25

3 ER TRIMESTRE DE 2015

MERCADO DE VIVIENDA
 Boletn mercado de vivienda

III trimestre de 2015

Tabla de contenido

1.
Condiciones macroeconmicas..................................................................... 2

2.
Ciclo de la construccin ................................................................................. 8

3.
Ventas de vivienda ........................................................................................ 13

4.
Vacancias ....................................................................................................... 19

5.
Precios de la vivienda ................................................................................... 20

6.
Financiamiento .............................................................................................. 23

7.
Conclusiones ................................................................................................. 25

1
1. Condiciones macroeconmicas

A tercer trimestre del ao la economa del pas creci 3,2%, presentando un leve
repunte despus de una sostenida desaceleracin desde el segundo trimestre de
2014. Igual situacin se observ en Bogot, donde adems se viene observando
un crecimiento superior al del pas, desde el cuarto trimestre del 2014.

Grfico 1. Desempeo econmico pas y Bogot

(Variacin anual, I trim 2001- III trim 2015)
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Fuente: DANE. Clculos DEM-SDP

El repunte de la economa fue gracias a la industria, si bien no es el sector que

ms contribuye al crecimiento econmico -en promedio contribuye con 0,4 puntos
porcentuales a la tasa de crecimiento del PIB -, el incremento de 2,5% de esta
actividad, frente a igual periodo del ao anterior, permiti una contribucin de 0,3
puntos porcentuales a la tasa de crecimiento del PIB del tercer trimestre del ao,
despus de cinco trimestres consecutivos de contribucin negativa.

Los tres sectores de mayor contribucin, establecimientos financieros, servicios

sociales y comercio, mantuvieron sus contribuciones promedio. El primero
contribuy con 0,94 puntos porcentuales a la tasa de crecimiento, el segundo,
contribuy con 0,53 puntos porcentuales, y el tercero con 0,65 puntos
porcentuales.

Los sectores que bajaron el ritmo de crecimiento del pas, fueron minas y
canteras, redujo la tasa de crecimiento en 0.09 puntos porcentuales, y el sector
de edificaciones, redujo la tasa en 0,31 puntos porcentuales. (Grfico 2)

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 Grfico 2. Contribucin por sectores a la tasa de
crecimiento econmico del pas
(Variacin anual, I trim 2001- III trim 2015)

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Fuente: DANE. Clculos DEM-SDP

3
Si la economa crece en el cuarto trimestre al mismo ritmo del tercer trimestre,
3,2%, el crecimiento anual del 2015 cerrara en 3%. Que segn la encuesta de
opinin financiera de Fedesarrollo, es lo que esperan los analistas para el 2015. Y
para el 2016 esperan un crecimiento de 2,8%. Teniendo en cuenta que la
economa creci 4,9% en el 2013, y 4,6% en el 2014, los resultados esperados
sugieren que contina el proceso de desaceleracin por el que pasa la economa
nacional, lo que sin duda afectar la economa del Distrito Capital. (Grfico 3).

Grfico 3. Desempeo econmico pas

(Variacin anual, 2001- 2016)
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Fuente: DANE. Nota. Los datos de crecimiento de 2015 y 2016 corresponden a las expectativas de
crecimiento de analistas, segn encuesta de opinin de Fedesarrollo. Clculos DEM-SDP

La desaceleracin de la economa del pas responde a factores tanto internos

como externos. Entre los externos se encuentran la cada de los precios de las
materias primas, la desaceleracin de los principales socios comerciales, y la
devaluacin de la tasa de cambio. El factor interno ms relevante, el
debilitamiento de la demanda interna.

Entre enero y septiembre de 2015 ingresaron al pas cerca de 28.000 millones de

dlares por exportaciones, el 41% gracias al petrleo y sus derivados, el 13% al
carbn, el 7% al caf, y el 1% al ferronquel. En lo corrido del ao, las
exportaciones en dlares cayeron 35%, frente a igual periodo del ao anterior,
debido a que el petrleo cay 51%, el carbn 31%, y el ferronquel 28%. Este
comportamiento de las exportaciones se debe a la fuerte cada de los precios de
estas materias primas (grfico 4).

4
 Grfico 4. Precio de las materias primas

Fuente: Datastream. Presentacin Banco de la Repblica.

A la cada en los precios de las materias primas, se suma la dbil demanda por los
productos nacionales, de los principales socios comerciales del pas, China, Brasil,
Ecuador, Venezuela, debido a la desaceleracin econmica. Las menores
exportaciones, especialmente de petrleo, han devaluado fuertemente el peso
(Grfico 5). El cual se puede seguir devaluando, si sigue incrementando la oferta
del crudo como se espera en los prximos aos.

Grfico 5. Tasa Representativa del Mercado (TRM) y

el precio del petrleo (WTI)
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Fuente: Banco de la Repblica. Clculos propios

5
El crecimiento econmico del pas se ha logrado mantener gracias a la demanda
interna, sin embargo, la confianza tanto de los consumidores como de los
empresarios se ha deteriorado. As se evidencia a travs de la reduccin del
ndice de confianza que elabora Fedesarrollo.

Al comparar el ndice de confianza de los empresarios del sector comercio y de la

industria, se evidencia que est fuertemente relacionado con el desempeo de
dichos sectores (Grficos 6A y 6B). Resultados que son consistentes con la
menor disposicin para comprar electrodomsticos, carros y viviendas, as como
tambin con el deterioro de las expectativas de las condiciones econmicas.

Dado el panorama actual, se espera en los prximos meses una desaceleracin

del gasto de los hogares, como consecuencia del debilitamiento de la demanda,
debido al incremento en los costos del crdito, de los bienes de la canasta familiar,
y de los bienes importados.

Con el objeto de controlar la tendencia alcista de la inflacin, la autoridad

monetaria sigue subiendo las tasas de inters. Al parecer lo que busca el Banco
Central con esta medida es reducir las expectativas de inflacin. Pero no hay que
olvidar que mayores tasas de inters a su vez deprime a un ms la actividad
econmica del pas.

Grfico 6. Desempeo econmico del comercio y la industria frente a la

confianza de las empresas y los consumidores
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Fuente: DANE y Fedesarrollo. Clculos DEM-SDP.

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Actualmente el pas se enfrenta a una economa que se debilita, acompaada de
una creciente inflacin, desaceleracin de los precios de la vivienda, los cuales,
despus de crecer a un mayor ritmo que los ingresos del pas por casi tres aos,
empezaron a crecer a un menor los ltimos dos trimestres del ao (Grfico 7). Un
panorama similar se observa en Bogot (Grfico 8), con lo que se evidencia que
para comprender el desempeo econmico de la ciudad es indispensable hacerlo
a la luz de las condiciones econmicas del nivel nacional como el internacional.

Grfico 7. Variables macroeconmicas del pas

(Variacin anual, I trim 2005- III trim 2015)
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Fuente: DANE. Clculos DEM-SDP

7
2. Ciclo de la construccin

Para comprender el funcionamiento del sector de la construccin, en particular el

relacionado con la construccin de vivienda, se debe tener presente como
funciona esta actividad econmica. Primero se abren las salas de venta, si el
proyecto es exitoso, en general, en seis meses se llega al punto de equilibrio, a
partir de ese momento se solicitan las licencias de construccin. Las curaduras
tardan entre cuatro y seis meses para entregar el permiso, una vez se entrega, se
inicia la obra, que en promedio tarda entre uno y dos aos para ser terminada.

De lo anterior se desprende que los metros cuadrados culminados deben ser

consistentes con el rea que inicia obra, la cual debe contar con sus respectivos
permisos de construccin, las licencias, las cuales van a depender de las
dinmicas del mercado, esto es, de las ventas.

En el grfico 9 se presenta el rea total licenciada, iniciada y terminada acumulado

cuatro trimestres para Bogot. En la parte A se presentan las series de licencias e
iniciaciones a la misma fecha de corte de los datos, significando con esto que lo
que se licencia inmediatamente inicia obra, esto es as, porque cuando se entrega
la licencia, ya ha pasado seis meses de haber sido solicitada la licencia de
construccin, y un ao de abierta la sala de ventas, que es el tiempo generalmente
requerido para terminar de vender el proyecto. De manera que, al momento de la
entrega de la licencia, coinciden los tiempos, con el inicio de la obra.

De lo anterior se desprende que debe haber una relacin entre el rea licenciada y
la iniciada, como efectivamente se observa al comparar el rea acumulada cuatro
trimestres entre el primero de 2006 y el tercero de 2010 (Grfico 9A). Desde el
cuarto trimestre de 2010 hasta el 2014, el rea licenciada ha sido superior a la
iniciada, esto lo que indica es que hay un remanente de metros cuadrados
aprobados pendientes por iniciar obra. Se calcula que este remanente asciende a
ms de 6 millones de metros cuadrados. Dicho remanente se debe a la
anticipacin de los constructores para evitar someterse a nuevas normas como la
norma de sismo resistencia y la modificacin excepcional del POT.

Ahora, s lo que inicia obra se termina, con el rea iniciada es posible pronosticar
el rea terminada en los prximos dos aos. Por ello, en el grfico 9B, el rea
iniciada se presenta adelantada ocho trimestres frente al rea terminada, que es el
tiempo promedio para terminar una obra que inicia.

8
 Grfico 9. rea total licenciada, iniciada y terminada en Bogot
(Acumulado 4 trimestres, I trim 2006- III trim 2015)
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Fuente: DANE. Clculos DEM-SDP.

Si los constructores estn dispuestos a iniciar los proyectos que tienen

licenciados, esto es, utilizar el remanente de metros cuadrados que estn
pendiente por iniciar obra, se espera entonces que se abstengan de solicitar ms
licencias, y en consecuencia se reduzca el rea licenciada, el cual puede caer a
niveles inferiores al rea iniciada, que es lo que se viene observando desde el
segundo trimestre de 2015 (Grfico 9A).

Aun cuando no se soliciten licencias, en la ciudad, la cantidad de metros

cuadrados terminados seguir en aumento, debido al buen comportamiento de las
iniciaciones. As las cosas, si las obras continan su normal proceso de
construccin, se espera que en el 2015 se entreguen alrededor de 4,4 millones de
metros cuadrados, 19,2% ms frente a la cantidad culminada en el 2014. En el
2016 se espera que se terminen 4,9 millones de metros cuadrados, esto es 12%
ms frente a lo pronosticado para el 2015 (Grfico 9B).

De los 6 millones de metros aprobados de remanente, el 69% tiene destino

residencial, esto significa que hay 4 millones de metros cuadrados para vivienda
pendiente por iniciar obra. Dado este remanente, se espera que el rea licenciada
para vivienda siga cayendo, mientras que el rea iniciada, mantendra su ritmo, si
sigue el ciclo de construccin normal, o se incremente, si se da inicio a lo ya
aprobado (Grfico 10A).

Si lo que a la fecha ha iniciado obra se termina, se espera que en el 2015 se

entreguen 3,3 millones de metros cuadrados para vivienda, 24,5% ms frente al
2014. En el 2016 se espera se entreguen 3,2 millones de metros cuadrados,
3,4% menos frente a lo pronosticado en el 2015 (Grfico 10B). De los 4 millones
de metros cuadrados que hay de remanente para vivienda, el 58% es para
vivienda VIS y el restante 42% vivienda no VIS. La menor cantidad de metros
cuadrados terminados para vivienda en el 2016, frente al 2015, se debe al
segmento de vivienda No VIS.

9
 Grfico 10. rea residencial licenciada, iniciada y terminada en Bogot
(Acumulado 4 trimestres, I trim 2004- II trim 2015)
A. rea licenciada e iniciada B. rea iniciada y terminada
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Fuente: DANE. Clculos DEM-SDP.

En la vivienda no VIS, el rea licenciada cae frente a las iniciaciones, lo que quiere
decir, que para los constructores no es necesario solicitar ms licencias, con el
remanente es suficiente de momento. Dada las iniciaciones, la cantidad de
metros terminados en 2015 ascenderan a 2,8 millones de metros cuadrados,
23,9% frente al 2014. En el 2016 se entregaran 2,4 millones de metros
cuadrados, 16,4% menos frente a los pronosticado en 2015 (Grfico 11B).

Grfico 11. rea no VIS licenciada, iniciada y terminada en Bogot

(Acumulado 4 trimestres, I trim 2004- III trim 2015)

A. rea licenciada e iniciada B. rea iniciada y terminada

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Fuente: DANE. Clculos DEM-SDP.

Es importante resaltar que pese al remanente en el segmento de vivienda VIS, los

constructores siguen solicitando licencias para suplir la demanda de este mercado
(Grfico 11A). El incremento en el rea licenciada se ve reflejado con el aumento
en las iniciaciones, lo que a su vez se traducir en un incremento en la cantidad de

10
 metros terminados en los prximos dos aos, logrando con esto alcanzar el
promedio histrico en el 2016. En el 2015 se calcula se entreguen 476 mil metros
cuadrados, 31,9% ms frente al 2014, y en el 2016 se espera se entreguen 831
mil metros cuadrados, 74,6% ms frente a los pronosticado en 2015 (Grfico
11B).

Grfico 11. rea VIS licenciada, iniciada y terminada en Bogot

(Acumulado 4 trimestres, I trim 2004- III trim 2015)

A. rea licenciada e iniciada B. rea iniciada y terminada

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Fuente: DANE. Clculos DEM-SDP.

De los 6 millones de metros aprobados pendientes por iniciar obra el 39% tiene
destino no residencial, esto es 1,8 millones de metros cuadrados. A diferencia de
lo que sucede con el sector residencial, se espera un importante incremento de la
cantidad de metros terminados en los prximos dos aos gracias al remanente.

Anualmente en promedio se terminan 1,2 millones de metros cuadrados. Dado el

incremento en las iniciaciones se espera se entreguen en el 2015, 1,3 millones de
metros cuadrados, y a 2016 se espera se entreguen cerca de 1,8 millones de
metros cuadrados. Esto significa que el rea terminada con destino no
residencia, en el 2015 sera 27,4% ms frente al 2014, y en el 2016, 37,7% ms
frente a los pronosticado en el 2015. (Grfico 13B)

11
 Grfico 13. rea no residencial licenciada, iniciada y terminada en Bogot
(Acumulado 4 trimestres, I trim 2004- III trim 2015)

A. rea licenciada e iniciada B. rea iniciada y terminada

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Fuente: DANE. Clculos DEM-SDP.

Al desagregar el destino no residencial se evidencia que el crecimiento de este

segmento se debe principalmente al de oficinas. La pregunta que surge es, si esta
mayor oferta e oficinas tendrn la demanda esperada, pues a diferencia de cmo
funciona la construccin de vivienda, donde primero se vende y despus se
construye, en el sector de oficinas, primero se construye y despus se vende. Si
lo que se construye supera la demanda se estara saturando el mercado de
oficinas. (Grfico 14)

Grfico 14. rea licenciada no residencial, por destino para Bogot

(Acumulado 12 meses, Dic 1998 - sep 2015)
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12
3. Ventas de vivienda

Sin duda el indicador lder para analizar el mercado de vivienda, son las ventas de
vivienda nueva, pues de las ventas dependen las licencias, de las licencias
dependen las iniciaciones y de las iniciaciones dependen las culminaciones.

Desde octubre de 2014 las ventas de vivienda nueva en la Bogot y la sabana1

vienen cayendo. En los ltimos doce meses (desde octubre de 2014 a septiembre
de 2015), en la regin se vendieron 49.395 unidades, de las cuales el 50% se
concentraron en Bogot. Frente a igual periodo anterior las ventas cayeron 11,5%.
La cada en Bogot fue de 14,4% y la de los municipios 8,3%. (Grfico 15)

Grfico 15. Dinmica ventas de vivienda nueva en Bogot y la sabana

(Acumulado 12 meses, Ene 2005 sep 2015)

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Fuente: La Galera. Clculos DEM-SDP

No es coincidencia que la cada en las ventas de vivienda nueva se presente

desde que la economa nacional empez el proceso desaceleracin, lo que afecta
fuertemente la disposicin a comprar vivienda, as se evidencia la observar el
ndice de confianza del consumidor que mide la disposicin a comprar vivienda en
Bogot. (Grfico 16).

1
La Sabana incluyen 12 municipios Soacha, Cha, Cota, Cajic, La Calera, Sop, Facatativ, Funza, Madrid y Mosquera. En septiembre de
2013 se incluyen los municipios de Tabio y Tenjo.

13
 Grfico 16. Disposicin a comprar vivienda en Bogot
(Balance, Enero 2006- sep 2015)
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Fuente: Fedesarrollo. Clculos DEM-SDP

En Bogot la cada en las ventas empez en el segmento de vivienda no VIS,

desde mayo de 2014, y sigui con el segmento de vivienda VIS a partir de abril
de 2015. En los ltimos doce meses a septiembre, la vivienda VIP cay 54,2%,
la VIS cay 12% (la vivienda VIS que incluye la VIP, cay 23,7%) y la no VIS cay
4,3%. (Grfico 17)

Grfico 17. Bogot. Ventas de vivienda nueva por rango de precios

(Acumulado 12 meses, enero 2006 - sep 2015)
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Fuente: La Galera Inmobiliaria. Clculos SDP-DEM.

Las menores ventas en la sabana se deben a la vivienda VIS, desde junio de

2014. La cada empez con la vivienda VIS (no incluye VIP) desde diciembre de
2013, y sigui con el segmento de vivienda VIP a partir de julio de 2014. En los
ltimos doce meses a septiembre, la vivienda VIP cay 66,7%, la VIS que no
incluye a VIP, subi 4%, la vivienda VIS que incluye la VIP cay 18%.

14
A diferencia de lo que pasa con el segmento de vivienda VIS, el mercado de
vivienda de no VIS crece aceleradamente desde septiembre de 2014. Las ventas
de los ltimos doce meses subi 42,8% frente igual periodo anterior. (Grfico 18)

Grfico 18. Sabana. Ventas de vivienda nueva por rango de precios

(Acumulado 12 meses, enero 2006 - sep 2015)
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Fuente: La Galera Inmobiliaria. Clculos SDP-DEM. Nota: La Sabana incluyen 12 municipios Soacha, Cha, Cota,
Cajic, La Calera, Sop, Facatativ, Funza, Madrid y Mosquera. En septiembre de 2013 se incluyen los municipios
de Tabio y Tenjo.

Ahora bien, las ventas de vivienda se deben analizar a la luz de la formacin de

los nuevos hogares. Al comparar las ventas de vivienda nueva frente a la
formacin de hogares anualmente en la regin2 (Bogot ms sabana), se
evidencia que las ventas se encuentran por debajo de las necesidades de los
nuevos hogares. Anualmente en la regin se generan cerca de 70 mil nuevos
hogares, mientras que las ventas de vivienda nueva en la regin alcanzan las 50
mil unidades, esto significa que se venden cerca de 20 mil unidades de viviendas
menos, de las que se requieren.

El panorama es distinto, cuando se observa separadamente Bogot y la sabana.

En Bogot se generan anualmente 59 mil hogares, y las ventas de vivienda nueva
se contabilizan en 25 mil unidades, esto significa que se venden 34 unidades de
viviendas menos de las que requieren los nuevos hogares (Grfico 19A). En la
sabana pasa el contrario, se venden ms viviendas de las que se necesitan. Se
calcula que en la sabana se generan ms de 10 mil hogares nuevos, y las ventas
de vivienda nueva son casi las 26 mil unidades (Grfico 19B).

2
El dato de formacin de nuevos hogares para Bogot se calcul a partir de las proyecciones de hogares del DANE. La
proyeccin de hogares para la sabana se calcul como a partir de la proyeccin de hogares para Cundinamarca, pues esta
proyeccin no est a nivel de municipios, por lo menos disponible en la pgina web del DANE. Por esta razn la proyeccin
de los hogares de los municipios de la sabana se calcul como el 60% de la poblacin del departamento.

15
 Grfico 19. Ventas de vivienda nueva vs nuevos hogares
(Acumulado 12 meses, enero 2003 -sep 2015)

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Fuente: La Galera Inmobiliaria. Clculos SDP-DEM. Nota: La sabana incluye los municipios: Soacha, Cha, Cota, Cajic, La
Calera, Sop, Facatativ, Funza, Madrid y Mosquera. En septiembre de 2013 se incluyeron los municipios de Tabio y Tenjo.

Como ya se anot, las ventas de vivienda nueva en la ciudad no son suficientes

para suplir las necesidades de los nuevos hogares, pero esto solo pasa en los
segmentos de menores ingresos, estratos 2 y 3, no as en los segmentos de
ingresos medios y altos, estratos 4, 5 y 6.

Al observar las ventas y la formacin de hogares en la sabana, se evidencia que

las ventas de vivienda de estrato 2, estn por debajo de la formacin de hogares
en ese segmento, igual que sucede en Bogot. En los otros estratos, las ventas
son superiores a las necesidades de los nuevos hogares. Esto lo que puede
estar reflejando es un alto nivel de inversionistas comprando en la sabana
viviendas de estrato alto, posiblemente sean hogares tambin de altos ingresos
que viven en Bogot. (Grficos 20 a 24)

Grfico 20. Ventas de vivienda vs nuevos hogares, estrato 2

(Acumulado 12 meses, enero 2003 sep 2015)
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Fuente: La Galera Inmobiliaria. Clculos SDP-DEM. Nota: La sabana incluye los municipios: Soacha, Cha, Cota, Cajic, La Calera, Sop,
Facatativ, Funza, Madrid y Mosquera. En septiembre de 2013 se incluyeron los municipios de Tabio y Tenjo.

16
 Grfico 21. Ventas de vivienda vs nuevos hogares, estrato 3
(Acumulado 12 meses, enero 2003 sep 2015)
Bogot Sabana
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Facatativ, Funza, Madrid y Mosquera. En septiembre de 2013 se incluyeron los municipios de Tabio y Tenjo.

Grfico 22. Ventas de vivienda vs nuevos hogares, estrato 4

(Acumulado 12 meses, enero 2003 sep 2015)
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Facatativ, Funza, Madrid y Mosquera. En septiembre de 2013 se incluyeron los municipios de Tabio y Tenjo.

17
 Grfico 23. Ventas de vivienda vs nuevos hogares, estrato 5
(Acumulado 12 meses, enero 2003 sep 2015)
Bogot Sabana
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Facatativ, Funza, Madrid y Mosquera. En septiembre de 2013 se incluyeron los municipios de Tabio y Tenjo.

Grfico 24. Ventas de vivienda vs nuevos hogares, estrato 6

(Acumulado 12 meses, enero 2003 sep 2015)
Bogot Sabana
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Fuente: La Galera Inmobiliaria. Clculos SDP-DEM. Nota: La sabana incluye los municipios: Soacha, Cha, Cota, Cajic, La Calera, Sop,
Facatativ, Funza, Madrid y Mosquera. En septiembre de 2013 se incluyeron los municipios de Tabio y Tenjo.

Para los estratos 4, 5, y 6 de Bogot se cuenta con informacin de ventas de

vivienda usada, la cual se presenta en los grficos 22, 23 y 24 respectivamente.
Debido a que, hasta hace poco las ventas de vivienda en estos segmentos
superaban la demanda, era de esperar en los aos siguientes un incremento de la
oferta de vivienda usada, lo cual se evidencia en la tendencia creciente de las
unidades de vivienda usada vendida en estos estratos.

18
4. Vacancias

La prdida de dinamismo de las ventas de vivienda nueva, en Bogot y la sabana,

se reflejan en el indicador de rotacin3. Como se puede observar en el grfico 25,
las ventas se hacen cada vez ms difciles desde finales de 2013. En la capital si
se mantuvieran las ventas del ltimo trimestre, a septiembre de 2015, se
requeriran cerca de siete meses para vender la oferta disponible, mientras que en
la sabana se requeriran cuatro meses, esta diferencia entre la Capital y sus
municipios vecinos, significa que se vende ms rpido en la sabana que en
Bogot.

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(Enero 2005 - sep 2015)
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Fuente: La Galera Inmobiliaria. Clculos SDP-DEM.

Al desagregar el indicador por estrato para Bogot, se evidencia que la prdida de

dinamismo de las ventas se observa en todos los estratos, pero sta es mucho
mayor en los estratos altos. En estrato 2 se requieren tres meses para vender la
oferta disponible; en estrato tres, se requieren seis meses; en estrato cuatro, se
requieren diez meses; en estrato cinco, se requieren doce meses; y en estrato
seis, se requieren quince meses. Resalta el caso del estrato seis, pues se est
acercando al nivel ms alto desde que se tiene informacin, cuando el indicador
alcanz los 26 meses, en diciembre de 2008. (Grfico 26)

Teniendo en cuenta el incremento de las ventas de vivienda usada en los estratos

altos, como se seal en la seccin anterior, lo que se est observando en este
3
Mide el nmero de meses que tardara en venderse la oferta disponible dada las ventas del trimestre.

19
segmentos, es que los hogares estn dejando de comprar vivienda nueva y ahora
estn comprando vivienda usada, lo que se espera se vea reflejado en los precios,
pues la vivienda usada entra a competir con la nueva.

Grfico 26. Indicador de rotacin por estrato Bogot

(Ene 2002 - sep 2015)
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Fuente: La Galera Inmobiliaria. Clculos DEM-SDP.

5. Precios de la vivienda

En el segundo trimestre de 2011 los precios de la vivienda en el pas alcanzaron

su nivel ms alto anterior, el del IV trim de 1995 (Grfico 27), y se dio inicio a un
acelerado crecimiento4 hasta el segundo trimestre de 2013, momento a partir del
cual empez un proceso desaceleracin, especialmente en los precios de la
vivienda nueva tanto a nivel nacional como en la Capital. Mientras los precios de
la vivienda nueva se desaceleran, los de la vivienda usada mantienen un ritmo
ms o menos constante (Grfico 28). Una posible explicacin a este hecho, es
que al estar los precios de la vivienda nueva en sus niveles ms altos, los hogares
han empezado a demandar vivienda usada, como efectivamente est pasando,
segn datos de La Galera Inmobiliaria en Bogot (Grficos 22, 23 y 24), lo que
permite que los precios de la vivienda usada mantengan su ritmo de crecimiento, e
incluso dicha demanda puede presionar al alza los precios en este mercado.

4
Con esto se quiere decir, que las tasas de crecimiento anual eran cada vez ms altas.

20
Grfico 27. ndice de precios de vivienda nueva (IPVN y IPV, Bogot) y usada
(IPVU, Colombia) (I trim 1988 III trim 2015)
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Nacional de Planeacin (ndice de Precio de Vivienda nueva en Bogot, IPV-DNP) y el Departamento Nacional de
Estadsticas (ndice de Precios de Vivienda Nueva en Bogot IPVN-DANE). Nota: Deflactado por IPC de Bogot.
Clculos DEM-SDP.

Grfico 28. Evolucin reciente de los precios de la vivienda nueva en Bogot

(Variacin anual, I Trim I 2011 III Trim 2015)
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Nacional de Planeacin (ndice de Precio de Vivienda nueva en Bogot, IPV-DNP) y el Departamento Nacional de
Estadsticas (ndice de Precios de Vivienda Nueva en Bogot IPVN-DANE). Nota: Deflactado por IPC de Bogot.
Clculos DEM-SDP.

Al desagregar el ndice de precios de la vivienda nueva por estratos, tanto del

DANE como del DNP, se evidencia que en ambos casos, la desaceleracin se
explica en parte, por la cada de los precios de la vivienda de estratos bajos (1 y

21
2), unida a la desaceleracin de los precios de la vivienda de estratos medios (3 y
4) segn el DANE, y a los precios de los estratos altos (5 y 6) segn del DNP.
(Grfico 29)

Grfico 29. Dinmica precios de vivienda nueva por estrato en Bogot

(I trim 2011 II trim 2015)
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Fuente: Banco de la Repblica (ndice de Precios de la Vivienda Usada en Colombia, IPVU-BR), Departamento
Nacional de Planeacin (ndice de Precio de Vivienda nueva en Bogot, IPV-DNP) y el Departamento Nacional de
Estadsticas (ndice de Precios de Vivienda Nueva en Bogot IPVN-DANE). Nota: Deflactado por IPC de Bogot.
Clculos DEM-SDP.

La pregunta que surge es qu es lo que est sucediendo con los precios de la

vivienda en Bogot? Con el objeto de responder a este interrogante a continuacin
se intenta dar una explicacin a la luz de algunos postulados econmicos y de
las condiciones actuales del mercado de vivienda en la Capital.

Una vivienda se puede comprar por dos razones, como un bien de consumo o
como un bien de inversin. En el primer caso, se hace para suplir una necesidad,
habitacin, es decir para usarla, y en el segundo caso, se hace para obtener una
ganancia. Cuando se compra para usarla, hasta ah, se transa la vivienda en el
mercado. Cuando la vivienda se compra como un bien de inversin, la vivienda
vuelve a salir al mercado.

Qu sucede en la reventa, el inversionista que compra la vivienda, espera que se

valorice, y posteriormente la vende a un mayor precio y obtiene una ganancia. La
ganancia que se obtenga va a depender de la percepcin que tenga el
inversionista sobre la percepcin que tienen los dems sobre el precio de la
vivienda. Si la percepcin que tiene el inversionista, sobre la percepcin de los
dems, es que el bien se seguir valorizando, entonces el inversionista compra la
vivienda. Si hay personas que piensan igual, entonces habr demanda por la
vivienda, de manera que se podr vender en el mercado a precios cada vez ms

22
altos, slo porque los agentes creen que los precios seguirn subiendo. A esto es
lo que se conoce en economa, como un proceso especulativo.

El hecho de que no haya dficit de vivienda para los hogares de altos ingresos, y
que los ventas de vivienda en estos mercados superan las necesidades, es lo que
sugiere que el crecimiento de los precios en este segmento de mercado, estn
respondiendo ms a factores especulativos que a una demanda insatisfecha.

Si el proceso de especulacin empieza en un momento donde las condiciones de

la economa permiten que los agentes cuenten con los recursos para comprar las
viviendas -ya sea porque un buen desempeo econmico permite mayores
ingresos a los hogares, o porque hay un exceso de liquidez por ejemplo por altos
precios de materias primas, como el petrleo-, bajo estas circunstancias se est
ante un terreno frtil para cultivar un proceso especulativo. Esto se traduce
entonces en mayores precios de la vivienda, cuyo crecimiento se refuerza por una
mayor demanda frente una oferta que no crece al mismo ritmo.

Parece que el proceso especulativo est revirtiendo. Mientras que los precios de la
vivienda en estratos altos crecen, aunque a un ritmo cada vez menor, en los de
estratos bajos caen. La cada de los precios de la vivienda de estratos bajos,
seguramente est relacionado con el debilitamiento de la demanda, debido a
factores como, los altos precios de la vivienda, y la desaceleracin de la
economa. Mientras que la desaceleracin de los precios de la vivienda de
estratos altos seguramente se explica en parte por la culminacin del Boom
minero energtico.

6. Financiamiento

Cada vez es mayor la deuda de vivienda de los hogares colombianos. Segn

datos de la Superintendencia Financiera, el valor de la cartera hipotecaria a nivel
nacional, a precios constantes en el tercer trimestre de 2015, asciende a $28,4
billones, monto superior al alcanzado en el tercer trimestre de 1998, cuando lleg
a su nivel ms alto (Grfico 30A). En tercer trimestre la cartera creci 40% ms
frente igual periodo anterior.

La deuda de los hogares bogotanos tambin viene en ascenso, pero el ritmo de

crecimiento es menor al observado a nivel nacional. Segn datos del DANE la
cartera hipotecaria de Bogot pas de $8,1 billones en el primer trimestre del 2003
a $13,1 billones en el tercer trimestre del 2015. En tercer trimestre la cartera
creci cerca de 3% ms frente igual periodo anterior. (Grfico 30)

23
 Grfico 30. Cartera hipotecaria Pas y Bogot
(Pesos constantes, II trim 1995- III trim 2015)

A. Monto B. Crecimiento real

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Fuente: Clculos DEM-SDP.

Al analizar la cartera hipotecaria sobre PIB, se observa que para el pas este
indicador fue 5,1% en el tercer trimestre de 2015, y para la Capital, fue casi el
doble, 9,7% (Grfico 30). Cabe mencionar, que si bien se ha incrementado la
cartera hipotecaria con respecto al PIB, tanto a nivel nacional como Distrital, los
indicadores de cartera del Distrito muestran el buen comportamiento de los
deudores. En Bogot, la cartera vencida pas de representar el 6% frente a la
cartera bruta en 2008, a 2% en el 2015, nivel en el que se sitan la cartera tanto
para la vivienda VIS como la No VIS. (Grfico 31)

Grfico 31. Cartera hipotecaria sobre PIB, Pas y Bogot

(I trim 1996- III trim 2015)
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Fuente: Clculos DEM-SDP.

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 Grfico 32. Calidad de cartera del Pas y Bogot
(II trim 1995 III trim 2015)

A. Pas y Bogot B. Bogot por segmento

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Fuente: Pas, Superintendencia Financiera. Bogot, Dane. Clculos DEM-SDP.

7. Conclusiones

Es innegable el proceso de desaceleracin por el que se encuentra pasando la

economa de pas, lo que sin duda tendr efectos sobre la economa Distrital.

El Distrito cuenta con un remanente de metros cuadrados licenciados que ha

permitido que pese a la cada del rea licenciada, las iniciaciones se mantengan
en sus niveles histricos, y las culminaciones presenten una tendencia
ascendente. Si lo que a la fecha ha iniciado obra se termina, se espera que en el
2015 se entregue 4,4 millones de metros cuadrados, 19,2% ms frente al 2014, y
el incremento en el 2016 se espera sea de 12% frente a lo pronosticado en el
2015.

El crecimiento del rea terminada en el 2016 se debe al mercado no residencial, el

cual se espera crezca 37,7% ms frente al 2015, mientras que los metros
culminados para vivienda presentaran un descenso de 3%, explicado por la
vivienda No VIS, la cual se espera caiga 16%, mientras que se espera la vivienda
VIS se incremente 74%.

Al comparar las ventas de vivienda frente a la formacin de nuevos hogares en

estratos altos, junto a un casi nulo dficit de vivienda en estos segmentos, se
evidencia que parte de las viviendas se compran como un bien de inversin y esto
es lo que explica una sobreoferta de estas viviendas no solo en Bogot tambin
en la sabana. Al parecer esto tambin se est observando en el mercado de
oficinas en la Capital.

25
Despus de tres aos consecutivos, 2012 a 2014, en que los precios de la
vivienda nueva en Bogot crecan a un mayor ritmo que los ingresos de la
economa (PIB), en el 2015 los precios empezaron a crecer a un menor ritmo que
estos ingresos, en un escenario donde la economa nacional muestra claras
seales de desaceleracin econmica, a la par que se incrementa la inflacin, y la
cartera hipotecaria tanto en pesos, como en proporcin del PIB presenta una
tendencia ascendente.

26