Cmo interpretar el Costo Anual Total (CAT):
Ofertas operadas y vinculantes
Antonio Puig Escudero
Director de Estudios Econmicos de la Vivienda
apuig@shf.gob.mx
5263-4545
I. Introduccin.
En cumplimiento con la Ley de Transparencia y
de Fomento a la Competencia en el Crdito
Garantizado (LTFCCG), Sociedad Hipotecaria
Federal publica mensualmente, tanto en el DOF
como en su pgina oficial de Internet,
informacin relativa a las condiciones del
mercado de crditos con garanta hipotecaria,
que les permite a los interesados evaluar las
ofertas que reciben.
A continuacin, se presenta la metodologa
utilizada para el clculo del Costo Anual Total
(CAT), as como las variables y supuestos
considerados. En la segunda seccin se describe
el reporte mensual de SHF y cmo se debe
interpretar el CAT. Se incluye un ejemplo del
clculo del CAT con base en informacin recibida.
Asimismo, se analiza la sensibilidad del CAT
(qu tanto vara el costo del crdito garantizado)
con respecto al plazo y monto del crdito, y se
incorpora un apartado de conclusiones.
II. Informacin para el CAT.
En la LTFCCG se define el CAT como el que
anualiza la totalidad de los costos directos
inherentes al crdito garantizado que otorguen
las Entidades 1 , como bancos comerciales y
Sofoles.
El 1 de julio de 2003, Banco de Mxico public la
Resolucin que establece los componentes, la
metodologa de clculo y la periodicidad del Costo
Anual Total 2 . Debindose considerar los
siguientes conceptos:
1
Son las empresas mercantiles, que directamente o
a travs de cualquier figura jurdica se dedican al
otorgamiento de crdito garantizado como bancos
comerciales y Sofoles.
2
http://www.banxico.org.mx/tipo/disposiciones/OtrasDi
sposiciones/cat.html.
Octubre 2008

Monto del crdito garantizado a la
vivienda.

Descuentos o bonificaciones.

Comisiones por anlisis, otorgamiento o
apertura y/o administracin, cobertura y
cobranza del crdito.

Amortizaciones ordinarias del principal.

Intereses ordinarios.

Primas de los seguros.

Costo del avalo.

Cualquier otro cargo o gasto que la
Entidad directa o indirectamente cobre o
establezca como condicin al cliente por
el proceso de otorgamiento, celebracin y
administracin del crdito garantizado a
la vivienda aunque no sea parte del
contrato (como plizas de seguro), neto
de otra cantidad que el cliente pudiera
recibir.

El IVA causado por los pagos, el costo del
avalo, la comisin por apertura, el
seguro de daos, el estudio
socioeconmico y consulta de bur, as
como todas las comisiones cobradas
durante la vida del crdito, se excluyen
los gastos notariales, los impuestos
relacionados con la adquisicin de
inmuebles y la constitucin de garantas.
III. Clculo del CAT.
Para obtener el CAT se debe construir una tabla
de amortizacin que contenga en primer lugar el
crdito garantizado a la vivienda, seguido de las
sumas de los montos habrn de erogarse o
recibirse en las fechas ms prximas a la
del otorgamiento de dicho crdito; y as
sucesivamente, hasta terminar con los que se
erogarn o recibirn en la fecha ms lejana.
En la tabla se supone:

El cliente cumplir con sus obligaciones
oportunamente y no efectuar pagos
anticipados del crdito garantizado a
-1-
 Cmo interpretar el Costo Anual Total (CAT):
Ofertas operadas y vinculantes
la vivienda. Por lo anterior, no
debern considerarse conceptos como las
aportaciones patronales al Infonavit
previstas en los crditos Apoyo
Infonavit.

Todos los conceptos a incluir estn
denominados en la misma moneda o
unidad de cuenta. El CAT es comparable
entre productos con una misma
denominacin: Udis, pesos, o salarios
mnimos.

Los cargos y gastos cuyas fechas de pago
no estn establecidas en el contrato o se
realicen antes del inicio de la vigencia del
mismo, se considerarn efectuados al
inicio de dicha vigencia.

En los casos en donde el costo del crdito
garantizado a la vivienda vare como
resultado de un evento futuro de
realizacin cierta (por ejemplo;
disminucin de comisiones por buen
historial de pago), dicha variacin se
considerar que ocurrir en la fecha
esperada.
De esta manera, el CAT es la tasa de inters
anualizada que iguala a cero la suma aritmtica
de todos los flujos, descontados a valor presente
por dicha tasa de inters. Algebraicamente:
F1 F2
0 = F0 + + + ... +
(1 + CAT )1 / P (1 + CAT ) 2 / P (1 + CAT ) n / P
Donde:
F0 = monto del crdito garantizado a la
vivienda que otorgar la entidad, neto
de las comisiones y gastos que el
acreditado pague antes o al inicio de
la vigencia del contrato.
Fk= monto neto que pagar el acreditado a la
entidad en el periodo,
k= 1, 2, n;
n= nmero total de perodos de pago.
P= periodicidad de pagos durante un ao (por
ejemplo, P = 12 implica pagos mensuales).
La ecuacin matemtica del CAT puede,
en algunas ocasiones, tener ms de una
solucin. En estos casos, si existe ms de
un resultado positivo o negativo, el CAT
ser el valor positivo ms cercano a cero.
Octubre 2008
IV. Descripcin del reporte mensual de
SHF 3.
a) La informacin correspondiente a crditos
otorgados por las SOFOLES con recursos de
SHF se divide en dos partes:
1. Crditos operados en Udis, en donde
se distingue el tipo de programa:
tradicional, cofinanciamiento o Apoyo
Infonavit; y se considera un valor fijo de
vivienda de $300,000, para los dos primeros
y de $700,000 pesos para el ltimo, con un
aforo del 90%, para comparar las cifras entre
las distintas instituciones.
2. Crditos operados en pesos en los que
se contemplan los mismos programas,
valores de vivienda, aforo y plazo que en los
crditos operados en Unidades de Inversin
(Udis).
b) Ofertas vinculantes en pesos, las cuales
se refieren a crditos tradicionales e
incluyen a la banca comercial. El valor de
vivienda que se considera es de $1000,000
de pesos corrientes.
Fn
En todos los casos, nicamente se
contemplan los esquemas de pagos y
tasas fijas. Las variables que se reportan
permiten comparar las erogaciones iniciales
del crdito (gastos de apertura, costo de
avalo y estudio socioeconmico), el pago
mensual, el enganche, el nivel de ingreso
requerido, el porcentaje mximo de
prstamo en relacin con el valor de la
vivienda y el CAT correspondiente. La
distincin entre las ofertas vinculantes y los
crditos operados consiste en que las
primeras hacen referencia a los trminos
en que la banca comercial presenta sus
productos en ventanilla; en cambio, los
segundos consideran aquellos crditos
efectivamente otorgados.
3
En el Anexo 1 se encuentra el reporte de las
condiciones correspondientes al mes de junio.
-2-
 Cmo interpretar el Costo Anual Total (CAT): Octubre 2008
Ofertas operadas y vinculantes

V. Ejemplo clculo del CAT. hipotecarios para adquisicin de vivienda

econmica, a 25, 15 y 10 aos. Los resultados
Si se considera un crdito a 25 aos para muestran la existencia de una relacin inversa
entre el CAT y el plazo.
adquirir una vivienda de 110,000 Udis, con
un enganche del 10% y una tasa de inters
En el segundo, se consideraron tres crditos
fija de 8.6% anual: para adquisicin de vivienda tipo econmica,
media y residencial a 25 aos. Entre mayor es el
(1) Valor del inmueble =110,000 Udis monto del crdito en funcin del valor de la
(2) Monto del crdito = 99,000 Udis vivienda, el CAT es ms bajo; sin embargo, en
(3) Plazo = 25 aos este caso el grado de sensibilidad es menor,
(4) Gastos iniciales = 16,000 Udis4 comparado con las diferencias observadas en el
primer ejercicio.
(5) Pago mensual = 804 Udis
(6) Comisin por administracin = 100 Udis
(7) Monto seguro mensual = 30 Udis VII. Conclusiones.
(8) Pago total = 934 Udis
(9) Tasa de inters anualizada resultante del
pago total = 11.01%
El CAT incorpora los costos asociados a un
(10) Factor de pago al millar = 9.43 crdito hipotecario pudiendo evaluar una
(11) Aforo mximo = 90% mejor oferta vinculante frente a otra.

Al sustituir los datos ((2), (3), (4) y (6)) en la
El CAT es comparable nicamente entre
formula del CAT se obtiene: crditos de la misma denominacin (Udis,

300 300 pesos, dlares, salarios mnimos).

934 934
0 = (99,000 16,000) (1 + CAT )
n =1
n/P
= (83,000) (1 + 0.137653)
n =1
n / 12

El CAT es mayor mientras aumenta el
plazo. De igual forma, pero en menor

As, el CAT correspondiente es igual a 13.77 por medida, si el monto del crdito disminuye.
ciento5
El CAT publicado distingue entre ofertas
vinculantes y los crditos operados. Las
VI. Sensibilidad del CAT. primeras hacen referencia a las

A continuacin se analiza la variacin del CAT condiciones tericas del crdito, mientras
segn plazos y montos de los crditos, por que los segundos reflejan las que
medio de un estudio de casos considerando los
costos de originacin: Apertura: 3% del monto de efectivamente acept el acreditado.
crdito; Avalo: 0.5% del valor de la vivienda y
Estudio Socioeconmico: $1,148. As como las
condiciones financieras siguientes: aforo de 90%,
tasa de inters de 8.32% anual, y un esquema
de pagos fijos.

En el primero se contemplan tres crditos

4
El valor de la Udi el 30 de junio de 2008 fue 4.015222
pesos.
5
Con base en la LTFCCG, el clculo del CAT se realiza
considerando hasta cuatro decimales y se pblica
redondeando a slo dos.

-3-
 Cmo interpretar el Costo Anual Total (CAT): Octubre 2008
Ofertas operadas y vinculantes

Anexo. Reporte CAT: Junio 2008

Junio
Crditos operados en Udis para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 25 aos, cifras en pesos con valor de vivienda de $300,000 y crdito de
$270,000.

Hipotecaria Hipotecaria
ING Hipotecaria Crdito Hipotecaria Crdito y Casa
Hipotecaria Patrimonio Vrtice Inmobiliario Su Casita Casa Mexicana Finpatria
Pago mensual inicial $2,440 $2,498 $2,501 $2,613 $2,640 $2,651 $2,680 $2,880
Enganche $30,000 $30,000 $30,000 $30,000 $30,000 $30,000 $30,000 $30,000
Crdito $270,000 $270,000 $270,000 $270,000 $270,000 $270,000 $270,000 $270,000
% Apertura como
valor del crdito 2.82% 2.81% 2.52% 3.09% 2.98% 2.93% 2.78% 2.50%
% Avalo como
Erogacin Inicial valor de la
vivienda 0.23% 0.29% 0.76% 0.33% 0.38% 0.29% 0.31% 0.49%
Estudio
Socioeconmico $1,095 $1,266 $1,508 $790 $840 $987 $847 $1,333
Factor de pago al millar operado $9.04 $9.25 $9.26 $9.68 $9.78 $9.82 $9.93 $10.67
Factor de pago al millar vinculante $9.25 $9.80 $9.42 $9.60 $10.43 $8.50 $10.14 $11.11
% mximo del ingreso que representa
el pago 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%
Aforo Mximo 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
Costo Anual Total (CAT) Operado 11.03% 11.37% 11.50% 12.11% 12.17% 12.26% 12.41% 13.63%

Crditos operados en Udis con COFINANCIAMIENTO para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 25 aos, cifras en
pesos con valor de vivienda de $300,000 y crdito de $270,000. No incluye el componente de INFONAVIT o de FOVISSSTE.
Hipotecaria Hipotecaria
ING Crdito y Casa Hipotecaria
Hipotecaria Patrimonio Casa Mexicana Su Casita
Pago mensual inicial $2,454 $2,543 $2,672 $2,817 $2,799
Enganche $30,000 $30,000 $30,000 $30,000 $30,000
Crdito $270,000 $270,000 $270,000 $270,000 $270,000
% Apertura como
valor del crdito 2.83% 3.02% 3.39% 3.01% 3.19%
% Avalo como
Erogacin Inicial valor de la
vivienda 0.36% 0.49% 0.51% 0.45% 0.66%
Estudio
Socioeconmico $1,060 $1,199 $954 $829 $812
Factor de pago al millar operado $9.09 $9.42 $9.90 $10.43 $10.37
Factor de pago al millar vinculante $9.25 $9.80 $8.50 $10.14 $10.43
% mximo del ingreso que representa
el pago 25% 25% 25% 25% 25%
Aforo Mximo 90% 90% 90% 90% 90%
Costo Anual Total (CAT) Operado 10.91% 11.52% 12.19% 13.16% 13.21%

Crditos operados en Udis con APOYO INFONAVIT para vivienda media a tasa fija para un perodo de 25 aos,
cifras en pesos con valor de vivienda de $700,000 y crdito de $630,000.
Hipotecaria Hipotecaria
ING Casa Crdito y Hipotecaria
Hipotecaria Mexicana Casa Su Casita
Pago mensual inicial $5,692 $5,933 $6,063 $6,048
Enganche $70,000 $70,000 $70,000 $70,000
Crdito $630,000 $630,000 $630,000 $630,000
% Apertura como
valor del crdito 1.66% 2.51% 2.15% 2.83%
% Avalo como
Erogacin Inicial valor de la
vivienda 0.25% 0.27% 0.27% 0.31%
Estudio
Socioeconmico $1,055 $811 $971 $812
Factor de pago al millar operado $9.04 $9.42 $9.62 $9.60
Factor de pago al millar vinculante $9.25 $9.73 $8.46 $9.60
% mximo del ingreso que representa
el pago 25% 25% 25% 25%
Aforo Mximo 90% 90% 90% 90%
Costo Anual Total (CAT) Operado 10.67% 11.51% 11.60% 11.85%

Ofertas vinculantes en pesos para vivienda media y residencial a tasa fija con un plazo de 15 aos (valor de la vivienda de $1,000,000 pesos) /*. Contina.
Banco Banco
Santander Mercantil del Nacional de Scotiabank Banca Hipotecaria
Bancomer /4 GE Money /6 Norte /5 Mxico Mifel Inverlat /4 Bajo /4 Afirme Mxico /4
Pago Mensual Promedio $9,216 $10,019 $10,017 $9,221 $10,082 $9,519 $9,996 $9,601 $10,448 $9,819
Enganche $200,000 $200,000 $200,000 $200,000 $200,000 $200,000 $200,000 $200,000 $200,000 $200,000
Crdito $800,000 $800,000 $800,000 $800,000 $800,000 $800,000 $800,000 $800,000 $800,000 $800,000
% Apertura como
valor del crdito 2.25% 2.70% 2.50% 3.00% 3.00% 2.50% 2.50% 2.90% 2.50% 2.50%
% Avalo como
valor de la
vivienda 0.35% 0.29% 0.29% 0.35% 0.21% 0.29% 0.20% 0.03% 0.35% 0.12%
Erogacin Inicial
Estudio
Socioeconmico $529 $0 $150 $500 $575 $920 $0 $0 $0 $850
Gastos Notariales
/1 2.82% 2.00% 2.00% 1.80% 2.62% 1.00% 1.33% 1.00% 1.73% 1.00%
Impuestos /2 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%
Factor de pago al millar vinculante $11.52 $12.52 $12.52 $11.53 $12.60 $11.90 $12.50 $12.00 $13.06 $12.27
% del ingreso que representa el pago
/3 N.D. 38% N.D. 40% 35% 33% 30% 35% 40% 33%
Aforo 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80%
Costo Anual Total (CAT) 10.95% 11.77% 11.98% 12.61% 12.79% 13.14% 13.20% 13.31% 13.54% 13.74%

-4-
 Cmo interpretar el Costo Anual Total (CAT): Octubre 2008
Ofertas operadas y vinculantes

Junio
Ofertas vinculantes en pesos para vivienda media y residencial a tasa fija con un plazo de 15 aos (valor de la vivienda de $1,000,000 pesos) /*. Termina.
Hipotecaria Fincasa Hipotecaria
Patrimonio Crdito y Hipotecaria Hipotecaria ING Hipotecaria Casa Hipotecaria
/4 Inbursa Casa Nacional /4 Hipotecaria Su Casita /7 HSBC /5 Mexicana Independiente Finpatria
Pago Mensual Promedio $10,266 $10,213 $10,158 $18,098 $11,470 $10,517 $20,530 $10,677 $11,160 $12,848 $11,317
Enganche $200,000 $200,000 $200,000 $200,000 $200,000 $200,000 $100,000 $200,000 $200,000 $150,000 $200,000
Crdito $800,000 $800,000 $800,000 $800,000 $800,000 $800,000 $900,000 $800,000 $800,000 $850,000 $800,000
% Apertura como
valor del crdito 2.50% 2.50% 3.00% 2.25% 2.50% 2.50% 1.50% 3.00% 2.50% 0.25% 3.50%
% Avalo como
valor de la
vivienda 0.29% 0.29% 0.29% 0.30% 0.29% 0.25% 0.28% 0.24% 0.29% 0.29% 0.29%
Erogacin Inicial
Estudio
Socioeconmico $1,256 $0 $988 $460 $690 $1,150 $850 $900 $850 $800 $1,350
Gastos Notariales
/1 1.84% 1.59% 3.32% 0.81% 0.99% 2.00% 1.10% 2.50% 3.00% 1.50% 2.00%
Impuestos /2 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%
Factor de pago al millar vinculante $12.83 $12.77 $12.70 $22.62 $14.34 $13.15 $22.81 $13.35 $13.95 $15.12 $14.15
% del ingreso que representa el pago
/3 30% 30% 30% 33% 30% 33% 35% 35% 33% 33% 33%
Aforo 80% 80% 80% 80% 80% 80% 90% 80% 80% 85% 80%
Costo Anual Total (CAT) 14.11% 14.48% 14.66% 14.76% 14.84% 15.17% 15.68% 15.99% 16.71% 17.12% 17.32%
N.D. = No disponible.
*/ Se contemplan cuatro clasificaciones de crditos a tasa fija: mensualidades fijas, crecientes, decrecientes o ajustables por bonificacin en tasa de inters, y para cada institucin se presentan las condiciones de aqul
producto con el menor CAT.
1/ Honorarios Notariales respecto al valor del inmueble, no se incluyen en el clculo del CAT.
2/ Considera el IVA, Registro Publico de la Propiedad y el Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles, como porcentaje del valor de la vivienda, no se incluyen en el clculo del CAT.
3/ Se considera el ingreso mnimo necesario.
4/ Mensualidad decreciente por disminucin de las comisiones y/o seguros.
5/ Mensualidad ajustable durante la vida del crdito por bonificacin en la tasa de inters.
6/ Mensualidad creciente en toda la vida del crdito conforme a un(os) factor(es) predeterminado(s).
7/ Se reporta el producto con las condiciones ms similares a las de los dems intermediarios financieros, sin embargo el aforo es de 90%.

Crditos operados en pesos para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 20 aos, cifras en pesos con valor de vivienda de $300,000 y crdito de
$270,000.
Hipotecaria Hipotecaria
ING Casa Crdito y
Patrimonio Hipotecaria Mexicana Casa Finpatria
Pago mensual inicial $3,236 $3,265 $3,385 $3,380 $3,873
Enganche $30,000 $30,000 $30,000 $30,000 $30,000
Crdito $270,000 $270,000 $270,000 $270,000 $270,000
% Apertura como
valor del crdito 2.56% 2.80% 2.64% 3.19% 2.50%
% Avalo como
Erogacin Inicial valor de la
vivienda 0.28% 0.24% 0.31% 0.28% 0.53%
Estudio
Socioeconmico $1,199 $1,098 $811 $948 $1,290
Factor de pago al millar operado $11.99 $12.09 $12.54 $12.52 $14.34
Factor de pago al millar vinculante $12.06 $12.20 $13.02 $11.76 $13.46
% mximo del ingreso que representa
el pago 25% 25% 25% 25% 25%
Aforo Mximo 90% 90% 90% 90% 90%
Costo Anual Total (CAT) Operado 17.49% 17.83% 18.17% 18.24% 21.84%

Crditos operados en pesos con COFINANCIAMIENTO para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 20 aos, cifras en
pesos con valor de vivienda de $300,000 y crdito de $270,000. No incluye el componente de INFONAVIT o de FOVISSSTE.
Hipotecaria Hipotecaria
ING Crdito y Crdito Casa
Patrimonio Hipotecaria Casa Inmobiliario Mexicana Finpatria
Pago mensual inicial $3,254 $3,274 $3,380 $3,389 $3,455 $3,649
Enganche $30,000 $30,000 $30,000 $30,000 $30,000 $30,000
Crdito $270,000 $270,000 $270,000 $270,000 $270,000 $270,000
% Apertura como
valor del crdito 2.70% 3.17% 2.63% 3.03% 2.34% 2.50%
% Avalo como
Erogacin Inicial valor de la
vivienda 0.52% 0.35% 0.44% 0.67% 0.33% 0.99%
Estudio
Socioeconmico $1,215 $1,105 $951 $771 $812 $1,301
Factor de pago al millar operado $12.05 $12.13 $12.52 $12.55 $12.80 $13.51
Factor de pago al millar vinculante $12.06 $12.20 $11.76 $9.60 $13.02 $13.46
% mximo del ingreso que representa
el pago 25% 25% 25% 25% 25% 25%
Aforo Mximo 90% 90% 90% 90% 90% 90%
Costo Anual Total (CAT) Operado 16.01% 16.70% 17.00% 17.14% 18.08% 18.79%

Crditos operados en pesos con APOYO INFONAVIT para vivienda media a tasa fija para un perodo de 20 aos,
cifras en pesos con valor de vivienda de $700,000 y crdito de $630,000.
ING Hipotecaria
Hipotecaria Su Casita
Pago mensual inicial $7,618 $8,067
Enganche $70,000 $70,000
Crdito $630,000 $630,000
% Apertura como
valor del crdito 1.51% 2.90%
% Avalo como
Erogacin Inicial valor de la
vivienda 0.22% 0.35%
Estudio
Socioeconmico $1,100 $811
Factor de pago al millar operado $12.09 $12.81
Factor de pago al millar vinculante $12.20 $9.60
% mximo del ingreso que representa
el pago 25% 25%
Aforo Mximo 90% 90%
Costo Anual Total (CAT) Operado 15.63% 18.26%

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