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para entrega do
empreendimento
desde a sua concepo
boas prticas
para entrega do
empreendimento
desde a sua concepo
Realizao
Corealizao
ficha catalogrfica
Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP)
B662
CDU 69:658
Ficha catalogrfica elaborada pela Bibliotecria Georgia Fernandes do Nascimento CRB1/2319
Realizao
Corealizao
DIRETORIA CBIC
Presidente
Jos Carlos Martins
Vice-presidente administrativo
Adalberto Cleber Valado
Vice-presidente financeiro
Elson Ribeiro E Pvoa
Vice-presidentes
Alberto Jos Salum
Andr Canuto Baia
Andr Montenegro De Holanda
Aristteles Passos Costa Neto
Brbara Paludo
Carlos Alberto De Paula Moura Jnior
Carlos Henrique De Oliveira Passos
Claudio Bernardes
Denis Roberto Ba
Eduardo Jorge De Oliveira Lopes
Fbio Ribeiro Nahuz
Joo Paulo Rio Tinto De Matos
Jos Alberto Pereira Ribeiro
Jos Carlos Santos Leal
Jos Eugenio Souza De Bueno Gizzi
Jose Irenaldo Jordo Quintans
Jos Romeu Ferraz Neto
Luiz Fernando Pires
Marco Antonio Corsini
Marcos Antonio Costa Buarque De Holanda
Maria Elizabeth Cacho Do Nascimento
Rafael Rihl Tregansin
Ricardo Antunes Sessegolo
Ricardo Lins Portella Nunes
Ricardo Prestes Mion
Roberto Kauffmann
Sergio Tiaki Watanabe
4
apresentaO
Bom proveito!
5
DIRETORIA
Conselho Fiscal
Ely Flvio Wertheim
Lair Alberto Soares Krhenbhl
Mauro Teixeira Pinto
6
apresentaO
Esta publicao apresenta o que deve ser realizado nas diversas fases
do desenvolvimento do produto imobilirio sejam apartamentos, sa-
las comerciais, lajes corporativas, etc., com total aderncia s normas
e leis vigentes, s expectativas dos adquirentes e responsabilidade
direta que lhes cabe quanto a bom uso, conservao e manuteno
de seu patrimnio.
Flavio Amary
Presidente do Secovi-SP
Sindicato da Habitao
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DIRETORIA SINDUSCON SP
Presidente Suplentes:
Jos Romeu Ferraz Neto Luiz Eduardo de Oliveira Camargo
Fernando Augusto Correa da Silva
Vice-presidentes Fernando Rossi Fernandes
Eduardo Carlos Rodrigues Nogueira (Interior)
Eduardo May Zaidan (Economia) Conselho Consultivo - vitalcios
Francisco Antunes de Vasconcellos Neto (Administrativo Arthur Rodrigues Quaresma
e Financeiro) Artur Rodrigues Quaresma Filho
Haruo Ishikawa (Relaes Capital - Trabalho e Eduardo Ribeiro Capobianco
Responsabilidade Social) Emlio Paulo Siniscalchi
Jorge Batlouni Neto (Tecnologia, Qualidade e Meio Francisco Virglio Crestana
Ambiente) Jlio Capobianco
Luiz Antnio Messias (Obras Pblicas) Nelson Farah Fakiani
Luiz Claudio Minnitti Amoroso (Interior) Sergio Antonio Monteiro Porto
Maristela Alves Lima Honda (Obras Pblicas) Joo Claudio Robusti
Maurcio Linn Bianchi (Relaes Institucionais) Sergio Tiaki Watanabe
Odair Garcia Senra (Imobilirio)
Paulo Rogrio Luongo Sanchez (Tecnologia, Qualidade e Conselho Consultivo
Meio Ambiente) Eleitos (mandato 2014-2016)
Roberto Jos Falco Bauer (Relaes Capital-Trabalho e Andr Alexandre Glogowsky
Responsabilidade Social) Joo Lemos Teixeira da Silva
Ronaldo Cury de Capua (Habitao Popular) Luis Gustavo Ribeiro
Luiz Alberto Matias Lucio Mendona
Representantes junto Fiesp Luiz Antonio Paiva dos Reis
Eduardo Ribeiro Capobianco Mauricio Monteiro Novaes Guimares
Sergio Antonio Monteiro Porto Norton Guimares de Carvalho
Cristiano Goldstein Renato Genioli Junior
Joo Claudio Robusti Renato Tadeu Parreira Pinto
Ronaldo de Oliveira Leme
Diretores Regionais Rosana Zilda Carnevalli Herrera
Elias Stefan Junior (Sorocaba) Salvador de S Campos Benevides
Fernando Paoliello Junqueira (Ribeiro Preto)
Germano Hernandes Filho (So Jos do Rio Preto) Conselho Consultivo
Mrcio Benvenutti (Campinas) Eleitos (mandato 2011-2018)
Mario Czar de Barros (So Jos dos Campos) Alexandre Luis de Oliveira (Presidente)
Mauro Rossi (delegacia de Mogi das Cruzes) Delfino Paiva Teixeira de Freitas
Paulo Edmundo Perego (Presidente Prudente) Flavio Arago dos Santos
Ricardo Arago Rocha Faria (Bauru) Jos Antonio Marsilio Schwarz
Ricardo Beschizza (Santos) Jos Batista Ferreira (1 Vice-Presidente)
Sergio Ferreira dos Santos (Santo Andr) Jos Carlos Molina
Jos Edgard Camolese
Conselho Fiscal Jos Roberto Maluf Moussalli
Titulares: Marcelo Pedro Moacyr
Fabio Villas Bas Marcos Roberto Campilongo Camargo
Andr Gonzaga Aranha Campos Paulo Brasil Batistella
Mrcio Escatna Renato Soffiatti Mesquita de Oliveira
8
apresentaO
Neste sentido, temos a convico de que esta publicao ser muito til
ao mercado, e esperamos que as empresas possam fazer excelente uso
de seu contedo.
Boa leitura!
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SUMRIO
1. introduo----------------------------------------------------------------------------------13
1.2 Definies e Conceitos ..............................................................................................................................................14
1.3 Referncias ......................................................................................................................................................................16
1.3.1 Normativas...........................................................................................................................................................16
1.3.2 Publicaes..........................................................................................................................................................17
2. Entendendo o empreendimento----------------------------------------------------------19
2.1 Fases do empreendimento ....................................................................................................................................19
2.2 Partes envolvidas.....................................................................................................................................................20
3. concepo-----------------------------------------------------------------------------------23
3.1 Desenvolvimento do produto............................................................................................................................23
3.2 Caracterizao do empreendimento no momento da comercializao.....................25
4. execuo da obra--------------------------------------------------------------------------29
4.1 Atividades durante a construo com foco na entrega........................................................30
4.2 Comissionamento dos sistemas.......................................................................................................................32
5. Comunicao e relacionamento entre as partes envolvidas-----------------------35
5.1 Comunicao com o cliente.................................................................................................................................36
5.2 Comunicao com o entorno do empreendimento............................................................................37
6. Preparao para a entrega do empreendimento--------------------------------------39
6.1 Planejamento ................................................................................................................................................................39
6.2 Previso de custos ....................................................................................................................................................41
6.3 Legalizao do imvel ............................................................................................................................................41
6.4 Verificao final, antes da entrega.........................................................................................................44
6.5 Desenvolvimento dos Manuais de Uso, Operao e Manuteno.......................................45
7. Entrega do empreendimento-------------------------------------------------------------47
7.1 Entrega das chaves..................................................................................................................................................47
7.2 Instalao do condomnio....................................................................................................................................48
7.2.1 Assembleia Geral de Instalao do Condomnio.................................................................48
7.2.2 Consideraes sobre a previso oramentria do condomnio............................50
7.2.3 Orientaes ao sndico ...............................................................................................................................51
7.3 Entrega tcnica..........................................................................................................................................................53
7.4 Orientaes quanto a reformas...................................................................................................................54
8. Ps-entrega---------------------------------------------------------------------------------57
8.1 Uso, operao e manuteno............................................................................................................................57
8.2 Assistncia tcnica...................................................................................................................................................57
8.3 Avaliao da edificao ps-ocupao..................................................................................................59
aNEXOS---------------------------------------------------------------------------------------61
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12
1. introduo
NOTA
Os exemplos e recomendaes so relacionados a empreendimentos imobilirios
habitacionais, podendo ser considerados para outros tipos de empreendimentos.
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1.2 Definies e Conceitos
Com a finalidade de facilitar o entendimento desta publicao, a seguir so apresentados
definies e conceitos dos principais termos utilizados:
ABNT NBR 5674: Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece os
requisitos para sistema de gesto de manuteno de edificaes.
ABNT NBR 14037: Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas que estabelece
os requisitos mnimos para elaborao e apresentao dos contedos do Manual de Uso,
Operao e Manuteno das edificaes, elaborado e entregue pelo construtor e/ou in-
corporador ao condomnio e aos usurios, por ocasio da entrega do empreendimento.
ABNT NBR 15575: Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas que estabelece
os requisitos e critrios de desempenho que se aplicam s edificaes habitacionais, para
um ou mais sistemas construtivos.
ABNT NBR 16280: Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas que estabelece
os requisitos para os sistemas de gesto de controle de processos, projetos, execuo e
segurana a serem adotados na execuo de reformas em edificaes.
CDIGO CIVIL BRASILEIRO: a lei 10406/10 de janeiro 2002, que regulamenta a le-
gislao aplicvel s relaes civis em geral, dispondo, entre outros assuntos, sobre o
condomnio edilcio. Nele so estabelecidas as diretrizes para elaborao da conveno
de condomnio, e ali esto tambm contemplados os aspectos de responsabilidades, uso
e administrao das edificaes.
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DURABILIDADE: a capacidade da edificao ou de seus sistemas de desempenhar
suas funes ao longo do tempo, e sob condies de uso e manuteno especificadas
no Manual de Uso, Operao e Manuteno. O termo durabilidade comumente utili-
zado como qualitativo, para expressar a condio em que a edificao ou seus sistemas
mantm o desempenho requerido, durante a vida til. A durabilidade de um produtos e
extingue quando ele deixa de atender as funes que lhe foram atribudas, quer seja pela
degradao, que o conduz a um estado insatisfatrio de desempenho, quer seja por ob-
solescncia funcional, ou por ausncia de manuteno preventiva e corretiva adequadas.
EMPRESA CAPACITADA: Nos termos da ABNT NBR 5674, organizao ou pessoa que
tenha recebido capacitao, orientao, e que trabalhe sob responsabilidade de profis-
sional habilitado.
EQUIPE DE MANUTENO LOCAL: Nos termos da ABNT NBR 5674, pessoas que reali-
zam diversos servios, e que tenham recebido orientao e possuam conhecimento de
preveno de riscos e acidentes.
GARANTIA LEGAL: Perodo de tempo previsto em lei que o comprador dispe para re-
clamar do vcio ou defeito verificado na compra de seu produto durvel.
MANUTENO: Nos termos da ABNT NBR 15575, conjunto de atividades a serem reali-
zadas ao longo da vida til da edificao, para conservar ou recuperar a sua capacidade
funcional e de seus sistemas constituintes, e atender s necessidades dos seus usurios.
MANUTENO CORRETIVA: Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por servios
que demandam ao ou interveno imediata, a fim de permitir a continuidade do uso
dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes.
MANUTENO PREVENTIVA: Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por ser-
vios cuja realizao seja programada com antecedncia, priorizando as determina-
es dos projetos ou dos manuais, solicitaes dos usurios, estimativas da durabi-
lidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes em uso,
gravidade e urgncia.
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SNDICO: Representante legal do condomnio. Suas obrigaes legais esto previstas
nos artigos 1.348 e 1.350 do Cdigo Civil, alm daquelas previstas na conveno do
condomnio.
VIDA TIL VU: Nos termos da ABNT NBR 15575, vida til o perodo de tempo em que
um edifcio e/ou seus sistemas se prestam s atividades para as quais foram projetados e
construdos, com atendimento dos nveis de desempenho previstos nas normas tcnicas,
considerando a periodicidade e a correta execuo dos processos de manuteno espe-
cificados no respectivo Manual de Uso, Operao e Manuteno (a vida til no pode ser
confundida com prazo de garantia legal ou contratual).
NOTA
Conforme ABNT NBR 15575, interferem na vida til, alm da vida til de projeto,
das caractersticas dos materiais e da qualidade da construo como um todo, o
correto uso e operao da edificao e de suas partes, a constncia e efetividade
das operaes de limpeza e manuteno, alteraes climticas e nveis de
poluio no local da obra, e mudanas no entorno da obra ao longo do tempo
(trnsito de veculos, obras de infraestrutura, expanso urbana, etc.). O valor
real de tempo de vida til ser uma composio do valor terico de vida til de
projeto devidamente influenciado pelas aes da manuteno, da utilizao,
da natureza e da sua vizinhana. As negligncias no atendimento integral dos
programas definidos no Manual de Uso, Operao e Manuteno da edificao,
bem como aes anormais do meio ambiente, iro reduzir o tempo de vida til,
podendo este ficar menor que o prazo terico calculado como vida til de projeto.
1.3 Referncias
1.3.1 Normativas
As normas tcnicas relacionadas a seguir constituem o referencial tcnico normativo des-
ta publicao.
ABNT NBR 14037 Diretrizes para elaborao de manuais de uso, operao e manuten-
o das edificaes Requisitos para elaborao e apresentao dos contedos.
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NOTA
1 - As Normas Tcnicas podem sofrer atualizaes. Na elaborao desta
publicao, foram consideradas as normas em sua verso mais atualizada:
ABNT NBR 5674:2012
ABNT NBR 14037:2011
ABNT NBR 15575:2013
ABNT NBR 16280:2014
2 - As Leis do fora obrigatria s normas tcnicas, ou estabelecem consequncias
para o seu descumprimento.
1.3.2 Publicaes
Foram utilizados como referncias as seguintes publicaes:
Sindicato da Indstria
Manual de Uso, Operao e
da Construo Civil no
Manuteno das Edificaes - http://www.sinduscon-mg.org.br/
Estado de Minas Gerais
Manual de Garantias - 5 Edio
- Sinduscon-MG.
Sindicato da Indstria
Manual do Proprietrio e da Construo Civil
http://sindusconpr.com.br/
Manual do Sndico. no Estado do Paran
- Sinduscon-PR.
Associao de Empresas
Manual do Proprietrio e do Mercado Imobilirio
http://www.ademidf.com.br/
Manual do Sndico. do Distrito Federal -
Ademi-DF
Sindicato da Indstria
Guia para elaborao de manuais: da Construo Civil de
http://sindusconbc.com.br/
sndico e proprietrio. Balnerio do Cambori
- Sinduscon-BC.
17
18
2. Entendendo o empreendimento
ENTREGA
19
No caso do empreendimento imobilirio, algumas caractersticas o distinguem de outros
produtos industriais, a comear pela longa durao de seu ciclo de vida. Junte-se a este
aspecto o fato de que, durante as suas vrias etapas, diversos agentes independentes
atuam ou esto envolvidos, cada qual com diferentes papis e objetivos relativos edi-
ficao.
A partir da entrega do empreendimento, ento, ele passa para a fase de Uso, Operao e
Manuteno.
20
FORNECEDORES: Fornecem ou fabricam materiais, componentes e equipamentos.
Tambm se enquadram aqui os prestadores de servios.
21
22
3. concepo
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Elementos de concepo e definio do produto
Por fim, os profissionais envolvidos com a obra tambm precisam atender s exigncias
do poder pblico. Os rgos licenciadores, que expediro as autorizaes e licenas, de-
vem ser consultados o quanto antes, para garantir a regularidade do empreendimento,
evitando posteriores interdies, negativas ou sanes.
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Consideraes sobre o Memorial de Incorporao
O documento principal que permite o incio da comercializao o Memorial de
Incorporao do empreendimento, que deve ser registrado, pelo incorporador, no
cartrio de registro de imveis da circunscrio em que o empreendimento ser
construdo, juntamente com todos os outros documentos descritos no artigo 32,
da Lei 4.591/64.
O memorial traz informaes sobre a rea do terreno (privativa, comum, total,
frao ideal de terreno, quantidade de unidades, quantidades de torres), Minuta de
Conveno do Condomnio contendo o Regimento Interno, e demais informaes
sobre o empreendimento.
Minuta de Conveno do Condomnio: Alm das informaes determinadas pela
lei, uma boa prtica incluir na Minuta de Conveno do Condomnio informaes
sobre Termo de Compromisso Ambiental (TCA) e Termo de Ajustamento de
Conduta (TAC), aspectos sobre a implantao do programa de manuteno, a
definio de um fundo especfico para manuteno, a possibilidade da indicao
da empresa administradora e do Sndico profissional, e outras informaes que
visem a boa gesto do empreendimento.
Empreendimentos no comercializados. Caso o empreendimento no seja
disponibilizado para venda, no necessrio o Memorial de Incorporao, embora
ele seja recomendvel para estabelecer e distinguir as partes comuns e privativas.
Uma boa prtica, quando possvel, descrever as caractersticas dos materiais e sistemas
por requisitos de desempenho e incluir nota, esclarecendo que, caso seja necessrio efe-
tuar mudanas, estas sero realizadas por produtos fiis s informaes tcnicas apresen-
tadas, minimizando desta forma eventual margem para questionamentos.
Outra boa prtica que seja entregue ao adquirente no momento da compra do imvel
uma minuta do manual do proprietrio e das reas comuns. Para esta finalidade podem
ser disponibilizados manuais setoriais, como por exemplo os Manuais do Proprietrio e
reas Comuns elaborados pelas entidades. A vantagem deste documento abordar com
o cliente questes que possam gerar dvidas sobre garantias, obrigaes e direitos do
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cliente, dentre outras informaes importantes que devem ser conhecidas desde o incio
do processo, e que minimizam conflitos no momento da entrega do imvel.
NOTA
Os manuais que sero disponibilizados ao trmino da obra, contemplando as
caractersticas especficas do empreendimento, devem ser aderentes aos que
foram entregues ao cliente no momento da comercializao. O item 6.5, adiante
nesta publicao, detalha como deve ser o desenvolvimento dos Manuais de Uso,
Operao e Manuteno do empreendimento.
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Alm das informaes tcnicas e comerciais sobre o empreendimento, comum durante
a comercializao, surgirem questionamentos em relao estimativa do valor do con-
domnio. recomendvel realizar uma estimativa preliminar para a definio da ordem
de grandeza deste valor, levando em considerao as caractersticas do empreendimen-
to. O item 7.2.2, mais adiante, ir apresentar diretrizes para a primeira previso oramen-
tria do condomnio.
27
28
4. execuo da obra
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4.1 Atividades durante a construo com foco na entrega
A seguir so elencadas as principais atividades durante a construo que devem ter
especial ateno com foco na entrega do empreendimento.
Incorporadora
Acompanhar a qualidade e o cronograma da execuo;
Participar do detalhamento de projetos executivos, especificaes e aquisies,
quando aplicvel;
Documentar as alteraes de projeto e especificaes, e seus impactos no uso e na
operao e manuteno. No caso de alterao de projeto arquitetnico ou memorial
descritivo, verificar a necessidade de formalizao com o cliente (alterao de proje-
tos e documentos da fase de incorporao, contrato de compra e venda, etc.);
Definir processo de entrega do empreendimento (unidades e reas comuns) e o pro-
cesso de assistncia tcnica;
Elaborar o Cronograma de Entrega do Empreendimento;
Definir as informaes pertinentes e necessrias para elaborao dos manuais de uso
e operao das reas comuns e dos proprietrios, em conformidade com a ABNT NBR
14037;
Receber da construtora pelo menos uma unidade privativa, de forma a definir o pa-
dro de entrega;
Receber da construtora as reas comuns;
Prever atividades de comissionamento;
Manter o cliente informado com relao ao andamento da obra e providncias a se-
rem tomadas, como por exemplo, prazo para solicitao de personalizao em uni-
dades;
Estipular datas, procedimentos e preparar as visitas de clientes obra.
Construtora
Planejar a execuo da obra considerando o cronograma de entrega do empreendi-
mento;
Executar a obra rigorosamente de acordo com as especificaes e projetos definidos
na fase de concepo, e com o material utilizado na comercializao (folheto de ven-
da, perspectivas, maquetes, etc.);
Na aquisio de produtos, equipamentos e contratao de servios, verificar capaci-
dade e condies de atendimento de assistncia tcnica por parte dos fornecedores
e prestadores de servio, e formalizar condies de garantias e assistncia tcnica.
30
Atentar que nem sempre o prazo de garantia do fornecedor se inicia com a entrega
da obra;
Coletar ao longo da obra a documentao a ser entregue aos proprietrios e con-
domnio, tais como notas fiscais, garantias, contratos de manuteno, manuais de
operao de equipamentos e sistemas;
Coletar ao longo da obra a documentao necessria para o processo de legalizao
do empreendimento;
Documentar as alteraes de projeto, e providenciar a sua reviso conforme constru-
do (as built) (ver nota sobre alterao em projetos);
Coletar informaes pertinentes e necessrias para elaborao dos manuais de uso
e operao;
Elaborar os Manuais de Uso, Operao e Manuteno em conformidade com a ABNT
NBR 14037;
Acompanhar o comissionamento de sistemas e equipamentos, realizando testes de
funcionamento e simulaes de operao;
Efetuar as solicitaes de ligaes definitivas em tempo hbil, a fim de no compro-
meter a entrega do empreendimento em decorrncia de atraso de terceiros ou con-
cessionria;
Atentar para os prazos de solicitao e execuo de personalizaes em unidades
privativas, de forma a no impactar no prazo de concluso da obra, quando houver
esta opo na venda do imvel;
Acompanhar a visita de clientes na obra;
Realizar verificao final para liberao das unidades e reas comuns, visando que
o imvel seja entregue sem problemas, e atendendo s especificaes de projeto,
memorial descritivo e materiais publicitrios;
Efetuar a Entrega Tcnica do empreendimento.
31
4.2 Comissionamento dos sistemas
Comissionamento o processo de assegurar que os sistemas e componentes de uma
edificao estejam instalados e testados de acordo com as necessidades e requisitos
operacionais estabelecidos em projeto.
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como: sistemas de gs, instalaes hidrulicas, dentre outros. Um exemplo so os
testes de estanqueidade, que possibilitam a identificao de vazamentos.
33
34
5. Comunicao e relacionamento
entre as partes envolvidas
NOTA
As comunicaes necessitam ser registradas de forma
ordenada e prontamente recuperveis, deixando evidncia da
sua realizao.
Planejamento da comunicao
Para o planejamento do processo de comunicao importante ter a definio
clara dos papis de cada um dos agentes envolvidos, considerando:
Quais informaes precisam ser comunicadas;
Quais so as ferramentas oficiais para registro e controle das comunicaes,
por exemplo: carta, atas de reunio, e-mails, e sistema de registro de contatos
telefnicos;
Quem o responsvel pela comunicao (quem informa a quem);
Quando as informaes devem ser compartilhadas (periodicidade de envio).
35
5.1 Comunicao com o cliente
A comercializao de um imvel inclui um conjunto de servios com eventos progra-
mados entre a incorporadora / construtora e o prprio cliente. Para uma boa prestao
destes servios, importante ter transparncia e confiana no relacionamento, e manter
o cliente bem-informado, desde o perodo da venda at o ps-ocupao.
Uma boa prtica planejar eventos especficos de comunicao com o cliente em todas
as fases do empreendimento. O Anexo A apresenta um exemplo para um Plano de Co-
municao Proativa com o Cliente.
O relacionamento com o cliente construdo por pessoas que fazem parte, tanto de
equipes da incorporadora/construtora, quanto das terceirizadas (corretores, atenden-
tes, comercial, atendimento aos chamados, assistncia tcnica, administradora, etc.).
Elas necessitam ser treinadas sobre a importncia deste relacionamento de forma tica,
em linguagem adequada e cordial, assim como na pontualidade do atendimento aos
prazos.
Outra boa prtica, conscientizar os envolvidos sobre a gesto adequada dos contatos
recebidos. Para o atendimento correto, os chamados devem ser direcionados objetiva-
mente para a rea responsvel em solucionar a questo. necessrio que a informao
seja disseminada de forma clara, em linguagem apropriada, garantindo alinhamento e
diminuindo falhas no processo. Ou seja, deve ser evitado que a questo seja simples-
mente remetida a outras reas, criando para o cliente uma imagem de falta de comuni-
cao ou problemas nos processos da empresa.
36
O uso de tecnologia da informao facilita a gesto, a construo de um histrico e o
acompanhamento do real estgio dos processos de atendimento.
NOTA
importante que a gesto da incorporadora/construtora monitore o contedo
destes contatos, de forma a verificar se existem no conformidades no processo.
Em caso afirmativo, fazer o tratamento adequado identificando a causa e
tomando medidas para evitar que elas se repitam.
37
38
6. Preparao para a entrega
do empreendimento
6.1 Planejamento
Independentemente do sistema de planejamento adotado pela incor-
poradora/construtora, em decorrncia das caractersticas da estrutura
ou cultura organizacional, recomenda-se que seja contemplado nele
as atividades para a entrega do empreendimento.
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Considerando que a entrega do empreendimento envolve no somente a obra, os
rgos fiscalizadores, agentes financeiros, as reas de relacionamento e marketing
da incorporadora, dentre outros envolvidos, tambm devem ser consultados para
realizar um planejamento consistente e alinhado com os seus respectivos prazos.
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Consideraes sobre contratao de fornecedores
Para os fornecedores de insumos e servios, recomenda-se adicionar clusulas de
entrega em seus respectivos contratos, condicionando prazos e marcos especficos,
e fazendo com que haja o comprometimento dos fornecedores com o cronograma.
Desta forma, de essencial importncia que a equipe de obra acompanhe o prazo
de entrega, bem como o planejamento dos fornecedores. Tambm recomenda-
se constar nos contratos clusulas de garantias, especificando a forma de
atendimento de assistncia tcnica.
41
importante ressaltar que cada municpio possui caractersticas e exigncias especfi-
cas. Como exemplo pode ser citado o caso de ligaes de servios de redes pblicas,
sabendo que as concessionrias, das diversas regies do Brasil, possuem requisitos,
procedimentos, prazos e protocolos distintos para efetuar as ligaes definitivas.
Para obter o Habite-se, a obra necessita estar em conformidade com o projeto apro-
vado e atender aos demais requisitos legais.
42
Sem o Auto de Concluso no possvel efetuar a entrega do empreendimento, por isso
importante reforar a necessidade de um planejamento adequado para sua obteno.
43
6.4 Verificao final, antes da entrega
Concluindo a etapa da construo, dever ser realizada uma verificao final do em-
preendimento. Esta atividade tem como um de seus principais objetivos identificar
e prevenir problemas que possam ser detectados no momento da entrega das reas
comuns e unidades privativas.
44
6.5 Desenvolvimento dos Manuais de Uso, Operao e Manuteno
Os manuais do proprietrio e das reas comuns renem as informaes necessrias
para orientar as atividades de uso, operao e manuteno da edificao. Sua ela-
borao de responsabilidade da incorporadora/construtora, e precisa atender aos
requisitos da norma ABNT NBR 14037. Deve ser desenvolvido em uma linguagem de
fcil interpretao pelo usurio, podendo ser disponibilizado em meio fsico (impres-
so) ou formato eletrnico (digital).
Uma boa prtica que os manuais sejam minutados desde a fase de concepo, de
forma que estas minutas ajudem a orientar cada uma das etapas, assim como a elabo-
rao dos manuais definitivos e customizados de cada empreendimento.
NOTA
Dentre os documentos que compem os manuais de entrega, esto os projetos.
Uma boa pratica que a entrega deles seja em formato PDF ou PLT, possibilitando
impresso, mas no comprometendo a segurana e os direitos autorais dos
projetos.
45
46
7. Entrega do empreendimento
47
preciso que esta equipe esteja preparada para orientar de forma clara e objetiva,
assim como para ouvir possveis reclamaes. Deve ser proativa e ter empatia com
o cliente, trazendo tranquilidade e confiana de que ele ter uma resposta formal a
seus questionamentos dentro do prazo determinado.
48
e aprovao da conveno conforme a minuta apresentada.
Memorial de incorporao;
49
Data de incio das atividades dos funcionrios do condomnio, e retirada da
mo de obra da construtora.
Data de incio do zelador ou gerente predial para alguns dias antes da as-
sembleia, de modo que ele possa conhecer todo o empreendimento e seus
equipamentos.
NOTA
Recomenda-se que a administradora do condomnio faa uma visita prvia ao
empreendimento orientando para o dimensionamento do quadro de mo de
obra necessrio ao incio da operao.
50
entanto, para a primeira previso oramentria no h informaes histricas a se-
rem consideradas. Por isso, recomenda-se fazer uma primeira previso para um pero-
do de seis meses, de modo que ela seja analisada ao final deste prazo e, se necessrio,
revisada para adequar realidade efetiva do empreendimento.
MARGEM DE SEGURANA 6%
ADMINISTRATIVAS 6% 50% PESSOAL
MANUTENO EVENTUAL 5%
MANUTENO MENSAL 8%
CONSUMO 25%
51
Abaixo, segue sugesto de material para compor o kit sndico:
NOTA
A disponibilizao de um kit sndico uma boa prtica e deve estar claro de
que independente da documentao do empreendimento disponibilizada pela
incorporadora / construtora, no momento da entrega do empreendimento.
52
7.3 Entrega tcnica
A entrega tcnica o momento em que se transfere a operao do empreendimento
para o seu responsvel legal. Assim importante demonstrar a correta operao dos
sistemas, reforando as rotinas de conservao e manuteno.
Danos por mau uso ou pelo no respeito aos limites admissveis de sobrecarga nas
instalaes e estruturas podero acarretar em perda de garantias.
NOTA
Uma recomendao para a gesto dos equipamentos e sistemas que a con-
tratao do zelador seja feita antes da entrega do empreendimento, isto per-
mitir que ele acompanhe os ajustes finais e tome cincia das aes necessrias
correta operao, assim como as implicaes de seu uso inadequado.
53
7.4 Orientaes quanto a reformas
As reformas em edificaes possuem norma especifica para sua gesto, a ABNT NBR
16280, que foi elaborada para diminuir o impacto na segurana e perda de desempe-
nho das edificaes causados por estas intervenes. Reformas sem o acompanha-
mento tcnico adequado podem trazer riscos no s sociedade e usurios, como
provocar danos aos sistemas de uma unidade, ou de parte da edificao, e compro-
meter o desempenho destes em decorrncia de obras realizadas em outros lugares
da edificao. Uma destas situaes indesejadas pode decorrer da reforma do piso
de uma unidade com mudana da especificao dos sistemas e dos materiais utili-
zados originalmente, alterando o desempenho acstico deste piso, trazendo, como
consequncia, incmodo aos usurios das unidades vizinhas. Outra possibilidade o
54
surgimento de problemas estruturais em edificaes por conta de interferncias no
permitidas, como, por exemplo, a demolio de paredes em edificaes construdas
em alvenaria estrutural.
55
56
8. Ps-entrega
NOTA
Cabe ressaltar que a implantao de um programa de manuteno
da unidade privativa de responsabilidade do proprietrio.
57
empatia, boa educao, apresentao pessoal compatvel com o ambiente que fre-
quentar, pontualidade, ateno com a limpeza do local onde os servios esto sen-
do realizados, etc. Lembrar sempre que esta equipe, para o cliente, a empresa de
quem ele adquiriu o seu imvel.
Em boa parte dos casos de assistncia tcnica os servios so realizados por diversos
colaboradores, por exemplo: fornecedores de equipamentos, instaladoras, empresas
de impermeabilizao, etc. Assim, importante que a construtora cuide para que a
designao dos profissionais destas outras empresas siga os mesmos critrios.
Ainda com relao execuo dos servios de assistncia tcnica, uma boa prtica
direcionar o profissional responsvel pelo atendimento ao cliente para acompanh-lo
nos locais onde esto ocorrendo os reparos, evitando, assim, que equipes respon-
sveis pela execuo destes servios se tornem o principal canal de comunicao e
interao com o cliente. Esta ao poder contribuir para transformar um problema
em oportunidade de fidelizao do cliente.
DESTAQUE
Visitas de orientao
Uma boa prtica aproveitar o atendimento dos chamados da assistncia tcnica
e realizar visitas ao condomnio, com o objetivo de orientar, dar suporte, e verificar
se o programa de manuteno est sendo implementado conforme definido no
manual de uso, e se as reformas esto sendo realizadas conforme orientaes da
norma ABNT NBR 16280.
NOTA
No h impedimento legal para que uma assistncia tcnica prestada ao cliente
relacionada a problemas decorrentes de mau uso ou operao inadequada, seja
passvel de cobrana. Caber empresa, coerentemente com a sua poltica de rel-
acionamento com o cliente, decidir pela cobrana ou no. Em caso positivo, ela
dever se dar formalmente, com emisso de nota fiscal de prestao de servios.
58
H, ainda de forma muito incipiente, mas com perspectivas de vir a se constituir numa
(boa) prtica, a possibilidade da contratao de seguro para os servios de assistncia
tcnica. Nestes casos, caber seguradora a gesto deste processo, responsabilizan-
do-se, inclusive, pela cobrana definida no pargrafo anterior.
59
60
aNEXOS
Quando fazer o
Pontos a serem abordados Modo de contato
contato
Site, newsletter,
ou outro canal
Aps a entrega - A satisfao em t-lo como cliente
especfico que
das chaves - Pesquisa de satisfao do cliente ps obra
tenha sido criado,
telefnico ou pessoal
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62
ANEXO B. EXEMPLO DE CRONOGRAMA PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO
Cronograma de Entrega do Empreendimento Obra: Atualizado em:
Data Entrega do Empreendimento (contratual) .../.../.... Data Entrega da Obra ../../....
CONSTRUTORA AES TCNICAS
Prazo MS MS MS MS MS MS MS MS
It. Eventos Responsvel P/R
Final 1 2 3 4 5 6 7 8
P
1 Definio do prazo de concluso do empreendimento DIR/ENG/FIN
R
P
2 Ligao de Luz ENG
R
P
3 Ligao de gua/esgoto ENG
R
P
4 Ligao de gs ENG
R
P
5 Ligao de telefone ENG
R
P
6 Concluso da obra (civil) ENG
R
Vistoria/Solicitao de alvar da secretaria de meio ambiente ou do rgo P
7 ENG
ambiental competente R
P
8 Vistoria/Solicitao de alvar da secretaria de sade ENG
R
P
9 Vistoria/Solicitao de alvar de bombeiros ENG
R
P
10 Vistoria/Solicitao de alvar de funcionamento de elevadores ENG
R
P
11 Vistoria/Solicitao de alvar da prefeitura ENG
R
P
12 Habite-se/Auto de concluso ENG
R
Consolidao da documentao tcnica do empreendimento (NFs, manuais P
13 ENG
tcnicos, projetos, contratos de manuteno, etc.) R
P - Programado R - Realizado
CONSTRUTORA AES EM OBRA
Prazo MS MS MS MS MS MS MS MS
It. Eventos Responsvel P/R
final 1 2 3 4 5 6 7 8
P
1 Desmobilizao de maquinrios e equipamentos e transporte vertical FORN/ENG
R
P
2 Acabamento, finalizaes e inspees final da fachada OBRA/ENG
R
P
3 Acabamento, finalizaes das reas internas da edificao OBRA
R
P
4 Instalao de placas OBRA
R
P
5 Instalao de equipamentos de acessibilidade OBRA
R
P
Instalao de mobilirio sob medida, bem como seus acabamentos (quando
6 FORN
aplicvel) R
P
7 Entrega de mobilirio e eletrodomsticos de reas comuns (quando aplicvel) FORN
R
P
8 Acabamento, demarcaes e verificao final das garagens OBRA/ENG
R
P
9 Acabamento, finalizao e verificao do passeio e demais caladas da edificao OBRA/ENG
R
P
10 Verificao dos vidros e esquadrias FORN/ENG
R
P
11 Instalao e verificao das luminrias e equipamentos eltricos OBRA/ENG
R
P
12 Instalao e verificao dos equipamentos hidrossanitrios OBRA/ENG
R
P
13 Instalao e verificao final dos equipamentos de segurana OBRA/ENG
R
P
14 Instalao e verificao final dos portes de entrada do empreendimento OBRA/ENG
R
P
15 Verificao final dos elevadores, escadas rolantes (quando aplicvel) e outros FORN/ENG
R
63
64
CONSTRUTORA AES EM OBRA
Prazo MS MS MS MS MS MS MS MS
It. Eventos Responsvel P/R
final 1 2 3 4 5 6 7 8
Verificao das bombas de recalque, bombas de pressurizao diversas, P
16 FORN/ENG
equipamentos de piscina e sauna (quando aplicvel) e etc. R
P
17 Finalizao e verificao final do projeto arquitetnico OBRA/ENG
R
P
18 Finalizaes e verificao final do projeto hidrossanitrio OBRA/ENG
R
P
19 Finalizaes e verificao final do projeto eltrico OBRA/ENG
R
P
20 Finalizaes e verificao final do projeto preventivo OBRA/ENG
R
P
21 Limpeza final de obra das reas comuns OBRA
R
P
22 Limpeza final de obra das reas privativas OBRA
R
P
23 Verificao final da qualidade de obra das reas comuns OBRA/ENG
R
P
24 Verificao final da qualidade de obra das reas privativas OBRA/ENG
R
P
25 Liberao da qualidade das reas comuns ENG
R
P
26 Liberao da qualidade das reas privativas ENG
R
v
INCORPORADORA AES JUNTO AO CLIENTE
Prazo MS MS MS MS MS MS MS MS
It. Eventos Responsvel P/R
final 1 2 3 4 5 6 7 8
P
1 Convocao para entrega docum. Repasse / individual. FIN
R
P
2 Recebimento da documentao do cliente FIN
R
P
3 Solicitao da avaliao das unidades com o agente FIN
R
P
4 Anlise cadastral e da renda pelo agente FIN
R
P
5 Montagem do processo de repasse FIN
R
P
6 Entrega da documentao ao agente financeiro FIN
R
P
7 Acertos de pendncias contratuais com o cliente FIN
R
P
8 Entrega do processo de repasse ao agente financeiro FIN
R
P
9 Envio do anexo para anuncia do agente financeiro FIN
R
P
10 Assinatura do contrato de financiamento FIN
R
P
11 Individualizao da dvida/envio da planilha FIN
R
P
12 Solicitao ao agente da liberao da hipoteca FIN
R
P
13 Fornecimento de escritura na quitao da unidade (quando aplicvel) FIN
R
P
14 Solicitao da documentao do fiador (quando aplicvel) FIN
R
P
15 Assinatura da confisso de dvida e NP (quando aplicvel) FIN
R
65
66
INCORPORADORA ENTREGA
Prazo MS MS MS MS MS MS MS MS
It. Eventos Responsvel P/R
final 1 2 3 4 5 6 7 8
P
1 Solicitao de brinde para entrega ao cliente (quando aplicvel) MKT
R
Confeco dos manuais do proprietrio das reas comuns (sindico) e das reas P
2 MKT /ENG
comerciais R
P
3 Cronograma de entrega das unidades ENG
R
P
4 Convocao para entrega REL
R
P
5 Instalao do condomnio Administradora
R
P
6 Entrega das unidades ENG
R
INCORPORADORA/ADMINISTRADORA ESTRUTURAO DO CONDOMNIO
Prazo MS MS MS MS MS MS MS MS
It. Eventos Responsvel P/R
final 1 2 3 4 5 6 7 8
P
1 Definio da Administradora (quando for o caso) DIR/FIN
R
P
2 Cadastramento dos moradores Administradora
R
P
3 Convocao para a Assembleia Administradora
R
P
4 Pr-oramento e previso de gastos com manuteno predial ENG
R
P
5 Previso Oramentria do Condomnio Administradora
R
P
6 Realizao da Assembleia Administradora
R
P
7 Recrutamento e seleo Administradora
R
P
8 Aquisio de materiais de uso do condomnio Administradora
R
P
9 Organizao da documentao do condomnio Administradora
R
P
10 Conveno de Condomnio Condomnio/ sndico
R
P
11 Entrega de rea Condominial ENG
R
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ANEXO C. EXEMPLO DE PREVISO ORAMENTRIA DO CONDOMNIO
GRUPO 1 GRUPO 3
VALOR %
PESSOAL MANUTENO VALOR %
MENSAL
SLARIO
ELEVADORES
FRIAS
BOMBAS
13 SALRIO
JARDIM
INSS
INTERFONE
FGTS
PORTES
PIS
GERADOR
CONTRIBUIES
PRESSURIZAO
VALE-TRANSPORTE
AR-CONDICIONADO
VALE-ALIMENTAO
SISTEMAS DE
VALE-REFEIO
SEGURANA
PLANO DE SADE
CONTROLE DE
SEGURO DE VIDA ACESSOS
EPIs SISTEMA DE
INCNDIO
UNIFORMES
EQUIPAMENTOS
NRs TRABALHISTAS
GINSTICAS
TOTAL PESSOAL
PISCINA
GRUPO 2
VALOR % MATERIAL DE
CONSUMO
LIMPEZA
GUA
INFORMTICA
ENERGIA
PLAY-GROUND
GS
ELTRICA
TELEFONE
HIDRULICA
TOTAL CONSUMO
CIVIL
PROGRAMA DE
MANUTENO
TOTAL
MANUTENO
MENSAL
68
GRUPO 4 GRUPO 5
VALOR %
MANUTENO VALOR % ADMINISTRATIVA
EVENTUAL
CPIAS
PROVISO PARA
CORREIO
PEAS
CARTRIO
PROVISO PARA
MATERIAIS BANCRIAS
PROVISO PARA ISENO SNDICO
ELTRICAS
HONORRIOS
PROVISO PARA SNDICO
HIDRULICA
PAPELARIA
PROVISO PARA
SEGURO GERAL
CIVIL
TRANSPORTE
RECARGA DE
EXTINTORES TOTAL
ADMINISTRATIVAS
TESTE DE
MANGUEIRAS GRUPO 6
MARGEM DE VALOR %
LIMPEZA DE CAIXAS SEGURANA
DAGUA
MARGEM DE
ANLISE DA GUA SEGURANA
DEDETIZAO PROVISO
PARA-RIOS INADIMPLNCIA
EQUIPAMENTOS TOTAL MARGEM
SEGURANA
MVEIS
BRIGADA DE
INCNDIO VALOR TOTAL A
RATEAR
RENOVAO DE
LAUDOS FUNDO DE RESERVA
RENOVAO DE FUNDO DE
ATESTADOS IMPLANTAO
TOTAL TOTAL GERAL A
MANUTENO RATEAR
EVENTUAL
69
70
71
Realizao
Corealizao
72