TRIBUNALE DI XXX

Procedura di Esecuzione Immobiliare

E.I. N RG : XXX
G.E. : XXX

promossa da :

XXX

contro

XXX
ST UDI O T ECNI CO XXX

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RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO DUFFICIO

A) Premessa

Con ordinanza dellIll.mo Sig. Giudice XXX, in data XXX veniva conferito al
sottoscritto - XXX libero professionista iscritto al
della Provincia di XXX al n. XXX ed allAlbo del Giudice del Tribunale di XXX
al n.XXX, l incarico di consulente tecnico dufficio nel procedimento di cui in
epigrafe.
Lo scrivente in data XXX, dopo aver ottenuto lautorizzazione ad effettuare il
sopralluogo dalla Procura della Repubblica (immobili vincolati da p.p. n.XXX )
eseguiva visita sopralluogo, alla presenza del Sig. XXX per il Comando dei
VV. FF. , del Geom. XXX CTP di parte procedente, del Geom. XXX CTP di
parte esecutata.
Dopo avere visionato in sito gli immobili oggetto del pignoramento, il
sottoscritto nella sua funzione di consulente, procedeva ad effettuare
accertamenti ed a acquisire elementi utili alla redazione della presente

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 relazione, presso lAgenzia del Territorio (N.C.T. ed N.C.E.U.), lUfficio
Ipotecario, lUfficio Urbanistica del Comune di XXX.

B) Scopo della perizia

La presente relazione viene redatta al fine di rispondere ai quesiti posti nel

verbale di giuramento e cio:
Esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta
necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con
ricevuta di ritorno al debitore, al creditore procedente ed a quelli intervenuti,
nonch ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni di
stima, l esperto:
a) controlli, prima di ogni attivit, la completezza dei documenti di cui
allart.567, 2 comma, c.p.c., segnalando immediatamente al Giudice
quelli mancanti o inidonei;
b) rediga, previo accesso, altres, allimmobile, una relazione di stima
fornendo, specificatamente, le informazioni previste dallart. 173 bis
disp. att. c.p.c., come modificato con L. 80/05 e L. 263/05, acquisendo,
inoltre, la documentazione prevista dal n.6, del comma 1 dello stesso
art. 173 bis disp. att. c.p.c., anche quale aggiornamento:
e segnatamente :

1Proceda alla esatta individuazione dei beni pignorati sulla base della nota di
trascrizione del pignoramento che ha dato inizio alla procedura; riferisca della
regolarit o meno della trascrizione stessa rispetto ai titoli di propriet

2Indichi il titolo di acquisto della propriet sugli immobili pignorati in capo al

debitore esecutato verificando la serie continua di trascrizioni ex. art. 2650
c.c.; Dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (p.e. omessa
denuncia di successione o simili) ed i relativi costi

3Verifichi laccatastamento degli immobili pignorati e se la indicazione dei

dati catastali corrisponde a quella attuale; qualora i dati fossero variati nei
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venti anni antecedenti la trascrizione del pignoramento indichi quali fossero
detti dati nel periodo predetto; occorrendo provveda alla eventuale
regolarizzazione dellaccatastamento, anche in relazione alla L. 1249/39
acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola, se mancante

4Provveda, in caso di difformit o mancanza di idonea planimetria del bene,

alla correzione o alla redazione della planimetria medesima

5Accerti se limmobile sia stato costruito previa licenza o concessione edilizia

ed in conformit della stessa, nel caso negativo descriva lillecito e dica se sia
suscettibile di sanatoria edilizia ai sensi della L. 47/85 e della L. 724/94 ed i
relativi costi, assumendo le opportune indicazioni presso gli uffici comunali
competenti;

6Nellipotesi di comunione di beni, dica chi siano i comproprietari e se i beni

siano o meno divisibili in natura, indicando la spesa necessaria ed
evidenziando la perdita o lacquisto di valore commerciale

7Esaminati gli stati ipotecari, elenchi i pesi gravanti sugli immobili (iscrizioni
ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) indicando, per ciascuna iscrizione e
trascrizione, gli estremi di identificazione della formalit (data, numero,
beneficiario e importo garantito) e i beni pignorati interessati (se tutti o solo
alcuni e in tal caso quali) e precisando, per le servit attive e passive, il
relativo contenuto

8Accerti se gli immobili pignorati siano occupati da persone diverse dal

proprietario ed a quale titolo, identificando gli occupanti

9Precisi, se limmobile occupato a titolo di locazione e se il contratto

relativo stato registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento
allegando copia del contratto medesimo; dica altres se penda procedura di
rilascio ed i relativi termini

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10Indichi, nellipotesi di pluralit di beni, se sia opportuna la vendita
allincanto di un solo lotto o di pi lotti; descriva quindi, per ciascun lotto,
natura e consistenza dei beni precisando i singoli dati catastali, le relative
iscrizioni ipotecarie e quantaltro occorrente per procedere alla redazione del
decreto di trasferimento e per la cancellazione delle formalit pregiudizievoli;
dica se, ai fini del successivo trasferimento, gli immobili necessitino di
frazionamento catastale e provveda, sentito il Giudice ed il Creditore
procedente, alleventuale frazionamento medesimo in relazione ai lotti
proposti

11Rediga quindi, rispondendo analiticamente a ciascuno dei singoli quesiti

formulati, una relazione descrittiva e di stima dei beni pignorati e soltanto di
essi , comprensiva dei relativi accessori e pertinenze, avendo cura di
esprimere il valore attribuito a ciascun lotto e ad ogni singolo bene compreso
nel lotto medesimo; riferisca i criteri di stima utilizzati, le fonti delle
informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun
immobile, il valore a metro quadro ed il valore totale

12Proceda, ove ci sia opportuno in considerazione della qualit

dellimmobile, a rilievi fotografici del bene anche eventualmente da utilizzare
nella pubblicit, sulla stampa quotidiana o su manifesti, che dovr essere
espletata prima della vendita

13Controlli lavvenuta notifica ai creditori iscritti e non intervenuti ex art. 498

c.p.c.

14Al solo fine del successivo inserimento nellavviso pubblicitario

predisponga una breve scheda contenente, in modo sintetico, per ciascun
lotto, i dati necessari per lordinanza di vendita: ubicazione, natura,
consistenza, tipologia e collocazione dei beni, descrizione catastale, servit
attive e passive, diritti reali gravanti sullimmobile e trascritti, occupazione
dellimmobile da parte di persone diverse dal proprietario ed il relativo titolo,
eventuale presenza di abusi edilizi

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15Alleghi inoltre alla propria relazione almeno due fotografie esterne e due
fotografie interne di ciascun bene nonch la relativa planimetria, due copie
cartacee della bozza della ordinanza e dellavviso di vendita, e le
giustificazioni di spese (ricevute fiscali, specifica spese postali e di viaggio
etc.);

16Provveda, terminata la relazione di stima, a tutte le comunicazioni previste

dallart. 173 bis, terzo comma, disp. att. c.p.c., nei termini stabiliti, dandone
atto a questo G.E.;

17Provveda a depositare loriginale della relazione, con allegati, presso la

Cancelleria del Giudice dellesecuzione, in uno con una copia su supporto
informatico;

18Formuli, ove assolutamente necessario, tempestiva istanza di rinvio

delludienza ex art. 569 c.p.c. in caso di impossibilit di osservanza del
termine di deposito; la mancata osservanza del termine originario, o di quello
prorogato, comporter le conseguenze di legge circa la determinazione delle
vacazioni e degli onorari, nonch lapplicazione delle sanzioni previste dal
c.p.c.;

19Dica lEsperto, inoltre, se limmobile oggetto di pignoramento rientri fra

quelli per cui prevista la certificazione energetica ex D.L.vo 19.8.2005 n.192,
come modificato dal D.L.vo 29.12.2006, n.311 ed ulteriori eventuali modifiche,
nonch ex lege Regione Piemonte n.13 del 28.5.2007, ove gi esistente detta
certificazione e relativo attestato acquisendo i relativi documenti;

20Verifichi, ancora, lEsperto lo stato dellimmobile in relazione a quanto

previsto dal D.M. 22.1.2008, n.37 Ministero dello sviluppo economico,
pubblicato sulla G.U. n.61 del 12.3.2008, acquisendo, ove gi esistente, la
relativa documentazione.

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1) Individuazione dei beni - descrizione degli immobili

I fabbricati oggetto del pignoramento, fanno parte di un complesso industriale

sito in XXX Via XXX predisposto per XXX
Lopificio insiste su di unarea, interamente recintata con ingresso dalla Via
XXX, ubicata tra la sede XXX, avente superficie complessiva di mq.
17.070,00 (come da visure catastali) di cui mq. 12.056,00 coperti da edifici
(ricavati dalla mappa catastale) ed i restanti mq. 5.014,00 adibiti ad area di
manovra, piazzali e passaggi.
I fabbricati colpiti dal pignoramento, sono composti da una superficie
complessiva di mq 9.590 (come da visure catastali) di cui mq. 7.175 coperti
da edifici (ricavati dalla mappa catastale) ed i restanti mq 2.415 adibiti ad
area di manovra, piazzali e passaggi.
La superficie coperta costituita da capannoni prefabbricati, in cemento e
acciaio, un tempo utilizzati per la produzione, oggi dimessi, e da edifici in
muratura con funzioni amministrative, utilizzati ormai solo in minima parte,
limitatamente agli edifici adiacenti alla Via XXX
Procedendo ad una descrizione dettagliata con riferimento alla planimetria
generale , partendo dallingresso ( fotografia n. 1) troviamo:
-a destra un complesso di fabbricati, di remota costruzione elevati ad uno o
due piani fuori terra, in stato di abbandono ed avanzato stato di degrado, un
tempo adibiti ad autorimesse, deposito ed uffici amministrativi ( fotografie
n.2-3-4 )
-in fronte allingresso, la torre di distillazione e gli edifici ad essa collegati (
fotografia n. 5 )
-a sinistra della torre, nella zona centrale, un edificio su due piani fuori terra,
utilizzato come deposito e sede di laboratori ed uffici dimessi
( fotografia n. 10 ).
-in aderenza con la Via XXX insiste un fabbricato ad uso uffici disposto su
due piani avente struttura in mattoni e tettoie adiacenti (
fotografia n. 6-7-8 )
-nellarea centrale dellopificio vi sono una serie di capannoni, costruiti in
epoche e con materiali diversi, un tempo utilizzati come depositi e lavorazioni
ad oggi in stato di abbandono (fotografia n. 13-14-15-16)
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-in aderenza con la Via XXX si trova un fabbricato in muratura disposto su
due piani fuori terra, un tempo adibito ad abitazione in avanzato stato di
degrado .
-nellarea nord/ovest (non colpita da pignoramento), si trova un complesso di
fabbricati, anche questi costruiti in epoche e con materiali diversi (muratura,
cemento,acciaio), occupati da impianti di lavorazione, silos, depositi di
materiali e locali per la manutenzione.
-nellarea nord/ovest (non colpita da pignoramento), si trova un piazzale
comunicante con la Via XXX dal lato nord/est tramite un cancello carraio, un
fabbricato contenente silos in muratura ed una tettoia con struttura in ferro e
legno in parte crollata .
Il complesso industriale (come specificato nella relazione del Comune di XXX
nellOrdinanza n.XX Prot.XX e successiva Prot.XXX allegate alla presente)
risulta in avanzato stato di degrado, con crollo parziale di porzioni di intonaco
e di elementi strutturali, quali tetti e solai, verso linterno e verso la Via XXX,
serramenti demoliti e degradati con pericolo di caduta vetri.
Viene altres evidenziato come pericolo strutturale imminente, leventuale
crollo della ciminiera, la cui caduta tenendo conto della notevole altezza,
potrebbe interessare trasversalmente lautostrada XXX
Lo stabilimento risulta per la maggior parte in stato di abbandono e la
produzione, prima del provvedimento cautelare emesso dallAutorit
Giudiziaria, era limitata in un edificio centrale, XXX
Lo stabilimento risulta inoltre sprovvisto del Certificato di Prevenzione
Incendi, limpianto elettrico costituito da fili volanti e quadri fatiscenti senza
la dichiarazione di conformit ex legge 46/90, pertanto risulta evidente che gli
immobili non posseggono i requisiti necessari per lo svolgimento di qualsiasi
attivit (D.L.gs. 81/2008 e D.L.gs. 626/1994).

2) Coerenze Confini catastali

Confini dellintero complesso industriale: a Nord foglio XX mappali XXX a Est

autostrada XX foglio XX mappali XX, a Sud foglio XX mappale XX, ad Ovest
Via XXX

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Confini degli immobili colpiti da pignoramento: a Nord foglio XX mappale XX
a Est autostrada XX, foglio XX mappali XX, a Sud foglio XX mappaleXX, ad
Ovest Via XXX

5) Planimetrie immobili

Le planimetrie catastali redatte dal Geom. XXX allegate alla Denuncia di

Variazione n. XXX, risultano rispondenti allo stato dei luoghi, ma al fine di
poter classare con rendita e consistenza lintero complesso industriale e
pertanto tutti gli immobili occorre ripresentare lintera pratica mediante
procedura informatizzata al N.C.E.U. come descritto al punto precedente.

6) Licenze o Concessioni Edilizie Dati P.R.G.

Dai sopralluoghi e dagli accertamenti effettuati sul posto e presso gli Uffici
Comunali, risultano varie richieste di autorizzazioni o concessione edilizie, e
i beni non necessitano di sanatoria edilizia ex L.47/1985 L.724/94.
La zona urbanistica in cui ricadono gli immobili in oggetto contemplata
nelle tavole del P.R.G.C. quale area di tipo XXX COMPARTO XXX
soggetta a strumento urbanistico esecutivo denominato XXX inserita nella
tavola XX con possibilit di interventi conformi allart. 13 c. 4) 5) 6) 7) delle
N.T.A. (allegate alla presente).

8) Iscrizioni Trascrizioni pregiudizievoli

ISCRIZIONE N. XXX in data XXX

8
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE derivante da Verbale di pignoramento
immobili del XXX rep. XXXemesso dal Tribunale di XXX, iscritto presso la
Conservatoria dei RR.II. di XXX in data XXX ai N. XXX
a favore : XXX
Contro : XXX
inerente gli immobili identificati a Catasto in Comune di XXX:
N.C.E.U
FG. XX mapp. XXX

9) Criteri di stima Valutazione immobili Formazione Lotti

Per la valutazione dei beni immobili di cui trattasi, il sottoscritto C.T.U. ha

tenuto conto, oltre alle solite condizioni di mercato anche dello stato
peculiare del bene stesso in relazione a :
Stato dei luoghi ed ubicazione rispetto al contesto edilizio circostante;
Condizioni di accesso pedonali e veicolari;
Vetust, stato di conservazione e manutenzione;
Esistenze di aree e sedimi di propriet esclusivi, esistenza di servit o
gravami pregiudizievoli;
Fattori peculiari che possono alterare il valore commerciale del bene
(vincoli di P.R.G., locazioni in corso, eventuali concessioni edilizie, ecc)
La determinazione del valore di mercato deve prescindere da un criterio di
comparazione in quanto risulta difficile trovare immobili simili oggetto di
compravendita in tempi recenti.
Si pu peraltro tenere conto delleventuale recupero della volumetria
esistente e della particolarit dellarea, ubicata a ridosso del centro, pertanto
lo scrivente ritiene opportuno adottare come parametro il mq, e procedere
ad una valutazione della superficie coperta e dellarea destinata a piazzali e
cortile al fine di ottenere valori equamente moderati per stimolare
lappetibilit della gara dasta.

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Sulla base di quanto esposto, ed in considerazione della particolare
conformazione del complesso immobiliare in oggetto, lo scrivente ritiene di
formare un unico lotto di vendita.
Di seguito si riporta la planimetria dellintero complesso industriale con la
suddivisione delle aree.

Destinazione Superfici Valore Unitario Valore Totale

(mq)

Superficie coperta fabbricati 7.175,00 XX XX

Superficie piazzali 2.415,00 XX XX

TOTALE STIMA XX

FORMAZIONE LOTTI
Si crea un lotto unico del valore di XX (arrotondato)
(Euro XX/00)
10) Creditori Iscritti

I creditori iscritti sono stati avvisati secondo quanto disposto dall ex art. 498
del c.p.c.

11) Certificazione energetica

Gli immobili oggetto del pignoramento, essendo fabbricati industriali,

ricadono nella normativa della L.r. n. 13/2007 articolo 2 comma 5 e pertanto
sono esclusi dalla certificazione energetica. Si riporta quanto prescrive tale
norma :
Sono esclusi dall'applicazione della L.r. n. 13/2007 e s.m.i. le seguenti
categorie di edifici e di impianti:

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 a. i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli
ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o
utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti
utilizzabili;
b. gli impianti installati ai fini del processo produttivo realizzato
nell'edificio anche se utilizzati, in parte non preponderante, per gli usi
tipici del settore civile.

12) Conclusioni

Tanto riferisce il sottoscritto, sulla base delle considerazioni sopra esposte,

della documentazione reperita, delle informazioni tecniche ricevute ed
accertate , in evasione dell'incarico ricevuto, restando a disposizione per
eventuali chiarimenti o ulteriori necessit.

XXX, l XX
Il CTU

(XXX)

Allegati :

XXX
XXX

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