VALUACION DE UN INMUEBLE URBANO

SOLICITANTE : Hermanos Barrueto Horna

PROPIETARIO : Susecin Augusto Barrueto Barco
UBICACIN : AV. ORIENTE N 110 DISTRITO DE
CHICLAYO.
PERITO : Ing Luis Humberto Sipirn Gallardo
FECHA : 25 de Enero del 2010

I.- INTRODUCION

1.1 ANTECEDENTES
El presente informe tiene por finalidad dar a conocer la tasacin
realizada de una propiedad de inmueble constituido por un
edificio de vivienda de dos niveles ubicado dentro de la ciudad
de Chiclayo , con salida a Ferreafe.
1.2 FUNDAMENTACION TECNICA
El trabajo de investigacin pericial se fundamenta en :
Valores Arancelarios oficiales del Municipio ( SACH ) ,con
respecto al terreno de la Av. Oriente Chiclayo.
Para el valor de la edificacin se toma del cuadro de valores
unitarios oficiales para la Costa, es decir el ejercicio fiscal ,segn
Resolucin Ministerial N 296-2009-Vivienda del 29/10/2009 para
el ejercicio del 2010.
Identificacin In Situ del inmueble, mediante inspeccin
ocular al entorno realizado por el perito el 13 /01 /2010.
Reglamento general de tasaciones del Per vigente.

II .- MEMORIA DESCRIPTIVA
2.1 UBICACIN
Ubicacin : Av. Oriente N 110 Chiclayo
Distrito : Chiclayo
Provincia : Chiclayo
Departamento : Lambayeque

2.2 LIDEROS .
Tiene los siguientes lmites y accesos :
Por el Frente : Intersec. Avds. Oriente Saenz Pea 20.00 m.l.
Por Derecha Entrando : Propiedad de terceros 20.00 m.l.
Por Izquierda Entrando: Propiedad de terceros 20.00 m.l.
Por el Fondo : Propiedad de terceros 14.70 m.l.
2.3 PERIMETRO
El permetro del terreno : 74.70 m.l.
 2.4 AREAS
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rea del terreno rea construida M2
______M2__________________________________

348.00 Primer nivel

199.59
Segundo Nivel
212.58
-----------
Total 412.17
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III.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE
El inmueble est compuesto por un edificio de vivienda bifamiliar de 2 niveles
las mismas que sern descritas para poder evaluarlas. As mismo se
proceder a sealar sus caractersticas constructivas principales.

A- MODULO DE INGRESO
A-1 Descripcin:
1er piso : Jardn exterior , Recibo, bao, Sala , Comedor, 4 dormitorios,
SS.HH., Cocina, dormitorio y bao de servicio, jardn y patio
Interior , lavandera, depsito , hall y escalera de acceso al 2do
Nivel.
2do nivel: Hall, recibo, 1/2 bao, sala , comedor, terraza, 4 dormitorios,
SS.HH., Cocina, lavandera , dormitorio y bao de servicio y
Escalera de acceso a la Azotea.
A-2 REA TECHADA
1er piso : 199.59 m2
2do piso : 212.58 m2
----------
412.17 m2
A-3 EDIFICACION
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Partida Caractersticas
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Cimientos : Cimiento corrido y concreto armado
Estructuras : Columnas de concreto armado
Techos : Aligerado horizontal
Pisos : Loseta veneciana de 30x30, parket , terrazo pulido
en la entrada principal y escalera, adems llevan
cantoneras de aluminio.
Revestimientos : tarrajeo frotachado, pinturas al agua ,enchape de
Maylica de color y blanca de 15x15 .
Puertas : Puertas de madera a cuadros y machimbrado
Ventanas : Ventanas y Mamparas de de aluminio con vidrio doble
y kelkos de aluminio con vidrio.
Baos : Aparatos sanitaros de color y nacional blancos .
Inst. Sanitarias : Empotradas , agua fra y caliente, cisterna .
Inst. Elctricas : Corriente trifsica, tuberas empotradas, telfo
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A-4 EDAD PROMEDIO
Segn los Hermanos Barrueto la edad promedio es de 37 aos aproximada,
Segn plano de instalaciones sanitarias es de Febrero de 1,971.

B-5 ESTADO DE CONSERVACION : Es buena y como depreciacin es 26%

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ANTIGEDAD EST. CONSERVACION DEPRECIACION FACTOR
30 Aos Buena 23 0.77
35 Aos Buena 26 0.74
40 Aos Buena 29 0. 71

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IV.- VALUACION ARANCELARIA Y COMERCIAL

4.1 ESTUDIO DEL MERCADO

Para determinar el valor del metro cuadrado del terreno, se tiene en cuenta
la ubicacin de este ,que tenga parques, vas de comunicacin asfaltadas y
Servicios de agua, desague, energa elctrica, paradero de servicio urbanos ,
telfonos, es decir una zona de expansin urbana. De acuerdo a estas
caractersticas se toma en consideracin los valores Arancelarios de la
Municipalidad y para el valor Comercial los valores en dlares de
Terrenos Similares en el sector debido a su ubicacin con respecto al
Mercado Modelo, salidas a Ferreafe y a la Panamericana Sur y otras.

4.2 VALOR DE REPOSICION

4.2.01 VALOR DEL TERRENO (VT) ARANCELARIO(A)

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Valor Terreno A.terreno(m2) S/. V/m2 Aranc. Total S/.
________________________________________________________________
VT (A ) 348.00 177.00 61,596.00
________________________________________________________________

4.2.02 VALOR DEL TERRENO COMERCIAL (C)

_____________________________________________________________
Valor Terreno A. Terreno(m2) US$. V/M2(C) Total US$.
____________________________________________________________
VT(C) 348.00 410.00 142,680.00 /
_________________________________________________________

El precio de Dlar Americano : S/. 3.00/cd

4.203 VALOR DE LA EDIFICACION (VE) DE ACUERDO A VALORES
OFICIALES DE EDIFICACION PARA LA COSTA 2009

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TIPO AREA(M2) V/M2(S/.) Deprec. Sub-total (S/.)
_______________________________________________________________

1.-Edificacin 1er nivel 199.59 562.19 0.74 83,033.55

2.-Edificacin del 2do nivel 212.58 468.49 0.74 73,697.79
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Total S/. 156,731.34
___________________________________________________________

4.2.03 VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR ) en Soles:

VR = VT + VE
VR = 61,596.00 + 156,731.34 = S/. 218,327.34

SON: DOS CIENTOS DIECIOCHO MIL TRECIENTOS

VEITISIETE Y 34/100 NUEVOS SOLES.

4.2.04 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

El valor comercial del inmueble de cuerdo al estado de conservacin de

la construccin de 37 aos de haberse concluido la misma y al momento
de la inspeccin ocular el Perito considera un calificativo de Bueno,
la reposicin calculada se debe aumentar un 10 % a la edificacin.
Siendo el VC= 156,731.34 x 1.10 = S/. 172,404.47
El Valor en Dlares es : S/. 172,404.47 / 3.00 = US $ 57,468.16//
El Valor Comercial del Inmueble es :

VC = VT + VE = $ 142,680.00 + $ 57,468.16 = US $ 200,148.16 / //

SON: DOS CIENTOS MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO 16/100

DOLARES AMERICANOS.

Chiclayo, 25 de Enero del 2010

DE ACUERDO AL CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE
EDIFICACION PARA LA COSTA,PARA TODO EL AO 2010.

1er Nivel 2do Nivel

1.- Muros y Columnas ( C) : 162.66 ( C) 162.66

2.- Techos (C) : 119.99 (C) 119.99
3.- Pisos (C) : 77.55 ( E) 45.83
4.- Puertas y Ventanas ( D ) : 59.36 ( D ) 59.36
5.- Revestimientos ( F) : 44.84 (F) 44.84
6.- Baos (C ) : 38.16 (E ) 11.97
7.- Inst. Elec. Y Sant. (D ) : 59.63 ( F ) 23.84

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Son los Valores para la Edificacin : S/. 562.19/// S/. 468.49///