SCENARI IMMOBILIARI

ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE

SOCIAL HOUSING
IN EUROPA E
FOCUS SULLITALIA
1. Introduzione
Il termine social housing difficile da definire, soprattutto perch il suo
significato varia da un Paese allaltro. Solitamente sono considerati sociali gli
alloggi dati in affitto alle famiglie disagiate, anche se in alcuni Paesi rientrano nel
concetto di social housing anche le abitazioni di propriet delle cooperative e
perfino una parte degli immobili in regime di propriet privata.
La definizione comunemente accettata quella data dal Cecodhas, Comitato
Europeo per la promozione del diritto alla casa, che definisce lhousing sociale
come linsieme delle attivit atte a fornire alloggi adeguati, attraverso regole
certe di assegnazione, a famiglie che hanno difficolt nel trovare un alloggio alle
condizioni di mercato perch incapaci di ottenere credito o perch colpite da
problematiche particolari. Pertanto, non ricadono nella definizione di housing
sociale gli alloggi realizzati, venduti o affittati secondo i principi del libero
mercato.
Per distinguere gli alloggi sociali da altri tipi di abitazioni importante analizzare
alcuni aspetti:

nelle analisi internazionali, la quota di immobili residenziali in regime di

locazione viene suddivisa tra affitto privato e sociale, indipendentemente
dalla natura, pubblica o privata, dei proprietari. Infatti, sebbene
generalmente gli alloggi sociali siano di propriet pubblica, nella maggior
parte dei Paesi esiste una quota di alloggi sociali di propriet privata
in alcune nazioni il social housing viene definito e regolamentato da
apposite leggi, mentre in altre non viene nominato in alcuna legge o
documento, come in Slovacchia, Repubblica ceca, Romania e Bulgaria,
dove sono considerati sociali tutti gli alloggi pubblici in affitto
il solo Paese in cui il termine social housing viene definito chiaramente
la Polonia, dove si comprende lo stock di propriet comunale e delle
associazioni abitative senza scopo di lucro
gli alloggi sociali differiscono da quelli privati in rapporto alla natura e
agli obiettivi della strategia locativa: se il canone degli affitti privati viene
determinato sulla base della legge della domanda e dellofferta,
lassegnazione e la determinazione del canone degli alloggi sociali non
pu prescindere dalla valutazione di fattori sociali
la presenza del sostegno pubblico gioca un ruolo importante nella
definizione di alloggi sociali, anche se questo non significa che tutti gli
immobili in affitto che beneficiano di tale sostegno rientrino nella
categoria di alloggi sociali
il sostegno del settore pubblico a favore del social housing pu assumere
la forma di prestiti garantiti dal governo, sovvenzioni per il pagamento

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 degli interessi sui prestiti, garanzie o riduzioni fiscali. Il sostegno pu
essere garantito sia dallo Stato che dalle autorit locali e pu essere
emesso a favore dellaffittuario o a favore del promotore, sia con
riferimento alle nuove costruzioni che ai lavori di manutenzione degli
edifici esistenti. In molti Paesi le sovvenzioni a favore dei promotori
hanno contribuito ad incrementare lattivit edilizia, a migliorare la qualit
degli alloggi e ad abbassare i costi medi sul mercato
a differenza di altre tipologie, gli alloggi sociali vengono assegnati
prevalentemente ai gruppi deboli di popolazione, sulla base di criteri di
selezione stabiliti dal governo centrale e locale, che tengono conto di
determinati limiti di reddito e/o di un sistema implicito o esplicito di punti
assegnati in base alla situazione sociale ed economica dei richiedenti.
Inoltre, in alcuni sistemi i proprietari di alloggi sociali sono specializzati
nellofferta di abitazioni a gruppi specifici come studenti, anziani, disabili,
immigrati.
per quanto riguarda la natura dei proprietari di alloggi sociali, nella
maggior parte dei casi gli immobili appartengono alle autorit locali, che li
detengono direttamente o attraverso societ controllate, o delle
organizzazioni senza scopo di lucro che, generalmente, assumono la forma
di associazioni. Tuttavia, esistono altre tipologie di proprietari: per
esempio, in Finlandia e Germania le societ private possono possedere
alloggi sociali. In Finlandia queste societ sono regolamentate da una
legislazione severa che, tra laltro, stabilisce regole rigide circa la
distribuzione dei profitti.
le operazioni di social housing, generalmente, sono regolamentate dalla
legge ma prevedono unattenta attivit di supervisione e controllo da parte
delle autorit competenti.
laffitto di alloggi sociali prevede una maggiore tutela degli affittuari
contro lo sfratto rispetto al regime di affitto privato ordinario, sebbene le
differenze siano pi o meno marcate nei diversi Paesi
il social housing prevede la cosiddetta partecipazione degli affittuari alle
decisioni delle organizzazioni competenti. In alcune nazioni, come
Danimarca, Finlandia, Francia e Svezia, tale partecipazione
regolamentata e garantita da leggi speciali mentre in altri casi, come
lAustria, la partecipazione degli affittuari avviene sulla base di un tacito
accordo tra proprietari ed affittuari pur in assenza di una legge vincolante.

Le differenze a livello europeo sono notevoli soprattutto con riferimento alle

dimensioni del settore, ai modelli di assegnazione di alloggi sociali, alla forma
giuridica delle organizzazioni dedicate.
Nel presente rapporto si cercato di rendere il pi possibile uniformi, nelle
diverse realt nazionali, strumenti e metodologie simili.

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2. Storia del social housing
Il contesto storico in cui nato il settore del social housing differisce
radicalmente nelle diverse aree geografiche dellEuropa, in quanto il comparto ha
registrato uno sviluppo pi rapido nellEuropa occidentale e settentrionale,
mentre nei Paesi dellEuropa meridionale stato ostacolato da un processo di
urbanizzazione pi lento e da una solida struttura rurale, che ha comportato un
minore coinvolgimento dei governi nel problema della casa. Infine, nei Paesi
dellEuropa orientale, caratterizzati a lungo da un regime politico comunista, si
iniziato a parlare di social housing solo a partire dallinizio del processo di
privatizzazione.

2.1 Lo sviluppo del social housing nellEuropa occidentale

Il periodo compreso tra la fine del diciannovesimo e linizio del ventesimo secolo
stato caratterizzato da massicci fenomeni di industrializzazione e
urbanizzazione, nellambito dei quali lo sviluppo delle politiche abitative stato
guidato soprattutto dalle forze di mercato. Il coinvolgimento pubblico era
modesto e, comunque, limitato al sostegno delle famiglie pi povere.
I primi alloggi sociali in affitto furono realizzati in alcuni Paesi europei negli
anni venti, come strumento per risolvere la crisi edilizia ed affrontare i gravi
problemi politici e sociali conseguenti alla Prima Guerra Mondiale. I progetti
sociali erano rivolti prevalentemente alla classe lavoratrice di livello medio-alto
e, generalmente, il sostegno aveva una durata limitata.
Solo dopo la Seconda Guerra Mondiale i governi, preoccupati dalla forte
mancanza di immobili residenziali, hanno studiato una politica edilizia pi attiva
nella maggior parte dei Paesi europei. Si pu parlare di vero e proprio social
housing solo a partire dalla fine degli anni quaranta.
Lo sviluppo del social housing nellEuropa occidentale dal 1945, fino agli anni
novanta, pu essere diviso in quattro fasi:

la prima, dal 1945 al 1960, definita la fase della ripresa, perch

finalizzata a riparare i danni causati dalla guerra e ad affrontare il
problema della carenza di alloggi. Lobiettivo principale era la costruzione
di immobili residenziali che, potendo contare su importanti sovvenzioni e
finanziamenti da parte dello Stato, soprattutto a favore della classe
lavoratrice di medio livello, venivano dati in affitto con canoni al di sotto
dei valori di mercato. La problematica principale era rappresentata dalla
mancanza di attenzione verso la gestione degli immobili
la seconda fase, dal 1960 al 1975, viene definita fase della crescita,
perch caratterizzata da una maggiore attenzione verso la qualit edilizia e
il rinnovamento urbano. Sebbene limpegno dei governi fosse orientato al

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 proseguimento delle linee strategiche delineate nel periodo precedente,
allinizio degli anni settanta emersero significativi cambiamenti, quali un
maggior benessere economico, una maggiore disponibilit di alloggi e la
progressiva diffusione della propriet. Questi fattori, accompagnati da
alcune conseguenze negative dei programmi di social housing post-bellici
(bassa qualit, scarsa gestione degli immobili), comportarono un calo
della domanda di alloggi sociali
la terza fase, dal 1975 al 1990, viene definita delle nuove realt per
ledilizia. In seguito ai forti cambiamenti del contesto economico, muta il
ruolo dello Stato che riduce il proprio impegno economico in questo
settore, perch concentrato ad affrontare i problemi legati agli elevati
livelli di inflazione e di spesa pubblica. Di conseguenza, il settore
residenziale diventa sempre pi orientato al mercato, competitivo e aperto
alle pressioni economiche, mentre gli alloggi sociali rappresentano una
quota calante degli stock totali e si rivolgono gradualmente a gruppi
ristretti di popolazione. Questo approccio non condiviso da tutti i
governi, in quanto in alcuni Paesi, come Olanda e Austria, il forte
coinvolgimento dello Stato si protratto almeno fino allinizio degli anni
novanta.

Il trend della terza fase prosegue ancora oggi, sebbene nel corso del tempo siano
migliorate le condizioni economiche generali. Sono emerse nuove problematiche
e tendenze che hanno influenzato le dinamiche del mercato abitativo, quali
levoluzione della composizione demografica e sociale della popolazione, la
crescente polarizzazione sociale, lesigenza di recuperare le periferie degradate,
una diversa distribuzione dei redditi, che conduce ad un nuovo stile di vita e a
nuove scelte abitative. Le famiglie che hanno un pi elevato potere di spesa
cercano condizioni di vita migliori e si rivolgono verso contesti abitativi di
livello elevato. Dallaltro lato, il crescente squilibrio tra redditi medi e costi
abitativi ha comportato laumento del numero dei senzatetto, delle persone che
hanno bisogno dellassistenza sociale, delle famiglie che vivono in condizioni
degradate.
I governi sono gradualmente passati dalla concessione di sovvenzioni generiche a
quelle specifiche, rivolte ai gruppi sociali ed economici pi deboli o come
risposta a situazioni di emergenza. Ad esempio, allinizio degli anno novanta,
laumento delle sovvenzioni statali in Austria e Germania, ha rappresentato una
risposta al fenomeno dellimmigrazione.
Il restringimento del campo dazione del social housing, che non si rivolge pi a
tutta la societ ma solo ad alcuni gruppi di famiglie, ha comportato nuovi
problemi nellambito delle politiche abitative che, invece, sono guidate dalle
forze di mercato. Infatti, da un lato i progetti dei promotori privati sono sempre
meno rivolti alle famiglie a basso reddito e sempre pi indirizzati verso quelle di

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medio e alto livello. Dallaltro lato, la domanda proveniente dalle famiglie a
basso reddito, sempre pi numerose nella maggior parte dei Paesi, non pu essere
soddisfatta dalla limitata offerta di alloggi sociali gestiti dal settore pubblico e
dalle organizzazioni sociali. Sono in aumento i fenomeni di esclusione e
polarizzazione sociale.

2.2 Lo sviluppo del social housing nei Paesi dellEuropa orientale

Nella prima met del ventesimo secolo, la situazione abitativa nei Paesi
dellEuropa orientale era analoga a quelli dellEuropa occidentale ed era
fortemente influenzata dai fenomeni di industrializzazione e urbanizzazione. La
maggior parte dellofferta di immobili residenziali seguiva i criteri di mercato,
sebbene non sempre efficaci, che erano stati delineati come risposta alla crisi
politica e sociale successiva al termine della Prima Guerra Mondiale. La
normativa sugli affitti e i primi programmi di social housing comparvero tra il
1919 e la met degli anni venti ed erano rivolti soprattutto alla classe media.
La situazione cambi completamente dopo il 1945, quando lEuropa si divise
politicamente ed economicamente e la politica abitativa nei Paesi dellEst
europeo cominci ad essere subordinata ai sistemi economici pianificati
centralmente.
Labitazione era un diritto sociale garantito dal governo e, pertanto, le regole di
mercato furono abolite. Lo Stato controllava direttamente la realizzazione e
lassegnazione degli alloggi, che erano economici per gli affittuari ed i
proprietari ma molto cari per la societ, in considerazione delle elevate
sovvenzioni e del basso livello di efficienza economica. Lofferta era carente e la
qualit edilizia scadente. Alcuni Paesi hanno tentato di modificare lorientamento
della politica abitativa, ad esempio modernizzando lo stock, ma i risultati sono
stati deludenti a causa di un quadro socio-economico estremamente rigido.
Sebbene la maggior parte dello stock fosse di propriet pubblica, lo Stato non
aveva alcuna funzione esplicita nel social housing, ma era semplicemente un
fornitore di alloggi per tutta la popolazione. Inoltre, spesso i criteri di
assegnazione degli immobili, definiti in modo corretto in linea teorica, in realt
non venivano applicati e gli alloggi di propriet pubblica venivano assegnati
soprattutto in base a criteri meritori. Ad esempio, nella ex Cecoslovacchia, i
membri del partito comunista ricevevano un trattamento preferenziale.
Lo stesso termine social housing era incompatibile con lideologia comunista
perch, in realt, tutto il sistema politico era considerato sociale, in quanto
basato sui principi di uguaglianza e solidariet. Tuttavia, una buona parte dello
stock edilizio possedeva le caratteristiche di social housing, come la
regolamentazione dei prezzi, lassegnazione degli alloggi al di fuori delle regole
di mercato, le sovvenzioni, la propriet pubblica.

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Latteggiamento dei governi verso ledilizia in generale, e la propriet in
particolare, ha iniziato a cambiare negli anni ottanta, quando la politica
comunista ha mostrato i primi segnali di crisi. A causa di una situazione abitativa
poco soddisfacente, della forte carenza di risorse pubbliche e di altri problemi
economici, sociali e politici, ledilizia privata inizi a giocare un ruolo sempre
pi importante nellofferta di abitazioni ed iniziarono a nascere nuove
organizzazioni, come le cooperative.
La svolta avvenne dopo il 1989, quando inizi la transizione da una politica
pianificata centralmente al mercato. Dallinizio degli anni novanta, gli obiettivi
principali della politica abitativa, nella maggior parte dei Paesi ex-comunisti,
sono stati quelli di adeguarsi alle regole di mercato. Questo fenomeno ha portato
ad una politica abitativa spesso pi liberale e progredita di molti Paesi
occidentali.
La trasformazione delle politiche abitative avvenuta come conseguenza di
alcuni cambiamenti:

deregolamentazione
calo dellintervento e delle sovvenzioni pubbliche
privatizzazione dellindustria e dei servizi
privatizzazione dello stock abitativo, seppure con qualche eccezione. Ad
esempio, la Repubblica ceca e la Polonia non hanno effettuato una
privatizzazione di massa ed attualmente un buon numero di immobili in
affitto di propriet pubblica
sostegno della propriet privata

In particolare, gli anni novanta sono stati caratterizzati dai fenomeni di

restituzione degli immobili precedentemente confiscati e di conversione delle
cooperative edilizie in condomini, ma il fenomeno pi importante stata la
privatizzazione degli immobili pubblici, che aveva numerosi obiettivi economici
e politici:

miglioramento dellefficienza economica del sistema abitativo in generale

aumento degli introiti provenienti dalla vendita degli immobili pubblici
riduzione della spesa pubblica, in considerazione del principio secondo il
quale la privatizzazione avrebbe incoraggiato i nuovi proprietari a
investire per la manutenzione e il miglioramento delle abitazioni
alienazione degli immobili in stato di degrado
rafforzamento del nuovo regime

La privatizzazione ha assunto forme diverse. Gli immobili pubblici sono stati per
lo pi trasferiti agli affittuari che li occupavano, ma alcuni sono stati venduti ai
privati, singoli o societ.

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La formulazione degli obiettivi non teneva conto dei problemi esistenti, quali la
situazione della larga maggioranza degli alloggi, che erano occupati da famiglie a
basso reddito, gli elevati costi di manutenzione che i nuovi proprietari non erano
in grado di sostenere, linefficienza della base infrastrutturale, lo squilibrio tra
offerta e domanda. Sono emersi crescenti squilibri sociali, a causa del continuo
aumento dei prezzi degli immobili di qualit, dei fenomeni migratori, delle
spopolamento delle aree rurali a favore delle grandi citt, dellelevato numero di
senzatetto e di immobili abusivi. Infine, nella maggior parte dei Paesi, i
cambiamenti sono stati portati avanti senza aver prima delineato un quadro legale
ed istituzionale adeguato.
Questi problemi sono stati gestiti in modo diverso nei vari Paesi: alcuni hanno
proseguito e potenziato il processo di privatizzazione, mentre altri lhanno
rallentato e ne hanno limitato gli effetti. La conseguenza che nel 1990, nei
Paesi dellEuropa sud-orientale, prevaleva la propriet privata, mentre
nellEuropa nord e centro-orientale prevaleva, o almeno aveva un ruolo
importante, ledilizia pubblica.
Il processo di privatizzazione ha influenzato profondamente la distribuzione della
ricchezza nellambito della societ, in quanto alcune famiglie sono riuscite ad
acquistare immobili di alta qualit a prezzi scontati. Altre non hanno avuto la
possibilit di acquistare nessun immobile, altre ancora hanno acquistato un
immobile in tale stato di degrado da necessitare costosi interventi di
ristrutturazione.
La qualit media degli immobili costruiti durante lepoca comunista piuttosto
bassa: si tratta per lo pi di piccoli appartamenti, carenti di servizi, infrastrutture
tecniche e sociali. Soltanto in alcuni Paesi, come la Polonia, la qualit
superiore, anche se sono notevoli le differenze tra gli immobili periferici, modesti
e in stato di degrado, e le nuove, spesso lussuose, case familiari situate nelle aree
interne alle citt.
I prezzi di vendita venivano decisi secondo criteri diversi, anche se prevaleva il
sistema della privatizzazione a basso prezzo. Allinizio degli anni novanta, i
prezzi erano inferiori mediamente del 15 per cento, rispetto a quelli di mercato.
La massiccia vendita di immobili a prezzi bassi ha permesso ai governi di
sbarazzarsi degli immobili in perdita, ma a lungo termine ha comportato una
grave carenza di alloggi in affitto e la difficolt degli acquirenti a basso reddito di
finanziare i costi della manutenzione degli immobili.

Queste le problematiche principali dello stock residenziale:

stato fisico dello stock, composto soprattutto da edifici multifamiliari

degradati, bisognosi di interventi di riparazione e manutenzione
incapacit di una buona parte dei proprietari nel sostenere lonere
economico delle spese di riparazione e manutenzione

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 mancanza di unadeguata normativa finanziaria, legale e organizzativa.

Intorno alla met degli anni novanta, le autorit di molti Paesi si sono rese conto
che le soluzioni ai problemi abitativi non potevano solo essere basate su principi
di mercato e, a partire da quel momento, c stato uno sforzo coordinato per
delineare un quadro legale ed istituzionale adeguato, al fine di sviluppare un
sistema finanziario per ledilizia, di reintrodurre le sovvenzioni statali e di
stabilire una quota di immobili sociali da dare in affitto.
In questo nuovo contesto, la politica abitativa sociale comincia ad essere
percepita come uno strumento importante di sostegno alle famiglie che non
possono procurarsi un immobile ai prezzi di mercato. Nella maggior parte dei
Paesi, sono stati fatti ulteriori passi avanti per stabilire un settore di social
housing simile a quello dellEuropa occidentale.
Comunque, i progetti sociali sono ancora carenti o molto limitati e, soprattutto,
rivolti quasi esclusivamente alle fasce svantaggiate della popolazione, creando
problemi di polarizzazione ed esclusione sociale. Fa eccezione un ristretto
numero di nazioni, tra cui la Polonia, dove il social housing riveste un ruolo
estremamente significativo nellambito delle politiche abitative e dove il governo
autorizza la creazione di societ senza scopo di lucro il cui unico fine di offrire
alloggi alle fasce di popolazione di medio livello. Grandi progressi sono stati
compiuti anche dalla Repubblica ceca che, nel 2003, ha approvato un progetto
per sovvenzionare la costruzione di alloggi comunali da dare in affitto alle
famiglie con redditi bassi e medi ed in preparazione un progetto finalizzato alla
costituzione di cooperative edilizie.

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3. Il ruolo del social housing nellambito delle politiche abitative
Lobiettivo principale di qualunque politica abitativa di offrire a tutta la
popolazione alloggi di qualit e dimensioni adeguate a costi ragionevoli. Inoltre,
deve essere posta particolare attenzione alla qualit degli alloggi e dellambiente
circostante, anche nellottica dellevoluzione delle esigenze della popolazione a
medio termine e delle esigenze specifiche di alcuni gruppi svantaggiati, quali
immigrati, disoccupati, disabili, anziani e senzatetto. Si tratta dellobiettivo pi
importante e complesso, che determina il successo e lefficienza di una politica
abitativa.
Accanto allo scopo fondamentale di garantire lalloggio a tutta la popolazione,
una politica abitativa efficiente deve porsi ulteriori obiettivi qualitativi, quali:

combattere lesclusione sociale e sostenere il mix sociale

creare un mercato abitativo equilibrato nelle diverse aree geografiche,
ponendo in atto tutte le misure necessarie ad evitare che i prezzi e la
domanda crollino nelle zone in cui la popolazione in calo
perseguire lefficienza produttiva, affinch la qualit delle costruzioni
nuove e di quelle ristrutturate sia la pi elevata possibile in rapporto al
prezzo. Questo richiede operazioni costanti di ricerca, sperimentazione e
una situazione di reale concorrenza nel settore edilizio
disporre di unofferta flessibile, in grado di rispondere rapidamente ad un
aumento della domanda. La flessibilit dipende da fattori come la
disponibilit di terreni e la capacit delle societ edilizie di adeguarsi
allevoluzione quantitativa e qualitativa della domanda
incentivare la partecipazione degli affittuari con riferimento alle decisioni
relative allimmobile e alle zone circostanti
offrire sufficienti garanzie agli affittuari contro lo sfratto
contribuire al risparmio energetico

Poich non possibile perseguire tutti gli obiettivi contemporaneamente,

importante che la politica abitativa definisca lordine di priorit dei diversi
obiettivi. Inoltre, un singolo strumento non in grado di risolvere un vasto
numero di problemi e, dunque, la corretta combinazione di strumenti diversi
decreta il successo di una politica abitativa. Infine, lapplicazione di uno
strumento non pu prescindere dalla valutazione dei suoi effetti negativi. Ad
esempio, le sovvenzioni pubbliche a favore degli affittuari comportano un
aumento della domanda e delle quotazioni e, di conseguenza, aggravano le
difficolt delle famiglie che stanno ancora cercando un alloggio.

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Il fine ultimo di una politica abitativa quello di raggiungere il maggior numero
di obiettivi contenendo il pi possibile linvestimento pubblico: questo ci che
si definisce efficienza economica di una politica abitativa.
Il social housing solo uno dei possibili strumenti di politica abitativa e non
sempre rappresenta lapproccio migliore per soddisfare le richieste della
popolazione. Infatti, lesigenza di nuovi alloggi sociali meno sentita nelle
situazioni di mercato in cui i prezzi e i canoni sono in calo e la maggior parte
della domanda proveniente dalle famiglie con reddito medio e basso viene
soddisfatta dallofferta di alloggi in propriet, in regime di affitto privato o in
cooperativa. Questa la situazione esistente nella maggior parte dei Paesi
europei al di fuori dei grandi centri urbani.
La situazione molto pi complessa nelle aree in cui lofferta scarsa e il livello
dei canoni di mercato insostenibile per la popolazione a basso reddito, come
avviene nella larga maggioranza delle grandi citt. In questi casi, il social
housing si rivela necessario, anche se esistono alcune alternative, come gli
alloggi a prezzi controllato. Si tratta dellofferta di un certo numero di alloggi che
vengono affittati a canoni di mercato, ma controllati. Il sistema efficiente nei
Paesi caratterizzati da un sistema fiscale trasparente, mentre di difficile uso
dove c da un elevato livello di evasione fiscale, o nei casi in cui sia necessario
incrementare lofferta di alloggi.
Inoltre, una quantit eccessiva di abitazioni a canone controllato comporta un
forte aumento della domanda e, di conseguenza, dei canoni, soprattutto nel caso
in cui lofferta non sia in grado di soddisfare la domanda in rapido aumento. Le
esperienze dellEuropa occidentale mostrano che il controllo sui canoni utile
quando carente il sistema di sostegno e di sovvenzioni alledilizia residenziale.
In caso contrario, il sostegno alla produzione il modo migliore per contenere i
canoni.
Dunque, la differenza sostanziale tra il social housing e il regime di canone
controllato risiede nel fatto che solo le politiche di social housing possono dare
priorit a considerazioni sociali rispetto agli alloggi affittati in regime di mercato
e sulla base di un canone ordinario, seppure controllato.
Il social housing assume unimportanza fondamentale in considerazione
dellemergenza delle seguenti problematiche:

una parte crescente della popolazione presenta problemi abitativi,

soprattutto legati alla difficolt di trovare casa. In Ungheria, ad esempio,
circa un terzo della popolazione ha problemi di alloggio
i problemi di esclusione sociale riguardano una parte crescente della classe
media, soprattutto nelle grandi citt. In alcune metropoli, come Londra, le
autorit pubbliche devono adottare misure speciali per incentivare alcune
categorie di lavoratori indispensabili, come insegnanti e infermieri, a
vivere in citt

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 tutti i Paesi europei devono affrontare i problemi dei senzatetto, che
stanno aumentando vistosamente
un numero considerevole di persone povere, o a rischio povert,
obbligato a prendere in considerazione lofferta, spesso inadeguata,
presente sul mercato privato
lo sfratto un tema sempre pi importante, che spesso porta allesclusione
sociale e qualche volta al fenomeno dei senzatetto.
nella maggior parte degli Stati dellUnione Europea, la spesa pi elevata
nel bilancio delle famiglie la casa, che rappresenta mediamente il 25 per
cento del reddito
la situazione di molti Paesi, situati soprattutto nellEuropa centro-
orientale, preoccupante perch circa il 95 per cento degli alloggi in
mano privata e non ci sono operatori realmente coinvolti nella soluzione
dei problemi abitativi delle fasce pi deboli della popolazione.

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4. Il quadro macroeconomico

La spesa legata al social housing rappresenta circa luno per cento del prodotto
interno lordo dellUnione Europea, anche se le differenze sono notevoli da Paese
a Paese.Le politiche di social housing possono essere suddivise in quattro gruppi:

i Paesi Bassi, la Svezia e il Regno Unito sono caratterizzati da un

notevole intervento statale. In queste nazioni si registra il pi vasto
settore di alloggi a canone sociale dell'Unione europea ed i governi
spendono oltre il tre per cento del prodotto interno lordo per il social
housing
in Austria, Danimarca, Francia e Germania la spesa pubblica per la
politica relativa all'edilizia abitativa generalmente compresa tra l'uno
e il due per cento del prodotto interno lordo
l'Irlanda, l'Italia, il Belgio, la Finlandia e il Lussemburgo formano un
gruppo disparato, ma presentano tutti un vasto settore di alloggi
occupati dagli stessi proprietari, e un settore di alloggi a canone sociale
relativamente ridotto; la spesa governativa, generalmente, non supera
l'uno per cento del prodotto interno lordo
in Portogallo, Spagna e Grecia il settore degli alloggi occupati dagli
stessi proprietari particolarmente vasto, mentre il numero di alloggi a
canone sociale minimo e la spesa pubblica inferiore all'uno per
cento del prodotto interno lordo.

Il social housing strettamente connesso con altri settori economici, quali

mercato del lavoro ed occupazione, mobilit lavorativa, salute pubblica, struttura
sociale, istruzione e stabilit economica.
Inoltre, una politica efficiente dovrebbe utilizzare il social housing come
strumento finalizzato ad equilibrare o stabilizzare la situazione del mercato
immobiliare residenziale nel suo complesso, in quanto la cattiva gestione degli
alloggi pu comportare gravi squilibri in tutto il comparto.
Un aspetto fondamentale la trasparenza, soprattutto nei Paesi dellEuropa
orientale, dove le aspettative del social housing sono elevate e le nuove regole di
uneconomia in transizione non sono ancora mature e non hanno ancora
meccanismi di controllo pubblico e burocrazia efficiente nel settore.
Attualmente, leconomia mondiale caratterizzata da fenomeni che sono in
grado di rilanciare o, al contrario, deteriorare il significato del social housing.
Da un lato, la globalizzazione economica e il crescente benessere richiedono
maggiore tutela degli interessi dei cittadini nel comparto abitativo.
Dallaltro la natura localizzata del mercato residenziale ne rende difficile una
crescita armoniosa nellambito di un generico sviluppo economico. Ne deriva

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unimportanza sempre maggiore del sistema di contributi e sovvenzioni alle
famiglie.

5. Il quadro istituzionale
Anche se il comparto del social housing ha dimensioni ridotte in quasi tutta
Europa e, dunque, incide in modo marginale sul mercato immobiliare
residenziale, gioca un ruolo importante nellambito delle politiche indirizzate ad
affrontare il problema dellesclusione sociale. Infatti, riconoscere il ruolo della
casa come mezzo di coesione sociale significa anche rafforzare il ruolo degli
operatori nel campo del social housing.
Per esaminare le caratteristiche delle organizzazioni, pubbliche e private,
coinvolte nelle politiche di social housing, opportuno alcune premesse:

nella maggior parte dei Paesi europei le organizzazioni di social housing

detengono una parte marginale dello stock residenziale. La percentuale
particolarmente ridotta nellEuropa del sud e in alcuni Paesi ex-comunisti.
Pertanto, limpatto del social housing sul mercato residenziale modesto
fino a poco tempo fa, le organizzazioni di social housing si ponevano
esclusivamente lobiettivo di offrire alloggi in affitto alle fasce deboli
della popolazione. Con la crescita della propriet le organizzazioni hanno
iniziato ad incentivare gli affittuari di alloggi sociali ad acquistare
limmobile. In molti Paesi, una quota consistente della spesa pubblica
riguarda solo la promozione della propriet
spesso gli operatori si rivolgono ad un gruppo troppo ampio di
popolazione e solo in alcuni Paesi le famiglie svantaggiate rappresentano
una priorit o, addirittura, un gruppo di riferimento definito per legge
nella maggior parte dei Paesi, il finanziamento statale per il social housing
stato ridotto o cresciuto in modo modesto, obbligando gli operatori a
trovare fonti alternative di finanziamento, soprattutto nel settore privato, a
scapito ancora una volta dei gruppi deboli. Solo in pochi casi, come
lIrlanda, le organizzazioni sociali sono finanziate quasi completamente
dalle autorit pubbliche
nella maggior parte dei casi, lo Stato ha perso il ruolo di operatore
principale nel campo del social housing, a favore di altre autorit
pubbliche o di organizzazioni diverse, quali cooperative, agenzie,
associazioni che hanno lo scopo di offrire alloggi di buon livello alle
famiglie a basso reddito. In alcuni casi sono state create agenzie che
aiutano le fasce deboli ad avere accesso alla casa sul mercato privato:
lesperienza di maggiore successo rappresentata dalle agenzie
immobiliari a vocazione sociale in Francia

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 lattivit delle organizzazioni di social housing in evoluzione e non si
limita pi allofferta di alloggi, ma si concentra sempre di pi sullofferta
di servizi, quali prestiti agevolati

Ogni Stato ha un quadro istituzionale diverso, che riflette la propria storia.

Tuttavia, vi sono alcuni aspetti comuni nella maggior parte dei Paesi europei, con
riferimento allassegnazione delle responsabilit legate alla realizzazione degli
alloggi pubblici tra il settore pubblico, a livello nazionale e locale, e il settore
privato, le organizzazioni volontarie e le famiglie, che possono operare
individualmente o sotto forma di cooperative.
Le istituzioni coinvolte nel social housing di solito si occupano di:

Sviluppo. Consiste nella scelta del promotore incaricato di realizzare gli alloggi
sociali. Il terreno pu essere di propriet del promotore o reso disponibile dallo
Stato, direttamente o attraverso unagenzia di Stato

Costruzione. Consiste nella realizzazione degli alloggi sociali. Spesso le fasi di

sviluppo e costruzione sono concentrate nelle mani dello stesso operatore

Finanziamento. Pu avvenire sotto varie forme: sovvenzione pubblica, prestito

privato, reinvestimento di un profitto conseguito dalloperatore, contributo
diretto a favore degli occupanti di un alloggio sociale per pagare il canone,
sovvenzione fiscale ai proprietari di alloggi sociali, soprattutto quando il canone
controllato dalla legge

Propriet dellimmobile. Spesso comprende la propriet del terreno sul quale

sorge limmobile. La propriet solitamente implica la responsabilit finanziaria,
compresa la manutenzione, e il rispetto della normativa applicabile al social
housing, sebbene questi aspetti possano essere delegati parzialmente o
integralmente a gestori esterni tramite contratto. La propriet riguarda anche le
cooperative, nellambito delle quali le famiglie che occupano gli alloggi sociali
sono proprietarie collettivamente degli immobili

Gestione. Implica la responsabilit di assicurare lo svolgimento delle attivit di

social housing, che comprendono lamministrazione dellofferta dei servizi ai
residenti, la raccolta dei redditi da locazione e lassegnazione degli alloggi liberi.
Anche la manutenzione rientra negli obiettivi della gestione, sebbene si tratti di
una funzione separata, che spesso viene portata avanti da operatori privati
diversi, ma la relativa programmazione, il finanziamento e lassegnazione dei
lavori fanno parte dellattivit di gestione

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Strategia. Consiste nella definizione delle politiche di social housing, compresa
la determinazione della quantit di alloggi sociali necessari e delle modalit di
finanziamento e realizzazione. Spesso esiste una normativa che stabilisce alcuni
aspetti standard.

5.1 Lo Stato

Lo Stato responsabile della strategia edilizia nazionale in base alle esigenze

politiche, economiche e sociali.
Il ruolo dello Stato sul piano finanziario rappresenta un aspetto separato, ma
lattuabilit di una strategia nazionale non pu prescindere da unanalisi
approfondita degli aspetti finanziari. In effetti, la carenza di finanziamento da
parte pubblica rappresenta uno dei maggiori ostacoli alla realizzazione di un
sistema efficiente di social housing. In alcuni Paesi in fase di transizione, come
lUcraina, le scarse risorse del bilancio statale in rapporto alle dimensioni dello
stock residenziale hanno comportato linsuccesso delle strategie di social
housing, nonostante la validit teorica.
Nei Paesi in cui lo sviluppo del social housing limitato o le istituzioni sono
inadeguate al raggiungimento degli obiettivi, lo Stato svolge un ruolo
determinante, anche con riferimento allindicazione dei ruoli e degli obiettivi
delle organizzazioni private in unottica di lungo periodo. Fondamentali sono le
misure governative finalizzate alla trasparenza di tutti gli operatori coinvolti.
Nel caso in cui il social housing sia assente, o abbia registrato radicali
cambiamenti nel corso del tempo, lo Stato deve porre particolare attenzione alla
definizione di un quadro istituzionale efficiente.
Lo Stato svolge anche una funzione regolatrice nellofferta di alloggi sociali,
soprattutto attraverso il controllo sui canoni e la definizione di standard minimi
di abitabilit degli alloggi.

5.2 Gli enti pubblici locali

Il ruolo del governo locale viene regolamentato dalla Costituzione o dalle leggi
in vigore nei diversi Paesi, che determinano i poteri e le responsabilit assegnate
ai diversi livelli di governo.
In alcuni Paesi, la responsabilit per la definizione della strategia del social
housing attribuita al governo regionale e locale, nellambito di un quadro
politico complessivo, determinato a livello nazionale. Questo offre sufficiente
flessibilit per adattare la strategia di social housing alle condizioni dei mercati
abitativo e del lavoro e, spesso, comprende la gestione delle sovvenzioni che
possono provenire da fondi dello Stato o, meno comunemente, dai bilanci locali
o regionali.

15
In alcune nazioni occidentali, lo Stato definisce le linee guida, che poi vengono
integrate dalle autorit locali: ad esempio, in Germania ed Austria i Lander
collaborano con il governo federale, mentre in Francia, Olanda e Svizzera le
autorit locali si pongono priorit politiche diverse a seconda della situazione
nazionale. In Francia, in particolare, la distribuzione delle sovvenzioni avviene
sotto la responsabilit dei dipartimenti o degli organismi pubblici di
cooperazione intercomunale. Nel Regno Unito, la politica nazionale enfatizza
sempre di pi il ruolo di gestione dellautorit locale, mentre in Irlanda, le
autorit locali hanno un ruolo fondamentale nellambito dellassegnazione degli
alloggi sociali ed hanno una funzione di finanziamento separata.
In alcuni Paesi dellEuropa centro-orientale, invece, la responsabilit delle
autorit locali spesso include lo sviluppo, la propriet e la gestione degli alloggi
sociali.
Con riferimento allutilizzo dei fondi pubblici nellambito dello sviluppo e della
gestione del social housing, sia lo Stato che gli enti pubblici, in base alle
responsabilit che sono state loro assegnate dalla legge nazionale, devono
garantire che le risorse siano utilizzate per soddisfare gli obiettivi nel modo pi
efficiente e trasparente possibile. Se tali risorse assumono la forma di
sovvenzioni alle famiglie, sia lo Stato che gli enti pubblici dovranno verificare la
corretta e trasparente applicazione dei meccanismi di assegnazione.

5.3 Il settore privato

Nella maggior parte dei Paesi dellEuropa occidentale, il settore privato svolge le
attivit di costruzione e finanziamento. Pu anche svolgere lattivit di gestione,
sulla base di accordi contrattuali, come avviene in Germania e Svizzera, dove le
societ di costruzioni private svolgono un ruolo equivalente a quello delle societ
che offrono abitazioni a canone moderato in Francia e alle corporazioni edilizie
in Olanda. La partecipazione del settore privato importante anche in Finlandia,
dove il Fondo per la casa (Arava) ha un ruolo importante nellambito
dellassegnazione degli alloggi sociali e della concessione di sovvenzioni.

5.3.1 Le associazioni senza scopo di lucro

Loperativit e le caratteristiche delle organizzazioni senza scopo di lucro non

sono determinate direttamente dallo Stato, ma sono il risultato di circostanze
storiche e sociali diverse nei vari Paesi. Tuttavia, il settore pubblico, soprattutto a
livello nazionale, pu influenzarne lo sviluppo e il ruolo, soprattutto attraverso
una serie di accordi finanziari. Inoltre, lo Stato pu promulgare leggi specifiche
per regolamentare lattivit di questi organismi e pu offrire il proprio sostegno
finanziario per incrementarne le risorse e le capacit.

16
Lobiettivo delle organizzazioni senza scopo di lucro non deve essere quello
della massimizzazione e distribuzione dei profitti ma del miglioramento generale
del benessere sociale.
Il vantaggio principale di queste organizzazioni che, spesso, vengono costituite
dagli enti locali come risposta ad esigenze specifiche. In queste circostanze, le
organizzazioni possono affiancare efficacemente le agenzie governative nelle
zone in cui la carenza di alloggi sociali particolarmente preoccupante. E il caso
dei Paesi in cui il settore del social housing scarsamente sviluppato e non in
grado di attirare capitali privati.
Il settore delle organizzazioni senza scopo di lucro, con funzione di promotore,
proprietario o gestore di alloggi sociali comune nei Paesi dellEuropa
occidentale. In Inghilterra, il settore stato il veicolo principale attraverso cui i
nuovi alloggi sociali si sono sviluppati negli ultimi ventanni. Il settore del social
housing cresciuto notevolmente con il trasferimento della propriet degli
alloggi sociali dalle autorit locali alle nuove associazioni, che hanno assunto
importanti responsabilit con riferimento allo sviluppo, alla propriet e alla
gestione della larga maggioranza di alloggi sociali. In Austria, Francia, Olanda e
Svizzera, tali organizzazioni detengono la quota pi importante di alloggi sociali
e, tra laltro, in Francia e Olanda possiedono la quota pi elevata di alloggi
sociali in rapporto allo stock di tutta lUnione Europea.

5.3.2 Le cooperative

In alcuni Paesi europei esiste la propriet collettiva o il controllo sugli alloggi

sociali da parte dei residenti, anche se la definizione di questi aspetti dipende
dalle condizioni storiche e politiche che ne hanno permesso lo sviluppo. La
nascita delle cooperative ha consentito alle famiglie di assumere la propriet
collettiva e di partecipare alla gestione delle case.
Lo Stato sostiene queste organizzazioni nel momento in cui dimostrano di avere
le risorse e le capacit di affrontare i rischi derivanti dal possesso e dalla gestione
di un certo numero di alloggi.
Tra i Paesi dellEuropa occidentale, lInghilterra e la Scozia hanno una tradizione
relativamente consolidata nella cooperazione, nellambito della quale le famiglie
sono collettivamente responsabili della propriet e della gestione dellimmobile.
In Danimarca e Svezia, invece, le cooperative sono nate con lo scopo primario di
rafforzare la capacit contrattuale delle famiglie.
Per quanto riguarda i Paesi dellEuropa orientale, come Polonia e Repubblica
Ceca, in alcuni casi la vendita degli immobili statali alle cooperative o alle
famiglie ha rappresentato uno dei modi per realizzare il processo di
privatizzazione.

17
5.3.3 Le famiglie

Il ruolo delle famiglie si limita solitamente alloccupazione degli alloggi sociali,

anche se svolgono il ruolo di proprietari e gestori attraverso la partecipazione alle
cooperative.
Nei Paesi in cui il settore del social housing limitato, lo Stato deve selezionare
con attenzione le famiglie beneficiarie della nuova offerta di edilizia sociale al
fine di assicurare accesso equo e non discriminatorio.

18
6. Il quadro legislativo
Il diritto alla casa definito e tutelato in modo diverso nei vari Paesi europei.
Alcune nazioni, come Francia, Finlandia, Polonia, Portogallo e Spagna, lo
contemplano nella propria Costituzione, in qualche caso a favore di tutti gli
abitanti, come in Portogallo, in altri casi a favore solo dei propri cittadini, come
in Spagna.
Tutti i Paesi europei hanno adottato la Dichiarazione Universale dei Diritti
Umani e degli aspetti internazionali dei diritti economici, sociali e culturali, che
include il diritto alla casa (art. 16-25).
Gli impegni che definiscono il social housing possono essere previsti per un
breve o lungo periodo o in modo illimitato; possono essere imposti dalla legge o
previsti da un contratto.
Inoltre, la maggior parte dei Paesi ha promulgato leggi specifiche sulla casa, con
particolare riferimento ai seguenti aspetti:

finanziamento (sussidi, agevolazioni fiscali, prestiti, programmi

speciali)
accesso agli alloggi sociali
ipoteche
risparmio
aspetti procedurali ed amministrativi
locazione
problematiche relative ai senzatetto
condomini e cooperative
progettazione, costruzione, rinnovamento urbano
accordi contrattuali per le partnership pubblico-private.

In alcuni casi si tratta di leggi federali o regionali, in altri casi la legislazione a

livello nazionale e locale. Tutte le normative sulla casa indicano i gruppi sociali
che possono beneficiare delle politiche di social housing: alcune utilizzano
termini generici come lintera popolazione, tutti, tutti i cittadini, altre
restringono linteresse a gruppi specifici, come donne in gravidanza, famiglie con
bambini, anziani, disabili, senzatetto. Per motivi finanziari, la tendenza di
restringere sempre di pi i gruppi di riferimento.
Inoltre, le leggi sulla casa assegnano la responsabilit del comparto del social
housing agli enti pubblici e privati. Ultimamente, i governi centrali tendono a
trasferire le competenze in tema di alloggi sociali alle autorit locali, fatta
eccezione per i sistemi federali, come Austria e Germania.
Nonostante la tendenza verso la decentralizzazione, resta fondamentale una
chiara condivisione degli obiettivi e delle competenze tra livello locale e centrale.
Il governo centrale delinea le direttive, mentre le autorit le attuano ed adattano

19
alle esigenze locali. La divisione delle competenze deve essere accompagnata da
una corretta assegnazione delle risorse provenienti dai bilanci statale, regionale e
locale.
Man mano che le competenze ed il finanziamento pubblico si riducono, la
collaborazione tra privati sempre pi basata su accordi contrattuali e sulla
costituzione di societ miste. Attualmente, le societ edilizie gestiscono lintero
processo, dal progetto, alla costruzione alla manutenzione dello stock sociale e
stipulano un accordo contrattuale con lente pubblico per quanto riguarda
lindividuazione delle famiglie in stato di difficolt, i servizi a sostegno degli
inquilini con problemi finanziari, sociali o di salute.
La privatizzazione nei Paesi in fase di transizione ha comportato il trasferimento
della propriet degli alloggi soprattutto nei confronti degli affittuari o il
trasferimento degli immobili di propriet statale ai comuni, mentre nellEuropa
occidentale la privatizzazione ha permesso la vendita di una larga parte dello
stock pubblico ai privati (singoli o societ). Entrambe le forme di privatizzazione
riducono linfluenza degli organismi pubblici e, a lungo termine, potrebbero
comportare un calo delle dimensioni del social housing, a fronte di un aumento
della domanda di alloggi sociali da parte delle fasce deboli della popolazione.

20
7. Il quadro finanziario
In considerazione dei numerosi modelli di social housing, anche gli aspetti
finanziari sono diversificati e variano da un approccio di bilancio centralizzato a
soluzioni finanziarie private. Come qualunque investimento a lungo termine che
comporti un sostegno pubblico, il finanziamento del social housing un mix di
prestiti e obbligazioni, sovvenzioni e fondi propri, che possono essere combinati
nei modi pi diversi. Le sovvenzioni, ad esempio, possono essere costituite da un
sostegno diretto dal bilancio nazionale o locale, essere garantite attraverso
unagevolazione fiscale o essere legate ad un prestito a lungo termine.
Nella maggior parte dei Paesi si discusso sulla qualificazione degli aspetti
finanziari del social housing, per decidere se essi debbano fare parte del sistema
finanziario nazionale o se debbano rappresentare un aspetto separato. Mentre la
maggior parte dei Paesi dellEuropa occidentale ha integrato il finanziamento
della casa nellambito dei mercati finanziari, il social housing spesso il solo
settore che rimane fuori dal mercato.
La sfida per una politica di social housing consiste nel trovare la migliore
combinazione possibile tra fondi pubblici e privati, dato che le soluzioni estreme
non hanno portato risultati positivi.
Dal punto di vista finanziario, le condizioni di successo di una politica abitativa
sono la definizione coerente dei gruppi che hanno diritto allassegnazione di un
alloggio sociale e lattenta valutazione dei seguenti aspetti:

1. definizione dei canoni degli alloggi sociali

2. efficienza dei sistemi di finanziamento dellinvestimento
3. efficacia del sistema di sovvenzioni

7.1 Definizione del canone di locazione

La definizione del canone un elemento chiave, dal momento che le scelte in

questo campo influenzano pesantemente gli altri aspetti. Affinch il bilancio
delloperazione sia in equilibrio, necessario che canoni bassi siano compensati
da sovvenzioni operative pi elevate, maggiori fondi propri e/o tassi di interesse
molto bassi.
Il contenimento dei canoni il sistema maggiormente utilizzato nei Paesi
dellEuropa orientale, che prende il nome di canone di equilibrio mentre in
occidente, i canoni vengono calcolati secondo il costo complessivo
delloperazione e si parla di canone commisurato ai costi, che lordo prima dei
sussidi, mentre netto se comprende limpatto delle sovvenzioni. Se
linvestimento realizzato da societ senza scopo di lucro, lobiettivo
lequilibrio di bilancio, mentre negli altri casi il raggiungimento di un profitto
adeguato.

21
Quindi, per rendere accessibili gli alloggi sociali alle fasce di popolazione a
basso reddito necessario colmare la differenza tra il canone che si pu pagare
(solitamente si aggira intorno al 30 per cento del reddito netto), ed il canone
ordinario che dovrebbe essere pagato per un alloggio analogo. A questo scopo
possono essere utilizzati due strumenti, separatamente o in combinazione tra
loro:

sovvenzioni dirette, che consistono in un contributo finanziario

destinato alla famiglia al fine di integrare il canone di locazione

sovvenzioni indirette, che sono rappresentate da una combinazione di

sovvenzioni alla produzione e allinvestimento che permettono al
proprietario di offrire un determinato alloggio ad un canone inferiore.
Spesso queste sovvenzioni prendono il nome di sovvenzioni
tradizionali o sovvenzioni dalla parte dellofferta.

Naturalmente, un perfetto equilibrio tra canone ordinario e canone accessibile

quasi impossibile da raggiungere. Lobiettivo della politica abitativa deve essere
quello di far s che i due valori siano il pi possibile vicini per il numero
maggiore possibile di affittuari.
Il sistema delle sovvenzioni dirette e indirette viene utilizzato in Paesi come
Austria, Danimarca, Finlandia, Francia, Olanda e Svezia. Invece, Germania.
Belgio, Lussemburgo e Portogallo stabiliscono il canone a seconda del reddito
degli affittuari, cio prima calcolano il canone ordinario e poi lo aggiustano in
base al reddito degli affittuari. I canoni vengono decisi dalle autorit locali e
dalle associazioni edilizie nel Regno Unito e in Irlanda.

7.2 Finanziamento dei nuovi investimenti

Per nuovo investimento nel settore del social housing si intende sia la
realizzazione di nuovi immobili che lacquisto di immobili esistenti, frequente
soprattutto nelle grandi aree urbane, dove la disponibilit di terreni scarsa ed il
perseguimento degli obiettivi sociali particolarmente urgente.
In passato, gli investimenti venivano finanziati quasi esclusivamente con fondi
statali, mentre negli ultimi quindici anni la tendenza della maggior parte dei casi
di ridurre questo impegno finanziario e di trasferire la responsabilit al settore
privato. Tale passaggio stato reso possibile, nei Paesi occidentali, dallo
sviluppo del settore finanziario. La stabilit macroeconomica necessaria per
entrare nellarea euro e il calo dei tassi di interesse, a partire dallintroduzione
della moneta unica, hanno incoraggiato i proprietari a rivolgersi ai finanziamenti
di mercato. La Francia e lAustria sono gli unici Paesi dellUnione Europea che
utilizzano ancora una sovvenzione statale per finanziare il comparto sociale.

22
LAustria ha un sistema misto di prestiti statali a basso tasso di interesse; la
Germania utilizza le banche pubbliche, ma solo in parte e come soggetti
secondari. Al di fuori dellUnione Europea, la Banca di Stato per lEdilizia
Norvegese offre prestiti a tutto il settore immobiliare residenziale e i prestiti sono
finanziati dal Ministero del Tesoro.
Invece, in alcune economie in fase di transizione, i governi hanno offerto prestiti
attraverso la costituzione di fondi pubblici finalizzati allo sviluppo di immobili
sociali, come il Fondo Edilizio della Slovenia, creato nel 1991, il Fondo Statale
per lo Sviluppo Edilizio della Slovacchia, creato nel 1996 e il Fondo Edilizio
Nazionale, nato in Polonia nel 1995.
I prestiti al settore sociale da parte di operatori privati, banche commerciali o
istituti specializzati, pongono una serie di problemi in perch hanno
caratteristiche particolari: innanzitutto sono a lungo termine, con una durata che
supera spesso i trentanni, il che rende difficile raccogliere fondi. In alcuni Paesi,
poi, il prestito elevato rispetto al valore dellimmobile e questo comporta un
aumento del rischio. Daltra parte, una quota del canone solitamente pagata
dallo Stato attraverso contributi che, al contrario, riducono il rischio per chi
presta denaro. Inoltre, a differenza degli investitori individuali, il rischio
suddiviso su un certo numero di immobili.
Un sistema di finanziamento privato del social housing particolarmente efficiente
quello francese, da parte della Cassa di Deposito. I depositi a breve termine
vengono utilizzati per finanziare i prestiti con una durata fino a cinquantanni,
con un sistema di indicizzazione dei tassi di interesse che ne elimina il rischio.
Inoltre, i depositi sono garantiti dallo Stato.
Ci sono tre diversi modelli di finanziamento:

1) ipoteca o modello bancario. Il rischio del tasso di interesse passa

sullinvestitore attraverso lemissione diretta di obbligazioni da parte
del prestatore
2) modello del servizio di ipoteca secondaria. Unagenzia separata offre
la liquidit ai creditori ipotecari attraverso lemissione di obbligazioni
3) modello del mercato ipotecario secondario. Oltre ad offrire liquidit,
lagenzia compra il patrimonio secondo standard specifici. Il
patrimonio viene cartolarizzato. La tecnica il modo privilegiato di
finanziare i prestiti per la casa negli Stati Uniti, mentre nellEuropa
occidentale ha avuto successo diverso, a seconda del Paese e del tipo
di prestiti.

7.3 Il finanziamento delle opere di manutenzione e la ristrutturazione

La manutenzione e la ristrutturazione degli immobili sociali rappresentano

problemi cruciali nella maggior parte dei Paesi dal punto di vista finanziario,

23
poich gli affittuari spesso non sono in grado di partecipare, attraverso aumenti
dei canoni, alle opere necessarie. Il problema particolarmente grave nei Paesi
dellEuropa orientale, dove la manutenzione stata trascurata per decenni.
Quando viene applicato il metodo del canone commisurato ai costi non ci
dovrebbe essere bisogno di ulteriori finanziamenti per la manutenzione degli
alloggi sociali, ma vi sono alcune eccezioni:

il calcolo iniziale non sempre corrisponde alla realt nel corso del tempo,
a causa dei cambiamenti nellambiente macroeconomico o nella politica
locativa
un comportamento frequente degli utilizzatori di alloggi sociali di non
spendere denaro sufficiente per la manutenzione corrente, comportando
lesigenza di interventi di rinnovamento nel medio-lungo periodo
anche gli immobili che sono stati oggetto di interventi appropriati di
manutenzione ordinaria, avranno bisogno di operazioni pi radicali di
rinnovamento dopo un certo numero di anni. Inoltre, gli immobili hanno
bisogno di essere adattati ai nuovi standard, per esempio in termini di
risparmio energetico e sicurezza. Sempre di pi i proprietari devono
affrontare problemi derivanti da una popolazione che invecchia e devono
finanziare ladattamento degli edifici e delle unit abitative per accogliere
gli affittuari disabili.

Il maggiore rinnovamento e la modernizzazione dello stock di social housing

rappresentano una priorit, ma richiedono anche un enorme sforzo economico.
Il finanziamento delle opere di rinnovamento pu essere realizzato attraverso il
ricorso al prestito, la cui durata dipende dalla durata del ciclo di manutenzione.
Nella maggior parte dei Paesi sono in fase di elaborazione politiche ad hoc di
rinnovamento urbano, che combinano interventi di demolizione e
ristrutturazione. Queste politiche richiedono specifiche soluzioni finanziarie, che
qualche volta includono forti sovvenzioni, come quelle previste dalla legge per
lorientamento e la programmazione per la citt in Francia o altri modelli, come
gli schemi di risparmio contrattuale nella Repubblica ceca.

7.4 Fondi propri

Man mano che gli Stati riducono le proprie sovvenzioni, obbligano i proprietari
ad aumentare lautofinanziamento dei nuovi investimenti, anche perch nella
maggior parte dei Paesi europei lo stock ampio, se paragonato al flusso di nuovi
investimenti, e non c la volont politica di aumentare in modo significativo
questi flussi.
I proprietari nel settore del social housing solitamente hanno bassa liquidit,
paragonata allammontare degli investimenti, ma coloro che hanno una quota

24
significativa di immobili possono generare cash flow, purch la liquidit non sia
impegnata nelle ristrutturazioni. La liquidit pu essere impiegata nel
finanziamento dei nuovi investimenti o nella definizione di canoni pi bassi con
riferimento ai nuovi progetti.
Un altro sistema per generare risorse la vendita degli alloggi agli affittuari. Si
tratta di un sistema valido quando la mobilit degli affittuari bassa e il numero
di vendite in un determinato programma sufficiente a coprire il costo della
costituzione e gestione di un condominio.
I proprietari degli alloggi sociali sono spesso contrari a questa soluzione e le case
individuali vengono vendute pi facilmente rispetto agli appartamenti situati nei
condomini, fatta eccezione per il fenomeno di privatizzazione di massa effettuato
nei Paesi dellEuropa orientale. Per il resto, soltanto nel Regno Unito le vendite
hanno raggiunto un livello elevato, anche se lobiettivo principale del governo
non di raccogliere fondi per i nuovi investimenti, ma di incoraggiare la
propriet e di riorganizzare il settore sociale. Negli altri Paesi, la percentuale di
alloggi che vengono venduti ogni anno, rispetto allo stock complessivo di alloggi
sociali, varia dall1 al 2 per cento in Irlanda, Olanda e Svezia, si aggira intorno
allo 0,5 per cento in Germania ed inferiore allo 0,2 per cento in Francia e
Belgio e Italia.

7.5 Altri modi per generare risorse

Ulteriori risorse possono essere generate attraverso la costituzione di appositi

fondi rotativi, che sono in grado di concedere prestiti a basso interesse e a
lungo termine a favore del social housing. Questi fondi esistono in Austria a
livello regionale e in Francia a livello nazionale, e sono costituiti dal versamento
di unimposta pari alluno per cento del totale degli stipendi annuali, da parte
delle societ private che impiegano almeno dieci persone. Le societ hanno il
diritto di riservare una quota prestabilita di alloggi ai propri dipendenti.
Inoltre le istituzioni finanziarie internazionali, come la Banca Europea per gli
Investimenti e la Banca di Sviluppo del Consiglio Europeo possono contribuire al
finanziamento del social housing in quanto, tra gli altri obiettivi, contemplano
quello di contribuire al rafforzamento economico e alla coesione sociale, alla
formazione del capitale umano, e alla preservazione dellambiente e
miglioramento della qualit della vita. Fino ad ora, la Banca Europea stata
interessata quasi esclusivamente nelle operazioni di rinnovamento urbano, ma
previsto un maggiore coinvolgimento nelle operazioni di social housing.

Le altre forme di sostegno possibili sono:

garanzie dirette dal bilancio (Regno Unito)

sovvenzioni fiscali, come riduzione dellaliquota Iva

25
 riduzione o esenzione dallimposta sui redditi e sui profitti
riduzione o esenzione dallimposta sugli immobili
prestiti pubblici a basso tasso di interesse (Austria, Norvegia)
prestiti agevolati
concessione dei terreni, gratuita o attraverso vendita o affitto a lungo
termine a prezzi agevolati, per la realizzazione di progetti di social
housing da parte dei comuni.

Tali sovvenzioni possono essere concesse una tantum o suddivise nel tempo. In
questo caso, la durata del pagamento e lammontare possono essere variabili o
fissati in anticipo.

7.6 Il sistema di sovvenzioni

Le sovvenzioni tradizionali sono finalizzate a contenere i costi di costruzione o i

costi operativi di un progetto. Si applicano due metodi:

sovvenzioni ex-ante. Per ogni progetto, il canone di equilibrio calcolato

sulla base delle sovvenzioni programmate. Se risulta essere pi elevato del
livello massimo permesso dalla legge, possono essere inseriti ulteriori
fondi, ad esempio provenienti dalle autorit locali. Le sovvenzioni
programmate possono essere dirette, come in Austria e nel Regno Unito, o
una combinazione di sovvenzioni fiscali e dirette come in Francia.
Possono anche includere le sovvenzioni di bilancio, come avvenuto in
Olanda tra il 1974 e il 1988
sovvenzioni ex-post. Dopo aver garantito un primo gruppo di sovvenzioni,
finalizzate a coprire almeno i costi di investimento, possono essere
concesse ulteriori sovvenzioni quando si rendono necessarie.

Il calcolo delle sovvenzioni ex-ante non include la garanzia di ulteriori

sovvenzioni o specifiche per la ristrutturazione. In teoria, se i calcoli iniziali sono
corretti, non saranno necessarie ulteriori contributi, ma bisogna tenere conto di
aspetti quali tasso di sconto, deprezzamento dellimmobile, evoluzione dei
canoni, vacancy, ecc. Una accurata stima di questi parametri, in un periodo di
tempo che si estende su parecchi decenni, difficile da raggiungere.
Le caratteristiche e lammontare delle sovvenzioni tradizionali sono diversificate
e dipendono dalla natura degli investitori e dei proprietari coinvolti, anche se la
tendenza della maggior parte dei Paesi dellUnione Europea il passaggio dalle
sovvenzioni tradizionali a quelle personali. Gli Stati centrali o federali cercano di
limitare lammontare delle sovvenzioni tradizionali attraverso la riduzione del
numero dei nuovi progetti, la domanda di contributi maggiori dalle autorit locali

26
(offerta di terreni, garanzie sui prestiti) e dai proprietari (fondi propri) e la ricerca
di contributi aggiuntivi come fondi dei datori di lavoro (imposizione delluno per
cento in Francia).

7.6.1 I prestiti

Nella maggior parte dei Paesi sono disponibili varie forme di prestiti. Le
differenze principali consistono nel tasso fisso o variabile da un lato, e nella
restituzione indicizzata, costante e graduale dallaltro. I prestiti per il social
housing devono tenere contro di due specifici aspetti:

i prestiti sono spesso a lungo termine

le risorse dei debitori consistono principalmente nei canoni di locazione,
che sono pi o meno indicizzati allinflazione, ma sono soggetti
allintervento dello Stato.

Il rischio maggiore rappresentato dalla possibilit che si verifichino variazioni

significative nei tassi di interesse e nellinflazione.
Spesso si utilizzano prestiti ipotecari a doppia indicizzazione, nei quali il capitale
rapportato ad un indice, mentre il tasso di interesse ad un altro. Nel caso in cui
lammontare dei canoni sia legato allo stesso indice del prestito, il debitore in
grado di perseguire un equilibrio tra la variazione delle sue risorse principali (i
canoni) e quella di una parte importante dei suoi costi.

7.6.2 Le obbligazioni ipotecarie

La maggior parte dei Paesi avanzati ha utilizzato spesso il sistema delle

obbligazioni ipotecarie per incrementare la liquidit degli investitori e per ridurre
lesposizione al rischio. Attualmente, le obbligazioni ipotecarie sono previste
nella legislazione di 19 Paesi europei.
Le obbligazioni ipotecarie tutelano lobbligazionista contro un eventuale errore
dellistituto di credito che le emette. Altri Paesi, come Regno Unito, Finlandia e
Svezia, utilizzano il sistema della vendita di titoli garantiti da ipoteca, che
consiste nella vendita delle ipoteche stesse, al posto di obbligazioni garantite
dalle ipoteche.

7.6.3 Le sovvenzioni alle famiglie

Rispetto ad altre forme di sostegno, le sovvenzioni dirette alle famiglie

permettono di rispettare efficacemente i criteri di assegnazione, in quanto sono

27
legate al reddito e alle altre caratteristiche dei beneficiari e sono flessibili, perch
possono variare in base ai cambiamenti della situazione economica e sociale
della famiglia.
Le sovvenzioni personali presentano anche alcuni aspetti negativi:

sono pericolose nel caso di crisi economica, che accresce il numero dei
beneficiari e lammontare del sussidio medio. I tentativi di ridurre il
programma di assegnazione hanno come risultato di rendere insolventi gli
affittuari a basso reddito
possono avere un effetto di trappola della povert, quando compensano
troppo generosamente il calo del reddito di una famiglia a causa della
disoccupazione
possono creare pressione sui canoni di locazione quando vengono usate
nel settore privato, allo stesso modo in cui gli incentivi agli investitori
possono influenzare i prezzi delle case. Questo, per, non si pu verificare
quando i canoni sono soggetti ad un controllo severo e quando le famiglie
beneficiarie rappresentano una piccola percentuale della domanda
sono difficili da amministrare, in quanto richiedono informazioni accurate
e dettagliate sul reddito e sulla composizione delle famiglie
hanno un impatto limitato sulla quantit e qualit della costruzione delle
case per famiglie a reddito moderato; sono collegate strettamente al livello
di reddito, non alle esigenze abitative prioritarie.

Il contributo offerto alle famiglie pu assumere varie forme. La pi semplice

rappresentata da un voucher: si tratta di un contributo standard, indipendente
dal canone, da usarsi in determinate condizioni, a discrezione dellaffittuario.
Forme pi elaborate hanno lo scopo di mantenere il rapporto canone/reddito al di
sotto di un livello massimo, pi o meno esplicitamente.
In Austria, Francia, Germania e Russia, lammontare del contributo si basa
direttamente sul calcolo delle spese che devono essere pagate dal proprietario e
lammontare della sovvenzione uguale alla differenza tra la spesa, che
comprende il canone pi servizi, e la partecipazione del proprietario.
Nel Regno Unito, il contributo uguale al canone per le famiglie che dispongono
di un reddito molto basso, mentre per coloro che hanno un reddito maggiore, il
contributo ridotto di 65 sterline ogni 100.
In Olanda, il contributo garantito solo se il canone non supera un determinato
livello; le famiglie sono pertanto incoraggiate ad adattare il consumo abitativo
alle proprie capacit economiche. Daltra parte, lOlanda il Paese europeo con
la quota maggiore di debiti ipotecari rispetto al prodotto interno lordo .
Alcuni Paesi, come il Regno Unito, tendono a concedere contributi elevati alle
famiglie, mentre altri, come la Francia, attribuiscono maggiore importanza alla
quantit di famiglie sovvenzionate. Infatti, nel Regno Unito si calcola un

28
contributo medio per abitante di 348 euro, contro i 235 della Francia e una media
di 50 euro per lUnione Europea. Daltra parte, in Francia, quasi il 25 per cento
degli affittuari riceve il contributo, contro il 15,5 per cento del Regno Unito e
l8,2 per cento dellUnione Europea.

8. Il ruolo del social housing nella coesione sociale

Non c una definizione univoca di coesione sociale, anche se il termine viene
spesso utilizzato da organismi internazionali come lOecd, il Consiglio dEuropa
e lUnione Europea.
Spesso i concetti di coesione ed inclusione sociale vengono usati nello stesso
modo. In realt, la coesione sociale un concetto riferito alla societ nel suo
complesso, mentre linclusione sociale una situazione che si riferisce pi
direttamente allindividuo. Infatti, il diritto allinclusione sociale fa parte della
normativa sui diritti umani (art 30 della Carta Sociale emanata dal Consiglio
europeo), mentre non previsto alcun diritto alla coesione sociale.
A livello internazionale, dunque, si intende per coesione sociale il processo
finalizzato a sviluppare una comunit in grado di condividere valori e sfide e
offrire pari opportunit alla popolazione. Alla base della coesione sociale vi sono
i concetti di appartenenza, inclusione, partecipazione, riconoscimento e
legittimazione:

appartenenza. Una societ unita quella in cui i cittadini condividono gli

stessi valori e si sentono parte di una comunit, mentre i soggetti
emarginati rappresentano un grave pericolo per una comunit coesa.
Laccesso alla casa una condizione indispensabile per il perseguimento
della coesione sociale e non pu esistere una comunit coesa se esiste un
certo numero di senzatetto. Lobiettivo del social housing dovrebbe essere
proprio quello di fornire una casa a chi non ce lha e, dunque,
emarginato dalla comunit.
inclusione. E forse laspetto pi importante della coesione sociale, in
quanto introduce il tema delluguaglianza in tutti i settori, sociale,
economico e culturale. Il perseguimento delluguaglianza sempre pi
problematico perch le forze di mercato dominano la maggior parte di
questi comparti e i gruppi deboli sono le prime vittime della
privatizzazione e dei cambiamenti intervenuti nel settore immobiliare
residenziale. Linclusione sociale si riferisce allindividuo e non alla
societ e qualche volta pu essere in conflitto con la coesione sociale,
dove le esigenze della societ sono pi importanti rispetto a quelle
individuali. Laccesso alla casa un fattore chiave dellinclusione sociale
in quanto evidente che le famiglie che vivono in condizioni inadeguate o
poco sicure non hanno le stesse opportunit degli altri cittadini.

29
 partecipazione. La coesione sociale richiede coinvolgimento attivo e
partecipazione da parte di tutta la popolazione. Il settore di volontariato
gioca un ruolo importante nellincremento della partecipazione. Anche il
contesto istituzionale, soprattutto a livello locale, idoneo a promuovere
la partecipazione.
riconoscimento. La societ moderna basata sulle differenze e sul
pluralismo e una societ coesa se in grado di gestire tali differenze in
modo idoneo a promuovere il pluralismo. Nelle societ coese le istituzioni
pubbliche e private dovrebbero contribuire a riconoscere le differenze,
mentre gli attori del social housing hanno un ruolo importante ma a livello
di comunit locale.
legittimazione. La coesione sociale riguarda anche la legittimazione delle
istituzioni che rappresentano i cittadini. Il ruolo del social housing
limitato con riferimento a questo aspetto, in quanto si ritiene che le
organizzazioni di social housing non possano essere intermediari tra gli
affittuari sociali e le autorit pubbliche. Infatti, in parecchi Paesi, gli
affittuari sociali si sono organizzati in modo autonomo.

Il ruolo del social housing nella coesione sociale stato ampiamente riconosciuto
nelle leggi nazionali ed internazionali e nelle decisioni politiche. Inoltre un
elemento chiave di ci che definito modello sociale europeo, finalizzato a
mantenere una societ prospera e unita. Lalloggio rappresenta uno dei parametri
pi importanti per misurare il benessere individuale, ma c una diffusa
percezione della crisi della coesione sociale in ampie parti del mondo sviluppato.
A partire dagli anni ottanta, lEuropa ha visto una crescente liberalizzazione del
mercato e la privatizzazione dellofferta di alloggi, che hanno comportato un
nuovo ruolo e nuove sfide per il social housing. Nello stesso tempo, il mercato
non provvede alle esigenze sociali dei gruppi vulnerabili.
I governi devono tenere in considerazione i seguenti aspetti per migliorare la
coesione sociale:

il social housing deve essere integrato con una serie pi ampia di politiche
pubbliche, come occupazione, trasporti, progettazione urbana, sanit ed
educazione. Per esempio, gli alloggi in affitto sociale dovrebbero essere
collegati ad aree con opportunit di occupazione e formazione, al fine di
agevolare lintegrazione delle famiglie a basso reddito nel mercato del
lavoro
le politiche sulluso del terreno dovrebbero essere coordinate con quelle
edilizie, al fine di assicurare che sufficienti porzioni di terreno siano
disponibili per la costruzione di alloggi adeguati nelle aree in grado di
offrire opportunit di lavoro e di formazione alle famiglie a basso reddito

30
 al fine di prevenire lemarginazione e la segregazione, il settore sociale
deve possedere uno stock differenziato, in grado di soddisfare le esigenze
delle diverse tipologie di residenti. Le politiche idonee a tale scopo sono,
per esempio, i progetti integrati, finalizzati alla prevenzione dei crimini, a
incoraggiare loccupazione locale, a offrire case e asili, a creare ambienti
con diversi titoli di possesso dellalloggio (affitto, propriet, propriet
sovvenzionata) con fasce diversificate di canoni e prezzi ma senza
differenze fisiche evidenti e dare accesso agli alloggi sociali a tutti e non
solo alle famiglie svantaggiate
per delineare le politiche migliori finalizzate ad evitare la formazione di
ghetti, dovrebbero essere condotte ricerche finalizzate a identificare le
condizioni e le caratteristiche del mix sociale ideale
le politiche abitative dovrebbero analizzare le esigenze ed i desideri delle
famiglie che cercano una casa, garantendo maggiore flessibilit e mobilit
per quelle meno benestanti
lofferta di social housing per le persone con esigenze speciali, come
disabili ed anziani, dovrebbe evitarne la ghettizzazione, integrando le case
nellambito di progetti caratterizzati da un buon mix sociale, con
riferimento a et e dimensioni delle famiglie
il miglioramento delle politiche abitative dovrebbe permettere la
partecipazione dei residenti attraverso il miglioramento delle condizioni di
vita, la creazione di opportunit di occupazione sociale per i giovani
dovrebbero essere studiati politiche e programmi incentrati sullefficienza
energetica, riducendo le bollette per le famiglie a basso reddito e
migliorando le condizioni di vita e di salute.

31
9. Il ruolo del social housing nella progettazione edilizia
Quando si parla di qualit degli alloggi sociali ci si riferisce sia alla progettazione
spaziale che al design architettonico. La costruzione deve essere vista nellambito
del contesto di una strategia urbanistica che coinvolge tutta la citt. Paesi che
hanno una tradizione lunga e costante di politiche edilizie uilizzano il social
housing per garantire la coesione sociale, attraverso linclusione spaziale in
ampie aree urbane.
Larchitettura gioca un ruolo importante nella creazione di aree urbane efficienti,
che solitamente vengono realizzate attraverso la collaborazione di un certo
numero di promotori e/o architetti.
Lo standard degli alloggi sociali riflette sempre la situazione edilizia nazionale
ma alcuni aspetti fondamentali devono essere tenuti in considerazione.

Qualit e standard

il social housing deve essere sviluppato nellambito della pianificazione

urbanistica di unintera citt, al fine di prevenire la creazione di aree
urbane monofunzionali. Strumenti appropriati dovrebbero essere
sviluppati per sostenere la propriet pubblica
devono essere incoraggiate le differenze architettoniche, attraverso il
ricorso a diversi promotori e architetti nellambito di vaste aree
residenziali
il social housing deve rafforzare la coesione sociale in intere aree urbane.
Gli alloggi sociali devono essere affiancati da altre tipologie di alloggi o,
addirittura, inseriti nellambito dello stesso progetto
lo standard degli alloggi sociali non deve essere inferiore allo standard
medio delle abitazioni presenti nel Paese, al fine di evitare la segregazione
sociale
i progetti devono essere collegati da aree comuni, al fine di agevolare i
rapporti sociali nellambito di unarea urbana
lidentificazione e il controllo sociale da parte dei residenti devono essere
facilitati da una appropriata pianificazione, al fine di aumentare il
sentimento di sicurezza e diminuire i costi di manutenzione
il social housing deve essere usato come mezzo di integrazione degli
immigrati, ma deve anche rispettare le differenze culturali e i diversi modi
di vita. Questo pu essere perseguito, ad esempio, attraverso progetti
flessibili e aree di comunicazione prive di barriere
la struttura degli immobili deve facilitare il telelavoro, e devono essere
studiate misure tecniche per garantire ai gruppi vulnerabili migliore
accesso alle informazioni

32
Salute

gli aspetti legati alla salute devono essere tenuti in considerazione in

tutte le fasi della costruzione. Ci si riferisce a fattori quali ventilazione
delle stanze, protezione dai rumori, sicurezza strutturale e misure
antincendio, presenza di sufficienti aree verdi e spazi aperti, la cui
qualit strettamente collegata alla gestione complessiva degli
immobili.
i residenti che abitano in una situazione carente dal punto di vista
sanitario, dovrebbero avere priorit per lassegnazione di un alloggio
sociale
dovrebbero essere studiate nuove soluzioni abitative a favore del
crescente numero di anziani, che includano lofferta di cura e
assistenza quotidiana

Ecologia

il social housing deve essere guardato come modello per lo sviluppo di

immobili ecologici e ad alto risparmio energetico, anche perch il
comparto strettamente connesso con la normativa pubblica. Pertanto,
in tutta Europa, sono in fase di studio numerosi progetti pilota,
finalizzati allottimizzazione ecologica della costruzione e della
manutenzione.
il consumo di energia deve essere ridotto dallutilizzo di appropriate
tecniche costruttive, dalla progettazione di edifici compatti e da
sufficienti informazioni a tutte le organizzazioni. Per quanto possibile,
lenergia deve derivare da fonti rinnovabili
gli alloggi devono essere caratterizzati dal principio
dellottimizzazione ecologica, e i consumatori devono avere
informazioni chiare sulle caratteristiche ecologiche e il consumo di
energia.

Competizione tra promotori

le strutture monopolistiche nello sviluppo di social housing devono

essere sostituite da nuove forme di concorrenza. Lintroduzione di
elementi di mercato negli sviluppi sociali deve perci promuovere la
concorrenza tra promotori, con procedure obbligatorie concorrenziali
la normativa pubblica dovrebbe perseguire una maggiore flessibilit, al
fine di raggiungere soluzioni innovative e cos da ridurre i costi di
costruzione

33
 fondamentale stabilire chiaramente il ruolo e le responsabilit dei
promotori e dei costruttori.

10. Il ruolo dell'Unione Europea nellambito del social housing

L'Unione Europea non competente a legiferare in materia di social housing e
non pu finanziarne i progetti, neppure se la politica formulata da uno Stato
membro o da un livello governativo inferiore. Ciononostante, i programmi
comunitari riconoscono l'importanza dell'edilizia sociale e lUnione Europea non
svolge alcun ruolo in tale materia soltanto se tale ruolo viene interpretato in
maniera restrittiva, ovvero come facolt di finanziare direttamente gli
investimenti di edilizia sociale. Man mano che le politiche di social housing sono
collegate ad altre strategie, come il recupero urbano, queste diventano
maggiormente compatibili con i programmi comunitari.
I fondi europei destinati a sostenere il settore sociale sono in crescita, ed
attualmente rappresentano circa un terzo del bilancio comunitario. I pi
importanti sono il Fondo Europeo di Sviluppo Regionale e il Fondo Sociale
Europeo, che hanno quattro tipi di progetti:

progetti privi di un esplicito coinvolgimento nelledilizia, ma orientati

verso aree caratterizzate dalla carenza di alloggi
progetti in cui le organizzazioni di social housing hanno diversificato il
proprio lavoro, svolgendo attivit idonee ad ottenere finanziamenti
comunitari
progetti i cui obiettivi non hanno a che vedere con l'edilizia abitativa ma
dove i finanziamenti "filtrano" verso questo settore
progetti in cui i fondi europei vengono utilizzati per incentivare
finanziamenti supplementari a favore degli investimenti nell'edilizia
abitativa.

A partire dal 1999, lUnione Europea porta avanti ulteriori progetti, tra cui:

il programma relativo a tecnologie energetiche pulite ed efficienti (Ceet),

che comprende il programma Thermie II, destinato a sostenere soluzioni
abitative caratterizzate da un uso efficiente dell'energia e ha una dotazione
di un miliardo di euro per il periodo 1995-1999
il programma Elios II, destinato ad assistere i disabili mediante la
riabilitazione, l'istruzione e la formazione, che dispone di una dotazione
triennale di 37 milioni di euro
i programmi Tide (iniziativa comunitaria nel campo della tecnologia a
favore delle persone disabili e degli anziani), destinati a promuovere
l'offerta di nuove tecnologie nel campo della formazione e della

34
 prestazione di servizi e dell'assistenza, e che presentano un'evidente
rilevanza per i fornitori di alloggi destinati a gruppi con esigenze
specifiche.

Gli obiettivi dellUnione Europea per il prossimo futuro sono:

fornire un punto di riferimento unico per la raccolta delle relazioni e delle

statistiche nazionali concernenti l'edilizia abitativa in generale
fornire un punto di riferimento unico per l'accesso alle revisioni dei conti a
alle valutazioni dei progetti finanziati dall'Unione Europea
incoraggiare i governi nazionali ad elaborare e a distribuire ai fornitori
di alloggi una rassegna dei progetti comunitari connessi all'edilizia
abitativa, corredata da orientamenti espliciti su come accedere a tali
programmi
elaborare una serie di progetti e divulgarli attraverso gli strumenti
audiovisivi e Internet
elaborare e pubblicizzare un sistema di premi da conferire a progetti
"integrati" particolarmente rilevanti
promuovere l'istituzione di un forum tra le principali organizzazioni di
social housing, allo scopo di discutere gli sviluppi in materia di edilizia
abitativa in Europa
favorire lo sviluppo di reti di fornitori di servizi e professionisti, interessati
a progetti integrati; un inizio potrebbe consistere nel chiedere a tutti i
partecipanti ad iniziative comunitarie di successo di aderire a tali reti. Gli
organismi professionali dovrebbero essere incoraggiati a scambiare risorse
umane e informazioni.

LUnione Europea incoragger gli Stati membri a rafforzare il processo di

reciproca comprensione nei modi seguenti:

elaborando una relazione annuale, con statistiche e linee strategiche

elaborando una revisione dei conti delle iniziative concernenti l'edilizia
abitativa finanziate dall'Unione Europea nei rispettivi paesi, corredata da
raccomandazioni in merito alla rilevanza dei programmi, alle procedure e
ai contatti
favorendo la scelta di progetti finanziati a livello comunitario

35
11. Le dimensioni del social housing nellUnione Europea
Attualmente, lo stock residenziale dellUnione Europea composto da oltre 214
milioni di alloggi, che corrispondono a 443 alloggi ogni mille abitanti e ad una
media di 2,3 persone per alloggio, anche se la maggior parte delle unit abitata
da un numero maggiore di persone, dal momento che le cifre comprendono la
quota di alloggi vuoti e di seconde case, che restano vuote per la maggior parte
dellanno.
Con riferimento al regime di possesso, lo stock composto per il 63 per cento da
alloggi di propriet, per il 20 per cento in regime di affitto privato, per il 16 per
cento in regime di affitto sociale, mentre il restante 1 per cento degli alloggi
occupato ad altro titolo.
Nellambito dellUnione Europea, il social housing composto da oltre 34
milioni di alloggi, concentrati soprattutto nelle grandi citt europee, dove il
mercato residenziale caratterizzato da prezzi elevatissimi. In molti stati membri,
il comparto ritenuto prioritario dai governi e, soprattutto, dalle autorit locali.
Poich non c una definizione comune di edilizia sociale nella legge
comunitaria, in considerazione dellampia gamma di nozioni e definizioni
adottate negli Stati membri, lUnione Europea definisce come social housing il
settore residenziale che implichi specifichi doveri di interesse pubblico, con
riferimento a condizioni di accesso, occupazione effettiva e prezzo.
NellUnione Europea sono operative circa 23 mila organizzazioni, escluse le
agenzie delle autorit locali, che si presentano nelle pi diverse forme:

le organizzazioni assumono diverse forme giuridiche (associazioni,

fondazioni, cooperative, corporazioni pubbliche, societ a responsabilit
limitata pubbliche, private o miste)
organizzazioni appositamente create senza scopo di lucro
organizzazioni regionali o locali
organizzazioni autorizzate e controllate dal governo, che possono svolgere
un ruolo che va al di l dei limiti legislativi. Hanno un oggetto sociale
limitato e una ristretta giurisdizione territoriale
organizzazioni private

Nel loro complesso, le organizzazioni di social housing gestiscono circa 16,2

milioni di alloggi, sotto le direttive provenienti dallautorit pubblica o nazionale,
regionale, provinciale o locale. E ammessa anche la rappresentanza dei residenti
nellambito di comitati appositi, che vengono coinvolti nei progetti di
riqualificazione urbana. Altri 18 milioni di alloggi vengono gestiti dal settore
pubblico.

36
Le autorit pubbliche dellUnione Europea offrono alloggi utilizzando quattro
modalit operative:

mettere a disposizione gli alloggi sociali direttamente

conferire lincarico ad operatori esterni, i quali operano esclusivamente
nel territorio che appartiene alla loro autorit di riferimento
conferire lincarico ad operatori indipendenti, appositamente costituiti
come organizzazioni senza scopo di lucro, sulla base di un accordo
contrattuale
conferire lincarico ad operatori di mercato, persone fisiche o
giuridiche non costituite specificamente, sulla base di un contratto
temporaneo.

Queste modalit operative non sono esclusive e possono coesistere nellambito di

uno stesso Stato membro.
Le organizzazioni di social housing, invece, sono autorizzate dallautorit
pubblica e da essa vengono controllate. Le organizzazioni presentano i seguenti
requisiti:
espletano lincarico conferito in via esclusiva in un determinato
territorio
non sono autorizzate a lavorare in un altro Stato membro, n ad
esercitare unattivit competitiva attraverso unaltra societ o
sussidiaria
sono tenute a sottoscrivere un fondo di garanzia per tutelare i
beneficiari del servizio e garantire la continuit del servizio stesso.
gli eventuali profitti devono essere reinvestiti per fornire ulteriori
servizi e per migliorarne la qualit
hanno una forma giuridica specifica (come associazione, cooperativa,
societ a responsabilit limitata con clausole che offrono esenzione
dalla legge ordinaria) che permette la rappresentanza nellambito del
consiglio di direzione.

Le politiche di social housing, nellambito dellUnione Europea, hanno quattro

obiettivi fondamentali:

accessibilit dei canoni d'affitto. Il sistema di sovvenzioni ha lo scopo di

rendere gli affitti accessibili, anche se in alcuni Paesi, soprattutto
nellEuropa meridionale, la disponibilit di alloggi a canone sociale
estremamente limitata e insufficiente a soddisfare la domanda di alcuni
gruppi di popolazione, quali giovani e immigrati. Inoltre, alcune famiglie
hanno un reddito lievemente superiore a quello massimo stabilito dalla
legge per poter ottenere assistenza, ma comunque inadeguato a procurarsi

37
 un alloggio sul mercato privato. Infine, in alcuni paesi, i proprietari-
residenti ricevono scarso sostegno nel caso di perdita del lavoro e, nei casi
in cui prevale l'applicazione di prestiti ipotecari a tasso variabile, i
proprietari sono esposti a rapidi aumenti dei tassi ipotecari.
Miglioramento delle condizioni abitative. Lo standard e le dimensioni
degli alloggi sociali sono ancora carenti, soprattutto nei Paesi dellEuropa
meridionale. Gli alloggi di migliore qualit sono presenti in Lussemburgo,
Olanda, Svezia e Regno Unito, mentre la quota maggiore di abitazioni
vecchie si trova in Finlandia, Spagna e Italia. Nella maggior parte
dell'Europa settentrionale e occidentale, il miglioramento del settore degli
alloggi sociali, unitamente alla demolizione dei quartieri fatiscenti, ha
fatto s che il settore delle abitazioni risulti dotato di livelli di comfort
analoghi a quelli che si riscontrano in altre forme di possesso. Nei Paesi
mediterranei, lo standard degli alloggi in locazione notevolmente
inferiore a quello degli immobili occupati a titolo di propriet.
Accesso. L'accesso alla propriet migliorato, soprattutto dove la
deregolamentazione ha determinato una diminuzione dei tassi ipotecari,
come Regno Unito, Finlandia e Spagna, anche se la generalizzata
riduzione delle agevolazioni fiscali rappresenta un fattore negativo.
L'accesso agli alloggi sociali si ridotto negli anni ottanta, a causa
dell'aumento della disoccupazione e del calo degli investimenti. Ci ha
determinato il fenomeno dell'"attesa" in alloggi temporanei di scarsa
qualit, per periodi che in alcune nazioni vanno da due a quattro anni. In
alcuni Paesi, negli anni ottanta sono stati attuati programmi speciali, che
hanno agevolato l'accesso per i gruppi con esigenze specifiche, come gli
anziani o i disabili.

38
12. Definizione dei gruppi social tutelati dalle politiche di social
housing nellambito dellUnione Europea
Lefficienza di una politica di social housing dipende anche dalla definizione dei
gruppi di popolazioni ai quali indirizzata, che non pu prescindere dalla
valutazione dei principali aspetti demografici, economici, sociali.
Sebbene le categorie tutelate siano differenti nei diversi Paesi, in linea generale si
possono considerare fasce deboli, e dunque, in linea di massima, interessate agli
alloggi sociali, le seguenti categorie:

Senzatetto. Si tratta della manifestazione pi grave dell'emarginazione sociale. Si

stima che nellUnione Europea ci siano circa tre milioni di senzatetto, in larga
maggioranza uomini di et compresa tra 30 e 39 anni, ma in crescita la
percentuale di donne e, soprattutto in Portogallo e in Grecia, anche di bambini.
Solo nellEuropa meridionale, si calcolano circa 200 mila persone che vivono in
baraccopoli, oltre 250 mila immigrati senzatetto e altre 200 mila persone che
abitano in roulottes o tende. Queste cifre non includono le persone che vivono in
condizioni inadeguate, ossia in casa di amici o parenti. Le cause dell'aumento dei
senzatetto sono diverse, ma comprendono i fenomeni immigratori, l'aumento del
numero di divorzi, la crescita della disoccupazione, soprattutto tra i giovani,
linefficienza dei sistemi di sicurezza sociale, la dimissione dei pazienti dagli
istituti psichiatrici, lelevato numero di alcolisti e tossicodipendenti. I senzatetto
non godono di alcun diritto giuridico ad un alloggio, fatta eccezione per la
Francia e il Regno Unito dove, peraltro, recentemente si assistito ad una
limitazione di tali diritti.

Famiglie a rischio povert. Si tratta di famiglie il cui reddito inferiore al 60

per cento del reddito medio nazionale. NellUnione Europa si calcola che circa il
22 per cento della popolazione attiva sia a rischio povert, anche se la
percentuale scende al 15 per cento se al reddito si aggiunge leventuale sostegno
dellassistenza sociale. La quota pi elevata di famiglie povere si registra in
Irlanda e Slovacchia, anche se i due dati non sono omogenei dal momento che il
reddito medio sul quale ci si basa sostanzialmente diverso

Famiglie con un solo genitore. Nellambito dellUnione Europea circa il 4 per

cento delle famiglie composta da un genitore a cui sono affidati uno o pi figli
minorenni. Nell87,8 per cento tale genitore la madre, con punte del 95 per
cento in Estonia e Polonia

Famiglie giovani o di grandi dimensioni con figli a carico. Le famiglie con tre
figli rappresentano circa il 13 per cento delle famiglie totali.

39
Disoccupati. La media dei disoccupati sulla popolazione attiva nellambito
dellUnione Europea di quasi il 9 per cento, anche se le differenze sono
notevoli nei diversi Paesi: si passa dal 3,9 per cento della Norvegia al 18,3 per
cento della Polonia. Accanto ai disoccupati, la preoccupazione delle autorit si
rivolge anche ai lavoratori che prestano la propria attivit sulla base di contratti
temporanei o part-time, che rappresentano rispettivamente il 13,4 e 17,6 per
cento. I contratti part-time sono particolarmente diffusi nei Paesi del Nord, dove,
per, non indicano una situazione di precariet dei lavoratori, ma piuttosto una
opportunit offerta alle famiglie.

Pensionati ed anziani, soprattutto se vivono da soli. NellUnione Europea il

15,1 per cento della popolazione composta da persone anziane, con punte di
oltre il 18 per cento in Italia e di quasi il 17 per cento in Belgio. Si prevede che
nel 2010 il 90 per cento delle persone di et compresa tra 65 e 79 anni e il 76 per
cento degli ultraottantenni vivranno in casa propria, da soli o con il coniuge. Di
questi una buona percentuale a rischio povert .

Disabili. Rappresentano il 15,2 per cento della popolazione nellUnione Europea,

con particolare concentrazione in Estonia e Repubblica Ceca, mentre la
percentuale minore si trova in Romania ed Italia.

Immigrati, minoranze etniche, rifugiati e coloro che chiedono asilo politico.

Il fenomeno delle immigrazioni ha assunto un peso significativo in Europa a
partire dagli anni novanta. Se in passato, laumento della popolazione era dovuto
quasi esclusivamente alla crescita del saldo naturale, negli ultimi 15 anni si
registrato un costante aumento delle immigrazioni, a fronte di una crescita
naturale sempre pi ridotta. Alla fine del 2005, il 5 per cento della popolazione
dellUnione Europea era composta da stranieri. Fatta eccezione per il
Lussemburgo, dove il 37 per cento della popolazione straniera in
considerazione delle caratteristiche peculiari dello Stato, i Paesi che ospitano la
percentuale pi elevata di stranieri sono Estonia, con il 20 per cento, seguita da
Germania e Austria, con il 9 per cento.

Altre persone in situazioni disagiate. Si calcola che nellUnione Europea circa

18 milioni di persone vivono in condizioni inadeguate.

40
SECONDA PARTE
 L
o sviluppo della situazione abitativa nei diversi Paesi influenzato sia
dalla politica abitativa dei singoli governi che da una serie di fattori
esterni, come la situazione socio-economica, demografica, politica,
amministrativa e legale. Questi fattori, unitamente alla politica
edilizia, definiscono il ruolo, gli obiettivi e le caratteristiche del social housing.
I Paesi europei presentano differenze sostanziali. In molte nazioni occidentali
come Olanda, Austria, Svezia e Regno Unito, la quota di alloggi sociali elevata,
mentre nella maggior parte dei Paesi meridionali molto pi bassa, in quanto le
politiche abitative si sono tradizionalmente concentrate sulla propriet, mentre il
comparto locativo, anche sociale, ha giocato un ruolo marginale.
Il Paese che presenta lo stock di alloggi sociali pi vasto lOlanda, dove
rappresenta il 35 per cento dello stock di immobili residenziali, seguita dal 30 per
cento della Germania dal 24 per cento dellAustria, contro una media
dellUnione Europea pari al 16 per cento. Gli alloggi sociali rappresentano solo
l1 per cento dello stock complessivo in Spagna, mentre sono praticamente
inesistenti in Grecia.
Nei Paesi in transizione, il mercato locativo pubblico ha svolto un ruolo
importante nel sistema socialista mentre, attualmente, una buona parte dello
stock stata privatizzata. Il comparto locativo pubblico quasi scomparso e solo
un ristretto numero di alloggi pubblici pu essere adibito ad uso sociale. Il
risultato di questo processo che la percentuale di proprietari vicina al 90 per
cento, contro una media del 60-70 per cento nellEuropa occidentale e degli Stati
Uniti. Esistono alcune eccezioni alla privatizzazione di massa, come la
Repubblica ceca, la Polonia e la Russia.
Lo stock abitativo non privatizzato prevalentemente di propriet comunale, ma
il suo ruolo non ancora chiaro, dal momento che occupato soprattutto da
vecchi affittuari che pagano canoni bassi.
Nei Paesi in transizione, la drastica riduzione del sostegno statale per la
costruzione di nuovi immobili ha causato un brusco freno alla produzione di case
e gli investitori privati si concentrano sulla realizzazione di alloggi privati da
destinare alle famiglie benestanti. La costruzione di alloggi sociali molto bassa
o non esiste.
Tra i Paesi dellEuropa orientale quello pi evoluto la Polonia, dove gli alloggi
sociali rappresentano il 26 per cento dello stock complessivo e si situa al terzo
posto nellambito dellUnione Europea. Il comparto estremamente arretrato
nella Repubblica ceca e in Bulgaria.
Una politica nazionale efficiente deve prendere in considerazione i seguenti
aspetti:

il ruolo del social housing non deve essere limitato alla produzione di
alloggi accessibili alle fasce deboli della popolazione. Nella definizione
delle politiche abitative, deve essere preso in considerazione anche

41
 limpatto che ledilizia sociale avr sul mercato immobiliare residenziale
nel suo complesso

per affrontare il problema dellesclusione sociale, il social housing deve

essere accompagnato da altre strategie politiche, con riferimento
soprattutto alla disoccupazione, alla progettazione urbanistica e ai trasporti

il social housing deve essere sviluppato in unottica di lungo periodo e

deve prendere in considerazione le tendenze demografiche, quali
laumento della popolazione anziana

il social housing deve essere integrato con altre misure finalizzate ad

evitare lesclusione sociale. In particolare, la qualit architettonica degli
immobili ha particolare importanza

nella scelta degli strumenti idonei a soddisfare le esigenze della

popolazione bisognosa, necessario considerare la situazione del mercato
residenziale nel suo complesso.

42
 AUSTRIA

Il quadro legislativo

La Costituzione austriaca non contempla il diritto alla casa, n contiene una

definizione specifica di edilizia sociale.
Tuttavia la legge sulla propriet menziona specificamente il diritto di tutti a
disporre di un alloggio adeguato e la legge costituzionale federale, modificata
nel 1987, dichiara che le province sono competenti per lo sviluppo degli alloggi
sociali e per il rinnovamento degli immobili residenziali.
A partire dal 1987, sono state promulgate leggi specifiche sia a livello nazionale
che provinciale che, tra laltro, stabiliscono che il finanziamento del comparto
abitativo controllato dallo Stato federale; in particolare, il Ministero degli
Affari Economici e il Ministero della Giustizia coordinano la politica abitativa
dello Stato.
Il comparto sociale regolamentato da quattro strumenti di politica abitativa:

la legge sulla locazione

i progetti di edilizia residenziale del comune di Vienna
la legge sul settore residenziale senza scopo di lucro
la legge sulla propriet e sulle sovvenzioni alle costruzione di immobili
residenziali

Nel 2000, infine, stata promulgata una nuova legge che si pone come obiettivo
primario larmonizzazione e la standardizzazione dei diritti abitativi.

Dimensioni del settore

Il settore del social housing ampiamente diffuso in Austria, dove gli alloggi
sociali rappresentano il 24 per cento dello stock residenziale nazionale, contro il
16 per cento degli alloggi in regime di affitto privato e il 57 per cento degli
alloggi in propriet. Il restante 3 per cento rappresentato da immobili posseduti
ad altro titolo.
Gli alloggi sociali sono per il 40 per cento di propriet comunale e il 60 per cento
di propriet delle societ edilizie, associazioni senza scopo di lucro e cooperative.
Per quanto riguarda lattivit edilizia, nel periodo 2000-2005 ogni anno sono stati
realizzati mediamente 13 mila alloggi sociali.

43
Il quadro istituzionale

La politica di edilizia sociale il prodotto dellinterazione tra un ampio numero

di organizzazioni: autorit a livello nazionale, regionale e locale, proprietari,
societ di costruzioni e istituzioni finanziarie.
Il sistema austriaco caratterizzato da unefficiente normativa nellambito del
comparto residenziale, sia riferito alle vendite che alla locazione e da unelevata
percentuale di organizzazioni senza scopo di lucro.
Gli ultimi ventanni hanno registrato un sostanziale miglioramento del livello
qualitativo dello stock residenziale e uno spostamento di responsabilit
relativamente ai progetti di sviluppo edilizio dal governo centrale e dai comuni
alle province federali. Tuttavia il governo centrale ancora responsabile per la
regolamentazione della propriet abitativa, per le leggi che regolano il comparto
locativo, per la raccolta dei fondi per le nuove costruzioni e per il settore senza
scopo di lucro.
Negli ultimi dieci anni, le autorit locali hanno agito in modi diversi e, in alcuni
casi, hanno ridotto lattivit edilizia nel comparto sociale. Infatti, lattuale tasso
di costruzioni in fase di realizzazione parecchio pi basso rispetto al boom
edilizio degli anni novanta.

Il quadro finanziario

In Austria sempre pi frequente il coinvolgimento pubblico nel finanziamento

dei nuovi progetti residenziali, che devono destinare una parte degli alloggi alle
famiglie deboli. Le sovvenzioni pubbliche, a Vienna, riguardano circa il 90 per
cento dei progetti.
La principale fonte di finanziamento costituita dalle tasse accantonate (imposta
sui redditi e sulle societ), mentre esistono fondi rotativi a livello regionale. Gli
investitori sono liberi di scegliere qualsiasi forma di finanziamento aggiuntivo
(fondi propri, prestiti bancari) ma sono soggetti a severi controlli
sullimposizione dei canoni, che non devono eccedere il valore a copertura dei
costi. I promotori senza scopo di lucro beneficiano di esenzioni fiscali.
A Vienna, tutte le nuove abitazioni sovvenzionate sono soggette a procedure
obbligatorie e alla concorrenza obbligatoria dei promotori per migliorare la
qualit riducendo nello stesso tempo i costi di costruzione.
La legislazione austriaca contempla tre tipi di contributo per il social housing:

sovvenzioni per la costruzione e il rinnovamento, attraverso la

concessione di mutui a basso tasso di interesse e/o di sussidi annuali
per il finanziamento di appartamenti in affitto, in acquisto, case
familiari, edilizia e ristrutturazione. I mutui coprono mediamente il 50
per cento dei costi di costruzione, per gli appartamenti in affitto, e il 30

44
 per cento, per la costruzione degli appartamenti destinati alla vendita.
Tali sovvenzioni rappresentano circa il 71 per cento dei finanziamenti

le sovvenzioni individuali sono disponibili per le famiglie a basso

reddito e provengono, per il 75 per cento, dallo Stato e, per il 25 per
cento, dalle province federali. Tali sovvenzioni rappresentano circa il 5
per cento dei finanziamenti

sovvenzioni indirette sotto forma di incentivi alle persone fisiche. Sono

compoate per l80 per cento da sovvenzioni federali, per il 15 per
cento da sovvenzioni a favore delle societ edilizie e delle banche e per
il 5 per cento da incentivi fiscali. Tali sovvenzioni rappresentano circa
il 14 per cento dei finanziamenti.

Criteri di accesso

Il settore delledilizia sociale viene gestito in vari modi e i limiti di reddito

variano nelle diverse province. Si calcola una media di 2.550 euro/mese netti, e
non vengono presi in considerazione eventuali aumenti di stipendio che
intervengano successivamente al momento dellassegnazione.
In alcune province federali, il livello della sovvenzione dipende dal livello di
reddito del beneficiario.

45
 BELGIO

Il quadro legislativo

Il diritto alla casa contenuto nella Costituzione del 1994. Altre leggi pongono
unattenzione particolare nei confronti di determinate categorie di persone, anche
se le differenze regionali sono importanti. Ad esempio, nelle Fiandre, la
legislazione si concentra sulla regolamentazione del comparto locativo mentre,
nella regione di Bruxelles, viene data particolare importanza alla soluzione dei
problemi eccezionali.
La tradizione del social housing in Belgio piuttosto antica. Gi verso la fine del
diciannovesimo secolo sono emerse le prime forme di edilizia sociale, finalizzate
esclusivamente ad affrontare determinati problemi. A quei tempi, le fasce povere
della popolazione non rappresentavano n il gruppo di riferimento n la causa
della nascita delle prime forme di edilizia sociale.
Dalla crisi economica e petrolifera degli anni settanta, le restrizioni economiche
hanno reso i nuovi investimenti sempre pi difficili e lattivit edilizia stata
interamente finanziata dal settore pubblico.
A partire dagli anni ottanta, la situazione cambiata e si registrato un massiccio
calo degli investimenti statali. In quel momento, il tema delledilizia sociale
stato decentralizzato ed ora di competenza di tre regioni: Fiandre, Vallonia, e
Bruxelles.

Le dimensioni del settore

Nel 1980, gli alloggi sociali rappresentavano il 25 per cento delle nuove
costruzioni, mentre la percentuale scesa al 2,7 per cento nel 1989. In tempi pi
recenti, stata posta maggiore enfasi sulla ristrutturazione, in quanto lobiettivo
principale della politica governativa quello di migliorare lo stock abitativo
esistente, nellambito dei limiti finanziari imposti dalle Regioni.
Attualmente, solo il 7 per cento degli alloggi presenti in Belgio in regime di
affitto sociale, contro il 16 per cento di affitto privato e il 74 per cento in
propriet.
Nel periodo 2000-2005, sono stati realizzati mediamente tremila alloggi ogni
anno e ne sono stati ristrutturati quasi 20 mila.

46
Il quadro istituzionale

Regione di Bruxelles

Nel 1990 stata istituita la Bruxelles Regional Housing Corporation. Si tratta di

una corporazione pubblica, sotto forma di societ a responsabilit limitata, la cui
finalit quella di promuovere il social housing nella regione. Opera sotto il
controllo del governo regionale.
Tra i suoi obiettivi, laumento dellofferta di alloggi, la distribuzione di risorse
finanziarie e il tentativo di potenziare il comparto del social housing nelle aree
urbane.
Le societ immobiliari pubbliche, conosciute come Sisp, sono enti di gestione
responsabili per il miglioramento della politica abitativa sociale nella regione di
Bruxelles. Ce ne sono 33, operano sotto la responsabilit della Slrb (Socit du
Logement de la Region Bruxelloire) ed hanno il compito di offrire abitazioni alle
famiglie a basso reddito. Le Sisp hanno personalit giuridica e possono essere sia
societ a responsabilit limitata, che cooperative. Il loro patrimonio controllato
dalla regione di Bruxelles, dai comuni, dai centri di assistenza sociale pubblica,
dalle persone fisiche e da alcuni investitori.
In considerazione della difficile situazione finanziaria in cui si trovano tali
organizzazioni, nel 1998 stato introdotto il cosiddetto patto di solidariet, che
copre il 75 per cento del deficit di bilancio registrato da 19 organizzazioni nella
regione.
La Slrb gestita dal Comitato direttivo, che a sua volta controllato dal
ministero competente.

Regione delle Fiandre

Le regioni sono responsabili per la formulazione delle politiche abitative mentre,

nel 1997, il Parlamento ha approvato il nuovo codice di edilizia sociale, che
conferma che le societ di edilizia sociale (Shc) hanno la responsabilit di
assegnare gli alloggi sociali. Gestiscono circa 130 mila alloggi e sono controllate,
gestite e sostenute dalla Flemish Housing Company (Fhc).
Altre organizzazioni competenti sono Il Fondo Fiammingo destinato alle grandi
famiglie, che presenta programmi speciali per famiglie giovani con bambini,
alcune casse di risparmio, conosciute come societ di credito sociale e alcune
organizzazioni di rappresentanza degli inquilini.
Infine le autorit comunali e locali posseggono e dispongono di un certo numero
di alloggi nellambito delle proprie politiche sociali.

47
Regione della Vallonia

La Wallonian housing company (whc) unorganizzazione pubblica senza scopo

di lucro governata dal codice abitativo della Vallonia. E controllata da un
comitato di gestione composto da 23 membri nominati dal Parlamento della
Vallonia.
Le organizzazioni sociali devono essere approvate dalla Whc, che concorda con
la Regione lassegnazione delle risorse e la definizione degli obiettivi delle
diverse organizzazioni.
Recentemente, la Whc ha cercato di diversificare lattivit, concentrandosi sulla
conversione degli edifici commerciali in abitazioni piuttosto che sulle nuove
costruzioni, e sulla qualit edilizia, sui servizi e sui lavori di manutenzione.
La Whc offre anche prestiti a basso tasso di interesse per la costruzione,
lacquisto, la ristrutturazione, ladattamento e la manutenzione delle prime case e
offre sostegno alle famiglie bisognose per pagare il canone di locazione.

Il quadro finanziario

Regione di Bruxelles

Per la costruzione e la ristrutturazione degli alloggi sociali, la regione mette a

disposizione finanziamenti senza interessi di 33 o 20 anni a seconda del tipo di
progetto.
A partire dal 1990, la regione di Bruxelles contribuisce con una cifra pari a 200
milioni di euro lanno allo sviluppo del social housing.

Regione delle Fiandre

La Flemish housing company responsabile della costruzione di alloggi sociali

destinati alla vendita e alla locazione, ed anche in grado di offrire prestiti alle
persone fisiche.
Opera in collaborazione con un network di istituti di credito privati che, a partire
dal 1998, offrono prestiti destinati al finanziamento della prima ed unica
abitazione di una famiglia.
Lobiettivo della Flemish housing company quello di costruire e rinnovare il
proprio patrimonio abitativo. Inoltre, opera come una banca nei confronti delle
societ di edilizia sociale, offrendo sostegno a 122 societ. Ulteriori prestiti
vengono concessi dal Fondo per la residenza a favore delle famiglie numerose.
I programmi di investimento da parte della Flemish housing company sono
finanziati in parte dalla regione, che finanzia i progetti per la costruzione di e
ristrutturazione di alloggi sociali e offre prestiti diretti per la realizzazione di

48
opere infrastrutturali e per lacquisto di terreni destinati alla realizzazione di
alloggi sociali.

Regione della Vallonia

In Vallonia, la societ pi importante la Walloon housing company. Essa

suggerisce i programmi di investimento alle altre organizzazioni competenti per
la costruzione e ristrutturazione, che devono essere approvati dal governo locale.
Questi programmi sono finanziati con fondi regionali e attraverso prestiti
concessi dagli istituti di credito privati. La Walloon housing company assicura la
supervisione finanziaria, tecnica ed amministrativa dei programmi finanziati
dalle organizzazioni sociali. Inoltre offre sostegno a 78 organizzazioni che si
occupano di edilizia sociale.
Con riferimento agli attuali programmi di investimento, la larga maggioranza
finanziata da prestiti concessi dalla regione, mentre il Fondo abitativo della
Vallonia offre prestiti a bassi tassi di interesse per la costruzione, lacquisto, la
ristrutturazione, ladattamento e la manutenzione della prima casa. Lentit di
questi prestiti varia a seconda dei redditi, del valore, delle dimensioni e della
localizzazione della casa e del numero di figli minori della famiglia, che devono
essere almeno tre. Per esempio, una famiglia con tre figli ed un reddito di 19.200
euro pu ottenere un prestito con un tasso di interesse del 2,25 per cento, mentre
con un reddito di 42.800 euro la stessa famiglia deve pagare un tasso del 4,75 per
cento.
Unaltra funzione della Wallonian housing company di amministrare prestiti
agevolati a favore degli acquirenti della prima casa e della ristrutturazione
dellalloggio da parte delle famiglie a basso reddito. Tale funzione attualmente
assunta dalla Societ di Credito Sociale della Vallonia e da 45 associazioni locali
di credito sociale. Offrono prestiti a bassi tassi di interesse per lacquisto,
costruzione e ristrutturazione degli alloggi per determinati gruppi, come famiglie
a basso e medio reddito e giovani coppie.

Criteri di accesso

Regione di Bruxelles

Il reddito e il patrimonio dei richiedenti rappresentano il criterio principale per

lassegnazione degli alloggi sociali. Infatti, se il richiedente possiede un
immobile o ne detiene il diritto duso non pu, in linea di principio, ottenere
lassegnazione di un alloggio sociale. Le organizzazioni sociali prevedono
diversi limiti di reddito; per una persona sola il reddito non pu essere superiore
a 17.150 euro lanno, mentre per una famiglia composta da pi persone ma con

49
un unico reddito il limite elevato a 19.060 euro e a 21.780 euro se i redditi sono
due. A prescindere dal reddito, la priorit viene data a determinate categorie
come disabili e vittime di disastri naturali.
I richiedenti sono inseriti in una lista dattesa, la cui graduatoria dipende da vari
fattori, quali gruppo di appartenenza, situazione abitativa attuale, ecc. Una parte
degli alloggi, invece, viene assegnata dopo una valutazione caso per caso.
Oltre a questi sistema standard, previsto un programma finalizzato a gestire le
situazioni di emergenza come eventi naturali o sfratti.

Regione delle Fiandre

Nella regione delle Fiandre il limite di reddito ormai lelemento fondamentale

per rendere efficiente la distribuzione dei servizi disponibili, mentre
lassegnazione viene organizzata secondo criteri cronologici e di disponibilit. Si
calcola un limite di 18 mila euro lanno per le persone sole e 21 mila per le
famiglie.
Per alcuni gruppi di persone, lassegnazione e i criteri di accesso possono variare.
Ad esempio, in presenza di determinate condizioni, gli anziani possono avere
accesso ai prestiti ipotecari anche se sono gi proprietari di unabitazione, mentre
in circostanze eccezionali, i tradizionali criteri di cronologia e reddito possono
essere superati.
Inoltre, lattribuzione locale ed i criteri di accesso possono variare
considerevolmente secondo esigenze specifiche, demografiche o economiche.

La Regione della Vallonia

Per entrare nella graduatoria le famiglie hanno lobbligo di registrazione presso

lautorit pubblica, mentre il reddito annuo lordo non deve superare 20 mila euro
per le persone sole e 25 mila euro per le famiglie, pi 1.860 euro per ogni figlio a
carico. Inoltre gli eventuali affittuari non devono possedere un appartamento o
averne il diritto duso.
Gli aventi diritto sono inseriti in una graduatoria, che prende in considerazione
fattori quale lattuale condizione abitativa, eventuali coabitazioni, ecc.
Comunque due terzi degli alloggi disponibili deve essere assegnato alle famiglie
con redditi particolarmente bassi (10 mila euro per le persone sole, 13.650 euro
per le famiglie pi 1860 euro per ogni figlio a carico).

50
 DANIMARCA

Il quadro legislativo

La Costituzione danese non contempla il diritto alla casa, anche se uno dei
principali obiettivi della politica nazionale di offrire alla popolazione soluzioni
abitative adeguate. Una legge del 2001 comprende alcuni aspetti, come laccesso
facilitato allabitazione per studenti, famiglie giovani e gruppi a basso reddito e
vengono compiuti numerosi sforzi per affrontare i problemi di segregazione
sociale ed emarginazione.
Il comparto locativo regolamentato dalla Legge sulle locazioni, mentre la
Legge sulla Pianificazione stabilisce le regole con riferimento alla progettazione
urbana e allazione dei comuni in fase di progettazione.

Le dimensioni del settore

Gli alloggi sociali rappresentano il 19 per cento dello stock residenziale, contro il
26 per cento degli alloggi in regime di affitto privato, il 51 per cento in propriet
e il 4 per cento in altre forme.
Lincremento pi consistente della quota di alloggi sociali si verificato durante
gli anni ottanta e novanta, anche in considerazione della crescente importanza
della rigenerazione delle periferie degradate.
La gran parte degli alloggi sociali di propriet delle associazioni senza scopo di
lucro che, per, non possono costruire nuovi alloggi senza lautorizzazione del
comune nel quale larea situata.
Le autorit locali non dispongono di uno stock molto vasto e si rivolgono alle
associazioni senza scopo di lucro per far fronte alle esigenze abitative.
Nel periodo 2000-2005 sono stati realizzati mediamente 5.700 nuovi alloggi e
linvestimento annuo stato di circa 1,2 miliardi di euro, comprese le opere di
ristrutturazione.

Il quadro istituzionale

Lo Stato e il governo locale e regionale condividono la responsabilit nel settore

di edilizia sociale.
Lo Stato stabilisce il limite del contributo finanziario pubblico ai costi totali di
costruzione. Se il progetto supera questo limite, la cifra in eccesso viene dedotta
dallammontare annuale di sovvenzioni complessive.

51
Quando stato abolito il Ministero dellEdilizia e degli Affari Sociali la
competenza per la legislazione locativa stata trasferita al ministero degli Affari
Sociali.
Il Ministero per gli Affari Economici, invece, controlla gli aspetti finanziari
delledilizia senza scopo di lucro.

Il quadro finanziario

La realizzazione di alloggi sociali finanziata con il 2 per cento versato dagli

affittuari in un Fondo di Costruzione che ha lobiettivo di sovvenzionare nuove
costruzioni senza scopo di lucro, con il 7 per cento proveniente dal governo
locale, mentre il resto dei costi finanziato dai prestiti sovvenzionati dallo Stato,
il cui ammontare dipende dal tasso di interesse.
Il contributo degli affittuari indicizzato su base annuale per 35 anni sulla base
del 75 per cento del tasso di inflazione.
Ogni progetto rappresenta unattivit economica indipendente, nellambito della
quale i redditi (affitti) e le spese devono essere in equilibrio. Di conseguenza il
canone varia da progetto a progetto a seconda dei costi di costruzione, delle spese
di manutenzione e dei servizi comuni che gli affittuari hanno concordato. Di
conseguenza il canone non rispecchia necessariamente i valori di mercato e,
dunque, si registra una domanda in eccesso in molte aree e la presenza di un
ampio numero di alloggi vuoti in altre.
Il canone pagato non viene ridotto al momento della restituzione totale del
prestito, ma gli incassi confluiscono nei fondi centrali e locali. Nei prossimi anni
si prevede che le risorse del Fondo Edilizio Nazionale saliranno da 34 milioni nel
2008 a 256 milioni di euro nel 2019. Questi fondi sono utilizzati dalle
organizzazioni senza scopo di lucro per la ristrutturazione e il miglioramento
dello stock abitativo pi vecchio. Per il governo si tratta dello strumento
attraverso cui tagliare la spesa pubblica e sovvenzionare le nuove costruzioni.
Tra le iniziative recenti emerge linvestimento di 27 milioni di euro per la
creazione di un Fondo urbano finalizzato alla realizzazione di progetti di
sviluppo urbano. Altri 13 milioni di euro sono stati stanziati a favore delle zone
problematiche. Inoltre, il governo sta studiando nuove proposte rivolte agli
studenti, alle giovani coppie, ai gruppi a basso reddito, alle persone con scarsa
mobilit e agli anziani. Le proposte affrontano anche problemi come gli elevati
costi di costruzione e la carenza di aree edificabili e si ipotizza la realizzazione di
diecimila nuovi alloggi.

52
Criteri di accesso

Anche in Danimarca obbligatoria la registrazione delle famiglie interessate in

una lista dattesa. I criteri sono il reddito, la situazione abitativa del richiedente,
le dimensioni della famiglia, un comportamento socialmente corretto e la
presunta capacit di pagare il canone e gli altri costi. Inoltre la legge determina
un sistema di quote di alloggi che vengono gestiti dalle autorit locali.
Una seconda lista dattesa prevista per coloro che hanno gi ricevuto
lassegnazione di un alloggio sociale da parte della stessa organizzazione e
vorrebbero cambiarlo.
Negli anni recenti, sono state stabilite regole flessibili per laffitto di alloggi a
favore degli studenti e delle giovani coppie che stanno costituendo una famiglia,
ma tali assegnazioni sono soggette allapprovazione dellautorit pubblica.
Possono essere conclusi accordi tra le associazioni abitative e il governo locale
con riferimento al diritto di assegnazione del 25 per cento degli alloggi vacanti,
in modo che le autorit locali possano soddisfare le esigenze abitative di
determinate categorie, come i rifugiati politici.
Lintero processo di assegnazione coordinato congiuntamente dalle
associazioni abitative, che sono anche coinvolte nella definizione delle regole che
riguardano la precedenza dei richiedenti nella lista dattesa.

53
 FINLANDIA

Il quadro legislativo

La Costituzione finlandese stabilisce che dovere delle autorit pubbliche

promuovere il diritto di ciascuno ad avere un alloggio e sostenere i tentativi dei
privati di trovare una casa per iniziativa propria.

Le dimensioni del settore

Tra il 1992 e il 1995, lattivit edilizia finlandese stata caratterizzata dalla

tendenza alla realizzazione di alloggi da parte delle famiglie per uso proprio,
anche perch i tassi di interesse incoraggiavano i progetti abitativi su larga scala.
La domanda per questi tipi di abitazioni incominci ad aumentare, comportando
un forte incremento delle quotazioni.
Negli anni novanta le societ di costruzione hanno incrementato la propria
attivit in considerazione dellaumento della domanda di case, proveniente anche
dalle famiglie immigrate in Finlandia.
Lo sviluppo economico, per, non stato omogeneo e lattivit edilizia pi
consistente era concentrata in un numero limitato di centri urbani come le regioni
di Helsinki, Turku, Tampere, Oulu, Jyvalskyla e Kuopio.
Successivamente, la recessione economica ha indebolito la domanda di alloggi e
molte famiglie hanno deciso di posticipare i programmi di acquisto. Da quel
momento lattivit edilizia ha registrato un brusco arresto durato parecchi anni.
Nel corso di tale recessione il governo ha posto lattenzione sulle abitazioni in
affitto e sulla ristrutturazione degli immobili esistenti. Tra il 1996 e il 1998,
inoltre, lo Stato ha messo a disposizione sovvenzioni alle persone fisiche e alle
societ di costruzioni al fine di stabilizzare il mercato.
Nel giugno 2000 lo Stato e lautorit locale dellarea metropolitana di Helsinki
hanno approvato un progetto congiunto focalizzato sulla realizzazione di un
crescente numero di alloggi nelle aree favorite da un sistema di trasporti pubblici
efficiente.
Nel complesso, la Finlandia lunico Paese dellUnione Europea in cui la quota
di alloggi in propriet calata, passando dal 67 per cento del 1990 allattuale 58
per cento, mentre gli alloggi in affitto sono passati dal 6 al 31 per cento nello
stesso periodo. Gli alloggi sociali rappresentano circa la met dello stock in
affitto.
Possono essere proprietari degli alloggi sociali sia gli enti pubblici locali che le
organizzazioni senza scopo di lucro.

54
Per quanto riguarda lattivit edilizia nel periodo 2000 2005 sono stati
realizzati circa 39 mila alloggi sociali lanno e ne sono stati ristrutturati 2.300.

Il quadro istituzionale

Lamministrazione degli alloggi sociali di competenza del Ministero

dellambiente, che ha anche il compito di migliorare la qualit edilizia e
dellambiente circostante.
Un ruolo importante nellamministrazione e nella gestione delle sovvenzioni
statali svolto dall Ara, un fondo edilizio che offre ai proprietari di alloggi
sociali finanziamenti diretti sovvenzionati, che prendono in nome di Arava e
prestiti sovvenzionati privatamente. Il Fondo per ledilizia deve anche garantire
una guida sulla qualit e sul controllo dei costi della costruzione e dei progetti
sovvenzionati dallo Stato sia con riferimento alle nuove realizzazioni che agli
interventi di ristrutturazione.
Le autorit locali sono i pi grandi proprietari di immobili in affitto posseduti sia
direttamente che attraverso societ senza scopo di lucro. Hanno il compito di
identificare i progetti che hanno diritto alla sovvenzione statale e sono
responsabili del miglioramento degli standard qualitativi nellambito della loro
area.

Il quadro finanziario

Lo Stato offre varie forme di sostegno, quali contributi diretti, garanzie statali per
prestiti bancari, agevolazioni fiscali e prestiti pubblici.
Il Fondo edilizio gestito dal Governo centrale ma le sue fonti di finanziamento
non provengono dal bilancio statale ma da un portafoglio di prestiti pubblici,
privati e dalla conversione dei debiti in titoli obbligazionari. Questultima stata
una importante fonte di finanziamento per Arava a partire dal 1995 attraverso il
programma Fennica.

55
LAra anche coinvolto nelle sovvenzioni rivolte specificatamente ai giovani,
agli anziani, alle famiglie con bambini e a basso reddito.
Per quanto riguarda i prestiti, circa il 90 per cento viene erogato dalle principali
banche commerciali, cooperative e di risparmio. E previsto anche un prestito
statale, rivolto alle persone che costruiscono o acquistano una casa unifamiliare o
acquistano quote in societ edilizie. Copre fino al 20 per cento del prestito.
Inoltre, prevista una politica di sostegno finalizzata alle societ edilizie per
incoraggiare la costruzione e ristrutturazione di case. Le societ possono ottenere
un prestito fino al 60 per cento dei costi della costruzione. Il 10 per cento dei
costi deve provenire da fondi propri e il resto del capitale pu essere raccolto
attraverso prestiti bancari.

Criteri di accesso

In linea di principio, lassegnazione di un alloggio sociale pu essere decisa a

favore di qualunque affittuario, a condizione che il reddito familiare,
comprensivo del patrimonio, sia sufficientemente basso e in base a caratteristiche
quali dimensioni della famiglia, livelli del canone di locazione e caratteristiche
dellalloggio.
La legge contiene una disposizione generica che ammette sovvenzioni per spese
abitative ragionevoli, anche se alcune autorit locali stabiliscono che la
sovvenzione pu intervenire se la spesa per la casa supera una determinata
percentuale del reddito familiare, solitamente intorno al 25-30 per cento.
Lassegnazione delle alloggi avviene sulla base di criteri sociali e il canone viene
determinato secondo il principio di commisurazione tra costi e canone.

56
 FRANCIA

Il quadro legislativo

Il diritto alla casa contemplato nella Costituzione francese ed stato ribadito

dalla legge del 6 luglio 1989, il cui contenuto stato perfezionato con la legge n.
90-449 del 31 maggio 1990, meglio conosciuta come Legge Besson. Tale
legge impone al prefetto, al presidente del Consiglio Generale, alle autorit
locali, alle organizzazioni filantropiche e agli operatori sociali di delineare una
strategia a livello dipartimentale, il cui finanziamento a carico dello Stato e
della provincia.
La prima normativa in materia di social housing risale al 28 giugno 1945 ed era
finalizzata alla soluzione dei problemi relativi alla manutenzione degli edifici.
Gli anni cinquanta e sessanta sono stati periodi di modernizzazione e
ristrutturazione del patrimonio pubblico. La legge quadro del 7 agosto 1957 ha
dettato le linee guida per la realizzazione di alloggi a basso costo, al fine di
recuperare il centro delle principali citt. Il progetto di rinnovamento urbano
stato portato avanti con lintroduzione del decreto del 31 dicembre 1958, con la
legge Malroux, promulgata il 4 agosto 1962 e con il 7 Piano regolatore,
operativo dal 1975 al 1980, che ha posto grande attenzione sulla qualit degli
edifici.
Negli anni ottanta, ledilizia sociale ha spostato lattenzione su determinati
gruppi di popolazione occupandosi soprattutto dei lavoratori.
Tra il 1982 e il 1983, sono entrate in vigore le leggi sulla decentralizzazione,
seguite dalla promulgazione, il 13 luglio 1991, della legge che impone alle
autorit locali di realizzare, nelle citt, condizioni di vita e abitative in grado di
porre le basi per la coesione sociale ed evitare i problemi di segregazione.
Nel 1998, il governo ha approvato una legge per combattere lesclusione sociale,
attraverso la definizione delle esigenze delle classi sociali deboli e stipulando
obiettivi specifici.
Il 13 dicembre 2000, entrato in vigore latto di solidariet e rinnovamento, che
dispone che i grandi comuni devono riservare almeno il 20 per cento dello stock
abitativo al social housing.
Nel 2003, stata decisa la demolizione di 200 mila alloggi, al posto dei quali
sono in corso di costruzione altrettante unit abitative nuove ed prevista la
ristrutturazione di altri 200 mila appartamenti.
Infine, la legge sulla decentralizzazione trasferisce la responsabilit economica
alle regioni e la responsabilit sociale alle province.

57
Le dimensioni del settore

Il comparto del social housing particolarmente sviluppato in Francia ed

attualmente circa una famiglia francese su sei vive in un alloggio sociale.
Gli alloggi sociali rappresentano circa il 17 per cento dello stock residenziale,
contro il 28 per cento in regime di affitto privato e il 55 per cento in propriet.
Per quanto riguarda lattivit edilizia, nel periodo 2000-2005 sono stati realizzati
mediamente 65 mila alloggi sociali ogni anno e ne sono stati ristrutturati oltre 86
mila.

Il quadro istituzionale

Lo Stato definisce gli strumenti e gli obiettivi delle organizzazioni che si

occupano di social housing. Il Prefetto della regione attribuisce prestiti pubblici,
mentre il prefetto dipartimentale li distribuisce in modo capillare. Le regioni e le
province possono investire ulteriori risorse per opere di miglioramento,
ristrutturazione e modernizzazione degli alloggi sociali.
Le organizzazioni sociali (Hlm) possono assumere la forma di:

Opac (Uffici pubblici di gestione e costruzione), costituite dalle province o

dai comuni con lo scopo di costruire e gestire il social housing e promuovere
lo sviluppo urbano. Le autorit locali sono responsabili, oltre che della loro
creazione, anche di gestire le loro finanze e i loro obiettivi
Hlm a responsabilit limitata, societ soggette alla legge commerciale. Sono
il risultato di iniziative di societ private, istituzioni finanziarie, Camera di
commercio e dellIndustria ed ufficio per i prestiti familiari.
cooperative Hlm sono soggette alla legge sulle cooperative. Dal 1983 esse
possono costruire alloggi sociali.
Saci (Societ anonime di credito immobiliare) che hanno lobiettivo di
promuovere la propriet offrendo prestiti a tassi vantaggiosi. Dal 1991, un
network bancario composto da 21 sussidiarie finanziarie regionali,
coordinate dalla Cassa centrale di credito immobiliare.

In ultima analisi, le organizzazioni sociali operano sotto la responsabilit del

Ministero delledilizia, che deve verificare che la loro attivit sia conforme
alloggetto sociale.

Il quadro finanziario

Un forte coinvolgimento finanziario dello Stato nel social housing iniziato dopo
la Seconda guerra mondiale, quando erano necessari importanti finanziamenti e il

58
settore privato non era in grado di offrire prestiti a lungo termine. Pertanto, il
Ministero del tesoro inizi a concedere ai proprietari di alloggi sociali prestiti
della durata di 60 anni, a basso tasso di interesse (2 per cento) per la
realizzazione di alloggi a canone controllato.
Nel corso del tempo, il coinvolgimento diretto dello Stato diminuito, anche se
una buona parte dei prestiti a favore del social housing continua ad essere al di
fuori del mercato. I prestiti hanno le seguenti caratteristiche:

sono a lunghissimo termine, fino a 35 anni per la costruzione e fino

a 50 anni per lacquisto dei terreni
vengono distribuiti solo da una istituzione finanziaria
multifunzionale, la Cassa Depositi e Prestiti
sono finanziati da depositi a breve termine su libretti di risparmio
vengono concessi ad un tasso uniforme che dipende solo
dallinteresse pagato al proprietario del libretto.

Questi prestiti sono garantiti, nel 95 per cento dei casi, dalle autorit locali,
mentre, nel restante 5 per cento, sono garantiti da un Fondo comune
dinvestimento (Cglls).
Il sistema francese prevede altre tipologie di sovvenzioni per i nuovi investimenti
nel settore sociale, quali:

aliquota Iva ridotta sullacquisto del terreno e i lavori di costruzione (5,5

per cento invece del 19,6 per cento)

una garanzia che copre fino al 20 per cento del valore dei progetti rivolti
alle famiglie a reddito molto basso

lesenzione dallimposta sugli immobili per un periodo di 25 anni, contro i

due anni previsti normalmente.

Le famiglie possono ricevere due tipi di sostegno: un contributo diretto,

composto da un contributo familiare ed uno sociale, a cui si aggiunge un
contributo personale. Lentit dei contributi viene determinata sulla base della
valutazione delle risorse dei richiedenti in rapporto alla situazione abitativa.
Le sovvenzioni alle famiglie sono finanziate dal Fondo Familiare, dal Fondo
Nazionale e dallo Stato. Per facilitare le famiglie con reddito medio e basso, un
prestito allo zero per cento disponibile sul mercato privato, in quanto il governo
copre il tasso di interesse in collaborazione con la Societ di Gestione del Fondo
di Garanzia per lintegrazione sociale.
I costi di ristrutturazione beneficiano di una sovvenzione speciale, conosciuta
come Palulos, che consiste in un prestito erogato dalla Cassa Depositi e Prestiti e

59
destinato a coloro che intendono ristrutturare il proprio alloggio in affitto. I
beneficiari godono di una sovvenzione del 10 per cento, da parte dello Stato, e di
unaliquota Iva ridotta al 5,5 per cento.
Unaltra forma di sostegno il Pah, prestito agevolato destinato alle famiglie a
basso reddito e a quelle che vogliono migliorare il proprio alloggio.
Infine, il Comitato abitativo interprofessionale raccoglie ed assegna contributi da
parte di tutte le societ private con pi di 10 dipendenti, che sono obbligate ad
investire lo 0,45 per cento dei propri profitti nellacquisto di immobili
residenziali da adibire ad uso proprio o da porre sul mercato locativo.

Criteri di accesso

Lo Stato ha un ruolo dominante nel social housing in termini di regole di

registrazione, processo di assegnazione ed evoluzione del settore, mentre i
progetti di costruzione o ristrutturazione degli edifici vengono studiati e
coordinati a livello locale.
Lo Stato gestisce una quota massima del 30 per cento, le autorit locali del 20 per
cento e le societ che contribuiscono al finanziamento del social housing hanno
una percentuale variabile in base al loro livello di partecipazione.
Le famiglie interessate allassegnazione di un alloggio sociale hanno lobbligo di
registrazione presso lufficio competente e la decisione da parte degli enti
dipartimentali tiene in considerazione fattori quali condizioni abitative,
situazione familiare e reddito. Lassegnazione non avviene sulla base di una lista
di attesa, ma in basa ad una valutazione caso per caso da parte delle autorit
locali. Il limite di reddito non sempre previsto, ma solitamente si aggira intorno
a 1.500 euro mensili.

60
 GERMANIA

Il quadro legislativo

A livello federale non previsto esplicitamente il diritto alla casa, ma viene

citato dalla normativa della maggior parte dei Lander. Larticolo 14 della Legge
fondamentale del 1949 garantisce un generico diritto alla propriet, mentre la
prima e la seconda Legge edilizia, promulgate rispettivamente nel 1950 e 1956,
costituiscono la base del social housing, e attribuiscono la responsabilit del
settore al governo federale, ai Lander e ai comuni.
Dopo labolizione dellobbligo di offrire alloggi sociali nel 1990, nel 1997 la
Germania ha intrapreso una politica basata sulla graduale riduzione dello stock di
social housing.
Nel 2000, stata approvata una riforma finalizzata a semplificare il quadro
legislativo, che ha avuto un impatto significativo su temi quali il finanziamento
delle case in locazione, la propriet di abitazioni, il rafforzamento del ruolo dei
Consigli, lintervento nello stock edilizio privato. Un importante obiettivo della
riforma era di migliorare le condizioni delle persone pi bisognose.
Unulteriore riforma del 2001 ha messo in luce temi come una maggiore
flessibilit delle politiche ed una maggiore efficienza nelluso delle risorse.

Le dimensioni del settore

Fino alla fine degli anni ottanta, le societ che si occupavano di social housing
godevano di privilegi fiscali, ma nel 1990 tali privilegi sono stati aboliti e, di
conseguenza, lo stock di alloggi sociali diminuito.
Gli immobili sociali rappresentano ancora il 30 per cento dello stock residenziale
complessivo, e si tratta della quota europea pi elevata dopo lOlanda. Gli alloggi
in propriet concentrano il 43 per cento dello stock e gli alloggi in affitto privato
il 27 per cento.
Per quanto riguarda il numero di alloggi realizzati nel periodo 2000-2005, si
calcola una media di 15 mila alloggi lanno.

Il quadro istituzionale

La Germania uno stato federale composto di 16 Regioni (Lander) che

comprendono 426 distretti (Kreise) e 16.121 comuni (Gemeinden).
La responsabilit della politica abitativa in Germania suddivisa tra lo Stato
federale, le regioni ed i comuni. In particolare, i Lander rispondono allo Stato e
sono responsabili nel dettare le regole di convenzione per ledilizia, mentre

61
lapplicazione di queste regole delegata ai comuni. Il comune pu proporre tre
candidati per ogni alloggio allinvestitore, il quale pu rifiutare il candidato a
causa di insolvenza o scarsa affidabilit. In seguito il comune pu proporre
soluzioni individuali come garanzie nel pagamento del canone. I poteri dei
comuni sono limitati dalle direttive dellart. 28 della Legge Fondamentale del
1949 e dalle stesse Costituzioni dei Lander.
Possono essere stipulate convenzioni, cio obblighi sociali ed economici
liberamente espressi dagli investitori, come societ edilizie pubbliche o private,
cooperative, investitori privati, istituzionali o famiglie, durante un periodo fisso
in considerazione del pagamento di unindennit, a titolo di risarcimento,
rimborso, assicurazione.

Il quadro finanziario

Il modo in cui la Germania finanzia il settore sociale flessibile, perch varia tra
i Lander e pu essere adattato ai vari tipi di investitori.
In Germania sono previsti tre forme di sovvenzione agli investitori:

il Primo progetto di incentivi offre prestiti ipotecari a tassi ridotti.

Lentit della sovvenzione varia in base alla condizione economica del
richiedente
il secondo progetto di incentivi finalizzato a incoraggiare la propriet
attraverso prestiti e concessioni. E soggetto ad un tetto di reddito pi
elevato, equivalente al 60 per cento in pi rispetto ai calcoli effettuati per
il primo progetto
il terzo progetto viene fatto sulla base di calcoli caso per caso. Non sono
previsti limiti di risorse e generalmente stabilisce sovvenzioni ai costi di
costruzione.

Tali progetti sono finanziati dai Lander e, in misura minore, dallo Stato federale.
A partire dal 2001, i canoni nel settore sociale vengono stabiliti utilizzando
meccanismi di controllo e concorrenza tra i promotori.
Il social housing non beneficia pi di speciali concessioni fiscali ma le
sovvenzioni pubbliche sono aperte sia alle persone fisiche che alle societ,

62
Criteri di accesso

In Germania il sistema di assegnazione si divide in due funzioni separate:

la verifica della registrazione e dei criteri di adeguatezza, al termine

della quale viene consegnata lautorizzazione da parte dellautorit
locale.
lassegnazione effettiva dellalloggio da parte del proprietario sociale.

I richiedenti devono provvedere alla registrazione presso lautorit locale

competente , che gestisce lordine di assegnazione in base ad un sistema di
punteggi derivanti da criteri quali il reddito, le attuali condizioni abitative,
eventuali coabitazioni e numero dei componenti della famiglia. Il limite di
reddito generalmente previsto dalle autorit locali si aggira intorno a 1.750 euro
al mese.
C anche un sistema di quote coordinato dallautorit locale, che riguarda i casi
urgenti e determinati gruppi di popolazione.

63
 GRECIA

Il quadro legislativo

La Costituzione greca stabilisce che lassegnazione di alloggi ai senzatetto e a

coloro che abitano in condizioni inadeguate costituisce un obiettivo primario per
lo Stato, anche se non previsto alcun obbligo per il governo locale e centrale
di assegnare alloggi adeguati e di sostenere la popolazione in stato di bisogno.

Le dimensioni del settore

Il settore edilizio in Grecia caratterizzato da livelli sempre pi alti di proprietari

ed attualmente il 74 per cento delle famiglie proprietaria dellalloggio in cui
vive, mentre il comparto sociale marginale dal momento che rappresenta il 2
per cento dello stock residenziale e solo l1 per cento delle nuove costruzioni che
vengono immesse sul mercato ogni anno.
Infine il 21 per cento dello stock composto da alloggi in regime di affitto
privato e il restante 3 per cento da alloggi occupati ad altro titolo.
Per quanto riguarda lattivit edilizia, nel periodo 2000-2005 sono stati realizzati
circa 1.300 alloggi lanno e ne sono stati ristrutturati 1.200.
In occasioni dei Giochi Olimpici del 2004 sono stati completati alcuni progetti di
rinnovamento delle aree urbane degradate finalizzati ad ospitare e a permettere
lintegrazione di un elevato numero di immigrati.

Il quadro istituzionale

Il social housing di competenza del settore pubblico, che opera direttamente o

tramite organizzazioni dedicate.
Le pi importanti sono le Organizzazioni edilizie dei lavoratori: si tratta di
societ di diritto pubblico che operano sotto il controllo del Ministero del lavoro
e della sicurezza sociale.
Il consiglio di amministrazione composto da rappresentanti dello Stato e della
Confederazione generale dei lavoratori. Sono le uniche organizzazioni sociale
dotate di risorse proprie provenienti da contributi da parte dei dipendenti del
settore privato, che versano l1 per cento del proprio stipendio e dei datori di
lavoro, il cui contributo corrisponde allo 0,75 per cento degli stipendi erogati.

64
Altre organizzazioni importanti, finanziate con risorse pubbliche, sono:

le Eiyapoe, incaricate di alloggiare le famiglie di origine greca

provenienti dalla ex Unione Sovietica
il Ministero della salute e degli affari sociali, che si occupa di
alloggiare le famiglie colpite da disastri naturali
Il Ministero dellambiente, della pianificazione regionale e dei
lavori pubblici, che ufficialmente responsabile per la politica
edilizia nel suo complesso.
lAgenzia per la programmazione urbana, che focalizza lattenzione
su altri aspetti sociali.

La responsabilit finanziaria del social housing, invece, compete al governo che

la gestisce attraverso i ministeri sociali ed economici competenti.
Le regioni ed i comuni non hanno alcuna influenza nella definizione del processo
politico n nellassegnazione delle risorse che hanno a loro disposizione.

Il quadro finanziario

Ledilizia greca finanziata prevalentemente dal settore privato e le associazioni

offrono agli investitori prestiti agevolati e sovvenzioni per lacquisto e la
costruzione di nuovi immobili. Il budget annuale si aggira intorno a 550 milioni
di euro. Le famiglie greche hanno sempre fatto scarso ricorso ai prestiti e in
passato acquistavano la casa attraverso i propri risparmi, la vendita di altri beni o
laiuto dei propri familiari.
La situazione sta cambiando grazie alla crescente flessibilit delle banche, che
offrono diversi tipi di prestiti.Inoltre, sono disponibili prestiti con tassi ridotti di
alcuni punti percentuali rispetto ai tassi di mercato, finanziati dalle risorse statali
e destinati agli acquirenti della prima casa.
Sono anche previste agevolazioni fiscali, come la riduzione dellimposta di
trasferimento e di successione.
Anche le associazioni edilizie offrono prestiti per lacquisto o il miglioramento
della casa, sebbene il loro ruolo nel panorama dei prestiti nazionali sia limitato e
copra solo il 20 per cento dei finanziamenti complessivi.

Criteri di accesso

Al fine di beneficiare dellassistenza da parte delle associazioni edilizie sono

previste alcune condizioni.
I richiedenti non devono possedere una casa o qualunque altro bene immobile
che sia sufficiente a soddisfare le proprie esigenze abitative e devono avere

65
lavorato in Grecia per un numero minimo di giorni a seconda della composizione
della famiglia.
Ad esempio, il richiedente sposato senza figli deve avere lavorato almeno 2.600
giorni; se ha due bambini il numero di giorni scende a 1.800.
Ulteriori riduzioni sono previste in caso di persone invalide, famiglie con un solo
genitore, ecc. Non previsto alcun limite di reddito per accedere ad un alloggio
sociale.

66
 IRLANDA

Il quadro legislativo

La Costituzione irlandese non contempla il diritto alla casa, anche se lofferta di

case adeguate sempre stata una priorit della politica pubblica, con interventi
sistematici da parte dello Stato, sia attraverso la legislazione edilizia che il
finanziamento diretto delle autorit locali e delle associazioni di social housing,
per offrire case a chi ha un basso reddito e ai senzatetto.
Lobiettivo della politica nazionale di permettere ad ogni famiglia di avere
unabitazione di buona qualit, adeguata alle proprie esigenze, in un ambiente
favorevole e possibilmente con il titolo di possesso desiderato.
Inoltre, la legge di pianificazione e sviluppo del 2000, modificata nel 2002,
stabilisce che almeno il 20 per cento dei nuovi progetti privati debba essere
rappresentato da alloggi sociali o da alloggi acquistabili a prezzi agevolati. Ogni
autorit locale definisce i criteri specifici di applicazione di tale norma.

Le dimensioni del settore

Lattuale sistema edilizio in Irlanda caratterizzato da un alto livello di propriet

privata con lottanta per cento delle famiglie che posseggono labitazione in cui
vivono, mentre circa il dieci per cento in regime di affitto sociale ed una quota
analoga vive in regime di affitto privato.
Gli alloggi sociali vengono messi a disposizione dalle autorit locali, dalle
associazioni di volontariato e dalle cooperative.
Lefficienza della politica di edilizia sociale stata particolarmente importante
negli ultimi anni. Infatti, il miglioramento della situazione economica irlandese
negli anni novanta non ha comportato solo un aumento delloccupazione, ma
anche il calo delle emigrazioni e laumento delle immigrazioni. Questo si
tradotto in una crescita della domanda di abitazioni e ha comportato anche un
aumento dei prezzi delle case. A partire dal 1995 i prezzi sono saliti del 165 per
cento e una crescita analoga stata registrata nel livello degli affitti.
Il piano di sviluppo nazionale studiato dal governo per il periodo 2000-2006
prevedeva la costruzione di 35 mila nuovi alloggi sociali e stabiliva che gli
alloggi di propriet delle autorit locali potessero essere venduti agli affittuari. In
realt, nel periodo 2000-2005 sono stati realizzati mediamente 1.800 alloggi
lanno, anche se si prevede unintensificazione dellattivit edilizia nel prossimo
futuro.

67
Il quadro istituzionale

Le pi importanti organizzazioni coinvolte nella realizzazione e gestione del

social housing sono le autorit locali, che gestiscono attualmente 102 mila
alloggi sociali. Tutti i progetti edilizi sono soggetti allautorizzazione da parte
delle autorit locali, ognuna delle quali ha un piano di sviluppo per la propria
area.
Svolgono un ruolo importante anche le associazioni senza scopo di lucro e le
associazioni volontarie. Ne esistono circa 200, la maggior parte delle quali
affiliate allIcsh (Consiglio Irlandese per il social housing)
Infine le cooperative sono affiliate al Nabco, Associazione nazionale delle
cooperative edilizie.
Le associazioni volontarie, le associazioni senza scopo di lucro e le cooperative
operano in base alle direttive e agli obiettivi delineati dal Dipartimento
dellAmbiente e del Ministero delledilizia in tema di legislazione e politica
edilizia, offerta, finanziamento dei progetti, protezione ambientale.
Le Rental Housing Regulations sono le autorit leader nel campo delledilizia
locativa e dispongono di un Consiglio Permanente, che ha il compito di
coordinare il settore della propriet privata ed offrire sostegno agli affittuari.

Il quadro finanziario

Lo Stato, attraverso il Dipartimento dellAmbiente e il governo locale,

sovvenziona i costi di costruzione o acquisizione di alloggi sociali. Ogni anno il
Dipartimento stabilisce il finanziamento dei progetti edilizi assegnando le
sovvenzioni dal bilancio statale, previa approvazione da parte delle autorit
locali. Possono essere concessi fondi aggiuntivi per i servizi pubblici offerti
nellambito dei progetti edilizi.
Il finanziamento prevede sovvenzioni dal 95 al 100 per cento dei costi di
realizzazione o acquisto, a condizione che gli alloggi siano destinati alle famiglie
presenti sulle liste dattesa redatte dalle autorit locali.
Le cooperative possono ottenere la concessione dei fondi pubblici anche per
acquistare i terreni, anche se recentemente tali organizzazioni possono possedere
direttamente aree adeguate allampliamento dellofferta di alloggi sociali.
Lacquisto di immobili finanziato per la larga maggioranza con prestiti di 20
anni ed prevista unagevolazione fiscale sul pagamento degli interessi dei
prestiti, che vengono concessi dagli istituti di credito privati, coordinati dalla
Banca Centrale.

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Criteri di accesso

In Irlanda, i criteri di accesso agli alloggi sociali sono determinati dalle autorit
locali, che redigono una lista dattesa in base a fattori quali dimensioni della
famiglia, coabitazione forzata con un altro nucleo familiare, condizioni
inadeguate dellattuale situazione abitativa, circostanze mediche e, se rilevante, il
costo dellabitazione attuale rispetto al reddito familiare. Il limite medio di
reddito previsto per avere diritto allassegnazione di un alloggio sociale 1.400
euro al mese.
La priorit assoluta in fase di assegnazione degli alloggi disponibili spetta ai
senzatetto che, in attesa, hanno diritto ad essere ospitati nei centri di accoglienza.
Il progetto di finanziamento stabilisce che le cooperative edilizie devono
assegnare almeno il 75 per cento dei propri alloggi sociali alle famiglie presenti
sulle liste dattesa.
Molte cooperative rivolgono attenzione particolare agli anziani e ai disabili o a
coloro che mostrano esigenze specifiche.

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 LUSSEMBURGO

Il quadro legislativo

Il diritto alla casa non contemplato nella Costituzione, ma la legge del 25

febbraio 1979, modificata nel 1990, 1993 e 2002 si pone i seguenti obiettivi:

promuovere laccesso allabitazione soprattutto per le famiglie a basso

reddito e con figli
favorire lo sviluppo delle aree edificabili e la costruzione di nuove aree
residenziali a basso costo
provvedere al rinnovamento e alla ristrutturazione delle vecchie case
favorire la costruzione di case per studenti, per adulti che frequentano
corsi professionali e formativi, per lavoratori immigrati o rifugiati
migliorare la generale qualit della vita e dellambiente abitativo, anche
per evitare i fenomeni di esclusione sociale.

Le dimensioni del settore

Il Lussemburgo ha vissuto negli anni recenti un boom demografico attribuibile,

da un lato, allaumento delle nascite e al declino del tasso di mortalit e,
dallaltro, allaumento dellimmigrazione, pari a circa l1,4 per cento annuo.
Questi trend hanno comportato uno squilibrio tra domanda ed offerta di
abitazioni, a cui se ne aggiunge un altro quanto a densit abitativa tra larea
meridionale, che occupa l8 per cento della superficie nazionale ma concentra
quasi il 40 per cento della popolazione, e il resto del Paese.
La domanda di immobili residenziali e commerciali elevata nelle aree urbane,
con un costante aumento dei prezzi e dei canoni di locazione, causato anche dalla
carenza di terreni disponibili.
Negli anni recenti, il governo ha affrontato questi problemi avviando una politica
edilizia pi attiva, che comprende un aumento del numero di sovvenzioni per
coloro che cercano casa e un programma di nuove costruzioni di case a basso
costo.
Nel 2001, stato promulgato il Progetto edilizio, nato dalla collaborazione tra lo
Stato, i comuni e le organizzazioni di social housing con lobiettivo di potenziare
lofferta abitativa di case a basso costo, introducendo incentivi alla propriet e
potenziando le misure finalizzate a migliorare laccesso alla casa. La legge
prevede anche un controllo generale da parte di un esperto del settore su fattori
quali le condizioni di salubrit, economia, energia e sicurezza.

70
Gli alloggi sociali rappresentano il 2 per cento dello stock complessivo, contro il
24 per cento dellaffitto privato, il 70 per cento della propriet e il 4 per cento di
altre forme di possesso.
Lattivit edilizia stata limitata nel periodo 2000-2005, con una media di 500
alloggi sociali realizzati e 150 ristrutturati ogni anno.

Il quadro istituzionale

Il ministero delledilizia responsabile del settore del social housing, ed ha il

compito di formulare politiche e accordi finanziari, mentre quello degli Interni
deve promuovere lo sviluppo territoriale e, insieme con lAgricoltura, pu
approvare o respingere i progetti di sviluppo.
Inoltre, il ministero delledilizia controlla loperato degli organismi pubblici, tra i
quali il pi importante il Fondo per lalloggio a costo moderato. La sua
competenza comprende la costruzione di edifici a basso costo, principalmente per
scopi locativi, lacquisto e lo sviluppo di aree edificabili, la ristrutturazione di
edifici abitativi.
Un altro organismo importante la Societ nazionale degli alloggi a buon
mercato. Si tratta di una societ per azioni i cui azionisti sono lo Stato, alcuni
comuni ed alcune istituzioni pubbliche, che offre alloggi sociali sia in affitto che
destinati alla vendita.
I comuni delle citt principali offrono aree edificabili e alloggi sociali.

Il quadro finanziario

In Lussemburgo sono previste tre tipologie di sovvenzioni:

contributo diretto, offerto dal governo, che consiste in una sovvenzione

per la costruzione di un alloggio o per acquistare la casa in cui si abita.
Lentit del contributo dipende da diversi fattori come la situazione
familiare, il reddito, il possesso di altri immobili, la presenza di un altro
prestito e pu variare da 500 a 9.700 euro. Il contributo pu essere
erogato, alle stesso condizioni, anche per il rinnovamento abitativo, cio a
favore di coloro che desiderano costruire altre camere e ampliare quelle
esistenti. Sono anche disponibili contributi sul pagamento degli interessi
di eventuali prestiti, la cui entit dipende dal reddito del richiedente e dalla
situazione familiare. Inoltre, i candidati che hanno contratto prestiti per la
costruzione, acquisto o ristrutturazione possono beneficiare di tassi di
interesse ridotti dello 0,975 per cento per ogni figlio.

71
 contributo indiretto, che consiste nella concessione di incentivi fiscali e
viene assegnato dal governo. Il pi utilizzato la riduzione dellaliquota
Iva al 3 per cento sui lavori di costruzione e ristrutturazione
contributo individuale, a carico dei comuni. Negli ultimi anni pi di met
dei comuni in Lussemburgo hanno elargito sovvenzioni per un totale di
circa 35,5 milioni di euro lanno.

Interventi analoghi sono disponibili per sovvenzionare i costi degli architetti e

degli ingegneri coinvolti negli stadi preliminari dei lavori di costruzione, mentre
il governo pu offrire le garanzie necessarie per ottenere un prestito a favore
delle persone incapaci. I prestiti finanziari per la costruzione di case per le
famiglie con esigenze speciali come gli anziani beneficiano di unulteriore
sovvenzione che copre fino al 60 per cento dei costi, ma non pu superare 15
mila euro.

Criteri di accesso

Le autorit locali e un comitato di assegnazione indipendente, composto da un

membro dei servizi socio-sanitari, uno dei servizi assistenziali, uno dei servizi
per limmigrazione e due del fondo delle case a basso costo, sono responsabili di
verificare i criteri di registrazione dei richiedenti in una lista dattesa. Questi
criteri includono il reddito, la situazione familiare del candidato, le dimensioni
dellalloggio e le condizioni sanitarie, oltre alla verifica che il candidato risieda
in Lussemburgo da almeno tre anni.
Le autorit competenti devono scegliere il beneficiario tra i primi tre della lista,
al fine di offrire ai richiedenti una casa adeguata alle loro esigenze e con un
canone commisurato al reddito familiare.

72
 OLANDA

Il quadro legislativo

La Costituzione olandese non contempla il diritto alla casa, ma il comparto

residenziale regolamentato dalla legge edilizia, entrata in vigore nel 1901 e
modificata numerose volte nellarco del secolo. Delinea le linee guida del settore
residenziale e determina le modalit di assegnazione delle sovvenzioni per il
settore abitativo.
Altre normative importanti sono la legge di assegnazione degli alloggi, che
determina le modalit di assegnazione degli alloggi ai richiedenti, e quella sulle
sovvenzioni agli immobili, che sottolinea le modalit di assegnazione alle
associazioni edilizie da parte del governo.

Dimensioni del settore

LOlanda il paese dellUnione Europea con la percentuale pi elevata di alloggi

in regime di affitto sociale (35 per cento), la maggior parte del quale appartiene
alle associazioni edilizie. Il 12 per cento degli alloggi in regime di affitto
privato e il 53 per cento in propriet.
Con riferimento allattivit edilizia, nel periodo 2000-2005 sono stati realizzati
circa 20 mila alloggi sociali ogni anno e ne sono stati ristrutturati quasi 60 mila.

Il quadro istituzionale

Le organizzazioni pi importanti sono le associazioni abitative, che operano

come branchie del governo, che determina i canoni, le sovvenzioni ed i prestiti.
Invece, la supervisione della costruzione e dellassegnazione degli alloggi di
competenza del governo locale.
Le organizzazioni coinvolte nel social housing possono assumere la forma sia di
associazioni che di fondazioni, sebbene siano comunemente conosciute come
associazioni edilizie. Il loro profitto deve essere interamente reinvestito
nelledilizia sociale.

Le associazioni svolgono le seguenti attivit:

fornire ai gruppi di riferimento alloggi adeguati

mantenere lo standard delle abitazioni
assicurare sicurezza finanziaria e contribuire al miglioramento della
qualit della vita.

73
Lattivit delle organizzazioni sociali soggetta al controllo di due organismi di
sicurezza: il Fondo sociale di garanzia e il Fondo edilizio centrale.
Il Fondo sociale di garanzia unorganizzazione finanziariamente indipendente
dal governo, che agisce come garante nei confronti dei prestiti delle associazioni.
E finanziata dai contributi della associazioni edilizie, le quali devono
accantonare una somma nel caso in cui il patrimonio del Fondo scenda al di sotto
ad una certa cifra.
Se per qualunque ragione unassociazione non risponde ai criteri del Fondo
Sociale, deve essere sostenuta finanziariamente dal Fondo Centrale per ledilizia
che, in cambio di tale aiuto, pretende che lassociazione proceda alla propria
riorganizzazione al fine si ristabilire una situazione finanziaria positiva. Una
volta ottenuto il sostegno del Fondo Centrale, lassociazione pu fare richiesta
dei prestiti del Fondo Sociale.
In seguito alla riforma del 1998, il Fondo Centrale deve informare il Ministero
dellEdilizia circa la situazione finanziaria delle associazioni individuali e
collettive, in considerazione del fatto che, in ultima analisi, il governo ha la
responsabilit di definire gli aspetti principali delle politiche edilizie, come la
disponibilit, il permesso, la qualit edilizia e la qualit della vita. Il Ministero
esprime il proprio parere dopo aver esaminato tre documenti prodotti dalle
associazioni: il rapporto annuale, una rivista di statistiche e previsioni e un
rapporto sulla situazione degli alloggi sociali.

Il quadro finanziario

Dopo la Seconda guerra mondiale, e fino al 1988, lOlanda utilizzava soprattutto

prestiti statali per finanziare i costi del comparto sociale.
Nel 1974, il sistema stato riformato per ridurre la spesa pubblica, e il sistema
delle sovvenzioni concesse a copertura dei costi stato sostituito con la
concessione di sovvenzioni stabilite a priori.
Nel 1988, dal momento che il sistema risultava ancora troppo oneroso, il governo
ha posto fine alla concessione dei prestiti statali sovvenzionati, sostituiti dai
prestiti bancari, garantiti dal Fondo di garanzia in presenza di una solida
situazione finanziaria del proprietario e garantiti in seconda battuta dallo Stato e
dal comune nel quale il progetto situato.
Gli anni novanta hanno confermato e consolidato la tendenza del governo a
ridurre il proprio coinvolgimento finanziario nel social housing. In particolare,
laccordo Brutering, nel 1993, ha attribuito alle associazioni autonomia
finanziaria. Attualmente, linvestimento finanziato da prestiti pagati dalle
associazioni senza lazione governativa in qualit di garante. In futuro la maggior
parte delle sovvenzioni per la costruzione saranno ridotte e rimpiazzate con
sovvenzioni personali.

74
Un cambiamento drastico si verificato nel 1995, quando sono stati aboliti gli
accordi tra lo Stato ed i proprietari sociali, in quanto lammontare delle
sovvenzioni dovute ai proprietari ed i prestiti da loro richiesti erano equivalenti.
Da allora, i proprietari sociali non hanno pi beneficiato di sovvenzioni statali e
si finanziano attraverso banche commerciali o direttamente sul mercato libero.
Tuttavia, questo non significa che lo Stato non sia pi coinvolto nel comparto del
social housing, in quanto il principale creditore resta una banca pubblica ed il
fondo dinvestimento ha una garanzia pubblica.
Si tratta di un sistema valido in Olanda, dove il comparto sociale estremamente
solido ed esiste una chiara volont politica di farlo funzionare e di facilitare gli
affittuari ad acquistare lalloggio in cui vivono.
Con riferimento alla tassazione, i canoni per i settori privato e sociale sono esenti
da Iva e inoltre alcune istituzioni possono optare per lesenzione Iva per alcune
attivit.

Criteri di accesso

Gli alloggi gestiti dalle associazioni edilizie sono disponibile per qualunque
famiglia il cui livello di reddito sia inferiore ad un determinato limite. Il
richiedente deve essere maggiorenne ed avere un lavoro o un legame personale
nella zona in cui richiede lalloggio.
Il processo di assegnazione coordinato dalle associazione edilizia in base ad
una lista dattesa il cui ordine determinato da un sistema di punteggi. Viene
data priorit alle famiglie in condizioni di emergenza, come coloro che hanno la
casa demolita.
Il problema principale rappresentato dal fatto che qualunque cambiamento della
condizione della famiglia, come la nascita di un nuovo figlio, comporta lobbligo
di iscriversi nuovamente alla lista dattesa, ritardando i tempi di assegnazione.
Inoltre, previsto un sistema di offerte basato sul modello Delft in base al
quale le associazioni pubblicizzano gli alloggi liberi in una rivista speciale e i
richiedenti sono invitati a compilare un modulo indicando quale tipologia di
alloggio stiano cercando. Alcune case sono riservate ai gruppi specifici come
anziani, disabili, acquirenti della prima casa o coloro che intendono migliorare la
propria condizione abitativa.

75
 POLONIA

Il quadro legislativo

Lart. 75 della Costituzione polacca stabilisce che le autorit pubbliche devono

condurre una politica idonea a soddisfare la richiesta di casa da parte di tutti i
cittadini ed, in particolare, a ridurre i senzatetto, sostenere la costruzione di
alloggi sociali e le attivit dei cittadini finalizzate a procurarsi una casa adeguata.
La tutela dei diritti degli affittuari, invece, determinata da una legge specifica.

Le dimensioni del settore

Le dimensioni del settore locativo in Polonia sono diminuite negli ultimi 15 anni
in seguito alla privatizzazione degli immobili esistenti, che sono stati venduti agli
affittuari che li occupavano. Attualmente, gli alloggi in propriet rappresentano il
57 per cento dello stock residenziale, contro il 17 per cento di alloggi in regime
di affitto privato e il 26 per cento di alloggi sociali, di propriet sia delle autorit
locali che delle cooperative ed associazioni.
Gli alloggi sociali sono concentrati nelle aree urbane, dove rappresentano circa il
37 per cento dello stock e presentano uno standard qualitativo modesto a causa
del lento e scarsamente programmato sviluppo urbano, del ruolo marginale dei
comuni e della carenza di risorse finanziarie durante lepoca comunista.
Con riferimento allattivit edilizia, si calcola che circa il 15 per cento dei nuovi
progetti sia rappresentato da alloggi sociali.

Il quadro istituzionale

Gli alloggi sociali possono essere di propriet delle seguenti organizzazioni:

comuni, che li affittato ai cittadini secondo le regole della politica locale.

Autorit locali, che li destinano ai cittadini svantaggiati
organizzazioni senza scopo di lucro (Tbs) che offrono residenze in affitto
con canoni economici ma regolamentati e assegnati in base ai limiti di
reddito. Le Tbs gestiscono gli investimenti nelle costruzioni e la
rivitalizzazione dello stock abitativo
cooperative, il cui stock ha subito una riduzione in seguito allacquisto
dellalloggio da parte di molti affittuari

76
 datori di lavoro, che recentemente tendono a trasferire ai comuni il proprio
stock di alloggi sociali

La qualit e le caratteristiche degli alloggi sociali sono diverse a seconda della

zona in cui sono situati, alle dimensioni delle citt e ai problemi di sviluppo. In
generale, gli alloggi comunali sono ubicati in centro soprattutto nelle grandi e
medie citt e le principali problematiche che devono affrontare i comuni sono la
crisi della finanza pubblica, il progressivo invecchiamento della popolazione, il
degrado dello stock, la povert degli affittuari e la carenza di provvedimenti.
Gli alloggi delle Tbs sono situati in tutte le zone, soprattutto nelle medie e grandi
citt, e sono caratterizzati da un buono standard, bassi costi di manutenzione e un
buon mix sociale.
Gli alloggi delle cooperative sono situati nelle aree centrali e periferiche delle
grandi e medie citt, con uno standard soddisfacente e unefficiente sistema di
coesione sociale.
Gli alloggi dei datori di lavoro, infine, sono situati nelle periferie di tutti i tipi di
citt, e sono caratterizzati da unelevata quota di anziani e persone in stato di
povert, basso standard qualitativo e gestione scadente.

Il quadro finanziario

Negli anni novanta stata approvata una nuova normativa riferita al

finanziamento degli alloggi sociali, basata sulla concessione di prestiti a lungo
termine per la costruzione e modernizzazione degli alloggi da destinare
allaffitto, mentre nel 1995 sono nate le associazioni edilizie (Tbs).
Il Fondo edilizio nazionale offre crediti agevolati a lungo termine alle Tbs e alle
cooperative edilizie. Il fondo inizialmente era finanziato dal bilancio centrale,
mentre attualmente deve circa il 60 per cento delle sue risorse al bilancio
centrale, mentre la parte restante proviene per il 28 per cento dalla Banca
Centrale e dai mercati finanziari, e per il 12 per cento si tratta di fondi propri.
Il Fondo concede prestiti a lungo termine (35 anni), con duplice indicizzazione, a
tassi di interesse agevolati (met del livello di mercato) e il loro ammontare pu
raggiungere il 70 per cento dei costi di costruzione.
Lo Stato offre garanzie per le opere di ristrutturazione, che possono coprire il 50
per cento degli interessi nei prestiti commerciali, fino a 10 anni.
Lo stock abitativo posseduto dalla Tbs sostenuto con fondi pubblici e gli
affittuari degli alloggi di propriet delle cooperative possono optare per la
propriet una volta che hanno restituito la parte del prestito emessa per la
costruzione dei loro alloggi. I nuovi alloggi delle cooperative in affitto sono
finanziati con prestiti del Fondo edilizio nazionale.

77
Criteri di accesso

Gli alloggi sociali possono essere affittati a due categorie di persone:

coloro a cui il diritto allalloggio sociale viene garantito dal tribunale dopo
lo sfratto (disabili, famiglie con figli)
coloro che non hanno alcun diritto giuridico ad unaltra abitazione e il cui
reddito sia inferiore ad un determinato limite. I limiti sono piuttosto
elevati, in quanto corrispondono agli stipendi medi della regione.

Non prevista liscrizione in una lista dattesa.

78
 PORTOGALLO

Il quadro legislativo

Il Portogallo uno dei primi Paesi ad includere il diritto alla casa nella propria
Costituzione, promulgata nel 1976. Larticolo 65 stabilisce che ognuno ha il
diritto di avere un alloggio di dimensioni adeguate, che soddisfi gli standard
minimi di igiene e comodit e preservi la privacy del nucleo familiare.
Negli anni ottanta, la politica edilizia era basata sullimpegno
dellamministrazione centrale, che operava attraverso il Fondo di sviluppo
edilizio.
Pi tardi il governo ha trasferito il ruolo di promozione edilizia allIstituto
nazionale per ledilizia e allIstituto per la gestione delledilizia statale.
Dal 1996 il tema diventato sempre pi importante per lo sviluppo del Paese e
nelle maggiori citt sono stati elaborati programmi speciali di ri-collocazione
delle famiglie a basso reddito, che vivono tuttora in condizioni di povert.
Il programma di solidariet ed assistenza con liniziativa di recupero dello stock
edilizio perseguiva un obiettivo simile ma poneva lattenzione sulle famiglie in
difficolt economica che vivono nelle zone vecchie o nel centro delle citt.
Liniziativa aiuta le famiglie in possesso della propria abitazione con riferimento
ai lavori di manutenzione e ristrutturazione.

Le dimensioni del settore

Il numero di alloggi sociali limitato in Portogallo, e rappresenta solo il 5 per

cento dello stock residenziale, contro il 23 per cento degli alloggi in regime di
affitto privato. Il 64 per cento dello stock di propriet e il restante 8 per cento
rappresentato da immobili occupati ad altro titolo.
Per quanto riguarda lattivit edilizia non sono disponibili dati ufficiali, ma si
calcola che gli alloggi sociali rappresentino circa l8-10 per cento delle nuove
costruzioni.

Il quadro istituzionale

Gli enti pubblici coinvolti nel social housing sono:

il governo responsabile di formulare le politiche di social housing, di

sostenere finanziariamente la costruzione di alloggi sociali e di concedere
prestiti per ledilizia

79
 le regioni sono responsabili di promuovere il social housing nellambito
del loro territorio ed hanno lincarico di gestire lo stock in affitto. Ci sono
due regioni autonome (Les Acores e Madre), che hanno poteri legislativi
limitati

lamministrazione locale, con laiuto delle Istituzioni private di solidariet

sociale, responsabile per lo sviluppo urbano, la costruzione e la gestione
degli alloggi sociali.

Per quanto riguarda la realizzazione degli alloggi sociali, circa il 44 per cento
dello stock viene realizzato dai comuni, il 42 per cento dalle societ private e il
12 per cento dalle cooperative.
Infine, le associazioni di volontari sono diventate sempre pi attive
nellalloggiamento dei senzatetto.

Il quadro finanziario

Le sovvenzioni per la realizzazione di progetti sociali avvengono sotto forma di

prestiti a basso tasso di interesse concessi dal settore privato e garantiti dal
governo.
Negli anni recenti, le riduzioni nei tassi di interesse ha comportato un forte
aumento del numero di acquisti di case individuali.
Sono previsti prestiti con tassi speciali per famiglie a basso reddito. Inoltre le
famiglie possono beneficiare delle seguenti forme di assistenza:

prestiti bancari per lacquisto di case individuali

contributi governativi alle famiglie che non superano determinati limiti di
reddito con riferimento ai lavori di ristrutturazione degli alloggi vecchi
un contributo, pari fino al 50 per cento del canone medio, e la concessione
di un tasso di interesse ridotto sulla parte priva di contributi a favore delle
le famiglie che vivono nelle regioni pi povere
la concessione di un canone di locazione sovvenzionato, la cui entit
dipende dal reddito, a favore delle famiglie che sono state spostate in
alloggi sociali in seguito a cause di forza maggiore.

Recentemente, stato approvato un programma di incentivi finalizzato ad

assistere i giovani che affittano casa, offrendo garanzie variabili a seconda dei
redditi familiari e del livello del canone di affitto.

80
 REGNO UNITO

Il quadro legislativo

La legge del 1977, modificata nel 1996, stabilisce il diritto alla casa per i
senzatetto e le persone con gravi problemi come donne incinte, famiglie con
bambini, anziani. La legge impone alle autorit locali di ospitare queste categorie
di persone in soluzioni temporanee in attesa dellassegnazione di un alloggio
sociale. Il diritto garantito dalla legge, e i cittadini possono sottoporre il proprio
caso al Tribunale, anche se si tratta di unazione intentata raramente.
Nel marzo 2000 stato pubblicato un documento governativo sullargomento la
qualit e la scelta dellalloggio che enfatizza il concetto di casa decente per tutti.
Lultima decisione governativa del luglio 2002 prevedeva lo stanziamento di un
miliardo di sterline per il social housing tra il 2002-2003 e il 2005-2006, e il
progetto articolato su 10 punti garantiva entro il 2010 che tutti gli alloggi sociali
rispondano ai criteri di adeguatezza e decoro.

Le dimensioni del settore

Lo sviluppo degli alloggi sociali nel Regno Unito secolare e, nel 1939,
rappresentava gi il 10 per cento dello stock residenziale.
Nel 1979, il governo Thatcher ha introdotto un cambiamento radicale nella
politica edilizia incoraggiando la propriet residenziale con lintroduzione del
diritto allacquisto per gli affittuari delle autorit locali e di alcune associazioni
edilizie.
Di conseguenza, pi di un terzo degli affittuari di alloggi sociali ha acquistato la
propria casa.
Inoltre, il governo ha incoraggiato le autorit locali a trasferire lo stock in affitto
alle associazioni e si assistito al passaggio di oltre 100 mila alloggi nel 2002-
2003.
Sebbene nel corso del tempo abbia incontrato numerosi problemi e abbia
registrato alcune contrazioni, il comparto degli alloggi sociali rappresenta ancora
il 21 per cento dello stock residenziale, per un totale di oltre 5 milioni di alloggi,
ed il secondo mercato europeo pi grande dopo quello olandese. Il resto dello
stock residenziale composto per il 69 per cento da alloggi in propriet e per il
10 per cento in regime di affitto privato.
Per quanto riguarda lattivit edilizia, nel periodo 2000-2005 sono state realizzati
circa 38 mila nuovi alloggi e ne sono stati ristrutturati circa 7.000.

81
Il quadro istituzionale

Il social housing gestito principalmente dalle autorit locali, dalle associazioni

edilizie e, in Irlanda, dallHousing Executive.
Il governo assicura che i progetti locali di assegnazione, che vengono concordati
tra autorit locali e proprietari, corrispondano alle direttive nazionali. A livello
locale, le agenzie regionali di sviluppo sono state introdotte dal Governo
laburista che aveva la responsabilit della rigenerazione delle aree.
Anche se le associazioni edilizie stanno incrementando la percentuale di stock, le
autorit locali posseggono ancora quasi il doppio degli immobili delle
associazioni.
Le associazioni sono organizzazioni private, senza scopo di lucro, registrate
presso la Corporazione edilizia, che a sua volta controllata dallo Stato. La
Corporazione edilizia riceve rapporti regolari dalle associazioni ed ha una serie di
poteri statutari al fine di assicurare il buon governo, la visibilit finanziaria e il
raggiungimento degli obiettivi delle associazioni. Tuttavia le modifiche
introdotte nel 2002 stabiliscono che la Nao (National audit office) risponde al
Parlamento e ha il diritto di investigare circa le spese delle associazioni per poi
riferire al Parlamento stesso.

Il quadro finanziario

Il Regno Unito lunico Paese in cui il sostegno offerto attraverso sovvenzioni

dirette anzich prestiti sovvenzionati.
La maggioranza degli alloggi sociali negli anni novanta stata realizzata dalle
associazioni edilizie e da un ristretto numero di cooperative, che vengono
sostenute economicamente dal governo.
Le autorit locali hanno un conto particolare chiamato stanziamento per il social
housing, che contribuisce ad oltre il 50 per cento dei costi di sviluppo del social
housing. Il bilancio del fondo finanziato privatamente dalle banche, dalle
societ di costruzioni e dai mercati capitali.
Le associazioni edilizie finanziano i propri investimenti attraverso prestiti privati,
una sovvenzione da parte della Corporazione edilizia e fondi propri. La
Corporazione edilizia unorganizzazione indipendente, specializzata, senza
scopo di lucro, che si finanzia attraverso lemissione di obbligazioni e prendendo
denaro in prestito dalle banche. E stata creata dopo che alcune associazioni
edilizie hanno incontrato difficolt ad assicurare il finanziamento dei progetti ad
elevato contenuto sociale.
Le autorit locali sono esenti da imposte, mentre le associazioni edilizie sono
soggette allIva ma sono esenti dalle imposte societarie.
I residenti a basso reddito possono godere di una sovvenzione personale per
coprire i costi dellabitazione.

82
Il caso inglese rappresenta un valido esempio di trasparenza delle sovvenzioni,
che vengono offerte dal mercato e sfruttano tutto il potenziale dei mercati
finanziari sviluppati come emissione di obbligazioni, prestiti e cartolarizzazione
dei canoni. Si tratta di un sistema di difficile applicazione negli altri Paesi, dove
lo sviluppo dei mercati finanziari decisamente meno evoluto.

Criteri di accesso

I criteri di registrazione dei richiedenti nella lista dattesa prendono in

considerazione il domicilio nel Regno Unito e la condizione della famiglia. I
criteri di registrazione sono controllati dallorganizzazione dei proprietari e le
autorit locali hanno il diritto di assegnare il 50 per cento degli alloggi
disponibili, anche se un accordo tra le autorit locali e le associazioni di categoria
pu elevare tale limite fino al 100 per cento.
I richiedenti hanno un punteggio secondo determinati criteri, quali leventuale
appartenenza ad un gruppo specifico, il reddito, leventuale esigenza di
spostamento in un alloggio pi grande, dimensioni dellappartamento e la
richiesta di servizi particolari.
Il canone interamente sovvenzionato per le famiglie con un reddito molto
basso, mentre per coloro che hanno un reddito maggiore, il contributo ridotto di
65 sterline ogni 100.
Con riferimento alla trasparenza i criteri sono elencati chiaramente nei progetti di
assegnazione locale stilati dalle autorit locali e pubblicati. Il governo deve
controllare che tali progetti siano conformi alle direttive nazionali.

83
 SPAGNA

Il quadro legislativo

La Costituzione spagnola disciplina il diritto alla casa. Lart 47 recita: tutti i

cittadini spagnoli hanno diritto ad abitare in un alloggio decoroso ed adeguato.
Le autorit pubbliche promuovono le condizioni necessarie e stabiliscono gli
standard adeguati al fine di rendere effettivo tale diritto. Nel 1978 il settore della
pianificazione edilizia stato decentralizzato dal governo ai comuni e alle regioni
autonome, che sono divenuti responsabili per la realizzazione di alloggi in base al
progetto edilizio statale. Lobiettivo della decentralizzazione era di migliorare la
situazione del social housing in quanto le regioni conoscevano meglio gli
interessi della popolazione locale. Nel 1999 sono entrati in vigore due piani
edilizi, che hanno avuto durata triennale. Il primo, applicato dal 1999 al 2001, si
basava sullassistenza finanziaria alle famiglie a basso reddito per laffitto o
lacquisto di un alloggio sociale. Il piano introduceva anche gli aspetti di politica
abitativa, quali ledilizia sovvenzionata, le nuove case tutelate dallo Stato, le case
destinate a gruppi specifici, la ristrutturazione e la politica dei terreni. Il piano
introduceva anche gli strumenti finanziari come prestiti concordati tra istituti di
credito pubblici e privati e lo Stato e sovvenzioni. Il piano abitativo del periodo
2002-2005 regolamenta il sostegno finanziario da parte del governo, le
agevolazioni fiscali e i progetti pilota finalizzati alla realizzazione di alloggi
sociali.

Le dimensioni del settore

Nonostante il diritto alla casa sia disciplinato nella stessa Costituzione, il settore
locativo sociale poco sviluppato in Spagna, dove rappresenta solo l1 per cento
dello stock residenziale, contro il 14 per cento degli alloggi in regime di affitto
privato. La larga maggioranza degli alloggi, pari all85 per cento, di propriet, e
si tratta della quota pi elevata a livello europeo dopo lUngheria. Per quanto
riguarda lattivit edilizia, nel periodo 2000-2005 sono stati realizzati circa 19
mila alloggi sociali e ne sono stati ristrutturati oltre 7 mila. I governi stanno
cercando di potenziare lofferta di alloggi sociali dal momento che il progressivo
invecchiamento della popolazione spagnola e laumento delle immigrazioni
comportano crescenti problemi economici e di esclusione sociale e una richiesta
sempre maggiore di alloggi a basso costo.

84
Il quadro istituzionale

La responsabilit del social housing in Spagna si articola su tre livelli:

il governo centrale ha la responsabilit di definire le linee guida dei

programmi edilizi, della distribuzione dei crediti e della fiscalit
le regioni autonome hanno competenza esclusiva in alcune aree come
programmazione edilizia, miglioramento delle politiche abitative stabilite
dal governo centrale e gestione dello stock sociale. Le regioni autonome
hanno anche la responsabilit della politica dei terreni, sulla quale lo Stato
ha scarsa competenza e pu intervenire solo attraverso i progetti edilizi
che, a loro volta, sono basati sulla pianificazione economica del paese
i governi locali sono incaricati di sviluppare lo stock, progettare lo
sviluppo e il controllo dei patrimoni edilizi e dei terreni locali.

Il Consiglio economico e sociale spagnolo un comitato di consulenza

governativo e permette alle organizzazioni sociali di partecipare alla
formulazione delle decisioni di politica sociale ed economica. E composto da 61
membri, di cui 21 rappresentano le organizzazioni del lavoro, 20 le
organizzazioni economiche e 20 quelle sociali.

Il quadro finanziario

Il comparto del social housing scarsamente sviluppato in Spagna in quanto il

sistema di sovvenzioni destinate alla realizzazione di nuovi alloggi sociali
estremamente carente. Per quanto riguarda il finanziamento alle famiglie, il
quadro legislativo costituito dal piano abitativo del 2002-2005, che stabilisce
che le famiglie con un reddito annuo inferiore a 33.055 euro hanno diritto alla
concessione di prestito qualificato, mentre se il reddito non supera 24.045 euro si
ha diritto ad un prestito qualificato ed alla sovvenzione. Infine le famiglie con un
reddito inferiore a 21.035 euro possono trarre vantaggio di un prestito qualificato
affiancato da sovvenzioni personali maggiori, pari al 15 per cento del valore della
casa, ma si deve trattare di acquirenti di prima casa.
Oltre al limite di reddito, le famiglie devono avere unet compresa tra 25 e 65
anni ed essere cittadini spagnoli.

Criteri di accesso

Per avere diritto ad un alloggio sociale i richiedenti devono possedere determinati

requisiti: non devono avere altri alloggi nella stessa localit e lalloggio che
intendono richiedere deve essere usato come indirizzo permanente.
Inoltre, la casa non pu essere rivenduta per un periodo di 10 anni.

85
 SVEZIA

Il quadro legislativo

La Costituzione svedese non contempla il diritto alla casa, ma nel 2000 il

Parlamento ha rimesso in vigore una legge che era stata abolita nel 1993 che
stabilisce che i comuni devono definire i principi in base ai quali tutti gli abitanti
devono godere di un alloggio adeguato. La legge incoraggia anche leventuale
insediamento di agenzie locali.
Non previsto alcun diritto legislativo allalloggio da parte dei senzatetto, ma i
comuni hanno lobbligo di offrire unabitazione temporanea in caso di
emergenza.

Le dimensioni del settore

Gli anni novanta hanno segnato linizio di un nuovo clima economico per la
Svezia e la sua politica edilizia, grazie ad una bassa inflazione ad un elevato tasso
di crescita economica, che hanno comportato un forte aumento della domanda di
immobili residenziali dopo anni di crisi. Questo fenomeno stato particolarmente
evidente nelle tre citt pi importanti, Stoccolma, Goteborg e Malmo, che
concentrano un terzo delle famiglie svedesi, la cui composizione si differenzia
dalla media europea in quanto il 40 per cento delle famiglie composta da una
persona e il 30 per cento da due persone.
La domanda elevata ha comportato un forte aumento dei prezzi, aggravato da una
radicale riforma fiscale che ha abbassato limposta sui redditi, ma ha aumentato
lIva ed elevato i costi riducendo le sovvenzioni statali.
Nel complesso, i costi abitativi in Svezia sono tra i pi elevati in Europa e la
carenza di alloggi in affitto rappresenta un problema particolarmente grave per
gli studenti e le famiglie con un reddito modesto.
Attualmente lo stock residenziale svedese composto per il 53 per cento da
alloggi in propriet, per il 18 per cento da alloggi in regime di affitto privato e
per il 22 per cento da alloggi sociali, mentre il restante 7 per cento occupato ad
altro titolo.
Con riferimento allattivit edilizia, nel periodo 2000-2005 sono stati realizzati
circa 5 mila alloggi lanno e ne sono stati ristrutturati circa 8 mila.

86
Il quadro istituzionale

Lo Stato responsabile della definizione della politica edilizia generale, mentre i

comuni decidono i tempi, i luoghi e le modalit di realizzazione degli alloggi
sociali. Infine le organizzazioni edilizie detengono la propriet degli alloggi
sociali e competono sul mercato allo stesso livello delle societ private. Il loro
obiettivo di offrire abitazioni adeguate alle esigenze di tutte le tipologie di
famiglie.
Le organizzazioni sociali dipendono dai comuni, sono responsabili
dellassegnazione degli alloggi e sono rappresentate dallo Sabo, la federazione
che comprende 300 membri, che gestiscono oltre 500 mila alloggi sociali.
Inoltre in Svezia esiste un sistema efficiente di cooperative, che detengono oltre
400 mila alloggi. Le cooperative pi importanti sono HSB e Riksbyggen.

Il quadro finanziario

Il finanziamento del comparto del social housing coordinato su due livelli: la

definizione degli aspetti legislativi e finanziari di competenza del governo
centrale, mentre i comuni hanno la responsabilit di pianificare e garantire
laccesso alla casa.
Nel 1992 il governo svedese ha introdotto un nuovo sistema di finanziamento,
finalizzato a ridurre limpegno statale. I prestiti governativi con bassi tassi di
interesse sono stati ridotti ad un periodo di 10 anni e sono stati introdotti interessi
garantiti dallo stato. A partire dalla riorganizzazione del sistema finanziario si
sono presentati alcuni problemi che devono ancora essere risolti.
Nel 2001 il governo ha deciso di sostenere la costruzione di alloggi sociali ed ha
emesso una sovvenzione di circa 250 milioni di euro suddivisi su un periodo di
cinque anni.
Nel 2003 il governo ha lanciato un altro schema di sostegno statale al fine di
incrementare la percentuale di alloggi nuovi da destinare alla locazione nel
periodo 2000-2005. Una riduzione fiscale, pari al 30 per cento della spesa degli
interessi, viene concessa per lacquisto di alloggi da adibire ad uso proprio.

Criteri di accesso

Lobiettivo della Svezia sempre stato quello di offrire a tutti i cittadini un

alloggio adeguato a prezzi ragionevoli e non sono previsti specifici criteri di
accesso, in quanto le famiglie a basso reddito possono ottenere sovvenzioni
individuali per affittare un alloggio.

87
Tavola 1
Attivit edilizia nel periodo 2000-2005 nei principali Paesi europei

Alloggi sociali Alloggi sociali

realizzati mediamente ristrutturati
Paese Stock di alloggi sociali ogni anno mediamente ogni anno

Austria 787.200 13.000 n.d.

Belgio 337.400 3.000 19.700

Danimarca 501.600 5.700 n.d.

Estonia 18.720 0 0
Finlandia 411.840 39.000 2.300
Francia 5.014.150 65.000 86.000

Germania 11.677.500 15.000 n.d.

Grecia 109.300 1.300 1.200

Ungheria 124.020 0 20.000

Irlanda 158.000 1.800 0
Italia 1.591.560 25.000 () 30.000 ()
Lussemburgo 3.520 500 150

Olanda 2.383.850 20.000 60.000

Regno Unito 5.379.570 38.000 7.000
Spagna 209.470 19.000 7.000
Svezia 957.220 5.000 8.000
() = di cui il 90 per cento ad opera di cooperative

Fonte: Commissione Economica Europea

88
Tavola 2
Finanziamento del social housing nell'ambito dell'Unione europea

Mutui con
Livello di bassi tassi Garanzia Accesso ai Esenzione Riduzione Fondi
Paese intervento Assegnazione di interesse pubblica terreni fiscale Iva privati Azionisti
Austria federale
lander x x x
locale x x
Belgio federale x x x
regionale x x x x x x
locale x x x x x x
Danimarca nazionale x x x x
locale x x x x
Estonia n.d. x x x x
Finlandia nazionale x x x
locale x x x x
Francia nazionale x x x x x x x x
regionale x
dipartimentale x x
locale x x
Germania federale x
lander x x x x
locale x x x x
Grecia nazionale x x x x
locale
Irlanda nazionale x x x x x
locale
Italia nazionale x x x
regionale x x x
locale x x x
Lussemburgo nazionale x x x x x
locale x
Olanda nazionale x x
regionale x
locale x x
Polonia n.d. x x x
Portogallo nazionale x x x x x x
locale x x x x
Regno Unito nazionale x x
regionale x x
locale x x
Spagna nazionale x x x
autonomie x
locale x x
Svezia nazionale x x x x
locale x x x

Fonte: Cecodhas

89
 FOCUS ITALIA

T
ra le grandi nazioni europee, lItalia il Paese con la piu bassa
percentuale di alloggi in affitto sociale. Solo il quattro per cento
dello stock, secondo i dati della Commissione Economica Europea,
rientra in questa tipologia.
Si tratta di poco di pi di un milione di alloggi che, per circa 75 per cento
appartengono agli Iacp, mentre il resto propriet di comuni o altri enti
territoriali.
Nel corso degli ultimi anni sono state effettuate alcune vendite a livello locale
(es. Milano), ma nel complesso lo stock stabile da circa 15 anni. Le nuove
realizzazioni sono nellordine di poche migliaia lanno, mentre piu intensa
lattivit di ristrutturazione.
Lo Stato definisce linquadramento legislativo delle politiche di social housing,
che viene integrato dalle regioni e dai comuni.
A partire dal 1990 lItalia ha approvato una serie di riforme con i seguenti
obiettivi:

liberalizzazione della politica abitativa al fine di promuovere gli

investimenti privati
creazione di un fondo nazionale per la costruzione degli alloggi e il
sostegno di coloro che cercano casa
creazione di un osservatorio nazionale finalizzato ad analizzare le
condizioni di vita della popolazione
riforma degli Iacp (Istituti autonomi case popolari) finalizzata ad
accrescere lefficienza dei piani finanziari ed a promuovere la
competizione con gli altri protagonisti del mercato.

Secondo il decreto legislativo n.112 del 31 marzo 1998, le regioni sono

responsabili del social housing, sebbene il governo sia competente in alcuni
settori, quali la concessione di servizi e la raccolta, elaborazione, distribuzione e
valutazione delle informazioni relative al mercato abitativo.
Le regioni e le autorit locali devono pianificare le risorse finanziarie,
determinare i criteri di accesso agli alloggi sociali ed i livelli dei canoni. Infine,
le cooperative si limitano a realizzare alloggi a favore dei propri iscritti.
Le risorse destinate al finanziamento del social housing hanno registrato un calo,
soprattutto a causa della fine dei finanziamenti da parte dellex Gescal, da cui
provenivano le risorse maggiori.

90
Ci sono tre tipi di sostegno finanziario:

edilizia sovvenzionata, che consiste nel finanziamento attraverso

contributi diretti alle famiglie a basso reddito. Si tratta di un comparto
gestito dai comuni e dagli Iacp
edilizia agevolata, che consiste nel sostegno a favore delle famiglie con
un reddito medio, interessate ad acquistare o affittare un alloggio tramite
la concessione di prestiti a tasso agevolato previsti dalla legge 179/92. Il
comparto gestito dalle cooperative edilizie che, in base alla legge
457/78, possono utilizzare risorse pubbliche.
edilizia convenzionata, i cui costi di trasferimento e canoni sono
regolamentati da accordi specifici stipulati tra comune e cooperative o
societ di costruzioni a livello locale.

Ledilizia sociale era originariamente limitata a soddisfare le esigenze delle

famiglie di basso livello sociale, ma successivamente, in seguito alla normativa
della Corte di Giustizia Europea, il gruppo di riferimento stato ampliato.
I richiedenti devono provvedere alla registrazione in una lista dattesa
predisposta da una commissione mista presieduta da un magistrato e composta
dal sindaco, dal presidente dello Iacp, da un membro del governo locale e da tre
rappresentanti del sindacato dei lavoratori. La graduatoria deriva da una serie di
punteggi che vengono attribuiti in base a fattori quali le attuali condizioni
abitative, le dimensioni della famiglia, il reddito,ecc. I criteri sono diversi a
seconda della regione.

La questione abitativa

Nel corso degli ultimi dieci anni si registrata una nuova esplosione della
questione abitativa in Italia, con un allargamento dalle categorie sociali pi
deboli al ceto medio. Rispetto al passato, infatti, quando il problema della ricerca
di unabitazione riguardava un numero relativamente contenuto di famiglie, negli
ultimi anni lemergenza abitativa ha investito una fascia pi ampia della
popolazione italiana, facendo emergere, nel dibattito politico, il problema di
approntare strumenti nuovi ed efficaci per garantire il controllo del fenomeno.
La crisi in atto riguarda proprio le famiglie che vivono in abitazioni in affitto a
canone di mercato, ed il fenomeno sembra concentrarsi soprattutto nelle grandi
aree metropolitane, dove sono stati pi consistenti gli incrementi dei canoni negli
ultimi anni (pi 60 per cento in cinque anni).
Le statistiche fornite dal Ministero dellinterno sugli sfratti evidenziano che, tra il
2001 ed il 2005, il numero di provvedimenti emessi dalle autorit giudiziarie
aumentato dell11,1 per cento, portandosi dai 40.500 del 2001 ai 45mila del

91
2005. Il numero di procedure eseguite ha subito un aumento percentuale ancor
pi consistente (pi 23,2 per cento), passando da 20.600 a 25.400.
Questi dati sono indicatori di una problematica abitativa in forte aumento presso
le famiglie italiane, soprattutto per problemi di natura economica. Sempre nelle
stesse statistiche fornite dal Ministero dellInterno, infatti, emerge che, nel 71,4
per cento dei casi, le procedure di sfratto emesse nel corso del 2005, sono state
causate da problemi di morosit degli affittuari.
Rispetto al 2001,quando la percentuale in questione era del 66,5 per cento, si
riscontra un forte aumento dei casi di morosit, quantificabile in un pi 7,4 per
cento. In media, nellintero arco di tempo considerato, il 69,8 per cento delle
procedure di sfratto stato prodotto da cause economiche, ovvero
dallimpossibilit, per gli acquirenti, di sostenere lalto livello degli affitti.
La liberalizzazione del mercato degli affitti, avviata in Italia a partire dal 1992
con lintroduzione dei patti in deroga, si conclusa nel 1998 con lemanazione
della legge n. 431, sostitutiva degli stessi patti in deroga e della vecchia legge
sullequo-canone. Il provvedimento in questione, proponendosi di sbloccare un
mercato immobiliare troppo ingessato, avrebbe dovuto innescare un processo di
progressiva liberalizzazione dei canoni, contribuendo, contemporaneamente, a
combattere il fenomeno degli affitti in nero.
La legge 431, infatti, prevedeva la possibilit, per il cittadino, di scegliere tra
diverse soluzioni contrattuali: da un lato cera la possibilit di sottoscrivere un
contratto libero, della durata di quattro anni, dallaltro lalternativa rappresentata
dal contratto a canone concordato, il cui contenuto era invece definito a livello
locale, in base alla concertazione tra associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Lobiettivo, mal riuscito, era quello di favorire laccesso al mercato degli affitti
per le famiglie di reddito medio, che non fossero proprietarie dellabitazione. Per
i nuclei familiari a pi basso reddito, invece, che non potevano accedere ad
abitazioni in edilizia residenziale pubblica, era stata prevista listituzione di un
Fondo nazionale di sostegno per laccesso alle abitazioni in locazione, finanziato
da Stato, regioni e comuni.
Il cambiamento sul piano legislativo non ha prodotto gli effetti desiderati, visto
che accanto al mercato dei canoni liberi non si sviluppata unofferta consistente
di abitazioni a canone concordato. Nel contempo, si registrata una diffusione
molto forte di contratti parzialmente o totalmente a nero.
Attualmente, si stima che la percentuale di contratti a canone concordato (equo
canone e patti in deroga) oscilli tra il 10 e il 12 per cento del totale dei contratti di
affitto, con una tendenza a contrarsi ulteriormente nei prossimi anni (soprattutto
perch una parte di questi contratti applicata in immobili di propriet pubblica,
ora progressivamente in vendita).
La percentuale di inquilini da privati nel nostro Paese scende di circa luno per
cento lanno, arrivando ormai a meno del 20 per cento delle famiglie.
Alla contrazione del mercato delle locazioni a favore della piccola propriet,
seguita anche la progressiva erosione dello stock abitativo offerto in locazione. I

92
costruttori, data anche la particolare congiuntura, caratterizzata dal binomio
affitti elevati/bassi tassi di interesse, hanno realizzato alloggi quasi
esclusivamente destinati alla vendita, giudicando poco remunerativo investire nel
mercato degli affitti.
Lo Stato ha ridotto notevolmente lintervento in materia abitativa, tanto che la
dotazione finanziaria del Fondo sociale per laffitto, istituito nel 1999, si ridotta
dai 500 milioni iniziali agli attuali 230 milioni di euro.
La sostanziale assenza di un bonus casa per laffitto, a sostegno degli inquilini a
basso reddito, ha contribuito a creare una consistente sacca di disagio abitativo,
che nel tempo si estesa anche alle famiglie con redditi medi. Per queste fasce
sociali si apre dunque una prospettiva di maggiore precariet, con il rischio di
esclusione abitativa e di un maggiore bisogno di interventi assistenziali. Secondo
Federcasa, infatti, sarebbero circa seicentomila le domande inevase di aventi
diritto ad un alloggio in edilizia residenziale pubblica.
Solo recentemente il tema dellaffitto tornato di , relativo, interesse.
Il termine social housing viene usato in riferimento alla costruzione di alloggi
con affitto calmierato destinati a particolari categorie: studenti, giovani coppie,
immigrati.
Questo implica una cessione gratuita (o quasi) di aree edificabili, nella
costruzione di alloggi a basso costo e quindi di affitti contenuti ma che
conservano il reddito ad un investitore.
E il caso del fondo immobiliare promosso dalla Fondazione Housing sociale e di
quello costituito di Fimit.
Si tratta di iniziative pilota, necessariamente circoscritte, che hanno tempi
lunghi perch mettono in moto lintera filiera produttiva. Rimangono escluse le
fasce economicamente pi deboli, per le quali sarebbero necessari alloggi a
canone molto basso.
E necessario, a questo proposito, un piano di intervento pubblico, a cui associare
poi i privati.Secondo i dati del Ministero delle infrastrutture occorrono risorse tra
1,2 e 1,5 miliardi di euro, che servano a costruire case e dare incentivi a chi
affitta a canoni calmierati

93
TAVOLE
Tavola 1
Incidenza della spesa per il social housing rispetto ai prodotti interni lordi nazionali
(valori percentuali, periodo 2000-2006)

Grecia

Portogallo

Lussemburgo

Italia

Spagna

Belgio

Irlanda

UE

Finlandia

Austria

Germania

Danimarca

Francia

Polonia

Svizzera

Svezia

Regno Unito

Olanda

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0

Fonte: Eurispes
Tavola 2
Incidenza dei debiti ipotecari sul prodotto interno lordo nei Paesi europei
(valori percentuali, giugno 2006)

100

90

80

70

60
%

50

40

30

20

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Fonte: elaborazione Scenari Immobiliari su dati banche centrali
Tavola 3
Variazione dell'incidenza dei debiti ipotecari sul prodotto interno lordo negli ultimi cinque anni nei Paesi europei
(valori percentuali, periodo 2002-2006)

40

35

30

25

20
%

15

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-10

Fonte: elaborazione Scenari Immobiliari su dati banche centrali

Tavola 4
Contributo diretto alle famiglie per l'affitto di un alloggio sociale: percentuale di beneficiari sul totale degli affittuari
(valori percentuali, 2004-2005)

30

25

20

15

10

0
Francia Svezia Regno Unito Olanda UE Germania

Fonte: Cecodhas, Commissione Economica Europea, Eurostat

Tavola 5
Contributo diretto alle famiglie per l'affitto di un alloggio sociale
(euro/abitante, 2004-2005)

400

350

300

250

200

150

100

50

0
Regno Unito Francia Svezia Olanda Germania EU

Fonte: Cecodhas, Commissione Economica Europea, Eurostat

Tavola 6
Suddivisione dello stock residenziale nell'Unione Europea

Numero totale alloggi = 214.293.000

Altro
Regime di affitto sociale 1%
16%

Regime di affitto privato

20%
Regime di propriet
63%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 7
Suddivisione della propriet degli alloggi sociali nell'ambito dell'Unione Europea

Alloggi sociali totali = 34.287.000

Settore privato
47,2%

Settore pubblico
52,8%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 8
Popolazione a rischio povert (al di sotto del 60 per cento del reddito medio nazionale)
(% sulla popolazione attiva)

Paese Prima dell'assistenza sociale Dopo l'assistenza sociale

Belgio 23,0 13,0
Rep Ceca 18,0 8,0
Danimarca 36,0 10,0
Germania 21,0 11,0
Estonia 25,0 18,0
Grecia 23,0 20,0
Spagna 23,0 19,0
Francia 24,0 15,0
Irlanda 30,0 21,0
Italia 22,0 19,0
Lussemburgo 23,0 12,0
Ungheria 20,0 10,0
Olanda 21,0 11,0
Austria 22,0 12,0
Polonia 30,0 15,0
Portogallo 24,0 20,0
Slovenia 17,0 11,0
Slovacchia 28,0 21,0
Finlandia 19,0 11,0
Svezia 14,0 9,0
Regno Unito 29,0 17,0
Bulgaria 19,0 16,0
Romania 22,0 17,0
UE 22,0 15,0

Fonte: Commissione Economica Europea, Eurostat

Tavola 9
Popolazione a rischio povert (al di sotto del 60 per cento del reddito medio nazionale)
(% sulla popolazione attiva, dopo l'assistenza sociale)

24,0

22,0

20,0

18,0

16,0

14,0

12,0

10,0

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Fonte: Commissione Economica Europea, Eurostat

Tavola 10
Situazione abitativa nell'Unione Europea
(valori percentuali sul totale delle famiglie, giugno 2006)

3 o pi adulti con bambini un adulto solo

13% 11%

due adulti
23%

due adulti con bambini

35%

3 o pi adulti
14%
1 adulto con bambini
4%

Fonte: Eurostat
Tavola 11
Gli indicatori principali del mercato del lavoro nei principali Paesi Europei

Contratti Contratti part-

temporanei time Tasso di
Posti di lavoro (% sulla forza (% sulla forza disoccupazione
Paese (migliaia) lavoro) lavoro) (%)
Austria 3.745 8,7 19,7 5,0
Belgio 4.134 8,6 21,5 8,4
Bulgaria 2.871 6,9 1,9 12,0
Repubblica ceca 4.672 9,1 4,8 8,2
Danimarca 2.691 8,8 22,1 5,1
Estonia 577 2,4 7,7 8,7
Finlandia 2.327 14,7 14,4 8,0
Francia 24.048 12,6 16,9 9,5
Germania 35.811 12,4 22,3 10,1
Grecia 4.250 11,7 4,6 10,5
Ungheria 3.884 7,1 4,7 6,3
Irlanda 1.859 3,6 16,7 4,5
Italia 22.286 12,0 12,8 8,3
Lussemburgo 186 4,9 17,8 4,8
Olanda 8.022 15,1 45,8 4,6
Norvegia 2.226 10,1 29,4 3,9
Portogallo 4.821 19,4 11,5 7,5
Polonia 13.731 24,0 11,1 18,3
Romania 8.592 2,0 9,2 8,5
Slovacchia 2.189 5,7 2,6 17,3
Slovenia 911 17,7 8,8 6,6
Spagna 18.181 32,9 8,7 10,6
Svezia 4.195 15,2 24,0 6,2
Svizzera 3.959 n.d. 31,7 4,3
Regno Unito 27.614 6,0 25,3 4,7
Totale 207.782 13,4 17,6 8,8

Fonte: Commissione Economica Europea

 10,0
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Tavola 12

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(dicembre 2006)

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Fonte: Commissione Economica Europea

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Il tasso di disoccupazione nei Paesi Europei

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Tavola 13
Composizione della popolazione nell'Unione Europea
(media, valori percentuali, dicembre 2006)

> 65 anni 0-14 anni

15,1% 17,2%

15-24 anni
13,9%

25-64 anni
53,8%

Fonte: Commissione Economica Europea

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Tavola 14

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(valori percentuali, dicembre 2006)

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Fonte: Commissione Economica Europea

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Percentuale di anziani (> 65 anni) sul totale della popolazione nell'Unione Europea

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Tavola 15
Condizioni abitative della popolazione anziana nell'Unione Europea
(valori percentuali, previsioni al 2010)

70

60

50

40
65-79 anni
> 80 anni
30

20

10

0
coppia che vive sola persona che vive sola in famiglia altro

Fonte: Eurostat
Tavola 16
Disabili nei Paesi europei
(% sul totale della popolazione, dicembre 2005)
Romania

Italia

Lussemburgo

Slovacchia

Irlanda

Grecia

Belgio

Germania

Ungheria

Spagna

Austria

Polonia

Svizzera

Regno Unito

UE

Francia

Norvegia

Olanda

Danimarca

Portogallo

Svezia

Finlandia

Rep Ceca

Estonia

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 22,0

Fonte: Eurostat
Tavola 17
Tasso annuale medio di crescita della popolazione nell'Unione Europea nel periodo 1960-2004
(valori percentuali )

10

5
Crescita naturale
Immigrazioni
4

0
1960-65 1966-70 1971-75 1976-80 1981-85 1986-90 1991-95 1996-01 2002 2003 2004

-1

Fonte: Eurostat
Tavola 18
Tasso medio di aumento della popolazione nei Paesi Europei
(valori percentuali, periodo 1995-2005)

Estonia
Ungheria
Repubblica ceca
Polonia
Slovenia
Italia
Austria
Slovacchia
Regno Unito
Germania
UE
Belgio
Svezia
Finlandia
Danimarca
Francia
Spagna
Portogallo
Olanda
Grecia
Irlanda
Lussemburgo

-16,0 -14,0 -12,0 -10,0 -8,0 -6,0 -4,0 -2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0

Fonte: Eurostat
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15
20
25
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35
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Tavola 19

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Fonte: Eurostat
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(valori percentuali, 2005)

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Percentuale di stranieri sulla popolazione totale nei paesi europei

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Tavola 20
Suddivisione dello stock residenziale (compresi alloggi vuoti e seconde case) nell'Unione Europea

Popolazione Numero alloggi Numero medio Regime di Regime di

Densit nelle aree ogni 1.000 di persone per Regime di affitto privato affitto sociale
Paese Popolazione (ab per Kmq) urbane (%) Numero alloggi abitanti alloggio propriet (%) (%) (%) Altro (%)
Austria 8.200.000 96 65,8 3.280.000 400 2,5 57 16 24 3
Belgio 10.400.000 340 97,2 4.820.000 463 2,2 74 16 7 3
Bulgaria 7.830.000 70 44,3 2.349.000 300 3,3 94 5 1 0
Cipro 802.000 87 69,2 289.000 300 2,8 n.d. n.d. n.d. n.d.
Danimarca 5.300.000 125 85,3 2.640.000 498 2,0 51 26 19 4
Estonia 1.400.000 30 69,4 624.000 446 2,2 87 10 3 0
Finlandia 5.100.000 15 60,9 2.574.000 505 2,0 58 15 16 11
Francia 60.400.000 112 76,3 29.495.000 488 2,0 55 28 17 0
Germania 82.000.000 231 88,1 38.925.000 475 2,1 43 27 30 0
Grecia 10.500.000 83 60,8 5.465.000 520 1,9 74 21 2 3
Irlanda 3.700.000 56 59,9 1.580.000 427 2,3 80 15 5 0
Italia 57.600.000 193 67,4 26.526.000 461 2,2 75 20 4 1
Lettonia 5.138.000 36 66,2 2.287.000 445 2,2 87 11 2 0
Lituania 2.326.000 53 66,7 1.016.000 437 2,3 85 13 2 0
Lussemburgo 429.200 174 91,9 176.000 410 2,4 70 24 2 4
Malta 398.000 130 91,7 147.000 369 2,7 77 20 3 0
Olanda 15.800.000 391 65,8 6.811.000 431 2,3 53 12 35 0
Polonia 38.800.000 122 61,9 11.764.000 303 3,3 57 17 26 0
Portogallo 10.800.000 114 54,6 5.318.000 492 2,0 64 23 5 8
Regno Unito 58.600.000 245 89,1 25.617.000 437 2,3 69 10 21 0
Repubblica ceca 10.300.000 129 74,3 4.336.000 421 2,4 43 57 0 0
Romania 21.800.000 91 54,5 6.649.000 305 3,3 87 9 4 0
Slovacchia 5.400.000 110 57,4 1.593.000 295 3,4 n.d. n.d. n.d. n.d.
Slovenia 2.000.000 99 50,8 580.000 290 3,4 n.d. n.d. n.d. n.d.
Spagna 39.400.000 81 76,5 20.947.000 532 1,9 85 14 1 0
Svezia 8.900.000 20 83,4 4.351.000 489 2,0 53 18 22 7
Ungheria 10.200.000 109 65,1 4.134.000 405 2,5 90 4 3 3
Totale 483.523.200 124 70,1 214.293.000 443 2,3 63 20 16 1

Fonte: Commissione Economica Europea

 10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%

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Tavola 21

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Fonte: Commissione Economica Europea

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Quota di alloggi sociali sul totale dello stock residenziale nei principali Paesi dell'Unione Europea

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Tavola 22
Suddivisione dello stock residenziale in Austria
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 3.280.000

Altro
3%
Affitto sociale
24%

Propriet
57%
Affitto privato
16%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 23
Suddivisione dello stock residenziale in Belgio
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 4.820.000

Affitto sociale Altro

7% 3%

Affitto privato
16%

Propriet
74%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 24
Suddivisione dello stock residenziale in Danimarca
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 2.640.000

Altro
4%
Affitto sociale
19%

Propriet
51%

Affitto privato
26%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 25
Suddivisione dello stock residenziale in Finlandia
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 2.574.000

Altro Propriet
11% 16%

Affitto privato
15%

Affitto sociale
58%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 25
Suddivisione dello stock residenziale in Finlandia
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 2.574.000

Altro Propriet
11% 16%

Affitto privato
15%

Affitto sociale
58%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 26
Suddivisione dello stock residenziale in Francia
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 29.495.000

Affitto sociale
17%

Propriet
Affitto privato 55%
28%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 27
Suddivisione dello stock residenziale in Germania
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 38.925.000

Affitto sociale
30%
Propriet
43%

Affitto privato
27%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 28
Suddivisione dello stock residenziale in Grecia
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 5.465.000

Affitto sociale
Affitto privato 2%
21%

Altro
3%

Propriet
74%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 29
Suddivisione dello stock residenziale in Irlanda
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 1.580.000

Affitto sociale
10%
Affitto privato
10%

Propriet
80%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 30
Suddivisione dello stock residenziale in Italia
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 26.526.000

Affitto sociale
6%

Affitto privato
23%

Altro
1%
Propriet
70%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 31
Suddivisione dello stock residenziale in Lussemburgo
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 176.000

Altro Affitto sociale

4% 2%

Affitto privato
24%

Propriet
70%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 32
Suddivisione dello stock residenziale in Olanda
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 6.811.000

Affitto sociale
35%

Propriet
53%

Affitto privato
12%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 33
Suddivisione dello stock residenziale in Polonia
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 11.764.000

Affitto sociale
26%

Propriet
57%
Affitto privato
17%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 34
Suddivisione dello stock residenziale in Portogallo
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 5.318.000

Affitto sociale
Altro 5%
8%

Affitto privato
23%

Propriet
64%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 35
Suddivisione dello stock residenziale nel Regno Unito
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 25.617.000

Affitto sociale
21%

Affitto privato
10%

Propriet
69%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 36
Suddivisione dello stock residenziale in Spagna
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 20.947.000

Affitto sociale
Affitto privato
1%
14%

Propriet
85%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 37
Suddivisione dello stock residenziale in Svezia
(valori percentuali, giugno 2006)

Numero totale alloggi = 4.351.000

Affitto sociale
22%

Propriet
53%
Affitto privato
18%

Altro
7%

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 38
Attivit edilizia nel periodo 2000-2005 nei principali Paesi europei

Alloggi sociali Alloggi sociali

realizzati ristrutturati
Stock di alloggi mediamente ogni mediamente ogni
Paese sociali anno anno

Austria 787.200 13.000 n.d.

Belgio 337.400 3.000 19.700

Danimarca 501.600 5.700 n.d.

Estonia 18.720 0 0
Finlandia 411.840 39.000 2.300
Francia 5.014.150 65.000 86.000

Germania 11.677.500 15.000 n.d.

Grecia 109.300 1.300 1.200

Ungheria 124.020 0 20.000

Irlanda 158.000 1.800 0
Italia 1.591.560 25.000 30.000
Lussemburgo 3.520 500 150

Olanda 2.383.850 20.000 60.000

Regno Unito 5.379.570 38.000 7.000
Spagna 209.470 19.000 7.000
Svezia 957.220 5.000 8.000

Fonte: Commissione Economica Europea

Tavola 39
Finanziamento del social housing nell'ambito dell'Unione Europea

Mutui con
Livello di bassi tassi Garanzia Accesso ai Esenzione Riduzione Fondi
Paese intervento Assegnazione di interesse pubblica terreni fiscale Iva privati Azionisti
Austria federale
lander x x x
locale x x
Belgio federale x x x
regionale x x x x x x
locale x x x x x x
Danimarca nazionale x x x x
locale x x x x
Estonia n.d. x x x x
Finlandia nazionale x x x
locale x x x x
Francia nazionale x x x x x x x x
regionale x
dipartimentale x x
locale x x
Germania federale x
lander x x x x
locale x x x x
Grecia nazionale x x x x
locale
Irlanda nazionale x x x x x
locale
Italia nazionale x x x
regionale x x x
locale x x x
Lussemburgo nazionale x x x x x
locale x
Olanda nazionale x x
regionale x
locale x x
Polonia n.d. x x x
Portogallo nazionale x x x x x x
locale x x x x
Regno Unito nazionale x x
regionale x x
locale x x
Spagna nazionale x x x
autonomie x
locale x x
Svezia nazionale x x x x
locale x x x

Fonte: Cecodhas