26.

Greenfield

A la empresa Greenfield dedicada al estudio de la viabilidad de proyectos de inversin especializad

turstico, se le plantea el anlisis de un proyecto consistente en determinar la conveniencia de adq
una casona canaria antigua, con el objeto de habilitarla y explotarla a partir de principios del prxim
un pequeo hotel rural y durante un perodo de 6 aos.
Los dueos de la casa han fijado un precio de S/.500 mil para la casona, mientras que en el caso de
S/.3 mil al mes. En cualquiera de los dos casos, se deber acometer unas obras de reforma en las i
por S/.9 mil, as como la adquisicin de mobiliario cuyo costo asciende a S/.11,700. Adems, se ha
hotel de un aparcamiento para clientes lo cual supone la compra de un solar anexo a la casa de 10
por m2, a lo que hay que aadir el importe de la construccin del parking que se eleva a una cuan

Los ingresos y los gastos anuales, que se suponen constantes para el perodo indicado, se han esti
de las cifras de otros establecimientos hoteleros de similares caractersticas, cifrndose los primero
anuales. En cuanto a los segundos, los costos variables se estiman en un 30% de la cifra de ingres
que los costos fijos (sin incluir la amortizacin ni el alquiler, en su caso) se elevan a S/.60 mil anua
se amortiza de forma lineal en 20 aos y el mobiliario, las instalaciones y la construccin del parkin
amortizacin del inmovilizado se realiza sobre su precio de adquisicin). La empresa obtiene sus co
sus pagos al final de cada mes en que se producen los ingresos y gastos correspondientes.
Independientemente de la alternativa elegida, comprar o alquilar, al cabo de seis aos, se espera v
mobiliario y las instalaciones por un precio superior en un 20% a su valor contable en ese moment
(tanto el terreno como la construccin) por su valor contable en ese momento. En el caso de optar
de la casona, se espera venderla transcurridos los seis aos por un precio superior en un 30% a su
en ese momento. Se estima que ninguno de los elementos va a experimentar deterioro de valor.

La tasa impositiva que soporta la empresa es del 30% y el coste medio ponderado de capital es de

Se pide:
a. Determinar la viabilidad de la explotacin del hotel en el caso de adquirir la casona s
valor actual neto.
b. Determinar la viabilidad de la explotacin del hotel en el caso de alquilar la casona se
valor actual neto.
c. Razonar si son comparables las dos opciones planteadas segn el criterio del valor ac
cul de las dos opciones es preferible.

Nota: supngase que se cumple la hiptesis de reinversin de los flujos netos de caja, por lo que la
reinversin puede considerarse igual al coste de capital.

Analisis 6 aos
amortizacion lineal
Opcion 1. Inversion en compra casona 500,000 20 aos
Inversion para reforma instalaciones 9,000

Opcion 2. Alquiler 3,000 xmes

Inversion para reforma instalaciones 9,000
 Depreciacion lineal
Mobiliario 11,700 10 aos
Solar 100 m2 48,000 10 aos
Construccion parking 6,800 10 aos
66,500.00

Ingresos anuales 280,000

Costos variables 30% ingresos
costos fijos (sin incl. Amort. ni alquiler) 60,000

Impuesto 30%
tasa de rendimiento 9%

OPCION COMPRANDO TERRENO

FLUJO OPERATIVO
0 1 2 3
Ingresos 280,000 280,000 280,000
Costos variables 84,000 84,000 84,000
Costo fijo 60,000 60,000 60,000
Utilidad 136,000 136,000 136,000
Depreciacion y amortizacion 26,850 26,850 26,850
Utilidad a. impuestos 109,150 109,150 109,150
Impuestos 32,745 32,745 32,745
Util. D. impuestos 76,405 76,405 76,405
Depreciacion y amortizacion 26,850 26,850 26,850
Flujo operativo 103,255 103,255 103,255

Flujo de inversiones
Inversion
Valor rescate
Efecto tributario
Flujo inversi0n
0 1 2 3
- 575,500.00
-575,500 - - -

FLUJO ECONOMICO -575,500 103,255 103,255 103,255

VAN $173,636.62
TIR 16%

OPCION ALQUILANDO TERRENO

FLUJO OPERATIVO
0 1 2 3
Ingresos 280,000 280,000 280,000
Costos variables 84,000 84,000 84,000
Costo fijo 96,000 96,000 96,000
Utilidad 100,000 100,000 100,000
Depreciacion 1,850 1,850 1,850
Utilidad a. impuestos 98,150 98,150 98,150
Impuestos 29,445 29,445 29,445
Util. D. impuestos 68,705 68,705 68,705
Depreciacion 1,850 1,850 1,850
Flujo operativo 70,555 70,555 70,555

Flujo de inversiones 0 1 2 3
Inversion (75,500.00)
Valor rescate
Efecto tributario
Flujo inversi0n -75,500 - - -

FLUJO ECONOMICO -75,500 70,555 70,555 70,555

VAN $274,427.87
TIR 93%
 inversin especializada en el sector
a conveniencia de adquirir o alquilar
de principios del prximo aos como

ntras que en el caso de alquiler piden

ras de reforma en las instalaciones
1,700. Adems, se ha de dotar al
anexo a la casa de 100m2 a S/.480
e se eleva a una cuanta de S/.6,800.

o indicado, se han estimado a partir

cifrndose los primeros en S/.280 mil
% de la cifra de ingresos, mientras
evan a S/.60 mil anuales. El edificio
construccin del parking en 10 aos (la
mpresa obtiene sus cobros y realiza
espondientes.
seis aos, se espera vender el
ntable en ese momento, y el parking
o. En el caso de optar por la compra
perior en un 30% a su valor contable
r deterioro de valor.

erado de capital es del 9% anual.

adquirir la casona segn el criterio del

alquilar la casona segn el criterio del

criterio del valor actual neto e indicar

s de caja, por lo que la tasa de

amor. Anual amort. Acumulada Valor contable Metodo valor comercial

25,000 150,000 350,000 30% superior a valor contable
Deprec. AnualDep. acumulada Valor libros Valor comercial
1,170 7,020.00 4,680.00 20% superior a valor contable
- - 48,000.00 Igual al valor contable
680 4,080.00 2,720.00 Igual al valor contable
1,850 11,100.00 55,400.00

Opcion compra 405,400.00

Opcion alquiler 55,400.00

4 5 6
280,000 280,000 280,000
84,000 84,000 84,000
60,000 60,000 60,000
136,000 136,000 136,000
26,850 26,850 26,850
109,150 109,150 109,150
32,745 32,745 32,745
76,405 76,405 76,405
26,850 26,850 26,850
103,255 103,255 103,255

4 5 6

511,336
-31,781
- - 479,555

103,255 103,255 582,810

4 5 6
280,000 280,000 280,000
84,000 84,000 84,000
96,000 96,000 96,000
100,000 100,000 100,000
1,850 1,850 1,850
98,150 98,150 98,150
29,445 29,445 29,445
68,705 68,705 68,705
1,850 1,850 1,850
70,555 70,555 70,555

4 5 6

56,336
-281
- - 56,055

70,555 70,555 126,610

valor comerciValor desecho
455,000 105,000
valor comercial
5,616 936
48,000 -
2,720 -
56,336 936

511,336 105,936
56,336 936