Departamento de Direito

DIREITO DE SUPERFCIE E REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA

Aluna: Priscilla Regina da Silva

Orientador: Pablo Renteria

Introduo
A presente pesquisa visa, principalmente, enfrentar o problema atual das grandes cidades
quanto regularizao fundiria, bem como destacar os institutos jurdicos pertinentes e possveis
medidas governamentais e jurdicas para a otimizao desta regularizao. Tambm objeto da
pesquisa correlacionar as limitaes do exerccio do direito propriedade, determinadas pela
Constituio Federal de 1988, pelo Cdigo Civil de 2002 e pelo Estatuto da Cidade.
Nos ltimos anos, a propriedade urbana sofreu uma intensa evoluo, sendo alvo de
mudanas legislativas para acompanhar as mudanas sociais. A doutrina liberal da Revoluo
Francesa defendia a ausncia absoluta de interveno do Estado na atividade particular e
considerava a propriedade com um direito natural absoluto, direito real consistente em plena in re
potestas.i
A primeira Constituio a tratar da ordem econmica e social foi a Mexicana, de 1917,
inovando ao abolir o carter absoluto da propriedade privada, submetendo seu uso a interesse
pblico,ii caracterizando a funo social da propriedade. O direito de propriedade atualmente
perdeu o carter de direito absoluto de usar, gozar e dispor sem limites em qualquer
circunstncia; afirmao que pode ser conferida na Declarao de Direitos do Homem e do
Cidado de 1789, no art. 5, incisos XXII e XXII, art. 170, inciso III da Constituio Federal e no
Cdigo Civil de 2002.
No Brasil, a Constituio de 1988 representa um marco na histria social para o alcance
de inmeros direitos. No mbito desta pesquisa, vale ressaltar que a igualdade social e o acesso
terra so questes primordiais enfrentadas pelo Brasil para atingir o desenvolvimento urbano. A
Constituio de 1988, assim, representa uma mudana da dinmica urbana, devido nova forma
de encarar a propriedade e o uso da terra. Alm disso, o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), iii
que regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece diretrizes de poltica
urbana, sendo objeto da pesquisa estudar o mbito de aplicabilidade de tal dispositivo normativo.
Tanto a Constituio Federal como o Estatuto da Cidade formulam uma orientao autnoma e
descentralizadora, assegurando ao Poder Municipal a competncia para definir o uso e a
ocupao da terra urbana.iv Desta maneira, resta analisar o campo de especificidade da matria
que o Estatuto aborda e como se dar a aplicabilidade diante das normas que regulamentam a
mesma matria no Cdigo Civil.
Vale ressaltar, contudo, que a despeito das garantias constitucionais e regras contidas no
Estatuto da Cidade com o fim de regulamentar a ocupao de terras, a partir de normas para a
aquisio de propriedade e do direito moradia,v testemunha-se hoje a ocupao desordenada de
terras e o caos fundirio ilustrado, por exemplo, nas favelas. Tal invaso de terras urbanas de
certa forma consentida e presenciada pelo Estado, em oposio s normas urbansticas e de
proteo ambiental. A falta de alternativa de grande parte da populao para garantir seu direito a
moradia faz com que o Estado observe a evoluo de aquisio de terras imprprias de forma
ilegal sem implementar medidas mais rigorosas. Por outro lado, a prpria legislao em muitos
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momentos no suficiente para resolver problemas estruturais de uma sociedade historicamente

desigual de um pas em desenvolvimento como o Brasil.
Um direito fundamental como o direito a moradia no garantido grande parte da
populao, j que as polticas pblicas, muitas vezes, no do conta de promover a regularizao
fundiria de forma devida, havendo a insuficincia da atuao do poder Pblico na consecuo
desse dever.
Resta para o Estado o dever de, posteriormente proliferao da aquisio ilegal de
terras, remediar os problemas por meio de medidas paliativas. A pesquisa, desta forma, tambm
procura apresentar como institutos jurdicos presentes na legislao brasileira podem ser
utilizados como forma de remediar ou, pelo menos, mitigar o caos fundirio estabelecido
atualmente.

1. Do direito de propriedade e da funo social

O direito de propriedade est previsto na Declarao Universal dos Direitos Humanos de
1948, no art. 17;vi na Constituio Federal, no art. 5, incisos XXII e XXIII,vii inserindo neste
ltimo a instituio da funo social da propriedade; no art. 170 tambm da Constituio e no art.
1.228 do Cdigo Civil de 2002.
Na questo jurdica, propriedade tem um sentido amplo, significa apropriao por parte
do indivduo de um bem qualquer, seja corpreo ou incorpreo.viii No sentido clssico,
propriedade engloba os direitos de usar, fruir e dispor sobre o bem, alm de reav-lo de quem
injustamente o possua ou detenha, sendo um direito, a princpio, absoluto e perptuo, ressaltando
o direito como individual, tal como preconizava a herana de concepes das Revolues
Francesa e Americana.
Hoje, porm, verifica-se que a propriedade no absoluta. Como diz o ilustre doutrinador
Jos Afonso da Silva, passou-se a entender o direito de propriedade como uma relao entre um
indivduo (sujeito ativo) e um sujeito passivo universal (onde figura a coletividade). O sujeito
ativo, ao exercer seu direito, tem o dever de respeitar o direito da coletividade pelo qual o seu
limitado, abstraindo-se de viol-lo.ix
A evoluo social e jurdica foram moldando a concepo da propriedade. Foi-se
aplicando a teoria do abuso de direito, o sistema de limitaes negativas e depois de imposies
positivas, deveres e nus, at chegar-se concepo da propriedade como funo social. Os
direitos da propriedade, desta feita, passam a ser limitados e condicionados a uma propriedade
pautada na funo social e em interesses pblicos que devem prevalecer sobre os interesses
exclusivamente privados.x Pode o poder pblico, por exemplo, em alguns casos, desapropriar um
imvel em favor do interesse pblico, mediante indenizao consubstanciada em ttulos da dvida
pblica, quando o titular no lhe atribua a funo social (vide arts. 182, 4 e 184 da
Constituio Federal).
A desapropriao consiste na perda da propriedade em favor da coletividade, muito
embora outras formas de limitao ao direito de propriedade possam ocorrer pela requisio, ou
seja, a privao temporria do gozo da coisa; ou ainda pelo Direito de vizinhana, em que o
abuso de direito da propriedade ao prejudicar outrem, deve ser reprimido.
A competncia para dispor dos bens deve ser de seu titular, mas isso no significa que o
Poder Pblico no imponha limites em atuao do proprietrio. A Administrao Pblica atua
em nome de terceiro (a coletividade) e por isso que dispe de bens, poderes e de instrumentos
para a realizao do nico fim a que est legitimada a perseguir e por quem atua: a coletividade.xi
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A funo social da propriedade deve ser entendida no sentido de que todo proprietrio
tem o dever fundamental de atender destinao social dos bens que lhe pertencem. Deixando de
cumprir esse dever, o Poder Pblico pode expropri-lo com legitimidade. Assim, a propriedade
privada sofre o condicionamento da sua funo social, urbana e rural, na qual tambm se inclui a
preservao e proteo do meio ambiente. O renomado jurista Gustavo Tepedino diz que a
disciplina da propriedade concebida, assim, no mbito da poltica fundiria, considerando a
programao e o planejamento da utilizao do solo urbano e rural, o que define os deveres do
Estado e dos particulares titulares.xii
A Constituio de 1988 reafirmou a propriedade privada e sua funo social como
princpios da ordem econmica (art. 170, II e III),xiii adotando um princpio de transformao da
propriedade, preordenando fundamentos s limitaes. Jos Afonso da Silva diz que o direito de
propriedade no pode mais ser tido como um direito individual, pois a insero do princpio da
funo social modifica a sua natureza.xiv
A propriedade urbana condicionada, portanto, a regras de direito urbanstico nas quais
se busca propiciar direito habitao de acordo com as funes sociais da cidade (conforme o art.
182 da Constituio Federal). O interesse do indivduo, ento, fica subordinado ao interesse
coletivo para uma boa urbanizao, o princpio da funo pblica do urbanismo como
pressuposto da funo social nesse mbito. O exerccio da propriedade pelo titular, em sua
faculdade quanto edificao do seu terreno, tem contedo fixado ope legis ou conforme planos
e normas edilcias.xv
Nesse sentido, a funo social ser considerada cumprida: quando a propriedade rural
atender aos diversos critrios mencionados no art. 186 da Constituio Federal, como o
aproveitamento racional, utilizao adequada, observncia da legislao sobre relaes de
trabalho, bem estar dos proprietrios e trabalhadores; quando a propriedade urbana atender s
exigncias fundamentais da ordenao da cidade expressas no plano diretor, conforme o art. 182,
par. 2 da Constituio em vigor.xvi O novo Plano Diretor do Rio de Janeiro, lei complementar
111/11,xvii por exemplo, nos art. 7 e 8, regulamenta as diretrizes principais para alcanar a
funo social da propriedade urbana, estabelecendo como instrumentos principais norteadores o
art. 4, incisos I a VI, da Lei 10.257/2001, a concesso de uso especial para fins de moradia, nos
termos da Medida Provisria 2.220/2001 e do art. 22-A da Lei 9.636, de 15 de maio de 1998; e a
regularizao fundiria de assentamentos urbanos, conforme disposto na Lei 11.977/ 2009.
relevante dizer ainda, que possvel observar duas formas de limitao propriedade
presentes na lei. A primeira forma de limitao imposta pelo Poder Pblico, tendo assim,
carter de ordem pblica, no sentido de que o indivduo obrigado a atender, sob pena de ter o
exerccio do direito de propriedade cerceado. Trata-se de atender funo social da propriedade
de forma que sua utilizao no seja abusiva.
Num segundo momento, se verifica que existe a limitao que facultada ao prprio
indivduo de realiz-la, por meio de um contrato individual pelo qual o nu proprietrio transfere
um direito real limitado sobre seu bem, o que gera, consequentemente, a limitao ao seu
exerccio da propriedade. O proprietrio exercer a propriedade de forma a transferir alguns dos
direitos essenciais da mesma, sem que abdique dessa propriedade. Por um tempo determinado ou
determinvel o proprietrio transferir um dos direitos, usar ou fruir do bem, mantendo a
propriedade e a posse indireta sobre o mesmo.xviii
Os direitos, a princpio inerentes propriedade, que podem ser transferidos a terceiros
sem que se desconstitua a condio jurdica do proprietrio, qual seja, a sua titularidade, so: o
direito de usar, ius utendi, em que o proprietrio pode reservar para si ou conced-lo a outrem; o
direito de gozar, ius fruendi, que se realiza pela aquisio dos frutos naturais ou civis; o direito de
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dispor, ius abutendi, que nada mais do que a conteno da coisa em sua disposio material; e
h, ainda o direito de reaver a coisa, rei vindicatio, poder que se exerce pelo titular no caso em
que a coisa seja tomada de si injustamente.xix Vale ainda destacar que o proprietrio somente
perde sua condio de proprietrio quando passa adiante a substncia da coisa e com o devido
animus de desfazer-se da mesma.xx A extino da propriedade, desta forma, poder ocorrer por
meio da alienao, renncia, abandono, perecimento da coisa ou pela desapropriao.
Para Gustavo Tepedino, a propriedade pode ser analisada em seu aspecto interno, quanto
aos direitos de usar, fruir e dispor, como no aspecto externo, quanto aos direitos do nu
proprietrio de garantir seu exerccio atravs da oponibilidade, serventia e direito de sequela,
garantias estas mais frente a serem tratadas.
Como o direito da propriedade, em sua essncia, consiste em retirar ao mximo da coisa a
sua utilidade jurdica, entende-se, assim, que a propriedade una, via de regra, sendo a limitao,
a restrio quanto aos direitos de uso, gozo ou fruio, excepcional. H assim, uma presuno
iuris tantum da propriedade dita plena (hoje em dia, porm, sempre limitada nos aspectos legais),
exigindo-se prova em contrrio quando esta no existir.
nesse diapaso que a propriedade constitucional de hoje revela um Estado
intervencionista nos direitos individuais para a tutela dos direitos coletivos. A propriedade, hoje
em dia, no deve ser vista de forma abstrata como antigamente, em que se poderia dispor da coisa
de forma absoluta uma vez que a tenha, mas de forma concreta, sendo as limitaes da
propriedade estabelecidas caso a caso, de acordo com a necessidade social, tambm levando-se
em considerao as caractersticas do imvel, sendo ele rural ou urbano, por exemplo. O
contedo da propriedade, desta feita, depender de centros de interesses extraproprietrios, os
quais sero regulados no mbito da relao jurdica da propriedade. O conceito de funo social
ser apreciado tambm conforme o caso, tendo configurao flexvel, mas sempre respeitando os
preceitos constitucionais.xxi

2. Dos Direitos Reais

2.1 Conceito
Os Direitos Reais procuram definir o poder do homem, no aspecto jurdico, sobre a
natureza fsica, regular o exerccio, a aquisio, a conservao, reivindicao e perda do poder.
De acordo com a Teoria Realista, os Direitos Reais seriam o poder da pessoa sobre a coisa, ou
seja, sujeio direta da vontade sobre o bem. Em oposio, para a Teoria Personalista clssica,
toda relao de direito subjetiva,xxii sendo os Direitos Reais uma relao jurdica entre um
sujeito ativo, titular do direito, (que no se estabelece com a coisa, pois que esta o objeto do
direito) e do outro lado da relao esto os sujeitos contra quem o direito sobre a coisa faculta-se
a oposio de maneira erga omnes, ao contrrio do direito de crdito que oponvel
individualmente de maneira facultas agendi.xxiii

2.2 Direitos Pessoais (obrigacionais) e Direitos Reais

Os campos dos direitos pessoais e dos direitos reais divergem em quatro pontos
fundamentais: quanto a sua oponibilidade, as conseqncias quanto ao descumprimento da
obrigao estabelecida na relao jurdica, quanto ao objeto e quanto ao tempo de exerccio do
direito.
Enquanto os direitos pessoais so oponveis em face do outro agente, passivo da relao
jurdica, a quem incumbe a obrigao de dar, se abster, ou fazer alguma coisa, os direitos reais
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so oponveis erga omnes, ou seja, trata-se de um direito sobre a coisa oponvel a sujeitos
indeterminados, representados pela coletividade.
Nos direitos pessoais em caso de descumprimento da obrigao, h o pagamento de
perdas e danos em decorrncia do prejuzo; nos os direitos reais, a constrio ante a negativa do
cumprimento, que ocorre sempre por fato positivo, se satisfaz, diretamente, atravs apreenso
pelo poder pblico, representado pelo Poder Jurisdicional.xxiv
O objeto dos direitos reais uma coisa determinada, enquanto que os direitos pessoais
podem ter como objeto coisa genrica.
A princpio, os direitos reais tem carter perptuo, enquanto os direitos pessoais so
transitrios, exaurindo-se com a prestao principal.

2.3 Caractersticas dos Direitos Reais

Nos direitos reais, o titular age direta e imediatamente sobre o bem, satisfazendo as
necessidades econmicas sem o auxlio ou interveno de terceiros. Os direitos reais podem se
manifestar sobre coisa prpria (jus in re propria), ou sobre coisa alheia (jus in re aliena) e a estas
aderem, sujeitando-as imediatamente ao poder de seu titular, com oponibilidade erga omnes,xxv
ultrapassando as partes da relao jurdica, mas para tanto importante a publicidade do direito
para que haja tal oponibilidade.
Caso contrrio, na hiptese de no haver a publicidade, se o bem vier a ser adquirido por
um terceiro estranho relao jurdica estabelecida, presume-se de forma iuris tantum a boa f
desse terceiro adquirente, razo pela qual o terceiro poder, neste caso, reter o bem, enquanto o
titular do mesmo ter apenas direito s perdas e danos relativos perda do direito no constante
no Registro competente. A publicidade significa o princpio da ampla divulgao de todos os atos
concernentes constituio e a transferncia dos direitos reais.
Outra caracterstica dos direitos reais a ambulatoriedade, que decorre da aderncia do
vnculo coisa. Isso quer dizer que o direito real caminha juntamente com a relao jurdica
estabelecida. Qualquer que seja o destino do bem, o direito real vinculado a ele segue a mesma
sorte, mudando de proprietrio juntamente com a coisa.xxvi
J o atributo da sequela a manifestao mais evidente da submisso do bem ao titular do
direito real. A sequela corolrio da ambulatoriedade, sendo que decorre do absolutismo dos
direitos reais, pois, como se exige dos demais o dever de absteno, pode-se reaver o bem de
quem viola tal comando. o direito subjetivo do titular de perseguir a coisa em seu direito.
A caracterstica da especialidade a necessidade de que o objeto do direito real recaia
sobre coisa certa e determinada, ao contrrio do que pode ocorrer no direito das obrigaes.
Como h oponibilidade ampla do objeto, faz-se necessrio que este seja determinado.
Por outro lado, o direito de preferncia um privilgio do titular do direito real, pois, na
possibilidade de haver concurso entre diversos credores, a coisa dada em garantia subtrada da
execuo coletiva, pois o credor real prefere a todos os demais. A preferncia dos direitos reais,
assim, consequncia da sequela, em seu carter de direito absoluto, tal como preconiza o art.
958, CC. A prioridade do registro, oferece preferncia no direito prius in tempore potior in
iure.xxvii O art. 1422, pargrafo nico, CC, por sua vez, excepciona as regras da preferncia.
Pelo Cdigo Civil, observa-se um rol taxativo de Direitos Reais. Sendo assim, os Direitos
Reais so numerus clausus, de enumerao taxativa. O princpio da taxatividade a insero dos
direitos assim considerados por disposio legal expressa. Assim, no haver direito real se no
houver lei que o preveja, cabendo somente a esta a criao de um direito real ou sua incluso no
elenco de direitos reais j existentes.
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Alm do princpio da taxatividade, h que se falar ainda do princpio da tipicidade.

Enquanto aquele diz respeito previso legal, este ltimo refere-se ao tipo expressamente
previsto na prpria lei. Pelo princpio da taxatividade (numerus clausus), no existem outros
direitos reais seno aqueles previstos em lei. Pela tipicidade, os ttulos devem enquadrar-se nos
tipos legais, nas previses normativas. Os tipos so, normalmente, abertos, mas h tipos fechados,
que so rgidos e taxativos. Tipos fechados contm definio rigorosa de suas caractersticas, tal
como ocorre nos direitos reais, elencados nos incisos do art. 1225 do Cdigo Civil vigente. A
tipicidade analisada sobre o ngulo do seu contedo e significa que a estrutura do direito
subjetivo corresponde previso legislativa tpica.xxviii Uma vez realizado um direito real, este
dever ser registrado no Cartrio de Registro de Imveis.xxix
O direito de superfcie est no rol desses direitos (constante no inciso II deste mesmo
dispositivo legal: art. 1225, CC). Tal direito dever ser norteado, em concomitncia pelo Cdigo
Civil e pela lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade), trazendo um estmulo funo social da
propriedade, permitindo que, por instrumento pblico, o dono do terreno conceda a terceiro, em
carter de possuidor precrio do bem, a constituio de direito de uso, por tempo determinado ou
no, para plantio ou construo na superfcie do terreno, sendo adequado o registro no RI.

3. A Propriedade Resolvel
Tal como antes exposto, a propriedade clssica era tida como um direito subjetivo
perptuo, cuja durao seria ilimitada e irrevogvel, no tendo termo final. Hoje pacfico que o
ttulo constitutivo da propriedade poder conter clusula de revogabilidade da propriedade,
condicionada a um acontecimento futuro, certo ou incerto, tal como regula o art. 1.359
combinado com o art. 121 do Cdigo Civil vigente.xxx
Desta forma, o titular de uma propriedade resolvel atua como se proprietrio pleno fosse,
apenas com a limitao temporal da plenitude de seu exerccio. Uma vez resolvida a propriedade,
a sua extino gera efeitos retroativos, ex tunc, de forma que todos os direitos pendentes
concedidos na constncia de tal propriedade sero tambm extintos.
So exemplos de propriedade resolvel encontradas na legislao a propriedade
fiduciria, a retrovenda, o fideicomisso e a propriedade superficiria. Vale ressaltar que, nestes
casos, o evento que extingue o direito de propriedade acarreta sua transmisso no estado em que a
coisa encontrava-se ao ser recebida pelo proprietrio resolvel.

4. Da aplicabilidade do Cdigo Civil e do Estatuto da Cidade

A comisso de elaborao do Cdigo Civil de 2002 discutiu a introduo do instituto do
direito de superfcie, com intuito de reformular o direito das coisas, mas com oposio no sentido
de ser uma concesso de direitos que pode ser alcanada por meio do contrato de arrendamento.
Enquanto se discutia o novo Cdigo Civil, foi promulgado o Decreto-Lei n 271, de 28 de
fevereiro de 1967 que previa o direito de superfcie no art. 7. Enquanto o Projeto de Cdigo
Civil tramitava no Congresso Nacional, ganhava fora no Brasil o movimento pelo direito
urbanstico, no qual o direito de superfcie passa a ser discutido em outro contexto, como
instrumento de aproveitamento do espao urbano atravs da promulgao do Estatuto da Cidade
(Lei 10.257, de 10.07.2001), que prev o direito de superfcie nos arts. 21 a 24.
Assim, hoje, o direito de superfcie regulado pelo Cdigo Civil, bem como pelo Estatuto
da Cidade, lei 10.257/01 e a aplicabilidade do Estatuto da Cidade em detrimento do Cdigo Civil
alvo de discusso doutrinria. Segundo o doutrinador Orlando Gomes, o Estatuto da Cidade
instrumento de poltica de desenvolvimento urbano. Os princpios da especialidade e da vedao
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do retrocesso mantm hgidas as disposies do estatuto, no sendo, por isso mesmo, revogadas
pelo Cdigo Civil, cujas regras, a propsito, vem estatudas nos arts. 1369 e seguintes.xxxi
Apoiando nesse raciocnio, conclui-se pela plena vigncia da lei 10.257/01. Assim, ambas as
legislaes, do Cdigo Civil e do Estatuto da Cidade esto em regime de coabitao.
No mesmo sentido, o entendimento 93, proferido pelo Conselho Nacional de Justia
durante a I Jornada de Direito Civil, in verbis: Art. 1.369: As normas previstas no Cdigo Civil
sobre direito de superfcie no revogam as relativas a direito de superfcie constantes do Estatuto
da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de poltica de desenvolvimento urbano.
Alm disso, enquanto o Estatuto da cidade especial, regulando a disciplina urbanstica, e
visa promover a funo social da cidade, no Cdigo Civil o direito de superfcie instrumento de
destinado a atender interesses e necessidades privadas. Neste contexto, a lei geral no derroga a
lei especial.xxxii
Entendemos tambm que esta norma prevalece sobre o Cdigo Civil no que tange
regulamentao dos direitos reais, tendo em face o aspecto mais especial urbanstico. Vigora,
assim, o Cdigo Civil em carter subsidirio aplicao do Estatuto da Cidade, uma vez que as
duas normas coexistem e utiliza-se sobre as mesmas o critrio da especialidade. Deve-se, desta
forma, recorrer ao Estatuto da Cidade e posteriormente ao Cdigo Civil, nas matrias em que
naquele houver lacuna, sendo o Cdigo Civil a norma geral dos direitos reais.

4.1 Diferenas normativas entre o Estatuto da Cidade e o Cdigo Civil de 2002

Primeiramente, verificamos que, enquanto a Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001 se
restringe a imveis urbanos, o Cdigo Civil aplica-se aos imveis rurais.
Por outro lado, h a divergncia temporal quanto ao prazo da concesso da superfcie.
Pelo art. 21 do Estatuto da Cidade, o proprietrio urbano poder conceder o direito de superfcie
do seu terreno por tempo determinado ou indeterminado, enquanto o art. 1.369 do Cdigo Civil
dispe que a concesso do direito de superfcie ocorrer apenas por tempo determinado.
Alm disso, enquanto o Cdigo Civil no possibilita as obras no subsolo, salvo se for
inerente ao objeto da concesso, o Estatuto da Cidade autoriza a utilizao do solo, subsolo e do
espao areo, na forma estabelecida pelas partes, bem como pela legislao urbanista.
No tocante s obrigaes tributrias, conforme o art. 1.371 do Cdigo Civil, a
responsabilidade tributria sobre imvel recair sobre superficirio. Tal regra se repete
inicialmente no Estatuto da Cidade, porm, ainda determina que este dever arcar,
proporcionalmente sua parcela de ocupao efetiva, com os encargos e tributos sobre a rea
objeto da concesso do direito de superfcie, salvo acordo dispondo contrrio, tal como preconiza
o Art. 21, 3 do Estatuto.
O Estatuto da Cidade prev trs formas de extino do direito de superfcie, por trs
motivos distintos: pelo advento do termo; pelo descumprimento das obrigaes contratuais
assumidas pelo superficirio, pelo art. 22 do Estatuto; e antes do termo final do contrato, se o
superficirio der ao terreno destinao diversa daquela para a qual for concedida, conforme o art.
24, 1. O Cdigo Civil, por sua vez, no contempla como causa extintiva o descumprimento
contratual.

5. Do Direito de Superfcie

5.1 Natureza Jurdica e caractersticas gerais

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O Direito de Superfcie regulado pelo atual Cdigo Civil em seu artigo 1.369, bem
como pelo Estatuto da Cidade, lei 10.257/01, art. 21. Nestas hipteses, o proprietrio do bem, ora
concedente, concede a outrem, ora superficirio, o direito de plantar ou construir em seu terreno,
por tempo determinado ou sem prazo, mediante escritura pblica devidamente registrada no
Cartrio de Registro de Imveis, a fim de que se produza plena oponibilidade.

Parte da doutrina diz tratar-se de um direito real sobre coisa alheia, enquanto outra diz
tratar-se de direito de propriedade, ocorrendo, no entanto, a ciso da mesma. Nesse caso, o
superficirio adquire a propriedade resolvel das acesses a que lhe compete a construo ou
plantao, enquanto o proprietrio mantm a titularidade sobre o solo, no havendo o
desdobramento dos poderes dominiais, mas a criao de duas propriedades autnomas. No
momento em que o direito de superfcie se resolve, o proprietrio do solo adquire a propriedade
das construes e plantaes que antes eram propriedade do superficirio. Assim, deixa de haver
a suspenso do princpio superficies solo cedit que ocorre durante a vigncia do direito de
superfcie. A partir da tudo o que se planta e se constri em solo alheio torna-se propriedade
definitiva do solo uma vez desfeito o direito de superfcie.
Autores como Ricardo Pereira Lira, Cristiano Chaves e Nelson Rosenvaldxxxiii sustentam
que o direito de superfcie tanto um direito real sobre coisa alheia, como um direito de
propriedade. um direito real sobre coisa alheia, uma vez que sua formao resulta de uma
concesso do titular da propriedade para a futura edificao ou plantao e esta, quando
concretizada pelo superficirio, ser incorporada pela propriedade do titular do solo. Contudo,
trata-se tambm de um direito de propriedade no sentido de que a superfcie ser uma
propriedade com todas as suas caractersticas de uso, gozo e fruio, resultando, assim, na ciso
da antiga propriedade, constituindo, ainda que temporariamente, duas propriedades daquele bem,
sendo a superfcie uma propriedade diferente da propriedade do solo.
Nesse sentido, o enunciado 250 da Jornada de Direito Civil proferido pelo CNJ dispe no
sentido de admitir a constituio do direito de superfcie por ciso. xxxiv Todos os direitos reais
adquiridos na pendncia da propriedade resolvel so extintos pelo advento do termo.
De uma forma ou de outra, as normas da funo social so plenamente aplicveis ao
imvel sujeito ao direito de superfcie, tanto do art. 182 da Constituio Federal, bem como do
art. 21 do Estatuto da Cidade.
O objetivo principal da concesso do direito de superfcie, qual seja, a faculdade de
construir ou plantar, poderia ser outorgada no contexto de um contrato de arrendamento, porm,
por meio da concesso de superfcie gera-se a eficcia real da outorga dessas faculdades, a
conferir maior estabilidade ao concessionrio. Alm disso, h a constituio de uma propriedade
superficiria autnoma em relao propriedade do solo, seguindo a teoria da ciso da
propriedade supramencionada.
A constituio do direito de superfcie tem por efeito a suspenso ou interrupo da
incidncia da regra da acesso. Da surge a propriedade superficiria separada. Conforme o art.
79 do Cdigo Civil aplica-se propriedade superficiria a regra da acesso em que a coisa mvel,
torna-se imvel pela incorporao da mesma ao solo, formando, no ponto de vista jurdico, um
nico bem. Mesmo quando a construo ou plantao pertence pessoa diversa do proprietrio, a
acesso tem plena incidncia. O proprietrio de uma das propriedades passa a ter a propriedade
da coisa acedida. No caso, quem tem preferncia para a aquisio da propriedade do outro o
proprietrio do solo, conforme as regras da aquisio da propriedade por fora da acesso
artificial, regulada nos arts. 1.253 a 1.259 do Cdigo Civil, com base em critrios de comparao
de valores das coisas e na boa-f do proprietrio das construes ou plantaes.
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A superfcie pode ser temporria ou perptua. Sendo temporria, ocorrer ao final do

prazo dado a reverso ou ingresso da coisa superficiria para o patrimnio da propriedade, com
ou sem indenizao, de acordo com o que foi fixado anteriormente no contrato. A superfcie
perptua, por sua vez, tem o seu prazo indefinido, sendo esta a forma de mais ampla liberdade
contratual das partes, sendo assistida pelo judicirio contra abusos de direito.
O superficirio assumir todos os encargos que incidam sobre o imvel, desde o momento
do exerccio da posse plena at o trmino do contrato, assim como proporcionalmente sua
parcela de ocupao efetiva, com os encargos e tributos sobre a rea objeto da concesso do
direito de superfcie, salvo disposio em contrrio, por ambos estipulada em contrato. O
Enunciado 94 proferido pelo CNJ na Jornada de Direito civil dispe sobre o art. 1.371 do Cdigo
Civil nos seguintes termos: As partes tm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo,
sobre o rateio dos encargos e tributos que incidiro sobre a rea objeto da concesso do direito de
superfcie.
H, ainda, a possibilidade do superficirio, como titular de um direito real, reivindicar a
coisa de terceiros, podendo tambm ajuizar aes possessrias (manuteno e reintegrao), em
decorrncia de agresses ao exerccio do seu direito, assim como pode ajuizar aes petitrias
(reivindicatria, negatria e confessria). Cabem-lhe ainda, segundo a doutrina, as aes de
embargos de terceiro, de nunciao de obra nova e de dano infecto.
Em caso de alienao do terreno, ou do direito de superfcie, o superficirio e o
proprietrio, respectivamente, tero direito de preferncia, em igualdade de condies com
terceiros, conforme o art. 22 do Estatuto da Cidade.

Dessa forma, dentre os direitos do superficirio possvel enumerar:

a)A faculdade de gozar o solo alheio, mantendo ou levantando uma construo ou
estabelecer sobre o solo uma plantao;
b)A faculdade de alienar ou gravar o direito de superfcie, que sero extintos com o termo
da superfcie;
c)A faculdade de hipotecar o direito de superfcie;
d)Exercer o direito de preferncia na aquisio do solo, se o proprietrio deste pretender
alien-lo onerosamente.

Dentre as obrigaes superficirio:

a)Utilizar o solo em conformidade com os fins pactuados;
b)Pagar a contraprestao (cnon), se se tratar de contrato oneroso e devolver a coisa ao
fim do contrato;
c)Conservar a construo ou plantao;
d)Arcar com os tributos e encargos que recaiam tanto sobre a obra superficiria como
sobre o solo, se as partes no determinarem de forma diversa;
e)Dar preferncia ao dono do solo, para, em igualdade de condies com terceiro, adquirir
a propriedade superficiria.

J os direitos do proprietrio do solo:

a)Pode usar o restante do solo, inclusive o subsolo e o espao areo, desde que no ponha
em perigo, ou obste a construo ou plantao superficiria;
b)Receber a contraprestao peridica ajustada (cnon superficirio), se foi acordada a
onerosidade do direito de superfcie;
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c)Direitos sobre as circunstncias da construo, melhoras, destino, uso e conservao da

construo ou plantao;
d)Direito de preferncia para a aquisio do direito de superfcie, se o superficirio decidir
alien-la onerosamente antes do termo da superfcie.

E as obrigaes do proprietrio do solo:

a)Abster-se de qualquer ato que perturbe ou obste a atividade de construo, plantao ou
conservao da propriedade superficiria;
b) Dar preferncia ao superficirio, em igualdade de condies com qualquer terceiro,
aquisio do solo, quando esta se fizer onerosamente;

5.2 Formas de Direito de Superfcie

H a superfcie agrcola, que tem por objeto plantaes e a superfcie edilcia, que tem por
objeto as construes. A superfcie agrcola mais rara, sendo prevista na legislao portuguesa,
belga, holandesa e brasileira, como define o art. 1.369, CC, sendo permitida a plantao.
Entende-se por plantao toda formao vegetal existente em um terreno. Os limites
devem ser traados pelo Poder Pblico, observando programas de Reforma Agrria. xxxv A
Constituio regula a poltica pblica e a Reforma Agrria, estabelecendo restritamente a
desapropriao por interesse social para fins de Reforma Agrria que no cumpra sua funo
social, conforme o art. 184 da Constituio Federal. A superfcie agrcola funciona, portanto,
como um possvel instrumento para o Poder Pblico como alternativa para a desapropriao. A
superfcie no onera o Poder Pblico, como a desapropriao o faz, sendo, portanto, uma
alternativa de vantagem.xxxvi
A superfcie edilcia, por sua vez, a realizada por meio de construes. Tudo o que seja
passvel de ser objeto de acesso, em princpio, pode ser objeto da superfcie, neste caso. A
princpio no h o direito de superfcie no subsolo, mas poder haver se as partes assim
expressamente determinarem no contrato.
Surge a teoria do solo criado, sendo esta resultado da criao de reas adicionais de piso
utilizvel no apoiadas diretamente sobre o solo. O solo seria um aproveitamento nico, e, acima
dele, h a criao de edificao, cujo interessado nela fica condicionado a entregar ao Poder
Pblico municipal reas proporcionais ao solo criado, sendo este extenso daquele em sua
proporo e no equivalente econmico. O municpio poder instituir o direito real de superfcie
em terras de sua titularidade, otimizando o uso da rea. xxxvii o que Jos Afonso da Silva define
por ser a municipalizao de terrenos urbanos.

5.3 Da extino do direito de superfcie

Pelo art. 23 do mesmo Estatuto, extingue-se o direito de superfcie no seu devido termo,
ocorrendo assim a caducidade; pelo descumprimento das obrigaes contratuais assumidas pelo
superficirio; ou ainda pela destinao diversa daquela para a qual a superfcie for concedida, de
acordo com o art. 24, 1o. Em qualquer um dos casos, a extino ser objeto de averbao junto
ao Registro de imveis, pelo art. 24, 2. Uma vez extinto o direito de superfcie, o proprietrio
recuperar o pleno domnio do terreno e das acesses e benfeitorias agregadas ao imvel,
independentemente de indenizao, se as partes no houverem estipulado o contrrio no
respectivo contrato, nos ditames do art. 1375, CC.xxxviii
A doutrina admite a extino do contrato de superfcie pela renncia, confuso, resoluo,
distrato, desapropriao e o perecimento do objeto. A renncia deve ser expressa, com o
cancelamento no registro imobilirio. A confuso ocorre quando a propriedade do solo e da
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superfcie se confundem no mesmo titular. A resoluo ocorre quando haja previso desta no
contrato em caso de descumprimento das obrigaes pelo superficirio. O distrato uma forma
de resilio bilateral, sendo acordo entre as partes. Em caso de desapropriao da propriedade
em superfcie, tanto o superficirio como o proprietrio sero indenizados, na proporo do
tempo e do direito restantes. A desapropriao gera a extino da superfcie desde que no seja
parcial, pois, neste caso, poder remanescer o edifcio ou plantao. O perecimento do objeto
poder ocorrer em caso de perda do solo, que acarreta a extino da superfcie ou em relao
coisa superficiria, mas neste ltimo caso, possvel que o superficirio reconstrua o edifcio ou
refaa a plantao.

6. A diferena entre Direito de Superfcie e outros direitos anlogos

6.1 O Direito de Superfcie e a Enfiteuse

A Enfiteuse um direito real que com o tempo tende a desaparecer, visto que novas
enfiteuses no so criadas no Brasil, apenas se reconhece como existentes daquelas anteriores ao
Cdigo Civil de 2002. Diversamente de outros direitos reais, que so parciais e fragmentrios, a
enfiteuse revela total amplitude, retirando ao proprietrio quase todas as faculdades inerentes ao
domnio, deixando apenas alguns resqucios externos. A enfiteuse outorga a posse, uso e gozo do
imvel aforado, sendo transmitida por sucesso hereditria ou transmissvel por atos inter vivos,
sendo uma de suas caractersticas a perpetuidade. Alm disso, trata-se de aforamento indivisvel
em benefcio do enfiteuta.xxxix
O direito de superfcie confere, ao mesmo tempo, direito real sobre coisa alheia (limitao
propriedade do solo) e direito real sobre coisa prpria (propriedade superficiria autnoma).
A enfiteuse direito real sobre coisa alheia; no interrompe a eficcia da regra da acesso
e no confere ao enfiteuta direito de propriedade. Ao contrrio da enfiteuse, a concesso da
superfcie sempre temporria, tal como elucidado no art. 1.369 do CC e no art. 21 do Estatuto
da Cidade, ao passo que a enfiteuse perptua, sendo ainda hereditria. Alm disso, a concesso
de direito real de superfcie no admite a cobrana de laudmio,conforme o art. 1.372, CC.
A semelhana encontrada o aforamento somente pode incidir sobre terrenos incultos ou
abandonados, ou terrenos no edificados, mas destinados construo, tal como o o direito de
superfcie.

6.2 O Direito de Superfcie e a Concesso de Direito Real de Uso

A concesso de direito real de uso o contrato administrativo pelo qual o Poder Pblico
confere ao particular o direito real resolvel de uso de terreno, transferindo o seu proveito ou
utilizao. O usurio usar a coisa e perceber os seus frutos, conforme sua convenincia. A
concesso de direito real de uso ocorre em terrenos pblicos, sendo direito real resolvel, para
fins especficos de regularizao fundiria de interesse social, urbanizao, industrializao,
edificao, cultivo da terra, aproveitamento sustentvel das vrzeas, preservao das
comunidades tradicionais e seus meios de subsistncia ou outras modalidades de interesse social
em reas urbana, sendo regulado pelo Decreto Lei 271/67.
Desta forma, diferencia-se do direito real de superfcie, pois este, alm de se direito real
sobre coisa alheia, tambm direito real de propriedade, enquanto a concesso de direito real de
uso traduz to somente direito real sobre coisa alheia, sendo direito real de fruio, tal como
preconiza o Decreto Lei 271/67 no seu art. 7, 2.xl Alm disso, a concesso do direito real de
uso pode ser conferida em hipoteca.xli
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7. Modo Originrio de Concesso do Direito de Superfcie (usucapio)

Doutrinariamente, admite-se o instituto da usucapio no direito de superfcie,pois a
propriedade superficiria propriedade imobiliria e o usucapio ocorreria nos limites de tal
direito de sobre coisa alheia, mas a sua aplicabilidade na prtica se torna muito restrita, pois a
viabilidade difcil de ser visualizada, pois seria mais razovel ou factvel que o superficirio
pleiteie o domnio pleno do imvel.
Para o proprietrio concedente somente ao trmino do prazo do contrato de superfcie
inicia para ele o direito e dever de exercer sua pretenso reintegratria ou reivindicatria, ento o
prazo de incio para a contagem da usucapio seria somente a partir da extino do direito de
superfcie. Dessa forma, difcil seria hiptese de usucapio extraordinria porque o animus do
superficirio seria com relao propriedade do imvel, no havendo, portanto, como haver a
usucapio apenas da superfcie sem o solo. Na usucapio ordinria, muito provavelmente, a
usucapio da propriedade do concedente se consumaria em primeiro lugar.
Imaginando possveis hipteses em que a usucapio da superfcie poderia ocorrer seria no
caso, por exemplo, do usucapiente, sabedor da existncia de superficirio sem posse atual, tornar-
se possuidor do direito de superfcie, sem que tenha animus domini em relao ao solo
propriamente dito. Poderia tambm ocorrer no caso de um indivduo exercer atos de posse sobre
uma casa que est construda e exerc-los no com animus pleno de proprietrio, mas de
superficirio porque a casa lhe fora vendida separada do solo em ato nulo. A hiptese tambm
estaria presente no caso do proprietrio que instituiu direito de superfcie sem observar a
formalidade legal, sendo um ato nulo; neste caso, ao fim do determinado tempo, seria lcito ao
possuidor adquirir o direito de superfcie atravs da usucapio.
De qualquer forma, no Direito brasileiro no se discute muito tal hiptese pela dificuldade
de apario no mundo real, entretanto, na Alemanha, por exemplo, tal instituto expressamente
previsto na legislao, no art. 900 do Cdigo Civil Alemo.

8. Sobrelevao
O direito de construir corolrio do direito de propriedade (art. 1.228 e art. 5, XXII, CF),
sendo prerrogativa do proprietrio do bem de levantar as construes que bem entender no seu
terreno, alm de realizar as modificaes que julgar necessrias em seu imvel, decorrente do ius
fruendi. Novamente tal direito fica adstrito em prol do bem coletivo.xlii Tanto o solo, como o
subsolo, e o espao areo podem ser objeto de construes, desde que respeitados os limites
impostos pelas normas administrativas e legislao civil, cabendo ao municpio delimitar
contornos do direito de construir, podendo o loteador, em caso de condomnio, estabelecer
restries, como autoriza o art. 45, lei 6.766/1979.xliii
Vale destacar que pode haver a outorga do direito de construir, como ocorre no direito de
superfcie. O negcio jurdico poder ser realizado com o municpio, em que o proprietrio do
terreno convenciona com o ente estatal a possibilidade de construo em rea que estaria acima
do coeficiente bsico adotado, segundo o Plano Diretor.
Assim, quando houver interesse pblico, o proprietrio pode transferir o seu direito de
construir ou exerc-lo em outro lugar, se a legislao municipal assim o permitir. Poder haver
direito de superfcie em duas espcies: a outorga onerosa do direito de construir, em que o
particular poder exercer o direito de construir de forma diferenciada do seu coeficiente de
aproveitamento, mantendo o mesmo local mediante acordo com o municpio, envolvendo
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interesse meramente privado; e h a transferncia do direito de construir, que ocorrer por meio
da transferncia de local ou ressarcimento em pecnia ao proprietrio do imvel, cujo direito de
edificar foi limitado por interesse pblico, como no caso de ter sido declarado patrimnio
cultural.xliv
Atualmente h discusso na doutrina, apesar de no haver previso legislativa para tanto,
de que poderia existir a concesso de uma superfcie acima de outra j concedida, sendo a
sobrelevao. Desta forma, a sobrelevao seria a possibilidade de o titular da propriedade
superficiria construir ou conceder a um terceiro que construa sobre a sua propriedade
superficiria,xlv como j ocorre na prtica com as lajes nas favelas brasileiras.
Para as comunidades, o direito de laje justamente o poder de disposio que o
proprietrio da construo tem sobre o espao areo imediatamente superior sua construo e
que, pela cultura popular desenvolvida nas favelas, lhe pertence por direito.
Nesse sentido, verifica-se que o direito de laje desenvolvido nas favelas nada mais do
que a formao de um direito informal de superfcie, pois o solo, na maioria das vezes, pertence
ao poder pblico, ou at mesmo a outro particular que nem mesmo os superficirios sabem
quem .
Desta forma, demonstra-se, mais uma vez, como a regulamentao das moradias
ilegalmente construdas seria importante para a populao carente, a fim de suprimir a no
possibilidade do Estado de garantir o direito constitucional moradia. A previso de
sobrelevao do direito de superfcie tambm seria uma ferramenta que pode ser utilizada para
atingir funo social do local. , portanto, um tema que atende s necessidades contemporneas e
que merece ateno e deve ser analisado pelo Poder Pblico.

9. A administrao pblica e o direito urbanstico

9.1 Limitao administrativa e Poder de Polcia

A Administrao Pblica conceituada como a reunio de rgos constitudos e funes
direcionadas prestao do servio pblico coletividade, com observncia dos princpios
inscritos na Constituio Federal.xlvi Conjugando os princpios, o ente federativo deve ter a
finalidade de alcanar resultados positivos, beneficiando o maior nmero de administrados.
Uma das formas de atuao da Administrao Pblica impondo limitaes
administrativas, que o exerccio do poder de polcia. Trata-se da limitao individual em prol do
coletivo, no mbito do direito urbanstico, no direito ambiental, econmico, etc. Dentre as
limitaes administrativas urbansticas esto o loteamento, o arruamento, etc.
A relao jurdica de direito pblico entre a Administrao Pblica e seus administrados
ocorre no sentido de contribuio mtua. Os cidados contribuem nos ditames da lei para o
servio da Administrao Pblica que, por sua vez, dever se ater melhor consecuo desse
dever, pautada no interesse pblico. Nesse sentido, por exemplo, o ente municipal arrecada dos
contribuintes o imposto de transmisso inter vivos, o imposto territorial e predial urbano e o
imposto sobre servios, constantes no art. 156 da Constituio Federal. Tais tributos so
institudos para que o Municpioxlvii traga benefcios coletividade, baseado na justia
distributiva.
Pelo princpio da eficincia, no que diz respeito a organizao urbana, exige-se da
Administrao Pblica municipal, em contrapartida a prestao de tributos, o dever de
fiscalizao das ocupaes e construes, uma vez arrecadando tributos, se obriga a prestar
servios pblicos de sua competncia.xlviii
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A ocupao desordenada das terras e construes irregulares prejudica os planos

urbansticos ordenados pelas leis 6.766/79 (Parcelamento do Solo) e 10.257/01 (Estatuto da
Cidade).xlix Apesar das legislaes em vigor, as ocupaes e construes desordenadas continuam
a crescer no Brasil, como possvel observar, por exemplo, na regio Metropolitana do Rio de
Janeiro.
A fim de combater tais questes conferida Administrao Pblica o poder de polcia,
sendo esta, na verdade, um poder dever, dotado de coercitividade e autoexecutoriedade (self
executing, ou seja, no precisa de autorizao do Poder Judicirio para que seja exercido, sendo,
portanto, ato discricionrio da Administrao Pblica pautado sob critrios de convenincia e
oportunidade).l Sendo assim, o art. 78, pargrafo nico do CTN, autoriza o Poder Pblico
municipal, em exerccio regular do Poder de Polcia, a aplicar as sanes administrativas
adequadas em forma de atuao repressiva a fim de controlar as ocupaes e construes: a
desapropriao, o embargo de obra e a demolio compulsria, por exemplo.li
No caso de o cidado observar a omisso de fiscalizao por parte Poder Pblico, cabe-
lhe recorrer ao direito de petio, direito garantido no art. 5, XXXIV, a, da Constituio
Federal, com o objetivo de que o Municpio corrija a irregularidade ou faa cessar os efeitos da
omisso. O Municpio, por sua vez, dever responder ao pleito administrativo, respondendo
petio que os administrados lhe dirigem. Tratando-se do dever de fiscalizao urbanstica das
ocupaes e construes, o Municpio vai se submeter ao controle jurisdicional por agir
omissivamente. O controle da Administrao Pblica exercido pela jurisdio comum federal
ou estadual.
Vale ressaltar, contudo, que sobre atos discricionrios da Administrao Pblica, ao Poder
Judicirio no cabe apreciar o mrito administrativo. A anlise de motivo e o objeto dos atos
discricionrios da Administrao Pblica, como o poder de polcia, no esto no mbito da
apreciao judicial. Contudo, em se tratando de omisso da Administrao Pblica no que diz
respeito a fiscalizao, pode-se falar de ilegalidade por omisso, sendo esta passvel de controle
pelo Poder Judicirio.lii Hoje em dia, portanto, mais comum que se fale em controle
jurisdicional do dever de fiscalizao urbanstica.
Com a lei 7.347/85,liii no art. 1, IV e VI, h a regulamentao da ao civil pblica por
danos causados a qualquer interesse difuso ou coletivo e ordem urbanstica, alm da
possibilidade da utilizao da ao popular. Invocando o art. 129, III, CF c/c art. 5 da lei
7.437/85, uma vez verificada a inrcia do Municpio no sentido de coibir as ocupaes
desordenadas de reas e construes irregulares, a coletividade, representada pelo Ministrio
Pblico, entes e pessoas jurdicas de direito pblico ou privado podem ajuizar a ao civil pblica
a fim de defender interesse difuso ou coletivo.

9.2 Servido administrativa

Alm da limitao administrativa exercida pelo poder de polcia, a Administrao Pblica
poder atuar na propriedade privada realizando uma Servido administrativa, liv tendo esta a
mesma natureza da Servido regulada pelo Cdigo Civil, sendo, portanto, um Direito Real (,
porm, um direito real pblico, uma vez que institudo em favor do Estado para atender a
fatores de interesse pblico). O objeto da servido administrativa o bem imvel particular
(Adilson de Abreu Dallari, contudo, sustenta que existe servido administrativa sobre bens
pblicos).
Na definio de Jos dos Santos Carvalho Filho, a servido administrativa o direito real
pblico que autoriza o Poder Pblico a usar a propriedade imvel para permitir a execuo de
obras e servios de interesse coletivo, devendo ser realizada mediante indenizao no valor do
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bem suprimido ao proprietrio, sendo esta indenizao prvia e condicionada. lv A forma da

servido administrativa dever ser por Decreto, via de regra, e os legitimados ativos so os
mesmo legitimados ativos da desapropriao, constantes no art. 2 do Decreto Lei 3.365/41: a
Unio, Estados, Municpios, Distrito Federal e Territrios. A servido administrativa , em
princpio, permanente, mas pode se extinguir com o desaparecimento da coisa, pela incorporao
do bem ao patrimnio da pessoa em favor da qual foi instituda ou por desinteresse do Estado em
continuar utilizando parte do domnio alheio.
O fundamento da servido administrativa se justifica da mesma forma que a interveno
do Estado na propriedade: pela supremacia do interesse pblico sobre o interesse privado e pela
funo social da propriedade (art. 5, XXIII e art. 170, III, CF).

9.3 Ocupao Temporria

Trata-se de ato administrativo por meio do qual h a utilizao, pelo Poder Pblico, da
propriedade privada com o fim de lhe ser permitida a execuo de servios e obras pblicas. O
instituto est regulado no art. 36 do Decreto Lei 3.365/41, devendo ser a ocupao sobre imvel
no edificado, no havendo indenizao ao proprietrio por ser uma utilizao temporria por
parte do Poder Pblico, havendo animus de devoluo. A indenizao apenas ser devida em
caso de dano. Desta forma, a propriedade dever ser desocupada to logo esteja concluda a
atividade pblica.

9.4 Tombamento
Tombamento forma pela qual o Poder Pblico interfere na propriedade com o fim de
proteger o patrimnio cultural brasileiro, invocando os arts. 23, 24 e 216, 1 da Constituio
Federal. So inmeros os bens tombados, mas comumente so tombados os bens imveis,
devendo ser realizada a inscrio do bem no Livro do Tombo, conforme o art. 4 do Decreto Lei
25/37.lvi Jos dos Santos Carvalho Filho diz que, apesar da lei de registros pblicos (lei 6.015/73)
no mencionar o tombamento dentre os diversos fatos jurdicos passveis de averbao no
Registro Geral de Imveis, ainda assim a averbao dever ser realizada sob o fundamento de
que o Decreto Lei 25/37 o exige e sendo este lex specialis com relao lei de Registros
Pblicos, por regular o tema especfico, no teria sido, portanto, revogada por esta, afastando-se o
critrio da cronologia nesse caso.lvii
O tombamento pode ser voluntrio (em que o indivduo consente no tombamento) ou
compulsrio (quando o Poder Pblico inscreve o bem como tombado apesar do no
consentimento do proprietrio), provisrio, ou definitivo.

9.5 Requisio
a modalidade de interveno estatal pela qual o Estado utiliza bens mveis, imveis e
servios particulares em situao de perigo pblico iminente.lviii Por ser de carter urgente, a
requisio tem forma verbal. A indenizao, nesse caso, se devida, ser a posteriori, em razo da
situao de urgncia em que se opera o instituto.

9.6 Desapropriao
A desapropriao procedimento de direito pblico que pode ser realizado pela Unio,
Estados, Municpios, Distrito Federal e Territrios, conforme o art. 2 do Decreto lei 3.365/41,
pelo qual o Poder Pblico transfere para si a propriedade de terceiro, por razes de utilidade
pblica ou de interesse social, mediante o pagamento de indenizao.lix
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O pressuposto da desapropriao a utilidade pblica, que abrange a necessidade pblica

e o interesse social, regulado pela lei 4.132/62.lx O objeto da desapropriao pode ser bens
mveis ou imveis, corpreos ou incorpreos.
Os casos em que se considera como interesse social esto no art. 2 da lei 4.132/62,
envolvendo, na maioria das vezes, maior interesse do Estado em distribuir os bens
desapropriados, como por exemplo para fins de Reforma Agrria. O art. 185 da Constituio
Federal, contudo, excepciona como bens que no podem ser desapropriados para fins de Reforma
Agrria a pequena e mdia propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietrio
no possua outra e a propriedade produtiva.

10. Funo social do Direito de Superfcie

A presena do direito de superfcie no ordenamento atual representa a adequao jurdica
s exigncias sociais. O direito de superfcie adquire a caracterstica de um direito real autnomo
em que seria possvel, mediante seu uso, solucionar em parte o problema da falta de habitao e o
do no aproveitamento devido do solo urbano e rural, atendendo ao princpio da funo social da
propriedade.
A superfcie tem grande utilidade econmica e social e no tem o inconveniente da
perpetuidade. Auxilia tambm a diminuio da crise habitacional, possibilitando a reforma
agrria, no caso da superfcie agrria e a regularizao fundiria, no caso da superfcie edilcia.
Com isso, verifica-se o incentivo e atendimento funo social da propriedade, pela reduo do
dficit habitacional, tutelado na Constituio de 1988, bem como no Cdigo Civil.lxi
O referido instituto benfico ao proprietrio e coletividade, pois atende nitidamente ao
principio constitucional da funo social da propriedade, sendo tambm verificado que, em
decorrncia destes benefcios, utilizada vastamente pela legislao estrangeira como Portugal,
Sua, Alemanha, Itlia e Espanha.
A superfcie uma propriedade contida dentro de outra propriedade, constituda com o
fim de oper-la de forma social e solidria, havendo utilidade de um direito, a princpio
individual, de forma coletiva.

11. Superfcie Compulsria

Atividade urbanstica funo da Administrao Pblica, tendo ela o poder de determinar
a ordenao urbanstica da cidade. O planejamento urbano , assim, uma atividade urbanstica,
regulada pela Constituio Federal nos artigos 21, IX e XX; art. 174, 1 e art. 24, I. Confere-se
Unio a competncia privativa para elaborar e executar planos nacionais e regionais de
ordenao do territrio e de desenvolvimento econmico e social.
Ricardo Pereira Lira, em trabalho apresentado II Conferncia do Estado do Rio de
Janeiro em 1982, proferiu comentrios sobre anteprojeto de lei dispondo sobre os objetivos e a
promoo do desenvolvimento urbano. O anteprojeto foi elaborado pelo Conselho Nacional de
Desenvolvimento Urbano (CNDU) em 1981, gerando em 1983 o Projeto de Lei 75. Esse PL
desencadeou grande reao no Congresso, que acabou por impedir sua aprovao. O projeto
previa que o Poder Pblico poderia fazer uso de instrumentos como: solo criado, parcelamento,
edificao ou utilizao compulsrios; direito de preempo; e direito de superfcie.
A constituinte de 1988 retomou a discusso do projeto, trazendo os artigos referentes
poltica urbana (arts. 182 e 183 da Constituio Federal), em que o Plano Diretor figura como
principal forma de organizao urbana, concedendo, ainda, algumas prerrogativas ao Poder
Pblico para a sua efetivao, constante no art. 182, 4 da Constituio.
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A superfcie pode ser constituda por particulares ou pelo Poder Pblico. No ltimo caso
funciona como um instrumento Estatal para adequar o uso do solo urbano ou rural. H a hiptese
de o Estado formar uma superfcie de forma compulsria, tanto na agrcola, como na edilcia,
determinando a obrigao de proprietrios concederem a superfcie de seu solo no caso da no
observao da funo social da propriedade. O Estado poder figurar como concedente da
superfcie em caso de terras em sua titularidade ou como determinador da destinao que dever
ser dada ao solo para a concretizao da superfcie compulsria, bem como, h tambm, ao
menos teoricamente, a possibilidade de o Estado ser o superficirio de um solo particular. O art.
1.377 do Cdigo Civil faculta que por lei especial a pessoa jurdica de Direito Pblico possa
constituir direito de superfcie.lxii Invoca-se, nesse sentido, a supremacia do interesse pblico para
a efetivao de tal projeto.lxiii
O problema da realizao de tal alternativa estatal, apesar de no haver bice na lei, a
efetividade de tal teoria. Isso porque, alm da fiscalizao apropriada nas propriedades privadas
quanto ao atendimento funo social, o Estado ainda teria de buscar pessoas adequadas para
atuarem como superficirios em um contrato. Outro problema a antiga discusso da extenso da
interveno que o Estado pode realizar nas relaes privadas, apesar de haver consenso, hoje,
quanto limitao propriedade privada por meio de medidas estatais. Contudo, no caso em tela,
trata-se de um contrato essencialmente privado, em que ser atribuda finalidade pblica.
Alm disso, uma questo importante seria o carter de propriedade resolvel atribudo ao
direito de superfcie. No h parmetro preciso de definio de termo para que o direito de
superfcie terminasse para que a propriedade retornasse em sua plenitude para o titular. Outro
grande problema seria o que fazer com o indivduo necessitado de moradia, realocado como
superficirio na propriedade de outrem, quando este direito termina? E haveria, ainda, a dvida se
a superfcie seria onerosa ou gratuita ao fim que se destina.
Seria tambm discutvel se seria devida a indenizao estatal ao proprietrio do solo
quando houver a realizao da superfcie compulsria. Isso porque, na verdade, a propriedade
no cessaria, apenas a posse e, no cessando a propriedade, no haveria razo para indenizao.
Mas, de que vale a propriedade se no h o exerccio da posse?
Entretanto, como se trata de uma espcie de remdio a ser usado contra a inobservncia da
funo social pelo titular do solo, no h que se falar em efetivo direito de propriedade, uma vez
que hoje em dia esta existe sob a condio de que a funo social seja atendida. O mais correto
para quem privado do exerccio da propriedade seria receber a indenizao, pois o no
recebimento poderia trazer grave prejuzo ao titular que se encontraria severamente penalizado
por no exercer, como deveria, a propriedade.
Por outro lado, uma vez havendo a indenizao deste, estaria se penalizando a sociedade
que arcaria com as custas da indenizao, por uma questo que o Estado deveria ser garantidor: o
direito de habitao e moradia. Seria esta uma hiptese, na verdade, de grande interesse para a
sociedade se tal teoria fosse melhor estudada, observando todos os questionamentos supracitados,
para que se observe a constitucionalidade de tal projeto e, posteriormente fosse positivado no
Cdigo Civil como uma forma menos gravosa de desapropriao e de reaproveitamento de
propriedades, cuja destinao inadequada para a sociedade, bem como elenc-la no pargrafo 4
do art. 182 da Constituio por meio de Emenda Constitucional.

12. Concluses
A propriedade deixou de ser concebida como um instituto ilimitado, sendo exigido pelo
Poder Pblico o atendimento a uma funo social pelo seu titular, o que se impe, em nossa
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sociedade, assinalada pela exploso demogrfica nas cidades, principalmente nas metrpoles
urbanas, a maior interveno Estatal nessas propriedades.
Nesse contexto, no resta dvida de que, nas organizaes sociais modernas, o instituto da
superfcie se revela de grande utilidade para que haja maior dinamizao do domnio, atendendo
produtividade do bem que se encontrava em situao irregular.
Dessa forma, o direito de superfcie urbana vem para fomentar os negcios imobilirios,
com a possibilidade de beneficiar o manejo da distribuio de terras, podendo, assim, ser um
recurso usado pelo Poder Pblico, ainda que requeira maiores estudos, como instrumento de
Regularizao Fundiria.

Referncias Bibliogrficas
1- AGHIARIAN, Hrcules. Curso de Direito Imobilirio. 6 edio. Rio de Janeiro: Lumen
Juris, 2006.
2- AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Renovar, 2009.

3- BOBBIO, Norberto. O Positivismo Jurdico - Lies de Filosofia do Direito. So Paulo:

Editora cone, 2006.

4- CAVALCANTI, Marise Pessa. Superfcie Compulsria: Instrumento de Efetivao da

Funo Social da Propriedade. Rio de Janeiro: Renovar, 2000.
5- DIDIER, Fredie; CUNHA, Leonardo Carneiro da; et al. Curso de Direito Processual
Civil: Execuo. Vol. 5. 3 edio. Bahia: JusPODIVM, 2011.
6- FARIA, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6 edio. 2
triagem. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009.
7- GOMES, Orlando. Direitos Reais. 20 Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010.
8- FILHO, Jos dos Santos Carvalho. Manual de Direito Administrativo. 23 edio. 2
triagem. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 81.
9- LIRA, Ricardo Pereira. Direito de Superfcie.
10- LIRA, Ricardo Pereira. Elementos de Direito Urbanstico. Rio de Janeiro: Renovar, 1997.
11- LIRA, Ricardo Pereira. O direito de superfcie e o novo Cdigo Civil. Revista Forense.
Rio de Janeiro, n. 364, nov-dez 2002.
12- LIMA, Frederico Henrique de. O direito de superfcie como instrumento de planificao
urbana, Rio de Janeiro: Renovar, 2005.
13- LIRA, Ricardo Pereira. O novo cdigo civil, estatuto da cidade, direito de
superfcie.Nmero especial 2004. Anais dos seminrios EMERJ Debate o Novo Cdigo
Civil,parte II, julho/2002 abril/2003.
14- PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Direitos Reais. Vol. IV. 20
edio. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2009.
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15- PIRES, Luis Manuel Fonseca. Loteamentos Urbanos. So Paulo: Quartier Latin, 2006.
16- Revista de Direito Interesse Pblico. Caderno de Direito Municipal. Rio de Janeiro:
NOTADEZ, n 12, 2001.
17- Revista de Direito do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: TJ RJ, n.
85, out./nov./dez. 2010.
18- Revista IOB de Direito Civil e Processual Civil. Rio de janeiro: Simone Costa Salleti
Oliveira, ano IX, n 56, Nov-dez, 2008.
19- Revista Sntese de Direito Civil e Processual Civil. Porto Alegra: Sntese, v. 1, n. 1.
Set./out. 1999.

20- SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 4 edio. So Paulo: Editora
Malheiros, 2006.
21- TEPEDINO, Gustavo. Temas de Direito Civil.Vol. I. 3 edio. Rio de Janeiro: Renovar,
2004.
22- TEPEDINO, Gustavo. Temas de Direito Civil. Tomo II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.
http://pdba.georgetown.edu/
https://www.planalto.gov.br/
http://portal.mj.gov.br/

i
LIMA, Frederico Henrique de. O direito de superfcie como instrumento de planificao urbana, Rio de Janeiro:
Renovar, 2005, p. 191.
ii
Vide Constituio Mexicana de 1917: http://pdba.georgetown.edu/constitutions/mexico/mexico1917.html (acesso
em 30 jan. 2011).
iii
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/LEIS_2001/L10257.htm (acesso em 1 fev. 2011).
iv
Vide caput do art. 182 da Constituio Federal da Repblica.
v
Vide art. 6o da Constituio Federal da Repblica que consagra o direito moradia como um direito social.
vi
ntegra da Declarao Universal dos Direitos Humanos em:

http://portal.mj.gov.br/sedh/ct/legis_intern/ddh_bib_inter_universal.htm (acesso em 23 de fev. 2011).

vii
O direito social da moradia foi adicionado Constituio de 1988 por intermdio da Emenda Constitucional n 26
de 2000, de grande importncia para a implementao da poltica urbana. Vide art. 6, CF.
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viii
AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, p. 65.
ix
SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 4 edio. So Paulo: Editora Malheiros, 2006, p. 72.
x
O ilustre professor Caio Mrio afirma que a lei impe restries e limitaes tendentes a coibir abusos e tem
objetivo de impedir que o exerccio do de propriedade se transforme em instrumento de dominao.
xi
PIRES, Luis Manuel Fonseca. Loteamentos Urbanos. So Paulo: Quartier Latin, 2006, p. 52.
xii
TEPEDINO, Gustavo. Temas de Direito Civil.Vol. I. 3 edio. Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p. 308.
xiii
A rigor, foi a Constituio de 1946 a primeira a se preocupar com a funo social da propriedade. O texto
determinava, em seu art. 147, que o uso da propriedade ser condicionado ao bem estar social. Vide ntegra em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constitui%C3%A7ao46.htm (acesso em: 17 de mar. de 2011).
xiv
SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 4 Ed. So Paulo: Editora Malheiros, 2006, p. 77.
xv
SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 4 Ed. So Paulo: Editora Malheiros, 2006, p. 77.
xvi
Cabe ainda referncia ao Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), que cuidou da regulamentao dos arts. 182 e 183
da Constituio de 1988.
xvii
ntegra em: http://ademi.webtexto.com.br/IMG/pdf/doc-1175.pdf (2 de mai. de 2011).
xviii
A posse direita ocorre quando o titular do direito afirmado exerce, fsica e diretamente, sua vontade sobre a coisa,
ao contrrio daquele que possui a posse indireta, que tem seu exerccio limitado. Aquele que detm a posse direta,
como, por exemplo, o locatrio, poder opor contra quele que detm a posse indireta, como, por exemplo, o locador,
ou contra o sujeito passivo universal, em caso de esbulho, turbao ou ameaa do exerccio dessa posse, as aes
possessrias em defesa do exerccio da posse.
xix
As excees do direito de reaver a coisa se encontram elencados no art. 1228, par. 3 e par. 4 do cdigo Civil de
2002. Desta forma, o proprietrio no poder reaver a coisa nos casos de desapropriao, por necessidade ou
utilidade pblica ou interesse social; nos casos de requisio, em caso de perigo pblico iminente; caso em que seu
imvel seja usucapido; ou em caso de obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico
relevante.
xx
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Direitos Reais. Vol. IV. 20 edio. Rio de Janeiro:
Ed. Forense, 2009, pp. 80 e 81.
xxi
TEPEDINO, Gustavo. Temas de Direito Civil. 3 edio. Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p. 318.
xxii
Tal premissa parte da premissa Kantiana de que s existem relaes jurdicas entre pessoas.
xxiii
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Direitos Reais. Vol. IV. 20 edio. Rio de Janeiro:
Ed. Forense, 2009, p. 2.
xxiv
AGHIARIAN, Hrcules. Curso de Direito Imobilirio. 6 edio. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 2 e 3.
xxv
O enunciado 76 do CNJ aprovado na I Jornada de Direito Civil dispe nesse sentido: Art. 1.197: O possuidor
direto tem direito de defender a sua posse contra o indireto, e este, contra aquele (art. 1.197, in fine, do novo Cdigo
Civil).
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xxvi
Teoria dos bens e situaes subjetivas reais: Esboo de uma Introduo. In: TEPEDINO, Gustavo. Temas de
Direito Civil. Tomo II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 141.
xxvii
FARIA, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6 edio. 2 triagem. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2009, p. 8 e 9.
xxviii
Teoria dos bens e situaes subjetivas reais: Esboo de uma Introduo. In: TEPEDINO, Gustavo. Temas de
Direito Civil. Tomo II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 143.
xxix
Sobre a diferena entre taxatividade e tipicidade vide DIDIER, Fredie; CUNHA, Leonardo Carneiro da; et al.
Curso de Direito Processual Civil: Execuo. Vol. 5. 3 edio. Bahia: JusPODIVM, 2011, p. 154 a 156.
xxx
FARIA, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6 edio. 2 triagem. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2009, p. 369.
xxxi
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 20 Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 7 e 8.
xxxii
FARIA, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6 edio. 2 triagem. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2009, p. 417.
xxxiii
LIRA, Ricardo Pereira. Direito de Superfcie, p. 542.
xxxiv
Marise Cavalcanti define o direito de superfcie como direito real imobilirio, limitado e autnomo, de manter,
ou de fazer e manter construo ou plantao em solo alheio, conferindo ao titular (superficirio) a propriedade
resolvel da construo ou plantao, separada da propriedade do solo.

Cf. CAVALCANTI, Marise Pessa. Superfcie Compulsria: Instrumento de Efetivao da Funo Social da
Propriedade. Rio de Janeiro: Renovar, 2000, p. 14.
xxxv
O Estatuto da Terra (Lei 4504/64), em seu art. 1, 1, define Reforma Agrria o conjunto de medidas que visem a
promover melhor distribuio da terra, mediante modificaes no regime de sua posse e uso, a fim de atender aos
princpios de justia social e ao aumento de produtividade.
xxxvi
CAVALCANTI, Marise Pessa. Superfcie Compulsria: Instrumento de Efetivao da Funo Social da
Propriedade. Rio de Janeiro: Renovar, 2000, p. 60 a 67
xxxvii
CAVALCANTI, Marise Pessa. Superfcie Compulsria: Instrumento de Efetivao da Funo Social da
Propriedade. Rio de Janeiro: Renovar, 2000, p. 70.
xxxviii
AGHIARIAN, Hrcules. Curso de Direito Imobilirio. 6 edio. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 128 a
129.
xxxix
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Direitos Reais. Vol. IV. 20 edio. Rio de Janeiro:
Ed. Forense, 2009, p. 220.
xl
DL 271/67, art. 7. (...)
2: Desde a inscrio da concesso de uso, o concessionrio fruir plenamente do terreno para os fins
estabelecidos no contrato. (Grifos meus).
xli
ntegra do Decreto Lei 271/67 em: http://www.planalto.gov.br/Ccivil_03/Decreto-Lei/Del0271.htm (acesso em 02
de jul. de 2011).
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xlii
LIMA, Fernandi Rister de Sousa e LIMA, Lucas Rister de Sousa. A Dimenso Histrico-Normativa do Direito de
Construir. In Revista IOB de Direito Civil e Processual Civil. Rio de Janeiro: Simone Costa Salleti Oliveira, ano IX,
n 56, Nov-dez, 2008, p. 100.
xliii
ntegra: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm (acesso em 1 de jul. 2011).
xliv
LIMA, Fernandi Rister de Sousa e LIMA, Lucas Rister de Sousa. A Dimenso Histrico-Normativa do Direito de
Construir. In Revista IOB de Direito Civil e Processual Civil. Rio de Janeiro: Simone Costa Salleti Oliveira, ano IX,
n 56, Nov-dez, 2008, p. 117.
xlv
LIRA, Ricardo Pereira. O novo cdigo civil, estatuto da cidade, direito de superfcie.Nmero especial 2004. Anais
dos seminrios EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil,parte II, julho/2002 abril/2003, p. 151.
xlvi
O art. 37, CF dispe que a Administrao Pblica deve se nortear pelos princpios da legalidade, impessoalidade,
moralidade, publicidade e eficincia.
xlvii
O art. 30, VIII da Constituio Federal estabelece que cabe promover, no que couber, adequado ordenamento
territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano.
xlviii
Revista de Direito do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: TJ RJ, n. 85, out./nov./dez. 2010,
p. 27.
xlix
O art. 8 da lei 6.766/79 instituiu em carter obrigatrio, para os municpios com mais de cinquenta mil habitantes,
o plano diretor objetivando o crescimento ordenado. O art. 41, I, da lei 10.257/01 tornou o plano diretor obrigatrio
para municpios com mais de vinte mil habitantes.
l
FILHO, Jos dos Santos Carvalho. Manual de Direito Administrativo. 23 edio. 2 triagem. Rio de Janeiro: Lumen
Juris, 2006, p. 81.
li
SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 4 edio. So Paulo: Editora Malheiros, 2006, p. 457 e 458.
lii
O art. 5, XXXV, CF inclui a ameaa ao direito como garantia fundamental da leso a direito. Com a amplitude
Constitucional de acesso justia, resta fixada a competncia do Poder Judicirio para apreciar no s a omisso das
fiscalizaes das ocupaes e construes irregulares do Poder Pblico municipal, bem como a violao de tais
interesses.

Revista de Direito do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: TJ RJ, n. 85, out./nov./dez. 2010, p.
34.
liii
ntegra em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7347orig.htm (acesso em 10 de jul. 2011).
liv
A Servido Administrativa se encontra prevista no art. 40 do Decreto Lei 3.365/41.
lv
SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 4 edio. So Paulo: Editora Malheiros, 2006, p. 847.
lvi
ntegra em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del0025.htm (acesso em 30 de jun. de 2011).
lvii
A respeito dos critrios de cronologia, especialidade e hierarquia das leis: BOBBIO, Norberto. O Positivismo
Jurdico - Lies de Filosofia do Direito. So Paulo: Editora cone, 2006.
lviii
SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 4 edio. So Paulo: Editora Malheiros, 2006, p. 855.
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lix
SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 4 edio. So Paulo: Editora Malheiros, 2006, p. 886.
lx
ntegra em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4132.htm (acesso em 30 de jun. de 2011).
lxi
CRUZ, Jos Rogrio. A superfcie no Novo Cdigo Civil In: Revista Sntese de Direito Civil e Processual Civil.
Porto Alegra: Sntese, v. 1, n. 1. Set./out. 1999, p. 99 a 105.
lxii
Quando o direito de superfcie for concedido para fins de regularizao da funo social da cidade, com a
implementao de equipamentos urbanos reclamados pela coletividade e, sem a necessidade de dispndio de recursos
pblicos, aplica-se a norma especial. Contudo, tratando-se de bem pblico patrimonial ou dominical concedido a
ttulo de direito de superfcie, a relao contratual ser regida pelo Cdigo Civil.
lxiii
CAVALCANTI, Marise Pessa. Superfcie Compulsria: Instrumento de Efetivao da Funo Social da
Propriedade. Rio de Janeiro: Renovar, 2000, p. 77 e 78.