Lei N 4.

591/64
(DOU 21.12.64)
Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.

TTULO I
DO CONDOMNIO

CAPTULO I

Art. 1. As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de

unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou
em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma, sujeita s limitaes
desta lei.

1. Cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica ou alfabtica, para efeitos de
identificao e discriminao.

2. A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns,
expressa sob forma decimal ou ordinria.

Art. 2. Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de passagem comum, ser
sempre tratada como objeto de pro-priedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e sua
destinao, inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva das restries que se lhe imponham.

1. O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou
conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das
restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculada
unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de
terreno. (Pargrafo acrescentado pela Lei n 4.864, de 29.11.65).

2. O direito de que trata o 1 deste artigo poder ser transferido a outro condmino,
independentemente da alienao da unidade a que corresponder, vedada sua transferncia a pessoas
estranhas ao condomnio. (Pargrafo acrescentado pela Lei n 4.864, de 29.11.65).

3. Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno especficas.

(Pargrafo acrescentado pela Lei n 4.864, de 29.11.65).

Art. 3. O terreno em que se levantam a edificao ou o conjunto de edificaes e suas instalaes, bem como as
fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer
dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes,
constituiro condomnio de todos, e sero insuscetiveis de diviso ou de alienao destacada da respectiva
unidade. Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino (VETADO).

Art. 4. A alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes sua aquisio e a constituio de
direitos reais sobre ela independero do consentimento dos condminos (VETADO).

Pargrafo nico. A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo depender de prova
de quitao das obrigaes do alienante para com o respectivo condomnio. (Redao dada pela Lei
n 7.182, de 27.03.84).
 Nota: Ver Lei n 7.433/85, art. 2, 2.

Art. 5. O condomnio por meao de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas, regular-se- pelo disposto no
Cdigo Civil, no que lhe for aplicvel.

Art. 6. Sem prejuzo do disposto nesta lei, regular-se- pelas disposies de direito comum o condomnio por
cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma.

Art. 7. O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio
obrigatria no registro de imveis, dele constando: a individualizao de cada unidade, sua identificao e
discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-
se a descrio interna da unidade.

Art. 8. Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, o cessionrio
deste ou o promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o
seguinte:

a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser

discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada
como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo
do terreno e de partes comuns, que corresponder s unidades.

b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada
como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo
do terreno e de partes comuns que corresponder a cada uma das unidades;

c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em comum pelos
titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades autnomas;

d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias pblicas ou
para as unidades entre si.

Nota: Ver art. 6 da Lei n 4.864/65.

CAPTULO II

DA CONVENO DE CONDOMNIO

Art. 9. Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos

pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j
construdas, elaboraro, por escrito, a conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por
deliberao, em assemblia, aprovar o regimento interno da edificao ou conjunto de edificaes.

1. Far-se- o registro da conveno no registro de imveis, bem como a averbao das suas
eventuais alteraes.

2. Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes

compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante,
a conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 das
 fraes ideais que compem o condomnio.

3. Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a conveno dever conter:

a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com

especificaes das diferentes reas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e servios comuns;

d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de

custeio e para as extraordinrias;

e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuies do sndico, alm das legais;

g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;

h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votaes;

j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;

m) a forma e o quorum para a aprovao do regimento interno, quando no includos na

prpria conveno.

4. No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de condomnio fixar

os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das vrias edificaes, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores do terreno, inclusive as
edificadas. (Pargrafo acrescentado pela Lei n 4.864, de 29.11.65).

Art. 10. defeso a qualquer condmino:

I - alterar a forma externa da fachada;

II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no
conjunto da edificao;

III - destinar a unidade utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de forma nociva ou
perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais condminos;

IV - embaraar o uso das partes comuns.

1. O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no

regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da
prtica do ato, cabendo, ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la,
 custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

2. O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que

(VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos
condminos.

Art. 11. Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado, contribuindo o
respectivo condmino, diretamente, com as importncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e
municipais, na forma dos respectivos lanamentos.

CAPTULO III

DAS DESPESAS DO CONDOMNIO

Art. 12. Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstos na
conveno, a cota-parte que lhe couber em rateio.

1. Salvo disposio em contrrio na conveno, a fixao da cota no rateio corresponder frao

ideal de terreno de cada unidade.

2. Cabe ao sndico arrecadar as contribuies, competindo-lhe promover, por via executiva, a

cobrana judicial das cotas atrasadas.

Nota: Ver CPC, arts. 275, II, c e 585, IV.

3. O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na conveno fica sujeito ao
juro moratrio de 1% ao ms, e multa de at 20% sobre o dbito, que ser atualizado, se o estipular a
conveno, com a aplicao dos ndices de correo monetria levantados pelo Conselho Nacional de
Economia, no caso de mora por perodo igual ou superior a seis meses.

4. As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de edificaes, ou ao

servio comum, sero feitas com o concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de
direito aquisio de unidades, mediante oramento prvio aprovado em assemblia geral, podendo
incumbir-se de sua execuo o sndico, ou outra pessoa, com aprovao da assemblia.

5. A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum valer como escusa para
exoner-lo de seus encargos.

CAPTULO IV

DO SEGURO, DO INCNDIO, DA DEMOLIO E DA RECONSTRUO OBRIGATRIA

Art. 13. Proceder-se- ao seguro da edificao ou do conjunto de edificaes, neste caso, discriminadamente,
abrangendo todas as unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro sinistro que cause destruio
no todo ou em parte, computando-se o prmio nas despesas ordinrias do condomnio.

Pargrafo nico. O seguro de que trata este artigo ser obrigatoriamente feito dentro de 120 dias,
contados da data de concesso do "habite-se", sob pena de ficar o condomnio sujeito multa mensal
equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrvel executivamente pela municipalidade.

Art. 14. Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de dois teros de uma edificao, seus condminos
reunir-se-o em assemblia especial, e deliberaro sobre a sua reconstruo ou venda do terreno e materiais, por
quorum mnimo de votos que representem metade mais uma das fraes ideais do respectivo terreno.

1. Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou outra para este fim convocada,
decidir, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovar a partilha do valor do
seguro entre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua
unidade.

2. Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma

forma externa e a mesma disposio interna.

3. Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser obrigada a contribuir para a

reedificao, caso em que a maioria poder adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao
judicial, feita em vistoria.

Art. 15. Na hiptese de que trata o 3 do artigo antecedente, maioria podero ser adjudicadas, por sentena, as
fraes ideais da minoria.

1. Como condio para o exerccio da ao prevista neste artigo, como a inicial, a maioria
oferecer e depositar, disposio do juzo, as importncias arbitradas na vistoria para avaliao,
prevalecendo as de eventual desempatador.

2. Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o juiz, liminarmente, poder autorizar a
adjudicao maioria, e a minoria poder levantar as importncias depositadas; o oficial de registro
de imveis, nestes casos, far constar do registro que a adjudicao foi resultante de medida liminar.

3. Feito o depsito, ser expedido o mandado de citao, com o prazo de dez dias para a
contestao (VETADO).

4. Se no contestado, o juiz, imediatamente, julgar o pedido.

5. Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio.

6. Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao feita na vistoria, o condomnio, em execuo,

restituir minoria a respectiva diferena, acrescida de juros de mora razo de 1% ao ms, desde a
data da concesso de eventual liminar, ou pagar o total devido, com os juros da mora a contar da
citao.

7. Transitada em julgado a sentena, servir ela de ttulo definitivo para a maioria, que dever
registr-la no registro de imveis.

8. A maioria poder pagar e cobrar da minoria, em execuo de sentena, encargos fiscais

necessrios adjudicao definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.

Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois teros da edificao, o sndico promover o recebimento
do seguro e a reconstruo ou reparos nas partes danificadas.

Art. 17. Os condminos que representem, pelo menos 2/3 (dois teros) do total de unidades isoladas e fraes
ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns podero decidir sobre a demolio e
reconstruo do prdio, ou sua alienao, por motivos urbansticos ou arquitetnicos, ou, ainda, no caso de
condenao do edifcio pela autoridade pblica, em razo de sua insegurana ou insalubridade. (Redao dada
pela Lei n 6.709, de 31.10.79)

1. A minoria no fica obrigado a contribuir para as obras, mas assegura-se maioria o direito de
adquirir as partes dos dissidentes, me-diante avaliao judicial, aplicando-se o processo previsto no
art. 15. (Redao dada pela Lei n 6.709, de 31.10.79)

2. Ocorrendo desgaste, pela ao do tempo, das unidades habitacio-nais de uma edificao, que
deprecie seu valor unitrio em relao ao valor global do terreno onde se acha construda, os
condminos, pelo quorum mmino de votos que representem 2/3 (dois teros) das unidades isoladas e
fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, podero decidir
por sua alienao total, procedendo-se em relao minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus
pargrafos, desta lei. (Pargrafo acrescentado pela Lei n 6.709, de 31.10.79)

3. Decidida por maioria a alienao do prdio, o valor atribudo cota dos condminos vencidos
ser correspondente ao preo efetivo e, no mnimo, avaliao prevista no 2 ou, a critrio desses,
a imvel localizado em rea prxima ou adjacente com a mesma rea til de construo. (Pargrafo
acrescentado pela Lei n 6.709, de 31.10.79)

Art. 18. A aquisio parcial de uma edificao, ou de um conjunto de edificaes, ainda que por fora de
desapropriao, importar no ingresso do adquirente no condomnio, ficando sujeito s disposies desta lei, bem
assim s da conveno do condomnio e do regulamento interno. (Redao dada pelo DL n 981, de 21.10.69)

CAPTULO V

UTILIZAO DA EDIFICAO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAES

Art. 19. Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autnoma, segundo
suas convenincias e interesses, condicionados, umas e outros, s normas de boa vizinhana, e poder usar as
partes e coisas comuns de maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem
obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos.

Pargrafo nico. VETADO.

Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, todas as obrigaes referentes ao uso, fruio e
destino da unidade.

Art. 21. A violao de qualquer dos deveres estipulados na conveno sujeitar o infrator multa fixada na
prpria conveno ou no regimento interno, sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso,
couber.

Pargrafo nico. Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da multa, por via
executiva, em benefcio do condomnio e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condmino.

CAPTULO VI

DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO

Art. 22. Ser eleito, na forma prevista pela conveno, um sndico do condomnio, cujo mandato no poder
exceder a 2 anos, permitida a reeleio.

1. Compete ao sndico:
 a) representar, ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar os
atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta lei
ou pela conveno;

b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes, no que

respeita sua vigilncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam
a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atriburem as leis, a conveno e o regimento interno;

d) impor as multas estabelecidas na lei, na conveno ou no regimento interno;

e) cumprir e fazer cumprir a conveno e o regimento interno, bem como executar e fazer
executar as deliberaes da assemblia;

f) prestar contas assemblia dos condminos;

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de

verificao contbil, toda a documentao relativa ao condomnio. (Alnea acrescentada
pela Lei n 6.434, de 15.07.77)

2. As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico, e sob a sua
inteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral dos condminos.

3. A conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para a assemblia,
convocada pelo interessado.

4. Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio, ser
fixada a remunerao pela mesma assemblia que o eleger, salvo se a conveno dispuser
diferentemente.

5. O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na conveno, ou, no
silncio desta, pelo voto de dois teros dos condminos, presentes, em assemblia geral
especialmente convocada.

6. A conveno poder prever a eleio de subsndicos, definindo-lhes atribuies e fixando-lhes o

mandato, que no poder exceder de 2 anos, permitida a reeleio.

Art. 23. Ser eleito, na forma prevista na conveno, um conselho consultivo, constitudo de trs condminos,
com mandatos que no podero exceder de 2 anos, permitida a reeleio.

Pargrafo nico. Funcionar o conselho como rgo consultivo do sndico, para assessor-lo na
soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a conveno definir suas
atribuies especficas.

CAPTULO VII

DA ASSEMBLIA GERAL

Art. 24. Haver, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos condminos, convocada pelo sndico na forma
prevista na conveno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria
dos presentes, as verbas para as despesas de condomnio, com-preendendo as de conservao da edificao ou
conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.

1. As decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a conveno fixar,
obrigam todos os condminos.

2. O sndico, nos oito dias subseqentes assemblia, comunicar aos condminos o que tiver sido
deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das despesas, e promover a
arrecadao, tudo na forma que a conveno previr.

3. Nas assemblias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e partes
comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno.

4. Nas decises da Assemblia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o

locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea. (Redao dada pela Lei n
9.267, de 25.03.96)

Art. 25. Ressalvado o disposto no 3 do art. 22, poder haver assemblias gerais extraordinrias, convocadas
pelo sndico ou por condminos que representem um quarto, no mnimo, do condomnio, sempre que o exigirem
os interesses gerais.

Pargrafo nico. Salvo estipulao diversa da conveno, esta s poder ser modificada em
assemblia geral extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem 2/3 do total das
fraes ideais.

Art. 26. VETADO.

Art. 27. Se a assemblia no se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias aps o
pedido de convocao, o juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos interessados.