3.1.

Operacin de compraventa

Orden de venta

La orden de venta corresponde al "mandato oneroso que persigue que el mandatario encuentre un
comprador para el bien del mandante".

En la orden de venta, se debe introducir las siguientes caractersticas:

Individualizacin del Propietario y Mandante: Recoleccin de datos personales completos e
identificacin nacional, como un modo de resguardar la seguridad y seriedad del negocio.
Individualizacin de la Propiedad: Determinar con exactitud la ubicacin territorial de la
propiedad.
Precio: El precio de la compra venta de la propiedad debe quedar estipulado claramente dentro
del documento, costo que puede ser establecido en distintas unidades monetarias. Dicho monto no ser
en todos los casos el definitivo en la transaccin, siendo posible de negociar entre las partes involucradas.
Honorarios de la empresa de corretaje: Deber incluirse el monto que ir en beneficio de la
empresa de corretaje.
Exclusividad de venta: Dentro del mandato se puede incluir la estipulacin de la exclusividad de
la venta, la que implicara que la empresa de corretaje sera en exclusiva la nica vendedora de la
propiedad en cuestin. Si el cliente concreta la operacin por sus propios medios a travs de otra empresa
de corretajes, deber igualmente pagar la comisin a la empresa de corretajes, o una multa que queda
estipulada en el contrato, que en el caso de las ventas, es un porcentaje sobre el precio de venta.
Tiempo de la vigencia de la Orden: Se debe definir el tiempo de duracin del mandato y su
expiracin.

Carpeta o Expediente Legal

Conjunto de documentos concernientes y vigentes a la propiedad. Se debe agregar una copia de la Orden
de Venta. Estos antecedentes sern vitales al momento de concretar la venta mediante el cierre del
negocio (promesa de compraventa), por lo cual se debe revisar el contenido de ellos y su condicin en la
actualidad. Por lo general se habla de los Ttulos de Dominio adems de los diferentes complementos
legales y tcnicos.

Los ttulos de dominio

El ttulo de dominio es el documento llamado en forma general la escritura. Esta escritura debe abarcar
un periodo de 10 aos, tiempo mnimo para los efectos de consolidar el dominio, ya que de adolecer de
vicios se podra solicitar la prescripcin de ellos mediante un escrito jurdico.
Si la escritura de compra de la propiedad tiene menos de 10 aos desde su suscripcin, se deber obtener
el ttulo anterior, vale decir la escritura que dio origen a la que tenemos a la vista.
Difusin de la oferta
Ahora es el momento de difundir la venta de la propiedad. Para ello podemos utilizar medios
de promocin como:

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 Pizarra de la oficina: la nueva propiedad se debe incorporar rpidamente a la oferta actual
anotada en la pizarra.

Volantes: la nueva propiedad se debe agregar a los volantes repartidos.

Publicidad en diarios: la publicidad en los avisos clasificados de los diarios es una buena
alternativa porque siempre el diario ha sido un medio masivo de difusin y permite llegar de forma rpida
a clientes potenciales.

Sitio web corporativo: la nueva propiedad se debe incorporar rpidamente a la oferta actual del
sitio web de la empresa inmobiliaria.

Portales web de clasificados: en general son gratuitos y permiten la publicacin de anuncios

para la oferta de propiedades, permitiendo agregar fotografas y diferentes textos concernientes a la
descripcin, ubicacin, cantidad de baos y dormitorios, etc. adems de incluir informacin de contacto.

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 Portales web de asociaciones gremiales: permiten incorporar las propiedades de sus asociados
y pueden tener una gran cantidad de visitas por el tamao de propiedades que se manejan.

Carteles de promocin: dentro de la propiedad y en las cercanas de sta. Debe ser visible tanto
el texto y su ubicacin.

Promocin en redes sociales: Las redes sociales ms utilizadas como Facebook, Youtube,
Twitter, Linkedin, pueden ser utilizadas para la promocin de propiedades utilizando la publicacin en estos
portales. Los contenidos publicados deben contener al menos:
-Enlace al sitio web corporativo: para difundir la marca y dems productos y servicios
-Enlace al material de marketing de lo publicado: para completar la informacin sugerida en la publicacin.

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 Email Marketing: Utilizando bases de datos segmentadas podemos llegar a clientes potenciales.
El mensaje debe enlazar al sitio web corporativo y a una landing page o pgina de aterrizaje para mostrar
en detalle el producto ofrecido. Se puede utilizar simplemente una imagen explicativa de la venta que al
hacer clic sobre ella puede llevar a la mencionada pgina de aterrizaje.

Banners en sitios especializados o no: Posibilitan el que el anuncio pueda ser visto por los
visitantes y usuarios de otros sitios web.

Google Adwords: Permite comprar palabras claves que al ser buscadas por un usuario, visualizar
en los resultados de bsqueda anuncios de la empresa inmobiliaria.

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Orden de Visita

La orden de visita corresponde al documento mediante el cual la empresa corredora de propiedades

autoriza a un interesado a visitar una o varias propiedades, y a su vez, avisa al propietario del inmueble
para que ste de las facilidades del caso, si la empresa corredora no lo acompaa en la visita, siempre en
los trminos que se han acordado en la orden de visita, o sea, dentro del horario y en los das que se han
estipulado.
La orden de visita consta principalmente de la individualizacin de la persona quien visita la propiedad
adems de la ubicacin de la propiedad o de las propiedades. Es tambin importante que dentro de la
orden de visita queden estipulados las obligaciones del solicitante, adems del precio de la propiedad.

Oferta de Compra

La venta de una propiedad es siempre susceptible a la oferta de los demandantes, esta oferta por lo
general se hace va escrita ya sea por fax o e-mail de modo de poder comparar y evaluar a los distintos
oferentes y exponerlos ante el mandatario dueo de la propiedad. En trminos generales la oferta se
sopesa de acuerdo al monto de la oferta, adems de la forma de pago.
Es importante tener una sensibilidad que posibilite obtener el mejor precio de venta, para ello es necesario
comprender a cabalidad el mercado, lo que se traduce en no perder oportunidad de venta favorable,
atendiendo a la evaluacin de la oportunidad de concretar el negocio.
Al revisar las ofertas y analizarlas se debe tener un contacto permanente con el dueo de la propiedad de
quien siempre se espera el poder de decisin.

Seleccin de la mejor oferta

Bajo el supuesto que en muchos de los casos la situacin es que el operador recibe ms de una
oferta, aumentando sta segn sea la calidad del producto; la seleccin de la mejor oferta pasa por
factores tales como las condiciones de pago, oportunidades de pago y otras variantes.
Si bien la seleccin de la oferta es principalmente la lleva a cabo el dueo de la propiedad se espera que la
empresa inmobiliaria aporte el conocimiento y la experiencia en el asesoramiento de esta decisin.

Promesa de Compraventa

En trminos generales, es un contrato en el que las partes se obligan a celebrar posteriormente el acuerdo
definitivo, transcurrido cierto plazo o cumplida determinada condicin.
Cuando se desea firmar un contrato y faltan algunos requisitos para poder materializarlo, es conveniente
que las partes dejen por escrito lo pactado y celebren un precontrato o contrato preparatorio, denominado
contrato de promesa. El ms conocido es el de promesa de compraventa, que tiene por objeto dejar

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 establecidos todos los trminos del negocio y asegurar a las partes la posterior celebracin de la
compraventa.
En trminos generales podemos definir la promesa como un contrato por el cual las partes se obligan a
celebrar posteriormente el contrato definitivo, transcurrido cierto plazo o cumplida determinada condicin.
La legislacin chilena contempla la promesa como figura general y no en relacin a determinado contrato
como podra ser el de compraventa.

Los requisitos del contrato de promesa segn nuestra ley son los siguientes:
Que la promesa conste por escrito. La promesa verbal no produce ningn efecto, es
indispensable que conste por escrito. Si bien la promesa es un contrato solemne pues debe constar por
escrito no se encuentra sujeta a las mismas solemnidades del contrato prometido. En efecto, tratndose
de la promesa de compraventa de un bien raz basta que sea por documento privado. Hace poco tiempo,
la ley estableci una solemnidad especial para la promesa de compraventa de un bien raz en verde (en
proceso de construccin) debe constar en documento privado autorizado ante notario.
Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. En otras
palabras, el contrato prometido debe ser vlido; es decir, su realizacin debe estar permitida por la ley.
Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del
contrato. El objeto de este requisito es que cada contratante sepa con certeza cundo deber celebrarse
el contrato prometido. As cada parte sabr desde cundo o bajo qu circunstancias podr hacer exigible el
contrato prometido. Mientras el plazo no venza o la condicin no se cumpla ninguna de las partes del
contrato de promesa puede exigir su cumplimiento; es decir, no puede demandar la celebracin del
contrato prometido.
Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten
para que sea perfecto la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben . Esto
quiere decir que se debe singularizar de la manera ms amplia el contrato que se promete celebrar y se
deben precisar todas sus caractersticas. As, tratndose de la promesa de compraventa de un bien raz,
deber individualizarse a las partes, singularizarse el bien material del contrato, con indicacin de su
ubicacin, sealamiento de deslindes y de su ttulo inscrito. Deber indicarse el precio de la compraventa
y su forma de pago y dems estipulaciones propias de este tipo de contratos, faltando solo la entrega de la
cosa y la escritura pblica de compraventa.
En el contrato de promesa de compraventa se deber dejar estipulado el pago de las comisiones
correspondientes a la empresa inmobiliaria que ha intermediado en el procesa de compra/venta.

El contrato de compraventa. La Escritura

Es el documento legal mediante el cual se transfiere el dominio de una propiedad.

Una escritura individualiza a las partes vendedora y compradora, y/o bancos o mutuarias. En ella se
describe detalladamente el motivo y materia de la compraventa, fijando su precio, forma de pago y otras
consideraciones.

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Este documento debe realizarse ante un Notario Pblico, quin certifica la identidad de los comparecientes
a la escritura.
La compraventa se perfecciona, es decir finaliza, cuando la escritura de compraventa o de transferencia se
inscribe en el Conservador de Bienes Races respectivo.
Los gastos en la compra venta como los impuestos fiscales o municipales, los costos de la escrituras y
de cualquier otra de las solemnidades de la venta, sern de cargo del vendedor, al menos de pactarse otra
cosa.
En el contrato de compraventa se deber dejar estipulado el pago de las comisiones correspondientes a la
empresa inmobiliaria que ha intermediado en el procesa de compra/venta.

FLUJO DE COMPRAVENTA

3.2. Operacin de arrendamiento

Orden de arriendo

La orden de arriendo es el mandato otorgado por el comitente o interesado en arrendar inmuebles a la

empresa de corretajes, para que este medie en la celebracin del contrato de arrendamiento, de acuerdo
con las condiciones estipuladas, obligndose el comitente a pagarle una remuneracin (comisin)
convencional o usual.
La orden de arriendo debe constar por escrito para evitar la sancin de inadmisibilidad de la prueba de
testigos, en caso de que la comisin de la empresa de corretajes, estipulada en ella, sea de importe
superior a dos unidades tributarias. La omisin de la constancia escrita no produce la nulidad de la orden

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de arrendamiento, porque no hay precepto legal alguno que exija que esta orden sea escrita para que sea
vlida.

En la orden de arriendo, se debe introducir las siguientes caractersticas:

Fecha de la orden: Caractersticas que indicar, en el supuesto caso de ms de un orden, en el
caso de las no exclusivas, cual es la primera entregada a un mismo cliente y por consiguiente es la
vlida.
Nombre y apellidos del mandante y de la empresa de corretaje: Esta filiacin deber ser lo
ms detallada posible, pues es parte fundamental frente a una posible accin judicial. Esto quiere
decir, que indicaremos adems del nombre y apellidos, su nacionalidad, estado civil, profesin,
cdula de identidad y domicilio habituales.

En el caso de sociedades, consignaremos la razn social, el RUT de la sociedad, el representante legal y su

filiacin, domicilio de ambos y el instrumento jurdico que indica tal representacin. La orden de arriendo
debe ser suscrita entre la empresa de corretajes y el mandante actuando personalmente o por medio del
mandatario representante legal.

Propiedad: Se establecer la direccin completa y su inscripcin en el Conservador de Bienes

Races respectivo. En este punto se deber dejar consignado si se trata de todo el inmueble o
parte de l. En cuyo caso deber radicarse exactamente la parte que se incluye en la orden. Es
conveniente agregar en este punto el nmero de rol del inmueble ante el Servicio de Impuestos
Internos y su avalu fiscal.
Renta de arrendamiento: Se establecer la renta fija para el inmueble indicando la moneda o
medida en que se estipulara en el texto del contrato, su modalidad de pago (anticipado o vencido)
y sus reajustes.
Sistema de exclusividad y plazo de la orden: Se dejar consignado si se trata de una orden
exclusiva o no y el perodo de vigencia de la misma, adems de sus formas de renovacin y /o
caducidad de ella. La exclusividad significa que solo la empresa de corretajes que tiene la orden
con esta caracterstica podr mediar en la negociacin, quedndole prohibido a los dems
participar en este negocio.
Comisin y en la oportunidad en que se pagar: En esta parte de la orden se dejar
establecido el porcentaje de comisin que obtendr la empresa de corretajes cuando cumpla el
encargo y adems que se entiende por cumplimiento del mandato.
Obligaciones de la empresa de corretajes: En este punto se detallarn los servicios que el la
empresa de corretajes brindar con cargo al mandato.
Obligaciones del mandante: Este punto deber quedar claramente establecido pues de su texto
depender el reconocimiento de la obligacin de pago de la comisin por parte del mandante.
Fijar competencia de tribunales y domicilio de las partes: Las partes fijan su domicilio en la
ciudad donde se llevara el arrendamiento y se someten a jurisdiccin de sus tribunales de justicia.
Sus diferencia pueden tambin someterse a la resolucin de rbitros arbitradores designado por
consentimiento de las partes.
Inventario: En el inventario de la propiedad debe de sealarse tanto el estado general del
inmueble en s, como el detalle y estado de los artefactos, enseres, equipos, muebles, adornos, etc.
(en el caso de inmuebles amoblados), estos ltimos, debern sealarse, en lo posible, con su
marca, modelo y estar valorizados.

Difusin de la oferta

Ahora es el momento de difundir la venta de la propiedad. Para ello podemos utilizar medios
de promocin como:
Pizarra de la oficina: la nueva propiedad se debe incorporar rpidamente a la oferta actual
anotada en la pizarra.

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 Volantes: la nueva propiedad se debe agregar a los volantes repartidos.

Publicidad en diarios: la publicidad en los avisos clasificados de los diarios es una buena
alternativa porque siempre el diario ha sido un medio masivo de difusin y permite llegar de forma
rpida a clientes potenciales.

Sitio web corporativo: la nueva propiedad se debe incorporar rpidamente a la oferta actual del
sitio web de la empresa inmobiliaria.

Portales web de clasificados: en general son gratuitos y permiten la publicacin de anuncios

para la oferta de propiedades, permitiendo agregar fotografas y diferentes textos concernientes a
la descripcin, ubicacin, cantidad de baos y dormitorios, etc. adems de incluir informacin de
contacto.

Portales web de asociaciones gremiales: permiten incorporar las propiedades de sus asociados
y pueden tener una gran cantidad de visitas por el tamao de propiedades que se manejan.

Carteles de promocin: dentro de la propiedad y en las cercanas de sta. Debe ser visible tanto
el texto y su ubicacin.
Promocin en redes sociales: Las redes sociales ms utilizadas como Facebook, Youtube,
Twitter, Linkedin, pueden ser utilizadas para la promocin de propiedades utilizando la publicacin
en estos portales. Los contenidos publicados deben contener al menos:
- Enlace al sitio web corporativo: para difundir la marca y dems productos y servicios
- Enlace al material de marketing de lo publicado: para completar la informacin sugerida en la
publicacin.

Orden de Visita

La orden de visita corresponde al documento mediante el cual la empresa corredora de propiedades

autoriza a un interesado a visitar una o varias propiedades, y a su vez, avisa al propietario del inmueble
para que ste de las facilidades del caso, si la empresa corredora no lo acompaa en la visita, siempre en
los trminos que se han acordado en la orden de visita, o sea, dentro del horario y en los das que se han
estipulado.
La orden de visita consta principalmente de la individualizacin de la persona quien visita la propiedad
adems de la ubicacin de la propiedad o de las propiedades. Es tambin importante que dentro de la
orden de visita queden estipulados las obligaciones del solicitante, adems del precio de arrendamiento de
la propiedad.

Acta de Entrega

En el momento de la entrega de la propiedad se deben tener en cuenta todas las observaciones

concernientes a sta. Debe contener fecha, individualizacin de la propiedad, nombre del

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arrendador, nombre del arrendatario. Es importante que esta acta de entrega se entregue en tres
ejemplares a las partes, esto es arrendador, arrendatario, empresa de corretajes.

Contrato de arrendamiento

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el
goce de una cosa y la otra a pagar por este goce. Las personas que intervienen en el contrato de arriendo
son:
Arrendador: es la persona que es propietaria del predio o inmueble.
Arrendatario: la persona que har uso de la propiedad.

En el contrato de arriendo se deben especificar:

Individualizacin de las partes firmantes
Fecha y lugar del contrato
Individualizacin del inmueble
Indicar el objetivo del contrato, en este caso, arrendamiento
Fecha de la entrega material del Inmueble
Inventario
Destino
Renta del arrendamiento, moneda y forma de reajuste
Plazo o duracin del contrato
Mejoras
Mantencin del Inmueble y otras obligaciones del Arrendatario
Conservacin del Inmueble y otras obligaciones del Arrendador
Prohibiciones para el Arrendatario
Responsabilidades ante robos y daos por parte del Arrendador
Trmino anticipado del contrato
Restitucin del Inmueble
Garanta en dinero por posibles daos
Domicilio y Jurisdiccin
Conciliacin y Arbitraje
Facultad del portador
Ejemplares del contrato
Personera

Es importante hacer presente que el contrato de arrendamiento de un inmueble puede ser celebrado por
instrumento privado (firmado o no ante notario) o por escritura pblica, la cual puede posteriormente ser
inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races Correspondientes.

Administracin de contratos de arriendo

Esta gestin consistente en velar por el mantenimiento del inmueble para que sirva para el objeto propio
de su naturaleza, en las mejores condiciones posibles y, de este modo, procurar la mayor rentabilidad que
sea capaz de generar, gestionando tambin el cobro y pago oportuno de las rentas.

El contrato de administracin de propiedad debe contener:

Individualizacin de las partes firmantes
Fecha y lugar de la firma
Descripcin de los servicios a realizar por parte de la empresa de corretajes
Obligaciones de la empresa de corretajes

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 Honorarios que percibir la empresa de corretajes
Duracin del contrato de administracin
Obligaciones del propietario de la propiedad

FLUJO DE ARRENDAMIENTO

3.3. Financiamiento inmobiliario

El valor de compra de una propiedad se puede pagar con:

recursos propios
recursos propios (pie o pago contado) ms complemento de financiamiento y/o subsidio
habitacional o en su totalidad con financiamiento hipotecario, otorgado por una institucin
financiera

Pie o pago contado

Constituye el monto que se debe cancelar mediante recursos propios. Si la propiedad se financia con
crdito hipotecario a travs de letras hipotecarias, se requiere el 25%; si es mediante mutuos endosables
el 20%. No obstante, el pie puede ser menor que estos porcentajes, ya que las instituciones financieras
comnmente otorgan crditos complementarios. Por otra parte, algunas inmobiliarias ofrecen modalidades
de financiamiento que no requieren pie o pago contado. Existen dos modalidades de crdito hipotecario
que permiten financiar hasta el 100%, como son los mutuos hipotecarios no endosables y el leasing
habitacional.

Subsidios estatales

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Son subsidios que otorga el Estado a los sectores de menores
ingresos para facilitarles el acceso a la vivienda propia. Tambin se
entregan subsidios con otros propsitos, como por ejemplo,
aquellos destinados a desarrollar algunas zonas urbanas.

El subsidio habitacional es una ayuda que otorga el Estado a los

sectores de menores ingresos, con el propsito de facilitar el acceso
a la vivienda propia. Este subsidio tiene como objeto desarrollar
algunas zonas urbanas especficas y se otorga para propiedades
cuyo valor no supera las UF 2000.

Leasing habitacional

Es un sistema de financiamiento de vivienda

destinado a personas naturales. Este consiste en
un contrato de arriendo, a un plazo previamente
pactado, en el cual el arrendatario cancela cuotas
mensuales que en su totalidad amortizan el valor
de los bienes. Al finalizar el contrato, el
arrendatario tiene la alternativa de adquirir el
bien, cancelando la cuota de opcin de compra, la
cual, en la generalidad de los casos equivale a una cuota ms del contrato.

Crdito hipotecario

Es un prstamo que otorgan las instituciones financieras, para la compra de bienes races contra una
garanta hipotecaria. En la garanta hipotecaria la propiedad es ofrecida como fuente de repago en caso
que el deudor caiga en insolvencia, es decir, en una incapacidad de pagar su deuda. La hipoteca es el
derecho que otorga el deudor a la institucin financiera, sobre un bien raz a objeto de garantizar el pago
del prstamo.

Qu es una Pre-aprobacin Bancaria?

Consiste en el anlisis actual de los antecedentes para poder optar en un futuro a un crdito hipotecario, lo
que no implica que el Banco otorgar el crdito de forma inmediata, pero otorga la posibilidad de contar
con una evaluacin y conocer en forma real si se es o no sujeto de crdito.

Simulador hipotecario
Puede utilizar un simulador hipotecario para poder ver las distintas variables y su impacto en la cuota o
dividendo a pagar:
http://www.clientebancario.cl/simuladorhipotecario/aplicacion?indice=101.2.1

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