Lei de Locações

Aula 00
Legislao Civil Especial p/ PGM - Fortaleza/CE (Procurador Municipal) - com

videoaulas
Professor: Paulo H M Sousa
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LEGISLAO CIVIL ESPECIAL PGM/FOR
Teoria e Questes
Aula 00 Prof. Paulo H M Sousa
AULA 00
LEI DE LOCAES
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Sumrio
Sumrio .................................................................................................... 1
Legislao Civil Especial na Prova da PGM/FOR .............................................. 2
Cronograma de Aulas ................................................................................. 4
Metodologia do Curso ................................................................................. 5
Apresentao Pessoal ................................................................................. 7
Consideraes Iniciais ................................................................................ 9
1. LEI DE LOCAES .................................................................................. 9
1.1. LOCAO RESIDENCIAL .................................................................. 15
1.2. LOCAO NO RESIDENCIAL ........................................................... 18
1.3. LOCAO POR TEMPORADA ............................................................. 20
1.4. LOCAES ESPECIAIS .................................................................... 21
1.5. AES LOCATCIAS ........................................................................ 23
Questes ................................................................................................. 30
Questes sem comentrios ..................................................................... 30
Gabaritos ............................................................................................. 40
Questes com comentrios ..................................................................... 42
Legislao pertinente ................................................................................ 46
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Jurisprudncia e Smulas Correlatas .......................................................... 47

Consideraes Finais ................................................................................ 50
Prof. Paulo H M Sousa www.estrategiaconcursos.com.br 1 de 50

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Teoria e Questes
Legislao Civil Especial na Prova da PGM/FOR

Hoje vamos iniciar o nosso Curso de Legislao Civil Especial para o Concurso
da Procuradoria do Municpio da capital do Cear, Fortaleza, a PGM/FOR, focado
na prova objetiva, cuja abertura do Edital est prevista para o incio de 2017 e
e cuja prova deve ocorrer ainda no primeiro semestre de 2017.
Se voc est acompanhando nossa aula demonstrativa e resolver
adquirir o pacote de Legislao Civil Especial, de Direito Civil ou o pacote
integral do Concurso, voc j est um passo frente da concorrncia!
Isso porque, como a prova sequer est marcada, voc j est focado neste Edital,
ao invs de se perder estudando para outros concursos. Isso muito importante!
A expectativa grande, porque a PGM/FOR j iniciou os preparativos para
lanar o Edital, sendo j nomeada a comisso do concurso por meio da
Portaria 63/2016. Alm disso, o ltimo concurso foi realizado no longnquo
2002, ou seja, h 14 anos a Procuradoria Municipal no tem um certame.
E o que isso significa? Que possivelmente teremos muuuitos candidatos
chamados, o que te d uma grande chance de aprovao, ainda que fora do limite
de vagas que ser previsto em Edital. Isso porque, como se sabe, os entes
pblicos ultimamente preferem lanar editais com poucas vagas e ir chamando,
conforme a convenincia e a necessidade, candidatos fora do limite previsto.
Dessa forma, tm eles menos problemas com candidatos que exigem a nomeao
via Poder Judicirio. De qualquer modo, creio eu que o nmero de candidatos que
sero chamados ser grande, dado o hiato grande de tempo desde o ltimo
certame.
Alm disso, bastante provvel que sejam chamados mais candidatos aprovados
fora do limite das vagas inicialmente previstas, porque o prazo de validade do
concurso de dois anos, prorrogveis por mais dois anos. Se o concurso seguir
seu rito esperado, ser finalizado no incio de 2018 e homologado ao final no
primeiro semestre desse ano.
Contados os dois anos e mais os dois da prorrogao, podem ser chamados
candidatos at 2022! Ou seja, ainda que voc no seja aprovado nas vagas
inicialmente ofertadas, se conseguir uma boa colocao, pode se tornar
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Procurador na capital cearense at 2022 ainda. Isso muito importante!

De acordo com o ltimo Edital, tivemos 8 vagas de Procurador do Municpio a
serem preenchidas imediatamente, cuja remunerao inicial da carreira era de
R$4.400,02 no regime de trabalho de 36 horas semanais, ou seja, uma jornada
diria de 8h cumpridas em apenas 4 dias!
Alm disso, a remunerao daquele Edital est bem abaixo da atual, em torno de
R$15.000,00. Ou seja, um salrio de R$15.000,00 com 3 dias de descanso
por semana em Fortaleza.
Na prova para Procurador Municipal de Fortaleza PGM/FOR de 2002, a banca
escolhida foi a ESAF. Como a remunerao poca era bem mais baixa, as provas
eram menos concorridas e o CC/2002 ainda sequer havia entrado em vigor, no
acho que valha a pena analisar detidamente a ltima prova da PGM/FOR. Voc

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Teoria e Questes
ver, pelas questes da PGM/FOR que eu inserir nas aulas, que o nvel
muuuito diferente do que podemos esperar.
Na primeira fase, objetiva, que o objeto central desse Curso, foram 90 questes
de mltipla escolha, com cinco assertivas possveis (A a E). As questes da 1
Fase tratam dos seguintes temas: Direito Constitucional, Direito Administrativo,
Direito Tributrio, Direito Civil, Direito do Trabalho e Direito Processual Civil.
Podemos esperar, no entanto, incluso de novas disciplinas, seguindo-se os
modelos das provas mais recentes.
Questes
Direito Civil
17%
Demais
83%
Direito Civil Demais
Quanto ao Direito Civil, tivemos 15 das 90 questes, o que significa 17%

da prova! muita coisa mesmo! Se somarmos os elementos de Direito Civil
que esto em outros pontos, como o Direito Processual Civil e Direito do Trabalho,
e na legislao esparsa, em grande parte visto no pacote de Legislao Civil
Especial, tivemos praticamente 20% da prova. Obviamente, com a possvel
incluso de novas disciplinas, a tendncia que o percentual de todas as
disciplinas presentes no Edital anterior caia, incluindo o Direito Civil, mas isso no
deve ser to drstico.
E qual a razo de tamanha importncia para o Direito Civil? Pela extenso da
matria. No toa, fizemos esse curso de Legislao Civil Especial, j que o
Direito Civil no se resume ao CC/2002. Com o movimento de descodificao,
sobre o qual eu trato na Aula 0 de Direito Civil, pulverizou-se a legislao em
numerosas outras Leis Especiais, a exemplo da presente na aula de hoje, a Lei
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de Locaes.
Como essas Leis Extravagantes so bem detalhadas, formando microssistemas
legislativos, parece melhor para os seus estudos que tratemos desses temas de
maneira apartada da anlise comum do Direito Civil. Isso porque, se tratamos
desses temas nas aulas de Direito Civil regular, teremos de passar
apenas por alto pelos numerosos detalhes, o que no me parece de
grande valia para sua prova.
Como fazer para saber o foco necessrio para a prova? Ns analisamos
as questes dos ltimos concursos das Procuradorias que encontramos
(PGEs e PGMs de todo o Brasil), alm de outros concursos de Procuradoria,
como PGFN, PGR, BACEN etc. e, lateralmente, de outras carreiras jurdicas
do mesmo nvel, como Ministrio Pblico, Magistratura, Analista...

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Teoria e Questes
Ou seja, nosso foco principal so exatamente as provas de

Procuradorias. Focamos, em segundo lugar, os concursos de nvel superior que
esto no mesmo nvel da PGM, para que voc v diversificando seus estudos,
ne acharmos necessrio ao longo do curso. Nosso foco a matria voltada
resoluo das questes que voc precisa para obter a aprovao. Parte das
questes ficar disponvel para voc treinar, com o gabarito na sequncia, e outra
parte ficar comentada.
A quantidade de questes comentadas e de questes para exerccio depender
da quantidade de questes que foram cobradas. Assim, em tpicos nos quais
temos quantidade grande de questes, teremos uma quantidade de questes de
treino maior, ao passo que nos tpicos nos quais temos uma quantidade menor
de questes, como na aula que trata, entre outros, do tema do patrimnio de
afetao, teremos uma quantidade de questes de treino menor. O tema da
aula de hoje quentssimo nas provas de Nvel Superior, o que torna
esse um dos temas quentes para estudar para a prova da PGM/FOR.
Fique ligado!
O foco importante. To importante que ns tambm vamos guiar os seus
estudos de maneira focada. Como? Nosso Curso foi desenhado
especificamente em cima do Edital da prova da PGM/FOR publicado
anteriormente. Como eu disse, possivelmente tenhamos modificaes em
relao ao Edital anterior, mas nada to dramtico, certo.
Por isso, como voc poder ver ao longo das aulas e como poder ver j nesta
aula, os itens das nossas aulas CORRESPONDEM EXATAMENTE AOS ITENS
DO EDITAL, inclusive na numerao. Assim voc poder ACOMPANHAR
EXATAMENTE A MATRIA QUE CONSTAR DO CONCURSO, SEM ESTUDAR
TEMAS DESNECESSRIOS E SEM PERDER OS NECESSRIOS. Nosso Curso
foi pensado e desenvolvido na medida para voc!
Assim, em vista das informaes que levantamos desenvolveremos um Curso
objetivo e direto, com base nos assuntos mais cobrados em prova.
Cronograma de Aulas
O nosso Curso compreender um total de 3 aulas, alm desta aula demonstrativa.
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Como voc pode perceber, as aulas so distribudas para que possamos tratar
cada um dos assuntos com a tranquilidade necessria para voc absorver o
contedo, transmitindo segurana a vocs para um excelente desempenho em
prova. Obviamente, como o Edital est a, precisamos tambm de muita
objetividade para evitar perder tempo com questes laterais.
As aulas ficaro distribudas conforme cronograma abaixo:
AULA DATA CONTEDO
00 15/11/2016 Lei de Locaes
01 07/02/2017 Lei de Registros Pblicos I

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Teoria e Questes
02 07/03/2017 Lei de Registros Pblicos II
03 04/04/2017 Alienao Fiduciria
Do Edital de Direito Civil, selecionamos os itens que aparecem

especificamente no seu Edital! So 3 Leis Especiais trazidas pelo Edital
da PGM/FOR: Locaes, Registros Pblicos e Alienao Fiduciria. A penltima
subdividida em duas, pela extenso da matria. Leis Extravagantes que no
constam do seu Edital no sero por ns tratadas, portanto.
Por que isso? Para racionalizar os seus estudos, eu no vou perder tempo
com Leis Especiais que no constam do seu Edital. O seu tempo
precioso e precisamos focar 100%. Lembre-se que o nosso objetivo te
preparar integralmente para a prova da PGM/FOR, pelo que precisamos trabalhar
com a estratgia necessria para tornar os seus estudos o mais objetivo e direto
possvel, maximizando suas chances de aprovao!
Eventuais ajustes de cronograma podero ser realizados por questes didticas
e sero sempre informados com antecedncia.
Metodologia do Curso
Vistos esses aspectos iniciais referentes ao concurso, vamos tecer algumas
observaes prvias importantes a respeito do nosso Curso:
PRIMEIRA, como a disciplina e contedo so vastos vamos priorizar os assuntos
mais recorrentes e importantes para a prova. Desse modo, os conceitos e
informaes apresentados sero objetivos e diretos, visando resoluo de
provas objetivas.
SEGUNDA, sero utilizadas, ao longo do curso, as questes do ltimo concurso,
alm das demais provas que mencionamos acima. NOSSO INTUITO SER,
PORTANTO, FOCAR EXCLUSIVAMENTE NO EDITAL DO SEU CONCURSO
PARA QUE SUA PREPARAO SEJA 100%!
bom registrar que todas as questes do material sero comentadas de
forma analtica. Sempre explicaremos o porqu de a assertiva estar correta ou
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incorreta. Isso relevante, pois o aluno poder analisar cada uma delas, perceber
eventuais erros de compreenso e revisar os assuntos tratados.
TERCEIRA, os contedos desenvolvidos observaro a doutrina mais abalizada
prova atualmente. Alm disso, dado o contedo exigido nas questes,
levaremos em considerao especialmente a legislao pertinente e, se
necessrio, o posicionamento dos tribunais superiores, notadamente do
STJ, a respeito dos temas. Essa a nossa proposta!
As aulas em .pdf tm por caracterstica essencial a didtica. Vamos abordar
assuntos doutrinrios, legislativos e jurisprudenciais com objetividade,
priorizando a clareza, para facilitar a absoro.

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Teoria e Questes
Isso, contudo, no significa superficialidade. Pelo contrrio, sempre que

necessrio e importante os assuntos sero aprofundados de acordo com o
nvel de exigncia das provas anteriores.
Para tanto, o material ser permeado de esquemas, grficos
informativos, resumos, figuras, tudo com o fito de chamar ateno
para os contedos que possuem relevncia para a prova. Sempre
que houver uma corujinha no material redobre a ateno.
Sugere-se acompanhar as aulas com a legislao pertinente. Citaremos, por
razes bvias, apenas os dispositivos mais relevantes, dado o volume enorme de
legislao que existe no Direito Civil.
Outro aspecto muito importante dos nossos cursos a possibilidade de contato
direto e permanente com o Professor. Temos um frum de dvidas, por
intermdio do qual o aluno poder manter contato com o Professor. Durante o
estudo dos materiais, podem surgir dvidas ou dificuldades de compreenso.
direito do aluno e dever do Professor atend-lo.
Foco, objetividade e didtica conduziro todo o nosso curso.
Destaque das principais aspectos de cobrana em
prova.
CARACTERSTICAS DO
Utilizao de recursos didticos (esquemas, quadros,

resumos, grficos).
CURSO
Questes comentadas analticamente.
Material objetivo
Frum de Dvidas
Por fim, nossas aulas seguiro uma estrutura padronizada. Haver uma parte
inicial, onde abordaremos os assuntos que sero tratados, informaes sobre
aulas passadas (tais como esclarecimentos, correes etc.). Em seguida, teremos
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a parte terica da aula, permeadas por questes.

Por fim, alm da lista de questes apresentadas, da legislao e jurisprudncia
correlatas, faremos o fechamento da aula, com sugestes para a reviso e dicas
de estudo.
Vejamos a estrutura das aulas:

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Teoria e Questes
Observaes sobre aulas passadas, eventuais

CONSIDERAES INICIAIS
ajustes e assuntos a serem estudados
Teoria, questes comentadas, esquemas e

AULA grficos explicativos, legislao pertinente,
doutrina e jurisprudncia
Questes "secas", sem comentrios, para voc

QUESTES treinar, o gabarito, para que voc possa rever o
contedo e as questes comentadas
Observaes quanto a elementos pontuais da

LEGISLAO PERTINENTE
legislao, para voc gravar
Anlise de jurisprudncia e entendimentos

JURISP. E SMULAS
sumulares, quando pertinentes
Dicas e sugestes de estudo e informaes sobre

CONSIDERAES FINAIS
a prxima aula.
Apresentao Pessoal
Por fim, resta uma breve apresentao pessoal. Meu nome Paulo H M Sousa.
Sou graduado e Mestre em Direito pela Universidade Federal do Paran (UFPR).
Atualmente, sou Doutorando em Direito pela mesma Instituio e visiting
researcher no Max-Planck-Institut fr auslndisches und internationales
Privatrecht, em Hamburgo/Alemanha.
Estou envolvido especificamente com concursos h algum tempo. Atualmente,
sou o responsvel pelo Curso de Direito Civil para a Primeira e Segunda Fases da
OAB do Estratgia Concursos. Essa prova ainda exige contedos de CDC, ECA e
Direito Processual Civil, tambm sob minha responsabilidade.
Alm disso, sou o responsvel pelos demais cursos de Direito Civil dos concursos
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de nvel superior que o Estratgia recentemente vem lanando, como a PGM/Belo

Horizonte, PGM/Uberlndia, PGE/AM, PGE/MA, PGE/SE, PGE/SP, PGM/UDI,
PGM/POA, BACEN, AGU, PGFN, DPE/ES, DPE/BA, DP/DF e outros. Mais
recentemente ainda, passei a organizar os cursos de Legislao Civil Especial para
alguns concursos que exigem temas bem especficos do Direito Privado, como a
AL/TO, a PGE/MS e a DP/DF.
Produzo tanto o material em pdf quanto as videoaulas para esses certames desde
quando o Estratgia Concursos lanou esses cursos. Igualmente, leciono Direito
j h 6 anos. Desde ento exero a advocacia e me dediquei docncia,
profisses que exero ainda hoje.
Leciono as disciplinas de Direito Civil, desde a Introduo ao Direito Civil at o
Direito das Sucesses, e de Biotica, na graduao e na ps-graduao em Direito
em diversas instituies privadas. Recentemente empreendemos o projeto das

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Teoria e Questes
Carreiras Jurdicas aqui no Estratgia e eu me tornei o responsvel pela rea do

Direito Civil.
Deixarei abaixo meus contatos para quaisquer dvidas ou sugestes. Ser um
prazer orient-los da melhor forma possvel nesta caminhada que se inicia hoje.
Sempre que precisar, utiliza um desses canais de comunicao, o que for mais
fcil e conveniente para voc:
prof.paulosousa@yahoo.com.br
https://www.facebook.com/PauloHenriqueSousa
Frum de Dvidas do Portal do Aluno
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Teoria e Questes
AULA 00 LEI DE LOCAES
Consideraes Iniciais
Nesta aula, iniciaremos a Legislao Civil Especial com um tema relevantssimo
nas provas de Nvel Superior: a Lei de Locaes, ou Lei do Inquilinato. A Lei de
Locaes engloba as locaes no residenciais (comerciais, industriais e de outros
fins), as locaes residenciais e as locaes por temporada, alm das aes
locatcias, tema esse que tangencia o Direito Processual Civil.
Como eu disse a voc no incio dessa aula, nas ltimas provas das
Procuradorias tivemos vrias questes de provas envolvendo o tema
Direito dos Contratos. A locao, nesse sentido, parte importante
dessas questes.
1. LEI DE LOCAES
O regime da locao de imveis urbanos de tal importncia que mereceu
disciplina prpria, separada do Cdigo Civil (Lei n 8.245/1991). Nem todos os
imveis em reas urbanas, no obstante, esto sujeitos ao tratamento jurdico
da Lei do Inquilinato, como visto (art. 1, pargrafo nico da Lei: imveis de
propriedade de entes pblicos, vagas autnomas de garagem e estacionamento,
hotis e similares, leasing).
Aplico a Lei de Locaes?
SIM 00000000000
Imveis urbanos residenciais No

Imveis urbanos comerciais Imveis Rurais
Imveis por temporada Arrendamento mercantil
Lojas de Shopping Center Imveis "pblicos"
Vagas autnomas de garagem
Espaos de publicidade
Hotis e similares
A disciplina do Cdigo Civil no totalmente afastada nas locaes de

imveis urbanos, porm, pois se preserva a aplicao dos princpios

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Teoria e Questes
contratuais (boa-f objetiva e do equilbrio contratual) e a prpria lei, em seu

art. 79 determina a aplicao subsidiria da legislao geral nos casos omissos.
Em linhas gerais, mantm-se as mesmas obrigaes a locadores e
locatrios da locao geral. A Lei n 8.245/1991 traz, nos art. 22 e 23, as
principais obrigaes das partes. Vale dar uma lida nesses dois artigos, apenas
para, se necessrio for, durante a prova, facilitar sua busca:
1 Obrigaes do Locador
Art. 22. O locador obrigado a:
I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;
III - manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;
IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;
V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel,
quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a
quitao genrica;
VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas
compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu
fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo,
que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no
contrato;
IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que
estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.
Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no
se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:
a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das
esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;
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d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em

data anterior ao incio da locao;
e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de
intercomunicao, de esporte e de lazer;
f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituio de fundo de reserva.
2 Obrigaes do Locatrio
Art. 23. O locatrio obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente
exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao
vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato;

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Teoria e Questes
II - servir - se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a

natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como
se fosse seu;
III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes
decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou
defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros;
V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes,
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por
escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica,
ainda que dirigida a ele, locatrio;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao
prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por
terceiros, na hiptese prevista no art. 27 (de venda a terceiros);
X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prmio do seguro de fiana;
XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio.
1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao
respectiva, especialmente:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados
do condomnio;
b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;
d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos,
mecnicos e de segurana, de uso comum;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados
prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;
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g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;
i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a
perodo anterior ao incio da locao.
2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior,
desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a
qualquer tempo a comprovao das mesmas.
3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma
pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1 deste
artigo, desde que comprovadas.
Vale lembrar, ainda, que tal qual a locao geral, a locao urbana tambm
impessoal. Por isso, em casos de separao de fato, separao judicial,

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Teoria e Questes
divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao

residencial prosseguir automaticamente com o
cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel,
segundo o art. 12, que deve ser comunicada ao locador e ao
fiador, se houver, nos termos do 1. Porm, caso a garantia desse contrato seja
uma fiana, por fora do 2, o fiador poder exonerar-se das suas
responsabilidades no prazo de 30 dias, contado do recebimento da comunicao,
ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 dias aps a notificao
ao locador.
E o contrrio, caso o locador morra? O art. 10 estabelece
que se morrer o locador, a locao transmite-se aos
herdeiros. De qualquer forma, se houver mais de um
locador ou mais de um locatrio, entende-se que so solidrios se o
contrrio no se estipulou em contrato, prev o art. 2.
A Lei de Locaes ainda tem regramento especfico no que tange a benfeitorias.
O art. 35 estabelece que exceto expressa disposio
contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias
introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas
pelo locador, bem como as teis, desde que
autorizadas, sero indenizveis e permitem o
exerccio do direito de reteno. Ao contrrio, as
benfeitorias volupturias no sero indenizveis,
podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada
no afete a estrutura e a substncia do imvel, conforme aduz o art. 36.
3 Garantias locatcias
O locador pode exigir do locatrio uma das seguintes garantias, segundo o art.
37 da Lei n. 8.245/1991:
I - cauo;
II - fiana;
III - seguro de fiana locatcia.
IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento.
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A cauo (inc. I) pode ser de bens mveis ou imveis,

segundo o art. 38, mas se exige, em ambos os casos,
registro no respectivo Cartrio (1). Se for em
dinheiro, no pode exceder 3 aluguis, segundo o 2.
No se pode, porm, exigir mais de uma garantia no
mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 38,
pargrafo nico). Qualquer que seja a garantia, porm, ela
se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao
por prazo indeterminado, nos termos do art. 39 da Lei.
Por outro lado, a lei faculta ao proprietrio o direito de exigir reforo ou a
troca da garantia nas hipteses do art. 40, incisos:
I - morte do fiador;

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Teoria e Questes
II ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas

judicialmente;
III - alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua mudana de residncia
sem comunicao ao locador;
IV - exonerao do fiador;
V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada por prazo
certo;
VI - desaparecimento dos bens mveis;
VII - desapropriao ou alienao do imvel;
VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art.
37 desta Lei;
X prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador
de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante
120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador.
Se o locatrio no reforar ou trocar a garantia, pode-

se resolver a locao segundo o pargrafo nico do
artigo. Caso a locao esteja descoberta de garantias,
o locador pode exigir do locatrio, excepcionalmente,
o aluguel adiantadamente, por fora do art. 42 da Lei.
4 Prazo
A questo do prazo de suma importncia para a relao locatcia, eis que a
depender dele os efeitos contratuais sero bastante distintos, como veremos
mais frente. Ele pode ser ajustado por qualquer prazo, segundo o art. 3 da
Lei, mas, se for superior a dez anos, depende do consentimento do
cnjuge do proprietrio (se houver), que, se no obtido, no estar obrigado
a respeitar o prazo da avena.
A regra geral a de que, durante a vigncia do contrato de locao regido
pela Lei, no pode o locador reaver o imvel locado.
O locatrio, por sua vez, somente poder devolv-lo mediante
pagamento proporcional da multa estipulada no acordo, nos termos do art.
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4 da Lei. H duas excees:
A) Art. 4, pargrafo nico

Isenta-se o locatrio da multa em caso de transferncia de emprego do
locatrio, mediante aviso prvio escrito de 30 dias
B) Art. 54-A
Quando a aquisio do bem se deu a pedido do locatrio, numa locao
comercial por prazo determinado, h impossibilidade de devolver o imvel

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Teoria e Questes
5 Direito de preferncia
O art. 27 da Lei cria um direito de preferncia, para o locatrio, de adquirir o
imvel em condies de igualdade de condies com
o terceiro, no prazo de 30 dias contados do
conhecimento da proposta. Resumidamente, se o
proprietrio vender o imvel, a regra geral que se resolve o contrato de locao.
Todavia, a lei confere ao locatrio dois direitos, necessariamente
excludentes entre si:
A) Exercer a preferncia para compra do imvel em igualdade de condies

com o terceiro (art. 27)
B) Manter-se na posse do imvel, permanecendo o contrato em vigncia,

desde que, cumulativamente, o contrato contenha clusula de vigncia e
esteja averbado na matrcula do imvel no Registro de Imveis
Se o locador no respeitar a preferncia do locatrio,

este poder reclamar do alienante as perdas e danos,
segundo o art. 33 da Lei. Se, porm, o requerer no prazo de
seis meses, a contar do registro do ato no cartrio de
imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos 30 dias
antes da alienao junto matrcula do imvel, ter direito real sobre o
imvel, desde que deposite o preo e demais despesas do ato de transferncia.
Em havendo condomnio no imvel, a preferncia do
condmino ter prioridade sobre a do locatrio,
conforme o art. 34 da Lei. Isso porque o direito de
propriedade condominial tem primazia sobre a preferncia locatcia.
importante esclarecer aqui que o condmino do art. 504 no tem nada a ver
com o condmino de um prdio de apartamentos. Condmino significa
coproprietrio, ou seja, aquele que tem um bem indivisvel numa situao de
multipropriedade, em condomnio. Tome nota!
No entanto, o direito de preferncia inaplicvel aos casos de, segundo o
art. 32 e o pargrafo nico: 00000000000

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Teoria e Questes
Venda por deciso

Perda da propriedade Permuta
judicial
Integralizao de
Doao Ciso
capital
Constituio da
Fuso Incorporao
propriedade fiduciria
Realizao de garantia, inclusive em leilo extrajudicial, desde que

expresso em contrato, em clusula destacada graficamente
1.1. LOCAO RESIDENCIAL

Destinam-se habitao da pessoa natural, sempre.
Ou seja, pessoa jurdica no pode ser parte em
contrato de locao residencial, mesmo se para os seus
administradores, conforme estabelece o art. 55 da Lei (caso
curioso, pois mesmo sendo para residncia dos administradores da pessoa
jurdica, ser considerada locao comercial).
O principal trao da locao residencial diz respeito ao prazo, no qual o
legislador fixou uma referncia (de 30 meses) em torno da qual os
efeitos do contrato e os direitos e obrigaes das partes sero
modificados:
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Teoria e Questes
A) Locao com prazo igual ou superior a 30 meses

A resoluo do contrato ocorre automaticamente, findo o prazo, sem
necessidade de notificao (art. 46)
Se ningum se opor, o contrato prorroga-se, tambm automaticamente,
por prazo indeterminado, se passados 30 dias (1)
Aps os trinta meses, o locador e o locatrio podem resilir o contrato a
qualquer tempo
Cabe a denncia vazia, imotivada, a qualquer tempo, e cabe o locatrio
desocupar o imvel em 30 dias (2)
B) Locao com prazo inferior a 30 meses
A locao prorroga-se imediatamente por prazo indeterminado, findo o
prazo estabelecido (art. 47)
Porm, no poder a locao ser resilida imotivadamente
Nesse caso s cabe a denncia cheia, motivada, nos casos previstos nos
incisos do art. 47.
O inc. 47 assim estabelece as hipteses de denncia cheia:
I - por mtuo acordo (distrato, ou resilio bilateral);
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no
possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel;
V - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo
locatrio relacionada com o seu emprego;
VI - se for pedido para uso prprio do locador, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou
companheiro, de imvel residencial prprio;
VII - se for pedido para demolio, edificao ou para a realizao de obras aprovadas pelo
Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, 20% ou, se o imvel for
destinado a explorao de hotel ou penso, em 50%;
VIII - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar 5 anos.
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Teoria e Questes
Locador pode denunciar o contrato a

qualquer tempo
Prazo Indeteminado
Locao Residencial Urbana
Locatrio, exercida a denncia, tem
30 dias para desocupao do imvel
Findo o prazo estabelecido, a

locao prorroga-se imediatamente
por prazo indeterminado
Inferior a 30 meses
nos
casos previstos no art. 47
Contrato se extingue no fim do

prazo, com prorrogao automtica
se no houver oposio do locador
Igual ou superior a 30 meses
A
vazia; locatrio tem que desocupar
em 30 dias
FCC DPE/PB 2014 Defensor Pblico

15. Romeu (locador) e Maurcio (locatrio) celebraram contrato de locao
residencial com prazo de 30 meses, estipulando multa de 3 alugueres em
caso de devoluo antecipada do imvel. Passados 6 meses, Maurcio deixou
de ter interesse na locao, pois a empresa na qual trabalha o transferiu
para cidade muito distante. Maurcio poder devolver o imvel,
(A) desde que pague o valor da multa, com abatimento proporcional ao
00000000000
perodo de cumprimento do contrato, seja o empregador privado ou pblico.

(B) independentemente de pagamento de multa ou de notificao, se o
empregador for pblico, ou pagando integralmente a multa pactuada, caso
se trate de empregador privado.
(C) desde que pague integralmente o valor da multa, seja o empregador
privado ou pblico.
(D) independentemente de pagamento de multa, desde que notifique Romeu
da transferncia com, no mnimo, 30 dias de antecedncia, no importando
seja o empregador privado ou pblico.
(E) independentemente de pagamento de multa ou de notificao, se o
empregador for pblico, ou pagando o valor da multa, com abatimento

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proporcional ao perodo de cumprimento do contrato, caso se trate de

empregador privado.
Comentrios
A alternativa A est incorreta, de acordo com o art. 4, pargrafo nico, abaixo
minudenciado.
A alternativa B est incorreta, conforme o art. 4, pargrafo nico, abaixo mais
claro.
A alternativa C est incorreta, na dico da norma do art. 4, pargrafo nico,
novamente, abaixo.
A alternativa D est correta, na forma do art. 4, pargrafo nico da Lei de
Locaes, que permite a resilio do contrato, independentemente de pagamento
de multa, desde que notifique o locador da transferncia com, no mnimo, 30 dias
de antecedncia, no importando seja o empregador privado ou pblico.
A alternativa E est incorreta, j que no se transfere a multa ao empregador,
simplesmente se isentando o locatrio.
1.2. LOCAO NO RESIDENCIAL

Sempre que a destinao do imvel no for a moradia de algum, ser
para fins no residenciais. Como o legislador se utilizou da expresso no
residencial, o critrio da lei residual e todas as locaes que no sejam
destinadas moradia de pessoas naturais so no residenciais e sua disciplina
ento a aplicvel. A exceo fica por conta do art. 55,
nos casos em que se tratar de residncia locada por
pessoa jurdica para empregados.
Para que o locador faa jus a tal direito, a lei exige determinados requisitos,
presentes no art. 51, incisos e pargrafos, que so cumulativos:
A) Contrato escrito (inc. I)
B) Prazos mnimos, desdobrados em dois:00000000000
(i) prazos dos contratos ininterruptos de 5 anos (inc. II)

(ii) prazos de explorao do comrcio, no mesmo ramo, por pelo menos 3
anos (inc. III)
C) Prazo decadencial de propositura da ao renovatria: entre um ano e seis
meses do vencimento do contrato vigente (5)
De qualquer forma, segundo 3, o locatrio ter direito a indenizao para

ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes
que tiver que arcar com mudana, perda do lugar e
desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao
no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em
melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do

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Teoria e Questes
imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder

Pblico ou que declarou pretender realizar.
Alm disso, a Lei de Locaes trata das locaes nas quais
o imvel adquirido, construdo ou reformado para a
locao para fins comerciais, geralmente, a chamada
locao built-to-suit ou locao por construo
ajustada. Segundo o art. 54-A, na locao no residencial de imvel urbano na
qual o locador procede prvia aquisio, construo ou substancial reforma, por
si mesmo ou por terceiros, do imvel ento especificado pelo pretendente
locao, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecero as
condies livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposies
procedimentais previstas nesta Lei.
Nesses casos, pode-se convencionar a renncia ao direito de reviso do
valor dos aluguis durante o prazo de vigncia do contrato de locao, j que,
obviamente, o valor locatcio subir substancialmente com as alteraes feitas.
Alm disso, em caso de denncia antecipada do vnculo
locatcio pelo locatrio, compromete-se este a
cumprir a multa convencionada. Essa multa no pode
exceder, porm, a soma dos valores dos aluguis a
receber at o termo final da locao, prev o 2.
Nesses contratos, estabelece o art. 4, durante o prazo estipulado para a
durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. Em
regra, o locatrio tambm no pode devolver o imvel, com exceo ao que
estipula o 2 do art. 54-A, supramencionado, pagando ele
a multa pactuada, proporcional ao perodo de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada.
VUNESP TJ/RJ 2016 Juiz Substituto

6. Nos contratos de locao no residencial em que h construo sob
00000000000
medida", amplamente conhecidos pela expresso inglesa built-to-suit ou

build-to-suit, correto afirmar que
a. nula a estipulao de clusula de renncia ao direito de reviso do valor
dos aluguis durante o prazo de vigncia do contrato de locao.
b. o contrato dever ser firmado por escrito e com prazo determinado, no
podendo ser inferior a 5 (cinco) anos.
c. a vigncia da locao, em caso de alienao do imvel pelo locador,
independe de clusula de vigncia e averbao do instrumento contratual na
matrcula do imvel.

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Teoria e Questes
d. a clusula penal estabelecida por denncia antecipada do locatrio poder

alcanar a soma dos valores dos aluguis a receber at o termo final da
locao.
e. vedada a estipulao de mais de uma modalidade de garantia em
benefcio do locador.
Comentrios
A alternativa A est incorreta, na forma do art. 54-A, 1 da Lei: Poder ser
convencionada a renncia ao direito de reviso do valor dos aluguis durante o
prazo de vigncia do contrato de locao.
A alternativa B est incorreta, eis que no se exige, em passagem alguma da
lei, prazo deste tipo.
A alternativa C est incorreta, conforme prev o art. 4, primeira parte:
Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador
reaver o imvel alugado.
A alternativa D est incorreta, consoante regra do art. 4, segunda parte: Com
exceo ao que estipula o 2o do art. 54-A, o locatrio, todavia, poder devolv-
lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao perodo de cumprimento do
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
A alternativa E est correta, de acordo com o art. 37, pargrafo nico:
vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num
mesmo contrato de locao.
1.3. LOCAO POR TEMPORADA

J a locao por temporada conceituada pelo art. 48 da Lei de locaes como
aquela destinada residncia temporria do locatrio, para prtica de
lazer, realizao de cursos, tratamento de sade,
feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que
decorrem to-somente de determinado tempo.
A locao pode abranger apenas o imvel ou tambm os mveis (casa mobiliada).
Neste caso, o pargrafo nico do art. 48 exige que o contrato mencione,
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obrigatoriamente, a descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem, bem

como o estado em que se encontram.
Ou seja, a locao por temporada de imvel mobiliado
espcie de contrato solene. A solenidade, aqui, a
exigncia de forma escrita (j que a descrio obrigatria
dos bens no tem como ser verbal, apenas). Trata-se de
exceo ao princpio contratual do consensualismo, por meio do qual se entende
que em matria contratual basta o consentimento das partes para que o contrato
seja firmado.
Como a locao por temporada, como o prprio nome diz, temporria, ela no
pode ser contratada por prazo superior a 90 dias, esteja ou no mobiliado o
imvel locado. No entanto, esse prazo , na prtica passvel de extenso por mais
alguns dias, que totalizaro, ao final, 120 dias.

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Teoria e Questes
Isso porque o art. 50 estabelece que, aps o prazo ajustado, se o locatrio

permanecer no imvel sem oposio do locador por mais de 30 dias, presume-se
prorrogada a locao por tempo indeterminado. Ou seja, h
90 dias de prazo limite para a locao e mais 30 dias
para a desocupao do imvel pelo locatrio, em caso
de permanncia deste no imvel locado, sem oposio do
locador.
Caracterstica importantssima desse contrato a
possibilidade que o locador tem de receber de uma s
vez e antecipadamente os aluguis e encargos. Isso
comum e de fcil visualizao em casas de veraneio nos litorais brasileiro, sendo
que fica a critrio do locador cobrar o valor integral ou parcial, ao incio do
contrato. Tal prtica , como vimos, vedada nas demais formas de locao.
Pode o locador, inclusive, como exigir qualquer das modalidades de garantia
previstas no art. 37 (cauo, fiana, seguro-fiana locatcia, cesso fiduciria de
cotas de investimento) para atender as demais obrigaes do contrato, como
permite o art. 49.
Se o locatrio permanece no imvel, aps o 120 dia, porm, no pode mais
o locador exigir o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Isso
porque o art. 50 prev que o contrato de locao por temporada, nesse
caso, se transforma num contrato de locao residenciais por prazo
indeterminado.
Consequentemente, deixa claro o art. 49, pargrafo nico,
ocorrendo a prorrogao, o locador somente poder
denunciar o contrato aps 30 meses de seu incio ou
nas hipteses do art. 47.
Vale dizer, prorrogada a locao, ela se torna uma locao por prazo
indeterminado, mas se exige denncia cheia para que o locador retome o
imvel antes dos 30 meses apontados pelo artigo. Depois de 30 meses, porm,
pode haver denncia vazia, notificando-se o locatrio para desocupar o imvel
em 30 dias, como comum.
Mencione-se, por fim, que o inc. V do art. 47 inaplicvel denncia cheia feita
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antes do prazo de 30 meses na locao por temporada prorrogada

automaticamente aps os 120 dias iniciais (90 dias de locao mais 30 dias de
desocupao). Isso porque no h como a vigncia ininterrupta da locao
ultrapassar cinco anos em menos de 30 meses. Passador 30 meses,
desnecessrio fundamentar o pedido de desocupao (denncia vazia).
1.4. LOCAES ESPECIAIS

A Lei de Locaes ainda prev duas locaes especiais, a locao de imveis para
fins religiosos, sanitrios e educacionais e a locao em shoppings. Vejamos cada
uma delas.
No caso das locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades
sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade, estabelecimentos

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Teoria e Questes
de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico e entidades

religiosas devidamente registradas, o contrato de locao tem sua resciso
limitada. O art. 53 prev as hipteses de resciso para essas locaes:
I - nas hipteses do art. 9:
por mtuo acordo;

em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos;
para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo
Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com
a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse
a consenti-las;
II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio

cessionrio, em carter irrevogvel e imitido na posse, com
ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que,
no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o
imvel para demolio, edificao, licenciada ou reforma que
venha a resultar em aumento mnimo de 50% da rea til.
Por outro lado, nas locaes de shoppings, o art. 54 prev que prevalecem as
condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e
as disposies procedimentais previstas nesta lei. A jurisprudncia d grande
relevncia, na interpretao das clusulas
contratuais, ao princpio da boa-f objetiva, proibindo
que clusulas abusivas sejam inseridas.
00000000000
As despesas cobradas do locatrio devem ser previstas em oramento, salvo

casos de urgncia ou fora maior, devidamente demonstradas, podendo o
locatrio, a cada 60 dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovao das
mesmas.
De qualquer forma, prev o 1 que locador,
empreendedor do empreendimento, no poder
cobrar do locatrio em shopping as despesas de:

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Teoria e Questes
A) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do

imvel;
B) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem

como das esquadrias externas;
C) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados,

ocorridas em data anterior ao incio da locao;
D) as despesas com obras ou substituies de equipamentos, que

impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se
e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
1.5. AES LOCATCIAS

So variadas as aes previstas nessa lei, que, com certa frequncia, so o
elemento mais questionado em relao ao contrato de locao nas provas.
Em comum, salvo as excees do pargrafo nico do art. 1, nas aes de
despejo, consignao em pagamento de aluguel,
revisional de aluguel e renovatria de locao,
segundo o art. 58, inc. II da Lei, o foro do lugar da
situao do imvel competente para conhecer e
julgar tais aes.
A esses processos, que tramitam durante as frias forenses (inc. I), se d, no
valor da causa, o montante correspondente a 12 meses de aluguel (salvo quando
for em decorrncia de extino do contrato de trabalho, situao na qual ser
trs salrios, consoante o inc. III). Nesses casos, no necessrio requerer
citao por oficial de justia, pois a citao pode ser feita mediante
00000000000
correspondncia com aviso de recebimento (inc. IV).

Por fim, nos termos do inc. V, os recursos interpostos
contra as sentenas tero efeito devolutivo, apenas.
Vamos a cada uma delas:
A) Ao de despejo
Prevista no art. 59 da lei do Inquilinato, a ao utilizada
pelo locador para retomar o imvel, por qualquer
motivo (e no somente por falta de pagamento),
conforme exige o art. 5 da Lei. As excees ficam por conta
do pargrafo nico desse ltimo artigo, que estabelece que se a locao termina

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Teoria e Questes
em decorrncia de desapropriao, com a imisso do expropriante na posse do

imvel, incabvel o despejo.
Em regra, o despejo ocorrer em 30 dias, mas possvel fazer pedido liminar
para desocupao em 15 dias, independentemente da audincia da parte
contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs
meses de aluguel, nos casos previstos no art. 59, 1, incisos, quais sejam:
I - o descumprimento do mtuo acordo, quando h o distrato previsto no art. 9, inc. I;
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo
locatrio relacionada com o seu emprego, havendo prova escrita da resciso do contrato de
trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia;
III - o trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta a ao de despejo
em at trinta dias aps o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, permanecendo no imvel
pessoas no autorizadas por lei;
V - a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio.
VI - havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas
pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do
locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII o trmino do prazo notificatrio de 30 dias, sem apresentao de nova garantia pelo
locatrio, nos casos em que ela se perdeu (art. 40);
VIII o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30
dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada
IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o
contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, independentemente de
motivo.
FCC TJ/PI 2015 Juiz Substituto

Companhia X locatria de um imvel, com prazo de vigncia iniciado em
02/01/2010 e trmino em 01/01/2014, sendo Rafael locador e Lucas fiador
dos aluguis. Em 10/02/2014, o fiador notificou o locador de sua inteno
00000000000
de desonerao da fiana. A locatria permaneceu no imvel e, a partir de

agosto de 2014, deixou de pagar aluguel. Nesse caso, promovida ao de
despejo por falta de pagamento, o juiz
a. determinar a citao do locatrio e do fiador, se houver cumulao com
pedido de cobrana e a requerimento do autor, porque a exonerao do
fiador ineficaz sem a concordncia do locador, podendo ainda conceder
liminar de despejo, se no ocorrer a purgao da mora, independentemente
de cauo.
b. poder, a requerimento do autor, conceder liminar de despejo,
independentemente de audincia da r, desde que prestada cauo no valor
equivalente a trs meses de aluguel.

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Teoria e Questes
c. determinar a cientificao do fiador e sua citao se houver cumulao

de pedido de cobrana, a requerimento do autor, porque a exonerao da
fiana, no caso, ineficaz sem a concordncia do locador.
d. determinar a citao do locatrio e do fiador, como litisconsortes
necessrios e no poder conceder liminar de despejo, porque o contrato
possui garantia locatcia.
e. poder, a requerimento do autor, conceder liminar de despejo,
independentemente de cauo e sem audincia da r.
Comentrios
A alternativa A est incorreta, nos termos do art. 40, inc. X: O locador poder
exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes
casos: prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos
os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao
locador.
A alternativa B est correta, segundo o art. 59, 1, inc. VII: Conceder-se-
liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da
parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses
de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo o trmino do prazo
notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova
garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato.
A alternativa C est incorreta, novamente, pelas mesmas razes da alternativa
A.
A alternativa D est incorreta, novamente, pelas mesmas razes da alternativa
B.
A alternativa E est incorreta, mais uma vez, pelas mesmas razes da
alternativa B.
Em geral, a inicial no precisa estar acompanhada de prova de
propriedade do locador, salvo nos casos exigidos pelo art. 60 da Lei, quais
sejam:
00000000000

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Teoria e Questes
Art. 9, inc. IV
Para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo
Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com
a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse
a consenti-las
Art. 47, inc. IV

Se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a
realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem
a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o
imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em
cinquenta por cento
Art. 53, inc. II

Se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio
cessionrio, em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo
registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o
tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para
demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar
em aumento mnimo de cinquenta por cento da rea til
Se a ao de despejo for proposta com fundamento na

falta do pagamento pontual do aluguel, no
necessrio propor ao de cobrana, cobrando-se os
valores na mesma ao, nos termos do art. 62, inc. I.
Nesses casos, o locatrio ou o fiador podero impedir a resoluo do
contrato mediante a purgao da mora, que consiste no depsito judicial do
valor do dbito, com todos os encargos, no prazo de 15 dias, segundo o art. 62,
incisos.
Julgada procedente a ao de despejo, o juiz
determinar a expedio de mandado de despejo, que
conter o prazo de 30 dias para a desocupao
voluntria, na dico do art. 63. Esse prazo, porm, ser
00000000000
de apenas 15 dias, segundo o 1, se entre a citao e a sentena houver

decorrido mais de quatro meses ou se o despejo houver sido decretado com
fundamento nos arts. 9 ou 46, 2.
Se o prazo para desocupao passar, sem que o locatrio saia do imvel,
o art. 65 autoriza o despejo, se necessrio com emprego de fora,
inclusive arrombamento. Nesse caso, consoante o 1, os bens mveis do
locatrio sero entregues guarda de depositrio, se no retirados por ele.
Regra curiosa a do 2 desse artigo, que estabelece que o despejo no poder
ser executado at o trigsimo dia seguinte ao do falecimento do cnjuge,
ascendente, descendente ou irmo de qualquer das pessoas que habitem o
imvel. Razes de ordem moral e humanitrias orientam essa limitao.

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Teoria e Questes
B) Ao de consignao de aluguel
A ao de consignao de aluguel, , na realidade, uma variao da conhecida
consignao em pagamento. Por aplicao do art. 67, ela cabe quando o locador
se nega a receber os valores do aluguel, e por meio da qual ele ir depositar em
juzo a importncia que acha devida, indicada na petio inicial.
Na contestao, segundo o inc. V desse artigo, o locador,
alm da defesa de direito que possa caber, ficar
restringido a alegar, quanto matria de fato:
No ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida
Ter sido justa a recusa
No ter sido efetuado o depsito no prazo ou no lugar do pagamento
No ter sido o depsito integral
O locador, no entanto, pode, a qualquer momento, levantar a qualquer momento

as importncias depositadas sobre as quais no penda controvrsia, por fora do
pargrafo nico.
Em sede de reconveno, pode ainda o locador, pedir
o despejo e a cobrana dos valores objeto da
consignatria ou da diferena do depsito inicial, na
hiptese de ter sido alegado no ser o mesmo integral, na
dico do inc. VI, ainda desse mesmo artigo.
Por fim, aplicando-se o inc. VII, o locatrio que consignou poder
complementar o depsito inicial, no prazo de 5 dias contados da cincia
do oferecimento da resposta, com acrscimo de 10% sobre o valor da
diferena. Se tal ocorrer, o juiz declarar quitadas as obrigaes, elidindo a
resciso da locao, mas impor ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas
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custas e honorrios advocatcios de vinte por cento sobre o valor dos depsitos.
Veja que a consignao dos aluguis no afasta a aplicao da consignao geral,
quando inaplicveis as situaes daquela a esta. Por isso, em caso de recusa do
locador em receber a coisa locado, de volta, em havendo resilio unilateral, por
exemplo, permite ao locatrio consignar o bem em Juzo, para evitar a
mora.
CESPE DPE/BA 2010 Defensor Pblico

A respeito do adimplemento e inadimplemento das obrigaes, bem como
da extino dos contratos, julgue os itens que se seguem.

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Teoria e Questes
25. Em caso de resciso do contrato de aluguel, se o locador se recusar a

receber o imvel, poder o locatrio promover a consignao em juzo.
Comentrios
O item 25 est correto, pois, como dito anteriormente, a consignao especfica
da Lei de Locaes no afasta as demais hipteses de consignao previstas no
CC/2002, no que com ela no conflitar.
C) Ao revisional de aluguel
Prevista no art. 68 da Lei, serve para qualquer tipo de locao prevista no
ordenamento. Nessa ao, basicamente o que se busca
uma percia judicial para que seja arbitrado o valor de
mercado justo do imvel, ajustando-se, desta forma,
a retribuio a ser paga pelo locatrio.
Importante salientar que o inc. I exige que o valor pretendido esteja j fixado
na inicial. A, o juiz vai fixar liminarmente, em audincia de conciliao (exigida
pelo inc. II), aluguel provisrio. Esse inciso limita taxativamente o teto e o
piso desse aluguel ao juiz, em ao proposta pelo
locador, em valor no excedente a 80% do pedido; e
em ao proposta pelo locatrio, em valor no inferior
a 80% do aluguel vigente.
D) Ao renovatria
Por fim, a ltima das aes locatcias previstas na Lei est no art. 71. A ao
renovatria usada para a renovao compulsria da
locao, conforme visto acima, na locao no
residencial. A inicial da renovatria exige, dois grupos
de requisitos. O primeiro grupo consiste no cumprimento
dos requisitos exigidos pelo art. 51, incisos:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos;
III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e
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ininterrupto de trs anos.
O segundo grupo de requisitos est no incisos do art. 71:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento
lhe incumbia;
IV - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao;
V indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o mesmo,
com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio no Ministrio
da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a
profisso e o nmero da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que no
haja alterao do fiador, a atual idoneidade financeira;

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Teoria e Questes
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos

da fiana, autorizado por seu cnjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel
ao proprietrio.
Para preservar o fundo de empresa, o legislador limitou as matrias de

fato que podem ser objeto da contestao do locador, no art. 72, incisos:
I - no preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - no atender, a proposta do locatrio, o valor locativo real do imvel na poca da
renovao, excluda a valorizao trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores;
IV - no estar obrigado a renovar a locao (incisos I e II do art. 52).
Renovada a locao, as diferenas dos aluguis

vencidos sero executadas nos prprios autos da ao
e pagas de uma s vez, nos termos do art. 73. Ao
contrrio, no sendo renovada a locao, o juiz
determinar o despejo, no prazo de 30 dias, se houver
pedido na contestao, por fora do art. 74 da Lei.
FGV COMPESA/PE 2016 Advogado

5. Leandro celebrou com Mariana contrato de locao no residencial, tendo
por objeto imvel de propriedade da segunda, no qual o primeiro estabeleceu
um pequeno comrcio de gneros alimentcios.
Para que Leandro exera o direito renovao da locao, no sendo isso
do interesse de Mariana, deve preencher os requisitos listados a seguir,
exceo de um. Assinale-o.
a. O contrato em vigor tenha prazo determinado de cinco anos.
b. O contrato em vigor seja celebrado por escrito.
c. O locatrio esteja explorando o seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo
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mnimo e ininterrupto de trs anos.

d. A ao renovatria seja proposta entre um ano e seis meses antes do
vencimento do contrato em vigor.
e. O contrato em vigor tenha prazo certo.
Comentrios
A alternativa A est incorreta, conforme o art. 51, inc. II da Lei de Locaes: o
prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos.
A alternativa B est correta, pela regra do art. 51, inc. I: o contrato a renovar
tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.

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Teoria e Questes
A alternativa C est correta, consoante regra do art. 51, inc. III: o locatrio
esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e
A alternativa D est correta, de acordo com o art. 51, 5: Do direito a
renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no
mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do
contrato em vigor.
A alternativa E est correta, na forma do art. 51, inc. I: o contrato a renovar
Questes
Questes sem comentrios
As questes abaixo apresentao gabarito na sequncia e, ao final,

comentrios:

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matrcula do imvel.
locao.


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Teoria e Questes

de cauo.

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Teoria e Questes

privado ou pblico.
empregador privado.

As questes abaixo apresentao gabarito, mas no apresentaro

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comentrios especficos, pois orbitam em torno das questes acima.

pra voc treinar!
CESPE PGM/SSA 2015 Procurador Municipal

1. Com relao a essa situao hipottica, assinale a opo correta.
a. Antes de findo o prazo ajustado para a locao do imvel, ser vedado a
Juliana pedir a substituio da garantia estipulada.
b. Em caso de alienao, o prazo determinado de durao do contrato
impedir a denncia por parte do adquirente.

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Teoria e Questes
c. Caso Carla subloque o imvel, a demora de Juliana em manifestar

formalmente possvel oposio presumir seu consentimento.
d. A ausncia de vnia de Marcos quanto locao do apartamento no
constituir bice validade do contrato.
e. Se Carla instalar um armrio embutido em um dos quartos do imvel,
ainda que com autorizao de Juliana, ficar afastado o uso do direito de
reteno por no se tratar de benfeitoria necessria.
CS/UFG AL/GO 2015 Procurador Legislativo

2. A matria relativa s locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a
elas pertinentes objeto de minuciosa normatizao pela Lei n. 8.245,
de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. No tocante
s garantias locatcias, esse diploma legal prescreve:
a. a cauo, a fiana, o seguro de fiana locatcia e o aval so modalidades
especficas.
b. a presena de mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo
contrato de locao permitida.
c. a garantia da locao, em qualquer modalidade, se estende at a efetiva
devoluo do imvel, independentemente de disposio contratual em
contrrio.
d. a cauo poder ser em bens mveis ou imveis.
CESPE DPE/ES 2012 Defensor Pblico

3. Acerca da locao de imveis urbanos, julgue os itens que se seguem.
Se o indivduo A adquirir do indivduo B imvel no qual, por fora de contrato
de locao, resida o indivduo C, presumir-se- a concordncia de A com a
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locao, caso este no a denuncie no prazo de noventa dias.

4. Acerca da locao de imveis urbanos, julgue os itens que se seguem.
De acordo com a jurisprudncia do STJ, caso uma pessoa se obrigue como
principal pagador dos aluguis de imvel at a entrega das chaves, a
prorrogao do contrato por prazo indeterminado acarretar a exonerao
da fiana.

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Teoria e Questes
CESPE DPE/RO 2012 Defensor Pblico

5. Com relao aos contratos, assinale a opo correta.
A- A locao em hotis residncia ou equiparados rege-se pela Lei n.
8.245/1991, que trata das locaes dos imveis urbanos.
B- A tese dos deveres anexos ou secundrios no gera responsabilizao
civil, visto que no constitui espcie de inadimplemento.
C- Em face da aplicao, no ordenamento jurdico brasileiro, do princpio da
funo social do contrato, o princpio da autonomia contratual deixou de ter
aplicabilidade no direito brasileiro, aplicando-se, em contrapartida, de forma
atenuada, o princpio da autonomia privada.
D- Caso haja, em contrato de adeso, clusulas ambguas, adotasse, no
direito brasileiro, a interpretao in dubio pro frgil.
E- Tanto o terceiro que assumir a obrigao do devedor quanto o devedor
primitivo podero assinar prazo para que o credor consinta na assuno da
dvida; permanecendo inerte o credor, entende-se haver concordncia de
sua parte.
FCC DPE/SP 2010 Defensor Pblico

6. Considerando a oferta venda de bem imvel locado, esto corretas as
assertivas abaixo, EXCETO:
(A) o locatrio dever ser notificado ou cientificado de todas das condies
postas para a venda.
(B) o locatrio dever concorrer nas mesmas condies de terceiros.
(C) o proprietrio locador dever ajustar sua proposta s condies
apresentadas pelo locatrio de modo a viabilizar-lhe o exerccio do direito de
preempo.
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(D) o locatrio dever ser cientificado ou notificado das modificaes das

condies de venda.
(E) poder o locatrio ser preterido no negcio se oferecer contraposta de
preo.
CESPE TJ/DFT 2016 Juiz Substituto

7. A respeito da locao dos imveis urbanos da Lei n. 8.245/1991, assinale
a opo correta.

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Teoria e Questes
a. Conforme entendimento consolidado do STJ, o prazo de prorrogao da

ao renovatria igual ao do contrato de locao, sem limitao de
interregno mximo.
b. assente na jurisprudncia do STJ que a clusula de renncia
indenizao por benfeitorias viola a boa-f objetiva e rende ensejo
nulidade.
c. Nas locaes comerciais, exige-se a anuncia do locador no trespasse
empreendido pelo locatrio, conforme jurisprudncia prevalente do STJ.
d. Conforme entendimento do STF, a penhora de bem de famlia do fiador
do contrato de locao viola o direito social moradia.
e. A responsabilidade dos fiadores, no caso de prorrogao da locao por
tempo indeterminado, depende de previso contratual estabelecendo a
manuteno da garantia at a entrega das chaves.
CESPE TJ/SE 2015 Juiz Substituto

8. Na locao predial urbana, o locador obrigado a:
a. pagar o prmio do seguro de fiana, quando for a modalidade de garantia
acordada entre as partes.
b. fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas,
vedada a quitao genrica.
c. pagar as despesas ordinrias e extraordinrias de condomnio.
d. fornecer ao locatrio, independentemente de solicitao, descrio
minuciosa do estado do imvel, no incio do contrato.
e. pagar as despesas de fora, luz, gs, gua e esgoto, salvo estipulao em
contrrio no contrato.
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CESPE TCE/RN 2015 Assessor Tcnico Judicirio

9. A respeito da posse, dos direitos reais e da locao, julgue o item
seguinte.
Caso duas pessoas aluguem um imvel residencial em conjunto, sero
consideradas devedoras solidrias, mesmo sem estipulao contratual nesse
sentido.
CESPE DPE/CE 2008 Defensor Pblico

10. Julgue o item abaixo, acerca da locao comercial.

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Teoria e Questes
98 O empresrio, tendo celebrado contrato de locao h mais de cinco anos

e estando no mesmo ramo de atividade h mais de trs anos, tem direito
renovao do contrato, mesmo que a avena tenha sido celebrada
verbalmente.
FCC DPE/PR 2012 Defensor Pblico

11. Sobre o Direito Contratual, correto afirmar:
(A) O locatrio dever ser indenizado pelas benfeitorias teis realizadas no
imvel locado, ainda que no expressamente autorizadas pelo locador, tendo
em vista ser invlida a clusula que dispe sobre a renncia indenizao
destas obras, nos termos da jurisprudncia majoritria.
(B) A sustao da compra e venda, por culpa do adquirente, aps a
pactuao de arras confirmatrias, d ensejo ao desfazimento do negcio
com a reteno do sinal, permitindo, ainda, que o vendedor requeira
indenizao suplementar se provar a ocorrncia de prejuzo maior que o
valor das arras.
(C) A fiana prestada por pessoa fsica em contrato de locao firmado por
seu irmo, sem autorizao de sua esposa, eficaz apenas com relao ao
fiador.
(D) Com relao dvida pessoal, o proprietrio do imvel poder opor a
impenhorabilidade da sua vaga de garagem, devidamente registrada, na
condio de bem de famlia.
(E) A empresa X, ao prever e cobrar antecipadamente o Valor Residual
Garantido (VRG) do contrato de arrendamento mercantil firmado por pessoa
fsica, acaba transformando a pactuao em compra e venda a prestao.
FCC TJ/SE 2015 Juiz Substituto

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12. Na locao predial urbana, o locador obrigado a:

a. pagar o prmio do seguro de fiana, quando for a modalidade de garantia
acordada entre as partes.
b. fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas,
vedada a quitao genrica.
c. pagar as despesas ordinrias e extraordinrias de condomnio.
d. fornecer ao locatrio, independentemente de solicitao, descrio
minuciosa do estado do imvel, no incio do contrato.
e. pagar as despesas de fora, luz, gs, gua e esgoto, salvo estipulao em
contrrio no contrato.

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Teoria e Questes
FCC TRT/MT (23 REGIO) 2015 Juiz do Trabalho Substituto

13. Lucas, empregado de Fit Construes, firmou contrato de locao
com Mauro, pelo prazo de 30 meses, tendo sido estipulado que, em caso
de devoluo antecipada do imvel, seria devida multa equivalente a 3
aluguis. Depois do incio do contrato, Fit Construes transferiu Lucas
para localidade diversa, levando-o a devolver o imvel. Para que ocorra
a devoluo, Lucas dever
a. notificar Mauro com antecedncia mnima de 30 dias, ficando dispensado
do pagamento de multa apenas no caso de Fit Construes se tratar de
empresa pblica.
b. pagar a multa pactuada, em sua integralidade.
c. pagar a multa pactuada proporcionalmente ao perodo de cumprimento
do contrato.
d. notificar Mauro com antecedncia mnima de 30 dias e pagar a multa
pactuada proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato.
e. notificar Mauro com antecedncia mnima de 30 dias, ficando dispensado
do pagamento de multa, seja Fit Construes empresa pblica ou privada.
FCC TJ/AL 2015 Juiz Substituto

14. No contrato de locao predial urbana
a. salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias
necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo
locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e
permitem o exerccio do direito de reteno.
b. as partes no podem dispor a respeito da indenizao por benfeitorias,
devendo seguir s o que a lei estabelece.
c. as benfeitorias necessrias introduzidas, ainda que no autorizadas pelo
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locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e

permitem o exerccio do direito de reteno, no sendo permitida clusula
em sentido contrrio, quando tratar de locao de imvel residencial.
d. as benfeitorias volupturias no so indenizveis, podendo ser levantadas
pelo locatrio, finda a locao, ainda que sua retirada afete a estrutura ou a
substncia do imvel, mas, neste caso, poder o locador optar pela
indenizao.
e. somente so indenizveis as benfeitorias necessrias, independentemente
de autorizao do locador, no se admitindo clusula em sentido contrrio.

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Teoria e Questes
FCC TJ/AP 2014 Juiz Substituto

15. O locatrio preterido no seu direito de preferncia para a aquisio
do imvel locado,
a. nada poder reclamar se no manifestar de maneira inequvoca sua
aceitao integral proposta, no prazo mximo de 15 dias.
b. poder reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preo
e demais despesas do ato de transferncia, haver para si o imvel locado,
se o requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartrio
de imveis, desde que o contrato de locao contenha clusula de vigncia
e esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienao junto matrcula
do imvel.
c. s poder reclamar do alienante as perdas e danos, mas em nenhuma
hiptese poder haver para si o imvel que j tiver sido alienado, com ttulo
registrado no Servio de Registro de Imveis.
d. poder exercer seu direito aquisio do imvel locado que foi alienado,
mesmo que o adquirente seja um dos condminos do imvel.
e. no poder exercer seu direito de preferncia se a alienao se der por
dao em pagamento, doao ou permuta.
CESPE DPE/PE 2015 Defensor Pblico

16. Se um contrato de locao de imvel urbano residencial for estipulado
com prazo de durao de trinta e seis meses, findo esse prazo, dever o
locador notificar o locatrio para que se opere a resoluo do contrato.
UFG DPE/GO 2014 Defensor Pblico

17. No que diz respeito locao de imveis, a Lei n. 8.245, de 1991,
determina que
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(A) a locao residencial, quando ajustada verbalmente ou por escrito e com

prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido pelos contratantes,
prorroga-se automaticamente, podendo ser retomado o imvel
exclusivamente para uso do prprio locador.
(B) a benfeitoria necessria introduzida pelo locatrio, ainda que revelia
do locador, bem como as teis, desde que autorizadas pelo locador sero
indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno,
independentemente de expressa disposio contratual em contrrio.
(C) o direito de preferncia do locatrio em adquirir o imvel locado nas
mesmas condies ofertadas a terceiros, ausente manifestao inequvoca,

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Teoria e Questes
caduca em 6 (seis) meses, contados da data em que o locatrio teve cincia

inequvoca da inteno do locador em realizar o negcio.
(D) o direito de preferncia do locatrio de que dispe o artigo 27 se
sobrepe ao do condmino interessado na aquisio.
(E) a exigncia de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo
contrato de locao vedada, sob pena de nulidade.
NC/UFPR DPE/PR 2014 Defensor Pblico

18. Assinale a alternativa correta acerca dos Contratos em espcie no
Direito Civil.
a) anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros
descendentes e o cnjuge do alienante, mesmo que casados pelo regime da
separao obrigatria de bens, expressamente houverem consentido, no se
aplicando tal causa legal de anulabilidade venda feita de av a neto.
b) A lei civil considera totalmente nula a doao inoficiosa, em que o doador,
ao dispor de seus bens, excede parte que poderia dispor em testamento,
no subsistindo a liberalidade, em qualquer proporo.
c) No contrato de comodato de durao indeterminada sem destinao ou
finalidade especfica, caso pretenda a resilio unilateral, o comodante deve
notificar o comodatrio para que efetue a devoluo no prazo que lhe for
assinado. O comodatrio constitudo em mora, alm de por ela responder,
pagar, at restituir a coisa, o aluguel que for arbitrado pelo comodante.
d) Se o mtuo destinado a fins econmicos, presumem-se devidos juros,
os quais podem ser estipulados livremente pelas partes, sendo vedada,
entretanto, a sua capitalizao anual.
e) Na venda de imvel ad mensuram, caso constatado, em posterior
medio, que a rea no corresponde s dimenses dadas pelo vendedor,
tem o comprador o direito de exigir a sua complementao e, no sendo
esta possvel, o abatimento proporcional ao preo, no lhe sendo facultado,
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entretanto, reclamar a resoluo do contrato.
UFMT DPE/MT 2016 Defensor Pblico

19. Sobre o contrato de locao, assinale a assertiva INCORRETA.
(A) Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende - se que
so solidrios se o contrrio no se estipulou.
(B) O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo
de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

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Teoria e Questes
(C) Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador

para reaver o imvel a de despejo, mas se a locao termina em
decorrncia de desapropriao, haver imisso do expropriante na posse do
imvel, no sendo necessria a ao de despejo.
(D) Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo
da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o
cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. Nesse caso, o fiador
poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias
contado do recebimento da comunicao, ficando responsvel pelos efeitos
da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador.
(E) Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder
denunciar o contrato, com o prazo de trinta dias para a desocupao, salvo
se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de
vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do
imvel.
Gabaritos
Gabaritos das questes com comentrios

6. E

B

00000000000
8. E

25. E

15. D

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Teoria e Questes
5. A
Gabaritos das questes sem comentrios
CESPE PGM/SSA 2015 Procurador Municipal

1. D
CS/UFG AL/GO 2015 Procurador Legislativo

2. D

3. C

4. E
CESPE DPE/RO 2012 Defensor Pblico

5. D
FCC DPE/SP 2010 Defensor Pblico

6. C
CESPE TJ/DFT 2016 Juiz Substituto

7. E
00000000000
CESPE TJ/SE 2015 Juiz Substituto

8. B
CESPE TCE/RN 2015 Assessor Tcnico Judicirio

9. C
CESPE DPE/CE 2008 Defensor Pblico

10. E

00000000000 - DEMO
Teoria e Questes
FCC DPE/PR 2012 Defensor Pblico

11. B
FCC TJ/SE 2015 Juiz Substituto

12. B
FCC TRT/MT (23 REGIO) 2015 Juiz do Trabalho Substituto

13. E
FCC TJ/AL 2015 Juiz Substituto

14. A
FCC TJ/AP 2014 Juiz Substituto

15. B

16. E
UFG DPE/GO 2014 Defensor Pblico

17. E
NC/UFPR DPE/PR 2014 Defensor Pblico

18. C
UFMT DPE/MT 2016 Defensor Pblico

00000000000
19. E
Questes com comentrios


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Teoria e Questes

matrcula do imvel.
locao.
Comentrios
A alternativa A est incorreta, na forma do art. 54-A, 1 da Lei: Poder ser
convencionada a renncia ao direito de reviso do valor dos aluguis durante o
prazo de vigncia do contrato de locao.
A alternativa B est incorreta, eis que no se exige, em passagem alguma da
lei, prazo deste tipo.
A alternativa C est incorreta, conforme prev o art. 4, primeira parte:
Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador
reaver o imvel alugado.
A alternativa D est incorreta, consoante regra do art. 4, segunda parte: Com
exceo ao que estipula o 2o do art. 54-A, o locatrio, todavia, poder devolv-
lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao perodo de cumprimento do
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
A alternativa E est correta, de acordo com o art. 37, pargrafo nico:
vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num
mesmo contrato de locao.
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Teoria e Questes

de cauo.
Comentrios
A alternativa A est incorreta, nos termos do art. 40, inc. X: O locador poder
exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes
casos: prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos
os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao
locador.
A alternativa B est correta, segundo o art. 59, 1, inc. VII: Conceder-se-
liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da
parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses
de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo o trmino do prazo
notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova
garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato.
A alternativa C est incorreta, novamente, pelas mesmas razes da alternativa
A.
A alternativa D est incorreta, novamente, pelas mesmas razes da alternativa
B.
00000000000
A alternativa E est incorreta, mais uma vez, pelas mesmas razes da

alternativa B.

Comentrios

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Teoria e Questes
O item 25 est correto, pois, como dito anteriormente, a consignao especfica

da Lei de Locaes no afasta as demais hipteses de consignao previstas no
CC/2002, no que com ela no conflitar.

privado ou pblico.
empregador privado.
Comentrios
A alternativa A est incorreta, de acordo com o art. 4, pargrafo nico, abaixo
minudenciado.
A alternativa B est incorreta, conforme o art. 4, pargrafo nico, abaixo mais
00000000000
claro.
A alternativa C est incorreta, na dico da norma do art. 4, pargrafo nico,
novamente, abaixo.
A alternativa D est correta, na forma do art. 4, pargrafo nico da Lei de
Locaes, que permite a resilio do contrato, independentemente de pagamento
de multa, desde que notifique o locador da transferncia com, no mnimo, 30 dias
de antecedncia, no importando seja o empregador privado ou pblico.
A alternativa E est incorreta, j que no se transfere a multa ao empregador,
simplesmente se isentando o locatrio.

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Teoria e Questes

Comentrios
A alternativa A est incorreta, conforme o art. 51, inc. II da Lei de Locaes: o
prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos.
A alternativa B est correta, pela regra do art. 51, inc. I: o contrato a renovar
A alternativa C est correta, consoante regra do art. 51, inc. III: o locatrio
esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e
A alternativa D est correta, de acordo com o art. 51, 5: Do direito a
renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no
mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do
contrato em vigor.
A alternativa E est correta, na forma do art. 51, inc. I: o contrato a renovar
00000000000
Legislao pertinente
A Lei de Locaes, em geral, se encerra em si, no havendo muitos pontos de

contato com legislao outra. Em verdade, trata-se de verdadeiro microssistema,
quase um Estatuto. Por isso, trarei apenas dois elementos da prpria Lei para
que voc atente. Foco!

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Teoria e Questes
A vinculao ao salrio mnimo, a moeda estrangeira ou variao cambial

vedada no direito obrigacional, como regra. No caso das locaes essa regra
se mantm:
Art. 85. Nas locaes residenciais, livre a conveno do aluguel quanto a preo,
periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculao variao do salrio
mnimo, variao cambial e moeda estrangeira:
I dos imveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;
II - dos demais imveis no enquadrados no inciso anterior, em relao aos contratos
celebrados, aps cinco anos de entrada em vigor desta lei.
Por fim, a Lei de Locaes traz a previso de dois tipos penais especficos,
voltados, em regra, proteo patrimonial do locatrio. Veja:
Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses
ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do
locatrio:
I - exigir, por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do aluguel e encargos
permitidos;
II - exigir, por motivo de locao ou sublocao, mais de uma modalidade de garantia num
mesmo contrato de locao;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao para
temporada.
Art. 44. Constitui crime de ao pblica, punvel com deteno de trs meses a um ano,
que poder ser substituda pela prestao de servios comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitaes coletivas multifamiliares, a fornecer
recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias aps a entrega do imvel, no caso
do inciso III do art. 47, de us-lo para o fim declarado ou, usando-o, no o fizer pelo prazo
mnimo de um ano;
III - no iniciar o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, nos casos
do inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a
demolio ou a reparao do imvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservncia do disposto no 2 do art. 65.
00000000000
Pargrafo nico. Ocorrendo qualquer das hipteses previstas neste artigo, poder o
prejudicado reclamar, em processo prprio, multa equivalente a um mnimo de doze e um
mximo de vinte e quatro meses do valor do ltimo aluguel atualizado ou do que esteja
sendo cobrado do novo locatrio, se realugado o imvel.
Jurisprudncia e Smulas Correlatas
A polmica disposio da Lei de Locaes sobre as benfeitorias , segundo o

STJ, vlida:
STJ Smula 335 07/05/2007

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Teoria e Questes
Nos contratos de locao, vlida a clusula de renncia indenizao das benfeitorias e

ao direito de reteno.
Depois de muita controvrsia, o STJ fixou o entendimento de que a penhora do

bem de famlia do fiador de contrato locatcio vlida. Esse entendimento
segue o entendimento tambm j apontado pelo STF, anteriormente:
STJ Smula 549 19/10/2015
vlida a penhora de bem de famlia pertencente a fiador de contrato de locao.
Pode o locador retomar o bem para uso prprio. Porm, se for ele fora do seu
domiclio, ele deve provar a necessidade:
STF SMULA 80
Para a retomada de prdio situado fora do domiclio do locador exige-se a prova da
necessidade.
Tendo o locador mais de um imvel, no pode ele justificar a retomada de

mais de um deles sob o argumento de uso prprio:
STF SMULA 409
Ao retomante, que tenha mais de um prdio alugado, cabe optar entre eles, salvo abuso de
direito.
No entanto, apesar de possuir imvel prprio, pode o locador requisitar imvel

locado para uso prprio, desde que para uso distinto (comercial X residencial):
STF SMULA 410
Se o locador, utilizando prdio prprio para residncia ou atividade comercial, pede o imvel
locado para uso prprio, diverso do que tem o por ele ocupado, no est obrigado a provar
a necessidade, que se presume.
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Segundo o STF cesso de locao e sublocao so, para o locatrio, a mesma

coisa:
STF SMULA 411
O locatrio autorizado a ceder a locao pode sublocar o imvel.
O STF fixou o entendimento de que desnecessrio duplo registro do

contrato de locao para a validade da clusula de vigncia:
STF SMULA 442
A inscrio do contrato de locao no Registro de Imveis, para a validade da clusula de
vigncia contra o adquirente do imvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrio no
Registro de Ttulos e Documentos.

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Teoria e Questes
Se se mudar para localidade nova, dispensa-se prova de necessidade para o

locador:
STF SMULA 483
dispensvel a prova da necessidade, na retomada de prdio situado em localidade para
onde o proprietrio pretende transferir residncia, salvo se mantiver, tambm, a anterior,
quando dita prova ser exigida.
Qual o prazo da locao na renovao forada por ao do locatrio? E

qual o limite para tanto?
AO RENOVATRIA DE LOCAO. PRAZO DO CONTRATO RENOVADO. ARTIGO 51 DA LEI
8.245/91. 1. O prazo da prorrogao de contrato de locao estabelecido por fora de ao
renovatria deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite mximo de cinco anos.
Inteligncia do artigo 51 da Lei n 8.245/91 (REsp 182.713/RJ, Rel. Ministro HAMILTON
CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em 17/08/1999, DJ 27/09/1999, p. 125).
No caso do trespasse tambm se aplica o art. 13 da Lei s locaes

comerciais, exigindo-se o consentimento do locador:
RECURSO ESPECIAL. TRANSFERNCIA DO FUNDO DE COMRCIO. TRESPASSE. CONTRATO
DE LOCAO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAO LOCAO COMERCIAL.
CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO.
1. Transferncia do fundo de comrcio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo
produtivo; manuteno dos postos de trabalho; circulao de ativos econmicos.
2. Contrato de locao. Locador. Avaliao de caractersticas individuais do futuro inquilino.
Capacidade financeira e idoneidade moral. Inspeo extensvel, tambm, ao eventual
prestador da garantia fidejussria. Natureza pessoal do contrato de locao.
3. Desenvolvimento econmico. Aspectos necessrios: proteo ao direito de propriedade e
a segurana jurdica.
4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato no tenha
aplicao s locaes comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietrio do
imvel estaria ao alvedrio do inquilino, j que segundo a convenincia deste, o locador se
veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento,
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que no rara as vezes, no possuir as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem
locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avenado.
5. Liberdade de contratar. As pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da
parte com quem iro assumir obrigaes e, em contrapartida, gozar de direitos, sendo
vedado qualquer disposio que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade.
6. Aluguis. Fonte de renda nica ou complementar para inmeros cidados. Necessidade
de proteo especial pelo ordenamento jurdico.
7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicvel s locaes comerciais (REsp 1202077/MS, Rel.
Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA
TURMA, julgado em 01/03/2011, DJe 10/03/2011).

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Teoria e Questes
Consideraes Finais
Chegamos ao final desta aula inaugural. Vimos a primeira Lei Especial que pode
aparecer na sua prova. Voc pde ver como ela cai com frequncia bastante alta
nos certames, sendo que tivemos variadas questes dos ltimos anos tratando
dela. Por isso, preste bastante ateno! Na aula que vem, continuaremos com
nossa Legislao Civil Especial.
Quaisquer dvidas, sugestes ou crticas entrem em contato conosco. Estou
disponvel no frum no Curso, por e-mail e, inclusive, pelo Facebook.
Aguardo vocs na prxima aula. At l!
Paulo H M Sousa
prof.paulosousa@yahoo.com.br
https://www.facebook.com/PauloHenriqueSousa
Frum de Dvidas do Portal do Aluno
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Lei de Locações

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Aula 00

Legislao Civil Especial p/ PGM - Fortaleza/CE (Procurador Municipal) - com

Professor: Paulo H M Sousa

Jurisprudncia e Smulas Correlatas .......................................................... 47

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Legislao Civil Especial na Prova da PGM/FOR

Procurador na capital cearense at 2022 ainda. Isso muito importante!

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Direito Civil Demais

Quanto ao Direito Civil, tivemos 15 das 90 questes, o que significa 17%

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Ou seja, nosso foco principal so exatamente as provas de

AULA DATA CONTEDO

00 15/11/2016 Lei de Locaes

01 07/02/2017 Lei de Registros Pblicos I

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02 07/03/2017 Lei de Registros Pblicos II

03 04/04/2017 Alienao Fiduciria

Do Edital de Direito Civil, selecionamos os itens que aparecem

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Isso, contudo, no significa superficialidade. Pelo contrrio, sempre que

Utilizao de recursos didticos (esquemas, quadros,

Questes comentadas analticamente.

a parte terica da aula, permeadas por questes.

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Observaes sobre aulas passadas, eventuais

Teoria, questes comentadas, esquemas e

Questes "secas", sem comentrios, para voc

Observaes quanto a elementos pontuais da

Anlise de jurisprudncia e entendimentos

Dicas e sugestes de estudo e informaes sobre

de nvel superior que o Estratgia recentemente vem lanando, como a PGM/Belo

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Carreiras Jurdicas aqui no Estratgia e eu me tornei o responsvel pela rea do

Frum de Dvidas do Portal do Aluno

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AULA 00 LEI DE LOCAES

Aplico a Lei de Locaes?

Imveis urbanos residenciais No

A disciplina do Cdigo Civil no totalmente afastada nas locaes de

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contratuais (boa-f objetiva e do equilbrio contratual) e a prpria lei, em seu

d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em

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II - servir - se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a

g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;

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divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao

A cauo (inc. I) pode ser de bens mveis ou imveis,

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II ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas

Se o locatrio no reforar ou trocar a garantia, pode-

4 da Lei. H duas excees:

A) Art. 4, pargrafo nico

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A) Exercer a preferncia para compra do imvel em igualdade de condies

B) Manter-se na posse do imvel, permanecendo o contrato em vigncia,

Se o locador no respeitar a preferncia do locatrio,

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Venda por deciso

Realizao de garantia, inclusive em leilo extrajudicial, desde que

1.1. LOCAO RESIDENCIAL

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A) Locao com prazo igual ou superior a 30 meses