclua las instalaciones de pasamanos en el nuevo Hospital William Osler en
Brampton, Ontario, el Ross Memorial Hospital en Lindsay, Ontario, y St. Joseph's
Hospital en Hamilton, Ontario.
Despus de varios aos de operar a este nivel, Rikert decidi reducir su tamao debido a
problemas de salud. l fue Trabajar con menos trabajadores y realizar trabajos ms
pequeos, como renovaciones y adiciones, Garajes independientes. En 2010, Rikert, a la
edad de 46 aos, decidi que volvera a la escuela para Credenciales que los
empleadores exigan para volver a entrar en el campo de gestin que dej en 1998. En
esa poca, todava haca pequeas renovaciones y ocupaba algunos trabajos ms
grandes durante los meses de l podra asistir a la Universidad de Brock tiempo
completo para completar su licenciatura en grado de contabilidad.
Ese verano, Rikert y algunos de sus empleados haban contratado para hacer dos
renovaciones de stano completo, y Senta que sera capaz de manejar la construccin
de su garaje individual en los fines de semana y en momentos en que podra Dejar a sus
trabajadores.
EL GARAJE INDEPENDIENTE
La construccin de un garaje independiente - o cualquier edificio - constaba de cuatro
fases principales. Las fases fueron Planificacin, fundacin, estructura y acabado. Una
descripcin detallada de cada fase de esta Proyecto de garaje sigue.
Fase de planeamiento
1. Se estableci un conjunto de planes detallando el garaje propuesto (ver Anexo
1). El conjunto de planes consisti en un Dibujo de la disposicin de la
 caracterstica, planos de piso del garaje junto con los dibujos de la elevacin y
una pared detallada seccin.
2. Rikert adjunt los planes a una solicitud de permiso de construccin junto con la
cuota de solicitud de $ 100 Y los someti a la Ciudad de Niagara Falls para su
aprobacin.
3. La Ciudad de Niagara Falls revis los planes presentados para asegurar que la
estructura propuesta cumpli Con el cdigo de construccin de Ontario y los
reglamentos de zonificacin de la Ciudad de Niagara Falls. El proceso de
revisin Generalmente tom de dos a tres semanas. Si la estructura propuesta
cumpla con todos los requisitos Cdigos y reglamentos, la ciudad aprobar la
solicitud y expedir el permiso de construccin junto con un Lista de todos los
requisitos que la ciudad tena, tales como inspecciones que deban completarse
Progres En un caso como este proyecto donde hubo problemas con el
cumplimiento, ya sea una revisin Tena que hacerse a los planes de
construccin o una solicitud se debe presentar para una variacin a la
zonificacin por ley. Dadas las limitaciones impuestas por la propiedad, no fue
posible una revisin de los planes, por lo que, si Rikert decidi seguir adelante,
su nica opcin disponible era solicitar la varianza de zonificacin.
4. La fase de planificacin incluy tambin el desarrollo de un calendario de
proyectos y una lista de todos los materiales de construccin necesario. Rikert
saba por experiencia que el horario deba explicar la entrega potencialmente
larga Veces para algunos artculos.
Fase Fundacional
La fase de fundacin de cualquier estructura fue un elemento crucial, ya que
proporcion la base para todo lo que seguido. Si hubo un problema con la fundacin
despus de que la estructura estaba completa, era muy costosa Para reparar y poner en
peligro la integridad de todo el edificio. La fase de fundacin de esta estructura, Que se
denomin "losa en el grado" implic que el piso (la losa) se vierte al mismo tiempo que
el Zapatas Los pasos siguientes estuvieron involucrados en la fase de fundacin:
1. Antes de comenzar cualquier trabajo de fundacin, un constructor debe ponerse
en contacto con ON1Call en lnea o por telfono e iniciar una revisin de
infraestructura, como hidroelctricas, lneas de agua y gas, que podran estar
enterradas en el suelo. Los contratistas que no lo hicieron se enfrentaron a
enormes sanciones pecuniarias y podan ser Negligencia en caso de daos
materiales o lesiones. El ON1Call ofrece el servicio de forma gratuita Despus
de una solicitud de localizacin, pero requirieron cinco das hbiles para llegar a
la propiedad y Localizar la infraestructura enterrada. Rikert no tena que estar en
el sitio para el servicio de localizacin, Ubicacin de la estructura propuesta
estaba claramente marcada.
2. La etapa de excavacin era una cuestin de desprendimiento de la capa superior
de hierba y suelo para La fundacin se encontraba en un terreno duro e
inalterado. Luego, se necesitaba una zanja de 12 pulgadas de profundidad
Permetro exterior de la cimentacin para las bases de hormign (y las formas
que Hormign hasta que se cur). Para una pequea base de este tamao, Rikert
normalmente lo desenterrara a mano, lo que llevara a dos personas alrededor de
dos das. Alternativamente, un subcontratista que Rikert utiliz A menudo para
 otros trabajos podra venir y cavarlo hacia fuera en un sbado usando una
retroexcavadora, con Rikert apenas Supervisin Este subcontratista slo estaba
disponible los sbados para este tipo de pequeos trabajos.
3. Despus de la excavacin, se tardara un da para Rikert y uno de sus
trabajadores, Shawn Dakin, Para establecer los formularios. Las formas se
construyeron de madera utilizada de hormign anterior y se reutilizaron Para
futuros trabajos.
4. Despus de fijar las formas, la extensin de la capa de grava, que estara debajo
del piso de concreto, Tomar una persona al da.
5. Una vez que la grava fue esparcida, tom un da para recoger y fijar la varilla de
refuerzo (una varilla de refuerzo de acero) y Malla de acero, ambos de los cuales
estaban en stock en minorista local. Rikert prefiri fijar la varilla y la malla en
Los trabajos de s mismo, ya que era algo que el inspector de la construccin
tom una mirada cercana durante las inspecciones.
6. El inspector de la construccin de la ciudad debe inspeccionar la fundacin
despus de que Se verti el hormign. Todas las inspecciones de edificios
requeran una llamada telefnica al Ayuntamiento y hasta tres Das hbiles para
completar. No haba un costo aparte para estos - se incluyeron en el costo de El
permiso de construccin. Rikert no necesitaba estar en el lugar para cualquier
inspeccin de edificios. Sin embargo, Importante para asegurar que todo el
trabajo fue hecho antes de llamar para una inspeccin. Aunque el inspector En
general tard tres das en aparecer, era posible que la inspeccin tuviera lugar
Poco despus de la llamada si el inspector pas a estar en la zona o en uno o dos
das si haba Otra inspeccin programada cerca. Si el inspector apareci y el
trabajo del sitio no estaba completo, La inspeccin fracasara, y podra ser difcil
obtener cooperacin futura del edificio de la ciudad Departamento.
7. Una vez que el inspector de edificios aprob la preparacin de la fundacin, la
base de vertido El hormign fue pedido y entregado al da siguiente por LaFarge
Concrete. Derramando el Concreto requerira tanto a Rikert como a Dakin
durante un da completo. Despus de eso, el concreto requiri tres Das para
curar, tiempo durante el cual se requera supervisin mnima para mantener la
arpillera Hormign hmedo.
8. Una vez curado el hormign, se retiraron las formas y se complet la fundacin.
Rikert podra Quite las formas en apenas pocas horas.
Fase de estructura
Durante la fase de la estructura, el enmarcado de las paredes y el techo tendra lugar, y
la madera exterior Se instalara un revestimiento para las paredes. Los pasos y los
requisitos de tiempo fueron los siguientes:
1. Rikert y Dakin requirieron un da para enmarcar y erigir las paredes, que
constaban de 2"x 6" pernos y 2 "x10" cabezales por encima de todas las
aberturas para puertas y ventanas segn los planes adjuntos.
2. Se requiri otro da para que los dos pusieran y aseguraran las vigas del techo,
las cuales fueron pre- Formado en Fonthill Lumber. Las vigas se instalaron cada
2 pies (es decir, en "centros de dos pies"). Esto era Un estndar "4/12 tono"
techo, lo que significaba para cada 12 pies horizontales haba 4 pies verticales.
 3. El ltimo paso en la estructura fue el revestimiento exterior que era 5/8
"orientado tabla de hebra (OSB). Al mismo tiempo, el envoltorio de barrera de
aire, tal como Tyvek, una tela transpirable, impermeable, fue unido En el
exterior del OSB. Este paso llevara a Rikert y Dakin un da.
4. Despus de que la estructura fue enmarcada, otra inspeccin fue requerida.
Fase de acabado
Durante la fase de acabado, todas las superficies exteriores estaran cubiertas con
acabados resistentes a la intemperie. Para este trabajo, se eligi un sistema de techado
de acero que tena una garanta de 40 aos sobre una cubierta de teja asfltica Porque
dur ms tiempo y fue mucho ms rpido de instalar. Los siguientes pasos fueron
necesarios para completar La fase de acabado:
1. La techumbre de acero requiri un fleje 1x3para ser instalado
horizontalmente en la parte superior de las vigas, Centros de 2 pies. A
continuacin, los paneles de techo se adjuntan a los flejes. Tanto el flejado como
los paneles Podra ser instalado en dos das por una persona con la ayuda
mnima de Rikert. En contraste, un asfalto El tejado de la teja requerira la
madera contrachapada de 1/2"para ser instalada sobre las cerchas, seguido por el
papel de fieltro y entonces Las tejas - en total tomar unos tres das para dos
techadores.
2. Mientras se instalaba la techumbre, la ventanilla nica, la puerta del hombre y la
puerta del garaje Podra ser instalado. Rikert estim que Dakin podra instalar la
ventana y las puertas en los mismos dos das Ya que el techo se estaba instalando
si se divida su tiempo entre ayudar a Dakin a instalar las puertas y la ventana Y
ayudar a la persona que hace el techo - el hijo de Rikert James, si James ayud.
3. Una vez terminados los techos, las ventanas y las puertas, Rikert pudo completar
el soffit exterior Y fascia en tres das y el revestimiento de vinilo en siete das
trabajando solo. O tomara dos das Para el soffit y fascia y cuatro das para el
revestimiento si Rikert y Dakin trabajaron juntos.
4. Posteriormente se instal la canaleta de los aleros, que fue un trabajo de un da
para Rikert y Dakin juntos.
5. Despus de que los acabados exteriores estuvieran completos, la inspeccin final
deba ser terminado.
Detalles adicionales para el proyecto de garaje independiente
La Ciudad de Niagara Falls devolvi la solicitud de permiso de construccin
informando que el garaje propuesto fue En violacin de dos reglamentos de
zonificacin y requerira un plan revisado del sitio o la aprobacin de dos
Variaciones menores. Los siguientes asuntos fueron planteados por el
departamento de zonificacin.
- El reglamento de zonificacin No. 79-200 exigi que cualquier estructura
accesoria tuviera un retroceso mnimo de 4,5 metros Desde la lnea de
propiedad en una calle. Los planes presentados mostraron un retroceso de
slo 1,37 metros (Entre la lnea de propiedad, y el lado D), que era el mismo
revs que los vecinos existentes edificio.
- El estatuto tambin permiti un rea de estacionamiento mximo de 40
metros cuadrados en el patio trasero. Sin embargo, La preocupacin anterior
 mencionada por los funcionarios de la ciudad era que no queran que los
vehculos La calle en este lugar, y por lo tanto los planes propuestos detall
77,7 metros cuadrados de espacio de estacionamiento Para dar cabida a los
vehculos a dar la vuelta.
Aunque estas variaciones eran de naturaleza menor, el proceso de aprobacin tardara
siete semanas. Haba un Nmero de pasos, aprobaciones y perodos de espera
obligatorios durante los cuales los vecinos podran plantear objeciones, Por lo que el
perodo de tiempo no se pudo reducir. Una vez aprobadas las desviaciones menores,
Rikert podra volver a Su permiso de construccin que tomara dos a tres semanas.
Los planes originales (ver Anexo 1) requeran dos ventanas. Sin embargo, la
ciudad no permitira la espalda Ventana tan cerca de la lnea de propiedad, por lo
que slo la ventana lateral se instal.
Cualquier 2"x6" o 2"x10" no era bastante 2 pulgadas de grueso - en realidad slo
1,5 pulgadas de grosor. Para este proyecto, el nico Lugar impactado calculado
fue la altura de la pared, que fue la longitud de un clavo ms una placa de 2''x6''
En la parte inferior y dos 2''x6'' en la parte superior. Esto significaba que las
paredes eran en realidad alrededor de una pulgada ms de 8 pies Alto, pero al
hacer clculos de materiales, se podra suponer que eran 8 pies.
Los planos originales mostraron un saliente de techo en ambos lados B y D. Sin
embargo, este saliente no se construy - El revestimiento de vinilo fue todo el
camino, y haba fascia instalado tambin. La parte delantera y trasera o el garaje
Tena un saliente regular como se muestra en los planes.
Los planos originales requeran tejas de asfalto, pero esto fue cambiado a
paneles metlicos como se explic anteriormente.
Normalmente, Rikert y Dakin haran la techumbre, pero para este proyecto
Rikert estaba considerando dividir su Tiempo entre hacer la techumbre con un
ayudante y hacer las ventanas y puertas con Dakin. Hijo de Rikert James se
haba ofrecido a venir durante sus vacaciones - las primeras dos semanas de
agosto - y ayudar si era necesario. Rikert se senta cmodo tomando a James en
la oferta de ayudar con el techo, que James haba hecho en el pasado.
Era crtico que Rikert dejara de lado el tiempo requerido para supervisar a su
tripulacin que estaba trabajando en los dos Renovaciones de stano en conjunto
con este proyecto de garaje. Supona que esto requerira dos Horas cada maana
desde las 8:00 am hasta las 10:00 am, lo que supondra aproximadamente el 25%
de su trabajo da.
Dakin era un obrero semi-retirado que Rikert haba usado en el pasado. Haba
aceptado trabajar en este garaje como Necesario por $ 25 la hora. Sin embargo,
Dakin no deseaba trabajar los fines de semana.
No slo Rikert no fue pagado por el tiempo que pas trabajando en este garaje,
sino que tambin estaba renunciando La oportunidad de trabajar en otros
contratos que l normalmente facturara su tiempo fuera en $ 40 por hora.
Rikert haba fijado la fecha lmite para que el proyecto fuera el viernes 23 de
agosto, para que pudiera hacer algunos Limpiar durante la semana del 26 de
agosto antes de que el comprador viniera e hiciera una inspeccin final
independiente del Propiedad antes del cierre. Por lo tanto, era crtico que la
 inspeccin final formal estuviera completa el 23 de agosto, Ya que Rikert tendra
que proporcionar una prueba de pasar la inspeccin final al comprador.
Rikert saba de la experiencia previa del edificio del garaje que, aunque la
mayora del material estaba disponible Inmediatamente en las yardas locales del
edificio, l tendra que pedir algunos artculos delante de tiempo. La puerta del
garaje, Los paneles de techo de acero y las vigas del techo requeriran dos
semanas para la entrega. Aunque la mayora de los Tiempo concreto podra ser
ordenado con un da de anticipacin, fue una buena idea llamar a Lafarge
Concrete dos a tres Das de antelacin para asegurarse de que podran programar
el trabajo en su produccin. La lista de materiales es Proporcionado en el Anexo
2.
Rikert saba de experiencia pasada con la construccin al aire libre que l
perdera das de trabajo debido a incly clima. Para este proyecto en esta poca
del ao, habra de cuatro a ocho das cuando no sera posible trabajar. Adems,
perdera das de trabajo debido a circunstancias imprevistas en las renovaciones
del stano Que requerira su atencin inmediata cuando ocurrieran. Habra entre
cinco y ocho das ridos Cuando no sera capaz de trabajar en su garaje por esta
razn.
LA DECISIN
Rikert tena dos das para decidir si cancelara tanto la venta de su propiedad como la
compra de su Nuevo hogar de la familia. Saba de su clase de gestin de proyectos que
la mejor manera de La decisin fue elaborar un calendario detallado para ver si era
factible completar el garaje Demora para la aprobacin de la zonificacin y volver a
solicitar el permiso de construccin.

ANEXO 2: CUANTIA MATERIALES

Item Qty. Cost ($) Description

Barra de refuerzo Mucho* 20.00
Malla de acero 5.00 cada uno Las mallas son de 4ft. x 8 ft. Y cubren la
superficie del piso
Grava 2 cargas 300.00/carga
Hormign Mucho 3200.00/much
2x6 PT x 10ft o
9.00 cada uno Utilizado para la placa de base en las
paredes (PT = tratado con presin)
2x6 x 10ft 7.50 cada uno Se necesita placa doble en la parte
superior de las paredes
2x6 pernos 4.50 cada uno 92 5/8 in de largo
2''x10" 4.00/pie Por encima de todas las puertas y
cabezales ventanas - requieren 2 para cada apertura
Armazones de 13 25.00 cada
techo
Fornido (1x3") 18 uno
1.50 cada uno
 OSB 14.50 una 5/8 OSB 4ft. x 8ft. Utilizar la cantidad
Revestimiento lamina cuadrada de Paredes (las aberturas se
exterior cortan despus)
Tyvek 1 rollo 300/rollo
Paneles de techo Mucho 1200.00
Soffit 1.50/ft2 Soffit is 12 profundamente en los dos
Fascia 12 12.00/10ft lados
Incluirlargos delcuatro
para los garagelados del garaje
Eaves Trough 1.50/ft Slo en la parte delantera y trasera
Ventana 1 40.00
Puerta del 1 300.00. Completo con enmarcado y fachada
hombre
Puerta del garaje 600.00
Revestimiento de / 80.00/100 ft2 Utilice las zonas de pared completa (no
vinilo quite las puertas, etc. Permitirn recortes y