Derecho Privado

1.
DERECHO PRIVADO
DERECHO CIVIL
DERECHO INMOBILIARIO
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 23 18/02/2009 12:56:04

__________________________________________________________________ Pablo de Diego ngeles
1.1. Derecho Privado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

1.1.1. Los orgenes del Derecho. El Derecho Natural
frente al Positivismo Jurdico . . . . . . . . . . . . . . . . 27
1.1.2. Las Fuentes del Derecho . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
1.1.3. Derecho Privado frente a Derecho Pblico . . . . . . 32
1.2. Derecho Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

1.3. Las Comunidades Autnomas y el
Derecho Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
1.4. La Constitucin europea . . . . . . . . . . . . . . . . 41
1.5. Derecho Inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
1.6. Conceptos claves . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Bibliografa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Pablo de Diego ngeles

Licenciado en Derecho
Profesor Titular de Economa Aplicada
25

Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
Preguntas que resuelve este captulo
Cul es el origen del derecho?
Qu suponen la Ley, la costumbre, los principios generales del Derecho?
Qu diferencia hay entre Derecho Privado y Derecho Pblico?
Cules son las fuentes del derecho?
Qu supone la jerarqua normativa?
Qu es el Derecho Civil?
Qu es el Cdigo Civil?
Qu competencia tienen las autonomas en Derecho Civil?
Qu es un bien inmueble a efectos jurdicos?
Qu es el derecho inmobiliario?
1. Revisado en septiembre 2007 por Juan Antonio Pascual Miravalles, abogado, agente
de la Propiedad Inmobiliaria
26

1.1. Derecho Privado

1.1.1. Los orgenes del Derecho. El Derecho Natural frente al
Positivismo jurdico
El ordenamiento jurdico se origina como un medio de regular la

convivencia entre las personas con un mnimo de orden pacfico, para
respetar la intimidad de las mismas, as como para garantizar la eficacia
de sus intercambios en la va patrimonial con el establecimiento de unas
determinadas normas que todos deben cumplir. De ese modo nadie
arrebatara a otro la comida, el vestido u otras pertenencias y, adems,
si el individuo quisiera voluntariamente intercambiar dichas pertenen-
cias, podra hacerlo siempre que se sometiese a las normas esenciales
que hicieran posible dicho intercambio. Si un individuo pesca dos peces
y otro caza dos perdices, ambos pueden intercambiar la mitad de sus
capturas y ambos deben cumplir con su parte del trato. Si uno incum-
ple (por ejemplo, guardndose los dos peces pero cogiendo una de las
perdices del otro) la colectividad de individuos, con el uso de la fuerza,
le obliga a cumplir el trato o a devolver lo indebidamente apropiado.
As mismo, las mnimas exigencias de territorialidad obligaran a fami-
lias e individuos a respetar mnimamente el terreno o habitculo ajeno
mediante la no intromisin. Pues bien, desde supuestos de hecho tan
elementales se habra desarrollado posiblemente el Derecho a lo largo
del tiempo, habiendo llegado a constituir probablemente uno de los
logros culturales y de civilizacin ms notables de la Humanidad.
No es menos cierto que muchos consideran que ese nacimiento del De-
recho no es espontneo ni es fruto de un acuerdo ms o menos intere-
sado de los individuos para monopolizar entre todos el uso de la fuerza,
sino que la naturaleza humana en su vertiente racional o espiritual es
capaz de percibir lo que se denomina ley natural, que sera algo con-
sustancial al ser humano en cuanto portador de valores espirituales que
le empujan a no transgredir las normas ms elementales de no agresin
27

al semejante y de convivencia pacfica con el mismo. Ello se debera al

hecho de que el individuo llevara escrito en su interior algunas lneas
de las leyes eternas que, aunque no escritas, todos conocemos de algn
modo. Los sentimientos ms nobles de generosidad, solidaridad, justi-
cia, etc., estaran as directamente inspirados en dicha ley eterna que el
individuo conoce de forma innata. Ello llevara a individuos y familias a
organizar la convivencia con un mnimo de valores similares a los des-
critos. Ese punto de vista del nacimiento del Derecho es el que da ori-
gen al convencimiento de la existencia del denominado Derecho Natural
que para algunos estara posiblemente escrito en las estrellas, y para
otros (en las lneas ms enraizadas en el pensamiento occidental desde
la Antigua Grecia a la tradicin monotesta y cristiana, desde Aristteles
a Santo Toms de Aquino), estara profundamente integrado en la es-
piritualidad humana. Para creer en dicho Derecho Natural tampoco sera
absolutamente necesario el que nos dirigisemos a la esfera espiritual y
racional del ser humano. Otros pensadores, como Montesquieu, creen
que existe un espritu de las leyes y por tanto una conciencia colectiva de
las necesidades de organizacin con base en la justicia, en la solidaridad
y en el respeto a las normas de convivencia innatas que toman una parte
de las normas morales o tica y otra de la inevitabilidad de determinado
orden de las cosas (como ocurre, por ejemplo, con las leyes fsicas: si
tiramos una piedra al aire, vuelve a caer; si la tiramos al agua se hunde,
desalojando de dicha agua un volumen de la misma equivalente al vo-
lumen de la piedra). En ese aspecto, incluso los que no creen en las leyes
eternas, en Dios en suma, podran aceptar la existencia de un Derecho
Natural antecedente o inspirador de toda la normativa jurdica.
Sin embargo, para aquellos que no creen en ninguna de las esferas de

inevitabilidad o de inmaterialidad de la ley eterna escrita en la criatura racio-
nal o ni siquiera en ese supuesto espritu de las leyes, el Derecho no tendra
otro origen que el mero convencimiento de la colectividad de la necesidad
de organizar la convivencia y de depositar el monopolio de la fuerza en el
grupo o en quin el grupo delegue. As, como decamos al principio , el
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pescador aceptar entregar su pez a cambio de la perdiz ya que si, ampa-

rado en su mayor fuerza fsica, pretende incumplir el acuerdo y quedarse
con ambas capturas, la colectividad le obligar por la fuerza a deshacer la
injusticia (sea la colectividad de muchos individuos con base en su nmero
o unos individuos en los que la colectividad deposita la autoridad, bien
por sabidura o preparacin - ancianos, jueces, dirigentes en suma -, bien
por fuerza fsica - individuos armados, tropas, polica , etc. - o la actuacin
de ambos: jueces o dirigentes ms la accin de la tropa o polica). De ese
modo nacer el principio de autoridad y, como consecuencia, la coactividad
de la norma o, lo que es lo mismo, la inevitabilidad de su cumplimiento
por temor al castigo. A medida que la convivencia es ms compleja, con
ms individuos y relaciones sociales diversas, aparece la necesidad de ins-
trumentar normas ms complicadas que se basarn, bien directamente en
la autoridad del colectivo que las impone, bien en las costumbres de di-
cho colectivo que acabar por adoptarlas como normas. Este pensamiento,
contrapuesto al que propugna el surgimiento del Derecho de la participa-
cin del ser humano en la ley eterna, se denomina Positivismo Jurdico.
Debemos decir, por ltimo, que ambas concepciones del Derecho di-
vergen tambin en algo fundamental: para el positivista no habr ms
norma que la escrita y derivada del principio de autoridad, la cual ser
la nica a acatar. Para el iusnaturalista (defensor de la existencia del De-
recho Natural) adems de la ley eterna habr una expresin normativa
en la ley de los hombres o ley positiva la cual ha de acatarse an sien-
do injusta para algunos ya que el cumplimiento de las leyes no puede
dejarse al arbitrio individual de la conciencia racional de cada uno. La
norma se acata como obligatoria y derivada del principio de autoridad.
Otra solucin producira escndalo y turbacin, en palabras de los
clsicos, o lo que es lo mismo, el desorden y el caos que supone el que
cada uno puede hacer su voluntad al no haber normas que cumplir y
acatar. La discusin entre los tratadistas del Derecho, unos inclinados a
la solucin iusnaturalista y otros ms proclives a la solucin positivista del
origen del Derecho, an sigue abierta.
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1.1.2. Las Fuentes del Derecho
Al hablar de fuentes del Derecho nos proponemos encontrar una

respuesta al siguiente interrogante: de dnde nace el Derecho?
Fueron el rey absoluto primero y el Estado revolucionario despus

quienes pretendieron monopolizar la creacin del Derecho eliminan-
do todas las fuentes que no fueran escritas. Pero al lado de estas, hist-
ricamente, han perdurado otras fuentes que no se publican en los Bo-
letines Oficiales debido a que carecen de forma escrita. Nos referimos
a la costumbre y a los principios generales del derecho.
En nuestro ordenamiento jurdico el sistema de fuentes se recoge en el art-

culo 1 del Cdigo Civil en el cual se establece que Las fuentes del ordenamien-
to jurdico espaol son la ley, la costumbre y los principios generales del derecho.
A continuacin, de la lectura del mismo precepto se desprende que la

prelacin entre las fuentes es la siguiente:
a) La ley.
b) La costumbre, en defecto de ley y siempre que no sea contraria a la

moral o al orden pblico y que resulte probada.
c) Los principios generales del derecho, aplicables solo en defecto de

ley o costumbre, pero sin perjuicio de su carcter informador del or-
denamiento jurdico.
La Jurisprudencia, entendiendo por sta la doctrina que de modo rei-

terado establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la
costumbre y los principios generales del Derecho, no constituye una
fuente del Derecho (sin perjuicio de su fundamental conocimiento por
los profesionales del Derecho), pero complementa el ordenamiento
jurdico.
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No obstante la coexistencia de diferentes fuentes del derecho conviene

destacar la importancia de la Ley, como fuente normativa escrita y de
carcter reglado que emana de rgano con competencia legislativa.
En el ordenamiento jurdico espaol la ley suprema est represen-

tada por la Constitucin espaola de 1978. Cualquier norma que se
dicte por un rgano con competencia legislativa debe someterse a sta,
puesto que en caso contrario sera inconstitucional.
Definida la cspide de la pirmide normativa por la Constitucin es-

paola (CE), y sin perjuicio de las normas de derecho comunitario di-
rectamente aplicables (Reglamentos) resulta conveniente realizar una
clasificacin de la Ley, para distinguir entre:
a) Leyes aprobadas por las Cortes Generales:
Leyes orgnicas; que debido a las materias que pueden regular (dere-
chos y libertades pblicas, estatutos de autonoma...) requieren para su
aprobacin de unas mayoras cualificadas (art. 81 CE).
Leyes ordinarias; para su aprobacin basta con el voto de una mayora

simple.
b) Leyes aprobadas por los rganos legislativos de las Comunidades Aut-

nomas dentro de las materias de su competencia segn la Constitucin.
c) Leyes aprobadas por el Gobierno Central o Autonmico
Decretos leyes; son disposiciones legales dictadas por el Gobierno por

razones de extraordinaria y urgente necesidad, y que por lo tanto son
provisionales y deben ser convalidadas por las Cortes Generales.
Decretos legislativos; son disposiciones dictadas por el Gobierno en vir-

tud de la delegacin expresa de las Cortes Generales.
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Decretos ministeriales, rdenes y dems disposiciones de rango infe-

rior.
Pues bien, anteriormente hemos destacado la prevalencia de la ley sobre

la costumbre y sobre los principios generales del derecho, correspon-
diendo ahora determinar la relacin existente entre las distintas leyes.
El principio que rige las relaciones entre las leyes es el Principio de

jerarqua normativa, es decir, como establece el art. 1.2 del Cdigo
Civil Carecern de validez las disposiciones que contradigan otra de rango
superior. As, ninguna ley puede ir en contra de lo dispuesto en la
Constitucin, pero tampoco una ley ordinaria puede ir en contra de
lo establecido en una ley orgnica, ni tampoco un decreto legislativo
puede ir en contra de lo regulado por una ley ordinaria.
No obstante debemos tener presente que la Constitucin Espaola re-

conoce competencia legislativa a las Comunidades Autnomas sobre
determinadas materias, por lo que el principio que rige entre la legis-
lacin emanada de las Cortes Generales y la dictada por los distintos
Parlamentos Autonmicos no es el principio de jerarqua, sino el Prin-
cipio de competencia por razn de la materia.
1.1.3. Derecho Privado frente a Derecho Pblico
Esta distincin data del Derecho Romano, probablemente el que

tiene la tcnica ms perfecta de los que en la antigedad evoluciona-
ron y que han llegado hasta nuestros das. Hablamos de la tcnica jur-
dica, ya que la vida en la Antigua Roma no era un ejemplo humanita-
rio: esclavitud, juegos circenses con prdida de vidas humanas, etc. En
palabras de Ulpiano, famoso jurista de la poca romana, el Derecho
Pblico es que el que contempla las cosas relativas a Roma (su ciudada-
na en conjunto y la repblica), mientras que el Derecho Privado se re-
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fiere a las utilidades particulares de los individuos. Es decir, el primero

atiende a la organizacin socio-poltica de la comunidad mientras que
el segundo es el Derecho de las relaciones entre particulares, esto es, el
Derecho Privado o, en palabras contemporneas, el Derecho Privado
general. Esta distincin se alinea tambin con una hipottica contra-
posicin entre los pensamientos liberales (el individuo es autosuficien-
te y no se debe regular su vida sino en los aspectos en que el orden lo
exija, primando as el derecho privado que establece normas para su
esfera de relacin con otros en pie de igualdad y reduciendo al mni-
mo el papel del Estado regulador de conductas) y los pensamientos
intervencionistas (donde el Estado, revestido de autoridad, adquiere
un papel preponderante en la regulacin de conductas estableciendo
normas en muchos niveles).
En el terreno prctico, y para introducir ejemplos de ambos concep-

tos, se reconocen habitualmente como de derecho privado a aquellas
normativas que regulan materias como las relaciones familiares, las
relaciones hereditarias o de sucesin y la esfera patrimonial individual.
As, las disciplinas ms tpicas para servir de ejemplo son el derecho
civil y el derecho mercantil. Constituiran derecho pblico aquellas
normativas que regulan, entre otras cuestiones, algunos aspectos orga-
nizativos de la vida en comn fuera de la esfera patrimonial (por ejem-
plo, la normativa que regula la actividad de los municipios o derecho
administrativo de entidades locales) o el papel del sector pblico en
la vida econmica (por ejemplo, la normativa que regula los contratos
que celebra la Administracin Pblica o la que regula los impuestos, es
decir, el derecho administrativo general y el derecho tributario).
Hoy se reconoce un papel fundamentalmente instrumental auxiliar a

esta distincin por cuanto lo que tiene valor es el ordenamiento jur-
dico en su conjunto y no la distincin artificial entre derecho pblico
y privado. Esta distincin carece adems de relevancia en el ordena-
miento jurdico espaol ya que la Constitucin no distingue entre uno
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y otro, estableciendo normas de derecho necesario2 en materias tradi-

cionalmente privadas (familia, derecho a la propiedad privada, derecho
a la herencia, derecho a la libertad de empresa) y tambin en materias
tradicionalmente pblicas (impuestos, bienes de dominio pblico).
No es sin embargo intil decir que las normas de las materias de de-
recho privado son por regla general ms antiguas y perdurables (el
Cdigo Civil espaol recogi en 1889 normas que lo eran desde varios
siglos atrs; se dice incluso que los Cdigos Civiles son ms constitu-
yentes que muchas constituciones3) en tanto las normas de materias de
derecho pblico son de naturaleza ms moderna y, por definicin, de
mayor arraigo en el principio de autoridad del Estado cuyo concepto
moderno apenas tiene dos siglos (otra vez distinguiramos entre la li-
bertad que se presupone en derecho privado y la autoridad que se
imagina en el derecho pblico, ejercida por el Estado). Con frecuencia
la normativa de derecho pblico se defiende desde el prisma de la ac-
cin pblica (revisable en va jurisdiccional contencioso-administrativa
ante los Tribunales del mismo nombre), en tanto la normativa de de-
recho privado se defiende desde la accin privada de los particulares
(ante los jueces y tribunales civiles).
Tampoco podemos olvidar el hecho de que la mayor parte de las dis-

ciplinas jurdicas poseen normativa de derecho privado y de derecho
pblico (por ejemplo en el derecho laboral se regulan las peculiaridades
del contrato de trabajo - derecho privado - y tambin la representacin
de los trabajadores en las relaciones empresariales - derecho pblico -).
Finalmente debemos hacer notar la importancia del derecho privado

general o derecho comn como derecho supletorio de otros dentro del
2. Es decir, normas que son de obligado cumplimiento por todos, sin necesidad de ser
invocadas por nadie para hacerlas valer.
3. Esta frase presupone que lo constituyente es lo perdurable y estable en el tiempo.
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contexto de la totalidad del ordenamiento jurdico. Ello significa que

en ausencia de normativa sobre un supuesto de hecho puede acudirse
a alguna norma de derecho comn o privado general que regule otro
supuesto de hecho que guarde identidad de razn con el primero. Eso
revela un papel preponderante del derecho privado frente al derecho
pblico en esa faceta de derecho supletorio, posiblemente debido a su
mayor perdurabilidad y estabilidad.
1.2. Derecho Civil

El Derecho Civil es un concepto que, en buena medida, viene de-
terminado en su contenido por su origen histrico. Se considera en
el Derecho Romano al ius civile o derecho civil como el derecho del
ciudadano (cives en latn, con referencia al ciudadano romano) como
contrapuesto al ius gentium o derecho de gentes(los gentiles es un con-
cepto contrapuesto a cives y justamente se refiere al que no es ciudada-
no romano, al extranjero). El concepto de derecho civil nace as como
un derecho de clase (el de la ciudadana romana) frente al resto de los
pueblos y las gentes, aquellos a los que no es aplicable el derecho civil
y s el derecho del resto de las gentes.
Como es evidente, el concepto de derecho civil se fue transformando

al reunirse como una compilacin de normas aplicables a todos en ge-
neral (as pas al derecho medieval), con una distincin cada vez ms
difuminada entre ciudadanos romanos y los que no lo son (la enorme
expansin del Imperio Romano convirti en romanos a muchos pueblos
y gentes de diversos puntos de Europa, rea mediterrnea y Oriente
medio) hasta cristalizar en el Corpus Iuris Civilis (literalmente traduci-
do Cuerpo del Derecho Civil, autntico cdigo del derecho romano
clsico)que el Emperador Justiniano leg a la civilizacin europea des-
de el Imperio Romano de Oriente y su capital Constantinopla. Tras
35

muchos siglos, el concepto de derecho civil aparece en la tradicin

jurdica francesa como contrapuesto al de derecho pblico y por ello
se aproxima al concepto que ya habamos descrito de derecho comn
o derecho privado general.
El Derecho Civil se convertir as en el derecho de la vida diaria, en el

derecho del ciudadano medio, en el derecho de las facetas de esa vida
que calan ms en la intimidad de la persona y en su existencia cotidia-
na: a saber, el de la persona como ente abstractamente considerado, sus
relaciones personales y familiares y sus relaciones patrimoniales. En tal
sentido, el Derecho Civil llevar consigo el regular la esfera de los dere-
chos de la personalidad humana, su capacidad de obrar en el aspecto
comn y en el aspecto jurdico, sus relaciones interpersonales, primero
en la esfera familiar (relaciones matrimoniales y paterno-filiales) y lue-
go en la esfera patrimonial (detentacin de derechos sobre las cosas y
libre transmisin de las mismas). Incluso regula relaciones jurdicas de
la persona que van ms all de la duracin de su vida (pinsese en las
relaciones hereditarias).
Como materia jurdica, el Derecho Civil no solo estudia los campos cita-
dos: persona, familia, relaciones patrimoniales de la persona y la familia,
sino tambin el aspecto del Derecho Civil como derecho comn o pri-
vado general, que rige como supletorio en defecto de otras leyes apli-
cables. El Derecho Civil no solo estudia el derecho de la persona como
primera materia sino que, para hacer mencin de su caracterstica de
derecho comn o privado general, estudia la denominada parte gene-
ral del Derecho, que va a aparecer codificada en sus contenidos norma-
tivos. Dicho de otro modo, los Cdigos Civiles incluyen habitualmente
normas inspiradoras u orientadoras de todo el derecho de la nacin en
la que se aplican. As encontraremos en los Cdigos Civiles las normas
que se refieren a las fuentes del ordenamiento jurdico, su aplicabilidad
en el tiempo y en el espacio (la entrada en vigor de las leyes, las leyes
aplicables a las personas pertenecientes a otra nacionalidad pero que
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sostienen relaciones jurdicas con los nacionales del pas de pertenencia

del Cdigo Civil), etc. Esa es una de las causas por las que hablbamos
de una cierta perdurabilidad en los Cdigos Civiles y, por extensin, en
el Derecho Civil ya que, al comprender las materias citadas, los Cdigos
Civiles son una sntesis de la normativa jurdica bsica que, por seguridad
de la ciudadana, debe ser lo ms estable posible a lo largo del tiempo.
En nuestro caso el Cdigo Civil se public en la Gaceta de Madrid

(antecedente del Boletn Oficial del Estado) el 24 de julio de 1889,
si bien ha sido objeto de diversas reformas, siendo las mas recientes
las derivadas de la Ley 41/2003, de 18 de noviembre, de proteccin
patrimonial de las personas con discapacidad y de modificacin del
Cdigo Civil y de la Ley 42/2003, de 21 de noviembre de 2003 de mo-
dificacin del Cdigo Civil en materia de relaciones familiares de los
nietos con los abuelos. Tambin ha de citarse la ley 15/2005 de 8 de
julio que modifica la materia de separacin y divorcio, la ley 13/2005
sobre el derecho a contraer matrimonio, y la ley 54/2007 en materia de
adopcin internacional.
A ttulo de ejemplo, el Cdigo Civil espaol dice desde el ao 1889 que

las leyes entrarn en vigor a los 20 das de su completa publicacin en
los textos oficiales (Boletn Oficial del Estado, Boletines de las Comu-
nidades Autnomas), salvo que en ellas se disponga otra cosa. As, no
sera lgico que se variase esa cifra de veinte das, estableciendo prime-
ro la cifra de quince das, unos meses ms tarde se cambiase el plazo a
diez das y posteriormente a cinco. De ese modo el ciudadano sabe que,
salvo que la norma especifique algn plazo de entrada en vigor, sta
surtir efecto a los veinte das de su publicacin y no antes, lo que aade
garantas a la vida del ciudadano y confianza en su sistema jurdico.
Pese a todo, los tratadistas del Derecho Civil no estn siempre de acuerdo
en la conveniencia de que los Cdigos Civiles reflejen esa normativa de
carcter general y supletorio, en lugar de proceder a tratar directamente
37

la esfera del derecho de la persona. El Derecho Civil espaol, fruto de

tradicin jurdica romana y germnica, y el Cdigo Civil espaol, here-
dero directo del Cdigo napolenico francs, siguen pautas distintas a la
hora de ordenar el derecho civil. La primera pauta seguira el orden
de: parte general del derecho, derecho de la persona individualmente
considerada, derecho patrimonial de la persona (obligaciones, contratos
y derechos sobre las cosas) y derecho de la esfera familiar de la persona
y sus implicaciones patrimoniales (relaciones matrimoniales, paterno fi-
liales, familiares y relaciones hereditarias). Esa forma de ordenar el Dere-
cho Civil es la que ha llegado a los planes de estudio de la mayor parte de
las Facultades de Derecho en Espaa en los ltimos cincuenta aos.
La segunda pauta de ordenacin del Derecho Civil, ms alineada con

el Cdigo Civil Espaol, responde al criterio de: personas, cosas y mo-
dos de adquirir las cosas, dndole una menor importancia instrumen-
tal a la parte general del Derecho, que gozara de una cierta indepen-
dencia dogmtica y que sera analizable casi al principio del estudio
de cualquier tipo de derecho.
En cualquier caso, se trata de una discusin terica sin ms trascen-

dencia, pues el ttulo preliminar del Cdigo Civil (y por ello cualquier
tratado de Derecho Civil espaol) hace referencia a la parte general
de la que hemos hablado(es decir, fuentes del ordenamiento jurdico,
criterio de aplicabilidad de las leyes en el tiempo y en el espacio, etc.) y
por ello su estudio resulta insoslayable en el marco del Derecho Civil.
Finalmente ha de sealarse que aspectos bsicos del Derecho Civil es-

paol han sido incorporados a la Constitucin de 1978 y, si los Cdigos
Civiles no suelen significarse polticamente (ya que las ideas econmi-
cas dominantes en un pas dependen poco de los avatares polticos),
las Constituciones como normas supremas de un ordenamiento jur-
dico y por ello vinculantes para jueces y ciudadanos s que reflejan el
substrato bsico del Derecho Civil.
38

As, por ejemplo, nuestra Constitucin propone como valores supe-

riores del ordenamiento jurdico, la libertad, la justicia, la igualdad y el
pluralismo poltico garantiza el principio de legalidad4, la jerarqua
normativa5, la publicidad de las normas y la irretroactividad de las
normas sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos indivi-
duales.... La Constitucin tambin reconoce el derecho al honor, la
intimidad personal, el secreto de las comunicaciones, la libertad de
residencia, el derecho a la herencia, el derecho a la vida, el derecho a
la libertad personal y un largusimo etctera que tiene su cabida funda-
mental en la regulacin establecida por el Derecho Civil hasta el punto
de afirmarse por algunos autores que existe un verdadero Derecho
Civil Constitucional.
1.3. Las Comunidades Autnomas y el Derecho

Civil
Como ya hemos destacado anteriormente, entre la legislacin que
emana de las Cortes Generales y la que emana de los distintos Parla-
mentos autonmicos rige el principio de competencia por razn de la
materia, y no el de jerarqua normativa.
Por este motivo la Constitucin espaola contiene (arts. 148compe-

tencias autonmicas y 149 competencias estatales) la distribucin
de competencias entre el Estado y las Comunidades Autnomas con
4. Con arreglo a dicho principio, a nadie se le puede exigir responsabilidad por una
conducta reprobable si no hay una norma especfica para ello. Si esa norma se pro-
mulga en el futuro, nunca alcanzar a quin desarroll en el pasado la conducta
reprobable.
5. Ya hemos dicho que las normas tienen una jerarqua de modo que la de inferior cate-
gora no puede contradecir a la de mayor rango y, si lo hiciera, su contenido contrario
a la norma superior no tendra valor.
39

relacin a distintas materias, existiendo otras compartidas entre el Es-

tado y las CC.AA.
Destaca por su importancia el art. 149.1.8 en el que se establece con

relacin al derecho civil que:
a) La competencia general para legislar en materia civil corresponde

al Estado.
b) La conservacin, modificacin y desarrollo de los derechos civiles,

forales o especiales, all donde existan, corresponde a las Comunida-
des autnomas.
c) En todo caso, las reglas relativas a la aplicacin y eficacia de las

normas jurdicas, relaciones jurdico-civiles relativas a las formas del
matrimonio, ordenacin de los registros e instrumentos pblicos, bases
de las obligaciones contractuales, normas para resolver los conflictos
de leyes y determinacin de las fuentes del derecho, con respeto, en
este ltimo caso, a las normas de derecho foral o especial, corresponde
al Estado.
Es decir, la regulacin del Derecho Civil compete al Estado, recono-

ciendo a las Comunidades Autnomas competencia con relacin al de-
recho foral o especial salvo en determinadas materias que son siempre
competencia estatal.
Esta distribucin competencial tiene como principal problema la de-

terminacin del alcance de la expresin conservacin, modificacin y
desarrollo de los derechos civiles, forales o especiales.
Para un sector de la doctrina, partiendo de la idea que legislar supone

innovar y que los derechos forales o especiales estn informados por
una serie de principios, la competencia autonmica llegara hasta don-
de lleguen esos principios informadores.
40

Sin embargo, y ante la ambigedad del alcance, el Tribunal Consti-

tucional en sentencia de 12 de marzo de 1993 adopt una posicin
intermedia al exigir, como lmite a la competencia autonmica, que la
norma de derecho civil tenga una conexin con el derecho histrico.
Por otra parte el art. 13 del Cdigo Civil dispone que Las dispo-
siciones de este ttulo preliminar, en cuanto determinan los efectos de las le-
yes y las reglas generales de su aplicacin, as como las del titulo IV del
libro I, con excepcin de las normas de este ltimo relativas al rgimen eco-
nmico matrimonial6, tendrn aplicacin general y directa en toda Espaa.
En los dems, y con pleno respeto a los derechos especiales o forales de las provin-
cias o territorios en que estn vigentes, regir el Cdigo Civil como derecho su-
pletorio del que lo sea en cada una de aquellas, segn sus normas especiales.
1.4. La Constitucin europea

El 29 de octubre de 2004, los jefes de gobierno de los pases que
forman la Unin Europea firmaron en Roma el Tratado por el que
se establece una Constitucin para Europa, cuyo proyecto haba sido
aprobado el 18 de junio del mismo ao. Dicho Tratado debera ser
ratificado por cada uno de los Estados miembros.
Actualmente la Unin Europea se basa en los Tratados Constitutivos

(Tratados de Roma) y los Tratados y Actas que los modifican (los distin-
tos Tratados de Adhesin, el Tratado de Bruselas, el de Maastricht, el
de Amsterdam, el Tratado de Niza y ms recientemente el de Lisboa)
que fijan sus normas de funcionamiento y actuacin. Este nuevo docu-
6. Se habla en el tema 4 de este tomo de la importancia de este rgimen en el mbito de

la contratacin .
41

mento (conocido tcnicamente como Tratado constitucional), reem-

plazara dichos tratados y sera similar a la Constitucin de un pas.
El 11 de enero de 2005 el Parlamento espaol conceda autorizacin

al Presidente de Gobierno a someter a referndum de naturaleza con-
sultiva (no vinculante) el Tratado por el cual se establece una Constitucin
para Europa. La consulta, que se celebr el da 20 de febrero de 2005,
se refera a la siguiente cuestin:Aprueba usted el Tratado por el que se
establece una Constitucin para Europa?.
El resultado del referndum fue el siguiente:
Participacin: 42,33 %
S: 76,72%
No: 17,25%
En blanco: 6,03%
Abstencin: 57,67%
Sin perjuicio de las incidencias de ndole poltico que han surgido des-
pus de la ratificacin por el Estado espaol, como consecuencia del re-
sultado negativo del referndum en determinados pases (p.ej. Francia
y Pases Bajos) que han provocado un replanteamiento del calendario
establecido para su entrada en vigor en el artculo IV-447, conviene
analizar la posible contradiccin existente entre el artculo I-6 del Tra-
tado y el artculo 9.1 de la Constitucin espaola.
El citado artculo I-6 establece que La Constitucin y el Derecho adopta-

do por las instituciones de la Unin en el ejercicio de sus competencias que se
le atribuyen a sta, primarn sobre el Derecho de los Estados miembros. Por
su parte el artculo 9.1 de la Constitucin espaola dispone que Los
42

ciudadanos y los poderes pblicos estn sujetos a la Constitucin y al resto del

ordenamiento jurdico.
El Tribunal Constitucional, en respuesta al requerimiento del Gobier-

no espaol, emiti el da 13 de diciembre de 2004, una Declaracin
sobre la compatibilidad entre determinados artculos de la Constitu-
cin europea y la Constitucin espaola (con el voto particular de de-
terminados Magistrados).
En dicha Declaracin se debata sobre la interpretacin de los trminos

PRIMACA y SUPREMACA de los ordenamientos jurdicos, sobre los
fundamentos de la supremaca de la Constitucin espaola como nor-
ma suprema del ordenamiento jurdico espaol y de la primaca del
Derecho de la Unin.
Reproducimos a continuacin el Fundamento Jurdico Cuarto de la

Declaracin:
Primaca y supremaca son categoras que se desenvuelven en rdenes diferen-

ciados. Aquella, en el de la aplicacin de normas vlidas; sta, en el de los pro-
cedimientos de normacin. La supremaca se sustenta en el carcter jerrquico
superior de una norma y, por ello, es fuente de validez de las que le estn infra-
ordenadas, con la consecuencia, pues, de la invalidez de stas si contravienen lo
dispuesto imperativamente en aquella. La primaca, en cambio, no se sustenta
necesariamente en la jerarqua, sino en la distincin entre mbitos de aplicacin
de diferentes normas, en principio vlidas, de las cuales, sin embargo, una o
unas de ellas tienen capacidad de desplazar a otras en virtud de su aplicacin
preferente o prevalente debida a diferentes razones. Toda supremaca implica, en
principio, primaca (de ah su utilizacin en ocasiones equivalente, as en nuestra
Declaracin 1/1992, FJ 1), salvo que la misma norma suprema haya previsto,
en algn mbito, su propio desplazamiento o inaplicacin. La supremaca de la
Constitucin es, pues, compatible con regmenes de aplicacin que otorguen pre-
ferencia aplicativa a normas de otro ordenamiento diferente del nacional siempre
43

que la propia Constitucin lo haya as dispuesto, que es lo que ocurre exactamente

con la previsin contenida en su art. 93, mediante el cual es posible la cesin de
competencias derivadas de la Constitucin a favor de una institucin internacio-
nal as habilitada constitucionalmente para la disposicin normativa de materias
hasta entonces reservadas a los poderes internos constituidos y para su aplicacin
a estos. En suma, la Constitucin ha aceptado ella misma, en virtud de su art.
93, la primaca del Derecho de la Unin en el mbito que a este Derecho le es
propio, segn se reconoce ahora expresamente en el art. I-6 del Tratado.
Adems del reseado argumento declara el Tribunal Constitucional

que as han sido las cosas entre nosotros desde la incorporacin de Espaa a
las Comunidades Europeas en 1986. Entonces se integr en el ordenamiento
espaol un sistema normativo autnomo, dotado de un rgimen de aplica-
bilidad especfico, basado en el principio de prevalencia de sus disposiciones
propias frente a cualesquiera de orden interno con las que pudiera entrar en
contradiccin. Este principio de primaca, de construccin jurisprudencial, for-
maba parte del acervo comunitario incorporado en virtud de la Ley Orgnica
10/1985, de 2 de agosto....
Es decir, esta cesin conlleva la primaca de la normativa emanada

de los rganos de la Unin Europea, tanto de la propia Constitucin
europea como de las disposiciones normativas emanadas de las institu-
ciones comunitarias (leyes europeas, leyes marco europeas...).
Ahora bien, esta primaca se encuadra dentro del ejercicio de com-

petencias atribuidas a las instituciones comunitarias (principio de com-
petencia por razn de la materia). La Constitucin europea clasifica las
competencias de la Unin europea en:
a) Exclusivas de la Unin europea.
b) Compartidas con los Estados miembros.
c) Acciones de apoyo, coordinacin o complementacin.
44

En los mbitos que no resulten de competencia exclusiva de la Unin Eu-

ropea regir el principio de subsidiariedad, de manera que la Unin Europea
solo intervendr en la medida que los objetivos propuestos no puedan ser
alcanzados por el Estado miembro en su mbito central, regional o local.
La primaca de la Constitucin europea y del Derecho de la Unin

Europea no vulnera la supremaca de la Constitucin espaola, por
los siguientes motivos:
- Se ha producido una cesin competencial previa. Es decir, es una prima-

ca delimitada por el principio de competencia por razn de la materia.
- Respeta en todo caso los valores, principios y derechos fundamenta-

les de nuestra Constitucin.
- Por tanto, la primaca del Derecho de la Unin Europea no contra-

dice la supremaca de la Constitucin espaola.
Abunda el argumento de su reconocimiento en la jurisprudencia del Tri-

bunal de Justicia de la Unin Europea (sentencias Costa/Enel, Simmenthal,
Vand Gend en Loos y otras), y en la jurisprudencia del propio Tribunal
Constitucional (sentencias 28/1991, de 14 de febrero; 64/1991, de 22 de
marzo; 130/1995, de 11 de septiembre; 120/1998, de 15 de junio; 58/2004,
de 19 de abril). No obstante, conviene destacar que tales sentencias se
pronunciaron en relacin con la primaca del Derecho Europeo respecto
a normas de rango inferior a la Constitucin, pero no ha habido ningn
precedente en enfrentamiento con normas de rango constitucional
1.5. Derecho inmobiliario

Antes hemos hablado del derecho de cosas como una parte inte-
grante del Derecho Civil consistente en un estudio del modo de adqui-
45

rir dichas cosas o bienes en general. De ese modo el derecho de cosas

(cosa en latn se denomina res) constituye una parte del Derecho Civil
mejor conocida por derechos reales. Los derechos reales as conside-
rados son derechos oponibles contra todos y dan a su detentador una
posicin de exclusividad sobre una cosa o alguno de sus usos, permi-
tindole hacer su valer su derecho en cualquier lugar en que la cosa se
halle.
Sin embargo, no existe un concepto genrico de bienes o cosas, si no

que, tradicionalmente, se ha distinguido entre bienes muebles e inmue-
bles. Sin perjuicio de que luego precisemos ms el concepto de dere-
chos reales, debemos fijar el concepto de inmueble para as acotar la
esfera de inters del estudio que nos ocupa ahora que es la del Derecho
Inmobiliario.
Son bienes inmuebles segn el Cdigo Civil (artculo 334) los siguientes:
- Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo gnero adhe-

ridas al suelo7.
- Los arboles, plantas y frutos pendientes, mientras estn unidos a la

tierra o formen parte integrante de un inmueble.8
- Todo lo que est unido a un inmueble de una manera fija de tal for-
ma que no pueda separarse de l sin quebrantamiento de la materia
o deterioro del objeto.
7. Tambin tiene trascendencia para el Derecho Inmobiliario lo que est encima del
suelo pero no adherido a l como el derecho de superficie - o de uso de la superficie
del suelo ajeno para construir o plantar -, el derecho de vuelo - lo que est encima del
suelo pero no adherido a l y que supone posibilidad de uso del volumen -vuelo- que
est sobre el suelo o la edificabilidad en l-
8. Un bosque es as un bien inmueble; la madera de los rboles del mismo, una vez
cortados, es un bien mueble.
46

- Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamenta-

cin, colocados en edificios o heredades por el dueo del inmueble
de tal forma que revele el propsito de mantenerlos unidos a la finca
y formado parte de ella de un modo permanente.
- Las maquinas, vasos, instrumentos y utensilios destinados por el pro-

pietario de la finca a la industria o explotacin que se realice en un
edificio o heredad y que directamente concurran a satisfacer las ne-
cesidades de la explotacin misma.
- Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces

o criaderos anlogos, cuando el propietario los haya colocado o los
conserve con el propsito de mantenerlos unidos a la finca y forman-
do parte de ella de un modo permanente.
- Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las

tierras donde hayan de utilizarse.
- Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece uni-

da al yacimiento y las aguas vivas o estancadas9.
- Los diques y construcciones que, an cuando sean flotantes, estn

destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo
de un ro, lago o costa.
- Las concesiones administrativas de obras pblicas y las servidumbres

y dems derechos reales sobre bienes inmuebles.
9. El suministro de agua facilitado por una empresa de abastecimiento de aguas, al

medirse en cualesquiera unidades de medida, suele considerarse bien mueble (no
inmueble). Pero los arroyos, ros, lagunas, estanques, lagos, son siempre inmuebles.
47

Es importante hacer notar esta ltima categora inmobiliaria, ya que

se consideran bienes inmuebles10 los derechos reales sobre los mismos,
como puede ser una servidumbre11 u otro derecho real cualquiera. Es-
tos derechos reales pueden ser plenos, que otorgan a su titular la pro-
piedad o poder directo sobre una cosa y limitados, que son los derechos
reales sobre cosa ajena. Tambin es importante sealar que hay dere-
chos personales sobre bienes inmuebles, como ocurre con el derecho
de arrendamiento12 cuando recae sobre bienes inmuebles.
El estudio de todas estas figuras jurdicas, es decir, de todos esos bienes

inmuebles y derechos sobre los mismos (derechos reales plenos y limi-
tados, as como algunos derechos personales) constituiran la materia
de estudio del Derecho Inmobiliario. Tal vez podra incluirse en el
mismo la legislacin urbanstica, que supone la consagracin de que la
propiedad inmueble tiene tambin una funcin social o supeditacin
al beneficio comn de la sociedad y no slo de beneficio del propie-
tario.
Tampoco debemos confundir el Derecho Inmobiliario como categora

genrica de estudio jurdico de los inmuebles con el denominado Derecho
Inmobiliario Registral que trata de la publicidad en la transmisin del domi-
nio y de la constitucin de otros derechos reales y personales sobre bienes
inmuebles, mediante la inscripcin en el Registro de la Propiedad de cara
10. Bienes muebles son todos los que no son inmuebles y, en general, aquellos que pue-
den transportase de un lado a otro sin menoscabo de los bienes inmuebles a los que
estn unidos.
11. Las servidumbres otorgan a su titular alguna facultad de servirse parcialmente de
un bien inmueble, llamado predio siriviente. Por ejemplo, una finca denominada A
dedicada al pasto de ganado y que colinda con un ro puede tener establecida una
servidumbre a favor de las fincas B y C no colindantes con el ro para que el ganado
que paste en ellas pueda ir a beber al ro a travs del predio sirviente A. Hay muchos
tipos de servidumbres, no slo existen las de paso.
12. Arrendamiento es el nombre jurdico del alquiler de cualquier cosa, sea mueble o
inmueble.
48

a la seguridad jurdica en el trfico inmobiliario. Derecho Inmobiliario

sera un concepto ms amplio (todo el derecho que afecta a los inmue-
bles) que el de Derecho Inmobiliario Registral (acotado al derecho que
trata sobre la seguridad y publicidad del trfico jurdico-inmobiliario).
1.6. Conceptos claves
Derecho Privado
Derecho Pblico
Derecho Civil
Leyes civiles especiales
Derechos reales
Derechos personales
Bienes inmuebles
Derecho Inmobiliario Registral
49

Bibliografa
DIEZ-PICAZO, L. y GULLON, A. (1998): Instituciones de Derecho Civil,
Volumen II/1, Derechos Reales. Tecnos. Madrid.
DIEZ-PICAZO, L. y GULLON, A. (2001) : Sistema de Derecho Civil, Vo-

lumen III, Derecho de cosas y Derecho Inmobiliario Registral. 7 Edicin.
Tecnos. Madrid.
LACRUZ BERDEJO, J.L. et al (2000 y ediciones sucesivas) Elementos de

Derecho Civil I (Parte General ) Dykinson .Madrid
LACRUZ BERDEJO, J.L. et al (2000 y ediciones sucesivas) Elementos de

Derecho Civil III. Derechos reales. Dykinson .Madrid
LASARTE ALVAREZ, C. (2000 y ediciones sucesivas): Principios de De-

recho Civil. Tomo Primero. Trivium .Madrid.
LASARTE ALVAREZ, C. (2000 y ediciones sucesivas): Principios de De-

recho Civil. Tomo Cuarto. Trivium .Madrid.
PUIG BRUTAU, J. (2000): Compendio de Derecho Civil. Tomo I. Bosch.

Madrid.
50

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1.

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1.1. Derecho Privado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

1.2. Derecho Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Pablo de Diego ngeles

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Preguntas que resuelve este captulo

Cul es el origen del derecho?

Qu suponen la Ley, la costumbre, los principios generales del Derecho?

Qu diferencia hay entre Derecho Privado y Derecho Pblico?

Cules son las fuentes del derecho?

Qu supone la jerarqua normativa?

Qu competencia tienen las autonomas en Derecho Civil?

Qu es un bien inmueble a efectos jurdicos?

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1.1. Derecho Privado

El ordenamiento jurdico se origina como un medio de regular la

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al semejante y de convivencia pacfica con el mismo. Ello se debera al

Sin embargo, para aquellos que no creen en ninguna de las esferas de

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pescador aceptar entregar su pez a cambio de la perdiz ya que si, ampa-

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1.1.2. Las Fuentes del Derecho

Al hablar de fuentes del Derecho nos proponemos encontrar una

Fueron el rey absoluto primero y el Estado revolucionario despus

En nuestro ordenamiento jurdico el sistema de fuentes se recoge en el art-

A continuacin, de la lectura del mismo precepto se desprende que la

b) La costumbre, en defecto de ley y siempre que no sea contraria a la

c) Los principios generales del derecho, aplicables solo en defecto de

La Jurisprudencia, entendiendo por sta la doctrina que de modo rei-

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No obstante la coexistencia de diferentes fuentes del derecho conviene

En el ordenamiento jurdico espaol la ley suprema est represen-

Definida la cspide de la pirmide normativa por la Constitucin es-

a) Leyes aprobadas por las Cortes Generales:

Leyes ordinarias; para su aprobacin basta con el voto de una mayora

b) Leyes aprobadas por los rganos legislativos de las Comunidades Aut-

c) Leyes aprobadas por el Gobierno Central o Autonmico

Decretos leyes; son disposiciones legales dictadas por el Gobierno por

Decretos legislativos; son disposiciones dictadas por el Gobierno en vir-

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Decretos ministeriales, rdenes y dems disposiciones de rango infe-

Pues bien, anteriormente hemos destacado la prevalencia de la ley sobre

El principio que rige las relaciones entre las leyes es el Principio de

No obstante debemos tener presente que la Constitucin Espaola re-

1.1.3. Derecho Privado frente a Derecho Pblico

Esta distincin data del Derecho Romano, probablemente el que

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fiere a las utilidades particulares de los individuos. Es decir, el primero

En el terreno prctico, y para introducir ejemplos de ambos concep-

Hoy se reconoce un papel fundamentalmente instrumental auxiliar a

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y otro, estableciendo normas de derecho necesario2 en materias tradi-

Tampoco podemos olvidar el hecho de que la mayor parte de las dis-

Finalmente debemos hacer notar la importancia del derecho privado

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contexto de la totalidad del ordenamiento jurdico. Ello significa que

1.2. Derecho Civil

Como es evidente, el concepto de derecho civil se fue transformando

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muchos siglos, el concepto de derecho civil aparece en la tradicin

El Derecho Civil se convertir as en el derecho de la vida diaria, en el

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