I. INTRODUCCIN resultaban aplicables. A partir de all, muchas fueron las discusiones en torno a El Cdigo Civil derogado no su naturaleza jurdica y efectos. contena una disposicin como la que analizaremos seguidamente del art. 1170 1. Dos hiptesis principales del Cdigo Civil y Comercial. Refera al boleto de compraventa nicamente en dos A modo introductorio vale recordar normas que disciplinaban unos pocos las dos tesis principales. aspectos relativos a este relevante instrumento: el art. 1185 bis que regulaba De acuerdo a la primera, la oponibilidad del boleto al concurso o el boleto de compraventa inmobiliaria quiebra del vendedor (tema previsto ahora instrumentaba el contrato de en el artculo 1171 del nuevo compraventa, aun cuando no poda ordenamiento) y el art. 2355, cuyo ltimo reputarse ttulo suficiente para la prrafo reputaba legtima la adquisicin de adquisicin del dominio, para lo cual se la posesin de inmuebles de buena fe, requera la escritura pblica. Se consider mediando boleto de compraventa, en una que el boleto era un contrato definitivo ya redaccin que gener polmicas que la escritura no es un recaudo de la doctrinarias y jurisprudenciales. compraventa en s misma sino de la transferencia de la propiedad. Otras normas, como los arts. 1184, 1185 y 1187, aunque no aludan Conforme a la posesin). segunda, el boleto de compraventa ser 3.1. El embargo a un precontrato o promesa anterior al boleto de venta por el cual las partes se obligan a otorgar con Si el embargo cuenta posterioridad el verdadero con anotacin registral de contrato de compraventa fecha anterior a la del boleto formalizado en una escritura de compraventa que esgrime pblica. el comprador, el conflicto se resuelve fcilmente a favor del Como veremos, el primero en el tiempo no slo CCyC se orient claramente por aplicacin de la regla por la primera. En el marco del nuevo prior in tempore potior in iure, sino ordenamiento unificado el boleto de tambin porque el comprador por medio compraventa es un contrato. de boleto de compraventa pudo y debi conocer el estado jurdico del inmueble 2. Efectos del boleto en el Cdigo antes de suscribir el boleto de Civil derogado compraventa, tal como en el nuevo ordenamiento lo dispone el art. 1902 en su El boleto de compraventa 2do. prrafo: cuando se trata de cosas produca, conforme la normativa del registrables, la buena fe requiere el examen Cdigo Civil derogado, el efecto de colocar previo de la documentacin y constancias al titular del boleto en situacin de registrales, as como el cumplimiento de los comprador con la facultad de exigirle al actos de verificacin pertinente vendedor la transferencia del dominio, establecidos en el respectivo rgimen segn las formalidades de rigor. Por otra especial. parte, converta la posesin adquirida por el comprador en legtima (art. 2355 CC 3.2. Embargo posterior al boleto derogado) y permita oponer al concurso del vendedor la compra del inmueble Otro conflicto se plantea cuando el cuando se hubiere pagado el veinticinco comprador, actuando con la diligencia que por ciento del precio (art. 1185 bis CC le impone la norma del art. 1902, ha derogado). solicitado los respectivos informes al Registro de la Propiedad y se encuentra 3. El problema de las prioridades con la inexistencia de embargos trabados sobre el inmueble, pero con posterioridad Una de las discusiones clsicas en suscribe el boleto de compraventa y, la doctrina y en la jurisprudencia es la pendiente de cumplimiento la obligacin referida a la prioridad ante un conflicto de de escriturar por parte del vendedor, un intereses entre quien ha adquirido un acreedor de este ltimo solicita y obtiene inmueble mediando un boleto de la traba de un embargo sobre el inmueble compraventa y un tercero acreedor del objeto de la compraventa. titular registral que lo ha embargado o hipotecado. Lo propio para el caso en que La solucin variar conforme el el tercero en vez de ser acreedor, sea un boleto fuera inscripto o no. En el primer adquirente por escritura pblica (sin caso, cuando el boleto de compraventa hubiera sido anotado en el registro cuestiones, que quien tiene la posesin del correspondiente, ya sea porque la ley local bien no es titular de un mejor derecho que registral autorice su inscripcin o porque se el acreedor embargante, en tanto el art. hubiera celebrado de conformidad con 2505 del Cdigo Civil derogado estableca leyes especiales que as lo determinan (v. la inoponibilidad del ttulo de transmisin gr. venta de lotes por mensualidades), el de derechos reales respecto de terceros embargante posterior no podr pretender interesados, cuando aqul no ha sido mejor derecho que el adquirente puesto registrado. que la prioridad de este ltimo surge del registro. Otra lectura, en cambio, propiciaba una visin ms flexible de la norma y Ahora bien, cuando el boleto de extenda su aplicacin a las ejecuciones compraventa no ha accedido al Registro de individuales, al respecto se sostena que si la Propiedad Inmueble por ninguno de los el adquirente por boleto puede oponer su motivos enunciados, aparece el verdadero derecho en la quiebra, a fortiori, est conflicto entre el comprador y el tercero facultado para hacerlo en la ejecucin embargante. individual e incluso se agreg que la quiebra del deudor conforma un supuesto En el rgimen derogado se haba de ejecucin colectiva y el proceso generado una gran ejecutivo constituye, por su controversia respecto a la parte, un supuesto de norma del art. 1185 bis que ejecucin individual. En el estableca que los boletos primer caso, a tenor de de compraventa de aquella norma, se sustrae un inmuebles otorgados a favor inmueble de la prenda de adquirentes de buena fe, comn que para los sern oponibles al concurso acreedores del concursado o quiebra del vendedor si se constituye su patrimonio. hubiere abonado el Idntica situacin acontece veinticinco por ciento del precio. El juez en el segundo caso, de donde no hay razn podr disponer en estos casos que se de fondo que permita distinguir otorgue al comprador la escritura traslativa situaciones. del dominio. Esta discusin ha sido resuelta por La discusin, en orden a la el nuevo CCyC. posibilidad de brindar respuesta al conflicto antes mencionado, giraba en 3.2.2. Segundo, en punto al torno a su alcance. acreedor en cuestin
3.2.1. Primero, en cuanto al Una primera interpretacin le
mbito o sector de su actuacin confera la prioridad (sea nicamente en el marco del concurso o incluyendo al Una posicin interpretaba que era supuesto de las ejecuciones individuales) al de aplicacin limitada, pura y acreedor embargante del vendedor. exclusivamente, al supuesto expreso al que se refera: el concurso o la quiebra. Al respecto se consideraba, entre otras Otra interpretacin incorporaba a fecha cierta; (iv) la adquisicin tiene la discusin al acreedor hipotecario del publicidad suficiente, sea registral, sea vendedor. posesoria.
Esta discusin ha quedado 2. Las condiciones de la prioridad
pendiente en el nuevo CCyC. del art. 1170 CCyC
II. EL BOLETO DE COMPRAVENTA Se deben observar los recaudos
EN EL NUEVO CDIGO CIVIL Y COMERCIAL acumulativos que enumera el art. 1170 para que resulte operativa la prioridad a El nuevo Cdigo unificado no favor del comprador con boleto. resuelve explcitamente la naturaleza del boleto de compraventa sobre la que tanto 2.1. Buena fe se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia, aunque s lo hace, tal como La norma del art. 1170 exige que, luego veremos, de manera implcita. para que el boleto sea oponible, el comprador debe haber contratado de El Cdigo Civil y Comercial, en los buena fe con el propietario del inmueble arts. 1170 y 1171 soluciona la controversia conforme las constancias registrales, o entre el poseedor de buena fe con boleto puede subrogarse en la posicin jurdica de de compraventa y el acreedor embargante quien lo hizo mediante un perfecto del titular registral. Deja a salvo el derecho eslabonamiento con los adquirentes del comprador de buena fe en los sucesivos. Se alude al supuesto de supuestos de ejecuciones individuales y sucesivas cesiones del boleto de concurso o quiebra del vendedor compraventa. En tal caso, el cesionario del respectivamente, en tanto el adquirente boleto, que acredite la existencia de una cumpla los requisitos establecidos en cada regular cadena de transmisin hasta llegar una de esas normas. a quien ha vendido por boleto, podr hacer valer tales contratos y prevalecer frente al 1. El art. 1170 del Cdigo Civil y tercero. Se trata de una aplicacin de la Comercial regla nemo plus iuris en razn de la cual nadie puede transmitir a otro un Una modificacin relevante del derecho mejor o ms extenso que el que Cdigo Civil y Comercial respecto al Cdigo tiene, sin perjuicio de las excepciones Civil derogado es la propiciada por la legalmente dispuestas (art. 399 CCyC) y norma del art. 1170. De acuerdo a la cual, por lo tanto, debe acreditarse el el comprador con boleto de buena fe tiene encadenamiento entre adquirentes prioridad sobre terceros que hayan sucesivos. trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: (i) el comprador contrat con el Requiere el lgico requisito de que titular registral, o puede subrogarse en la el comprador sea de buena fe, lo que no posicin jurdica de quien lo hizo mediante merece mayor comentario. Justamente por un perfecto eslabonamiento con los ello se alude a la necesidad de haber adquirentes sucesivos; (ii) el comprador contratado con el titular registral. Por tal pag como mnimo el veinticinco por razn es que, en rigor de verdad, la ciento del precio con anterioridad a la mencin a la buena fe de la primera parte traba de la cautelar; (iii) el boleto tiene del art. 1170 y la exigencia que menciona la norma en su inc. a) Exige la norma, referente a que el tambin, que el comprador comprador contrat con el haya pagado el veinticinco titular registral, o puede por ciento del precio con subrogarse en la posicin anterioridad a la traba de la jurdica de quien lo hizo medida cautelar y se mediante un perfecto mantiene as la misma eslabonamiento con los solucin prevista por el art. adquirentes sucesivos se 1185 bis del derogado encuentran estrechamente Cdigo Civil y de la vinculadas o implicadas. Lo que indica la jurisprudencia que aplicaba dicha norma a norma es que se le exige al comprador un las ejecuciones individuales. mnimo grado de certeza y prudencia al contratar, ya que deber constatar quin 2.3. Fecha cierta es el titular registral mediante un informe de dominio. Otro recaudo que impone el art. 1170 es que el boleto tenga fecha cierta en El concepto de buena fe, en el lnea con requerido por la jurisprudencia caso, refiere a la conducta del adquirente mayoritaria. Tambin se ha planteado el durante la concertacin del negocio anlisis del recaudo a partir de las jurdico que no slo se ha asegurado las circunstancias del caso. En tal sentido, por condiciones de dominio del inmueble cuya ejemplo, se ha resuelto que si bien es regla titularidad pretende (diligencia), sino que la exigencia de la fecha cierta, la misma adems debe haber ignorado la situacin debe ceder ante la presencia de crediticia de su vendedor y la existencia de certidumbre fctica de su existencia acreedores con derecho suficiente para anterior al embargo, tal lo resuelto en el ejecutar la cosa vendida (probidad). Ello recordado fallo Ongaro de Minni de la as, ya que cuando se trata de cosas Suprema Corte de Mendoza.1 registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentacin y 2.4. Publicidad registral o constancias registrales, as como el posesoria cumplimiento de los actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo Se exige que el boleto cuente con rgimen especial (art. 1902). publicidad, la cual puede ser registral o posesoria. Sin duda que las mayores Este es un criterio que ya haba divergencias interpretativas girarn en tomado la jurisprudencia. En tal sentido se torno a dar por configurado el requisito de ha resuelto que para transmitir la posesin la publicidad suficiente por va posesoria, la por medio del boleto de compraventa, el cual, es colocada en pie de igualdad con la extremo fundamental consiste en que el publicidad registral. boleto resulte bonificado por el pago de una parte sustancial del precio, unido a 1 All se sostuvo que: en principio, el que el transmisor conste como propietario boleto de compraventa debe tener fecha en el ordenamiento de los registros. cierta Y esta certidumbre fctica muchas veces se alcanza a travs de la posesin pblica 2.2. Pago de una parte del precio y pacfica. SC Mendoza, en pleno, 06/12/1991, La Ley 1992-B, 159 - DJ 1992-1, 1093 - La Ley Online: AR/JUR/1234/1991. Distinto sera el caso de que por El requisito de la posesin es determinado motivo la posesin por parte determinante, puesto que ella hace a la del adquirente por boleto precediera a su publicidad del derecho que esgrime el inscripcin, en tanto que la inscripcin del adquirente del inmueble por boleto. En la embargo del acreedor fuera posterior a la medida en que dicha posesin es pblica y posesin pero anterior a la inscripcin del pacfica, los terceros (entre los que se boleto. En tal hiptesis, el adquirente que encuentra el acreedor embargante del desea oponer el boleto a ese acreedor vendedor) pudieron tomar conocimiento embargante deber, necesariamente, de la relacin de hecho existente entre el acreditar la posesin anterior en cuestin. adquirente y el inmueble. Por ltimo, cabe destacar que el No cabe desconocer el valor art. 1170 debe analizarse en conjunto con superior de la publicidad registral; sin el art. 756 del Cdigo Civil y Comercial que embargo, la publicidad posesoria establece el caso de concurrencia de varios constituye la exteriorizacin de una acreedores sobre bienes inmuebles. situacin jurdica real, de innegable trascendencia publicitaria si la apreciamos, 2.5. Alcances de la prioridad y el no desde el punto de vista de la tradicin, art. 756 CCyC sino ejercida y prolongada en el tiempo durante un lapso razonable. Al respecto se La prioridad establecida en el art. resolvi, por ejemplo, que tiene derecho 1170 es solo para compradores de buena preferente por sobre los acreedores del fe de un boleto de compraventa, vendedor, el comprador con posesin acreedores de una obligacin de dar para pblica, pacfica e ininterrumpida de un constituir derechos reales a ttulo de inmueble que tiene en su poder un boleto compraventa y no para cualquier contrato de compraventa con fecha cierta, mxime que tenga por objeto una obligacin de dar cuando la traba del embargo es posterior a cosa cierta para constituir un derecho real, esta ltima.2 es decir no se aplicara a convenios de adjudicacin por disolucin de sociedad Hasta aqu, los recaudos conyugal, convenios de adjudicacin y mencionados parecen ser excluyentes. Si disolucin de condominio, dacin en pago, existe publicidad registral, no sera etc. los que se encuentran comprendidos necesario acreditar la publicidad posesoria. en la norma del art. 756. En las jurisdicciones en las que se prev la posibilidad de la inscripcin del boleto de La norma del art. 756 CCyC refiere compraventa la misma tiene efectos al supuesto fctico en que el deudor publicitarios. Con lo cual, si el mismo acord de manera separada e estuviera inscripto, la discusin con el independiente con varias personas la tercero embargante se ceir a una promesa cuestin temporal: quin obtuvo primero de la inscripcin? constituir un derecho real sobre 2 Cfr. CNCom., sala A, 25/06/1999, La una Ley 2000-A, 166 - La Ley Online: misma AR/JUR/1266/1999. cosa. Cumpliendo dichos requisitos se otorga el siguiente orden: 1 al que est De lo expuesto, cabe concluir que inscripto en el Registro de la propiedad e se ha ratificado el carcter declarativo de la ingres por va legal en la posesin del inscripcin registral y que la adquisicin del bien; 2 al que ha recibido la tradicin. En derecho real por la conjuncin de ttulo y este inciso se tiene en consideracin al modo opera extra-registralmente salvo acreedor que recibi la tradicin, y adems si el modo consiste en una inscripcin siendo de buena fe le suma el ttulo constitutiva, la registracin es presupuesto oneroso, desplaza a otros con ttulos de necesario y suficiente para la oponibilidad mayor jerarqua o que tengan del derecho real (art. 1893); se aclara emplazamiento registral. Este caso se tambin el valor de la publicidad posesoria, relaciona con la hiptesis del art. 1170 si la cual resulta equiparada en rango, en quien ha recibido la tradicin es el principio y por regla, a la publicidad adquirente por boleto de compraventa y registral. entra en conflicto con otros acreedores; 3 se prefiere al del ttulo inscripto en el No obstante, subsiste una Registro de la propiedad, cuando ningn relevante controversia como es la referida acreedor recibi la tradicin; 4 al que a la oponibilidad entre la publicidad tenga ttulo de fecha cierta anterior. registral y la posesoria, cuando ambas fueren de buena fe ya que si La concordancia, una de ellas calificara como de respecto a rol de la posesin, mala fe tendra prioridad la es plena. La norma general del otra. art. 756 y la especfica, referida al boleto, del art. 1170 El Proyecto del ao coinciden en asignarle a la 1998 prevea una solucin, no posesin un rol central en la replicada por el nuevo oponibilidad. El nuevo CCyC ha ordenamiento. Al respecto, en revalorizado la funcin su art. 1843, estableca que publicitaria de la posesin. Es un criterio en la colisin entre la oponibilidad que parte mayoritaria de la doctrina y la otorgada por la publicidad registral y por la jurisprudencia venan siguiendo desde hace posesoria, prevalece la primera en el aos. tiempo si ha sido obtenida de buena fe. Sin embargo, la publicidad posesoria, salvo que Los arts. 756 y 1170 tambin deben exteriorice una prescripcin adquisitiva de ser analizados en relacin al art. 1893 plazo cumplido, no es oponible a los CCyC. titulares cuyo derecho real u otra situacin jurdica registrada no se ejerza por la 2.5.1. El art. 1893 CCyC posesin.
La norma del art. 1893 establece En consecuencia, como ahora
que los derechos reales no son oponibles a veremos, subsiste la discusin acerca del terceros interesados y de buena fe derecho del poseedor con boleto de mientras no tengan publicidad suficiente. compraventa frente a un titular registral Se considera publicidad suficiente la sin posesin, ya que ninguno de ellos inscripcin registral o la posesin, segn el adquiri el derecho real de dominio: al caso. primero le falta el ttulo suficiente y la publicidad registral; al segundo el modo es un derecho real que no se ejerce por la suficiente. Veamos a continuacin estas posesin (art. 1891) y por consiguiente tal situaciones. circunstancia hace discutible exigir la misma diligencia al acreedor hipotecario 3. Otras incgnitas que a aquel que pretende adquirir la propiedad y cuenta con un boleto. Como 3.1. La situacin del acreedor no poda ser de otro modo, tambin existe hipotecario jurisprudencia en tal sentido.
Nada se establece, como hemos La no inclusin de la hiptesis en
dicho, en el caso de la colisin entre el nuevo Cdigo Civil y Comercial generar, adquirente por boleto y el acreedor seguramente, criterios contrapuestos, hipotecario. como los haba antes, en el marco del Cdigo Civil derogado. Cul es la postura del Cdigo Civil y Comercial? La pregunta es pertinente si 3.2. Comprador con escritura, pero se tiene en cuenta que solo se alude a los sin posesin terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble, excluyndose de Tambin cabe pensar en la manera implcita a los dems terceros que posibilidad de otro tercero: el comprador no han cautelado y son titulares de por escritura (sin posesin): Cul prima en derechos reales sobre el bien (acreedores tal caso? Si el tercero resultase un hipotecarios). Caben dos lecturas de la comprador por escritura que no ha norma del art. 1170. recibido la posesin de la cosa, la solucin parece ms clara y menos controvertida ya La primera, una visin amplia, que que a ese tercero no se le ha hecho incluye en el concepto tercero al tradicin de la cosa, por lo que ante dicho acreedor hipotecario. En este sentido, se conflicto sera razonable otorgarle podra considerar que, en razn de los prioridad al comprador por boleto que conceptos del art. 1170, el comprador por cuenta con la posesin. Sin embargo, el boleto prevalece si se cumple con los asunto dista de ser absolutamente claro e recaudos antes mencionados y ello, indiscutible y, sin duda, ser necesario adems, sera conteste al criterio ponderar las circunstancias concretas de jurisprudencial de que la mnima diligencia cada caso. Al efecto, ser menester tener le impona al acreedor verificar la posesin en cuenta, en la medida en que resulte del inmueble. Debemos tener en cuenta pertinente, lo previsto en la norma del art. que, en el marco del rgimen anterior, 756 del Cdigo Civil y Comercial a la que hubo posiciones jurisprudenciales que nos referimos anteriormente. avalaron esta posicin. III. PALABRAS FINALES La segunda, en cambio, efectuando una interpretacin literal de la mencin al El art. 1170 CCyC es novedoso, si tercero que ha trabado una medida tenemos en cuenta la controversia antes cautelar no incluira al acreedor mencionada e innova en un aspecto muy hipotecario dado que no lo menciona relevante y prctico. Se refiere a un tema expresamente. Ello, adems, sera que estaba ausente en las normas coherente con el hecho de que la hipoteca derogadas. Ampla los efectos del boleto de compraventa y le concede oponibilidad ya hemos visto, del enunciado del art. 1170 no slo en el concurso o la quiebra (lo que queda claro que el boleto es un contrato, se regula en el art. 1171) sino tambin ante caso contrario no seran coherentes los acreedores individuales que tienen enunciados referidos (inmueble vendido derechos sobre el bien adquirido e, incluso, y comprador) con lo cual, queda al detalla las condiciones que se exigen a tal margen de los arts. 994 a 996. efecto. Vale decir, la norma del art. 1170 del Cdigo Civil y Comercial bajo anlisis ha En este marco, el boleto de receptado el criterio interpretativo amplio, compraventa es un contrato nominal (art. y jurisprudencialmente mayoritario, al que 1170), bilateral conmutativo, consensual, antes nos hemos referido. de carcter oneroso que conlleva obligaciones reciprocas (para el vendedor, Esta norma ratifica la posicin que el otorgamiento de la escritura y la entrega califica al boleto como un verdadero y de la cosa; para el comprador, la entrega pleno contrato de compraventa ya que de la suma de dinero). refiere al inmueble vendido y al comprador, nociones que seran La norma del art. 1170 le otorga al contradictorias si no se confiere tal comprador de buena fe prioridad sobre carcter al boleto. terceros cautelantes, en Esta calificacin tanto aquel cumpla implcita del boleto de determinadas compraventa como un condiciones, efecto que contrato adquiere una slo resulta coherente relevancia particular de con la consideracin del cara al nuevo Cdigo boleto como un Civil y Comercial en contrato de razn del tratamiento compraventa. Esta que ahora recibe el lectura, adems, es contrato preliminar o conteste con lo precontrato. expuesto anteriormente respecto a que el contrato de compraventa En efecto, si se incluyera al boleto no transmite la propiedad de la cosa sino entre los preliminares se generaran que el vendedor promete hacerlo ya que el ciertas consecuencias prcticas disvaliosas. comprador no adquiere el dominio por El nuevo Cdigo unificado regula al medio del contrato de compraventa, sino contrato preliminar en los arts. 994 a 996 y una accin personal contra el vendedor establece que su plazo de vigencia es de un para que este ltimo cumplimente las ao y que las partes podrn renovar a su obligaciones pertinentes a tal fin. vencimiento (art. 996). Como es fcil advertir la regulacin de un plazo, que Es cierto que la solucin brindada puede resultar exiguo ms all de la por el art. 1171 CCyC, aunque mayoritaria, posibilidad de su prrroga, es no es ajena a crticas desde el otro controvertida y ms lo sera, si se aplicara a enfoque. Sin embargo, no cabe cuestionar una figura de tanta trascendencia prctica que es una solucin que va en lnea con y difusin como el boleto de compraventa varias dcadas de jurisprudencia. Tal es as, que no resulta extrao instrumentarse por que dicha norma consagra legalmente la plazos mayores al ao. No obstante, como doctrina judicial sentada en el recordado y brillante fallo de la Corte Suprema de Mendoza in re Ongaro de Minni, verdadero leading case en la materia, dictado hace dos dcadas y media.
As entonces, la solucin legal se ha
orientado a favor de aquel criterio y le confiere al sistema una cuota de certidumbre en cuanto a la determinacin del rgimen aplicable. Ahora, lgicamente, se reeditarn (y probablemente se agudizarn) las controversias que desde hace tiempo se han planteado en punto al rol de la publicidad posesoria y a su eventual conflicto con la publicidad registral. El anlisis de las circunstancias concretas de cada caso, a la luz de las normas y los principios generales que incorpora el nuevo CCyC, sern las nuevas herramientas que deberemos emplear de aqu en ms a fin de procurar orientar un conflicto hacia la solucin justa y adecuada a Derecho.