Avaliação Imobiliária e A Sua Relação Com A Depreciação Dos Edifícios

Avaliao Imobiliria e a sua relao com a
Depreciao dos Edifcios
ANTNIO JOS DE SOUSA PEREIRA
Dissertao submetida para satisfao parcial dos requisitos do grau de

MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL ESPECIALIZAO EM CONSTRUES
Orientadora: Professora Doutora Maria Helena Pvoas Corvacho
JANEIRO DE 2013
MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CIVIL 20012/2013
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
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mencionado o Autor e feita referncia a Mestrado Integrado em Engenharia Civil -
2012/2013 - Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da
Universidade do Porto, Porto, Portugal, 2013.
As opinies e informaes includas neste documento representam unicamente o

ponto de vista do respetivo Autor, no podendo o Editor aceitar qualquer
responsabilidade legal ou outra em relao a erros ou omisses que possam existir.
Este documento foi produzido a partir de verso eletrnica fornecida pelo respetivo
Autor.
Emlia, minha mulher
Ao Antnio e Carolina, meus filhos
O homem do tamanho do seu sonho
Fernando Pessoa
Avaliao Imobiliria e a sua Relao com a Depreciao dos Edifcios
AGRADECIMENTOS
Na fase final deste trabalho expresso um sentido agradecimento minha orientadora, Professora Maria
Helena Corvacho, pelos ensinamentos, apoio, disponibilidade e forma compreensiva como me
acompanhou.
Aos meus pais, irms e sobrinhos, pela referncia que so e pelo apoio incondicional em todos os
momentos.
Aos meus sogros pela companhia e estmulo.
engenheira Cristina, pelo apoio e incentivo.
A todos os que, mesmo de forma annima, esto comigo.
i
ii
RESUMO
Uma das causas mais imediatas da depreciao ser o envelhecimento. Trata-se de um fenmeno
natural que afeta e est presente em praticamente todos os elementos e dir-se- que praticamente
inevitvel. A sua ocorrncia nos objetos e elementos que fazem parte do nosso dia a dia, mais ou
menos visvel e de forma mais ou menos acentuada, funo de vrios fatores, dita a sua degradao
tendo como consequncia mais ou menos imediata perda de funo, degradao do aspeto e valor at
se considerar econmica e funcionalmente invivel.
A depreciao constitui assim um fator que no pode ser negligencivel nos procedimentos de anlise
valorativa de qualquer bem mvel ou imvel dado que est relacionada com o processo que decorre
desde o seu melhor desempenho inutilidade prtica.
Nesta dissertao procede-se o estudo dos bens imveis e de entre estes, os que fazem parte do parque
edificado neste particular da depreciao.
A depreciao tem sido objeto de abordagens diversas no mbito de vrios processos econmicos
nomeadamente no que se refere sua relao direta e determinante na avaliao de imveis para
efeitos hipotecrios, legais, fiscais, contabilsticos, determinao de carteiras de valores e
expropriaes. assim inegvel a sua importncia, sendo determinante na determinao do valor final
de um bem.
Considerando-se contudo que os diferentes mtodos de clculo para alm de diversos, conduzem
tambm a resultados diversos, efetuada uma anlise comparativa dos respetivos resultados. A partir
desta anlise, numa segunda fase, apontam-se formas de melhorar/uniformizar estes mtodos
ajustando o clculo da depreciao ao tipo de imvel em estudo.
Nesta perspetiva esta dissertao tem como objetivo melhorar o modelo que se considera mais
evoludo no clculo da depreciao. Analisados os diferentes modelos nos resultados a que conduzem
e respetiva variabilidade, constata-se que h um processo evolutivo, servindo os anteriores de base
formulao dos seguintes, desde o modelo linear ao modelo de Ross-Heidecke. Com base neste
princpio, utiliza-se este mtodo ou modelo para formular a proposta de melhoria, assentando este
objetivo nos estudos mais recentes realizados, comprovando-se a possibilidade de tratar o edifcio no
como um todo, mas procedendo sua decomposio nos seus elementos construtivos, especificando-
os e caracterizando-os.
Verificando-se que o fator tempo ou idade do imvel determinante no clculo da depreciao,
entrando como varivel em todos os mtodos, foi dada especial ateno sua anlise com base nos
estudos avanados existentes para o clculo da vida til estimada dos elementos construtivos,
introduzindo para o efeito o Mtodo Fatorial.
Conhecidos os coeficientes de depreciao de cada elemento construtivo determinado o coeficiente
de depreciao global, cujo resultado reflete, de forma mais especifica e por isso mais rigorosa, as
caractersticas de cada elemento construtivo.
Sabendo-se da importncia em continuar e aprofundar os estudos neste tema, no final desta dissertao
apresentam-se as concluses relativas simulao do novo modelo e propostas de desenvolvimento
futuro.
PALAVRAS CHAVE: depreciao, avaliao, vida til, vida efetiva, estrutura de custos.
iii
iv
ABSTRACT
One of the more immediate causes of the depreciation is aging. It is a natural phenomenon that affects
and is present in virtually all elements and will tell that it is virtually inevitable. Its occurrence in the
objects and elements that are part of our everyday lives, more or less visible and more or less
pronounced, depending on several factors, said its degradation resulting in more or less immediate loss
of function, degradation and value aspect to consider economic and operationally feasible.
Depreciation is thus a factor that can not be negligible in evaluative analysis procedures of any
movable or immovable property given which is related to the process that runs from your best
performance to practical uselessness.
This dissertation proceeds to the study of real estate and of these, those who are part of this particular
building stock depreciation.
Depreciation has been the subject of various approaches under various economic processes in
particular as regards its direct and decisive in the evaluation of properties for mortgage purposes,
legal, tax, accounting, determination of portfolio values and expropriations. Thus its undeniable
importance, being decisive in determining the final value of a property.
Considering however that the different calculation methods besides different, also lead to different
results, is performed a comparative analysis of the respective results. From this analysis, a second
phase point is how to improve / standardize these methods calculate the depreciation adjusting the type
of property being studied.
In this perspective this dissertation aims to improve the model that is considered more evolved in the
calculation of depreciation. Analyzed the different models that lead to the results and respective
variability, it appears that there is an evolutionary process, serving as the basis for the previous
formulation of the following from the linear model to the model of Ross-Heidecke. Based on this, uses
this method to make or model of the proposed improvement, this objective becoming in more recent
studies, demonstrating the possibility of treating non building as a whole, but proceeding with its
decomposition in its entirety constructive, specifying them and characterizing them.
Noting that the time factor or age of property is crucial in the calculation of depreciation, entering as a
variable in all methods, special attention was given to analysis based on advanced studies exist for the
calculation of the estimated useful life of building elements, introducing to the effect the Factorial
method.
Known, the coefficients of each building element is determined the overall depreciation coefficient,
whose result reflects a more specific and therefore more accurate, the characteristics of each design
element.
Knowing the importance to continue and deepen the studies on this topic at the end of this dissertation
presents the findings on the simulation model and the new proposals for future development.
KEYWORDS: depreciation, assessment, life, life effective cost structure.
v
vi
NDICE GERAL
AGRADECIMENTOS.. i
RESUMO.. iii
ABSTRACT .. v
1. INTRODUO.. 1
1.1. CONSIDERAES PRELIMINARES . 1
1.2. O ESTADO ATUAL DA ARTE.... 5
1.3. INTERESSE E JUSTIFICAO DA DISSERTAO ..................... 6
1.4. OBJECTIVO E METODOLOGIA DA DISSERTAO........................ 7
1.5. ORGANIZAO DA DISSERTAO ...................... 8
2. CONCEITO DE DEPRECIAO ...................... 9

2.1. INTRODUO........................ 9
2.2. TERMINOLOGIA E CONCEITOS NO ESTUDO DA DEPRECIAO............ 9
2.2.1. CONCEITO GERAL DE DEPRECIAO ........... 9
2.2.2. DEPRECIAO FISICA................11
2.2.3. DEPRECIAO FUNCIONAL.............12
2.2.4. DEPRECIAO AMBIENTAL............. 13
2.2.5. DEPRECIAO ECONMICA................13
2.3. VIDA TIL DE UM BEM..................15
2.3.1. CONCEITOS RELACIONADOS.................15
2.3.2. DURABILIDADE..................16
2.3.3. OBSOLESCNCIA...................16
2.3.4. FIM DA VIDA TIL...................17
2.3.5. VIDA TIL DE PROJETO .................18
2.4. IDADE DO IMVEL.................21
2.4.1. IDADE EFETIVA.................21
2.4.2. IDADE FISCAL...................21
2.4.3. IDADE RESIDUAL...............21
2.5. CLCULO DA DEPRECIAO FISICA. METODOLOGIAS DISPONVEIS. .22
2.5.1. DEPRECIAO LINEAR ...22
2.5.1.1. Depreciao luz do CIMI (coeficiente de vetustez) ...22
2.5.1.2. Depreciao pelo Regime das Amortizaes e Depreciaes.23
vii
2.5.2. DEPRECIAO PELO MTODO EXPONENCIAL....24

2.5.3. DEPRECIAO PELO MTODO DA MDIA DE ROSS....24
2.5.4. DEPRECIAO PELO MTODO DE ROSS-HEIDECKE.......25
2.5.5. DEPRECIAO ANLISE SNTESE DOS MTODOS.....29
3. NORMAS, REGULAMENTOS E RECOMENDAES ....31

3.1. INTRODUO......31
3.2. CDIGO DO CIMI........31
3.3. REGIME DAS AMORTIZAES E DEPRECIAES....32
3.4. CDIGO DAS EXPROPRIAES ......32
3.5. REGULAMENTO GERAL DAS EDIFICAES URBANAS32
3.6. LEGISLAO APLICVEL NO MBITO DA AVALIAO IMOBILIRIA....... 33
3.7. ORGANISMOS E PUBLICAE INTERNACIONAIS NO MBITO DA AVALIAO IMOBILIRIA34
4. ABORDAGEM AO PROCESSO DE AVALIAO..35

4.1. MTODOS DE AVALIAO.35
4.1.1 NOTA INTRODUTRIA ..35
4.1.2 MTODO DO CUSTO DE REPOSIO ....36
4.1.3 MTODO DE MERCADO .......37
4.1.4 MTODO DO RENDIMENTO...39
4.1.5 MTODO DO CIMI.....40
4.1.5.1. Nota introdutria.......40
4.1.5.2. Determinao do valor patrimonial tributrio....40
4.2. MTODOS DINMICO DISCOUNT CASH-FLOW.....45
5. ESTUDO DE CASO.......47
5.1. AVALIAO DE EDIFICIO COLETIVO.....47
5.1.1. OBJETIVOS E RECOLHA DE DADOS RELEVANTES ...47
5.1.2. AVALIAO (SEM CONSIDERAR A DEPRECIAO) .....47
5.1.2.1. Metodologia...48
5.1.2.2. Levantamento de dados e pressupostos assumidos....48
5.1.2.3. Identificao do bem.....49
5.1.2.4. Caractersticas da localizao...50
5.1.2.5. Aspetos construtivos.....51
5.1.2.6. Prospeo de mercado.....51
viii
5.1.2.7. Mtodo de mercado ou comparativo ......52

5.1.2.8. Mtodo do custo de reposio .....53
5.1.3. DETERMINAO DO VALOR ATUAL (EM USO CONTINUADO) ....54
5.1.3.1.Depreciao pelo Mtodo Linear...56
5.1.3.2. Depreciao pelo Mtodo Exponencial (Kwentsle) ....57
5.1.3.3. Depreciao pelo Mtodo da Mdia (Ross) ....57
5.1.3.4. Depreciao pelo Mtodo de (Ross-Heidecke) ...58
5.1.3.5. Funo da depreciao pelo Mtodo do CIMI (Coeficiente de Vetustez) ...58
6. ANLISE COMPARATIVA......59
6.1. QUADRO SNTESE......59
6.2. CONCLUSES ....59
7. PROPOSTA DE MELHORIA...61
7.1. FRMULA BASE (ROSS-HEIDECKE) .....61
7.2. ESTUDOS E ASPETOS A CONSIDERAR NO PROCESSO DE MELHORIA.61
7.2.1. INCIDNCIA DAS PARTES COMPONENTES DO EDIFICIO ......62
7.2.2. DEPRECIAO DOS COMPONENTES E DEPRECIAO GLOBAL DO EDIFICIO .63
7.2.3. ESTIMAO DA VIDA TIL DOS COMPONENTES DE UM EDIFICIO PELO MTODO FATORIAL ....64
7.2.4. EVOLUO DOS FLUXOGRAMAS DE CLCULO DO FATOR DE DEPRECIAO GLOBAL.65
7.2.4.1. Modelo de ROSS-HEIDECKE...65
7.2.4.2. Modelo de ROSS-HEIDECKE aperfeioado por Pimenta,J.(2011 ......66
7.2.4.3. Modelo de ROSS-HEIDECKE - Proposta de melhoria aos modelos anteriores aplicando o
Mtodo Fatorial......67
7.2.5. SNTESE TERICA DO MODELO PROPOSTO...68
7.2.6. APLICAO PRTICA...70
7.2.6.1. Modelo de Ross-Heidecke....70
7.2.6.2. Modelo introduzindo na frmula de Ross-Heidecke a decomposio de custos (Bezelga A.A)
e o mtodo fatorial na determinao da Vida til Estimada (VUE) ..71
8. CONCLUSES ...77
8.1. CONCLUSES GERAIS...77
8.1. PROPOSTAS DE DESENVOLVIMENTO...79
ix
NDICE DE FIGURAS
Figura 1.1 Edifcio novo versus edifcio depreciado .... 1
Figura 1.2 Vista geral obra preservada e em pleno uso ..... 3
Figura 1.3 Vista geral obra degradada e depreciada ..... 3
Figura 1.4 Anta de Sta. Marta - Penafiel Imvel classificado como monumento nacional .... 4
Figura 1.5 Runas do Solar de Magalhes (Amarante) Imvel classificado como de Interesse Pblico .. 5
Figura 2.1 Depreciao fsica e funcional causas (Nether Osmar S.(2002)) ...... 10
Figura 2.2 Obra degradada e depreciada por abandono na fase de construo ..... 11
Figura 2.3 Depreciao fsica devida degradao dos componentes construtivos. Obras de reparao .. 12
Figura 2.4 Extrato de tabela do CIMI ...... 13
Figura 2.5 Evoluo dos valores mdios da avaliao bancria de habitao (INE) ....... 14
Figura 2.6 Degradao esquemtica dos diferentes grupos de propriedades (Silva (2009)) ...... 18
Figura 2.7 Causas de depreciao MOREIRA (1997:219) .... 21
Figura 2.8 Anexo ao RAD (extrato das tabelas de depreciao anual) ...... 23
Figura 2.9 Anexo ao RAD (extrato das tabelas de depreciao anual) ....... 24
Figura 2.10 - Representao grfica da depreciao fsica (%) - ROSS-HEIDECKE (Idade,K)... 27
Figura 2.11 Representao grfica da depreciao fsica (%) - ROSS-HEIDECKE (Idade, valor) . 27
Figura 2.12 Sntese da representao grfica das funes de depreciao fsica ( Ruy Figueiredo ,
2004).Representao grfica da depreciao fsica/ Tabela ROSS-HEIDECKE (%) ..... 29
Figura 2.13 Sntese da representao grfica das funes de depreciao fsica (DANTAS,R.A.(1998)) ...30
Figura 4.1 Classificao das metodologias de Avaliao Imobiliria (adapatado de Diogo,A. (2008)) 35
Figura 4.2 Mtodo do Custo Exemplo de folha de Clculo (extrato de relatrio do prprio (2008)) ..... 37
Figura 4.3 Extrato do SIGIMI. Zonamento de coeficientes de localizao para a zona da Foz - Porto .. 42
Figura 4.4 - Anlise de investimento Exemplo de folha de clculo sntese do mtodo discount cash flow 46
Figura 5.1 - Fotos do exterior e do interior do imvel...... 49
Figura 5.2 - Localizao e referenciao do imvel ....... 50
Figura 5.3 - Determinao da estrutura de custos em edifcios de habitao- A.A.Bezelga(1984) .. 55
x
Figura 7.1 - Valores dos Fatores para a estimao da vida til (Echeverria M.,Figuera R.Reyes S.,Tiso A.) .64
Figura 7.2 - Folha de clculo - sntese terica do modelo proposto .......68
BIBLIOGRAFIA........81
ANEXOS........83
xi
NDICE DE TABELAS
Tabela 2.1 - Tipos de Obsolescncia (adaptado da norma ISO 15686-1 (2000) ....17
Tabela 2.2 - Durao Mnima da vida de projeto (Norma ISO 15686- (2000)) ....18
Tabela 2.3 - Vidas teis de projeto para edifcios (Norma CSA 5478-95) .....19
Tabela 2.4 - Vida til versus vida residual. Adaptada de FIKER (2005: 52/53) Brasil.....20
Tabela 2.5 - Coeficiente de Vetustez (CIMI) ......23
Tabela 2.6 - Valores para C (adaptado de Artur A.Bezelga, A.Borges Leito, M.Reis Campos 2000)...25
Tabela 2.7 - Depreciao fsica/ Tabela ROSS-HEIDECKE (%)....26
Tabela 2.8 - Valores do facto K- % acumulada de depreciao (adaptado de Artur A. Bezelga, A.Borges
Leito, M.Reis Campos 2000).....28
Tabela 2.9 - Valores do facto K- % acumulada de depreciao (adaptado de Artur A. Bezelga, A.Borges
Leito, M.Reis Campos 2000).....29
Tabela 4.1 - Coeficiente de afectao(Redaco dada pela Lei n 53-A/2006, de 29/12) ....41
Tabela 4.2 - Coeficiente de qualidade e conforto ( Lei n 53-A/2006) .......43
Tabela 4.3 - Coeficiente de Vetustez (CIMI)...44
Tabela 5.1 - Sntese dos dados obtidos na CRP ...49
Tabela 5.2 - Composio do empreendimento ......50
Tabela 5.3 - Valores unitrios de mercado adotados (/m2)......51
Tabela 5.4 - Determinao do Presumvel Valor de Transao (PVT) Pelo Mtodo de Mercado (/m2).....52
Tabela 5.5 - Determinao do valor do terreno (Vt) - Mtodo do Valor Residual......53
Tabela 5.6 - Determinao da situao global de obra pela estrutura de custos - Bezelga A.A.(1984).54
Tabela 7.1 - Parmetros indicativos do peso da localizao do terreno no valor total de um investimento
(Alexandre J. e Gonalves P. (2008)) ....69
Tabela 7.2 - Caracterizao resumo do edifcio .....70
Tabela 7.3 - Calculo do fator de depreciao global (KG) .....70
Tabela 7.4 - Determinao do fator de depreciao global (KG) do edifcio em estudo ....72
Tabela 7.5 - Determinao do fator de depreciao global (KG) do edifcio em estudo ....74
Tabela 7.6 Resumo dos Resultados....76
xii
SMBOLOS E ABREVIATURAS
PVT Presumvel valor de transao
CRUARB Comissariado para a Renovao Urbana da rea Ribeira Barredo
IST Instituto Superior Tcnico
CIMI Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis
NBR Denominao de Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas
ISO International Organization for Standardization
CSA - Guideline on Durability in Buildings
VUR Vida til de Referncia
VUE Vida til Estimada
IRC Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas
SNC Comisso de Normalizao Contabilistica
RAD Regime de Amortizaes e Depreciaes
CMVM Comisso de Mercados de Valores Imobilirios
PH Propriedade Horizontal
EVS European Values Standard
IVSC - International Valuation Standards Council
TEGoVA - European Group of Valuers Associations
VBR Valor Baseado no Rendimento
PDM Plano diretor Municipal
Vt Valor do Terreno
Cc Custos de construo
Cd Custos diretos
Ci Custos indiretos
ESL-Estimate Service Life
K Coeficiente de depreciao
KG Coeficiente de depreciao global
Vi Valor inicial
Vr Valor residual
D Depreciao
u Vida efetiva ou atual
n vida til
xiii
xiv
01
INTRODUO
1.1. CONSIDERAES PRELIMINARES
Em tese, todos os bens tm uma utilizao limitada e vo perdendo as suas caractersticas, quer sejam
fsicas, por fora da sua antiguidade e do desgaste; quer sejam funcionais (falta de capacidade para
servir, obsolescncia ou desuso). H ainda influncias de natureza extrnseca que podem ter a ver, por
exemplo, com a alterao do tipo de licenciamento.
Figura 1.1 - Edifcio novo versus edifcio depreciado
Como a melhor utilizao e a sua plena eficcia ocorre quando os bens se encontram no estado de
novo, fcil entender que, medida que vo sendo utilizados, as suas caractersticas originais vo
sendo reduzidas, ocorrendo desgaste, envelhecimento ou decadncia dos seus componentes, at atingir
a inviabilidade econmica.
Ao final desse espao de tempo decorrido entre a data em que o bem foi concludo e o momento de
perda de utilizao, ainda existe um item a ser considerado que se denomina valor residual, que o
valor resultante do reaproveitamento dos materiais ao fim da vida til, ou no caso de um imvel, o seu
provvel valor de transao (PVT) inclui o valor do terreno, sendo, no limite, este o valor residual a
considerar.
A anlise e clculo do processo de depreciao baseia-se em metodologias diversas, adiante
esplanadas, de rigor mais ou menos discutvel, apontando todas para uma evoluo gradual, linear ou
parablica, da degradao e consequente depreciao do edifcio. H contudo neste processo,
1
semelhana de outros fenmenos fsicos, excees que fogem deste principio. A ttulo de mero
exemplo refere-se a obra de requalificao da Praa de Lisboa, antiga Praa do Anjo, no Porto. Esta
interveno urbana teve como objetivo a requalificao e dinamizao de uma rea degradada do
ncleo histrico da cidade do Porto, inserida na rea de interveno do ento designado CRUARB.
O projeto foi desenvolvido tendo por base um programa que inclua uma rea destinada a
estacionamento, nos dois pisos inferiores e uma rea superior destinada a fruio e comrcio, com
espaos abertos e protegidos, ento designado como Shopping dos Clrigos. A obra de construo
teve o seu incio no ano de 1989, tendo sido concluda no ano de 1992. A idade atual deste
empreendimento por conseguinte de 20 anos.
Trata-se de um edifcio cujos moldes construtivos se podem considerar correntes, muito embora tenha
em si particularidades que data da construo tero sido algo particulares e at inovadoras,
nomeadamente no que se refere s coberturas da galeria comercial, executadas nos termos das atuais e
cada vez mais faladas coberturas ajardinada. A estrutura geral foi executada em beto armado, sendo
na rea de aparcamento em estrutura porticada dotada de lajes fungiformes e lajes aligeiradas pr-
esforadas nas coberturas da galeria comercial. As paredes e tetos exteriores ficaram em beto
aparente ou parcialmente revestidas a granito. Os pavimentos exteriores, dando continuidade
tradio da baixa, foram revestidos a micro-cubo de calcrio e basalto. Seguindo as mesmas
referncias da baixa portuense o edifcio central, inicialmente destinado a salo de ch e
posteriormente, por questes comerciais, convertido em pizzaria, foi executado em estrutura metlica
e vidro com duas claraboias abobadadas muito comuns em edifcios histricos da baixa.
Toda esta descrio no serve seno para demonstrar que todo o sistema construtivo e bem assim a
qualidade construtiva, dado ter sido edificado por umas das empresas com melhores credenciais na
construo de qualidade na cidade do Porto (william Graham), eram garantia de solidez e
durabilidade, para uma interveno que se pretendeu confundida com o espao exterior, executada nos
mesmos materiais e com a inteno de envelhecerem da mesma forma pausada e durvel no tempo.
Tal no aconteceu e eis que decorridos 20 anos da sua construo, grande parte deste
empreendimento sofreu uma degradao rpida assumindo contornos de espao abandonado, em
runas que no fora os tapumes colocados pela autarquia portuense, envergonhavam toda a envolvente
histrica, ironicamente a mesma que 20 anos atrs se pretendia mais visvel e valorizada com esta
interveno. Associada a esta degradao surge a inevitvel depreciao e obsolescncia , que
semelhana de outros contextos, passar tambm a afetar a malha urbana mais prxima, pelo
degradao da imagem e ambiental desta rea da cidade.
A questo que se poder colocar : Porque motivo ou motivos este empreendimento sofreu este
processo de degradao, depreciao e obsolescncia de forma to evidente e acelerada, sabendo-se
que toda a envolvente envelhece de forma natural ?
Uma das respostas estar na sua desadequao funo comercial pretendida e de praa frequentada.
O fator abandono implica a degradao natural dos elementos por falta de utilizao, mas tambm por
vandalismo, seguindo-se um processo cclico de degradao acelerada motivada pelo afastamento dos
utilizadores e por uma depreciao cada vez mais acentuada, no obstante tratar-se de um edifcio
situado numa zona nobre da cidade do Porto, com referencias histricas e arquitetnicas nicas.
A depreciao do imobilizado devida a todos os fatores que a motivam (degradao fsica, funcional
ou obsolescncia e econmica) no caso concreto difcil de avaliar, no seguindo como referem as
regras mais comuns aplicveis, do ponto de vista matemtico uma funo linear ou parablica, tendo
logo partida o fator vida til, um dos mais importantes nesta anlise, falseado para edifcios deste
tipo construtivo.
2
Figura 1.2 - Vista geral obra preservada e em pleno uso
Figura 1.3 - Vista geral obra degradada e depreciada
Outras excees a considerar neste processo de anlise tm a ver com as construes ou edifcios
histricos, referindo-se dois exemplos que, encerrando algum radicalismo, ajudam por outro lado a
perceber como o fator tempo influi no s no processo de degradao fsica como tambm introduz
novos conceitos na forma como o fator depreciao influi a valorao do imvel.
3
Figura 1.4 - Anta de Sta. Marta - Penafiel Imvel classificado como monumento nacional
Esta estrutura megaltica pr-histrica destinada a enterramentos, ser porventura aquela que nos
permitir recuar mais no tempo na arte de erigir ou de construir algo utilizando materiais retirados da
natureza, no caso grandes blocos em granito.
Refere-se este exemplo pelo seu inegvel valor histrico e patrimonial ditado pela sua idade e
raridade, mas tambm para se proceder a uma abordagem e anlise ao fator construtivo.
sua idade imemorial est associada sua quase preservao plena, introduzindo-se aqui o conceito
em estudo da depreciao. Todavia verifica-se que no obstante tratar-se de uma obra sujeita mais que
nenhuma outra ao fator tempo, num ponto topograficamente elevado e sujeito a condies
atmosfricas agrestes, mantm-se salvo questes relacionadas com a rea envolvente, praticamente
inalterada. Esta circunstncia advm desde logo da resistncia do material construtivo, do seu carter
natural, mas tambm e julga-se que essencialmente da utilizao de um nico material nesta
construo, julgando-se obviamente, no ter havido outros neste tipo de construes.
Desta forma quer-se significar que um dos fatores que introduz degradao mais ou menos acelerada
num edifcio ser a multiplicidade de materiais utilizados na sua construo. Quanto maior for o
nmero de elementos construtivos e respetivas origens, maior e mais rpido ser o processo de
degradao do edificado.
Assim temos associados dois aspetos: a degradao e o valor final funo da depreciao sofrida no
tempo. A uma degradao pouco acentuada como a verificada neste exemplo, no obstante a idade,
est associado um valor, no caso incalculvel no s porque se consegue ter nos nossos dias algo
intacto ao longo dos tempos, mas tambm e conforme referido, pela inegvel raridade que como se
sabe outro fator que de forma determinante define o valor de um bem, podendo este no limite ser
incalculvel.
4
Figura 1.5 - Runas do Solar de Magalhes (Amarante) Imvel classificado como de Interesse Pblico
O edifcio identificado na figura, classificado como de Interesse Pblico, tem a sua data de construo
estimada na segunda metade do Sec. XVI. Aps ter sido incendiado aquando das invases francesas, o
que restou da sua construo foram as paredes mestras que se mantm conservadas at aos nossos
dias. Muitos outros exemplos existem, referindo-se este pelo facto de estar reduzido ao que
poderamos designar para um edifcio corrente de valor residual. Contudo, este caso pela sua histria
no obedece s regras correntes que esto presente no processo de valorao afetado de depreciao.
Leia-se a placa evocativa Melhor que qualquer monumento fabricado depois. Tendo
ultrapassado os limites definidos para a vida til de um edifcio com estas caractersticas construtivas,
h um valor intrnseco, eventualmente no contabilizvel, que tem a ver no s com as referncias
histricos e patrimoniais, mas tambm de memria de um povo, de uma poca que no repetvel.
A este propsito refere-se a tese de mestrado de Alemo, D. (2008). Avaliao de Imveis Antigos O
caso da Baixa Pombalina . defendida no IST, onde , em termos resumidos se conclui que para estes
tipo especifico de edifcios histricos, no possvel aplicar as metodologias correntes de avaliao e
concretamente o mtodo preconizado no CIMI.
1.2. O ESTADO ATUAL DA ARTE

H vrias metodologias ou critrios de clculo da depreciao. Entre estas metodologias, a mais
expedita para o clculo do percentual de perda atual, o mtodo ou conceito de depreciao linear,
que consiste em considerar que ocorre uma perda constante de valor ao longo da vida til do bem.
Os mtodos de clculo da depreciao utilizados para fins fiscais e contabilsticos seguem regras mais
lineares, dado o objetivo de criar metodologias que se pretendem equitativas e aplicveis
generalidade do territrio nacional, atendendo no s aos diferentes tipos de imveis mas tambm
diversidade e caractersticas do territrio, para o qual so definidos fatores de afetao. Prescinde-se
assim de uma anlise da depreciao mais rigorosa caso a caso, pretendendo-se em contrapartida
5
mtodos mais automticos e no final mais homogneos de clculo, baseados em frmulas tipo, tabelas
e critrios pr definidos.
No obstante a sua utilizao para fins contabilsticos ter base legal, no mercado imobilirio a
metodologia de clculo da depreciao linear no se mostra a mais adequada dado que os imveis no
se depreciam da mesma forma, existindo diversos fatores que resultam em observaes fceis de
serem constatadas, como o caso de duas edificaes com a mesma idade apresentarem caractersticas
fsicas bastante distintas uma da outra. Entra aqui de forma muito influente a sensibilidade,
experincia e anlise do avaliador.
A prtica tem sido a de utilizar por um lado os mtodos impostos pelos normativos legais, mais
lineares e tabelados ou outros mtodos baseados em expresses matemticas mais ou menos
desenvolvidas (Kwentzle, mdia de Ross, e Ross-Heidecke).
H neste processo vrios fatores em jogo, o primeiro deles o fato que a depreciao pode ser de
ordem fsica ou funcional, sendo que no primeiro grupo est o desgaste decorrente da ao do tempo,
motivado pelas caractersticas do imvel, as patologias decorrentes de fatores ambientais, materiais e
uso e ainda as avarias bruscas acidentais. Num segundo grupo surge a inadequao, decorrente de
falhas de conceo, a superao, o obsoletismo devido a novas tcnicas e a anulao decorrente de
inaptido aos fins para os quais foi concebido.
Essa conceo traduz-se materialmente por meio do Mtodo de Ross-Heidecke, que procura combinar
as duas vertentes formadas pela idade e estado de conservao, cujos princpios se apoiam no facto de
que a perda de valor no pode ser integralmente recuperada com manuteno. As reformas apenas
prolongam a vida til, concluindo-se que um bem ou imvel mal conservado deprecia-se mais
rapidamente que um bem conservado.
Das pesquisas bibliogrficas efetuadas no mbito deste trabalho no foi possvel encontrar informao
relevante relacionada com esta temtica. Conclui-se que a depreciao um assunto com pouco estudo
e publicaes no nosso pas. H duas teses algo recentes que abordam esta temtica sob perspetivas
diferentes.
A tese j referida de Alemo, D. (2008), dedicada ao estudo da avaliao de imveis antigos na Baixa
Pombalina, onde realizada uma abordagem depreciao deste tipo de edifcios, enquadrada no
mbito do CIMI. Conclui em termos resumidos que aos edifcios histricos no so aplicveis os
coeficientes de vetustez e os modelos atualmente conhecidos.
A tese de Pimenta, J.(2011) dedica-se ao estudo dos modelos clssicos de estudo e clculo da
depreciao, apresentando um modelo que tem por objetivo melhorar o rigor do mtodo de Ross-
Heidecke, baseado no principio de que o clculo da depreciao pode ser melhorado se efetuado a
partir dos elementos construtivos constituintes de um edifcio.
1.3. INTERESSE E JUSTIFICAO DA DISSERTAO

Na determinao do valor de um imvel o clculo da depreciao abordado de forma algo lateral,
com configurao estimativa, sendo comum considerar um processo que se desenrola ora de forma
linear, quadrtica com a aplicao de frmulas mais ou menos complexas, sem que haja uma ideia do
rigor deste processo. Ora sabendo-se que o valor da depreciao pode influenciar significativamente o
valor final do imvel, o seu clculo deve ser efetuado reduzindo ou anulando desvios, procurando o
valor mais rigoroso do imvel.
6
Desta forma h todo o interesse em analisar e se possvel melhorar os mtodos atualmente aplicveis,
realizando uma anlise comparativa e crtica dos resultados obtidos por exemplo para um mesmo
imvel funo da utilizao dos diferentes mtodos, avaliando a amplitude e desvios resultantes.
O interesse e justificao desta dissertao, reside assim essencialmente na abordagem e proposta de
melhoria de um tema pouco desenvolvido, pouco estudado, pouco publicado, cujo interesse e
importncia se v como inegvel dada a sua influncia, dir-se- determinante, no processo da anlise
financeira ou avaliao de qualquer bem mvel ou imvel.
H um conjunto de procedimentos comumente aceites e regularmente aplicados nos processos de
avaliao, tidos como suficientes neste processo.
Esta temtica tambm pode ser considerada na linha de estudo do processo de reabilitao dos
edifcios. De facto, referindo-se em particular a depreciao fsica dos edifcios, associada sua
degradao, verifica-se que tem uma relao muito prxima com as necessidades de reabilitao.
Conhecendo-se modelos matemticos que permitam traduzir o processo de depreciao de
determinado imvel, podem ser, a partir destes, determinadas as necessidades e os custos de
reabilitao correspondentes. Na curva que traduz o processo de depreciao do imvel, representada
no captulo 2 (fig.2.9), cada interveno de reabilitao, parcial ou global, introduz um salto
correspondente ao custo de reposio a novo, sendo tambm este a depreciao sofrida pelo elemento
construtivo ou pelo edifcio.
Estes conceitos mostram-se de forma determinante na ocasio de investir em imveis, uma vez que
existem aqueles que sofrem uma depreciao mais rpida que outros. Um apartamento ou habitao
sofre em regra uma depreciao mais rpida que uma frao comercial. Uma construo pr-fabricada
em madeira deprecia-se mais rapidamente que a mesma construo seguindo moldes construtivos
convencionais.
A depreciao sendo um aspeto determinante na determinao do valor de um imvel em determinada
fase da sua vida til, serve tambm como fator que permite avaliar se mais vantajosa a opo de
realizar obras de reabilitao no imvel, que na maior parte das vezes no resolvem a sua
obsolescncia ou aspetos funcionais e prticos, ou optar por comprar um imvel novo dotado de outras
caractersticas mais atuais no s do ponto de vista construtivo mas tambm arquitetnico e funcional.
H por conseguinte todo o interesse em conhecer a forma como envelhecem os edifcios e quais os
custos associados a este processo.
1.4. OBJECTIVO E METODOLOGIA DA DISSERTAO

So objetivos desta dissertao referir e justificar a importncia do estudo da depreciao e efetuar
uma anlise critica sobre a abordagem atual a este tema, concretamente no que se refere aos modelos
de clculo atualmente usados, apresentando sugestes que permitam explorar e melhorar os seus
resultados.
Para o efeito e como metodologia efetuar-se-:
Caracterizao, importncia e enquadramento do tema;
Caracterizao do estado atual do seu estudo e aplicao;
Metodologias e conceitos associados;
Levantamento e caracterizao dos modelos de clculo atualmente utilizados;
7
Anlise comparativa dos resultados dos modelos atuais, com aplicao de um exemplo
prtico;
Proposta de melhoria do modelo, tendo por base os estudos mais recentes nesta matria,
procedendo sua adaptao e otimizao com recurso a estudos e metodologias atuais e
fundamentadas.
Anlise critica dos resultados obtidos a partir do novo mtodo, projetando para futuro outros
estudos e possibilidades de evoluo.
1.5. ORGANIZAO DA DISSERTAO

presente dissertao encontra-se estruturada em oito captulos.
No presente um captulo introduz-se o tema, fazendo-se uma abordagem a exemplos prticos e
conhecidos de edificaes, que, pela sua singularidade, se pretendem representativas dos vrios
fatores que influenciam o processo de envelhecimento dos edifcios e depreciao associada.
Enquadra-se e justifica-se a importncia do estudo do tema caracterizando sumariamente o estado
atual da arte, definindo os objetivos e metodologia a seguir para o desenvolvimento dos modelos de
estudo e clculo existentes.
No captulo dois, abordam-se os principais conceitos relacionados com a depreciao, caracterizando
cada um deles e referindo a sua influncia, ainda que em algumas situaes, no contabilizvel, no
processo valorativo de um imvel. Caraterizam-se as metodologias, variveis e tabelas aplicveis ao
seu clculo, comparando a sua evoluo no tempo.
No captulo trs, faz-se referncia legislao aplicvel, principais normas, regulamentos e
recomendaes em vigor, no que diz respeito depreciao descrevendo os aspetos principais que
neles se aplicam.
No captulo quatro, classificam-se genericamente os mtodos de avaliao conhecidos, caracterizando
e especificando os mtodos de avaliao correntes.
No captulo cinco, apresenta-se como exemplo, um relatrio de avaliao de um edifcio cujas
caractersticas e estado construtivo permitem trabalhar e apresentar variveis diversas e consideraes
relacionadas com o respetivo processo de valorao. Este exemplo serve para aplicar, cada um dos
modelos correntes de clculo da depreciao e consequente determinao final do provvel valor de
transao do imvel.
No captulo seis, faz-se a anlise comparativa e critica dos resultados obtidos por cada um dos
modelos, fundamentando, com base na disperso de resultados, a heterogeneidade entre eles e
consequncias na avaliao final do imvel em estudo, ou dos imveis em geral.
No captulo sete, tendo por base a anlise comparativa e concluses do captulo anterior, sugere-se a
melhoria do modelo de Ross-Heidecke, criando um novo modelo de clculo, pela aplicao conjunta
da decomposio de custos dos diferentes elementos construtivos do edifcio com a aplicao do
mtodo fatorial para a determinao da vida til estimada;
Por ltimo, no captulo oito, tecem-se as consideraes finais relativamente aos resultados obtidos.
apontando-se algumas solues passveis de melhoramento no futuro.
8
02
CONCEITOS DE DEPRECIAO
2.1. INTRODUO
A depreciao de um imvel devida a vrios fatores e inclui em si vrios conceitos, sendo os mais
referidos, embora existam de forma direta ou indireta outros que possam determinar a sua existncia: a
depreciao fsica, a depreciao funcional ou por obsolescncia , a depreciao ambiental e a
depreciao devida a fatores econmicos.
Para o clculo da depreciao fsica foram definidas tabelas e funes de clculo. Mesmo assim a sua
determinao continua a depender em grande medida da sensibilidade, experincia e porque no dizer,
do arbtrio do avaliador.
O clculo da depreciao baseia-se em vrios mtodos, tendo por base funes diversas. Esta
diversidade resulta das mltiplas variveis em jogo e consequente desconhecimento da funo nica
aplicvel a este clculo. Quando a frmula no aplicvel o avaliador, em funo dos dados e das
caractersticas do bem em anlise, tende a procurar uma frmula mais adequada. Como mtodos de
clculo mais conhecidos e utilizados, referem-se:
Depreciao linear
Depreciao exponencial (Kwentzle)
Depreciao mdia de Ross
Depreciao (Ross-Heidecke)
2.2. TERMINOLOGIA E CONCEITOS NO ESTUDO DA DEPRECIAO

2.2.1. CONCEITO GERAL DE DEPRECIAO
O conceito de depreciao, para alm de traduzir a degradao natural que sofre um edifcio motivada
por fatores diversos, nomeadamente a idade, a utilizao, a constituio e meio envolvente; est
essencialmente relacionado com a sua perda de valor econmico.
comum assumir-se que muitos ativos econmicos e financeiros esto sujeitos ao fenmeno de
depreciao. Genericamente, quando se fala em depreciao de um determinado ativo, fala-se na sua
perda de valor resultante de vrios fatores possveis, de acordo designadamente com o tipo de ativo
que est em causa. Embora de utilizao bastante lata, o conceito de depreciao, em termos
econmico-financeiros, utilizado em duas situaes fundamentais: na contabilidade das empresas e
nos mercados cambiais. Ao nvel da contabilidade, entende-se como depreciao a perda de valor
monetrio dos elementos que constituem o ativo de uma empresa, que por sua vez corresponde ao
conjunto dos seus bens e direitos num determinado momento e que consubstanciam uma parte,
normalmente importante, do seu patrimnio. Os principais elementos do ativo de uma empresa
sujeitos a depreciao so as imobilizaes (elementos do ativo, que se caracterizam pelo elevado grau
de permanncia temporal na empresa e que abarcam, entre outros, os equipamentos, os imveis, os
investimentos financeiros atravs da participao noutras empresas, etc.), as Existncias (elementos
fsicos, que correspondem s matrias-primas, mercadorias, produtos acabados, etc. que uma empresa
possa deter num determinado momento como resultado da sua atividade operacional normal); e os
9
ttulos negociveis (por exemplo aes de outras empresas que estejam cotadas em bolsa e portanto
sujeitas a variaes no seu valor). A perda de valor dos elementos do ativo de uma empresa pode
resultar de vrios fatores, sendo os mais comuns os seguintes: a utilizao sucessiva ao longo do
tempo, a obsolescncia decorrente da constante inovao, a variao do preo dos ativos nos
respetivos mercados, etc. Como forma de traduzir contabilisticamente o fenmeno de depreciao, a
contabilidade recorre ao uso de algumas figuras como sejam as amortizaes (aplicveis s
Imobilizaes) e as provises (aplicveis designadamente s existncias e aos ttulos de participao
noutras empresas). Na perspetiva dos mercados cambiais, o conceito de depreciao traduz
genericamente a diminuio da cotao de uma moeda nacional face a outras moedas resultante do
decurso normal do funcionamento dos mercados, ou seja, sem que as autoridades monetrias do pas
em causa interfiram nesse processo. Nesses casos, a eventual depreciao, que corresponde ao oposto
de um fenmeno de apreciao, deriva da relao entre a oferta e a procura da moeda em causa.
Muitas vezes, ao nvel dos mercados cambiais, o conceito de depreciao equiparado ao de
desvalorizao, sendo que este deve ser utilizado tambm quando se quer designar uma diminuio da
cotao de uma moeda face a outras, mas como resultado de uma ao voluntria das autoridades
monetrias do pas e no como resultado da interao entre oferta e procura nos mercados
cambiais. Finalmente, deve dizer-se que, por vezes, o conceito de depreciao tambm utilizado no
mbito do poder de compra associado moeda e ao fenmeno de inflao. Neste contexto, fala-se em
depreciao da unidade monetria quando se verifica inflao relevante e, como consequncia, o poder
de compra dos agentes econmicos diminui tendo em conta o aumento do nvel de preos.
No mbito da avaliao de imveis so identificadas no essencial a depreciao associada ao
desgaste fsico do edifcio ou depreciao fsica e a depreciao funcional, podendo ser caracterizados
da seguinte forma:
Avarias bruscas acidentais Deteriorao

De ordem fisica
Desgaste constante Velhice ou decrepitude
Depreciao
Inadequao (Falhas no projeto e execuo)
De ordem funcional Superao Obsoletismo
Anulao Inadaptalidade a outros fins
Figura 2.1 Depreciao fsica e funcional causas (Nether Osmar S.(2002))
10
2.2.2. DEPRECIAO FISICA

A construo, por ser perecvel, sofre um desgaste no tempo, tendo de ser necessariamente depreciada
para refletir a desvalorizao entretanto ocorrida. O desgaste constitui um fator de depreciao de
ndole fsica.
Segundo Ruy Figueiredo (2004) a depreciao fsica ( perda de valor devido deteriorao fsica),
manifesta-se pelo desgaste dos componentes construtivos resultante do uso e exposio ambiental a
que estiveram submetidos, e da no execuo de obras de conservao com a periodicidade
recomendvel (estores, pinturas, rebocos, danificados, etc).
Figura 2.2 - Obra degradada e depreciada por abandono na fase de construo
A depreciao fsica dever corresponder ao montante que seria necessrio despender caso se
pretendesse efetuar no imvel uma interveno de reabilitao que o conduzisse a um nvel de
habitabilidade compatvel com a sua situao a novo.
A norma brasileira NBR 14653-2 (Avaliaes de bens Parte 2: Imveis urbanos) define depreciao
fsica como a perda de valor em funo do desgaste das partes construtivas de benfeitorias, resultante
de decrepitude, deteriorao ou mutilao.
Para DANTAS (1998:28) depreciao a perda de aptido de uma benfeitoria para atender ao fim a
que foi destinada
Segundo NETHER (2002), a depreciao de ordem fsica decorrente do desgaste das vrias partes
que constituem a edificao e que pode ser devido ao uso normal, falta de manuteno ou emprego de
materiais de baixa qualidade
11
.
Figura 2.3 Depreciao fsica devida degradao dos componentes construtivos. Obras de reparao.
2.2.3. DEPRECIAO FUNCIONAL

A perda de valor devido a singularidades ou deficincias de conceo arquitetnica dos espaos do
imvel que impedem ou limitam a otimizao da operacionalidade do mesmo devido entre outros
aspetos a corredores longos e estreitos, reas subdimensionadas, reas de circulao exguas,
mobilidade comprometida, etc. A depreciao funcional ou de uso, afeta significativamente o valor do
mercado, sendo uma varivel funo da idade do imvel e da arquitetura como disciplina definidora da
funcionalidade e da esttica do imvel.
A depreciao funcional o edifcio pode em certas circunstncias afetar o prprio valor do terreno
onde ser edificado, dado que o segundo tem uma relao direta e proporcional com o primeiro dado
ser funo da capacidade construtiva e nesta quando conhecida, por exemplo, em projeto a qualidade
do mesmo. Projetos sem qualidade funcional e arquitetnica reduzem partida o interesse dos
investidores refletindo-se no valor final do imvel aqui entendido como o somatrio do valor do
edifcio e do terreno, cujo rcio mdio correntemente considerado ronda os 20%.
Considerando assim como exerccio acadmico duas moradias com igual arquitetura exterior, os
mesmos materiais e processos construtivos, a mesma rea bruta e igual nmero de pisos, mas com
uma organizao interior diferente; ser mais afetada pelo fator depreciao a que do ponto de vista
funcional estiver pior organizada. Ao falar-se de valor do imvel considera-se o conjunto edifcio e
terreno, sendo este afetado pelo fator depreciao na mesma proporcionalidade.
A depreciao funcional est traduzida no Art 43 do CIMI, no designado Coeficiente de qualidade e
conforto, concretamente em dois dos coeficientes minorativos.
12
Figura 2.4- Extrato de tabela do CIMI
Os restantes mtodos conhecidos aplicveis ao clculo da depreciao no tm em si includa qualquer

referncia, parmetro ou fator que traduza este particular relacionado com a funcionalidade do imvel.
2.2.4. DEPRECIAO AMBIENTAL

Os fatores locais e ambientais influenciam de forma determinante a qualidade de vida dos residentes,
sendo um dos aspetos mais importantes a considerar na aquisio de um imvel. A procura ou a falta
dela, motivada por fatores ambientais, determina o valor do imvel.
A proximidade de lixeiras, de zonas industriais, de cemitrios, de subestaes eltricas, reas urbanas
degradadas, falta de espaos verdes e de lazer; so considerados, entre outros, locais sem qualidade
ambiental, constituindo fatores depreciativos que afetam de forma mais ou menos acentuada o valor
do imvel.
2.2.5. DEPRECIAO ECONMICA

Est relacionada com a perda de valor provocada por causas econmicas desfavorveis, exteriores ao
prprio imvel, relacionadas com alteraes da conjuntura econmica nacional e internacional,
legislao, dificuldades comerciais da zona, maus acessos, interioridade, meios de comunicao,..
A realidade atual, motivada pela divida soberana de Portugal, mas de uma forma geral devido crise
econmica que afeta a economia mundial e europeia em particular, teve uma influncia determinante
13
no setor da construo civil e consequentemente no setor imobilirio. A reduo abrupta do crdito

bancrio e as condies mais exigentes com que praticado, associada a debilidade das empresas que
operam no terreno e ao aumento da taxa de desemprego, o excesso de oferta no mercado imobilirio,
motivaram uma baixa muito acentuada na procura por incapacidade de compra. A uma oferta elevada
associada a uma procura muito reduzida, para no dizer nula em algumas reas geogrficas, resulta
numa baixa de preos dos imveis e consequente valor, que se calcula no ltimo ano na casa dos 9% .
O inqurito avaliao bancria do Instituto Nacional de Estatstica (INE) revela uma diminuio de
84 euros nos valores mdios dos alojamentos, em termos homlogos, e uma reduo de 0,8 por cento
relativamente ao valor observado em janeiro (1.063 euros/metros quadrado).
Na regio de Lisboa, o valor mdio da avaliao em fevereiro de 2012 registou uma diminuio de
134 euros (-9,6 por cento, face ao ms homlogo), enquanto na rea Metropolitana do Porto caiu 7,6
por cento (menos 82 euros).
O valor mdio da avaliao dos apartamentos diminuiu 9,3 por cento (variao de -8,5 por cento em
janeiro), com todas as regies a apresentarem diminuies homlogas.
O valor mdio de avaliao das moradias tambm desceu, mas de forma menos acentuada, recuando
3,7 por cento, o que significa uma reduo de 38 euros.
O inqurito avaliao bancria na habitao para efeitos da concesso de crdito resulta de dados
recolhidos junto de nove instituies financeiras, correspondendo a cerca de 90 por cento do montante
total de crdito habitao concedido entre 2011 e 2012.
Em termos gerais este estudo revela que o valor mdio da avaliao bancria baixou 7,4 por cento em
fevereiro face ao ms homlogo de 2011, para 1.055 euros por metro quadrado, sendo o decrscimo
mais expressivo na rea Metropolitana de Lisboa.
Por outro lado so cada vez em maior nmero as retomas de imveis por parte das instituies de
crdito e execues fiscais levadas a cabo pelo Ministrio das Finanas. Esta circunstncia motiva por
um lado processos de alienao dos imveis em asta pblica com preos base de licitao muito
baixos, mas por outro com a retoma de imveis usados, afetados na sua conservao e pelo facto de
estarem devolutos nas fases posteriores de retoma ou execuo fiscal, provoca nestes uma degradao
por falta de utilizao acelerada, sabendo-se da falta de capacidade e meios para que as instituies
detentoras dos mesmos procedam a obras de reabilitao.
Figura 2.5 - Evoluo dos valores mdios da avaliao bancria de habitao (INE)
14
2.3- VIDA TIL DE UM BEM

Devido a um conjunto de aspetos e variveis mltiplas relacionadas com a vida til dos elementos,
cujo estudo e inter-relao prosseguem por parte dos agentes que lidam com este conceito, no h para
o mesmo uma definio clara. Verifica-se contudo haver um intervalo de convergncia para os aspetos
essenciais relacionados com a vida til.
No sendo objetivo principal desta dissertao este estudo, utilizar-se-o alguns dos estudos e
definies j conhecidos a este propsito, sem uma preocupao de questionar ou ir muito alm dos
mesmos.
A vida til constitui uma varivel independente, determinante no clculo da depreciao de um
imvel. Da a abordagem feita neste captulo.
2.3.1. CONCEITOS RELACIONADOS

De forma sinttica a vida til de um bem (mvel ou imvel) traduz a sua durabilidade.
Nos mesmos termos a Norma Brasileira NBR 14653-1 (Procedimentos gerais de avaliaes de bens)
define vida til como o prazo de utilizao funcional de um bem.
Na norma ISO 15686-1 (2000), a vida til definida como o perodo de tempo, aps instalao,
durante o qual o edifcio ou partes deste atingem ou excedem os requisitos de desempenho, sendo os
requisitos de desempenho mnimo aceitvel de uma propriedade crtica.
O Decreto Regulamentar n 25/2009, de 14 de Setembro de 2009, alterado pela Lei n 64-B/2011 de
30 de Dezembro, que estabelece o Regime das Amortizaes e Depreciaes, no seu Artigo 3, ponto
1, refere: A vida til de um elemento do ativo deprecivel ou amortizvel , para efeitos fiscais, o
perodo durante o qual se deprecia ou amortiza totalmente o seu valor, excludo, quando for caso
disso, o respetivo valor residual.
Outros conceitos mais desenvolvidos definem vida til de um bem como sendo o espao de tempo
entre a entrada em servio desse bem e o posterior abate para desmantelamento e reciclagem. Intervalo
de tempo, que sob determinadas condies, comea num dado instante, regularmente entrada ao
servio ou funo e termina quando a taxa de avarias se torna inaceitvel ou quando o bem
considerado irreparvel no contexto operacional, tcnico ou econmico.
Balaras et al (2005) consideram, de uma forma mais especfica e exigente, a vida til de um
componente de construo o perodo de tempo aps a instalao ou construo, durante o qual todas as
propriedades atingem ou superam o desempenho mnimo aceitvel.
A norma canadiana CSA S478-95 Guideline on Durability in Buildings refere a vida til como o
perodo de tempo real durante o qual o edifcio ou qualquer um dos seus componentes cumpre os seus
objetivos sem custos imprevistos ou interrupes para manutenes e reparaes.
Ripper (2003), numa palestra sobre o desempenho das construes refere que a vida til de uma
construo o perodo durante o qual esta conserva os requisitos estabelecidos em projeto quanto
segurana, funcionalidade e esttica, sem custos inesperados de manuteno (reparao).
Nas definies e conceitos referidos esto patentes e vincados trs aspetos que caracterizam por si a
vida til: tempo, desempenho e custos.
15
2.3.2 . DURABILIDADE
O estudo e previso da vida til de um sistema construtivo implica o conhecimento da durabilidade
dos componentes ou dos materiais que o constituem.
Gomes e Ferreira (2009) Uma construo durvel se for capaz de desempenhar as funes para que
foi concebida, durante o perodo de vida previsto, sem que para tal seja necessrio despender custos de
manuteno e reparao imprevistos. A durabilidade, sendo caracterizada pela vida til de um
conjunto de materiais e componentes, desempenha uma funo importante para a obteno duma
construo sustentvel
A norma ISO 15686 define durabilidade como sendo a capacidade de um edifcio ou de uma parte de
um edifcio de desempenhar a sua funo durante um determinado intervalo de tempo, sob ao dos
agentes presentes em servio acrescentando uma nota importante de que esta no uma
oportunidade intrnseca de um produto ou componentes, mas sim uma caracterstica que depende das
condies a que est sujeito, em servio.
A norma canadiana CSA S478-95 refere: durabilidade a capacidade de uma construo ou qualquer
um dos seus componentes para realizar as funes requeridas no seu ambiente de servio, durante um
intervalo de tempo, sem custos imprevistos para manuteno ou reparao
Nos conceitos enunciados continuam a ser referidos o tempo, o desempenho e os custos como
variveis determinantes na definio de durabilidade. No h contudo concretizao quanto ao perodo
de tempo em concreto, podendo ser diverso.
2.3.3. OBSOLESCNCIA
O conceito de obsolescncia no significa por via direta degradao fsica do bem ou imvel. Est
contudo relacionada e tambm um problema de vida til. Trata-se de um processo que ocorre devido
a um processo de desatualizao, que pode no limite, por obsolescncia do projeto e dos mtodos
construtivos deixar de cumprir com o nvel de desempenho exigido.
Como problema que de desajuste relativamente s exigncias do utilizador ou da sociedade de uma
forma mais ampla, exige, para que no ocorra ou para que sejam minimizados os seus efeitos que haja
um conhecimento projetado no tempo que permita a nvel de conceo evitar ou atrasar este processo
de obsolescncia.
Na norma ISO 15686 o conceito de obsolescncia definido como a perda de aptido de um
determinado item para desempenhar satisfatoriamente as suas funes devido a alteraes no nvel de
desempenho exigido.
A mesma norma, define trs tipos de obsolescncia nos edifcios: a funcional, a tecnolgica e a
econmica. A sua ocorrncia sintetizada e tipificada na tabela seguinte:
16
Tabela 2.1 - Tipos de Obsolescncia (adaptado da norma ISO 15686-1 (2000)
Tipo de Obsolencia Ocorrncia Tipica Exemplos

Processo industrial obsoleto, instalaes
A funo em causa j
Funcional desnecessrias, divisria removida (em
no requerida
escritrios, por ex.)
Alternativas atuais
com melhor Mudana do isolamento trmico para um melhor
Tecnolgica desempenho, desempenho, mudana para caixilharias mais
mudana de padres estanques
de uso
Item ainda totalmente
funcional mas menos
Econmica Mudana do sistema de aquecimento
eficiente e econmico
que novas alternativas
Dado tratar-se um conceito lato e algo indefinido h outras classificaes que lhe podem ser atribudas
como a obsolescncia de localizao, legal, esttica, ambiental e de imagem (Akivuori 1999)
Pelo referido, verifica-se que a obsolescncia ocorre devido a mltiplos fatores variveis ao longo do
tempo, do ritmo e conceitos sociais, tendncias estticas, entre outras. Trata-se por isso de um conceito
algo relativo, de difcil mensurao e previso a mdio e longo prazo. No entanto a forma de evitar os
seus efeitos passa pelo conhecimento e estudo destas tendncias, prevendo-as e adotando medidas para
minimizar e se possvel anular os seus efeitos na vida til do elemento ou bem.
2.3.4. FIM DA VIDA TIL

Considera-se que a vida til de um elemento de construo est no seu limite quando este deixa de
desempenhar de forma adequada e capaz as funes que lhe so exigidas. O fim da vida til, pelas
variveis que envolve, um conceito de definio algo complexa.
Em termos gerais, o fim de vida til o momento em que a funo para a qual a construo e os seus
componentes foram previstos deixa de ser cumprida. De modo a clarificar e facilitar a sua definio,
Hovde e Moser (2004) divide as propriedades de um elemento de construo em exigncias de
segurana, funo e aparncia, considerando o fim de vida til quando uma dessas exigncias deixar
de ser cumprida. Assim para cada uma delas, a exigncia cumprida se:
Segurana: a integridade do elemento de construo mantida no nvel padro de segurana;
Funo: a funo desejada cumprida;
Aparncia: a aparncia esperada verificada.
A segurana um critrio fundamental, tendo por isso um nvel de exigncia superior ao dos outros
critrios. No entanto, as propriedades estticas so apresentadas como o grupo que mais rapidamente
atinge os nveis mnimos, sendo assumido que estas correspondem muitas vezes s propriedades
condicionantes da vida til (Sousa (2008), Silva (2009)).
Este conceito pode ser definido graficamente, fazendo uma comparao das diferentes degradaes
destes trs conjuntos de propriedades e indicando diferentes nveis mnimos de exigncia para cada
um. Graficamente e esquematicamente a relao entre estas propriedades tem a uma representao
prxima da que se apresenta a seguir.
17
.
Figura 2.6 - Degradao esquemtica dos diferentes grupos de propriedades (Silva (2009))
2.3.5 . VIDA TIL DE PROJETO

A vida til de projeto ou tida como referncia para a realizao de estudos tendo por base os requisitos
de durabilidade pretendidos para o edifcio variam funo de vrios aspetos relacionados com as suas
caractersticas e dos elementos que o constituem, tendo como consequncia a variabilidade da vida
til.
A norma ISO 15686-1 (2000) define vida til de projeto como sendo a vida til considerada pelo
projetista como base para as suas especificaes
H uma forma particular de definio de vida til de projeto, tendo por base as exigncias e
espectativas do utilizador do edifcio. Esta definio faz parte da norma canadiana CSA S478-95
Guideline on Durability in Buildings que a define como sendo a vida til especificada pelo
projetista de acordo com as espectativas (ou requisitos) dos donos do edifcio ou construo
As tabelas que se seguem fazem a sntese da vida til de projeto para edifcios, funo das suas
caractersticas e dos elementos constituintes.
Tabela 2.2 - Durao Mnima da vida de projeto (Norma ISO 15686- (2000))
Elementos de Instalaes de
Vida til de Elementos Elementos
manuteno servios e
projeto do inacessveis ou facilmente
dificil ou trabalhos
edificio estruturais substituveis
onerosa exteriores
Ilimitada Ilimitada 100 40 25
150 150 100 40 25
100 100 100 40 25
60 60 60 40 25
25 25 25 25 25
15 15 15 15 15
10 10 10 10 10
18
Tabela 2.3 Vidas teis de projeto para edifcios (Norma CSA 5478-95)
Pese embora deslocada da nossa realidade construtiva, FiKER, no seu livro Manual das Avaliaes e
Percias em Imveis Urbanos. 2 edio. So Paulo: Pini, 2005 definiu a tabela onde relaciona a classe,
o tipo e o padro do edifcio, atribuindo para cada caracterizao ou vida til em anos e o valor
residual em percentagem do valor do imvel. Este valor residual tido por norma como o valor do
terreno, que se considera no sofrer depreciao.
19
Tabela 2.4 - Vida til versus vida residual. Adaptada de FIKER (2005: 52/53) - Brasil
VIDA
VALOR
CLASSE TIPO PADRO REFERENCIAL
RESIDUAL (%)
(ANOS)
Rustico 5 0
BARRACAO
Simples 10 0
Rustico 60 20
Proletrio 60 20
Econmico 70 20
Simples 70 20
CASA
Mdio 70 20
Superior 70 20
RESIDENCIAL
Fino 60 20
Luxo 60 20
Econmico 60 20
Simples 60 20
Mdio 60 20
APARTAMENTO
Superior 60 20
Fino 50 20
Luxo 50 20
Econmico 70 20
Simples 70 20
Mdio 60 20
ESCRITORIO
Superior 60 20
Fino 50 20
COMERCIAL
Luxo 50 20
Rustico 60 20
Simples 60 20
ANGARES
Mdio 80 20
Superior 80 20
Apesar de descriminado, o quadro apresenta um valor residual praticamente igual. Tal explicado por
se convencionar que, no limite, o valor residual de um imvel corresponde ao terreno onde se localiza,
a que corresponde um rcio de 20% do seu valor global. O CIMI fixa 25%. No captulo sete abordar-
sede novo este assunto.
O conceito de vida til das edificaes est diretamente ligado ao intervalo de tempo contado da data
de instalao ou da colocao em servio i, correspondendo no caso dos edifcios data de emisso
do alvar de licena de utilizao ou da data de ocupao tido para efeitos fiscais como sendo a data a
partir do qual o edifcio est a ser utilizado em todas as suas capacidades, podendo ainda no ter sido
vistoriado e emitido o competente alvar de licena de utilizao; at ao momento em que o servio
prestado economicamente e pelo bem deixa de ser economicamente interessante MOREIRA
(1997:219).
20
Ou seja, na eventualidade das despesas operacionais de um imvel se igualarem sua capacidade de

gerar receita, a sua vida til, segundo este principio, ter chegado ao fim. A figura a seguir ilustra este
principio ou condio.
Fig. 2.7 - Causas de depreciao MOREIRA (1997:219)
2.4. IDADE DO IMVEL

A idade de um imvel encerra em si vrios conceitos, dependendo da base de referncia relativamente
qual calculada ou do normativo legal que a define.
2.4.1. IDADE EFETIVA

Para um edifcio concludo corresponde ao perodo de tempo decorrido desde a sua entrada em servio
at data em anlise.
Dado que a anlise ao processo de depreciao pode tambm ser efetuada em edifcios no concludos,
interrompidos em fase de construo, a idade ser considerada a partir do momento da interrupo dos
trabalhos, sendo, para efeitos do clculo da depreciao, necessrio proceder anlise da situao de
obra nas suas componentes construtivas, atravs da designada decomposio de custos como mais
adiante ser referido.
2.4.2. IDADE FISCAL

Nos termos previstos no CIMI, no seu Artigo 44, a idade fiscal para o clculo do coeficiente de
vetustez (Cv) funo do nmero inteiro de anos decorridos desde a data de emisso da licena de
utilizao, quando exista, ou da data da concluso das obras de edificao.
2.4.3. IDADE RESIDUAL

A idade residual ser o resultado da diferena entre a vida til do edifcio e a sua idade efetiva ou
atual.
21
2.5. CLCULO DA DEPRECIAO FISICA. METODOLOGIAS DISPONVEIS

A depreciao fsica ( perda de valor devido deteriorao fsica) de um imvel determinada com
base na seguinte expresso geral:
D = K (Vi-Vr) (2.1)
Em que:
D Depreciao acumulada ()
K Fator de depreciao acumulada
Vi Valor inicial do imvel ()
Vr Valor residual do imvel ()
(Vi-Vr) Valor deprecivel ()
Clculo do valor actual:

Va = Vi K (Vi-Vr) (2.2)
2.5.1. DEPRECIAO LINEAR

O clculo da depreciao pelo mtodo linear assenta no principio de que h uma perda constante do
valor do imvel sendo proporcional ao seu nmero de anos de vida , seguindo uma de funo reta.
O coeficiente de depreciao segue a expresso:
(2.3)
Em que:
u Idade efetiva ou atual do imvel
n Vida til do imvel
Depreciao acumulada e linear:
Esta metodologia usualmente utilizada e aceite para o clculo da depreciao dos mveis ou imveis
no mbito fiscal e contabilstico.
2.5.1.1. Depreciao luz do CIMI (coeficiente de vetustez)
De acordo com o Artigo 44 do CIMI o coeficiente de vetustez, assume os coeficientes constantes da

tabela seguinte:
22
Tabela 2.5 - Coeficiente de Vetustez (CIMI)

(Redaco dada pelo artigo 93. da Lei 64-A/2008, de 31 de Dezembro; anterior corpo do artigo)
Coeficiente
Anos
de vetustez
Menos de 2 1,00
2a8 0,90
9 a 15 0,85
16 a 25 0,80
26 a 40 0,75
41 a 50 0,65
51 a 60 0,55
Mais de 60 0,40
O coeficiente de vetustez permite calcular o valor atual do prdio, descontada a parcela relativa
depreciao. No captulo 4.1.5, no processo de avaliao, ser novamente referida e utilizada esta
tabela.
2.5.1.2. Depreciao pelo Regime das Amortizaes e Depreciaes

O Regime de Amortizaes e Depreciaes, ponto 1, do Art 4, referido: O clculo das
depreciaes e amortizaes faz-se, em regra, pelo mtodo das quotas constantes.
Tambm o art. 30. do Cdigo do IRC, define, no seu n. 1, que a regra de clculo das
depreciaes/amortizaes o mtodo das quotas constantes (mtodo da linha reta, de acordo com o
SNC). Podem ainda ser aplicados mtodos de depreciao e amortizao diferentes dos indicados nos
nmeros anteriores, desde que, mediante requerimento, seja obtido o reconhecimento prvio da
Direo Geral dos Impostos.
Fig. 2.8 - Anexo ao RAD (extrato das tabelas de depreciao anual)
23
Fig 2.9 - Anexo ao RAD (extrato das tabelas de depreciao anual)
2.5.2. DEPRECIAO PELO MTODO EXPONENCIAL

No clculo da depreciao pelo mtodo exponencial, tambm designado de Kwentzle, o coeficiente de
depreciao funo da idade do imvel e toma a expresso:
K=
Depreciao acumulada exponencial

D = K (Vi-Vr)
D= (Vi-Vr)
A relao entre o fator tempo e a depreciao do imvel tem um traado parablico.
2.5.3. DEPRECIAO PELO MTODO DA MDIA DE ROSS

A depreciao calculada pela mdia de Ross baseia-se nos dois mtodos anteriores e resulta da mdia
aritmtica de ambos, seguindo a expresso:
K=
D= (Vi-Vr)
24
2.5.4. DEPRECIAO PELO MTODO DE ROSS-HEIDECKE

A expresso de clculo da depreciao por este mtodo vai alm das anteriores dado que considera
uma outra varivel determinante no clculo da depreciao. Para alm da idade efetiva do imvel e da
vida til considerado o estado de conservao. O coeficiente de depreciao determinado tendo por
base a expresso:
K= + xC
Funo do estado de conservao do imvel e visando aperfeioar o clculo da depreciao fsica,

ROSS-HEIDECKE definiram a seguinte tabela de valores para C, funo de nove estgios ( 1 a 5)
de conservao do bem.
Tabela 2.6 - Valores para C (adaptado de Artur A.Bezelga, A.Borges Leito, M.Reis Campos 2000)
Estado Estado da Construo Valores de "C"

1,0 Novo 0,00%
1,5 Entre novo e regular 0,32%
2,0 Regular 2,52%
2,5 Entre regular e reparos simples 8,09%
3,0 Reparos simples 18,10%
3,5 Entre reparos simples e importantes 33,20%
4,0 Reparos importantes 52,60%
4,5 Entre reparos importantes e sem valor 75,20%
5,0 Sem valor 100,00%
Para melhor enquadramento, a tabela 2.8 (pag.36) define cada um dos estados de conservao.
Segundo NETHER (2002) o critrio de Heidecke considera como princpios bsicos:
a) Um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto um bem mal conservado
deprecia-se mais rapidamente;
b) A depreciao a perda de valor que no pode ser recuperada com gastos de manuteno.
Heidecke criou a tabela seguinte onde definido o coeficiente de depreciao fsica funo de nove
categorias do estado de conservao e da idade do edifcio.
25
Tabela 2.7 - Depreciao fsica/ Tabela ROSS-HEIDECKE (%)

ESTADO DE CONSERVAO
IDADE 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 33,90 53,10 75,40 100,00
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70 100,00
6 3,18 3,21 5,62 11,10 20,70 35,30 54,10 76,00 100,00
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30 100,00
10 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60 100,00
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90 100,00
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20 100,00
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50 100,00
18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80 100,00
20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,20 58,30 78,20 100,00
22 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50 100,00
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90 100,00
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30 100,00
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60 100,00
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00 100,00
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,50 80,40 100,00
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,40 100,00
36 24,50 24,50 26,40 30,60 38,10 49,50 64,20 81,30 100,00
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70 100,00
40 28,00 28,00 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10 100,00
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60 100,00
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,50 83,10 100,00
46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50 100,00
48 35,50 35,50 37,01 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00 100,00
50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50 100,00
52 39,50 39,50 41,00 44,40 50,50 59,60 71,30 85,00 100,00
54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50 100,00
56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00 100,00
58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60 100,00
60 48,00 48,00 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10 100,00
62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 76,40 87,70 100,00
64 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,60 88,20 100,00
66 54,80 54,80 55,90 58,40 63,00 69,80 78,60 88,80 100,00
68 57,10 57,10 58,20 60,50 64,90 71,40 79,70 89,60 100,00
70 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,60 80,80 90,00 100,00
72 61,20 61,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,60 100,00
74 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20 100,00
76 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80 100,00
78 69,40 69,40 70,20 71,90 74,90 79,60 85,50 92,40 100,00
80 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10 100,00
82 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70 100,00
84 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,80 89,20 94,40 100,00
86 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00 100,00
88 82,70 82,70 83,30 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70 100,00
90 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,50 96,40 100,00
92 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10 100,00
94 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80 100,00
96 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50 100,00
98 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,60 99,30 100,00
100 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
26
Figura 2.10 - Representao grfica da depreciao fsica (%) - ROSS-HEIDECKE (Idade,K)
Figura 2.11 - Representao grfica da depreciao fsica (%) - ROSS-HEIDECKE (idade, valor)
Da leitura da representao grfica conclui-se que o estado de conservao do imvel tem grande
influncia no resultado da sua depreciao fsica, principalmente nos primeiros anos da sua vida til.
O caso das obras que sofram paralisaes, entendendo-se como tal as obras que so interrompidas em
pleno processo construtivo, exigem uma particular ateno com os cuidados na sua conservao,
sabendo-se com base em estudos j realizados ( XI Simpsio Nacional de Auditoria de Obras Pblicas
Clculo do dano ao errio em obras paralisadas: proposta metodolgica do TCE-RJ luz das normas
brasileiras de avaliao 2006) que a depreciao em circunstncias em que no so tidos estes
cuidados se processa de forma acelerada, concluindo o mesmo estudo que em 10 anos de vida, o
edifcio apresentado como exemplo sofreu uma depreciao de 32% do seu valor inicial.
27
Tabela 2.8 - Valores do facto K- % acumulada de depreciao (adaptado de Artur A. Bezelga, A. Borges
Leito, M. Reis Campos 2000)
CONDIES COEFICIENTE
FISICAS C CARACTERSTICAS
Edificao nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente apenas sinais de
Novo 0,00% desgaste natural da pintura externa
Edificao nova ou com reforma geral e substancial, com

Entre novo e menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de
0,32%
regular uma demo leve de pintura para recompor a sua aparncia
Edificao seminova ou com reforma geral e substancial entre

2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas
Regular 2,52% com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas
e/ou pintura externa e interna
Edificao seminova ou com reforma geral e substancial entre

Entre regular e 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com
8.09%
reparos simples reparo de fissuras localizadas e superficiais e pintura externa
e interna
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, aps reparos de fissuras superficiais
Reparos simples 18,10% generalizadas, sem recuperao do sistema estrutural.
Eventualmente, reviso do sistema hidrulico e elctrico

pintura interna e externa, aps reparos de fissuras, e com
estabilizao e/ou recuperao localizada do sistema
estrutural. As instalaes hidrulicas e eltricas possam ser
Entre reparos restauradas mediante a reviso e com substituio eventual
simples e 33,20% de algumas peas desgastadas naturalmente. Eventualmente
importantes possa ser necessria a substituio dos revestimentos de
pisos e paredes, de um, ou de outro compartimento. Reviso
da impermeabilizao ou substituio de telhas da cobertura

pintura interna e externa, com substituio de panos de
regularizao da alvenaria, reparos de fissuras, com
estabilizao e/ou recuperao de grande parte do sistema
Reparos
52,60% estrutura. As instalaes hidrulicas e eltricas possam ser
importantes
restauradas mediante a substituio das peas aparentes. A
substituio dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria
dos compartimentos. Substituio ou reparaes importantes
na impermeabilizao ou no telhado.
estabilizao e/ou recuperao do sistema estrutural,
Entre reparos substituio da regularizao da alvenaria, reparos de
importantes e 75,20% fissuras. Substituio das instalaes hidrulicas e eltricas.
sem valor Substituio dos revestimentos de pisos e paredes.
Substituio da impermeabilizao ou do telhado.
Sem valor 100,00% Edificao em estado de runa
28
2.5.5. DEPRECIAO ANLISE SNTESE DOS MTODOS
Tabela 2.9 - Valores do facto K- % acumulada de depreciao (adaptado de Artur A. Bezelga, A. Borges
Leito, M. Reis Campos 2000)
Valores de u/n
Modelo de depreciao 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00
Linear 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00
Exponecial 0,04 0,16 0,36 0,64 1,00
Mdia (ROSS) 0,12 0,28 0,48 0,72 1,00
Novo 0,12 0,28 0,48 0,72 1,00
Entre novo e regular 0,12 0,28 0,48 0,72 1,00
Regular 0,14 0,30 0,49 0,73 1,00
Entre regular e reparos
Simples 0,19 0,34 0,52 0,74 1,00
Reparos simples 0,28 0,41 0,57 0,77 1,00
Entre reparos simples e importantes 0,42 0,52 0,65 0,81 1,00
Reparos importantes 0,58 0,66 0,75 0,87 1,00
Entre reparos importantes e sem valor 0,78 0,82 0,87 0,93 1,00
A partir do quadro de valores possvel realizar a sntese da representao grfica das diversas
funes de depreciao fsica.
Figura 2.12 - Sntese da representao grfica das funes de depreciao fsica ( Ruy Figueiredo , 2004).
Da anlise representao grfica para os mtodos exponencial e de Ross, verifica-se que a

depreciao mais lenta at cerca de 70% da vida til do edifcio acelerando-se o processo no ltimo
tero da vida til. Esta anlise apresenta uma limitao porque no considera outros fatores de
desgaste, de ordem ambiental, e at de natureza construtiva responsveis de forma mais ou menos
29
intensa pelo desgaste e depreciao do edifcio. O traado superior (obras importantes) traduz isso
mesmo. Nesta situao h uma circunstncia excecional que provocou uma depreciao de mais de
50% no valor do imvel quando o mesmo tem uma idade efetiva de cerca de 20% da sua vida til.
Considerando uma vida til estimada de 60 anos esta circunstncia ocorreria ao fim de 12 anos de vida
do edifcio. Trata-se de uma circunstncia anmala s explicada por um acidente ou erro de conceo
grave.
Neste contexto introduz-se o exemplo de depreciao fsica acelerada referido no ponto 1.1, explicada
no pela degradao e desgaste natural dos elementos construtivos, mas por um fator que se entende
particularmente lesivo na conservao de qualquer edifcio, o abandono. O abandono surge no
essencial como consequncia de uma desadequao ou obsolescncia do edifcio. No sendo um
aspeto particularmente estudado, sabe-se que influencia decisivamente o envelhecimento natural de
qualquer edifcio, devido inexistncia de aes de manuteno e conservao do imvel.
Este fenmeno particularmente notado em edifcios ou obras no concludas, pela maior exposio
dos elementos. Isso mesmo foi concludo no XI Simpsio Nacional de Auditoria de Obras Pblicas
Foz do Iguau Paran Brasil.
Tendo por base DANTAS, 1998, a representao grfica da depreciao pode ser realizada funo da
idade e do custo.
Figura 2.13 - Sntese da representao grfica das funes de depreciao fsica (DANTAS,R.A.(1998))
Em que:
CG Custo global
CR Custo residual
D Depreciao num determinado perodo da vida do imvel
n Vida til do imvel
Entende-se como mais apropriado que s designaes CR e CG correspondam no custos mas valores,
dado que a depreciao calculada sobre o valor deprecivel do imvel. Por definio de Elsio R.
(2008):
Custo Valor intrnseco, (gastos necessrios produo de um bem equivalente);
Preo Quantia mobilizada numa transao real;
Valor Medida monetria que o mercado est disposto a pagar por um bem; pressupe o
conhecimento do custo e do preo.
30
03
NORMAS, REGULAMENTOS E RECOMENDAES
3.1. INTRODUO
Nos ltimos anos tem havido um cuidado crescente em normalizar procedimentos, no s no mbito
dos processos de sistemas de gesto da qualidade, cada vez mais generalizados em todos os processos
produtivos e de investigao, visando processos de melhoria contnua, mas tambm na organizao e
regulamentao nas reas do saber, aglutinando estudos e publicaes em reas especficas.
No sector da construo tm sido inmeras as normas e regulamentos publicados nas ltimas duas
dcadas, com a transposio para a legislao nacional de diretivas, regulamentos e normas europeias,
visando assim uma uniformizao e regulamentao uniforme no espao europeu.
Relativamente ao tema base desta dissertao, a depreciao, no h ainda legislao especifica e
normas que regulamentem o seu clculo e condensem num diploma nico a sua aplicao. Para o
exerccio de perito avaliador em Portugal no h legislao especfica que regulamente esta atividade.
Sendo o conceito de vida til essencial ao clculo e estudo da depreciao, verifica-se que para o
primeiro h um conjunto vasto de estudos, trabalhos, normas e regulamentos; no se verificando o
mesmo para a segunda. Continua a ser considerada em diplomas distintos, sem estudos de base
conhecidos que justifiquem as tabelas ou critrios presentes nesses diplomas. Verifica-se assim que
este conceito abordado no CIMI substancialmente diferente da forma como abordado no Regime
das Amortizaes e Depreciaes, sendo que ambos so diplomas de base ao clculo contributivo para
efeitos de impostos e/ou contabilsticos.
No seguindo estes dois diplomas legais, a forma de calcular a depreciao de um imvel pode ser
diversa e de acordo com os mtodos atualmente correntes, aplicados ao clculo de avaliaes para os
mais diversos fins, nenhum deles sustentado ou regulamentado por normas nacionais ou europeias,
H assim, para o estudo e clculo da vida til de um elemento ou de um bem, estudos diversos,
regulamentos e normas, mas no se conhece, de forma normalizada e regulamentada, para alm dos
mtodos correntes, como esse bem se deprecia ao longo da sua vida til.
3.2. CDIGO DO CIMI

O Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (CIMI) publicado pelo Decreto-Lei n 287/2003 de 12
de Novembro, tem uma vocao tributria e fiscal. Define contudo as regras a que devem obedecer as
avaliaes fiscais de prdios rsticos e urbanos e entre estes, os novos e os antigos prdios j avaliados
luz dos diplomas anteriores. No se pode por isso considerar uma norma ou regulamento
especialmente dedicado depreciao. No entanto e conforme referido na nota introdutria, trata-se de
um dos poucos documentos publicados que aborda e define regras para o clculo da depreciao dos
imveis avaliados. Sendo expedito nesta temtica, tem em si tabelas de onde se extraem fatores que
afetaro o valor patrimonial tributrio. Entre esses fatores releva o designado coeficiente de vetustez
(Art 44) que traduz (muito embora referido ao valor residual) a depreciao fsica do imvel funo
da sua idade fiscal. A idade do imvel enquadrada em intervalos de tempo, aos quais corresponde
um determinado coeficiente de vetustez. Por outro lado define outros coeficientes: o coeficiente de
31
localizao (Cl) e o coeficiente de qualidade e conforto (Cq) que traduzem em alguns aspetos a
depreciao por fatores ambientais e por obsolescncia.
Em suma, no sendo um diploma dedicado em exclusivo a este tema da depreciao, aborda-o e define
regras para a sua contabilizao no mbito da avaliao para efeitos fiscais.
3.3. REGIME DAS AMORTIZAES E DEPRECIAES

Aquando da publicao da alterao ao Cdigo do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas
(Cdigo do IRC), destinado a enquadrar para a legislao nacional as normas internacionais de
contabilidade (NIC), nos termos do art 3 do Regulamento n 1606/2002, do Parlamento Europeu e
do Conselho, de 19 de Julho e ainda da aprovao do Novo Sistema de Normalizao Contabilstica
(SNC), que adaptou as NIC na ordem jurdica interna, foi publicado o diploma regulamentar
corporizado no Regime das Amortizaes e Depreciaes, publicado por Decreto-Regulamentar n
25/2009, de 14 de Setembro.
Neste diploma so definidos os elementos depreciveis e amortizveis e ainda a respetiva base de
clculo e os mtodos aceites para efeitos fiscais. Trata-se de um diploma especfico de enquadramento
essencialmente contabilstico, com regras prprias na determinao da depreciao, mas que
normaliza neste mbito procedimentos e critrios, tendo como objetivo maior equidade contabilstica e
fiscal.
Da mesma forma que no cdigo do CIMI este diploma no utiliza mtodos de clculo especficos que
permitam clculos mais ajustados especificidade do bem. Em contrapartida tem tabeladas as taxas de
depreciao a aplicar a cada bem em funo do tempo. Por outro lado, nos termos do ponto 3, do Art
4, abre a possibilidade aplicao de outros mtodos de depreciao e amortizao desde que
cumpram os limites e condicionantes estabelecidos neste diploma.
3.4. CDIGO DAS EXPROPRIAES

Desde 1986 que a legislao sobre expropriaes est reunida num nico cdigo que regulamenta todo
o processo expropriativo, com o objetivo de uniformizar no s os critrios de avaliao como
clarificar os princpios aplicveis. Estes objetivos nem sempre foram atingidos, tendo sido aprovado
pela Lei 168/99 de 18 de Setembro, o Cdigo das Expropriaes que define as regras de expropriao
por causa de utilidade pblica compreendida nas atribuies de bens imveis e os direitos a eles
inerentes. Os seus artigos 74 e 77 foram entretanto alterados por fora da entrada em vigor da Lei
13/2002, de 19 de Fevereiro, que define o novo estatuto dos Tribunais Administrativos e Fiscais. Neste
mbito, o Decreto Lei n 125/2002 de 10 de Maio, alterado pelo Decreto Lei n 95/2009 de 27 de
Abril, define e regula as condies exigidas para o exerccio das funes de perito e rbitro.
3.5. REGULAMENTO GERAL DAS EDIFICAES URBANAS

Este diploma legal, publicado em 1951, manteve-se praticamente inalterado at 2003. Embora tenha
sido considerado ao longo destes anos o regulamento por excelncia no mbito do licenciamento,
projeto, construo e jurdico; trata-se de um conjunto de normas algo desajustadas dos critrios e
exigncias atuais no que toca segurana, arquitetura, urbanismo e qualidade das edificaes. No
faziam parte deste regulamento matrias atuais relativas durabilidade, manuteno e conceitos como
vida til e depreciao.
32
Com o objetivo de tornar este regulamento mais adaptado realidade, foi apresentada proposta de
reviso em 2003, o Regulamento Geral das Edificaes (RGE), que atualiza a verso anterior, criando
globalmente um novo regulamento, com um mbito de aplicao mais amplo no que diz respeito ao
tipo de edifcios e definio das intervenes. Passa assim a referir aspetos da atualidade relacionados
com a energia, ambiente, sustentabilidade, manuteno e durabilidade, vida til, gesto da qualidade e
defesa do consumidor.
Relativamente a conceitos afins da depreciao, nomeadamente no que se refere vida til e
durabilidade dos edifcios, refere o seguinte:
Nos termos do Artigo 117, n 1, a vida til de uma edificao corresponde ao perodo em que a
respetiva estrutura no apresenta degradao dos materiais, em resultado das condies ambientais,
que conduzam reduo da sua segurana estrutural inicial, nomeadamente nas seces criticas dos
elementos estruturais principais.
Nos termos do mesmo artigo 117, n 2, durante a vida til de uma edificao devem realizar-se
atividades de inspeo, manuteno e reparao, nomeadamente em relao aos diversos componentes
da edificao que tenham durabilidade inferior vida til.
Nos termos do n3 a vida til de cada componente da edificao deve ser definida pelo respetivo
fabricante com base em caractersticas de deteriorao obtidas pela experincia da respetiva utilizao.
So ainda formuladas propostas a ter em considerao no projeto de execuo quanto conceo com
durabilidade das novas edificaes e das intervenes do nvel IV, para a vida til definida.
No obstante tratar-se de uma proposta visando atualizar o RGEU relativamente a critrios atuais nos
aspetos referidos, no veio a ter aplicao prtica.
3.6. LEGISLAO APLICVEL NO MBITO DA AVALIAO IMOBILIRIA

O exerccio da atividade de perito avaliador no tem a nvel nacional legislao geral que regulamente
esta atividade, permitindo que o seu exerccio se faa de forma algo anrquica e por agentes que no
possuem habilitaes mnimas para o efeito.
H contudo legislao mais especfica, dirigida a determinados procedimentos. A Comisso de
Mercado de Valores Mobilirios (CMVM) tem o Regulamento N 8/2002, alterado pelo Regulamento
N 1/2005, relativo aos designados Fundos de Investimento Imobilirio, onde so definidas as regras
para o registo, certificao, habilitaes e formas de exerccio da profisso dos peritos avaliadores.
O Decreto-Lei n 60/2002 de 20 de Maro de 2002 Aprova o novo regime jurdico dos fundos de
investimento imobilirio, revogando o Decreto-Lei n. 294/95, de 17 de Novembro, alterado pelo
Decreto-Lei n. 323/97, de 26 de Novembro. Esta reviso do regime jurdico dos fundos de
investimento imobilirio (FII) pretende situar-se numa linha de continuidade com a reforma de 1995,
desenvolvendo, com base na experincia adquirida, a evoluo ento iniciada, bem como, na
sequncia dos objetivos subjacentes aprovao do Cdigo dos Valores Mobilirios, em 1999, dotar o
regime jurdico de acrescida simplicidade e flexibilidade, sem prejuzo de medidas de rigor e
inovao. Neste sentido, restringe-se o mbito do diploma s questes essenciais de regime, deixando
para a Comisso do Mercado de Valores Mobilirios (CMVM) o respetivo desenvolvimento por via
regulamentar, cujo objeto e contedo so agora ampliados, de modo a permitir uma mais rpida
adaptao e atualizao, em funo da evoluo do prprio mercado.
33
Por outro lado, sem prejuzo dos aspetos comuns de regime, diferenciam-se as exigncias a aplicar aos
fundos abertos e fechados e, dentro destes, aos fundos objeto de subscrio pblica e particular, e cria-
se um novo tipo de fundos, designado fundos mistos.
Foram ainda publicadas algumas portarias, mais especficas, por exemplo para acesso carteira de
avaliadores do Ministrio da Justia. A Portaria N 240/2008 de 17 de Maro, alterada pela Portaria n
449/2009 de 29 de Abril, que aprova o plano do curso de formao que integra o concurso de
recrutamento de peritos avaliadores, da autoria do Centro de Estudos Judicirios; a Portaria n
241/2008 de 17 de Maro, que, no mesmo mbito aprova as provas de acesso para efeitos de seleo
dos candidatos a peritos avaliadores. Refira-se ainda a Portaria n 788/2004 de 9 de Julho, que define
os cursos superiores que habilitam ao exerccio da atividade de perito avaliador.
3.7. ORGANISMOS E PUBLICAE INTERNACIONAIS NO MBITO DA AVALIAO IMOBILIRIA
O International Valuation Standards Council (IVSC) uma organizao do setor privado,

independente e sem fins lucrativos, constituda nos EUA e com sede em Londres. O (IVSC)
desenvolve e promove padres tcnicos e ticos no mbito da realizao de avaliaes. O IVSC
responsvel por desenvolver os padres internacionais de avaliao e orientao tcnica. Para garantir
que o interesse pblico seja efetivamente protegido tambm interage com outros corpos ativos na
regulao dos mercados financeiros para garantir que as questes de avaliao so adequadamente
compreendidas. O IVSC Standards Board responsvel pelo desenvolvimento e manuteno dos
padres internacionais de avaliao e orientao tcnica nesta rea.
O European Group of Valuers Associations (TEGoVA) uma associao pan-europeia de
organismos profissionais a trabalhar para normas, tica e qualidade no mercado imobilirio e
avaliao. Representa os interesses dos avaliadores qualificados de 48 organismos profissionais de 28
pases. Alm de estabelecer padres para o cliente, representa os interesses dos seus membros. Este
organismo fornece ainda um canal exclusivo para novas oportunidades de negcio nesta rea.
A Norma Brasileira (NBR 12721/2006) - Esta Norma fixa as condies exigveis para avaliao de
custos unitrios e elaborao de um oramento de construo para edifcios a constituir em
condomnio,
O European Valuration Standart (EVS) uma pubilicao dirigida rea da avaliao no espao
europeu que, entre outros aspetos, destaca na legislao da Unio Europeia as origens de conceitos
como "valor de mercado" e "valor de emprstimo hipotecrio", ou a definio de "avaliador de ativos"
para as regras de auxlios estatais, ou ainda, no mbito da Diretiva da UE Requisitos de Capital, o
conceito de "avaliador independente. O EVS 2012 est dividido em trs partes: na Parte I contm
Normas de Avaliao europeia e sua aplicao, na Parte II contm a legislao da Unio Europeia
pertinente para avaliao de imveis e na Parte III uma srie de documentos tcnicos.
34
04
ABORDAGEM AO PROCESSO DE AVALIAO
4.1. MTODOS DE AVALIAO

4.1.1 NOTA INTRODUTRIA
No sendo objetivo primeiro desta dissertao o estudo da avaliao, far-se- neste captulo a
caracterizao geral das metodologias utilizadas de forma a enquadrar o estudo da depreciao dos
imveis e a sua influncia no valor final da avaliao.
Figura 4.1 Classificao das metodologias de Avaliao Imobiliria (adaptado de Diogo, A. (2008))
De entre estas metodologias far-se- uma abordagem s tcnicas analticas por serem usualmente as
mais utilizadas.
Ao efetuar-se uma abordagem esttica no mbito do processo de avaliao de um imvel, pretende-se
significar que esta avaliao perfeitamente datada, sendo os pressupostos presentes sua elaborao
35
vlidos para essa data ou intervalo de tempo suficiente curto para que no ocorram alteraes na
conjuntura econmica ou circunstncias fsicas que caracterizam o imvel. Considera todas as rbricas
do investimento (despesa/receita) a preos da data da avaliao. pressuposta a realizao do
investimento numa conjuntura isenta de inflao. H por conseguinte implcita nesta designao a
ideia de que o investimento tem uma vida instantnea ou, ultrapassado um determinado lapso de
tempo, no muito longo, os pressupostos que estiveram presentes e sustentaram determinado relatrio
de avaliao deixam de ser vlidos, porque alterados e consequentemente a avaliao realizada.
Segundo Jlio A. e Paulo G. (2008) No genrico, o objetivo da avaliao de qualquer bem consiste
na determinao do valor (montante) pelo qual se estima que ser transacionado entre entidades sem
interesses especiais no imvel que no sejam unicamente a compra/venda. Logicamente admite-se que
a propriedade esteja isenta de quaisquer nus/encargos, e, que a transao tenha sido devidamente
publicitada num universo amplo
4.1.2 MTODO DO CUSTO DE REPOSIO

Resumidamente o Mtodo do Custo de Reposio cujo resultado representa o valor do custo,
corresponde ao somatrio dos custos dos componentes que constituem um bem.
O Mtodo do Custo de Reposio ou Mtodo do Custo ainda designado por Mtodo do
Investimento, Mtodo do Custo de Substituio, Mtodo do Custo de Reproduo.
Neste mtodo o investimento associado est relacionado com uma alterao do bem. H por parte do
promotor uma ao de construo, alterao ou melhoramento das condies do bem.
Trata-se de um mtodo aplicvel e aconselhvel avaliao de bens com caractersticas especficas
fora do mercado mais representativo, no havendo qualquer inconveniente que possa tambm ser
aplicado em imveis mais comuns. Entre os imveis cuja avaliao poder ser efetuada por este
mtodo esto os imveis raramente transacionados e em muitos casos no vocacionados para o lucro,
referindo-se a ttulo de exemplo: hospitais, edifcios escolares, museus, castelos, edifcios prisionais, e
de uma maneira geral edifcios histricos.
No Mtodo do Custo a estrutura de custos associados inclui de forma genrica os custos diretos
(custos do terreno e da construo, custos de projetos e fiscalizao, custos de gesto do
empreendimento) e os custos indiretos devidos aos encargos inerentes construo (encargos
administrativos, encargos com a comercializao e eventualmente, porque no consensual nos
agentes avaliadores, encargos financeiros).
36
Entre outros considerandos e justificaes, pode seguir de forma condensada, a ttulo de exemplo, a
seguinte estrutura:
Custos Directos
Custo do Terreno (Ct)
Custo da Construo (Cc)
1 e 2 Fases
Piso Finalidade rea Custo/m2 Parcial Total
Cave Garagem 1.221,00 200,00 244.200,00
R/Cho Habitao 1.202,00 500,00 601.000,00
1 Andar Habitao 1.202,00 500,00 601.000,00
Recuado Habitao 1.029,00 500,00 514.500,00 1.960.700,00
3 Fase
Cave Garagem 708,00 200,00 141.600,00
R/Cho Habitao 570,00 500,00 285.000,00
1 Andar Habitao 570,00 500,00 285.000,00
Recuado Habitao 433,00 500,00 216.500,00
Ligao entre corpos 90,00 200,00 18.000,00 946.100,00
Custo de Construo 2.906.800,00
Projecto e Fiscalizao 3% Cc 87.204,00
Total dos Custos Directos 2.994.004,00
Custos Indirectos
Encargos Administrativos 7% Cc 203.476,00
Encargos Financeiros 8% Cc 241.264,40
Comercializao 3% Cc 87.204,00
Total dos Custos Indirectos 531.944,40
Cd+Ci 3.525.948,40
Margem 10% Cd+Ci 391.772,04
Valor Baseado no Custo 3.917.720,44
PVT - Mtodo de Mercado 4.363.000,00
Valor do Terreno (Vt) 445.279,56

Mtodo do Valor Residual 445.000,00
Rcios
* Vt / PVT 10% Area Bruta Const 6.918,00
Cc / PVT 67% /m2 630,67
* Vt/PVT - baixo - explicado pela relativa rea Terreno 11.254,00

interioridade e rea da parcela /m2 39,54
Figura 4.2 - Mtodo do Custo Exemplo de folha de Clculo (extrato de relatrio do prprio (2008))
4.1.3 MTODO DE MERCADO

O mtodo de mercado, tambm designado de mtodo comparativo, assume-se como um preceito
valorativo fundamentado e tendo por base a comparao com valores idnticos recolhidos na rea de
mercado do bem em avaliao. O mtodo exige por isso a existncia de um mercado que ser quer
representativo e tipificado para o tipo de imvel que se pretende valorar. O ato de comparar pressupe
condies que permitam essa comparao exigindo a existncia de variveis da mesma ndole. No
correto tomar como base comparativa (de forma direta) por exemplo, valores de moradias para avaliar
ou valorar fraes habitacionais constitudas em regime de propriedade horizontal, ou tomar valores de
escritrios para parmetros valora trios de fraes comerciais ou armazns.
Em suma, o Mtodo de Mercado exige o tratamento prvio e seletivo dos dados recolhidos na rea
do mercado onde se integra o imvel.
37
assim fundamental a realizao de um trabalho de pesquisa e recolha de dados criterioso e com um

volume que se considere estatisticamente significativo de informaes imobilirias, contextualizadas
em termos quantitativos e qualitativos. Estes sero os critrios base para a formao de uma base de
dados que contemple o mximo de informao em conformidade com o imvel que se pretende
avaliar. A ttulo de exemplo refere-se:
Para fraes em PH podem-se recolher dados relativos ao preo global e deste retirar o preo unitrio
(mais fivel e significativo em termos comparativos), rea de construo, tipologia, localizao do
imvel, situao, existncia de aparcamento automvel, caractersticas do projeto,
Para armazns os dados mais importantes para alm do preo global e unitrio, sero a rea de
construo, rea do lote, p-direito, tipo de estrutura, acessos/interland, localizao, ponte rolante,.
O enquadramento geral do mtodo comparativo pressupe para o objecto a avaliar a determinao do
designado valor de mercado (presumvel valor de transao PVT) segundo as recomendaes do
EVS (European Valuration Standart 2003), captulo IV e do IVSC (International Valuration Standard
Comitte) que admite o imvel vendvel no curto prazo.
O critrio a utilizar do Maior e Melhor Valor de Uso , conforme definido na EVS de 27-03-2004,
onde definido como sendo O uso mais provvel, fsica e financeiramente possvel, adequadamente
justificado e legalmente permitido que dar como resultado o maior valor para o bem em anlise.
Na prospeo de mercado os valores obtidos fornecem ao avaliador o valor de venda dos imveis
tendo por base a amostra recolhida, que aps tratamento estatstico com vista ao clculo da varivel
(dependente e explicada) ou do valor unitrio correlato.
Neste trabalho fundamental a experincia do avaliador para uma seleo prvia da amostra e
interpretao dos dados, seguindo como norma as seguintes fazes:
1. Conhecimento do objeto da pesquisa (o bem em anlise);
2. Preparao e planeamento da pesquisa, com a seleo das variveis;
3. Trabalho de campo com a recolha de dados;
4. Processamento, anlise e explorao de dados;
5. Interpretao e explicao dos resultados, obtendo nesta fase o modelo para comparao;
6. Fundamentao e elaborao do relatrio de avaliao.
O tratamento dos dados a amostra faz-se com recurso a dois tipos de modelo:
Homogeneizao por fatores, de forma a obter dados homogneos e comparveis, seguindo-se
o tratamento estatstico com recurso a um processo iterativo de seleo/excluso de amostras
pelo Critrio de Chauvenet.
Homogeneizao por regresso linear, que consiste em explicar a variao de uma varivel
dependente (preo unitrio por ex.) a partir de um conjunto de variveis independentes.
Basicamente consiste em achar a linha reta que melhor se ajusta ao nmero de observaes
feitas, pelo mtodo dos mnimos quadrados.
38
4.1.4 MTODO DO RENDIMENTO

O Mtodo do Rendimento tambm designado por Mtodo Analtico, Mtodo Indirecto,
Mtodo de Explorao, ou Mtodo da Capitalizao do Rendimento utilizado para bens ou
imveis geradores de rendimentos peridicos (mensal, anual, sazonal, etc,).
A propriedade, ou o imvel so entendidos nos princpios deste mtodo como bens aos quais esto
associados determinados rendimentos, efetivos ou potenciais, sendo disso exemplos a renda de uma
loja, de um apartamento, de um armazm ou um rendimento fundirio de uma determinada parcela de
terreno com caractersticas agrcolas ou florestais. Todos os bens geradores de rendimento so
passveis de serem avaliados com base neste mtodo, realando-se contudo que dada a disparidade das
rendas praticadas e desatualizao no universo do mercado de arrendamento, no ser em muitos casos
este o mtodo mais adequado para a avaliao de prdios urbanos, podendo ser contudo uma forma
complementar de avaliao conjugada com outros mtodos, nomeadamente com os mtodos atrs
enunciados.
A essncia do mtodo poder ser entendida segundo Ruy F. (2008) Toda a renda constitui um
rendimento para o senhorio, mas nem todo o rendimento expresso em termos de uma renda. O
proprietrio de uma vinha poder arrend-la mediante a contrapartida do recebimento de uma renda
convencionada mas, se ele prprio quiser explor-la, poder tambm usufruir dum rendimento, funo
da produtividade da terra e dos preos dos produtos cultivados e posteriormente adquiridos
diretamente pelo consumidor e/ou intermedirios.
Os conceitos de renda e rendimento so assim, muito prximos entre si, mas refletem processos
remuneratrios diferentes.
Segundo Elsio R. (2008) O modelo terico de desenvolvimento do clculo do valor dos bens a
calcular pelo Mtodo do Rendimento baseia-se na capitalizao a taxas consideradas adequadas,
geralmente enquadradas pela matriz das taxas praticadas pelo mercado homlogo, dos bens gerados
pelos bens avaliados.
Designando:
VBR Valor dum bem calculado com base no respetivo rendimento;
R - Rendimento anual gerado pelo mesmo bem;
Fc - Taxa de capitalizao;
Tc - Fator de capitalizao;
O mtodo baseia-se na seguinte equao:
VBR = R x Fc;
Sendo os rendimentos gerados peridicos, geralmente mensais,
R = 12 x Rm , sendo Rm a renda mensal efetiva ou potencialmente gerada pelo bem.
A igualdade assim transformada em:
VBR= 12 x Rm x Fc
Seguindo alguns princpios financeiros, nomeadamente no conceito de atualizao, que se resume a
dois conceitos:
39
A terminologia que estrutura o mtodo do rendimento, designa o inverso do fator de capitalizao,

1/Tc, por taxa de capitalizao, onde Fc = 1/Tc. A expresso geral do mtodo do rendimento toma
assim a expresso:
VBR = 12 x Rm x 1/Tc
4.1.5 MTODO DO CIMI

4.1.5.1. Nota introdutria
O Cdigo do CIMI (Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis) foi publicado tendo como objetivo
a atualizao das matrizes e do sistema de avaliaes prediais.
O antigo diploma, designado de Cdigo de Contribuio Autrquica, no obstante ter entrado em vigor
em 1 de Janeiro de 1989, tinha como sistema de avaliaes vigente data da sua publicao o Cdigo
da Contribuio Predial e do Imposto Sobre a Industria Agrcola, de 1963, que manteve no essencial o
sistema do Cdigo da Contribuio Predial de 1913.
O Cdigo do CIMI constitui tambm uma atualizao do conceito de riqueza imobiliria, dado que no
passado se baseava na economia rural e na propriedade rustica, passando a considerar de forma mais
rigorosa a propriedade urbana, cuja dinmica e valorizao passou a ser um dos principais motores da
economia nas ltimas trs dcadas, agora em declnio pela crise econmica atual. Trata-se de um
imposto cujo destino passou a ser dirigido aos municpios no principio do benefcio, incidindo sobre o
valor patrimonial tributrio dos prdios rsticos e urbanos.
4.1.5.2. Determinao do valor patrimonial tributrio

No se abordar o clculo do Valor Patrimonial Tributrio dos Prdios Rsticos por se considerar
no ter relevncia no mbito do tema em estudo.
A determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos para habitao, servios, comrcio
e industria, nos termos do Artigo 38, resulta da aplicao da expresso:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Nesta frmula os diversos fatores tm o seguinte significado:
Vt - valor patrimonial tributrio;
Vc - valor base dos prdios edificados;
A - rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao;
Ca - coeficiente de afetao;
Cl - coeficiente de localizao
Cq - coeficiente de qualidade e conforto;
Cv - coeficiente de vetustez.
Vc - Valor base dos prdios edificados, nos termos do Artigo 39 do CIMI corresponde ao custo
mdio de construo por metro quadrado somado ao valor do metro quadrado do terreno de
implantao, sendo que se aceita como sendo 25% do custo mdio de construo por m2.
O custo mdio de construo inclui os encargos diretos e indiretos suportados na construo.
40
A rea bruta de construo do edifcio ou da frao e a rea excedente de implantao designada por
A calculada com base na expresso:
A = Aa + Ab + Ac + Ad
Aa - representa a rea bruta privativa;
Ab - representa as reas brutas dependentes;
Ac - representa a rea do terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de implantao;
Ad - representa a rea do terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de implantao.
Com a atribuio dos restantes coeficientes pretende-se classificar o tipo de utilizao, caractersticas
de imvel e localizao. No obstante o seu carter tipificado e algo genrico, depende da sua correta
ponderao e atribuio o maior ou menor rigor na determinao do valor patrimonial tributrio.
O coeficiente de afetao (Ca) depende do tipo de utilizao dos prdios edificados, de acordo com a
seguinte tabela:
Tabela 4.1 - Coeficiente de afetao(Redao dada pela Lei n 53-A/2006, de 29/12)
Artigo 41.
Utlizao Coeficientes
Comrcio 1,20
Servios 1,10
Habitao 1,00
Habitao social sujeita a regimes legais de custos controlados 0,70
Armazns e actividade industrial 0,60
Comrcio e servios em construo tipo industrial 0,80
Estacionamento coberto e fechado 0,40
Estacionamento coberto e no fechado 0,15
Estacionamento no coberto 0,08
Prdios no licienciados, em condies muito deficientes de habitabilidade 0,45
Arrecadaes e arrumos 0,35
Artigo 42.
Cl - Coeficiente de localizao :
Varia entre 0,4 e 2. No entanto, em situaes de habitao dispersa em meio rural pode tomar o valor
0,35 e em zonas de elevado valor de mercado imobilirio pode atingir o valor 3. Trata-se por isso de
um coeficiente que, para alm do intervalo definido, pode assumir valores extremos abaixo ou acima
deste intervalo conforme se trate de situaes consideradas mais desfavorveis ou favorveis do ponto
de vista valorativo. Para a obteno destes coeficientes a Autoridade Tributria a Aduaneira do
Ministrio das Finanas disponibiliza on-line no domnio
41
http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp#, o zonamento nacional. A ttulo de exemplo junta-

se extrato de uma das zonas do ponto de vista imobilirio mais valorizadas do nosso territrio, no caso
a Avenida Brasil na Foz, cidade do Porto.
Figura 4.3 - Extrato do SIGIMI. Zonamento de coeficientes de localizao para a zona da Foz - Porto
Os coeficientes a aplicar em cada zona homognea do municpio, podem variar em funo da

utilizao do edifcio (habitao, comrcio, industria, ou servios) o que se compreende dado o valor
comercial que cada funo num determinado local possui.
A fixao destes coeficientes tem em considerao fatores relativos s acessibilidades, no que diz
respeito qualidade, tipo, caractersticas da via e variedade (rodovirias, fluviais e martimas). Tm
ainda influncia zonas de mercado imobilirio elevado e selecionado, como o caso da figura,
disponibilidade de servios de transportes pblicos, proximidade de equipamentos pblicos (escolas,
sociais, comerciais, desporto e lazer,).
O zonamento determina as zonas consideradas homogneas a que se aplicam estes coeficientes e as
percentagens referidas no ponto 2 do Artigo 45 que refere que o valor da rea de implantao varia
entre 15% e 45% do valor das edificaes autorizadas ou previstas.
Artigo 43.
Cl - Coeficiente de qualidade e conforto:

O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) aplicado ao valor base do prdio edificado, podendo ser
majorado at 1,7 e minorado at 0,5, e obtm-se adicionando unidade os coeficientes majorativos e
subtraindo os minorativos que constam das tabelas seguintes:
42
Tabela 4.2 - Coeficiente de qualidade e conforto ( Lei n 53-A/2006)

Prdios urbanos destinados a habitao
Majorativos:
Moradias unifamiliares At 0,20
Localizao em condomnio fechado 0,2
Garagem individual 0,04
Garagem colectiva 0,03
Piscina individual 0,06
Piscina colectiva 0,03
Campos de tnis 0,03
Outros equipamentos de lazer 0,04
Qualidade construtiva At 0,15
Localizao excepcional At 0,10
Sistema central de climatizao 0,03
Elevadores em edifcios de menos de quatro pisos 0,02
Localizao e operacionalidade relativas At 0,05
Minorativos:
Inexistncia de cozinha 0,10
Inexistncia de instalaes sanitrias 0,10
Inexistncia de rede pblica ou privada de gua 0,08
Inexistncia de rede pblica ou privada de electricidade 0,10
Inexitncia de rede pblica ou privada de gs 0,02
Inexitncia de rede pblica ou privada de esgotos 0,05
Inexistncia de ruas pavimentadas 0,03
Inexistncia de elevador em edifcios com mais de trs pisos 0,02
Existncia de reas inferiores s regulamentares 0,05
Estado deficiente de conservao At 0,05
Utilizao de tcnicas ambientalmente sustentveis, activas ou passivas 0,05
43
Prdios urbanos destinados a comrcio, indstria e servios
Majorativos:
Localizao em centro comercial 0,25
Localizao em edifcios destinados a escritrios 0,10
Sistema central de climatizao 0,10
Qualidade construtiva At 0,10
Existncia de elevador(es) e ou escada(s) rolante(s) 0,03
Minorativos:
Inexistncia de instalaes sanitrias 0,10
Inexistncia de rede pblica ou privada de gua 0,08
Inexistncia de rede pblica ou privada de electricidade 0,10
Inexitncia de rede pblica ou privada de esgotos 0,05
Inexistncia de ruas pavimentadas 0,03
Inexistncia de elevador em edifcios com mais de trs pisos 0,02
Estado deficiente de conservao At 0,05
Utilizao de tcnicas ambientalmente sustentveis, activas ou passivas 0,10
Artigo 43.
Cv - Coeficiente de vetustez:
O coeficiente de vetustez (Cv) funo do nmero inteiro de anos decorridos desde a data de emisso
da licena de utilizao, quando exista, ou da data da concluso das obras de edificao, de acordo
com a presente tabela:
Tabela 4.3 - Coeficiente de Vetustez (CIMI)

(Redao dada pelo artigo 93. da Lei 64-A/2008, de 31 de Dezembro; anterior corpo do artigo)
Coeficiente
Anos
de vetustez
Menos de 2 1
2a8 0,9
9 a 15 0,85
16 a 25 0,8
26 a 40 0,75
41 a 50 0,65
51 a 60 0,55
Mais de 60 0,4
Nos prdios ampliados as regras estabelecidas no nmero anterior aplicam-se, respetivamente, de

acordo com a idade de cada parte
44
4.2. MTODOS DINMICO DISCOUNT CASH-FLOW
Dada a relativa complexidade e at delonga no tratamento e caracterizao deste mtodo, abordar-se-

em termos genricos.
Trata-se de mais uma ferramenta tendente procura e definio, to rigorosa quanto possvel do
valor do bem em causa, especialmente aplicvel na caracterizao de empreendimentos imobilirios de
maior dimenso. O Cash-Flow permite aferir a viabilidade econmica ou no de um projeto, perante
os parmetros utilizados.
Este mtodo permite de forma quase aleatria trabalhar as variveis consideradas como pressupostos
para testar vrios cenrios em torno de um resultado que se pretende atingir com o investimento. Da
que este mtodo constitua um teste das condies de um determinado empreendimento perante o
contexto do mercado local, projetado num determinado perodo de tempo, com a possibilidade de
atualizao de custos data da anlise.
De uma forma resumida referem-se os principais conceitos relacionados com este mtodo, como
sejam: O Fluxo de Caixa Descontado (FCD), o Valor Atual Liquido (VAL), Taxa Interna de
Rentabilidade (TIR) e Payback. So tudo conceitos que relacionados num determinado contexto de
anlise de investimento traduzem e trabalham os termos incerteza e teoria do risco.
Citando Jlio A. e Paulo G. (2008): A avaliao de projetos de investimentos usualmente envolve um
conjunto de tcnicas que procuram determinar a sua viabilidade econmica e financeira, considerando
um determinado custo de oportunidade. Desta forma, normalmente esses parmetros so medidos pelo
Payback, ou seja o prazo de recuperao do investimento realizado, pela TIR (Taxa Interna de
Rentabilidade) e/ou pela VAL (Valor Atual Liquido). No entanto, poucas so as anlises as anlises
formais sobre os riscos que envolvem os fluxos de caixa de um projeto. Perante o exposto, a forma
mais comum d-se pelo uso da anlise de sensibilidade, que procura envolver uma simulao dos
resultados obtidos para os vrios patamares de custo de capital e/ou taxa de crescimento de receitas.
45
Figura 4.4 - Anlise de investimento Exemplo de folha de clculo sntese do mtodo discount cash flow
46
05
ESTUDO DE CASO
5.1. AVALIAO DE EDIFICIO COLETIVO

No sendo, como j referido, objetivo primeiro desta dissertao o tratamento do tema avaliao, o
exemplo que se apresenta neste captulo serve para referenciar alguns aspetos tidos como variveis
determinantes na anlise circunstancial dos imveis, da depreciao sofrida e da sua influencia no
valor final do bem.
O exemplo apresentado refere-se a uma avaliao real, cuja data de alguns dados, nomeadamente
valores de mercado, se manteve propositadamente desatualizada como forma de acautelar qualquer
influencia no mercado atual deste imvel, sabendo-se que este aspeto no interfere no estudo e na
anlise critica que se pretende introduzir.
Trata-se de um imvel que ainda na fase de construo foi objeto de suspenso dos trabalhos, tendo
ficado construtivamente em fases diferentes. Este aspeto considera-se relevante dado constituir mais
uma varivel que em regra no considerada no mbito do estudo da depreciao aplicada de forma
uniforme ao edifcio. Por outro lado e como j referido sabe-se que o efeito da depreciao
particularmente severo em edifcios inacabados.
neste contexto que se far o estudo do primeiro caso, nomeadamente da influncia dos diversos
mtodos disponveis no clculo da depreciao e do resultado final na avaliao.
5.1.1. OBJETIVOS E RECOLHA DE DADOS RELEVANTES

Pretende-se determinar o Presumvel Valor de Transao (PVT) do bem (edifcios e terreno), no seu
estado atual ou em uso continuado.
Para o efeito proceder-se- determinao do Presumvel Valor de Transao (PVT) do bem
atendendo ao seu Maior e Melhor uso, tendo por base as recomendaes constantes das EVS
(European Valuation Standards 2003 4.03.27) segundo as quais:
O uso mais provvel, fsica e financeiramente possvel, adequadamente justificado e legalmente
permitido que d como resultado o maior valor do bem avaliado.
5.1.2. AVALIAO (SEM CONSIDERAR A DEPRECIAO)

Os edifcios existentes implantam-se numa parcela de terreno, com uma rea sobrante generosa. O
valor do terreno ser avaliado utilizando o Mtodo do Valor Residual, dado que na envolvente mais
prxima no h mercado suficientemente representativo, cujo volume de transaes permita uma base
de referncia satisfatria para que seja possvel aplicar o mtodo comparativo para determinao do
respetivo custo. Nesta perspetiva, o seu valor ser obtido a partir da seguinte equao:
V t = PVT Ct
em que:
Vt Valor do terreno
47
PVT Presumvel valor de transao (edifcios existentes)
Ct Somatrio de todos os custos que se prev vir a ser suportados pelo empreendimento
V atual = V edifcios no seu estado atual ( afetados dos fatores de depreciao)
5.1.2.1. Metodologia
Estudo e conhecimento do bem em anlise;
Planeamento e preparao do estudo ou pesquisa a realizar;
Recolha de dados atravs do trabalho de campo;
Escolha, anlise e caracterizao das amostras recolhidas na zona de influncia do bem em
estudo;
Homogeneizao da amostra de forma a tornar os dados comparveis, utilizando para o efeito
o modelo de homogeneizao por fatores;
Tratamento estatstico da amostra, utilizando para o efeito o Critrio de Chauvenet e
distribuio T-Student, para determinao dos intervalos de confiana para cada uma das
variveis em estudo;
Avaliao esttica do Imvel com a determinao do Presumvel Valor de Transao (PVT)
utilizando para o efeito as relaes entre o Mtodo de Mercado e o Mtodo do custo
considerando o Maior e Melhor Valor de Uso.
De considerar:
A determinao do valor atual dos edifcios existentes, implica o clculo do seu estado
construtivo e valor da respetiva depreciao, decorrente do estado de abandono a que foram
sujeitos;
Aplicao do Mtodo do Valor Residual para determinao do valor do terreno;
5.1.2.2. Levantamento de dados e pressupostos assumidos

Para a concretizao dos objetivos referidos, foi realizado o levantamento possvel dos dados
documentais e urbansticos para caracterizar com o devido rigor o prdio e o contexto do meio urbano
e imobilirio onde se insere.
Para uma abordagem bem fundamentada do processo de avaliao foi efetuada visita ao local e
diligncias entretanto efetuadas aos servios de urbanismo da Cmara onde se localiza. Efetuou-se um
levantamento complementar das caractersticas dos blocos em construo atravs da anlise e
levantamento de extratos do respetivo projeto de arquitetura, quanto s tipologias e reas que
comportam.
Foi consultado o regulamento do Plano Diretor para avaliao da capacidade construtiva do local.
Foram obtidas cpias dos extratos que constam do relatrio.
A sua caracterizao e medio realizada com medidas obtidas a partir do projeto de arquitetura.
Entende-se contudo que o levantamento realizado a partir dos elementos disponveis so suficientes
para a sua caracterizao e avaliao.
48
5.1.2.3. Identificao do bem
Figura 5.1 - Fotos do exterior e do interior do imvel.
Tabela 5.1 - Sntese dos dados obtidos na CRP

ARTIGO ( Conservatria do Registo Predial )
Urbano
rea (m2) Confrontaes
N Coberta Descoberta
Norte Rua 1
1800 9454 Sul Rua 2
7.375
(*) (**) Nascente Rua 3
Poente Rua 4
( * ) - Edificio com trs frentes e 4 pisos
( ** ) - Logradouro
49
Tabela 5.2 - Composio do empreendimento

CAVE R/CHO 1 ANDAR ANDAR RECUADO
Tip Area (m2) Tip Area (m2) Tip Area(m2)
93 95 162
93 95 115
93 95 139
93 95 139
1-2 10 T2 104 10 T2 104 7 T2 139 27 T2
FASE 104 104 139
104 104 196
64 lug 104 104
garagem 104 104
111 114
1 T3 136 1 T3 136 2 T3
1.139 1.150 1.029
71 71 85
3 3 T2 82 3 T2 87 3 T2 86 10 T2
FASE 82 87 94
2 T3 120 2 T3 120 1 T2 94 4 T3
125 125
480 490 359
rea total 4.647
5.1.2.4. Caractersticas da localizao
Figura 5.2 - Localizao e referenciao do imvel
50
A rea envolvente caracteriza-se por ter uma ocupao urbana de baixa densidade, onde predominam
moradias unifamiliares, com blocos coletivos dispersos com um nmero mximo de 3 pisos. Neste
local o espao urbano designado no Regulamento do PDM como rea Expansiva, com potencial
construtivo, numa zona de transio de espao urbano para espao rural. Os acessos so razoveis e o
nvel de infraestruturao baixo. O local interior e com exposio reduzida embora muito prximo
do centro da localidade (aproximadamente 700m), o que permite usufruir dos equipamentos existentes
nesta localidade e um acesso rpido ao IC e Auto Estrada. Pode por isso e reunindo todos estes
fatores, considerar-se o local como tendo Boas Potencialidades de Mercado.
5.1.2.5. Aspetos construtivos

O edificado segue os moldes construtivos correntes: Estrutura em beto armado, alvenarias em tijolo
vazado (duplas na envolvente e simples nas paredes divisrias), redes interiores de guas residuais em
tubagens de PVC, rede de abastecimento de gua em polipropileno, revestimentos de paredes e tetos
em estanhado e estuque. O revestimento das fachadas exteriores, execuo no bloco correspondente
1 e 2 fases, em material cermico tipo Cinca.
A interrupo dos trabalhos e consequente abandono da obra, provocaram, por efeito dos agentes
atmosfricos, degradao nos diferentes materiais aplicados. Este efeito ser considerado na
determinao da depreciao.
5.1.2.6. Prospeo de mercado

Para aplicao do Mtodo de Mercado, efetuou-se prospeo de mercado, centrada na rea da
localidade. Foram recolhidos dados relativos s fraes que compem este empreendimento:
Apartamentos com tipologias T2 com 93m2 e 104m2, T3 com 120m2 e 135m2, por serem estas as
mais frequentes e representativas. Os dados recolhidos incidiram ainda sobre outras variveis
(dependentes e independentes) determinantes no valor do bem, nomeadamente: rea, idade,
localizao e valor .
A prospeo foi realizada com inquirio de empresas do ramo imobilirio e consulta a stios da
Internet, com preferncia para empresas imobilirias locais. As amostras recolhidas pretenderam-se
representativas da realidade do mercado local.
Juntam-se em anexo elementos relativos prospeo de mercado e tratamento de dados, referindo-se o
resumo dos resultados obtidos:
Tabela 5.3 Valores unitrios de mercado adotados (/m2)
HABITAO
T2 (93m2) T2 (104m2) T3 (120m2) T3 (135m2) L. Garagem Arrecadao
820,00 797,00 783,00 775,00 5.500,00 2.000,00
51
5.1.2.7. Mtodo de mercado ou comparativo

Dado tratar-se de um edifcio coletivo destinado habitao, com um mercado bastante representativo
na zona, entre os mtodos enunciados, o mais adequado determinao do seu PVT (Provvel Valor
de Transao) mtodo de mercado ou comparativo.
A aplicao do mtodo ao bem avaliando baseia-se nos pressupostos de que a propriedade ser
transacionada entre entidades sem interesses especiais no imvel que no sejam a compra e a venda e
de que esta est, na sua totalidade, isenta de qualquer nus.
Considerou-se que a parcela de terreno no rene condies de fracionamento e por isso tem o seu
valor integrado ou diludo no valor do empreendimento.
Dado que o empreendimento se desenvolve em trs fazes distintas, o clculo ser efetuado para cada
uma das fases sendo o valor final apurado correspondente ao respetivo somatrio.
Tabela 5.4 - Determinao do Presumvel Valor de Transao (PVT) Pelo Mtodo de Mercado
Edificio correspondente 1 e 2 fases

PISO FINALIDADE REA (m2) CUSTO/M2 PARCIAL TOTAL
Cave Garagem 1.221,00 250,00 305.250,00
8 T2 Habitao 752,00 820,00 616.640,00
19 T2 Habitao 2.302,00 797,00 1.834.694,00
2 T3 Habitao 272,00 783,00 212.976,00 2.969.560,00
4.547,00
Edificio correspondente 3 fase

Cave Garagem 708,00 250,00 177.000,00
10 T2 Habitao 839,00 820,00 687.980,00
4 T3 Habitao 490,00 783,00 383.670,00
reas Comuns 244,00 500,00 122.000,00 1.370.650,00
2.281,00
Ligao entre os 2 corpos 90,00 250,00 22.500,00 22.500,00
rea bruta total 6.918,00 PVT 4.362.710,00

4.363.000,00
52
5.1.2.8. Mtodo do custo de reposio
Tabela 5.5 - Determinao do valor do terreno (Vt) - Mtodo do Valor Residual
Custos Directos
Custo do Terreno (Ct)
Custo da Construo (Cc)
1 e 2 Fases
Cave Garagem 1.221,00 200,00 244.200,00
R/Cho Habitao 1.202,00 500,00 601.000,00
1 Andar Habitao 1.202,00 500,00 601.000,00
Recuado Habitao 1.029,00 500,00 514.500,00 1.960.700,00
3 Fase
Cave Garagem 708,00 200,00 141.600,00
R/Cho Habitao 570,00 500,00 285.000,00
1 Andar Habitao 570,00 500,00 285.000,00
Recuado Habitao 433,00 500,00 216.500,00
Ligao entre corpos 90,00 200,00 18.000,00 946.100,00
Custo de Construo 2.906.800,00
Projecto e Fiscalizao 4% Cc 116.272,00
Total dos Custos Directos 3.023.072,00
Custos Indirectos
Encargos Administrativos 6% Cc 174.408,00
Encargos Financeiros 7% Cc 203.476,00
Comercializao 3% Cc 87.204,00
Total dos Custos Indirectos 465.088,00
Cd+Ci 3.488.160,00
Margem 8% Cd+Ci 303.318,26
Valor Baseado no Custo 3.791.478,26
PVT - Mtodo de Mercado 4.363.000,00
Valor do Terreno (Vt) 571.521,74

Mtodo do Valor Residual 572.000,00
Rcios
* Vt / PVT 13% Area Bruta Const 6.918,00
Cc / PVT 67% /m2 630,67
* Vt/PVT - baixo - explicado pela relativa rea Terreno 11.254,00

interioridade e rea da parcela /m2 50,83
53
5.1.3. DETERMINAO DO VALOR ATUAL (EM USO CONTINUADO)..

Para a determinao do valor do prdio em Uso Continuado ou atual, ter-se- numa primeira
anlise, de projetar o valor em funo do volume de obra executado em cada uma das fases, afetando-
o posteriormente da depreciao sofrida devido ao abandono.
Este um dos aspetos que se pretende introduzir neste estudo, sabendo-se que no processo de afetao
da depreciao no considerada a situao fsica do imvel no que diz respeito sua fase construtiva.
As variveis independentes correntemente consideradas so no essencial duas: a vida til do imvel
u e a sua vida efetiva ou idade v. No mtodo de Ross-Heidecke introduzida uma varivel
adicional: o estado de conservao do imvel C.
Para alm destas entende-se como determinante caraterizar o estado construtivo do imvel, sabendo-se
que o ato de avaliar no incide somente em edifcios acabados, novos ou em uso. Por outro lado, com
base em estudos j efetuados, sabe-se que a paralisao do processo construtivo penaliza fortemente o
imvel em termos de depreciao fsica.
Refere-se a este propsito o estudo divulgado no XI Simpsio Nacional de Auditoria de Obras
Pblicas Foz de Iguau Paran Brasil, intitulado Calculo do dano ao errio em obras paralisadas:
Proposta metodolgica do TCE-RJ luz das normas brasileiras de avaliao. Em termos resumidos:
Um imvel com uma vida til estimada de 60 anos, com um perodo de paralisao dos trabalhos de
10 anos, ainda na fase de construo da estrutura e alvenarias, sofre uma depreciao de cerca de 32 %
do valor investido.
Para edifcios em fase de construo determinar a sua situao construtiva fundamental. Vem assim
a propsito referir o estudo sobre a estrutura de custos em edifcios de habitao edifcios com
estrutura reticulada em beto armado de Bezelga A.A (1984). Com base neste estudo foi executada
uma folha de clculo que permite, funo do peso relativo de cada fase da obra, determinar a situao
geral da mesma em termos percentuais do volume global de trabalhos a realizar e consequente do seu
valor. Para o empreendimento em estudo chegou-se assim seguinte situao de obra:
Tabela 5.6 - Determinao da situao global de obra pela estrutura de custos - Bezelga A.A.(1984)
BLOCO % OBRA REALIZADA

1 e 2 Fases 60%
3 Fase 35%
Ligao entre Fases 35%
54
Classe 1 Classe 2 Classe 3
Lista de actividades % Peso % Peso % Peso

Peso Peso Peso
Actual Act. Actual Act. Actual Act.
1. Movimento de terras 0,00 3,0 0,00 1,2 0,00 4,0
2. Fundaes 9,0 7,0 6,5
2.1 Fundaes propriamente ditas 0,00 3,6 0,00 4,5 0,00 3,5
2.2 Pavimento trreo 0,00 2,4 0,00 1,3 0,00 1,5
2.3 Paredes at ao pavimento trreo 0,00 3,0 0,00 1,2 0,00 1,5
3. Superestrutura 17,0 18,0 23,0
3.1 Pilares 0,00 2,7 0,00 3,0 0,00 3,6
3.2 Vigas 0,00 4,9 0,00 5,5 0,00 5,7
3.3 Paredes 0,00 0,0 0,00 1,2 0,00 0,0
3.4 Lajes e outros elementos 0,00 9,4 0,00 8,3 0,00 13,7
4. Alvenarias 10,0 11,0 9,0
4.1 Alvenarias interiores 0,00 4,5 0,00 4,0 0,00 3,5
4.2 Alvenarias exteriores 0,00 5,5 0,00 7,0 0,00 5,5
5. Cobertura 10,0 7,0 7,0
5.1 Estrutura da cobertura 0,00 3,5 0,00 2,0 0,00 1,5
5.2 Revestimentos e outros elementos 0,00 6,5 0,00 5,0 0,00 5,5
6. Vos exteriores 8,0 8,0 11,0
6.1 Guarnecimentos 0,00 1,1 0,00 0,9 0,00 3,1
6.2 Caixilhos e portas (inclundo aros) 0,00 4,7 0,00 4,5 0,00 5,6
6.3 Vidros 0,00 0,6 0,00 0,6 0,00 0,5
6.4 Estores e outras proteces 0,00 1,6 0,00 2,0 0,00 1,8
7. Vos interiores 3,5 3,9 1,0
7.1 Aros e guarnecimentos 0,00 0,7 0,00 0,9 0,00 0,3
7.2 Portas 0,00 2,8 0,00 3,0 0,00 0,7
8. Rede de guas 2,2 2,7 1,5
8.1 Canalizaes 0,00 1,4 0,00 1,7 0,00 0,9
8.2 Torneiras 0,00 0,8 0,00 1,0 0,00 0,6
9. Instalaes de esgotos e ventilaes 4,0 3,7 3,0
9.1 Fossa sptica 0,00 1,9 0,00 1,2 0,00 1,5
9.2 Tubagem de esgoto e ventilao 0,00 1,4 0,00 1,5 0,00 1,0
9.3 Outros elementos 0,00 0,7 0,00 1,0 0,00 0,5
10. Instalao elctrica 4,0 4,3 4,0
10.1 Tubagem e caixas 0,00 1,5 0,00 1,4 0,00 1,7
10.2 Enfiamentos 0,00 1,0 0,00 1,0 0,00 1,3
11. Elevadores 0,0 0,0 0,0
11.1 Portas e guias 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0
11.2 Cabine e mquinas 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0
12. Revestimento de escadas e galerias 1,2 1,8 1,8
12.1 Revestimento de degraus, patins e pavimentos 0,00 1,2 0,00 1,0 0,00 1,5
12.2 Revestimento inicial de paredes e tectos 0,00 0,0 0,00 0,4 0,00 0,3
12.3 Revestimento final de paredes e tectos 0,00 0,0 0,00 0,4 0,00 0,0
13. Revestimento inicial de paredes e tectos 6,0 8,8 5,5
13.1 Rebocos interiores (ou rev. inicial interior) 0,00 3,3 0,00 6,0 0,00 2,8
13.2 Rebocos exteriores (ou rev. inicial exterior) 0,00 2,7 0,00 2,8 0,00 2,7
14. Revestimento final interior de paredes 4,5 4,8 3,2
14.1 Lambris das zonas hmidas 0,00 1,8 0,00 2,1 0,00 0,9
14.2 Restante revestimento interior das paredes 0,00 2,7 0,00 2,7 0,00 2,3
15. Revestimento final interior de tectos 0,00 1,1 0,00 1,5 0,00 0,8
16. Revestimento final exterior 0,00 3,3 0,00 1,6 0,00 3,2
17. Revestimentos iniciais de piso 0,00 0,6 0,00 0,8 0,00 0,4
18. Revestimento final de piso das zonas secas 0,00 3,0 0,00 3,7 0,00 1,3
19. Revestimento final de piso das zonas hmidas 0,00 1,4 0,00 1,1 0,00 4,0
20. Equipamento de cozinha e lavagem 0,00 2,8 0,00 2,5 0,00 2,2
21. Equipamento de casa de banho 0,00 1,4 0,00 2,1 0,00 0,9
22. Diversos 2,5 2,0 4,2
22.1 Outras carpintarias 0,00 0,4 0,00 0,4 0,00 0,3
22.2 Outras serralharias 0,00 0,7 0,00 0,4 0,00 2,4
22.3 Outras cantarias 0,00 0,2 0,00 0,2 0,00 0,0
22.4 Roupeiros 0,00 1,0 0,00 0,9 0,00 1,3
22.5 Instalaes de evacuao de lixos 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0
22.6 Instalao de gs 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0
23. Arranjos exteriores 0,00 1,5 0,00 2,5 0,00 2,5
Figura 5.3 - Determinao da estrutura de custos em edifcios de habitao- A. A. Bezelga (1984)
55
Sendo as classes assim definidas:

Cl1 - Moradias Unifamiliares com 1 piso.
Cl2 - Moradias Unifamiliares com 2 pisos (Apenas de habitao)
Cl3 - Moradias Unifamiliares com 2 pisos (1 piso com anexos; 2 piso habitao)
5.1.3.1. Depreciao pelo Mtodo Linear

O terreno no sofre depreciao fsica, podendo sofrer depreciaes no seu valor decorrentes de
fatores externos, nomeadamente perda de qualidade ambiental. No caso em estudo no h alteraes
deste tipo, pelo que se considera a depreciao a afetar exclusivamente o edifcio. Refere-se aqui
exclusivamente a depreciao fsica por ser, conforme j referido, aquela para a qual existe formas de
quantificao. Na conjuntura atual a depreciao por motivos financeiros e econmicos so relevantes.
No h contudo para estes estudos realizados com carater definitivo que permita saber em termos
presentes o seu real impacto. Por outro lado propsito deste estudo analisar as frmulas de
depreciao correntes.
BLOCO PVT % OBRA REALIZADA Valor actual s/ depreciao

1 e 2 Fases 2.969.560,00 60% 1.781.736,00
3 Fase 1.370.650,00 35% 479.727,50
Ligao entre Fases 22.500,00 35% 7.875,00
Total 4.340.210,00 Vi= 2.269.338,50
Vr= 295.014,01
Depreciao linear Vida til 60 anos

Vida efectiva 10 anos
K = u/n K= 0,17
D = K (Vi-Vr) D= 329.054,08
V actual = Vi - D Valor Actual 1.940.284,42
Arredondado 1.940.000,00
Rcio = D/(Vi-Vr) 17%
Como nota explicativa refere-se que calculado o valor inicial do edifcio (Vi) para a situao de obra
executada, possvel saber o valor residual, considerado como sendo no limite da vida til do
empreendimento o valor do terreno. No caso em estudo o valor residual, resulta do valor apurado pelo
mtodo do valor residual (Vt=PVT-Ct) afetado do respetivo rcio para reposio da proporcionalidade
devida ao facto do empreendimento no estar concludo.
Para a vida til estimada e vida efetiva ou atual definida, determinado o coeficiente de depreciao
(K) e o correspondente valor da depreciao, obtendo-se no final o valor atual do imvel. Como
indicador para anlise comparativa foi determinado o rcio entre o valor da depreciao e o designado
valor deprecivel, que corresponde ao valor do edifcio descontado o valor em fim de vida.
Far-se- o mesmo exerccio nos mtodos seguintes.
56
5.1.3.2. Depreciao pelo Mtodo Exponencial (Kwentsle)

1 e 2 Fases 2.969.560,00 60% 1.781.736,00
3 Fase 1.370.650,00 35% 479.727,50
Total 4.340.210,00 Vi= 2.269.338,50
Vr= 295.014,01
Depreciao Vida til 60 anos

Exponecial Vida efectiva 10 anos
K = (u/n)2 K= 0,03
D = K (Vi-Vr) D= 54.842,35
Rcio = D/(Vi-Vr) 3%
O mtodo ou modelo de Kwentsle uma funo exponencial. Considerando a representao grfica da

figura 2.11, conclui-se que o modelo cuja curva se afasta mais do modelo linear, confirmando-se
esse afastamento na diferena entre os rcios obtidos.
5.1.3.3. Depreciao pelo Mtodo da Mdia (Ross)

1 e 2 Fases 2.969.560,00 60% 1.781.736,00
3 Fase 1.370.650,00 35% 479.727,50
Total 4.340.210,00 Vi= 2.269.338,50
Vr= 295.014,01

Mdia de Ross Vida efectiva 10 anos
2
K = 1/2 [ u/n + (u/n) ] K= 0,10
D = K (Vi-Vr) D= 191.948,21
Este mtodo representa a mdia entre o mtodo linear e o mtodo de Kwentsle. Do ponto de vista
grfico traduz-se numa curva mais esbatida com desenvolvimento entre a reta do mtodo linear e a
curva exponencial de Kwentsle.
57
5.1.3.4. Depreciao pelo Mtodo de (Ross-Heidecke)

1 e 2 Fases 2.969.560,00 60% 1.781.736,00
3 Fase 1.370.650,00 35% 479.727,50
Total 4.340.210,00 Vi= 2.269.338,50
Vr= 295.014,01

Ross-Heidecke Vida efectiva 10 anos
K = 1/2[u/n+(u/n)2]+[1-1/2[u/n + (u/n)2]]xC K= 0,11

Estado Conservao - entre novo e regular C= 0,32%
D = K (Vi-Vr) D= 219.369,39

O resultado obtido por este mtodo prximo do anterior, verifica-se contudo que a curva que traduz
o processo, contrariamente ao caso anterior que convexa, passa a ser concava, traduzindo uma
depreciao mais acelerada nos primeiros anos de vida do imvel.
5.1.3.5. Funo da depreciao pelo Mtodo do CIMI (Coeficiente de Vetustez)

1 e 2 Fases 2.969.560,00 60% 1.781.736,00
3 Fase 1.370.650,00 35% 479.727,50
Total 4.340.210,00 Vi= 2.269.338,50
Vr= 295.014,01
Vida til 60 anos

Mtodo do CIMI
Vida efectiva 10 anos
Coeficiente de vetustez (9-15) anos 0,85
K=1-Cv K= 0,15
D = K (Vi-Vr) D= 296.148,67
Por este mtodo a depreciao obtida a partir do coeficiente de vetustez (tabelado), tem um traado
linear, aproximando-se nos seus resultados ao mtodo linear atrs referido.
58
06
ANLISE COMPARATIVA
6.1. QUADRO SNTESE

1 e 2 Fases 2.969.560,00 60% 1.781.736,00
3 Fase 1.370.650,00 35% 479.727,50
Total 4.340.210,00 Vi= 2.269.338,50
Vr= 295.014,01
Valor deprecivel Vi-Vr= 1.974.324,50
Valor da construo (Vi-

Mtodo Depreciao (D) Vr) - D Rcio = D/(Vi-Vr)
Linear 329.054,08 1.645.270,42 0,17

Exponecial 54.842,35 1.919.482,15 0,03
Mdia de Ross 191.948,21 1.782.376,29 0,10
Ross-Heidecke 219.369,39 1.754.955,11 0,11
CIMI (Coef. Vetustez) 296.148,67 1.678.175,83 0,15
Mximo 329.054,08 1.919.482,15 0,17

Mnimo 54.842,35 1.645.270,42 0,03
Amplitude 274.211,73 274.211,73 0,14
Mdia 218.272,54 1.756.051,96 0,11
6.2. CONCLUSES
Os resultados obtidos podem considerar-se significados. Considerando para o imvel uma vida til
de 60 anos como razovel e uma vida efetiva de 10 anos, simulando a aplicao dos mtodos de
clculo da depreciao enunciados, regista-se alguma convergncia com a utilizao da Mdia de
Ross e do mtodo de Ross Heidecke, sendo os resultados obtidos nos restantes mtodos dispares
entre si.
A diferena mxima entre valores extremos de 14% , sendo o valor mximo de 17% correspondente
ao mtodo linear e o mnimo de 3%, correspondente ao mtodo de Kwentsle . No por isso
indiferente utilizar cada um destes mtodos.
O mtodo de Ross Heidecke o que envolve mais variveis (vida efetiva, vida til e estado de
conservao do imvel) tendo uma expresso de clculo mais desenvolvida, o que partida dar
garantias de ser um mtodo mais fundamentado e testado e por isso mais fivel nos seus resultados.
Por outro lado verifica-se que, para fins contributivos, no excluindo de todo a possibilidade de
utilizao de outros mtodos, so utilizadas tabelas de correspondncia linear. Sabendo-se pelo atrs
exposto, da diferena de resultados obtidos, estamos perante mtodos de clculo que introduzem uma
59
distoro significativa na valorao de um bem com todos os reflexos de injustia social, financeira e
econmica que da podem advir.
Pensando-se na utilizao nica de uma destas metodologias poder-se-ia obter um tratamento igual
e/ou proporcional, por exemplo em termos de impostos. No entanto, mesmo nos cdigos legais
existentes aberta a possibilidade de utilizao de outras metodologias, abrindo a possibilidade a estas
variaes de clculo e resultado, que para o caso em concreto, conforme referido, pode atingir cerca
de 14% do valor avaliado.
A abordagem seguida no captulo seguinte ter assim o propsito de estudar formas de melhorar,
eventualmente integrar os diferentes mtodos com o objetivo de esbater a amplitude dos resultados
obtidos.
60
07
PROPOSTA DE MELHORIA
7.1. FRMULA BASE (ROSS-HEIDECKE).
Tomando para ponto de partida a frmula de ROSS-HEIDECKE referida no ponto 2.5.4, por ser a
mais desenvolvida do ponto de vista matemtico, pretende-se melhorar o seu rigor, trabalhando de
forma mais especifica e detalhada cada uma destas variveis independentes: vida efetiva, vida til e
estado de conservao do edifcio, funo dos nove estgios ( 1 a 5) de conservao do bem previstos
na tabela integrante do mtodo.
Tendo por base a equao:
K= + xC (7.1)
Verifica-se que a aplicao do mtodo feita para a globalidade do edifcio. Das trs variveis (u
idade efetiva, n vida til e C coeficiente de conservao), s a idade efetiva (u) passvel de ser
mais rigorosa, dado ser possvel ser determinada entre duas datas conhecidas. A vida til (n) e o estado
de conservao (C), so estimados tendo por base tabelas j referidas, sendo funo da experincia e
sensibilidade do avaliador. Deste processo de estimao podem resultar desvios significativas no
resultado final. Prope-se assim, utilizando estudos j realizados, contribuir para melhorar o rigor da
expresso (7.1).
7.2. ESTUDOS E ASPETOS A CONSIDERAR NO PROCESSO DE MELHORIA

Foi recentemente discutida uma tese de mestrado, no ISEL, subordinada a esta temtica Proposta de
Desenvolvimento dos Modelos Clssicos de Valorao da Depreciao Fsica na Avaliao
Imobiliria , da autoria de Pimenta, J.(2011), que prope uma melhoria e mais rigor neste modelo de
valorao, consistindo em considerar o modelo como o somatrio dos coeficientes de depreciao da
cada elemento de construo. Esta decomposio resulta da aplicao da estrutura de custos definida
por Bezelga, A. (1984), resultando para cada elemento de construo o respetivo peso percentual e
consequente influencia no processo de depreciao global. Com esta decomposio ainda possvel
atribuir a cada elemento da construo a respetiva vida til, vida efetiva e estado de conservao.
Sendo certo que cada uma destas variveis resulta de tabelas cujo rigor discutvel, comprovado
nesta tese que este processo de decomposio melhora o rigor na anlise e clculo do coeficiente de
depreciao global em cerca de 30%.
O contributo que se pretende dar neste processo de melhoria do modelo de Ross-Heidecke, consiste
em trabalhar uma das variveis que tem mais influncia no resultado final do coeficiente de
depreciao parcial ou global, no caso a vida til dos diferentes elementos construtivos.
61
Conforme referido, os dados relativos estrutura de custos, no obstante terem resultado de um estudo
exaustivo (Bezelga, A. (1984)), atendendo aos novos mtodos construtivos, necessitam de atualizao.
A determinao da idade efetiva pode obter-se de forma rigorosa dado estar compreendida entre datas
que podem ser bem definidas, no caso e a ttulo de exemplo a idade de emisso do Alvar de Licena
de Utilizao e a data de realizao do processo de valorao ou avaliao . Quando ao fator de
conservao, est tabelado (quadro---), podendo-se considerar aceitvel para os diferentes estgios do
edifcio.
Relativamente vida til dos elementos construtivos, h fatores diversos que influem na sua
determinao. No obstante estar tabelada (vida til de referncia), sempre de difcil determinao
podendo o seu erro ser significativo em elementos da estrutura de custos com peso significativo, como
o caso dos elementos estruturais.
Nestes termos e seguindo a metodologia referida de decomposio do edifcio na sua estrutura de
custos, prope-se melhorar a influncia que o fator vida til tem no modelo em estudo, utilizando
para o efeito o Mtodo Fatorial.
Importa no entanto previamente sustentar a formulao do mtodo e justificar o princpio segundo o
qual vlida a decomposio do edifcio nas suas diferentes fases, tendo como objetivo o clculo da
depreciao parcial de cada uma delas e a partir destas o clculo da depreciao global permitindo a
valorao atualizada do imvel.
Utilizar-se- para o efeito o estudo realizado sob o tema Depreciacin Fsica de Las Edificaciones:
Un nuevo enfoque para el clculo de Echeverra M.*,Figuera R*., Reyes S., Tiso A.(1999),
combinando as premissas do mtodo de depreciao por componentes e as constantes do mtodo das
Depreciao observada (Rojo Y Torrescoto, 1998).
7.2.1. INCIDNCIA DAS PARTES COMPONENTES DO EDIFICIO
Vi edifcio = (7.2)
em que:
Vi edifcio Valor inicial ou custo de reposio a novo do edifcio;
Valor inicial ou custo de reposio a novo de cada componente do edifcio

n Nmero de partes ou componentes do edifcio
Da mesma forma, o valor residual do edifcio corresponde soma dos valores residuais das suas
partes:
Vr edifcio = (7.3)
Definem-se assim as percentagens de influencia (xi) de cada componente do edifcio a partir da

seguinte expresso:
(7.4)
Substituindo nesta equao as equaes (7.2) e (7.3) obtm-se: (7.5)
62
7.2.2. DEPRECIAO DOS COMPONENTES E DEPRECIAO GLOBAL DO EDIFICIO
Por analogia equao (7.2)

(Vi edifcio Dt edifcio) = (7.6)
(Vi edifcio Dt edifcio) Valor inicial ou custo de reposio a novo, menos a depreciao do
edifcio
- Valor inicial ou custo de reposio a novo menos a depreciao de cada componente (i)
do edifcio.
Obtm-se assim a partir da equao (7.2):
Dt edifcio = (7.7)
Dt edifcio Depreciao total do edifcio
Depreciao da cada componente do edifcio

De onde se conclui que a soma das depreciaes das componentes igual depreciao total do
edifcio. Pode-se assim relacionar a depreciao total do edifcio (Dt) com as depreciaes parciais (di)
atravs da seguinte expresso:
K edifcio .(Vi edifcio Vr edifcio) = (7.8)
Sendo:
K edifcio Fator de depreciao total do edifcio
- Fator de depreciao de cada componente
A partir da equao (7.4), obtm-se:
K edifcio = (7.9)
O coeficiente de depreciao para o edifcio (K edifcio) igual ao somatrio dos produtos da cada
um dos coeficientes ( ) de depreciao relativos a cada componente do edifcio, multiplicados pelo
fator de incidncia ( ). Prova-se assim a possibilidade de aplicar a folha de estrutura de custos
Bezelga, A. (1984), como forma de decomposio do edifcio nas suas componentes.
Pode-se assim determinar o coeficiente de depreciao de cada componente do edifcio, sendo para
isso necessrio conhecer a idade efetiva de cada componente e a respetiva vida til. Para o efeito
utilizar-se- o Mtodo Fatorial numa forma mais simplificada, tendo como objetivo melhorar o rigor
da expresso (7.1).
63
7.2.3. ESTIMAO DA VIDA TIL DOS COMPONENTES DE UM EDIFICIO UTILIZANDO O MTODO FATORIAL
No sendo objetivo primeiro deste trabalho o estudo das metodologias de previso da vida til dos
materiais, aplicar-se- o mtodo fatorial previsto na norma ISSO/CD 15686-1 duma forma que se
pretende objetiva e simplificada, tentando explicar desta forma at que ponto a sua aplicao na
determinao da vida til estimada pode melhorar os resultados no clculo do fator de depreciao do
edifcio. Assim, a expresso a seguir para o clculo da vida til estimada (VUE) a seguinte:
VUE=VUR x A x B x C x D x E x F x G (7.10)
Sendo:
VUR Vida til de referncia
A Fator relativo qualidade dos materiais;
B Fator relativo ao nvel de qualidade do projeto;
C Fator relativo ao nvel de qualidade de execuo;
D Fator relativo ao nvel de qualidade do ambiente interior;
E Fator relativo ao nvel de qualidade do ambiente exterior;
F Fator relativo s caractersticas do uso;
G Fator relativo ao nvel de manuteno;
Para determinao da vida til de cada elemento VUEi foi elaborada folha de clculo para sete nveis
de qualidade, aos quais correspondem determinados fatores, alterveis em funo do nvel de
qualidade e caractersticas do elemento construtivo. O propsito deste clculo fatorial e respetivo
escalonamento servir de primeira base terica introduo deste mtodo no clculo do fator de
depreciao por elemento construtivo e posterior fator de depreciao global. Fazendo uso da base de
dados e metodologia propostas por Ana,Pinto. e Fernandes Jorge. (2011) pode-se ir mais alm na
especificao do elemento construtivo e respetivo clculo fatorial.
Mtodo Fatorial simplificado
Vida til estimada por componente ( ESL-Estimate Service Life)
VUE=VUR x A x B x C x D x E x F x G
Fatores
(0,8 -1,2 . Adimensionais) A.B.C.D.E.F.G
Nvel de
qualidade A B C D E F G
Excelente 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 3,583
Muito Bom 1,2 1,2 1,2 1,0 1,0 1,0 1,0 1,728
Bom 1,1 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 1,0 1,331
Regular 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,000
Inferior 0,9 0,9 0,9 1,0 1,0 1,0 1,0 0,729
Mau 0,8 0,8 0,8 1,0 1,0 1,0 1,0 0,512
Muito Mau 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,210
Figura 7.1 - Valores dos Fatores para a estimao da vida til (Echeverria M., Figuera R., Reyes S.,Tiso A.)
64
7.2.4. EVOLUO DOS FLUXOGRAMAS DE CLCULO DO FATOR DE DEPRECIAO GLOBAL
7.2.4.1. Modelo de ROSS-HEIDECKE
Da anlise ao fluxograma que traduz o modelo de Ross-Heidecke, verifica-se que este se baseia em
dados globais do edifcio em estudo, o que, associado ao facto destes dados serem tabelados e
resultarem de uma escolha algo relativa por parte do agente avaliador, produz resultados finais de rigor
discutvel.
Conforme j referido o processo de depreciao envolve variveis e fatores diversos, sendo de difcil
definio um modelo matemtico que reproduza todas as circunstncias que determinam ou
influenciam este processo. Percebe-se assim que o estudo do mesmo, numa primeira anlise, possa ser
realizado em termos gerais. Esta circunstncia no impede porm que se evolua dentro da mesma
estrutura matemtica para estudos mais detalhados de cada uma das variveis independentes,
pretendendo-se desta forma melhorar o rigor dos resultados, reduzindo desvios. nessa perspetiva
que surgem os modelos seguintes.
65
7.2.4.2. Modelo de ROSS-HEIDECKE aperfeioado por Pimenta, J.(2011) .
66
7.2.4.3. Modelo de ROSS-HEIDECKE - Proposta de melhoria aos modelos anteriores aplicando o

Mtodo Fatorial
67
7.2.5. SNTESE TERICA DO MODELO PROPOSTO.
Decomp. de
Idade Vida til de Vida til Estado de
custos Produto de Fator de Fator de depreciao
atual referncia estimada conservao
Peso relativo fatores depreciao ponderado
(u) (n) (VUE) (C)
do elemento
(%) (anos) (anos) (adm) (anos (%) (%) Parcial Global

E1 u1 n1 PF 1 VUE 1 C1 K1 E1K1
E2 u2 n2 PF 2 VUE 2 C2 K2 E2K2
E3 u3 n4 PF 3 VUE 2 C3 K3 E2K2 KG= EiKi

Ei ui ni PF i VUE i Ci Ki EiKi
Figura 7.2 - Folha de clculo - sntese terica do modelo proposto
O valor do imvel no seu estado fsico atual dado pela expresso (2.2):
Va = Vi KG (Vi - Vr)
Em que:
Vi Valor inicial do imvel
Vr Valor residual em fim de vida
KG Fator de depreciao global
Sendo:
(Vi - Vr) O valor deprecivel, correspondente ao valor do edifcio ou da construo.
Vr No limite corresponde ao valor do terreno, que se convenciona no ser deprecivel do ponto de
vista fsico.
Assim, para determinao da parte deprecivel do imvel, convm conhecer o rcio correspondente ao
terreno dado pela expresso:
(7.11)
em que:
T valor do terreno
PVT presumvel valor de transao do imvel
Este rcio est tabelado em funo das caractersticas e localizao do terreno (Alexandre J. e
Gonalves P. (2008) Avaliao de terrenos
68
Tabela 7.1 Parmetros indicativos do peso da localizao do terreno no valor total de um

investimento (Alexandre J. e Gonalves P. (2008))
Nos termos do ponto 1 do Artigo 39 do cdigo do CIMI, Vt por m2 considerado como 25% do
valor da construo por m2. Este preceito enquadra Vt nos tipos (F) ou (G). Desta forma, do ponto
de vista percentual, a expresso (2.2) que d o valor atual do imvel, toma o seguinte valor:
Va=Vi - KG (Vi-Vr)
Va = 100% - KG (100%-25%)
Va = 100% - KG (75%), sendo a base deprecivel do edifcio 75% do valor do prdio.
No obstante este preceito do CIMI, no processo de valorao de um edifcio, deve ser considerada a
tipologia do espao, enquadrando Vt no respetivo tipo. Por norma e em termos mdios, os avaliadores,
na falta de elementos que caracterizem o lote e rea envolvente atribuem ao indicador do valor da
localizao o rcio de 20%, mais conservativo que o preceituado pelo CIMI justificado pelo facto de
ter aplicao a todo o territrio nacional.
A ttulo de exemplo, considere-se o lote de terreno com as seguintes caractersticas:
Localizado em permetro urbano, com boas vistas;
Arruamento pavimentado, dotado de passeios;
Servido por redes de abastecimento de gua, guas residuais e eletricidade.
Neste caso porque enquadrava-se no Tipo B, com o rcio mais elevado dado dispor para alm de
infraestruturas bsicas, de arruamento com passeio e boas vistas. Estas duas ltimas caractersticas
implicam que o rcio a considerar seja de 14%. A base deprecivel do edifcio, no limite, ser assim
de 86%.
69
7.2.6. APLICAO PRTICA

Para teste dos modelos referidos apresenta-se como exemplo uma moradia unifamiliar construda na
dcada de oitenta. Pretende-se que nos aspetos essenciais, nomeadamente no sistema construtivo e
programa arquitetnico, seja representativa da construo para habitao prpria erigida nesta poca e
ao alcance da maioria dos portugueses. Trata-se de uma construo com uma rea bruta de construo
total de 180m2, dois pisos (meia cave destinada a arrumos e andar destinado habitao) com um
nvel de qualidade que se classifica como regular (ver figura 7.1). Tem estrutura em beto armado,
no porticada, apoiando em paredes resistentes. Esta moradia foi objeto de obras de requalificao em
2005 e 2009, pretendendo-se determinar o coeficiente de depreciao global e, no final, qual a relao,
funo dos trs modelos aplicados, entre o seu valor atual e o valor inicial. Na tabela seguinte
sistematiza-se no essencial as caractersticas do imvel (edifcio e terreno).
Tabela 7.2 Caracterizao resumo do edifcio
Obras de reabilitao
Tipo Piso Fim Estrutura de Custos
Elemento construtivo Idade
Cave Gar/arr 6. Vaos exteriores
1 Andar Hab 6.2 Caixilhos e portas 8
6.3 Vidros 8
Moradia
Classe I3 8. Rede de guas
unifamiliar
8.1 Canalizaes 8
8.2 Torneiras 8
16 Revestimento final exterior 3
Idade atual 23 anos Nvel de qualidade REGULAR
Tipologia do Espao D Indicador do valor da localizao (Vt) 19%
7.2.6.1. Modelo de Ross-Heidecke
K= + xC
Neste modelo o edifcio tratado como um todo, sendo as variveis independentes globais. Para o
caso em concreto assumem os seguintes valores:
Conjugando as tabelas 2.3 e 2.4, considera-se que a vida til espectvel (n) para este edifcio de 60
anos. O estado de conservao (C) foi enquadrado na situao de reparos simples, tendo por base a
tabela 2.8.
Nestes termos, sistematizando o clculo, resulta:
Tabela 7.3 Calculo do fator de depreciao global (KG)

Estado de Fator de depreciao
Idade atual ( VUesp
u/n Conservao Global
u) (n)
(C) (KG)
(anos) (anos) (%) (%) (%)
28 60 46,67% 8,09% 39,54%
70
Com base no indicador do valor de localizao estipulado e considerando que o imvel no fim da sua
vida til tem um valor residual igual ao valor do terreno, obtm-se para valor atual:
Va=Vi - KG (Vi-Vr)
Va = 100% - KG (100%-19%)
Va = 100% - 46,13% (100% - 19%)
Va = 100% - 37,36%
Va = 62,63%
Em 28 anos o edifcio sofreu uma depreciao global de 37%, tendo o seu valor atual reduzido a 63%
do valor inicial.
7.2.6.2. Modelo introduzindo na frmula de Ross-Heidecke a decomposio de custos (Bezelga A.A)

e o mtodo fatorial na determinao da Vida til Estimada (VUE).
Atendendo s caractersticas do edifcio em estudo, foi efetuada a decomposio de custos para a

classe I3.
A vida til de referncia para cada um dos elementos construtivos foi obtida a partir da tabela anexa,
adaptada da tabela em construo no mbito dos trabalhos da comisso CIB W80 Prediction of
Service Life of Building Materials and Components.
Para simulao deste modelo, foram construdas a Tabela 7.4 (Pag.72) e a Tabela 7.5 (Pag.74),
compreendo duas fases:
Numa primeira fase efetuada a decomposio de custos e o realizado o clculo da vida til
estimada pelo Mtodo Fatorial, mantendo os restantes pressupostos (idade atual e coeficiente
de conservao) do clculo do fator de depreciao global pelo mtodo de Ross-Heidecke
(Tabela 7.3).
Numa segunda fase seguido o mesmo principio, mas escalonando as idades atuais dos
diferentes elementos construtivos, funo tambm das intervenes de renovao e
reabilitao realizadas.
Para os diferentes elementos construtivos avaliado o estado de conservao, sendo-lhe
atribudo o respetivo coeficiente (Tabela 2.6, Pag.25). Para estes deve ser estabelecida
correspondncia com classificao qualitativa dos fatores para estimao da vida til
(Fig.71.,Pag.63).
Pretende-se com estes procedimentos estabelecer, por um lado, uma comparao direta entre o modelo
simples de Ross-Heidecke, a aplicao da decomposio de custos e o clculo pelo Mtodo fatorial.
Por outro lado pretende-se avaliar os resultados obtidos pela possibilidade adicional de escalonar as
idades de cada elemento construtivo e respetivo coeficiente de conservao.
71
Tabela 7.4 Determinao do fator de depreciao global (KG) do edifcio em estudo Simulao 1
Classe I3 Vida til

Idade Produto Vida til Estado de
Decomposio de de Fator de Fator de depreciao
atual de estimada u/n Conservao
custos Peso relativo referncia depreciao ponderado
(u) Fatores (VUE) (C)
Elemento de Construo do elemento (%) (n)
Peso
Atual Peso (anos) (anos) (anos) (%) (%) Parcial Global
Atual
1. Movimento de terras 100 4,00 4,00 Ilimitada 0,000 0,000

2. Fundaes 100 6,50 6,50 23 150 1,331 199,65 11,5% 8,09% 0,140 0,009
3. Superestrutura 100 23,00 23,00 23 60 1,331 79,86 28,8% 8,09% 0,251 0,058
4. Alvenarias 100 9,00 9,00 23 60 1,331 79,86 38,3% 8,09% 0,325 0,029
5. Cobertura 100 7,00 7,00 23 55 1,000 55 41,8% 8,09% 0,353 0,025
6. Vos exteriores 100 11,00 11,00 0,000 0,000
6.1 Guarnecimentos 100 3,10 3,10 23 60 1,000 60 38,3% 8,09% 0,325 0,010
6.2 Caixilhos e portas (incluindo aros) 100 5,60 5,60 23 30 1,331 39,93 57,6% 8,09% 0,498 0,028
6.3 Vidros 100 0,50 0,50 23 25 1,331 33,275 69,1% 8,09% 0,618 0,003
6.4 Estores e outras protees 100 1,80 1,80 23 25 0,729 18,225 126,2% 8,09% 1,393 0,025
7. Vos interiores 100 1,00 1,00 23 40 1,000 40 57,5% 8,09% 0,497 0,005 59,76%
8. Rede de guas 100 1,50 1,50 0,000 0,000
8.1 Canalizaes 100 0,90 0,90 23 15 1,331 19,965 115,2% 8,09% 1,220 0,011
8.2 Torneiras 100 0,60 0,60 23 15 1,331 19,965 115,2% 8,09% 1,220 0,007
9. Instalaes de esgotos e ventilaes 100 3,00 3,00 23 20 0,729 14,58 157,8% 8,09% 1,949 0,058
10. Instalao eltrica 100 4,00 4,00 23 15 1,000 15 153,3% 8,09% 1,866 0,075
11. Elevadores 0,00 0,00 No aplicvel 0,000 0,000
12. Revestimento de escadas e galerias 100 1,80 1,80 23 35 1,000 35 65,7% 8,09% 0,581 0,010
Revestimento inicial de paredes e
13. 100 5,50 5,50 55
tetos 23 55 1,000 41,8% 8,09% 0,353 0,019
14. Revestimento final interior de paredes 100 3,20 3,20 23 35 1,000 35 65,7% 8,09% 0,581 0,019
15. Revestimento final interior de tetos 100 0,80 0,80 23 35 1,000 35 65,7% 8,09% 0,581 0,005
72
16. Revestimento final exterior 100 3,20 3,20 23 35 1,728 60,48 38,0% 8,09% 0,322 0,010
17. Revestimentos iniciais de piso 100 0,40 0,40 23 55 1,000 55 41,8% 8,09% 0,353 0,001
Revestimento final de piso das zonas
18. 100 1,30 1,30 35
secas 23 35 1,000 65,7% 8,09% 0,581 0,008
19. 100 4,00 4,00 35
hmidas 23 35 1,000 65,7% 8,09% 0,581 0,023
20. Equipamento de cozinha e lavagem 100 2,20 2,20 23 15 0,729 10,935 210,3% 8,09% 1,000 0,022
21. Equipamento de casa de banho 100 0,90 0,90 23 15 0,729 10,935 210,3% 8,09% 3,081 0,028
22. Diversos 100 4,20 4,20 23 15 1,000 15 153,3% 8,09% 1,866 0,078
23. Arranjos exteriores 100 2,50 2,50 23 20 1,000 20 115,0% 8,09% 1,217 0,030
Total 100,00 100,0
73
Tabela 7.5 Determinao do fator de depreciao global (KG) do edifcio em estudo Simulao 2
Classe I3 Vida til

Idade Produto Vida til Estado de
Decomposio de de Fator de Fator de depreciao
atual de estimada u/n Conservao
custos Peso relativo referncia depreciao ponderado
(u) Fatores (VUE) (C)
Elemento de Construo do elemento (%) (n)
Peso
Atual Peso (anos) (anos) (anos) (%) (%) Parcial Global
Atual
1. Movimento de terras 100 4,00 4,00 Ilimitada 0,000 0,000

2. Fundaes 100 6,50 6,50 23 150 1,331 199,65 11,5% 0,32% 0,067 0,004
3. Superestrutura 100 23,00 23,00 23 60 1,331 79,86 28,8% 0,32% 0,188 0,043
4. Alvenarias 100 9,00 9,00 23 60 1,331 79,86 38,3% 0,32% 0,267 0,024
5. Cobertura 100 7,00 7,00 23 55 1,000 55 41,8% 2,52% 0,314 0,022
6. Vos exteriores 100 11,00 11,00 0,000 0,000
6.1 Guarnecimentos 100 3,10 3,10 23 60 1,000 60 38,3% 2,52% 0,284 0,009
6.2 Caixilhos e portas (incluindo aros) 100 5,60 5,60 8 30 1,331 39,93 20,0% 0,32% 0,123 0,007
6.3 Vidros 100 0,50 0,50 8 25 1,331 33,275 24,0% 0,32% 0,152 0,001
6.4 Estores e outras protees 100 1,80 1,80 23 25 0,729 18,225 126,2% 8,09% 1,393 0,025
7. Vos interiores 100 1,00 1,00 23 40 1,000 40 57,5% 2,52% 0,467 0,005 52,15%
8. Rede de guas 100 1,50 1,50 0,000 0,000
8.1 Canalizaes 100 0,90 0,90 8 15 1,331 19,965 40,1% 0,32% 0,283 0,003
8.2 Torneiras 100 0,60 0,60 8 15 1,331 19,965 40,1% 0,32% 0,283 0,002
9. Instalaes de esgotos e ventilaes 100 3,00 3,00 23 20 0,729 14,58 157,8% 8,09% 1,949 0,058
10. Instalao eltrica 100 4,00 4,00 23 15 1,000 15 153,3% 2,52% 1,918 0,077
11. Elevadores 0,00 0,00 No aplicvel 0,000 0,000
12. Revestimento de escadas e galerias 100 1,80 1,80 23 35 1,000 35 65,7% 2,52% 0,556 0,010
Revestimento inicial de paredes e
13. 100 5,50 5,50 55
tetos 23 55 1,000 41,8% 2,52% 0,314 0,017
14. Revestimento final interior de paredes 100 3,20 3,20 23 35 1,000 35 65,7% 2,52% 0,556 0,018
15. Revestimento final interior de tetos 100 0,80 0,80 23 35 1,000 35 65,7% 2,52% 0,556 0,004
74
16. Revestimento final exterior 100 3,20 3,20 3 35 1,728 60,48 5,0% 0,00% 0,026 0,001
17. Revestimentos iniciais de piso 100 0,40 0,40 23 55 1,000 55 41,8% 2,52% 0,314 0,001
18. 100 1,30 1,30 35
secas 23 35 1,000 65,7% 2,52% 0,556 0,007
19. 100 4,00 4,00 35
hmidas 23 35 1,000 65,7% 2,52% 0,556 0,022
20. Equipamento de cozinha e lavagem 100 2,20 2,20 23 15 0,729 10,935 210,3% 8,09% 1,000 0,022
21. Equipamento de casa de banho 100 0,90 0,90 23 15 0,729 10,935 210,3% 8,09% 3,081 0,028
22. Diversos 100 4,20 4,20 23 15 1,000 15 153,3% 2,52% 1,918 0,081
23. Arranjos exteriores 100 2,50 2,50 23 20 1,000 20 115,0% 2,52% 1,230 0,031
Total 100,00 100,0
75
Com base no indicador do valor de localizao estipulado e considerando que o imvel no fim da sua
vida til tem um valor residual igual ao valor do terreno, obtm-se para valor atual:
1 Simulao:
Va=Vi - KG (Vi-Vr)
Va = 100% - KG (100%-19%)
Va = 100% - 59,76% (100% - 19%)
Va = 100% - 48,41%
Va = 51,59%
Va 52,00%
2 Simulao:
Va=Vi - KG (Vi-Vr)
Va = 100% - KG (100%-19%)
Va = 100% - 52,51% (100% - 19%)
Va = 100% - 42,53%
Va = 57,47%
Va 58,00%
Tabela 7.6 - Resumo dos resultados
Ross-Heidecke - Decomposio de Custos - Mtodo Fatorial

Ross-Heidecke
1 Simulao 2 Simulao
KG (%) 39,54 59,76 52,12
20,22 12,58
Diferena
7,64
Valor
atual do
63,00 52,00 58,00
imvel
(%)
No obstante o nmero de variveis em jogo, os resultados obtidos a partir do modelo simples de

Ross-Heidecke e do modelo proposto, conduzem a diferenas que se podem considerar relevantes.
A anlise destes resultados enquadrada de forma mais global no tema faz-se no captulo seguinte.
76
08
CONCLUSES
8.1. CONCLUSES GERAIS
Ao longo desta dissertao o estudo da depreciao baseou-se nos elementos e metodologias

atualmente aplicados tendo-se reunido, com base na escassa bibliografia existente, os elementos
possveis para caracterizar a prtica corrente. Conclui-se que os procedimentos so dspares, no
regulamentados e normalizados e baseados em grande parte na sensibilidade e saber acumulado de
quem exerce a atividade de avaliador.
No ciclo de vida de qualquer bem mvel ou imvel o processo de degradao inevitvel, ditando no
limite a sua inoperacionalidade. A este processo de degradao natural esto associados vrios
conceitos e fenmenos, uns mais estudados e por isso mais conhecidos nos seus efeitos que outros,
referindo-se a ttulo de exemplo a Vida til, a Durabilidade ou a Obsolescncia, entre outros.
A depreciao est relacionada com estes conceitos, tendo contudo um carter mais econmico. Ao
abordar-se como tema principal neste trabalho, pretende-se realar por um lado o seu relativo
desconhecimento, relevando-se a importncia de passar a ser mais estudado, sendo por outro lado
propsito expor as diferentes formas como tem sido abordado.
Trata-se de um conceito fundamental em qualquer processo de avaliao ou valorao de imveis
porque permite atualizar, relativamente ao custo de reposio a novo, o seu valor. Noutra perspetiva
tambm um conceito dir-se- que diretamente relacionado com o processo de reabilitao. Conhecer a
depreciao fsica que um edifcio sofre num determinado intervalo de tempo e em determinadas
circunstncias, sem grandes pretenses, conhecer a estimativa de custos inerentes sua reabilitao.
Para quem pretende adquirir um edifcio usado de crucial importncia ter este tipo de conhecimento.
Para quem adquire novo, permite projetar no tempo o investimento realizado desde que conhea o
processo de depreciao ou de desvalorizao associado a esse perodo de tempo.
Neste processo e na diferenciao de mtodos utilizados verificam-se diferenas significativas nos
resultados, com as consequncias resultantes de uma avaliao cujo valor final pode vir
significativamente alterado devido a este fator. Neste sentido, pretende-se tambm que o ato de avaliar
seja cada vez mais um procedimento ou conjunto de procedimentos mais assentes em metodologias
fundamentadas em detrimento do processo essencialmente emprico que o tem caracterizado.
Abordados e explanados os diferentes modelos e verificando-se que todos eles conduzem a resultados
diferenciados, pretendeu-se nesta dissertao melhorar o rigor do clculo, utilizando para o efeito o
modelo de Ross-Heidecke, por se considerar mais desenvolvido matematicamente e mais adequado,
dado utilizar o maior nmero de variveis intervenientes e relacionadas com o processo de
envelhecimento e consequente depreciao fsica de um imvel. Por outro lado, das pesquisas
efetuadas concluiu-se ser o mtodo mais estudado, por dispor de algumas tabelas e bacos de apoio.
Este modelo ao integrar expresses de clculo anteriores, lineares e parablicas, vai mais alm porque
incorpora a varivel relativa ao estado de conservao do edifcio. Conjuga assim duas variveis
temporais com uma varivel que caracteriza o estado fsico do edifcio.
77
Tendo como ponto de partida no questionar a construo deste modelo matemtico, centrou-se a
ateno no tratamento das variveis independentes, buscando formas de lhe atribuir mais rigr.
Um estudo recente aplicou ao mtodo a decomposio de custos de A.A. Bezelga. abordagem do
edifcio na sua globalidade, segue-se por esta proposta, o seu estudo considerando o edifcio
decomposto nos seus componentes. Sabendo-se que neste particular a depreciao global igual
soma da depreciao das partes ou componentes do edifcio, este estudo revelou existir uma diferena
de resultados significativa, com um desvio de cerca de 30%, entre utilizar a expresso de Ross-
Heidecke aplicada globalidade do edifcio e a sua aplicao a cada um dos seus componentes.
Sendo as variveis independentes deste modelo, a vida efetiva ou vida atual, a vida til, o
estado de conservao do imvel e de uma forma mais indireta o designado valor deprecivel, que
depende do valor residual do imvel em fim de vida. Sabendo-se que a vida efetiva ou atual um dado
objetivo, pretendeu-se dar mais rigor ao estudo da varivel vida til muito influente neste processo
de clculo e no respetivo resultado final. Para o efeito introduziu-se no seu clculo o mtodo fatorial
numa verso mais sistematizada e escalonada, sem contudo excluir a possibilidade de ir mais alm
quanto ao detalhe e rigor na sua utilizao. Associa-se assim decomposio do imvel ou edifcio
nas suas componentes, a possibilidade de determinar para cada uma destas componentes a sua vida til
estimada (VUE), a partir da vida til de referncia e da combinao de fatores, combinao esta
funo da classificao qualitativa dada ao elemento construtivo em causa.
Consegue-se assim uma desmultiplicao da expresso nos elementos construtivos que constituem o
edifcio e respetiva influencia funo do seu peso relativo. Por outro lado, permitida uma
diferenciao e atribuio de variveis mais adequadas ao elemento construtivo (vida atual, vida de
referencia e estado de conservao). Ao maior rigor obtido por esta pormenorizao, relativizando o
facto de se tratar de variveis tabeladas, no limite atribudas a sentido; introduzida a possibilidade de
proceder ao clculo da Vida til Estimada (VUE) de forma mais sustentada.
O maior risco associado utilizao de um maior nmero de variveis, contrape-se o facto de serem
utilizados procedimentos e mtodos j largamente estudados e por isso mais fundamentados,
nomeadamente no que se refere ao Mtodo Fatorial (Figura 7.1)
Com vista a avaliar quantitativamente a aplicao do modelo proposto, foram realizadas duas
simulaes.
Numa primeira simulao so considerados os pressupostos do modelo original mantendo inalterados
os dados relativos idade atual do edifcio e estado de conservao, considerando s a decomposio
com base na estrutura de custos e aplicando o Mtodo fatorial. Para este caso obtm-se, relativamente
ao modelo original um desvio absoluto para o valor do fator de depreciao global (KG) de cerca de
20%, o que se considera significativo.
Na segunda simulao utiliza-se o mesmo principio, considerando porm as caractersticas de cada
elemento construtivo no que se refere idade atual e ao seu estado de conservao. Na definio
qualitativa deste ltimo estabeleceu-se relao com a definio qualitativa para a atribuio dos fatores
modificadores do Mtodo Fatorial (Figura 7.1, Pag. 64). O desvio obtido por esta via para o fator de
depreciao global (KG) foi de cerca 13%.
No modelo aperfeioado por Pimenta, J.(2011) com a introduo s da decomposio de custos, a
diferena para o modelo de Ross-Heidecke foi de 30%, explicado tambm por ter uma estrutura de
custos mais resumida e valores para a vida til de referncia superiores aos utilizados neste estudo
78
retirados da tabela em construo no mbito dos trabalhos da comisso CIB W80 Prediction of
Service Life of Building Materials and Components.
Conclui-se assim, com base nos pressupostos atrs referidos, que esta metodologia para alm de
melhorar o rigor obtido a partir do modelo de Ross-Heidecke, corrige o desvio obtido por via da
utilizao s da decomposio de custos introduzida por J. Pimenta.
Reconhecendo-se que este tema justifica continuados estudos, entende-se que com base nos dados
disponveis foi atingido nesta fase o objetivo de melhorar os mtodos existentes para o clculo do fator
de depreciao e consequente depreciao.
8.1. PROPOSTAS DE DESENVOLVIMENTO
Relativamente metodologia em estudo h aspetos passveis de serem aperfeioados e atualizados.

Sendo a decomposio de custos baseada em estudos realizados na primeira metade da dcada de
oitenta, verifica-se uma certa desatualizao realidade construtiva atual, justificando-se novos
estudos que enquadrem e atualizem esta metodologia; no s quanto ao ajuste da sua estrutura, mas
tambm no tocante abrangncia dos edifcios a serem estudados.
O mtodo fatorial referido de forma algo genrica no ponto 7.2.3, pode ser incorporado na
metodologia de clculo da depreciao de forma automtica e aprofundada, referindo-se a ttulo de
exemplo a dissertao de Ana, Pinto. e Fernandes Jorge. (2011).
Os valores utilizados para a vida til de referncia, sendo obtidos a partir de estudos efetuados por
organismos diversos a nvel internacional e por isso mais detalhados, no incluem algumas das
metodologias construtivas correntes no nosso pas, obrigando estimao de alguns dos valores
utilizados.
Todo o estudo apresentado se circunscreve designada depreciao fsica. Sendo o processo de

depreciao muito influenciado por outros fatores referidos no incio desta dissertao, nomeadamente
de ordem funcional, ambiental e econmica; o modelo de clculo deveria incluir em si variveis que,
funo das condies arquitetnicas, localizao e conjuntura econmica, permitissem de uma forma
mais sistematizada e sustentada, caraterizar este processo, deixando de ser resultado da experiencia e
sensibilidade do agente avaliador.
Para alm das concluses anteriores referirem melhoramentos nas metodologias atuais, assumido
que todo o processo relativo a esta temtica tem mltiplos aspetos que podem ser mais estudados e
aprofundados, no excluindo o estudo do prprio modelo matemtico.
Para a concretizao destes objetivos ser necessria a aplicao dos estudos j existentes, conjugados
com estudos no terreno, analisando o comportamento dos edifcios e o seu processo de
envelhecimento funo das variveis j utilizadas (tempo e estado de conservao) e outras que de
forma mais direta e indireta influem neste processo (projeto, caractersticas construtivas, utilizao,
localizao, condies ambientais, condies scio-econmicas,). Por outro lado, a explanao
apresentada deve ser mais sistematizada e condensada, tornando o processo de entrada de dados e
anlise dos resultados mais acessvel.
79
Para os edifcios antigos, designadamente com valor histrico e patrimonial, deve ser mais estudado e
aprofundado o processo de progresso do fator depreciao. Sabendo-se que deixa de ter influncia a
partir de determinada idade no processo de valorao do imvel, no so conhecidos de forma
fundamentada os fatores e o modelo que determinam ou aproximam esta data.
Independentemente das circunstncias econmicas, atualmente desfavorveis ao mercado imobilirio e

a todas as atividades relacionadas, nomeadamente no que se refere atividade de avaliao
imobiliria, o estudo e aprofundamento do processo de depreciao algo que se entende como de
crucial importncia, nomeadamente porque se relaciona com outros aspetos que so determinantes no
conhecimento e caracterizao do patrimnio edificado.
80
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[18]Elsio R.,Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

Mtodo do Rendimento (2008)
81
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Imobilirio Mtodo de Mercado ou Comparativo (2008)
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[33] Chai C. (2011). Previso da vida til de revestimentos de superfcies pintadas em paredes
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82
ANEXOS
tabela em construo no mbito dos trabalhos da comisso CIB W80 Prediction of Service Life of
Building Materials and Components.
83
84
ADAPTAO DE TABELA EM CONSTRUO NO MBITO DOS TRABALHOS DA COMISSO "CIB W80 Prediction of Service Life Of Building Materials and Components"
VUR
Vida til de (mdia
Famlia de Sub-familia VUR VUR VUR Desvio
Famlia Cod. Sub-Famlia de Produtos Tipologia Material Referncia entre triang(x )
Produtos Cod. Min Max Medium Padro
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
A1.1 30 15 60 34 34 14,5 0,95
de pipelines
Redes de abastecimento de gua Redes subterrneas
Construo
Redes subterrneas 40 25 60 44 44 13,8 0,95

Redes de drenagem de guas
A1 A1.2 residuais e guas pluviais
PVC 20 15 60 27 20 18,6 0,92
Sistemas gerais
Zinco 15 10 60 23 18 18,3 0,92
A. CONSTRUO DE EDIFICIOS
A1.3 Tanques e reservatrios 35 15 75 40 37 26,2 0,96

A1.4 Sistema de drenagem 35 40 60 48 47 8,4 0,93
A2.1 de apoio Beto 45 20 150 56 49 38,3 0,96
Fundaes e lajes
A2.2 Pavimento 35 15 60 37 37 17,3 0,98

Betuminoso 20 5 60 25 24 15,7 0,95
poliestireno 25 15 60 28 25 15,3 0,97
Impermeabilizao ao nvel do PVC 20 15 60 27 23 15,8 0,92
A2 A2.3 pavimento Sinttico FPO 20 15 60 27 21 17,2 0,93
EPDM 20 15 60 26 22 15,7 0,93
HDPE 20 15 60 32 20 24,7 0,87
A2.4 Fundao em pedra solta 80 60 100 80 80 28,3 1,00
A2.5 Muro de conteno Beto 50 30 60 51 54 12 0,99
Beto 55 30 60 51 55 13,4 0,93
Pedra 60 30 100 63 60 28,7 0,98
Construo de
A3.1 Elementos de suporte vertical Pilar

Tijolo 80 30 150 83 80 42,3 0,99
paredes
Ao 45 30 60 45 45 13,8 1,00
A3 Beto 55 30 100 58 55 21,6 0,98
Tijolo 80 30 150 83 80 42,3 0,99
Alven de
A3.2 Paredes estruturais 60 30 100 63 60 28,7 0,98
Pedra
Beto
Celular
45 30 60 46 47 15,2 0,98
Extrato 1
VUR
Vida til de (mdia
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
Beto 50 30 100 55 51 24,0 0,96
Vigas Madeira 40 30 60 41 42 15,8 0,98
Ao 30 30 60 40 30 17,3 0,00
Varanda em consola 60 30 150 72 63 46,2 0,95
Laje Beto 45 30 60 45 45 17,3 1,00
A4.1 Elementos de suporte horizontal
Prelaje 50 30 100 56 50 28,8 0,96
A. CONSTRUO DE EDIFICIOS
Leves com potencimetros 60 60 100 73 60 23,1 0,00

Alveolar pr-esforado 60 30 100 63 60 28,7 0,98
Construo de Pisos e Telhados
Viga metlica Ao 45 30 60 45 45 13,8 1,00

Chapas onduladas Ao 55 40 100 62 57 22,8 0,94
Madeira 30 20 60 36 33 17,1 0,93
Madeira
resistente 75 60 150 85 75 35,6 0,94
metal 50 30 100 55 50 25,9 0,96
madeira 60 15 60 49 60 22,5 0,00
A4 MLC 35 20 60 39 39 17,4 0,95
Beto 45 30 60 45 45 17,3 1,00
A4.2 Estrutura do telhado Misto Madeira-Ao 65 30 150 76 67 45,1 0,95
Madeira
40 20 40 20,0 1,00
resistente 60 40
Paineis de
Apoio da cobertura
madeira em 20 20 60 33 20 23,1 0,00
agregados
Contraplacado 20 20 60 33 20 23,1 0,00
Ao 50 30 100 56 52 26,4 0,96
Interior Beto 70 45 150 83 73 42,7 0,94
Madeira 45 30 60 45 45 12,2 1,00
A4.3 Escadas
Ao 45 30 60 45 45 21,2 1,00
Exterior Beto 45 30 60 45 45 21,2 1,00
Madeira 45 30 60 45 45 21,2 1,00
A4.4 Alvenaria Beto 55 27 150 63 57 38,4 0,97
A4.5 Estrutura ou armao 60 30 100 63 60 35,1 0,98
Extrato 2
VUR
Vida til de (mdia
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
Volume constante 15 12 27 18 18 5,7 0,89
Conduta dupla 15 12 37 19 16 9,2 0,92
B1.1 Unidade de tratamento do ar
Vrias zonas 15 12 24,5 17 16 4,5 0,92
Uma zona 15 12 20 16 16 2,9 0,94
Equipamento Tcnico - Aquecimento
Volume varivel 15 12 20 16 16 3,2 0,93
Volume e temperatura variveis 15 12 21,5 16 16 3,6 0,93
B1.2 Unidade da bobina do ventilador 20 15 30 21 21 6,2 0,96
Ar-Ar 10 10 20 13 11 4,4 0,00

10 10 20 12 11 4,3 0,00
Aplicao gua-ar-geotrmica
B1 B1.3 Bomba de calor
Origem - gua 10 10 21 14 13 5,8 0,00
Aplicao gua-gua - 10 10 20 13 11 4,3 0,00
geotrmica
Ar-arrefecido 15 15 20 17 15 2,9 0,00
B1.4 Unidade DX Telhado 15 10 20 16 17 4,1 0,94
gua refrigerada 15 10 20 16 17 4,2 0,93
Unidade de ar condicionado - Ar
B1.5 quente
20 15 27 22 23 5,4 0,93
Unidade de condensados - Bomba

B1.6 de calor
20 15 31 22 20 8,2 0,94
B1.7 Difusores 20 20 25 22 20 2,9 0,00

B1.8 Split DX sistema 15 15 20 19 20 2,4 0,00
Extrato 3
VUR
Vida til de (mdia
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
Absoro, indireta-fired, duplo
estgio
15 15 20 18 18 2,9 0,00
Absoro, indireta-fired, um
estgio
15 15 38 22 18 9,5 0,00
Ar arrefecido alternativo 15 15 28,5 20 18 5,5 0,00
Refrigerado a ar rotativo 15 8,5 20 16 17 4,7 0,97
Centrfugo 15 15 20 18 18 2,5 0,00
Motor de gs dirigido, centrfuga 15 15 20 18 18 2,9 0,00
Equipamento Tcnico - Refrigerao
Recuperao de calor, centrfuga

(parafuso)
15 15 21,5 18 18 3,1 0,00
B2.1 Chiller
Refrigerado a gua alternativo 15 15 20 17 17 2,5 0,00
Refrigerado a gua rotativo 15 11 20 16 17 3,8 0,93
Absoro, direto-fired, duplo
estgio
15 15 20 18 18 2,9 0,00
Absoro, indireta-fired, um
B2 estgio
15 15 20 18 18 2,9 0,00
Motor de gs dirigido, rotativo 15 15 20 18 18 2,9 0,00
(parafuso
Recuperao de calor, rotativo 15 15 20 18 18 2,9 0,00
(parafuso)
Solo horizontal 15 11 30 18 17 7,3 0,92
Solo (trincheira) horizontal 15 13 30 19 17 6,9 0,89
gua subterrnea, aquferos 15 15 30 20 18 6,2 0,00
B2.2 Circulador de calor gua subterrnea, poo 15 12 30 18 17 7,1 0,91

gua potvel 15 8 30 18 17 8,1 0,94
Furo vertical 15 11 30 18 17 7,3 0,92
gua de superficie, loop fechado 15 11,5 30 18 17 7,2 0,91
gua de superficie, loop aberto 15 15 30 20 18 7,1 0,00
guas residuais 15 15 30 20 18 7,1 0,00
B2.3 Paineis de refrigerao e tectos 20 10 30 20 20 10,0 1,00
Extrato 4
VUR
Vida til de (mdia
Famlia Famlia de Sub-familia VUR VUR VUR Desvio
Sub-Famlia de Produtos Tipologia Material Referncia entre triang(x )
Cod. Produtos Cod. Min Max Medium Padro
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
15 10 25 17 15 7,6 0,94
Ar refrigerado
Equipamento Tcnico -
B3.1 Condensador
Evaporativo\ 15 15 25 20 19 5,1 0,00
20 15 25 20 21 5,0 0,98
Rejeio de Ar
Refrigerado a gua
Cermico 15 10 27,5 16 15 7,4 0,96
Fibra de
15 10 25 16 15 6,6 0,97
B3 vidro
B3.2 Torre de arrefecimento
metal 10 10 20 15 14 5,1 0,00
15 10 24,5 16 15 6,5 0,97

madeira
gua do condensador 20 15 30 23 24 6,8 0,90
B3.3 Circulador de calor
gua - gua
20 15 30 22 22 6,3 0,93
Monobloco, suco final 15 10 20 15 15 4,5 1,00
Tcnico - Bomba
de Refrigerao
Equipamento
15 10 21 15 15 4,7 0,99
Estrutura montada, suco final
estgios 15 10 26 16 15 6,2 0,97
B4 B4.1 Bomba centrifuga
estgio 15 10 21 15 15 4,7 0,99
Em linha vertical 10 10 20 15 15 4,1 0,00
10 10 20 14 13 4,2 0,00
Turbina vertical
Extrato 5
VUR
Vida til de (mdia
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
Ferro fundido 15 15 26,5 19 18 4,2 0,00
gua quente eltrica 15 15 22 17 17 3,0 0,00
Eltrica a vapor 15 15 20 17 17 2,6 0,00
Tubo de fogo em ao, ar forado, 15 12 30 18 18 5,1 0,91
gua quente
vapor de fogo em ao, tiragem
Tubo 15 15 30 19 18 4,6 0,00
natural, gua quente
B5.1
Equipamento Tcnico - Aquecimento
Caldeira Tubo de fogo em ao, tiragem

natural, vapor
15 15 30 19 18 4,9 0,00
gua
Tubo quente
de fogo em ao, ar forado,
vapor
15 15 37 21 19 7,3 0,00
Tubo de fogo em ao, tiragem 15 15 30 19 18 4,6 0,00
natural, gua quente
Tubo de fogo em ao, tiragem
natural, vapor
15 15 30 19 18 4,9 0,00
B5 Terreno horizontal 15 11 30 18 17 7,3 0,92

Terreno horizontal (trincheira) 15 13 30 19 17 6,9 0,89
gua subterrnea, aquferos 15 15 30 20 18 6,2 0,00
gua subterrnea, poo 15 12 30 18 17 7,1 0,91
gua potvel 15 15 30 20 18 7,1 0,00
Furo vertical 15 11 30 18 17 7,3 0,92
gua de superficie, loop fechado 15 11,5 30 18 17 7,2 0,91
gua de superficie, loop aberto 15 15 30 20 18 7,1 0,00
guas residuais 15 15 30 20 18 7,1 0,00
gua - gua 15 15 30 20 18 7,1 0,00
Membrana 10 12 15 13 12 1,7 0,00
Com almofada 10 12 25 16 14 6,2 0,00
B5.3 Vasos de expanso
Inox 10 12 30 18 12 10,4 0,00
Ao 10 12 15 13 12 1,7 0,00
Pintura 20 20 30 23 22 4,9 0,00
B5.4 Radiadores
gua 25 20 40 26 25 7,5 0,96
Extrato 6
VUR
Vida til de (mdia
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
Tcnico - Bomba
Acoplado - Suco final 10 10 20 15 15 4,7 0,00

Equipamento
de Calor
Estrutura montada, suco final 15 10 21,5 15 15 5,3 0,99

B6 B6.1 Bomba centrifuga estgios 15 10 21 15 15 5,2 0,99
ciso caso estgio nico, 15 10 38 18 15 10,1 0,95
vertical in-line 15 10 21 15 15 5,2 0,99
Turbina vertical 10 10 20 14 14 4,9 0,00
Todos os componentes
15 11 20 15 15 3,7 0,99
Equipamento Tcnico - Control
eletronicos
Todos os componentes 15 15 20 17 16 2,4 0,00
B7.1 Sistema de energia mgmt
pneumticos
Controlo digital direto 15 10 20 15 15 4,1 1,00
Sistema hibrido/ componentes 15 13 20 16 15 3,0 0,95
hidraulicos
B7 Eltrica 15 10 22 15 15 5,0 0,99
B7.2 Termostatos
Programvel 15 10 20 15 15 5,0 1,00
Com alimentao auxiliar 15 10 20 15 15 3,5 1,00
B7.3 Vlvula
Termosttica 15 15 20 17 17 2,7 0,00
B7.4 Relgio 15 4 20 13 15 8,2 0,94
Extrato 7
VUR
Vida til de (mdia
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
Eltrico 15 15 17,5 16 15 1,4 0,00
B8.1 Aquecedor de gua Gs natural 10 8 20 13 12 5,7 0,88
Propano 15 15 20 18 18 3,5 0,00
com assistncia bombas de calor 15 15 20 18 18 3,5 0,00
B8.2 Exaustor geotrmicas 20 20 21 21 21 0,7 0,00
Chapa e quadro 15 8 30 18 18 9,3 0,93
Tubo de calor 15 5 30 18 18 10,4 0,95

Equipamento Tcnico - Diversos
Roda de calor 15 1 30 17 18 12,1 0,97

gua quente 25 15 38 26 25 10,3 0,98
Executar em circuito 20 15 30 22 20 7,6 0,94
Termosifo 20 15 30 22 20 7,6 0,94
B8 B8.4 Bomba circuladora de gua quente 10 10 10 10 10 0,0 0,00
Cobre 30 30 60 40 30 17,3 0,00
Composito 50 30 60 47 50 15,3 0,94
Inox 30 30 60 40 30 17,3 0,00

B8.5 Pipes
Sistema fechado Ao 30 30 60 40 30 17,3 0,00
Sistema aberto Ao 30 15 60 35 30 22,9 0,94

B8.6 Paineis de aquecimento radiantes 40 20 50 37 40 15,3 0,94
B8.7 Controle de fumos 10 10 17,5 14 14 5,3 0,00
B8.8 Painel solar 20 10 60 28 20 22,2 0,93
B8.9 Coletor solar 25 15 25 22 25 5,8 0,00
Eltrico 10 10 15 12 10 2,9 0,00
B8.10 Termobloco Gs natural 15 15 23,5 18 18 4,2 0,00
Propano 15 15 20 18 18 3,5 0,00
Extrato 8
VUR
Vida til de (mdia
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
com dispositivo de iluminao
exterior, 10 8 25 14 12 6,9 0,89
B9.1 Iluminao Interior Embutida 10 10 25 15 13 7,1 0,00
Projetor suspenso 5 5 25 12 8 9,3 0,00
Sistema binrio 15 15 25 19 18 4,2 0,00
B9.2 Planta flurescente 10 8 25 13 10 7,9 0,90
B9.3 Illuminao privada e urbana 10 8 25 15 13 6,6 0,86
B9.4 Equipamento de segurana 15 8 15 13 15 4,0 0,00
B9.5 Equipamento de segurana, 5 5 15 10 9 4,2 0,00
B9.6 Transformador de baixa tenso 15 15 15 15 15 0,0 0,00
Equipamento Tcnico - Cablagem
B9.7 Som 5 5 10 7 5 2,9 0,00

B9.8 Altifalantes 10 5 10 8 10 2,9 0,00
B9.9 Radio 10 10 15 13 13 3,5 0,00
B9.10 Video 10 10 15 12 12 2,5 0,00
B9.11 Antena 10 5 15 10 10 4,1 1,00
B9.12 Alarme de fogo 15 10 25 18 18 5,2 0,92
B9.13 Detetor de calor 10 10 15 13 13 3,5 0,00
B9.14 Detetor de fogo 10 10 15 12 10 2,9 0,00
B9 B9.15 Fitas para quebra vidros 10 10 15 13 13 3,5 0,00
B9.16 Estrutura de segurana da caldeira 20 20 20 20 20 0,0 0,00
B9.17 Painel de energia 10 10 15 12 10 2,9 0,00
B9.18 Relatrio do painel 15 10 15 13 15 2,9 0,00
B9.19 Painel sipntico de alarmes tcnicos 15 15 15 15 15 0,0 0,00
B9.20 Painel de controlo 10 10 15 13 13 3,5 0,00
B9.21 Painel de controle de extino 10 10 15 13 13 3,5 0,00
B9.22 Camera 5 7 12 9 7 2,9 0,00
B9.23 Sistema de comutao 15 10 20 15 15 7,1 1,00
B9.24 Monitor de recepo 10 7 15 11 10 4,0 0,96
B9.25 Videofone 10 5 12 9 10 3,0 0,95
B9.26 Cdigos de bloqueio 5 5 10 8 9 2,4 0,00
B9.27 Carto de leitura 10 10 15 13 13 2,9 0,00
B9.28 Unidade de controlo 10 10 15 13 13 3,5 0,00
B9.29 Central de alarme 10 10 10 10 10 0,0 0,00
B9.30 Transmissor 10 10 15 12 10 2,9 0,00
B9.31 Detetores infravermelhos 10 8 15 11 10 3,0 0,95
B9.32 Controlo Remoto 10 8 15 11 10 3,0 0,95
B9.33 Sirenes 10 8 15 11 10 3,0 0,95
Extrato 9
VUR
Vida til de (mdia
C. REVESTIMENTO DE PAREDES EXTERIORES
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
Metal 35 5 50 35 36 12,1 0,99
Madeira 30 20 60 32 30 14,8 0,98
Paredes ventiladas Ceramica 40 10 80 42 41 21,4 0,99
mrmore 30 30 30 30 30 0,0 0,00
PVC 25 25 25 25 25 0,0 0,00
C1.1 Revestimento - Tapume
base de fibras 30 15 50 33 33 12,9 0,96
Alvenaria Gesso 25 20 40 29 28 6,7 0,91
No isolamento Gesso 35 25 50 36 36 7,9 0,98
Fachadas
Pltica 10 1 30 14 14 8,5 0,93

Pinturas
C1 Mineral 15 1 30 17 17 7,9 0,97
Verniz 20 10 40 22 20 11,5 0,97
Tijolo 40 30 80 48 43 21,7 0,92
C1.2 Paredes Pedra 65 30 150 76 67 45,1 0,95
Beto 60 30 80 57 60 25,2 0,97
Paredes cortina e claraboia aparente
C1.3 Vidro 30 20 60 34 31 13,8 0,96
(varanda)
C1.4 Barreira pra-vapor 20 15 20 18 20 2,9 0,00
Painel rigido Poliuretano 35 20 60 39 38 19,3 0,95
L de vidro 35 20 60 38 36 14,7 0,97
C1.5 Isolamento trmico e acstico Em rolos
L de rocha 40 20 60 42 43 17,2 0,98
A granel 40 20 60 40 40 18,3 1,00
Extrato 10
VUR
Vida til de (mdia
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
Argila 45 30 100 51 49 16,1 0,96
Beto 55 20 120 58 56 25,2 0,99
Fibrocimento 35 20 100 40 37 20,5 0,97
Telhas Ardsia 65 50 100 70 70 19,1 0,95
Betuminosos 20 20 20 20 20 0,0 0,00
D. COBERTURAS
Zinco 35 35 50 40 38 7,1 0,00

Cobre 45 35 100 53 45 24,0 0,94
Madeira 50 30 100 58 50 29,9 0,95
Ripado 25 20 50 29 27 10,2 0,93
PVC 20 9 50 24 22 12,9 0,96
D1.1 Produtos para coberturas Polyester 20 15 30 22 20 7,6 0,94
25
Cobertura
Aluminio 25 25 25 25 0,0 0,00

Cobre 45 35 100 53 45 24,0 0,94
D1 Zinco - 45 35 100 56 45 29,8 0,91
Titanio 20
Lajes Pre-pintado 20 20 20 20 0,0 0,00
Ao Inox 30 25 35 30 30 7,1 1,00
Cobert ao 35 20 50 37 38 14,0 0,97
metal 30 25 50 33 30 11,5 0,94
laminado 35
Fibrocimento 20 50 36 37 12,9 0,98
Vidro 25 10 30 22 25 10,4 0,92
extensiva 20 10 30 20 20 10,0 1,00
Cobertura verde
intensiva 20 10 30 20 20 10,0 1,00
Zinco 20 15 30 22 22 7,6 0,93
D1.2 Sarjeta Cobre 35 15 100 46 35 37,3 0,93
PVC 20 15 30 21 21 6,9 0,95
Zinco 20 15 30 22 22 7,6 0,93
D1.3 pluvial Cobre 35 15 100 46 35 37,3 0,93
PVC 20 15 30 21 21 6,9 0,95
Extrato 11
VUR
Vida til de (mdia
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
D. COBERTURAS
qualidade
Elementos Incorporados no
Sob proteo pesada 20 5 60 25 24 15,7 0,95

Soldada 25 7 60 27 26 16,1 0,98
D2.1 Impermeabilizantes Betuminosos
Sob cobertura verde 30 15 90 39 33 29,7 0,94
No jardim 25 15 60 31 28 16,9 0,94
Telhado
Sob proteo rigida 25 15 60 31 28 15,4 0,94

Polyester 25 15 60 28 25 15,3 0,97
D2 PVC 20 15 60 27 23 15,8 0,92
D2.2 Impermeabilizao sinttica
TPO 20 5 60 24 20 17,7 0,97
EPDM 20 5 60 24 21 16,4 0,97
Placas rigidas Poliuretano 50 20 60 43 50 20,8 0,92
D2.3 Isolamento trmico e acstico em rolos L de vidro 35 20 60 38 37 16,4 0,96
a granel L de rocha 40 20 60 40 40 18,3 1,00
D2.4 Isolamento da laje Poliestireno 35 20 60 38 35 20,6 0,97
PVC 30 13 60 31 31 11,6 0,98
E. ACABAMENTOS DO EDIFICIO
E1.1 Janelas, portas e janelas (Velux) Madeira 30 14 56 33 32 10,2 0,97

Aluminum 35 18 60 37 37 12,9 0,98
madeira 25 14 60 31 30 12,0 0,94
30 20 40 31 31 8,0 0,98
Pavimentos e Janelas
Exterior Metal
E1.2 Portas
madeira 40 20 80 49 44 23,2 0,93
Interior Metal 35 10 80 40 38 23,9 0,97
madeira 25 20 60 30 27 13,6 0,94
Claraboia Metal 25 15 60 28 26 12,5 0,97
E1 Madeira 25 15 40 26 26 7,5 0,97
Metal 30 15 50 31 31 11,5 0,98
E1.3 Persianas e cortinas
De rolamento PVC 20 15 40 24 23 8,5 0,92
madeira 25 20 40 30 29 8,0 0,89
Metal 30 20 40 32 33 9,3 0,96
Cega PVC 25 20 40 28 25 8,7 0,94
E1.4 Hardware 15 15 30 20 15 8,7 0,00
Ao Inox 15 11 20 16 18 4,7 0,93
E1.5 Grades Aluminio 20 20 30 23 20 5,8 0,00
Beto armado 35 23 50 36 36 11,5 0,98
Extrato 12
VUR
Vida til de (mdia
(VUR) valores
extremos)
Avaliao de
qualidade
Ceramica 35 10 100 38 35 26,0
E. ACABAMENTOS DO EDIFICIO
0,98
Pavimentos
E2.1 Piso endurecido Mrmore 35 30 40 35 35 7,1 1,00

Grs 35 30 40 35 35 7,1 1,00
E2 Parquet 45 15 100 47 45 19,9 0,99
linoleum plastico 15 10 50 21 19 10,6 0,93
E2.2 Pavimentos resilientes
Perede - alcatifa tissue 10 7 25 13 13 5,6 0,91
ceramica 30 10 60 32 30 18,2 0,98
E2.3 Roda-p
madeira 40 25 60 43 43 20,2 0,96
Plstica 10 1 30 14 14 8,5 0,93
E3.1 Pinturas
Mineral 15 1 30 17 17 7,9 0,97
paredes interiores
Revestimento de
E3.2 Verniz 20 10 40 22 20 11,5 0,97

E3.3 Manchas 10 4 40 17 13 13,7 0,91
ceramico 30 5 60 33 33 19,1 0,97
majolica 15 5 30 17 17 12,3 0,96
E3 plaster 60 60 60 60 60 0,0 0,00
plastic0 10 5 15 10 10 4,1 1,00
E3.4 Revestimentos de parede
Poliestireno 15 5 15 13 15 5,0 0,00
Tecido 10 5 15 10 10 4,1 1,00
Papel de 10 5 20 11 11 4,6 0,96
parede
madeira 30 5 80 36 34 23,6 0,96
E4.1 Produtos de separao Paredes leves 35 30 60 40 37 14,1 0,92
tectos falsos
Divisrias e
madeira 60 30 80 59 60 16,8 0,99

Gesso 35 20 60 38 38 15,7 0,96
E4 E4.2
Produtos para tetos falsos ou metal 45 30 100 53 48 24,3 0,95
tetos suspensos PVC 40 30 50 40 40 14,1 1,00
Fibras 20 20 50 30 20 17,3 0,00
minerais
Texteis 35 20 50 35 35 21,2 1,00
Extrato 13

Avaliação Imobiliária e A Sua Relação Com A Depreciação Dos Edifícios

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Avaliao Imobiliria e a sua relao com a

Depreciao dos Edifcios

ANTNIO JOS DE SOUSA PEREIRA

Dissertao submetida para satisfao parcial dos requisitos do grau de

Orientadora: Professora Doutora Maria Helena Pvoas Corvacho

Reprodues parciais deste documento sero autorizadas na condio que seja

As opinies e informaes includas neste documento representam unicamente o

Ao Antnio e Carolina, meus filhos

O homem do tamanho do seu sonho

Aos meus sogros pela companhia e estmulo.

engenheira Cristina, pelo apoio e incentivo.

A todos os que, mesmo de forma annima, esto comigo.

KEYWORDS: depreciation, assessment, life, life effective cost structure.

2. CONCEITO DE DEPRECIAO ...................... 9

2.5.2. DEPRECIAO PELO MTODO EXPONENCIAL....24

3. NORMAS, REGULAMENTOS E RECOMENDAES ....31

4. ABORDAGEM AO PROCESSO DE AVALIAO..35

5.1.2.7. Mtodo de mercado ou comparativo ......52

Figura 1.1 Edifcio novo versus edifcio depreciado .... 1

Figura 1.2 Vista geral obra preservada e em pleno uso ..... 3

Figura 1.3 Vista geral obra degradada e depreciada ..... 3

Figura 2.4 Extrato de tabela do CIMI ...... 13

Figura 2.7 Causas de depreciao MOREIRA (1997:219) .... 21

Figura 2.10 - Representao grfica da depreciao fsica (%) - ROSS-HEIDECKE (Idade,K)... 27

Figura 5.1 - Fotos do exterior e do interior do imvel...... 49

Figura 5.2 - Localizao e referenciao do imvel ....... 50

Figura 5.3 - Determinao da estrutura de custos em edifcios de habitao- A.A.Bezelga(1984) .. 55

Figura 7.2 - Folha de clculo - sntese terica do modelo proposto .......68

Tabela 2.5 - Coeficiente de Vetustez (CIMI) ......23

Tabela 2.7 - Depreciao fsica/ Tabela ROSS-HEIDECKE (%)....26

Tabela 4.2 - Coeficiente de qualidade e conforto ( Lei n 53-A/2006) .......43

Tabela 4.3 - Coeficiente de Vetustez (CIMI)...44

Tabela 5.1 - Sntese dos dados obtidos na CRP ...49

Tabela 5.2 - Composio do empreendimento ......50

Tabela 5.3 - Valores unitrios de mercado adotados (/m2)......51

Tabela 5.5 - Determinao do valor do terreno (Vt) - Mtodo do Valor Residual......53

Tabela 7.2 - Caracterizao resumo do edifcio .....70

Tabela 7.3 - Calculo do fator de depreciao global (KG) .....70

Tabela 7.6 Resumo dos Resultados....76

PVT Presumvel valor de transao

CRUARB Comissariado para a Renovao Urbana da rea Ribeira Barredo

IST Instituto Superior Tcnico

CIMI Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis

NBR Denominao de Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas

ISO International Organization for Standardization

CSA - Guideline on Durability in Buildings

VUR Vida til de Referncia

VUE Vida til Estimada

IRC Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas

SNC Comisso de Normalizao Contabilistica

RAD Regime de Amortizaes e Depreciaes

CMVM Comisso de Mercados de Valores Imobilirios

EVS European Values Standard

IVSC - International Valuation Standards Council

TEGoVA - European Group of Valuers Associations

VBR Valor Baseado no Rendimento

PDM Plano diretor Municipal

ESL-Estimate Service Life

KG Coeficiente de depreciao global

u Vida efetiva ou atual

1.1. CONSIDERAES PRELIMINARES

Figura 1.1 - Edifcio novo versus edifcio depreciado

Figura 1.2 - Vista geral obra preservada e em pleno uso