REGLAMENTO DE INSCRIPCIN DE REGISTRO DE PREDIOS

I. ANTECEDENTES:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE:

REGISTRO DE PREDIOS:

Ley 26366; con la creacin del Sistema Nacional de Registro de Predios, en el llamado
entonces REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE formaba parte del REGISTRO DE
PROPIEDAD INMUEBLE, conjuntamente con el Registro de Concesiones para la
explotacin de Servicios Pblicos, el Registro de Derechos Mineros, el Registro de
Naves y Aeronaves, el Registro de Buques y el Registro de Embarcaciones Pesqueras.
El REGISTRO PREDIAL URBANO (RPU) se incorporara despus de 5 aos.

El Registro de Predios naci oficialmente en el Per con la promulgacin de la Ley

27755, publicada el 15 de Junio del 2002 en El Peruano, ley que precisa que el
Registro de Predios estar integrado por el Registro de la Propiedad Inmueble, el
Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales.

Cada uno de estos Registros, a su vez, tiene los antecedentes siguientes:

El Registro Predial Urbano, nace con el Decreto Legislativo N 495, de fecha 15 de

Noviembre de 1988 con la denominacin de Registro Predial de Pueblos Jvenes y
Urbanizaciones Populares, como un registro paralelo al Registro de la Propiedad
Inmueble. Tiene la caracterstica que considera ttulo inscribible al Formulario Registral,
firmado por los interesados, un Notario o un Abogado, y cuando corresponda un
verificador; termina con el principio de la titulacin autntica (Art. 2010 C.C.),
estableciendo que pueden inscribirse ttulos que consten en escritura pblica o
documento privado, reincorpora como acto inscribible la posesin.

La Seccin Especial de Predios Rurales, tiene como base el Registro de Predios

Rurales, creado por Decreto Legislativo 667, de fecha 13 de Septiembre de 1991,
incorporndose como parte del Registro Predial. Considera igualmente como acto
inscribible el derecho de posesin, utiliza el Formulario Registral como ttulo inscribible, y
genera un mecanismo de prescripcin adquisitiva administrativa. Posteriormente, por
Decreto Legislativo 860 de fecha 18 de Octubre de 1996, ya creado el SINARP se
crearon las Secciones Especiales de Predios Rurales del Registro de la Propiedad
Inmueble, con competencia para inscripciones de predios rurales en todo el pas,
excepto en Lima, que se rega por el rgimen del Decreto Legislativo 803. Es a ellas a
que se refiere la Ley 27755.

El Registro de la Propiedad Inmueble, con una larga data en el pas, se crea por ley de
fecha 02 de Enero de 1888, y se reglamenta el 22 de Agosto de 1888, tomando en forma
casi textual la primera Ley Hipotecaria Espaola de 1861. Con el transcurso del tiempo,
el antecedente de reformulacin ms inmediato, se da con la Ley SUNARP, de fecha 16
de Octubre del 2004, que, con ms precisin tcnica genera un mega registro de
Propiedad Inmueble, que a su vez contena los registros siguientes: Registro de
propiedad inmueble, buques, embarcaciones pesqueras, aeronaves, naves, derechos
mineros y concesiones, todos estos bienes registrables de naturaleza inmueble, segn lo
dispuesto por el artculo 885 del Cdigo Civil. El Registro de Propiedad Inmueble, acoge
plenamente los principios registrales que legisla el Cdigo Civil (Titulacin autntica,
legalidad, rogacin, legitimacin, publicidad, tracto sucesivo, prioridad preferente,
prioridad excluyente), y tiene un numerus clausus de actos inscribibles sealados en el
artculo 2019 del Cdigo Civil, excluyndose expresamente la inscripcin de la posesin
en el art. 2021.

Son estos tres registros, todos de naturaleza predial, con concepciones y legislaciones
diferentes, los que dan origen al Registro de Predios.

II. CONCEPTO:

El artculo 2 del Reglamento de las Inscripciones, define al Registro de Predios como

Es el registro jurdico integrante del Registro de la Propiedad Inmueble en el que se
inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo
2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas especiales, respecto de
predios urbanos y rurales.

III. FUNCIN:

Es el devenir socio econmico de la sociedad, resaltada por autores de la talla de Jess

Lpez Medel , segn quien el Registro de la Propiedad constituye un Servicio Social y
Pblico, cuya razn causal, diferencial y motora es la seguridad jurdica inmobiliaria a la
que desarrolla y da vida, as como Roca Sastre , quien dir que son fines de este
Registro Asegurar la propiedad inmueble, proteger el trfico jurdico inmobiliario y
fomentar el crdito territorial, proteger las titularidades registradas y a los terceros
adquirentes, y efectuar la publicidad informativa llamada formal, del contenido de los
libros del registro

El Registro de Predios se encuentra reglamentado por el Reglamento de las

Inscripciones, aprobado por Resolucin SUNARP N 540-2003, de fecha 21 de
Noviembre del 2003.

A Diciembre del ao 2005, se calcula que el Registro de Predios contaba con alrededor
de 6150,000 partidas registrales, mientras que, a esa misma fecha, el INEI registraba
alrededor de 7400,000 viviendas censadas. Por tanto, en un anlisis a priori, es
evidente que existe una cantidad importante de unidades inmobiliarias no registradas.
IV. IMPORTANCIA:

a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y de los

derechos reales pueda ser conocida por la comunidad.

b) De carcter jurdico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados, de tal
manera que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que ignoraba su
existencia.

c) De naturaleza jurdico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones, impidiendo

el fraude y la clandestinidad.

d) De ndole jurdico-econmica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el crdito

territorial y fortalecer la seguridad de las transacciones.

V. CARACTERISTICAS:

1. Es un Registro Jurdico:

Varios aspectos caracterizan a los Registros jurdicos, respecto de los registros

administrativos:
La caracterstica central de los registros jurdicos es que los datos publicitados
gozan de eficacia sustantiva; se encuentran amparados por una presuncin relativa
de exactitud denominada Legitimidad (Art. 2013 del C.C.). Por oposicin los
Registros administrativos son meramente informativos.

Estn destinados a brindar publicidad registral, es decir estn igualmente

premunidos de una presuncin de cognoscibilidad general, segn la cual todos
estamos en oportunidad de conocer, y se presume que conocemos, aun cuando no
conozcamos (Art. 2012 del C.C.). Los Registros administrativos no tienen esta
vocacin publicitaria como parte de su esencia. En los Registros jurdicos la
publicidad registral es de tal manera nota importante, que por ejemplo el autor
Gonzales Barrn opina que la publicidad no es un principio del derecho registral,
sino su contenido ontolgico, es decir su propia esencia. La doctrina igualmente
diferencia la Publicidad Efecto propia de los Registros jurdicos de la Publicidad
Noticia propia de los registros administrativos.

Por ser esencialmente distintos, se rigen por sistemas normativos distintos. Los
Registros Jurdicos se basan en los principios registrales del Cdigo Civil y se rigen
administrativamente por un rgano rector nico: La SUNARP. En cambio, los
Registros administrativos se rigen por la Ley de Procedimiento Administrativo
General (Ley 27444).
2. Se basa en el sistema de Folio Real, que bsicamente significa que a cada predio
corresponde una partida registral en la que se extender a travs del tiempo la
historia jurdica del mismo.

El artculo 4 del Reglamento de las Inscripciones dice textualmente:

Por cada predio se abrir una partida registral, en la cual se extendern todas las
inscripciones que a ste correspondan. Por cada acto o asiento se extender un
asiento registral independiente

A su vez el artculo 6 del Reglamento de las Inscripciones da la definicin de Partida

Registral as: unidad de Registro conformada por los asientos de inscripcin
organizados sobre la base de la determinacin del bien o de la persona susceptible
de inscripcin.

El Registro de Predios se encuentra conformado por las partidas registrales

provenientes de los Registros que le dieron origen (Registro Predial Urbano, Seccin
Especial de Predios Rurales y Registro de la Propiedad Inmueble), y las que genera
bajo su propia denominacin, desde su fecha de inicio.

El trmino Predio por cierto no est referido necesariamente a rea de terreno, sino
a unidad inmobiliaria independiente e independizada.

Esta tcnica del folio real tiene algunas excepciones en el denominado Folio Plural,
por el cual la historia jurdica de un mismo predio se encuentra inscrita en ms de
una partida registral, si bien existe una vinculacin entre ambas. El tema del Folio
Plural es importante de ser sealado porque en el caso de calificacin registral o
estudio de ttulos, deber tenerse en cuenta necesariamente las partidas vinculadas
(Art. 2011 del Cdigo Civil).

Entre los casos de Folio plural, encontramos los siguientes:

La inscripcin del Derecho de Superficie (Art. 137 del Reglamento de las

Inscripciones), en el que se abre una Partida Especial, vinculada a la Partida
principal: en ella se inscribir la titularidad de la Superficie, la fbrica, y las
modificaciones que afecten el derecho del titular, mientras que sta, es decir en la
principal, el derecho del propietario, y sus posibles transferencias y afectaciones.
Con la extincin de la Superficie se cierra la Partida Especial. Las
independizaciones provenientes de regmenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn. En estos casos, propios de los Edificios, la inscripcin del terreno
convertido en propiedad comn se mantiene en la partida matriz, mientras que la
unidad inmobiliaria independizada y sus sucesivas transferencias y afectaciones se
inscribirn en una partida registral independiente.
 Definitivamente otro caso de Folio Plural, pero esta vez establecido de hecho por
defecto de sistema, es el caso de doble inmatriculacin de un mismo predio. El
supuesto, que desgraciadamente se da en la realidad, quiebra el sistema de folio
real y constituye uno de los graves problemas del Registro de Predios. Descubierta
la anomala, en el caso de duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y
oposicin, el Reglamento General de los Registros Pblicos dispone en su artculo
60 que se deje constancia de la duplicidad en las partidas duplicadas, quedando
expedito el derecho de los titulares de las partidas implicadas para demandar
judicialmente la pretensin destinada a rectificar la duplicidad existente. Es decir,
estas dos partidas registrales referidas a un mismo predio (total o parcialmente),
incompatibles entre s, quedan vinculadas por esta anotacin que publicita la
duplicidad, y se mantienen abiertas ambas a posibles inscripciones.

3. Tiene por unidad de Objeto el Predio.

El trmino Predio es tcnicamente correcto, en oposicin a inmueble, concepto

que en nuestra legislacin alude a 10 clases diferentes de bienes (Art. 885 del C.C.).
Es decir Inmueble es el gnero, y predio es la especie, y alude directamente al
suelo, subsuelo y sobre suelo utilizable (Art. 885, inc 1 del C.C.). Tambin se
diferencia del concepto finca empleado por la legislacin y doctrina espaola,
siendo que en nuestro medio entendemos por Finca una unidad inmobiliaria
construida, edificada.

4. Tiene efectos declarativos.

Este aspecto atae al grado de eficacia sustantiva que el sistema jurdico asigna a la
inscripcin registral: Ser constitutiva cuando la inscripcin registral es requisito
necesario para la existencia del acto jurdico (como en el caso de la Hipoteca,
artculo 1099 inc. 3 del Cdigo Civil, la inscripcin registral excepcionalmente tiene
efectos constitutivos), mientras que ser declarativa cuando el acto se perfecciona
antes de la inscripcin, pero la publicidad registral reviste al acto de determinados
efectos, legalmente previstos.

Concretamente, en nuestro sistema, se suma a la inscripcin de efectos declarativos

el principio de fe pblica registral (con proteccin del tercero registral, es decir de
quien contrate a ttulo oneroso, de buena fe, y logre la inscripcin), y el acto
publicitado goza de oponibilidad erga omnes, y presuncin de exactitud con la
realidad extraregistral (Principio de Legitimacin).

Adicionalmente, hay que recalcar que se trata de una inscripcin que no tiene
carcter obligatorio, ni sanea el acto inscrito.
 5. Mantiene el mtodo de Inscripcin

(Artculo 2 del Reglamento de las Inscripciones), por oposicin al mtodo de

Transcripcin: El Registrador hace un resumen del acto presentado a calificacin,
consignando en el asiento los datos reglamentariamente establecidos (Artculo
11 del Reglamento de las Inscripciones).
Doctrinariamente se distingue entre mtodo de transcripcin, de extracto y de
encasillado. El sistema espaol utiliza el extracto, trasladando a la partida registral
textualmente las partes relevantes del ttulo presentado, y, procediendo luego a la
devolucin del ttulo causal al presentante.

En esta diferenciacin, correspondera al sistema peruano el mtodo de

encasillado.

VI. EFECTOS:

En cuanto a los efectos de la inscripcin, se pueden dividir en tres sistemas: 1.-

sustantivo; 2.- constitutivo y 3.- declarativo

1. Conforme al sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la

inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad. Esto significa que la inscripcin
es un elemento esencial para la adquisicin del dominio del inmueble; de no
mediar este requisito, el acto jurdico debe reputarse como inexistente. En este
sistema se da el mximo de eficacia a la inscripcin, pues sta opera el cambio
del derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia. El Sistema
Sustantivo, tambin es conocido con el nombre de Sistema Australiano o de Acta
Torrens.

2. En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurdico, en este caso el

contrato, y se perfecciona con la inscripcin en el Registro Pblico. Podemos
equiparar este sistema a la traditio por lo que la inscripcin no es potestativa sino
obligatoria. Los cdigos civiles de Alemania, Suiza y Luxemburgo siguieron este
sistema a principios del siglo pasado (siglo XX). La caracterstica de este sistema
estriba en que atiende por una parte al ttulo y a la causa de la adquisicin que se
plasme en el contrato y por otro lado, atiende a la forma en que se trasmite el
dominio, lo cual ocurre a travs de la inscripcin en el Registro Pblico. Es de
sealarse la similitud existente entre el catastro y el registro; esto permite mayor
exactitud en los datos que se consignen en el folio real para describir la finca,
como sera la superficie, colindancias restricciones, construcciones y otras, amen
del mayor control gubernamental para el pago del impuesto predial.
 3. En el sistema declarativo la transmisin de la propiedad se realiza por el mero
efecto del contrato, sin que se requiera la inscripcin en el Registro Pblico o de
traditio. Solo si se desea que el contrato o acto jurdico surta efectos contra
terceros deber hacerse la inscripcin.

La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la existencia, transmisin,

modificacin o extincin de un derecho ocurrido fuera del Registro y contenido en
el ttulo o documento que se presenta a dicho Registro.

En el Per las inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble tienen

efectos declarativos. El Sistema Declarativo tambin es observado, entre otros
pases, por Francia y Espaa. Se establece como excepcin al Sistema
Declarativo, el caso de la hipoteca y del Patrimonio Familiar, que, para que quede
vlidamente constituida, requiere que el documento sea inscrito en el Registro de
la Propiedad Inmueble.

VII. SANEAMIENTO LEGAL DE LOS PREDIOS RURALES:

1. Saneamiento Fsico:

Consiste en la identificacin fsica del predio determinando su forma,

dimensiones, colindancias y ubicacin geogrfica.

2. Saneamiento Legal:

Consiste en determinar la condicin jurdica de la persona que ocupa un predio

rural (Parcela agrcola, chacra, Fundo) y que viene explotndolo mediante
una actividad econmicamente, con el objeto de formalizar su derecho de
posesin o perfeccionar su derecho de propiedad, segn sea el caso, y su
posterior inscripcin en los Registros Pblicos.

VIII. PRINCIPIOS REGISTRALES: (Art. 3 RIRP)

1. PRINCIPIO DE LEGALIDAD: El Principio Registral de Legalidad se encuentra

consagrado en el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de
1984, el cual establece: Los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y
de los asientos de los registros pblicos.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo V del Ttulo Preliminar del

Reglamento General de los Registros Pblicos de la siguiente manera: Los
Registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la
inscripcin. La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las
 formalidades propias del Ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la
validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata
de la inscripcin. La calificacin comprende tambin, la verificacin de los
obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de
inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del ttulo presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente a aqul y, complementariamente.

Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efecta un examen previo

de legalidad a los Ttulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y
el documento), adems comprende la revisin minuciosa de si el acto es
inscribible, los obstculos, la partida o partidas registrales con las cuales se
vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los antecedentes que obran
en el Registro, conforme se precisa en las normas indicadas.

2. PRINCIPIO DE ROGACIN: El Principio Registral de Rogacin se encuentra

consagrado en el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de
1984, el cual establece: Los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y
de los asientos de los registros pblicos.

Los asientos de registracin son redactados a pedido de parte presentando el

Ttulo por el Libro Diario, por tanto, no existe presentacin de Ttulos de oficio, o
como lo llaman algunos tratadistas no existe inscripcin de oficio. En tal sentido el
Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 regula la presentacin de
ttulos.

Al Principio Registral de Rogacin tambin se le denomina Principio de Instancia.

3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: En mrito al Principio Registral de Especialidad

para cada inmueble se debe aperturar solamente una partida registral, para cada
persona jurdica se debe aperturar una partida registral y para cada Registro que
integran el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida
registral, y los asientos de registracin relacionados a la misma deben ser
redactados solamente en dicha partida registral. Este Principio Registral es
adoptado por los Sistemas Registrales que adoptan el Sistema del Folio Real en
los Registros de bienes y el Sistema del Folio Personal.

El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el artculo IV

del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001
de la siguiente manera: Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida
registral independiente, en donde se extender la primera inscripcin de aquellas,
as como los actos o derechos relativos a cada uno. En el caso del Registro de
 Personas Naturales, en cada registro que lo integra, se abrir una sola partida por
cada persona natural, en la cual se extendern los diversos actos inscribibles.

4. PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA : El Principio Registral de Titulacin

Autntica se encuentra consagrado en el artculo 2010 del Cdigo Civil de 1984,
el cual establece lo siguiente: La inscripcin se hace en virtud de ttulo que
conste en instrumento pblico.

Tambin se encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo III del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 en los
siguientes trminos: Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que
conste en instrumento pblico.

El artculo VI del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del
2001 consagra el Principio Registral de Titulacin Autntica en los siguientes
trminos: La inscripcin se efectuar en mrito de documento pblico, de
resolucin arbitral o de documento privado en los casos expresamente previstos.
Pueden realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el
extranjero, siempre que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley
peruana. Se presentarn en idioma espaol o traducidos a ste y legalizados
conforme a las normas sobre la materia.

5. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: El Principio Registral de Publicidad est

consagrado en nuestro ordenamiento jurdico en el artculo 2012 del Cdigo Civil
Peruano de 1984, el cual establece: Se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo I del Ttulo Preliminar del Nuevo

Reglamento General de los Registros Pblicos, en cuyo segundo prrafo
establece: El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros an
cuando stos no hubieran tenido conocimiento.

6. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN: El Principio Registral de Legitimacin se

encuentra consagrado en el artculo 2013 del Cdigo Civil de 1984, que
establece: El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo VII del Ttulo Preliminar del

Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001, en los siguientes
trminos: Los asientos registrales se presumen exactos y vlidos. Producen
todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos,
 mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez.

IX. PARTIDA REGISTRAL: (Art. 4 - RIRP)

Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o
partida electrnica. Se basa en el principio de especialidad y a la tcnica del folio
real que rige la normatividad y organizacin registral.

La finca es el espacio delimitado de la superficie terrestre por razn de su

pertenencia a un titular determinado. Cada finca un asiento y cada asiento un
derecho.

El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la ampliatoria del

Reglamento de las Inscripciones. Que ha sido retomado por el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.

RUBROS

a) Antecedente dominial, en el que se indicar el tomo y folio en que corren las

inscripciones trasladadas a la ficha o el nmero de aquella de donde se ha hecho
la independizacin.
b) Descripcin del inmueble, en el que se dejar constancia de su ubicacin
geogrfica, superficie, linderos y dems especificaciones.
c) Ttulos de dominio, en el que se inscribirn las traslaciones del derecho de
propiedad.
d) Gravmenes, en el que se inscribirn o anotarn, segn los casos, las hipotecas,
embargos y en general todos los gravmenes y cargas.
e) Cancelaciones, en el que se inscribirn o anotarn segn los casos, las
hipotecas, embargos y en general todos los gravmenes y cargas.
f) Cancelaciones, en los que se dejar constancia de la extincin de las
inscripciones correspondientes al rubro d).
g) Registro Personal, en el que se har mencin de las inscripciones que se
refieran a las personas que figuran como propietarios.

X. INSCRIPCIN:

1. Inscripcin en mrito a escritura pblica: (art. 6)

 Cuando las inscripciones se efecten en mrito a escritura pblica, se presentar
el parte expedido por el Notario o Cnsul, o el traslado respectivo extendido por el
funcionario que conserva en su poder la matriz.

2. Inscripcin en mrito a formulario registral: (art. 7)

Cuando las inscripciones se realicen en mrito al formulario registral a que se

refiere el artculo 7 de la Ley N 27755, la legalizacin notarial se efectuar de
conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo N 023-2003-JUS.

3. Inscripcin en mrito a mandato judicial: (art. 8)

Cuando las inscripciones se efecten en mrito a mandato judicial se presentar

copia certificada de la resolucin que declara o constituye el derecho y de los
dems actuados pertinentes, acompaados del correspondiente oficio cursado
por el Juez competente.

Las inscripciones dispuestas por mandato judicial slo se efectuarn si la

resolucin que contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de
cosa juzgada, salvo que se trate de resoluciones inmediatamente ejecutables. Si
el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada,
deber sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratndose
de bienes conyugales, se indicar el nombre de ambos cnyuges.

4. Inscripcin en mrito a laudo arbitral: (art. 9)

Los laudos se inscriben en mrito de la copia certificada de la respectiva

resolucin arbitral, con la constancia de la notificacin a que se refiere el artculo
59 del Decreto Legislativo N 1071 que norma el Arbitraje. El Registrador no
podr evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o rbitro nico para laudar, el
contenido del laudo, ni la capacidad de los rbitros para ejecutarlo. Tampoco
podr calificar la validez del acuerdo arbitral ni su correspondencia con el
contenido del laudo.

5. Inscripcin en mrito a acto administrativo: (art. 10)

En los casos de inscripciones que se efecten en mrito a un acto administrativo,

salvo disposicin en contrario, se presentar copia autenticada de la resolucin
administrativa expedida por funcionario autorizado de la institucin que conserva
en su poder la matriz. Se exceptan los supuestos en los que tales actos
administrativos, conforme a la Ley del Procedimiento Administrativo General, no
tengan carcter ejecutorio inmediato. Si la resolucin administrativa declara
derechos inscribibles a favor de una persona casada, deber sealarse en el ttulo
la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratndose de bienes conyugales, se
 indicar el nombre de ambos cnyuges. Tratndose de acto modificatorio de
titularidad dominial, en caso de no acreditarse que la resolucin ha quedado firme,
se extender adems una anotacin, en el rubro de cargas y gravmenes, en la
que se dejar constancia de dicha circunstancia.

La anotacin a que se refiere el prrafo anterior slo podr cancelarse en mrito a

la constancia expedida por la autoridad administrativa correspondiente o la copia
certificada de la resolucin emitida en ltima instancia administrativa.

XI. QU SE INCRIBE?

Hasta aqu nos hemos venido refiriendo insistentemente a los actos inscribibles
con esa denominacin, es decir como actos. Sin embargo en doctrina se discute
si se inscriben actos, ttulos o derechos. Se dice que es importante determinar
qu se inscribe para saber igualmente qu se publicita.

Se inscriben Ttulos. Tesis postulada por el autor Nuez Lagos, segn la cual toda
vez que no hay simultaneidad entre el consentimiento de las partes y la inscripcin, lo
que el Registrador recepciona y califica son Ttulos.

Se inscriben Derechos. Tesis postulada por Pau Pedrn y Lacruz Berdejo, quienes
aceptan que si bien el Registro recepciona ttulos, publicita derechos, o ms
precisamente, titularidades. En un avance posterior de la misma tesis, se argumentar
que lo que es objeto de inscripcin y publicidad son las posiciones contractuales.

Se inscriben Relaciones Jurdicas Registrales. Es la tesis de Amors Guardiola

segn quien tiene que haber una necesaria coincidencia entre lo que el Registro
recepciona y lo que el registro publicita. El derecho inscribible es objeto de inscripcin y
de publicidad. Pero como no slo se inscriben derechos, sino tambin resoluciones
administrativas, judiciales, etc., es ms propia la denominacin de Relaciones Jurdicas
Registrales.

Se inscriben Estados Registrales. Tesis postulada por Manzano Solano. Segn l los
derechos perfeccionados extraregistralmente, se encontraran en estado civil, y luego
del procesamiento registral, estaran estos derechos premunidos del estado registral.

A modo de conclusin, podra establecerse que siendo el Registro una institucin jurdica
viva y vigente, los actos inscribibles crecen no slo en nmero, sino que se modifican y
recrean, en atencin a las necesidades del propio trfico jurdico, por lo que no es
descabellado que el Derecho Registral genere a su vez nuevas categoras conceptuales
que reflejen ms exactamente la naturaleza de la acogida registral.

XII. INDEPENDIZACIN:
 1. CONCEPTO:

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o, como
consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn o rgimen de
independizacin y copropiedad.

La independizacin se rige por las disposiciones contenidas en el presente captulo

o, en su caso, por las disposiciones especiales establecidas para la inscripcin de
los actos que dan lugar a la misma.

El Registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte

de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de
la independizacin realizada.

En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica

inscrita debe describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar. (Art.
40 RIRP)

2. REQUISITOS DE INDEPENDIZACIN:

Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe contener el rea de cada uno
de los predios que se desmiembran y, en su caso, el rea remanente, con precisin
de sus linderos y medidas perimtricas, acompaando los documentos exigidos
para cada tipo de predio.

Cuando como consecuencia de la independizacin solicitada se genere un rea

remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entender
que la rogacin comprende tambin la independizacin de cada una de dichas
porciones, siempre que el dominio de las reas remanentes correspondan al mismo
propietario y no existan restricciones para su independizacin. (Art. 41 RIRP)

3. INDEPENDIZACIN DE PREDIO URBANO: (Art. 42 RIRP)

La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por el

solo mrito de los siguientes documentos:

a) Resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que debe precisarse el

rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes.
b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89- JUS, segn sea el
caso.

c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el

consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de
subdivisin, en caso de copropiedad.

Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configurados como

quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe
inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad
comn o el reglamento interno de independizacin y copropiedad. Para la inscripcin
del reglamento interno no constituir acto previo la declaratoria de fbrica.

No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la independizacin se

origina en la des acumulacin de predios, siempre que stos retornen a su
descripcin primigenia. En este caso bastar la solicitud con firma certificada del
propietario.

Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades

de saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los documentos que
establezcan las normas especiales pertinentes.

4. INDEPENDIZACIN DE PREDIO RURAL: (Art. 46 RIRP)

La independizacin de predios rurales se realiza en mrito a documento privado

otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se
precisarn los datos a que se refiere el primer prrafo del artculo 41, en lo que
sea pertinente, acompaado de los certificados o planos segn los casos
siguientes:

a) Cuando el predio a independizar se encuentra en un rea donde el organismo

competente ha culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerir la
presentacin del certificado catastral a que se refiere el Decreto Legislativo N 667,
emitido por el rgano competente, tanto del rea a independizar como del rea
remanente.
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea en el que el
rgano competente no ha culminado el proceso de levantamiento catastral, slo se
requerir la presentacin del certificado catastral a que se refiere el Decreto
Legislativo N 667, del rea a independizar, acompaado del plano perimtrico y
memoria descriptiva del rea remanente, firmado por verificador.

c) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no catastrada,

pero cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del plano catastral en
 el que conste el rea a independizar, acompaado de los planos perimtricos de
sta y del rea remanente firmados por verificador con su respectivo cuadro de
datos tcnicos en el que se indique el rea, linderos y medidas perimtricas de los
predios resultantes. El plano perimtrico del rea a independizar debe estar visado
por el rgano competente.

d) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no catastrada

y no cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del plano perimtrico
en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos tcnicos y memoria
descriptiva firmados por verificador, donde se indique el rea, linderos y medidas
perimtricas, tanto del rea independizada como del rea remanente, acompaada
del documento expedido por el rgano competente que acredite que se trata de un
predio ubicado en rea no catastrada y que no cuenta con planos catastrales.

5. INDEPENDIZACIN DE BIENES DEL ESTADO:

Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, y

salvo disposicin distinta, la independizacin podr realizarse en mrito a
documento otorgado por el funcionario autorizado acompaado del plano de
independizacin suscrito por profesional competente en el que debe precisarse el
rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes y del
rea remanente en su caso. En tales supuestos no se requerir legalizacin
notarial.

XIII. ACUMULACIN:

La acumulacin es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva
unidad inmobiliaria y se efecta comprendiendo en una sola, dos o ms partidas
independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva
partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante
anotacin que consigne la partida en la cual quedan acumulados.

Son requisitos para su procedencia, que:

a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin de

continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn, cuando constituyan una unidad
funcional y la falta de continuidad de tales secciones est determinada por la
existencia de dicho rgimen.

b) Pertenezcan al mismo propietario.

c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mrito a documento privado
con firma certificada notarialmente que contendr el rea, linderos y medidas
perimtricas de cada uno de los predios, con indicacin de la partida registral
 donde corren inscritos y el rea, linderos y medidas perimtricas del predio
resultante, indicndose su nueva denominacin, de ser el caso.

d) Se presente plano de acumulacin autorizado por el profesional

competente, salvo que los predios materia de acumulacin hayan constituido una
sola unidad inmobiliaria y sta retome su descripcin primigenia.
Si la fbrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulacin se solicita no
contase con informacin grfica en el Registro, debe graficarse en el plano el rea
o reas ocupadas por la fbrica.

e) Se presente el plano y cdigo de referencia catastral del predio resultante o

la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-
JUS, segn sea el caso, salvo se trate de acumulacin de unidades inmobiliarias
sujetas a los regmenes regulados en la Ley No. 27157.