60min.

TIPO DE ACTIVIDAD: (Apunte)

Ttulo Actividad: Estudio de la Competencia
Nombre Asignatura: Gestin Inmobiliaria Sigla GIN7201
Semana N: 11 Actividad N P11 Lugar Sala de clases
APRENDIZAJES ESPERADOS:
Elabora una propuesta de proyecto para el diseo definido, en base al estudio de la
Aprendizaje 1
competencia, y la proyeccin de demanda

INTRODUCCIN A LA TASACIN.
Para comenzar en toda valuacin Inmobiliaria debemos considerar por una parte el valor del
terreno por otro el valor de la construccin ms la rentabilidad esperada y proceder a la sumatoria
para obtener un total, de esta forma nos enfrentamos al precio real de la propiedad sin que esta
haya sido depreciada. La depreciacin en todo bien urbano debe aplicarse salvo si este es un
terreno eriazo o una construccin que no supere los diez aos de edad aparente.

VOCABULARIO DE LA TASACIN O VALUACIN.

AD VALOREM : De acuerdo al valor, Ej. : un impuesto en proporcin al

valor de la propiedad.

TERRENO : Sitio eriazo o baldo para efecto de tasacin.

EDIFICACIN : Construcciones.

BIEN INMUEBLE : Terreno ms construccin.

BIEN RAZ : Propiedad de condicin inmueble.

EDAD ACTUAL : Tiempo real de las construcciones, se calcula desde la

recepcin final.

EDAD APARENTE : Es una edad estimada en comparacin con otras

estructuras similares.

INFORME : Registro de datos de Tasacin

COSTO HISTRICO : Es el costo original de una propiedad.

PLAZO DE TASACIN: Vigencia del informe.

PLUSVALA : Mejoramiento del valor base.

Junio2012 / Esc. Ingeniera en Construccin

 DEPRECIACIN : Es una prdida en el valor debido a cualquier causa.

TESTIGO : Propiedad similar usada para comparar su precio.

USO DE SUELO : Destino que otorga el municipio al sector.

% DE USO DESUELO : M2 que se pueden construir en un primer piso.

INDICE DE CONTRUCTIBILIDAD: M2 que se pueden construir en el total del

terreno.

% DE ADOSAMIENTO : ML de pareo a lo largo de la propiedad.

LINEA DE EDIFICACIN: Lnea desde donde comienza la construccin.

RAZANTE : Lnea imaginaria inclinada para determinar la altura.

CONO DE SOMBRA : Cono imaginario proyectado que define el asoleamiento.

SUBDIVICIN MINIMA : M2 mnimos de un terreno.

DENSIDAD : Cantidad de habitantes por hectrea, (alta, media y

baja).

Septiembre 2012 / Ingeniera en Construccin

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 TIPOS DE DEPRECIACIN.

a.) Depreciacin fsica.

b.) Depreciacin funcional.
c.) Depreciacin comercial u obsolescencia urbana.
d.) Depreciacin econmica.

a.) DEPRECIACIN FSICA:

Esta depreciacin ocurre por el envejecimiento natural de las propiedades,

pudiendo esto ser de forma positiva o negativa calculando tal hecho por la edad
aparente de las construcciones.

Para este efecto, es necesario recordar en forma sintetizada a la clasificacin

general de varios tipos de estructuras que sirven de base para normas sobre
calidad de las construcciones. El tasador podr remitirse a la Ordenanza
General de Construcciones y Urbanizacin.
CALCULO DE DEPRECIACIN.
En nuestro pas, la tabla que ms se aproxima a los valores reales de
depreciacin se le denomina Tabla de depreciacin de CHORNIK, que fija
amortizaciones del 2% al 6% anual segn la calidad de la construccin y sobre el
valor restante del ao anterior en funcin de los aos considerados como edad
aparente del edificio.

b.)DEPRECIACIN FUNCIONAL:
Ocurre esta depreciacin cuando la edificacin en si responde a situaciones de
vida de otras dcadas, a formas de vida que no responden a las necesidades
actuales. Ejemplo, una propiedad sin dormitorio de servicio o una propiedad que
en cuya distribucin de dormitorios no incluya piezas de estar o dormitorios
principales que no posean baos en suite, esto nos permite cuantificar los aos
por sobre la edad aparente que podamos estimar.
c.) DEPRECIACIN COMERCIAL U OBSOLESCENCIA URBANA:
Afecta al sector. El sector decae por desplazamiento de sus habitantes de mayor
nivel socioeconmico hacia sectores modernos, el sector se va determinado y la
rentabilidad de las propiedades empiezan a disminuir.
d.) DEPRTECIACIN ECONOMICA:
Esta ocurre en periodos de crisis econmica por razones institucionales o
razones internacionales.

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 FACTORES DE INFLUENCIA DEL SUELO.

Son factores de influencia del suelo todos aquellos que de una u otra forma determinan
el precio final y estos factores pueden ser positivos o negativos.

FACTOR DE FORMA.

Terrenos de forma regular.

Terrenos de forma irregular.

Los terrenos de forma regular se valan en 100% del valor mas parecido a los testigos
de la muestra.

Los terrenos irregulares se valan segn el cumplimiento porcentual del ndice de

constructibilidad. Estos adems para ser evaluados se utilizara el mtodo POR FAJEO.

FACTOR TOPOGRAFICO

Este se regir porcentualmente por el alza del precio de construccin, segn el grado de
inclinacin.

FACTOR TIPO DE SUELO

Este se regir porcentualmente por el alza del precio de construccin, segn el grado de
costos de las obras dado por la calidad del suelo.

FACTOR UBICACIN

FACTOR DE UBICACIN PARA COMERCIO E INDUSTRIA.

Este factor se relaciona con la ubicacin geogrfica al sector.

UBICACIN EN CALLE PRINCIPAL: Tiene un factor de 1, es decir un 100% del valor del sector.

UBICACIN CALLE SECUNDARIA: Se aplica un factor de 0,8, es decir, tiene un valor

20% menos que la principal.

UBICACIN EN PASAJE: Se aplica un factor de 0,75, es decir, tiene un valor menor

en un 25% de la calle principal.

UBICACIN EN CALLE CIEGA : Se aplica un factor de 0,7, es decir, un valor menor en

un 30% del valor principal.

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 FACTOR DE UBICACIN PARA VIVIENDA.

Este factor se relaciona con la ubicacin geogrfica al sector.

UBICACIN EN CALLE PRINCIPAL:Se aplica un factor de 0,8, es decir, tiene un valor

20% menos que la principal.

UBICACIN CALLE SECUNDARIA: Tiene un factor de 1, es decir un 100% del valor del
sector.

UBICACIN EN PASAJE: Se aplica un factor de 0,9, es decir, tiene un valor menor

en un 10% de la calle principal.

UBICACIN EN CALLE CIEGA : Se aplica un factor de 0,8, es decir, un valor menor en

un 20% del valor principal.

FACTOR LOCALIZACIN

FACTOR DE LOCALIZACIN PARA COMERCIO E INDUSTRIA.

Se refiere este factor a la localizacin dentro de la cuadra y son:

TERRENO ESQUINA: Tiene un factor de 1, es decir el 100% del valor determinado para la calle.

TERRENO MITAD DE CUADRA: Tiene un factor de 0,8, es decir el 80% del valor determinado
para la calle.

NOTA: Se aplica el valor mximo, correspondiente al frente de la calle de mayor importancia, as

un sitio esquina en la interseccin de una calle principal y una secundaria, el valor de referencia a
aplicar ser el de la calle principal.

TERRENOS INTERMEDIOS O MEDITERRNEOS: En este caso se aplicar el factor

de 0,7, es decir, un 30% menor al valor determinado para la cuadra.

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 FACTOR DE LOCALIZACIN PARA VIVIENDA.

Se refiere este factor a la localizacin dentro de la cuadra y son:

TERRENO ESQUINA: Tiene un factor de 0,8, es decir el 80% del valor determinado para la
calle.

TERRENO MITAD DE CUADRA: Tiene un factor de 1, es decir el 100% del valor determinado
para la calle.

NOTA: Se aplica el valor medio, correspondiente al frente de la calle de mayor importancia, as

un sitio esquina en la interseccin de una calle principal y una secundaria, el valor de referencia a
aplicar ser el de la calle principal.

TERRENOS INTERMEDIOS O MEDITERRNEOS: En este caso se aplicar el factor

de 0,8, es decir, un 20% menor al valor determinado para la cuadra.

FACTOR DE URBANIZACIN.

Se determina con este factor de la incidencia que tiene sobre el terreno el mayor o
menor grado de urbanizacin del sector donde se ubica el terreno a tasar.

100% DE URBANIZACIN = FACTOR 1

GRADOS DE URBANIZACIN.

a. PAVIMENTACIN = 38%

b. ELECTRICIDAD = 19%

c. AGUA POTABLE = 21%

d. ALCANTARILLADO = 12%
e. GAS (CAERA) = 5%

f. ARBORIZACIN = 5%

100%

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 GRADOS DE PAVIMENTACIN,

a. CALZADA = 28% (Hormign, cemento, asfalto)

b. ACERA = 5%

c. SOLERA = 5% / 38%

MTODOS DE TASACIN DE SUELO URBANO.

La metodologa vigente hoy en da en prcticamente todo el mundo divide en dos

grandes grupos a saber:

MTODO DIRECTO Y MTODOS INDIRECTOS.

Mtodo directo: - Mtodos comparativos o de anlisis de mercado.

Mtodo indirecto: - Mtodo de costos por Abstraccin o Asignacin.

- Mtodo de costos por uso anticipado o de desarrollo.

- Mtodo de costos por suelo residual.

- Mtodo de costos por reposicin.

- Mtodo de costos por reproduccin.

- Mtodo de capitalizacin de la renta.

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 MTODO DIRECTO.
MTODO COMPARATIVO O ANLISIS DE MERCADO.

Es este mtodo el ms importante en toda gestin valuadora de un bien urbano,

considerndolo como el mtodo real, es el nico mtodo insustituible en toda tasacin.

Consiste el mtodo comparativo, como su nombre lo indica en la bsqueda de antecedentes en el

mercado sobre la venta de terrenos en el sector que nos preocupa y homologarlos, mediante una
tcnica operativa para as obtener los precios medios de mercado. Es decir, deben tomarse
muestras de datos sobre valores de terrenos por m2 en forma permanente para de esta manera
constituir un banco de datos estadsticos que nos permitan respaldar nuestros promedios bases.

Para la seleccin y bsqueda de datos del mercado recomendamos recurrir a las

siguientes fuentes de informacin:

MEDIOS DE INFORMACIN Y COMUNICACIN.

La prensa

Una buena e importante fuente de informacin lo constituyen los avisos de compra y venta de
terrenos que se ubican principalmente en diarios y suplementos.

Medios de Comunicacin:

Las radioemisoras son una fuente de apoyo en la bsqueda de informacin de provincias.

NOTA: Es necesario tener presente que los precios obtenidos en las publicaciones
correspondern a ofertas por lo que es recomendable aplicarles un factor de
correccin.

CORREDORES DE PROPIEDADES Y GESTORES

INMOBILIARIOS.
Los agentes inmobiliarios disponen de la informacin adecuada referida a las ventas reales de
suelos urbanos.

Registro de propiedades del conservador de bienes races.

Los notarios pblicos

Los martilleros pblicos.

Boletines y publicaciones especializadas.

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 MENCIONAMOS AQU LA PUBLICACIN SOBRE:

Valores de Suelo Urbano o Boletn de Precios del Instituto de Estudios Urbanos de la Pontificia
Universidad Catlica de Chile.

Boletn de Anlisis de mercado que publica CADEM (Centro Acadmico de Anlisis de

Mercado)

Boletn de Transaccin del mes que emite ACOOP para sus asociados.

Boletn de ofertas que publica COPROCH.

Como podemos observar la bsqueda de antecedentes es una de las primeras dificultades en

que tropieza el tasador.

Las ventas, elemento fundamental de comparacin, deben ser fruto de una paciente
bsqueda, y esa bsqueda debe tratar de llegar al origen de ella, para interiorizarse de
los factores que, en alguna medida, puedan haber modificado el resultado de la oferta y
demanda. A continuacin propondremos un modelo de ficha estadstica para acumular
informacin del sector y un modelo de ficha.

MTODOS INDIRECTOS.
MTODO DE COSTOS POR ABSTRACCIN O SUSTITUCIN.

Tiende a existir una proporcin entre el terreno y las construcciones. Esta proporcin se
obtiene de observar la relacin que existe de comparar el precio total de la propiedad en
el terreno y lo edificado en forma independiente.

Por ejemplo: el valuador observa que en su rea, el 20% del precio total de una
propiedad recin edificada, tiende a ser el valor del terreno, al compararlo con los sitios
(terrenos) eriazos en venta de la misma calle.

De manera que, si la propiedad en tasacin estuviera ubicada en un sector Residencial

desarrollada hace 10 aos y no se cuenta con informacin reciente de valores de terrenos
baldos, el valuador sustituir el valor de la construccin, quedando un excedente que se asignar
al terreno.

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 Ejemplo:

VALOR TOTAL PROPIEDAD = $15.560.000.-

CONSTRUCCIN : 82 m2

TERRENO : 250 m2

a) Valor Construccin

82 m2 a $ 120.000.- = $ 9.600.000.-

b) Obras Complementarias

10% (Valor Mximo) = $ 960.000.-

c) Total Construccin = $10.560.000.-

Valor Excedente = $ 5.000.000.-

Valor terreno = $ 5.000.000.-

TERRENO : 250 m2.

VALOR m2 = 5.000.000 = $ 20.000= m2

250 m2

PROPORCIN TERRENO, CONSTRUCCIN = VALOR.

Terreno : $ 5.000.000 = 0,3213 = 0,32

$15.560.000

= 32%

Edificaciones $ 10.560.000 = 0,6786 = 0,68

$ 15.560.000

= 68%
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 MTODO DE COSTOS POR USO ANTICIPADO O DE DESARROLLO.

Esta metodologa es de uso frecuente en terrenos en extensin sin subdividir.

Para este efecto, es necesario determinar lo siguiente:

a) Superficie total de sitio

b) Terreno tipo del sector

c) Porcentaje de reservas de calles, aceras y otros

d) Clculo de cabida

e) Determinar valor mt2. medio de terreno tipo

Ejemplo:

a) Superficie terreno = 25.000 m2

b) Terreno tipo sector = 200 m2

c) % reservas de calles, aceras etc. 30%

d) Clculo cabida

25.000 mts. x 0,30 = 7.500 m

25.000 m2

-7.500 m2

17.500 m2

Cabida : 17.500 m2 = 87 sitios

200 m2

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 MTODO DE COSTO DE SUELO RESIDUAL.

POR TASA DE RETORNO DEL TERRENO.

Esta metodologa se aplica cuando el precio de la construccin (o de lo edificado) en un

terreno puede ser establecido, generalmente con relacin a un edificio en el sitio a
estudiar para determinar la tasa de retorno neta ms alta del terreno.

Antecedentes necesarios:

a) Ingreso por la propiedad a valor de mercado segn uso. (terreno + construccin).

b) Tasa de capitalizacin para edificios.

d) Tasa de recobro para terrenos.

e) Valor total edificacin.

Ejemplo

a) Ingreso por la propiedad (terreno + construccin). = $ 100.000.000

b) Tasa de Capitalizacin Edificio. = 15 %

d) Tasa recobro del terreno. = 10 %

e) Valor total edificacin. = $ 500.000.000

15% de $ 500.000.000 = Utilidad neta de ventas = $ 75.000.000

Valor de la propiedad menos el 15% del valor de la construccin. 100.000.000

- 75.000.000

25.000.000

Excedentes ingresos. =$ 25.000.000

Valor excedente por tasa de recobro del terreno = $ 25.000.000 = $ 250.000.000

- Cuociente del valor del terreno .= $ 250.000.000.

- Valor del edificio. = $ 500.000.000.

- Costo total de la obra. = $ 750.000.000.

- % de ingreso del terreno = 100.000.000. = 0.13 = 13%

750.000.000.
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MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA.

Esta metodologa se utiliza cuando se puede establecer el valor de renta de terrenos

similares en el sector.

Ejemplo.

a) Tasa de prstamo bancario = 6.5 %

b) Renta anual terreno = $ 1.000.000

Frmula :

Valor Propiedad = Renta Anual

Tasa Prstamo Bancario

Vp. = Div1.

Tpb.

Valor Propiedad = $ 1.000.000 = $ 15.384.615.

6.5%

Como la formula que ya hemos visto debemos aclarar que es extremadamente sensible a las
alzas o bajas del mercado por lo tanto existe otra formula, solo que en esta se debe conocer el
valor histrico de la propiedad con sus debidas tasas por aos histricos acumuladas y su
verdadera rentabilidad sumada, esta forma de calculo lleva implcita la depreciacin de la
propiedad.

Ejemplo:

a) Precio de origen = 15.384.615.

b) Tasa de Capitalizacin = 6.5%
c) Dividendo anual = 1.000.000.

Frmula:

Valor Propiedad = (Precio origen Tasa Capitalizacin) + Renta anual + Precio origen

Vp. = ( Po x Tc) + Div1 + Po.

Valor Propiedad. = (15.384.615 x 6.5 ) + 1.000.000. + 15.384.615.

Valor Propiedad = -999.999. + 16.384.615 = 15.384.616.

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 Frmula para un supuesto periodo de tres aos:

Valor Propiedad = (Precio origen Tasa Capitalizacin) + Renta anual + Precio origen

Vp. = ( Po x Tc) + Div1 + Po.

Valor Propiedad. = (15.384.615 x 19.5 ) + 3.000.000. + 15.384.615.

Valor Propiedad = -2.999.999. + 18.384.615 = 15.384.616.

Formula tasa de Capitalizacin:

Tc = Div1 + Vp Po

Po

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