Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica

Facultad de Ingenieria Civil

MEMORIA DESCRIPTIVA
1. Localizacin :
Lote : 5
Manzana : B
Sector : Conjunto Habitacional La
Angostura
Distrito : Subtanjalla
Departamento : Ica

2. Propietario : Sra. Nancy De la Torre Bautista .

3. Situacin registral del predio : Propiedad registrada en la

SUNARP.

4. Objeto de la tasacin : Determinar el valor comercial del

inmueble .

5. Mtodo y reglamentacin empleada : Mtodo de Valuacin

directa (comparacin , costo) previa inspeccin ocular y toma
de vistas fotogrficas.

6. Fecha de inspeccin ocular : 17 de Octubre del 2016

7. Zonificacin y uso actual del predio :

ZONIFICACIN : Vivienda Zonal C3-C5

USO ACTUAL : Vivienda

8. rea de la edificacin y rea del terreno :

De acuerdo a la inspeccin ocular y la documentacin
alcanzada se tiene :

rea del terreno :Ciento ocho metros cudrados con cero

de decmetros cuadrados (108.00 m2).

rea Libre : Ochenta y siete metos cuadrados con 15

decmetros cuadrados (87.15 m2 ).

rea Techada : Cuatrocientos treinta y seis metros

cuadrados con ochenta y cuatro decmetros cuadrados
( 236.84 m2 ).

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9. Linderos y Permetro :
De conformidad con el plano NU-01 : Ubicacin , localizacin y
permetro , con fecha de Noviembre del 2013 , las reas de
afectacin y remanentes son :
Por el frente o Norte : Colinda con propiedad de terceros ,
segn una lnea de seis metros lineales , con cero centmetros
lineales (6.00 ml).
Por el costado derecho entrando u Este : Colinda con
propiedad de terceros , segn una lnea de dieciocho metros
lineales , con cero centmetos lineales (18.00 ml).
Por el costado izquierdo entrando u Oeste : Colinda con
propiedad de terceros , segn una lnea de dieciocho metros
lineales , con cero centmetos lineales (18.00 ml).
Por el fondo o Sur : Colinda con la Via interna peatonal ,
segn una lnea de seis metros lineales , con cero centmetros
lineales (6.00 ml).

La lnea poligonal que delimita el permetro del terreno descrito

mide cuarenta y ocho metros lineales con cero centmetros
(48.oo ml) .

10. Descripcin del predio :

10.1Descripcin general :

El terreno es confinado de forma rectangular , predominando las

arcillas orgnicas de alta plasticidad (OH) en las capas
superficiales del suelo ; presentando una topografa plana con
una pendiente sensible de menos del 1% .

El inmueble materia de la presente valuacin , se trata de un

predio de tres niveles construido con muros de albailera
confinada cuyas unidades son de arcilla cocida , una cimentacin
corrida de concreto ciclpeo , columnas y vigas de concreto
armado ; adems de losas aligeradas .

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10.2 Descripcin de la distribucin de las plantas :

Se trata de un proyecto de vivienda construida en base a planos

elaborados por un profesional.

Presenta la siguiente distribucin:

Primera planta : 1 cochera , 2 terrazas , 1 cocina , 1

comedor , 1 sala , 1 bao de visitas y una sala de recibo.
Segunda planta : 3 dormitorios , 2 baos medios ,1 hall , 1
vestidor.
Tercera planta : 1 dormitorio , 1 lavandera , 1 bao , 1
tendal y 1 terraza.

Caractersticas tcnicas de la edificacin :

De acuerdo a lo observado durante la inspeccin ocular

efectuada , las caractersticas de la edificacin son las siguientes :

a. Muros y columnas
Cimentacin corrida de concreto ciclpeo .
Los muros son de albailera confinada , de ladrillo King
Kong de arcilla cocida en muros portante y pandereta en
los no portantes . El asentado de los muros es en amarre
de soga con morteros de cemento arena en proporcin
1:5.

b. Pisos
Vaciado de falsos pisos de 10 cm con cemento
hormign.
Vaciado del contrapiso para ambientes que llevan parquet
(dormitorios).
Predominan pisos como el terrazo , porcelanato , parquet
y cermico.

c. Puertas y ventanas
Carpinteria de madera : La puerta principal es de madera
machihembrado.Las puertas interiores son
contraplacadas .
Carpinteria metlica :
Los vidrios son semidobles

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d. Revestimientos

Tarrajeo de muros es con cemento arena en proporcin 1:5

Los muros interiores y exteriores llevan pintura a ltex .
Los cielos rasos llevan pintura al temple.
Las puertas son barnizadas (barniz marino).
Las ventanas llevan anticorrosivo y esmalte.

e. Baos
Un bao de recibo , 2 en dormitorios , 1 en la lavandera.

f. Instalaciones elctricas , sanitarias y otros

Elctricas y sanitarias con redes empotradas , red de
alcantarillado empotrada.
La red de agua es de tipo PVC con dimetro , , segn
planos.
La red de desague es de tipo PVC con dimetro 2 , 3 ,
segn planos.
Tiene tapa de registro , tapon roscado de registro , tubos de
ventilacin.

11. Obras complementarias e instalaciones fijas y

permanentes
Dispone de telfono
No dispone de calefaccin.
No dispone de caldera ni terma elctrica.
No dispone de instalaciones de seguridad.
Los sanitarios son de calidades medias.
No dispones de aire acondicionado.

12. Antiguedad , estado de conservacin y

depreciacin

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De acuerdo a la inspeccin ocular , el estado de conservacin , la

edificacin tiene:

DESCRIPCIN ANTIGEDAD ESTADO DE

CONSERVACION
Edificacin 2 aos Muy bueno

De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del

Per , Tabla N01 :

DESCRIPCIN ESTADO DE DEPRECIACI FACTOR DE

CONSERVACI N % DEPRECIACI
N N
Edificacin Bueno 0 100

13. Caractersticas e Infraestructura de servicios

urbanos del entorno del predio

El predio se encuentra ubicado en una zona de clase media ,

frente a una calle S/N, con reas verdes cercanas . Los terrenos se
encuentra casi totalmente urbanizados , los accesos vehiculares ,
en su mayora pavimentados y en buen estado , accesos
peatonales de igual manera en buen estado de conservacin.

Pistas : Pavimento Flexible de poco tiempo de construccin , el

inmueble se encuentra frente a una calle paviementada y en buen
estado.

Veredas : Cuenta con veredas de cocnreto.

Servicios : La zona cuenta con servicio pblicos de agua ,

desague y alumbrado pblico.

14. Servidumbres

No presenta ninguna.

15. Gravmenes y cargas

No presenta ninguno.

16. Fuente y procedencia de la informacin

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De acuerdo a la inspeccin ocular y la documentacin alcanzada

por el propietario del predio.

17. Observaciones

Ninguna.

VALORIZACIN:
VALOR DEL TERRENO (VT) :

De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la zona donde se

encuentra el inmueble y teniendo en consideracin la obras de
infraestructura urbana , con el tipo de suelo , entorno , se considera
un valor unitario de terreno de US$ 170.00

VT= AT (m2)X VUT /m2 = 108 m2 x US$ 170/m2= US$18360

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE) :

ANLISIS DE PRIMERA PLANTA

DESCRIPCIN AT VUE Parcial Total
m 94.3
2
Muros y columna 2 s//m2 207 19524.24
m 94.3
2
Techos 2 s//m2 152.7 14402.664
m 94.3
2
Pisos (i) 2 s//m2 189.57 17880.242
m 94.3
2
Puertas y ventanas 2 s//m2 75.54 7124.9328
m 94.3
2
Revestimientos 2 s//m2 57.07 5382.8424
m 94.3
2
Baos 2 s//m2 48.56 4580.1792
m 94.3
2
Instalaciones electricas y sanitarias 2 s//m2 57.18 5393.2176 74288.
De acuerdo a la distribucin y a los materiales descritos , tenemos :

Primera planta : S/ 74288.32

(i) Clculo del VUE de los pisos de la primera planta :

TIPO VUE (s//m2 Area Ocupada Parcial VUE

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) (m2) CALCULADO
1084.603
TERRAZA 1 C 98.69 10.99 1
3082.217
COCINA A 250.18 12.32 6
COMEDOR A 250.18 17.1 4278.078
4412.436
SALA A 250.28 17.63 4
BAO 1 D 87.05 2.32 201.956
1743.754
RECIBO A 250.18 6.97 6
TERRAZA 2 C 98.69 5.64 556.6116
COCHERA C 98.69 16.8 1657.992 S/. 189.57
17017.6
= 89.77 493

Segunda planta : S/ 64610.22

ANLISIS DE SEGUNDA PLANTA

DESCRIPCIN AT VUE Parcial Total
m 89.1
2
Muros y columna 2 s//m2 207 18447.84
m 89.1 13608.62
2
Techos 2 s//m2 152.7 4
m 89.1 127.9 11401.12
2
Pisos (i) 2 s//m2 3 2
m 89.1 6643.004
2
Puertas y ventanas 2 s//m2 74.54 8
m 89.1 5086.078
2
Revestimientos 2 s//m2 57.07 4
m 89.1 4327.667
2
Baos 2 s//m2 48.56 2
Instalaciones electricas y m 89.1 5095.881 64610.2
2
sanitarias 2 s//m2 57.18 6 2

(i) Clculo del VUE de los pisos de la segunda planta :

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TIP VUE (s//m2 Area Ocupada VUE

O ) (m2) Parcial CALCULADO
DORMITORIO 1414.562
1 D 87.05 16.25 5
DORMITORIO 1008.909
2 D 87.05 11.59 5
BAO 2 D 87.05 2.98 259.409
HALL A 250 15 3750
VESTIDOR D 87.05 3.67 319.4735
DORMITORIO
3 D 87.05 12.32 1072.456
BALCN A 250.18 2.24 560.4032
BAO 3 D 87.05 4.68 407.394 S/. 127.93
8792.607
= 68.73 7

Tercera planta : S/35834.6

ANLISIS DE TERCERA PLANTA

DESCRIPCIN AT VUE Parcial Total
m 53.
2
Muros y columna 4 s//m2 207 11053.8
m 53. 152.
2
Techos 4 s//m2 7 8154.18
m 53. 74.0
2
Pisos (i) 4 s//m2 1 3952.134
m 53. 74.5
2
Puertas y ventanas 4 s//m2 4 3980.436
m 53. 57.0
2
Revestimientos 4 s//m2 7 3047.538
m 53. 48.5
2
Baos 4 s//m2 6 2593.104
m 53. 57.1
2
Instalaciones electricas y sanitarias 4 s//m2 8 3053.412 35834.6

(i) Clculo del VUE de los pisos de la tercera planta:

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VUE Area Ocupada VUE

TIPO (s//m2 ) (m2) Parcial CALCULA
DORMITORIO 4 D 87.05 11.62 1011.521
TENDAL H 21.99 12.32 270.9168
LAVANDERA H 21.99 3.64 80.0436
BAO 4 D 87.05 2.89 251.5745
2563.966
TERRAZA 3 C 98.69 25.98 2 S/. 74.0
4178.02
= 56.45 21

Valor de la Edificacin (VE) :

VE = V.Primera planta + V.Segunda planta + V.Tercera planta

VE = S/ 74288.32 + S/ 64610.22 + S/35834.6

VE = S/ 174 733.14

VE= US$ 53 272.30

Valor Comercial del Predio (VC) :

VC = VT + VE

VC= US$18360 + US$ 53 272.30

VC= US$ 71 632.30

SON SETENTA Y UN MIL SEISIENTOS TREINTA Y DOS CON

30/100 DOLARES AMERICANOS

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(1) VALOR DEL

DLAR : S/3.28 AL DIA 26/01/17

Ica , 26 de
Enero del 2017

..
.

Jesus Cabrera Cabrera

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