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DERECHOS REALES.

- SEGUNDO PARCIAL

PROPIEDAD HORIZONTAL

Concepto

La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga
a su titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece
este Ttulo y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del
inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.

La norma define el derecho real de propiedad horizontal y se vale para ello de la delimitacin
de su objeto, de la mencin de las facultades del titular, de la especificacin de los sectores
del inmueble sobre los que se ejerce (partes privativas y partes comunes) y de la
enumeracin de las fuentes de tales facultades (la ley y el reglamento)

Objeto

La propiedad horizontal aparece enumerada como uno de los derechos reales admitidos por el
Cdigo, cuyo titular puede ejercer las facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica
sobre el objeto constituido por partes privativas y comunes de un edificio las que en su
conjunto son denominadas unidades funcionales.

No se trata de dos objetos sino de uno (el inmueble propio) integrado por sectores cuya
interdependencia funcional hace imposible separarlos, son interdependientes y conforman
un todo inescindible, dice la norma.

Reglamento de Propiedad Horizontal

La forma instrumental imperativamente asignada al Reglamento de Propiedad Horizontal es la


escritura pblica.

Una vez inscripto el Reglamento constituye el estatuto regulador de todos los derechos y
obligaciones de los titulares de los derechos reales de la propiedad horizontal que se integra
al ttulo suficiente sobre la unidad funcional

Unidad Funcional

La unidad funcional constituye el objeto del derecho real de propiedad horizontal y est
integrado por sectores privados y por la parte indivisa de las cosas comunes.

La existencia de sectores privados queda condicionada a que tengan autonoma funcional


dentro del complejo edilicio. Este extremo se cumplimenta si las unidades satisfacen el fin
o destino para el cual fueron creadas, para lo cual debe reunir dos requisitos:
independencia y salida a la va pblica.

Parte privativa

Las partes privativas puede ser pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles
de aprovechamiento por su naturaleza o destino

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Es una parte destinada al aprovechamiento independiente sobre las cuales cada titular ejerce
un derecho exclusivo.

Se exige adems que estas partes privativas tengan independencia funcional y comunicacin
con la va pblica, directamente o por un pasaje comn.

Partes comunes

Las partes comunes pertenecen en condominio a todos los copropietarios, sujeto a indivisin
forzosa que facilitan aquel aprovechamiento, directa o indirectamente.

La naturaleza jurdica del derecho de cada propietario sobre las cosas comunes es de
condominio con indivisin forzosa perdurable.

Unidades Complementarias

Las unidades complementarias reconocen como destino servir a las unidades funcionales,
tales como cocheras individuales, bauleras, etc.

Estas unidades, para tener tal carcter, deben ser concebidas en los modo tal que la
subdivisin las contenga con esa designacin.

No siguen estrictamente al dominio exclusivo de un determinado sector privativo, depende de


lo que convencionalmente se acuerde.

Cosas y partes comunes

Pautas que servirn para determinar que partes son comunes:

- Que sean de uso comn,

- Que sean indispensables para mantener su seguridad,

- Que este determinado el carcter de comunes por el reglamento o

- Que no este determinado el carcter de comunes o propias.

La calidad de comunes de las cosas o partes de un edificio no depende de una calificacin


legal ni de la funcionalidad de su destino en orden a prestar un servicio de uso y goce comn,
pues el reglamento puede determinar la inclusin como comunes, de cosas que no responden
a este criterio; la norma adopta un criterio elstico.

Adems establece una presuncin de comunidad respecto de aquellas cosas y partes cuyo
uso no est determinado en la ley o el reglamento.

Las facultades materiales de los propietarios sobre las partes comunes responden al siguiente
criterio:

- pueden utilizarse conforme a su destino,

- sin perjudicar ni restringir el derecho los derechos de los otros propietarios

Quedando obligados a proveer a su cuidado, mantenimiento, arreglo o reconstruccin en la


proporcin reglamentaria o legal.

Cosas y partes necesariamente comunes

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La norma enuncia, Art 2.041, a modo ejemplificativo distintas cosas y partes que de existir en
el edificio necesariamente deben definirse como comunes.

Tiene como finalidad eliminar la posibilidad de enrolar los supuestos expresamente previstos
entre las cosas propias cuando puedan existir duda acerca de su calificacin, por ej. espacio
para el alojamiento del encargado o escaleras mecnicas.

La enumeracin ayuda a disminuir los conflictos, como el que puede provocarse cuando no es
claro si la cosa que origina el dao es privativa de un propietario o comn, pues slo si se
demuestra que procede de un sector comn, la reparacin debe afrontarse por va de
expensas comunes.

Cosas y partes comunes no indispensables

Se trata de cosas o partes comunes que pueden o no existir pero que si existen pueden mutar
su carcter a cosas propias, x ej piscina, gimnasio, etc.

Las cosas y partes no indispensables pueden ser convertidas en privativas, pues con tal
mutacin no queda comprometida ni la seguridad del inmueble ni el funcionamiento del
sistema; la mayora requerida para decidir la conversin es la unanimidad.

Cosas y partes propias

Son cosas y partes propias con respecto a la unidad funcional aquellos espacios habitables o
con otro fin, construidos entre muros maestros, perimetrales, estructuras, el terreno o
cualquier divisin entre unidades, se trate de pisos, departamentos, locales, cocheras u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino junto con sus anexos,
tales como depsitos, bauleras, sitios guardacoches, etc.

Se dijo, que en materia de propiedad horizontal la distincin entre cosas propias y cosas
comunes es muy artificiosa, porque, en suma, todo el edificio es comn y solamente en
propio el sector circundado por cosas comunes Lo propio es solamente un cubo de aire
delimitado por planos horizontales y verticales comunes y todo lo que est dentro de ese
espacio. CNCiv sala C 19-9-89 LL 1991A333

El propietario tiene facultades para realizar sobre su unidad privativa toda actividad y toda
obra que no perturbe la tranquilidad de los dems de cualquier manera que no exceda la
normal tolerancia y no comprometa la seguridad el inmueble.

Consorcio

El consorcio de propiedad horizontal es el conjunto de propietarios de las unidades


funcionales.-

Es una persona jurdica con todos los derechos y obligaciones que le otorga el
carcter de tal.

El consorcio nace con el otorgamiento e inscripcin del reglamento de propiedad


horizontal y se extingue con la desafectacin que puede provenir de acuerdo unnime
de los copropietarios o por resolucin judicial.

El Consorcio constituye un ente distinto de los propietarios que lo conforman, dotado


de personalidad propia.
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Los rganos del Consorcio son la Asamblea, el Consejo de Propietarios y el
Administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por desafectacin del inmueble al rgimen
de propiedad horizontal.

Facultades y obligaciones de los propietarios

El titular del sector privativo y sectores comunes que acceden a l puede disponer
jurdicamente de ambos en forma conjunta sin limitaciones de ninguna naturaleza. La ley le
reconoce una facultad amplia de enajenacin que le permite disponer de ella por actos entre
vivos o por actos de ltima voluntad, a ttulo oneroso o gratuito, en formal total o solo por un
porcentaje.- Adems, puede gravar y en su caso abandonar la unidad.

El titular de la propiedad horizontal tiene obligaciones que no puede dejar de lado


referentes al mantenimiento de su unidad y del edificio as como de la administracin
del consorcio

Prohibiciones a los propietarios

La prohibiciones impuestas a los propietarios juegan un rol esencial como medio para
asegurar una marcha correcta de las relaciones comunitarias entre ellos, razn por la
cual corresponde riguroso acatamiento

Prohibiciones

Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

b) perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la normal


tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Gastos y contribuciones

Cada propietario debe atender:

- los gastos de conservacin y reparacin de su propia unidad funcional y

- debe pagar las expensas comunes que clasifica en expensas ordinarias y las
extraordinarias que aparezcan durante la vida consorcial.-

Expensas comunes ordinarias o gastos comunes ordinarios, a saber: a) las de


administracin y reparacin o sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del
consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble, b) las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea y c) las requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso o circulacin de personas con discapacidad, fijas o
mviles, y para las vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros.

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Expensas comunes extraordinarias. Se refiere a gastos imprevistos o inusuales decididos
en Asamblea, x ej. una indemnizacin por despido, el pago de un reclamo judicial, creacin o
conformacin de fondo de reserva

Expensas

La vital importancia que tienen las expensas para la vida del Consorcio ha determinado que el
legislador le otorgue una serie de garantas para asegurar su efectiva percepcin.- Es as que
el Cdigo

Le otorga privilegio especial al crdito por expensas - Art 2582 inc a

Confiere va ejecutiva para su cobro judicial Art 2048 y

Limita las defensas frente a la ejecucin Art 2049

Obligados al pago de expensas

Legitimacin activa

El nico legitimado para perseguir el cobro de expensas es el Consorcio por ser el titular del
crdito y solo el Administrador como su representante legal, podra expedir el certificado de
deuda que permita su cobro por va ejecutiva, el cual debe ser aprobado por el Consejo de
Copropietarios, si existe

Legitimacin pasiva.

- Adems del propietario, y sin implicar liberacin de ste,

- estn obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los


que sean poseedores por cualquier ttulo.

La calidad de indivisible de la obligacin determina que el acreedor tiene derecho a exigir la


totalidad del pago a cualquiera de los deudores, simultnea o sucesivamente.

Modificaciones en cosas y partes comunes

Tanto las reparaciones como las mejoras y obras nuevas constituyen supuestos de laboreos
o trabajos en cosas o partes comunes. La calificacin como mejora u obra nueva de un
trabajo depende de las circunstancias pero el distingo no es relevante a los efectos legales
pues, sea de parte de los copropietarios o del consorcio, requiere consentimiento de la
mayora de los copropietarios y el previo informe tcnico de un profesional
autorizado.

Modificaciones en partes y cosas comunes unanimidad

Se requiere el acuerdo unnime e los propietarios

- si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y
partes comunes gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial,
y
- Tambin si la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en inters
particular que slo beneficia a un propietario.

Reparaciones urgentes

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Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de
propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con
carcter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el
reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitucin de los bienes a su estado
anterior, a costa del propietario.

Grave deterioro o destruccin del edificio

En caso de grave deterioro o destruccin del edificio, supuesto en que el inmueble se vuelve
ruinoso por cualquier causa y su estado que no permite brindar seguridad y comodidad a sus
habitantes, que hace dudar entre la reparacin, reconstruccin o demolicin se requiere
mayora que represente a mas de la mitad del valor del edificio, como excepcin al principio
general de mayora del Art 2.060

Reglamento de Propiedad Horizontal

El Reglamento de Propiedad Horizontal rige la vida consorcial.-

La norma enumera clausulas que obligatoriamente debe contener el reglamento reflejando la


presencia del inters pbico en la temtica de la propiedad horizontal.

El Reglamento de Propiedad Horizontal reviste naturaleza contractual.

El Reglamento de Propiedad Horizontal representa el vnculo que une a los copropietarios en


la gestin de los bienes comunes y constituye, por lo tanto, el verdadero estatuto inmobiliario
regulador de los derechos y obligaciones de los integrantes de la comunidad.

Asambleas

La Asamblea constituye el rgano de gobierno del Consorcio de Propietarios que funciona


como medio de formacin y expresin de su voluntad y que est facultada para resolver las
cuestiones que la norma le somete a su decisin.

La comunidad llamada consorcio, que conforma a una persona distinta de sus integrantes,
requiere el concurso de la opinin de una pluralidad de voluntades individuales (los
propietarios) para resolver las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o
por el reglamento.

Los poderes de la Asamblea son soberanos solo si sus decisiones son tomadas dentro del
marco de las previsiones legales y reglamentarias en cuanto a convocatoria, deliberacin y
decisin.-

El legislador ha realzado la funcin de la Asamblea como la mxima expresin de voluntad


consorcial al incluir en su competencia las cuestiones atribuidas al Administrador o al
Concejo de Propietarios siempre y cuando le sean sometidos por cualquiera de estos o quien
representa al cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relacin al conjunto
y prestar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio a propuesta
del Administrador.

Asamblea Convocatoria

La norma exige que la notificacin se practique en la forma prevista en el Reglamento de


Propiedad Horizontal la cual deber consistir en un medio fidedigno e indudable pues
presenta un imperativo del propio inters del rgano facultado a convocar a la Asamblea (el
administrador o el consejo de propietarios).
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La citacin debe ser remitida a la unidad o al domicilio especial constituido por el propietario
cuando opta por uno diferente al de la unidad.

Asamblea Quorum

Quorum. Cantidad de personas que de modo indispensables debe estar presentes para que
la asamblea pueda deliberar y sesionar vlidamente.

La norma no indica el modo preciso de lograr el quorum y tampoco indica tal extremo previsto
como clausula obligatoria del Reglamento.

El quorum para sesionar nunca ser inferior a la mayora necesaria para tomar la decisin de
que se trate.-

Las decisiones asamblearias, para ser vlidas, deben contar con el voto favorables de la
cantidad de personas que exija la ley o el reglamento, segn el tema de que se trate.- Pero,
ante la falta de previsin, la norma prev el modo de tomar las decisiones asamblearias-

Asamblea Mayoras

Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayora absoluta computada sobre la


totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y los votos deben contarse siguiendo
un criterio mixto o de doble mayora, es decir,

- por unidad y
- por valor.

Asamblea Impugnacin

La asamblea goza de presuncin de legitimidad que solo puede ser desvirtuada cuando
aquella sea declarada judicialmente invlida por lo que, hasta que eso no suceda, sus
decisiones adquieren fuerza ejecutoria y tanto los propietarios como el Administrador deben
obedecer lo decidido y actuar en consecuencia.-

Cuando el Consorcista pretenda apartarse de la decisin asamblearia , la nica va con la que


cuenta es la nulidad de la Asamblea en virtud de estar afectada por vicios en su convocatoria,
en su etapa deliberativa o en su fase de resolucin. De ese modo se priva al acto de todo
efecto jurdico con retroactividad al momento de su nacimiento.-

Asamblea Conformidad expresa

En caso que la decisin asamblearia se vincule con los derechos patrimoniales de alguno de
los propietarios (por ej. modificacin del destino de las unidades, etc) deber integrarse con
su conformidad cualquiera sea la mayora que se requiera para adoptar una decisin vlida.
La aceptacin no puede provenir del mecanismo de adhesin a la propuesta por medio del
silencio sin oposicin, pues la norma requiere que la conformidad del propietario afectado sea
expresa.

Asamblea Libros Actas

Es obligatorio al Consorcio, sin perjuicio de otros que hagan a la Administracin, llevar:

- Libro de Actas de Asamblea y

- Libro de firmas.

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Deber labrarse acta de cada Asamblea en la que los presentes debern firmar como
constancia de su presencia.

Asamblea Judicial

En caso que el Administrador o el Consejo de Propietarios, en subsidio, omitan convocar a la


Asamblea los propietarios que representes el diez por ciento del total pueden solicitar al Juez
la convocatoria de una Asamblea Judicial, razn por la cual, para que solo uno pueda
convocarla el Consorcio debe estar integrado como mximo por diez propietarios.

Consejo de Propietarios

El Consejo de Propietarios es un rgano facultativo que la Asamblea puede designar o decidir


no hacerlo.-

La norma lo reconoce como nuevo rgano del Consorcio. No se especifica la cantidad de


miembros con los que debe contar el Consejo ni tampoco se enuncian los criterios para lograr
su composicin en cuando al nmero de integrantes.- Solo queda claro que debe ser
integrado por propietarios, conforme el nombre elegido.

Administrador

El Administrador es el representante legal del Consorcio con carcter de mandatario.

Puede serlo un propietario o un tercero, una persona fsica o jurdica.-

Para su designacin se requiere mayora absoluta.-

El Administrador puede ser removido sin expresin de causa por resultar aplicables a su
vnculo las normas del mandato.

Subconsorcios

La norma incluye la posibilidad que el Reglamento adopte un rgimen especial de


subconsorcios en edificios donde coexistan unidades con diferentes destinos (viviendas,
unidades funcionales, cocheras, oficinas) o en dos o ms sectores de un edificio (torres
separadas) que cuenten con independencia funcional o administrativa.

No son sujetos de derecho autnomos.

Frente a terceros responde todo el Consorcio.

Infracciones

La norma faculta al representante del consorcio o a los propietarios afectados a iniciar una
accin en procura del cese de las infracciones frente a la violacin por parte de un ocupante,
propietario o no, de las prohibiciones del Cdigo o del Reglamento.

La accin tramitar por el procedimiento ms breve que prevea el ordenamiento local y en


ningn caso obstaculizar las dems acciones que correspondan frente a la infraccin, como
por ejemplo, la resarcitoria.

Prehorizontalidad

La prehorizontalidad hace referencia al momento previo a la constitucin de la propiedad


horizontal. Abarca el perodo que corre desde el momento que se ofrecen en venta unidades

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ya construidas o recin proyectadas, hasta que finaliza la edificacin y se redacta e inscribe el
reglamento que provoca la divisin jurdica del edificio.

Las normas de este captulo rigen aspectos vinculados a la proteccin del adquirente en los
contratos sobre unidades funcionales celebrados durante este perodo.

El fundamento de la prehorizontalidad es aportar medias de proteccin a los adquirentes de


unidades que no cuentan con un derecho real en una etapa en la que el negocio puede verse
frustrado por la paralizacin de la obra.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

El Cdigo crea un nuevo derecho real, conjuntos inmobiliarios, respecto del cual utiliza la
modalidad de la propiedad horizontal, al que remite como marco legal - Art 2075 CCCN

En este derecho real pueden ser enmarcados distintos emprendimientos urbansticos cuyos
fines exceden los usos residenciales extendindose tambin a actividades de servicios,
laborales y de produccin.

Los propietarios de unidades funcionales habrn de construir sus viviendas, sus comercios o
sus industrias respetando los parmetros dispuestos por sus promotores y las normas locales.

Objeto conjuntos inmobiliarios

La norma delinea el objeto del derecho real, los los conjuntos inmobiliarios, vistos como
emprendimientos que constituyen novedosas formas de disfrute de los bienes
inmuebles que han surgido al impulso de la iniciativa privada.-

-El nuevo derecho real puede caracterizarse como:

Principal - Art 1.889,

Recae sobre cosa propia Art 1.888

Registrable Art 1.890 y

Se ejerce por la posesin Art 1.891

Conjuntos inmobiliarios

Los conjuntos inmobiliarios constituyen situaciones jurdicas comunitarias de ndole


funcional originadas en el aprovechamiento que hace una pluralidad de sujetos de un
inmueble o conjunto de inmuebles, integrados por partes privativas y sectores, cosas y
servicios comunes o de uso comn, indisolublemente unidos.

En ellos generalmente existe un promotor que desarrolla la idea y coordina desde la


adquisicin del terreno, el financiamiento de la construccin, hasta la comercializacin
y an se encarga de la organizacin del sistema, en sus aspectos normativos y
administrativos.

Club de campo o country club

El Club de Campo o Country Club ha sido conceptualizado como una superficie de


terreno, no muy extensa (algunas hectreas) ubicada fuera del radio urbano, dividida
en lotes que, con sus calles y veredas, constituye una unidad con lmites precisos en la
que existen bienes comunes y servicios que son accesorios de los lotes de propiedad
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individual; estos bienes comunes no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse
separadamente de dichos lotes.

Es un complejo recreativo residencial ubicado en una extensin suburbana, limitada en


el espacio e integrada por lotes construido o a construir , independientes entre s, que
cuenta con una entrada comn y est dotado de espacios destinados a actividades
deportivas, culturales y sociales.
Las viviendas eran en un principio, de uso transitorio y debe existir entre stas y el
rea deportiva, social y cultural, una relacin funcional y jurdica que convierta al club
de campo en un todo inescindible.
La realidad ha llevado a modificar esta conceptualizacin de los clubes de campo como
residencia de carcter no permanente o transitorio.
La denominacin chacras privadas o barrio nutico no importan un tratamiento jurdico
distinto sino que solo representan designaciones publicitarias que en pos de una mejor
ubicacin en el mercado resaltan alguna caracterstica distintiva del desarrollo.
En definitiva, se trata de complejos inmobiliarios en los que hay una propiedad dividida
en lotes, con espacios comunes destinados a actividades deportivas, culturales,
esparcimiento que son vendidas en forma conjunta al adquirente

Barrio cerrado o privado

El barrio cerrado o privado puede ser definido como un complejo urbanstico


particularizado, destinado a asentamiento permanente de sus habitantes, en el que
coexisten parcelas individuales, destinadas a vivienda, y otras de propiedad
comunitaria o de una entidad jurdica cuyo fin es oficiar como lugar de esparcimiento,
recreacin, prctica de deportes o actividades culturales para beneficio de todos los
habitantes, y en consecuencia con una necesaria e inescindible relacin unas con otras,
con calles internas de uso particular de aquellos y con cerco perimetral en toda su
extensin, generalmente con un sistema de vigilancia y seguridad que impide el acceso
de extraos.-

El barrio cerrado o privado puede ser definido como un complejo urbanstico


particularizado, destinado a asentamiento permanente de sus habitantes, en el que
coexisten parcelas individuales, destinadas a vivienda, y otras de propiedad
comunitaria o de una entidad jurdica cuyo fin es oficiar como lugar de esparcimiento,
recreacin, prctica de deportes o actividades culturales para beneficio de todos los
habitantes, y en consecuencia con una necesaria e inescindible relacin unas con otras,
con calles internas de uso particular de aquellos y con cerco perimetral en toda su
extensin, generalmente con un sistema de vigilancia y seguridad que impide el acceso
de extraos.-
Reconocer la residencia permanente como su destino hace que se requieran de otras
estructuras o servicios indispensables.-
As se ha dicho que priva, en este caso, la cuestin de seguridad y si bien los countries
tambin la exigen, se debe tener en cuenta que, en el barrio privado, viven familias
que tienen todas sus pertenencias en el lugar y deben entrar y salir con fluidez en
distintos horarios, entre otras cuestiones.-

PARQUES INDUSTRIALES

La Organizacin de las naciones Unidas para el Desarrollo Industrial (ONUDI) ha


conceptualizado a los parques industriales como un terreno urbanizado y subdividido
en parcelas, conforme a un plan general, dotado de las carreteras, medios de
transportes y servicios pblicos, que cuenta o no con fbricas construidas, que a veces
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tiene servicios e instalaciones comunes y a veces no y que esta destinado para el uso
de una comunidad de industriales.-

En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 13.744, define a los agrupamientos industriales


como los predios habilitados para el desarrollo de actividades manufactureras y de
servicios, dotados de infraestructura, servicios comunes y equipamiento apropiado
para el desarrollo de tales actividades (Art 2). A su turno, el Art 24 plantea que el
parque industrial es una porcin delimitada de la zona industrial, diseada y
subdividida para la radicacin de aquellos establecimientos. El Art 10 prev que su
Administracin estar a cargo de un ente administrador sin fines de lucro, con
adhesin obligatoria de los titulares de dominio.

Centros de compras

Los Centros de Compras son aquellos emprendimientos que nuclean a una variedad de
negocios independientes, en un edificio en el que se aprovechan espacios,
estacionamientos, y se comparten servicios comunes, bajo la vinculacin de normas
reglamentarias y una organizacin comunitaria de limitados alcances.-

NOTAS ESENCIALES DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Las notas esenciales de los conjuntos inmobiliarios, son:

El cerramiento,
Partes comunes y privativas,
La indivisin forzosa entre ellas,
El reglamento y la previsin de limitaciones y restricciones,
El rgimen disciplinario,
Las obligaciones de los propietarios,
Entidad con personera jurdica

Notas esenciales inescindibilidad del rgimen

Este rgimen se encuentra integrado por partes privativas y por partes o cosas comunes
sobre las que confluyen distintos derechos propiedad exclusiva sobre las primeras y
condominio de indivisin forzosa sobre las segundas- conformando un objeto nico.

Se pretende que los derechos y obligaciones de cada propietario sobre los bienes comunes
sean inseparables de la propiedad de su exclusiva propiedad horizontal.

Notas esenciales entidad con personera jurdica

La norma introduce, como elemento caracterstico de estas urbanizaciones, la conformacin


de una entidad con personera jurdica que agrupe a los propietarios de las unidades
privativas.

La entidad requerida puede ser el Consorcio, como persona jurdica privada; o bien la entidad
promotora, o los socios fundadores pueden recurrir a una combinacin de la propiedad
horizontal con la constitucin de una sociedad o asociacin que administre el Complejo.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS MARCO LEGAL

PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL

El Cdigo establece que todo conjunto inmobiliario deber conformarse siempre bajo la forma
de propiedad horizontal especial.-
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La norma ha optado por el derecho real de propiedad horizontal pues fue siempre el que
mejor se adapt a las necesidades del titular y del buen funcionamiento del sistema y guarda
mayor analoga con la realidad jurdica de los conjuntos inmobiliarios.

La adopcin de este rgimen posee ventajas que permiten el normal desenvolvimiento


de estas urbanizaciones pues le confiere a quien accede al complejo la titularidad de un
derecho real inmobiliario.

Asimismo, resuelve de manera definitiva, la unin indisoluble que debe existir entre las
unidades funcionales y los sectores que contendrn las instalaciones de uso comn, y
al mismo tiempo, garantiza que estos ltimos no podrn varias su destino.

Sin perjuicio de ello, como la propiedad horizontal no se adapta exactamente a estos


conjuntos inmobiliarios, el Cdigo adopta el mentado encuadramiento pero remite a las
modificaciones que se establece en el ttulo del Cdigo reservado a los Conjuntos
Inmobiliarios para conformar lo que se define como propiedad horizontal especial.

Asimismo, el Cdigo estableci que todo conjunto inmobiliario preexistente deber


constituirse al amparo del rgimen de propiedad horizontal especial.

Cosas comunes

Los bienes comunes del conjunto inmobiliario afectado al rgimen de propiedad horizontal
especial no le pertenecen al conjunto de propietarios sino a cada uno de estos en la medida
de su porcentual.

La norma menciona con carcter enunciativo algunas cosas y partes comunes e incluye todo
otro bien reglamentariamente calificado como comn.

De esta manera el comprador adquiere, en forma conjunta, una superficie propia, la unidad
funcional, y un porcentual sobre las citadas partes y cosas comunes.

COSAS Y PARTES PRIVATIVAS

Requisitos de las unidades funcionales:

- Ser independientes, autosatisfacer su propia finalidad y

- Tener comunicacin con la va pblica.-

Cada unidad debe ser autnoma y bastarse a si mismo para el fin para satisfacer el fin
previsto.

La norma regula expresamente la posibilidad que las unidades funcionales pueden hallarse en
proceso de construccin

FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

Art 2.078 Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la
presente normativa, con los lmites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de
propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una
buena y normal convivencia y la proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos y
ecolgicos.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

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El ejercicio de facultades y obligaciones que otorga el derecho de propiedad horizontal
especial debe realizarse dentro de los lmites previstos en la ley.

La norma est orientada a preservar una adecuada convivencia y a compatibilizar el ejercicio


de aquellos derechos sobre el inmueble con los derechos de incidencia colectiva.

Regula el margen en el que puede desenvolverse el propietario de los sectores privativos del
conjunto inmobiliario en el ejercicio de sus derechos.

La norma se orienta explcitamente a la proteccin de los valores paisajsticos y ecolgicos. El


Cdigo le otorga gran relevancia a los derechos de incidencia colectiva.

As, el ejercicio de potestades que otorga el derecho real no debe afectar el funcionamiento
de la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los
valores culturales y el paisaje entre otros.

Esta disposicin se encuentran en consonancia con la importancia que el bloque de


constitucionalidad federal le otorga a la preservacin del medio ambiente.

LOCALIZACION Y LIMITES PERIMETRALES

El Cdigo remite en lo que se refiere a localizacin y lmites perimetrales de los conjuntos


inmobiliarios a lo dispuesto en las normas administrativas vigentes en cada jurisdiccin, en
pos de aspectos urbansticos y de seguridad.-

En la Provincia de Buenos Aires la ubicacin de los clubes de campo se halla restringida por
Dec-Ley 8912/77 a las reas no urbanas mientras que los barrios cerrados podrn emplazarse
en cualquier are Dec 27/98.

Con relacin a la forma en que puede materializarse el cerramiento perimetral del


emprendimiento, el Cdigo remite tambin a lo dispuesto en las reglamentaciones locales, ya
sean provinciales o municipales.

En la Provincia de Buenos Aires, el inc e del Art 3 del Dec 27/98 prohbe expresamente la
utilizacin de muros an en condicin de retiros de la lnea municipal.- El espritu de la norma
es que el emprendimiento proyectado se integre al ncleo urbano que lo rodea de all que se
exija su transparencia configurndose en la mayora de los casos por cercos vivos o mediante
su forestacin.

LIMITACIONES Y RESTRICCIONES REGLAMENTARIAS

La norma prev la posibilidad que el Reglamento de Propiedad Horizontal pueda establecer


limitaciones edilicias y reglas de convivencia de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdiccin- y/o constituir servidumbres en beneficio comunitario.

Las limitaciones deben incorporarse en las escrituras traslativas de dominio mientas que los
reglamentos forman parte de los ttulos de propiedad.

La norma pretende un reglamento de propiedad que sea oponible erga omnes en pos de la
confianza y seguridad jurdica sobre el emprendimiento.

GASTOS Y CONTRIBUCIONES

El pago de expensas es de vital importancia para la existencia y funcionamiento efectivo del


sistema.

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Surge la obligacin del propietario de pagar expensas y contribuciones e incluso la norma
contempla la posibilidad de instituir reglamentariamente otro tipo de contribuciones que
afronten la utilizacin de servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados.

El crdito por expensas reconoce prerrogativas o ventajas que no reconocen los crditos
comunes y que estn encaminados a garantizar que el conjunto se haga fcilmente de un
flujo de fondos.

CESION DE LA UNIDAD

La norma prev que el reglamento luego de fijar pautas para el uso y goce de los bienes del
consorcio y de las partes y cosas comunes debe determinar las eventuales prohibiciones para
la disposicin o locacin de unidades complementarias a terceros no propietarios.

La cesin temporaria no puede impedirse pero s pueden establecerse pautas que rijan al
tenedor, locatario o comodatario en el ejercicio de sus derechos dentro del complejo
inmobiliario.

REGIMEN DE INVITADOS Y ADMISION USUARIOS NO PROPIETARIOS

El Cdigo prev la posibilidad que se estipule reglamentariamente la extensin del uso y goce
de las partes e instalaciones comunes por los familiares del propietario como as tambin un
rgimen de invitados y de usuarios no propietarios respecto de los cuales los usos pueden ser
ms restringidos.

Los usuarios no propietarios tambin se encuentran obligados al pago de aranceles que fije el
reglamento.

En la prctica, los clubes de campo estipulan, adems del pago de expensas para el
mantenimiento del sistema, un rgimen asociativo para el uso de las partes deportivas, donde
el propietario y su familia se obligan a pagar una cuota para tal fin. De ese, modo, los que
utilizan tales partes contribuyen en forma directa al cuidado de las mismas.

SERVIDUMBRES Y OTROS DERECHOS REALES

Esta norma introduce la posibilidad de establecer servidumbres u otros derechos reales de los
conjuntos entre si o con terceros conjuntos, a fin de lograr un mejor aprovechamiento de las
cosas de uso comunitario.

La constitucin de servidumbres puede producirse al inicio o con posterioridad a la


adquisicin de las unidades privativas, en cuyo caso, importa una modificacin a las clausulas
reglamentarias del estatuto consorcial y se rige por lo previsto en el Art 2057 que requiere
mayora de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

TRANSMISION DE UNIDADES

El Cdigo prohbe expresamente la inclusin reglamentaria de procedimientos tendientes a


restringir la libre disposicin de las unidades privativas de un conjunto inmobiliario.

Asimismo, para el supuesto de enajenacin de unidades permite el establecimiento del


derecho de preferencia, tanto a favor de la persona jurdica Consorcio como de cualquiera de
los propietarios existentes

Sanciones

14
La norma prev la existencia de un rgimen disciplinario o de sanciones aplicable frente a las
conductas violatorias del reglamento de propiedad horizontal. Es una disposicin orientada a
preservar una adecuada y armnica convivencia.

La potestad disciplinaria resulta indispensable en cualquier emprendimiento comunitario a fin


de conservar el orden y la armona del sistema y especficamente en lo referente al uso de las
reas comunes.

La mayora de los conjuntos inmobiliarios introducen el poder disciplinario dentro del


reglamento consorcial al que adhieren sus propietarios

El poder disciplinario se circunscribe bsicamente a sanciones de apercibimientos, multas o


suspensiones temporarias en el uso de determinados sectores comunes. Sin embargo esta
facultad no es absoluta, pues no podra incluir sanciones que impliquen la suspensin
definitiva en el uso y goce de reas comunes o la prohibicin de acceso al conjunto
inmobiliario. Y mucho menos an podra llevar la exclusin de un propietario del complejo.

En todos los casos deber respetarse cabalmente la garanta del debido proceso y el derecho
de defensa del propietario presuntamente infractor

TIEMPO COMPARTIDO

Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn afectados a su uso
peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines
y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

En rigor, lo que menos se comparte es el tiempo.- Lo que se comparte es el uso del bien.

Normalmente se tratar de cosas pero tambin pueden ser, su objeto, bienes o servicios (por
ej el uso de un software, la locacin de un estudio jurdico, un servicio de auditora).

Los fines pueden ser varios por ej turismo, industria

Entre los caracteres principales, cabe mencionar:

- Debe haber un uso peridico ( por ej una vez al ao, que se reitere y mantenga en el
tiempo, luego de vencidos los turnos de los restantes usuarios. Este perodo puede ser
fijo (siempre la misma semana de cada ao) o flotante (se puede usar en diversos
perodos del ao);

- Cada usuario puede usar de la cosa o bien por un perodo de tiempo determinado (por
ej una semana por ao), llamado turno.

El alcance de estos caracteres depender del ttulo constitutivo que contendr derechos y
obligaciones de los intervinientes y de las normas imperativas.

OBJETO

El objeto del derecho real tiempo compartido se refiere a muebles o inmuebles, incluso la
norma refiere a bienes.

Ms all de la naturaleza jurdica del contrato, el usuario, como consumidor de estos derechos
y servicios, est protegido por la Ley de Defensa del Consumidor

TIEMPO COMPARTIDO AFECTACION

15
La afectacin del objeto al sistema de tiempo compartido es uno de los puntos ms
importantes.

El Cdigo instrumenta un sistema de afectacin de la cosa para evitar que sea alterado su
destino mientras la afectacin se mantenga; es mucho ms eficiente cuando se trata de cosas
o bienes registrables.

La afectacin puede ser por un tiempo. Si se trata de un inmueble se requiere escritura


pblica, cuyo contenido regula la ley especial. Si se trata de cosas muebles la afectacin
puede hacerse por instrumento privado con fecha cierta.

Tiempo compartido afectacin requisitos

El instrumento de afectacin del inmueble al rgimen de tiempo compartido debe ser


otorgado por el titular del derecho de propiedad con la concurrencia del emprendedor cuando
no fuera el mismo dueo.

Los bienes deben estar libres de gravmenes y restricciones y el propietario no puede, luego
del sometimiento al sistema, darles a las cosas otro destino ni jurdica ni materialmente que
no se compadezca con el sistema del Cdigo . La absolutez del dominio queda severamente
afectada.

Tiempo compartido inscripcin

El instrumento de afectacin debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en


el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido
previsto en la ley especial dado que produce importantes efectos respecto de los usuarios y
terceros interesados

La inscripcin debe ser hecha antes de que se comercialice el sistema o se haga su


publicidad, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promocin comercial, dice la norma.

DEBERES DEL EMPRENDEDOR

a) establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las cosas y servicios que forman


parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador;

b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicacin, en el que


deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, perodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensin y categora de las unidades, y los
cambios de titularidad;

c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones


comprometidas;

d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

DEBERES DE LOS USUARIOS

a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin


impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;

b) responder por los daos a la unidad, al establecimiento, o a sus reas comunes,

16
ocasionados por ellos, sus acompaantes o las personas que ellos autorizan, si tales daos no
son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;

c) comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de sus derechos, conforme


a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;

d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, as
como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.

ADMINISTRACIN

La Administracin del tiempo compartido puede ser ejercida por el propio emprendedor y por
un tercero por l designado.

El Administrador es la persona humana o jurdica que tiene a su cargo la gestin y


coordinacin del mantenimiento y uso de los bienes y servicios.

El Administrador es uno de los ejes del sistema; decide y adjudica los perodos flotantes,
recibe y diligencia solicitudes de intercambio, decide la compra de muebles para el uso y
decoracin de las unidades, etc. El Administrador tiene amplios poderes; basta pensar que
tiene las llaves que permiten el acceso a las unidades.

La Administracin del tiempo compartido puede ser ejercida por el propio emprendedor y por
un tercero por l designado.

El Administrador es la persona humana o jurdica que tiene a su cargo la gestin y


coordinacin del mantenimiento y uso de los bienes y servicios.

El Administrador es uno de los ejes del sistema; decide y adjudica los perodos flotantes,
recibe y diligencia solicitudes de intercambio, decide la compra de muebles para el uso y
decoracin de las unidades, etc. El Administrador tiene amplios poderes; basta pensar que
tiene las llaves que permiten el acceso a las unidades.

La norma enumera las principales obligaciones del Administrador. La ley lo faculta para
interponer recursos administrativos y acciones judiciales. Tambin cuenta con legitimacin
para iniciar acciones reales o posesorias.

La norma tambin lo habilita a imponer sanciones; debe cumplir con determinadas


obligaciones legales (x ej pagar aportes de empleados), contratar seguros, representar a los
usuarios, entregar y recibir las unidades, contratar y despedir personal, convocar reuniones
ordinarias o extraordinarias segn reglamento.

El Administrador es responsable de su gestin si no acta con la debida diligencia.

EXTINCION DEL TIEMPO COMPARTIDO

La extincin del tiempo compartido se produce:

a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectacin;

b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la


totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;

c) por destruccin o vetustez.

17
RELACION DE CONSUMO

La masividad, la compleja organizacin empresarial, el abuso y la cautividad que representa


el sistema requiere enmarcarlo dentro de las relaciones de consumo.

El tema se apoya esencialmente en la reforma constitucional de 1.994 que otorga jerarqua


constitucional a los derechos de usuarios y consumidores.

Ello implica que los conflictos deben interpretarse de la manera ms favorable al usuario

CEMENTERIOS PRIVADOS

Los cementerios privados constituyen inmuebles de propiedad privada que un desarrollador o


entidad promotora afecta a la inhumacin de restos humanos.

La doctrina ha definido a los cementerios privados como una situacin jurdica comunitaria de
ndole funcional que se desenvuelve en un rea de extensin territorial limitada, regida por un
plano urbanstico especial e integrada por partes privativas parcelas- y partes, cosas y
servicios comunes o de uso comn vinculados indisolublemente, en el que las primeras tienen
el destino de albergar restos mortales y las segundas estn conformadas, por espacios
circulatorios y reas destinadas a espacios verdes, oratorios y servicios de enterramiento,
manutencin e, incluso, crematorios.

AFECTACION

Es menester que se afecte el inmueble al rgimen de cementerio privado.

El desarrollista o la entidad promotora debern perfeccionar, mediante escritura pblica, su


afectacin a aquella finalidad.

A partir de la afectacin municipal la cosa as afectada slo puede utilizarse para un nico
destino la inhumacin de cadveres- y no podr ser gravado con derechos reales de
garanta.

El Cdigo prev la inmutabilidad del destino de cementerio privado otorgando, de esa


manera, un elemento de seguridad del adquirente.

Reglamento de administracin y uso

El Cdigo regula pautas que, como contenido mnimo, debe prever el Reglamento de
Administracin y Uso de un cementerio privado, a fin de posibilitar que los titulares de los
derechos reales de sepultura puedan lograr su cometido y gozar de las cosas y servicios
comunes acordados a tal fin. Este instrumento resulta vital para la armona que debe reinar
en el sistema.

En la materia existe una fuerte influencia del orden pblico.

Este Reglamento, adems del contenido mnimo legalmente previsto, puede incorporar
distintas limitaciones y reglas a fin de cumplir con los recaudos urbansticos propios de cada
jurisdiccin.

Facultades del titular del derecho de sepultura

El titular del derecho de sepultura puede:

a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensin


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establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;

b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de


construccin dictadas al efecto;

c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;

d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes segn las
condiciones establecidas.

Los espacios fsicos del inmueble donde se otorgan derechos se denominan sepulcro o
sepultura.

El trmino sepulcro es definido por la Real Academia Espaola como una obra, por lo
comn de piedra, que se construye levantada del suelo para dar en ella sepultura al
cadver de una o ms personas

La finalidad perseguida por el titular del derecho real de sepultura es la de usar,


generalmente a perpetuidad, la sepultura para terceros o, incluso, para s mismo.

La finalidad del negocio se reduce a obtener un lugar para el descanso eterno.

Deberes del titular del derecho de sepultura

El titular del derecho de sepultura deber ajustar su conducta al destino del cementerio
privado, debiendo, en consecuencia, mantener el respeto que exige el lugar y los derechos de
los dems.

Sus derechos aparecen sometidos a un doble orden de restricciones: por un lado, las
derivadas del derecho pblico, en lo relativo al poder de polica mortuoria; y por el otro, las
que provienen del fin especial que apuntan a satisfacer, destino que compromete principios
de moral y buenas costumbres y an religiosos implicados en el debido respeto a los muertos

DIRECCION Y ADMINISTRACION

El Administrador del cementerio privado puede ser el propio emprendedor o bien un tercero
que l designe. Es la persona humana o jurdica que tiene a su cargo la gestin y coordinacin
del mantenimiento y uso de los bienes y servicios.

Debe cumplir y hacer cumplir el Reglamento.

Como todo Administrador es responsable de su gestin, si no acta con la debida diligencia.

El Administrador deber cumplir con las leyes, reglamentos y dems normativa de ndole
nacional, provincial y municipal relativas a la polica mortuoria.

INEMBARGABILIDAD

La regla general es que el patrimonio del deudor constituye la garanta comn de sus
acreedores, con excepcin de aquellos que este Cdigo o leyes declaran inembargables.

La inembargabilidad de las parcelas destinadas a sepulcros constituye uno de los supuestos


de excepcin a la regla general.

19
La regla es la inembargabilidad de la sepultura excepto:

a) los crditos provenientes del saldo de precio de compra y de construccin de sepulcros;


b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aqullas.

RELACION DE CONSUMO

La creacin de los cementerios privados no es un solo acto de una venta de una cosa,
es una actividad realizada en forma de empresa, con organizacin de factores humanos
y econmicos, con fines de lucro con actos de venta y con servicios.-

El Cdigo al regular el nuevo derecho real lo enmarca en una relacin de consumo con
el fin de brindar una adecuada proteccin a los adquirentes que son consumidores y
usuarios.

CASOS PRACTICOS

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Identifique y reconozca marco legal de los conjuntos inmobiliarios.-

- Un Club de Campo es un conjunto inmobiliario ? Por que? Justifique su respuesta.

- En caso de compra de una parcela en un Club de Campo qu requisitos formales deben


observarse en la documentacin a suscribir ? Debe estar afectado el inmueble ? Debe
estar inscripta esa afectacin ?

- Qu rgimen legal tutela los derechos del comprador antes los incumplimientos del
desarrollador ? Por qu?

- Cual es la diferencia conceptual entre club de campo y barrio cerrado? Y qu particularidad


reconoce el Centro de Compras y el Parque Industrial ? Son todos conjuntos inmobiliarios.
Justifique la respuesta

Martn Fernandez adquiri en Noviembre de 2.015 una parcela en el Barrio Cerrado


Buena Vida e inici la construccin de su vivienda familiar.- En el mes de Marzo
cuestiones familiares lo obligaron a tomar la decisin de vender su propiedad y para
ello lo ofrece en venta en una Inmobiliaria local. La Inmobiliaria consigue el comprador
pero los propietarios del Barrio Cerrado se oponen a la operatoria de venta.-

Qu soluciones propone ?? Fundamente su respuesta

Tiempo compartido y Cementerios privados

Establezca tres caractersticas propias de cada uno de los derechos reales


mencionados.

Establezca tres caractersticas individuales de cada uno de los derechos reales


mencionados

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

USUFRUCTO USO HABITACION

USUFRUCTO

20
El derecho real de usufructo es un derecho real temporario, transmisible, en virtud del cual
una personal denominada usufructuario tiene derecho a usar, gozar y disponer de una cosa
mueble, inmueble o un derecho ajeno con la carga de respetar su sustancia, debiendo
restituir al momento de culminar el usufructo la misma cosa recibida con el desgaste o
deterioro normal producido por el paso del tiempo.

CARACTERES

Derecho real.

Sobre cosa ajena.

Otorga el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa.

Obligacin de no alterar la sustancia de la cosa.

Es un derecho temporario.

Es transmisible.

DESMEMBRACION DEL DOMINIO

El Art 2.129 al decir que el usufructo es el derecho real de usar y gozar de la cosa cuya
propiedad pertenece a otro ha escindido el dominio en dos derechos reales independientes
entre s y con dos titulares distintos: el derecho real del nudo propietario y el del
usufructuario, teniendo cada uno sus condiciones propias de existencia y ejercicio.

OBJETO

El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos:

a) una cosa mueble o inmueble ajena no fungible ni consumible. Razn por la cual el
usufructuario tiene la obligacin de devolver la cosa al extinguirse el usufructo. La cosa
fructuaria sufre desgaste sin alterar la sustancia.

b) un derecho, slo en los casos en que la ley lo prev, x ej marcas

c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;

d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen


testamentario.

MODOS DE CONSTITUCION

El usufructo puede constituirse:

- por contrato

- por testamento

La norma enumera en forma taxativa los distintos modos por los cuales puede constituirse el
usufructo:

Por contrato - por va de enajenacin

21
- por va de retencin

Por contrato - oneroso

- gratuito

Por testamento Art 2137 CCCN

NOTAS

Presuncin de onerosidad

Modalidades

Inventario

Garanta suficiente

Intransmisibilidad hereditaria

Derechos del usufructuario

Transmisibilidad del derecho real de usufructo

Mejoras facultativas

Ejecucin por acreedores

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

Destino de la cosa dada en usufructo.

Mejoras necesarias

Comunicacin al nudo propietario

Restitucin de la cosa

DERECHOS Y DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO

Si bien el nudo propietario conserva la disposicin jurdica y material sobre la cosa fructuaria,
en razn del derecho de dominio que ostenta, ello no implica que pueda ejercer todas las
facultades emergentes de dicho derecho, puesto que al constituir el usufructo se produjo la
desmembracin del dominio.

El nudo propietario no puede cambiar la forma de la cosa gravada de usufructo, levantar


construcciones nuevas ni amplias las existentes, ni destruir cosa alguna, entre otras.

DURACION DEL USUFRUCTO

El usufructo no puede extenderse ms all de la vida del usufructuario siendo el usufructuario


una persona fsica con lo cual si no se pact plazo de duracin se entiende que es vitalicio y
se extingue con el fallecimiento del usufructuario.

Si el usufructuario fuera una persona jurdica el usufructo reconoce como plazo de duracin el
convenido en el acto constitutivo o, en su defecto a los 50 aos de su constitucin.

EXTINCION DEL USUFRUCTO

22
Son medios especiales de la extincin del usufructo.

La muerte del usufructuario;

La extincin de la persona jurdica usufructuaria;

El no uso por persona alguna durante diez aos;

El uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada judicialmente.

CASO PRACTICO USUFRUCTO

Juan Ramos celebra un contrato de compraventa con Rodolfo Peralta por el cual se enajena
una propiedad y se celebra un boleto de compraventa. No se celebra escritura pero se firma
un acuerdo de entrega de la posesin en cuatro meses.
Mariano Niceta era usufructuario por un lapso de diez aos del inmueble a travs de un
contrato celebrado con Rodolfo Peralta con anterioridad con instrumento pblico y decide
realizar una oferta de compra de esa propiedad a Peralta, la cual se concreta antes de la
entrega de la posesin a Ramos y se escritura.

1.- qu significa el derecho real de usufructo en le


presente caso?

2.- qu normativas del cdigo civil se aplican

3.-Cmo resolvera el caso

CASO PRACTICO USUFRUCTO

Carlos es usufructuario de un inmueble destinado a vivienda. Al momento de constituirse el


usufructo las partes omitieron establecer el estado del inmueble.
Asimismo, como exista una amistad de muchos aos entre el usufructuario y el nudo
propietario, ste ltimo en forma expresa lo dispens de prestar fianza. Luego de
transcurridos cinco aos de constituido el usufructo, el usufructuario decide unilateralmente
cambiar el destino de la cosa dada en usufructo y luego de proceder a realizar una serie de
modificaciones materiales transforma el inmueble en un local comercial.
Una vez efectuados los cambios, el usufructuario decide alquilar el local comercial a Esteban,
por el que percibe la suma mensual.
El 5 de Febrero de 2.016, falleci Carlos (usufructuario).

a)Carlos se encontraba facultado para modificar el destino del inmueble? Para modificarlo
materialmente?. Fundamento mi respuesta en el Cdigo Civil
b) El hecho de que no se hubiera dejado constancia del estado del inmueble, Produce alguna
consecuencia jurdica?. Fundamento mi respuesta:
c) A pesar de la dispensa de otorgar fianza en el momento de constituirse el usufructo,
podra el nudo propietario solicitarla con posterioridad? Fundamento mi respuesta:
d) Puede el usufructuario dar en locacin el inmueble objeto del usufructo? Fundamento mi
respuesta;

e) Qu efectos jurdicos produce el fallecimiento del usufructuario?. Fundamento mi


respuesta:

23
USO

Es un derecho real temporario e intransmisible en virtud del cual una persona denominada
usuario tiene derecho a usar y obtener los frutos necesarios para s y para su grupo familiar
de una cosa ajena, con la carga de respetar su sustancia, debiendo restituir al momento de
culminar el derecho la misma cosa recibida con el desgaste o deterioro normal producido por
el paso del tiempo.

CARACTERES

Es un derecho real.

se ejerce por la posesin y que recae sobre cosa ajena.

En un derecho temporario e intransmisible

Rige el principio que sostiene que no debe alterarse la sustancia del objeto del derecho.

OBJETO

El derecho de uso puede ser establecido sobre toda clase de cosas muebles o inmuebles,
cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para el usuario.

El uso queda, en general, afectado a las necesidades del usuario y la familia lo cual lo torna
un derecho de carcter alimentario, lo que impide el embargo de frutos cuando son de esa
envergadura mnima.

HABITACION

La habitacin es un derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en


parte material del l, sin alterar la sustancia.

El derecho real de habitacin, como el uso, slo puede constituirse a favor de persona
humana.

No es transmisible ni ejecutable.

CARACTERES

El derecho real de habitacin es

Temporario.
Inherente a la persona.
Intransmisible.
Inembargable.

DERECHO REAL DE HABITACION POR DISPOSICION LEGAL

El cdigo trata la cuestin en normas distintas:

- Art 527 regula la situacin del conviviente suprstite y el Art 2383 que hace lo propio con el
cnyuge suprstite.

24
Las diferencias ms importantes entre ambas normas son las siguientes: a) mientras el
derecho de habitacin del conviviente tiene plazo mximo de duracin de dos aos el del
cnyuge suprstite es vitalicio; b) el derecho de habitacin del conviviente se extingue en
caso de una nueva convivencia, contraer nupcias o adquirir una vivienda propia habitable o
bienes suficientes para acceder a sta, pero nada dice al respecto el Art 2383 en cuanto al
cnyuge. No limitan los artculos la posibilidad de constituir el derecho slo sobre inmuebles
de hasta determinado valor.

CASO PRACTICO USO

Trabaje en grupos de 4/5 integrantes y elabore un caso prctico de uso que incluya cuatro
interrogantes a los que deber proponer respuesta.

Luego, intercalaremos entre los grupos los caso prcticos elaborados y analizaremos las
respuestas propuestas a la luz de las que surjan del intercambio y anlisis del caso.

CASO PRACTICO HABITACION

Marianela Suarez es conyugue superstite de Juan Gonzlez, quin falleci el 29 de junio


prximo pasado. La misma habita la propiedad que haba sido asiento conyugal durante los
15 aos que su matrimonio dur hasta la muerte de su esposo. La propiedad haba sido
adquirida durante la existencia de su matrimonio, pues primeramente comenzaron a ocupar
el inmueble en carcter de inquilinos y luego adquirieron la propiedad.

Ella no tuvo hijos con el fallecido, pero el fallecido tena tres hijos de un matrimonio anterior.-
La relacin entre la Sra. Gonzlez y los herederos Gonzlez no era buena. A las cuarenta y
ocho horas de enterrado Juan Gonzlez, sus hijos, comienzan el sucesorio y le reclaman el
desalojo de la propiedad La seora Suarez consulta un abogado, y con su patrocinio les enva
una carta documento rechazando el desalojo y argumentando su derecho de ley a
permanecer en la casa.

Pasa un mes desde el episodio de la carta documento, y la seora Suarez deja la propiedad
por una semana para ir a visitar a una hermana que vive en Entre Rios. Permanece con su
hermana por espacio de una semana y decide regresar a su hogar. Cuando llega no puede
entrar por encontrar la casa ocupada por personas que le entregan copia de un contrato de
alquiler firmado por los hijos de Gonzlez. No tiene a donde ir. Una vecina le da alojamiento
en su casa. La seora Gonzlez, vuelve a ver al abogado y entabla demanda.-

1.- Encuadre jurdicamente el caso 2.-determine todos los actores del caso 3.-Establezca que
derecho le asiste a cada parte 4.-Porque puede demandar la seora Suarez 5.-Que pasa con el
contrato de alquiler

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

SUPERFICIE

Concepto

El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble


ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposicin material y jurdica del
derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, segn las modalidades de su ejercicio y plazo de duracin

25
establecidos en el ttulo suficiente para su constitucin y dentro de lo previsto en este Ttulo y
las leyes especiales.

NOTAS CONCEPTUALES

Se denomina forestacin a aquella actividad que se ocupa de estudiar, fomentar y de


gestionar la prctica de las plantaciones, especialmente de los bosques, como lo que son,
recursos naturales renovables.

Adems, la forestacin, es una actividad que se encuentra en ntima sintona con la


silvicultura, disciplina que se ocupa del cultivo de los bosques o montes, as como tambin de
la tarea precisa de llevar a cabo tal cuestin. La actividad forestal ms comn es la
plantacin, renovacin y tala de rboles maderables.

El trmino plantacin es un trmino que se utiliza para designar a todo aquel espacio natural
que ha sido modificado por el ser humano para sembrar y cosechar un tipo particular de
vegetacin. Las plantaciones pueden ser realizadas con fines ecolgicos o medioambientales
as como tambin con fines econmicos (por ejemplo, cuando hablamos de plantaciones de
caas de azcar o de bananas).

Objeto

El objeto del derecho de superficie es un inmueble suceptible de plantacin, forestacin o


construccin.

El superficiario puede plantar, edificar o forestar sobre inmueble ajeno pero cabe tambin la
posibilidad que lo haga sobre vuelo o subsuelo.

Consiste el derecho de superficie en construir, forestar o plantar sobre inmueble ajeno pero
tambin puede constituirse el derecho sobre forestaciones, plantaciones o construcciones ya
existentes.-

Partes

Son partes del derecho real de superficie:


Dueo. El o los titulares del derecho de dominio, condomino o propiedad horizontal del
inmueble que ser afectado.
Superficiario. Aquel a favor de quien se constituya el derecho real de superficie
Cualquiera de las partes puede ser persona fsica o jurdica.

Plazo

El plazo convenido no puede no puede exceder de


setenta aos cuando se trata de construcciones y
cincuenta aos para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la
adquisicin del derecho de superficie.
El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos
mximos.

Modos de constitucin

El derecho real de superficie se adquiere:


Por contrato,
26
Por el transcurso del tiempo,
Actos de ltima voluntad,
Particin judicial
Subasta judicial.

Facultades del superficiario

El superficiario tiene la facultad de uso, goce y disposicin jurdica de lo que es objeto


del derecho.
Puede ser objeto de derechos reales de garanta, puede gravarse con hipoteca.
Puede afectar el objeto al rgimen de propiedad horizontal.
Puede disponer de su derecho por actos entre vivos o por actos de ltima voluntad
Los actos de disposicin del superficiario se extinguen conjuntamente con su derecho
por vencimiento del plazo pactado o del legal.

Facultades del propietario

El propietario conserva la disposicin material y jurdica que corresponde a su derecho


siempre que se ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

Con respecto a los derechos de disfrute, podr afectar su derecho con usufructo, uso,
habitacin o servidumbres, pero siempre y cuando ello no interfiera con las facultades del
superficiario.

Extincin

El derecho de construir, plantar o forestar se extingue:

por renuncia expresa,


vencimiento del plazo,
cumplimiento de una condicin resolutoria,
por consolidacin y
por el no uso durante diez aos, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho
a plantar o forestar.

Efectos de la extincin

Al momento de la extincin del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo


convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado,
libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional,
los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continan gravando
separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extincin, hasta el transcurso del
plazo del derecho de superficie.Subsisten tambin los derechos personales durante el tiempo
establecido.

CASO PRACTICO

Graciela Mendez celebra con Estela Orin un contrato de superficie sobre un inmueble de su
propiedad con finalidad de plantar rboles destinados a la forestacin.- El plazo contractual lo
convienen en 40 aos.- En la oportunidad que el derecho real de superficie cumple 30 aos

27
fallece Graciela Mendez y sus herederos deciden vender el inmueble sobre el cual obra
constituido el derecho de superficie.-

Preguntas:

Quien es la titular de la propiedad superficiaria?

Estn facultados los herederos de Graciela Mendez para, una vez concluidos los trmite
sucesorios, transferir el inmueble?

Estela Orin pretende oponerse a la venta, est legitimada para ello?

Qu sucede con el derecho real de superficie? Qu derechos puede alegar Estela Orin
como titular de la propiedad superficiaria?

Qu obligaciones debe asumir el nuevo propietario del inmueble en relacin al derecho real
de superficie constituido sobre el mismo?

SERVIDUMBRE

Concepto

La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.

Un inmueble dominante
Un inmueble sirviente
Una utilidad

Clasificacin de las servidumbres

Servidumbres positivas.
Servidumbres negativas

Servidumbres reales
Servidumbres personales

Servidumbres forzosas
Servidumbres voluntarias

Clasificacin de las servidumbres:

1- Servidumbres positivas: cuando la utilidad a favor del inmueble dominante va importar


una carga del inmueble sirviente.PE: la servidumbre de sacar agua, el inmueble dominante
tiene la facultad de sacar agua del inmueble sirviente. Implican una carga.

Servidumbres negativas: es cuando el titular del inmueble dominante tiene la posibilidad de


exigir al titular del inmueble sirviente una abstencin, un no hacer. PE: una servidumbre de
vistas.

2-Servidumbre reales: se constituye entre los dos inmuebles independientemente de la


persona del titular. PE: servidumbre de paso. Implican una abstencin. Son perpetuas.

Servidumbre personal: cuando la utilidad la ejerce el propietario del inmueble dominante.PE:


el dueo del inmueble trasero pueda recoger flores del inmueble que esta adelante, ese
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derecho lo tiene esa persona determinada. Se establecen en beneficio del titular del inmueble
dominante. Plazo de duracin la vida del titular del inmueble dominante.

3-Servidumbre forzosa: van a ser las que estrictamente impone el cdigo

Servidumbre voluntaria: la que se crean por acuerdo de la partes.

Legitimacin:

Estn legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen
sobre inmueble y se ejercen por la posesin.

Comprende tanto los titulares de derechos reales sobre cosa propia como los titulares de
derechos reales sobre cosa ajena.

Legitimacin

Estn legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen
sobre inmuebles y se ejercen por la posesin. Comprende tanto a los titulares de derechos
reales sobre cosa propia como a los titulares de derechos reales sobre cosa ajena
(usufructuario)

Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.

Modos de constitucin

La servidumbre puede constituirse:

Por contrato,
La ley,
Acto de ltima voluntad
Prescripcin larga.

No est permitido la constitucin judicial de servidumbre

Derechos y obligaciones del titular dominante

El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relacin a la
utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede
constituir derechos reales.

El propietario del fundo dominante tiene facultades de ejercer servidumbres accesorias que
revistan carcter de indispensables para el uso de la servidumbre principal.

El ejercicio de la servidumbre debe causar el menor perjuicio al fundo sirviente.

Facultar para realizar mejoras necesarias para el ejercicio y conservacin de la servidumbre

Obligacin de no menoscabar la servidumbre.

Derechos del titular sirviente

El titular sirviente conserva la disposicin jurdica y material que corresponde a su derecho.


No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la
servidumbre.

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El ejercicio de la servidumbre debe efectuarse del modo menos perjudicial para quien la debe
soportar.

La servidumbre debe ejercerse del modo previsto en el ttulo constitutivo o, en su defecto, las
previsiones de la ley.

Extincin de la servidumbre

La servidumbre comparte los modos generales de extincin de derechos reales: destruccin


total, abandono, consolidacin, renuncia.

Son modos especiales de extincin de servidumbre:

Extincin por falta de utilidad


Extincin por el no uso,
Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin.

Extinguida la servidumbre se extinguen todos los derechos reales constituidos por el


titular dominante.

CASO PRACTICO

Ramn Castillo es dueo de un campo de mil hectareas en la localidad de Roque Perez,


Provincia de Buenos Aires. Dentro de su campo pasa un brazo pequeo ,desvo del ro salado.
Castillo ha realizado canales para distribuir el agua en parte de su campo que tiene
sembradoal sur dentro de su finca ,y el riacho y su canalizacin provienen del norte de su
finca, atravesndola hasta llegar a la zona de sembrado.

Acuciado por las deudas, decide dividir su campo en parcelas y luego vender. Como la parte
Norte , por tener la fuente de agua, vale ms decide enajenar ,la mitad del campo. La parte
que vende contiene el riacho y la canalizacin. Las zonas sembradas estn que el haba
efectuado para llegar agua a la parte sur.

El seor Hctor Ramrez , una vez que se ha concluido con los trmites de tradicin traslativa
de dominio y entrega de la posesin, destruye el canal realizado por el anterior dueo , ya
que las tierras las utiliza para pastoreos de ganado. Su vecino , el Seor Castillo, se queda sin
provisin de agua, y al poco tiempo pierde la cosecha por no tener fuentes de agua
alternativas y no poder regar sus sembrados.

Preguntas:

Qu derecho real se ha creado al enajenar una parte de los fundos? Qu derecho real puede
pretender Castillo? Qu puede hacer Castillo ante la situacin que se le produjo?

FALLO

Analice el fallo y proponga comentarios acerca de los hechos, el derecho, la alegacin de las
partes y manifieste acuerdo y/ desacuerdo con el resultado de la sentencia. Fundamente en
derecho

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DERECHOS REALES DE GARANTIA

GARANTAS PERSONALES // GARANTAS REALES

Las garantas personales comprometen el patrimonio del deudor a travs de vnculos


obligacionales por aquello que el patrimonio es garanta comn de los acreedores. Las
seguridades que conceden las garantas reales son verdaderos derechos reales de los que
derivan las potestades de persecucin y preferencia.

El poder jurdico que el derecho real de garanta traduce sobre la cosa queda sujeto, como
accesorio, al crdito como principal

CARACTERES

Convencionalidad

Accesoriedad

Especialidad - en cuanto al crdito

- en cuanto al objeto

Indivisibilidad en cuanto a la garanta y en cuanto al crdito

Inoponibilidad

OBJETO

Cosas

Derechos

- Actualidad del objeto

- Individualizacin adecuada

- Especialidad en cuanto al crdito debe estimarse en dinero

EXTENSION DE LA GARANTIA EN CUANTO AL OBJETO

La garanta comprende:

- Accesorios fsicamente unidos a la cosa,

- Mejoras y

- Rentas debidas

No estn comprendidos:

- Bienes fsicamente unidos a la cosa o bienes que posteriormente se unan a la cosa


gravados con prenda anterior o de propiedad de terceros;

EXTENSION DE LA GARANTA EN CUANTO AL CREDITO

La garanta cubre:

- El capital adeudado,
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- Los intereses posteriores a su constitucin (compensatorios, moratorios)

- Daos y costas posteriores que provoca el incumplimiento.

SUBROGACION REAL

La subrogacin real es una institucin que obedece a la sustitucin real de una cosa por otra.

La subrogacin real importa el traslado de la garanta sobre los bienes gravados a la


indemnizacin, precio o bienes que haga las veces de cosa.

Las causas por las que la cosa, desaparece o pasa a manos de tercero, con base en la
ejecucin forzosa produce ese traspaso.

FACULTADES DEL CONSTITUYENTE

El constituyente mantiene todas las facultades jurdicas propias del derecho que ostenta. Ms,
como consecuencia del derecho real de garanta presente, carece de facultades para realizar
actos que disminuyan el valor del bien, pues radica all el contenido de la garanta.

PROPIETARIO NO DEUDOR

El propietario de la cosa gravada y deudor que la enajena en nada modifica su


situacin de obligado por el crdito principal.

En caso que se siga la ejecucin de la garanta, el tercer poseedor (propietario no


deudor) responde nicamente con el bien objeto de gravamen y hasta el mximo del
gravamen.

Realizado el bien afectado por la garanta el propietario no deudor tiene derecho al


remanente que excede el monto del gravamen

SUBROGACION DEL PROPIETARIO NO DEUDOR

El propietario no deudor queda expuesto a soportar las consecuencias del remate de la cosa
no siendo obligado al pago.

El pago de la deuda ha sido efectuado por el tercer poseedor que por tal causa puede:

- Reclamar las indemnizaciones correspondientes;

- Subrogarse en los derechos del acreedor;

- Ejecucin contra el deudor por otras garantas dadas por la misma deuda.

LA SUBASTA

Los derechos reales de garanta se extinguen con la subasta pblica del bien gravado.

La subasta judicial es un acto que concluye con la realizacin de un bien previamente


embargado y con la puesta en posesin fsica y documentada a favor del adquirente.

La normativa procesal prev la convocatoria de quienes tuvieren anotados derechos


reales de garanta sobre el bien a ejecutarse.

La realizacin del bien en subasta importa la conversin total o parcial de la cosa objeto de
garanta.

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CANCELACIN DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTA

Las garantas inscriptas en los registros se cancelan:

Por disposicin de su titular o

Por orden judicial.

HIPOTECA

CONCEPTO

Derecho real de garanta que recae sobre uno o ms inmuebles individualizados que
continan en poder del constituyente

Otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor,

- las facultades de persecucin y

- Las facultades de preferencia para cobrar sobre su producido el crdito garantizado.

LEGITIMADOS

Estn legitimados para constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

En el caso del condominio un condmino puede hipotecar su parte indivisa.

FORMA DEL CONTRATO CONSTITUTIVO

- La hipoteca, derecho real de garanta, requiere de una convencin por la que se


constituya.

- La escritura pblica se presenta como requisito ad solemnitatem; esto es, sin la forma
el acto carecera de fuerza legal.

- Debe ser inscripta en el registro Propiedad Inmueble.

OBJETO

El acto de constitucin que se formaliza en escritura pblica debe describir el inmueble


con las constancias que lo individualice, conteste con el principio de especialidad .

DURACION DE LA INSCRIPCIN

El artculo precisa la vigencia de la inscripcin registral indicando, expresamente, que


se conservar por el trmino de veinte aos.

- Resulta pertinente distinguir la extincin del gravamen que se produce por causales
que se vinculan con la obligacin principal.

ANTICRESIS

Concepto

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Derecho real de garanta que recae sobre cosas registrables individualizadas,

- cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes,

- a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

LEGITIMADOS

Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de :

- dominio,

- condominio,

- propiedad horizontal,

- superficie y usufructo

OBJETO

La anticresis recae sobre cosas registrables muebles e inmuebles,

La posesin de la cosa objeto de la anticresis se entrega al acreedor con posibilidad y


para percibir los frutos imputndolos a la deuda

DERECHOS DEL ACREEDOR

El acreedor tiene derecho a:

- usar la cosa dada en anticresis,

- Percibir los frutos que sern imputados a gastos en intereses y luego a capital.

- Deber de dar cuenta al deudor.

DEBERES DEL ACREEDOR

El acreedor tiene el deber de:

- Conservar la cosa,

- Respetar el destino de la cosa,

- Restituir la cosa al deudor.

PLAZO DE LA ANTICRESIS

El derecho de anticresis reconoce como plazo mximo:

- Diez aos para inmuebles, y

- Cinco para muebles registrables.

Nada obsta a que las partes pacten un plazo menor.

PRENDA

El Cdigo contempla dos clases de prenda:


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- La prenda comn, sin registro, con desplazamiento o posesoria

- La prenda con registro, sin desplazamiento o no posesoria (Art 2220 CCCN)

PRENDA SIN REGISTRO

Es la prenda regulada en el Cdigo, exige para su configuracin que el constituyente entregue


la cosa al acreedor o a un tercero- quien debe ejercer la posesin de la misma reconociendo
la propiedad en cabeza del constituyente.

Inmoviliza los bienes sobre los que recae, los que salen de la rbita del propietario quien
mantiene la propiedad de los mismos pero no puede usarlos

PRENDA CON REGISTRO

La prenda con registro, regida por la ley especial, el constituyente no se desprende de la cosa,
no hay desplazamiento pero las partes pueden acordar que la cosa quede depositada en
poder de un tercero, quien ejerce la tenencia en nombre del constituyente.

CARACTERES

Son caracteres del derecho real de prenda:

- convencionalidad,

- Accesoriedad,

- Especialidad crediticia,

- especialidad objetiva,

- Indivisibilidad,

- Subrogable.

OBJETO

La prenda puede recaer sobre:

- Cosas muebles no registrables o

- Crditos instrumentados

FORMA DEL CONTRATO DE PRENDA

La constitucin de prenda comn requiere que se otorgue el contrato constitutivo y que se


haga tradicin de la cosa al acreedor o a un tercero designado por las partes

La instrumentacin pblica o privada del contrato de prenda es un requisito de validez del


contrato.- Adems, el contrato debe tener fecha cierta para su oponibilidad a terceros.

PRENDA DE COSAS

El derecho real de prenda puede tener como objeto:

- toda clase de cosas muebles, sean o no consumibles o fungibles.-

Es preciso que la cosa est en el comercio y que exista actualmente

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USO DE LA COSA PRENDADA

En la prenda comn el constituyente entrega la cosa con el fin de garantizar la obligacin


principal. Este derecho real se establece para cumplir una funcin de garanta. La facultad de
uso no hace a la misma por lo cual el acreedor no est habilitado para servirse de la cosa y
debe abstenerse de ello salvo que convencionalmente se acuerde.

PRENDA DE CREDITOS

La prenda de crdito es la que se constituye sobre cualquier crdito instrumentado que puede
ser cedido.

El objeto es el crdito pignorado y no el instrumento que lo prueba

CONSTITUCIN DE LA PRENDA DE CREDITOS

Para que nazca el derecho real de prenda sobre el crdito pignorado es necesario:

- Que las partes otorguen el contrato de prenda por instrumento pblico o privado, con
fecha cierta;

- Que el crdito est instrumentado;

- Que se notifique la existencia del contrato de prenda al deudor del crdito pignorado.

ACCIONES POSESORIAS

CONCEPTO

Las acciones posesorias tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se
tiene una relacin de poder segn haya turbacin o desapoderamiento.

Las condiciones para que un acto sea reputado de turbacin:

- actos materiales,

- producidos o de inminente produccin,

- ejecutados con intencin de tomar la posesin,

contra la voluntad del poseedor o tenedor.

Accin de despojo (desapoderamiento)

Accin de mantener (turbacin)

PROTECCION POSESORIA

Accin para adquirir la posesin o la tenencia. Esta norma refiere del caso de quien
tenga derecho a la posesin o tenencia pero que todava no la consigui

Defensa extrajudicial. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder
los lmites de la propia defensa

LEGITIMACION

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Corresponden las acciones posesorias:

- Poseedores, coposeedores,

- tenedores

PROCESO

Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento ms abreviado que


establecen las leyes procesales.

- Si es dudoso quien ejerce la relacin de poder al tiempo de la lesin se considera que la


tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha ms prxima a la lesin
Prueba a cargo del demandante

ACCIONES REALES

CONCEPTO

Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de
los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.

Las acciones reales legisladas en este Captulo son la reivindicatoria, la confesoria, la


negatoria y la de deslinde.

Las acciones reales son imprescriptibles.

Las acciones reales pretenden defender la existencia, plenitud y libertad de los derechos
reales, conforme a la naturaleza o gravedad de las lesiones o ataques que puedan haber
sufrido sus titulares.

- La existencia del derecho real se obtiene con la accin reivindicatoria.- La existencia se


ve comprometida en los casos de desapoderamiento. (caso extremo de
desapoderamiento)

- La libertad con la accin negatoria. La libertad se ve comprometida cuando alguien


pretende un derecho real sobre un inmueble de otro. La accin difiere de la
reivindicacin por la extensin de la lesin que sufre el derecho real, procede ante un
acto menos grave que la privacin del derecho. (defiende el hecho que no alcance a
ser desapoderamiento)

- La plenitud con la accin confesoria. La plenitud se ve comprometida cuando se impide


el ejercicio de ciertos derechos reales (servidumbres) o derechos inherentes a la
posesin. (Ej. Se impide el ejercicio de un limite)

Accin reivindicatoria

Protege la existencia del derecho real

La accin reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se
ejerce por la posesin y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento de la cosa
mueble o inmueble y as obtener la restitucin de la cosa y, cuando hubiere lugar, la
indemnizacin del dao causado.

OBJETO ACCION REIVINDICATORIA

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La accin reivindicatoria puede tener como objeto:

- Cosa (mueble o inmueble)

- Universalidad de hecho (rebao, biblioteca)

No son reivindicables:

- los objetos inmateriales,

- las cosas indeterminables o fungibles,

- los accesorios si no se reivindica la cosa principal,

- ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitucin.

CUESTIONES PROCESALES

LEGITIMACION PASIVA

La accin reivindicatoria puede dirigirse contra:

- El despojante,

- Poseedor,

- Tenedor que posee a nombre de un tercero,

Tenedor que posee a nombre del reivindicante.

CARGA PROBATORIA

El rgimen de la prueba en los juicios de reivindicacin la controversia versa sobre el derecho,


a diferencia del posesorio, que tiene por fin, como regla, el hecho en s de la posesin.

Es el actor del juicio de reivindicacin quien carga con la prueba.

SENTENCIA

En sentencia, si se admite la demanda, el juez ordenar la restitucin del objeto, parte


material de l o sus restos.

ACCIN NEGATORIA

Protege la libertad del derecho real

La accin negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por
la posesin frente a quienes alegan ser titulares activos de gravmenes que recaen sobre
inmuebles, y su objeto es que cesen las turbaciones que sean consecuencia del ejercicio de
tales pretensiones.-

El actor, ms que afirmar si derecho, niego la existencia de los pretendidos derechos sobre su
inmueble especialmente dada por la atribucin indebida de una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesin. Ej. Tiene que probar que es titular y adems que el que dice tener
derecho de servidumbre no lo tiene.

Persigue que el derecho real del titular sea ejercido libremente, sin ningun otro derecho real
que lo afecte.
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CUESTIONES PROCESALES

LEGITIMACION PASIVA

La accin negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro
arrogndose (hacindose carga de la situacin) sobre l alguna servidumbre indebida.

Esta accin procede contra la turbacin.

CARGA PROBATORIA.

El actor deber demostrar la existencia de su derecho real.- No deber demostrar la


inexistencia de gravamen porque el derecho real se presume libre de cargas.- Adems,
deber acreditar la perturbacin causada por el demandado.

SENTENCIA.

La sentencia deber restablecer la libertad del derecho real alterado por la conducta del
demando. Deber restablecer el derecho real libre de gravmenes.

ACCION CONFESORIA

- Protege la plenitud del derecho real

La accin confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde
ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesin.

Procura que el demandado confiese o reconozca los derechos que impidi.

Solo protege a titulares de derechos reales sobre inmuebles.

Se impide el ejercicio de servidumbre

Cuestiones procesales

LEGITIMACION PASIVA. (legitimacin activa: siempre titular del derecho real)

Tenedor, poseedor (cualquiera) que con sus actos impidan al titular del derecho ejercer una
servidumbre u otro derecho inherente a la posesin, an contra quien afecta otro derecho
inherente a la posesin constituido por limitaciones al dominio.

CARGA PROBATORIA

El actor deber acreditar su derecho de poseer, derecho real (derecho de servidumbre).


Adems, deber acreditar el hecho del demandado que implica un impedimento a la plenitud
de su derecho real.

ACCION DE DESLINDE

No discute derechos.

El objeto de la accin de deslinde es que los lmites confundidos se fijen claramente, luego de
una investigacin. La investigacin se basa en ttulos y antecedentes.-

Se regula el deslinde judicial

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Requisitos:

- Necesidad de estado de incertidumbre;

- Inmuebles colindantes no separados por alguna obra permanente.

CUESTIONES PROCESALES

LEGITIMACION ACTIVA Y PASIVA

La legitimacin activa es amplia, abarca a cualquiera que sea titular de un derecho real que
recaiga sobre inmueble no edificado. La legitimacin pasiva tambin es amplia, el titular del
fundo contiguo.

Las dos partes son actor y demandado. Las dos partes aportan pruebas.

SENTENCIA

La sentencia debe dividir la parte confusa entre los litigantes. Delimitacin de los limites

Relaciones entre las acciones posesorias y reales

- Separacin entre el posesorio y el petitorio (accion real

- prohibicin de acumular. No se pueden llevar juntas.

- independencia de las acciones. Para iniciar accin real primero hay que cumplir con
la accin posesoria. No se pueden iniciar juntas, lo que no significa que alguna situacin
fctica implique que luego se pueda iniciar una reivindicatoria. Hecho nuevo.

- Cumplimiento de la condena para iniciar el petitorio.

- Opcin entre las acciones posesorias y petitorias.

- Acciones por un mismo hecho. Perdida la accin posesoria puedo ir por la accin
reivindicatoria.

- Acciones por distintos hechos.

- Acciones por hechos posteriores.

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