Avaluo Bienes Inmuebles I Definitivo PDF

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL
DE LOS LLANOS OCCIDENTALES

EZEQUIEL ZAMORA
UNELLEZ
JOS CONTRERAS SALAS

PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ
ASAPROVE N 101
SUDEBAN N P-773
GUANARE, MARZO 2013

INDICE
INTRODUCCIN 3
1. ASPECTOS GENERALES 4
Conceptos fundamentales 6
Propsitos o tipos de avalo 9
Principios que afectan el valor de los bienes 10
2. DIAGNOSTICO DE LA ZONA 11
3. PLANEAMIENTO URBANO 12
Interpretacin de las variables urbanas 12
Zonificacin, ley orgnica de gestin y ordenanza (L.O.P.G.O.T) 12
Plan de desarrollo urbano local (P.D.U.L) 13
Registro inmobiliario, funcionamiento, libros, pasos para localizar los
referenciales. 13
4. PRINCIPIOS BSICOS DE MATEMTICA FINANCIERA. PROBLEMAS 14
5. FUNDAMENTOS DE ESTADISTICA I Y II. EJERCICIOS PRACTICOS 23
6. VALORACION DE TERRENOS URBANOS Y SUB-URBANOS SIN
CONSTRUCCION. 32
METODOS DIRECTOS: 32
Mercado o ventas comparables, forma tradicional 32
Mercado o ventas comparables (regresin mltiple) 41
Aplicacin y utilizacin del paquete estadstico SPSS 17.0 41
Ejercicios prcticos 42
METODOS INDIRECTOS: 53
Planta de valores de las alcaldas 53
Mercado de ofertas 53
Renta del terreno 53
Proyecciones hipotticas o mtodo involutivo 53
Ejercicios prcticos 53
7. Modelo de Informe para Valoracin de Terreno sin Construccin 55
Elementos preliminares de conclusin del valor, complementarios y
anexos. 55
Recomendaciones generales sobre el informe de avalo 56
Esquema de presentacin a instituciones publicas o privadas 58
8. REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS 59
9. EJEMPLO ILUSTRADO 60
1
Prlogo
El Libro Valoracin de Terrenos Urbanos Sub Urbanos, forma parte de la
ltima produccin intelectual de Jos Contreras Salas, profesor ampliamente conocido
por su larga trayectoria como docente Universitario de Pre y Postgrado en la
Universidad Experimental de Los Llanos Ezequiel Zamora (UNELLEZ), y por su
contribucin en la formacin de recursos humanos en el campo inmobiliario, a travs de
la Asociacin Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos (ASAPROVE).
No son abundantes los textos que se editan, en el rea de avalo de inmuebles
realizados por autores venezolanos, que contengan la teora y casos prcticos, razn por
lo cual constituye el referido libro un aporte a la literatura en este campo de
conocimiento. Est destinado para profesionales de diferentes niveles en el rea de
avalo de inmuebles, que requieran de un modelo o gua en el ejercicio, de la prctica
profesional, por su contenido pedaggico
El autor hace referencia en el libro a las definiciones y conceptos bsicos del
avalo, el perfil deseado del profesional avaluador, principios que afectan los bienes,
caractersticas que se deben conocer del entorno, as como conocimientos de
planeamiento urbano, matemtica financiera, estadstica aplicada al avalo inmobiliario,
hasta llegar a la valoracin de terrenos urbanos y pre-urbanos sin construccin,
aplicando los mtodos directos e indirectos, y finalmente nos presenta un informe de
avalo de singular importancia por su contenido didctico.
Por estas razones este libro del profesor Contreras, conforma para los
profesionales que se inician en esta rea una gua prctica, la cual es producto de su
dilatada y reconocida experiencia.
Agradezco al profesor Contreras, la distincin que ha tenido en solicitarme el
prlogo de este volumen. Tal gentileza considero que se debe al desempeo gerencial en
ASAPROVE, asociacin que ha contribuido a la formacin del recurso humano de
avaluadores inmobiliarios, mobiliarios y de fincas con aproximadamente 1500
asociados en casi todos los estados del pas.
Lic. Daisy Prez Contreras

Especialista en Finanzas UCV
Presidenta ASAPROVE
INTRODUCCIN
El presente trabajo persigue principalmente propsitos didcticos orientados a la

divulgacin de conocimientos bsicos sobre avalo de inmuebles. Ante todo, se trata de
presentar organizadamente informacin sobre aquellos aspectos de la valoracin de
terrenos urbanos, sub-urbanos, matemtica financiera, estadstica aplicada, al avalo de
inmuebles, variables urbanas fundamentales, utilizacin, aplicacin del paquete
estadstico SPSS 17.0 que se relacionan con criterios y mtodos propios de la tasacin,
dada la diversidad de formacin de los profesionales dedicados a esta actividad.
De ningn modo se pretende agotar el tema, sino dar ms bien una idea general
de un rea susceptible permanentemente de evolucin con la incorporacin de nuevos
mtodos, principios, innovaciones derivadas de un conocimiento ms profundo de la
estructura urbana.
La aplicacin de la metodologa ms adecuada para la realizacin de un trabajo

de valoracin de inmuebles depende fundamentalmente de las condiciones de mercado,
con que se enfrenta el tasador, por la naturaleza del servicio que se pretende desarrollar
y los mtodos disponibles.
Finalmente, se espera que este trabajo cumpla las expectativas del lector y
siembre una semilla en los participantes de los cursos de avalo de la sociedad, y
contine con esta interesante profesin que recin comienza a mostrar sus frutos en el
campo profesional.
1. ASPECTOS GENERALES
Solo a ttulo recordatorio, para refrescar conocimientos se indican algunos
conceptos que deben estar presentes en la formulacin de avalo de bienes inmuebles.
Avalo, valuacin, tasacin, valoracin, valuacin, valor de reposicin:

Segn el Diccionario de Ciencias Jurdicas Polticas y Sociales (Manuel Osorio), avalo
es la accin o efecto de valorar o avaluar, sealar a un objeto, un bien o un servicio el
valor correspondiente a su estimacin as como tambin ponerle precio.
La expresin avalo tiene importancia jurdica para diversos actos ya que por ser
equivalente a tasacin, es aplicable a prestamos hipotecarios, sucesiones,
expropiaciones, indemnizaciones, embargos, reparticiones.
Nstor Garca Lpez: Es bsicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con
un propsito y descansa en observaciones y en la teora econmica, la cual produce un
estimado de valor de cambio por dinero efectivo, de una propiedad especfica para una
fecha y lugar determinado, asumiendo un uso especfico.
Marston: En su libro Avalo de Instalaciones Industriales dice: el arte de estimar en
su justa medida monetaria, la apetencia de poseer en propiedad bienes especficos, para
fines determinados.
Hunk: En su libro Manual de Avalos. Mtodo sistemtico, ordenado y lgico, para
recabar, analizar y procesar informacin, a fin de que pueda darse una opinin
inteligente sobre el valor de una propiedad.
UNELLEZ: Mtodo, arte que le permiten al tasador, recabar clasificar, analizar y
procesar toda la informacin sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la opinin
inteligente sobre su valor a una fecha determinada
La Valuacin, segn lo definiera Frederick Babcock, no es otra cosa que un proceso,
pero un proceso ordenado y sistemtico para establecer en trminos de intercambio
econmico, normalmente definido por una unidad monetaria, el valor de un bien
cualquiera. En el libro Terminologa de Valuacin. Caracas 1.979, del Ingeniero
venezolano Santiago Briceo Eker define:
La Valuacin, es bsicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un
propsito y descansa en observaciones y en la teora econmica, la cual produce un
estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una propiedad especfica para
una fecha y lugar determinado, asumiendo en uso especfico. Cada valuacin es un
trabajo de investigacin, es una aplicacin y combinacin de economa de la tierra,
anlisis de mercado, anlisis de inversin. La valuacin no crea valor, sino que observa
meramente todos los aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las
fuerzas polticas, econmicas, sociales y fsicas que por interaccin influyen en el valor.
No recomienda accin pero prevee las bases sobre las cuales las decisiones de accin
pueden tomarse.
Informe de Avalo: Es aquel donde se estima el valor de un bien inmueble a una fecha
determinada, el cual es elaborado por un tasador profesional, experto en el tema,
imparcial y honesto.
Que es un avaluador de bienes inmuebles?
El avaluador, es la persona que estima; cantidad, calidad o valor, especficamente, un
individuo que posee los requisitos necesarios para ejecutar o dirigir un proceso que lo
conforma la investigacin, el anlisis, la tasacin y el informar sobre la propiedad y sus
derechos. Es esto suficiente?, Qu es profesional? Un individuo de una vocacin
organizada en la cual sus miembros son competentes, honestos y dedicados al ideal de
hacer el mejor trabajo dentro de sus capacidades sin tomar en cuenta la remuneracin o
preferencia personal.
Segn el Diccionario de la Real Academia, es el sabio, el practico, el experto en
avalos, la persona legalmente autorizada para dar la opinin sobre una cosa.
El artculo 556 del Cdigo del Procedimiento Civil, para ser avaluador se requiere
residir en el lugar donde estn situados los bienes y poseer conocimientos prcticos de
las caractersticas, calidad, precios de las cosas que sern objeto del justiprecio.
Artculo 560, el justiprecio fijado por los peritos de acuerdo con las disposiciones
anteriores ser vinculante para el juez.
Avaluador segn la UNELLEZ, es aquel profesional universitario provisto de cierta
formacin tcnica que avala o certifica ante terceras personas, el precio de un bien. Se
dice que un tasador tiene un poco de; Ingeniero, Arquitecto, Economista,
Administrador, Contador, Abogado, Estadstico, etc., pero en realidad lo ms
importante es que sea investigador. Que averige las verdaderas razones y exhiba los
documentos que demuestren la justificacin del valor y que elija los procedimientos y
mtodos ms adecuados para llegar a un justiprecio del bien.
Perfil del Avaluador:
Honestidad: Significa que le asigne a los avalos un valor que se ajuste lo ms
estrictamente posible a lo razonable y justo.
Imparcialidad: Que realice los avalos de acuerdo a sus conocimientos tcnicos, sin
tomar en cuenta la sugerencia de la persona natural o jurdica que lo haya designado.
Experto en la Materia: Debe conocer a profundidad su profesin habitual, adems de
poseer conocimientos de: Matemtica, estadstica, econometra, matemtica financiera,
microeconoma, macroeconoma, planeamiento urbano, investigacin de operaciones.
Todo esto, hace de la tasacin sea una de las ms complejas especialidades, es mucho
ms que una disciplina, esta caracterstica le confiere al profesional una flexibilidad y
movilidad, permitindole actuar en los diferentes espacios, de los mercados ms
prometedores del pas.
CONCEPTOS FUNDAMENTALES
En la actividad de tasacin se presentan a menudo fundamentos conceptuales y
tcnicos que sustentan la formulacin de avalos de bienes inmuebles, y es necesario
que el tasador los conozca y los aplique con propiedad.
Valor: Expresin monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasacin, en un
mercado de libre competencia abierto y debidamente informado, dado por tres
factores: Utilidad, escasez, deseabilidad.
Tipos de valor:
Subjetivo: Cuando el valor es obtenido en base a otros factores diferentes a los
del mercado, es un valor estimado por los individuos basados en caractersticas
del bien inmueble. Este valor subjetivo no es nada arbitrario, que corresponda a
una simple estimacin sin fundamento, sino que es el resultado de un anlisis
razonado, que tanto compradores como vendedores hacen en funcin de sus
posibilidades financieras y empresariales. Este valor que es distinto para el
comprador, como para el vendedor, se convierte en un valor real luego de un
regateo y de un acuerdo entre ambas partes, acuerdo que se traduce en un
documento pblico debidamente registrado y protocolizado en el Registro
Subalterno.
Objetivo o de Mercado (Valor comercial): Cuando el valor est dado por los
precios del mercado inmobiliario y depende del libre juego de la oferta y
demanda. Este concepto est fundamentado en el principio de que una persona
prudente y bien informada sobre el mercado, no pagar para adquirir o arrendar
una propiedad, ms de lo que costara comprar o rentar una propiedad sustituta
comparable con la utilidad equivalente.
Valor de cambio: Capacidad de un bien de obtener a cambio el valor de otro
bien, lo que se traduce en un valor comercial. Estos bienes se pueden fraccionar
y tienen equivalencia con otros bienes, ejemplo: Dinero, metales preciosos,
obras de arte, relojes de marca.
Valor de Uso: capacidad de un determinado bien de satisfacer una necesidad
humana, estos bienes no se pueden fraccionar por lo tanto no tienen equivalente
en el valor en relacin con otros bienes. Ejemplo: El aire, el agua, los alimentos,
etc.
Valor de uso: Es el valor actual neto de los flujos futuros que se espera recibir
por el uso de los activos.
Valor liquidacin forzosa: Es el valor de los activos de una empresa en quiebra
o inactiva
Valor residual: Es el que toma el activo al trmino de su vida til. Es el valor
del activo cuando se desincorpora de los libros de contabilidad. Se le llama
tambin valor de desecho, valor de chatarra, valor de salvataje.
Valor segn libros: Es el valor de los activos en los libros de contabilidad.
Valor histrico: Valor de compra, valor segn factura. Es el valor del bien
inmueble cuando fue adquirido o comprado.
Valor de reposicin: Es el valor que tiene en el mercado un bien inmueble igual
o semejante al que se est avaluando pero nuevo.
Parcela: rea delimitada de terreno urbanizada.
Lote: rea delimitada de terreno sin urbanizar.
Ejidos: Todos los terrenos urbanos suburbanos propiedad de la municipalidad,
destinados al desarrollo social y solo podran enajenarse para la construccin de
viviendas.
Parcela Unifamiliar: Aquella donde la zonificacin permite construir una sola
unidad de vivienda
Parcela Bifamiliar: Aquella donde la zonificacin permite la construccin de dos
unidades de vivienda.
Parcela Multifamiliar: Aquella donde la zonificacin permite la construccin de
ms de dos unidades de vivienda.
Parcelamiento: Conjunto de parcelas organizadas como un todo y que dispone de
los servicios bsicos de infraestructura y equipamiento.
Fondo de la parcela: es la longitud comprendida entre el lindero del frente y el
lindero de fondo de la parcela, medida en sentido perpendicular al primero.
Lindero: Es la lnea que limita a una parcela o lote de terreno con otra de la misma
naturaleza, con una va o con un accidente natural.
Parcela edificada: Es aquella donde existe una construccin
Polgono: Plano definido por lneas que se unen en los vrtices y forman reas. Es
regular cuando sus lados son iguales, e irregulares cuando no se cumple esta
condicin.
Poligonal Urbana: Es el plano o figura resultante de la unin de los vrtices dentro
del cual se inscribe el rea urbana.
Retiro: Distancia entre la cara exterior del muro del lindero de una parcela y la
fachada correspondiente de la edificacin construida en terreno.
Calzada: parte de una calle o va destinada al trnsito de vehculos.
Porcentaje de ubicacin: Relacin porcentual entre el rea de ubicacin de la
edificacin y el rea de la parcela
% de ubicacin = 120 m2 = 40%

300 m2
Porcentaje de construccin: Relacin porcentual entre el rea de construccin de

la edificacin y el rea de la parcela. Es el rea del espacio techado que se puede
construir, en relacin con el rea de la parcela.
% de construccin = 240 m2 = 80%

300 m2
Titulo Supletorio: Aquel que certifica que ciertas bienhechuras incorporadas al

terreno son propias.
Enfiteusis: Posesin por largo tiempo de una parcela o lote pagando cnones de
arrendamiento.
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Servidumbre: Posesin por largo tiempo de una parcela o lote, sin pagar cnones
de arrendamiento.
Revalorizacin: Proceso de actualizacin del valor de los activos de la empresa por
acciones de la inflacin. La Ley de impuestos sobre la renta hizo obligatorio la
revalorizacin de los activos al 31/12/92 con la utilizacin por el B.C.V. (Art. 12
L.I.S.R.)
REV = Valor del Activo (F.A.I.) F.A.I. = INPCA = 269,6 = 1,34
201,4
INPCH
REV = 50.000Bs x 1,34 = 67.000Bs
Mejoras: son todos los bienes que se le hacen a los terrenos para incrementar su
capacidad de desarrollo. Ejemplo de mejoras: limpieza, tumbe, remocin y bote de
escombros, deforestacin baja, rellenos o nivelacin, construccin de zanjas, muros,
gaviones, terraplenes.
Bienhechurias: Todos los bienes incorporadas por el hombre al terreno en forma
permanentemente y que no pueden ser retirados sin causarle dao o fractura.
Ejemplo de bienhechuras: Casas, edificios, galpones, cobertizos, cercas, piscinas,
paredes, pavimentos.
Precio: La cantidad de bolvares que se pagan por un bien inmueble en el mercado.
Propiedad: Segn el Art. 545 del Cdigo Civil, es el derecho de usar, gozar y
disponer de un bien inmueble de manera exclusiva, con las restricciones y
obligaciones establecidas por la Ley.
Bienes inmuebles: Segn Art. 526 del Cdigo Civil, los bienes son inmuebles por
su naturaleza, por su destinacin o por el objeto a que se refieren.
Por naturaleza: Porque no se pueden desplazar de forma inmediata de un sitio de
abundancia a otro de escasez
Por destinacin: se refiere al uso que el propietario le de al bien inmueble.
PROPSITOS O TIPOS DE AVALOS:

Estos tienen una intima relacin con el valor final del avalo.
Solicitud de Crdito: Son aquellos avalos que son elaborados por mandado de las
instituciones financieras pblicas o privadas, cuando a una persona natural o jurdica se
le aprueba un prstamo, y el cliente coloca como garanta una parcela o lote.
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Privado o particular: Son aquellos avalos que son elaborados a personas naturales o
jurdicas, para saber o conocer su valor a una fecha determinada, y no son aceptados por
las instituciones financieras.
Sucesiones: Son aquellos que se elaboran a los fines de la liquidacin del impuesto, en
el cual los herederos deben presentar dentro de 180 das siguientes a la apertura de la
sucesin de acuerdo al Art. 27 de la Ley de Impuestos Sobre Sucesiones, donaciones y
dems ramos conexos de fecha 22 de octubre de 1999.
Judiciales: Cuando es realizado por mandato de un Juez, mediante la designacin de un
experto avaluador por parte del tribunal de la causa.
Pasos que se siguen para elaborar un avalo judicial:
1. Designacin del perito tasador por parte del tribunal
2. Aceptacin por parte del o los peritos, en forma escrita a nivel de la Secretara
del Tribunal
3. Juramentacin ante la Secretara del Tribunal
4. Entrega de la credencial por parte del Juez
5. Entrega del avalo a la Secretara del Tribunal junto con el expediente da y
hora de audiencia.
Expropiaciones: Son los avalos realizados por el Estado venezolano cuando va
adquirir terrenos por causa de utilidad pblica o social.
Contables: Son aquellos que se elaboran por mandato de un contador pblico, para
elaborar los ajustes de los estados financieros por inflacin, segn la Declaracin de
Principios Contables (D.P.C.-10), y las normas internacionales de contabilidad (NIC
NIIF).
PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES

Principios de cambio: todos los valores de las propiedades, estn cambiando
permanentemente, es decir, que el valor es transitorio, esta afectado por los cambios
econmicos, sociales, polticos, culturales, inherentes al medio que los rodea.
Principios de oferta y demanda: El valor de un bien inmueble se forma por la
intercepcin de la oferta y la demanda, dependiendo la utilidad, la escasez y
abundancia del bien.
Principio de uso mejor y ms productivo: Significa en que medida se est
utilizando mejor un determinado bien, para obtener el mayor valor presente durante
un periodo de tiempo.
Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes: significa en que mientras
al proceso productivo se le van agregando cantidades mayores de insumos, llega un
momento en que los rendimientos pueden crecer hasta llegar al mximo, pero la
adicin de insumos adicionales hace que los rendimientos disminuyan.
Principios de balance o equilibrio. Se refiere al equilibrio que debe existir entre
los factores de la produccin, para lograr la mxima rentabilidad.
Principio de prediccin
Principio de Sustitucin
Principios del nivel de precios
Principios de competencia
Principios de conformidad legal
Principios de utilidad
Principios del nivel de precios
2. DIAGNOSTICO DE LA ZONA
Antes de valorar una parcela o lote es necesario caracterizar el entorno donde se
ubica, para conocer claramente, ubicacin, rea, topografa, forma, servicios pblicos,
acceso y vialidad, recursos actuales y potenciales de la zona, limitaciones.
A continuacin se presentan un diagnstico elaborado para avalos de terrenos
urbanos o pre-urbanos.
1. Aspectos Legales:
1.1. Identificacin del inmueble
1.2. Identificacin del Propietario
1.3. Tenencia
1.4. Gravmenes u otras restricciones de tipo legal
1.5. Situacin jurdica
1.5.1. Ocupado
1.5.2. Desocupado
1.5.3. Arrendado
2. Aspectos Fsicos
2.1. Ubicacin
2.1.1. Poltica
2.1.2. Prctica
2.1.3. Astronmica
2.2. Zonificacin
2.2.1. % de Construccin
2.2.2. % de Ubicacin
2.2.3. rea mnima
2.3. Forma
2.4. rea
2.5. Linderos
2.6. Topografa
3. Aspectos socio-econmicos
3.1. Servicios pblicos
3.2. Acceso y vialidad
3.3. Actividades econmicas predominantes
3.4. Nivel socio-econmicos
4. Anlisis
3. PLANEAMIENTO URBANO
DEFINICIN E IDENTIFICACIN DE VARIABLES URBANAS.
La Ley Orgnica de Ordenamiento Urbano, define las variables urbanas como
una denominacin genrica aplicable a caractersticas de desarrollo propias de los
inmuebles urbanos. Estas caractersticas, se refieren a las actividades a localizar en los
inmuebles y a la adaptacin que es necesario realizar en ellos.
La denominacin Variables se deriva de la posibilidad que tienen esas
caractersticas de presentar formas, tipos, valores diferentes en cada caso o situacin.
Los Art. 86 y 87 de L.O.O.U, se establecen las caractersticas que a los efectos de esa
Ley consideran variables urbanas.
La UNELLEZ las define como aquellas que caracterizan, restringen,
condicionan, limitan las edificaciones construidas a nivel urbano. Estas variables estn
dadas por la zonificacin que depende L.O.GO.T, que obliga a todos los Municipios
crear los P.D.U.L. (Plan de Desarrollo Urbano Local).
ZONIFICACIN:
Son los instrumentos legales creados por las municipalidades para caracterizar
todos los terrenos que estn bajo su jurisdiccin, caracterizacin que est dada por dos
variables, ubicacin geogrfica y conformacin socio econmica.
De acuerdo a la zonificacin la clasificacin del uso del suelo es la siguiente:
Uso residencial o uso de vivienda
Uso comercial o uso de comercio
Uso industrial o uso de la industria
Uso institucional
Cada una de estas macrocategoras, pueden disgregarse a diferentes niveles,
resultando categoras y subcategoras.
REAS URBANAS:
Son todas las reas comprendidas dentro de los lmites geogrficos que definen
a las poligonales urbanas y se dividen en zonas.
Zona AR-I (Zona residencial)
Zona AR-II , hasta R-VII
ND-I (Nuevos desarrollos) que pueden llegar hasta ND-IV
Luego se tienen Zona C-2, C-3, C-4 (Comercio comunal y central)
Zona I (Industrial), Zona D (Deportivas), Zona P (Proteccin), Zona S.A.(Servicios
asistenciales).
(Art. 8 de la Ley Orgnica de Ordenacin Urbanstica y Art. 21 de su Reglamento)
(Art. 27 de la Ley Orgnica de Ordenacin Urbanstica y Art. 21 de su Reglamento)
Ley Orgnica de Ordenacin Urbanstica Gaceta Oficial N 33.868 del 16 de
Diciembre de 1987
REGISTRO INMOBILIARIO:
En cada Municipio existe una Oficina Pblica de Registro, en el se asientan
todos los documentos de compra-venta y de gravmenes de todo tipo de inmuebles
ubicados en el Municipio. El Registro Inmobiliario de acuerdo a la Ley de Registro
Pblico llevan tres (3) libros; Libro ndice. Libro Diario y Libros de Protocolos.
En el Libro ndice, se asientan las operaciones en orden alfabtico por el apellido de
los otorgantes, estos asientos se acumulan trimestralmente de tal manera que en cada
ao hay cuatro (4) libros ndice. En el diario se asientan da a da todos los documentos
que llegan o se protocolizan en la respectiva oficina. Tanto en el libro diario como en el
ndice se encuentran un resumen de las operaciones asentadas con los siguientes datos
fundamentales.
Comprador vendedor
Monto-rea
Tipo de operaciones (venta, hipoteca)
Ubicacin del Inmueble
Tipo de Transaccin (Terreno, casa)
Fecha de operacin
Cita de Registro (N Documento, Tomo, Protocolo, Folios)
En los Tomos o Protocolos que se llevan por trimestre, se asientan
consecutivamente las operaciones en detalle conforme a la naturaleza de que traten
(venta, hipoteca, liberacin) por cada trimestre y cada oficina de Registro se abrirn
tantos tomos como operaciones se proyecten en el trimestre respectivo. Los datos sobre
protocolo, tomo, nmero de la operacin, se localizan en el diario, o en el ndice
correspondiente al referido trimestre. La partida que no se asienta en el libro diario y en
el ndice es precio unitario (P.U.), este se calcula dividiendo el monto (Bs) entre el rea.
Ejemplo:
P.U. = Monto (Bs) = Bs/m2 = P.U= 250.000 Bs = 312,50 Bs/m2

rea (m2) 800 m2
Para localizar los referenciales, se solicita primero el libro ndice correspondiente

al trimestre que se va analizar, es recomendable comenzar analizando los trimestres ms
cercanos a la fecha del avalo, luego con la siguiente informacin (Tomo, Trimestre,
Protocolo, Ao) se solicita el libro diario correspondiente.
4. PRINCIPIOS DE MATEMTICA FINANCIERA:

Conceptos y generalidades:
Valor del dinero en el tiempo. Se puede decir, que el que tiene dinero, lo busca
el dinero. Esto es cierto en un sistema capitalista democrtico. Si una persona invierte
dinero lgicamente tiene la opcin de acumular ms dinero, ejemplo; el Sr. Juan
Mancilla decide depositar en el Banco de Venezuela Bs. 50.000,00 el da 02/09/08 un
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ao ms tarde 02/09/09 decide retirar su dinero, y el Banco le comunica que l tiene
para esta fecha Bs. 66.000,00 es decir tiene Bs. l6.000 ms, esta acumulacin de dinero
en el tiempo se denomina Valor de Dinero en el Tiempo y la manifestacin del valor en
el tiempo (Bs. 16.000), se denomina inters que es el aumento del dinero por haberlo
depositado en el banco por un ao. El inters tambin se puede definir como la
diferencia que hay entre el capital final y el capital inicial (F P = I), en el ejemplo
anterior tenemos: Bs. 66.000,00 - Bs. 50.000 = Bs. 16.000,00 que es el inters que gan
el dinero del Sr. Mancilla por depositar o prestar su dinero a la Institucin Bancaria.
Cuando el inters se expresa como un porcentaje de la cantidad original (Capital

inicial) por Unidad de Tiempo, el resultado se denomina Tasa de Inters.
Esta tasa se calcula de la siguiente manera:
Tasa de inters = Inters ganado x 100 = I x 100

Capital Inicial P
i = Bs. 16.000,00 x 100 = 0,32 = 32%

Bs. 50.000,00
Despejando I, queda I = p x i donde I = 50.000,00 x 0,32
I = Bs. 16.000 si despejamos p = I = Bs. 16.000 = Bs. 50.000,00

i 0,32
El periodo de tiempo comnmente utilizado para expresar el inters como tasa

de inters es un ao. Sin embargo, las tasas de inters se pueden tambin expresar
mensual, trimestral y semestral.
Problemas: El seor Juan Araque deposit en el Banco de Venezuela el 02/03/2010 Bs.

100,00 un ao ms tarde retir Bs. 134,00. Se pide calcular:
a.-) Inters obtenido.
b.-) Tasa de inters.
e.-) Capital final (F).
d.-) Capital Inicial (P).
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Solucin: I = F - P = Bs. 134,00 - 100,00 Bs. = Bs. 34,00
I = Bs. 34,00
Tasa de Inters = I = Bs. 34,00 = 0,34 x l00 = 34%

P Bs. 100,00
Capital Final = P + I = Bs. 100,00 + 34,00 Bs. = Bs. l 34,00
C =
I = 34,00 = 100,00 Bs.
i 0,34
Inters Simple y Compuesto:
El inters es la remuneracin que se recibe por el inters del capital, es decir es
el fruto generado por el capital invertido. Se entiende por capital el Valor Monetario de
la cantidad de bienes invertidos en operaciones financieras.
Se habla del inters simple, cuando el capital invertido o depositado en una
Institucin Financiera, gana intereses durante un tiempo determinado, pero los intereses
durante tiempo determinado, no siguen generando intereses en caso de que el dinero
siga depositado.
Est dado por la siguiente expresin;

I = P x i.n. donde; P = Capital Inicial,
i = Tasa de inters y n = al tiempo.
Problema: Calcular el inters simple de Bs. 60.000,00 al 14% anual durante 10 meses
Solucin:
P = 60.000,00
i = 0,14 = 14 / 12 = 1,667 / 100= 0,0117
n = 10 meses
I = P x i.n. = Bs. 60.000,00 x 0,0117 x 10 = Bs. 7.020,00
I = Bs. 7.020,00
Actualmente en el campo de las finanzas no se utiliza el inters simple, en su
lugar se esta utilizando el inters compuesto, que significa que los intereses devengados
siguen devengando intereses, su formula es la siguiente:
F = P (1 + i)"
Donde: P = Capital Inicial.

F = Capital Final.
i = Tasa de Inters
n = Tiempo.
Demostracin de la formula: F = P (1 + i)n
Vamos a suponer que el Sr. Juan Mancilla decide depositar hoy (P) capital en el
Banco Unin, este capital segn la teora del valor en el tiempo tiene que ganar un
inters, es decir va a estar depositado a una tasa de inters i entonces el inters por (P)
en el primer ao ser P x i y la cantidad total de dinero al final del primer ao ser igual
a la cantidad original (P) ms los intereses ganados (P x i) es decir: P + P x i, sacando
factor comn (P) queda P (1 + i). Si el Sr. Mancilla decide dejar el dinero en el Banco
durante un ao ms, el inters ganado ser P (1 + i) x i y la cantidad total al final del
segundo ao ser P (1 + i) + P (1 + i) = P (i + 1).(1 + i) = P (1 + i)2 siguiendo el
razonamiento se puede demostrar que la cantidad de dinero acumulado al final del tercer
ao ser P (1 + i)3 y al final del cuarto ser P (1 + i)4 y al final del ao "n" ser P (1+ i)n
donde se demuestra que F = P (1 + i)1 + P (1 + i)2 + P (1 + i)3 + P (1 + i)4 + P(1 + i)n =
F = P(1 + i)n
Esta frmula se denomina inters compuesto o valor futuro de un capital. La

expresin (1 + i)n se denomina factor de capitalizacin compuesto singular y es
representada en las tablas de Matemtica Financiera como (F/P, i, n) que se lee, hallar el
valor futuro (F) conocidos i, n.
Problema: La finca El Alacrn deposita en cuenta de ahorro, en el Banco de Venezuela

Bs. 600.000,00, paga el Banco una tasa de inters anual del 14 por ciento.
La finca desea saber que cantidad de dinero tendr dentro de 6 aos.
Solucin:
P = Bs. 600.000,00
I = 14% = 0,14
n = 6 aos
F = ?
F = P (1 + i)n = F = 600.000,00 (1 + 0,14)6 =
F = 600.000,00 (2,1950) = 1.317.000 Bs.
Valor actual de un capital:

F = P (1 + i)n, despejando a P, tenemos
1 con esta frmula se puede calcular cual es la cantidad de dinero

P= F.
(1 + i)n
presente (P) equivalente a una cantidad futura (F) si (P) fuera invertido a una tasa de
1 es conocida como factor
inters compuesto durante (n) aos de expresin (1 + i)n
de actualizacin compuesta singular y es representada en las tablas de Matemtica
financiera como (P/F, i, n) que se lee, hallar el valor de (P) conocidos los valores de i, y
de n.
Problema: Calcular el valor actual de Bs. 1.3117.000 que van a ser ganados por la finca
El Alacrn dentro de 6 aos, en el Banco de Venezuela que otorga un 14% de tasa de
inters anual.
Solucin:
F = Bs. 1.3117.000
i = 14% = 0,14
n = 6 aos
P=?
P=F 1 = 1.3117.000 Bs 1 = 1.3117.000 x (0,4556)

(1 + i)n (1 + 0,14)6
P = 600.000,00 Bs.
Esta frmula es importante para actualizar los ingresos futuros en los proyectos
agrcolas o pecuarios, cuando se va a calcular la Tasa interna de retorno (T.I.R.).
Anualidades: son pagos iguales en intervalos iguales de tiempo para su clculo se

utiliza la frmula siguiente:
A=F[ i ]
(1 + i)n 1
Donde: A = Anualidad.
F = Valor futuro.
n = Nmero de aos.
i = Tasa de inters.
1= Una constante.
i_ _ es conocida como factor de amortizacin compuesto
La expresin
(1 + i)n - 1
mltiple y aparece en las tablas de Matemtica Financiera con A/F, i, n, que significa,
calcule el valor de "A" conociendo a (F) conociendo a i y a n. Esta frmula permite
calcular lo siguiente: cual es la cantidad A, que depositada durante "n" aos a una Tasa
de inters "i" da un valor futuro "F".
Problema: Que cantidad de dinero tiene que depositar la finca Palo Quemao" todos los
aos en el Banco Unin, para poder acumular dentro de 7 aos 1.500.000,00 bolvares,
si el Banco da una tasa dc inters pasiva del 14% anual.
Solucin:
F = 1.500.000,00 Bs.
i = 14% = 0,14
n = 7 aos
A=
A=F [ i ] = 1.500.000 x 0,0817 = 122.621,54 Bs

(1 + i)n 1
A = 122.621,54 Bs
Si se quiere calcular cul es la cantidad anual "A" que puede ser tomada de un
depsito presente "p" durante "n" aos a una tasa de inters compuesto, se puede
calcular de la frmula anterior sustituyendo el valor de "F", por ejemplo:

A=F [ i_ ] se sustituye el valor de F = P (1 + i), tenemos A = P (1 + i) n.
n
(1 + i) - 1
Tenemos A = P (1 + i) [ i_ ] se introduce la expresin (1 + i) dentro del corchete
(1 + i)n - 1
y queda A = P [ i (1 + i) ] la expresin i (1 + i)_ es conocida como factor de
n
(1 + i) - 1 (1 + i)n - 1
Recuperacin de Capital y aparece en las tablas de Matemtica Financiera como A/P, i,
n, que significa calcule el valor "A", conociendo a P, i, n. Se le llama factor de
recuperacin de capital porque con l se puede saber lo siguiente: que cantidad de
dinero tiene que cancelar el cliente todos los aos para que la Institucin Financiera
pueda recuperar el capital prestado a una tasa de inters "i" en n tiempo.
Problema: La Finca El Alacrn adquiri un tractor New Holland por Bs. 182.665,00
en ACO y CIA. Las condiciones del contrato son las siguientes: 20% de inicial y 30
cuotas pagaderas mensualmente al 29% de inters anual.
Calcular el valor de cada cuota:
Solucin:
P = 182.665,00 20% =146.132,00 Bs.
A=?
i = 29 / 12 = 2,4167 / 100 = 0,0242
n = 30 meses
A = P [ i(1 + i)n ] = 146.132 Bs x 0,0461 = 6.736,68 Bs.

(1 + i)n 1
A = 6.736,68 Bs/ Mensual
De la frmula A = F[ i ] se puede obtener la frmula siguiente despejando a

F (1 + i)n 1
[(1 + i)n - 1] [(1 + i)n - 1]
i i
20
F=A , la expresin es conocido como factor de
capitalizacin compuesto mltiple y aparece en las tablas como F/a, i, n, que se lee,
calcule el valor "F", conociendo a A, i, n.
Problema: Qu cantidad de dinero ahorra una persona que deposite Bs. 3.000,00 todos
los meses durante 5 aos en el Banco Unin que paga una tasa de inters del 13 %
anual,
Solucin:
F=?
A = 3.000,00 Bs.
i = 13 /12 = 1,0833 / 100= 0,0108
n = 5 aos x 12 = 50 meses
F = [ (1 + i)n 1] 3.000 Bs. 66,6095= 199.828,50 Bs.

i
F = 199.828,50 Bs.
[ i (1 + i) ] , se puede obtener la formula siguiente despejando a

De la formula A = P (1 + i)n - 1
n
P P = A [(1 + i) n- 1] , la expresin [(1 + i) n - 1] es conocida como factor de
i(1 + i) i(1 + i)n
actualizacin compuesto mltiple y aparece en las tablas de Matemtica Financiera
como P/A, i, n, que se lee, calcule el valor "P" conociendo a i, n.
Problema:
Qu cantidad de dinero tiene que depositar hoy en el Banco Mercantil, un profesor que
se vaya a estudiar a Caracas y tenga que autofinanciarse sus estudios. El permanecer
dos aos, y debe retirar mensualmente de la cuenta Bs. 2.000,00. El Banco da una tasa
de inters anual del 13%.
Solucin:
P=?
A =2.000,00 Bs.
i = 13 / 12 = 1,0833 / 100 =0,0108
n = 2 aos = 48 meses
P = A [ (1 + i)n ] = 2.000Bs.x 21,8891 = 43.778,14Bs.
i(1 + i)n
P = 43.778,14 Bs
A continuacin se dan algunos problemas que permitirn comprender mejor los

elementos tericos explicados.
Problema N 1: Supngase que un comprador de un carro que cuesta Bs. 92.000,00 de

contado tiene que pagar 30% de inicial y el resto en 24 cuotas mensuales con un inters
del 12% anual. Cunto tiene qu pagar mensualmente?
En este ejemplo en lugar de trabajar con anualidades se trabaja con mensualidades, pero
la concepcin es la misma, pudindose utilizar las tablas, pero dado que el periodo es
mensual, el inters a utilizar ser 1% mensual, por lo que en
la tabla se debe utilizar la tasa de inters del uno por ciento.
Datos:
i = 12% anual = 1% mensual
n = 24 meses
A=?
P = 64.000,00
En la tabla se encuentra que para i = 1% y n = 24 meses

El factor es igual A: 0,0466 por lo tanto la mensualidad ser
A = P (A/P), 1%, 24 = 64.000 x 0,0466 = 2.982,87 Bs./ mensual.
Problema N 2: Pedro Prez tiene planificado reunir Bs. 20.000,00 en un plazo fijo,
compuesto trimestralmente. Cunto debe depositar en cada trimestre?
Datos:
F = Bs. 20.000,00
i = 10% anual = 2,50% trimestral
n = 6 aos x 4 trimestres = 24 trimestres
A= ?
P = F (A/F, 250%, 24) = 20.000 x 0,03091 Bs.618,26
Problema N 3: Cunto ahorrar una persona si deposita Bs. 1.000 anuales durante 10
aos a un inters del 8% anual, compuesto anualmente?
Datos:
A = Bs. 1.000,00
I = 8%
N = 10 aos
F=?
P = A(F/A, i, n) = 1.000 x 14,486 = 14.486 Bs.
F = Bs. 14.486
Problema N 4: Cunto debe depositar este ao en el Banco de Venezuela un padre de

familia para que su hijo pueda extraer todos los meses Bs. 1.500,00 durante 5 aos de
residencia en Mrida. El Banco da intereses del 13% anual (no queda dinero en el
Banco al finalizar el quinto ao).
Datos:
A = Bs. 1.500,00
I = 13/12= 1,0833 % 100= 0,0108
n = 60 meses
p=?
P = A x (P/A.) = 1.500 x 44,4266 == 66.639,927Bs.
P = Bs. 66.639,927 Bs
5. FUNDAMENTOS DE ESTADSTICA
La estadstica es un conjunto de mtodos y tcnicas aplicables a realidades
cuantificables, con el objeto de obtener indicadores que nos permiten diagnosticar
dichas realidades. Al conjunto de mtodos se les denomina estadstico.
Inferencia Estadstica:
Inferir significa concluir. As inferir estadsticamente significa obtener
conclusiones con base a medidas estadsticas. En tasacin lo que se pretende es analizar
el comportamiento de mercado inmobiliario (terrenos urbanos, pre-urbanos,
edificaciones) con base a referenciales registrados y protocolizados en el Registro
Subalterno. La inferencia estadstica es fundamental para predecir la variable precio a
partir de valores conocidos de otras variables con un determinado grado de confianza.
A continuacin se presentan algunas definiciones bsicas para entender mejor el
tema.
Universo: Es el conjunto total de individuos, cosas, hechos, situaciones, que se
estn considerando de acuerdo a sus caractersticas comunes observables, ejemplo:
el total de edificaciones construidas en Venezuela los ltimos 8 aos. Total de
terrenos del estado Portuguesa.
Poblacin: Conjunto de individuos, cosas, hechos tomados del universo. Ejemplo:
Todos los terrenos del Municipio Guanare.
Muestra: Es el sub-conjunto de observaciones de la poblacin. En los trabajos de
tasacin, es imposible obtener todos los datos que conforman el segmento del
mercado que se requiere estudiar, bien sea por limitaciones de tiempo, costos muy
altos, por ello se trabaja con muestra de la poblacin., ejemplo 30 referenciales del
Municipio Guanare.
Parmetros: son las caractersticas numricas de una poblacin. Los parmetros
ms importantes de una poblacin son la media y la desviacin estndar. La media
indica la tendencia central y la desviacin estndar la dispersin con que los datos se
disponen en torno a la media.
Estadsticos: Son las caractersticas numricas de una muestra. Ejemplo: R2, F de
Merrigton y Thomson, Durbin Watson.
Variable: Es una cantidad que asume valores en diferentes puntos de observacin,
pudiendo ser: cuantitativa cuando la variable puede ser cuantificada a travs de
instrumentos de medida, ejemplo: el rea, el frente, nmero de habitaciones,
cantidad de pisos de un edificio, cualitativa, cuando la variable no puede ser
cuantificada sino calificada, ejemplo: bueno, regular, alto, normal, bajo,
dependiente, aquella cuyo valor depende o varia, del valor que tomen otras
variables. Ejemplo: precio unitario, monto. Independientes, son aquellas cuyo valor
dependen del valor que tomen otras variables ejemplo: rea, ubicacin, tiempo,
nivel, nmero de baos, nmero de habitaciones.
Estimadores de tendencia central: Los ms utilizados son la media aritmtica (X),
la mediana (md) y la moda (mo). A continuacin se presentan los estimadores de
estas medidas para una muestra de nmero de elementos dados por (X1, X2, X3.
Xn) Xn
N
Media Aritmtica = X =
X = 8 + 10 + 12 + 10 = 40 = 10
4 4
Conocida simplemente como media, es obtenida por la sumatoria de los elementos

de la muestra divididos por la cantidad de datos.
La Mediana: Es el trmino central de una muestra ordenada cuando el nmero de
elementos es impar y la semi-suma de los datos centrales cuando el nmero de
elementos es par, ejemplo de impar:
Md = 5, 8, 7, 10, 12, ordenndolos en forma creciente: 5, 7, 8, 10, 12 donde Md = 8
Ejemplo de par: 25, 10, 16, 28, 30, 40, ordenndolos en forma creciente: 10, 16, 25,
28, 30, 40, donde se tiene que: Md = 25 + 28 = 26,50
2
Moda: Es el valor ms frecuente en una muestra y se presenta ms frecuentemente
en una serie de datos, se le denota Mo.
Ejemplo: dado los valores:

7, 8, 6, 7, 3, 2, 7, 4, 5, 7
Mo = 7 es el valor repetitivo de la muestra
Estimadores de dispersin: Los datos del mercado inmobiliario, en general,
tienden a concentrarse en torno a un valor central. Dependiendo de la dispersin de
los datos observados, esta concentracin puede ser mayor o menor, pudiendo ocurrir
tres tipos de curva: leptocrticas, cuando los datos estn bien concentrados,
platicurticas, cuando los datos estn muy dispersos y mesocurticas, en caso
intermedio.
Ejemplo:
Debido a ello, se cre un modelo de probabilidad llamado curva normal o

distribucin normal, como todo modelo es una distribucin terica que difcilmente
se presenta en la realidad tal cual, pero si se presenta con aproximaciones a este, la
curva normal tiene la siguiente forma:
68,26 % del rea de la curva normal es cubierta entre -1s y +1s. 95,44 entre -2s y
+2s; 99,47% entre -3s y +3s.
Caractersticas:
1.- Una sola moda (unimodal)
2.- Asimtrica
3.- Mesocurtica (curtosis cero)
4.- La media, la mediana y la moda coinciden en cero.
El tasador cuando seleccione los referenciales o datos debe tener en
consideracin un valor referencial tomado del mercado de demanda, del mercado de
ofertas o encuestas realizadas en el municipio donde realiza el avalo como los
referenciales inmobiliarios representativos en general tienen a concentrarse en el centro
( ) de una distribucin normal, en tanto que en los extremos 2s, +2s encontramos los
referenciales no confiables. Ejemplo: la media aritmtica de una muestra es de
450Bs/m2, se debe tratar de ubicar referenciales entre 1s y +1s en una reas del
68,26% esto podra representarse as:
68,26 %
Los referenciales que sean mayores a +550 Bs/m2 y a -350 hay que eliminarlos
porque no son confiables y estn reflejando dispersin con respecto a la recta de
regresin.
Los residuos tipificados son muy importantes en el anlisis de regresin. En primer
lugar le informa al tasador sobre el grado de exactitud de los pronsticos: cuando ms
pequeos es el error tpico de los residuos, mejores sin los pronsticos, o que es lo
mismo, mejor se ajusta la recta de regresin a la nube de puntos. Ver figura 1.
FIGURA 1
Los residuos tipificados son los que le indican al tasador la confiabilidad de los
referenciales, cuando ms pequeo es el valor del residuo tipificado ms confiable es el
referencial. Ejemplo: RT = (y ) = (300 200) = 100 = 0,33
S 300 300
Los residuos mayores de uno (1) sean positivos o negativos, es decir grandes en
valor absoluto, puede ayudar al tasador a detectar referenciales no confiables y en
consecuencia a mejorar la muestra y la ecuacin de regresin a travs de un anlisis
detallado de los mismos, es decir los referenciales con residuos mayores de uno (1), hay
que eliminarlos, hasta que R2 ajustado sea mayor del 75%.
Las medidas de dispersin estndar ms utilizadas son: la varianza o anova, la

desviacin estndar y el coeficiente de variacin.
Varianza: Se calcula por la media de las desviaciones cuadrticas, esto es la media
de las diferencias entre cada elemento observado (Y) y la media de los valores
observados elevados al cuadrado.
V = (Y Y)2
n1
Desviacin Estndar: La desviacin estndar se define como la raz cuadrada
positiva de la varianza.
S = (Y Y)2
n1
La ventaja de su utilizacin es que posee la misma unidad de la media y su

interpretacin es ms sencilla. El paquete estadstico SPSS 17.0 le denomina error
tpico de la estimacin
S = (Y )2
n (k + 1)
Coeficiente de variacin: Este coeficiente se obtiene de la razn entre la desviacin

estndar y la media.
CV = S_
Es una medida interesante que da la indicacin de cuanto representa la desviacin

estndar en relacin a la media.
Estimacin: En la mayor parte de los estudios estadsticos, los parmetros
poblacionales son desconocidos y es necesario estimarlos mediante una muestra,
debido a que es difcil en trminos de costos y tiempo, utilizar la totalidad de la
poblacin. La estimacin de un valor nico para un parmetro de la poblacin se le
llama Estimacin Puntual. Una de las desventajas de la estimacin puntual es que la
misma no permite expresar su grado de incertidumbre por eso hay que utilizar El
Intervalo de confianza, donde con una determinada probabilidad de error () y un
intervalo (a b) de valores se puede encontrar, el valor con un margen de error entre
el 2 y 5%, matemticamente se denota de la siguiente manera: P.U. = s. t +
s.t., donde s.t. se le denomina lmite inferior y + s.t. se le llama lmite
superior.
Correlacin: Es la tendencia que tienen dos o ms variables de relacionarse o
asociarse en forma definida en el mercado inmobiliario. Esta determina el grado de
asociacin o interrelacin entre las variables.
Para conocer la relacin existente entre la variable dependiente y las independientes
por pares, es necesario elaborar una matriz de correlacin, que es un ordenamiento
de los valores de las variables, su forma puede ser triangular o simtrica.
Para elaborar, sus clculos son tediosos, sin embargo con la ayuda de las
computadoras y los paquetes estadsticos tales como el SPSS 17.0 esta se elabora
fcilmente.
La correlacin entre las variables puede ser
+ Dbil
+ Regular
+ Fuerte
+ Muy Fuerte
+ Perfecta
P.U P.U.
Negativa
Positiva
rea Tiempo
Para saber si es fuerte o dbil hay que interpretar la siguiente tabla
r = 0 no hay correlacin
r = 0 0,30 Dbil
r = 0,31 0,70 Regular
r = 0,71 0,90 Fuerte
r = 0,91 0,99 Muy fuerte
r = 1 Perfecta
El anlisis de la informacin contenida en la matriz de correlacin permite, obtener

una descripcin de la tendencia del mercado inmobiliario. As para las variables que
conforman la muestra de mercado, el precio unitario (P.U.), se incrementa cuando el
valor de la variable independiente es positivo y disminuye cuando el valor de la
variable independiente es negativo.
Conclusin: la correlacin solo determina si dos (2) variables (dependientes
independientes), estn relacionadas linealmente y la fuerza o porcentaje de esa
relacin, pero no predice valores unitarios. La prediccin corresponde solo a lo que
se conoce como regresin.
Regresin: Es la que estudia la naturaleza de la correlacin y es capaz de predecir el
precio unitario. Actualmente el anlisis de regresin es una de las ramas de la
estadstica ms utilizada en investigaciones cientficas y en avalo de terrenos
urbanos pre-urbanos y edificaciones, porque permite predecir la variable
dependiente. Esta puede ser simple y mltiple.
Simple: Se le llama simple cuando consta de una sola variable independiente:
= B0 + B1X1 donde;
B0 = intercepto o constante o valor calculado de cuando X1 = 0
B1 = pendiente de la lnea recta que depende de los valores que tome la variable
independiente (X1)
Mltiple: Cuando consta de varias variables independientes
= B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + .. + BnXn
Estadsticos que indican regresin conjunta:

Coeficiente de determinacin ajustado o corregido (R2)
(Y )2 x n1
(Y )2 n (k+1) 30
R2 = 1 -
Indica las variaciones de la variable dependiente, que son explicadas por las
variables independientes. Este coeficiente toma valores entre 0 R2 1, a medida
que tienda a uno las variables independientes explican mejor la variable
dependiente.
El valor de R2 debe ser mayor del 75% para poder afirmar que hay regresin
positiva y resolver la ecuacin de regresin. En el paquete estadstico SPSS 17.0
debe ser mayor del 75% para que haya regresin positiva. Si es menor del 75% hay
que depurar la muestra, para ello, se recurre al cuadro diagnstico por caso y en la
columna residuos tipificados o estandarizados, aquellos referenciales que sean en
valor absoluto mayor o igual a 1 hay que eliminarlos, porque estn reflejando
dispersin con respecto a la lnea regresin y estn distorsionando el modelo, hay
que correr de nuevo el programa, hasta que el R2 ajustado sea mayor del 75%.
Ejemplo:
Si R2 ajustado es igual a 92%, esto significa que el 92% de las variaciones de la
variable dependiente (P:U), son explicadas por las variables independientes, queda
sin explicar el 8%, hay regresin conjunta o positiva.
Estadstico F(Distribucin de Merrigton y Thomson): Constituye lo que se llama
anlisis de la varianza.
F = ( - )2 x n (k+1)_
(Y )2 k
Este estadstico ayuda a verificar las contribuciones, de las variables independientes

en la prediccin del precio unitario, estas pueden o no contribuir, para saberlo se
compara el valor de F dado en el cuadro de Anova (paquete estadstico SPSS 17.0),
con el valor de F dado en la Tabla de Snedecor de acuerdo a los grados de
libertad y nmero de variables independientes utilizadas.
Si F F contribuyen, si F F no contribuyen.
Este estadstico en el paquete SPSS 17.0, permite probar la hiptesis a un nivel de
significancia igual o menor al 5%, con un nivel de confianza de 95% en el paquete
31
estadstico Statview For Windonws se prueba la hiptesis con un nivel de
significancia igual o menor del 5%
Si la significancia de la tabla Anova es igual a 0,011 el nivel de confianza es:
NC = 1 ; NC = 1 0,011 = 98,90% y el nivel de significancia igual a 1,10%, esto
indica que existe regresin conjunta entre la variable dependiente y las
independientes con una confianza superior o igual al 98,90% y se acepta la hiptesis
con un 98,90% de confianza que las variables independientes contribuyen en la
formacin del precio unitario y hay regresin conjunta o positiva.
Estadstico t: Este estadstico seala la significancia que presenta cada una de las
variables independientes, esta significancia tiene que ser menor o igual al 3% en el
paquete estadstico SPSS 17.0. Adicional el valor absoluto de las variables
independientes debe ser igual o mayor a dos (2) para cada variable independiente. Si
la significancia de las variables es mayor del 5%, indica que la relacin de las
variables es dbil y hay que depurar la muestra y correr el programa hasta que el
nivel de significancia de cada variable independiente sea menor o igual al 5%.
6. VALORACIN DE TERRENOS URBANOS Y SUB-URBANOS SIN

CONSTRUCCIN
La determinacin del valor de los terrenos es la fase de la tasacin ms
importante y delicada, por lo cual requiere el mayor cuidado y obliga necesariamente
acudir a diversos mtodos directos e indirectos que permitan llegar a un valor real y
verdadero del terreno.
Actualmente existen mtodos directos e indirectos para llegar al justiprecio
MTODO DIRECTO ENFOQUE DE MERCADO, FORMA TRADICIONAL:

Este enfoque consiste en analizar las transacciones de compra venta, de
terrenos iguales o semejantes que hayan sido debidamente registrados y protocolizados
en la oficina del registro Inmobiliario del municipio donde se ubica la parcela o lote,
durante los dos ltimos aos a partir del momento que se realiza el avalo. Tomando un
nmero X de referenciales iguales o semejantes en cuanto al rea, precio.
Antes de aplicar este enfoque se destacan algunos parmetros que son importantes
conocer:
Pasos para aplicar el enfoque de mercado, forma tradicional
Identificacin de la parcela o lote , este se puede identificar mediante los siguientes
documentos:
a. Planilla sucesoral
b. Contrato de arrendamiento
c. Documento de Propiedad
d.
Si lo identifica por el documento de propiedad el avaluador solo le interesa la
siguiente informacin: nombre del propietario, linderos, rea, cita de registro (n del
documento, tomo, protocolo, ao, trimestre).
Se dirige al lugar donde se ubica la parcela o lote e identifica su forma geomtrica,
si es polgono regular o irregular, en sus respectivas formas: cuadrado, rectngulo,
tringulo, trapecio, paralelogramo, etc.
Mide el lote o parcela para compararla con las medidas del documento de propiedad,
y toma las fotografas
Realizar un anlisis del entorno para verificar, el acceso a la zona, desarrollo,
servicios, poblacin, actividades econmicas predominantes, tipos de construccin
del sector, nivel socio-econmico, nombre de las urbanizaciones que estn
relativamente cercanas.
Especifica los derechos incorporados al lote o parcela tales como: propiedad,
copropiedad, enfiteusis, servidumbre.
Se dirige a la oficina de planeamiento urbano y solicita una constancia de variables
urbanas.
Se dirige a la Oficina del Registro Inmobiliario del Municipio, donde se ubica la
parcela o lote.
Registro Inmobiliario: son las oficinas pblicas ubicadas en todos lo municipios donde
se registran y se protocolizan todos los documentos de compra venta de bienes
inmuebles. El Registro esta gerenciado por un registrador, en el se llevan tres libros, el
diario, ndice y protocolo. Al avaluador solo le interesa revisar el libro ndice y el diario.
El Libro ndice lleva anotado todas las transacciones de compra venta en
forma cronolgica, da a da, por trimestre. La informacin que suministra el libro
ndice es la siguiente: Comprador, vendedor, monto, cita de registro. La informacin del
libro diario es la siguiente: comprador, vendedor, monto, rea, cita de registro, fecha de
registro. El nmero de referenciales que debe tomar el avaluador, segn normas son: 10
referenciales si utiliza la forma tradicional, 20 referenciales si utiliza la forma cientfica
con 2 variables independientes, 30 si utiliza 3 variables independientes.
Como las fechas de los referenciales no son recientes es necesario realizarles un

correctivo por actualizacin de precios, en el tiempo transcurrido entre la fecha del
referencial y la fecha del avalo lo que permite la estimacin de precios constante. Este
correctivo se puede realizar por tres mtodos:
a. El Mtodo del Nivel General de Precios

Utilizando los I.P.C. dados por el Banco Central de Venezuela
VA = P.U.R. (F.A.I) donde; F.A.I = I.P.C. actual
I.P.C. anterior
VA = Valor actualizado
P.U.R. = Precio unitario del referencial
F.A.I. = Factor de ajuste por inflacin.
b. Mtodo Factor de Capitalizacin.

VA = P.U.R. (1 + i)n
P.U.R. = Precio unitario del referencial
(1 + i)n = Factor de incremento
i = mxima tasa pasiva del mercado, de los 6 primeros Bancos Universales
del Pas
n = N de aos o meses
c. Mtodo de la Universidad Ezequiel Zamora (UNELLEZ)

(Anlisis exponencial de tendencias)
VA = Vo (1 + i)n
Vo = Valor Unitario del referencial
(1 + i)= Factor de incremento
i = n ai 1
n = N de aos o meses
ai = (i1 x i2 x i3 x ........ x in)
ai = La inflacin en Venezuela mes a mes desde la fecha del referencial hasta
la fecha del avalo
Para realizar los ajustes se elaboran los siguientes cuadros:
Para utilizar a F.A.I.(Factor Ajuste por Inflacin):
CUADRO X CORRECTIVO
DE PRECIOS
Referencial Fecha Valor Unitario Correctivo F.A.I. V.A.
N Bs/m2 INPCA INPCH
1 10 02 10 125.000 614,83 544,64 1,12 140.000,00
2 05 02 10 128.000 614,83 580,53 1,05 134.400,00
3 10 02 10 132.000 614,83 535,94 1,14 150.480,00
TOTAL 424.880,00
Para utilizar, el mtodo de las tasas pasivas y el de la UNELLEZ se utiliza el

cuadro siguiente:
CUADRO Y CORRECTIVO
DE PRECIOS
Referencial N Fecha Valor Unitario Factor (1 + i)n VA
Bs/m2
1 10 05 09 125.000 1,06 132.500,00
2 05 08 09 128.000 1,03 131.840,00
3 10 04 09 132.000 1,07 141.240,00
TOTAL 405.580,00
Una vez que se hace el ajuste de precios por accin del tiempo, se procede al
anlisis estadstico, aplicando los estadsticos de tendencia central, los ms utilizados en
avalos de inmuebles son la media aritmtica (X) y la mediana (Md).
El precio unitario ajustado puede ser el valor de la media aritmtica o el de la
mediana pero nunca el promedio de ambas. El tasador debe explicar en forma resumida
porque tom la media o la mediana.
Correctivo por superficie del Terreno:

Segn la economa, el precio unitario de una parcela de terreno, esta en funcin del
tamao de su rea, por ejemplo un terreno de 500m2 tendr un valor mayor que una
parcela de 800m2. En la prctica cuando se seleccionan los referenciales es muy difcil
que el rea del terreno a valorar coincida con el rea de los terrenos de los referenciales,
y es necesario homogenizar la muestra ajustando las reas utilizando los siguientes
mtodos:
Mtodo de Correlacin Potencial:

Se busca la curva de mayor ajuste o la que tenga el coeficiente ms alto y se
adopta la curva de mercado ms probable. La ms tpica en el mercado inmobiliario es
la correlacin potencial o lnea tipo logartmico.
Y = A (X)B, donde Y = valor unitario aplicable a la parcela en Bs/m2
A = Promedio de los montos de los referenciales
X = Promedio de las reas de los referenciales
B = coeficiente de correlacin
Se calcula el valor de B mediante logaritmo de la forma siguiente:

Log Y = Log A + B . Log X
B = Log Y Log A
Log X
Se entra a la curva con el rea a avalar y se obtiene directamente el valor unitario
ajustado. Y = A (X)B
Mtodo Lorenzo Di Ruggiero (L.D.R.)

Y = 6,6 AR x P.U.C.
AI
Y = Valor unitario aplicable a la parcela en Bs/m2

XARR = Promedio reas registradas en el Registro Subalterno
AI = rea a evaluar del inmueble
P.U.C. = Precio Unitario Corregido por tiempo
Mtodo del Dr. Carlos Meyer:
El Dr. Meyer dice: que cuando un terreno urbano o pre-urbano duplica su rea su
valor disminuye en un 10% o viceversa. El resultado del precio unitario del terreno en
funcin del rea de terreno, se comporta como una funcin de lnea recta, donde las
variables precio unitario y rea de terreno definen la pendiente de la recta y el precio
unitario corregido se obtiene mediante dos expresiones matemticas:
a. Cuando el rea del terreno a valorar es mayor que el promedio de los

referenciales la expresin es la siguiente:
Y= 1 AI X +X (P.U.C.)
AR
donde;
Y = Valor unitario a ajustado
AI = rea del terreno a valorar
XAR = Promedio de las rea de los referenciales
P.U.C. = Valor unitario corregido
X = Constante 0,10
b. Cuando el rea del terreno a valorar es menor que el promedio de las reas
de los referenciales
Y= 1+ XAR X -X (P.U.C.)
AI
P.U.C. = Precio unitario corregido por tiempo
Aplicacin del enfoque de mercado forma tradicional e inferencia estadstica, utilizando

el paquete estadstico SPSS 17.0
Enfoque de Mercado Forma Tradicional:

Aplicacin de formulas, modelos y ponderaciones arbitrarias y empricas. Aplicacin de
factores determinsticos, con disminucin del nivel de precisin de la tasacin. Sefectu
una investigacin de operaciones de compra-venta de terrenos en Registro Inmobiliario
del Municipio Guanare, encontrndose 20 referenciales comparables y relativamente
cercanos a la parcela en estudio. Como las fechas de los referenciales no son recientes a
la fecha del avalo (20-02-2010), y las reas de los referenciales son diferentes a las
reas de la parcela a valorar, obliga a realizar los respectivos ajustes o correctivos por
accin del tiempo y por superficie o rea. A continuacin se muestran los referenciales
y los clculos realizados.
CUADRO 1
CUADRO DE REFERENCIALES
Monto Precio
Ref. rea Fecha de
Vendedor Comprador Operaci Unitario Ubicacin Cita de Registro
N (m2) Registro
n Bs. Bs/m2
1 Antonio J. Escalona Jos Cceres 27.000,00 150 180,00 Urb. San Francisco N 29 Tomo 4to 07/12/2008
Folio 200
2 Nstor Molina Juana Salazar 25.500,00 170 150,00 Urb. Los Ponos N 21 Tomo 3ro 20/12/2008
Folio 122
3 Olga Flores Egdys del Corral 26.600,00 190 140,00 Urb. Los Pinos N 32 Tomo 4to 30/12/2008
Folio 27
4 Alexis Bermdez Henry Quevedo 27.750,00 185 150,00 Urb. Los Pinos N 7 Tomo 1ro 08/11/2008
Folio 45
5 Armando Espinosa y Lisbeth Carrillo 21.125,00 175 155,00 Urb. Los Pinos N 37 Tomo 3ro 10/10/2008
Otros Folio 235
6 Bruno Ruz Emeterio R. 25.200,00 168 150,00 Urb. San Francisco N 37 Tomo 3ro 15/11/2008
Folio 80
7 Antonio Licata Amario L. 27.300,00 175 156,00 Urb. San Francisco N 42 Tomo II 17/12/2008
Folio 30
8 Golfredo Rojas Luis Chang 27.300,00 182 150,00 Urb. Hato Modelo N 23 Tomo III 20/12/2008
Folio 50
9 Jos Sutera Armando Q. 25.650,00 190 135,00 Urb. San Francisco N 38 Tomo III 30/12/2008
Folio 222
10 Santiago Farias Luis Chang 26.325,00 195 135,00 Av. 23 de Enero N 39 Tomo IV 30/12/2008
Folio 274
11 Luis Torres Pedro Daz 26.068,00 196 133,00 Carrera 4ta N 33 Tomo II 15/12/2008
Folio 120
12 Jos Angulo Petra Calderon 25.625,00 205 125,00 Av. 23 de Enero N 38 Tomo IV 22/02/2009
Folio 225
13 Ignacio Flores Lino Febres 25.800,00 215 120,00 Urb. El Pilar N 42 Tomo IV 26/02/2009
Folio 132
14 Antonio Ruiz Juan Mancilla 25.300,00 220 115,00 Urb. San Francisco N 12 Tomo I 23/03/2009
Folio 20
15 Antonio Corres Armando Tua 25.000,00 250 100,00 Urb San Francisco N 38 Tomo III 17/04/2009
Folio 26
16 Luis Ochoa Maria Cubero 25.724,00 218 118,00 Urb. Los Cortijos I N Tomo III 12/05/2009
Folio 27
17 Juan Medina William Disano 24.360,00 203 120,00 Urb. Los Cortijos I N12 Tomo I 23/05/2009
Folio 14
18 Bruno Uzcategui Antonia Castillo 25.740,00 198 130,00 Urb. Los Cortijos I N 25 Tomo IV 14/06/2009
Folio 16
19 Golfredo Ponce Deis Conde 24.336,00 208 117,00 Colinas de Curazao N 2 Tomo I Folio 21/06/2009
12
20 Lorenzo Calles Santiago Linares 25.300,00 220 115,00 Colinas de Curazao N 34 ToIIFol223 30/06/2009
UBICACIN: Av. 23 DE ENERO

REA: 200 m2
ZONIFICACIN: R III
FUENTE: REGISTRO INMOBILIARIO MUNICIPIO GUANARE
FECHA DEL AVALO: 20 DE FEBRERO DEL 2010
CUADRO 2
CORRECTIVOS DE PRECIOS UNITARIOS POR TIEMPO
P. Unitario FACTOR V.A.**

Ref. N Fecha rea (m2) Monto Bs. Bs/m2 (1+i)* Bs /m2
1 07/12/2008 150 27.000,00 180 1,21 217,80
2 20/12/2008 170 25.500,00 150 1,20 180,00
3 30/12/2008 190 26.600,00 140 1,20 168,00
4 08/11/2008 185 29.600,00 160 1,21 193,60
5 10/10/2008 175 27.125,00 155 1,22 189,10
6 15/11/2008 168 25.200,00 150 1,21 181,50
7 17/12/2008 175 27.300,00 156 1,20 187,20
8 20/12/2008 182 27.300,00 150 1,20 180,00
9 30/12/2008 190 25.650,00 135 1,20 160,00
10 30/12/2008 195 26.325,00 135 1,20 162,00
11 15/12/2008 196 26.068,00 133 1,21 160,93
12 22/02/2009 205 25.625,00 125 1,14 142,50
13 26/02/2009 215 25.800,00 120 1,14 136,80
14 23/03/2009 220 25.300,00 115 1,13 129,95
15 17/04/2009 250 25.000,00 100 1,12 111,00
16 12/05/2009 218 25.724,00 118 1,11 130,98
17 23/05/2009 203 24.360,00 120 1,10 132,00
18 14/06/2009 198 25.740,00 130 1,10 143,00
19 21/06/2009 208 24.336,00 117 1,08 124.20
20 30/06/2009 220 25.300,00 115 1,08 124,20
= 195,65 = 26.042,65 Total 3.156,92 Bs/m2
* i = Promedio de Tasas pasivas

**V.A.= Factor x P.U.
Avalo realizado el 20/02/2010
39
Anlisis Estadsticos calculo de media de aritmtica ( )
= 3.156,92 Bs/m2 = 157,84 Bs/m2
20
Calculo de la Mediana (Md)
Md = 160 + 160,93 = 160,46 Bs/ m2
2
Se tomo el valor superior (160,46 Bs/ m2) Porque la parcela
N
tiene las siguientes ventajas
1 111
2 124,20
1.- Buena Ubicacin 3 126,36
2.- Posee todos los servicios 4 129,95
3.- Excelente forma Geomtrica 5 130,98
4.- Es el valor ms cercano al mercado 6 132,00
7 136,80
8 142,50
9 143,00
10 160,00 *
11 160,93 *
12 162,00
13 168,00
14 180,00
15 180,00
16 181,50
17 187,20
18 189,10
19 193,60
20 217,80
Ajuste o correctivo de reas:

Se utiliz correlacin potencial, porque es un mtodo universal, y es el ms utilizado en
el mercado inmobiliario cuando se quiere homogeneizar una muestra por efecto de las
diferencias de las reas de los referenciales y el rea de la parcela a valorar.
Y = A (X)
Y = Precio Unitario de los montos
A = Promedio de los montos
= Promedio de las reas
= Factor de Correlacin?
Se despeja Beta por logaritmo
Log Y = Log A + Log X
= Log Y Log A = Log 160,46 Log 26.042,65
Log X Log. 195,65
= 2,20 4,41 = - 0,9651

2,29
Se recalcula (Y) para obtener directamente el precio unitario ajustado

Y = A (X)
Y = 26.042,65 (200)-0,9651
Y = 26.042,65 (0,0060) = 156,25 Bs/m2
Valor total parcela

VT = 200 m2 x 156,25 Bs/m2 = 31.250,00 Bs.
Aplicando el Mtodo de Lorenzo DRuggiero:

6,6
Y= XAR x (P.U.A)
AI
6,6
Y= 195,65 m2 x 160,46 Bs/m2
200 m2
Y = (0,9967) (160,46) = 159,93 Bs/m2
Aplicacin a Carlos Meyer:
Y= 1 AI X +X (P.U.C.)
AR
Y= 1- 200m2_ 0,10 + 0,10 (160,46)

195,65 m2
Y = 0,9978 x 160,40 Bs /m2 = 160,10 Bs / m2
Inferencia Estadstica /Modelo de Regresin Mltiple:

Adopcin de modelos realizados a partir de los mtodos cientficos sustentados
por la inferencia estadstica.
En este enfoque las tendencias son extradas del propio mercado, esto es de los
datos del mercado.
El objetivo del enfoque cientfico es orientar al tasador desde la escogencia de
las informaciones de inters, la forma como recolectarlas, analizarlas y tratarlas en la
bsqueda de modelos que expliquen de manera satisfactoria, la variabilidad observada
en los precios en el mercado que se estudia. Por lo tanto se deben seguir los siguientes
pasos:
Conocimiento de datos
Recoleccin de Datos
Procesamiento y anlisis de datos
Interpretacin de los resultados
Redaccin del informe de avalo
Este enfoque debe ser aplicado cuando se necesite ms de una variable

independiente, para poder explicar la variabilidad de los precios usados en el mercado
inmobiliario.
En avalos de terrenos urbanos y sub-urbanos actualmente se esta trabajando
con regresin mltiple, teniendo en consideracin los mltiples factores que interfieren
en los precios de los terrenos urbanos.
Cuando pretende explicar el comportamiento del mercado de terrenos urbanos
basndose en una muestra de la poblacin de m precios en el usado (Y), considerando
n caractersticas que influyen en el, se utiliza regresin lineal general, que consiste de
una funcin lineal de la forma siguiente:
= B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + .. + BnXn
= Precio a predecir (variable dependiente)
B0, .., Bn = Parmetros de la poblacin
X1, ..., Xn = Variables independientes, covariables, variables explicativas,
regresores.
Para calcular el precio unitario de , se va a utilizar el recurso computacional a

partir del manejo del paquete estadstico SPSS 17.0, este paquete da los valores de B0,
B1, B2, , B3, Bn, en el cuadro denominado Coeficientes(columna model). X1, X2,
Xn, son las variables independientes conocidas.
La forma ms adecuada para aplicar la teora es resolviendo el caso anterior por
inferencia estadstica.
A continuacin de muestran los anlisis de los estadsticos que indican regresin
conjunta (R2 ajustado, F, t).
Primera Corrida. Matriz de correlacin:

El Objetivo de la matriz de correlacin es conocer la tendencia y magnitud del grado de
asociacin, relacin, entre las variables independientes entre si. Los indicadores de la
matriz sealan una correlacin fuerte y opuesta entre el precio unitario y el rea del
terreno, fuerte y opuesta entre el precio unitario y el tiempo. Es importante que el
tasador realice una buena seleccin de las variables independientes, para predecir la
variable dependiente, debido a que cuando se selecciona el modelo de regresin lineal
mltiple, los coeficientes o estadsticos se vuelven menos confiables, a medida que
aumenta la correlacin entre las variables independientes, dado que presenta problemas
de multicolinealidad. Una correlacin mayor del 70% entre las variables independientes,
es motivo de atencin, porque distorsionan el modelo, y los estadsticos que indican
regresin conjunta tales como: R2, F y t, pierden credibilidad.
Se tiene R2 ajustado = 0,693, indica que las variaciones en el precio unitario son
aplicadas en un 69,3% por las variables independientes o regresores del modelo, queda
sin explicar un 30,70%, sealando la inexistencia de regresin positiva. Por otra parte el
valor de F = 22,487, indicado en el cuadro de Anova, teniendo una cola de la
distribucin una proporcin de = 0,000 (lo que indica como sig) obtenindose una
confianza de (1 ) = (1 0,000) = 100%, sealando existencia de regresin conjunta.
Para la variable rea la significancia (t) es de 0,005, obtenindose una confianza
(1 ) = (1 0,005) = 99,50%, indicando regresin positiva.
Para la variable tiempo, las significancia es de 0,047, obtenindose una
confianza (1 ) = (1 0,047) = 95,3%, indicando la existencia de regresin conjunta.
Observamos que los valores de t para las variables rea, tiempo, son mayores en valor
absoluto de dos (2), sealando regresin positiva. Como R2 ajustado es menor que el
75%, indica que hay que depurar la muestra y se va al cuadro Case wise diagnostics
(Diagnstico por caso) y en la columna Std residual (Residuos Estandarizados), todos
aquellos referenciales que tengan valores absolutos mayores a 1 hay que eliminarlos
43
porque indican dispersin con respecto a la recta de regresin y hay que volver a correr
el programa hasta que el nivel de significancia de todas las variables independientes
sean menor o igual al 5% con un nivel de confianza (1 0,05) = 95% y R2 ajustado sea
mayor de 75%.
Datos arrojados por el paquete estadstico primera corrida:
CUADRO DE VARIABLES
P.U. rea Tiempo
1 180,00 150,0 12,00
2 150,00 170,00 12,00
3 140,00 190,00 12,00
4 150,00 185,00 11,00
5 155,00 175,00 10,00
6 150,00 168,00 11,00
7 156,00 175,00 12,00
8 150,00 182,00 12,00
9 135,00 190,00 12,00
10 135,00 195,00 12,00
11 133,00 133,00 12,00
12 125,00 196,00 14,00
13 120,00 215,00 14,00
14 115,00 220,00 15,00
15 100,00 250,00 16,00
16 118,00 218,00 17,00
17 120,00 203,00 17,00
18 130,00 198,00 18,00
19 117,00 208,00 18,00
20 115,00 220,00 18,00
Matriz de Correlacin
p.u. rea Tiempo
p.u. Correlacin de Pearson 1 -,807** -,746**
Sig. (bilateral) ,000 ,000
N 20 20 20
rea Correlacin de Pearson -.807** 1 ,675**
Sig. (Bilateral) ,000 ,001
N 20 20 20
Tiempo Correlacin de Pearson -,746** ,675** 1
N 20 20 20
** La correlacin es significativa al nivel 0,01 (bilateral)
Regresin
Variables Introducidas / Eliminadas
Model Variables Introducidas Variables Eliminadas Mtodo
1 Tiempo, rea Introducir
a.- Todas las Variables solicitadas introducidas
b.- Variable dependiente: p.u
Resumen del Modelob

Modelo R R R cuadrado Error tp. De la Durbin-
cuadrado corregida estimacin Watson
1 .852 ,726 ,693 10,63257 1,219
a. Variables predictoras: (constante), tiempo, rea
b. Variable dependiente: p.u
ANOVAb
Modelo Suma de gl Media F Sig
cuadrados Cuadrtica
1 Regresin 5084,325 2 2542,163 22,487 .000a
Residual 1921,875 17 113,051
Total 7006,200 19
a. Variables predictoras: (constante), tiempo, rea
Coeficientes
Coeficientes no Coeficientes
Model estandarizados estandarizados t Sig
s
B Error tip. beta
1 (Constante) -248,021 17,689 14,022 ,000
rea -,400 ,124 -.558 -3,238 ,005
Tiempo -2,652 1,238 -,369 -2,143 ,047
a. Variable dependiente: p.u
Diagnostico por Casoa
Nmero de Caso Residuo Tip p.u. Valor Pronosticado Residuo Bruto

1 2,241 180,00 156,1685 23,83152
2 ,173 150,00 148,1652 1,83484
3 -,015 140,00 140,1618 -,16184
4 ,488 150,00 144,8150 5,18505
5 ,332 155,00 151,4689 3,53110
6 -,152 150,00 151,6178 -1,61777
7 ,925 156,00 146,1643 9,83567
8 ,624 150,00 143,3632 6,63683
9 -,485 135,00 140,1618 -5,16184
10 -,297 135,00 138,1610 -3,16101
11 -2,819 133,00 162,9713 -29,97130
12 -,701 125,00 132,4563 -7,45627
13 -,456 120,00 124,8531 -4,85312
14 -,489 115,00 120,2000 -5,20001
15 -,521 100,00 105,5427 -5,54274
16 ,217 118,00 115,6958 2,30423
17 -,160 120,00 121,6983 -1,69826
18 ,842 130,00 121,0468 8,95320
19 -,004 117,00 117,0451 -,04514
20 ,259 115,00 112,2432 2,75685
Estadsticos Sobre los Residuosa
Mnimo Mximo Media Desviacin N
Valor Pronosticado 105,5427 162,9713 134,7000 16,35836 20
Residuo Bruto -29,97130 23,83152 ,00000 10,05740 20
Valor Pronosticado tip. -1,782 1,728 ,000 1,000 20
Residuo tip. -2,819 2,241 ,000 ,946 20
Segunda corrida.
Los indicadores en la matriz, sealan una correlacin fuerte y opuesta entre el precio
unitario y el rea de terreno, muy fuerte e indirecta entre el precio unitario y el tiempo
(-,779, -,804).
Anlisis de los Estadsticos:
Se observa un valor de R2 ajustado = 0,718, lo que indica que las variaciones en el
precio unitario del terreno son explicadas en una proporcin superior al 71,8%, por las
variables explicativas rea y tiempo. As como el valor del estadstico F = 23,892, para
una cola de la curva donde la significacin = 0,000, correspondiente a un confianza =
100% y el valor del estadstico t dado en la Tabla de Coeficientes es mayor a dos (2) en
valor absoluto para cada una de las covariables, rea y tiempo. Para un nivel de
significancia menor o igual al 5% para cada una de las variables independientes, todo
esto indica la existencia de regresin conjunta. Como R2 ajustado tiene un valor de
0,718 menor del 75% no hay regresin positiva y hay que depurar la muestra
elaborando la tercera corrida:
Tercera Corrida:
Los indicadores en la matriz sealan una correlacin muy fuerte y opuesta entre
el precio unitario y el rea, muy fuerte y opuesta entre el precio unitario y el tiempo
(-813).
Anlisis de los Estadsticos:

Se observa un valor de R2 ajustado igual 0,928, que indica que las variaciones en
el precio unitario, son explicadas en un 92,8 %, por las variables rea y tiempo. El valor
F= 110,352, para una cola de la curva donde la significacin () =0,000 , con una
confianza del 100%, el valor t es mayor de 2 en valor absoluto para cada una de las
covariables, rea, tiempo (-,949, -,813)
Para un nivel de confianza menor del 5% para cada una de las variables.
Como R2 ajustado = 92,8 % > 75%, F= 110,352, t= -8,05; -2,86 ; los grados de libertad
(gl) =15, se puede afirmar con un 100% de seguridad que hay regresin conjunta y se
resuelve la ecuacin de regresin, con los datos (constante, rea, tiempo) del Cuadro
Coeficientes. Siendo la ecuacin de ajustes:
= Bo + B1X 1 + B2X2
= 273,092 0,596 (200 m2) 1,648(26) =
= 273,092 119,20 42,84=111,05 Bs / m2
Este valor en estadstica se llama estimacin puntual, una de las desventajas de

la estimacin puntual es que la misma no permite expresar su grado de incertidumbre,
por eso es que hay que utilizar el intervalo de confianza, donde con una determinada
probabilidad de error () y un intervalo (a b) de valores, se puede encontrar el precio
unitario del terreno con un margen de error entre el 5 y el 10% matemticamente se
denota de la siguiente manera:
P.U. = t.s P.U.M. + t.s.,

Donde; t.s. se le denomina lmite inferior y + t.s. lmite superior.
Como n = 20 muestra pequea, se utiliza la distribucin t de student con un 90% de
confianza y con n (k + 1) grados de libertad = 15; t= 1,753 ver tabla 1.2
P.U. = 111,05 - 1,753 x 4,534 < P.U.M. < 111,05 + 1,753 x 4,534
P.U. = 111,05 7,9481 < P.U.M. < 111,05 + 7,9481
P.U.= 103,10 Bs/m2 P.U.M. < 118,998 Bs/m2
Se tomo el valor superior porque:

a. La parcela posee buena ubicacin
b. Posee todos los servicios pblicos
c. Excelente forma geomtrica
d. Topografa plana
Valor de la parcela
VP = 200m2 x 118,998 Bs/m2 = 23.799,60 Bs
Ver a continuacin datos arrojados segunda corrida y tercera corrida
p.u. rea Tiempo
N 19 19 19
N 19 19 19
N 19 19 19
Regresin
Variables Introducidas / Eliminadasb

Resumen del Modelob

1 .866 ,749 ,718 8,71641 1,150
c. Variables predictoras: (constante), tiempo, rea
d. Variable dependiente: p.u
ANOVAb
cuadrados Cuadrtica
1 Regresin 3630,494 2 1815,247 23,892 .000a
Residual 1215,612 16 75,976
Total 4846,105 18
c. Variables predictoras: (constante), tiempo, rea
d. Variable dependiente: p.u
Coeficientes
s
B Error tip. beta
1 (Constante) 229,308 15,746 14,563 ,000
rea -,279 ,109 -,435 -2,567 ,021
Tiempo -3,088 1,25 -,511 -3,014 ,008

1 ,599 150 144,7797 5,22026
2 ,092 140,00 139,1951 ,80486
3 ,725 150,00 143,6796 6,32043
4 ,624 155,00 149,5602 5,43984
5 ,181 150,00 148,4265 1,57352
6 1,447 156,00 143,3836 12,61641
7 ,983 150,00 141,4290 8,57102
8 -,481 135,00 139,1951 -4,19514
9 -,321 135,00 137,7990 -2,79899
10 -2,537 133,00 155,1113 -22,11125
11 -,728 125,00 131,3432 -6,34319
12 -,693 120,00 126,0378 -6,03782
13 -,752 115,00 121,5534 -6,55338
14 -1,157 100,00 110,0882 -10,08819
15 ,237 118,00 115,9353 2,06473
16 -,014 120,00 120,1237 -,12372
17 1,327 130,00 118,4316 11,56841
18 ,156 117,00 115,6393 1,36071
19 ,311 115,00 112,2885 2,71147
Residuo Bruto -22,11125 12,61641 ,00000 8,21791 19
Residuo tip. -2,537 1,447 ,000 ,943 19
p.u. rea Tiempo
N 18 18 18
N 18 18 18
N 18 18 18
Regresin
Variables Introducidas / Eliminadasb
Resumen del Modelob
1 .968 ,936 ,928 4,53410 2,109
e. Variables predictoras: (constante), tiempo, rea
f. Variable dependiente: p.u
ANOVAb
cuadrados Cuadrtica
1 Regresin 4537,241 2 2268,620 110,352 .000a
Residual 308,371 15 20,558
Total 4845,611 17
e. Variables predictoras: (constante), tiempo, rea
f. Variable dependiente: p.u
Coeficientes
s
B Error tip. beta
1 (Constante) 273,092 10,513 25,976 ,000
rea -,596 ,074 -,756 -8,054 ,000
Tiempo -1,648 ,575 -,269 -2,865 ,012
c. Variable dependiente: p.u

1 -,436 150,00 151,9749 -1,97492
2 -,012 140,00 140,0529 0,05286
3 1,173 150,00 144,6816 5,31836
4 ,597 55,00 152,2909 2,70907
5 -1,062 150,00 154,8154 -4,81539
6 1,545 156,00 148,9944 7,00559
7 1,142 150,0 144,8217 5,17831
8 -1,114 135,00 140,0529 -5,05286
9 -,457 135,00 137,0723 -2,07234
10 -1,804 125,00 133,1797 -8,17971
11 -,409 120,00 121,8538 -1,85375
12 -,491 115,00 117,2250 -2,22497
13 ,509 100,00 97,6936 2,30639
14 ,635 118,00 115,1207 2,87935
15 -,896 120,00 124,0622 -4,06220
16 1,016 130,00 125,3945 4,60554
17 -,537 117,00 119,4334 -2,43342
18 ,600 115,00 112,2802 2,71982
Residuo Bruto -8,17971 7,00559 ,00000 4,25904 18
Residuo tip. -1,804 1,545 ,000 ,939 18
Mtodos Indirectos:
Planta de valores de las alcaldas: Este enfoque consiste en buscar el valor de los
terrenos en las oficinas de catastro donde se solicita una constancia de los valores
aprobados en Cmara Municipal teniendo especial cuidado de exigir le coloquen la
fecha de aprobacin por la Cmara Municipal, para realizarle ajuste de precios.
Mercado de Ofertas: consiste en buscar referenciales ofertados por; Inmobiliarias,
Revistas especializadas, carteles de oferta, y encuestas en el lugar donde se ubica la
parcela de terreno.
Las inmobiliarias poseen informacin sobre referenciales de compra y venta de
terrenos realizados en fechas actualizadas. Se le solicita 3 4 referenciales y se le
calculan las medidas de tendencia central tales como: media aritmtica, mediana,
rango. El mismo procedimiento se realiza con las encuestas, y los avisos
clasificados de la prensa local.
Proyecciones Hipotticas: consiste en calcular el valor residual de la parcela de
terreno, partiendo en un proyecto hipottico, basado en la capacidad de desarrollo de
la parcela dado por la zonificacin correspondiente. La utilizacin de este mtodo
solo proceder si se dan las circunstancias siguientes:
a) No existe alternativa para aplicar el mtodo de mercado por no existir
referenciales actualizados.
b) No existen contratos de arrendamientos de terrenos iguales o semejantes.
c) La zona donde se ubica el terreno es considerado como rea de reserva dentro de
un programa de expansin urbana futura. Las ordenanzas de zonificacin, son
instrumentos legales promulgados por las Cmaras Municipales, en las cuales se
establecen las caractersticas y capacidades de desarrollo de los terrenos
enmarcados dentro del Municipio bajo su jurisdiccin, caracterizndolos de
acuerdo a su ubicacin geogrfica y conformacin socio-econmica,
asignndole un uso determinado (residencial, industrial, comercial, etc) y
fijndole un porcentaje de ubicacin y de construccin al rea a desarrollar
Ejemplo: Una parcela clasificada como AR-II
rea mnima: 500 m2
% de Ubicacin: 40%
% de Construccin: 60%
VCR = Vt - VC
1. Clculo del valor de reposicin de la construccin (VRC):
300 m2 x 250.000 Bs/m2 Bs. 75.000.000
Total VRC ... Bs. 75.000.000
2. Clculo valor de la construccin (VC)
Costos Directos
300 m2 x 120.000 Bs/m2 .................... Bs. 36.000.000
Costos Indirectos
Proyecto 5%
Inspeccin .....3%
Supervisin .......................... 1%
Gastos Administrativos .........7%
Total 16% .......Bs. 5.760.000
Total costos directos + indirectos Bs. 41.760.000
3. Costos Financieros
I = A [ (1 + i)n 1] P
i
I = 6.960.000 [(1 + 0,024)6] 41.760.000
0,024
I = 44.358.364 - 41.760.000 ................... 2.598.364,00
4. Comisin FLAT ................. 3% 1.252.800,00
5. Ganancias del Promotor ........ 50% 20.880.000,00
Total valor de la construccin (VC 66.491.164,00
Calculo valor residual parcela de terreno (Vr) Vt = VRC - VC

Vt = 75.000.000 66.491.164 = 8.508.836
VrA = 8.508.836 . 1 = 7.937.115,14 Bs
(1 + 0,0116)6
VUT = 7.938.115,14 Bs = 15.874,23 Bs/m2
500 m2
Capitalizacin del Terreno:

VA = RT = RT = IT GT
i
RT = Renta del terreno
i = Mxima tasa pasiva
IT = Ingresos Totales
GT = Gastos Totales
Este mtodo se utiliza solo en aquellos terrenos que sus propietarios los tienen
generando una renta mensual, tal es el caso de los estacionamientos, y los terrenos que
utilizan en ferias para ubicar los juegos de los carruseles.
10. MODELO DE INFORME PARA VALORACIN DE TERRENOS SIN

CONSTRUCCIN
Presentacin del Informe de Avalo:
La presentacin se puede resumir en tres aspectos bsicos: elementos
preliminares, elementos de conclusin del valor y elementos complementarios o anexos.
Elementos Preliminares:
Son todas aquellas informaciones genrales que se consideran como caractersticas
preliminares de la presentacin del informe, entro los cuales se incluyen los
siguientes elementos:
La cartula que incluye muy esquemticamente: el ttulo, el tipo de bien, el
destinatario, la ubicacin, la fecha y la identificacin del avaluador
El ndice de contenido del informe (tabla de contenido)
Introduccin, que refleja el que?, Cmo?, Por qu?, objetivos y tipos de
avalo
Carta de remisin al cliente, indicando un resumen de los aspectos importantes y
el resultado y conclusin del valor del bien valuado (breve y precisa)
Un certificado o resumen que acredite a la persona o empresa que realiza el avalo
Declaracin de tica que certifica la imparcialidad, la veracidad y la
confiabilidad de los resultados del informe, firmado personalmente y sellado si
es posible.
Elementos de conclusin del valor:
Son todos aquellos elementos que en el texto del informe, implican la descripcin,
interpretacin, anlisis y la conclusin del valor, entre los cuales se incluyen los
siguientes elementos:
Aspectos generales, que deben contener el objetivo del avalo y la
identificacin completa del propietario o solicitante del informe
Factores de localizacin, referido a describir la identificacin y ubicacin del
inmueble o bien a tasar, la zonificacin y aspectos del urbanismo y linderos del
inmueble (segn documentos e inspeccin fsica)
Descripcin general de la zona de influencia del inmueble, siempre y cuando la
informacin se vincule con la tasacin, factores socioeconmicos, topografa,
accesos, servicios, usos, otros.
Descripcin e informacin legal del inmueble o bien a tasar (tradicin legal)
Caractersticas estructurales del inmueble, referido a describir la forma,
dimensiones, superficie o niveles, incluyendo la edad, y condiciones fsicas del
bien.
Descripcin breve del mtodo de avalo utilizado, indicando la informacin o
datos utilizados preferiblemente a travs de cuadros o tablas
Resumen de los resultados, desagregando en lo posible el valor total, en el caso de
que el avalo del bien se haya realizado por separado (terreno, construccin,
edificaciones, instalaciones, maquinarias, equipos, otros).
Fecha y firma del experto Valuador, del Perito avaluador o del Tasador.
Elementos complementarios y anexos:
Son todos aquellos elementos anexos que sustentan, justifican y dan el soporte
tcnico de veracidad y de credibilidad al resultado del informe. Estos anexos,
pueden variar de acuerdo al tipo de avalo y las caractersticas del bien a tasar. Sin
embargo, en forma general existen unos soportes bsicos que se deben incluir en el
informe, los cuales son los siguientes:
Fotocopia de los documentos que justifiquen y prueben legalmente, el
derecho de la propiedad o posesin del bien a tasar
Croquis o plano de la propiedad tasada, indicando algunos detalles de la
vecindad, ubicacin relativa, linderos y cualquier otro detalle de importancia
Fotografas del bien a tasar, en la cantidad suficiente y que indiquen las
caractersticas, detalles y aspectos relevantes que incidan en el valor
Cualquier otro soporte o documento probatorio que se considere necesario y
que se relaciones con la tasacin del bien en cuestin.
Recomendaciones Generales
Estas recomendaciones no se encuentran escritas en libros, sino que son el
resultado de experiencias previas y de la prctica continua en la actividad valuatoria.
As mismo, no se pretende que las orientaciones dadas se sigan al pie de la letra, por que
en efecto habr informes o escritos de avalos que no caern dentro de los aspectos aqu
mencionados, pero se trata de una gua basada en los casos y problemas que con ms
frecuencia se presentan en la redaccin de los informes valuatorios.
En la redaccin escrita del informe de avalo, se debe usar un lenguaje sencillo y
simple, pero eficaz, tcnico y convincente, evitando las metforas o palabras
cientficas o rebuscadas que confunden o distorsionan el mensaje del informe
Redacte el informe respetando el orden lgico gramatical del texto para evitar la
confusin en su lectura (Sujeto . verbo complemento)
Es necesario identificar muy bien los datos y la acreditacin del tasador:
Nombres y apellidos completos, cdula de identidad, N de colegiacin de la
Asociacin, Organizacin o Institucin de tasacin a la que se pertenezca
Se debe cuidar el estilo y los detalles del trabajo realizado, aunque esto varia segn
el que realice el informe, pero hay que hacer nfasis en la ptima presentacin
del mismo.
Revise muy bien la ortografa y evite firmar sin previa lectura, asegrese de
hacer una revisin completa de todos los aspectos ortogrficos y de redaccin
En la redaccin hay que propiciar la legalidad del texto del informe, utilizando
un tamao y tipo de letra adecuada, adems de evitar de recargar el contenido
del texto de cada folio del informe
57
Hay que usar siempre las unidades correctas para cada una de las variables
utilizadas en la redaccin del informe: Bs; Bs/m2; Bs/m3; Bs/ml; m2; m3; edad
(aos, meses), etc.
Separe, discrimine e identifique muy bien los diferentes componentes y tpicos del
informe
Incluya en lo posible el uso de cuadros, tablas o grficas para simplificar, tabular y
esquematizar el contenido del informe, para mejorar su presentacin y lectura.
La fecha del avalo es indispensable, pues un informe sin fecha no tiene validez
por el carcter dinmico y temporal del valor, sobre todo en economas
inestables o inflacionarias.
Elimine del lenguaje escrito, las palabras incompletas, las abreviaturas y los
smbolos abstractos que tienden a confundir, pues no se justifican en absoluto.
Evite en lo posible el uso de barbaridades en la redaccin del informe y utilice
los trminos tcnicos adecuados, como por ejemplo:
Evalo, evaluaciones Avalo, valuaciones, valoraciones, tasacin
Viviendas pegadas Viviendas pareadas o continuas
Yumbo Retro excavadora
Patrol Niveladora autopropulsada
Nunca olviden que en la comunicacin tanto escrita como verbal, es indispensable

dirigirse a las personas con un lenguaje comn y entendible, y en el caso de un
avalo, se requiere que el lector lo entienda fcilmente
A continuacin se muestra el esquema de presentacin a Instituciones Pblica o

Privadas:
1. ndice
2. Introduccin
3. Carta resumen de la inspeccin
4. Certificado de imparcialidad
5. Descripcin y caractersticas del Terreno
6. Formacin del valor
7. Diagnstico
8. Avalo, clculos
Estudio de mercado
58
Clculos
Anlisis de los resultados
9. Resumen de avalo.
Anexos:
Material fotogrfico
Copia documento de propiedad
Plano de ubicacin y situacin
Croquis de la parcela de terreno
Credenciales y autorizaciones del tasador
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniera de Tasaciones. SOITAVE. Lara. Mayo

2002
2. CASTRO GRIMALDI LINDOLFO. Interpretacin y Reglamentacin de las
Variables Urbanas Fundamentales. Universidad Simn Bolvar
3. CDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAPITULO. III. Artculos 538 al 553
4. CDIGO PROCEDIMIENTO CIVIL. CAPITULO. VIII. Artculos 556 al 562 y
777 al 778
5. CONTRERAS SALAS JOS. Manual de Avalo Bienes Inmuebles. UNELLEZ.
Ao 2000
6. DECLARACIN DE PRINCIPIOS DE CONTABILIDAD N 10. Colegio de
Contadores de Venezuela. Ao 2000
7. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadstica para Avaluadores de
Inmuebles. Caracas. Julio 1991
8. DESEDA MEDINA LUIS. Avalo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2002
9. GIMENEZ ALEJANDRO. Curso de Maquinaras y Equipos Industriales.
Valencia Marzo 2001
10. HERNNDEZ J. SAMUEL. Curso Bsico Avalo Bienes Inmuebles. Marzo
2003
11. LEY DE IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES. Caracas
Octubre 1999
12. PIOL ROBERTO. Valuacin de Edificaciones e Instalaciones Rurales. Caracas
1994
13. SOITAVE. Mtodo de Mercado para Terrenos Construidos y Correctivos para
el Aprovechamiento. Caracas ao 2000
A continuacin se muestra un Avalo, como ejemplo ilustrado de la metodologa que en
los actuales se est utilizando para valorar bienes inmuebles (Terrenos) por Inferencia
Estadstica.
Jos Contreras
S. Avaluador
Profesional Magster en
Administracin
INFORME DE AVALO
PARCELA UBICADA EN LA AVENIDA SIMON BOLIVAR, A 200

METROS REDOMA LAS GARZAS, PROLONGACIN AVENIDA LA
HILANDERA. MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA
PROPIETARIO: ORGANIZACIN COMUNITARIA BELLA VISTA

TASADOR: Msc. Jos Contreras
GUANARE, FEBRERO 2010

ndice
Introduccin 63
Carta de Resumen de los resultados 64
Identifcacin................................................................................................ 65
Certifcacin.................................................................................................. 65
Resumen...................................................................................................... 66
Caractersticas Generales............................................................................... 68
Localidad y Entorno....................................................................................... 69
Situacin Jurdica sobre el Arrendamiento....................................................... 70
Situacin Legal del Inmueble......................................................................... 70
Situacin Urbanstica del Inmueble................................................................. 70
Estudio de Mercado....................................................................................... 71
Clculos........................................................................................................ 74
Resumen de avalu....................................................................................... 75
Anexos: 77
Material Fotogrfico 78
Plano Ubicacin y Situacin 82
Copia del Documento de Propiedad 83
Ubicacin Relativa 86
Ubicacin Geogrfica 88
Croquis de Distribucin 90
Credenciales y Autorizacin del Perito 92
Introducci
n
El objetivo principal de este Informe de avalo es determinar el valor

real y verdadero (Justiprecio) del inmueble ubicado en la AVENIDA SIMON
BOLIVAR. MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.
Este informe est catalogado dentro de la clasificacin como

Privado o Particular, debido a que es elaborado para conocer a una fecha
determinada su valor real o verdadero.
El mtodo utilizado para valorar la parcela, es denominado Mercado o

Ventas comparables, tomando referencias de las compras ventas de
terrenos iguales o semejantes al que se est valorando debidamente
registrado y protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio
Guanare. Utilizando el Paquete Estadstico SPSS
17.0 con dos variables independientes. (rea, tiempo).
Ciudadano:
ORGANIZACIN COMUNITARIA BELLA VISTA
GUANARE - PORTUGUESA
De acuerdo con las instrucciones se precedi a realizar el avalu del

inmueble ubicado en LA AVENIDA SIMON BOLIVAR. GUANARE ESTADO
PORTUGUESA.
En el informe tcnico se puede observar que el procedimiento

utilizado para el clculo del valor es el usualmente empleado en el campo de
la tasacin, por lo cual se da f de las tcnicas empleadas y del uso de la
informacin recabada.
Efectuados los estudios y anlisis correspondientes result que el

referido inmueble tiene un valor actual de: CUARENTA Y OCHO MIL
TRESCIENTOS BOLVARES. (48.300 Bs.F.)
PERITO
AVALUADOR Jos
CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-
773
Jos Contreras S.
Avaluador
Profesional
Magster en
Administracin
IDENTIFICACIN
Perito(s) responsable(s) del Avalo JOS CONTRERAS S. ASOPROVE 101

Nmero de Inscripcin SUDEBAN del Avaluador P-773
Bien(es) Avaluado(s) PARCELA
Fecha del Avalo 14/02/2010
Propietario del Bien: ORGANIZACIN COMUNITARIA BELLA VISTA
RIF. J-308785610
CERTIFICACIN
Yo, Jos Contreras S., Tasador, abajo frmante

certifco:
a- Que el avalo obtenido para el inmueble, solicitado por ORGANIZACIN
COMUNITARIA BELLA VISTA y realizado por JOS CONTRERAS AVALUADOR
101 en fecha 14/02/2010, es producto de mtodos esenciales objetivos,
cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que halla influido en mi
trabajo ningn factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados
mtodos.
b- Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada

en cualquier posible operacin comercial o crediticia, ni me ligan con el
propietario lazos familiares ni de ninguna otra ndole.
c- Que mis servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en mi carcter de

profesional
Avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.
d- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para

confeccionar las estadsticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde
alcanza la buenas fe del Avaluador y que no he exagerado ni omitido
conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de
este avalo.
Firma del
Avaluador
SUDEBAN N P-
773
ASAPROVE
101
66
RESUMEN
Para: ORGANIZACIN COMUNITARIA BELLA
VISTA Fecha: 14-02-2010
De: Jos Contreras
Motivo: Avalu del inmueble
Tipo de Inmueble: PARCELA
Direccin: AVENIDA SIMN BOLIVAR. PROLONGACION LA HILANDERA
Ciudad: Guanare Municipio: Guanare Distrito Estado Portuguesa
DATOS DE
REGISTRO
Registro Protocol 1 ERO

Libros N 28 o 125 AL
Tomo 3 Fecha
Folio 2DO Trimestre
PARCELA
ALTURA: 190 m/s/n/m
COORDENADAS U.T.M.:
Huso:
0190420215
: 1001678
REGVEN: 09 0339
: 069 4333

1. AREA: 286 m2
2. FORMA: Polgono Irregular
3. TOPOGRAFIA: Plana
4. NMERO CATASTRAL: 18.04.0102700210010
5. REGISTRO N 07-00316
DESCRIPCIN DE
REAS
Edad de Construccin
Estado de Conservacin
Parcela :
m2
TOTAL
Observados segn Heideck
CARACTERSTICAS GENERALES
PARCELA

TOPOGRAF
A
Con pendiente Semiplana Variada

Plana
FORMA
Cuadrada Rectangular
Polgono Regular Polgono irregular
SERVICIOS
Agua Luz Gas Telfono
Cloacas Sptico Transporte Pblico
TIPOS DE CONSTRUCCIN
Gran lujo Lujo Segunda
Humilde Rural Otros: calidad
media
LINDEROS
Norte: TERRENOS MUNICIPALES Este: URB. ANDRES ELOY BLANCOS
Sur: AVENIDA SIMN BOLVAR Oeste: CANALES DE MARIOLOGA
ZONIFICACIN Y REGLAMENTOS
Zonificacin R-II rea mnima:
% construccin: 80 % ubicacin: 40
ACCESO DE LA
ZONA
Avenida Carrera Calle Vereda
DESARROLLO DE LA ZONA
Urbanizada Semi urbanizada
En proceso No urbanizada
LOCALIDAD Y
ENTORNO
Entorno: viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, abastos,
farmacias, escuelas, universidades. Ambulatorios.
Acceso: Av. Simn Bolvar.
Servicios: Todos los servicios pblicos
Poblacin: clase media
Tendencia: Estable
Actividades Econmicas Predominantes: comercios al detal, farmacias.
Estaciones de servicio. Abastos.
Desarrollo y Consolidacin de la Zona: en proceso de desarrollo.
Nivel Socio Econmico: Clase media
Tipos de Construcciones en el sector: Casas unifamiliares. Casas

bifamiliares. Cancha deportiva. Ferreteras.
SITUACIN JURDICA SOBRE
ARRENDAMIENTO
Ocupado por el Propietario x ARRENDADA
DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Fecha de la Firma del

Contrato: Duracin del
Contrato:
Renta Estipulada:
Revisin del
Canon:
SITUACIN LEGAL DEL INMUEBLE
Hipoteca(s)/ Prohibicin(es)/ Ejido/Otros(s) No conocidos
SITUACIN URBANSTICA DEL INMUEBLE
Zonificacin R-II
Cumple con las ordenanzas X
No cumple con las ordenanzas
Cdula de Habilidad SI NO
X
COMENTARIOS
Edifcaciones unifamiliares, campos deportivos. Farmacias,

comercio al por menor, al mayor, iglesias. Instituciones pblicas.
ESTUDIO DE
MERCADO
REFERENCIALE
S
N UBICACIN REA M2 MONTO BS/ PRECIO FECHA REG. N

UNITARIO
Bs./m2
1 Urb. Los Pinos 432 2687904 162,22 15/10/08 72
2 C.R. SAN FRANCISCO 380 0
2564240 0
167,46 22/12/08 94
3 AV. 23 ENERO 371 0
2616292 0
170,52 30/12/08 75
4 URB. EL PLACER 290 0
2125120 0
173,28 07/01/08 19
5 URB. VILLA ANDREA 297 0
2239774 0
175,42 16/02/08 42
6 AV. 23 ENERO 257 0
1987124 0
177,32 22/05/08 07
7 CARRERA 4 CALLE 8 240 0
1857360 0
177,39 18/06/08 28
8 URB. HATO MODELO 238 0
1908998 0
180,21 23/07/08 31
9 URB. LOS MANGOS 225 0
1852200 0
182,32 27/07/08 10
1887000 0
185,00 10/08/08 16
5063594 0
183,42 11/09/08 11
3532936 0
184,52 17/03/08 18
13 AV. SIMON BOLIVAR 797 0
5779047 0
172,51 30/03/08 47
3999688 0
171,67 23/05/08 41
15 CALLE 3 PARCELA 39 590 2
3933294 9
166,66 31/02/08 44
16 C. RES.ING.de 421 0
3588604 6
185,24 17/03/08 27
17 GUANARE CALLE 32 797 0
5496590 0
168,96 30/03/08 47
18 VA Guanare - 1000 2
7000000 6
170,00 09/10/08 06
19 BARINAS
AV. SIMON BOLIVAR 380 0627950 0
165,25 11/11/08 09
657280 0
164,32 10/12/08 16
21 AV. SIMON BOLIVAR 800 014000 0
175,00 22/02/09 12
1260000 0
180,00 13/02/09 22
0 0
FUENTE: Registro Inmobiliario. Municipio Guanare
Aplicacin del Paquete Estadstico SPSS 17.0.

A continuacin se muestran los Resultados del Paquete Estadstico 17.0
73
AVALUO DE LA
PARCELA Anlisis de los Resultados:
De acuerdo a los resultados arrojados por el Paquete Estadstico
SPSS 17.0 la ecuacin resultante se expresa de la siguiente manera:
Y= Bo + B1 x1 + B2 x2
Y= Bo+ B1 rea + B2 tiempo
Dado que se
cumple: R2 ajustado =
0,77
F> F = 29,45 > 3,68
74
Se puede afirmar con una confianza del 100% que hay regresin
conjunta y se procede a realizar la ecuacin de regresin:
Sustituyendo valores:
Y= 203,623 0,035 (286,00)
5,385 (6) Y= 161,30 Bs./ m2
Aplicando un intervalo de confianza con una probabilidad de error del 5%

tenemos:
P.U = Y S.T. < P.UM < Y + S.T
P.U.= 161,30 3,56 x 2,131 < P.U M < 161,30 + 3,56 x 2,131
P.U.= 153,713 Bs./m2 < 168,88 Bs./m2
Se tom el valor superior (168,88 Bs./m2), porque la parcela de

terreno tiene las siguientes ventajas:
1- Excelente ubicacin
2- Posee todo los servicios pblicos
3- Zona de clase media
4- Es el valor mas cercano al mercado
VALOR ACTUAL PARCELA

VAP= 286 m2 x 168,88 Bs/m2 = 48.299,68 Bs.
RESUMEN DE AVALU
76
RESUMEN DEL
AVALU
1- Valor actual parcela............................................................Bs.

48.299,68
Total........................................ Bs. 48.299,68

Valor redondeado.................................. Bs. 48.300,00
VALOR MINIMO DE MERCADO Bs.F. 48.300,00
TASADO
R
JOS CONTRERAS
Msc
ASAPROVE
101
SUDEBAN P-
773
77
Anexos
78
Fotografas
79
FOTO 1. AV. SIMON BOLIVAR VISTA SUR-ESTE. ENTORNO
URBANO GUANARE FEBRERO 2010.
FOTO 2. AV. SIMON BOLIVAR, VISTA SUR-OESTE ENTORNO

URBANO GUANARE FEBRERO 2010.
FOTO 3. ENTRADA AL LOTE. VISTA SUR-ESTE. GUANARE FEBRERO

2010.
80
FOTO 4. VISTA NORTE DEL
LOTE GUANARE FEBRERO
2010.
FOTO 5. CASA MODELO CONSTRUIDA EN EL LOTE. GUANARE FEBRERO 2010.
81
FOTO 6. CASAS TERMINADAS EN EL LOTE. GUANARE FEBRERO
2010.
Plano
de
Ubicacin
y
Situaci
n
82
83
Documentos
de
Propieda
d
84
85
Ubicaci
n
Relativ
a
86
87
Ubicaci
n
Geogrfic
a
88
89
Croquis
de
Distribuci
n
90
! l

4
o
Credenciales
y
Autorizacin
del
Perit
o
1
2
3

Avaluo Bienes Inmuebles I Definitivo PDF

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UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL

DE LOS LLANOS OCCIDENTALES

JOS CONTRERAS SALAS

GUANARE, MARZO 2013

Lic. Daisy Prez Contreras

El presente trabajo persigue principalmente propsitos didcticos orientados a la

La aplicacin de la metodologa ms adecuada para la realizacin de un trabajo

Avalo, valuacin, tasacin, valoracin, valuacin, valor de reposicin:

% de ubicacin = 120 m2 = 40%

Porcentaje de construccin: Relacin porcentual entre el rea de construccin de

% de construccin = 240 m2 = 80%

Titulo Supletorio: Aquel que certifica que ciertas bienhechuras incorporadas al

PROPSITOS O TIPOS DE AVALOS:

PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES

P.U. = Monto (Bs) = Bs/m2 = P.U= 250.000 Bs = 312,50 Bs/m2

Para localizar los referenciales, se solicita primero el libro ndice correspondiente

4. PRINCIPIOS DE MATEMTICA FINANCIERA:

Cuando el inters se expresa como un porcentaje de la cantidad original (Capital

Tasa de inters = Inters ganado x 100 = I x 100

i = Bs. 16.000,00 x 100 = 0,32 = 32%

Despejando I, queda I = p x i donde I = 50.000,00 x 0,32

I = Bs. 16.000 si despejamos p = I = Bs. 16.000 = Bs. 50.000,00

El periodo de tiempo comnmente utilizado para expresar el inters como tasa

Problemas: El seor Juan Araque deposit en el Banco de Venezuela el 02/03/2010 Bs.

Tasa de Inters = I = Bs. 34,00 = 0,34 x l00 = 34%

Capital Final = P + I = Bs. 100,00 + 34,00 Bs. = Bs. l 34,00

Est dado por la siguiente expresin;

Donde: P = Capital Inicial.

Esta frmula se denomina inters compuesto o valor futuro de un capital. La

Problema: La finca El Alacrn deposita en cuenta de ahorro, en el Banco de Venezuela

Valor actual de un capital:

1 con esta frmula se puede calcular cual es la cantidad de dinero

de actualizacin compuesta singular y es representada en las tablas de Matemtica

P=F 1 = 1.3117.000 Bs 1 = 1.3117.000 x (0,4556)

Anualidades: son pagos iguales en intervalos iguales de tiempo para su clculo se

A=F [ i ] = 1.500.000 x 0,0817 = 122.621,54 Bs

calcular de la frmula anterior sustituyendo el valor de "F", por ejemplo:

n, que significa calcule el valor "A", conociendo a P, i, n. Se le llama factor de

recuperacin de capital porque con l se puede saber lo siguiente: que cantidad de

pueda recuperar el capital prestado a una tasa de inters "i" en n tiempo.

A = P [ i(1 + i)n ] = 146.132 Bs x 0,0461 = 6.736,68 Bs.

A = 6.736,68 Bs/ Mensual

De la frmula A = F[ i ] se puede obtener la frmula siguiente despejando a

F = [ (1 + i)n 1] 3.000 Bs. 66,6095= 199.828,50 Bs.

[ i (1 + i) ] , se puede obtener la formula siguiente despejando a

actualizacin compuesto mltiple y aparece en las tablas de Matemtica Financiera

como P/A, i, n, que se lee, calcule el valor "P" conociendo a i, n.

A continuacin se dan algunos problemas que permitirn comprender mejor los

Problema N 1: Supngase que un comprador de un carro que cuesta Bs. 92.000,00 de

En la tabla se encuentra que para i = 1% y n = 24 meses

Problema N 4: Cunto debe depositar este ao en el Banco de Venezuela un padre de

Conocida simplemente como media, es obtenida por la sumatoria de los elementos

Ejemplo: dado los valores:

Debido a ello, se cre un modelo de probabilidad llamado curva normal o

Las medidas de dispersin estndar ms utilizadas son: la varianza o anova, la

La ventaja de su utilizacin es que posee la misma unidad de la media y su

Coeficiente de variacin: Este coeficiente se obtiene de la razn entre la desviacin

Es una medida interesante que da la indicacin de cuanto representa la desviacin

El anlisis de la informacin contenida en la matriz de correlacin permite, obtener

Estadsticos que indican regresin conjunta:

Este estadstico ayuda a verificar las contribuciones, de las variables independientes

6. VALORACIN DE TERRENOS URBANOS Y SUB-URBANOS SIN