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221-253
recibido: 28-12-07 / arbitrado: 23-01-08
1. INTRODUCCIN
1 2
sandra_flores@cantv.net / joseflores@cantv.net
222 Revista Venezolana de Anlisis de Coyuntura
Finalmente, para los inversores, adquirir bienes inmuebles sin conocer con
suficiente certeza la evolucin de los precios en este sector trae consecuencias
principalmente de tipo financiero y psicolgico. Entre las primeras se pueden
mencionar: sobreprecio en la compra de inmuebles, subfacturacin en la venta
de inmuebles, elevado costo de oportunidad por una mala adquisicin, prdida
de tiempo buscando informacin confiable y prdida de oportunidades de
inversin. Por otro lado, entre las consecuencias psicolgicas se tienen: stress
asociado a malas compras o ventas de inmuebles y parlisis o demora en la
toma de decisiones relacionadas con las inversiones en el sector inmobiliario.
2. MARCO TERICO
Los bienes inmuebles son tangibles y, en general, son todas aquellas pose-
siones que no pueden moverse por s mismos ni ser trasladados de un lugar a
otro, sin ocasionar daos a la estructura fsica de los mismos.
Por otro lado, el estudio del mercado inmobiliario puede enfocarse tanto a
nivel macroeconmico como a nivel microeconmico. En el primero se busca
explicar la estructura del mercado (Case y Shiller, 1990; Harvey, 1996). En el
segundo, se pretende describir el comportamiento del mercado.
Valor del bien: a medida que sube de precio del inmueble, el oferente estar
dispuesto a vender una mayor cantidad del mismo. Como la cantidad ofrecida
aumenta cuando sube el precio y disminuye cuando baja, se dice que la canti-
dad ofrecida est relacionada positivamente con el precio del bien. Esta relacin
entre el precio y la cantidad ofrecida se denomina ley de la oferta.
226 Revista Venezolana de Anlisis de Coyuntura
Los impuestos: a medida que estos son ms elevados merman las ganan-
cias de los inversores. En el negocio de bienes races, cuando se trata de la
compra-venta de inmuebles hay que pagar el derecho de registro adems de
impuestos municipales.
2.2.4.1 La liquidez
2.2.4.2 Riesgo
2.2.4.3 La Rentabilidad
2.2.5 El inversionista
Los inversionistas moderados tienen como meta mantener el valor del dinero
en el tiempo. Buscan obtener buenos rendimientos manteniendo la estabilidad
del patrimonio, y aceptan fluctuaciones ocasionales que podran afectar el valor
de su inversin. El inversor inmobiliario se podra ubicar en esta categora.
Y = a( 1 + b )t
Donde:
2 2
Y= Precio por m (Bs/m ) de la vivienda.
2
a= Precio por m de la vivienda al comienzo del perodo estudiado.
b= Tasa de crecimiento de los precios de las viviendas para un pero-
do determinado.
t= Tiempo medido en trimestres.
Y = a + bt + ct 2
Donde:
2 2
Y= Precio por m (Bs/m ) de la vivienda.
2
a= Precio por m de la vivienda al comienzo del perodo estudiado.
2
b= Coeficiente de efecto lineal. Es el incremento del precio (Bs/m )
de la vivienda por cada trimestre, en lo que respecta a la parte
lineal de la curva.
c= Coeficiente de efecto cuadrtico. Es el incremento del precio
(Bs/m2) de la vivienda por cada trimestre, en lo que respecta a la
parte no lineal de la curva.
t= Trimestres.
Para la contrastacin de la validez de los modelos de regresin analizados
se realizaron pruebas de anlisis de varianza (ANOVA). Asimismo se realizaron
pruebas de significacin para los parmetros de los modelos y, finalmente, la
seleccin de los modelos se bas, adems del cumplimiento de los requisitos
2
anteriores, en la obtencin del coeficiente de determinacin ajustado (r ajustado)
ms alto (SPSS Inc., 2004).
3. MARCO METODOLGICO
La poblacin est integrada por todas las casas vendidas y ubicadas en las
zonas catalogadas como urbanizaciones del municipio Barinas, que conforman
el mercado secundario de viviendas y que adems fueron protocolizadas ante el
Registro Subalterno de este Municipio, durante el perodo 2001-2005. La pobla-
cin est conformada por 1.981 viviendas usadas distribuidas en 22 urbaniza-
ciones del municipio Barinas. La muestra fue constituida por las viviendas
vendidas al contado y ubicadas slo en 5 urbanizaciones, ya que estas satisfa-
cen la condicin de existencia de datos continuos en todos los trimestres estu-
diados. En total, se muestrearon 252 inmuebles ubicados en las urbanizaciones
Don Samuel, Altos de la Cardenera, Los Lirios, Manuel Palacio Fajardo y Con-
junto residencial Caron.
Para recabar la informacin se emple una planilla, la cual fue rellenada con
los datos de los inmuebles sealados en la ficha catastral anexa a los documen-
tos de compra-venta de las viviendas.
234 Revista Venezolana de Anlisis de Coyuntura
4. RESULTADOS
Dado que los tipos de techo, pared y tamao de la parcela son similares pa-
ra todas las casas, se compararon las medianas de los precios de las viviendas
de la urbanizacin Don Samuel segn el tipo de piso. Para la comparacin de
las medianas se opt por la prueba H de Kruskal-Wallis (Meneses, 2006). Con
un nivel de confianza del 95% se puede afirmar que para el perodo estudiado
(aos 2001, 2002, 2004 y 2005) los precios de las viviendas de esta urbaniza-
cin variaron en funcin del tipo de piso que posean (del ao 2003 no haban
suficientes datos para esta prueba). Las casas de piso de granito son las ms
caras, luego siguen las de cermica y, finalmente, las de piso de cemento (al
menos dos de estos grupos son estadsticamente diferentes).
2
Cuadro 1. Precios (Bs/m ) de las viviendas de cinco urbanizaciones
estimadas por regresin para el inicio y el final de un periodo de tiempo
Ecuacin de ajuste
Tipo de piso Monto
2
Urbanizacin de la casa Perodo R Trimestre (Bs/m2)
2
Don Samuel cemento 2001-2005 Y = 178.496,30783 - 14.705,88845t + 1.608,247395t2 8 ,16% 1 165.398,67
20 527.677,50
20 657.253,38
t
granito 2001-2005 Y = 200.459,830701 (1+ 0,067112) 82,06% 1 213.913,09
20 734.898,62
20 679.518,31
t
Altos de la Cermica 2001-2005 Y = 150.526,406274 (1+ 0,040231) 66,77% 1 156.582,23
Cardenera
20 331.290,16
20 748.283,55
t
Manuel Palacio Cermica 2002-2005 Y = 38.010,301033 (1+ 0,135002) 83,68% 5 71.595,29
F.
20 478.447,01
t
Conj. Residen- granito 2001_II-2005 Y = 150.241,174896 (1 + 0,080881) 61,22% 2 175.527,33
cial Caron 20 711.781,39
Fuente: clculos propios
Grfico 5. Viviendas de la Urb. Los Lirios Grfico 6. Viviendas de la Urb. Manuel Palacio
(2001-II al 2005) Fajardo (2001-2005)
(Grfico 9). Una posible explicacin del elevado incremento de los precios de las
casas en la urbanizacin Manuel Palacio Fajardo, es que ella es una urbaniza-
cin vieja (de ms de 37 aos) y, por ello, los precios de los inmuebles eran
baratos para el inicio del periodo estudiado. Luego, el progresivo incremento de
la demanda de casas por diversos factores (aumento del poder adquisitivo, faci-
lidades de financiamiento pblico y privado, incremento de la poblacin y restric-
cin de la oferta, entre otros aspectos que se analizarn ms adelante), en un
ambiente donde la oferta de casas usadas y, principalmente nuevas, es limitada,
atrajo la atencin de un segmento numeroso de compradores hacia las casas en
este sector de la ciudad, caracterizado entre otros factores por: precios bajos,
cercana al centro de la ciudad, facilidades de acceso al transporte urbano, ser-
vicios pblicos relativamente buenos, sitio relativamente apacible y poblado ma-
yormente por personas de la clase media. A estos atractivos se le suman las
caractersticas estructurales de las casas (techos de machihembrado en su ma-
yora y pisos de cermica, entre otras), que se ajustan a los requisitos bsicos
exigidos por las instituciones financieras pblicas y privadas, para otorgar crdi-
tos hipotecarios. A la par que se elevaba la demanda de las casas de esta urba-
nizacin, se incrementaban los precios en forma exponencial, pasando de casa
2
con valores promedios de 71.595,29 Bs/m en el primer trimestre del ao 2002 a
2
478.447,0 Bs/m en el cuarto trimestre del ao 2005 (un 668,3% de incremento).
Por el contrario, las tasas de crecimiento de los precios las casas con piso
de cermica de la urbanizacin Don Samuel y de Altos de la Cardenera son los
ms bajos (Grficos 8 y 9). En la primera, los precios promedio de las casas
para el primer trimestre del ao 2001 eran relativamente ms altos que en la
2
urbanizaciones antes mencionadas (220.100,8 Bs/m ) y para el final del perodo
2
estudiado arribaron a 657.253,4 Bs/m . Aunque son casas relativamente nuevas
(14 aos la etapa I) y con buenas condiciones estructurales (techo de plataban-
da, paredes prefabricadas, etc.), tienen algunos factores que limitan su atractivo:
son construcciones tipo Tnel (lotes de 36 casas que comparten paredes latera-
240 Revista Venezolana de Anlisis de Coyuntura
les) y dos habitaciones (pueden ser ampliadas verticalmente), entre otras, que
sumadas a un mayor nivel de precios, generaron una menor demanda de los
compradores en comparacin con las urbanizaciones ya citadas.
700. 000
500. 000
50%
400. 000
Manuel Palacio F
Tasa efectiva anual
300. 000
40% Los Lirios
200. 000
Conj resid caron
100. 000
Don Samuel granito
30%
0
Don Samuel (media)
0 5 10 15 20 25
Don Samuel cemento
20%
Don Samuel ceramica T r i mest r es
Altos de la Cardenera
10%
Don Samuel cem Don Samuel cer
Don Samuel Gr a Car dener a
0%
Urbanizaciones Li r i os Pal aci o
Car on
Razones Socio-econmicas:
- Tasas sociales: Vegas (2007) explica que en los aos 2005 y 2006 los pre-
cios de las viviendas usadas se elevaron por la alta demanda que se gener
con la fijacin de las tasas sociales, por parte del Ejecutivo Nacional.
- Crditos bancarios obligatorios: la facilidad para obtener crditos, por parte
de los compradores, desde la creacin en 2005 de la gaveta crediticia obli-
gatoria de 3% que debe dirigir la banca privada al comprador de viviendas a
largo plazo, a una tasa social mxima de 9,87% para la adquisicin de vi-
vienda principal, sea cual sea su valor y el ingreso mensual del solicitante.
Sin embargo, las tasas de incremento de los precios de las viviendas usadas
podran descender en un plazo no muy largo si efectivamente se controlan los
precios de las vivienda usadas. El proceso consistira en la expropiacin del
inmueble que se pretenda vender a un precio elevado, para colocarlo a la dispo-
sicin de quien realmente lo necesite. Esta medida contemplara el pago justo
del bien expropiado por parte del Estado, en el marco de la Constitucin y las
leyes (Chvez, 2006).
Donde:
IDIMI: se expresa en nmero de transacciones/tiempo.
V,A,L: corresponde a transacciones de viviendas (V), apartamentos (A) o
locales comerciales (L), segn el caso.
NTTI: nmero total de transacciones inmobiliarias para una urbanizacin en
particular, tipo de casa o mercado ms amplio, segn el objetivo de la
medicin.
t: tiempo en que se desea expresar el ndice que puede ser: mensual,
trimestral, anual, etc. Se corresponde con los perodos de tiempo del
divisor de la frmula.
Para el caso particular de la presente investigacin, donde se aborda sola-
mente el estudio de los precios de las casas, el ndice antes mencionado se
denomina ndice de Dinamismo del mercado de Viviendas (IDIV), cuya expresin
matemtica es:
108 transacciones
IDIVtrimestral = = 5,40 transacciones / trimestre
20 trimestres
IDIVanual = IDIVtrimestral x 4 = 21,6 transacciones / ao
A fin de tener una mejor apreciacin de las diferencias o similitudes entre los
distintos ndices obtenidos, stos han sido normalizados. Para ello, se dividi el
IDIV de cada urbanizacin (incluso para cada tipo de piso) entre la sumatoria de
todos los IDIV, expresando el resultado en porcentaje. Para ello, se emplea la
frmula siguiente:
IDIVi
IDIV normalizado = n
x100
IDIV
i =1
i
Donde:
21,60
IDIV normalizado = x100 = 24,94%
21,60 + 8,80 + 6,00 + 14,60 + 10 ,32 + 17 ,50 + 7 ,79
Las casas de la urb. Don Samuel con pisos de granito o cermica (Cuadran-
te III) se ubican en un segmento de mercado con tasas de crecimiento de pre-
cios baja y de pocas transacciones. Son inversiones muy poco atractivas.
Las casas de las urb. Caron y los Lirios representan un segmento de mer-
cado con altas tasas de crecimiento de precios, aunque de pocas transacciones.
246 Revista Venezolana de Anlisis de Coyuntura
A las tasas de crecimiento de los precios de las viviendas y a las tasas de in-
ters bancario se les rest el IPC, con la finalidad de ajustarlos por inflacin. El
Cuadro 5 y el Grfico 11 muestran las tasas reales de crecimiento de los precios
de las viviendas de las cinco urbanizaciones objeto de estudio. Se observa que
en las urbanizaciones Manuel Palacio Fajardo, Los Lirios y en el conjunto resi-
dencial Caron la tasa real de revalorizacin de las viviendas es positiva durante
el perodo estudiado. Las casas con piso de granito ubicadas en la urbanizacin
Don Samuel se revalorizan a cifras reales a finales del primer semestre del
2002. Por otro lado, las casas con piso de cemento ubicadas en la urbanizacin
Don Samuel tienen el mismo comportamiento, en cuanto a la tasa de revaloriza-
cin que el promedio de todas las casas de esa misma urbanizacin, indepen-
dientemente del piso que estas tengan y es a partir del 2003 que realmente
generan ganancias. De igual manera, las casas con piso de cermica ubicadas
en la urbanizacin Don Samuel se revalorizan a partir del 2003 (aproximada-
mente a partir del primer trimestre) mientras que las casas ubicadas en la urba-
nizacin La Cardenera se revalorizaron positivamente slo al final del perodo
(ao 2005), sin embargo, an en esta ltima urbanizacin, de poco atractivo
financiero, invertir en bienes inmuebles hubiera resultado mejor que colocar el
dinero en el banco a plazo fijo, porque las tasas de inters bancario reales fue-
ron negativas durante el perodo estudiado (salvo el ao 2001).
248 Revista Venezolana de Anlisis de Coyuntura
2002 -3,49 -5,26 -1,49 -3,42 -14,07 16,45 34,80 5,34 -2,38
2003 0,58 -1,18 2,59 0,65 -9,99 20,53 38,87 9,41 -9,50
2004 8,48 6,71 10,48 8,55 -2,10 28,42 46,77 17,31 -6,26
2005 13,31 11,54 15,31 13,38 2,73 33,25 51,60 22,14 -2,62
promedio 6,84 5,08 8,85 6,91 -3,73 26,79 45,13 15,67 -3,68
Fuente: clculos propios.
50
40
30
20
10
0
2001 2002 2003 2004 2005
-10
-20
cemento aos cermica
granit media Don S
Cardenera Lirios
M. P. Fajardo C. R. Caron
interes
Fuente: elaboracin propia.
CONCLUSIONES
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