Español FLIP - How To Find, Fix, and Sell Houses For Profit-McGraw-Hill (2006)

casas para remodelar CMO ENCONTRAR, arregle Y VNDASE
CASAS PARA GANANCIA
Advertencia
Qu ests buscando? Cuando recogi este libro, buscaba algo. Sabe cul es? La ganancia d
e dinero extra? El descubrimiento de una nueva carrera? El comienzo de su propio
negocio? O tal vez se atrae slo a la idea de arreglar casas.
Entr en bienes inmuebles cuando tena veintiuno ao, y buscaba algo tambin. Al princip
io, crea que slo quise hacer un poco de dinero directamente del colegio. Ms tarde,
descubr que tambin podra construir una carrera. Entonces, dentro de unos aos, realic
que podra comenzar mi propio negocio de bienes inmuebles. E hice.
Cuando viaj este camino, algo interesante pas: me encontr asumiendo un compromiso ms
profundo y ms significativo a bienes inmuebles. Por qu? Como realic que sobre todo
ms, los bienes inmuebles son una oportunidad de inversin prcticamente ilimitada.
Lo que me sorprendi era cmo pocas personas realmente entendieron esto. Pareci que l
a gente dio un consejo del sombrero a bienes inmuebles cuando dijeron, La mejor i
nversin que alguna vez hice compraba mi casa. Sin embargo, not que no siguieron com
prando y vender bienes inmuebles. Parecera que la compra de la propia casa de alg
uien era slo una inversin casual. La cosa graciosa consiste en que lo que era verd
ad entonces todava es verdad hoy: La mayor parte de personas son, a lo ms, inversi
onistas casuales. Esto es uno de los motivos I decid-
vii
editor para escribir la serie del Inversionista de Bienes inmuebles del Millonar
io. No slo quise que todos reconocieran que los bienes inmuebles son una maravill
osa oportunidad, quise que la gente lo aprovechara.
En el verano de 2004, comenc a hacer la investigacin para mi segundo libro, El Inv
ersionista de Bienes inmuebles del Millonario. Como la parte de esa investigacin,
mis coautores y yo entrevistamos a ms de 100 inversionistas del millonario de to
das las condiciones sociales y de todas partes de Norteamrica. El grupo que descr
ibimos era tan diverso como tena xito. Aprend mucho de aquellas conversaciones - ms
que podra caber en un libro - y muchas de las personas a las cuales me dirig hizo
una impresin fuerte y durable en m.
El almiar y Clay son dos de aquellas personas. No slo son ellos inversionistas, d
irigen una compaa, HomeFixers, que ayuda a cientos de otros inversionistas cada ao.
Lo que traen a la mesa es el conocimiento de tachuelas de cobre ganado con esfu
erzo a partir de ms de quince aos del personal escopeta que invierte as como monta
a caballo en ms de 1000 capirotazos con sus clientes. Con fuerza se presionara par
a encontrar que cualquiera con el mayor mundo real experimenta en el proceso de
remodelar casas.
Rick una vez coment que realmente no se hizo bueno en la fijacin y remodelar casas
hasta que tuviera tres yendo al mismo tiempo. Tres, parece, era ms que hasta los
inversionistas ms organizados se podran manejar con eficacia sin un sistema slido,
probado para dirigir sus acciones. Cuando pregunt cuntos podran manejar hoy, Rick
y Clay contestaron que con el sistema haban afilado durante los aos, podran manejar
hasta diez capirotazos a la vez. Esto me intrig, y saba que quise llegarlos a con
ocer mejor.
Seguimos encontrndonos, y descubr que no eran hacedores slo excelentes sino tambin d
edicaron a profesores. stos eran dos tipos que amaron lo que hacan y de verdad se
preocuparon por la ayuda de otros a tener xito en la fijacin y remodelar. Despus de
conseguir una mirada buena a su negocio, descubr que su conocimiento era tan eno
rme como sus sistemas bien se definieron. Saban lo que hacan. Un poco ms tarde, inc
ubamos la idea para ellos de compartir sus sistemas y conceptos con otros. Esto
era cuando este libro, de golpe, naci.
Advertencia de viii
Me excito con este libro. Pocas personas saben ms sobre arreglar casas de la fami
lia sola para la ganancia que Rick y Clay hacen. Sus perspicacias sobre el anlisi
s de una propiedad del de golpe potencial traern la claridad a su toma de decisio
nes. Sabr cuando comprar y cuando alejarse. Su frmula de la oferta es la ms prctica
y exacta he visto. Una vez que lo entienda, no querr comprar una propiedad sin el
lo. Su proceso de construccin gradual solo vale el precio del libro. Le guardar a
tiempo y en el presupuesto.
Encima y ms all de Rick y la maestra tcnica probada de Clay, aqu est lo que he venido
para saber sobre ellos: se acercan a su trabajo con integridad y entusiasmo. Su
filosofa de la inversin de bienes inmuebles se forma tanto por un deseo de hacer u
na ganancia honesta como por un deseo de hacer el trabajo del verdadero valor.
Es un gran honor de hacer Rick y Clay escriben este libro para la serie del Inve
rsionista de Bienes inmuebles del Millonario, un libro sobre un sujeto muy impor
tante: cmo encontrar, arregle y casas para remodelar casas para la ganancia. Si d
ecide seguir el mapa han presentado para usted, francamente creo que tomar una pe
rsonalmente realizacin y viaje econmicamente provechoso.
Disfrute del paseo!
Advertencia
Autor de Gary Keller del corredor de bienes races del millonario
y el inversionista de bienes inmuebles del millonario
ix
Esta pgina intencionadamente se fue en blanco
Reconocimientos
Antes que nada queremos expresar nuestra gratitud a Gary Keller y el equipo de K
eller Williams para darnos la posibilidad de escribir este libro. Nos honramos d
e ser una parte de la serie del Inversionista de Bienes inmuebles del Millonario
y tenemos suerte de acompaar con una organizacin tan profesional. Gracias, Gary,
para la oportunidad y para sus muchas contribuciones a este libro.
Jay Papasan en Keller Williams proporcion el apoyo enorme en la orquestacin del pr
oyecto de su inicio a travs de al final. Su visin, perspicacia y maestra eran inest
imables. No le podemos agradecer bastante su dedicacin al de golpe.
Estamos agradecidos a Dave Jenks para el tiempo gast leyendo y corregir el manusc
rito. Es un maestro de bienes inmuebles y escritura inspiradora. Tambin nos gusta
ra expresar nuestra gratitud a otros en Keller Williams que ayud a hacer el de gol
pe una realidad, incluso Jim Talbot, el Proscrito de Jefre, Olga Uchitel, Suman
Jagdish, Dawn Sroka y Maryanne Jordan.
Gracias enormes van a Chuck Faust para authoring el argumento y personajes de Sa
mantha, Ed, Mitch, Amy, Bill, y Nancy. La dedicacin de Chuck al entendimiento cmo
los inversionistas de bienes inmuebles piensan es evidente en el de alto nivel d
el realismo de nuestras narrativas. Muchas gracias a Meredith Davis para aadir vi
da y personalidad a los caracteres narrativos. Gracias a Paige Hamilton, que inf
atigablemente corrigi y reedit, haciendo el de golpe un mejor libro.
xi
El equipo de HomeFixers era enormemente soportante en la ayuda de nosotros a hac
er juegos malabares las tareas de escribir un libro dirigiendo un negocio. Ofrec
emos el agradecimiento especial a Rebekah Kern para su compromiso tanto a HomeFi
xers como a nosotros. No lo podamos haber hecho sin ella! Tambin damos gracias a C
hris Glass para la perspicacia penetrante y creatividad que ayud a formar muchos
de los conceptos en el de golpe.
Un agradecimiento especial a nuestro HomeFixers afila a Chuck Whiteside, James y
Colina de Dangela, Andy y Cindy Davies, y Greg y Eursula Clarkson. Estos tipos
hacen su sustento en la inversin inmobiliaria. Su conocimiento y sabidura eran eno
rmemente valiosos en la ayuda de nosotros a presentar una visin completa de remod
elar casas.
Nos gustara agradecer a los artesanos y comercios quienes han ayudado a construir
HomeFixers durante los aos y lo guardaron yendo mientras escribimos este libro -
parece a la familia a nosotros: Mike Yazalina, John Wrigley, Camille Sales, Jef
f Ashmore, Ken Pacha, Matt York y Jim Tersigni de Parada de la Alfombra; Tobin C
arpenter, Rey Cyr, Duane Moore, Marvin Vanicek, Walter Williams, Lita Gordon, Ro
bert Andres, James Dorman, Fernando Hernandez, Brandon Jolly, Marcus Ramirez, Ga
ry Weaver, Terry French, Mike Edwards, Jay Burleson y la gente en BMC; Don Smith
y el equipo en Tecnologa Neta; Ken y el personal en Nueva llave de Texas; Randy
y Pete McQuiston en Fibra de vidrio Sistemas Impermeables; Tiburcio Garcia, Stev
en Hays, Bob Knox, Jeff Tucker, Jack, y Terri en Mrmol de Calidad de Encargo; el
equipo en Gabinetes de la Estrella de Oro; Rhonda y Kent en Parrish & Co.; y Geo
rge Celtrick para su maestra de suelo de la madera dura.
Gracias a nuestros clientes soportantes Avery Carpenter, Ellis San Jos, Marcus Hs
ia, Kary Aycock, Arboleda de Phill, Shenoah Peck, Rene Lafair, John Harris, Robe
rt Grunnah, Stacy Cunningham, Michael Spickes, David Foster, Justine Smith y Mar
ilyn Williams. El agradecimiento especial a Jay Otto, que generosamente dio su t
iempo, prest su maestra y comparti historias que slo un inversionista de bienes inmu
ebles veterano de veinticinco aos ms aos podra acumular. Y gracias a los dueos de lic
encia de HomeVestors Rick y Suzanne Edson, Pete Pesoli, y
Reconocimientos de xii
John Holman, quienes han sido un apoyo enorme a HomeFixers durante los aos.
Seramos negligentes si no agradeciramos a Ken DAngelo fallecido, el fundador de Hom
eVestors, cuyo genio creativo transform y legitim una industria literalmente del b
andido firma a vallas publicitarias. Era Ken que nos dio el estmulo inicial para
ampliar nuestro modelo de reconstituir previsible a travs de la nacin.
Gracias a Mary Glenn, nuestro redactor, y McGraw-Hill para su apoyo. Estamos agr
adecidos a Daina Penikas, quien hbilmente el de golpe del pastor del manuscrito c
rudo al libro atado, y a Seth Morris, que dirigi el punto en la mercadotecnia.
Hay muchos otros que corrigieron, aconsejado, y nos apoyaron durante este tiempo
, incluso Wendy Papasan, Cameron Tankersley, Cristina Valdes, Dianne Faust, Rudy
Gutierrez, Bob Guest, Jim McClarty, Robert McKee, Pelo del Almiar, Damon Jamies
on, Karen Lear, Ted Lear, Sherri Williams, Angelique Naylor, Leslie Ray, Dave Me
rhar, Susan Graham, Bill Temple, Ann Temple, David Temple, Brian Russell, Ed Fra
nk, P.E. y inspectamerica.com, Curt Bilby, Greg Herring, Tod Klubnik, John Hayes
, Steve Wells, Kent Presnell, Russ Stolle, Scott Taylor, Joyce Mazero, Rob Lauer
, Chris Willis, Jeff Powers, Kenneth Hausmann, Tim Clarkson, Jack y Gayle Little
, y Marvin y Sharen Eggleston.
De Almiar: soy profundamente agradecido de Carrie, mi esposa de veintiunos aos y
mi mejor amigo desde la escuela secundaria. Sigue presentando con mis grandes idea
s y mi propensin para consumirse con darles vida. Emily, Jack, y Anne, nuestros h
ijos, han sido un apoyo enorme, dndonos palabras de estmulo, botellas acuticas, boc
ados de la medianoche y desviaciones muy necesarias. Soy agradecido de mi padre
difunto Tony Villani, que dedic su vida a bienes inmuebles, y mi madre, Diane Spi
nosa, que nunca es lejana de su almohadilla del esbozo y papel cuadriculado. Agr
adezco a Larry Spinosa, que es un segundo padre y consejero a m. Gracias a mi her
mano, Tony Villani, y mi hermana, Susan Presnell, para su apoyo constante. Final
mente,
Reconocimientos
xiii
Quiero dar el reconocimiento especial y gracias a Clay Davis, mi socio de negoci
o y amigo. Sin su determinacin, foco y perseverancia, este libro no se habra escri
to.
De Arcilla: En primer lugar, agradezco a mi esposa, Meredith, el amor de mi vida
. Su dedicacin constante, amor y apoyo a m son ms que podra merecer alguna vez. Ofre
zco el agradecimiento especial a mis hijos, Alayna, Nate y Benji. Sus palabras a
lentadoras, notas y rezos eran una inspiracin durante muchas ltimas noches. Gracia
s a mis padres, Maurice y Peggy Davis, y mi hermano, Craig Davis, para su estmulo
, apoyo y consejo. Agradezco a Rick hacer esta oportunidad posible y poner su co
nfianza en m. Su visin y perseverancia en los aos formativos de HomeFixers pusieron
la fundacin para el de golpe.
Finalmente, damos gracias a Dios, de quien todas las bendiciones fluyen.
- Rick Villani y Clay Davis
Reconocimientos de xiv
Introduccin
INDEPENDIENTEMENTE DE PAS A LA CASA EMBRUJADA?
Cierre sus ojos y recuerde a cuando era un nio. Recuerda que el informe detallado
, la casa crecida demasiado en el extremo lejano de la calle por la cual anduvo
rpido? El que que claramente se descuid, posiblemente no vivi en, y seguramente no
amado. El que que cuando pregunt a su gente sobre ello, su pap murmur algo sobre bul
ldozing que la monstruosidad y su mam sealaron su dedo, advirtindole alejarse desde a
ll. Era la casa donde usted y sus amigos montaron sus motos a su patio delantero d
ebilucho y desafiaron el uno al otro para entrar. Dos veces desafiado. Triplquese
el perro se atrevi. Ningn camino. Para cada nio, que era la casa embrujada clsica.
Haba un tiempo cuando aquellas casas estaban en todas partes. Prcticamente cada ve
cindad tena un - a menudo vacante y siempre se no preocupaba de - la fuente de mi
sterios de la infancia. Pero piense durante un minuto: Cuando era la vez pasada
que realmente vio el que?
Todava estn ah, pero es mucho menos comn estos das encontrar una casa desvencijada en
medio de una vecindad por otra parte vibrante. Por qu? La casa frecuentada se ha h
echo la casa querida. En el temprano
1
Los aos 1990, la inversin inmobiliaria alcanz un nuevo nivel entero. Haba un estalli
do de actividad conducida por inversionistas independientes, trabajando solos, q
uien reconoci la oportunidad de comprar aquellas casas, arreglarlos y venderlos p
or una ganancia. Decidieron construir su riqueza en la Avenida central en vez de
la Wall Street, y su estrategia trabaj.
Aquellos inversionistas aprendieron el arte de remodelar una casa para una ganan
cia, y esto es sobre qu este libro es. Aunque hoy las casas embrujadas - deslumbr
ante candidatos obvios por remodelar - sean no como comunes, la oportunidad no s
e ha marchado absolutamente. Siempre habr casas que con la atencin correcta, despus
de estrategia correcta, pueden crear un de golpe provechoso.
La mayor parte de personas son conscientes de esta oportunidad de inversin, y muc
hos han pensado hasta en hacerla ellos mismos. Mucho menos realmente hacen. Por
qu? Puede ser que tienen el mismo sentimiento que tenan que pequeos nios que estn de
pie delante de una casa embrujada - miedo. Pueden sentir que no lo pueden hacer.
Nunca han abordado nada como esto antes. Y si cueste ms que planearon arreglarlo
? Y si no se venda? Y si, de hecho, pierdan el dinero?
No queremos ningn miedo que est de pie en el camino de su aprovechamiento de esta
oportunidad financiera aprobada. Aqu est lo que sabemos. Cuando entiende el proces
o del de golpe y frmula para compra, reconstituir y venta de casas para una ganan
cia, el miedo se marcha - y el entusiasmo toma su lugar.
EXPERIENCIA ES EL MEJOR PROFESOR
A algn punto en el proceso de descubrimiento, fijacin y remodelar casas, todos los
inversionistas van a encontrar al menos un problema para el cual su experiencia
personal no los ha preparado. A veces aquellos problemas son tan malos como par
ecen, pero la mayor parte del tiempo no son. La llave es cmo bien espera los prob
lemas, cmo listo debe tratar con ellos, y a quin le tiene que ayudar a pasarlos.
2 Introduccin
Esto es donde este libro entra. No le podemos encontrar, fijar o vender casas, y
seguramente no podemos predecir cada problema que encontrar. Lo que podemos hace
r es le dan una frmula probada, un proceso gradual y consejo realworld basado en
nuestra experiencia extensa. A tal efecto, hemos cubierto tanto el prctico como l
os aspectos tcnicos de remodelar una casa. Tambin hemos tratado de comunicar los m
ugidos verdicos y mximos de remodelar casas, con todos los olores acompaantes, vist
as y sonidos.
Unos dicen que la experiencia es el mejor profesor. Puede aprender de su propia
experiencia o del de alguien ms. La pregunta es, de quin viene primero? Este libro
pide que usted aprenda de nuestra experiencia primero. Con la experiencia de ms
de mil capirotazos condensados en este libro, cuando lo termina, creemos que sen
tir que ya tiene varios reconstituyen bajo su cinturn.
POR QU TIRAMOS SOBRE EL de golpe
Es nuestra intencin sentida de proveerle de la mejor gua de compra, fijacin y venta
de casas. Somos apasionados de esto porque nos convencemos de que remodelar cas
as es una de las mejores estrategias de inversin inmobiliaria disponibles. Consid
ere los seis motivos por qu tiramos sobre el de golpe.
1. remodelar genera el dinero efectivo. La compra, fijando y vendiendo casas es
una manera rpida de ganar el dinero. Hecho una vez, un de golpe crea el dinero ef
ectivo. Hecho mucho, crea el flujo de fondos. Ambos puso el dinero en su cuenta
bancaria.
2. remodelar es una empresa a corto plazo. remodelar una casa, cuando hecho corr
ectamente, a menudo se lleva a cabo dentro de unos meses. Esto significa que si
lo intenta y como ello, lo puede hacer una y otra vez. Si decide que no es para
usted, no se ata a un compromiso a largo plazo. Adems, consigue la reaccin inmedia
ta en su rendimiento, permitindole aprender rpidamente y aadir su maestra creciente.
Introduccin
3
3. remodelar trabajos en cualquier mercado. Por qu? Como es sobre el siguiente un
proceso, y ese proceso no se ata a ningn mercado especfico o ningn perodo del tiemp
o particular. Su xito en compra, fijacin y revender casas viene principalmente de
encontrar el valor (comprando una casa debajo del valor del mercado minorista) y
creando el valor (haciendo mejoras que aumentan el precio de venta ms all de su c
oste). El descubrimiento y la creacin del valor siempre trabajan si su mercado es
fro, tibio, o slo claro caliente.
4. remodelar se puede hacer jornada reducida. Conocemos a muchos inversionistas
afortunados que ganan decenas de miles de dlares tirando la jornada reducida, y r
ecomendamos que todos comiencen as. Entonces, como construye el xito y la confianz
a, siempre tendr la opcin de la jornada reducida que se queda o yendo de jornada c
ompleta. remodelar trabaja el uno o el otro camino.
5. remodelar no requiere la mayor parte de su propio dinero. En la inversin, cuan
do encuentre la oportunidad correcta, el dinero le encontrar, y esto nunca ha ms s
ido verdad que en la inversin inmobiliaria. Los prestamistas saben que los acuerd
os de bienes inmuebles buenos hacen oportunidades del prstamo buenas; por eso hay
muchos prestamistas institucionales y privados complacientes a apoyar a inversi
onistas de la rehabilitacin, hasta primerizos. Si les trae el acuerdo correcto, l
o financiarn.
6. remodelar est disponible para cualquiera. Es una opcin de la inversin de la igua
ldad de oportunidades. remodelar no se preocupa a quin es, cunto hace, donde vive,
o lo que hace. Si puede encontrar una casa digna remodelar, lo puede financiar
y as la oportunidad est disponible para usted.
POR QU ESCRIBIMOS ESTE LIBRO
Lo que est en este libro es la informacin que pondramos en las manos de todos los i
nversionistas de bienes inmuebles antes de que compren una casa. Hemos estado ti
rando desde entonces
4 Introduccin
principios de los aos 1990, y ahora, adems de nuestra propia inversin, consultamos
con inversionistas a travs del pas as como los constructores que trabajan con ellos
. Durante este tiempo, se ha hecho claro para nosotros que hay una necesidad de
un enfoque prctico, sistemtico a remodelar. Hay demasiados inversionistas ah en pel
igro porque no siguen un proceso probado gradual. De hecho, despus de estudiar mi
nuciosamente de los libros disponibles, encontramos que muy poco se ha escrito e
n cmo hacerlo del modo ms organizado y provechoso. Por lo tanto, desarrollamos un
enfoque sutilmente templado que ha salvado a nuestros clientes cientos de miles
de dlares (y los ha hecho an ms). Ahora queremos compartir ese enfoque con usted.
Tal vez busca una actividad satisfactoria para complementar su trabajo del da. O
tal vez contempla un cambio de carrera y se atrae a la oportunidad de inversin in
mobiliaria. Los uno o el otro camino, le queremos tirando sobre remodelar casas
tambin.
Introduccin
5
Visin general
UN JUEGO DE HABILIDAD
A la gente que nunca ha estudiado el juego de pker, puede parecer a una empresa t
erriblemente arriesgada. Despus de todo, las sumas de dinero enormes se ganan y s
e pierden segn que los naipes se tratan. Seguramente, piensan, el pker es todo sob
re suerte o nervio. Lo llaman juego de azar, y para algunas personas es. Pero la
verdad es, para otros que no es.
Como David Sklansky escribe con su trabajo clsico Una Teora de Pker, el pker no es pr
incipalmente un juego de suerte. Es un juego de habilidad. Hay una frmula para el x
ito, y los nmeros le dicen que hacer. Todos los profesionales del pker le dirn que
la gran mayora de su trabajo consiste en calcular la probabilidad matemtica exacta
que una mano particular llevar a su fin en su favor. Si los nmeros no son correct
os, esperan. A veces esperan mucho tiempo, pero cuando juegan una mano, esperan
ganar. Los nmeros les dicen que deberan.
Trabajos exitosos que tiran el mismo camino. Tiene una frmula para el xito, y si u
na inversin potencial no hace el grado, pasa. Y sigue pasando hasta que encuentre
una propiedad donde los nmeros dicen que trabajar. Los sistemas siguientes reduce
n el riesgo y mejoran su posibilidad de
7
xito. Las mejores aletas - aquellos que ganan consecuentemente - tienen y siguen
un sistema probado.
Para unos, el pker juega, pero para los ganadores consecuentes, no es. Para unos,
remodelar juega, pero para los ganadores consecuentes, no es.
Debemos nuestro xito a un sistema que creamos basado en nuestras propias experien
cias y las mejores prcticas de inversionistas de bienes inmuebles afortunados. Le
ayudar a reconocer las mejores ofertas y tener la disciplina para pasar malo. Le
ayudar a proteger sus ganancias a travs del proceso de la mejora. Y le ayudar a ve
nder casas por el dlar superior. En resumen nuestro modelo probado se disea para a
rriesgar del juego.
CMO remodelar UNA CASA
El corazn de nuestro sistema es un modelo de cinco etapas para cmo remodelar una c
asa, y es el principio de organizacin alrededor del cual este libro se construye.
Pero vamos a pararse durante un momento y asegurarse que somos todos en la mism
a pgina. remodelar puede significar cosas diferentes para la gente diferente, y p
or tanto queremos estar claros sobre lo que queremos decir.
Definimos remodelar como casas de compra bajo el valor, convenir ellos y venta d
e ellos para una ganancia. Los otros creen que es sobre compra de una propiedad
y luego inmediatamente bocacalle de ello para una ganancia rpida. Ambo trabajo cu
ando se hacen bien. Pero vamos realmente el cero en en el apuro y de golpe en es
tas pginas. Creemos que si puede hacer esto, est mejor preparado para hacer a ambo
s.
La figura 1 proporciona un breve resumen de todas las cinco de las etapas, junto
con una explicacin de lo que se llevar de las partes correspondientes del libro.
8 Descripcin
1 - ENCONTRAR
Una casa con potencial de la inversin
2 - ANALIZAR
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3 - COMPRAR
Una casa de la inversin posee
4 - APURO
Una casa renovada, lista para venderse
5 - VENDERSE
Ganancia en el banco
La figura 1 las cinco etapas
LA ETAPA 1: ENCONTRAR
A principios de esta etapa, desarrollar sus criterios de la inversin especficos par
a seleccionar una casa, incluso escala de precios, condicin aceptable y ubicacin.
En el corazn de esta etapa, crear y pondr en prctica un plan de destapar propiedades
de la inversin probables, que aprobar o rechazar aplicando sus criterios. La mayor
parte de propiedades no harn la reduccin, pero a aquellos que hacen se adelantar a
la etapa Analizar.
Resultado: Una casa con potencial de la inversin
Visin general
9
LA ETAPA 2: ANALIZAR
Una vez que est de pie delante de una casa que encuentra sus criterios, las verda
deras pruebas comienzan. Tendr que tomar decisiones sobre exactamente que mejoras
hacer para maximizar su ganancia, cree un presupuesto de la mejora cuidadoso y
exacto y determine lo que puede vender la casa por una vez se ha arreglado. Ronz
ando estos nmeros, surgir con una oferta realizable.
Resultado: Una oferta que maximiza ganancias dadas el riesgo
ETAPA 3:Comprar
Comenzando con su oferta al vendedor, esta etapa representa la ltima oportunidad
de abandonar un de golpe. Despus de negociar una oferta aceptada, har entrar a pro
fesionales para realizar un examen final de la casa, incluso un inspector profes
ional y posiblemente un tasador para verificar los nmeros. Si todo comprueba, se
cerrar en la casa y movimiento a la etapa del Apuro.
Resultado: Una casa de la inversin posee
LA ETAPA 4: APURO
El presupuesto de la mejora que cre en la etapa Analizar es la base para el plan
de construccin gradual que crear en esta etapa. No podemos exagerar la importancia
del Apuro. Su ganancia depende directamente de su capacidad de poner en prctica
el plan rpidamente y a fondo. Cualquier error de clculo serio tiene el potencial p
ara hacer su ganancia disminuir o hasta desaparecer, y por tanto despus de mejora
gradual proceso es crtico.
Resultado: Una casa renovada que est lista para venderse
10 Descripcin
ETAPA 5:Vender
Si encontrara una ganga, realiz el anlisis apropiado (uno que incluye un precio de
venta realista), y ejecut su plan de construccin con xito, se establece para el xit
o en esta fase final. Aadiendo la mercadotecnia buena y algunos ltimos toques acer
tados, ser capaz de maximizar la ganancia de su de golpe.
Resultado: la Ganancia en el banco Estas cinco etapas representan los cinco somb
reros diferentes que llevar durante un de golpe. Cada uno representa un rea princi
pal del foco as como un juego de habilidad que aprender.
CUNTA GENTE NECESITA PARA remodelar UNA CASA?
Cuando se mueve a travs de las cinco etapas, descubrir rpidamente que hay tres recu
rsos que necesitar una y otra vez. Realmente, son los recursos eternos requeridos
para cualquier esfuerzo: tiempo, talento y tesoro. Puede tener todos los tres,
pero las posibilidades consisten en que no hace. Esto es bien. remodelar casas e
s casi por definicin un esfuerzo de equipo. Si no tiene uno de los tres, siempre
ser capaz de formar un equipo con alguien que hace.
Esto significa que tendr que tomar una mirada larga buena a usted para hacer una
evaluacin personal honesta. Cunto tiempo puede dedicar a remodelar? Qu habilidades
trae a la mesa? Finalmente, cunto dinero tiene disponible para invertir? Esto no
es un poco de tentativa delicada-feely de ponerse en contacto con su aleta de cas
a interior. Saber las respuestas a aquellas preguntas es absolutamente crucial si
va a hacer una ganancia que tira casas.
El descubrimiento, fijando, y finalmente vendiendo una propiedad de la rehabilit
acin puede pasar en slo unos meses desde el principio hasta el final, pero se requ
erir el tiempo y la atencin mientras el de golpe est en el progreso. Pero no tiene
que ser su tiempo. Unos prefieren invertir su tiempo personal para ahorrar el di
nero y construir el sudor equi-
Visin general
11
Tiempo del tesoro
Talento
ty durante una rehabilitacin. Los otros prefieren supervisar mientras los otros re
alizan el trabajo. Claramente definiendo y entendiendo el tiempo tomar para recon
stituir una propiedad es crtico a su xito y permitir que usted planee su tiempo en
consecuencia. La misma lnea del pensamiento se aplica a talento y tesoro tambin. S
i no tiene el talento de hacer algo, puede encontrar a alguien que hace. Si no t
iene el tesoro necesario, puede buscar a un compaero que quiere financiar su de g
olpe.
Equipo
La figura 2 su plataforma de la inversin de bienes inmuebles
Cualquier plataforma estable requiere tres apoyos (la Figura 2). Piense en tiemp
o, talento y tesoro como las tres piernas en las cuales su plataforma de la inve
rsin de bienes inmuebles se construye. Y piense en el equipo como la oportunidad
de remodelar en la ayuda adicional cuando lo necesite.
LA ESCUELA DE GOLPES DIFCILES
Ahora que hemos hablado de lo que tiene que hacer (el modelo de cinco etapas) y
los recursos lo tiene que conseguir hecho (tiempo, talento y tesoro), hay un ltim
o hueco que queremos llenar: el hueco entre teora y prctica.
12 Descripcin
Nuestro modelo de cinco etapas no vino de holgazanear la reunin creativa de la of
icina. Vino a partir de aos del personal la escopeta que invierte y monta a cabal
lo en ms de 1000 capirotazos. Unos tenan como un loco xito, y unos cuantos eran tod
o menos. Tenemos la fe absoluta en nuestro modelo, pero no hay camino un cmo - a
la descripcin del proceso puede substituir a la experiencia actual, ms que la lect
ura de una receta puede sustituir la coccin de un pastel.
Adems del prctico, hemos juntado lo que sabemos sobre remodelar casas en una histo
ria narrativa llamada El Club de Inversionistas de Bienes inmuebles del Millonari
o que corre en todas partes de este libro. Esencialmente, el de golpe es dos libr
os en uno: el prctico y el emprico. Encontrar un captulo narrativo al final de cada
etapa que ilustra el lado emocional de remodelar y describe algunas situaciones
verdicas para las cuales cmo - a simplemente no lo corta. Esencialmente todo que p
asa a la gente en estas narrativas ha pasado a nuestros clientes o a nosotros.
Los caracteres en el argumento representan los tipos de clientes del inversionis
ta trabajamos con cada da. En primer lugar, hay Bill y Nancy, la pareja jubilada
lista para comenzar una segunda carrera. Tambin hay Samantha, una Fortuna 500 pro
fesional que es cansado de manejar un cabildo y ansioso de intentar su mano en l
a direccin de un worksite. Finalmente, encontrar a Mitch y Amy, una pareja joven c
on una destreza para el mejoramiento de casa que har mucho trabajo ellos mismos.
Su gua a travs de la historia ser Ed, una aleta veterana quien parece saber nuestro
modelo de memoria. Cada carcter trae su mezcla nica de tiempo, talento y tesoro (
como hacen a todos nuestros clientes) y est enfrente de su propios desafos a lo la
rgo del camino.
Creemos que tomando estos dos enfoques a la enseanza de nuestro modelo, habremos
hecho el mejor trabajo posible prepararle para el xito. Listo? Vamos a empezar.
Visin general
13
EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, PARTE I
Se despide! Mitch grit cuando cerr de golpe el telfono abajo. No se supuso que pareca
a esto. remodelar una casa pareci tan
mucho ms fcil en aquellos programas de televisin. Por supuesto, por la TV no tuvier
on que tratar con Frankie, el contratista que prometi terminar el azulejo de la c
ocina hace dos das. Frankie, que recoge el telfono slo una vez de cada diez llamada
s. A Mitch y su esposa, Amy, le acababa el tiempo y dinero. Tuvieron que termina
r esta casa pronto y venderla rpidamente.
Mitch agarr sus llaves y mascull algo sobre la necesidad de hacerlo l mismo cuando as
alt de la casa.
Gastaba casi dos horas por da, cada da, yendo en coche a y de este lugar. Esto era
el tiempo podra gastar haciendo algo ms, algo ms. Su cabeza palpitaba, y trat de ca
lmar escuchando la radio cuando hizo el deseo largo a la casa.
Mitch alcanz la radio. Eran 21:00; tal vez escuchar Afrontar podra quitar el borde
.
Ate juego, dos outs, fondo de la carrera novena, victoriosa en el segundo y la m
asa para rebozar de la limpieza en el plato para Mets.
A veces lament el da decidieron formar un club de la inversin de bienes inmuebles c
on Ed, Samantha, Bill, y Nancy. Esto era el principio de casi cuatro meses de la
frustracin para Amy y l. Un club de la inversin del millonario: Qu pensbamos?
Afrontar ms cerca viene el juego y entrega la huelga un. El editor El hombre era
un gur que tira la casa. Advirti contra la inversin en una casa que estaba demasiad
o lejos. Hombre, debera haber escuchado. Aqu est el tono 0-1; la masa para rebozar
se balancea y falla, golpee dos.
El club de bienes inmuebles del millonario, Parte I
15
Samantha. Por qu pareci todo vino tan fcil para ella? Aqu viene el tono 0-2. Es bajo
y lejos, haga una bola con el que. Bill y Nancy. Iban para un apuro rpido, magro
y no hacan ninguno del trabajo ellos mismos. La prxima vez, l y Amy lo haran ms as, a
unque tuviera que confesar que Amy y su casa mir el camino mejor que Bill y Nancy
. Pero ms agradable lo hicieron mirar, ms cost. Y guardar el proyecto en el presupu
esto, Mitch se encontr haciendo mucho ms del trabajo actual que al principio haba p
laneado. El tono 1-2. Ensuciado en las gradas. Entre su trabajo como un bombero,
el deseo largo a la propiedad, y todo el trabajo manual que haca, fsicamente y me
ntalmente se agot. Aqu est el tono 1-2. Hay un deseo al campo correcto profundo; es
a la pista de advertencia e ido. Esto es el juego, gente. Triunfo de Mets. Cifra
s. Golpe la siguiente estacin. Daniel Powter Tena un Da Malo jugaba. Tir en la calzad
aca, aparc el coche, pero dej los faros en iluminar la puerta principal hasta que l
o pudiera conseguir abierto. Frankie afirm haber terminado aproximadamente la mit
ad del azulejo de la cocina, por tanto si Mitch tuviera suerte, se terminara, en
casa y en la cama hacia las 2:00 Mitch hurg con la cerradura, anduvo dentro de la
puerta, lanz el interruptor y jade, Ah no!
Cuatro meses antes
Habindose levantado a la posicin de director de marketing en una Fortuna 500 compaa,
Samantha era aguda, precisa, y muy exigente de s y otros. A pesar de su xito, slo
no disfrut del trabajo ms. Era tiempo de intentar algo diferente.
Como el camarero pas mens, Samantha estudi a los dems a la mesa. Mitch y Amy eran jve
nes y entusisticos. Bill se haba introducido como un Infante de marina jubilado, y
su esposa Nancy pareci tranquila y soportante. Samantha no haba entendido complet
amente al Editor que no haba dicho
16 el club de bienes inmuebles del millonario, Parte I
mucho. Pareci relajado y confidente - la parte de enfrente de todos los dems.
Bien, Samantha dijo, levantando a su silla. Tenemos un grupo interesante aqu, y adiv
ino que sera una idea buena de ver por qu queremos entrar en el negocio que tira l
a casa. Y usted, Amy y Mitch? Cul es su historia?
Mitch ech un vistazo a Amy, que salud con la cabeza para l para seguir adelante. Des
pus de que compramos nuestra primera casa, encontr que realmente disfrut de hacer m
uchas renovaciones yo mismo. Soy un sbado regular en Home Depot, comprobando las l
timas herramientas elctricas y comprando materiales por nuestro siguiente proyect
o. Amy y yo amamos mirar aquellos espectculos del apuro de casa donde transforman
un cuarto o dos, pero en qu realmente hemos entrado son estos donde hacen subir
a la gente que fija y y tira casas.
Amy y yo se imaginamos que podramos hacer probablemente un trabajo tan bueno como
la gente en aquellos espectculos - y parece que todos ellos hacen el dinero basta
nte bueno. Soy un bombero, y los turnos rotativos me dan cachos agradables del o
cio. Pensbamos comprando y arreglar casas nos podra ayudar a ganar un poco de dine
ro extra y sera algo que podramos seguir trabajando juntos. Se ri de Amy.
Soy un profesor del arte de la escuela primaria, dijo Amy, he hecho poco trabajo de
l interiorismo para amigos y familia durante mi ocio en el verano. Me podra ver c
omenzar mi propio negocio del interiorismo algn da. Si Mitch y yo podemos consegui
r algo como esto y marcha, me dar alguna gran practica del diseo.
A Samantha le gust la pareja ya. El inters de Mitch era el entusiasmo de, y Amy ge
nuina sobre la fabricacin de un interruptor de trabajo era algo con el cual se po
dra identificar.
As pues, ahora es su vuelta, Samantha, apunt Amy. Por qu se interesa en remodelar casa
s?
Ah, he pasado demasiado mucho tiempo para aviones, contest Samantha. Soy cansado de
viajes. Esto es algo que puedo hacer lo que me dejar quedarme cerca de la casa. B
ill, Nancy - qu le trae dos aqu?
17
No tan rpido. Nancy sonri. No va a quitarse esto fcil. Dganos sobre su trabajo.Ests c
da? Aficiones? Venga a, vamos a tener algunos detalles.
Samantha se encogi de hombros, Realmente no hay mucho contar. He estado en el nego
cio del software durante casi 20 aos, desde que sal del colegio. Soy un corredor vi
do, y no, nunca me he casado. Samantha cambi en su asiento e intencionadamente dio
vuelta a Bill y Nancy, Y dos de ustedes?
Bill pareci ms que listo para comenzar. Su voz era profunda y baja, pero ms que que
, tena un tono que hizo a la gente querer escuchar cuando habl. El grupo a la mesa
alz la vista de sus mens. Cuando di vuelta dieciocho, hice dos cosas bien. Bill los
cont lejos con sus dedos. Primero, me alist en los Infantes de marina. Y en segund
o lugar, antes de que me despachara a mi primer viaje en Vietnam, me cas con mi a
mor de la escuela secundaria. Sus ojos azules centellearon cuando revis en Nancy, E
sto era hace cuarenta aos la semana pasada.
Haba murmullo general de la aprobacin de toda la mesa. Wow, Samantha pens, cuarenta
aos.
Bill hizo gestos hacia el Editor Durante mi segundo viaje, serv con el padre de Ed
, Mark. Es un padrino de boda y un grande Infante de marina. Despus de la guerra,
trabaj mi camino a travs de las filas para dominar al sargento y he estado en el
cuerpo desde.
Bien, al menos hasta este ao, Nancy piped en. Cuando se retir. Bill salud con la cabez
y sigui. Siempre hablbamos de arreglar casas. Ahora que me retiro, creamos que podra
ser la diversin - y provechoso - para dar a esta cosa un intento. Adems, soy dema
siado joven para holgazanear la casa no que hace nada. Nancy revisada en Bill. No
sabra que hacer con l; me volvera loco. Bill dej su taza de caf en su platillo. De tod
s modos, decidimos ponernos en esta rea a estar ms cerca a nuestros nios. Y grandkids,
Nancy aadi.
Una vez que nos instalamos, hice a mi viejo compaero Mark una llamada y le dije so
bre nuestros proyectos, dijo Bill. Sugiri que venga a la inversin de bienes inmueble
s de esta noche que me encuentra para encontrar al Editor Nancy y estoy contento
que Samantha sugiri que cenemos juntos. Ed, por qu no trae a todos hasta la veloc
idad en usted?
Ed puso abajo el men que haba estado sosteniendo. Bien, no hay demasiado contar, dij
o, echando un vistazo alrededor de la mesa. Todos se interesaron para or su histo
ria. Crec en la construccin veranos trabajadores para mi pap.
El pap de Ed es uno de los reveladores grandes en la ciudad, interrumpi Bill. As es. D
espus de que termin la escuela, pareca a una idea buena de entrar en la misma clase
del negocio - con mi propia torcedura, por supuesto. He sido un constructor dur
ante aproximadamente quince aos, y sobre todo disfruto de encontrar y comprar el
fijador-uppers y luego renovarlos y revenderlos. Bill y mi pap son amigos de toda
la vida. Me alegr de ser capaz de ofrecer el consejo cuando me dijo que Bill y N
ancy se interesaron en entrar en la inversin inmobiliaria. Samantha mir a Ed ms estr
echamente. Ed haba parecido diferente de los dems en la reunin porque era diferente
: tena casas de tirando de experiencia. No se poda parar de la peticin, Cuntos casas
ha convenido y se ha vendido? Por fin la cuenta, slo ms de cien, contest Ed. Cien? Imp
esionante, dijo Samantha. La atencin del grupo cambi ya que la camarera se acerc a s
u mesa, Est listo para pedir, o necesita un poco ms tiempo? pregunt. Una pareja ms min
tos dijo Bill. Volvindose atrs al grupo, dijo, Y una tostada? A nosotros novatos - y
hasta Ed - puede todos nosotros hacer una barcada de dinero efectivo. Las gafas
tintinearon todos alrededor. S, intervienen en Mitch. Al Club de Inversionistas de B
ienes inmuebles del Millonario. Oye, me gusta el sonido de esto, dijo Amy. Haba algu
na risa. No, lo quiero decir. Vamos a ser un club. Nos podemos reunir despus el
19
reuniones del inversionista mensuales como hicimos esta noche para registrarnos
el uno con el otro e ideas de la parte.
Idea estupenda. Tal vez Ed vendra a las reuniones tambin y nos dara algunos consejos,
aadi Amy.
Seguramente mucha gente me ayud a empezar. Sera contento compartir lo que s, dijo Ed.
De este modo, se decide, dijo Bill. Ed, cul es el primer pedido del negocio? Bien, la
pregunta me preguntan el ms a menudo es, Cmo encuentra aquellas casas? Por tanto est
o es donde comenzaremos.
Etapa uno ENCUENTRA
Cmo encontrar casas con potencial de la inversin
1 - ENCUENTRE una casa con potencial de la inversin
2 - ANALICE Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3 - COMPRE una casa de la inversin que posee
4 - arregle una casa renovada, lista para venderse
5 - VENDA ganancia en el banco
ENCUENTRE INTRODUCCIN
Esto que insistimos en hacer se hace ms fcil, no que la propia tarea se ha hecho ms
fcil,
pero que nuestra capacidad de realizarlo ha mejorado.
- Ralph Waldo Emerson
Cuando pensamos en el descubrimiento de casas de la inversin, nos recuerdan de un
a historia sobre ir despus del pescado de la caza mayor. Howell Raines, el ex edi
tor ejecutivo de New York Times, alist a su amigo ntimo Tennant McWilliams para ac
ompaarle por un viaje de pesca a las Islas de la Navidad en el Ocano Pacfico del Su
r. Contrataron a un gua y se dirigieron costa afuera en busca del pescado de bigg
ame. Las horas pasaron. Como jarcia convencional y mtodos probados infructuoso, s
u entusiasmo inicial mengu. Justo antes del ttulo en, su gua sugiri que intenten el
enfoque nico de arrastrar una mosca de billfish barata usando una vara de la mosc
a de 10 pesos. Extraordinariamente, dentro de poco, Raines enganch una aguja azul
Pacfica grande y potente.
Trabajaron a lo largo del da, agarrndose y persiguiendo el pescado y con paciencia
esperndolo a agotarse. Cerca del final de una lucha de siete ms hora (y casi hund
imiento de su skiff de madera), Raines escribi, Cansado como era, cre, otra vez, qu
e algo maravilloso iba a pasar. Lo habamos esperado e iba a pasar. bamos a agarrar
este pescado.... Iba a tocar sus hombros, que seran tan lustrosos y profundament
e coloreados como una caja china laqueada.
Cundo parece que nada trabaja, qu se debe quedar la motivacin ah para slo uno ms molde
La alegra est en la bsqueda; es la espera que en cualquier momento la huelga venga.
Para aquellos de nosotros en la inversin inmobiliaria, la huelga grande por lo g
eneral viene despus de meses de preparacin y trabajo duro. Los anillos telefnicos.
Contesta. Y la persona en el otro
22 etapa un: ENCONTRAR
el final de la lnea dice, Tengo que vender mi casa. Est listo para ver exactamente q
ue tipo de pescado tiene en la lnea.
La etapa Encontrar tiene tres pasos distintos. En primer lugar, identificar las v
ecindades que tienen casas de la inversin. En segundo lugar, conectar a la red, ha
r publicidad, y la perspectiva para generar conduce de aquellas vecindades objeti
vo. Y en tercer lugar, se licenciar conduce para asegurar que valgan investigacin
adicional. En resumen vamos a ensearle cmo pescar: donde echar, que cebo usar, y cm
o enganchar el grande.
Ahora, antes de que entremos en modos de encontrar casas, vamos a hablar de lo q
ue exactamente buscamos. Una casa de la inversin buena posee estos tres elementos
:
1. La actualizacin de necesidades de la casa y/o reparacin. 2. Est en un rea de ciud
ad donde la gente quiere vivir. 3. El dueo se motiva para venderse por bajo el va
lor de mercado.
ENCUENTRE introduccin
23
Captulo 1
Defina su objetivo
1 - ENCUENTRE definen su objetivo generan conduce
Licnciese conduce
2 - ANALIZAR
Despus de leer este captulo sabr cmo a vecindades de la inversin Objetivo de los Det
rminan lo que los elementos hacen una vecindad objetivo buena Seleccionan las ve
cindades objetivo que son correctas para usted
25
Comprara propiedades de la inversin en Katmand? A menos que viva en Nepal, probable
mente no tiene que pensar demasiado mucho tiempo en su respuesta. Y si alguien l
e exigiera una explicacin, sera fcil subir con algunos motivos prcticos por qu no: es
t demasiado lejos. Es demasiado difcil viajar all. Y qu sabe sobre el mercado inmobi
liario nepals, de todos modos?
Cuando los inversionistas de bienes inmuebles afortunados toman decisiones sobre
donde buscar propiedades de la inversin, aplican un poco del mismo razonamiento
que slo hizo en la excluicin de Katmand.
En este captulo aprender cmo usar un juego de criterios de apuntamiento intentados
y verdaderos para determinar las vecindades objetivo que le darn el mejor potenci
al de la ganancia para capirotazos. En la esencia, aprender cmo crear un blanco pe
rsonal que compra la casa.
La definicin de vecindades objetivo es un proceso de dos pasos. En el primer paso
, identificar varios factores que entran en la evaluacin de una vecindad. Llamamos
estos factores sus criterios de apuntamiento. Unos sern criterios de la inversin
probados; los otros sern criterios ms personales. En el segundo paso, aplicar los c
riterios para elegir sus vecindades objetivo (la Figura 1-1).
El proceso de apuntamiento
Defina criterios de apuntamiento
Identifique vecindades objetivo
La figura 1-1 el proceso de apuntamiento
POR QU OBJETIVO?
El apuntamiento de vecindades le ayuda a enfocar sus recursos de modo que pueda
encontrar que la propiedad de la inversin mejor posible conduce. Aquellos esfuerz
os pueden ser entretenidos y costosos - todo ms razn de identificar y apuntar las
vecindades con el mayor potencial para el xito (la Figura 1-2).
Las cinco ventajas de definir vecindades objetivo
1. Ms abajo costado por ventaja calificada
2. Menos tiempo licencindose conduce
Se concentran en su dinero maximizar la alta calidad conduce y reduccin al mnimo d
e no deseado.
Pasa menos tiempo filtrando y rechazar no deseado conduce.
3. Encuentre casas ms rpidas
Se hace un experto en sus vecindades objetivo que permiten la evaluacin ms rpida de
por qu las casas se venden y lo que cuestan para convenir.
4. Compre Ms Casas a las cuales habr ms calificado conduce el que significa ms oport
unidades que compran la casa.
5. Compre Mayora puede ser exigente sobre que acuerdos de tomar porque Casas Prov
echosas tiene ms conduce para elegir de.
La figura 1-2 las cinco ventajas de definir vecindades objetivo
No podemos enfatizar bastante cmo importante debe apuntar vecindades y hacerse un
experto en las propiedades encontradas en ellos. Su toma de decisiones estar cla
ra, confidente, y rpida. Incluso los mejores inversionistas a veces hacen errores
evitables cuando invierten en reas con las cuales no son familiares.
Hemos aprendido esta leccin directamente. Una vez compramos una casa que era lite
ralmente slo unos cientos de yardas fuera de una de nuestras vecindades objetivo
calientes donde habamos hecho aproximadamente una docena reconstituye. ramos capac
es de conseguir la casa a un precio tan bajo que creamos que no tendramos problema
haciendo una ganancia buena. Pero no hicimos nuestra tarea - la casa era a travs
de una carretera principal. Las reglas que gobernaron nuestra vecindad objetivo
simplemente no se extendieron a esta rea. Los precios de venta se caan y amableme
nte remodelaron casas eran inexistentes. Once meses ms tarde, la casa finalmente
vendi causar una ganancia de menos de 1000$.
Defina su objetivo
27
QU HACE UNA VECINDAD OBJETIVO BUENA?
Vale la pena indicar que no necesariamente hablamos de vecindades calientes que au
mentan en el valor rpidamente. remodelar casas es principalmente sobre compra a u
n gran precio y adicin del valor con mejoras acertadas. Si tambin se beneficia de
la apreciacin del valor de la casa durante el tiempo lo sostiene, esto es un sobr
esueldo aadido. Slo recuerde que si confa en la apreciacin para hacer su ganancia, a
cta como un especulador, no un inversionista. Como un inversionista, cuando busqu
e el potencial de la inversin en reas diferentes, considerar una variedad de factor
es. Seis ms importante llamamos La Seis Vecindad que Apunta Criterios (la Figura
1-3).
Los Seis Criterios de Apuntamiento Vecinos 1. Proximidad de la vecindad a su tra
bajo y a casa. 2. Precios de venta de las casas en la vecindad. 3. Actividad de
ventas de las casas en la vecindad. 4. Aos de las casas en la vecindad. 5. Peticin
y encanto de la vecindad. 6. Seguridad de la vecindad.
La figura 1-3 los seis criterios de apuntamiento vecinos
1. PROXIMIDAD
Es importante tener presente que durante las semanas o meses que trabaja en una
casa de la inversin, tendr que estar probablemente all en una base regular. La elec
cin de una casa en una vecindad distante tomar
un peaje en su capacidad de supervisar o participar en la rehabilitacin. Si tiene
la flexibilidad y ocio para viajar a travs de la ciudad - o hasta a travs del pas
- por supuesto, vaya para ello. Pero si no hace, debera considerar absolutamente
el cuidado de sus proyectos cerca de la casa.
2. PRECIO DE VENTA
remodelar una casa cara seguramente tiene el potencial para ser ms provechoso que
remodelar uno menos caro, pero se necesita ms dinero. Necesita la capital no slo
para comprar la casa sino tambin financiar las mejoras de la rehabilitacin de alta
cualidad. Y estas mejoras llevan tiempo, durante que tendr que pagar impuestos,
seguro, pago de intereses y otros gastos de la posesin. Hay gente que le prestar d
inero para remodelar una casa, pero hay un lmite de cunto puede tomar a prstamo de
una manera realista (cubriremos esto en la etapa de la Compra). No quiere perder
el tiempo concentrndose en vecindades donde el precio medio est ms all de su capaci
dad de comprar, sostener y mejorar una propiedad.
En contraste, el desafo de la inversin en mercados de la gama baja est en ser capaz
de comprar la propiedad, hacer las mejoras requeridas, y todava tener un margen
de ganancia que lo hace digno el riesgo. Adems, tiende a haber un fondo mucho ms p
equeo de compradores interesados y calificados para estas casas lowend.
Uno de los factores ms grandes en maximizar sus ganancias de un de golpe es a que
velocidad la casa se vende: cada da cree que una casa le cuesta el dinero. Ideal
mente, quiere vender la casa en tres semanas o menos. Tan todo hace y cada decis
in que hace se engrana hacia el resultado de una venta rpida. En general, los pote
nciales ms compradores all son, el ms rpido una casa buena se vender. Tendr el mayor n
ero de potenciales compradores si su casa est cerca o slo debajo del precio de viv
ienda mediano en el rea (la Figura 1-4) y esto es un gran punto de precios para a
puntar.
Defina su objetivo
29
Nunca compre una casa slo porque es barato!
Compre lo que se vender
Atngase a casas cerca del precio de venta mediano para un
rea. Por definicin esto es donde la mayor parte de personas compran.
Evite el final alto a menos que sea un inversionista con experiencia.
Gama baja
Precio mediano
La figura 1-4 compra lo que se vender
De alta cualidad
3. ACTIVIDAD DE VENTAS
La deseabilidad de un rea particular de la ciudad se puede medir cuantitativament
e analizando la informacin de ventas del alojamiento corriente. La actividad de v
entas es un gran indicador de una vecindad objetivo buena. Parece que las casas
slo se venden ms rpido en algunas partes de la ciudad, mientras los signos para la
venta tardan en otros. En esta seccin, exploraremos los datos que le ayudarn a ent
ender lo que hace estas vecindades atractivas para compradores y que le puede ay
udar a determinar si una vecindad es deseable para la inversin inmobiliaria.
Para evaluar la actividad de ventas corriente en una vecindad a fondo, probablem
ente necesitar a un corredor de bienes races, que tiene el acceso a Multiple Listi
ng Service (MLS) de su ciudad, para dirigir algunos informes para usted. El MLS
es un servicio de la base de datos de ingreso desarrollado por y exclusivamente
para agentes de bienes races autorizados y sus agentes. Un corredor de bienes race
s bueno ser un miembro inestimable de su equipo. En general, corredores de bienes
races como el funcionamiento con inversionistas porque los inversionistas serios
compran y venden mul-
casas de la bebida en margenes de tiempo ms cortos que la mayor parte de comprado
res de casa. Cada negocio ama a clientes de repeticin.
Los datos MLS proporcionarn un cuadro detallado de lo que ha resultado durante el
ao pasado o tan en trminos de actividad del mercado en sus vecindades objetivo. L
a figura 1-5 muestra las nueve reas claves de la informacin que puede pedir que un
corredor de bienes races investigue sobre las casas para la venta o que se ha ve
ndido en una ubicacin geogrfica particular. Cuando vea la actividad de ventas o un
a carencia de ella, querr entender la causa detrs de ella. Estas nueve reas deberan
proporcionar esa perspicacia.
Las Nueve reas claves de informacin MLS 1. Pies cuadrados 2. Precio por pie cuadra
do 3. Contribuciones territoriales 4. El ao construy 5. Precios de venta 6. Das en
mercado y das para venderse 7. Rasgos (dormitorios, cuartos de bao, vida y comedor
es, etc.) 8. Servicios (garajes, cubiertas, fondos, stanos, etc.) 9. Escuelas vec
inas
La figura 1-5 las nueve reas claves de informacin MLS
Quiere invertir en vecindades donde una casa fija no se sentar en el mercado dura
nte meses. Cuando apunte un rea geogrfica, querr tener un mango bueno en el cual la
s casas estn en venta y por qu no se han vendido, as como cuales se han vendido y p
or qu hicieron. El MLS puede proporcionar datos subyacentes importantes sobre est
a actividad de ventas, como el nmero de casas en el mercado y cuantos son pendien
tes para la venta y/o se han vendido en el ao pasado. Adems, puede ver el nmero med
io de das estas casas estaban en el mercado antes de que se vendieran. En
Defina su objetivo
31
una vecindad activa, las casas se pueden vender rutinariamente dentro de unas se
manas. En una vecindad inactiva, las casas se pueden quedar el mercado durante m
eses.
Un trozo particularmente interesante de datos que puede juntar del MLS es el pre
cio de venta por pie cuadrado (una casa de 1000 pies cuadrada que se vendi por 10
0000$ tena un precio de venta de 100$ por pie). Por qu? El precio de venta por pie
cuadrado le da una manera de comparar el valor relativo de casas de la talla ap
roximadamente igual. Por ejemplo, cuando dos casas de la talla similar se valore
n muy diferentemente, querr entender lo que causa la diferencia. Esto puede indic
ar una oportunidad de inversin.
Expresamente, busca vecindades con dos racimos de valores de la casa: un grupo d
e casas que se vendieron por un precio relativamente bajo por pie cuadrado y otr
o grupo que se vendi por un precio ms alto por pie cuadrado. El primer grupo repre
senta su fondo de propiedades de la inversin potenciales; el segundo grupo indica
que podra haber un mercado para remodelar casas (ver la Figura 1-6).
El precio por Variedad del Precio de venta del Pie cuadrado Una amplia gama mues
tra que la vecindad tiene el potencial de la inversin
$
Las casas en la gama baja son sus oportunidades de compra
$$
$$$
Las casas al final alto muestran el potencial de la rehabilitacin
Precio de la figura 1-6 por variedad del precio de venta del pie cuadrado
Por ejemplo, una vecindad con un grupo de casas que se vendieron en 100$ por pie
cuadrado y otro grupo que se vendi en 200$ por pie cuadrado parece atractiva. La
variedad de 100$ por pie cuadrado significa que algunas casas del 1,000square-p
ie se venden por 100000$ mientras que otras casas la misma talla se venden por d
os veces ese precio.
Una palabra rpida de precaucin. Si no hay grupo al final alto, tiene que considera
r con cuidado si quiere ser el primer inversionista para empujar el lmite en el p
recio por pie cuadrado en la vecindad. Si encuentra que no hay muchas casas con
un precio relativamente bajo por pie cuadrado, puede querer considerar si otros
inversionistas no han estado all antes de usted de modo que ahora las oportunidad
es se limiten.
4. EDAD
La edad de una casa puede ser un ms o un menos. Si una casa es demasiado vieja, l
as reparaciones pueden ser demasiado caras. Por otra parte, una casa en una veci
ndad ms vieja, establecida probablemente se poseer ms larga, y esto puede traducir
al capital del dueo ms alto. Esto lo hace ms fcil para el dueo venderse por menos que
el valor de mercado porque l o ella han pagado una parte sustancial de la hipote
ca. Si una casa es demasiado nueva, no podra haber bastante oportunidad de la mej
ora y el dueo puede no haber aumentado bastante capital para aceptar una oferta i
nferior.
remodelar PUNTO
Hay un lmite en esta consideracin de la edad de casas. Ms viejo es no siempre mejor
. Uno puede suponer que una casa de 20 aos sea bastante fcil a actualizar con pint
ura, encuentros, suelo, aplicaciones, y quizs un nuevo tejado, mientras una casa
de 100 aos que necesita la actualizacin puede requerir que la fontanera entera y lo
s sistemas elctricos se traigan hasta el cdigo. Si ha tenido que sustituir alguna
vez el viejo alambrado en todas partes de una casa histrica, sabe cmo caro y provo
cativo que puede ser.
Defina su objetivo
33
Aqu estn algunas reglas generales del pulgar seguir al apuntar vecindades por la e
dad para remodelar el potencial:
Las casas debera ser ms viejo (veinte - ms aos es el mejor). Algunas casas debera mo
trar signos del envejecimiento. Esto incluye
pintura fechada o afligida, apartadero, fajas, exterior neto, tejado, puertas, v
entanas, puertas de garaje, calzadas, pasajes peatonales, cercado y el patio. sta
s son sus oportunidades de mejorar. Como evala una vecindad sobre la base de su e
dad, siempre tendr que equilibrar la ventaja del capital del dueo aumentado con el
riesgo de las reparaciones extensas que a menudo son necesarias en casas enveje
cidas.
5. PETICIN
Uno de los criterios de la inversin ms importantes es la peticin general de la ubic
acin. En resumen debe invertir en vecindades donde la gente quiere vivir. Hablamo
s del descubrimiento de vecindades que son familyfriendly; estn cerca de venta al
por menor, oficina y reas recreativas; y tenga escuelas con reputaciones buenas.
Recuerde, el adagio ubicacin, ubicacin, la ubicacin nunca pierde su verdad. El mismo
tipo de la casa en una gran vecindad contra una en una vecindad menos deseable s
iempre manda un precio ms alto.
Querr que sus vecindades objetivo tengan tanto como posible de los factores mostr
ados en la Figura 1-7.
6. SEGURIDAD
Hay dos cuestiones de seguridad por las cuales se preocupar: suyo y su futuro com
prador. Realmente debera considerar su seguridad personal apuntando una vecindad
ya que puede pasar mucho tiempo all, a menudo a horas raras. Cuando trabaja en un
a casa, puede haber
Los Nueve Factores de la Peticin Vecinos 1. Una reputacin establecida 2. Patios li
mpios y ordenados 3. Un ndice de criminalidad bajo 4. Casas del juez de salida bu
enas (ms pequeo, relativamente econmico) 5. Cerca de escuelas 6. Cerca de compra 7.
Cerca de transporte de masas 8. Cerca de centros de negocios 9. Cerca de parque
s y reconstruccin
La figura 1-7 los nueve factores de la peticin vecinos
los tiempos cuando no tiene iluminacin apropiada o cerraduras en las puertas (o h
asta ventanas), as eligen vecindades donde es el funcionamiento cmodo despus del an
ochecer, sobre todo si va a ser un participante activo en la rehabilitacin. Adems,
si no quiere estar en la vecindad despus del anochecer, sus potenciales comprado
res pueden no tampoco.
IDENTIFICACIN DE VECINDADES OBJETIVO
Hay una vieja broma sobre cmo fcil debe esculpir un caballo de un bloque de mrmol:
Primero consigue un bloque de mrmol, y luego desconcha lejos todo que no parece a
un caballo. Piense apuntar vecindades como comenzando con una masa grande - tod
as las propiedades disponibles - y luego quitando todas las vecindades que no pa
recen que tendran casas de la inversin.
Defina su objetivo
35
Hemos creado un ejercicio de correlacin que usamos llam la estrategia X-it. Es un
proceso de X-ing reas potenciales para estrechar su campo de inversin a las vecind
ades que encuentran sus criterios de apuntamiento.
Antes de que comencemos este ejercicio, necesitar las provisiones siguientes:1. u
n mapa de la ciudad invertir en 2. Un lpiz y un highlighter o pluma coloreada Prim
ero, abra el mapa de la ciudad en una mesa. Entonces tome highlighter coloreado
o pluma y divida los cdigos postales diferentes, subdivisiones o vecindades. Much
as veces, puede encontrar un mapa de la ciudad dividido en reas de bienes inmuebl
es en la seccin de bienes inmuebles de su peridico local o en un sitio web de bien
es inmuebles que sirve su rea. Ahora tome su lpiz y marque los puntos donde vive y
trabaja (o cualquier otro lugar va a en una base regular). Entonces indique la
distancia quiere viajar para manejar sus propiedades de la inversin dibujando un
lmite alrededor de aquellos puntos. La talla del lmite es hasta usted. Sin falta c
onsidere el trfico durante el tiempo probablemente viajar. Despus, con su lpiz, X to
das las vecindades que no encajan su grupo de la proximidad. Ahora mire a cada v
ecindad dentro de los lmites y X estos que no encajan sus otros criterios. Es dem
asiado cara una vecindad o demasiado barata, insegura, demasiado nueva, en una u
bicacin mala? Esto llevar tiempo e investigacin porque aplicar sus criterios de apun
tamiento a cada vecindad. El mapa en la Figura 1-8 muestra a un inversionista en
Austin, Texas, quien trabaja centro de la ciudad y vidas en el Norte Austin. Au
nque haya grandes vecindades de la inversin al este y Oeste, ella X-ed la mayor p
arte de ellos porque es demasiado lejano para ponerse all. Tambin delimit cuatro rea
s dentro de su proximidad. Dos reas eran demasiado caras, y los otros dos que exc
luy debido a la actividad de ventas baja.
Vecindades objetivo de la figura 1-8 en Austin, Texas
Defina su objetivo
37
Despus de completar el ejercicio, debera tener una representacin visual clara de la
cual las vecindades estn listas para reconstituir. Estas vecindades restantes se
rn el foco de sus esfuerzos de generacin de ventaja, que son el tema del Captulo 2.
PUNTOS PARA RECORDAR
La definicin de sus vecindades objetivo no slo le salvar tiempo y dinero, pero tamb
in le ayudar a desarrollar la maestra y la familiaridad con propiedades de la inver
sin disponibles en aquellas vecindades. Esa maestra permitir que usted acte rpidament
e y con decisin cuando le presenten una oportunidad de inversin que encaja sus cri
terios especficos.
Aqu estn algunas cosas de recordar:1. el apuntamiento de vecindades permite que us
ted encuentre y compre casas
le gusta ms rpidamente y ms eficazmente. Tambin enfoca sus actividades de generacin d
e ventaja y recursos. 2. Selecciona sus vecindades objetivo haciendo lo siguient
e: Anlisis del mercado de la vivienda en un rea particular para ver
si es trending hacia arriba o hacia abajo y si hay propiedades adecuadas para co
mpradores que reconstituyen y disponibles para la reventa caractersticas vecinas
de Evaluacin como escala de precios, actividad del mercado y peticin 3. Evite el c
ontrol policial del inversionista considerando lo siguiente: Proximidad de traba
jo y seguridad Vecina de casa La edad y condicin de casas 4. Su mapa de la estrat
egia X-it claramente y visualmente define exactamente donde debera concentrar sus
esfuerzos que encuentran la propiedad.
Captulo 2
Genere conduce
1 - ENCONTRAR
Define su objetivo
Genere conduce se licencian conduce
2 - ANALIZAR
Despus de leer este captulo sabr a la Perspectiva : busque casas de la inversin Haga
publicidad: atraiga a vendedores motivados Red: nase con la gente que le puede un
ir con casas
y vendedores
39
No puede invertir hasta que tenga propiedades disponibles de evaluar y considera
r la compra. La informacin que le ayuda a encontrar estas propiedades anticipadas
y sus dueos se llama conduce. Para tener xito en remodelar debe tener conduce y,
para tener xito a un alto nivel, necesitar mucho de conduce. El proceso de generac
in conduce es el sistema de la irrigacin que guarda su crecimiento de potencial de
la inversin. Sin un flujo constante de conduce entrar, su negocio que tira se pu
ede secar de un salto. Vivimos en Texas, donde son cuatro meses calientes y seco
s del ao. El cuidado de su csped verde puede ser un desafo. Si no hace el agua esto
durante un par de semanas, puede tomar mucho ms largo que esto para el csped para
recuperarse. Es lo mismo con la casa remodelar: Un negocio sano que tira requie
re que un influjo frecuente y consecuente de conduzca.
Simplemente puesto, una ventaja es cualquier informacin que le lleve a una propieda
d de la inversin potencial o un vendedor potencial de una casa. Puede ser una dir
eccin, un contacto personal o un nombre a una lista. Conduce crean la oportunidad
, y si asume un compromiso generar un volumen sano de conduce, su negocio que ti
ra prosperar.
Las tcnicas que describimos en este captulo representan lo que toma para crear un
flujo bastante sustancial de conduce para apoyar una operacin de tirando de la ca
sa de jornada completa. Obviamente, cuando busque su primer de golpe, se concent
rar slo en algunas de estas actividades de generacin de ventaja. Hecho con frecuenc
ia y consecuentemente, le cedern conducir necesario para identificar su primer pr
oyecto de la rehabilitacin. Desde all, puede trepar sus actividades si decide cult
ivar su negocio que tira. La opcin es la suya.
La cosa importante de recordar si va grande o se queda pequeo es las tcnicas son l
o mismo - es slo un asunto de ajustar el volumen para satisfacer sus necesidades.
Agrupamos la generacin principal en tres actividades fundamentales: prospeccin, p
ublicidad y gestin de redes (la Figura 2-1).
Genere conduce
Prospeccin
Publicidad
Gestin de redes
La figura 2-1 genera conduce
LA PROSPECCIN, HACIENDO PUBLICIDAD, Y GESTIN DE REDES
Encuentre a Joe Clarkson. Hasta hace poco Joe vivi en una de sus vecindades objet
ivo. Es un ejecutivo solo ocupado que pasa mucho tiempo en el camino. Sus proyec
tos de gastar los sbados trabajando en su casa nunca materializada y la casa desp
acio se deterioraron durante los aos. Joe consigui un nuevo trabajo en otro estado
. Con slo unas semanas para hacer las maletas y llegar a su nuevo trabajo, rpidame
nte puso su casa en una lista y dej la ciudad sin ponerse a las reparaciones.
Seis meses ms tarde Joe todava hace pagos. Aquellas reparaciones menores se hicier
on reparaciones principales despus de que una tormenta mala quit algn apartadero y
golpe varios miembros del rbol en el patio. Joe sabe que no puede conseguir el dlar
superior con la casa en su estado actual, por tanto ha tirado el listado y ha c
olocado un anuncio en el classifieds descripcin de ello como unos manitas especial
es. Si esto no trabaja, lo arreglar y de vuelta en el mercado algn da.
Vamos a mirar cmo la prospeccin, haciendo publicidad, y gestin de redes le puede ll
evar a la casa de Joe, que representa una oportunidad del de golpe posible de us
ted.
Genere conduce
41
PROSPECCIN
La prospeccin es el estudio cuidadoso de vecindades, listas de la extincin del der
echo de redimir y anuncios clasificados: algo que le pueda llevar a una casa de
la inversin potencial. Es un asunto de busca de oportunidades de inversin.
Cuando va en coche a travs de una de sus vecindades objetivo, reconoce la misma c
osa que ha visto en las dos ltimas calles: los signos que una tormenta mala golpe
esta parte de la vecindad. Se para delante de una casa particularmente de mal as
pecto. El tejado parece bastante llevado, y no es slo de la tormenta de la semana
pasada. All evita colindar y varios grandes roto - de miembros del rbol en el pat
io. El csped mira como si se ha descuidado, y aviadores mltiples cuelgan en la pue
rta principal. Anota la direccin y nota que parece vacante - un candidato de la i
nversin probable.
Detrs en su ordenador, busca la direccin del dueo en el sitio web de la evaluacin fi
scal y escribe una carta que pregunta si el dueo se interesa en la venta. Esta ca
rta va a una direccin del estado. El dueo, Joe Clarkson, se ha hecho una ventaja a
consecuencia de sus esfuerzos de prospeccin.
PUBLICIDAD
La publicidad saca su mensaje a travs de signos, correo directo y otros medios. E
l objetivo es llamar la atencin de vendedores motivados dejndoles saber que tiene
lo que necesitan: La capacidad de comprar sus casas rpidamente y sin fastidios.
Para generar la conciencia, ha estado haciendo publicidad en sus vecindades obje
tivo enviando consecuentemente tarjetas postales a cada residente con el mensaje
que compra casas, se puede cerrar rpidamente y pagar en efectivo. Como Joe Clarks
on examina cuidadosamente su correo expedido en su nueva ciudad, su tarjeta post
al agarra su atencin. Es familiar con estos naipes ya. En el pasado los tir, pero
hoy es diferente: tiene que vender su
casa vacante. Recoge el telfono para marcar su nmero en la tarjeta. Joe Clarkson e
s ahora una ventaja como un resultado directo de su campaa publicitaria.
GESTIN DE REDES
La gestin de redes desarrolla relaciones con la gente que le puede llevar a oport
unidades que compran la casa. Si conecta a la red con grupos diferentes de perso
nas y les deja saber que es un inversionista, le unirn con propiedades de la inve
rsin potenciales y/o propietarios que estn listos para venderse.
Ha establecido una relacin con un corredor de bienes races local. Como le trata pa
ra almorzar, le dice sobre uno de sus clientes: Joe Clarkson. Menciona que Joe t
om un trabajo en otra ciudad, puso su casa en una lista, pero nunca persigui sus s
uposiciones para hacer reparaciones. Se puso en una lista durante seis meses, pe
ro ahora es del mercado.
La casa est por lo visto en la condicin correcta para la inversin y est en una de su
s vecindades objetivo. El ms importante, el dueo parece motivado. El agente le da
el nmero de Joe, y entra en contacto. Esto es otra ventaja generada a travs de su
red.
Actividad del foco
Comparacin de generacin de plomo
Prospeccin
Publicidad
Gestin de redes
Una casa interesante
Un vendedor interesado
La gente que le ayuda a encontrar casas interesantes o vendedores interesados
Busca
Atraccin
Unin
Coste
Bajo alto
Comparacin de generacin de ventaja de la figura 2-2
Bajo
Genere conduce
43
Cada una de las tres actividades de generacin de plomo tiene un foco especfico, mu
chas estrategias y gastos variados. Con la prospeccin, averigua personalmente vec
indades, archivos pblicos, listas, anuncios clasificados, o hasta Multiple Listin
g Service (MLS) para casas con el potencial de la inversin. Con la publicidad, ll
ama la atencin de vendedores a travs de una variedad de anunciar enfoques de tarje
tas postales del correo directo a vallas publicitarias. Con la gestin de redes, s
e une con la gente que le puede llevar a casas de la inversin y vendedores motiva
dos. Puede pensar en las tres actividades de generacin de plomo como busca, atrac
cin y unin (la Figura 2-2).
Vamos a tomar una mirada ms cercana cmo usar estas estrategias de construir su mqui
na de generacin de ventaja. Comenzaremos con la prospeccin.
PROSPECCIN: BUSCA DE CASAS DE LA INVERSIN
Genere conduce
Prospeccin
Publicidad
Gestin de redes
Figura 2-3
La fiebre del oro de California segn se informa fue comenzada por un hombre llama
do a James Marshall en 1848. Por lo visto encontr el oro - en escamas y algunas p
equeas pepitas - en el Ro americano durante la construccin de la serrera de John Sut
ter. La fiebre del oro caus una de las migraciones ms grandes de la historia, y pr
ospectando oro se hizo una obsesin nacional.
Como la prospeccin del oro, que prospecta casas de la inversin implica examinar cu
idadosamente mucho de lo que no quiere conseguir a lo que realmente quiere.
Como Norman Vincent Peale dijo, Nada del gran valor en esta vida viene fcilmente.
Las cosas del valor ms alto a veces vienen con fuerza. El oro que tiene el mayor
valor est el ms profundo en la tierra. La prospeccin puede ser entretenida y que emp
lea mucha mano de obra, pero a menudo cede grandes resultados.
La figura 2-4 muestra los cuatro sitios ms comunes para prospectar propiedades de
la inversin potenciales.
Cuatro sitios para prospectar
1. Sus vecindades objetivo 2. Servicio del listado mltiple 3. Classifieds 4.Juici
o hipotecario
La figura 2-4 cuatro sitios para prospectar
1. SUS VECINDADES OBJETIVO
Uno de los mtodos intentados y verdaderos de prospectar repasa sus vecindades obj
etivo para casas vacantes y luego busca a los dueos en los registros tributarios
y se pone en contacto con ellos para ver si quieren venderse. Aunque esto pueda
parecer la tecnologa baja y montono, muchos inversionistas citan esto como una de
sus tcnicas de produccin de ventaja superiores. La conduccin tambin tiene la ventaja
del lado de la fabricacin de usted entendido sobre su vecindad objetivo as como cm
odo con algunos instrumentos de investigacin clave del comercio. Por todos estos
motivos, la conduccin de sus vecindades objetivo es posiblemente el mejor lugar p
ara comenzar cuando busca su primer de golpe.
La razn especificamos casas vacantes consiste en que aumenta las probabilidades q
ue conseguir tanto a un vendedor motivado como una casa interesante. No gastar mi t
iempo a nada adems de casas vacantes, porque si es vacante, s que el vendedor se m
otiva, dicen Andy Davies, nuestro afiliado de HomeFixers en Houston.
Genere conduce
45
1. Golpee las calles. Cuando va en coche de arriba abajo las calles de sus vecin
dades objetivo, su bsqueda es para propiedades vacantes. Busca los signos revelad
ores: peridicos Amontonados mucho correo que se desborda del correo cspedes Crecid
os demasiado ventanas Alojadas entryways Desordenado Etiquetas en metros de util
idad Ningunos receptculos en el freno durante da de la basura Ningunas luces en po
r la noche aspecto General de mal estado
2. Direcciones de captura de casas vacantes. Registre las direcciones de un modo
organizado que trabaja mejor para usted. La mayor parte de personas los anotan
en un cuaderno. Los otros usan una tabilla con sujetapapeles y una forma persona
lizada. Unos dicen la informacin en un registrador, y unos toman cuadros digitale
s de casas. Para tomar un enfoque ms de alta tecnologa, puede entrar en las direcc
iones directamente en un ayudante digital personal o cuaderno. Uso cualquier mtod
o le anima a coleccionar tantas direcciones como posible. Ahora est consciente qu
e el trabajo se puede hacer bastante aburrido si trata de cubrir mucha tierra en
un da solo. Lo puede encontrar mejor rompindolo en viajes ms cortos a lo largo de
cada semana. Otra manera de romper la monotona es anotar direcciones cuando ve Par
a la venta por el Dueo (FSBO) signos y los llama mientras va en coche. Muchos FSBO
s se sientan en el mercado, y el dueo puede querer venderse con un descuento. La
anotacin Para signos de Alquiler y la vocacin de ellos tambin pueden ser productivas:
Muchos propietarios son cansados de transacciones con arrendatarios y puestos v
acantes. Una de las partes ms resistentes de la prospeccin encuentra a los dueos de
casas vacantes, y por tanto cuando va en coche, podra engaar -
la sidra que se dirige a los vecinos cuando mancha una propiedad particularmente
prometedora. Ms informacin que puede coleccionar, mejor sus investigaciones irn ms
tarde. Los vecinos pueden saber el nombre y la informacin de contacto del dueo, o
pueden conocer a alguien ms que se tiene que vender o donde otras casas vacantes
se localizan. 3. Busque al propietario e informacin de contacto. Ahora que ha col
eccionado sus direcciones de la casa vacante, las investigaciones comienzan: el
descubrimiento de nombres de los dueos e informacin de contacto de modo que se pue
da poner en contacto con ellos para ver si quieren venderse.
Por lo general puede averiguar a quin los dueos son y donde viven buscando los reg
istros tributarios. Muchas municipalidades ponen archivos de la contribucin terri
torial en una lista en lnea, permitindole buscar por nombre del dueo o direccin. Si
no puede encontrar archivos en lnea, ponerse en contacto con la oficina del aseso
r fiscal local y preguntar cmo puede tener acceso a estos archivos pblicos. Los re
gistros tributarios por lo general no ponen nmeros de telfonos en una lista; tendr
que llamar la informacin o usar un directorio del telfono de Internet para buscar
en lnea.
Si no puede encontrar al dueo (tal vez la direccin puesta en una lista en los roll
os de la propiedad es incorrecta o el telfono se ha desconectado), puede tratar d
e detectar al dueo a travs de un negocio que conduce rastros de brinco. Otra vez, un
a bsqueda de Internet de las palabras clave rastro de brinco le dar muchas posibilid
ades. 4. Entrar en contacto. Una vez que haya encontrado a los dueos y sus direcc
iones, enveles una tarjeta postal o carta para ver si quieren vender la casa. Su
mensaje debera ser corts y al punto. La figura 2-5 muestra un ejemplo de una tarje
ta postal. La conduccin a travs de vecindades es un juego de nmeros. Nuestros inver
sionistas dicen que compran aproximadamente dos a tres casas por cada mil de tar
jetas postales que envan. El nmero medio de casas vacantes dicen que se pueden reu
nir en una hora est en algn sitio entre diez y veinte. As, la conduccin de ocho hora
s por semana ceder aproximadamente 350 a 700 direcciones por mes. Si
Genere conduce
47
Tiene que vender su casa? Pagamos en efectivo y nos cerramos rpidamente!
Querido [Propietario], nos gustara comprar su casa en [Direccin de la Propiedad].
Si se interesa en la venta, por favor llame mi oficina al (555) 456-7890.
Le enviaremos una oferta escrita al da siguiente. Apreciara una llamada de una u o
tra forma por tanto sabr que recibi
esta tarjeta. Gracias, [Su Nombre] [Su Nombre de la compaa]
Tarjeta postal de la muestra de la figura 2-5
tiene un objetivo de hacer una casa de la inversin un mes, este mtodo solo le pued
e conseguir all. Tambin las matemticas y crean un plan que encaja sus objetivos y t
iempo disponible.
remodelar PUNTO
Muchos inversionistas que no tienen el tiempo para gastar conduciendo alrededor
prefieren contratar a la gente para hacer buscarlos. Los inversionistas a veces
se refieren a estos exploradores como perros de la ave. Les dicen que buscar y don
de. Por lo general pagan un par de dlares por direccin, o ms si el explorador propo
rciona la informacin de contacto del dueo.
2. EL MLS
El MLS es una fuente masiva de inversin conduce. Sin embargo, tambin es una fuente
que est siendo buscada por otros inversionistas que pueden buscar los mismos tip
os de propiedades que es. El MLS es una base de datos que cambia constantemente
cuando las casas vienen a y del mercado y como su estado
y variacin de precios. Para tener xito, tiene que a (1) comprobar que los MLS con
frecuencia y ser capaces de reaccionar inmediatamente o (2) minan los datos de m
odos creativos que sus competidores pueden no haber pensado. Aunque un poco de l
a informacin encontrada en el MLS est en pblico disponible a travs de otras fuentes,
los instrumentos para clasificarlo y los datos ms ricos slo estn disponibles para
corredores de bienes races autorizados. Los agentes que entienden el valor que pu
eden traer a inversionistas le pueden ayudar a prospectar el MLS.
Aqu estn algunos informes personalizados su agente le puede asegurar:
informe del valor de la Propiedad. Esto es un informe sobre su vecindad objetivo
, clasificada por el precio por pie cuadrado, que permite que usted identifique
propiedades para la venta que se podra subvalorar. Por ejemplo, si su vecindad ob
jetivo tiene un coste promedio por pie cuadrado de 150$, las casas que se venden
por menos de 100$ merecen una mirada ms cercana.
El Expir/anul poniendo el informe en una lista. Este informe muestra las casas en
sus vecindades objetivo donde los perodos que ponen en una lista han expirado o l
os dueos, por cualesquiera motivos, decidieron tomar la casa del mercado antes de
que se vendiera. En algunos casos, el dueo se puede muy motivar para venderse de
spus haber puesto la propiedad en una lista para el periodo del tiempo o si la ca
sa tiene un problema que el dueo est poco dispuesto a fijar. En el uno o el otro c
aso, esto puede ser una oportunidad de inversin.
Das en informe de mercado. Esto es un informe que muestra cuanto de largo las cas
as han estado en el mercado. El perodo de tiempo del listado es medido por das en e
l mercado (DOM). Las casas que han estado en el mercado para el considerablemente
ms largo que el promedio pueden representar la misma oportunidad que los listado
s expirados o anulados. Pueden tener un vendedor motivado o un problema que requ
iere que un inversionista arregle.
informe de la Palabra clave. Puede hacer su agente crear un informe que est basad
o en palabras clave para mostrar casas que encajan sus criterios de inversin. Es
como si haba una lengua secreta en descripciones de la propiedad con palabras del
cdigo que pueden significar propiedades de la inversin potenciales.
Genere conduce
49
Aqu es una lista de palabras comunes para buscar, pero no usan a todos ellos al m
ismo tiempo o la lista ser demasiado larga. Procese unos cuantos a la vez para av
eriguar cuales la produccin el mejor causa su mercado. Manitas especiales Necesidades
work/updating/TLC Concesin de reparacin Assumable Subvalore Acuerdo Co
LB (vacante en caja de la cerradura) La venta de la finca Una de las llaves al desc
ubrimiento de una propiedad de la inversin a travs del MLS lo debe encontrar antes
de que otros inversionistas hagan. Si la base de datos MLS de su reactivo tiene
una opcin de alarma del correo electrnico de notificarle de listados nuevos y mod
ificados en sus vecindades objetivo, pedir establecerse con una alarma diaria. E
ste correo electrnico diario es una gran manera guardar su dedo en el pulso de su
s vecindades objetivo. Como con un informe meteorolgico diario, conseguir un senti
do de los mximos o mugidos, si una tormenta se prepara, y donde.
3. EL CLASSIFIEDS
Los classifieds son un gran lugar para encontrar casas para la venta que no se p
onen en una lista en el MLS. Muchos peridicos fijan sus anuncios clasificados en
Internet, por tanto los puede ver en lnea o recoger el peridico y mirarlo el camin
o pasado de moda. Mirar en las Casas para la venta la seccin, que incluye anuncios d
e la inversin, anuncios de FSBO y listados de reactivo. La mayor parte de papeles
estallan anuncios de bienes inmuebles por la vecindad, y esto ayuda a reducir l
a bsqueda segn su objetivo. Como con la lista
mencionado anteriormente, busque las mismas clases de pistas que pueden indicar
una propiedad de la inversin potencial (la Figura 2-6).
Las pistas para Reconstituir Propiedades en Anuncios de Bienes inmuebles Manitas
especiales Vacante Motivaron al vendedor Debe - venderse Ya que - es Trab
s superior por el Fijador Venta de la finca Necesidades que actualizan Gran v
tador
Pistas de la figura 2-6 para reconstituir propiedades en anuncios de bienes inmu
ebles
Tambin mire en las Casas para la seccin de Alquiler porque los propietarios pueden s
er vendedores motivados. Unos son propietarios casuales, posiblemente porque her
edaron una propiedad y la pueden arrendar temporalmente. O quizs los dueos se movi
eron de su casa, la arrendaron y no se han puesto alrededor a la venta de ella an
. Algunos propietarios se encuentran cansado de transacciones con arrendatarios
o su propiedad del alquiler necesita reparaciones extensas. Los guiones son dive
rsos, pero el caso es que si hay una propiedad para el alquiler en su vecindad o
bjetivo, haga un deseo - por y ver si encaja sus criterios.
Uno de los sitios web ms populares que usa un enfoque de anuncios clasificados es
www.craigslist.org. Con nuevos sitios de anuncios clasificados surgir, Craigsli
st no es su nica opcin, pero ha tenido mucho xito y un perfecto
Genere conduce
51
modelo para otros sitios. Trate de entrar Para la venta por el Dueo (Su Ciudad) en
un motor de bsqueda popular y ver lo que aparece.
4.Juicio hipotecario
Ha odo probablemente que dijo que alguien compr una propiedad en los pasos del juzg
ado. Qu exactamente significa que, y cmo trabaja? Sabemos que las catstrofes diarias
pasan y las hipotecas no se hacen pagadas. Si es una muerte, divorcio, crisis md
ica o prdida de trabajo, alguien en algn sitio de repente encuentra que es incapaz
de pagar su hipoteca. Aunque est triste para un propietario perder su casa, los
prestamistas tambin aguantan un poco de la carga. Segn donde la casa est en el proc
eso de la extincin del derecho de redimir, un inversionista puede ser capaz de sa
lvar al propietario de la extincin del derecho de redimir o, si es demasiado tard
e a esto, libere el banco de su carga de deudas.
Una vez que una casa ha comenzado el proceso de la extincin del derecho de redimi
r, hay un dueo motivado o el prestamista que tiene que vender la casa rpidamente.
La competencia puede hacer subir el precio, as tener presente que no todo el juic
io hipotecario hace inversiones buenas. Tambin, las leyes de la extincin del derec
ho de redimir varan de estado al estado. Es importante educarse antes de entrar d
e cabeza. Puede querer dirigirse a un abogado de bienes races y las autoridades d
el condado y la ciudad que regulan el juicio hipotecario en su rea.
Hay tres fases diferentes que una extincin del derecho de redimir puede pasar por
ese presente una oportunidad de inversin: la preextincin del derecho de redimir,
la subasta pblica y los bienes inmuebles poseyeron (la Figura 2-7).
1. Dan por lo general a Prestatarios de la preextincin del derecho de redimir que
son vencidos un perodo de gracia (pre
perodo de la extincin del derecho de redimir) de un mes a un ao (segn el estado) par
a pagar el prstamo para evitar entrar en extincin del derecho de redimir llena. Du
rante el perodo de la preextincin del derecho de redimir, los inversionistas tiene
n dos modos de comprar una propiedad: directamente del vendedor e indirectamente
del prestamista.
Las tres fases de extincin del derecho de redimir
1 Preextincin del derecho de redimir
2 subasta pblica
3 bienes inmuebles posedos
Una propiedad se pone en una lista para venderse en un pblico
subasta. Los inversionistas pueden comprar directamente del vendedor durante el
perodo de la preextincin del derecho de redimir.
La propiedad se presenta para la subasta pblica, por lo general en el condado
juzgado. Los inversionistas ofrecen en el
propiedad.
Si la propiedad no se vende en subasta, va
de vuelta al prestamista. Los inversionistas pueden comprar
la propiedad del prestamista.
La figura 2-7 las tres fases de extincin del derecho de redimir
Este perodo es cuando el propietario absolutamente tiene la mayor parte de motiva
cin para venderse. Pero hacer un acuerdo trabajar, el inversionista tiene que ser
capaz de comprar la casa a un precio esto
1. Paga la deuda 2. Permite que el inversionista saque ganancia del acuerdo 3. P
osiblemente da al vendedor un poco de dinero de andar Si la deuda en la casa es
mayor que o demasiado cerca al valor, debera ir directamente al prestamista para
negociar. Los prestamistas a veces permitirn la venta de una propiedad a otro par
tido (como un inversionista de bienes inmuebles) para menos que lo que se debe p
ara evitar los gastos asociados con el proceso de la extincin del derecho de redi
mir. Esto se llama una venta en descubierto. El inversionista tiene que negociar
directamente con el prestamista para alcanzar un precio final. En una venta en
descubierto, la mayor parte de prestamistas no permitirn que el propietario ande
remodelar PUNTO
Las autoridades fiscales locales distribuyen listas de la preextincin del derecho
de redimir en una base regular, por lo general mensualmente. Tambin hay los nume
rosos sitios web que ofrecen listas de la preextincin del derecho de redimir, per
o se advierten que estos sitios a menudo culpan para listas que estn libremente d
isponibles y en pblico fijadas en el peridico, en el juzgado, o en un sitio web cvi
co.
Genere conduce
53
lejos del acuerdo con cualquier dinero efectivo. Por qu? El prestamista ya pierde
el dinero vendiendo la propiedad por menos que lo que se debe.
La figura 2-8 pone otras fuentes en una lista de juicio hipotecario y subastas.
Otras Fuentes de Juicio hipotecario y Subastas Departamento de Vivienda y Desarr
ollo Urbano estadounidense (HUD) Veterans Administration (VA) Federal Housing Au
thority (FHA) Asociacin de Seguro de la Hipoteca Nacional federal (Fannie Mae) Co
rporacin Federal de Prstamos Hipotecarios para la Vivienda (Freddie Mac) Hacienda
Pblica (comprueban su oficina IRS local) Ventas de la Contribucin territorial (com
prueban su autoridad fiscal local)
La figura 2-8 otras fuentes de juicio hipotecario y subastas
2. La Subasta pblica Una vez el perodo de gracia de la preextincin del derecho de r
edimir ha pasado, un apropiado faltado -
el ty se pone en una lista para venderse en una subasta donde el pblico puede ofr
ecer en la propiedad. Las subastas a menudo se sostienen en el juzgado del conda
do local (los pasos del juzgado). Busque fechas de subasta y tiempos fijados en la
s mismas ubicaciones que tienen listados de la preextincin del derecho de redimir
.
Esta fase del proceso de la extincin del derecho de redimir implica el riesgo ms a
lto con no necesariamente la mayor recompensa. Tiene que ser capaz de pagar en e
l dinero efectivo sobre el terreno sin una inspeccin formal de la propiedad. En a
lgunos casos, el propietario puede ser capaz de desempear la propiedad dentro de
cierto perodo (derecho de la amortizacin). Otro riesgo viene de estar en una situa
cin de puja viva. Debe saber su precio tope y tener la disciplina para alejarse.
Sugerimos que slo se recueste y mire durante su primera experiencia de subasta. S
i mojara propiedades que crea que podra ofrecer en, pagar la concentracin a cmo aque
llas subastas resultan. El objetivo es entender cmo las cosas trabajan antes de q
ue se zambulla en.
3. Bienes inmuebles Posedos Si una propiedad no se vende en subasta, vuelve al pr
estamista, donde esto
se rene con otras propiedades de bienes inmuebles posedos (REO). Los prestamistas
quieren conseguir estas propiedades no registradas en los libros rpidamente (en m
ayora de los casos dentro de 90 das) aun si significa tomar una prdida. Es importan
te tener presente que los prestamistas estn en el negocio de prestar el dinero, n
o poseyendo bienes inmuebles. En resumen el prestamista es ahora un vendedor mot
ivado y estas propiedades se valoran para venderse rpido, no para la ganancia.
El descubrimiento propiedades de REO toma algn esfuerzo. En primer lugar, llame l
as entidades de crdito principales en su rea para ver si mantienen un inventario d
e propiedades REO. Si hacen, averiguan quien es responsable de eliminar REOs. Pu
ede ser alguien en un departamento REO, si tienen un, o un abogado local o corre
dor de bienes races que trabaja con el prestamista. Una vez que los haya detectad
o, pregunte si compartirn una lista corriente de propiedades REO con usted.
En esta seccin, hemos cubierto las estrategias de prospeccin principales, pero sus
posibilidades de prospeccin slo son limitadas por su creatividad. No importa que
estrategia elige, la prospeccin implica una bsqueda cuidadosa de propiedades de la
inversin potenciales. Lleva tiempo y esfuerzo, pero casi siempre produce resulta
dos. Despus, exploraremos un enfoque completamente diferente para conducir la gen
eracin: atraccin de vendedores a usted.
PUBLICIDAD: ATRACCIN DE VENDEDORES MOTIVADOS
La publicidad puede ser una manera muy eficaz de generar conduce. La publicidad
agarra la atencin de vendedores interesados dejndoles saber que tiene exactamente
lo que necesitan: la capacidad de comprar una casa rpidamente y sin fastidios.
Aunque tpicamente sea ms caro que la prospeccin, la publicidad tiene una gran venta
ja: sigue trabajando aun cuando no es. La mayor parte del esfuerzo en la publici
dad se carga por el frente. Una vez que el trabajo duro inicial es
Genere conduce
55
Genere conduce
Prospeccin
Publicidad
Gestin de redes
Figura 2-9
hecho, slo tiene que refinar y mantener sus esfuerzos, liberndole para concentrars
e en otras reas de su negocio que tira la casa.
Con la prospeccin, estrecha su foco a candidatos probables antes de invertir en l
a comunicacin con ellos (p.ej., identificacin de tres casas vacantes en una vecind
ad de mil y luego vocacin o envo de notas a aquellos dueos). Sin embargo, con la pu
blicidad, comunica su mensaje a un grupo ms grande de la gente para llamar la ate
ncin de pocos quien se puede beneficiar de su mensaje (p.ej., cubriendo una vecin
dad con mil naipes con la esperanza de encontrar tres oportunidades que compran
la casa).
La publicidad es un proceso de dos pasos. En primer lugar, decida lo que va a de
cir. En segundo lugar, entregue el mensaje a su pblico objetivo (la Figura 2-10).
Llaves a una campaa publicitaria exitosa
El mensaje
Los medios
Trabaje un mensaje eficaz esto
comunica su proposicin del valor
Decida cmo comunicar su mensaje a su objetivo
vecindades
Llaves de la figura 2-10 a una campaa publicitaria exitosa
TRABAJO DE SU MENSAJE
Puede llamar el producto o compaa qu estos lemas populares anuncian?
El Se derrite en su boca, no en su mano. Gustos grandes, menos relleno. el Toma
una paliza y sigue haciendo tictac. los Dejan a sus dedos hacer el andar. Cuando
su paquete absolutamente, positivamente, se tiene que poner all durante la noche
. Si adivinara M&Ms, Miller Lite, Timex, Pginas Amarillas, y FedEx, felicitacione
s. Cada uno de estos mensajes eternos tiene una ventaja diferencial (USP) claram
ente definida. Gran USP muy claramente contesta a la pregunta de por qu debera hac
er el negocio con el anunciante. El primer paso al trabajo de su mensaje debe en
tender exactamente lo que ofrece a vendedores potenciales. En otras palabras, cul
es su producto? En mayora de los casos, en remodelar casas, su producto es el di
nero efectivo rpido y ningunos fastidios. Su cliente ideal es alguien que vive en
su vecindad objetivo, dinero efectivo de necesidades rpidamente, y quiere sacrif
icar un poco del valor en su casa para conseguirlo. Su cliente es por lo general
alguien que debe actuar rpidamente y es muy motivado para ponerse de bajo sus pa
gos de la hipoteca. Basado en lo que su producto es y a quin sus clientes son, ti
ene que subir con un mensaje que demuestra que puede solucionar los problemas de
sus clientes. Concntrese en las ventajas para los clientes, como: Su capacidad d
e cerrarse rpido con el dinero efectivo les permite venderse rpidamente Su capacid
ad de cerrarse rpido con el dinero efectivo permite que ellos dejen de hacer
los pagos Su capacidad de cerrarse rpido con el dinero efectivo los consiguen sin
deudas Su capacidad de cerrarse rpido con el dinero efectivo les ayuda a evitar
la extincin del derecho de redimir Subida con un mensaje que le pondr aparte de lo
s otros inversionistas en el rea: Piense inteligente, corto, y memorable. Puede q
uerer hasta considerar mezclando elementos de la vecindad objetivo, de modo que
los vendedores potenciales entiendan que expresamente se interesa en y entendido
sobre su rea. Su mensaje debera motivar a vendedores para parar lo que hacen y se
ponen en contacto con usted. En la jerga publicitaria, esto es la llamada a la
accin. La figura 2-11 muestra algunos ejemplos.
Genere conduce
57
Los Ejemplos del mensaje Evitan la extincin del derecho de redimir. Dinero efectiv
o para su casa. Llame Ahora. Se tiene que vender pronto? Puedo ayudar. Venden su cas
a ahora. Ningunos fastidios. Dinero efectivo rpido. fijador del problema. Fijador d
e la casa. Compro casas. Se ponen de bajo su tejado HOY Guardan [vecindad] hermosa.
Vndame su casa. Sepultado endeudado? Compro [vecindad] casas sin fastidios. Busca [d
vecindad] casas para comprar hoy.
Mensaje de la figura 2-11 ejemplos
Consigue la idea. stos son no necesariamente ganadores del premio de ADDY, pero n
o son demasiado rpidos para lanzarlos bajo el autobs. Los inversionistas afortunad
os usan mensajes similares, francos cada da con grandes resultados. Si quiere, no
dude en subir con algo ms diversin y original.
remodelar PUNTO
Su mensaje se dirige a un amplio auditorio. A menos que trabaje ese mensaje con
cuidado, probablemente conseguir muchas llamadas de vendedores que no tendrn una b
uena razn para vender sus casas a un precio bastante bajo de usted para comprarlo
s, arreglarlos y venderlos por una ganancia. HomeVestors, una compaa de licencia n
acional para inversionistas, solucion este problema con su Compramos Casas Feas val
las publicitarias. La belleza de este mensaje es que ambos explican lo que hacen
(compran casas) y califica a las clases de clientes que pueden ayudar (aquellos
con feo o casas del problema). Tiene que hacer la misma cosa con su publicidad -
ser especfico sobre lo que busca.
SAQUE LA PALABRA
Una vez que haya trabajado un gran mensaje, es tiempo de sacar la palabra a sus
vecindades objetivo. Los medios publicitarios se extienden de una tarjeta de vis
ita stapled a un tabln de anuncios a puntos de televisin de sesenta segundos total
mente producidos. El caso es que no tiene que gastar una fortuna para tener una
campaa eficaz, aunque seguramente pueda hacer esto. Trata de atraer un grupo esco
gido de la gente en un grupo escogido de vecindades, as elija sus medios publicit
arios en consecuencia. Vamos a explorar seis ms popular (la Figura 2-12).
Los seis medios publicitarios ms populares
1. Correo directo 2. Tarjetas de visita 3. Signos 4. Letra haciendo publicidad 5
. Internet 6. Radio y televisin
La figura 2-12 los seis medios publicitarios ms populares
Independientemente del medio elige, recuerda que esto es su oportunidad de crear
una imagen para usted y su negocio. Aunque, todava pueda buscar su primera propi
edad, vale la pena apretar una mirada marcada porque le pone en la posicin para con
struir una imagen positiva, consecuente, profesional que la gente respetar y reco
rdar. El uso continuo de una combinacin de colores y estilo ayudar a crear la famil
iaridad y confianza que una marca inspira.
1. El correo directo Si usa slo un mtodo publicitario, lo hace correo directo. Cor
reo directo
es una tcnica intentada y verdadera que consiste en enviar cartas, tarjetas posta
les o aviadores a todas las casas en sus vecindades objetivo. El tipo de envo
Genere conduce
59
no importa, pero asegrese que parece profesional, incluye su mensaje, se destaca
y tiene una llamada a la accin clara - un modo para ellos de ponerse en contacto
fcilmente con usted.
Las listas de direcciones son disponibles en el acto de una variedad de fuentes
en Internet. Una bsqueda de listas de direcciones residenciales le dar ms que bastant
es opciones de cubrir sus vecindades objetivo. Entonces es simplemente un asunto
de conseguir su mensaje impreso en cualquier medio que elige y dirigindose al co
rreos. No espere que el telfono cuelgue el gancho despus del primer envo. Como los
tanteos de inversionistas certificarn, son envos consecuentes con el tiempo con el
mensaje correcto que consiguen los mejores resultados.
2. Las tarjetas de visita Una manera simple y eficaz de anunciarse y lo que hace
son
a travs de su tarjeta de visita. Puede querer incluir un breve mensaje en la tarj
eta o slo su nombre, su informacin de contacto, y lo que hace: Fulano de tal, espe
cialista de la Rehabilitacin, 123/456-7890. Por supuesto, incluya una direccin pos
tal, nmero de telfono, nmero de fax, direccin de correo electrnico y direccin del siti
o web si tiene el que.
Su tarjeta de visita es una reflexin de qu serio es como un inversionista. Recomen
damos que gaste unos dlares que consiguen tarjetas de visita de alta calidad hech
as en una impresora profesional ms bien que usar su ordenador personal e impresor
a.
Su tarjeta de visita es su tarjeta de visita y se debera dejar en todas partes va
ga. Fjelo en la tienda de conveniencia, Lavandera automtica y gasolinera. Saque un
anuncio en su boletn informativo vecino, usando su tarjeta de visita como el anun
cio. Reprtalo a vecinos e inclyalo con cualquier carta que enve a vendedores antici
pados. Extienda la palabra sobre a quin es y lo que busca.
3. Los Signos de signos se pueden hacer relativamente econmicamente y mostrarse c
asi cualquiera -
donde. Sin embargo, compruebe ordenanzas de la ciudad locales antes de fijar par
a hacer
seguro sus signos no le consiguen en el problema. Tiene una variedad de opciones
para cmo sacar su mensaje a travs de signos. La figura 2-13 ilustra los cuatro pr
incipales.
1. Patio firma 2. Bandido firma
3. Vallas publicitarias
4. Imanes de coches
Cuatro Tipos de Anunciar Signos de Signos fijados en los patios de sus proyectos
del de golpe corrientes
Los signos fijaron en reas de trfico alto (asegrese que se fijan legalmente)
Puede ser caro, pero algunos inversionistas encuentran el precio de vuelta muy a
lto
Los signos impresos que se magnetizan para atenerse a su puerta de coches
La figura 2-13 cuatro tipos de anunciar signos
La mayor parte de ciudades tienen tiendas del signo locales donde puede consegui
r signos profesionalmente hechos. Como con tarjetas de visita, recomendamos gast
ar unos dlares suplementarios para crear a un profesional, mirada de calidad.
4. La letra Anunciando a inversionistas de Bienes inmuebles tiene una riqueza de
opciones de promover su busi-
nesses en publicidad de la letra. Algunos inversionistas dirigen anuncios en los
bienes inmuebles, negocio o seccin clasificada del peridico. Otros vehculos de la
letra para anuncios del inversionista incluyen publicaciones locales libres como
PennySavers y varias publicaciones de bienes inmuebles libres que por lo genera
l se abastecen en tiendas de conveniencia, gasolineras y tiendas de comestibles.
Muchas asociaciones de propietarios vecinas (HOAs) publican un boletn informativo
mensual, y a veces dirigen una seccin secreta que incluye propiedades FSBO. Pued
e beneficiar ambos caminos subiendo a la lista de direcciones para su HOA de vec
indad objetivo.
Si no tiene el acceso a un diseador grfico freelance, muchas publicaciones disearn s
u anuncio para unos honorarios.
Genere conduce
61
5. Internet Internet est lleno de sitios de anuncios clasificados en lnea que gene
ran al Rev -
siga a travs de la publicidad. Es difcil calibrar la eficacia de estos tipos de an
uncios a menos que los pruebe, pero los gastos deberan ser relativamente bajos. A
dems, la mayor parte de ciudades principales han orientado a la ciudad y verdader
os-estateoriented sitios web que aceptan la publicidad.
Compruebe para ver si su vecindad objetivo HOAs tienen sitios web que aceptan la
publicidad. Algunas vecindades tienen blogs en lnea, tablones de anuncios o bole
tines informativos del correo electrnico. stas son oportunidades buenas no slo para
fijar un anuncio sino tambin ser un miembro activo de la comunidad vecina.
6. La radio y la Televisin que Produce unos treinta - o anuncio de sesenta segund
os se pueden hacer para dos
medios: radio y televisin. La radio es menos cara que la televisin. Si no tiene la
voz para la radio, puede contratar a alguien para leer su anuncio. Los precios
varan por reas metropolitanas, pero los puntos de la radio son relativamente econmi
cos, sobre todo en formatos nicamente de noticias. Guarde su copia corta y al pun
to. Escuche anuncios que corren actualmente para conseguir ideas de cmo trabajar
suyo. Cada emisora de radio tiene representantes publicitarios, tan llame y dirja
se a alguien all para conseguir los precios y pedir la ayuda si lo necesita.
Hay dos clases de la publicidad televisiva. Uno implica un brote de vdeo, msica, y
tal vez los actores y el otro implican slo palabras y cuadros. Si quiere contene
r gastos, pegarse con los anuncios de palabras-y-cuadros. Otra vez, se puede pon
er en contacto con el representante publicitario de su estacin de televisin local
para conseguir precios y pedir la ayuda en la creacin de su anuncio.
Como cultiva su negocio de la rehabilitacin, puede encontrar otro, modos ms creati
vos de conseguir su nombre y mensaje ah. La figura 2-14 muestra algunas otras ide
as publicitarias de considerar.
Otras Ideas Publicitarias camisetas u otra indumentaria suspensiones de la Puert
a Exponiendo durante espectculos de casa locales Patrocinar una pequea Liga u otro
equipo Aviadores en paquetes del correo directo como Valpak o Money Mailer bole
tines informativos Company
La figura 2-14 otras ideas publicitarias
SU PLAN DE MEDIOS
Su plan de medios define los detalles de donde y con qu frecuencia va a hacer pub
licidad. Para maximizar sus dlares publicitarios, tiene que equilibrar un par de
variables: alcance y frecuencia (la Figura 2-15).
Alcance frecuencia
Alcance y frecuencia
Cunta gente est en el pblico objetivo de un anuncio? Con qu frecuencia es un individ
uo en su pblico objetivo expuesto a un anuncio?
La figura 2-15 alcanza y frecuencia
El alcance es cuanta gente se expone a su publicidad. Por ejemplo, dando a una p
ersona su tarjeta de visita es el alcance ms pequeo posible; la compra de un anunc
io de televisin durante la Super Bowl sera el alcance ms grande posible. Quiere ele
gir los medios que alcanzarn sus vecindades objetivo mejor. Por ejemplo, si apunt
a unas vecindades escogidas, las tarjetas postales a aquellas vecindades son una
estrategia muy eficaz. En contraste, si sus vecindades se extienden en todas pa
rtes de una ciudad, una valla publicitaria o el punto de la radio pueden ser una
mejor opcin.
Genere conduce
63
La frecuencia es el nmero de veces un individuo se expone a su publicidad. El xito
en la publicidad viene de ganar mindshare en su pblico objetivo. Una tarjeta pos
tal rpidamente se olvida, pero una tarjeta postal por mes mucho con mayor probabi
lidad crear una impresin durable en su auditorio.
Reuniendo su plan de medios, tendr que tomar decisiones en el alcance contra la f
recuencia. Por ejemplo, cuesta lo mismo para enviar una tarjeta postal a cinco v
ecindades con el tamao similar como hace para enviar cinco tarjetas postales a un
a vecindad. En el primer caso su alcance es cinco veces ms grande, mientras que e
n el segundo la frecuencia es cinco veces mayor. En el equilibrio de los dos, ha
y un nivel mnimo de frecuencia, segn el medio. Por lo menos, tquelos dos veces - un
a vez casi nunca es bastante. Basado en sus recursos, debera estrechar su alcance
para golpear y exceder ese nivel mnimo (la Figura 2-16).
Alcance contra frecuencia
Alcanzar
Frecuencia
Es mejor estrechar su alcance para aumentar la frecuencia.
Compro casas!
Compro casas!
Compro casas!
Compro casas!
Compro casas!
Yo BuyI BHuoyIuBHseuosyIu! BHseuosyIu! BHseuosyu! Hseosu! ses!
El envo de una tarjeta postal a las casas en cinco vecindades cuesta lo mismo com
o el envo de cinco tarjetas postales a casas en una vecindad.
La figura 2-16 alcanza contra frecuencia
Guarde la pista de la cual los anuncios trabajan mejor y de que fuente. Cuando l
a gente llama de un anuncio, averigua donde lo vieron de modo que pueda poner a
punto sus esfuerzos en el futuro. Ya que mide los resultados de su publicidad
campaa, modificar su plan de medios. Por ejemplo, puede quitar una vecindad improd
uctiva de su rea objetivo de modo que pueda enfocar sus recursos en las vecindade
s que generan conduce.
Sin embargo, nunca deje de hacer publicidad a vecindades productivas slo porque c
ree que tiene mindshare. Alguien una vez pregunt al magnate del chicle Guillermo
Wrigley por qu sigui haciendo publicidad cuando su producto completamente domin el
mercado. Simple, contest. Las ventas son un tren, y la publicidad es el motor. Corte
el motor y el tren vendr despacio a un alto.
GESTIN DE REDES: LA GENTE QUE LE UNE CON CASAS O VENDEDORES
Genere conduce
Prospeccin
Publicidad
Gestin de redes
Figura 2-17
Cuando el actor denominado por el premio de la Academia Harrison Ford se traslad
a Hollywood en 1964 a la edad de veintids aos para hacerse un actor, primero traba
j en Columbia Pictures (donde posteriormente se despidi) y luego en Universal Stud
ios donde hizo puntos de la televisin del trozo. Pero era su trabajo del lado que
lanz su carrera. Para apoyar a su esposa y dos hijos entre empleos interpretador
es, se hizo un carpintero autoenseado. Finalmente, el Ford se encontr gabinetes de
l edificio en la casa del director George Lucas. Lucas alist el Ford para leer lne
as para actores que se estaban echando en Lucas prximo
Genere conduce
65
pelcula. Ley sus lneas tan bien que el Ford se dio el papel de Han Solo en las pelcu
las de Guerra de las galaxias y se arruin en el estrellato.
Esta historia ilustra el hecho que el xito a menudo viene no de lo que hace o has
ta cmo bien lo hace, pero de a quin conoce. Como Harrison Ford podra certificar sabe
r que alguien no tiene que querer decir amigos para la vida. Puede ser simplemente
un conocido con quien ha compartido sus objetivos. La gente que conoce arregla s
u red: su crculo de amigos, socios y pares.
CONSTRUCCIN DE SU RED
En su libro ms vendido El Inversionista de Bienes inmuebles del Millonario, Gary
Keller escribe que el corazn de su red de generacin de plomo se forma de la gente
cuyas profesiones los ponen en el contacto directo con vendedores o con casas. L
a figura 2-18 muestra algunos ejemplos de personas que se pueden hacer la parte
de su red de generacin de plomo principal.
La gestin de redes construye relaciones con la gente que tiene el acceso a casas
y vendedores y quien pasar stos van adelante a usted. Sin embargo, no es aproximad
amente usted. La gestin de redes exitosa implica relaciones mutuamente beneficios
as. Ayuda la gente en su red con el negocio conduce, los honorarios de un descub
ridor, o hasta una pieza de la accin. Si nada ms, una nota de gracias simple o el
pequeo regalo siempre se aprecian. Su reputacin es suprema aqu. Sin falta devuelva
llamadas telefnicas y mensajes puntualmente. Est listo para actuar rpidamente y ser
generoso y ser corts en sus respuestas.
Uno de los mejores lugares para comenzar a conectar a la red es clubes de la inv
ersin de bienes inmuebles. Estas organizaciones han aparecido en ciudades todos a
travs de Norteamrica. Las reuniones del club (por lo general sostenido cada mes)
a menudo estn llenas a la capacidad con inversionistas, prestamistas, constructor
es y todos los dems asociados con la inversin inmobiliaria. Si comienza slo, estos
clubes son una manera excelente de comenzar a construir su red. Y no olvide de c
ontar
La gente en su red
1. Otros inversionistas 2. Agentes inmobiliarios 3. Tasadores 4. Prestamistas 5.
Inspectores 6. Abogados 7. Contables 8. Contratistas 9. Oficinistas del juzgado
10. Constructores 11. Reveladores 12. Residentes vecinos
La figura 2-18 la gente en su red
sus amigos, familia y vecinos que es ahora un inversionista y al acecho de acuer
dos. Se puede sorprender qu eficaz puede ser para unirse de nuevo simplemente con
la gente que ya conoce y comparte con ellos que se interesa en remodelar casas.
Las oportunidades conectadas a una red pueden salir de las circunstancias ms extr
aas. Una tal oportunidad ocurri cuando el tipo en la tienda de animales invirti los
nmeros en la placa de identificacin del perdiguero de oro favorito de Rick Abby. Gr
ab 4136 en vez de 4.163. Esto era la misma semana que Abby sac y tom un viaje no su
pervisado a travs de la vecindad. El primer lugar Rick mir era 4.136 pensamiento q
ue alguien la podra haber encontrado y haberle trado a la direccin en la etiqueta.
Una anciana vino a la puerta con un rodillo de pintura en su mano. Viendo la muy
alta escala, techos alto saltados y telas de gota, era obvio que el trabajo era
ms que debera hacer solo. La curiosidad consigui el mejor de Rick y pregunt. Ella
Genere conduce
67
explicado que ella y su marido se obligaron a trasladarse inmediatamente - haba v
olado ya hasta Minnesota y se abandon vender la casa y acompaarle tan pronto como
podra. El resultado? Una oportunidad conectada a una red inesperada con uno de lo
s vecinos de Rick y una casa que se compr debajo del valor de mercado. La mujer e
ra capaz de dejar los rodillos y telas de gota y acompaar a su marido dentro de u
n par de semanas. Y Abby? Levant el mismo da en el patio de otro vecino.
CULTIVACIN DE SU RED
Recomendamos a una especie de sistema de gestin de contacto guardar la pista de s
u red. La gente en esa red se puede dividir abajo en cuatro categoras: recursos,
recursos aliados, abogados y abogados principales. Cada categora est basada en la
probabilidad que esta gente le enviar conduce (la Figura 2-19). Como encuentra a
la gente y los deja caer en su red de generacin de plomo, todos comienzan como un
recurso: alguien que le podra enviar conduce. Con el tiempo, descubrir a estos qu
e van y enfocar sus actividades conectadas a una red en ellos.
Recursos
Las categoras de Sus personas de la Red que le podran enviar conducen.
La gente de Recursos aliada que puede y le enviar conduce.
Abogados
La gente que le enviar absolutamente conduce.
Abogados principales
La gente que est en una gran posicin para enviarle conduce y va.
Categoras de la figura 2-19 de su fuente de la red: del inversionista de bienes i
nmuebles del millonario por Gary Keller
Querr guardar la pista de la vez pasada que entr en contacto, cuantos le conducen
recibido, y que conduce se hizo una adquisicin de viviendas. La gente en su red p
uede cambiar categoras rpidamente. Con un telfono
llame, un recurso puede brincar a ser un abogado. Est consciente de quien hace su
zumbido de la mquina de ventaja de la inversin y trate a aquella gente en consecu
encia: Qudese en el contacto regular con ellos y muestre su gratitud.
Keller recomienda crear todo un boletn de propiedades (APB) que pone en una lista e
xactamente que tipo de propiedad busca y donde mira. Comparta estos criterios po
nindose en contacto con la gente en su red sobre la base del modo que los clasifi
ca. Ms probablemente le deben enviar conduce, ms a menudo se debera poner en contac
to con ellos. La figura 2-20 muestra una escritura spera para asegurarse que cubr
e los puntos claves de la conversacin.
Introdzcase objetivo de la parte
Pedir ayuda
Est agradecido
Su Escritura Conectada a una red Les dice que es y por qu llama
Dgales que tipo de casa busca y en que vecindades Les dan su nmero de telfono si al
guna vez oyen sobre una propiedad que encaja sus necesidades y si saben de algui
en ms que le pueda ayudar a encontrar propiedades
Diga gracias, ofrezca ayudarles y seguir una nota o correo electrnico
La figura 2-20 su fuente de la escritura conectada a una red: del inversionista
de bienes inmuebles del millonario por Gary Keller
Como en la prospeccin, hacindose slido conduce de su red es un juego de nmeros. Ms gr
ande su red es y ms sistemticamente se pone en contacto con la gente en ella, ms co
nduce se pondr. No se haga desalentado y deje de unirse; tarde o temprano, alguie
n en su red va a encontrar una propiedad que es exactamente lo que busca.
En este captulo hemos cubierto las tres actividades principales de la generacin pr
incipal. La prospeccin busca propiedades averiguando partes
Genere conduce
69
de que no quiere ponerse a lo que realmente quiere: las calles de sus vecindades
objetivo, listados, anuncios, etctera. La publicidad atrae a vendedores a usted
con un mensaje con cuidado trabajado que alcanza sus vecindades objetivo. La ges
tin de redes implica ponerse en contacto con la gente para decirles sobre su nego
cio, lo que hace, y cmo pueden ayudar. Una de las cosas ms importantes de recordar
no es dejar a su cera de esfuerzos que genera la ventaja y mengua cuando se imp
lica en una rehabilitacin o se puede encontrar esperando meses el siguiente de go
lpe.
Despus de aos del funcionamiento con inversionistas de bienes inmuebles, nos ponem
os la mayora de nuestro conduce conectando a la red. Si comienza slo y ha limitado
recursos, la prospeccin es un gran lugar para comenzar mientras construye su red
. Para muchas personas, la publicidad se hace una estrategia viable cuando sus n
egocios de la inversin crecen y ms recursos se hacen disponibles.
Una vez que aquellos conducen el principio entrar, tendr que ser capaz de filtrar
el bien conduce del malo. Llamamos esta calificacin de proceso conduce, y es el
tema del Captulo 3.
La generacin de plomo es el sistema de la irrigacin que guarda su crecimiento del
negocio de la inversin. La generacin de plomo eficaz se forma de tres actividades:
prospeccin, publicidad y gestin de redes.
1. La prospeccin implica la bsqueda fsica de la inversin potencial, usando una varie
dad de instrumentos que cazan la perspectiva, de llevar alrededor de sus vecinda
des objetivo que buscan propiedades a la peticin de su corredor de bienes races a
dirigir informes de MLS y listados de la extincin del derecho de redimir, explora
cin del classifieds, investigacin de archivos pblicos en Internet y entrar en conta
cto con propietarios para ver si se interesan en la venta de su propiedad.
2. La publicidad es el proceso de atraer a vendedores motivados a usted por saca
r el mensaje a su pblico objetivo que compra casas por el dinero efectivo rpido. S
u mensaje debera contener su ventaja diferencial as como una llamada a la accin. Su
plan publicitario puede incluir un enfoque multiapuntado como correo directo, s
ignos, e imprimir anuncios en publicaciones locales.
3. La gestin de redes se une con la gente que le puede llevar a vendedores potenc
iales y propiedades de la inversin potenciales. Su red es probablemente el elemen
to ms importante en su operacin leadgenerating e implica construir relaciones con
la gente entra en el contacto con cada da y/o la gente que conoce quien puede ser
capaz de ayudarle a averiguar sobre propiedades en su vecindad objetivo.
Para su primer de golpe, concntrese en prospectar yendo en coche alrededor de sus
vecindades objetivo y conectando a la red con su club de la inversin de bienes i
nmuebles local. stos son baratos caminos an probados hacia jumpstart su generacin d
e ventaja para propiedades de la inversin.
Genere conduce
71
Captulo 3
Licnciese conduce
1 - ENCONTRAR
Define que su objetivo genera conduce
Licnciese conduce
2 - ANALIZAR
Despus de leer este captulo sabr cmo a Se licencian una casa los Se licencian un ven
dedor los Pasan por el proceso de calificar a una ventaja
73
En el agosto de 2006, los miembros de la Unin Astronmica Internacional votaron par
a revisar la definicin de un planeta. De repente haba slo ocho planetas en nuestro
sistema solar. El Plutn ya no se licenci. El Plutn diminuto no encontr todos los cua
tro de los criterios recin establecidos para definir un planeta, uno de los cuale
s estaba basado en la talla.
Aunque hubiera debate vigoroso, al final los cientficos de manera aplastante vota
dos por el cambio. Respecto al voto, el profesor Iwan Williams dijo, Tengo un ras
gn leve en mi ojo hoy, s; pero al final de da tenemos que describir el sistema sola
r como realmente es, no ya que nos gustara esto ser.
Es importante acercarse la inversin de bienes inmuebles eliminatoria conduce con
la objetividad de un cientfico, para ver una ventaja para cual es, no lo que quie
re que esto sea. Una ventaja calificada es una ventaja que vale investigacin adic
ional. Dos componentes deben existir para una ventaja para valer su tiempo y esf
uerzo:
1. Una casa que encuentra sus criterios de compra especficos 2. Un vendedor que q
uiere venderse debajo del valor del mercado minorista Si una ventaja no tiene am
bos componentes, no es una ventaja calificada. Deschelo y movimiento al prximo. Cu
ando sus esfuerzos de generacin de plomo trepen, el proceso de calificacin se har p
rincipalmente a travs de una conversacin con el propietario, por lo general sobre
el telfono. Si salta en el coche para comprobar cada ventaja antes de calificar a
ello, se encontrar gastando mucho tiempo. Presentaremos una lista de comprobacio
nes al final de este captulo que anda usted a travs del proceso de calificacin.
remodelar PUNTO
Slo porque una casa no encuentra sus criterios personales o un vendedor no encont
rar su precio especfico, que no significa que la ventaja no trabajar para otro inve
rsionista. Si cree que tiene el potencial, pselo a alguien en su red.
CALIFIQUE A LA CASA
En la calificacin a una casa, su objetivo es determinar si la casa encaja las tre
s partes de sus criterios de compra fundamentales. En primer lugar, la casa debe
ra estar en una de sus vecindades objetivo. En segundo lugar, las reparaciones ne
cesarias en la casa no deben exceder lo que quiere o es capaz de tomar. En terce
r lugar, la casa no puede ser una Disparidad Vecina o, en otras palabras, tan nico
o sorprendentemente distintivo que los compradores dominantes se apagarn. Pruebe ca
da ventaja contra estos criterios para determinar si la casa es una oportunidad
de inversin buena para usted (la Figura 3-1).
Los tres criterios fundamentales que compran la casa
1. En su vecindad objetivo? 2. En condiciones satisfactorias? 3. No una disparid
ad vecina?
La figura 3-1 los tres criterios fundamentales que compran la casa
1. EN SU VECINDAD OBJETIVO
Antes que nada, verifique que la casa est en una de sus vecindades objetivo. Aunq
ue enfoque sus esfuerzos de generacin de plomo en sus vecindades objetivo, conduc
e generado a travs de la publicidad y la gestin de redes puede venir de dondequier
a. Si no sabe ya la respuesta, su primera pregunta al propietario debera ser, Cul e
s la direccin de la casa? Si el nombre de la calle no es familiar, pida que el dueo
se agarre mientras comprueba para ver si est en una de sus vecindades objetivo.
Si no es, simplemente diga, Mientras aprecio que su toma del tiempo me llama, sie
nto, slo no invierto en esa parte de la ciudad. Sera un problema si hiciera pasar
su informacin a algunos otros inversionistas s quin podra ser capaz de echarle una m
ano?
Licnciese conduce
75
2. EN CONDICIONES SATISFACTORIAS
Despus, quiere conseguir una idea spera de la condicin de la casa de ver si quiere
aceptar los riesgos implicados en posesin y mejoramiento de ello. Haga unas pregu
ntas principales para destapar cualquier problema principal que la casa pueda te
ner (la Figura 3-2). El nivel de condiciones satisfactorias es hasta usted. Por
ejemplo, puede dar la bienvenida al trabajo extenso que remodela, pero querer ev
itar cuestiones estructurales y ambientales principales. El propietario no siemp
re sabr las respuestas, pero si hacen, le puede salvar el tiempo y gasto que toma
para descubrir estas cuestiones de su propio.
Calificacin para Condicin: Problemas principales 1. Dao por fuego? 2. Pintura con p
lomo? 3. Dao acutico? 4. Problemas de la fundacin principales? 5. Tejado derrumbado
? 6. Amianto? 7. Dao de la termita principal? 8. Alambrado de aluminio?
La figura 3-2 que tiene derecho a condicin: problemas principales
3. NO UNA DISPARIDAD VECINA
Una de las llaves a maximizar su ganancia en remodelar casas vende una casa rpida
mente una vez que se haya arreglado y est de vuelta en el mercado. Asegrese que lo
s aspectos de la casa que no puede cambiar (o que son poco prcticos para cambiar)
no se desvan demasiado lejanos de la norma vecina. Para
el ejemplo, los aos 1960 arquitectura moderna con un tejado llano y ningunas vent
anas delanteras es una disparidad en una vecindad llena de dos historias colonia
les. (Hay una razn parece tan atractivo en el papel comparado con el resto de la
vecindad.) La figura 2-3 muestra algunos otros atributos que hacen una casa una
disparidad.
Vecindad Misfits:Aspects no puede cambiar
1. Arquitectura extraa - tono del tejado y elevacin 2. Irregularidad de la parte -
forma demasiado pequea, tambin escarpada, rara 3. Disposicin - techos bajos, un cu
arto de bao o cocina diminuta sin
espacio para remodelar 4. Talla de la casa - 5 demasiado pequeos o demasiado gran
des. Calle - cuestiones excepcionalmente ocupadas, que aparcan debido a escuela
cercana
u oficina 6. Vecinos - casas antiestticas o de gran tamao, edificios comerciales 7
. Infraestructura - lneas de energa, charcas de la retencin, pistas del ferrocarril
,
ruido de la carretera 8. La escena de un Delito - un delito o suicidio puede apa
gar a compradores
Disparidades vecinas de la figura 3-3: aspectos no puede cambiar
La mayor parte de los compradores en una vecindad buscan una casa que encuentra
la norma vecina. Puede hacer un trabajo fabuloso que arregla una casa, pero si e
s una disparidad, puede tener la dificultad vendindolo porque habr menos comprador
es interesados.
remodelar PUNTO
Las disparidades pueden hacer oportunidades de inversin excelentes, pero tiene qu
e ser capaz de aceptar los desafos de los cuales afrontar cuando lo aplace en el m
ercado: un precio de venta inferior para la vecindad y un tiempo potencialmente
ms largo para venderse.
Licnciese conduce
77
Si la casa encuentra sus criterios de compra, tiene la primera mitad de una vent
aja calificada: una casa calificada. Despus, es tiempo de calificar al vendedor.
CALIFIQUE AL VENDEDOR
El segundo paso en la calificacin a una ventaja debe calificar al vendedor. Su ob
jetivo es averiguar si el propietario quiere y es capaz de venderse por menos qu
e el valor del mercado minorista. El valor del mercado minorista es el precio qu
e un comprador de casa tpico pagara por la casa. Dos condiciones deben existir par
a un propietario para considerar la venta por menos: El propietario debe tener l
os medios y la motivacin para venderse.
En primer lugar, el dueo debe tener los medios de venderse la casa debajo del mer
cado minorista valoran y todava pagan la hipoteca y cualquier otra deuda relacion
ada con la casa. En nuestra experiencia, hay slo tres modos que esto pasa (ver la
Figura 3-4):
Condiciones de un vendedor calificado
Medios
Motivacin
1. Tiene el capital en la casa O
2. Tiene el dinero efectivo para pagar el prstamo O
3. Tiene un acuerdo con el prestamista de reducir el prstamo
1. Necesidades de venderse rpidamente Y/O
2. No quiere el fastidio
Condiciones de la figura 3-4 de un vendedor calificado
1. El propietario tiene el capital en la casa. El capital es la diferencia entre
lo que el propietario debe y lo que podra conseguir de venderlo.
2. El propietario tiene el dinero efectivo necesario para pagar cualquier dficit
en el prstamo.
3. El prestamista ha consentido en no pagarse en su totalidad cuando la casa se
vende (por lo general en el proceso de la extincin del derecho de redimir).
La segunda condicin que permite que un propietario se venda por debajo del valor
del mercado minorista es su motivacin para venderse. Alguien complaciente a vende
rse debajo del valor del mercado minorista se tiene que vender rpidamente, no qui
ere los fastidios de venta o ambos.
Uno de los inversionistas con los cuales trabajamos conta la historia notable de
un vendedor motivado. Para parafrasear, la llamada fue como esto:
Vendedor: vi su tarjeta postal y necesidad de vender mi casa hoy. Inversionista:
Wow! Por qu se tiene que vender tan rpido? Vendedor: nunca creer esto, pero mi nov
io slo gan la parte -
tery, y me voy en avin maana para estar con l. Y no vuelvo. He dejado ya mi trabajo
y tengo que vender mi casa ahora. Inversionista: cul es su direccin? Estar ah mismo
.
Como result, tena una casa atractiva y fcilmente acept su precio rebajado. Lamentabl
emente, las posibilidades de su descubrimiento de un vendedor con una motivacin t
an positiva son sobre lo mismo como aquellos de ganar la lotera usted mismo.
Varios otros factores pueden hacer que un vendedor se motive, como acontecimient
os de la vida, privaciones financieras, la inhabilidad o desgana de hacer repara
ciones y vacante (la Figura 3-5). Su capacidad de comprar una casa rpidamente pue
de ayudar a la gente a evitar o ponerse de bajo estas situaciones difciles.
Licnciese conduce
79
Factores que hacen a un vendedor motivado
Acontecimientos de la vida
Trasladndose a otra ciudad para un trabajo Fsicamente incapaz de mantener la propi
edad Divorciarse y necesidades de venderse
financiero no Se puede permitir la Privacin de pagos de la casa existente Ya movi
do y ahora forro de dos pagos de la hipoteca
Se debe Vender no Se puede permitir a fijar la casa y la debe vender como es
Como es
El est demasiado ocupado para fijar la casa y quiere venderla como es
Vacante
El no quiere manejar remotamente las reparaciones Incapaz de alquilarlo
Factores de la figura 3-5 que hacen a un vendedor motivado
Si decide que el vendedor tiene tanto los medios como la motivacin para vender la
casa en menos que el precio al por menor, tiene un vendedor calificado. En la s
iguiente seccin, andaremos usted a travs de una lista de comprobaciones que le da
algunas preguntas que puede pedir calificar a una ventaja.
LA CONVERSACIN ELIMINATORIA
La escritura introductoria siguiente y la lista de comprobaciones le dirigen a t
ravs de las preguntas debera pedir calificar a la casa as como el vendedor. Hemos a
grupado las preguntas por la informacin que se disean para destapar. Puede querer
hacer una lista que pide y expresa las preguntas en un modo que le gusta. Gurdelo
prctico de modo que lo tenga listo cuando una ventaja entra.
Le damos esta escritura y lista de comprobaciones porque queremos que usted sea
sistemtico y eficaz para la calificacin al potencial conduce. El caso es que
stas no son conversaciones ocasionales; son investigaciones resueltas y amistosas
. No quiere gastar su tiempo y no quiere gastar su tiempo - la nica manera de hac
er lo que debe seguir un sistema. Hay cuatro objetivos con su lista de comprobac
iones de calificacin:
1. Convencer al vendedor de que puede ser una solucin de su problema 2. Determina
r si esto es una casa que encuentra sus criterios de compra 3. Descubrir si el v
endedor tiene la motivacin y piensa encontrarse
su precio 4. Levantar cualquier otra oportunidad de usted o su red
LA ADQUISICIN DE LA CONVERSACIN ELIMINATORIA COMENZ
Opcin de la escritura 1 (Cuando los Contactos del Vendedor Usted) Inversionista:H
ola. es un gran da en [su sociedad de inversiones]. Cmo le puedo ayudar? Propietar
io: pienso en la venta de mi casa. Inversionista: Grande. Se opondra a decirme cmo
oy sobre m? Propietario: consegu una de sus tarjetas postales. Inversionista: Dnde
est su casa? Propietario: 123 Bird Street. Por tanto compra casas? Inversionista:
Bien, soy un inversionista y seguramente me intereso en casas en esa rea. Si no
es un problema, me gustara tomar slo unos minutos de su tiempo para hacer unas pre
guntas sobre su propiedad y por qu piensa en la venta. Quiero hacer el mejor uso
de su tiempo, y estas preguntas me ayudarn a entender si tenemos que establecer u
na cita para m para venir ver su casa.
Licnciese conduce
81
Opcin de la escritura 2 (Cuando Usted Contacto el Vendedor) Inversionista: Hola.
Mi nombre es [llaman]. Llamo porque me intereso en su casa en [la direccin]. Prop
ietario: Cmo le puedo ayudar? Inversionista: Bien, he notado [trata de vender su
propia casa o su casa ha estado en el mercado mucho tiempo o su casa est enfrente
de la extincin del derecho de redimir o su casa ha sido vacante durante algn tiem
po o tiene una casa que ha estado tratando de alquilar] y creo que podra ser capa
z de echarle una mano. Propietario: Cmo? Inversionista: Bien, soy un inversionist
a y me intereso en la compra de su casa. Ha pensado alguna vez en la venta? Prop
ietario: S o no. Inversionista: [Si S] Grande. Si no es un problema, tomar slo un pa
r de minutos de su tiempo para hacerle unas preguntas sobre su propiedad y por q
u piensa en la venta. Quiero hacer el mejor uso de su tiempo, y estas preguntas m
e ayudarn a entender si tenemos que establecer una cita para m para venir ver su c
asa. Inversionista: [Si NO] hiciera caso de mi peticin por qu no se interesa en la
venta de su propiedad? [Explore sus objeciones de la venta, y si no hay una sol
ucin mutualmente ventajosa que puede proporcionar, agradecerles para su tiempo.]
LA CALIFICACIN A PREGUNTAS SOBRE LA CASA
En Condiciones satisfactorias? 1. Cuando se construy su casa? 2. En qu la condicin
es la casa?
3. Cunto cree que costar para arreglarlo? 4. Ha archivado alguna vez una declaracin
de daos? 5. Hay all alguna grieta en la fundacin? 6. Ha estado alguna vez su casa
en un fuego? 7. Tenga alguna vez tena cualquier agujero acutico o dao (planteando e
l potencial
moldee cuestiones)? 8. Tiene su casa apartadero de amianto o azulejos? 9. Ha ten
ido alguna vez algn problema de la termita? 10. Es el tejado en buenas condicione
s, o se ha escapado alguna vez? 11. Sabe si la casa tiene el alambrado de alumin
io?
Una Disparidad Vecina? 12. Qu realmente le gusta aproximadamente la casa? 13. Qu r
ealmente le molesta sobre la casa? 14. Cules son los pies cuadrados? 15. Qu hace s
u casa nica? Cmo se compara su casa con las otras casas en la vecindad? 16. Si el
dinero no fuera ningn objeto, qu hara a la casa? 17. Cuntos dormitorios y cuartos de
bao? 18. Como qu es la cocina? 19. Cmo se compara su parte con otros en la vecinda
d? 20. Est cerca de pistas del ferrocarril? Lneas de energa? Una zanja del avenamie
nto? Algo extrao? 21. Linda la parte con algo adems de casas, como un edificio com
ercial o escuela? Si una ventaja entra como una llamada telefnica, no tendr el luj
o de
la investigacin de la casa de antemano. Tenga sus recursos de Web como un servici
o de correlacin y los registros tributarios marcados de modo que pueda investigar
la propiedad rpidamente mientras se dirige al vendedor.
Si le llaman o los llama, quiere saber tanto sobre la propiedad como posible de
fuentes de informacin usted absolutamente
Licnciese conduce
83
remodelar PUNTO
Consiga tanta informacin como puede antes de que llame una ventaja. Esto le ayuda
r a concentrarse en las preguntas que necesita contest para calificar a la casa. Y
si encuentra una razn de descalificar la casa antes de que se ponga en contacto
con el vendedor, se puede salvar la llamada.
fundacin, como Multiple Listing Service (MLS) y registros tributarios. Esto tambin
le ayudar a limitar la conversacin con las preguntas a las cuales no tiene ya res
puestas. La informacin que junta durante la llamada realmente le puede ayudar ms t
arde en el proceso cuando analiza la casa o negocia el acuerdo.
LA CALIFICACIN A PREGUNTAS SOBRE EL PROPIETARIO
Tienen los Medios? 1. Cunto ha posedo la casa? 2. Recuerda qu pag por la casa? 3. Es
t pensando en un precio inicial? 4. Hay una hipoteca? Sabe el equilibrio? 5. Es e
l nico dueo de la propiedad? 6. Es consciente de algn embargo preventivo o juicios
contra la propiedad?
Tienen la Motivacin? 7. Por qu se interesa en la venta de la casa? 8. Cmo rpidamente
quiere venderse? 9. Vive alguien en la casa? 10. Son actualizados los pagos de
la casa?
LA ENVOLTURA DE LA CONVERSACIN ELIMINATORIA
La Opcin de la escritura 1 (Si la Ventaja Se licencia) el Inversionista: Esto sue
na a algo en el cual me interesara. Sera inoportuno para m para detenerse brevement
e esta tarde/tarde/maana en [sugieren un tiempo especfico]?
La Opcin de la escritura 2 (Si la Ventaja no Se licencia) el Inversionista: Bien,
gracias por su tiempo, pero lamentablemente, no creo que esta propiedad trabaja
ra para m. Se opondra si compartiera su informacin con algunos otros inversionistas
s quin puede ser capaz de echarle una mano?
Digamos ha hecho las preguntas correctas y las respuestas le dan un sentido que
tiene una casa calificada y un vendedor calificado. Es tiempo de evaluar la casa
a fondo para determinar su valor de inversin potencial. En la etapa Analizar, ju
ntar la informacin y realizar el anlisis necesario para hacer una oferta inteligente
de la casa.
1 - ENCONTRAR
Define que su objetivo genera conduce se licencian conduce
2 - ANALIZAR
Licnciese conduce
85
Califica a una ventaja para determinar si vale el tiempo y gasto implicado en ha
cer un anlisis cuidadoso. El proceso de calificacin tiene dos pasos: calificacin a
la casa y calificacin al vendedor.
Aqu estn algunas cosas de recordar:1. la calificacin a la casa es un asunto de apli
carse sus tres compran -
criterios de ing: los Verifican que la casa est en una de sus vecindades objetivo
. los Determinan si quiere tomar una casa en
su condicin. los Verifican que la casa no es una disparidad vecina esto
sera difcil de venderse una vez que se arregle. 2. La calificacin al vendedor requi
ere que dos condiciones se encuentren:
El vendedor tiene los medios de pagar la hipoteca a travs de capital, dinero efec
tivo o un acuerdo con el prestamista de perdonar el dficit.
El vendedor tiene la motivacin para vender la casa debajo del valor de mercado: e
l vendedor necesita el dinero efectivo rpido o el vendedor no quiere el fastidio
de vender la casa.
EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, PARTE II
Mitch y Amy
Haban sido dos meses desde Mitch y Amy decidi concentrarse en el descubrimiento de
casas usando los mtodos de prospeccin de los cuales Ed haba hablado en su reunin. L
a prospeccin era el mejor mtodo para su situacin. Mitch tena mucho tiempo entre camb
ios en el parque de bomberos, y no tenan mucho dinero para gastar para la publici
dad. Adems, Mitch no era entusiasta de la gestin de redes.
Mitch gast varias horas por semana yendo en coche a travs de sus vecindades selecc
ionadas y buscando casas vacantes, pero no haba levantado ninguna verdadera posib
ilidad de la inversin. Las cosas no se desarrollaban tan rpidamente como haban espe
rado. Amy haca la investigacin en lnea, detectando a dueos, y enviando cartas despus
de la escuela. Hasta ahora, las llamadas haban estado pocos y lejos entre y ningu
no haba ido a ninguna parte.
Cundo vamos a encontrar una casa? Amy pregunt una noche cuando se sentaron en el can
ap. Han sido dos meses y nada.
S, Mitch estuvo de acuerdo. Cambi de modo que Amy pudiera frotar su espalda. Toda es
a conduccin le haca dolorido. Comienzo a tener algunas dudas tambin.
Realmente? Mitch suspir. S que Ed dijo que slo tenamos que ser persistentes y calcular
pero no hemos venido hasta cerca. Tal vez esto slo no es para nosotros. Amy dej de
rozar, descansando sus manos en su espalda. He estado pensando la misma cosa. Vamo
s a hacer una fecha lmite, ofreci Mitch, dando vuelta para estar enfrente de ella. S
i no conseguimos una casa en los prximos dos meses, reconsideraremos todo el asun
to.
El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, Parte II
87
Suena a un plan, dijo Amy. Lo marcar en el calendario. Slo una semana ms tarde, Mitch
ena una brecha. Por varios de sus viajes a travs de Greenbriar Estates, haba notado
a un hombre ms viejo que pasea su perro, a menudo llevando una brazada de peridic
os del sol-yellowed. Finalmente, su curiosidad se puso el mejor de l, y par el coc
he y se acerc al hombre. Perdone m, seor, dijo con una sonrisa. Le not llevando aquell
s peridicos. La mente si pregunto por qu? El hombre le dio el vistazo y seal a la cam
iseta del parque de bomberos de Mitch. Usted un bombero? el hombre pregunt. S, seor, c
ntest Mitch. Seguro soy. Mi hermano era un bombero antes de que se retirara. El hombr
e ampli su mano. Mi nombre es Ben. Ahora, cmo le puedo ayudar? Era curioso slo de aque
llos peridicos que siempre lleva. Ben se encogi de hombros. He vivido aqu ya que abri
eron esta vecindad. Creo que es un gran lugar para vivir. Pero cuando la gente s
e muda, a veces los papeles tienden a amontonarse y hacerse una monstruosidad. P
or tanto los recojo y los tiro. Mitch no haba pensado en esto. Ayud a explicar por
qu no manchaba muchas casas vacantes en esta vecindad. Ben el peridico snatcher. B
en sigui. Es tal vergenza. No parece que la gente hoy da toma tanto orgullo de sus v
ecindades como acostumbraron para. Creo que puede decir una vecindad buena por c
uantos patios ordenados tiene. Seal a travs de la calle. Ese es correcto al lado de m
i casa, y ha sido vaco durante meses. Segar sido la hierba ya que los arrendatari
os se mudaron. Mitch no haba pensado en esto cualquiera - parece que hay ms a manch
ar una perspectiva buena que peridicos amontonados y un csped crecido demasiado. Es
to es agradable de usted. Resulta saber quin lo posee? Soy
88 el club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, Parte II
interesado en casas de convenir y compra en esta vecindad, Mitch le dijo.
Seguro hacen, Ben dijo. Mitch copi los nombres de los dueos de Ben junto con las dir
ecciones de otras tres casas vacantes en Greenbriar Estates. Ms tarde, cuando Mit
ch dijo a Amy sobre Ben, sugiri que se dirija a ms personas en la vecindad. Tambin
comenz a llamar los nmeros de telfonos en el Para la venta por el Dueo y La casa para
l Alquiler hace seas para ver si vala la pena perseguirlos. Aunque hubiera sido al
principio resistente a la idea, Mitch comenzaba a ver el valor de llegar a conoc
er a la gente en su rea objetivo. Tal vez le gustara hasta conectar a la red.
Bill y Nancy
Bill tom el primer sorbo de su caf nuevamente elaborado y suspir contentamente: Ah,
la vida est bien. En slo unos minutos, encontrara a alguien que podra proporcionar un
a ventaja buena en su primera casa para remodelar. Sabore el calor de la taza, lo
s aromas ricos y los sonidos de personas que colocan sus pedidos. Esto era su co
mensal favorito.
Disfrut de estar con otra gente; realmente le activ. Cuando Ed haba aconsejado cone
ctar a la red como una estrategia de encontrar casas, Bill se haba hecho excitado
. Era networker natural, y tom apenas cualquier esfuerzo.
Ed le haba presentado en Tom, un luchador en sus aos treinta tempranos que haba tir
ado ms de cincuenta casas el ao anterior. Tom era el hombre en el rea del metro del s
ur. Bill esper imitar su xito en el norte; por eso haba arreglado su primera reunin
con Tom casi dos meses antes.
Bill hizo una impresin en Tom desde el principio. La primera vez que se encontrar
on, ofreci pagar a Tom por su consejo (adems del pago del almuerzo). La oferta era
genuina. Saba que tomaba un poco del tiempo valioso de Tom. Tom graciosamente re
hus la oferta, pero despus de la reunin, Bill
89
recordado que Tom trabaj con el captulo de Hermanos mayores local. Envi una donacin
de 100$ a la caridad del nombre de Tom.
Un par de semanas ms tarde, Tom haba conseguido que un grupo de inversionistas jun
tos construyera una casa para una familia necesitada. Bill se revel en el worksit
e con el caf para todos y dijo, Slo dgame lo que necesita, y lo har. Tom puso al ex sa
rgento de la taladradora para trabajar y ms tarde afirm que el proyecto se hizo en
la mitad del tiempo a consecuencia de los esfuerzos de Bill.
Desde que l y Nancy haban decidido encontrar una casa tirando, Bill haba estado ten
iendo almuerzos con Tom y otras aproximadamente una docena de personas, incluso
corredores de bienes races, contratistas, prestamistas, un abogado y alguien de c
ada una de las asociaciones vecinas en su rea.
Nancy haba sido una ayuda grande en la organizacin de una base de datos con los no
mbres y los nmeros de telfonos de todas las personas en su red. Lo usaron para ras
trear los tiempos Bill llamado o encontrado con la gente. Tambin aadieron notas de
sus reuniones. Nancy le haba ayudado a establecer recordatorios en su calendario
para llamar sus contactos. No se opuso a hablar por el telfono, pero muy prefiri
encontrarse en la persona.
Tom movi otra leche en polvo en su taza del caf y dijo, Bill, tengo una lnea en una
casa buena para remodelar. Est demasiado lejos para m, pero resulta estar muy cerc
a de usted.
Bill sonri. S, la vida est bien, pensaba.
Samantha
Samantha era intermedia a travs del crucigrama del domingo y todava no haba termina
do su primera taza de caf cuando el telfono son. Tpicamente, se habra ofendido por la
interrupcin, pero esto era una llamada de su nuevo telfono comercial.
Despus de un principio lento, su campaa publicitaria comenzaba a mostrar resultado
s, como Ed haba dicho que iba. No haba encontrado la casa correcta an, pero saba que
era un juego de nmeros: ms conduce se puso, mejor la posibilidad que encontrara e
l que que trabaj.
Esto es Samantha. Um, hola. Consegu una de aquellas tarjetas postales verde vivo que
ha estado enviando. Espero vender mi casa. La persona al otro final de la lnea pa
reci un poco nerviosa. Grande, me podra dar la direccin? dijo cuando encabez abajo el
pasillo a su ordenador. Su pantalla del ordenador brinc a la vida cuando movi el r
atn. Samantha rpidamente hizo una nota que haba llamado debido a sus tarjetas posta
les. Guardaba la pista de la cual de sus estrategias publicitarias resultaban ef
icaces. Es 2.784 Seneca Drive. El nombre de la calle pareci familiar, e hizo una bsq
ueda de Internet rpida para averiguar si estaba en una de sus vecindades objetivo
. Si no fuera, conseguira al visitante del telfono rpidamente y cortsmente. Amo esa re
a, dijo al visitante una vez que haba confirmado que estaba en su vecindad objetiv
o. Respecto a la escritura eliminatoria Ed le haba ayudado a crear, comenz a pedir
que una serie de preguntas califique al vendedor y la propiedad rpidamente. Cmo se
llama usted? Andy Harrison. Bien, Andy, seguramente me intereso en casas en esa rea.
Si no es un problema, me gustara tomar slo unos minutos para hacerle algunas preg
untas sobre su propiedad y por qu piensa en la venta. Quiero hacer el mejor uso d
e su tiempo, y estas preguntas me ayudarn a entender si tenemos que establecer un
a cita para ver su casa. Seguramente Ningn problema, respondi Andy. Samantha record su
conversacin con Ed sobre los dos requisitos para un vendedor calificado: los med
ios y la motivacin. En primer lugar, tiene el vendedor bastante dinero en la casa
o en el banco para venderlo debajo del valor de mercado? En segundo lugar, tien
e el vendedor una razn de venderlo debajo del valor de mercado en vez de tratar d
e venderlo a travs de los canales convencionales?
91
Bien, cunto ha posedo la casa? Once aos. Mientras hablaban, Samantha levant el sitio
de la evaluacin del impuesto del condado e hizo una bsqueda en la propiedad. Rpida
mente encontr los pies cuadrados y el valor valorado corriente. Y cul es su precio
inicial? Realmente esperaba conseguir aproximadamente 150000$. Pero Andy no pareci m
uy seguro, e hizo una pausa. Samantha morda su lengua y record que se no dijera al
go. Ed le haba dicho escuchar y no dar al vendedor cualquier reaccin despus de hace
r esta pregunta. Despus de un silencio corto, Andy dijo, Ah, no s, tal vez hasta 14
0000$. Realmente slo quiero terminar esto con. Samantha circul. Qu debe en la casa? Ha
ba una pausa. Francamente, no creo que esto sea cualquier de su negocio. Pareci pert
urbado. Tal vez mi vocacin era un error. Esto cambiado rpidamente, Samantha pens. Se
pregunt lo que haba trado esto en cuando pareci que las cosas fueron tan suavemente.
Andy, espero que no le ofendiera. No. Andy pareci exasperado. Es slo que es la tercer
persona que he llamado, y parece que todos tratan de arrancarme. Bien, Andy, no p
uedo hablar para nadie ms, pero no tratara de arrancarle. Tiene una casa que le gu
stara vender rpidamente, y tengo que averiguar cierta informacin para ver si esto e
s una inversin que vale la pena para m. Mi esperanza sincera consiste en que podem
os alcanzar finalmente un acuerdo que ser mutuamente beneficioso. Por qu tiene que s
aber cunto capital tengo en mi casa? Bien, al menos no ha colgado an, Samantha pens
aba. Siempre confiaba en sus instintos, y aunque fuera temprano en la llamada, t
ena un presentimiento que esto podra resultar ser muy. Vala la pena colgarlo all. Est
oy de acuerdo que esto es una pregunta financiera personal, pero francamente, me
ayuda a determinar si esto calcular para nosotros dos. El largo y
el salvo ello es que tengo que hacer el dinero, pero tambin quiero verle alejarse
satisfecho de que se trat justamente. Esto tiene que ser un winwin, y esto es el
nico modo que hago el negocio. Andy, no lamentara trabajar conmigo.
Silencio. Pareci que Andy lo medit. Sesenta mil, era todo que dijo.
Samantha respir un suspiro de alivio. Bien, se opone si le pregunto algunas pregun
tas ms?
Siga adelante, Andy dijo. Pareci que Andy sera capaz de pagar la hipoteca y todava se
r capaz de terminar con algn dinero efectivo en su bolsillo. En esa nota positiva
, Samantha decidi cambiar marchas. Tena bastante motivacin para venderse por ms abaj
o que el valor de mercado? Andy, por qu vende la casa? Sostuvo su aliento, esperand
o que la pregunta no le ofendiera. Bien, me transfer a Memphis. Trat de venderlo yo
mismo. Lo vend a algunas personas y consent en dejarles acercarse antes del cierr
e. Qu error. Nunca nos cerramos y llev tiempo para sacarlos. Siento or esto. Ha compr
ado ya un lugar en Memphis? Samantha pregunt. S, y no demasiado me conmuevo sobre el
pago de dos hipotecas. Andy obviamente tena una motivacin grande para venderse. Le
oigo, respondi Samantha compasivamente. Es vacante la casa? S, es. Nos hemos movido ya
a Memphis, y estoy abajo para el fin de semana para tener cuidado del csped, con
seguir algunas cosas fijadas, sabe. A pesar de s, Samantha excitaba un poco. Sus i
nstintos pueden haber sido correctos; esta llamada tena un poco de potencial. Aho
ra era tiempo de ver si la casa se licenci. Se asegur que su voz pareci ocasional y
normal. Qu edad tiene la casa? Tiene veintiuno ao. Creo que era uno de primer constr
uido cuando el rea se desarroll.
93
Andy, mencion que fijaba unas cosas. Qu tipo de condicin es la casa en?
Andy vacil un momento. Nada todo que principal. Nunca fui tan prctico en primer lug
ar y luego aquella gente realmente no tuvo cuidado del lugar mientras estaban al
l. As hay probablemente alguna materia que se tiene que fijar.
No mucha informacin all, pero podran haber algunas banderas rojas. Dispar una serie
de preguntas. Ha archivado alguna vez una reclamacin en su seguro? No. Alguna grieta
en la fundacin? No. Dao acutico? No, no que saba. Sigui hasta que tuviera un cuadro
bueno de la casa como se podra poner de Andy.
Esto era la llamada ms prometedora que haba tenido en el mes o por tanto haba estad
o haciendo publicidad. Bien, Andy, s que slo est en la ciudad durante un poco tiempo
. Podra adquirir esta tarde?
Soy la clase del amarrado esta tarde. Dejar una llave bajo la estera y me puede ll
amar si tiene alguna pregunta.
Grande, que trabaja para m. Samantha no poda esperar a comprobar la casa y dirigir l
os nmeros. Tal vez esto sera el que. Marc el nmero de Ed para ver si la podra encontr
ar en la casa.
Mitch y Amy
Mitch hizo rodar su cabeza para soltar los msculos en su cuello cuando anduvo en
la puerta principal. Se haca un poco cansado de toda la conduccin. Otro perodo de c
uatro horas que conduce por dlares, ya que lo haba odo describi en una reunin del club
de la inversin, haba cedido una pareja ms conduce, pero todava no haban encontrado su
primera casa.
Se sorprendi que la casa fuera oscura; Amy era por lo general a casa ya. Dos paso
s en el vestbulo vio que dos velas estaban en la mesa de comedor y que se puso pa
ra dos.
Quisiera usted acompaarme para la comida? Amy pregunt con una sonrisa. Cul es la ocasi
?
Amy le dio un vaso. Una tostada, dijo. A nosotros, y, dijo, haciendo una pausa para
el efecto, nuestra primera casa.
Qu? Mitch no saba que pensar. Amy la puso abajo de cristal y apoyado avanzado, Mitch,
creo que podramos tener nuestra primera casa. Recuerda cuando me dijo sobre Ben
el peridico snatcher? Bien, enviamos una carta al dueo. Me llam hoy, y habl con ella
durante aproximadamente la media hora. Todo cae al lugar. Dijo que la casa en G
reenbriar no estuvo en venta, pero realmente tena otra casa que quiso vender. Cre
o que es el que para nosotros. Realmente? Qu sabe sobre ello? Amy dirigi una sonrisa
deliberada. Llam a Monica directamente despus de que me quit el telfono y ped que ella
tirara algn comps para nosotros. Monica era la corredora de bienes races que los h
aba estado prospectando. Y qu dijo? Regres a m hace aproximadamente una hora y dijo qu
se debera vender por 125000$ una vez que todo se arreglara. Mitch, el dueo parece
que quiere conseguir su dinero de la casa, y no est en ninguna forma para poners
e sobre el mercado, pero no un desastre completo. Amy hizo una pausa otra vez par
a el efecto. Dijo que le haba dejado ir por aproximadamente 75000$. Mitch rpidamente
dirigi los nmeros en su cabeza. Esto parece a que realmente pudiera trabajar. Uh, Mi
tch, hay uno ms cosa. Amy vacil. La casa no es exactamente cercana.
95
Etapa dos ANALIZA
Cmo hacer una oferta que le recompensa por su riesgo
1 - ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversin 2 - ANALIZA
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo 3 - COMPRA
Una casa de la inversin posee 4 - APURO
Una casa renovada, lista para venderse 5 - SE VENDEN
ANALICE INTRODUCCIN
Tome riesgos calculados. Esto es completamente diferente de ser imprudente.
- El general George S. Patton, Hijo
Una vez que haya generado una ventaja y haya verificado su potencial como una pr
opiedad de la inversin, es tiempo de tomar una mirada ms cercana. Tome un momento
para acariciarse en la espalda. El descubrimiento de propiedades de la inversin e
s el trabajo resistente, pero su consecuencia y perseverancia han dado resultado
. Muchos inversionistas aspirantes nunca se hacen serios sobre el negocio de la
busca y por lo tanto nunca encuentran una casa digna investigacin. Ha pasado la p
rimera prueba. No dude en saborear el momento, pero no para demasiado mucho tiem
po. Ahora el verdadero trabajo comienza. Es tiempo de ver si hemos encontrado a
un encargado.
En nuestra opinin, la etapa Analizar es la parte ms importante del proceso de la i
nversin. Esto es donde los inversionistas cuidadosos hacen su dinero y arriesgan
a interesados a menudo pierden suyo. Esta parte del libro se dedica a la enseanza
de usted cmo hacer ofertas inteligentes, expresamente, cmo realizar el anlisis y c
ontar los gastos para determinar su oferta mxima: el absoluto mayora puede pagar u
na propiedad y todava realizar una ganancia slida. Saber su oferta mxima le da la c
apacidad de quedarse objetivo durante el proceso de compra. Ser capaz de presenta
r a su oferta la confianza, tener sus emociones bajo control y alejarse de un ac
uerdo poco rentable o arriesgado sin excusas.
La experiencia muestra que en el juego de la inversin de bienes inmuebles a menud
o se tiene que mover rpidamente. Esto puede crear una verdadera tensin entre anali
zar a fondo una propiedad y hacer una oferta oportuna. Seguimos un proceso proba
do que nos ayuda a ser los ms cuidadosos posible reaccionando todava rpidamente a o
portunidades que compran la casa. Ms veces hace este anlisis, ms rpido se har sin sac
rificar la exactitud.
98 etapa dos: ANALIZAR
LA FRMULA DE LA OFERTA MXIMA
Para subir con la oferta mxima, usamos una frmula de cuatro partes:1. comience con
el precio de venta eventual (ESP) de la casa (a menudo
referido como el valor de despus-de-que-reparacin). 2. Reste los gastos de la mejo
ra: esti-completo y exacto
el compaero de los gastos totales incurrir en hacer las mejoras. 3. Reste los gast
os tranquilos. stos son los gastos a menudo pasados por alto
asociado con compra, posesin y venta de una casa. 4. Reste una cantidad que repre
senta la ganancia mnima usted
debera recibir en la luz de los riesgos. La cantidad restante es su oferta mxima (
la Figura 1).
El mximo del de golpe ofrece frmula - precio de venta eventual - gastos de la mejo
ra - gastos tranquilos - ganancia mnima = oferta mxima
La figura 1 el mximo del de golpe ofrece frmula
remodelar PUNTO
Hay muchas frmulas de la oferta rpidas ah hoy, pero la medida de una frmula buena no
es slo qu rpido es slo qu exacto es. Por la inclusin de sus gastos tranquilos y expli
car el riesgo, la frmula del de golpe le ayudar a hacer la oferta correcta rpido si
n sobrecomplicar cosas. Con la frmula del de golpe, su oferta a veces ser ms alta q
ue un clculo de la oferta rpido, permitindole comprar ms casas. En otros tiempos su
oferta ser mucho menos, ayudndole a conducir libre de acuerdos ms arriesgados. La l
lave debe tomar la decisin correcta, no necesariamente una decisin rpida.
ANALICE introduccin
99
Dividimos la etapa Analizar en cinco pasos. En el primer, descubrir exactamente q
ue mejoras har a la casa. Con esto como un gua, los pasos restantes se dirigen a c
ada parte de la frmula de la oferta en el pedido, que comienza con el precio de v
enta eventual y termina con su ganancia requerida mnima.
Para ayudarnos a seguir los pasos de la etapa Analizar de un modo claro y prctico
, usaremos una casa del ejemplo que consideramos como una inversin. Vamos a comen
zar estableciendo unos detalles:
se localiza en el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 en la subdivisin de Colin
as Occidental. es un de cuatro dormitorios, dos y una mitad de casa del cuarto d
e bao con 2000
los pies cuadrados que se construy en 1987. El propietario pide 179000$ la casa,
pero es moti-
examinado para venderse rpidamente. Durante su conversacin con l calificando a la v
entaja, sinti que el vendedor podra aceptar ms cerca a 150000$ si se pudiera cerrar
rpidamente con el dinero efectivo. usar 20000$ de su propio dinero y tomar a prstam
o el resto del dinero tena que comprar la casa, pagar los gastos tranquilos y pag
a por las mejoras. Su prestamista requiere 3 puntos (el 3 por ciento del prstamo
frente) y una tasa de inters anual del 13 por ciento. Recuerde, esto es un prstamo
a corto plazo de un prestamista privado, por tanto los gastos y la tasa de inte
rs sern considerablemente ms altos que para un prstamo hipotecario a largo plazo. Co
n ese ejemplo en mente, vamos a comenzar con una de las habilidades ms importante
s necesarias en remodelar casas: la capacidad de determinar las mejoras correcta
s para hacer a una casa para maximizar su ganancia.
Captulo 4
Identifique mejoras
1 - ENCUENTRAN
2 - ANALICE se identifican mejoras determinan cuenta de gastos de la mejora de l
a estimacin del precio de venta para gastos tranquilos
Ganancia de mnimo del juego
Despus de leer este captulo sabr cmo a Identifican los apuros debe hacer Identificar
las opciones del diseo debera hacer Identificar el potencial no descubierto que p
odra sacar
101
El almiar nunca olvidar el walkthrough de su primera casa de la inversin anticipad
a:
Estaba en una parte desagradable de la ciudad y mirar fijamente me pona de los ti
pos que beben la cerveza al lado sugiri que no era bienvenido en la vecindad. El
dueo de la propiedad no se poda quitar el trabajo para dejarme entrar, pero me dij
o que podra quitar el contrachapado clavado sobre la puerta lateral y dejarme ent
rar. Grande, ahora van a creer que fuerzo la entrada, me dije. Sonre, sostuve una
palanca y dije, tengo la llave. Se rieron. Quit el contrachapado y anduve dentro,
donde me golpearon de repente con un hedor repugnante. Los nervios que tena sobre
los vecinos rpidamente cedieron el paso a la nusea y el temor de lo que podra ser
dentro de la casa. Por tanto esto es de qu los tipos se rean, pensaba. El lugar se
estaba usando como un retrete.
Me lanc de vuelta fuera y respir hondo. Me domin con la magnitud de este proyecto.
Dnde debera comenzar? Qu tuve que hacer? Vala la pena hasta? Entonces me golpearon c
on una idea simple pero potente. Eran slo tres palabras y los garabate abajo. Ento
nces tom otro suspiro profundo y entr para tomar notas hasta que tuviera que volve
r fuera para el aire fresco. Repet el proceso hasta que hubiera llenado varias ho
jas en mi almohadilla legal. Incluso hasta este da, aquellas tres palabras afecta
n cmo HomeFixers tasa docenas de casas cada mes.
Las tres palabras que Rick escribi eran debe, debera, y podra.
LA DECISIN QUE HACER
Cada mes HomeFixers ayuda a docenas de inversionistas de bienes inmuebles de tod
as partes del pas a tomar decisiones de la mejora que maximizarn
sus ganancias. Hay cientos y tal vez hasta los miles de mejoras que se pueden ha
cer a cualquier casa. Cmo decide qu hacer? Tal vez lo que es ms importante qu debera
no hacer? Aadiendo walkthrough del Almiar de hace unos aos, hemos encontrado que y
a que anda a travs de una casa, la mejor manera de tomar decisiones de la mejora
es haciendo estas tres preguntas: Qu debo hacer? Qu debera hacer? y Qu podra hacer? V
er la Figura 4-1.
Las Tres Preguntas Walkthrough 1. Qu debo hacer? Cules son los problemas que se ti
enen que fijar? 2. Qu debera hacer? Cul es el nivel apropiado del fin? 3. Qu podra ha
cer? Qu es potencial el sin explotar?
La figura 4-1 las tres preguntas Walkthrough
DEBER - DOS
Como anda en una casa la primera vez y mira alrededor, es fcil hacerse abrumado j
usto como Rick era. En nuestra experiencia, el mejor lugar para comenzar es con
las mejoras ms obvias: los problemas. Ande a travs de una casa un cuarto a la vez,
mirando las aplicaciones, encuentros y sistemas, y pregntese, Funciona? Trabaja? N
o deja pasar el tejado el agua, y se abren las puertas y se cierran? Si las util
idades son conectadas, hace el flujo de agua, el desage trabajan sin el escape, e
ncienden las luces, sopla el aire chulo? Determina lo que est muerto o vivo: que
trabajos y lo que no hace. Si realmente trabaja, cunta vida se deja en ello? Cul e
s su condicin? Se rompen las puertas, se rompen las ventanas, traquetean los admi
radores, estn las aplicaciones en sus ltimas etapas? Deber - el do es una cosa fcil
: son no negociables; los tiene que hacer. Los har rentablemente, pero no hay opc
in de hacerlos - debe.
Identifique mejoras
103
Para hacer ms fcil capturar los datos cuando anda a travs de una casa, hemos reunid
o una lista de comprobaciones de comn debe - el do (la Figura 4-2). Esto le ayuda
r a evitar hacer el error de pasar por alto un problema importante. La lista est b
asada por el camino HomeFixers hace evaluaciones de casa para sus clientes del i
nversionista y es organizado por las mismas categoras que usamos analizando un pr
oyecto de la rehabilitacin. Visite flipthebook.com para las versiones ms actualiza
das e imprimibles.
Deber - el Do: problemas debe tener cuidado de
Seguridad y proteccin Windows no se cierra Windows no se cierra las puertas Exter
iores no se cierran las puertas Exteriores no cierran con llave La casa no es se
gura
La limpieza y Disposicin Chatarra en patio Basura y escombros dentro de casa Grmen
es y mugre en superficies olores Favoritos
Estructural y Avenamiento Fundacin es inestable o no el nivel vigas del Suelo se
daa, se dobla,
o las Vigas inestables se daan, se doblan, o
los jefes de la puerta y la Ventana inestables son
el Tejado daado, doblado, o inestable es el pandeo, el abultamiento, el balanceo
-
apoyado, o no apoyado
Paredes se doblan y/o abultamiento
Fundacin muestra signos del establecimiento
Los Chimenea, prticos, patio o escalera arrancan de la casa
avenamiento Inadecuado
Suelo correctamente no se clasifica para guardar el agua lejos de la casa
filtracin Acutica en el espacio de velocidad lenta y/o stano
stano Mojado o hmedo
pisos Con hebillas u olor mildewy en stano
desage francs son necesarios o no funcionan como querido
Los Canales y/o downspouts son necesarios o necesitan la reparacin o el reemplazo
Fumigacin
Signos de termitas activas
Pulgas, escarchos, araas, avispas, avispones
Figura 4-2
Abejas Indicaciones de roedores
El tejado Tejado se escapa las Ripias son viejas, daadas, llevadas, o
las ausencias Centelleos necesitan
el reemplazo centelleo Impropio Rod el tejado es arrugado y/o
Agua daada que est de pie en tejado ms de dos capas de ripias
en el tejado Aberturas se tiene que sustituir Adornar se pudre y/o las salientes
del Tubo hundidas tienen que ser
Se tienen que calafatear los clavos pintados
Carpintera spera exterior (apartadero, faja, soffit, puertas exteriores, exterior
neto, puerta de garaje, prtico, cubierta, columnas, rieles, cerca de intimidad) a
partadero Suelto y pudrido putrefaccin de Wood a lo largo del fondo de colindar q
ue Colinda en el contacto con el suelo consejos de la Faja pudri el consejo de So
ffit y los aleros tienen putrefacto
madera putrefaccin de Wood en columna del prtico delantera
y/o el pasamano putrefaccin de Wood en fondo de garaje
la puerta fija el dao Acutico en paneles inferiores de
la puerta de garaje umbral de la Puerta es Puertas putrefactas pierden el tiempo
apropiado
quitando Cubierta, rieles y escalera en necesidad de
repare la cerca de intimidad de Wood daada o
ausencia de piquetes
Carpintera spera interior subsuelo Pulposo clavos Pudridos o comidos por la termit
a El suelo, pared o enmarcacin del tejado
combas, aumentos, o tiene desviaciones
Windows cristal de la ventana Broken ausencia de pantallas de la Ventana o
Windows daado no abrir o cerrar el Sello de roto en el cristal del doble cristal
la Ausencia de (empaada) cierra con llave Windows que pierde el calafateo apropia
do
Chimenea Chimenea/chimenea tiene excesivo
concentracin del creosota Ladrillos/mortero en necesidad de reparacin
La figura 4-2 (sigui)
Identifique mejoras
105
HVAC
Horno que no funciona o al final de su perodo de servicio
calentador de la Pared que no funciona o al final de su perodo de servicio
HVAC sistema necesario
Condensador que no funciona o al final de su perodo de servicio
Conductos decaen y se tiene que sustituir
HVAC filtro sucio; sistema en necesidad de servicio
lnea Condensada se tiene que ampliar
unidades del Ventilador de escape no expresan al exterior
traqueteo de Ventiladores de escape
Ventiladores son oxidados y mohosos
Termostato se tiene que sustituir
Fontanera
Calentador de agua no hasta cdigo corriente (altura, conducto de humos, temperatu
ra y presin (T&P) vlvula, desbordamiento, toma de aire de la combustin)
Paseo - en ducha (escapndose cazuela de la ducha)
agujeros de Servicios, carreras, no enrojece, suelto
Baera se desconcha, manchado, rajado (se tiene que sustituir o barnizarse)
mangos de la Baera/ducha se escapan Fregaderos de mal manchados, rasguados,
desconchado, o roto
goteo de Grifos o agujero Agua caliente y grifos de agua fra
invertido
Desage son calentadores espaciales de Gas lentos o agujereados y pared
calentadores presentes
conexiones de la Lavadora mal se corroen o escape
caja del fabricante del Hielo escapndose Fuera de agujero de grifos y/o necesidad
pase la aspiradora por interruptores para prevenir backflow
Viejas lneas del abastecimiento de agua de hierro galvanizadas estn presentes
tubos Relacionados tienen materiales incompatibles
lneas del desage Principales divulgan el agujero de lneas del Abastecimiento de agu
a las lneas de la Abertura no presentan el agujero de Alcantarillados
Elctrico
recorrido de la interrupcin de la falta de la Tierra (GFCI) necesario en cocina,
cuartos de bao, lavadero, fuera, stanos inacabados y garaje
Detectores de humo necesit la Distribucin de energa elctrica Viejo sistema del fusib
le insuficiente
Figura 4-2
Los Vieja perilla y alambrado del tubo presentan salidas Infundadas los alambres
Calientes y neutros son
invertido (usan al probador de salida) alambrado de Aluminio presente (tpicamente
mediados de los aos 1960 a principios de los aos 1970) salidas Daadas o ausentes in
terruptores Daados o ausentes alambrado Expuesto
La albailera y el Trabajo Concreto Albailera desmigan a Stone , ladrillo o estuco que
colinda en
la necesidad de la reparacin Ladrillo en la chimenea en la necesidad de la repara
cin apuntalamiento del Hormign se raj,
fallando, o en la necesidad de la reparacin Aceras, calzada, el patio se raj
o en necesidad de reparacin
Aislamiento aislamiento Inadecuado en desvn o
paredes
Paredes Fallando drywall/plaster Grietas en drywall/plaster Agujeros en drywall/
plaster (detrs
las puertas de manijas, etc.) los Sueltan costuras drywall y esquina
aljofare la textura Ausente Empapelado se lleva y/o desconchndose Revestimiento d
e madera se rasgua o tiene agujeros
Cabinetry puertas del gabinete Ausentes y cajones suelo del Gabinete (fondo) baj
o fregadero
se pudre y se tiene que sustituir los Gabinetes se pudren, se llevan,
rasguado, hundido
Las Puertas interiores y Trim Puertas se daan las Puertas son el Alfizar alineado
mal se daa por la agua el Zcalo falla o la Jamba de la puerta daada se raja o se daa
Espacio entre las barandillas en
la escalera es demasiado amplia
Pinte la Pintura de pela manchas Acuticas en techos sheetrock Interior en la nece
sidad de pintura el Exterior tiene que calafatear y pintar Contracumbres las Con
tracumbres se rasguan y
llevado
El azulejo y el Vinilo contracumbre del Azulejo se daan el Azulejo alrededor de l
a baera/ducha es
la ausencia o Azulejo daado se tiene que calafatear necesidades del Azulejo para
enlecharse de nuevo el Piso de baldosa falla o el Vinilo daado se desconcha
La figura 4-2 (sigui)
Identifique mejoras
107
Agujeros en vinilo
Pisos de madera dura Consejos se daan por la termita o
los Pisos pudridos son mal manchados
Hardware y Accesorios Manijas y deadbolts no
funcionamiento; topes que fallan barras de la toalla del Cuarto de bao y papel
el poseedor que falla Espejos da la ausencia de la puerta de la Ducha de o roto
Aplicaciones Variedad que no funciona o en el
final de su perodo de servicio Lavavajillas que no funciona o en
el final de su perodo de servicio horno de la Pared que no funciona o en
el final de su perodo de servicio Cooktop que no funciona o en el
final de su perodo de servicio
capucha de la Abertura que no funciona o al final de su perodo de servicio
Microonda no funcionamiento o al final de su perodo de servicio
Refrigerador que no funciona o al final de su perodo de servicio
Triturador de basura que no funciona o al final de su perodo de servicio
compresor de la Basura que no funciona o al final de su perodo de servicio
fabricante del Hielo que no funciona o al final de su perodo de servicio
Alfombra
Alfombra en la necesidad del reemplazo (manchado, llevado, queme seales, agujeros
)
Ajardinamiento
rboles se crecen demasiado y demasiado cerca al tejado; los arbustos se tienen qu
e recortar
La figura 4-2 deber - el Do: problemas debe tener cuidado de
Al principio esto puede parecer a una lista desalentadora, y puede haber pasado
rozando sobre ella. La verdad del asunto es que se necesita mucho tiempo para ha
cer una evaluacin de casa cuidadosa. Esto es donde realmente hace su dinero (o ev
ite perderlo), por tanto cada minuto es una inversin que vale la pena.
Planee gastar aproximadamente tres a cuatro horas si es su primera pareja de tie
mpos. Si no puede pasar mucho tiempo en la casa (si la gente vive all, hay arrend
atarios, etc.), tome muchos cuadros digitales, que hacemos cada vez. Otras cosas
de traer con usted adems de una cmara digital son una tabilla con sujetapapeles,
almohadilla legal y pluma (o un registrador de la voz porttil), probador de salid
a, probador de voltaje, repelente de insectos, linterna elctrica, cinta mtrica, gu
antes, el sombrero, antibacteriano limpia, y en algunos casos una palanca.
A propsito, como rehabbers profesional, andamos a travs de una casa de un modo an ms
sistemtico y planeado. Tenemos un programa que hace intentar un cuestionario de
500 puntos capturar todo deber - el do, debera - el do, y podra - el do. Como hace
mos un volumen tan grande de evaluaciones de casa, usamos un ordenador personal
de la pastilla ya que pasamos por una casa para capturar cientos de funciones de
datos rpidamente.
Durante los cinco aos pasados, hemos estado compilando datos de ms de mil evaluaci
ones de casa y lecciones aprendidas de cientos de proyectos de construccin de la
rehabilitacin. De esto, hemos construido un instrumento patentado nico: el Informe
de evaluacin del Coste de HomeFixers. Es un estudio de viabilidad a fondo que lo
s detalles que hacer a una casa para maximizar ganancias. Si hace HomeFixers afi
larse en su ciudad (compruebe homefixers.com), puede pedir un Informe de evaluac
in del Coste de HomeFixers.
Una pregunta comn que conseguimos cuando nos dirigimos a la gente sobre el anlisis
de casas es, Puedo comprar el software de la Evaluacin del Coste de HomeFixers? La
respuesta es s. Si se interesa, los detalles se perfilan en flipthebook.com. Aun
que pueda invertir en cualquiera de estos servicios, no tiene a. Compartimos lo
que hemos aprendido en este libro de modo que lo pueda hacer en su propio si eli
ge.
Identifique mejoras
109
DEBER - DOS
Si slo hace lo que debe hacer, a mnimo tendr una casa limpia y funcional. Pero deja
r la ganancia de la mesa si no hace caso de lo que debera hacer sobre la base de l
o que el mercado espera para la vecindad. Deber - el do habla a los ltimos toques
que afectan la mirada y la sensacin de la casa y lo hacen ms atractivo. Los ejemp
los estndares suelan, contracumbres, netas, azulejo, iluminacin y pintura.
Amamos casas hermosas. Si el dinero no fuera ningn objeto, elegiramos fines de alt
a cualidad para cada casa que arreglamos: los pisos de madera dura, contracumbre
s del granito, se prorrogaron encendindose, etctera. Pero nuestro juego del final
es la ganancia mxima, no la casa ms hermosa. Para maximizar su ganancia, debera ele
gir fines del diseo que los compradores esperan en su mercado, no mejor y no peor
.
remodelar PUNTO
Si no selecciona fines del diseo que estn en una par con lo que se espera para la
vecindad, corre el riesgo de sobremejorar o underimproving una casa. Los uno o e
l otro camino, puede reducir su ganancia drsticamente.
Podra preguntar, Cmo s qu los compradores esperan? Cmo puedo saber seguro qu debera h
r? La respuesta es simple. Tendr su propia construccin personal y disear al consultor
con usted en todo momento. Encuentre la norma vecina. No, no hablamos de algn ti
po llamado la Norma quien anda en su prtico delantero que todo el da se dirige a l
os vecinos, aunque tal persona pueda ser una fuente de informacin excelente sobre
la vecindad. La norma vecina es lo que es normal para la vecindad. Ms expresamen
te, la norma vecina es la condicin tpica, los rasgos y los servicios de las casas
que son se venden -
el ing en la vecindad donde su propiedad de la inversin anticipada se localiza. L
o que es tpico para la vecindad le dice lo que debera hacer para mejorar su propie
dad de la inversin potencial.
Basado en el trabajo hizo en la seleccin de sus vecindades objetivo, ya tiene una
sensacin para cuales las normas son. Lo que ahora quiere hacer es rellenan los i
mpresos. Para hacer esto, entre en tantas casas como puede: las casas en exhibic
in, listados pendientes, nueva construccin, remodelan, ventas de la finca, ventas
de artculos usados y algo ms que le pueda conseguir (legalmente) en casas cercanas
. Si trabaja con un corredor de bienes races para comprar una casa de la inversin,
ella o l le pueden conseguir en los listados activos y pendientes. El objetivo e
s determinar que tipo de mirada, la sensacin y el fin son la norma.
Una vez que haya mirado varias casas, realizar que las posibilidades del diseo y l
os rasgos son casi interminables. Hemos tomado mucha conjetura de la comparacin d
e casas sobre la base del diseo identificando cuatro niveles del fin distintos. E
sto le permite andar rpidamente a travs de una casa e inmediatamente clasificar lo
s cuatro niveles del diseo como Bsicos, Estndares, Diseador o Costumbre.
1. BSICO
El diseo bsico es funcional, sin volantes. Si algo se tiene que sustituir, se sust
ituye por los materiales menos caros disponibles. La casa parece ordenada y limp
ia, pero clara. La reparacin es la palabra vigente. Sustituya slo si es necesario
debido a seguridad, funcin, y condicin, pero no diseo. Slo piense: Un penique salvad
o es un penique ganado.
2. ESTNDAR
El diseo estndar es agradable, pero barato. Si algo se tiene que sustituir, elegir
materiales que corresponden al resto de la casa. Pero como con
Identifique mejoras
111
bsico, nunca sustituya por la esttica del diseo. La casa parece agradable, como el
fin - de unos ingresos medios medios piso suburbano de dos dormitorios. La forma
sigue la funcin.
3. DISEADOR
Una casa del diseador es notable con respecto a su diseo y fines. Puede sustituir
sistemas funcionales y rasgos nicamente por el diseo mejorado. Todo est en el nuevo
o como la nueva condicin. La casa parece hermosa y actualizada y probablemente cre
ar una impresin.
4. COSTUMBRE
Una aduana se construye para impresionar, de la altura de los techos a las espec
ies de madera dura usada en los pisos. Puede sustituir sistemas funcionales y ha
sta actualizados y rasgos con hasta marcas del final ms alto. Los sistemas repres
entan los ltimos progresos tecnolgicos y estn en la orden de trabajo perfecta. La e
structura y el fin arquitectnicamente y creativamente se disean y se designan. Pie
nse: Mi casa es mi palacio.
Si mira alrededor, notar que estos cuatro niveles del diseo se revelan en la mayor
parte de otras reas. La Toyota ofrece cuatro sedanes: Corola (bsica), Camry (estnd
ar), Avalon (diseador) y su marca de lujo, Lexus (costumbre).
Ms cerca a la casa (juego de palabras querido), ver esto en las marcas y materiale
s que selecciona para su proyecto. Slo la mirada cmo General Electric coloca su lne
a de aplicaciones de la cocina: Hotpoint (bsico), GE (estndar), Perfil (diseador) y
Monograma (costumbre). Como con las cuatro lneas de GE, nuestras categoras del di
seo tienen un pequeo derrame entre grupos, pero es aparente que hay cuatro niveles
muy distintos del fin (la Figura 4-3).
113
Puerta principal
Cuatro disean y terminan niveles
Metal bsico de seis paneles
Luz del admirador Metlica estndar
Madera del diseador Stock
Puerta lateral o Losa secreta (piso, ningn panel) de Seis paneles
Lleno-lite nueve-lite
Apartadero de Windows
Repare la ventana existente
Reparacin (remiendo) apartadero
Aluminio
Contrachapado vertical que colinda (T1-11)
Vinilo
Hardiplank, posiblemente con alguna piedra, ladrillo o estuco
Textura
Pizca
Rastra
Cocinas
Stock blanco o roble roble de Stock (opcin de manchas)
Gabinetes del cuarto de bao Stock 24-o vanidad de 30 pulgadas
Vanidad de 30 pulgadas de la reserva
Figura 4-3
La cscara de naranja (quitan cualquier textura del techo de palomitas de maz)
Arce de la reserva o cereza con unas puertas de cristal
Reserva 36 +-inch vanidad con cumbre de mrmol cultivada
Madera de Encargo de encargo con madera de Encargo de cristal con cristal Wood
Combinacin de varios materiales: Piedra y estuco posiblemente con algn Hardi, cedr
o o metal Ninguno o desplantador
Especies de encargo con vario gabinete de vanidad de la Costumbre de puertas de
cristal de encargo con cumbre del granito
(continuado)
Zcalos de puertas interiores
Ventana neta
Bsico
Estndar
Losa (piso, ningn panel) de Seis paneles
Repare o sustituya secciones por el tipo existente
Alfizar y delantal
3 pulgadas o Alfizar menos alto y delantal
Corona que se enmohece No
No
Aperturas entre cuartos de Drywall
Drywall
Pintura de la pared
Grisceo
Grisceo
Pintura del techo
Mismo color que paredes Mismo color que paredes
Pintura del acento
Nada
Nada
Pintura neta
Mismo color como amuralla Una sombra de blanco
Diseador
Corazn del hueco de pedido especial 4 pulgadas o ms alto, pinte el grado
Pedido Especial de encargo corazn slido
5 pulgadas o ms alto, possiblystain-grado
El alfizar, el delantal, y posiblemente la ventana neta en ventanas Sparingly Som
e de la primera planta las aperturas encajonadas en la llave colocan a Un diseado
r colorean la Sombra de Una o dos paredes blancas
Por lo general una sombra de blanco
Todas las ventanas son completamente encajonadas y recortadas
En todas partes Cada apertura es encajonada
El color o faux terminan la opcin del Diseador Varios cambios de color de pintura
por el Diseador de cuartos diferente en color o manchado
114
Figura 4-3
Bsico
Estndar
Pintura de Millwork
Una sombra de blanco Lo mismo como pintura neta
(gabinetes, capa, etc.)
Pintura que colinda
Haga juego existencia pintan el color Seguro para prevenir abrigos mltiples
El exterior recorta la pintura Misma pintura que colindando Misma pintura que el
apartadero
Contracumbre de pintura de la puerta principal
Un color que va con el apartadero y neto
Laminado plstico barato
Un color que va con el apartadero y neto
Laminado plstico moderadamente valorado
Backsplash
El plstico de 4 pulgadas lamina la tira
Laminado plstico o una fila de azulejo
Tina rodea
4 x blancos bsicos 4s
4 x bsicos 4s
Diseador por lo general un grisceo
Color del diseador
Costumbre
Diseador color del Diseador en color o manchado
Misma pintura que apartadero o una sombra de blanco o un color del diseador
Diseador en color o manchado
Color del diseador Manchado
Laminado del diseador, granito de Encargo Silestone, granito bsico (nariz del toro
biselada,
afilado)
Azulejo de la cantera de cermica o barato
Azulejo de la cantera de encargo, azulejo de cristal, azulejo hecho a mano o pin
tado con la mano
Metro u otro
Azulejo de la cantera (mosaico
modelo del azulejo
u otro modelo)
(continuado)
115
Figura 4-3
Ducha rodea
Suelo para cocina
Bsico
4 x blancos bsicos 4s Vinilo
Suelo para cuarto de bao
Vinilo
Suelo para lavadero
Vinilo
El suelo para frente entryway
Vinilo
Fregadero
6 pulgadas inoxidables
Grifo de la cocina
Cromo bsico
Estndar
4 x bsicos 4s Vinilo de 12 pulgadas x 12 pulgadas del azulejo de cermica Bsico o Vin
ilo de 12 pulgadas x 12 pulgadas del azulejo de cermica bsico o azulejo de cermica
bsico azulejo de cermica Bsico de 12 pulgadas x 12 pulgadas 12 pulgadas x 12 pulgad
as 7 pulgadas inoxidables
Incluye vaporizador
Diseador
Costumbre
Metro u otro
modelo del azulejo
Azulejo de cermica de alta cualidad o azulejo de la cantera
Azulejo de la cantera (mosaico
u otro modelo)
Pizarra, travertine, o maderas duras
Pizarra del azulejo de cermica de alta cualidad, travertine, o
o azulejo de la cantera
maderas duras
Azulejo de cermica de alta cualidad Travertine o similar o azulejo de la cantera
Pizarra del azulejo de cermica de alta cualidad, travertine, o
o azulejo de la cantera
maderas duras
Sobremonte de 9 pulgadas o undermount inoxidable
El vaporizador tira del grifo
Cortijo u otro fregadero de encargo
Una palanca de encargo
116
Figura 4-3
Lavamanos
Luces del Montaje en superficie de grifos del cuarto de bao iluminacin Especial
Aplicaciones de ventiladores de techo
Alfombra
Plstico Integrado bsico (mrmol cultivado de imitacin) de Dos mangos bsico
Globo blanco (alguna cuerda de tirn)
Nada
Nada
Hotpoint (por lo general blanco)
Felpa
Estndar
Diseador
Costumbre
Plstico integrado (mrmol cultivado de imitacin)
El mrmol cultivado integrado o la porcelana pasan
Undermount
Un - o satn de Un mango de dos mangos nquel bsico
Costumbre (p.ej., bronce frotado con el petrleo)
El nquel del Satn del tipo de la seta blanco se multiplica el pedido Especial
o similar (no tambin (p.ej., bronce frotado con el petrleo
caro)
con cristal de encargo)
Nada
Unos se prorrogaron luces en luces Prorrogadas
cocina, desayuno, y en todas partes (por lo general bajo -
habitacin familiar; algn halgeno de voltaje), bajo -
pendientes
luces del gabinete, pendiente
luces
Barato, blanco con equipo ligero
Nquel del satn con equipo ligero
Pedido especial sin equipo ligero
GE (por lo general blanco o negro)
Perfil de GE (por lo general inoxidable)
Monograma de GE o especial (Vikingo, Cero de la Suscripcin, etc.)
Berber
Friso
Lana
(continuado)
117
Figura 4-3
Manijas
Perillas del gabinete y barra de la Toalla de tirones
Espejo del cuarto de bao
Ajardinamiento
Latn Barato bsico
Nada
Estndar
El nquel del satn barato no mira Ninguno
Metal de presupuesto
Cromo
Reduccin e instalado por una compaa de cristal
Hierba de reduccin
Reduccin e instalado por una compaa de cristal
Hierba de reduccin, jardines del pajote
Diseador mirada de nquel Cepillada
Nquel cepillado
Nquel cepillado o similar Enmarcado (reserva)
Costumbre
Estao afligido o pedido Especial de bronce frotado con el petrleo (p.ej., apen el e
stao) el pedido Especial (p.ej., bronce frotado con el petrleo) pedido Especial (e
nmarcado)
Hierba de reduccin, instalar
Hierba de reduccin, instale arbustos,
arbustos, plantas, flores, plantas, flores, planta
la hierba de la planta, hierba de camas del pajote, camas del pajote, instala
pequeos rboles, aplastados
granito o piedra
pasajes peatonales
118
La figura 4-3 cuatro disea y termina niveles
Estos niveles del diseo cambiarn con el tiempo, y puede querer personalizarlos. Ot
ra vez, visite flipthebook.com si le gustara descargar una versin actualizada.
Como visita casas en su rea objetivo para determinar la norma vecina, guarde una
lista que muestra las direcciones que ha visitado y lo que descubri sobre el nivel
del diseo de cada casa (bsico, estndar, diseador o costumbre). Puede determinar la n
orma vecina del nivel del diseo que el ms a menudo ocurre a su lista, pero desarro
llar probablemente una intuicin sobre el nivel del diseo apropiado para la vecindad
una vez que haya visitado un par de casas.
Vamos a mirar cmo la comparacin del nivel del diseo result para nuestra casa del eje
mplo en el Rastro del Correo de la Cerca. La casa est en la subdivisin de Colinas
Occidental, y por tanto tomamos una mirada atenta en otras diez casas en esa vec
indad (la Figura 4-4). Como puede ver, el mercado nos dice claramente que deberam
os elegir un fin del nivel del diseador.
Comparaciones del nivel del diseo de colinas occidentales
1. Carrera del mustango de 1239
Diseador
2. Cala del corral de 1198
Estndar
3. Rastro del carro de 1293
Estndar
4. 1087 vereda de la marmota de las praderas
Diseador
5. 1072 rastro del correo de la cerca
Diseador
6. Curva del resumen de 1229
Diseador
Diseador
Bsico
9. Camino de la silla de 1210
Diseador
10. Cala del corral de 1120
Diseador
La figura 4-4 comparaciones del nivel del diseo de colinas occidentales
Identifique mejoras
119
Una advertencia final sobre deber - el do: puede haber una reaccin en cadena cuan
do viene a la sustitucin de materiales, encuentros y aplicaciones. A menos que pl
anee para ello, su experiencia podra ir algo como esto:
Wow, no puedo creer que una diferencia que instala nuevas puertas del gabinete h
echas. Pero aquellas contracumbres mirada segura srdida ahora. Adivino que los te
ndr que sustituir ahora.
Estar seguro que un azulejo agradable backsplash sera slo la cosa de ponerse de aqu
ellos nuevos gabinetes y contracumbres.
Hmm. Crea que bamos a salvar este viejo fregadero, pero ahora clase de sobresale.
Bien, no puedo conseguir slo ningn grifo para el nuevo fregadero - que un con el v
aporizador de suplemento trabajar grande. So. Esto se hace caro.
Tengo que sustituir las aplicaciones ahora? Consigue la idea. Lo que comenz ya qu
e una actualizacin menor se convirti en un comandante remodelan una vez que viera
cmo agradable las nuevas puertas del gabinete miraron. Hay una sinergia natural a l
as opciones del diseo que hace en una casa. Algunas mejoras del diseo pueden crear
por descuido la necesidad de otras mejoras del diseo aun cuando no hay nada func
ionalmente incorrecto. Aunque su cocina totalmente renovada pudiera aadir mucho d
e valor a la casa, nuestro
remodelar PUNTO
Durante ms de veinte aos, el Coste anual la revista de Remodeling contra el Inform
e del Valor ha relatado consecuentemente que hay pocos, si alguno, mejoras solas
que puede hacer a una casa que puede obtener ms que el coste de la fabricacin de
ellos. Simplemente puesto, una cubierta de 1.500$ no aadir 2000$ (y probablemente
ni siquiera 1.500$) a su precio inicial sin otras mejoras complementarias. El pu
nto fundamental: Si quiere ver el valor de una casa subir ms all de la inversin ha
hecho para mejorarlo, tiene que mejorar synergistically. La suma de las partes m
ejoradas es mayor y ayuda a hacer la casa brincar en el valor.
el punto aqu se debe asegurar que planea para aquellas mejoras y los explica en l
a determinacin de su oferta mxima.
PODER - DOS
El tercer modo de identificarse qu mejoras hacer a una casa deben preguntar: Qu po
dra hacer para maximizar mi ganancia? stas son las cosas suplementarias que hacen
una casa un mejor lugar para vivir. En HomeFixers hemos identificado cinco reas i
mportantes de la oportunidad aumentada de maximizar ganancias (la Figura 4-5).
Cinco oportunidades de extraer potencial sin explotar
1. Servicios
Las sistemas de aspersin automtica, los gabinetes de la despensa, los fregaderos s
uplementarios, los abridores de la puerta de garaje - las pequeas cosas que hacen
una casa ms fcil a vivir en
2. Aperturas
El ensanchamiento de aperturas del cuarto y/o quitar paredes entre la cocina y l
a vida de reas
3. Conversiones
Girando un garaje, stano, desvn, prtico o patio cubierto en espacio vital acalorado
y refrescado
4. Adiciones
Aadiendo dormitorios adicionales, cuartos de bao, cuartos del sobresueldo, o hasta
una segunda historia entera
5. Remodelar principal de los Cambios de disposicin que implica cambiar la dispos
icin entera de la casa
La figura 4-5 cinco oportunidades de extraer potencial sin explotar
Los servicios, los planos abiertos, las conversiones, las adiciones y la disposi
cin cambian todos tienen el potencial para aumentar su ganancia. Pero como con la
s opciones del diseo, tiene que tomar decisiones que son apropiadas para la vecin
dad. Aqu est una mirada a fondo a cada una de estas cinco oportunidades de maximiz
ar ganancias clasificadas por su nivel de coste y complejidad:
Identifique mejoras
121
1. Servicios. La comodidad y las mejoras de conveniencia que hacen una casa ms fci
l a vivir en; lo hacen ms conveniente para las necesidades de una persona: Adicin
de un segundo fregadero a una vanidad del cuarto de bao (una idea estupenda para
una casa de dos cuartos de bao donde los nios tienen que compartir un cuarto de bao
). Adicin de un gabinete de la despensa o armario de la despensa a una cocina que
no tiene el que. Adicin de una isla de la cocina para aumentar el espacio contra
superior, almacenaje, o para unos asientos adicionales (comida) rea. Sustitucin de
un pedestal se hunden en el bao del maestro con un gabinete de vanidad para aume
ntar el almacenaje. Ampliacin o adicin de un armario a un cuarto o vestbulo. El esp
acio del armario se clasific entre los tres primeros servicios ms deseables en una
casa de ensueo en un estudio de 1000 propietarios a escala nacional conducidos p
or la compaa del estudio del mercado GfK Roper Informes. Adems, una guarida se pued
e considerar un dormitorio si aade un armario, aumentando el valor de reventa pot
encial. Instalacin de una microonda de la sobrevariedad para liberar espacio cont
rario en una pequea cocina. Conversin de una baera en un paseo - en ducha. Instalac
in de una sistema de aspersin automtica. Instalacin de un abridor de la puerta de ga
raje elctrico. Instalacin de un sistema de seguridad de casa. Instalacin del regula
dor de intensidad cambia en reas claves como la cocina o comedor. Instalacin de da
tos suplementarios, voz o gatos de cable. Instalando iluminacin del acento o ilum
inacin de trabajo (bajo gabinetes, etc.). Instalacin de iluminacin adicional en cua
rtos oscuros.
2. Aperturas. Ensanchando entradas, construyendo un paso de la cocina, o quitand
o paredes, furdowns, cajas de la luz de nen de la cocina, y
techos dejados caer - todos pueden dar a una casa una mirada ms actualizada, visu
almente aadiendo ms espacio y/o luz. 3. Conversiones. La conversin de un espacio qu
e ya tiene un tejado y/o fundacin en el espacio acalorado y refrescado es una man
era eficiente de aadir pies cuadrados sin el alto costo de una adicin hecha y dere
cha. Esto podra ser un cuarto para actividades especiales (cuarto de medios, cuar
to animoso, cosiendo el cuarto, el gimnasio) o aadi la conveniencia (cuarto de bao
suplementario, cuarto del desayuno, lavadero, cuarto del barro, habitacin familia
r). Otros ejemplos terminaran un stano, desvn, o frente o terraza trasera; la inclu
sin de un patio; y la conversin de un garaje o una parte del garaje en una rea de t
rabajo. 4. Adiciones. La adicin de pies cuadrados (adicin tanto una fundacin como u
n tejado) es una estrategia buena en vecindades donde el precio de venta medio p
or pie cuadrado es al menos dos veces el coste del edificio por pie cuadrado. 5.
Cambios de la disposicin. Puede considerar el diseo dentro de la existencia calen
tado y refresc el espacio para realzar la navegacin, el flujo, la organizacin, dive
rtida, etctera. Por ejemplo, podra crear un cuarto de bao del maestro ampliado, mov
er la cocina o combinar dos pequeos dormitorios para hacer un dormitorio principa
l. El problema fundamental con cambios de la disposicin consiste en que incurre e
n el coste de hacer los cambios sin la ventaja de aumentar los pies cuadrados. Q
ueremos subrayar que stas son todas las oportunidades de aumentar su ganancia, pe
ro con aquellas oportunidades viene el peligro mayor. Si slo hace deber - el do y
deber - el do, tiene la mejor oportunidad de conseguir una ganancia buena con l
a menor parte de cantidad del riesgo. Poder - el do representa otro nivel de opo
rtunidades de la ganancia que se hacen con la precaucin y cuando la norma vecina
indica que hay una oportunidad. Como pasa por casas en su vecindad objetivo, hag
a notas sobre su disposicin y estructura para ayudarle a determinar si su casa de
la inversin se podra beneficiar de podra - hacer mejoras.
Identifique mejoras
123
Vamos a mirar lo que el mercado nos dice sobre las reas adicionales de la oportun
idad para 1202 el Rastro del Correo de la Cerca (la Figura 4-6).
Diseo de colinas occidental y comparaciones que remodelan
Direccin
Nivel del fin
Cambios de la disposicin de adiciones de conversiones de aperturas de servicios
1. Mustango de 1239 sistema de aspersin automtica del diseador dirigida
2. Estndar de la cala del corral de 1198
3. Sistema de aspersin automtica del estndar del rastro del carro de 1293
Cama/bao del maestro
4. 1087 vereda de la marmota de las praderas
5. 1072 rastro del correo de la cerca
Sistema de aspersin automtica del diseador de la sistema de aspersin automtica del di
seador
Garaje
6. Sistema de aspersin automtica del diseador del resumen de 1229 curva
7. Sistema de aspersin automtica del diseador del rastro del carro de 1169 8. Musta
ngo de 1140 9 bsicos dirigidos. Sistema de aspersin automtica del diseador del camin
o de la silla de 1210 10. Sistema de aspersin automtica del diseador de la cala del
corral de 1120
Terraza trasera
El cuarto sobre el garaje se hizo el maestro
La figura 4-6 diseo de colinas occidental y comparaciones que remodelan
El mercado nos dice que hay una oportunidad clara de aumentar se aprovechan de l
a adicin de una sistema de aspersin automtica (nuestra casa es uno de pocos que no
tiene un). Adems, ocho de las diez casas que vimos tienen planos abiertos (nuestr
o bastante se compartimienta, pero se podra cambiar fcilmente). As, nuestra visin pa
ra la casa en el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 es fines del nivel del di
seador con un plano abierto y la adicin de una sistema de aspersin automtica (la Fig
ura 4-7).
Si podra podra
Correo de la cerca de 1202 arrastra visin
Nivel del fin oportunidad suplementaria oportunidad suplementaria
Aperturas de servicios del diseador
Sistema de aspersin automtica plano abierto
Correo de la cerca de la figura 4-7 1202 arrastra visin
Armado con nuestra visin de que hacer a la casa, estamos listos para circular a l
a primera parte de la Frmula de la Oferta de Mximo del de golpe: determinacin del p
recio de venta eventual.
El primer paso en el anlisis de una oportunidad de inversin del de golpe debe dete
rminar exactamente y exhaustivamente las mejoras que har. Hay tres clases de mejo
ras para considerar:
1. Deber - el Do - problemas que se tienen que fijar. 2. Deber - el Do - El nive
l apropiado de fin necesario para
traiga a la casa hasta la norma vecina. 3. Poder - el Do - Oportunidades de dar
un toque a valor escondido en a
la propiedad y maximiza la ganancia potencial del de golpe. Determinando deber -
el do parece a una inspeccin de la propiedad en esto identifica todo que no func
iona o slo llanura rota. Aquellas reparaciones o reemplazos son no negociables. S
e deben hacer. Use nuestro Debe - Hacer la Lista de comprobaciones para ayudarle
a evaluar su de golpe. Est cuidadoso aqu o pagar el precio ms tarde. Determinando d
eber - el do es un asunto de tasar la norma vecina - la condicin tpica, rasgos y s
ervicios del rea. Los cuatro niveles del fin del diseo son Bsicos, Estndares, Diseado
r y Costumbre. Use la Cuatro Hoja de trabajo de Niveles del Fin y el Diseo para d
irigir su toma de decisiones. No tiene que golpear los estndares locales, pero lo
s tendr que encontrar si la casa debe conseguir su precio de venta. Finalmente, b
uscar posible podra - el do - aquellas mejoras que hacen la casa un mejor lugar pa
ra vivir y aumentar el valor de la propiedad. Determine si cualquiera de las cin
co oportunidades
Identifique mejoras
125
podra trabajar para su propiedad: Servicios, Aperturas, Conversiones, Adiciones y
Cambios de la Disposicin.
Ahora sabe que mejoras planear si compra la casa. Esto es un paso principal en el
proceso de anlisis. Hgalo a fondo. Se alegrar de que hizo.
Captulo 5
Determine precio de venta
1 - ENCUENTRAN
2 - ANALIZAR
identifican mejoras
Determine gastos de la mejora de la estimacin del precio de venta
Cuenta para ganancia de mnimo del juego de gastos tranquila
Despus de leer este captulo sabr cmo a la Estimacin de el precio de venta refirindose
a casas comparables Se adapta el precio de venta sobre la base de tendencias del
mercado los Finalizan el precio de venta con la ayuda de expertos
127
Cada ao el 2 de febrero, los miles de personas descienden en la pequea ciudad de P
unxsutawney en Pensilvania del Este para ver a Punxsutawney Phil, la marmota de
Amrica que predice el tiempo. La leyenda lo tiene que si el animal que hiberna ve s
u sombra ya que surge de su madriguera esa maana, el invierno durar ms seis semanas
. Si no lo ve, la primavera vendr temprano.
Lamentablemente, los inversionistas de bienes inmuebles no tienen Punxsutawney P
hil para ayudar con sus predicciones de precios de venta, pero no hay una sombra
de una duda que cuando armado con los inversionistas de instrumentos adecuados
puede predecir futuros precios de venta con la exactitud notablemente alta. Llam
amos ese futuro precio de venta el precio de venta eventual (ESP). Es el precio
por el cual una casa se vender rpidamente despus de que se ha arreglado. La determi
nacin del ESP es la primera y la ms influyente de los cuatro componentes en la Frmu
la de la Oferta de Mximo del de golpe para una propiedad de la inversin anticipada
(la Figura 5-1).
casas para remodelar frmula de la oferta de mximo precio de venta eventual - gasto
s de la mejora - gastos tranquilos - ganancia mnima = oferta mxima
Mximo del de golpe de la figura 5-1 ofrece frmula
El entusiasmo natural de encontrar una perspectiva buena puede hacer que usted s
ea demasiado optimista y sobrestime el precio de venta cuando debera ser desapasi
onadamente neutro. Uno de nuestros clientes y un inversionista de bienes inmuebl
es veterano, Jay Otto, ha estado comprando, convenir y vendiendo de aproximadame
nte una docena de casas un ao desde principios de los aos 1980. La actitud de Jay
es la de un comprador reacio: Busco cada razn concebible de no comprar una propied
ad, y cuando yo finalmente, absolutamente tenga a, la comprar - pero slo despus de
que la casa me ha obligado a comprarla. Jay confiesa que su enfoque conservador c
ausa
l para perder algunas oportunidades. Sin embargo, preferira perder unas oportunida
des buenas si esto le ayuda a evitar malo. Determinando el ESP para su de golpe,
le animaramos a adoptar la actitud de Jay y quitar cualquier ilusin de la ecuacin.
Como la determinacin que hacer a una casa, la subida con un precio de venta exact
o requiere la lectura y la interpretacin del mercado. Vamos a mostrarle un proces
o de cuatro pasos para subir con un ESP (la Figura 5-2). (Creemos que es un poco
ms exacto que un roedor que predice el tiempo.)
Proceso de cuatro pasos para Determinacin de ESP 1. casas para remodelar comps 2.
Conduzca comps 3. Lea el mercado 4. Concuerde con expertos
La figura 5-2 proceso de cuatro pasos para determinacin del ESP
PASO UN: casas para remodelar EL COMPS
La mayor parte de nosotros saben que Multiple Listing Service (MLS) es un gran l
ugar para buscar casas para la venta. Pero el poder del MLS como una base de dat
os de datos de ventas histricos se hace sobre todo evidente cuando uno determina
el precio de venta eventual de una casa. Comenzaremos el proceso de determinar e
l ESP extrayendo el MLS para subir con un precio de venta spero.
Pida que su corredor de bienes races cree un informe de anlisis del mercado relati
vo (CMA) para casas que se han vendido recientemente en la misma vecindad que su
casa de la inversin anticipada. Quiere casas similares, pero tambin quiere un jue
go decente de resultados, as no se haga demasiado especfico en la bsqueda. Sugerimo
s que use los cinco parmetros de bsqueda siguientes:
129
1. Recientemente vendido. Debera conseguir que el valor de los seis o ms meses de
datos de ventas consiga un gran nmero de comps (al menos diez). Sin embargo, el i
deal debera usar casas comparables que se han vendido dentro de los tres meses pa
sados.
2. Cerca. Compare su casa de la inversin anticipada slo con casas en la misma veci
ndad.
3. Talla. Las casas comparables deberan ser aproximadamente la misma talla. No co
nseguir datos significativos comparando una casa de 1.500 pies cuadrada con una c
asa de 5000 pies cuadrada. Sugerimos 500 pies cuadrados como una variedad para l
a bsqueda. Ms cerca mejor.
4. Edad. En general, las casas construidas al mismo tiempo en la misma vecindad
tienden a tener la misma arquitectura, condicin y rasgos bsicos. Sugerimos 10 aos p
ara la bsqueda. Otra vez, ms cerca en edad, mejor el comp.
5. Disposicin. Las casas comparables deberan tener sobre el mismo nmero de dormitor
ios y cuartos de bao como la casa de la inversin anticipada. Sugerimos 1 tanto par
a dormitorios como para cuartos de bao.
remodelar PUNTO
Si su informe de CMA causa demasiado pocas casas, puede relajar los parmetros par
a incluir casas con una mayor variedad de pies cuadrados, edad y disposicin. Pero
tenga cuidado con la inclusin de cualesquiera comps que tengan la venta de fecha
s ms viejas que seis meses. Los valores de casa en una vecindad pueden cambiar dr
amticamente en unos meses. Si todava no puede conseguir un buen nmero de resultados
, tiene que poner en duda si la casa est realmente en una vecindad deseable.
Vamos a seguir usando el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 como un ejemplo.
Recuerde que es una casa de 2000 pies cuadrada construida en 1987 con cuatro dor
mitorios y dos cuartos de bao y medio. Su agente tirar el comps apropiado (la Figu
ra 5-3).
Parmetros de bsqueda de CMA para 1202 rastro del correo de la cerca
1. Recientemente Vendido Dentro de los tres meses pasados
2. Cerca
En la subdivisin de colinas occidental
3. Talla similar
1.500-2.500 pies cuadrados
4. Disposicin similar 3 a 5 dormitorios, 1.5 a 3,5 cuartos de bao
5. Edad similar
Construido a partir de 1977 hasta 1997
La figura 5-3 parmetros de bsqueda de CMA para 1202 rastro del correo de la cerca
Puede conseguir una estimacin spera del ESP directamente de los resultados del CMA
. El informe para el ejemplo del Rastro del Correo de la Cerca muestra que once
casas encontraron nuestros parmetros de bsqueda (la Figura 5-4). El precio medio p
or pie cuadrado de once comps es 138$. De esto, calculamos un precio de venta spe
ro multiplicando los pies cuadrados de la casa de la inversin anticipada en 138$
para conseguir 276000$ (138$ 2000 pies cuadrados 276000$).
Anlisis del mercado relativo para la subdivisin de colinas occidental
Direccin
Cuadrado Price por Price pies vendidos ao de historias de baos de camas de PIES de
SQ construido
255.360$ 2,250
113$
42
2 1983
2. Vereda de la marmota de las praderas 1684 285000$ 2,266
126$
4 2.5
2 1983
3. Curva del resumen de 1900 4. Rastro del carro de 1435 5. Crculo del final de r
astros de 1400
$322.950$ 271.320$ 244.900
2,484 2,016 1,786
$130$ 135$ 137
4 2.5 42 42
2 1988 1 1982 1 1984
244.900$ 1,786
137$
32
1 1985
7. Curva del resumen de 1905 343000$ 2,417
142$
32
1 1986
8. Rodeo Drive 1189 9. Camino de la silla de 1400 10. Rodeo Drive 1164 11. Cala
del coral de 1515
$289.900$ 299000$ 285000$ 356.393
1,997 2,057 1,939 2,247
$145$ 145$ 147$ 159
42 43 32 42
1 1984 1 1989 1 1981 2 1980
PROMEDIO
290.702$ 2,113
138$
42
1 1984
Rastro del correo de la cerca de 1202
2,000
4 2.5
2 1987
La figura 5-4 anlisis del mercado relativo para la subdivisin de colinas occidenta
l
131
EL MODELO VECINO
Adems de la indicacin de un precio de venta spero, los informes de CMA proporcionan
una especie de casa modela mirando los promedios de casas comparables. La venta d
e vivienda tpica en la vecindad tiene 2.113 pies cuadrados, cuatro dormitorios (r
ealmente 3.73, pero redondeamos), dos cuartos de bao, una historia y se construy e
n 1984 (la Figura 5-5).
La casa modela en colinas occidentales
Pies cuadrados
2,113
Dormitorios
4
Cuartos de bao
2
# de historias
1
Edad 1984
La figura 5-5 la casa modela en colinas occidentales
Comparando el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 con la casa modela, vemos qu
e la casa del Rastro del Correo de la Cerca tiene ms cuartos de bao y es ms nueva q
ue la casa modela. Pero tambin es un poco ms pequeo y tiene dos historias, mientras
que la casa del modelo vecina tiene el que. Todas las cosas consideraron, la ca
sa en el Rastro del Correo de la Cerca parece bien comparado con las casas que s
e venden en la vecindad (la Figura 5-6).
Qu significa esto? Significa que la casa de la inversin anticipada est en medio del
camino para el comps: no hay razn (an) de creer que nos podramos poner ms o cualesq
uiera menos de 276000$. Si una casa de la inversin anticipada resulta ser mejor o
peor que la casa modela, tiene que ajustar ESP spero apropiadamente. Lamentamos
que no hubiera una frmula absoluta, protegida contra fallos para cuanto ajustar e
l precio de venta, pero no hay. Por eso hay ms tres pasos por los cuales debe pas
ar en la determinacin del ESP.
Rastro del correo de la cerca contra la casa modela en colinas occidentales
La casa modela
Rastro del correo de la cerca
Comparacin
Cuartos de bao de dormitorios de pies cuadrados # de edad de historias
2,113 4 2 1
1984
2,000 4 2.5 2
1987
Peor lo mismo mejor peor mejor
EN GENERAL
Lo mismo
Rastro del correo de la cerca de la figura 5-6 contra la casa modela en colinas
occidentales
PASO DOS: CONDUZCA EL COMPS
Ahora tenemos un precio de venta spero para la casa y una idea de lo que las clas
es de casas venden en la vecindad. Pero los datos MLS no proporcionan un cuadro
completo. El siguiente paso debe rellenar detalles sobre el comps conduciendo a
cada uno de ellos para juntar algunos datos del testigo ocular. Ms detalles que t
enemos sobre las casas comparables, ms exacto la estimacin del ESP ser. Tratamos de
ver cmo una casa de la inversin en su final, fixedup condicin se comparara con las
casas que usamos para nuestro comps. Comparamos casas usando cinco factores de i
nspeccin visual (la Figura 5-7).
Como comparamos nuestra casa con otras diez o ms casas, usamos un sistema de cali
ficacin numrico para ayudar a guardar la pista de cmo nuestra casa se compara con l
a vecindad. Guardamos el sistema de calificacin simple de modo que seamos inclina
dos a usarlo repetidas veces. Basado en los cinco criterios (condicin, freno, vis
in, calle y proximidad), hacemos una llamada del juicio sola: Si creemos que la c
asa de la inversin en general sera mejor que el comp, damos a nuestra propiedad +1 p
unto. Si sentimos que sera peor, le damos -1 punto. Si creemos que es lo mismo, l
e damos 0 puntos (la Figura 5-8).
133
Los cinco factores de inspeccin visual
1. Condicin
El tejado, apartadero, puertas de garaje, ventanas, prticos, calzada, pasajes pea
tonales
2. Peticin de freno 3.Ver
La arquitectura, rboles, csped, ajardinamiento, talla de la parte y grado
Agua, horizonte de la ciudad, montaas, cualquier monstruosidad
4. Calle
Callejn sin salida, calle principal, interseccin principal, orgullo de propiedad e
vidente
5. Proximidad de negocios Comerciales, fbricas, establecimientos de la Infraestru
ctura indeseables, pistas del camino ferroviarias, carreteras, lneas de energa, ap
arcamientos, paradas de autobs
La figura 5-7 los cinco factores de inspeccin visual
Despus, sumamos todos los tanteos individuales para conseguir un resultado total.
En el ejemplo, 1202 Rastro del Correo de la Cerca es visualmente peor (-2 punto
s.) que el promedio comps. Qu significa esto? Significa que basado en la inspeccin
visual, creemos que hay algo sobre el comps que les dara una mayor peticin total
que la casa en el Rastro del Correo de la Cerca en su condicin fija. Algunos comp
s tienen rboles ms grandes y una mejor visin, pero la cosa ms grande revelada por la
inspeccin visual consiste en que el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 es una
de slo unas casas del Estilo de la poca de los Tudor del estuco twostory en una v
ecindad de casas del rancho generalmente solas piso. Tendremos que reducir el pr
ecio de venta spero para explicar la dificultad de vender una casa del Estilo de
la poca de los Tudor en la Subdivisin de Colinas Occidental.
remodelar PUNTO
Cuando compare cualquier comp con su propiedad de la inversin anticipada, recuerd
e que lo compara con su propiedad como si su propiedad estaba en su condicin fija
, lista para aplazarse en el mercado a la venta.
Informe de inspeccin visual para subdivisin de colinas occidental
Direccin
Comparacin
Mejor (+1)
2. Vereda de la marmota de las praderas 1684
Peor (-1)
Peor (-1)
Mismo (0)
5. Crculo del final de rastros de 1400
Peor (-1)
Mismo (0)
Mismo (0)
8. Rodeo Drive 1289
Peor (-1)
9. Camino de la silla de 1400
Mejor (+1)
10. Rodeo Drive 1264
Mejor (+1)
11. Cala del coral de 1515
Peor (-1)
TOTAL
Peor (-2)
Informe de inspeccin visual de la figura 5-8 para subdivisin de colinas occidental
PASO TRES: LEA EL MERCADO
Cul es el ambiente del mercado hoy, y a qu parecer cuando se prepare a vender su ca
sa? Qu se pronostica el de seis meses? Ms all de los datos vecinos comparables, el
ambiente del mercado total es un factor importante en la prediccin del precio de
venta. Miramos cuatro indicadores que levantarn o bajarn nuestras expectativas sob
re el precio de venta de una casa:
1. Tendencias del inters hipotecario. Estn intereses hipotecarios en el rea dirigir
se o abajo durante los prximos seis meses? Los intereses hipotecarios ms altos pon
en la presin a la baja sobre precios de vivienda. Se necesita slo un cambio en aqu
ellos precios para afectar lo que los compradores son capaces de permitirse.
2. Ciclo de compra estacional. Las ventas de casa (y por lo tanto precios de viv
ienda) por lo general toman una pendiente durante los meses de invierno, pero re
cogen en el
135
verano. Va el mes en el cual pone su casa en una lista ser favorable o desfavora
ble en trminos de ciclo de compra estacional? 3. Tiempo en mercado. Su corredor d
e bienes races puede comprobar niveles del inventario as como das medios en el merc
ado para determinar cmo rpidamente las casas se venden en su vecindad. 4. Desarrol
lo. Hay all algo que har que ms personas quieran vivir en una vecindad dnde consider
a una propiedad de la inversin anticipada? Los empleadores principales, las escue
las, las tiendas, las iglesias, los parques, los fondos, las instalaciones de la
reconstruccin y los locales de entretenimiento pueden tener un impacto a varias
personas que vienen a o dejan una vecindad. Tambin es una idea buena de ver lo qu
e pasa slo fuera de la vecindad. Si una nueva subdivisin ser la apertura calle abaj
o, puede experimentar una cada en precios de venta en su vecindad. Preste la aten
cin al negocio y las partes de la ciudad del peridico local y compruebe la Cmara de
l comercio para seguir tendencias del mercado locales. Para el Rastro del Correo
de la Cerca, nuestro anlisis de tendencias del mercado revel que los expertos pre
dicen una subida de tasas de inters. Tambin notamos que muchos de los comps se ven
dieron durante el pico del ciclo de compra estacional. Tomaremos ambos de aquell
as tendencias en la consideracin cuando decidamos el ESP para 1202 Rastro del Cor
reo de la Cerca. En este caso, parece que tendremos que reducir algo nuestro pre
cio de venta eventual debajo del comps.
PASO CUATRO: CONCUERDE CON EXPERTOS
Los expertos del alojamiento locales son miembros muy valiosos de su red. Su mae
stra y conocimiento especfico le pueden salvar miles de dlares. De vez en cuando, c
onsultamos tres tipos de expertos que nos pueden dar el consejo confiable sobre
el ESP de una casa. No sugerimos que tenga que
conversacin con tres tipos de expertos cada vez, pero nunca hace dao conseguir una
segunda opinin calificada.
1. Corredores de bienes races del especialista vecinos. Estos agentes se especial
izan en la venta de casas en cierta vecindad. A menudo, parece que tienen ms list
ados en una vecindad que hacen todos otros agentes se combinaron. Estos especial
istas estn en sus vecindades objetivo casi cada da y tienen una riqueza de conocim
iento en sus yemas del dedo.
2. Tasadores. Un tasador profesional es un experto en la estimacin del valor de u
na casa. Sin embargo, no puede querer pagar 300$ a 500$ para una valoracin de una
propiedad de la cual ni siquiera podra hacer una oferta. Si tiene una relacin con
un tasador, ver si l o ella harn una valoracin verbal para unos honorarios conside
rablemente reducidos. Est sin falta que el tasador realiza que busca el precio de
venta de la casa en su condicin fija.
3. Residentes vecinos. Algunos residentes tienen ms conocimiento sobre una vecind
ad que muchos profesionales. Comprobando el comps, lleve tiempo para salir de su
coche y dirigirse a algunos vecinos.
Ms respetuoso es del tiempo que pregunta de sus expertos, ms probablemente le debe
n ayudar la prxima vez que llama. Recomendamos que suba con un precio de venta ev
entual antes de ir a sus expertos. Entonces vaya a ellos para la confirmacin o ay
udarle a refinar el precio. Si pide que ellos hagan todo el trabajo para usted,
asegrese que quiere pagar un precio justo por su ayuda.
Detrs al ejemplo del Rastro del Correo de la Cerca. Fuimos a nuestro especialista
vecino para hablar del ESP y averiguamos una noticia interesante. Nos dijo que
en dos semanas las excavadoras iban a comenzar a limpiar la tierra para el desar
rollo de la fase II de Colinas Occidentales. Esto significa que en los prximos oc
ho a doce meses muchas nuevas casas estarn en el mercado en la misma vecindad. Es
ta informacin tendr seguramente una influencia negativa al ESP para la casa del Ra
stro del Correo de la Cerca.
137
FINALICE SU ESP
Estamos listos ahora para subir con el ESP para 1202 el Rastro del Correo de la
Cerca. Nuestro precio de venta spero basado en el comps era 276000$. Durante la i
nspeccin visual descubrimos que ninguna de las casas recientemente vendidas era u
na casa del Estilo de la poca de los Tudor de dos pisos como nuestra casa de la i
nversin anticipada. El anlisis de tendencia del mercado revel que nuestra casa se v
ender en un ambiente menos favorable por intereses hipotecarios y modelos de comp
ra estacionales. Finalmente, averiguamos que muchas nuevas casas estn a punto de
construirse en la vecindad. Ninguno de aquellos factores nos hace querer abandon
ar el de golpe, pero hemos decidido que 250000$ son ESP ms realista para la casa.
Ahora tenemos la primera parte de la frmula de la oferta (la Figura 5-9).
Rastro del correo de la cerca de 1202: frmula de la oferta mxima
Precio de venta eventual - gastos de la mejora - gastos tranquilos - ganancia mni
ma = oferta mxima
250000$
Rastro del correo de la cerca de la figura 5-9 1202: frmula de la oferta mxima
En el Captulo 6, surgiremos con una estimacin a cunto las reparaciones y las mejora
s van a costar.
La determinacin del precio de venta eventual de una casa tirada es la primera y l
a ms influyente de los cuatro componentes (los otros tres son gastos de la mejora
, gastos tranquilos y ganancia mnima) en la determinacin de la oferta mxima a un ve
ndedor. Hay tres pasos para llegar a un precio de venta eventual:
1. Dirija un anlisis del mercado relativo para ver para qu las casas similares van
en la vecindad objetivo. Debera mirar semejanzas en talla, edad, y disposicin y p
roximidad de la casa de la inversin.
2. Estrechamente mire tendencias del mercado que afectan ventas de la casa. Esta
r lista su casa de la inversin para venderse durante la poca de vacaciones ms lenta
o el verano movido? Ocurre all el desarrollo econmico cerca que puede tener un imp
acto positivo a ventas de la casa en esa rea? Finalmente, tenga en cuenta cuanto
las casas toman para venderse (das en el mercado).
3. Concuerde con expertos locales para ver si sus nmeros estn en el estadio de bisb
ol. Estos especialistas pueden incluir a corredores de bienes races, tasadores, y
hasta colindan quienes son entendidos sobre el precio de alojamiento en su veci
ndad.
139
Captulo 6
Gastos de la mejora de la estimacin
1 - ENCUENTRAN
2 - ANALIZAR
se identifican mejoras determinan precio de venta
Cuenta de gastos de la mejora de la estimacin para ganancia de mnimo del juego de
gastos tranquila
Despus de leer este captulo sabr cmo a Reconocen los peligros de perder o calcular m
al la mejora
los gastos meticulosidad del Equilibrio, exactitud y velocidad en la estimacin me
jora de la Estimacin cuestan contratando a un profesional, por usted
o utilizacin de una regla bsica
141
En el Captulo 5, observamos que los sentimientos naturales del optimismo que rode
an el descubrimiento de una nueva propiedad de la inversin prometedora pueden tra
bajar contra usted, hacindole sobrestimar el precio de venta eventual para racion
alizar la compra de una casa. Aquellos sentimientos del optimismo tambin pueden t
rabajar contra usted cuando estima los gastos de la mejora, pero esta vez le lis
onjearn en la subestimacin. Susurran: Slo tiene que pintar y alfombra, y esto no es
muy caro. Puede conseguir un lavavajillas en venta por 200$. Puede hacer la mayor pa
rte de este trabajo usted mismo. Resista la tentacin.
Nuestro objetivo en este captulo es darle un mtodo eficaz, equilibrado para determ
inar los gastos de la mejora para un de golpe. La estimacin del coste de la mejor
a es la segunda parte de nuestra frmula del de golpe de cuatro partes para hacer
una oferta inteligente (la Figura 6-1).
El error que hemos visto el ms con frecuencia entre inversionistas de bienes inmu
ebles subestima los gastos de la mejora. Pierden algunas mejoras (no bastante co
mpleto) y calculan mal el coste de otras mejoras (no bastante exacto). Una pequea
seorita o el error de clculo pueden la bola de nieve en un xito grande en sus gana
ncias. Aadido juntos, estos pequeos errores pueden llevar a uno an ms grande - ningu
na ganancia en absoluto.
Para ilustrar, digamos olvidamos de incluir un nuevo lavavajillas en nuestra est
imacin. Durante nuestro debe debera podra walkthrough, notamos que tenamos que actuali
zar la cocina. Sin embargo, cuando costamos mejorar -
mentas, el lavavajillas se excluy. Esto era un error honesto ya que la casa nunca
tena el que.
Esto es 300$ para el lavavajillas, equipo de la manguera, impuesto sobre las ven
tas e instalacin. Como no haba un lavavajillas anterior, tuvimos que crear un espa
cio 24-inchwide en los gabinetes (75$), aadir un interruptor y alambrado (100$),
y hacemos un poco de fontanera menor (50$). Coste total para aadir el lavavajillas
, 525$? No exactamente. Los costos adicionales no se paran all porque ya habamos i
nstalado contracumbres y un piso de baldosa. Desconchamos la contracumbre y raja
mos la lechada en el piso de baldosa para crear el espacio e instalar el lavavaj
illas, aadiendo 175$ suplementarios. Ahora estamos en 700$ y no hemos explicado h
asta ningn gasto de la posesin suplementario durante la tardanza (la Figura 6-2).
Consecuencias de gastos de la mejora perdidos o calculados mal
Coste aumentado
Tiempo IncreaseI d
El coste directo de las mejoras
El tiempo de realizar las mejoras adicionales
El coste del tiempo de retencin suplementario causado haciendo las mejoras
Extra interesan contribuciones territoriales Suplementarias utilidades Suplement
arias
La prrroga causada programando conflictos creada por las mejoras adicionales
La presin a la baja en el precio de venta si el proyecto se ampla en
una temporada de venta desfavorable
Los costes de oportunidad de amarrar su dinero en la misma inversin para a
perodo de tiempo ms largo
El tiempo ms largo para venderse a consecuencia de ampliacin del proyecto en un
contraccin desfavorable o venta de temporada (temporada del mal tiempo, mal
venta de meses)
Consecuencias de la figura 6-2 de gastos de la mejora perdidos o calculados mal
143
Con el efecto que cae en cascada en el trabajo todava dejado hacerse, casi dos se
manas suplementarias se aadieron al proyecto, y terminamos por pagar 600$ supleme
ntarios (aproximadamente 300$ por semana) en inters, contribuciones territoriales
, utilidades, etctera. As, el lavavajillas de 300$ creci a un coste de 1.300$. Mult
iplique esto por diez pequeas seoritas y puede ver que slo unos errores de clculo pued
en comer por completo mayora, si no todos, de su ganancia.
La estimacin de gastos de la mejora requiere que equilibre las dos variables de m
eticulosidad y exactitud incorporando un tercer factor: velocidad. Es una cosa d
e juzgar mal el coste de un nuevo lavavajillas en 30$, pero como hemos visto, si
olvida que necesita un nuevo lavavajillas, se podra costar 1.300$. Por eso ser c
uidadoso es tan importante. La exactitud llega segunda con un retraso insignific
ante: Si no consigue los gastos exactamente derecho, todava puede erosionar su ga
nancia con muchas pequeas seoritas. La meticulosidad y la exactitud son habilidade
s crticas de un perito con experiencia, y ambos pueden ser comprometidos por la n
ecesidad de la velocidad. Una vez que haya encontrado una propiedad de la invers
in prometedora, querr hacer una oferta cuanto antes, porque en la arena competitiv
a de la casa remodelar, el tiempo es primordial.
Tres modos de estimar gastos de la mejora
Exactitud de la meticulosidad
Velocidad
1. Contrate a un profesional
Excelente
Bien
Bien
2. Hgalo usted mismo
Bien
Bien
Pobre
3. Use reglas bsicas
Pobre
Feria excelente
La figura 6-3 tres modos de estimar gastos de la mejora
Hay tres modos principales de estimar los gastos de la mejora para un de golpe,
y cada uno implica compensaciones cuando viene a meticulosidad, exactitud y velo
cidad (la Figura 6-3).
1. Contrate a un profesional. Un contratista general le puede dar una evaluacin d
el coste profesional. Un contratista con experiencia ha completado
tantos proyectos que cuando viene a la estimacin, o ella raramente pierde algo de
la importancia. 2. Haga la estimacin de usted. Coste todo el material individual
y salarios. Esto es una opcin buena mientras ha hecho su tarea con adelanto, per
o puede ser lento yendo hasta que haya aumentado un poco de experiencia. 3. Use
reglas bsicas. Estas pautas speras le consiguen en el estadio de bisbol. La utiliza
cin de una regla bsica es una gran manera conseguir una estimacin spera rpida. Puede
no ser completo, pero puede ser bastante exacto poner una oferta en hasta que vu
elva y valide los nmeros. Puede decidir qu opcin trabaja mejor para usted, pero no
podemos subrayar bastante que la tercera opcin se hace para la velocidad para hac
er una oferta rpida. (Slo acurdese de incluir una clusula de la contingencia en su c
ontrato de la oferta para protegerle por si la propiedad tenga sorpresas inesper
adas y su estimacin spera es desconectada. Cubrimos esta clusula en la etapa de la
Compra.) Aunque seguramente pueda hacer una oferta usando una estimacin de la reg
la bsica, nunca ir adelante con la compra de una casa usando slo esa estimacin. Sie
mpre contrate a un profesional o haga una estimacin de costos completa usted mism
o entre el tiempo el contrato se acepta y cuando se cierra en la casa. Cualquier
mtodo que elige, su punto de partida en la estimacin de gastos de la mejora es la
mejora le planean creado durante el mustshould - podra walkthrough. Convertir ese
plan de la mejora en un mbito de trabajo detallado con todo el trabajo y gastos
de materiales.
ALQUILER DE UN CONTRATISTA GENERAL
Sobre todo para su primera pareja de capirotazos, un poco del mejor consejo le p
odemos dar debe contratar a un contratista general con experiencia para manejar
la construccin. Una ventaja agradable de contratar a un contratista general es qu
e l o ella harn la estimacin del coste para usted. En una situacin ideal, su general
145
el contratista acompaar en su debe debera podra walkthrough e indicar muchas de las co
sas de la casa que se debe dirigir as como trabajo con usted para subir con las c
osas que deberan y se podran hacer en la luz de lo que contina en la vecindad. El c
ontratista general tomar su plan de la mejora y lo convertir en un mbito de trabajo
, presupuesto y horario.
remodelar PUNTO
Elija a un contratista general que es el funcionamiento cmodo con inversionistas
de bienes inmuebles y ha completado varios proyectos de la rehabilitacin en los c
uales la propiedad entera consigui un estiramiento facial (no slo una cocina o cua
rto de bao). Es importante que su contratista general entienda que el objetivo es
maximizar la ganancia. Las mejoras y los suplementos slo se deberan sugerir porqu
e probablemente aumentarn su ganancia, no porque slo aumentan el valor de la casa
(una distincin sutil pero importante).
Aun si ha decidido manejar el trabajo usted mismo, es posible contratar a un con
tratista general para darle una estimacin detallada. Esto puede costar hacia arri
ba de 500$. (Ya que el contratista no va a hacer el trabajo, quiere proporcionar
bastante incentivo de modo que pueda conseguir una respuesta completa, exacta,
y rpida), pero estn 500$ bien gastados si asegura el consejo detallado, exacto, y
oportuno que salvar o le har dinero porque lleva a su fabricacin de una mejor ofert
a. Los contratistas ms generales se experimentan peritos del coste, pero toma sob
re medio da para hacer una estimacin de costos completa, incluso el tiempo pasado
en la propiedad. Puede ser capaz de establecer una relacin con un contratista gen
eral que le dar un descuento despus de que ha contratado l o ella algunas veces. En
HomeFixers, nuestras evaluaciones del coste son muy detalladas y muchos de nues
tros clientes los usan como un cianotipo de futuros capirotazos. Lo que decimos
aqu est que para estimar objetivos, puede necesitar la ayuda de un profesional par
a su primera pareja de tiempos, hasta que consiga colgar de ella.
remodelar PUNTO
Algunas personas son contrarias a gastos del dinero en una estimacin de costos pr
ofesional antes de que tengan una oferta aceptada. Sin embargo, la mayor parte d
e personas, habindolo pagado, son felices y creen que se paga con el tiempo. Pien
se en una estimacin de costos profesional como una educacin inicial y una pliza de
seguros en curso en la cual unos cientos de dlares le pueden salvar miles evitand
o un de golpe poco rentable.
HACER EL COSTE QUE SE ESTIMA
La gente a menudo lucha con la adquisicin de una estimacin de costos de la mejora
confiable solos. Aqu estn unos motivos por qu puede ser tan provocativo:
hay cientos de tareas de construccin que se tienen que valorar. hay docenas de ca
tegoras comerciales diferentes (el que significa ir
a fuentes mltiples para conseguir informacin costada). Costando la mayor parte de
tareas de construccin significa estimar dos gastos.
No slo tiene que saber los gastos materiales, tiene que saber cunto los contratist
as cobrarn para instalar los materiales. gastos Materiales puede cambiar rpidament
e debido a factores econmicos, geogrficos, estacionales, y catastrficos (huracanes,
inundaciones, etc.). Salarios se puede balancear como un loco a consecuencia de
competencia, demanda estacional, y, francamente, para ninguna rima o razn. Algun
as tareas requieren que especialistas den estimaciones (fundaciones, estructural
es, spticas, pues chimenea, fondo, etc.) que se tienen que programar y por lo gen
eral costarse un poco de dinero. Todava quiere darle un intento usted mismo? Algu
nas personas podran preguntar, Tiene rocas en su cabeza? Realmente, el Almiar es un
a de aquellas rocas en la cabeza la gente y est orgulloso de ella. Manej su primer p
royecto de la rehabilitacin y su segundo y su tercero y su cuarto. De hecho, el A
lmiar reconstituye iban tan bien que otros inversionistas comenzaron a pedir que
l considere la direccin de su
147
proyectos. Le gust arreglar casas, pero tambin le gust la inversin inmobiliaria. Cua
ndo finalmente decidi hacer a ambos, HomeFixers naci. Vamos a tomar una mirada ms c
ercana cmo creamos nuestro sistema original que estima el coste y divdalo de modo
que pueda usar el mismo sistema para estimar sus gastos de la mejora.
CAMPO HOME DEPOT
Rpidamente realizamos que una de las llaves grandes a ser rehabber exitoso se deb
e hacer un perito crackerjack. Los contratistas profesionales pueden recitar a t
oda prisa el coste de cinco galones de pintura, un cuadrado de ripias y una pale
ta de azulejo porque esto es su trabajo del da, todo el da, diario. Sabamos que tuv
imos que estar tan bien de prisa.
El entrenamiento bsico para nosotros comenz en casa el Almacn, pero cualquier centr
o del mejoramiento del hogar grande dar en el quid. Rick gast trece horas el prime
r da, ocho horas el segundo da y ms ocho horas el tercer da peinando los pasillos. Q
u haca? La copia de todos los nmeros de la unidad que guarda la reserva (SKU), gast
os y descripciones para cada artculo que posiblemente se podra encontrar en un pro
yecto de la rehabilitacin. Al final, tenamos una lista del coste masiva para cada
producto dividido por la categora y el cuarto de la casa en la cual probablemente
se encontrara. La figura 6-4 es un extracto de nuestra hoja de clculo original. C
on un poco ms pellizcando, subimos con la primera versin del software que estima e
l coste que usamos hoy.
Se hizo aparente que si quisiramos una estimacin rpida, cuidadosa, y exacta de gast
os de la mejora, era esencial estar preparado con adelanto: antes de que alguna
vez notemos en una casa de la inversin anticipada. Tuvimos que invertir el tiempo
frente y saber el coste de las reparaciones ms comunes, ms bien que andar en busc
a de los gastos en el poco tiempo entre adquisicin de una oferta aceptada y cierr
e en una propiedad. Tendr que asumir ese mismo compromiso, si planea hacer sus pr
opias estimaciones de costos.
CANTIDAD 1
Precio cada uno 164$
1 219$
Extensin $164$ 219
Ms impuesto sobre las ventas $177,12$ 236,52
1 139$
139$
150,12$
1$ 56,49$ 56,49
61,01$
1$ 22,50$ 22,50
22,50$
35$ 0,39$ 35 0.29
$13,65$ 10,15
$14,74$ 10,15
1$ 11,63$ 11,63
12,56$
1$ 1,37$ 1 5.93 1 119$
$1,37$ 5,93$ 119
$1,48$ 6,40$ 128,52
1 66$
66$
1$ 59,95$ 59,95
1 3,98$
3,98$
$71,28$ 64,75$ 4,30
1$ 11,99$ 11,99
12,95$
1$ 8,91$ 1 299 1$ 197$ 1 9.98
$8,91$ 299$ 197$ 9,98
$9,62$ 322,92$ 212,76$ 10,78
Lista del coste de HomeFixers
Categora
Subcategora
SKU
Puertas
Puerta exterior 828-367
Fontanera
Baera
167-347
Gabinetes
Gabinetes del cuarto de bao
245-490
Puertas
Puerta interior 601-063
Salario de la carpintera
Carpintera
Salario de la carpintera
Carpintera terminada
Trabajo
Materiales de la carpintera terminados
Carpintera terminada
Trabajo
Salario 707-066
Salario
Elctrico
Lmparas, bulbos, etc.
284-904
Fontanera elctrica elctrica
Lmparas, bulbos, etc.
Detector de humo
Fregadero del fregadero
186-039 182-262 170-097
Fontanera de fontanera de fontanera
Grifo del fregadero
Disposicin del fregadero
Tamiz de la cesta del fregadero
817-865 119-667 767-770
Puertas
Manijas
614-130
Ajardinamiento de aplicaciones de aplicaciones del hardware
Encuentros del cuarto de bao
Variedad
Microonda / Expresa Capucha
Arbustos
137-011
339-118 o 355-386
115-032 o 113-047
221-620
Cuarto de bao del cuarto de bao del exterior del cuarto casa entera casa entera ca
sa entera casa entera
Dormitorios
Casa entera casa entera
Cocina
Cocina de la cocina de la cocina
Casa entera
Exterior de la cocina de la cocina del cuarto de bao
Ferretera de la ferretera de la ferretera de la ferretera del nombre de la fuente
Ferretera de Marvin
Marvin
Ferretera
Ferretera de la ferretera de la ferretera
Ferretera
Descripcin
9-LITE - 36 pulgadas - exterior de la LH
MANO DERECHA DE AMERICAST BLANCA COMO LA TINA
Gabinete de la base de vanidad del cuarto de bao
W/Sink - Roble - WX18IN D de 30 pulgadas
6-PANL - 30 pulgadas - interior de RH - precolgado
(JLQ8)
Instale puertas precolgadas en todas partes de la casa entera
(POR PUERTA)
Neto/Bajo - Primed 11 / 16 pulgadas X 2-1/4IN (POR PIES)
Instale neto alrededor de todas las puertas (POR PIES LINEALES)
Lmpara del dormitorio - seta de 9.25 pulgadas - cristal acanalado - latn pulido -
2 60W luz
Bulbos
Bombillas - blanco suave - 60W de 4 paquetes - Philips DuraMax
Centinela del fuego del detector de humo
33X22X8.25 HUNDEN FIRMA BOLA DE DBL - INOXIDABLE
ACERO
GRIFO DE PRICE PFISTER - 1 EQUIPO HDL
GNESIS W/SPRY CH3H
TEJN DE 1/2 CV 5 DISPOSER JLQ6
PVC SWTHRTBSKT STRNR-ASSEMBL
JLQ2
Kwikset - cama & bao - manija -
Shelby del latn pulido (USAN PARA
CUARTOS DE BAO, DORMITORIO PRINCIPAL
Y ENTRADA EN GARAJE)
Poseedor del Papel higinico de la ferretera
Estufa elctrica - punto caliente - blanco
Microcapucha - punto caliente - blanco
LIGUSTRUM WAXLEAF 3G
La figura 6-4 lista del coste de HomeFixers
Queremos enfatizar este punto: ser rehabber exitoso debe ser un perito experto,
y hacerse un perito experto se debe hacer un estudiante de costes de la construc
cin. Si se arma con un instrumento como la hoja de clculo mostrada en la Figura 6-
4 y est dedicado a la educacin continua (con sesiones de estudio frecuentes en Low
e, Home Depot, Sears, Mejor
149
Compre, etc.), estar en el camino a ser un perito del coste de la mejora experto.
Para ayudarle a empezar, miramos todas nuestras estimaciones y sacamos las 101 t
areas ms comunes que hemos visto en nuestros empleos (ver el Apndice para esta lis
ta o vaya a flipthebook.com para descargar la lista en el formato de la hoja de
clculo). Todava tendr que hacer la tarea para aadir los gastos o podra considerar la
utilizacin del software que usamos para estimar todos nuestros proyectos de la re
habilitacin. El software que creamos tiene todas las tareas y material y salarios
organizados por cada categora de contraccin. La lista del apndice sola ser una gua d
e foundational de su propia estimacin del coste de la mejora. Si lo usa, ser el ca
mino delante de aquellos que lo intentan al ala y lo entienden en ir.
ENTRAR EN TRABAJO
Los salarios son ms difciles de determinar que son gastos de materiales porque pue
de haber una tan amplia oscilacin en lo que los contratistas cobran. Hemos encont
rado que la mejor manera de estimar salarios es escaparse de pagar antes de la h
ora y determinar un precio fijo para tantas tareas de construccin como posible. E
sto causa un modo justo de pagar a contratistas que le deja predeterminar el pre
cio y asegurar el consecuencia cada vez que hace una estimacin.
Por ejemplo, hicimos alguna tarea y encontramos que el carpintero neto con exper
iencia medio en Austin, Texas, era la fabricacin feliz 30$ por hora. Fuimos al si
tio de trabajo y calculamos a nuestro carpintero neto, Marvin, ya que hizo varia
s tareas. Como un ejemplo, encontramos que Marvin podra instalar una puerta preco
lgada en aproximadamente treinta minutos. Disculpamos sistema del instrumento y
avera, sorpresas imprevistas, viajes de emergencia a la ferretera, y otros por el
estilo, y subimos con cuarenta y cinco minutos para colgar un interior precolg la
puerta. Cuarenta y cinco minutos multiplicados por 30$ por hora cedieron un sal
ario fijo de 22,50$.
Marvin sali un ganador porque saba que podra colgar dos puertas por hora si fuera e
ficiente con su tiempo, as haciendo 45$ (22,50$ multiplicado por 2) en vez de 30$
por hora. Salimos un ganador porque tenamos un carpintero feliz, motivado, pero
el ms importante, ahora tenamos un salario fijo exacto que se podra usar una y otra
vez para todos los futuros empleos que estimaramos.
Con el tiempo compilamos una lista grande de gastos generales probados sobre el
terreno para todas nuestras tareas de trabajo. Esto tena la ventaja del lado de l
a fabricacin de ello ms fcil a atraer y entrevistar nuevos comercios. Sabamos que te
namos un plan de la paga atractivo que recompens la productividad, pero tambin come
nzamos a hacernos expertos en saber cuanto las cosas toman. Todo que tuvimos que
hacer entrevistando a un nuevo carpintero neto era hacen preguntas tal como Cunto
le toma tpicamente para colgar un interior precolg la puerta? y espere la respuest
a. Si no estuviera seguro o no fuera especfico, le diramos lo que nuestra investig
acin mostr. Ms a menudo que no, era agradable a nuestro precio sugerido.
En HomeFixers, tenamos la ventaja de tener muchos proyectos que continan esto prop
orcion una gran cocina de prueba a salarios crecientes. Hasta que tenga el valor
de varias casas de datos bajo su cinturn del instrumento, sugerimos que use uno d
e los libros del coste grandes que remodelan como Marshall & Swifts Home Repair y
Remodele al Gua del Coste. Esto es un recurso completo que incluye mesas del cos
te con gastos localizados para ciudades en todas partes de los Estados Unidos.
Con poca paciencia y un poco de investigacin, puede hacer exactamente lo que hici
mos. Por una parte, creamos una lista grande de gastos de materiales. Y en el ot
ro, creamos una lista grande de salarios probados sobre el terreno. Todo que tuv
imos que hacer era se casan con ellos en un coste total para cada tarea. Para re
modelar de los susodichos ejemplos, alzamos la vista el coste de un interior de
seis paneles precolg la puerta (61,01$ con el impuesto sobre las ventas) y se cas
con ello con el salario fijo de 22,50$ para conseguir un coste total de 83,51$.
Realizamos que una puerta interior precolgada necesita aproximadamente 35 pies l
ineales del neto (24,89$ en materiales y trabajo.) Finalmente, aadimos 25$ para u
na parada de la puerta y la perilla de la puerta para llegar a un coste de la fa
lta total de 133,40$ (acorralado a 135,00$). Ahora cada vez andamos a travs de a
151
la casa bsica o estndar y decide que necesita una nueva puerta del dormitorio, sab
emos que va a ser 135$. Puede ver qu til esto sera si lo hiciera para toda la cara
de inversionistas de tareas de construccin ms comn. Tambin puede ver que esperando a
hacer esto hasta que tenga una casa de la inversin anticipada en el radar no va
a trabajar.
remodelar PUNTO
Aqu est un gran consejo para conseguir la fijacin de precios rpida para varias tarea
s: D vuelta a llaves en mano. stos son los comerciantes especializados que le darn un
precio tanto de los materiales como del trabajo. Un llave en mano parece a un c
ontratista general mini con su propia rea de la maestra. Son especialistas en hace
r una cosa y le pueden dar un precio rpido, exacto, y consecuente de hacer muchas
de las cosas en un proyecto de la rehabilitacin. Los llamamos para cristal de la
ventana y espejos, nuevos tejados, cabinetry, laminado y contracumbres del gran
ito, cumbres de vanidad de mrmol cultivadas, pintura, azulejo, puertas de garaje,
alfombra, lmparas y aplicaciones. La desventaja a llaves en mano es que no son p
or lo general la opcin menos cara. Pero en nuestra experiencia, pagando previsibi
lidad vale la pena por lo general. Iremos en profundidad en comercios de segurid
ad en la etapa del Apuro.
LA CONTINGENCIA DEL 5 POR CIENTO
Si usa a un contratista general para estimar sus gastos de la mejora, el contrat
ista indudablemente aadir una especie de contingencia para costes de la construccin
imprevistos. Si es para el vandalismo, robo de la obra de la construccin o nasti
es escondido que no poda haber sabido sobre hasta que se desnudara del drywall (a
gujeros, termitas, abejas, olores que son difciles de deshacerse de, etc.), suger
imos que haga lo que los pros hacen: incorpore una contingencia del 5 por ciento
. Por ejemplo, si haba planeado el presupuesto para 10000$ en costes de la constr
uccin, aadira ms 500$ para su contingencia.
USE REGLAS BSICAS
Cuando esto absolutamente, positivamente se tenga que hacer durante la noche, us
e reglas bsicas.
Albore en nosotros hace un par de aos que una gran manera comparar casas y clasifi
car el trabajo que hacemos de un trabajo al otro es compararlos sobre la base de
l coste de la mejora por pie cuadrado (coste de la mejora total dividido en los
pies cuadrados totales de la casa).
Considere dos casas que amba necesidad 30000$ en mejoras. El error que uno podra
hacer es suponer que los dos proyectos sean similares ya que los gastos de la me
jora son lo mismo. Sin embargo, una casa es 5000 pies cuadrados y el otro es 100
0 pies cuadrados. Esto significa que la casa del 5,000square-pie tiene 6$ por pi
e cuadrado en gastos de la mejora y el otro tiene 30$ por pie cuadrado. stos son
dos proyectos completamente diferentes (la Figura 6-5).
Comparacin de la complejidad de la mejora
Pies cuadrados del coste PIES de Cost/SQ
Mejoras
30000$ 5,000
6$ Los fundamentos como pintura, alfombra, nuevos encuentros
30000$
1,000
Figura 6-5
30$ Los fundamentos ms tejado, gabinetes, contracumbres, azulejo y al raso trabaj
an como enmarcacin, fontanera, HVAC, elctrico, sheetrock
Comparacin de la complejidad de la mejora
En nuestra experiencia, los gastos de 6$ por pie cuadrado en una rehabilitacin tr
aducen a hacer los mismos fundamentos, como pintura, alfombra y algunos nuevos e
ncuentros. A la inversa, 30$ por pie cuadrado es un trabajo mucho ms complejo. Ad
ems de hacer todos los fundamentos, sus mejoras podran incluir mucho trabajo spero,
como enmarcacin, fontanera, HVAC, y elctrico y reparaciones de sheetrock.
153
La manera apropiada de comparar empleos es por el coste de la mejora por pie cua
drado. Un trabajo de 6$ por pie cuadrado es esencialmente lo mismo como cualquie
r otro trabajo de 6$ por pie cuadrado, y un trabajo de 30$ por pie cuadrado con
la mayor probabilidad parecer a cualquier otro trabajo de 30$ por pie cuadrado. E
ste entendimiento llev a nuestro mtodo de regla-ofthumb para estimar gastos de la
mejora. El primer paso debe asignar el trabajo de construccin a uno de cuatro amp
lio coste por categoras del pie cuadrado que definimos como hacen-habs, reconstit
uye, remodela y reestructura:
1. Haga-hab (aproximadamente 5$ por pie cuadrado). Un proyecto de construccin hac
er-hab implica sobre la menor parte de cantidad de trabajo que podra hacer a una
casa, pero todava llamarla un proyecto de la mejora. Para nosotros, significa hace
n habitable que se cae en algn sitio entre limpiar slo el lugar y una rehabilitacin
- as nuestro trmino hace-hab. Incluye cleanout (deshacerse de toda la chatarra y mug
re), pintura, alfombra y limpieza final.
2. Rehabilitacin (aproximadamente 15$ por pie cuadrado). Una rehabilitacin es la c
lase ms comn de inversionistas de trabajo de construccin emprenden. stas son mejoras
generalmente cosmticas con permisin mnima e inspecciones, si alguno. Reconstituye
se dirigen a todo deber-DOS para asegurar que una casa est en la orden de trabajo
buena y pasara una inspeccin de casa: ventanas rotas, putrefaccin de madera, un te
jado agujereado y reparacin de los sistemas principales (HVAC, elctrico, y fontane
ra). Deber - realmente disea opciones tambin se completan de acuerdo con la norma v
ecina: pintura, alfombra, encuentros (sustituyen luces, admiradores, fregaderos,
grifos y servicios como apropiados), hardware y accesorios (sustituyen manijas,
topes y accesorios del cuarto de bao), contracumbres, backsplash, aplicaciones (
de ser posible, guardan las viejas aplicaciones), azulejo, puertas, puertas de g
araje (slo si absolutamente necesario), cabinetry (restauracin de los gabinetes ex
istentes a menos que esto no sea posible), unos recortan (por lo general un alfiz
ar o algunos zcalos), ajardinamiento y una limpieza escupir-y-pulir.
3. Remodele (aproximadamente 25$ por pie cuadrado). Remodela implican todo en un
proyecto de la rehabilitacin y luego unos. La palabra clave en remod-
el els sustituye. stos son empleos en los cuales sustituye muchos sheetrock; sust
ituyendo baeras, azulejo y paseo - en duchas; y la sustitucin del cabinetry, puert
as, y neto. Tambin remodela implican ensanchar cualquier apertura. 4. Reestructur
e (aproximadamente 40$ por pie cuadrado). La reestructuracin es todo en las tres
primeras categoras ms la fabricacin de cambios de la disposicin principales (movimie
nto o adicin de un cuarto de bao, aumento de la talla de la cocina, construccin de
una adicin, etc.). Despus, asigne el nivel del fin (bsico, estndar, o diseador; la co
stumbre nunca es una regla bsica) que seleccion en su plan de la mejora. Entonces,
usando la rejilla en la Figura 6-6, puede conseguir rpidamente el coste por regl
a bsica del pie cuadrado para su proyecto de construccin.
Las pautas de la regla bsica del de golpe
Bsico
Estndar
Diseador
1. Hacer-Hab
3$
5$
7$
2. Rehabilitacin
$12$ 15$ 18
3. Remodele $20$ 25$ 30
4. Reestructurar
35$
40$
45$
(Gastos de la mejora por pie cuadrado)
La figura 6-6 las pautas de la regla bsica del de golpe
Por ejemplo, con una rehabilitacin estndar en una casa con 1000 pies cuadrados, su
coste de la regla bsica de mejoras sera 15000$ (1000 pies cuadrados se multiplica
ron en 15$ por pie cuadrado). Los montos en dlares pueden cambiar, segn cmo define
los niveles del fin para su mercado objetivo, pero los puede ajustar sobre la ba
se de los objetivos para el proyecto.
Los nmeros en esta rejilla son speros, pero vienen de nuestro anlisis de verdaderos
proyectos de inversin. Para ilustrar esto, la Figura 6-7 muestra lo que primeros
21$ por pie cuadrado parece en un fin de la casa de la inversin estndar al nivel en
nuestro mercado: Austin, Texas.
155
Gastos de la mejora por pie cuadrado para un fin estndar
Categora comercial
Coste / % de Total de PIES SQ
Descripcin
1 Cleanout
0,75$
Demolicin Ligera del 4%, incluye un contenedor de 40 yardas
2 cristal de la ventana roto
0,15$
El 1% Sustituye el cristal slo
3 carpintera spera
0,60$
Las Reparaciones del 3% slo - incluyen la sustitucin de algunos clavos pudridos y
subsuelo dentro y alguna faja pudrida
4 Tejado
1,95$
Rasgn de 20 aos del 9% lejos y nueva ripia para un piso
5 nuevo sistema HVAC
2,80$
Nuevos conductos del 13%, nueva unidad interior y exterior, aberturas y termosta
to
6 termostato HVAC y parrillas slo
0,25$
Termostato Programable del 1% y nuevos ventiladores
7 mejora del panel del servicio
0,80$
Mejora del panel del servicio del 4%
8 nuevas baeras
0,40$
Nuevas baeras del 2%
9 Drywall
0,70$
Equivalente del 3% con aproximadamente el 18% sheetrocking de la casa
10 Cabinetry
El roble de la reserva estndar de $2,00 el 10% - incluye la instalacin
11 Puertas
0,45$
El 2% Incluye una puerta principal metlica precolgada bsica ms las puertas precolga
das del dos interior y neto
12 Trim
0,25$
El 1% Incluye la sustitucin de algunos zcalos, alfizares, delantales de la ventana
y algunas reparaciones
13 puerta de garaje
0,60$
Aluminio Estndar del 3%, ningunas ventanas
14 pintura interior
1,50$
Trabajo de pintura de dos colores Interior del 7%
15 pintura exterior
1,00$
Trabajo de pintura de dos colores Exterior del 5%
16 Contracumbres
0,30$
Plstico del 2% lamina como Formica o Wilsonart
17 tina del azulejo rodea
0,50$
Azulejo de 4 x 4 pulgadas Estndar del 2% ms instalacin
Encuentros elctricos 18
0,80$
El 4% Incluye nuevas salidas GFCI que instalan; la sustitucin de algunas salidas
rotas, interruptores y gatos; nuevas placas frontales; nuevas luces estndares; ad
miradores; detectores de humo ms instalacin
19 encuentros de fontanera
0,50$
El 2% Incluye fregadero estndar, grifo, grifos del cuarto de bao, servicios, asien
tos de servicios y coste de instalacin
20 calentador de agua de fontanera
0,45$
Calentador de agua del 2% 40 galones
21 Suelo
Azulejo de $2,14 el 10% el 20% en $4/SF y alfombra del 80% en 1.55/SF)
Hardware y accesorios 22
0,40$
El 2% Incluye manijas, topes, barras de la toalla, poseedores de papel, espejos
del cuarto de bao, nmeros de la casa
23 Aplicaciones
1,00$
Estndar del 5%: la estufa, el lavavajillas, la microonda, la disposicin y la insta
lacin cuestan
24 nterin y final Cleanings
0,20$
Barrido del 1%, polvo, tina, ventanas, contracumbres, pisos
25 Ajardinamiento
0,45$
Ajardinamiento del 2%: arbustos, flores, pajote
TOTAL
$20,94 el 100%
Gastos de la mejora de la figura 6-7 por pie cuadrado para un fin estndar
stas son las tareas ms comunes en la categora de la rehabilitacin, pero es raro tene
r que hacer a todos ellos en la misma rehabilitacin. As, para una rehabilitacin estn
dar en nuestras pautas de la regla bsica, estimamos 15$ por pie cuadrado, que inc
luye ms, pero no todas estas tareas comunes. Rellenamos el resto de los nmeros en
la rejilla del mismo modo.
Otra vez, es importante recordar que este mtodo de calcular el precio de la mejor
a por pie cuadrado se quiere para darle a una cifra aproximada rpido. Siempre deb
e confirmar estos nmeros con una estimacin de costos completa, exacta antes de cer
rarse en una casa.
Ahora sabe los tres modos de estimar los gastos de mejoras para una casa. Antes
de que circulemos al clculo de los gastos tranquilos para un de golpe, vamos a vi
sitar de nuevo rpidamente nuestro ejemplo del Rastro del Correo de la Cerca de 12
02. Para enfocar ms tiempo en nuestros esfuerzos de generacin de plomo, decidimos
hacer un contratista general hacer el trabajo para nosotros. Su estimacin volvi en
40000$ o 20$ por pie cuadrado, para esta rehabilitacin del diseador (la Figura 6-
8).
Rastro del correo de la cerca de 1202: gastos de la mejora
ma = oferta mxima
$250000$ 40000
Rastro del correo de la cerca de la figura 6-8 1202: gastos de la mejora
Visitaremos de nuevo este ejemplo en el Captulo 7, donde determinamos los gastos
tranquilos.
Si hay un rea donde los inversionistas hacen la mayor parte de errores, estima el
coste de reparaciones y mejoras. Estos gastos a menudo se calculan mal o se pie
rden completamente, privando del inversionista de unos o toda la ganancia. No slo
los errores de clculo pueden comer por completo la ganancia, pueden causar un ef
ecto que cae en cascada que puede interrumpir su horario con severidad, costndole
an ms dinero en la posesin y calmar gastos. Llevar tiempo para entender y dominar
estimacin, hasta antes
157
tiene una verdadera propiedad de la inversin de analizar, le pondr delante del jue
go.
La estimacin de gastos requiere un equilibrio inestable de meticulosidad, velocid
ad y exactitud. Hay tres modos de conseguir una contabilidad rpida y exacta de es
tos gastos:
1. contrate a un profesional para evaluar los gastos para usted, 2. hgase un expe
rto en la estimacin de gastos haciendo diligente
investigacin, y 3. aplique nuestra regla bsica general para el coste por pie cuadr
ado
las mejoras para estimar la mejora cuestan sobre la base del nivel de la complej
idad de su rehabilitacin. La familiarizacin de usted con tres mtodos le ayudar basta
nte en la evaluacin de los gastos de la mejora verdaderos para un de golpe. Use n
uestras 101 Primeras Tareas ms Comunes en el apndice como un gua de foundational pa
ra investigar sus gastos para hacerse un mejor perito.
Captulo 7
Cuenta para gastos tranquilos
1 - ENCUENTRAN
2 - ANALIZAR
se identifican mejoras determinan precio de venta Estimate gastos de la mejora
Cuenta para ganancia de mnimo del juego de gastos tranquila
Despus de leer este captulo sabr cmo a Entienden y calculan los cuatro componentes d
e gastos tranquilos:
Compra de gastos Posesin de gastos Coste del dinero Venta de gastos
159
Amamos ver la televisin espectculos de remodelar casas, pero con algunos espectculo
s, nos encontramos gritando a la TV cuando calculan la ganancia. Comienzan con e
l precio de venta y luego simplemente restan el precio de compra y gastos de la
mejora mientras no hacer caso completo de todos los otros gastos se asoci con rem
odelar casas. Oye, y los bienes inmuebles encargan, intereses del prstamo y contri
buciones territoriales?
Los gastos innumerables asociados con remodelar una casa pueden no hacer para la
TV buena, pero aquellos gastos pueden comer silenciosamente por completo mayora,
si no todos, de su ganancia a menos que planee para ellos. Estos gastos son dis
imulados: le pueden sorprender y acercarse sigilosamente a usted para escabullir
se sus ganancias. Por eso los llamamos gastos tranquilos (tambin es por qu tendemo
s a gritar sobre ellos). El clculo de sus gastos tranquilos es la tercera parte d
e la Frmula de la Oferta de Mximo del de golpe (la Figura 7-1).
Como ilustramos en el ejemplo del Rastro del Correo de la Cerca de 1202 (la Figu
ra 7-2), podra pagar el precio inicial lleno de 179000$ y todava hacer 31000$ agra
dables en la ganancia de la TV (si no hiciera caso de todos los gastos tranquilos)
.
Rastro del correo de la cerca de 1202: Ganancia de la TV
Precio de venta eventual - el precio inicial del vendedor
$250000$ 179000
- Gastos de la mejora
40000$
= Ganancia de la TV
31000$
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-2 1202: Ganancia de la TV
La figura 7-3 ilustra lo que realmente cuesta para remodelar el Rastro del Corre
o de la Cerca de 1202. Note que 33.500$ de que la ganancia de la TV es consumida
por gastos tranquilos; si pagara el precio inicial lleno, que le dejara con una
prdida de 2.500$ - no exactamente un momento hecho para la TV.
Rastro del correo de la cerca de 1202: compra del precio completo
Precio de venta eventual
250000$
- El precio inicial del vendedor
179000$
40000$
- Gastos tranquilos
33.500$
= Ganancia (o Prdida en este caso)
- 2.500$
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-3 1202: compra del precio completo
En este captulo, le daremos todas las asunciones y frmulas que entran en la determ
inacin de gastos tranquilos. Si pica para crear frmulas complicadas en una hoja de
clculo o rasguo nmeros con una almohadilla y una calculadora de bolsillo, poder su
ordenador o afilar sus lpices y prepararse a enterrar. Sin embargo, si le gustara
mos nosotros hacer las matemticas para usted, no dude en desnatar este captulo e i
r a nuestro sitio web en flipthebook.com para encontrar nuestra calculadora de l
a Oferta Mxima en lnea. Sin embargo, creemos que vale la pena llevar tiempo para e
ntender los conceptos aun si usa una calculadora en lnea para dirigir los nmeros a
ctuales.
Los gastos tranquilos tienden a entrar en aproximadamente el 12 a 15 por ciento
del precio de venta eventual. Agrupamos gastos tranquilos en cuatro amplias cate
goras: comprando gastos, sosteniendo gastos, coste del dinero, y vendiendo gastos
. (La figura 7-4).
Categoras de gastos tranquilas
1. La compra Cuesta Los gastos incurridos cuando compra la casa
2. La posesin Cuesta Los gastos se acumularon mientras posee la casa
3. El coste del Dinero Los gastos estuvo relacionado con prestar dinero necesari
o para comprar y mejorar la casa
4. Venta de gastos
Los gastos incurrieron cuando vende la casa
La figura 7-4 categoras de gastos tranquilas
161
1. COMPRA DE GASTOS
Incurren en gastos de compra cuando compra una casa. Tiene que saber que el prec
io de compra consigue una estimacin exacta de aquellos gastos. Pero ya que el obj
etivo de este ejercicio es determinar cunto va a pagar por la casa, tenemos un pr
oblema del pollo-y-huevo. La solucin es usar una conjetura conservadora pero cult
a como un sustituto del precio de compra. Recordar de nuestras discusiones con el
vendedor que aunque pregunte a 179000$, tenemos un presentimiento que aceptara u
na oferta en la variedad de 150000$. De este modo, usaremos 150000$ como un sust
ituto del precio de compra, sabiendo que podemos tener al ajuste fino nuestra es
timacin de gastos tranquila una vez que tengamos un precio de compra actual.
Cuando decimos gastos de compra, pensamos que los gastos transfieren la propieda
d de la casa. Esto incluye honorarios como seguro del ttulo, inspeccin, revisin, va
loracin, y documentacin, pero no el coste de cualquier dinero tomado a prstamo, a q
ue nos dirigimos por separado. Muchos de estos gastos a menudo son pagados por e
l vendedor en una transaccin de bienes inmuebles, pero con su proposicin del valor
del dinero efectivo rpido y ningunos fastidios, debera planear pagar estos gastos
por el vendedor. Estimamos aproximadamente el 1,5 por ciento de nuestro precio
de compra de la conjetura culta para comprar gastos. En nuestro ejemplo, los gas
tos de cierre son 2.250$ (150000$ se multiplicaron en el 1,5 por ciento) (la Fig
ura 7-5).
Rastro del correo de la cerca de 1202: compra de gastos
Compra de gastos
2.250$
+ Posesin de gastos
+ Coste del dinero
+ Venta de gastos
= Gastos tranquilos
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-5 1202: compra de gastos
2. POSESIN DE GASTOS
Los gastos de la posesin son varios gastos que se acumulan durante el tiempo pose
e la casa. Estos gastos consisten principalmente en contribuciones territoriales
, seguro, utilidades y gastos de mantenimiento como servicio del patio y limpiez
a. Pero pueden haber otros gastos especficos para la casa, como condominio o cuot
as de la asociacin vecinas.
Estos gastos varan enormemente del acuerdo al acuerdo. Sin embargo, despus de anal
izar cientos de capirotazos, hemos encontrado que la toma del 1,5 por ciento del
precio de compra educatedguess nos da una estimacin simple pero sorprendentement
e exacta. En el Rastro del Correo de la Cerca, los gastos de la posesin vienen a
2.250$ (150000$ se multiplicaron en el 1,5 por ciento) (la Figura 7-6).
Rastro del correo de la cerca de 1202: posesin de gastos
La compra de gastos + gastos que creen + coste del dinero + venta de gastos = ga
stos tranquilos
$2.250$ 2.250
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-6 1202: posesin de gastos
Probablemente not que esto es la misma frmula que usamos para comprar gastos. As, u
na vez que haya hecho esto unas veces, el atajo obvio debe calcular gastos de co
mpra y posesin de gastos en un paso tomando el 3 por ciento del precio de compra
de la conjetura culta.
3. COSTE DEL DINERO
La siguiente categora de gastos tranquilos es el coste asociado con el prstamo del
dinero que necesita para el de golpe. Hay tres componentes al clculo del coste d
el dinero:
1. Cantidad del prstamo
163
2. Duracin del prstamo 3. Los trminos del prstamo Piensan en ello este camino. Hay t
res preguntas que debe contestar: cunto dinero tomo a prstamo, cuanto lo tomar a prs
tamo, y cules son el inters y honorarios que pagar al prestamista? Vamos a visitar
de nuevo nuestro ejemplo en el Rastro del Correo de la Cerca para ilustrar cmo es
to tiene sentido.
CANTIDAD DEL PRSTAMO
El primer componente es la cantidad del prstamo. Simplemente aada su precio de com
pra y gastos de la mejora y reste su pago al contado para conseguir este nmero. U
sando nuestro precio de compra de la conjetura culta de 150000$ para el Rastro d
el Correo de la Cerca y la estimacin de costos de la mejora de 40000$, necesitare
mos 190000$ para comprar la casa y paga por las mejoras. Recuerde que dejamos 20
000$ del bolsillo. As, nuestra cantidad del prstamo es 170000$.
DURACIN DEL PRSTAMO
El segundo componente tena que contar el coste del dinero es la duracin del prstamo
: el tiempo toma para arreglar la casa, revenderlo y pagar el prstamo. La variabl
e ms grande en la determinacin cuanto sostendr una casa (y por lo tanto pagar el int
ers del prstamo) es cuanto toma para arreglarlo. As, para estimar el coste del dine
ro exactamente, primero tenemos que estimar el tiempo que necesitar para completa
r las mejoras.
Unos aos en hacer reconstituyen en HomeFixers, tenamos uno de aquellos aj! momentos q
ue cambiaron el modo que hacemos el negocio. James Hill, nuestro afiliado de Hom
eFixers en Dallas, Texas, nos decan cmo rpidamente era capaz de resultar tras sus 4
0000$ reconstituye mientras nos lamentbamos cmo un par de 40000$ lentos reconstitu
yen iban para nosotros. Aj! el momento vino cuando realizamos que 40000$ reconsti
tuyen a ese James haca eran cosmticos
las actualizaciones de casas suburbanas de 2.500 pies cuadradas, mientras que nu
estro reconstituye eran para el comandante de 1000 pies cuadrado centralmente lo
calizado remodela. Aunque el coste de la rehabilitacin total sea lo mismo, hay un
a gran diferencia en los gastos de la mejora por pie cuadrado (16$ por pie cuadr
ado contra 40$ por pie cuadrado).
El mismo nmero que usamos para conseguir una estimacin rpida de gastos de la mejora
resulta ser una manera excelente de estimar el tiempo que necesita para arregla
r una casa. Dividiendo el coste por pie cuadrado por 10, consigue el nmero de mes
es que debera planear para arreglar la casa. Aada dos meses y medio para vender y
vender la casa una vez que el apuro es completo y tiene una estimacin del nmero de
meses sostendr la casa (la Figura 7-7).
Coste de la mejora de la frmula del tiempo de retencin de HomeFixers por PIES SQ 1
0 = meses para mejorar casa + 2.5 meses a mercado y venderse = tiempo de retencin
total
La figura 7-7 frmula del tiempo de retencin de HomeFixers
Desde ese da, hemos usado esta frmula en HomeFixers para estimar que el tiempo de
retencin para reconstituye.
En el ejemplo durante 1202 Rastro del Correo de la Cerca, estimamos que los gast
os de la mejora eran 40000$ en una casa de 2000 pies cuadrada o 20$ por pie cuad
rado. La divisin 20 por 10 nos da dos meses para el apuro. Con los dos meses y me
dio adicionales del elevado, estimamos que sostendremos el Rastro del Correo de
la Cerca de 1202 para un total de cuatro meses y medio (la Figura 7-8).
Rastro del correo de la cerca de 1202: tiempo de retencin
PIES de Cost/SQ
20$
Meses para fijar
2
Meses elevados
2.5
Meses sosteniendo la casa
4.5
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-8 1202: tiempo de retencin
165
Con una estimacin de cuantos meses va a sostener la casa, es capaz de contar cuan
to dinero pagar por mes en el inters.
TRMINOS DEL PRSTAMO
El componente tercero y final del coste del dinero es los trminos del prstamo. Nue
stro prestamista para el Rastro del Correo de la Cerca cobra una tasa de inters d
el 12 por ciento por ao, que es igual al 1 por ciento por mes. El un por ciento d
e la cantidad del prstamo de 170000$ es 1.700$. Esto significa que pagaremos 1.70
0$ en el inters cada mes el prstamo es. Multiplicndose antes de los cuatro meses y
medio que esperamos sostener la casa nos da una estimacin de 7.650$ en el inters (
la Figura 7-9).
Rastro del correo de la cerca de 1202: intereses del prstamo
Inters por Month x Months Holding la Casa = Coste total del Dinero
1.700$ 4.5
7.650$
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-9 1202: intereses del prstamo
Adems para interesar, nuestro prestamista probablemente requerir que nosotros pagu
emos puntos que son debidos entonces nos cerramos por el prstamo. Un punto es sim
plemente el 1 por ciento del prstamo. En nuestro ejemplo, el prestamista nos acus
a 3 puntos. El tres por ciento de 170000$ viene a 5.100$. La adicin del inters y p
untos nos da un coste total del dinero de 12.750$ (la Figura 7-10).
Rastro del correo de la cerca de 1202: coste total del dinero
Inters + puntos
$7.650$ 5.100
= Coste total del dinero
12.750$
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-10 1202: coste total del dinero
Ahora tenemos valores para las tres primeras categoras de los gastos tranquilos (
la Figura 7-11). Vamos a moverse a la categora final: venta de gastos.
Rastro del correo de la cerca de 1202: coste del dinero
Compra de gastos
2.250$
+ Posesin de gastos
2.250$
+ Coste del dinero
12.750$
+ Venta de gastos
= Gastos tranquilos
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-11 1202: coste del dinero
4. VENTA DE GASTOS
Los gastos de venta incluyen los gastos asociados con poner realmente la casa en
el mercado y conseguirlo se vendi. Los dos componentes principales de vender gas
tos son comisiones del corredor de bienes races y gastos de cierre, que aproximad
amente el 6,5 por ciento generalmente total del precio de venta eventual (la Fig
ura 7-12).
Comisiones del corredor de bienes races
Cierre de gastos
Vendiendo Gastos Los honorarios paga a un corredor de bienes races para vender la
casa, negociar y cerrar la venta
La cantidad que paga cuando se cierra en la casa (ttulo, revisin, valoracin, etc.)
Gastos de venta de la figura 7-12
Es probable que pague el 3 por ciento de su precio de venta eventual (ESP) a un
corredor de bienes races que representa al comprador. Tambin debera planear pagar 2
a 3 por ciento ms para tener un mango del profesional la venta para usted. Puede
ser capaz de ahorrar algn dinero vendiendo la propiedad usted mismo, pero como u
n inversionista de bienes inmuebles, encontrar que su tiempo mucho mejor se pasa
167
la busca de la siguiente casa. Y no puede ser familiar con todos los procedimien
tos y cuestiones jurdicas implicadas en el cierre de una transaccin de bienes inmu
ebles. Es mucho ms complicado que la mayor parte de personas realizan.
Puede recordar de la Descripcin que necesita un equipo para tener xito consecuente
mente en la inversin inmobiliaria. En nuestra experiencia, los corredores de bien
es races buenos se pagan encontrando y atrayendo a los compradores adecuados y lu
ego manejando todos los detalles relacionados con el cierre. En el ejemplo en el
Rastro del Correo de la Cerca, decidimos trabajar con un agente con el cual haba
mos trabajado en el pasado, y ofreci poner la propiedad en una lista para una com
isin del 2 por ciento - el 3 por ciento para el agente del comprador ms el 2 por c
iento para los medios de agentes del listado usaremos el 5 por ciento para nuest
ras comisiones del corredor de bienes races totales.
La misma clase de cerrar gastos que le pag entonces compr la casa (ttulo, revisin, v
aloracin, etc.) se tiene que pagar otra vez cuando lo vende. Algunos de estos gas
tos pueden ser pagados por el comprador, pero es probable que tenga al menos alg
unos gastos de cierre. Usamos el 1,5 por ciento del ESP para estimar aquellos ga
stos. En el 6,5 por ciento del ESP, los gastos de venta para 1202 Cercan el tota
l del Rastro del Correo 16.250$ (250000$ se multiplicaron en el 6,5 por ciento)
(la Figura 7-13).
Rastro del correo de la cerca de 1202: venta de gastos
Compra de gastos
2.250$
+ Posesin de gastos
2.250$
+ Coste del dinero
12.750$
+ Venta de gastos
16.250$
= Gastos tranquilos
33.500$
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-13 1202: venta de gastos
Esto es nuestra frmula para calcular los gastos tranquilos asociados con un de go
lpe. Llevar tiempo para contar estos gastos antes de hacer una oferta ayudar a as
egurar que consiga una gran ganancia de sus capirotazos, y se puede encontrar gr
itando a la TV directamente junto con nosotros.
Los gastos tranquilos totales para 1202 Rastro del Correo de la Cerca son 33.500
$. Esto es el 13,4 por ciento del ESP, exactamente en el centro de nuestro grupo
de la regla bsica del 12 a 15 por ciento (la Figura 7-14).
Rastro del correo de la cerca de 1202: gastos tranquilos
ma = oferta mxima
$250000$ 40000$ 33.500
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-14 1202: gastos tranquilos
Hay slo una parte de la Frmula de la Oferta de Mximo del de golpe restante. En el C
aptulo 8, pondremos la cantidad de ganancia tenemos que hacer durante 1202 el Ras
tro del Correo de la Cerca sobre la base del riesgo del de golpe.
Los gastos tranquilos asociados con remodelar casas a menudo se pasan por alto c
uando uno estima la ganancia potencial de un de golpe, de ah el tranquilo en gastos
tranquilos. Llevar tiempo para calcular los gastos tranquilos con cuidado antes
de que haga una oferta ayudar a asegurar que reciba una gran ganancia de un de g
olpe. Los gastos tranquilos se agrupan en cuatro amplias categoras: comprando gas
tos, sosteniendo gastos, coste del dinero, y vendiendo gastos.
La compra de gastos y la posesin de gastos sern cada uno aproximadamente el 1,5 po
r ciento de su precio de venta eventual (ESP) para un total del 3 por ciento. El
coste del dinero depender de cunto toma a prstamo, cuanto, y en que trminos. La ven
ta de gastos ser tpicamente aproximadamente el 6,5 por ciento de ESP. Juntos, sus
gastos tranquilos totales estarn por lo general entre 12 y el 15 por ciento de su
ESP. No deje a gastos tranquilos moverse sigilosamente en usted.
169
Captulo 8
1 - ENCUENTRAN
2 - ANALIZAR
se identifican mejoras deciden que precio de venta Estimate mejora cuesta Account
para gastos tranquilos
3 - COMPRAR
Despus de leer este captulo sabr cmo a Cuentan su ganancia baja los Cuentan su ganan
cia del riesgo de la rehabilitacin los Determinan su oferta mxima
171
remodelar casas para el descuidado o no inform puede ser arriesgado. Nuestro obje
tivo con este libro es darle el conocimiento y los sistemas para reducir ese rie
sgo tanto como posible. Hasta ahora, hemos reducido el riesgo consiguiendo respu
estas firmes a preguntas resistentes como lo siguiente: Qu vender la casa por una
vez se arregla? Cunto costarn las mejoras? y Cunto sern mis gastos tranquilos a part
ir del tiempo lo compro al tiempo lo vendo?
Ahora es el tiempo para la parte divertida: Cunta ganancia debera esperar hacer de
mi de golpe? La parte final de la Frmula de la Oferta de Mximo del de golpe es el
nmero de la ganancia mnimo que basa un nivel de la recompensa en los riesgos (la
Figura 8-1).
A menudo omos que inversionistas dicen que quieren hacer una ganancia mnima especfi
ca, como 10000$, en cada de golpe. Otros inversionistas completamente no hacen c
aso de un clculo de la ganancia. Son contentos de tomar todo lo que el dinero se
deja despus de que pagan todos sus gastos. En nuestra opinin, hay demasiada incert
idumbre en remodelar una casa para ser tan frvola sobre las ganancias. Atamos la
ganancia mnima para los riesgos especficos asociados con un de golpe.
Hay dos factores principales que aumentan el riesgo de un de golpe: el precio de
venta eventual y la complejidad de la rehabilitacin. Tomamos ambos de estos fact
ores de riesgo en la consideracin dividiendo la ganancia mnima en dos componentes:
una ganancia baja cont del precio de venta eventual y una ganancia del riesgo de
la rehabilitacin que aumenta con la complejidad de las mejoras (la Figura 8-2).
En nuestra experiencia, las ganancias totales por lo general se caen entre 10 y
el 20 por ciento del precio de venta eventual. Como con los gastos tranquilos, p
uede ir en lnea a flipthebook.com para calcular la ganancia mnima para un de golpe
.
172 etapa dos: ANAYLZE
Los dos componentes de ganancia mnima
1. Ganancia baja
Un porcentaje de ESP que debera recibir para cada de golpe
2. Ganancia del riesgo de la rehabilitacin
La ganancia adicional que debera recibir basado en la complejidad de las mejoras
La figura 8-2 los dos componentes de ganancia mnima
1. GANANCIA BAJA
El primer componente en la determinacin cunta debera hacer de un de golpe es una ca
ntidad de la ganancia baja, que para nosotros es simplemente el 10 por ciento de
l precio de venta eventual. Unimos la ganancia baja para el precio de venta porq
ue como puede recordar, sus aumentos del riesgo ya que el precio de venta aument
a (ms alto el precio de venta, ms alto la ganancia baja). Para el ejemplo del Rast
ro del Correo de la Cerca de 1202, el 10 por ciento del precio de venta de 25000
0$ le da una cantidad de la ganancia baja de 25000$.
2. RECONSTITUYA GANANCIA DEL RIESGO
El segundo componente en la determinacin de la ganancia mnima est basado en la comp
lejidad de las mejoras. Esto es un papel clave de la Frmula de la Oferta de Mximo
del de golpe porque directamente asocia la parte ms imprevisible de un de golpe -
fijacin de la casa - con la ganancia que recibir.
Primero miramos los gastos de la mejora por pie cuadrado haciendo una estimacin rp
ida de gastos de la mejora usando reglas bsicas. El mismo nmero se revel otra vez c
uando contamos cuanto toma para sostener una casa. Ahora volvemos a gastos de la
mejora por pie cuadrado por tercera vez para tasar el riesgo de un de golpe. Ya
que el coste de la mejora por pie cuadrado aumenta, la complejidad de los aumen
tos de trabajo.
173
Complejidad de la rehabilitacin
Complejidad de la rehabilitacin medio bajo alto
40$
Coste de la rehabilitacin de $20$ 10$ 5 por pie cuadrado
Complejidad de la rehabilitacin de la figura 8-3
Su riesgo se ata directamente a esta complejidad porque con la complejidad viene
la imprevisibilidad. La pintura fresca y la nueva alfombra tienen resultados mu
y previsibles. Pero ya que aumenta la complejidad para incluir mejoras de reas co
mo la fontanera y sistemas elctricos, la previsibilidad rpidamente disminuye. Aumen
tando su ganancia mnima ya que la rehabilitacin se hace menos previsible, incorpor
a un nivel de la ganancia que corresponde a su riesgo.
Recomendamos que por cada 5$ por pie cuadrado en costes de la construccin aada el
1 por ciento del precio de venta eventual (ESP) a su ganancia baja. Para 1202 Ra
stro del Correo de la Cerca, los costes de la construccin son 20$ por pie cuadrad
o. Veinte dlares por pie cuadrado divididos en 5$ por pie cuadrado son 4, y por t
anto aadimos el 4 por ciento del ESP a nuestra ganancia requerida. En este ejempl
o, la ganancia del riesgo de la rehabilitacin iguala 10000$ (el 4 por ciento de 2
50000$) (la Figura 8-4).
Rastro del correo de la cerca de 1202: riesgo de la rehabilitacin y ganancia
Coste de la mejora
$20/SQ PIES
factor de riesgo de la rehabilitacin
$5/SQ PIES
= Riesgo de la rehabilitacin
El 4% de ESP
Rastro del correo de la cerca de la figura 8-4 1202: riesgo de la rehabilitacin y
ganancia
La combinacin de la ganancia baja de 25000$ y la ganancia del riesgo de la rehabi
litacin de 10000$ causa un total de 35000$ en la ganancia mnima, o el 13,5 por cie
nto del ESP. Esto est en la gama baja de la variedad del 10 a 20 por ciento que d
ebera esperar con la mayor parte de capirotazos. Sin embargo, porque 20$ por pie
cuadrado no son una rehabilitacin demasiado compleja, el 13 a 14 por ciento debera
ser una ganancia apropiada en la luz del riesgo (la Figura 8-5).
Rastro del correo de la cerca de 1202: ganancia mnima
ma
$250000$ 40000$ 33.500$ 35000
= Oferta mxima
Rastro del correo de la cerca de la figura 8-5 1202: ganancia mnima
Claramente, su ganancia actual depende del precio de compra final y gastos. Tamb
in puede hacer ms dinero si compra la casa debajo de la oferta mxima o si ahorra me
joras. Incluso una ganancia slida en sus juegos de clculo de la oferta mximos hasta
hace una ganancia buena aun si hay unos cuantos avanzan dando sacudidas el cami
no.
remodelar PUNTO
Debe bien alguna vez hacer un muy pequeo margen de beneficio? Seguro es! La cosa
importante corresponde a su ganancia para su riesgo. Una vez compramos y vendimo
s una casa donde sabamos que la ganancia slo iba a ser el 4 por ciento al 6 por ci
ento del ESP - un acuerdo del cual diramos a la mayor parte de inversionistas hui
r. En este caso era un apuro de bajo riesgo (una rehabilitacin de 6$ por pie cuad
rado) y Rick tena la informacin sobre la parte de ciudad, la vecindad, el bloque,
la calle, y hasta la casa. Estaba literalmente la casa al lado! Rick saba que su
vecindad era deseable para la inversin y que la mayor parte de casas all se vendie
ron rpidamente.
175
SU OFERTA MXIMA REVELADA
Hemos hecho el anlisis y hemos ronzado todos los nmeros tenemos que determinar nue
stra oferta mxima para 1202 Rastro del Correo de la Cerca. Hemos decidido que par
a cubrir todos los gastos y hacer una ganancia razonable de reconstituir el Rast
ro del Correo de la Cerca de 1202, nuestra oferta mxima es 141.500$ (la Figura 8-
6).
Rastro del correo de la cerca de 1202: oferta mxima
Precio de venta eventual
250000$
40000$
- Gastos tranquilos
33.500$
- Ganancia mnima
35000$
= Oferta mxima
141.500$
Rastro del correo de la cerca de la figura 8-6 1202: oferta mxima
Una de las cosas que amamos en remodelar casas es que puede hacer el dinero en c
ualquier mercado, caliente o fro. O ya que a Clay le gusta decir, remodelar es neu
tro por la apreciacin. Su ganancia no es dependiente de la casa que aumenta en el
valor. No tiene que explicar la apreciacin porque no la necesita para hacer una g
anancia. Ha tomado la suerte, la fortuna, y calculando de la ecuacin. Su frmula ha
tenido en cuenta todo el coste clave y cuestiones de precios que puede estimar
exactamente. Los grandes capirotazos pasan cuando las estimaciones son en el dine
ro. Como muchos inversionistas de bienes inmuebles sabios diran, hace su dinero ent
rar. Y cuando hace la oferta correcta, esto es exactamente lo que hace.
Ahora que sabe cmo determinar su oferta mxima, estamos en la etapa de la Compra, d
onde cubrimos todos los pasos de presentar la oferta al cierre en la compra.
1 - ENCUENTRAN
2 - ANALIZAR
se identifican mejoras deciden que precio de venta Estimate mejora cuesta Account
para gastos tranquilos ganancia de mnimo del juego
3 - COMPRAR
177
Tiene que determinar su ganancia mnima. remodelar casas lleva tiempo y trabajo du
ro y, ms a menudo que no, algn dinero efectivo del bolsillo. Tiene que recibir una
ganancia buena que explica su riesgo y hace su inversin de tiempo y dinero que v
ale la pena.
La ganancia mnima consiste en dos componentes que tienen en cuenta los dos factor
es principales que aumentan el riesgo de un de golpe:
1. El precio de venta y 2. La complejidad de la rehabilitacin. El primer componen
te, que se llama la ganancia baja, es un clculo del porcentaje simple atado al pr
ecio de venta eventual. Recomendamos el 10 por ciento. El segundo componente es
la ganancia del riesgo de la rehabilitacin, que est basada en los costes de la con
struccin por pie cuadrado. Para explicarlo, recomendamos aadir el 1 por ciento del
ESP a su ganancia mnima por cada 5$ por pie cuadrado de gastos de la mejora. Aho
ra que tiene su ganancia mnima, puede completar la frmula de la oferta mxima. El pr
ecio de venta eventual menos los gastos de la mejora menos los gastos tranquilos
menos su ganancia mnima le iguala precio de la oferta mximo. Si sus estimaciones
son tan exactas como deberan ser, habr hecho su dinero entrar.
EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, LA PARTE III
Samantha
As pues, cundo va a cerrarse? Ed brome cuando sali del coche. Samantha sinti que su ca
a enrojeca. Era realmente tan obvio? He visto esa mirada antes. No ha sido hasta d
entro, y
ha decidido ya, verdad? Por supuesto no, Samantha dispar de vuelta. Parece bastante b
ien en
papel, pero estoy ansioso de ponerme dentro y mirar. Gracias por ayudarme a deci
dir si esto es muy.
Samantha abri la puerta principal, y anduvieron en el entryway. Bien, dijo, sus ojo
s que barren el cuarto, aqu es. Me dice todo que ve que necesidades para fijarme,
y tomar notas. Sac un bloc de notas y pluma de su portadocumentos.
No tan rpido. Ed sostuvo sus manos. Finalmente, va a querer hacer esto en su propio.
Voy a dejarle ir en coche, pero brincar en cuando necesite ayuda. El principio h
aciendo tres columnas en su almohadilla y pone etiqueta a ellos Debe, Podra, y Si.
Es uno de aquellos profesores que hacen preguntas, pero nunca dicen la respuesta,
verdad? pregunt cuando puso etiqueta a las columnas.
Soy? pregunt, andando en el comedor. Hizo rodar sus ojos y le sigui. La alfombra ape
st de la orina del gato, y las quemaduras del cigarrillo puntearon el suelo. Una
mancha fea se extendi a travs del techo de palomitas de maz. Puf! He olido peor, dijo
d. No el olor, el techo de palomitas de maz. Samantha estudi las columnas, echando u
n vistazo de ac para all de su artculo al cuarto. Los musts son las cosas que se tie
nen que hacer, ella
El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte III
179
dicho. Como aquella mancha en el techo se tiene que tratar con. Tambin tengo que a
veriguar si el tejado todava se escapa. La alfombra definitivamente se tiene que
sustituir. Samantha presion el lpiz a sus labios. Seran las palomitas de maz deber o d
eber?
Ed la mir y encogi sus hombros. Entonces reuni sus manos. Ah, alumno joven, qu piensa
? Con esto dio vuelta y se dirigi a la cocina.
El corazn de Samantha se hundi cuando entr en la cocina. El linleo se raj y se enrosc
en los bordes. El contador del laminado verde como el aguacate se carg de manchas
. Una de las puertas del gabinete colgaba de un gozne solo, y varios mangos y lo
s tirones fallaban. Dos de las caras del cajn se fueron. Esto es un desastre, verd
ad? pregunt, abrazando el bloc de notas a su pecho.
Realmente, Ed contest, Pienso esta cocina trabajos en su favor. La ltima cosa que el
dueo quiere hacer es limpian este lo, sobre todo ya que vive en otra ciudad.
Se agach y abri los gabinetes bajo el fregadero. Qu hace? Samantha pregunt. No le pued
decir cuantas veces he visto esto, dijo Ed. Incluso los pequeos agujeros tienden a
pudrir el particleboard bajo el fregadero y pueden dejar un verdadero lo. Pondr est
o en el Debe la columna, dijo, su lpiz que rasgua a travs del papel. Ed abri el lavav
ajillas, y fueron atacados por el olor de una toalla para los platos mohosa. La
herrumbre cubri el interior de la aplicacin. Adivino que esto no se ha usado en un
rato y probablemente se rompe. Por qu dejara alguien una vieja toalla para los plato
s mojada en su lavavajillas? se pregunt cuando hizo notas. Se sorprendera, gimi. Andy
ealmente me dio la impresin que no sera esto mal, dijo Samantha. Tal vez era demasia
do optimista slo. Tal vez a Andy, esto no es tan malo.
180 el club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte III
Samantha vag al contador. Debera mejorar esto al granito? Tan pronto como dijo debera,
un lightbulb se march en su cabeza y sonri.
Tiene que hacer un poco de investigacin para averiguar lo que es normal para la ve
cindad. Si la mayor parte de las otras casas tienen contracumbres del granito, v
aya con esto, recomend Ed.
De este modo, los shoulds son las cosas que traen la casa del nivel adecuado con
la vecindad.
Tambin me gusta pensar en ello como la fabricacin de la casa ms atractiva o hermosa,
dijo Ed.
Samantha dio un toque a su lpiz y pensamiento durante un momento. Supongo que teng
o que visitar todas las casas para la venta en la vecindad para averiguar lo que
la competencia ofrece.
Ed salud con la cabeza en el acuerdo. Bien. Samantha busc algo para embellecer la co
cina. Se deberan sustituir todos aquellos mangos de cobre baratos y manijas. Y cre
o que cambiar las lmparas tambin. Y nuevos gabinetes? Ed examin los gabinetes. Creo qu
e se pueden reparar y luego pintarse. Si hace todas las otras cosas sugiri, tendr
bsicamente una cocina flamante. Debera conseguir una vuelta buena en el dinero que
pone en ella. Hizo una pausa como si algo acababa de ocurrir a l. Aadira que otra co
sa a su Debe poner en una lista. Para el cdigo va a instalar salidas GFI en aqu y
en los cuartos de bao tambin. Samantha tom uno ms mirada. Creo que debera cambiar los
nterruptores de luz y salidas a un color adems de este verde encantador. Ed dio un
paso de vuelta y contempl la cocina de la entrada. Esta cocina es bastante pequea
y oscura. Y dejar pasmado esta pared y aprovechar de las ventanas en la habitacin
familiar as como apertura la disposicin? No es deber; no es deber. Podra hacer esto,
dijo, haciendo una nota.
181
Samantha mir su lista creciente, y su estmago se hundi. Sera caro esto?
No parece que es una pared que lleva la carga, por tanto se podra hacer justamente
barato, concluy Ed.
El cuarto de bao del maestro estaba en una condicin similar a esa de la cocina. La
tina era asquerosa, con manchas y agua permanente rancia. El azulejo rodea era
repleto por el moho, y el cabezal de ducha y el grifo del bao se hacan verdes. Esto
es grueso slo, dijo.
Ed alcanz y tir el freno; el agua se agot. Al menos el desage de la tina.
Debera no llevar guantes de goma? Ed se encogi de hombros. Samantha concentr su atenc
in en el fregadero y el gabinete del cuarto de bao. Una de las puertas fallaba, y
haba un agujero importante en el lado. Samantha respir hondo. Vamos a ver. Necesita
r nuevo azulejo alrededor de la tina, un nuevo cabezal de ducha, grifo y mangos p
ara la tina. Definitivamente necesito una nueva vanidad y fregadero y por supues
to un nuevo grifo para el fregadero. Y una barra de la toalla que hace juego y p
oseedor del papel higinico? Ed salud con la cabeza. Esto lo cubre. Y sabe, con este
contador largo, creo que hay cuarto para un segundo fregadero. A la gente le gus
ta tener su propio espacio; es un gran valor - aaden. Supongo que podra hacer esto, d
ijo Samantha, aadiendo que al Podra la columna. Lo consigui. Ed atropell a los servici
os y levant la tapa. Trat de limpiarlo con agua, pero nada pas. Esto tendra que susti
tuirse; por lo menos siempre cambio el asiento. Voy definitivamente a traer a guan
tes de goma la prxima vez. Samantha tir el interruptor al lado de la luz. Arriba oy
eron un sonido como un triturador de basura. Ed seal al techo. Cree el alumno que e
l cuarto de bao necesita un nuevo ventilador de escape? Debe siempre el profesor ha
cer preguntas obvias? Samantha dijo, escribiendo que el ventilador de escape en el
Debe la columna.
En su camino empujan el pasillo, Ed hizo una pausa en cada una de las puertas, e
xplor el interior y exterior y examin las jambas de la puerta. Las puertas pueden s
er caras para sustituir. Parece que puede salvar a la mayor parte de ellos, esto
s donde las superficies son intactas. Seal a un armario del pasillo con un agujero
en uno de los paneles. Pero que uno se tendr que sustituir, y todos ellos tienen a
quellas perillas de cobre le gusta tanto.
Samantha hizo una nota de su almohadilla y luego tir una pieza de pelar la pintur
a de Borgoa de la pared. Tengo que pintar la casa entera.
S, Ed respondi despreocupadamente. Siempre hago. Cuando regresaron al patio delantero,
Ed anduvo hacia la pared exterior y dio un toque en la pieza ms baja del apartad
ero. Se derrumb, y los chiringos se cayeron a la tierra. Hmm. Es esto termitas? Saman
tha pregunt. Cmo mal es? Ed empuj en la siguiente pieza ms alta, y pareci slido. Es
Creo que es slo una pequea putrefaccin de madera. Probablemente slo tiene que susti
tuir las piezas del fondo. Samantha se sinti un poco nerviosa. Haba muchas cosas a
su lista. As pues, cunto piensa los gastos de la mejora sern? Cuntos pies cuadrados es
asi dos mil, contest. Dira que mira aproximadamente 30000$ en gastos de la mejora. Jus
to como esto? pregunt. Para una casa en esta condicin, los gastos de la mejora por l
o general entran en aproximadamente 15$ por pie cuadrado antes de que pague a un
contratista general. No he visto nada aqu que me hara querer alejarse. Samantha se
relaj. M ninguno, estuvo de acuerdo. Por supuesto, necesita ms que slo una estimacin
ra para hacer una oferta. Ed mir su reloj. Dgale qu, ya que esto es su primer de golp
e, por qu no reno un informe detallado para usted? Vamos a encontrarse en Starbuck
s en el Principal a las seis. Entretanto, compruebe algunas casas en la vecindad
para ver que tipo de diseo
183
opciones debera hacer. No soy el granito seguro es la opcin correcta para aquellas
contracumbres. Esto parece a una vecindad estndar, pero vamos a asegurarse.
Har esto. Esto ha sido una ayuda enorme, contest Samantha. Le podra al menos comprar c
omida?
Esto sera deber.
Bill y Nancy
Bill todava se acusaba de los eventos del da. No poda esperar a decir a los dems las
noticias. Tan pronto como la camarera tom sus pedidos, dio un puntapi a cosas lej
os. Hicimos una oferta de nuestra primera casa hoy. Conseguimos una llamada por e
l camino aqu, y se acept.
Haba un breve momento del silencio sobresaltado, exactamente lo que Bill quiso. E
sper ser el primer en el grupo para conseguir una casa y ahora sabore el momento d
e triunfo.
Wow, felicitaciones! Amy exclam ya que los dems alrededor de la mesa repitieron su a
probacin. Y algunos detalles para aquellos de nosotros que todava intentamos?
Bien, Bill dijo, fingiendo la modestia. No es que grande de un acuerdo. Estoy segur
o usted los tipos recuerdan a Tom las reuniones del inversionista. Haba algunas ca
bezadas alrededor de la mesa. Bien, l y yo nos hemos estado encontrando, e hizo pa
sar este acuerdo a m porque es demasiado lejano de su casa. Nancy y yo compramos
la casa por 66000$, y planeamos venderla por 95000$.
Cuntos pies cuadrados es? Mitch pregunt. Aproximadamente mil pies cuadrados, Bill cont
est. Esto es 95$ por pie, coment Mitch. Esto parece bastante bien. Dijo el comps que
esto era sobre el promedio? Soy seguro que puedo conseguir 95000$. Ah, trato slo de c
onseguir una idea general, insisti Mitch. Qu hizo a su corredor de bienes races dicen
era el coste por pie cuadrado para la vecindad?
Bill comenzaba a sentirse defensivo. No tengo que dirigir comps, respondi. Tom tir ms
de cincuenta casas el ao pasado. Era confidente que podra conseguir 95000$, y confo
en l.
Un silencio se cay la mesa. Samantha rompi el silencio. Bill, cunto planea gastar pa
ra mejoras? Bill se alegr del cambio de sujeto. Esto es la belleza de ello; realmen
te no hay mucho hacer. Calcul 5000$, cumbres. Esto es slo 5$ por pie cuadrado, coment
Samantha, los cuadros del su de golpe desvencijado que destella a travs de su men
te. Es esto todo? Bill, no tome esto el camino incorrecto, dijo Ed, pero, est seguro q
ue hizo toda su tarea segn este acuerdo? Dnde se quitaron cuestionarle a posteriori
? Un vistazo rpido de Nancy y la reconoci toman las cosas con calma la mirada. S que p
uede parecer difcil creer, dijo Bill enrgicamente, pero esto realmente es la pintura
proverbial y acuerdo de la alfombra. Not unas miradas escpticas, pero nadie le pre
sion adelante. Cunto cree que los gastos de la posesin corrern? Samantha pregunt. Bie
no soy un tipo del detalle, dijo Bill. Pero Nancy aqu ha hecho un gran trabajo de r
onzar los nmeros. Nancy sonri y sac un cuaderno espiral, Calcul el total de aproximada
mente 11.500$ para nuestros gastos tranquilos. Tenemos suerte de haber pagado nu
estra casa, y hemos tenido una gran relacin con nuestro banquero durante ms de tre
inta aos. Por tanto Bill era capaz de calcular una tasa de inters de slo el 712 por
ciento para comprar la casa y financiar la construccin. Tambin he explicado el cie
rre de gastos, seguro, mantenimiento y utilidades. Se acord de incluir contribucion
es territoriales en sus gastos tranquilos? Ed pregunt. Ah, s, tengo esto aqu tambin.
ues, cunto cree que va a hacer? Mitch pregunt.
185
Calculamos que deberamos hacer aproximadamente 11000$, contest Bill. Ed, suena que so
bre el derecho?
Ed salud con la cabeza. Parece que esto se cae de acuerdo con una rehabilitacin de
bajo riesgo. Si tengo mi derecho de matemticas, interpuso Samantha, su oferta mxima ha
bra sido aproximadamente 68000$, y dice que consigui la casa por 66000$. Agradable.
Cunto de largo es su perodo de la contingencia? Ed pregunt. Diez das, Bill contest.
e, Ed respondi. Esto le da mucho tiempo para conseguir la inspeccin y revisin hecha.
Tambin, realmente no hara dao verificar dos veces los gastos de la mejora y confirm
ar el precio de venta. Si todo comprueba, parece a que pudiera tener un ganador
all, Bill. Pareci que los dems, incluso Mitch, estuvieron de acuerdo. Bill dio vuelt
a a Nancy y gui.
Etapa tres COMPRA
Cmo financiar, haga una oferta, y cerca en una casa de la inversin
1 - ENCUENTRAN
2 - ANALIZAR
COMPRE INTRODUCCIN
Me preparar y algn da mi posibilidad vendr.
- Abraham Lincoln
Qu hace minutemen Colonial, madres futuras, y los inversionistas de bienes inmueb
les tienen en comn? Todos se conocen por su capacidad de saltar en la accin en el
aviso de un momento. Los minutemen de la Revolucin americana estaban siempre aler
ta y podran estar listos para la accin en sesenta segundos. Las mujeres en las eta
pas posteriores del embarazo hacen embalar sus maletas de modo que sean capaces
de marcharse al hospital tan pronto como el beb est listo. Y cuando los inversioni
stas de bienes inmuebles encuentran una ventaja caliente, estn listos para poner
una oferta de una casa y rodear slo unos das. En cada caso, la capacidad de respon
der apropiadamente y rpidamente viene no tanto de la velocidad como de la prepara
cin.
Hay tres pasos a nuestro proceso para comprar una casa de la inversin, y cada uno
requiere la preparacin de modo que pueda responder rpidamente. El primer paso ent
iende cmo va a pagar el de golpe. Hablaremos de varios mtodos para financiar acuer
dos en el primer captulo de la etapa de la Compra. Si toma a prstamo de un prestam
ista privado o toma a un compaero del capital, siempre debera arreglar de antemano
su financiacin de modo que pueda hacer con seguridad y rpidamente una oferta cuan
do mucho viene.
El siguiente paso es el proceso de la oferta. La presentacin de una oferta de una
casa de la inversin implica ms que llenar slo un contrato. Los inversionistas afor
tunados llevan tiempo para entender los datos concretos de la situacin. Entonces
escriben una oferta que respeta las necesidades del vendedor a fin de trabajar u
n acuerdo esto es tanto justo como provechoso.
188 etapa tres:Comprar
En el paso tercero y final, tomaremos una ltima mirada cuidadosa a la propiedad a
ntes de tomar la propiedad de ello. Otra vez, paga para estar preparado establec
iendo relaciones con inspectores, tasadores, agentes de seguros y todos los otro
s profesionales implicados en el proceso de cierre. Le ayudarn a pasar el cierre
rpidamente y suavemente.
COMPRE introduccin
189
Captulo 9
Arregle financiacin
2 - ANALIZAN
3 - COMPRE arreglan financiacin presente la oferta cerca la compra
Despus de leer este captulo sabr cmo a Entienden que la importancia de pagar en llen
o Atrae a compaeros financieros Finanzas a travs del prstamo Finanzas a travs de aco
mpaar Se identifican cuando tomar a prstamo y cuando acompaar
191
Antes del Almiar que se une en HomeFixers, la Arcilla vivi en el mundo de arranqu
es de alta tecnologa. Ahora, como un prestamista y compaero a inversionistas de bi
enes inmuebles, usa su experiencia pasada tanto como un empresario que levanta e
l dinero como como unas ideas de negocio del software de evaluacin del inversioni
sta. Cuando la Arcilla y su ex socio de negocio, Rob Neville, salieron para leva
ntar el dinero para su primer arranque, Evity Inc., carecieron de la experiencia
de dirigir un negocio del software. Por tanto hicieron lo que los arranques ms b
uenos hacen: capturaron los fundamentos de su negocio - una estrategia slida en u
n mercado viable con un equipo que podra ejecutar - en un plan de negocios que so
lan lanzar su negocio a inversionistas. La arcilla y Rob eran capaces de levantar
el dinero para comenzar el negocio, y sus inversionistas recibieron una vuelta
fantstica cuando el negocio fue adquirido por una Fortuna 500 compaa.
Los mismos principios se aplican a compra, fijacin y venta de casas. Puede haber
encontrado una gran casa tirando, pero atraer a inversionistas financieros, tien
e que demostrar que tiene un plan de realizar el potencial de la ganancia de la
casa y tener las habilidades o equipo en el lugar para ejecutar ese plan.
Pero antes de que hablemos detalladamente de modos que puede atraer a inversioni
stas financieros, primero vamos a clarificar por qu es importante ser capaz de pa
gar una casa en su totalidad durante el cierre. Con ese entendimiento, le mostra
remos cmo crear un informe de resumen de la inversin para lanzar su de golpe a fue
ntes potenciales de financiacin. Finalmente, cubriremos los dos modos de consegui
r el dinero para un de golpe: prstamo y acompaando (la Figura 9-1).
Financiacin de un de golpe
1. Paga en 2 llenos. Atraiga a inversionistas financieros 3. Tome a prstamo el di
nero efectivo para un de golpe 4. Compaero para conseguir el dinero efectivo para
un de golpe
La figura 9-1 financiando un de golpe
PAGADO EN SU TOTALIDAD
Las frases como todo el y dinero efectivo rpido en efectivo son casi sinnimas de remod
elar. Pero qu exactamente significa pagar por una casa con el dinero efectivo? No
necesariamente significa que se revela con una maleta llena de cuentas de 100$,
aunque esto seguramente se licencie de todo el dinero efectivo. Simplemente sig
nifica que pagan al vendedor en su totalidad durante el cierre sin una espera la
rga y fastidio. Es el no esperan y ningn fastidio que distinguen el modo que los inve
rsionistas compran casas al modo que la mayor parte de propietarios compran casa
s. Cuando viene el tiempo para cerrarse en la compra, el inversionista tiene el d
inero efectivo necesario para pagar al vendedor en su totalidad.
El pago de casas con el dinero efectivo encaja su proposicin del valor como una a
leta. De este modo, en la siguiente seccin nos concentraremos en modos de atraer
a inversionistas financieros que proporcionarn el dinero efectivo que tiene que p
agar por una casa en su totalidad durante el cierre.
ATRACCIN DE DINERO: EL INFORME DE RESUMEN DE LA INVERSIN
La atraccin de inversionistas financieros es principalmente sobre la demostracin q
ue el riesgo que tomarn es que vale la pena en la luz de la recompensa que recibi
rn. Su riesgo en la financiacin de un de golpe viene de una variedad de sitios, co
mo la exactitud del precio de venta proyectado y gastos de la mejora, la volatil
idad del mercado de la vivienda y la experiencia del inversionista de bienes inm
uebles.
Para dirigirnos a estos riesgos, recomendamos que cree un resumen de la inversin
que puede distribuir a inversionistas financieros potenciales. El objetivo del d
ocumento es mostrar que es capaz de remodelar la casa, ha hecho su tarea y tiene
un plan claro para cmo usted y sus inversionistas financieros sacarn ganancia. Ha
y cuatro partes al resumen de la inversin.
Arregle financiacin
193
1. Sus calificaciones como un inversionista 2. Los detalles de la propiedad, inc
luso la direccin, disposicin, cuadrado
el metraje, y ao construy 3. La Frmula de la Oferta Mxima, incluso las asunciones es
to
eran la parte del anlisis: Un resumen del anlisis funcion para determinar el
precio de venta eventual Un resumen del anlisis funcion para estimar el
gastos de la mejora (deber-DOS, deber-DOS y poder-DOS) Las asunciones sola calcul
ar los gastos tranquilos 4. El ms importante, cmo y cuando los inversionistas fina
ncieros van a recibir una vuelta en su Figura 9-2 de la inversin muestra un resum
en de la inversin de la muestra que contiene cuatro elementos. Recomendamos que g
uarde el resumen a uno o dos pginas de modo que un inversionista pueda evaluar lo
s mritos del acuerdo rpidamente. Sin embargo, guarde sus materiales de apoyo como
anlisis del mercado relativos (CMAs) y estimaciones de costos de la mejora prctica
s de modo que pueda sostener sus asunciones. Los clubes de la inversin locales so
n sitios excelentes para encontrar a inversionistas financieros. Plan de hacerse
all un poco temprano y quedarse tardo a red con otros inversionistas. Tambin, a me
nudo hay el tiempo programado al final de reuniones para la gente introducirse y
lanzar un acuerdo o describir sus servicios. Esto es cuando coleccionar naipes e
informacin de contacto de la gente que financia acuerdos. Entonces, cuando tenga
una gran oportunidad y tiene su resumen de la inversin en la mano, sus posibilid
ades de encontrar que un inversionista financiero interesado ser excelente.
Resumen de la inversin del de golpe de la figura 9-2 arregla financiacin
195
DOS MODOS DE CONSEGUIR EL DINERO
Hay dos modos de conseguir el dinero efectivo necesario para un de golpe:1. prsta
mo: el sacamiento de un prstamo que se reembolsar con el inters
cuando el de golpe es completo 2. Acompaando: dar una porcin de la propiedad en la
propiedad a un finan-
inversionista de cial a cambio del dinero efectivo necesario En la jerga financi
era, estos mtodos son de deudas (prstamo) y capital (que acompaa). Tanto los mtodos
tienen fuerzas como debilidades. En primer lugar, explicaremos a ellos ambos y l
uego miraremos un ejemplo para ver cmo las dos estrategias llevan a su fin. Para
nuestro ejemplo, usaremos la situacin siguiente. Digamos encontr una casa que requ
erir que 90000$ compren, fijen, y se vendan: 60000$ para comprar la casa y 30000$
en mejora y gastos tranquilos. Su anlisis dice que la casa se vender por 110000$
cuando se arregle (la Figura 9-3).
de golpe del ejemplo
Precio de venta eventual - mejora y gastos tranquilos - precio de compra - ganan
cia esperada
de golpe del ejemplo de la figura 9-3
$110000$ 30000$ 60000$ 20000
Si financiara todo esto usted mismo, tendra la posibilidad de hacer 20000$ en la
ganancia. Pero en este ejemplo supondremos que use 10000$ de su propio dinero y
necesidad de financiar otros 80000$. Visitaremos de nuevo este de golpe del ejem
plo durante nuestra discusin de sus dos opciones de financiacin. En primer lugar,
miraremos a la financiacin del de golpe tomando a prstamo los fondos.
PRSTAMO
El prstamo implica conseguir que un prstamo pague cualquier de los gastos que no p
aga de su propio bolsillo. Tiene dos opciones cuando viene a prestar dinero para
financiar un de golpe:
1. Prestamistas institucionales: los bancos y las compaas de la hipoteca que hacen
prstamos principalmente sobre la base de los mritos del prestatario
2. Prestamistas privados: los individuos o los grupos que hacen prstamos principa
lmente sobre la base de los mritos de la propiedad
Los Prestamistas institucionales Si tiene el crdito bueno, una historia de ingres
os estable y la capacidad de poner
El 10 a 20 por ciento abajo, puede conseguir una hipoteca de un banco o hipoteca
r la compaa para comprar una propiedad de la inversin. Las instituciones basan much
as de sus decisiones de prstamo sobre la persona que pide el prstamo. Si encaja su
molde del tipo de persona que va a devolver de fuentes fidedignas el prstamo, ti
ene una posibilidad buena de la calificacin para una hipoteca. Y porque los requi
sitos son tan rigurosos, conseguir un precio de gran inters comparado con el prstam
o privado.
Pero aun si cumple con los requisitos, un prstamo de un prestamista institucional
puede no ser la mejor opcin. Esto es el caso porque probablemente se necesitar un
mes o ms cerrarse en la propiedad aun si se preaprueba para un prstamo. Por esta
razn, muchos inversionistas contemplan el dinero privado para financiar sus capir
otazos.
Los Prestamistas privados prestamistas Privados, prestamistas difciles a menudo l
lamados, son individ-
el uals o los grupos que prestan el dinero para proyectos de inversin inmobiliari
a. La decisin de hacer un prstamo no est simplemente basada en la capacidad del pre
statario de reembolsar el prstamo, pero mejor dicho en el valor futuro o actual d
e la propiedad. A diferencia de prestamistas institucionales, los prestamistas p
rivados tpicamente no se preocupan por
Arregle financiacin
197
remodelar PUNTO
Desarrolle una relacin con uno o varios bancos o hipoteque compaas antes de que enc
uentre su primera casa de la inversin. Preaprobarse puede reducir el tiempo que n
ecesita para arreglar la financiacin y cerca. Hemos sido capaces de rodear tan slo
dos semanas porque tenemos una relacin buena con nuestro agente de bolsa de la h
ipoteca. Adems, puede ser capaz de abrirse una lnea de atribuyen un banco que perm
ite que usted compre la casa rpidamente y luego financie de nuevo con una hipotec
a despus de que se cierra.
su historial de crdito, ingreso corriente o declaraciones de renta. Unos requerirn
la puntuacin de crdito; muchos no hacen. No hacen porque si no puede pagar, extin
guirn el derecho de redimir la hipoteca, tomarn posesin de la propiedad, y luego la
vendern para recuperar su inversin (probablemente para una ganancia.) Su preocupa
cin primaria es si la propiedad valdr ms que el valor del prstamo si tienen que exti
nguir el derecho de redimir la hipoteca en ello.
A causa de su atencin al valor de reventa de la propiedad, los prestamistas priva
dos pagan la concentracin a la proporcin del prstamo al valor (LTV) de un acuerdo.
Los prestamistas privados tpicamente no prestarn el dinero encima de una proporcin
de LTV del 75 por ciento (unos son tan slo el 65 por ciento). Para ponerlo simple
mente, si el valor de una propiedad es 100000$, no prestarn ms de 75000$. Si neces
ita 80000$ para un de golpe, tendra que usar 5000$ de su propio dinero para conse
guir 75000$ restantes de un prestamista privado.
Si toma a prstamo los fondos tanto para la compra como para los gastos de la mejo
ra de la propiedad de un prestamista, ese prestamista a menudo basar la proporcin
LTV en el precio de venta eventual de la casa (no su valor actual). Por ejemplo,
si una casa valdr 120000$ cuando se ha arreglado, puede ser capaz de conseguir u
n prstamo del dinero privado para la compra y las reparaciones de los hasta 90000
$ (el 75 por ciento de 120000$) aun si el valor actual de la casa es slo 90000$.
Cualquier tiempo un prestamista presta el dinero para mejorar -
mentas, recibir fondos slo despus de que ciertos jalones de construccin se alcancen.
De esta manera, el prestamista asegura que el dinero sea usado para mejorar el
valor de la casa, as protegiendo la inversin.
remodelar PUNTO
Tenga cuidado con clusulas de pena del pago adelantado en prstamos del dinero priv
ados. Se puede requerir que pague para varios meses del inters, como seis meses,
aun si paga el prstamo ms pronto. Si considera una venta rpida a otro inversionista
, se podra golpear con una pena grande por pagar el prstamo temprano.
A diferencia de prstamos institucionales, los prstamos del dinero privados no son
apoyados por una entidad financiada por el gobierno. As, puede esperar pagar much
a tasa de inters ms alta por un prstamo del dinero privado a diferencia de un prstam
o de la compaa de la hipoteca o un banco. La variedad de precios tpica del inters de
l 10 a 20 por ciento con 3 a 10 puntos (un punto es el 1 por ciento de la cantid
ad del prstamo) debido durante el cierre.
El positivo ms grande para prstamos del dinero privados es la capacidad de cerrars
e rpidamente: dentro de das ms bien que semanas. Muchos prstamos del dinero privados
tienen otro se anima, como pagos diferidos durante los seis primeros meses. Est
o puede costar un poco ms en el inters, pero puede ser una ventaja agradable duran
te el proceso de la rehabilitacin, cuando el dinero efectivo es apretado. La figu
ra 9-4 resume las diferencias entre prstamo institucional y prstamo del dinero pri
vado.
Prstamo institucional contra prstamo del dinero privado
Prstamo institucional
Prstamo del dinero privado
Tasa de inters el 5-7% desde los aos 1990 el 10-20%
Puntos
El 0-2%
El 3-10%
Cierre de gastos similares
Similar
Hora de cierre 4 semanas o ms
Unos das
Calificacin
Crdito personal e ingresos
El valor de la casa
La figura 9-4 prstamo institucional contra prstamo privado
Arregle financiacin
199
Vamos a visitar de nuevo nuestro acuerdo del ejemplo y ahora ver cmo mirara si fin
anci el de golpe tomando a prstamo 80000$ (LTV del 73 por ciento) de un prestamist
a privado. Asumiendo una tasa de inters anual del 12 por ciento durante seis mese
s y 4 puntos abajo, pagara 8000$ en intereses del prstamo y honorarios (4.800$ dur
ante los seis meses del inters ms 3.200$ para los cuatro puntos abajo). Su coste d
el dinero en este guin baja su ganancia esperada de 20000$ a 12000$ (la Figura 9-
5).
Tomando a prstamo con un 4 punto, el 12 por ciento interesa prstamo
Precio de venta eventual - mejora y gastos tranquilos - precio de compra - coste
del dinero - ganancia esperada
$110000$ 30000$ 60000$ 8000$ 12000
La figura 9-5 que toma a prstamo con un prstamo en el 12 por ciento con 4 puntos
ACOMPAANDO
Cuando financia un de golpe tomando a prstamo, guarda todas las ganancias del acu
erdo, pero tiene que pagar a un prestamista por el uso de su dinero. En acompaar,
no hay coste adicional del dinero, pero comparte las ganancias con un inversion
ista financiero dndole una propiedad (capital) inters a la propiedad.
Esto es una peticin de principio, Cunto propiedad doy a un compaero? La sabidura conve
ncional en remodelar casas debe comenzar con una separacin 50-50 si un compaero ha
ce todo el trabajo (descubrimiento, anlisis y direccin del apuro de las casas) y e
l otro compaero provee todos los fondos. Entonces modifica sobre la base de los d
atos concretos de la sociedad. Por ejemplo, si provee el 20 por ciento de los fo
ndos necesarios y hace todo el trabajo y su compaero provee el 80 por ciento de l
os fondos, puede partir las ganancias, con el 60 por ciento para usted y el 40 p
or ciento para su compaero. Usted y su compaero tendrn que calcular una separacin qu
e ustedes ambos consideran la feria.
remodelar PUNTO
Un menos comn pero sin embargo modo atractivo para inversionistas de financiar un
de golpe es el vendedor que financia. Esto es cuando consigue que el propietari
o le preste unos o todos los fondos necesarios para comprar la casa. Usted y el
vendedor calculan los trminos del prstamo, incluso la tasa de inters y programa de
pagos. De este modo, en la esencia, el vendedor se hace su prestamista privado.
El vendedor que financia a menudo se hace una opcin cuando las reparaciones neces
arias en una propiedad son tan extensas (p.ej., principal estructural o trabajo
de la fundacin) que el prstamo convencional no es una opcin. En estos casos, el ven
dedor que financia puede servir de un prstamo del puente para financiar el bastante
mucho tiempo de venta para el inversionista para hacer aquellas reparaciones y
luego financiar de nuevo con un prestamista de la hipoteca convencional. Los ven
dedores ofrecern tpicamente trminos de inters ms favorables que prestamistas difciles.
(Recuerde, el vendedor se motiva.) Estos ahorros de inters se pueden hacer pasar
al vendedor en la forma de una oferta ms alta. Por ejemplo, si el vendedor que f
inancia salvara al inversionista 2.500$ en su coste del dinero, el inversionista
sera capaz de ofrecer 2.500$ ms para la propiedad.
Hay varias torceduras en el vendedor que financia, incluso el sujeto a clusulas, ar
riendan opciones, arriendan compras, asunciones y segundas hipotecas que no pres
uponen la cancelacin de las primeras. stos pueden ser opciones buenas que salvan e
l dinero, pero la legalidad de algunos de ellos (como opciones del arriendo) vara
de estado al estado. Haga su tarea antes de que compre una casa usando cualquie
r de estos mtodos.
Debera crear una entidad comercial que define las relaciones comerciales que tien
e con su compaero. Tiene muchas opciones para entidades comerciales, incluso soci
edades de responsabilidad limitada, sociedades annimas, C corporaciones y corpora
ciones S. (Adems, querr elegir si crear un negocio para todos sus capirotazos o cr
ear una nueva entidad comercial para cada de golpe.)
Arregle financiacin
201
Para nuestros capirotazos en Texas, creamos una sociedad annima (LLC) nica para ca
si cada de golpe. Esta estructura no slo define la porcin de la propiedad sino tam
bin proporciona la proteccin de responsabilidad y hace la asignacin de responsabili
dades del impuesto sobre la renta franca. Le animamos a consultar a un abogado y
un consejero fiscal para elegir la estructura comercial que es la mejor para su
situacin. Aun si no toma a compaeros, debera considerar la creacin de un negocio pa
ra sus actividades que tiran que proporciona la proteccin de responsabilidad pers
onal.
Vamos a volver a nuestro de golpe del ejemplo otra vez y ahora suponer que finan
ciara el ejemplo hojean a un compaero del capital que proporciona 80000$ y toma u
na porcin de la propiedad del 40 por ciento en la casa. En este guin, su ganancia
esperada tambin ser 12000$ (el 60 por ciento de 20000$) (la Figura 9-6).
Acompaando con un compaero del capital del 40 por ciento
Precio de venta eventual - mejora y gastos tranquilos
$110000$ 30000
- Precio de compra
60000$
= Ganancia total
20000$
Su parte de 60% de la ganancia
12000$
Cooperacin de la figura 9-6 con un compaero del capital del 40 por ciento
LA COMPARACIN DE PRSTAMO Y ACOMPAANDO
Puede haber notado en las Figuras 9-5 y 9-6 esto si el de golpe del ejemplo calc
ulado exactamente como planeado, financiando tanto a travs de tomando a prstamo co
mo a travs de acompaando causara unos ingresos netos de 12000$ para usted. Las dif
erencias entre los dos mtodos se hacen aparentes cuando las cosas van mejor o peo
r de lo esperado. La figura 9-7 muestra lo que pasa cuando las cosas van muy bie
n - cuando el precio de venta actual es 130000$, ms bien que 110000$ estim.
El prstamo contra acompaar con un precio de venta de 130000$
Tomar a prstamo
Compaero
Precio de venta
130000$
Precio de venta
130000$
-
Mejora gastos tranquilos
y
- Precio de compra
$30000$ 60000
-
Mejora y gastos tranquilos
- Precio de compra
$30000$ 60000
- Coste del dinero
8000$ = ganancia total
40000$
= Su ganancia
32000$
Su ganancia
24000$
La figura 9-7 que toma a prstamo contra acompaar con un precio de venta de 130000$
Si financiara con un compaero del capital, su parte de 60 por ciento de las ganan
cias sera 24000$, mientras que en el guin de prstamo, su ganancia sera 32000$. Note
que en ambos de los guiones de prstamo, paga 8000$ por el coste del dinero sin te
ner en cuenta por cunto vende la casa. Esto es grande si se vende por ms que esper,
pero vamos a mirar lo que pasa si el de golpe no va as como plane. La figura 9-8
muestra los resultados si se vendiera por 90000$ en vez de 110000$ estim.
El prstamo contra acompaar con un precio de venta de 90000$
Tomar a prstamo
Compaero
Precio de venta
90000$
Precio de venta
90000$
-
Mejora gastos tranquilos
y
30000$
-
Mejora y gastos tranquilos
30000$
- Precio de compra
$60000 - precio de compra
60000$
- Coste del dinero
8000$ = ganancia total
0$
= Su ganancia (PRDIDA!) - 8000$
Su ganancia
0$
La figura 9-8 que toma a prstamo contra acompaar con un precio de venta de 90000$
La venta en 90000$ era la rentabilidad en el guin del compaero. No recibi ninguna g
anancia para el acuerdo. Recuper sus 10000$ y su parte -
Arregle financiacin
203
el ner recibi 80000$ en los cuales l o ella pusieron, pero ninguno de ustedes hizo
un penique de ganancia del de golpe. La puesta en todo ese esfuerzo y tener nad
a para mostrar para ello son seguramente malas noticias, pero ser mucho peor si f
inanciara el acuerdo prestando dinero. En este caso, 88000$ de 90000$ enteros va
n al pago del principal del prstamo, inters y honorarios. Hay slo 2000$ dejados pag
ar 10000$ que contribuy al de golpe, y por tanto se deja con una prdida de 8000$.
Este guin realmente podra ser peor porque es probable que guardara la casa en el m
ercado mucho tiempo antes de rebajarlo finalmente en 20000$. Durante ese tiempo
debera an ms inters del prstamo.
En resumen tomar a un compaero del capital reduce la cantidad saca ganancia de un
acuerdo porque comparte las ganancias con otro partido. Pero cuando comparte la
s ganancias, tambin comparte cualquier prdida, y por tanto reduce su riesgo cuando
financia con un compaero. Con el prstamo, guarda todos los ingresos netos a usted
, pero slo despus de devolver al prestamista. Tiene un acuerdo con el prestamista
que declara que devolver todo el dinero que tom a prstamo y el inters sin tener en c
uenta cmo el de golpe calcula. Si el de golpe se equivoca, no puede tener bastant
e dinero para pagar al prestamista y terminar por perder el dinero segn el acuerdo
. La figura 9-9 resume las diferencias entre los dos enfoques.
La comparacin de prstamo y acompaando
Prstamo
Acompaando
Reembolso del riesgo de la ganancia
Todos suyo
Compartido con compaeros
Todos suyo
Compartido con compaeros
Prstamo no Se debe Reembolsar con Inters Ninguna Obligacin de Reembolsar
Coste de inters del dinero, puntos y honorarios
Nada
Prstamo de comparacin de la figura 9-9 y acompaando
Es completamente comn tener una mezcla tanto de deuda como de compaero del capital
que financia. El sacamiento de un prstamo y el compartimiento de las ganancias c
on un compaero pueden
permita que usted equilibre el riesgo de un de golpe malo con la recompensa pote
ncial de gran uno.
Es importante recordar el valor de ser capaz de pagar en su totalidad durante el
cierre. Cuando paga en su totalidad, proporciona sus fondos propios o hace entr
ar al tercero inversionistas financieros de modo que pueda pagar el dinero efecti
vo por la casa durante el cierre. La mayor parte de vendedores prefieren pagarse
en su totalidad. De hecho, es una parte grande de su proposicin del valor del inv
ersionista de proporcionar el dinero efectivo rpido sin fastidios.
Puede atraer a inversionistas financieros demostrando que tiene la capacidad y u
n plan de remodelar la casa con xito. Crear un resumen de la inversin que puede dis
tribuir a inversionistas financieros por tanto pueden evaluar fcilmente los mritos
de financiar su de golpe.
El prstamo es uno de los dos modos principales de conseguir que el dinero efectiv
o necesario pague una casa en su totalidad. Hay dos tipos de prestamistas:
1. Prestamistas institucionales como bancos y compaas de la hipoteca 2. Los presta
mistas privados, que son individuos o grupos de
los individuos que Acompaan son los segundos de los dos modos principales de cons
eguir el dinero efectivo para un de golpe. En acompaar, comparte las ganancias da
ndo la propiedad del compaero en la casa a cambio del dinero efectivo.
Arregle financiacin
205
Captulo 10
Presente la oferta
2 - ANALIZAR
arreglan financiacin
Presente la oferta cerca la compra
Despus de leer este captulo sabr cmo a Establecen confan al vendedor Hacen la oferta
207
Como en cualquier negocio, el objetivo de remodelar casas es crear una ganancia.
A tal efecto, nos esforzamos por ganar una ganancia de cada acuerdo. Sin embarg
o, el deseo de hacer una ganancia no viene a cargo de nuestros valores personale
s. Esto es la etapa en el proceso en el cual algunas personas podran aprovechar a
otros a travs del engao o capitalizando en su ignorancia. Nuestra experiencia per
sonal y aquellos de muchos amigos e inversionistas del mismo tipo han mostrado q
ue puede hacer grandes casas de tirando del dinero sin poner en peligro su tica.
Uno de nuestros buenos amigos e inversionista del mismo tipo se toma mucha moles
tia comprando una propiedad de la rehabilitacin de asegurar que nadie pueda afirm
ar que aprovecha a la gente. Para cada de golpe, crea una carta que declara que
es un inversionista de bienes inmuebles y tiene la intencin de convenir y revende
r la casa por una ganancia unos meses despus de la compra de l. Pone en los detall
es financieros del de golpe, incluso cuanta ganancia espera hacer y en a que hor
a marco. Entonces requiere que el propietario lea y firme la carta antes de que
compre la casa. Si el propietario es mayor, detecta a cualquier nio y consigue qu
e ellos firmen la carta tambin.
La inversin inmobiliaria es un negocio y tiene una opcin. Puede estar en el negoci
o de aprovechamiento de la gente o puede estar en el negocio de ayudar a la gent
e a salir de situaciones difciles. Quiere sacar ganancia de este negocio, pero no
al costo de alguien ms. Nos gusta usar una prueba simple de todos nuestros trato
s comerciales: debemos ser capaces de mirar alguien directamente en el ojo y en
toda la honestidad dice, S, esto es justo.
La presentacin de una oferta de comprar una propiedad de la inversin es un proceso
de dos pasos. El primer paso debe establecer confan al vendedor. El segundo es l
a presentacin actual del contrato de la oferta (la Figura 10-1).
PASO UN: ESTABLEZCA CONFIANZA
A diferencia de ventas de casa tpicas, en las cuales el agente del comprador y el
agente del vendedor actan en el nombre de sus partidos respectivas, comprando un
a casa a menudo para remodelar
Dos pasos a presentacin de una oferta
1. Establezca confianza
2. Haga la oferta
La figura 10-1 dos pasos a presentacin de una oferta
requiere que desarrolle una relacin con el vendedor. Aun si usted o el comprador
trabajan con un corredor de bienes races, recomendamos que todos holgazaneen la m
esa para hablar del acuerdo. Como su mejor oferta ser considerablemente ms baja qu
e el precio al por menor de la casa, slo enviando una oferta puede insultar u ofe
nder al vendedor. Sin una explicacin de a quin es y lo que puede hacer para el ven
dedor, nunca puede conseguir una respuesta. La mejor manera de establecer confa a
un vendedor est cara a cara; esto permite que usted presente discretamente los mr
itos de su oferta y demuestre su deseo de tratar al vendedor justamente.
Si ha comprado alguna vez o ha vendido una casa, sabe que la mxima siguiente casi
siempre se mantiene: Un propietario cree que la casa vale ms que es y necesita me
nos trabajo que hace. Hemos visto que aun cuando los vendedores estn en situacione
s afligidas, se agarran a aquellas nociones. Esto lo hace probablemente que se t
endr que dirigir directamente a la verdad sobre el valor de mercado y la condicin
de la propiedad con el vendedor. Adems, tendr que comunicar sus intenciones de mod
o que el vendedor entienda que es una persona comercial y necesidad de sacar gan
ancia de la compra, apuro y venta de la casa.
Aunque no tenga que ir por lo que nuestro amigo del inversionista y requiere que
el vendedor firme un documento, debera presentar al vendedor una carta adjunta p
ersonal que acompaa su oferta. Si es capaz de encontrarse con el vendedor en la p
ersona, hablar probablemente de todos los elementos en la carta en el curso de su
conversacin. La figura 10-2 pone en una lista los siete elementos que se deberan
incluir.
Presente la oferta
209
Siete elementos en establecimiento de 1 de confianza. Una conciencia de la situa
cin del vendedor 2. Su proposicin del valor 3. Su capacidad de cerrarse 4. La mejo
ra cuesta 5. Los gastos tranquilos 6. Su ganancia esperada 7. El coste para vend
erse en valor de mercado
La figura 10-2 siete elementos en establecimiento de confianza
1. UNA CONCIENCIA DE LA SITUACIN DEL VENDEDOR
Demuestre que es consciente de la situacin del vendedor. Si ha hecho su tarea y h
a calificado a la casa y vendedor, debera entender por qu el vendedor se interesa
en la venta de la casa. Un resumen rpido de la situacin del vendedor sirve de un r
ecordatorio de la motivacin del vendedor para vender la casa rpidamente y para deb
ajo del valor del mercado minorista.
2. SU PROPOSICIN DEL VALOR
Estado su proposicin del valor de dinero efectivo rpido y ningunos fastidios. Pers
iga la discusin de la motivacin del vendedor con una explicacin de cmo puede ayudar
a aliviar los problemas del vendedor ofreciendo un cierre rpido y fcil.
3. SU CAPACIDAD DE CERRARSE
Proporcione pruebas de su capacidad de pagar en su totalidad y pagar rpidamente.
Demuestre al vendedor que es capaz de la subida con el dinero efectivo necesario
en una cantidad de tiempo corta. Su prueba podra ser un artculo como una carta de
la preaprobacin de una institucin financiera, una carta del compromiso de fondos d
e un prestamista privado o una carta de su banco que verifica que tiene los fond
os.
4. LOS GASTOS DE LA MEJORA
Muestre al vendedor una estimacin de cuales sus gastos de la mejora sern. Proporci
one un resumen general de lo que hara a la casa para venderlo en el precio al por
menor y cunto va a costar para hacer las reparaciones y mejoras. Tenga presente
que su plan de la mejora completo es la propiedad intelectual valiosa que cre par
a esta casa. Tenga cuidado sobre cuanto detalle comparte porque podra ser usado p
or alguien ms para hacer las mejoras sin usted.
5. LOS GASTOS TRANQUILOS
Comparta los detalles de los gastos tranquilos en los cuales incurrir lo que tien
e un efecto directo sobre sus ingresos netos. Muchos vendedores no consideran to
dos los gastos requeridos remodelar una casa. Diga al vendedor cuanto tendr que s
ostener la casa mejorndolo y luego mostrar los gastos de la posesin y pago de inte
reses en el cual incurrir durante ese tiempo. Esto podra abrir slo sus ojos a la im
parcialidad de su oferta.
6. SU GANANCIA ESPERADA
Justo como nuestro amigo del inversionista, creemos en la puesta de todos nuestr
os naipes en la mesa, hasta nuestra ganancia esperada. Para estar claro, compart
ir su estimacin conservadora de su ganancia mnima, no una pura fantasa num-
Presente la oferta
211
el ber que refleja un de golpe perfectamente ejecutado sin el cuarto para el err
or. Y sin falta hgalos entender que toma un riesgo financiero. Si las cosas no va
n segn el plan, podra hacer mucho menos o hasta incurrir en una prdida.
7. EL COSTE PARA VENDERSE EN VALOR DE MERCADO
Finalmente, haga al vendedor consciente que la casa se tendr que reparar antes de
que la pueda vender en el precio al por menor. Sin falta note pagos de la hipot
eca seguidos, otros gastos de la posesin (seguro, utilidades, etc.), y venta de g
astos como comisiones del corredor de bienes races y cierre de gastos.
La figura 10-3 muestra una carta adjunta del ejemplo que podra incluir presentand
o una oferta. La carta incluye los siete elementos descritos encima.
El objetivo de esta carta es explicar los hechos detalladamente de la situacin en
una manera clara que muestra al vendedor que su oferta es justa en la luz de la
necesidad del vendedor de vender la casa rpidamente y fcilmente y su necesidad de
arreglar la casa y revenderlo por una ganancia.
PASO DOS: HAGA LA OFERTA
Si se encuentra con el vendedor en la persona, tiene una oferta firmada lista pa
ra presentar despus de su discusin. Cuando es incapaz de encontrarse en la persona
, preparar la oferta y enviarla al propietario junto con su carta adjunta. Busqu
e la ayuda de un abogado de bienes races o agente para redactar la oferta. Hay ci
nco componentes principales a una oferta que se dirigen al precio de compra, fia
nza, cerrando gastos, la fecha lmite y la fecha de aceptacin (la Figura 10-4).
Carta adjunta de la muestra
El querido Sr. Foster,
Gracias por la oportunidad de hacer una oferta de la casa en 123 Elm Street. Ent
iendo que afronta la extincin del derecho de redimir y le gustara vender su casa l
o ms fcilmente y rpidamente posible. Estoy preparado para pagar en efectivo para su
casa y me puedo cerrar cinco das despus de que el contrato se firma. Por favor ve
r la carta del compromiso adjunta de mi prestamista que declara que proveern fond
os dentro de cinco jornadas laborales de mi solicitud.
Como hablamos por el telfono, hago funcionar un negocio que compra casas, los arr
egla y los vende con un margen de ganancias. Si compro la propiedad, estimo que
tendr que gastar 22.500$ para fijar y actualizar la casa. Las reparaciones princi
pales incluyen pintura interior y exterior, nueva alfombra, un nuevo tejado, nue
vas cocinas y contracumbres y sustitucin del suelo de vinilo con el azulejo.
Durante los cuatro a cinco meses que sostengo la casa, calculo que incurrir en ap
roximadamente 17000$ en el cierre de gastos, intereses del prstamo, comisiones de
l corredor de bienes races, contribuciones territoriales, seguro, utilidades y ma
ntenimiento. Si todo va como planeado espero hacer aproximadamente 14.500$ cuand
o revendo la propiedad despus de hacer las mejoras.
Para usted para vender la propiedad a un no inversionista, tendra que tomar todas
las reparaciones y algunas actualizaciones referidas en los gastos encima. Teng
a presente que para hacer esto, tambin tendr que conseguir probablemente que un co
rredor de bienes races ponga la casa en una lista, preparado a esperar el tiempo
tpico que necesita para vender una casa y pagar sus propios gastos de venta.
Por favor considere mi oferta. Quiero comprar la casa en su estado actual y hace
r todo el trabajo requerido venderlo a un no inversionista. Creo que es un preci
o justo por la casa dada su condicin y su deseo de venderse rpidamente. Penso con
mucha ilusin en su respuesta.
Sinceramente,
La compradora de Jane presidenta Jane compra casas 555-1212
Carta adjunta de la muestra de la figura 10-3
Presente la oferta
213
Los cinco componentes de su oferta 1. Precio de compra 2. Fianza 3. Cierre de ga
stos 4. Fecha lmite 5. Fecha de aceptacin
La figura 10-4 los cinco componentes de su oferta
1. PRECIO DE COMPRA
El precio de compra es el precio que ofrece para la casa. La realidad de compra
y venta de casas es que casi siempre hay un poco de ac para all el regateo del pre
cio de compra. Mientras puede convenir en un precio de compra que est en o debajo
de su oferta mxima, debera ser feliz. Abandnese un pequeo cuarto de meneo de modo q
ue pueda levantar el precio durante negociaciones y todava llegar al acuerdo por
un precio debajo de su oferta mxima.
2. FIANZA
La fianza es un depsito que demuestra al vendedor que es un comprador serio. La c
asa con eficacia se toma del mercado cuando un contrato se firma, y por tanto el
vendedor quiere algn aseguramiento que el comprador no se echar atrs. La cantidad
es tan baja como puede negociar con el vendedor, pero el 1 por ciento del precio
de compra es comn. En una situacin competitiva, puede querer aumentar la fianza p
ara mostrar que realmente se interesa en la compra de la casa. Si el vendedor ac
epta su oferta, debera depositar la fianza en una cuenta de garanta bloqueada en u
n ttulo o compaa del depsito que manejar el cierre.
Una vez que su oferta se ha aceptado y la fianza se ha depositado, perder su fian
za si cambia de opinin y decide no comprar la casa. Por esta razn, tiene que aadir
dos clusulas al contrato que permiten que usted recupere su fianza si hay sorpres
as despus de que el contrato se firma. Estas clusulas son sujetas a la inspeccin y suj
etas al ttulo comerciable. Los contratos de bienes inmuebles a menudo tienen otras
clusulas, tal como sujetas a la financiacin. Trate de guardar estas clusulas a mnimo
ya que trata de hacer la venta sin fastidios para el vendedor.
Sujeto a la Clusula Inspector El sujeto a la clusula inspector permite que usted r
etroceda del acuerdo
y recupere su fianza si un inspector encuentra problemas principales con la cond
icin de la casa (p.ej., molde, problemas estructurales o cuestiones de la fundacin
) que no era consciente de cuando estim sus gastos de la mejora. Esto significa q
ue probablemente ofreci demasiado para la casa y har menos dinero o puede incurrir
hasta en una prdida. Si el vendedor no puede o no corregirlos, esta clusula le pr
oteger. Hablaremos de los detalles del proceso inspector en el Captulo 11.
Sujeto a la Clusula del Ttulo Comerciable El sujeto a la clusula del ttulo comerciab
le asegura que sea capaz
tome la propiedad de la propiedad. Si la bsqueda del ttulo revela algn juicio o emb
argos preventivos contra la propiedad, no puede ser capaz de hacer transferir el
hecho a su nombre hasta que aquellas cuestiones se aclaren. Como con inspeccion
es, cubriremos los detalles de asegurar un ttulo comerciable en el Captulo 11.
Estas clusulas no siempre entran en juego en estados donde el comprador puede esp
ecificar una ventana del tiempo (llam el perodo de la opcin) en que puede anular la
oferta incondicionalmente. El comprador paga al vendedor unos pequeos honorarios
, como 100$, para esta oportunidad. Una vez que la ventana expira, la fianza del
comprador se deposita y est en peligro si el comprador decide retroceder
Presente la oferta
215
. Durante este perodo, el comprador debera realizar la bsqueda del ttulo y las inspe
cciones.
3. CIERRE DE GASTOS
Como hablamos en el Captulo 7, Cuenta para Gastos Tranquilos, es comn para inversi
onistas de bienes inmuebles pagar muchos de los gastos de cierre del vendedor. S
i calculara esto en su oferta mxima, realmente no le cuesta nada porque su oferta
mxima es reducida por la cantidad de los gastos de cierre; sin embargo, salva al
vendedor algunos gastos corrientes. Esto habla directamente a su proposicin del
valor de menos fastidios. Cuando negocia el precio con el vendedor, ofreciendo p
agar a unos o todos sus gastos de cierre (bajando el precio de venta) pueden ser
un gran lugar mutualmente ventajoso para comenzar las negociaciones.
4. FECHA LMITE
Para dirigirse a la parte rpida de su proposicin del valor, especifique una fecha lmi
te que es tan pronto como puede conseguir la financiacin juntos. Hay otras tareas
que tiene que hacer en los das entre adquisicin de un contrato firmado y cierre e
n la casa, como bsquedas del ttulo e inspecciones. El arreglo de la financiacin es
por lo general la tarea ms entretenida.
5. FECHA DE ACEPTACIN
El componente final de la oferta es la fecha la oferta expira. No recomendamos p
ermitir al vendedor ms de un da o dos para responder. Ha hecho mucho trabajo en anl
isis de la casa y trabajo de su oferta, y no quiere al vendedor que delata su ac
uerdo alrededor a otros inversionistas.
remodelar PUNTO
Muchos inversionistas se especializan en casas wholesaling, que implica el descubr
imiento de casas y darles a otros inversionistas para fijar y venderse. Un mtodo
que los mayoristas usan para dar una casa a otro inversionista es asignar el con
trato para unos honorarios. La adicin en un derecho de asignar su contrato a algu
ien ms le da la capacidad a la venta al por mayor la casa fcilmente si decide que
no quiere hacer el de golpe, pero encontrar que trabajara para otro inversionista
.
PARECE QUE TENEMOS UN ACUERDO
Tenga presente que cuando un vendedor acepta su oferta, probablemente es un mome
nto agridulce para l. El vendedor realiza que no consigue el precio completo para
su casa sino tambin realiza que es un trato justo que soluciona algunos de sus p
roblemas. Para usted, el inversionista, alcanzando este paso es un jaln enorme. E
l siguiente paso debe cerrar el acuerdo y oficialmente tomar la propiedad de la
casa.
A diferencia de ventas de casa tradicionales en las cuales los corredores de bie
nes races hacen toda la negociacin para usted, los inversionistas quieren personal
mente implicarse en el proceso de la oferta. El vendedor tiene que saber que su
oferta es la consideracin justa de la cantidad de trabajo que pondr en la casa par
a traerlo al mercado.
En su conversacin con y carta al vendedor, se dirigir a siete puntos: la situacin d
el vendedor, su proposicin del valor, sus pruebas del dinero efectivo, un resumen
de mejora cuesta y tranquilo
Presente la oferta
217
los gastos, sus ganancias esperadas, y lo que tomara para el vendedor para vender
la casa solo.
Antes de presentar una oferta escrita a un vendedor, que es el ms eficaz si lo ha
ce en la persona, tiene que incluir cinco componentes: el precio de compra, fian
za con contingencias, los gastos de cierre que pagar, la fecha lmite y la fecha cu
ando la oferta expire.
Captulo 11
Cierre la compra
2 - ANALIZAR
arreglan financiacin presentan la oferta
Cierre la compra
Despus de leer este captulo sabr cmo a Identifican los diez pasos al cierre en una p
ropiedad de la inversin
219
La parte tercera y final de la etapa de la Compra incluye todas las actividades
que ocurren despus de que consigue un contrato aceptado durante el tiempo cuando
firma los documentos de cierre y toma la propiedad de la casa. La adquisicin a un
a oferta aceptada es la parte resistente. El proceso de cierre para una casa de
la inversin es bastante franco y es similar al cierre para cualquier casa - slo pa
sa ms rpido. A lo largo del camino hay unas cosas que quiere tener presente como u
n inversionista de bienes inmuebles. Hemos organizado este proceso en diez pasos
para dirigirle a travs del cierre en la compra de una propiedad de la inversin (l
a Figura 11-1).
Diez Pasos a Cierre en una Casa 1. Establezca el depsito 2. Arregle inspecciones
3. Confirme la estimacin de costos de la mejora 4. La propiedad de pedido contemp
la 5. La declaracin 6 del establecimiento de solicitud. Prepare la financiacin 7.
El ttulo de la revisin busca el informe 8. Arregle el seguro de propiedad 9. Prepre
se para mejoras 10. Signo documentos de cierre
La figura 11-1 diez pasos a cierre en una casa
El proceso de cierre exacto vara de estado al estado, pero los conceptos son lo m
ismo. Como con redactar un contrato, consulte con un corredor de bienes races o a
bogado para al menos sus primeros pocos capirotazos para hacerse cmodo con el pro
ceso.
1. ESTABLEZCA DEPSITO
Cuando firme un contrato de bienes inmuebles con un vendedor, (o su agente o abo
gado) presentar el contrato a un depsito o compaa del ttulo para comenzar el proceso
de cierre. Una cuenta de garanta bloqueada se establece para sostener el depsito o
fianza. Una compaa del depsito es un tercero neutro que controla los documentos y
dinero as como el modo que se distribuyen al comprador y el vendedor. En muchos e
stados, una compaa del ttulo maneja las cuestiones del ttulo (hablado ms tarde en est
e captulo) y tambin sirve del agente del depsito. En otros estados, todo esto es he
cho por abogados o bufetes de abogados. Usaremos el trmino compaa de cierre para re
ferirnos a la compaa del depsito actual, compaa del ttulo o bufete de abogados que rea
liza cierres en su rea.
remodelar PUNTO
Las compaas ms de cierre depositan fondos en una cuenta que lleva el inters. Ganarn e
l inters de su fianza mientras est all. Pida que la compaa de cierre deposite los fon
dos en una cuenta que lleva el inters donde gana el inters durante el perodo de cie
rre. Esto es sobre todo importante si deposita una suma de dinero grande.
Si el acuerdo fracasa debido a inspeccin o cuestiones del ttulo y tiene las clusula
s apropiadas en el lugar, la compaa de cierre devolver la fianza a usted. Por otra
parte, la fianza se pierde al vendedor como la compensacin de tomar la casa del m
ercado sin la venta pasar.
Cierre la compra
221
2. ARREGLE INSPECCIONES
El objetivo de la inspeccin de la propiedad es tasar la seguridad, funcin y condic
in general de los sistemas estructurales y mecnicos en la casa. Aunque walkthrough
detallado fuera el primer paso en la creacin del plan de la mejora, no quiere sa
ltar la inspeccin de casa. Los objetivos de dos walkthroughs son distintos. Aunqu
e ambos destapen muchos de los mismos problemas, el inspector tiene un ojo para
cuestiones de seguridad y violaciones del cdigo que se pueden pasar por alto cuan
do se concentra en el potencial para la mejora.
Debera arreglar la inspeccin tan pronto como la oferta se firma y se acepta, porqu
e tiene slo un perodo de tiempo determinado del tiempo (basado en el sujeto a la c
lusula inspector) en que inspeccionar la propiedad a fondo. Este camino, si un pr
oblema inesperado principal se revela, puede guardar su fianza si es incapaz de
calcular una solucin con el vendedor.
Los inspectores de la casa vienen a todas las formas y tallas - y calificaciones
. Recomendamos ir a su red a encontrar a un inspector muy recomendado, preferent
emente uno quien se licencia o se certifica a travs de una asociacin inspector de
casa profesional.
Ande a travs del proceso inspector con el inspector para aprender que buscar cuan
do evala una casa. Ms puede aprender del inspector, ms informado ser durante el futu
ro mustshould - podra walkthroughs. El inspector preparar un informe detallado que
pone todas en una lista sus conclusiones. Pida que el inspector destaque cualqu
ier rea especfica de la preocupacin. Hay tres modos de manejar cualquier potencial
showstoppers que aparecen durante la inspeccin:
1. Consiga que el vendedor haga las reparaciones a su costo. 2. Negocie de nuevo
el precio de venta o pida que el vendedor d acredita de
el coste estimado de las reparaciones. 3. Detrs del acuerdo si las reparaciones aa
didas son demasiado arriesgadas con relacin a
la ganancia tiene la posibilidad de hacer. Si es dentro del perodo de la continge
ncia, recuperar su fianza.
Adems de la inspeccin de la casa estndar, tiene que pedir cualquier inspeccin requer
ida por su prestamista. Finalmente, puede querer pedir inspecciones adicionales
que se concentran expresamente en cuestiones que son particulares a la casa que
quiere remodelar, como una inspeccin de la fundacin, una inspeccin del ingeniero es
tructural o inspecciones ambientales.
INSPECCIN DE LA FUNDACIN
Siente poco andar tambaleante a travs de la casa, como si algo no es absolutament
e correcto? Si est seguro que no es usted, es probablemente la fundacin. Otros sig
nos de problemas de la fundacin son muchas grietas en el drywall o puertas y vent
anas que no se cierran correctamente. Si la casa tiene alguna de estas cuestione
s o si sabe que las casas en esa vecindad a menudo tienen problemas de la fundac
in, vale su mientras conseguir una inspeccin de la fundacin.
El aspecto positivo de estas inspecciones es que son por lo general libres ya qu
e la compaa de la fundacin quiere que usted lo alquile para fijar cualquier problem
a. Hemos usado la misma compaa durante aos. No cada inspeccin causa reparaciones de
la fundacin, pero saliendo para hacer nuestras inspecciones han causado mucho neg
ocio para esa compaa durante los aos.
INSPECCIN DEL INGENIERO ESTRUCTURAL
Los tejados hundidos y las paredes abultadas son los signos reveladores que hay
cuestiones estructurales con la casa. En estas situaciones, es una idea buena de
hacer un ingeniero estructural mirar. El alquiler de un ingeniero estructural c
ostar hacia arriba de 400$, pero vale bien el coste si tiene la razn de sospechar
que hay problemas principales con la estructura de enmarcacin o el tejado.
Cierre la compra
223
LLAME A LOS ESPECIALISTAS
Hay muchas otras inspecciones que estn basadas en la edad y condicin de la casa. F
uertemente recomendamos una inspeccin sptica para casas con sistemas spticos. El co
ste para dirigirse o sustituir un sistema sptico puede igualar su presupuesto de
construccin entero para una rehabilitacin estndar. Otros tipos inspectores incluyen
el siguiente y, si es necesario, se recomendarn en el informe de inspeccin inicia
l:
Elctrico que Sonda HVAC Chimenea Bien Amianto Radon Pintura con plomo Fond
ta o infestacin del parsito
3. CONFIRME LA ESTIMACIN DE COSTOS DE LA MEJORA
Si usara el mtodo de la regla bsica de estimar gastos de la mejora, esto es el tie
mpo para conseguir nmeros firmes para sus estimaciones. Puede recordar que puede
conseguir una estimacin de un contratista general o hacer la estimacin de usted. L
os uno o el otro camino, quiere tener una estimacin de costos de la mejora comple
ta y exacta antes de cerrarse en la casa.
4. PIDA UNA REVISIN DE LA PROPIEDAD
Una revisin es un examen de la propiedad que causa la creacin de un diagrama preci
so que muestra los lmites de la propiedad, servidumbres de paso, y servidumbres a
s como la ubicacin de cualquier mejora. Como un inversionista, siempre quiere exam
inar una revisin reciente de la propiedad si es requerida por su prestamista o no
. Antes de pedir una nueva revisin, pregunte al vendedor o compaa de cierre si una
copia reciente existe.
Una vez que tenga una revisin, la examine con cuidado para ver si la casa o algun
a adicin violan las servidumbres, lmites o divisin por zonas y determinan si sus pr
oyectos de renovacin trabajarn dentro de los lmites de las servidumbres, lmites y di
visin por zonas. Si la propiedad est en un floodplain, se debera preguntar del segu
ro contra inundaciones y posiblemente revaluar su revender la estrategia para la
casa.
5. SOLICITE UNA DECLARACIN DEL ESTABLECIMIENTO
Temprano en el proceso, debera pedir la compaa de cierre una copia de la declaracin
del establecimiento. Los detalles de declaracin del establecimiento todos los nmer
os asociados con la transferencia de la propiedad y por ltimo le dicen la cantida
d de dinero que pagar al vendedor. Examine cada columna con cuidado, comparando s
us nmeros con el vendedor para asegurarse que no hay errores de la contabilidad o
errores de clculo. Los valores reales pueden cambiar un poco ya que pasa por el
proceso de cierre, pero tiene que conseguir nmeros speros que comunicar a su invers
ionista financiero. Es una idea buena de conseguir que su agente o abogado exami
nen la declaracin tambin.
Adems, consiga que alguien de la compaa de cierre pase por cada artculo de la lnea co
n usted. Las compaas de cierre y los prestamistas por lo general cobran honorarios
que quieren reducir o renunciar hasta. Todo que tiene que hacer es preguntan. A
lgunos de estos llamados honorarios de chatarra incluyen honorarios de asegurami
ento, docu-
Cierre la compra
225
honorarios de mentation, registrando honorarios y honorarios del mensajero. stos
pueden representar verdaderos gastos para el prestamista o compaa de cierre, pero
pueden no afectar materialmente su ganancia para manejar su financiacin o cierre.
Pida que el agente de cierre pase por cada lnea de la declaracin del establecimie
nto para los detalles de cualquier artculo de la lnea. Si un artculo parece trivial
, pida que el agente lo quite.
6. PREPARE LA FINANCIACIN
Cuando se pone a esta etapa en el proceso, se debera preaprobar con un banco o co
mpaa de la hipoteca, tener un compromiso de fondos de un prestamista privado, o te
ner un compaero del capital que suministra el dinero efectivo.
Esto es el tiempo para notificar a su inversionista financiero que necesita fond
os para cerrarse en la casa. La declaracin del establecimiento spera que consigui d
e la compaa de cierre tendr una estimacin de los fondos que tiene que traer al cierr
e. Tambin tiene que realizar cualquier requisito que el prestamista tenga, como u
na revisin y una valoracin profesional. Antes del cierre, concuerde con el agente
de cierre la una vez pasada para conseguir la cantidad exacta.
7. EXAMINE EL INFORME DE BSQUEDA DEL TTULO
Una vez que su contrato se pone en marcha, una compaa del ttulo realiza una bsqueda
del ttulo para establecer al dueo (dueos) verdadero de la propiedad y si el ttulo es
libre de transferirse a un dueo diferente. Algunos inversionistas prefieren ahor
rar el dinero conduciendo el ttulo se buscan. Sin embargo, muchos prestamistas re
quieren que la bsqueda sea hecha por una compaa del ttulo.
Una bsqueda del ttulo implica examinar archivos pblicos, generalmente en el juzgado
local, buscando embargos preventivos, juicios u otras reclamaciones contra la p
ropiedad. Por ejemplo, puede haber un embargo preventivo si el dueo tuviera el te
jado
sustituido pero no pag a la compaa de material para techar por el trabajo. Como con
siguiente, la compaa de material para techar coloc lo que se conoce como el embargo
preventivo de un mecnico en la propiedad. El embargo preventivo se tiene que col
ocar antes de que la propiedad se puede vender. Otros ejemplos de reclamaciones
incluyen contribuciones territoriales impagadas y juicios legales (divorcio, dis
putas de herencia, etc.).
Tiene tres opciones si la bsqueda del ttulo vuelve con cuestiones que le impiden t
omar la propiedad de la casa:
1. El vendedor remedia la reclamacin, y el cierre se adelanta. 2. Si el vendedor
est poco dispuesto o incapaz de quitar la reclamacin, puede
tentativa de pagar las reclamaciones usted mismo. Debera negociar de nuevo el pre
cio de compra de modo que su ganancia permanezca lo mismo. 3. Puede retroceder d
el acuerdo. Si aadiera un sujeto a la clusula del ttulo comerciable, ser capaz de re
cuperar su fianza.
SEGURO DEL TTULO
El seguro del ttulo le protege en situaciones en las cuales hay cuestiones con el
ttulo que no se descubrieron hasta que la compra se cerrara. Casi todos los pres
tamistas requerirn que usted consiga una pliza de seguros del ttulo porque quieren
asegurar que no haya reclamaciones contra la propiedad que tengan prioridad sobr
e el prstamo.
Algunos inversionistas optan por saltar el seguro del ttulo cuando compran una ca
sa si no tienen un prestamista que lo requiere. Sin embargo, en nuestra opinin, c
onsiguiendo una poltica vale la pena. Nos hemos encontrado con varias situaciones
en las cuales los inversionistas han sufrido las consecuencias cuando un proble
ma del ttulo les impidi vender la casa rpidamente despus de que se arregl. Esto es un
a situacin resistente si planea remodelar la casa. De repente ese apuro y de golpe
se han hecho un apuro y alquilan que tendr que manejar ahora.
Cierre la compra
227
remodelar PUNTO
Segn el estado la casa est en, puede ser capaz de conseguir dos polticas para slo un
poco ms que el precio de uno. Algunos estados requieren que compaas de seguros del
ttulo ofrezcan un compromiso abierto opcin en sus polticas, tambin llamadas una carpe
a. Con un compromiso abierto, compra la poltica cuando compra la casa por aproxima
damente 10 por ciento ms que el coste de una poltica estndar. Si la casa se vende d
entro de un o dos aos (segn el estado), una segunda poltica se publica sin el premi
o adicional. As, en vez de comprar una poltica cuando compra la casa y al otro cua
ndo la vende, consigue una poltica que cubre ambas transacciones.
8. ARREGLE SEGURO DE PROPIEDAD
Como el seguro del ttulo, el seguro del propietario para una propiedad de la inve
rsin es opcional. Sin embargo, es requerido por prcticamente cada prestamista, y r
ecomendamos que tenga el seguro en el lugar antes de que empiece en las mejoras.
El seguro de su propiedad le protege contra dos situaciones:
1. Responsabilidad: si hacen dao a alguien o si algo se daa en su propiedad
2. Riesgo: si la propiedad es daada por fuego, vandalismo, catstrofes, y otros por
el estilo
Como hablamos en el Captulo 9, Arregle la Financiacin, recomendamos que conduzca s
us capirotazos dentro de una entidad comercial que le da ventajas fiscales y un
poco de proteccin de responsabilidad personal. Tener un negocio tambin le da la op
cin de seguros ms rentable, que consiste en dos polticas separadas:
1. La responsabilidad general proporciona la proteccin de responsabilidad a la co
nducta de su negocio que tira. Conseguir una poltica que se renueva cada ao.
2. El riesgo del nuevo modelador proporciona la proteccin de riesgo a una propied
ad especfica. Tiene que conseguir la poltica del riesgo de un nuevo modelador para
cada casa.
Si compra una propiedad de la inversin como un individuo, tendr que sacar la poltic
a de un propietario para la casa. La poltica proporcionar tanto la proteccin de rie
sgo como responsabilidad. Ya que la casa es vacante, pagar considerablemente ms qu
e el coste de la poltica de un propietario estndar. Adems, puede descubrir que es i
ncapaz de conseguir la poltica de un propietario para una casa que est en la forma
muy mala. Debera conseguir ciertos problemas principales fijados (p.ej., reparar
una fundacin mala), antes de que cualquiera asegure la casa.
9. PREPRESE PARA MEJORAS
Claramente, no debera comenzar a mejorar la casa hasta que la posea. Pero el mejo
ramiento de la casa rpidamente y el regreso de ella en el mercado le pueden salva
r dinero significativo en la posesin de gastos, y por tanto quiere empezar cuanto
antes. Se puede sorprender aprender cunto puede llevar a cabo sobre el telfono lo
s treinta primeros minutos despus de tomar la propiedad de la casa si hiciera poc
a preparacin de antemano (todo lo siguiente se puede poner en el movimiento en el
camino de vuelta de la mesa de cierre):
1. Consiga a un cerrajero a la nueva llave las cerraduras e instale una caja del
bloqueo del teclado. 2. Programe las utilidades para encenderse de su nombre (o
negocio
nombre). 3. Programe una compaa de la fumigacin para deshacerse de termitas u otro
infestaciones. 4. Hacen entregar un contenedor a la casa. 5. Programe su equipo
cleanout para comenzar la limpieza de la basura y demoli-
tion. 6. Tenga su roofer empiezan en reparaciones del tejado. 7. Comience la ins
talacin de o reparaciones del sistema HVAC.
Cierre la compra
229
8. Contrate a un contratista drywall para quitar la textura del techo de palomitas
de maz. 9. Ventanas de pedido, gabinetes y otros materiales con una ventaja larg
a
tiempo. 10. Programe a su vendedor que suela para medir para nueva alfombra, vin
ilo,
y azulejo. 11. Programe a sus contramejores vendedores para medir para la nueva
cocina
contracumbres y cumbres del gabinete de vanidad del cuarto de bao. 12 Horario una
reunin en la casa con un diseador y un arquitecto,
si es necesario.
10. FIRME LOS DOCUMENTOS DE CIERRE
El cierre actual se puede hacer en la oficina de la compaa de cierre tanto con com
prador como con vendedor presente, pero en mayora de los casos el comprador y el
vendedor entran por separado. El cierre no es completo hasta que ambos partidos
firmen todos los documentos necesarios para el ttulo de la propiedad para transfe
rirse. No se sorprenda si hay un problema tcnico o dos en el ltimo momento. Slo est
paciente y las cosas deberan caer al lugar. Despus de todo, hay numerosos document
os y los partidos implicados en un cierre, e implica la ejecucin y la entrega de
hechos, la firma de documentos del prstamo, el recogimiento y desembolsar fondos
y registrar los documentos.
Tienen que proveer a los fondos del comprador en la forma de un cheque de caja,
transferencia bancaria o fondos certificados (ningunos cheques personales). Una
vez los fondos claros, el comprador tiene la propiedad oficial de la casa. Esto
debera tomar slo unas horas, pero a veces los fondos no se despejan durante hasta
veinticuatro horas o ms si el cierre ocurre cerca de vacaciones o fines de semana
.
El cierre en su primera casa de la rehabilitacin es un proceso emocionante. Aquel
los que lo han hecho tiempos innumerables dicen que todava consiguen una emocin en
haber navegado muy al cierre.
En la siguiente etapa - el Apuro - vamos a darle pautas graduales de la mejor ma
nera de planear y completar las mejoras,
la cubierta de todo de cmo manejar a trabajadores al pedido en el cual las repara
ciones se deberan hacer para salvarle tiempo, dinero y dolores de cabeza.
2 - ANALIZAR
3 - COMPRAR
arreglan financiacin presentan la oferta cierran la compra
4 - APURO
Cierre la compra
231
Una vez que tenga un contrato de bienes inmuebles firmado en la mano y la vuelqu
e a la compaa de cierre, el reloj comienza a hacer tictac. Hay pasos para tomarse
para asegurar que la propiedad sea una inversin viable antes de que se siente a l
a mesa de cierre: de establecer el depsito a asegurarse no hay sorpresas durante
el proceso inspector que le impidan ganar el ttulo claro. Los diez pasos al cierr
e en una propiedad son as:
1. Establezca el depsito 2. Arregle inspecciones 3. Confirme la estimacin de costo
s de la mejora 4. La propiedad de pedido contempla 5. La declaracin 6 del estable
cimiento de solicitud. Prepare la financiacin 7. El ttulo de la revisin busca el in
forme 8. Arregle el seguro de propiedad 9. Preprese para mejoras 10. Los document
os de cierre del signo Cuando todas estas medidas se toman, no debera haber ningu
nas sorpresas cuando toma posesin de la propiedad.
EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, LA PARTE IV
Mitch y Amy
Lamentable sobre la comida, dijo Amy. Consegu el tiramiento tan ocupado del trabajo
de escribir juntos que olvid de comprobar el tiempo. No puedo creer que lo quemar
a.
Esto es bien; no es una prdida total. Diremos slo a Ed que es el pollo Cajn, dijo Mit
ch, sonriendo.
Por qu nos prestara Ed dinero para arreglar una casa si no puedo cocinar hasta un p
ollo? Apenas tuvimos derecho a esta casa. No veo cmo podramos conseguir otro prstam
o. Realmente cree que Ed nos prestar el dinero? Amy pregunt como el timbre de la pu
erta son.
Estamos a punto de averiguar, Mitch llam cuando se dirigi hacia la puerta.
Ya que Ed y Mitch hicieron su camino hacia la mesa, comida del juego de Amy en l
a mesa al lado de una caja que se desborda por papeles.
Ah, el pollo manchado, justo como mi mam sola hacer, dijo Ed. Ah, es Cajn su madre? Am
pregunt. No, pero trabaj jornada completa y cri a tres muchachos. Ella otras especi
alidades se ennegrecieron tostada y lasaa ennegrecida, contest Ed con un guio. Lament
able, olvidamos del pollo reuniendo nuestras vidas enteras en el papel, dijo Mitc
h, haciendo seas al shoebox. Tenemos nuestros extractos de cuenta, dos meses de su
eldos, un informe de crdito.... Comenz a deslizar cosas a travs de la mesa al Editor
Y no olvide las declaraciones de renta del ao pasado, dijo Amy, dndole otra pila de
papeles. Ed sostuvo sus manos como si en la rendicin. So, espere un segundo. Para
qu es todo esto?
El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte IV
233
Bien, Mitch dijo, echando un vistazo a Amy, tiene que no hacer un poco de investiga
cin antes de que decida prestarnos dinero?
Hago, Ed dijo, saludando con la cabeza. Amonton todos los papeles con esmero de vue
lta en la caja. Pero por qu me da todo esto? pregunt, deslizando la caja de vuelta a
Mitch y Amy.
Bien, cuando solicitamos nuestra hipoteca, pidieron una maleta de extractos de cu
enta, hojas de paga y toda esta materia, dijo Mitch. Puso su mano sobre el montn d
e trabajo de escribir.
Ed salud con la cabeza otra vez. Bien, lo consegu. Las cosas trabajan un poco difer
entemente con el prstamo privado. Las cosas grandes que quiero saber consisten en
cunto la casa cuesta, lo que tomar para fijarlo hasta la condicin comerciable, y l
o que vender por una vez se arregla. Realmente aprecio cmo seriamente toma esto, p
ero slo le necesito para decirme sobre la casa.
Mitch suspir y mir fijamente en el montn del trabajo de escribir ahora intil mientra
s Amy trajo un cuaderno espiral que sostuvo todas sus notas de la casa. Podemos h
acer esto. Nuestra corredora de bienes races, Monica, hizo un CMA. Mostr cinco cas
as que se han vendido recientemente y estn cerca de la misma talla.
Y fuimos en coche por y comprobamos a todos ellos, aadi Mitch, hojeando el cuaderno.
Estamos bastante seguros que podemos conseguir 120000$ una vez que se arregle.
Ahora habla mi lengua. Ed les pregunt ms preguntas y tap los nmeros en una calculadora
de la frmula de la oferta en su Zarzamora. Es consciente que los prestamistas priv
ados cobran una tasa de inters ms alta que un banco y tendr que pagar algunos punto
s sinceros?
S, le recuerdo hablando de esto, dijo Mitch. Ahora dgame, quiere financiar slo la hipo
teca o los gastos de reparacin tambin? Ed pregunt. Ambos, Amy dijo, sonrojndose. Ente
ra si mir toda esta materia. Seal al montn de papel. Esto es bien, dijo Ed. Como dij
que importa ms es la casa. Los inversionistas por lo general no prestarn ms aproxi
madamente del 70 por ciento del valor de la propiedad. Ha llamado una proporcin d
el prstamo al valor. Esto significa en una casa
234 el club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte IV
por valor de 100000$ probablemente no ser capaz de tomar a prstamo ms de 70000$. Si
el precio de compra y las reparaciones son ms que que, tendr que subir o con el d
inero usted mismo o tal vez pasar el acuerdo.
Por qu slo se acercara un prestamista al 70 por ciento? Amy se pregunt. La misma razn
tasa de inters es ms alta. Ed se inclin adelante y descans sus codos en la mesa. Para
mitigar el riesgo. El dinero del prstamo de prestamistas privado en situaciones
que hipotecan compaas no mencionar. Si las fianzas del prestatario en la propiedad,
el prestamista tendr que vender la propiedad l mismo, y quiere tener bastante mar
gen incorporado para limpiar una ganancia. Esto tiene sentido, Mitch dijo. Hizo seas
hacia la Zarzamora de Ed. Con qu surgi a nuestra oferta? Parece que lo tiene que con
seguir por 68,000$ o menos. Mitch mir a Amy y sonri un poco. Dio vuelta al Editor Di
jeron que buscaban una oferta en los aos setenta bajos. Podra ser factible. Ed ofreci
do. Amy ech un vistazo al montn de papeles sobre la mesa y luego en Mitch. Quin va
a preguntar? se pregunt. Salud con la cabeza. Cree que nos puede prestar el dinero?
Mitch pregunt. Ed sonri. Parece bastante bien, pero vamos a hablar un poco ms sobre
el postre. Si no me confundo, huelo a algn zapatero en all, y no huele ennegrecido.
Samantha
Samantha entr en la cafetera y explor el cuarto. Qu parece a Andy? se pregunt. Haba as
istido a reuniones importantes innumerables en su carrera comercial, present ofer
tas a cuartos llenos de la gente, entonces, por qu era tan nerviosa?
Un hombre alto, delgado se levant y agit. Hizo su camino a travs del restaurante a
su mesa. Hola, soy Andy, dijo, sosteniendo su mano.
235
Samantha. Gracias por encontrarme. Ellos ambos se sentaron. S que deja la ciudad en
unas horas. Se consigue para ser viajes resistentes entre dos ciudades, sin cont
ar el transporte de dos hipotecas.
No es tan malo, contest Andy regularmente, deslizando una taza de caf a travs de la m
esa.
Gracias por el caf, dijo. Escuche, s que quiere vender su casa, y me intereso. Me pue
do cerrar en una semana. Nunca tendr que hacer otro viaje de vuelta para segar la
hierba o verificar la casa.
Andy alz la vista de su taza de caf. He incluido una carta de mi prestamista con la
oferta, sigui ya que tir una carpeta de su bolso, declarando que me prestarn el dine
ro para comprar la casa. Proporcionar el dinero efectivo para arreglarlo. Voy a s
er completamente el frente con usted y mostrarle exactamente cmo llegu a mi oferta.
Se inclin su taza de caf, lista para escuchar. Samantha estaba en su elemento. Er
a el mismo sentimiento que tena en el cabildo. Planeo gastar 30000$ para mejorar l
a cocina y cuartos de bao y pintar y alfombrar la casa entera. Mire usted, Andy inte
rrumpi. No pienso parecer grosero, pero realmente no importa a m lo que va a gastar
o lo que planea hacer a la casa. Dijo que podra proveer una carta de su prestami
sta que le dice podra pagar. Cunto? Antes de que le d que nmero, tiene que entender qu
e para m para hacer una ganancia, tengo que arreglar la casa. Hasta que lo pueda
vender, tomar a los que sostienen gastos que ha estado pagando tambin. Ofrezco 120
000$. Si todo va bien, har aproximadamente 14000$. Samantha desliz la carpeta a tra
vs de la mesa. Andy cay de vuelta en su silla. Eran 20000$ menos que haba preguntad
o. Su ceja arrugada ya que alz la vista. Hmm, dijo. Respir hondo. Voy a tener que con
cordar con la otra persona interesada en la casa.
Realmente hizo interesar a alguien ms en la casa, o trataba de calibrar su reaccin
? Si tiene una mejor oferta, la debera tomar. Pero realmente creo que esto es un p
recio justo, Andy. Recuerde, me puedo cerrar en una semana.
Andy cambi incmodamente en su asiento. Cundo puedo regresar a usted?
Me gustara tener una respuesta hacia el final del da maana. Mi informacin de contacto
est en la carta adjunta, contest. Mire la oferta y hgame una llamada si tiene alguna
otra pregunta.
Har, Andy dijo cuando se levant y estrech la mano a Samantha. Gracias. Regresar con us
ed maana.
Andy se volvi e hizo huelga. Samantha solt un suspiro grande. Haba estado sostenien
do su aliento?
Mitch y Amy
Mitch llev un bolso de chips cuando se dirigi al parque de bomberos. El Afronta el
juego iba a ser conectado en una hora, y planeaba mirarlo con sus compaeros en l
a estacin de bomberos. Tir la puerta abierta y toc un casco montado en la pared. Er
a su ritual. El casco haba pertenecido a un bombero del mismo tipo que haba muerto
durante un rescate.
Dobl sobre la esquina a la cocina y se sorprendi ver a Amy estar de pie all.
Adivine qu? dijo, dndole un abrazo grande. Aceptaron nuestra oferta.
S! Mitch hizo su baile de victoria. Esto es grande! Cuando averigu?
Monica me llam en mi camino a casa de la escuela, por tanto decid pasar y darle las
noticias.
Mitch inmediatamente comenz a pensar en el cierre. Bien tenemos que hacer la inspe
ccin como pronto -
Hecho. Amy sonri orgullosamente. Estar all maana por la maana.
237
Manera de ir, dijo Mitch. Cont lejos con sus dedos, tratando de recordar todas las
cosas que Ed les haba dicho. Todava tenemos que pedir la revisin, conseguir una valo
racin, dirigir la bsqueda del ttulo y establecer el seguro. Mitch comprob el calendar
io en la pared de la cocina. Todava tena dos das para continuar su cambio. Puedo ten
er cuidado de aquellas cosas en un par de das, tan pronto como llego a casa.
Uh, Mitch, interrumpi Amy. Hay algo ms que le tengo que decir. Dijeron que nos tenemo
s que cerrar en cinco das.
Cinco das? Wow, Ed dijo que podra ser rpido. Le tenemos que llamar en seguida, dijo M
itch.
Etapa cuatro FIJA
Cmo planear y manejar el proceso de construccin
1 - ENCUENTRAN
2 - ANALIZAR
3 - COMPRAN
INTRODUCCIN DEL APURO

La toma de decisiones realmente exitosa confa en un equilibrio entre el pensamien
to deliberado e instintivo.
- Malcolm Gladwell
Las brigadas del balde una vez se consideraron el mtodo ms eficaz para luchar cont
ra fuegos. El agua se transfiri en baldes de una persona al siguiente, que comien
za con una fuente acutica como una charca y termina con la ltima persona que lanza
el agua por el fuego. Con la invencin de bombas de mano, las brigadas del balde
ya no eran usadas para luchar contra fuegos, pero tardan en como la competicin en
ferias del condado y durante das de campaa escolares.
En esta competicin, el objetivo es ser el equipo que colecciona el ms acutico en un
a cantidad de tiempo especificada. El equipo victorioso a menudo ninguno es el e
quipo que pas los baldes el ms rpido (derramando la mayor parte del agua), ni el eq
uipo con la menor parte de cantidad de cadas (movindose demasiado despacio). Es el
equipo con el equilibrio correcto de velocidad y precisin.
Piense en su ganancia potencial de un de golpe como el agua al principio de una
brigada del balde y su ganancia actual como la cantidad del agua que lo hace al
final. Su ejecucin de su plan de la mejora determinar con cuanta ganancia actual t
ermina al final de de golpe. Cada paso en falso le cuesta el dinero, pero movindo
se demasiado despacio aumenta sus gastos de la posesin y reduce su ganancia. Un a
puro exitoso requiere la ejecucin rpida que equilibra con las demandas de quedarse
el presupuesto y asegurar la calidad. Los captulos siguientes le darn un proceso
para conseguir ese equilibrio provechoso.
Puede notar que llamamos los captulos en esta etapa sobre la base del clich Planean
el trabajo, luego trabajan el plan. En el Captulo 12, recoger el presupuesto de la
mejora creado en la etapa Analizar y lo convertir en un plan de construccin que s
er su gua a travs del proceso del apuro.
240 etapa cuatro: APURO
En el Captulo 13, hablaremos de varios modos que puede hacer el trabajo y un par
de opciones para supervisar el proyecto. Finalmente, en el Captulo 14, nos zambul
liremos en a los detalles de trabajar el plan para hacer hacer su proyecto de cons
truccin bien, a tiempo, y en el presupuesto.
Introduccin del APURO
241
Captulo 12
Planee el trabajo
3 - COMPRAN
Plan el trabajo asigna el trabajo de trabajo el plan
Despus de leer este captulo sabr cmo a Se convierten un presupuesto de la mejora en
una construccin planean la Rehabilitacin de una casa en cincuenta pasos
243
Vamos a prepararse a reconstituir! La marcha de un proyecto de la rehabilitacin e
xitoso es esencial para la ganancia de una ganancia. Y con la planificacin sincer
a cuidadosa, estar en una posicin para manejar una rehabilitacin lisa. El presupues
to de la mejora que cre en la etapa Analizar es la base para el plan de construcc
in gradual detallado que reunir en esta etapa. Un plan de construccin bueno contest
a a cinco preguntas fundamentales (la Figura 12-1). En este captulo, aadiremos el
trabajo comenzamos en la etapa Analizar a crear un plan que proporciona respuest
as prcticas a estas preguntas.
Los Cinco Componentes de un Plan 1 de Construccin. El trabajo de Scope:What se ti
ene que hacer? 2. Los materiales de Specs:What son necesarios? 3. Presupuesto: C
unto costar el trabajo? 4. Sequence:When para programar el trabajo? 5. Comercios:
Quin hace el trabajo?
La figura 12-1 los cinco componentes de un plan de construccin
DE PRESUPUESTO DE LA MEJORA A PLAN DE CONSTRUCCIN
Si aquellas tres primeras preguntas parecen familiares, es porque los contest en
la etapa Analizar. Cuando todava consideraba si comprar una propiedad de la inver
sin prometedora, era crucial subir con los gastos de la mejora para permitirle ha
cer una oferta sana. Pas por cada rea del cuarto de la casa por el cuarto, dentro
y, poniendo en una lista problemas que se tenan que dirigir (deber-DOS) junto con
reas del potencial que se podra revelar (deber-DOS y poder-DOS).
Despus, tom la lista y rpidamente reuni un presupuesto de la mejora basado en estima
ciones del contratista, su propia experiencia o reglas bsicas. Con qu termin era un
a lista de tareas con opciones acompaantes de materiales y asoci gastos que probab
lemente miraron algo como la lista en la Figura 12-2.
Tareas de la cocina tpicas: presupuesto de la mejora
Tarea
CANTIDAD
Material
Coste total
Instale grifo
1 Delta
135$
Instale el azulejo backsplash
38 azulejo de PIES SQ
Instale nuevas contracumbres del laminado 25 LF
Wilsonart, monte de la mstica
Instale luces pendientes
3 manzana de Candy roja
$475$ 450
270$
Instale la cocina de gas Instalan el hardware del gabinete lnea del fabricante de
l hielo Vertical para la caja del fabricante del hielo
Instale salidas GFCI
1 GE, inoxidable
32 nquel Cepillado, perillas
1 palanca plstica, sola, los 1/4 giran la vlvula
3 EA Leviton, marfil
$750$ 128$ 110
90$
Instale nuevos gabinetes
24 LF Stock, roble, 36 pulgadas
3000$
Instale el piso de baldosa
825$
Instale fregadero
1 libra esterlina
135$
La figura 12-2 tareas de la cocina tpicas: presupuesto de la mejora
Vamos a tomar una mirada ms cercana a las tres primeras preguntas para ver cmo el
trabajo de la etapa Analizar lleva a la etapa del Apuro.
Planee el trabajo
245
ALCANCE: QU TRABAJO SE TIENE QUE HACER?
Contest a la primera pregunta cuando puso en una lista todas las tareas que se ti
enen que realizar para completar el proyecto. En la jerga de construccin, esa lis
ta de tareas se llama un mbito de trabajo. La doble verificacin para asegurarse qu
e la anchura entera de actividades de construccin se pone en una lista detalladam
ente; no excluya nada. La fabricacin de un mbito de trabajo completo antes de que
comience el proyecto es la primera llave a quedarse el presupuesto y en el horar
io.
GAFAS: QU MATERIALES SON NECESARIOS?
Contest a la segunda pregunta cuando hizo una lista de los materiales especficos t
ena que realizar cada tarea. Los constructores llaman esto las especificaciones m
ateriales. Las especificaciones materiales ponen todos los materiales en una lis
ta en detalles llenos: marca, estilo, color, modelo, talla, cantidad, etctera. La
mayor parte de constructores dicen que una lista bien definida de especificacio
nes materiales (definido antes de que el trabajo comience) es una llave principa
l al contrato de un seguro de un proyecto que corre suavemente que se queda el p
resupuesto y entrega el resultado esperado.
PRESUPUESTO: CUNTO COSTAR EL TRABAJO?
El clculo del coste de las tareas era una parte importante de producir un presupu
esto de la mejora cuando consideraba que ofrecer para la casa. El coste es tan i
mportante cuando viene a la direccin del proceso de construccin. Verifique que sus
nmeros para trabajo y materiales son exactos. Si entran demasiado alto, esto es
el tiempo para recuperar el presupuesto a lo que lo plane sera haciendo su oferta.
Tiene dos opciones: puede hacer o menos (reduzca el mbito de trabajo) o puede ga
star menos (use materiales menos caros).
Esto deja dos preguntas finales: Cuando programar el trabajo? y Quin hace el trab
ajo? Contestamos a estas dos preguntas introduciendo el concepto de pasos.
PASOS: CUANDO EL TRABAJO SE HAGA Y QUIEN LO HAR
En HomeFixers, arreglamos cientos de tareas de construccin en grupos de tareas si
milares llamadas pasos. Un paso es slo una coleccin de tareas parecidas que son real
izadas al mismo tiempo y por lo general por el mismo comercio. Al enrollamiento
de muchos le gustan tareas en menos pasos los hace mucho ms fciles a poder, por ta
nto mientras toma cientos de tareas de reconstituir una casa, se toman slo aproxi
madamente cincuenta medidas. A menudo nos referimos a estos pasos como pasos de
la direccin porque esto es la manera ms eficaz de manejar todo el trabajo hecho en
un proyecto de la rehabilitacin. En vez de tratar de asignar cada tarea individu
al, el contratista general o director de proyecto hace asignaciones al nivel del
paso a los contratistas apropiados, vendedores y comerciantes (comercios colect
ivamente llamados).
La figura 12-3 ilustra cmo varias tareas que recortan a carpinteros funcionan (in
stalacin de zcalos, puertas interiores, alfizares, anaqueles del armario, etc.) se
agrupan bajo un paso solo, Puertas interiores, Trim y Millwork.
Como puede ver, ahora el director de proyecto no tiene que pensar en la asignacin
individual de alfizares, moldeado de la corona y zcalos; slo tiene que asignar un
paso (el paso 32) a un comercio (un carpintero neto). No todos los pasos se limi
tan con un comercio, pero mayora es.
El enrollamiento de todas las tareas bajo cincuenta pasos tambin simplifica el tr
abajo de poner el trabajo en el pedido apropiado: no puede ejecutar el paso de p
intura hasta que el paso de sheetrock se complete, y no puede comenzar el paso d
e sheetrock hasta que el paso de enmarcacin se complete. Todos los pasos en un tr
abajo se ponen en el pedido en el cual se deben realizar desde el principio del
trabajo (demolicin) al final (limpieza del final). Para hacer esto con cientos de
tareas individuales sera casi imposible.
Planee el trabajo
247
Paso #32: puertas interiores, carpintero neto, y Millwork:Trim
Tarea
Material
Coste
Instale puerta interior instalan zcalos instalan cubierta de la puerta
30 pulgadas, EA de 90$ principal para zurdos, de seis paneles, hueco
1 x 6 pulgadas, calidad de pintura, panel de madera conglomerada de densidad med
ia (MDF)
LF DE 1,25$
1 x 4 pulgadas, calidad de pintura, MDF
LF DE 0,85$
Instale Corona que Moldea cala colonial de 3 1/2 pulgadas
LF DE 1,10$
Instale Alfizares 1 reserva del alfizar x
LF DE 0,72$
Instale reserva del Anaquel de Anaqueles del Armario
LF DE 0,98$
Instale molde del zapato
Cuarto por ah
LF DE 0,24$
El paso 32 de la figura 12-3: puertas interiores, Trim y Millwork: Trim Carpente
r
Los pasos contestan a las dos ltimas preguntas de cuando el trabajo se hace y qui
en lo hace. La figura 12-4 en las pginas 250 y 251 muestra cmo HomeFixers ha subid
o con (y ha pedido) cincuenta pasos que trabajan para casi cualquier clase del p
royecto de la rehabilitacin. Los pasos se agrupan en seis etapas para una manera
ms amplia de mirar un proyecto de la rehabilitacin, que puede ser muy prctico cuand
o se comunica con prestamistas y compaeros que quieren la opinin del ojo de una av
e de cmo el trabajo progresa. Tambin hemos incluido el comercio - quien realiza mu
chas tareas que se enrollan en cada paso (p.ej., T: fontanero) - as como cualquie
r paso previamente necesario (p.ej., P: 36, 37, 38) que se tiene que completar a
ntes de que el siguiente paso puede comenzar.
Por ejemplo, para el paso 45, Aplicaciones, recomendaramos que use un comercio de
seguridad: la compaa de la aplicacin de un constructor. Pero antes de que llame es
a compaa, ciertos pasos previamente necesarios se deben completar. El elctrico se t
iene que hacer (el paso 41), la fontanera tiene que estar en el lugar (el paso 40
), y los pisos se tienen que terminar (los pasos 37 y 38). Cualquier paso que no
tenga requisitos previos se puede comenzar al mismo tiempo. De hecho, para afir
mar -
edad dos - a la rehabilitacin de tres meses, tendr que tener tantos pasos que van
simultneamente como posible a hacer el proyecto en el horario. Entendemos que pue
de parecer aplastante al principio, pero tener en cuenta que la mayor parte de p
royectos de construccin no implicarn cincuenta pasos. Descargue una copia de HomeF
ixers Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa en flipthebook.com.
LOS CINCUENTA PASOS A RECONSTITUIR UNA CASA
Lo que sigue es una descripcin detallada de los cincuenta pasos divididos por las
seis etapas. Ms all de la narracin de usted en trminos simples cual un paso es, qui
en lo completar, y cuales los requisitos previos son, quisimos proveerle de algun
as perspicacias de nuestra experiencia de ayudarle a evitar escollos comunes y n
avegar a un de golpe provechoso. Vamos a mirar a lo que contina en cada paso.
LA ETAPA 1: PRECONSTRUCCIN: LOS PASOS 1-9
La etapa de preconstruccin consigue la casa lista para la construccin, pero todas
estas actividades se pueden programar antes de que se cierre en la compra. Puede
completar hasta algunos pasos, como el Paso 2 que implica remodelar permisos y
redactar proyectos. Ms rpido puede empezar en la rehabilitacin actual despus de que
se cierra, mejor su ganancia al final ser.
El paso 1. Casa comercio asegurado: cerrajero o requisito previo del carpintero:
Nada
Querr tomar medidas de precaucin contra vandalismo y robo. Windows y las puertas s
e deberan cerrar o temporalmente fijarse cerrados. Tpicamente enviamos a un cerraj
ero al sitio para escoger la vieja cerradura (si no consiguiramos las llaves en e
l
Planee el trabajo
249
250
HomeFixers cincuenta pasos a reconstituir una casa
Paso 1
Paso 2
Paso 3
Paso 4
Preconstruccin de la etapa 1
Casa T asegurado: cerrajero
Proyectos, permisos & casa que nivela &
Limadura
Reparacin de la fundacin
Fumigacin
T: Arquitecto,
T: House Leveling & T: exterminador
Diseador, Reparacin de la Fundacin de la Ciudad/Estado
Co.
P:Nada
P:Nada
P: 2
P: 1
El paso 5 requisitos temporales
T:Vendors
P: 1, 2
Predemostracin de fontanera del paso 6 T: fontanero
P: 5
El paso 7 predemostracin elctrica T: electricista
P: 5
Paso 8
Demostracin, disposicin, sitio preparatorio
Informes de ingeniera del paso 9
T: Equipo de demostracin T: ingeniero estructural
P: 6, 7
P: 8
Paso 10
Paso 11
Suelo spero que clasifica al raso fontanera
Etapa 2
& Avenamiento
Bajo casa o fundacin
Estructura spera T: equipo del paisaje T: fontanero
P: 2, 3, 9
P: 1, 2, 3
Enmarcacin del paso 12 & Subsuelo
Tejado del paso 13 adornar
T: Carpintero que enmarca
P: 9, 11
P: 12
Paso 14
Paso 15
Windows de puertas exterior & cristal de la ventana
Paso 16
El revestimiento, proteccin de humedad, colindando
Exterior del paso 17 neto
P: 13
T:Window Co., T: colindar enmarcando a carpintero que enmarca, contratista de cr
istal del carpintero
P: 12 P: 14, 15
P: 16
Tejado del paso 18
T: Roofer
P: 17
Paso 19
Paso 20
Paso 21
Paso 22
Paso 23
Paso 24
Paso 25
Paso 26
La etapa 3 sistemas principales
Chimenea
HVAC
Sondar en paredes, baeras & riega aislamiento de la batera de la albailera exterior
al raso elctrico
Techo, desvn
Cazuelas
T: El vendedor de la chimenea T: el especialista de HVAC T: fontanero
T: Fontanero
T: Electricista
T: Albail
T: Comerciante, manitas, Insulation Co.
Trabajo concreto
T: El vendedor concreto, Mason
P: 18 P: 19 P: 20 P: 21 P: 22 P: 23 P: 23 P: 24
Figura 12-4
251
La etapa 4 inacabada
Superficies
HomeFixers cincuenta pasos a reconstituir una casa
El paso 27 Drywall
Puertas de garaje del paso 28
Canales del paso 29
Paso 30
Pisos de madera inacabados instalados
El paso 31 Cabinetry
Paso 32
Puertas interiores, netas, Millwork
Paso 33
Polvo, barrido, limpio antes de pintura
T: Equipo de Drywall T: Garage Door Co. T: Gutter Co.
T: Hardwood Flooring Co.
T: Comerciante del gabinete
T:Trim Carpenter T: equipo de preparacin
P: 25 P: 27 P: 26 P: 27 P: 30 P: 31 P: 32
La etapa 5 superficies terminadas
Paso 34
Pinte interior & exterior
El paso 35 aislamiento hecho volar
Contracumbres del paso 36
Azulejo del paso 37
T: Pintor
T: Contratista de aislamiento
T: El contramejor especialista
Setter de T:Tile
P: 33 P: 27 P: 34 P: 36
Pisos de vinilo del paso 38
Final del paso 39 HVAC
Fontanera del final del paso 40
Final del paso 41 elctrico
Pisos de madera del fin del paso 42
T: Flooring Co P: 34
T: Contratista de HVAC
P: 34
T: El fontanero P: 36, 37, 38
T: El electricista P: 36
T: Hardwood Floor Co.
P: 39, 40, 41
Detalles del final de la etapa 6
Bloqueo del paso 43
Paso 44
Espejos & Puertas de la Ducha
Aplicaciones del paso 45
T:Trim Carpenter T: el contratista de cristal T: Appliance Co del Constructor.
Alfombra del paso 46
T: Flooring Co.
P: 42
P: 40, 41
P: 37, 38, 40, 41 P: 42, 43, 44, 45
T = Comercio
Ajardinamiento del paso 47
Paso 48
Paso 49
Limpieza final & accesorios & decoracin de preparacin
T: Ajardinamiento de equipo
P: 40, 41
T: Equipo de preparacin
P: 46
T: Decorating Companies & Merchants
P: 48
P = Paso previamente necesario
Perforadora del paso 50
Comercios de T:All
P: 48
La figura 12-4 los cincuenta pasos de HomeFixers a reconstituir una casa
remodelar PUNTO
Es importante tener las utilidades (elctrico, agua, gas) encendido cuanto antes d
e modo que los agujeros se puedan descubrir y la construccin puede comenzar sin t
ardanzas. En algunos casos se pueden necesitar varias semanas para hacer encende
r las utilidades. El horario poniendo las utilidades en su nombre y hacindolos en
cender para coincidir con el da que cierra de modo que pueda comenzar la rehabili
tacin en seguida.
cerrndose), nueva llave las cerraduras de la puerta exteriores, hacen tres llaves
, instalan una caja de la cerradura de combinacin en la puerta principal (juego a
una combinacin de nuestra opcin) y ponen tres llaves dentro de la caja de la cerr
adura. Una llave se quedar en el lockbox, por tanto sus comercios pueden tener ac
ceso a la casa. Uno es para usted y el ltimo es su reserva por si uno se pierda.
El paso 2. Proyectos, permisos y comercio de la limadura: arquitecto, diseador, d
irector de proyecto; ciudad o requisito previo de la autoridad municipal:Nada
Finalice su plan de construccin: mbito de trabajo, gafas materiales, presupuesto,
horario y comercios. No necesitar dibujos de construccin (cianotipos) en mayora rec
onstituye, pero algunos proyectos requerirn un plano spero, plan del sitio y revis
in, sobre todo si tira un permiso de edificacin.
Comience a hacer opciones del diseo temprano. Pagamos a nuestra diseadora interior
, Camille, una tarifa fija para tomar muchas de estas decisiones para nosotros.
Aqu estn las selecciones del diseo primarias que se tendrn que hacer: ventanas, gabi
netes, puerta exterior, tejado, drywall textura, puerta de garaje, neta, pintura
, contracumbres, backsplash, baldosa, tina y azulejo de la ducha, suelo de vinil
o, fregaderos, grifos, lmparas, ventiladores de techo, pisos de madera dura, acce
sorios del cuarto de bao, perillas del gabinete y tirones, manijas, aplicaciones,
alfombra y ajardinamiento. Camille toma esta lista y la convierte en un complet
o
delatando lista de materiales complementarios (bsico, estndar, diseador o costumbre
) para un proyecto de la rehabilitacin.
Muchos reconstituyen consisten en mejoras cosmticas y nicas que no requieren que p
ermisos, pero principal remodele requieren permisos e inspecciones - sobre todo
tratando con estructural, enmarcacin, elctrica, fontanera y mejoras HVAC. Usted o s
u contratista general deberan consultar su municipal y autoridades estatales para
asegurar la conformidad.
El paso 3. Casa que nivela & comercio de reparacin de la fundacin: House Leveling
& Foundation Repair Company Prerequisite: el paso 2
No hay nada la diversin sobre la necesidad de nivelar una casa o reparar una fund
acin, as vaya con una compaa de la fundacin respetable que esto ha estado alrededor u
n rato y muy se recomienda. Esto no es el tiempo para reducir gastos al costo po
sible del trabajo de calidad. Una compaa establecida podra costar un poco ms pero ta
mbin probablemente tendrn los recursos a la garanta su trabajo. Seleccione el que q
ue ofrece una garanta completa, de toda la vida, transferible. Una compaa de la fun
dacin buena esperar los problemas de fontanera que a menudo tienen que ver con el t
rabajo de la fundacin y formularn un plan de evitar o dirigirse a ellos antes de q
ue el trabajo se comience.
El paso 4. Comercio de la fumigacin: requisito previo del exterminador: el paso 1
Puede tratar con pulgas y escarchos con sprays del pesticida y foggers. Los prof
esionales se deberan llamar si hay termitas, las abejas o los roedores. Sabr que t
iene que hacer este paso si hay pruebas de parsitos o si el informe de inspeccin l
o dicta.
Planee el trabajo
253
El paso 5. Comercio de requisitos temporal: comerciantes y requisito previo de v
endedores: los pasos 1 y 2
Si es necesario, esto es el tiempo para ordenar unos servicios porttiles, present
ar cercas de seguridad o rieles, instalar una cerca del lgamo para prevenir el de
rrubio de suelo y dejar revestimientos protectores en pisos y paredes.
El paso 6. Fontanera de comercio de la predemostracin: requisito previo del fontan
ero autorizado: el paso 5
Saltar este paso puede tener tres resultados potencialmente desastrosos: (1) una
casa inundada, (2) una casa abajo quemada, o (3) una casa que simplemente vuela
. As, es muy importante que un fontanero autorizado siempre est en el trabajo ante
s de que el equipo de demolicin se ponga all para prevenir agujeros acuticos y de g
as. Acostmbrese a la vista del fontanero (y pago de l) porque tiene ms al menos cua
tro oportunidades de volver.
En esta etapa importante, el fontanero debera desenganchar o separar viejas aplic
aciones de fontanera y encuentros que se sustituirn o no se usarn otra vez (p.ej.,
calentadores de gas, cocinas de gas, hornos de la pared de gas, hornos de gas, c
alentadores de agua de gas, secadores de ropa de gas, as como fregaderos, servici
os, duchas, lavadoras, fabricantes del hielo, y otros encuentros de fontanera y a
plicaciones). Para aplicaciones y encuentros que se sustituirn o se reutilizarn, e
l fontanero debera sustituir las viejas vlvulas del cierre y accesorios con nuevo
y terminal (o gorra) todas las lneas de gas y acuticas que no se usarn otra vez.
El paso 7. Comercio de la predemostracin elctrico: requisito previo del electricis
ta autorizado: el paso 5
Un electricista autorizado debera terminar el alambrado que estar en el camino de
demolicin as como desenganchar cualquier aplicacin integrada y encuentros
esto se sustituir o no se usar otra vez (p.ej., cooktops elctrico, variedades, horn
os de la pared y otros encuentros elctricos, como luces, ventiladores y equipo HV
AC).
Algunas casas pueden no haber tenido la electricidad (p.ej., nueva construccin) o
el alambrado interior puede ser inservible debido a vejez, dao por fuego, y otro
s por el estilo. El poder temporal (un T-polo) puede ser necesario. Esto requiere
un permiso de la ciudad e inspeccin, por tanto es importante hacer preparativos a
ntes de que la construccin comience. Si por algn motivo, va a causar tardanzas que
esperan utilidades a encenderse, alquile un generador en vez de sostener el pro
yecto.
El paso 8. Demolicin/Disposicin/Sitio Comercio Preparatorio: Equipo de Demostracin,
Manitas, Trabajadores, Basura y Requisito previo del Vendedor de la Disposicin:
Pasos 6, y 7
Aunque use a un fontanero autorizado y un electricista autorizado para quitar la
mayor parte de los encuentros y algunas aplicaciones de antemano, es una idea b
uena de apagar la electricidad y agua temporalmente mientras la demostracin est en
el progreso (casas para remodelar a los interruptores lejos y cierre el agua en
la calle). Cualquier pared sospechada que lleva la carga debera esperar la evalu
acin de un ingeniero estructural antes de la demolicin.
Despus de un da resistente en la oficina, la demolicin puede ser teraputica. Aqu estn
las cosas de las cuales parece que nos deshacemos en mayora reconstituye: la baera
y la ducha rodean (azulejo y encartes plsticos), contracumbres, backsplashes, pi
sos de vinilo, cobertizos de almacenaje exteriores, tapas del patio, viejas apli
caciones, encuentros, placas frontales, vieja alfombra, manijas, tratamientos de
la ventana, hardware del gabinete, accesorios del cuarto de bao, espejos, suspen
siones de cuadros, clavos, tornillos y soportes. Todo se lanza en un contenedor
de 40 yardas. Hacen contenedores ms pequeos (20-y 30 yardas), pero los pequeos ahor
ros son una compensacin pobre para no conseguir el valor de toda su chatarra de u
n contenedor de 40 yardas.
Una vez que la casa se limpia, estallamos los baldes, esponjas y fregonas y come
nzamos a limpiar y desinfectar. Tambin usamos a agentes especiales
Planee el trabajo
255
y enzimas para deshacerse de olores favoritos. En el exterior sacamos las sierra
s de cadena, rastrillos, cortacspedes, cercamos con un seto clpers y comedores de
la mala hierba y comenzamos sprucing el lugar. Hay pocos cuadros before-after ms
dramticos en la vida de su proyecto que cuando la demostracin y cleanout son compl
etos!
El paso 9. Comercio de informes y consultas tcnico: ingeniero estructural, enmarc
ando a carpintero, requisito previo del director de proyecto: el paso 8
Un ingeniero estructural autorizado debera aconsejar usted y sus carpinteros que
enmarcan sobre cmo dirigirse a condiciones que llevan la carga antes de que inten
te quitar o ensanchar paredes. La misma sabidura se aplica a la construccin nuevo,
o demolicin de cualquier sistema de apoyo estructural o sistemas de apoyo del te
jado, patios elevados, cubiertas y prticos. Un ingeniero tambin le puede informar
de cualquier cuestin del avenamiento y cmo dirigirse a ellos.
LA ETAPA 2: ESTRUCTURA SPERA: LOS PASOS 10-18
El trabajo spero comienza en la Etapa 2 y sigue a travs de la Etapa 3. Si una casa
fuera un cuerpo humano, la Etapa 2 sera el sistema esqueltico y muscular. Esto es
el marco que da la forma, la forma, el apoyo y la proteccin a una casa. Por regl
a general, este trabajo spero tiene una proporcin alta del salario al coste materi
al. Dos por cuatro los clavos pueden no ser particularmente caros pero el trabaj
o para enmarcar la casa ser probablemente pagado por la hora. En otras palabras,
manejar a la gente durante el trabajo spero. Es importante estar en el sitio de tr
abajo lo ms a menudo posible durante estas etapas, como esto es donde la mayor pa
rte de proyectos se pueden quitar la pista.
El paso 10. Comercio del avenamiento y clasificacin de suelo spero: ingeniero estr
uctural, fontanero, trabajadores, enmarcando a carpintero,
El vendedor de la suciedad, Landscapers, operador de Bobcat, avenamiento y contr
atistas impermeabilizantes
Requisito previo: los pasos 2, 3, y 9
Siga el consejo de un ingeniero autorizado para dirigirse a cuestiones del avena
miento. El ingeniero le puede dar especificaciones en donde y cmo instalar el des
age del rea, el desage francs, el suelo del grado, y aadir canales con downspouts amp
liado as como otras medidas para dirigirse a avenamiento y humedad excesiva (stano
s mojados o hmedos, etc.). Sorprendentemente, las cuestiones del avenamiento son
el problema el ms con frecuencia encontrado que sube en informes de inspeccin.
El paso 11. Al raso sondando bajo comercio de la fundacin o la casa: requisito pr
evio del fontanero autorizado: los pasos 1, 2, y 3
Esto es la visita del fontanero que teme mayora, porque puede ser caro. Por suert
e, no siempre es necesario. La fontanera spera entra en juego cuando hace cambios
de la disposicin principales o cuando la inspeccin ha revelado un problema princip
al. Las reparaciones tambin pueden ser el resultado de nivelacin de la casa y repa
raciones de la fundacin. El trabajo en este paso repara o instala nuevas lneas del
abastecimiento de agua y alcantarillados. stas son las lneas principales debajo d
e la casa o fundacin. Deben ser trabajados en por un fontanero autorizado y casi
siempre requieren permisos e inspecciones.
Los problemas con un sistema sptico o agua bien deberan haber sido descubiertos po
r un profesional (licenciado) inspector antes de que se cerrara en la casa. Comi
ence reparaciones cuanto antes. Con sistemas spticos, bombeando la fosa sptica es
a veces todo que esto se requiere. Los pozos deberan ser reparados por un agua au
torizada bien contratista.
Planee el trabajo
257
Est en el sitio de trabajo tan a menudo como puede durante la fontanera spera y ser
un amigo de su fontanero. Hacen limpiar el sitio de cualesquiera escombros y ha
cen su parte para ayudar a hacer el trabajo ir lo ms suavemente posible.
El paso 12. La enmarcacin y comercio del subsuelo: carpintero que enmarca, requis
ito previo del ingeniero estructural: los pasos 9 y 11
En un proyecto de la rehabilitacin tpico, quitar generalmente y sustituir two-by-fou
rs putrefacto o comido por la termita y subsuelo pulposo, sobre todo alrededor d
e fuentes acuticas como cocinas, baos y lavaderos. Tambin debera enmarcar un freno p
ara un paseo - en la ducha o enmarcar un apoyo de la baera o una cubierta para un
a tina del tipo del Jacuzzi. De vez en cuando, enmarcar una nueva pared del clavo
o posiblemente una adicin entera. Siga el consejo de un ingeniero estructural au
torizado antes de quitar cualquier enmarcacin existente. El ingeniero tambin disear
la enmarcacin apropiada para ventanas, aperturas ensanchadas, envergaduras largas
y entradas.
El sistema del tejado, los entramados, las vigas, la cumbrera, las vigas, los ra
yos del cuello y otros miembros de apoyo deberan ser hechos por framers profesion
al bajo la direccin de un ingeniero estructural. Cualquier enmarcacin estructural
o enmarcacin del tejado se tendrn que permitir e inspeccionarse.
El paso 13. Comercio de adornando del tejado: Roofer o Framing Carpenter Prerequ
isite: el paso 12
En el tpico reconstituye, el roofer sustituir cualquier contrachapado pudrido o daa
do o consejo adornar a que el nuevo sentido y ripias se aplicar. Asegrese adornand
o se incluye en la oferta del tejado y asegure que las reas problemticas realmente
se dirigieran. No quiere cubrir un agujero en el tejado con el nuevo sentido y
ripias - finalmente se escapar. Si el sistema del tejado se est sustituyendo compl
etamente o construyndose desde el principio, el equipo de enmarcacin tendr cuidado
de adornar.
El paso 14. Comercio de puertas exterior: requisito previo de manitas o el carpi
ntero que enmarca: el paso 13
El coste, el diseo, la seguridad, y cuanta luz quiere dejar entrar son algunos fa
ctores decisivos en la opcin de una puerta exterior. La mayor parte de cdigos de c
onstruccin municipales ahora requieren una puerta (exterior) slida y principal de
la casa en el garaje. Si repara slo la puerta corriente, busca canilleras malas y
umbrales pudridos.
El paso 15. Comercio de Windows: contratista que enmarca, requisito previo del c
ontratista de la ventana: el paso 12
Sustituya y o repare toda la ventana del cristal solo rota ventanas del doble cr
istal de cristal y empaadas donde el sello se ha roto. Pida cualquier nueva venta
na en seguida - por lo general tienen plazos de entrega largos. Unas nuevas vent
anas en sitios clave (frente de la casa, un cuarto oscuro, etc.) pueden maximiza
r su vuelta total. Windows se hace el cristal solo, doble cristal aislado, alumi
nio, vinilo y madera. Tenga presente que probablemente habr algn colindar (del pas
o 16) y sheetrock (el paso 27) reparaciones junto con cubierta y exterior neto c
uando instale nuevas ventanas.
El paso 16. El revestimiento, abrigo de la casa, y el apartadero de comercio: ca
rpintero que enmarca, requisito previo del contratista que colinda: los pasos 14
y 15
El reemplazo que colinda se clasific como entregando entre las vueltas ms altas en
la inversin en el Coste de 2005 contra el informe del Valor en la revista Remode
ling. El apartadero viene a todas las clases de variedades, estilos, marcas y ma
teriales: madera, cemento de la fibra, vinilo y aluminio. Sus manitas o carpinte
ro que enmarca pueden manejar los pequeos remiendos, mientras su carpintero que e
nmarca
Planee el trabajo
259
o la compaa del apartadero de la especialidad manejar la residencia de una casa ent
era. Colindando una casa entera puede ser muy cara tanto en quitar como en elimi
nar el viejo apartadero y aplicacin del nuevo material. Tambin tendr que incluir el
nuevo exterior neto en el presupuesto tambin.
El abrigo de la casa es una capa protectora que va bajo el apartadero y sobre el
revestimiento de madera/espuma. Es tanto hidrfugo como resistente al viento y slo
contina si rehace el apartadero o una adicin.
El paso 17. Comercio neto exterior: carpintero que enmarca, requisito previo del
contratista que colinda: el paso 16
Est en este paso que la madera se sustituir para cualquier ventana putrefacta neta
, alfizares, esquina neta, aleros, puerta neta, faja o soffit. Los consejos de la
faja pudridos que sustituyen y soffits pueden ser complicados - a menudo implic
a, empalme, scabbing, o quirrgicamente quitar y sustitucin de los viejos consejos.
Esto puede llevar mucho tiempo y por lo tanto el gasto se puede descontrolar.
Segn el nivel del diseo, una variedad grande de tipos de madera decorativa puede d
isfrazar el exterior de una casa y aadir algn factor wow para la peticin de freno:
columnas, voladizos, soportes, pan de jengibre, aberturas del aguiln de la persia
na y postigos.
El paso 18. Comercio del tejado: requisito previo de Roofer: el paso 17
Roofers miden la cantidad de ripias para quitar y sustituir por el cuadrado: un
cuadrado iguala cien pies cuadrados. Culparn por lo general extra para quitar ms d
e una capa de viejas ripias pero la disposicin y el reemplazo menor que adorna po
r lo general se incluyen. Adems de replac-
ing las ripias del tejado, el roofer puede instalar los ventiladores apropiados
(canto, turbina, etc.). Las reparaciones comunes incluyen reas pequeas de sustituc
in de ripias malas, sustitucin de centelleos, sustitucin de aberturas, calafateo de
clavos expuestos, pintura de salientes del tubo, suavemente presin que lava un t
ejado manchado e instala una nueva gorra de la chimenea.
LA ETAPA 3: SISTEMAS PRINCIPALES: LOS PASOS 19-26
Esto es una extensin del trabajo spero que comenz en la Etapa 2, pero con una atenc
in a los sistemas de la casa, ms bien que la estructura. Si una casa fuera un cuer
po humano, la Etapa 3 incluira los sistemas nerviosos y respiratorios, circulator
ios, digestivos (HVAC, fontanera, y elctrico). Como la Etapa 2, la mayor parte de
este trabajo no se ver en una casa terminada (los materiales van encima del techo
, debajo del suelo, o dentro de las paredes, fuera de vista). Como con el otro t
rabajo spero, su foco aqu estar en la direccin de la gente ya que los salarios puede
n salir del control si no se manejan fuertemente. Otra vez, recomendamos que ust
ed o su contratista general sigan el trabajo en estos pasos estrechamente.
El paso 19. Comercio de la chimenea: vendedor de la chimenea, requisito previo d
el deshollinador: el paso 18
La instalacin de una chimenea probablemente no ser necesaria en mayora reconstituye
, pero esto es la etapa en la cual se hace en proyectos de nueva construccin. A v
eces una vieja chimenea y la chimenea tendrn tantos aos de la concentracin en ello
que puede ser un peligro de incendio (podra ser sealado por un inspector de casa c
uando vende la casa). Tendra que contratar a un deshollinador para limpiar la con
centracin. Pero, como Mary Poppins dice, Cuando es con un barrido, est en la compaa a
legre.
Planee el trabajo
261
El paso 20. Comercio de HVAC spero: requisito previo del especialista HVAC licenc
iado: el paso 19
HVAC significa la calefaccin, la ventilacin y el aire acondicionado. Los V para la ve
ntilacin significan que si el aire mvil se implica, su especialista HVAC ser responsab
le de la adquisicin de ello hecho. Los ejemplos son ventiladores de escape y cond
uctos para cuartos de bao y lavaderos y sistemas de descarga para cocinar (-o dow
ndraft). Esto es el tiempo adecuado para hacer estas cosas, y su persona HVAC es
ir - al tipo para estas tareas as como para reparar e instalar un nuevo sistema
de aire acondicionado y calefaccin.
El paso 21. Sondando en Paredes, Comercio del Techo/Desvn: Requisito previo del F
ontanero Autorizado: el Paso 20
Esto es la tercera visita del fontanero. Esta tarea por lo general se menciona c
omo la cumbre de fontanera porque construyen encima de la fontanera que comenzaron
debajo de la casa. Es la reparacin, reemplazo o nueva instalacin de cualquier lnea
acutica, drene lneas, exprese lneas y lneas de gas en las paredes y los techos de l
a casa. Adems de reparaciones, esto es cuando el fontanero instalar nuevas lneas pa
ra sondar para encuentros y aplicaciones que se movern a una nueva ubicacin: los f
regaderos, servicios, tinas, andan - en ducha, conexiones de la arandela, caja d
el fabricante del hielo, calentador de agua, y limpian con una manga baberos. Si
instala o mueve un sistema de HVAC de gas, estufa, secador, calentador de agua,
o entra al sistema una chimenea, el fontanero tendr que dirigir lneas de gas a el
los en esta etapa. La mayor parte de este trabajo requiere permisos e inspeccion
es.
El paso 22. Baeras y comercio de cazuelas de la ducha: requisito previo del fonta
nero autorizado: el paso 21
Esto es la cuarta visita del fontanero. Ya, sabe su refresco favorito y estacin d
e la msica country. Despus de las lneas acuticas apropiadas, drene lneas y exprese lne
as se instalan, las baeras y el paseo - en duchas (desage ajustable y cazuela de l
a ducha) se deberan poner en (un jardn o la tina del tipo del Jacuzzi entrar despus
del paso 37, Azulejo). Habr una cumbre la inspeccin para asegurar que las tinas y
las cazuelas de la ducha sostengan el agua.
El paso 23. Comercio al raso elctrico: requisito previo del electricista autoriza
do: el paso 22
El electricista autorizado instalar cajas de conexiones y tirar el alambre para sa
lidas, interruptores, aplicaciones, sistemas, luces y admiradores. La ubicacin de
algunos de estos artculos ser dictada por un City Code. El electricista mejorar el
panel del servicio si es necesario (p.ej., poniendo en el aire central y se cal
entar por primera vez).
El paso 24. Comercio de la albailera exterior: requisito previo del albail: el paso
23
El albail reparar o sustituir ladrillo, piedra o exteriores del estuco. Esto es sob
re todo importante si hubo algn trabajo de la fundacin o colocar. Para ladrillo y
piedra, querr corresponder a sus materiales lo ms estrechamente posible para repar
aciones. Para el estuco, tiene que considerar si usar un estuco en color integra
l (color mezclado en el estuco) o el tipo que tiene que pintar despus de aplicarl
o. Otras consideraciones son el sistema de aplicacin,
Planee el trabajo
263
las uniones de extensin y la textura. Su albail le puede aconsejar sobre los pros
y los contras para cada una de estas opciones.
El paso 25. Comercio de aislamiento de la batera: manitas, requisito previo del v
endedor de aislamiento: el paso 23
Despus de la fontanera y elctrico estn en y cualquier inspeccin se ha pasado, puede c
ontinuar al aislamiento de paredes exteriores con rollos llamados bateras. Usamos
una compaa de aislamiento de seguridad, pero unos manitas tambin pueden hacer el t
rabajo. Hecho volar - en el aislamiento en el desvn se instala en el paso 35.
El paso 26. Comercio de trabajo concreto: requisito previo del vendedor concreto
: el paso 24
La mayor parte del trabajo espacial por la velocidad lenta se ha completado ahor
a (para la fontanera y elctrico), y por tanto esto es por lo general el mejor mome
nto de dirigirse o sustituir el hormign que sostiene esto rodea alrededor de una
casa con la fundacin de la viga y un embarcadero. Tambin llenamos grietas y hacemo
s reparaciones en calzadas, pasajes peatonales, patios y prticos.
LA ETAPA 4: SUPERFICIES INACABADAS: LOS PASOS 27-33
La proporcin de salarios a gastos materiales comienza a equilibrar en esta etapa,
y comenzar a manejar materiales y garanta de calidad ms estrechamente. Asegure que
cada comercio se atenga al horario y a sus especificaciones materiales. Siempre
preparatorio para el siguiente comercio que entrar asegurndose el rea es limpia y
cualquier material necesario es en el sitio.
El paso 27. Comercio de Drywall: requisito previo del equipo de Drywall: el paso
25
La presentacin drywall parece al cierre de la capucha en su coche despus de la rev
isin el motor. Ahora se puede concentrar en la materia que la gente ve: los fines
del diseo. El sheetrockers colgar, grabar, flotar, y textura las paredes y techos.
Repararn grietas, agujeros del remiendo, costuras de la nueva cinta y esquinas, q
uitarn cualquier textura acstica (palomitas de maz) y nueva textura la casa para da
rle un aspecto ms nuevo. Nuestro equipo drywall tambin maneja quitar cualquier vie
jo empapelado o simplemente flotar y texturing sobre l. El empapelado y el retiro
de textura pueden comenzar tan pronto como el paso de Demostracin (el paso 8) si
la casa no se atiesta por la gente que maneja almdenas, carretillas, y correspon
de saws.
El paso 28. Comercio de puertas de garaje: requisito previo de Garage Door Compa
ny: el paso 27
Hay compaas que instalan puertas de garaje para constructores que deberan ser capac
es de darle un precio bueno. Hay varias opciones del diseo: de varias medidas de
puertas de aluminio a puertas de madera decorativas (con o sin ventanas). Una nu
eva puerta de garaje puede aadir la gran peticin de freno.
El paso 29. Comercio de canales: requisito previo del vendedor del canal: el pas
o 26
Instalamos canales y downspouts slo para dirigirnos a problemas del avenamiento.
La mayor parte de inspectores de casa quieren que downspouts ampliado guarde el
agua de 4 pies de distancia de la fundacin.
Planee el trabajo
265
El paso 30. Pisos de madera inacabados comercio instalado: requisito previo del
vendedor del piso de madera dura: el paso 27
Si reconstituimos una costumbre o hasta una casa del diseador, est en este paso qu
e instalamos nuevos pisos de madera dura (la clase que tiene que ser sanded y te
rminado despus de que se instalan). Algunas consideraciones de diseo en el suelo d
e madera son especies de madera, color de la mancha, tramado (pegan), y toda la
madera (clave sobre el contrachapado). Los pisos de madera inacabados dirigen la
medio pulgada a tres cuarto de pulgada gruesa, y tendr que considerar transicion
es de altura del suelo a otros cuartos, altura de la puerta, altura neta, etctera
.
El paso 31. Comercio de Cabinetry: vendedor del gabinete, ebanista, requisito pr
evio del instalador del gabinete: el paso 30
Los gabinetes sern la reserva (prehecha) para mayora reconstituye y por lo general
se construir de roble, arce o cereza. La utilizacin de un llave en mano cabinetry
compaa era un salto enorme adelante para nosotros. Nuestro representante del gabi
nete sale y mide, ordena los gabinetes y los instala dentro de tres semanas (los
plazos de entrega pueden correr mucho tiempo, entonces ordenar gabinetes tempra
no). Para gabinetes de vanidad del cuarto de bao bsicos o estndares, todava usamos a
muchos gabinetes de vanidad de 24 pulgadas y de 30 pulgadas prereunidos, estos
que vienen con cumbres del fregadero de mrmol simuladas. Estn disponibles en centr
os del mejoramiento del hogar grandes.
El paso 32. Puertas interiores, netas, comercio de Millwork: recorte requisito p
revio de carpinteros: el paso 31
Hay unas cosas de la pareja que tiene que saber sobre puertas interiores. Precol
gado es ms fcil a instalar (vienen atados a las canilleras, con goznes y con el ag
ujero de la manija ya taladrado), pero tiene a
quite el viejo neto y jamba de la puerta durante la demolicin. Tambin tendr que rec
ortar la nueva puerta con la nueva cubierta de la puerta una vez que se instale.
Si no quiere tener este gasto, puede comprar una puerta no reunida (a menudo ll
amaba un impreso); el carpintero neto tendr que escoplear e instalar goznes y tal
adrar un agujero para la manija. Otras consideraciones de la puerta interiores s
on la oscilacin de la puerta (izquierdo o derecho), corazn hueco contra el corazn sl
ido, panel contra el piso y puertas de bolsillo que se deslizan dentro de una pa
red, sobre todo para casas de encargo. Para amplios armarios playos, las carrete
ras de circunvalacin (resbaladores) y puertas bifold a menudo se usan.
El interior recorta artculos tratar con mayora son zcalos, cubierta de la puerta, al
fizares y delantales, anaqueles de la despensa, anaqueles de la lavandera, y anaqu
eles del armario y varas. Para diseador y casas de encargo, pedir probablemente qu
e el carpintero neto deje el cuarto de modo que el azulejo o el suelo de madera
terminado se puedan instalar debajo de los zcalos. Para casas bsicas y estndares, h
aga el carpintero neto instalar el rubor de zcalos con el suelo existente; volver
e instalar el zapato que se enmohece sobre cualquier suelo terminado en el paso 4
3, Bloqueo.
El paso 33. Polvo, barrido, limpio antes de comercio de pintura: requisito previ
o del equipo de preparacin: el paso 32
Este paso consiste en el retiro interino de escombros de construccin, suciedad y
polvo antes de la pintura: una limpieza spera. No tiene que ser capaz de corroer
los pisos, pero la mayora del polvo de drywall y serrn se debera ir.
LA ETAPA 5: SUPERFICIES TERMINADAS: LOS PASOS 34-42
Ahora que todo el trabajo spero se hace, esto es el tiempo para concentrarse en l
os fines del diseo.
Planee el trabajo
267
En esta etapa, su trabajo consistir generalmente en materiales gerentes y asegura
r un fin de alta calidad de los comercios. Esto es donde la casa comenzar a menos
parecer a un proyecto de construccin y ms bien una casa.
El paso 34. Pintura (Interior y exterior) comercio: requisito previo del pintor:
el paso 33
Hay tres cosas que tiene que entender sobre la pintura: tipo, brillo y color. Ha
y dos tipos principales de pintura: ltex y esmalte. En drywall, usar el ltex. En su
perficies difciles, tiene una opcin entre el esmalte basado en el petrleo y basado
en el ltex.
En cuanto al brillo o nivel del lustre, el ms brillante la pintura es el ms lavabl
e que el fin ser. Elegir entre piso, cscara de huevo, satn y semilustre.
1. Piso: no reflexivo. El piso es el mejor para esconder imperfecciones en drywa
ll y apartadero. Lo usamos en techos, paredes y el exterior entero.
2. Cscara de huevo: slo ligeramente ms reflexivo que piso y ms lavable. La cscara de
huevo es buena para paredes.
3. Satn: un paso encima de cscara de huevo en brillante y washability. A menudo us
amos la pintura del satn para el neto, sobre todo en casas de encargo donde no qu
eremos nada demasiado brillante.
4. Semilustre: brillante y muy lavable. El semilustre es el mejor para gabinetes
, neto, puertas y millwork.
Finalmente, cuando pintamos el interior de una casa del diseador, por lo general
pintamos los techos un (blanco) en color y las paredes un color ms rico. Para una
casa estndar o bsica, pintamos los techos y amuralla mismo en color, tpicamente de
lino o grisceo. A veces traemos un color del acento en el dormitorio principal,
sala de estar o cocina. El neto, las puertas, los anaqueles y millwork son otro
color, por lo general una sombra de blanco.
El paso 35. Comercio de aislamiento hecho volar: requisito previo del vendedor d
e aislamiento: el paso 27
En le reconstituye tpicamente no pondr el aislamiento suplementario en un desvn a m
enos que un informe de inspeccin (cuando compr la casa) revele que all era inadecua
do o ningn aislamiento en el desvn. De ser as, esto es el tiempo para hacerlo.
El paso 36. Comercio de contracumbres: el requisito previo del vendedor contrasu
perior: el paso 34
Aqu estn algunas contracumbres que puede haber elegido: granito, piedra tramada (p
.ej., Zodiaq, Cambria y Silestone), superficie slida (p.ej., Avonite, Corian, Swa
nstone), acero inoxidable, hormign, bloque del carnicero, azulejo de cermica y el
laminado plstico alguna vez popular (p.ej., Formica, Nevamar y Wilsonart). Alguna
s opciones ms caras tienen el plazo de entrega de las un par de semanas y requeri
rn que compre un fregadero y un cooktop antes de la instalacin contrasuperior. Tam
bin tiene que considerar cmo el borde de la contracumbre se terminar.
Las contracumbres se alinean con nuestros cuatro niveles del diseo as: Bsico: lamin
e el Estndar : lamine al Diseador : de alta cualidad (diseador) laminados, azulejo, s
uperficie slida, gama baja
granito Costumbre: granito de alta cualidad (borde de la nariz del toro y/o afil
ado), tramado
piedra, acero inoxidable, hormign y madera
Planee el trabajo
269
El paso 37. Comercio del azulejo: setter del azulejo, azulejo y requisito previo
de vendedores de suelo: el paso 36
Todo el azulejo se instala a este punto para pisos, cocina backsplash, la tina r
odea, la ducha rodea, y chimeneas. El azulejo entra de cermica y porcelana (ms comn
), azulejo de la cantera, piedra natural (mrmol, granito, piedra caliza, traverti
ne, cuarzo, pizarra), cristal, terracota y terrazo, entre otros.
No usamos el azulejo para casas bsicas. Para casas estndares, usamos un azulejo lo
wend en los pisos (por lo general encontrado en venta al final de pasillo en uno
de los centros del mejoramiento del hogar grandes). Para casas del diseador, usa
mos una piedra natural, como el travertine (sobre todo si lo podemos conseguir e
n venta). Para casas de encargo, usamos travertine de alta cualidad, pizarra, cr
istal, etc.
El paso 38. Comercio de pisos de vinilo: suelo de requisito previo del vendedor:
el paso 34
Use el vinilo de la hoja (linleo) en las cocinas, cuartos de bao, lavaderos y entr
yways de casas bsicas y algunas casas estndares donde el azulejo no es rentable. E
n casas ms pequeas, ms viejas con pisos de madera dura existentes, a veces parece m
ejor usar cuadrados del azulejo de la composicin de vinilo (VCT) del final ms alto
en vez de vinilo de la hoja o azulejo menos caro.
El paso 39. Comercio de HVAC final: requisito previo del especialista de HVAC: e
l paso 34
Esto es la vez pasada que ver el equipo HVAC. Aun si no instalamos un nuevo siste
ma, hacemos nuestro especialista HVAC instalar ventiladores flamantes y un termo
stato programable en cada casa que hacemos. Est en
esta etapa que el condensador se pone sobre una almohadilla concreta fuera, si i
nstala un sistema flamante. Asegrese que la lnea condensada correctamente se insta
la; esto a menudo es un artculo inspector.
El paso 40. Comercio de fontanera final: requisito previo del fontanero autorizad
o: los pasos 36, 37, y 38
Esto es la ltima visita del fontanero. Honesto. Instalar los fregaderos, grifos, s
ervicios, asientos de servicios, caja de conexiones de la lavadora neta, caja de
l fabricante del hielo neta, y pasar la aspiradora por interruptores para los bab
eros de la manguera. Instalar el calentador de agua a este punto si no lo instala
ra en la cumbre. Si no usa una compaa de la aplicacin de seguridad, el fontanero ta
mbin instalar la cocina de gas, gas cooktop, hornos de gas, lavavajillas y disposi
cin.
El paso 41. Comercio elctrico final: requisito previo del electricista autorizado
: el paso 36
Es durante el final elctrico en que todas las salidas, los interruptores, los gat
os y los platos entran. El electricista tambin instala las luces, ventiladores, d
etectores de humo y el carilln de la puerta. Si no usa una compaa de la aplicacin de
seguridad, el electricista puede instalar la capucha de la abertura, capucha de
la abertura microondas, estufa elctrica, cooktop elctrico y hornos de la pared elc
tricos.
El paso 42. Comercio de pisos de madera del fin: requisito previo del vendedor d
el piso de madera dura: los pasos 39, 40, y 41
Vamos de ac para all sobre cuando a la arena y pisos de madera del fin (antes de l
a pintura o despus). Parece que por lo general terminamos aqu, despus de que la pin
tura es completa y mucho trfico principal ha limpiado. Esto es
Planee el trabajo
271
tambin el tiempo cuando instalamos la madera preterminada o el laminado (madera s
imulada) pisos.
LA ETAPA 6: DETALLES FINALES: LOS PASOS 43-50
Los detalles estn la palabra clave aqu. Cuando se pone a esta etapa, la casa se un
e. Pero realizar su potencial de la ganancia lleno, tiene que completar todos lo
s pequeos artculos al final de trabajo o disminuir el valor total. Puede hacer una
rehabilitacin principal en una cocina completa de contracumbres del granito y apl
icaciones inoxidables, pero apartarn de los ojos del comprador si hay defectos en
la pintura o huecos entre la placa frontal del interruptor y la pared. Es tiemp
o de terminar fuerte. Su recompensa le espera.
El paso 43. Comercio del bloqueo: Trim Carpenter, requisito previo de manitas: e
l paso 42
Esto es donde los carpinteros netos vuelven para instalar manijas (juegos de la
cerradura) y deadbolts adems de topes, las cerraduras de la ventana, barras de la
toalla, anillos de la toalla, poseedores de papel, perillas del gabinete y tiro
nes, moldeado del zapato, enmarcaron espejos y otro hardware diverso. En el exte
rior, los nmeros de la casa, los correos, los platos de puntapi de cobre y las ald
abas de la puerta se instalan.
El paso 44. Espejos y comercio de puertas de la ducha: requisito previo del cont
ratista de cristal: los pasos 40 y 41
El mismo contratista de cristal que sustituy el cristal de la ventana roto puede
instalar espejos de vanidad cortados por la costumbre, regar la pared de cristal
(recintos), y
puertas de la ducha. Usamos una compaa de cristal del cuarto de bao ms especializada
para nuestra ducha de cristal del final ms alto rodea.
El paso 45. Comercio de aplicaciones: requisito previo de vendedores de la aplic
acin: los pasos 37, 38, 40, y 41
Durante aos dejamos a fontaneros y los electricistas instalan nuestras aplicacion
es. Ahora usamos una compaa de la aplicacin de seguridad que se especializa en el f
uncionamiento con constructores y nuevos modeladores. El coste es un poco ms alto
, pero la previsibilidad y la garanta valen cada penique. Los centros del mejoram
iento del hogar grandes por lo general ofrecen servicios similares.
El paso 46. Comercio de la alfombra: suelo de requisito previo del vendedor: los
pasos 42, 43, 44, y 45
Cuando es tiempo de poner en la alfombra, esperar. Y luego espere un poco ms! Es
probable que ms tres contratistas marchen pesadamente a travs de los pisos antes d
e que se haga. Una vez que la alfombra est en, cbrala de la pelcula de construccin p
lstica hasta que los compradores estn en la puerta. En general, las alfombras ms cl
aras son ms atractivas.
Recuerde, esto es una rea de superficie masiva en la casa, y la gente notar si tom
a una decisin en color mala. Para los cuatro niveles del diseo diferentes, use la
felpa para el bsico, el berber para el estndar, el friso para el diseador y la lana
para la costumbre.
El paso 47. Ajardinamiento de comercio: Landscaper, Landscape Company, requisito
previo de cuartos de nios: los pasos 40 y 41
Pocas cosas tienen ms peticin de freno que el ajardinamiento agradable. El adorno
de los rboles y arbustos solos puede hacer una gran diferencia. Por supuesto plan
tas,
Planee el trabajo
273
las flores y el pajote aaden el factor wow. Ponemos cspedes totalmente cubiertos c
on csped y caminos de piedra (granito por lo general aplastado) en la mayor parte
de nuestras casas del diseador. Esto tambin es el tiempo cuando construimos patio
s, cubiertas, prticos y cercas. Aunque recortara y quitara en el paso de demostra
cin, espere hasta el final a aadir cualquier nuevo ajardinamiento ya que no quiere
que esto se pisotee o destruido por todos los comercios que entran en la casa.
Tambin no quiere comenzar el mantenimiento del patio hasta el ltimo momento posibl
e.
El paso 48. Comercio de limpieza final: requisito previo del equipo de preparacin
: el paso 46
Un equipo de preparacin bueno es la diferencia entre la adquisicin de su coche lav
ado y la adquisicin de ello detall. Un final cuidadoso limpiando que incluye venta
nas perfectas, intachables puede hacer una casa parecer prcticamente nueva. Lita
y Robert son el do dinmico quienes han sido con HomeFixers desde nuestra primera c
asa. No rivalizan con su pasin de la limpieza y atencin al detalle en el rea de Aus
tin. Un equipo de preparacin bueno agarrar cosas que puede aadir a su lista de la p
erforadora. Adems de ventanas y pisos, detallarn aplicaciones, contracumbres, zcalo
s, anaqueles del gabinete: todo. Hicimos un walkthrough recientemente y encontra
mos a Lita que mancha las lminas de madera de un ventilador de techo porque no po
da quitar el sobrespray causado por los pintores. Esto es una pasin de la perfeccin
!
El paso 49. Accesorios y comercio de decoracin: decoracin de requisito previo de v
endedores: el paso 48
Ciega, sombras y otras cubiertas de la ventana; felpudos; papel del anaquel; y l
as cortinas de la ducha son pocos toques que pueden disfrazar partes de la casa
que no mejor durante la construccin.
El paso 50. Comercio de la perforadora: todos los comercios, pero generalmente S
heetrockers y requisito previo de pintores: el paso 48
Su lista de la perforadora es el a - realmente le ponen en una lista crean de to
das las cosas que son incompletas o insatisfactorias y se tienen que fijar antes
del final walkthrough. La perforadora puede continuar para siempre, pero no le
deja hacer esto. Hicimos una casa para un inversionista donde la mejora cost era
300000$ (no recomendado para la primera casa de alguien). Sabiendo que los artcul
os de la lista de la perforadora se podran escapar de nosotros, nuestro director
de proyecto y contratistas enjambraron la casa para hacer el trabajo en das en ve
z de semanas. Estos ltimos pequeos detalles van un largo camino y a menudo son rec
ompensados por una venta rpida y un precio de venta agradable.
LA ADQUISICIN DE SU CASA EN PEDIDO
Despus de la descripcin rpida de los cincuenta pasos, estamos listos para tomar el
presupuesto de la mejora y convertirse en una construccin planea poniendo las tar
eas en el pedido. Hacemos esto sobre la base de los pasos en los cuales se caen
y asignan un comercio a cada tarea de mostrar quien hace el trabajo.
Su trabajo es mirar cada tarea y notar lo que anda se cae en. La figura 12-5 mue
stra cmo el presupuesto de la mejora de la Figura 12-2 se ha modificado en un pla
n de construccin aadiendo paso y columnas comerciales. Si lo hace usted mismo, pon
ga unas horas aparte para reorganizar su plan de la mejora segn nuestros cincuent
a pasos. Encontrar que el proceso se hace ms rpido cada vez que hace un nuevo de go
lpe, ya que ser capaz de usar su ltimo plan de la mejora como sus saltos del punto
.
Aun si contrata a un contratista general para manejar la construccin, sabiendo qu
tareas se tienen que hacer, quien los hace, y en que pedido se estn haciendo le a
yudar a quedarse el horario y en el presupuesto.
Planee el trabajo
275
Tareas de la cocina tpicas: plan de construccin
Tarea del paso
21. Fontanera en Paredes, lnea del fabricante del hielo Vertical
Techo, desvn
para caja del fabricante del hielo
23. Al raso elctrico instalan salidas GFCI
CANTIDAD 1 3 EA
Material
Palanca plstica, sola, los 1/4 giran la vlvula
Leviton, marfil
Cueste $110$ 90
Cambie a electricista del fontanero
31. Cabinetry 36. Contracumbres 37. Azulejo
Instale nuevos gabinetes
Instale nuevas contracumbres del laminado
Instale el azulejo backsplash
24 LF Stock, roble, 36 pulgadas
25 LF
Wilsonart, monte de la mstica
Cabinet Co. de 3000$ setter del azulejo de 475$ de Countertop Co. de 450$
37. Azulejo
Instale el piso de baldosa
Setter del azulejo de 825$
40. Fontanera final Instala fregadero
1 libra esterlina
Fontanero de 135$
40. Fontanera final Instala grifo
1 Delta
Fontanero de 135$
41. 43 elctricos finales. Bloqueo 45. Aplicaciones
Instale luces pendientes 3
Instale el hardware del gabinete 32
Instale la cocina de gas
1
Manzana del caramelo roja
Nquel cepillado, perillas
GE, inoxidable
Electricista de 270$ Trim Carpenter de 128$ Appliance Co de 750$.
La figura 12-5 tareas de la cocina tpicas: plan de construccin
Felicitaciones por completar su plan de construccin. Con el tiempo, se encontrar m
irando una tarea y sabiendo exactamente donde se cae al proceso. Despus asigna el
trabajo.
La planificacin es crucial. Le ayudar a quedarse en el control del tiempo, el cost
e y el resultado deseado ya que reconstituye una casa. Un plan de construccin bue
no es la manera fundamental de organizar todos sus esfuerzos de planificacin.
1. Define el trabajo para hacerse (todas las tareas de construccin que son el mbit
o de trabajo)
2. Define los materiales que se usarn (las especificaciones) 3. Define el coste (
el presupuesto de proyecto) 4. Define las categoras de contraccin principales (el
secuencial
pasos y comercios bajo los cuales cada juego de tareas parecidas se pide) el Ped
ido de todas las tareas en un trabajo refirindose a nuestros cincuenta pasos perm
ite que usted maneje cientos de actividades de construccin arreglndolos en grupos
ms pequeos, ms manejables segn cuando se tienen que manejar y quien los realizar. Las
etapas y los pasos dan usted o su contratista general un modo bigpicture de det
erminar qu grupo de tareas de construccin se ha llevado a cabo y qu grupo de tareas
se tiene que realizar o programarse despus. Tener y la utilizacin de este plan de
construccin bien organizado y detallado le pondrn, como el rehabber, camino delan
te de aquellos que ala o trata de manejar cosas en marcha.
Planee el trabajo
277
Captulo 13
Asigne el trabajo
3 - COMPRAN
4 - APURO
planean el trabajo
Asigne el trabajo de trabajo el plan
Despus de leer este captulo sabr cmo a Deciden quien alquilar y poder para su rehabi
litacin:
Un contratista general Comercios especializados Los trabajadores individuales En
cuentran y califican a la gente que har el trabajo contratos de Uso para poner ex
pectativas y proteger sus intereses
279
La previsibilidad es todo en el mundo de la casa remodelar. Ha estacado su ganan
cia de estimar exactamente todas las variables: el precio de venta eventual, los
gastos de la mejora y los costos generales. Cuando viene a arreglar una casa, c
ompletando sus mejoras de una manera previsible (sin reveses serios o haga - ove
rs) es deber. Es una medida de cmo bien se puede quedar el horario, quedarse el p
resupuesto, asegurar la calidad, y navegar sorpresas inesperadas o tratar con el
los la cabeza en.
En la asignacin del trabajo, equilibrar la necesidad de la previsibilidad con el d
eseo de minimizar gastos. Hay tres modos principales de hacer el trabajo en un p
royecto de construccin: alquiler de un contratista general, el alquiler especiali
z comercios y alquiler de trabajadores individuales. Cada uno tiene su propio niv
el de previsibilidad, coste y participacin personal. Un contratista general es un
gerente de construccin con experiencia que toma la responsabilidad del proyecto
entero. Los comercios especializados son tpicamente negocios (p.ej., una fontanera
, contracumbre o material para techar de la compaa) que son muy expertos en la rea
lizacin de una tarea especfica desde el principio hasta el final. Los trabajadores
individuales simplemente muestran hasta hacen el trabajo, pero tendr que proveer
la direccin y materiales. El desafo con trabajadores individuales consiste en que
por lo general no garantizan su trabajo. No importa a quin elige, siempre tendr l
a responsabilidad del descuido (la Figura 13-1). La pregunta es, Cunto?
Tres modos de hacer el trabajo
A quin maneja
Previsibilidad
Coste
Participacin personal
1. Un contratista general alto
Alto
Bajo
2. Comercios especializados
Medio medio alto
3. Trabajadores individuales
Bajo bajo alto
La figura 13-1 tres modos de hacer el trabajo
Para ilustrar las diferencias, suponga que se cae por su casa de la inversin para
comprobar el piso de baldosa recin instalado en el cuarto de bao del maestro. Se
decepciona descubrir que el azulejo se ha puesto directamente en vez del juego e
n un ngulo de 45 grados como especificado por el diseador para hacer el cuarto de
bao parecer ms grande. El fontanero est en su camino hacia la casa para instalar lo
s servicios que se deben hacer despus de que el azulejo se instala. Segn quien pue
de, hay tres modos que esto lleva a su fin:
1. Si contratara a un contratista general, le llama para venir lo fijan, que har
a su propio costo. Tambin manejar la replanificacin el fontanero y todo lo dems que
es afectado por este error.
2. Si usara un comercio especializado, en este caso una compaa del azulejo, el com
ercio tiene que rehacer el trabajo gratuitamente. Tiene que renegociar al fontan
ero y tratar con cualquier tardanza.
3. Si usara a un trabajador individual, tiene una decisin de hacer. Para consegui
r las ventajas llenas de la mejora, podra incurrir en el coste adicional y tardan
za que arranca el azulejo incorrectamente instalado, comprar ms, y hacerlo instal
ar de nuevo. Tambin tendr que renegociar al fontanero y esperar que le pueda encaj
ar en su horario. O puede vivir con ello y tratar de convencerse de que no afect
ar el precio de venta.
Como puede ver, un contratista general trae un alto grado de responsabilidad ant
e el proceso de construccin. Tambin est claro que esto es la opcin ms cara. Vamos a m
irar a por qu un contratista general es un gasto que debera considerar seriamente.
Tambin consideraremos los pros y los contras de usar comercios especializados y
trabajadores individuales.
1. CONTRATE A UN CONTRATISTA GENERAL
Uno de los movimientos ms sabios que puede hacer debe contratar a un contratista
general con experiencia para manejar la construccin de su primer proyecto de la r
ehabilitacin. A
Asigne el trabajo
281
el contratista general es un experto en casas que mejoran y manejar todas las tar
eas provocativas asociadas con un proyecto de construccin, de manejar los materia
les, la gente y dinero a la solucin de problemas en marcha.
El contratista general orquesta el proyecto de la rehabilitacin entero. Tomar su v
isin y objetivos para la casa y, si es necesario, trabajo con arquitectos y disead
ores para subir con un mbito de trabajo, presupuesto y horario (la Figura 13-2).
Qu Contratista general tan Bueno Debera Hacer 1. Maneje el proyecto 2 de la rehabi
litacin entero. Consulte con usted en su plan 3 de la mejora. Colabore con arquit
ectos y diseadores 4. Prepare un mbito de trabajo completo y material
especificaciones 5. Cree un presupuesto y el horario 6. casas para remodelar per
misos y programe inspecciones 7. El horario, el pedido, y hacen pagos por todos
los materiales 8. El alquiler, el horario, y hacen pagos por todos los comercios
9. Asegure la adhesin para planear el presupuesto, programar, y calidad 10. Mane
je el riesgo y solucione problemas que se levantan
La figura 13-2 lo que un contratista general bueno debera hacer
Cuando contrata a un contratista general, su responsabilidad es comunicar el pla
n de la mejora, objetivos, visin y expectativas de la rehabilitacin claramente. Un
a vez que haya aprobado el presupuesto, mbito de trabajo y especificaciones, la c
onstruccin puede comenzar. Tendr reuniones del jaln para asegurarse que el trabajo
est en la pista. Puede o no puede querer implicarse en tomar decisiones del diseo.
Finalmente, expedir cheques o fondos directos de su prestamista. Eso es. Todo lo
dems es la responsabilidad del contratista general.
Hay muchos motivos prcticos por qu el alquiler de un contratista general tiene sen
tido en el primer de golpe de un inversionista. Podra ser que est demasiado ocupad
a, o tal vez necesita ms experiencia o tiempo para llenar su lista con los comerc
ios y recursos materiales que ayudarn a ejecutar una rehabilitacin lisa. Esto podra
ser una ocasin de oro para aprender de un pro, alguien que sabe cmo manejar todos
los recursos as como los permisos de edificacin e inspecciones. Plan de gastar el
25 por ciento o ms para el margen de beneficio de un contratista general. Sin em
bargo, se beneficiar de su poder adquisitivo del volumen con comercios y material
es ms la influencia que puede manejar para guardar un proyecto que se mueve rpidam
ente y eficazmente. Todo esto puede significar ahorros en costes para usted, que
puede compensar una parte de sus honorarios.
remodelar PUNTO
Como Greg y Eursula Clarkson, nuestros afiliados de HomeFixers en Orlando, certi
ficarn, Florida es uno de muchos estados que requiere que un contratista general
autorizado casas para remodelar permisos. El camino de Greg hacia hacerse un con
tratista general autorizado incluy una combinacin de un ttulo universitario y los ao
s de la experiencia de construccin prctica y directiva, que culmina en un examen d
e dos das que prueba su entendimiento administrativo, financiero, y tcnico. Recome
ndamos que busque Internet para averiguar si vive en uno de los estados que requ
iere que un contratista general autorizado casas para remodelar permisos.
Finalmente, la razn ms grande recomendamos usar a un contratista general es la pre
visibilidad. La construccin es el trabajo de jornada completa de un contratista g
eneral; mayora se asegura, y muchos se licencian y se unen. Como cualquier otro p
rofesional, un contratista general usar toda su experiencia de entregar el result
ado esperado, y lo har atenindose al horario y el presupuesto y creativamente trat
ando con los escollos y sorpresas a lo largo del camino.
Asigne el trabajo
283
2. MANEJE EL TRABAJO USTED MISMO A TRAVS DE COMERCIOS ESPECIALIZADOS
Si planea manejar el proyecto usted mismo, va a ser responsable del plan de la m
ejora, el mbito de trabajo detallado, el presupuesto y la lista de materiales. Pa
ra ayudarle, consulte HomeFixers Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa. Este p
roceso gradual le ayudar a entender cuando programar el trabajo y que comercios s
on necesarios. Para hacer el trabajo, recomendamos que alquile comercios especia
lizados.
Los comercios especializados manejan todos los aspectos de completar sus tareas
con la maestra, y por tanto requieren la direccin mnima. Tpicamente suministran tant
o el trabajo como los materiales y le dan una oferta difcil por completar el trab
ajo antes de que comiencen.
La direccin de la rehabilitacin usted mismo usando comercios especializados puede
ser la siguiente mejor cosa a la utilizacin de un contratista general para una so
lucin del fastidio bajo. Esto sobre todo es verdad si se atiene a proyectos al ni
vel de intensidad de la rehabilitacin como definido en el Captulo 6 (ver Reglas bsic
as de uso en la pgina 153). En este caso, podra ser capaz de usar los comercios par
a completar la mayor parte del trabajo. No consigue la experiencia de la direccin
experta total que iba con un contratista general, pero no la paga tampoco. Cons
igue sin embargo, a expertos en las tareas individuales que realizan quienes tra
en una de alto nivel de la previsibilidad con muy poca direccin de usted. En much
os casos, toma slo una llamada telefnica. La mayora de los comercios especializados
que empleamos es soluciones de seguridad, suponiendo que una llamada es todo qu
e necesita para hacer el trabajo. Por eso, en HomeFixers, los llamamos las maravi
llas de una llamada (la Figura 13-3).
El contrato de un seguro de la previsibilidad corresponde directamente en con la
utilizacin de estos profesionales. Hay muchos comercios especializados en nuestr
os sitios web de trabajo, y nos preguntan a menudo sobre ellos: Por qu usa a un co
ntramejor especialista para su laminado de la cocina en vez de conseguir que su
carpintero lo recoja en el centro del mejoramiento del hogar? No es ms caro esto?
Al principio
1. Cerrajero 2. Diseador 3. Exterminador 4. Fontanero
Comercios especializados
(Por orden de aspecto)
8.
Cristal y contratista del espejo
15. SheetrockCrew
9.
Contratista de la ventana
16.
Garage Door Company
10. Roofer
17. Gutter Company
11. Especialista de HVAC
18.
Hardwood Company
Suelo
22. Contratista de pintura
23.
Laminate Countertop Company
24.
Granite Countertop Company
25. Tile Company
5. Electricista
12. Albail
19. Cabinet Company
26. Flooring Company
6.
Equipo de demostracin
y
Cleanout 13.
Insulation Company
20.
Neto, Door and Millwork Carpentry Company
27.
Aplicacin
Compaa
7. Carpintero que enmarca 14. Concrete Company 21. Cleaning Company
28. Landscape Company
= Comercios de seguridad
La figura 13-3 comercios especializados
vistazo, es. La misma contracumbre de la cocina por la cual Ken, nuestro tipo de
l laminado, cobra 315$ podra costar 225$ o menos si nuestro carpintero la recogie
ra en un centro de la mejora y la instalara l mismo. Cuando pagamos comercios de
seguridad, pagamos la previsibilidad: la certeza que la tarea se puede hacer par
a una cantidad del juego, en un tiempo especfico, y con muy poca direccin.
Por eso dejamos las contracumbres a Ken. Se instala ms de 100 contracumbres de la
cocina para nosotros en Austin, y ha rasguado slo un par de ellos. El mejor parte
es que nos llama y dice sobre el error y lo hace corregir dentro de un da (ningn
precio, por supuesto). Nuestro papel de manejar a Ken es pedir simplemente que C
amille, nuestro diseador (tambin un comercio especializado), elija un diseo del lam
inado de su muestra de cientos y llame a Ken con un nmero del estilo y la direccin
de la casa. Eso es. Ken pide el material, se revela como programado e instala c
ontracumbres perfectas.
La utilizacin de un ejrcito de especialistas es una gran manera construir un equip
o previsible, consecuente que fija la casa. Con cientos del exitoso reconstituye
bajo nuestro cinturn, podemos decir con la confianza que alquilando especializad
o o, an mejor, los comercios de seguridad son una gran manera ir.
Asigne el trabajo
285
3. HAGA EL TRABAJO USTED MISMO CON LA AYUDA DE TRABAJADORES INDIVIDUALES
En nuestra primera rehabilitacin, usamos a trabajadores individuales (el modelo de
manitas) y cinco tipos hicieron todo el trabajo: demostracin, carpintera, tejado,
fontanera, elctrica, drywall, gabinetes, netos, puertas, pintura, contracumbres, a
zulejo, vinilo, alfombra - todo. Sin el margen de beneficio de la direccin, salva
mos un bulto.
Era la clase del agradable: cinco tipos que trabajan con cepillos, desplantadore
s, cinceles, tirones y martillos. Nos encontraramos para el caf cada maana, convers
acin sobre nuestros objetivos para el da, vaya al centro de la mejora para recoger
provisiones y cabeza al sitio de trabajo. Hay mucha gente que no puede pensar e
n ninguna mejor manera de gastar un da que ser en el aire fresco, instrumentos en
la mano, arreglando una casa; puede ser una cosa hermosa.
En nuestras segundas cosas de la rehabilitacin comenzadas suavemente, pero un par
de semanas en el trabajo nuestro carpintero comenz a hacerse escamoso. Finalment
e le tuvimos que despedir. Lamentablemente, tambin era el sheetrocker, pintor y s
etter del azulejo. Esto era un da malo, pero recuperamos y colocamos en un surco.
En general, nuestros empleos resultaban grandes y las casas se vendan rpidamente,
pero reconstituir tomaba demasiado mucho tiempo. Si hubiramos usado el sistema t
enemos en el lugar hoy (arreglado predominantemente de llave en mano y comercios
especializados), aquellos proyectos habran tomado tres a cuatro semanas en vez d
e diez a doce.
Si elige el modelo de manitas, es responsable de crear el horario y presupuesto
as como recoger y pagar todos los materiales, provisiones y alquiler de equipo. C
omo el jefe del equipo, tambin puede recoger y dejar a los trabajadores cada da. L
a calidad de trabajo no necesariamente sufre; el pintor que recoge hoy puede ser
el mismo tipo que pinta la casa de un milln de dlares la prxima semana.
Si disfruta de hacer el trabajo usted mismo (y mucha gente hace), se reduce a un
a decisin comercial: puede hacer bastantes empleos de ganarse la vida? Recuerde q
ue tiene que encontrar, analizar, comprar y vender las casas tambin
remodelar PUNTO
Primeros 20$ por pie cuadrado de gastos de la mejora en la mayor parte de proyec
tos de la rehabilitacin se arreglan de las tareas ms previsibles y fciles a manejar
. De hecho, primeros 20$ por pie cuadrado est lleno de tareas una-callwonder pote
nciales. Sabiendo esto, cuantificamos cmo difcil un trabajo es poder simplemente m
irando el coste de la construccin por pie cuadrado. Cualquier proyecto de la reha
bilitacin que cueste menos de 20$ por pie cuadrado en gastos de la mejora va a se
r relativamente fcil a poder y reconstituye ese coste ms de 20$ por pie cuadrado s
ern mucho ms resistentes. Esto es una gran manera determinar quien debera manejar e
l proyecto (la Figura 13-4).
La utilizacin de intensidad de la rehabilitacin para determinar quien debera maneja
r el trabajo
Reconstituya PIES Cost/SQ
A quin maneja
Ms que $20/SQ PIES $5 - $20/SQ PIES Menos que $5/SQ PIES
Contratista general trabajadores del individuo de comercios especializados
La figura 13-4 usando intensidad de la rehabilitacin para determinar quien debera
manejar el trabajo
Si su proyecto cuesta menos de 5$ por pie cuadrado en gastos de la mejora, debera
considerar hacerlo usted mismo con trabajadores individuales. Si cuesta 5$ a 20
$ por pie cuadrado, puede manejar el trabajo que usa comercios predominantemente
especializados. Si el proyecto cuesta ms de 20$ por pie cuadrado en gastos de la
mejora, debera considerar el alquiler de un contratista general.
como los arreglan. Una vez que encuentre una casa, toma un promedio de cuatro a
cinco meses entre el tiempo la compra y el tiempo la vende (ms largo si hace el t
rabajo usted mismo). Sin embargo, si tira casas como a
Asigne el trabajo
287
la aficin, hacindolo usted mismo podra ser la manera teraputica perfecta de hacer un
poco de dinero extra cada ao.
EL DESCUBRIMIENTO Y LA CALIFICACIN A CONTRATISTAS
Ahora que tiene una mejor idea sobre quien le ayudar a hacer el trabajo, es tiemp
o de comenzar a buscar al contratista general, comercios especializados o trabaj
adores individuales que le ayudarn a tomar la rehabilitacin a su finalizacin: una c
asa totalmente renovada que est lista para venderse. Los contratistas son activos
preciosos en el negocio de la rehabilitacin, y por tanto cuando encuentra gran u
no, no quiere perder l o ella. A la inversa, cuando alquila uno malo, podra perder
su ganancia. En esta seccin, le ayudaremos a identificar algunos modos que encon
tramos a contratistas y nos aseguramos que se califican para hacer el trabajo (l
a Figura 13-5).
Dos pasos a alquiler de contratistas
1. Descubrimiento
2. Calificacin
La figura 13-5 dos pasos a alquiler de contratistas
DESCUBRIMIENTO DE CONTRATISTAS
Aqu est la verdad: el Descubrimiento de contratistas no es difcil. Estn en el negoci
o, anuncian su negocio, y quieren encontrarse. Puede ser tan fcil como ojeada en
lnea o en las Pginas Amarillas o apuntamiento un nmero de un signo de la obra de la
construccin o el lado de un camin. Hay muchas semejanzas en los modos que va sobr
e el descubrimiento de un contratista general, comercios especializados y trabaj
adores individuales. As, nos referiremos a tres grupos juntos como contratistas c
on los objetivos de esta discusin.
La gestin de redes es sin una duda la manera ms potente de encontrar a contratista
s. Esto es cmo hemos conseguido las mejores remisiones del contratista para nuest
ro negocio. La adquisicin de un contratista a travs de su red a menudo viene con u
na referencia incorporada y puede el principio del salto el proceso de calificac
in. La figura 13-6 muestra fuentes que le pueden ayudar a encontrar a contratista
s.
Fuentes buenas Conectando a la red para Contratistas 1. Inversionistas de bienes
inmuebles
- Clubes del inversionista de bienes inmuebles (reuniones y listas de distribucin
del correo electrnico) - Su crculo de inversionistas de bienes inmuebles - presta
mistas Privados 2. Profesionales de construccin - Contratistas generales y comerc
ios especializados - Comerciantes, vendedores, y trabajadores de la tienda del s
uministro - Arquitectos y diseadores interiores 3. Profesionales relacionados con
los bienes inmuebles - Corredores de bienes races - Prestamistas que se especial
izan en prstamos de construccin - inspectores de Casa 4. Amigos, vecinos, pariente
s y compaeros de trabajo
La figura 13-6 fuentes buenas conectando a la red para contratistas
CALIFICACIN A CONTRATISTAS
Dijimos encima de ese descubrimiento que los contratistas son relativamente fcile
s porque quieren encontrarse. La calificacin es otra historia: los Contratistas n
o siempre quieren averiguarse. En esta seccin, perfilaremos siete factores
Asigne el trabajo
289
considerar para averiguar si un contratista va a ser un buen ajuste para usted (la
Figura 13-7).
Siete factores para considerar calificando a contratistas
1. Longevidad
Cunto ha estado el contratista en el negocio?
2. Licenciado y Certificado tiene el contratista la licencia apropiada y registr
o?
3. La Inversin de bienes inmuebles Tiene el contratista trabajado en bienes inmue
bles
Experiencia
proyectos de inversin?
4. Seguro
Correctamente se asegura el contratista para protegerle?
5. Referencias comerciales
Tiene el contratista relaciones comerciales buenas?
6. Tienen las referencias del cliente el contratista clientes satisfechos?
7. De precio competitivo
Proporcion el contratista una oferta completa y exacta?
La figura 13-7 siete factores para considerar calificando a contratistas
1. La longevidad Cunta han estado los aos el contratista en el negocio? Muchos peq
ueos
los negocios salen del negocio dentro de los cinco primeros aos, y los contratist
as son no diferentes. As, cuando encuentra a un contratista general con cinco aos
de la experiencia, las posibilidades consisten en que trabajar con businessperson
competente. Para comercios especializados y trabajadores individuales, mire dur
ante dos aos en el negocio. Siempre hay las excepciones. Marvin es el mejor carpi
ntero neto de jornada completa que alguna vez tenamos, y vino a nosotros directam
ente de su trabajo de la direccin en Motorola, donde no era un carpintero. Durant
e su carrera de alta tecnologa hizo la carpintera como una aficin antes de venir pa
ra trabajar con nosotros.
2. Licenciado y Certificado tiene el contratista la licencia apropiada y registr
o?
Los contratistas generales se deben licenciar o adherirse a registro del estado
o requisitos reguladores (por ejemplo, en Texas, los contratistas generales no s
e tienen que licenciar, pero realmente tienen que ser miembros en la posicin buen
a con el Texas Comisin de Construccin Residencial). Otros comercios tambin se tiene
n que licenciar, sobre todo elctricos, fontanera y HVAC.
3. Ha trabajado la experiencia de la Inversin de bienes inmuebles el contratista
en proyectos de inversin de bienes inmuebles? Para
contratistas generales, busca a alguien experimentado en hacer reconstituye dond
e la casa entera se est remodelando (de lmparas al ajardinamiento), no slo una coci
na o un cuarto de bao. Averige cuntos la rehabilitacin preve que el contratista ha h
echo y cuando. Para comercios especializados y trabajadores individuales, la exp
eriencia de la inversin de bienes inmuebles es un ms, pero no se requiere.
4. Correctamente se asegura el seguro el contratista para protegerle? Como el du
eo del
propiedad, se puede creer obligado de algo que se encuentre con ella. Un contrat
ista general o un comercio especializado se deberan asegurar con una poltica de re
sponsabilidad general. Un milln de dlares es estndar para la mayor parte de polticas
. Obtenga la prueba de la poltica de asegurar que sea corriente. Una vez que un c
ontratista se contrata, pida que el contratista le ponga en una lista como un ad
icional asegurado en su poltica.
5. Tienen las referencias comerciales el contratista relaciones comerciales buen
as? Pngase tres o
cuatro referencias comerciales corrientes: los proveedores y otros comercios con
los cuales el contratista hace el negocio en una base regular. Asegrese que hubo
actividad dentro de los tres meses pasados. Algunos comercios especializados y
mayora
Asigne el trabajo
291
los trabajadores individuales no trabajan directamente con otros negocios. Con e
llos, tendr que confiar en referencias del cliente.
6. Tienen las referencias del cliente el contratista clientes satisfechos? Consi
ga los nombres y
nmeros de telfonos de sus tres empleos ms recientes. Es importante perseguir estas
referencias. Si los contratistas han satisfecho a clientes y han hecho el trabaj
o de calidad, estarn ansiosos de dejar a sus clientes ms recientes atestiguarse de
ellos. Debera esperar or que el contratista tiene hbitos comerciales buenos: profe
sional, puntual, sensible, y organizado.
7. De precio competitivo proporcion el contratista una oferta completa y exacta?
Aun si
entrevista slo a un contratista para el futuro trabajo, debera poner la expectativ
a que quiera una oferta competitiva y que es acostumbrado para usted para conseg
uir otras ofertas por el trabajo. Recomendamos mnimo de tres ofertas. No vaya aut
omticamente para la oferta ms baja. A menudo el viejo adagio consigue lo que paga p
or es verdad.
remodelar PUNTO
Si un contratista va a trabajar en una casa donde una familia vive, recomendamos
que conduzca una verificacin de antecedentes penales. Esto tambin se debera hacer
cuando construye un equipo de contratistas con los cuales puede trabajar una y o
tra vez. Hay muchos sitios en la Red para conducir controles de fondo.
LA UTILIZACIN DE CONTRATOS PARA PONER EXPECTATIVAS Y PROTEGER SUS INTERESES
Una vez que tenga una lista corta de contratistas calificados, har al funcionario
de compromiso comercial firmando un contrato antes de que el trabajo comience.
En algunos casos, tendr que proporcionar el contrato; en otros, trabajar con sus c
ontratos. Un contratista general con la mayor probabilidad le presentar un contra
to. Es importante recordar que su contrato probablemente se disea para proteger e
l negocio del contratista, no suyo.
La figura 13-8 es una lista de comprobaciones de quince puntos para asegurarse q
ue el contrato tambin representa sus intereses. Si su contrato no contiene alguna
s de estas provisiones clave, se pueden aadir en enmiendas o clusulas. Hay estndar
aceptable boilerplate contratos disponibles del Instituto americano de Arquitect
os, la Fundacin de Propietarios americana y los Contratistas generales Asociados.
Busque la ayuda de un abogado si tiene alguna pregunta.
Para comercios ms especializados y trabajadores individuales, trabajar por lo gene
ral de una orden de trabajo firmada, oferta, u ofrecer. Asegrese para incluir la
informacin bsica, mbito de trabajo, especificaciones materiales y costes totales. S
i trata con un negocio, tambin asegrese que muestra la prueba del seguro.
Cuando considera el nivel de detalle que puede entrar en preparar un contrato, e
s importante recordar por qu va a todo este problema. Como Gary Keller dijo en El
Inversionista de Bienes inmuebles del Millonario, Para m, los contratos son acuer
dos para el desacuerdo. Cuando todos estn de acuerdo, nadie mira el contrato. Slo
es cuando hay un desacuerdo que se saca y revisado con un peine del diente fino.
Por regla general, escriba acuerdos de resolver cualquier desacuerdo posible lo
ms agradablemente posible. Un contrato bueno proporciona la proteccin a usted y el
contratista.
Asigne el trabajo
293
Quince estipulaciones clave de un contrato de construccin
1. Informacin bsica - fecha del Contrato, fecha de inicio, y fecha de finalizacin s
ustancial - Su nombre, direccin, y nmeros de telfonos - el nombre del Contratista,
direccin, y nmeros de telfonos - Direccin del sitio de trabajo - el nmero de matrcula
del Contratista o nmero de placa - ID fiscal del Contratista o Nmero de seguridad
social
2. El mbito de trabajo - Describe el proyecto detalladamente (por lo general pues
to en una lista en un apndice al contrato). 3. Las Especificaciones materiales -
Detalles una lista completa de materiales que se usarn (por lo general puesto en
una lista en un
apndice). 4. El Coste total - Especifica el importe adeudado, incluso material, t
rabajo y gastos de la direccin. 5. La prueba del Seguro - Requiere que el contrat
ista mantenga la cobertura y especifica nmeros de la poltica. 6. No Exceder - esta
dos que el contratista no debe exceder el coste para ninguna de las tareas puest
as en una lista.
Excede el tiempo previsto debe ser pagado por por el contratista. 7. El Programa
de pagos - Listas el nmero total de empates y montos en dlares de cada uno que se
pagar
a lo largo del camino (cuando y en cual jaln). 8. Dibujos arquitectnicos y Proyect
os - Proporcionan copias de los originales (por lo general puesto en una lista e
n un apndice). 9. Los Pedidos del cambio - estados que usted o su contratista tie
nen un derecho de hacer cambios despus del contrac
se ha firmado a travs de contratos del pedido del cambio separados, individuales
firmados por ambos partidos. 10. La conformidad (divisin por zonas, permisos, ins
pecciones) - estados que el contratista es responsable del tiramiento
permisos y cumplimiento con ordenanzas estatales y locales y cdigos. 11. La limpi
eza - Designa esto el contratista limpiar cada da y guardar un sitio de trabajo ord
enado. 12. Los Embargos preventivos de la mecnica - Requieren que un contratista
general le provea de pruebas documentadas esto
han pagado a subcontratistas por el trabajo completado. O bien, el contratista p
uede proporcionar una liberacin del embargo preventivo para el trabajo realizado po
r subcontratistas. 13. Garantas - los estados lo que es cubierto y la cobertura d
el tiempo se aplican. 14. La Solucin de controversias - Especifica cmo las disputa
s no resueltas entre usted y el contratista se resolvern (p.ej., arbitraje, media
cin, etc.). 15. La terminacin - Le da el derecho de terminar el acuerdo para el in
cumplimiento de contrato (p.ej., debido a la habilidad pobre, fracaso de cumplir
con los requisitos del contrato) o para bancarrota o insolvencia.
La figura 13-8 quince estipulaciones clave de un contrato de construccin
Despus, descubriremos los mejores modos de quedarnos el horario, quedarnos el pre
supuesto y asegurar la calidad superior para todos sus proyectos de la rehabilit
acin.
Como quiere usar el instrumento correcto para el trabajo correcto, quiere procur
ar elegir a la gente adecuada para hacer el trabajo.
1. Los contratistas generales proveen la direccin intensa de casi ninguna partici
pacin de su parte.
2. Los comercios especializados pueden funcionar una parte sustancial del trabaj
o del ms estndar reconstituye expertamente, pero se requerir que programe y supervi
se el progreso.
3. El abordaje del jefe de trabajo en con la ayuda de algunos trabajadores indiv
iduales puede ceder un sentido de realizacin alto para la gente que disfruta de h
acerlo ella misma. La rehabilitacin podra tomar dos veces el tiempo, pero podra ser
la aficin perfecta que le gana un poco de dinero extra en el lado.
Siempre realice la diligencia debida en los contratistas que le ayudarn a tomar s
u trabajo a travs de la finalizacin y usar contratos escritos, firmados para guard
ar cosas directamente.
Asigne el trabajo
295
Captulo 14
Trabajo el plan
3 - COMPRAN
4 - APURO
planean el trabajo asignan el trabajo
Trabajo el plan
5 - VENDERSE
Despus de leer este captulo sabr cmo a Se quedan el horario Se queda el presupuesto
Asegura la calidad
297
Una serie de experimentos se condujo en los aos 1920 y aos 1930 en la fbrica de Tra
bajos de Hawthorne de Western Electric Company en Chicago para medir la producti
vidad del empleado. Los investigadores notaron que la productividad aument como u
n resultado directo del conocimiento de los participantes que eran la parte de u
n experimento. En otras palabras, la gente funcion mejor cuando alguien los mirab
a e interesado en lo que hacan. Este fenmeno se ha hecho conocido como el efecto d
e Hawthorne. Aunque los investigadores se tomen mucha molestia para impedirle co
rromper sus estudios, recomendamos que enjaece su poder de mejorar la calidad de
su reconstituye.
Si toma la responsabilidad de manejar la construccin de una propiedad de la inver
sin, recomendamos que se haga una cifra familiar en la obra de la construccin. Lle
var tiempo para llegar a conocer los comercios y lo que hacen puede ir un largo
camino hacia el cuidado de un proyecto en la pista. El caf y los tacos del desayu
no no duelen tampoco. En este captulo, cubriremos mtodos de ayudarle y sus contrat
istas se quedan el horario, se quedan el presupuesto y aseguran la calidad (ver
la Figura 14-1).
Los tres objetivos de gestin de proyectos principales 1. Qudese el horario 2. Qudes
e presupuesto 3. Asegure calidad
La figura 14-1 los tres objetivos de gestin de proyectos principales
Vamos a comenzar con las llaves a la programacin de proyecto eficaz.
QUDESE HORARIO
La direccin de un proyecto de construccin mucho parece a un polica que dirige el trf
ico a travs de una interseccin ocupada. No hay cantidad de tiempo exacta esto
el oficial debera permitir que trfico se mueva en cualquier direccin. El oficial co
ntinuamente tasa la situacin y maneja el flujo de modo que el mayor nmero de coche
s lo pueda hacer a travs de la interseccin con la menor parte de cantidad de la es
pera. Si el oficial hace un trabajo pobre de manejar la interseccin, las colision
es pueden pasar. Peor, una colisin puede causar un choque en cadena que realmente
retrasa el trfico.
Es la misma cosa con la gestin de proyectos de construccin. Programando comercios
en el pedido incorrecto o antes de que el proyecto est listo para ellos interrump
e el horario entero y puede causar tardanzas principales. El objetivo en la prog
ramacin es hacer todo que puede, tan pronto como puede, pero esto es ms fcil dijo q
ue hecho. La figura 14-2 muestra las tres llaves a la fabricacin que posible.
Las tres llaves a programacin eficaz
1. Secuencia 2. Plazo de entrega 3. Duracin
El pedido en el cual el trabajo se hace El tiempo que necesita para comenzar el
trabajo El tiempo que necesita para completar el trabajo
La figura 14-2 las tres llaves a programacin eficaz
SECUENCIA: HAGA EL TRABAJO EN PEDIDO
En el Captulo 12 introdujimos el concepto de cientos que se agrupan de tareas en
cincuenta pasos manejables. Aquellos pasos secuenciales hacen fcil marcar el prog
reso en cualquier proyecto de la rehabilitacin. El principio y el final de cada p
aso son jalones que marcan el progreso del proyecto. La utilizacin de HomeFixers
Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa (ver la pgina 250) es una manera eficaz d
e organizar el flujo de tareas.
Por ejemplo, en vez de tratar de recordar cuando instalar todas las tareas de fo
ntanera finales, incluso servicios, el fregadero, una disposicin, cabezales de duc
ha, los lavamanos y todos los grifos, todo que tiene que hacer es alertar
Trabajo el plan
299
su fontanero para comenzar el paso 40, Fontanera Final, cuando los pasos previame
nte necesarios se completan, como ilustrado en la Figura 14-3.
Contracumbres del paso 36
Cuando comenzar el paso 40
Azulejo del paso 37
Paso 38
Paso 39
Paso 40
Final de pisos de vinilo fontanera del final de HVAC
T: El setter de T:Tile contrasuperior T: suelo
Especialista
Co.
P: 34 P: 36 P: 34
T: Contratista de HVAC
P: 34
T: El fontanero P: 36, 37, 38
La figura 14-3 cuando comenzar el paso 40
Ya que muchas actividades de construccin no pueden comenzar hasta que los otros s
e completen, es importante saber el pedido en el cual las cosas se hacen y se as
eguran para hacerlos en ese pedido. En nuestro ejemplo, la fontanera final es dep
endiente de pisos de vinilo, azulejo y contracumbres, y por tanto tan pronto com
o aquellas tareas se hacen, el fontanero se puede poner para trabajar.
Recuerde, el objetivo en la programacin es hacer todo que puede, tan pronto como
puede. Quiere tener su radar, constantemente explorando el plan de proyecto, not
ando cuando los pasos se completan, y busca de oportunidades de comenzar otros p
asos. Djenos cero en en la etapa 5, Superficies Terminadas, para conseguir una id
ea de que pasos se pueden hacer al mismo tiempo. Como puede ver en la Figura 14-
4, contracumbres, pisos de vinilo, y HVAC final puede comenzar tan pronto como s
e termina pintando el interior, el paso 34.
Sin embargo, es importante entender que los proyectos de la rehabilitacin son muy
fluidos. Si es demasiado rgido en su planificacin, probablemente se encontrar con
perodos de tiempo cuando ningn progreso se haga en la casa, y esto le costar la gan
ancia. Por ejemplo, no hay razn por qu el paso 41, Final Elctrico, no puede comenza
r tan pronto como las paredes se pintan. Sin embargo, porque el fontanero y el s
etter del azulejo tienen que esperar las contracumbres, recomendamos que el elec
tricista se quede fuera de la cocina tambin hasta que las contracumbres se instal
en. De esta manera, el instalador contrasuperior puede hacer el trabajo
301
La etapa 5: cronologa para superficies terminadas
Pasos
Semana 4
Semana 5
Semana 6
Su M T W Th F Sa Su M T W Th F Sa Su M T W Th F Sa
El paso 34 - pinta interior & exterior
El paso 35 - aislamiento hecho volar
El paso 36 - Contracumbres
El paso 37 - Azulejo
El paso 38 - pisos de vinilo
El paso 39 - HVAC Final
El paso 40 - fontanera final
El paso 41 - final elctrico
El paso 42 - pisos de madera del fin
La etapa 5 de la figura 14-4: cronologa para superficies terminadas
rpidamente, y luego el setter del azulejo, el fontanero y el electricista pueden
empezar. Tambin significa que el electricista puede (y probablemente debera) traba
je en otras partes de la casa de modo que cuando las contracumbres se hacen, slo
la cocina el trabajo elctrico permanezca.
Esto es lo que llamamos el funcionamiento del plan. Un contratista general bueno
usar su conocimiento de la construccin para guardar el movimiento de proyecto. Co
n experiencia y conocimiento de la secuencia de construccin y dependencias, puede
hacer esto tambin.
PLAZO DE ENTREGA: PLANELO DE ANTEMANO
Para guardar un movimiento de proyecto y maximizar sus ganancias de la inversin,
tiene que tener todo en el lugar para el siguiente paso para comenzar tan pronto
como los pasos anteriores son completos. Los plazos de entrega, la cantidad de
tiempo que toma antes de una tarea puede comenzar, pueden tener un impacto grand
e a su horario. La figura 14-5 muestra los tres factores que afectan el plazo de
entrega.
Los tres factores que afectan plazo de entrega
1. Disponibilidad material
Algunos materiales se deben pedir de antemano.
2. Disponibilidad de trabajo
Algunos equipos a menudo son backlogged y necesitan el previo aviso.
3. El trabajo de escribir y Algunas tareas requieren que el trabajo de escribir,
como permisos, Tiempo de procesamiento est en el lugar.
La figura 14-5 los tres factores que afectan plazo de entrega
1. Los Materiales del Plazo de entrega materiales pueden tener un largo plazo de
entrega para una variedad de motivos. Unos
los materiales son difciles de encontrar, como ciertas selecciones del azulejo. O
tros materiales se tienen que construir antes de que estn listos para instalarse,
como gabinetes. Los materiales siguientes pueden tener plazos de entrega largos
:
entramados del Tejado: el paso 12 Windows: el paso 15 Gabinetes: el paso 31 cont
racumbres del Granito: el paso 36 contracumbres de mrmol Cultivadas: el paso 36 a
zulejo de pedido Especial: el paso 37 iluminacin de pedido Especial: el paso 41 s
uelo de la Madera dura: el paso 42 aplicaciones Especiales: el paso 45 Mucho ant
es de estos pasos comienza, coloca sus pedidos. Es mejor tener materiales que es
peran en una rea de almacenamiento que para usted para esperar en materiales a ha
cer el trabajo.
2. El Plazo de entrega de trabajo la Mayor parte de comercios slo necesitan el av
iso de unos das antes de que se revelen. Otros
necesito varias semanas. El plazo de entrega se relaciona con la dificultad y la
duracin de la instalacin. Por ejemplo, los equipos de suelo de la madera dura a m
enudo tienen un largo plazo de entrega porque el proceso toma hasta cinco das. Ti
ene que subir a su horario temprano porque se necesitan slo unos proyectos delant
e de suyo para tener una tardanza de dos semanas o ms. En nuestra experiencia, a
menudo hay esperar de los equipos de trabajo siguientes:
Los Casa que nivela y fundacin reparan equipos: el paso 3 contratista Concreto (p
ara calzadas, aceras, patios): el paso 26 instaladores de la contracumbre del Gr
anito: el paso 36 acabamiento del Piso de madera dura: el paso 42 contratistas d
e Cristal (para recintos de la ducha de cristal y puertas): el paso 44 Landscape
rs: el paso 47 puede encontrar que en su ciudad, los fontaneros son particularme
nte difciles de adquirir. Tambin puede notar que en ciertos tiempos del ao (p.ej.,
la temporada de construccin del verano ocupada) los horarios de los contratistas
tienden a apretarse. El
Trabajo el plan
303
el punto aqu debe saber que algunos contratistas pueden requerir un plazo de entr
ega ms largo que otros, as reservarlos de antemano.
3. El trabajo de escribir y el Tiempo de procesamiento Algunas tareas requieren
que el trabajo de escribir est en el lugar antes del trabajo pueden
comenzar. Los ejemplos del trabajo de escribir requerido incluyen lo siguiente:
proyectos Arquitectnicos: el paso 2 Permisos: el paso 2 informes Tcnicos: el paso
9 Inspecciones: todas las etapas Mucho trabajo de escribir se cargan por el fren
te en nuestro proceso. El personaje
la excepcin es inspecciones, que pasan con frecuencia durante el proceso de const
ruccin. Tiene que explicar estas interrupciones para guardar avanzar de proyecto.
DURACIN: CUANTO TOMAR
Ahora que hemos cubierto la secuencia y el plazo de entrega, vamos a concentrar
nuestra atencin en la duracin, la llave final a la programacin exitosa. La nueva ed
ificacin de viviendas es previsible. Es comn tener una cronologa para el proyecto e
ntero que muestra cada tarea y cuanto se espera que tome para completar el traba
jo. Un plan con una duracin especfica para cada tarea es posible porque el trabajo
en cada paso es bastante consecuente de casa en casa. Si siempre construye de l
a tierra, debera saber que esperar a lo largo del camino.
Sin embargo, en la mayor parte de rehabilitacin y proyectos que remodelan, el tra
bajo actual requerido en cada paso vara considerablemente de un proyecto al otro.
Por ejemplo, en un proyecto muy simple, el grado del paso 32, las Puertas Inter
iores, Netas, y Millwork, podran deber instalar slo una puerta del armario bifold
en un dormitorio. Sin embargo, en una rehabilitacin principal, el paso 32 podra in
cluir la instalacin de doce puertas, 300 pies lineales de zcalos, 420 pies lineale
s de la puerta
cubierta y diez alfizares. En este ejemplo, la duracin del paso 32 salta tan slo de
una hora a hasta una semana.
Adems, no es slo el mbito de trabajo en cada paso que cambia de un proyecto de la r
ehabilitacin al siguiente; tambin es el modo que la tarea se realiza. Por ejemplo,
en una casa que tiene una fundacin de la losa, instalando 135 pies cuadrados del
azulejo del piso de la cocina puede tomar dos das: un da poner el azulejo y al da
siguiente enlecharlo. En una casa ms vieja aadi un embarcadero y fundacin de la viga
, la cocina puede tener viejos pisos de madera dura que se deterioran, se alabea
n y desiguales. Esto fcilmente puede aadir un da suplementario debido al suelo exte
nso preparatorio (incluso la instalacin del consejo del promotor del azulejo) que
se debe hacer antes de instalar el azulejo.
Finalmente, cada proyecto de la rehabilitacin tiene sorpresas. Incluso despus de w
alkthrough cuidadoso, casi siempre nos encontramos con algo que no esperamos, so
bre todo si implica quitar sheetrock. Es bastante comn descubrir clavos comidos p
or la termita, alambrado inseguro, y, en un de golpe memorable, una infestacin pr
incipal de ratas.
Por lo tanto, creemos que los proyectos de la rehabilitacin son demasiado imprevi
sibles para ello para valer el esfuerzo de programar un principio especfico y fec
ha del fin de cada paso a principios del proyecto. Una desgracia menor podra remo
delar el horario entero. En cambio, como un polica que dirige el trfico, guarde un
ojo cercano en la naturaleza que cambia del proyecto. Como los pasos se ponen ms
cerca a estar listo, tendr ms imagen fiel de exactamente lo que se implica en el
trabajo prximo y cuanto tomar para hacerlo. La escucha del progreso del trabajo y
la permanencia en la comunicacin cercana con sus contratistas son las llaves a ll
evar a cabo con xito esto.
QUDESE PRESUPUESTO
En nuestra experiencia, quedndose el presupuesto es la planificacin del 80 por cie
nto y la ejecucin del 20 por ciento. Esto es buenas noticias si ha creado constru
c-slido
Trabajo el plan
305
el plan de tion que es tanto completo como exacto: La mayor parte del trabajo se
tena que quedar el presupuesto se hace antes de que expida el primer cheque. Vam
os a mirar cmo la planificacin eficaz y la ejecucin guardan un proyecto en el presu
puesto (la Figura 14-6).
Las llaves a quedarse presupuesto
Gran ejecucin del 20%
Planificacin eficaz del 80%
La figura 14-6 las llaves a quedarse presupuesto
PLAN DE QUEDARSE PRESUPUESTO
Cuando se pone a esta etapa, tiene un plan de la mejora que cre para determinar s
u oferta. La fundacin para este plan se puso durante su debe debera podra walkthrough
. Despus, desarroll un mbito de trabajo detallado y especificaciones materiales que
exactamente delinearon lo que trabaja iba a hacer y que materiales iba a compra
r. Finalmente, subi con una evaluacin del coste exacta consiguiendo ofertas y esti
maciones de contratistas, vendedores y comerciantes. El resultado era un presupu
esto de la mejora autntico (la Figura 14-7).
Por qu hacen tantos proyectos de construccin revisan el presupuesto? Una de las ca
usas principales es que no se concentran en bastante atencin contrato de un segur
o de exactitud y meticulosidad durante la fase de planificacin. Notar que en la Fi
gura 14-7, toda su planificacin construye hasta ofertas del contratista y estimac
iones. Si estas ofertas y estimaciones no son slidas y confiables, su planificacin
es para nada. Por eso recomendamos que obtenga ofertas fijadas
El proceso de desarrollar un presupuesto de la mejora
3. Consiga una evaluacin del coste exacta de ofertas del contratista y estimacion
es. 2. Desarrolle un mbito de trabajo detallado y especificaciones materiales.
1. Entrese de que los datos iniciales de su Deben, Debera, Podra walkthrough.
La figura 14-7 el proceso de desarrollar un presupuesto de la mejora
ya que tanto del trabajo como posible. Una oferta fija es un legalmente contrato
vinculante para realizar una cantidad de trabajo definida en un precio fijo. Pa
ra conseguir la mejor oferta, tiene que presentar un mbito de trabajo detallado y
especificaciones materiales (la Figura 14-8).
Por qu un Alcance Detallado y las Gafas Le consiguen las Mejores Ofertas 1. Muest
ra los comercios que completamente entiende el trabajo para hacerse. 2. Elimina
la ambigedad. 3. Elimina comercios que se toman libertades con lo que se debera ha
cer. 4. Asegura comparaciones de manzanas a manzanas entre varias ofertas.
La figura 14-8 por qu un alcance detallado y gafas le consiguen las mejores ofert
as
No siempre ser capaz de conseguir una oferta fija. Un ejemplo de esto sera el trab
ajo spero (p.ej., demostracin, enmarcacin y reparaciones de sheetrock). Para estas
tareas, trabajar de estimaciones y probablemente pagar los comercios antes de la
hora. Con el trabajo spero, hay slo tanto puede arreglar el frente a
Trabajo el plan
307
remodelar PUNTO
La conversacin sobre el dinero antes del trabajo comienza. La comunicacin sincera
clara sobre su presupuesto y cmo pagar comercios (por hora, por trabajo, por pieza
, etc.) puede prevenir malentendidos calle abajo. No pague el trabajo hasta que
haya verificado que el trabajo se ha completado a su satisfaccin. Tambin es una id
ea buena de poner en prctica un programa de pagos que lleva una pena si el trabaj
o ampla ms all del convenido la fecha de finalizacin.
qudese el presupuesto. El control de gastos con estos tipos de tareas requerir su
atencin y direccin durante la fase de ejecucin.
EJECUTE PARA QUEDARSE PRESUPUESTO
La diferencia entre lo que espera el proyecto de costar y lo que terminar por cos
tar ser un resultado directo de cmo bien maneja el trabajo spero, trabajo, alcance
y gastos. Incluso un proyecto perfectamente planeado se puede quitar la pista du
rante la ejecucin. Su capacidad de manejar una tabilla con sujetapapeles, un telfo
no celular, y a veces hasta un martillo puede hacer la diferencia entre una empr
esa ligeramente provechosa y una muy provechosa (la Figura 14-9).
Ejecute para quedarse presupuesto 1. Maneje trabajo spero 2. Maneje 3 de trabajo.
Maneje alcance 4. Gastos del monitor
La figura 14-9 ejecuta para quedarse presupuesto
1. Maneje el Trabajo spero Si hay un tiempo cuando sus gastos de proyecto se pued
en escapar de usted, es
durante el trabajo spero (la mayor parte del trabajo de los pasos 6 a 27 en HomeF
ixers Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa). El trabajo spero tpicamente tiene
un coste de materiales bajo pero un salario alto, que traduce a ms direccin de la
gente. Y la velocidad no es una palabra tpicamente asociada con el trabajo spero.
Hay inspecciones a veces mltiples para pasar y muchas tareas sucesivas de complet
ar. Finalmente, el resultado es ms resistente para medir: Qu hace una unin del codo
perfectamente soldada parecen, de todos modos?
remodelar PUNTO
Es as del no tan pared del clavo simple. Es un ejemplo de muchas tareas sucesivas
e inspecciones que pueden resultar cuando uno es la presentacin una pared de la
cocina exterior con una puerta y fontanera:
1. Decide donde poner la pared con la ayuda de un arquitecto o diseador.
2. El framer presenta la pared. 3. Solicita una inspeccin de enmarcacin. 4. Un ele
ctricista alambra salidas y cambia en la pared. 5. Solicita una inspeccin elctrica
. 6. Un fontanero dirige una lnea acutica a travs de la pared. 7. Solicita una insp
eccin de fontanera. 8. Una compaa de aislamiento asla la pared. 9. Solicita una inspe
ccin de aislamiento. 10. Sheetrockers cuelgan el drywall. 11. Solicita una inspec
cin wallboard. 12. Un carpintero neto cuelga la puerta e instala neto. 13. Un pin
tor calafatea y pinta la pared, neta, y puerta. 14. Un carpintero neto vuelve pa
ra instalar una manija y tope.
Trabajo el plan
309
Haga visitas frecuentes. Es durante estas etapas speras que debera conducir a la c
asa lo ms a menudo posible para verificar el progreso y guardar cosas que se muev
en.
2. Pueda el trabajo Gerente de Trabajo se reduce a dos cosas: los comercios esta
ndo listos para
usted y usted estando listo para los comercios. Recuerde, el tiempo es el dinero
, por tanto quiere guardar el trabajo que se mueve tan pronto como sea posible.
Cmo sabe que los comercios estn listos para usted? Programe a todos sus contratist
as de antemano, prestando la atencin especial a aquellos pasos que tienen plazos
de entrega largos. Hemos aprendido que la mejor manera de asegurarse nuestros co
ntratistas estn listos para ir les debe recordar la semana antes y otra vez el da
antes de que debieran comenzar el trabajo. Si esto no es bastante, tambin les dej
amos saber que los encontraremos en el sitio de trabajo el da el trabajo comienza
a examinar cualquier instruccin especfica. Supervise a sus contratistas con frecu
encia para asegurarse que se quedan el trabajo y persiguen para asegurarse que t
erminan a tiempo.
Cmo sabe que est listo para los comercios? Para jueces de salida, asegrese todo que
tienen que hacer el trabajo est en el lugar antes de que comiencen. Confirme que
las utilidades son conectadas, los permisos se han tirado, y cualquier informe
tcnico o dibujos de construccin se fijan. Si es necesario, cubra paredes y pisos c
on revestimientos protectores; hay pocas cosas peores que rasguar y abollar la ma
dera dura original durante el proceso de demostracin. Si la fontanera no aumenta y
listo, asegrese que las instalaciones temporales son en el sitio. Asegure que to
dos los materiales que los comercios tienen que completar su trabajo sean en el
sitio. Asegrese que cualquier seal visual o instrucciones claramente se marcan. Es
to es particularmente til durante la etapa de demostracin para asegurarse que no h
ay ambigedad sobre lo que hace y no consigue la almdena. ltimo pero no slo, siempre
consulte HomeFixers Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa para asegurarse que
todos los pasos previamente necesarios se completan antes de que llame a los nue
vos comercios para el siguiente paso.
remodelar PUNTO
Los comercios deberan trabajar, no tienda. No hay nada ms nervio atroz que la mira
da de un contratista muy necesario marcharse a la ferretera, anunciando que ser atrs.
Tan con fuerza como puede deber conseguir a trabajadores en el sitio en primer
lugar, nunca quiere ver un permiso, desviarse, y no volver.
Es el trabajo del director de proyecto de tener los materiales que esperan al co
ntratista a comenzar el trabajo. Verifique dos veces la lista de compra antes de
que el trabajo se comience para asegurarse que nada se ha excluido. Si no tiene
un camin, la mayor parte de centros del mejoramiento del hogar harn hasta las ent
regas ms pequeas para unos honorarios nominales.
3. Pueda Alcance Se atienen al mbito de trabajo original y resisten al deseo de h
acer
los cambios una vez el proyecto comienzan. Estos cambios pueden causar el pelota
del alcance. Esto ocurre cuando el mbito de trabajo original se ampla durante un pr
oyecto de construccin debido a planificacin pobre o carencia de la entrega al plan
de la mejora. Es imperativo quedarse verdadero para el plan original durante el
proceso de construccin. Los cambios durante la construccin pueden remodelar su ho
rario, aumentar sus gastos y reducir su ganancia.
4. El monitor Gastando la escucha Frecuente de sus gastos es una de las llaves g
randes para quedarse -
ing en presupuesto. Nuestro punto es que no sabr que es de la pista a menos que g
uarde la pista. Recomendamos considerar todos sus gastos al final de cada semana
y comprobar los gastos actuales contra lo que plane el presupuesto.
Es provechoso usar un negocio aplicacin del software de la contabilidad como Quic
kBooks, pero una hoja de clculo o el sistema del libro mayor tambin trabajarn. La v
entaja del software profesional es que permite que usted sepa donde el
Trabajo el plan
311
el dinero que va, abajo al paso especfico y contratista. Puede visitar fliptheboo
k.com para descargar el plan de cuentas de QuickBooks esto est basado en los Cinc
uenta Pasos a Reconstituir una Casa. El punto no elige un sistema particular par
a usar, pero usa un sistema y lo usa a menudo.
Otra ventaja de con cuidado supervisar gastos es que cualquier actualizacin de fi
jacin de precios que haga en su proyecto corriente se alimentar directamente en la
planificacin del siguiente presupuesto de proyecto. Por ejemplo, si hizo volar e
l presupuesto para sheetrock en unos cientos de dlares, actualizando el precio de
sheetrock puede evitar que error en el siguiente de golpe. Su ejecucin presente
es la siempre gran preparacin para la futura planificacin.
ASEGURE CALIDAD: EL MUTUALMENTE VENTAJOSO PARA USTED Y SUS COMERCIOS
Comunicando sus altas expectativas sobre la calidad antes de que el trabajo comi
ence es una de las mejores cosas que puede hacer para asegurar un resultado posi
tivo para su proyecto. No diga slo a sus comercios que quiere que ellos hagan un
trabajo bueno; comunique exactamente lo que hace un trabajo bien. Ha establecido
ya sus comercios para el xito dando a instrucciones claras y prepping el sitio d
e trabajo antes de que lleguen; ahora asegure su xito comunicando expectativas cl
aras.
La figura 14-10 ilustra las expectativas que compartimos con nuestros setteres d
el azulejo cuando tejan el backsplash en una cocina. Note que la instalacin actua
l del azulejo es slo un pedazo de las expectativas.
La posesin de sus comercios preestablecer expectativas los har mejores comercios.
En la esencia, se hace su programa de capacitacin para conseguir la excelencia. L
as expectativas claras reducirn tiempo de la direccin, rellamadas y trabajo de la
garanta aumentando la calidad; sus comercios pueden agradecerle hasta. Puede desa
rrollar estas listas de comprobaciones de garanta de calidad para muchas de las t
areas en su proyecto de la rehabilitacin haciendo poca investigacin en la Red o le
yendo un
La Garanta de calidad Checklist:Tiling una Cocina Backsplash Contracumbres se deb
e enmascarar antes del trabajo del azulejo para impedir
rasguar las contracumbres. el Salidas e interruptores se debe desatornillar y sep
ararse del
la pared de modo que no se tejen o se enlechen en.
Azulejo se debe cortar fuera de la casa para prevenir la cubierta del interior c
on el polvo del azulejo.
Azulejo se debera poner segn gafas del diseo, tal como directamente, en un ngulo de
45 grados o en un modelo especificado.
Azulejo se debe poner absolutamente directamente y los espaciadores deberan ser u
sados para asegurar que las lneas de la lechada sean absolutamente planas.
La lechada se debe comprobar para asegurar que no haya ausencia o reas no llenas.
Placas frontales se debera sostener hasta todas las salidas y cambia para asegura
r que no haya huecos en el azulejo o lechada alrededor de ellos.
Lechada se debe a fondo limpiar del azulejo antes de que seque.
Todos los restos se debera quitar del local (dentro y) una vez que el trabajo se
completa.
El mortero Excedente y lechada nunca se debera dejar dentro del local y no deberan
haber mortero o residuo de la lechada dejado en hierba, plantas, mangueras, etc
.
no deberan haber pruebas en ninguna parte en el sitio de trabajo (dentro o fuera)
de esto un trabajo del azulejo se hizo alguna vez excepto el trabajo del azulej
o que se realiz.
Lista de comprobaciones de garanta de calidad de la figura 14-10: embaldosado de
una cocina Backsplash
de nuestros libros favoritos, el Resumen del Lector Manual del Bricolaje Complet
o, y luego gradualmente rellenando con experiencia personal. La figura 1411 da a
lgunas agujas generales que se aplican al proceso de la rehabilitacin entero y le
ayudarn a conseguir un resultado de alta calidad.
Es importante perder la vista nunca del hecho que mejora una propiedad para la g
anancia. Todo que hemos cubierto en la etapa del Apuro, de planear el trabajo al
funcionamiento del plan, se disea para proteger el poten-
Trabajo el plan
313
Seis Consejos para Asegurar Calidad 1. Pago de relacin con rendimiento. Comunquese
esa calidad se comprueba
antes de que el pago se autorice. Considere la puesta de una estructura del sobr
esueldo en el lugar para el trabajo consecuente, excepcional sobre proyectos mlti
ples. 2. El monitor y la medida a menudo progresan. Cuando el refrn va, inspeccion
e lo que espera asegurar que sus expectativas se estn encontrando a lo largo del c
amino. 3. Problemas de la direccin inmediatamente. Rpidamente levante la bandera r
oja si nota errores, sobre todo si no se pueden fijar ms tarde en el proceso o se
costaran o tiempo prohibitivo si no dirigido en seguida. 4. Preprese para el tra
bajo. Justo como quedarse el horario y en el presupuesto, un resultado de calida
d es asegurado por una casa que est correctamente prepped y lista para los comerc
ios para comenzar el trabajo: Trabajo claramente se define el sitio de Trabajo e
s pasos Previamente necesarios limpios se completan que Todos los materiales nec
esarios son en el sitio (los comercios deberan trabajar no la tienda) 5. Maneje l
os puntos speros. Intensifique su atencin al trabajo spero o trabajo que sirve de l
a fundacin para el futuro trabajo. 6. Paga por previsibilidad. Ms barato es no sie
mpre mejor. Cuando aplicable, no dude en usar comercios de seguridad quien garan
tizar un trabajo bueno. Use materiales que tienen un historial intentado y verdad
ero de parecer bien e instalarse fcilmente.
La figura 14-11 seis consejos para asegurar calidad
los tial sacan ganancia trabaj tan con fuerza para ponerse encontrando y comprand
o la casa. Cuando ha alcanzado esta etapa, su visin para la casa se ha hecho una
realidad. Lo que se deja debe convertir su trabajo duro en el efectivo en la eta
pa Vender.
3 - COMPRAN
4 - APURO
planean el trabajo asignan el trabajo trabajo el plan
5 - VENDERSE
Un proyecto de construccin, con todas sus complejidades, tiene que tener alguien
responsable para supervisar su progreso y guardar cosas en la pista.
Uso HomeFixers Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa para crear su plan de con
struccin, establezca su horario, y asignar el trabajo.
Comercios tiene que tener instrucciones claras sobre lo que se espera de ellos,
cmo les pagarn, y quien supervisar su trabajo.
Sus materiales debera estar listo cuando estn listos: no quiere pagar sus comercio
s para hacer compras.
Trabajo el plan
315
El Aerodinamizar las opciones de materiales as como el proceso de materialorderin
g le puede salvar tiempo y dinero.
Al raso trabajan, como la enmarcacin, la fontanera, y elctrico, es el rea que necesi
ta la mayor parte de su atencin porque si estas cosas no se hacen correctamente,
fijando los errores ms tarde afectar su punto fundamental negativamente.
Los Usted y/o su contratista general son el capitn de su barco de construccin. Si
no tiene cuidado y si todos no estn en la tarea en el momento adecuado con los ma
teriales correctos e instrucciones, arriesga de encallar.
EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, LA PARTE V
Samantha
El terapeuta del masaje calcul un nudo siguiente al omplato de Samantha. Me podra a
costumbrar a esto, pensaba. Samantha no poda decidir que era mejor: adquisicin de
un masaje o tener su tarde libre. Tena seis semanas de vacaciones salvadas y haba
decidido usar la mayor parte de ellas durante la pareja de meses que iban a toma
r para arreglar su casa de la inversin. Quiso manejar el trabajo y hasta hacer un
poco del trabajo ella misma. Hasta ahora, la rehabilitacin iba bien. Era tiempo
de darse el gusto.
Cmo pas esto? el terapeuta pregunt mientras que sigui trabajando en el msculo anudado
e Samantha.
Martilleo del trineo, Samantha dijo, saboreando la memoria de balancear el martill
o pesado. Haba tomado el primer golpe en la pared de la cocina que Ed haba recomen
dado quitar. Haba sido la clase de una ceremonia inversa que rompe la tierra. El
equipo haba echado una mano despus de ese primer xito, y se haba sentido bien hacer
un poco de trabajo fsico, mucho mejor que la sesin en reuniones todo el da.
Veo, dijo el terapeuta. Renovando su casa? No, realmente trabajo en una propiedad de
la inversin, contest Samantha. Ah, tengo varios otros clientes que son inversionista
s, el terapeuta contest cuando se movi a los pies de Samantha. Consigue pies dolorid
os, oigo, de correr despus de todos aquellos contratistas. Los pensamientos de Sam
antha fueron a la deriva de vuelta a su plan de proyecto. No corra despus de nadie
. Si el roofers pudiera terminar hoy, sera dos das antes de lo previsto.
El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte V
317
Sintindose mejor? el terapeuta pregunt. Hago grande, contest Samantha.
Bill y Nancy
Bill afect a Mitch y las manos de Amy cuando abri la puerta a su casa de la invers
in recin renovada. Venga a en, retumb. El olor de canela flot por el aire de la cocina
.
Cocinando algo? Amy pregunt, incrdulo. Trat de olvidar el estado de la cocina en su p
ropio de golpe. Ningn suelo, ningunos gabinetes, ningn horno, o hasta electricidad
para encender la que.
Slo una vela. No es esto agradable? Nancy pregunt cuando entr en el cuarto.
Olores grandes! Gracias por invitarnos, contest Mitch. Me da una posibilidad de esca
parse de trabajar en nuestra casa un rato. No podemos creer que dos consiguiera
la casa lista tan rpido. Tal vez nos puede dar algunos consejos en cmo acelerar co
sas.
Amy respir hondo. Huelo ms que una vela, dijo. Algo an mejor. Pintura fresca. Nueva al
fombra. Ahhhh.
Slo terminado ayer, dijo Bill. Realmente hacamos alguien mirar la casa esta maana.
Wow! Mitch dijo, tratando de no ser celoso. La pintura parece grande. Lo hizo usted
mismo?
No. Bill frot su mano a travs de su corte de pelo del zumbido corto. Tengo que admiti
r que no he hecho ninguno del trabajo. La pintura se hizo en dos das; me habra tom
ado al menos un mes. Se ri. No haba tan mucho que quise hacerme, por tanto me concen
tr en la utilizacin de mi encanto para animar a mis contratistas a hacer todo rpida
mente.
Us su cuerpo martimo grande para hacer a unos que animan tambin, susurr Nancy a Amy. C
ando aquellos contratistas le vieron en el sitio de trabajo cada da, saban que qui
so decir el negocio. Limpi su garganta para agarrar la atencin de Bill.
318 el club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte V
Ah, s, y eran todos completamente tiernos del dulce de azcar de Nancy, dijo. Prometi u
na hornada fresca cada tarde mientras se revelaron y se quedaron.
Cuntos equipos necesit para conseguir esto listo? Mitch pregunt, arrodillndose para ex
aminar los zcalos. Parecieron un poco rayados; no se haban sustituido.
Slo he tenido tres equipos entra aqu, se jact Bill. Pintores, los tipos de la alfombra
y unos manitas. Siempre digo, hago un plan y me atengo a l. Esto es slo lo que hi
ce.
Nancy tom la mano de Amy. Quisiera usted ver la cocina? pregunt.
Seguramente Amy dijo, permitindose llevarse de la sala de estar, donde los dos homb
res entraban en una discusin sobre los mritos de nuevos zcalos. Cuando entr, mir alre
dedor.
Pintamos las paredes y pusimos algunas nuevas perillas sobre los gabinetes, dijo N
ancy, mirando la cara de Amy con cuidado. Esto era el plan original de Bill, y co
mo dijo, se peg con l. Quiso contener el presupuesto y conseguirlo listo para vend
erse rpidamente. Personalmente, me pregunto si deberamos haber hecho un poco ms. Qu
piensa? Sus ojos miraron detenidamente ansiosamente a Amy.
Bien, Amy dijo, tratando con fuerza de ser positiva. Nancy pareci tan preocupada. To
dos tienen una estrategia diferente. Descans una mano en la contracumbre llevada y
yellowed, notando la lechada manchada en el azulejo backsplash. Nuestra casa tom
a mucho ms largo debido al trabajo suplementario, y a veces hemos tenido que espe
rar los materiales del diseador que pedimos para revelarnos. Ha hecho ya un poten
cial comprador andar a travs de. Esto puede calcular grande para usted.
Ah, realmente piensa as? Nancy dijo, dando a Amy un abrazo.
Samantha
Era un poco despus de las 11:00 como Samantha tirada hasta la casa. El camin del f
ontanero no estaba all. Tal vez toma un almuerzo temprano, pensaba.
319
Samantha fue dentro. El cuarto de bao era intocado. Era evidente que el fontanero
no haba estado all en absoluto. No se supuso que esto pasaba. Samantha haba confir
mado con l la tarde anterior. Iba a estar all en ocho esta maana y la haba asegurado
que se hara hacia el final del da.
Hizo planear todo esto. Tena ms contratistas que vienen al da siguiente y el vierne
s, y no podan hacer su trabajo hasta que el fontanero se hiciera. Tir abierto su t
elfono celular y marc su nmero. Esper como son y finalmente fue al correo vocal. Joe,
esto es Samantha. Estoy en la casa, y es las once. Le esperaba esta maana en ocho
. Llmeme tan pronto como consigue este mensaje.
Ninguna llamada telefnica. Ningunos mensajes. Cmo no se poda revelar slo? Esta clase
de la cosa no pasara en la oficina.
Volvi a marcar el nmero y lo escuch anillo y anillo. Bien, Samantha pens, reagrupndos
e. Tiene cuidado de problemas para una vida. Samantha anduvo de vuelta a su coch
e y sac su ordenador porttil. Subi a Internet y fue al sitio web del grupo inversor
. Dentro de unos minutos encontr los nombres de cinco fontaneros. Tres llamadas t
elefnicas ms tarde encontr el que quien sera dentro de la hora. Enroll sus mangas y a
garr sus instrumentos del tronco. Tena ganas de hacer algn sheetrock en la medio pa
red entre la cocina y la sala de estar. El telfono celular de Samantha son. Compro
b al visitante ID. Era el Editor Esto es Samantha, dijo, observando el marco donde
la medio pared ira. Hola, Samantha. Termina esa casa an? Ah, ah. Todava no, pero me po
ngo bastante cerca. Voy a colgar pequeo sheetrock hoy. La primera vez? La primera vez
. No puedo esperar a conseguir mis manos sucias. Tiene una idea extraa de la divers
in, dijo Ed.
El hablar de la diversin, contest Samantha, tengo que ir. Mi mam llega en avin de Cali
ornia en unas semanas, y tengo que hacer este sheetrock por maana para terminar l
a casa antes de que se revele.
Bien, no acente la tentativa de golpear una fecha lmite exacta. Ed ofrecido. remodela
r puede ser sucio, sobre todo su primer.
En ese momento Samantha not un pequeo tirn de recogida azul hasta el freno. La fonta
nera de Paul se imprimi en el lado. No dice? Samantha dijo, sonriendo. Creo que puedo
manejar una pequea desviacin del plan original. Mi nuevo fontanero slo se revel; has
ta luego, Editor
Su madre llegara en cualquier momento. Samantha haba ofrecido recogerla en el aero

puerto, pero por supuesto, Eleanor insisti en tomar un taxi. No quiso incomodar a
cualquiera.
Eleanor no estaba loca sobre Samantha que deja su trabajo que paga alto de remod
elar casas, y le haba dicho tan claramente. Samantha haba tratado de explicar que
no dejaba su trabajo, todava no, de todos modos. Pero su madre se preocup y la haba
preguntado durante cada una de sus llamadas telefnicas semanales. Finalmente, ha
ba dejado su pie. Voy a venir verifican a mi muchacha, haba insistido la vez pasada
que haban hablado. Estar all el prximo jueves.
Samantha anduvo del cuarto al cuarto, vigilando las ventanas delanteras. La alfo
mbra haba ido en el da anterior. Estaba abajo a los ltimos toques. Los landscapers
plantaban unos arbustos en el frente, y un equipo de limpieza terminaba en la co
cina. Su madre no reconocera esto como la casa que se imagin en el correo electrnic
o que Samantha le haba enviado cuando compr el lugar.
Un destello de amarillo tir en la calzada: un taxi. Samantha meti su pelo detrs de
sus odos; su madre siempre lo odiaba cuando el pelo colg en su cara. Se levant dire
ctamente, ech sus hombros hacia atrs y sali con la puerta.
321
Samantha! su madre llam. Dio a su madre con esmero vestida, absolutamente manicurad
a un abrazo. Entonces dio vuelta a la casa, De este modo, la mam, qu piensa?
Mitch y Amy
Mitch tir en la calzada vaca y aparc el coche, pero dej los faros en iluminar la pue
rta principal hasta que lo pudiera conseguir abierto.
Frankie afirm haber terminado aproximadamente la mitad del azulejo de la cocina,
y por tanto si Mitch tuviera suerte, se terminara, en casa, y en la cama hacia la
s 2:00 Mitch hurg con la cerradura, anduvo dentro de la puerta, lanz el interrupto
r y jade. Ah, no!
Mitch not el error inmediatamente. Por eso Frankie no devolvera las llamadas de Mi
tch. El imbcil haba usado los azulejos del cuarto de bao en el piso de la cocina. E
ntonces haba dejado el trabajo sin fijar su error.
Perfecto. Mitch llam a Amy cuando fue en coche a la ferretera para conseguir ms azu
lejo del cuarto de bao. Esper que no se cerrara. Oye, tenemos el dinero en la cuent
a? Por qu, qu es incorrecto? Amy pregunt, preocupacin que se arrastra en su voz. Fran
hizo el azulejo incorrecto. Me tengo que poner ms y no quiero expedir un cheque
caliente. Tena otra noche larga delante de l. Tuvo que romper el azulejo del cuarto
de bao en la cocina, poner la apropiada, y luego tejar el cuarto de bao tambin. Ah,
Mitch. S, la cuenta es fina. Pero siento tanto. Se debe agotar. S, pues no ser para
siempre. Adivino que voy hasta luego, nene. Colg el telfono y vir bruscamente en el
aparcamiento de la ferretera. Era casi vaco, pero las luces todava eran conectadas.
Oye, Mitch, llam el gerente de la espalda de la tienda. Estaban en una base del no
mbre. Cuando fue en coche de vuelta a la casa, se par para una hamburguesa rpida.
Cuanto de largo era esto yendo a tomar para tejar de nuevo la cocina y tejar el
bao -
cuarto? Frankie! Tard en las Patatas fritas, temiendo el trabajo delante.
Cuando regres a la casa, las luces eran. Gracioso, s que los dej en, mascull. Agarr un
palanca y anduvo a la puerta principal. Podra sentir que su corazn comenzaba a co
rrer. Quin haba apagado las luces y por qu? No poda ser ladrones; no haba nada para r
obar. Tal vez vndalos?
Abri la puerta, no segura lo que encontrara. Alcanz detrs de l el interruptor de luz
y oy que algo se mova. Levant la palanca, y las luces vinieron a.
Sorpresa! Era Amy y tres de sus compaeros del bombero. Qu es usted tipos que hacen aq
u? Mitch pregunt, bajando la palanca. Amy nos llam y dijo que podra usar poca ayuda, o
reci Chuck. Amy se ri de Mitch. No me poda sentar slo a casa solo mientras se qued la
mitad de la noche. Adems, Al dijo, sonrisa, figuramos si le ayudamos a terminar esto,
no tendramos que escuchar ms del que gime. No se dirija a m sobre gemir hasta que ha
ya avanzado lentamente en el piso de la cocina durante una hora quitando ese azu
lejo, dijo Mitch, dando a Al un martillo y cincel. Gracias, tipos. Le debo xito. Nos
conformaremos con algunas galletas de Amy, dijo Ken. Algunos de ellos se ennegrece
n en el fondo, dijo Amy. Mi especialidad.
323
Etapa cinco SE VENDE
Cmo preparar y vender una casa de la inversin para venta
1 - ENCUENTRAN
2 - ANALIZAR
3 - COMPRAN
4 - APURO
VENDA INTRODUCCIN
Entre dos productos iguales en precio, funcin y calidad, el mejor aspecto vender ms
que el otro.
- Raymond Loewy, siglo XX diseador industrial
En un episodio del clsico Seinfeld, Jerry y la compaa ceden a la incitacin constante
de un amigo - Tiene que ver al beb! - y cabeza a Hamptons para ver al beb y gastar
un fin de semana en la playa. La madre del beb presenta a su hijo con la pregunta
, No es l magnfico? Aunque nunca veamos al beb, est claro de Jerry y la reaccin de Ela
ne que el beb es todo menos magnfico.
Despus de gastar meses analizando y arreglando una casa de la inversin, es probabl
e que parezca a su beb. Y como la madre en el episodio de Seinfeld, puede perder
su objetividad. Esto puede ser un problema cuando viene el tiempo para determina
r el precio, decidir quien va a manejar la venta o responder a una oferta, todos
de los cuales exigen la objetividad clarividente de un inversionista.
Dividimos la etapa Vender en dos pasos. En el primer paso, preparar su casa para
continuar el mercado. En el segundo paso, le prepararemos a ofertas de campaa, ll
egaremos al acuerdo, y luego nos cerraremos en la venta.
326 etapa cinco:Vender
Captulo 15
Dispngase a venderse
4 - APURO
5 - VNDASE se disponen a venderse hacen la venta
Despus de leer este captulo sabr cmo a Deciden quien manejar la venta Juego el preci
de venta Analiza los cuatro niveles de organizacin
327
Cuando el apuro es completo, es tiempo de vender la casa y cosechar su recompens
a. Vamos a visitar de nuevo las decisiones buenas que tiene que hacer a lo largo
del camino que har la venta de la casa un proceso rpido y provechoso. El camino d
el xito comienza en la etapa Encontrar seleccionando una vecindad objetivo donde
la gente quiere vivir. La vecindad debe tener la actividad de ventas buena, esta
r en una ubicacin agradable, y en general, tener casas por que sienten cario bien.
En la etapa Analizar, debe identificar mejoras que hacen para una casa deseable
en su rea objetivo. Adems de manchar todo que se tena que fijar, tiene que selecci
onar opciones del diseo y el estilo de vida mejora esto los compradores esperaran.
En la etapa de la Compra, debe comprar la casa por un precio que permite que ust
ed reciba una ganancia razonable de una venta rpida. Aun si tiene unos cuantos av
anzan dando sacudidas el camino durante la etapa del Apuro (uno siempre hace), s
us decisiones buenas hasta ese punto guardarn una venta rpida y una ganancia agrad
able al alcance.
Ahora, en la etapa Vender, hay unas decisiones finales hacer antes de poner la c
asa en el mercado. En primer lugar, tiene que decidir cmo quiere vender la propie
dad: por usted o a travs de su corredor de bienes races. En segundo lugar, tiene q
ue visitar de nuevo su precio de venta eventual para ver si todava est en el objet
ivo. En tercer lugar, debera organizar la casa segn su nivel del diseo de bsico, estn
dar, diseador o costumbre de modo que los compradores puedan visualizar la casa n
o como slo una casa renovada limpia, pero un lugar que podran llamar de casa (la F
igura 15-1).
Disponer a venderse
1. Decida Quien Manejar la venta - Usted o Su Agente 2. Ponga el Precio de venta
3. Organice la Casa Basada a su Nivel del Diseo
La figura 15-1 que se dispone a venderse
DIRECCIN DE LA VENTA
En la etapa del Apuro, cubrimos las maravillas de una llamada: los especialistas
que con una llamada telefnica manejan todos los detalles de una tarea de la reha
bilitacin especfica. Cuando llamamos nuestro roofer, mide el tejado, recoge los ma
teriales, quita el viejo tejado e instala nuevo uno. Una llamada y nosotros se h
acemos.
Cuando viene a la venta de la propiedad, su corredor de bienes races tambin puede
ser una maravilla de una llamada. Le pueden salvar tiempo y molestarle as como ha
cer ms dinero consiguiendo un precio de venta ms alto que subira probablemente a su
propio. A menos que rpidamente vendamos la casa antes de que hayamos terminado d
e arreglarla, siempre usamos a un corredor de bienes races vendiendo nuestras pro
piedades de la inversin porque permite que nosotros nos concentremos en aspectos
de remodelar casas en las cuales podemos aadir la mayor parte de valor. Pero hay
un coste asociado con el alquiler de un corredor de bienes races, y conocemos a i
nversionistas que prefieren ahorrar este dinero vendiendo sus propias casas. Cub
riremos los fundamentos de cada enfoque para ayudarle a decidir qu mtodo es el mej
or para usted (la Figura 15-2).
Dos modos de vender una casa de la inversin
1. Contrate a un corredor de bienes races 2. Venda la casa usted mismo (para la v
enta por el dueo)
La figura 15-2 dos modos de vender una casa de la inversin
ALQUILER DE UN CORREDOR DE BIENES RACES
Un corredor de bienes races bueno parece a un contratista general que maneja el p
roceso entero de vender una casa. Supervisa a toda la gente diferente implicada
en la transaccin de bienes inmuebles, asegurndose que todo el trabajo de escribir
se hace correctamente y a tiempo y que todas las piezas estn en el lugar cuando e
s tiempo de cerrarse en la propiedad. Pasa el tiempo y la mercadotecnia del dine
ro la casa ponindolo en una lista en Multiple Listing Service (MLS) y en otra Red
329
sitios, anuncindolo apropiadamente y con eficacia, y trabajando con los agentes d
e los compradores para ver de preestreno y mostrar la casa.
Idealmente, lo que busca en un corredor de bienes races es alguien que es familia
r con su vecindad objetivo y con regularidad trabaja con la gente que quiere viv
ir en esa vecindad. En la esencia, quiere contratar a un corredor de bienes races
que tiene una historia de entregar a compradores calificados a casas en su rea o
bjetivo.
Usted y el corredor de bienes races firmarn un acuerdo del listado que la autoriza
a vender y vender la casa y perfila las responsabilidades, trminos y condiciones
del acuerdo. Hay tres puntos que quiere pagar la concentracin a en el acuerdo de
l listado (la Figura 15-3).
Puntos claves del acuerdo del listado
1. Comisiones 2. Trmino 3. Sobresueldos de agente
Puntos claves de la figura 15-3 del acuerdo del listado
1. Comisiones. Las comisiones siempre son, segn la ley, negociables. Sin embargo,
considerando los gastos de hacer el negocio, no habr una amplia gama. Por lo gen
eral, la mitad de la comisin que paga a su agente realmente ir al agente que trae
al comprador. Sugerimos que en la mayor parte de circunstancias se pegue con la
estructura de la comisin local; no quiere a demotivate a su agente o el agente de
un comprador pagando a una comisin inferior que la que en la casa abajo la calle
. Si explicara estos honorarios en la etapa Analizar, una comisin de bienes inmue
bles no le impedir realizar su ganancia esperada. De hecho, podra aumentar sus pos
ibilidades de conseguir un precio de venta ms alto.
2. Trmino. Un acuerdo del listado por lo general especifica que su agente recibir
una comisin si la casa se vende dentro de un nmero especificado
de das. La mayor parte de agentes estarn de acuerdo hasta 90 a 120 das (segn el merc
ado), que encaja su plan de cerrarse en la casa dentro de dos meses. 3. Sobresue
ldos de agente. Personalmente, nos gusta aadir un par de sobresueldos de la comis
in. El primer es para nuestro corredor de bienes races si se cierra dentro de dos
meses. Tambin aadimos un sobresueldo para los agentes de los compradores para anim
arlos a mostrar la casa a ms compradores anticipados. Estos sobresueldos pueden s
er un porcentaje del precio de venta (p.ej., el 1 por ciento) o un monto en dlare
s fijo (p.ej., 1.500$). Depende de usted para decidir cuando ofrecerles y cuanto
.
remodelar PUNTO
La mayor parte de corredores de bienes races llevan el seguro de omisiones y erro
res para protegerlos (y usted) de cualquier desgracia durante el listado y cierr
e del proceso. Por esta razn solo, contratando a un agente puede ser una idea bue
na, porque consigue algunas ventajas de su cobertura.
LA VENTA DE LA PROPIEDAD USTED MISMO
Justo como tomar la decisin sobre si tiene el tiempo y habilidades tena que maneja
r la rehabilitacin de una propiedad usted mismo, tiene que decidir si tiene los r
ecursos de manejar la venta en su propio [para venta por dueo (FSBO)]. Si decide
ir FSBO, tendr que vender la propiedad usted mismo por signos de la presentacin, h
aciendo a aviadores, posiblemente enviando tarjetas postales en todas partes de
la vecindad, y colocando la publicidad en el peridico y en sitios web de Internet
disponibles para buscar esa lista propiedades de FSBO. Tambin ser el que para mos
trar la propiedad, sostener casas en exhibicin y llamadas de campaa de compradores
anticipados.
Tambin se caer a usted para tener acceso a la fiabilidad, honradez y solvencia del
comprador. Cuando acepta una oferta y firma la estafa -
331
extensin ha tomado la casa del mercado. Si fracasa, recupera la casa y comienza e
l proceso de ventas otra vez. Si no usa a un corredor de bienes races autorizado,
muy recomendamos contratar a un abogado de bienes races para sus primeros pocos
capirotazos.
AJUSTE DEL PRECIO DE VENTA
Cuando es tiempo de vender la casa, pueden haber sido meses desde que estim el pr
ecio de venta. Eran sus asunciones sobre tendencias del mercado y el ciclo de ve
nta estacional exacto? Si tiene suerte, el mercado inmobiliario (y su casa) pued
e haber apreciado un poco. Los uno o el otro camino, tiene que volver al comps p
ara determinar el precio al cual va a poner la casa en una lista.
Si sigue nuestra frmula para el tiempo de retencin, planear el presupuesto durante
aproximadamente dos meses de inters, impuestos, utilidades y otros gastos de la p
osesin una vez que la casa se pone en una lista. Para encontrar a un comprador y
cerca en la venta, quiere conseguir la casa segn el contrato dentro de las primer
as semanas que est en el mercado. Esto requiere un precio de venta que es realist
a para una venta rpida en la vecindad. Otra vez, puede ser difcil quedarse objetiv
o. Sin falta deje a la informacin del mercado corriente decirle cunto puede conseg
uir para la casa.
remodelar PUNTO
No base el precio en cunto le cost para comprar, mejorar y sostener la casa. La fa
bricacin de errores a lo largo del camino es dolorosa, y se tentar tratar de borra
r aquellos errores vendiendo la casa por un precio ms alto que vale. En realidad,
aade a sus errores aumentando su tiempo de retencin e incurriendo en ms gastos. Va
lore la casa segn el mercado.
ORGANIZACIN: UNA CASA SE HACE UNA CASA
El trozo final del trabajo para preparar su casa para el mercado implica convert
ir la casa renovada en una casa donde los compradores quieren vivir. En aos recie
ntes, la organizacin de casas se ha hecho una manera popular de dar a compradores
anticipados una vislumbre de a qu la vida parecera en la casa. Las compaas de organ
izacin profesionales llenan casas vacantes del mobiliario por el camin lleno y cre
an impresiones visuales en todas partes de la casa, de un libro de cocina y uten
silios de cocina en la cocina a una novela del libro de tapa dura y lectura de g
afas en un nightstand en un dormitorio principal totalmente amueblado.
Aunque la organizacin profesional pueda ser una idea buena para ciertas casas en
ciertas vecindades, no recomendamos gastar el dinero para organizar cada casa to
talmente. En la Etapa Analizar, identificando mejoras, asign un nivel del diseo a
la casa que estaba basada en otras casas en la vecindad. Recomendamos que elija
el grado de sus esfuerzos de organizacin sobre la base de ese nivel del diseo.
LA ORGANIZACIN DE UNA CASA BSICA
Puede recordar que el diseo bsico no incluye ningunos volantes. La organizacin para
una casa bsica es similar. La casa se debera guardar intachable, y la hierba se d
ebera segar y regarse con regularidad. Quiere que su casa d una impresin visual bue
na de la calle. Unas pequeas plantas de gastos de explotacin bajos, en las camas y
una estera bienvenida son todo que tendra que organizar una casa bsica. Pero la h
ierba y las plantas requieren el mantenimiento. En algunos casos, puede saltar e
l ajardinamiento totalmente para guardar los gastos lo ms bajo posible.
LA ORGANIZACIN DE UNA CASA ESTNDAR
Cuando organiza una casa estndar, comienza a incorporar algunos toques baratos qu
e dan a la casa una sensacin hogarea. No saltarse
333
mantenimiento del csped bsico en una casa estndar. Adems, ponga algunas plantas en c
onserva por la entrada o prtico delantero. Otra vez, los gastos de explotacin bajo
s son deber. No tiene que molestar con el mobiliario, pero hacer el uso de las s
uperficies de la casa para crear una impresin visual agradable:
Lugar una bola de fruta fresca o un florero de flores en el contador de la cocin
a. (Gurdelos fresco!)
En un vestbulo o bao en polvo, aada el jabn, una jabonera y una toalla para las mano
s (adems del papel higinico, que est disponible, pero no mostrado).
LA ORGANIZACIN DE UNA CASA DEL DISEADOR
Para una casa del nivel del diseador, su aumento de opciones de organizacin. Si tr
ae el mobiliario alquilado, su capacidad de crear una impresin visual se ampla eno
rmemente. Concntrese en reas de la casa donde puede destacar el uso efectivo de es
pacio:
Los Amueblan patios y prticos para crear reas vivas al aire libre atractivas que a
umentan los pies cuadrados de la casa.
Los Aaden a sillas y una lmpara a un dormitorio principal de gran tamao y lo organi
zan con libros y mantas para darle una sensacin acogedora.
Los Aaden una cama individual y un pequeo ayudante de camerino a un dormitorio ms p
equeo para rechazar cualquier preocupacin que un cuarto no se puede amueblar sufic
ientemente.
mobiliario del Lugar de modo que dirija a compradores para notar una visin agrada
ble o los rasgos deseables de la casa como una chimenea.
Los Aaden taburetes de la barra y un par de ajustes del lugar del desayuno a una
barra de la cocina.
ORGANIZACIN DE UNA ADUANA
Para una casa del nivel de encargo, considere el alquiler de una compaa de organiz
acin profesional que manejar el proceso de establecer y bajar un elab-
perore mobiliario de casa y decoraciones. Aunque esto sea caro, el efecto en el
precio de venta de su casa puede valer la pena bien. La organizacin de encargo a
menudo implica completamente amueblar y decorar los cuartos principales en la ca
sa como el dormitorio principal, la cocina y las reas de comedor y vivas. Este en
foque de mercadotecnia puede ser similar a ese del Desfile de Casas acontecimiento
s puestos por constructores de encargo en algunas reas del metro.
Con la casa organizada, est listo para poner la casa sobre el mercado y hacer una
venta rpida y provechosa.
Justo como el entendimiento quien manejar el Apuro, decidiendo quien manejar la ve
nta de una casa requerir que usted determine el mejor uso de su tiempo y energa.
Si decide vender la casa por usted, no slo tendr que vender la propiedad (va signos
, correo directo, y publicidad as como exposicin de la propiedad y posesin de casas
en exhibicin), tendr que manejar todos los contratos apropiados, procedimientos j
urdicos y trabajo de escribir para hacerse al final (hablado en el Captulo 16).
Alquiler de un corredor de bienes races bueno para venderle la casa es parecido a
l alquiler de un contratista general: supervisa la venta de la casa, pero puede
gastar el bulto de su tiempo en otras cosas, como su carrera primaria o la gener
acin conduce para otra casa.
Cuando pone la casa sobre el mercado, tambin se tiene que asegurar que crea la me
jor impresin posible ya que el tiempo es primordial para una venta rpida. Esto sig
nifica organizar la propiedad segn su nivel del diseo: bsico, estndar, diseador o cos
tumbre.
335
Captulo 16
Haga la venta
4 - APURO
5 - VENDERSE
se disponen a venderse
Haga la venta
Despus de leer este captulo sabr cmo a Pone la casa sobre el mercado Consideran ofer
tas Cerca la venta
337
En esta etapa tarda en el proceso que tira, ya puede haber comprado el champn, per
o antes de que haga reventar el corcho, recuerde el consejo del sabio de Yogi Be
rra: No es terminado antes de que sea terminado. Tiene que poner la casa sobre el
mercado, y por supuesto tiene que conseguir una oferta aceptable y cerrar la ven
ta. ltimo pero no slo, tiene que realizar el anlisis final para pagar al hombre fis
cal y luego ver cuanta ganancia realmente hizo en el de golpe. Esto es cuando de
scorcha el burbujeante.
PNGALO SOBRE EL MERCADO
Una vez que haya decidido si va a vender la casa usted mismo o con la ayuda de s
u corredor de bienes races, la siguiente decisin de hacer consiste en cuando vende
r la casa. Esto puede ser antes de que haya completado las mejoras o despus de qu
e la casa totalmente se arregla, intachable, y se organiza.
LA DECLARACIN DE REVELACIN DEL VENDEDOR
Antes de poner la casa en el mercado, probablemente tendr que llenar un documento
que detalles casi todo sabe sobre la condicin corriente y pasada de la casa. Ha
llamado la declaracin de revelacin del vendedor, y se requiere segn la ley en la ma
yor parte de estados. Sera un error principal y un riesgo legal serio de no hacer
esto o hacerlo inexactamente.
Vendiendo una casa, debera esperar que compradores anticipados examinen con cuida
do la declaracin de revelacin del vendedor que produce. Es una de aquellas formali
dades que se deberan completar tan pronto como est listo para vender la casa. No sl
o ir marcando que sistemas estn en el lugar y en que tipo de condicin estn, tambin de
bera revelar cualquier problema principal (p.ej., dao acutico, infestacin del parsito
, cuestiones estructurales) que existi cuando compr la casa y lo que ha hecho
fijarlos. Tambin debe revelar cualquier trabajo que se hiciera sin los permisos r
equeridos.
Esto es una oportunidad buena de poner en una lista todas las mejoras que ha hec
ho a la casa ya que la compr (nueva alfombra, nuevo sistema HVAC, nuevo tejado, e
tc.). A nuestro parecer, debera revelar todo en el cual puede pensar de modo que
nunca haya pregunta sobre lo que hizo o no hizo a la casa.
CUANDO VENDER
Hay dos escuelas del pensamiento entre inversionistas sobre cuando poner propied
ades de la inversin a disposicin de compradores anticipados. Unos van para una hue
lga rpida, y los otros van para el impacto mximo.
A ciertos inversionistas les gusta ofrecer sus casas al pblico antes de que compl
etamente se arreglen y listos para venderse seriamente. Hacen esto por alguna co
mbinacin de lo siguiente:
1. La presentacin un Para la venta entra el patio 2. La publicidad de la propiedad
en el peridico o en bienes inmuebles locales
Sitios web 3. El envo de tarjetas postales a listas de direcciones y otras casas
en el
la vecindad Su esperanza debe hacer una venta rpida sin necesidad tener de hacer
todo el trabajo de terminar las mejoras, organizando la casa, y contratando a un
agente. Este mtodo tiene ms xito cuando el mercado de la vivienda local se calient
a y hay ms compradores que casas disponibles. La otra escuela del pensamiento imp
lica contener el pblico hasta que la casa de la inversin est completamente lista pa
ra la inspeccin. Estos inversionistas creen que maximiza el precio de venta cuand
o no slo arregla la casa sino tambin crea un lugar que un comprador podra llamar a
casa. Aadiendo los ltimos toques, incluso una limpieza final cuidadosa, alguna tie
rra de buen gusto -
Haga la venta
339
debilitando, y la organizacin de la casa, presentan la casa en un camino que apel
a a propietarios que esperan acercarse inmediatamente. Este enfoque tiene sentid
o cuando hay muchas casas en el mercado y necesita suyo para destacarse de la mu
chedumbre.
remodelar PUNTO
Durante el proceso de la rehabilitacin, ponemos un para la venta entran el patio
para sacar la palabra a la vecindad que arreglamos la casa para la reventa inmed
iata. Esto es una gran manera encontrar al vecino abajo la calle quien quiere tr
asladarse a una casa ms grande o ms agradable en la misma vecindad. Una vez que el
apuro es completo, si la casa no se ha vendido, nuestro corredor de bienes races
pone la casa en una lista en Multiple Listing Service (MLS) y comienza la merca
dotecnia y la exposicin de la propiedad. Entonces circulamos para concentrarnos e
n otras oportunidades.
Si es la mercadotecnia la casa antes o despus de que completamente se arregla, el
objetivo es conseguir una oferta cuanto antes. Pero y si consiga una oferta rpid
a, posiblemente hasta antes de que est oficialmente en el mercado? Y si el precio
de venta sea un poco ms bajo que cree que se puede poner? Vamos a hablar que hac
er con ofertas que no encuentran sus expectativas.
CONSIDERACIN DE OFERTAS
Un amigo y el inversionista del mismo tipo terminaban una propiedad de la invers
in que plane poner en una lista por 250000$ una vez que estuviera listo. Antes de
que oficialmente pusiera la casa sobre el mercado (y antes de que terminara de s
ellar los pisos de madera), consigui una oferta de 235000$. Decidi rechazar la ofe
rta y terminar la casa primero para ver si lo podra vender por el precio completo
.
La prxima semana, los pisos de madera en la casa eran sanded y sellaron. Despus de
completar el trabajo, su contratista que suela le dijo que las puertas se cerra
ron con llave y que a nadie le deberan permitir entrar durante veinticuatro horas
mientras los pisos secaron. Fij signos en ingls y espaol que dijeron No andan por l
os pisos! y hasta tom las llaves a la casa slo para ser seguro. El mismo da, sin emb
argo, nuestro amigo dej entrar a un par de contratistas para trabajar en el azule
jo en otra parte de la casa. Les dio instrucciones explcitas de rechazar los piso
s de madera, pero puede adivinar lo que pas despus: Cuando nuestro amigo volvi al da
siguiente, descubri huellas y rasguos tan profundamente en el sellador que los pi
sos de madera tuvieron que ser resanded y resellado.
La moraleja a esta historia? El primer dinero es el mejor dinero.Ms vale pjaro en
mano que ciento volando. Escoja su clich favorito mientras acepta la primera ofer
ta legtima. Por la oferta legtima, queremos decir uno serio de un comprador con la
capacidad de cerrarnos. Lo que no quiere hacer es toman la casa del mercado inm
ediatamente para un comprador que no se puede calificar o hasta muy interesado.
Las seis consideraciones de una oferta
1. Carta de prestamista 2. Perodo inspector rpido 3. No contingente en la venta de
otra casa 4. Perodo de cierre corto 5. Pago al contado razonable 6. Fianza razon
able
La figura 16-1 las seis consideraciones de una oferta
Tiene que hacer una evaluacin rpida de cada oferta de verificar que el comprador a
nticipado considera la casa seriamente y es econmicamente capaz de la compra de e
lla. Si piensa en rechazar una oferta en
Haga la venta
341
las esperanzas de conseguir mejor uno o pesar ofertas en un guin de la oferta mlti
ple - le pueden tan bendecirse - querr pagar la concentracin a varias partes de la
oferta adems del precio de venta puesto en una lista del contrato (la Figura 16-
1).
1. Carta de prestamista. Si un comprador si yendo a financiar una parte de la co
mpra, debera demostrar que tiene los medios de comprar la casa con una precalific
acin (o, todava mejor, una preaprobacin) carta de su prestamista. Tenga cuidado con
el comprador que no proporciona el que.
2. Perodo inspector rpido. El perodo inspector debera ser unos das en vez de unas sem
anas de modo que pueda recuperar su casa en el mercado rpidamente si el comprador
se echa atrs o est poco dispuesto a hacer cualquier reparacin solicitada.
3. No contingente en la venta de otra casa. En mayora de los casos, debera evitar
la situacin donde el comprador tiene que vender su casa primero para subir con el
dinero para pagar su casa. Esto es demasiado incierto y entretenido para un inv
ersionista que planea para una venta rpida.
4. Perodo de cierre corto. Ha estado pagando ya gastos tranquilos durante el proc
eso de construccin. Si un comprador ha declarado que necesita dos a tres meses an
tes de que est lista para cerrarse, est preparado para seguir incurriendo en gasto
s de la posesin mientras la casa es del mercado?
5. Pago al contado razonable. Si un comprador puede subir con slo el 5 por ciento
o menos del precio de venta para un pago al contado, hay una posibilidad aument
ada tendr la dificultad asegurando un prstamo. Sin embargo, en vecindades de la pa
rte inferior, muchas ofertas tienen relativamente pequeos pagos al contado, as no
est demasiado rpido para rechazar una oferta en esa situacin.
6. Fianza razonable. Si un comprador es serio sobre la casa, puede esperar que e
lla ofrezca la fianza aproximadamente del 1 por ciento.
Algo el valor de menos del un mes de sostener gastos no le proteger si la venta n
o pasa. Si la fianza es no reintegrable, tiene un mayor aseguramiento que el com
prador no se echar atrs. Vamos a estar claros: no sugerimos que rechace cada ofert
a que no encuentra cada elemento en la lista. Pero son todos los factores que le
pueden ayudar a decidir si quiere aceptar una oferta o tomar sus posibilidades
en la espera del otro. Si nuestro amigo del inversionista hubiera reconocido que
primero ofrecen, habra hecho una ganancia rpida agradable del de golpe. Pero en c
ambio, gast ms dinero para los pisos, incurri en gastos de la posesin adicionales, y
todava tena que encontrar a otro comprador. El viejo adagio cosas buenas viene a a
quellos que esperan no necesariamente es verdad en remodelar casas. Seguramente l
as cosas buenas pueden pasar, pero en nuestra experiencia las negativas potencia
les pesan ms que el positives cuando viene a rechazar una oferta legtima pero temp
rana. El mercado puede dar vuelta, la casa se podra destrozar o robarse, creyendo
que los gastos podran aumentar, el tejado se podra daar en una tormenta, etctera. U
na alternativa a rechazar una oferta que piensa puede no dejar por los suelos ac
epta la oferta sino tambin acepta reservas, con un perodo del poco tiempo para cua
lquier contingencia.
OFERTAS DE RESERVA
Las ofertas de reserva son grandes plizas de seguros por si la primera oferta fra
case. Cuando una oferta inicial se acepta, todava puede aceptar ofertas adicional
es y hasta incluir la condicin que acepta ofertas de reserva del listado de MLS. La
belleza de una oferta de reserva es que no slo le da otra oportunidad de vender
la casa sino tambin le da ms accin de palanca en la negociacin con el comprador que
present la primera oferta. Una vez que el primer comprador es consciente que hay
una o varias ofertas de reserva, de repente realiza que su capacidad de negociar
se ha disminuido bastante.
Haga la venta
343
Pero otra vez, aun si el mercado local est caliente, es nuestro consejo para ir c
on la primera oferta razonable. Las ofertas de reserva se pueden deshacer tan fci
lmente como una oferta primaria puede. Se puede encontrar rechazando una oferta
de reconocer que la reserva slo para tenerla fracasa tambin.
En cualquier caso, asegrese que busca el consejo de un corredor de bienes races o
abogado antes de aceptar ofertas mltiples, hasta ofertas de reserva. Cuando firma
un contrato debe realizar todas las obligaciones de ese contrato. Una mano amig
a de un profesional de bienes inmuebles le puede ayudar a evitar por casualidad
consentir en vender su casa a dos partidos diferentes (cuando tuvo la intencin de
venderlo a uno y tener el otro como una reserva). Esto ms a menudo pasa que podra
pensar y los vendedores a menudo tienen que pagar daos para salir.
CIERRE DE LA VENTA
Una vez que el contrato y la fianza se presentan a la compaa de cierre, es tiempo
de poner el champn sobre el hielo, pero todava no tiempo para estallar las gafas.
Justo como la compra de una casa, no es terminado hasta que todos firmen todos l
os papeles. La figura 16-2 muestra el proceso de cinco pasos para ponerse a la m
esa de cierre.
Cinco Pasos a Cierre en la venta de una Casa 1. Muestre unas pruebas documentale
s 2 del permiso. Responda para reparar solicitudes 3. Proporcione una revisin 4.
Seguro del ttulo de compra 5. Solicite una declaracin del establecimiento
La figura 16-2 cinco pasos a cierre en la venta de una casa
1. MUESTRE UNAS PRUEBAS DOCUMENTALES DEL PERMISO
Recomendamos que siempre obtenga cualquier permiso necesario y consiga las inspe
cciones requeridas para proyectos de construccin. Cuando venga el tiempo para ven
derse, tendr que tener copias de todos los permisos e inspecciones disponibles pa
ra compradores anticipados para mostrar que, cuando necesario, el trabajo fue he
cho por profesionales autorizados e inspeccionado por las autoridades locales.
2. RESPONDA PARA REPARAR SOLICITUDES
El comprador debera pedir la inspeccin de la casa y cualquier otra inspeccin requer
ida por el prestamista del comprador tan pronto como la oferta se firma. De esto
s camino los resultados estarn disponibles antes de que el perodo inspector expire
. Tiene tres opciones si el comprador solicita que haga una reparacin:
1. Haga la reparacin usted mismo a su cuenta 2. Consiga que su contratista arregl
e el problema gratuitamente para una reparacin
esto era la parte del mbito de trabajo 3. Decadencia para hacer la reparacin, perm
itiendo el comprador retroceder del
trate o negocie de nuevo Otra vez, si tiene ofertas de reserva, puede tomar una
postura ms resistente de la fabricacin de cualquier reparacin, pero el siguiente co
mprador anticipado puede hacer las mismas solicitudes. A menudo es mejor guardar
el acuerdo que va haciendo pequeas reparaciones u ofreciendo al comprador una ca
ntidad de dinero fija durante el cierre.
3. PROPORCIONE UNA REVISIN
La revisin que adquiri cuando compr la casa debera ser aceptable para el prestamista
del comprador a condicin de que no hiciera ningunas adiciones o mejoras en la pr
opiedad ms all lo que existi antes. Si su trabajo
Haga la venta
345
afectado las lneas de la propiedad, servidumbres o lmites, el comprador pedir y tpic
amente pagar una nueva revisin.
4. SEGURO DEL TTULO DE COMPRA
En la mayor parte de transacciones de bienes inmuebles, es acostumbrado para el
vendedor para comprar la pliza de seguros del ttulo. Sin embargo, en una transaccin
de la inversin de bienes inmuebles, el inversionista a menudo compra la poltica d
el ttulo cuando compra la casa. As, probablemente comprar dos plizas de seguros del
ttulo por un de golpe: uno cuando compra la casa y al otro cuando lo vende. Si re
sulta vivir en un estado que requiere que abastecedores de seguro del ttulo ofrez
can el compromiso abierto opcin que cubrimos en el Captulo 11 sobre la pgina 228, est
o es cuando aprovechar la opcin en vez de comprar una segunda pliza de seguros del
ttulo.
5. SOLICITE UNA DECLARACIN DEL ESTABLECIMIENTO
El ltimo paso antes de firmar el trabajo de escribir debe mirar a la declaracin de
l establecimiento para examinar todos los gastos y gastos as como sus beneficios
de la venta. Como en la etapa de la Compra, es importante revisar este documento
temprano en el proceso de cierre para asegurarse que no hay errores o cargos ex
cesivos. Pngase en contacto con la compaa de cierre si tiene alguna pregunta, y un
representante ser capaz de revisar cada artculo de la lnea. Pida que su agente de c
ierre renuncie cualquier honorario de chatarra que se revele en la declaracin.
Despus cierra el da. Esto es el tiempo para cerrar los libros sobre el de golpe y
calcular su ganancia.
CIERRE DE LOS LIBROS
Cerrando los libros sobre su primer - o cincuenta - el de golpe puede ser un aco
ntecimiento emocionante y educativo. Lleve tiempo para analizar lo que fue el de
recho y
lo que se equivoc de modo que pueda aprender de la experiencia y hacer un an mejor
trabajo en el siguiente de golpe. El ms importante, antes de que invierta de nue
vo sus ganancias en la siguiente casa, tiene que poner el dinero aparte para imp
uestos y cualquier otro gasto que no se haya pagado.
remodelar PUNTO
Uno de los clientes ms jvenes de HomeFixers es conocido por poner precios de venta
de registro con sus capirotazos. Kary Aycock, de 24 aos, nos encontr en un club d
e la inversin de bienes inmuebles y ha alquilado HomeFixers para manejar las mejo
ras de cuatro de sus capirotazos. El modus operandi de Kary debe crear el valor
mximo en ella reconstituye por maxing la norma vecina. Se pone conduce a travs de
una campaa del correo directo muy eficaz y compra casas en vecindades de alta cua
lidad. Una vez que la casa es la suya, va todos con granito, pisos de madera, il
uminacin, ventanas, encuentros, etc. y ahora tiene una reputacin en estas vecindad
es para poner precios de venta de registro.
UNA SITUACIN FISCAL
A veces omos que la gente dice que no hicieron ningn dinero porque toda su gananci
a fue comida por completo por impuestos. En realidad, esto no puede pasar. Sus i
mpuestos son una parte de su ganancia, y la tasa impositiva nunca es el 100 por
ciento. Sin falta explique y descuente cada gasto que incurri en compra, posesin y
venta de la casa antes de contar cuanto impuesto para pagar.
El xito fiscal ms grande viene si tirara la casa en menos de un ao. En esta situacin
pagar el precio de la plusvala a corto plazo, que es el mismo precio que esto para
ingresos ordinarios como salarios y sueldo. Una vez que haya sostenido la casa d
urante un ao y un da, paga el precio de la plusvala a largo plazo en su ganancia, y e
n mayora de los casos que causa una talla -
Haga la venta
347
ahorros fiscales capaces. De este modo, en el acontecimiento improbable que su d
e golpe consigue cerca de esa primera seal del ao de cuando lo compr, considere el
retraso que se cierra hasta despus de un ao y disfrute de una reduccin de impuestos
.
Si decide vivir en su casa mientras la tira, un nuevo mundo entero de ahorros fi
scales se abre, pero slo si vive en la casa durante dos aos. Si es solo, puede des
contar hasta 250000$ en la ganancia de la venta de la casa. Los matrimonios pued
en descontar 500000$. As, un matrimonio paga impuestos slo sobre ganancias que exc
eden 500000$, en cuyo caso el pago de impuestos no es casi como doloroso. Puede
hacer este mltiplo tiempos mientras ha vivido en la casa durante dos de los cinco
aos pasados y no se vende ms que una vez cada doce meses. En crculos de la inversin
, la estrategia de vivir en una casa mientras lo fija y tira a menudo se llama ho
mesteading.
Guiones fiscales para una ganancia de 50000$
Guin tirado en menos de 1 ao
Impuesto sobre ganancia de 50000$
10000-15000$
Explicacin
Vara basado en otros ingresos y deducciones
Tirado en ms de 1 Ao, pero no vivi en ello
7.500$
El 15% de ganancia
Vivido en la casa durante 2 aos 0$
Exento de impuestos desde ganancia menos de 250000$ (500000$ de estar casados)
Guiones del impuesto de la figura 16-3 para una ganancia de 50000$
La figura 16-3 muestra una comparacin de los impuestos para tres capirotazos que
tenan una ganancia de 50000$. Los derechos tributarios cambian con frecuencia, ta
n seguramente concordarn con su contable para los ltimos detalles del clculo de los
impuestos sobre un de golpe.
remodelar PUNTO
Hay una manera de aplazar impuestos ejecutando un 1031 Cambio (El artculo 1031 de
la Ley del impuesto sobre la renta). Un 1031 Cambio permite que inversionistas
hagan rodar la ganancia de la venta de una propiedad de la inversin en otra propi
edad sin necesidad tener de pagar cualquier impuesto sobre la plusvala. Para lice
nciarse, ambos la vieja propiedad (el que tir) y la nueva propiedad (el que tirar
despus) tienen que encajar la definicin IRS de la propiedad sostenida para la inve
rsin o usada en un comercio o negocio y debe identificar la nueva propiedad dentr
o de cuarenta y cinco das. Tambin, debe cambiar como propiedades: una casa para una
casa. Si encuentra la siguiente casa rpidamente, le animamos a explorar el 1031 P
rograma de intercambio con su contable. Tambin necesitar una 1031 compaa calificada
para servir de su agente del depsito entre la venta de su primera propiedad y la
adquisicin de su prximo.
ESTALLE EL BURBUJEANTE
Una vez que la casa se vende, es tiempo de divertirse. Vamos a esperar que haga
una ganancia agradable de cada de golpe, pero hasta una pequea ganancia significa
que consigui una educacin pagada.
La mayor parte de inversionistas aprenden sus lecciones que tiran mientras todava
empleado en sus empleos del da. As, tienen algo para echar la mano si deciden que
remodelar no es para ellos o si las ganancias de sus primeros pocos capirotazos
no pagan las cuentas. No recomendamos dejar su trabajo del da de remodelar de jo
rnada completa hasta que haya hecho varios capirotazos que han generado una gana
ncia buena. Nos zambulliremos en este tema y otros en el Captulo 17.
Felicitaciones, ahora entiende la anatoma de un de golpe - los pasos, las listas
de comprobaciones, los sistemas y las decisiones clave.
Haga la venta
349
4 - APURO
5 - VENDERSE
se disponen a venderse hacen la venta
Todo su trabajo duro est a punto de dar resultado cuando comienza a entretener of
ertas de su propiedad. Puede decidir prevender la propiedad antes de que complet
amente se termine, aunque algunos inversionistas prefieran esperar hasta que tod
os los ltimos toques se hayan completado antes de mostrar la casa a compradores.
El uno o el otro camino, ms largo una propiedad se sienta en el mercado, ms riesgo
all es de su ganancia comida por completo. Cualquier oferta de la propiedad se d
ebera considerar y evaluarse seriamente.
Antes de que una oferta se acepte, debe proporcionar la revelacin de un vendedor
detallado as como cualquier permiso obtenido para el proyecto y darles al agente
del comprador para la revisin. Despus de que una oferta se acepte, probablemente h
abr inspeccin habitual, seguro del ttulo y revisin antes de que se pueda cerrar en l
a casa.
Finalmente, es importante llevar tiempo para volver a los libros para revaluar cm
o bien hizo en sus clculos. Si se pag bien por su de golpe o simplemente consigui u
na educacin pagada, quiere aprender de cualquier error y remodelar su siguiente c
asa con ms conocimiento y confianza.
EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, LA PARTE VI
Bill y Nancy
Bill empuj la puerta abierta y bombe su puo en el aire cuando anduvo de la oficina
de su corredor de bienes races. S! Lo hicimos! Acababa de firmar un contrato para
vender su casa de la inversin por 95000$. Era 5000$ bajo su precio inicial, pero
era la cantidad exacta que Bill y Nancy haban estimado para el precio de venta ev
entual. Se haban atenido al plan y recibiran una ganancia agradable.
Rpidamente marc a Nancy en su telfono celular cuando cruz de un tranco abajo la acer
a hacia su coche. No va a creer esto, cacare.
Qu? Nancy contest. Podra or a los nietos en el fondo, probablemente brincando al canap
Johnny, baje, miel, har dao a usted, dijo Nancy. Ahora, qu deca, Bill?
Vendimos la casa! Ningn camino. Slo lo pusimos sobre el mercado ayer. Johnny, baje! S
oug llam hace aproximadamente dos horas y dijo que una oferta haba entrado y el co
mprador quiso firmarla en seguida. Me dirig directamente a la oficina de Doug por
tanto le podra llamar despus de que el acuerdo se hizo. Bill, Nancy suplic. Si esto e
una especie de broma pesada.... Bill se ri. Pasaba tan rpido. No, ninguna broma. Of
reci 92000$. Respond en 95000$, y lo tom. Slo dej la oficina de Doug con un contrato
firmado en la mano. Esto es fantstico, exclam Nancy. As eso es? La venta de nuestra ca
a es ms fcil que un fin de semana con el grandkids! Ah, slo unas formalidades: revisin
, valoracin, inspeccin. Bill abri la puerta de su coche. Tienen un perodo de la contin
gencia de dos semanas para hacer todo esto, y luego nos cerramos.
El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte VI
351
El primer en el grupo para comprar una casa y la primera para venderse. S!
Nancy llam. Bill, recoja el telfono. Creo que es el corredor de bienes races.
Hola, Bill. Es Doug. Haban sido doce das desde que haban firmado el contrato, y el ci
erre se program para el da siguiente. Tan Doug, a qu hora nos cerramos? Nancy anduvo
en, sosteniendo su calendario. Haba una pausa. No hacemos, dijo finalmente. Qu?Qu pas?
ill tron. Nancy grimaced. Ah, querido. El comprador era otro inversionista, explic Dou
g. Intentaba a la venta al por mayor la casa. No encontr a otro comprador y apoyad
o del acuerdo. Bill sacudi su cabeza. Dos semanas gastaron mientras la casa era de
l mercado. Qu hacemos ahora, Doug? Bien, no mucho ms lo podemos hacer ahora excepto e
l aplazado en el mercado. Tenemos otra casa de la cual queremos hacer una oferta, s
e confi Bill. No puedo remodelar el gatillo a ello hasta que esta casa se venda. El
tono de Doug se hizo ms alegre. Oye, conseguimos la primera oferta bastante rpidam
ente. Estuve seguro que no ser tambin mucho antes de que consigamos al otro. Bien, g
racias, Doug. Avsenos si oye algo. Colgaron. Bill alcanz la mano de Nancy y le dio
un apretn. Tiene razn. Despus de todo, cmo con fuerza puede ser? Tan fcil como un fin
semana con el grandkids? Nancy pregunt con una sonrisa dbil.
352 el club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte VI
Samantha
Samantha dej las flores a un lado y tir la tarjeta del sobre.
Sam, Felicitaciones por la venta de su casa! Hizo un gran trabajo, y como siempr
e, estoy tan orgulloso de usted. Cuando comienza el prximo? Amor y besos, mam
Samantha sonri y ech un vistazo al calendario. La inspeccin para su siguiente de go
lpe se program para el martes.
Mitch y Amy
Mitch movi a una silla en el lugar mientras Amy dej la estera bienvenida. Haban mov
ido casi la mitad de su propio mobiliario y haban tomado a prstamo a unos de sus a
migos para organizar su casa en exhibicin.
Parece fantstico, dijo Mitch, contemplando el cuarto. Ha hecho un trabajo increble qu
e decora este lugar, Amy.
Gracias. Ha hecho un trabajo increble que arregla la casa para m para pintar. Recor
dar el desastre del azulejo?
Mitch se podra rer casi en la visin retrospectiva, pero no completamente. No antes
de que despus de ello se vendi. Nos quedamos el presupuesto, aun si realmente termi
nramos un mes ms tarde que planeamos.
Y no un momento demasiado pronto; es las dos, anunci Amy. Anduvieron a la puerta pr
incipal, y Mitch la abri justo a tiempo para ver a una pareja acercarse la acera.
Bill y Nancy
Han sido cinco semanas desde que lo aplazamos en el mercado, y la nica oferta que
tenemos es por 82.500$. El puo de Bill aporre la mesa.
353
Doug limpi su garganta. A veces estas cosas slo llevan tiempo, dijo, observando los
dedos apretados de Bill.
Siento, Doug. S que no es su falta. Dispare directamente conmigo. Por qu no es esto
vendindose? pregunt, mirando fijamente directamente en los ojos de Doug.
Doug respir hondo. No creo que las mejoras en la casa se comparen favorablemente c
on las otras casas en el rea.
Qu? Los zcalos? El puo afloj, y sostuvo sus palmas de manos.
Doug se recost, soltando su aliento en un whoosh. No son slo los zcalos. La mayor pa
rte de las casas para la venta en esa rea han remodelado cocinas del diseador y ha
n actualizado cuartos de bao. El telfono celular de Doug se march, y comprob al visit
ante ID. Agrrese. Esto es el otro agente, dijo.
Bill consigui hasta el paso la pequea oficina. Doug recogi y escuch atentamente. Bien
, me tendr que dirigir a mi cliente; regresar a usted. Colg. Respondieron, dijo. Bill
dej de marcar el paso. Son 85000$. Esto no dejara ninguna ganancia, pero l y Nancy se
tenan que vender porque realmente se excitaron con la casa que haban encontrado r
ecientemente. Saba que Nancy se aprobara; la espera a esta casa la puso nerviosa.
Bill levant un suspiro profundo. Tmelo.
Mitch y Amy
Ed, es Mitch. Tengo Amy conmigo por el telfono del altavoz. Cmo fue la casa en exhibi
cin? Ed pregunt. Fue bien.... Mitch dej la explicacin pendiente. Ah, siento. La tal v
prxima vez. Amy interrumpi, Lo que trata de decir es que nos pusimos dos
ofertas!
El club del inversionista de bienes inmuebles del millonario
Bien, esto es nuestra primera reunin ya que todos vendieron su de golpe. Tenemos u
na idea spera de cmo todos hicieron, pero esto es el tiempo de la lnea de fondo, dij
o Ed. Vamos a or su ganancia final despus de que cerr los libros.
Bill se inclin adelante. Como de costumbre, era el que para comenzar. Bien, vamos
a ver, dijo Bill. Compramos nuestra casa por 66000$, gastamos aproximadamente 5000
$ para mejoras, y luego la vendimos por 85000$. Hizo una pausa para el efecto dra
mtico y dijo que Hicimos 14000$. El grupo permaneci tranquilo y cambi miradas dejadas
perplejas. Conocan a Bill y el acuerdo de Nancy era apretado. Nancy sonri abierta
mente y afect aqu a la cabeza. Bill cmodamente excluy los gastos tranquilos, que suma
ron casi 14.500$, aadi, refirindose a su bloc de notas. Bill sostuvo sus manos en la
rendicin fingida. Culpable como cobrado. Realmente perdimos un poco menos de 500$
, pero lo veo como un precio justo por una educacin buena. Mir la mesa. Aprendimos u
na leccin grande aqu. No seguimos el proceso y nos cost. Por suerte, no nos cost muc
ho. S que no es lo que esperaba, pero estoy realmente orgulloso de usted tipos, dijo
Amy. Aqu, aqu, anunci Ed. Sostuvo su cristal y dio un toque a una cuchara contra el
lado. A Bill y Nancy, las lecciones aprendieron y segn su siguiente acuerdo. Los de
ms participaron para un coro de gafas que resuenan. Nancy puso su brazo alrededor
de Bill y se ri de todos juntados de la mesa. Era nuestro primer intento. La prxim
a vez haremos mejor. Hemos encontrado ya nuestro siguiente de golpe. No es el nico
quien aprendi algunas lecciones, dijo Mitch. Las buenas noticias son hicimos aproxi
madamente 12.500$. Todos ellos resonaron sus gafas para Mitch y Amy. Felicitacione
s!
355
Podramos haber hecho 500$ suplementarios, Amy aadi cuando la celebracin de la cuchara
se extingui. Si no lo hubiramos gastado para el gas, yendo en coche de ac para all a
la casa.
No haga, en ninguna circunstancia, compre una casa fuera de sus vecindades objeti
vo, aadi Mitch.
Todos se rieron entre dientes, bien conscientes del dilema de conduccin de Mitch
de reuniones pasadas.
Para quedarme el presupuesto despus de un par de desgracias, termin pasar demasiado
mucho tiempo haciendo el trabajo yo mismo, admiti Mitch. No tenemos cualquiera eng
aa otra casa an porque completamente paramos la generacin de ventaja para terminar s
te.
Para no preocuparse, dijo Ed, sonriendo. Hay muchas casas para reconstituir ah, y qu
erra trabajar con usted dos otra vez en cualquier momento. Dio vuelta a Samantha. C
reo que Samantha tiene algunas buenas noticias al informe.
Samantha trat de no parecer demasiado contenta. Hice ms de 26000$, confes.
Otra ronda de cucharas que resuenan dibuj vistazos desaprobadores de la gente a o
tras mesas en el restaurante.
De este modo, Ed dijo, mirando alrededor la mesa, parece a que todo se interese en
hacer otro de golpe.
Todos en el grupo saludaron con la cabeza sus cabezas, y Samantha aadi, Definitivam
ente. Hemos conseguido todos un poco de trabajo delante de nosotros si vamos a a
lcanzar esa seal de siete cifras, pero al menos dimos un paso en la direccin corre
cta.
Una tostada, dijo Bill. Levantaron sus gafas juntos y dijeron, Al Club de Inversion
istas de Bienes inmuebles del Millonario.
Captulo 17
Reunin de todo esto
1 - ENCUENTRAN
2 - ANALIZAR
3 - COMPRAN
4 - APURO
5 - SE VENDEN
357
Despus de leer este captulo sabr al de golpe de en cualquier mercado de golpe de me
dia jornada y de jornada completa
Esperamos que haya disfrutado de su viaje a travs del de golpe. Tambin esperamos q
ue ganara un poco de perspicacia de Samantha siguiente, Bill, Nancy, Mitch, y Am
y encuentra, fija y tira sus primeras inversiones de la rehabilitacin. Les deseam
os la mejor de la suerte en sus prximos.
Antes de envolver el libro, nos gustara compartir unos pensamientos en remodelar
que se extienden ms all del modelo. Al principio del libro mencionamos el hecho qu
e tirando trabajos en cualquier mercado. Ahora tomaremos una mirada ms cercana cmo
las condiciones del mercado pueden afectar su estrategia. Tambin le daremos algu
nas agujas en cmo usar el ms con eficacia su tiempo y recursos si tira de media jo
rnada o de jornada completa.
TODAVA TIRANDO SOBRE EL de golpe
Una de las cosas que amamos en remodelar casas es la capacidad de invertir en pr
opiedades de la rehabilitacin sin tener en cuenta condiciones del mercado corrien
tes. Sin embargo, esto no significa que siempre se debera acercar a remodelar una
casa el mismo camino. Querr saber qu camino los vientos del mercado hacen volar e
interpretan en consecuencia.
Cuando viene a la fabricacin del mercado relacion decisiones sobre un de golpe, to
do que realmente importa es lo que pasa en y alrededor de sus vecindades objetiv
o. Las tendencias nacionales finalmente pueden afectar la escena local, pero ese
impacto es lejos de ser inmediato o hasta seguro. Recomendamos que pague la con
centracin a artculos actuales en los peridicos locales y diarios comerciales y, lo
que es ms importante preste la atencin al nmero de casas que se venden en sus vecin
dades objetivo, cmo rpidamente se venden, y por cuanto.
358 reunin de todo esto
Aquellos indicadores locales le darn un sentido de si la oferta y demanda favorec
e a compradores o vendedores. Ese entendimiento dirigir su foco y determinar su es
trategia inmediata.
remodelar EN EL MERCADO DE UN VENDEDOR
En trminos generales, el mercado de un vendedor es cuando hay una abundancia de c
ompradores que buscan casas y menos casas para la venta. Para ponerlo en trminos
econmicos, la demanda es mayor que el suministro. En el mercado de un vendedor, l
os propietarios esperan venderse rpidamente, en o encima del valor de mercado.
En la compra de una propiedad de la inversin, una frustracin comn en el mercado de
un vendedor se hace sobrepujada en una casa por la gente que va a arreglar la ca
sa y vivo en ello. Como un inversionista, ms a menudo que no, no puede correspond
er a su oferta y todava ser capaz de pagar las mejoras, explicar gastos tranquilo
s y revender la casa por una ganancia. De este modo, en el mercado de un vendedo
r, concntrese en estrategias de generacin de plomo que le unen con propiedades ant
es de que reciban publicidad en Multiple Listing Service (MLS). Esto es claramen
te un tiempo para prospectar casas vacantes y hacer publicidad a todos los resid
entes en una vecindad con su mensaje del dinero efectivo rpido y ningunos fastidi
os. Las buenas noticias son que una vez que haya encontrado y haya comprado una
casa de la inversin en el mercado de un vendedor, bien se coloca para recibir un
mejor que la ganancia media. No slo deberan haber muchos compradores para su casa,
se puede beneficiar de la apreciacin de la casa en el valor mientras lo arregla.
remodelar EN EL MERCADO DE UN COMPRADOR
El mercado de un comprador es cuando hay una abundancia de casas para la venta y
menos compradores interesados en ellos. En este caso, el suministro es mayor qu
e la demanda. Para propietarios, esto por lo general significa que un precio de
venta inferior y un tiempo ms largo se vende.
Reunin de todo esto
359
Buscando casas en el mercado de un comprador, no es como probablemente para comp
etir con la gente que quiere moverse en una casa a la condicin mala, porque hay u
n suministro listo de casas que no necesitan reparaciones principales. As, la min
era del MLS se hace una estrategia ms fcil de encontrar propiedades de la inversin.
Adems, el mercado de la extincin del derecho de redimir tiende a calentarse cuando
el mercado de la vivienda es fro porque los individuos que afrontan la extincin d
el derecho de redimir tienen la dificultad vendiendo sus casas. Sin embargo, aun
que comprando el aumento de oportunidades, la venta se hace ms provocativa. Tendr
que comprar una casa sobre la base de un precio de venta eventual muy conservado
r y realista, posiblemente explicando adelante el debilitamiento en el mercado.
Cuando est listo para venderse, lo tiene que valorar derecho y arreglarlo de modo
que se destaque de la muchedumbre. Para venderse rpidamente en el mercado de un
comprador, la casa debe estar completamente lista para hacerse una casa.
La figura 17-1 muestra las cinco etapas del modelo FLIP y explica que su foco en
cada etapa puede cambiar sobre la base de las condiciones del mercado.
remodelar DE MEDIA JORNADA O DE JORNADA COMPLETA
Una vieja broma pregunta, Cul es la diferencia entre el tocino con huevos para el
desayuno? La respuesta: El pollo se implic, pero el cerdo se remiti. En remodelar cas
as, no es un asunto de si es mejor hacerlo de media jornada o de jornada complet
a; conocemos a muchos inversionistas de media jornada y de jornada completa afor
tunados. Es un asunto de su compromiso. Es el dinero efectivo suplementario o un
a nueva carrera que busca?
remodelar DE MEDIA JORNADA
Tirando la jornada reducida de casas mientras trabajar jornada completa es una g
ran manera ganar el dinero extra, pero aun si tira la jornada reducida, la debe
tratar como a
Estrategias de remodelar en condiciones del mercado diferentes
El mercado del comprador
El mercado del vendedor
Encontrar
Ms fcil que el mercado del vendedor.
A menudo difcil. Encuentre casas
MLS y mercados de la extincin del derecho de redimir antes de que sean en pblico p
ara
puede ser estrategias buenas.
venta. Buscar vacante
propiedades y mailers a
las vecindades pueden ser
eficaz.
Analizar
Considere el tiempo de retencin suplementario y el debilitamiento adicional del m
ercado estimando el precio de venta.
La casa puede apreciar, pero nunca contar con ello estimando el precio de venta
eventual.
A Menudo compre el cuarto por negociaciones de precios.
Resista al impulso de exceder su oferta mxima.
El apuro Hace la casa destacarse en la Permanencia en la vecindad
la muchedumbre.
norma.
Vender
Desafo. Precio bueno,
Ms fcil que el mercado del comprador.
la organizacin, y mercadotecnia es
Considere el listado antes de que sea
musts.
hasta terminado.
Estrategias de la figura 17-1 de remodelar en condiciones del mercado diferentes
negocio. Las ventajas de hacer hacer un equipo evidente cuando trata de remodela
r casas de manera rentable en una base de media jornada. El descubrimiento de ca
sas es provocativo hasta para un inversionista de jornada completa. Como una ale
ta de media jornada, querr dedicar el tiempo al cuidado de sus actividades de gen
eracin de plomo que van. Si conduce a travs de vecindades o enva mailers regular, e
l consecuencia es la llave. El alquiler de un explorador puede ser una manera ba
rata de guardar su prospeccin que va mientras est en el trabajo.
Cuando se pone a la etapa del Apuro, contratando a un contratista general para m
anejar el trabajo mientras est en el trabajo vale bien el gasto suplementario. Cr
eemos que los contratistas generales buenos casi siempre se pagan, espe-
Reunin de todo esto
361
cially si no puede estar en el sitio de trabajo consecuentemente durante el da. F
inalmente, cuando venda la casa, deje a un corredor de bienes races manejar la ve
nta para salvarle el tiempo y el fastidio de mercadotecnia y exposicin de la casa
, as como en el cierre de la transaccin.
Los ingresos de su trabajo regular tambin toman mucha tensin de remodelar casas y
permiten que usted tome mejores decisiones. Imagine ser tres meses en un trabajo
de jornada completa que tira y todava no encontrar una casa. Comenzara a sentir l
a presin para comprar una casa. Esa presin puede nublar su juicio en un tiempo cua
ndo tiene que ser completamente objetivo.
Conocemos a muchos inversionistas que hacen el dinero bueno que tira unlas a cua
tro casas por ao en una base de media jornada. El dinero puede pagar colegio, bod
as, vacaciones, institucin benfica, etctera, o lo puede guardar en su sitio en la p
reparacin para entrar en remodelar de jornada completa.
remodelar DE JORNADA COMPLETA
Cuando est listo para dar el paso decisivo y entrar en remodelar de jornada compl
eta, recomendamos que tenga unos ahorros que permiten que usted pase cualquier s
orpresa que pueda retrasar sus ganancias. Tiene que ser econmicamente seguro aun
si no puede encontrar una casa durante meses o si un contrato fracasa en el ltimo
momento.
remodelar de jornada completa le da la capacidad de trepar sus esfuerzos de gene
racin de plomo. Tambin ser capaz de tomar ms de un de golpe a la vez. Una vez que te
nga su tarareo de generacin de plomo y tenga el equipo e infraestructura en el lu
gar para manejar proyectos mltiples, estar bien en su camino hacia hacerse una ale
ta de bienes inmuebles del millonario.
Dinero aparte, amamos estar en la inversin inmobiliaria de jornada completa. Hemo
s pasado el tiempo en empresas grandes, que trabajan en cubculos diminutos donde
no podamos rajar hasta una ventana para dejar entrar un poco del aire fresco. El
estilo de vida y la libertad que vienen con ser un inversionista de bienes inmue
bles son muy provechosos, y nuestro objetivo para este libro es ayudar a muchas
personas a tomar ese paso. Hay
algo que satisface sobre acercarse a una casa de la inversin durante una maana sol
eada brillante y contemplar las frutas tangibles de su trabajo.
Tambin conseguimos la satisfaccin personal de ver que algo viejo y descuidado se h
ace nuevo otra vez. Hemos tenido la oportunidad de convertir una casa de primera
en una casa que se don a una familia en la necesidad. Nos bendecimos para estar
en un negocio que puede ayudar a la gente, y amaramos or historias sobre la gente
que se inspira a ser una bendicin a otros. Por tanto tirar o no va? Esperamos que
este libro le haya ayudado a aprender sobre remodelar y tal vez aprenda un poco
ms sobre usted. Le deseamos el gran xito.
remodelar casas trabaja en cualquier mercado en cualquier momento, pero debera ba
sar sus esfuerzos en las condiciones de su mercado de la vivienda local.
En el mercado de un vendedor, es ms difcil comprar casas a un precio bueno. Concntr
ese en la etapa Encontrar y apunte sus esfuerzos de generacin de plomo en casas q
ue en pblico no estn en venta.
En el mercado de un comprador, es ms difcil vender casas. Sin falta valore la casa
bien y haga mejoras de modo que un propietario se pueda acercar inmediatamente.
Tanto remodelar de media jornada como de jornada completa es opciones finas segn
el tiempo y recursos que quiere destinar a la inversin.
Cuando casas para remodelar la jornada reducida, concntrese en poner un equipo ju
ntos que puede manejar el descubrimiento, la fijacin y la venta cuando no puede e
star all.
Cuando casas para remodelar de jornada completa, esfurcese por componer sus ganan
cias tirando casas mltiples al mismo tiempo. Busque eficiencia y economas de escal
a.
Nunca subestime las recompensas potenciales de la inversin inmobiliaria - tanto e
l personal como las recompensas financieras.
Reunin de todo esto
363
Apndice
Las 101 tareas ms comunes
Con la ayuda de James Hill, nuestros HomeFixers se afilan en Dallas, hemos reuni
do las 101 tareas ms comunes que realizamos en empleos de construccin para nuestro
s clientes del inversionista. Las tareas se organizan en HomeFixers Cincuenta Pa
sos a Reconstituir una Casa. Algunos pasos no tienen tareas porque aquellos paso
s no se implican en nuestro tpico reconstituye. De hecho, slo el ms complejo recons
tituye requieren cincuenta pasos. Del mismo modo, no cada tarea asociada con cad
a paso se realizar. Por ejemplo, en el HVAC andan podra sustituir el sistema enter
o o una parte de l; no hara a ambos. Con esta lista en la mano, puede conseguir un
a ventaja en el clculo del coste de trabajo y materiales. Esto le ayudar a tomar d
ecisiones confidentes y rpidas estimando gastos de la mejora hacer su oferta.
El paso 1: Casa Asegurado Instala lockbox y llaves
El paso 2: Proyectos, Permisos y Limadura Obtienen permisos necesarios
El paso 3: casa que nivela y reparacin de la fundacin
El paso 4: fumigacin
El paso 5: requisitos temporales
364
El paso 6: Sondando Predemostracin Tirn y encuentros acuticos y de gas terminales,
aplicaciones y lneas antes de demolicin
El paso 7: Predemostracin Elctrica Tirn y encuentros elctricos terminales, aplicacio
nes, y alambrando antes de demolicin
El paso 8: la demolicin/Disposicin/Sitio el contenedor de Pedido de Preparatorio R
ealiza la demolicin (no paredes, slo fines como azulejo, cabinetry, puertas, y net
o) Quita escombros (interior) Trim y quita rboles patio Limpio (quite la chatarra
, el rastrillo, la reduccin, neto) Tirn lejos desechan y escombros
El paso 9: informes tcnicos
El paso 10: clasificacin de suelo spera y avenamiento
El paso 11: al raso sondando bajo casa o fundacin
El paso 12: la Enmarcacin y Subsuelo subsuelo de Reparacin reemplazo Menor de two-
by-fours daado
El paso 13: Tejado que Adorna Instala nuevo tejado adornar
El paso 14: las Puertas Exteriores puerta del exterior de Reparacin, canillera y
umbral Instalan la nueva puerta principal Instalan nuevas puertas exteriores (no
incluso la puerta principal)
Apndice
365
El paso 15: Windows y Cristal de la Ventana Sustituyen cristales de ventana de c
ristal cerraduras de la ventana Install
El paso 16: Revestimiento, Abrigo de la Casa y Apartadero apartadero de Reparacin
El paso 17: Exterior Trim faja de Reparacin canillera de la puerta de garaje de R
eparacin (dos por ocho canillera y neto) exterior de Reparacin neto (un por cuatro
ventana, puerta y esquina)
El paso 18: el Tejado tejado de Reparacin Sustituye remiendos malos del tejado qu
e adorna Instalan el nuevo tejado
El paso 19: chimenea
El paso 20: HVAC speros Servicio el sistema de HVAC Sustituye la unidad de interi
or HVAC (horno y rollo del evaporador) Sustituyen HVAC fuera de la unidad del co
ndensador Instalan el nuevo sistema HVAC entero
El paso 21: fontanera en paredes y techo/Desvn
El paso 22: Baeras y Cazuelas de la Ducha Sustituyen baeras Construyen la cazuela
de la ducha para el paseo - en la ducha
El paso 23: Al raso Elctricos Instalan nuevas cajas de conexiones (para salidas,
interruptores, encuentros, ventiladores, etc.) distribucin de energa elctrica de la
Mejora
366 Apndice
El paso 24: albailera exterior
El paso 25: Aislamiento de la Batera Instala aislamiento de la batera en paredes
El paso 26: trabajo concreto
El paso 27: Drywall Reparacin sheetrock Textura sheetrock Quitan el empapelado (q
uite, flote, textura para la pintura)
El paso 28: Puertas de garaje Instalan nuevas puertas de garaje
El paso 29: canales
El paso 30: pisos de madera inacabados instalados
El paso 31: Cabinetry Instalan nuevos gabinetes de vanidad del cuarto de bao Sust
ituyen el fondo del gabinete de la base del fregadero gabinetes de Reparacin los
Instalan nuevas cocinas
El paso 32: las Puertas Interiores, Netas, y Millwork puertas del interior de Re
paracin y canilleras Instalan puertas interiores Sustituyen zcalos Sustituyen neto
de la puerta interior Instalan el armario que baja ventana del interior de Repa
racin neta (alfizar, delantal, cubierta) los Instalan la escotilla de acceso tica
El paso 33: Polvo, Barrido, y Limpio Antes de Pintar escombros de construccin Lim
pios y polvo antes de pintura
Apndice
367
El paso 34: Pinte Interior y Exterior techos del interior de Pintura, paredes, p
uertas, netas, anaqueles y cabinetry apartadero del exterior de Pintura, puertas
, y neto
El paso 35: Aislamiento Hecho volar Aade aislamiento hecho volar en desvn
El paso 36: las contracumbres Instalan contracumbres del laminado Instalan el la
minado backsplash Instalan contracumbres del granito Instalan cumbres de vanidad
del cuarto de bao de mrmol cultivadas
El paso 37: el Azulejo Instala el azulejo para la cocina backsplash Instalan el
azulejo que suela Instalan la baera del azulejo rodean Instalan el azulejo para e
l paseo - en el puesto de la ducha
El paso 38: Pisos de Vinilo Instalan suelo de vinilo
El paso 39: Final HVAC Sustituye ventiladores Sustituyen termostato por programa
ble
El paso 40: el Final que Sonda Instala el fregadero Instalan la disposicin Instal
an el grifo de la cocina Instalan grifos del cuarto de bao Instalan la ducha y en
cuentros de la tina los Instalan dispositivos backflow en de baberos de la mangu
era exterior Instalan nuevos servicios
368 Apndice
Los Sustituyen asientos de servicios Traen el calentador de agua existente para
cifrar
El paso 41: Elctricos finales Instalan salidas GFCI Instalan nuevas salidas Insta
lan nuevas salidas de 220 voltios (estufa, secador, unidades de la ventana, etc.
) los Instalan nuevos interruptores Sustituyen placas frontales elctricas Instala
n luces del techo Instalan luces de la pared Instalan lmparas requeridas de la as
amblea (araa de luces, etc.) los Instalan se prorrog las lmparas Instalan ventilado
res de techo Instalan ventiladores de escape del cuarto de bao Instalan detectore
s de humo
El paso 42: Pisos de Finish Wood Barnizan de pisos de madera dura
El paso 43: el Bloqueo fondo de la puerta del interior de Trim para acomodar la
nueva alfombra o el azulejo Instala la nueva manija exterior y grupo deadbolt lo
s Instalan paradas de la puerta Instalan perillas de la puerta interiores Instal
an barras de la toalla Instalan al poseedor del papel higinico Instalan espejos e
nmarcados
El paso 44: Espejos y Puertas de la Ducha Instalan espejos de vanidad de encargo
Instalan la puerta de la ducha de cristal
Apndice
369
El paso 45: las Aplicaciones Instalan el extractor de aire Instalan el microonda
s de la sobrevariedad Instalan la variedad Instalan el lavavajillas
El paso 46: Alfombra Sustituye alfombra
El paso 47: Ajardinamiento Aade plantas y pajote cerca de Reparacin
El paso 48: Limpieza Final y Arreglo Presin lavan (aceras, calzada, ladrillo, pie
dra) limpieza Final
El paso 49: accesorios y el paso 50 del decorado: perforadora
Pintura touchup reparaciones de drywall Menores Como siempre, nunca intente real
izar algo que un profesional autorizado debera hacer.

Español FLIP - How To Find, Fix, and Sell Houses For Profit-McGraw-Hill (2006)

Caricato da

Informazioni sul documento

Titolo originale

Copyright

Formati disponibili

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Formati disponibili

Español FLIP - How To Find, Fix, and Sell Houses For Profit-McGraw-Hill (2006)

Caricato da

Copyright:

Formati disponibili

casas para remodelar CMO ENCONTRAR, arregle Y VNDASE

CASAS PARA GANANCIA

INTRODUCCIN DEL APURO

Su madre llegara en cualquier momento. Samantha haba ofrecido recogerla en el aero

Potrebbero piacerti anche