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CAPITOLO III

LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO

1. Premessa

Il regime delle locazioni immobiliari ad uso abitativo attualmente disci-


plinato dalla legge n.431 del 9 dicembre 1998 (c.d. Legge Zagatti). Tale
normativa ha rinnovato profondamente la precedente regolamentazione
in materia allo scopo di rivitalizzare il mercato delle locazioni immobiliari,
paralizzato dalleccessivo rigore della disciplina vincolistica (legge sullequo
canone l. n.392/1978), e non sbloccato dai precedenti interventi di riforma
(in particolare dalle disposizioni in tema di patti in deroga art. 11, l.
n.359/1992).
Il legislatore predispone due fondamentali schemi contrattuali ad uso
abitativo, riconducibili, sia pure a grandi linee, rispettivamente alla disci-
plina vincolistica e ai patti in deroga: i cosiddetti contratti a canone libero
e i contratti a canone convenzionato o concordato.
La previsione di due tipologie negoziali risponde alla volont di sod-
disfare in modo adeguato le esigenze delle parti locatore e conduttore ,
salvaguardando pur sempre i principi fondamentali connessi al diritto di
abitazione.
La prima figura contrattuale i contratti a canone libero consente alle
parti di accordarsi liberamente sullammontare del canone a differenza
della normativa sullequo canone ed in linea, invece, con la disciplina sui
patti in deroga , ma presenta un vincolo importante nella durata minima
del rapporto, fissata in 4 anni per la prima scadenza, ed in ulteriori 4 per il
primo rinnovo del contratto.
La seconda figura contrattuale, invece, ricalca per alcuni aspetti la disci-
plina dellequo canone. Lammontare del canone determinato sulla base di
precisi e rigorosi criteri stabiliti in linea di massima dal legislatore e fissati
in modo puntuale a livello locale dalle associazioni di categoria: al vantaggio
per il conduttore di poter concludere rapporti locatizi ad un corrispettivo
determinato e determinabile per legge, corrisponde per il locatore il duplice

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vantaggio di una durata minima legale inferiore rispetto allaltro schema


contrattuale (2 anni pi 3 al primo rinnovo) e di importanti favori fiscali
connessi alla stipula di questo tipo negoziale.
La riforma del 1998 ha inoltre introdotto ulteriori importanti novit.
Nella categoria dei contratti a canone convenzionato vanno infatti ricordati
i rapporti locatizi di natura transitoria ed i contratti stipulati dagli studenti
universitari. La legge 431/1998 dunque attualmente la normativa di riferi-
mento nella stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo.

2. Ambito di applicazione della Legge 9 dicembre 1998, n.431

Art.1, L. 431/1998 Ambito di applicazione


1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito
denominati contratti di locazione, sono stipulati o rinnovati, successiva-
mente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e
3 dellarticolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente
legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della
legge 1 giugno 1939, n.1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9,
che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e
seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalit di cui
al comma 3 dellarticolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa
normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalit turistiche.
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13 della presente legge
non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualit di
conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si
applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile.
A tali contratti non si applica larticolo 56 della legge 27 luglio 1978, n.392.
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la sti-
pula di validi contratti di locazione richiesta la forma scritta.

Alla luce dellarticolo in esame le disposizioni della legge 431/1998 costi-


tuiscono la fonte normativa principale e generale dei rapporti locativi ad uso
abitativo stipulati in seguito alla sua entrata in vigore. Ci significa che solo
in ipotesi residuali trovano applicazione la disciplina codicistica o altre leggi
speciali.
Tali fattispecie sono individuate proprio dal secondo e dal terzo comma
della disposizione riportata, in cui si esclude espressamente loperativit di

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alcuni aspetti della riforma (articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13) ai rapporti di loca-


zione a fini abitativi aventi ad oggetto particolari tipologie di immobili o
specifiche esigenze delle parti (comma 2) ovvero stipulati da peculiari cate-
gorie di contraenti (comma 3). In questi casi non si applicano le disposizioni
relative alle cosiddette locazioni a canone libero (artt.2, 3, 4 e 4-bis), non-
ch alle condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rila-
scio dellimmobile (art.7, peraltro dichiarato costituzionalmente illegittimo
con sentenza 5 ottobre 2001, n. 333), alle agevolazioni fiscali (art. 8), ed
alle conseguenze della stipula di patti contrari alla legge di riforma (art.13).
Alle tipologie locative espressamente escluse dalla soggezione agli articoli
citati sono invece applicabili le rimanenti norme della riforma, in particolare
quelle inerenti alle altre forme di locazione, vale a dire alla cosiddetta loca-
zione a canone concordato o convenzionato, per soddisfare esigenze abi-
tative sia durature che temporanee.
Dunque le locazioni abitative sottratte alla stipulazione di contratti a
canone libero, secondo quanto previsto dalla legge 431/1998, sono stipula-
bili secondo la disciplina codicistica, espressione della maggiore autonomia
contrattuale prevista dal legislatore in materia (v. formula relativa).
Nel dettaglio il regime della riforma a canone libero e a canone
concordato non trova applicazione nei seguenti rapporti locativi ad uso
abitativo:
a) contratti aventi ad oggetto immobili vincolati ai sensi della legge
1089/1939 (legge ora abrogata: v. art.166 d.lgs. 490/1999 e art.184 d.lgs.
42/2004); si tratta di beni che, per pregi artistici, storici e culturali, sono sog-
getti ad un particolare regime di tutela. Ad essi vanno affiancate le locazioni
degli immobili inclusi nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signo-
rile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi arti-
stici e storici). Dette tipologie contrattuali restano sottoposte alla disciplina
codicistica semprech le parti non concludano contratti a canone con-
cordato , in quanto il particolare valore e pregio dellimmobile lo colloca
in una posizione del tutto sui generis nellambito del mercato immobiliare.
Nella locazione di simili beni, infatti, non trovano spazio le esigenze di tutela
del conduttore, inteso di regola quale parte contrattualmente debole: ci
spiega la maggiore autonomia contrattuale riservata in questi casi ai con-
traenti dal legislatore in specie in materia di corrispettivo e di durata.
b) Contratti aventi ad oggetto alloggi di edilizia residenziale pub-
blica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale. Si
tratta di tutti quegli immobili appartenenti al patrimonio indisponibile dello
Stato e degli enti pubblici tenuti per legge allorganizzazione e gestione di

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un pubblico servizio diretto a favorire laccesso alla casa ai cittadini meno


abbienti. La ratio di questa esclusione va individuata nella necessit che gli
interventi pubblici in materia di edilizia residenziale siano rimessi alla spe-
cifica normativa, sia essa statale o regionale, senza che i contraenti possano
vanificare lo scopo di agevolare laccesso dei cittadini allabitazione, ricor-
rendo a forme contrattuali libere nella determinazione di canone e durata
del rapporto. A tal proposito va sottolineato come il legislatore prescriva
la vigenza di specifiche norme regionali o statali: ci comporta lesclusione
della normativa codicistica, se non per quanto attiene eventuali integrazioni
o richiami delle leggi speciali.
c) Contratti aventi ad oggetto alloggi locati esclusivamente per finalit
turistiche. La non applicazione della legge di riforma si giustifica in quanto
la stipula di un contratto di locazione esclusivamente per finalit turistiche
esclude di per s che tale rapporto sia finalizzato a soddisfare la primaria esi-
genza di godere dellabitazione; pertanto, non sussistono quelle ragioni che
altrimenti giustificano lapplicazione della normativa speciale per tutelare
il conduttore quale contraente debole. Ai contratti stipulati esclusivamente
per finalit turistiche si applica, quindi, la disciplina codicistica, vale a dire
quella che presenta i minori vincoli per i contraenti.
d) Contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualit di con-
duttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali
si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice
civile. A tali contratti non si applica larticolo 56 della legge 27 luglio
1978, n. 392. Questa particolare tipologia contrattuale, caratterizzata
dalla qualifica soggettiva del conduttore (ente locale) e dalla transito-
riet delle esigenze abitative, sottratta, come nelle ipotesi precedenti,
allapplicazione delle sopra citate disposizioni della riforma, ad ecce-
zione di quella prevista allarticolo 8, in tema di agevolazioni fiscali, che
invece applicabile.

3. Legge 9 dicembre 1998, n.431 La forma dei contratti di locazione

Art.1 Ambito di applicazione


()
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la sti-
pula di validi contratti di locazione richiesta la forma scritta.

La legge di riforma delle locazioni immobiliari ad uso abitativo stabilisce


rispetto al passato unimportante novit: il requisito della forma scritta ad

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substantiam. In altre parole, per la valida stipulazione di locazioni immo-


biliari ad uso abitativo richiesta, a pena di nullit, la forma scritta. Prima
dellintroduzione di tale disposizione la forma solenne era imposta dalla
legge unicamente per le locazioni immobiliari aventi durata ultranovvenale
(art. 1350, co. 1, n. 9, c.c.), salva, naturalmente, la possibilit che le parti
scegliessero comunque di sottoporre i contratti di locazione immobiliare di
durata inferiore a 9 anni al requisito dellatto scritto.
Lintroduzione della forma scritta per la valida stipulazione del con-
tratto di locazione immobiliare ad uso abitativo costituisce un importante
limite allautonomia privata, finalizzato a contrastare il fenomeno patologico
delle locazioni in nero: la sanzione della nullit del contratto concluso
senza atto scritto di tale gravit da costituire un notevole deterrente per i
contraenti.
Aldil delle conseguenze sostanziali della nullit del negozio giuridico
(quod nullum est nullum producit effectum), in un eventuale giudizio, la
mancanza del documento scritto pregiudica la possibilit di provare lavve-
nuta stipulazione (salvo il caso in cui la parte interessata abbia smarrito senza
sua colpa il documento stesso: art.2725, co. 2, c.c.). Quanto alle specifiche
conseguenze dellinstaurazione di un rapporto locativo di fatto, in assenza,
cio, della forma scritta, si rinvia al paragrafo successivo, relativo alle vio-
lazioni della legge 431/1998.
Il requisito della forma scritta non implica la necessariet dellunicit
del documento, o, della contestuale manifestazione di volont delle parti; in
altri termini, ai fini della validit del rapporto di locazione, non necessario
che proposta ed accettazione siano contenute nel medesimo scritto: anche lo
scambio di lettere contenenti il consenso delle parti, soddisfa il presupposto
della forma scritta.
da ritenersi che lart.1, co. 4, della legge n.431/1998, abbia introdotto
un requisito di forma di carattere generale, previsto, cio, per tutti i rapporti
locativi ad uso abitativo stipulati dopo lentrata in vigore di tale normativa.
Le ragioni che inducono a tale conclusione sono molteplici.
Del resto, la lettura complessiva dellart.1, che delimita lambito di appli-
cazione della riforma, esclude per le particolari tipologie indicate (commi 2
e 3) lapplicazione di specifiche disposizioni della legge n.431/1998, tra cui
non vi menzione del comma 4 dello stesso articolo. Conseguentemente
anche i rapporti locativi in gran parte sottratti alla normativa in esame, sono
soggetti al requisito della forma scritta. ben difficile, infatti, immaginare
che il legislatore abbia omesso erroneamente di citare proprio il comma 4
dal novero delle disposizioni non applicabili.

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4. Violazioni della legge 431/1998: Articolo 13

Art.13. Patti contrari alla legge


1. nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di
locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
2. Nei casi di nullit di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile
nel termine di sei mesi dalla riconsegna dellimmobile locato, pu chiedere la
restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante
dal contratto scritto e registrato.
3. nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto
stabiliti dalla presente legge.
4. Per i contratti di cui al comma 3 dellarticolo 2 nulla ogni pattuizione
volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito,
per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime
tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al
comma 1 dellarticolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della
presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonch qualsiasi clausola o
altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un
canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
5. Nei casi di nullit di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponi-
bile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dellimmobile locato, pu richie-
dere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il
conduttore pu altres richiedere, con azione proponibile dinanzi al tribunale
che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal
comma 1 dellarticolo 2 ovvero dal comma 3 dellarticolo 2. Tale azione altres
consentita nei casi in cui il locatore ha preteso linstaurazione di un rapporto
di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dallarticolo 1, comma
4, e nel giudizio che accerta lesistenza del contratto di locazione il tribunale
determina il canone dovuto, che non pu eccedere quello definito ai sensi del
comma 3 dellarticolo 2 ovvero quello definito ai sensi dellarticolo 5, commi
2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente lalloggio per i motivi ivi
regolati; nei casi di cui al presente periodo il tribunale stabilisce la restituzione
delle somme eventualmente eccedenti.
6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non
producono effetti se non vi obbligo di registrazione del contratto stesso.

a) Determinazione del canone


Il primo comma dellarticolo 13 chiaro nel comminare, a prescindere
dalla tipologia contrattuale, la nullit di ogni pattuizione volta a determinare
un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e
registrato. , pertanto, di immediata percezione lestrema importanza attri-
buita dal legislatore al requisito della forma scritta: non solo esso fon-
damentale per la piena validit del contratto si tratta di forma solenne

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richiesta ad substantiam ma anche nel senso di determinare in modo certo,


definito e veritiero lesatto contenuto del rapporto locativo, in particolare
per quanto riguarda due aspetti: canone e durata.
Una precisazione fin dora necessaria: il riferimento al contratto regi-
strato, come disposto dallarticolo stesso, allultimo comma, da intendersi
riferito ai soli casi in cui per legge obbligatorio procedere alla registra-
zione; per le altre ipotesi dunque necessario fare riferimento unicamente al
contenuto dellatto scritto.
Il secondo comma predispone un mezzo processuale per far valere la
restituzione delle somme corrisposte a titolo di canone in misura superiore
rispetto al canone risultante dal contratto scritto e registrato. Si tratta di
unazione proponibile, a pena di decadenza, nel termine perentorio di sei
mesi dalla riconsegna dellimmobile. In tale situazione, infatti, si ritiene che
il conduttore parte debole del rapporto non pi in posizione subordinata
al locatore in ragione dei propri bisogni abitativi, possa finalmente far valere
le violazioni di legge perpetrate a suo danno. Le somme ripetibili sono quelle
in eccesso rispetto allammontare del canone scritto e registrato.
Non sono sanzionate soltanto quegli accordi extra contratto incidenti
in modo evidente e di immediata percezione sullammontare del corrispet-
tivo pattuito, ma anche quelle clausole che, pur non riguardando in modo
diretto il quantum dovuto, in quanto relative in apparenza ad altri aspetti
del rapporto locativo, in realt contribuiscono a determinarne in concreto
lammontare in maniera indiretta e fraudolenta.
In tal senso il quarto comma dellart.13 precisa in che termini possono
essere fatte valere alcune ipotesi di nullit relative al corrispettivo della loca-
zione. Nel primo periodo viene considerata la locazione a canone conven-
zionato: ogni pattuizione che, anche indirettamente sia di fatto diretta a far
corrispondere un canone maggiore di quello predefinito normativamente
per il tipo di alloggio oggetto della locazione nulla.
Nel secondo periodo invece considerata la locazione a canone libero:
in questo caso sono sanzionate con la nullit tutte quelle pattuizioni che
in modo indiretto e fraudolento mirino nella sostanza ad attribuire al loca-
tore un canone maggiore rispetto a quello risultante dal contratto scritto e
registrato. Il quinto comma descrive i rimedi processuali a disposizione del
conduttore contro le violazioni descritte nel comma precedente. Con azione
esperibile nel termine perentorio di sei mesi dalla riconsegna dellimmo-
bile locato, il conduttore pu chiedere la restituzione delle somme pagate
indebitamente al locatore, sia nel caso di contratti a canone convenzionato
che a canone libero. Non solo. Il conduttore, in presenza delle medesime

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violazioni pu proporre al tribunale, sempre nel termine di sei mesi dalla


riconsegna dellalloggio, unazione, in cui chiedere che la locazione venga
ricondotta alle condizioni previste dalla legge.
La disposizione di cui al quinto comma di estrema importanza anche
nella sua ultima parte, in cui considera le conseguenze dellinstaurazione di
un rapporto locativo di fatto, vale a dire di una locazione senza il rispetto
della forma scritta imposta dallart.1, comma 4.
b) Durata del rapporto locativo
Anche le disposizioni dettate dalla legge in tema di durata del rapporto
locativo sono imperative (comma 3). Infatti, la durata minima sancita sia per
i contratti a canone libero che per quelli a canone convenzionato costitui-
sce una forma di tutela del conduttore, al quale viene garantito il diritto di
godere dellabitazione locata almeno per il periodo minimo legale. Limpe-
rativit delle norme in tema di durata ne comporta linderogabilit in peius
per il conduttore. In altri termini, posto che il termine minimo della loca-
zione fissato a salvaguardia del conduttore, nulla vieta alle parti di conve-
nire validamente una durata maggiore del rapporto. Si rinvia, comunque,
alla specifica trattazione riservata alle singole figure contrattuali.
c) Mancanza di forma scritta: locazioni di fatto
Posto che la mancanza della forma scritta richiesta ad substantiam com-
porta la nullit del relativo negozio, necessario individuare gli strumenti
giuridici a disposizione del conduttore per far valere i propri diritti.
Al riguardo bene procedere ad una precisazione terminologica. Con
lespressione locazioni di fatto si intende designare quei rapporti di fatto,
cio non sorti su basi giuridiche, che pure si instaurano tra due soggetti,
che danno vita tra loro ad accordi, privi della forma solenne richiesta ad
substantiam, riconducibili in tutto e per tutto allo schema contrattuale della
locazione. La volont di sottrarre il rapporto tra le parti alla forma scritta,
necessaria a fornirlo di piena validit giuridica, nasconde per lo pi lintento
di frodare laltra parte e/o il fisco. Proprio allo scopo di attribuire maggiore
tutela giuridica alla parte pi debole il conduttore e di combattere il
fenomeno delle locazioni in nero, dannoso per lerario, stato introdotto
il requisito della forma scritta ad substantiam.
Linstaurazione di un rapporto di fatto, riconducibile alla tipologia della
locazione, comporta da un lato la nullit della locazione stipulata solo oral-
mente, dallaltro la necessit di regolamentare le conseguenze di tale nullit,
soprattutto al fine di tutelare il soggetto pi debole, vale a dire il condut-
tore. In questottica larticolo 13, quinto comma, descrive una particolare

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procedura predisposta a vantaggio del conduttore di fatto, che sia per


meritevole di tale tutela. Se, infatti, il conduttore considerato parte debole
del rapporto negoziale, in quanto mira a soddisfare il fondamentale diritto
di abitazione, necessario valutare che linstaurazione del rapporto locativo
di fatto non sia avvenuta in realt a vantaggio e nellinteresse dello stesso
conduttore. In altri termini, non si pu escludere a priori che la locazione
di fatto, quindi linstaurazione di un rapporto in nero, non risponda in
concreto alla libera volont dello stesso conduttore.
La tutela approntata dalla legge a vantaggio del conduttore proprio nelle
ipotesi di locazione di fatto, presuppone che questi sia stato, in qualche
modo, forzato dal locatore ad accettare un rapporto locativo in nero pur
di soddisfare il bisogno di unabitazione.
Ebbene, nellipotesi in cui il locatore abbia preteso evidentemente
sfruttando il bisogno abitativo di controparte linstaurazione di un rap-
porto di locazione di fatto, con azione proponibile davanti al tribunale in
composizione monocratica, non oltre il termine di sei mesi dalla riconsegna
dellimmobile, il conduttore pu chiedere, nel giudizio che accerta lesi-
stenza del rapporto, finalizzato a tutelare le esigenze abitative dellattore, la
determinazione del canone dovuto. In tal caso, il giudice, nellindividuare
lammontare del canone da corrispondersi, non pu eccedere la misura del
canone prevista nei contratti tipo a canone convenzionato, di cui allart.2,
comma 3, ovvero, in presenza dei relativi presupposti, la misura del canone
predisposta a livello locale per le esigenze di alloggio degli studenti uni-
versitari, di cui allart.5, commi 2 e 3. Oltre che attenersi al predetto tetto
massimo nella quantificazione del corrispettivo, il giudice pu anche sta-
bilire la restituzione delle somme eventualmente eccedenti corrisposte in
precedenza dal conduttore.
I rimedi approntati dal legislatore a fronte dellillegittimo ricorso alla
locazione di fatto sono dunque ispirati allesigenza di garantire la tutela del
diritto fondamentale allabitazione del conduttore, che pu essere indotto
allinstaurazione di rapporti in nero proprio dallurgenza di tale esigenza:
con lazione predisposta a suo favore, infatti, egli pu conseguire il ricono-
scimento dellesistenza della locazione, nonch la determinazione del suo
contenuto da parte del giudice nel rispetto di principi e parametri dettati
dalla legge sia in relazione allammontare del canone che alla durata della
locazione, nonch, infine, leventuale restituzione di quanto eventualmente
corrisposto fino ad allora in eccesso al locatore.
La Corte di Cassazione ha chiarito in alcune pronunce recenti taluni
aspetti della vicenda contrattuale.

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Con riferimento allobbligo di pagamento del canone stato riaffermato


(n. 22312/2007) il principio secondo cui il carattere abusivo dellimmobile
locato ovvero la mancanza di cerificazione di abitabilit non importa nullit
del contratto, non incidendo i detti vizi sulla liceit delloggetto del con-
tratto ex art.1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del
contratto ex art.1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con lordine pub-
blico), n potendo operare la nullit ex art.40 della legge n.47 del 1985 (che
riguarda solo vicende negoziali con effetti reali), sicch sussiste lobbligo
del conduttore di pagamento anche con riferimento ad immobile avente i
caratteri suddetti.

5. Disdetta del contratto da parte del locatore Recesso del conduttore

Art.3 Disdetta del contratto da parte del locatore


1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dellarti-
colo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del
medesimo articolo, il locatore pu avvalersi della facolt di diniego del rinnovo
del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno
sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare limmobile ad uso abitativo, com-
merciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli
o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, societ o ente pubblico o comun-
que con finalit pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, cul-
turali o di culto intenda destinare limmobile allesercizio delle attivit dirette
a perseguire le predette finalit ed offra al conduttore altro immobile idoneo e
di cui il locatore abbia la piena disponibilit;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilit di un alloggio libero
ed idoneo nello stesso comune;
d) quando limmobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato
che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilit e
la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili
lavori;
e) quando limmobile si trovi in uno stabile del quale prevista lintegrale
ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale tra-
sformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile
sito allultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma
di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero
dellimmobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel con-
tratto, il conduttore non occupi continuativamente limmobile senza giustifi-
cato motivo;

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g) quando il locatore intenda vendere limmobile a terzi e non abbia la


propriet di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adi-
bito a propria abitazione. In tal caso al conduttore riconosciuto il diritto di
prelazione, da esercitare con le modalit di cui agli articoli 38 e 39 della legge
27 luglio 1978, n.392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui
al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per lesecuzione dei lavori ivi indicati,
della concessione o dellautorizzazione edilizia condizione di procedibilit
dellazione di rilascio. I termini di validit della concessione o dellautorizza-
zione decorrono dalleffettiva disponibilit a seguito del rilascio dellimmo-
bile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalit di cui
allarticolo 40 della legge 27 luglio 1978, n.392, se il proprietario, terminati i
lavori, concede nuovamente in locazione limmobile. Nella comunicazione del
locatore deve essere specificato, a pena di nullit, il motivo, fra quelli tassativa-
mente indicati al comma 1, sul quale la disdetta fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilit dellalloggio a
seguito di illegittimo esercizio della facolt di disdetta ai sensi del presente arti-
colo, il locatore stesso tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore
da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilit dellultimo canone
di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica larticolo 30 della legge
27 luglio 1978, n.392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudi-
ziaria, la disponibilit dellalloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi
dalla data in cui ha riacquistato la disponibilit, agli usi per i quali ha esercitato
facolt di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripri-
stino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto
disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, pu recedere in qualsiasi
momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei
mesi.

Uno dei tratti salienti della riforma delle locazioni ad uso abitativo ,
come detto, la durata minima dei contratti, fissata ex lege, si tratti di loca-
zione a canone libero, ovvero convenzionato o concertato. Ratio di tale vin-
colo temporale, stabilito anche in relazione al primo rinnovo negoziale,
la tutela del diritto di abitazione del conduttore, considerato parte debole
del rapporto locativo. Tuttavia, a fronte dellesigenza di garantire la stabi-
lit dellabitazione, il legislatore considera talune specifiche ipotesi, in cui
ritiene prevalente lopposto interesse del locatore allo scioglimento anti-
cipato della locazione. I casi in cui consentito al locatore procedere al
diniego del primo rinnovo del contratto sono tassativi e specificamente indi-
cati dalla legge.

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820 PARTE VIII - CAP. III

Poich la durata minima della locazione a fini abitativi fissata nellinte-


resse del conduttore, il quale mira a soddisfare la propria esigenza di godere
di unabitazione stabile, non vi ragione per limitare a fattispecie tassative
la possibilit dello stesso di recedere anticipatamente dal contratto, purch
ricorrano gravi motivi, cos come stabilito dallultimo comma della disposi-
zione sopra riportata.
a) Disdetta del locatore
La facolt del locatore di recedere dal contratto di locazione ad uso abi-
tativo limitata sotto due aspetti fondamentali. Innanzitutto il locatore non
pu recedere durante il rapporto locativo, se non alla sua prima scadenza;
ci significa che il diritto del locatore di recedere anzitempo dal contratto
non pu essere esercitato, per i contratti a canone libero, durante il decorso
dei quattro anni iniziali, e, per i contratti a canone concertato, durante i
primi tre anni. Ci significa che, quanto meno fino alla prima scadenza della
locazione, il rapporto non pu essere interrotto, salvo che ci non sia libe-
ramente concordato dalle parti, o che non sussistano gravi motivi che giu-
stifichino il recesso da parte del conduttore. La facolt di disdetta da parte
del locatore, oltre che limitata da un punto di vista temporale pu essere
esercitata solo alla prima scadenza contrattuale e non prima , altres limi-
tata alle sole ipotesi tassativamente previste dalla legge. Si tratta di singole
fattispecie in cui, o per esigenze personali o familiari del locatore, o per lo
stato dellimmobile locato, prevale linteresse del locatore allinterruzione
del rapporto locativo, sulle ragioni del conduttore. Nella comunicazione
del locatore deve essere specificato, a pena di nullit, il motivo, fra quelli
tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta fondata (ultimo
periodo, secondo comma).
Al locatore data solamente la possibilit di non rinnovare il contratto
alla prima scadenza, dandone comunicazione al conduttore con preavviso
di almeno sei mesi, per i motivi di seguito specificamente esposti. di fon-
damentale importanza il rispetto della procedura, in particolare dei termini
e delle forme, dettata per la comunicazione della disdetta da parte del loca-
tore, pena la sua inefficacia. Per la procedura di diniego di rinnovo, il quarto
comma richiama espressamente quanto stabilito dallart.30, legge 27 luglio
1978, n.392, e successive modifiche. Pur rimandando alla trattazione che si
occupa specificamente di tale norma, opportuno precisare che tale articolo
richiama a sua volta, al primo comma, lart.29, terzo comma, in cui si sotto-
linea che il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volont
di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilit dellimmobile locato;
tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata.

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LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 821

La legge predispone altres, al terzo comma, le conseguenze delleven-


tuale illegittimo esercizio, da parte del locatore, della facolt di disdetta. A
condizione che il locatore riacquisti, come detto illegittimamente, la dispo-
nibilit dellalloggio, questi tenuto a corrispondere un risarcimento al con-
duttore non inferiore a trentasei mensilit dellultimo canone di locazione
percepito.
A contrastare eventuali abusi da parte del locatore nellesercizio del
diritto di diniego del rinnovo contrattuale, il quinto comma prevede le
conseguenze del mancato impiego dellimmobile per quegli usi o quegli
interventi, in forza dei quali stato possibile esercitare il diritto di disdetta.
Ebbene, se il locatore, entro dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato
se del caso anche giudizialmente la disponibilit dellimmobile, non lo
adibisce agli usi per i quali ha comunicato disdetta, il conduttore ha diritto
al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al
contratto disdettato, ovvero al risarcimento di almeno trentasei mensilit
dellultimo canone percepito.
Di seguito vengono riportati i motivi in presenza dei quali il locatore
legittimato ad esercitare il diniego del rinnovo contrattuale.
1. La prima ipotesi in cui, alla prima scadenza della locazione, il loca-
tore pu negare il rinnovo contrattuale ricorre allorch il locatore intenda
destinare limmobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o profes-
sionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il
secondo grado. A fronte dellesigenza di stabilit dellabitazione in capo al
conduttore, il legislatore ritiene prevalente il diritto del locatore di rientrare
in possesso dellimmobile per destinarlo a soddisfare esigenze personali,
familiari o professionali proprie o di prossimi congiunti (coniuge, genitori,
figlio o parenti entro il secondo grado).
2. La seconda fattispecie di diniego del rinnovo contrattuale pre-
vista in considerazione della particolare qualit del locatore e dei suoi fini
istituzionali. Essa ricorre quando il locatore, persona giuridica, societ o
ente pubblico o comunque con finalit pubbliche, sociali, mutualistiche,
cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare limmobile
allesercizio delle attivit dirette a perseguire le predette finalit ed offra al
conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponi-
bilit. Affinch dunque il locatore possa legittimamente impedire il rinnovo
contrattuale, innanzitutto necessario che destini limmobile locato alla rea-
lizzazione dei propri scopi istituzionali. Non solo. altres necessario che
il locatore offra al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia la piena
disponibilit. Gli interessi del conduttore, sono dunque sacrificati, solo a

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822 PARTE VIII - CAP. III

patto che il locatore gli offra un immobile, di cui disponga pienamente, ido-
neo alluso abitativo. Affinch tale offerta sia idonea a rendere legittimo il
diniego di rinnovo essa, come specificato, deve avere ad oggetto un immo-
bile idoneo; tale idoneit va valutata caso per caso, alla luce delle concrete
esigenze abitative del conduttore e della sua famiglia, sia per quanto riguarda
lo spazio locato, sia la sua collocazione geografica. In altre parole, lofferta di
locazione di un immobile non idoneo alle esigenze abitative del conduttore
non renderebbe legittimo il recesso del locatore.
3. Il terzo caso in cui il locatore pu negare il rinnovo della locazione
si ha quando il conduttore abbia la piena disponibilit di un alloggio libero
ed idoneo nello stesso comune. In questa ipotesi le esigenze abitative del
conduttore possono essere prontamente soddisfatte grazie ad un immobile
libero ed idoneo, sia per fattezze che per collocazione, anche in presenza di
un eventuale diniego di rinnovo da parte del locatore.
4. La quarta ipotesi in cui il locatore pu denegare il rinnovo del con-
tratto ricorre allorch limmobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicu-
rata la stabilit e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compi-
mento di indispensabili lavori. In tal caso, la ricorrenza della necessit di
compiere interventi di ricostruzione dellimmobile, tali da mettere a rischio
la salute e lintegrit del conduttore, qualora questi si trattenga nellimmo-
bile stesso, rende legittima la disdetta del locatore. La norma parla di grave
danneggiamento, tale da richiedere lesecuzione di interventi di ricostru-
zione o comunque finalizzati a garantirne la sicurezza strutturale. Si tratta,
quindi, di una circostanza diversa dalla mera volont di ristrutturare, che
oggetto di diversa disciplina. La permanenza dellinquilino deve comunque
rappresentare un ostacolo al compimento di opere indispensabili ad assicu-
rare la stabilit del fabbricato.
Affinch il locatore ottenga il rilascio dellimmobile necessario che
sia in possesso, per lesecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione
o dellautorizzazione edilizia; si tratta di una vera e propria condizione di
procedibilit dellazione di rilascio. I termini di validit della concessione
o dellautorizzazione decorrono dalleffettiva disponibilit a seguito del
rilascio dellimmobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare
con le modalit di cui allarticolo 40 della legge 27 luglio 1978, n.392, se il
proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione limmo-
bile. Il conduttore ha quindi diritto ad essere preferito, a parit di condi-
zioni contrattuali, rispetto ad altri interessati alla locazione dellimmobile
ristrutturato.

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LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 823

5. Il locatore pu negare il rinnovo della locazione quando limmobile


si trovi in uno stabile del quale prevista lintegrale ristrutturazione, ovvero
si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare
nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito allultimo piano, il
proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per ese-
guirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dellimmobile
stesso. Si tratta di una fattispecie, la cui realizzazione rimessa alla decisione
ed alliniziativa del proprietario, anche se le condizioni dellimmobile non
sono tali da rendere necessario o improcrastinabile lintervento di ristruttu-
razione.
condizione di procedibilit dellazione di rilascio il possesso, per lese-
cuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dellautorizzazione edi-
lizia. I termini di validit della concessione o dellautorizzazione decorrono
dalleffettiva disponibilit a seguito del rilascio dellimmobile. Il conduttore
ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalit di cui allarticolo 40
della legge 27 luglio 1978, n.392, se il proprietario, terminati i lavori, con-
cede nuovamente in locazione limmobile. A parit di condizioni contrat-
tuali di locazione, il precedente conduttore ha diritto ad essere preferito
rispetto ad altri potenziali contraenti.
6. Altra ipotesi in cui il locatore pu negare il rinnovo contrattuale
ricorre quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel
contratto, il conduttore non occupi continuativamente limmobile senza
giustificato motivo. In tale fattispecie, il comportamento del conduttore evi-
denza lassenza di uneffettiva esigenza di stabilit abitativa, che legittima il
locatore allinterruzione del rapporto. In questo caso, per evitare la disdetta
dovrebbe sussistere in capo al conduttore un grave motivo personale o di
salute capace di giustificare la mancata occupazione continuativa del bene:
considerato grave motivo, per esempio, la necessit di cercare lavoro
allestero; non lo , invece, il trasferimento del nucleo familiare del condut-
tore, ovvero eventuali disagi nella fruizione dellimmobile, come lassenza di
riscaldamento.
7. Il locatore pu altres impedire il diniego del rapporto locativo ricorre
quando il locatore intenda vendere limmobile a terzi e non abbia la pro-
priet di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito
a propria abitazione. In tal caso al conduttore riconosciuto il diritto di pre-
lazione, da esercitare con le modalit di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27
luglio 1978, n.392. Se il locatore, purch non abbia la propriet di altri immo-
bili ad uso abitativo, oltre a quello adibito a propria abitazione, ha lintenzione
di vendere il bene locato a terzi, pu impedire il rinnovo del contratto. Il

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824 PARTE VIII - CAP. III

legislatore riconosce per al conduttore il diritto di prelazione, vale a dire il


diritto ad essere preferito nellacquisto dellimmobile, a parit di condizioni di
vendita, rispetto ad ogni altro potenziale acquirente. Poich si tratta di prela-
zione legale, vale a dire stabilita dalla legge, leventuale violazione di questo
diritto da parte del locatore comporta il riscatto reale del bene.
b) Recesso del conduttore
Lultimo comma dellart.3 si occupa dellinterruzione del rapporto loca-
tizio si tratti di contratti a canone libero o concordato per volont del
conduttore. Ebbene, poich, come detto, il termine minimo legale di durata
dei rapporti locatizi ad uso abitativo finalizzato a tutelare le esigenze abi-
tative del conduttore, la legge considera con maggior favore lo scioglimento
del rapporto voluto da questi. Non solo il diritto di recesso esercitabile
dal conduttore anche antecedentemente alla prima scadenza contrattuale,
ma esso altres svincolato dalla sussistenza di specifiche fattispecie legali.
Il suo recesso subordinato semplicemente alla sussistenza di gravi motivi.
Quanto alla disciplina della facolt di recesso del conduttore, essa dettata
non solo dal comma in esame, ma anche dallart.4 della legge n.392/1978,
non abrogato dalla legge di riforma del 98. In base a questa norma il con-
duttore pu recedere dal contratto, con preavviso di sei mesi:
a) in caso di accordo tra le parti, e cio quando il recesso del con-
duttore sia contrattualmente consentito (senza peraltro la necessit di una
particolare motivazione);
b) indipendentemente da eventuali previsioni contrattuali, qualora
ricorrano gravi motivi.
Per gravi motivi debbono intendersi fatti estranei alla volont del
conduttore, imprevedibili, sopravvenuti rispetto alla costituzione del rap-
porto e tali da renderne gravosa la prosecuzione (ad esempio, una crescita
del nucleo familiare che renda insufficiente limmobile locato, rispetto alle
nuove esigenze abitative). Pertanto, salvo che una specifica clausola con-
trattuale lo preveda, il conduttore non pu recedere sulla base del proprio
arbitrio, ma debbono comunque sussistere fatti idonei a giustificare linter-
ruzione del rapporto locatizio.

6. Locazione a canone libero

Art.2 Modalit di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione


1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a
quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro

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LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 825

anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire limmobile agli usi o effet-
tuare sullo stesso le opere di cui allarticolo 3, ovvero vendere limmobile alle
condizioni e con le modalit di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda sca-
denza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il
rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comuni-
cando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare allaltra parte
almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a
mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della
raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo
il contratto si intender scaduto alla data di cessazione della locazione. In man-
canza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto rinnovato
tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti pos-
sono avvalersi dellassistenza delle organizzazioni della propriet edilizia e dei
conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare
contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto,
anche in relazione a quanto previsto dallarticolo 5, comma 1, nel rispetto
comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre con-
dizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti
in sede locale fra le organizzazioni della propriet edilizia e le organizzazioni
dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti
accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le pre-
dette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui
al comma 2 dellarticolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle
organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dellarea territoriale interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni pos-
sono deliberare, nel rispetto dellequilibrio di bilancio, aliquote dellimposta
comunale sugli immobili (ICI) pi favorevoli per i proprietari che concedono
in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite
dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al
limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla nor-
mativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di
cui allarticolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n.551, convertito, con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.61, e successive modificazioni,
per la stessa finalit di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo
stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limita-
tamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati
contratti di locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere
durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui allarticolo 5. Alla prima
scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo,
il contratto prorogato di diritto per due anni fatta salva la facolt di disdetta

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826 PARTE VIII - CAP. III

da parte del locatore che intenda adibire limmobile agli usi o effettuare sullo
stesso le opere di cui allarticolo 3, ovvero vendere limmobile alle condizioni
e con le modalit di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di
proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il
rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comuni-
cando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare allaltra parte
almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il con-
tratto rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della
presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del
presente articolo.

Lart.2 della legge 431 del 9 dicembre 1998, in particolare ai commi 1


e 2, contiene la disciplina fondamentale salvi altri aspetti regolamentati
dalle successive disposizioni di quella particolare tipologia di contratto di
locazione introdotto dalla riforma, nota come contratti a canone libero.
I tratti salienti di tale rapporto locativo sono essenzialmente tre: la libera
determinazione del canone, del tutto svincolata da qualsivoglia parametro
predefinito per legge; la durata minima del contratto, stabilita ex lege in
4 anni; il suo rinnovo automatico alla prima scadenza per un termine di
altri 4 anni, salvo le limitate ipotesi di disdetta consentita al locatore ai sensi
dellart.3.
Il contratto a canone libero rappresenta una soluzione di compromesso
tra lesigenza di conciliare lautonomia contrattuale delle parti e la tutela
del contraente pi debole il conduttore , il cui equilibrio consiste nel
lasciare alla libera determinazione delle parti la definizione dellammontare
del canone, e, viceversa, nello stabilire legislativamente la durata minima del
rapporto locativo in 4 anni, rinnovabili di ulteriori 4 anni dopo la prima
scadenza.
La durata della locazione, dal momento della stipulazione, quanto meno
di 4 anni; in realt, considerato che il rinnovo automatico del rapporto con-
trattuale, previsto dallo stesso art.2, comma 2, uneventualit tuttaltro che
remota, la durata della locazione, fin dal suo inizio, si pu estendere per ben
8 anni (4+4). Infatti, la possibilit che il locatore receda dal contratto dopo
la prima scadenza minima di 4 anni, impedendo cos il rinnovo per ulteriori
4 anni, limitata a precise fattispecie descritte dalla legge nellart.3. Si tratta
di situazioni inerenti ad esigenze abitative o professionali, a situazioni patri-
moniali del locatore stesso o di un membro stretto della sua famiglia, ovvero
alla situazione patrimoniale immobiliare del conduttore, o, ancora allo stato
dellimmobile oggetto di locazione. Ebbene, considerato che soltanto in pre-
senza di tali ipotesi tipiche il locatore pu validamente comunicare disdetta

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LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 827

dopo la prima scadenza contrattuale al conduttore, lecito concludere nel


senso che, salvo i casi limitati di disdetta, la durata del rapporto di locazione
tra i medesimi soggetti locatore e conduttore per lo pi di 8 anni: 4 di
durata minima e altri 4, quale termine minimo di rinnovo automatico alla
prima scadenza.
La disposizione che prevede la durata minima del contratto in anni 4 ed
il successivo rinnovo per almeno altri 4 anni imperativa, e non pu quindi
essere derogata in minus dalla diversa volont delle parti. Ci significa che
uneventuale clausola contrattuale che stabilisca una durata inferiore del
contratto a canone libero, da considerarsi radicalmente nulla, secondo i
principi generali di cui al Codice Civile e da quanto stabilito dallart.13 (Patti
contrari alla legge), ed sostituita ipso iure da quanto disposto dalla legge.
Elemento qualificante della disciplina delle locazioni abitative con auto-
nomia privata limitata (contratti a canone libero) la possibilit di proce-
dere alla libera contrattazione del canone.
Il modello proposto dallart. 2, primo comma, infatti, permette alle
parti di fissare liberamente, secondo il principio di autonomia privata di cui
allart. 1322 c.c., non solo lentit del canone, ma anche laggiornamento
ISTAT, nonch le modalit ed i termini di pagamento.

7. Locazione a canone convenzionato o concertato

Art.2 Modalit di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione


1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a
quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro
anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire limmobile agli usi o effet-
tuare sullo stesso le opere di cui allarticolo 3, ovvero vendere limmobile alle
condizioni e con le modalit di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda sca-
denza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il
rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comuni-
cando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare allaltra parte
almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a
mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della
raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo
il contratto si intender scaduto alla data di cessazione della locazione. In man-
canza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto rinnovato
tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti pos-
sono avvalersi dellassistenza delle organizzazioni della propriet edilizia e dei
conduttori.

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828 PARTE VIII - CAP. III

3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare


contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto,
anche in relazione a quanto previsto dallarticolo 5, comma 1, nel rispetto
comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre con-
dizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti
in sede locale fra le organizzazioni della propriet edilizia e le organizzazioni
dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti
accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le pre-
dette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui
al comma 2 dellarticolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle
organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dellarea territoriale interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni pos-
sono deliberare, nel rispetto dellequilibrio di bilancio, aliquote dellimposta
comunale sugli immobili (ICI) pi favorevoli per i proprietari che concedono
in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite
dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al
limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla nor-
mativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di
cui allarticolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n.551, convertito, con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.61, e successive modificazioni,
per la stessa finalit di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo
stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limita-
tamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati
contratti di locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere
durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui allarticolo 5. Alla prima
scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo,
il contratto prorogato di diritto per due anni fatta salva la facolt di disdetta
da parte del locatore che intenda adibire limmobile agli usi o effettuare sullo
stesso le opere di cui allarticolo 3, ovvero vendere limmobile alle condizioni
e con le modalit di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di
proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il
rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comuni-
cando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare allaltra parte
almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il con-
tratto rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della
presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del
presente articolo.

Una delle fondamentali tipologie locative introdotte dalla legge di


riforma del 1998 data dai cosiddetti contratti a canone concordato o con-
venzionato, che riprende, sia pure con importanti varianti, la locazione sog-
getta ad equo canone.

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LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 829

Infatti, il tratto saliente delle locazioni a canone concordato sta pro-


prio nei vincoli imposti ai contraenti che intendano utilizzare tale forma
contrattuale nella determinazione del canone. La mancanza di libert nella
fissazione della pigione ancorata, come si vedr oltre, a precisi modelli
stabiliti in sede locale dalle associazioni di categoria, sulla base di parame-
tri indicati a livello nazionale bilanciata dalla durata minima del rap-
porto contrattuale. A fronte, infatti, dei contratti a canone libero, in cui
la durata minima del contratto di quattro anni pi ulteriori quattro anni
del primo rinnovo, evitabile dal locatore solo in presenza delle fattispecie
tipizzate dal legislatore allart.3, per un totale complessivo di otto anni,
prevista per i rapporti concordati una durata minima inferiore: almeno
tre anni iniziali, pi il primo rinnovo di diritto pari a 2 anni, evitabile con un
accordo di rinnovo del contratto, tramite disdetta del locatore nelle ipotesi
di cui allart.3, o, infine in caso di recesso del conduttore (art.2, comma
5, art.3). Da notare come, ai sensi dellart.2, comma 5, alla scadenza del
periodo di proroga biennale ciascuna delle parti abbia diritto di attivare la
procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del
contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da
inviare allaltra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza
della comunicazione il contratto rinnovato tacitamente alle medesime
condizioni. Riassumendo dunque, una volta scaduto il termine biennale di
proroga, le parti, ciascuna di esse, tanto il locatore quanto il conduttore,
possono scegliere fra 3 diverse opzioni, descritte dal comma quinto, art.2, a
seconda delle rispettive intenzioni in merito al proseguo del rapporto con-
trattuale. Qualora il locatore o il conduttore abbia linteresse di rinnovare
il precedente contratto di locazione, apportandogli nuove condizioni, liter
da seguire comporta lonere di comunicare le proprie intenzioni allaltra
parte, mediante lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della
scadenza.
La disposizione non indica per quale debba essere il seguito della pro-
cedura, implicante anche la partecipazione della controparte, al fine di rea-
lizzare il rinnovo contrattuale; deve ritenersi applicabile anche allipotesi di
rinnovo a nuove condizioni dei contratti a canone convenzionato, quanto
prescritto dal medesimo art. 2, comma primo, per la seconda scadenza, a
proposito dellanalogo rinnovo dei contratti a canone libero: la parte inter-
pellata, vale a dire quella che riceve la raccomandata di comunicazione
dellintenzione altrui di rinnovare il contratto a nuove condizioni contrat-
tuali, deve rispondere a sua volta entro 60 giorni dalla data di ricezione
della raccomandata indirizzatale. Se non c risposta, ovvero, suo malgrado

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830 PARTE VIII - CAP. III

non si raggiunge laccordo, il contratto si intender scaduto alla data di ces-


sazione della locazione.
Riferendosi dunque ai cosiddetti contratti a canone convenzionato,
almeno 6 mesi prima della scadenza delleventuale biennio di proroga, la
parte interessata a rinnovare il contratto a nuove condizioni tenuta a comu-
nicarlo allaltra con lettera raccomandata; questa, entro 60 giorni dal ricevi-
mento deve rispondere a sua volta mediante lettera raccomandata, pena, in
assenza di risposta o in mancanza di accordo, la cessazione della locazione
alla scadenza del termine di proroga.
Analoga procedura prevista nel caso in cui una delle parti opti per la
rinuncia al rinnovo del contratto: anche in questa evenienza la sua intenzione
deve essere comunicata almeno 6 mesi prima della scadenza del tempo di
proroga. Entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, laltra parte
pu rispondere mediante lettera raccomandata: in ogni caso la conseguenza
che, comunque, alla scadenza del biennio di proroga la locazione cessa.
Leventuale inerzia delle parti, nel senso che n luna n laltra si attivi nel
modo sopra descritto, al fine di rinnovare a nuove condizioni il contratto,
o di rinunciare ad esso, intesa dal legislatore come una sorta di implicita
manifestazione di volont dei contraenti di dare vita al rinnovo tacito del
contratto alle medesime condizioni. dunque cura di locatore e conduttore
prestare ben attenzione alla scadenza dei termini contrattuali, ivi compresa
quella delleventuale proroga biennale, nonch dei tempi di decadenza sta-
biliti dalla legge, onde evitare il risultato di trovarsi un contratto rinnovato
tacitamente con il mantenimento integrale di ogni sua clausola, in presenza,
in realt, di una volont diversa se non addirittura del tutto contraria.
In merito al rinnovo del contratto si pone per un importante dilemma
di difficile risoluzione in merito a quale sia la sorte del contratto in caso di
rinnovo tacito successivo alla seconda scadenza; in altri termini dubbio
se esso sia destinato a durare per altri 3 anni, ovvero per altri 5 anni (3 pi 2
di proroga). Si tratta di una questione che, con decisione per lo meno discu-
tibile, le organizzazioni sindacali delle parti si sono impegnate a definire in
sede locale, col pericolo di dar vita ad ingiustificate differenze di trattamento
a proposito di un punto cos importante quale la durata del rapporto con-
trattuale a seconda del luogo in cui situato limmobile locato.
Altra questione di rilievo pratico se debba ritenersi obbligatorio luti-
lizzo della lettera raccomandata per la corrispondenza fra locatore e condut-
tore. Senzaltro preferibile che le parti adottino questa particolare forma,
ma sembra da ritenersi altrettanto valido anche il ricorso ad altri mezzi, quali
per esempio la notifica a mezzo di Ufficiale Giudiziario, ovvero il telefax o

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LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 831

il telegramma, muniti di un sistema di certificazione tanto dellinvio quanto


della ricezione. Anche nella licenza per finita locazione ravvisabile il
valore della disdetta ordinaria, manifestando tale atto inequivocabilmente la
volont di non rinnovare il rapporto.
altres importante chiarire se il rinnovo a nuove condizioni vada
considerato come un nuovo rapporto oppure come il perdurare di quello
precedente: sul punto le norme tacciono. Dalla lettera della legge, conside-
rando che, se le parti non raggiungono laccordo per un contratto a nuove
condizioni, il rapporto cessa alla sua scadenza, parrebbe desumibile che il
rinnovato contratto costituisca la prosecuzione di quello anteriore. In realt,
il silenzio del legislatore sulla questione pu leggersi come volont di devol-
vere ai giudici il compito di accertare se, nella specifiche fattispecie loro
sottoposte, sussistono o meno gli estremi della novazione oggettiva. Nel fare
questo, con tutta probabilit, essi seguiranno lindirizzo giurisprudenziale
consolidatosi in materia, con particolare riguardo alle locazioni soggette al
precedente regime dellequo canone, secondo cui non sufficiente la mera
modificazione nel canone e di altre clausole del contratto a determinare
leffetto novativo, richiedendosi in pi lanimus novandi.
A questo punto dobbligo una precisazione: pur rientrando anchessi
nellambito dei rapporti locativi stipulati sulla base di figure tipo elabo-
rate dalle associazioni di categoria a livello locale in relazione al luogo
in cui si trova limmobile , a loro volta individuate su parametri fissati a
livello nazionale, vanno esclusi da tali previsioni i contratti di locazione
di natura transitoria ed i contratti stipulati dagli studenti universitari. Si
tratta, infatti, di due tipologie contrattuali che meritano una specifica trat-
tazione a s (art.2, comma 3; art.4-bis, art.5).
Il quarto comma dellart.2 stabilisce, al fine di favorire la realizzazione
degli accordi locali relativi ai contratti a canone convenzionato, che i Comuni
possano deliberare, pur nel rispetto dellequilibrio di bilancio, aliquote
dellimposta comunale sugli immobili (ICI) pi favorevoli per i proprie-
tari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili
alle condizioni definite dagli accordi stessi, quindi seguendo quale modello
i contratti-tipo a canone convenzionato. I Comuni che adottano tali deli-
bere possono derogare al limite minimo stabilito ai fini della determinazione
delle aliquote dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse
sono assunte. I Comuni di cui allart.1 del decreto legge 30 dicembre 1988,
n.551, convertito, con modificazione, dalla legge 21 febbraio 1989, n.61, e
successive modificazioni, vale a dire quelli a particolare densit abitativa,
per la stessa finalit di cui sopra, cio per favorire la stipula di contratti a

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832 PARTE VIII - CAP. III

canone convenzionato, possono derogare al limite massimo stabilito dalla


normativa vigente in misura non superiore al due per mille, limitatamente
agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati con-
tratti di locazione da almeno due anni. dunque evidente il favore con cui
il legislatore considera la stipula di contratti a canone calmierato, pre-
vedendo per il locatore, quale bilanciamento dei limiti allammontare del
corrispettivo, favori di tipo fiscale e una durata inferiore della locazione.

8. Locazioni di natura transitoria Locazioni a studenti universitari

La riforma del 1998 ha introdotto altre due tipologie standard di loca-


zione ad uso abitativo: quella transitoria e quella destinata agli studenti
universitari. Lindividuazione di tali modelli frutto di una procedura com-
plessa, che prevede dapprima la definizione di criteri e parametri essenziali
della locazione in sede nazionale (c.d. Convenzione nazionale), cui segue a
livello locale (comunale) lelaborazione dei modelli di contratto, elaborati
dalle associazioni maggiormente rappresentative della propriet edilizia e
dei conduttori.
Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti DECRETO 30 dicembre
2002
Criteri generali per la realizzazione gli Accordi da definire in sede locale
per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dellarticolo 2,
comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n.431, nonch dei contratti di loca-
zione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi
dellarticolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge.

Art.1 Criteri per la determinazione dei canoni di locazione agevolati nella


contrattazione territoriale
1. Gli Accordi territoriali, in conformit delle finalit indicate allarticolo
2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n.431, stabiliscono fasce di oscilla-
zione del canone di locazione allinterno delle quali, secondo le caratteristiche
delledificio e dellunit immobiliare, concordato, tra le parti, il canone per i
singoli contratti.
2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o in forma
associata, le organizzazioni della propriet edilizia e dei conduttori maggior-
mente rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione degli Accordi
di cui al comma 1, dopo aver acquisito le informazioni concernenti le deli-
mitazioni ove effettuate delle microzone del territorio comunale definite
ai sensi del Dpr 23 marzo 1998, n.138, individuano, anche avvalendosi della

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LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 833

banca dati dellOsservatorio del mercato immobiliare dellAgenzia del territo-


rio, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:
valori di mercato;
dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi sco-
lastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);
tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali.
Allinterno delle aree omogenee individuate ai sensi del presente comma,
possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado.
3. Per ogni area od eventuale zona, gli Accordi locali, con riferimento agli
stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, prevedono un valore
minimo ed un valore massimo del canone.
4. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il
valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite a loro
richiesta dalle rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto dei seguenti
elementi:
tipologia dellalloggio;
stato manutentivo dellalloggio e dellintero stabile;
pertinenze dellalloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni,
ecc.);
dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centra-
lizzato,condizionamento daria, ecc.);
eventuale dotazione di mobilio.
5. Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici o
fisici detentori di grandi propriet immobiliari (per tali sono da intendersi le
propriet individuate negli Accordi territoriali e, comunque, quelle caratteriz-
zate dallattribuzione, in capo ad un medesimo soggetto, di pi di cento unit
immobiliari destinate ad uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso e fra-
zionato sul territorio nazionale) i canoni sono definiti, allinterno dei valori
minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione per le aree omogenee e
le eventuali zone individuate dalle contrattazioni territoriali, in base ad appo-
siti Accordi integrativi fra la propriet interessata e organizzazioni sindacali
della propriet edilizia e dei conduttori partecipanti al tavolo di confronto per
il rinnovo della Convenzione nazionale o comunque firmatarie degli Accordi
territoriali relativi. Tali Accordi integrativi, da stipularsi per zone territoriali da
individuarsi dalle associazioni sindacali predette, possono prevedere speciali
condizioni per far fronte ad esigenze di particolari categorie di conduttori non-
ch la possibilit di derogare dalla tabella oneri accessori (allegato G).
6. Per gli enti previdenziali pubblici, si procede, in analogia a quanto indi-
cato al comma 5, tenuta presente la vigente normativa. I canoni relativi a tale
comparto sono determinati in base alle aree e/o zone omogenee nonch agli
elementi individuati negli Accordi territoriali.
7. Alla sottoscrizione degli Accordi integrativi di cui ai commi 5 e 6, possono
partecipare imprese o associazioni di imprese di datori di lavoro in relazione

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834 PARTE VIII - CAP. III

alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento di esigenze abitative di


lavoratori non residenti e di immigrati comunitari o extracomunitari. I con-
tratti, da stipulare con i diretti fruitori, sono regolati dallarticolo 2, comma 3,
della legge 9 dicembre 1998, n.431.
8. Gli Accordi territoriali possono stabilire, per durate contrattuali superiori
a quella minima fissata dalla legge, misure di aumento dei valori (minimo e
massimo) delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee non-
ch particolari forme di garanzia.
9. Gli Accordi in sede locale possono prevedere laggiornamento del canone
in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat
dellindice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verifica-
tasi nellanno precedente.
10. nella attribuzione esclusiva del proprietario dellimmobile, la facolt di
concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dellimmobile
con le modalit previste dagli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.392.
11. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le propriet indivi-
duali (allegato A) e per le propriet di cui ai commi 5, 6 e 7 del presente articolo
(allegato B).
12. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusiva-
mente utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente comma.
13. Le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli Accordi territo-
riali sottoscritti nei comuni di cui allarticolo 1 del decreto-legge 30 dicembre
1988, n.551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n.61, che a quelli sotto-
scritti negli altri comuni.
14. Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispet-
tive organizzazioni sindacali.

Art.2 Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transi-
toria e durata degli stessi
1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui allarticolo 5, comma 1,
della legge 9 dicembre 1998, n.431, hanno durata non inferiore ad un mese e
non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare parti-
colari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie con partico-
lare riferimento a quelle derivanti da mobilit lavorativa da individuarsi nella
contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della propriet edilizia
e dei conduttori maggiormente rappresentative.
2. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili
ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bolo-
gna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse
confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti
allinterno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le
aree omogenee, come individuate dallarticolo 1. Gli Accordi territoriali rela-
tivi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un mas-
simo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto,

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LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 835

anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza


di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle con-
dizioni previste dal decreto ministeriale di cui allarticolo 4, comma 3, della
legge 9 dicembre 1998 n.431.
3. Per le propriet di cui allarticolo 1, commi 5 e 6, si procede per i comuni
di cui al comma 2 del presente articolo mediante Accordi integrativi, stipulati
fra i soggetti e con le modalit indicate nellarticolo 1 medesimo.
4. I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica
clausola che individui lesigenza di transitoriet del locatore e/o del condut-
tore da provare questultima con apposita documentazione da allegare al
contratto i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite let-
tera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel
contratto.
5. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista
dallarticolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n.431, in caso di ina-
dempimento delle modalit di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei
tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitoriet
vengano meno.
6. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le propriet indi-
viduali (allegato C) e per le propriet di cui allarticolo 1, commi 5 e 6 (alle-
gato D).
7. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando
esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma.
8. Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispet-
tive organizzazioni sindacali.

Art. 3 Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti
universitari e durata degli stessi
1. Nei comuni sede di universit o di corsi universitari distaccati e di specia-
lizzazione nonch nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un
corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune
diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti
universitari di durata precisata negli allegati tipi di contratto da sei mesi a
tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali
contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di stu-
denti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.
2. I canoni di locazione sono definiti in appositi Accordi locali sulla base dei
valori per aree omogenee ed eventuali zone stabiliti negli Accordi territoriali
di cui allarticolo 1.
3. Per le propriet di cui allarticolo 1, commi 5 e 6, si procede mediante
Accordi integrativi, stipulati fra i soggetti e con le modalit indicate nel mede-
simo articolo 1.
4. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le propriet indivi-
duali (allegato E) e per le propriet di cui allarticolo 1, commi 5 e 6 (allegato F).

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836 PARTE VIII - CAP. III

5. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando


esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma.
6. Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispet-
tive organizzazioni sindacali.

Art.4 Tabella degli oneri accessori


1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 adottata la Tabella
degli oneri accessori allegata al presente decreto (allegato G). Per le voci non
considerate nella citata Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali.

Art.5 [Omissis]

Art.6 Commissioni di conciliazione


1. Per ogni controversia che sorga in merito allinterpretazione ed esecu-
zione dei contratti di cui al presente decreto nonch in ordine allesatta appli-
cazione degli Accordi territoriali e/o integrativi, ciascuna parte pu richiedere,
prima di adire lAutorit giudiziaria, che si pronunci una Commissione di con-
ciliazione stragiudiziale che deve decidere non oltre sessanta giorni dalla data
della richiesta.
2. altres nella facolt di ciascuna parte ricorrere alla Commissione di con-
ciliazione affinch attesti la rispondenza del contenuto economico e normativo
del contratto agli Accordi di riferimento.
3. In caso di variazione dellimposizione fiscale gravante sullunit immobi-
liare locata, in pi o in meno, rispetto a quella in atto al momento della stipula
del contratto, la parte interessata pu adire la Commissione di cui al presente
articolo, la quale determina, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo
canone da corrispondere.
4. La richiesta di decisione della Commissione, costituita con le modalit
indicate negli allegati tipi di contratto, non comporta oneri a carico della parte
richiedente.

Art.7 Decorrenza dellobbligatoriet dei tipi di contratto


1. Ladozione dei tipi di contratto allegati diviene obbligatoria, negli ambiti
territoriali interessati, a partire dalla sottoscrizione, sulla base dei criteri indi-
cati nel presente decreto, degli Accordi territoriali da parte delle organizzazioni
della propriet edilizia e dei conduttori.
2. In mancanza di sottoscrizione degli Accordi in sede locale, i contratti ven-
gono stipulati sulla base degli Accordi territoriali e integrativi previgenti, fino
allemanazione del decreto ministeriale di cui allarticolo 4, comma 3, della
legge 9 dicembre 1998, n.431.

N.B.
I riferimenti contenuti nel decreto appena riportato ad allegati, corrispon-
dono, di fatto, alle formule che si riportano nei capitoli successivi.

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LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 837

Art.5 Contratti di locazione di natura transitoria


1. Il decreto di cui al comma 2 dellarticolo 4 definisce le condizioni e le
modalit per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di
durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari
esigenze delle parti.
2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati con-
tratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari
sulla base dei tipi di contratto di cui allarticolo 4 bis.
3. facolt dei comuni sede di universit o di corsi universitari distaccati,
eventualmente dintesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi
locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2
dellarticolo 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti
universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma
3 dellarticolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli stu-
denti, nonch cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

In tutti i casi in cui la locazione di natura transitoria non stipulata


per esclusive finalit turistiche, essa sottoposta alla nuova disciplina ed in
particolare trova la sua principale fonte di regolamentazione nellart.5 della
legge 431/1998 e nel decreto adottato dal Ministro dei Lavori Pubblici, di
concerto con il Ministro delle Finanze, cui rimanda il primo comma della
medesima disposizione della legge di riforma.
Lart.5 della legge 431/1998, riportato integralmente sub 1) prevede
due distinte ipotesi di locazione di natura transitoria. Nel primo caso, le
condizioni e modalit per la stipula sono definite dal medesimo decreto
del Ministro dei Lavori Pubblici adottata di concerto con il Ministro delle
Finanze, che dispone altres i criteri generali della stipula dei contratti a
canone concordato, recependo quanto risulta dalla convenzione nazionale.
Nella seconda ipotesi, allorch la locazione sia stipulata per soddisfare esi-
genze abitative di studenti universitari, possono essere stipulate locazioni
sulla base di particolari contratti-tipo; a tal fine, facolt dei Comuni sede
di Universit o di corsi universitari distaccati, eventualmente dintesa con
Comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali, per la definizione
sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma secondo dellart.4 vale
a dire mediante il medesimo decreto in cui sono fissati i contratti a canone
convenzionato di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso
abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle orga-
nizzazioni maggiormente rappresentative della propriet edilizia e dei con-
duttori, anche le aziende per il diritto allo studio, e le associazioni degli
studenti, nonch cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.
A norma dellart. 5, comma primo, il decreto di cui al co. secondo
dellart. 4 definisce le condizioni e le modalit per la stipula di contratti

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838 PARTE VIII - CAP. III

di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti


dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.
Nellambito dei contratti di natura transitoria, sottolineata lesigenza
che essi siano destinati a soddisfare particolari istanze delle parti; quali esse
possano essere in concreto, aspetto che devessere chiarito dagli accordi
locali, raggiunti sulla base delle direttive nazionali. Ebbene, i contratti-tipo,
stando alla lettera della legge, dovranno tenere conto delle precipue esigenze
che inducono entrambe le parti a concludere contratti transitori: ci implica
dunque che si considerino degni di tutela non solo gli interessi ed i bisogni
locativi transitori dei conduttori, ma anche le eventuali necessit dei locatori
a che limmobile sia oggetto di locazione per un periodo di tempo limitato,
cos da poterne riottenere la disponibilit a breve; in altri termini allesigenza
del conduttore di godere transitoriamente dellalloggio deve corrispondere
quella del locatore di concederlo transitoriamente.
Unassoluta novit introdotta dalla legge 431/1998 nellart. 5, commi
secondo e terzo, la previsione di un particolare modello contrattuale, volto
a soddisfare le esigenze abitative transitorie di studenti universitari.
Il fatto che uno studente risieda lontano dal luogo in cui ha sede il centro
universitario prescelto, lo pu indurre a trasferirsi altrove per la durata degli
studi.
I commi secondo e terzo dellart.5 prevedono la possibilit per gli studenti
universitari che abbiano lesigenza di godere di un alloggio nella localit in cui
ha sede luniversit frequentata, di stipulare accordi sulla base dei contratti-
tipo relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari.
Si tratta, come detto, di unimportante novit introdotta dalla legge di
riforma, consistente appunto nellideazione di un ulteriore tipo di locazione,
caratterizzato dallessere funzionale ai bisogni di quella particolare categoria
di conduttori data dagli studenti universitari.
In alternativa dunque alla conclusione di un normale contratto di natura
transitoria, gli studenti universitari possono optare per un tipo di contratto
sui generis, elaborato specificamente per soddisfare le loro peculiari neces-
sit abitative.
Le modalit di determinazione di detti modelli contrattuali prevedono
innanzitutto che i Comuni sede di universit, o comunque di corsi univer-
sitari distaccati, eventualmente dintesa con Comuni limitrofi, promuovano
specifici accordi locali per la loro definizione. Si tratterebbe in ogni caso di
una facolt concessa ai Comuni sedi di universit, e non, come si evince chia-
ramente dalla lettera del disposto legislativo di cui alla legge 431/1998, di
un vero e proprio obbligo; tuttavia lecito supporre che questi enti locali si
attiveranno anche in considerazione delle probabili sollecitazioni provenienti

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LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 839

dagli enti rappresentanti degli studenti. Del resto conferma di ci data dal
testo del primo comma dellart. 3 del decreto legge, il cui tenore ( gli
accordi territoriali debbono prevedere particolari contratti tipo) impone
per il triennio in cui tale disposizione resta in vigore la predisposizione di tali
modelli contrattuali.
Liniziativa dei comuni deve coinvolgere le organizzazioni maggiormente
rappresentative a livello locale della propriet edilizia e degli inquilini, le
aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, dirette ed
immediate portatrici degli interessi di questa categoria di potenziali condut-
tori, nonch cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.
Tutti questi soggetti cooperano e si confrontano allo scopo di raggiun-
gere un accordo sul contratto tipo di locazione di immobile ad uso abitativo
per studenti universitari, il quale deve essere redatto in ossequio ai criteri
generali descritti nel decreto interministeriale, in cui sono altres contenuti i
criteri generali per la definizione dei contratti tipo a canone convenzionato
e quelli per i contratti tipo di natura transitoria.
Secondo quanto affermato nella sentenza Cass. n. 8077/2007, il prin-
cipio generale che governa il regime delle locazioni quello della normale
durata quadriennale della locazione abitativa; la norma derogatrice che con-
sente una durata minore costituisce, pertanto, uneccezione con la conse-
guenza che, in quanto tale, non solo deve essere espressamente pattuita, ma
deve essere anche espressamente giustificata; con lulteriore conseguenza
che sulla parte interessata grava un onere di allegazione e prova sia di detta
clausola che della ragione di deroga delle norme sulla durata legale.
Il contratto di locazione deve prevedere a pena di nullit:

Documenti - Identificazione delle parti;


- La forma scritta dellatto;
- Dati catastali dellimmobile;
- Lattestato di prestazione energetica. La legge di
conversione del D.L. n. 63/2013,
- in sede in conversione stata introdotta una nuova
disposizione (il comma 3 bis dellart. 6 del Dlgs. n.
192/2005) la quale prevede che: Lattestato di prestazione
energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli
atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi
contratti di locazione, pena la nullit degli stessi contratti;
- Obbligo di registrazione del contratto di locazione presso
lAgenzia delle Entrate competente;
- Lindividuazione delle spese condominiali che sono a
carico del conduttore.

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840 PARTE VIII - CAP. III

9. Schema

NORME IMPERATIVE NELLE LOCAZIONI ABITATIVE


(art.13 l. 431/98)

CONTRATTI 4 + 4 (art.2, primo comma)


Art.13, primo comma CANONE: nulli i patti che determinano un importo del
canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto
scritto e registrato.
Art.13, terzo comma DURATA: 4 + 4
Art.5 DINIEGO DI RINNOVAZIONE ALLA PRIMA
SCADENZA: solo per i motivi di cui allart. 3, indicati
specificamente con lettera raccomandata almeno 6 mesi
prima della scadenza.
Art.5, sesto comma RECESSO DEL CONDUTTORE: per gravi motivi.
Art.13, quarto comma NULLI: qualsiasi obbligo del conduttore nonch qualsiasi
clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti
ad attribuire al locatore un canone superiore a quello
contrattualmente stabilito (art.13).
CONTRATTI AGEVOLATI 3 + 2 (art.2, terzo comma)
Art.13, quarto comma CANONE: non superiore a quello massimo definito, per
immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti
alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale.
Art.13, terzo comma DURATA: 3 + 2
Art.5 DINIEGO DI RINNOVAZIONE ALLA PRIMA
SCADENZA: solo per i motivi di cui allart. 3, indicati
specificamente con lettera raccomandata almeno 6 mesi
prima della scadenza.
Art.5, sesto comma RECESSO DEL CONDUTTORE: per gravi motivi.

CONTRATTI DI NATURA TRANSITORIA (art.5, primo comma)


CANONE e DURATA: vedi Convenzione nazionale e
Accordi locali (compilare i tipi di contratto previsti).

CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI (art.5, secondo e terzo comma)


CANONE e DURATA: vedi Convenzione nazionale e
Accordi locali (compilare i tipi di contratto previsti).

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CAPITOLO IV

FORMULE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE


AD USO ABITATIVO

1. Formula del contratto di locazione abitativa agevolata


(Legge 9 dicembre 1998, n.431, articolo 2, comma 3)

121 Il/La sig./soc. (1) . di seguito denominato/a locatore (assistito/a


da (2) . in persona di .) concede in locazione al/ alla sig. (1)
. di seguito denominato/ a conduttore, identificato/ a mediante (3)
. (assistito/ a da (2) in persona di .), che accetta, per s e
suoi aventi causa, lunit immobiliare posta in . via . n..
piano . scala . int. . composta di n.. vani, oltre
cucina e servizi, e dotata altres dei seguenti elementi accessori (indicare quali:
solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.):


non ammobiliata / ammobiliata (4) come da elenco a parte sottoscritto dalle
parti.
TABELLE MILLESIMALI: propriet . riscaldamento . acqua
. altre .
COMUNICAZIONE ex articolo 8, 3 comma, del decreto-legge 11 luglio
1992, n.333 convertito dalla legge 8 agosto 1992, n.359:
a) estremi catastali identificativi dellunit immobiliare: .
b) codice fiscale del locatore .
DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA
IMPIANTI:

.
CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA:

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842 PARTE VIII - CAP. IV

La locazione regolata dalle pattuizioni seguenti.


1 (Durata)
Il contratto stipulato per la durata di . anni (5), dal . al
., e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del
medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto
prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facolt di disdetta da parte
del locatore che intenda adibire limmobile agli usi o effettuare sullo stesso
le opere di cui allarticolo 3 della legge n.431/98, ovvero vendere limmobile
alle condizioni e con le modalit di cui al citato articolo 3. Alla scadenza
del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la pro-
cedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo
del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata
da inviare allaltra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza
della comunicazione, il contratto rinnovato tacitamente alle stesse condi-
zioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilit dellallog-
gio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla
data in cui ha riacquistato tale disponibilit, agli usi per i quali ha esercitato
la facolt di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di
locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa,
ad un risarcimento pari a trentasei mensilit dellultimo canone di locazione
corrisposto.
2 (Canone)
A. Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dallAccordo locale
definito tra . e depositato il . presso il Comune di .,
convenuto in euro ., che il conduttore si obbliga a corrispondere nel
domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ., in
n.. rate eguali anticipate di euro . ciascuna,alle seguenti date:
. (4)
Nel caso in cui lAccordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il
canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del ., che
comunque non pu superare il 75% della variazione Istat.
B. Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui
allarticolo 4, comma 3, della legge n.431/1998, convenuto in euro .,
importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore
ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ., in n.. rate eguali
anticipate di euro . ciascuna, alle seguenti date . (4)
Nel caso in cui nel predetto decreto sia previsto, il canone aggiornato annual-
mente nella misura contrattata del .,che comunque non pu superare il
75% della variazione Istat.(6)

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FORMULE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO 843

3 (Deposito cauzionale)
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore
versa/non versa (4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in
caso, quietanza) una somma di euro . pari a . mensilit del
canone, non imputabile in conto canoni e produttiva salvo che la durata
contrattuale minima non sia superiore ad anni quattro, ferma la proroga del
contratto per due anni di interessi legali, riconosciuti al conduttore al ter-
mine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale cos costituito viene reso
al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dellunit immobiliare
sia dellosservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Altre forme di garanzia:

(4)
4 (Oneri accessori)
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori,
allegato G al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti
di concerto con il Ministro delleconomia e delle finanze ai sensi dellarticolo 4,
comma 2, della legge n.431/1998 e di cui il presente contratto costituisce lalle-
gato A. Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire in sede di consun-
tivo entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il
conduttore ha diritto di ottenere lindicazione specifica delle spese anzidette e
dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione anche tramite
organizzazioni sindacali presso il locatore (o il suo amministratore o lammi-
nistratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese
effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il
conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza
risultante dal consuntivo dellanno precedente.
5 (Spese di bollo e di registrazione)
Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti, sono
a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto,
dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza,
pari alla met. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una
delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula
del contratto medesimo.
6 (Pagamento, risoluzione e prelazione)
Il pagamento del canone o di quantaltro dovuto anche per oneri accessori non
pu venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne
sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una
sola rata del canone (nonch di quantaltro dovuto, ove di importo pari almeno

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844 PARTE VIII - CAP. IV

ad una mensilit del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo


quanto previsto dallarticolo 55 della legge 27 luglio 1978, n.392.
La vendita dellunit immobiliare locata in relazione alla quale viene /non
viene (4) concessa la prelazione al conduttore non costituisce motivo di riso-
luzione del contratto.
7 (Uso)
Limmobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del condut-
tore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi:

.
Salvo espresso patto scritto contrario, fatto divieto di sublocazione, sia totale
sia parziale. Per la successione nel contratto si applica larticolo 6 della legge
n.392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale
n.404/1988.
8 (Recesso del conduttore)
facolt del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso
da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
9 (Consegna)Il conduttore dichiara di aver visitato lunit immobiliare
locatagli, di averla trovata adatta alluso convenuto e, pertanto, di pren-
derla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da
quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare
lunit immobiliare nello stato in cui lha ricevuta, salvo il deperimento
duso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altres, a rispettare le
norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso rice-
vuta dello stesso con la firma del presente contratto, cos come si impegna ad
osservare le deliberazioni dellassemblea dei condomini. in ogni caso vie-
tato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare
molestia agli altri abitanti dello stabile.Le parti danno atto, in relazione allo
stato dellunit immobiliare, ai sensi dellarticolo 1590 del Codice civile di
quanto segue:


ovvero di quanto risulta dallallegato verbale di consegna (4).
10 (Modifiche e danni)
Il conduttore non pu apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o
addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti,
senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espres-
samente il locatore da ogni responsabilit per danni diretti o indiretti che
possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonch per
interruzioni incolpevoli dei servizi.

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FORMULE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO 845

11 (Assemblee)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dellunit immo-
biliare locatagli, nelle deliberazioni dellassemblea condominiale relative alle
spese ed alle modalit di gestione dei servizi di riscaldamento e di condiziona-
mento daria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni
relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento daria
si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e
con losservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile
sullassemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea,
convocata dalla propriet o da almeno tre conduttori.
12 (Impianti)
Il conduttore in caso dinstallazione sullo stabile di antenna televisiva cen-
tralizzata si obbliga a servirsi unicamente dellimpianto relativo, restando sin
dora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire
ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla pu pretendere
a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
Per quanto attiene allimpianto termico autonomo, ove presente, vale la nor-
mativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito
dallarticolo 11, comma 2, del citato DPR.
13 (Accesso)
Il conduttore deve consentire laccesso allunit immobiliare al locatore, al suo
amministratore nonch ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivan-
dola ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere lunit immobi-
liare locata, il conduttore deve consentirne la visita una volta la settimana,
per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti
modalit:

(4)
14 (Commissione di conciliazione)
La Commissione di conciliazione, di cui allarticolo 6 del decreto del Ministro
delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro delleconomia e
delle finanze, emanato ai sensi dellarticolo 4, comma 2, della legge 431/98,
composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle
rispettive organizzazioni firmatarie dellAccordo territoriale sulla base delle
designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo che
svolge funzioni di presidente sulla base della scelta operata dai due com-
ponenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo. La
richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle
obbligazioni contrattuali.

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846 PARTE VIII - CAP. IV

15 (Varie)
A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi,
e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali
a lui locati e, ove egli pi non li occupi o comunque detenga, presso lufficio
di segreteria del Comune ove situato limmobile locato. Qualunque modifica
al presente contratto non pu aver luogo, e non pu essere provata, se non
con atto scritto. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a
comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi
col rapporto di locazione (legge n.675/96). Per quanto non previsto dal pre-
sente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile,
dalle leggi n.392/78 e n.431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi
locali nonch alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge
n.431/98 ed allAccordo territoriale.
Altre clausole:


Letto, approvato e sottoscritto
., li, .
Il locatore
Il conduttore .
A mente dellarticolo 1342, secondo comma, codice civile, le parti specifica-
mente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13,
14 e 15 del presente contratto.
Il locatore .
Il conduttore .

N.B.
(1) Per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita;
domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale,
sede, codice fiscale, partita IVA, numero discrizione al Tribunale; nonch
nome, cognome, luogo e data di nascita del legale rappresentante.
(2) Lassistenza facoltativa.
(3) Documento di riconoscimento: tipo ed estremi. I dati relativi devono essere
riportati nella denuncia da presentare allautorit di P.S., da parte del loca-
tore, ai sensi dellarticolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n.59 convertito
dalla legge 18 maggio 1978, n.191. Nel caso in cui il conduttore sia cittadino
extracomunitario, deve essere data comunicazione allautorit di P.S., ai sensi
dellarticolo 7 del decreto legislativo n.286/98.

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FORMULE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO 847

(4) Cancellare la parte che non interessa.


(5) La durata minima di anni tre.
(6) Cancellare la lettera A oppure B.

2. Formula del contratto di locazione abitativa agevolata


(Legge 9 dicembre 1998, n.431, articolo 2, comma 3)

122 Il/La sig./soc. (1) . di seguito denominato/a LOCATRICE, (assi-


stita da (2) . in persona di .) concede in locazione al/ alla sig. (1)
. di seguito denominato/a CONDUTTORE, identificato mediante (3)
. (assistito da (2) . in persona di . ), che accetta, per s e
suoi aventi causa, lunit immobiliare posta in . via . n..
piano . scala . int. . composta di n.. vani, oltre
cucina e servizi, e dotata altres dei seguenti elementi accessori (indicare quali:
solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.)


non ammobiliata / ammobiliata (4) come da elenco a parte sottoscritto dalle
parti.
TABELLE MILLESIMALI: propriet . riscaldamento . acqua
. altre .
COMUNICAZIONE ex articolo 8, 3 comma, del decreto-legge 11 luglio
1992, n.333 convertito dalla legge 8 agosto 1992, n.359:
a) estremi catastali identificativi dellunit immobiliare: .
b) codice fiscale della LOCATRICE .
DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA
IMPIANTI:


CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA:


RIFERIMENTI SPECIFICI ALLE CARATTERISTICHE DEL FABBRI-
CATO E/O DELLUNITIMMOBILIARE:

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