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2011
DIRETOR EXECUTIVO
Eng. Jos Henrique Coelho Sadok de S
DIVISO SUPERVISO/DESAPROPRIAO
Arquit. Maria Bernadete de Almeida
DIRETRIZES BSICAS PARA DESAPROPRIAO
EQUIPE TCNICA:
ELABORAO
COLABORADORES
Tc. Bruno Marques dos Santos Silva Tcnico de Suporte em Infraestrutura de Transportes DPP/DNIT
Adm. Daniel dos Santos da Silva PRODEC
Eng. Diego de Alava Soto Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Dr. Fbio Marcelo de Resende Duarte Procurador Chefe Nacional do DNIT
Arquit. George Yun - Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Herik Souza Lopes - Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Jorge Luis Pereira da Costa Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Lcio Jos Montes da Silva Fundao Ricardo Franco/IME
Arquit. Maria Bernadete de Almeida Chefe de Diviso DPP/DNIT
Dra. Marielze de Oliveira Ladgraf AGU
Dra. Mitzi Silva Antunes AGU
Eng. Paulo Srgio Novis Mata DEC/MD
Adv. Renato Veloso de Souza PRODEC
Eng. Ricardo Luiz Medeiros Meirelles Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Robson Carlindo Santana Paes Loures Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Thiago Guimares Tavares Analista em Infraestrutura de Transportes DNIT/SR/PE
Eng. Valdeylson Alves da Silva Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Rubens Alves Dantas, DSC PRODEC
Eng./ Adv. Andra Fernandes Dubourcq Dantas PRODEC
REVISO
IPR
RIO DE JANEIRO
2011
DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA DE TRANSPORTES
DIRETORIA GERAL
DIRETORIA DE PLANEJAMENTO E PESQUISA
DIVISO DE SUPERVISO/DESAPROPRIAO
Setor de Autarquias Norte Quadra 03 Ed. Ncleo dos Transportes Bloco A
CEP.: 70040-902 Braslia DF
Tel./Fax: (61) 3315-4414/4073
E-mail.: desapropriacao@dnit.gov.br
Elaborao: DNIT/MT
APRESENTAO
Este documento tem como objetivo estabelecer diretrizes quanto aos procedimentos tcnicos
operacionais relativos s desapropriaes realizadas pelo Departamento Nacional de
Infraestrutura de Transportes DNIT, necessrias para implantao do Sistema Federal de
Viao.
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
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SUMRIO
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
SUMRIO
Apresentao .................................................................................................................... 05
Lista de Smbolos e Abreviaturas ..................................................................................... 07
Lista de Ilustraes - Figuras ............................................................................................ 09
Lista de Ilustraes - Tabelas ........................................................................................... 11
Sumrio............................................................................................................................. 13
1. Introduo............................................................................................................... 17
2. Aspectos legais ....................................................................................................... 21
3 Fases da desapropriao ......................................................................................... 27
4. Processo de desapropriao .................................................................................... 41
5. Projeto de Desapropriao ..................................................................................... 51
6. Programa Anual de Desapropriao ....................................................................... 55
7. Procedimentos bsicos de avaliao ...................................................................... 59
8. Procedimentos metodolgicos................................................................................ 69
9. Especificao das avaliaes ................................................................................ 103
10. Procedimentos especificos de avaliao .............................................................. 107
11. Relatrios tcnicos de avaliao .......................................................................... 115
12. Consideraes finais ............................................................................................. 121
Anexos ............................................................................................................................ 125
Anexo A - Definies ..................................................................................................... 127
Anexo B - Modelo de memorando para abertura de processo administrativo
desapropriao .............................................................................................. 133
Anexo C - Modelo de memorando de solicitao de Portaria Declatria de Utilidade.......
Pblica .......................................................................................................... 135
Anexo D - Exemplo de Portaria Declaratria de Utilidade Pblica ............................... 137
Anexo E - Modelo de portaria de nomeao de comisso de desapropriao ............... 139
Anexo F - Modelo de Termo de Concordncia .............................................................. 141
Anexo G - Modelo de homologao de laudo ................................................................ 143
Anexo H - Modelo de escritura pblica de desapropriao............................................ 145
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
1. INTRODUO
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
1. INTRODUO
O artigo 82 da citada lei, inciso IX, imputa ao DNIT a responsabilidade de declarar a utilidade
pblica de bens e propriedades a serem desapropriados para implantao do Sistema Federal
de Viao, procedendo s desapropriaes necessrias execuo das obras, em sua esfera de
atuao.
Embora alguns juristas faam distino entre desapropriao e expropriao, observa-se que
as mesmas so empregadas pela maioria dos autores e pela legislao como palavras
sinnimas (Salles, 2009). Contudo, para efeito destas Diretrizes utilizado,
predominantemente, o termo desapropriao.
Este documento tem como objetivo apresentar diretrizes para os procedimentos dos servios
de desapropriao realizados pelo DNIT, porm no com a inteno de esgotar o tema, tendo
em vista sua vasta abrangncia, complexidade e multidisciplinaridade. Desta forma, casos
omissos devem ser consultados junto ao Setor de Desapropriao do DNIT.
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2. ASPECTOS LEGAIS
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2. ASPECTOS LEGAIS
A funo social, por sua vez, pode ser urbana ou rural. Entende a CF/88, art. 182, 2, que a
propriedade cumpre a sua funo social urbana quando obedece s diretrizes fundamentais de
ordenao da cidade fixadas no plano diretor (plano que estabelece quais reas so
residenciais, comerciais e industriais; quais so as zonas de tombamento, etc., sendo
obrigatrio, entre outras, para cidades com mais de vinte mil habitantes). Por seu turno,
atende a propriedade sua funo social rural quando, segundo critrios e graus de exigncia
estabelecidos em lei, atende simultaneamente os requisitos do artigo 186 da Constituio
Federal, ou seja: I - Aproveitamento racional e adequado; II - Utilizao adequada dos
recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente; III - Observncia das
disposies que regulam s relaes de trabalho; IV - Explorao que favorea o bem estar
dos proprietrios e trabalhadores.
Verifica-se ser dever do Estado, dentro dos limites constitucionais, intervir na propriedade
privada e nas atividades econmicas com o objetivo de propiciar bem estar aos cidados.
Neste aspecto, se a propriedade est cumprindo a sua funo social, a interveno s pode ter
por base a supremacia do interesse pblico sobre o particular, ou seja, s poder ser feita por
necessidade pblica, utilidade pblica ou por interesse social, sendo nestes casos, a
indenizao realizada mediante prvia e justa indenizao em dinheiro. (art. 182, 3 da
CF/88)
Diz a CF/88, art. 5, XXIV: A lei estabelecer o procedimento para desapropriao por
necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justa e prvia indenizao
em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituio.
Se, porm, a propriedade no cumpre a sua funo social, a interveno representa uma
penalidade ao proprietrio (perda da propriedade), sendo, neste caso, a indenizao realizada
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por ttulos da divida pblica e facultado ao Poder Pblico Municipal, mediante lei especfica
para a rea includa no plano diretor, exigir nos termos da lei federal, do proprietrio do solo
urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado, que promova seu adequado
aproveitamento, sob pena, sucessivamente de: I - Parcelamento ou edificao compulsrio; II
- Imposto sobre propriedade predial e territorial progressivo no tempo; III - Desapropriao
com o pagamento mediante ttulos da dvida pblica de emisso previamente aprovada pelo
Senado Federal, com prazo de resgate em at dez anos, em parcelas anuais, iguais e
sucessivas assegurado, o valor real da indenizao e os juros legais (art. 182, 4, I, II e III,
da CF). importante mencionar que, nestas hipteses, ocorre indenizao por parte do
Estado, sendo que a Constituio Federal probe o confisco, salvo nos casos de expropriao
de glebas utilizadas para a plantao de plantas psicotrpicas.
Alm dos preceitos constitucionais, a seguinte legislao alcana grande relevncia sobre a
matria: Leis 6.015/73, 6.766/79, 10.233/01, o Decreto-Lei 3.365/41 e tambm, o Cdigo
Civil.
Na parte tcnica das desapropriaes, sobretudo nas avaliaes das propriedades atingidas,
devem-se utilizar tcnicas consagradas de engenharia de avaliaes e, especialmente, atender
s diretrizes e recomendaes das normas tcnicas correlatas, principalmente s da
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
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3. FASES DA DESAPROPRIAO
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3. FASES DA DESAPROPRIAO
Entende-se a desapropriao realizada pelo DNIT como o procedimento pelo qual, de forma
unilateral e compulsria, h a transferncia para o DNIT, da propriedade privada ou pblica,
necessrias implantao do Sistema Federal de Viao, mediante pagamento de justa e
prvia indenizao ou doao espontnea.
Desta forma, a portaria o instrumento legal para afetao ao interesse pblico dos bens
necessrios para implantao do Sistema Federal de Viao, definidos a partir de projeto de
engenharia aprovado pelo DNIT. Esta portaria minutada pelo Setor competente do DNIT,
em Braslia, mediante solicitao da Superintendncia Regional ou de qualquer outro rgo da
Administrao Central, sendo analisada pela Procuradoria Federal Especializada - PFE e
assinada pelo Diretor-Geral.
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A Declarao de Utilidade Pblica (DUP) ser feita por Portaria do Diretor-Geral do DNIT,
conforme autorizado pelo artigo 82, inciso IX, da Lei n 10.233, de 05 de junho de 2001, na
qual deve ser identificado o imvel atingido, podendo abranger a rea contgua necessria ao
desenvolvimento da obra a que se destina e as zonas que se valorizem extraordinariamente.
Este processo administrativo deve ser instrudo, no mnimo, com os seguintes documentos:
Aps aprovao pela Procuradoria Federal Especializada, a Portaria deve ser encaminhada ao
Diretor-Geral, para assinatura e publicao no Dirio Oficial da Unio.
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PROJETO APROVADO E
CPIA DISPONIBILIZADA
NO ARQUIVO DA DIRETORIA
DE PLANEJAMENTO E PESQUISA
INSTRUO DE PROCESSO
ADMINISTRATIVO ESPECFICO
SUPERINTENDNCIA REGIONAL MEMORANDO DE ABERTURA,
ou CONFORME ANEXO B;
DIRETORIA DE INFRAESTRUTURA
MEMORANDO DE SOLICITAO,
SOLICITAO DA PORTARIA DE CONFORME ANEXO C;
DECLARAO DE UTILIDADE PBLICA CPIA DA PORTARIA DE APROVAO
DO PROJETO;
DECLARAO DE EXISTNCIA DE
SETOR DE DESAPROPRIAO - DNIT/SEDE RECURSOS, EMITIDA PELA DIRETORIA
DE INFRAESTRUTURA RESPONSVEL;
- ANLISE DO PROCESSO
DOCUMENTOS E/OU DESENHOS
- ELABORAO DE MINUTA DA DUP
COMPLEMENTARES
- REGISTRO DAS REAS
NO PROJETO GEOMTRICO
DIRETORIA GERAL
- ASSINATURA
- PUBLICAO
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Nesta fase, o DNIT deve promover aes internas, visando execuo de todos os servios
necessrios para a instruo dos processos administrativos.
sob sua jurisdio. Porm, nesse caso, ressalta-se a importncia de que o presidente da
comisso seja um servidor especializado e com disponibilidade para ser o responsvel
pela gesto das desapropriaes;
b) Providenciar cpias das seguintes portarias e suas respectivas publicaes: delegao
de competncia para que o Superintendente Regional represente a Autarquia em atos
de assinatura de instrumentos pblicos de escrituras de desapropriao, nomeao do
superintendente, declarao de utilidade pblica e nomeao da comisso;
c) Definio da forma como devem ser realizados os servios de desapropriao,
especificamente, levantamento cadastral e avaliaes. Na identificao de quais os
trabalhos devem ser contratados, nas especificaes tcnicas e na definio da melhor
forma de execuo recomendvel obter orientaes junto ao setor competente, em
Braslia;
d) Levantamento Cadastral, cujo objetivo a elaborao de desenhos tcnicos e
memoriais descritivos que representem os imveis que sero desapropriados e a coleta
de documentos, com a sua respectiva situao jurdica;
e) Avaliaes dos bens, por meio de laudos tcnicos de avaliao baseados em Relatrios
Genricos de Valores - RGV aprovados, tudo em conformidade com as normas
tcnicas pertinentes. Importante frisar que todas as propriedades devem ser
identificadas com fotografias e coordenadas geogrficas. Todos os laudos devem ser
homologados pela Comisso de Desapropriao, principalmente os executados por
terceiros;
f) Deve ser observada a disponibilidade de sistema prprio de desapropriao do DNIT,
o qual deve ser disponibilizado para usurios por ele autorizados, sendo que todos os
laudos devem ser realizados atravs do mesmo. As informaes quanto ao andamento
das desapropriaes devem ser atualizadas e repassadas ao setor competente em
Braslia, independentemente da implantao do sistema;
g) recomendvel que a Comisso de Desapropriao monte um processo
administrativo para cada um dos bens a ser desapropriado, de acordo com a matrcula
no Cartrio de Registro de Imveis, visando sempre perfeita instruo do processo.
Quando a coleta de toda a documentao necessria no for possvel deve ser feita a
devida justificativa e dado prosseguimento ao processo;
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Antes de iniciar a fase executria, fundamental o planejamento das aes uma vez que
consiste em processo moroso e burocrtico que demanda tempo e dedicao dos profissionais
envolvidos, atentando sempre para que no ocorra desapropriao indireta, a qual ocorre
quando o Poder Pblico se apropria de bem particular sem a observncia dos requisitos da
declarao e da indenizao prvia. Deve ser compatibilizado o cronograma de execuo da
obra com o cronograma de execuo das desapropriaes.
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Nesta etapa, importante verificar a caracterizao da regio afetada, dos imveis atingidos e
das principais benfeitorias que sero indenizadas, conforme subseo 7.1.
a) Planta de situao/localizao:
Deve ser elaborada uma planta, em escala adequada, para cada imvel (matrcula),
representando a rea abrangida pela faixa de domnio considerada e, quando necessrio,
tambm a faixa non aedificandi.
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O eixo da via;
Faixa de domnio existente com sua(s) respectiva(s) largura(s), se for o caso;
Faixa de domnio projetada com sua(s) respectiva(s) largura(s), em todos os casos;
A rea atingida, destacada com hachuras;
Amarrao da testada do imvel com o eixo da rodovia;
Dimenses da rea atingida com as medidas e azimutes das linhas da poligonal;
Localizao e identificao dos confrontantes e rea(s) remanescente(s) do imvel;
Localizao das benfeitorias atingidas;
Coordenadas georreferenciadas de, pelo menos, um ponto da poligonal.
Para cada edificao atingida pela faixa de domnio considerada, deve ser apresentada uma
planta baixa devidamente cotada, mensurada e em escala adequada. A identificao e
caracterizao das edificaes devem ser realizadas tambm por meio de relatrio fotogrfico,
o qual deve integrar o laudo de avaliao.
Grfico linear elaborado com base no projeto geomtrico, identificando, ao longo de todo o
trecho, as faixas de domnio existente e projetadas, os imveis que sero desapropriados, os
estaqueamentos de amarrao ao eixo da via, bem como o nome do(s) proprietrio(s) e
respectivo(s) nmero(s) de cadastro e processo(s) administrativo(s), quando disponvel,
conforme Anexo Q.
d) Memorial descritivo
e) Documentao
Devem ser coletados todos os documentos das propriedades e dos proprietrios dos bens que
sero desapropriados, conforme subseo 4.1.1. Tambm devem ser coletados os documentos
administrativos que devem ser integrados aos processos, tais como as portarias j
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mencionadas neste documento.Os dados documentais coletados devem ser confrontados com
os dados obtidos pelo levantamento topogrfico realizado.
A avaliao dos bens a serem desapropriados deve seguir obrigatoriamente os aspectos legais
pertinentes e, sobretudo, serem realizadas em conformidade com as normas tcnicas da
Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT.
No DNIT, a avaliao pode ser realizada pela prpria Comisso de Desapropriao, por meio
de convnios ou por empresa especializada contratada por intermdio de licitao, de acordo
com a Lei 8.666/93. Neste caso, deve ser consultada a rea de Desapropriao do DNIT, em
Braslia, para auxlio na elaborao do Plano de Trabalho ou do Termo de Referncia do
edital de licitao, conforme o caso. Se a avaliao for realizada por terceiros, a Comisso
deve homologar os laudos individuais constantes dos processos administrativos (ver modelo
no Anexo G). Os referidos laudos devem seguir os modelos elaborados pelo Setor de
Desapropriao (exemplo no Anexo L), ou ento ser gerados atravs de um sistema
especfico, se disponvel.
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4. PROCESSO DE DESAPROPRIAO
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4. PROCESSO DE DESAPROPRIAO
Deve ser montado um processo administrativo para cada um dos bens a ser desapropriado, de
acordo com a matrcula no Cartrio de Registro de Imveis, visando sempre perfeita
instruo do processo.
Se houver acordo entre as partes quanto ao valor do bem a ser desapropriado e parecer
favorvel da PFE, deve ser lavrada a escritura pblica de desapropriao e realizado o
subsequente registro no cartrio do registro de imveis competente.
O processo administrativo somente deve ser considerado concludo, podendo assim ser
arquivado, depois da juntada da escritura pblica de desapropriao e da certido do cartrio
de registro de imveis com a respectiva averbao (registro) da rea desapropriada. As
Superintendncias devem manter em seus arquivos os registros das desapropriaes, com
possibilidades de emisso de certido de desapropriao.
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Estatuto social com a ltima alterao. Se sociedade annima, cpia da ltima ata
de eleio da diretoria;
Procurao por instrumento pblico do representante da pessoa jurdica,
conferindo-lhe poderes para celebrar a escritura pblica de desapropriao do imvel;
CNPJ atualizado;
Carteira de Identidade e CPF do (s) representante (s) legal (ais) da pessoa jurdica;
Comprovante de conta bancria da pessoa jurdica (contendo cdigo do banco, da
agncia e n. da conta corrente);
Certido negativa de dbitos com o INSS e FGTS;
No caso de esplio o processo deve ser instrudo com o alvar judicial autorizando o
inventariante a celebrar a escritura pblica de desapropriao e receber/depositar
judicialmente o valor acordado;
Nos casos de recuperao judicial ou falncia da pessoa jurdica, o processo deve ser
instrudo com alvar judicial autorizando o administrador judicial a celebrar a escritura
pblica de desapropriao e receber/depositar judicialmente o valor acordado.
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Quando a declarao de utilidade pblica alcanar bem pblico de uso comum do povo, tais
como rios, mares, estradas, ruas ou praas (art. 99, I, do CCB), no h desapropriao,
hiptese em que a afetao ao uso pblico federal se d mediante comunicao do Diretor-
Geral do DNIT autoridade que detiver a administrao desses bens.
Se bem pblico dominical do estado, municpio ou do Distrito Federal (art. 99, III, do CCB)
for declarado de utilidade pblica, a desapropriao deve ser precedida de autorizao
legislativa ( 2 do art. 1 do Decreto-Lei 3.365/41).
Uma vez realizada a citao, a causa deve seguir com o rito ordinrio, observadas as diretrizes
do Decreto-Lei 3.365/41, complementado pelo Cdigo do Processo Civil. A contestao, por
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sua vez, s poder versar sobre vcio do processo judicial, impugnao do valor, devendo
qualquer outra questo ser decidida por ao direta.
No caso do desapropriante alegar urgncia, pode solicitar ao juiz, mediante depsito do valor
da indenizao, a imisso provisria de posse, que poder acontecer independentemente da
citao do ru. O desapropriado, ainda que discorde do valor oferecido, arbitrado ou fixado
pela sentena, poder levantar at oitenta por cento do depsito efetivado.
No havendo conciliao entre as partes, o juiz designar um perito para proceder avaliao
dos bens e o DNIT dever indicar um assistente tcnico para acompanhamento da percia.
O juiz, munido dos laudos de avaliao, indicar na sentena os fatos que motivaram o seu
convencimento e expedir-se- ttulo hbil para a transcrio no registro de imveis.
4.3 DOAES
A doao de imvel feita mediante escritura pblica, conforme artigos108 e 541 do Cdigo
Civil Brasileiro. Posteriormente, a escritura deve ser enviada para o Cartrio de Registro de
Imveis, para registro.
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utilidade pblica, caso em que a petio inicial deve ser instruda com certido negativa de
matrcula no registro de imveis.
No processo desapropriatrio, do total da indenizao fixada e oferecida pelo imvel, deve ser
descontado, em favor do Senhorio Direto, um Laudmio de 10(dez) penses anuais a este
devido, cabendo o restante ao enfiteuta, de acordo com o disposto no art. 693 do Cdigo Civil
Brasileiro, de 1916, aplicvel por fora do art. 2038 do Cdigo Civil Brasileiro, de 2002.
Os valores do laudmio e da penso anual devem ser obtidos mediante consulta Carta de
Aforamento.
Caso haja desacordo do senhorio direto ou do enfiteuta quanto indenizao fixada, deve ser
ajuizada, contra ambos, a desapropriao litigiosa, consignadas na inicial as parcelas de preo
decorrentes da adoo dos critrios anteriormente descritos.
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MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao
Nesta hiptese, haver laudo nico, em nome do titular do domnio til, nomeando-se a Unio
como senhoria direta.
Havendo benfeitorias, o seu titular deve ser indenizado do seu valor, caso disponha do justo
ttulo expedido pela Secretaria de Patrimnio da Unio.
Em tais casos, da mesma forma que na subseo anterior, uma vez ajuizada a desapropriao
do domnio til, dela dar-se- cincia ao Servio de Patrimnio da Unio, para efeito de
afetao do domnio direto do imvel ao DNIT.
Havendo benfeitorias, o seu titular deve ser indenizado do seu valor, caso disponha de justo
ttulo expedido pela Secretaria de Patrimnio da Unio.
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DESAPROPRIAO
- PLANTAS DE SITUAO/LOCALIZAO
- PLANTAS BAIXAS DAS EDIFICAES
- MEMORIAL DESCRITIVO - RELATRIO GENRICO DE VALORES (RGV)
LEVANTAMENTO AVALIAES - APROVAO DO RGV
- DOCUMENTAO: CADASTRAL
o ADMINISTRATIVA - LAUDOS INDIVIDUAIS
o PROPRIETRIO (S)
o PROPRIEDADE
o COMPLEMENTARES
PROCESSO
ADMINISTRATIVO
TERMO DE
CONCORDNCIA
SIM NO
AO JUDICIAL
EMPENHO E
DEPSITO
POSSE
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5. PROJETO DE DESAPROPRIAO
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
5. PROJETO DE DESAPROPRIAO
Levantamento Cadastral;
Avaliao dos bens a desapropriar.
Todavia, o Projeto de Desapropriao deve conter, no mnimo, alm dos requisitos bsicos da
instruo de servio prpria, avaliao das propriedades que sero atingidas pela obra,
objetivando uma estimativa das indenizaes para fins de previso oramentria e fornecer os
elementos mnimos necessrios edio do ato declaratrio de utilidade pblica.
J nos casos em que o Projeto de Desapropriao no for suficiente para instruir os processos,
antes do incio da obra deve ser planejada e definida a melhor forma de execuo dos servios
necessrios s desapropriaes.
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Tendo em vista a prpria natureza dos servios de desapropriao, os quais devem preceder a
execuo de qualquer obra, fundamental que haja um esforo coordenado entre os diversos
setores do DNIT para a adoo de medidas preventivas que mitiguem o impacto negativo das
desapropriaes sobre o cronograma das obras. Nesse sentido, o PADES vem justamente
contribuir para o planejamento das aes, sendo um poderoso instrumento de auxlio na
tomada de decises.
Ao final de cada ano/exerccio, com base nas informaes prestadas pelos rgos Executivos
Regionais e Diretorias, elaborado o Programa Anual de Desapropriao do exerccio
seguinte, o qual ser a base das principais atividades durante o ano e propiciar a melhoria da
gesto das desapropriaes, permitindo ao DNIT monitorar e supervisionar a realizao das
desapropriaes, controlar e planejar recursos financeiros, programar apoio na execuo das
desapropriaes, promover aprimoramento de rotinas e procedimentos, realizar treinamentos,
etc.
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Nas desapropriaes parciais, a NBR 14653-2 recomenda que o justo valor da indenizao
seja obtido pelo Critrio Antes e Depois, isto , o justo valor da indenizao obtido pela
diferena entre o valor da propriedade na condio original (antes da desapropriao) e o seu
valor remanescente (aps a desapropriao), alm de outras remuneraes por outros
prejuzos causados ao desapropriado, devendo ainda ser apreciadas circunstncias especiais,
quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e
aproveitamento. A NBR 14653-3, contudo, omissa quanto ao critrio a ser utilizado para
estes casos, apenas alerta que quando ocorrer desvalorizao ou valorizao do remanescente
em decorrncia da desapropriao, o valor desta alterao deve ser apresentado em separado
do valor da rea desapropriada, explicado e justificado.
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de
adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e
eventual lucro cessante, no caso de ser necessria desocupao temporria para a execuo
dos servios.
a) Conhecimento do objeto;
b) Pesquisa e coleta de dados;
c) Escolha da metodologia;
d) Tratamento dos dados coletados;
e) Aplicao do Modelo e Atribuio do Valor.
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
A seguir so apresentados conceitos gerais sobre cada uma destas fases. Maiores detalhes
devem ser consultados nas normas especificas da ABNT, bem como na bibliografia
especializada. Algumas definies de maior interesse esto apresentadas no Anexo A.
O conhecimento do objeto deve ser realizado mediante vistoria efetuada pelo engenheiro de
avaliaes, com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem a avaliar e sua adequao ao seu
segmento de mercado, da resultando condies para a orientao da coleta de dados, sendo
recomendvel o registro das caractersticas fsicas e de utilizao do bem e outros aspectos
relevantes formao do valor.
No caso das vias federais imprescindvel a vistoria de todo o trecho em questo para
identificao das tipologias das propriedades que sero desapropriadas, o que ir nortear a
pesquisa que deve ser realizada.
fundamental que o avaliador esteja munido dos dados cadastrais da propriedade a ser
desapropriada, para sua conferncia, tais como: escritura, plantas georreferenciadas, desenhos,
fotografias, imagens de satlite e outros documentos que esclaream aspectos relevantes.
A NBR 14653-1 e suas partes recomendam que em uma vistoria devem-se observar os
seguintes aspectos, no que couber:
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
A vistoria uma etapa essencial avaliao e somente em casos excepcionais, quando for
impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma situao paradigma. O fato
deve ser comunicado ao DNIT, que determinar se o laudo de avaliao deve prosseguir com
base nas informaes disponveis, com apresentao da devida justificativa e as consideraes
hipotticas formuladas, tudo devidamente explicitado no laudo.
Segundo Dantas (2005), esta etapa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do
mercado em anlise e envolve dois aspectos: a estrutura e a estratgia de pesquisa. Na
estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a
formao de valor e a estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s
tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de
fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a
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elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de
entrevistas, entre outros).
A pesquisa deve ser planejada com antecedncia, tendo em vista: as caractersticas do bem
avaliando, disponibilidade de recursos, informaes e pesquisas anteriores, plantas e
documentos, prazo de execuo dos servios e outros aspectos relevantes para avaliao do
bem que se deseja desapropriar.
O levantamento de dados tem como objetivo buscar informaes com atributos os mais
semelhantes possveis aos do bem avaliando, identificando e diversificando as fontes, sendo
que as informaes devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com o objetivo de aumentar a
sua confiabilidade. Deve-se identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados
coletados e buscar informaes, preferencialmente, contemporneas com a data de referncia
da avaliao, no devendo ser negligenciada a capacitao tcnica da equipe de campo. Os
elementos georreferenciados devem ser plotados em mapas, mostrando suas localizaes em
relao ao eixo da via.
Para se realizar a pesquisa, necessrio saber as tcnicas que sero utilizadas na anlise dos
dados, para que norteiem a amostragem, sabendo-se ao certo, qualitativamente e
quantitativamente, as informaes a serem coletadas. Uma ferramenta bastante importante
durante a pesquisa a ficha de pesquisa, onde todas as informaes do imvel devem ser
coletadas. No Anexo J consta um modelo de ficha de vistoria, com a devida orientao de
preenchimento.
Conforme a NBR 14653-1, a metodologia aplicvel deve ser funo, basicamente, da natureza
do bem avaliando, da finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de
informaes colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido
em cada uma das partes especficas da norma para avaliaao de bens da ABNT, com o
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Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel, deve-se utilizar o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, devendo ser justificada no Laudo quando da
impossibilidade de sua utilizao.
A metodologia apresentada nestas Diretrizes poder ser aplicada a situaes normais e tpicas
do mercado. Em situaes atpicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as
metodologias previstas, deve ser facultado ao Engenheiro de Avaliaes o emprego de outro
procedimento, desde que devidamente justificado e aprovado pelo Setor de Desapropriao do
DNIT.
Em funo da metodologia adotada, os dados devem ser tratados para obteno de modelos
inferidos no mercado ou consagrados na engenharia de avaliaes, resultando da aplicao
destes modelos a estimativa do valor do bem a ser desapropriado.
Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado,
uma vez que no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados
cuidados cientficos na sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo,
at o exame final dos resultados.
Aps o clculo do valor do bem avaliando com base no modelo adotado, o engenheiro de
avaliaes pode fazer ajustes para mais ou para menos, em funo de caractersticas prprias
do bem avaliando no contempladas no tratamento dos dados, limitados ao campo de arbtrio
estabelecido pela norma da ABNT especfica para a tipologia do bem avaliado.
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8. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS
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8. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS
Por este mtodo o valor do bem estimado por comparao com dados de mercado
assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas. condio fundamental para
aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser tomado,
estatisticamente, como amostra do mercado. Isto , por este mtodo, qualquer bem pode ser
avaliado desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra
representativa para o mesmo. Assim, por exemplo, podem ser avaliados imveis em geral,
mveis e utenslios, automveis, semoventes, mquinas e equipamentos, etc. Sua aplicao
segue as etapas descritas nas subsees a seguir.
8.1.1 VISTORIA
Nesta etapa deve-se fazer um exame cuidadoso de tudo aquilo que possa interferir no valor de
um bem. Para isto, deve-se conhecer da melhor maneira possvel o bem avaliando e o
contexto a que pertence, da resultando condies para adequada orientao da coleta de
dados. Desta forma, deve-se vistoriar no apenas o bem avaliado, mas tambm a regio
envolvente, com o objetivo de conhecer detalhadamente as suas caractersticas fsicas,
locacionais, tendncias mercadolgicas, vocao, etc., formando-se as primeiras concepes
acerca das possveis variveis influenciantes na formao dos preos. Nesta ocasio deve-se
dispor de elementos que contenham os dados do bem avaliando, tais como plantas, escritura,
certides vintenrias e outros documentos, para que estes dados possam ser checados com a
realidade. Assim, por exemplo, na avaliao de um imvel devem-se verificar as reas, limites
e confrontaes, recuos, diviso interna das benfeitorias, invaso nos limites dos terrenos,
dentre outras caractersticas. Em seguida, deve-se percorrer a regio envolvente analisando
todos os aspectos que podem afetar a valorizao, tais como, plos de influncia,
equipamentos urbanos e infraestrutura disponvel.
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A coleta de dados deve ser precedida do planejamento de uma pesquisa. Nesta fase, o que se
pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com
caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia
disponvel. Esta etapa, que envolve estrutura e estratgia da pesquisa, deve iniciar-se pela
caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos
existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao
do valor.
O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa, para
explicar o comportamento do mercado no qual o bem avaliando esteja inserido, e constitui a
base do processo avaliatrio. Nesta etapa, o engenheiro de avaliaes investiga o mercado,
coleta dados e informaes confiveis, preferentemente a respeito de negociaes realizadas e
ofertas contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas
econmicas, fsicas e de localizao.
As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel e identificadas. Recomenda-se que
os dados de mercado tenham suas caractersticas verificadas pelo engenheiro de avaliaes e
que os elementos coletados sejam representados em mapas de localizao.
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a) Vistoria de todo o trecho, para identificar as caractersticas dos imveis que sero
desapropriados;
b) Visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar, tanto quanto
possvel, todas as informaes de interesse;
c) Atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
d) Confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a proporcionar maior
confiabilidade aos dados coletados;
e) Plotar em mapas os elementos georreferenciados, mostrando suas localizaes em
relao ao eixo da via.
Tratamento cientfico pelo uso de metodologia que leve induo de modelo validado
para o comportamento do mercado;
Tratamento por fatores de homogeneizao fundamentados conforme critrios
estabelecidos na NBR 14653-2, e posterior anlise estatstica dos resultados
homogeneizados.
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O tratamento cientfico mais usualmente aplicado o tratamento por regresso linear. Outras
ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de
interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como regresso espacial e redes neurais
artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico
e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente.
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P = bo + b1 . X1 + b2 . X2 + .....+ bk . Xk + e (Equao 1)
Onde bo, b1, b2, ..., bk so estimativas dos parmetros populacionais e e o termo de erro do
modelo, que deve ter caractersticas de normalidade, homocedasticidade e no autocorrelao,
para que os resultados da avaliao possam ser confiveis, caracterizadas pela no
tendenciosidade, eficincia e consistncia.
Tanto a varivel explicada (P) como as explicativas (X1, X2, ..., Xk) podem ter suas escalas
transformadas, com o objetivo de garantir a linearidade do modelo. Recomenda-se, contudo,
buscar as transformaes mais simples para facilitar a interpretao do modelo a adotar.
a) Micronumerosidade
-n 3 (k + 1)
- para n 30, ni 3
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Alm disto, deve-se atentar ainda para o equilbrio da amostra, com dados bem
distribudos para cada varivel no intervalo amostral.
b) Linearidade
ei
Xj
c) Normalidade
A verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes
formas:
e*
+2
-2
Yc
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Por testes estatsticos como, por exemplo, o de Jarque-Bera. Maiores detalhes sobre
este teste consultar Gujarati (2006).
d) Homocedasticidade
ei
yest
ei
yest
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e) Autocorrelao
f) Colinearidade ou Multicolinearidade
A existncia de outlierspode ser verificada pelo grfico dos resduos valores ajustados,
com pontos distantes da massa de dados, como por exemplo o indicado na Figura 7.
e*
outlier
Yc
Os outliers so pontos atipicos massa de dados, sem contudo, alterar a tendncia normal do
mercado. Os pontos inflencientes, por sua vez, causam esta inverso. Por exemplo: para os
pontos plotados na Figura 8, sem o ponto influenciante, a tendncia do mercado seria
decrescente, como representado pela reta 1. Mas na presena deste ponto atpico, a tendncia
se torna crescente, como representado pela reta 2.
Yi
Reta 2
PtoInfluenciante
Reta 1
Xi
Para maiores detalhes sobre a verificao deste pressupostos bsicos deve-se consultar
literatura especializada.
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Alm da verificao dos pressupostos bsicos do modelo clssico de regresso, deve-se testar
a Significncia Global e a Significncia Individual dos Parmetros.
A significncia global do modelo no pode apresentar nvel superior a 10% quando utilizado
o teste F de Snedecor, com repercusses para o grau de fundamentao do trabalho (ver
normas especficas). Caso isto ocorra, deve-se aceitar a hiptese nula de que todos os
regressores so iguais a zero, rejeitando-se desta forma o modelo em anlise e aceitando-se,
em contrapartida, o modelo nulo representado simplesmente pela mdia dos preos
observados.
Caso o modelo seja aceito, a significncia individual dos parmetros deve ser verificada pelo
teste t de Student, que deve apresentar valor mximo de 30%, com repercusses tambm
nos graus de fundamentao do trabalho (ver normas especficas). Caso o erro no parmetro
de determinada varivel explicativa for superior a 30% se aceita a hiptese nula de que esta
varivel no estatisticamente significante no modelo.
Outro ponto importante da anlise o poder de explicao do modelo, aferido atravs de seus
coeficientes de correlao e determinao. A correlao uma importante medida na anlise
de um modelo de regresso, informando a dependncia linear entre a varivel explicada e a
explicativa. Num modelo de regresso linear simples desejvel que o mdulo do coeficiente
de correlao entre a varivel dependente e a varivel independente seja prximo unidade.
Maiores detalhes sobre a avaliao de bens por regresso linear podem ser encontrados em
Dantas (2005).
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
A NBR 14653-2 traz as recomendaes seguintes para tratamento de dados por regresso
espacial:
Para aplicao do modelo de regresso espacial devem ser observados todos os pressupostos
da regresso linear clssica, expostos na NBR 14653-2.
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a) Anlise do grfico espacial dos resduos, que deve apresentar pontos com sinais
dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido em termos de clusters ou
agrupamentos;
b) Anlise do semivariograma, que um grfico da semivarincia (h) versus h,
Onde:
Sendo n o nmero de pares de pontos amostrais, com atributos z, separados por uma
distncia h. Geralmente so ajustados modelos tericos a estes pontos: modelo
esfrico, exponencial, linear ou gaussiano;
Quando os efeitos de dependncia espacial forem inferidos pelo semivariograma, podem ser
empregados mtodos para determinar os pesos necessrios a uma interpolao local como, por
exemplo, o mtodo da Krigeagem.
Quando os efeitos de dependncia espacial forem inferidos por testes estatsticos, recomenda-
se introduzir extenses convenientes no modelo clssico de regresso, considerando-se os
efeitos de autocorrelao espacial nos erros, atravs do Modelo de Erro Espacial, construdo
conforme equao 3 ou os efeitos ocasionados pelas interaes entre os preos, pelo Modelo
de Defasagem Espacial, construdo conforme equao 4.
Y X ( I W ) 1 u (Equao 3)
Y X WY (Equao 4)
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A regresso linear tem sido a ferramenta de maior utilizao nas avaliaes imobilirias;
contudo, os modelos devem ser ajustados, pois o mercado imobilirio, muitas vezes, no
apresenta comportamento linear. J as redes neurais artificiais possuem grande capacidade de
modelagem quando os dados se relacionam de forma no linear.
Percebe-se que utilizao desta metodologia requer alto grau de conhecimento e apurado
senso crtico na anlise dos resultados. Sua utilizao nas desapropriaes deve ser cercada de
cautelas e supervisionada por tcnicos dotados de experincia e de competncia na matria.
Deve-se sempre ter em mente que, na maioria dos casos, as desapropriaes tratam de
avaliaes em massa.
Tendo em vista que nas avaliaes por redes neurais no possvel a identificao do modelo
matemtico explicativo do comportamento do mercado, obtendo-se to somente o resultado
da avaliao, recomenda-se que, quando da sua aplicao, seja apresentado o modelo ajustado
por regresso linear e confrontados os resultados encontrados pelas duas metodologias.
Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado,
uma vez que no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados
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MT/DNIT/IPR
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O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados,
na abscissa, versus valores estimados pelo modelo, na ordenada, que deve apresentar pontos
prximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados
procedimentos de validao.
Maiores detalhes sobre esta metodologia podem ser encontrados em Haykin (2001) e Neto e
Braga (2005).
O tratamento por fatores aplicvel a uma amostra composta por dados de mercado com as
caractersticas mais prximas possveis do imvel avaliando.
Os fatores devem ser calculados por metodologia cientfica, justificados do ponto de vista
terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. Devem caracterizar,
claramente, sua validade temporal e abrangncia regional e ser revisados no prazo mximo de
quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessrio. Podem ser calculados e
divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades tcnicas
regionais reconhecidas, bem como por universidades ou entidades pblicas com registro no
sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de
engenharia ou arquitetura e seja identificada a sua fonte. No podem ser utilizados fora do
campo de aplicao para o qual foram calculados, em relao s caractersticas quantitativas e
qualitativas do imvel, tipologia, regio e validade temporal do estudo.
Recomenda-se que no tratamento por fatores a amostra seja composta por dados de mercado
com caractersticas fsicas, socioeconmicas e de localizao as mais semelhantes possveis
entre si e em relao ao imvel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na
homogeneizao. Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a
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Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos
semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao
ao avaliando ou ao paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 2,00.
Aps a homogeneizao dos dados coletados, devem ser utilizados critrios estatsticos
consagrados de eliminao de dados discrepantes como, por exemplo, o critrio de
Chauvenet. Os dados discrepantes devem ser retirados um a um, com incio pelo que esteja
mais distante da mdia.
Um dos cuidados importantes para adoo do modelo o seu poder de predio. Uma forma
simples de se fazer esta verificao a partir do grfico de preos observados, na abscissa,
versus valores estimados pelo modelo, na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da
bissetriz do primeiro quadrante.
A avaliao intervalar tem como objetivo estabelecer, quando solicitado pelo DNIT, um
intervalo de valores admissveis em torno da estimativa de tendncia central, limitado ao
intervalo de confiana de 80% ou ao intervalo correspondente ao campo de arbtrio, o que
oferecer menor amplitude. No caso de adoo do intervalo correspondente ao campo de
arbtrio deve-se apresentar o nvel de confiana associado a este intervalo.
O campo de arbtrio o intervalo com amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno
da estimativa de tendncia central utilizada na avaliao. Pode ser utilizado quando variveis
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MT/DNIT/IPR
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relevantes para a avaliao do imvel no tiverem sido contempladas no modelo, por escassez
de dados de mercado, por inexistncia de fatores de homogeneizao aplicveis ou porque
essas variveis no se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regresso,
desde que a amplitude de at mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influncias
no consideradas e que os ajustes sejam justificados.
Observa-se que nos casos em que a amostra seja composta somente por dados de ofertas, h
necessidade de imprimir descontos nos resultados encontrados, para retirar a superestimativa
natural existente nas ofertas, podendo-se, neste caso, utilizar o campo de arbtrio.
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8.2.1 VISTORIA
Nesta etapa deve-se vistoriar a gleba com o objetivo de verificar o seu aproveitamento
eficiente, ou seja, o seu melhor e mximo aproveitamento, com vistas ao desenvolvimento do
projeto hipottico a ser implantado na mesma. Para isto, deve-se percorrer a regio
envolvente, para identificar a sua vocao e consultar a legislao de uso e ocupao do solo e
possveis restries de utilizao.
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo comparativo direto
de dados de mercado e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio
projetado para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo.
As receitas so calculadas a partir dos resultados obtidos com a venda das unidades do projeto
hipottico, considerada a eventual valorizao imobiliria, preferencialmente inferida, a forma
de comercializao identificada na conduta do mercado e o tempo de absoro, em face da
evoluo conjuntural no mercado e evidncias de seu desempenho.
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Podem ser includas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: compra do
imvel; administrao do empreendimento, inclusive vigilncia; impostos, taxas e seguros;
publicidade e comercializao das unidades.
Quando for usada margem de lucro em modelos que no utilizem fluxo de caixa, esta margem
deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado
quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto
para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relao
com o que praticado no mercado.
8.2.7 PRAZOS
8.2.8 TAXAS
8.2.9 MODELO
A avaliao pode ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de
preferncia:
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
X = VL - DT - L (Equao 5)
Onde:
X - Valor Mximo que se pagaria pelo bem;
VL - Receita total obtida com a venda dos produtos finais;
DT - Despesas totais com a implantao do empreendimento;
L - Lucro mnimo previsto pelo empreendedor.
Por este mtodo, o valor do bem ou de suas partes constitutivas estimado com base na
capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista.
De uma maneira geral, todo bem que pode gerar rendas pode ser avaliado pelo mtodo da
renda, tais como: imveis, mveis, mquinas e equipamentos, culturas, empresas,
empreendimentos de base imobiliria como shopping centers, hotis, parques temticos,
benfeitorias reprodutivas, agroindstrias, etc. Contudo, recomenda-se a avaliao
exclusivamente por este mtodo somente quando no for possvel a utilizao do mtodo
comparativo de dados de mercado.
8.3.1 VISTORIA
Nesta etapa devem-se verificar todas as caractersticas do bem avaliando responsveis pelas
receitas e despesas necessrias ao seu funcionamento, de forma a permitir a montagem do seu
fluxo de caixa, bem como a sua compatibilidade com o mercado no qual est inserido.
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importante para que estas informaes sejam confiveis e vlidas, que sejam tomados os
cuidados no planejamento e preparao da pesquisa.
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produo ou a partir de um custo unitrio bsico publicado por entidades especialidades, com
citao das fontes consultadas.
Destaca-se que, uma vez estabelecidos os custos (CUB) que sero adotados, o enquadramento
da edificao, com relao s suas caractersticas de tipologia e padro construtivo, deve
seguir as diretrizes estabelecidas pela entidade que lhe deu origem. Para exemplificar,
apresenta-se no Anexo M uma tabela com caractersticas bsicas dos padres construtivos do
SINAPI.
O SINAPI um sistema de pesquisa mensal que informa custos e ndices da construo civil,
resultantes de trabalhos tcnicos conjuntos da Caixa Econmica Federal-CEF e do Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatstica - IBGE, amparados em convnio de cooperao tcnica.
A rede de coleta abrange preos de materiais e equipamentos de construo, assim como, os
salrios das categorias profissionais junto a estabelecimentos comerciais, industriais e
sindicatos da construo civil, em todas as capitais dos estados. A CEF e o IBGE so
responsveis pela divulgao oficial dos resultados e pela manuteno, atualizao e
aperfeioamento do cadastro de referncias tcnicas, dos mtodos de clculo e do controle de
qualidade dos dados disponibilizados.
especificaes que atendem quatro padres de acabamento: alto, normal, baixo e mnimo,
considerando-se os materiais, equipamentos e a mo-de-obra com os encargos sociais,
calculados em 122,82%. Nestes custos, no esto includas as despesas com projetos, em
geral, licenas, seguros, administrao, financiamentos, equipamentos mecnicos (elevadores,
compactadores, exaustores, ar condicionado e outros), bem como com os Benefcios e
Despesas Indiretas - BDI. Os custos publicados, bem como detalhes dos projetos-padro,
podem ser obtidos no site: www.caixa.gov.br.
8.5.1.1 VISTORIA
Para unidades unifamiliares, o SINAPI possui dez projetos-padro que incluem: unidades
sanitrias compostas por apenas um banheiro social com reas construdas de 2,13m2 e 3,02
m2, de padro mnimo; casas do tipo embrio com 1 e 2 quartos sociais, com reas construdas
de 21,94m2, 30,07m2 e 38,32m2, nos padres mnimo e baixo; e casas residenciais de 2 a 4
quartos sociais, com reas construdas de 40,65m2, 46,15m2, 61,86m2, 103,9m2 e 122,25m2,
nos padres mnimo, baixo, normal e alto, cujas caractersticas resumidas esto na Tabela 1.
94
MT/DNIT/IPR
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Aps a vistoria realizada, a etapa seguinte procurar o CUB dentre estes projetos aquele que
mais se assemelha benfeitoria avalianda, em termos de rea construda, diviso interna e
padro de acabamento.
n
S Ap ( Aqi Pi )
i (Equao 6)
95
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Onde:
Desta forma, se na benfeitoria avalianda existem reas de padro diferente dos projetos-
padro do SINAPI, como terraos, garagens, telheiros, edculas, ou mesmo construes de
padro inferior ao mnimo, como o caso de casas construdas de taipa ou com outros
sistemas alternativos, devem-se adotar percentuais de ponderao compatveis com as
especificaes destas benfeitorias, em termos de custos do metro quadrado de construo.
Este percentual de ponderao no pode ser inferior a 50%, para reas cobertas de padro
diferente, e 25% para reas descobertas, sem a devida justificativa tcnica.
OE OI (OFe OFd )
C [CUB ](1 A)(1 F )(1 L)
S (Equao 7)
Onde:
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OE o oramento de elevadores;
OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como: geradores, sistemas de
proteo contra incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao,
projetos, etc.;
O Fe o oramento de fundaes especiais;
O Fd o oramento de fundaes diretas;
S a rea equivalente de construo, de acordo com a NBR 12721;
A a taxa de administrao da obra;
F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo;
L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.
Neste sentido, as alquotas para LDI a serem utilizadas nas desapropriaes devem ser
debatidas previamente com o Setor de Desapropriao e aprovadas em consenso com a
Comisso de Desapropriao, devendo ser objeto de nota tcnica que acompanhar os
Relatrios Genricos de Valores RGV.
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MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao
O custo de reproduo total de cada benfeitoria avalianda (CT) deve ser encontrado
multiplicando-se a sua rea equivalente de construo (S) pelo custo unitrio (C), ou seja:
CT = C. S (Equao 9)
8.5.2.1 VISTORIA
98
MT/DNIT/IPR
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O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido pela NBR 12721,
segundo o modelo apresentado na Tabela 2 a seguir:
Custo
Item Discriminao Unidade Quantidade Fonte
Unitrio Total
BDI/LDI % R$
Total com BDI R$
Existem vrios mtodos para o clculo da depreciao de ordem fsica. Para efeito deste
documento recomenda-se a utilizao do critrio de Ross/Heidecke, por levar em
considerao a idade e o estado de conservao da benfeitoria e, tambm, ser o mais adotado.
Onde:
Coeficiente
Estado Condio Fsica Classificao
(C)
1 timo 0,00
Novo - no sofreu nem necessita reparos
1,5 Muito bom 0,0032
2 Bom 0,0252
Regular - requereu ou recebeu reparos
pequenos
2,5 Intermedirio 0,0809
3 Regular 0,181
Requer reparaes simples
3,5 Deficiente 0,332
4 Mau 0,526
Requer reparaes importantes
4,5 Muito mau 0,752
5 Sem valor - valor de demolio (residual) Demolio 1,0
Para facilitar o clculo da depreciao por este mtodo, apresenta-se no Anexo N uma Tabela
com os coeficientes de depreciao de Ross/Heidecke sofrida pelo bem ( ), em funo da sua
durao em relao vida til provvel (x/n) e do seu estado de conservao (C). Por
exemplo: Para uma benfeitoria com estado 3 de conservao (C = 0,181), idade de 20 anos (x
= 20) e vida til de 40 anos (n = 40), encontra-se o coeficiente de depreciao de Ross-
Heidecke entrando na referida Tabela na linha 50 (20/40) e coluna 3, com o seguinte
resultado:
= 48,8% = 0,488.
CB = CT (1 - d) (Equao 11)
Onde:
CB - Custo Atual da Benfeitoria;
CT - Custo de Reproduo da Benfeitoria;
d - Percentual de depreciao.
100
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Por este mtodo, o valor do imvel estimado pela conjugao de mtodos, a partir do valor
do terreno, considerados o custo de reedio das benfeitorias e o fator de comercializao,
utilizando a equao12:
Onde:
O valor do terreno deve ser estimado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na
impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo.
O custo de reedio das benfeitorias existentes no terreno deve ser apropriado com base no
mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao de custo e em mtodos
tcnicos de depreciao.
Quando o imvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento
eficiente preponderante, deve o engenheiro de avaliaes analisar a adequao das
benfeitorias, ressaltando o subaproveitamento ou o superaproveitamento do terreno,
explicitando os clculos correspondentes.
101
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As Normas NBR 14653-2 e 14653-3 estabelecem critrios para enquadramento nos graus de
fundamentao das avaliaes, para todos os mtodos nelas previstos e, tambm, critrios
para enquadramento nos graus de preciso para os mtodos comparativos de dados de
mercado e de custos, atravs de tabelas especficas. Maiores detalhes sobre estes critrios
devem ser consultados nas referidas Normas da ABNT.
105
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107
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10.1 TERRENOS
No caso de terrenos urbanos, devem-se verificar os possveis usos, tais como: prestao de
servios, indstrias, moradia, comrcio, servios pblicos, etc. Logo, essencial conhecer o
Plano de Uso e Ocupao do Solo ou, ento, os Planos Diretores, os quais mapeiam o
municpio em zonas, determinando sua finalidade e os ndices urbansticos de aproveitamento.
Verificar tambm, junto Prefeitura, a existncia de algum projeto futuro para a regio em
questo.
a) Forma/geometria: est relacionada com a forma geomtrica formada pelas linhas que
delimitam o terreno, podendo ter formato regular ou irregular. A forma do terreno
influencia no potencial de construo e aproveitamento;
b) Dimenses: relaciona-se com as medidas/dimenses que definem a geometria do
terreno. Tem relao direta com a superfcie do terreno e com seu aproveitamento.
Destaca-se aqui a dimenso frontal dos terrenos urbanos, ou seja, sua testada, o que,
dependendo da localizao e da sua ocupao, tem influncia direta na valorizao do
terreno;
c) Tipo de solo: destaca-se a classificao do solo e as diversas camadas que compem o
perfil geolgico. O tipo de solo define a utilizao do terreno como, por exemplo, em
terrenos rurais define seu cultivo e produtividade; j, nos terrenos urbanos, pode
definir as condies e tipo de utilizao, podendo at impedir determinados tipos de
exploraes;
109
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Deve-se atentar para a largura das faixas de domnio, eventuais alargamentos, reas no
edificantes e, em permetros urbanos, restries urbansticas, tais como recuos obrigatrios e
dimenses mnimas para lotes, enfim, os Planos Diretores ou Leis de Uso e Ocupao do
Solo, observando-se sempre a Lei Federal 6.766/79, que dispe sobre o uso e ocupao do
solo urbano.
Observa-se que bens com caractersticas peculiares, que no permitam sua incluso em
determinado segmento homogneo, devem ser avaliados.
A avaliao das glebas urbanizveis e rurais deve ser feita, preferencialmente, com a
utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado ou, na impossibilidade de uso
deste mtodo, pelo mtodo involutivo.
111
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10.2 EDIFICAES
Da mesma forma que os terrenos, as edificaes para fins de avaliao devem ser previamente
caracterizadas e classificadas. Para auxiliar nesta caracterizao, so elencados os principais
itens:
112
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O laudo deve conter o croqui da edificao, sua localizao em relao faixa de domnio,
assim como, o relatrio fotogrfico (interno e externo).
Para avaliao de mquinas, equipamentos, recursos naturais e outros bens, deve-se consultar
as normas tcnicas especficas da ABNT, literatura especializada e o Setor de Desapropriao
do DNIT, em Braslia.
113
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115
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Tais documentos devem ser elaborados por engenheiro (s) com conhecimento em engenharia
de avaliaes, utilizando as metodologias preconizadas nas normas tcnicas da ABNT. A
elaborao deve seguir rigorosamente as condies mnimas exigidas pelas respectivas
normas, tais como:
117
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O RGV, que servir de base para elaborao dos Laudos Individuais, deve conter a descrio
completa e detalhada de cada um dos itens citados, sendo que o item e corresponder a uma
descrio genrica dos bens atingidos. J os Laudos Individuais devem detalhar os itens a,
e, j, m e n e fazer meno sucinta sobre os demais, sempre se referindo ao RGV
aprovado.
Para balizar a avaliao, deve ser executado o Relatrio Genrico de Valores (RGV), onde
deve constar todos os valores unitrios das terras nuas para cada segmento homogneo
identificado ao longo de todo o trecho a ser executado, assim como todos os custos unitrios
das benfeitorias que sero atingidas, ressaltando que este relatrio deve ser previamente
apreciado pelas Comisses de Desapropriao e pelo Setor de Desapropriao, em Braslia.
Desta forma, deve ser remetido para anlise em duas vias impressas, em processo
administrativo prprio e, depois de aprovado, deve ficar arquivada uma via em Braslia e a
outra remetida para a respectiva Superintendncia.
O RGV deve descrever detalhadamente toda a metodologia a ser utilizada nas avaliaes,
assim como a memria de clculo, fornecendo toda a diretriz dos procedimentos avaliatrios a
serem utilizados nos clculos das indenizaes. A partir do RGV devem ser produzidos
laudos individuais, nos quais a descrio das caractersticas dos bens a desapropriar deve ser
detalhada, citando a metodologia apenas de forma sucinta, reportando-se ao RGV aprovado.
Alm de ser a base tcnica de toda a avaliao realizada para o processo desapropriatrio, o
RGV tambm aperfeioa a instruo dos processos, pois toda a metodologia no precisar ser
reproduzida em cada laudo individual. Por este motivo, recomendvel, antes do incio dos
trabalhos, solicitar orientaes e assessoria ao Setor de Desapropriao, em
Braslia.
O Laudo de Avaliao Individual deve ser apresentado de acordo com as diretrizes exigidas
pela NBR 14653-1 e suas partes pertinentes, conforme exemplo constante do Anexo L,
reportando-se ao RGV que lhe deu origem. Nele deve constar a descrio detalhada do bem
avaliando com suas especificidades, com explicao das peculiaridades observadas, bem
como apresentao do clculo da indenizao, da fundamentao e da preciso do laudo. A
metodologia, contudo, deve ser descrita de forma sucinta, uma vez que a sua apresentao
completa j consta do RGV.
Todos os valores unitrios utilizados nos laudos de avaliao devem ter aprovao prvia do
DNIT, preferencialmente por intermdio do RGV.
Na elaborao dos laudos individuais devem ser obedecidos os modelos padres utilizados
pelo DNIT, desenvolvidos e fornecidos pelo setor competente ou emitidos por meio de
sistema especfico, caso disponvel. Juntamente com o laudo deve ser apresentado o
levantamento cadastral completo.
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Este documento objetiva auxiliar nas rotinas de desapropriao, expondo diretrizes para os
procedimentos administrativos e para as avaliaes de bens frequentemente desapropriados
pelo DNIT. Casos omissos ou complementares devem ser levados ao conhecimento do Setor
de Desapropriao competente ou para a Procuradoria Federal Especializada, conforme o
caso, os quais emitiro notas tcnicas ou pareceres sobre a questo.
Outros mtodos ou critrios de avaliao, diferentes dos previstos nesta edio de diretivas,
podem ser utilizados desde que devidamente justificados e ratificados pela Comisso de
Desapropriao e pelo Setor competente do DNIT.
A seguir, nos anexos, so apresentadas definies para os fins destas Diretrizes e modelos dos
documentos a serem adotados na execuo dos trabalhos de desapropriao.
123
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ANEXOS
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ANEXO A - DEFINIES
Benfeitoria: resultado de obra ou servio realizado num bem e que no pode ser retirado
sem destruio, fratura ou dano.
Benfeitoria til: benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso, embora dispensvel.
Benfeitoria volupturia: benfeitoria que visa simples deleite ou recreio, sem aumento do
uso normal do bem.
127
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Bens pblicos dominicais: so aqueles que constituem o patrimnio das pessoas jurdicas
de direito pblico, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades,
utilizado para fins econmicos, como imveis desocupados, que no possuem destinao
pblica.
Domnio: direito real que submete a propriedade, de maneira geral, absoluta e exclusiva,
ao poder e vontade de algum.
Esbulho: privao total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios, com ou sem
violncia ou fraude de terceiros.
129
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Faixa de domnio: a base fsica sobre a qual assenta uma via, constituda pela(s) pista(s)
de rolamento, linha(s) ferroviria(s), canteiros, obras-de-arte, acostamentos, sinalizao e
faixa lateral de segurana, at o alinhamento das cercas que separam a estrada dos imveis
marginais ou da faixa do recuo.
Idade aparente: a idade atribuda ao bem, de modo a refletir sua utilizao, estado de
conservao, partido arquitetnico, entre outros.
Inferncia estatstica: parte da cincia que permite extrair concluses sobre a populao
da amostra.
130
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Mercado: uma varivel em funo: dos bens levados a mercado, das partes desejosas
em vend-los e das partes interessadas em adquiri-los; sendo estes trs fatores
determinantes na formao dos preos.
Preo: a quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar, uma transao envolvendo
um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Sobre o preo, devem ser considerados outros
fatores, que podem alterar seu valor, por exemplo, uma necessidade urgente por parte do
vendedor ou do comprador, a inexistncia de um mercado livre, desequilbrio entre oferta
e procura ou, ainda, outros fatores que impossibilitem o equilbrio entre as partes
envolvidas.
131
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clculos das indenizaes e, tambm, todos os valores unitrios que sero utilizados nas
avaliaes; este relatrio deve ser previamente aprovado.
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Memorando n ____/_____
Ao Servio de Protocolo
Tendo em vista a execuo da obra de (detalhar a obra, conforme o caso: tipo de obra, trecho,
subtrecho, segmento, lote, etc.), solicitamos formalizar processo para tratar da desapropriao
de imvel de propriedade de (nome completo e CPF e cnjuge, se for o caso), abrangido pela
faixa de domnio entre as estacas (indicar estaqueamento).
133
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d) As reas abrangidas pela portaria so as constantes dos desenhos tcnicos que definem
os segmentos que integram o projeto geomtrico, entre as estacas ________ a
_________
(alm das informaes acima, neste item deve ser informada com o maior detalhamento
possvel a rea a ser declarada de utilidade pblica)
135
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Atenciosamente,
________________________
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MT/DNIT/IPR
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TERMO DE CONCORDNCIA
OBRA
Rodovia:
Trecho:
Sub-trecho:
Segmento:
Extenso:
PNV:
Portaria de Declarao de Utilidade Pblica N XXXX de YY de Dezembro de 20?
Tendo em vista a obra acima identificada e as desapropriaes necessrias para sua realizao,
declaro aceitar a avaliao realizada pelo Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes
DNIT do imvel de minha propriedade, estando em pleno acordo com a avaliao, os mapas e os
memoriais descritivos apresentados.
Item Descrio R$
Terreno Desapropriado
Edificaes
Benfeitorias
TOTAL
(valor da indenizao total por extenso)
141
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Autorizo (amos) a imediata utilizao do imvel acima descrito para a execuo obras que deram
origem respectiva declarao de utilidade pblica, conforme portaria (citar a portaria declaratria de
utilidade pblica).
TESTEMUNHAS:
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A anlise procedida foi de carter tcnico com presuno de veracidade dos dados
apresentados, tanto em relao s informaes quanto ao cenrio local, ressaltando que os
dados apresentados so de responsabilidade dos autores Laudo e que os laudos produzidos
estaro sujeitos auditoria pelos tcnicos do DNIT.
Comisso de Desapropriao
Comisso de Desapropriao
Comisso de Desapropriao
Obs.: este documento deve ser elaborado somente quando o laudo de avaliao no for de
autoria da prpria Comisso.
143
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com o disposto no art. 5, inciso XXIV, da Constituio Federal, art. 82, inciso IX, da Lei
n 10.233, de 05/06/2001, art. 1, inciso XIX, do Decreto n 5.765/2006, e artigo 5, letra
i, do Decreto-Lei n. 3.365, de 21/06/1941; 2) que, portanto, sendo necessria
construo da (ferrovia/rodovia/aquavia) acima mencionada numa faixa de terra com as
seguintes medidas e confrontaes: rea total de ________m; a leste em ____ metros, com a
faixa de domnio da ______, a oeste em _______ metros, com terras de
___________________; ao norte em ____ metros, com terras de _____________________ e
ao sul em _____ metros, com terras de ____________________________; que atinge a
propriedade acima descrita e caracterizada. A OUTORGANTE - DESAPROPRIADA
acorda em transferir, como de fato transferido tem, neste ato e por este instrumento, na
melhor forma de direito, ao DNIT, a propriedade e todos os direitos sobre a aludida rea
correspondente faixa de domnio da (ferrovia/rodovia/aquavia) em referncia, a qual passa a
constituir bem pblico de uso comum sob administrao do DNIT. 3) que a rea descrita na
Clusula 2 desta escritura, juntamente com as benfeitorias porventura nela existentes,
incorporam-se desde logo, em decorrncia, ao Patrimnio Pblico nos termos do art. 1.228,
3 e art. 1.275, inciso V, do Cdigo Civil, recebendo a OUTORGANTE-DESAPROPRIADA
neste ato, pela transferncia da propriedade, terreno e benfeitorias, do OUTORGADO-
DESAPROPRIANTE, DNIT, como indenizao, a importncia certa e ajustada de
R$___________ (___________________________), paga mediante Ordem Bancria n
.......................do DNIT, atravs da Superintendncia Regional do DNIT, contra o (Banco),
agncia n. _________, de igual valor, que a OUTORGANTE-DESAPROPRIADA recebeu,
conferiu e deu por bom, na minha presena, pelo que dou f e pelo que d ao DNIT plena,
geral e irrevogvel quitao, para nada mais reclamar administrativamente ou judicialmente,
demitindo-se por si, seus herdeiros e sucessores de todo o domnio, posse, direito e ao que
exercia sobre o imvel ora incorporado ao domnio pblico, deixando o OUTORGADO-
DESAPROPRIANTE, livre de qualquer dvida futura, a bem desta escritura e da clusula
constituti que o direito outorga, respondendo pela evico de direitos, independentemente
de chamamento autoria; ficam sub-rogados na referida indenizao quaisquer nus ou
direitos que recaiam sobre o bem objeto desta escritura, inclusive foros e laudmio (art. 31 do
Decreto-Lei n. 3.365/41),os quais, se existentes, e por via de conseqncia, no podero ser
objeto de reivindicao. A Portaria de Delegao de poderes outorgada pelo Diretor-Geral do
DNIT, referida no incio desta escritura, do teor seguinte: Portaria n ..........datada de
...../...../.......Art. 1 Delegar s Superintendncias Regionais do DNIT as competncias e as
responsabilidades decorrentes, no que pertine ao procedimento de Desapropriao, no
mbito de sua jurisdio, para representar o DNIT nos atos de assinatura de: II
Instrumentos Pblicos de escrituras de desapropriao de imveis declarados de utilidade
pblica. As certides negativas exigidas acham-se anexadas ao processo administrativo
registrado no DNIT sob o n. xxxxx.xxxxxx/xx-xx, que me foi presente, pelo que, a pedido
das partes deixam de aqui ser transcritas, excludas as mencionadas na redao dada pelo
Decreto do Poder Legislativo n. 3.725, de 15.01.1919, por se tratar de perda de direito
(Cdigo Civil, art. 1.228, 3 e art. 1.275, inciso V), isenta a presente escritura de tributos,
impostos e taxas na conformidade do art. 79 da Lei n. 10.233, de 5 de junho de 2001,
combinado com o 2 do art. 27 do Decreto-Lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941 e com o
inciso VI, alnea a do art. 150 e seu pargrafo 2 da Constituio Federal, por ser o
OUTORGADO-DESAPROPRIANTE entidade do Governo Federal. A OUTORGANTE-
DESAPROPRIADA declara ainda, que no existe nenhuma ao real ou pessoal
reipersecutria, relativo ao presente imvel, sob responsabilidade civil e criminal, bem como
qualquer outro nus real, conforme determina o pargrafo 3 do art. 1 do Decreto n.
93.240/86, que ponha em risco o bem. Foram atendidas as exigncias do Provimento n.
146
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao
04/97. Foi apresentada a Certido Negativa de nus, expedida pelo Cartrio de Registro de
Imveis da Comarca de __________, emitida em __ de _____ de _____. (ass.)
________________ Oficial Substituto. Fica dispensado o GRJR, referente ao Fundo de
Reaparelhamento da Justia (FRJ), do Tribunal de Justia de ______________, por se tratar
de desapropriao de utilidade pblica. A outorgante desapropriada declara, sob as penas
da lei, no ter convivncia pblica, notria e duradoura com qualquer pessoa. Emitida a
DOI, conforme Instruo Normativa SRF n. 473, de 23 de novembro de 2004. Assim o
disseram do que dou f, e me pediram este instrumento que lhes li, aceitaram e assinam.
Ficam dispensadas as testemunhas, conforme provimento n. 22/81, do TJSC. Eu, (Nome da
Escriv) Escriv de Paz e Tabeli Notarial, que a escrevi e dou f. (Local), (Data). Era o que
continha da dita escritura, que do livro ______ e fls ______. a princpio declarado bem e
fielmente extra o presente traslado do que dou f.
Eu,___________________________________________________________________,
Escriv de Paz e Tabeli Notarial, a mandei digitar, subscrevi e assino. Em f________ da
verdade. (local), (data). - Emolumentos: Custas R$ _________, Selo R$ _______, Total R$
__________.
147
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao
IMVEL
Processo n: Vistoria n: Data: ___/ ___/ ___
A
IDENTIFICAO:
B
CARACTERIZAO DA REGIO:
10
Econmicas:
11
Polticas:
12
Sociais:
13
Legais:
14
Ambientais:
15
Localizao:
16
Caractersticas Fsicas:
17
Infra-Estrutura:
18
INFORMAES COMPLEM.:
149
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao
C
CARACTERIZAO DO IMVEL
19
Vias/Estradas/Acessos: 1 - tima 2 - Muito Boa 3 - Boa 4 - Regular
5 - Desfavorvel 6 - M
20
Forma: 1 - Regular 2 - Poligonal 3 - Irregular
21
Infra-estrutura: 1 - Telefone 2 - Eletricidade 3 - gua Tratada 4-
22
Existncia de Polo: 1 - Sim 2 - No Identificao:
Distncia:
23
Restries fsicas/legais: 1 - Sim 2 - No Quais:
24
Fertilidade Natural: muito alta alta mdia baixa muito baixa
25
Profundidade Efetiva: muito prof. profunda moderada rasa muito rasa
26
Drenagem Interna: excessiva forte acentuada bem drenado moderada
D
BENFEITORIAS
38
Construes: Dimenses Padro Conservao Idade Aparente
Casas 1
Galpes 2
Cercas 3
Currais 4
Telheiros 5
Pocilgas 6
150
MT/DNIT/IPR
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D
BENFEITORIAS (continuao)
Leitaria 7
Abastecimento de gua 8
Rede Eltrica 9
Construes Hidrulicas 10
Estradas Internas 11
12
13
39
Construes Afetadas/:
informaes comp.
40
Atividades Econmicas: tipologia estgio/estado quantidade/un..
No Explorado 1
Lazer/Turismo 2
Cult.Permanente 3
Cult.Temporria 4
Pastagem Natural 5
Pastagem Plantada 6
Silvicultura 7
Reserva/P.P./Inaprov. 8
Agroindustrial 9
10
11
12
41
Produes afetadas/:
informaes comp.
E
INFORMAES COMPLEMENTARES
42
Obras e Melhorias das Terras:
43
Mquinas e Equipamentos:
151
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao
44
Outras Atividades:
45
Observaes:
46
Valor Venal (PREF./INCRA): R$/h a fonte: data:
47
Fotografias do imvel:
F
REPRESENTAO GRFICA/CROQUIS/INFORMAES:
Indicao do
NORTE
152
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao
Esta ficha de vistoria somente um exemplo e dependendo da tipologia dos bens a serem
vistoriados deve sofrer alteraes e/ou adaptaes.
Geralmente cada engenheiro avaliador tem seu modelo prprio, o qual foi desenvolvido ao
longo de sua vida profissional.
Logo, este exemplo consiste to somente uma ilustrao de uma ficha, a qual no padro
obrigatrio na realizao dos trabalhos do DNIT.
9 - Utilizar este espao para fazer observaes relevantes para identificao do imvel ou
complementar alguma informao referente aos itens 1 a 8.
18 - Utilizar este espao para fazer observaes relevantes para caracterizao da REGIO do
imvel ou complementar alguma informao.
21 - Indicar se o imvel servido por servios pblicos: telefone, gua tratada, eletricidade,
transporte, etc. Informar se existe a possibilidade de instalao de alguma infraestrutura que
esteja prxima;
154
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao
25 - Diz respeito aos nveis que as razes das plantas conseguem penetrar livremente no solo,
sem encontrar obstculos fsicos, facilitando a fixao da planta e a absoro de gua e
nutrientes. Parmetros: m.prof. 2m / 1 prof. < 2m / 0,5 mod. < 1m / 0,25 rasa < 0,5 m
/ m.rasa < 0,25m;
26 - Refere-se quantidade e rapidez com que a gua recebida pelo solo se escoa por
infiltrao e escorrimento superficial. Parmetros: excessiva, forte, acentuada = arenoso /
bem, moderado, imperfeita, mal = argiloso / muito mal = comumente turfoso;
28 - Relatar a ocorrncia de pedras na superfcie do solo que pode interferir com as operaes
agrcolas mecanizadas. Parmetros: sem = 0%; ligeiramente < 1%; 1% moderada < 10%;
10%pedregoso<30%; 30%muito<50%; extremamente 50%;
31 - Est relacionada com a espessura do horizonte. Parmetros: No Aparente= esp. > 25cm,
15 < ligeira < 25cm , 15 < moderada < 5cm , Severa < 5cm , muito severa = sem horizonte;
37 - Utilizar este espao para fazer observaes relevantes para caracterizao do IMVEL
ou complementar alguma informao prestada nos itens anteriores.
155
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao
39 Neste item devem ser descritas as construes afetadas pela desapropriao e/ou detalhar
as caractersticas do item 38;
41 Neste item devem ser descritas as produes afetadas pela desapropriao e/ou detalhar
as caractersticas do item 40;
42 - Informar melhorias da terra, tais como, estradas internas, curvas de nvel, audes e
drenagem, devendo ser abordados os aspectos quantitativos e qualitativos;
44 - Informa se o imvel desenvolve algum outro tipo de atividade como, por exemplo, a
pecuria (definindo espcie, raas, quantidades, etc.), agroindstria, turismo, hotelaria e
minerao;
45 - Utilizar este espao para fazer observaes relevantes a respeito das atividades
desenvolvidas no imvel ou complementar alguma informao sobre os itens anteriores.
Descrever, tambm, as reas afetadas pela desapropriao, se for o caso;
46 - Indicar o valor da tabela utilizado pelo INCRA ou pela Prefeitura para fins de avaliao,
informando a data de referncia e a fonte;
156
MT/DNIT/IPR
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REV:
DESAPROPRIAO
FOLHA:
DESENHISTA: BELTRANO DATA: 01/01/2000 ATUALIZAO:BELTRANO DATA:021/01/2000 RESP. TCNICO: CICLANO DE TAL
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Diretrizes Bsicas para Desapropriao
170
MT/DNIT/IPR
Especificao dos Padres de Acabamentos
Fachadas e esquadrias Circulao Predial Ambientes da Unidade
Conceito
Fachadas Esquadrias Pisos Paredes Forros Piso Paredes Forros
Revestimento Madeira nobre. Granitos e mrmores Madeira. Sancas de gesso ou Secos: Secas: Sancas de gesso ou
parcial/total granitos/ Alumnio anodizado especiais. poliestireno Tapete(10mm); tbua Acrlica sobre massa poliestireno.
Mrmore ou outras pedras.
mrmores especiais. perfil largo. Tbua corrida. Forro de gesso com corrida; cerm. esm. acrlica. Forro de gesso com
Cermica superior. Veneziana alumnio. Parqus especiais. Cermica esmaltada iluminao embutida. especial; laminados. Molhadas: iluminao embutida.
Alto
Projeto diferenciado. Vidro refletivo/fum. Cermica esmaltada especial. Forro de alumnio. Molhados: Mrmore; granito; revest. Forro de alumnio.
Concreto aparente. Peitoril em granito ou especial. Pintura acrlica sobre massa Mrmore; granito; revest. cermico sup. Pintura acrlica sobre
mrmore branco 2cm. acrlica. cermico sup. Louas/metais - luxo massa acrlica.
Pintura PVA acrlica
Pintura acrlica Madeira. Cermica esmaltada. Pintura PVA acrlica sobre Pintura PVA acrlica sobre Secos: Secas: sobre massa corrida.
texturizada. Alumnio perfil mdio massa acrlica. massa acrlica.
Granitina. Forro de gesso.
econmico. Taco de madeira; Pintura PVA acrlica
Forro de gesso. Forro de madeira de 1a.
Revestimento Marmorite trabalhado Papel de parede carpete (6mm) sobre massa corida. Qualidade envernizada.
quartzoltico. com filetes, cores e impermevel.
Normal
Veneziana de PVC. rodap. Molhados: Molhadas:
Cermica. Peitoril em mrmore Tijolinho cermico; Mrmore.
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Pastilhas cermicas. branco Pedras naturais. Cermica esmaltada Cermica esmaltada Cermica esmaltada.
Louas/metais - mdio
Pintura PVA sobre Madeira. Granitina. Pintura PVA acrlica. Pintura PVA Secos: Secas: Pintura PVA
reboco ou emboo. Ferro. Lajota cermica. Pintura PVA. Pintura sobre bloco de PVA sobre reboco. Pintura PVA sobre laje
Pintura PVA acrlica. Cermica esmaltada concreto. Molhadas: Forro de madeira.
popular Molhados: Cermica/lajota
Baixo
Cermica esmaltada esmal.popular.
popular. Louas/metais - padro
Lajota cermica. popular.
Cal sobre emboo. Madeira inferior. Cimentado comum. Cal. Cal Secos: Secas: Cal.
Diretrizes Bsicas para Desapropriao
Pintura PVA sobre Ferro. Pintura PVA sobre bloco de Pintura PVA sobre bloco de Cimentado comum. Pintura PVA sobre bloco Sem forro, exceto
bloco de concreto. concreto. concreto. de concreto. banheiro (caiao sobre
CONFORME SINAPI E NBR 12721
Mnimo
Cimentado liso. Cimento alisado.
Louas/metais plsticos.
ANEXO M - TABELA DE PADRES DE ACABAMENTO
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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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______. NBR 14653-3: avaliao de bens: imveis rurais. Rio de Janeiro, 2004.
______. NBR 14653-4: avaliao de bens: empreendimentos. Rio de Janeiro, 2002.
______. NBR 14653-5: avaliao de bens: mquinas, equipamentos, instalaes e bens
industriais em geral. Rio de Janeiro, 2006.
______. NBR 14653-6: avaliao de bens: recursos naturais e ambientais. Rio de Janeiro,
2009.
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Cascavel, 2005.
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INDICE
Apresentao .............................................................................................................. 5
Lista de Smbolos e Abreviaturas ............................................................................................... 7
Lista de Ilustraes - Figuras ...................................................................................................... 9
Lista de Ilustraes Tabelas................................................................................................... 11
Sumrio ............................................................................................................ 13
1. Introduo ............................................................................................................ 17
2. Aspectos legais ............................................................................................................ 21
3. Fases da desapropriao ....................................................................................................... 27
3.1 Fase declaratria ............................................................................................................ 29
3.2 Fase executria ............................................................................................................ 34
3.2.1 Levantamento cadastral ....................................................................................... 37
3.2.2 Avaliao dos bens .............................................................................................. 39
4. Processo de desapropriao .................................................................................................. 41
4.1 Processo administrativo ................................................................................................. 43
4.2 Processo judicial ........................................................................................................... 46
4.3 Doaes ............................................................................................................ 47
4.4 reas a desapropriar sem o justo ttulo - posseiros ....................................................... 47
4.5 Imveis sujeitos a enfiteuse e aforamento ..................................................................... 48
4.5.1 Imveis de particulares sujeitos a enfiteuse......................................................... 48
4.5.2 Imveis da unio sujeitos a aforamento............................................................... 48
4.5.3 Terrenos pertencentes a unio ............................................................................. 49
4.6 Esquema bsico das rotinas desapropriatrias ............................................................... 49
5. Projeto de desapropriao..................................................................................................... 51
6. Programa Anual de Desapropriao ..................................................................................... 55
7. Procedimentos bsicos de avaliao ..................................................................................... 59
7.1 Conhecimento do objeto ................................................................................................ 63
7.2 Pesquisa e coleta de dados ............................................................................................. 64
7.3. Escolha da metodologia ................................................................................................ 65
7.4 Tratamento dos dados coletados .................................................................................... 67
7.5 Aplicao do modelo e atribuio do valor .................................................................. 67
8. Procedimentos metodolgicos .............................................................................................. 69
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