Procedimiento Técnico Pt-Tva para La Elaboración de Trabajos Valuatorios

INDICE:
PGINA
1. INTRODUCCIN 1
1.1 Generalidades 1
1.2 Criterios Tcnicos en que aplica 1
1.3 Premisas a la valuacin de terrenos con Vestigios
Arqueolgicos 2
1.4 Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento tcnico 3
1.4.1 Condiciones especiales 3
1.4.1.1 Usos improcedentes, ineficientes o dainos 3
1.4.1.2 Bienes catalogados; inmuebles catalogados 3
1.4.1.3 Bienes reservados a la nacin 3
1.4.1.4 Monumentos Arqueolgicos 3
1.4.1.5 Bienes de inters paleontolgicos 4
1.4.2 Criterio tcnico 4
1.4.3 Enfoque comparativo de mercado 4
1.4.4 Enfoque de ingresos 4
1.4.5 Enfoque de costos 4
1.4.6 Factor de ajuste 5
1.4.7 Fecha de inspeccin 5
1.4.8 Fecha de valores 5
1.4.9 Fecha de emisin del dictamen valuatorio 5
1.4.10 Finalidad del dictamen 5
1.4.11 Homologacin 5
1.4.12 Propsito del avalo 5
1.4.13 Terreno 6
1.4.13.1 Terrenos urbanos 6
1.4.13.2 Terrenos rurales 6
1.4.14 Uso del dictamen 6
1.4.15 Valor catastral 6
1.4.16 Valor comercial 6
1.4.17 Vigencia legal 7
2. PROCEDIMIENTO TCNICO 7
2.1 Identificacin del avalo 7
2.1.1 Parmetros del avalo 7
2.1.1.1. Revisin de documentos 7
2.1.1.2 Uso del dictamen 7
2.1.1.3 Propsito del avalo 8
2.1.1.4 Finalidad del dictamen 8
2.1.1.5 Criterio Tcnico 8
2.1.1.6 Fecha de inspeccin 8
2.1.1.7 Condiciones especiales 8
2.1.1.8 Condiciones hipotticas 8
2.1.1.9 Suposiciones extraordinarias 9
2.1.1.10 Fecha de valores 9
2.1.1.11 Fecha de emisin del dictamen valuatorio 9
2.1.1.12 Vigencia legal 9
2.1.2 Valores que se dictaminan en este procedimiento tcnico 9
2.2 Inspeccin fsica y descripcin del terreno y su entorno (de campo) 9
2.2.1 Inspeccin del terreno en estudio 9
2.2.2 Inspeccin de la zona donde se ubica el terreno 10
2.2.2.1 Clasificacin de la zona 10
2.2.2.2 Tipo de construccin dominante en la zona 10
2.2.2.3 ndice de saturacin en la zona 10
2.2.2.4 Equipamiento urbano y servicios 10
2.2.2.5 Caractersticas ambientales 10
2.2.2.6 Vas de acceso 11
2.2.2.7 Densidad de poblacin 11
2.2.2.8 Predio agropecuario en transicin 11
2.3 Recopilacin de informacin (datos del mercado inmobiliario) 11
2.4 Seleccin del procedimiento tcnico (mtodo de valuacin) 12
2.4.1 Enfoque comparativo de mercado 12
2.4.1.1 Homologacin 12
2.4.1.2 Factor de ajuste 12
2.4.2 Terreno rurales 14
2.4.3 Terrenos urbanos 15
2.4.3.1 Valor comercial 16
2.4.3.2 Valor catastral histrico del inmueble en estudio 16
2.4.3.3 Estimacin del valor en funcin del valor catastral de la zona
donde se ubica el inmueble en estudio 18
2.4.3.4 Estimacin del valor en funcin de valores catastrales de
inmuebles similares en la zona donde se ubica el inmueble en estudio 19
2.4.4 Terreno en transicin 21
2.5 Obtencin del valor conclusivo (estimacin final del valor( 22
2.6 Elaboracin del documento valuatorio correspondiente 22
2.7Ejercicio ilustrativo 24
JUAN PABLO GMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administracin y
Avalos de Bienes Nacionales, con fundamento en los Artculos 142 de la Ley General de
Bienes Nacionales, 5 fraccin V del Reglamento del INDAABIN y Normas Sptima y
Novena de las Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y
justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he
tenido a bien emitir el siguiente:
PROCEDIMIENTO TCNICO PT-TVA PARA LA ELABORACIN DE TRABAJOS

VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOS URBANOS Y
RURALES CON VESTIGIOS ARQUEOLGICOS.
1. INTRODUCCIN
1.1 Generalidades
En el presente Procedimiento se establecen en forma documental las bases que

permiten unificar y clarificar la utilizacin de conceptos y tcnicas, as como las
directivas bsicas para la ejecucin de trabajos de valuacin para estimar el valor de
terrenos urbanos, terrenos en transicin y terrenos rurales con vestigios
arqueolgicos.
Es prctica usual que el valor de un terreno se estime con base en el anlisis de las
caractersticas extrnsecas (ubicacin, tipo y calidad en los servicios pblicos, vistas
panormicas, usos de suelos en la zona, entre otros.), e intrnsecas (superficie,
topografa, forma, uso de suelo autorizado, entre otros) inherentes al bien, a la
evaluacin del mercado inmobiliario y a la aplicacin y ponderacin de las variables
predominantes. Para el caso particular que nos ocupa, a lo anterior se debe aadir el
componente vestigio arqueolgico, caracterstica que incorpora elementos adicionales a
las prcticas valuatorias comunes para terrenos.
1.2Criterios Tcnicos en que aplica:
El Procedimiento Tcnico del proceso de valuacin de terrenos con vestigios

arqueolgicos, aplica en los siguientes criterios tcnicos, para los cuales es comn:
AD-BI, Adquisicin de bienes inmuebles

IN-BI, Indemnizacin por expropiacin de bienes inmuebles
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DJ-BI, Diligencias judiciales de bienes inmuebles
1.3 Premisas a la valuacin de terrenos con vestigios arqueolgicos
Para este Procedimiento, se consideran terrenos:
Que por su ubicacin se encuentran dentro de una traza urbana, y que

tienen asignado el uso del suelo como urbano y estn libres de
mejoras.
Los terrenos dedicados a la agricultura directa en suelo (produccin de

bsicos, fruticultura u horticultura, principalmente).
Los dedicados al aprovechamiento de agostaderos y/o de praderas

establecidas y Los dedicados al aprovechamiento de los productos
maderables de bosques nativos y los usos combinados de estas
especialidades.
Terrenos que por su ubicacin y caractersticas se localicen en una

zona de transicin a urbana.
Este Procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos establecidos

en las Metodologas y Criterios de Carcter Tcnico, considerando en todos
los casos que existe una solicitud previa de trabajo valuatorio y se ha
cumplido con el primer paso que consiste en la Recepcin de solicitud.
Todos los componentes y las acciones indicadas en consecuencia

consideradas en este Procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se
apeguen al Marco Legal vigente.
En este Procedimiento se estimar el valor comercial de mercado del terreno

considerando su mayor y mejor uso.
Todos los trminos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de

Trminos de Valuacin del INDAABIN.
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El Valor Comercial resulta de la ponderacin de solo dos indicadores: valor de
mercado y valor de capitalizacin de rentas, resultantes de la aplicacin de
los Enfoques Valuatorios; Comparativo de Mercado y de Ingresos.
Se asume que el Valor Neto de Reposicin equivale al Valor Comercial
En este procedimiento se estimar el valor catastral del terreno que las

autoridades fiscales le fijen para efecto de clculo del pago de impuesto
predial.
1.4 Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento Tcnico.
1.4.1 Condiciones Especiales.- Son aquellas caractersticas excepcionales de

ndole legal, fsica, econmica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad del bien
en su valor, condiciones que no sean caractersticas del mercado donde se ubica el
bien. Ejemplos de estas condiciones son:
1.4.1.1 Usos improcedentes, ineficientes o dainos.- Son aquellos usos

actuales a los que est dedicado el bien a valuar, que conforme a derecho no
proceden, que deterioran al bien o que no consiguen el rendimiento ptimo y que
de ser considerados en el enfoque de ingresos tal como estn, provocaran un
sesgo positivo o negativo en el valor resultante.
1.4.1.2 Bienes catalogados; Inmueble catalogado.- Es todo aquel inmueble,

construccin o sitio clasificado por el INAH o el INBA, mediante un proceso
tcnico administrativo haciendo la identificacin, ubicacin y cuantificacin de
edificaciones representativas con carcter histrico, cultural, social, poltico o
religioso que forman parte de la identidad del pas, una ciudad, poblacin o
barrio.
1.4.1.3 Bienes reservados a la Nacin.- Son aquellos bienes que corresponden al

dominio directo de la Nacin con apego al artculo 27 Constitucional.
1.4.1.4 Monumentos arqueolgicos.- Son aquellos bienes muebles e inmuebles

de culturas anteriores al establecimiento de la cultura hispnica en el territorio
nacional, as como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados
con esas culturas.
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1.4.1.5 Bienes de inters paleontolgico.- Son vestigios o restos fsiles de
seres orgnicos que habitaron en pocas pretritas y cuya investigacin,
conservacin, restauracin, recuperacin o utilizacin revisten inters
paleontolgico.
1.4.2 Criterio Tcnico.- Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le

permite al valuador de bienes nacionales vincular por tipo de bien la metodologa
que resulte aplicable con el procedimiento tcnico correspondiente.
1.4.3 Enfoque Comparativo de Mercado; Es el mtodo para estimar el valor de

bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el
mercado abierto; se basa en la investigacin de la demanda de dichos bienes,
operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que,
mediante una homologacin de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar
un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este mtodo se basa
en que un inversionista no pagar ms por una propiedad que lo que estara
dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en
el mercado. El enfoque de mercado refleja el principio de sustitucin.
1.4.4 Enfoque de Ingresos; Es el mtodo para estimar el valor que considera los
datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se est valuando, y
estima el valor mediante el proceso de capitalizacin. La capitalizacin relaciona el
ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido,
convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este proceso
puede considerar una capitalizacin directa (en donde una tasa de capitalizacin
global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo ao), o
bien una capitalizacin de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de
descuento se aplican a una serie de ingresos en un perodo proyectado). El
enfoque de ingresos refleja el principio de anticipacin.
1.4.5 Enfoque de Costos; Es el mtodo para estimar el valor de una propiedad o

de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podra
construir o adquirir otra propiedad rplica del original o una que pueda
proporcionar una utilidad equivalente. Tratndose de un bien inmueble el estimado
del valuador se basa en el costo de reproduccin o reemplazo de la construccin y
sus accesorios menos la depreciacin total (acumulada), ms el valor del terreno,
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al que se le agrega comnmente un estimado de la utilidad empresarial o las
ganancias del desarrollador. El enfoque de costos refleja el principio de sustitucin.
1.4.6 Factor de Ajuste.- Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza

expresado en fraccin decimal, que existe entre las caractersticas particulares de
dos bienes del mismo gnero, para hacerlos comparables entre s, y que es la
considerada en una homologacin.
1.4.7 Fecha de Inspeccin.- Es la fecha en la cual el valuador de bienes nacionales se

constituye fsicamente en el lugar en donde se encuentra el bien por valuar.
1.4.8 Fecha de Valores.- Es la fecha que el valuador de bienes nacionales

asentar al momento del cierre de valores en su trabajo valuatorio. Puede ser igual o
distinta a la fecha de inspeccin.
1.4.9 Fecha de Emisin del Dictamen Valuatorio.- Es la fecha en que se firma el

dictamen valuatorio por los responsables de su emisin, y que sirve de base para
determinar el periodo de vigencia del dictamen y tambin para computar el plazo
de 60 das correspondiente a la solicitud de reconsideracin que presente el
promovente.
1.4.10 Finalidad del Dictamen.- Es el concepto que determina la aplicacin del

valor conclusivo en el dictamen como el monto mximo o mnimo, segn sea el
caso para efectos del pago o cobro de una prestacin pecuniaria segn lo
establece el artculo 145 de la Ley, derivada de un acto jurdico, en el que
intervengan las dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las
unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y las entidades.
1.4.11 Homologacin.- Es la accin de poner en relacin de igualdad y semejanza

dos bienes, haciendo intervenir variables fsicas, de conservacin, superficie, zona,
ubicacin, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se
estime prudente incluir para un razonable anlisis comparativo de mercado o de
otro parmetro.
1.4.12 Propsito del Avalo; Es la intencin expresa de determinar un tipo de valor

que ser estimado en funcin de los bienes a valuar, a la especialidad valuatoria y al
uso del avalo sealado por el promovente.
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Ejemplo de tipos de valor: Valor Comercial, Valor de Realizacin Ordenada, Valor en
Uso, Valor Neto de Reposicin, entre otros.
1.4.13 Terreno; Es una porcin de la superficie de la tierra delimitada por medio de

linderos determinados jurdicamente o geogrficamente, de acuerdo con el
artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.
1.4.13.1 Terrenos Urbanos; Son aquellos terrenos que por su ubicacin se

encuentran dentro de una traza urbana, y que tienen asignado el uso del suelo
como urbano (pudiendo ser comercial, habitacional, industrial o equipamiento,
entre otros), los que pueden contar adems parcial o totalmente con servicios
pblicos como: drenaje y alcantarillado, agua potable, energa elctrica y
alumbrado pblico, banquetas y vas pavimentadas y deben estar libres de
construcciones.
No son urbanos, los terrenos que carezcan del uso de suelo urbano, aunque
tengan servicios pblicos; en su caso se considerarn terrenos en transicin
1.4.13.2 Terrenos rurales; Son aquellos predios en estado rstico o

acondicionado para la labor, que por contar con tierra frtil, con condiciones
agronmicas favorables para la produccin, bajo un clima adecuado, con
fuente(s) hdricas (temporal y/o riego) satisfactorias, permiten el sustento, en su
ciclo completo, de especies vegetales con un riesgo tolerable, para
aprovechamiento humano directo o indirecto, sin restricciones legales,
ambientales o ecolgicas que impidan su laboreo, aprovechamiento o
transformacin y que geogrficamente no se localicen dentro de la traza urbana
de ningn poblado.
1.4.14. Uso del Dictamen.- Es el uso que se pretende dar al dictamen y que
expresamente seala el solicitante del servicio (promovente) y se refiere a uno de los
ocho actos jurdicos que se encuentran previstos en los artculos 143 y 144 de la Ley
General de Bienes Nacionales.
1.4.15 Valor Catastral; Es el valor que las autoridades fiscales le fijan a un bien
inmueble para efecto de clculo del pago de impuesto predial.
1.4.16 Valor Comercial.- Es el Precio ms probable estimado, por el cual una

propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un
vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con
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un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de
los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
Es el resultado del anlisis de hasta tres parmetros valuatorios a saber: valor

fsico o neto de reposicin (enfoque de costos), valor de capitalizacin de rentas
(enfoque de ingresos) y valor de mercado (enfoque comparativo de mercado), con
base en el mayor y mejor uso del bien.
1.4.17 Vigencia legal.- Es la vigencia establecida en el dictamen valuatorio, en

apego al Artculo 148 de la Ley General de Bienes Nacionales, sin perjuicio de lo que
dispongan otros ordenamientos jurdicos en materias especficas.
2. PROCEDIMIENTO TCNICO
2.1 Identificacin del avalo
El valuador de bienes nacionales deber identificar el objetivo, los alcances y dems

parmetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentacin
procedente, considerando entre otros:
2.1.1. Parmetros del avalo
El valuador de bienes nacionales deber identificar el objetivo y los alcances, con

base en los parmetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y
documentacin procedente, definiendo entre otros:
2.1.1.1 Revisin de documentos: El valuador de bienes nacionales recibir el

expediente tcnico (la documentacin procedente, solicitud de servicio y orden de
trabajo), y realizar una revisin y anlisis preliminar de la informacin en
gabinete, con el fin de considerar los alcances de la investigacin y recopilacin
de todos los elementos necesarios para lograr una mejor inspeccin de campo.
Una vez teniendo recopilados e identificados todos los documentos base,

proceder a realizar un anlisis de cada uno de ellos.
2.1.1.2 Uso del dictamen.- El promovente siempre deber indicar el Uso en la solicitud que
formule y en ningn caso el valuador iniciar el proceso de emisin de dictmenes valuatorios
cuando el promovente deje de sealarlo.
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2.1.1.3 Propsito del Avalo.- Es de suma importancia que el valuador antes de iniciar el
trabajo valuatorio, identifique plenamente el valor por estimar.
2.1.1.4 Finalidad del Dictamen.- El valuador una vez identificado el Uso y el

Propsito, determinar la aplicacin del resultado del dictamen como el valor
mximo o valor mnimo para efectos del pago o cobro de una prestacin
pecuniaria.
2.1.1.5 Criterio Tcnico.- El valuador deber identificar que criterio tcnico es el que aplica
en el caso, para apegarse al procedimiento tcnico correspondiente y corroborarlo en el
momento que se efecte la inspeccin fsica.
2.1.1.6 Fecha de inspeccin.- El valuador deber de asentar esta fecha en el trabajo

valuatorio y/ o en el dictamen correspondiente.
2.1.1.7 Condiciones especiales.- El valuador deber hacer constar en su trabajo valuatorio las
condiciones especiales como:
2.1.1.7.1 Usos improcedentes, ineficientes o dainos

2.1.1.7.2 Bienes catalogados
2.1.1.7.3 Bienes reservados a la Nacin
2.1.2.7.4 Bienes arqueolgicos
O cualquier otra que afecte al valor del bien
En los numerales 2.1.2.1, 2.1.2.1 y 2.1.2.7 (2.1.1.7.2, 2.1.1.7.3, 2.1.1.7.4) que no se cumplan
las condiciones establecidas el valuador de bienes nacionales deber de informarlo de
inmediato y por escrito al promovente del servicio, para que ste complemente los faltantes o
bien autorice el trabajo valuatorio considerando las condiciones especiales.
En el numeral 2.1.1.7 (2.1.1.7.1), antes mencionado se le dar prioridad a la informacin

obtenida de las instituciones oficiales.
2.1.1.8 Condiciones hipotticas; El valuador de bienes nacionales deber indicar si se

consideran en el trabajo valuatorio situaciones diferentes a lo que realmente existe, pero que
se contemplan as para lograr la finalidad del avalo.
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2.1.1.9 Suposiciones Extraordinarias; Son aquellas que influyen en un trabajo y
que en caso de resultar falsas podran cambiar la conclusin del valor si se
consideran como ciertos, datos no totalmente verificado.
2.1.1.10 Fecha de valores.- El valuador la asentar al momento del cierre de

valores en su informe. Puede ser igual o distinta a la fecha de inspeccin
2.1.1.11 Fecha de emisin del dictamen valuatorio.- El valuador deber asentar

esta fecha en el dictamen correspondiente.
2.1.1.12 Vigencia legal.- El valuador deber de emitir el dictamen resultante de

este procedimiento tcnico con un periodo de vigencia de un ao a partir de la
fecha de emisin, en apego al artculo 148 de la Ley General de Bienes
Nacionales y de seis meses en los casos terrenos ejidales o comunales
solicitados en expropiacin.
2.1.2 Valores que se dictaminan en este procedimiento tcnico
Segn el Uso que solicite el promovente para los actos jurdicos de Adquisicin,
Indemnizacin, y Diligencias Judiciales se requiere estimar el:
a) Valor Comercial
2.2 Inspeccin fsica y descripcin del terreno y su entorno (De campo)
Es la etapa en la cual el valuador de bienes nacionales debe visitar el terreno en

estudio y observar, investigar y analizar, todos aquellos elementos que agregan o
restan valor al mismo.
2.2.1 Inspeccin del terreno en estudio.
La inspeccin del terreno en estudio, se debe realizar con base a lo marcado en el

procedimiento tcnico que le corresponda de acuerdo a la clasificacin o uso del
suelo del bien inmueble sujeto de estudio:
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PT-TU.- Procedimiento Tcnico para la elaboracin de trabajos
valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de
realizacin ordenada de terrenos urbanos,
T-TT.- Procedimiento Tcnico para la elaboracin de trabajos

realizacin ordenada de terrenos en transicin.
PT-TR.- Procedimiento Tcnico para la elaboracin de trabajos

realizacin ordenada de terrenos rurales,
2.2.2 Inspeccin de la zona donde se ubica el terreno.
En caso de que el inmueble se encuentre en una Zona Arqueolgica declarada

como tal, en el desarrollo de este apartado deber prevalecer lo que establezca la
declaratoria arqueolgica (documento que establece un rea como Zona
Arqueolgica) correspondiente.
2.2.2.1 Clasificacin de la zona.- Clasificar la zona de acuerdo a los usos

del suelo autorizados y a lo observado en la inspeccin fsica (agostadero,
agrcola de riego, habitacional, comercial, industrial, servicios, mixta).
2.2.2.2 Tipo de construccin dominante en la zona.- Describir el tipo de

construccin que predomina en la zona, incluyendo calidad y niveles.
2.2.2.3 ndice de saturacin en la zona.- En su caso, el valuador de bienes

nacionales debe determinar y analizar el porcentaje de terrenos construidos
contra el de terrenos baldos, es una referencia del crecimiento de
edificaciones en la zona.
2.2.2.4 Equipamiento urbano y servicios.- Mencionar el equipamiento y

mobiliario urbano con que cuenta la zona, tales como escuelas, centros
comerciales, deportivos, estacionamientos, y otros, as como los servicios
municipales disponibles.
2.2.2.5 Caractersticas ambientales.- Identificar, clasificar, estudiar e

interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminacin ambiental,
VP16PT-TVA 10
tales como: contaminacin del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones,
radiaciones u otras. Cabe citar, que lo anterior solo se debe considerar en la
medida que afecte al valor o tenga consecuencias sociales o legales.
2.2.2.6 Vas de acceso.- Indicar las vas de acceso al terreno sealando el

orden de importancia, as como la intensidad de flujo vehicular.
2.2.2.7 Densidad de poblacin.-.Revisar los Programas Parciales de

Desarrollo Urbano o si no existieran en la localidad, sealar la observada por
el valuador de bienes nacionales en su inspeccin fsica de la zona en
estudio.
2.2.2.8 Predio agropecuario en transicin.- Se deber establecer en su

caso, si el predio en estudio se encuentra en transicin, el cual se define
como el predio agrcola, pecuario y/o forestal, cuyos valores se encuentran
influenciados por su ubicacin y/o cercana a la mancha urbana, y que tiene
al menos la factibilidad legal de cambio de uso de suelo o permiso para el
desarrollo urbano.
2.3. Recopilacin de informacin (datos del mercado inmobiliario)
La investigacin de mercado se debe realizar con base a lo marcado en el

Procedimiento Tcnico que le corresponda de acuerdo a la clasificacin o uso del suelo del
bien inmueble sujeto de estudio:
PT-TU.- Procedimiento Tcnico para la elaboracin de trabajos

realizacin ordenada de terrenos urbanos.
PT-TT.- Procedimiento Tcnico para la elaboracin de trabajos

realizacin ordenada de terrenos en transicin.
PT-TR.- Procedimiento Tcnico para la elaboracin de trabajos

realizacin ordenada de terrenos rurales.
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2.4 Seleccin del Procedimiento Tcnico (mtodo de valuacin)
El valuador de bienes nacionales utilizar el enfoque comparativo de mercado

preferentemente.
2.4.1 Enfoque Comparativo de Mercado
Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado de los

terrenos comparables al terreno en estudio, analizando la oferta y demanda,
ajustando los comparables al terreno en estudio y ponderndolos para llegar a un
indicador de valor que permita establecer el precio ms probable de compra-venta.
Si el valuador de bienes nacionales selecciona el enfoque comparativo de mercado

proceder de la siguiente forma:
A los datos de investigacin de mercado previamente registrados en las tablas

consignadas en los anexos 1 y 2 se les aplicarn los factores de homologacin
(ajustando los datos de cada muestra de mercado para homologar con el bien sujeto
de estudio).
2.4.1.1 Homologacin
El valuador debe homologar en forma directa, es decir, aplicando factores de

ajuste a cada comparable contra el bien sujeto de estudio, teniendo en cuenta que
cuando el factor de ajuste o de homologacin es menor a la unidad denota que el
comparable es mejor que el bien en estudio y viceversa.
2.4.1.2 Factores de Ajuste
En virtud de que es difcil encontrar terrenos iguales al valuado, es prctica

comn trabajar con terrenos comparables al sujeto de estudio. Las diferencias
entre ellos, pueden atribuirse tanto a condiciones extrnsecas (ubicacin, tipo y
calidad en los servicios pblicos, vistas panormicas, entre otros), como a
caractersticas intrnsecas (superficie, topografa, forma, usos del suelo, entre
otros). Por lo tanto el valuador de bienes nacionales debe tomar en cuenta lo
siguiente:
VP16PT-TVA 12
a) Identificar las diferencias ms representativas y que como condicin
ineludible impacten en el valor, segn lo sealado en los incisos 2.2.1, 2.2.2
y 2.3., para cada una de estas diferencias corresponder un factor de
ajuste.
b) El nmero de factores de ajuste aplicados a un comparable no ser

mayor de seis (6), incluyendo en stos el factor de negociacin. Esto en
virtud de que se considera que si la muestra presentara ms de seis
caractersticas diferentes que impacten en el valor, con relacin al terreno
valuado, no puede calificarse como terreno comparable al valuado.
c) Cada factor de ajuste utilizado debe ser descrito y justificado en el

trabajo valuatorio, procurando utilizar siempre los que ajusten las
diferencias ms relevantes.
d) El factor de ajuste que se aplique al valor de cada muestra, puede

representar un premio o castigo para el comparable con respecto al sujeto.
Este factor de ajuste no deber:
1. Representar un premio al valor de la muestra mayor a (+) 50%
respecto a las caractersticas del sujeto
2. Representar un castigo al valor de la muestra mayor a (-) 50%
respecto a las caractersticas del sujeto
3. El factor de ajuste deber quedar comprendido en el rango de:
0.50 hasta 1.50
Cuando esta variacin del comparable sea mayor deber incluirse
en el trabajo valuatorio la justificacin o explicacin
correspondiente; de no ser justificable, se desechar dicho
comparable.
e) La combinacin de los factores individuales que se apliquen, ser el

factor resultante de ajuste por cada comparable.
f) Calcular y determinar los factores a utilizar conforme lo seala la

Recopilacin de rangos, frmulas y factores de ajuste, metodologas,
criterios, procedimientos tcnicos y dems que emite el INDAABIN
preferentemente, o mediante otros factores ampliamente aceptados en el
VP16PT-TVA 13
mbito profesional de la valuacin y que queden analticamente
sustentados en el cuerpo del trabajo valuatorio.
g) Una vez aplicados los factores de ajuste y obtenidos los valores

unitarios homologados para cada una de las muestras o casos de ventas
realizadas, se utilizar el promedio de stos para obtener el valor unitario
promedio. Este promedio resultante se multiplicar por la superficie del
terreno a valuar, obtenindose as el indicador de valor del enfoque
comparativo de mercado.
2.4.2 Terrenos rurales
El mtodo de valuacin que regir en todos estos casos corresponde al enfoque

Comparativo de Mercado; se trata de aplicar el concepto de reemplazo del bien, esto
es, restituir con un bien de igual utilidad, el inmueble que se le adquiere/expropia al
propietario, para lo cual se acudir a una investigacin de ofertas de venta de
terrenos de la zona.
En este sentido, el perito deber considerar la naturaleza de la zona en donde se

ubica el inmueble, desde el punto de vista arqueolgico, con la finalidad de evitar que el
valor obtenido de la investigacin distorsione los resultados.
Si el inmueble se encuentra cercano o dentro de una zona consolidada desde el

punto de vista arqueolgico, significa que dicha zona es reconocida (ya sea por su
calidad y/o cantidad de vestigios arqueolgicos), y que generalmente corresponde a
zonas declaradas como de Monumentos Arqueolgicos, por ejemplo, Chichn Itz,
Tajn, Palenque, por mencionar algunas.
Sin duda en este caso, el valor de mercado de la zona aledaa contendr un efecto
de plusvala por ese simple hecho; en caso de que el perito determine que lo anterior
est ocurriendo, podr mitigar este efecto acudiendo a una investigacin de mercado
de zonas con caractersticas similares que no contengan el elemento arqueolgico.
Cuando los inmuebles se localicen en zonas que acaban de ser descubiertas, o bien,
que dada la calidad y cantidad de vestigios, no constituyan una zona consolidada o
reconocida desde el punto de vista arqueolgico, muy probablemente el valor de
mercado de la zona no presentar distorsiones.
VP16PT-TVA 14
Por otra parte, aun considerando el efecto que representa el que un terreno rural est
sujeto a una declaratoria (y que por tal, su uso se restrinja a lo que dicte el decreto
correspondiente, o bien, a lo dispuesto por las autoridades competentes), debido a
que dichas restricciones corresponden comnmente a la edificacin de
construcciones y a la agricultura mecanizada (tractores, etc.), se concluye que la
prdida de potencialidad en este caso prcticamente no existe (tiende a cero), ya que
difcilmente estos terrenos rurales son utilizados para dichos fines, de aqu que se
establezca que en este caso, el valor conclusivo coincida precisamente con el valor
comercial, el cual se deber obtener mediante el procedimiento tcnico PT-TR.
Por lo tanto, el valor comercial de un terreno rural con vestigios arqueolgicos se deber
establecer mediante el procedimiento tcnico terrenos rurales (PT-TR).
2.4.3 Terrenos urbanos
El criterio que rige en este caso es el mismo que en los terrenos rurales: el valor
comercial, sin embargo, partiendo de las declaratorias que regulan a estos inmuebles y de las
restricciones que generalmente stas involucran, conduce a establecer que para este caso,
la prdida de potencialidad de los inmuebles se acerca a la unidad, asumiendo que en una
zona urbana, el hecho de que en un inmueble no se puedan realizar
construcciones, ni ser transitado por vehculos, prcticamente se le reduce a cero sus
opciones de generar valor.
Lo anterior significa que el valor obtenido bajo el enfoque de mercado, al ser afectado por el
factor de prdida de potencialidad -el cual tiende a la unidad-, conduce a obtener un valor
comercial del inmueble que tiende a cero. Por lo tanto, se debe formular una va alterna
que concilie las posiciones entre comprador y vendedor, de manera que se le reconozca
al propietario al menos, el valor catastral o fiscal, tal como se establece en el Artculo 10
de la Ley de Expropiacin (Ley Publicada con ltima reforma en el Diario Oficial de la
Federacin el 4 de diciembre de 1997), el cual establece:
Artculo 10. El precio que se fijar como indemnizacin por el bien expropiado, ser
equivalente al valor comercial que se fije sin que pueda ser inferior, en el caso de bienes
inmuebles, al valor fiscal que figure en las oficinas catastrales o recaudadoras.
El caso de expropiacin consistira en el recurso ltimo al que acudira el promovente (el

INAH) en caso de no alcanzar un acuerdo con los propietarios, por lo que se considera
que el tomar como referencia el valor catastral de la zona, o bien, el valor catastral
VP16PT-TVA 15
histrico de inmueble en estudio, representa una va factible desde el punto de vista legal
para aqullos casos en los que el valor comercial sea inferior al valor catastral. De esta
manera, el procedimiento consiste en determinar el valor comercial y en su caso, el valor
catastral del inmueble; de esta manera, se deber concluir con el que resulte ms alto.
2.4.3.1 Valor comercial
Se deber referirse al Procedimiento Tcnico correspondiente (PT-TU), enfatizando el

aspecto de prdida de potencialidad derivado de la presencia de los vestigios; si stos
significan el impedimento de efectuar construcciones o el trnsito de vehculos,
prcticamente se tiene una prdida de potencialidad igual a la unidad, entendiendo a la
prdida de potencialidad como el resultado de la prdida de valor de un bien
ocasionados por restricciones que disminuyen su gama de posibilidades de generacin
de valor; dichas restricciones generalmente se refieren a cambios en el uso de suelo
del inmueble, o bien, a servidumbres de paso que le hayan sido asignadas.
Si este fuera el caso (esto es, si el valuador de bienes nacionales establece, con la
asesora del arquelogo asignado, que la declaratoria del inmueble restringe de
manera importante el uso que pueda hacerse de ste (ya sea por la ubicacin del
vestigio dentro del inmueble, o por la ocupacin que representa respecto al rea total,
por ejemplo), entonces se deber proceder a determinar el valor catastral y concluir
con el que resulte ms alto.
2.4.3.2 Valor catastral histrico del inmueble en estudio.
El valuador de bienes nacionales deber solicitar al promovente el valor catastral de

cuando menos los ltimos cinco aos del inmueble a valuar; en caso de que no le
proporcionen esta informacin, entonces deber realizar una investigacin exhaustiva en
la oficina del catastro que corresponda, en bsqueda de valores catastrales
histricos del inmueble.
En caso de que no se encuentre esta informacin, entonces proceder a buscar

informacin catastral de la zona donde se ubica el inmueble (en el caso de localidades
que as lo permitan, como la ciudad de Mxico), o bien, se obtendrn valores
catastrales de inmuebles con caractersticas similares.
A continuacin se describen estas vas de anlisis.
VP16PT-TVA 16
Como primera opcin, el valuador de bienes nacionales buscar obtener los
valores catastrales del inmueble en estudio, de por lo menos cinco aos hacia
atrs. Lo anterior con la finalidad de eliminar posibles distorsiones en dichos
valores. Con base en el ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC),
dichos valores catastrales sern actualizados, obteniendo a partir de stos el
promedio correspondiente. El valor final que se estime corresponder
precisamente al promedio anteriormente obtenido. Lo anterior se describe en los
siguientes incisos:
1) Valores Catastrales Histricos
Valor catastral ao de avalo (VCaa)

Valor catastral ao de avalo menos 1 (VCaa-1)
2) ndices Nacionales de Precios al Consumidor (INPC)
INPC del mes y del ao del avalo (INPCmaa)

INPC del mes del avalo menos 1 y ao del avalo menos 1 (INPCm-1aa-
1)
2)
3)
4)
3) Actualizacin de los valores catastrales histricos:
VCaa
VCaa-1X (INPCmaa/INPCm-1aa-1) = VCaa-1 actualizado
VCaa-2 X (INPCmaa/INPCm-1aa-2) = VCaa-2 actualizado
4) Clculo del promedio de los valores catastrales actualizados:
VP16PT-TVA 17
Valor Catastral Promedio Actualizado = (VCaa + VCaa-1 actualizado + VCaa-2
actualizado + VCaa-3 actualizado + VCaa-4 actualizado) / 5
El Valor Catastral Promedio Actualizado, ser el valor con el cual se deber dictaminar para
terrenos urbanos en cualquiera de los criterios tcnicos del presente
Procedimiento Tcnico.
2.4.3.3 Estimacin del valor en funcin del valor catastral de la zona donde se ubica el
inmueble en estudio.
En caso de que no exista o bien si no fue posible la obtencin de los valores

catastrales del inmueble en estudio, se proceder a investigar el valor catastral de la
zona en estudio (valor de Regin - Manzana).
Cabe sealar que este caso aplica para aquellas localidades en las que se encuentran
perfectamente delimitadas las zonas catastrales (por ejemplo, la ciudad de Mxico). Con
base en este valor de zona, se procedern a aplicar las homologaciones
correspondientes que resulten de la comparacin de dicho valor respecto a las
caractersticas del inmueble en estudio.
Estas afectaciones se apegarn a las disposiciones emitidas por la autoridad local que
corresponda. La estimacin de valor final consistir en el valor que resulte del anlisis
descrito.
a) Investigar con la autoridad local el Valor Catastral de Zona o de Regin -

Manzana (VCz).
b) Homologacin del Valor Catastral de Zona o de Regin - Manzana (VCz):

De acuerdo a las disposiciones emitidas por la autoridad local que
corresponda, se proceder a realizar las homologaciones al VCz tomando
como referencia el inmueble sujeto.
c) Investigar los Factores de homologacin de la autoridad local:
Ejemplo:
VP16PT-TVA 18
Factor de Zona (FZo)
Factor de Ubicacin (FUb)
Factor de Frente (FFr)
Factor de Forma (FFo)
Factor de Superficie (FSu)
d) Calcular el Factor Resultante
FRe = FZo x FUb x FFr x FFo x FSu
Por lo tanto, el Valor Catastral con el cual se deber dictaminar para terrenos urbanos
en cualquiera de los criterios tcnicos del presente Procedimiento Tcnico, esta dado
por:
VCz X FRe
2.4.3.4 Estimacin del valor en funcin de valores catastrales de inmuebles similares en

la zona donde se ubica el inmueble en estudio.
Si la informacin proveniente del catastro no corresponde a valores por zonas, sino a

valores catastrales de inmuebles ubicados en la zona del inmueble en estudio, el
valuador de bienes nacionales proceder a recabar valores catastrales de los
inmuebles que posean caractersticas semejantes (en cuanto a ubicacin, uso y zona) y
sin considerar el efecto arqueolgico. A partir de estos comparables, se aplicarn los
factores de homologacin que correspondan (considerando ubicacin, uso y zona), con
base en los procedimientos que establezca la autoridad local correspondiente. Una vez
homologados los comparables, se determinar el promedio, cuyo valor corresponder al
valor catastral de la zona. Posteriormente, a partir de dicho valor y considerando las
caractersticas del inmueble en estudio en cuanto a ubicacin y uso, se realizarn las
homologaciones pertinentes, que conduzcan a establecer el valor catastral del
inmueble en estudio, utilizando siempre los procedimientos tcnicos que establezca la
autoridad local correspondiente. Con base en este resultado, se estimar el valor final. A
continuacin se describe el procedimiento a seguir.
1) Investigar con la autoridad local Valores Catastrales de inmuebles (VCi)

cercanos al inmueble en estudio y que cuenten con caractersticas
similares de ubicacin y zona.
VP16PT-TVA 19
2) Homologacin de los Valores Catastrales investigados (VCi): De acuerdo a
las disposiciones emitidas por la autoridad local que corresponda, se
proceder a realizar la homologacin a los VCi investigados para llevarlos a
valor de Zona o Regin - Manzana.
3) Investigar los Factores de homologacin de la autoridad local:
Ejemplo:

4) Calcular el Factor Resultante para cada VCi:
FRe VCi-1= 1/FZo1 x 1/FUb1 x 1/FFr1 x 1/FFo1 x 1/FSu1

FRe VCi-n= 1/FZon x 1/FUbn x 1/FFrn x 1/FFon x 1/FSun
5) Obtener Valor Zona o Regin - Manzana: Se obtendr promediando los

valores calculados del producto de los VCi con su respectivo FReVCi.
6) VCz1 = VCi1 x FReVCi-1

9) VCzn = VCin x FReVCi-n
10)VCz = (VCz1 + VCz2 +VCz3 + .... +VCzn)/n
11)Homologar el VCz tomando como referencia el inmueble sujeto: De

acuerdo a las disposiciones emitidas por la autoridad local que
corresponda, se proceder a realizar las homologaciones al VCz tomando
como referencia el inmueble sujeto.
VP16PT-TVA 20
12) Investigar los Factores de homologacin de la autoridad local:
Ejemplo:
13) Calcular el Factor Resultante.
Por lo tanto, el Valor Catastral con el cual se deber dictaminar para terrenos urbanos
en cualquiera de los criterios tcnicos del presente Procedimiento Tcnico, est dado
por:
VCz X FRe
2.4.4 Terrenos en transicin
Se partira de establecer que el inmueble se trata de un predio en transicin, para lo

cual se deber referirse al Procedimiento Tcnico correspondiente (PT-TT). Por
ejemplo, el INDAABIN establece una serie de factores que as lo clasifican, y que le
dan pauta al valuador de bienes nacionales para establecer si el inmueble en estudio
corresponde a un terreno en transicin:
Tamao de la poblacin
Crecimiento de la poblacin
Ingreso de la poblacin
Dinamismo de la actividad econmica
Saturacin de la zona urbana
Factibilidad de servicios
Distancia al poblado
Que cuente con al menos un servicio
VP16PT-TVA 21
Una vez confirmado el hecho de que se trata de un predio en transicin, se tendra un
procedimiento mixto de los dos casos anteriores; dependiendo el grado de qu tan
urbano o rural es el inmueble, el procedimiento en este caso tendera hacia alguno de las
metodologas descritas o bien una ponderacin de ambas.
En el caso de los terrenos en transicin, suponemos que si la zona arqueolgica es

consolidada, muy probablemente el grado de la urbanizacin actual de la zona no
supere el estado en que se encuentra actualmente, lo anterior debido a las
restricciones del INAH impone en las zonas arqueolgicas en cuanto a las
construcciones y en general para la urbanizacin.
Lo justo sera el reproducir la zona en estudio, sin el componente arqueolgico,

siempre teniendo en la mira el concepto de reemplazo.
Valor rural X Factor de ponderacin = Valor Rural Ponderado
Valor urbano X Factor de ponderacin = Valor Urbano Ponderado
Valor Rural Ponderado + Valor Urbano Ponderado = Valor con el cual se deber
dictaminar terrenos en
transicin.
2.5 Obtencin del Valor Conclusivo (Estimacin final del valor)
El valor conclusivo debe de satisfacer el Uso y Propsito del trabajo valuatorio, as como la
Finalidad del dictamen.
2.6 Elaboracin del Documento Valuatorio Correspondiente.
2.6.1 El valuador de bienes nacionales deber realizar el informe del trabajo y/o
dictamen valuatorio, de acuerdo a lo sealado en la metodologa y criterio
tcnico correspondiente as como al formato de avalo que contenga los
siguientes rubros listados de manera enunciativa ms no limitativa:
a) Antecedentes de la solicitud, servidor pblico e institucin solicitante.
VP16PT-TVA 22
b) Datos descriptivos del bien, datos generales del entorno o la zona donde se
ubica el bien o los bienes valuados.
c) Uso, Propsito, Finalidad del avalo.
d) Fundamento jurdico.
e) Definiciones de enfoques y conceptos de valor utilizados.
f) Aplicacin del o de los enfoques adecuados y clculo del indicador de valor
para cada uno de ellos.
g) Consideraciones previas a la conclusin y condiciones limitantes.
h) Ponderacin de indicadores de valor para obtener el valor conclusivo.
i) Nombres y firmas de los servidores pblicos, funcionarios, personal tcnico,
peritos valuadores y representantes en los cuerpos colegiados de avalos,
que en su caso, intervengan en el documento valuatorio.
j) Conclusin del avalo.
k) Reporte fotogrfico, croquis de ubicacin de muestras y del sujeto, planos y
dems elementos que ayuden a un mejor entendimiento del trabajo valuatorio. l)
Los anexos que resulten pertinentes.
2.6.2 El producto entregable al promovente por parte del valuador de bienes

nacionales ser el Dictamen Valuatorio en original y con firmas autgrafas y/o
electrnica en su caso.
2.6.3 El valuador de bienes nacionales conservar en sus archivos o en respaldo

magntico, el expediente completo del Dictamen Valuatorio por un plazo
mnimo de cinco aos, contados a partir de la fecha de emisin del mismo.
VP16PT-TVA 23
2.7 Ejercicio ilustrativo
I. DATOS GENERALES
Bien a valuar: Terreno Urbano con Vestigios Arqueolgicos.
Poblacin: Zona Arqueolgica Cuicuilco.

Municipio: Tlalpan.
Estado: Distrito Federal.
Croquis de localizacin:
Inmueble en estudio
I. Caractersticas del inmueble en estudio
Ubicacin: Avenida Insurgentes Sur N 156, en el cruce con Anillo

Perifrico. Delegacin Tlalpan, Mxico D.F. Terreno
ubicado en esquina.
Tramos de calle, calles Al Norte con Avenida Perifrico Sur, al Sur con Parque
transversales limtrofes y Ecolgico Pea Pobre, al Este con Parque Ecolgico
orientacin: Cuicuilco y al oeste con Avenida de los Insurgentes (su
ubicacin).
Linderos y colindancias segn: Escritura No. 4563, emitida en la Ciudad de Mxico el da
11 de julio del ao 1945 por el notario pblico Lic. Teofilo
Hernndez Samaniego, de la notara nmero 235 de la Ciudad
de Mxico.
VP16PT-TVA 24
VP16PT-TVA 25
VP16PT-TVA 26
IV. Estimacin del valor.
Para establecer la prdida de potencialidad del bien, se procedi a analizar el grado de afectacin
de los vestigios sobre ste, auxiliados por el arquelogo designado por el INAH. Como puede
apreciarse en el siguiente grfico, tan slo la pirmide principal ocupa una porcin importante del
terreno (cerca del 20%), lo anterior sin considerar al resto de los vestigios; sin embargo, el hecho
ms relevante se refiere a que toda la superficie del terreno est restringida en su uso debido
precisamente a la importancia de la pirmide (constituye una zona de amortiguamiento entre el
vestigio y la zona urbana que la rodea).
La importancia, dimensiones, nmero y ubicacin de los vestigios.

Las restricciones del inmueble en estudio resultado de los vestigios, se refieren, entre otras,
al impedimento de realizar edificaciones, y al no trnsito de vehculos en el inmueble.
La zona donde se ubica el inmueble cuenta con una intensa actividad comercial, ya
que se encuentran por ejemplo, el centro comercial Perisur, varios hospitales,
diversos edificios de oficinas, instituciones de educacin importantes, etc. De hecho
es considerada una de las ms importantes en este sentido en la ciudad.
VP16PT-TVA 27
Considerando que la zona donde se ubica el inmueble es altamente comercial y dadas sus
restricciones, dicho terreno no puede ser utilizado para ninguna actividad de este tipo
(comercial ni habitacional). Con base en lo anterior, se establece que la prdida de
potencialidad del inmueble en estudio es del 100%, de ah que el valor comercial que
pudiera determinarse, al ser afectado por la prdida de potencialidad, sera cero. Por lo
anterior, se procede a determinar el valor catastral histrico del inmueble.
IV.1. Estimacin del valor en funcin del valor catastral histrico del inmueble en estudio.
Se investigaron en las oficinas de catastro de la Delegacin Tlalpan, los valores histricos (cinco) de
suelo unitario en la colonia catastral de donde se ubica nuestro inmueble en estudio.
Valor Unitario
Nomenclatura Ao
de la colonia
Vcaa 2006 $4,462.84
Vcaa-1 2005 $4,328.95
Vcaa-2 2004 $4,195.07
Vcaa-3 2003 $4,061.18
Vcaa-4 2002 $3,927.30
Posteriormente se actualizaron dichos valores con base en el ndice Nacional de Precios del
Consumidor (INPC), los resultados se presentan a continuacin:
AO ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO

2002 98.2529 98.1897 98.692 99.2311 99.4322 99.917 100.204 100.585
2003 103.32 103.607 104.261 104.439 104.102 104.188 104.339 104.652
2004 107.661 108.305 108.672 108.836 108.563 108.737 109.022 109.695
2005 112.554 112.929 113.438 113.842 113.556 113.447 113.891 114.027
2006 116.983 117.162 117.309 117.481 116.958 117.059 117.38 117.979
VP16PT-TVA 28
Con los valores obtenidos, se calcul el promedio de los valores actualizados como se muestra en
la siguiente tabla.
Finalmente con el promedio calculado de los valores catastrales actualizados se obtuvo el Valor
Total del inmueble con el cual se deber dictaminar el valor del terreno.
Valor Total = Superficie total del predio X Valor Catastral Promedio Actualizado
VP16PT-TVA 29
Valor Total = 5,835.05 m2 X $4,540.59
Valor Total = $26,494,569.68
IV.2. Estimacin del valor en funcin del valor catastral de la zona donde se ubica el
inmueble en estudio.
De acuerdo a la ubicacin del inmueble, se investig el valor catastral de la zona en estudio en el

Cdigo Financiero del Distrito de Federal de 2006, obteniendo el valor de suelo unitario para la
colonia del inmueble, como se muestra a continuacin:
Por lo tanto el valor catastral de la zona donde se ubica el inmueble es de: $4,462.84
Posteriormente se determinaron los factores de homologacin a utilizar tomando como referencia los
factores de homologacin que emplea la autoridad local, en este caso los que determina el Distrito
Federal, los cuales son los siguientes:
VP16PT-TVA 30
Se considero el valor de 1.20, porque nuestro inmueble tiene frente a la Av. Insurgentes Sur, la cual
es una calle superior a la calle moda.
Factor de Ubicacin (Fub)
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Se toma el valor de 1.15 por tener frente a dos vas de circulacin
Se determina el valor de 1.00 por tener un frente mayor a 7m., pues nuestro sujeto tiene un frente de
65 m.
Como nuestro sujeto tiene de fondo tres veces el frente y cuenta con menos de cinco ngulos se
calcula este factor de acuerdo al inciso a), obteniendo:
VP16PT-TVA 32
Calculando el rectngulo inscrito de nuestro sujeto:
Para obtener el lote tipo de nuestro predio se consult el Programa Delegacional de Desarrollo
Urbano de Tlalpan de 1997, para este caso se considero el lote tipo para equipamiento el cual es de
750 m2, debido a que dicho programa no marca el lote tipo para uso de suelo AV.
VP16PT-TVA 33
Se calcul la relacin siguiente para obtener el factor de superficie.
SLo 5,835.05
RLt = = = 7.78
SLt 750.00
Con el valor de 7.78 se consult la tabla anterior para obtener el factor de superficie el cual es de
0.88.
Teniendo todos los factores de homologacin se procedi a calcular el factor resultante obteniendo lo
siguiente:

VP16PT-TVA 34
FRe = 1.20 x 1.15 x 1.0 x 0.87 x 0.88 = 1.06
FRe = 1.06
Finalmente se obtuvo el Valor Catastral con el cual se deber dictaminar el terreno sujeto.
Valor Catastral = VCz X FRe
Valor Catastral por m2 = $4,462.84 X 1.06
Valor Catastral por m2 = $4,730.61/m2
Valor Catastral Total = $4,730.61/m2 X 5,835.05m2
Valor Catastral Total = $27, 603,345.88
IV.3. Estimacin del valor en funcin de valores catastrales de inmuebles similares en

la zona donde se ubica el inmueble en estudio.
Como primer paso se investigaron valores catastrales de inmuebles con caractersticas

semejantes en cuanto a ubicacin, uso y zona, sin considerar vestigios arqueolgicos
(comparables), dichos valores se obtuvieron de consultar el Cdigo Financiero del Distrito Federal
de 2006.
Valor Unitario
Comparable
Catastral
VP16PT-TVA
35
Posteriormente se realiz la homologacin de los comparables con base en el
procedimiento que utiliza la autoridad local (Distrito Federal), tomando como referencia los
factores autorizados por esta autoridad, que en este caso son:

Se utilizaron las tablas del punto IV.2 para realizar la homologacin de nuestros comparables.
$3,549.15
El Factor Resultante de los valores catastrales investigados (FRe VCi) se calcul con la siguiente
expresin:
1 1 1 1 1
F ReVCi = X X X X
FZo FUb FFr FFo FSu
Para la obtencin del valor catastral homologado de los comparables, se realiz el producto del valor
unitario catastral de cada uno de ello con su respectivo factor resultante.
Se calcul el promedio del los valores catastrales homologados, el cual, corresponder al Valor
Catastral de la Zona, el cual es de $3,549.15.
Siguiendo el mismo procedimiento que se utiliz en el punto IV.2., se obtuvo el factor resultante de
nuestro sujeto, tomando en cuenta los factores de homologacin que marca la autoridad local.
VP16PT-TVA 36
Finalmente se obtuvo el Valor Catastral con el cual se deber dictaminar el terreno
sujeto de acuerdo a la siguiente expresin:
Valor Catastral = VCz X FRe
Valor Catastral por m2 = $3,549.15 X 1.06
Valor Catastral por m2 = $3,762.10/m2
Valor Catastral Total = $3,762.10/m2 X 5,835.05m2
Valor Catastral Total = $21,952,041.60
VP16PT-TVA 37

Procedimiento Técnico Pt-Tva para La Elaboración de Trabajos Valuatorios

Caricato da

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Procedimiento Técnico Pt-Tva para La Elaboración de Trabajos Valuatorios

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INDICE:

PROCEDIMIENTO TCNICO PT-TVA PARA LA ELABORACIN DE TRABAJOS

En el presente Procedimiento se establecen en forma documental las bases que

1.2Criterios Tcnicos en que aplica:

El Procedimiento Tcnico del proceso de valuacin de terrenos con vestigios

AD-BI, Adquisicin de bienes inmuebles

1.3 Premisas a la valuacin de terrenos con vestigios arqueolgicos

Para este Procedimiento, se consideran terrenos:

Que por su ubicacin se encuentran dentro de una traza urbana, y que

Los terrenos dedicados a la agricultura directa en suelo (produccin de

Los dedicados al aprovechamiento de agostaderos y/o de praderas

Terrenos que por su ubicacin y caractersticas se localicen en una

Este Procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos establecidos

Todos los componentes y las acciones indicadas en consecuencia

En este Procedimiento se estimar el valor comercial de mercado del terreno

Todos los trminos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de

Se asume que el Valor Neto de Reposicin equivale al Valor Comercial

En este procedimiento se estimar el valor catastral del terreno que las

1.4 Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento Tcnico.

1.4.1 Condiciones Especiales.- Son aquellas caractersticas excepcionales de

1.4.1.1 Usos improcedentes, ineficientes o dainos.- Son aquellos usos

1.4.1.2 Bienes catalogados; Inmueble catalogado.- Es todo aquel inmueble,

1.4.1.3 Bienes reservados a la Nacin.- Son aquellos bienes que corresponden al

1.4.1.4 Monumentos arqueolgicos.- Son aquellos bienes muebles e inmuebles

1.4.2 Criterio Tcnico.- Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le

1.4.3 Enfoque Comparativo de Mercado; Es el mtodo para estimar el valor de

1.4.5 Enfoque de Costos; Es el mtodo para estimar el valor de una propiedad o

1.4.6 Factor de Ajuste.- Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza

1.4.7 Fecha de Inspeccin.- Es la fecha en la cual el valuador de bienes nacionales se

1.4.8 Fecha de Valores.- Es la fecha que el valuador de bienes nacionales

1.4.9 Fecha de Emisin del Dictamen Valuatorio.- Es la fecha en que se firma el

1.4.10 Finalidad del Dictamen.- Es el concepto que determina la aplicacin del

1.4.11 Homologacin.- Es la accin de poner en relacin de igualdad y semejanza

1.4.12 Propsito del Avalo; Es la intencin expresa de determinar un tipo de valor

1.4.13 Terreno; Es una porcin de la superficie de la tierra delimitada por medio de

1.4.13.1 Terrenos Urbanos; Son aquellos terrenos que por su ubicacin se

1.4.13.2 Terrenos rurales; Son aquellos predios en estado rstico o

1.4.16 Valor Comercial.- Es el Precio ms probable estimado, por el cual una

Es el resultado del anlisis de hasta tres parmetros valuatorios a saber: valor

1.4.17 Vigencia legal.- Es la vigencia establecida en el dictamen valuatorio, en

2.1 Identificacin del avalo

El valuador de bienes nacionales deber identificar el objetivo, los alcances y dems

2.1.1. Parmetros del avalo

El valuador de bienes nacionales deber identificar el objetivo y los alcances, con

2.1.1.1 Revisin de documentos: El valuador de bienes nacionales recibir el

Una vez teniendo recopilados e identificados todos los documentos base,

2.1.1.4 Finalidad del Dictamen.- El valuador una vez identificado el Uso y el

2.1.1.6 Fecha de inspeccin.- El valuador deber de asentar esta fecha en el trabajo

2.1.1.7.1 Usos improcedentes, ineficientes o dainos

O cualquier otra que afecte al valor del bien

En el numeral 2.1.1.7 (2.1.1.7.1), antes mencionado se le dar prioridad a la informacin

2.1.1.8 Condiciones hipotticas; El valuador de bienes nacionales deber indicar si se

2.1.1.10 Fecha de valores.- El valuador la asentar al momento del cierre de

2.1.1.11 Fecha de emisin del dictamen valuatorio.- El valuador deber asentar

2.1.1.12 Vigencia legal.- El valuador deber de emitir el dictamen resultante de

2.1.2 Valores que se dictaminan en este procedimiento tcnico

2.2 Inspeccin fsica y descripcin del terreno y su entorno (De campo)

Es la etapa en la cual el valuador de bienes nacionales debe visitar el terreno en

2.2.1 Inspeccin del terreno en estudio.

La inspeccin del terreno en estudio, se debe realizar con base a lo marcado en el

T-TT.- Procedimiento Tcnico para la elaboracin de trabajos

PT-TR.- Procedimiento Tcnico para la elaboracin de trabajos

2.2.2 Inspeccin de la zona donde se ubica el terreno.