TASACION DE

VIVIENDA

Arq. Gabriela Barquero Caldern

 Reglamento Nacional de Tasaciones
TTULO I DISPOSICIONES GENERALES
Art. 3.1 Deniciones Generales
3.1.3 Se entiende por TASACION.-
..procedimiento a travs del cual el perito tasador inspecciona,
estudia y analiza las cualidades y caractersticas de un bien en
determinada fecha para jar su valor razonable, de acuerdo a las
normas del presente Reglamento.

3.1.4 TASACIN REGLAMENTARIA.- Es la tasacin en la que se

utilizan valores correspondientes a los Valores Arancelarios de
Terrenos y Valores Unitarios Ociales de Edicacin, aprobados
de acuerdo con la normativa vigente.
3.1.5 TASACIN COMERCIAL.- Es la tasacin en la
que se utilizan valores del libre mercado aplicando
mtodos directos e indirectos u otros debidamente
sustentados.
Art. 3.2 Deniciones
3.2.2. REA LIBRE: supercie de terreno en la que no existen
proyecciones de reas techadas. se calcula sumando las
supercies comprendidas fuera de los linderos de las poligonales
denidas por las proyecciones de las reas techadas sobre el
nivel del terreno, de todos los niveles de la edicacin y hasta los
lmites de la propiedad.

3.2.3. REA OCUPADA: Es la suma de las reas techadas y sin

techar de uso propio, encerrada dentro de los linderos de una
poligonal medida hasta la cara exterior de los muros del permetro
o hasta el eje del parmetro divisorio en caso de colindancia con
otro predio. No incluye los ductos verticales.
3.2.4. REA TECHADA:
Es la suma de las supercies de las edicaciones techadas. Se
calcula sumando la proyeccin de los lmites de la poligonal que
encierra cada piso, descontando los ductos. No forman parte del
rea techada, los ductos, las cisternas, los tanques de agua, los
espacios para la instalacin de equipos en los que no ingresen
personas, los aleros desde la cara externa de los muros exteriores
cuando tienen como n la proteccin de la lluvia, las cornisas,
balcones y jardineras descubiertas y las cubiertas de vidrio u otro
material transparente cuando cubran patios interiores o terrazas.
Los espacios a doble o mayor altura se calculan en el nivel del
techo colindante ms bajo.
3.2.17 INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES: Son todas
aquellas instalaciones que forman parte del predio, que no pueden
ser separadas de ste sin alterar, deteriorar o destruir el predio.

3.2.21 OBRAS COMPLEMENTARIAS: construcciones de

carcter permanente edicadas fuera de los lmites del rea
techada, que complementan el funcionamiento de la edicacin.

3.2.25 PREDIO URBANO: Es el inmueble ubicado dentro de un

rea urbana, y est conformado por el terreno, las edicaciones e
instalaciones jas y permanentes que no pueden ser separados
sin alterar, deteriorar o destruir la edicacin.
3.2.32. USUFRUCTO: Es un derecho real establecido por
mandato de ley, contrato o testamento, que conere la facultad de
usar y disfrutar temporalmente un bien ajeno sin disponer de la
propiedad.

3.2.33. VALOR COMERCIAL: Valor que se obtiene del estudio y

anlisis del mercado de bienes de similares caractersticas u
homogenizados al bien tasado, en la fecha de tasacin.

3.2.34. VALOR DE REALIZACIN: Es el valor estimado de venta

de un bien, tomando como base el valor comercial del mismo y
aplicando un factor que considere todos los costos y gastos
deducibles que implica la necesidad de vender el bien en el menor
tiempo posible, el mismo que debe ser justicado por el perito.
3.2.35. VALOR DE REPOSICIN: Es el valor similar nuevo del
bien afectado por la depreciacin.

3.2.36. VALOR RESIDUAL: Es el valor del bien al nal de su

perodo de vida til.

3.2.37. VALOR SIMILAR NUEVO: Es el valor de reposicin del

bien sin depreciar.

3.2.38. VA HABILITADA: Es el camino, arteria o calle que resulta

del proceso de habilitacin urbana.

3.2.39. VIDA TIL: Periodo en que los bienes permanecen en

actividad til.
Anlisis de la Documentacin Tcnico Legal

Escritura de Compra Venta.

Ficha Registral.
Certificado Registral Inmobiliario (CRI).
Partida electrnica.
Declaratoria de Fbrica.
Independizacin y Reglamento Interno.
Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios.
Declaracin Jurada del Impuesto Predial (PU).
Planos. Ubicacin y Arquitectura.
CAPTULO II MEMORIA DESCRIPTIVA
Artculo 6.- Memoria Descriptiva

La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:

1. Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la tasacin.
2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situacin registral del predio.
4. Objeto de la tasacin.
5. Mtodo y Reglamentacin empleada.
6. Fecha de inspeccin ocular y/o fecha a la cual est referida la
tasacin.
7. Ubicacin del predio.
8. Zonicacin y uso actual del predio.
9. rea de la edicacin y rea del terreno.
10. Linderos y permetro.
11. Descripcin del predio:
a. Descripcin general (terreno o inmueble).
b. Distribucin de planta.
c. Caractersticas tcnicas de la edicacin.
d. Obras Complementarias e instalaciones jas y
permanentes.
e. Antigedad, estado de conservacin y depreciacin.
12. Caractersticas e Infraestructura de servicios urbanos del
entorno del predio.
13. Servidumbres.
14. Gravmenes y cargas.
15. Fuente y procedencia de la informacin.
16. Observaciones.
Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn.
El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn es un
rgimen jurdico que supone la existencia de una edicacin o
conjunto de edicaciones integradas por secciones o unidades
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios sobre un terreno matriz con bienes y servicios de d
El terreno matriz, en tanto constituye un bien comn, se
considera en forma proporcional, se asigna el valor
proporcional que corresponda al porcentaje de participacin
Valor de edicacin de las unidades inmobiliarias, depreciacion
aplicable.
Valuacin.
Valuacin del terreno.
Valuacin de las edificaciones.
Valuacin de las obras complementarias.
Valuacin de las Instalaciones fijas y permanentes.
Valuacin de intangibles si los hubiere.

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Obras complementarias.
Cerco perimtrico.
Piscina.
Cancha de frontn.
Pavimentos y pisos exteriores.
Zonas de estacionamiento.
Zonas de recreacin.
Otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.
Procedimientos de valuacin del
terreno
Obtener datos confiables de operaciones recientes de inmuebles
comparativas con la muestra a valuar.
Terrenos donde el precio del terreno es conocido
Oferta similares con la muestra.
Verificar la informacin para que los datos resulten fiables.
Criterios homogneos.

Asignar un valor final a la propiedad a valuar por comparacin.

Valuacin de la Edificacin
Documentacin oficial, necesaria para la valuacin de la
edificacin.
Caractersticas de la Edificacin
Descripcin del inmueble, conjunto, uso, nmero y tipos de
viviendas y superficie total edificada.
Clase de edificio respecto a tipo volumtrico.
Estado de la edificacin.
Caractersticas constructivas generales.
Clasificacin de la edificacin: sencilla, media, buena, de lujo.
Situaciones Especiales
Art. 40.3 En los casos que no exista informacin sobre el
porcentaje de las reas comunes se calcula en base al
15% del valor de la edicacin de la unidad inmobiliaria de uso
exclusivo. El perito determina el porcentaje en aquellos casos
especiales.
Artculo 35.- Edicaciones en desuso u obsolescentes
35.1 Se consideran como edicaciones en desuso u
obsolescentes, aquellas que son destinadas a nes
distintos para los cuales fueron diseadas.
35.2 En el caso de estas edicaciones, la tasacin se
realiza en funcin de su aprovechamiento o utilizacin
para otros nes, o bien declarndola sin valor cuando no
pueda ser aprovechada de alguna manera.
Vivienda

Superficies de los distintos tipos de viviendas expresadas en

metros cuadrados tiles, construidos y construidos ms partes
comunes.
Metros cuadrados de terrazas con distincin de las cubiertas y
de las descubiertas.
Acabados e instalaciones interiores.

Criterios de valuacin : PRECIOS UNITARIOS

 EL VALOR TOTAL DEL PREDIO
Se obtiene aplicando la siguiente expresin:

VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificacin
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias

Anexos : planos, fotografas y documentos que el perito considere

necesarios para fundamentar los valores que usa.
Gracias