AVANCE ALABANZA A

"Necesitamos a un consejero del millonario y Russ Whitney es el hombre. He ledo ms d

e una docena de libros de construccin de la riqueza de bienes inmuebles, y esto e
s el libro que pongo al uso prctico en mi vida. Por primera vez, Russ Whitney exp
one los secretos que hacen a inversionistas de bienes inmuebles prosperar y pros
perar. Lea este libro, luego lalo otra vez ya que sigue el camino gradual hacia l
a riqueza. Se divertir mientras es la fabricacin de dinero, y esto es la llave al x
ito ltimo".
- Steve Crowley, ex redactor del dinero, buenos das Amrica, y autor del dinero par
a vida
"Despus de entrevistar a cientos de los mejores empresarios en el mundo, he aisla
do un secreto profundo! Han tenido todos un consejero! Si quiere hacer el dinero
en bienes inmuebles, no hay consejero mejor entonces Russ Whitney. En el Consej
ero de Bienes inmuebles del Millonario, demuestra por qu".
- Mike Litman, coautor de conversaciones con millonarios: lo que millonarios hac
en para enriquecerse, sobre que nunca ha aprendido en escuela!
"Con qu frecuencia ha hecho un consejero una diferencia en su vida? Los puntos de
cisivos a menudo se pueden remontar a la direccin proporcionada por un amigo conf
iado. Considere a Russ Whitney, y su trabajo brillante, Consejero de Bienes inmu
ebles del Millonario, como su consejero de bienes inmuebles personal que le toma
r a la mano y le ensear modos prcticos, comprensibles de sacar ganancia de bienes in
muebles. Russ y sus mtodos probados para el xito estn con usted cada paso. Lea y ap
lique lo que encuentra en este libro, y estoy seguro que Lo har Grande!"
- Frank McKinney, autor de lo hace GRANDE! 49 secretos para construir una vida d
e xito extremo
"Russ Whitney incuestionablemente sabe ms modos de ayudar a individuos a crear la
riqueza en bienes inmuebles desde un principio permanente (con o sin cualquier
capital del principio) que cualquier otro experto en el campo. Le he mirado pers
onalmente transformar a 250 personas en un da de novatos de bienes inmuebles abso
lutos a bienes inmuebles creativos Boinas Verdes. ABSOLUTAMENTE vale la pena apr
ender sus ideas".
- Jay Abraham, mercadotecnia consejero de crecimiento experto, estratgico

DEDICACIN
En memoria de Richard Brevoort, 1937-2002
Richard era un hombre de brillantez extraordinaria, dedicacin y lealtad. Sus cont
ribuciones y responsabilidad ante nuestros estudiantes, entrenadores y personal
son un pedazo muy pequeo de su maravillosa herencia. La sabidura, la inspiracin y l
a compasin que comparti tan desinteresadamente sern un monumento vivo a un hombre c
uyas prioridades daban clases, ayuda y porcin. Estoy tanto orgulloso como humill e
sto me llam su amigo.
RECONOCIMIENTOS
T hough puede haber slo un nombre en la tapa, ningn libro puede ser escrito por slo
una persona. De la concepcin a organizacin e investigacin a travs del proceso actua
l de la escritura a edicin, produccin, y finalmente publicacin, los libros son un e
sfuerzo colectivo. Y me gustara agradecer a la gente que me asisti en ste.
Por supuesto, la apreciacin enorme va al Equipo de la Riqueza: Jim Aviza, Don Bur
nham, Shawn Casey, Robert Demes, David Gilmore, Kevin Haag, Jean Lapoint, Glenn
Purdy, David Shamy, Jim Shead, Larry Simons, Gary Tharp, Pete Youngs y Tony Youn
gs. Mi amistad personal con cada uno de ellos es realzada por su buena voluntad
de compartir el conocimiento que los ha hecho millonarios.
No hay palabras para expresar mi gratitud a mis estudiantes, ya que son el objet
ivo de Whitney Education Group. Siento una cantidad inmensa de la responsabilida
d de cada uno de ellos, y me humillo que Dios me ha dado la posibilidad de servi
r de un modo tan significativo. En particular, me gustara reconocer a los estudia
ntes que compartieron sus historias para este libro: Steve Bias, Carlos y Meliss
a Budet, Dan Davis, Joe Fucheck, Debbra Greig, Chuck y Sherri Hastings, Karen He
rrera, Glenn y Michelle Kuperus, Jay y Kasey London, Beverly Martin, Anthony y J
oan Peters, Steve y Carolyn Rawlings, Rosanna y Michael Reilly, Con Reynolds, Lo
rne y Angie Saltsman, Rita Swanson, Lester Theiss, Bobby Threlkeld, Ron Watke, y
Carroll y Melisa Wimett.
En virtud de su contribucin a la compaa, cada miembro del personal de Whitney Educa
tion Group ha ayudado con este libro, pero unos merecen el reconocimiento especi
al: Marian VanDyke, que coordin la planificacin inicial y recopilacin de informacin;
Susan Carrillo, mi ayudante alguna vez paciente; Valerie Gaines; Melody Babinea
u; Lisa Marino; Morsa Spidle; Joe Gnapp; Teresa Sells; John Kane; Ron Simon; y M
arie Code. Aunque no un empleado actual de Whitney Education Group, Don Abbott d
e Producciones de Abbott, que supervisa todos los productos de vdeo que ofrecemos
, desempee un papel importante ambos
vii
Reconocimientos de viii
en la mercadotecnia nuestra compaa y en la creacin de los productos de alta calidad
nuestros estudiantes esperan y merecen.
Las gracias tambin van a mi agente, Michael Baybak, que encontr al editor adecuado
mostrando este trabajo.
El agradecimiento especial va a Jacquelyn Lynn, que me asisti en la escritura de
este libro. Aprecio sus esfuerzos incansables y, en particular, el tiempo que to
m para aprender las tcnicas, estrategias y modos de pensar de todas las personas q
ue contribuyeron a este proyecto. Era su talento especial que hizo esto ms que "sl
o otro libro".
Finalmente, quiero reconocer a Richard Brevoort, a quien este libro se dedica. O
ficialmente, sirvi del presidente de Whitney Information Network, Inc. TM y Whitn
ey Education Group, Inc. TM lo que es ms Importante era un querido amigo y confi e
n el consejero. Haba contribuido decisivamente al crecimiento de las compaas as como
en la ayuda de miles de nuestros estudiantes y los empleados realizan su potenc
ial y consiguen sus sueos. La generosidad de Richard y la compasin se extendieron
profundamente en la comunidad, y crey que tenemos una responsabilidad al servicio
pblico. Las vidas que se beneficiaron de la direccin suave pero firme proporciona
da por Richard Brevoort, un profesor consumado y consejero, son demasiado numero
sas para contar. Era un donante principal a este libro y se implic durante su inv
estigacin y escritura, haciendo contribuciones sustanciales al contenido y presen
tacin. Slo unas semanas despus de que el manuscrito se complet en 2002, Richard perd
i su batalla muy reida con el cncer. Aunque seamos profundamente afligidos por su m
uerte, somos todos ms ricos para haber sabido y trabajamos con l.

PREFACIO
Se puede hacer rico. Puede construir una fortuna que permitir que usted disfrute
del estilo de vida con el cual siempre ha soado sin preocuparse alguna vez del fu
turo. No importa donde est en la vida o lo que ha hecho hasta ahora. Puede ser fr
esco de la escuela y tratando de decidir que hacer. Puede ser una persona nacida
durante una explosin demogrfica harta de su trabajo o hasta forro de un despido.
O puede ser un anciano que no est listo, o no se puede permitir, para retirarse.
Independientemente de sus circunstancias particulares, puede cambiar su vida par
a el mejor.
S, porque lo he hecho. Era un expulsado de la escuela secundaria que trabaja en u
n matadero cuando comenc a buscar mi billete. Encontr un principio en 10$ cmo - res
ervando sobre la inversin en bienes inmuebles. La informacin que contuvo permiti qu
e yo hiciera 11000$ en slo tres semanas - dinero bastante bueno para un nio cuyos
cerdos de matanza de trabajo comenzaron en 5$ por hora (aunque fuera hasta 6$ po
r hora cuando hice esa inversin). Y esto era slo el principio. Inmediatamente inve
rt de nuevo ese dinero y comenc a construir mi carpeta. Cuando tena 23 aos, era econm
icamente independiente, y mi esposa y era capaz de dejar nuestros empleos. A la
edad de 27 aos, me haba hecho uno de los millonarios autohechos ms jvenes de Amrica.
Tan me excit con lo que haca esto comenc a decir a mis amigos sobre ello, y pronto
les ayudaba a hacer la misma cosa. Seguramente unos eran escpticos y no todos ell
os tom mi consejo, pero la verdad estaba claramente delante de ellos. Y por supue
sto hice algunos errores, pero esto no me par de trabajar hacia mis objetivos.
Hoy, mi esposa y yo vivimos en nuestra casa de ensueo de 16000 pies cuadrada de l
a Costa del Golfo de Florida cerca de la oficina central de nuestras operaciones
comerciales mundiales. Uno de los negocios que comenc hace unos aos es ahora una
corporacin en pblico cambiada y la casa matriz de una amplia gama de otros negocio
s. A travs de aquellas operaciones, hemos ayudado a miles de personas a hacerse r
icos - la gente que comenz como hice, la gente como usted que tena el deseo y el c
oraje para cambiar su vida para el mejor.
xi
Prefacio de xii
Cmo lo hice? Comenc con bienes inmuebles y luego diversificado en varios otros neg
ocios, incluso, entre otros, construccin, servicios de la hipoteca, publicacin, co
nsulta comercial, desarrollo de software, educacin, y hasta una cadena de tiendas
del alquiler de equipo de la reconstruccin del centro de vacaciones. Tenan xito to
das aquellas empresas? No. Mayora era, pero hasta las cosas que intent lo que fall
me ensearon lecciones valiosas que hicieron mis otros negocios an ms provechosos. C
reo que aprende otro tanto, si no ms, estudiando lo que no trabaj as sabe que no ha
cer como aprende estudiando que trabajos por tanto sabe que hacer. Y voy a compa
rtir muchas de aquellas lecciones con usted en este libro.
Aunque tenga un inters a muchas compaas, la fundacin de mi riqueza todava es bienes i
nmuebles, que no son nicos. Muchas corporaciones principales tienen posesiones de
bienes inmuebles sustanciales. Los famosos mejor conocidos por el entretenimien
to sabiamente invierten en bienes inmuebles - como Sundance de Robert Redford y
las posesiones de Oprah Winfrey que incluyen ingresos residenciales y bienes race
s comerciales. Ted Turner es ms que un magnate de medios; es uno de los terrateni
entes ms grandes en los Estados Unidos. En el extremo opuesto del espectro son tr
abajadores individuales cuyo cacho ms grande de su capital propio probablemente s
e encontrar en su casa - bienes inmuebles.
La inversin en bienes inmuebles no es enriquecerse el esquema rpido. S, puede hacer
una cantidad de dinero considerable en un muy poco tiempo si sabe lo que hace.
S, se puede hacer rico si quiere echar el esfuerzo de desarrollar las habilidades
necesarias para construir un negocio de bienes inmuebles.
Piense en esto: haciendo bienes inmuebles su negocio, puede proporcionar el aloj
amiento seguro, limpio a familias jvenes, ancianos y otros que no podran ser por o
tra parte capaces de permitirse un lugar decente para vivir. Puede ayudar a la g
ente a evitar la extincin del derecho de redimir. Puede ayudar a otros a comprar
sus primeras casas o reponerse de dificultades econmicas. Puede contribuir al ren
acimiento de reas afligidas en su comunidad aumentando el valor de propiedades y
recuperndolos en los registros tributarios. Crear empleos y asistir a la economa tot
al. Y en el proceso, puede hacer millones de dlares.
Ningn otro negocio del cual sepa le deja hacer tanto para tanto mientras fabricac
in de dinero para usted y su familia y libertad de creacin para usted de disfrutar
de la vida en sus propios trminos. Piense en la herencia que puede construir. Su
s hijos vern lo que hace y entender que el ttulo financiero que ha creado para ello
s se ha basado en la ayuda de la gente. Pueden
Prefacio
xiii
contine su trabajo y hgalo pasar a sus propios nios. Puede pensar en un mejor camin
o para recordarse?
Mire alrededor su comunidad. Quines son los verdaderos motores y cocteleros? Es b
usinesspeople rico quienes hacen cosas pasar. Cuando hablan, la gente escucha. C
uando mandan, accin de la gente. Pueden venir de fondos variados, pero le puedo g
arantizar que, con pocas excepciones, poseen bienes inmuebles. Si trabaja para e
l rico, puede trabajar para usted.
Hay tantos modos de hacer el dinero en bienes inmuebles que sin tener en cuenta
lo que le gusta hacer, puede encontrar una manera de hacerlo en este libro. Ms al
l de bienes inmuebles bsicos - la compra, la venta, el alquiler, manejando sus pro
pias propiedades - son una amplia gama de negocios relacionados que son fciles a
comenzar, requerir poca o ninguna capital, y pueden crecer rpidamente para genera
r cientos de miles de dlares un ao en ingresos.
Aprender sobre aquellos negocios y mucho ms en este libro. Ver cmo, como un vehculo q
ue construye la riqueza, los bienes inmuebles han creado ms fortunas que cualquie
r otra inversin. Pero compra slo ms que, venta y alquiler de casas. Aprender cmo cons
truir un negocio, negociar acuerdos, cultive relaciones, maneje sus finanzas - t
odos los elementos que son crticos al xito en cualquier esfuerzo.
Cuando primero comenc mi negocio de bienes inmuebles, mi nico gua era que 10$ cmo -
para reservar. Aunque contuviera un poco de informacin valiosa, rpidamente realic q
ue tena que saber ms. Le ms libros, hice preguntas, y luego tuve que examinar cuidad
osamente toda la informacin que haba juntado para entender lo que era til y lo que
no era.
Cuando entend cosas, comenc a ensear a mis amigos cmo podran hacer lo que haca. Reali
que esta informacin no se estaba enseando en escuelas, pero es importante para la
gente saber. Por tanto escrib mi primer libro en un intento de alcanzar un audito
rio ms amplio que podra tener ayudando slo a la gente un en un.
Escrib ms libros y comenc a conducir campos de entrenamiento, pero todava afrontaba
el mismo desafo: haba slo un de m pero los miles de personas que quisieron y tenan qu
e or lo que tuve que compartir. Por tanto cre Whitney Education Group y reun un equ
ipo docente de millonarios autohechos con conocimiento enorme y maestra en todas
las reas de bienes inmuebles, negocio y edificio de la riqueza. sta es la gente prc
tica que, como hice,
Prefacio de xiv
construido sus propias fortunas despus de comenzar con poco o nada, y tienen la c
apacidad de explicar en la lengua simple, comprensible cmo lo hicieron y cmo lo pu
ede hacer, tambin. A travs del pas cada fin de semana, uno o varios de ellos ensean
un programa de capacitacin intensivo para Whitney Education Group que se concentr
a en su rea particular de la maestra.
He preguntado a estos mis amigos, que todos se autohacen a millonarios, para tra
bajar conmigo en este proyecto de darle toda la informacin tiene que entender est
as tcnicas, ser capaz de aplicarlos inmediatamente y ver resultados provechosos e
n seguida.
La estructura de este libro es simple y fcil a entender. Comenzamos con una descr
ipcin de bienes inmuebles como una industria y cmo sirven de la fundacin para la ri
queza. Entonces hablar de lo que tiene que saber para establecer su propio negoci
o. Despus de esto, pasar por tcnicas especficas que construyen la riqueza que puede
usar por separado o colectivamente construir su propia fortuna personal.
Si los bienes inmuebles se ensearan en el colegio, este libro podra ser el modelo
para un grado de cuatro aos salvo que es la diversin y la excitacin y puede cambiar
su vida. Incluso mejor, las nicas pruebas son estos se da cuando pone las tcnicas
para trabajar - y puede comenzar a usar cada tcnica tan pronto como lo aprende.
Los estudiantes de colegio no permanecen ignorantes durante cuatro aos y luego de
repente se hacen inteligentes el da reciben su grado. Aprenden como van, y usted
tambin.
Muchas de las tcnicas aqu se pueden aplicar a varias situaciones - as, podra aprende
r algo en el captulo sobre el juicio hipotecario que puede usar en hacer acuerdos
de la opcin del arriendo. Tan sin falta lea el libro entero, aun si no lee cada
captulo en el pedido. Tambin, cada captulo contiene ejemplos verdicos de cmo nuestros
instructores y estudiantes han usado con xito las tcnicas para hacerse ricos. S qu
e encontrar sus historias inspiradoras y motivar.
Un punto final antes de que comencemos: escrib este libro para ser su propio cons
ejero del millonario personal. Le dice cmo usar bienes inmuebles y otros negocios
para construir su propia fortuna personal, pero no es aproximadamente la fabric
acin de dinero - es sobre el cambio de su vida. Compr este libro porque quiere ms d
e la vida que se pone ahora. Entiendo, porque he estado all. Y voy a mostrarle cmo
ponerme donde quiere ser. As vamos a empezar.
1 CAPTULO
La plantacin de su propio rbol del dinero
El dinero puede no crecer en rboles, pero realmente crece de la tierra. Slo mire a
lrededor en todas las casas, bloques de pisos, edificios de oficinas, centros de
tallistas e instalaciones industriales que hacen a sus dueos muy ricos. Piense en
ser capaz de escoger su parte de la fruta de aquellos ladrillo-y-mortero rboles.
La mayor parte de millonarios tienen una parte significativa - si no la mayora -
de su riqueza en bienes inmuebles. Por qu? Slo tiene sentido. El suministro de bie
nes inmuebles se limita - lo que tenemos en la tierra es todo que vamos alguna v
ez a tener; nadie hace ms de ello. Los bienes inmuebles siempre estarn en la deman
da porque pase lo que pase pasa al mundo en trminos de poltica o economa, la gente
necesitar sitios para vivir, los negocios necesitarn sitios para funcionar, y los
gobiernos necesitarn sitios para funcionar. Y el valor de bienes inmuebles se ha
estado elevando consecuentemente durante ms de 200 aos. Por supuesto, hemos visto
tanto ciclos como abajo ciclos en el mercado inmobiliario, pero abajo los ciclos
no duran mucho tiempo y los bienes inmuebles siempre salen un ganador.
Como una inversin, los bienes inmuebles le ponen totalmente en el asiento del con
ductor. Cuando compra reservas, no tiene el control - invierte su dinero en una
compaa, pero son los oficiales y directores que deciden cmo la compaa actuar. Cuando
nvierte en metales preciosos, gemas o coleccionables, est a merced del mercado. P
ero cuando invierte en bienes inmuebles, tiene el control. Toma las decisiones.
Y hace el dinero.
1
2
A qu se reduce es esto: los Bienes inmuebles son uno de los mejores vehculos que t
enemos para construir la riqueza y crear el ttulo financiero. Es un instrumento q
ue ha sido usado con xito por la gente que no tiene prcticamente recursos, por ame
ricanos medios que tienen un poco de dinero para trabajar con, por profesionales
muy cultos que esperan diversificarse, y por negocios en los lmites del muy pequ
eo a corporaciones multinacionales. En qu categora cabe?
Tal vez tiene el problema imaginndose como un inversionista de bienes inmuebles.
Crea que m, no todos los inversionistas de bienes inmuebles son famosos prominent
es, llamativos como estos que tan a menudo aparecen en los tabloides del chisme.
Por supuesto, si esto es lo que quiere, los bienes inmuebles le pueden consegui
r all. Tambin puede proveer usted y su ttulo financiero de la familia y un nivel de
vida ms alto, no importa donde vive o con qu comienza. Incluso mejor, no tiene qu
e dejar lo que hace ahora para comenzar a aprender sobre y hacer el dinero grand
e en bienes inmuebles. Puede comenzar la jornada reducida - esto es cmo lo hice,
y esto es cmo la mayor parte de los inversionistas afortunados que conozco lo hic
ieron.
La ventaja que tendr es el conocimiento que comparto en este libro. Habr aprendido
estrategias claras y especficas que permitirn que usted genere el dinero efectivo
y construya la riqueza. Este libro se modela despus de los programas de capacita
cin mis ofertas de la compaa: es fcil entender y aplicarse; es la realidad basada; e
s como cerca del aprendizaje prctico como un libro puede ser posiblemente; y es ab
solutamente factible por cualquiera que realmente quiera aprender.
La mayor parte de las habilidades de matemticas que necesitar no son ms difciles que
la aritmtica eighthgrade. Las tcnicas y las estrategias no son ms complicadas que
la memorizacin de la ciencia o la historia de la escuela secundaria. No tiene que
memorizar fechas, pero tendr que entender cmo encontrar las propiedades de la inv
ersin correctas y que hacer con ellos. stas son no teoras complicadas; son tcnicas d
e mundo real, bsicas que trabajan y que puede usar repetidas veces para generar g
anancias y construir la riqueza.
Palabras de sabidura
Todas las distracciones y las excusas son iguales. No importa lo que le impide c
onseguir sus sueos - slo no tiene que hacer caso de sus distracciones, romper sus
excusas y ponerse para trabajar haciendo el xito y la seguridad una parte de su v
ida.
1/Plantacin de Su Propio rbol del Dinero
3
la diferencia entre ingresos y riqueza
Tener unos ingresos grandes no hace necesario medio es rico. Conozco a doctores
y abogados que hacen 300000$ por ao, pero no se pueden permitir a ir a la comida
con mi esposa y m porque no tienen dos nickels para rozar juntos al final de mes.
Por qu? Como hacen unos ingresos decentes, pero no entienden las estrategias fin
ancieras que la gente rica usa. Compran coches que son demasiado caros y casas c
on pagos ms all de sus medios; sus nios estn en escuelas privadas caras; y estn ocupa
dos tratando de mantenerse al corriente de Joneses. Pueden tener ingresos, pero
no tienen la riqueza. Cuando vive el sueldo al sueldo, no es la cantidad que imp
orta; es el estilo de vida.
No es cunto hace, pero lo que hace con ello que cuenta. Si gana $1 milln y gasta $
1,2 millones, no tiene la riqueza. Y si usa el crdito para comprar activos que se
deprecian - es decir ropa, joyera, electrnica o algo ms que disminuya en el valor
- se cava en un agujero del cual esto va a ser muy difcil de subir. Basado en el
consejo de su padre, que era un fracaso financiero, Charles Dickens escribi en Da
vid Copperfield: "Ingresos anuales, veinte libras; gasto anual, diecinueve libra
s; resultado, felicidad. Ingresos anuales, veinte libras; gasto anual, veintiuna
libra; resultado, miseria".
El desafo del cual la mayor parte de personas afrontan consiste en que los consum
idores se programan para comprar activos que se deprecian. En todas partes da vu
elta, ve mensajes publicitarios impulsarle a comprar tales cosas como coches, mo
biliario y ropa que slo disminuir en el valor - y no importa si no tiene el dinero
efectivo, porque los vendedores son contentos de extenderse acredita o acepta s
us tarjetas de crdito. Se deja con demasiada deuda y un montn de bienes intiles que
no poda vender por peniques en el dlar si tuviera a.
No digo que la deuda siempre es mala - no es. Cuando usa la deuda para comprar c
osas que aumentan en el valor y generan ganancias, piensa y acta como una persona
rica. La idea es gastar tanto de su dinero como posible (despus de que paga sus
necesidades) en la apreciacin de activos, como bienes inmuebles o cualquier negoc
io que suba en el valor y genere ganancias. Esto le comenzar en su camino hacia l
a riqueza verdadera, y luego puede disfrutar del lujo de comprar activos que se
deprecian porque sabe que se puede permitir a pagarles.
4
La riqueza es no necesariamente un nmero. La riqueza vive dentro de sus medios co
n la mayor parte de su dinero que viene de fuentes pasivas por tanto no tiene qu
e trabajar si no quiere. La riqueza comienza con la independencia financiera - y
la independencia financiera es la libertad y el primer paso al alcanzamiento de
la riqueza verdadera.
a quin debera escuchar?
Demasiadas personas se han programado para creer que nunca se pueden hacer ricos
. Cmo programa esto adquirido? De la gente que no es rica.
Piense en ello. Quin mejor se califica para darle el consejo financiero? Es algui
en que lucha a lo largo del sueldo al sueldo o es esto alguien que ha trabajado
inteligente, construy un negocio y consigui el estado de millonario?
Tendr noticias de sus padres, sus hermanos, otros parientes, la gente trabaja con
, sus vecinos - y le dirn todos que sus objetivos son slo sueos imposibles y nunca
se har rico. A menudo oigo esto de los estudiantes en mis programas de capacitacin
. Unos no dicen a nadie que invierten en su educacin porque tienen miedo se reirn
de ellos. Unos no dicen hasta a la gente que compran sus primeras pocas propieda
des de la inversin por los mismos motivos.
Entiendo que, y si tiene miedo de rer de, no est solo. Mi consejo para cmo tratar c
on esto es simple: no tome el consejo financiero de la gente pobre. En cambio, t
ome su consejo de la gente que no ha comenzado de nada y ha construido fortunas
sustanciales. Esto es la clase de material entrar en este libro.
su primer objetivo: independencia financiera
Los sueos con riqueza, un estilo de vida lujoso y estado del multimillonario le p
ueden conducir ahora, pero si va a hacerlos realizarse, tiene que establecer uno
s objetivos simples. Y su primer objetivo debera ser la independencia financiera.
1/Plantacin de Su Propio rbol del Dinero
5
La definicin de la independencia financiera tiene bastante dinero que viene en ca
da mes para hacer su hipoteca y pagos de coches, poner la comida sobre la mesa,
tener poco dinero de lujo dejado, y no necesitar un trabajo de jornada completa.
Para m, la independencia financiera vino a la edad de 23 aos, cuando tena propieda
des que generan unos ingresos netos de 1.400$ por mes. Esto puede no sonar a muc
ho hoy, pero recordar que entonces haca 6$ por hora trabajando en un matadero - 2
40$ por semana - por tanto 1.400$ por mes eran casi dobles mis salarios de tomar
a casa. Esto es cuando era capaz de dejar mi trabajo y concentrarme en la const
ruccin de mi negocio de bienes inmuebles.
Esto es lo que quiere: Tenga bastantes ingresos pasivos que vienen en cada mes p
or tanto puede pagar su hipoteca y prstamo de coche, manejar sus otros gastos, y
ha salido un poquito para el placer sin un trabajo de jornada completa. Para la
mayor parte de personas hoy, que significa 3000$ para 5000$ por mes. Bsicamente,
quiere sustituir su sueldo por ingresos de sus inversiones, que no son difciles d
e hacer; en el Captulo 4, por ejemplo, aprender varias estrategias de hacer esto d
entro de un marco del muy poco tiempo. Esto es la independencia financiera, y es
el primer paso a hacerse un millonario. Una vez que consiga este paso, donde va
desde all es completamente hasta usted.
Secretos de la riqueza
Use el crdito (dinero prestado) para invertir en cosas que suben en el valor y ge
nerarn el flujo de fondos positivo por tanto puede atender su deuda y aumentar su
capital propio.
pero es seguro?
Puede perder el dinero en bienes inmuebles? Si tratara realmente con fuerza de h
acer todo lo incorrecto, estoy seguro que podra. Pero como una inversin y un negoc
io, los bienes inmuebles son el vehculo ms simple, ms fcil, ms estable disponible. Co
nsidere esto: Cuando la bolsa se cae, los inversionistas sacan su dinero y lo po
nen en bienes inmuebles. Por qu? Como cuando compre bienes inmuebles, usando los
principios comerciales sanos aprender en este libro, es el lugar ms seguro para in
vertir. La llave debe comprar inteligente y manejar sus posesiones sabiamente, y
voy a mostrarle exactamente cmo hacer esto.
6
Los mtodos para compra, venta, direccin y fabricacin de ganancias enormes en bienes
inmuebles que voy a explicar son el tiempo probado y probado. Son frmulas sanas
que han estado trabajando con xito durante dcadas y unos durante siglos. No se com
plican, no son difciles - son tcnicas simples que puede aprender fcilmente y hacer.
Han trabajado ya para la gente de todas las condiciones sociales que ha querido
aprender y aplicar mis estrategias. Slo siga el consejo que comparto aqu, y har un
a inversin inteligente, provechosa despus del otro.
Palabras de sabidura
Destine el tiempo y el dinero para educarse. Los mejores atletas no comienzan slo
a jugar al nivel del campeonato. Estudian, practican y se mejoran. Los doctores
no toman unos cursos y se califican entonces para realizar la ciruga. Por qu espe
rara que su carrera sea algo diferente?

HISTORIA DE XITO
Nunca es demasiado Viejo
Enviudado y en los sus aos 70, Rita Swanson viva de la Seguridad social cuando dec
idi comenzar a invertir en bienes inmuebles. Su primera propiedad era un superior
por el fijador que reconstituy y vendi. Rpidamente compr ms cinco casas y un condomin
o que alquila para el flujo de fondos.
La siguiente inversin de Rita era un bloque de pisos de 35 unidades que compr con
un compaero; entonces compr un complejo ms grande. Hoy, sus posesiones valen bien s
uperior a $2 millones. Dice, "Ser capaz de adquirir bienes inmuebles del flujo d
e fondos no toma ningn estatuto especial en la vida. Todo que necesita es un poco
de formacin y determinacin. Algunas personas me han preguntado, Qu puede hacer en s
u edad? Y digo, Algo quiero!"
1/Plantacin de Su Propio rbol del Dinero
7

HISTORIA DE XITO
Dispararse le encendi
Joe Fucheck afrontaba el desahucio de su piso de una habitacin, su esposa estaba
embarazada, tena aproximadamente 1000$ en el banco, y se haba despedido de su trab
ajo. Depresin? Apuesta. Pero en vez de zambullirse en un hoyo de desesperacin, Joe
aprendi cmo invertir en bienes inmuebles en un programa de capacitacin de Whitney
y rpidamente poner ms de 300000$ en su cuenta bancaria.
"Soy mi propio jefe y tengo la gente que trabaja para m. Esto es el sueo americano
", dice. "No tengo nadie para contestar, pero m".
Joe disfruta de ser el jefe pero ms importante son las ventajas que su familia re
cibe. "Vamos a afrontarlo: Si tiene problemas pagando las cuentas, influye negat
ivamente en su familia", dice. "Cunto quiero ganar es directamente proporcional a
cunto quiero trabajar. Los bienes inmuebles han tomado absolutamente e inequvocam
ente la tensin del pago de mis cuentas".
Su consejo: "Consiga los recursos y luego lalos repetidas veces hasta que entiend
a cmo se hace, y luego salga y ponga su conocimiento para usar".
8
si uno est bien, varios son mejores
La posesin de su casa es una de las mejores inversiones personales que har alguna
vez. As pues, si la posesin de una pieza de la propiedad est bien, tiene sentido qu
e la posesin ms es mejor.
Piense en esto: compra su casa, paga la hipoteca despus de 20 o 30 aos, y entonces
tiene un activo que es el valor probable considerablemente ms que lo pag. Si hici
era esto con slo dos o ms tres casas qu compr, alquilado (cul significa que pagar su
ipoteca con el dinero que sus arrendatarios le pagan), qu tendra? Tendra bastante p
ara hacer una diferencia principal en su estilo de vida del retiro, o bastante e
nviar a sus nios al colegio, o bastante hacer todas aquellas otras cosas ha soado
con, pero ha credo que no se poda permitir.
Mire alrededor su comunidad en casas que se vendan por 50000$ slo hace 20 o 30 aos.
Qu van por el momento? 175000$? 200000$?Ms? La gente que compr aquellas casas por
50000$ y los pag se sienta en un activo muy impresionante y valioso ahora mismo.
Tal vez conoce a alguien que ha hecho esto. Tal vez lo ha hecho usted mismo con
su propia casa. De ser as, las posibilidades son usted no estuvo pensando en una
estrategia de inversin seria entonces. Tan ms o menos por casualidad, termin con un
a casa que posee libre y claro esto es por valor de varias veces lo que pag por e
lla. Si puede hacer esto sin planear para ello, imaginar lo que ser capaz de hace
r cuando aprenda los secretos en este libro a la fabricacin del dinero grande en
bienes inmuebles.
Hay poca diferencia entre posesin y cuidado por su propia casa y posesin y cuidado
por la propiedad del alquiler. Tiene que mantener la propiedad del alquiler, el
 que significa guardarlo pintado y en la reparacin buena. Tiene que fijar cosas c
uando se rompen, el que significa hacer lo que puede y pago de alguien ms para ha
cer lo que no puede o no querer hacer. Seguramente tiene que encontrar y protege
r a arrendatarios y coleccionar el alquiler, pero esto no toma mucho esfuerzo co
n relacin a la cantidad de flujo de fondos positivo y ganancias que puede hacer.
Piense en ello este camino: Si alguien ofreciera hacer sus pagos de la hipoteca
si gastara slo 30 a 40 horas por ao haciendo tareas del apuro administrativas y me
nores, lo hara? Por supuesto iba. La posesin de la propiedad del alquiler es no di
ferente. Usa el alquiler de su arrendatario para hacer el
1/Plantacin de Su Propio rbol del Dinero
9
pago de la hipoteca a la propiedad. Esto significa que construye el capital en l
a propiedad y aumenta su capital propio cada mes cuando deposita el cheque de al
quiler del arrendatario y expide su propio cheque al prestamista. Y si lo puede
hacer con una casa, por qu lo poda no hacer con dos o tres o cuatro o sin embargo
muchos tomar para usted para alcanzar sus objetivos financieros?
Palabras de sabidura
Pagamos nuestra educacin de una u otra forma. Puede gastar o el dinero para tomar
clases y leer libros (como ste) para aprender de expertos con la experiencia prct
ica de ensearle, o puede perder el dinero segn acuerdos. Cul es la mejor opcin?
qu tipo de negocio de bienes inmuebles debera comenzar?
Este libro le muestra una amplia variedad de negocios de bienes inmuebles, por t
anto puede elegir basado en lo que le gusta hacer. Los bienes inmuebles son una
industria con tantos aspectos que cualquiera puede encontrar algo haciendo dentr
o de la industria que conviene a su talentos particulares e intereses.
Se debera especializar en un rea particular? Puede, pero no tiene a. Mi propia est
rategia personal siempre ha sido especializarse en los tipos de bienes inmuebles
que generan el flujo de fondos positivo, si casas de la familia sola, pisos, ca
sas de huspedes, o tal. Conozco a inversionistas afortunados que toman el mismo e
nfoque que hago, y conozco a inversionistas afortunados que encuentran un lugar
particular que les gusta y enfocan exclusivamente en esto. Puede decidir comenza
r con un tipo de bienes inmuebles - en particular si acta con la capital limitada
- y luego se ampla en otras reas ya que genera el dinero efectivo y el capital. M
i consejo debe leer este libro entero al menos una vez antes de decidir si espec
ializarse y, de ser as, en que rea.
Por ejemplo, le gusta trabajar de sus manos? Entonces podra decidir comprar propi
edades cosmticamente afligidas, arreglarlos, y vender o alquilarlos. No tiene que
hacer todo el trabajo del apuro usted mismo, pero puede si quiere. O si el trab
ajo del apuro no es su cosa, puede contratar a la gente para hacerlo para usted
mientras se concentra en la compra y venta del lado del negocio.
10

HISTORIA DE XITO
No hay seguridad en tener un trabajo
Cuando es su propio jefe, nunca se tiene que preocupar de ser poco apreciado o s
uspendido. Eran aquellas preocupaciones que condujeron a Constance Reynolds en l
a inversin inmobiliaria.
Despus de 13 aos en el trabajo como un procesador de textos para un bufete de abog
ados, Constance se devast cuando recibi un inesperado - y, se sinti, inmerecida - r
evisin de bajo rendimiento. Al mismo tiempo, su marido se preocup de suspender de
su trabajo corporativo. Constance decidi que algo se tuvo que hacer para consegui
r la independencia financiera, por tanto compr mi libro, Construyendo la Riqueza,
 y decidi comenzar a invertir en bienes inmuebles.
"Mi marido, un comandante comercial e ingeniero por la educacin, me advirti para n
o entrar en bienes inmuebles - demasiado arriesgado", me dijo. "No hice caso de l
, crey, y un ao ms tarde tenamos siete propiedades de ingresos que ganan neto 3.500$
por mes [despus de que gastos]".
Constance aade a su carpeta a razn de una propiedad un mes, y ella y su marido ya
no se preocupan de revisiones malas o despidos corporativos.
Tal vez no quiere poseer la propiedad. Esto es fino - hay todava muchos modos de
hacer el dinero en bienes inmuebles sin comprar alguna vez la propiedad. Puede u
sar opciones (explicado en el Captulo 5) para controlar la propiedad y la gananci
a de ella sin poseerlo. O puede encontrar acuerdos para otros inversionistas que
usan tcnicas al por mayor (enseado en el Captulo 4). Otra alternativa debe tratar
en hipotecas privadas comprando, vendindose y haciendo corretaje el papel que ase
gura prstamos de bienes inmuebles (el sujeto del Captulo 13).
Si le gusta ayudar a la gente en el problema, el juicio hipotecario podra ser par
a usted. Puede ayudar a la gente a parar una extincin del derecho de redimir, enc
ontrar una casa que se pueden permitir y sacar ganancia de la transaccin. O si pr
efiere una base del cliente ms sofisticada, entra en bienes races comerciales.
1/Plantacin de Su Propio rbol del Dinero
11
Adems de estos negocios de bienes inmuebles directos, puede escoger de una amplia
gama de servicios auxiliares que pueden crear corrientes de ingresos de cientos
de miles de dlares cada ao.
Las oportunidades en bienes inmuebles son interminables, y la mayor parte de las
tcnicas que aprender aqu trabajar en aproximadamente cualquier mercado. Hay algunas
variables, por supuesto, que es por qu le mostrar cmo evaluar su mercado local par
a el potencial realista de cada tcnica.
Palabras de sabidura
Cree su negocio basado en algo del cual disfruta, algo que tendr ganas de hacer c
ada da. Haga cosas de las cuales disfruta lo que tambin le recompensar econmicamente
.
qu le para?
Muchas personas creen que no pueden tener xito debido a ideas falsas mucho tiempo
sostenidas sobre lo que toma para tener xito. Le para alguna de estas creencia?
Idea falsa: Algunas personas no pueden tener xito debido a su fondo, educacin u ot
ros factores ms all de su control.
Realidad: Cualquiera que quiera puede tener xito. Es un asunto de tener el deseo,
aprendiendo que hacer y cmo hacerlo, y luego hacindolo.
Idea falsa: tiene que trabajar 60, 70, o 80 horas por semana para tener xito.
Realidad: Aunque tenga que trabajar mucho para conseguir el xito, no es un asunto
de cantidad, pero mejor dicho de la calidad. Hacer las cosas correctas llevar al
xito.
Idea falsa: la gente afortunada no hace errores. Realidad: la gente afortunada h
ace muchos errores. Lo que tambin hacen es aprenden de aquellos errores por tanto
no los repiten. Idea falsa: Si tiene la ayuda, no es el xito. Realidad: Pocas pe
rsonas lo hacen solos sin cualquier ayuda en absoluto. Aprenda cmo construir un E
quipo de Poder que le ayudar. Le mostrar cmo hacer esto en el Captulo 2.
12
Idea falsa: toma la suerte para tener xito. Realidad: la Suerte no tiene nada que
ver con ello. El xito toma el descubrimiento de la oportunidad correcta, la educ
acin de usted sobre cmo la oportunidad trabaja, y luego tomar medidas mientras sig
ue aprendiendo.
el primer paso
He construido mi fortuna basada en tres cosas: las manos que sacudo, las decisio
nes que hago, y las acciones que tomo. Puede hacer lo mismo.
Obviamente, las manos que sacude son la gente que conoce. Esto es ms que la slo ge
stin de redes. Lo que necesita es un Equipo de Poder - un grupo de la gente que t
iene un inters privado en su xito, quien trabajar con usted y para usted, y quien l
e ayudar a construir su propia fortuna. Esto es de qu vamos a hablar en el siguien
te captulo.
Toques de luz del rbol del dinero del CONSEJERO DEL MILLONARIO
Bienes inmuebles es el mejor vehculo para construir la riqueza y crear el ttulo fi
nanciero.
deuda de Uso para comprar activos de apreciacin - es decir cosas que aumentarn en
el valor y generarn ganancias.
Los Toman su consejo financiero de la gente rica. Su primer objetivo debera ser l
a independencia financiera. Consiga bastante dinero com-
el ing en de sus inversiones de bienes inmuebles por tanto no tiene que trabajar
un trabajo de jornada completa. Entonces decida donde quiere ir desde all.
2 CAPTULO
La creacin de un equipo de poder
Si va a ser rico, debe pensar y funcionar como una persona rica, que no piensa c
omprar coches llamativos y consejos de 100$ del desmayo a los mozos de cmara del
aparcamiento. Realmente significa aplicar los conceptos del trabajo en equipo y
dominar el arte de delegacin.
Cuando primero comenc a construir mi propia fortuna, crea que podra hacer todo esto
solo. Haba ledo unos libros, y no vi ninguna razn de gastar mi dinero ganado con e
l sudor de la frente pagando a otra gente para hacer cosas que podra hacer yo mis
mo. No me tom mucho tiempo para entender el error de ese pensamiento.
Aunque sea posible hacer todo usted mismo, no es prctico o eficaz. Tiene que enfo
car su energa y esfuerzos en las cosas que aumentarn su riqueza. Contrate a otros
para manejar las tareas serviles, mundanas, que generan los no ingresos - tiene
mejores modos de pasar su tiempo. Para servicios profesionales y otras cuestione
s de apoyo crticas, encuentre y use el talento superior - un enfoque que le conse
guir a sus objetivos mucho ms rpido.
Cmo est usted esto? Reuniendo su propio Equipo de Poder, un equipo de profesionale
s que conseguirn los resultados que quiere. Esencialmente, esto es su grupo de ex
pertos, el equipo de la gente remitida a su xito quienes proporcionan la fundacin
humana a sus operaciones. Su Equipo de Poder incluye a tal gente como su agente
de bienes races, agente de bolsa de la hipoteca, banquero y otros que trabajarn pa
ra usted absolutamente libre porque quieren que usted tenga xito. Por qu? Como
13
14
cuando tiene xito, hacen el dinero. Su agente de bienes races gana una comisin del
vendedor de la propiedad; su agente de bolsa de la hipoteca gana una comisin de l
a fuente de prstamo; su banquero hace el dinero en el inters que paga por el prstam
o; a su agente de seguros le paga la compaa de seguros; etctera. Lo que realmente a
m en bienes inmuebles cuando primero empec era que tena todos estos profesionales e
ntendidos, expertos que trabajan mucho para m, y alguien ms les pag - caben directa
mente en mi presupuesto.
Tendr que ir buscando a un poco de esta gente; los otros vendrn a usted a travs de
circunstancias. Aqu est un gran ejemplo. Karen Herrera era una madre soltera tmida,
pesadamente endeudada, esforzndose por enviar a sus hijas a la escuela, cuando v
ino para trabajar como el recepcionista en nuestras oficinas corporativas. Se se
nt en en algunas clases, aprendidas cmo comprar la propiedad, y ahora coordina nue
stro Programa de capacitacin de Bienes inmuebles Intensificado cuando no maneja s
us propias posesiones de bienes inmuebles. Estaba en el proceso de construir su
Equipo de Poder cuando consigui una llamada de alguien en un corretaje de la hipo
teca que tena slo unos aos y mercadotecnia para nuevos clientes. De alguna manera l
a compaa averigu que Karen inverta en bienes inmuebles, y uno de sus agentes de bols
a la llam. La prxima vez que Karen necesit la financiacin, llam a ese agente de bolsa
, que hizo ese acuerdo y a algunos otros. Cuando Karen tena un acuerdo grande que
implica 32 unidades, el dueo de la firma lo manej. Karen ahora tiene un agente de
bolsa de la hipoteca entendido, con experiencia en su equipo - alguien que pued
e llamar el consejo, para la informacin, para remisiones, y, la ms importante, par
a la financiacin. Se podra encontrar en esta misma situacin. Explicar ms sobre cmo lo
agentes de bolsa de la hipoteca trabajan ms tarde en este captulo, pero siempre e
stn al acecho de nuevos clientes porque esto es cmo les pagan. Si presta dinero, q
uieren conocerle.
No hay narracin donde encontrar a miembros de su Equipo de Poder - podra estar en e
l campo de golf, en una fiesta, en la iglesia, o hasta en la lnea en la tienda de
comestibles. El punto: Preste la atencin cuando encuentre a la gente por tanto n
o pierde ninguna oportunidad.
Comenc a reunir mi Equipo de Poder un ao despus de comprar mi primera propiedad de
la inversin. Por supuesto, no realic entonces lo que haca - tena entend el concepto,
lo habra hecho an ms pronto. No me opongo a pagar a la gente bien por su maestra, y
no me opongo cuando
2/Creacin de un Equipo de Poder
15
la gente hace mucho dinero de los acuerdos me implico en porque cuando los miemb
ros de mi Equipo de Poder son la fabricacin de dinero, soy la fabricacin de dinero
tambin.
opciones potenciales para su equipo de poder
El maquillaje de su propio Equipo de Poder variar segn el tipo particular del nego
cio que decide comenzar. Voy a decirle sobre los Miembros del equipo de Poder qu
e considero esencial as como otros que puede o no puede necesitar, segn su negocio
particular. En algunos casos, las funciones se pueden superponer.
Vamos a tomarlos uno por uno.
Palabras de sabidura
No deje a un Equipo de Poder incompleto pararle de empezar. Encontrar a la gente
que necesita como va. De hecho, los miembros iniciales de su equipo le mandarn pr
obablemente a otros ya que su relacin con ellos se refuerza.
Banquero
Los banqueros quieren prestarle dinero. Si se ha bajado para prstamos una y otra
vez, no puede creer esto, pero es verdad. Los banqueros no hacen el dinero a men
os que hagan prstamos - pero quieren hacer prstamos buenos, los prstamos que creen
se reembolsarn en el horario.
Los bancos son negocios, y tienen que hacer una ganancia para quedarse en el neg
ocio. Lo que es ms, son negocios pesadamente regulados, por tanto son responsable
s ante entidades reguladoras as como sus accionistas. Esto significa que hay tiem
pos cuando un banquero puede querer de verdad hacer un prstamo pero no puede porq
ue los reguladores no le dejarn, y no tendr nada que ver con usted o su acuerdo. C
uando esto pasa y no tiene una relacin personal con el banquero, nunca averiguar l
a verdadera razn por qu se baj. Pero si el banquero est en su Equipo de Poder, le di
r la verdad y probablemente le ayudar a encontrar otra fuente para su financiacin.
16
Otro punto interesante sobre bancos: Algunos bancos (y otros tipos de prestamist
as) colocan un mximo en la cantidad de dinero que prestarn a cualquier persona, si
n tener en cuenta ingresos de ese individuo, crdito o garanta subsidiaria. Los otr
os limitan el nmero de prstamos separados, sin tener en cuenta el monto en dlares.
Si alcanza esa cantidad arbitraria, no puede tomar a prstamo ms el dinero de esa i
nstitucin. Tener un banquero en su Equipo de Poder proporciona la percepcin de var
ias restricciones de prstamo, no importa cmo lgico o cmo absurdo, y lo que puede hac
er para trabajar con ellos.
Construyendo una relacin con un banquero al punto que la puede considerar un miem
bro de su Equipo de Poder es un proceso que lleva tiempo y esfuerzo. El mejor en
foque debe entrevistar a varios banqueros hasta que encuentre un o dos con quien
se siente cmodo, quienes claramente quieren trabajar con usted, y quienes tienen
la autoridad de prstamo para llevar a cabo lo que necesita. No tiene que ser arr
ogante, pero ser confidente y ser profesional. Recuerde, no pide favores - les o
frece la oportunidad de hacer una ganancia de su negocio. Si no parecen entusisti
cos sobre sus proyectos, circulan.
Se puede tentar comenzar con el banco donde actualmente tiene sus cuentas person
ales. Esto puede no trabajar, porque ese banquero ya tiene una primera impresin d
e usted. Ya sabe lo que hace para una vida y cuanto dinero tiene. Puede ser difci
l para l verle como un inversionista de bienes inmuebles, por tanto tendr probable
mente el mayor xito que comienza fresco con alguien que no le conoce.
El captulo 15, que habla del crdito de utilizacin como un instrumento que construye
la riqueza, tiene ms informacin sobre cuestiones que le ayudarn tratando con banqu
eros, tal como cmo reunir un paquete del prstamo y entendiendo la puntuacin de crdit
o. Sin falta lea ese captulo antes de acercarse a un banquero por primera vez.
Palabras de sabidura
Ha odo el viejo clich sobre no poner todos sus huevos en una cesta; la misma regla
se aplica al dinero y bancos. No ponga todos sus depsitos en y haga todos sus prs
tamos con, un banco. Si otro banco adquiere ese banco, su capacidad de obtener p
rstamos y otros servicios puede
2/Creacin de un Equipo de Poder
afectarse. Distribuyendo sus depsitos y prstamos entre varias instituciones, siemp
re tendr una reserva bancaria disponible.
17
bancos nacionales contra bancos de la comunidad
Como la banca cambia en un paso sin precedentes, se hace ms difcil y ms difcil de re
conocer a los jugadores. La banca tradicional va el camino del caballo y calesa
- de hecho, los bancos principales se llaman ahora firmas de servicios financiero
s y ofrecen una variedad de inversin de servicios, bienes inmuebles, seguro, y ms.
Aunque estos servicios puedan parecer atractivos, mi consejo debe tratar con un
banco de la comunidad, sobre todo cuando comienza primero en el negocio. Vamos a
llevar tiempo para entender la diferencia entre un banco nacional o internacion
al grande y un banco de la comunidad.
Los bancos nacionales grandes tienen nombres que reconoce: el Banco de Amrica, We
lls Fargo, Wachovia (que recientemente se combin con la Primera Unin), SunTrust, C
itigroup y J. P. Morgan Chase & Co. Se encuentran en muchas ubicaciones y gastan
pesadamente para la publicidad. A menudo promueven precios del prstamo bajos, pe
ro cuando considera sus trminos totales, el paquete puede no ser tan atractivo co
mo al principio pareci, por tanto a menudo ser mejor de dinero yendo a un banco ms
pequeo o el tipo diferente del prestamista. Cuando viene a prstamos comerciales, l
os bancos grandes buscan acuerdos del dlar grande, generalmente en el rea de siete
cifras o ms.
Por el contraste, los bancos de la comunidad por lo general incorporan el nombre
del rea que sirven de su propio nombre. Tpicamente tienen una ubicacin principal y
quizs unas ramas, segn la talla de la ciudad. Lo que los hace atractivos para ust
ed es su propiedad local y direccin, que permite que usted trate con las personas
que toman decisiones. Son generalmente ms flexibles - que no significa que quier
en hacer acuerdos malos, pero tienen la capacidad de ser ms creativos que una ope
racin ms grande, ms rgida. El ms importante, quieren construir relaciones. Los banque
ros de la comunidad quieren financiar proyectos para usted hoy, el prximo ao, diez
aos de ahora, y ms all. Quieren manejar sus otras necesidades bancarias y ayudarle
a crecer porque saben que esto es cmo conseguirn ms negocio.
18
Agente de seguros
Las propiedades que compra se tienen que asegurar por dos motivos primarios: en
primer lugar, porque los prestamistas lo requieren y, en segundo lugar, porque q
uiere proteger su inversin. Bsicamente, necesita la propiedad y la cobertura de re
sponsabilidad y as necesita a un agente de seguros comercial bueno para ayudarle
a conseguir la mejor oferta.
Un agente de seguros bueno le puede proveer de una riqueza de conocimiento que n
o tiene que pagar, porque a los agentes les pagan las compaas de seguros. Su mejor
candidato es un agente independiente con la experiencia fuerte en lneas comercia
les - no necesariamente la misma persona que le ha estado vendiendo cobertura de
su casa y coche personal. El agente debera tener otros clientes que hacen lo que
hace y debera querer llevar tiempo para conducir la evaluacin de riesgos con uste
d as puede tomar la mejor decisin sobre que tipos de la cobertura y le limita nece
sidad.
Cuando hace cualquier acuerdo donde cualquier de los partidos requiere que usted
compre el seguro, su agente le debera avisar exactamente lo que tendr que comprar
y cunto costar antes de que firme el contrato. Esto puede parecer intimidar, pero
no es. Se puede por lo general llevar a cabo en dos llamadas telefnicas - llama
para decir al agente los detalles, y el agente le llama con los precios. Lo que
es el ms importante para recordar sobre el seguro es que no lo compra hasta que t
enga un acuerdo provechoso, y luego las pagas del acuerdo por l.
Si decide invertir en bienes races comerciales, algo ms con el cual un agente buen
o le puede ayudar selecciona el tipo de y limita en, seguro que quiere requerir
que sus arrendatarios tengan.
Experto del prstamo y la subvencin del gobierno
Hablar de subvenciones del gobierno y prstamos en mayores detalles en el Captulo 9,
pero necesita a una o varia gente en sus Equipos de Poder que entienden las com
plejidades y los desafos del golpeado en la mina de oro de fondos del gobierno. L
os bancos ms grandes y muchos bancos de la comunidad tienen un experto del prstamo
estatal en el personal. Esta persona es responsable de asegurarse que la instit
ucin financiera es conforme al Acto de Reinversin de la Comunidad (CRA, tambin expl
icado en el Captulo 9), una parte grande de que hace prstamos que beneficiarn la co
munidad - y sus acuerdos, por supuesto, se beneficiar el
2/Creacin de un Equipo de Poder
19
comunidad. Para encontrar una subvencin del gobierno y experto del prstamo, comien
ce llamando varios bancos y pida hablar con el oficial CRA.
Tambin encontrar la ayuda en su agencia de desarrollo econmico del rea. Los nombres
de estas agencias varan, aunque por lo general incluyan tales frases como Desarro
llo econmico y Crecimiento. Pueden ser una agencia estatal, una operacin privada o
una sociedad pblica y privada. En general, su misin es mejorar la comunidad a tra
vs del desarrollo de negocios, hacindolo ms atractivo por tanto los negocios se mov
ern en el rea, se quedarn y se ampliarn. Si no tienen una persona de personal que le
puede asistir con varias opciones de fondos pblicos, deberan ser capaces de manda
rle a alguien que puede.
necesita usted a un contable?
Una vez que comience la fabricacin de dinero, va a tener que comenzar a pensar en
tales cuestiones como planificacin fiscal y reportaje. Al principio, lo que es e
l ms importante es que guarda archivos buenos - rastrean cada penique de ingresos
y todos sus gastos. Lo puede hacer a mano en un cuaderno, o puede usar uno de m
uchos programas del software populares en el mercado; elija con qu es cmodo.
Cuando est listo para archivar su primera declaracin de renta comercial, va probab
lemente a contratar a un contable. Pero esto est bien, porque para entonces ser la
fabricacin de dinero, y un contable bueno debera ser capaz de salvarle ms en impue
stos y tiempo que los honorarios del contable.
Tenga presente que no todos los contables se crean iguales. Necesita el que quie
n entiende su negocio y apoya sus objetivos financieros. Su contable debe ser ca
paz de decir su lengua, si invierte en bienes inmuebles o hace funcionar un rest
aurante o dirige una planta de fabricacin. Como un asesor fiscal, su contable deb
e saber leyes del impuesto federal y el impuesto de estado que le afectan y debe
n ser un pensador estratgico por tanto puede cuestiones del impuesto del factor e
n su proceso de toma de decisiones. Finalmente, tiene que ser cmodo con su contab
le; tiene que compartir un alto nivel de confianza mutua y respeto.
El descubrimiento del contable adecuado no es difcil - buscan a la gente que est e
n la situacin financiera aspira a y les pregunta que usan. Pregunte a su banquero
, agente de bienes races y otros miembros de su Equipo de Poder para remisiones.
Entonces entreviste varios antes de hacer una seleccin.
20
Advertencia
Aljese de agentes de bolsa de la hipoteca que piden muchos honorarios sinceros. Q
uiere a un agente de bolsa que cierra acuerdos, no uno quien pagan simplemente p
ara empujar papeles alrededor.
Agente de bolsa de la hipoteca
Los agentes de bolsa de la hipoteca son otro recurso enorme. Harn su prstamo que h
ace compras para usted, y los prestamistas pagan a sus comisiones. Le ayudarn a c
onstruir su propia cuadra de financiar fuentes que esperan slo a darle el dinero.
Los agentes de bolsa de la hipoteca estn en el negocio para juntar a prestatarios
y prestamistas, y no hacen el dinero hasta que un prstamo se cierre. Los agentes
de bolsa de la hipoteca buenos llevan tiempo para conocerle y entender su estra
tegia de inversin y objetivos. Saben cmo corresponder a usted y su acuerdo con el
prestamista adecuado, y le ayudarn a reunir el paquete. Le muestro cmo encontrar a
los agentes de bolsa adecuados - quienes no se preocupan si tiene el dinero efe
ctivo porque saben que no pueden hacer apenas tanto la ganancia de acuerdos ningn
dinero abajo como pueden por prstamos con pagos al contado.
Antes de que comience a hacer ofertas, tiene que saber que tipo de financiacin se
r capaz de conseguir as puede buscar propiedades que encajan sus calificaciones y
estructuran su oferta en consecuencia. Sintese con un agente de bolsa de la hipot
eca y deje a su tirn su informe de crdito para ver su situacin total por tanto pued
e entender donde est de pie y a qu va a ser capaz de tener derecho. Aun si no tien
e crdito en efectivo y pobre, todava puede tener derecho a prstamos de ciertos pres
tamistas, pero quiere estar seguro el agente de bolsa de la hipoteca que elige t
iene el acceso a aquellos prestamistas.
Otros inversionistas y empresarios
Est sin falta que su Equipo de Poder incluye a otro al menos un inversionista de
bienes inmuebles o empresario. Necesita a alguien que hace lo que hace, alguien
lejos quien puede echar ideas, a quin puede poner en comn con, y quien en ofertas
generales apoyo mutuo.
2/Creacin de un Equipo de Poder
21

HISTORIA DE XITO
Un equipo de poder en accin
Los K no son Herrera, antes nuestro recepcionista corporativo que asisti a nuestr
a formacin y ahora es un inversionista y coordinador del programa, haba estado inv
irtiendo activamente en bienes inmuebles durante aproximadamente un ao cuando des
cubri la fuerza increble de su Equipo de Poder. Posey aproximadamente 20 unidades d
el alquiler y se acababa de cerrar segn un acuerdo de 8 unidades cuando su agente
de bolsa de la hipoteca le mostr un anuncio para 16 duplexes que estuvieron en v
enta por el dueo.
"Era casi un desafiar", recuerda Karen. "Por tanto recog mi telfono celular y llam"
. Las 32 unidades eran un partido perfecto para la estrategia de inversin de Kare
n, por tanto public un desafo al agente de bolsa de la hipoteca: "Dije, Bien, me co
nsigui en esto. Ahora consgame los prstamos. Y recuerde, ningn dinero de mi bolsillo"
.
El agente de bolsa de la hipoteca lleg, estructurando el acuerdo con una combinac
in de nuevos prstamos, notas assumable, vendedor que financia y segundas hipotecas
que permitieron que Karen comprara el valor de 850000$ de propiedades rentables
sin el dinero abajo. "Esto es cmo uso mi Equipo de Poder", dice Karen. "No s lo q
ue habra hecho si hubiera tenido que estructurar ese acuerdo solo. Pero tengo un
grande agente de bolsa de la hipoteca que trabaja conmigo. Me ha enseado mucho, m
e busca, y sacamos ganancia de nuestra relacin".
22
Obtienen el Mximo de Su Agente inmobiliario
Cundo piensa en Agentes inmobiliarios, qu viene a la mente? Signos del patio, acce
so a Multiple Listing Service (MLS) y comisiones estndares. Y esto es fino para e
l promedio homebuyer o vendedor que no tiene proyectos de hacerse rico. Como un
inversionista, su relacin con su Agente inmobiliario ser lejos de ser tradicional.
Aqu estn algunos consejos para hacer a su Agente inmobiliario un miembro realment
e eficaz de su Equipo de Poder.
En primer lugar, reconozca la maestra de un corredor de bienes races o agente de b
olsa. Una vez que haya usado mi consejo para encontrar al Agente inmobiliario ad
ecuado, aproveche lo que sabe y puede hacer para usted. Los agentes inmobiliario
s mucho parecen al equipo de gimnasio - le hacen nada bueno si no los usa. Recue
rde que hacen su vida por acuerdos de bienes inmuebles que hacen corretaje. Quie
ren ayudarle a cerrar acuerdos, porque esto es cmo hacen el dinero. El Agente inm
obiliario que elige debera saber cmo escribir contratos que le protegern, cmo presen
tar ofertas, y cmo negociar acuerdos mutualmente ventajosos.
Cuando encuentre una propiedad usted mismo usando las tcnicas aprender aqu, dejar a
su Agente inmobiliario hacer el trabajo callejero para investigar la propiedad,
encontrar a los dueos, determinar el valor, consultar con usted para subir con u
na cantidad de la oferta, reunir una oferta, y luego presentarla. Mientras su Ag
ente inmobiliario hace esto, puede buscar ms propiedad.
Su Agente inmobiliario no tiene que hacer una comisin de cada solo acuerdo con el
cual le ayuda. Slo tiene que explicar por qu vale su mientras hacer poco trabajo
libre para usted. Por ejemplo, digamos encontr un para la venta por la propiedad
del dueo esto se aflige, y el vendedor es absolutamente firme en cuanto a no paga
r una comisin. Su respuesta es, "Ningn problema, no hay comisin". Como su Agente in
mobiliario va a gastar unas horas ayudndole a cerrar este acuerdo, entonces va a
arreglar la casa y aplazarla en el mercado - y con quien va a ponerla en una lis
ta? Su Agente inmobiliario, por supuesto.
Cualquier Agente inmobiliario sensato va a aceptar sin pensar un arreglo como es
to, porque ha hecho el trabajo duro, que encuentra la propiedad. El Agente inmob
iliario ha reunido simplemente el trabajo de escribir, hecho un poco de la inves
tigacin en el ordenador en su oficina con aire acondicionado agradable, y ahora t
iene un listado del cual va a hacer una comisin agradable. Si un corredor de bien
es races no quiere ayudarle este camino, no tiene el Agente inmobiliario adecuado
para su Equipo de Poder.
2/Creacin de un Equipo de Poder
23
Cuando ponga la propiedad en una lista, por supuesto pagar a una comisin cuando se
venda. Esto no es ningn problema, porque sabr cmo asegurarse que la propiedad ser p
rovechosa despus de que todos sus gastos se consideren, y una comisin de ventas es
uno de aquellos gastos.
Hablando de comisiones, su contrato del listado debera asegurar una comisin reduci
da si encuentra a un comprador sin la ayuda de su Agente inmobiliario. Es justo
ofrecer el 1 por ciento y esperar que el Agente inmobiliario ayude al comprador
con la oferta, asista al comprador con la obtencin de la financiacin y supervise l
a transaccin entera. Tal acuerdo da el incentivo del Agente inmobiliario para enc
ontrar a un comprador antes de que haga. Tambin provee al Agente inmobiliario de
un cliente que no tena antes.
Otro punto en comisiones es que slo porque la comisin estndar en su rea es el 6 por
ciento o el 7 por ciento o independientemente de lo que no significa que esto es
lo que tiene que ofrecer. Est creativo. Ofrezca un punto porcentual encima de la
norma - no cree que esto tenga cada Agente inmobiliario en la ciudad mostrando
su propiedad porque pueden hacer ms dinero en ello? O haga una comisin no estndar s
e dividi. En vez de 50/50, podra ofrecer al agente del listado el 2 por ciento y e
l agente de ventas el 5 por ciento. Otra vez, esto va a mostrar su propiedad ms.
U ofrezca un sobresueldo si la propiedad se vende dentro de cierto perodo de tiem
po. Algo que haga para hacer su propiedad destacarse con los corredores de biene
s races en el rea va a aumentar las posibilidades de una venta rpida. Est sin falta
que su Agente inmobiliario promueve la estructura de la comisin especial o sobres
ueldo en el listado de MLS.
Tambin puede querer negociar un acuerdo por lo cual paga una parte de la publicid
ad que su Agente inmobiliario hace para su propiedad. Por supuesto, los trminos s
on que slo paga si y cuando la propiedad se vende, por tanto esto es sin riesgo p
ara usted. Ofrezca pagar la mitad del coste de anuncios que presentan su propied
ad que aprueba durante el perodo del listado hasta cierta cantidad. Esa cantidad
podra ser 500$ o 1000$, segn la ganancia que espera de la venta.
De qu todo esto se trata es esto: Haga a su Agente inmobiliario su compaero - no n
ecesariamente en el sentido legal (aunque haya acompaado con mis Agentes inmobili
arios en algunos grandes proyectos) pero en un sentido trabajador donde comparte
el objetivo comn de acuerdos mutuamente provechosos.
24
Agente inmobiliario / Agente de bolsa/Corredor de bienes races de Realtor/Real Es
tate
Cundo compra la propiedad, trabajo de Agentes inmobiliarios para usted liberan, n
o entonces, por qu aprovechar este recurso enorme? Djeles encontrar propiedades, h
acer ofertas, y la ayuda negocia sus acuerdos - y es pagada por los vendedores,
por tanto sus servicios no le cuestan nada.
Si va a invertir en diversos tipos de bienes inmuebles, puede querer tener ms de
un Agente inmobiliario en su equipo. Los agentes de bienes races buenos se especi
alizan en tipos de la propiedad particulares y reas geogrficas. Tengo un Agente in
mobiliario que maneja mis proyectos de desarrollo residenciales de alta cualidad
, el otro que maneja propiedades de la inversin residenciales moderadas para m y u
n tercero quien maneja mis acuerdos comerciales.
Slo porque alguien tiene una licencia de bienes races no la hace automticamente el
agente adecuado para usted. De hecho, probablemente el 90 por ciento de los corr
edores de bienes races autorizados ah est equivocado para usted. El corredor de bie
nes races medio en los Estados Unidos hace menos de 6000$ por ao. Quiere a alguien
que no puede hacer un poco mejor que esa tentativa de ayudarle a hacerse rico?
Por supuesto no. Y los mejores productores, los corredores de bienes races que ga
nan ingresos de seis cifras? Le puede sorprender saber que no son la respuesta t
ampoco. El agente que hace esa clase del dinero probablemente no tendr el tiempo
para trabajar con usted personalmente; est probablemente ocupada de sus propios a
cuerdos y de los inversionistas con los cuales ha construido ya relaciones duran
te los aos. Lo que quiere es el agente que se har finalmente ese mejor productor.
Aqu est cmo encontrar a un Agente inmobiliario que pertenece en su Equipo de Poder.
Seleccione el rea o reas en las cuales quiere invertir. Aprender cmo hacer esto con
los tipos concretos de bienes inmuebles hablados en captulos posteriores. El des
eo a travs del rea y anota el nombre en cada signo de bienes inmuebles que ve. Esc
oja las tres primeras oficinas y llmelos. Diga al recepcionista que es un inversi
onista de bienes inmuebles y quiere hablar al agente de bolsa (o el dueo de la of
icina).
Cuando consigue a esa persona por el telfono, supongamos, "estoy en el mercado pa
ra bienes inmuebles rentables. Dme el nombre de un agente bueno, agresivo, alguie
n que ha sido con usted al menos un ao - no me da al agente del suelo". En oficin
as de bienes inmuebles, los agentes se turnan con el deber del suelo, el que sig
nifica que manejan las llamadas que entran de signos, anuncios y otras fuentes.
2/Creacin de un Equipo de Poder
25
A veces la persona en el deber del suelo - el agente del suelo - es muy competen
te; en otros tiempos, el agente del suelo es nuevo o no tiene la experiencia que
necesita. Las transacciones con el agente del suelo son una jugada que no tiene
el tiempo para tomar.
Una vez que consiga el nombre de un reactivo con experiencia, la llame para esta
blecer una cita para una entrevista introductoria. Esta entrevista tiene que est
ar en la persona. Seguramente lo podra hacer ms rpido sobre el telfono, pero gastar s
u tiempo, no salvndolo. Una reunin cara a cara permite que usted haga ms que consig
uen respuestas a sus preguntas. Ser capaz de ver el ambiente de trabajo del react
ivo, conseguir un sentido de su estilo de operaciones y decidir si dos de ustede
s pueden colaborar compatiblemente.
Recuerde, no se cierra con llave en el funcionamiento con un corredor de bienes
races para la vida. Si va a invertir en tipos diferentes de la propiedad, querr a
agentes que se especializan en cada rea. Y si ha estado usando un reactivo quien
tiene un cambio de la actitud por cualesquiera motivos y ya no se satisface por
su servicio, la avisa cmo siente y comienza a buscar a alguien ms.
que preguntar
Cuando se sienta para su entrevista introductoria con un corredor de bienes races
, aqu est que preguntar:
Cunto ha estado en el negocio de bienes inmuebles? En mayora de los casos, tres a
cinco aos es una variedad buena porque indica la experiencia y un historial y un
agente que todava es probablemente flexible en su enfoque.
Se especializa en algn tipo de bienes inmuebles y/o alguna parte de la ciudad? Lo
s corredores de bienes races afortunados se especializan, y quiere el que quien s
e especializa en el tipo y la ubicacin de los bienes inmuebles que quiere comprar
.
Depende de bienes inmuebles para ganarse la vida? No necesita a un trabajador de
media jornada que hace slo bienes inmuebles en el lado para el dinero suelto; qu
iere a alguien que tiene hambre y depende de comisiones para pagar sus cuentas.
Me dar referencias? Dirjase a algunos de los otros clientes del agente para averig
uar cmo el agente debe trabajar con.
26
Quieren usted para poner en el tiempo para ayudarme a encontrar la propiedad cor
recta? Cunto tiempo tiene? Escuche la respuesta no verbal as como lo que realmente
se dice, y decida si el agente realmente quiere invertir su tiempo en usted.
Tiene alguna banca u otras conexiones de financiacin? Averige si el agente le pued
e ayudar con la adquisicin de sus acuerdos financiados.
Es esto un tiempo bueno para comprar? Por qu? Cul es su opinin de cul camino el merc
ado se encabeza? Siempre es un tiempo bueno para comprar, pero las respuestas a
estas preguntas le dicen mucho sobre actitud general del reactivo y conocimiento
del mercado total. Un agente negativo es el veneno; quiere a un agente que es s
eguro sino tambin realista.
Posee algunos bienes inmueble? Debera. Si no hace, por qu debera confiar en su maest
ra en compra y venta de la propiedad?
Cuntas propiedades tiene actualmente puesto en una lista? No quiere a un "especia
lista del listado"; quiere a alguien que cierra acuerdos. El agente ideal para u
sted no debera tener ms de 12 a 15 listados, y si el mercado est caliente y las pro
piedades se venden rpido, est bien si no tiene ninguno.
Cuntas propiedades se vendi el ao pasado? El agente se debera cerrar en tres o cuatr
o por mes.
Puede ser flexible en cmo trabaja con su agente de bolsa? Averige si el agente de
bolsa escuchar nuevas ideas e intentar enfoques diferentes en descubrimiento, nego
ciacin y cierre de acuerdos.
Title Company
Necesita una relacin slida con una compaa del ttulo. Manejar sus bsquedas del ttulo
porcionar el seguro del ttulo para proteger usted y saque como un lugar neutro pa
ra sus cierres. Y en la mayor parte de estados el vendedor paga el seguro del ttu
lo, el que significa que consigue los servicios de la compaa del ttulo gratis.
Como la mayor parte de lo que las compaas del ttulo hacen es manejar cierres, sus o
ficinas por lo general se equipan con al menos una sala de conferencias amableme
nte amueblada - a veces ms. Cuando no entra en conflicto con otro negocio, le pue
den dejar usar aquellas salas de conferencias para reuniones con potenciales com
pradores y vendedores ya que calcula detalles de acuerdos, as proveyndole una imag
en profesional sin la necesidad de invertir en su propia oficina.
2/Creacin de un Equipo de Poder
27

HISTORIA DE XITO
Nacido para hacer este negocio
Los C arroll y Melisa Wimett tienen bienes inmuebles en su sangre - su en el lad
o del edificio y suya como la hija y la hermana de corredores de bienes races. Cu
ando se casaron en 1982, comenzaron con un poco ms que la ambicin compartida. "Tena
mos una maravillosa boda gracias a mis padres, pero nuestro matrimonio comenz con
un coche, una casa alquilada, 65$ en el dinero efectivo y empleos diarios", rec
uerda Melisa. Carroll trabaj como el carpintero neto de un interior y Melisa como
un peluquero. Ahorraron su dinero y compraron su primera casa en su primer aniv
ersario de boda. Siguieron trabajando, y Melisa volvi al colegio por la noche.
Cuatro aos ms tarde, compraron cinco acres de la tierra con un lago de tres acres
y construyeron su casa del sueo. Esa casa era tal sueo que slo un ao ms tarde, alguie
n les ofreci la capacidad adquisitiva valorada llena de 150000$ para la casa que
les haba costado slo 74000$ para construir, por tanto se vendieron. "Tomamos el di
nero, dejamos nuestros empleos y comenzamos W&W Constructores de desarrollo", di
ce Melisa. Construyeron casas del detalle y los vendieron, construy otra casa par
a s, y Melisa sigui en la escuela, finalmente ganando un ttulo de mster en la educac
in de la infancia temprana.
Entonces Carroll aprendi sobre el juicio hipotecario y quiso comprar algunas prop
iedades de revender, por tanto la pareja compr dos casas un verano en subastas de
la extincin del derecho de redimir. Pagaron 64.144$ por el primer y lo vendieron
por 87000$ menos de un mes ms tarde despus de limpiarlo y pintura de un cuarto de
bao. La segunda casa les cost 67.710$; despus de pintar el interior, instalar la n
ueva alfombra e instalar un nuevo tejado, se vendi ocho semanas ms tarde por 90.90
0$. Hicieron ms dinero ese verano con dos casas que Melisa haba hecho todo el ao da
ndo clases. Hoy, colaborando de jornada completa en la inversin inmobiliaria, Car
roll y Melisa siguen comprando y revender propiedades sino tambin propios alquile
res que generan 8.427$ por mes en el flujo de fondos positivo.
"Creo que es muy importante tener un Equipo de Poder", dice Melisa. El equipo de
Wimetts incluye a un Agente inmobiliario, un contratista, abogados, un contable
, un agente de seguros, un tasador, varios banqueros, un agente de bolsa de la h
ipoteca,
28
otros inversionistas, un magistrado, el personal de la oficina del magistrado, e
l oficinista de la contribucin territorial y oficinista del cuarto de registro en
el juzgado y el equipo consultor en Whitney Education Group, Inc. TM (Tenemos u
n personal de consultores disponibles para nuestros estudiantes para asistirles
con sus inversiones de bienes inmuebles.)
Incluso ms importante es lo que el negocio de bienes inmuebles ha hecho para Wime
tts. "Nos ha dado ms tiempo juntos como una familia", dice Melisa. "Soy agradecid
o que me pongo para trabajar con mi marido cada da. He sido capaz de disfrutar de
la compaa de mi hija ya que ha crecido. Todos mis hijos aman el negocio de la inv
ersin y han elegido cada uno al menos una casa que hemos comprado. Se ha hecho un
a aficin de la familia".
Las Asociaciones profesionales Una asociacin profesional obviamente no es una per
sona que se puede afiliar a su
equipo, pero es un recurso rico de la informacin y remisiones que le cuesta muy p
oco. Mayora produce una variedad de publicaciones que le guardan corriente en lo
que contina en la industria. Muchas ventajas de la oferta, como el seguro del gru
po, que le puede salvar dinero. Y muchos tambin tienen captulos locales que le pro
veen de oportunidades conectadas a una red personales. La seccin de recursos detrs
de este libro proporciona los nombres e informacin de contacto para varias Asoci
aciones Nacionales para inversionistas de bienes inmuebles, propietarios y geren
tes y oth-
2/Creacin de un Equipo de Poder
29
ers. Puede averiguar ms sobre grupos locales comprobando la seccin comercial de su
diario, su efecto comercial semanal o la biblioteca local.
Otro gran recurso conectado a una red que es absolutamente libre es el tabln de a
nuncios de la comunidad <www.russwhitney.com> en Internet. Conectarse es una man
era rpida y fcil de poner a mi personal profesional y miles de mis estudiantes en
su Equipo de Poder gratis a usted.
Palabras de sabidura
Pregunte a la gente que respeta y admira por remisiones ya que construye su Equi
po de Poder. La gente afortunada ser contenta de mandarle a otra gente afortunada
que es capaz de ayudarle a alcanzar sus propios objetivos financieros.
Handypersons y Craftspeople
Si es un contratista autorizado o tiene diez pulgares, necesita a la gente para
manejar reparaciones y trabajo del apuro (alfombrado, pintura, otras mejoras cos
mticas). Aun si sabe cmo hacer estas reparaciones y disfrutar de ello, no tendr el
tiempo para hacer todo esto - y su tiempo mejor se pasar encontrando y cerrando a
cuerdos. Si compra propiedades afligidas, handyperson bueno le puede ayudar a es
timar el tiempo y el coste de reparaciones antes de que haga una oferta.
Esta gente no tiene que ser empleados. Establezca una relacin del contratista ind
ependiente con ellos, por tanto slo les paga cuando los necesita.
el proceso de reunir su equipo
La reunin y el mantenimiento de un Equipo de Poder son un proceso en curso. Una v
ez que consiga a una o dos personas en su equipo, el resto vendr a un flujo muy n
atural, lgico. Comience con un Agente inmobiliario, un agente de bolsa de la hipo
teca y un banquero. Estas tres personas son clave para la inversin inmobiliaria,
porque le ayudan a encontrar y comprar la propiedad. Entonces conecte a la red s
u camino hacia el resto.
30
Su equipo nunca debera ser esttico. Durante los aos, la gente deja y encontrar a la
nueva gente que har adiciones fuertes. Siempre est consciente de la importancia de
su Equipo de Poder; cultvelo, ntralo y gurdelo trabajando mucho para usted.
quien no pertenece en su equipo de poder
Ahora que hemos hablado de quien debera estar en su Equipo de Poder, vamos a term
inar con quien no debera estar en l. Rechace a cualquiera que crea que no puede co
nseguir sus sueos. Esto incluye a los amigos bien intencionados y parientes que l
e dicen que la posesin de su propio negocio es una fantasa agradable, pero tal vez
debera conseguir un trabajo y trabajar para alguien ms un rato. Incluye a cualqui
era que implique que no tiene lo que toma. Incluye a todos aquellos - no importa
por cunto se preocupa o confa en ellos - con una actitud negativa quienes quieren
guardarle en el agujero que han cavado para s.
Su Equipo de Poder es su red de apoyo, su mejor recurso de informacin, su grupo d
e expertos - no lo contaminan con naysayers y suean machos.
Toques de luz de equipo de poder del CONSEJERO DEL MILLONARIO
Los Construyen un Equipo de Poder que le apoyar y le ayudar a maximizar sus esfuer
zos.
Los Pasan su tiempo para las cosas que harn el dinero para usted; contrate a otro
s para manejarse servil, mundano, tareas no generacin de ingresos.
Un Equipo de Poder tpico para un inversionista de bienes inmuebles afortunado inc
luye a un corredor de bienes races o agente de bolsa, un agente de bolsa de la hi
poteca, un banquero, un agente de seguros, una subvencin del gobierno y experto d
el prstamo, una compaa del ttulo, otros inversionistas, se pone en contacto hecho a
travs de asociaciones profesionales, y handypersons y artesanos.
Siempre ser consciente de nuevos miembros potenciales para su Equipo de Poder -
nunca sabe donde los puede encontrar.
Los Recuerdan que su Equipo de Poder cambiar con el tiempo. Cuando sus necesidade
s cambian, perder a algunas personas y aadir a otros.
Los no permiten a nadie con una actitud negativa en su Equipo de Poder.
3 CAPTULO
Una descripcin del negocio de bienes inmuebles
Los bienes inmuebles resultan ser mi negocio favorito; es con qu comenc, y es un n
egocio al cual todava dedico la mayor parte de mi tiempo. Como muchos inversionis
tas de bienes inmuebles de mucho tiempo, tuve que calcular cosas el camino difcil
. Pero porque hice, construir un negocio de la inversin de bienes inmuebles exito
so y provechoso ser mucho ms fcil para usted que era para m. Cuando empec, las escuel
as tradicionales no trataron este negocio como una profesin que mereci la atencin e
n su plan de estudios (ms todava no hacen), y las organizaciones de formacin como l
a que que finalmente fund no existieron.
Una de las cosas ms importantes que he aprendido y que enseo a mis estudiantes es
que la fabricacin de dinero en bienes inmuebles no es una jugada tampoco depende
de suerte o posibilidad. Si correctamente se entrena, ha desarrollado un sistema
trabajador y entiende las reglas bsicas, har el dinero consecuentemente, no impor
ta donde vive. Cada industria tiene sus caractersticas, la realidad bsica que es i
nalterable e indiscutible. En este captulo, comparto algunos fundamentos clave so
bre la inversin en bienes inmuebles y estar en el negocio. Estas verdades se apli
can prcticamente todo el tiempo, no importa las circunstancias.
31
32
ningn dinero abajo: es verdadero y trabaja
Una de las cosas que el ms a menudo oigo de escpticos es que realmente no puede co
mprar bienes inmuebles sin el dinero abajo. O esto "sola trabajar pero no hace ms"
. Trate de contar que a mis estudiantes - la gente como Karen Herrera, que posee
ms de 50 unidades del alquiler, todos comprados dentro de los tres aos pasados si
n su dejacin de un nquel en cualquier de ellos.
Como hablo de tipos concretos de bienes inmuebles en captulos posteriores, ver cmo
puede usar tcnicas ningn dinero abajo en situaciones diferentes. El secreto a acuerd
os exitosos ningn dinero abajo es entender los ingredientes necesarios en trminos de
propia propiedad y las necesidades del vendedor por tanto puede estructurar la
transaccin. Si sabe que buscar, lo encontrar. Y voy a decirle que buscar.
Aqu estn seis modos bsicos de estructurar un acuerdo ningn dinero abajo:
1. Haga el dueo proporcionar toda la financiacin. Si el vendedor posee la propieda
d libre y clara y quiere sostener la hipoteca, tambin puede querer venderlo sin u
n pago al contado. Puede aconsejar estructurar el acuerdo con dos notas - un por
el 80 a 90 por ciento del precio sobre un largo plazo y otro para el 10 a 20 po
r ciento para un corto plazo - que puede ser esencialmente el pago al contado.
2. Asuma la primera hipoteca y haga el vendedor llevar un segundo. Muestre al ve
ndedor un horario de la amortizacin por tanto ver claramente la rentabilidad total
de la segunda hipoteca, que ser considerablemente ms que si hubiera hecho un pago
al contado en efectivo.
3. Cree una segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera. La hip
oteca existente seguir estando de pie, pero crea una nueva hipoteca que se abriga a
lrededor de ese de modo que haga los pagos al vendedor, que sigue haciendo los p
agos a la hipoteca original.
4. Obtenga la financiacin de un prestamista difcil. Este tipo de financiar la fuen
te presta con tasas de inters altas basadas en el valor de la propiedad sin la pr
eocupacin por la solvencia del prestatario (ver el glosario). Tpicamente, este tip
o del prestamista presta el 50 a 70 por ciento del valor valorado a precios ms al
to que hace un banco con sus tres a diez puntos. En mayora de los casos cuando
3/Una Descripcin del Negocio de Bienes inmuebles
33
usa a un prestamista difcil, tambin tendr que pedir que el vendedor lleve una segun
da hipoteca hasta que pueda pedir que la nueva financiacin sustituya ambos prstamo
s. 5. Arregle una opcin del arriendo. En vez de comprar la propiedad al contado,
alqulelo con una opcin de comprar despus de un perodo de tiempo determinado con una
parte de su alquiler acreditado al precio de compra, as creando un pago al contad
o. Esta tcnica se explica detalladamente en el Captulo 5; es una manera potente y
emocionante de comprar bienes inmuebles sin el dinero efectivo. 6. Obtenga una n
ueva primera hipoteca de un banco de la comunidad o a travs de un agente de bolsa
de la hipoteca y haga el vendedor llevar una segunda hipoteca. Esto slo trabaja
si tiene una clasificacin crediticia decente y el vendedor puede poder sin el din
ero efectivo durante el cierre.
Incluso mejor que un acuerdo ningn dinero abajo se debe alejar de la mesa de cierre
con el dinero efectivo. Para hacer esto, las circunstancias tienen que trabajar
para el vendedor as como para usted. Tiene que ser mutualmente ventajoso, con am
bos partidos protegidos.
Una manera de recuperar el dinero efectivo durante el cierre es con una concesin
de redecoracin y reparacin - es decir dinero que el vendedor le da para pagar el a
puro que no hizo. Es fcil estructurar una transaccin este camino cuando la propied
ad se vende por menos que el precio de la valoracin. Aqu est cmo mirara. Encuentra un
a casa cosmticamente afligida que valorara por 110000$; el vendedor ha consentido
en aceptar 95000$. Ha asegurado un prstamo del 90 por ciento que permite que uste
d tome a prstamo 99000$; por tanto ofrece pagar al vendedor 99000$ con una conces
in de redecoracin y reparacin de 4000$. Que 4000$ se paguen a usted durante el cier
re de los beneficios del prstamo. El vendedor consigue el precio que quiere, cons
igue la propiedad y el dinero efectivo que quiere, y los trminos del prestamista
se encuentran - cada uno se pone quieren quieren del acuerdo.
Hay muchos otros modos no de menospreciar ningn dinero y acuerdos de cash-back-atcl
osing. Carroll y Melisa Wimett, que encontr en el captulo anterior, me dicen que p
ueden conseguir ms financiacin que pueden hacer acuerdos. Aunque tengan el dinero
efectivo si lo necesitan, todava hacen la mayor parte de sus transacciones en un
nomoney-abajo base y con frecuencia se alejan de enzarzarse con el dinero efecti
vo.
Una vez que entienda cmo trabajan los prestamistas y cmo los vendedores piensan, s
abr cmo estructurar sus acuerdos creativamente por tanto cada uno consigue lo que
quieren. Como le muestro cada tcnica, explico lo que motiva a los vendedores en s
ituaciones especficas y cmo los prestamistas quieren manejar los prstamos. Despus de
que tiene
34
comprado unas propiedades usando los mtodos aprender de este libro, viendo estas o
portunidades y sabiendo cmo sacar ganancia de ellos en un camino que se beneficia
todos implicados se harn la segunda naturaleza a usted.
La ley de Russ de dinero asustado
La buena suerte slo viene a la gente que no la necesita. Cuando se asusta y en un
pnico, sintiendo como si absolutamente tenga que hacer el dinero segn un acuerdo
o el mundo vendr a un final, esto es cuando es improbable que el acuerdo trabajar.
El mundo no vendr a un final, pero su acuerdo probablemente va. La gente desespe
rada raramente atrae acuerdos buenos. Los vendedores sienten la desesperacin y pi
erden la confianza en usted. Pero cuando no persigue "el dinero asustado", cuand
o es cmodo y confidente en su conocimiento y capacidad, y cuando realmente no imp
orta si un acuerdo pasa porque tiene tantos otros en el conducto, los vendedores
son ms motivados para trabajar con usted. La buena suerte por lo general slo vien
e a aquellos que no la necesitan, y no la necesitan porque entienden que no hay
realmente tal cosa como la suerte - es realmente la oportunidad de la reunin de p
reparacin.
van donde el dinero es
Este libro est lleno de modos que puede hacer ganancias sustanciales en bienes in
muebles usando poco o ninguno de su propio dinero efectivo. Pero aunque el diner
o efectivo no pudiera ser el suyo, toma el dinero para comprar bienes inmuebles.
Si no tiene el dinero, voy a decirle donde encontrarlo. Si realmente tiene el d
inero, voy a mostrarle cmo usarlo para ganancias mximas y volver en la inversin.
Mucha gente quiere invertir en bienes inmuebles, pero no quiere hacer el trabajo
implicado en descubrimiento de las propiedades y reunin de los acuerdos. Pueden
ser inversionistas retirados que han trabajado el bastante mucho tiempo y quiere
n pasar su tiempo relajndose, o pueden trabajar profesionales (doctores, abogados
, etc.) quienes quieren una inversin segura con una vuelta buena, o pueden ser cu
alquiera que entienda el valor de inversin en bienes inmuebles. Quieren financiar
los acuerdos de personas como usted que hace ah el trabajo. Hacen el dinero y co
nstruye la riqueza - no se hace mucho mejor que esto!
3/Una Descripcin del Negocio de Bienes inmuebles
35
Kevin Haag, un agente de bienes races que es un amigo personal y tambin un miembro
de mi Equipo de Poder, conoce a un par de hermanos aqu en el Coral del Cabo quie
nes limpian alfombras para una vida. Ahorraron su dinero pero en vez de ponerlo
en fondos de inversin o reservas, ahora lo prestan a la gente que quiere comprar
bienes inmuebles. Esencialmente, se han hecho el banco, ganando un tipo de inters
sano, y su inversin es completamente asegurada por la propiedad. Cuando los prsta
mos se reembolsan, encuentran a alguien ms a quien pueden prestar el dinero. Esto
s dos tipos han construido un capital propio de cientos de miles de dlares para s,
y han ayudado a otros inversionistas de bienes inmuebles innumerables a comprar
la propiedad de la cual los inversionistas hicieron una ganancia.
Cmo encuentra a inversionistas como estos hermanos? Es ms fcil que podra pensar. A m
enudo, hacen publicidad en la seccin de bienes inmuebles del papel (mirada bajo "
El dinero para Prestar" o Hipotecas). O puede colocar un anuncio diciendo que busc
a a inversionistas. Pngalo en la seccin de bienes inmuebles o financiera y guarde
el texto simple. Aqu est una muestra: "El inversionista querido. $60 mil, asegurad
os por bienes inmuebles. Llame 304-555-9876".
Tambin es completamente comn para agentes de bolsa de la hipoteca tener un suminis
tro de inversores privados; slo pregunte. Tambin se sorprender por lo que pasa cuan
do comienza a conectar a la red con sus amigos y colegas, dejndoles saber que tie
ne mucho que pueden hacer el dinero en si quieren invertir con usted. Lester The
iss, un estudiante mo sobre que aprender ms en captulos posteriores, me dice que con
sigui que su propio doctor destinara a ms de 100000$ en un acuerdo de bienes inmue
bles - y el doctor se conmovi para tener la oportunidad de poner su dinero en una
inversin segura con una vuelta sustancial.
Puede creer que no conoce a nadie que tenga el dinero para invertir, pero se pod
ra sorprender encontrar que realmente hace.
Sabas que?
Jim Seneff, presidente y el jefe ejecutivo principal de CNL Financial Group, Inc
., comenz su primer negocio en 1973 con un prstamo de 5000$. Continu a construir un
Imperio de bienes inmuebles tanto de compaas privadas como de en pblico cambiadas
con ms de $5 mil millones en activos que atraviesa mercados minoristas, hoteles,
restaurantes, hogares de ancianos, desarrollo de bienes inmuebles y entidades de
finanzas.
36
por qu sostienen vendedores segundas hipotecas?
Qu motivara a un vendedor para consentir en sostener una segunda hipoteca - o hast
a una tercera hipoteca - por tanto puede comprar su propiedad sin el dinero abaj
o? Los motivos posibles abundan.
El vendedor puede estar en una situacin fiscal donde la fabricacin de pagos durant
e varios aos es ms atractiva que la fabricacin de un pago de la suma global. O el v
endedor se puede retirar y busca de una corriente de ingresos para complementar
pagos de la Seguridad social y una pensin.
Si el vendedor no necesita el dinero efectivo para gastos inmediatos y planea in
vertirlo de todos modos, creyendo que una segunda hipoteca es un vehculo de inver
sin excelente. La tasa de inters est bien, y la nota es protegida por la propiedad.
En casos donde la propiedad se aflige y necesita una cantidad considerable de co
nvenir o la propiedad ha estado en el mercado mucho tiempo, el vendedor se puede
motivar para ser ms flexible y creativo sobre la financiacin de opciones. stos estn
slo algunos de los ingredientes a una compra exitosa ningn dinero abajo o una trans
accin con otros trminos favorables a usted.
Antes de que haga una oferta ningn dinero abajo, tiene que entender la situacin del
vendedor por tanto puede estructurar y presentar su oferta en un camino que demu
estra qu ventajoso es para todos implicados. Aprender cmo hacer esto ya que hablo d
e diversos tipos de transacciones de bienes inmuebles en cada captulo.
cmo determinar que pagar una propiedad
La mayor parte de vendedores valoran su propiedad emocionalmente - sobre todo si
han ocupado una casa durante un perodo largo. Piensan en lo que ha significado p
ara ellos durante los aos, cuntos han gastado para ello, o cuanto dinero efectivo
necesitan para una variedad de motivos. Esto no es cmo decide lo que pagar. Los in
versionistas-vendedores tienden a ser ms realistas y razonables, pero, tambin, pue
den ser bajo la influencia de varias cuestiones emocionales. Seguramente las nec
esidades del vendedor deberan ser factored en sus clculos y considerar sus emocione
s en cmo presenta su oferta, pero decidir que pagar basado en el mercado, la condi
cin de la propiedad, y el flujo de fondos y ganancia que generar para usted.
3/Una Descripcin del Negocio de Bienes inmuebles
37
Esto no es la posibilidad o la adivinacin. Sabe slo que hacer y que informacin nece
sita antes de que pueda tomar una decisin.
Ha comprado alguna vez un coche de segunda mano? Habra pagado 153000$ por un Satu
rno de diez aos? Por supuesto no. Pero cmo habra sabido si el vendedor preguntaba a
un precio justo? Estudiara el mercado. Sabra lo que los nuevos coches similares c
uestan. Sabra el valor contable del coche que considera. Comprobara los anuncios p
ara ver por qu los vehculos similares se venden. Probara el coche y tal vez hacer s
u mecnico revisarlo. Entonces sera capaz de decidir si el precio era justo y razon
able.
El proceso es similar cuando compra bienes inmuebles. Comience con la determinac
in lo que podra vender la propiedad por despus de que ha hecho cualquier reparacin n
ecesaria y apuro. Calcule el precio de la liquidacin total por incendio - es deci
r un nmero ligeramente bajo el mercado que garantizara una venta rpida. De esto, re
ste sus ventas y gastos de cierre (publicidad, comisin, seguro del ttulo, sellos d
ocumentales, etc.). Entonces reste la cantidad cree que le costar para poner la p
ropiedad en una condicin vendible - y siempre sobrestimar a esta cifra, porque el
apuro por lo general cuesta ms que cree que va, sobre todo cuando empieza. (El c
aptulo 10 habla de tcnicas para arreglar propiedades y escalas de precios para artc
ulos especficos.) Despus, reste la cantidad de ganancia que quiere hacer. La cifra
que ha abandonado es lo que pagar por la propiedad.
Debera usar esta frmula si compra la propiedad por un capirotazo rpido (sentido que
compra e inmediatamente se vende) o sostener. Una regla bsica buena nunca debe p
agar ms que esto para una propiedad a menos que all atenen circunstancias que justi
fican un precio ms alto. Por ejemplo, si la propiedad tiene el potencial para un
uso ms alto y mejor, puede decidir pagar ms.
La conversin de una vivienda unifamiliar a una casa de huspedes es una ilustracin b
uena del ms alto y mejor uso. Digamos ha encontrado una casa de cuatro dormitorio
s en un rea de ingresos moderados que alquilara por 750$ por mes. La asuncin de la
casa tiene la divisin por zonas apropiada, alquilar aquellos cuartos por separado
por 100$ por semana (incluso utilidades) tomara sus ingresos gruesos mensuales a
1.600$ por mes. Completa su hoja de trabajo de determinacin de precios (ver la h
oja de trabajo de la muestra en la Figura 3.1) y suba con un precio de 68000$, p
ero el vendedor quiere 70000$. En estas circunstancias, pagando 2000$ suplementa
rios podra valer la pena. O podra encontrar una propiedad privada que sabe va a di
vidirse en zonas de nuevo al anuncio. Cuando esa nueva divisin por zonas ocurra,
el valor de la propiedad aumentar considerablemente. (Aprender sobre este aspecto
de
38
LA FIGURA 3.1
Determinacin de precios
Hoja de trabajo
Fecha _______________________ direccin __________________________________________
_______________ ciudad ____________________________ estado __________ cremallera
_____________
Dueo _____________________________ telfono ______________________
Reactivo _____________________________ telfono _______________________
El listado de $ de precios __________________________
$ de precios de la liquidacin total por incendio ________________________ (despus
de que apuro)
El cierre de gastos para comprador en $ de compra ______________________________
__
$ de la estimacin del apuro __________________________________
Describa el trabajo para hacerse _________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
Las ventas cuestan el $ _________________________________
(incluye la publicidad y otros gastos relacionados con las ventas; el cierre de
gastos para vendedor)
$ de la ganancia deseado ______________________________
Del precio de la liquidacin total por incendio, reste gastos de cierre para la co
mpra, fije gastos, gastos de ventas y ganancia deseada. Ese nmero es
Precio pagar el $ _____________________________
bienes races comerciales en el Captulo 12.) En esa situacin, podra pagar ms que la ho
ja de trabajo de determinacin de precios recomienda. Pero lo que es importante pa
ra tener presente es que las circunstancias de atenuacin deben justificar clarame
nte el precio ms alto; si no hacen, vaya por sus nmeros y quiera alejarse del acue
rdo si el vendedor quiere ms que puede pagar de manera rentable.
3/Una Descripcin del Negocio de Bienes inmuebles
39
Una vez que haya determinado el precio que quiere pagar, luego puede entender cmo
tiene que estructurar la financiacin de modo que se pueda asegurar del flujo de
fondos positivo durante el tiempo posee la propiedad.
La ley de Russ de causa y resultado
El dinero es un resultado, no una causa. Si entra en el negocio nicamente por el
dinero, las posibilidades son usted nunca ser estupendo en lo que hace. Por eso t
antas personas fallan en negocios de mercadotecnia de la red - son atrados por la
promesa de ganancias grandes, pero entonces realizan que tienen que vender jabn
o vitaminas o lociones o tal, y no quieren hacer esto. Entre en un negocio que l
e gusta, lo aprende a fondo y lo hace bien. El dinero vendr automticamente.
Cmo Conseguir Su Dinero efectivo de una Propiedad en Tiempos Buenos y Mal
Muchas personas tienen miedo de la inversin inmobiliaria porque temen amarrar su
dinero en propiedad y luego incapacidad para conseguir sus manos en el dinero ef
ectivo si lo necesitan. Por eso debe seguir las frmulas que voy a mostrarle para
estar seguro que las propiedades que compra generarn ingresos para usted.
Aun cuando el mercado inmobiliario est en un abajo el ciclo, los bancos y las com
paas de la hipoteca hacen prstamos de bienes inmuebles. Cuando quiera sacar su capi
tal de una propiedad, pero no quiera, o no puede, venderlo, tomar el dinero efec
tivo en la forma de unas nuevas finanzas, segunda hipoteca o prstamo del mejorami
ento del hogar, y deje al alquiler de los arrendatarios devolverlo.
Digamos compr hace unos un par de aos dobles. El vendedor era mayor y haba estado d
escuidando la propiedad un rato, por tanto era capaz de comprarla debajo del val
or de mercado con el dinero efectivo de 3000$ del bolsillo. Hoy, la propiedad va
lora por 90000$; tiene un equilibrio de la primera hipoteca de 52000$ y hace pag
os de 600$ por mes. Sus otros gastos dirigen aproximadamente 150$ por mes. Las d
os unidades alquilan por 500$ y 600$ por mes, respectivamente, el que significa
que tiene un flujo de fondos positivo de 350$ por mes. Ha triplicado casi ya el
dinero efectivo que invirti y tiene 38000$
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HISTORIA DE XITO
Una segunda carrera y un medio de financiar una misin
Steve Bias ama ser un ministro, pero en el cuidado por sus fieles, trabajaba l mi
smo a la muerte y descuidaba a su familia. Despus de leer mi libro, Construyendo
la Riqueza, decidi que una segunda carrera como un inversionista de bienes inmueb
les le dara los ingresos tena que tener ms control de su vida y permitir que l pasar
a ms tiempo con su familia.
Su primer acuerdo gan neto 15000$, por tanto compr otra propiedad y luego al otro.
"Quise demostrar que esto no era una platija", la Tendencia Reverenda dice. "Y
despus de que la tercera casa, que invierte en bienes inmuebles slo se hizo ms fcil
y ms fcil". Decidiendo invertir en la formacin adicional, asisti a varios de mis pro
gramas de capacitacin avanzados. Esto es cuando su negocio de bienes inmuebles ca
mbi en la cuarta velocidad. La jornada reducida trabajadora como un inversionista
de bienes inmuebles le da ms de 60000$ extra un ao en la renta personal, y su cap
ital propio crece cada da. La Tendencia reverenda sigue trabajando la jornada red
ucida en varios ministerios y es capaz ahora de ayudar a la gente de modos que n
unca podra antes. Adems de la seguridad que provee para su propia familia, la Tend
encia Reverenda usa lo que se aprende de mis programas de capacitacin para ayudar
a la gente que no tendra derecho a una hipoteca tradicional se hacen propietario
s. Tambin se ha hecho un consejero para Whitney Education Group; viaja en todo el
pas trabajando con nuestros estudiantes un en un en sus propias comunidades y ay
udarles comienza sus negocios de bienes inmuebles.
capital. Puede sacar fcilmente una segunda hipoteca de 20000$ (toma de la hipotec
a total ascienden al 80 por ciento del valor) que puede ser atendido por su fluj
o de fondos positivo.
3/Una Descripcin del Negocio de Bienes inmuebles
41
La llave debe comprar las propiedades correctas al precio correcto, y voy a most
rarle cmo hacer esto.
consejos de matemticas para apresurarse sus ofertas
La inversin en bienes inmuebles es, como la mayor parte de negocios, un juego de
nmeros. Si vende un producto, sabe que se tiene que dirigir 5, 10, 15, o hasta 20
personas antes de que se ponga al que que compra. En bienes inmuebles, mirar muc
has propiedades que no se adaptan a sus parmetros en sus esfuerzos de encontrar a
estos que hacen. Sin embargo, como estudia y aprende y adquiere experiencia, de
scubrir cmo eliminar rpidamente las propiedades que no tienen potencial y cmo descub
rir a las fuentes de dinero en seguida. Es una habilidad como cualquiera otro. R
ecuerde la primera vez que se sent en un ordenador o mquina de escribir? Probablem
ente tena suerte de picotear cinco palabras por minuto. Pero con formacin y prctica
, aprendi cmo escribir a mquina rpidamente y exactamente. Golpe la pelota la primera
vez que recogi una raqueta del tenis o club de golf? Probablemente no. Pero otra
vez, con formacin y prctica aprendi cmo jugar el deporte, y su nivel de calificacin m
ejor. El mismo principio se aplica a bienes inmuebles.
Una parte importante de la decisin si una propiedad es correcta para usted es cap
az de figurar rpidamente si la propiedad generar el flujo de fondos positivo. Aqu e
st cmo hacer esto rpido y con resultados razonablemente exactos.
En primer lugar, para determinar cual su pago de la hipoteca ser, use mi frmula de
Kwik Kalc moviendo simplemente el punto decimal en el precio dos sitios a la izq
uierda (o calcule el 1 por ciento del precio), y tendr una idea buena de lo que s
u pago de la hipoteca mensual estar basado en un prstamo de 30 aos en el 10 por cie
nto. Si el precio inicial es 85000$, mueva los dos sitios decimales a la izquier
da, y ve que tendr un pago mensual de 850$ en el 10 por ciento durante 30 aos. Si
sabe que puede conseguir un precio inferior, restar el precio se pondr de 10, aadi
r un cero y reducir el pago con ese por ciento. Por ejemplo, digamos puede conse
guir el prstamo en el 7 por ciento. Si el pago en el 10 por ciento fuera 850$, to
ma la diferencia entre 10 y 7 (que es 3), aada un cero (fabricacin de ello 30) y l
uego reduzca el pago con ese por ciento. Por tanto resta el 30 por ciento de 850
$ y llega a un pago de 595$ durante 30 aos en el 7 por ciento en 85000$.
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Por supuesto, el nmero final variar segn la tasa de inters, la longitud del prstamo y
el precio final actual, pero este clculo le conseguir cerca. Entonces aada su cost
e mensual de impuestos, seguro, honorarios de la asociacin, utilidades, reparacio
nes, mantenimiento, y otros por el estilo. Si el resultado de suma de los alquil
eres es su toma en ms dinero que gastar cada mes, vale la pena perseguir el acuerd
o. Si gastar ms que recoger, movimiento a la siguiente propiedad.
Si la propiedad muestra un flujo de fondos negativo basado en el precio inicial,
pero todava le gustara hacer una oferta, use mi Kwik Kalc Inverso. Tome la cantida
d de dficit flujo de fondos mensual, mueva el punto decimal dos sitios a la derec
ha, reste esa cantidad del precio inicial, y tendr un precio de venta en el cual
puede hacer el acuerdo trabajar. Aqu est cmo esto mirara: Si con un precio inicial d
e 90000$, la propiedad tuviera un flujo de fondos del dficit de 85$ por mes, muev
e los dos puntos decimales al derecho de conseguir 8.500$ y restar esa cantidad
del precio inicial para conseguir su cantidad de la oferta de 81.500$. Otra vez,
esto est basado en una nota de 30 aos en el 10 por ciento; si la tasa de inters es
diferente, ajstela usando la tcnica que expliqu encima.
La ley de Russ de promedios
La ley de promedios dice que si hace algo bastante a menudo, desarrollar una prop
orcin de resultados. Despus de que termina este libro y comienza a aplicar los con
ceptos, no podra saber que esperar segn su primer acuerdo, pero cuando ha hecho a
unos cuantos, ser capaz de hacer algunas predicciones bastante exactas. Y ms acuer
dos que hace, ms exacto sus pronsticos sern. Sabr que porcentaje de sus ofertas van
a aceptarse y lo que su ganancia media estar segn cada acuerdo. Entonces puede est
udiar esa proporcin de resultados y entender lo que tiene que hacer para mejorarl
a.
los tres grandes: flujo de fondos, flujo de fondos, flujo de fondos
Ha odo probablemente el viejo refrn que las tres cosas ms importantes en bienes inm
uebles son la ubicacin, la ubicacin, la ubicacin. Esto no es verdad. Cuando
3/Una Descripcin del Negocio de Bienes inmuebles
43
viene a la propiedad de la inversin, las tres cosas ms importantes - sobre todo pa
ra un principiante - son el flujo de fondos, el flujo de fondos, el flujo de fon
dos. Cuando los educadores de bienes inmuebles convencionales hablan de la ubica
cin, generalmente significan la proximidad de compra, transporte, escuelas y otro
s servicios. Cuando hablo de la ubicacin, quiero decir una ubicacin que generar din
ero efectivo y ganancias para usted. Aqu est cmo evaluar la ubicacin ya que est relac
ionada con flujo de fondos y ganancias:
La cuestin ms importante es el grupo de ingresos de la gente que vive en el rea. Su
s opciones son bajos ingresos, ingresos medios y propiedades de ingresos superio
res - y no importa si son viviendas unifamiliares, duplexes, bloques de pisos de
la multiunidad, o hasta bienes races comerciales. Todas las propiedades caen a u
na de aquellas tres categoras.
El precio de bienes inmuebles en reas de ingresos moderados y bajos ingresos es tp
icamente ms bajo que en otras ubicaciones. Pero lo que es interesante y particula
rmente significativo a usted es que los alquileres en reas peor pagadas no son mu
cho diferentes de aquellos en reas de ingresos medios, donde el precio de las pro
piedades es ms alto. Esto significa que pagar menos la propiedad en reas de ingreso
s moderados y bajos ingresos y sacar ganancia ms.
Puede creer que no quiere poseer la propiedad en una vecindad en la cual tiene m
iedo de entrar, y esto es comprensible. Pero los bajos ingresos no necesariament
e significan la clase baja o montado por el delito. En todas partes de la histor
ia y en cada sistema econmico, la gente de bajos ingresos existe, y esto no va al
guna vez a cambiar. Pero esta gente necesita el alojamiento, y ese alojamiento d
ebera ser seguro, sanitario, y decente. Si mira alrededor su propia ciudad o ciud
ad, ver muchas vecindades con casas modestas que, en su mayor parte, razonablemen
te bien se mantienen y ocupadas por la gente decente, trabajadora que slo quiere
pagar sus cuentas, criar a sus familias y disfrutar de su vida. Modrese las propi
edades de ingresos residenciales son las inversiones ms estables, y cada rea los t
iene. Para maximizar su ganancia, busque a estos que necesitan la mejora cosmtica
.
Las propiedades de ingresos medios cuestan ms para adquirir, pero los alquileres
no son dramticamente ms altos que en vecindades de bajos ingresos, por tanto su fl
ujo de fondos positivo ser ms bajo. Sin embargo, estas propiedades tienden a aprec
iar ms rpido, y vale la pena considerar esto. Mi consejo debe comenzar con bajos i
ngresos a propiedades moderateincome y luego equilibrar su carpeta con propiedad
es de ingresos medios ms tarde.
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Los ingresos superiores o las propiedades principales raramente presentan una op
ortunidad de un inversionista que comienza. Los alquileres son ms altos, pero el
coste tambin. En mi experiencia, las propiedades de ingresos superiores son por l
o general compradas por inversionistas como doctores, abogados y otros profesion
ales que quieren protecciones fiscales por su dinero o apreciacin a largo plazo,
pero no quieren hacer cualquier del trabajo prctico - no quieren hasta saber lo q
ue sigue con su propiedad. Esto es un enfoque de la inversin con el cual totalmen
te discrepo. Nunca tiene que perder el dinero en bienes inmuebles para conseguir
una reduccin de impuestos. Si compra el derecho, tendr el flujo de fondos positiv
o y el beneficio fiscal al mismo tiempo.
El flujo de fondos es la aritmtica simple. Entienda lo que puede esperar consegui
r de la propiedad en el alquiler. Entonces sume lo que va a costarle cada mes pa
ra poseer la propiedad. Esto incluye los pagos de la hipoteca, impuestos, seguro
, cualquier utilidad, cuotas de la asociacin, mantenimiento, etctera. Si se pusier
a ms en el alquiler que le cuesta para poseer la propiedad, tiene el flujo de fon
dos positivo, que est bien. Si sus gastos son mayores que el dinero efectivo reci
bir en el alquiler, tiene el flujo de fondos negativo, que es malo. No compre una
propiedad a menos que los nmeros le digan que generar el flujo de fondos positivo
. Aprender ms sobre la estimacin de gastos y reducir gastos en captulos posteriores,
pero por el momento es importante slo que entienda este principio bsico.
Otro factor que afecta el flujo de fondos y la rentabilidad es la peticin de fren
o, que es cmo atractivo - o poco atractivo - la propiedad aparece de la calle (o
freno). Otro trmino para una propiedad que carece de la peticin de freno es la ang
ustia cosmtica. La propiedad tendra que pintar, ajardinamiento y otro apuro-ups me
nor para hacerlo atractivo. Considere la peticin de freno corriente y potencial d
e la propiedad.
En un mercado fuerte, es difcil ponerse un realmente muy en una propiedad ordenad
a con un csped bien manicurado por que han sentido cario obviamente. Pero puede ne
gociar probablemente para pagar menos que el valor de mercado para propiedades c
osmticamente afligidas en vecindades que encajan sus parmetros de la inversin; ento
nces pone poco tiempo y dinero en ellos para crear la peticin de freno necesaria
y las ganancias ltimas que quiere.
Los compradores convencionales (no inversionistas) buscan propiedades con la pet
icin de freno - algo que ha aumentado spiffed, parece agradable, y es limpio y br
illante. Para inversionistas, peor la peticin de freno, mejor, porque podemos com
prar la propiedad debajo del mercado y hacer subir el valor con mejoras cosmticas
.
3/Una Descripcin del Negocio de Bienes inmuebles
45
Finalmente, considere la ganancia, o cuanto ms se puede poner para la propiedad q
ue lo pag. Esto es importante si compra para creer para el largo plazo o tirar pa
ra una reventa rpida.
El gobierno de Russ de prstamo para comprar bienes inmuebles
Un milln endeudado ser un milln en la red. Usando el dinero de otra gente para comp
rar la apreciacin, los activos rentables siempre son inteligentes. Valdr maana lo q
ue debe hoy.
Cmo Sacar Dinero efectivo Libre de impuestos de una Propiedad sin Venta
A algn punto con cada pieza de la propiedad posee, tendr el capital. A veces estru
cturar el acuerdo por tanto tiene el capital sustancial durante el cierre. Otros
tiempos, tomar la posesin de la propiedad durante cierto perodo para ganar el capit
al a travs de pagar a cuenta la hipoteca y/o a travs de la apreciacin natural. Uno
de los mejores modos de usar ese capital es tomar su dinero efectivo de la propi
edad sin venderlo.
Aqu est cmo hacerlo: Encuentre una propiedad que puede comprar debajo del valor de
mercado usando las tcnicas que aprender en este libro y lo pondr segn el contrato. Ms
que probable, la propiedad cosmticamente se afligir, el que significa que se nece
sitar un poco de trabajo. Estime el coste del trabajo, y si no excede el 10 por c
iento del valor final de la propiedad, sigue con el acuerdo. Compre la propiedad
con un prstamo ningn dinero abajo de un prestamista difcil y use la deuda a corto pl
azo o convencional (tarjetas de crdito o prstamos del mejoramiento del hogar) para
hacer el apuro. Una vez que el trabajo se hace, financie de nuevo la propiedad
usando su nuevo valor valorado. Debera ser capaz de tomar a prstamo al menos el 80
por ciento del valor (estos das, puede encontrar prstamos del inversionista hasta
el 90 por ciento), que le dejar pagar al prestamista difcil ms la deuda del apuro,
abandonndole el 10 a 20 por ciento del valor de la propiedad en el dinero efecti
vo. Ese dinero no es gravable como ingresos ordinarios porque viene de beneficio
s del prstamo. Pngalo en el banco y selo para financiar su siguiente acuerdo.
Por tanto el acuerdo parecera a esto: encuentra una casa cosmticamente afligida de
la cual el vendedor slo quiere librarse. La casa parece mucho peor que ello
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realmente es - tiene que pintar y alfombrado, algunos agujeros en las paredes in
teriores necesitan el zurcido, y algunas aplicaciones necesitan la sustitucin. Se
imagina que puede hacer las reparaciones por aproximadamente 8000$, y la casa v
alorara entonces en 90000$. Ofrece 63000$ y consigue la financiacin del 100 por ci
ento de un prestamista difcil. Como usa a un prestamista difcil, se puede cerrar rp
idamente. El vendedor toma la oferta porque soluciona un problema enorme para l.
Carga los gastos de reparacin para una tarjeta de crdito, hace el trabajo en un me
s y financia de nuevo la propiedad. Si financia el 80 por ciento del nuevo valor
, tomar a prstamo 72000$ - bastante para pagar al prestamista difcil y su deuda de
la tarjeta de crdito (y todo lo que el inters se ha acumulado en ese mes) - y se d
eja con una propiedad agradable en la cual tiene el capital del 20 por ciento. S
i financia 85 o el 90 por ciento del nuevo valor, se alejar de la mesa de cierre
con el dinero efectivo.
Recuerde, probablemente no encontrar una propiedad en una comunidad gated en la f
orma de primera categora por la cual puede comprar debajo del valor de mercado. P
ero si mira en vecindades de ingresos moderados, encontrar muchas propiedades que
son esencialmente sanas, pero necesitan un poco de atencin cosmtica - y nuevo vie
ne al mercado cada semana. Puede construir un negocio muy provechoso usando esta
estrategia sola, pero no se para aqu. Lea en.
El gobierno de Russ de cierre
Si no se excita con el cierre, si compra o se vende, algo es incorrecto. Retroce
da, mire al acuerdo y entienda lo que tiene que hacer para hacerlo derecho.
la verdad bsica sobre arrendatarios
Tengo una regla que cubre a arrendatarios que llamo mi 80-10-10 regla, el que si
gnifica que el 80 por ciento de arrendatarios hace lo que se supone que hacen. T
oman el cuidado adecuado de la propiedad; pagan su alquiler a tiempo; y no le ll
aman en medio de la noche a menos que sea una verdadera crisis. Entonces hay el
10 por ciento de arrendatarios que son absolutamente grandes. Tratan su propieda
d como si sea su propio; pueden hacer hasta mejoras; hacen su propio
3/Una Descripcin del Negocio de Bienes inmuebles
47
reparaciones; y el nico tiempo tiene noticias de ellos es cuando su alquiler lleg
a. Esto abandona al 10 por ciento de arrendatarios que son marginales. Son estos
que llegan crnicamente tarde con su alquiler; quienes olvidan de decirle cuando
algo es incorrecto por tanto puede hacer una reparacin menor antes de que se haga
principal; quienes le llaman en la medianoche para quejarse de un grifo agujere
ado; y quienes logran hacer una amplia variedad de cosas que enojan a los vecino
s.
La mayora de aquellos arrendatarios marginales todava es manejable. La manera de t
ratar con aquellos que no son es simple: desaljelos.
Considere esto: Sam Walton era uno de los hombres de negocios ms inteligentes, ms
astutos en la historia moderna. Cuando diriga su primer negocio minorista, cree q
ue alguna vez tena algn mechero? Cree que es posible, directamente este minuto cua
ndo lee esto, en Wal-Mart o la tienda de Sam en algn sitio, que alguien roba algo
? Creo que slo no es posible, pero probable. Dej Sam Walton a esto pararle? Dijo,
"Hmmm, si abro una tienda, alguien podra robar algo de m", y debido a esto decide
a no encontrado una de las cadenas de tiendas ms grandes, ms exitosas, ms impresion
antes alguna vez?
Por supuesto no. Reconoci que el robo (o encogimiento, ya que lo llaman en la ind
ustria) es un problema para detallistas, por tanto puso lo que salvaguarda podra
en el lugar, factored algunas prdidas en sus pronsticos financieros, y construy un
Imperio.
Ahora, le acabo de decir la verdad sobre arrendatarios. La mayor parte de paga e
l alquiler y silenciosamente va sobre su propia vida sin molestarle. Unos cuanto
s le darn el problema. Debera el hecho que en el curso de la posesin de la propieda
d rentable debera desalojar a un arrendatario de vez en cuando le paran de usar b
ienes inmuebles como un vehculo que construye la riqueza? No.
Algunas historias del arrendatario malas se difunden ah, pero para cada arrendata
rio malo se pone, tendr 90 o ms arrendatarios buenos que ayudarn a aumentar su capi
tal propio cada mes con sus controles de alquiler. Hablaremos de los datos concr
etos de ser un propietario en el Captulo 11, y cuando sepa mis secretos a la prop
iedad gerente con eficacia, sus posibilidades de conseguir a un arrendatario mal
o sern an menos.
El gobierno de Russ de cambio
Si sigue haciendo las mismas cosas, seguir consiguiendo los mismos resultados. Si
aquellos resultados no son lo que quiere, tiene que cambiar que
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hace. Para cosas de ser diferente, tiene que hacer algo diferente.
verdades finales
El mercado inmobiliario no es esttico; cambia. Es afectado por la economa general;
es afectado por el clima poltico; es afectado por una variedad de cuestiones loc
ales. Tiene que saber que hacer en cualquier mercado, y luego siempre estar en el
lugar correcto en el momento adecuado. Explico ciertas tcnicas que trabajarn en c
asi cada mercado y otros que trabajarn en ciertas condiciones. Armado con ese con
ocimiento, ser capaz de desarrollar una estrategia de inversin consecuentemente pr
ovechosa.
Mientras compra bienes inmuebles con un flujo de fondos positivo - es decir mien
tras la propiedad genera ms ingresos que le cuesta para poseerlo - ser capaz de so
brellevar cualquier descenso econmico porque nunca comprar nada que no quiera sost
ener durante cinco a siete aos.
Ahora que tiene una descripcin slida del negocio, vamos a mirar mtodos especficos qu
e puede usar inmediatamente para comenzar a construir su carpeta. El primer se c
onoce como la compra al por mayor, el sujeto del Captulo 4.
Toques de luz del negocio de bienes inmuebles del CONSEJERO DEL MILLONARIO
acuerdos Ningn dinero abajo pasa cada da a travs del pas; no deje a nadie decirle q
no se pueden hacer.
Los seis modos bsicos no de hacer un acuerdo ningn dinero abajo es: haga el dueo hac
r la financiacin; asuma la primera hipoteca y haga el vendedor llevar un segundo;
cree una segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera; obtenga
la financiacin de un prestamista difcil; arregle una opcin del arriendo; obtenga un
a nueva primera hipoteca y haga el vendedor llevar un segundo.
Buena suerte por lo general slo viene a aquellos que no la necesitan, porque enti
enden que de que piensan ya que la suerte es realmente los resultados positivos
que ocurren cuando la preparacin encuentra la oportunidad.
3/Una Descripcin del Negocio de Bienes inmuebles
49
 decidiendo que ofrecer para una pieza de bienes inmuebles, considere el mercado,
la condicin de la propiedad, y el flujo de fondos y ganancia que generar para ust
ed.
Si compra propiedades al precio correcto, siempre ser capaz de sacar su dinero ef
ectivo, sin tener en cuenta el estado del mercado.
Las tres cosas ms importantes de una inversin de bienes inmuebles no son la vieja
ubicacin, ubicacin, ubicacin, pero mejor dicho flujo de fondos, flujo de fondos, fl
ujo de fondos. Elija ubicaciones que generarn dinero efectivo y ganancias.
Los Recuerdan el 80-10-10 regla de arrendatarios: el 80 por ciento de arrendatar
ios ser fino, el 10 por ciento ser grande, y el 10 por ciento ser marginal. De los
arrendatarios marginales, mayora todava ser manejable. La manera de tratar con poco
s quienes no son manejables es desalojarlos.
4 CAPTULO
Bienes inmuebles al por mayor
La compra por ganancias rpidas
Cuando piensa comprar la venta al por mayor, probablemente piensa primero en pon
erse muy en bienes detallistas, pero tambin puede comprar bienes inmuebles a prec
ios al por mayor. Por esto, supongo que pagar considerablemente debajo del valor
de mercado y har una ganancia rpida e igualmente sustancial. Una pequea creatividad
con wholesaling le puede coger decenas de miles de dlares en un mes o menos - di
nero efectivo inmediato que puede usar para construir la riqueza durable.
Las propiedades que caen a la categora al por mayor estn generalmente en la angust
ia cosmtica, que a menudo slo necesita algn apuro menor. Unos pueden requerir una c
antidad de trabajo principal, que puede o realmente no puede hacer. Aprender cmo r
econocer la diferencia y hacer el dinero el uno o el otro camino.
Este tipo de bienes inmuebles al por mayor generalmente se vende en el 40 a 60 p
or ciento de su valor actual. Esto es porque aunque pueda ser capaz de calcular
un valor de mercado razonable para la propiedad basada en ventas comparables y o
tras condiciones, la propiedad realmente no tiene demanda del mercado - sentido
que nadie lo quiere, ni siquiera el dueo.
Las propiedades al por mayor en esta categora son tpicamente vacantes, abandonadas
, y con frecuencia tapadas. Carecen de la peticin de freno, tienen que dirigirse
y a menudo se localizan en vecindades marginales. Los dueos no quieren, o por la
razn que sea son incapaces, tener cuidado de las propiedades, los corredores de b
ienes races no quieren ponerlos en una lista, y los bancos no quieren financiarlo
s. Todos stos
51
52
los elementos se unen para crear una oportunidad enorme de un inversionista de b
ienes inmuebles inteligente (esto es usted).
Lo que es el ms importante para usted para recordar es que el descubrimiento de u
na propiedad al por mayor y el descubrimiento de una propiedad al por mayor prov
echosa son dos cosas diferentes. Slo porque puede comprar una pieza particular de
bienes inmuebles en la venta al por mayor no necesariamente significa que debera
. Slo compre cuando sepa que puede hacer el dinero. Voy a mostrarle cmo encontrar
propiedades al por mayor provechosas en su propio traspatio - no importa donde v
ive. Las tcnicas que aprender en este captulo se pueden aplicar en todas partes en
el pas. Las nicas cosas que cambiarn son los puntos de precios, los tipos de constr
uccin y los cdigos postales.
Palabras de sabidura
La adquisicin de su nombre en el hecho a una propiedad no es su objetivo. Su obje
tivo encuentra acuerdos que harn el dinero.
caractersticas de propiedades al por mayor
Las propiedades que puede llegar a precios al por mayor tienen al menos un, y a
veces todos, de estas caractersticas: estn en el mal estado; la ubicacin es margina
l (suponer que la vecindad ha disminuido o que la actividad comercial se ha movi
do cerca); no tienen demanda del mercado; o no tienen derecho a la financiacin co
nvencional (los bancos por lo general no financiarn una casa que es inhabitable).
Cualquiera de estas caractersticas crea a un vendedor motivado. Ms de un hace su
trabajo an ms fcil.
El primer paso en la construccin de la riqueza con bienes inmuebles al por mayor
de mala suerte sabe donde encontrar estas propiedades. Tpicamente, estn en reas don
de las casas son ms viejas (construy hace 30 o ms aos). Las vecindades tienen muchas
casas de mala suerte con bajos ingresos a residentes de ingresos moderados, y l
os alquileres abundan.
A este punto, puede creer que no quiere invertir en reas a travs de las cuales tie
ne miedo de conducir. Djeme dejar claro que no sugiero esto. Pero en ciudades y c
iudades a travs del pas, los inversionistas apuntan reas que disminuyen y los devue
lven a la vida. Unos son gentrified
4/Bienes inmuebles al por mayor
53
y se convirti en comunidades de alta calidad. Los otros son vecindades de la clas
e obrera que se estn limpiando y convirtindose sitios seguros, atractivos para fam
ilias para vivir. Los inversionistas que son bastante inteligentes para ver esta
s oportunidades encuentran acuerdos excelentes para s y otros inversionistas, ayu
dan a la gente trabajadora a conseguir el sueo con la propiedad de viviendas, y r
ealzan la comunidad.
Los bienes inmuebles al por mayor vienen a todas las formas y tallas, pero recom
iendo que al principio se concentre en viviendas unifamiliares, duplexes, y edif
icios del piso pequeo de hasta cuatro unidades. stas son las propiedades que son f
amiliares a la mayor parte de inversionistas; son econmicamente alcanzables, dire
ccin amistosa, y ms fcil a venderse. Si se concentra en propiedades detallistas, co
merciales, o industriales ms grandes, sus oportunidades de financiacin y fondo de
potenciales compradores mucho ms se limitan. La una unidad a la propiedad privada
de cuatro unidades es vehculos excelentes que construyen la riqueza, si los guar
da para el flujo de fondos a largo plazo o los vende a un propietario u otro inv
ersionista para una ganancia rpida.
Verdad en nmeros
De cada 30 a 35 propiedades al por mayor que identifica, cerrar probablemente un
acuerdo provechoso de al menos un. Puede localizar esto muchas propiedades una t
arde, gastar otro da o dos detectar a dueos y hacer ofertas, y luego cerrar el acu
erdo y tirarlo por 4000$ rpidos a 10000$ - no un precio malo de la paga por el tr
abajo de unos das, verdad?
descubrimiento de acuerdos al por mayor
Los dos modos ms eficaces de encontrar propiedades al por mayor son a travs de des
eo-bys apuntado y publicidad especfica para el acuerdo. La conduccin a travs de vec
indades es una manera activa de encontrar acuerdos, pero requiere algn esfuerzo d
e su parte. La publicidad es pasiva para usted; todo que tiene que hacer se pone
los anuncios ah y espere a vendedores potenciales a llamar. La estrategia ms efic
az es una combinacin de ambas tcnicas.
No hay mejor manera de encontrar acuerdos al por mayor que la conduccin a travs de
vecindades que buscan casas que son vacantes o tapadas. Pero no haga slo
54

HISTORIA DE XITO
Propiedades feas hacen ganancias hermosas
Un fter aprendizaje cmo comprar la propiedad en la venta al por mayor, Rosanna y
Michael Reilly compr una casa alojada sin el sistema de calefaccin en una vecindad
de bajos ingresos por 35000$. Se necesitaron aproximadamente tres semanas para
Michael para instalar un nuevo sistema de calefaccin y Rosanna para limpiar y pin
tar la casa. La propiedad se valora ahora en 95000$ y trae 1.350$ en el alquiler
.
El siguiente acuerdo al por mayor de la pareja era un edificio de cuatro unidade
s abandonado en una vecindad muy buena. El edificio no tena cocinas o baos, haba si
do daado por un fuego, y los dueos haban parado la renovacin.
La financiacin convencional no era posible, por tanto Reillys pidi que el dueo sost
uviera una segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera (por lo
cual la financiacin original se quedara en el lugar y el nuevo prstamo se abrigara al
ededor de esa nota) durante un ao para darles el tiempo para completar las renova
ciones y financiar de nuevo la propiedad. "Concord y nos dijo sobre otra propieda
d de dos unidades que posey", recuerda Rosanna. "Tena arrendatarios que no pagaban
su alquiler. Ofrecimos comprar esa propiedad tambin en la condicin que desaloja a
los arrendatarios, y estuvo de acuerdo. Tambin nos dio la posesin completa de la
propiedad en el interino, y ramos capaces de poner a nuestros propios arrendatari
os en las unidades antes del cierre". El Reillys compr la propiedad de cuatro uni
dades por 155000$; vale ahora 450000$ y genera 4.550$ en el alquiler mensual. Pa
garon 85000$ por la propiedad de dos unidades; se valora ahora en 185000$ y trae
2.800$ por mes en el alquiler - y los arrendatarios pagan todas las utilidades
en ambas propiedades. Claramente, los bienes inmuebles feos pueden generar algun
as ganancias muy atractivas.
4/Bienes inmuebles al por mayor
55
deseo alrededor al azar; necesita un sistema. El principio eligiendo dos reas que
encajan el perfil descrito en la seccin anterior (bajos ingresos, ms viejos a res
identes moderateincome, muchos alquileres). Si ha vivido toda su vida en barrios
residenciales de ingresos superiores y ingresos medios, este ejercicio le tomar
definitivamente de su zona de comodidad - y esto est bien. El cambio de sus circu
nstancias financieras significa cambiar su vida y el modo que ve el mundo. Cuand
o termine este captulo, nunca mirar una casa de alojado el mismo modo para el cual
acostumbr. En vez de estremecerse y luego inmediatamente ponerlo de su mente, ve
r una oportunidad que no olvidar hasta que haya tratado de comprarlo.
Una vez que haya elegido las reas va a trabajar, conducir a travs de ellos despaci
o, calle por la calle. Guarde un registro de las calles que ha cubierto porque h
ar esto otra vez; las vecindades no son estancadas: cambian, la gente viene y va,
y una casa que se ocup por su primer viaje a travs de se puede abandonar la prxima
vez que va en coche por. Quiere llegar a conocer estas vecindades tan bien que
cuando alguien menciona una direccin, sabe donde es y puede llamar un cuadro ment
al de la propiedad.
Guarde un bloc de notas en el asiento al lado de usted y anote la direccin y una
muy breve descripcin de cada casa que se tapa, vacante, o se abandona. Dentro de
horas - slo una maana o la tarde de la conduccin - debera encontrar 30 a 50 propieda
des que encuentran los criterios al por mayor bsicos. Su lista podra mirar algo co
mo esto:
3.278 Briarcliff Ave. 4.190 Briarcliff Ave. 4.356 Briarcliff Ave.
Windows tapado, basura en patio Vacante, patio bastante ordenado Abandonado, alg
unas ventanas rotas, patio crecido demasiado
Cuando regrese a su oficina, pasar por la lista y comenzar el proceso bastante sim
ple de encontrar a los dueos y reunir ofertas, explicadas detalladamente en la si
guiente seccin.
Mientras busca casas, tambin debera notar signos de otros inversionistas que traba
jan en el rea quienes reconstituyen y alquilan casas. Anote sus nombres y nmeros d
e telfonos. sta es una grande fuente de potenciales compradores para las propiedad
es afligidas que va a comprar considerablemente debajo del valor de mercado.
56
Tambin debera hacer la nota de los corredores de bienes races que trabajan en el rea
. Es verdad que la mayor parte de agentes evitan estas reas marginales, pero unos
cuantos entienden la dinmica de estas vecindades y las ventajas del funcionamien
to con inversionistas (unos realmente pueden ser propios inversionistas). Estos
agentes deberan estar en su Equipo de Poder. Hgalos una llamada, introdzcase como u
n inversionista local que compra en el rea y pida que ellos le alerten a propieda
des afligidas con las cuales se pueden encontrar.
Junto con la conduccin a travs de vecindades, tambin debera hacer la publicidad de d
ealspecific. Los anuncios de peridico dirigidos y el lugar entran las reas trabaja
para avisar a la gente lo que hace.
Coloque los anuncios en los "Bienes inmuebles la" seccin Querida de su diario loc
al o en los compradores semanales - o ambos, segn su presupuesto. Los vendedores
de propiedades afligidas por lo general responden a estos anuncios como ltimo rem
edio, despus de que han llamado (y se han rechazado por) los corredores de bienes
races y agot otros mtodos de ventas convencionales. Esto significa que cuando le l
laman, tanto se motivan y realistas. Est claro que se motivan porque toman la ini
ciativa de hacer la llamada. Son realistas porque han estado tratando de vender
la propiedad y han aprendido el modo difcil que nadie la quiere como es. Con esta
experiencia, saben que no van a conseguir el dlar superior, por tanto sern probab
lemente mucho ms receptivos de su oferta debajo del mercado.
Los signos estratgicamente colocados que dicen que compra casas y dar un nmero par
a llamar producen resultados asombrosos. Ha ido en coche probablemente por miles
de ellos y no ha hecho caso de ellos porque no tena una propiedad afligida de la
cual quiso deshacerse. Pero, creo, si tuviera tal propiedad, copiara aquellos nme
ros de telfonos y subira al telfono. La razn ve tantos de estos signos consiste en q
ue trabajan.
Puede poner sus signos sobre polos de utilidad, sobre apuestas en la tierra en i
ntersecciones ocupadas, hasta en edificios abandonados - como las casas que trat
a de comprar. Es una idea buena, sin embargo, de comprobar ordenanzas del signo
locales antes de que comience a sacar sus signos. Los signos no tienen que ser c
omplicados o de fantasa, pero deben ser bastante grandes para la gente para leerl
os de la calle (18 24 es suficiente) con la rotulacin roja o negra valiente.
Use la misma expresin en sus signos que aquellos en sus anuncios de la letra. Est
o aumenta su reconocimiento del nombre total y le ayuda a penetrar el mercado ms
a fondo.
4/Bienes inmuebles al por mayor
57
Palabras de sabidura
Compre y vndase para crear el dinero efectivo por tanto tiene el dinero para comp
rar y creer para crear la riqueza.
qu debera su anuncio decir?
Antes de que gaste anuncios de colocacin del dinero, piense con cuidado cmo escrib
irlos as consigue el golpe ms grande por su dlar. Corto y al punto trabaja mejor. E
studie los anuncios que otros inversionistas colocan. Mirada a nmeros atrasados d
e las publicaciones har publicidad en. Viendo el mismo anuncio que dirige la sema
na despus de semana y mes despus de que el mes es un signo bastante bueno que el a
nuncio trae el negocio. Haga algo similar, pero hgalo bastante diferente que le p
one aparte de la competencia. Concntrese en las cuestiones que son importantes pa
ra el mercado que apunta: paga en efectivo (y no importa si realmente tiene el d
inero efectivo o no, le dir cmo conseguir el dinero ms tarde); la condicin de la pro
piedad no importa; y lo puede hacer un proceso rpido, fcil, e indoloro para el ven
dedor.
Aqu estn algunas muestras:
El inversionista paga en efectivo para casas, mirar todos, cualquier condicin. 888
-987-6543
Los manitas compran casas, cualquier rea o condicin. 213-123-4567
Compro casas, oferta en efectivo en 90 minutos. Llame a Mike al 941-567-1234.
El especialista del rea compra bienes inmuebles, dinero efectivo o trminos, precio
s citados por telfono. Llame a Susan al 847-555-4321.
Pensamiento inteligente
Cuando la entrada en una casa vacante, aun cuando el dueo est con usted, llama "al
inspector de seguros" ya que abre la puerta. No ande slo en; pueden haber proces
os transitorios dentro, y no quiere sorprenderlos. El inspector de seguro de la
frase no amenaza; cualquiera en la casa va
58
sepa en seguida que no es un poli y no se hacen rotos para la entrada ilegal.

HISTORIA DE XITO
No todas las propiedades al por mayor se afligen
Aunque usemos trminos como alojado, vacante, y abandonado para describir muchas p
ropiedades al por mayor, es completamente comn encontrar acuerdos al por mayor de
bienes inmuebles que no se afligen. Dos de mis estudiantes, Diane y Olin T. s, l
a primera propiedad de la inversin es un ejemplo clsico.
Diane era consciente de un fourplex que se haba puesto en una lista con un Agente
inmobiliario por 105000$. Despus de aprender sobre wholesaling, result ir en coch
e por la propiedad y not que el Para el signo de venta estaba abajo y un Para el
signo de Alquiler aument. El edificio era en buenas condiciones - no la clase de
lugar que saltara a la vista tpicamente de alguien que busca acuerdos al por mayor
. Pero Diane decidi llamar el nmero en el signo y era capaz de ponerse en contacto
con el dueo. La propiedad no se haba vendido, y el dueo todava se interesaba en des
hacerse de ella. Diane y la oferta de Olin de 75000$ se aceptaron. La propiedad
valorada en 111.662$ y genera un flujo de fondos positivo de 500$ por mes.
localizacin y ponerse en contacto con los dueos
Uno de los desafos ms grandes de comprar propiedades al por mayor encuentra al pro
pietario. Despus de todo, nadie vive en estas casas, por tanto no puede llamar slo
a la puerta y pedir al dueo. Tampoco tiene mucho sentido enviar una carta a la d
ireccin porque nadie est all. Es mucho ms fcil cuando el vendedor le llama, pero si s
e recuesta y espera a los dueos a venir a usted, se saltar a cientos de miles de dl
ares en la ganancia potencial con la cual podra tener slo un poquito de la investi
gacin. As tome su lista de direcciones de casas que se tapan, vacantes, y se aband
onan y van buscando a los dueos.
4/Bienes inmuebles al por mayor
59
Su primera parada es archivos pblicos. La mayor parte de condados tienen sus arch
ivos de la propiedad en lnea estos das, por tanto es bastante fcil conectarse al su
sitio web de asesor del impuesto del condado, encuentre la propiedad antes menc
ionada, y ver a quin el dueo es. La direccin del dueo tambin se debera poner en una l
sta; es la direccin donde las leyes de impuestos se envan. Si los archivos de su c
ondado an no son en lnea, puede conseguir esta informacin llamando la oficina del a
sesor fiscal. Mayora le dar la informacin del dueo sobre hasta tres propiedades por
llamada.
Una vez que tenga la direccin de los dueos, se puede poner en contacto con ellos p
or el correo, o puede tomar el paso suplementario de buscar sus nmeros de telfono
y llamarlos. Vamos a hablar cmo hacerlo por el correo primero.
Las tarjetas postales son ms eficaces que cartas. (Ver la tarjeta postal de la mu
estra en la Figura 4.1. ) Por qu? Como la gente se bombardea con la propaganda de
 buzn estos das, y a menudo las cartas de remitentes desconocidos van sin abrir. S
in embargo, si decide enviar una carta, dirigirse al sobre a mano (y realmente e
scribirlo usted mismo o haga alguien hacer - no usa una de las fuentes de la let
ra disponibles en procesadores de textos) y use un sello de correo preferente, n
o una mquina franqueadora. Cuando hace imprimir sus sobres, tambin podra incluir un
a frase como "Tiempo" o "Atencin Inmediata Incluida Material Sensible Requerida"
en el frente, o puede conseguir que un tampn aada tal frase al exterior de sus car
tas.
Las tarjetas postales son mucho ms fciles y ms rpidas para recipientes para leer. Au
nque los recipientes puedan no abrir una carta que parece a una promocin de venta
s, todava van
LA FIGURA 4.1
Tarjeta postal de la muestra
Querido propietario:
Mi nombre es John Gordon y soy un inversionista de bienes inmuebles local. Mi co
mpaa compra propiedades en cualquier rea o condicin.
Not que su propiedad vacante localizada en ____________________________ _________
_______________________________ [se va en blanco por tanto puede rellenar la dir
eccin].
Si se interesa en la venta, por favor llmeme. John Gordon 888-987-1234
60
probablemente explore el mensaje en una tarjeta postal. Use un color vivo para s
u reserva de la tarjeta para hacerlo ms evidente.
Si enva una tarjeta postal o carta, su mensaje debe llevar a cabo cuatro objetivo
s importantes:
1. Diga al dueo que es. 2. Claramente y concisamente explique la razn de su contac
to. 3. Describa los servicios que ofrece. 4. Explique cmo alcanzarle para la ayud
a inmediata.
Un enfoque ms activo debe llamar. Tiene el nombre y direccin del dueo; es un asunto
simple para comprobar su gua telefnica local o uno de los numerosos directorios e
n lnea para un nmero de telfono. Cuando consigue al dueo por el telfono, rpidamente s
identifica y explica la razn de su llamada usando la lengua similar a lo que esc
ribira en su tarjeta postal o en una carta.
La ventaja ms grande de la vocacin es que consigue una respuesta inmediata. Si el
dueo no se interesa en la venta, dir as en seguida. En este caso, haga una nota en
su archivo y persiga en seis meses. Ha invertido muy poco tiempo para averiguar
que este acuerdo no trabajar ahora mismo - aunque pudiera ser algo para el futuro
.
Si el dueo se interesa en la venta, averiguar esto en seguida tambin. Preste la ate
ncin a su tono de la voz y cualquier otra seal verbal que revele su motivacin para
la venta. A menudo, los dueos son muy sinceros con su situacin. Podran haber posedo
la propiedad como un alquiler, pero no saban cmo manejarla y slo se rindieron. O po
dran haber heredado la casa y no saben que hacer con ella. Para ayudarle a determ
inar exactamente qu su situacin es y ayudar a crear un sentido de la urgencia en s
u parte para la venta, haga tales preguntas como, "Ha transcurrido el seguro?" y
"Tiene la imposicin del cdigo puesta en contacto usted an?"
Una vez que sepa que se interesan en la venta, hacen su oferta - derecho entonce
s por el telfono. Si ha hecho su tarea y sabe la vecindad, ser capaz de estimar fci
lmente el como - es y el valor fijado de la propiedad. Su oferta debera ser el 50
a 60 por ciento del ya que - es el valor. Tenga presente que los vendedores no
saben tanto sobre el mercado como hace -
4/Bienes inmuebles al por mayor
61
si hicieran, no se agarraran a una propiedad de chatarra y le dejaran seguir deter
iorndose.
Contar el como - es el valor, sepa la vecindad y por qu las casas tpicamente se ve
nden. La cifra lo que la propiedad considera se vendera por si fuera en buenas co
ndiciones, luego reste los gastos de reparacin estimados para alcanzar el ya que
- es el valor. Como no va a llevar tiempo para hacer contratistas hacer estimaci
ones formales hasta que su oferta se haya aceptado, se tiene que familiarizar co
n el coste de varias reparaciones en su rea. Recuerde que su oferta ser sujeta a u
n paseo - a travs de, por tanto si subestima el coste de reparaciones, tendr una p
osibilidad de negociar de nuevo. Tambin puede mirar a los registros tributarios.
Muchos recaudadores de impuestos ponen el valor fiscal en una lista (en que los
impuestos estn basados) as como el valor de mercado estimado (generalmente de 15 a
20 por ciento ms alto) como la parte del registro pblico.
Recuerde que la cosa peor que puede pasar es el dueo dir No cuando haga una oferta.
Si esto pasa, tendr que encontrar otra manera de tratar con su propiedad del prob
lema. Pida que l guarde su tarjeta y le llame si algo cambia.
Si parece interesado, pero quiere negociar un precio ms alto, explique otra vez q
ue es un inversionista que compra propiedades como ste por todas partes de la ciu
dad por 50 a 60 centavos en el dlar para revender o guardar como alquileres. No s
e avergence de la cantidad que ofrece - esto no es una casa afelpada en una comun
idad del club de campo gated, pero mejor dicho una propiedad afligida que no se
puede financiar porque nadie la quiere. Es un businessperson quien slo va a hacer
el acuerdo si lo puede hacer provechoso.
Si acepta, establezca un tiempo para mirar la propiedad con el dueo. Traiga su co
ntrato y estar preparado para finalizar el acuerdo.
Si el dueo no es local, pero acepta su oferta verbal, enve su contrato va un servic
io de noche y no se moleste en ver la propiedad hasta que el contrato se firme.
Sabas que?
Las propiedades que son el informe detallado y vacante a menudo son no asegurabl
es y as presentan un problema para los dueos - un problema que puede solucionar to
mando la propiedad de sus manos.
62
escritura del contrato
Una vez que su oferta verbal se ha aceptado, es tiempo de poner cosas por escrit
o. Puede preparar su propio contrato, comprar una forma estndar en una tienda del
material de oficina o usar las formas disponibles en el paquete de software que
mi compaa ha desarrollado (ver la seccin de recursos para detalles). Slo tenga pres
ente que su contrato no se tiene que complicar - de hecho, ms simple, mejor. Debe
ra estar de su nombre (o su nombre de la compaa) y/o asigna (permiso de usted para
asignar el contrato a alguien ms).
El contrato debera estipular que hace una oferta todo-en efectivo, que el cierre
ser conectado o antes de 30 das, que la compra consiste en como es, y que su ofert
a es sujeta a su paseo - a travs de la inspeccin dentro de 14 das. Explique que qui
ere que el tiempo haga inspeccionar la propiedad por un contratista que le puede
dar estimaciones de reparacin. No pase mucho tiempo mirando una propiedad y ente
ndiendo lo que necesita hasta que su oferta se haya aceptado y sabe que va a com
prarlo. Si el dueo retrocede ante la clusula de 14 das (y los dueos raramente hacen)
, mantngase firme - es una cuestin no negociable.
Ese perodo de dos semanas tambin le da el tiempo para mostrar el contrato a su com
paa del ttulo para averiguar si puede publicar el seguro del ttulo; y le da el tiemp
o para encontrar a un comprador. Lo ms importante, le da el tiempo para decidir a
lejarse del acuerdo, negociar de nuevo o cerrar el acuerdo con el dinero difcil.
No ateste sus contratos de un manojo de sujeto a clusulas; necesita slo un. Dndose un
a lista detallada de modos de retroceder del acuerdo le marca como un aficionado
y hace al vendedor incmodo.
Si la propiedad se pone en una lista con un corredor de bienes races, la fianza e
s debida por la aceptacin del contrato. No d la fianza con la oferta - es demasiad
o problema y amarra demasiado de su dinero efectivo, porque un porcentaje import
ante de sus ofertas no se aceptar.
Si la propiedad no se pone en una lista, presente una pequea cantidad de fianza -
tpicamente 10$ a 100$ - cuando firme el contrato. Necesita cierta cantidad de la
fianza para hacer el contrato que legalmente liga, pero la cantidad no tiene qu
e ser grande. Nunca d la fianza directamente a vendedores a menos que acepten una
cantidad nominal, como 10$. Si quieren ms
4/Bienes inmuebles al por mayor
63
que esto, pone el dinero en el depsito con la compaa del ttulo por tanto se asegura
del regreso de ello si el acuerdo no se cierra.
Palabras de sabidura
Nunca es el coste de capital que importa cuando tiene mucho. Lo que importa es q
ue tiene el acceso al dinero.
lo que tiene que saber sobre prestamistas difciles
Habr muchas veces en su carrera de bienes inmuebles cuando necesitar los servicios
de prestamistas difciles. stos son inversionistas que proporcionan prstamos a cort
o plazo (generalmente durante seis meses a tres aos) del 60 a 70 por ciento del v
alor de la propiedad en encima de las tasas del mercado libre. Como los prstamos
estn basados en el valor de la propiedad y no la solvencia del prestatario, son g
eneralmente ms fciles y ms rpidos para ponerse que la financiacin tradicional.
La mejor manera de encontrar a prestamistas difciles es llamar a agentes de bolsa
de la hipoteca locales. Introdzcase como un inversionista de bienes inmuebles y
pregunte si tienen algn prstamo del inversionista no conforme disponible. (Los prst
amos del dinero difciles se llaman no conformes porque no se conforman con requisit
os de prstamo tradicionales.) Si el agente de bolsa contesta que tales prstamos no
existen, agradecen al agente de bolsa, cuelgan y llaman a otro agente de bolsa.
Tambin puede encontrar a prestamistas difciles conectando a la red en su club de b
ienes inmuebles local. Muchos hacen publicidad en la seccin secreta de peridicos l
ocales tambin.
Para hacer un prstamo, los prestamistas difciles necesitan una copia del contrato
firmado entre usted y el vendedor. Quieren comprobar que el ttulo trabaja y hace
un asis o deseo - por la valoracin, que costar 150$ a 300$. Una vez que el trabajo
del ttulo se completa, los prestamistas ms difciles se pueden cerrar en 12 a 48 ho
ras.
Sabas que?
Muchos de prestamistas difciles de hoy son los inversionistas al por mayor de aye
r. Entienden lo que hace y sabe que un acuerdo al por mayor bueno significa que
cada uno gana.
64
que hacer con la casa una vez que la posea
Antes de que compre una pieza de propiedad, sepa lo que va a hacer con ella. Tie
ne tres opciones bsicas: (1) lo puede arreglar y guardarlo como un alquiler por f
lujo de fondos a largo plazo y apreciacin (ver los Captulos 10 y 11); (2) lo puede
tirar como es a otro inversionista para una ganancia rpida; o (3) lo puede recon
stituir y vender. Todo lo que planee hacer, piense lo que el peor de los casos e
s y asegrese que puede tratar con l antes de que se adelante.
No hay escasez de inversionistas que ah esperan comprar propiedades de mala suert
e, pero ellos no sabe cmo encontrarlos o no quieren hacer el trabajo necesario pa
ra encontrarlos. Muchos son inversionistas de media jornada que sostienen empleo
s de jornada completa y pueden tener el dinero efectivo para invertir y los recu
rsos de reconstituir una propiedad, pero slo no tienen el tiempo para encontrar p
ropiedades, negociar con dueos y hacer acuerdos. Muchos son propietarios que busc
an propiedades de convenir y sostener; prefieren pasar su tiempo para reconstitu
ir y direccin de la propiedad, no para la busca de acuerdos. Cuando los provee de
acuerdos buenos, cada uno gana - el propietario original de la propiedad del pr
oblema, usted y el inversionista al cual se vende. Una vez que se establezca com
o un descubridor del acuerdo, tendr inversionistas que rayan hasta toman estas pr
opiedades al por mayor de sus manos. Lester Theiss, uno de mis estudiantes de Mi
suri, tir ocho propiedades al por mayor en un ao para una ganancia de 122000$ - y
nunca tom el derecho a ninguno de ellos.
Si va a tirar la propiedad, puede asignar o el contrato o puede hacer un doble (
o simultneo) cierre.
La asignacin del contrato significa esencialmente que vende sus derechos segn el c
ontrato a alguien ms para unos honorarios. Esa persona entonces toma su contrato
original y la asignacin del acuerdo del contrato a una compaa del ttulo para cerrar
el acuerdo. Cuando asigna un contrato, nunca posee la propiedad; slo hace una gan
ancia de ello. (Ver la asignacin de la muestra del contrato en la Figura 4.2.)
4/Bienes inmuebles al por mayor
65
LA FIGURA 4.2
Asignacin de contrato
PARA EL VALOR RECIBIDO, __________________________ (Cesionista) [su nombre/compaa] a
signa y se traslada a _____________________________ (Cesionario) [el nombre de su
comprador] todos los derechos, ttulo e inters sostenido por el Cesionista al _____
_______________________ [ttulo del contrato ejecutado entre usted o su compaa y ven
dedor original] en cuanto a ciertos bienes races localizados en _________________
_____________ (Contrato). El Contrato se debe asignar para la cantidad de ________
_______ (00$) para ser pagados en la fecha de cierre por el Cesionario al Cesion
ista ("Honorarios de la Asignacin"). Despus de la ejecucin de esta Asignacin del Con
trato, el Cesionario debe pagar al Cesionista a una buena fe el depsito no reinte
grable en cantidad de _______________ (00$) (Depsito). El Depsito se debe aplicar ha
cia el pago de los Honorarios de la Asignacin para ser pagados en la fecha de cie
rre por el Cesionario al Cesionista.
El cesionario por este medio acepta todos los derechos y las obligaciones del Ce
sionista segn el Contrato.
Esta Asignacin del Contrato debe ligar sobre y habituar a la ventaja de los parti
dos a esto.
Firmado esto _______ da de ___________________, 200 ___.
El cesionista ____________________________________ imprime el nombre
El cesionario ____________________________________ imprime el nombre
La cantidad que consigue para asignar un contrato puede estar en todas partes de
l 15 a 30 por ciento del ya que - es el valor de la propiedad. Consiga la mitad
en fondos certificados como la fianza no reintegrable cuando ejecute el acuerdo
de la asignacin; conseguir el resto ms un reembolso de su fianza durante el cierre.
Como una alternativa a la asignacin del contrato, puede decidir hacer un doble ci
erre, el que significa que realmente compra la propiedad y luego la vende en a
66
transaccin simultnea. Esto le deja usar el dinero del nuevo comprador para pagar a
l vendedor original. Parece complicado, pero la compaa del ttulo maneja todo para u
sted.
Algunas compaas del ttulo no harn los dobles cierres, pero la abundancia van. Es rea
lmente muy para ellos, porque les pagan dos veces en bsicamente la misma transacc
in. Si su compaa del ttulo resiste a hacer un doble cierre, encuentre el otro.
asignan o Doble Final?
Cmo decide si asignar el contrato o hacer un doble cierre? Est realmente su opcin p
ersonal, pero aqu es una manera de acercarse a la decisin: Si su ganancia es 7,000
$ o menos, asigne el contrato. Si su ganancia es ms de 7000$, doble final.
Aqu est mi lgica: Cuando asigna el contrato, los otros partidos implicados saben cun
to hace segn el acuerdo. Pocos vendedores o los inversionistas de bienes inmueble
s van a tener un problema con su fabricacin hasta 7000$ para reunir el acuerdo, e
specialmente como les dice desde el principio que esto es cmo hace su dinero. Per
o por la razn que sea, algunas personas creen que es irrazonable para usted hacer
ms de 7000$ segn un acuerdo que podra haber seguido trabajando para slo un total de
15 a 20 horas. Por supuesto, usted y yo sabemos que el valor viene no a partir
de las horas trabaja en un acuerdo especfico, pero mejor dicho de su conocimiento
y maestra en el descubrimiento de la propiedad, los vendedores, y los compradore
s y luego reunin de todo esto - conocimiento que es inestimable. An as, si los otro
s que saben cunto hace ponen en peligro el acuerdo, no les diga. Si su ganancia v
a a ser ms de 7000$, haga un doble cierre.
Cuando revende una propiedad compr por el 50 a 60 por ciento de su valor, valrelo
en el 80 por ciento de su valor. Har el dinero y el comprador se pondr muy, tambin.
Pensamiento inteligente
Cuando hace un doble cierre, pide una pliza de seguros del ttulo del paso, en vez
de usar dos polticas separadas para cada uno
4/Bienes inmuebles al por mayor
67
cierre. El vendedor puede pagar la parte superior basada en la cantidad por la c
ual se venden, entonces paga la diferencia entre esto y el premio basado en el p
recio que su comprador paga.

HISTORIA DE XITO
No pase por alto los bienes inmuebles bajo iglesias
Puede no ser la primera cosa que viene a la mente cuando piensa en iglesias, per
o es bastante comn para una iglesia cerrarse, porque se disuelve o se mueve a otr
a instalacin. Jaret F. s primer acuerdo era una propiedad que incluy una iglesia de
2.200 pies cuadrada y una caravana de tres dormitorios, de dos baos, extensament
e doble. La iglesia se haba cerrado aproximadamente un ao antes, y la propiedad se
estaba vendiendo a travs de un proceso de la oferta cerrado.
Los edificios se afligieron, y la propiedad vala aproximadamente 50000$ en ya que
- es la condicin. Con la oferta de ganancia de 35000$, Jaret puso la propiedad s
egn el contrato con la intencin de tirarlo para el dinero efectivo rpido. En dos se
manas recibi una llamada de otra iglesia, y en ms dos semanas la propiedad cerrada
por un precio de venta de 52.500$. Jaret se alej de la mesa de cierre con 16.627
$ y sin un penique de bolsillo o alguna vez toma del derecho a la propiedad.
dnde est el dinero?
Muchas propiedades al por mayor son posedas libres y claras por vendedores compla
cientes a ofrecer la financiacin. Tambin encontrar bienes inmuebles al por mayor qu
e tienen derecho a dinero de la subvencin de la ciudad o programas del prstamo del
inversionista locales diseados para animar la reurbanizacin. Aunque estos program
as puedan ser que vale la pena, a menudo tardan mucho en tratar, y quiere hacer
sus acuerdos rpidamente. Averige cuales de estos programas estn disponibles en su re
a y proporcionan esa informacin a sus compradores cuando tira la propiedad, pero
no cuenta con esa informacin como una fuente de financiacin para usted.
68
As pues, dnde encontrar el dinero para la mayor parte de sus acuerdos al por mayor?
Del comprador va a tirar la propiedad a.
FYI
Algunos estados tienen leyes de la usura que coronan el importe de los intereses
que puede ser cobrado por prestamistas difciles. Concuerde con la agencia que re
gula bancos en su estado para averiguar el inters mximo que se puede legalmente co
brar.
haciendo publicidad para compradores
La mayor parte de inversionistas con regularidad leen la seccin secreta del peridi
co en esperanzas de encontrar a vendedores motivados. Nadie es ms motivado que us
ted, aunque su motivacin sea ligeramente diferente de aquellos vendedores, pero t
iene la propiedad de venderse y ofrece mucho. Tan pone su anuncio donde los comp
radores anticipados lo vern - tpicamente en la seccin del papel enfocado de parte d
e la ciudad donde la casa se localiza. Tambin podra querer colocar un anuncio en l
a "seccin" de la Propiedad de la Inversin.
Haga estos anuncios simples. Aqu est una muestra que trabaja muy bien:
Inversionista Especial, 3/1, OBO en efectivo de 42.900$, 213-456-1234
descubrimiento de compradores
No crea que sea la nica persona que busca acuerdos buenos de propiedades al por m
ayor - no es, y esto es una cosa buena. Significa que tiene mucha gente que se i
nteresa en los acuerdos que encuentra.
Construya una base de datos de compradores anticipados. Cree un archivo con sus
nombres, informacin de contacto y los tipos de propiedad se interesan en por tant
o se puede identificar rpidamente y llamarlos cuando se encuentra con algo que es
to es
4/Bienes inmuebles al por mayor
69
apropiado. Establezca un sistema que le deja fax rfaga o enve los detalles por corre
o electrnico de un acuerdo tan pronto como lo consigue segn el contrato.
Un gran fondo de potenciales compradores es inversionistas que ya poseen la prop
iedad en el rea donde su acuerdo se localiza. Es bastante comn que hasta el 80 por
ciento de las casas en bajos ingresos a reas de ingresos moderados es alquileres
, y puede encontrar a los dueos en los registros tributarios. Pngase en contacto c
on ellos y pregunte si se interesan en la adicin a su carpeta. Si dicen s, les dic
en sobre el acuerdo que tiene y los pone en su base de datos para el futuro. Si
no dicen, preguntan si tienen algo que les gustara vender.
Finalmente, pngase en contacto con los inversionistas que han comprado a usted an
tes. Si hicieran bien segn el ltimo acuerdo, tendrn ganas de trabajar con usted otr
a vez.
Toques de luz de la venta al por mayor del CONSEJERO DEL MILLONARIO
bienes inmuebles Al por mayor generalmente se vende en el 40 a 60 por ciento de
su valor.
propiedades Al por mayor son tpicamente vacantes, abandonado, y con frecuencia ta
pado.
Los dos modos ms eficaces de encontrar propiedades al por mayor se apuntan driveb
ys y publicidad especfica para el acuerdo.
Cuando encuentre una propiedad al por mayor, pngase en contacto con el dueo (dueos)
por correo o telfono para ver si se interesa en la venta.
contratos de Compra no se tienen que complicar; de hecho, ms simple los puede gua
rdar, mejor.
Una unidad a la propiedad privada de cuatro unidades son vehculos excelentes que
construyen la riqueza, sobre todo para principiantes, en casos donde planea guar
darlos para el largo plazo o venderlos por una ganancia rpida.
Un prestamista difcil es un inversionista que proporciona prstamos a corto plazo d
el 60 a 70 por ciento del valor de la propiedad en encima de las tasas del merca
do libre. Estos prstamos estn basados en el valor de la propiedad y no la solvenci
a del prestatario.
70
Los Saben lo que va a hacer con una propiedad al por mayor antes de que finalice
la compra. Sus opciones son arreglarlo y guardarlo como un alquiler, tirarlo co
mo - es a otro inversionista o rehabilitacin y vndalo.
Los Construyen una base de datos de compradores anticipados, por tanto se puede
poner en contacto con ellos rpidamente cuando se encuentra con una propiedad que
puede ser del inters para ellos.
5 CAPTULO
Opciones de compra
El control de propiedad con o sin propiedad, dinero efectivo mnimo y ningn crdito
Es tiempo de aprender cmo usar su cerebro, no su cuenta bancaria, para tomar el c
ontrol de una propiedad y hacer el dinero de ello sin comprarlo alguna vez realm
ente. Las opciones son una manera inteligente y simple de controlar la propiedad
- bienes inmuebles sobre todo caros - con poco o ningn dinero efectivo. Las opci
ones pueden generar ganancias de la suma global, a largo plazo flujo de fondos o
a ambos - es todo en cmo estructura el acuerdo. No es difcil, pero realmente requ
iere la planificacin y la atencin al detalle.
El desafo ms grande en la utilizacin de opciones consiste en que la mayor parte de
compradores, los vendedores y los corredores de bienes races no los entienden. Po
r tanto tiene que saber que ellos bastante bien son capaces de explicar el proce
so y claramente presentar los pros y los contras.
Las opciones se pueden usar en cualquier negocio donde los bienes races, los bien
es o los servicios se compran y se venden. Esencialmente, una opcin es un derecho
de direccin nica de comprar la propiedad en trminos especificados. Slo se requiere
que el vendedor funcione; el comprador tiene una opcin. Una vez que la opcin se ej
erce, el acuerdo se hace un contrato bilateral obligatorio entre el comprador y
vendedor. Un contrato de la opcin de la muestra se muestra en la Figura 5.1. La f
igura 5.2 contiene una lista de clusulas que se pueden aadir a un acuerdo de la op
cin.
Este captulo se concentra en usar opciones junto con arriendos para invertir en b
ienes inmuebles. Como aprende las tcnicas, sin embargo, va a ver
71
72
LA FIGURA 5.1
Contrato de la opcin
Este contrato de la opcin se hace esto ______________________ [fecha] por y entre
_______________________________________ [VENDEDOR], cuya direccin es ___________
___________________________________________ y __________________________________
____ [COMPRADOR], cuya direccin es ______________________________________________
_______________.
El VENDEDOR, para y en consideracin a la suma de $ __________________ en la mano
pagada por el COMPRADOR con otra consideracin buena y valiosa, por este medio da
al COMPRADOR el privilegio de compra, en o antes ____________________ [fecha] lo
s bienes inmuebles descritos siguientes: _______________________________________
________________________ [direccin de propiedad bajo opcin]
Los trminos para la opcin dicha deben ser: Precio de compra: $ ___________________
_________
Condiciones: ________________________________________________________________ __
______________________________________________________________ _________________
_______________________________________________ El VENDEDOR consiente en amuebla
r el seguro del ttulo exposicin del derecho bueno y comerciable a bienes inmuebles
 dichos por si el privilegio de compra por este medio dada se ejerza en los trmin
os encima del escrito, comunicar dijo bienes inmuebles al COMPRADOR por la escri
tura de propiedad garantizada buena y suficiente, libre y libre de todos los emb
argos preventivos y estorbos.
Por si el privilegio de compra por este medio dada no se ejerza y condiciones de
eso totalmente realizado por el COMPRADOR y la notificacin por escrito de tal ej
ercicio y rendimiento dado al VENDEDOR en o antes de que _______________________
_____ [fecha], el privilegio dicho debe cesar con eso totalmente, ninguna respon
sabilidad para reembolsar el dinero pag de eso se levantar y dijo que el seguro de
l ttulo se debe entregar de nuevo al VENDEDOR, y este instrumento se debe entrega
r inmediatamente al VENDEDOR para la cancelacin. Este Contrato debe ligar sobre y
debe habituar a la ventaja de los herederos, representantes personales, y asign
a de todos los partidos a esto.
5/Opciones de compra
73
En fe de lo cual, los partidos a esto han suscrito sus nombres y han adjuntado s
us sellos el da y ao encima del escrito.
_____________________________________________ VENDEDOR
_____________________________________________ COMPRADOR
herby certifican que durante este da, antes de m, un oficial debidamente autorizad
o por el estado de ________________ y el condado de ____________________, para t
omar la admisin, personalmente pareci ______________________ a m conocido ser la pe
rsona descrita en y quien ejecut el instrumento anterior y ______________________
_ no reconozco antes de m que _________________________ ejecut lo mismo.
Atestige mi sello de mano y oficial en el condado y estado ltimo arriba mencionado
esto ___________ da de _________________________, 20 _____.
____________________________________________ NOTARIO
Mi comisin expira: __________________________________________
otras solicitudes comerciales de opciones y su capacidad de sacar ganancia de el
los slo son limitadas por su imaginacin.
Aqu est una situacin hipottica que es comn en la actualidad, donde una opcin del arri
ndo bsica en un acuerdo de ingresos residenciales sera la solucin perfecta. Sam Smi
th posee una casa de tres dormitorios, de dos baos como una inversin y est abierto
para alquiler o para venta de la propiedad. Si lo alquila, tendr el flujo de fond
os y construir el capital. Si lo vende, tendr la ganancia de la suma global para i
nvertir de nuevo. Los alquileres por propiedades similares en el rea son 900$ a 1
000$, y Sam podra vender probablemente la casa en el mercado corriente por 105000
$ a 108000$. Su hipoteca es 92000$.
Bob y Barbara Green como la casa de Sam y quieren comprarlo, pero no tienen bast
ante dinero efectivo para dejar para conseguir los pagos de la hipoteca tan bajo
como
74
LA FIGURA 5.2
Clusulas de la opcin
Lo siguiente es una lista de clusulas de la opcin que se pueden aadir a un acuerdo
de la opcin.
1. Opcin de renovar
Para y en consideracin al $ ______________________________, el optionee (vendedor
) por este medio concede al optionor (comprador) al derecho de ampliar la opcin a
la cual este documento se ata para el periodo de ______________________________
____.
2. Aplicacin de alquiler hacia compra
Para y en consideracin a la promesa mutua hecha por los partidos, cada uno al otr
o, los partidos realmente estn de acuerdo por este medio que _________ el por cie
nto de los pagos de alquiler totales hechos por el arrendatario en el arriendo a
tado a esto se debe aplicar hacia reducir el precio de compra. Los trminos adicio
nales de la opcin se contienen en el acuerdo de la opcin atado a esto.
3. Primera respuesta negativa
El arrendatario debe tener el derecho de la primera respuesta negativa de compra
r la propiedad al precio y los trminos de la cualquier oferta escrita autntica hec
ha para ello. El derecho dicho para ejercerse notificando al propietario por cor
reo certificado dentro de __________ los das de la su notificacin por escrito de r
ecepcin que una oferta tan autntica se ha hecho. Despus de la sumisin de un contrato
vlido por el vendedor, el optionor tiene 30 das para ejercer la opcin o este contr
ato se debe hacer sin fuerza legal.
4. Clusula del pago adelantado
El deudor debe tener el derecho de pagar por adelantado esta hipoteca, en el tod
o o en parte, en cualquier momento sin la pena despus ________ ao (aos).
quieren. Por tanto Sam ofrece alquilar la casa a ellos segn un acuerdo de la opcin
del arriendo como esto: Los Verdes pagarn un depsito de seguridad reintegrable de
1000$ y una consideracin de la opcin no reintegrable de 4000$, y alquilarn la casa
durante dos aos por 1.100$ por mes. Del alquiler mensual, 330$ van
5/Opciones de compra
75
aplquese al precio de compra de la casa si los Verdes deciden comprarlo. Al final
de arriendo de dos aos, los Verdes tienen la opcin de comprar la casa por 114000$
, usando la consideracin de la opcin inicial y 330$ por mes, que totales 11.920$,
como una parte sustancial de su pago al contado.
Los compradores de la opcin del arriendo disfrutan de varias ventajas. Pueden "pr
obar el deseo" la casa antes de la compra; tienen un requisito en efectivo since
ro inferior que iban si compraran al contado; el crdito de alquiler aumenta una c
uenta de ahorros forzada para el pago al contado; aunque el pago mensual total p
udiera estar ligeramente encima de tasas del mercado libre, el alquiler neto (la
cantidad aplicada hacia el alquiler despus de que el crdito de alquiler se resta)
es generalmente ms bajo que un alquiler directo comparable; y el precio de compr
a se cierra con llave en. El trmino de un acuerdo de la opcin del arriendo tpico es
t entre un y tres aos, por tanto los arrendatarios tienen mucho tiempo para constr
uir su crdito del pago al contado.
Si los Verdes deciden ejercer su opcin, sern capaces de comprar la casa con la may
ora de su pago al contado creado principalmente a travs del alquiler que habran ten
ido que pagar en un lugar para vivir de todos modos. Si, por algn motivo, deciden
no ejercer su opcin - tal vez hay una transferencia de trabajo inesperada en el
cuadro, o decidieron que no les gustan la vecindad o la casa despus de todo - tra
tan el final del arriendo como cualquier situacin del alquiler. Pueden renovar el
arriendo o movimiento.
Entretanto, Sam ha estado coleccionando el alquiler encima del mercado por su pr
opiedad y construyendo el capital pagando a cuenta su hipoteca con el alquiler.
Se ha reunido ya (y probablemente ha invertido de nuevo) una consideracin de la o
pcin de 4000$ no reintegrable. Si los Verdes compran la casa, Sam obtendr ms de 100
00$ durante el cierre. Si no hacen, Sam es capaz de guardar su consideracin de la
opcin y las ganancias de alquilar la casa en el encima de las tasas del mercado
libre, y todava tiene la propiedad de alquilar o venderse a alguien ms.
Es una situacin mutualmente ventajosa para todos, y es slo un ejemplo de cmo las op
ciones le pueden hacer rico.
Pensamiento inteligente
Negociando arriendo y trminos de la opcin, el objetivo es para todos para alejarse
del acuerdo un ganador. Sin embargo, se acercar a los detalles diferentemente cu
ando sea el propietario que cuando es el arrendatario. Siempre est justo, sino ta
mbin sea inteligente.
76

HISTORIA DE XITO
Construccin de riqueza es un asunto de la familia
Carolyn Rawlings haba sido una mam hogarea durante siete aos; su marido, Steve, era
un consultor de utilidad que acababa de perder a su cliente ms grande. Estaban ta
nto listos para un cambio cuando vieron mi infomercial como decidieron invertir
en la educacin.
Golpean la marcha de la tierra, usando lo que aprendieron a comprar propiedades
del alquiler sin el dinero abajo. "Envolvimos hipotecas y usamos opciones del ar
riendo", dice Carolyn. "Compramos un hotel de seis unidades y tiramos viviendas
unifamiliares sin el dinero abajo y nos alejamos con el dinero efectivo. En un ao
, tenemos $2,5 millones en el valor de la propiedad con ms de 400000$ en capital
y flujo de fondos positivo de ms de 4000$ cada mes". Ms que el cambio financiero,
la familia Rawlings ha disfrutado de un cambio del estilo de vida principal. La
inversin inmobiliaria se ha hecho un negocio de la familia - hasta los nios echan
una mano. "La inversin en bienes inmuebles nos ha cambiado. Ahora colaboramos com
o una familia", dice Carolyn. "Es posible para cualquiera hacer esto. Si cree qu
e lo puede hacer, slo afectar a ello y pasar. Anote sus objetivos y vaya para ello
s!"
usan una opcin del arriendo de comprar su residencia personal
Si no posee ya su propia casa, necesita un plan de comprar el que cuanto antes,
y una opcin del arriendo puede ser la mejor manera de hacer esto. O si ya posee u
na casa, pero espera mejorar o reducir el tamao, segn sus necesidades, considerar
la estructuracin de la transaccin como una opcin del arriendo.
5/Opciones de compra
77
La compra segn un acuerdo de la opcin del arriendo le deja evitar un pago al conta
do sustancial, el que significa que puede usar ese dinero efectivo para comprar
la propiedad que genera los ingresos que por su parte compensa cualquier ahorro
fiscal que pueda dejar alquilando en vez de la compra.
Si la propiedad disminuye en el valor antes de que ejerza su opcin, puede negocia
r de nuevo o el acuerdo o alejarse y encontrar otra casa comprando o arrendar la
opcin en el valor de mercado corriente. Si la propiedad sube en el valor, hace c
errar con llave el precio inferior en con su opcin.
La obtencin financiando para una propiedad que tiene bajo la opcin del arriendo es
generalmente ms fcil que un prstamo de compra directo. Muchos prestamistas ahora v
en un acuerdo de la opcin del arriendo como una venta de casa; es ms fcil conseguir
la financiacin en algo que ya posee que debe financiar algo que quiere comprar.
Con una opcin del arriendo, a menudo puede conseguir un prstamo de nuevas finanzas
basado en el valor valorado de la propiedad y as se podra alejar hasta de la mesa
de cierre con el dinero efectivo.
arrendatarios tradicionales contra arrendatarios de la opcin del arriendo
No hay absolutamente nada incorrecto con el alquiler tradicional. He hecho una p
arte sustancial de mi propia fortuna, de hecho, como un propietario, y en el Capt
ulo 11, comparto mis secretos para la propiedad con eficacia gerente. Pero hay d
iferencias en cmo escribe un arriendo y maneja una propiedad que es el arriendo o
ptioned contra uno que es ocupado por un arrendatario sin la intencin de comprar.
Por ejemplo, es comn para arrendatarios de la opcin del arriendo ser responsable d
e la mayor parte de gastos de reparacin y mantenimiento - despus de todo, van a po
seer esta casa algn da. De hecho, por esta razn encontrar que los arrendatarios de l
a opcin del arriendo generalmente toman el mejor cuidado de la propiedad que hace
n a la mayora de los arrendatarios tradicionales. En una mayora de casos, encontra
r que requieren menos direccin con una opcin del arriendo que con el alquiler tradi
cional. Sin embargo, algunos estados limitan cunto un propietario puede requerir
que un arrendatario pague por artculo por reparaciones y mantenimiento; compruebe
para asegurarse que su arriendo cumple con la ley.
En un arriendo tradicional, un propietario tpicamente cobra alguna clase de gradu
ar honorarios tardos. Segn un acuerdo de la opcin del arriendo, puede aadir otra pen
a: Si el alquiler no se paga a tiempo, un arrendatario pierde el crdito de consid
eracin de la opcin para ese mes. La amenaza combinada de unos honorarios tardos y d
e perder varios cientos de dlares en la consideracin de la opcin es motivator fuert
e para pagar a tiempo.
78
Advertencia
Nunca use un acuerdo de la opcin del arriendo combinado. Siempre hgalos dos contra
tos separados. No enturbie las lneas entre su relacin como el comprador y vendedor
y su relacin como propietario y arrendatario. stos son dos transacciones claramen
te diferentes y se deberan mantener como tal.
opcin del arriendo del bocadillo
Con una opcin del arriendo del bocadillo, se pone en el medio entre el propietari
o y el arrendatario, y hace el dinero sin poseer alguna vez realmente la propied
ad. Aqu est cmo trabaja: encuentra a un dueo motivado complaciente a dar en arriendo
la opcin una casa a usted para una pequea consideracin o, de ser posible, ninguna
consideracin de la opcin. Haga su acuerdo del arriendo para el periodo de dos aos;
asegrese que permite subarrendar y requiere que el dueo pague cualquier reparacin n
ecesaria dentro de los 90 primeros das. Entonces da en arriendo la opcin la propie
dad a un arrendatario. Consiga una consideracin de la opcin no reintegrable del 3
a 5 por ciento y cobre el alquiler ligeramente encima del mercado (seguramente ms
que paga al dueo). Su arrendatario debera ser responsable de reparaciones y mante
nimiento.
Haga los arreglos para la opcin de su arrendatario de expirar tres meses antes de
que suya haga. Si el arrendatario ejerce la opcin, entonces ejerce suyo, compra
la casa y la vende al arrendatario. Si el arrendatario decide no ejercer la opcin
, puede encontrar a otro arrendatario interesado en un acuerdo de la opcin del ar
riendo. Debera ampliar su propia opcin, pero esto no es por lo general un problema
; si el dueo no quiere ampliarlo, entonces se aleja del acuerdo con la ganancia q
ue ha hecho del arrendatario.
Cuando usa una opcin del arriendo del bocadillo, no tiene que hacer el apuro - pu
ede tener el dueo o el arrendatario lo hacen. Hace su dinero de controlar la prop
iedad, no de poseerlo. Y no tiene que prestar dinero para asegurar que el acuerd
o resulte.
Verdad en nmeros
Una llave para arrendar el xito de la opcin es el crdito de alquiler. Si es demasia
do bajo, el arrendatario no tiene incentivo para pagar el alquiler encima del me
rcado o ejercer la opcin de comprar. Si es demasiado alto, el vendedor no maximiz
a su ganancia.
5/Opciones de compra
79
 opcin del arriendo de compra
Esto es la tcnica de la opcin que usar probablemente el ms a menudo. Compra una prop
iedad y luego inmediatamente da en arriendo la opcin ella a alguien ms. Pero no es
pere hasta que posea la propiedad de comenzar a buscar a un arrendatario; tenga
el arrendatario listo para acercarse tan pronto como se cierra. Aqu est cmo: Haga u
na oferta de una propiedad con una clusula de fuga usando uno del nivel ms bajo o
tcnicas del pago ningn dinero abajo hablado en el Captulo 3. En su oferta, dse el acc
so inmediato a la propiedad y adquiera la llave.
Tan pronto como su oferta se ha aceptado, comience a buscar a un arrendatario. C
oloque un anuncio en el papel, llame a arrendatarios anticipados en su base de d
atos y deje a la gente en su red saber que tiene una casa buena disponible. El a
nuncio debera leer algo como esto:
Alquiler para poseer agradable 3br, 2ba, 1900 sq. pies., $1200/MO, el 30% del al
quiler se aplica al pago al contado, 303-555-5555.
Proteja a los candidatos y elija al mejor arrendatario. (Ver el Captulo 11 para c
onsejos en la proyeccin de arrendatarios.) Usted y el arrendatario deberan ir junt
os a un notario y hacer autenticar la firma del arrendatario tanto del acuerdo d
el arriendo como del acuerdo de la opcin. Cuando los acuerdos se firman, coleccio
nan el dinero de la opcin en fondos certificados y registran el acuerdo de la opc
in en los archivos pblicos en su juzgado del condado. Entonces usted y el arrendat
ario tendrn una relacin del propietario-arrendatario tpica segn los trminos del arrie
ndo hasta que es tiempo de ejercer la opcin.
Enve un aviso al arrendatario tres meses antes de que la opcin expire; no cuente c
on el arrendatario que recuerda la fecha de caducidad. Averige lo que el arrendat
ario tiene la intencin de hacer. Si va a comprar la propiedad, necesitar el tiempo
para arreglar la financiacin y prepararse para el cierre. Si no va a comprar, qu
err una ventaja en el descubrimiento de otro arrendatario por tanto la casa no es
vacante para ningn tiempo.
Si el arrendatario decide ejercer la opcin, establezca el cierre, venda la propie
dad e invierta de nuevo las ganancias. Si no hace, ejerce la opcin, se muda al fi
nal de perodo del arriendo, guarda el dinero de consideracin de la opcin inicial y
mensual, y encuentra a otro arrendatario que quiere alquilar para poseer.
80
cuando la opcin no se ejerce
Se considera que el 80 por ciento de opciones de comprar la propiedad privada ar
rendada nunca se cierra. Cuando posee la propiedad, esto est bien!
Qu hace cuando el arrendatario no ejerce la opcin? En primer lugar, dirjase al arre
ndatario y averige cuales sus proyectos son. Si quiere quedarse en la casa y tard
anza comprando la propiedad, renueve el arriendo y la opcin. Segn condiciones del
mercado, puede aumentar el alquiler o cambiar algunos trminos del arriendo. Con e
l nuevo acuerdo de la opcin, coleccionar un nuevo pago de consideracin de la opcin q
ue es no reintegrable (como el primer era), y tambin debera ajustar el precio de l
a opcin (el precio vender la casa por) al valor del mercado futuro estimado.
Si el arrendatario ha decidido no comprar la propiedad en absoluto y tiene la in
tencin de moverse, se pone para guardar todo el dinero de consideracin de la opcin
que le pagan. Recuerde, su acuerdo de la opcin claramente declar que estas sumas s
on no reintegrables. Una vez que el arrendatario ha dado oficialmente el aviso s
egn los trminos del arriendo, inmediatamente comience el proceso de encontrar a un
nuevo arrendatario. Informe al arrendatario corriente que mostrar la propiedad y
hace as con tanta cortesa y consideracin como posible. Una vez que encuentre a otr
o arrendatario, negociar el arriendo, coleccionar el dinero de la opcin y tendr una
relacin landlordtenant hasta que venga el tiempo para ejercer la opcin.
opcin del arriendo superior por el fijador
Uno de los modos ms populares de hacer el dinero en bienes inmuebles es comprar p
ropiedades afligidas, arreglarlos, y luego vender o alquilarlos. La ventaja cons
iste en que aquellas propiedades se pueden por lo general comprar debajo del val
or de mercado. El desafo consiste en que necesita el dinero efectivo para el pago
al contado, fija gastos e inters del prstamo hasta que complete las reparaciones
y puede alquilar o vender la casa.
La solucin es arrendar la opcin la casa y dejar al arrendatario-comprador hacer el
apuro. Ofrezca la opcin con nada abajo (ninguna consideracin de la opcin inicial)
y mitad del alquiler o hasta ningn alquiler durante seis meses a un ao hasta que l
as reparaciones sean completas. Est sin falta que su arriendo claramente declara
que el arrendatario no puede
5/Opciones de compra
81
acrquese hasta que el apuro se haga - y peridicamente vaya por la casa para asegur
arse que el arrendatario no vive all hasta que haya aprobado las reparaciones y e
l arrendatario paga la cantidad de alquiler llena.
Cuando dirija su anuncio para este tipo de la propiedad, haga la situacin muy cla
ra por tanto no gasta su tiempo protegiendo a arrendatarios anticipados que no q
uieren hacer mucho trabajo de una casa. Un anuncio que trabaja bien es esto:
El Dumpo! Alquiler para poseer, 0$ abajo, u-apuro. 601-222-9876.
FYI
La cantidad de la consideracin de la opcin es tpicamente el 3 a 5 por ciento del pr
ecio de compra y se paga en fondos certificados.

HISTORIA DE XITO
Pagas de la perseverancia - y siguen pago
Juan R. ya posey dos negocios cuando decidi comenzar a invertir en bienes inmueble
s y se hizo uno de mis estudiantes. Su tiempo se limit, pero sac el mayor partido
posible de l. Su primer acuerdo era una vivienda unifamiliar que compr por 23000$
y arriendo optioned para una consideracin de la opcin inicial del alquiler de 600$
por mes y 4.500$. Su flujo de fondos positivo en esa unidad sola es 330$ por me
s.
Poco despus del cierre de ese acuerdo, encontr un bloque de pisos de 16 unidades,
pero tuvo que ir a nueve prestamistas diferentes antes de que encontrara un comp
laciente haciendo el prstamo. "Esto slo va para mostrar que cuando uno no diga, slo
circule al prximo", dice. "No lo tome personalmente; slo movimiento. Y no deje a
otra gente estar de pie en el camino de sus sueos".
Juan ha comprado desde entonces varias otras propiedades, incluso un de 6 unidad
es, dos de 8 unidades, y bloques de pisos de 12 unidades. Actualmente, posee 52
alquileres de ms de $1 milln que genera un flujo de fondos positivo de 6.400$ por
mes. "Esto es todo que he hecho por el momento, pero no me termino con mucho", d
ice. "Hay todava muchas otras estrategias que no he intentado".
82
compra del arriendo del Capirotazo Rpido
Esto es otra tcnica que permite que usted saque ganancia de una propiedad sin pos
eerlo alguna vez - o hasta hacer mucho para manejarlo. Encuentra la propiedad y
se pone segn un arriendo compra el contrato con el bajo o ningn dinero abajo. Note
que dije la compra del arriendo, no arriendan la opcin (ver sidebar para una exp
licacin de la diferencia). Anuncia la propiedad, pero en vez de darla en arriendo
al arrendatario, hace el arrendatario asumir sus contratos. El arrendatario le
pagar unos honorarios no reintegrables del derecho de asumir los contratos y arre
ndar y comprar por ltimo la casa en los trminos que negoci. Esencialmente, pagan por
usted establecer el acuerdo.
El inconveniente ms grande consiste en que es tpicamente obligado si el arrendatar
io no paga. Tambin no estar en el control como un propietario. Tan est sin falta qu
e sus contratos de compra del arriendo originales claramente declaran que se lib
era de cualquier obligacin sobre la asignacin. Tambin, asegrese que todos los partid
os saben que sirve de un principal y no de un agente.
opcin del arriendo o compra del arriendo: cul es la diferencia?
De correctamente ser ejecutado, los resultados finales de opcin del arriendo y ac
uerdos de compra del arriendo son lo mismo. Pero hay diferencias que no se puede
permitir a pasar por alto.
Una compra del arriendo consiste en dos acuerdos separados: un acuerdo del arrie
ndo y un acuerdo de venta y compra. Generalmente, este arreglo favorece al arren
datario, tan use este acuerdo si es el que arrendando la propiedad. Los trminos d
eberan limitar el dinero que el vendedor puede guardar a la fianza, que es lo mis
mo como dar una consideracin de la opcin no reintegrable. Cuando es el arrendador,
puede usar este acuerdo cuando quiere requerir que el arrendatario compre.
Una opcin del arriendo tambin consiste en dos acuerdos: un acuerdo del arriendo y
un acuerdo de la opcin. El arrendatario tiene el derecho no de ejercer la opcin, p
ero si es el arrendador y redacta su arriendo correctamente, econmicamente se pro
teger a travs de la consideracin de la opcin no reintegrable y el alquiler de abovem
arket, y todava poseer la propiedad de arrendar, arrendar la opcin o venderse a alg
uien ms.
5/Opciones de compra
83
Opcin del arriendo de la multiunidad
Hasta ahora, he hablado de la utilizacin de opciones del arriendo de comprar vivi
endas unifamiliares, pero tambin pueden ser usados para comprar la multiunidad pr
opiedades residenciales y comerciales. Las propiedades de la multiunidad son gen
eralmente ms caras que viviendas unifamiliares comparables y por lo tanto requier
en pagos al contado ms grandes. Una opcin del arriendo le deja tomar el control de
l edificio y aumentar su pago al contado antes de que lo compre sacando ganancia
del flujo de fondos de la propiedad.
Tambin puede querer arrendar la opcin una propiedad de la multiunidad cuando neces
ita la reparacin significativa o tiene bajos ingresos a consecuencia de la direcc
in pobre. Puede hacer las reparaciones y mejorar el rendimiento de la propiedad d
urante el perodo del arriendo y tener derecho a la mejor financiacin cuando viene
el tiempo para cerrarse. Cuando es tiempo de ejercer la opcin, lo puede asignar a
otro inversionista para unos honorarios o comprar la propiedad usted mismo.
FYI
Una propiedad se considera residencial si tiene unlas a cuatro unidades; se cons
idera comercial si tiene cinco o ms unidades.
asignacin de un contrato de la opcin
El ltimo captulo habl de la asignacin de contratos de ventas; puede hacer la misma c
osa con opciones. A menos que haya una provisin en el acuerdo al contrario, cualq
uier opcin se puede asignar a alguien ms.
Muchos inversionistas de bienes inmuebles seran contentos de asumir su contrato d
e la opcin y pagarle bien haber encontrado y negociaron el acuerdo. Slo est sin fal
ta que todos sus acuerdos se firman en su nombre de la empresa seguido de "y/o a
signa" por tanto puede vender el contrato.
Cuando asigne un contrato, coleccionar un depsito de la fianza no reintegrable ent
onces firma el acuerdo de la asignacin y recibe el resto de los honorarios durant
e el cierre. Use la misma forma de la asignacin del contrato que usara para asigna
r un contrato al por mayor; ver la muestra en el Captulo 4.
84
Verdad en nmeros
Para establecer el precio de venta para un acuerdo de la opcin, tiene dos opcione
s: estudie el mercado local y estime la apreciacin basada en modelos histricos, o
tome el valor de mercado corriente y compngalo en el 5 por ciento por ao.
fabricacin del trabajo de nmeros
Una de las cuestiones atractivas sobre una opcin del arriendo es la capacidad de
cobrar el alquiler encima del mercado porque permite un porcentaje del alquiler
como la consideracin de la opcin. Digamos el alquiler del mercado en la propiedad
es 900$. Alega que 1000$ alquilan, pero permiten que el 30 por ciento del alquil
er se aplique como la consideracin de la opcin. Esto significa que los arrendatari
os realmente pagan 700$ en el alquiler, y pone 300$ por mes aparte para su pago
al contado eventual. Presente el programa a sus arrendatarios anticipados y con
seguridad mustreles las ventajas que recibirn, y encontrar pocas objeciones o tenta
tivas en la negociacin.
Por supuesto, el resto de los nmeros tienen que trabajar para usted tambin. Est sin
falta que la propiedad generar el flujo de fondos positivo - el alquiler tiene q
ue cubrir sus gastos y tener una ganancia en cuenta. Tambin querr considerar sus o
tras fuentes de ganancia del acuerdo. Su ganancia sincera es el dinero de la opc
in menos todo lo que le costara para adquirir la propiedad y listo esto para un a
rrendatario. Su ganancia de cierre es lo que limpiar cuando la opcin se ejerza; es
e nmero ser el precio de venta menos el equilibrio del prstamo, el dinero de la opc
in inicial, la consideracin de la opcin mensual y gastos de cierre. Recuerde, todo
el dinero de la opcin es no reintegrable, y se pone para guardarlo si la opcin no
se ejerce. Si la opcin se ejerce, todava se pone para guardarla, pero entonces se
aplica al pago al contado, que reduce la cantidad que recibe durante el cierre.
El dinero de consideracin de la opcin todava es ingresos para usted; slo asegrese que
es suficiente hacer el acuerdo provechoso.
Tambin tendr que entender lo que la propiedad valdr al final de perodo de la opcin y
cual su equilibrio de la hipoteca ser. Est sin falta que consigue un precio justo
por la propiedad. Tambin, haga las matemticas para estar seguro que el
5/Opciones de compra
85
la consideracin de la opcin mensual le dejar con el dinero efectivo despus de la ven
ta. Por ejemplo, si va a vender la propiedad por 15000$ ms que el equilibrio de l
a hipoteca, no quiere dar al arrendatario una consideracin de la opcin mensual de
500$ durante 36 meses.
una opcin sin un arriendo
Para la mayor parte de inversionistas de ingresos residenciales, las opciones y
los arriendos van de la mano. Sin embargo, hay situaciones cuando puede usar una
opcin de ganar el control de la propiedad sin un arriendo. Por ejemplo, las opci
ones pueden permitir que usted aproveche la apreciacin en un mercado caliente. Si
los valores de la propiedad suben, puede encontrar a un vendedor complaciente a
dejarle cerrarse en el precio de venta, pero retrasar realmente comprar la prop
iedad. Tambin puede usar opciones de amarrar la propiedad e impedir a alguien ms c
omprarlo mientras trabaja en la financiacin o en revender. Las opciones tambin son
tiles cuando desarrolla la tierra.
Por supuesto, el vendedor va a esperar alguna clase de la consideracin de la opcin
no reintegrable, como se pone cuando concede la opcin. Use el mismo acuerdo de l
a opcin que usara en un acuerdo de la opcin del arriendo de finalizar el arreglo y
registrar la opcin en los archivos pblicos.
algunos consejos finales
Siempre tenga sus arriendos y acuerdos de la opcin autenticados y registre las op
ciones en los archivos pblicos en el juzgado. Cuando tiene una opcin en una propie
dad, el dueo no lo puede vender a nadie, pero usted para la duracin de la opcin. Re
gistrando la opcin, hace esa parte de informacin del registro pblico y cualquiera q
ue haga una bsqueda del ttulo lo ver. Si el dueo realmente trata de tirar uno rpido a
usted, ese acuerdo probablemente se parar cuando la compaa del ttulo haga su invest
igacin para el seguro del ttulo.
Tambin es una idea buena del depsito el hecho (es decir coloque el hecho ejecutado
en la custodia de un tercero desinteresado) con una compaa del ttulo o un abogado.
Esto es particularmente importante si hace un arriendo del bocadillo, porque si
gnifica que se puede cerrar aun si el vendedor no est alrededor.
86
Toques de luz de la opcin de compra del CONSEJERO DEL MILLONARIO
Opciones permiten que usted controle la propiedad sin comprarlo y con poco o nin
gn dinero efectivo.
compradores de la opcin del Arriendo disfrutan de varias ventajas, incluso ser ca
paz de vivir en una casa antes de que la compren y tener una parte de su alquile
r se aplican al pago al contado.
vendedores de la opcin del Arriendo puede coleccionar el alquiler encima del merc
ado y una consideracin de la opcin no reintegrable; sacarn ganancia si la opcin se e
jerce o no.
arrendatarios de la opcin del Arriendo generalmente requieren menos atencin de la
direccin que arrendatarios tradicionales. Probablemente tomarn el mejor cuidado de
la propiedad porque tienen la intencin de poseerlo un da.
Los Hacen el acuerdo de la opcin un documento separado del arriendo o acuerdo de
compra; no combine los dos contratos en un documento.
contratos de la Opcin se puede asignar a otros inversionistas para unos honorario
s, que permiten que usted haga el dinero simplemente encontrando y organizando e
l acuerdo.
Siempre registran sus acuerdos de la opcin en los archivos pblicos en el juzgado d
el condado.
6 CAPTULO
Prejuicio hipotecario y juicio hipotecario
Enfoques frescos a problemas familiares
Cada da por todo el pas, los prestamistas extinguen el derecho de redimir la hipot
eca en la propiedad porque los dueos no hicieron los pagos. Alguien va a hacer un
a ganancia de estas propiedades, y puede ser tambin usted. No slo que, pero cuando
usa las tcnicas voy a hablar, realmente puede ayudar a la gente al mismo tiempo
gira una ganancia de decenas de miles de dlares en un mes o dos.
Antes de entrar en el proceso de sacar ganancia del juicio hipotecario, vamos a
aclarar la percepcin errnea ms comn sobre ellos: no puede hacer el dinero en el juic
io hipotecario porque hay demasiada competencia. Esto no es verdad simplemente.
Compran ah otros inversionistas el juicio hipotecario? Por supuesto. Conseguirn al
gunos de ellos un acuerdo que quiso? Probablemente. Conseguir acuerdos que quisie
ron? Definitivamente. No se preocupe de la competencia de otros inversionistas;
significa que el negocio es fuerte y le guardar en sus dedos del pie.
Uno de los competidores ms grandes que tendr en el juicio hipotecario no es otros
inversionistas; es la bancarrota. Cuando la gente en el problema financiero deci
de rendirse y alejarse de sus problemas, no les puede ayudar. Pero si se puede p
oner a ellos antes de que alcancen ese punto, puede ser capaz de ayudarles a sal
var su crdito, encontrar un lugar para vivir, y recuperar su vida en el pedido. Y
en el proceso har el dinero - esto es lo que hace esto un gran negocio para esta
r en.
Cuando compra el juicio hipotecario usando las tcnicas en este captulo, tpicamente
gana el capital inmediato en la propiedad, y sabr cmo hacer esto
87
88
sin dinero efectivo o crdito. Sabr cmo evaluar rpidamente acuerdos de determinar cua
les trabajarn y cuales no van, por tanto no perder el tiempo persiguiendo propieda
des poco rentables. Escribir sus contratos en un camino que elimina el riesgo par
a usted. Y los avisos legales de sus peridicos locales proveen con una abundancia
de nuevo conduce cada mes.
En este captulo, aprende los tres caminos bsicos a travs de los cuales comprar prop
iedades de la extincin del derecho de redimir: preextincin del derecho de redimir,
 en la subasta de la extincin del derecho de redimir, y despus de extincin del dere
cho de redimir. Pero primero, para entender la extincin del derecho de redimir, v
amos a mirar a cmo las casas se compran.
Cuando una pareja encuentra una casa quieren comprar - si una casa, un condomini
o, una caravana, o independientemente de - tpicamente tienen que prestar dinero p
ara pagarlo. El procedimiento ordinario debe pagar entre 5 y el 20 por ciento de
l precio de compra como el pago al contado y tomar a prstamo el resto de un banco
o compaa de la hipoteca usando la propiedad como la garanta subsidiaria. A la mesa
de cierre, los compradores firman un pagar que consiente en hacer pagos mensuale
s durante cierto perodo, por lo general 30 aos. Ese pagar estipula varios detalles
del prstamo, incluso la tasa de inters, el nmero y la cantidad de pagos, el vencimi
ento de los pagos, tarde culpan y penas, y lo que pasa si la falta de prestatari
os.
En un mundo perfecto, un comprador hace todos los pagos a tiempo cada mes y vive
felizmente alguna vez despus. Seguramente esto es lo que tanto el comprador como
el prestamista esperan cuando el prstamo se hace. Pero la vida est llena de torce
duras inesperadas y vueltas, y los prestatarios no siempre hacen sus pagos a tie
mpo. A veces es por motivos dolorosos de su control, como una enfermedad grave,
muerte u otra crisis. Los problemas a veces financieros son conducidos por divor
cio o prdida de trabajo. A veces es simplemente la gestin financiera pobre. Indepe
ndientemente de la razn, cuando un prestatario no paga, el prestamista toma las a
cciones descritas en el contrato de prstamo.
Es comn para un pago considerarse tardo despus de 15 das y para el prstamo para ser v
encido despus de 30 das del no pago. Cuando un prstamo hipotecario entra en la falt
a, el prestamista comienza una serie de pasos diseados para traer el prstamo corri
ente. Si aquellos esfuerzos fallan, el prestamista extingue el derecho de redimi
r la hipoteca. Los detalles del proceso de la extincin del derecho de redimir vara
n por el estado, pero el resultado final es lo mismo: el prestatario se fuerza d
e la casa, y la propiedad se vende en subasta para recuperar el equilibrio del p
rstamo.
6/Prejuicio hipotecario y Juicio hipotecario
89
modos diferentes de extinguir el derecho de redimir la hipoteca
Cada estado tiene provisiones para prestamistas para hacer prstamos usando bienes
inmuebles como la garanta subsidiaria. Aunque la propiedad asegure el prstamo y e
l prestamista tiene derecho a extinguir el derecho de redimir la hipoteca si el
prestatario no paga, los procedimientos varan. Debera saber qu leyes se aplican en
su estado investigando procedimientos de la extincin del derecho de redimir en un
a biblioteca jurdica o en la seccin legal de su biblioteca pblica.
Los dos tipos bsicos de la extincin del derecho de redimir son judiciales y no jud
iciales. En una extincin del derecho de redimir judicial, el prestamista debe acu
dir a los tribunales para una audiencia para obtener la aprobacin de extinguir el
derecho de redimir la hipoteca cuando un prestatario est detrs en pagos. Un juez
u otro tercero se aseguran que el debido proceso se sigue antes de que un presta
mista puede subastar o poseer de nuevo una casa. En una extincin del derecho de r
edimir no judicial, el prestamista puede contratar a un abogado o fideicomisario
para manejar el procedimiento de la extincin del derecho de redimir en todo a la
subasta, y el caso no acude a los tribunales.
Tambin tiene que ser familiar con la teora del ttulo de trminos y teora del embargo p
reventivo. La teora del ttulo se refiere a la versin moderna de la hipoteca del der
echo consuetudinario bajo la cual el acreedor tiene el derecho legal a la posesin
(tambin conocido como un inters del ttulo), aunque de hecho el deudor permanezca e
n la posesin de la propiedad. Segn la teora del embargo preventivo, el prestamista
toma un embargo preventivo en la propiedad y no tiene derecho a la posesin hasta
que el proceso de la extincin del derecho de redimir se haya completado y el loca
l se vende.
 descubrimiento de juicio hipotecario
Uno de los modos ms fciles y ms eficaces de encontrar el juicio hipotecario es a tr
avs de los avisos legales en sus peridicos locales. Aprenda a leer los avisos de l
a extincin del derecho de redimir; le dicen todo que tiene que saber para decidir
si vale la pena perseguir una propiedad. Un aviso de la extincin del derecho de
redimir es justo como un artculo de noticias: le da el "quien, que, cuando, donde
, y por qu" de la situacin. Bsicamente, le dice quien est en la extincin del derecho
de redimir (el dueo de la propiedad), que propiedad va a subastarse (la direccin y
/o descripcin legal), cuando y donde la subasta se sostendr, y por qu la propiedad
se est subastando (porque un poseedor del embargo preventivo extingue el derecho
de redimir la hipoteca).
90

HISTORIAS DE XITO
Pequeas ciudades, oportunidades grandes
Menos de una semana despus de completar la formacin en cmo comprar el juicio hipote
cario, Lorne y Angie Saltsman volvieron a su pequea ciudad y compraron una preext
incin del derecho de redimir a casa por 31000$. El valor de reventa de la casa er
a 65000$ despus de 4000$ en el apuro.
Anthony y Joan Peters, que tambin viven en una pequea ciudad, tomaron un poco ms la
rgo. Dos meses despus de su formacin, encontraron una propiedad de la preextincin d
el derecho de redimir, rehabilitaron el prstamo por 6.200$ y limpiaron 29.935,98$
segn el acuerdo.
El aviso legal no podra usar la extincin del derecho de redimir de la palabra en e
l titular. Podra decir algo como "El aviso de la venta bajo el Poder", "Aviso de
la venta del Fideicomisario", "Aviso de la venta del Sheriff", o "Aviso de la ve
nta del Comisario". Si tiene el problema encontrando los avisos de la extincin de
l derecho de redimir, llame el papel y pregnteles que seccin comprobar. Entonces e
l estudio que seccin por tanto puede aprender la lengua de avisos de la extincin d
el derecho de redimir en su estado.
El aviso a menudo incluye la direccin de la propiedad y cdigo postal, por tanto pu
ede contar justamente rpidamente si est en un rea quiere trabajar y tambin se puede
poner en contacto fcilmente con el dueo (asuncin que la propiedad se ocupa por los
dueos actualmente). Si el aviso no tiene una direccin, tendr que ir al juzgado para
investigar donde la propiedad es. Los avisos tambin pueden incluir la cantidad d
el prstamo original y fecha. En mayora de los casos, puede seguir la regla bsica qu
e ms viejo el prstamo, mayor el capital en la propiedad. Por supuesto, es completa
mente
6/Prejuicio hipotecario y Juicio hipotecario
91
posible que hay prstamos menores, as nunca suponga que el prstamo extinguido el der
echo de redimir sea el nico prstamo en la propiedad - algo que comprobar ya que com
ienza a reunir el acuerdo.
Adems de avisos legales, los servicios de la suscripcin compilan y proporcionan la
misma informacin. Una manera buena de encontrar al mejor abastecedor de la lista
en su rea es asistir a una subasta de la extincin del derecho de redimir y compro
bar a los otros inversionistas; creern todos que la lista de la suscripcin persegu
ir las propiedades en las cuales se interesan. Tambin puede comprobar Realty Relate
d Services en la seccin secreta del peridico o hacer una bsqueda de Internet en "ser
vicios del listado de la extincin del derecho de redimir". Mi compaa mantiene una l
ista de estos servicios en su oficina; llame 800741-7877 o use su sitio web <www
. WhitneyEducationGroup.com>.
Tambin puede querer hacer publicidad para ponerse en contacto con la gente que no
ha alcanzado la etapa de un aviso legal publicado. Intente algunas tcnicas en el
Captulo 4.
de qu tienen usted miedo?
Muchos inversionistas de bienes inmuebles no pueden alcanzar su potencial lleno
debido al miedo. Vamos a dirigirse a los miedos ms comunes vamos a comprar de la
propiedad de la extincin del derecho de redimir y conseguirlos del camino.
Pago demasiado. Si sabe el valor de la propiedad y el bal-
el ance de los prstamos, nunca pagar demasiado. Recomiendo que nunca pague ms del 8
0 por ciento del valor de una propiedad de la extincin del derecho de redimir. Po
r ejemplo, si la casa vale 145000$, querra pagar hasta 116000$. Si los prstamos ex
cepcionales son ms de 116000$, no comprar. Si son menos de 116000$ y puede calcul
ar un acuerdo con el dueo, es por lo general una compra segura. As entienda lo que
quiere pagar; si es menos que el equilibrio del prstamo, alejarse.
No ser capaz de vender o alquilar la propiedad. Si compra el derecho -
es decir si no paga demasiado - siempre ser casi capaz de venderse, aun si lo tie
ne que hacer con un descuento. Si por la razn que sea no se puede vender y necesi
ta el dinero, tiene la opcin de sacar el dinero efectivo de la propiedad por refi
-
92
nancing o sacamiento de un prstamo del valor lquido de la vivienda. Y si sigue mi
consejo a manejar la propiedad (ver el Captulo 11), sabr cmo guardar sus unidades d
el alquiler ocupadas con arrendatarios buenos que tienen cuidado de la propiedad
y pagan su alquiler a tiempo.
Embargos preventivos. Por qu le debera tener miedo de la misma cosa que crea el op
-
portunity para usted? Por supuesto, pueden haber embargos preventivos adicionale
s en la propiedad ms all de la hipoteca que es vencida y causa la extincin del dere
cho de redimir. Por eso sus contratos siempre se escriben con la clusula "sujeta
al informe del ttulo". Si el informe del ttulo revela algn embargo preventivo el du
eo no pudo revelar, y si aquellos embargos preventivos le impidieran hacer la gan
ancia quiere, siempre puede retroceder del acuerdo.
reas malas. La manera de tratar con reas malas es evitarlos. Antes de usted
pngase en contacto con un dueo, compruebe la vecindad. Si es un rea no es cmodo con,
movimiento al siguiente acuerdo.
Su mayor seguridad es el conocimiento. Cuando tenga un plan y sabe sus opciones,
ser confidente e impertrrito - y tendr todas las municiones se tiene que hacer muy
rico.
Palabras de sabidura
Cuando trata en el juicio hipotecario, tiene que saber algo sobre las cuestiones
jurdicas en cuanto al proceso. Pero es igualmente importante para usted entender
cmo la gente entra en tal problema financiero serio y cuales sus opciones son. E
sto no es difcil de aprender. El departamento de su estado de servicios del consu
midor le dar la informacin sobre las leyes del crdito al consumo en su estado. Tamb
in debera aprender cmo el proceso de bancarrota trabaja en su estado. Los abogados
de bancarrota a menudo ofrecen seminarios libres para atraer a clientes; si ve e
l que anunciado, lo aprovecha. O concuerde con una agencia de orientacin del crdit
o al consumo no lucrativa; tiene la informacin que le ayudar a ayudar a la gente q
ue afronta la extincin del derecho de redimir.
6/Prejuicio hipotecario y Juicio hipotecario
93
parada de una extincin del derecho de redimir
El primer camino a travs del cual comprar propiedades de la extincin del derecho d
e redimir se conoce como la preextincin del derecho de redimir; esto se refiere a
l tiempo cuando el prestamista ha comenzado el proceso pero compra la propiedad
antes de que la extincin del derecho de redimir actual ocurra. Es realmente una s
ituacin mutualmente ventajosa, porque har una ganancia principal al mismo tiempo s
alva a los vendedores de mostrar una extincin del derecho de redimir en su histor
ial de crdito y los provee del dinero efectivo que tienen que mover y seguir con
su vida.
Aqu est a qu un acuerdo de la preextincin del derecho de redimir tpico podra parecer.
Una pareja hipottica, Sam y Susan Sunshine, tienen una casa por valor de 182000$.
El equilibrio principal en su primera hipoteca es 105000$, y tienen una segunda
hipoteca de 15000$. Sam posey su propio negocio, pero hace aproximadamente un ao
sufri una herida que le abandon incapaz de trabajar. No tena el seguro de invalidez
y su negocio fallado. El trabajo de Susan no paga bastante para apoyarlos en su
estilo de vida corriente. Se han puesto gradualmente adelante y adelante detrs e
n sus pagos de la casa, y ahora estn enfrente de la extincin del derecho de redimi
r.
Va a tomar 8000$ para traer ambas hipotecas corrientes, y las Luces del sol nece
sitan 5000$ para moverse en un piso que se pueden permitir. Por tanto ofrece asu
mir ambos prstamos, traerles corriente, y dar a las Luces del sol el dinero efect
ivo necesitan. Su coste total para comprar la casa es 133000$, el que significa
que anda en el acuerdo con 49000$ en el capital. Podra financiar de nuevo hasta l
a casa para el 80 por ciento de su valor y alejarse de enzarzarse con 12.600$ en
el dinero efectivo. Puede guardar la casa y alquilarla, venderla a otro propiet
ario en el precio de mercado o tirarla a otro inversionista con un descuento. La
s Luces del sol son capaces de mudarse, evitar la extincin del derecho de redimir
y recuperar su vida en la pista.
Este ejemplo puede sonar a un acuerdo excepcional, pero no es. Nuestros estudian
tes hacen estas clases de acuerdos con estas clases de ganancias con regularidad
.
Recuerde que la mayor parte de personas no saben nada sobre la extincin del derec
ho de redimir y no saben donde dar vuelta cuando estn enfrente de tal situacin. Lo
s prestamistas no explican derechos de los prestatarios y opciones; tratan slo de
coleccionar su dinero. Los prestatarios que afrontan la extincin del derecho de
redimir se aturden y se asustan, y su amor propio es debajo del stano. Necesitan
a alguien que entiende el proceso para ayudarles, y esa persona es usted.
94
Idea genial
Preste la atencin a lo que otros inversionistas hacen. Muchos dueos se ofrecen la
informacin sobre los otros contactos que han recibido; escuche con cuidado y cons
idere si podra querer intentar lo que hacen. Cuando va a una casa y encuentra que
otro inversionista ha dejado una carta de la puerta en un sobre abierto, lalo.
cuando el prstamo se estropea: desde el punto de vista del prestamista
Los prestamistas no quieren extinguir el derecho de redimir la hipoteca en casas
, que es por qu hacen controles de crdito cuidadosos antes de que hagan un prstamo.
Estn en el negocio de finanzas, no el negocio de bienes inmuebles. Al mismo tiem
po, los prestamistas entienden que las cosas pasan en la vida que hacen que algu
ien se atrase en pagos. Los prestatarios con una actitud cooperativa que se pone
n en contacto con sus prestamistas antes del prstamo son seriamente delincuentes
tpicamente encuentran que los prestamistas quieren trabajar con ellos para encont
rar una manera de conseguir la cuenta corriente. Sin embargo, los prestatarios q
ue simplemente no hacen sus pagos y no comunicarse con sus prestamistas probable
mente encuentran que los prestamistas se movern a travs del proceso de coleccin y e
n la extincin del derecho de redimir segn los trminos del prstamo.
Tpicamente, los prestamistas usan una serie de cartas y llamadas telefnicas que co
mienzan despus de que el pago inicial alcanza el estado tardo. Las primeras cartas
probablemente sern recordatorios suaves, pero el tono se reforzar si aquellos avi
sos se ignoran y el pago no se hace.
Tanto como los prestamistas no quieren extinguir el derecho de redimir la hipote
ca, tienen que proteger la inversin que han hecho en el prstamo. Por eso la mayor
parte de prestamistas tienen una poltica del rechazo aceptar pagos parciales una
vez que un prstamo alcanza cierto estado atrasado. Un pago parcial puede reinicia
lizar el reloj de la extincin del derecho de redimir y por ltimo costar al prestam
ista ms que la cantidad del pago. Pero la gente en el problema financiero probabl
emente no tendr dos o tres pagos ms honorarios tardos en el dinero efectivo - si hi
cieran, no estaran en el problema financiero. Otro desafo para prestatarios preocu
pados consiste en que, si hubo una historia de cheques sin fondo, el prestamista
puede rechazar el pago con el cheque personal e insistir en fondos certificados
.
Cuando la cuenta alcanza cierta etapa de la delincuencia, el proceso de la extin
cin del derecho de redimir comienza. Pero a cualquier punto directamente hasta el
momento la propiedad se subasta en los pasos del juzgado, la extincin del derech
o de redimir se puede parar.
6/Prejuicio hipotecario y Juicio hipotecario
95
vendedores de la preextincin del derecho de redimir prximos
Es importante acercarse a vendedores anticipados con tacto y diplomacia. Recomie
ndo una visita personal cuanto antes despus de que ve el aviso legal; si el dueo n
o es a casa, puede dejar una carta. La mayor parte de inversionistas aspirantes
slo envan las cartas, pero la diferencia que le har afortunado est en ir a la puerta
. La gente que afronta la extincin del derecho de redimir est siendo probablemente
bombardeada con el correo por coleccionistas y puede no abrir todas las cartas
que consiguen. Si quiere usar el correo, las tarjetas postales trabajan mejor po
rque el propietario no tiene que abrir un sobre para ver que ofrece una solucin d
e su problema.
Podra querer llamar al propietario si su nmero se pone en una lista. Esto puede tr
abajar, pero todava prefiero una visita personal porque permite que usted vea la
propiedad por tanto sabe con qu trata. El mejor momento de ir a casas que estn enf
rente de la extincin del derecho de redimir es la tarde del domingo. Esto es cuan
do con la mayor probabilidad encontrar a la gente en casa. Tome sus tarjetas de v
isita, contratos, formas de liberacin de informacin, cartas de mercadotecnia y sob
res. Tendr todos los instrumentos tiene que negociar o un acuerdo o dejar la info
rmacin si el dueo no es a casa.
Otra ventaja de una visita personal es que averiguar en seguida si la casa se ocu
pa o vacante. Una casa vacante indica que los dueos mucho ms se interesan en la de
scarga de la propiedad lo ms rpidamente y sin causar dolor posible. Si una casa es
vacante, inmediatamente comience a detectar al dueo. Puede encontrar a dueos comp
robando listados telefnicos, comprobando los registros tributarios o enviando una
carta a la direccin de la extincin del derecho de redimir con "la Correccin de la
Direccin Solicitada" en el sobre por tanto el correos le proveer de su direccin cor
riente.
Si una casa se ocupa, vaya a la puerta y pida al dueo de nombre. Si no es a casa,
deje una carta en un sobre sellado. Si el dueo est en casa, introdzcase y diga que
se interesa en la compra de una casa en el rea y se ha dicho que esta casa podra
estar en venta. Est preparado para una variedad de respuestas.
Le podran preguntar que le dijo que, as tenga una respuesta lista. Una respuesta b
uena debe decir que tiene un amigo en el negocio de bienes inmuebles que sabe el
rea - pero no indique a ese punto que es consciente de la extincin del derecho de
redimir pendiente. El dueo a menudo confiesa libremente y francamente que la cas
a no est en el mercado, pero est en la extincin del derecho de redimir. Si no lo ad
mite, tendr que tomar parte en un poco de conversacin para ganar su confianza ante
s de que se abra hasta usted.
96
Una vez que el dueo reconoce la extincin del derecho de redimir a usted, dgale que
tiene el conocimiento y la experiencia en el rea y cree que le puede ayudar. A es
te punto, le invitar probablemente en, y puede revisar los nmeros para ver si pued
e hacer un acuerdo trabajar. Si no quiere hablar - y los dueos a menudo no estn li
stos a hasta que se ponga ms cerca al tiempo de subasta - dejan su carta y le dic
en llamarle si tiene alguna pregunta o si puede ayudar de algn modo. Ver la carta
de la muestra en la Figura 6.1. Haga una nota para seguir correo o llamadas tel
efnicas cada semana o dos hasta la fecha de subasta.
Cuando un vendedor le llame sobre la base de su carta o sobre la base de uno de
sus anuncios, use una hoja de informacin como un mostrado en la Figura 6.2 para j
untar bastante informacin preliminar para determinar si debera perseguir el acuerd
o. Si los nmeros no trabajan, son corteses, pero honestos. Si la propiedad no est
en un rea quiere trabajar, ser otra vez corts, pero ser honesto. Si sabe de otro i
nversionista puede mandar al vendedor a, hacer as.
Si los nmeros preliminares parecen bien, hacen el vendedor llamar para autorizar
al abogado que extingue el derecho de redimir la hipoteca o fideicomisario a dar
le la informacin en cuanto a los pagos traseros. Entonces rena su oferta.
Si la fecha de subasta es inminente, son sinceros con el vendedor con cmo va a te
ner que trabajar con usted para hacer el acuerdo pasar. Por ejemplo, digamos tie
ne un prstamo nonassumable y es slo cuatro das antes de la subasta. En su contrato
de ventas, estipule que rehabilitar el prstamo existente y lo mantendr hasta que la
nueva financiacin se pueda adquirir. Esto le da el tiempo tiene que financiar de
nuevo o la propiedad si va a guardarlo o encontrar a un comprador si va a vende
rlo. Recuerde, slo tiene que financiar de nuevo la propiedad si planea guardarla.
La mayor parte de acuerdos de la preextincin del derecho de redimir ocurren en la
semana pasada o tan antes de la subasta. Hasta entonces, los vendedores todava e
speran un milagro que permitir que ellos guarden su casa. An as, es una idea buena
de ponerse en contacto con ellos temprano y establecer una compenetracin de modo
que le llamen cuando realizan que se tienen que vender.
Advertencia
No es por lo general una idea buena de permitir que vendedores permanezcan dentr
o del local despus del cierre; puede tener el problema consiguindolos irse. Y nunc
a les d cualquier dinero efectivo proviene de la venta hasta que hayan desocupado
la propiedad.
6/Prejuicio hipotecario y Juicio hipotecario
97
LA FIGURA 6.1
Una carta que trabaja
En los tres primeros meses despus de aprender sobre el juicio hipotecario, Bobby
Threlkeld haba adquirido siete propiedades. Ha desarrollado una gran carta que co
nsigue una respuesta de ocho de diez personas a las cuales lo enva. Es una carta
con cuidado diseada para golpear asuntos polmicos emocionales de personas en el ap
uros financiero de modo que tomen medidas antes de que sea demasiado tarde. Aqu e
st el texto de esa carta:
Querido _________________________:
Mi nombre es Bobby Threlkeld. Soy un individuo que se especializa en medidas de
la extincin del derecho de redimir paradoras contra casas. Hay muchos individuos
que se han dicho vender su casa a travs de un Agente inmobiliario, y aunque esto
sea una alternativa, muchas veces el dueo todava perder la casa.
La extincin del derecho de redimir es un mtodo drsticamente injusto usado por prest
amistas y compaas de la hipoteca para reunirse completamente por sus prstamos excep
cionales. La propiedad se lleva del dueo y se vende en una subasta pblica. Los ben
eficios de esta venta son usados para pagar la hipoteca que es vencida; esto tam
bin incluye gastos de la extincin del derecho de redimir, honorarios del abogado y
otros costos del tribunal. La nica cosa que recibe de este procedimiento es una
seal negra en su crdito, posiblemente parndole de poseer alguna vez una casa otra v
ez! Esto es por qu paso la mayor parte de mi tiempo y la gente de ayuda del esfue
rzo evita el dao causado por la extincin del derecho de redimir.
Le puedo ofrecer el dinero efectivo para regresar a sus pies y pagar la hipoteca
actualizada a fin de salvar su clasificacin crediticia.
Hay muchas posibilidades que le podran salvar de entrar en la extincin del derecho
de redimir. Si puedo servir a usted en su situacin actual, por favor no dude en
llamar. Si le puedo ayudar sobre el telfono, mi consejo es libre. Por favor recue
rde:
EXTINCIN DEL DERECHO DE REDIMIR NO ES LA NICA OPCIN DISPONIBLE PARA USTED!
Sinceramente, Bobby Threlkeld
98
LA FIGURA 6.2
Propiedad de la extincin del derecho de redimir
Informacin telefnica
Hoja
El nombre del vendedor _____________________________________________________ Telf
ono de da _____________________ Tarde telefonea ___________________ Propiedad add
ress__________________________________________________
Detalles de propiedad:
Edad de casa ____________ Pies cuadrados _______________
Dormitorios __________ baos _____________ calor/Aire central ___________
Stano ____________ garaje _____________
Comentarios ______________________________________________________
$ del valor aproximado ________________________
Cantidad de pagos traseros
Primer $ del prstamo _______________________
Segundo $ del prstamo ____________________
Primero
Mensualmente
Inters
$ del equilibrio del prstamo ________________ $ del pago ____________ precio ____
______
Segundo
Mensualmente
Inters
$ del equilibrio del prstamo ________________ $ del pago ____________ precio ____
______
Otros embargos preventivos _____________________________________________________
_
Todo el total de embargos preventivos e hipotecas el 80% o menos de valor? _____
____________
Cita para encontrarse con seller____________________________________
6/Prejuicio hipotecario y Juicio hipotecario
yendo encima y ms all
99
Muchos inversionistas de bienes inmuebles compran casas en la preextincin del der
echo de redimir - es realmente una cosa fcil cuando viene a establecer acuerdos b
uenos. Pero trata con la gente que puede gastar cada momento despierto preguntndo
se donde van a vivir cuando pierden su casa. No es bastante tomar la casa de sus
manos; si quiere ser un verdadero hroe, aydeles a encontrar un lugar para vivir.
No recomiendo que los ponga en una de sus propias unidades del alquiler. No impo
rta qu decente son, la gente que se repone del problema financiero serio tiene mu
cho equipaje emocional. Aunque no fuera su falta, pueden tener tiempos de ofende
rse por usted para la fabricacin de dinero cuando perdieron su casa, y esto podra
hacer para una relacin del propietario-arrendatario provocativa.
Un mejor enfoque debe identificar bloques de pisos con puestos vacantes altos qu
e tienen una variedad de tallas de la unidad (un - dos - y de tres dormitorios,
si posible) y establezca una relacin con el gerente de arrendamiento. Entonces di
ga a dueos que sabe un lugar donde pueden vivir y que pagar hasta su depsito como l
a parte de su oferta de su casa - si realmente quiere ser servicial, ofrecer alq
uilar un camin y ayudarles a moverse. Esto, a propsito, asegura que sean fuera de
la propiedad cuando toma el control de ella.
Pensamiento inteligente
Use un contrato informal. Gurdelo el ms corto posible, pero asegrese que cubre toda
s las bases. Los vendedores en el problema financiero estn siendo martillados en
todos los lados por documentos legales complicados. Guarde suyo simple por tanto
no los asusta del acuerdo.
reunin de su oferta
Trabajan los nmeros en una extincin del derecho de redimir como iba cualesquiera o
tros bienes inmueble tratar. Considere lo que va a costarle para adquirir la pro
piedad, lo que el vendedor quiere y necesita, y lo que va a hacer con la propied
ad una vez que lo posea. Su objetivo en una propiedad de la extincin del derecho
de redimir es comprar en el 80 por ciento del valor de mercado o menos. Si no pu
ede conseguir la propiedad para esto, alejarse.
100
Cuando presente su oferta, muestre al vendedor cmo le ayudar a regresar a sus pies
dentro de un ratito. Si indica que tiene una grande cantidad de capital, recurde
le que si se vende en el mercado abierto, tendr que pagar probablemente a una com
isin de bienes inmuebles del 7 por ciento y gastos de cierre del 5 a 6 por ciento
as como pasar por el fastidio de mostrar la propiedad; y las ofertas seran probab
lemente ms bajas que su precio inicial. Tambin, puede no tener el tiempo para hace
r una venta minorista tradicional, que tpicamente toma seis a ocho semanas cuando
la oferta se negocia y todos los detalles se manejan. Ofrece una solucin inmedia
ta que parar la extincin del derecho de redimir; esto es su negocio, y tiene que h
acer una ganancia del acuerdo o no lo puede hacer.
cuando el prstamo se estropea: la perspectiva del prestatario
La gente no compra casas que esperan faltar al prstamo. Pero la vida no siempre v
a el modo que creemos que va, y a veces los prestatarios son incapaces de manten
erse al corriente de sus pagos. Los motivos se varan: prdida de trabajo, divorcio,
gestin financiera pobre, enfermedad, dependencias y otras crisis econmicas inespe
radas. Independientemente de la causa, cuando el pago de la casa no se hace, tar
de avisos y las cartas del prestamista comienzan a llegar. Los honorarios tardos
se cobran, y antes de que el prestatario pueda tratar con la situacin, otro pago
es debido. No hay bastante dinero para hacer dos pagos, el prestamista rechaza a
ceptar un pago parcial, y el proceso de la extincin del derecho de redimir comien
za.
Una vez que esto pasa, el prestatario tiene cuatro opciones: (1) venden la casa;
(2) prestan dinero para ponerse al corriente de todos los pagos; (3) presentan
una solicitud de declaracin de quiebra; o (4) esperan el proceso de la extincin de
l derecho de redimir y movimiento cuando la casa se subasta.
La mayor parte de personas que afrontan la extincin del derecho de redimir resist
en a la idea de vender su casa. Emocionalmente se atan a ello y en un estado del
desmentido sobre su situacin financiera. Las posibilidades son esto prestar dine
ro no es una solucin realizable porque su crdito seriamente se daa ya. Si eligen la
bancarrota, pueden ser capaces de guardar su casa durante el proceso, pero toda
va tienen que pagar la hipoteca finalmente - y a menudo terminar en la extincin de
l derecho de redimir otra vez. Demasiado muchas personas simplemente esperan el
proceso de la extincin del derecho de redimir porque no realizan que pueden hacer
algo ms.
6/Prejuicio hipotecario y Juicio hipotecario
101
Hacer su propia bsqueda del ttulo
Seguramente, la manera ms fcil de hacer una bsqueda del ttulo debe pagar a una compaa
del ttulo, pero esto toma el dinero efectivo que no podra tener cuando empieza. Pe
ro una bsqueda del ttulo es esencial; debe estar seguro que nadie tiene una reclam
acin de la propiedad que no sabe sobre. Recuerde: los Bienes inmuebles son el nico
activo que no se puede mover o esconderse, que es por qu cada partido posible lo
busca para derechos del embargo preventivo (el derecho de poner algo contra el
ttulo con objetivos de seguridad). Puede hacer la bsqueda del ttulo usted mismo, y
en mayora de los casos descubrir la misma informacin una compaa del ttulo iba. El inc
nveniente primario a hacer su propia bsqueda del ttulo consiste en que no tendr el
seguro del ttulo cuando se termine. Un enfoque seguro debe hacer su propia bsqueda
cuando primero negocia el acuerdo de estar seguro que quiere adelantarse, pero
luego hacer una compaa del ttulo hacer bien otra bsqueda y seguro del ttulo de la cue
stin antes de que se cierre as se protege.
Cuando conduzca una bsqueda del ttulo, confirmar al propietario (propietarios) en d
erecho, por tanto sabe que puede comprar legalmente la propiedad a la persona co
n la cual trata. Tambin averiguar que hipotecas estn en la propiedad; si los impues
tos de bienes inmuebles son corrientes; si hay algn embargo preventivo para evalu
aciones especiales; si hay algn juicio, embargos preventivos del impuesto federal
u otros embargos preventivos del gobierno o las reclamaciones del embargo preve
ntivo del mecnico; si hay algn procedimiento judicial pendiente que pueda afectar
el ttulo (una extincin del derecho de redimir es tal proceso); cualquier restriccin
del hecho que se aplique; y si las servidumbres estn presentes. Si encuentra alg
una cuestin del ttulo, vuelva al vendedor para ver si se pueden aclarar. Unos sern
bastante fciles a manejarse; los otros pueden tomar tan mucho tiempo para resolve
r que no ser capaz de prevenir la extincin del derecho de redimir.
Algunos los problemas del ttulo ms comunes se relacionan con matrimonio y divorcio
u otros cambios de la vida. Por ejemplo, el vendedor puede ser una mujer solter
a u hombre, pero el ttulo muestra dos nombres en el hecho y declara que se casan.
O el vendedor es el hijo de un dueo difunto que no dej una voluntad claramente de
clarando que hacer con la propiedad. Los problemas del ttulo tambin se pueden rela
cionar con el dinero, como embargos preventivos para impuestos traseros o embarg
os preventivos de la mecnica. Para proteger su inversin, siempre estar seguro tien
e un ttulo claro antes de que avance con la compra de bienes inmuebles.
102
Ya que su ttulo preliminar busca para determinar si adelantarse con el acuerdo, sl
o tiene que volver a la fecha de venta en los avisos legales que anuncian la ext
incin del derecho de redimir. A ese punto, una bsqueda del ttulo se hizo y el segur
o del ttulo se publica; en mayora de los casos, su preocupacin primaria sabe lo que
ha pasado desde entonces. Puede encontrar embargos preventivos adicionales que
podran cambiar los trminos de su oferta, como Chuck y Sherri Hastings hicieron (ve
r sidebar titulado "Golpe y la Puerta Se abrir"). Antes de que realmente se cierr
e segn un acuerdo, sin embargo, debera comprar una pliza de seguros del ttulo corrie
nte, comprobar los archivos hasta donde posibles, o hacer a ambos.
Vaya a la oficina de registro pblico del condado, donde encontrar que algunos arch
ivos se automatizan y unos no son. El personal explicar cmo usar los archivos y do
nde los archivos especficos se mantienen. Principio buscando el nombre del vended
or en el ndice (del acreedor) del cesionario. Esto le remite al libro del hecho,
donde encontrar el derecho a la propiedad. Entonces compruebe al cedente (deudor)
desde la fecha en el derecho al regalo para hipotecas adicionales en la propied
ad. Compare la descripcin legal en el hecho con el aviso de la extincin del derech
o de redimir y estar seguro que hacen juego.
Haga una bsqueda de todos los nombres que aparecen en el ttulo. Si el nombre de un
a persona muerta est en el ttulo, examine el ndice de la finca para ver el nmero del
caso y luego vaya a los archivos de la legalizacin de un testamento para averigu
ar a quin el ejecutor es. Ese individuo puede firmar los documentos necesarios pa
ra completar la venta de la propiedad.
Compruebe el ndice del embargo preventivo del maestro bajo los nombres de todos q
uien aparece en el ttulo. Si encuentra algn embargo preventivo en la propiedad, co
mpruebe el documento para confirmar que se ha satisfecho; generalmente, esto es
hecho por un sello adjuntado al embargo preventivo. Si el embargo preventivo no
se ha satisfecho, compruebe la fecha. Una ley de prescripcin cubre algunos tipos
de embargos preventivos, y se pueden automticamente anular despus de cierto perodo
si no son archivados de nuevo por el poseedor del embargo preventivo. Averige lo
que la ley de prescripcin est en embargos preventivos en su estado. Algo important
e para recordar es que ninguna ley de prescripcin existe para embargos preventivo
s del impuesto federal, por tanto si ve tal embargo preventivo en una propiedad,
estar absolutamente seguro que se ha satisfecho o se aleja del acuerdo.
Tambin querr mirar a la parte en los libros del registro del plato. Esto le mostra
r si hay alguna servidumbre por la cual se debera preocupar y si la propiedad est e
n un avin de la inundacin. La presencia de servidumbres es no necesariamente mal,
pero podran limitar su uso de la propiedad, por tanto necesita
6/Prejuicio hipotecario y Juicio hipotecario
103
saber sobre ellos. Y si la propiedad es sin salida al mar - es decir no es conti
guo a ninguna calle pblica - debe estar seguro que tiene una servidumbre de acces
o por tanto siempre ser capaz de ponerse a la propiedad.
juicio hipotecario de la HUD
Cuando una propiedad va en todo a travs del proceso de la extincin del derecho de
redimir a la subasta y no se compra, el prestamista posee de nuevo la casa y el
prstamo se amortiza en caso de un prstamo convencional. Si el prstamo fuera garanti
zado por la Administracin Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Asuntos
de Veteranos (VA), el gobierno paga al prestamista la cantidad que perdi y toma p
osesin de la propiedad. Estas casas por lo general se ponen en una lista para la
venta aunque un corredor de bienes races aprobado por el Departamento de Vivienda
y Desarrollo Urbano (HUD).
Estas propiedades se ponen a disposicin de homebuyers nuevo para un nivel ms bajo,
 o no, pago al contado. A veces los inversionistas pueden comprar estas casas, p
ero el gobierno los prefiere hacer ocupar por los dueos. Si no posee una casa, el
juicio hipotecario de la HUD es una oportunidad buena de usted de perseguir par
a su propia residencia.
subastas de la extincin del derecho de redimir
La segunda manera de comprar propiedades de la extincin del derecho de redimir es
t en una subasta de la extincin del derecho de redimir, tradicionalmente agarr los
pasos del juzgado (aunque la mayor parte de juzgados hayan trado esa funcin dentro
). Las subastas se anuncian en los avisos legales del peridico, y la su oficina d
e oficinista del condado le puede proveer de la informacin que tiene que saber pa
ra asistir y comprar en la subasta. Es una idea buena de asistir a una subasta p
ara ver lo que contina antes de que vaya para comprar; el Captulo 7 le dice ms sobr
e subastas en general. Las subastas de la extincin del derecho de redimir por lo
general no atraen muchedumbres grandes; ver generalmente a la 10 o 20 gente mirar
con tal vez slo 1 o 2 realmente puja en la propiedad. Bobby Threlkeld rutinariam
ente compra en subastas del juzgado y dice que esto es cmo consigue grandes acuer
dos de propiedades cuando el dueo no tena el capital suficiente para hacer una pre
extincin del derecho de redimir tratar el trabajo.
104
En mayora de los casos, necesitar dinero efectivo o fondos certificados en una sub
asta, aunque algunos estados permitan que usted ofrezca con tan slo el 10 por cie
nto en subasta y el equilibrio para pagarse dentro de 24 horas.
Si quiere ofrecer en una propiedad, investigarla de antemano. Deseo por la propi
edad. Si es vacante, inspeccione la casa como mejor puede andando alrededor y mi
rando en las ventanas. Comprelo con propiedades similares que se han vendido en l
a vecindad dentro de los seis meses pasados. Haga una bsqueda del ttulo; en la may
or parte de estados, las hipotecas secundarias se borran en la subasta, pero tod
ava quiere estar seguro que puede conseguir un ttulo claro.
Cuando la subasta se termina, el procedimiento tpico es para el sheriff para clav
ar un aviso con tachuelas en la puerta de la propiedad diciendo a los residentes
que deben desocupar por cualquier ley del Estado de la fecha requiere, por lo g
eneral siete das. Destroza la gente la casa durante este perodo final? A veces. Po
r eso recomiendo slo ofrecer en casas vacantes si compra en subasta.
Idea genial
Cuando muestra una casa, si venderse o alquilar, tener una hoja entrar cerca de
la puerta principal por tanto puede coleccionar los nombres, direcciones, nmeros
de telfonos y direcciones de correo electrnico de todos quien mira la propiedad. C
onstruya una base de datos con esta informacin, por tanto puede avisar a esta gen
te cuando tiene otras propiedades en el mercado.
despus de extincin del derecho de redimir
La tercera manera de comprar propiedades de la extincin del derecho de redimir es
del prestamista despus de la extincin del derecho de redimir si la propiedad no s
e vendiera en subasta o del inversionista que compr la propiedad en la subasta. E
sto puede ser una manera lucrativa de comprar la propiedad, sobre todo en el mer
cado de un comprador. Los prestamistas a menudo quieren aceptar ofertas creativa
s, como ningn dinero abajo, ningunos pagos durante tres meses (para darle el tiem
po para limpiar y arreglar la propiedad), bajo el precio de mercado, y en bajas
tasas de inters.
Los prestamistas a menudo vuelcan una propiedad a un corredor de bienes races den
tro de una semana o dos despus de la subasta. Ese perodo es su ventana de oportuni
dad. Unos bienes inmuebles
6/Prejuicio hipotecario y Juicio hipotecario
105

HISTORIA DE XITO
Golpe y la puerta se abrirn
Sherri Hastings no era feliz cuando su marido, Chuck, invirti en uno de mis paque
tes de formacin de bienes inmuebles. Y porque Chuck trabajaba jornada completa co
mo un gerente financiero en una representacin del coche, le llev un rato para come
nzar a usar su educacin de bienes inmuebles. Pero una vez que aprendi sobre el jui
cio hipotecario, saba que la ayuda de la gente en el problema financiero era lo q
ue quiso hacer.
Primeros pocos acuerdos de Chuck eran moderadamente provechosos - bastante que S
herri quiso ayudar, aunque totalmente no se vendiera en la idea de una carrera e
n bienes inmuebles. Entonces Chuck encontr una extincin del derecho de redimir en
los avisos legales, y juntos llamaron a la puerta y ofrecieron su ayuda.
El dueo consinti en tomar 5000$ y ceder la propiedad si Chuck y Sherri tuvieran cu
idado de los pagos traseros, que sumaron 6.200$, y asuma la hipoteca de 65.120$.
Pero cuando Chuck hizo la bsqueda del ttulo, encontr dos pequeos embargos preventiv
os. Volvi al dueo, que saba sobre aquellas deudas, pero no realiz que se haban atado
a la propiedad y negociaron de nuevo el acuerdo. En vez de 5000$, consinti en tom
ar 2000$, y se cerraron. Chuck gast aproximadamente 5000$ para reparaciones y apu
ro y vendi la casa en 30 das por 149000$. Chuck y Sherri anduvieron de enzarzarse
con un control de 69.806,56$ - y Sherri est totalmente a bordo como un compaero en
su negocio de bienes inmuebles ahora.
el agente va a tratar de conseguir el precio ms alto posible porque la comisin del
reactivo est basada en el precio de venta. Pero si puede hacer su acuerdo con el
prestamista antes de que la propiedad se ponga en una lista, el prestamista hac
e una venta rpida sin pagar a una comisin y es ms receptivo del logro de acuerdo en
un precio bueno de usted.
Reuniendo su oferta, tome algunos cuadros de los problemas peores de la propieda
d, como la pintura que se desconcha, la madera putrefacta, dao de la termita, omi
ti ajardinar, ventanas rotas, y otros por el estilo. Muestre al prestamista que v
a a llevar tiempo y dinero para reparar la casa y que la propiedad
106
probablemente no se vender en esa condicin. Como la parte de su paquete de la ofer
ta, tambin podra querer incluir fotografas before-after de otras propiedades que ha
fijado hasta el espectculo tiene la experiencia necesaria y capacidad.
Una vez que la propiedad se ha volcado a un corredor de bienes races, todava puede
hacer un como es la oferta de comprar. Justifique su oferta atando una carta ex
plicando la lgica y razn detrs de sus nmeros.
Si va directamente al prestamista o compra a travs de un corredor de bienes races,
las posibilidades de su oferta aceptada son mucho mayores si rene un paquete pro
fesional que contesta a todas preguntas del prestamista y preocupaciones antes d
e que les puedan preguntar. No se sorprenda si el prestamista hace una contrapro
puesta. Mire a los nmeros para ver si puede hacer el acuerdo trabajar. Si no, pue
de responder o a la contrapropuesta o alejarse.
El manejo del cierre de usted
Si ha usado una compaa del ttulo para hacer la bsqueda del ttulo, puede optar por ten
erla manejan el cierre. Pero si ha hecho la bsqueda del ttulo usted mismo, tambin p
uede manejar el cierre de usted.
Si asume el prstamo, todo que tiene que cerrar es un hecho del descargo o una esc
ritura de propiedad garantizada (segn lo que es apropiado en su estado). Realment
e es tan simple. Pide que el vendedor firme el descargo, pague al abogado que ma
neja la extincin del derecho de redimir la cantidad necesaria para traer el prstam
o corriente y parar las medidas, conseguir un recibo, y luego dirigirse al juzga
do para registrar su hecho. Tendr un cierre ms tradicional cuando venda o financie
de nuevo la propiedad.
Tenga presente que cuando se enzarza con un descargo o escritura de propiedad ga
rantizada, no tiene el aseguramiento firme que el vendedor es el propietario en
derecho de la casa y que no hay embargos preventivos adicionales en la propiedad
adems de aquellos el vendedor ha revelado. Por eso tiene que conducir una bsqueda
 del ttulo.
Que hacer con la propiedad una vez que la posea
Una vez que sea el dueo de la propiedad, la puede tirar a otro inversionista, ven
derla en el valor de mercado o guardarla como un alquiler. De hecho, puede ser c
apaz
6/Prejuicio hipotecario y Juicio hipotecario
107
asignar el contrato a otro inversionista antes de que se cierre, usando las tcnic
as explicadas en el Captulo 4. Todo lo que haga, lo haga provechoso.
Toques de luz de la extincin del derecho de redimir del CONSEJERO DEL MILLONARIO
Usted puede comprar propiedades de la extincin del derecho de redimir de tres mod
os bsicos: preextincin del derecho de redimir, en la subasta de la extincin del der
echo de redimir, y despus de la extincin del derecho de redimir.
Uno de los modos ms fciles y ms eficaces de encontrar el juicio hipotecario es a tr
avs de los avisos legales en sus peridicos locales. En mayora de los casos, el avis
o proporcionar bastante informacin para dejarle ponerse en contacto con el dueo y h
ablar de opciones posibles. Este contacto puede ser hecho por correo, telfono, o
en la persona.
Compra de una preextincin del derecho de redimir de la propiedad significa que au
nque el prestamista haya comenzado el proceso de la extincin del derecho de redim
ir, interviene y compra la propiedad antes de que la extincin del derecho de redi
mir ocurra. La mayor parte de acuerdos de la preextincin del derecho de redimir o
curren en la semana pasada o por tanto antes de la subasta.
Usted no siempre ser capaz de ayudar a la gente en la preextincin del derecho de r
edimir. Si tienen el capital insuficiente en la propiedad para usted de hacer un
a ganancia, no haga el acuerdo.
Si el dueo no para la extincin del derecho de redimir vendiendo la propiedad o tra
yendo la hipoteca corriente, la propiedad se vender en una subasta de la extincin
del derecho de redimir en el juzgado. Puede conseguir grandes tratos de bienes i
nmuebles en subastas de la extincin del derecho de redimir.
tambin puede comprar el juicio hipotecario al prestamista si la propiedad no se v
endiera en subasta o de otro inversionista que la puede haber comprado en la sub
asta, pero quiere tirarla.
Sabiendo cmo hacer sus propias bsquedas del ttulo le pueden salvar el coste de paga
r a una compaa del ttulo para hacer la bsqueda. Por supuesto, si hace sus propias bsq
uedas del ttulo, no tendr el seguro del ttulo. Un enfoque bueno debe hacer su propi
a bsqueda del ttulo temprano en la transaccin para confirmar que quiere adelantarse
con el acuerdo. Si parece bien, haga su compaa del ttulo hacer otra bsqueda y publi
que el seguro antes de que se cierre as se protege.
7 CAPTULO
Subastas
Rpido comprador significa rpido (y grande) ganancias
Uno de los modos ms emocionantes y potencialmente provechosos de comprar bienes i
nmuebles est en una subasta. En gran parte debido a ese entusiasmo, sin embargo,
se puede poner o muy o perder su camisa - y la diferencia entre los dos puede se
r slo unos segundos.
La mayor parte de subastas presentan una atmsfera parecida a un carnaval. Cuando
llegue, encontrar probablemente a vendedores que venden comida y bebidas con el r
esonacin de la msica. La gente muele sobre, ansiosamente examinando sus programas.
Como la subasta comienza, hay una carrera loca para asientos y la adrenalina pi
sa repetidamente. Esto es una competencia a diferencia de cualquiera otro. El po
tencial para ganancias es casi incalculable, pero tiene que saber lo que hace.
Las subastas han estado alrededor desde Roma antigua. Las subastas refinadas ing
lesas y holandesas y trado ellos al Nuevo mundo; y desde entonces, han permanecid
o un elemento consecuente en el mundo del comercio. La fuerza del proceso de sub
asta est en su carcter polifactico. Es rpido, es mvil, y guarda el coste de almacenaj
e y mantenimiento de un inventario de mercanca - y hasta bienes inmuebles - a mnim
o. Desde el punto de vista del comprador, las subastas son un lugar excelente pa
ra recoger tratos. Slo alguien tonto e inexperto viene lejos de una subasta pagan
do ms que el precio al por mayor.
Mi mtodo de la va rpida de construir la riqueza a travs de subastas apunta subastas
del gobierno slo. Por qu? Como subastas del gobierno de afligido
109
110
las propiedades y la mercanca consisten en donde los mejores tratos se pueden enc
ontrar. Las subastas detallistas no ofrecen muchas oportunidades del inversionis
ta que espera comprar, pero son una salida si tiene la propiedad se tiene que ve
nder rpidamente.
Aproximadamente algo que pueda comprar a travs de otros canales adquisitivos se p
uede comprar en subasta - y hasta algunas cosas no puede. En Sudfrica, los animal
es salvajes de sobra se subastan de cada ao. En los Estados Unidos, las subastas
del gobierno incluyen bienes inmuebles; propiedad agarrada debido a violaciones
comerciales, marca registrada o violacin de los derechos de autor u otra activida
d ilegal; la propiedad abandon en puertos de entrada o en que los deberes o los i
mpuestos no se pagaron; y artculos de sobra del gobierno. Este captulo se concentr
a en comprar bienes inmuebles en subasta, pero los principios se aplican a la co
mpra aproximadamente de algo. Una vez que se hace cmodo con subastas, los encontr
ar uno de los modos ms provechosos de pasar su tiempo.
Palabras de sabidura
Asista a subastas con regularidad, si tiene la intencin de comprar o no. La asist
encia con regularidad asegura que no se haga dejado caer de la lista de una agen
cia de postores, y cada subasta es una experiencia de aprendizaje.
el proceso de subasta
La llave a la fabricacin de ganancias grandes en subastas es un enfoque sistemtico
. Vamos a tomar una mirada gradual al proceso.
El anuncio
Para participar en una subasta, debe saber cuando y donde debe ocurrir. Tiene qu
e saber los sitios clave, asegrese que recibe los anuncios y tiene una fuente de
reserva por si no se notifique. Identifique las agencias estatales que sostienen
subastas en su rea y luego estrecho lo que pone en una lista a estos que encajan
sus requisitos - es decir estos que tratan en el tipo de bienes inmuebles que q
uiere comprar. Para subir a sus postores ponen en una lista para recibir anuncio
s en el correo, enviar una solicitud por escrito que indica que es
7/Subastas
111
un inversor privado que se especializa en subastas. Debera conseguir una confirma
cin escrita que su solicitud se ha recibido y se ha tratado.
Las agencias tambin anuncian subastas con atenciones pblicas, que pueden ser su fu
ente de reserva. Estos avisos estn tpicamente en la forma de publicidad colocada e
n publicaciones nacionales, como los EE. UU Hoy y el Wall Street Journal, as como
en publicaciones locales. Tiene que prestar la atencin si va a manchar estos anu
ncios porque podran estar en todas partes en la publicacin.
El prospecto
El prospecto de subasta es un contorno de lo que pasar en el acontecimiento. Da l
a fecha exacta, tiempo y lugar de la subasta y la conferencia de la preoferta as
como los tiempos cuando puede inspeccionar las propiedades. Tambin incluye las re
glas generales y requisitos financieros bsicos. Algunos prospectos ofrecen una de
scripcin sumaria de cada artculo en el bloque.
El prospecto no le da, sin embargo, bastante informacin para tomar una oferta o n
o ofrecer la decisin. Probablemente permite que usted elimine los artculos en los
cuales no ofrecer, dejndole con una lista ms corta de posibilidades que debiera apr
ender ms sobre antes de que decida si tratar de comprarlos y cunto quiere pagar.
Procedural Review
Debe entender los procedimientos que se usarn en la subasta. Puede haber una vari
edad de categoras, y cada uno puede tener procedimientos de puja diferentes. El p
rospecto debera incluir los trminos y condiciones de la subasta, as llevar tiempo p
ara estudiar aquellos detalles y estar seguro que los entiende.
Tenga presente que las reglas podran cambiar durante el da de subasta. Esto es comn
, y algo que se anuncie durante ese da tiene prioridad sobre algo antes anunciado
. As preste la atencin. En cada subasta, mirar a la gente dirigirse de vuelta a la
mesa de cierre con una sonrisa feliz despus de ganar una oferta, slo verlos de vue
lta en el cuarto un poco tiempo ms tarde llevando un melanclico
112
la expresin despus de su oferta era dejada de lado y la propiedad fijada otra vez
porque no haban entendido una regla de subasta.
Conferencia de la preoferta
La conferencia de la preoferta a menudo le da la oportunidad de encontrar al age
nte de bolsa o dependiente al principio encomendado vender la propiedad, que es
una posibilidad excelente de averiguar por qu la propiedad no se ha vendido antes
. Aprenda tanto como puede sobre ofertas anteriores y por qu se rechazaron.
Otra ventaja de la conferencia de la preoferta es la posibilidad de llegar a con
ocer su competencia, que le da un borde cuando la puja comienza. Escuche a los o
tros de preguntas preguntan; con frecuencia necesita aquellas mismas preguntas c
ontest, y tambin le pueden dar una pista a la estrategia de su competidor.
Como la asistencia a subastas cuando no tiene la intencin de comprar, yendo a pre
ofrecer conferencias es una gran experiencia educativa. Vaya a varios antes de q
ue comience a ofrecer.
Palabras de sabidura
Las dos reglas ms importantes para cada subasta son la investigacin y la paciencia
- y siempre dan resultado.
Vista anticipada/Inspeccin/Investigacin
La cosa ms importante le puedo ensear sobre la compra en subastas es esto: Nunca,
nunca ofrecido en un artculo no ha inspeccionado y ha investigado. No importa cmo
bien el acuerdo considera la superficie; si no hace su tarea, no ofrecer.
Considere este guin posible: Auctionbuff de Arte hace una oferta de 500$ en una c
asa que no ha visto. Reconoce la vecindad de la direccin y sabe que las casas en
esa rea tpicamente se venden en 50000$ a 60000$. Cmo podra perder? Aqu est cmo: En p
er lugar, la casa necesit aproximadamente 13000$ en reparaciones. Si esto fuera t
odos, todava habra conseguido un trato. Pero tena l hecho su investigacin, habra dest
pado embargos preventivos para impuestos de bienes inmuebles excepcionales
7/Subastas
113
junto con el agua y alcantarilla culpa durante los tres aos pasados, en total ms d
e 6000$. Si no pagado inmediatamente, el condado extinguir el derecho de redimir
la hipoteca en aquellos embargos preventivos, pero el Arte no tiene 6000$ en el
dinero efectivo. Calcul el trmino como slo se manda al estado fsico del edificio. No
tiene un trato, pero en cambio posee una responsabilidad principal - que puede
estar en el bloque de subasta otra vez dentro de poco.
Inspeccione e investigacin en absoluto que compra en subasta antes de que ofrezca
. Aunque hable principalmente de la compra de bienes inmuebles en subasta, esta
regla se aplica pase lo que pase compra, si es bienes races, coches, joyera, elect
rnica o algo ms.
Salga a la propiedad y haga una inspeccin bsica. Mire el tejado. Mire grietas de l
a pared o pisos inclinados que podran indicar un problema de la fundacin. Limpie c
on agua los servicios y asegrese todo el trabajo de grifos. Encienda todas las ap
licaciones ms cada luz, y tambin compruebe las tomas elctricas. Examine para ver pu
trefaccin de madera y termitas. Haga un inventario de las reparaciones cosmticas n
ecesarias. Esto es la inspeccin esencial que hara en cualquier propiedad, si lo co
mpra venta al por mayor, venta al por menor, o en subasta.
Despus, haga su investigacin, que comienza con una bsqueda del ttulo bsica. Consiga l
a descripcin legal y asegrese que corresponde lo que se est subastando. Averige el v
alor valorado, la historia de ventas, divisin por zonas, y convenios posibles y r
estricciones. Examine para ver servidumbres - no quiere despertarse una maana par
a encontrar un equipo que construye un aparejo de perforacin de pozos de petrleo o
construye una torre para la alta tensin alambres elctricos en el frontyard o ver
una calzada de la comunidad en el traspatio.
Concuerde con la oficina de su recaudador de impuestos local para ver que tipos
de gastos (como impuestos de bienes inmuebles, agua, alcantarilla, recogida de l
a basura, impuestos escolares, etc.) podran ser excepcionales. Pregunte que impue
stos y los gastos se imponen contra la propiedad y a quin el funcionario responsa
ble es. Puede encontrar que algunos impuestos son una imposicin de la ciudad sepa
rada. Despus de hacer las matemticas, puede decidir que vale la pena asumir estas
responsabilidades, pero no les dejan ser una sorpresa. Tambin, toque la base con
el funcionario local de la Hacienda Pblica. El IRS podra tener reclamaciones previ
as en la propiedad que se transferir al nuevo dueo.
Si no es ntimamente familiar con el rea, llame la oficina local de su Agencia de p
roteccin ambiental estatal, una fuente de informacin buena sobre riesgos posibles.
Averige por qu las propiedades comparables se han vendido
114
en el rea recientemente para determinar el valor de mercado verdadero de los bien
es inmuebles considera. Dirjase a los vecinos; despus de todo, han estado viviendo
alrededor de la propiedad durante aos y probablemente saben todo lo correcto e i
ncorrecto con l.
Secretos de la riqueza
Cada subasta debera tener al menos cinco artculos que le interesan. Si no, renunci
e el acontecimiento.
Financiacin
Esto es una parte esencial del proceso de subasta; debe hacer arreglar su financ
iacin antes de que ofrezca en cualquier propiedad. Es este dinero sincero que per
mite que usted consiga a aquellos compras fabulosas. En algunos casos con propie
dades del gobierno, slo la fianza se requiere antes de la compra. Pero todava nece
sitar el resto del pago al contado disponible en el acto, y tendr 30 a 60 das para
subir con el equilibrio del precio de compra.
FYI
En una subasta, los fondos de lquido del trmino quieren decir dinero efectivo, gir
os postales, o un certificado o cheque de caja para la cantidad requerida. Tenga
un suministro de cheques certificados o giros postales distinguidos a usted as l
os puede respaldar a un agente del depsito si y cuando completa una oferta exitos
a. Si no los usa, los puede depositar de vuelta en su propia cuenta bancaria. Te
ndr que separar giros postales o examina para ver cada propiedad. Por ejemplo, si
el requisito de la fianza es 500$, entonces cada giro postal o control se deben
hacer en esa cantidad; un giro postal de 1000$ permitira que usted ofrezca en slo
una propiedad.
Plan de la disposicin
No importa cmo grande un acuerdo sube a la compra, su plan para eliminar la propi
edad es lo que le hace dinero. Antes de que ofrezca, decida si es
7/Subastas
115
la compra de la propiedad de conservarse y alquilar o convenir y venderse. Dirij
a los nmeros y asegrese que el peor de los casos todava ser provechoso de usted.
El plan de juego
Imagine a un entrenador del baloncesto profesional que espera hasta aproximadame
nte diez minutos antes de un juego a decir a su equipo, "Van ah; dirigido alreded
or del tribunal como loco; entre en el camino del otro equipo; y haga tantas ces
tas como puede". Es un pensamiento absurdo, verdad? Sabe que los entrenadores ga
stan horas interminables preparando sus planes de juego, considerando todos los
factores que podran influir en su propio equipo y la oposicin. Los compradores de
subasta serios toman el mismo enfoque.
Para desarrollar su propio plan de juego, primero decida para qu va a usar la pro
piedad. Es para usted o una inversin? Si es una inversin, compra para conservarse
o venderse? Entonces desarrolle un perfil del tipo de propiedad que quiere. Por
ejemplo, si quiere viviendas unifamiliares, en una subasta de cientos de propied
ades podra excluir rpidamente todas las propiedades comerciales, tierra cruda, con
dominios y edificios de la multiunidad. Haga sus inspecciones necesarias e inves
tigacin y suba con cinco propiedades en las cuales va a ofrecer.
Despus, examine todo el trabajo de escribir para asegurar que pueda ejecutar los
documentos necesarios para completar la compra si debera tener la oferta de ganan
cia. Si tiene una pregunta, llame la agencia con adelanto para aclararla. Ponga
su presupuesto y tenga su financiacin en el lugar.
Finalmente, compruebe sus artculos de comodidad personales. Podra querer tomar un
paraguas, un suter suplementario, una silla plegable, utensilios para escribir su
plementarios, o hasta agua embotellada. Algunas subastas del gobierno van de mad
rugada hasta la tarde, y proporcionan poco o ningn conveniencias.
Si a algn punto durante la subasta tiene dudas sobre su plan de juego, haga lo qu
e los pros hacen: sintese y abstngase. Supervise todas las ofertas y rastree cada
oferta de ganancia. Entonces use el acontecimiento como una experiencia de apren
dizaje cuando desarrolle su siguiente plan de juego.
116

HISTORIA DE XITO
El descubrimiento de un lugar en subastas
Los C arroll y Melisa Wimett usan una variedad de estrategias en su inversin inmo
biliaria, pero un les gusta el mejor compra propiedades de la extincin del derech
o de redimir en subasta. En el Captulo 2, le dije sobre las dos primeras propieda
des que compraron en subastas de la extincin del derecho de redimir que ganaron n
eto ms en un verano que Melisa haba hecho la enseanza todo el ao.
Aquellos acuerdos se han hecho triviales para Wimetts. Slo unos ejemplos: comprar
on una casa por 66001$ que valoraron en 86.500$ y ahora generan 150$ por mes en
el flujo de fondos positivo. El otro se compr por 90.769$ y se vendi por 118.500$.
Todava el otro se compr por 73000$ y se vendi por 115000$. "Nuestros hijos siempre
se excitan cuando venimos a casa de una subasta con una nueva casa", dice Melis
a.
Actividades del da de subasta
Registro. Siempre llegue temprano a una subasta; 45 minutos antes "el tiempo del
espectculo" es por lo general bastante temprano. Esto le da mucho tiempo para re
gistrarse - un proceso que tpicamente implica simplemente llenar una tarjeta con
su nombre e informacin de contacto. A veces se puede requerir mostrar la identifi
cacin, as tener un permiso de conducir u otro ID legal con usted por si acaso. Se
publicar una forma de la identificacin del postor que le permite el acceso al suel
o de puja y contiene el nmero de un postor que se usar cuando una oferta se consum
e. Tambin se requerir que muestre que tiene en su posesin bastantes fondos lquidos p
ara usar como la fianza para al menos una propiedad. Si tiene la intencin de ofre
cer en ms de una propiedad, necesitar fondos para cada oferta exitosa - y aquellas
cantidades pueden ser diferentes, por tanto lee los trminos y condiciones con cu
idado. Tpicamente, la fianza requerida para la vivienda de proteccin oficial dirig
e aproximadamente 500$, otros ofrecimientos residenciales tienden a extenderse d
e 1000$ a 2000$, y las propiedades comerciales requieren en todas partes de 5000
$ a 50,000$ o ms.
7/Subastas
117
Revisin del catlogo. Una vez que se haya registrado, mire al prospecto para asegur
arse que ningunos cambios se han hecho en las propiedades en las cuales planea o
frecer. Es comn para propiedades para aadirse y suprimi directamente hasta las vent
ajas de puja del tiempo. Examine los trminos y condiciones como si nunca los haya
visto antes. Entonces recustese, tome unos suspiros profundos y preprese para el
espectculo a comenzar.
Anuncio inicial. Como la parte de su anuncio inicial, el subastador principal an
unciar cualquier substitucin de ltima hora de propiedades que ocurrieron despus de q
ue el catlogo fue a la prensa. Tambin anunciar las reglas de la subasta; tiene la lt
ima palabra en esto y puede cambiar las reglas hasta en el ltimo momento. Explica
r cmo las faltas se manejarn cuando el postor victorioso no pueda funcionar y que p
apel el postor de reserva tendr. En algunas subastas, falt los artculos se ofrecen
al postor de reserva; en otros, se devuelven en el suelo. Si es un postor de res
erva, asegrese que toman su nmero as como el ganador.
Advertencia
No haga, en ninguna circunstancia, sobreamplese en una subasta gastando ms que haba
planeado o que tiene los recursos de pagar. Aquellos vencimientos son verdadero
s, y extensiones o las medidas del pago alternativas son raras.
El coronel y sus animadores. Refirindose al subastador como el coronel se remonta a
la era romana cuando los militares a menudo sostenan subastas. Puntal de subasta
dores de hoy a travs de la etapa cantando la cancin de una sirena diseada para atra
er el confiado en la trampa. Las inflexiones de la voz y la velocidad con la cua
l hablan se calculan para traer una respuesta. Subastar es la proteccin al consum
idor teatral en su mejor - y pagan a subastadores en una base del porcentaje de
lo que venden, por tanto su objetivo es azotar la muchedumbre en un frenes para d
espertar las ofertas lo ms alto posible.
La gente que corre alrededor, agitando frenticamente, y gritando en voz alta se p
uede parecer a animadores, pero son los ayudantes del subastador. Son profesiona
les de ventas sazonados que entran en su cara, contemplando el punto su oferta y
118
condzcale sobre ello. stos no son empleados del gobierno; trabajan para la compaa de
subasta, y su trabajo es conseguir el precio ms alto de su compaa.
cunto debera ofrecer y dnde consigue el dinero?
Mucha direccin de reglas bsicas cuanto ofrecer, y uno no es ms correcto que el otro
. Uno de los ms populares es la regla de 40-60-80. Un lmite del 40 por ciento del
valor de mercado es sabio porque establece un patrn para una realmente ganga. Si
se vende a consumidores directamente (es decir si planea poner la casa sobre el
mercado y venderse a un propietario, ms bien que un inversionista), puede comprar
en hasta el 60 por ciento y todava hacer una ganancia. Los consumidores que comp
ran por s nunca deberan pagar ms del 80 por ciento. Incluso el 70 por ciento del va
lor total es alto. Para mercanca, mucho uso el 25 por ciento del precio al por ma
yor como regla emprica.
Dnde viene el dinero de? Puede tener ahorros suficientes para compras ms pequeas, o
podra reunir un grupo inversor de amigos y parientes. Hay muchos inversionistas
ah que quieren presentar el dinero para alguien que sabe lo que hacen en subastas
.
Es su vuelta. El momento que ha estado esperando est finalmente aqu: La propiedad
que quiere est en el bloque, las ofertas entran, y el punto de partida que pone p
ara usted se ha alcanzado. Haga su oferta. Si es necesario, siga ofreciendo hast
a que alcance su lmite. Entonces prese.
Una vez que su lmite se pasa, tmese de la puja para esa propiedad particular. No d
eja la subasta; se queda slo dentro de los parmetros de la ganancia que pone para
usted. All aumentar otras propiedades para la oferta, y a menudo antes las propied
ades vendidas encontrarn su camino de vuelta hacia el suelo. Los pros saben que l
a nica oferta exitosa es una oferta provechosa.
No ganar cada oferta, pero habr un tiempo cuando su oferta sea la alta, es debajo
de su lmite impuesto a s mismo, las cadas del martillo, y su nmero se anuncia como e
l ganador. No comience al partido an - completamente no se termina.
7/Subastas
119
Qu hice? Puede experimentar un momento de pnico cuando su oferta de ganancia se an
uncia. Esto es natural. Slo tenga presente que no posee la propiedad an. Tiene que
ir al rea de cierre, hacer el trabajo de escribir y pagar su fianza y todo lo qu
e otros fondos son debidos en la subasta (quizs un pago al contado o a veces hast
a el pago total). Todo esto se debera hacer segn los trminos y condiciones descrito
s en el catlogo. Ahora puede hacer una cosa que el catlogo no le dice: Divirtase!
Disposicin. Pero no se divierta mucho tiempo. Como un inversionista de bienes inm
uebles, ahora que posee la propiedad, es tiempo de hacer el dinero en ello. Por
supuesto, si compraba por su propio uso, se termina. Pero si compraba para alqui
lar o revender, es tiempo de ponerse para trabajar en cualquier apuro se tiene q
ue hacer y comenzar la mercadotecnia la propiedad.
Palabras de sabidura
Su comportamiento de subasta es importante. Una subasta es un lugar donde la pac
iencia realmente da resultado. Parezca cmodo, casi indiferente. Subastas del conv
ite ya que iba un juego de pker, y saldr un ganador grande.
cmo ofrecer
Una amplia gama de teoras sugiere cmo ofrecer, y legalizar hasta a expertos no sie
mpre convienen en la manera ms eficiente de seguir. Algunos expertos aconsejan br
incar directamente en ser el primer postor en cualquier artculo que quiera porque
enva una seal que los postores que no son serios se deberan alejar de ste.
A otros expertos les gusta tasar el humor de la muchedumbre y alcance sus oposit
ores antes de que comiencen a ofrecer, creyendo que sabiendo algo sobre la compe
tencia les da un borde. Pero hay una excepcin a este enfoque: Si la subasta es le
nta y uno de los primeros artculos ofrecidos es el que en el cual se interesa, va
ya para la primera oferta. Uno de los instrumentos un subastador tiene que excit
ar una muchedumbre y ponerse cosas que se mueven debe dejar a una oferta rpida ir
. Entonces habla de lo que un gran trato slo consigui, atrayendo a los postores ma
rginales en la lucha.
120

HISTORIA DE XITO
xito comienza con el primer paso
Cuando Glenn y Michelle Kuperus compraron su primera propiedad, era una rehabili
tacin que tuvieron la intencin de arreglar y tirar, porque tenan miedo de arrendata
rios. Tambin tenan slo 3$ en el dinero efectivo, una cuenta corriente vaca, y un max
ed tarjeta de crdito. Pero consiguieron un Ttulo FHA que presto, arregl esa propied
ad y circul al prximo.
En su primer ao de la inversin, compraron 4 propiedades. El ao siguiente, compraron
11 propiedades y se alejaron de cerrarse en un acuerdo con un control de 26000$
. En slo dos aos, haban excedido sus objetivos, poseyeron propiedades rentables por
 valor de ms de $1,5 millones y generaban bastante flujo de fondos positivo para
dejar sus empleos. No tienen miedo de arrendatarios ms. Incluso lo que es ms impor
tante dicen que su negocio de bienes inmuebles les ha dado ms tiempo para gastar
el uno con el otro y sus nios. Y ahora tienen el dinero para hacer cosas con las
cuales slo haban soado antes.
De todos modos a otros expertos les gusta esperar hasta que la oferta bien se es
tablezca antes de brincar en. A veces, sin embargo, esto slo refuerza la resolucin
de los otros postores para el corto plazo. Si busca mucho (no slo muy), sus lmite
s sern probablemente ms bajos que aquellos de la mayor parte de participantes.
As pues, si no debera comenzar demasiado temprano o demasiado tarde, cuando debera
comenzar? El ningn juego de regla o la frmula perfecto en la piedra existe. Pero u
n gua general debe entrar en la puja en el a mitad del camino el punto de su lmite
de la oferta. Por ejemplo, si planea limitar su oferta con 40000$, debera comenz
ar a participar cuando las ofertas alcanzan 20000$.
7/Subastas
121
Para ofrecer, levntese o agite su catlogo en el aire y anuncie su oferta de una vo
z fuerte, clara. Guarde su mano y, si es necesario, repita la oferta hasta que s
e reconozca.
Ahora, no haga caso de todos los dems, sobre todo los ayudantes del subastador. C
oncntrese en el subastador; escuche el incremento de la oferta y no le deje brinc
ar l. Por ejemplo, digamos entra en incrementos de 5000$. Si la ltima oferta es 25
000$ y ofrece 30000$, un subastador inteligente que siente que una oferta de gan
ancia podra pedir de repente 40000$. Si no tiene cuidado, y si uno de los ayudant
es trata de distraerle, podra creer que no es la oferta de plomo y llama 40000$.
Esto se llama la marcha ofrecida y se refiere al modo que el subastador realment
e le hace ofrecer contra usted. No le deje pasar.
No tiene que ofrecer en los incrementos del subastador. Usando el susodicho ejem
plo, si estuviera en 25000$, alguien ms ofreci 30000$, y el subastador pidi 40000$,
no tiene que brincar a esa cantidad. Hay numerosos signos de puja, pero el que
el ms con frecuencia usado es la seal del intervalo de espera como la que usada en
deportes. Levntese, haga un signo de T de sus manos, y, cuando reconocido, anunc
ie su oferta como 32000$, 35000$, o tal. Si nadie ofrece ms alto, tendr la oferta
superior.
correccin de una oferta mala
Ninguna oferta es final hasta que el mazo est abajo. Si hace un error en una ofer
ta, inmediatamente salta y grita "Retirado!" tan fuerte como puede.
Si su oferta exactamente no se anuncia, trtela como un error y grite "el Error!"
Entonces repita la oferta ya que lo quiso para ser. Incluso en el mundo movido d
e subastas, los errores se pueden corregir, pero debe actuar a tiempo.
Manchar bromas ilegales y tctica
Aunque mucho entusiasmo y presin impregne una subasta, el fraude casi se no oye d
e en subastas principales con instituciones crebles. Las casas de subastas tienen
demasiado para perder. An as, puede encontrar algunas acciones cuestionables y de
be ser capaz de reconocerlos.
122
Estudie al subastador y consiga un mango en su teatro. Aprenda las bromas que us
a para fastidiar un artculo. Supervise su cadencia por tanto no se hace alcanzado
en su ritmo.
Si una oferta de apertura alta de repente desaparece y la accin sigue ms abajo, si
empre suponga que no fuera un error, pero una tentativa deliberada de hacer subi
r el valor. Las ofertas de aire o las ofertas del fantasma significan la misma c
osa: El subastador ha reconocido una oferta que no debe dar bombo publicitario a
ll u o incrementar el proceso. Esto es un signo seguro de una subasta torcida. Pr
este la atencin temprano, porque una vez que comience a ofrecer, no la manchar.
A veces los subastadores tratan de asistir a sus amigos aceptando sus ofertas an
tes de que alguien ms pueda ofrecer ms. Esto se conoce como "el mazo rpido". Qudese
consciente e impngase, y no ser una vctima de este tipo del abuso de subasta.
Si las ofertas del avance se permiten, tenga cuidado si parece que hay un gran nm
ero de ellos. Nunca confe en un subastador que siempre parece comenzar con una of
erta del avance.
Mire a la gente del auditorio que siempre parece estar en el grueso del proceso,
pero nunca all al final de l. Parece slo emergen cuando la puja se hace lenta? De
ser as, son bufones de subasta o shills en el empleo de la casa de subastas. Diri
gido, no ande, lejos de estas subastas. Hay demasiados tratos legtimos ah para tra
tar de ganar en una subasta apilada.
No agarre fiebre de subasta
La cogedura de la fiebre de subasta significa perder el control en el proceso de
licitacin y ofrecer mucho ms que usted se puede permitir o que la propiedad vale.
Esto es probablemente los principiantes de error ms grandes hacen; se alcanzan e
n el entusiasmo y dirija la oferta demasiado alto. Esto es por qu tiene que deter
minar el precio que quiere pagar por una propiedad antes de la subasta y luego a
tenerse a ese nmero. Si alguien ms quiere pagar ms, fino. Encontrar otra propiedad e
n la cual puede hacer el dinero al precio que quiere pagar.
Para evitar la fiebre de subasta, ayuda a traer a alguien con usted - una person
a en la cual confa quien sabe cuales su plan de juego y lmites son. Preste la aten
cin si su amigo da un codazo a usted y le dice reducir la velocidad y echarse atrs
.
7/Subastas
123
Recuerde, no pierde cuando no gana la oferta. Slo pierde cuando excede su lmite de
la oferta y descubre ms tarde que ha eliminado su margen de beneficio. Gana cuan
do consigue la propiedad en o debajo del precio que la hace provechosa de usted.
Toques de luz de la subasta del CONSEJERO DEL MILLONARIO
Subastas son un gran lugar para recoger tratos en bienes inmuebles y otra mercan
ca.
Aunque las subastas puedan ser emocionantes y caticas, un enfoque sistemtico es ne
cesario. Estudie el anuncio de subasta y prospecto, asista a la conferencia de l
a preoferta y haga su investigacin de antemano para asegurar una experiencia prov
echosa.
En la subasta, pague la concentracin a lo que contina. El permiso de usted para se
r distrado por la actividad puede ser muy caro.
Ofertas se puede corregir si acta a tiempo. Si hace un error en una oferta o si u
na oferta exactamente no se anunciara, inmediatamente grite "el Error!" y luego
repita su oferta ya que lo quiso para ser.
Los Evitan la fiebre de subasta. Qudese en el control y nunca ofrezca ms que una p
ropiedad vale o que se puede permitir.
8 CAPTULO
Caravanas
Una manera rpida de construir flujo de fondos y conseguir independencia financier
a
Son econmicos, son fciles a comprar, y pueden ser mquinas virtuales que generan el
dinero efectivo. Sobre todo si es un inversionista de bienes inmuebles que comie
nza o si tiene problemas del crdito y/o ningn dinero efectivo, las caravanas son u
na gran manera comenzar y construir su negocio. Los llamo pequeas cajas que escup
en el dinero efectivo.
Para hacer el dinero de caravanas, la primera cosa que tiene que hacer es se des
hacen de cualquier nocin preconcebida que pueda tener sobre campings. Entienda que
muchas personas deciden vivir en caravanas debido a su accesibilidad financiera,
pero muchos tambin disfrutan del estilo de vida de la caravana - como algunas pe
rsonas prefieren condominios y los otros prefieren viviendas unifamiliares. Las
caravanas son populares como el alojamiento del retiro, como segundas casas esta
cionales, y como casas primarias para familias jvenes e individuos en los bajos i
ngresos a categoras econmicas medias. Aunque la mayor parte de caravanas sean tcnic
amente mviles - sentido que tienen ruedas y se pueden mover - la gran mayora de el
los se instala en un sitio y nunca se mueve.
Vamos a tomar un momento para clarificar que un poco de la terminologa sola descri
bir caravanas. Los trminos la caravana y fabricado a casa a menudo se usan de mod
o intercambiable; tcnicamente, las caravanas son unidades del alojamiento mviles c
onstruidas antes del 15 de junio de 1976, y las casas fabricadas son unidades de
l alojamiento mviles construidas despus del 15 de junio de 1976. La casa modular d
el trmino se aplica al alojamiento construido por la fbrica que se disea para perma
nentemente instalarse; este captulo no se dirige a casas modulares.
125
126
Las caravanas explican casi el 10 por ciento de la reserva del alojamiento total
en los Estados Unidos. Los encontrar en ciudades, en el pas, en vecindades buenas
, y en reas afligidas. A menudo estn cerca de escuelas y compra. Y se extienden en
el precio de unos cientos de dlares (para un fixerupper) a decenas de miles de dl
ares (para un modelo nuevo, de alta cualidad).
Las caravanas el ms comnmente se encuentran en parques, caravana a menudo llamada
o fabricaron comunidades de casa. Tpicamente, el dueo de un parque alquila partes
en las cuales la gente coloca sus caravanas. Los parques pueden presentar una va
riedad de servicios, como una lavandera de la moneda, casa club, instalaciones de
la reconstruccin, almacenaje, etctera. Ms agradable el parque, ms alto el alquiler
puede culpar. Las caravanas en la tierra fuera de parques estn por lo general en
zonas rurales u otros sitios con la divisin por zonas relajada.
Antes de que comience a invertir en caravanas, llegue a conocer su mercado local
. En primer lugar, decida que realmente tiene un mercado. No encontrar caravanas
en reas metropolitanas establecidas grandes como Ciudad de Nueva York, San Franci
sco, Chicago o Boston. Pero los encontrar en ciudades ms jvenes, ms pequeas, los barr
ios residenciales y zonas rurales. Una vez que haya identificado las oportunidad
es de la caravana en su mercado, visite parques, dirjase a los gerentes, hasta co
nteste a unos Para el Alquiler y Para signos de venta slo para la prctica. Visite
a distribuidores para ver lo que tienen en el camino de nuevas casas y trueques
de venta.
Pensamiento inteligente
A mucha gente le gustara invertir en caravanas, pero no puede encontrar los acuer
dos. Debera usar las mismas tcnicas aprendi en el Captulo 4 a tirar caravanas a mayo
ristas y otros inversionistas sin poseerlos alguna vez usted mismo y hacer cient
os o hasta miles de dlares en cada transaccin.
Las caravanas son provechosas sin tener en cuenta el ciclo econmico. Son una mane
ra excelente de proporcionar la vivienda de proteccin oficial, segura, atractiva,
sobre todo a la gente en la variedad de ingresos moderados y bajos ingresos, o
hasta ancianos en una renta fija. Puede guardar las caravanas que compra al alqu
iler, o los puede vender a un propietario u otro inversionista para una ganancia
rpida.
8/Caravanas
127
Una de las ventajas clave de alquilar caravanas es que el alquiler que recibe es
slo ligeramente menos que que recibira para un similar construido del sitio a cas
a. Como su coste para comprar la caravana es una pequea fraccin de la cantidad que
pagara por esa unidad construida del sitio similar, sus ganancias son considerab
lemente ms altas.
Desde un punto de vista del consumidor, una de las desventajas de comprar carava
nas es que, mucho como coches, raramente aprecian en el valor a cualquier grado
significativo. Sin embargo, cuando los compra usado como un inversionista, tiend
en a sostener su valor con el tiempo. As pues, si ha sostenido el que un rato y l
uego decide venderlo, probablemente no har una ganancia grande, pero recuperar pro
bablemente su inversin original - el que significa el dinero que hizo del alquile
r mientras lo posey es la ganancia pura.
evaluacin de una caravana
Para determinar si comprar, y cuanto pagar, una caravana particular, debe mirar
primero su estado fsico. Examine los pisos y techo para ver solidez. Inspeccione
las ventanas para agujeros y hermtico. Est sin falta los trabajos de fontanera. Com
pruebe todas las aplicaciones para determinar si estn en la condicin laborale buen
a. Mire al exterior en general para ver si es slido. Examine las ruedas y ejes; t
endrn que ser en buenas condiciones si tiene que mover la casa.
Para determinar el valor de mercado de una caravana, puede contratar a un tasado
r de la caravana, pero con poca informacin y prctica, debera ser capaz de hacer est
o usted mismo. Estudie ventas recientes en el rea, teniendo presente todas las va
riables - edad, talla, fabricante, accesorios, etctera - hasta que pueda calcular
cmodamente valores de la caravana.
El libro de la reventa de National Automobile Dealers Association (NADA) proporc
iona una variedad de precios de mercado para caravanas, o puede visitar <www.nad
aguides.com>. Por supuesto, el valor real de la casa mira a voluntad ser afectad
o por su condicin, peculiaridades, ubicacin y el mercado local. El ao la casa tambin
se construy tiene un impacto significativo en su valor. Puede usar la Figura 8.1
, la Hoja de informacin de la Caravana, para ayudarle a determinar el valor de me
rcado de cualquier caravana particular.
128
LA FIGURA 8.1
Hoja de informacin de la caravana
El nombre del vendedor ____________________________________________________ Telfo
no de da ____________________ Tarde telefonea ____________________ Ubicacin de car
avana (direccin) __________________________________
En parte arrendada ________ En tierra poseda _______ Adjunto para aterrizar _____
__
Ao ______ hace _______________ modelo __________________________
Razn de venderse ________________________________________________
Fecha de la vacante ______________________ Precio inicial __________________
Est claro ttulo? _______________ cantidad del Embargo preventivo _________________
_________
Poseedor del embargo preventivo ________________________________________________
______
Tiempo en mercado __________________________________________________
Descripcin de casa:
____ Extensamente dobles dormitorios ____ ____ extensamente solos ____ baos
Otros rasgos ____________________________________________________
Los encuentros/Aplicaciones/Accesorios incluyeron:
____ refrigerador ____ estufa ____ lavavajillas ____ arandela ____ secador
____ la alfombra ____ vinilo que suela ____ cubre ____ otras cubiertas de la ven
tana
____ la cubierta ____ almacenaje mud el cobertizo para coches ____ ____ garaje
____ awnings ____ ruedas ____ ejes ____ rodapi
Notas ___________________________________________________________
Palabras de sabidura
Red con profesionales de la industria de la caravana, como gerentes del parque,
motores de la caravana y contratistas y distribuidores. Sern una fuente de remisi
ones, arrendatarios, compradores, vendedores y trabajo.
8/Caravanas
129
Apuro de la caravana
Cuando viene al apuro, las caravanas no son lo mismo como casas construidas del
sitio. Las tallas de puertas, ventanas y encuentros son por lo general ligeramen
te diferentes. En mayora de los casos, tendr que conseguir partes de un proveedor
de partes de la caravana, ms bien que su casa local y construyendo la tienda de s
uministro.
Tenga presente que las caravanas se disean para moverse. Esto significa que se co
nstruyen con materiales ms ligeros que pueden resistir la vibracin y tensin de saca
do caminos. As pues, cuando hace reparaciones y renovaciones, tiene que procurar
no afectar la integridad estructural de la unidad.
En unidades ms nuevas - los incorporados los 10 a 15 aos pasados - los fabricantes
todava deberan ser capaces de proveerle de los proyectos tcnicos, y las partes deb
eran ser disponibles en el acto. Con unidades ms viejas, no puede ser capaz de enc
ontrar la parte exacta que quiere, por tanto a menudo tendr que improvisar.
Evite mviles que necesitan la rehabilitacin extensa. Para la rentabilidad mxima, co
ncntrese en estos que necesitan una cantidad mnima del apuro cosmtico, como pintura
, alfombra y reparaciones menores.
Idea genial
Un inconveniente clave a la vida de la caravana es la carencia del almacn. Haga s
us caravanas ms atractivas para arrendatarios aadiendo cobertizos de almacenaje. S
on baratos para instalar y el coste se puede recuperar en un ao o menos. Puede ha
cer la misma cosa con un cobertizo para coches de aluminio.
Quines son los vendedores?
Los vendedores de la caravana mucho parecen a homesellers construido del sitio t
radicional - son todos los aos, tienen una variedad de situaciones de la familia
y se motivan para una variedad de motivos. Se pueden vender porque se mueven has
ta una caravana ms grande o un construido del sitio a casa. Se pueden trasladar d
ebido a un trabajo. Se deberan mover para una amplia gama de motivos personales;
o pueden haber heredado la caravana y slo quieren deshacerse de ella. Pueden ser
ancianos que ya no pueden vivir independientemente. Pueden ser inversionistas. O
pueden estar en el apuros financiero.
130
Los vendedores de la caravana del convite ya que iba cualquier otro vendedor. Co
nstruya la compenetracin y haga preguntas para determinar la verdadera razn que ve
nden y lo que necesitan del acuerdo.
juicio hipotecario de la caravana
En el Captulo 6, aprendi sobre el juicio hipotecario de bienes inmuebles, pero por
que las caravanas no son tcnicamente bienes inmuebles, no son sujetos a los mismo
s procedimientos de la extincin del derecho de redimir. Esto no significa, sin em
bargo, que los prestamistas no tienen recurso si los compradores no pagan. En ca
mbio, el proceso es similar al que que regula faltar a un prstamo del coche: el p
restamista posee de nuevo el coche.
Una diferencia importante entre una reposesin de la caravana y una extincin del de
recho de redimir de bienes inmuebles es lo que pasa despus de que los prestamista
s devuelven la propiedad. Con bienes inmuebles, los prestamistas extinguen el de
recho de redimir la hipoteca, y la propiedad se vende en subasta al mejor postor
. Los prestamistas tienen los beneficios de subasta se acercan a la cantidad los
deben, y luego las entidades con embargos preventivos menores se pagan con cual
quiera los fondos podran quedar. Si una propiedad no se vende por bastante dinero
para pagar todas las hipotecas y embargos preventivos, aquellas deudas se borra
n. Pero con una caravana, si el prestamista es incapaz de vender la casa por el
importe total debido por el prstamo, el prestatario original es responsable del r
esto.
Por ejemplo, digamos el dueo de un tradicional construido del sitio a casa es inc
apaz de hacer sus pagos del prstamo y el banco extingue el derecho de redimir la
hipoteca. Hay una primera hipoteca de 75000$ y una segunda hipoteca de 15000$. L
a casa se subasta en los pasos del juzgado por 80000$. El poseedor de la primera
hipoteca consigue 75000$, el segundo acreedor hipotecario consigue 5000$, y la
deuda restante de 10000$ se elimina y el ahora el dueo anterior se aleja debido n
ada. Por el contraste, vamos a tomar una situacin donde unas faltas individuales
por un prstamo de la caravana con un equilibrio de 15000$. El prestamista posee d
e nuevo la casa y la vende en subasta por 12000$. El prestatario todava debe al p
restamista 3000$, aunque ya no tenga la posesin de la caravana. Esto es una razn c
lave por qu la gente que afronta la reposesin de sus caravanas por lo general quie
re mucho tratar con un inversionista que quiere ayudarles con su problema. De
8/Caravanas
131

HISTORIA DE XITO
Si uno est bien, un parque entero Is Better
C arroll y la primera compra de la caravana de Melisa Wimett era una unidad sola
que compraron por 6000$ y alquilaron a travs de un acuerdo de compra del arriend
o para una opcin de 1.200$ inicial y 332$ por mes. Entretanto, Wimetts compr un pa
rque de la caravana. El arrendatario de la caravana no ejerci la opcin de compra,
y cuando se mud, Melisa movi esa caravana en su propio parque.
Melisa llama su parque de la caravana "el acuerdo mejor, ms dulce, y ms provechoso
" ella y Carroll han hecho. La propiedad es ocho acres con 19 caravanas, una cas
a construida del sitio, una oficina y un edificio de la lavandera. "Era repugnant
e, viejo, y deshacindose", dice Melisa. "Haba basura en todas partes, y los perros
vagos y los gatos. Dos de las casas parecieron que se haban bombardeado. Las uni
dades se escaparon, el alambrado era malo por tanto algunas puertas metlicas le i
mpresionaron, las alfombras eran putrefactas, muchas de las unidades no tenan apl
icaciones, los correos eran oxidados, los errores de programacin estaban en todas
partes, y pote -
132
los agujeros cubrieron los caminos - era tan repugnante que consideramos slo la s
alida". Pero no hicieron. Tomaron otra mirada a la propiedad a travs de sus "ojos
del inversionista", imaginaron la basura apestosa como el olor del dinero e hic
ieron una oferta de 479000$. Usando al vendedor que financia, estructuraron el a
cuerdo por tanto se podran alejar de enzarzarse con el dinero efectivo de 2.400$.
El Wimetts despidi al gerente del parque, desaloj todos excepto dos de los arrenda
tarios y comenz la tarea provocativa de conseguir la propiedad en la forma. Quita
ron dos casas y los sustituyeron por mejores modelos. Como reconstituir en cada
unidad se complet, la unidad se alquil. Todas las caravanas y edificios en la prop
iedad se pintaron para hacer juego, dando al parque el aire uniforme de un bloqu
e de pisos de alta calidad.
En la compra, la propiedad valorada en 480000$ y los alquileres eran 85$ cada se
mana. Seis meses ms tarde, valor en 685000$ y los alquileres eran 120$ a 140$ cada
semana. En la ocupacin llena (y Wimetts no tienen problema encontrando a arrenda
tarios para su propiedad atractiva, bien administrada), el parque genera 7.718$
en el flujo de fondos positivo.
el curso, encontrando a esta gente antes de la casa se posee de nuevo puede ser
un desafo, porque las reposesiones no tienen los mismos requisitos de la atencin pb
lica que el juicio hipotecario de bienes inmuebles haga. Busque la lengua en el
Para anuncios de venta que indica una situacin del apuros financiero, o escuche c
on cuidado cuando se dirija a vendedores para pistas.
El descubrimiento de caravanas que se han posedo de nuevo ya es fcil. Cuando visit
a centros de ventas minoristas como la parte de su proceso de familiarizacin del
mercado, pregunta quien hace su financiacin. Entonces pngase en contacto con aquel
los prestamistas, dgales que es un inversionista interesado en caravanas usadas y
pide una lista de las caravanas que han posedo de nuevo lo que est en venta. Crea
que m, se conmueven para proveerle de esa informacin - tan se conmovi que harn prob
ablemente un mensajero dar - llevan la lista a usted.
Tpicamente, estas casas estn en una parte de almacenaje. Las buenas noticias son q
ue es fcil para usted comprobar a varios de ellos dentro de un ratito; las malas
noticias son que tendr que mover cualquiera casas que compra, tan estar seguro pa
ra el factor que cuestan
8/Caravanas
133
en sus clculos cuando hace su oferta. Otro inconveniente a caravanas posedas de nu
evo es su condicin. Es probable que los dueos no hayan tomado el cuidado bueno de
ellos, sobre todo en los meses inmediatamente antes de la reposesin. Tambin, dos-v
eces-wides y tres-veces-wides se separan cuando se mueven, y los prestamistas po
r lo general no se molestan en tenerlos atado de nuevo mientras se sientan en la
parte de almacenaje debido al coste adicional. Los lados abiertos no pueden ser
cubiertos de nada ms que plstico pesado, el que significa que la unidad puede hab
er sufrido la humedad u otro dao por mal tiempo, as inspeccinelos con cuidado antes
de hacer su oferta.
Consejo de seguros
Si va a poseer caravanas y alquilar ellos, tienda alrededor para su seguro. Los
precios pueden variar extensamente de una compaa al otro, y no todos los asegurado
res cubrir este tipo del producto del alojamiento.
financiacin de la caravana
Las caravanas no son bienes inmuebles; son vehculos y por lo tanto se financian c
omo vehculos o efectos personales. Esto es por qu la financiacin bancaria tradicion
al es difcil de obtener en caravanas y unidades sobre todo usadas. Cuando la fina
nciacin est disponible, tpicamente paga en todas partes de 3 a 5 por ciento ms que i
ba por un prstamo de bienes inmuebles. Literalmente los cientos de miles de carav
anas usadas se estn revendiendo cada ao en un mercado con opciones de financiacin t
radicionales limitadas. Si puede ser creativo, puede hacer una fortuna en esta re
a.
La mayor parte de vendedores de la caravana entienden que la financiacin desafa a
sus compradores se vuelven y quieren proporcionar la financiacin para cerrar la v
enta. O puede negociar una empresa conjunta con los vendedores, dndoles una posib
ilidad de compartir en sus ganancias si trabajan con usted en la adquisicin.
Puede encontrar que los mviles valoraron bastante bajo que puede tomar un anticip
o en efectivo de la tarjeta de crdito para pagarles. Haga esto slo cuando planee u
n capirotazo rpido y hace alinear a un comprador. O use las tcnicas de la opcin apr
endi en el Captulo 5 a controlar la caravana hasta que encuentre a un arrendatario
o comprador.
134
Como con casas construidas del sitio, encontrar que tiene muchos compaeros del din
ero potenciales que financiarn sus acuerdos de la caravana para una parte de las
ganancias.
Segn motivacin del vendedor y proyectos, puede considerar un retroarriendo de la v
enta, en el cual compra la caravana y el vendedor se queda y le paga el alquiler
. Acrquese a estos acuerdos con la precaucin, sobre todo si el vendedor econmicamen
te se aflige.
Sabas que?
La vida til media de una nueva casa fabricada es 55,8 aos.
documentos de la propiedad
Los documentos de la propiedad para caravanas son similares al mismo tipo del ttu
lo que tiene para su coche, camin o barco.
Si decide adjuntar la caravana permanentemente a unas tierras y tenerla cuenta c
omo bienes races, ms bien que como un vehculo, tiene que ir a su departamento del a
utomvil y presentarse para hacer eliminar el ttulo. El estado toma la informacin so
bre la caravana y lo combina con los bienes inmuebles, el ttulo se quita de los a
rchivos, y la caravana se hace bienes races. Slo est absolutamente seguro que no qu
err alguna vez mover la casa otra vez, porque un ttulo es uno de los requisitos pr
evios para obtener un permiso de transportacin.
La ventaja ms grande de eliminar el derecho a una caravana consiste en que el pro
ceso automticamente mejora la tierra es conectado y le permite obtener la financi
acin de bienes inmuebles convencional a mucho mejores precios y trminos que tpicame
nte sube a una caravana.
lo que tiene que saber sobre fabricantes de la caravana y distribuidores
La fabricacin y la estructura de ventas para caravanas son similares a ese de coc
hes. Cada fabricante tiene varias lneas con servicios variados. Algunos fabricant
es se concentran en casas del final ms alto, otros en
8/Caravanas
135
modelos de ahorro. Toda la oferta una amplia serie de opcin y paquetes de la mejo
ra. Muchas de las casas parecen similares, pero se diferencian en calidad y dura
bilidad, como el vario hace y los modelos de coches hacen.
Varios caminos pueden ser usados para determinar el ao y hacer de una caravana. L
os nombres comerciales son encontrados por la puerta principal o en el fondo la
esquina derecha del lado de remolque de la casa. Las etiquetas de la HUD rojas s
e atan al exterior que colinda en la parte trasera de la casa. Los nmeros de seri
e de identificacin se sellan en el metal en el miembro de la cruz de metal delant
ero o en la barra de remolque.
Cada casa tiene un plato de datos con la informacin sobre la casa y es reconocibl
e porque incluye un contorno de los Estados Unidos. Se puede colocar por dentro
de las puertas del armario del dormitorio principal, en la pared dentro del arma
rio, por dentro de una puerta de la cocina, o cerca de la caja elctrica dentro de
la casa.

HISTORIA DE XITO
Grandes cosas pueden venir a pequeos paquetes
El m obile parques de casa no tiene que ser grande para ser provechoso. Dos de m
is estudiantes, Su M y Curt H., encontraron un pequeo parque de la caravana de cu
atro unidades que eran capaces de comprar con el slo dinero efectivo de 123,34$ d
urante el cierre. Con cuatro caravanas alquiladas, el parque genera 500$ por mes
en el flujo de fondos positivo. Y esto era slo su primera inversin - Su y Curt ha
n estado construyendo constantemente sus posesiones de bienes inmuebles desde en
tonces. Uno de mis estudiantes dice que las caravanas le hicieron arriba mvil. Su
primer acuerdo de bienes inmuebles era una caravana que compr por 2.500$. Tres m
eses ms tarde, lo vendi por 5000$. Us ese dinero efectivo para comprar una casa, qu
e arregl y vendi por una ganancia de 30000$. Invirti de nuevo ese dinero y compr ms v
arias casas, luego un edificio del piso pequeo - y luego decidi tomar una clase en
bienes inmuebles.
Si pudiera hacer esto sin alguna formacin, qu pueda hacer con el conocimiento que
comparto con usted ahora?
136
Tpicamente, los distribuidores de la caravana representan a un fabricante. Visite
sus salones de muestras y partes para hacerse familiar con lo que el fabricante
ofrece. Coleccione la literatura y sepa lo que los paquetes de la opcin incluyen
. Tenga presente que los distribuidores tambin toman trueques de venta, as dirjase
a ellos sobre aquellos. Si han usado casas para la venta, mire a ellos; consider
e su condicin y precio, y use esa informacin en determinar precios para estos comp
ra y se vende. Probablemente no le dirn lo que pagaron por cualquier de ellos, co
mo los distribuidores de automviles no le dirn lo que permitieron como un trueque
de venta para un coche de segunda mano en su parte. Muchos nuevos distribuidores
de casa simplemente venta al por mayor sus trueques de venta a distribuidores d
e casa usados - otra vez, como se hace en la industria automotriz. Tan delate a
los distribuidores usados, tambin, para hacerse familiar con el mercado de la car
avana en su rea.
Toques de luz de la caravana del CONSEJERO DEL MILLONARIO
Caravanas son econmicos, fciles a comprar, y grandes generadores del flujo de fond
os.
Caravanas explican casi el 10 por ciento de la reserva del alojamiento total en
los Estados Unidos.
Caravanas cuesta menos para comprar, pero generar tanto flujo de fondos como low
income y alquiler de ingresos moderados casas construidas del sitio.
Caravanas raramente aprecian en el valor; sin embargo, cuando comprado para usar
como una inversin, por lo general sostienen su valor y se venden unos aos ms tarde
por lo que pag por ellos. Esto significa que recuperar su inversin original, y el
alquiler que recibi es la ganancia.
como las caravanas tcnicamente no son bienes inmuebles, pero vehculos, son sujetos
a reposesin, no extincin del derecho de redimir.
Caravana reconstituir es algo diferente de reconstituir un construido del sitio
a casa, porque las tallas de puertas, ventanas y encuentros son diferentes, y la
s casas se construyen para resistir moverse. Tiene que comprar partes a un prove
edor de partes de la caravana, no una casa local y construyendo la tienda de sum
inistro.
financiacin Tradicional puede ser difcil de obtener en caravanas, sobre todo usado
, pero esto es un incentivo para vendedores para proporcionar la financiacin. Tam
bin,
8/Caravanas
137
muchas caravanas usadas se valoran bastante bajo que podra cargar el precio de co
mpra a una tarjeta de crdito si tuviera a - pero haga esto slo cuando vaya a tirar
la unidad y deshacerse de esa deuda de alto inters.
Caravanas puede ser un gran punto de partida para una carrera de inversin inmobil
iaria provechosa.
9 CAPTULO
Subvenciones del gobierno y prstamos
Recursos para empresarios e inversionistas de bienes inmuebles
Ha pensado en quin se beneficia cuando consigue la independencia financiera y con
struye la riqueza? Ahora mismo, pone en una lista probablemente mentalmente a us
ted, su familia, amigos ntimos, su iglesia e institucin benfica que apoya. Pero cua
ndo construye un negocio exitoso, tambin tiene un impacto fuerte y positivo a su
comunidad local y la economa total. Y por eso est en los intereses del gobierno pa
ra usted hacerse rico.
Cuando piensa en ello, tiene sentido. Los inversionistas de bienes inmuebles afo
rtunados aumentan el valor de sus posesiones y recuperan propiedades afligidas e
n los registros tributarios para generar ingresos para municipalidades. Los empr
esarios afortunados crean empleos, y la gente que llena aquellos empleos paga im
puestos y contribuye a la economa total. Claramente, el gobierno tiene un inters p
rivado en el xito de su negocio de bienes inmuebles, y por eso hay literalmente l
os miles de local, estado y programas del gobierno nacional que le ayudarn a hace
r el dinero.
La ayuda del gobierno en sus esfuerzos para hacer el dinero no es un nuevo conce
pto. A partir de los das ms tempranos del comercio, los gobiernos han ayudado a su
s ciudadanos a emprender una variedad de compaas. Como los Estados Unidos creciero
n de un racimo diminuto de colonias en la costa oriental y se ampliaron hacia el
oeste, la tierra concede a americanos complacientes a la hacienda o granja eran
abundantes. Local, estado y programas federales que animan el desarrollo de la
comunidad
139
140
y la formacin comercial y la extensin son abundantes. Y todo que tiene que hacer p
ara aprovechar estos programas debe preguntar.
Si parece a la mayor parte de personas, las posibilidades son sus interacciones
con varias agencias estatales han implicado pagarles el dinero - pago de ingreso
s, propiedad y otros impuestos; compra de etiquetas del vehculo; y la solicitacin
del conductor y hasta licencias de matrimonio. Se acondiciona para creer que si
el gobierno se implica, puede sacar tambin su libro de cheques y comenzar a escri
bir. Este captulo le ayuda a invertir ese modo de pensar: Cuando el gobierno se i
mplique, sacar resbalones del depsito porque su saldo va a crecer.
Cunto dinero est disponible? Literalmente mil millones de dlares. No deje a los tit
ulares engaarle en el pensamiento que no hay dinero del gobierno disponible para
empresarios. Econmico y ciclos de la eleccin incitan a polticos y expertos a gritar
y quejarse sobre recortes presupuestarios y la necesidad de reducir la talla de
l gobierno. Sin tener en cuenta donde est de pie polticamente, el gobierno crece y
el dinero est disponible. Y puede poner ese dinero al uso bueno - mejoramiento d
e su comunidad, suministro del alojamiento necesario para merecer a la gente y a
segurar su propio futuro financiero en el proceso.
cmo el gobierno ayuda
La ayuda del gobierno est disponible a travs de una variedad de programas. Siete t
ipos bsicos son lo siguiente:
1. Prstamos. A estos fondos les presta una agencia estatal durante un perodo especf
ico con una expectativa razonable del reembolso. Los prstamos estatales pueden o
pueden no incluir el inters.
2. Garantas de prstamos. Las agencias estatales estn de acuerdo (garantizan) devolv
er la parte o todo el prstamo publicado por un prestamista privado si las faltas
del prestatario.
3. Subvenciones de inters. Para ayudar a sufragar el coste de prestar dinero, una
agencia estatal paga una parte del inters de un prstamo.
4. Subvenciones. stos son fondos dados por una agencia estatal que no se tienen q
ue reembolsar.
9/Subvenciones del gobierno y Prstamos
141

HISTORIA DE XITO
Quiroprcticos necesitaron un ajuste, y lo consiguieron
Jay C. y Brad R. eran compaeros en una prctica chiropractic exitosa, pero quisiero
n ms. Despus de decidir invertir en bienes inmuebles, compraron una extincin del de
recho de redimir de la HUD por 84000$. Era casi nuevo y en la gran forma, y en sl
o tres semanas lo vendieron por 101.500$ sin poner cualquier dinero o trabajo en
la casa.
Usaron las ganancias de esa venta como el dinero de la semilla para su siguiente
proyecto: construccin de un doble para alojar a ocho personas del minusvlido para
el estado. Esa propiedad vale 175000$ y est segn un arriendo de diez aos al estado
- y genera 800$ por mes en el flujo de fondos positivo.
En slo siete meses, acumularon 345000$ en bienes inmuebles con un flujo de fondos
positivo neto de 1050$ por mes. No ser mucho antes de que hagan el ajuste de su prc
tica chiropractic y en la inversin inmobiliaria de jornada completa.
5. Pagos directos. stos son fondos pagados por agencias estatales a individuos, s
ociedades annimas e instituciones, que pueden tener un objetivo especificado o se
r para el uso sin restriccin.
6. Seguro. La cobertura que asegura el pago por prdidas de riesgos especificados
proporcionados segn programas de gobierno especficos. El propio seguro realmente p
uede ser proporcionado por la agencia estatal o a travs de una compaa de seguros, y
los pagos superiores pueden o no se pueden requerir.
7. Informacin. El gobierno proporciona el consejo y la direccin en varios aspectos
de negocio, inversin inmobiliaria, rehabilitacin de la propiedad, y ms. El gobiern
o tambin colecciona y disemina una amplia gama de la informacin estadstica que pued
e usar para tomar decisiones de la inversin y desarrollar planes de marketing efi
caces.
142
FYI
Redlining es un trmino usado para describir la prctica de discriminacin contra clie
ntes en un rea geogrfica particular. Provino en un tiempo cuando los bancos dibuja
ran una lnea roja en ciertas reas en un mapa y rechazaran hacer prstamos a individuos
o negocios dentro de aquellas reas redlined. Las reas que tpicamente seran redlined
ran predominantemente la minora ocupada, bajos ingresos y delito a menudo alto. R
edlining es ilegal, y los prestamistas y otros negocios que lo practican afronta
n penas sustanciales.
el Artculo 8
El artculo 8 de la Urbanizacin y el Acto de desarrollo de la comunidad de 1974 son
el programa de pagos de ayuda del alojamiento. Este programa permite que famili
as de muy bajos ingresos elijan y arriendan o compren el alojamiento del alquile
r privado seguro, decente, econmico. El gobierno hace los pagos de alquiler direc
tamente al propietario, el que significa que los propietarios no se tienen que p
reocupar del alquiler tardo u otros problemas de coleccin. Como la parte del progr
ama, las familias que reciben la ayuda del Artculo 8 tambin consiguen la orientacin
de cmo tener cuidado de la propiedad y manejar sus finanzas - otra ventaja para
usted como el propietario.
Community Reinvestment Act (CRA)
Una de las piezas ms beneficiosas de la legislacin para inversionistas de bienes i
nmuebles es Community Reinvestment Act (CRA), que es una ley federal diseada para
combatir la prctica ilegal de redlining. Decretado en 1977, el CRA anima bancos fe
deralmente asegurados y economas a encontrar las necesidades del crdito de su comu
nidad entera, incluso residentes de ingresos moderados y bajos ingresos. En otra
s palabras, todos los bancos que ofrecen la Corporacin Federal de Seguro de Depsit
os (FDIC) - los depsitos asegurados deben cumplir con normas CRA, y con cuidado s
e supervisan para estar seguros que hacen as.
9/Subvenciones del gobierno y Prstamos
143
Lo que esto significa para usted y sus compradores es que tiene el acceso a la f
inanciacin para propiedades en reas que pueden no haber tenido derecho a la financ
iacin antes del paso del CRA. Puede comprar propiedades afligidas en la venta al
por mayor, reconstituirlos, y luego venderlos a alguien que puede no ser capaz d
e tener derecho a la financiacin tradicional.
Muchos productos del prstamo CRA se adaptan homebuyers nuevo (por definicin, aquel
los que no han posedo su propia casa en los tres aos pasados; los cnyuges desplazad
os tambin se licencian) en bajos ingresos a categoras econmicas moderadas. Tpicament
e ofrecen mercado o tarifas inferiores a las del mercado con pagos al contado ba
jos de los fondos propios del prestatario. Permiten proporciones de la deuda a l
os ingresos ms altas y tienen pautas del crdito ms clementes que productos de la hi
poteca convencionales. Y muchos bancos renuncian el seguro de la hipoteca privad
a (PMI) que tpicamente se requiere por prstamos del pago al contado bajos. Estos tr
minos generosos significan que los prestatarios pueden tener derecho a ms dinero
de la hipoteca que pueden con un prstamo convencional. Y ms dinero que su comprado
r se califica para tomar a prstamo, menos probablemente tiene que bajar su precio
.
Como la parte de sus programas CRA, algunos bancos ofrecen incentivos a inversio
nistas que esperan crear o rehabilitar el alquiler o el alojamiento de la propie
dad para bajos ingresos a residentes de ingresos moderados en su comunidad. Much
as reas tambin ofrecen el pago al contado y el cierre de la ayuda del coste, y cua
ndo lleva tiempo para aprender sobre estos programas, puede ayudar a sus comprad
ores - y esto hace la venta de sus casas an ms fcil.
Para averiguar lo que est disponible en su rea, pida al vicepresidente del prstamo
residencial de todos los bancos principales y luego pida que el funcionario que
el contacto de CRA es; o pida a la persona que maneja productos del prstamo econmi
cos. Esto es la persona que sabe lo que el banco va y no hacer. Haga preguntas y
estar seguro que completamente entiende sus programas. Deje claro que mandar a c
lientes a ellos. Siempre recuerde: Los bancos tienen que hacer estos prstamos; la
ley lo requiere, y el FDIC los mira.
FYI
Los agentes de bolsa de la hipoteca no tienen el acceso a productos CRA, y slo un
os inversionistas de bienes inmuebles llevan tiempo para averiguar lo que est dis
ponible en sus reas. Esto le da una ventaja enorme en la venta de sus propiedades
.
144
entendimiento de variedades de ingresos
Cunto hacen la gente en las variedades de ingresos moderados y bajos ingresos rea
lmente gana? Depende de donde es. El gobierno establece las definiciones basadas
en los ingresos medios de un rea. Aqu est cmo se calcula:
Muy bajos ingresos
Bajos ingresos del nivel de pobreza ingresos Moderados
Alguien que hace el 50 por ciento o menos de los ingresos medios el 30 por cient
o de los ingresos medios el 80 por ciento de los ingresos medios el 120 por cien
to de los ingresos medios
qu est en ello para usted?
As pues, ahora sabe cmo el gobierno ayuda a compradores a entrar en sus propias ca
sas y cmo se puede beneficiar de saber aquellos programas, pero qu puede el gobier
no hacer para ayudarle directamente? Hay tantos programas ah, y nuevo se est desar
rollando todo el tiempo - sera imposible para usted aprovechar a todos ellos.
La HUD, por ejemplo, a travs de sus subvenciones de Iniciativas Vecinas, regala m
illones de dlares cada ao para revitalizacin vecina y creacin de vivienda de protecc
in oficial y mejorar reas afligidas. La HUD tambin adquiere propiedades a travs de j
uicio hipotecario, abandono y fincas, que se venden entonces a inversionistas co
mo usted para reconstituirse y revenderse. Esta agencia tambin es una grande fuen
te para homebuyers nuevo.
Un programa de gobierno excelente es hipotecas de la rehabilitacin. La HUD ofrece
varios programas con varios parmetros que aseguran prstamos para permitir a prest
atarios financiar a ambos la compra (o financiando de nuevo) de una casa y el co
ste de su rehabilitacin a travs de una hipoteca sola. Con este tipo del prstamo, no
tiene que conseguir que un prstamo compre la propiedad y al otro para hacer la r
ehabilitacin; puede conseguir un single a largo plazo fijado o prstamo de la tasa
ajustable que cubre tanto la adquisicin como la rehabilitacin de una propiedad.
9/Subvenciones del gobierno y Prstamos
145
En el Captulo 4, le dije sobre Rosanna y Michael Reilly y varios de sus acuerdos
al por mayor. Su primero acuerdo era una propiedad de dos unidades que se alquil,
pero tuvo que trabajar. Usando un prstamo 203k (un tipo particular de la hipotec
a de la rehabilitacin), compraron la propiedad por 105000$ con 2.500$ abajo. Las
renovaciones que hicieron realzaron la propiedad suficientemente para permitir q
ue ellos levanten los alquileres combinados ms de 1000$, y la propiedad vale ahor
a 180000$.
El Ministerio de Agricultura estadounidense (USDA) proporciona prstamos, garantas
de prstamos, y concede para la construccin, adquisicin o rehabilitacin de la multivi
vienda para familias rural para inquilinos de bajos ingresos. En algunos casos,
los prstamos y las subvenciones tambin se hacen para la construccin de viviendas un
ifamiliares tambin.
La Administracin de Servicios Generales (GSA) rutinariamente vende bienes inmuebl
es del gobierno de sobra a travs de un proceso de licitacin. Los bienes inmuebles
del gobierno de sobra podran incluir la propiedad en o cerca de bases militares q
ue se han cerrado u otros bienes inmuebles que el gobierno posee y ya no usa. La
agencia

HISTORIA DE XITO
Evitacin de la carrera por el progreso social
Un estudiante mo, Teresa I., estaba en la va rpida corporativa y esperando invertir
en bienes inmuebles como una manera de reducir sus impuestos. Oy que yo hablaba
y dijo que mi historia la inspir. Defini un objetivo de sustituir sus ingresos cor
porativos de seis cifras por el flujo de fondos de bienes inmuebles, y slo necesi
t nueve meses para hacerlo.
Ha acumulado ms de $4 millones en bienes inmuebles con $1,4 millones en el capita
l. Ha comprado todo de casas IRS-agarradas, HUD y propiedades VA, y para la vent
a por propiedades del dueo. Se compra directamente a vendedores, a travs de agente
s de bolsa, y en subastas. Ha reconstituido ms de 80 propiedades, vendiendo a uno
s y sosteniendo a otros. Actualmente, su flujo de fondos mensual excede 10000$,
y crece. Claramente, lo que comenz como una proteccin fiscal para Teresa era un ca
mino a la libertad financiera.
146
tambin vende efectos personales de sobra, incluso coches. Como con otras agencias
estatales, los programas GSA cambian constantemente, por tanto es una idea buen
a de quedarse en el contacto subiendo a su lista de direcciones o con regularida
d visitando su sitio web (ver la seccin de recursos para detalles).
Varias agencias estatales federales y estatales que garantizan prstamos de bienes
inmuebles tambin son grandes fuentes para comprar la propiedad bajo el valor de
mercado. Cuando la falta de compradores por prstamos garantizados, la agencia imp
licada paga al prestamista, extingue el derecho de redimir la hipoteca en la pro
piedad, y luego vende la propiedad tpicamente en subasta o a travs de un proceso d
e la oferta. La seccin de recursos incluye varias agencias que rutinariamente tie
nen propiedades para la venta.
Recursos del gobierno adicionales
Si las subvenciones del gobierno y los prstamos no son bastante para usted, el go
bierno es un recurso para la informacin y direccin que le costara un bulto si les t
uviera que pagar.
Una de las mejores fuentes de informacin sobre su mercado local y ayuda comercial
es agencias de desarrollo econmico estatales, regionales, y locales. Hay casi 12
000 grupos de desarrollo econmico en los Estados Unidos que no cobran nada por su
s servicios. Son pblicos o privados, o el ms a menudo una sociedad pblica y privada
, y su objetivo es promover el crecimiento econmico y el desarrollo en las reas qu
e sirven. Llevan a cabo esto animando nuevos negocios a localizar en su rea, y ha
cer esto han juntado toda la estadstica e informacin que tendr que invertir con efi
cacia en el mercado inmobiliario local.
Las agencias de desarrollo econmico le pueden proveer de vario mercado informacin
demogrfica; detalles del mercado inmobiliario, incluso gastos, disponibilidad, di
visin por zonas y cuestiones reguladoras; y remisiones a otros recursos. Para la
mejor descripcin, comience con su agencia de desarrollo econmico estatal, que le p
uede dirigir a grupos regionales y locales para la informacin ampliada.
Es completamente comn para nuevos inversionistas de bienes inmuebles resistir a l
a idea de dar vuelta al gobierno para la ayuda en la construccin de sus carpetas,
pero el gobierno puede ser de hecho una de sus mejores fuentes para propiedades
, financiacin y consejo - as aprovchelo.
9/Subvenciones del gobierno y Prstamos
147
Subvenciones del gobierno del CONSEJERO DEL MILLONARIO y toques de luz de prstamo
s
Cuando se hace rico a travs de la inversin inmobiliaria, las ventajas del gobierno
. No slo paga ms en impuestos, pero aumenta el valor de sus posesiones, devolviend
o propiedades afligidas a los registros tributarios activos, creando empleos y c
ontribucin a la economa total de un modo positivo.
ayuda del Gobierno est disponible a travs de prstamos directos, garantas de prstamos
subvenciones de inters, subvenciones, pagos directos, seguro e informacin.
tiene el acceso a vecino prcticamente innumerable, estado y programas federales q
ue ayudan a homebuyers individual (a quien vende o alquila) as como los inversion
istas.
estar seguro un especialista del prstamo y la subvencin del gobierno est en su Equi
po de Poder por tanto puede aprovechar cada oportunidad disponible.
10 CAPTULO
Reconstituir
Apuros rpidos para propiedades cosmticamente afligidas
Es una propiedad rara que no necesitar alguna clase del apuro antes de que lo pue
da vender u o alquilarlo. Mucha gente usa esto como una excusa por evitar invert
ir en bienes inmuebles, pero si puede ver el aspecto positivo, realizar que saber
cmo arreglar la propiedad le puede hacer los millones en otros de acuerdos renun
cian. Uno de los modos ms bsicos de invertir en bienes inmuebles es comprando prop
iedades cosmticamente afligidas, arreglndolos, y luego vendindolos por una ganancia
inmediata o alquilndolos para el flujo de fondos a largo plazo y para construir
el capital. Esto es cmo empec, y es cmo los nmeros innumerables de inversionistas qu
e son millonarios hoy consiguieron su principio.
Hay otra razn importante de saber sobre reconstituir bienes inmuebles. Debera ser
capaz de rebajar el precio de cualquier propiedad por las estimaciones de repara
cin - y en muchos casos por ms que el valor real de reparaciones, porque el ojo af
icionado raramente ve que slo 1000$ en la pintura pueden aadir 15000$ a 20000$ en
el precio al por menor. As pues, si compra a la rehabilitacin o para un capirotazo
rpido, tiene que saber cmo estimar reparaciones. La prctica que hace todas las pos
ibilidades de estimaciones que consigue, hasta en propiedades no se interesa en
la compra. Ms lo hace, ms rpido y ms exacto ser. Negociar mejores acuerdos cuando pue
a mostrar francamente a vendedores cuntos las cosas cuestan.
Cuando primero comenc, no era en absoluto prctico. No saba cunto materiales costados
, no saba cmo hacer reparaciones y no saba cmo reunir
149
150
estimaciones. Pero aprend. Haca contratistas darme estimaciones, y me encontrara co
n subcontratistas para escoger sus sesos. Pedira que varios subcontratistas me de
n una estimacin en el mismo trabajo por tanto podra ver lo que era diferente y lo
que era lo mismo sobre sus ofertas. No me tom mucho tiempo para entender esa la m
ayor parte de estimacin es el sentido comn. Realic que podra limpiar, pintar y hacer
el apuro bsico trabaja y salva miles. Nunca poda hacer la fontanera, el trabajo elc
trico o el material para techar, por tanto subcontrat aquellos empleos y todava ha
ca ganancias enormes porque entend cmo valorarlos. Finalmente, comenc a subcontratar
todo, porque mi tiempo mejor se pas negociando acuerdos de bienes inmuebles que
obtendran 15000$ o 20000$ ms bien que salvar 10$ por hora en salarios.
Si es craftsperson experto o tiene diez pulgares, si ama trabajar de sus manos o
lamenta ensuciarse, puede aplicar las tcnicas descritas en este captulo para reco
nstituir propiedades de aumentar considerablemente sus ganancias.
Palabras de sabidura
Nunca se caiga enamorado de su propiedad de la inversin. Siempre recuerde que est
o no es su casa, as guarde la longitud de un brazo emocional - si no hace, termin
ar por gastar demasiado para el apuro y no negociar las mejores ofertas.
por qu no lo debera exagerar
Uno de los errores ms grandes que los inversionistas inexpertos hacen trata la pr
opiedad de la inversin como trataran su propio. Seguramente las reparaciones se de
beran hacer con calidad y cuidado, pero tambin se tienen que hacer con una actitud
imparcial. La propiedad de la inversin no tiene que reflejar su propio gusto y e
stilo - de hecho, ms neutro lo puede guardar, mejor.
Un elemento crtico de reconstituir sabe qu reparaciones y las mejoras son necesari
as y cuales no son. Esto no debe sugerir que deje cosas rotas o inseguras - esto
no es la manera correcta de funcionar. Quiere hacer las cosas que harn la propie
dad atractiva para un comprador o arrendatario
10/Reconstituir
151
y hgalo seguro y sanitario sin gastar ms el dinero que tiene a. Por ejemplo, no ti
ene que empapelar cuando la pintura es suficiente. Los colores deberan ser neutro
s. Los encuentros deberan ser funcionales, pero bastante simples en el estilo de
mezclarse con cualquier decorado.
Cundo anda a travs de una casa, cmo decide qu tiene que hacer para hacerla una pieza
de bienes inmuebles que quiere poseer o se puede vender? Por su primer viaje a
travs de, cuando formule su oferta inicial, har "" estimaciones rpidas y sucias bas
adas en los costes promedios de reparaciones similares para el trabajo necesario
que puede ver fcilmente. Una vez que tenga la propiedad segn el contrato - y, por
supuesto, su contrato se escribe con un "sujeto a la" clusula inspector - prepar
ar una lista detallada del trabajo que se tiene que hacer, valorarlo y reunir un
plan de accin, incluso la renegociacin del acuerdo si es necesario.
Este captulo incluye algunas pautas de fijacin de precios generales para reparacio
nes, pero se debera hacer familiar con los precios en su rea particular. Esto vend
r a tiempo ya que practica su estimacin de habilidades y solicita ofertas de contr
atistas generales y subcontratistas. Tambin podra concordar con el mejoramiento de
l hogar local y construyendo tiendas de suministro; muchas de aquellas operacion
es tienen la informacin de precios estndar que quieren compartir.
Si hace el trabajo usted mismo o alquiler alguien es una opcin que har segn su prop
io nivel de calificacin y la complejidad del trabajo as como su tiempo disponible
y recursos de caja. Ms se puede hacer, ms grande su ganancia de la propiedad ser. P
or otra parte, mejor se pasa su tiempo haciendo el trabajo que puede pagar a alg
uien ms 10$ a 20$ por hora para hacer o debera ah buscar ms propiedad? La opcin es la
suya para hacer, basado en sus propias metas y preferencias.
Muchos de mis estudiantes durante los aos han decidido trabajar como equipos - cny
uges, nios y padres, hermanos, o hasta amigos sin relaciones - todo lo que la com
binacin realmente no importa. Uno encuentra las propiedades y negocia los acuerdo
s, mientras los otros mangos la rehabilitacin. Las sociedades como esto pueden se
r muy productivas - slo preguntan a Pete y Tony Youngs, los hermanos que hacen nu
estra formacin de la extincin del derecho de redimir y tener una sociedad de inver
sin inmobiliaria que los ha hecho millonarios. Est sin falta que todos los detalle
s de sus responsabilidades mutuas claramente se explican detalladamente en un ac
uerdo de asociacin escrito. No importa cmo cerca es o cmo bien cree que sabe el otr
o
152
persona. El negocio es el negocio; anote todo para evitar cualquier malentendido
posible calle abajo.
La mayor parte de inversionistas que comienzan encuentran que trabajos mejor hac
e un poco del trabajo ellos mismos y alquila handypersons o trabajadores experto
s (como electricistas y fontaneros) si es necesario.
Dlares y sentido
Nunca pague precios de la mano de obra calificada por el trabajo no cualificado.
Siempre pague un salario justo y razonable por el trabajo hecho, pero no pague
ms que las autorizaciones de proyecto.
ser su propio contratista general
Puede contratar a un contratista general para manejar sus proyectos de la rehabi
litacin, pero por qu dan a un contratista una parte tan sustancial de sus ganancia
s? Esto no debe decir que los contratistas generales no valen lo que les paga -
unos son, unos no son. Esto no es el punto. Cuando paga a un contratista general
, slo no paga el trabajo que ha hecho, paga para dirigir su negocio, hacer su tra
bajo administrativo, anunciar, comprar y mantener el equipo si lo necesita o no
y aumenta el coste de hacer su trabajo por tanto pueden hacer una ganancia. Si e
s su propio contratista general, los ahorros y las ganancias son los suyos.
Tpicamente, los contratistas generales no hacen ninguno del trabajo implicado en
arreglar la propiedad. Hacen estimaciones, manejan proyectos, supervisan a subco
ntratistas, alquiler y disparan si es necesario y supervisan los empleos a la fi
nalizacin. Y aunque puedan llevar la ropa ms agradable que los trabajadores hacen,
estn en el trabajo exactamente igual.
descubrimiento de subcontratistas
Dnde encuentra a subcontratistas buenos? Un camino es comprobar el tabln de anunci
os en su tienda de pintura local o construyendo la tienda de suministro, como Ho
me Depot
10/Reconstituir
153
o Lowe. Encontrar probablemente muchas tarjetas de visita tanto de contratistas g
enerales como de subcontratistas. No suponga que slo porque confa en la tienda que
un contratista es confiable y hace el trabajo de calidad - comprueben a todos e
llos.
Otra manera de encontrar a trabajadores para sus proyectos de la rehabilitacin es
conducir a travs de vecindades para buscar a la gente que trabaja en casas. Much
os tendrn un signo en el patio que promueve su negocio que dice algo como "Otro t
rabajo de calidad por la Pintura del ABEC" y un nmero de telfono. Aun si no tienen
un signo, prese y dirjase a ellos. Tambin se debera dirigir a la persona que los con
trat para el trabajo y al menos dos, y preferentemente cuatro, otras referencias.
La mayor parte de peridicos tienen una seccin para servicios handyperson o a casa
reparan servicios que tambin podran ser un recurso bueno para usted.
Dlares y sentido
Cuando la eleccin de un subcontratista, en primer lugar, considera la calidad ant
es del precio. Seguramente el precio es importante y sus ganancias estn basadas e
n gran parte en lo que paga, pero los resultados de calidad son crticos. El preci
o ms bajo le puede costar ms en la carrera larga.
alquiler de un contratista
Llegue a conocer, y ser cmodo con, contratistas, si contrata a un contratista gen
eral o subcontratistas. Quiere desarrollar una relacin a largo plazo, mutuamente
provechosa con ellos. Aqu estn algunos consejos para encontrar al mejor contratist
a para el trabajo:
Consiga ofertas escritas. Antes de que comience a solicitar ofertas, determine e
l alcance lleno del trabajo y estar seguro que cada contratista ofrece en la mis
ma cosa. Debe ser capaz de hacer comparaciones significativas y estar seguro que
los contratistas entienden lo que quiere hecho. Ofrezca cada reparacin por escri
to, no importa cmo pequeo el trabajo; cada detalle se tiene que explicar detallada
mente o arriesga algunas sorpresas desagradables.
154
Haga un control de fondo. Compruebe tanto referencias del cliente como el profes
ional. Pida copias de la responsabilidad general y certificados del seguro de ac
cidentes de trabajo de los trabajadores, y llame al transportista de seguros par
a confirmar que la cobertura es vigente. Tenga presente que se puede no requerir
que el contratista segn la ley tenga el seguro; si no es, tome su propia decisin
sobre cuanto riesgo quiere tomar. Si su estado licencia a contratistas, pida ver
una copia de la licencia. Concuerde con la agencia de licenciamiento para ver s
i alguna queja est en el archivo. Tambin concuerde con su mejor oficina comercial
local y/o otra proteccin de los consumidores y oficina de informacin para ver si e
l contratista ha sido el objetivo de quejas.
Pida a contratistas cinco referencias. Habra que ser por alguien que tena un probl
ema. Pida que la persona para describir el problema, cuanto tom al contratista pa
ra corregirlo, lo que su actitud consista en cuando la queja se hizo, y si culpar
a para fijarlo.
Averige que productos un contratista usa y donde consigue su pintura, trastos vie
jos y provisiones. Llame a al menos un proveedor como una referencia. Pregunte s
i el contratista paga en efectivo o usa el crdito (aunque el pagamento en efectiv
o no excluyera la utilizacin de un contratista particular, el cobro indica un may
or nivel de la estabilidad financiera) y si el proveedor ha tenido o es conscien
te de, cualquier queja contra el contratista.
Confe en sus instintos. Cmo siente sobre el contratista personalmente? Es esto alg
uien con que ser el funcionamiento cmodo? Le trata con cortesa y respeto, y usa trmi
nos que entiende? Parece interesarse en la construccin de una relacin a largo plaz
o?
Finalmente, cuando un contratista ha hecho un trabajo bueno para usted, sele otra
vez.
reconstituyendo sin dinero efectivo
Est creativo comprando cosas que necesita para sus propiedades, sobre todo si son
propiedades va a reconstituir y venderse. Aqu est una tcnica que le dejar hacer alg
unas grandes cosas sin el dinero efectivo del bolsillo.
Digamos la casa necesita el nuevo alfombrado. Vaya a un, negocio del tapiz para
el suelo de la momand-msica-pop independiente y dirjase al dueo. Explique que es a
10/Reconstituir
155
el inversionista de bienes inmuebles y tiene una propiedad que reconstituye. Must
rele lo que pag por la casa y cunto espera conseguir para ella cuando la vende.
Pregunte si tiene alguna alfombra en la reserva esto ha estado en el anaquel un
rato. Si hace, lo comprueba para asegurarse que el color y la textura son acepta
bles (no quiere algn estilo alegremente coloreado, poco convencional de la alfomb
ra) y luego ofrezca pagar el precio al detalle lleno para hacer instalar la alfo
mbra. Pero aqu est la cogida: En vez de pagar en efectivo ahora, da a la tienda de
la alfombra un pagar que dice que pagar la cuenta cuando la propiedad se venda. E
ndulce el acuerdo ofreciendo pagar el inters de la cantidad. Incluya una provisin
en la nota que permite que la tienda de la alfombra ponga un embargo preventivo
sobre la propiedad si no vende y paga el pagar dentro de un ao. (Si cree que va a
tomarle ms de un ao para vender la propiedad, no lo debera haber comprado en primer
lugar.)
Esto es mutualmente ventajoso. Toma el inventario de las manos del dueo de la tie
nda de la alfombra que no ha sido capaz de vender de todos modos y adquisicin de
la nueva alfombra para su propiedad.
Esta tcnica puede trabajar con lmparas, ajardinamiento, aplicaciones - aproximadam
ente algo que tenga que reconstituir una casa.
contratos que hacen que vale ms que el papel se escriben en
Cuando escribe un contrato para comprar bienes inmuebles, sabe para tener mucho
cuidado sobre cubierta de todas sus bases y salida de nada para ocurrir. Tiene q
ue tomar el mismo enfoque haciendo acuerdos con contratistas y subcontratistas q
ue van a trabajar en sus propiedades. Un contrato mal escrito para el trabajo de
la rehabilitacin le puede costar sus ganancias y ms.
En mayora de los casos, la oferta del contratista es la fundacin de su acuerdo, as
vamos a comenzar con esto. La oferta debe ser completa y detallada, claramente e
specificando todo que se har y estallando materiales y trabajo. Pueden haber tiem
pos cuando decidir aceptar la parte de trabajo de la oferta, pero suministrar los
materiales usted mismo. Est sin falta que la descripcin de trabajo incluye la lim
pieza y la eliminacin de artculos de desecho y sustituidos relacionados con el tra
bajo (como viejos canales, alfombra, encuentros, etc.). No reconozca que la fras
e "repara o sustituye" en un contrato; averige si significa que el contratista re
para o sustituye, y estar seguro que sus proyectos son aceptables.
156
El acuerdo debera incluir una renuncia estndar hacia la responsabilidad y especifi
car fechas del fin y el principio. Aada una clusula de pena de modo que si el trab
ajo no se termina a tiempo (o dentro de un convenido perodo de gracia despus de la
fecha del fin designada), un diario fino se cobre hasta que el trabajo se compl
ete. Esa cantidad se puede descontar de su pago del saldo.
Claramente explique el programa de pagos detalladamente. Esto vara segn la talla d
el trabajo y la regin, pero el acuerdo del contratista tpico est onethird abajo y e
l equilibrio en la finalizacin. Si no planea guardar la propiedad para el alquile
r, considerar el ofrecimiento el 50 por ciento frente y el 50 por ciento cuando
la propiedad se vende. En cualquier caso, nunca haga el pago del saldo hasta que
el trabajo sea el 100 por ciento completo.
El acuerdo debera estipular que todos los cambios deben ser por escrito y firmado
s por ambos partidos. Tenga cuidado con contratistas que resisten a tal trabajo
de escribir detallado. Aunque puedan hacer un trabajo aceptable, no tendr mucho r
ecurso si no hacen.
Insistir en un contrato detallado no significa que no confa en la gente con la cu
al trata. Mejor dicho, protege a ambos partidos porque elimina el riesgo de male
ntendidos y claramente perfila derechos mutuos y responsabilidades.
Consejo inteligente
Mire espectculos del mejoramiento del hogar por la televisin. Aprender mucho sobre
lo que entra en reparaciones, y este conocimiento ser una ventaja enorme. Tenga p
resente que la mayor parte de estos espectculos usan materiales de alta cualidad
e instrumentos, por tanto tendr que considerar cmo conseguir los mismos resultados
finales usando tcnicas menos caras.
empezar
Cuando compra una propiedad cosmticamente afligida, no quiere sostenerlo en ese m
al estado ms tiempo que es absolutamente necesario. Tiene que conseguir que hacie
ndo circular del apuro inmediatamente sea capaz de vender o alquilar la propieda
d. Pero antes de que haga algo, tome cuadros tanto del exterior como del interio
r de la propiedad por tanto puede documentar el trabajo va a hacer.
10/Reconstituir
157

HISTORIA DE XITO
Cundo su plan trabaje, no infunda pnico!
A menudo me divierto cuando mis estudiantes hacen exactamente a qu les digo y soy
capaz de encontrar grandes acuerdos de propiedades provechosas - y luego se ale
jan de la mesa de cierre que se pregunta que hacer despus. Lo que tiene que hacer
despus es evitan infundir pnico y siguen despus de mi consejo. Est en su camino hac
ia la riqueza.
Esto es lo que pas a mi estudiante Max G. Just seis semanas despus de aprender cmo
comprar propiedades afligidas, compr su primer fourplex. Dos semanas ms tarde, se
cerr en 20 unidades afligidas.
"Mis pensamientos eran, Bien, Russ, qu hago ahora?" recuerda. "All era, un novato de
bienes inmuebles con 24 unidades afligidas. Era tiempo de enrollar mis mangas e
ir para trabajar para el verdadero. Siete meses ms tarde, haba establecido una re
d de contratistas y las propiedades totalmente se renovaron, se ocuparon, y prod
uccin casi 2000$ por mes ms que los dueos anteriores haban estado realizando".
Max no se par all. Compr ms propiedades, los reconstituy, los financi de nuevo y los
lquil. Sus ingresos mensuales y capital propio suben constantemente. Dice, "Usand
o lo que aprend de usted, comenc desde el principio y consegu unos ingresos pasivos
muy respetables en un perodo muy corto del tiempo. Me convenzo de que esto slo es
el principio de las empresas de bienes inmuebles mucho mayores y ms exitosas a v
enir".
Tan pronto como se cierra en la propiedad (o ms pronto, si el vendedor permite),
ponga un Para la venta o Para el Alquiler entran el patio. Una perspectiva inter
esada puede querer tomar la propiedad como - es o realmente seprese al menos del
apuro a cambio de un precio inferior al del mercado. O un arrendatario que no es
t completamente listo para moverse puede querer darle un depsito ahora y esperar e
l trabajo a completarse. Bobby Threlkeld (un estudiante sobre el cual primero le
dije en el Captulo 6) dice que rutinariamente pone su reconstituye segn el contra
to para venderse antes de que termine el trabajo. Su poltica es terminar la rehab
ilitacin y conseguir el valor total para la propiedad, y mantiene trabaja bien pa
ra l. Mi punto es que un signo del patio es un instrumento de mercadotecnia econmi
co que puede dar resultado grande cuando reconstituye la propiedad.
158
Aun si no est listo para comenzar el trabajo - quizs debido a la falta de disponib
ilidad de trabajadores u otros factores - indicadores sacados que arregla la pro
piedad. Unas latas de pintura en el prtico, algunos viejos cepillos, tal vez un b
alde o dos, y una escalera de mano es seales a observadores que el trabajo est en
curso, que atraer a compradores anticipados o arrendatarios.
Si va a vender la propiedad, saber su pre convienen y despus - fixup precio tan pro
nto como presenta el signo por si un comprador se revele antes de que haya comen
zado el trabajo. Use la gua del coste de reparacin en la Figura 10.1 para ayudar a
estimar su precio despus de que convengan. Si planea sostener y alquilar la casa,
saber cuanto alquiler va a culpar y que clases de concesiones querr hacer si el a
rrendatario se interesa en hacer todo o parte del apuro.
Cuando realmente comience el trabajo, comience del exterior en, por tanto la gen
te lo puede ver. La mayor parte de rehabbers comienzan del al revs, pero cuando l
as miradas exteriores bien, aumenta sus posibilidades de venta o alquiler de la
propiedad ms rpido porque ms personas se paran para mirarlo.
10/Reconstituir
159
La primera cosa que debe hacer con una propiedad cosmticamente afligida es mejora
n su peticin de freno. Comience por la presin que lava el exterior de la casa, inc
luso la propia casa, cubiertas, entrada o prticos, calzada y tejado. Si contrata
a alguien para hacer esto, su coste estar en 250$ a la variedad de 300$. Si la pi
ntura en la casa tiene slo unos aos, el lavado de presin puede permitir que usted e
vite repintar. Y si la casa va a pintar, querr incluir la presin que se lava como
la parte de su preparatorio de todos modos.
Si la casa necesita la pintura, entonces pntelo. Elija un color claro que es actu
almente popular. El deseo a travs del nuevo desarrollo y ve lo que colorea a los
constructores usan; trate de duplicar el tema ms nuevo o tendencia con tcnicas de
pintura y colores.
El ajardinamiento es otro elemento clave de la peticin de freno. Guarde la hierba
con esmero segada y las calzadas, aceras y frenos bruscamente ribeteados; los rb
oles y los arbustos se deberan con esmero recortar. Si algn punto desnudo est en el
csped, deje alguna semilla de la hierba o enchufes. Si la parte tiene rboles, isl
as del paisaje del diseo alrededor de grupos pequeos de rboles, usando la paja del
pino o el pajote. No tiene que gastar mucho dinero para hacer el ajardinamiento
parecer sentido cario. De hecho, las tres reas principales que cuestan lo menos, p
ero proporcionan la mayor parte de valor cuando conviene pintan, alfombrado y aj
ardinamiento.
Una vez que el trabajo exterior est en curso, aborde el interior. Su plan especfic
o depende de exactamente que necesidades hacerse, pero una estrategia buena es c
omenzar limpiando cualquier basura dejada por los inquilinos anteriores; la fabr
icacin de fontanera o reparaciones elctricas; teniendo cuidado de tales detalles co
mo fijacin de agujeros en las paredes y sustitucin de ventanas rotas; pintura; y l
uego sustitucin del alfombrado. Use colores neutros y el mismo color de pintura y
alfombrando en todas partes.
Preste la atencin especial a la cocina, dormitorio principal y cuartos de bao - cu
artos donde sus compradores anticipados o arrendatarios van a preparar sus comid
as, dormir, alio, y teniendo cuidado de su higiene personal. Aquellos cuartos deb
eran ser limpios y brillantes por tanto no miran como si requerirn un galn de desin
fectante antes de que se puedan sin peligro usar.
A propsito, si a un arrendatario anticipado o el comprador no le gustan los color
es seleccion, no tenga sentimientos del dao, y no discuta con la perspectiva. En c
ambio, indique cmo fcil debe repintar o nueva alfombra. No puede complacer a cada
uno.
160
LA FIGURA 10.1
Repare gua del coste
Use los gastos siguientes para hacer su estimacin general. Estn basados en medias
nacionales para hacer reparaciones de una casa de tres dormitorios tpica e inclui
r ambas partes y trabajo. Los precios pueden variar extensamente segn la ubicacin
y el tamao real de la casa as como el coste y la calidad de los materiales usados.
Tejado - la tira y la nueva ripia con el Tejado de ripias convencional - quitan
y sustituyen el alquitrn urbanizado y claraboya del Nuevo destello de la chimenea
 del Nuevo destello del tejado de grava Reconstruyen la chimenea encima de la ca
lzada del asfalto de la Nueva superficie de la lnea del tejado (20x30) Sustituyen c
anales Sostienen o aaden fundaciones tratamiento Qumico por la Reparacin de termita
s la grieta menor en la fundacin concreta Instala el nuevo panel del cortacircuit
os Sustituyen el receptculo convencional por el receptculo del recorrido de la fal
ta de la tierra desvn abierto Aislado al aislamiento de Golpe de estndares moderno
en tejado llano, techo de la catedral, o la cavidad de la pared Sustituye la lne
a acutica a la casa Sustituyen servicios Sustituyen la palangana Sustituyen la bae
ra, incluso el azulejo de cermica Sustituyen la cazuela del puesto de la ducha de
escape Reconstruyen el puesto de la ducha del azulejo Sustituyen la Alfombra de
l calentador de agua
Sustituya la estufa Sustituyen el lavavajillas Sustituyen la unidad del triturad
or de basura Sustituyen el refrigerador
$1,25 - $2/sq. pies. $4 - $6/sq. pies. 300-500$ - 500$ 100$ $ - $200/lin. pies.
$400$ 3 - $5/lin. pies. 300$ +/lin. pies. 500$ y en lo alto de 400-800$ - 700$ $
60-90$ 1$ - $1.50/sq. pies.
$2 - $3.50/sq. pies. 1.500-3.500$ 300$ y en lo alto de 200$ y en lo alto de 1.50
0$ y en lo alto de 1000-1.600$ - 2.500$ - 1000$ - 400$ $ $ $ por cuarto 400-600$
- 500$ - 200$ 400$ $ $ y
10/Reconstituir
161
Palabras de sabidura
Siempre tome antes y despus de fotografas de cada trabajo hace. Tener un registro
visual de la calidad de su trabajo le ayudar de modos innumerables, tal como en s
us tratos con prestamistas, otros inversionistas, o hasta compradores y vendedor
es.
consejos generales que reconstituyen
Una de las cosas que hace bienes inmuebles tan emocionantes es que cada proyecto
es diferente, y puede esperar aprender algo nuevo en cada acuerdo. Lo siguiente
es algunos puntos que le proveern una fundacin de conocimiento y ayuda le prepara
para enfrentarse con las sorpresas.
Abra la cuenta de un contratista en su tienda de pintura local, tienda del mejor
amiento del hogar, y construyendo el centro de suministro. Ser elegible para desc
uentos, y en muchos establecimientos conseguir el servicio ms rpido siendo capaz de
comprobar en un registro nicamente de contratistas especial.
No compre basado en el precio solo, si elige a un contratista o compra materiale
s. El precio ms barato no siempre puede ofrecer la mejor oferta. Por supuesto, el
precio ms alto no necesariamente significa la ms alta calidad. Haga una comparacin
del beneficio del costo por tanto puede tomar una decisin buena. Y cuando encuen
tra un producto o marca que trabaja, palo con l - es imposible asignar un valor d
el dlar a la tranquilidad de nimo de saber que esperar en una situacin de la rehabi
litacin.
Si debe alquilar el equipo para hacer un trabajo, trate de alquilarlo un sbado po
rque muchos negocios del alquiler de equipo permiten que usted alquile hasta los
domingos gratis.
Recuerde que la creatividad y un enfoque no tradicional a menudo pueden signific
ar ganancias de ahorros y ms grandes grandes de un trabajo de la rehabilitacin. Ha
ce unos aos, arreglaba una casa en la cual los mostradores de la cocina estaban e
n la forma decente, excepto una seal de la quemadura grande al lado de la estufa,
donde alguien haba movido obviamente un pote caliente de un quemador y lo haba pu
esto sobre el contador sin proteccin. Ms bien que sustituir la contracumbre a un c
oste de 200$ a 300$, encontr una 12 pieza atractiva 12 del azulejo por aproximada
mente 1$ y lo pegu sobre la seal de la quemadura, creando una almohadilla caliente
de encargo al lado de la estufa que dio a la cocina una mirada del diseador. Est
o es la clase de pensamiento que le comienza rpidamente en camino a la riqueza.
162
Cualquier casa que necesita el apuro va a necesitar la limpieza. No tiene que us
ar muchos productos de limpieza de fantasa, caros. La leja directa tiene cuidado d
e quitar el molde y el moho de la lechada del azulejo. El vinagre blanco se apli
c la fuerza llena quita la grasa de cocinas (entonces los revisan con el Jabn de P
etrleo de Murphy para devolver su brillo). Recuerde, el objetivo es hacer la casa
mirar y oler limpia, y esto se puede llevar a cabo con provisiones de limpieza
bsicas. Si nota un olor en la casa, hace todo lo posible encontrar la fuente y qu
itarlo; sobre todo si la casa ha sido vacante, hay una posibilidad excelente el
olor viene de un animal salvaje en estado de putrefaccin. Un producto llamado Odo
Ban es disponible en el acto en la mayor parte de tiendas que venden provisiones
domsticas y hace un gran trabajo en olores de matanza y desinfeccin.
Aproximadamente cada trabajo de la rehabilitacin va a incluir la pintura, as confe
en los consejos de la pintura siguientes para hacer el proyecto ms fcil y ms provec
hoso. En primer lugar, use la pintura de primera calidad, que es la autopreparac
in y le salva dinero en ambos materiales y trabajo en la carrera larga. Antes de
que compre la pintura, compruebe para ver si la vieja pintura es el ltex o el pet
rleo. Puede pintar el petrleo sobre ltex, pero no ltex sobre el petrleo. Una manera d
e contar si la pintura es el petrleo o ltex es probarlo con la Plancha Lejos; si l
a pintura se derrite, es el ltex. Si pinta una superficie escamosa, calcrea, aada l
a Obligacin Emulsa (por la Inundacin) a la pintura del ltex para hacerla pegarse.
Al preparatorio la casa antes de la pintura, enmascare las superficies que no qu
iere pintar con la cinta disponible en el departamento de pintura de tiendas del
mejoramiento del hogar. Para cubrir goznes de la puerta y perillas, pntelos con
el cemento de contacto, luego pele el cemento secado cuando se termine. No use t
elas de gota plsticas; las cadas de pintura no secarn, y arriesgar de intervenir ell
os y rastrear la pintura alrededor de la casa. Use telas de gota que absorbern cad
as.
Si contrata a un pintor, le dice avisarle a mitad de camino a travs del trabajo s
i va a tener bastante pintura - as, tendr el tiempo para comprar la pintura adicio
nal antes de que salga corriendo y tiene que dejar de trabajar.
Dlares y sentido
Reconstituyendo, considere la compra de los materiales usted mismo y trabajo de
alquiler slo. As puede aprovechar los descuentos de cualquier contratista que podra
n estar disponibles de los proveedores y no pagar un margen de beneficio de mater
iales a los trabajadores que contrata.
10/Reconstituir
realces econmicos a fijador-Uppers
163
Puede hacer varias cosas econmicas a una casa que lo har centellear. Algunas supos
iciones:
Los Instalan nuevos platos del interruptor de luz y tapas de la toma elctrica. sto
s por lo general se hacen del plstico y se hacen srdidos y desconchados con el tie
mpo. Puesto nuevo despus de que haya pintado, y los cuartos parecer totalmente ref
rescado.
Los Instalan una nueva puerta principal. Las puertas exteriores sufren una derro
ta de los elementos. Una nueva puerta es la primera cosa que un comprador antici
pado o el arrendatario ven.
Los Sustituyen puertas interiores. Las puertas interiores son huecos y fciles a d
aar, pero difcil de dirigirse sin parecer remendadas. Instale nuevas puertas inter
iores donde necesario antes de que pinte.
Los Sustituyen manijas. stos son artculos que tienden a mostrar su edad. Nuevo aade
un elemento de frescura a la atmsfera de una casa.
Los Sustituyen neto donde necesario. Compruebe zcalos y otro neto para ropa y dao
que no se fijar con la pintura, y sustituir de ser necesario.
Los Instalan el azulejo en el entryway. Sin la duda, tejando cuartos enteros pue
de ser caro, pero el impacto visual del azulejo en un pequeo vestbulo es mucho may
or que el coste.
Hang nuevas cortinas de la ducha. Por slo unos dlares cada uno, una cortina de la
ducha fresca aclara un cuarto de bao y hace la casa sentirse lista para moverse e
n.
Pintura o restauran cocinas. Como las cocinas son cuartos ocupados, los gabinete
s toman mucho abuso. Pero en mayora de los casos, no se tienen que sustituir; una
limpieza buena o una mano de pintura y los nuevos encuentros de la puerta hacen
la cocina parecer nueva.
Los Aaden un correo atractivo. Muchos rehabbers pasan por alto esta tcnica para la
contribucin a la peticin de freno de la propiedad.
Cuando el trabajo se termina
Cuando haya terminado su trabajo, tome fotografas de la propiedad para sus archiv
os. Use estas fotos before-after para demostrar su knowl-
164
borde y habilidad a inversionistas puede considerar acompaando con, a prestamista
s, y a vendedores. Entonces movimiento al siguiente proyecto. Cuando enfoque sus
esfuerzos de la rehabilitacin en un rea definida, conducir la mejora vecina total
y har subir todos los valores de la propiedad. Esto significa ganancias ms grandes
de las propiedades que compra para venderse y mayor apreciacin en las propiedade
s que compra para guardar. Ayudar a la comunidad y aumentar su capital propio - to
dos haciendo algo del cual disfruta.
CONSEJERO DEL MILLONARIO que reconstituye toques de luz
El precio de propiedades que necesitan reparaciones puede ser rebajado por el co
ste de las reparaciones o a menudo ms, creando una oportunidad de la ganancia eno
rme del inversionista inteligente.
Los no se hacen emocionalmente implicados con su propiedad de la inversin. Haga r
eparaciones de calidad y renovaciones, pero permanezca separado y no gaste ms que
tiene a.
Los Funcionan como su propio contratista general en sus proyectos de la rehabili
tacin y contratan a subcontratistas para hacer el trabajo actual.
subcontratistas de la Pantalla con cuidado y completamente. Consiga ofertas escr
itas, haga controles de fondo, pngase en contacto con referencias y preste la ate
ncin a sus instintos.
Sus contratos con trabajadores debera explicar claramente el trabajo detalladamen
te para hacerse, dividir materiales y trabajo, incluir una renuncia hacia la res
ponsabilidad, especificar el programa de pagos y estipular que todos los cambios
deben ser por escrito y firmados por ambos partidos.
no tiene que terminar su trabajo de la rehabilitacin antes de que venda la propie
dad. Si consigue una oferta buena, la toma.
estimaciones de fabricacin de Prctica hasta que se haga la segunda naturaleza a us
ted.
Los Toman fotografas before-after de cada propiedad que reconstituye para sus arc
hivos. Estos cuadros realzan su credibilidad con prestamistas, otros inversionis
tas, y hasta vendedores.
11 CAPTULO
Direccin de la propiedad
Ganancia de poder para usted y otros
El consejo para comprar una casa y alquilarla parece tan simple - y es, pero hay
cosas que tiene que saber sobre la direccin de bienes inmuebles si va a poseerla
. Y una vez que entienda cmo manejar la propiedad, tambin podra hacer la direccin de
la propiedad un centro de la ganancia de su negocio y hacerlo para otros invers
ionistas de bienes inmuebles.
La direccin de la propiedad buena comienza con la compra de edificios buenos. Por
eso he pasado tanto tiempo hablando cmo invertir bien. Si usa las tcnicas ha apre
ndido hasta ahora, tendr edificios buenos, si son viviendas unifamiliares, duplex
es, o edificios de la multiunidad.
Por supuesto, sabe que puede hacer mucho dinero propiedad compradora y que se ve
nde sin colgar en ello, como compra de una propiedad afligida, convenir esto, e
inmediatamente venta de ello. Puede hacer hasta el dinero sin comprar alguna vez
realmente una propiedad, pero slo ponerlo segn el contrato y vender ese contrato
(como explicado en el Captulo 4) o usar opciones (ver el Captulo 5). El nico verdad
ero inconveniente a estas tcnicas consiste en que tan provechoso como son, el din
ero deja de entrar cuando deja de usarlos.
Djeme mostrarle lo que quiero decir. Digamos encuentra una casa cosmticamente afli
gida que compra por 70000$. Despus de 7000$ y tres semanas de fixup, la propiedad
vale ahora 100000$. Quiere deshacerse de ello rpido, por tanto usted liquidacin t
otal por incendio esto por 94000$; encuentra a un comprador en dos semanas, y to
ma al otro
165
166
tres semanas para cerrarse. Su ganancia del acuerdo es 17000$, y necesit aproxima
damente dos meses para hacerlo.
Pero digamos que en vez de vender esa casa, decidi guardarlo y alquilarlo. Financ
ia de nuevo para hacer rodar sus gastos del apuro en una primera hipoteca de 770
00$, y sus pagos son 770$. Sus otros gastos son 100$ por mes (que cubre mantenim
iento, gastos administrativos, concesin de la vacante, etc.), y alquila la propie
dad por 1000$ por mes. Como pone el Para el Alquiler entran el patio tan pronto
como comenz el apuro, encontr a su arrendatario antes de que la casa estuviera lis
ta; el arrendatario se acerc y comenz a pagar el alquiler slo un mes despus de que c
ompr la propiedad. Ese arrendatario se queda durante dos aos en el mismo alquiler
y luego se mueve. Cuando alquila la casa al siguiente arrendatario, aumenta el a
lquiler a 1.100$. Cuando ese arriendo surge a la renovacin despus de un ao, nota qu
e los alquileres en la vecindad han subido, por tanto levanta el alquiler a 1.15
0$, pero permite que el arrendatario firme un arriendo de dos aos, que cumple.
Es ahora cinco aos ms tarde, y ha ganado neto 12.600$ en el flujo de fondos positi
vo del alquiler solo. Entretanto, el alquiler ha estado pagando a cuenta su hipo
teca, y la propiedad ha estado apreciando naturalmente. Usando la media nacional
del 5 por ciento por ao de la apreciacin, la propiedad vale ahora 127.600$, y su
equilibrio de la hipoteca est abajo a 70000$. Si vendiera la casa por 125000$, su
ganancia sera 55000$. O podra financiar de nuevo la propiedad, tirar su capital i
mpuesto aplazado y dejar a futuros arrendatarios seguir pagando su hipoteca con
su alquiler. Y estos nmeros no consideran las ventajas fiscales que conseguir de p
oseer bienes inmuebles.
Ahora, digamos hizo un acuerdo exactamente como esto cada dos meses el primer ao.
Si conviniera y vendiera cada propiedad, sus ingresos totales de bienes inmuebl
es seran 102000$. Bien sano? Por supuesto. Pero no ha ganado ningn activo de aprec
iacin, y si deja de hacer acuerdos, las paradas del dinero.
En cambio, suponga que convino y guard aquellas seis propiedades. Al final de ao,
tomara en 9.360$ por mes en el flujo de fondos positivo - esto es 112.320$ anualm
ente; y ese dinero seguir entrando aun si nunca compra otra propiedad. Poseera el
valor de 630000$ de bienes inmuebles con un capital propio de aproximadamente 16
8000$ de aquellas posesiones solas.
Esto es por qu informo que compra y vende (o capirotazo) para el dinero efectivo,
pero compra y cree para construir la riqueza. La propiedad que posee siempre tr
abaja para usted, pase lo que pase hace. Ron Watke, un estudiante mo de Michigan,
pone
11/Direccin de la propiedad
167
esto este camino: "Me gusta sostener la propiedad. No me gusta vender y pagar la
s consecuencias del impuesto sobre la plusvala. Cuando el viejo refrn va, No reduce
n el manzano cuando todava da el fruto y puede escoger las manzanas". En Cambio, s
aca su dinero efectivo de propiedades en una base aplazada por el impuesto finan
cindolos de nuevo.
Por supuesto, para construir la riqueza poseyendo bienes inmuebles, no es bastan
te tener simplemente su nombre en el hecho - tiene que manejar la propiedad con
eficacia.
Advertencia
Guarde su relacin con sus arrendatarios estrictamente profesionales. Est bien para
ser amistoso y agradable, y se debe seguramente BIEN referir por su bienestar,
pero el mantenimiento de unas relaciones comerciales es esencial. Personalmente
implicarse con sus arrendatarios puede interferir con su capacidad de hacer deci
siones comerciales sanas y le costar el dinero y posiblemente buena voluntad.
usted debera manejar su propiedad usted mismo?
Una vez que haya decidido invertir en la propiedad del alquiler, la siguiente pr
egunta se hace si debera alquilar una empresa de gestin de la propiedad u hombre -
168
envejzcalo usted mismo. Esto es una pregunta mucho como si debera hacer el trabajo
de la rehabilitacin usted mismo o contratar a subcontratistas, y la respuesta co
rrecta es lo que decide hacer mientras es provechoso.
Si su propiedad de la inversin no est en la rea local - muchos de mis estudiantes t
ienen la propiedad rentable en varios estados y hasta algunos pases extranjeros -
es una idea buena de alquilar una firma local para hacer la direccin. Por supues
to, la mayor parte de personas comienzan a invertir en bienes inmuebles comprand
o la propiedad cerca. Pero si maneja su propia propiedad o no, tiene que entende
r el proceso. Y una vez que sepa cmo manejar la propiedad, puede convertir esa fu
ncin en un centro de la ganancia. Los gerentes de la propiedad tpicamente consigue
n el 10 por ciento del alquiler por sus honorarios, aunque esto pueda variar por
ubicacin, tipo de la propiedad y otros trminos; esos honorarios siempre son negoc
iables. Independientemente de cantidad o por ciento coloca en, insiste en descue
ntos de la multiunidad ya que adquiere ms propiedad.
La propiedad gerente seguramente tiene sus dolores de cabeza - ningn negocio o tr
abajo no hacen. Pero tambin puede ser enormemente provechoso, tanto econmicamente
como emocionalmente. Puede hacer mucho dinero y tener la satisfaccin de saber que
provee a la gente de sitios seguros, limpios para vivir.
Secretos de la riqueza
Ganancia de los errores de otra gente. Busque la propiedad del alquiler mal mane
jada y trate de comprarla u ofrecer asumir la direccin para unos honorarios. A me
nudo estas propiedades son posedas por la gente que slo no se recorta para ser ger
entes de la propiedad y quien podra ver su oferta como una solucin winwin de sus p
roblemas.
cunto alquiler debera culpar?
Ponga sus alquileres de acuerdo con el mercado local. Haga una revisin de unidade
s del alquiler similares en el rea para averiguar la tarifa vigente y poner sus n
iveles de alquiler en consecuencia. Esto no tiene que ser un proceso complicado,
cientfico - slo lee los anuncios clasificados y hacen unas llamadas telefnicas. Si
n falta averige lo que los alquileres incluyen; ms suplementos que ofrece, ms puede
culpar.
11/Direccin de la propiedad
169

HISTORIA DE XITO
La bocacalle a bienes inmuebles le dej dar vuelta en su insignia
Jay y Kasey London vivan el sueldo al sueldo en el sueldo del polica de Jay. Despus
de asistir a mi formacin, realizaron que los bienes inmuebles podran ser su bille
te a libertad financiera y riqueza. En una envergadura de 18 meses, adquirieron
el valor de 850.500$ de propiedades del alquiler con el capital de ms de 570.500$
.
Cada unidad del alquiler no genera ningunos menos de 250$ en el flujo de fondos
positivo cada mes, y el flujo de fondos positivo mensual total de los Londres de
sus bienes inmuebles es 5.475$. Con esos ingresos, Jay era capaz de dimitir del
Departamento de Polica y dedicarse de jornada completa a su negocio de bienes in
muebles.
Tpicamente, los arrendatarios que alquilan casas de la familia sola pagan gastos
por el agua, alcantarillas, recogida de la basura (a menos que se incluya en los
impuestos), la electricidad y el gas. El propietario paga el seguro de la propi
edad (pero no de los contenidos) e impuestos.
En un edificio de la multiunidad, es el ms fcil si tiene metros separados para uti
lidades. Cuando ha compartido utilidades, puede hacer una de dos cosas: haga que
sus alquileres alto bastante consideren el coste aproximado de las utilidades o
prorrateen las utilidades compartidas y arrendatarios de la cuenta cada mes. Si
decide prorratear utilidades compartidas y servicios (comn elctrico, agua, alcant
arilla, basura, etc.), luego basar sus clculos en varias personas, no el nmero de
unidades.
170
Pensamiento inteligente
Cuando un arrendatario paga con cheque, haga una copia para sus archivos antes d
e que deposite el cheque; puede necesitar la informacin bancaria para futuros esf
uerzos de coleccin.
arrendatarios estn en todas partes
Cmo puede encontrar a nuevos arrendatarios? Con slo poco esfuerzo, tendr tantos arr
endatarios anticipados ser capaz de ser muy exigente la gente a la cual quiere al
quilar. Aqu estn algunas tcnicas para localizar a arrendatarios anticipados:
anuncios de Peridico. La marcha de anuncios de peridico a menudo es su opcin ms cara
, sobre todo si usa un diario de circulacin grande, pero conseguir una cantidad gr
ande de la exposicin. Tambin debera considerar documentos de la comunidad ms pequeos,
compradores y boletines informativos que apuntan el rea donde su propiedad se lo
caliza. Colocando anuncios de peridico, quiere conseguir su punto a travs en tan p
ocas palabras como posible. Sin falta incluya todos los hechos importantes: nmero
de dormitorios y baos, ubicacin, precio, servicios clave y un nmero de telfono. Atr
aer a arrendatarios anticipados con unas palabras descriptivas, tal como dramticos, h
istricos, lujosos, brillantes, tradicionales, y magnficos.
Signos. El patio del lugar firma en la propiedad para el alquiler as como en inte
rsecciones ocupadas cercanas. Guarde el signo simple y slo incluya los fundamento
s. Por ejemplo: "Para Alquiler: doble, 2/2, 650$, 704 - 555-1234". Est sin falta
que el nmero de telfono es fcil a leer e incluye el prefijo local.
Internet. Internet ofrece modos de encontrar a arrendatarios que slo son limitado
s por su imaginacin. Los empresarios a travs del pas desarrollan sitios web donde l
os propietarios pueden fijar alquileres disponibles; puede encontrar a estos en
su rea comprobando sus Pginas Amarillas locales o haciendo una bsqueda en la web. T
ambin puede desarrollar su sitio web para poner sus propiedades en una lista.
Escuelas. La mayor parte de colegios, las universidades y las escuelas tcnicas y
profesionales adultas tienen oficinas del alojamiento. Si su propiedad est cerca
de una escuela, llame para averiguar si puede poner la informacin a disposicin de
estudiantes que pueden buscar el alojamiento.
11/Direccin de la propiedad
171
iglesias. Muchas iglesias tienen tablones de anuncios donde puede fijar la propi
edad para avisos de alquiler. Estos consejos tambin probablemente incluirn una sec
cin del Empleo ofrecido, que podra ser un gran recurso si busca el mantenimiento y r
econstituye a trabajadores para sus propiedades.
Ministerio de Vivienda Local. Si se interesa en arrendatarios de bajos ingresos
que reciben subvenciones oficiales, como la financiacin del Artculo 8, registran s
u propiedad con el Ministerio de Vivienda local, que se pone en una lista en la
seccin del gobierno de su gua telefnica.
YMCA/YWCA y agencias similares. Si el Y en su rea ofrece el alojamiento (unos hac
en, unos no hacen), o si hay otras agencias que proporcionan el alojamiento temp
oral o la orientacin de la oferta y la ayuda en el movimiento de refugios al aloj
amiento permanente, los avisan lo que tiene disponible.
Corredores de bienes races. La mayor parte de corredores de bienes races ms se inte
resan en ventas que alquileres, pero todava pueden ser una fuente de remisiones d
el arrendatario. Deje a los agentes que trabajan su rea sabe que tiene la propied
ad del alquiler y ofrece unos honorarios de la remisin.
comunidad Financiera. Los miembros de la comunidad financiera, incluso agentes d
e bolsa de la hipoteca, abogados, y contables, pueden ser grandes recursos para
arrendatarios. Como con corredores de bienes races, djeles saber que tiene la prop
iedad del alquiler y ofrece unos honorarios de la remisin.
avisos que Fijan. Busque sitios donde puede fijar avisos sobre sus unidades del
alquiler. Adems de escuelas e iglesias, a menudo ver tablones de anuncios de la co
munidad en restaurantes, lavanderas de la moneda pblicas, tiendas de comestibles,
gimnasios y otras instalaciones donde puede promover sus alquileres. Aada su nmero
de telfono en el fondo del aviso en el rasgn - de tiras por tanto la gente puede
tomar su informacin de contacto sin bajar su aviso.
Aviadores. Rena a un aviador de un pgina que describe su propiedad y sea creativo
en la distribucin de ello.
arrendatarios Existentes. Si sus arrendatarios existentes estn contentos con su c
asa y su estilo de gestin, se alegrarn de mandar a sus amigos cuando tenga una vac
ante. Puede animar esto ofreciendo unos honorarios de la remisin.
Sus propios archivos. Si alguien responde a uno de sus anuncios o avisos pero la
propiedad se ha alquilado ya, no diga slo lamentable y cuelgue. Consiga el nombre
del visitante, la informacin de contacto y el tipo de la propiedad que buscan; gur
delo en el archivo para cuando tenga una vacante.
172
Estas ideas son slo un punto de partida. Con una pequea creatividad, tendr ms arrend
atarios que tiene unidades. Y lo mismo se aplica a compradores anticipados cuand
o tiene propiedades para la venta. Tome una leccin de uno de mis estudiantes que
se pusieron muy en un bloque de propiedades afligidas en una vecindad que se esf
orzaba por revivificarse. En vez de tratar de abordar un trabajo de la rehabilit
acin enorme l mismo, fue a una iglesia cercana y encontr a compradores en los fiele
s que eran contentos de comprar las casas en menos que el valor de mercado (pero
para ms que mi estudiante pagado, por supuesto) y hacer el apuro ellas mismas.
FYI
Cul es la diferencia entre un acuerdo del alquiler y un arriendo? La diferencia ms
grande es el perodo de ocupacin. Tpicamente, los acuerdos del alquiler son para un
corto plazo, por lo general 30 das o menos, y automticamente se renuevan. Los arr
iendos son para plazos ms largo, por lo general 6 meses o un ao y no renuevan auto
mticamente a la expiracin.
arrendatarios que protegen
Cada arrendatario anticipado debera completar una aplicacin. (Ver la Figura 11.1 p
ara una aplicacin de ejemplo.) Cualquier renuencia a hacer esto es una bandera ro
ja; la perspectiva puede tener algo para esconderse. Diga a arrendatarios antici
pados que va a hacer un crdito y verificacin de antecedentes penales. Si tienen un
problema, esto los debera parar de la aplicacin. Tambin, los arrendatarios anticip
ados deberan pagar una tasa de solicitud de 20$ a 35$, que cubrirn su coste de hac
er un crdito y control de fondo.
Siempre pregunte a arrendatarios anticipados cuanto han sido donde son ahora y p
or qu se mueven. Si han sido donde son un muy poco tiempo, esto es un signo se pu
eden no quedar en su propiedad mucho ms larga. Si se mueven porque necesitan ms cu
arto o estar ms cerca para trabajar o escuela, esto es fino. Pero si se mueven po
rque se estn desalojando, probablemente no quiere alquilar a ellos.
Pida ver una foto legal ID, preferentemente un permiso de conducir o carnet de i
dentidad governmentissued. Haga una copia para sus archivos, y estar seguro el
11/Direccin de la propiedad
173
la informacin sobre el ID corresponde a la persona que lo presenta as como la info
rmacin sobre la aplicacin e informe de crdito.
De ser posible, mire a donde los arrendatarios anticipados viven actualmente as p
uede ver cmo tienen cuidado de la propiedad. Oferta de encontrarlos all para compl
etar el trabajo de escribir. Comprobando sus referencias, llame a un o dos propi
etarios anteriores adems del corriente. Los propietarios corrientes podran ser inc
linados a decir cosas agradables slo para deshacerse de un arrendatario malo. Tam
bin, est sin falta que realmente se dirige a ex propietarios y no referencias fals
as. Verifique la direccin de la propiedad y el tiempo un arrendatario vivi all; y a
segrese que estos artculos corresponden a la informacin proporcionada en la aplicac
in. Si llama una empresa de gestin de la propiedad, verifica el listado en la gua t
elefnica. Si un ex propietario afirma ser un inversionista que posee y maneja pro
piedades de su propio nombre, haga una verificacin rpida de los archivos pblicos pa
ra estar seguro que realmente posee la propiedad donde el arrendatario anticipad
o vivi.
Su evaluacin debera incluir un anlisis de la proporcin de la deuda a los ingresos de
un arrendatario anticipado. El alquiler no debera ser ms que el 35 por ciento de
sus ingresos mensuales totales; y ella otras obligaciones y gastos no deberan exc
eder el 65 por ciento de sus ingresos.
Pensamiento inteligente
Siempre tenga la informacin de contacto de emergencia corriente en el archivo par
a cada arrendatario. En mayora de los casos, el contacto es el pariente ms cercano
que no vive dentro del local. Explique que debe saber cmo ponerse en contacto co
n alguien por si el arrendatario enferme o por otra parte incapacitado, o si hay
una emergencia como un fuego u otro catstrofe y es incapaz de alcanzar al arrend
atario.
Exposicin de la propiedad
Mostrando una unidad a un arrendatario anticipado, use un poco del arte de vende
r. Las cortinas abiertas o ciegan as los cuartos son brillantes y alegres. Ande a
travs de cada cuarto con la perspectiva, indicando rasgos y sugiriendo cmo se pod
ran usar. Use palabras para ayudar a sus perspectivas a visualizar la vida en la
casa o piso. Diga tales cosas como, "El plano est muy abierto, y
174
LA FIGURA 11.1
Solicitud de alquiler
La solicitacin de unidad # ______ direccin ____________________ alquila $ _______
nombre ____________________________________ SSN __________________ cnyuge _______
____________________________ SSN __________________
Direccin actual _______________________________ Cuanto __________
Empleador ____________________________________ Cuanto __________
Posicin _______________ supervisor _____________ telfono ____________
Direccin ______________________________________ sueldo _____________
Otros ingresos (fuente y cantidad) __________________________________
El empleador del cnyuge _____________________________ Cuanto __________
Posicin _______________ supervisor _____________ telfono ____________
Direccin ______________________________________ sueldo _____________
Otros ingresos (fuente y cantidad) __________________________________
Propietario corriente _________________________________________________
Direccin __________________________________ telfono ________________
Propietario anterior _________________________________________________
Direccin __________________________________ telfono ________________
Propietario anterior _________________________________________________
Direccin __________________________________ telfono ________________
Ponga en una lista a nios que ocuparn la propiedad:
Nombre __________________________________________ edad ____________
Nombre __________________________________________ edad ____________
Nombre __________________________________________ edad ____________
Nombre __________________________________________ edad ____________
11/Direccin de la propiedad
175
Ponga en una lista a alguien ms que ocupe la propiedad: Nombre __________________
_______ Relacin ___________ Edad ______ Nombre _________________________ Relacin _
__________ Edad ______ Nombre _________________________ Relacin ___________ Edad
______ Banco ________________________ Comprobacin/Ahorros Acct # _____________ Ba
nco ________________________ Comprobacin/Ahorros Acct # _____________ el pariente
ms Cercano que no vive con usted Nombre _______________________________ Relacin _
_______________ Direccin ________________________________ Telfono ________________
__ Nombre de Referencias __________________ Direccin _________________ Telfono ___
______ Nombre __________________ Direccin _________________ Telfono _________
I/We, el abajo firmante, reconocen que toda la informacin dada encima es verdad y
es completa, y autorice [insertan su nombre de la compaa] para verificar algunas
o todas de las susodichas declaraciones.
_______________________________________ ______________________
(Firma)
(Fecha)
_______________________________________ ______________________
(Firma)
(Fecha)
176
es grande para el divertido, pero todava completamente acogedor"; "La cocina es m
uy eficiente; puede hacer todo de un bocado rpido a una comida del gastrnomo aqu";
y "Los dormitorios se arreglan as tiene mucha intimidad pero todava puede vigilar
a los nios".
Esto tambin es un tiempo bueno para hacer preguntas y aprender sobre las perspect
ivas por tanto puede decidir si los quiere como arrendatarios. Cuando indica un
rasgo, les da una oportunidad de reaccionar as puede calibrar su inters a la propi
edad. Anmelos a hablar de sus aficiones e intereses - esto tambin le da la percepc
in de que tipo de arrendatario sern.
Se puede encontrar mostrando la propiedad que no est completamente lista para alq
uilar - puede no ser limpio o pintado o necesitar reparaciones, o el arrendatari
o anterior ha dado el aviso, pero todava no se ha movido. En estas situaciones, d
iga a los arrendatarios anticipados lo que les hace y ayuda a visualizar cmo bien
el lugar mirar cuando se termine. De hecho, podra ofrecer hasta dejarles elegir p
intura o colores de la alfombra si firman el arriendo antes de que haga el traba
jo.
Durante el tiempo la propiedad est en el mercado, disponible para el alquiler o p
ara la venta, ser segura de mantenerlo. Asegrese que el csped se siega y que cualq
uier basura exterior y escombros puntualmente se quitan; y guarde el interior li
mpio y sin el polvo excesivo, basura que puede haber sido dejada por perspectiva
s, errores de programacin muertos, y otros por el estilo.
cuando compra un edificio alquilado
Cuando compra un edificio con arrendatarios, los arrendatarios existentes deberan
recibir una carta de entrada en funciones tan pronto como se cierra. En esa car
ta, introdzcase, provea a los arrendatarios de su nombre de la compaa, direccin y nme
ro de telfono, y djeles saber que su objetivo es proporcionar una propiedad bien a
dministrada y mantenida que estarn orgullosos de llamar a casa. Incluya una hoja
de informacin del arrendatario y pida que ellos la llenen y la devuelvan a usted.
La hoja debera tener un espacio para los arrendatarios para proveerle de los nom
bres de todos los inquilinos (adultos y nios), la direccin de su unidad, su da y nme
ros de telfonos de la tarde, su empleador, cuanto han vivido en la unidad, la can
tidad de su depsito de seguridad, que encuentros han aadido, una lista de animales
domsticos, informacin de contacto de emergencia y cualquier preocupacin del arrend
atario. Est sin falta que todos los arrendatarios tienen una corriente
11/Direccin de la propiedad
177
arriendo firmado; si no tienen el que cuando compra el edificio, haga la adquisi
cin de un arriendo firm una mxima prioridad.
No se revele simplemente en la propiedad con una actitud creda como si los haya h
echo un favor comprando la propiedad. Explique que es un propietario responsable
, afectado y que se preocupa por las necesidades del alojamiento de sus resident
es. Si tiene la intencin de levantar alquileres, dar a los arrendatarios existent
es el aviso amplio y est preparado para justificar el aumento. Cuando los arrenda
tarios entiendan la lgica detrs de alquileres ms altos - como condiciones del merca
do, mejoras de la propiedad, gastos crecientes, y otros por el estilo - con mayo
r probabilidad los aceptarn y se quedarn.
Pensamiento inteligente
Si escribe sus propios documentos del alquiler (arriendo o acuerdo del alquiler,
algn apndice, aplicacin, reglas de la propiedad, etc.), hace un abogado comprobarl
os para asegurarse que son ejecutables, que no violan ninguna vivienda justa u o
tras leyes de antidiscriminacin, y que son por otra parte legales bajo todo el ve
cino aplicable, estado y normas del alojamiento federales.
detalles del arriendo
La cosa ms importante que tiene que saber sobre arriendos consiste en que debe te
ner un para cada arrendatario - ningunas excepciones. Si el arrendatario est segn
un acuerdo del alquiler mensual sin lmites determinados o un arriendo del plazo f
ijo, tenga un contrato escrito en el archivo que cubre a cada inquilino de cada
propiedad.
Cuando los arriendos estn preparados por un abogado, a menudo tienen la lengua qu
e los arrendatarios encuentran difcil de entender. Por supuesto, si los arrendata
rios firman un arriendo, lo puede hacer cumplir legalmente si lo entendieron o n
o, pero una mejor manera de funcionar es hacer escribir sus arriendos en comn, le
ngua fcilmente comprensible. As, sus arrendatarios saben lo que se espera de ellos
y lo que deberan esperar de usted. Esto es sobre todo importante con la vivienda
de bajos ingresos, porque a menudo las habilidades de lectura de aquellos arren
datarios estn en un nivel bastante bajo. He encontrado que los bajos ingresos y l
os arrendatarios de ingresos moderados siguen las reglas y cumplen sus obligacio
nes mientras que entienden lo que se supone que hacen.
178
Su arriendo o acuerdo del alquiler deberan cumplir con todas las leyes relevantes
, incluso ordenanzas de control de alquiler, cdigos de salud y seguridad, leyes d
e antidiscriminacin y otras leyes del Estado. Cada arriendo debera incluir lo sigu
iente:
Nombres de todos los arrendatarios. Cada adulto que vive en la unidad se debera l
lamar en el arriendo y signo como una parte responsable. Los nios tambin se deberan
poner en una lista.
lmites de la Ocupacin. Claramente declare que la ocupacin se limita con los puestos
en una lista en el acuerdo del arriendo. Esto permite que usted desaloje a un a
rrendatario que deja entrar a un amigo o movimiento relativo o quien subarrienda
la unidad sin su consentimiento.
trminos de Arrendamiento. Cul es la duracin del arrendamiento - mensual o un plazo
fijo ms largo? Estado esto en el arriendo.
Depsitos y honorarios. El estado la cantidad del depsito de seguridad, cmo se puede
usar y no usarse, cuando y cmo devolver el depsito y cualquier honorario no reinte
grable, como aquellos para cambio de la cerradura o limpieza.
Reparaciones y mantenimiento. Claramente defina su y las responsabilidades del a
rrendatario de reparaciones y mantenimiento. Incluya restricciones de modificaci
ones del arrendatario.
Derecho legal de acceso. El estado cuanto aviso provee antes de participar en re
paraciones y mantenimiento.
Restricciones de actividad ilegal. Explcitamente prohba tal actividad ilegal como
el trfico de drogas y tal comportamiento perjudicial como el ruido excesivo.
Otras reglas y restricciones. Detalle otras reglas importantes y restricciones,
como lmites en animales domsticos, uso de reas comunes, aparcando cuestiones, etcter
a.
Adems del arriendo, cada arrendatario debera firmar un Movimiento - En la forma de
Inspeccin de Condicin. Esto puede ser una lista de comprobaciones simple, de una
pgina que indica la condicin de la unidad y elimina cualquier disputa del dao posib
le cuando el arrendatario se muda.
no discriminan
Es su propiedad y puede alquilar a quienquiera quiere, verdad? Incorrecto. La le
y federal prohbe la discriminacin del alojamiento sobre la base de raza, religin,
11/Direccin de la propiedad
179
fondo tnico o nacionalidad, sexo, edad, teniendo nios (excepto en cierto alojamien
to mayor designado), o una invalidez mental o fsica. Algunas leyes estatales y lo
cales prohben la discriminacin sobre la base de orientacin sexual o estado civil.
cuidado de arrendatarios buenos
Los arrendatarios son sus clientes, y los tiene que tratar bien o comenzarn a bus
car otro lugar para vivir. Todos sus residentes merecen tratarse con el respeto.
 Aprenda los nombres de sus arrendatarios y llmelos de nombre cuando hable con el
los. Responda a sus solicitudes puntualmente, y si por algn motivo una reparacin s
olicitada no se puede hacer dentro de 24 horas, avselos por qu y cuando puedan esp
erar el servicio. Recuerde los cumpleaos de sus arrendatarios con una tarjeta o u
n pequeo regalo.
Castiga a arrendatarios malos con tales acciones como gastos para pagos tardos, h
onorarios de reparacin y desahucio. Usando la misma lgica, debera recompensar a arr
endatarios buenos. Las recompensas se pueden extender del simple - quizs slo unas
gracias verbales - al ms tangible, como premios o regalos para pagos de alquiler
hechos a tiempo durante cierto perodo, mucho como la asistencia perfecta le conce
den sola entrar en la escuela.
Honorarios de la remisin de la oferta a arrendatarios que recomiendan una de sus
propiedades a alguien saben. Para animar remisiones de calidad, haga el continge
nte de honorarios en la realizacin de la perspectiva los trminos de un arriendo du
rante seis meses. Por ejemplo, puede ofrecer a sus arrendatarios un sobresueldo
de 100$ en la forma de un descuento de alquiler si mandan a un arrendatario que
cumple con sus requisitos y alquileres de usted durante seis meses. Por supuesto
, si el arrendatario que hace los movimientos de la remisin antes entonces, la of
erta es vaca.
Diane y Olin T., sobre que primero le dije en el Captulo 4, me dicen que no tiene
n que hacer publicidad para arrendatarios; todos sus arrendatarios vienen a ello
s a travs de remisiones. "Estamos muy orgullosos de la relacin que hemos construid
o con nuestros arrendatarios, y por lo visto tienen mucho respeto a nosotros", d
ice Diane. "Muy raramente hacemos arrendatarios pagar su alquiler tarde, y toman
el cuidado muy bueno de las propiedades. Nos hemos concentrado en propiedades a
dquisitivas en un rea
180
de la ciudad donde la mayor parte de propietarios descuidan sus propiedades y ma
ntienen un respeto bajo a sus arrendatarios. A causa de nuestro estilo diferente
de la direccin, hemos logrado conseguir a mejores arrendatarios aunque cobremos
alquileres ms altos".
Secretos de la riqueza
Aadiendo propiedades del alquiler a su carpeta, gurdelos lo ms geogrficamente cerca
uno del otro posible. Esto ayudar a construir su reputacin como un propietario bue
no en el rea y salvarle tiempo y dinero en direccin y mantenimiento.
Detrs a escuela
Si posee la propiedad cerca de un colegio o universidad, puede encontrar una opo
rtunidad en el apuntamiento del mercado estudiantil. Si el alojamiento en el cam
pus se limita (y casi siempre es), el alojamiento estudiantil fuera de campus es
t en un premio.
En el ms el lado, los estudiantes de colegio tpicamente no requieren mucho en el c
amino de lujo. Estn generalmente contentos con casas o pisos que tienen espacios
abiertos grandes donde pueden vivir con tres u otros cuatro estudiantes. El inco
nveniente consiste en que los estudiantes tienen una reputacin a menudo merecida
de partidos fuertes y propiedad perjudicial. Pero esto es una cuestin manejable;
puede alquilar a estudiantes de manera completamente rentable y sin cualquier do
lor de cabeza de la direccin adicional si empieza el derecho.
Antes de que alquile a estudiantes, asegrese que no hay normas de divisin por zona
s o restricciones del hecho que limitaran el nmero de adultos sin relaciones que o
cupan una vivienda sola. Muchas comunidades tienen tales restricciones para mant
ener la integridad de vecindades de la familia sola. Tambin, est sin falta que tie
ne el aparcamiento adecuado. Considere esto: puede alquilar una casa de cuatro d
ormitorios a cuatro estudiantes, cada uno de los que tiene un coche. Los estudia
ntes son arrendatarios modelos de cada modo, pero la casa tiene slo un garaje de
un coche y espacio en la calzada para uno ms coche, por tanto dos coches se aparc
an en la hierba, que podra enojar justificadamente a los vecinos. Una situacin sim
ilar se podra levantar con pequeos edificios de la multiunidad.
Si alquila casas o pisos, cada inquilino de una unidad debera tener su propio arr
iendo, completo del depsito de seguridad. Esto protege usted y los otros arrendat
arios si una persona debera decidir mudarse durante el perodo del arriendo. Los in
quilinos tienen que ser responsables de sus propias utilidades.
11/Direccin de la propiedad
181
Haga el trmino del arriendo un ao. Muchos estudiantes quitan el verano, el que sig
nifica que su unidad podra ser vacante durante ese perodo. Un arriendo de un ao le
protege contra el potencial de ingresos perdidos cuando los estudiantes no estn e
n la ciudad.
Establezca reglas y hgalos cumplir. Deje claro que el ruido excesivo, las activid
ades ilegales o el dao a la propiedad son causas para la terminacin del arriendo y
desahucio. (Hablan del proceso de desahucio detalladamente ms tarde en este captu
lo.)

HISTORIA DE XITO
Una manera muy Especial de volar
Los C arlos y Melissa Budet eran trabajadores que decidieron cambiar su vida asi
stiendo a nuestra formacin e invirtiendo en bienes inmuebles. Sobre el curso de d
os aos, compraron 14 propiedades al por mayor, mitad de las cuales se vendieron p
ara generar el dinero efectivo y la mitad se conservaron para construir la rique
za.
El Budets encontr un mercado especializado interesante: dos pensiones para piloto
s. Melissa dice que nunca hay un problema que colecciona el alquiler; se para en
en el primer y todos los controles se clavan con tachuelas al tabln de anuncios
en la cocina. Y tienen una lista de espera de aproximadamente 25 pilotos que se
harn arrendatarios tan pronto como hay cuarto.
182
Advertencia
Est sin falta sus unidades del alquiler y reas comunes cumplen con todos los requi
sitos del cdigo locales para seguridad y proteccin. Su oficina de imposicin del cdig
o de construccin local ser contenta de proveerle de la informacin que tiene que con
seguir y quedarse, en la conformidad. Instale el nmero apropiado de detectores de
humo; est vestbulos seguros bien se encienden; y proporcione la iluminacin adecuad
a a zonas de aparcamiento. Instale mirillas y cadena o cerraduras de deadbolt, y
cuando los arrendatarios muevan, cambien las cerraduras.
cmo hacer sus propiedades ms provechosas
Tener la propiedad rentable est bien. Se hace estupendo cuando esa propiedad prod
uce la cantidad mxima de ingresos posibles. Aqu estn algunos modos de asegurarse qu
e sus propiedades alcanzan su potencial de la ganancia lleno.
Levante el alquiler. Esto es un concepto bsico, por tanto me asombra cuantos prop
ietarios estn poco dispuestos a levantar el alquiler. Sus alquileres siempre debe
ran estar de acuerdo con el mercado. Por supuesto, es fcil levantar el alquiler po
r un nuevo arrendatario, pero tambin debe considerar aumentos de alquiler cuando
los arriendos surgen a la renovacin. D a arrendatarios el aviso de los 60 das de au
mentos de alquiler y justifique la nueva cantidad. Ponga el aviso por escrito; u
n aviso oral del aumento no se mantendr firme en el tribunal. Explique que el aum
ento est de acuerdo con el mercado o que ha realzado la propiedad o tal. Se movern
algunos arrendatarios? Probablemente, y cuando hagan, los sustituir por arrendat
arios que pagan un precio ms alto. La mayor parte de arrendatarios, sin embargo,
entienden que los precios suben en todo y su alquiler no es ninguna excepcin.
Reduzca su evaluacin fiscal. No tiene que aceptar el valor los sitios de la ofici
na del asesor fiscal en su propiedad. Desafe la evaluacin; en muchos casos, bajar s
u ley de impuestos. Todo que tiene que hacer es escriben una carta que ofrece un
a razn lgica de reducir el valor fiscal. Por ejemplo, uno de mis estudiantes tena u
na vivienda unifamiliar con un problema del avenamiento que haba sido causado por
 el desarrollo cercano. Como no poda vender la propiedad
11/Direccin de la propiedad
183
sin revelar el problema, alquil la casa. Cuando su ley de impuestos lleg mostrando
un aumento del valor de la propiedad, escribi al asesor fiscal, explicando que e
n el mercado del comprador corriente, el problema del avenamiento hizo la propie
dad prcticamente unsellable. El asesor fiscal dej caer el valor fiscal en 10000$.
La reduccin del valor redujo sus impuestos, pero no redujo la cantidad de alquile
r que coleccionaba. Esto es una tcnica sobre todo importante para usar en propied
ades que acaba de comprar, porque puede usar el hecho que la propiedad se ha adm
inistrado mal y es el informe detallado haciendo su reclamacin de una evaluacin in
ferior. Tambin, mucho lmite de jurisdicciones que las evaluaciones de la cantidad
pueden aumentar cada ao, tan consiguiendo el valor derribado antes de que arregle
la propiedad le puede salvar en impuestos durante prximos aos.
Aada lavandera y mquinas vendedoras. Si posee una propiedad de la multiunidad, cons
idera la instalacin de una lavandera automtica junto con mquinas vendedoras que disp
ensan detergente, refrescos y bocados.
Proporcione el almacenaje. Si hay cuarto en la propiedad, instale cobertizos de
almacenaje de aluminio y alqulelos a arrendatarios para unos honorarios mensuales
suplementarios.
Precio para suplementos. Si las unidades tienen conexiones del secador de la ara
ndela, ofrecen proporcionar aquellas aplicaciones a unos honorarios mensuales, c
omo 25$ a 30$. Puede cobrar hasta unos honorarios nominales de tales suplementos
como ventiladores de techo o barras de agarrn del cuarto de bao.
Haga el mantenimiento como necesario. El mantenimiento retrasado puede ser caro.
Preste la atencin a pequeas cosas que se tienen que dirigir antes de que se convi
ertan en problemas principales. Recuerde que el mantenimiento apropiado puede am
pliar la vida de artculos mecnicos como acondicionadores de aire y aplicaciones. T
ambin, busque derrochadores del dinero sutiles, como grifos que gotean o servicio
s agujereados, que pueden hacer subir su cuenta acutica.
Pensamiento inteligente
Si es prctico, puede hacer mucho mantenimiento y reparaciones usted mismo - sobre
todo al principio cuando tiene un pequeo nmero de unidades. All vendr un tiempo, si
n embargo, cuando tenga que contratar a la gente
184
hacer trabajo de mantenimiento y reparaciones; slo no espere demasiado mucho tiem
po a reunir un equipo de mantenimiento porque le costar ms en la carrera larga si
no acta lo ms eficazmente y rentablemente posible.
aseguramiento de propiedad del alquiler
El seguro adecuado es una parte importante de proteger sus inversiones de bienes
inmuebles. El captulo 16 habla de la proteccin de los activos en mayores detalles
, pero necesita la cobertura de la propiedad para reparar y sustituir los edific
ios en caso de robo, fuego, catstrofes, y otros por el estilo, y responsabilidad
para protegerse por si alguien se hiera dentro del local. No es responsable de a
segurar los contenidos de sus arrendatarios; est sin falta que su arriendo hace e
ste punto muy claro.
Muchas compaas de seguros y los agentes son contentos de asistirle con el desarrol
lo de una estrategia de la gestin del riesgo. Enviarn a alguien para inspeccionar
su propiedad y hacer suposiciones de seguridad y proteccin, que, cuando puesto en
prctica, pueden bajar sus premios.
En el Captulo 2, habl de tener un agente de seguros independiente en su Equipo de
Poder, y quiero acentuar otra vez qu valioso esto es. Un agente de seguros bueno
tiene una abundancia de la informacin y consejo para usted, y no lo tiene que pag
ar.
Advertencia
No acepte el alquiler parcial una vez que el proceso de desahucio comienza. Esto
podra dar las tierras del arrendatario para afirmar que ha estado de acuerdo con
un plan del reembolso o ha suspendido el desahucio.
transacciones con arrendatarios del problema
En el Captulo 3, expliqu mi gobierno bsico sobre arrendatarios - el 80 por ciento e
s fino, el 10 por ciento es grande, y el 10 por ciento tiene el potencial para s
er problemas. Qu es un arrendatario del problema? Es alguien que llega con frecue
ncia tarde con el alquiler o con regularidad expide cheques sin fondo. Es alguie
n que toca la msica o tel. -
11/Direccin de la propiedad
185
evision por tanto fuerte el edificio vibra y todos los vecinos se quejan. Es alg
uien que pinta las paredes colores brillantes en la violacin de los trminos del ar
riendo, basura de hojas en los vestbulos, los agujeros de golpes en las paredes,
coches de chatarra de parques en la calzada, cambian las cerraduras sin decirle,
consiguen un animal domstico despus de que ha dicho que ningunos animales - sabe
lo que quiero decir.
En muchos casos, puede cambiar a arrendatarios malos a su forma de pensar por ta
nto tienen cuidado de la propiedad y pagan su alquiler a tiempo. A veces todo qu
e necesita es unas conversaciones. Recuerde a arrendatarios que recibieron una c
opia de las reglas cuando firmaron el arriendo. Est respetuoso, pero firme y, de
ser posible, ofrecer una alternativa al comportamiento de ofensa. Haga su enfoqu
e inicial a la situacin tal que los arrendatarios del problema pueden cambiar su
comportamiento sin perder la cara. Si los arrendatarios rechazan cambiar, deben
ir.
El problema del arrendatario ms comn que tendr es pagos de alquiler tardos. No deje
a este susto usted - el 90 por ciento o ms de sus arrendatarios paga su alquiler
a tiempo y la mayor parte de estos que tarde todava pagan la paga a tiempo para e
vitar la causa. Pero necesita un plan para cmo tratar con pocos quienes no pagan.
D a arrendatarios desde el principio hasta el tercer da del mes para pagar su alqu
iler, y luego comenzar a aadir honorarios tardos como descrito en su arriendo. Dur
ante el cuarto da, entregue un aviso para pagar o dejar el local. Si el alquiler
no es pagado por el octavo da del mes, vaya al condado y archive un aviso de desa
hucio. No acepte ninguna excusa por el no pago del alquiler. Sin tener en cuenta
que le dicen, comienzan el proceso de desahucio - siempre lo puede parar cuando
pagan. El consecuencia es el aspecto ms crtico de la direccin de la propiedad. Los
arrendatarios tienen que saber que har cumplir las reglas. No slo que, si hace cu
mplir las reglas para un arrendatario, pero no puede hacer as para el otro, se po
dra acusar de la discriminacin.
Cuando no puede fijar a un arrendatario del problema: desahucio
Cuando el alquiler no se ha pagado o un arrendatario viola voluntariosamente las
condiciones de arrendamiento y no hace caso de sus avisos para corregir la situ
acin, debe sacar al arrendatario. Puede contratar o a un abogado para manejar el
desahucio o hacerlo usted mismo.
186
Si decide contratar a un abogado, estn seguros que se experimenta en desahucios q
ue se manejan. Pregunte cuntos hace cada mes, cuanto el desahucio medio toma desd
e el principio hasta el final, y a que velocidad puede tener los arrendatarios e
n el tribunal. Un abogado de desahucio competente espera estas preguntas y tiene
respuestas inmediatas a ellos.
No hay razn por qu no puede manejar el desahucio usted mismo. En la mayor parte de
 estados, esto es una causa bastante simple, y los tribunales se acostumbran a p
ropietarios que archivan desahucios sin abogados.
Aunque los datos concretos de procedimientos de desahucio varen por el estado, el
proceso total es similar. El primer paso es un aviso de la terminacin. El aviso
de la terminacin ms comn es un Alquiler de la Paga o Dejado, que da al arrendatario
unos das (por lo general tres a cinco) para pagar el alquiler o mudarse. Dan una
Cura o el aviso Dejado cuando el arrendatario est en la violacin de los trminos de
l arriendo, como una ninguna clusula de animales domsticos. El aviso ofrece al arr
endatario una cantidad de tiempo especificada para corregir la violacin. Si el ar
rendatario no puede curar la violacin, debe mover o afrontar el desahucio. Un aviso
Dejado Incondicional es un pedido por el arrendatario de desocupar el local sin
la oportunidad de corregir cualquier violacin del arriendo o pagar el alquiler t
ardo. En la mayor parte de estados, los avisos dejados incondicionales slo se perm
iten despus de violaciones repetidas de una clusula del arriendo significativa, pa
gos de alquiler tardos repetidos, dao a la propiedad serio o actividad ilegal seri
a dentro del local, como el trfico de drogas.
Si el arrendatario no corrige la situacin o se mueve por su fecha del aviso, acud
e a los tribunales y archiva un pleito de desahucio; y hacen servir al arrendata
rio segn la ley del Estado. Una vez que reciba la sentencia definitiva (que es po
r lo general un proceso bastante rpido), la vuelca a un polica local, que da el av
iso del arrendatario que se debe ir dentro de cierta cantidad de tiempo (tpicamen
te unos das) o fsicamente se quitar.
Se puede tentar evitar procedimientos jurdicos normales para deshacerse de un arr
endatario del problema - pero hacer no! Tales atajos como intimidacin, amenazas,
cambiando cerraduras, apagando utilidades y tentativas de quitar fsicamente a un
arrendatario sin un juicio de desahucio final son ilegales en la mayor parte de
estados y le abandonan abierto para un pleito y sanciones civiles.
Tiene que entender el proceso de desahucio, pero si protege a sus arrendatarios
correctamente y los trata justamente, probablemente no lo tendr que usar muy a me
nudo. Lester Theiss dice en casi cinco aos de landlording, ha tenido slo un desahu
cio - y es bastante habitual.
11/Direccin de la propiedad
187
Consejo inteligente
Cuando reembolsa todo o parte de un depsito de seguridad, consigue la prueba que
hizo as. Para reembolsos en la persona, haga el ex arrendatario firmar un recibo
para el control. Si lo enva, enva el cheque por el correo certificado y guarda el
certificado en el archivo. Si la vuelta del correos un reembolso del depsito de s
eguridad como inentregable, verifique que la envi a la nueva direccin el arrendata
rio a condicin de que, luego guarde el sobre sin abrir en el archivo como la prue
ba por si el arrendatario afirme que nunca se envi.
flujo de fondos gerente y mantenimiento de registros
Se puede divertir con su negocio de bienes inmuebles, pero esto no es una aficin.
Trata con activos valiosos y casas de la gente, entonces manejar su flujo de fo
ndos y manteniendo archivos buenos es esencial.
Siga procedimientos de la contabilidad bsicos en el rastreo de ingresos y gastos.
Use prcticas empresariales buenas comprando bienes y servicios para sus propieda
des.
Establezca un archivo sobre cada unidad del alquiler y arrendatario. El archivo
debera incluir una copia del arriendo, moverse - a inspeccin, archivos de mantenim
iento, copias de la correspondencia y notas de cualquier conversacin.
La ventaja de software
Si es serio sobre la direccin de sus propiedades del alquiler eficazmente, debera
invertir en el software de la direccin de la propiedad. Varios productos estn en e
l mercado, por tanto los debera investigar con cuidado. Cuando viene al software,
el precio no es definitivamente un indicador bueno de rasgos y calidad.
El software que elige debera ser relativamente fcil para usted a establecer, enten
der y usar, y permitir que usted crezca. Intente una versin demo antes de inverti
r en una copia trabajadora llena del programa. Los paquetes de la direccin de la
propiedad tpicos ofrecen rasgos que incluyen funciones de la contabilidad bsicas;
recordatorios para ayudarle a rastrear alquileres tardos, arrendar expiraciones,
mantenimiento y reparaciones; archivos del arrendatario, como informacin personal
, informes de incidente y correspondencia; detalles de la propiedad; archivos de
l vendedor; contactos importantes; y formas.
188
LA FIGURA 11.2
Muestra APOD

11/Direccin de la propiedad
189
Compruebe al editor del software; est sin falta que la compaa se establece con un h
istorial que puede investigar. Pida referencias del usuario y hgalos una llamada;
averige qu bien el editor ha sido con tales cuestiones como problemas tcnicos que
se dirigen, publicando mejoras, y proporcionando la asistencia tcnica. Finalmente
, antes de que compre, pruebe el apoyo de la tecnologa del editor llamando su lnea
directa de apoyo. A qu velocidad contesta alguien? Si tiene que dejar un mensaje
, se devuelve su llamada puntualmente? Cul es el precio para el apoyo de la tecno
loga? Este servicio debera ser libre durante al menos los primeros meses posee el
producto, pero despus de esto un precio moderado es justo.
Si ya posee la propiedad del alquiler, tomar una decisin del software ser un poco
ms fcil porque tendr un entendimiento prctico de lo que quiere que el software haga.
Pero aun si todava busca su primera propiedad de la inversin, debera saber bastant
e ya para ser capaz de evaluar un paquete de software de la direccin de la propie
dad.
Toques de luz de la direccin de la propiedad del CONSEJERO DEL MILLONARIO
Compra de la propiedad de creer y alquilar es uno de los mejores modos de crear
la riqueza, porque genera el flujo de fondos en curso as como la construccin de su
capital propio a travs de la apreciacin.
Cuando posee la propiedad del alquiler, la puede manejar o usted mismo o contrat
ar a alguien para hacerlo para usted.
Si decide manejar su propiedad usted mismo, recuerde que las habilidades implica
ron en hacer que son las mismas habilidades que puede usar para comenzar un nego
cio de la direccin de la propiedad, propiedades gerentes para otros inversionista
s para unos honorarios.
honorarios de la direccin de la Propiedad siempre son negociables.
Juego sus alquileres de acuerdo con el mercado local.
Mtodos para localizar a arrendatarios anticipados incluyen anuncios del peridico d
e utilizacin, signos e Internet; ponindose en contacto con escuelas, iglesias, el
Ministerio de Vivienda local, agencias como el YMCA y YWCA, corredores de bienes
races y mem-
190
bers de la comunidad financiera; la fijacin de avisos y aviadores; y confiar en s
us arrendatarios existentes y su propia base de datos.
Pantalla sus arrendatarios a fondo y con cuidado. Cada arrendatario debera comple
tar una aplicacin y proporcionar el documento de identificacin con foto. Cualquier
renuencia a hacer esto es un signo que el arrendatario podra ser un problema.
Cuando compre un edificio que se alquila ya, inmediatamente enve una carta de ent
rada en funciones a los arrendatarios existentes que se presentan y les dicen cmo
ponerse en contacto con usted. Asegrese la informacin que el vendedor tiene en el
 archivo sobre los arrendatarios es corriente y completo a sus estndares.
estar seguros los arriendos cubren a cada inquilino de cada unidad.
Los Desarrollan programas de la retencin del arrendatario que recompensan a arren
datarios buenos y los proveen de un incentivo para quedarse con usted y mandar a
la gente a usted.
Los Toman medidas para asegurar que su propiedad sea la ms provechosa posible. No
tenga miedo de levantar los alquileres si las condiciones del mercado apoyan un
a cantidad ms alta. Busque modos de aadir corrientes de ingresos, como lavanderas d
e la moneda y mquinas vendedoras. Considere el desafo de su evaluacin fiscal reduci
r sus impuestos. Haga el mantenimiento como necesario.
ser firme y consecuente tratando con arrendatarios. Guarde su relacin estrictamen
te profesional.
Si protege a arrendatarios correctamente y los trata justamente, no tendr que tra
tar con desahucios muy a menudo, pero preparado para tomar esa accin si se hace n
ecesario.
Los Guardan archivos completos y exactos en sus propiedades del alquiler.
12 CAPTULO
Bienes races comerciales
Divisin por zonas diferente, nuevas oportunidades
Despus de que ha establecido un historial en ingresos residenciales, puede querer
considerar la fabricacin del movimiento al lado comercial del negocio. Este captu
lo ofrece un gusto de sobre qu esto es todo y le muestra cmo desarrollar una estra
tegia de comenzar a invertir en propiedades comerciales.
No le puedo decir cuantas veces uno de mis estudiantes ha dejado un programa de
capacitacin en la inversin de ingresos residenciales y literalmente ha comprado un
a propiedad en el camino a casa. Aunque esto sea seguramente posible con bienes
races comerciales tambin, son no casi tanto comn en esa rea. La mayor parte de perso
nas encuentran que toma un poco ms largo para aprender el mercado y el negocio, e
ncuentre las propiedades y rena los acuerdos. Ahora, todava son bienes inmuebles,
y si puede hacer acuerdos residenciales, puede hacer acuerdos comerciales. No qu
iero que usted tema bienes races comerciales, pero los tiene que respetar. Se har
un perjuicio enorme si brinca en este lado del negocio sin un entendimiento slido
de cmo trabaja. Por eso hemos establecido requisitos previos para nuestros Biene
s races comerciales Formacin Avanzada; debe tener una cantidad mnima de educacin ant
erior y experiencia de bienes inmuebles antes de que pueda tomar este curso. Con
esto como una fundacin, aprender rpidamente lo que tiene que saber para hacer inve
rsiones de bienes races comerciales inteligentes y provechosas.
191
192
la diferencia entre ingresos residenciales y bienes races comerciales
Una propiedad comercial es simplemente una propiedad que se divide en zonas come
rcial. No tiene que ser un alto altsimo o una alameda que se tumba; podra ser un p
equeo edificio de oficinas o vender al por menor el centro de la tira, y puede no
costar mucho ms que casas en vecindades buenas. De hecho, muchas propiedades com
erciales eran una vez residenciales. Ve aquellos edificios en ciudades y ciudade
s a travs del pas - casas que se convirtieron al uso comercial ya que la actividad
comercial se ampli en vecindades y las propiedades se dividieron en zonas de nue
vo.
Por supuesto, esa cuestin simple de la divisin por zonas crea varias diferencias i
mportantes. En general, los compradores de bienes races comerciales, los vendedor
es y los agentes de bolsa son ms sofisticados que sus equivalentes residenciales.
Tratan por lo general con cifras del dlar ms altas, y es completamente comn hacer
implicar a varios inversionistas en un acuerdo solo. Los arriendos comerciales s
on ms complejos que residencial. Los propietarios y los arrendatarios a menudo tr
atan con cuestiones reguladoras del gobierno que no afectan ingresos residencial
es.
No es totalmente diferente, sin embargo. Muchos de los mismos principios bsicos d
e la inversin de ingresos residenciales se pueden aplicar a propiedades comercial
es, como compra en la venta al por mayor, compra de propiedades afligidas y reco
nstituirlos o recoger muy en una extincin del derecho de redimir de forro de la p
ropiedad. Pero mientras que los fundamentos pueden ser similares, el proceso en
el mundo real puede ser ms complejo.
Sabas que?
Los centros de la tira se llaman esto porque se basan en una tira de tierra come
rcial entre un camino y tierra dividida en zonas para otro uso, tpicamente reside
ncial - no porque se construyen en una disposicin de la tira, aunque muchos de el
los sean.
tipos de propiedades comerciales
Bajo el amplio paraguas de bienes races comerciales son cuatro tipos de la propie
dad: detallista, industrial, oficinas y multifamilia residencial. Debera ser fami
liar con cuatro tipos, pero recomiendo que elija uno de los cuatro
12/Bienes races comerciales
193
especializarse en. No trate de hacer a todos ellos, sobre todo al principio. Sel
eccione una especialidad y lleve tiempo para aprenderlo a fondo antes de que rea
lmente comience a invertir.
Propiedad detallista. La propiedad detallista incluye centros comerciales, alame
das, edificios aislados (ocupado por un arrendatario solo), y tiras comerciales.
Para poseer con xito y manejar la propiedad detallista, tiene que entender tales
conceptos como mezcla del arrendatario y colocacin, zona comercial y arriendos d
el porcentaje. La mezcla del arrendatario (los tipos de establecimientos en el c
entro) y colocacin (donde los establecimientos son el uno con relacin al otro y a
elementos en la propiedad) es cuestiones que aprende haciendo. La reunin de la co
mbinacin correcta de arrendatarios no es una ciencia; es ms intuicin y sentido comn.
Tambin tiene que pensar en las necesidades de los clientes de sus arrendatarios.
Querrn el aparcamiento del escaparate, curbside bajada y recogida, o hasta banco
s fuera de la tienda? Si lleva tiempo para entender los fundamentos de cmo sus ar
rendatarios actan y lo que tienen que hacer para guardar a sus clientes felices,
estar en una mejor posicin para proporcionar una propiedad que contribuye a su xito
.
Propiedad industrial. Las propiedades industriales se pueden extender de depsitos
del bulto, depsito de la oficina y combinaciones del servicio de la oficina, edi
ficios del multiarrendatario, edificios aislados, instalaciones de investigacin y
desarrollo, plantas de fabricacin grandes y zonas industriales. Recomiendo que s
e aleje de capacidades de produccin grandes al principio porque el fondo de arren
datarios anticipados es naturalmente pequeo. Por otra parte, podra hacer bien con
edificios de la combinacin del multiarrendatario y el arrendatario solo. Uno de l
os rasgos positivos sobre la propiedad industrial es que los arrendatarios tiend
en a ser estables y all para el largo plazo; una vez que estn en y colocados, esta
rn con usted durante aos.
Oficinas. Las oficinas acomodan negocios que no necesitan fabricacin, depsito u ot
ras instalaciones industriales. Los edificios de oficinas tienden a agruparse en
centros de la ciudad y parques de empresas modernos. Las categoras con las cuale
s tendr que ser familiar son altas (exactamente cmo alto depende del rea); midrise
y bajo (otra vez, vara por el rea); y jardn (una y dos historias, edificios pesadam
ente ajardinados). Los edificios de oficinas tambin se clasifican como un (nuevo
o menos de 4 aos en grandes ubicaciones y fcilmente accesibles con los ltimos y may
ores servicios); B (8 a 10 aos con servicios fechados); y C (15 o ms
194
aos). Los B y edificios C son menos deseables debido a su edad, ubicacin o factore
s de construccin. Clasifique Unos edificios mandan el alquiler ms alto y cuestan e
l ms para mantener; los edificios de la clase B alquilan para un promedio de 4$ a
5$ por pie cuadrado menos sino tambin coste menos para mantener; los edificios d
e la clase C generalmente alquilan por 2$ por pie cuadrado menos que edificios d
e la clase B, pero los costes operativos son slo unos centavos ms abajo. Las posic
iones del edificio de oficinas son muy subjetivas. Una clase que Un edificio en
un submercado podra clasificar ms abajo si se localizara en un submercado claramen
te diferente slo unas millas de distancia que contiene unos productos finales ms a
ltos. En general, los edificios de oficinas en aos recientes han mostrado el crec
imiento de ingresos estable, con gastos que no aumentan tan rpido como ingresos.
Multifamilia residencial. En general, la propiedad de la inversin residencial con
cinco o ms unidades se cae a la categora comercial. Esto incluye pequeo sixplex, e
ightplex, y edificios ms grandes; pisos de la casa adosada; pisos del jardn; edifi
cios residenciales altos; y tumbarse multiconstruyendo bloques de pisos. Antes d
e invertir en la multifamilia edificios residenciales, estudie su mercado y mire
las tendencias y proyecciones. Crece el rea o disminuye? Se hacen las casas ms gr
andes o ms pequeas? Por qu? Van las unidades usted considerar acomodan el mercado,
o son demasiado grandes o demasiado pequeos?
Su propio fondo e intereses tendrn una influencia principal en que tipo de propie
dad comercial elige. Muchos de mis estudiantes han posedo ya negocios, por tanto
tienen la experiencia como arrendatarios comerciales y naturalmente gravitan hac
ia el tipo de propiedad con la cual son familiares. Si no est seguro donde comenz
ar, recomendara un edificio del piso pequeo, un pequeo edificio de oficinas o un ed
ificio con la venta al por menor en la planta baja y algunos pisos encima. Tanto
de proceso de compra como de perspectivas de la direccin, estos tipos de edifici
os no son considerablemente diferentes de singlefamily o una unidad a la propied
ad privada de cuatro unidades. Consiga algunos de aquellos bajo su cinturn, y est
ar listo para acuerdos ms grandes.
Advertencia
Evite edificios comerciales que especialmente se disean para un uso especfico poco
comn. El universo de arrendatarios o compradores anticipados
12/Bienes races comerciales
195
ya que tales edificios pueden ser muy pequeos. Ms grande su mercado potencial para
una propiedad, ms probablemente debe ser provechoso. No confunda este consejo co
n la apelacin a mercados especializados, como ciertos tipos de detallistas, resta
urantes o fabricantes. Los mercados especializados pueden ser muy lucrativos; pe
ro los edificios de oddball sin mucha flexibilidad pueden ser difciles de alquila
r o revender.
categoras del centro comercial
La Alameda de Amrica es un centro comercial. Tan es el edificio simple en el bord
e de una vecindad que aloja una tienda de conveniencia, un limpiador en seco y u
na lavandera de la moneda. Las variedades de la talla siguientes le ayudarn a defi
nir el trmino el centro comercial con objetivos de la inversin:
Tira vecina de la comunidad regional superregional
1,000,000 + pies cuadrados 300000 a 1000000 de pies cuadrados 100000 a 300000 pi
es cuadrados 30000 a 100000 pies cuadrados 10000 a 20000 pies cuadrados
haciendo compras para bienes races comerciales
Es una idea buena de invertir el tiempo haciendo compras para edificios mucho an
tes de que est realmente listo para comprar. Los vendedores y los agentes de bols
a son una fuente enorme de conocimiento y educacin sobre el mercado local, el pro
ceso de inversin en bienes races comerciales, y hasta direccin de la propiedad come
rcial. Y ya que est bien consciente, sabiendo que su mercado es crtico en cualquie
r acuerdo de bienes inmuebles, pero sobre todo con la propiedad comercial.
Cuando el anuncio para una propiedad dice "el negocio tambin disponible", olvida
el negocio y se concentra en la propiedad slo. Si la propiedad sola no trabaja, n
o la compre. Pero si realmente trabaja, y tambin consigue el negocio y esto es pr
ovechoso, tambin, grande - consigui un sobresueldo.
196
No mire slo lo que est actualmente en el mercado. Estudie las ventas recientes de
propiedades en su escala de precios o que se podra haber interesado en. Quin se ve
ndi? Quin compr? Cunto? Visite la propiedad y mire al directorio del arrendatario. M
ire lo que el nuevo dueo hace en el camino de cambios de la direccin y mejoras.
Una de las informaciones tempranas subir a una propiedad es el vendedor formal, q
ue incluye los informes financieros y otra documentacin de la actuacin de la propi
edad. Su revisin inicial de estos documentos le dice si quiere perseguir el acuer
do adelante; si hace, verifica todo en el formal y no acepta nada sin comprobarl
o. Tambin quiere tener cuidado calculando sus estimaciones de la contribucin terri
torial. No suponga que pague la misma cantidad que el vendedor ha pagado; cuando
la propiedad se vende, se podra reexaminar en un valor considerablemente ms alto
y sus impuestos aumentan en consecuencia.
Tambin se tiene que asegurar que los arriendos son exactos - es decir los pies cu
adrados que los arrendatarios pagan son lo que realmente consiguen. No examine sl
o los extractos del arriendo - lee los arriendos! El extracto es un breve resume
n de los trminos comerciales del arriendo, y es que el gerente de la propiedad us
os para manejar el edificio. Cuando posea la propiedad, crear sus propios extract
os para aerodinamizar el proceso de la direccin. Pero cuando compre, no confe en e
l extracto de alguien ms; lea el arriendo entero. Si es una propiedad grande con
muchos arrendatarios, o si los arriendos se complican, o si slo quiere algn tranqu
ilidad suplementario que entiende los trminos, hace un abogado de bienes races exa
minar todos los arriendos y documentos relacionados y revisarlos con usted.
Ms all de la propia propiedad, mire a la vecindad. Qu es cercano, y trabaja para us
ted o contra usted? Concuerde con la planificacin local y divisin por zonas del co
nsejo para ver si algn cambio est con los trabajos. Cul es el potencial de crecimie
nto para el rea?
Cuando ha investigado cada aspecto de la propiedad - y lo que he ofrecido aqu no
est una lista completa - entonces es tiempo de reunir una oferta.
Secretos de la riqueza
Cuando compra la propiedad de la inversin, sobre todo multiunidad edificios resid
enciales y comerciales, no hace caso el "se podra poner
12/Bienes races comerciales
197
ms" lnea de alquiler. Compre basado en los ingresos que la propiedad genera ahora;
no pague a un vendedor por lo que no se ha hecho.
determinacin del valor de propiedad comercial
Un componente importante en la determinacin del valor de propiedad privada es el c
omps - es decir lo que la gente ha querido pagar por propiedades comparables en e
l rea recientemente. Con la propiedad comercial, los comps se consideran, pero tpi
camente no llevan el mismo peso porque es difcil encontrar comps comercial. Los b
ienes races comerciales no vuelcan con el mismo ritmo y modelo que la propiedad p
rivada hace. Y aunque pudiera encontrar ventas comerciales recientes, encontrand
o que las propiedades realmente comparables pueden ser un desafo. Piense en el ma
quillaje de reas comerciales donde

HISTORIA DE XITO
Si no contestan la primera vez, preguntan otra vez
El precio inicial en el bloque de pisos de ocho unidades era 195000$. El dueo era
un inversionista que venda sus propiedades por tanto se podra retirar. Cuando Les
ter Theiss, un estudiante que primero encontr en el Captulo 4, comenz las negociaci
ones, pregunt, "Qu tomar para toda una oferta en efectivo?" Tuvo que preguntar tres
veces antes de que el vendedor finalmente contestara.
"Dijo, Cmo suenan 170000$? Dije, lo tomar", recuerda Lester. Como el edificio valor
195000$, el precio de compra era menos del 90 por ciento del valor, por tanto Le
ster era capaz de financiar 170000$ llenos - un acuerdo ningn dinero abajo. "El ban
quero se impresion que saba cmo dirigirme a l, y que haba reunido una presentacin com
leta de la propiedad", dice. Cuatro aos ms tarde, el edificio vale 215000$ y gener
a 2.200$ en el flujo de fondos positivo cada mes.
198
vive. Puede conducir abajo la calle y dentro de tres bloques pasan un centro de
la tira grande anclado por una tienda de comestibles de la cadena; un alojamient
o del edificio aislado un restaurante; una guardera infantil; un tnel de lavado; u
na pequea tira se centra con una tienda de conveniencia; una gasolinera; un edifi
cio de oficinas de dos pisos; un hospital veterinario; un edificio de oficinas s
olo piso con espacio de depsito y muelles que cargan; un bloque de pisos grande;
y un complejo mdico. Aquellos son todas las propiedades comerciales, pero no son
comparables. Seguramente un tasador bueno har todo lo posible encontrar propiedad
es comparables o notar otras propiedades que se han vendido recientemente, aunqu
e no pudieran ser comparables, pero comps van por lo general a ser un pedazo de
una valoracin comercial.
El factor ms grande en el cual el valor de la propiedad comercial est basado es su
s ingresos netos. Esto significa que puede aumentar el valor de un edificio aume
ntando los ingresos que genera y/o reducir los gastos. As pues, si compra un edif
icio afligido que es vacante o slo parcialmente alquilado, puede forzar alguna ap
reciacin rpida arreglndolo y consiguindolo totalmente arrendado. Entonces - y esta tc
nica debera parecer familiar! - puede sacar o su capital financiando de nuevo la
propiedad o vendindolo en el nuevo valor para una ganancia sustancial.
El precio de la capitalizacin, o "precio de la gorra", es una proporcin usada para
estimar el valor de propiedades rentables. El precio de la gorra es los ingreso
s operativos netos (NOI) divididos en el precio de venta o valor, expresado como
un porcentaje. Este clculo no incluye la hipoteca, pero se hace como si pagara e
n efectivo para la propiedad. El precio de la gorra es esencialmente el precio a
l cual ganar el dinero. Los agentes de bolsa de bienes races comerciales, los tasa
dores y los prestamistas le pueden decir cual el precio de la gorra para un rea d
ada es. Esto significa que puede tomar NOI de una propiedad, dividirlo en el pre
cio de la gorra y subir con un valor estimado.
Digamos considera un pequeo edificio del depsito de la oficina de la multiunidad.
El precio inicial es $1,5 millones. NOI de la propiedad es 188000$. El precio de
la gorra sera 12.5. Si el precio de la gorra para el rea es 12.5 o ms abajo, la pr
opiedad razonablemente se valora. Si es ms alto, el precio es probablemente demas
iado alto.
Tambin puede usar el precio de la gorra para determinar lo que quiere pagar por u
na propiedad. Decida el precio al cual quiere ganar el dinero - el 12 por ciento
, el 15 por ciento, independientemente de. Digamos NOI de la propiedad es 95000$
, y quiere ganar el 13 por ciento. Divida el NOI en.13 (un precio de la gorra de
13), que es 730.769$ - el valor de mercado de la propiedad.
12/Bienes races comerciales
199
Por supuesto, el precio de la gorra es slo un punto de partida cuando viene a det
erminar un precio para la propiedad comercial. Tambin tiene que considerar inflac
in posible, riesgo y otras oportunidades en el mercado. Si la propiedad se arrien
da, considere cuantos ingresos se estn generando, la calidad del arrendatario (ar
rendatarios) y la longitud del arriendo (arriendos). Si un arrendatario ocupa el
65 por ciento de la propiedad pero el arriendo expira en diez meses y el arrend
atario planea moverse, el valor de la propiedad se reduce. Por otra parte, si es
e mismo arrendatario es sano y en el primer ao de un arriendo de cinco aos, el val
or se aumenta.
Vamos a hablar durante un minuto del clculo de ingresos operativos, que tpicamente
se hacen en una base anual. Sus ingresos operativos gruesos son los ingresos de
l alquiler potenciales totales (los tiempos del alquiler del mercado el nmero de
unidades o pies cuadrados) ms otros ingresos. Para calcular los ingresos operativ
os netos, reste los puestos vacantes, prdidas del crdito y gastos de funcionamient
o. Los gastos de funcionamiento tpicamente incluyen tales artculos como publicidad
, seguro, mantenimiento, contribuciones territoriales, direccin de la propiedad,
reparaciones, provisiones y utilidades. No incluyen la depreciacin, el inters y la
amortizacin (el pago de la hipoteca).
Como examina NOI de una propiedad, considera que el dueo corriente puede no manej
ar la propiedad tan eficazmente como puede. O puede gastar demasiado o demasiado
poco en varios gastos de funcionamiento. Busque signos del mantenimiento aplaza
do - es grande el NOI porque el edificio bien se maneja, o parece slo bien porque
el dueo no gasta el dinero para el mantenimiento? Tambin debera considerar el pote
ncial para fuentes de ingresos adicionales. Por ejemplo, querran los arrendatario
s pagar ms signos exteriores? Podra alquilar el espacio en el tejado a compaas de co
municacin para sus antenas parablicas o antenas?
Otra proporcin comn para usar estimando el valor de la propiedad rentable es el mu
ltiplicador de alquiler grueso (GRM), un instrumento til cuando tiene la informac
in financiera corriente y detallada sobre propiedades similares en el rea. Puede u
sar el GRM de propiedades similares de estimar el valor de estas propiedades. El
GRM es calculado dividiendo el precio de venta por los ingresos brutos potencia
les anuales. Use el GRM como un instrumento de proyeccin inicial para decidir si
vale la pena perseguir una propiedad.
Tenga cuidado con la gente que usa el mtodo PFA de calcular el valor de bienes in
muebles. Es una tcnica comn en bienes races comerciales, pero no deberan confiar en
ello. A propsito, PFA significa "arrancado del aire".
200
en la zona
La distincin entre una propiedad comercial y residente es la divisin por zonas - e
s decir lo que el organismo rector local (ciudad, ciudad, condado, etc.) dice qu
e la propiedad se puede usar para. Ya que las comunidades crecen y cambian, la d
ivisin por zonas de cambios de propiedades dados. A veces el gobierno inicia el c
ambio; otros tiempos, el propietario lo solicita.
Una estrategia de inversin inteligente debe comprar la propiedad privada contigua
a reas comerciales y luego esperarlos a dividirse en zonas de nuevo o iniciar la
nueva divisin por zonas de usted. Una vez que la nueva divisin por zonas ocurre,
su capital aumenta dramticamente, porque las propiedades comerciales siempre son
casi ms valiosas que la propiedad privada.
Es probablemente familiar con varias reas en su propia comunidad que estn en la tr
ansicin del residencial al anuncio. Tal vez una calle se ha ensanchado, y el trfic
o pesado la ha hecho inadecuada para la vida residencial, por tanto las vivienda
s unifamiliares se estn convirtiendo a oficinas. Tal vez las necesidades comercia
les de un una vez pequeo centro de la ciudad se derraman a vecindades contiguas,
otra vez conduciendo la conversin de casas al uso comercial. Independientemente d
e la razn, estos cambios deletrean la oportunidad. Puede comprar una casa al prec
io residencial y alquilarlo para cubrir el coste de la hipoteca y crear algn fluj
o de fondos positivo mientras espera la nueva divisin por zonas a ocurrir. Cuando
hace, puede sustituir o a su arrendatario residencial por un arrendatario comer
cial que paga ms alto o vender la propiedad en su valor comercial ms alto.
Para averiguar que propiedades probablemente se dividirn en zonas de nuevo en los
prximos aos, pngase en contacto con el urbanista. Explique que es un inversionista
de bienes inmuebles y le gustara examinar el plan de uso de la tierra completo p
ara un rea particular. El urbanista tambin le puede decir los procedimientos de so
licitar la nueva divisin por zonas de una propiedad cuando le gustara acelerar el
proceso. Otro recurso para encontrar propiedades que probablemente se dividirn en
zonas de nuevo es la planificacin local o departamento de transporte. Averige que
proyectos del camino se programan y evalan el impacto a las vecindades. Entonces
 decida cmo puede comprar ahora, ganancia ahora, y sacar ganancia an ms ms tarde de
dividir en zonas cambios.
12/Bienes races comerciales
201
Verdad en nmeros
Si tiene una tasa de ocupacin consecuente del 100 por ciento, no puede culpar bas
tante para el alquiler.
arriendos comerciales y estructuras de alquiler
En el contraste fuerte con los documentos simples usa para alquilar la propiedad
privada, los arriendos comerciales son contratos largusimos, complejos. Un eleme
nto clave de un arriendo comercial es el modo que el alquiler se estructura, y e
l arriendo tpicamente se manda a en trminos de estructura de alquiler. Los tipos p
rimarios de arriendos son lo siguiente:
arriendo Llano. Esto es el tipo ms viejo y ms simple del arriendo. Determina un pr
ecio solo durante un perodo definido y se usa ahora menos y menos con frecuencia.
arriendo del Paso. Segn un arriendo del paso, el alquiler aumenta en una base anu
al en un intento de cubrir los aumentos esperados del propietario de gastos. El
desafo de arriendos del paso consiste en que estn basados en estimaciones, ms bien
que valores reales, as no hay modo para ningn partido de estar seguro de antemano
que los aumentos propuestos son justos y equitativos.
arriendo Neto. Usando el mismo concepto como el arriendo del paso, el arriendo n
eto aumenta el alquiler para cubrir gastos aumentados, pero hace as entonces ocur
ren. Los arrendatarios pueden resistir a arriendos netos porque son imprevisible
s.
arriendo del Costo de la vida. Ms bien que atar aumentos de alquiler a gastos esp
ecficos, este tipo del arriendo basa aumentos en la inflacin. Apela a arrendatario
s porque justo cuando su alquiler aumente, tan el precio de sus productos y/o se
rvicios.
arriendo del Porcentaje. Este arriendo permite que el propietario se beneficie d
el xito de un arrendatario y es mucho comn para el espacio comercial. El alquiler
est basado en un convenido mnimo o en un porcentaje de los ingresos gruesos del ar
rendatario, cualquiera es ms alto. Los porcentajes generalmente se extienden del
3 a 12 por ciento, y se requiere que el arrendatario amueble peridicamente la pru
eba de ventas brutas, por lo general en la forma de informes del impuesto sobre
las ventas.
arriendo de la Tierra. Esto es un arriendo a largo plazo de la tierra que permit
e que un arrendatario haga mejoras, como un edificio o aparcamiento, a su propio
costo.
202
Los arriendos comerciales tienden a ser para mucho plazo ms largo que arriendos r
esidenciales, que es por qu comnmente incluyen clusulas de ajuste que aseguran aume
ntos de alquiler. Es acostumbrado - y tambin una idea buena - para requerir que e
l aviso de los seis meses renueve o termine un arriendo comercial. Establezca su
s arriendos por tanto no expiran en el mismo ao; idealmente, debera limitar su vol
umen de ventas potencial con el 20 por ciento en cualquier ao.
Entre la multitud de puntos un arriendo comercial se debe dirigir son las cuesti
ones implicadas en la fabricacin del espacio apropiado para las necesidades del a
rrendatario, un proceso se refiri como a construir, que podra implicar renovaciones
sustanciales. Tiene que decidir lo que quiere permitir y quien va a pagarlo.
Cuando un arrendatario quiere condiciones de arrendamiento que no son a su venta
ja, no estar de acuerdo. Los arriendos comerciales por lo general implican una b
uena cantidad de negociacin, y el refrn no a algunas solicitudes no matar automticam
ente un acuerdo, sobre todo si ofrece una alternativa sabrosa. Siempre puede cul
par algunos de sus propios requisitos de su prestamista, diciendo algo tal como,
"Mi banco no me dejar hacer esto", o "Mi banco insiste que haga esto". La mayor
parte de arrendatarios comerciales van a hacer examinar el arriendo por su aboga
do antes de firmarlo, y pueden usar esto en sus negociaciones, diciendo tales co
sas como, "Mi abogado dice que esto tiene que estar en el arriendo". Est conscien
te de estas tcnicas de negociacin y ser razonable en el proceso del compromiso, pe
ro no convenir en condiciones de arrendamiento que no son provechosas... perodo.
FYI
La mayor parte de arriendos comerciales tienen una clusula de reglas que permite
que usted cambie o cree reglas. Esto le da la opcin de adaptacin en tales reas como
fumar polticas, aparcar reglas, seguridad, etctera sin afectar los trminos de sus
arriendos.
direccin del edificio comercial
Desde muchos puntos de vista, los arrendatarios comerciales mucho parecen a arre
ndatarios residenciales: unos son grandes, unos cuantos son el verdadero problem
a, y la mayor parte de ellos slo pagan su alquiler a tiempo y tendr noticias raram
ente de ellos. Los arrendatarios comerciales tienden a quedarse puestos ms largo
12/Bienes races comerciales
203
que arrendatarios residenciales - despus de todo, moviendo un negocio es mucho ms
complicado que el movimiento de una casa. Si maneja sus propiedades comerciales
bien, debera ser capaz de atraer y retener a arrendatarios a largo plazo serios.
Aparte de los cursos ofrecemos, una de las mejores fuentes para la informacin sob
re posesin y direccin de bienes races comerciales es la Asociacin de gerentes y Dueos
del Edificio (BOMA). La mayor parte de reas metropolitanas tienen captulos locale
s, y la informacin de contacto para la organizacin nacional est en la seccin del rec
urso detrs de este libro. BOMA tiene un gua para entender a los americanos con el
Acto de Invalidez (ADA), que le ayudar a estar seguro que sus edificios cumplen c
on requisitos de accesibilidad federales. La asociacin tambin tiene la informacin p
ara ayudarle a entender sus riesgos y obligaciones en cuanto a cuestiones ambien
tales potenciales, incluso sndrome del edificio enfermo, amianto y materiales pel
igrosos. Podra encontrar estos y otros cuestiones reguladoras y cuestiones de la
direccin intimidar, pero esto slo es si no los entiende. Lleve tiempo para educars
e, y manejar lo que ocurre con eficacia, exactitud y confianza.
La comunicacin positiva es una de las partes ms crticas de la direccin del edificio
afortunada. Tiene que ser un gerente prctico o contratar a alguien que es. Dirjase
a sus arrendatarios con regularidad. Esto les deja saber que se preocupa, que a
umenta la lealtad del arrendatario. Tambin le da una oportunidad de ver cmo hacen
y proporciona una alerta temprana de problemas posibles. Cuando los arrendatario
s se quejan de algo, responden inmediatamente. Si es algo que no se puede correg
ir en seguida, avisarlos y luego guardarlos aconsejado ya que trabaja en el prob
lema.
Ande a travs de cada propiedad comercial una vez por semana. Asegrese que todas la
s luces trabajan, comprueban los servicios y se aseguran que toda la fontanera fu
nciona correctamente sin agujeros, y en general busque aquellos pequeos artculos q
ue se pueden fijar antes de que se conviertan en problemas principales. Tenga pr
esente que a diferencia de ingresos residenciales, la mayor parte de propiedades
comerciales son lugares pblicos, y quiere estar seguro que sus edificios son tan
to atractivos como seguros para arrendatarios, sus clientes y alguien ms que resu
lte visitar. Las inspecciones regulares no slo ayudan con el mantenimiento pero t
ambin le hacen visible a sus arrendatarios y le ayudan a construir una reputacin c
omo un propietario bueno.
Por supuesto, como quiere ser un propietario bueno, quiere elegir a arrendatario
s buenos. Pantalla Thoroughly sus arrendatarios comerciales. Pida ver su plan de
negocios, incluso informes financieros, planes de marketing, y mucho tiempo -
204
pronsticos del trmino. Si un arrendatario es una pequea empresa, es el mejor si el
dueo planea ser dentro del local. Sepa a quin los funcionarios de la empresa son y
, si puede, conseguir que aquellos oficiales garanticen personalmente el arriend
o. Pregunte y referencias del control. Compruebe la mejor oficina comercial y ag
encias de proteccin de los consumidores para un registro de quejas; no quiere una
estacin de televisin local filmando el exterior de su edificio como la parte de u
n expos de un arrendatario que ha arrancado un grupo de gente. Compruebe las clas
ificaciones crediticias de los arrendatarios y averige por qu se mueven. Un arrend
atario bueno interesado en la ocupacin a largo plazo no se opondr a este proceso.

HISTORIA DE XITO
Algo puede pasar - y por lo general hace!
O ne of que las grandes cosas de bienes inmuebles consisten en que siempre es in
teresante, por lo general desafo, y a menudo an ms fcil que usted crea que sera. Mis
studiantes Lorne y Angie Saltsman son un ejemplo perfecto. Han usado mis tcnicas
para comprar varias propiedades rentables con el dueo que financia y ningn dinero
abajo.
Una de las diferencias entre bienes races comerciales e ingresos residenciales es
que la gente tiende a no tirar propiedades comerciales de la manera hacen resid
encial. Seguramente pasa, no es tan comn slo como es con
casas. Pero Lorne y Angie encontraron un edificio comercial, lo compraron y lo t
iraron menos de dos horas ms tarde para una ganancia de 12010$. Angie estima que
trabajaron en el acuerdo para total de aproximadamente ocho horas. Era su primer
capirotazo de la propiedad comercial, y estoy seguro que no ser su ltimo.
12/Bienes races comerciales
205
algunos pensamientos finales en el sujeto
Cuando viene a la inversin en propiedades comerciales - o cualquier clase de bien
es inmuebles, en realidad - no es sobre el orgullo de la propiedad; es sobre ing
resos. No tiene que poseer puntos de referencia o maravillas arquitectnicas; tien
e que poseer edificios que generan el flujo de fondos positivo y apreciarn en el
valor.
Le impulso a irlo a lo seguro. Los bienes races comerciales son un lugar peligros
o para pioneros. No se arriesgue en el desconocido; compre y construya donde hay
una historia. Deje a los interesados del riesgo limpiar el camino; entonces sig
ue a lo largo y construye una fortuna.
Sin una duda, los bienes races comerciales pueden ser muy lucrativos, y nunca des
alentara a nadie de arriesgarme en ellos. Pero no brinque en el hondo proverbial
del fondo si no sabe cmo nadar. Comience con la propiedad privada, aprenda el neg
ocio, desarrolle sus habilidades de la direccin, edquese, y luego, despus de ser cmo
do y confidente, tomar el siguiente paso.
Toques de luz de bienes races comerciales del CONSEJERO DEL MILLONARIO
Los principios bsicos de inversin en bienes inmuebles se aplican tanto a la propie
dad residencial como a comercial, pero ciertos aspectos de bienes races comercial
es son ms complejos y requieren la educacin adicional.
Divisin por zonas es la cuestin que determina si una propiedad es comercial.
Los cuatro tipos de propiedades comerciales son detallistas, industriales, ofici
nas y multifamilia residencial.
No hay prisa haciendo compras para bienes races comerciales y dejan a los vendedo
res y los agentes de bolsa le educan sobre el mercado y el proceso de la direccin
de la propiedad.
El factor ms grande en el cual el valor de la propiedad comercial est basado es su
s ingresos netos.
Propiedad privada que est en la lnea para dividirse en zonas de nuevo oferta comer
cial una oportunidad enorme de inversionistas inteligentes.
13 CAPTULO
Notas de bienes inmuebles
Secretos del descuento compran
Algo a menudo oigo: "Russ, s que puede hacer mucho dinero en bienes inmuebles, pe
ro no soy una clase prctica de la persona. No quiero reconstituir o ser un propie
tario o hacer las otras cosas tiene que hacer cuando compra, venta y alquiler de
casas". Las buenas noticias: puede hacer una fortuna en bienes inmuebles sin po
seer alguna vez la primera pieza de la propiedad comprando y vendiendo notas o pa
pel.
Las notas de bienes inmuebles, tambin conocidas como pagars hipotecarios o hechos
de la confianza, son contratos con una promesa de pagar lo que es asegurado por
bienes races. Lo que se conoce ya que las notas privadas son notas creadas cuando
una transaccin de bienes inmuebles ocurre, y el vendedor consiente en financiar
el acuerdo. Estas notas se pueden rebajar y luego comprarse y venderse con ganan
cias enormes.
Las notas de bienes inmuebles representan una industria de $400 mil millones y u
na oportunidad prcticamente ilimitada de crear la riqueza. Los pagars hipotecarios
son generalmente producidos por bancos o hipotecan compaas y asegurado por el gob
ierno federal. Para conseguir que el dinero efectivo cree nuevos prstamos, los pr
estamistas atan en un fardo sus prstamos existentes en paquetes y los venden con
un descuento en lo que se llama el mercado hipotecario secundario.
Cuando viene a notas privadas, el proceso es muy similar, pero por una escala mu
cho ms pequea. Un individuo sirve de un prestamista en una transaccin de bienes inm
uebles. El vendedor y el comprador convienen en una cantidad del pago al contado
, la duracin
207
208
de la nota y la tasa de inters. Cuando la transaccin se cierra, el vendedor se hac
e el poseedor de la nota y recibe pagos, por lo general cada mes, del comprador.
Si a algn punto en el futuro y por cualesquiera motivos - por ejemplo, el poseed
or de la nota quiere o necesita el dinero efectivo - el poseedor de la nota vend
e la nota con un descuento a un inversionista para una suma global, y el inversi
onista comienza a coleccionar los pagos. Por qu se rebaja la nota? A causa del va
lor del dinero en el tiempo - la capacidad adquisitiva del dinero en el futuro v
ale menos que la capacidad adquisitiva del dinero hoy.
Puede hacer el dinero de dos modos de papel: (1) comprando realmente las notas c
on un descuento y coleccionando los pagos o (2) haciendo corretaje las notas a u
na fuente de financiacin (y le dir cmo encontrar y usar fuentes de financiacin ms tar
de en este captulo) para una comisin. Este negocio trabaja como una operacin indepe
ndiente o junto con cualquiera de las tcnicas de inversin inmobiliaria en este lib
ro.
Verdad en nmeros
Note que los agentes de bolsa ganan un porcentaje del equilibrio principal de la
nota. El promedio es el 6 a 7 por ciento; el nivel ms bajo es el 3 por ciento y
el 10 por ciento alto.
por qu y cmo notas privadas se crean
En captulos anteriores, he hecho varias referencias a situaciones donde los vende
dores quieren financiar todo o parte del precio de los bienes inmuebles. Hacen e
sto por dos motivos primarios: hacer el acuerdo pasar y/o porque disfrutan del f
lujo de fondos.
Cuando las tasas de inters comenzaron a subir durante finales de los aos 1970, el
papel privado se hizo abundante porque la gente no se poda permitir prstamos tradi
cionales. Entonces durante los ahorros y crisis del prstamo de los aos 1980, los p
rstamos institucionales eran difciles de ponerse. Otra vez, los vendedores tuviero
n que creer que notas cerraban sus acuerdos. stos eran individuos que no quisiero
n en particular ser prestamistas, por tanto quisieron vender sus notas a inversi
onistas con un descuento (es decir, menos que la cantidad principal) para conseg
uir su dinero efectivo.
13/Notas de Bienes inmuebles
209
Como la economa pasa por sus ciclos naturales, hay tiempos cuando el vendedor que
financia es ms popular que otros tiempos. Y mientras que la conciencia de vended
or que financia aumentos, tan la cantidad de notas creadas cada ao. Pero aunque e
sta tcnica de financiacin se haga cada vez ms comn, la mayor parte de individuo nota
n que los poseedores no tienen ni idea cmo encontrar a un inversionista comprando
su nota - y esto es donde entra. Sirve de un educador, explicando que pueden ve
nder su nota y conseguir el dinero efectivo ahora, y luego sirve de un facilitad
or, haciendo la venta pasar como un agente de bolsa o como inversionista.
Como un inversionista de bienes inmuebles, pueden haber tiempos cuando sostiene
una nota de una propiedad se vende. Puede optar por colgar en la nota para el fl
ujo de fondos a largo plazo, o lo puede vender por el dinero efectivo inmediato.
Esto es lo que Lester Theiss hizo - Lester es uno de mis estudiantes que primer
o mencion en el Captulo 4. Es un tipo ordinario que ha disfrutado del xito extraord
inario en bienes inmuebles. Consinti en sostener una nota como la parte de un paq
uete de financiacin creativo en una propiedad que vendi. Dej a la edad de la nota d
urante seis meses; entonces lo vendi y us el dinero efectivo para comprar ms propie
dad.
el resto de la historia
Muchos poseedores de la nota como recogimiento de los pagos y sacar ganancia del
inters del prstamo, pero abundancia ms encuentran el papel de la posesin una carga
que amaran mudar. Un poseedor de la nota puede querer vender la nota por cualquie
ra de varios motivos. Puede necesitar el dinero efectivo o puede ser cansado slo
de coleccionar pagos mensuales. Si el poseedor de la nota ha muerto, los hereder
os pueden preferir tener una suma global de dinero efectivo, ms bien que pagos he
chos a la finca durante un perodo largo. Independientemente de la razn, puede ayud
ar.
Una vez que haya identificado a un vendedor de la nota potencial, debe juntar la
informacin preliminar sobre el vendedor, pagador y propiedad asegurada por la no
ta, que presenta a una fuente de financiacin. La fuente de financiacin examina la
informacin y le dice lo que quieren pagar por la nota. De esa cantidad, descuenta
lo que quiere hacer segn el acuerdo y presentar una oferta al poseedor de la not
a. Si la oferta se acepta, una aplicacin formal se presenta a la fuente de financ
iacin.
210
La fuente de financiacin investiga la nota (un proceso conocido como la diligenci
a debida) para decidir que los hechos en efecto son ya que el poseedor de la not
a los ha presentado y evala los riesgos asociados con la nota. Si todo comprueba,
la oferta se formaliza y los preparativos se hacen para el cierre. Ese proceso
es similar a unos bienes inmuebles que se cierran en que los documentos necesari
os se ejecutan y se registran, y los pagos asociados se distribuyen. El poseedor
de la nota recibe un pago de la suma global por la venta de la nota, el agente
de bolsa colecciona sus honorarios, y la fuente de financiacin ahora posee la not
a y la puede guardar para recibir el flujo de fondos mensual o revenderla con un
a ganancia.
Pensamiento inteligente
Cuando un vendedor proporciona todo o parte de la financiacin en un acuerdo de bi
enes inmuebles, tiene el mayor control de la transaccin. Puede poner su propia ta
sa de inters y a menudo conseguir un precio ms alto de la propiedad. Otra ventaja e
s que debido a la calificacin ms fcil y la cantidad mnima del trabajo de escribir, e
l dueo que financia atrae a ms compradores.
qu motiva a vendedores de la nota?
La gente se motiva para vender sus notas por una variedad de motivos, incluso:
Deuda Prdida de trabajo gastos de la Educacin establecimiento del Divorcio gast
Mdicos Retiro Para invertir de nuevo fondos Vacaciones Una variedad de otros moti
vos
13/Notas de Bienes inmuebles
211
entrar en el negocio
Si quiere hacer corretaje o comprar, el primer paso en empezar en el negocio de
la nota debe investigar su mercado. El objetivo de su investigacin es crear una l
ista de poseedores de la nota que se pueden interesar en la venta de sus notas a
hora o en el futuro. La industria es rica con recursos de encontrar estas perspe
ctivas. Hablan de sus tres reas de investigacin primarias en los prrafos siguientes
.
Archivos pblicos. Los archivos pblicos contienen una riqueza de la informacin de la
transaccin de bienes inmuebles que proporciona detalles directos, actualizados s
obre clientes anticipados. Estos archivos, por lo general localizados en el juzg
ado del condado u oficina de Registros de Tierras, proveen a una de las mejores
fuentes para encontrar que el negocio excelente conduce. En el Captulo 6, aprendi
cmo buscar archivos pblicos la informacin sobre el juicio hipotecario. El proceso e
s muy similar cuando busca a poseedores de la nota. Use las mismas tcnicas de bsqu
eda para encontrar propiedades que se hipotecan, pero no forro de la extincin del
derecho de redimir. Si el poseedor de la nota es un banco o compaa de la hipoteca
, pase por ella. (Ser capaz de contar por el nombre; p.ej., el Primer Banco nacio
nal o General Mortgage Corp.) Si el poseedor de la nota es un individuo o hasta
dos personas (p.ej., John A. Brown o Sam y Mary Smith), tiene una perspectiva.
Su propia red de la remisin. Desarrolle su propia red de la gente que trata con n
otas de bienes inmuebles cada da. Saben quien podra necesitar sus servicios y le p
uede proveer de un flujo constante de conduce. Construya una relacin con ellos y
hgala valer su mientras trabajar con usted. Su red debera incluir a agentes de bie
nes races y agentes; agentes de bolsa de la hipoteca; otros compradores de la not
a; abogados; expertos de gestin financiera; contables; compaas del ttulo y agentes d
el depsito; banqueros; constructores y contratistas; agentes de seguros; tasadore
s de bienes inmuebles; y propietarios del alquiler.
Vendedores de la propiedad. Identifique propiedades que estn en venta por el dueo.
Cuando se ponga en contacto con vendedores, explique cmo el ofrecimiento de la f
inanciacin lo puede hacer ms fcil para ellos vender su propiedad. Dgales sobre su se
rvicio por tanto entienden que no tienen que sostener la nota durante un perodo l
argo. De hecho, pueden
212
cree una nota y vndala a la fuente de financiacin al mismo tiempo se cierran en la
venta de su casa.
FYI
Las hipotecas no se tienen que registrar para ser legales, pero realmente se tie
nen que registrar para hacerse la informacin pblica.
busca de archivos pblicos
Antes de que se dirija al juzgado, considere que estos consejos para realizar un
pblico registran la bsqueda:
Los Deciden cuanto tiempo y esfuerzo quiere destinar a su bsqueda. Maneje este ti
empo de la reserva con cuidado para maximizar sus esfuerzos.
Alquiler un asistente de investigacin para ayudarle. Puede pagar o una tarifa hor
aria u ofrecer una comisin para conduce lo que se desarrolla en ventas.
Los Aprenden los procedimientos de cmo los archivos de bienes inmuebles se regist
ran y se archivan en el condado en el cual conduce el negocio. En mayora de los c
asos, encontrar a los empleados del condado muy serviciales y complacientes a ens
earle lo que tiene que saber.
Bsqueda cuatro a cinco aos de vuelta. Esta tcnica le ayuda a encontrar hipotecas es
tablecidas con una historia del pago, que son preferidas por muchos inversionist
as.
Los Concentran algunos de sus esfuerzos en zonas rurales o condados. Esto es una
manera buena de desarrollarse conduce con poca competencia.
un proceso simple
Una vez que haya localizado una lista de notas privadas, el siguiente paso se de
be poner en contacto con los dueos. Uno de los modos ms eficaces de hacer esto es
por telfono. Tenga presente que no est el nico agente de bolsa/comprador de la nota
ah, por tanto es importante que su presentacin se pula y profesional. Prctica con
13/Notas de Bienes inmuebles
213
un amigo antes de que haga las llamadas. Y acurdese de escuchar - lo que tiene qu
e decir es seguramente importante, pero igualmente importante es lo que el posee
dor de la nota le dice. Lo que el poseedor dice revela su motivacin para la venta
y cualquier duda que tenga sobre el proceso. Esta informacin es esencial para la
consumacin del acuerdo.
La escritura del telfono de la muestra siguiente le muestra que decir a un poseed
or de la nota cuando hace su contacto inicial por telfono:
Usted: mayo hablo a Susan Adams, por favor? La Sra. Adams, mi nombre es Bob Mitc
hell, y mi compaa compra hipotecas privadas. Llamo para preguntar si se interesara
en la venta de la hipoteca actualmente sostiene.
Adams: no s. De qu habla? Usted: hablo de un modo para usted de conseguir el diner
o efectivo para la nota en la cual recibe actualmente pagos. Puede tener una sum
a global ahora en vez de aos de espera para coleccionar su dinero. Podra usar el d
inero efectivo hoy? Adams: Por supuesto. Cmo trabaja esto? Usted: depende de los
datos concretos de su nota de bienes inmuebles, pero en general, le pagaremos el
importe adeudado en la nota menos un descuento, a cambio del derecho de colecci
onar los pagos que recibe ahora. Puede tener el dinero efectivo ahora para hacer
todo lo que quiera - cuentas de la paga, tome unas vacaciones, compre un nuevo
coche, independientemente de. Cmo suena esto? Adams: Esto parece bueno. Qu tengo q
ue hacer? Usted: tengo que conseguir un poco de informacin de usted sobre su nota
, y luego ser capaz de decirle exactamente cuanto dinero efectivo le puedo pagar
por la nota. Tiene unos minutos para contestar a algunas preguntas? Adams: S. (Us
e la hoja de trabajo de la hipoteca en la Figura 13.1 como un gua para hacer preg
untas sobre la nota. Llene la hoja de trabajo completamente. Adems de la adquisic
in de los datos concretos de la nota, trate de averiguar lo que el poseedor de la
nota podra hacer con el dinero efectivo.) Usted: Bien, la Sra. Adams, tengo la i
nformacin que necesito. Cuando es el mejor momento para m de llamarle con la cotiz
acin? Adams: Por la maana despus de las nueve est bien.
214
Usted: le llamar tan pronto como tengo algunos nmeros para usted. Hay all alguien ms
con que tenga que revisar la cotizacin, o es el que que tomar la decisin de vender
se?
Adams: es mi decisin. Usted:De acuerdo. conseguir una cotizacin y le llamar por la m
aana despus nueve.
Si el poseedor se interesa en la venta, tiene que averiguar tres informaciones c
lave antes de que pueda comenzar a negociar un acuerdo:
1. Todava posee la perspectiva la nota? 2. Es la perspectiva la nica persona que p
uede tomar decisiones sobre la nota,
o hay all otros acreedores? Si los otros se implican, averiguan a quin son y cmo al
canzarlos. 3. Tiene la perspectiva o tiene el acceso a, todos los documentos ten
dra que cerrar el acuerdo? Esto incluye la nota original, la hipoteca o el hecho
de confianza, historia del pago, seguro de propiedad y seguro del ttulo.
El siguiente paso debe completar una hoja de trabajo de la hipoteca, que es una
forma que identifica al vendedor y detalles sobre la propiedad, las condiciones
de venta y los trminos de la nota. Esto es lo que los usos de la fuente de financ
iacin establecer la integridad de la nota y decidir si perseguir la transaccin. La
s hojas de trabajo de la hipoteca son tpicamente suministradas por las fuentes de
financiacin y su formato puede variar, pero la informacin requerida es esencialme
nte lo mismo (ver la Figura 13.1).
Despus de mandar por fax la hoja de trabajo a la fuente de financiacin, recibir una
cotizacin inicial para la nota. De esa cotizacin, reste la cantidad de dinero que
quiere hacer segn el acuerdo y hacer una oferta al poseedor de la nota. Si la of
erta se acepta, tendr que completar un paquete de aplicaciones para la fuente de
financiacin. Esto es ms detallado que la hoja de trabajo de la hipoteca y proporci
ona la informacin suficiente por tanto la diligencia debida necesaria se puede co
nducir.
Cuando una fuente de financiacin examine una transaccin potencial, tasar el valor f
inanciero detrs de la nota y el nivel de riesgo implicado en la compra de la nota
. El valor financiero incluye la cantidad principal de la hipoteca, los descuent
os y producciones que se pueden aplicar en la transaccin, el nmero de pagos aplica
dos en el trmino del prstamo y el presente
13/Notas de Bienes inmuebles
215
LA FIGURA 13.1
Hoja de trabajo de la hipoteca de la muestra
Fecha: _____________________________ archivo #: ______________________________
1. Su informacin su nombre ______________________________________________________
____ miembro ID#: ________________________________________________________
2. Note que informacin del vendedor nota el nombre del vendedor _________________
__________________________________ direccin postal: _____________________________
________________________ telfono de casa: _______________________ oficina: ______
____________________
Nombre del deudor (deudores) ______________________________ (Payor) deudor (deud
ores) SIN#: _______________________________ (Payor)
3. Note motivacin del vendedor
Note que ha expresado el vendedor un inters en venderse? S No
Hace al vendedor de la nota tienen la posesin del
nota original?
S no
(1) _______
4. Tipo de la propiedad: (Compruebe un) familia Sola ______ Familia 2-4 ______ C
asa adosada _______ Tierra ___________ Casa/Oficina uso mezclado ______________
Condominio ______ Caravana _______ Otro ______________
(2) _______
5. Direccin de informacin de la propiedad: _______________________________________
__________ Ciudad: ____________________ estado: __________ Cremallera: _________
___ Ocupacin: (Rodee un) el dueo Tenant Vacant
(3) _______ (4) _______
ltimo Precio de venta / Valor de mercado: $ _____________________________ (5) ___
____ Fecha de venta: _______________________________________________ (6) _______
6. Informacin de la hipoteca
Cantidad original de hipoteca sustancial: $ ______________________
Tasa de inters: ______ Trmino de %: ______ (meses)
Pagos mensuales: $ ______________________________________
Posicin del embargo preventivo: primero _______ segundo ______ tercero ______
Si el sujeto fuera una segunda hipoteca, lo que era el equilibrio del
primera hipoteca en el momento de la venta?
$ _______________
(7) _______
El Pago inicial era debido en: (pago inicial original) $ _______________
Equilibrio del prstamo:
$ ______________
Rasgo del globo en nota? S No
Si s, globo debido en: _______________________________________
(8) _______
7. El equilibrio del Total de la Proporcin del prstamo al valor de todas las hipot
ecas se dividi en el valor de mercado: _____ (9) _______
Para el uso del inversionista slo:
Puntos totales
(10) _______
Red para notar a vendedor: $ _________________________ Fecha: ___________ Honora
rios a Agente de bolsa/Descubridor: $ ______________________ Fecha: ___________
216
valor de la nota. El nivel de riesgo se decide evaluando la proporcin del prstamo
al valor; proporcin de la inversin al valor; tipo de propiedad que asegura la nota
; solvencia del pagador de la nota; y el valor valorado de la propiedad que aseg
ura la nota.
Una vez que la fuente de financiacin ha completado el proceso de diligencia debid
a, publicar un compromiso de comprar la nota. Esto solidifica el acuerdo y pone t
odo por escrito, creando el marco idneo para el cierre, donde recibe su pago.
Secretos de la riqueza
Siempre est sin falta que la persona que toma decisiones va a estar presente cuan
do hace su oferta y negocia los trminos finales del acuerdo. Recuerde, muchos pos
eedores de la nota sern negociadores sofisticados y pueden saber cmo usar el "Teng
o que concordar con mi partner/spouse/attorney/a quienquiera" tcnica as como hace.
 ofertas que hacen
Antes de que haga una oferta de una nota, debera averiguar cuanto dinero efectivo
el vendedor de la nota necesita el frente. Esto no es difcil de hacer; cuando la
gente se interesa en la venta de sus notas, son por lo general muy sinceros con
cuanto dinero necesitan y por qu lo necesitan. Con esta informacin, estar en una m
ejor posicin para estructurar el acuerdo ventajosamente por tanto el vendedor pue
de conseguir el dinero necesita y puede conseguir la comisin que quiere. La infor
macin tambin le avisa si el vendedor debe vender toda la nota o slo parte de ella.
Junte la informacin sobre la nota, obtenga la cotizacin de la fuente de financiacin
, calcule su ganancia, y luego devuelva el nmero al vendedor. Cuando est listo par
a hacer una oferta, es una idea buena de tener opciones por tanto el vendedor le
puede elegir un, ms bien que dar s o no segn un acuerdo solo. Por ejemplo, si el p
oseedor de la nota necesita slo la mitad del valor nominal de la nota en el diner
o efectivo, ofrezca la opcin de vender todo o parte de la nota. Si esto no es prct
ico, trate de incorporar algn cuarto de negociacin en su oferta.
13/Notas de Bienes inmuebles
217
FYI
La compra de una nota no es un todo o nada transaccin. Note que los poseedores no
tienen que vender la nota entera; pueden vender una parte de la corriente del p
ago.
qu est en ello para usted?
Cunta ganancia debera hacer segn un acuerdo? Esto es completamente hasta usted. Not
e que los agentes de bolsa ganan tan slo el 3 por ciento y hasta el 10 por ciento
del valor nominal de la nota de cada transaccin. Podra querer crear una estructur
a de honorarios para usted como su gua para estructurar sus acuerdos. Por ejemplo
, podra decidir que quiere hacer al menos 3000$ segn acuerdos de 100,000$ o menos
y entre 6000$ y 10000$ segn acuerdos entre 100000$ y 200000$. Saber sus lmites ant
es de que comience ayuda tremendamente tanto en la estructuracin del acuerdo como
en la negociacin.
Cuando rena sus acuerdos, siempre recuerde que cada vez una nota se vende, se reb
aja as alguien puede hacer una ganancia. Aqu est un guin hipottico basado en una situ
acin que es mucho comn. La viuda Mary Brown decidi volver a casarse y moverse en la
casa de su nuevo marido. Su hipoteca se haba pagado lejos hace unos aos. Cuando v
endi su casa por 100000$, recibi un pago al contado de 25000$ en el dinero efectiv
o y consinti en sostener una nota por 75000$ en el 10 por ciento asegurado por un
a primera hipoteca. Los pagos son 659$ por mes. Tres aos ms tarde, despus de recibi
r un total de 23.724$ en pagos mensuales, Mary quiere el dinero efectivo. El equ
ilibrio principal del prstamo es ahora 73.580$. Un comprador para llevar - es dec
ir una persona o compaa que compra el papel - ofreci 65.486$. Usted como la oferta
del agente de bolsa Mary 60.786$. Mary todava gana neto bien sobre el valor actua
l de la nota original, el comprador para llevar consigue una nota sazonada con u
na tasa de inters buena, y consigue una comisin de 4.700$ para reunir el acuerdo.
Aqu est otro ejemplo hipottico para mostrarle cmo el proceso trabaja. Cuando George
Smith vendi su casa, recibi la parte del pago al contado en el dinero efectivo y d
evolvi una segunda hipoteca de 12000$ en el 8 por ciento durante diez aos. Un ao ms
tarde, George es cansado de coleccionar pagos mensuales de
218
146$. Encuentra a un comprador para llevar complaciente a pagar 10060$ (el 90 po
r ciento del equilibrio principal del prstamo), y ofrece 9.334$, el que significa
una comisin de 726$ para usted. O porque recientemente tir unas casas y tenga el
dinero efectivo, compra la nota usted mismo por 9.334$ y recibe pagos en total 1
5.768$ durante los nueve aos restantes - una ganancia de 6.434$.
Obviamente, ms grande la hipoteca, ms grande la ganancia para usted y el comprador
de la nota. Por supuesto, hay ms competencia para aquellas notas grandes, tambin.
 Una estrategia buena es comenzar con notas ms pequeas, construir su confianza y r
eputacin, y luego moverse hasta las notas ms grandes.
FYI
La mayor parte de notas se pagan en 3 a 5 aos, aunque los contratos sean durante
hasta 30 aos.
A Review del trabajo de escribir, o por qu muchos rboles dejan sus vidas para uste
d
No se alarme en la cantidad de papel requerido cerrar un acuerdo de papel. Aunqu
e ninguna propiedad cambie manos con una venta de la nota, es importante que tod
os los documentos requeridos sean completos y exactos proteger a todos los parti
dos a la transaccin. Antes de que haga su primera oferta, tiene que ser familiar
con estos documentos:
La nota original. Una nota es un activo negociable que se puede comprar y vender
se. La hipoteca o hecho de confianza. Este documento le muestra la cantidad del
la hipoteca, la posicin de la hipoteca, la tasa de inters, si el precio se fija o
ajustable, el trmino de la hipoteca, si la hipoteca es assumable, y si los impues
tos y el seguro se incluyen en el pago mensual. La declaracin de cierre. Esto le
muestra los gastos implicados en la compra original y la venta de la propiedad.
historia del Pago. Esto documenta cmo el deudor ha pagado en la nota y puede esta
r en la forma de una certificacin o las copias de los cheques cancelados.
13/Notas de Bienes inmuebles
219
carta de la Desestimacin. Esto es la carta que enva al deudor para asegurar que la
s condiciones de la nota original se hayan seguido y que ningunos pagos de que e
s inconsciente se han hecho.
La fuente de financiacin publicar las instrucciones de cierre, que detallarn a fond
o los documentos necesarios para completar la transaccin.
Pensamiento inteligente
Note que los compradores pueden ser una fuente buena para la propiedad de compra
r. Si tienen que extinguir el derecho de redimir la hipoteca en una nota, pero n
o quieren poseer bienes inmuebles, pueden ser contentos de hacerle tomar la prop
iedad de sus manos.
fuentes que financian
La localizacin de fuentes de financiacin es una de las partes ms fciles del negocio
de papel. Los consultores en Whitney Education Group mantienen una lista corrien
te de financiar fuentes que conocemos y podemos recomendar con seguridad. Adems,
muchos individuos y las compaas buscan la oportunidad de invertir su dinero en not
as de bienes inmuebles. Slo una pequea cantidad de investigacin y gestin de redes le
ayudar a localizar un nmero amplio de fuentes de financiacin potenciales. Encontra
r a la gente que trata en el peridico y quienes son una fuente de financiacin o le
pueden mandar a una fuente en su organizacin de inversionistas de bienes inmueble
s local. O suba a Internet y haga una bsqueda de "fuentes de financiacin del pagar
hipotecario" - encontrar ms que puede trabajar alguna vez con. Note que los compra
dores siempre estn al acecho de agentes de bolsa agudos, y mayora ha reunido ya un
nuevo paquete del agente de bolsa que son contentos de enviarle.
Una vez que los encuentre, establezca una relacin slida con sus fuentes que financ
ian. Aprenda cmo prefieren actuar as puede presentar el tipo de acuerdos sabe que
quieren en el formato que trabaja mejor para ellos.
No trabaje con ninguna fuente de financiacin que tome ms que unas horas para conse
guir una cotizacin. Un vendedor de la nota motivado no quiere esperar das o una se
mana para averiguar cunto puede conseguir para su nota. Esta industria se basa en
la velocidad.
220
Ms rpido una fuente de financiacin le da una cotizacin, ms rpido ella - y usted - pue
en hacer el dinero.
Toques de luz de notas de bienes inmuebles del CONSEJERO DEL MILLONARIO
notas de Bienes inmuebles permiten que usted invierta en bienes inmuebles sin po
seer la propiedad o puede complementar sus inversiones de bienes inmuebles para
guardar su carpeta diversificada.
Notas (tambin conocido como el papel) permiten que usted haga el dinero de dos modo
s primarios: comprando realmente con un descuento y coleccionando los pagos o ha
ciendo corretaje las notas a una fuente de financiacin. Los agentes de bolsa tpica
mente hacen entre 3 y el 10 por ciento del valor nominal de la nota como su comi
sin.
Uno de los caminos ms comunes las notas privadas se crean es un vendedor que cons
iente en financiar todo o parte del acuerdo cuando una transaccin de bienes inmue
bles ocurre. Estas notas se pueden rebajar y luego comprarse y venderse con gana
ncias enormes.
la gente venden sus notas por una variedad de motivos. En muchos casos, necesita
n el dinero efectivo por varios motivos, o podran ser cansados slo de pagos que se
renen.
La manera ms comn de encontrar notas privadas es buscando los archivos pblicos en e
l juzgado.
La documentacin requerida cerrarse en una venta de la nota es similar a lo que se
requiere cerrarse en una venta de bienes inmuebles. La fuente de financiacin deb
era manejar la mayor parte de esto y dirigirle a travs de lo que tiene que hacer.
14 CAPTULO
Certificados de impuestos
Alta prestacin, bajo riesgo, ningn sudor
Si las peticiones comerciales de papel a usted, considere certificados del embar
go fiscal as como pagars hipotecarios. Los certificados del embargo fiscal son uno
de los ms previsibles, ciertos, y aseguran inversiones relacionadas con los bien
es inmuebles disponibles. Los compra al gobierno, le paga el gobierno, y el reca
udador de impuestos local hace todo el trabajo.
No oir sobre certificados del embargo fiscal de asesores financieros o agentes de
bolsa porque no ganan comisiones de esta inversin increblemente lucrativa, por ta
nto no tienen incentivo para compartir la informacin sobre esta inversin con sus c
lientes. Tambin es probable que muchos agentes de bolsa no sepan hasta sobre emba
rgos fiscales, as no espere que ellos sean particularmente entusisticos cuando dec
ida hacer esta parte de la inversin de su carpeta. Pero el mercado del certificad
o del embargo fiscal es ms de $10 mil millones y creciendo - y que la clase del d
inero vale su atencin.
Los inversionistas del embargo fiscal viajan en todo el pas asistiendo a ventas y
subastas, y sus gastos de viajes son desgravables como gastos profesionales. Si
resultan jugar un pequeo golf en Arizona, esqu en Colorado, vaya a la playa en Fl
orida o disfrute de alguna cocina fina en Luisiana mientras compran certificados
del embargo fiscal - bien, todava es un viaje de negocios. Sonido atractivo?Espe
ro que s. Y ser capaz de viajar a sitios divertidos de negocios es slo una ventaja
menor.
221
222
Cuando invierte en certificados del embargo fiscal, puede ganar en todas partes
del 12 por ciento al inters del 24 por ciento el primer ao y hasta el 24 por cient
o al 50 por ciento en el segundo ao, segn la ley del estado independiente, el sist
ema de puja, y el perodo de amortizacin (todos de los cuales voy a explicar). Aque
llos precios son la parte de leyes del estado - son totalmente legales y slo pued
en ser cambiados por la legislatura estatal. Esto significa que no importa lo qu
e pasa en el mercado con tasas de inters; su precio del certificado de impuestos
se fija segn la ley y se garantiza. Puede comprar embargos fiscales por tan slo 10
0$ o menos y posiblemente doblar su dinero en dos aos, y su inversin es protegida
por el cdigo de la contribucin territorial.
Secretos de la riqueza
No hay restriccin del nmero de certificados del embargo fiscal que puede comprar.
Slo se limita por cuanto dinero efectivo tiene que invertir.
qu es malo para propietarios, pero grande para usted?
En la mayor parte de situaciones, los embargos fiscales no son buenas noticias p
ara inversionistas de bienes inmuebles; pueden nublar ttulos y reducir ganancias.
Pero los embargos fiscales estn bien cuando quiere comprar certificados del emba
rgo fiscal, porque no compra la propiedad, pero mejor dicho los derechos de la a
utoridad fiscal. Aqu est cmo trabaja.
Por cualesquiera motivos, un propietario no paga sus impuestos. A cierto punto d
ictado segn la ley despus de que los impuestos se hacen el delincuente, el condado
(o gobernando la unidad fiscal) coloca un embargo preventivo en la propiedad. E
ntonces el condado vende el certificado del embargo fiscal de un inversionista p
ara la cantidad de impuestos debida ms penas e inters vencido entonces el certific
ado se vende. Finalmente, el propietario paga la cantidad pagada por el certific
ado ms el inters adicional del condado. El recaudador de impuestos notifica al inv
ersionista, que devuelve el certificado y recoge aquellos fondos. Si los impuest
os no se pagan dentro del tiempo puesto por la jurisdiccin fiscal (tpicamente unlo
s a tres aos pero a veces ms largo), el dueo del certificado consigue la propiedad.
Realmente es tan simple. Podra comprar un certificado del embargo fiscal por 2.50
0$ en el inters del 17 por ciento y despus de que un ao disfruta de una ganancia de
425$; o si la propiedad
14/Certificados de impuestos
223
el dueo toma dos aos para pagar, obtendr 850$. Y su inversin es asegurada por los bi
enes inmuebles y protegida por las leyes del estado.
Los gobiernos venden certificados del embargo fiscal porque necesitan el dinero
efectivo para financiar servicios - un ejemplo clsico del valor del dinero en el
tiempo en la accin. Los gobiernos podran dejar al inters seguir acumulndose y colecc
ionar finalmente ms dinero, pero necesitan el dinero efectivo para encontrar la nm
ina y otros gastos de funcionamiento ahora, no dos aos de ahora. Por tanto quiere
n tomar un poco menos que la cantidad que podran conseguir por ltimo, y los invers
ionistas quieren pagar menos ahora para conseguir una vuelta sustancial en su di
nero ms tarde.
Cuando compra un certificado del embargo fiscal, paga los impuestos delincuentes
sobre una propiedad y compra los derechos de coleccionar aquellos impuestos ms e
l inters adicional del propietario. No extingue el derecho de redimir la hipoteca
. No fuerza a nadie de su casa. De hecho, es muy raro para propietarios perder s
us bienes inmuebles para los impuestos; mejor dicho, el hecho que la prdida de su
propiedad es una posibilidad les da el incentivo para pagar el embargo fiscal.
Si un propietario quiere venderse, la mayor parte de compradores van a insistir
que el embargo fiscal se tenga cuidado de antes de que hagan el acuerdo, por tan
to conseguir su dinero entonces. En el acontecimiento improbable que el comprador
pasa por alto el embargo fiscal, se protege porque se queda adjunto a la propie
dad hasta no pagado. Recuerde, un embargo fiscal es superior a todos otros embar
gos preventivos en la propiedad, incluso la primera hipoteca.
Lo que es importante para tener presente es que compra el certificado de la ofic
ina del recaudador de impuestos (o tesorero o todo lo que la entidad del gobiern
o particular se llama), no del propietario. El propietario paga los impuestos al
recaudador de impuestos, no a usted. En mayora de los casos, nunca tratar directa
mente con el propietario. Incluso en el acontecimiento improbable que el dueo no
paga los impuestos y tiene que extinguir el derecho de redimir la hipoteca, un a
bogado o posiblemente hasta un empleado del gobierno lo manejar para usted segn la
s leyes del estado.
Sabas que?
Las ventas del embargo fiscal se incluyen en el registro pblico. Puede averiguar
a quin su competencia para este tipo de la inversin es comprobando los archivos pbl
icos para ver quien compr certificados el ao pasado.
224
por qu no pagan sus impuestos?
El monto en dlares de embargos fiscales se extiende del muy modesto al sustancial
, y se atan a propiedades de todos los tipos y descripciones. Se podra preguntar
cmo la gente se puede permitir a poseer la propiedad y no pagar los impuestos. Lo
s motivos son muchos.
Es posible que el dueo muriera y los impuestos no se hicieron pagados mientras la
finca se estaba colocando. O los herederos pueden haber pasado por alto los imp
uestos, sobre todo si viven en otro estado o esperan vender la propiedad sin nec
esidad tener de poner cualquier dinero efectivo en l.
A veces la gente slo entra en dificultades financieras temporales y es incapaz de
pagar sus impuestos a tiempo. Tambin se ha conocido que la gente retrasa deliber
adamente el pago de impuestos porque hacen invertir su dinero efectivo en otra p
arte y quieren esperar hasta el ltimo minuto posible antes de sacar el dinero del
vehculo de inversin para pagar cuentas con l.
entrando en la oportunidad
Los certificados del embargo fiscal por lo general se venden en una subasta pblic
a, y los detalles del proceso de licitacin varan por el estado. Hay aproximadament
e 3.300 condados en los Estados Unidos, cada uno de los cuales tiene sus propias
reglas. Aunque las leyes del estado gobiernen cmo los embargos fiscales se vende
n, las administraciones municipales interpretan estos estatutos, el que signific
a que las reglas locales, hasta en condados vecinos, casi siempre se diferencian
ligeramente el uno del otro.
Su primer paso debe decidir que tipo de certificado del embargo fiscal quiere co
mprar: embargos preventivos en tierra cruda o mejorada o en comercial, residenci
al, orilla, propiedad de alta calidad, o moderadamente valorada, etctera. Esta de
cisin es importante por dos motivos primarios. En primer lugar, el tipo de propie
dad se relaciona con la posibilidad que los impuestos por ltimo se paguen. Por ej
emplo, los impuestos sobre una casa ocupada por los dueos con mayor probabilidad
se pagarn que impuestos sobre una tira con el tamao raro de la tierra cruda. En se
gundo lugar, porque siempre hay la posibilidad que el dueo no pague los impuestos
, estar seguro que la propiedad es la que quiere poseer.
Una vez que sepa lo que busca, se pone en contacto con la oficina del recaudador
de impuestos del condado para averiguar cuando la siguiente venta o la subasta
son, que el requerido
14/Certificados de impuestos
225
los mtodos del pago son, y lo que tiene que hacer para registrarse como un postor
. Esta informacin se publica en peridicos locales, pero tambin debera ser capaz de c
onseguirla sobre el telfono o en el sitio web del condado. Est sin falta que consi
gue la informacin sobre la subasta del certificado del embargo fiscal - no quiere
terminar en la subasta de la propiedad sin reclamar del Departamento de Polica p
or equivocacin.
Tambin querr averiguar cmo conseguir una copia de la lista de la propiedad delincue
nte; otra vez, esto tpicamente se publica en peridicos locales y tambin puede estar
disponible en lnea. La cosa final que quiere preguntar en su llamada inicial es
las Reglas del recaudador de impuestos del documento de venta, que le dice los p
rocedimientos de venta de esa agencia particular.
En muchos condados, realmente puede hablar al recaudador de impuestos directamen
te sobre cmo las ventas por impuestos impagos se conducen. Si habla al recaudador
de impuestos o alguien ms en la oficina, es una idea buena de confirmar que la i
nformacin proporcion partidos esto en las leyes del estado. La informacin estatutar
ia debera estar disponible en la biblioteca pblica, o se puede poner en contacto c
on el nmero de la informacin general de su estado para averiguar quien llamar.
Estudie la lista de la propiedad delincuente y seleccione las propiedades en las
cuales se podra interesar. La lista le dar raramente bastante informacin para toma
r una decisin sana sobre la puja en cualquier embargo preventivo particular, pero
le debera dar bastantes datos por tanto puede eliminar los listados que definiti
vamente no quiere.
Investigue los embargos preventivos que parecen prometedores. Compruebe en lnea o
en el condado registra la oficina para una mejor descripcin de la propiedad y de
terminar si es el dueo ocupado o una propiedad de la inversin. (Recuerde, la regla
general consiste en que si las declaraciones fiscales se estn enviando a la dire
ccin de la propiedad, es el dueo probable ocupado.) Averiguan si algn embargo preve
ntivo puede ser superior al embargo preventivo considera la compra. En mayora de
los casos, un embargo preventivo de la contribucin territorial es superior a todo
s otros embargos preventivos, pero quiere no estar seguro ningn otro estado o pos
iblemente federal, los embargos preventivos estn en la propiedad.
Saque un mapa y entienda donde la propiedad es, y luego haga una inspeccin driveb
y para conseguir una idea de la vecindad y la condicin general de la casa. Se ocu
pa? Mantiene, o es el informe detallado? Como qu es el rea? Parece esto a una prop
iedad que el dueo querra guardar, o parece abandonado? Y si terminara con la propi
edad, sera algo en el cual podra hacer el dinero?
Si la propiedad parece a algo en el cual querra poseer, marcar el embargo prevent
ivo como un que vale la pena ofrecer.
226
FYI
Las ventas por impuestos impagos pueden ser tan breves como unas horas o hasta c
inco das - todo esto depende de los procedimientos del condado particular, el nmer
o de certificados ofrecidos para la venta y la velocidad de la puja.
eleccin de los certificados correctos
Suponga que compr un certificado del embargo fiscal por 5000$. La propiedad a la
cual el embargo preventivo se ata es una casa de 4000 pies cuadrada en una comun
idad gated exclusiva con una capacidad adquisitiva valorada de 650000$. Despus de
dos aos - el tiempo la ley permite que los propietarios paguen - no ha recibido
su dinero, por tanto extingue el derecho de redimir la hipoteca. Ahora posee una
casa de 650000$ por la cual pag 5000$.
Es posible este guin? Absolutamente. Un buen amigo mo compr un certificado de impue
stos por 15000$. Cuando no se redimi, se hizo el dueo de un bloque de pisos de och
o unidades por valor de ms de 200000$.
Pasa esta clase de la cosa a menudo? No. Lo que es ms probable es que a algn punto
durante ese perodo de dos aos, el propietario pagar los impuestos ms el inters, y ha
br ganado en algn sitio entre 12 y el 24 por ciento en su dinero. Entre 95 y el 97
por ciento de los propietarios cuyos embargos fiscales se venden pagan sus impu
estos delincuentes ms el inters y penas en 24 meses o menos. Pero aunque las posib
ilidades sean escasas que conseguir finalmente para poseer la propiedad, es una i
dea buena de comprar certificados slo en propiedades que quiere poseer as no se at
asca con algo que no quiere. La propiedad mejorada es mejor que la tierra cruda
porque la reventa es ms rpida y ms fcil. Tambin, la propiedad ms mejorada tiene una h
poteca en ello, y los prestamistas raramente dejan a propiedades ir a una venta
por impuestos impagos, el que significa que tiene el mayor aseguramiento de cons
eguir su dinero efectivo. A menos que sumamente se experimente con embargos fisc
ales y familiar con bienes races comerciales (ver el Captulo 12), el palo con cert
ificados en la propiedad privada. Los certificados del embargo preventivo de la
contribucin territorial comerciales son definitivamente altos -
14/Certificados de impuestos
227
produccin, pero llevan un riesgo correspondiente. Siempre considere: Qu har con la
propiedad si se hace el dueo? Realmente quiere un depsito vaco en una zona industri
al o un edificio de oficinas de mala suerte en su carpeta? Si sabe que hacer con
 aquellos tipos de propiedades, vaya para ello. Pero si no hace, pasa aquellos c
ertificados.
La propiedad privada ocupada por los dueos es la menos arriesgada, porque estos d
ueos son los ms probables pagar sus impuestos - y si no hacen, es bastante fcil ven
der o alquilar la casa despus de que extingue el derecho de redimir la hipoteca e
n ello. Los certificados en propiedades que se estn manteniendo con mayor probabi
lidad se redimirn. Las propiedades descuidadas, afligidas estn en un mayor peligro
de no redimir - pero sabe que hacer con ese tipo de la propiedad, por tanto si
realmente tiene que extinguir el derecho de redimir la hipoteca, parece a la gan
ancia de la lotera.
Un hombre de Florida (no uno de mis estudiantes!) tom un enfoque muy creativo a l
a compra de embargos fiscales y hechos. Compr lagos y propiedad sumergida contigu
a en ventas del hecho fiscales y luego present cercas que bloquean la visin acutica
para la gente que crea que sus casas estaban en la propiedad lakefront. Ofreci ve
nder la tierra sumergida a los propietarios individuales durante ms de 300 veces
lo que pag por ella. El inversionista insisti que aprovechaba slo una oportunidad l
egal creada cuando la gente no paga sus impuestos. Tiendo a estar de acuerdo con
el abogado para uno de los propietarios cercanos, que dijeron que esto es el ca
pitalismo en su peor. Este tipo puede hacer el dinero, y lo puede hacer legalmen
te, pero en mi opinin lo que hace no es moral o tico.
Esta historia proporciona dos lecciones muy importantes. En primer lugar, la may
or parte de tcnicas de la inversin se pueden usar tanto positivamente como negativ
amente. Siempre invierta de modo que todos ganen y nadie pierde. En segundo luga
r, cuando compra bienes inmuebles, estar seguro que sabe lo que compra y donde s
us lmites de la propiedad son as algo como el ejemplo de Florida encima no pasa a
usted.
Secretos de la riqueza
Si un propietario no paga los impuestos del prximo ao, como el titular del certifi
cado del ao anterior, puede comprar el certificado para el ao subsecuente. No se r
equiere que haga esto, pero es una inversin que vale la pena. Si no compra ese ce
rtificado, sube para la subasta.
228
cules son los riesgos?
No hay absolutamente tal cosa como una inversin totalmente sin riesgo. Los certif
icados del embargo fiscal ocurren tan cerca como algo, pero todava llevan riesgos
. Por ejemplo, es posible que pudiera terminar por poseer una propiedad con un p
roblema ambiental. Esto es raro en general y an menos probablemente si se atiene
a la propiedad privada.
Otro riesgo potencial consiste en que un propietario podra presentar una solicitu
d de declaracin de quiebra. Todava le pagarn porque la bancarrota no borra embargos
fiscales, pero podra haber una tardanza.
Algo que algunas personas consideran un riesgo es que no puede conseguir tanto d
inero como haba esperado, segn cuando los propietarios pagan los impuestos. Si pag
an los impuestos delincuentes poco despus de que compra el certificado, su gananc
ia ser mucho ms baja que si esperen un ao o ms. Conseguir la misma tasa de inters, pe
o su produccin ser ms baja.
Los riesgos ms grandes en certificados del embargo fiscal son un resultado de no
entender el proceso y por consiguiente hacer errores cuando compra o pudiendo no
tificar correctamente partes interesadas si tiene la intencin de extinguir el der
echo de redimir la hipoteca. Por ejemplo, cada estado tiene el gobierno de regla
s cuando debe pagar su oferta, pero si pierde esa fecha lmite, podra perder su deps
ito entero. Si permite que un propietario hable usted en la aceptacin de un plan
del pago, su embargo preventivo se podra descalificar.
Evite los riesgos aprendiendo las reglas y procedimientos. stos se escriben en la
ley del Estado y son proporcionados por el condado a postores interesados.
Advertencia
Evite comprar certificados del embargo fiscal por casas en vecindades que se bas
aron en la tierra industrial reurbanizada. Aunque las posibilidades consistan en
 que la propiedad no se contamina, todava hay un mayor riesgo de un problema ambi
ental que hay con propiedades que nunca han tenido un uso industrial.
14/Certificados de impuestos
229
en la subasta
Si slo unos certificados estn en venta pero el cuarto est lleno de postores, trate
la subasta como un aprendizaje experimentan y hacen su compra en otra parte. Per
o si el cuarto es casi vaco y cientos o hasta los miles de certificados estn dispo
nibles, tiene la oportunidad de hacer un poco de dinero serio, as aprovchelo.
Para la mayor parte de personas, el desafo ms grande de la inversin en certificados
del embargo fiscal entiende los sistemas de puja, que no parecen a aquellos de
una subasta de la mercanca general, donde ofrece un monto en dlares en un artculo p
articular. En algunos estados, ofrece en un certificado subastan la cantidad que
se debe al gobierno ms un exceso para adquirir el certificado. En otros estados,
su oferta reduce la tasa de inters y el postor que quiere aceptar la menor parte
de vuelta consigue el certificado. En todava otros estados, el mejor postor cons
igue el certificado.
La puja slo intimida si no lo entiende. Pero todo esto se reduce a la aritmtica si
mple - slo tiene que entender cmo hacer los clculos necesarios para hacer una ofert
a provechosa en cada estado, y las leyes del Estado le pueden decir esto. Tenga
presente que algunos estados permiten ms de un sistema de puja, por tanto las tcni
cas pueden variar por el condado dentro de un estado.
En la subasta, resista al impulso de pedir a otros postores el consejo y la info
rmacin - pueden saber menos que hace, pero no quiere admitirlo. Consiga hechos de
fuentes fidedignas, como las leyes del estado, el material impreso amueblado po
r la agencia fiscal e individuos reconocidos como expertos que proporcionan prog
ramas de capacitacin certificados.
El final de la subasta es no necesariamente el final de la oportunidad. Si no to
dos los certificados se venden en la subasta, los estados tienen procedimientos
en el lugar para vender restante a travs de otros medios. Muchos inversionistas d
el embargo fiscal deciden evitar las subastas, que pueden ser muy competitivas,
y comprar despus a travs de una venta por correo, sin receta mdica o proceso de ven
ta subsecuente. Por supuesto, no hay garanta habr certificados restantes, y puede
no valer la pena comprar cualquier exceso. Pregunte a cada oficina fiscal lo que
se hace con certificados sobrantes y si algn certificado se puede comprar adems d
e en subasta.
230
Verdad en nmeros
De todos los certificados del embargo fiscal vendidos en los Estados Unidos, apr
oximadamente el 95 a 97 por ciento es redimido por el propietario sin ir a la ex
tincin del derecho de redimir.
cmo da de paga viene
Cuando sostiene un certificado del embargo fiscal, consigue su dinero de uno de
cuatro modos. El primer es por el pago del propietario de los impuestos traseros
ms cualquier inters acumulado. El segundo es por la venta del dueo de la casa; en
el proceso recibe el dinero debido en el certificado de impuestos. En tercer lug
ar, si la hipoteca est atrasada y el prestamista extingue el derecho de redimir l
a hipoteca, es primero en la lnea en pagarse cuando la propiedad se vende o se su
basta - antes del prestamista. Finalmente, si la ley del Estado permite, puede v
ender el certificado. Tpicamente, esto pasa despus de que el perodo de amortizacin h
a expirado y otro inversionista paga los impuestos e inters a fin de ganar la pro
piedad de la propiedad.
Si no consigue su dinero de uno de aquellos cuatro modos, conseguir la propiedad.
Pero recuerde que compra certificados del embargo fiscal para generar vueltas e
n efectivo, no conseguir la propiedad. Si su objetivo es adquirir la propiedad,
use las otras estrategias que he explicado ya.
Pensamiento inteligente
Su estrategia debera incluir embargos preventivos mltiples compradores porque no h
ay manera de predecir cuando pagarn. Ms certificados que posee, ms extendido su flu
jo de fondos ser.
un secreto no puede guardar
Cuando se acerca al final de un perodo de amortizacin, se puede tentar comenzar a
hacer planes para lo que va a hacer con la propiedad y esperando que el dueo no r
ealice cmo cerca la extincin del derecho de redimir es. Pero no se puede callar y
slo echarse encima de la propiedad cuando la fecha lmite final pasa.
14/Certificados de impuestos
estados del embargo fiscal
231
No todos los estados venden certificados del embargo fiscal. Muchos slo esperan h
asta que los impuestos se hagan suficientemente delincuentes y luego vendan la p
ropiedad en una subasta fiscal. Esto se conoce como una venta del hecho fiscal,
y puede recoger algunos grandes acuerdos en bienes inmuebles en estas subastas.
Los estados siguientes venden certificados del embargo fiscal:
Alabama Arizona Colorado Florida Georgia Illinois Indiana Iowa Kentucky
Luisiana Maryland Massachusetts Michigan Misisip Misuri Nebraska Nuevo Hampshire
Nueva York
Dakota del Norte Oklahoma Rhode Island Carolina del Sur Dacota del Sur Texas Vir
ginia Occidental Wyoming
Antes de que pueda extinguir el derecho de redimir la hipoteca, debe dar el avis
o apropiado a todos los partidos con un inters legal a la propiedad, incluso todo
s los poseedores del embargo preventivo, acreedores, herederos, acreedores y dueo
s. El aviso sirve de una ltima posibilidad para las partes interesadas para redim
ir el certificado del embargo fiscal antes de que tome la propiedad. Cada condad
o tiene sus propias reglas sobre cmo y cuando deben dar el aviso, y si no puede s
eguir aquellas reglas, arriesga de perder su inversin entera.
En algunos condados, la oficina del recaudador de impuestos (o agencia estatal a
propiada) publica los avisos para usted, pero es su responsabilidad de asegurars
e que lo hacen en el momento oportuno.
Los certificados del embargo fiscal son una gran inversin sin tener en cuenta el
ciclo econmico corriente. Cuando la economa sea fuerte, todava habr gente que no pag
a sus impuestos. Cuando la economa sea dbil, habr an ms personas que no pagan sus imp
uestos. Y cuando las pendientes de ahorro en una recesin, el mercado del certific
ado del embargo fiscal prospera.
Es alguna maravilla que la gente rica ha estado comprando certificados del embar
go fiscal durante dcadas? Y no es esto tiempo para usted para conseguir su parte?
232
Toques de luz de certificados del embargo fiscal del CONSEJERO DEL MILLONARIO
certificados del Embargo fiscal son uno de los ms previsibles, ciertos, y asegura
n inversiones relacionadas con los bienes inmuebles. Pueden ganar del 12 a 24 po
r ciento el primer ao y hasta el 24 a 50 por ciento el segundo ao.
Cuando una agencia estatal vende un certificado del embargo fiscal, vende el der
echo de coleccionar los impuestos delincuentes ms inters y penas. Hace esto porque
necesita el dinero efectivo para funcionar.
Si los propietarios redimen certificados, se aprovecha del inters y penas que deb
en pagar. Si los certificados no se redimen despus de cierto perodo estipulado por
la ley del Estado, consigue la propiedad.
Los Entre 95 y certificados del embargo fiscal del 97 por ciento vendidos por ag
encias estatales se redimen en 24 meses o menos.
certificados del Embargo fiscal por lo general se venden en una subasta pblica.
Check-out la propiedad cubierta por un certificado antes de que ofrezca en ello
para asegurarse que es algo que querra poseer.
15 CAPTULO
Crdito
Un arma potente que construye la riqueza
Sin tener en cuenta la situacin actual de su crdito, todava puede construir un nego
cio de bienes inmuebles exitoso. Sin embargo, tiene que entender cmo el crdito tra
baja y cmo establecer y mantener una clasificacin crediticia fuerte. Si tiene el c
rdito bueno y procura conservarlo, las cosas sern mucho ms fciles para usted. Y si h
a daado su clasificacin crediticia a lo largo del camino, debe comenzar a trabajar
en reparacin y reconstruccin de ello ahora mismo.
La definicin tcnica del crdito es el privilegio del pago retrasado ampliado a un co
mprador o prestatario por un vendedor o prestamista que cree que la deuda se ree
mbolsar. Cuando usamos el trmino el crdito en la conversacin, por lo general queremo
s decir la clasificacin crediticia de alguien - que, por supuesto, tiene una infl
uencia significativa a la capacidad de alguien de conseguir el crdito. Pero hay ms
a la cuestin de crdito y edificio de la riqueza que esto.
Los consumidores (y las personas pobres) se acercan con el crdito lo debe usar pa
ra la satisfaccin inmediata. Compran activos que se deprecian como coches, aparat
os electrnicos, mobiliario, ropa y joyera a crdito y a menudo todava hacen pagos a a
rtculos mucho despus han sobrevivido su utilidad.
Los inversionistas (y las personas ricas) se acercan con el crdito lo debe usar p
ara hacer el dinero. Compran activos de apreciacin como bienes inmuebles y gananc
ia del flujo de fondos positivo mientras lo poseen, y luego sacan ganancia otra
vez de la apreciacin cuando la propiedad se vende.
233
234
El crdito es un instrumento muy potente que construye la riqueza. La gente rica l
o usa para hacerse ms rica. Y esto es lo que tiene que hacer.
uso acreditan el modo que el rico hace
Conozco a muchos millonarios y algunos millonarios. Una cosa que tenemos en comn
consiste en que tenemos millones de dlares endeudados. Era el uso sabio de la deu
da que nos ayud a construir nuestras fortunas, y es el uso sabio continuado de la
deuda que permitir que nosotros nos hagamos an ms ricos. Puede usar los mismos pri
ncipios y tcnicas que hacemos - y voy a decirle cmo.
El crdito no es un concepto complicado; selo - es decir el dinero de otra gente -
para hacer el dinero. En las etapas que comienzan de su carrera de la inversin, n
unca compre nada a crdito que esto va a disminuir en el valor. Siempre use el crdi
to para comprar activos de apreciacin; use tan poco de su propio dinero efectivo
como posible.
Digamos tiene 25000$ en una cuenta de ahorros y ha decidido invertirla en bienes
inmuebles. En primer lugar, felicitaciones - una decisin sabia. Pero lo puede in
vertir inteligente, o lo puede invertir ms inteligente.
Para invertir inteligente, encuentra una propiedad afligida que podra comprar por
100000$. Arreglado, valdra 150000$. Por tanto toma sus 25000$, deja 10000$ y fin
ancia 90000$, y luego usa su dinero efectivo restante para hacer 15000$ en repar
aciones. Necesita dos meses para hacer el apuro, entonces ms dos meses para vende
r la propiedad por 145000$ (dos semanas para encontrar a un comprador contento d
e conseguir que la propiedad para menos que el valor de mercado y seis semanas c
ierre el acuerdo). Su ganancia durante el cierre es 30000$. Esto es inteligente.
Pero lo puede hacer ms inteligente. Compre esa misma propiedad usando slo 2000$ ab
ajo y financiando 98000$. Entonces saque un prstamo del mejoramiento del hogar a
corto plazo para pagar las reparaciones. Cuatro meses ms tarde, cuando la propied
ad se vende por 145000$, ha hecho la misma ganancia de 30000$ (menos una pequea c
antidad del inters) y slo ha amarrado 2000$ de su dinero efectivo. Y mientras este
acuerdo est en el progreso, todava ha conseguido que 23000$ en el dinero efectivo
 usen para otros acuerdos.
Esto es slo un ejemplo de cmo puede usar el crdito para construir su propia fortuna
. Aqu est el otro: En vez de vender esta propiedad, gurdelo para el flujo de fondos
a largo plazo. Alqulelo; los ingresos de alquiler deberan ser suficientes para pa
gar la hipoteca, mantenimiento y otros gastos as como generar algn posi-
15/Crdito
235
flujo de fondos de tive. Su pago de la hipoteca debera sostener estable (asuncin q
ue compr en una hipoteca a tipo fijo y yo esperanza segura que hizo!), su alquile
r aumentar cada ao con la inflacin, y el valor de la propiedad apreciar. A cualquier
punto, puede sacar su capital de la propiedad financiando de nuevo o sacando un
prstamo del valor lquido de la vivienda. Si esa propiedad aprecia en el 5 por cie
nto por ao (la media nacional), valdr ms de 190000$ en cinco aos. Por tanto deja 200
0$ de su propio dinero, tom a prstamo 113000$ (98000$ para la primera hipoteca y 1
5000$ para las mejoras), y en cinco aos podra vender la propiedad por una ganancia
de 77000$; y esto no incluye el flujo de fondos positivo que coleccion cada mes
mientras lo posey.
Lo que es realmente grande sobre este ejemplo es que cada uno gana: El banco hiz
o el dinero por sus prstamos, sus arrendatarios tenan una casa agradable para vivi
r en, e hizo una contribucin agradable a su propia fortuna personal. Y podra tomar
sus 23000$ restantes en el dinero efectivo y hacer la misma cosa con 11 o ms 12
propiedades.
Recuerde, los prestamistas quieren prestar el dinero. Esto es cmo hacen el dinero
. Y si toma a prstamo el derecho - ya que voy a ensearle - que har el dinero tambin.
si el dinero efectivo deja de fluir
Si por algn motivo es incapaz de pagar sus cuentas a tiempo, comunicarse con sus
acreedores. Avselos lo que contina (si es una prdida de trabajo, enfermedad, divorc
io, tiempo difcil en su negocio, independientemente de) y pida suposiciones en cmo
tratar con la situacin. Pueden reducir temporalmente sus pagos, permitir que ust
ed salte unos pagos y los clave con tachuelas en al final de prstamo o los pague
ms tarde, deje caer honorarios tardos y otros gastos, o hasta vuelva a escribir el
prstamo. La comunicacin con acreedores tambin puede retrasar pasos de coleccin form
ales como reposesin, extincin del derecho de redimir o pleito; no pudiendo avisarl
os lo que pasa y que se preocupa y la tentativa acelerar probablemente pasos de c
oleccin formales. He visto a acreedores hacer todas las clases de cosas creativas
de ayudar a clientes a evitar faltar a una deuda - pero slo cuando los clientes
se levantaron el frente sobre sus problemas y pidieron la ayuda. As nunca se esco
nda de sus acreedores. Podra parecer al camino fcil a corto plazo, pero no es el m
ejor enfoque para la carrera larga.
236
cmo piensan prestamistas
Uno de los elementos ms importantes en la fabricacin del trabajo del crdito para us
ted entiende cmo piensan los prestamistas. Cuando digo que prestamistas, no hablo
de las compaas de la tarjeta de crdito y otros comerciantes que le bombardean con
ofertas preaprobadas. Tpicamente, aquellas compaas toman sus decisiones principalme
nte en la informacin en su informe de crdito usando un sistema de tanteo del crdito
(ms sobre esto en la siguiente seccin), y raramente consigue la oportunidad de de
cir o hacer algo para influir en la decisin.
Cuando trata directamente con bancos, hipoteca compaas e hipoteca a agentes de bol
sa para prstamos de bienes inmuebles, su historial de crdito slo es la parte de lo
que consideran. Si lo hacen sistemticamente o subconscientemente, muchos funciona
rios de prstamos usan lo que comnmente se refiere como seis Cs del crdito cuando to
man decisiones de prstamo. Esto es por qu necesita a la gente financiera en su Equ
ipo de Poder y por qu tiene que reunir paquetes de la solicitud de prstamo complet
os y pulidos.
Aunque los nmeros sean importantes, la primera cosa que un prestamista considera
es usted, el prestatario. Cumplir sus obligaciones? Tiene el carcter, la integrida
d, el sentido de la responsabilidad para confiarse para reembolsar el prstamo? De
muestre esto siendo totalmente profesional en todos sus tratos con la entidad de
crdito. Vstase apropiadamente; prestara 200000$ a alguien que lleva pantalones cor
tos manchados y una camiseta rasgada? El prstamo es una transaccin comercial, tan
lleve la ropa comercial. Segn lo que es acostumbrado en su rea, un traje para homb
res o un vestido para mujeres pueden no ser la, pero "ocasin agradable necesaria"
debera ser el muy mnimo. Desarrolle un comportamiento que es confidente, pero no
credo, respetuoso, pero no adulacin, corts, pero no subordinado.
Un paquete del prstamo bien preparado incluye la informacin financiera que muestra
su capacidad de reembolsar as como su capital propio (capital). Muestra la garan
ta subsidiaria, que es la propiedad que quiere comprar. Incluya ms que una descrip
cin legal simple y valoracin; explique cmo planea mejorar la propiedad y cmo espera
que el valor aumente. El software del Informe financiero de la Educacin de Whitne
y automatizar este proceso entero para usted y le dar todo que tiene que satisface
r las necesidades del banquero. Tambin querr dirigirse a condiciones - por ejemplo
, si el rea donde la propiedad se localiza est bajo -
15/Crdito
237
yendo varias renovaciones, indique esto. Si tiene alguna negativa en su historia
l de crdito, estn preparados para explicarlos.
La idea es vender a usted y su proyecto al funcionario de prstamos. Hgale creer en
ello tanto como hace. De hecho, lo que realmente quiere es para el funcionario
de prstamos para creer en usted, en su capacidad de manejar el dinero, crdito del
mango con responsabilidad, y hacer una ganancia para usted y la entidad de crdito
.
seis Cs de crdito
1. Carcter: integridad, honradez, fiabilidad 2. Capacidad: capacidad de pagar la
deuda basada en ganancias y otro
obligaciones 3. Garanta subsidiaria: seguridad para el prstamo 4. Condiciones: cua
lquier influencia econmica o reguladora que podra ser un factor 5. Crdito: historia
l de crdito 6. Capital: el capital propio determinado por un informe financiero
un paquete de la solicitud de prstamo de ganancia
Antes de que se acerque a un prestamista, estar preparado para demostrar por qu l
a fabricacin del prstamo es una decisin inteligente. Su paquete de la solicitud de
prstamo tiene que ser agudo y perfecto. Renalo en una carpeta con esmero organizad
a por tanto el funcionario de prstamos puede encontrar fcilmente toda la informacin
. Incluya los documentos siguientes:
Carta adjunta. Esto es esencialmente un resumen en la forma del prrafo, introducin
dose, dando la informacin sobre su fondo, y estableciendo su personaje.
Informe financiero. Esta declaracin pone sus positivos y activos en una lista par
a mostrar su capital propio.
238
Copias de su informe de crdito. Si tiene un informe de crdito reciente (y debera),
incluir copias con una breve explicacin de cualquier entrada negativa.
Copias de su declaracin federal de impuestos durante los dos aos pasados. Incluya
la vuelta entera, no slo la primera pgina.
Declaracin sobre el proyecto. Describa la propiedad y lo que tiene la intencin de
hacer con ella. Incluya detalles peores para mostrar que lo ha estudiado detenid
amente completamente.
declaracin del Registro de alquileres. Proyecte futuros alquileres mensuales y an
uales y gastos adems de la exposicin de corriente.
oferta Aceptada. Incluya una copia de la oferta que el vendedor ha aceptado. las
 estimaciones de los Contratistas. Si va a reconstituir la propiedad, muestre cmo
mucho se espera que el trabajo cueste. descripcin Legal y cualquier otra informac
in sobre la propiedad.Mostrar
el prestamista que ha hecho su tarea y completamente ha investigado el proyecto.
fotos de la propiedad. Tome algunas fotos con una cmara de 35 mm buena o una cmar
a digital de alta calidad. Detalles de otras propiedades posee o ha reconstituid
o o ha podido. Incluya fotos before-after, informacin financiera y otros detalles
que muestran que tiene la experiencia hacer lo que propone.
Palabras de sabidura
Cuando quiere prestar dinero, decir al banquero lo que quiere llevar a cabo y pr
eguntar luego qu vehculo del prstamo trabajar mejor para usted. He visto casos donde
alguien echa el pestillo en una tcnica particular, creyendo que esto es la nica m
anera de llevar a cabo un objetivo y por consiguiente dejando pasar otras oportu
nidades. A menudo, los prestamistas llaman el mismo producto del prstamo por un n
ombre diferente, o tienen una manera de prestarle el dinero que quiere usando un
a estrategia diferente. La llave se debe asegurar el banquero con el cual trata
tiene la experiencia, conocimiento y deseo de ayudarle.
15/Crdito
239
usted saben el resultado?
Es muy importante para cualquier inversionista o businessperson entender el tant
eo del crdito, que es un uso de acreedores del sistema para decidir quien consigu
e el crdito, cunto consiguen, y a veces hasta en que tasa de inters. Esencialmente,
el tanteo del crdito reduce su historial de crdito entero a un nmero solo.
Usando un programa estadstico, los acreedores comparan la informacin sobre usted y
sus experiencias del crdito con las representaciones del crdito de clientes con p
erfiles similares. Los puntos de premios del sistema de tanteo para cada factor
que ayuda a predecir quien con la mayor probabilidad reembolsar una deuda. El nmer
o total de puntos es su puntuacin de crdito, que ayuda a predecir qu solvente es.
Los sistemas de tanteo del crdito permiten que acreedores evalen a millones de can
didatos consecuentemente e imparcialmente en una variedad de caractersticas. Los
modelos son complejos y a menudo varan entre acreedores y para tipos diferentes d
el crdito. En general, evalan la informacin siguiente en su informe de crdito:
historia del Pago. Paga sus cuentas a tiempo o ha pagado cuentas tarde, tena cuen
tas mandadas a colecciones o present una solicitud de declaracin de quiebra?
Deuda pendiente. La cantidad de deuda que tiene y cmo ese nmero se compara con sus
lmites del crdito se considera. El total de la deuda cerca de o en su crdito dispo
nible probablemente tiene un impacto negativo en su resultado.
Longitud de su historial de crdito. Los modelos consideran cuanto ha estado usand
o el crdito.
solicitudes de crdito Recientes. Las preguntas puestas en una lista en su informe
de crdito se consideran. Muchas preguntas pueden indicar que ha estado tratando
de obtener demasiado nuevo crdito demasiado rpidamente.
Cuantos y que tipos de cuentas tiene. Generalmente, las cuentas del crdito establ
ecidas estn bien, pero demasiado pueden reducir su resultado total. Algunos model
os tambin consideran el tipo de la cuenta; por ejemplo, una hipoteca est bien, per
o un prstamo de una compaa financiera puede reducir su resultado.
Ms all de la informacin en su archivo del crdito, los modelos del crdito tambin puede
considerar tal informacin como su trabajo u ocupacin, su longitud del empleo -
240
el ment, y si posee su casa. Los sistemas de tanteo del crdito pueden no usar la
raza, el sexo, el estado civil, la nacionalidad o la religin como factores.
 las tres oficinas de informacin del crdito principales
Equifax Experian TransUnion
Pedir a informes de crdito 800-685-1111 800-916-8800 888-EXPERIAN
Relatar fraude 800-525-6285 800-680-7289 888-EXPERIAN
Tanteos de FICO
Quizs el sistema de tanteo del crdito ms conocido es FICO, as llamado porque usa el
software desarrollado por Feria, Isaac y Compaa (FICO). Las tres oficinas de infor
macin del crdito principales usan este sistema proporcionando tanteos a prestamist
as, aunque cada uno lo llame un nombre diferente. En Equifax, el resultado se co
noce como la Almenara; en TransUnion, es Empirica ; y en Experian, es el Experian/
Fair, Isaac Risk Score.
Los tanteos de FICO se extienden de 300 a 850. Ms alto el resultado, ms abajo el r
iesgo de crdito predito para prestamistas. Sin embargo, aunque los prestamistas t
iendan a dar a tanteos FICO el peso pesado tomando decisiones del crdito, tambin t
ienen sus propias estrategias individuales de usar la informacin FICO con otros o
bjetivos. Por ejemplo, muchos prestamistas de la hipoteca ofrecen mejores tasas
de inters a clientes con ms alto tanteos de FICO. Muchas personas no son conscient
es de esta estrategia, pero le puede salvar una grande cantidad del dinero sobre
la vida de un prstamo. Esto significa que aunque tenga una clasificacin creditici
a buena y un resultado FICO de tal vez 650 o 675, es que vale la pena de traer a
ese resultado hasta el 700s o ms alto.
Tenga presente que sus archivos con oficinas de informacin del crdito diferentes p
ueden contener la informacin diferente. Como los tanteos FICO se calculan segn la
informacin contenida en su informe de crdito, pueden variar segn que la agencia pub
lic el informe. Por eso es crtico que comprueba su informe de crdito con tres agenc
ias principales al menos una vez al ao para estar seguro que es exacto.
15/Crdito
241
Puede conseguir su resultado de FICO por ir a <www.myfico.com>. Para mejorar su
resultado, pague sus cuentas a tiempo; mantenga equilibrios bajos en tarjetas de
crdito y otras cuentas del crdito renovable; y solicite y abra el nuevo crdito slo
como necesario. Recuerde que como los datos en su archivo en las oficinas de inf
ormacin del crdito cambio, su resultado de FICO tambin.
Secretos de la riqueza
Una de las reglas cardinales de crdito: Use el crdito slo para comprar activos que
apreciarn, como bienes inmuebles; nunca use el crdito para comprar activos que se
deprecian, como coches, mobiliario, vacaciones y electrnica.
Categoras del crdito
Los prestamistas a menudo clasifican a sus prestatarios como A, B, C, o D. Algun
os prestamistas slo aceptan a Unos prestatarios, mientras que los otros se especi
alizan en C y clientes D. Adems de saber su propio grado para manejar su crdito pe
rsonal y comercial, entendiendo el sistema le ayuda a ayudar a sus compradores c
uando vende la propiedad.
Un grado de Un medio tiene el crdito perfecto o tal vez slo un muy pequeo defecto y
un resultado FICO de 640 o ms alto.
Un grado B significa que tiene unos problemas tcnicos menores, tal vez hasta tres
delincuencia de 30 das y un resultado FICO de 580 a 640.
Los que ganan un grado C pagan aproximadamente la mitad de sus cuentas a tiempo
y tienen un resultado FICO de 500 a 580.
La gente que gana un D slo no presta la atencin. A menudo, son la gente que no se
molesta en pagar sus cuentas hasta que alguien grite a ellos. Tienen un resultad
o de FICO abajo 500.
Algn C y los prestatarios D tienen razones legtimas de su posicin pobre - pueden tr
atar de enfrentarse con una prdida de trabajo, cuentas inesperadas de una emergen
cia o un poco de otra situacin ms all de su control. Los otros slo no han entendido
por qu una clasificacin crediticia buena es esencial. Y, por supuesto, hay probabl
emente unos que no van a pagar todo lo que se puedan llevar el no pago.
Si tiene un B, C, o comprador D, use a un agente de bolsa de la hipoteca; no vay
a directamente a un prestamista. Un agente de bolsa de la hipoteca bueno tiene p
restamistas complacientes a aceptar ms alto -
242
prestatarios del riesgo. Por supuesto, los prstamos se hacen al inters ms alto y lo
s trminos pueden no ser tan atractivos como son para Unos prestatarios, pero pued
e ser la nica manera de conseguir los fondos necesarios.
reponerse bancarrota
Aunque en ciertas circunstancias bancarrota sea la mejor opcin (o quizs los menore
s de los males), mi consejo general debe evitar la bancarrota a ser posible. Sin
embargo, si tiene una bancarrota en su pasado, puede vencer esta mancha en su c
lasificacin crediticia y todava hacerse rico.
Slo considere a la gente conocida siguiente que ha archivado y se ha repuesto, ba
ncarrota. El director de cine Francis Ford Coppola archiv el dos Captulo 11 (reorg
anizacin) peticiones en 1983, el otro siete aos ms tarde en 1990, y todava ms dos aos
ms tarde en 1992 - y continu a dirigir ms xitos del xito de ventas. El ganador de la
medalla de oro olmpico y el patinador de la cifra mundialmente conocido Dorothy H
amill archivaron una peticin del Captulo 11 en 1996 despus de una serie de reveses
financieros que reclam eran el resultado de aos de asesoramiento sobre inversiones
pobre y mal manejo.
El presentador de programa de entrevistas popular Larry King declar la bancarrota
en 1978 y salt de vuelta para hacerse uno de los nombres ms reconocidos en notici
as de cable. Despus de una serie de inversiones malas y rehusar papeles de la pelc
ula, el actor Burt Reynolds archiv una peticin de bancarrota del Captulo 11 en 1996
. Y, por supuesto, los altibajos financieros de Donald Trump son legendarios e i
ncluyen quiebras archivadas por Trump Castle Casino Resort (1992), Trump Plaza H
otel & Casino (1992), y Trump Taj Mahal Casino Resort (1991) en Atlantic City.
cuando su historial de crdito es menos que perfecto: que hacer
Muchas cosas pueden resultar daar su clasificacin crediticia. Si tiene defectos en
su informe de crdito, tiene que tener cuidado de ellos cuanto antes. Principio o
bteniendo una copia de su informe de crdito de tres oficinas de informacin del crdi
to principales. Recuerde, es improbable que la informacin ellos
15/Crdito
243
contenga ser idntico, tan compruebe todos los tres. Estudie cada informe con cuida
do. Cada agencia incluye instrucciones de cmo leer el informe y que hacer si cont
iene la informacin incorrecta.
Desafe algo que no sea exacto. Puede desafiar hasta entradas negativas que realme
nte son correctas y pueden tener xito en la adquisicin de ellos quitado. Si tiene
la informacin positiva que no est en el archivo, como cuentas que se han pagado a
tiempo, solicite que se aada. Explico cmo hacer esto en detalles completos usando
trminos comprensibles con cartas de la muestra y formas en mi libro, Crdito: Cmo Ob
tener, Aumente, y Crdito del Vedado (ver el captulo de recursos para detalles de cm
o obtener este libro).
Unos defectos en su informe de crdito no necesariamente significan que no puede o
btener el crdito. El crdito es una cuestin que a menudo sube entre nuestros estudia
ntes, y he encontrado que muchos, muchas personas creen que tienen un problema d
el crdito sobre el cual no pueden hacer nada. La realidad es que hasta las ms rica
s de la gente tienen pagas tardas y errores en sus informes de crdito. Esto no los
para de conseguir prstamos - y conseguir aquellos prstamos en trminos buenos.
Si sigue mi consejo, ser capaz de vencer sus problemas del crdito para siempre. Mi
s estudiantes me contan sus historias positivas con regularidad. Kevin B. dice q
ue antes de que estudiara mis tcnicas y comenzara su negocio de bienes inmuebles,
podra "conseguir apenas una tarjeta de crdito con un lmite pobre de 500$ a 1000$,
y ahora me estn enviando naipes Platino sin solicitarlos hasta. Demasiado mal no
los necesito ahora". Al L. dice que era capaz de conseguir muchos artculos negati
vos quitados de su archivo de la oficina del crdito y considerablemente mejorar s
u solvencia. Slo seis semanas despus de aplicar mis tcnicas, era capaz de conseguir
un prstamo de la firma de 10000$ que, dice, "No habra tenido un rezo de la adquis
icin antes".
Advertencia
Hacia 1850, las prisiones de los deudores se eliminaron en los Estados Unidos, p
or tanto probablemente no le enviarn a la crcel para sus deudas. Sin embargo, hay
algunas circunstancias en las cuales se podra encarcelar por el no pago: Si volun
tariosamente viola una orden judicial, sobre todo un pedido de pagar la manutenc
in de menores; si se condena de rechazar voluntariosamente pagar impuestos sobre
la renta; o si intenta ocultar a usted o su propiedad de evitar pagar una deuda
para la cual un acreedor tiene un juicio contra usted.
244
si pasa a usted
Si es una vctima de robo de identidad, apunta la accin hace la recuperacin algo ms fc
il - pero estn preparados para una frustracin, proceso largusimo.
Inmediatamente pngase en contacto con todos sus acreedores, hasta estos no por lo
visto implicados en el fraude. Deberan poner una nota de su cuenta para ser cons
cientes para la actividad sospechosa. Estos implicados en el fraude tienen que c
errar las cuentas fraudulentas.
Archive un informe policial y luego pngase en contacto con las unidades de fraude
en tres oficinas de informacin del crdito principales. Notifique la Administracin
de la seguridad social llamando su lnea directa de fraude al 800-269-0271. Archiv
e una queja con el FTC en 877IDTHEFT o en <www.consumer.gov/idtheft>.
Documente todo que hace. Guarde copias de toda la correspondencia y haga notas d
e llamadas telefnicas; consiga el nombre y el ttulo de todos a los cuales se dirig
e y anota un breve resumen de su conversacin. Tambin, est preparado para algunos ac
reedores no para creerle. Pueden pedir que usted demuestre que no incurri en los
gastos, y puede ser muy difcil demostrar una negativa.
qu seguro es su clasificacin crediticia?
El delito que crece del modo ms rpido en los Estados Unidos es el robo de identida
d. Ms de un milln de personas cada ao se cae la vctima con estos ladrones inteligent
es. Con slo su nombre, Nmero de seguridad social y fecha de nacimiento, los crimin
ales pueden conseguir tarjetas de crdito de su nombre, sacar prstamos, solicitar e
l seguro mdico, comprar varios productos y servicios, y hasta conseguir un trabaj
o bajo su nombre. Cuando su crdito es maxed y su reputacin arruinada, circulan a l
a siguiente vctima, y podra gastar literalmente aos limpiando el lo.
Los ladrones de identidad solan conseguir su informacin pasando por la basura, per
o se han hecho ms sofisticados en aos recientes. Algn correo de robo de su caja; lo
s otros compran la informacin a personas enteradas (tienda y empleados del restau
rante u oficinistas en la oficina de su doctor, transportista de seguro mdico, y
hasta su propia oficina) quienes quieren venderlo. No puede controlar lo que otr
a gente hace con su informacin, pero puede tomar medidas para hacerlo ms difcil par
a alguien victimizarle. Aqu estn algunos consejos:
15/Crdito
245
Los Protegen su Nmero de seguridad social. Nunca presente el nmero a menos que ten
ga a, y nunca lo use como un ID o nmero de cuenta. No lleve su tarjeta con usted.
Compruebe sus declaraciones de ganancias una vez al ao; llame la Administracin de
 la seguridad social (SSA) al 800-772-1213 para hacerles enviar a usted.
Control su informe de crdito con tres oficinas de informacin principales al menos
una vez al ao.
Guardia su correo. Si paga cuentas por el correo, toma aquellos sobres a un corr
eos o los coloca en un correo cerrado con llave ms bien que dejarlos en su correo
de casa no respaldado para el cartero para recoger. Est sin falta que su correo
de entrada se recoge puntualmente despus de la entrega. Un apartado de correos va
le bien los honorarios nominales.
documentos del Fragmento antes de renunciacin. Tirando viejas declaraciones de re
nta, extractos de cuenta, o hasta la propaganda de buzn que contiene la informacin
personal, tritura aquellos documentos primero.
sentido comn de Uso. No hable de la informacin financiera privada en pblico donde l
os otros pueden or por casualidad. Preste la atencin a sus ciclos de facturacin por
tanto notar si una cuenta no llega a tiempo y lo puede perseguir. Use contraseas
para naipes del ATM, tarjetas de dbito y otros servicios que se complican y no se
rn obvios hacia alguien que trata de adivinar. Memorice su Nmero de seguridad soci
al por tanto no lo tiene que llevar alrededor con usted. Diga a su banco, vended
ores de la tarjeta de crdito, transportista de seguro mdico, y otras compaas y servi
cios con los cuales hace el negocio no compartir su informacin con afiliados.
Tiene que prestar tanta atencin a su clasificacin crediticia como hace a los detal
les de sus acuerdos de bienes inmuebles. Entindalo, tenga cuidado de ello y selo p
ara construir la riqueza.
Toques de luz del crdito del CONSEJERO DEL MILLONARIO
Crdito es el privilegio del pago retrasado se extendi a un comprador o prestatario
y es un instrumento muy potente que construye la riqueza.
Su clasificacin crediticia tiene una influencia significativa a su capacidad de o
btener el crdito. Mejor su posicin, ms fcil es.
246
Si ha daado su clasificacin crediticia, comience inmediatamente a reparar y recons
truirla.
Siempre usan el crdito para comprar activos que aumentarn en el valor y generarn el
flujo de fondos positivo. Nunca compre activos que se deprecian a crdito.
comprando la propiedad de la inversin, use tan poco de su propio dinero efectivo
como posible; use el crdito (el dinero de otra gente) del mismo modo como puede.
Los Aprenden cmo los prestamistas piensan por tanto puede presentar a usted y su
solicitud de prstamo en la luz ms positiva posible.
Su puntuacin de crdito es una parte crtica de su clasificacin crediticia total. Sepa
lo que afecta su puntuacin de crdito y cmo guardarla lo ms alto posible.
Los Se protegen del robo de identidad empleando precauciones de sentido comn. Si
realmente se hace una vctima de este delito creciente, lo relata a la aplicacin de
la ley, las oficinas del crdito y sus acreedores inmediatamente.
16 CAPTULO
Proteccin de los activos
Lo consigui? Gurdelo!
Las posibilidades son usted tienen activos ahora mismo esa proteccin de la necesi
dad; y ya que comienza a construir su negocio de bienes inmuebles, sus activos a
umentarn considerablemente y as harn la cuestin de la proteccin de los activos crtica
El dinero hace el testamento ser el dinero que ha ganado, y si quiere regalarlo
, que debera ser su opcin. Pero no deje a nadie tomarlo de usted.
Muchas personas se preocupan de demandarse, una preocupacin legtima en nuestra soc
iedad cada vez ms litigiosa. Los Estados Unidos tienen ms abogados per cpita que cu
alquier otro pas en el mundo, y hacen publicidad en todas partes - en la gua telefn
ica, por radio y televisin, por vallas publicitarias y bancos del autobs - lo llam
a. Buscan a la gente que quiere demandar a alguien, y pueden ser notablemente cr
eativos en el descubrimiento de una causa de accin judicial (la razn del pleito).
Y buscan objetivos con bolsillos profundos - la gente con mucho dinero para paga
r un juicio o tal vez la buena voluntad de colocar del tribunal para una suma or
denada. Como construye su propia fortuna, sus bolsillos van a hacerse ms profundo
s y ms profundos y que el ojo del toro en su frente se har ms grande. As vamos a hab
lar de cmo se puede quedar fuera de la lnea de fuego.
Mis estudiantes a menudo preguntaban cmo establecer sus asuntos para evitar deman
darse. Un camino es quedarse pobre para siempre. Obviamente esto no es su primer
a opcin, o no leera este libro. La realidad es que no puede evitar pleitos. Puede
tomar medidas para minimizar el riesgo de demandarse, pero si es
247
248
all haciendo el negocio y hacindose exitosa, hay una posibilidad se demandar a algn
punto. Quizs an ms que una vez.
Tendr el pleito el mrito? Tal vez, tal vez no. Bajo nuestro sistema judicial, algu
ien puede demandar a alguien ms por cualquier motivo, y es hasta el juez o el jur
ado para determinar si el demandante (la persona que hace la demanda) tiene una
reclamacin legtima y tiene derecho a la compensacin. Pienso pleitos del archivo de
algunas personas por los mismos motivos compran billetes de la lotera - saben que
es un riesgo, pero esperan sacarse el gordo e imaginarse que vale un intento.
Durante los 25 aos pasados, he posedo a cientos de familia sola y multifamilia uni
dades residenciales as como varias propiedades comerciales y fajas de terreno. Es
to traduce a cientos de arrendatarios, y slo me he demandado una vez en una cuest
in de bienes inmuebles que implica la responsabilidad - y no era hasta por un arr
endatario. Era un empleado en un edificio comercial que pose quien se cay en la pr
opiedad. Su nombre era Sue, y averig ms tarde que hizo bromas sobre se apropiadamen
te llamarse. Se haba cado en otros empleos y haba demandado a otros empleadores y p
ropietarios. Afirm que tropez con una pinza en nuestro aparcamiento. Creo que era
una cada planeada y una reclamacin fraudulenta; probablemente habra luchado contra
ello en el principio, pero volqu el asunto a mi compaa de seguros (despus de todo, l
a defensa de pleitos es la parte de que primas de seguros van para). Sue era cap
az de tramar aproximadamente 60000$ de mi compaa de seguros; entiendo que la compaa
ms tarde inici una investigacin contra ella para el fraude, pero nunca aprend el res
ultado final.
Mi punto del compartimiento de esa historia debe acentuar esto: no permita la po
sibilidad de parada de demandar usted de invertir en bienes inmuebles y construi
r su propia fortuna. El pleito es slo un hecho de vida en el entorno empresarial
de hoy. No hay manera de predecir si, con qu frecuencia, o para cunto se demandar.
Reconozca que y se preparan para ello usando las tcnicas que voy a compartir en e
ste captulo, y luego seguir con el gozo de sus xitos de negocios.
Es importante reconocer que la posibilidad mayo a algn punto demandarse y hasta p
ierde un pleito slo es la parte de la razn tiene que entender y aplicar tcnicas de
proteccin de los activos sanas. Quiere proteger lo que ha trabajado tan con fuerz
a para conseguir de otras reclamaciones; quiere guardar sus impuestos lo ms bajo
posible; y quiere que sus herederos - no el gobierno - consigan su finca cuando
muere.
Un problema para el cual se ha preparado no es tan casi perjudicial como un prob
lema que ataca los puntos flacos de usted. Cuando ha desarrollado estrategias de
tratar con asaltos de
16/Proteccin de los activos
249
sus activos, sabr que hacer cuando pasa y se puede quedar tranquilo y en el contr
ol. Si infunde pnico, perder el control y har errores estpidos que le costarn mucho.
Si se prepara para un desastre que nunca pasa, no ha perdido nada. Pero si no es
t preparado cuando el desastre golpea, podra perder todo.
seguro: necesario pero no bastante
He mencionado ya la importancia de tener el seguro en captulos anteriores. Necesi
ta el seguro de propiedad para sustituir o reparar sus edificios si se daan a con
secuencia del fuego, inundacin, tormentas, robo, vandalismo, u otro "peligro cubi
erto", para usar la jerga de seguros. Necesita el seguro de responsabilidad civi
l para pagar las cuentas si alguien se hiere en su propiedad. Y puede decidir co
mprar ciertos otros tipos del seguro comercial, segn los datos concretos de su op
eracin particular.
Pero no puede comprar el seguro para cubrir cada riesgo posible. De hecho, cuand
o compra una pliza de seguros, una de las secciones ms importantes para leer es la
s exclusiones. Probablemente se impresionar en lo que su poltica de responsabilida
d general, por ejemplo, no cubre.
Tambin hay la pregunta de lmites. La propiedad y el seguro de accidentes son basta
nte francos: asegura el edificio de lo que costara para sustituirlo. La responsab
ilidad es un animal diferente. Cunta cobertura de responsabilidad necesita? $1 mi
lln? $5 millones? $100 millones? Esto es una decisin slo puede hacer.
Sintese con su agente de seguros y su planificador de la finca para determinar un
a estrategia de seguros total para usted personalmente y para sus actividades ec
onmicas. Necesita el seguro adecuado, pero no quiere ser "pobres de seguros" - es
decir todas sus ganancias son comidas por completo por primas de seguros para l
a cobertura que no puede necesitar alguna vez. Un agente de seguros bueno le ayu
dar a golpear el equilibrio correcto de la cobertura y tambin proporcionar la dire
ccin a modos de contener sus premios. Recomiendo elegir a un agente que tiene la
experiencia que trabaja con empresarios y otros inversionistas de bienes inmuebl
es. El agente que ha estado asegurando su casa y coche durante aos probablemente
no tiene la experiencia y base de conocimiento para ayudarle a determinar que ti
po de propiedad y cobertura de responsabilidad necesita una vez que comience a a
dquirir bienes inmuebles de la inversin.
250
El seguro de responsabilidad civil general no es por lo general muy caro, pero v
ale la tranquilidad de nimo que proporciona. En mis primeros aos de la inversin, op
t por aproximadamente 300000$ en la responsabilidad en cada una de mis propiedade
s. Finalmente, aad una poltica del paraguas que cubri todas mis propiedades; en otra
s palabras, tena 300000$ en cada propiedad, pero tena sido demandado y el demandan
te gan un juicio por ms de 300000$, la poltica del paraguas dara puntapis en.
Lo que debera tener presente es esto: Aunque el seguro sea un elemento importante
en la gestin del riesgo, no es la proteccin de los activos.
qu es proteccin de los activos?
El concepto de la proteccin de los activos es bsico, girando alrededor cmo establec
e la propiedad de sus activos y quien sabe sobre ellos. Los objetivos primarios
de una estrategia de proteccin de los activos sana son:
Intimidad. Quiere que la informacin sobre la propiedad de sus activos sea privada
, suponiendo que no est disponible a travs de recursos pblicos, como archivos del j
uzgado.
Control. Quiere mantener el control de sus activos aun cuando se est demandando o
despus de que un juicio se entra contra usted, su compaa, o cualquier propiedad o
entidad que posee o controla.
proteccin de Responsabilidad. Quiere proteger sus activos de reclamaciones de res
ponsabilidad no importa cmo grande la reclamacin contra usted.
La intimidad es tanto un objetivo como un elemento crtico de la proteccin de los a
ctivos exitosa. Menos personas saben sobre que tiene, menos probablemente tratarn
de llevrselo de usted. Si alguien que quiere demandarle no puede encontrar ningn
activo, el ms seguro aspirante decidir probablemente no seguir. Por qu van a todo e
se problema si all debe nada ganar?
Desde este punto de vista, realmente tiene los abogados de los demandantes en su
lado. Muchos abogados toman casos en una base de la contingencia, suponiendo qu
e no se hacen pagados a menos que ganen, y luego consiguen un porcentaje del pre
mio. As pues, cuando consideran el caso, miran al demandado (usted) y encuentran
que sus activos no valen la pena ir despus, rehusarn el caso.
16/Proteccin de los activos
251
Los abogados no rayan hasta demandan a la gente pobre. Puede conseguir juicios c
ontra la gente pobre todo el da, pero nunca ver una moneda de diez centavos, por t
anto cul es el punto? Pero los abogados aman demandar a la gente con activos, act
ivos sobre todo accesibles, identificables, no movibles como bienes inmuebles. S
i posee bienes inmuebles de su propio nombre, pide casi demandarse.
Significa esto que debera llevar la ropa desaliada, conducir un clunker de un coch
e, vivo en un barrio bajo, y guardar el hecho que posee ciertas propiedades de l
a inversin un secreto enorme? Por supuesto no. La llave debe poseer sus activos e
n un camino que permite que usted controle y saque ganancia de ellos, pero los g
uarde intocable por alguien ms.

HISTORIAS DE XITO
No tiene que estar en bienes inmuebles para proteger sus activos
Si por ltimo decide invertir en bienes inmuebles o no, entender y aplicar estrate
gias de proteccin de los activos sanas le beneficiarn. Mis estudiantes demuestran
esto cada da. A causa de la naturaleza de estos ejemplos, no identifico a estos i
ndividuos, pero a todos ellos con xito completados y beneficiados de la formacin d
e proteccin de los activos.
Un dependiente que gan un promedio de 600000$ por ao pagaba aproximadamente un ter
cero de esto en local, estado e impuestos federales. Nuestros instructores sugir
ieron tres tcnicas que redujeron sus impuestos a aproximadamente el 10 por ciento
de cuales haban sido. En cinco aos, sus ahorros fiscales excedern $1 milln.
Las tcnicas que us no eran definitivamente "consejos del bricolaje y bromas". Trab
aj estrechamente con nuestros consejeros y abogados, y si va a intentar algo como
esto, recomiendo la direccin profesional. Aqu est esencialmente lo que hizo: pidi q
ue su empleador para partir sus salarios, pagndole 50000$ informara sobre unos 10
99 (que le dejan guardar sus ventajas) y el equilibrio a la corporacin C recomend
amos que cree. Tiraba ya unas propiedades por ao, por tanto aconsejamos que l mane
jara aquellas transacciones a travs de su corporacin, que le impidi clasificarse po
r el IRS como unos servicios profesionales com-
252
pany. Esta estrategia permiti que la corporacin pagara el impuesto sobre ganancias
netas al precio corporativo, que era mucho ms bajo que su precio personal.
Su siguiente paso deba transferir la propiedad de todos los bienes inmuebles pers
onalmente cumpli con fundaciones de la tierra, luego asigne el inters beneficioso
en cada uno confan a una sociedad de responsabilidad limitada. Esto le dej persona
lmente tomar todos los ahorros fiscales de la propiedad de bienes inmuebles dndol
e todava la proteccin significativa del pleito posible.
Su corporacin C le pag un salario anual de 100000$. Aadido a 50000$ su empleador le
pag directamente, recibi una renta personal total de 150000$. Con sus gastos rela
cionados con el negocio y deducciones personales regulares, su ley de impuestos
final era insignificante. Entretanto, su corporacin C haca contribuciones desgrava
bles a un plan de beneficios definido, por tanto se podra retirar en slo unos aos a
dems de la inversin en productos de seguros aprovechados por el impuesto. La corpo
racin tambin cre una fundacin de operaciones caritativa por tanto podra descontar con
tribuciones a una caridad que realmente control. Despus de todo esto, la corporacin
pagar un impuesto de aproximadamente 15000$, y nuestro estudiante pagar personalm
ente aproximadamente 5000$.
Otro estudiante haba disfrutado del xito significativo que invierte en bienes inmu
ebles despus de separarse de su marido mientras el divorcio era pendiente. La aba
ndon cuando comenzaba slo su negocio de bienes inmuebles y no haba hecho an ningn din
ero. Se preocup que si averiguara sobre su xito, sus abogados trataran de apretar
el dinero de ella que no tena derecho a. Sera caro para ella defenderse contra sus
reclamaciones, y el resultado sera imprevisible. La aconsejamos usar estrategias
 de proteccin de los activos legtimas de esconder sus ingresos y protegerla del pl
eito.
Cuando otro estudiante llev a casa lo que aprendi en nuestra formacin y comenz a apl
icarla para estructurar su negocio, su abogado y CPA se opusieron. Ellos ambos l
lamaron nuestras oficinas para quejarse, pero nuestros instructores eran capaces
de demostrar cmo las tcnicas trabajaron, explicaron los ahorros fiscales potencia
les y mostraron cmo los profesionales podran tanto ayudar y beneficiarse de esta i
nformacin. Nos agradecieron antes de colgar.
16/Proteccin de los activos
253
la manera correcta de poseer propiedad
Los inversionistas de bienes inmuebles son particularmente vulnerables a reclama
ciones por dos motivos. El primer es que se muestra que en los archivos pblicos p
ara cualquiera la propiedad de bienes inmuebles encuentra. El segundo es que cua
lquier juicio contra usted, el inversionista, se puede hacer un embargo preventi
vo contra todos sus bienes inmuebles. Un juicio de cualquier talla no podra amarr
ar todos sus bienes inmuebles hasta usted soltar el asunto por el tribunal o pag
ar el juicio. Aun si archiva una peticin, el juicio colocar sin embargo un embargo
preventivo en su propiedad hasta que la peticin se decida. Si todava pierde despus
de tomar toda la demanda judicial disponible, tendr que pagar el juicio. Si no h
ace, el lienholder puede ejecutar en el juicio, el que significa que puede vende
r sus bienes inmuebles ya que elige hasta que el juicio se satisfaga. Si esto pa
sa, no espere que su propiedad se venda en el valor justo de mercado. No pagara e
l valor de mercado por una propiedad vendida en una venta de la angustia o venta
judicial, verdad? Por supuesto no. Esperara pagar el 50 a 70 por ciento del valo
r justo de mercado. Y esto es lo que sus propiedades realizarn probablemente le d
ebera terminar en una situacin donde un lienholder fuerza la venta de sus activos.
Poseyendo bienes inmuebles de su propio nombre, deja el control de sus activos y
arriesga de perder todo. Podra creer que una solucin lgica es comprar bienes inmue
bles en nombre de su corporacin. Pero si la corporacin se demanda, el juicio que r
esulta todava colocar un embargo preventivo en toda la propiedad que la corporacin
posee. No ha solucionado nada; ha transferido simplemente el problema.
Una manera muy eficaz de proteger sus bienes inmuebles es separar la propiedad d
e la propiedad con cada propiedad poseda por una entidad separada. Esa entidad no
tiene que ser una corporacin; de hecho, recomiendo que no sea. Adems del coste pa
ra establecer una corporacin, en la mayor parte de estados gastar al menos 500$ po
r ao en impuestos sobre sociedades y honorarios de la contabilidad. Esto signific
a si posee 20 propiedades separadas, podra gastar hasta 10000$ por ao para protege
rlos a travs de una corporacin. Esto corroer sus ganancias, y, en mayora de los caso
s, no es prctico slo.
Lo que necesita es una manera de propiedad que asegura la propiedad separada de
cada propiedad con la proteccin que necesita pero no tiene todos los gastos y las
complicaciones de una corporacin. Una solucin es poseer cada propiedad en una con
fianza de la tierra separada.
254
Sabas que?
Si su acuerdo de confianza incluye una provisin de la no divulgacin/intimidad, el
fideicomisario de una confianza de la tierra no puede revelar el nombre del bene
ficiario (el dueo de la confianza y por lo tanto de la propiedad en la confianza)
en la mayor parte de circunstancias. Esto significa que sera muy difcil para algu
ien que slo pesca la informacin encontrar un "bolsillo profundo" antes de presenta
r una demanda averiguando que posee cierta propiedad. Tambin, si el fideicomisari
o es un abogado, puede invocar el privilegio del abogado-cliente y no obligarse
a revelar el nombre del beneficiario. La mayor parte de abogados que representan
a sus clientes en bienes inmuebles y acto de asuntos corporativo como fideicomi
sarios de las fundaciones de la tierra de los clientes y como agentes registrado
s de sus corporaciones sin honorarios adicionales.
creacin de una confianza de la tierra
Para crear una confianza de la tierra, firma una tierra confan al acuerdo a un fi
deicomisario que elige y luego hecho la propiedad en la confianza. El acuerdo de
confianza llama a un fideicomisario, que puede ser su abogado o hasta un amigo
o miembro de familia en el cual confa, pero quien preferentemente no tiene el mis
mo apellido que usted. El nombre del fideicomisario aparece en los archivos pblic
os, y no quiere a alguien que puede reconocer que su apellido investiga una conf
ianza de la tierra particular adelante. El acuerdo tambin llama a un beneficiario
, que es usted o su compaa. Esa compaa puede ser una corporacin o una sociedad de res
ponsabilidad limitada - y cuando me dirijo a sociedades de responsabilidad limit
ada ms tarde, ver por qu esto es una gran manera poseer la propiedad. El beneficiar
io posee la confianza que posee los bienes inmuebles. Una confianza de la tierra
es revocable, el que significa que se puede enmendar o terminada por el benefic
iario en cualquier momento.
Los fideicomisarios slo tienen que hacer lo que les da instrucciones escritas de
hacer, y no va a decirles hacer algo en absoluto. Esto significa que puede pedir
que su cuado o grande ta o mejor amigo sean el fideicomisario de su confianza de
la tierra; el fideicomisario no tiene que hacer ningn trabajo, ni ser obligado de
algo que la confianza haga o de cualquier accin que el fideicomisario podra tomar
de parte de la confianza. El fideicomisario puede dimitir en cualquier momento,
y puede despedir al fideicomisario si quiere. Si el fideicomisario se marcha, s
e despide o muere, tiene el derecho de designar a un nuevo fideicomisario de su
eleccin.
16/Proteccin de los activos
255
El trabajo del beneficiario - es decir su trabajo - son dirigir al fideicomisari
o, manejar y controlar la propiedad y conseguir el dinero. La confianza no archi
va una declaracin de renta; pero el beneficiario debe relatar todos los ingresos
y gastos.
Cuando la confianza de la tierra se establece, cambia el ttulo de la propiedad de
l dueo anterior al fideicomisario como el agente de la confianza. Digamos compra
un bloque de pisos de 16 unidades. Crea una confianza de la tierra y la llama Co
nfianza de la Tierra de Pisos del lamo tembln (el nombre del edificio) y nombra a
su ta favorita, Mary Poppins, como el fideicomisario. Cuando transfiere la propie
dad de la propiedad del vendedor, el ttulo pone al nuevo dueo en una lista como Ma
ry Poppins, el fideicomisario de la Confianza de la Tierra de Pisos del lamo temb
ln.
No tiene que registrar el acuerdo de confianza de la tierra, y no debera. Slo regi
stra el hecho. Como la propiedad no se titula de su nombre y el acuerdo de confi
anza de la tierra no se registra (es decir no la parte de los archivos pblicos),
slo usted y el fideicomisario saben que lo posee. Y la confianza debera contener u
na provisin que explcitamente impide al fideicomisario revelar su propiedad.
Cada una de sus fundaciones de la tierra debera tener un nombre separado. He enco
ntrado la manera ms fcil de hacer esto debe llamar simplemente las fundaciones con
la direccin de la propiedad. Por ejemplo, la casa en 123 calle 1 se colocara en l
a 123 Confianza de la Tierra de la calle 1, y el doble en 456 Maple Street estara
en la 456 Confianza de la Tierra de Maple Street.
Puede transferir la propiedad que actualmente posee a una confianza de la tierra
sin consecuencias fiscales, y el nico gasto es unos pequeos honorarios de clasifi
cacin pagaderos al condado. (La excepcin es Pensilvania, que impuestos se traslada
tanto en como de fundaciones de la tierra y tambin cobra un pago anual por cada
confianza de la tierra.) No se tiene que preocupar de una clusula debida en venta
en su hipoteca tampoco. La ley federal proporciona una excepcin a la clusula debi
da en venta para la transferencia de propiedad en una confianza de la tierra mie
ntras la verdadera propiedad (tambin conocido como el inters beneficioso) de la prop
iedad no cambia. Esto significa que puede transferir su propiedad en una confian
za de la tierra, y el banco no puede llamar la hipoteca debida.
Aunque las fundaciones de la tierra sean legtimas en 50 estados y Canad, no se sor
prenda si su abogado no sabe lo que habla de cuando menciona fundaciones de la t
ierra. Aunque pueda formar legalmente una confianza para hacer aproximadamente a
lgo que quiera dondequiera que quiera, los colegios de abogados no ensean los trmi
nos especficos y los usos del cada tipo de la confianza. Si un abogado se hace un
experto
256
en fundaciones o proteccin de los activos, o en cualquier otra rea especfica de la
ley, hace as siguiendo su educacin ms all del colegio de abogados. Tendr que invertir
algn tiempo comprobando alrededor a un abogado bueno que es familiar con fundaci
ones de la tierra, pero la rentabilidad es la proteccin aumentada y la intimidad.
grabacin del hecho
Una vez que haya creado una confianza de la tierra, registrar el hecho es un pro
ceso estndar que los juzgados se acostumbran al manejo. El dueo de la propiedad es
el cedente, y el fideicomisario es el cesionario. El hecho se debera firmar y au
tenticarse. Tome el original al juzgado y guarde una copia para sus propios arch
ivos.
Tendr que pagar probablemente unos honorarios de grabacin mnimos, por lo general no
ms que 30$. En la mayor parte de estados (excepto en Pensilvania, como explicado
antes), ningunos impuestos a las transferencias son debidos cuando mueve una pr
opiedad posee en una confianza que posee. Si el oficinista en el juzgado intenta
cobrar un impuesto a las transferencias (tambin conocido como sellos de doctor),
pedir ver una lista de exenciones. El movimiento de una propiedad en una confia
nza de la cual es el beneficiario est a esa lista, tan cortsmente indique que al o
ficinista, y no se acusar el impuesto.
Ventajas de usar fundaciones de la tierra
Cuando transfiere cada propiedad en una confianza de la tierra por separado llam
ada, ha separado en la esencia la propiedad de las propiedades. Todo que le ha c
ostado es los honorarios de grabacin nominales y poco tiempo y trabajo de escribi
r. Las ventajas son numerosas y valen la pena bien.
Digamos no ha hecho esto, y posee diez propiedades en nombre de su corporacin. Un
arrendatario demanda y gana, y el juicio se hace un embargo preventivo contra t
odas las propiedades que la corporacin posee. Tiene que pagar el juicio o el lien
holder pueden forzar la venta de sus propiedades hasta que el juicio se satisfag
a.
Pero si cada una de aquellas diez propiedades es poseda por una confianza de la t
ierra separada, el resultado sera completamente diferente. El arrendatario, que r
esulta vivir en
16/Proteccin de los activos
257
456 Maple Street, demanda al dueo de esa propiedad, que es la 456 Confianza de la
Tierra de Maple Street y triunfos. El juicio se hace un embargo preventivo cont
ra la 456 Confianza de la Tierra de Maple Street y cualquier propiedad que posea
. Como la confianza de la tierra posee slo una propiedad, el arrendatario tiene u
n embargo preventivo contra slo una propiedad. Sus otras nueve propiedades son se
guras en fundaciones de la tierra separadas, y es libre de vender o hipotecarlos
sin obligarse a pagar el juicio. Est en el control de su propiedad, y esto es slo
donde quiere ser.
Qu, sin embargo, si se demanda personalmente y un juicio se entra contra usted? S
i todos sus bienes inmuebles estn en fundaciones de la tierra separadas, el juici
o no se puede hacer un embargo preventivo contra su propiedad porque personalmen
te no posee ninguna propiedad.
Cuando uno de mis estudiantes, que acababan de aprender sobre fundaciones de la
tierra, averigu que un depsito de combustible subterrneo abandonado estaba en el tr
aspatio de un edificio del piso pequeo que posey, transfiri la propiedad a una conf
ianza de la tierra. Varias facciones comerciales en su ciudad trataban de forzar
una venta de la propiedad y llamaron la Agencia de proteccin ambiental, que cit a
l fideicomisario de la confianza de la tierra para el incumplimiento y coloc un i
nterdicto en la propiedad. Finalmente, el asunto se coloc, pero en ningn momento e
staba las otras 35 propiedades del propietario en peligro - y se habran tenido po
sey la propiedad de su propio nombre.
Pensamiento inteligente
Siempre que pague a un profesional (abogado, contable, el consultor de cualquier
clase) para hacer algo para usted, como establecer una corporacin, pida el docum
ento (documentos) de un disco que el profesional ha creado de su parte. Quiera p
agarlo un poco extra. Puede ser capaz de usar ese documento otra vez, y tenerlo
en el disco le salvar tiempo y dinero.
establecer sus compaas
Muchas personas primero entran en bienes inmuebles casi por casualidad. Tal vez
heredan una pieza de propiedad y deciden guardarla, ms bien que venderla. O compr
an una nueva casa y deciden guardar la vieja como un alquiler. Entonces entiende
n esto son la fabricacin de dinero, por tanto comienzan a comprar ms propiedad. Pe
ro
258
si hacen todo esto de su propio nombre, toman un riesgo enorme - y no consiguen
probablemente todo el beneficio fiscal que podran ser.
Cuando decide entrar en el negocio, si es la inversin inmobiliaria o algo ms, va p
robablemente a ser a su ventaja para crear una compaa. Y la primera decisin que tie
ne que hacer sobre esa compaa es su estructura legal. Tiene cinco opciones bsicas c
omo explicado en las siguientes secciones.
nica propiedad. Con esta forma de la propiedad, el dueo es el negocio, personalmen
te obligado de todas las deudas y obligaciones. Los ingresos y los gastos se rel
atan sobre el Horario C como la parte de la declaracin de renta personal del dueo.
Cuando un propietario nico muere, el negocio deja de existir.
Sociedad. Esto es un arreglo por lo cual dos o ms personas consienten en estar en
el negocio juntos. El acuerdo de asociacin explica el porcentaje individual deta
lladamente de propiedad, responsabilidades, restricciones y requisitos de cada c
ompaero. Pero desde un punto de vista legal, todos los compaeros son responsables,
y todos los compaeros son obligados. La sociedad archiva una declaracin de renta,
pero no paga impuestos; los compaeros pagan impuestos individualmente sobre su p
arte de ganancias o descuentan su parte de prdidas.
Sociedad de responsabilidad limitada. Uniform Limited Partnership Act (ULPA) se
ha adoptado en cada estado excepto Luisiana como el ULPA o como Revised Uniform
Limited Partnership Act (RULPA). Una sociedad de responsabilidad limitada tiene
dos tipos de compaeros: general y limitado. El socio colectivo (tpicamente slo un,
aunque pueda haber ms) dirige la compaa, es responsable y es obligado. Los compaeros
limitados no tienen control de la operacin del negocio y ninguna responsabilidad
de su conducta. Esta forma de la propiedad se disea para animar a inversionistas
a poner su dinero en compaas, que es bueno para la economa; los compaeros limitados
arriesgan slo su inversin. Una sociedad de responsabilidad limitada es un instrum
ento de proteccin de los activos excelente para usted y para cualquier inversioni
sta puede querer atraer en un acuerdo de bienes inmuebles.
Corporacin. Una corporacin es una persona jurdica que es poseda por accionistas. La
corporacin archiva una declaracin de renta y es obligada de su propia conducta. Lo
s accionistas (es posible para una corporacin tener slo una parte -
16/Proteccin de los activos
259
el poseedor) eligen a oficiales para dirigir la compaa, pero no son individualment
e obligados de nada que la corporacin haga. En general, las corporaciones ofrecen
proteccin de responsabilidad enorme y ventajas fiscales.
Sociedad annima (LLC). LLCs son una relativamente nueva forma de la propiedad com
ercial diseada para ofrecer un poco de la proteccin de una corporacin con las venta
jas fiscales de una sociedad. Los requisitos y los detalles varan por el estado.
El tipo de inversin inmobiliaria que hace es el factor decisivo en que tipo de co
mpaa y cuantas compaas se forma. Al menos, necesita dos: una entidad en la cual tira
propiedades y compra por el corto plazo y una entidad diferente en la cual comp
ra y sostiene para el largo plazo. Mi consejo debe poner sus posesiones a corto
plazo en una corporacin y sus inversiones a largo plazo en una sociedad de respon
sabilidad limitada. Sus otras actividades econmicas, como pagars hipotecarios, cer
tificados del embargo fiscal, o una empresa de gestin de la propiedad (si tiene u
n), se deberan establecer por separado tambin.
Secretos de la riqueza
Nunca compre bienes inmuebles como una proteccin fiscal - es decir nunca compre l
a propiedad que perder el dinero por tanto puede usar esa prdida para compensar in
gresos de otra fuente. Seguramente use cada deduccin legtima que puede encontrar p
ara reducir y/o eliminar su obligacin tributaria, pero comprar bienes inmuebles sl
o si el acuerdo ser provechoso de usted.
las ventajas de incorporacin
Cuando conduce sus asuntos comerciales como una corporacin, abre un nuevo mundo e
ntero de oportunidades de aumentar sus ingresos netos a travs de la planificacin f
iscal apropiada. Haciendo funcionar su negocio ya que una corporacin pone a dispo
sicin de usted todo el impuesto aprovecha compaas gigantescas como la IBM, General
Motors, y AT&T han estado usando durante aos. La corporacin tambin le protege de la
responsabilidad personal de problemas que implican activos corporativos o emple
ados.
260
La corporacin al principio se concibi para proveer a empresarios de la proteccin de
la responsabilidad. La idea era animar a la gente a crear y cultivar negocios e
liminando un poco del riesgo de la prdida personal. Las corporaciones son posedas
por accionistas, que no son individualmente obligados de actividades corporativa
s. Por ejemplo, digamos esto haciendo compras en Home Depot, tropieza con algo d
ejado en un pasillo. Se hiere, demanda, y gana un juicio. Muchos miles de person
as que poseen partes del grupo de Home Depot no son personalmente obligadas de e
se juicio; Home Depot como una corporacin es.
Si un empleado de una corporacin causa un accidente, la vctima puede obtener un ju
icio contra la corporacin, pero no contra los accionistas. Si los empleados corpo
rativos sienten que se han discriminado contra o por otra parte daados por la com
paa, pueden demandar y obtener un juicio contra la corporacin, no contra los accion
istas. Si alguien se hiere en la propiedad social, otra vez la responsabilidad e
s con la entidad corporativa, no los accionistas. Cuando una corporacin se demand
a, los activos corporativos estn en peligro, pero los accionistas son seguros y s
eguros. As pues, cuando crea una corporacin, aunque pueda ser su nico accionista, n
o es personalmente obligado de lo que esa corporacin hace.
Por supuesto, para mantener la lnea entre usted como un individuo y la corporacin
como una entidad separada, debe hacer funcionar la corporacin de acuerdo con las
leyes de su estado; debe guardar archivos exactos y apropiados y no debe mezclar
fondos corporativos y personales. Si no puede mantener la corporacin como una en
tidad separada, arriesga algo conocido como "la perforacin del velo corporativo".
Esto es cuando un abogado inteligente muestra que la corporacin no es de hecho s
eparada, pero mejor dicho una extensin de usted, y se puede creer responsable de
acciones corporativas. As pues, si no est seguro lo que tiene que hacer para mante
ner la integridad de su estructura corporativa, pregunte a su abogado o su minis
terio de Asuntos Exteriores de corporaciones.
Ms all de la responsabilidad, otra razn importante de incorporar es muchas ventajas
fiscales se permite. Una manera de beneficiarse de las reducciones de impuestos
que una corporacin ofrece es creando un paquete de beneficios de los empleados sl
ido. Aun si su corporacin tiene slo un empleado (esto es usted), puede proporciona
r una amplia gama de ventajas, y el coste es desgravable como un gasto profesion
al. Si tiene empleados adicionales, el coste de proporcionar sus ventajas tambin
es
16/Proteccin de los activos
261
desgravable. Sin embargo, slo se puede proveer con una cantidad limitada de venta
jas desgravables a menos que ponga aquellas mismas ventajas a disposicin de los o
tros empleados.
La ventaja ms importante que puede proporcionar es un plan de reembolso del gasto
mdico, que asegura el pago de todos los gastos mdicos para empleados, sus cnyuges
y nios dependientes. Esto significa que la corporacin paga seguro mdico, copayments
, deductibles, medicamentos recetados y otros gastos no cubiertos por el seguro.
Si paga estos gastos usted mismo, la nica deduccin impositiva que le permiten es p
ara la parte que excede el 7,5 por ciento de su ingreso bruto ajustado. La corpo
racin, sin embargo, puede descontar estos gastos del primer dlar gastado, el que s
ignifica que ni usted ni la corporacin alguna vez pagan el impuesto sobre la rent
a en el dinero usado por la corporacin para pagar ventajas de su parte. Y porque
va a pagar estos gastos de todos modos, no tiene sentido para usted de permitir
que su corporacin les pague de su parte y consiga la deduccin impositiva?
Un plan de reembolso mdico requiere la lengua especial y la documentacin durante l
a formacin de la corporacin. Slo est disponible si toma la eleccin de la corporacin C
y debe establecer el plan correctamente para conseguir la deduccin. Est sin falta
el abogado que usa entiende esto; no espere hasta que archive su primera vuelta
del impuesto sobre sociedades para averiguar que no se hizo correctamente.
Recuerde que la corporacin puede proveer ms que el simplemente seguro mdico. Puede
pagar seguro de vida, seguro de invalidez, seguro de atencin a largo plazo, segur
o de la enfermedad catastrfico y muchos otros tipos de la cobertura de usted y su
familia.
La corporacin puede recibir una deduccin impositiva cuando paga una amplia gama de
otros gastos, incluso el uso comercial de un coche, ciertos gastos de la educac
in, uso comercial de su casa, viajes comerciales, y ms. Estos gastos son el dinero
que va a gastar de todos modos. Si paga estos gastos profesionales personalment
e y luego los descuenta en el Horario C de su declaracin de renta individual, sus
ahorros fiscales no sern casi tan grandes como iban si su corporacin pagara y des
contara los gastos.
Una tercera razn de incorporar es evitar personalmente designarse como un distrib
uidor de bienes inmuebles por la Hacienda Pblica. Si compra la propiedad con
262
la intencin de venderse (tirar), el IRS le puede clasificar como un distribuidor,
que crea varias desventajas fiscales. El primer es que como un distribuidor, no
se puede depreciar ningunos bienes inmueble, incluso su propiedad de la inversin
a largo plazo, que enormemente aumenta su renta imponible.
En segundo lugar, en vez de relatar ingresos del alquiler sobre el Horario E de
su declaracin de renta personal, lo debe relatar sobre el Horario C. Los ingresos
netos en el Horario C se relatan entonces sobre el Horario SE, que es usado par
a calcular su impuesto sobre la renta independiente, que puede ser hasta el 15,3
por ciento de sus ingresos netos en impuestos adicionales. Los impuestos indepe
ndientes no son normalmente debidos en ingresos del alquiler.
En tercer lugar, no puede aprovechar cambios aplazados por el impuesto segn el ar
tculo 1031 de la Ley del impuesto sobre la renta. Esta provisin permite que los du
eos de los bienes inmuebles de la inversin vendan su propiedad, depsito los ingreso
s netos, compren la propiedad de la inversin adicional y eviten pagar la parte o
todo el impuesto sobre la renta que sera por otra parte debido.
Finalmente, como un distribuidor no puede decidir usar el mtodo de la instalacin d
e relatar la venta de bienes inmuebles. Tpicamente, cuando vende una propiedad y
recibe pagos con el tiempo en vez del precio de compra completo inmediatamente,
puede decidir relatar el dinero que recibe como ingresos slo cuando realmente lo
recibe. Sin la opcin de elegir el mtodo de la instalacin de hacer un informe, debe
relatar el importe de la venta y pagar el importe total de impuesto debido, aun
si no ha recibido an el dinero. Si vendiera una propiedad por 50000$ con 5000$ ab
ajo y el resto en pagos, podra deber posiblemente ms en impuestos sobre la renta q
ue el dinero efectivo que recibi en el momento de la venta.
Para evitar clasificarse como un distribuidor, compre y venda bienes inmuebles a
travs de su corporacin; si la corporacin se clasifica como un distribuidor, los ac
cionistas no se afectan. Si clasificarse como un distribuidor hace dao al estado
fiscal de la corporacin, tiene la opcin de disolucin de esa corporacin y comienzo de
nuevo uno. Sin embargo, el estado fiscal de la corporacin probablemente no ser af
ectado por la clasificacin del distribuidor porque las penas no hacen dao a una co
rporacin cuando simplemente compra y vende bienes inmuebles. Puede seguir relatan
do ingresos del alquiler sobre el Horario E o poseer la propiedad del alquiler e
n una entidad diferente y recibir las ventajas fiscales apropiadas.
16/Proteccin de los activos
C o S: fabricacin de la opcin corporativa
263
Ha odo probablemente que la gente se refiere a C y corporaciones S. stos no son ti
pos diferentes de corporaciones - una corporacin es una corporacin... perodo. El C
y las designaciones S se refieren a subcaptulos en la Ley del impuesto sobre la r
enta que describen cmo el IRS trata la corporacin con objetivos fiscales. El IRS a
utomticamente trata cada corporacin como un Subcaptulo C a menos que los accionista
s unnimemente decidan tratarse como una corporacin del Subcaptulo S.
Una corporacin C no tiene lmites en el tipo de accionistas, el nmero de accionistas
, o las clases o los tipos de la reserva. Una corporacin S puede tener un mximo de
75 accionistas y slo una clase de la reserva, que es la accin con derecho a voto
comn.
Una corporacin C es un contribuyente separado, el que significa que paga el impue
sto sobre sus ingresos netos. Tiene una variedad de opciones que planean el impu
esto disponibles con una corporacin C que no tiene con una corporacin S. Si es el
dueo de la corporacin (un accionista) y tambin un empleado de la corporacin, puede h
acer seguro que el negocio nunca paga impuestos gastando todo el dinero que gana
cada ao. Si las ganancias todava son tranquilas ya que se acerca al final de su ao
fiscal, se puede pagar aquellas ganancias como prima para reducir la obligacin t
ributaria de la corporacin.
Como individuos, las corporaciones caen a varias categoras tributarias, por tanto
la tasa impositiva aumenta cuando los ingresos se elevan. Muchas personas creen
que los precios del impuesto sobre sociedades son mucho ms altos que precios ind
ividuales, pero esto no necesariamente es verdad. De hecho, a niveles de ingreso
s inferiores, los precios del impuesto sobre sociedades son completamente razona
bles y pueden ser hasta ms bajos que su tasa impositiva personal. Para esto y pos
iblemente otros motivos, puede decidir dejar ganancias en la corporacin C.
Una corporacin S archiva una declaracin de renta para relatar ingresos, pero no pa
ga impuestos. Los accionistas pagan impuestos sobre los ingresos netos segn su po
rcentaje respectivo de la propiedad, mucho como un propietario nico o sociedad. S
i la corporacin tiene unos ingresos netos que retiene y no distribuye, los accion
istas pagan impuestos sobre el dinero de todos modos. Si la corporacin pierde el
dinero, aquellas prdidas se relatan sobre las declaraciones de renta de los accio
nistas y pueden compensar otros ingresos.
264
corporaciones: no la nica opcin
Para la mayor parte de personas, que toman parte en el negocio sin una corporacin
es arriesgado al punto de la tontera, y le animo a incorporar cuanto antes, si s
u negocio an es provechoso. Pero adems de su corporacin, tambin encontrar circunstanc
ias cuando otras estructuras comerciales sean ms apropiadas para lo que resulta h
acer.
No es una idea buena de tener todos sus activos posedos por una entidad, como su
corporacin primaria. Pero ya que he dicho, formar corporaciones mltiples se puede
hacer incmodo y caro. Una manera muy eficaz y bastante simple de controlar y prot
eger sus activos es dividirlos y poseerlos en sociedades de responsabilidad limi
tada.
Desde un punto de vista de proteccin de los activos, el punto ms importante para s
aber sobre sociedades de responsabilidad limitada es que un inters de la sociedad
de responsabilidad limitada no se puede atar, no se puede tomar de usted y no p
uede ser vendido por un poseedor del juicio.
Esto se diferencia del tratamiento habitual de reservas, obligaciones, hipotecas
, bienes inmuebles, intereses beneficiosos y todos otros intereses de la propied
ad, o verdadero o personal. Alguien que ha ganado un juicio contra usted puede t
omar aquellos activos de usted o forzar su venta. Pero un poseedor del juicio no
puede tomar su inters de la sociedad de responsabilidad limitada. Los tribunales
continuamente dictaminan que est contra polticas pblicas y el ULPA para permitir q
ue cualquiera ate o tome un inters de la sociedad de responsabilidad limitada.
Cuando su intimidad se viola o tiene que proporcionar detalles de sus activos, s
implemente explicar que se sostienen en sociedades de responsabilidad limitada.
Su primera lnea de la defensa guarda la informacin privada, el que significa que l
a gente no tratar de demandarle para lo que no saben que tiene. Tendr que revelar
finalmente sus activos si est bajo el ataque serio. Pero esto no es un problema s
i el otro partido no puede tocar lo que tiene.
En muchos casos, los poseedores del juicio simplemente se rinden a este punto. P
ero si tienen un abogado inteligente que sabe que hacer (y esto es un grande si
- muchos abogados buenos no saben esto), conseguirn un pedido de cobro. Este pedi
do requiere cualesquiera ingresos que por otra parte se distribuiran a usted como
un compaero limitado pagarse a poseedores del juicio hasta que les paguen en su
totalidad. Esto no es un problema, y explicar por qu. Pero primero, vamos a mirar
cmo las sociedades de responsabilidad limitada se establecen y se estructuran.
16/Proteccin de los activos
265
Como le dije antes, una sociedad de responsabilidad limitada se forma de al meno
s un socio colectivo y uno o varios compaeros limitados. Los compaeros pueden ser
individuos o corporaciones. El socio colectivo a menudo es una corporacin que con
trola. Los compaeros limitados pueden ser usted, sus miembros de familia, sus soc
ios de negocio u otros. Los compaeros limitados pueden poseer hasta el 99 por cie
nto del inters con el socio colectivo que posee simplemente el 1 por ciento. El i
nters del socio colectivo es libremente transferible; los intereses de los compaer
os limitados no son. Por lo general, los intereses de un compaero limitado slo se
pueden transferir con el consentimiento unnime de todos los compaeros en el moment
o de la transferencia propuesta.
Con objetivos del impuesto sobre la renta, todos los ingresos y los gastos fluye
n a travs de la sociedad a los compaeros individuales y se relatan sobre su declar
acin de renta de la renta personal. No sufrir ninguna consecuencia fiscal adversa
usando una sociedad de responsabilidad limitada.
El socio colectivo est en el control completo de decisiones de la sociedad y es o
bligado de todas las acciones y las deudas de la sociedad. Por eso es una idea b
uena de hacer al socio colectivo una corporacin que posee slo el 1 por ciento de l
a sociedad. Recuerde, los empleados y los accionistas no son obligados de la con
ducta corporativa, por tanto puede controlar personalmente la corporacin sin arri
esgar la responsabilidad. Los compaeros limitados no tienen control y ninguna res
ponsabilidad de leyes de asociacin o de deudas de la sociedad. Siendo un compaero
limitado, puede ser sujeto a un ataque personal por un demandante, poseedor del
juicio o acreedor, pero no ganarn.
As digamos alguien ha obtenido un juicio contra usted y ha sido bastante intelige
nte para obtener un pedido de cobro que requiere sus ingresos como un compaero li
mitado pagarse a l hasta que el juicio se satisfaga. No se moleste en sacar su li
bro de cheques. Piense en ello: Quin est en el control de la sociedad de responsab
ilidad limitada y alguna distribucin? El socio colectivo. Quin est en el control de
l socio colectivo? Es. Por tanto completamente controla las distribuciones a los
compaeros limitados. Si usted o su cnyuge son un empleado de un socio colectivo c
orporativo, uno de ustedes todava puede recibir un sueldo y hacer pagar sus gasto
s aunque no pague el juicio.
Puede creer que un poseedor del juicio paciente puede esperar slo y esperar reuni
rse en el futuro. Esto no es probable porque la ley del impuesto federal sobre l
a renta requiere que compaeros paguen impuestos sobre la renta en los ingresos ne
tos de un compaero -
266
transporte aun si ningn dinero se distribuye. Tan digamos la sociedad de responsa
bilidad limitada mostr una ganancia generosa e invirti de nuevo que dinero de vuel
ta en el negocio. Como un compaero limitado, todava tendra que pagar el impuesto so
bre la renta en su parte de los ingresos netos. Pero el IRS requiere a un poseed
or del juicio con un pedido de cobro de pagar el impuesto sobre la renta en su p
arte de los ingresos netos, aun si ningn dinero realmente se distribuye o se reci
be. Por tanto el poseedor del juicio tiene que pagar impuestos sobre su parte de
las ganancias, aunque no consiga ningn dinero - y mayor la ganancia hecha por la
sociedad, ms impuestos el poseedor del juicio tienen que pagar.
Piense en lo que ha hecho aqu: En vez de dejar a otros tomar sus activos, los ha
colocado en una posicin de tener dos opciones malas cuando averiguan que sus acti
vos estn en sociedades de responsabilidad limitada. Se pueden rendir y alejarse,
o pueden obtener un pedido de cobro y esperarle a recibir ingresos, y luego paga
rn impuestos sobre la renta en el dinero que no consiguen entretanto. Est en el co
ntrol total.
Pensamiento inteligente
Antes de que abra una cuenta bancaria en el nombre de la empresa, llame el banco
con adelanto para averiguar que documentos necesitan. Todos los bancos tienen s
u propio juego de requisitos y varan. No quiere hacerse intermedio a travs del pro
ceso y realizar que pierde un documento el banco va a insistir en la vista.
la certeza de muerte e impuestos
Un da de stos, va a morir. Entretanto, si es la fabricacin de dinero, va a pagar im
puestos. No hay slo adquisicin alrededor de ello, pero puede tomar medidas para mi
nimizar aquellos impuestos.
Djeme aclarar una cosa: la Falta de relatar ingresos y hacer cosas ilegales de ev
itar pagar impuestos es delitos, y las penas son severas. Tan relate todos sus i
ngresos y pague sus impuestos.
Al mismo tiempo, no sugiero que pague ms impuestos que requieren a usted. El cdigo
tributario est lleno de modos para usted de reducir legtimamente
16/Proteccin de los activos
267
su obligacin tributaria. Aproveche cada sola oportunidad que ofrece, de cmo establ
ece sus compaas y recibe ingresos a cmo compensa esos ingresos con gastos.
Tambin quiere hacer la planificacin de bienes para minimizar los impuestos que su
finca tendr que pagar cuando muera. La parte ms bsica de la planificacin de bienes e
s una voluntad que claramente declara a quin sus beneficiarios son. Pero hay ms a
ello que esto. Lleve tiempo para consultar con un abogado entendido en la planif
icacin de bienes por tanto puede establecer sus posesiones en un camino que asegu
ra que se distribuyan segn sus deseos y con la menor parte de cantidad de impuest
os debidos cuando muere.
 en el anlisis final
Hemos hablado mucho en este captulo sobre cmo evitar pagar juicios. Djeme decir cla
ramente que si tiene una deuda legtima, la debera pagar. Le enseo estas estrategias
de proteccin de los activos de modo que la gente que no tiene derecho a lo que h
a trabajado mucho para construir no se pueda llevar su dinero de usted.
Sin un plan de proteccin de los activos, podra valer $1 milln, demandarse para $1 m
illn y perder todo. Con un plan de proteccin de los activos correctamente estructu
rado, podra valer $1 milln, demandarse para $1 milln y no perder nada. Se podra pega
r en una batalla o dos a lo largo del camino, pero ganar definitivamente la guerr
a.
Toques de luz de proteccin de los activos del CONSEJERO DEL MILLONARIO
no hay manera de parar a alguien de demandarle. Puede tomar medidas para reducir
la probabilidad que se demandar, pero no lo puede prevenir totalmente. No deje a
la posibilidad de demandarse hacerle temer hacerse rico; en cambio, aprenda cmo
proteger sus activos de pleitos, impuestos y otras reclamaciones.
Usted necesito el seguro de propiedad adecuado y el seguro de responsabilidad ci
vil general. Consulte con un agente de seguros para la cantidad correcta de la c
obertura de sus circunstancias particulares. Pero el seguro no es la proteccin de
los activos.
268
Los objetivos primarios de la proteccin de los activos son la intimidad, el contr
ol y la proteccin de responsabilidad.
Una estrategia de proteccin de los activos muy eficaz para inversionistas de bien
es inmuebles debe poseer cada propiedad en una confianza de la tierra separada.
Cuando viene a la estructura legal de sus compaas, sus opciones son la nica propied
ad, la sociedad, la sociedad de responsabilidad limitada, la corporacin y una soc
iedad annima. Las corporaciones y las sociedades de responsabilidad limitada son
generalmente las mejores estructuras para proteccin de responsabilidad y reduccin
fiscal.
17 CAPTULO
Comunicacin y negociacin
El lado de la gente del negocio
La mecnica de bienes inmuebles puede girar alrededor de terrenos y edificios, per
o es realmente un negocio de la gente. Compra a y se vende a, la gente. Sus arre
ndatarios son la gente - aun si alquila la propiedad comercial a compaas, trata co
n la gente. Cuando crece y se ampla, contratar a la gente para trabajar para usted
. Su Equipo de Poder se arregla de la gente. Cada acuerdo que hace implica a la
gente.
Claramente, la gente es crtica a su xito como un inversionista de bienes inmuebles
. Puede saber que todos all deben saber sobre compra al por mayor o juicio hipote
cario u opciones, pero si a los vendedores no les gusta usted o no entienden lo
que trata de hacer, o si los prestamistas no tienen la confianza en usted, va a
tener un tiempo difcil cerrando acuerdos.
El otro lado de esa moneda es que cuando la gente como usted, confe en usted y cr
ea en usted, rayarn hasta hacen acuerdos con usted.
Djeme estar claro: Esto no es sobre ser falso, diciendo de cosas que no son verda
d, o ser manipulador. Esto es sobre honestidad, integridad, conocimiento y relac
iones del edificio esos todos del saque.
269
270
el arte de comunicacin y negociacin
"Lo que tenemos aqu est un fracaso de comunicarse". Recordar que lnea la pelcula Coo
l Hand Luke? La mayor parte del tiempo cuando hay un conflicto en una relacin, es
porque los partidos implicados no pueden comunicarse. No sugiero que la comunic
acin pobre es la fuente de todos los males del mundo, pero realmente creo que la
comunicacin mejorada solucionara definitivamente muchos problemas, de matrimonios
preocupados con pases en guerra. Y puedo garantizar que la comunicacin buena es un
a piedra angular de su xito. El primer elemento de la comunicacin buena es la escu
cha activa. Esto no es nuevo, ni es esto exploracin espacial. Escucha simplemente
en un modo que realmente oye lo que la otra persona ha dicho y luego exposicin d
e ello. La tcnica ms comn debe parafrasear lo que el otro ha dicho. Diga algo como
esto: "Por tanto su punto es..". o "Si le entiendo correctamente, dice..". y lue
go repita los puntos principales en sus propias palabras. Esto no slo demuestra q
ue escuchaba, sino tambin da a la otra persona una posibilidad de corregirle si e
ntendiera mal o si la otra persona misspoke. Cuando escucha activamente, se conc
entran en usted lo que la otra persona dice, no en lo que va a decir despus. Pres
ta la atencin a su lenguaje corporal y a lo que no dice tambin - que a menudo es ms
importante que sus palabras actuales. Una vez que est seguro que ha odo a la otra
persona exactamente, reflexione sobre las implicaciones de lo que se dijo. Trat
e de decir algo como esto: "As pues, si vendiera esta propiedad, estara en una pos
icin a..". o "La compra de esta casa significara que sera capaz..". Qudese de mente
abierta, objetivo, y no crtico. Quiera ver el punto de vista de alguien ms, no imp
orta qu diferente de suyo puede ser. Las cosas no tienen que ir el modo que al pr
incipio plane para todos sacar ganancia todava de la situacin. Recuerde que el sile
ncio puede ser realmente de oro. Es el instrumento de comunicacin ms potente que t
iene. Deje a otros terminar lo que tienen que decir. No interrumpa, no trate de
meterse con dificultad su propio punto, y no termine sus oraciones. No sabe lo q
ue van a decir, y aun si hace,
17/Comunicacin y Negociacin
271
el acabamiento de la oracin de alguien ms no demuestra qu inteligente es - es moles
to slo.
Puede tratar con la gente que es la conversacin incmoda de sus circunstancias, sob
re todo si estn en una situacin afligida como dificultades financieras o divorcio.
Pueden encontrar difcil contestar a sus preguntas, aunque sepan que tiene que te
ner la informacin para reunir un acuerdo. As pues, cuando tiene una pregunta sensi
ble, como la peticin a qu distancia detrs en los pagos son o si tienen un lugar par
a ir si la extincin del derecho de redimir no se para, haga la pregunta y luego s
er tranquilo. Y qudese tranquilo hasta que consiga su respuesta. El silencio pued
e ser torpe. Se podra estirar durante varios minutos, y aquellos minutos parecern
a horas. Pero pregunte - y espere. Es la mejor manera de averiguar lo que tiene
que saber.
Adems de escuchar a otros, tambin se tiene que escuchar. Tiene que ser confidente,
seguro, y directo, no desagradable, autoritario, o competitivo. Piense si querra
hacer el negocio con alguien que habla y acta como hace. Si no fuera, tiene que
hacer algunos cambios.
Otro elemento clave de la comunicacin es la educacin - y es el profesor. Evale a la
gente con la cual trata, entiende sus necesidades, y luego los educa sobre la t
ransaccin y por qu lo que propone est bien.
Como habla, sele lengua para cambiar el foco lejos de usted a lo que es important
e para la otra persona. Tan ms bien que "Me puedo cerrar en dos semanas", diga, "
El cierre se puede programar cualquier tiempo entre el 10mo y el 15to. Qu son un
tiempo bueno y fecha de usted?"
Tambin quiere aceptar totalmente de todos quien se implica en la transaccin, si es
t de acuerdo con todos ellos. No d acceso a su juicio a su proceso de toma de deci
siones. Esto les ayuda a sentirse seguros y sentirse cmodos con usted, que por su
parte los lleva a estar ms abierto y honesto sobre cmo sienten y lo que quieren.
Sin embargo - y esto es crtico - tan importante como debe escuchar y entender el
punto de vista de la otra persona, es igualmente importante declarar claramente
su propia posicin y lo que quiere. Despus de todo, hay al menos dos partidos impli
cados en cualquier transaccin. Quiere alcanzar una conclusin que encuentra bastant
es de sus propias necesidades y de las necesidades de la otra persona de venir a
 un acuerdo que satisfar a ustedes ambos.
272
Le dije sobre Chuck Hastings en el Captulo 6. Dice que tan importante como debe e
ntender cmo reunir acuerdos de bienes inmuebles, sabiendo cmo tratar con la gente
y que decir a ellos es lo que realmente hace todo esto pasar. Confiesa que su es
posa, Sherri, es una mejor comunicadora que es, por tanto comienza los acuerdos
y luego interviene y maneja los detalles.
Palabras de sabidura
No se intimide cuando compre a un inversionista de bienes inmuebles sazonado. Re
almente es ms fcil comprar a este tipo del vendedor que de un individuo que no est
en el negocio y con mayor probabilidad ser emocional sobre la transaccin. Los inve
rsionistas con experiencia saben lo que trata de hacer, y no se oponen si hace e
l dinero mientras consiguen un acuerdo con el cual pueden vivir.
errores de comunicacin: que no hacer
Tan importante como entendiendo lo que contribuye a comunicaciones positivas rec
onoce sus hbitos de comunicacin malos y trabaja para cambiarlos. Escchese para ver
si hace alguno de estos errores de comunicacin - y si es, trabajo del cambio de s
u estilo.
17/Comunicacin y Negociacin
273
Discusin. Si le gusta jugar al abogado del diablo o discrepar en una cuestin cuand
o
no preguntaron para su opinin, podra enajenar a otros. Alguien que presenta consta
ntemente una visin contraria - si es correcto o incorrecto - tiende a hacer a otr
os sentirse incmodos, inferiores, y no inform.
Interpretacin de la vctima. Hgale constantemente sacan viejas heridas de la gananci
a
compasin? Le puede hacer sentirse bien para conseguir la compasin de otros, pero l
os pone en una posicin difcil y probablemente hasta los deprime en el trato. Puede
necesitar la terapia para dejar van de la necesidad de ser una vctima; de ser as,
consgalo de un profesional, no sus amigos y socios.
Comparacin de usted. Cuando el modo que reacciona a lo que los otros dicen es a
inmediatamente relacinelo con algo en su propia vida, muestra que realmente no se
interesa en ellos. Tiene que aprender a concentrarse ms en la otra persona.
Cubierta. Incluso peor que el hbito de la comparacin de usted es el hbito
de siempre ir un mejor que la otra persona. Sabe el tipo - si alguien se pusiera
muy, consigui mejor uno. Si alguien continuara un crucero fiveday, tom uno de dos
semanas. Si siempre tiene que encabezar la historia de alguien ms, no se comunic
a, enajena.
Opinin. La gente que es con frecuencia crticamente crtica sobre oth-
los ers a menudo son inseguros sobre s. La fabricacin de declaraciones negativas s
obre otros dice mucho ms sobre usted que hace sobre ellos - y no es elogioso.
Chismeando. Similar a la opinin, la gente que chismea es con frecuencia inse-
la cura y generalmente no se puede confiar confianzas. Esto no es la reputacin qu
e necesita.
Interrupcin. La manera ms rpida de dejar a alguien ms conocerle tiene ab-
el solutely ningn inters a lo que esa persona tiene que decir debe interrumpir con
stantemente. Es una declaracin clara que cree que slo sus palabras tienen el valor
. Muerda su lengua si tiene a, pero deja a la otra persona terminar de hablar.
274
negociando de una posicin de poder
Para negociar de una posicin de poder, no necesita una almdena figurada para pegar
a todos los dems en la sumisin. En cambio, acrquese a la situacin con la confianza,
segura en el conocimiento que puede subir con una solucin que har la sensacin de t
odos como si se han alejado un ganador.
Una de la gente de errores ms grande hace mira la negociacin como si debiera ser u
n triunfo - pierden la proposicin. Esto acobarda, no negociando. Y le podra conseg
uir un muy, pero no crear las relaciones tiene que construir una fortuna.
Cuando su objetivo es una solucin mutualmente ventajosa; cuando todos implicados
se pueden beneficiar de sus ofertas; y cuando es honesto, confidente, y entendid
o, negocia de una posicin de poder.
Palabras de sabidura
Totalmente est presente en la discusin, el que significa apagar su telfono celular
y paginador. Cerrado tantas otras distracciones como posible - radioes, televisi
ones, y otros por el estilo. Enfoque el 100 por ciento en lo que se est diciendo
as que lo puede tratar y usar la informacin para reunir un acuerdo mutualmente ven
tajoso.
consejos de negociacin de bienes inmuebles
Los consejos de negociacin bsicos se pueden aplicar a cualquier situacin, si vende
un producto, decidiendo una pelcula (cuando usted y su cnyuge no estn en el humor p
ara la misma cosa), o la persuasin de su nio quisquilloso a comer sus verduras. Pe
ro hay algunas tcnicas especficas que puede usar negociando acuerdos de bienes inm
uebles ese trabajo bien.
Antes de que comience a negociar, ponga lmites y se atenga a ellos. Sepa lo que q
uiere pagar y que concesiones quiere hacer y no va ms all de aquellos. Esto es sob
re todo importante si la propiedad es la que realmente quiere porque podra ser fci
l permitir que sus emociones anulen su sentido comn. Para pensar "Bien, slo es el
$X ms" andan bien de una estafa de lujo -
17/Comunicacin y Negociacin
275
la compra de verano si se lo puede permitir, pero ese tipo del pensamiento puede
significar la diferencia entre ganancia o prdida segn un acuerdo de bienes inmueb
les. Si no puede conseguir la propiedad por un precio que permite que usted haga
una ganancia, se aleje. Esto tambin es importante para tener presente si compra
en subastas.
Temprano en el proceso, si compra o se vende, declaran claramente que quiere hac
er el acuerdo pero los nmeros tienen que tener sentido. Es un inversionista, esto
es su negocio, y debe hacer una ganancia o no har el acuerdo. Al mismo tiempo, d
iga que tambin quiere que la otra persona se satisfaga por el resultado. Cuando d
efine el objetivo temprano en esto quiere que todos se separen de la mesa de cie
rre un ganador, ha establecido un tono positivo para las negociaciones.
Si el vendedor rechaza su oferta inicial porque no es bastante alto, puede acele
rar el proceso de la negociacin preguntando, "Cul es el precio muy ms bajo por el c
ual vendera esta propiedad?" La mayor parte de personas le contestarn francamente.
Con ese nmero, puede decidir cmo - y si - para seguir negociando.
Cuando un vendedor pregunte si aumentar su oferta, su respuesta inmediata debera s
er, "Mi investigacin indica que soy capaz de ofrecer el $X [todo lo que su oferta
era] en este tiempo. No digo que su propiedad puede no valer ms a alguien ms, per
o quiero ofrecerle el $X para su derecho a la propiedad ahora". Entonces espere
una respuesta. Siempre puede cambiar su oferta ms tarde.
En su oferta inicial, pida cosas que no se preocupa si se pone. Aqu est una cotiza
cin que flota alrededor en Internet: "Si quiere un gatito, comienza pidiendo un c
aballo". La tcnica trabaja menos mal en bienes inmuebles como hace con animales d
omsticos. Podra pedir al vendedor para hacer un poco de trabajo cosmtico, como la p
intura, que realmente tiene la intencin de hacer usted mismo. O pida que l deje co
sas que realmente no se preocupa por, como un juego de columpios, alfombras, lmpa
ras especiales, aplicaciones no incorporadas, o hasta ciertos muebles. Esto da a
l vendedor algo para decir no a, y podra terminar hasta con ms que lo que realment
e quiso. Tome un enfoque similar si pide al vendedor que financia. No comience c
on su mejor oferta. Si quiere pagar el inters del 10 por ciento con un globo de c
inco aos, ofrezca el 8 por ciento con un globo sevenyear. Si se tiene que acercar
a la cantidad al principio quiso pagar, no ha perdido nada y el vendedor siente
como si haya ganado algo en las negociaciones. Y puede terminar por conseguir u
n mejor acuerdo. Esta tcnica trabaja con cada parte de su oferta.
276
Cuando trata con compradores nuevos o vendedores, reconoce que van a sentirse in
seguros y aprensivos sobre la transaccin. Puede ser slo otra pieza de la propiedad
de la inversin a usted, pero es una casa a ellos. Respete sus sentimientos y hag
a lo que puede para tomar el misterio del proceso. Dles un contorno y horario de
lo que pueden esperar pasar ya que la transaccin se adelanta. Divdalo abajo en pas
os simples, comprensibles, y ser seguro de hacerlo en un camino que no condescie
nde. Si siente "el miedo del primerizo", intento de decir algo como "La una de l
as cosas me gusta hacer en todas mis transacciones es revisan lo que va a pasar
y cuando. Puede saber ya esto, pero lo he encontrado provechoso si slo pasamos po
r la secuencia de acontecimientos". Entonces rpidamente el contorno que va a pasa
r y cuanto tomar. Esto tambin es un modo bueno para usted de identificar cualquier
problema potencial que se pueda levantar con el acuerdo por tanto los puede man
ejar temprano.
En todas partes de sus negociaciones, haga preguntas para confirmar que la otra
persona entiende lo que dice y est de acuerdo con ello. Exprese las preguntas par
a sacar una respuesta positiva. Por ejemplo, puede preguntar, "Parece que justo
(o bien) a usted?" o un ms simple "Bastante feria?" La mayor parte de personas le
avisarn si no creen que sea justo o bien, y tendr una posibilidad de tratar con u
n punto de friccin antes de que cierre el acuerdo.
Palabras de sabidura
Ayude a la gente con la cual hace el negocio toman decisiones buenas. Lleve tiem
po para explicar su oferta, mostrarles cmo se pueden beneficiar de ella y estar s
eguros que lo entienden.
venta de habilidades = habilidades de relacin
La mayor parte de personas odian la idea de venderse. La mayor parte de industri
as se han puesto ms all de la imagen estereotpica del dependiente gritn, mal vestido
, insistente, pero como individuos todava nos agachamos en la idea de la necesida
d de vender algo. An las tcnicas que los mejores vendedores profesionales usan son
las mismas tcnicas la mayor parte de nosotros usan cada da en nuestras relaciones
.
17/Comunicacin y Negociacin
277

HISTORIA DE XITO
Escucha por 35000$
K evin Haag, uno de mis Agentes inmobiliarios personales a largo plazo y un miem
bro de mi Equipo de la Riqueza, sabe el valor de habilidades de comunicacin buena
s. Kevin se asegura cada uno que conoce es consciente de lo que hace para una vi
da. Su vecino estaba en una venta de artculos usados cuando oy sobre un hombre cuy
o hijo afrontaba la extincin del derecho de redimir. El vecino pas el nombre del h
ijo a Kevin, que llam inmediatamente y estableci una reunin.
"Estaba realmente abajo, por tanto slo le dejo hablar", recuerda Kevin. "Aproxima
damente 15 minutos en la conversacin, mencion un precio de venta de 30000$ menos q
ue iba a ofrecer". Esto estaba bien, pero se mejor. "Por causalidad mencion que su
precio era aproximadamente 5000$ ms que era capaz de pagar. Encontr mi precio".
Dos lecciones principales se pueden aprender de esta historia. El primer es la i
mportancia de decir a cada uno que sabe que invierte en bienes inmuebles. Diga a
sus amigos, sus vecinos, su doctor, la gente en la iglesia, los oficinistas en
tiendas, la persona que hace su pelo - cada uno! Si el vecino de Kevin no hubier
a sabido lo que Kevin hace, no habra pensado para decir a Kevin sobre la casa, y
el vendedor habra afrontado la extincin del derecho de redimir.
La segunda leccin debe dejar al vendedor ser la primera para mencionar un precio.
Siempre puede aumentar su oferta si las circunstancias garantizan, pero es difci
l reducirlo una vez que haya hecho una oferta. "Si hubiera ofrecido a una cifra
primero, tendra 35000$ ms en esa casa que yo", dice Kevin. "Esto es mucho dinero p
ara hablar demasiado".
Los vendedores buenos averiguan lo que sus clientes necesitan y luego demuestran
cmo su producto o servicio pueden encontrar esa necesidad mejor que algo ms en el
mercado. Hacen remisiones cuando apropiado, porque saben que una remisin honesta
- "No pienso lo que tenemos es lo que necesita, pero ABC Company tiene un produ
cto que debera trabajar" - vale una cantidad inestimable de buena voluntad y futu
ro negocio.
278
Cmo se acerca esto a la transferencia a sus relaciones personales? Simple. Cuando
quiere que otros hagan algo, les muestra por qu es a su ventaja y cmo se pueden b
eneficiar de ello. Por ejemplo, quiere ir a un partido el sbado por la noche y su
cnyuge quiere quedarse en casa. No dice, "vamos y eso es". (Bien, podra, pero si
hace, probablemente no se divertir mucho.) En cambio, encuentra motivos su cnyuge
querra ir. Podra indicar que esto es una gran posibilidad de llevar el nuevo equip
o que esto cuelga en el armario. O esto alguien que su cnyuge encuentra muy inter
esante estar en la fiesta. O que si su cnyuge ir al partido, ir a un restaurante par
ticular su cnyuge quiere intentar.
Piense en una experiencia de compra que era positiva cuando consigui lo que quiso
a un precio bueno, y dijo a todos sus amigos sobre ello. Piense en las tcnicas q
ue el dependiente us. Aquellos son el exacto mismas tcnicas debera usar cada da en c
ada relacin, si es el negocio o el personal. No es manipulador; soluciona problem
as de un modo mutuamente beneficioso.
Por supuesto, hablan de ciertos fundamentos de venta que siempre debera tener pre
sente en el siguiente.
Identifique a la persona que toma decisiones y decisin influencers. Averige quien
realmente va a tomar la decisin y a quin esa persona escuchar en el proceso. No qui
ere gastar mucho tiempo vendindose a alguien que no puede tomar una decisin. Por o
tra parte, debera hacer caso de la decisin influencers; si estn en su lado, su trab
ajo es considerablemente ms fcil.
Sepa su competencia. Quin ms hace qu hace? Quin ms puede encontrar las necesidades de
l cliente con un producto diferente? Por ejemplo, si compra propiedades en la ex
tincin del derecho de redimir, tiene que saber lo que los otros inversionistas de
bienes inmuebles que trabajan su rea hace. Tambin tiene que entender cmo competir
contra la bancarrota (hablamos de esto en el Captulo 6). Si compra o hace correta
je notas rebajadas, tiene que saber a quin los otros compradores de la nota y/o l
os agentes de bolsa son. Tambin tiene que saber sobre los prestamistas en el merc
ado, porque alguien interes en la venta de todo o parte de una nota ya que el res
ultado de una necesidad inmediata para el dinero efectivo tambin puede considerar
el cuidado de la nota y slo prestar dinero.
17/Comunicacin y Negociacin
279
Use comunicacin mutualmente ventajosa y tcnicas de la negociacin. He hablado ya de
esto. Averige lo que las necesidades de su cliente son y estar claras sobre sus p
ropias metas. Rena un acuerdo que beneficia todos.
Reconozca esto objeciones oportunidad media. Siempre recuerde que la mayor parte
 de objeciones son simplemente una peticin de ms informacin. A menudo, son una seal
que la persona realmente quiere hacer el acuerdo, pero slo necesita el tranquilid
ad, o algo sobre la transaccin no est completamente claro. Tiene que clarificar la
objecin, estar de acuerdo que la preocupacin tiene el mrito, y responda a ello.
Por ejemplo, ha hecho una oferta de una propiedad al por mayor, y el vendedor di
ce, "Su precio parece bajo. Crea que me podra poner ms para la casa que esto". En p
rimer lugar, clarifique la objecin. "Por tanto dice que la nica cuestin que tiene c
on esta oferta es el precio; es correcto esto? Tiene alguna otra pregunta?" Si e
l vendedor tiene otras preguntas, acuerdo con aquellos primero, y luego dirjase a
la cuestin de precios si todava es un problema. Si el vendedor no tiene otras pre
guntas, entonces trate con la objecin de precios. "Puedo apreciar que esta oferta
podra parecer unos pocos bajos, pero como he dicho, soy un inversionista que se
especializa en la compra de propiedades de mala suerte en debajo del valor de me
rcado. Los tomo como es, por tanto no tiene que hacer ninguna de la limpieza o a
puro. Podra gastar una grande cantidad de tiempo y dinero en esto, y cuando hizo,
su red sera sobre que es con lo que ofrezco. Y si acepta mi oferta, nos podemos
cerrar en tres semanas".
Mire cortinas de humo - suenan a objeciones, pero no son realmente. A menudo una
cortina de humo se bota porque la gente siente que se deberan oponer al menos un
par de veces para reforzar su posicin de negociacin. Por otra parte, una cortina
de humo podra ser un refugio de una objecin verdadera, o podra ser slo una tctica que
se para. Por eso debe clarificar la objecin antes de que responda a ella.
Secretos de la riqueza
No tiene que comprar al precio del vendedor - alguna vez! Siempre compre a su pr
ecio o no compre.
280
transacciones con trastorno o la gente enojada
No importa qu justo y honesto es, siempre hay las situaciones cuando tiene que tr
atar con alguien que se disgusta o enojado. Esto podra ser un comprador, un vende
dor, un arrendatario, un prestamista, un contratista - cualquiera. Si la persona
tiene razn o equivocada, tiene que desactivar la situacin y conseguir cosas en un
equilibrio productivo.
Si la otra persona grita y vocifera, use una tcnica conocida como una "interrupcin
del modelo", el que significa hacer algo neutro para parar la demostracin del co
mportamiento enojado. Podra ser tan simple como peticin de una bebida o si puede c
errar una puerta o ventana. Tambin podra pedir que la persona hiciera una pausa du
rante un momento mientras consigue la pluma y el papel por tanto puede tomar not
as.
Cuando ha puesto su diatriba sostienen, pida que l repita lo que deca por tanto la
puede anotar. Este proceso por lo general disminuye un poco de la clera. Cuando
se termine, lea de vuelta los puntos que se hace en un tono neutro, tomando toda
la emocin de lo que se ha dicho. Pregunte si ha anotado correctamente sus preocu
paciones y si hay algo ms. Si hay, repita el proceso hasta que haya dicho todo qu
e tiene que.
Si la clera se dirige a usted, no tiene que aceptar la culpa. En cambio, diga alg
o como esto: "Nunca fue mi intencin de hacerle enojar. Qu puedo hacer para corregi
r la situacin?" Entonces est tranquilo hasta que consiga una respuesta.
Si la clera se dirige a alguien ms, no participe en la crtica de esa persona. En ca
mbio, sienta empata y averige lo que puede hacer. Diga que "Seguramente entiendo cm
o esto le podra hacer tan enojado. Cmo puedo ayudar?"
Si ha hecho un error, pide el perdn, pero no pide perdn. La gente espera una expli
cacin con una apologa, y esto no es necesario. No tiene que explicar o perdonar; sl
o tiene que tomar la responsabilidad de sus acciones y hacer lo que puede para f
ijar el problema. Todo que tiene que decir es "Por favor perdneme, hice un error.
Qu puedo hacer para hacerlo directamente para usted?"
Cuando la clera no se justifique, no discuta - y no indique qu absurdo la posicin d
e la otra persona es. Use la tcnica de anotacin de sus cuestiones y lectura de ell
os de vuelta; en mayora de los casos, simplemente llevar tiempo para escuchar y h
acer notas se calma bastante para usted para moverse ms all del punto de clera.
17/Comunicacin y Negociacin
281
cmo construir relaciones
Aunque la mayor parte de esto contratos de edicin con bienes inmuebles, el libro
sea realmente sobre relaciones - sus relaciones con sus amigos y familia, con su
s profesores y consejeros, con sus socios, con clientes, y con otros. Las relaci
ones que crea y nutricin son crticas a su xito. Algo que he aprendido es que la gen
te ms talentosa y afortunada me rodeo con, ms rico me hago. El camino hacia el xito
no se puede viajar solo.
En el primer captulo, le dije que he construido mi fortuna basada en tres cosas:
las manos que sacudo, las decisiones que hago, y las acciones que tomo. A "manos
tiemblo", quiero decir relaciones. Nunca poda haber conseguido el xito he hecho i
nsistir en m hacer todo solo.
Las relaciones son un componente bsico fundamental de su xito. Necesita relaciones
en una variedad de niveles, de simple y ocasional a profundo y complejo. Pero n
unca deje a aquellas relaciones ser superficiales. Cuando tiene un inters genuino
en otra gente y es sincero, muestra y se intercambiar.
Para mantener sus relaciones, use cualquier tcnica o trabajos del sistema para us
ted. He conocido a la gente que guarda bases de datos del ordenador complicadas
con archivos sobre todos que encuentran, mientras que los otros tienen un regalo
para recordar nombres, caras y otros detalles sin hacer alguna vez una nota esc
rita. Sin embargo decide hacerlo, hacerlo un punto para construir relaciones que
realzarn su propia vida tanto personalmente como profesionalmente y permitirn que
usted haga lo mismo para otros.
Palabras de sabidura
Cmo acta es cmo atrae. Cuando funciona a un alto nivel - si es ticamente, moralmente
, o desde un punto de vista de habilidades profesional - atrae a otros que son l
o mismo. Esto le provee la oportunidad de construir una red personal y comercial
del mejor y ms brillante adems del suministro de usted y sus socios el apoyo al c
ual tiene que suceder.
282
funcionando con integridad
Absolutamente nada es ms importante en el mundo de los negocios hoy que la confia
nza. S, el conocimiento y la habilidad son importantes. Tener un Equipo de Poder
slido es importante. La construccin de una red que le provee de las conexiones par
a hacer cosas pasar cuando es necesario es importante. Pero sin la confianza, el
resto es prcticamente intil.
La confianza no es algo que crea en un da. Lleva tiempo. La confianza se gana a t
ravs de honestidad, calidad, servicio y rendimiento consecuente con el tiempo. Cmo
consigue esto? Estoy seguro que sabe, pero le recordar de todos modos.
Siempre est verdico sobre sus intenciones. Cuando miente y la gente averigua - y c
ree que m, van - ellos no ir a creerle la prxima vez.
Mantenga una lnea abierta de la comunicacin. Informacin de la parte. Anime la reacc
in. Sepa las preocupaciones de las personas trata con por tanto puede tomar medid
as apropiadas.
Si hace un error, lo reconoce y lo fija. La tentativa de cubrirlo o hacer excusa
s slo compone el problema. Corrija la situacin y circule.
Siempre d a la gente ms que esperan. Nos hemos todos decepcionado cuando alguien p
rometi ms que podran - o iban - entregar. Underpromising y la sobreentrega realment
e encantan slo ms que a sus clientes y socios; claramente demuestra que es de conf
ianza y merece el respeto.
No se tiente moverse en un rea gris slo porque cree que se la puede llevar y las g
anancias podran ser sustanciales. Cuando las apuestas son altas, su integridad de
bera ser an ms alta.
Finalmente, recuerde que la confianza es una calle de doble sentido. Como quiere
ganar la confianza de sus socios, tan deberan ser de usted. Y si resultan poco f
iables, los quitan de su red.
No digo que los sinvergenzas no se enriquecen. Tristemente, pasa todo el tiempo.
Pero cuando aade la arena, nunca sabe cuando la fundacin cambiar y su casa vendr est
rellndose abajo alrededor de usted. Aada la roca - es decir en verdad, honestidad
e integridad - y puede ser confidente que su fundacin es segura y puede aguantar
cualquier tormenta.
17/Comunicacin y Negociacin
283
Comunicacin del CONSEJERO DEL MILLONARIO y toques de luz de la negociacin
Los comunicacin Fuerte y habilidades de la negociacin son esenciales para el xito e
n cualquier negocio. Puede hacer el dinero en bienes inmuebles, pero tiene que t
ratar con la gente hbilmente para hacerlo.
Los Escuchan activamente. Concntrese en lo que la otra persona dice y responda co
n comentarios que dejan claro que entendi. Evite ser crtico.
escuchando para lo que la otra persona quiere y necesita, tambin estar clara sobr
e su propia posicin y lo que tiene que hacer la transaccin trabajar.
errores de Comunicacin incluyen la discusin, la interpretacin como una vctima, la op
inin, oneupmanship, chismear y la interrupcin.
consejos de negociacin de bienes inmuebles Clave incluyen lmites que ponen y atene
rse a ellos; dejar cuarto para negociacin en su oferta inicial; la ayuda a compra
dores nuevos (o vendedores) se siente segura sobre la transaccin; y hacer pregunt
as para confirmar entendimiento y acuerdo.
Los no hacen slo acuerdos, construyen relaciones. Las relaciones son un component
e bsico fundamental de su negocio y su xito.
Siempre funcionan con verdad, honestidad e integridad.
18 CAPTULO
El final
Para usted, el principio
Este ltimo captulo del Consejero de Bienes inmuebles del Millonario puede ser el f
inal del libro, pero es slo el principio de su futuro.
Si todava trabaja para alguien ms, el da deja su trabajo podra ser uno de los das ms
mocionantes de su vida. Pero est preparado. Algunas personas recomiendan que pong
a lo que empieza a marchar lo ms largo posible. Despus de todo, dicen que tiene ve
ntajas y la seguridad de un sueldo. Digo ser razonable y prudente, pero tan pron
to como ha alcanzado la independencia financiera, dej su trabajo y va a la fabric
acin de dinero de trabajo de jornada completa. La recepcin de ventajas a travs de u
n trabajo es el modo ms caro que los puede conseguir, porque pasa su tiempo ayuda
ndo a alguien ms a hacerse rico ms bien que construir su propia fortuna. Y el nico
sueldo que es realmente seguro es el que que crea para usted.
Una vez que haya conseguido la independencia financiera, el siguiente paso es la
riqueza. Y si usa las tcnicas en este libro, vendr ms rpido y ms fcil que alguna vez
pensaba posible.
Cundo sea rico, ser perfecta su vida? Dudo de ello. Todava tendr problemas - malente
ndidos con su cnyuge y sus nios que prueban sus lmites y su paciencia. Se debera enf
rentar con su propio o los problemas de salud de sus queridos. Las cosas mecnicas
todava se estropean, la gente le defrauda, y llover cuando esperaba el tiempo sol
eado. Esto es la vida,
285
286
y no es perfecto. Pero ser una parte entera ms fcil a tratar con cuando sea rico. C
omo mi buen amigo Tony Youngs dice, "Cuando es rico, todava tiene problemas, pero
 llega a ellos en el estilo".
As pues, ahora que sabe sus opciones en bienes inmuebles, qu hace despus?
tasan su mercado
Como lee sobre los modos diferentes que puede invertir en bienes inmuebles, prob
ablemente le gustaron unos mejor que otros. Pero antes de que tome una decisin fi
nal en los tipos de transacciones quiere hacer, tasar su mercado de una manera r
ealista para asegurarse que el potencial est all. Por ejemplo, si le gusta la idea
de comprar el juicio hipotecario, estar seguro que hay bastante juicio hipoteca
rio en el rea donde quiere trabajar. Donde vivo en el Coral del Cabo, Florida, la
oportunidad del juicio hipotecario es muy estrecha; pero a travs del puente en l
a fortaleza Myers, es mucho mayor. Y en una ciudad como Atlanta, podra trabajar 2
4 horas por da y todava no tener el tiempo para manejar hasta una fraccin de todo e
l juicio hipotecario.
Cmo conduce esta evaluacin del mercado? Lea el peridico - la seccin comercial, los a
nuncios clasificados, y los avisos legales - para un sentido slido del mercado. A
fliese a su club de inversionistas de bienes inmuebles local, club del propietari
o u otra organizacin similar; averiguar rpidamente donde los miembros hacen su dine
ro, porque hablarn de sus acuerdos. Hable de hipotecar a agentes de bolsa, presta
mistas y otros inversionistas; sern contentos de darle su opinin del mercado y don
de las mejores oportunidades son. Si quiere al atajo este proceso, toma nuestra
formacin. Nuestros instructores trabajan con usted para ayudarle a reconocer el p
otencial de su mercado especfico.
Secretos de la riqueza
Es un resultado directo de la gente con la cual pasa la mayor parte de tiempo, a
s rodese con millonarios y la gente afortunada de todas las condiciones sociales q
ue le puede ayudar a ponerse donde quiere ser. Su viaje ser ms rpido y ms fcil que po
dra imaginar alguna vez.
18/El Final
287

HISTORIA DE XITO
Dilacin no paga
Un fter aprendizaje cmo comprar la propiedad al por mayor en nuestro programa de
capacitacin, Dan Davis gast un ao entero aplazando el principio de su carrera de bi
enes inmuebles. "El punto fundamental era que demasiado me asust slo", dice. Final
mente decidi que era el tiempo para la accin, por tanto "Enroll mis mangas y fui al
trabajo". Al final de ao, posey 31 propiedades en total 36 unidades con un valor
valorado total superior a $1 milln. Las propiedades se compraron en el 65 a 85 po
r ciento de su valor valorado y generan 3000$ por mes en el flujo de fondos posi
tivo. Y su capital propio ha ido de slo el capital en su de casa (menos de 20000$
) a 250000$.
"No mal para alguien cuyo objetivo era hacer unos dlares suplementarios por tanto
se podra permitir a enviar a su hija al colegio", observa. "Huelga decir que, mi
s objetivos son diferentes ahora. Una buena voluntad de trabajar, la informacin c
orrecta y alguien que apoyar y consejero es una combinacin con slo un resultado: xit
o!"
inventarian sus recursos y desarrollan un plan
El siguiente paso debe hacer un inventario de sus recursos y reunir un plan de a
ccin. Por recursos, quiero decir financiero, informativo, y emocional.
Sus recursos financieros incluyen dinero efectivo, cuentas de la inversin, reserv
as, bienes inmuebles, y otros activos no monetarios as como su crdito disponible.
Sus recursos informativos son lo que sabe, la gente que es miembros potenciales
de su Equipo de Poder, y cmo puede ganar el conocimiento adicional. Y sus recurso
s emocionales incluyen el apoyo que tiene de miembros de familia y amigos.
Con un cuadro claro de su mercado y sus recursos, puede reunir un plan. El plan
comienza con objetivos. Cuantos bienes inmuebles hacen quiere
288
poseer y por qu fecha especfica? Cunto flujo de fondos quiere las propiedades de ge
nerar? Decir que quiere "ser rico" no es un objetivo - es una fantasa. Para decir
que dentro de los prximos dos aos quiere poseer 25 propiedades rentables residenc
iales con un total de 75 unidades (una combinacin de viviendas unifamiliares, dup
lexes, y fourplexes), con una capacidad adquisitiva valorada colectiva de al men
os $2 millones, generando 9000$ por mes en el flujo de fondos positivo - ahora,
esto es un objetivo. Es especfico, es mensurable, es factible, y puede reunir fcil
mente un plan de ponerse all.
Algunas personas lo encuentran con fuerza definiendo ese objetivo inicial porque
, tanto como les gustara ser ricos, hay algo profundamente abajo dentro de ellos
que les dice que no pueden. Oyen una pequea voz fastidiosa diciendo que podran ser
capaces de comprar unas piezas de bienes inmuebles, pero nunca sern un propietar
io a cientos de arrendatarios. Podran ser finalmente capaces de permitirse una ca
sa de su propio, pero nunca ser la casa grande de un milln de dlares. Aqu est cmo cal
ar a los que sabotean pequeas voces: Anote el objetivo, mrelo y pregntese, "Es dign
o este objetivo de m?" no "Soy digno de este objetivo?"
El siguiente paso debe tomar su objetivo grande y dividirlo abajo en pequeos paso
s. No tiene que comenzar a pensar cmo va a ponerse a $1 milln. Piense cmo puede hac
er 3000$ o 4000$, y poner esto en su plan. Entonces piense cmo puede hacer 5000$
o 10000$, y planear para esto. Su plan podra comenzar con hacer algunos capirotaz
os rpidos de propiedades al por mayor de generar bastante dinero efectivo para co
mprar un edificio de la multiunidad. O podra querer reconstituir algunas propieda
des afligidas y venderlos por el dinero efectivo inmediato o ponerlos en su carp
eta como alquileres.
Si se concentra exclusivamente en el objetivo ms grande, nunca se pondr all. Si no
posee ningunos bienes inmueble, o aun si posee slo su propia casa, la adquisicin d
e 75 unidades en dos aos parece a un logro monumental. Haga las matemticas, sin em
bargo, y significa que slo tiene que comprar 3,1 unidades por mes - menos de 1 un
a semana. Dos duplexes, y ha golpeado su objetivo para el mes. Podra hacer esto?
Karen Herrera compr 32 unidades en un da solo - y lo hizo sin el dinero abajo. Pie
nso Karen una persona bastante especial, pero lo que hizo es algo que cualquiera
puede hacer. Esto es lo que los estudiantes de Whitney Canada Beverly Martin y
Debbra Greig me dijeron tambin. En su primer mes como inversionistas de bienes in
muebles, cerraron tres acuerdos, hicieron 50000$, ganancia, y se hicieron los du
eos de 350000$ en bienes inmuebles. Aprendieron las tcnicas y los aplicaron, como
puede e ir.
18/El Final
289
Comience con la reunin de los nmeros y unas fechas lmites. Quiere 50 unidades en do
s aos? BIEN, esto es 25 unidades el primer ao. Dos unidades por mes. Una unidad ca
da dos semanas. Complot que en un calendario.
Ha pensado ya probablemente en las tcnicas que quiere usar, as pngalos en su plan.
Cunto juicio hipotecario? Cuntas propiedades al por mayor? Una vez que los posea,
cuntos arrendatarios tradicionales y cuantos arrendatarios de la opcin del arriend
o quiere? Ahora, piense en cmo va a localizar estas propiedades, arreglarlos y en
contrar a arrendatarios o compradores para ellos. He explicado cmo comprobar el c
lassifieds, lea la seccin legal y deseo a travs de vecindades. La utilizacin de aqu
ellas recomendaciones, reunidas un plan que encajar sus objetivos. Gloria Steinem
tena razn en el objetivo cuando dijo, "La gente rica planea para cuatro generacio
nes. La gente pobre planea para la noche del sbado".
Secretos de la riqueza
La gente rica no depende de slo una fuente de ingresos. Tienen corrientes de ingr
esos mltiples, que es por qu le he mostrado una variedad de modos de generar el di
nero efectivo y construir la riqueza. Est sin falta que su plan incluye la aplica
cin de varias de mis tcnicas probadas.
290

HISTORIA DE XITO
Conocimiento + determinacin = xito
G ary S. s situacin pareci desesperado. Se haba despedido de su trabajo, los colecci
onistas de la cuenta le perseguan, y tena un capital propio negativo de 48000$ . "T
engo la esposa ms bonita y nios que ha visto alguna vez, y merecieron mejor", dice
.
Quiso asistir a mi programa de capacitacin de bienes inmuebles de tres das y trat d
e prestar dinero de sus padres. Dijeron no. Le dijeron que no saba nada sobre bie
nes inmuebles, era demasiado estpido para hacer cualquier acuerdo, y mi programa
era una timo de todos modos. Pero su suegro quiso arriesgarse en el sueo de Gary
y le dio el dinero para el seminario.
Al final de sesin de formacin, Gary golpe la marcha de la tierra. Encontr siete prop
iedades en dos semanas, hechas ofertas ningn dinero abajo en todos ellos y se baj
para cada uno. Y en su cabeza, oy la voz de su padre diciendo que no poda hacer es
to, que no trabajara, que era slo una timo.
Pero Gary se determin. Decidi tratar de alinear el banco financiando antes de hace
r otra oferta de la propiedad. Fue a 21 banqueros y oy no 21 veces. Entonces el sig
uiente banquero dijo algo que son. Dijo, "Me gusta usted, pero ahora mismo no hay
nada que pueda hacer". Gary record lo que le haba enseado sobre bancos no siempre
ser capaz de hacer prstamos debido al estado de sus propias carpetas, por tanto d
ijo, "Veo. Es pesada la carpeta un poco en un lado, verdad?" El banquero slo sonr
i y le dijo intentar otra vez ms tarde.
Unos banqueros ms, muchos ms que no son, y luego encontr el que que buscaba. Las me
morias de Gary, "Dijo, Encuentran algo y me lo traen. Me excit. Encontr un edificio
valorado en 98000$. Ofrec 72000$ y pregunt si el vendedor tomara el resto en una se
gunda hipoteca para ser pagada por el 10 por ciento de la ganancia del alquiler
despus de todos los gastos. Dijo s". Ese acuerdo ningn dinero abajo era el primero sl
de muchos acuerdos exitosos para Gary. Ahora posee ms de 250000$ en bienes inmue
bles,
18/El Final
291
todos comprados sin dinero efectivo abajo; tiene su propia compaa de contraccin y a
umenta constantemente sus posesiones.
"Puedo asegurar ahora a mi familia de la manera merecen", dice Gary. "Y ahora mi
mam trabaja para m".
funcionamiento del plan
Una vez que haga anotar un plan con pasos especficos y fechas lmites, lo ponga en
la accin. Esto puede ser una de las cosas ms difciles para usted de hacer, pero es
el nico modo que convertir sus sueos en la realidad. Ese primer paso de accin puede
sentir que se baja de un acantilado, pero no es. Est preparado, sabe lo que quier
e, y tiene un plan de conseguirlo. Recuerde, toma la actividad para ver resultad
os. Si no hace algo, nada pasar.
Se preocupa que algo se equivoque? Esto es normal. Pero en qu se tiene que concen
trar pone en prctica su plan de accin y hace cosas ir el derecho. Seguramente est p
reparado para lo que har si hay un gancho, pero concntrese en el positives. El asp
ecto slo de lo que se podra equivocar permite a todos ustedes clases de disculpas
no por poner en prctica su plan. Veo esto en algunos de nuestros estudiantes. Por
cualesquiera motivos, tienen miedo de intentar, por tanto buscan todos los moti
vos no a - y si el vendedor no se revele durante el cierre, y si all sea ms incorr
ecto con la propiedad que pensaba, y si el arrendatario se mude antes de que el
arriendo aumente, y si un tubo se rompa en medio de la noche. Pasan estas cosas?
A veces. Pero la mayor parte de sus transacciones de bienes inmuebles irn suavem
ente y cedern las ganancias que quiere.
No piense tanto en lo que se puede equivocar como hace sobre lo que puede ir el
derecho. Seguramente tiene que hacer anlisis peores tras acuerdos, pero saber que
el caso peor raramente pasa. Slo recuerde: Cuando es bueno en la fabricacin de ex
cusas, es difcil sobresalir en algo ms.
Palabras de sabidura
No est nervioso de la vocacin en respuesta a anuncios clasificados o Para signos d
e venta. Recuerde, la gente que coloca anuncios y presenta signos le quiere
292
llamarlos. De hecho, han gastado el dinero - y en caso de muchos diarios de circ
ulacin grande, una grande cantidad del dinero - para conseguir que usted llame. T
ienen un problema del cual quieren deshacerse, y slo podra ser la solucin. As recoja
ese telfono y disco con la confianza.
apoyo invisible: el valor de una fundacin profunda
De rascacielos altsimos sobre ciudades a casas de un piso en los barrios residenc
iales, cada edificio tiene una fundacin. Ms alto el edificio, ms profundo la fundac
in. Si los arquitectos usaran la misma fundacin para un alto de 20 pisos que hicie
ron para una casa de madera de dos pisos, la construccin no la hara probablemente
por delante del tercer piso. De hecho, en cada construccin proyectan una cantidad
de tiempo enorme, energa, y los materiales se invierten en una parte del edifici
o que nunca se ve: la fundacin.
Su fundacin, esa plataforma en la cual su futuro se construir, es el conocimiento.
Ms conocimiento tiene, ms profundo su fundacin. Ms profundo su fundacin, ms alto su
lcance ltimo.
nunca dejan de aprender
Una de las cosas ms emocionantes de este negocio es que puede hacer bienes inmueb
les tan mal como se puede hacer y todava hacer el dinero. Y cuando lo hace bien,
no hay absolutamente lmite de lo que puede conseguir.
La mejor manera de hacer esto o cualquier negocio bien deben comenzar con el con
ocimiento y seguir aprendiendo. Comience con los recursos puestos en una lista e
n este libro. Entonces lea ms libros y revistas. Escuche cintas. Mire vdeos. Asist
a a seminarios y programas de educacin de alto nivel. Una de nuestras compaas, Whit
ney Education Group, se concentra en adultos de formacin para segundas carreras e
n inversin inmobiliaria y espritu emprendedor. Tenemos 11 centros de formacin a tra
vs de los Estados Unidos ms centros en Canad y el Reino Unido. Cada semana, estos c
entros estn llenos de estudiantes que estn siendo entrenados en un aula por instru
ctores vivos, que tambin son inversionistas expertos, y luego sacado para
18/El Final
293
formacin de campaa prctica, prctica. Esta gente entiende el valor de la educacin de t
oda la vida, y ha tenido el privilegio de reunin slo de algunos de ellos en las pgi
nas de este libro. Le impulso a afiliarse a sus filas y adquirir el conocimiento
en el cual su xito se puede construir.
Ms all de la educacin estructurada, aprenda algo de cada acuerdo, si pasa o no. De
hecho, aprender tanto, o ms, de los acuerdos que pierde como va de los acuerdos qu
e hace.
Encuentre a un consejero - alguien que trabajar con usted un en un. De hecho, pro
bablemente debera tener ms de un consejero. Todava tengo consejeros que son experto
s en reas diferentes a quien a menudo doy vuelta. Es algo que siento tan fuerteme
nte sobre que creamos un programa mentoring como la parte de nuestra compaa. Tenem
os ms de 30 consejeros de jornada completa cuyo trabajo es trabajar un en un con
nuestros estudiantes. Vendrn a su casa, le tomarn a la mano y andarn usted a travs d
el proceso de empezar. La seccin de recursos de este libro perfila algunos de nue
stros programas y le dice cmo averiguar ms sobre ellos.
Sepa que con ms conocimiento viene menos miedo. Y el conocimiento viene de formac
in y experiencia. Por eso el aprendizaje nunca se debera parar. Siempre hay alguie
n que le puede ensear algo.
Secretos de la riqueza
Haga su crecimiento geomtrico, ms bien que lineal. En otras palabras, no lo haga u
n acuerdo a la vez. Tenga acuerdos mltiples que continan inmediatamente. Mientras
espera la financiacin segn un acuerdo, buscar la siguiente propiedad. Mientras los
trabajadores reconstituyen la casa compr la semana pasada, cerca en otra casa es
ta semana. Si tiene 4 o 5, o hasta 10 o 20 acuerdos que continan inmediatamente,
cualquiera de ellos puede fracasar sin causarle un grave problema.
pensamientos de cierre
Espero que ya que lea este libro, era capaz de ver la pasin que siento para biene
s inmuebles y para el aprendizaje. Soy un producto de mi industria. Le un libro,
294
Compr una pieza de propiedad, e hice el dinero. Por tanto le ms libros, compr ms prop
iedades e hice ms dinero. Entonces decid escribir mi propio libro. Ese primer libr
o era el trampoln a la creacin de una compaa dedicada al ofrecimiento de productos e
ducativos y programas en la construccin de la riqueza.
Hoy, mis posesiones de bienes inmuebles son globales en el alcance. Y tengo estu
diantes alrededor del mundo usando mis tcnicas para conseguir la independencia fi
nanciera, la seguridad para el futuro y la riqueza verdadera para s y sus familia
s. Espero que se haga uno de ellos.
Har errores a lo largo del camino? Seguramente. Tendr acuerdos que parecieron a un
a cosa segura, pero entonces se deshicieron en el ltimo momento? Por supuesto. No
puede tener el xito sin el fracaso. Cuando piensa en Babe Ruth y Reggie Jackson,
piensa en superestrellas del bisbol, verdad? Pero Babe tach casi el 16 por ciento
de sus tiempos en el murcilago, y Reggie Jackson tach ms del 26 por ciento de sus
tiempos en el murcilago.
La diferencia entre una persona afortunada y una quien no es es que una persona
afortunada no deja al fracaso convertirse en un control policial. La gente afort
unada aprende de sus fracasos, hace cambios de su estrategia si tienen que, y se
guir adelantndose. La gente afortunada no hace todo perfectamente; slo hacen cosas
inteligentes.
Sabe la definicin de locura: hacer la misma cosa repetidas veces y esperar result
ados diferentes. La definicin de inteligente hace la misma cosa bastante para des
arrollar una proporcin de resultados por tanto sabe que esperar y cambios que hac
en luego de su tcnica para mejorar sus resultados.
La gente inconscientemente y sin estar consciente se restringe. Pero confe en m cu
ando le diga: no tiene una pista cmo alto an es alto. Si slo se da una posibilidad,
puede llevar a cabo tanto ms que alguna vez pensaba posible.
Suyo en xito, Russ Whitney

EL EQUIPO DE LA RIQUEZA
En la reunin de mi organizacin de formacin, he reunido un equipo de las mentes mejo
res y ms brillantes en inversin inmobiliaria, proteccin de los activos, arranques c
omerciales, mercadotecnia y direccin. Esta gente arregla nuestro Equipo de la Riq
ueza. Sus contribuciones a este libro eran sustanciales y quiero que usted los e
ncuentre.
Jim Aviza. Como un instructor para Whitney Education Group, Jim Aviza ha enseado
a miles de estudiantes los secretos de direccin de la propiedad y flujo de fondos
. Tambin es el presidente de Northeast Management and Realty and Northeast Proper
ties, LLC. Durante las dos dcadas pasadas, Jim ha comprado personalmente y ha ven
dido cientos de propiedades, y actualmente posee y maneja varios cientos de unid
ades del alquiler residenciales as como oficinas comerciales y espacio comercial.
Don Burnham. En su papel de un entrenador para Whitney Education Group, Don Burn
ham, usando un estilo relajado pero cuidadoso que los estudiantes aprecian, ensea
de ambos los niveles fundamentales y avanzados. Don sostiene una licenciatura e
n la direccin comercial y un ttulo de mster en la educacin y ha sido un empresario a
fortunado desde 1969. Ha hecho millones en la compra de descuento de notas de bi
enes inmuebles y bienes inmuebles, y con entusiasmo comparte sus tcnicas en el au
la y a travs de dos libros publicados.
313
314 el equipo de la riqueza
Shawn M. Casey. El abogado Shawn M. Casey extensamente se reconoce como un exper
to financiero principal en los campos de proteccin de los activos, planificacin fi
scal y creacin de la riqueza, y es un instructor en aquellos sujetos con Whitney
Education Group. Muestra el hombre medio cmo usar estrategias legales simples de
reducir o eliminar impuestos, proteger activos y cultivar el patrimonio personal
. Usando sus propias tcnicas ms aquellos de otros en el equipo de Whitney, Shawn h
a construido una fortuna personal que le pone bien ms all del estado del millonari
o.
Robert W. Demes. Un economista por la educacin, Robert W. Demes ensea la proteccin
de los activos para Whitney Education Group y es el director general del desarro
llo Monterey en Costa Rica. Robert tiene ms de dos dcadas de la experiencia en la
banca internacional, que se especializa en traslado comercial y desarrollo. En s
u carrera, ha diseado y ha construido ms de $40 millones en el desarrollo comercia
l y residencial.
David Gilmore. David Gilmore ha estado invirtiendo en propiedades residenciales
y comerciales desde 1979. Su experiencia prctica cubre todos los aspectos de bien
es inmuebles, incluso desarrollo, edificio, ventas y financiacin. Es un instructo
r certificado para la Academia de Formacin de Bienes inmuebles de Russ Whitney y
ayud a Russ a desarrollar el programa de capacitacin de Inversin de Bienes races com
erciales. David es un millonario autohecho y ha enseado nmeros innumerables de est
udiantes seguir en sus pasos.
El equipo de la riqueza
315
Kevin Haag. Kevin Haag posee una de las oficinas de bienes inmuebles independien
tes ms grandes de Florida sudoeste y ha supervisado ms de $200 millones en transac
ciones de bienes inmuebles. Como uno de los agentes de bienes races personales de
Russ Whitney, es un miembro del Equipo de Poder de Russ y ha enseado a cientos d
e estudiantes de Whitney cmo elegir, y trabajar con eficacia con, un corredor de
bienes races. Con sus propias posesiones de bienes inmuebles superior a $10 millo
nes, Kevin sigue creando oportunidades de sus inversionistas.
Jean Lapointe. Jean Lapointe es un consejero para Whitney Education Group en Can
ad. Sostiene licencias de bienes races tanto en los Estados Unidos como en Canad y
es un agente de bolsa de la hipoteca canadiense con experiencia de los 15 aos en
bienes inmuebles y descuento hipotecar. Sigue invirtiendo activamente en bienes
inmuebles e instrumentos de deudas, y ha asistido a estudiantes canadienses en ms
de $55 millones adquisitivos en la propiedad con financiacin creativa y tcnicas ni
ngn dinero abajo.
Glenn Purdy. Combinando la maestra en bienes inmuebles, finanzas, mercadotecnia y
negocio internacional, Glenn Purdy trae una riqueza de talento y recursos a Whi
tney Education Group. Ha estado comprando bienes inmuebles desde 1988 y ha posedo
la propiedad en los Estados Unidos, Canad y el Reino Unido. Actualmente posee y
hace funcionar siete negocios diferentes y es un entrenador dinmico, enrgico, y qu
e autoriza y orador.
316 el equipo de la riqueza
David Shamy. David Shamy es un consultor-orador para Whitney UK y tambin un altav
oz-entrenador para Me ensea Comerciar en los Estados Unidos. Recibi un ttulo de mste
r honorario en la inversin inmobiliaria del Instituto de Meta en 1995, ha dado un
a conferencia durante 23 aos y es el autor de 17 libros. Con un cuarto del siglo
de la experiencia en la inversin inmobiliaria y una carpeta personal de propiedad
es por valor de millones de dlares, David excepcionalmente se califica para entre
nar a futuros millonarios construir la riqueza a travs de bienes inmuebles.
Jim Shead. Jim Shead es un entrenador para Notas de Descuento de Whitney Educati
on Group & Hipotecas y tiene su propia compaa de financiacin. Es un empresario afor
tunado que compra y tira propiedades al por mayor; adems, compra, se vende, y age
ntes de bolsa notas privadas e hipotecas.
Larry Simons. Con ms de un cuarto de siglo en el negocio de bienes inmuebles, Lar
ry Simons tiene una cantidad enorme del conocimiento para compartir con los estu
diantes de Whitney que asisten a formaciones en el Coral del Cabo. Larry posee H
ome Hunters USA, Inc., un alquiler de bienes inmuebles, ventas y empresa de gest
in de la propiedad. Una filial, Home Improvement USA, Inc., maneja el mantenimien
to de la propiedad y la rehabilitacin. Larry tambin es uno de los agentes de biene
s races de Russ y un miembro del Equipo de Poder de Russ. Las posesiones de biene
s inmuebles de Larry incluyen viviendas unifamiliares, unidades de la multifamil
ia y propiedad comercial.
El equipo de la riqueza
317
Gary G. Tharp. Gary G. Tharp es un miembro emrito mayor de la facultad del Instit
uto de Bienes inmuebles de la Inversin Comercial y un instructor popular con Whit
ney Education Group. Ha estado invirtiendo en bienes inmuebles desde 1966, ha re
cibido numerosos premios por sus logros en el campo de bienes races comerciales y
tiene authored muchos artculos y cursos de bienes inmuebles de la inversin. Sus p
ropias posesiones incluyen varios edificios de oficinas en el centro de la ciuda
d Orlando.
Pete Youngs. La habilidad de entregar los resultados de la calidad ms alta al pre
cio ms bajo posible ha ganado edificio de Pete Youngs y contratos de renovacin con
tales clientes prestigiosos como el Centro de Distribucin de Publix (atendiendo
Supermercados de Publix), Hoteles de Marriott, MCI y los Juegos Olmpicos de 1996
en Atlanta. Como un especialista de la rehabilitacin de la propiedad para la part
e de formacin de la extincin del derecho de redimir de los programas de Whitney Ed
ucation Group, Pete muestra a sus estudiantes cmo salvar hasta el 75 por ciento e
n apuro y gastos de mantenimiento. En la cooperacin con su hermano Tony, Pete pos
ee ms de 50 propiedades y prcticas lo que ensea.
Tony Youngs. Especializndose en propiedades de la extincin del derecho de redimir,
Tony Youngs ha adquirido y ha ayudado a cientos de otros a adquirir FHA, VA, HU
D, REO, prejuicio hipotecario y subast la propiedad por todas partes de Norteamric
a. Tony es un especialista de la extincin del derecho de redimir para Whitney Edu
cation Group, y sus estudiantes se ponen para dar un toque en una riqueza de pri
mera mano, conocimiento de la lengua clara y experiencia presentada en un refres
camiento, estilo prctico. Con su hermano Pete, Tony posee la utilizacin comprada d
e las ms de 50 propiedades de las tcnicas de la extincin del derecho de redimir que
ensea.

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n Bermel al 800-621-9621, ext. 4455, bermel@dearborn.com.
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