Analise Juridica sobre o entendimento dos Orgaos Técnicos do Municipio de Piracaia (SP), quanto a aplicagdo de restrigdes urbanisticas baseadas no conceito de “Lote Minimo” face aos Empreendimentos Condominiais Horizontais, em comparacao aos conceitos e principios juridicos contidos na Constituigao Federal, na Legislacao Federal aplicavel as Incorporagées Imobilirias, a0 Parcelamento do Solo e aos Registros Publicos, bem como na Jurisprudéncia vigente no Tribunal de Justi¢a de Sdo Paulo Junho de 20161. INTRODUCAO: © presente parecer tem como objetivo a andlise dos dispositivos € conceitos havidos no ordenamento juridico do Municipio de Piracaia (SP), com respeito as regras para andlise e aprovagdo de projetos de empreendimentos imobilidrios, em condominio edilicio (horizontal e vertical), com fundamento na Constituigao Federal, nas Legisiacées Federal e Municipal vigentes, bem como nas normas e diretrizes administrativas emanadas pelo Egrégio Tribunal de Justica de Sao Paulo, quanto a classificacao e aos procedimentos necessarios a regularizacao destes empreendimentos, perante o Registro de Iméveis, apés cumpridas todas as formalidades exigiveis. Para a elaboracao deste trabalho, foram analisados os seguintes diplomas legais federais * Constituigéo Federal « Estatuto das Cidades (Lei Federal n° 10.257/2001); * Lei das Incorporagées (Lei Federal n° 4.591/64); + Lei de Registros Publicos (Lei Federal 6.015/73); e * Lei de Uso e Parcelamento do Solo (Lei Federal 6.766/79). Ainda, foram analisadas as seguintes Leis Municipais de Piracaia (SP) « Plano Diretor do Municipio (Lei Complementar n° 45/2007); e « Lei do Uso e Ocupagao do Solo (Lei Complementar n° 51/2008). Foram, igualmente analisados, no ambito administrativo, os seguintes dispositive:+ Matricula n° 13.772, do Oficio de Registro de Imoveis da Comarca de Piracaia (SP); * Capitulo XX, das Normas de Servigos da Egrégia Corregedoria- Geral da Justiga do Estado de Sao Paulo (TJSP); € * Provimentos e Pareceres da Egrégia Corregedoria-Geral da Justiga do Estado de Sao Paulo (TJSP). Neste estudo, buscar-se-4 encontrar e analisar a luz dos parametros e documentos expostos, os seguintes aspectos: a) A restrigao urbanistica imposta pela Prefeitura do Municipio de Piracaia, na anélise de projetos arquitetnicos referentes a condominios edilicios horizontais, face @ Legislagéo Federal e Municipal; b) O esclarecimento quanto a definigéo de “lote’, “fragao ideal’ e “terreno exclusivo”, a luz da legislagao vigente; e ¢) Discorrer sobre a competéncia legislativa, outorgada por Norma Constitucional, sobre materia de Direito Civil. Desta forma, o presente trabalho se resume a um breve retrato, sob a tica juridica, da referida restrigéio urbanistica, face a todos os projetos de empreendimentos imobilidrios que possam vir a ser objeto de registro de instituigao, especificagao e convengao de condominio, no Municipio, com base nos documentos e informag6es fornecidos pelo Cliente. 2. DA ANAUISE DO PLANO DIRETOR E DA SUA LEGITIMIDADE QUANTO_A| ORGANIZACAO DO USO DO SOLO, EM AMBITO MUNICIPAL | ~2.1. Do enquadramento do Plano Diretor do Municipio de Piracaia (SP), como fonte subsi ja da Lei de Parcelamento e Uso do Solo ‘Lei_Federal 66/79). e do Estatuto da Cidade (Lé 10.257/2001 Federal Preliminarmente, vale, a titulo de mérito, dissertar-se, brevemente, sobre 08 dispositivos legais municipais, reguladores do uso e parcelamento do solo (Lei Complementar n° 51/2008), face ao Estatuto da Cidade (Lei Federal n° 10.257/2001), com relacéo A aprovacao do projeto do empreendimento O Plano Diretor do Municipio de Piracaia (Lei Complementar n° 45/2007) foi instituido como instrumentalizagao dos dispositivos contidos no Estatuto da Cidade, mais especialmente, o seu Art. 2° 0 qual compreende 0s seguintes itens do processo de planejamento municipal, dentre outros: a) Parcelamento do solo; b) Uso e Ocupagdo do Solo; c) Preservago e recuperagéo do patriménio ambiental e paisagistico; e d) Preservagao e recuperagao do patriménio histérico e cultural Desta forma, usando de sua competéncia legislativa, outorgada pela Norma Constitucional, como especificagdo do Estatuto da Cidade, o Municipio de Piracaia aprovou a Lei Municipal (Complementar) n° 45/2007 que estabelece normas do Plano Diretor (PD), complementada pelos;dispositivos da Lei Complementar n° 51/2008 (Lei do Uso e Ocupagao do Solo), sendo os referidos diplomas legais harménicos, em principio, com a Lei Federal n° 6.766/79, no que tange ao uso e parcelamento do solo Assim, o Plano Diretor, em seu Artigo 56, institui a Politica Desenvolvimento Urbano, lastreada, dentre outros principios, verbis: Artigo 56 — Para atender as fungdes sociais e econémicas da cidade, o desenvolvimento urbano deveré considerar: () Vil — a regulamentagao do uso e da intensidade da ocupagao do solo de forma sustentavel, adequando-o @ oferta suficiente ou projetada de infraestrutura e de sistema de transporte coletivo e individual O Plano Diretor do Municipio de Piracaia prossegue em seu detalhamento, estipulando, dentro de sua organizacao territorial, uma gestéo de macrozoneamento ambiental, na forma de seu Artigo 59, priorizando a conservacao ambiental face ao uso e ocupacao do solo, com respeito & legislagdo federal vigente, visando 0 desenvolvimento sustentavel do Municipio. As macrozonas sao designadas como’ * Macrozona com Alta Restrigo a Urbanizacao; e © Macrozona com Baixa Restric&o a Urbanizacao. O referido macrozoneamento possui por fim, na inteligéncia do Artigo 60, do Plano Diretor, dentre outros pontos, na forma da alinea “d’, He seu inciso I, a definigo dos ‘parametros que limitam a variedade de usos e a intensidade e extensao da ocupagao de terrenos por edificagdes”| ~O territério do Municipio de Piracaia, na forma do Artigo 64, do Plano Diretor, € subdividido em trés areas, a saber: « Area Urbana e de Expansao Urbana; + Area Rural; e * Area de Protecdo Ambiental do Entorno da Represa Cachoeira. ALei segue, ainda, definindo as referidas areas, esclarecendo que na Area Urbana, a Prefeitura podera aprovar novos loteamentos para fins urbanos, como como novas urbanizagées que nao impliquem loteamento prévio, sendo que a prioridade é ocupar os lotes vazios, ja existentes, para melhor aproveitamento da infraestrutura urbana Ainda, a Lei determina que a Prefeitura podera aprovar, para as Areas de Expansdo Urbana, loteamentos, bem como novas urbanizagdes que nao impliquem loteamento prévio, ressalvado 0 critério de priorizar a ocupacéo dos lotes vazios ja existentes, sendo que, para a implantagao destes empreendimentos, seré exigido do responsavel, além das obras e instalagdes previstas no Artigo 36, da referida Lei (aplicavel aos loteamentos), a execugao e 0 custeio das extensdes de infraestrutura até atingir o limite da area a ser parcelada, na forma dos incisos | a V, do Artigo 67. O Plano Diretor lanca os principios da ocupagao do solo do Municipio de Piracaia, através da determinagao de seus usos (Artigo 69), instituindo, para o caso em questo, 03 Zonas Residenciais, denominadas e definida: na forma dos Artigos 72 a 74, da referida Lei. Ainda, ao nos depararmos com o Artigos 48, da Lei Complementar n° 51/2008 (Lei do Uso e Ocupacao do Solo), vemos que a concepcao do udo solo encontra-se em consonancia com os principios emanados da Lei do Uso Parcelamento do Solo (Lei 6.766/1979), e do Estatuto das Cidades (Lei 10.257/2001), este, por sua vez, norma regulatéria dos Artigos 182 e 183, ambos da Constituigao Federal, nao havendo, quanto a estes pontos, nada a retocar ou a esclarecer, pois a mesma se limita a definir os controles urbanisticos com base nos seguintes parametros: Artigo 48 — © Controle da ocupagao do solo refere-se aos aspectos quantidade, intensidade e disponibilidade de rea a ser construida. © mesmo pode ser afirmado quanto ao disposto no Artigo 49, da citada Lei, quando tipifica os conceitos e os parametros para as restrigdes urbanisticas, quando da andlise dos projetos apresentados pelos Particulares a Prefeitura para aprovacao, a saber Artigo 49 - O cumprimento dos controles estabelecidos no artigo anterior fundamentam-se nos seguintes conceitos e parametros: | -coeficiente de aproveitamento; Il - capacidade construtiva; Ill - potencial construtivo; IV -coeficiente de permeabilidade; V - taxa de ocupagao; VI — potencial construtivo excedente; Vil — capacidade construtiva excedente; VIII — infraestrutura urbana minima; IX - afastamento frontal minimo; e X—largura real da via. .Ainda, a referida Lei, determina, em seu Artigo 52, que “o critério basico para a diferenciago dos parametros de ocupagao do solo urbano € a disponibilidade de infraestrutura urbana’ O Artigo 58, da Lei Complementar n° 51/2008 determina os valores limites para os indices urbanisticos, por Zona, in casu, as Zonas Residenciais, a saber: [zona] Taxa da Gaupagao | Coeficiente de Aprovetamento | Permeabilidade | Zona Residencial 1 (21) 06 : 2 seat | " " 30% > 500m? 20% < 600m? Zona Residencial (2R2) os 2 30% > 500m" 20% < 600m | zona Residencia 320) o7 2 bee i Por sua vez, os recuos que devem ser obedecidos pelas edificacées, inclusive nas Zonas Residenciais, estao determinados no Artigo 61, da referida Lei Complementar. As vagas de garagem minimas para as edificagdes, no caso, do condominio edilicio residencial, quais sejam, habitagdes multifamiliares, so estipuladas em 01 vaga/unidade, na forma do Artigo 62, da referida Lei ALei do Uso e Ocupacao do Solo, no Artigo 79, ao tratar das edificagbes em glebas, que jifpliquem em empreendimentos contendo uma ou mais edificagdes, em regime de condominio ou de propriedade indivisa, obriga a apresentagéo de $eu projeto @ analise prévia da Municipalidade, para pedido de diretrizes) ~Em sequéncia, os Artigos 80 a 88 determinam certos requisitos sobre @ ocupacao, aproveitamento e recuos, para os casos especiais que especifica Desta forma, apés a andlise da Legislago Municipal, com respeito ao uso do solo, para a edificacao de empreendimentos que se constituam em condominios edilicios horizontais, principalmente no Capitulo VIII, da Lei Complementar n® 51/2008, nao foi encontrado nenhum dispositive que limitasse os mesmos quanto a fracdo ideal das unidades auténomas apurada em metros quadrados, com base em seus terrenos de uso exclusivo, 2.1.1, Da Conceituacao Técnico-legal de Lote, de Terreno Exclusivo e de Fracao Ideal, bem como de sua Aplicacao no Caso Concreto Aproveitamos este ponto de nossa andlise, para realar a discrepancia que ha na conceituagao juridica entre 0 conceit de lote, objeto da Lei Federal n° 6.76/79 (Lei de Uso e Parcelamento do Solo), 0 conceito de terreno exclusivo, de que trata o Artigo 8°, da Lei 4.591/64 (Lei das Incorporagées), € 0 conceito de fracao ideal, na forma do §3°, do Artigo 1.331, do Cédigo Civil. Define-se 0 lote, na forma do §4°, do Artigo 2°, da Lei 6.766/79, como sendo, ".. 0 terreno servido de infraestrutura] basica cujas dimensées atendam aos indices urbanisticos definigos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.A infraestrutura basica mencionada na Lei Federal do Parcelamento do Solo, 6 aquela objeto de construg4o pelo Loteador, na forma do projeto do loteamento, apresentado pelo mesmo, perante a Municipalidade, para o fim de subdividir a gleba em lotes destinados a edificagao, com abertura de novas vias de circulagao, de logradouros publicos ou prolongamento ou ampliagao das vias existentes, como ensina 0 §1°, do Artigo 2°, do mesmo Diploma. Por sua vez, 0 projeto do loteamento possui o seus requisitos basicos elencados nos Artigos 6° a 9°, todos da referida Lei, impondo condigées para a sua aprovacao seja ao loteador, seja aos Orgaos Publicos envolvidos Desta forma, resumidamente, podemos concluir que um lote € 0 produto resultante da divisdo de uma gleba, visando a ocupacdo ordenada da area urbana de um Municipio, no qual as ruas, areas verdes e aquelas denominadas “institucionais” so doadas a Prefeitura, por ocasiéo do registro do respectivo loteamento no Registro de Iméveis onde se encontra registrada a matricula do terreno, este, segundo a forma e os requisitos contidos no Artigo 18, da Lei 6.76/79 O terreno exclusivo, segundo a inteligéncia da alinea “a’, do Artigo 8°, da Lei 4.591/64 é a parte do terreno de um condominio horizontal ocupada pela edificacao da unidade auténoma e também por aquela eventualmente reservada como de utilizagéo exclusiva da mesma, a titulo de jardim e quintal HA de se ressaltar que, em um condominio edilicio de constituicéo horizontal, ou seja, formado por casas, térreas ou assobradadas, a unidade auténoma se resume, téo somente a area edificada das casas e, © terreno, por determinagao expressa do §2°, do Artigo 1.331, do Cédigre Civil, @ considerado parte de propriedade comum, de todos os condéminos. Neste sentido, vale ressaltar, uma vez mais, que 0 projeto contempla um condominio edilicio horizontal, objeto do Artigo 8°, da Lei 4.591/64 e do Artigo 1.331 e seguintes do Cédigo Civil Assim, reforgamos nosso posicionamento citando 0 Cédigo Civil, no texto do §2°, do Art. 1331, o qual define como partes comuns, verbis. ‘O solo, a estrutura do prédio, 0 telhado, a rede geral de distribuigéo de Agua, esgoto, gs e eletricidade, a calefagao e refrigeragao centrais, e as demais partes comuns, inclusive 0 acesso ao logradouro pliblico, sao utilizados em comum pelos condéminos, néo podendo ser alienados separadamente, ou divididos”. No caso concreto, vé-se que, o empreendimento possui as partes comuns, bem como outros elementos determinados em Lei, seja pelo Codigo Civil, seja pela Lei 4.591/64. Assim, em havendo partes e areas comuns, caracterizado esta o condominio edilicio na forma do Art. 1331 e seguintes do Cédigo Civil. ‘Além dos pontos ja apresentados, ressaltamos que existéncia do terreno exclusivo esta amparada pela Jurisprudéncia do| Egrégio Tribunal de Justiga do Estado de S40 Paulo, na forma do que fol decidido na Apelacao Civel n° 155-6/9, da Comarca de Americana, com jlgamento proferido em 25/03/2004, com o seguinte entendimento, verb)‘Nada impede, por fim, que a apelante, institua condominio de casas regidos pelas regras do condominio edilicio, mas para isto deverd observar integralmente as normas contidas nos artigos 1.331 e 1.346 do Codigo Civil e na Lei 4.591/64, esta ultima na parte em que néo foi revogada pelo atual Cédigo Civil.” “.. em tese, nado se configurara fraude a Lei 6.766/79, com a instituig4o de condominio edilicio constituido na totalidade do terreno ocupado pelo conjunto de casas, desde que as unidades auténomas sejam constituidas pelas casas construidas, mantido 0 solo na propriedade comum dos condéminos (artigo 1.331, paragrafo 2°, do Cédigo Civil de 2002).” Assim, com base nestes dispositivos legais e, mais ainda, com base na jurisprudéncia emanada pelo Conselho Superior de Justiga do TJESP, 0 terreno onde se ergueré o empreendimento sera considerado como de propriedade comum, resguardado © uso individualizado dos terrenos exclusivos as unidades auténomas, quando da elaboragao dos célculos que resultarao nos Quadros de Areas, segundo a NBR 12721, da Associacdo Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) Por sua vez, a frago ideal é a parte indivisivel e indeterminavel das areas comuns e de terreno, correspondente a unidade auténoma de cada condémino, ou seja, a parcela de propriedade que cada titular de uma unidade auténoma possui face as partes comuns do empreendimento. © Codigo Civil trata da fragao ideal, no §3°, do Artigo 1.331 — segund redacao dada pela Lei 10.931/2004 — que nos diz, verbis: “A cada unidade imobilidria caberé, como parte inseparavel, um: fragéo ideal no solo e nas outras partes comuns, que soriidentificada em forma decimal ou ordindria no instrumento de instituig&0 do condominio.” Embora nao haja um critério para o calculo da fragao ideal que cabe as unidades aut6nomas em um condominio, a praxis no Direito Registral é a de se considerar, para o caso de empreendimentos verticais (apartamentos, salas, vagas de garagem, etc.), a razdo entre as areas edificadas de uma unidade pelo total das mesmas no empreendimento, sendo os referidos valores constantes da Coluna 31, do Quadro II, da NBR 12721:2006. No caso dos empreendimentos horizontais (casas, galpées, etc.), a praxe € utilizar-se a razdo da soma entre o terreno exclusivo da unidade auténoma (projeco da construgao somados a rea do quintal e do jardim), ao terreno comum que Ihe cabe no empreendimento, pela area total do terreno do condominio. Em ambos os casos, a fragdo ideal sera representada ou em forma decimal, ou em forma ordinaria, configurando-se, sempre, uma porcentagem da propriedade comum que cabe a cada uma das unidades aut6nomas do empreendimento Assim, podemos concluir que os trés conceitos nao se confundem de forma alguma, sendo aplicados em situag6es juridicas distintas e advindos de atos proprios, geradores de direitos e obrigagdes de caracteristicas singulares e entre atores distintos. Ainda, tomando-se a definigao atribuida & figura do “lote’, pela propri legislagéo municipal, vé-se que restringir-se a ocupagao de um terreno, face a um empreendimento imobilidrio configurado como condominio edilicio horizontal, com base em um critério arbitrado como “lote minimo”medido em metros quadrados, sem qualquer previsao ou autorizacao legal de ordem federal, 6, no minimo questionavel. Ainda, temos de levar em conta o que dispée 0 inciso I, do Artigo 24, da Constituigao Federal: Artigo. 24. Compete a Unigo, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre. | - direito tributario, financeiro, penitencidrio, econédmico e urbanistico. Ha de se ressaltar que a autorizacao outorgada ao Municipio se refere, t40 somente aos aspectos urbanisticos, razao pela qual, o Estatuto das Cidades, na forma de legislagao complementar, reguladora dos Artigos 182 e 183, ambos da Constituigaio Federal. O instituto da fracao ideal, 0 conceito sobre lote, e a fragao ideal sao elementos de Direito Civil, néo se enquadrando no ambito do Direito Urbanistico. Ainda, vale ressaltar que, mesmo nos casos de competéncia concorrente, a Unio, na forma do §1° do citado dispositive constitucional, possui a responsabilidade de estabelecer as linhas gerais, sendo que na forma do §4°, do mesmo Artigo 24, da Constituig&io Federal, temos disposto que “a superveniéncia de lei federal sobre normas gerais suspende a eficacia da lei estadual, no que Ihe for contrario” Desta forma, podemos, por extensdo, aplicar semelhante entendiment quanto a legislagéo municipal que, exorbitando dos limites do Direitb) Urbanistico, trata de assunto de forma diversa das linhas gerais impostpela legislagao federal e, além, exorbita de sua prerrogativa e invade a competéncia da Unido, ao tratar sobre matéria de Direito Civil A utilizagao do critério do “lote minimo”, pela Municipalidade, para os condominios edilicios horizontais, esbarra, de modo claro e inconteste, nos principios e definig6es supra mencionados, todos contidos em diplomas legais federais, sobre Direito Civil, seja em matéria de incorporagao imobiliaria, de condominio edilicio, seja em sede de uso e ocupagao do solo. Ademais, vale ressaltar que a restrigao aplicavel aos condominios edilicios horizontais (casas geminadas ou vilas), ndo possui correspondéncia no que se aplica aos condominios verticais, gerando com isso, uma distorgao de situagées juridicas, pois 0 Cédigo Civil em seu Artigo 1.331 e seguintes, nao difere, em nenhum momento tais situagdes. Ainda, causa espanto tal discrepancia, pois a Municipalidade favorece os condominios verticais, ao nao Ihes aplica qualquer restrig4o de “lote minimo”. Desta forma, qualquer alegagéo que se funde em uma preocupacao da Prefeitura com o adensamento populacional, como justificativa para a aplicagao de tal restricdo, exclusivamente aos condominios horizontais, nao possui sustentagao, em nenhuma hipotese, pelo contrario, pois tal facilidade em relagao aos edificios, faz com que a ‘ocupagdo do solo se faga de modo cada vez mais aglutinada, gerando transtornos ao transito e a prestacdo dos servicos publicos basicos. Por fim, vale mencionar que a diferenga de tratamento, quanto a aplicaga de restrig6es urbanisticas, com 0 uso do critério equivocado do “lot minimo” para os condominios horizontais, sem qualquer correspondéncla para os condominios verticais, fere, no minimo, os Principi Constitucionais Fundamentais da Isonomia e da Igualdade, perante a L2.2. Da reqularidade juridica do im6vel da Matricula n° 13.772, do Oficio de Registro de Im: eis da Comarca de Piracaia (SP) O imével da Matricula n° 13.772, do Oficio de Registro de Iméveis da Comarca de Piracaia (SP), encontra-se regularmente descrito e caracterizado, no Livro 2 — Registro Geral, daquela Serventia, conforme o disposto no Artigo 227 e seguintes, da Lei 8.015/73 (Lei de Registros Publicos), perfazendo uma area total de 52,610,00m? (cinquenta e dois mil, seiscentos e dez metros quadrados). Ainda, pelo exame da descric&o dos terrenos objeto da referida Matricula Nota-se que a mesma se encontra em harmonia com as medidas Perimetrais @ com a sua area, devidamente consolidadas e apuradas intramuros, nao carecendo, assim, de qualquer procedimento retificatério, como mandam os incisos | ¢ Il, ambos do Artigo 213, da Lei de Registros Publicos. 2.3. Dos elementos fundamentais a um empreendimento constituido em condominio edilicio face legislacao aplicavel as incorporacées imobiliarias: Ainda, nao ha qualquer elemento nas referidas Matriculas, mesmo apés unificadas, que impeca a regular incorpora¢ao imobilidria e a consequente instituigéo, especificagao e convengéo de condoMinio de um empreendimento imobilidrio que se pretenda erguer no terreno unificado correspondente a fuséo das mesmas, seja pela analise da|Lei 4.591/64, Seja pela leitura do Artigo 1.331 e seguintes do Cédigo Civill~Desta forma, podemos verificar que um empreendimento que se pretenda erguer no terreno unificado das Matriculas, que possa ser objeto de registro de incorporagao imobilidria, poderd ser submetide ao regime do condominio edilicio, possuindo, a possibilidade de conceituagao de seus ambientes em partes de propriedade e uso comuns, e partes de propriedade e uso exclusivos, na forma do que dispde os Artigos 2° e 3°, ambos da Lei 4.591/64, e os §§ 1° e 2° do Artigo 1.331, do Cédigo Civil, possibilitando a sua apreciacao e formalizagao pelo Registro de Imoveis, na forma do que dispée o item 17, do Artigo 167, da Lei 6.015/73, sem que haja a menor interferéncia da Municipalidade quanto a matéria, por versar 0 caso em anilise sobre principios de Direito Civil e de Registros Publicos, assuntos sobre 0s quais a Unido possui competéncia legislativa exclusiva, na forma dos incisos | e XXV, ambos do Artigo 22, da Constitui¢ao Federal 2.4. Da viabilidade juridica de um empreendimento imobiliario, na forma de um condominio edilicio, 4 luz das Normas de Servico da Corregedoria-Geral de Justica do Estado de Sao Paulo (TJSP) © empreendimento que se pretenda erguer no terreno unificado das Matriculas, apés sua aprovacao pela Municipalidade, sera objeto de pedido de registro de incorporagao imobiliéria, perante 0 Oficial de Registro de Iméveis da comarca, instruido com os documentos € informagées constantes nas alineas ‘a’ a “p", do Artigo 32, da Lei 4.591/64. O referido pedido de registro visa permitir a comercializagdo das futuras unidades auténomas do citado empreendimento, de forma legal, evitando- se, com isso a pratica das condutas ilicitas de que tratam os Artigos 6 66, do mesmo Diploma Legal Todo o procedimento de registro se dara a luz do que dispée a Lei 6.015/73)_ (Lei de Registros Publicos), e mais precisamente, na forma da Secao Vi(Das Incorporacées), do Capitulo XX (Do Registro de Iméveis), das Normas de Servigo (Tomo Il - “Extrajudicial”) da Corregedoria-Geral da Justiga do Estado de Sao Paulo, as quais balizam as atividades exercidas em todos 8 Oficios, Registros e Tabelionatos, quanto a pratica dos atos de registro, em todo o Estado. O item 212, da citada Norma de Servico esmiica os pontos iniciais do processo de registro da incorporacao imobil diz: ria e, em seu subitem 212.1, 212.1. Para o registro de incorporagéio imobiliéria deve ser exigido o projeto de construgao devidamente aprovado pelas autoridades competentes, dispensada a apresentagao do alvaré de execugao da obra. Assim, podemos concluir que 0 procedimento adotado pela Justiga do Estado de Sao Paulo obriga, ao incorporador, a apresentagao do projeto arquiteténico do empreendimento que pretende incorporar, devidamente aprovado pela Municipalidade e, estando 0 mesmo em acordo com a Legisla¢éo Municipal vigente quanto ao uso, aproveitamento, taxa de ocupacao, recuos e demais itens técnicos, como no caso, o mesmo podera ser apreciado pela Oficial de Registro de Iméveis, o qual executara o ato, na Matricula propria, do referido Registro, produzindo, este, todos os efeitos previstos em Lei, inclusive, a regular alienagéo do mesmo, ao Pliblico interessado em sua aquisicao. 3. CONCLUSAO Pudemos ver, nesta breve andlise, que a restric urbanistica|denominada “lote minimo” utilizada pela Prefeitura do Municipio de Piracaia (SP) nao deve ser levada em conta, tendo sua eficacia prejudicada, yma vez que fere 0 disposto no §4°, do Artigo 24, da Constituigao FederalAinda, podemos ver que o conceito ‘lote minimo” € formado pela aglutinagdo equivocada dos institutos do “lote”, do “terreno exclusivo” e da “fragao ideal”, todos contidos no ramo do Direito Civil, e devidamente apreciados na forma da legislagdo federal vigente, de competéncia exclusiva da Unido Mais, 0 presente estudo comprova que a ideia de se atribuir uma restrigao urbanistica com base em um conceito de Direito Civil, qual seja, o da “fragao ideal”, foge do contexto do Direito Urbanistico, exorbitando, assim, a competéncia legislativa outorgada pelo inciso |, do Artigo 24, da Constituigao Federal, ao Municipio Desta forma, somos da opinido de que o entendimento Municipal que restringe a ocupagao do solo, para aprovagées de condominios edilicios horizontais, com base no critério da fracao ideal, nao possul eficacia, nao devendo ser considerada quando da andlise de projetos arquiteténicos para aprovagao pela Municipalidade. Este é 0 breve parecer. t S€o Paulo (SP), 15 de junho de 2016. JORGE ALBERTO Rt 'S DAS NEVES E SILVA