A CTUALIDAD CIVIL Y REGISTRAL
otorgada ante el notario Alfredo Paino Scar-
pati que el objeto del mencionado contrato es
la transferencia de las concesiones indicadas
en el anexo I del mismo incluyendo, a ttulo
gratuito, la propiedad de los terrenos superfi-
ciales, que cubren o estn en relacin con las
concesiones mineras. Asimismo, en la clu-
sula tercera de la misma escritura se seala
que El precio de la transferencia por el 100%
(cien por ciento) de las concesiones mineras
es la suma de US $ 4,130,000 (cuatro millones
ciento treinta mil y 00/100 dlares de los Esta-
dos Unidos de Amrica) a pagarse de acuerdo
al siguiente detalle (...). Sulliden declara que
el pago del precio se efecta por las conce-
siones mineras en su conjunto, segn relacin
contenida en el anexo I, y la propiedad de los
terrenos superficiales que se indican en forma
referencial en el anexo I-A (...).
Finalmente, en el numeral 4.6 de la clusula
4 del precitado contrato, se indica que En
tanto Sulliden no cancele el precio total de la
venta establecida en la clusula tercera, de
conformidad con el artculo 1119 del Cdigo
Civil, una hipoteca legal sobre las concesiones
se inscribir de pleno derecho. Las partes se
comprometen a suscribir y formalizar diligen-
temente, una vez pagado el ntegro del precio,
todos los documentos que fueran necesarios
con el fin de levantar dicha hipoteca legal de
las partidas de las concesiones mineras.
Como podr apreciarse de lo estipulado en las
clusulas de la escritura referida previamente,
existe contradiccin respecto a la naturaleza
COMENTARIO:
1. INTRODUCCIN
El Registro de la Propiedad Inmueble
se cre en nuestro pas por Ley de
1888, y a pesar del tiempo transcurri-
do puede advertirse que an existen
grandes extensiones de propiedad
territorial que no han sido inmatricu-
ladas, es decir, que nunca han tenido
acceso a la vida registral(1). Esta situa-
cin se muestra patente en las oficinas
registrales del interior del pas en don-
de son relativamente frecuentes las
solicitudes de inscripcin de primeras
de dominio.
La inmatriculacin se define como el
ingreso de una finca en el Registro, es
decir, se trata de la primera inscripcin
referida a un predio determinado, con
lo cual este comienza su vida o histo-
ria registral. Normalmente, la doctrina
registral ha venido utilizando como
80
del contrato por el cual se transfiere la pro-
piedad de los terrenos superficiales (predios),
pues en la clusula segunda se estipula que
las transferencias de dichos terrenos se efec-
tan a ttulo gratuito y acorde con ello el precio
est referido solamente a la transferencia de
las concesiones mineras, conforme se indica
en la primera parte de la clusula tercera y en
el numeral 4.6 de la clusula cuarta, en donde
expresamente se solicita la constitucin de hi-
poteca legal solamente sobre las concesiones
mineras; en tanto que en la parte final de la
clusula tercera se indica que el pago del pre-
cio se efecta por las concesiones mineras, en
su conjunto, y por la propiedad de los terrenos
superficiales.
En consecuencia, corresponde que se aclare
las referidas clusulas contractuales a fin de
determinar la naturaleza del contrato a travs
del cual se transfieren las propiedades super-
ficiales. Cabe sealar que de tratarse de una
donacin deber cumplirse con el requisito de
validez de dicho acto jurdico segn se ha in-
dicado en el ltimo prrafo del punto 12 del
anlisis de la presente resolucin.
14. De otro lado, de conformidad con lo pres-
crito por el artculo 928 del Reglamento Gene-
ral de los Registros Pblicos, deber cumplir-
se con presentar testimonio o parte notarial de
la escritura pblica del 5 de octubre de 1997
otorgada ante el notario Luis Martn Miranda
Llaque, dado que la copia legalizada obrante
en el ttulo, no cumple con la formalidad exigida
por el artculo citado; siendo este el documento
La inmatriculacin de predios
sinnimas las expresiones inmatricu-
lacin y primera inscripcin de domi-
nio, aun cuando tericamente es posi-
ble encontrar una distincin conceptual
entre ambas. El primer vocablo, tcni-
camente, se refiere a la operacin de
apertura de una hoja registral en virtud
del ingreso de una nueva finca; luego
de ella vendra separada la prime-
ra inscripcin (segundo vocablo), en
donde se dara noticia de la titularidad
correspondiente a la nueva finca incor-
porada a la vida tabular. Se trata, pues,
de dos operaciones distintas, en don-
de una es el necesario antecedente
(*) Abogada. Estudios de Maestra en Derecho. Notarial y Registral por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Asis-
tente de la Zona Registral N IX - Lima
(1) GONZALES BARRN, Gunther. Estudio de la Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento de licencia de
obra y declaratoria de fbrica y del rgimen de propiedad exclusiva y comn, Jurista Editores, Lima, 2006, p. 143.
(2) PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario, Tomo II, CRPME, Madrid, 1999,
p. 488.
que contiene la descripcin del inmueble ma-
teria de la solicitud de inmatriculacin.
15. Asimismo, se aprecia que se ha presenta-
do copia simple de los planos de ubicacin y
perimtrico del predio as como de la memo-
ria descriptiva visados por el PETT, por lo que
resulta necesario se adjunte original o copia
legalizada de los referidos documentos.
16. La presente resolucin se expide en mrito
a la Resolucin N 010-2004-SUNARP/SN del
19 de febrero de 2004, mediante la cual se de-
signa a la Primera Sala del Tribunal Registral
para conocer el recurso venido en grado.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIN
REVOCAR la observacin formulada por el
Registrador de la Zona Registral N II, Sede
Chiclayo, Oficina Registral de Cajamarca al
ttulo referido en el encabezamiento y SEA-
LAR que el ttulo tiene los defectos advertidos
en los numerales 11, 12, 13, 14 y 15 del anli-
sis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidente de la Primera Sala del Tribunal
Registral
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
FREDY LUIS SILVA VILLAJUN
Vocal del Tribunal Registral
Rosa Isabel
QUINTANA LIVIA(*)
lgico, presupuesto o antecedente de
la otra. Sin embargo, esta distincin
no existe en el Derecho peruano en
donde se produce simultneamente la
incorporacin de la finca como objeto,
as como de las titularidades jurdicas
que a ella le corresponden.
La inmatriculacin es, tericamente, el
asiento que exige una mayor cantidad
de garantas para su extensin, ya que
no se basa en asientos o declaracio-
nes anteriores del Registro y, por el
contrario, en l se basarn todas las
inscripciones ulteriores(2). Por tal ra-
zn, y siempre en el mbito hipottico,
 JURISPRUDENCIA CIVIL YINFORME
el ttulo suficiente para causar la pri-
mera inscripcin de dominio debera
ser rigurosamente preparado antes y,
escrupulosamente, evaluado despus,
ya en sede registral. Empero, existe el
problema que la excesiva dificultad en
aceptar un ttulo inmatriculador podra
originar que una serie de predios no
accedan a la publicidad registral, con
el consiguiente efecto nocivo en su
trfico jurdico. En este sentido:
Parece que es un bien para la
economa del Estado un adecuado
funcionamiento y una cierta agili-
dad en el trfico inmobiliario y en
el crdito territorial. Constituye un
mal de nuestra sociedad la vejez
de las titularidades sobre los bie-
nes races, la desidia de las pro-
piedades y el desinters por las
inscripciones debido en gran parte
a la caresta y a las dificultades de
los trmites burocrticos (...) Por
todo ello, el legislador ha tenido
que arbitrar medios para conseguir
que ingrese en el registro la mayor
cantidad posible de titularidades o
de bienes races, de suerte que se
fomente, dentro de los lmites exi-
gidos por un mnimo de garanta, el
acceso de la propiedad inmueble
al registro(3).
De acuerdo con las necesidades con-
cretas de poltica legislativa a efectos
de favorecer la formalizacin de los
predios, la circulacin de la riqueza y
la reactivacin de la economa, nues-
tro pas acoge en cierta medida una
postura simplificadora, lo que implica
la entrada de sistemas sencillos y rpi-
dos de inmatriculacin. Su finalidad es
dotar a los ciudadanos de un ttulo de
propiedad seguro, que no solo permita
su eficaz defensa judicial o extrajudi-
cial ante quien pretende amenazarlo,
sino que adems sirva para movilizar
el crdito territorial a travs de hipo-
tecas que permitan a los propietarios
realizar inversiones productivas a fa-
vor de sus propias viviendas. En una
reciente jurisprudencia registral de
observancia obligatoria se ha precisa-
do que: tratndose de la solicitud de
inmatriculacin de un predio, el regis-
trador se limitar a la calificacin del
ttulo presentado y a la verificacin de
la inexistencia de inscripciones relati-
vas a dicho predio. En tal sentido, no
proceder denegar la inscripcin so-
bre la base de presuntos obstculos
que emanen de partidas registrales
referidos a otros predios (Res. N 228-
2004-SUNARP-TR-L, del 16-04-2004,
publicada el 01-10-2004). Ello nos
lleva a inferir que en nuestro ordena-
miento existe un principio, por lo me-
nos jurisprudencial, por el cual ante la
duda o mera sospecha, se favorece a
la inmatriculacin. Su justificacin es
ACTUALIDAD JURDICA N 189
REGISTRAL COMENTADA
PRCTICO CIVIL
muy clara: la formalizacin de la pro-
piedad es en s mismo un bien para la
actividad econmica y las instituciones
estatales deben coadyuvar a ese fin,
siempre que no exista en forma indu-
bitada, claro est, alguna inscripcin
previa sobre ese mismo predio.
2. PROBLEMAS
La regulacin de la inmatriculacin
ha sido objeto de sucesivas normas
superpuestas unas a otras, lo que ha
dado origen a dificultades interpretati-
vas entre ellos. En este apartado tra-
taremos de dar cuenta de algunos de
esos problemas.
Primero: Incoherencia advertida en-
tre distintas leyes
Son mecanismos de inmatriculacin
todos aquellos procedimientos legales
que permiten una primera inscripcin
de dominio, esto es, la apertura de
una hoja particular en el Registro des-
tinada a representar una finca. Con
el transcurso del tiempo, la ley ha ido
estableciendo distintos mecanismos
para lograr dicho objetivo, algunos
ms simples que otros, pero todos con
la caracterstica de responder a la mis-
ma finalidad. Adems, la primera ins-
cripcin de dominio exige, cualquiera
sea el mecanismo inmatriculador, que
la finca no figure objetivamente inscrita
con anterioridad, pues de lo contrario
la primera inscripcin no podra practi-
carse por estar ya hecha(4).
El artculo 2018 del Cdigo Civil con-
templa los dos mecanismos clsicos
de inmatriculacin: los ttulos de pro-
piedad con antigedad de cinco aos
y los ttulos supletorios declarados
judicialmente cuando no existan docu-
mentos comprobadores del dominio.
Ambos mecanismos son excluyentes
entre s, puesto que el primero opera
cuando existen ttulos de propiedad y
el segundo cuando no existan dichos
ttulos. Estos dos mecanismos de in-
matriculacin se aplican cualquiera
fuese la naturaleza del predio, ya sea
urbano o rural, con edificaciones o sin
ellas. Posteriormente, la Ley N 27157
ha simplificado los mecanismos de ac-
ceso al Registro, aun cuando su aplica-
cin est reducida a los predios urba-
nos. Asimismo, la legislacin especial
del Cofopri (Organismo de Formaliza-
cin de la Propiedad Informal) permi-
te que sus ttulos tengan la condicin
de inmatriculadores. Esta diversidad
normativa ha dado lugar a problemas
de coordinacin entre las distintas nor-
mas, especialmente cuando se trata
de una misma figura jurdica, esto es,
(3) DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Civitas, Madrid, 1995, p. 356.
(4) ROCA SASTRE, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Tomo II, Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1954, p. 437.
la inmatriculacin con ttulos de cinco
aos de antigedad. Un ordenamiento
jurdico racional exige que todas esas
normas especiales se coordinen entre
s pues responden a un mismo esque-
ma valorativo y justificativo de su exis-
tencia. Lamentablemente vemos que
no siempre ocurre as.
La razn de que se exija la antigedad
de cinco aos es la siguiente: cuando
una finca no tiene antecedentes en el
Registro (nunca ha sido inscrita), se
desconoce quin es el propietario de
dicho bien y, aun cuando el solicitante
exhiba un ttulo de propiedad, este no
acredita nada mientras no se pruebe
que el transmitente sea realmente el
propietario, y as sucesivamente has-
ta llegar a la adquisicin inicial (prue-
ba diablica). Como no es razonable
exigir tal cantidad de ttulos, aqu nue-
vamente entra en juego la figura de
la usucapin o prescripcin adquisi-
tiva de dominio. Si el solicitante tiene
un ttulo de propiedad y, adems, es
de presumir su buena fe, solamente
necesita poseer por cinco aos para
convertirse en propietario, sin importar
si el transmitente era un non-domino
(artculo 950 del CC). Por tal razn,
cuando la ley exige la antigedad del
ttulo por no menos de cinco aos, lo
que verdaderamente ocurre es que
tambin est presumiendo la posesin
por ese lapso de tiempo. Es cierto que
podra exigirse una prueba de la pose-
sin, pero recurdese que las excesi-
vas formalidades para incorporar una
finca en el Registro atentan gravemen-
te contra la circulacin de la riqueza.
Adems de los ttulos de propiedad,
y en el caso de los predios urbanos,
se exigir el plano catastral visado por
la Municipalidad Distrital y el cdigo
catastral que esta le asigne al predio
(artculo 1 del Decreto Supremo 002-
89-JUS; artculo 18, 1 del RIRP.), ade-
ms de la ubicacin georreferenciada
de la finca a la Red Geodsica Nacio-
nal, referida al datum y proyeccin de
coordenadas oficiales (artculo 17-c
del RIRP.). En las zonas que no hayan
sido objeto de levantamiento catastral,
se acompaar la certificacin negati-
va correspondiente, as como un plano
de ubicacin elaborado y suscrito por
el verificador competente (artculo 18,
1 del RIRP.).
En el caso de predios rurales, y ade-
ms de los ttulos de propiedad, se re-
querir lo siguiente:
a) Si la finca est ubicada en zonas
catastradas, se presentar: i) cer-
tificado catastral otorgado por el
81
A CTUALIDAD CIVIL Y REGISTRAL
Cofopri (artculo 18, 2 del RIRP);
ii) planos que contegan centroide,
de ser el caso, cdigo catastral y
ubicacin georreferenciada a la
Red Geodsica Nacional referida
al datum y proyeccin de coorde-
nadas oficiales (artculo 17-d del
RIRP); iii) memoria descriptiva del
predio autorizada por verificador
donde se indique el rea, linderos
y medidas perimtricas, visado
por el rgano competente, salvo
que esta informacin se encuentre
contenida en el certificado catastral
(artculo 18, 2 del RIRP).
b) Si la finca est ubicada en zonas
no catastradas pero que cuentan
con planos catastrales, se pre-
sentar: i) el plano catastral del
predio en donde conste su cdigo,
ii) planos que contegan centroide,
de ser el caso, cdigo catastral y
ubicacin georreferenciada a la
Red Geodsica Nacional referida
al datum y proyeccin de coorde-
nadas oficiales (artculo 17-d del
RIRP), iii) memoria descriptiva del
predio autorizada por verificador
donde se indique el rea, linderos
y medidas perimtricas, visado por
el rgano competente, salvo que
esta informacin se encuentre con-
tenida en el plano catastral (artcu-
lo 18, 2 del RIRP).
c) Si la finca est ubicada en zonas
no catastradas y en reas en don-
de no existen planos catastrales,
se presentar: i) plano del predio
elaborado y firmado por verificador
donde se indique rea, linderos
y medidas perimtricas, debida-
mente visado por el Cofopri (ar-
tculo 18, 3 del RIRP); ii) planos
que contegan centroide, de ser el
caso, cdigo catastral y ubicacin
georreferenciada a la Red Geod-
sica Nacional referida al datum y
proyeccin de coordenadas oficia-
les (artculo 17-d del RIRP).
Las caractersticas tcnicas de los pla-
nos (ya sean georeferenciados o no)
estn regulados en el artculo 5.2 de la
Directiva N 008-2004-SUNARP, apro-
bada por Res. N 296-2004-SUNARP,
publicada el 5 de julio del 2004.
Sin embargo, cuando se trata de re-
gularizar edificaciones cuyo terreno no
se encuentra inscrito, el artculo 8 de
la Ley N 27157 seala lo siguiente:
Para la primera inscripcin de dominio
del terreno se presenta el formulario
registral acompaado de declaracin
notarial que acredite el cumplimiento
de los requisitos a que se refiere el
artculo 2018 del Cdigo Civil (idn-
ticas disposiciones aparecen en los
artculos 10.1, 15.1 y 18.1 de la misma
82
Ley respecto a distintos tipos de edi-
ficaciones). Esta norma es fuente de
dudosas interpretaciones, pues en
realidad el artculo 2018 del CC. con-
tiene dos mecanismos inmatriculado-
res distintos: primero, la presentacin
de ttulos con cinco aos de antige-
dad; segundo, los ttulos supletorios.
Sobre el particular se ha sostenido
equivocadamente que el artculo 8
de la Ley se refera exclusivamente a
los ttulos supletorios(5). Esta postura
se descarta con el artculo 6.2 de la
Ley N 27333, en la cual siguiendo
la literalidad del artculo 8 citado se
habla de un procedimiento distinto
al de los ttulos supletorios, llamado
declaracin notarial para la primera
inscripcin de dominio y que se sus-
tenta en la presentacin de ttulos con
cinco aos de antigedad. Por tanto,
lo nico claro en esta materia es que
tenemos dos normas que regulan el
mismo asunto, pero en el que no exis-
te coincidencia de fines, requisitos ni
procedimiento.
Segundo: Antinomia entre ley y re-
glamento
Los mecanismos inmatriculadores que
regula la Ley N 27157, de Regulariza-
cin de Edificaciones son tres(6):
a) Ttulos supletorios con posesin
de cinco aos: El propietario posee-
dor, sin ttulos, de un predio no ins-
crito, deber acreditar su estado
posesorio por lo menos, durante
cinco aos (artculo 37, primer p-
rrafo, in fine de Reglamento).
b) Ttulos supletorios con ttulos:
El propietario poseedor, con ttulos
que no tienen la antigedad exigi-
da por el artculo 2018 del CC. En
este caso la presentacin de los
ttulos har que no sea necesario
probar los cinco aos de posesin
(artculo 37, segundo prrafo del
Reglamento).
c) Declaracin notarial para la pri-
mera inscripcin de dominio:
Deber presentarse ante el notario
ttulos con por lo menos cinco aos
de antigedad, pudiendo constar
los ttulos en documento de fecha
cierta (artculo 8 Ley 27157, artcu-
lo 6.2 Ley Complementaria).
Esta ltima modalidad regulada en la
ley especial (N 27157) permite que los
ttulos sean de fecha cierta, y no ne-
cesariamente instrumentos pblicos,
(5) GONZALES LOLI, Jorge. El procedimiento de regularizacin de edificaciones establecido por la Ley 27157 y su
reglamento aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC. En: El Notario Peruano, Libro II, s/f, p. 304.
(6) En este punto seguimos la obra de: GONZALES BARRN, Gunther. Estudio de la Ley de Regularizacin de Edifica-
ciones, del procedimiento de licencia de obra y declaratoria de fbrica y del rgimen de propiedad exclusiva y comn,
Ob. Cit.
mientras el RIRP admite los mismos t-
tulos de fecha cierta para la ley general
(CC), por lo que no se sabe para qu
existe una norma especial con hipte-
sis tericamente distintas a la norma
general. Existe, pues, un claro ejemplo
de antinomia entre el Cdigo Civil y el
Reglamento de Inscripciones.
Tercero: Aplicacin prctica de es-
tas normas
La inmatriculacin exige que los pre-
dios no se encuentren inscritos en el
registro, lo cual impone la verificacin
de la Oficina de Catastro en forma
previa a la calificacin del registra-
dor. Segn el mismo Reglamento de
Inscripciones el informe catastral es
vinculante, lo que motiva una serie de
inconvenientes prcticos:
- Poca informacin de los informes
de Catastro: en muchos informes
no se explica los alcances del de-
fecto advertido. Por ejemplo: se
indica que un predio est super-
puesto en dos o tres partidas re-
gistrales, pero no se indica en qu
extensin en cada una de ellas.
- Motivacin insuficiente de los infor-
mes de catastro: el informe llega a
una conclusin pero no hay moti-
vacin. Ello se debe seguramen-
te al carcter tcnico del informe,
pero trae un problema para el re-
gistrador, quien no puede susten-
tar debidamente la denegatoria de
inscripcin.
- Apreciacin de fundamentos ju-
rdicos: el informe de catastro es
una constatacin tcnica de un
hecho, y no una interpretacin de
las normas jurdicas. El Tribunal
Registral, en forma muy correcta,
se ha pronunciado sobre este pro-
blema indicando que el registrador
no puede tomar en cuenta el infor-
me de catastro cuando se refiera
a cuestiones jurdicas, las mismas
que son ajenas a su funcin.
3. CONCLUSIN
Por tanto, y de acuerdo con las breves
notas expuestas en este trabajo, se in-
fiere que existen mltiples dificultades,
ya sean normativas, interpretativas o
de aplicacin prctica, que hacen di-
fcil dar solucin a los problemas que
surgen con respecto a la inmatricula-
cin de predios.