LA PROPIEDAD HORIZONTAL, UN ESTUDIO COMO SOLUCIN

ALTERNATIVA DE CONFLICTOS

ANDRS FELIPE GUZMN GMEZ

UNIVERSIDAD CATLICA DE COLOMBIA

FACULTAD DE DERECHO
REA DERECHO CIVIL
CENTRO DE INVESTIGACIONES SOCIO JURDICAS
-CISJUC-
BOGOT D. C.
2015
LA PROPIEDAD HORIZONTAL, UN ESTUDIO COMO SOLUCIN
ALTERNATIVA DE CONFLICTOS

ANDRS FELIPE GUZMN GMEZ

Cdigo 229773

Trabajo de Grado elaborado para optar al Ttulo de

Abogado

Asesor
Dra. MARA INS LAVERDE MATEUS
Abogada

UNIVERSIDAD CATLICA DE COLOMBIA

FACULTAD DE DERECHO
REA DERECHO CIVIL.
CENTRO DE INVESTIGACIONES SOCIO JURDICAS
-CISJUC-
BOGOT D. C.
2015

2
3
 Nota de aceptacin:

__________________________________
__________________________________
__________________________________
__________________________________
__________________________________
__________________________________

_________________________________
Firma del presidente del jurado

__________________________________
Firma del jurado

__________________________________
Firma del jurado

4
Bogot D.C., Febrero de 2015
Dedico este Trabajo de Grado a mi madre Olga Luca Gmez Milln, quien ha sido
el pilar fundamental en mi vida y me ha inculcado los valores y principios
necesarios que se requieren para alcanzar una meta, de igual manera a mi padre
Patricio Guzmn Guzmn, que en paz descanse quien fue y ser un ejemplo a
seguir para m, no solo a nivel personal sino en el hermoso camino del Derecho; a
mis hermanos Mara Fernanda, Gustavo Adolfo y Mauricio, y a mis sobrinas
Valentina, Isabella, Mariana y Miranda quienes con su voz de aliento me han
impulsado para el logro de mis metas.

5
 AGRADECIMIENTOS

A Dios por darme la vida, la oportunidad y la sabidura para llevar a buen trmino
esta meta.

A mi Asesora de Trabajo de Grado Dra. Mara Ins Laverde Mateus por su

conocimiento y gua para la elaboracin de este Trabajo de Grado.

A todos los docentes de la Universidad Facultad de Derecho, quienes aportaron

da a da a mi desarrollo personal y profesional, y me ensearon a amar esta
hermosa profesin.

A la Universidad Catlica de Colombia por haberme acogido en sus aulas y

permitirme ser parte de su historia.

Al Doctor Hernando Navarrete Cuenca por brindarme todo su apoyo durante tanto
tiempo y quien ha sido como un segundo padre para m.

6
 CONTENIDO

pg.

INTRODUCCIN 14

1. ASPECTOS PRELIMINARES 18
1.1 DEFINICIN DEL PROBLEMA 18
1.1.1 Formulacin de problema 18
1.2 JUSTIFICACIN 19
1.3 OBJETIVOS 19
1.3.1 Objetivos generales 19
1.3.2 Objetivos especficos 19
1.4 ESTADO DEL ARTE (BIBLIOGRAFAS) 20
1.5 DISEO METODOLGICO 21

2. ANTECEDENTES HISTRICOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 23

2.1 PROPIEDAD 23
2.1.1 Nocin de propiedad 24
2.2 PROPIEDAD HORIZONTAL 28
2.2.1 Concepto de propiedad horizontal 28
2.2.2 Teora de la comunidad 30
2.2.3 Teora de la sociedad 30
2.2.4 Teora de la servidumbre. 30
2.3 CONCEPTOS BSICOS DENTRO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
CONTEMPLADOS EN LA LEY 675 DE 2001 31
2.3.1 Edificio 31
2.3.2 Conjunto 31
2.3.3 Edificio o conjunto de uso residencial. 31
2.3.4 Edificio o conjunto de uso comercial 32
2.3.5 Edificio o conjunto de uso mixto 32
2.3.6 Bienes privados o de dominio particular 32
2.3.7 Bienes comunes 32
2.3.8 Bienes comunes esenciales 32
2.3.9 Expensas comunes necesarias 32
2.3.10 Coeficientes de copropiedad 33
2.3.11 Mdulos de contribucin 33
2.3.12 Propietario inicial 33
2.3.13 rea privada construida 33
2.3.14 rea privada libre 33
2.3.15 Rgimen de propiedad horizontal 33
2.3.16 Reglamento de propiedad horizontal 33
2.3.17 Edificio 34
2.3.18 Bienes privados y bienes comunes 34

7
2.3.19 Coeficientes de copropiedad 39
2.3.20 Expensas comunes 39
2.4 DESARROLLO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA 39
2.5 LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD 41

3. PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU RELACIN CON LAS DIFERENTES

RAMAS DEL DERECHO 43
3.1 EL DERECHO TRIBUTARIO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 43
3.1.1 La contabilidad en la propiedad horizontal 46
3.1.1.1 El presupuesto 50
3.2 EL DERECHO CONSTITUCIONAL EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 51
3.2.1 La accin de tutela en la propiedad horizontal 53
3.2.2 El derecho de peticin en la propiedad horizontal 54
3.3 CLASES DE PROCESOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL 55
3.3.1 Proceso verbal sumario 56
3.3.2 Proceso ordinario 56
3.3.3 Proceso abreviado 56
3.3.4 Proceso ejecutivo 57
3.3.5 Proceso policivo 57
3.3.6 Proceso penal 58

4. REFERENCIAS INTERNACIONALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL 59

5. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 65

5.1 ASAMBLEA DE PROPIETARIOS 65
5.1.1 Tipos de asambleas 67
5.1.1.1 Reuniones ordinarias 67
5.1.1.2 Reuniones por derecho propio 68
5.1.1.3 Reuniones de segunda convocatoria 68
5.1.1.4 Reuniones no presenciales 68
5.1.2. Convocatoria 70
5.1.2.1 Requisitos de fondo 70
5.1.2.2 Requisitos de forma 71
5.1.3 Representacin en la asamblea general de propietarios 72
5.1.4 Desarrollo de la asamblea 72
5.1.5 Decisiones de la asamblea 74
5.1.6 Actas de asamblea 75
5.1.7 Impugnacin de decisiones de la asamblea 76
5.2 REVISOR FISCAL 77
5.3 CONSEJO DE ADMINISTRACIN 78
5.3.1 Funciones del consejo de administracin 79
5.3.2 Reuniones y qurum 80
5.4 EL ADMINISTRADOR 80
5.4.1 Naturaleza del administrador 83
5.4.2 Responsabilidad del administrador 83

8
5.4.3 La persona jurdica en la propiedad horizontal 84
5.4.4 Efectos de la personera jurdica 86
5.4.5 Certificacin de existencia y representacin legal 86

6. LOS CONTRATOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 88

6.1 EL CONTRATO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA
EN LAS COPROPIEDADES 88
6.1.1 Modalidades de prestacin del servicio de vigilancia y seguridad
privada. 89
6.1.1.1 Vigilancia fija 89
6.1.1.2 Vigilancia mvil 89
6.1.1.3 Escolta 89
6.1.1.4 Transporte de valores 89
6.1.2 Normatividad 89
6.2 SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS EN PROPIEDAD
HORIZONTAL 92
6.2.1 Rgimen legal de los servicios pblicos domiciliarios 92
6.2.2 Contrato de condiciones uniformes 95
6.3 POLIZA DE SEGURO PARA ZONAS COMUNES 97

7. LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 100

7.1 LA CONVIVENCIA 100
7.2 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 101
7.2.1 Definicin de conflicto 101
7.2.2 Etapas del conflicto 104
7.2.2.1 Posible oposicin o incompatibilidad 105
7.2.2.2 El conocimiento y la personalizacin 105
7.2.2.3 Las intenciones 105
7.2.2.4 La conducta 106
7.2.2.5 Los resultados 106
7.2.3 Proceso de manejo del conflicto 107
7.2.3.1 Conocimiento 107
7.2.3.2 Diagnstico 107
7.2.3.3 Reduccin del conflicto 107
7.2.3.4 Solucin del problema 107
7.2.3.5 Construccin del acuerdo final 107
7.2.4 Herramientas para la solucin de conflictos 107
7.2.4.1 Comit de convivencia 109
7.2.4.2 Mecanismos alternos de solucin de conflictos 114

8. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS (MASC)

EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 115
8.1 LA TRANSACCIN 115
8.1.1 Elementos de la transaccin 116
8.1.2 Caractersticas 116

9
8.1.3 Requisitos 116
8.1.4 Efectos procesales de la transaccin 116
8.1.5 Efectos de la transaccin 116
8.2 LA CONCILIACIN 117
8.2.1 Caractersticas de la conciliacin 118
8.2.1.1 Solemne 118
8.2.1.2 Onerosa 118
8.2.1.3 Conmutativa 119
8.2.1.4 De libre discusin 119
8.2.1.5 Acto nominado 119
8.2.1.6 Libertad de acceso 119
8.2.1.7 Satisfaccin 119
8.2.1.8 Efectividad 119
8.2.1.9 Ahorro de tiempo 119
8.2.1.10 Ahorro de dinero 119
8.2.1.11 Control del procedimiento y sus resultados 119
8.2.1.12 Mejora las relaciones entre las partes 120
8.2.1.13 Confidencialidad 120
8.3 ARBITRAJE 120
8.4 PACTO ARBITRAL 120
8.4.1 Clusula Compromisoria del pacto arbitral 121
8.4.2 Caractersticas 121
8.5 AMIGABLE COMPOSICIN 121
8.5.1 Caractersticas 121
8.5.2 Efectos de la amigable composicin 122
8.5.3 Marco legislativo de la amigable composicin 122
8.5.4 Proceso de la amigable composicin 122

9. DESARROLLO JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

EN COLOMBIA 123

10. APLICACIN PRCTICA DE LA CONCILIACIN EN LA PROPIEDAD

HORIZONTAL 138

11. CONCLUSIONES 154

12. RECOMENDACIONES 156

BIBLIOGRAFA 160

10
 LISTA DE CUADROS

pg.

Cuadro 1. Referencias internacionales en propiedad horizontal 59

Cuadro 2. Tipos de propiedad horizontal 79
Cuadro 3. Diferencias que existen entre el Reglamento de Propiedad
Horizontal y el Manual de Convivencia 113
Cuadro 4. Clasificacin de los mecanismos alternos de solucin de
conflictos (MASC) 115
Cuadro 5. Jurisprudencia de la propiedad horizontal 123
Cuadro 6. Conciliadores Inscritos en los centros de Conciliacin a 31 de
diciembre de 2014 138
Cuadro 7. Programa nacional de conciliacin 139 - 140
Cuadro 8. Incremento Familias en P.H. 142
Cuadro 9. Conflictos por localidades. 144
Cuadro 10. Incremento denuncias por ruido. 145

11
 LISTA DE FIGURAS

Pg.

Figura 1. Bienes comunes 36

Figura 2. Fachadas 36
Figura 3. Cubierta 36
Figura 4. Interior del edificio 37
Figura 5. Pisos, entrepisos y techos 37
Figura 6. Interior de cada apartamento 37
Figura 7. Pasillos, ascensores, hall, corredores y escaleras de uso
Comunal 38
Figura 8. rea comn rea privada 38
Figura 9. Composicin 38
Figura 10. Organigrama de la propiedad horizontal 65
Figura 11. Generadores de Conflicto 143

12
 RESUMEN

La propiedad horizontal es un mundo dentro del universo del Derecho y es el

reflejo del desarrollo y evolucin dentro de las sociedades modernas bajo una
perspectiva interdisciplinaria tal como lo es la ciencia del Derecho; teniendo en
cuenta que se encuentra intrnsecamente ligada a la esencia del ser humano. Por
esta razn en la propiedad horizontal como en el derecho se encuentran inmersos
diversos factores que se estn lgicamente concatenados y que permiten su
desarrollo al interior de la sociedad. En consecuencia, la propiedad horizontal tiene
injerencia directa en los diversos mbitos de aplicacin de la ciencia del Derecho.
Esta institucin es la respuesta a las mltiples necesidades que se vienen
presentando dentro de la sociedad, fruto de la decantacin histrica y que
claramente se puede evidenciar a travs de los tiempos. Como institucin legal, se
encuentra al servicio de la sociedad toda vez que permite el desarrollo e
interaccin de mltiples individuos dentro de una comunidad llamada copropiedad;
fijando una serie de normas y parmetros que permiten delimitar conceptos
bsicos del Derecho tal como lo es el de la Propiedad, pero por sobre todas las
cosas fomenta la sana convivencia. As mismo, el alcance jurdico legal que ha
tenido en estos ltimos tiempos ha sido de una magnitud inimaginable; tanto as
que no solo el legislador ha tenido que ir avanzando a la par de su desarrollo sino
que los altos cuerpos colegiados que componen la rama judicial han tenido que
entrar a dirimir una serie de controversias y sentar precedentes por va
jurisprudencial.

Palabras Clave. Propiedad horizontal, mecanismos alternativos solucin de

conflictos, convivencia, Rgimen de Propiedad Horizontal Ley 675 de 2001.

13
 INTRODUCCIN

El Derecho como ciencia eminentemente social y todas las instituciones que hacen
parte de l suponen el cumplimiento de unos presupuestos enmarcados bajo el
principio de racionalidad, basados en la naturaleza humana tales como la
tendencia innata del ser humano a relacionarse con otros individuos y con su
mismo entorno. As pues, es evidente e innegable el hecho que el ser humano y la
sociedad en s misma son entes cambiantes y se encuentran en una constante
evolucin. Teniendo en cuenta lo anterior, es imperativo hacer referencia a que la
evolucin a la que nos referimos obedece a una serie de factores de diferente
orden tales como econmicos, sociolgicos, antropolgicos, polticos, geogrficos,
entre muchos otros, lo que nos conduce a una primera y gran premisa y esta es
que las relaciones humanas hoy en da son estudiadas y valoradas bajo una
perspectiva netamente interdisciplinaria.

En lo que a la ciencia del DERECHO se refiere es de vital importancia resaltar que

se encuentra intrnsecamente ligada a la naturaleza, desarrollo y evolucin del ser
humano como individuo, como integrante de una colectividad y como ser que se
relaciona constantemente con el entorno que lo rodea.

As pues, el principal objetivo del DERECHO es regular esas relaciones humanas,

partiendo de la base que debe catalogar conductas de los individuos que a la luz
de la realidad jurdica legal vigente sean relevantes para s, para la colectividad en
la que se desenvuelve y para el medio en el que vive.

Teniendo en cuenta lo anterior, la ciencia del DERECHO es producto de la

decantacin histrica y del devenir de todos los cambios de naturaleza social,
cultural, econmica, poltica e histrica entre otros; por tanto el ser humano
siempre debe adaptarse a los cambios que se vienen presentando a travs de la
historia pero siendo siempre fieles a los principios de la lgica y de la racionalidad.

El Derecho como manifestacin de la imperiosa necesidad del ser humano o mejor

de la tendencia innata de este a relacionarse con los dems individuos dentro de
su entorno, lo que siempre a perseguido no es ms que el bienestar general;
claro est, este concepto de bienestar ha mutado a travs del tiempo, toda vez que
por ser la finalidad principal del derecho ha venido evolucionando, es decir, lo que
se tena por concepto de bienestar general hace veinte aos muy seguramente no
es lo mismo que en nuestros tiempos.

Con el fin de empezar a establecer un concepto lgico de naturaleza meramente

racional y jurdica es indispensable plantear una interrogante y esta no es otra sino,
EL DERECHO SIEMPRE HA EXISTIDO?, siempre ha existido un ordenamiento o
conjunto de parmetros, lineamientos o normas que han de establecer, regir el
actuar o mejor an que contemplen las conductas de los individuos y que as

14
mismo establezca cuales revisten relevancia y cules no, cules pueden ser
reprochables y cules no.

Es por todo esto que el Derecho es una cadena de elementos, factores, conceptos,
principios, valores y parmetros lgicamente ordenados, que se relacionan y
complementan entre s y que permiten fijar normas de comportamiento al interior
de una colectividad y que permitan garantizar el desarrollo de cada uno de los
individuos que la componen as como tambin su desempeo como grupo.

Teniendo en cuenta lo anterior, y como podemos inferir de manera lgica la

conformacin de la propiedad horizontal tambin demanda el cumplimiento de una
serie de requisitos legales tales como la constitucin de una persona jurdica que
por su naturaleza es sin nimo de lucro toda vez que est encaminada a garantizar
la convivencia y propender por el bienestar de una comunidad determinada bajo
los lmites de una propiedad fsica, sin embargo, lo que muchas personas ignoran
es todo lo que dentro del mbito jurdico implica: la creacin, mantenimiento, el
desarrollo de la actividad e incluso la misma disolucin de una comunidad
denominada copropiedad debe estar sujeto a un rgimen especial consagrado
mediante la ley 675 de 2001.

Con el fin de entrar a analizar esta institucin tal como es la Propiedad Horizontal,
es imperativo analizar los elementos que la componen, es decir dos conceptos
bsicos que han permitido dar origen a este concepto, tales como: el concepto de
propiedad en s mismo y la funcin social de la propiedad.

La propiedad entendida como la calidad que ostenta una persona respecto de un

determinado bien y que le otorga la facultad de disponer libremente del mismo y
por otro lado el concepto de funcin social de esta que ha sido incorporado a esta
con el fin de imponer al titular del dominio obligaciones en beneficio de la sociedad;
cabe aclarar, que la Corte Constitucional sostiene que el principio constitucional de
la funcin social de la propiedad se encuentra intrnsecamente ligado al principio
constitucional de la solidaridad e incluso a la funcin ecolgica del derecho de
propiedad, lo cual sostiene en la sentencia c-666 del ao 2010.

Gracias a la esencia social del Derecho podemos inferir sin lugar a equivocacin
que esta, no es ms que el producto de la decantacin histrica de la sociedad, es
decir, el derecho evoluciona a la par de la sociedad, as por ejemplo observamos
como algunas conductas reprochables o consideradas como tal hoy en da no lo
eran anteriormente y viceversa; es decir que la ciencia del Derecho no es ms que
el fiel reflejo de la sociedad y de la poca en que sta se encuentra.

As mismo, el Derecho es la suma de una serie de factores sociales,

antropolgicos, sociolgicos e incluso polticos que indudablemente estn
intrnsecamente ligados a la existencia y a la esencia del ser humano y por tanto lo
que persigue o mejor an el deber ser del Derecho no es ms que regular las

15
relaciones entre los seres humanos, estableciendo parmetros y lineamientos que
permitan garantizar su mxima finalidad es decir, el bienestar general.

La convivencia implica el cumplimiento de una serie de parmetros enmarcados

bajo el principio de racionalidad humana, pero por sobre todas las cosas fijados por
la ciencia del Derecho, tales como la tendencia innata del ser humano a
relacionarse con otros individuos y con su entorno con el fin de buscar el bienestar
general, garantizando una serie de condiciones que permitan a una colectividad
vivir dignamente y en armona.

As pues, es evidente e innegable el hecho que el ser humano y la sociedad en s

misma son entes cambiantes y se encuentran en una constante evolucin.

Por tanto, es imperativo hacer referencia a que la evolucin a la que nos referimos
anteriormente obedece a una serie de factores de diferente orden tales como
econmicos, sociolgicos, antropolgicos, polticos, jurdicos, entre muchos otros,
lo que nos conduce a una primera y gran premisa y es que las relaciones hoy en
da son estudiadas y valoradas bajo una perspectiva interdisciplinaria.

Es tan complejo el estudio del desarrollo humano que no se puede dejar de lado la
facultad del ser humano de adaptarse a diversas, diferentes y adversas
condiciones que se pueden presentar. As pues, el principal objetivo del
DERECHO es regular las relaciones humanas, partiendo de la base que debe
catalogar conductas de los individuos, que a la luz de la realidad jurdica legal sean
relevantes para s, para la colectividad en la que se desenvuelve y para el medio
en el que vive.

Uno se los aspectos fundamentales de la Propiedad Horizontal es la forma como

coexisten dos conceptos dentro de una misma comunidad tales como los derechos
de propiedad exclusivos que se tienen sobre un bien determinado considerado
como unidades privadas, y el concepto de copropiedad es decir la calidad de
propietario que ostentan todas las personas que conforman una comunidad
respecto de ciertos bienes considerados como bienes comunes al interior de una
copropiedad.

Despus de esta breve introduccin es imperativo sealar la especial relevancia

que ante todo este desarrollo investigativo y acadmico cobra el hecho que dentro
de toda comunidad, al interior de cualquier relacin humana se presentan y
presentarn conflictos en diferentes mbitos, hecho ante el cual el Derecho debe
brindar a la colectividad herramientas efectivas y eficaces que permitan solucionar
estos conflictos y llevarlos a buen trmino.

Por ltimo:

16
 Cuando escuchamos Propiedad Horizontal pensamos en edificios y en leyes. La
verdad es que estas representaciones constituyen apenas una faceta de los
mltiples rostros que conforman una de las ms importantes experiencias
contemporneas de habitar la ciudad. Desde las ltimas dcadas del Siglo pasado,
las ciudades colombianas comenzaron a crecer no solo hacia arriba sino hacia
dentro densificando los territorios, dando un vuelco a la manera de vivir y
relacionarse, diferente a la vida del barrio. Tal vez, el acontecimiento ms
importante de la vida horizontal sea una nueva dimensin de lo colectivo, en
espacios ms reducidos de vida privada y con gran dotacin de servicios y
espacios comunes. Incluido el hecho de que alguien administre todo ese
microcosmos donde se generan relaciones no de vecindario, sino de soledades
que se saludan en las escaleras y pasillos y donde surgen conflictos por la
mascota, por el andar desparpajado e identitario de los jvenes y ante las
normatividades que regulan comportamientos que lindan entre lo privado y lo
pblico1

La Corte Constitucional en su sentencia C153 de 2004 reitera:

La Corte ha puesto de presente que en materia de propiedad horizontal se est en

presencia de un rgimen normativo especial cuyo objeto es regular una forma de
dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes,
con miras a la obtencin de un fin constitucional, a saber, garantizar la seguridad y
la convivencia pacfica en los inmuebles sometidos a ella, as como la funcin
social de la propiedad2.

1
ALCALDA MAYOR DE BOGOT D.C., Cartilla de Propiedad Horizontal Bogot D.C.: Departamento
Administrativo de Accin Comunal Distrital D.C., 2005.
2
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA. Sentencia C153 de 2004 Demanda de inconstitucionalidad
contra el inciso primero del artculo 30 de la Ley 675 de 2001 por medio de la cual se expide el rgimen de
propiedad horizontal. M.P. lvaro Tafur Galvis, p. 1

17
 1. ASPECTOS PRELIMINARES

1.1 DEFINICIN DEL PROBLEMA

Con ocasin del desarrollo social en sus mltiples facetas, naci la imperiosa
necesidad de contar con una herramienta legal que abarcara mbitos especficos
del desarrollo del individuo frente a la Ley. Es as como observamos que el
Derecho como ciencia social no es ms que el reflejo de la evolucin de la
sociedad y la adaptacin a las mltiples necesidades que surgen con el pasar de
los tiempos.

Dentro de la ciencia del Derecho existen instituciones que se van creando en el

afn de suplir las diferentes y mltiples necesidades del ser humano de cubrir sus
necesidades como individuo dentro de una colectividad. Sin embargo comnmente
dentro de su desarrollo en comunidad, el ser humano encuentra un sin nmero de
obstculos que obedecen a diversos factores tales como: diferencias de opinin,
inclinaciones polticas e ideologas diferentes, diversidad de costumbres, raza,
sexo, religiones, entre otros; lo que contribuye a que surjan controversias entre
integrantes de una misma comunidad. Ahora bien, hoy en da debido a la falta de
recursos de muchas personas, a la alta densidad poblacional y a la falta de tierra
apta para construir, la sociedad actual se vio en la imperiosa necesidad de buscar
una respuesta a estos problemas, encontrando la solucin en la institucin de la
Propiedad Horizontal, a travs de la cual se puede aprovechar de manera eficaz el
espacio y brindar la posibilidad de acceder a una vivienda cada da a ms
personas. Sin embargo, y teniendo en cuenta la finalidad del Derecho la cual no es
otra que el bienestar comn y atendiendo a su carcter social como ciencia
debemos preguntarnos si efectivamente las instituciones jurdico legales estn a la
par de la evolucin y los cambios sociales que da a da se producen con el devenir
de los aos y que obedecen a la decantacin histrica.

1.1.1 Formulacin del problema. La propiedad horizontal como institucin

efectivamente es la respuesta a muchas de las dificultades que se evidencian en la
sociedad actual, sin embargo es indispensable preguntarse si tiene la amplitud
necesaria para abarcar y prever todos y cada uno de los conflictos que se puedan
presentar dentro de una comunidad tan cerrada como lo es una copropiedad.

Sin lugar a dudas la Propiedad Horizontal es una manifestacin moderna del

Derecho a travs de la cual se conjugan dos acepciones del concepto de
propiedad tal como es la calidad de propietario que ostenta una persona respecto
de un bien especfico considerado como privado, y la de comunero o condueo,
toda vez que dentro de toda copropiedad existen bienes que son considerados
comunes y respecto de los cuales la titularidad del derecho de dominio recae sobre
todos los propietarios de bienes privados que conforman la copropiedad.

18
As mismo, la concentracin de varios individuos dentro de un mismo espacio y su
inter relacin hace que sea un riesgo latente en la generacin de controversias que
en la mayora de las veces tienen su origen en la convivencia.

1.2 JUSTIFICACIN

Es innegable el hecho que no existe ninguna sociedad perfecta y es por eso que la
confrontacin entre individuos ha existido desde tiempos inmemorables es por esto
que con el Derecho contemporneo han surgido una serie de herramientas que
permitan a los seres humanos poder zanjar sus diferencias mediante vas de
carcter pacfico que garanticen la pacfica y sana convivencia.

Gracias a este planteamiento es que debemos volver a la definicin de Derecho

como ordenamiento jurdico y como conjunto de normas que se encuentran
lgicamente concatenadas y que permiten atender cualquier tipo de necesidad
tanto social como individual; y es por esto que es innegable el hecho que las
diferentes ramas del derecho no deben ser consideradas como entes
independientes sino por el contrario son una unidad.

Por lo anterior, se evidencia claramente como a travs de la institucin de la

Propiedad Horizontal se pueden ampliar significativamente el espectro de
aplicacin del Derecho, abriendo la posibilidad a las diferentes ramas del Derecho
de interactuar entre si y conformar un pequeo universo que nace dentro del
desarrollo de la actividad diaria de un bien sometido al imperio del Rgimen de
Propiedad Horizontal.

1.3 OBJETIVOS

1.3.1 Objetivo general

Analizar el alcance y el espectro de aplicacin que tiene la ciencia del Derecho

en los diversos mbitos que existen, no solo a nivel doctrinario o acadmico
sino a nivel pragmtico; estableciendo la vital injerencia que cobra dentro de
todos los aspectos de la actividad diaria que se presentan en una colectividad
denominada copropiedad; ofreciendo un sin nmero de herramientas que
contribuyen al mejoramiento de la calidad de vida de todos y cada uno de los
individuos que la conforman e interactan dentro de esta realidad socio jurdica.

13.2 Objetivos especficos

Establecer la importancia que encierran ciertas instituciones contemporneas

del Derecho, toda vez que puedan encerrar un sub universo dentro del mismo
universo de la ciencia del Derecho y que permiten ampliar el radio de accin
sino a todas a diversas ramas del Derecho.

19
 Dar a conocer tambin mbitos de aplicacin que o bien son muy poco
conocidos y que lo son completamente ignorados por muchas personas que sin
saberlo se encuentran inmersos dentro de esta realidad llamada Propiedad
Horizontal.

Dar a conocer un pequeo fragmento de esa realidad socio jurdica que reina
actualmente con el concepto de Propiedad Horizontal y la tendencia a su
expansin no solo a nivel interno sino a nivel global.

Orientar de manera un poco ms prctica una investigacin basada en la

realidad actual ya que es lo que hoy en da demanda la sociedad, contar con
herramientas jurdicas y legales actuales que permitan a todos y cada uno de
los individuos hacer valer sus derechos pero de igual manera que le permitan a
la colectividad hacer valer sus derechos como tal, es decir exigir a cada uno de
los individuos que la conforman unos mnimos de conducta dentro de ciertos
principios de respeto, tolerancia enmarcados siempre dentro de la razn
humana y encaminados a un fin comn, el Bienestar General.

1.4 ESTADO DEL ARTE

Para el presente trabajo se utilizar las siguientes referencias bibliogrficas:

Constitucin Poltica de Colombia.

2008 Legis Editores S.A. Vigsima Edicin. 2008. Cdigo Civil.

2008 Legis Editores S.A. Dcimo Novena Edicin. Cdigo Contencioso

Administrativo.

2008 Legis Editores S.A. Primera Edicin, 2008. Cdigo Sustantivo del Trabajo.

2009 Legis Editores S.A. Primera Edicin. Cdigo Penal Ley 599 de 2000.
Cdigo de Procedimiento Penal Ley 906 de 2004 Ley 600 de 2000.

Editor Librera Seal Editora, Medelln Colombia, lvaro Beltrn Amortegui,

Manual Prctico en Administracin de La Propiedad Horizontal, Sexta Edicin
Febrero de 2011.

Editorial Temis S.A., Bogot Colombia, 2002, Montejo Camargo Javier Ral,
Del Ejercicio de la Propiedad Horizontal en Colombia Aspectos Tericos y
Prcticos.

Legis Editores S.A., Revista Condominios, Administracin y Mantenimiento de

Copropiedades, Aos 2009 y 2010. Bogot Colombia.

20
 Alcalda Mayor de Bogot D.C., Departamento Administrativo de Accin
Comunal Distrital D.C., Cartilla de Propiedad Horizontal, 2005.

http://www.metrocuadrado.com/decoracion/content/gu%C3%ADa-de-propiedad-
horizontal. Gua de Propiedad Horizontal.

http://es.wikipedia.org/wiki/Propiedad_horizontal.

Ley 1437 de 2011, Por la cual se expide el Cdigo de Procedimiento

Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

Ley 675 de 2001, Por la cual se expide el Rgimen de Propiedad Horizontal.

Decreto Reglamentario 1060 de 2009, Por el cual se reglamentan los artculos

19 y 32 de la Ley 675 de 2001.

Sentencia C 265/2002 Sobre el espacio pblico y las copropiedades.

Sentencia C 318/2002 Sobre el derecho a deliberar y decidir y sobre el derecho

de los tenedores de inmuebles.

Sentencia C 522/2002 Derecho a voto por persona regla democracia por

coeficiente.

Sentencia C 408/2003 Paz y Salvo en copropiedades.

Sentencia C 474/2004 Nombramiento administrador por parte de la Asamblea

de Propietarios.

1.5 DISEO METODOLGICO

Para la elaboracin de este trabajo me dispongo a realizar una extensa

investigacin y anlisis de los diferentes mbitos en los cuales tiene injerencia la
institucin de la Propiedad Horizontal y el Rgimen mediante el cual se rige
establecido por la Ley 675 de 2001, enmarcados dentro del mbito de la ciencia
del Derecho.

Cabe aclarar, que el concepto de Propiedad Horizontal encierra un sin nmero de

factores que lo conforman bien sea de manera directa o indirecta para lo cual se
debe realizar un anlisis y una valoracin de diferentes juicios y teoras claramente
arraigadas dentro de la cultura jurdico legal.

21
As mismo, es imperativo llevar a cabo un estudio de las normas que
complementan este rgimen de Propiedad Horizontal y que permiten su desarrollo.
Sin embargo, de acuerdo al ttulo propuesto el estudio lo que persigue es ampliar
el margen de apreciacin de una figura jurdica perfeccionada recientemente en el
ao 2001, y as poder evidenciar como en Derecho todos los conceptos, normas y
dems elementos que lo conforman se encuentran lgicamente concatenados con
el nico y primordial fin de buscar el bienestar de la sociedad.

Ahora bien, utilizando las diferentes fuentes del Derecho tales como la Ley, la
Doctrina y la Jurisprudencia podr analizar y comprobar, sin necesidad de emitir
juicios a priori, la importancia que reviste el ordenamiento jurdico contemporneo
para la sociedad y su injerencia en todos y cada uno de los aspectos de la vida de
los individuos, de la sociedad y de su entorno y de su desarrollo como comunidad.

22
 2. ANTECEDENTES HISTRICOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El mayor indicador o mejor an el determinador de la realidad jurdico legal

preponderante dentro de una sociedad es precisamente la forma como sta ha
venido evolucionando a travs de la historia.

2.1 PROPIEDAD

Del latn propietas, es el derecho de usar, gozar y disponer libremente de la cosa

de uno de la manera ms absoluta, sin otras restricciones que las impuestas por la
Ley. Aubry y Rau definen la propiedad como el derecho en virtud del cual una
cosa se encuentra sometida, de manera absoluta y exclusiva, a la accin y a la
voluntad de una persona. Como Regla puede fijarse que el derecho de propiedad
es perpetuo, y por serlo es transmisible. Hay ciertas limitaciones, como ocurre con
los derechos de propiedad literaria, que son limitados en cuenta al tiempo de su
duracin por la Ley.

No es posible tratar sobre los orgenes y desarrollo de la propiedad, ac como de

las distintas doctrinas y teoras emitidas. Hay diversas apreciaciones al respecto,
desde la conocida de Prodhon hasta aquellas ms reales que no conciben este
derecho sino con un lmite, que es el mismo del fin que se pretende. Ahora bien,
como hecho, la propiedad individual est reconocida en todas las legislaciones,
diferencindose stas en cuanto a las limitaciones que se establecen teniendo en
cuenta el fin social.

Aun cuando se ha dicho que el derecho de propiedad da, no slo el uso, sino hasta
el abuso de la cosa de uno, cabe consignar sobre este extremo que dicho abuso
no puede llegar ms all de los ciertos lmites; ya que, donde comienza el abuso,
el derecho termina, y que ningn derecho puede tener la facultad de consagrar el
abuso como sistema; pues, si tal cosa ocurriera, dejara de ser tal3.

Al hacer referencia al concepto de propiedad es imperativo hacer igualmente al

derecho de propiedad, que es la facultad libre y exclusiva que ostenta una persona
respecto de un bien determinado y que le otorga la posibilidad de disponer de
manera libre del mismo siempre que esta discrecionalidad no contrare o entre en
pugna con los derechos de cualquier otro ser humano. As pues, es importante
hacer especial hincapi en un principio bsico de Derecho y este no es ms sino
que el derecho de cualquier ser humano llegan hasta donde empiezan los de los
dems.

Es importante sealar que el concepto de propiedad siempre ha prevalecido dentro

de la sociedad bajo diferentes matices o manifestaciones, as pues, a pesar de su
prolongada existencia y por hacer parte integrante de la ciencia del Derecho y
siendo fiel al principio que la ciencia del Derecho es una ciencia que se encuentra

3
. CABANELLAS. Guillermo. Diccionario de derecho usual, Argentina: Atalaya, 1946. p.308

23
en constante evolucin y esta evolucin se encuentra intrnsecamente ligada a los
cambios que sufre la sociedad con el devenir del tiempo.

La propiedad privada es el ncleo esencial del derecho civil y el ordenamiento

jurdico en general. Durante los siglos pasados se la consider como una
institucin necesaria, sin la cual era imposible la convivencia de los hombres de un
pueblo. Los filsofos y juristas afirmaron que la propiedad privada tena su
fundamento en la misma naturaleza humana, pues todo hombre tiene la tendencia
natural a poseer cosas para s, con exclusin de los dems.

Desde luego, el ser humano tiene el instinto de conservacin, y para poder

subsistir necesita cosas para satisfacer sus necesidades de orden material y de
orden intelectual. Pero una cosa es el instinto de poseer la cosas necesarias para
vivir y otra, totalmente diferente, es la posesin ilimitada de bienes, que no se
emplean para satisfacer las necesidades primarias, sino como instrumento de
explotacin de los dems miembros del grupo social que carecen de todo bien.
Una cosa en la propiedad fundada en el trabajo humano y cuya finalidad es
suministrar los medios de vida del trabajador, y otra muy distinta es la propiedad
fundada en la explotacin del trabajo ajeno.

2.1.1 Nocin de propiedad. Con el fin de poder abordar este tema es

indispensable plantear la siguiente interrogante y esta es: El derecho siempre ha
existido? La respuesta a esta interrogante podra plantearse de manera afirmativa,
pues si partimos de la premisa que siempre en el mundo han existido sociedades,
aglomeraciones, comunidades o grupos de seres humanos; lgica e
inequvocamente podemos inferir que en cualquiera de estos grupos como quiera
que se llamen y en cualquiera de las diferentes pocas de la humanidad en que
hayan existido, siempre han requerido de lineamientos o parmetros que permitan
fijar un ordenamiento que determine patrones de comportamiento socialmente
aceptados y a su vez los que han sido considerados como reprochables a los ojos
de la colectividad. As mismo, tal como la sociedad la ciencia del derecho es
eminentemente cambiante, es decir que se encuentra en constante evolucin y
sta se encuentra intrnsecamente ligada a los cambios que va sufriendo cada
colectividad llamada sociedad. Ahora bien, estos cambios obedecen a diferentes
factores que influyen directamente en el comportamiento del ser humano tales
como factores de orden histrico, geogrfico, poltico, econmico, sociolgico, y
religioso entre muchos otros. As pues, a continuacin har un breve recuento del
concepto de propiedad y sus atributos;

Apartndonos un poco de las creencias de orden religioso y tomando la Sagrada

Biblia como un referente de carcter histrico, la primera manifestacin de este
concepto de propiedad lo podemos encontrar en GNESIS I-28,30, en donde Dios
al ordenar al hombre multiplicarse para llenar la tierra, pone a su servicio los seres

24
del resto de la creacin, tales como peces y aves, sin determinar a quin
pertenecen4.

Con el fin de abordar este punto del presente trabajo se cita algunos apartes de la
obra del Doctor Arturo Valencia Zea:

LA PROPIEDAD COLECTIVA DE LAS SOCIEDADES PREHISTRICAS:

I. El salvajismo constituye la primera poca de la prehistoria, y se caracteriza por

dos notas: la defensa que tuvo que efectuar el hombre frente a una naturaleza de
lo hostil, y substituir, esto es, conservarse como especie. Los hombres de aquel
entonces carecan de una alta capacidad reflexiva y de los instrumentos de
defensa y de produccin de bienes de que dispone el hombre actual. Cabe aclarar,
que en la primera etapa del salvajismo no existi ningn tipo de propiedad. Slo en
una etapa superior del salvajismo, cuando la naturaleza fue plenamente dominada
y se haban inventado ms eficaces medios de produccin, aparecieron las
primeras instituciones. En primer lugar, los hombres se organizaron en linajes y
estirpes (clanes) y en tribus, o sean pequeas sociedades cuyo vnculo principal de
cohesin era el parentesco; en segundo trmino, surgi la propiedad colectiva o
socialista. Las primeras acumulaciones de bienes se hacan para el clan o estirpe y
para la tribu. No de otra manera poda ser, pues entre los primitivos existi una
intensa solidaridad de todos los miembros de cada grupo social; todos se
consideraban entre s hermanos; no existan pobres ni ricos y todos tenan
obligacin de trabajar.

II. En la poca de la barbarie a causa de diversos descubrimientos y adelantos en

materia productiva, en alfarera, domesticacin de animales; se permite a las tribus
acumular grandes riquezas con la obligacin para cada individuo de trabajar en pro
del bienestar de su colectividad pero al mismo tiempo otorgndole la facultad de
tener una participacin en las riquezas colectivas.
Durante la etapa superior de la barbarie y gracias a adelantos tan importantes
como en el manejo de los metales, se dio paso a un gran adelanto en materia de
infraestructura representada en la construccin de puentes y aldeas, pero sin dejar
de lado la concepcin de la propiedad de carcter colectivo; sin embargo se
presentan las primeras seales del concepto de propiedad privada respecto de
algunos bienes muebles y ciertos objetos personales utilizados para adornar 5.

Posteriormente el concepto de propiedad privada surge hacia el ao 4000 a. de C.

en la que fue considerada como una de las primeras ciudades estado y es Erech
y posteriormente con la ciudad sumeria de Ur. En esta etapa los primeros vestigios
encontrados sobre el concepto de propiedad privada son antiguos documentos
hallados de la antigua Mesopotamia que evidencian las cuentas llevadas por los
sacerdotes con ocasin de los ingresos percibidos por parte de los templos. En

4
ROA MONTES, Ral Renn. Hacia un rgimen de propiedad horizontal en Colombia. Trabajo de Grado
para optar por el titulo de Abogado. Pontificia Universidad Javeriana. Santaf de Bogota. 1996. 149 p.
5
VALENCIA ZEA, Arturo. Derecho civil. derechos reales. Tomo II. 3 ed. Bogot: Temis, 1967. p. 214

25
consecuencia, los primeros grandes propietarios fueron evidentemente los
sacerdotes, seguidos por los funcionarios pblicos y a su vez por los comerciantes.
Desafortunadamente el surgimiento de la propiedad privada trajo consigo una
evidente y marcada divisin social entre las personas que posean riquezas tales
como los sacerdotes, comerciantes y funcionarios pblicos, con las personas que
carecan de recurso alguno, tal como los campesinos, artesanos y esclavos.

Ms adelante, hacia el ao 1800 a. de C. gracias al rey Hammurabi y a la

expedicin de su cdigo se plasm al fin la primera norma que garantizar la
propiedad de la tierra, as como los contratos de arriendo, de prstamo de dinero y
de venta de fuerza laboral, permitiendo tambin y reglamentando la esclavitud.

Dentro de la civilizacin egipcia y con la primera dinasta de Menes hacia el ao

3315 a. de C. la propiedad privada surge con ocasin de la gran acumulacin de
riquezas que hace el monarca y quien a su vez la comparte con unos pocos tales
como sus sacerdotes, funcionarios pblicos y jefes militares; con lo cual no se
logra otra cosa ms que acentuar la diferencia ya marcada de por s entre dos
clases sociales, a saber, aquellos pocos que ostentaban cierta posicin y riquezas
y por otro lado todas aquellas personas desposedas como esclavos, artesanos y
campesinos.

Entre el ao 2000 y el 1000 a. de C. en la antigua Grecia se viva bajo la

concepcin que todos los miembros del clan o genos eran hermanos y por tanto
deban compartir la riqueza, es decir que no se tena la nocin de propiedad
privada sino que por el contrario se retorn al concepto de propiedad colectiva que
jugaba en favor de la colectividad. Posteriormente, al unirse los pueblos dieron
lugar a diversas ciudades estado de la antigua Grecia tales como: Esparta, Atenas,
Siracusa, Argos y Tebas entre otras, dentro de las cuales y debido a que
confluyeron diversidad de personas provenientes de diferentes linajes o clanes se
intensific la diferenciacin de clases sociales dando lugar al surgimiento de una
clase noble que pertenecan a los linajes o genos y quienes adquirieron el lugar de
nobles dentro de la sociedad y por tanto gozaban de derechos civiles y polticos y
por otro lado todas aquellas personas que no pertenecan a ninguna tribu como por
ejemplo los extranjeros quienes no tenan ningn tipo de derecho e incluso deban
alquilarse con el fin de poder percibir algn tipo de ganancia para poder subsistir.

Por ltimo, con el fin concluir este breve esbozo de carcter histrico hay que
mencionar una de la ms importante civilizacin en cuanta a la influencia jurdico
legal contempornea se refiere y es la antigua Roma hacia el siglo X a. de C.
ubicada en la pennsula italiana y quien sin lugar a duda fue en propiedad la
primera gran ciudad estado en donde se destaca tambin notablemente la forma
como se diferenciaban las clases sociales brindando a la clase ms favorecida la
posibilidad de acumular riquezas llamados patricios y en contrapeso se
encontraban los plebeyos, es decir la clase menos favorecida compuesta por

26
personas dedicadas a trabajar la tierra, artesanos y los mismos esclavos aunque
estos en realidad se consideraban dentro de un rango mucho ms bajo.

Con lo anterior, es importante sealar que de una forma u otra la propiedad ha

jugado siempre un papel preponderante dentro de la sociedad y en cualquiera de
las etapas de la historia que se analicen. As pues, y desafortunadamente se
observa como la acumulacin de riquezas otorga a un individuo un lugar dentro de
la sociedad.

Entrando en materia, y en cuanto a Propiedad Horizontal se refiere, es de anotar

que dentro de desarrollo histrico de la sociedad, el ser humano siempre se ha
caracterizado por ser un eminentemente social, facultad que se encuentra
intrnsecamente ligada a la esencia del ser en s mismo, y que le permite
interactuar y convivir con otros seres humanos dentro de una colectividad. Ahora
bien, si bien es cierto, la propiedad horizontal como institucin adquiere ms fuerza
a mediados del siglo XIX, existen antecedentes histricos ms remotos que nos
remiten a civilizaciones antiguas tales como Roma, Grecia y Egipto, dentro de las
cuales se tiene conocimiento de construcciones como casas divididas por pisos.
En esta etapa dentro del Derecho Babilnico y dentro de los fragmentos del
Digesto de Papiano se puede evidenciar el concepto de propiedad sobre bienes
comunes, y el cual es uno de los principios rectores dentro de la propiedad
horizontal.

Se dice que la propiedad horizontal tuvo su origen en la antigua Roma fruto de la

autorizacin otorgada a los plebeyos a travs de la Ley Sicilia del ao 928 de la
fundacin de Roma, cuando se les otorg licencia con el fin de unirse a varias
familias para construir sus viviendas en el Monte Aventino, y posteriormente
dividirlas en pisos para su cohabitacin.

A la luz del concepto de dominio la propiedad horizontal se puede dividir en tres

periodos especficos a saber: el primero, una concepcin meramente religiosa que
otorgaba la facultad al propietario de disponer libremente de su bien fijando como
lmites hasta arriba en el cielo por arriba y hasta el infierno por debajo.
Posteriormente se establecieron ciertas limitaciones a la propiedad de este tipo de
bienes con el nacimiento de la divisin de casas en pisos o planos. Y por ltimo, se
adentr un poco ms en el concepto de propiedad horizontal con una divisin ms
definida respecto de las unidades privadas y la combinacin del concepto de
propietario de bienes privados y de bienes de carcter comn.

En la Edad Media, poca que se distingui por la presencia de una minora

privilegiada compuesta por los seores feudales, dueos absolutos de la riqueza, y
por grandes masas de poblacin empobrecidas por el desptico comportamiento
de los terratenientes, comenz a gestarse el sistema de propiedad dividida, debido
al surgimiento de recintos amurallados que hicieron difcil la posibilidad de adquirir
propiedades independientes, as, el incremento demogrfico y la existencia de

27
murallas y fosos que rodeaban las ciudades disminuyeron la disponibilidad de
tierras susceptibles de ser urbanizadas, y de ello provino la necesidad de construir
casas de varios pisos que dieran acceso a varias familias. Vemos como la mayora
de ciudades francesas las fueron ocupando por edificios divididos por pisos 6.

Hacia el ao 1672 en Pars se profiri la primera sentencia conocida en materia de

propiedad horizontal y la cual estableca parmetros para la coexistencia de
propietarios de un mismo edificio tales como: la posibilidad de disponer libremente
y hacer lo que le plazca con su porcin siempre que estos actos no afecten la
comodidad del otro propietario as como tampoco afecten la estabilidad del edificio.

Con el cdigo de Napolen de 1804, se incorporaron unos conceptos que hoy en

da son la base de varios conceptos bsicos de la propiedad horizontal, tales
como: se acept la posibilidad de la concurrencia de varios propietarios dentro de
un mismo edificio incorporando el concepto de propiedad de las reas comunes en
proporcin al valor del piso que le pertenece a cada uno de los propietarios. Ahora
bien, respecto a la manera de llevar a cabo las reparaciones y si en los ttulos de
propiedad no se contemplaba esta situacin se aplicaran las siguientes reglas: las
paredes maestras y el tejado estn a cargo de todos los propietarios, en proporcin
al piso que les pertenece. Respecto a las escaleras cada propietario estar a cargo
de la construccin de la misma hasta el punto que lo conduzca a su entrada y
desde el final de la escalera inmediatamente anterior; es decir, el propietario del
primer piso deba construir la escalera desde la entrada del edificio hasta la
entrada de su apartamento; el propietario del segundo piso deba construir la
escalera desde el primer piso hasta la entrada de su piso y as sucesivamente.

La primera Ley que regul la propiedad horizontal fue expedida en Blgica en el

ao 1924 y tratndose de amrica el primer pas en regular esta materia fue Brasil
con una ley especial expedida el 25 de junio de 1928.

Posteriormente, dentro de los antecedentes legales conocidos en Cuba se emiti el

Decreto Presidencial No. 2890 de agosto de 1950 que reglamento la propiedad de
bienes divididos en apartamentos o pisos y que pertenecieran a ms de un titular.

2.2 PROPIEDAD HORIZONTAL

2.2.1 Concepto de propiedad horizontal. La propiedad entendida como la

calidad que ostenta una persona respecto de un determinado bien frente a los
dems individuos de la especie humana, no es ms que la facultad de disponer
libremente del mismo, es decir, el derecho de usar y gozar de manera libre y
absoluta de un bien.

6
MONTEJO CAMARGO, Javier Ral. Del ejercicio de la propiedad horizontal en Colombia. aspectos
tericos y prcticos. Bogot D.C.: Temis, 2002.

28
De acuerdo con el artculo 669 del Cdigo Civil El dominio es el derecho real en
una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra
derecho ajeno7.

En relacin con la propiedad horizontal revisten especial importancia diferentes

conceptos tales como: comunidad, sociedad y servidumbre. Teniendo en cuenta lo
anterior, existen diferentes vertientes que contemplan estos conceptos como la
base de la propiedad horizontal contempornea y por tanto se realizar un
recuento de cada uno de estos conceptos y teoras:

La propiedad horizontal es una institucin jurdica que hace alusin al conjunto de

normas que regulan la divisin y organizacin de diversos inmuebles, como
resultado de la segregacin de un edificio o de un terreno comn. En s la
propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un rgimen que
reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relacin entre los
propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados
de un terreno o edificio.

La propiedad horizontal permite la organizacin de los copropietarios y el

mantenimiento de los bienes comunes. Se trata por tanto de aquella especial y
seccional forma de divisin de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas,
locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros
en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un
derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de
copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio comn. As pues, junto con
el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad
sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en
cuestin. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y
disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la
propiedad del piso, siendo inseparable de sta. La propiedad horizontal es una
mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una sociedad,
una entidad sin nimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin nimo de lucro
distinta a las otras entidades sin nimo de lucro. Puede haber propiedad individual
y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este es el caso de las
Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que tambin pueden coexistir dentro de un
mismo complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A principios del
siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos pases leyes que cobijaban
tanto a las propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas,
las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos, pero luego se
tendi a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad 8.
7
CODIGO CIVIL. COLOMBIANO. Ley 57 de 1887 (abril 15) (24ed.). Bogot D.C., Legis Coleccin
Cdigos Bsicos. 2010. p. 211.
8
WIKIPEDIA. ENCICLOPEDIA LIBRE. Propiedad horizontal.. (Consultado el 17 de septiembre de 2014).
Disponible en Internet: <http://es.wikipedia.org/wiki/Propiedad_horizontal>

29
2.2.2 Teora de la comunidad. De acuerdo con esta teora, hay quienes
sostienen que teniendo en cuenta las caractersticas y el carcter de propietarios
que ostentan todos los individuos que componen una copropiedad respecto de los
bienes comunes, pues todos tienen entran a tener derechos y obligaciones
respecto de estos bienes; una copropiedad no sera ms que una comunidad,
entendida bajo la perspectiva de la coexistencia de mltiples derechos
provenientes de diferentes individuos y que a su vez recaen sobre un mismo bien
que es considerado como un todo. Sin embargo, hay que aclarar que esta no es la
teora ms acertada toda vez que no se tienen en consideracin la calidad de
propietarios que ostentan las personas respecto de su unidad privada y que no
comparten con los dems integrantes de la copropiedad, lo que les permite
disponer libremente de su inmueble. En consecuencia, esta teora sera aceptada
nicamente para explicar la naturaleza del derecho de los propietarios sobre los
bienes comunes ms no respecto de los bienes de carcter privado.

2.2.3 Teora de la sociedad. De acuerdo con esta teora, la propiedad horizontal

implica la constitucin de una sociedad de carcter civil constituida de manera libre
por parte de los copropietarios los cuales persiguen un fin comn. Segn esta
teora el capital se encuentra representado en el mismo inmueble y a pro rata es
decir teniendo en cuenta el coeficiente de copropiedad con que cuente cada uno
de los propietarios de los bienes privados. Sin embargo, si bien es cierto la
propiedad horizontal da lugar a la creacin de una persona jurdica, esta es sin
nimo de lucro por lo cual no se cumple con uno de los requisitos establecidos
para la existencia de una sociedad a la luz de la vida jurdica tal como lo es que se
persiga un beneficio econmico, as como tampoco estamos en presencia del
animus societatis, es decir de la intencin de asociarse, pues no basta el que los
copropietarios persigan un fin comn. Por ltimo, el socio al entrar a hacer parte de
una sociedad percibe ganancias respecto y recibe una parte tanto de los bienes
muebles como de los bienes inmuebles, lo cual no sucede dentro de una
copropiedad pues primero su naturaleza es sin nimo de lucro y no percibe
ganancias y segundo el copropietario es propietario de un porcentaje de las zonas
comunes que conforman la construccin y que por definicin es indivisible.

2.2.4 Teora de la servidumbre. Dentro de esta teora se concibe la propiedad

horizontal bajo el concepto de servidumbre, es decir, que toda copropiedad est
compuesta por bienes privados los cuales interactan a travs de servidumbres
entre s; claro est, el planteamiento de servidumbre se aplica solo para las zonas
comunes tales como escaleras, ascensor, patios, terrazas, cubiertas, entre otros.
Sin embargo, esta teora tampoco ha sido aceptada pues doctrinantes sostienen
que dentro de una construccin dividida por pisos o departamentos no puede
existir ningn tipo de servidumbre ya que todos los propietarios de las unidades
privadas que la componen son a su vez en conjunto los dueos de las zonas
comunes de la copropiedad y la servidumbre implica que deben existir dos predios
de diferente dueo.

30
En Colombia, la Ley 675 20019 dedica los primeros ttulos a la propiedad horizontal
y, el ltimo a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad horizontal
tambin se le llama condominio y ley de residencia permanente.

2.3 CONCEPTOS BSICOS DENTRO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

CONTEMPLADOS EN LA LEY 675 DE 2001

Con el fin ampliar y facilitar el desarrollo del presente trabajo, me remitir a la

fuente primaria actual que no es ms sino la Ley 675 de 2001 por medio de la cual
se establece el Rgimen de Propiedad Horizontal vigente en nuestro pas y la cual
mediante su artculo tercero consagra la definicin de los diferentes conceptos
bsicos que tienen injerencia directa dentro de la institucin de la Propiedad
Horizontal:

ARTCULO 3. Definiciones. Reglamentado por el Decreto Nacional 1060 de

2009. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:
Rgimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurdico que regula el sometimiento a
propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
"Reglamento de Propiedad Horizontal. Estatuto que regula los derechos y
obligaciones especficas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al
rgimen de propiedad horizontal. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la
Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido
descrito en el resuelve de la sentencia10

2.3.1 Edificio. Construccin de uno o varios pisos levantados sobre un lote o

terreno, cuya estructura comprende un nmero plural de unidades independientes,
aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, adems
de reas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al rgimen de
propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por
bienes comunes.

2.3.2 Conjunto. Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados

sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, reas y servicios de uso y
utilidad general, como vas internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de
cerramiento, porteras, entre otros. Puede conformarse tambin por varias
unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

2.3.3 Edificio o conjunto de uso residencial. Inmuebles cuyos bienes de dominio

particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la
normatividad urbanstica vigente.

9
CONGRESO DE COLOMBIA. Ley 675 (3, agosto, 2001). Por medio de la cual se expide el rgimen de
propiedad horizontal. Bogot: Diario Oficial N 44509, 2001
10
Ibd., p. 1

31
2.3.4 Edificio o conjunto de uso comercial. Inmuebles cuyos bienes de dominio
particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de
conformidad con la normatividad urbanstica vigente.

2.3.5 Edificio o conjunto de uso mixto. Inmuebles cuyos bienes de dominio

particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u
oficinas, de conformidad con la normatividad urbanstica vigente.

2.3.6 Bienes privados o de dominio particular. Inmuebles debidamente

delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento
exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad
horizontal, con salida a la va pblica directamente o por pasaje comn.

2.3.7 Bienes comunes. Partes del edificio o conjunto sometido al rgimen de

propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de
bienes privados, que por su naturaleza o destinacin permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin, seguridad, uso, goce o
explotacin de los bienes de dominio particular.

2.3.8 Bienes comunes esenciales. Bienes indispensables para la existencia,

estabilidad, conservacin y seguridad del edificio o conjunto, as como los
imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los
dems tendrn el carcter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes
comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
instalaciones de servicios pblicos bsicos, los cimientos, la estructura, las
circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las
instalaciones generales de servicios pblicos, las fachadas y los techos o losas
que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

2.3.9 Expensas comunes necesarias. Erogaciones necesarias causadas por la

administracin y la prestacin de los servicios comunes esenciales requeridos para
la existencia, seguridad y conservacin de los bienes comunes del edificio o
conjunto. Para estos efectos se entendern esenciales los servicios necesarios,
para el mantenimiento, reparacin, reposicin, reconstruccin y vigilancia de los
bienes comunes, as como los servicios pblicos esenciales relacionados con
estos.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrn el

carcter de expensa comn necesaria, sin perjuicio de las excepciones y
restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrn carcter obligatorio

cuando sean aprobadas por la mayora calificada exigida para el efecto en la
presente ley.

32
2.3.10 Coeficientes de copropiedad. ndices que establecen la participacin
porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los
bienes comunes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad
horizontal. Definen adems su participacin en la asamblea de propietarios y la
proporcin con que cada uno contribuir en las expensas comunes del edificio o
conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por mdulos de contribucin, en
edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. Texto subrayado declarado
EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522 de 2002.

2.3.11 Mdulos de contribucin. ndices que establecen la participacin

porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas
causadas en relacin con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce
corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso
comercial o mixto.

2.3.12 Propietario inicial. Titular del derecho de dominio sobre un inmueble

determinado, que por medio de manifestacin de voluntad contenida en escritura
pblica, lo somete al rgimen de propiedad horizontal.

2.3.13 rea privada construida. Extensin superficiaria cubierta de cada bien

privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de
conformidad con las normas legales.

2.3.14 rea privada libre. Extensin superficiaria privada semi descubierta o

descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de
conformidad con las normas legales. Respecto a este punto, a continuacin se
realizar algunas anotaciones sobre los conceptos que revisten mayor importancia
no solo terica sino pragmtica para el desarrollo del este trabajo de investigacin:

2.3.15 Rgimen de propiedad horizontal. Conjunto de normas que establece y

regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido
o por construirse. Ley 675 de 2001.

2.3.16 Reglamento de propiedad horizontal. El reglamento de copropiedad es

la herramienta esencial de todo inmueble sometido a propiedad horizontal, ya que
regula el ejercicio y desarrollo de los derechos y obligaciones de sus
copropietarios. Su contenido depende de la complejidad del edifico o conjunto, del
destino de sus actividades privadas y de la variedad de los bienes comunes
existentes en l. De lo detallado, concreto y complejo de su redaccin depende, en
gran parte, impedir conflictos o solucionarlos en debida forma, de modo que sea
posible evitar el deterioro de las relaciones de vecindad entre los copropietarios. El
reglamento es por regla general un contrato de adhesin, pues sus clusulas no
son discutidas ni hay acuerdo previo respecto de ellas cuando son insertadas por
el propietario inicial y, una vez cumplidos los requisitos legales, son presentadas a
los futuros adquirientes, quienes solo pueden optar por comprar si estn de

33
acuerdo con el reglamento -, o abstenerse de hacerlo, es adems solemne, ya que
requiere ser elevado a escritura pblica y registrado en la oficina de registro de
instrumentos pblicos del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble 11.

2.3.17 Edificio. Del latn aedificum, un edificio es una construccin fija que
se utiliza como vivienda humana o que permite la realizacin de distintas
actividades. El origen etimolgico del trmino est relacionado con hacer fuego,
ya que las primeras construcciones humanas tenan como objetivo la proteccin
del fuego (para evitar que ste sea apagado por el viento o la lluvia)12.

2.3.18 Bienes privados y bienes comunes

La propiedad Horizontal contempla dos clases de derechos radicados en cabeza

de los titulares de dominio de unidades que estructuran un inmueble sometido a
propiedad horizontal: un derecho de propiedad exclusivo sobre su piso,
departamento, oficina, local, garaje, etc., y un derecho de copropiedad respecto a
los bienes comunes que hacen posible la seguridad, existencia y conservacin del
edificio o que permiten a sus habitantes el uso y goce de cada unidad
independiente. Los derechos exclusivos recaen sobre la porcin de espacio
delimitada por las paredes, el suelo y el techo, y sobre los bienes comprendidos
dentro de tales lmites, a reserva de que sean tiles exclusivamente para el
respectivo propietario. Con este criterio, podemos enumerar las puertas y ventanas
internas, las alacenas, decorados y adornos interiores, tales como
enmaderamientos de ensambladura que cubren las paredes, los tabiques
divisorios entre varias habitaciones, etc. En cuanto a las paredes, piso, techo, es
decir, los lmites materiales de cada piso o departamento, es evidente que dichos
bienes no estn comprendidos en el rgimen de propiedad exclusiva, ya que
pertenecen a la copropiedad, pues son estos elementos necesarios para la
existencia, seguridad y conservacin del edificio13.

Ahora, sobre los bienes comunes podemos observar suponen el cumplimiento de

unos requisitos tales como la indivisibilidad e inalienabilidad que revisten respecto
de la calidad de propietarios que ostentan los copropietarios de unidades privadas
de forma proindiviso.

Estos bienes deben expresamente estar identificados dentro del reglamento de

propiedad horizontal con que debe contar cada copropiedad; sin embargo existen
varias clases de bienes comunes a saber: esenciales y no esenciales; los bienes
esenciales con todos aquellos que son indispensables para la existencia,
funcionamiento, seguridad y conservacin de la copropiedad tales como: el

11
MONTEJO CAMARGO, Op. cit.
12
EDUKAVITAL.COM. Definicin de Edificio. (Consultado el 22 de Agosto de 2014). Disponible en
Internet: <http://edukavital.blogspot.com/2013/04/edificio.html p. 1
13
MONTEJO CAMARGO, Op. cit., p. 34

34
terreno, los cimientos, los muros estructurales, la techumbre, las instalaciones
generales de calefaccin, refrigeracin, energa elctrica, gas, agua potable,
puertas de entrada, puntos fijos, alcantarillado, fachadas, escaleras, entre otros; y
los no esenciales son todos a aquellos que nos son indispensables para la
existencia de la copropiedad pero que de igual manera la titularidad del derecho de
dominio recae sobre todos y cada uno de los copropietarios de acuerdo con el
porcentaje de representacin o coeficiente porcentual que posean y el cual es
determinado por el rea de su unidad privada, estos bienes comunes no
esenciales, son a su vez todos aquellos que estn encaminados a prestar servicios
adicionales a la comunidad y que se ven representados en comodidad o valores
agregados que usualmente los propietarios iniciales, es decir, los constructores
adicionan a la construccin con el fin de hacer ms atractivo el proyecto para los
compradores potenciales y son ejemplos de este tipo de bienes: las piscinas, los
gimnasio, salones sociales, canchas de tenis, campos de golf, entre muchos
otros14.

Teniendo en cuenta lo anterior, y con el fin de ampliar y clarificar an ms el

concepto de bienes comunes y privados al interior de una copropiedad, y con
ocasin de la investigacin llevada a cabo, a continuacin se plasmar una serie
de imgenes que permiten esclarecer de forma fcil estos conceptos; estas
imgenes, son memorias:

14
UNILONJAS, SAFE PEOPLE Y LA FUNDACIN POR UNA COLOMBIA BIEN ASEGURADA.
Seminario de propiedad horizontal. CD. 2009

35
Figura 1. Bienes comunes

BIENES COMUNES
ASENSOR

1 2

3 4

ESCALERA

Figura 2. Fachadas

FACHADAS FACHADAS

Figura 3. Cubierta
CUBIERTAS

36
Figura 4. Interior del edificio

AL INTERIOR DEL EDIFICIO

Figura 5. Pisos, entrepisos y techos

TODOS LOS PISOS, ENTREPISOS Y TECHOS

Figura 6. Interior de cada apartamento

AL INTERIOR DE CADA APARTAMENTO
ASCENSOR

apartamentos apartamentos

ESCALERAS

37
Figura 7. Pasillos, ascensores, hall, corredores y escaleras de uso comunal

LOS PASILLOS, ASENSORES, HALLS, CORREDORES Y

ESCALERAS DE USO COMUNAL

Figura 8. rea comn rea privada

SE CALCULA QUE EN LAS COPROPIEDADES EL 70%

DE LA CONSTRUCCION ES AREA COMUN Y TAN
SOLO EL 30% ES AREA PRIVADA.

Figura 9. Composicin
COMPOSICION COMPOSICION

1 2 1 2

APARTAMENTOS APARTAMENTOS

3 4 3 4

BIENES PRIVADOS BIENES PRIVADOS

BIENES COMUNES

38
2.3.19 Coeficientes de copropiedad. El coeficiente de copropiedad nos es ms
que el porcentaje de representacin que tiene cada uno de los propietarios de
unidades privadas que componen una copropiedad; ste coeficiente est
determinado por una operacin lgica y matemtica en la que se tiene en cuenta
necesariamente el rea de la unidad privada que pertenece a determinada
persona; es decir, que a mayor rea de la unidad privada, mayor ser la
representacin dentro de la copropiedad. As mismo, el coeficiente, es el factor que
determina la proporcin que a cada propietario corresponde sobre los bienes
comunes. As mismo, con base en este coeficiente se establece el valor de los
aportes o cuotas a cargo de cada propietario, consideradas como expensas
comunes de administracin; y las cuales son indispensables para el
funcionamiento y desarrollo de la actividad de cualquier copropiedad. De acuerdo
con el Rgimen de Propiedad Horizontal establecido en la Ley 675 de 2001 segn
el artculo 25 los coeficientes de propiedad horizontal de cada una de las unidades
privadas son de carcter obligatorio y deben constar en el Reglamento de
Propiedad Horizontal de cada copropiedad.

2.3.20 Expensas comunes. Con el fin de poder garantizar el desarrollo de la

actividad de cualquier copropiedad, su conservacin, seguridad y mantenimiento,
toda construccin sometida al Rgimen de Propiedad Horizontal debe contar con
unos recursos que permitan solventar estos costos. As pues, en calidad de
copropietarios y de acuerdo al porcentaje o coeficiente de representacin sobre las
reas comunes, cada propietario de las unidades privadas que la componen
deber realizar el pago mensual de ciertas erogaciones contempladas de un
presupuesto presentado y aprobado por parte de la asamblea ordinaria de
propietarios, dentro del cual se debe incluir y proyectar los gastos tanto fijos como
variables en los que mes a mes incurre toda copropiedad. Estas expensas
comunes se clasifican en ordinarias y extraordinarias; ordinarias son las
contempladas dentro del presupuesto ordinario y las extraordinarias son todas
aquellas que se aprueban con ocasin de imprevistos que se presenten y que no
estn contempladas dentro del presupuesto ordinario; en cualquier caso tanto las
expensas ordinarias como extraordinarias deben ser aprobadas por parte de la
Asamblea de Propietarios.

2.4 DESARROLLO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

Teniendo en cuenta que el Cdigo de Andrs Bello no contemplo este tipo de

desarrollo de propiedad, slo hasta 1890 con una iniciativa propuesta por los
doctores Florentino Goenaga y Dionisio Arango al Congreso de la Repblica y que
pretenda la inclusin de un par de artculos que regularan esta materia se
pretenda regular la propiedad horizontal en nuestro pas; sin embargo despus de
su estudio y trmite respectivo este proyecto no fue aprobado.

En el ao de 1946 nuevamente se present una propuesta al Congreso de la

Repblica la cual fue titulada La propiedad por pisos y departamentos de un

39
mismo edificio y de autora de los doctores Humberto Gmez y Alfonso Araujo;
desafortunadamente cuando el proyecto entro a estudio un ao despus, no pudo
ser aprobado toda vez que debido a inconvenientes de orden pblico el Congreso
fue clausurado en 1947. Posteriormente, con ocasin de los hechos del 9 de abril
de 1948, el gobierno de Mariano Ospina Prez en uso de las facultades
extraordinarias consagradas en el artculo 121 de la Constitucin se dio a la tarea
de estudiar y proponer opciones que facilitaran la reconstruccin de la ciudad que
a causa de los sucesos presentados se encontraba en un estado deplorable. As
pues, tomando como punto de partida el proyecto presentado al Congreso en el
ao de 1946 emiti el decreto 1286 del 21 de abril de 1948 con el fin de poder
reconstruir la ciudad mediante la figura de construcciones colectivas. En el mes de
abril del mismo ao el Gobierno nacional convirti el precitado decreto en la Ley
182 de 1948, Ley que permiti abrir el camino de aplicabilidad a la institucin de la
Propiedad Horizontal en nuestro pas y que a su vez persegua estimular el
comercio inmobiliario no solo en Bogot sino en el pas.

Luego, el 8 de mayo de 1959 el presidente de la repblica, en uso de las

facultades legales conferidas por el artculo 19 de la ley 182 de 1948, reglament
dicha ley con la expedicin del decreto 1335 de 1959. En este se fijaron los
procedimientos para la constitucin del rgimen y se seal la autoridad
competente para sancionar los reglamentos y para verificar que el edificio fuera
susceptible de recibir las bondades de la propiedad separada15.

Si bien es cierto, el decreto 1335 amplio el espectro de aplicacin y amplio el radio

de accin para la propiedad horizontal fue adicionado por el decreto 144 de 1968, y
mediante este decreto se retir el requisito de transcribir en las copias de las
escrituras del negocio jurdico de compraventa informacin concreta de los bienes
objeto del negocio que no tuvieran injerencia directa en la venta tal como los
linderas y la extensin de las reas de los dems bienes de carcter privado que
conformaban la copropiedad.

Aos ms tarde, son derogadas las principales disposiciones emitidas por el

decreto 1335 de 1959 mediante la expedicin del decreto 107 de 1983 ; mediante
esta norma se establecen los requisitos que deben cumplir los reglamentos de
cada edifico o construccin para que sea considerada como copropiedad. As
mismo, sustituye la facultad de las alcaldas municipales de otorgar la aprobacin
de la divisin del inmueble y del reglamento de copropiedad mediante resolucin
aprobatoria por la licencia de construccin a su equivalente; tambin fija que todo
constructor debe contar con el permiso de la Superintendencia Bancaria para
enajenar dichos inmuebles.

15
MONTEJO CAMARGO, Op cit., p. 16 y 17

40
El Decreto 107 incorpora a la legislacin otros elementos importantes para la
propiedad horizontal tales como el concepto de coeficientes de propiedad
horizontal y los cuales son el resultado de una operacin matemtica dejando de
lado la regla anteriormente aplicada, es decir, de acuerdo al valor del inmueble que
en muchos casos corresponda a apreciaciones meramente subjetivas emitidas por
los propietarios. De igual manera, permiti la identificacin de los bienes de
carcter privado y sus respectivas reas dentro del plano global de la construccin
y permiti tambin la identificacin de los linderos de las copropiedades y sus
respectivas nomenclaturas.

Ms adelante, se expide la Ley 16 de 1986 junto con el decreto 1365 de 1986, los
cuales modificaron parcialmente y no de manera sustancial la ley 182 de 1948.

El 3 de agosto de 2001, ante la necesidad de modificar la legislacin anterior para

actualizarla y dejarla acorde con el desarrollo fsico y normativo de las ciudades y
municipios de acuerdo con el concepto del entonces Ministerio de Desarrollo fue
expedida la Ley 675 de 2001 que establece el Rgimen de Propiedad Horizontal
vigente en nuestro pas.

2.5 LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD.

Al tenor de lo normado por el artculo 58 de la Constitucin Poltica:

Se garantizan la propiedad privada y los dems derechos adquiridos con arreglo a

las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores. Cuando de la aplicacin de una ley expedida por motivos de utilidad
pblica o inters social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con
la necesidad por ella reconocida, el inters privado deber ceder al inters pblico
o social. La propiedad es una funcin social que implica obligaciones. Como tal, le
es inherente una funcin ecolgica. El estado proteger y promover las formas
asociativas y solidarias de propiedad16.

De acuerdo con sentencia C-666 de 2010:

La funcin social de la propiedad se incorpora al contenido de ella para imponer al

titular del dominio obligaciones en beneficio de la sociedad. En otros trminos, el
contenido social de las obligaciones limita internamente el contenido individual de
facultades o poderes del propietario, segn la concepcin duguitiana de la
propiedad funcin. En el caso de las tierras baldas rurales dicha funcin social se
traduce en la obligacin de explotarla econmicamente y destinarla exclusivamente
a actividades agrcolas, en no explotar el terreno si est destinado a la reserva o
conservacin de recursos naturales renovables, etc., en una palabra, la funcin
social consiste en que el derecho de propiedad debe ser ejercido en forma tal que

16
CONSTITUCIN POLTICA DE COLOMBIA. Actualizada y revisada. Bogot: Leyer, 1991, p. 7

41
 no perjudique sino que beneficie a la sociedad, dndole la destinacin o uso
acorde con las necesidades colectivas y respetando los derechos de los dems17.

La propiedad privada tradicionalmente se ha entendido como un derecho absoluto

que solo poda ser trasgredido por medio de precisas intervenciones del Estado,
con la consiguiente indemnizacin. Sin embargo, la reforma constitucional de 1936,
al incluir la denominada funcin social de la propiedad, realiza una revisin de
aquella clsica e individualista concepcin. En efecto, la funcin social entra como
un principio actualizador y configurador de la propiedad, que impulsa al propietario
a lograr una propiedad dinmica dirigida a su productividad. As, el propietario
debe cumplir con el desarrollo de su propiedad y con la funcin social si le
corresponde, ya que esta ltima naci en nuestro pas fraccionada, es decir,
dirigida exclusivamente a dos sectores de nuestra sociedad: La propiedad rural
(Ley 200 de 1936) y la propiedad urbana (Ley 9 de 1989). Las obligaciones
sociales que los propietarios, en virtud de la funcin social de la propiedad, deben
cumplir son: Explotar econmicamente la tierra, so pena de extincin de dominio
(Propiedad Rural); y urbanizar en terrenos urbanizables y construir en terrenos
urbanizados de conformidad con las normas de planificacin urbanstica.
(Propiedad Urbana)18.

17
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA. Sentencia C-666 de 2010. Demanda de
inconstitucionalidad contra el artculo 7 de la ley 84 de 1989. M.P. Humberto Antonio Sierra Porto
18
LARA, Viviana Derecho Privado. Funcin social de la propiedad. Bogot D.C.. Universidad De Los
Andes. (Consultado el 17 de septiembre de 2014). Disponible en Internet:
<http://derechoprivado.uniandes.edu.co/index.php?option=com_content&view=article&id=366%3Afuncion-
social-de-la-propiedad&catid=39%3A10&Itemid=101&lang=es.

42
 3. PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU RELACIN CON LAS DIFERENTES
RAMAS DEL DERECHO

Dentro del desempeo de la actividad de todo inmueble sometido al Rgimen de

Propiedad Horizontal, es evidente como el espectro de aplicacin del Derecho se
ampla en proporciones bastante grandes cobrando as una gran importancia como
una institucin que si bien es cierto es poco conocida tiene su origen en pocas
distantes y su desarrollo no es ms que el producto de la decantacin histrica y
de todos y cada uno de los cambios que se han venido presentando dentro de la
sociedad.

Es as como al afirmar que el Derecho no es ms que un conjunto de normas

lgicamente concatenadas y que persiguen un solo fin: Regular relaciones entre
los seres humanos; la propiedad horizontal como institucin al servicio del Derecho
y del hombre debe ser fiel a todos y cada uno de los principios de Derecho.

Teniendo en cuenta lo anterior, podemos observar como dentro de la propiedad

horizontal existen relaciones estrechas con las ramas del Derecho y por ello lo que
pretendo con el presente trabajo es no solo definir y dar a conocer diversos
conceptos en lo que a propiedad horizontal se refiere sino poder dar a conocer no
solo de una forma terica sino pragmtica la relacin e importancia que cobran las
diferentes ramas del Derecho tales como: Derecho Constitucional, Derecho Civil,
Derecho Laboral, Derecho Policivo, entre muchas otras; dentro de la propiedad
horizontal y por tanto har un breve recuento de cada una de ellas pero bajo la
perspectiva de la propiedad horizontal:

3.1 EL DERECHO TRIBUTARIO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

La propiedad horizontal es una forma especial de dominio en la que concurren

derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados y derechos de
copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes ()de conformidad
con el rgimen de propiedad horizontal contenido en la legislacin vigente, el cual
busca materializar el derecho a la propiedad privada consagrado en la Constitucin
Poltica de 1991. La expedicin del rgimen de propiedad horizontal (L. 675/2001),
represent una actualizacin de la normativa aplicable a los esquemas de
organizacin asumidos por los particulares en virtud de los proyectos econmicos
de dominio que fueron regulados inicialmente mediante el Decreto Legislativo 1286
de 1948 y la Ley 182 del mismo ao; once aos despus, mediante la Ley 1607 del
2012, se generan grandes cambios en la tributacin de las propiedades
horizontales en el pas.

Segn la Ley 675 del 2001, la propiedad horizontal una vez constituida legalmente,
da origen a una persona jurdica, de naturaleza civil, sin nimo de lucro, cuyo
objetivo es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes,

43
manejar los asuntos de inters comn de los propietarios de bienes privados y
cumplir y hacer cumplir el reglamento de la propiedad horizontal.

En virtud de la importante funcin social de la propiedad, el legislador consagr

una exclusin de carcter fiscal para las copropiedades en los siguientes trminos:

Art. 33.Naturaleza y caractersticas. La persona jurdica originada en la

constitucin de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin nimo de lucro.
Su denominacin corresponder a la del edificio o conjunto y su domicilio ser el
municipio o distrito donde este se localiza y tendr la calidad de no contribuyente
de impuestos nacionales, as como del impuesto de industria y comercio, en
relacin con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo
establecido en el artculo 195 del Decreto 1333 de 1986.

De conformidad con el artculo 32 de la Ley 675 del 2001, el objeto de la propiedad

horizontal se basa en administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios
comunes, manejar los asuntos de inters comn de los propietarios de bienes
privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
Bajo este parmetro, la administracin deba entenderse como todo proceso
tendiente a la planificacin, organizacin, direccin y control, del uso de los
recursos y las actividades con el propsito de lograr los objetivos o metas que
persigue la propiedad horizontal para que esta sea eficiente y eficaz. En
consonancia con lo anterior, el objeto social de la propiedad horizontal fue regulado
por el Decreto 1060 del 2009. Mediante la expedicin de este decreto, el objeto
social de las copropiedades, ya no abarcaba la simple administracin de los bienes
comunes (L. 675/2001, art. 32), sino tambin su explotacin econmica, con el fin
de obtener recursos que se destinen para el pago de los gastos comunes.

Por consiguiente, al ampliarse el objeto social a travs del Decreto 1060 del 2009,
se entenda que las dems actividades, como por ejemplo, el alquiler de espacios
para eventos, el servicio de parqueadero, entre otros, eran parte del desarrollo del
objeto social de la copropiedad. Esta posicin fue reiterada por el Tribunal
Administrativo de Cundinamarca en sentencia de mayo 4 del 2011; Exp. 00171,
donde se estableci que el objeto social de las copropiedades no abarcaba la
simple administracin de los bienes comunes, sino que conllevaba tambin su
explotacin econmica con el fin de obtener recursos que se destinen para el pago
de las expensas comunes. De esta manera, con anterioridad a la expedicin de la
Ley 1607 del 2012, la calidad de no contribuyente era predicable de las actividades
propias del objeto social, de tal manera que la persona jurdica sin nimo de lucro
originada en la constitucin de la propiedad horizontal, al obtener ingresos por
concepto de servicios de parqueadero, arrendamiento de zonas comunes, para
sufragar gastos comunes tales como aseo y vigilancia, servicios varios, gastos de
personal y servicios temporales, servicios pblicos, mantenimiento y mercadeo,
entre otros, estaba desarrollando actividades propias de su objeto y actuando en
forma consecuente a su naturaleza de entidad sin nimo de lucro.

Con la Ley 1607 del 2012 se genera un cambio en la tributacin de las

propiedades horizontales colombianas. A partir de su expedicin, se cambia el
criterio establecido en la Ley 675 del 2001 mediante el cual las personas jurdicas

44
originadas en la propiedad horizontal tenan la calidad de no contribuyentes
respecto de las actividades comprendidas dentro de su objeto social, toda vez que
el artculo 186 de la Ley 1607 seal que algunas actividades pese a estar
comprendidas dentro del objeto social, darn lugar a la sujecin de impuestos
nacionales.

Desde el ao gravable 2013, en virtud de la norma antes sealada, las

propiedades horizontales de uso comercial y mixto que destinen algn o algunos
de sus bienes, o reas comunes para la explotacin comercial o industrial,
generando algn tipo de renta, perdern la calidad de no contribuyentes de los
impuestos nacionales y pasaran a ser contribuyentes del rgimen tributario
especial de que trata el artculo 19 del estatuto tributario. El artculo 186 con una
redaccin un poco extraa seala que esos ingresos provenientes de la
explotacin de los bienes o reas comunes no podrn destinarse al pago de los
gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningn
otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las reas
comunes que generan las rentas objeto del gravamen. En ese sentido y haciendo
una interpretacin teleolgica de la norma vemos que el legislador buscaba
generar un sistema cedular de las rentas generadas en virtud de las actividades de
explotacin industrial y comercial de las propiedades horizontales, segn la cual
perdern la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales, y se
gravaran estos ingresos con el impuesto a la renta conforme al rgimen tributario
especial de que trata el artculo 19 del estatuto tributario.

De acuerdo con lo anterior, se debera entender que estas entidades sern de

aquellas que tienen una doble condicin, como es el caso de las cajas de
compensacin familiar o los asociaciones gremiales que pueden tener hasta tres
calidades, situacin contraria a la expresada por la administracin tributaria en el
Concepto 55853 del 4 de septiembre del 2013, donde se indica que estas
entidades perdern la calidad de no contribuyentes, posicin que no compartimos;
sin embargo, aunque con un sustento jurdico diferente, el mismo concepto seala
respecto del GMF que se conserva la calidad de no contribuyentes por los recursos
propios del objeto social y por los dems seran contribuyentes an cuando se
realicen simultneamente las dos actividades.

En vista de lo antes expuesto consideramos que la posicin del Departamento de

Impuestos y Aduanas Nacionales -DIAN no consulta el querer del legislador y por
tanto se requiere una reglamentacin por parte del Gobierno Nacional, en la cual
se establezca que las propiedades horizontales no pierdan su calidad de no
contribuyentes frente a todos sus ingresos, y se aclare la determinacin correcta
del beneficio neto o excedente.

Si se adopta una renta cedular, se deber tener en cuenta que a pesar de que en
la ley se indica que los ingresos provenientes de la explotacin de bienes o reas
comunes se pueden destinar nicamente a cubrir los gastos de las zonas
comunes, no se establece si es posible afectar dichos ingresos gravados
(explotacin reas comunes) con los gastos destinados al total de la operacin,
como es el caso del salario del administrador y servicios pblicos, entre otros, con
el fin de determinar el beneficio neto o excedente que se someter a las

45
 condiciones del rgimen especial, posicin que respondera a los principios de
igualdad y equidad en materia tributaria19.

De otra parte se debe tener en cuenta que las entidades del rgimen especial
siempre tributan por el excedente generado en gastos no procedentes, lo cual
llevara siempre al pago de un impuesto en la propiedad horizontal.

Entre otras consideraciones de este tema se debe tener en cuenta que las
propiedades horizontales no estn sujetas al impuesto sobre la renta para la
equidad segn el artculo 20 y siguientes de la Ley 1607 del 2012.

Por otro lado, el alcance de los artculos 47 y 186 de la Ley 1607 del 2012,
comprende los impuestos del orden nacional y no afecta la condicin de no
contribuyente de impuestos territoriales, tales como el impuesto de industria y
comercio de las personas jurdicas originadas en la constitucin de la propiedad
horizontal, segn se precis en el Concepto 20350 expedido por el Ministerio de
Hacienda y Crdito Pblico20.

3.1.1 La contabilidad en la propiedad horizontal. Con todo, en materia contable

es importante sealar que toda copropiedad est en la obligacin como persona
jurdica de llevar una contabilidad que registre y deje constancia todos y cada uno
de los movimientos financieros que se realice con ocasin del desempeo de la
actividad, sostenimiento, recaudo de expensas, ejecucin de presupuesto
aprobado, y en general todos los movimientos y transacciones que revistan
importancia para la copropiedad; para ello y con ocasin del desarrollo de la
normatividad contable en nuestro pas se debe cumplir con ciertos estndares que
se manejan dentro del estatuto tributario y que persiguen la convergencia hacia los
estndares internacionales en esta materia; la presente determinacin tiene como
sustento jurdico legal lo preceptuado por la Teniendo en cuenta lo anterior, es
importante sealar que toda copropiedad se constituye como sujeto de Derecho,
es decir, adquiere una serie de Derechos pero tambin de obligaciones con arreglo
a las normas vigentes en Colombia.

Es as como se evidencia que dentro del Derecho todas las normas deben manejar
una armona o mejor una simetra entre s, pues bajo el entendido que en el mbito
legal se complementan unas a otras.

Dentro de la Propiedad Horizontal existe un marco normativo compuesto por las

normas que relacionamos a continuacin y que fijan los parmetros y directrices

19
RODRGUEZ VSQUEZ, Carlos Giovanni y TAMAYO MEDINA, Daniela. Propiedad horizontal un
nuevo rgimen tributario. Bogot D.C.: Legis, 2014.. (Consultado el 21 de septiembre de 2014). Disponible
en Internet: < http://www.comunidadcontable.com/BancoConocimiento/N/noti-
2201201401_%28propiedad_horizontal_un_nuevo_regimen_de_tributacion%29/noti-
2201201401_%28propiedad_horizontal_un_nuevo_regimen_de_tributacion%29.asp. p.1-2

20
Ibd., p. 3

46
con base en los cuales debe llevarse la contabilidad de todo bien que este sujeto al
Rgimen de Propiedad Horizontal:

Ley 645 de 1960. Reglamenta el ejercicio de la profesin del Contador Pblico.

Ley 43 de 1990. Actualiza la Ley anterior y fija los Derechos y Obligaciones de

los contadores, requisitos, inscripcin, entre otros.

Decreto 2649 de 1993. Constituye la regulacin integral de los principios de

contabilidad generalmente aceptados en concordancia con la Ley anterior
Ley 190 de 1995. Artculo 45. Establece que todas las personas naturales o
jurdicas que cumplan los requisitos debern llevar contabilidad de acuerdo con
los principios de contabilidad generalmente aceptados (PCGA).

Estatuto Tributario. Establece que las entidades sin nimo de lucro debern
llevar libros de contabilidad, en la forma que indique el gobierno.

Decreto Reglamentario 2500 de 1986. A partir de enero de 1987 las entidades

sin nimo de lucro debern llevar libros de contabilidad registrados.

Ley 675 de 2001. Artculo 57. El administrador de la copropiedad debe llevar

bajo su responsabilidad la contabilidad.

Decreto Reglamentario 2649 de 1993. Artculo 2. Todas las personas que de

acuerdo con la Ley estn obligadas a llevar contabilidad y para quienes sin
estar obligados pretendan hacerla valer como medio de prueba, deben aplicar
los principios de contabilidad generalmente aceptados.

Ley 1314 de 2009. Por la cual se regulan los principios y normas de

contabilidad e informacin financiera y de aseguramiento de informacin
aceptados en Colombia, se sealan las autoridades competentes, el
procedimiento para su expedicin y se determinan las autoridades
responsables de vigilar su cumplimiento. Artculo 2._ mbito de aplicacin. la
presente ley aplica a todas las personas naturales y jurdicas que, de acuerdo
con la normatividad vigente, estn obligadas a llevar contabilidad, as como a
los contadores pblicos, funcionarios y dems personas encargadas de la
preparacin de estados financieros y otra informacin financiera, de su
promulgacin y aseguramiento.

Decreto 3567 de 2011. Por el cual se dictan disposiciones en materia de

organizacin y funcionamiento del Consejo Tcnico de la Contadura Pblica.

La contabilidad en la propiedad horizontal permite reportar la situacin financiera

real de una copropiedad, para lo cual se tiene como informe el balance general.

47
Mediante el estado de resultados se puede reportar el excedente o dficit de un
periodo. As mismo, otra de las finalidades es reportar como obtiene sus recursos y
la destinacin que se da a los mismos. Para esto se debe llevar un estado de
cambios en flujo de efectivo o flujo de caja.

As como en el ejercicio de la profesin Contable existen unos principios rectores,

dentro del desarrollo de esta profesin en la propiedad horizontal existen unos
principios que a continuacin relaciono:

Principio de Registro: Las operaciones econmicas se registran cuando surgen

los derechos y obligaciones que de ellas se derivan. Lo anterior quiere decir
que todas y cada una de las transacciones u operaciones que se desarrollen
con ocasin del desarrollo de la actividad de una copropiedad deben quedar
debidamente registradas.

Principio de Uniformidad: Esto no es ms que el cumplimiento de todos los

requisitos, procedimientos, estndares y normas vigentes en nuestro pas, e
incluso vigentes a nivel internacional.

Principio de Prudencia: Los beneficios se registran cuando son comprobables

mientras que las prdidas cuando son previsibles y cuantificables.

Principio de Precio de Adquisicin: Los bienes y derechos se registran por su

precio de adquisicin o su costo de produccin.

Principio de Causacin: Los ingresos y gastos se contabilizan en el momento

en que tiene lugar la operacin comercial que los origina, independientemente
del ingreso o cobro y para lo cual en cada caso se debe expedir la constancia o
soporte contable respectivo.

Principio de Empresa en Funcionamiento: La elaboracin de los estados

financiero en ningn caso implica detener el funcionamiento de cualquier
copropiedad, por tanto al valorar los bienes se tiene en cuenta su valor real mas
no el de liquidacin.

Principio de No Compensacin: Al elaborar la contabilidad de una copropiedad

en ningn caso puede operar la compensacin entre activos y pasivos, as
como tampoco el cruce entre ingresos y egresos.

Principio de Correlacin de Ingresos y Egresos: La forma para establecer el

resultado de un ejercicio al interior de una copropiedad es tomar la diferencia
que resulta entre los egresos e ingresos de cada periodo.

48
 De igual manera, dentro del desarrollo contable de un bien sometido a la ley
675 de 2001, es importante tener en cuenta que los libros en los que se da fe
de todas las operaciones contables a travs de los respectivos reportes tales
como, balance general, estado de resultados, estado de prdidas y ganancias,
deben ser debidamente registrados, lo anterior al tenor de lo normado por el
artculo 654 del Estatuto Tributario, so pena de ser hacerse acreedor a la
sancin establecida en el artculo 655 del precitado estatuto.

De acuerdo con el Decreto 2649 de 1993 y la Ley 675 de 2001, los documentos
que forman parte de las cuentas anules de la Propiedad Horizontal son:

Balance General.

Estado de Resultados.

Estado de Cambios en el Patrimonio.

Estado de Cambios en la situacin financiera.

Estado de Flujos de Efectivo.

Notas a los estados financieros.

Informe de Gestin.

Ejecucin Presupuestal.

Presupuesto detallado de ingresos y egresos del nuevo ejercicio anual.

Respecto a la elaboracin, presentacin y aprobacin de los estados financieros

dentro de una copropiedad hay que anotar:

La responsabilidad sobre la elaboracin, preparacin, presentacin, registro de

la contabilidad y cumplimiento de las normas preceptuadas en la Ley 675 de
2001, recae directamente sobre el administrador de cada copropiedad quien a
su vez funge como Representante Legal de la copropiedad que administra.

De acuerdo con el organigrama y como est compuesta la estructura

administrativa dentro de una copropiedad el nico rgano facultado para
aprobar los estados financieros es la Asamblea General de Propietarios, a este
respecto existe una dinmica que explicar a continuacin: Dentro de las
obligaciones impuestas a cualquier administrador de un conjunto residencial,
edificio, o en general cualquier bien o bienes sometidos al Rgimen de

49
 Propiedad Horizontal se encuentra la elaboracin de los estados financieros.
Esta elaboracin de estados financieros debe llevarse a cabo de forma
mensual, presentando informes peridicos al Consejo de Administracin
quienes son los representantes de todos los propietarios escogidos durante el
desarrollo de la Asamblea; claro est, siempre que este rgano este
contemplado dentro del reglamento de propiedad horizontal de la respectiva
copropiedad; en el evento en que la copropiedad no cuente con este Consejo
de Administracin, los informes debern ser presentados a los propietarios y/o
personas delegadas por parte de la asamblea. Ahora, la aprobacin de los
estados financieros se debe realizar de forma anual y el escenario para llevar a
cabo dicho procedimiento es la Asamblea Ordinaria de Propietarios, la cual
debe llevarse a cabo por Ley dentro de los tres primeros meses del ao y en
donde cada uno de los propietarios o sus representantes votar por la
aprobacin o no de los mismo. Es importante aclarar, que la citacin a esta
asamblea debe enviarse a cada uno de los propietarios de unidades privadas
con una antelacin no inferior a quince das, y dicha citacin debe ir
acompaada de los estados financieros que sern sometidos a votacin el da
que se lleve a cabo dicha Asamblea, con el fin que cada uno de los
copropietarios conozca de antemano la realidad contable y financiera de su
conjunto o edificio.

Dentro de cualquier edificio o conjunto residencial sometido al rgimen de

propiedad horizontal existe un aspecto fundamental que tiene incidencia directa en
materia contable y es el presupuesto.

3.1.1.1 El presupuesto. Es un sistema de informacin integrada para el futuro

que permite al administrador, planificar a corto, mediano y largo plazo, los aspectos
cuantitativos y cualitativos, para aplicar la coordinacin y control, para lograr
eficiencia21.

El presupuesto no es otra cosa que la proyeccin de todos y cada uno de los

gastos en que incurre una copropiedad con ocasin de su actividad. Dentro del
presupuesto de cada copropiedad se deben tener en cuenta diferentes rubros o
gastos que se pueden clasificar como gastos fijos y gastos variables.

Los gastos fijos son todos aquellos que son proyectados con un mismo valor
durante todos los meses y que no sufren ningn cambio como por ejemplo: el
servicio de vigilancia y seguridad privada, el servicio de aseo y limpieza, los
honorarios por concepto de administracin y contabilidad, los costos con ocasin
de los contratos de mantenimiento preventivo mensual de los equipos de la
copropiedad.

21
BELTRN AMORTEGUI, lvaro. Manual prctico en administracin de la propiedad horizontal. 6 ed.
Bogot D.C: Seal Editora, 2011, p. 425.

50
Los gastos variables son todos aquellos costos que mes a mes fluctan y su valor
nunca va a ser el mismo durante un mismo periodo de tiempo como por ejemplo el
valor correspondiente a los servicios pblicos domiciliarios de energa elctrica,
acueducto y alcantarillado, aseo y gas natural, as como reparaciones locativas
como plomera, cerrajera, pintura, entre otros.

La elaboracin del proyecto de presupuesto propuesto para cada ao es una

funcin inherente al administrador de cada copropiedad y para ello, debe tener en
cuenta e incluir todos y cada uno de los rubros o partidas con el fin de poder cubrir
todos los gastos en que incurrir la copropiedad incluyendo el valor de la pliza de
seguro para zonas comunes.

Existen diversos factores que un administrador debe tener en cuenta al momento

de hacer un proyecto de presupuesto tales como: tarifas y costos actuales dentro
del mercado, ndice de inflacin esperada, necesidades especficas de cada
edificio o conjunto, su tiempo de construido, su estado actual y nivel de deterioro,
el vencimiento de garantas que se encuentren vigentes y lo ms importante, el
comportamiento histrico del promedio de gastos en vigencias pasadas.

Una vez elaborado, el proyecto de presupuesto debe ser presentado al Consejo de

Administracin para su estudio; y posteriormente quien aprueba o no dicho
presupuesto es la Asamblea Ordinaria de Propietarios pues es el mximo ente al
interior de una copropiedad y de acuerdo con lo estipulado en el Rgimen de
Propiedad Horizontal es el nico rgano legitimado para aprobarlo.

3.2 EL DERECHO CONSTITUCIONAL EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Indudablemente por ser norma de normas la constitucin poltica es la base dentro

del andamiaje jurdico de cada Estado. As pues, al ser un Estado Social de
Derecho, Colombia se rige bajo unos principios que preceptan y que propenden
por el bienestar general, garantizando la dignidad y calidad de vida de cada uno de
los individuos que conforman este Estado. Es as como dentro de nuestro Estado
Social de Derecho la sociedad se encuentra sometida al imperio de la Ley, lo que
significa que el Estado a travs de su manifestacin ms clara, es decir, a travs
de la Ley del ordenamiento jurdico debe propender por el bienestar de todos y
cada uno de los individuos que lo conforman. Ahora bien, en nuestro pas dentro
de la constitucin poltica existen varias garantas y Derechos consagrados en la
norma de normas que tienen incidencia directa con el tema de la propiedad
horizontal. Es as como del artculo 58 de la Constitucin Poltica se desprenden
varios principios que podemos considerar fundantes de la institucin de la
Propiedad Horizontal tal como lo es el concepto de propiedad privada, el cual no es
ms que la posibilidad y el derecho que tiene cada individuo de ser propietario de
cualquier tipo de bien, claro est con arreglo a las normas establecidas y sin
incurrir en ningn tipo de acto que atente contra el ordenamiento jurdico vigente y

51
por consiguiente que no vulnere ningn derecho que se encuentre dentro del
mbito legal de cualquier otro ser humano como sujeto de derecho.

No menos importante es el principio que se cita en el precitado artculo de la carta

y el cual es la FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD, principio que se encuentra
intrnsecamente ligado a otros lineamientos tales como la funcin ecolgica y que
claramente estn encaminadas a un solo fin comn que es el bienestar de toda la
colectividad; toda vez que el fin primario del Estado no es ms que este propender
por el bienestar general, y es as como en funcin y desarrollo de este principio el
gobierno viene desarrollando una serie de polticas que puedan brindar a
ciudadanos de escasos recursos la posibilidad de acceder a una vivienda digna;
dentro de esas polticas mediante el artculo 14 de la Ley 1444 del 2011nace el
Ministerio de Vivienda, con una clara misin establece esta entidad pblica del
orden nacional que de acuerdo con las condiciones de acceso y financiacin de
vivienda, y de prestacin de servicios pblicos de agua potable y saneamiento
bsico, es responsable de formular, adoptar, dirigir, coordinar y ejecutar la poltica
pblica, planes y proyectos en materia de vivienda urbana, agua potable y
saneamiento bsico, desarrollo territorial y urbano planificado del pas y de la
consolidacin del sistema de ciudades, con patrones de uso eficiente y sostenible
del suelo. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio contribuir a travs de
polticas integrales, en la construccin de equidad social y calidad de vida
mediante la consolidacin de ciudades amables y productivas; con acceso de la
poblacin a una vivienda urbana digna y a los servicios de agua potable y
saneamiento bsico con cobertura universal y de calidad.

Ahora, por otro lado y a travs del desarrollo constitucional que se ha venido dando
desde la constitucin de 1991 existen mecanismos de rango constitucional que han
adquirido gran trascendencia dentro de todos los mbitos del da a da; brindando
herramientas legales a todos y cada uno de los coasociados que les permiten
hacer valer sus derechos dentro de una comunidad o ante los diferentes entes bien
sean de orden pblico o privado, siempre que consideren vulnerados sus
derechos. En atencin a lo anterior, es imperativo hacer referencia a dos figuras
que han adquirido gran fuerza dentro del desarrollo legal de nuestro pas tal como
lo son el Derecho Fundamental de Peticin y la Accin de Tutela consagrados en
los artculos 23 y 86 de la Constitucin Poltica respectivamente.

Un aspecto fundamental en el desarrollo de la Ley 675 de 2001 frente a la

Constitucin Poltica es el relacionado con los principios orientadores de la misma,
toda vez que su sin lugar a dudas al ser norme de norma, nuestra carta consagra
los principios, valores, reglas y normas bajo las cuales se debe dar el desarrollo
legal y practico de cualquier copropiedad. Dicho de otra forma, todas y cada una
de las actuaciones que emanen de rganos rectores dentro de la estructura de la
propiedad horizontal, como la toma de decisiones y la imposicin de sanciones
debern en cualquier caso no solo regirse a los parmetros establecidos por el

52
Rgimen de Propiedad Horizontal, sino que ms importante an deber tener su
fundamento, deber estar en clara consonancia con nuestra carta magna.

3.2.1 La accin de tutela en la propiedad horizontal. La accin de tutela es un

mecanismo establecido en el artculo 86 de la Constitucin Poltica que tiene como
finalidad la proteccin de los Derechos Fundamentales de todo individuo en el
evento en que estos resulten vulnerados bien por la accin o bien por la omisin de
cualquier autoridad. Indudablemente la accin de tutela supone el cumplimiento de
una serie de requisitos de orden legal y es por eso que est reglamentada
mediante el decreto 2591 de 1991. En lo que a la Propiedad Horizontal respecta y
teniendo en cuenta reiterada jurisprudencia, la accin de tutela es procedente bajo
el entendido que todas las acciones de tutela que sean promovidas por residentes
o moradores de un edificio o conjunto residencial sometido al Rgimen de
Propiedad Horizontal contra particulares que ejerzan o representen a la
administracin, e incluso los rganos de direccin tales como los consejos de
administracin o las asambleas de propietarios; son procedentes, toda vez que
estos son agentes que bajo el amparo de la Ley y de los Reglamentos de
Propiedad Horizontal, adoptan decisiones que tienen injerencia hacia todos y cada
uno de los propietarios, tenedores o moradores de una copropiedad.

Es as como este principio se pone al descubierto mediante sentencia T 468 de

2004:

Si bien hay normas que establecen mecanismos ordinarios de proteccin judicial

para resolver los conflictos que se den dentro del rgimen de propiedad horizontal,
de darse una vulneracin a derechos fundamentales originada por la aplicacin del
reglamento de copropiedad, las decisiones tomadas en asamblea general del
conjunto residencial o en cualquier tipo de determinaciones tomadas por el
administrador del condominio, es posible proteger a travs de la tutela tales
derechos so pena de que atenindose a la existencia de otros mecanismos
ordinarios de proteccin judicial se consume o contine la transgresin de los
derechos fundamentales22.

Una vez se acuda a este mecanismo, la proteccin otorgada por parte del juez que
conoce del caso puede orientarse en dos sentidos: el primero emitiendo una orden
de actuar o llevar a cabo alguna conducta, y segundo ordenando abstenerse de
realizar algn tipo de conducta que atente o que vulnere los derechos del
accionante. En cualquier caso, el trmite de esta accin es de carcter preferente y
su fallo debe ser emitido en un trmino de diez (10) das. Claro est, una vez
emitida la sentencia de tutela, esta podr ser impugnada ante el juez competente.
Es importante anotar, que todos y cada uno de los jueces de la repblica son
competentes para conocer de las acciones de tutela. De igual manera cualquier

22
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA. Sentencia T-468 DE 2004 Accin de tutela contra
administracin de conjunto residencial-Procedencia. M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra. p. 1

53
persona y para el caso que nos ocupa cualquier propietario podr presentar una
accin de tutela sin necesidad de contar con un apoderado. En todo caso, la
accin de tutela deber contener:

El nombre, identificacin y direccin del propietario o tenedor que acta en

calidad de accionante.

El nombre y direccin del ente de administracin quien vulner el o los

derechos.

La accin u omisin constitutiva de vulneracin del derecho fundamental.

El derecho fundamental vulnerado o amenazado.
Las pretensiones; es decir qu medidas solicita sean adoptadas por parte del
juez que conoce de la accin.

Pruebas, bien sean testimoniales o documentales.

La Corte Constitucional en reiterada jurisprudencia a sostenido que la accin de

Tutela es procedente en las copropiedades siempre que la decisin sea de
carcter desproporcionado e irracional y que fruto de esta se violen derechos
fundamentales tales como el Derecho a la Igualdad o el Derecho a la Locomocin,
la sentencia SU 509 2001 advierte:

Hay que reiterar que la jurisprudencia ha expresado que es factible interponer

tutela contra particulares que administran conjuntos residenciales debido a que los
afectados por decisiones de una Junta o Consejo de Administracin, o por un
Administrador, o Administradora de los conjuntos sometidos generalmente al
rgimen de propiedad horizontal, son decisiones que pueden colocar en situacin
de indefensin o necesariamente de subordinacin a los copropietarios23.

3.2.2 El derecho de peticin en la propiedad horizontal. Artculo 23 de la

Constitucin Poltica: Toda persona tiene derecho a presentar peticiones
respetuosas a las autoridades por motivos de inters general o particular y a
obtener pronta resolucin. El legislador reglamentar su ejercicio ante
organizaciones privadas para garantizar los derechos fundamentales24.

Hoy en da cualquier persona tiene la facultad de instaurar un Derecho de Peticin

bien se ante una autoridad pblica o ante una autoridad de carcter privada,
siempre que este lleve a cabo funciones administrativas, o cuando la personase

23
CORTE CONSTITUCIONAL COLOMBIANA. Sentencia SU 509 2001. Accin de Tutela Contra
Administracin de Conjunto Residencial-Procedencia. M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra. p. 1
24
CONSTITUCIN POLTICA DE COLOMBIA. Op. cit., p. 17

54
encuentre en estado de indefensin o en una posicin de subordinacin o cuando
se produzca una afectacin a sus derechos fundamentales.

En cuanto a Propiedad Horizontal se refiere la Corte Constitucional en reiterada

jurisprudencia se ha pronunciado al respecto manifestando que toda persona est
facultada para elevar peticiones ante las autoridades administrativas de todo bien
sometido al rgimen de propiedad horizontal; y estas debern resolverlas en los
trminos establecidos por el reglamento de propiedad horizontal y la Ley.

Ahora bien, el Derecho de Peticin al estar investido de rango constitucional

supone una especial proteccin por parte del Estado en el sentido que en el evento
de incoarlo y no recibir respuesta alguna, este hecho ser objeto de proteccin
mediante los mecanismos establecidos por la constitucin poltica como el de la
accin de tutela.

Es imperativo referirnos a la accin de tutela cuando hablamos sobre el derecho de

peticin toda vez que son dos mecanismos o herramientas constitucionales que se
encuentran ligadas y que van de la mano; sin embargo es importante sealar que
tanto el Derecho de Peticin como la accin de tutela operan en la medida en que
se cumpla una desafortunada condicin y esta es la violacin de los derechos
fundamentales de un individuo.

Cabe aclarar, que una vez instaurado el derecho de peticin ante la autoridad que
hace parte de la copropiedad y que ostenta la calidad de autoridad administrativa,
ste debe ser resuelto en los trminos estipulados por Ley, lo cual supone el
cumplimiento de todos los preceptos legales establecidos por el Cdigo
Contencioso Administrativo.

3.3 CLASES DE PROCESOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Como en cualquier mbito legal dentro de la Propiedad Horizontal pueden

presentarse diversas clases de conflictos en donde pueden confluir muchos tipos
de variantes y hechos que desencadenen en algn tipo de controversia.

Si bien es cierto, el servicio pblico de justicia debe propender por brindar una
solucin rpida y efectiva a los diferentes conflictos que se suscitan da a da,
existen una serie de procedimientos y procesos a los que el coasociado debe
acudir en caso de considerar que se le est trasgrediendo uno de sus derechos y
es por esto que se har un breve recuento de los diferentes procesos que revisten
mayor importancia a la luz de la normatividad establecida en el Rgimen de
Propiedad Horizontal; para lo cual es indispensable tener en cuenta la naturaleza
del conflicto:

Cuando un propietario use su piso o departamento para otros objetos diferentes a

los establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, o a falta de este,

55
 aquellos a que el edificio, conjunto, o agrupacin est destinado o que deben
presumirse de su naturaleza, o cuando un condueo ejecute actos que perturben
la tranquilidad de los dems propietarios, o comprometan la seguridad, solidez, o
salubridad del edificio. Estas restricciones sobre uso o utilizacin de los bienes
comunes, consignadas en el artculo 18 de la Ley 675 (obligaciones de los
propietarios, respecto de los bienes de dominio particular o privado), regirn
igualmente respecto del arrendatario y dems personas a quienes el propietario
conceda el uso o el goce de su piso, departamento o vivienda25.

3.3.1 Proceso verbal sumario. El pargrafo 3 del artculo 58 de la Ley 675

precepta que cuando se acuda a una autoridad judicial para resolver los conflictos
que se presenten entre copropietarios o tenedores de unidades privadas que
hacen parte de un conjunto o inmueble sujeto al rgimen de propiedad horizontal o
que involucran al administrador a al consejo de administracin de dicho conjunto o
cualquier otro rgano de direccin o control de la persona jurdica se deber surtir
el trmite previsto en el procedimiento verbal sumario al tenor de lo normado por la
Ley 16 de 1985 y con arreglo a la normatividad vigente en esta materia.

El juez competente para conocer este tipo de casos ser en Juez Civil Municipal.

3.3.2 Proceso ordinario. Para aquellas controversias que no requieren de algn

tipo de procedimiento especial y en caso que las partes en conflicto no acudan a la
utilizacin de algn mecanismo alterno de solucin de conflictos, o habiendo
acudido a ellos no hayan logrado dirimir la controversia, las partes debern acudir
ante la justicia civil con el fin de zanjar su diferencia a travs del procedimiento
ordinario.

La indemnizacin de perjuicios a favor de la comunidad, en el evento en que algn

propietario de alguna unidad privada se negara a realizar reparaciones necesarias
que impliquen la disminucin de del valor del edificio, o en caso que con su
negativa se causen graves molestias o perjuicios a las otras unidades privadas, o
si a causa de algn propietario se expusiere a algn peligro inminente al resto de
los condueos, en el caso de sanciones de carcter no econmico y siempre que
este tipo de situaciones no contemplen la disposicin de algn trmite especifico
se deber acudir al procedimiento ordinario.

3.3.3 Proceso abreviado. Se deber acudir a este tipo de procedimiento por parte
de los copropietarios de un bien inmueble sujeto al rgimen de propiedad
horizontal en los casos siguientes casos:

Con el fin de conservar la posesin y el reconocimiento de indemnizaciones si

hubiere lugar a ellas.
25
PABN NUEZ, Ciro. Manual terico prctico de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas:
aspectos sustantivos, procesales, modelos prcticos, legislacin y jurisprudencia Acorde con la Ley 675 de
2001. 7 ed. Bogota: Leyer, 2003. p. 359.

56
 Impugnacin de actos o decisiones adoptadas por parte de las asambleas de
propietarios, cuando estas sean contrarias a la Ley o afecten gravemente u
ocasionen un grave perjuicio a algn propietario o tenedor.

Tambin se deber acudir a este procedimiento para impugnar sanciones

impuestas por infracciones cometidas en contra de la Ley o del Reglamento de
Propiedad Horizontal.

El juez competente para conocer de este tipo de controversias ser el Juez Civil
del Circuito.

3.3.4 Proceso ejecutivo. La base de la estabilidad econmica y financiera de

cualquier copropiedad y que determina el normal desarrollo de su actividad est
dada por el cobro y recaudo de las expensas comunes de administracin a cargo
de los propietarios de las unidades privadas que la componen; es por esto que es
de vital importancia para la copropiedad contar con este ingreso mensuales que le
permite satisfacer sus necesidades bsicas y cumplir con las obligaciones
contractuales adquiridas.

La Ley 675 de 2001 establece que se deber acudir al procedimiento ejecutivo, en

el caso en que alguno de los condueas incurra en mora en el pago de sus
obligaciones pecuniarias representadas en cuotas bien sean ordinarias o de
carcter extraordinario debidamente aprobadas por la asamblea general de
propietarios, para lo cual deber aportar una certificacin expedida por el
administrador sobre el monto de la deuda, documento que presta mrito ejecutivo y
al cual se deber anexar el poder correspondiente, as mismo, la demanda deber
ir acompaada del certificado de representacin legal expedido por parte de la
Alcalda Local competente y una certificacin de la Superintendencia Financiera
respecto de los intereses a cobrarse. En ningn caso, se exigir agotar la va de la
conciliacin como requisito de procedibilidad lo cual no impide la utilizacin de este
mecanismo como el de cualquier otro mecanismo alterno de solucin de conflictos.
El juez competente para el caso se establecer en razn a la cuanta de la deuda.

3.3.5 Proceso policivo. En el caso que algn propietario y/o tenedor incurra en
una falta constitutiva de contravencin de las normas establecidas en los cdigos
de polica se deber acudir al procedimiento policivo establecido para tal fin.

De acuerdo con el inciso 2 del artculo 61 del rgimen de propiedad horizontal, en

el evento en que cualquier propietario, tenedor o visitante, lleve a cabo actos que
atenten contra la seguridad o solidez del edificio o conjunto, causen ruidos,
molestias y actos que perturben la tranquilidad de los dems propietarios u
ocupantes o que afecten la salud pblica, la polica y dems autoridades

57
competentes debern acudir de manera inmediata al llamado del administrador o
cualquiera de los copropietarios.

3.3.5 Proceso penal. En caso que algn propietario tenga conocimiento de la

comisin de algn tipo de conducta tipificada como delito o contravencin en
materia penal, este, deber poner el hecho en conocimiento de las autoridades
penales competentes, quienes entraran a iniciar la investigacin respectiva y
podrn valor la conducta a fin de evaluar si es jurdico penalmente relevante o no y
as proceder a surtir el trmite pertinente.

58
 4. REFERENCIAS INTERNACIONALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Cuadro 1. Referencias Internacionales en Propiedad Horizontal

PAS NORMA CARACTERSTICAS

Definicin de Propiedad Horizontal: "Distintos pisos del

edificio o distintos departamentos de un mismo piso o
Ley 13.512 de 1948 departamento de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la va pblica
directamente por un pasaje comn".
De acuerdo con esta Ley en caso de no contar con el
quorum suficiente para llevar a cabo la Asamblea; se
deber solicitar al juez que realice la convocatoria
correspondiente. La reunin se deber llevar a cabo
en presencia del juez quien estar facultado para
adoptar decisiones vlidamente, siempre que estas
revistan carcter urgente.
Esta Ley no otorga la facultad de impugnar decisiones
a todos aquellos propietarios que no hayan asistido a
dicha reunin; salvo que la medida adoptada verse
sobre temas tales como: Renovaciones de alto costo,
Argentina que sean contrarias a la Ley o al reglamento, o que
representen un perjuicio para la salud, o que
Ley del 30 de
representen un cambio significativo en la forma
Septiembre de 1948,
arquitectnica tanto interior como exterior.
artculo 30
En caso de suscitarse algn tipo de controversia el
Juez deber resolver de forma sumaria en una nica
audiencia y citando a los interesados y/o afectados de
acuerdo al procedimiento procesal establecido.
En el evento de cambiar la destinacin del inmueble
para llevar a cabo actividades ilcitas de acuerdo con
la Ley argentina, la autoridad judicial podr intervenir
imponiendo sanciones de arresto que van hasta los
veinte das mediante la utilizacin de la fuerza pblica,
as mismo se podrn imponer multas estipuladas
entre 200 a 500 pesos, as como tambin podrn
adelantar allanamientos al inmueble utilizado su fuere
necesario.

59
 PAS NORMA CARACTERSTICAS

Otorga la facultad a los copropietarios de acudir a la

autoridad judicial en caso que sus intereses resulten
afectados con ocasin de los acuerdos que suscriba
Real Decreto Italiano
la junta de propietarios. De igual manera, abre la
del 15 de Enero de
posibilidad para los propietarios que no asistan y los
1934
disidentes de controvertir dichos acuerdos por va
Italia judicial, para lo cual se les conceder un trmino de
un ao contado a partir de la notificacin del acuerdo.
Cdigo Civil arts. 117 Fija los parmetros en materia de propiedad horizontal
y 118 desde 1942.
Establece el procedimiento para impugnar decisiones
Cdigo Civil art. 1137 contrarias a la Ley o el reglamento emitidas por la
junta de propietarios.
En cuanto al concepto de esta institucin, este es
maneja mucha similitud con el de Argentina, sin
embargo, los inmuebles sujetos a esta ley no cuentan
Uruguay Ley 10.571 con personera jurdica lo cual quiere decir que la
legitimacin dentro de una controversia de carcter
judicial ser de forma individual e independiente para
cada copropietario.
Respecto al concepto de propiedad, cada comunero
ostenta la calidad de propietario respecto de su bien
Ley 19.537 de
privado; y sobre los bienes de dominio comn entra
Diciembre de 1997 -
en calidad de comuneros. Los derechos que recaen
Decreto 46 de 1998
Chile sobre cada individuo respecto de los bienes comunes
que reemplazo la Ley
estn ligados a la suerte de los bienes privados, es
6.071 sobre
por esto que estos derechos se integran dentro de la
Propiedad Horizontal
transferencia del inmueble, tambin si son afectados
con algn tipo de gravamen o embargo.

60
 PAS NORMA CARACTERSTICAS

Se denomina rgimen de propiedad por pisos; sin

embargo es aplicable para construcciones de ms de
Decreto 2.481 del 26
Brasil 5 plantas. Es por ello que los vacos que surgen con
de Junio de 1928
ocasin de la aplicacin del mismo deben ser suplidos
por el Cdigo Civil.
Reconoce la propiedad independiente sobre pisos y
locales y la facultad que tiene cada propietario para su
aprovechamiento; sin embargo, contempla tambin un
derecho comn de propiedad sobre las reas
comunes que componen la edificacin, en donde
dicho derecho es conjunto e inseparable. Este
Cdigo Civil artculo rgimen no demanda ningn tipo de formalidad para
396 Ley del 26 de el otorgamiento del ttulo constitutivo que acredite la
Espaa Octubre de 1939 - propiedad horizontal; sin embargo es indispensable la
Ley 49 de 1960 inscripcin del ttulo en la oficina de Registro de la
artculo 3, Propiedad. En caso de querer impugnar alguna
decisin adoptada por la junta, la Ley espaola prev
una serie de procedimientos especiales de carcter
sumarsimo que brindan mayor nivel de simplicidad y
celeridad, en caso que las decisiones lesionen los
intereses de algn condueo o que sean contrarias a
la Ley o el reglamento.
La primera
legislacin fue la Ley
de Propiedad de
Apartamentos del 3 La enajenacin de cualquier inmueble privado que
de Junio de 1957 - conforme una copropiedad y se encuentre sujeto al
Venezuela En la actualidad Ley Rgimen de Propiedad Horizontal estar condicionada
de Propiedad a su inscripcin, de no ser as no podr serlo.
Horizontal de
Venezuela de Agosto
de 1983

61
PAS NORMA CARACTERSTICAS

Dentro de cada inmueble sujeto a este rgimen de

Ley 3670 derogada
cada propiedad cada piso o los apartamentos que lo
Costa por la Ley 7933 del
conformen podrn pertenecer a diferentes personas y
Rica 28 de Octubre de
tendr la calidad de comunero de los bienes afectos al
1999
uso comn.

Se reconoce la propiedad individual sobre cada bien

singular que componen el condominio pero son
considerados como una unidad inseparable con los
bienes comunes en lo que respecta a la constitucin
del condominio. Este rgimen posee algunas
caractersticas especiales tales como: 1. el disfrute del
bien privado como pilar esencial de este rgimen y la
Ley 104 del 23 de
derivacin de la existencia de una copropiedad
Junio de 1958
Puerto indivisible e irrenunciable respecto de los bienes
enmendada por la
Rico comunes. 2. se asemeja mucho a la funcin social de
Ley 103 del 5 de
la propiedad en Colombia, toda vez que, la P.H. se
Abril de 2003
considera una poltica pblica encaminada atender el
fin social de propender por dar acceso a vivienda en
un rea de terreno restringida. 3. el consejo de
titulares equivalente al consejo de administracin y no
la junta de directores (asamblea de propietarios) es el
ente encargado de adoptar las decisiones de la
administracin de la copropiedad.

Fue reglamentada
con el Cdigo de
1084 de forma
insuficiente.
Posteriormente A pesar que esta figura fue conocida desde tiempos
surgi la Ley del 28 antiguos en este pas, el concepto de propiedad
Francia de Junio de 1938 - preponderante respecto de los bienes privados en
Decreto de conjunto con el dominio de los bienes comunes, se
Noviembre de 1939 - combinan las dos formas de propiedad.
Leyes de febrero de
1943, febrero de
1953 y mayo de
1955.

62
 PAS NORMA CARACTERSTICAS

El CC Alemn de 1900 no contempl la institucin de

la Propiedad Horizontal, posteriormente con ocasin
del final de la segunda guerra mundial y la
Ley del 15 de Marzo reconstruccin de las grandes ciudades se adopt el
Alemania
de 1951 sistema de propiedad particular de pisos y
departamentos. Naci en Alemania Occidental la Ley
del 15 de Marzo de 1951 que fija la reglamentacin
para la propiedad de vivienda u locales en edificios.

Existe una completa reglamentacin integrada por: La Ley del 20 de

Holanda
diciembre de 1951 y la Ley del 27 de Septiembre de 1952.

Austria Ley Federal del 8 de Julio de 1948

Portugal Ley del 14 de Octubre de 1955

63
Teniendo en cuenta lo anterior, es importante sealar que el desarrollo legal de la
propiedad horizontal a nivel mundial ha tenido su mayor auge entre los aos 1930
a 1960; poca en que se dieron una serie de cambios de gran impacto social por
diferentes causas como la posguerra y que demandaron la necesidad de contar
con una herramienta rpida y efectiva que permitiera no solo la reconstruccin de
las grandes ciudades afectadas sino que diera paso a la posibilidad de una
convivencia pacfica entre los individuos.

Este modelo cobr tanta fuerza que de Europa se traslad hacia Amrica y su
esencia y finalidad ha permanecido con el devenir de los tiempos; claro est, ha
sufrido algunos cambios que no son ms que el reflejo de la evolucin social y su
necesidad de adaptar las instituciones jurdicas a una realidad que prevalece.

64
 5. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La estructura de la propiedad horizontal est compuesta por la Asamblea de

copropietarios, Revisor fiscal, consejo de Administracin y el Administrador como
se puede observar en la figura 10.

Figura 10. Organigrama de la propiedad horizontal

1. ASAMBLEA DE
COPROPIETARIOS

2.
REVISOR
FISCAL

3. CONSEJO DE
ADMINISTRACIN

4.
ADMINISTRADOR

5.1 ASAMBLEA DE PROPIETARIOS

La asamblea de propietarios es el mximo rgano al interior de cualquier

copropiedad; dicho de otra forma es la esencia o la razn de ser de un inmueble
sometido al rgimen de propiedad horizontal, pues es el ente legitimado para
deliberar y tomar decisiones ya que est conformada por todos y cada uno de los
propietarios de bienes privados que componen el edificio o conjunto o sus
representantes. Es obligacin de la asamblea plantear y debatir todos y cada uno
de los razonamientos que desembocarn en una toma de decisiones que deben
propender por asegurar y mantener el buen funcionamiento de una copropiedad.

Al tenor de lo normado por el artculo 37 de la Ley 675 de 2001:

La asamblea general la constituirn todos los propietarios de bienes privados, o

sus representantes, o sus delegados, reunidos con el qurum y las condiciones
previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los
propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrn derecho
a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario

65
 equivaldr al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien
privado26.

Todas las decisiones que se adopten con arreglo a la constitucin y la ley en una
asamblea de propietarios vlidamente llevada a cabo sern de obligatorio
cumplimiento para todas las personas que conforman la copropiedad, valga decir:
propietarios, arrendatarios, tenedores, residentes, usuarios u ocupantes. De igual
manera cabe sealar que estas decisiones cobijarn a todos los propietarios
asistentes o debidamente representados, as como todos aquellos propietarios que
no asistan a la asamblea y todos aquellos que hayan sido vencidos despus de un
proceso de votacin.

El artculo 38 de la Ley 675 de 2001, establece las siguientes funciones para la

asamblea general de propietarios, claro est todas y cada una de ellas deben
llevarse a cabo en calidad e funciones primarios pues dentro del reglamento de
propiedad horizontal se pueden establecer otras funciones:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el

caso, para periodos determinados y fijarle su remuneracin.

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos

y gastos que debern someter a su consideracin el consejo administrativo y
el administrador.

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comit de convivencia para

periodos de un ao. En los edificio o conjuntos de uso residencial.

4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender
las expensas ordinarias y extraordinarias, as como incrementar el fondo de
imprevistos, cuando fuere el caso.

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administracin y cuando exista,

al revisor fiscal y su suplente, para los periodos establecidos en el reglamento
de propiedad horizontal, que en su defecto, ser de un ao.

6. Aprobar las reformas del reglamento de propiedad horizontal.

7. Decidir la desafectacin de bienes comunes no esenciales, y autorizar su

venta o divisin, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el
carcter esencial o no de un bien comn.

8. Decidir la reconstruccin del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto

en la presente ley.

26
CONGRESO DE COLOMBIA Ley 675 de 2001. Op. cit., p. 18

66
 9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administracin, sobre
la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas
en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del
debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el
respectivo reglamento de propiedad horizontal.

10. Aprobar la disolucin y liquidacin de la persona jurdica.

11. Otorgar autorizacin al administrador para realizar cualquier erogacin con

cargo al fondo de imprevistos de que trata la presente ley.

12. Las dems funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la
misma, y en el reglamento de propiedad horizontal 27.

Para llevar a cabo cualquier asamblea de copropietarios es indispensable que el

da de la reunin se encuentren presentes la mitad ms uno de los condueos de
unidades privadas que la componen la copropiedad, es decir, se debe contar con
una mayora simple para poder dar inicio y deliberar vlidamente.

La Asamblea podr facultar al consejo de administracin la funcin de nombrar el

comit de convivencia.

El reglamento de propiedad horizontal deber contemplar de acuerdo a las

necesidades del edificio o conjunto las funciones que se requieran para suplir sus
necesidades y as garantizar el buen desempeo de la actividad dentro de la
copropiedad.

Dentro de la legislacin actual existen una serie de parmetros que se deben

cumplir con el fin de llevar a cabo estas asambleas de propietarios; as mismo,
existen diversas clases de asambleas:

5.1.1 Tipos de asambleas

5.1.1.1 Reuniones ordinarias. Son reuniones que por disposicin legal son de
carcter obligatorio y deben llevarse a cabo dentro de los tres meses siguientes al
vencimiento de la vigencia presupuestal. La finalidad primordial de estas reuniones
es examinar la situacin actual, examinar y debatir los aspectos econmicos y
financieros, aprobar o improbar los estados financieros del ejercicio anterior
reflejados en la contabilidad, aprobar o improbar el presupuesto de ingresos y
gastos propuesto por la administracin para siguiente periodo y en general adoptar
decisiones tendientes a acatar el cumplimiento de normas legales y el reglamento
de propiedad horizontal28.

27
Ibd., p. 18-19
28
Ibd. Art. 39. p. 19

67
5.1.1.2 Reuniones por derecho propio. Artculo 40 Ley 675 de 2001:

En caso de no ser convocada por el administrador dentro del trmino establecido

por el rgimen de propiedad horizontal, ste dispone que la asamblea sesionar de
manera ordinaria por derecho propio a las 8 de la noche del primer da hbil del
cuarto mes siguiente al vencimiento de la vigencia presupuestal, bien en las
instalaciones de la copropiedad, bien en el lugar en el que habitualmente se llevan
a cabo o bien en el lugar que dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal29.

5.1.1.3 Reuniones de segunda convocatoria. Artculo 41 Ley 675 de 2001:

Si habiendo citado en debida forma la asamblea general de propietarios, sta no

puede llevarse a cabo por falta de qurum; se proceder a convocar a una nueva
reunin a realizarse a las 8 de la noche del tercer da hbil siguiente a la
convocada inicialmente. Es importante sealar que esta nueva reunin podr
llevarse a cabo, sesionar, deliberar y tomar decisiones de manera vlida con un
nmero plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes
representados.30

5.1.1.4 Reuniones no presenciales. Artculo 42 Ley 675 de 2001:

Siempre que ello se pueda probar, habr reunin de la Asamblea General cuando
por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o
delegados puedan deliberar y decidir por comunicacin simultnea o sucesiva de
conformidad con el qurum requerido para el respectivo caso. En este ltimo caso,
la sucesin de comunicaciones deber ocurrir de manera inmediata de acuerdo
con el medio empleado, de lo cual dar fe el Revisor Fiscal de la copropiedad.
Para acreditar la validez de una reunin no presencial, deber quedar prueba
inequvoca, como fax, grabacin magnetofnica o similar, donde sea claro el
nombre del propietario que emite la comunicacin, el contenido de la misma y la
hora en que lo hace, as como la correspondiente copia de la convocatoria
efectuada a los copropietarios31.

Decisiones por comunicacin escrita. Artculo 43 ley 675 de 2001:

Sern vlidas las decisiones de la Asamblea general cuando, convocada la

totalidad de los propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus
representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su
voto frente a una o varias decisiones concretas, sealando de manera expresa el
nombre del copropietario que emite la comunicacin, el contenido de la misma y la
fecha y hora en que se hace. En este evento la mayora respectiva se computar

29
Ibd. p. 20
30
Ibd. p. 20
31
Ibd. p. 20

68
 sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Si los
propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos debern
recibirse en trmino mximo de un (1) mes, contado a partir del envo acreditado
de la primera comunicacin32.

Decisiones en reuniones no presenciales. Artculo 44 ley 675 de 2001,

En los casos en los que se refieren los artculos 42 y 43, las decisiones adoptadas
sern ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicacin
simultnea o sucesiva, o en la comunicacin escrita, expresada esta ltima dentro
del trmino de un mes. Las actas debern asentarse en el libro respectivo,
suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de
los diez das siguientes a aqul en que se concluy el acuerdo 33.

Qurum y mayoras. Artculo 45 Ley 675 de 2001:

Con excepcin de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal

exijan un qurum o mayora superior y de las reuniones de segunda convocatoria
previstas en el artculo 41, la asamblea general sesionar con un nmero plural de
propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, ms de la mitad
de los coeficientes de propiedad, y tomar decisiones con el voto favorable de la
mitad ms uno de los coeficientes de propiedad y tomar decisiones con el voto
favorable de la mitad ms uno de los coeficientes de propiedad representados en
la respectiva sesin. Para ninguna decisin, salvo la relativa a la extincin de la
propiedad horizontal, se podr exigir una mayora superior al setenta por ciento
(70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayoras
superiores previstas en los reglamentos se entendern por no escritas y se
asumir que la decisin correspondiente se podr tomar con el voto favorable de la
mayora calificada aqu indicada. Las decisiones que se adopten en contravencin
a lo prescrito en el artculo 45 de la ley 675 de 2001, sern absolutamente nulas 34.

Decisiones que exigen mayora calificada. Artculo 46 ley 675 de 2001.

Como excepcin a la norma general, las siguientes decisiones requerirn mayora

calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que
integran el edificio o conjunto:

1. Cambios que afecten la destinacin de los bienes comunes o impliquen una

sensible disminucin en uso y goce.
2. Imposicin de expensas extraordinarias cuya cuanta total, durante la vigencia
presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias
mensuales.

32
Ibd., p. 20-21
33
Ibd., p. 21
34
Ibd., p. 21

69
 3. Aprobacin de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignacin de un bien comn al uso y goce exclusivo de un determinado bien
privado, cuando as lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectacin de un bien comn no esencial.
7. Reconstruccin del edificio o conjunto destruido en proporcin que represente
por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de destinacin genrica de los bienes de dominio particular, siempre y
cuando se ajuste a la normatividad urbanstica vigente.
9. Adquisicin de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidacin y disolucin.

PARGRAFO. Las decisiones previstas en este artculo no podrn tomarse en

reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en
este ltimo caso se obtenga la mayora exigida por esta ley35.

5.1.2 Convocatoria. La finalidad de la convocatoria es garantizar que todos y

cada uno de los propietarios de unidades privadas conozcan con la debida
antelacin las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que se llevar a cabo
dicha reunin y poder as participar activamente de todas las decisiones que en
ella se tomen.

La convocatoria supone el lleno de una serie de requisitos de fondo y de forma

establecidos en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento de propiedad horizontal:

5.1.2.1 Requisitos de fondo

El plazo establecido para realizar la convocatoria a Asamblea General de

propietarios est fijado en la Ley 675 de 2001 en un trmino de 15 das. A este
respecto se entiende que estos 15 das son calendario; este trmino aplica
solamente para asambleas ordinarias. De igual manera, ste podr ser
ampliado de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal de cada edificio o
conjunto, pero en ningn caso podr ser disminuido; en el evento en que algn
reglamento consagre un tiempo menor, este trmino ser ineficaz y se tendr
que remitir y aplicar el Rgimen de Propiedad Horizontal vigente.

La convocatoria debe ser elevada por quienes de acuerdo con el reglamento y

la ley estn legitimados para tal efecto, valga decir, la administracin, el
consejo de administracin y los propietarios o condueos.

La ley 675 establece que respecto a reuniones ordinarias; stas deben ser
convocadas por el administrador; si este omite el cumplimiento de esta
obligacin, la asamblea se reunir por derecho propio el primer da hbil del
cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal, a las 8 p.m.,

35
Ibd., p. 21-22

70
 en las instalaciones de la copropiedad o en el lugar en el que habitualmente
llevan a cabo estas reuniones. As mismo, de acuerdo con el Rgimen de
Propiedad Horizontal; la asamblea general ordinaria deber llevarse a cabo
como mnimo una vez por ao y el tiempo para realizarla ser dentro de
los tres meses siguientes al vencimiento de la vigencia presupuestal.

Para reuniones extraordinarias, la ley 675 de 2001 Artculo 39 refiere: La

asamblea se reunir en forma extraordinaria por convocatoria del
administrador, del consejo de administracin, del revisor fiscal o de un nmero
plural de propietarios de bienes privados que representen, por lo menos, la
quinta parte de los coeficientes de copropiedad36.

La forma de realizar esta convocatoria es la contemplada en la ley y en el

reglamento de propiedad horizontal; sin embargo, hoy en da existen diversas
formas de notificacin o de hacer llegar este tipo de comunicaciones citando a
los propietarios como por ejemplo: fijar en cartelera la convocatoria, enviarla por
medio escrito a cada propietario e incluso por medio electrnico. Teniendo en
cuenta lo anterior, ah radica la importancia que cada copropiedad debe contar
con un registro actualizado de propietarios que incluya su informacin de
contacto.

Es imperativo advertir dentro de la convocatoria: en caso de no poder llevar a

cabo la asamblea por falta de qurum, dicha reunin se llevar a cabo al tercer
da hbil siguiente al de la precitada citacin, y en esta nueva reunin se
sesionar y decidir vlidamente con cualquier nmero plural de propietarios
que asistan.

En aras de garantizar los derechos al Debido Proceso y de Defensa, en la

citacin se debe advertir: todas aquellas personas que no asistan o que no
sean representadas en la asamblea se harn acreedoras al pago de una
sancin o multa, siempre que esta se encuentre contemplada dentro del
reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad. Cabe aclarar, que ante
situaciones excepcionales la asamblea podr revocar el cobro de dicha
sancin.

5.1.2.2 Requisitos de forma. La convocatoria o citacin a asamblea general

ordinaria o extraordinaria de propietarios debe hacerse por escrito y deber
contener:

El nombre o nombres de la persona o personas, que convocan y la calidad en

que actan.

36
Ibd., p. 19

71
 Fecha, hora y lugar de la reunin.

Orden del da, es decir, los asuntos a tratar en la reunin. En asambleas de

carcter extraordinario no se tratarn temas que no se encuentren en el orden
del da (Artculo 39, pargrafo 1. Ley 675 de 2001).

La citacin deber contener una relacin de los propietarios morosos por

concepto de expensas comunes de administracin.

La convocatoria debe ir acompaada como mnimo con los estados financieros

a presentar y someter a aprobacin en dicha reunin.

5.1.3 Representacin en la asamblea general de propietarios. Todos aquellos

propietarios de bienes privados que conforman una copropiedad en caso de no
poder asistir a una asamblea, bien sea ordinaria o extraordinaria, podrn delegar
su representacin a cualquier persona capaz para que funja en calidad de
apoderado durante el desarrollo de la misma.

As mismo, es importante sealar que las personas que asistan en calidad de

representantes de algn propietario deben acreditar la calidad de mandatario
mediante un poder escrito que no requiere ningn tipo de solemnidad; aunque si el
representante est facultado para tomar decisiones de carcter especfico o
incluso para formar parte del consejo de administracin; de estas situaciones debe
haber constancia expresa en el escrito por medio del cual se otorga el poder, de
acuerdo con el artculo 2158 del Cdigo Civil: el mandato no confiere naturalmente
al mandatario ms que el poder de efectuar los actos de administracin y, para
todos los efectos que se salgan de estos lmites, necesitar de poder especial.

En el evento en que el propietario del bien privado sea una persona jurdica; ella
deber ser representada por una persona natural que puede ser su representante
legal o una persona vlidamente facultada para representarlo.

Cuando la titularidad del derecho de dominio sobre un bien privado recae sobre
varias personas, estas debern designar a una de ellas para que los represente en
el desarrollo de la asamblea y as mismo, todos y cada uno de los comuneros
debern otorgar el poder a la persona que los representar.

5.1.4 Desarrollo de la asamblea. Durante el desarrollo de la Asamblea de

propietarios es importante tener en cuenta los siguientes pasos:

1. Antes de iniciar cualquier asamblea de propietarios es importante fijar unas

reglas que sean lo suficiente claras y que permitan llevar a buen trmino la
reunin. Se deben sealar parmetros sobre las intervenciones a que tienen
derecho todos los asistentes a la reunin, as mismo, el respeto en el uso de la

72
 palabra; y cumplir con el orden del da o cronograma propuesto para el
desarrollo de la misma.

2. Verificacin del qurum: Antes de iniciar cualquier asamblea de propietarios es

necesario realizar un conteo de propietarios verificando cual es el porcentaje de
coeficientes por ellos representado con el fin de establecer si se cuenta con el
qurum suficiente para dar inicio, sesionar y tomar decisiones vlidamente. Hay
que sealar que para realizar votaciones es imperativo verificar nuevamente
que se cuente con el qurum suficiente para la toma de cualquier decisin;
atendiendo las siguiente regla emitida en jurisprudencia de la Corte
Constitucional (Sentencia T 522 / 2002); para decisiones que tengan
connotacin econmica se tendr en cuenta para la votacin el coeficiente
asignado a cada bien de carcter privado; y para decisiones que no tienen
carcter econmico se aplicar la regla: un propietario, un voto.

Es importante para efectos de votacin tener en cuenta que propietarios se

encuentran en mora en el pago de expensas comunes de administracin, pues
estos propietarios tendrn derecho de voz pero no de voto.

3. Eleccin de presidente y secretario de asamblea: Con el fin de llevar a buen

trmino el desarrollo de toda asamblea es indispensable nombrar a un
propietario o delegado, para que presida dicha asamblea; es decir, ser el
encargado de moderar, controlar el uso de la palabra y organizar las votaciones
a que haya lugar. El secretario ser la persona encargada de tomar nota de
todos los aspectos relevantes de la asamblea para posteriormente proceder a
elaborar el acta respectiva.

4. Aprobacin del orden del da: Una vez surtido el requisito anterior, la
administracin deber someter a consideracin de los miembros de la
asamblea el orden del da; quienes podrn proponer y aprobar alguna
modificacin, adicin o supresin al mismo.

5. Eleccin de la comisin verificadora del acta: Esta comisin compuesta por

varios propietarios asistentes a la asamblea o sus delegados, ser la
encargada de revisar el acta y dar fe a travs de su firma que todo lo que esta
contiene corresponde a la realidad y al desarrollo de la asamblea.

6. Presentacin y aprobacin de los estados financieros: A este respecto es

reviste gran importancia el hecho que la administracin al momento de enviar
las respectivas citaciones anexe copia de los estados financieros a presentar a
los propietarios el da de la asamblea, con el fin que estos puedan revisarlos
con la debida antelacin y as poder realizar la votacin para aprobarlos o
improbarlos de una manera rpida y eficaz; claro est si bien es cierto, la
contabilidad depende directamente del administrador como representante legal

73
 de la copropiedad es fundamental contar con la presencia y apoyo del contador
que preste sus servicios al edificio o conjunto con el fin de explicar y resolver
cualquier inquietud respecto a los balances respectivos.

7. Presentacin y aprobacin del presupuesto: El presupuesto se compone por

unos ingresos representados en el valor de las cuotas de administracin que
debe pagar cada uno de los propietarios de bienes privados; y por unos gastos
o egresos, los cuales son los costos en que incurre cualquier copropiedad con
ocasin del desarrollo de su actividad.

Respecto al presupuesto de ingresos, su proyeccin para la siguiente vigencia

presupuestal debe basarse en el registro histrico de gastos del periodo
anterior; es decir debe darse con base en la ejecucin presupuestal anterior.

8. Presentacin informe de gestin de administracin y consejo de administracin:

Al interior de toda copropiedad es importante y se constituye como una
obligacin muy sana por cierto, que tanto el administrador como el consejo de
administracin rindan cuentas de sus actuaciones a la asamblea de propietarios
como mximo rgano dentro de cualquier copropiedad.

9. Eleccin de Consejo de Administracin: Este punto refiere a la participacin a

que tienen derecho todos los propietarios a conformar rgano en
representacin de los dems condueos y con el fin salvaguardar los intereses
de toda la copropiedad.

10. Eleccin de comit de convivencia.

11. Proposiciones y varios.

5.1.5 Decisiones de la asamblea. Todas aquellas decisiones adoptadas

vlidamente, es decir con arreglo a la ley y al reglamento de propiedad horizontal,
sern de carcter obligatorio; es decir, vincularn a todos los propietarios y
residentes a cualquier ttulo dentro de la copropiedad, incluso para las personas
que no asistieron a la asamblea o quienes estando presentes en la misma no estn
de acuerdo con la decisin tomada por la mayora. De igual manera, estas
decisiones se hacen extensivas al administrador y dems rganos que componen
el edificio o conjunto.

Las decisiones de la asamblea son amparadas por la presuncin de licitud siempre

que no sean anuladas por la autoridad judicial competente, lo que acontece en el
evento en que stas hayan sido adoptadas de manera irregular; como por ejemplo
en el caso haya convocado en la forma establecida en la ley y el reglamento de
copropiedad; o en el caso que no se haya contado con el qurum requerido por
ley.

74
Todas y cada una de las actuaciones de una copropiedad en cabeza de sus
rganos de direccin deben respetar los y profesar el respeto por la dignidad
humana, y deben propender por no menoscabar los principios y derechos
fundamentales al momento de tomar una decisin que afecte directamente a una
persona.

5.1.6 Actas de asamblea. Artculo 47 Ley 675 de 2001:

Las decisiones de la asamblea se harn constar en actas firmadas por el

presidente y el secretario de la misma, en las cuales deber indicarse si es
ordinaria o extraordinaria, adems la forma de la convocatoria, orden del da,
nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y
los votos emitidos en cada caso.

En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la

redaccin del acta, las personas encargadas debern hacerlo dentro del trmino
que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) das
hbiles siguientes a la fecha de la respectiva reunin.

Dentro de un lapso no superior a veinte (20) das hbiles contados a partir de la

fecha de la reunin, el administrador debe poner a disposicin de los propietarios
del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado
como sede de la administracin, e informar tal situacin a cada uno de los
propietarios. En el libro de actas se dejar constancia sobre la fecha y lugar de
publicacin.

La copia del acta debidamente suscrita ser prueba suficiente de los hechos que
consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El
administrador deber entregar copia del acta a quien se la solicite.

PARGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta,

podr acudir en reclamacin ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado,
quien a su vez ordenar la entrega de la copia solicitada so pena de sancin de
carcter policivo37.

En el presente artculo es importante hacer referencia al principio de publicidad, y

es que todos los propietarios y residentes de una copropiedad tienen derecho a
conocer cualquier acta de asamblea; incluso todos los documentos que maneja la
administracin a nivel financiero, administrativo y contable deben permanecer en
las instalaciones de la copropiedad y son de carcter pblico.

Ahora bien, para su validez es importante que el acta cumpla con una serie de
requisitos a saber:

1. Debe estar firmada por el presidente y secretario de la asamblea.

37
Ibd., p. 22 -23

75
2. Indicar si la asamblea es de carcter ordinaria o extraordinaria.

3. Como se llev a cabo la citacin (Fijacin en cartelera, carta, comunicado).

4. Orden del da a tratar.

5. Registro de propietarios asistentes o sus delegados que debe contener: la

identificacin del bien privado y el coeficiente de copropiedad de cada uno.

6. Registro de votacin.

7. Debe estar firmada por las personas encargadas de verificar la redaccin del
acta.

8. Es recomendable anexar al acta los estados financieros debidamente

aprobados, informes presentados y dems documentos que sean relevantes y
que se hayan presentado en el desarrollo del acta.

9. El trmino establecido para surtir el trmite respectivo de las actas de asamblea

y colocarlas a disposicin de todos los propietarios est fijado por la ley en 20
das hbiles.

10. Un vez el administrador reciba una solicitud de suministrar una copia del acta;
ste estar en la obligacin de atender dicha solicitud y entregar la copia
respectiva.

5.1.7 Impugnacin de decisiones de la asamblea. Artculo 49 Ley 675 de 2001:

El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrn

impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se
ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

La impugnacin slo podr intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la
fecha de la comunicacin o publicacin de la respectiva acta. Ser aplicable para
efectos del presente artculo, el procedimiento consagrado en el artculo 194 del
Cdigo de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o
complementen.

PARGRAFO. Exceptense de la disposicin contenida en el presente artculo,

las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirn por lo
dispuesto en el Captulo Segundo, del Ttulo II de la presente ley 38.

38
Ibd., p. 23

76
El presente artculo no contempla que el consejo de administracin como rgano
que conforma la copropiedad pueda impugnar las decisiones de asamblea; por
tanto, los miembros de este ente debern impugnar las decisiones de la asamblea
en calidad de propietarios. As pues, las causales para controvertir estas
decisiones son:

No cumplir con los lineamientos legales.

No ajustarse a lo pactado en el reglamento de copropiedad, concebido como un

contrato y como tal debe ajustarse al ordenamiento jurdico.

La accin para impugnar tiene un trmino para impetrarse de dos meses

contados a partir de la fecha de la comunicacin o publicacin del acta de la
asamblea.

El procedimiento de impugnacin es el proceso abreviado establecido por el

artculo 194 del Cdigo de Comercio y se remite a los artculos 408 y 421 del
Cdigo de Procedimiento Civil.

La impugnacin de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias

se tramitan por el mismo procedimiento, pero el trmino es diferente, por eso se
exceptu a esta clase de sanciones, por parte de la asamblea, y ms que todo, por
el consejo de administracin, al cual le es facultativo delegar esta funcin 39.

5.2 REVISOR FISCAL

El desempeo de esta labor debe estar en cabeza de un profesional de la

Contadura al tenor de lo normado por la Ley 43 de 1990. El revisor fiscal es la
persona idnea encargada de dar Fe pblica sobre la razonabilidad de los estados
financieros, validar informes con destino a entidades gubernamentales y emitir
juicios sobre las actuaciones de los administradores. Es importante sealar que el
Revisor Fiscal est cometido a un rgimen de incompatibilidades e inhabilidades el
cual establece que este cargo no podr ser desempeado por algn propietario o
tenedor de bienes privados que forman parte del conjunto o edificio respecto del
cual lleva a cabo su funcin, as como tampoco no podr tener parentesco hasta el
cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni ningn tipo
de relacin o vnculo comercial, o que est sometido a cualquier otro tipo de
situacin que no le permita ser objetivo en sus apreciaciones, conceptos y juicios o
que afecte su autonoma en el desempeo de sus funciones; con el administrador
y Consejo de Administracin si lo hubiere. La existencia del revisor fiscal dentro de
una copropiedad est sometida a las reglas impuestas por el artculo 56 de la Ley
675 de 2001:

39
BELTRN AMORTEGUI, Op. cit.

77
 ARTCULO 56. Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarn
obligados a contar con Revisor Fiscal, contador pblico titulado, con matrcula
profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la
asamblea general de propietarios. El Revisor Fiscal no podr ser propietario o
tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus
funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo
de afinidad o primero civil, ni vnculos comerciales, o cualquier otra circunstancia
que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones,
con el administrador y/o los miembros del consejo de administracin, cuando
exista. Los edificios o conjuntos de uso residencial podrn contar con Revisor
Fiscal, si as lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el
Revisor Fiscal podr ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o
conjunto40.

5.3 CONSEJO DE ADMINISTRACIN

Es un organismo de direccin y administracin y debe auxiliar a la administracin,

por ser un rgano consultivo y asesor, se le facult para imponer sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias a los propietarios y tenedores.

Existen ocasiones en que por mandato legal algunas copropiedades deben contar
con este rgano; de lo contrario hay edificios y conjuntos que lo contemplan de
manera voluntaria en su reglamento de copropiedad. En cualquier caso, el consejo
de administracin debe estar integrado por un nmero impar de tres o ms
propietarios de las unidades privadas o en su defecto por sus delegados
debidamente facultados para ello.

Con el fin de aplicar la regla establecida por el Rgimen de Propiedad Horizontal

es imperativo saber si se trata de una copropiedad de carcter residencial, mixto o
comercial, con el fin de saber si est en la obligacin o no de contar con este
organismo; a saber:

40
CONGRESO DE COLOMBIA. Ley 675 de 2001. Op. cit., p. 27

78
Cuadro 2. Tipos de propiedad horizontal

Tipos de Nmero de Rgimen de

propiedad integrantes propiedad
Integrados
Edificios o por ms de Se excluyen
conjuntos de uso 30 parqueaderos OBLIGATORIO
comercial o mixto unidades y depsitos
privadas
Integrados
Edificios o por ms de Se excluyen
conjuntos de uso 30 parqueaderos POTESTATIVO
residencial unidades y depsitos
privadas
Integrados
Edificios o por 30 Se excluyen
conjuntos de uso unidades parqueaderos POTESTATIVO
comercial o mixto privadas o y depsitos
menos
Fuente. Elaboracin propia. Datos bsicos Ley 675 de 2001

5.3.1 Funciones del consejo de administracin. Artculo 55 Ley 675 de 2001.

Al consejo de administracin le corresponder tomar las determinaciones
necesarias en orden a que la persona jurdica cumpla sus fines, de acuerdo con lo
previsto en el reglamento de propiedad horizontal41.

Dentro de los reglamentos de propiedad horizontal se pueden establecer otras

funciones tales como:

Nombrar el comit de convivencia.

Ser primera instancia en la imposicin de sanciones cometidas en contra del

reglamento o de la ley.

Autorizar al administrador para suscribir y celebrar actos y contratos en nombre

de la copropiedad en cuantas determinadas o de naturaleza especial.

Funciones de carcter administrativo que revistan cierta importancia y que por

tanto no sean atribuibles al administrador. As pues, el Consejo debidamente
facultado mediante el reglamento de propiedad horizontal podr nombrar al
41
Ibd., p. 26

79
 administrador. De igual manera, el presidente de este rgano ser el llamado a
suscribir el contrato debido por concepto de administracin.

En copropiedades pequeas y en atencin que en esta materia no existe un

rgimen de incompatibilidades e inhabilidades el consejo de administracin
podr desempearse tambin como comit de convivencia.

5.3.2 Reuniones y qurum. De acuerdo con el artculo 54 de la Ley 675 de 2001:

El consejo de administracin deliberar y decidir vlidamente con la presencia y
votos de la mayora de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad
horizontal estipule un qurum superior, con independencia de los coeficientes de
copropiedad42.

Los miembros al ser delegados y garantes de la Asamblea de propietarios debern

estar enterados de las gestiones realizadas por parte de la administracin y deben
trabajar de la mano con el fin de propender por el bienestar de la copropiedad; por
tanto, es aconsejable que las reuniones de este rgano se lleven a cabo
mensualmente con el fin de atender las necesidades del edificio o conjunto.
Durante el desarrollo de estas reuniones es importante que el administrador
informe a los miembros de consejo todos los acontecimientos que sean relevantes
para la copropiedad y de acuerdo a esto, el consejo tomar decisiones y fijar las
directrices y planes de accin necesarios y que deben ser acatadas por parte de la
administracin.

A las precitadas reuniones debe asistir el administrador, toda vez que ste har las
veces de secretario; es decir es el encargado de elaborar las actas en donde
quedar registro de cada una de las reuniones y los temas que en ella se trataron y
las decisiones que all se adoptaron.

5.4 EL ADMINISTRADOR

Cualquier bien que se encuentre sujeto al rgimen de propiedad horizontal debe

cumplir con una serie de requisitos para que nazca a la vida jurdica y se pueda
convertir en sujeto de derecho. Como toda persona jurdica requiere de una
persona que se encuentre a la cabeza y quien ostente la calidad de representante
legal, as pues, una vez nombrado, el administrador es quien entra a ser el
representante legal del edificio o conjunto residencial.

Es importante aclarar, que el administrador debe ser nombrado o bien por el

Consejo de Administracin cuando este exista en la copropiedad o bien por la
Asamblea de Propietarios en caso de no contemplar la existencia de un Consejo
de Administracin en el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal. En todo
caso, el administrador es la persona que por Ley debe velar por la existencia,
42
Ibd., p. 26

80
seguridad y conservacin de la copropiedad dando alcance y ejecutando las
decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios y cumpliendo las funciones
establecidas en el artculo 51 de la Ley 675 de 2001.

Existe una figura especial y esta es la del administrador provisional; la Ley

establece que el propietario inicial del edificio y/o conjunto residencial har las
veces de administrador, y hasta tanto el rgano competente es decir la asamblea
de propietarios o el consejo de administracin no elija uno, el propietario inicial
(constructor) podr encomendar dicha labor a un tercero. Posteriormente, una vez
se haya construido y enajenado un porcentaje igual o superior al cincuenta y uno
por ciento (%51) de los coeficientes de copropiedad, esta obligacin por parte del
propietario inicial llegar a su fin y pasar a recaer sobre los copropietarios. Una
vez se de esta condicin, el constructor tiene esta en la obligacin de informar por
medio escrito a los propietarios del edificio o conjunto, con el fin que estos
procedan llevar a cabo la primera asamblea de propietarios y poder as nombrar un
administrador definitivo; para lo cual cuentan con un trmino de veinte (20) das
hbiles contados a partir del recibo de la comunicacin del propietarios inicial; de lo
contrario este podr nombrar el administrador definitivo.

La administracin podr ser ejercida por una o ms personas naturales o por una
persona jurdica, pero en este ltimo supuesto, quien acte como tal deber ser
siempre su representante legal (Decreto 1365 de 1986, art. 22)43.

Las funciones del administrador estn expresamente consagradas en el artculo 51

de la ley 675 de 2001:

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a

su aprobacin el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio
anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al
nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de

actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la
correspondencia relativa al edificio o conjunto.

3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto,

las actas de la asamblea general y del consejo de administracin, si lo hubiere.

4. Preparar y someter a consideracin del Consejo de Administracin las cuentas

anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el
presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de
las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva
ejecucin presupuestal.

43
MONTEJO CAMARGO, Op cit.

81
 5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o
conjunto.

6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona

jurdica que surgen como consecuencia de la desafectacin de bienes
comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea
general en el acto de desafectacin, de conformidad con el reglamento de
propiedad horizontal.

7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administracin,

conservacin y disposicin de los mismos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

8. Cobrar y recaudar, directamente o a travs de apoderados cuotas ordinarias y

extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligacin de carcter
pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio
particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de
las mismas, sin necesidad de autorizacin alguna.

9. Elevar a escritura pblica y registrar las reformas al reglamento de propiedad

horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la
entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y
representacin legal de la persona jurdica.

10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurdica y conceder

poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que seale el
respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su
contra por la asamblea general o el consejo de administracin, segn el caso,
por incumplimiento de obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas
en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento
interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de
Administracin, segn el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administracin del edificio o conjunto
cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de
dominio particular.

14. Las dems funciones previstas en la presente ley en el reglamento de

propiedad horizontal, as como las que defina la asamblea general de
propietarios44.

44
CONGRESO DE COLOMBIA. Ley 675 de 2001. Op. cit., p. 24-25

82
Teniendo en cuenta que el administrador frente a la copropiedad responder por
perjuicios que ocasione a ttulo de dolo y hasta culpa leve, es aconsejable
acogerse a lo preceptuado en el pargrafo 3, del artculo 50 del rgimen de
propiedad horizontal; en el sentido de constituir plizas de seguro que garanticen el
desempeo de una persona que acte en calidad de administrador de una
copropiedad; esta medida se constituye como una forma sana de prever posibles
controversias y juega en favor tanto del administrador como de la copropiedad.

5.4.1 Naturaleza del administrador. Al respecto existen diferentes tesis sobre el

carcter que como persona adquiere el administrador frente a una copropiedad.

En principio has quienes sostienen que el administrador es un empleado vinculado

al edificio o conjunto; sin embargo, hay que decir que las funciones que debe
ejercer cualquier persona que ostente esta calidad no estn dadas en virtud de un
contrato de trabajo sino que por el contrario estn dadas por el ordenamiento
jurdico, es decir, por la Ley 675 de 2001 e incluso por el reglamento de propiedad
horizontal.

Hay quienes sostienen que no es ms que un mandatario, sin embargo esto

tampoco es cierto, toda vez que su actuar no est supeditado a la voluntad
exclusiva de sus mandantes; pues, su radio de accin est enmarcado dentro de
las disposiciones legales antes nombradas y estas prevalecen sobre la voluntad de
cualquier persona que se constituya como mandante.

Existen otras tesis que sostienen que el administrador adquiere el mismo carcter
jurdico que la asamblea de propietarios y el consejo de administracin, en el
sentido que no es ms que otro rgano adscrito a una copropiedad.

Ahora bien, hoy en da cobran ms fuerza dos tesis que de acuerdo al desempeo
y necesidades de la copropiedad y con base en el cumplimiento de una serie de
requisitos impuestos por la misma copropiedad se entrar a determinar la calidad
del administrador; y estas calidades son o bien la de contratista o bien la de
trabajador.

Lo cierto es que independiente del tipo de copropiedad (residencial, mixta o

comercial) y del tipo de vinculacin con esta; existe un factor comn que es
determinante y es que el administrador es el REPRESENTANTE LEGAL en toda
copropiedad y por tanto es la cabeza y acta en representacin de esta.

5.4.2 Responsabilidad del administrador. Dentro del Rgimen de Propiedad

Horizontal el administrador adquiere una gran responsabilidad pues en caso de
alguna eventualidad que cause algn perjuicio bien sea a la copropiedad, a alguno
de los dueos de unidades privadas, a algn tenedor de algn inmueble e incluso a
algn tercero, entrar a responder a ttulo de dolo o culpa leve; lo cual supone que

83
la persona que desempee las funciones de administrador debe ser una persona
idnea que cuente con la experiencia y conocimientos suficientes en lo que a
Propiedad Horizontal se refiere, pues l quien est llamado a velar y proteger el
patrimonio y los intereses de la copropiedad.

La ley 675 de 2001 contiene una presuncin de culpa; en el sentido que la carga
de la prueba recaer sobre el administrador, es decir, le corresponder a este
desvirtuar esta presuncin de culpa, que se pueda presentar con un eventual caso
de violacin de la ley o del reglamento de copropiedad; sin embargo, esto no
excluye que el presunto afectado deba demostrar la violacin de la ley o del
reglamento en que incurri el administrador.

Cuando la administracin corresponda a una persona jurdica, su responsabilidad

patrimonial estar limitada conforme al tipo societario bajo el cual se haya
constituida dicha persona jurdica, no as en el mbito penal, ya que las
consecuencias que de una determinada gestin se puedan derivar, por fuerza han
de recaer en la persona natural que efectivamente desempee la mencionada
representacin, es decir, quien ha sido encomendado por la persona jurdica para
ejercer la gestin de la administradora del edificio o conjunto45.

5.4.3 La persona jurdica en la propiedad horizontal. Este es tal vez el aspecto

ms importante en lo que se refiere a propiedad horizontal toda vez que ya que
aqu se da el nacimiento de la copropiedad ante el derecho y es aqu donde el
edificio o conjunto se convierte es titular de derechos y obligaciones. El Cdigo
Civil en su artculo 633 dice: Se llama persona jurdica, una persona ficticia, capaz
de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y
extrajudicialmente. Las personas jurdicas son de dos especies: corporaciones y
fundaciones de beneficencia pblica46.

Al tenor de lo normado por la Ley 675 de 2001, una vez constituida legalmente una
propiedad horizontal, sta dar origen a una persona jurdica compuesta por los
propietarios de todos los bienes o unidades privadas que componen dicha
copropiedad. As mismo, esta persona jurdica originada ser sin nimo de lucro,
es decir que sus actividades no estarn encaminadas directamente a sacar un
provecho econmico.

As como las personas naturales contamos con unos atributos de la personalidad,

las personas jurdicas deben contar con una serie de atributos que las singularizan
tales como su denominacin, domicilio y objeto social. El artculo 33 del rgimen de
copropiedades fija los parmetros legales dentro de los cuales se enmarcan los
atributos de cualquier copropiedad en calidad de persona jurdica:

45
MONTEJO CAMARGO, Op. cit., p. 72
46
CDIGO CIVIL COLOMBIANO. Op. cit., p. 202

84
Respecto a la denominacin o el nombre corresponder a la misma denominacin
del edificio o conjunto; el nombre hace referencia a dos caractersticas: 1. Hace
referencia a una colectividad que no es de carcter familiar, y, 2. El nombre debe
ser exclusivo, es decir no pueden existir dos copropiedades que se denominen de
la misma forma.

El domicilio de la persona jurdica ser el municipio o distrito donde se localiza el

edificio o conjunto.

El concepto de patrimonio tambin est inmerso dentro de las copropiedades como

personas jurdicas, de acuerdo con el artculo 34 del Rgimen de Propiedad
Horizontal consagra que la copropiedad tendr un patrimonio conformado por los
ingresos provenientes de expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas,
intereses, fondo de imprevistos y dems bienes e ingresos que reciba o adquiera a
cualquier ttulo para el cumplimiento de su objeto.

En cuanto al fondo de imprevistos, el artculo 35 de la ley 675 de 2001 dice que es

obligatoria la formacin de un fondo de imprevistos el cual ser provisionado por el
uno por ciento del presupuesto anual aprobado por parte de la asamblea para cada
vigencia. En el evento en que este fondo llegue a ser el equivalente al cincuenta
por ciento del presupuesto anual del respectivo ao, la copropiedad podr motu
proprio suspender su aprovisionamiento para el periodo correspondiente. La
utilizacin de los recursos compuestos por este fondo supone la aprobacin por
parte de la asamblea y deben tener una destinacin especfica de acuerdo con el
Reglamento de Propiedad Horizontal.

Es imperativo aclarar, que respecto a las personas jurdicas se debe aplicar el

principio de separacin segn el cual, Las personas jurdicas, como sujetos de
derecho que son, tienen un patrimonio propio e independiente de sus miembros,
que les permite desarrollar la actividad patrimonial necesaria para alcanzar sus
fines47.

Otro de los atributos de la personalidad es la capacidad en sus dos vertientes; esto

es la capacidad de goce y la capacidad de ejercicio. La capacidad de goce es la
facultad que tiene toda persona tanto natural como jurdica de ser sujeto de
derecho, es decir ser titular de derechos y tener la facultad de contraer
obligaciones. Esta capacidad se hace presente desde el momento en que la
persona jurdica nace para el mundo del derecho, esto es, desde el momento en
que se suscribe y registra el instrumento pblico respectivo.

La capacidad de ejercicio concentra su esencia en la posibilidad que tiene toda

persona para hacer valer sus derechos por medio de herramientas legalmente

47
ALESSANDRI R. Arturo, SOMARRIVA U. Manuel y VODANOVICH H. Antonio. Tratado de derecho
Civil. Partes preliminar y general. Tomo I. Chile: Editorial Jurdica de Chile, 1958. p. 583

85
permitidas, y puestas en marcha por parte de los rganos competentes; para el
caso de las copropiedades: el administrador, el consejo de administracin y la
Asamblea de propietarios. En este aspecto, esta facultad debe estar encaminada
el objeto consagrado en el artculo 32 de la Ley 675 de 2001 para las
copropiedades y que es: a) administrar correcta y eficazmente los bienes comunes,
b) manejar los asuntos de inters comn de los propietarios de bienes de dominio
particular; c) cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Para el caso de la propiedad horizontal, la nacionalidad es el vnculo que existe

entre el estado y la persona jurdica y que entra a determinar el rgimen jurdico al
cual debe acogerse para su constitucin y funcionamiento.

5.4.4 Efectos de la personera jurdica. Toda persona jurdica al igual que toda
persona natural por el solo hecho de existir se convierte en sujeto de Derecho; su
voluntad se manifiesta a travs de los diferentes rganos que la componen como la
Asamblea de propietarios, consejo de administracin y la administracin; cada uno
de estos entes tienen en su haber una serie de funciones determinadas en la ley y
en los reglamentos de copropiedad encaminadas a desarrollar el objeto
establecido para la propiedad horizontal.

Teniendo en cuenta lo anterior, hay que sealar que existen factores

determinantes que se encuentran intrnsecamente ligados a la esencia de toda
persona jurdica, valga decir de toda copropiedad:

a. Los bienes de la persona jurdica conforman exclusivamente su patrimonio y no

pertenecen a las personas naturales que la conforman.

b. Los acreedores de los propietarios de bienes privados no tendrn ningn

derecho sobre los bienes de la copropiedad, a pesar de su calidad de
condueos.

c. La persona jurdica es autnoma en sus decisiones, lo que le permite adquirir

derechos y contraer obligaciones.

d. El administrador es quien fungir como representante legal del edificio o

conjunto y actuar en su nombre judicial y extrajudicialmente.

e. Si bien es cierto, los bienes comunes hacen parte del patrimonio, stos no
pueden ser garante de obligaciones que haya adquirido la copropiedad, salvo
los establecidos en el artculo 34 de la ley 675 de 2001.

5.4.5 Certificacin de existencia y representacin legal. A la luz del Derecho,

como cualquier persona, cualquier inmueble sometido al rgimen de propiedad
horizontal debe estar debidamente registrado ante los entes competentes que para
el presente caso y de acuerdo con la Ley 675 de 2001 son las Alcaldas Locales

86
respectivas. El registro de cada copropiedad empieza con el reglamento de
propiedad horizontal debidamente otorgado mediante escritura pblica y
registrado, lo cual conlleva al otorgamiento de la personera jurdica, con lo cual la
copropiedad podr nacer a la vida jurdica, as pues; el reconocimiento de esta
personera jurdica otorga al inmueble sometido al Rgimen de Propiedad
Horizontal las mismas facultades, derechos y deberes que una persona jurdica en
tanto toda copropiedad es una PERSONA JURIDICA SIN NIMO DE LUCRO.

Ahora bien, es importante aclarar, que la responsabilidad por cualquier hecho, acto
u omisin que conlleven a algn tipo de perjuicio contra u tercero recaer en
principio sobre el administrador quien ostentara la calidad de representante legal y
que de acuerdo con lo normado por la Ley responde a titulo no solo de dolo sino de
culpa grave o leve. A este respecto, hay que sealar que la copropiedad se
asemeja tambin a una sociedad mercantil en tanto los socios vendran a ser los
copropietarios y estos tendrn tambin cabida no solo en las decisiones adoptadas
por parte de la copropiedad sino que dentro del alcance de dichas determinaciones
bien sea favorable o desfavorable tendrn alcance e incidencia directa toda que
vez que en calidad de copropietarios estarn respondiendo por sus decisiones.

87
 6. PRINCIPALES CONTRATOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

6.1 EL CONTRATO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA EN LAS

COPROPIEDADES

La seguridad es sino el aspecto ms importante al interior de una copropiedad, uno

de los que reviste mayor relevancia por las diferentes y especiales connotaciones
que este tema tiene para el desarrollo de la actividad diaria de cualquier inmueble
sometido al imperio del Rgimen de Propiedad Horizontal.

Como primera medida, el aspecto ms importante de esta actividad es propender

por la seguridad y bienestar de todos y cada uno de los individuos que conforman
una comunidad llamada copropiedad; as mismo, ampla su espectro tambin hacia
el patrimonio de cada uno de los copropietarios como propietarios de inmuebles
privados y como condueos de las zonas comunes que componen el edificio,
conjunto, unidad inmobiliaria, centro comercial o en si cualquier inmueble que por
sus caractersticas especiales y especificas este sujeto a la normatividad de la Ley
675 de 2001.

La otra faceta, no menos importante es el componente econmico y el alcance

presupuestal que tiene este tipo de servicio en una copropiedad, toda vez que por
su importancia, en la mayora de los casos es el rubro que mayor porcentaje
representa dentro del presupuesto anual de cada copropiedad.

Ahora bien, por ser una actividad de tanta importancia, por el personal que se
utiliza, las herramientas que se emplean en la prestacin de este servicio y otro sin
fin de componentes es una actividad que se encuentra regulada y vigilada por un
ente que es la SUPERINTENDENCIA DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA;
este es el ente encargado de fijar los parmetros y directrices con base en los
cuales deben las empresas prestadoras de estos servicios dirigir el desarrollo
actual de sus actividades comerciales, operativas, administrativas, e incluso
financieras.

Teniendo, en cuenta lo anterior existen una serie de normas que permiten a esta
entidad del orden nacional ejercer un amplio control sobre este tipo de empresas y
que indudablemente amparada en la ley est facultada para imponer sanciones en
caso de ser necesario. As pues, a continuacin har un recuento de los
principales aspectos del desarrollo actual de la actividad de las empresas de
vigilancia y seguridad privada.

En primera instancia la base del andamiaje jurdico que da soporte a esta actividad
es el Decreto 356 de 1994 por medio del cual se expide el ESTATUTO DE
VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA.

88
Es imperativo para efectos del presente tema conocer: qu es el servicio de
vigilancia y seguridad privada, quines son las personas facultadas para prestar
este tipo de servicios y hacer referencia a las caractersticas principales del mismo.

El servicio de vigilancia y seguridad privada hace referencia:

A las actividades que en forma remunerada o en beneficio de una organizacin

pblica o privada, desarrollan las personas naturales o jurdicas, tendientes a
prevenir o detener perturbaciones a la seguridad y tranquilidad individual en lo
relacionado con la vida y los bienes propios o de terceros y la fabricacin,
instalacin, comercializacin y utilizacin de equipos para vigilancia y seguridad
privada, blindajes y transporte con este mismo fin48.

Es importante resaltar el hecho que para poder prestar este tipo de servicio en
cualquiera de sus modalidades y por ser una actividad sometida al control estatal,
las personas prestadoras del mismo deben contar a estar habilitados mediante la
obtencin de la licencia o permiso especial expedido por la Superintendencia de
Vigilancia y Seguridad Privada, previo estudio realizado que garantice el
cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos exigidos por la Ley.

6.1.1 Modalidades de prestacin del servicio de vigilancia y seguridad

privada. Como se mencion anteriormente existen diferentes modalidades de
prestacin del servicio de vigilancia y seguridad privada, a saber:

6.1.1.1 Vigilancia fija. Es la que se presta a travs de vigilantes o de cualquier

otro medio, con el objeto de dar proteccin a personas o bienes muebles o
inmuebles en un lugar determinado.

6.1.1.2 Vigilancia mvil. Es la que se presta a travs de vigilantes mviles o

cualquier otro medio, con el objeto de dar proteccin personal, bines muebles o
inmuebles en un rea o sector delimitado.

6.1.1.3 Escolta. Es la proteccin que se presta a travs de escoltas con armas de

fuego, o de servicios de vigilancia y seguridad privada no armados a personas,
vehculos, mercancas o cualquier otro objeto, durante su desplazamiento.

6.1.1.4 Transporte de valores. Es el servicio de vigilancia y seguridad privada

que se presta para transportar, custodiar y manejar valores y el desarrollo de
actividades conexas.

6.1.2 Normatividad. Dentro del rango de aplicacin de la presente normatividad

se encuentran sometidos al decreto 356 de 1994. Artculo 4:

48
PRESIDENCIA DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA. Decreto 356 (11, febrero, 1994). Por el cual se
expide el Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada. Bogot: Diario Oficial. p. 1.

89
1. Los servicios de vigilancia y seguridad privada con armas de fuego o con
cualquier otro medio humano, animal, tecnolgico o material.

2. Los servicios de transporte de valores.

3. Los servicios de vigilancia y seguridad de empresas u organizaciones

empresariales, pblicas o privadas.

4. Los servicios comunitarios de vigilancia y seguridad privada.

5. Los servicios de capacitacin y entrenamiento en vigilancia y seguridad privada.

6. Los servicios de asesora, consultora e investigacin en seguridad.

7. La fabricacin, instalacin, comercializacin y utilizacin de equipos para

vigilancia y seguridad privada.

8. Utilizacin de blindajes para vigilancia y seguridad privada49.

Es importante tener en cuenta, que si bien es una actividad regulada por el estado,
en cuanto a vigilancia y seguridad privada se refiere hoy en da en Colombia existe
un mercado bastante amplio compuesto por diversas clases de empresas que
prestan sus servicios bajo las diferentes modalidades permitidas por la Ley. Sin
embargo, en aras de garantizar la estandarizacin del servicio, la regulacin del
mercado, sana competencia, pero lo que es ms relevante es que con el fin de
garantizar que cada empresa pueda cubrir los costos administrativos y laborales
que genera la puesta en funcionamiento y operacin de este tipo de empresas, la
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada en uso de sus facultades
legales es el ente encargado de regular las tarifas de este tipo de servicios; as
pues, mediante la circular interna nmero 20143200000025 de 2014 estableci las
tarifas para la contratacin de servicios de vigilancia y seguridad privada. Y dichas
tarifas fueron tasadas con base en diferentes criterios tales como el tiempo de
servicio contratado, el estrato socio econmico al cual pertenece la copropiedad,
las herramientas o medios a utilizar durante la prestacin del servicio, valga decir
con arma o sin arma por ejemplo. Cabe aclarar que las tarifas se establecen en
salarios mnimos legales mensuales y tambin se tienen en cuenta factores tales
como si la destinacin del inmueble es de carcter residencial o comercial.

As las cosas, y para clarificar la idea anterior hoy en da el valor correspondiente a

servicio de vigilancia y seguridad privada sin arma para una copropiedad de estrato

49
Ibd., p. 1

90
socio econmico 5, durante 24 horas al da por 30 das al mes es de: $5.297.600
equivalentes a 8.6 salarios mnimos mensuales vigentes.

Una vez hecha esta breve resea, al momento de requerir este tipo de servicio es
imperativo tener en cuenta:

Constatar que se trate de una empresa legalmente constituida.

Que dicha empresa cuente con la licencia requerida para la prestacin de este
servicio.

As mismo, por tratarse de una actividad de alto riesgo es requisito sine qua
non para la empresa contratista contar con una pliza de seguro civil
contractual y extracontractual que ampare cualquier tipo de eventualidad que se
pueda presentar.

Como cualquier empresa legalmente constituida debe estar debidamente

registrada en la Cmara de Comercio y por ello se debe verificar el respectivo
certificado de existencia y representacin legal.

De igual manera, el personal que va a desempear su labor como guarda de

seguridad debe ser personal idneo y debidamente capacitado, por lo que debe
estar debidamente acreditado.

Una vez suscrito el respectivo contrato y puesto en ejecucin, es importante

constatar que las tarifas que cobra la empresa contratista se ajusten a las que se
encuentran legalmente establecidas por parte de la Superintendencia de Vigilancia
y Seguridad Privada, en caso de no ser as, las partes tanto la empresa contratista
como la copropiedad contratante podrn verse avocadas a la imposicin de una
sancin por parte de la Superintendencia.

Es recomendable que la copropiedad contratante solicite a la empresa contratista

que con el envo de la factura mensual por concepto del cobro de los servicios
respectivos, enve una copia de la planilla de aportes al sistema general de salud y
pensiones del mes respectivo, con el fin de garantizar que el personal dispuesto en
las instalaciones de la copropiedad se encuentre cubierto por concepto de aportes
sociales.

Por ltimo, el contrato de prestacin de servicio de vigilancia y seguridad privada

es un negocio jurdico solemne en el que los representantes legales tanto de la
copropiedad, es decir el administrador y el representante legal de la empresa
contratista deben firmar previo acuerdo de voluntades, por tanto es importante que
conste por escrito y que una copia repose en los archivos de la copropiedad.

91
Como apreciacin de carcter meramente personal, si bien es cierto, dentro de
este contrato se da la autonoma de la voluntad de las partes la cual es expresada
mediante la suscripcin o no del mismo negocio jurdico; podra decirse que tiene
un tinte de adhesividad, toda vez que las tarifas no son negociables entre las
partes sino que para el caso un tercero que es el Estado fijo este elemento
fundamental para la existencia del mismo.

6.2 SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Los servicios pblicos domiciliarios son aquellos bienes tangibles o intangibles y

prestaciones que las personas reciben en sus respectivos domicilios o sitios de
trabajo, con el objeto de brindar condiciones mnimas de encaminadas a satisfacer
necesidades bsicas de salubridad y bienestar que garanticen una vida digna a los
individuos, prestadas por entidades estatales o de carcter privado mediante la
utilizacin de elementos fsicos como infraestructura y con la colaboracin de
capital humano y en contraprestacin los individuos que perciben estos servicios
debern pagar unas tarifas predeterminadas; toda la actividad que gire en torno a
los servicios pblicos domiciliarios estar regulada, vigilada y controlada por el
Estado. Se entienden por servicios pblicos domiciliarios los siguientes:

Servicio de Acueducto.

Servicio de Alcantarillado.

Servicio de Aseo.

Servicio de Energa Elctrica.

Servicio de Distribucin de Gas Combustible.

Servicio de Telefona Bsica Conmutada y de Telefona Local Mvil del Sector

Rural.

La prestacin de cada uno de estos servicios se encuentra regulada por parte de

las Comisiones de Regulacin y a su vez la Superintendencia de Servicios
Pblicos Domiciliarios, entidad del orden nacional, es la encargada de ejercer las
labores de vigilancia y control sobre la prestacin de los mismos.

6.2.1 Rgimen legal de los servicios pblicos domiciliarios. El marco legal de

aplicacin en materia de servicios pblicos domiciliarios est dado por la Ley 142
de 1994 que consagra los principios bsicos sobre los cuales acta el Estado
dentro de la prestacin de estos servicios y que consagra de forma clara y expresa
el artculo segundo de la precitada norma a saber:

92
 Artculo 2o. Intervencin del Estado en los servicios pblicos. El Estado
intervendr en los servicios pblicos, conforme a las reglas de competencia de que
trata esta Ley, en el marco de lo dispuesto en los artculos 334, 336, y 365 a 370
de la Constitucin Poltica, para los siguientes fines:
2.1. Garantizar la calidad del bien objeto del servicio pblico y su disposicin final
para asegurar el mejoramiento de la calidad de vida de los usuarios.
2.2. Ampliacin permanente de la cobertura mediante sistemas que compensen la
insuficiencia de la capacidad de pago de los usuarios.
2.3. Atencin prioritaria de las necesidades bsicas insatisfechas en materia de
agua potable y saneamiento bsico.
2.4. Prestacin continua e ininterrumpida, sin excepcin alguna, salvo cuando
existan razones de fuerza mayor o caso fortuito o de orden tcnico o econmico
que as lo exijan.
2.5. Prestacin eficiente.
2.6. Libertad de competencia y no utilizacin abusiva de la posicin dominante.
2.7. Obtencin de economas de escala comprobables.
2.8. Mecanismos que garanticen a los usuarios el acceso a los servicios y su
participacin en la gestin y fiscalizacin de su prestacin.
2.9. Establecer un rgimen tarifario proporcional para los sectores de bajos
50
ingresos de acuerdo con los preceptos de equidad y solidaridad .

Indudablemente, dando alcance al fin primordial de cada Estado el cual no es otro

sino propender por el bienestar de todos y cada uno de los coasociados en el ao
2001, ao en el que tambin se dio alcance al Rgimen de Propiedad Horizontal se
promulg el decreto 958, exactamente el 24 de mayo; mediante el cual se ampla
el radio de accin en cuento a los servicios pblicos domiciliarios creando el
COMIT INTERSECTORIAL DE SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS,
integrado segn el Artculo 2 por:

1. El Ministro de Minas y Energa, quien podr delegar su participacin en el

Viceministro de Energa.

2. El Ministro de Desarrollo Econmico, quien podr delegar su participacin en el

Viceministro.

3. El Ministro de Comunicaciones, quien podr delegar su participacin en un

Viceministro

4. El Director del Departamento Nacional de Planeacin, quien podr delegar su

participacin en el Subdirector.

5. El Superintendente de Servicios Pblicos Domiciliarios, quien podr delegar su

participacin en uno de los Superintendentes Delegados.

50
CONGRESO DE COLOMBIA. Ley 142 ((11, julio, 1994). Por la cual se establece el rgimen de los
servicios pblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones. Bogot D.C.: Diario Oficial N 41433. 1994,
p. 1.

93
 Asistirn como invitados a las reuniones de esta comisin:

1. Dos senadores de la Repblica, designados por el Presidente del Senado de la

Repblica.

2. Dos representantes a la Cmara, designados por el Presidente de la Cmara

de Representantes, elegidos por diferentes circunscripciones.

3. Los Directores Ejecutivos de las Comisiones de Regulacin de los diferentes

servicios pblicos domiciliarios51.

Ahora bien, las funciones de este comit se encuentran expresamente regladas en

el artculo 4 del presente decreto, el cual establece; sern funciones del comit
intersectorial de servicios pblicos domiciliarios:

1. Promover de manera coordinada el desarrollo de polticas y desarrollos

legislativos y reglamentarios generales en materia de servicios pblicos
domiciliarios, sin perjuicio de las competencias propias de cada entidad.

2. Coordinar el seguimiento y evaluacin del impacto de las polticas, la

legislacin, la reglamentacin y la regulacin, en materia de servicios pblicos
domiciliarios, con miras al cumplimiento de los fines de la intervencin del
Estado en esta materia sealados en el artculo 2 de la Ley 142 de 1994.

3. Promover y proponer ajustes al rgimen tarifario que sean adecuados para

situaciones de excepcin por orden pblico, con nfasis especial en los
usuarios de escasos recursos econmicos, sin perjuicio de las competencias
propias de cada entidad.

4. Revisar los proyectos de actos legislativos y leyes que en materia de servicios

pblicos domiciliarios cursen en el Congreso de la Repblica y presentar una
recomendacin unificada sobre el tema.

5. Velar porque las Comisiones de Regulacin en el ejercicio de sus funciones se

sujeten a la Constitucin, las Leyes 142 y 143 de 1994, las polticas y
reglamentos del Gobierno Nacional en materia de servicios pblicos
domiciliarios.

6. Evaluar los mecanismos legales, reglamentarios, estructura organizacional y

recursos con que cuenta la Superintendencia de Servicios Pblicos
Domiciliarios para el cumplimiento de sus funciones y formular las
recomendaciones a que haya lugar sobre la forma como las dems entidades
representadas en la Comisin y los organismo s multilaterales pueden
colaborar con la Superintendencia de Servicios Pblicos Domiciliarios para

51
PRESIDENCIA DE LA REPBLICA DE COLOMBIA. Decreto 958 (24, mayo. 2001), Por el cual se crea
la Comisin intersectorial de Servicios Pblicos Domiciliarios. Bogot D.C.: Diario Oficial N 44.441, 2001,
p. 1.

94
 mejorar sus mecanismos de control, inspeccin, vigilancia y tomas de posesin
de empresas de servicios pblicos domiciliarios.

7. Formular recomendaciones encaminadas al fortalecimiento de los mecanismos

de participacin de los usuarios en la gestin y fiscalizacin de las entidades de
servicios pblicos y de mecanismos efectivos para la defensa de los usuarios
ante las empresas52.

Indudablemente, la legislacin vigente en Colombia en materia de servicios

pblicos domiciliarios es sumamente extensa pero por lo cual se hace imposible
hacer referencia a todas y cada una de las leyes o decretos que regulan esta
materia; as mismo, es importante resaltar que las circulares y recomendaciones
emitidas por parte de la Superintendencia de Servicios Pblicos Domiciliarios y por
parte de las comisiones de regulacin respectivas hacen parte de todo este
complejo sistema.

6.2.2 Contrato de condiciones uniformes. El contrato de condiciones uniformes

es la herramienta jurdica legal a travs de la cual las empresas prestadoras de
servicios pblicos domiciliarios deben dar a conocer a todos y cada uno de los
usuarios contratantes los derechos y obligaciones a las que libremente se
suscriben. As mismo, es imperativo aclarar que todas y cada una de las empresas
prestadoras de servicios pblicos domiciliarios estn en la obligacin legal de no
slo contar con esta herramienta sino darla a conocer a los usuarios de una
manera rpida y efectiva.

La principal caracterstica de este contrato es que es un contrato de adhesin, toda

vez que el usuario se ve supeditado a la voluntad de las empresas prestadoras,
claro est dentro del marco y lmites que establece la misma Ley.

No requiere que sean firmados por parte del usuario, es decir, el perfeccionamiento
del mismo se da con la suscripcin del servicio mismo ms no del contrato.

El contrato de condiciones uniformes es un contrato de carcter uniformes, es decir

que su nivel de coberturas es la misma para todos y cada uno de los usuarios. A
travs, de este, la empresa se obliga a prestar un servicio a cambio de un precio
en dinero y el cual se fija de acuerdo a las tasas y parmetros legales establecidos.
Los contratos de uniformes en esta materia deben respetar todas y cada una de
las leyes, as como los reglamentos tcnicos dispuestos en cuenta servicios
pblicos se refiere.

Entre muchos aspectos, los contrato se d condiciones uniformes deben contener

entre otros: los derechos y deberes de las partes, los trminos establecidos para

52
Ibd., p. 2

95
que los usuarios puedan acceder a los servicios, las causales para que las
empresas puedan negarle.

Al ser contratos de adhesin no requieren ser firmados por parte de los usuarios,
sin embargo las empresas tienen la obligacin legal de dar a conocer pblicamente
los trminos y condiciones bajo los cuales se rigen este tipo de contratos,
hacindolos pblicos a travs de medios de amplia difusin dentro del territorio y
mediante los cuales los usuarios pueden acceder libremente a ellos con el objeto
de consultar el clausulado.

As mismo, los contratos de condiciones uniformes deben establecer: despus de

cuantos perodos sin recibir el pago por concepto de la prestacin del servicio la
empresa estar facultada para proceder a suspender el servicio que se encuentra
en mora, cul ser el porcentaje para determinar una desviacin significativo del
servicio, es decir, cul ser el porcentaje utilizado para determinar un aumento o
disminucin exagerado en el consumo de un periodo a otro, las causales de
finalizacin del contrato; de igual manera define que es un usuario de carcter
residencial, comercial, mixto o industrial.

La empresa prestadora de servicios pblicos domiciliarios en ningn caso podr

negar a algn usuario la posibilidad de acceder y conocer el contrato de
condiciones uniformes, en caso de incurrir en esta prctica, existen diversos
mecanismos a travs de los cuales el usuario puede requerirlo, pero la ms comn
es a travs del derecho fundamental de Peticin o instaurando una queja formal
ante la Superintendencia de Servicios Pblicos Domiciliarios. En la actualidad, la
mayora de empresas prestadoras de servicios pblicos domiciliarios tienen a
disposicin este tipo de contratos a travs de folletos que elaboran o en sus
pginas web.

Por ltimo, el hecho que reviste ms relevancia es que ningn caso y bajo ninguna
circunstancia las empresas de servicios pblicos domiciliarios estarn facultadas
para imponer sanciones de carcter pecuniario, prctica que desafortunadamente
se ha tornado muy comn, pero que acorde con la sentencia SU 1010 de 2008 y
reiterada por la sentencia T 328 de 2009 la Corte Constitucional enftica y
vehementemente ha rechazado y para lo cual se cita parte de esta ltima:

La Corte reiter la Sentencia SU 1010 de 2008 y seal que independientemente

del carcter estatal o privado de las empresas, en la actualidad, y en virtud de lo
dispuesto en la Ley 142 de 1994, la inobservancia de las obligaciones de los
usuarios puede traer como consecuencia la suspensin del servicio, el corte del
mismo y la resolucin del contrato, segn el caso, y en los eventos donde el
incumplimiento tiene directa relacin con la obligacin de pagar facturas, dichas
entidades estn habilitadas para efectuar el cobro del servicio consumido y los
intereses moratorios sobre las sumas adeudadas, pero con la claridad que deben
ser lo menos gravosos.

96
 Sin embargo, la Sala recalc que nunca se previ la posibilidad de que dichas
entidades pudieran imponer sanciones de tipo pecuniario a sus usuarios, ni las
conductas que pudieran ser objeto de sancin y, as como tampoco se dispuso
nada sobre el procedimiento que en esos casos se debera seguir. Por tal razn
declar la nulidad del proceso sancionatorio contra el usuario 53.

En materia de servicios pblicos domiciliarios y en cuanto a propiedad horizontal

se refiere es importante hacer especial nfasis en que al constituirse la
copropiedades como personas sin nimo de lucro, estas no estn obligadas a
soportar ningn tipo de cargo o gravamen; as por ejemplo, en el caso del servicio
de energa elctrica algunos usuarios deben pagar una cargo extra conocido como
contribucin y que corresponde a un subsidio que deben pagar usuarios de estrato
socio econmico 4, 5 y 6 en favor de los usuarios menos favorecidos; para este
respecto y en el caso de copropiedades, estas podrn estar exentas de dicho
pago, previa solicitud realizada por escrito firmada por el respectivo representante
legal del edificio o conjunto con el lleno de ciertos requisitos dentro de los cuales
se encuentra el allegar a la empresa prestadora del servicio junto con la solicitud
formal de exencin una certificacin de la representacin legal expedida por la
Alcalda Local competente con una vigencia no mayor a treinta das.

6.3 POLIZA DE SEGURO PARA ZONAS COMUNES

De acuerdo con el artculo 15 de la Ley 675 de 2001 expresamente establece que

todo bien inmueble sujeto al rgimen de propiedad horizontal deber contar con
una pliza de seguro para zonas comunes que garantice su reconstruccin en
caso de incendio o de terremoto:

Artculo 15. Seguros. Todos los edificios o conjuntos sometidos al rgimen de

propiedad horizontal podrn constituir plizas de seguros que cubran contra los
riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstruccin total de los
mismos.
Pargrafo 1. En todo caso ser obligatoria la constitucin de plizas de seguros
que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que
trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.
Pargrafo 2. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarn
afectadas en primer trmino a la reconstruccin del edificio o conjunto en los casos
que sta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la
indemnizacin se distribuir en proporcin al derecho de cada propietario de
bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las
normas legales aplicables54.

53
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA. Sentencia. T 328 de 2009. Accin de tutela procede
excepcionalmente para controvertir decisiones sancionatorias proferidas por empresas de servicios pblicos
M.P. Jorge Ignacio Pretelt Chaljub
54
CONGRESO DE COLOMBIA. Ley 675 de 2001. Op. cit., p. 9

97
Ahora bien, existen algunas reglas en caso de presentarse este tipo de siniestros
que tienen injerencia directa en la toma de la decisin de reconstruir o no la
copropiedad, para lo cual la regla bsica est dada por el porcentaje de la
copropiedad que fue destruido con ocasin de la catstrofe y que se encuentra
establecida en el artculo 13 y 14 de la Ley 675 de 2001:

Artculo 13. Reconstruccin obligatoria. Se proceder a la reconstruccin del

edificio o conjunto en los siguientes eventos: 1. Cuando la destruccin o deterioro
del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor
comercial. 2. Cuando no obstante la destruccin o deterioro superior al setenta y
cinco por ciento (75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida
reconstruirlo, con el voto favorable de un nmero plural de propietarios que
representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.
Pargrafo 1. Las expensas de la construccin estarn n a cargo de todos los
propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.
Pargrafo 2. Reconstruido un edificio o conjunto, subsistirn las hipotecas y
gravmenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la
obligacin garantizada haya sido satisfecha.
Artculo 14. Reconstruccin parcial del conjunto. Cuando la destruccin o
deterioro afecte un edificio o etapa que haga parte de un conjunto, el porcentaje de
destruccin o deterioro se entender en relacin con el edificio o etapa en
particular. Corresponder a los propietarios de los bienes privados all localizados,
en proporcin a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su
reconstruccin, as como tomar la decisin prevista en el numeral 2 del artculo
anterior. Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstruccin
de los bienes comunes de uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o
etapa, sern de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporcin a sus
coeficientes de copropiedad. En todo caso habr obligacin de reconstruccin
cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los
trminos del artculo 10 de esta ley.
PARGRAFO. La reconstruccin deber ejecutarse en todos los casos de
conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificacin se hubiere
dispuesto cumpliendo previamente la autorizacin de la entidad competente 55.

En cuanto a la pliza de seguro para zonas comunes se refiere, es importante

tener en cuenta los siguientes aspectos:

El valor sobre el cual se constituir la pliza y con base en el cual se fijara la

prima a pagar ser el valor real de reconstruccin, es decir que no se tiene en
cuenta el avalu comercial del inmueble; el nico factor que se tendr en
cuenta ser cunto me cuesta reconstruir la copropiedad.

Es importante contar con un avalu que permita determinar el valor real de

reconstruccin a fin de no incurrir en infra seguro; es decir, de no asegurar por
debajo del valor que de verdad representara la reconstruccin del inmueble.

55
Ibd., p. 8

98
 Este avalu debe ser llevado a cabo por un perito experto e inscrito en el
registro nacional de avaluadores y tendr una vigencia por un trmino de tres
aos.

Al momento de constituir la pliza de seguro tambin es importante tener en

cuenta que esta no se constituye con fines de lucro, es decir, si se constituye a
manera de supra seguro, es decir, si se asegura por un monto superior al que
de verdad cuesta en el mercado la reconstruccin de la edificacin, la
compaa aseguradora solo cubrir el siniestro hasta llegar al costo real de
reconstruccin y en ningn caso pagar ningn tipo de excedente o
indemnizacin a los copropietarios.

Al momento de ocurrir un siniestro, si la copropiedad se encontrara

infrasegurada, la compaa aseguradora responder solamente respecto del
porcentaje que se encuentra asegurado y no sobre el valor asegurable.

99
 7. LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

7.1 LA CONVIVENCIA

Uno de los principios rectores de la Ley 675 de 2001 en su Artculo 2 Numeral 2

que establece el Rgimen de Propiedad Horizontal en Colombia es: Convivencia
pacfica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal, debern
propender al establecimiento de relaciones pacficas de cooperacin y solidaridad
social, entre los copropietarios o tenedores 56.

Tal vez el concepto que reviste mayor grado de complejidad en cuanto a propiedad
horizontal se refiere es el de la convivencia entre los propietarios, residentes,
visitantes, incluso con los trabajadores de un bien sometido al rgimen de
propiedad horizontal; es por esto que antes de hablar de las connotaciones legales
que conlleva este concepto de convivencia se har una breve referencia a este
concepto que sin lugar a duda se encuentra intrnsecamente ligado a la esencia de
la ciencia del Derecho.

Teniendo en cuenta los diferentes conceptos que existen hoy en da se puede

decir con plena certeza que la convivencia no es ms que la demostracin del
carcter eminentemente social del ser humano y de su capacidad para
relacionarse e interactuar con otros individuos no solo de su misma especie sino
de diferentes especies, dentro de un mismo entorno y enmarcada dentro de
principios fundamentales tales como el respeto, la tolerancia y la solidaridad.

As pues, la convivencia se encuentra ligada a la coexistencia pacfica y armoniosa

de diferentes individuos en un mismo entorno. Es por esto, que reviste especial
importancia el hecho que el ser humano debe respetar la multiplicidad y diferencias
que da a da va encontrando respecto de sus semejantes.

A travs del tiempo, han existido diversas diferencias algunas de carcter social,
otras de tipo econmico, otras de ndole poltico, entre otras que se constituyen
como obstculos dentro de una comunidad, pero que necesariamente deben ser
superados en pro de la sana y pacfica coexistencia y que puedan verse
representados no solo en beneficio individual sino colectivo.

Este trabajo hacer especial nfasis en que el respeto y la solidaridad son factores
preponderantes al interior de cualquier tipo de relacin humana ya que son valores
imprescindibles para garantizar un sano y armonioso desarrollo de las relaciones
dentro de una comunidad.

56
Ibd., p. 1.

100
Recapitulando, la propiedad horizontal es una forma especial de dominio dentro de
la cual confluyen diferentes derechos de propiedad que ostentan diversas
personas respecto de sus bienes privados pero que en un momento dado se llegan
a mezclar al constituirse como condueos o copropietarios de determinados bienes
denominados bienes comunes. Es decir, que en diferentes mbitos los derechos
que hacen parte de la esfera jurdica de diversos individuos llegan a entrelazarse e
interrelacionarse y esto es apenas obvio ya que el hombre tiene la tendencia innata
a desenvolverse socialmente con todos los individuos que lo rodean e incluso con
su entorno. Lo que se persigue con lo anterior no es ms que establecer unos
conceptos bsicos de derechos aplicables no solo al mbito de la propiedad
horizontal sino a toda la vida en sociedad y que por ende son la base de cualquier
relacin racional tal como lo es el hecho que los derechos de una persona llegan
hasta donde comienzan los de los dems.

Indudablemente, hoy en da es imposible vivir en una sociedad perfecta dentro de

la cual nunca se presenten diferencias entre los individuos que la componen, esto
en razn a la diversidad de costumbres, culturas e ideologas que existen y
seguirn existiendo; sin embargo lo que s es posible es basar las relaciones entre
individuos en principios bsicos de convivencia tales como el respeto, la tolerancia
y la solidaridad. Desafortunadamente, en el evento en el que estos principios se
dejan de lado y se presentan controversias de distinta ndole, es ah donde debe
entrar a actuar el derecho a travs de los diferentes mecanismos legales que ha
puesto a disposicin de la sociedad con el fin de propender por salvaguardar una
sana convivencia entre los individuos.

7.2 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

7.2.1 Definicin de conflicto. El conflicto es considerado como una situacin

determinada que evidencia la existencia de un problema o dificultad y que puede
desencadenar posteriores enfrentamientos entre dos o ms partes que defienden
un punto de vista, o que simplemente ven vulnerados sus valores e intereses, o
que simplemente se encuentran en posiciones opuestas

Como se dijo anteriormente, la propiedad horizontal es un pequeo mundo dentro

del universo del Derecho en el que se pueden observar un sin nmero de
relaciones que son relevantes a la luz de la ciencia jurdica y dentro del cual se
pueden presentar un sin nmero de diferencias y controversias que deben ser
tratadas de la manera adecuada; sin embargo lo ms importante de todo es tener
siempre presente que dentro de una sana relacin entre dos o ms individuos debe
reinar siempre el respeto y la tolerancia.

Si bien es cierto, el Derecho es una ciencia eminentemente social y por ello se

encarga de regular las relaciones entre los seres humanos, resulta imposible que
el alcance de esta ciencia sea tal que pueda prever y precaver todos y cada uno de
los posibles y potenciales conflictos que se puedan presentar a lo largo de la

101
historia; y es all en donde debe operar la lgica y el sentido comn pero siempre
apoyado sobre la base legal que brindan las diferentes herramientas que el
Derecho a puesto a nuestra disposicin con el fin de poder zanjar nuestras
diferencias sin necesidad de incurrir en pleitos innecesarios e inoficiosos que lo
nico que logran hoy da es congestionar el servicio pblico de justicia,
desgastndolo de forma innecesaria.

Con lo anterior no se pretende restar vala a ningn tipo de conflicto que se pueda
presentar al interior de alguna copropiedad por el contrario lo que pretendo es
mediante el presente trabajo generar conciencia que siempre que se tenga la
disposicin y con arreglo a las normas vigentes cualquier conflicto puede dirimirse
por medio de la va concertada y sin necesidad de acudir a instancias judiciales o
de polica.

Ahora bien, de forma casi inverosmil y en contra posicin, se podra afirmar que
dentro de la naturaleza de ser humano se encuentra inmersa una propensin al
conflicto, lo cual ha sido plenamente demostrado con el devenir de los aos y en
diferentes escalas de importancia,

Indudablemente, en la actualidad existen factores que contribuyen a la creacin o a

la aparicin de un sin nmero de conflictos potenciales que pueden obedecer a
diferencias culturales, econmicas, sociales, diferencias de raza, sexo o de
opinin. Sin embargo, es aqu en donde deben necesariamente aparecer valores
tales como el respeto y la tolerancia, de tal suerte que permitan a los individuos de
una misma comunidad vivir en armona.

Un claro ejemplo hoy en da de una comunidad dentro de la cual se pueden

observar muchas diferencias culturales, sociales, econmicas y de opinin, entre
otras son las copropiedades. Analizando un poco ms a fondo el tema de las
copropiedades, hoy en da existen diferentes factores que han desencadenado la
proliferacin de este tipo especial de comunidad y de propiedad.

Como primera medida, en la actualidad la explosin demogrfica es un factor

determinante al momento de construir viviendas, ya que con el ndice poblacional
global hoy en da existen ms seres humanos y menos extensin de tierra que se
pueda utilizar para construir hogares. Es por esto que una solucin a este
problema es la construccin de edificios y complejos habitacionales que permitan
aprovechas y optimizar el espacio con que se cuenta; es as, como hoy en da esa
pequea porcin de tierra en la que antiguamente se habra construido una sola
casa para alojar a una sola familia, gracias a los avances en materia tecnolgica y
constructiva, ese mismo espacio de tierra puede brindar la posibilidad de construir
muchas ms viviendas llevando a cabo la construccin de edificios o
construcciones que abrirn la posibilidad de acceder a una vivienda propia a ms
familias.

102
Otro punto importante en cuanto a propiedad horizontal se refiere, es que las
personas que entren a hacer parte de una de estas comunidades a travs de una
unidad privada de las que componen el edificio, conjunto o complejo habitacional,
deben estar plenamente conscientes que al adquirir dicho bien entraran a hacer
parte de una comunidad multicultural, con diversidad de religiones, costumbres e
ideologas y que por tanto es indispensable propender por una sana y armoniosa
convivencia enmarcada dentro de los principios del respeto y la tolerancia y que a
su vez permitan el desarrollo y bienestar de la comunidad en general. Es as, como
desde un punto de vista objetivo, una persona al momento de adquirir un bien que
hace parte de una comunidad sometida al rgimen de Propiedad Horizontal, est
adquiriendo el derecho de propiedad sobre un bien privado y sobre un porcentaje
de los bienes comunes que los componen, pero nunca estar basando su decisin
respecto de las dems personas que cohabitarn con l o que harn parte de esa
comunidad denominada copropiedad, y es precisamente por esta razn que las
personas que hacemos parte de una copropiedad debemos estar plenamente
conscientes que al momento de entrar a formar parte de esta, estamos adquiriendo
la obligacin de respetar a los dems individuos que la conforman.

Como cualquier sujeto de derecho, el entrar a ser parte de una copropiedad nos
hace titular de derechos pero tambin de obligaciones. Ahora, el entrar a
conformar una copropiedad no necesariamente quiere decir que ostentemos la
calidad de propietarios respecto de un bien privado que haga parte de un edificio,
conjunto o unidad inmobiliaria, sino que tambin hacen parte de estas, las
personas que se encuentran en calidad de arrendatarios, meros tenedores,
residentes e incluso las personas que prestan sus servicios al interior de
copropiedad y que propendan por garantizar el debido funcionamiento de la misma
tales como, empleadas del servicio domstico, guardas de seguridad, personal de
mantenimiento y servicios generales, administrador, entre otros.

De acuerdo con lo anterior, teniendo en cuenta el nmero y la diversidad de

personas que da a da intervienen en el desarrollo de una copropiedad es
imperativo contar con herramientas legales que permitan la puesta en marcha de
unos parmetros y reglas que se traduzcan en la observancia de una convivencia
sana, pacfica y armoniosa. Es as como hoy en da existe la Ley 675 de 2001 que
establece el Rgimen de Propiedad Horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes:

Artculo 2 - Principios orientadores de la Ley. Son principios orientadores de la

presente ley:

1. Funcin social y ecolgica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad

horizontal debern respetar la funcin social y ecolgica de la propiedad, y por
ende, deben ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanstica vigente.

103
 2. Convivencia pacfica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal
debern propender por el establecimiento de relaciones pacficas de cooperacin y
solidaridad social entre los copropietarios y tenedores.

3. Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las

actuaciones de los integrantes de los rganos de administracin de la copropiedad,
as como de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones
derivados en la ley.

4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbansticas vigentes, los

reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o
mixto, as como los integrantes de los rganos de administracin correspondientes,
debern respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los lmites del
bien comn.

5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de

administracin, tendientes a la imposicin de sanciones por el incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, debern consultar del debido proceso, el derecho de
defensa, contradiccin e impugnacin57.

De igual manera, bien sujeto al imperio de la Ley 675 de 2001 est en la obligacin
de contar con un reglamento de Propiedad Horizontal que se ajuste plenamente a
la ley y que contemple de forma expresa y clara cuales son los derechos y
obligaciones de todos los copropietarios.

A su vez, es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de

Convivencia, herramienta que permite fijar parmetros y directrices claras para una
armoniosa convivencia.

Lamentablemente hoy en da en todas y cada una de las comunidades llamadas

copropiedades el ndice de inconvenientes y conflictos que se generan es inmenso
da a da y lo que llama especialmente la atencin es que el mayor porcentaje de
estos conflictos es originado o mejor obedece a problemas de convivencia entre
propietarios, residentes, tenedores, trabajadores, etc. Es por esto que los rganos
de direccin de toda copropiedad deben conocer cuntas y cules son los
mecanismos ms expeditos y efectivos que permitan zanjar este tipo de
diferencias.

7.2.2 Etapas del conflicto58. Existen diferentes teoras en materia de generacin

de conflicto pero tratando de condensar los aspectos ms importantes debemos
mencionar que para la creacin de un conflicto no existen pasos lgicos pues en la

57
Ibd., p. 1
58
http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:di0iC20-HYJ:www.itescham.com/Syllabus/Doctos/
r147.DOC+&cd=11&hl=en&ct=clnk&gl=co

104
mayora de los casos un aspecto que contribuye a la generacin de una pugna es
apartarse de la razn, sin embargo, lo que s se puede establecer son algunas
etapas que se presentan en el desarrollo del mismo y que son de fcil y necesaria
identificacin con el fin de poder dar por terminada la controversia.

7.2.2.1 Posible oposicin o incompatibilidad. Dentro de la generacin de un

conflicto existen factores determinantes que hacen que dos personas evidencien
sus posiciones o formas de pensar contrarias; expresndolas de diversas maneras
que en ocasiones pueden no ser las adecuadas, estas variables que tienen
incidencia directa son: la comunicacin, la estructura, y los aspectos personales.

Indudablemente la comunicacin es el aspecto ms determinante al momento

de presentarse un conflicto toda vez que esta es la forma como los individuos
expresan sus emociones e inconformidades frente a un hecho que genera
molestia. Tambin es un factor determinante pues a travs del proceso de
comunicacin pueden presentarse muchos errores que pueden desencadenar
un conflicto, tales como un error de comunicacin, el individuo no supo cmo
expresarse de forma adecuada frente al posible conflicto o simplemente no
utiliz el lenguaje adecuado, claro esta este lenguaje puede ser verbal o no
verbal.

La estructura: Este aspecto hace referencia al nivel de preparacin que poseen

determinados individuos dentro de un grupo especfico. Pues en ocasiones, se
observa como entre ms numeroso sea el grupo y tenga mayor nivel de
especialidad, mayor ser la posibilidad de generarse conflictos.

Variables personales: Sin lugar a dudas todas las personas son diferentes, es
por esto que existe tanta diversidad de caracteres y personalidades que han
sido formadas y forjadas con base en ideales y valores diferentes. Existen
ciertos tipos de personalidades que son ms propensas al conflicto y por tanto
es un factor que influye de manera importante en los conflictos de carcter
social.

7.2.2.2 El conocimiento y la personalizacin. El que se den las condiciones de

la fase anterior no quiere decir que necesariamente se desencadenar un conflicto
posterior. Es necesario que las personas se sientan afectadas y que consideren
vulnerado algn aspecto importante de su vida o de su entorno, por esto la sola
percepcin de una situacin difcil no quiere decir que estemos en presencia de un
conflicto. Es solo cuando las partes involucradas reconocen la existencia de
condiciones adversas que se constituyen como conflicto cuando este se hace
evidente, causando diferentes tipos de sensaciones y sentimientos como ansiedad,
frustracin, enojo, entre muchos otros.

105
7.2.2.3 Las intenciones. Es la determinacin de una persona de actuar frente a
algn tipo de conducta que considere lesiva, planteando sus pretensiones frente a
la situacin que se presenta. Sin embargo, es importante aclarar que es
completamente diferente la conducta a las intenciones frente a una controversia.
Existen 5 clases de intenciones frente a la presencia de un conflicto:

Competidor: Se caracteriza porque la persona pretende imponer sus

intenciones frente a las dems satisfaciendo sus intereses propios sin que
valore el efecto que produzca en los dems.

Evasivo: La intencin de querer apartarse de un conflicto y no querer entrar a

formar parte del mismo o simplemente darlo por terminado.

Acomodacin: La opcin de ceder frente a los intereses de la otra parte

permitiendo que estn por encima de los propios.

Conciliador: Las partes estn dispuestas a zanjar sus diferencias a travs de

una va concertada, cediendo en sus pretensiones cada uno.

Colaborador: Evento en el que las partes involucradas quieren que todos los
involucrados resulten beneficiados en sus intereses.

7.2.2.4 La conducta. Es la manifestacin clara de las intenciones, en donde se

reflejan cules son los intereses de las partes involucradas dentro del conflicto. Un
tipo importante de conducta lo constituye el empleo de tcnicas de resolucin de
conflictos con el fin de alcanzar el estado ideal del mismo es decir su resolucin. A
este respecto es necesarios hacer una interrelacin con los mecanismos alternos
de solucin de conflictos, pues constituyen una herramienta efectiva no solo para
la resolucin sino para la prevencin de conflictos.

7.2.2.5 Los resultados. Como consecuencia de un conflicto se presentan

resultados que pueden ser de carcter favorable o desfavorable, es decir que
pueden representar algn tipo de beneficio o que por el contrario pueden ser de
carcter nocivo para las partes. De acuerdo con esta teora reciben el nombre de
funcionales o disfuncionales:

Los resultados funcionales: El conflicto es constructivo cuando mejora la

calidad de las decisiones, estimula la creatividad y la innovacin, fomenta el
inters y la creatividad de los miembros del grupo, es un medio para ventilar
problemas y liberar tensiones.

Los resultados disfuncionales: La oposicin descontrolada alienta el

descontento, el cual hace que se disuelvan los vnculos comunes y con el
tiempo conducen a la destruccin del grupo: consecuencias: -retraso de la

106
 comunicacin. Disminucin de la cohesin del grupo. Subordinacin de las
metas del grupo a la prioridad de las luchas internas de los miembros.

7.2.3 Proceso de manejo del conflicto

7.2.3.1 Conocimiento. Etapa en la cual est dada la conciencia de las partes

que se encuentran frente algn tipo de confrontacin, la cual se traduce en la
contra posicin o incompatibilidad de valores o necesidades.

7.2.3.2 Diagnstico. En esta etapa se evala la causa o causas probables del

conflicto que pueden obedecer a una afectacin del patrimonio, de la salud, de
la integridad moral, incluso del tiempo. Tambin en esta etapa se debe valorar
las posibles repercusiones que esta afectacin puede acarrear para las partes.

7.2.3.3 Reduccin del conflicto. En esta etapa se abre el camino al dialogo, a

la posibilidad de disminuir el conflicto basados en el respeto mutuo, con el fin
de poder lograr un acercamiento entre las partes, con el fin que cada un
exprese de manera adecuada sus intenciones y pretensiones, con el fin de ir
labrando un posible acuerdo. Esta etapa implica una reduccin sustancial tanto
de las conductas destructivas como de sentimientos negativos que tanto
afectan y agreden a las partes inmersas en la controversia.

7.2.3.4 Solucin del problema. En esta etapa se evidencia la ventaja del

empleo de tcnicas de negociacin y herramientas legales para lograr llegar a
un acuerdo; como el empleo de los sistemas alternativos de solucin de
conflictos (MASC), y lo que se pretende a travs de una negociacin basado en
el respeto mutuo, llegar a un consenso que conduzca a la construccin de un
acuerdo que represente beneficios para las partes en disputa.

7.2.3.5 Construccin del acuerdo final. A travs de la suscripcin de un

acuerdo que debe ser real y posible de cumplir las partes en conflicto tienen la
capacidad de zanjar sus diferencias, comprometindose a un cese total y
sincero de hostilidades.

Una vez identificadas las etapas y variables que intervienen en la generacin de un

conflicto; desde el punto de vista meramente legal es necesario hacer un recuento
de cuales son las herramientas llamadas Mecanismos Alternos De Solucin De
Conflictos, puestas a disposicin por parte del Estado para que los particulares
diriman sus controversias sin necesidad de acudir al servicio publico de justicia:

7.2.4 Herramientas para la solucin de conflictos. Para la solucin de conflictos

se considera de vital importancia llevar un hilo conductor estableciendo cuales son
las etapas de un conflicto con el fin de poder identificar el mismo y saber como y
cuando es recomendable intervenir con el fin de evitar que las diferencias entre
personas que conforman una copropiedad crezcan de manera indiscriminada.

107
La mayor parte de conflictos que se generan al interior de una copropiedad tienen
su origen en la convivencia. Es por ello que previendo esta situacin uno de los
principios orientadores de la Ley 675 de 2001 que establece el Rgimen de
Propiedad Horizontal en Colombia es el de la Convivencia Pacfica y el respeto por
la dignidad humana.

Teniendo en cuenta lo anterior, y como una apreciacin meramente objetiva, no

existe en condiciones normales ningn tipo de argumento o razn que faculte a
otro ser humano para maltratarlo, irrespetarlo o agredirlo ya sea, verbal, fsica o
psicolgicamente.

Ahora bien, usualmente la mayora de conflictos a su vez en materia de propiedad

horizontal son de carcter desistible y transigible lo que quiere decir que en
cualquier caso se puede acudir a los mecanismos alternos de solucin de
conflictos con el fin de dirimir este tipo de controversias.

Dentro de la estructura establecida legalmente para las copropiedades; estas

cuentan con una serie de entes que son las encargadas de velar por el bienestar y
conservacin de la copropiedad, sin embargo, lo que no se ha dicho en la ley es
que el propender por este bienestar y conservacin no solamente es que la planta
fsica se encuentre en ptimas condiciones, o que se ejecuten de manera
adecuada los contratos de servicios, suministro y mantenimiento, o que
simplemente se lleve de manera adecuada el presupuesto aprobado por parte de
la asamblea para cada vigencia, sino que por el contrario, este bienestar va mucho
ms all e implica fomentar unas buenas relaciones entre vecinos, bien sean
propietarios, residentes o tenedores a cualquier ttulo pues ah es donde est el
xito de una buena calidad de vida en una comunidad

El conflicto social que se refiere al amplio espectro que en la interaccin e

interrelacin humana va desde situaciones y cuestiones aparentemente simples y
sin problemas de consecuencias dolorosas para las partes, hasta situaciones
complejas, peligrosas y violentas. Desde este punto de vista se aduce que La
convivencia social es considerada una mina abundante de conflictos, donde la
fuente ms abundante de molestia son los dems. Para Lewis A. Coser, un
conflicto es social cuando transciende lo individual y procede de la propia
estructura de la sociedad59.

Con base en lo anterior, una vez un individuo se encuentre inmerso dentro de un

conflicto lo primero que debe hacer es asumir que se encuentra en esta situacin,
acudir a la lgica y a la calma con el fin de buscar posibles frmulas de arreglo
directo y si esto no funciona acudir a alguien que se encuentre en la disposicin
pero sobre todo en la capacidad de intervenir con el fin de encontrar una frmula
de arreglo y poder as zanjar la diferencia.

59
COSER, Lewis. El conflicto social y la teora del cambio social. Buenos Aires: Amorrortu, 1970. p. 38

108
La cantidad de conflictos potenciales que se pueden presentar al interior de alguna
copropiedad as como en cualquier comunidad es infinita, mxime teniendo en
cuenta la cantidad de individuos que da a da intervienen en el desarrollo normal
de la actividad de la misma tales como: propietarios, tenedores a cualquier ttulo,
administrador, guardas de seguridad, empleadas de servicio domstico, personal
de mantenimiento, visitantes, entre muchos otros.

Es por esto que la Ley faculta la creacin de Comits de Convivencia dentro de los
inmuebles sujetos al rgimen de propiedad horizontal y fija unos parmetros dentro
de los cuales puede y debe actuar con el nico fin de propender y salvaguardar la
sana convivencia entre todos los individuos que componen una copropiedad:

As pues, al tenor de lo normado por el artculo 58 de la Ley 675 de 2001:

Para la solucin de los conflictos que se presenten entre los propietarios o

tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de
administracin o cualquier otro rgano de direccin o control de la persona jurdica,
en razn de la aplicacin o interpretacin de esta ley y del reglamento de
propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales, se podr acudir a:

1. Comit de convivencia.
2. Mecanismos alternos de solucin de conflictos60.

7.2.4.1 Comit de convivencia. El Comit de Convivencia es un rgano de

constitucin estatutaria que hacen los mismos propietarios en su Reglamento
Interno, su finalidad es la de intentar solucionar controversias o conflictos,
mediante la propuesta de frmulas de arreglo, que surgen con ocasin de la vida y
convivencia entre propietarios, residentes, administradores, Consejo de
Administracin y Revisor Fiscal y as dirimir dichas controversias y fortalecer las
relaciones de vecindad.

Lo conforman mnimo 3 personas o ms en nmero impar, elegido por la Asamblea

de Propietarios, eleccin que ser por periodos de 1 ao, aunque son miembros de
libre nombramiento y remocin. Pueden ser propietarios, pero tambin podra ser
un residente en calidad de arrendatario. Es importante sealar, que el
nombramiento del Comit de Convivencia no es obligatorio, sin embargo en aras
de garantizar las buenas relaciones de vecindad es recomendable contar con la
colaboracin de este rgano. As mismo, el acudir a este Comit de Convivencia
no se constituye como requisito de procedibilidad con el fin de acudir a instancias
judiciales as como el hacer uso de esta va no excluye la posibilidad de acudir a
otras instancias de carcter judicial.

60
CONGRESO DE COLOMBIA. Ley 675 (3, agosto, 2001). Op. cit. p. 27

109
De acuerdo con la naturaleza y las funciones del Comit de Convivencia no son
competencia del mismo los conflictos de carcter econmico derivado del
incumplimiento de obligaciones pecuniarias como el pago de expensas comunes
de administracin, bien sean cuotas ordinarias o extraordinarias.

Los conflictos dentro de una propiedad horizontal encuentran principalmente su

origen en diversos hechos, pero los ms relevantes son:

Obligacin no cumplida.

Funcin no ejercida.

Limitacin del Derecho.

Abuso del Derecho.

Aplicacin de la Ley

Interpretacin de la Ley.

Aplicacin e interpretacin del Reglamento de Propiedad Horizontal.

Vida en edificio: Residencial, comercial o mixto.

La funcin principal del Comit de Convivencia es fortalecer las relaciones de

vecindad y est orientada tambin a proponer frmulas de arreglo que conduzcan
a la posibilidad real de solucionar un conflicto; teniendo siempre presente que
estas frmulas de arreglo no son de obligatorio acatamiento para las partes, as
como tambin se debe hacer especial nfasis en que los comits de convivencia
no son los entes legitimados para imponer ningn tipo de sancin.

Respecto al Comit de Convivencia, es un rgano que reviste especial importancia

por la facultad de la que est investido para mediar ante situaciones adversas o
que representen una alteracin del orden dentro de la convivencia de cualquier
copropiedad. Sin embargo, es importante analizar este tema desde un punto de
vista objetivo, teniendo en cuenta que con respecto a los mecanismos alternos de
solucin de conflictos, para actuar en calidad de rbitro, conciliador, amigable
componedor e incluso como juez de paz se requiere contar con unas calidades
especiales que se ven reflejadas en la idoneidad de la persona para actuar ante la
presencia de un conflicto; lo cual en muchos casos podra llegar a garantizar la
resolucin efectiva de muchos de los conflictos y diferencias que se presenten al
interior de un inmueble sujeto a la Ley 675 de 2001.

110
Ahora, si bien es cierto todas las personas que ostenten la calidad de
copropietarios estn facultados para postularse a los diferentes cargos que
componen los rganos de direccin de una comunidad, sera interesante que las
personas que entren a ser parte de estos rganos pudieran tener acceso a una
capacitacin que les permita convertirse en la personas adecuadas para
desempear un rol como mediadores en el evento que se presente algn conflicto.

Existen diversos casos o diferencias que pueden presentarse en el desarrollo

diaria de la actividad de una copropiedad tales como:

Cobro de cartera morosa

Perjuicios por daos.

Problemas de vecinos ruidosos.

Tenencia de mascotas.

Desacato de decisiones adoptadas por la asamblea o el consejo de

administracin.

Problemas de terrazas.

Rias.

Parqueaderos.

En todos estos casos citados anteriormente se requiere de varios elementos para

llevar el caso a feliz trmino y es seguir unas reglas prcticas bsicas:

Los Derechos de una persona terminan donde empiezan los de los dems:
Cada individuo de la especie humana es considerado como sujeto de derecho
es decir que es titular tanto de derechos como de obligaciones, sin embargo es
imperativo saber que ningn individuo est facultado para trasgredir los
derechos de otro bajo el argumento que simplemente est amparado por el
ejercicio de un derecho propio.

Los propietarios, residentes o tenedores deben ser capaces de reconocer que

se encuentran inmersos en una controversia.

Las partes en conflicto deben estar dispuestas a llegar a una acuerdo es decir
deben tener nimo de concertar sus diferencias.

El acuerdo al que lleguen las partes debe ser un acuerdo posible, es decir,
como bien lo dice un principio de Derecho: nadie est obligado a lo imposible;

111
 esto es, los acuerdos a los cuales se llegue por concepto de controversias
deben ser acuerdos posibles y reales.

Hoy en da gracias a la proliferacin en la construccin de edificios, conjuntos,

unidades inmobiliarias cerradas y en general de inmuebles sometidos al rgimen
de propiedad horizontal no solo la legislacin ha tenido que adaptarse a las
necesidades contemporneas sino que la organizacin a nivel de gobernantes y su
estructura ha tenido que de manera irrestricta incluir dentro de su organigrama
departamentos especializados en propiedad horizontal; es as como observamos
que hoy en da las alcaldas locales cuentan dentro de su departamento jurdico
con expertos en temas de propiedad horizontal, e incluso en algunos casos se
cuenta con la presencia de mesas de trabajo en este frente.

Aunque es innegable el avance normativo que se ha venido dando en cuanto a

propiedad horizontal a travs de los ltimos aos, tal como lo mencione al principio
de este trabajo, la ciencia del Derecho es de carcter eminentemente social lo que
quiere decir que debe irse desarrollando a la par de los cambios de la sociedad y
en pro de cubrir las necesidades que van surgiendo con la misma. Hoy en da
existen muchos vacos en esta materia como por ejemplo la profesionalizacin del
ejercicio como administrador de propiedad horizontal, el sistema sancionatorio
derivado de la propiedad horizontal.

112
Cuadro 3. Diferencias que existen entre el Reglamento de Propiedad
Horizontal y el Manual de Convivencia

Reglamento de propiedad horizontal Manual de convivencia

Es elaborado por el propietario inicial, ya

Nace de los aspectos sociales,
sea el constructor o por voluntad del
econmicos y culturales de las
propietario de un inmueble de someterlo
personas que habitan el inmueble
al rgimen de propiedad horizontal

Reglamenta los comportamientos que

Reglamenta y determina la propiedad en
hacen ms agradables las relaciones
los bienes comunes y la proporcin de
entre las personas que habitan el
la propiedad en los bienes
inmueble

Los componentes para elaborar el

La ley establece requisitos mnimos que
manual de convivencia son netamente
debe contener el reglamento de P.H.,
de relaciones y comportamientos entre
Art. 5 ley 675 de 2001
humanos

Se requiere elevarlo a escritura pblica,

es solemne, debe ser registrado en la No requiere ser elevado a escritura
oficina de registro de instrumentos pblica
pblicos
En su elaboracin se tiene en cuenta la
En su elaboracin se tiene en cuenta las
personalidad de quienes habitan el
normas urbansticas, la ley de propiedad
inmueble, las problemticas surgidas, la
horizontal, normas ambientales y dems
previsin de conflictos, las relaciones y
concordantes y aplicables a esta
reacciones de las partes, su cultura, el
materia
emisor y receptor de dilogo
En su contenido se refleja el trabajo de
En su contenido se refleja el trabajo de
profesionales en las reas de
socilogos, psiclogos, trabajadores
construccin, arquitectura, ingeniera y
sociales y mediadores
del derecho

Apunta a la convivencia pacfica, a la

Apunta a la determinacin del bien solidaridad humana, al entorno cordial y
agradable de los seres humanos

ACUDE A LA CONVIVENCIA
Fuente. Mara Ins Laverde Mateus Docente U. Catlica Facultad de Derecho. MASC.

113
7.2.4.2 Mecanismos alternos de solucin de conflictos. Los mecanismos
alternos de solucin de conflictos son un desarrollo del Estado Social de Derecho,
es decir el Estado debe brindar a todos y cada uno de los coasociados no solo las
garantas para su desarrollo individual dentro de la sociedad, sino que a su vez
debe otorgar herramientas efectivas que permitan restablecer cualquier tipo de
trasgresin recibida y que se constituya en una clara violacin de derechos y que
conduzca a un fin supremo que es el bienestar comn.

Con el nimo de hacer una explicacin amplia y concienzuda debido a su

importancia se destinar un captulo aparte.

114
8. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS (MASC) EN LA
PROPIEDAD HORIZONTAL

A travs de los mecanismos alternos de solucin de conflictos los particulares en

forma transitoria y excepcional, colaboran con el desarrollo de una de las funciones
del Estado por excelencia: La administracin de justicia.

La finalidad primordial de los mecanismos alternos de solucin de conflictos es

ampliar las vas tradicionales de resolucin de conflictos, pudiendo las partes en
conflicto dirimir sus diferencias de manera ms clere y expedita, contando
siempre con el aval legal del Estado y permitiendo as precaver muchos conflictos
que no deben llegar o que puede evitar sean ventilados en instancias judiciales,
colaborando con la descongestin en muchos casos del aparto pblico de justicia.

Los MASC, estn legitimados por la ley para la solucin de conflictos de carcter
transigible.

Cuadro 4. Clasificacin de los mecanismos alternos de solucin de conflictos

(MASC)
CLASIFICACIN MASC
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccin Arbitraje
Mediacin Amigable Composicin
Conciliacin Justicia de Paz

La diferencia entre mecanismos de carcter autocompositivo y heterocompositivo

es: que en los autocompositivos tales como transaccin, mediacin, y conciliacin,
las partes son las llamadas a suscribir el acuerdo haciendo uso de la autonoma de
la voluntad y no estn obligados a aceptar ninguna frmula de acuerdo propuesta
es decir no son de carcter vinculante; por otro lado el arbitraje, la amigable
composicin y la justicias de paz como mecanismos de carcter heterocompositivo
se caracterizan porque las frmulas de arreglo son dadas por un tercero que para
cada caso recibir un nombre diferente pero en cualquier caso las partes que
acuden a estos mecanismos debern aceptar que las frmulas de arreglo dadas
por estos terceros tendr carcter vinculante para las partes.

8.1 LA TRANSACCIN

Segn el Cdigo Civil, es un contrato en que las partes terminan

extrajudicialmente un litigio pendiente o precaven un litigio eventual 61

61
CODIGO CIVIL COLOMBIANO. Op cit. p. 542

115
De acuerdo con la Corte Suprema de Justicia es la convencin en que las partes
sacrificando parcialmente sus pretensiones, ponen trmino en forma extrajudicial a
un litigio pendiente o precaven uno eventual62.

8.1.1 Elementos de la transaccin

Intencin de las partes en solucionar el conflicto de forma extrajudicial.

Existencia de una relacin controvertida o dudosa.

Reciprocas concesiones.

Es celebrado directamente por las partes.

8.1.2 Caractersticas

Es bilateral e intuito personae.

Es conmutativa y onerosa.

Es consensual, sin perjuicio de las formalidades legales.

8.1.3 Requisitos

Autonoma de la Voluntad: La manifestacin libre y espontnea de las partes,

libre de vicios del consentimiento, error, fuerza o dolo.

Capacidad Legal: Solo puede transigir la persona capaza de disponer de los

objetos comprendidos en la transaccin.

Causa Lcita

Objeto Lcito

8.1.4 Efectos procesales de la transaccin

Es una forma anormal de terminacin del proceso judicial sobre el mismo objeto
y entre las partes que versa el conflicto.

62
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. Casacin civil, diciembre 12 de 1938, junio 6 de 1939, gacetas XLVII
y XLVIII; mayo 6/66). NOTA DE RELATORIA: Autorizada su publicacin con oficio 2000-000-21402 de 31
de octubre de 2000. (Consultado el 5 de diciembre de 2014). Disponible en Internet:<
http://www.cartagena.gov.co/Cartagena/secplaneacion/Documentos/pages/pot/files/normograma/Expropiacion
2.pdf>

116
 El contrato de transaccin debe ser presentado al juez de conocimiento para su
aprobacin.

Proceder la suspensin del proceso hasta el cumplimiento del contrato.

8.1.5 Efectos de la transaccin

La transaccin tiene efectos de cosa juzgada de ltima instancia.

El contrato de transaccin presta mrito ejecutivo.

8.2 LA CONCILIACIN

Es un mecanismo de solucin de conflictos a travs del cual, dos o ms personas

gestionan por s mismas la solucin de sus diferencias, con la ayuda de un tercero
neutral y calificado, denominado conciliador.

La conciliacin es un procedimiento con una serie de etapas, a travs de las cuales

las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistible, transigible
o determinado como conciliable por la ley, encuentran la manera de resolverlo a
travs de un acuerdo satisfactorio para ambas partes.

Adems de las personas en conflicto, esta figura involucra tambin a un tercero

neutral e imparcial llamado conciliador que acta, siempre habilitado por las partes,
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo frmulas de acuerdo que permitan
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes.

Desde una perspectiva diferente adems de ser un procedimiento, la conciliacin

es un acto jurdico en el cual intervienen sujetos con capacidad jurdica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estn dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacin o una relacin jurdica, a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones jurdicas nuevas que beneficien a
ambas partes.

De esta manera, la visin de la conciliacin como institucin jurdica la enmarca

dentro de una nueva forma de terminacin de procesos judiciales que acta con
independencia y autonoma de este trmite y que consiste en intentar ante un
tercero neutral un acuerdo amigable que puede dar por terminadas las diferencias
que se presentan. Se constituye as esta figura en un acto jurdico, por medio del
cual las partes en conflicto se someten antes de un proceso o en el transcurso de
l, a un trmite conciliatorio con la ayuda de un tercero neutral y calificado que
puede ser el juez, otro funcionario pblico o un particular a fin de que se llegue a
un acuerdo que tendr los efectos de cosas juzgada y prestar mrito ejecutivo.

117
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de hacer
claridad sobre sus alcances: En primer lugar, el acta de conciliacin hace trnsito a
cosa juzgada, es decir que los acuerdos adelantados ante los respectivos
conciliadores habilitados por ley, aseguran que lo consignado en ellos no sea de
nuevo objeto de debate a travs de un proceso judicial o de otro mecanismo
alternativo de solucin de conflictos. El efecto mencionado busca darle certidumbre
al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accin o una nueva sentencia,
es la renovacin de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al tener la facultad de
no volver a ser objeto de discusin, anula todos los medios de impugnacin que
puedan modificar lo establecido en l.

De otra parte el acta de conciliacin presta mrito ejecutivo dentro de los trminos
de los artculos 78 del Cdigo Procesal del Trabajo y 66 de la Ley 446 de 1998,
esto es que cuando el acta de conciliacin contenga una obligacin clara, expresa
y exigible, ser de obligatorio cumplimiento para la parte que se imponga dicha
obligacin. En caso de incumplimiento total o parcial de lo acordado por parte de
uno de los conciliantes, la autoridad judicial competente podr ordenar su
cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de 1998, dando efectividad a
los acuerdos.

En general la conciliacin se presenta como una oportunidad que la ley otorga a

las partes para que restablezcan sus nimos a travs de una figura que puede ser
de carcter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raz de
un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos sean
susceptible de transaccin, desistimiento o conciliacin.

De manera concluyente podemos decir que la conciliacin es una manera de

resolver de manera directa y amistosa los conflictos que surgen de una relacin
contractual o que involucre la voluntad de las partes, con la colaboracin de un
tercero llamado conciliador, de esta manera se da por terminadas sus diferencias,
suscribiendo lo acordado en un acta conciliatoria.

8.2.1 Caractersticas de la conciliacin. La conciliacin como acto de

administracin de justicia es:

8.2.1.1 Solemne: Por cuanto la ley exige la elaboracin de un acta de conciliacin

con la informacin mnima establecida en el artculo 1 de la Ley 640 de 2001.
Bilateral: es bilateral porque el acuerdo conciliatorio al que llegan las partes impone
obligaciones a cada una de ellas.

8.2.1.2 Onerosa. Generalmente la conciliacin conlleva acuerdos y prestaciones

patrimoniales para ambas partes o por lo menos para una de ellas.

118
8.2.1.3 Conmutativa. Porque las obligaciones que surgen del acuerdo conciliatorio
son claras, expresas y exigibles; no admite obligaciones aleatorias o imprecisas.

8.2.1.4 De libre discusin. Porque el acuerdo conciliatorio al que llegan las partes
es el resultado de discusiones y negociaciones para lograr la solucin a la
controversia; las partes pueden o no llegar a un acuerdo, el conciliador no puede
obligar a las partes a conciliar, las frmulas de arreglo son de libre discusin y
aceptacin.

8.2.1.5 Acto nominado. Porque existen normas claras y precisas que regulan la
conciliacin como Mecanismo Alternativo de Solucin de Conflictos que la
diferencian de otras como la mediacin o la amigable composicin que no se
encuentran reguladas ampliamente en la Ley.

8.2.1.6 Libertad de acceso. La conciliacin es una figura que se fundamenta en la

autonoma de la voluntad de las partes, por ello, cualquier ciudadano puede acudir
a la conciliacin como una alternativa para solucionar sus conflictos. Las personas
pueden acudir libremente a un centro de conciliacin, ante un funcionario pblico
habilitado por la Ley para conciliar o ante un notario para solicitar una conciliacin.

8.2.1.7 Satisfaccin. La gran mayora de las personas que acuden a la

conciliacin quedan satisfechas con el acuerdo toda vez que el mismo es fruto de
su propia voluntad. La mejor solucin a un conflicto es aquella que las mismas
partes han acordado.

8.2.1.8 Efectividad. Una conciliacin tiene plenos efectos legales para las partes.
El acta de conciliacin se asimila a una sentencia judicial porque el acuerdo hace
trnsito a cosa juzgada y el acta presta mrito ejecutivo.

8.2.1.9 Ahorro de tiempo. Mediante la conciliacin las personas solucionan sus

conflictos de una forma ms rpida en comparacin con la duracin de los
procesos judiciales en Colombia. La conciliacin tiene la duracin que las partes
establezcan de comn acuerdo con el conciliador, por lo general las conciliaciones
se desarrollan en una sola audiencia lo que se traduce en una justicia celera.

8.2.1.10 Ahorro de dinero. Teniendo en cuenta que la conciliacin es un

procedimiento rpido, las partes se ahorran los costos que implica un largo
proceso judicial. En la conciliacin las partes pueden o no utilizar los servicios de
un abogado. Dependiendo de la persona o institucin que las partes acudan se
puede o no cobrar una tarifa para la conciliacin que es significativamente menos
costosa que un juicio.

8.2.1.11 Control del procedimiento y sus resultados: en la conciliacin las

partes deben colaborar para construir la solucin del conflicto y, por esa razn, las
partes controlan el tiempo del procedimiento y sus resultados. La conciliacin es

119
una figura eminentemente voluntaria donde las partes son las protagonistas del
manejo de la audiencia de conciliacin y el acuerdo logrado es resultado de una
negociacin facilitada por el conciliador.

8.2.1.12 Mejora las relaciones entre las partes: la conciliacin no produce

ganadores ni perdedores, ya que todas las partes deben ser favorecidas por el
acuerdo que se logre, por ello la conciliacin facilita la proteccin y mejora las
relaciones entre las personas porque la solucin a su conflicto fue construido entre
todos. En la conciliacin las partes fortalecen sus lazos sentimentales, de amistad
o laborales.

8.2.1.13 Confidencialidad. En la conciliacin la informacin que las partes

revelan en la audiencia de conciliacin es confidencial o reservada, as, ni el
conciliador ni las partes podrn revelar o utilizar dicha informacin en otros
espacios.

8.3 ARBITRAJE

Es un mecanismo a travs del cual las partes involucradas en un conflicto de

carcter transigible, someten la solucin del mismo a un cuerpo llamado tribunal de
arbitramento, el cual quedar investido de forma transitoria y exclusiva investido de
competencia para conocer de ese caso en particular y administrar justicia,
profiriendo un fallo denominado laudo arbitral.

El arbitraje est reglado a travs de la ley 1563 de 2012.

El laudo arbitral es la sentencia que profiere el tribunal de arbitramento; este puede

ser en Derecho, en Equidad o Tcnico.

Es importante aclarar que, en los tribunales en que intervenga un entidad pblica o

quien desempee funciones de carcter administrativo y si las controversias son
fruto de la celebracin, desarrollo, ejecucin, interpretacin, terminacin y
liquidacin de contratos estatales, incluyendo las consecuencias econmicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales, el
laudo deber necesariamente proferirse en Derecho.

8.4 PACTO ARBITRAL

Es un acto jurdico de naturaleza bilateral y contractual a travs del cual las partes
de forma libre expresan su voluntad de someter a un tribunal de arbitramento
cualquier posible diferencia que sobrevenga con la suscripcin, ejecucin o
terminacin de algn negocio jurdico suscrito vlidamente.

120
En virtud de este pacto arbitral, las partes otorgan una jurisdiccin especial a los
rbitros para que puedan dirimir las controversias presentes o futuras, quedando al
margen la jurisdiccin ordinaria.

8.4.1 Clusula Compromisoria del pacto arbitral. Es un acto jurdico de

naturaleza contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a
producir un efecto jurdico: Otorgar una jurisdiccin especial a los rbitros para que
diriman controversias presentes o futuras. Es un clusula que se suscribe dentro
de cualquier contrato y que una vez suscrita tendr efecto vinculante para las
partes.

8.4.2 Caractersticas

Los particulares solamente podrn ser investidos de la funcin de administrar

justicia en la condicin de conciliadores o rbitros. Art 116 CN.

El arbitramento es una institucin que implica el ejercicio de una actividad

jurisdiccional que con carcter de funcin pblica se concreta en la expedicin
de laudos en derecho o equidad.

En la funcin pblica de administrar justicia, los rbitros deben estr habilitados

por las partes en conflicto para cada caso en concreto.

8.5 AMIGABLE COMPOSICIN

Mecanismo por medio del cual dos o ms particulares delegan en un tercero

denominado amigable componedor la facultad de precisar con fuerza vinculante
para ellas la forma de cumplimiento de un negocio jurdico particular.

Las partes podrn motu propio la persona que har las veces de amigable
componedor o si lo prefieren podrn designar a un tercero que podar ser una
persona natural o jurdica para que se encargue de nombrarlo.

8.5.1 Caractersticas

Es de carcter heterocompositivo.

Hay una decisin llamada composicin, la cual es una obligacin de resultado;

dicha decisin es de carcter vinculante y de obligatorio cumplimiento para las
partes.

En principio la composicin no requiere de formalidad alguna como que conste

por escrito o de autenticidad.

121
8.5.2 Efectos de la amigable composicin

Hace trnsito a cosa juzgada

Presta mrito ejecutivo en tanto la obligacin suscrita dentro del acuerdo sea
clara, expresa y exigible.

8.5.3 Marco legislativo de la amigable composicin

Artculo 132 de la Ley 446 de 1998, artculo 225 del Decreto 1818 de 1998,
Estatuto de mecanismos alternativos de solucin de conflictos.

La Ley 1563 de 2012 en su artculo 59 define a la amigable composicin como un

mecanismo alternativo de solucin de conflictos, por medio del cual, dos o ms
particulares, un particular y una o ms entidades pblicas, o varias entidades
pblicas, o quien desempee funciones administrativas, delegan en un tercero,
denominado amigable componedor, la facultad debe definir, con fuerza vinculante
para las partes, una controversia contractual de libre disposicin.

8.5.4 Proceso de la amigable composicin

Solicitud

Nombramiento del amigable componedor.

Definicin de costos.

Definicin del asunto

Decisin.

122
 9. DESARROLLO JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA

Cuadro 5. Jurisprudencia de la propiedad horizontal

JURISPRUDENCIA EN PROPIEDAD HORIZONTAL
MAGISTRADO
No. SENTENCIA AO TEMA ESTRACTO
PONENTE
Los habitantes de conjuntos residenciales o edificios
se encuentran subordinados respecto de las
decisiones tomadas por esos entes, los
administradores y las juntas administradoras, toda vez
que las disposiciones contenidas en los reglamentos
de propiedad horizontal obligan a todos los habitantes
de la unidad familiar, incluso vinculan a terceros
adquirentes. Por consiguiente, los residentes debern
acatar y someterse a las ordenes proferidas por
quienes, de acuerdo con lo sealado en el reglamento
de copropiedad y por las leyes, deben administrar el
conjunto, so pena de ser sancionados a travs de un
proceso ejecutivo o de un proceso verbal sumario,
pues est demostrado que los copropietarios se
encuentran subordinados a las decisiones que tomen
la Asamblea General de Propietarios y la
administradora que ejecuta la determinacin. En
relacin con la publicacin de listas de deudores
morosos dentro de los edificios o conjuntos
residenciales, la jurisprudencia de esta Corporacin
ha sido clara en manifestar que no constituye, por si
misma, una transgresin de los derechos
fundamentales al buen nombre y a la intimidad. Sin
embargo, tambin es necesario "ponderar la
informacin destinada al conocimiento de los
ACCION DE
habitantes del conjunto, para que de acuerdo con ese
TUTELA
contenido resulte posible establecer si se viola o no el
CONTRA
Alejandro derecho". Para lo cual deber estudiarse: a) si la
PARTICULARES
1 T 630/97 1997 Martnez informacin contenida en las listas involucran
- DEUDORES
Caballero aspectos que comprometen a todos los residentes de
MOROSOS -
la unidad residencial; b) si no se describen aspectos
DIGNIDAD
estrictamente personales o familiares; c) si la
HUMANA
informacin tiene relevancia econmica para todos los
miembros del conjunto; d) si la publicacin se
circunscribe a todos los habitantes del edificio y no a
todo el pblico en general. Los organismos de
administracin tienen la facultad de decidir cuales son
las medidas que adoptaran en orden a garantizar la
seguridad, existencia y conservacin de las zonas
comunes de la propiedad horizontal, para lo cual
deben contar con las expensas indispensables para
atender dichas necesidades. Sin embargo, esta
libertad de escogencia de mecanismos pacficos para
solucionar los conflictos no puede contrariar la
Constitucin, pues el artculo 4 de la Carta dispone
que aquella es "norma de normas" y como tal vincula
no slo a todas las autoridades pblicas sino tambin
a los particulares. Por consiguiente, es legtimo que la
administracin de las propiedades horizontales
procuren encontrar frmulas que resuelvan la
diferencia, evitando as la judicializacin de todas las
actuaciones de la sociedad, pero no es viable que se
realice una limitacin arbitraria de derechos
fundamentales. Si bien un derecho subjetivo le da al
titular un poder de actuacin para la satisfaccin de
sus intereses, esto no autoriza a que se ejercite de
forma contraria a su finalidad o sin un propsito
 legtimo que lo autorice, pues de acuerdo con el
numeral 1 del artculo 95 de la Constitucin toda
persona "debe respetar los derechos ajenos y no
abusar de los propios". Esto significa que los
derechos no son absolutos sino que encuentran
lmites y restricciones en los derechos de los dems y
en la primaca del orden justo, los cuales deben ser
interpretados de tal forma que hagan compatibles el
ejercicio y la proteccin de los derechos que se
ejercen conforme a la ley y a la Constitucin. En
consecuencia, el sometimiento al derecho de otra
persona no significa que aquella pueda daar
ilegtima e injustamente los derechos constitucionales
y legalmente protegidos, pues en el Estado de
Derecho la jerarquizacin de normas constituye un
elemento indispensable para el respeto de los
derechos individuales. Tambin los reglamentos
internos de una propiedad horizontal deben respetar
la Constitucin y los derechos constitucionales
fundamentales, los cuales prevalecen sobre las
relaciones jurdicas emanadas de la propiedad
horizontal. Las juntas administradoras no pueden
contrariar el principio de la dignidad humana, el cual
es una condicin para el ejercicio de la libertad y la
seguridad, ni estn facultadas para impedir la
satisfaccin mnima de las condiciones de existencia
vital para los habitantes. En ocasiones la suspensin
del servicio de citfono toca con derechos inalienables
de la persona, tales como la vida, el derecho a recibir
acciones solidarias de vecinos y amigos y derechos
de comunicacin derivados de la vida en comunidad,
los cuales forman parte del espacio y necesidad vital
de los residentes de un conjunto residencial, en donde
casi en todos los casos, necesitan del mismo para
tener contacto con lo que sucede al interior de su
apartamento, pues los apartamentos se encuentran
tan alejados de la portera y de los lugares de acceso
a la unidad residencial que la comunicacin a travs
del citfono se torna en una necesidad vital. Por
consiguiente, en esas unidades residenciales donde
no es posible tener comunicacin directa o
medianamente sencilla con la portera, el servicio de
citfono es vital para preservar los derechos a la vida,
intimidad familiar y los derechos a la seguridad de
todo el conglomerado. La orden que impide la
recepcin de correspondencia y toda forma de
comunicacin privada de los residentes de conjuntos
residenciales es arbitraria, pues transgrede de
manera desproporcionada el derecho fundamental
contenido en el artculo 15 de la Constitucin. No
ocurre lo mismo con el servicio de seleccin de la
correspondencia, lo cual no transgrede el ncleo
esencial del derecho ni afecta una necesidad vital de
la persona. Igualmente, sucede con servicios como la
piscina y otro tipo de comodidades que no
desconozcan necesidades vitales de los residentes.

124
 En reiterados pronunciamientos esta Corporacin ha
sealado que la accin de tutela no procede, por
cuanto el mecanismo judicial idneo es el proceso
verbal sumario a que alude el pargrafo primero del
artculo 435 del Cdigo de Procedimiento Civil, en
aquellas controversias entre copropietarios relativos a
temas como: a) la modificacin de los bienes de uso
comn, las alteraciones en su uso, la organizacin en
general del edificio. b) la definicin acerca de la
legalidad de la norma aprobada en tal sentido por la
Asamblea de copropietarios. c) los conflictos
econmicos que se derivan de la aplicacin del
reglamento de propiedad horizontal, tales como el
pago de una determinada cuota de administracin. La
accin de tutela procede como un medio eficiente y
eficaz para la proteccin inmediata de derechos
fundamentales que resultan vulnerados con las
decisiones de aquellas personas y, adems se
constituye en la va procesal prevalente, en las
siguientes ocasiones: a) cuando prima facie existe
una vulneracin de derechos fundamentales o una
limitacin arbitraria de estos derechos b) cuando el
proceso verbal sumario "no resulta idneo y efectivo
para lograr el amparo inmediato de derechos
fundamentales conculcados o amenazados en razn
MEDIO DE de actos expedidos por dicha junta o asamblea" c)
DEFENSA cuando las decisiones de la administracin o
JUDICIAL - asamblea impiden las satisfaccin mnima de las
ACCION DE condiciones de existencia vital que los individuos no
TUTELA pueden asegurarse por s mismos. Esto quiere decir
Alejandro
CONTRA que la accin de tutela es procedente cuando "ese
2 T 454/98 1998 Martnez
ADMINISTRACI espacio donde el hombre requiere de los dems para
Caballero
N - DERECHO A proteger necesidades vitales, no puede ser anulado
LA INTIMIDAD por el grupo social". La Sala considera que el derecho
PERSONAL EN a la intimidad debe ser especialmente respetado en
PROPIEDAD las relaciones de vecindad. Sin embargo, tal y como la
HORIZONTAL jurisprudencia constitucional lo ha sealado ste
"consiste en el dominio exclusivo y reservado que la
persona tiene de su fuero interno, compartible slo
con aquellos que la autonoma de su voluntad
designe, y en algunos casos con quienes
naturalmente, estn ligados a ella por vnculos de
familia, pero en una medida no absoluta, sino
razonable". Por consiguiente, el derecho a la intimidad
personal y familiar comprende un mbito
impenetrable, por ende protegido contra toda
injerencia, pero tambin una zona en donde la
naturaleza de la vida en comunidad lo restringe o lo
limita. El rgimen de propiedad horizontal lleva
implcito una serie de obligaciones y restricciones a
derechos derivados de la misma, lo cual incluye
ciertas limitaciones al derecho a la intimidad. Sin
embargo, ello no significa que le este autorizado a
este tipo de propiedad la intromisin al espacio
intangible de la vida privada y familiar, pero si que
pueden fijar reglas mnimas de comportamiento que
buscan regular la convivencia pacfica entre los
vecinos. Vemos, como el derecho a la intimidad en la
propiedad horizontal se manifiesta en la prohibicin de
establecer injerencias arbitrarias en el espacio
reservado a cada propietario que le hace
impracticable su derecho.

125
 Ante la mora en el pago de las expensas obligatorias,
la copropiedad puede suspender los servicios que
presta directamente, siempre y cuando no afecte las
necesidades vitales de existencia de sus habitantes,
pues "ese espacio donde el hombre requiere de los
dems para proteger necesidades vitales, no puede
ser anulado por el grupo social ni puede tomar
medidas que nieguen las posibilidades de existencia
que el individuo no puede asegurarse por s mismo"
(i). Igualmente, es claro que la administracin de la
propiedad horizontal no puede suspender los servicios
pblicos de quien incumple sus compromisos
SUSPENSIN econmicos con aquella, como quiera que "los
Alejandro
DE SERVICIOS servicios pblicos son el medio por el cual el Estado
3 T 752/99 1999 Martnez
NO realiza los fines esenciales de servir a la comunidad,
Caballero
ESENCIALES promover la prosperidad general y garantizar la
efectividad de los principios, derechos y deberes
constitucionales (C.P. art. 2)" (ii). Finalmente, las
medidas de cobro que adelanten las copropiedades
no pueden transgredir el ncleo esencial de derechos
fundamentales (iii). As pues, se convierten en actos
abusivos de las facultades de cobro de la
administracin, la utilizacin de medidas que limitan
irrazonable y desproporcionadamente los derechos, a
manera de ejemplo, de circulacin de los residentes
en las zonas comunales destinadas para ello, o que le
nieguen, a sus titulares, el acceso a los inmuebles de
uso privado.

La orden que impide la recepcin de correspondencia

y toda forma de comunicacin privada de los
residentes de conjuntos residenciales es arbitraria,
SUSPENSIN pues transgrede de manera desproporcionada el
DE SERVICIOS derecho fundamental contenido en el artculo 15 de la
Antonio Barrera NO Constitucin. No ocurre lo mismo con el servicio de
4 T 143/00 2000
Carbonell ESENCIALES seleccin de la correspondencia, lo cual no transgrede
(Retencin de el ncleo esencial del derecho ni afecta una
correspondencia) necesidad vital de la persona. Igualmente, sucede con
servicios como la piscina y otro tipo de comodidades
que no desconozcan necesidades vitales de los
residentes.

126
 La jurisprudencia ha expresado que es factible
interponer tutela contra particulares que administran
conjuntos residenciales debido a que los afectados
por decisiones de una Junta o Consejo de
Administracin, o por un Administrador, o
Administradora de los conjuntos sometidos
generalmente al rgimen de propiedad horizontal, son
decisiones que pueden colocar en situacin de
indefensin o necesariamente de subordinacin a los
copropietarios. Mediante accin de tutela no se puede
ordenar el pago de cuotas de administracin, ni
establecer su monto, ni permitir la exoneracin del
pago. La tutela no es la va para solucionar conflictos
econmicos derivados de la aplicacin del reglamento
de propiedad horizontal. En relacin con la
TUTELA
publicacin de la lista de deudores morosos la corte
Marco Gerardo CONTRA
5 SU 509/01 2001 dijo que no constituye violacin a los derechos al buen
Monroy Cabra COPROPIEDAD
nombre y a la intimidad pues lo que se da a conocer
ES
es un hecho cierto que interesa a los dems
propietarios. La suspensin del uso del citfono
podra ser una amenaza para la pronta solucin de
riesgos imprevistos, sea cual fuere la distancia entre
portera y habitacin del copropietario, lo cual puede
vulnerar derechos fundamentales de las personas.
Suspensin del servicio de correspondencia, la orden
de impedir la recepcin de esta constituye un
proceder caprichoso, transgrede el ncleo del derecho
a la intimidad personal y familiar. Suspensin de
servicios no esenciales: La suspensin de servicios
de carcter no esencial como el gimnasio o la piscina
en ningn momento trasgrede derechos de carcter
fundamental pues no estn ligados al rango
constitucional para el desarrollo de cada persona.
"Ante la mora en el pago de las expensas obligatorias,
la copropiedad puede suspender los servicios que
presta directamente, siempre y cuando no afecte las
necesidades vitales de existencia de sus habitantes,
pues "ese espacio donde el hombre requiere de los
dems para proteger necesidades vitales, no puede
ser anulado por el grupo social ni puede tomar
medidas que nieguen las posibilidades de existencia
que el individuo no puede asegurarse por s mismo".
As las cosas, es claro para la Sala que los
mecanismos extraprocesales para presionar el pago
de obligaciones atrasadas de deudores morosos, por
parte de las juntas administradoras de conjuntos
residenciales sometidos al rgimen de propiedad
SUSPENSIN
horizontal, son aceptables como legtimos en la
Clara Ins Vargas DE SERVICIOS
6 T 1071/01 2001 medida que "...no afecten las necesidades vitales de
Hernndez NO
existencia de sus habitantes", y no sean "irrazonables
ESENCIALES
o desproporcionados"..... y prosigue la sentencia, "(...)
La jurisprudencia reiterada de esta Corporacin, ha
sostenido que las juntas administradoras de la
propiedad horizontal estn facultadas para realizar
cobros extraprocesales a los copropietarios que no
cumplen con el pago de las expensas ordinarias y
extraordinarias que son necesarias para "la
administracin, conservacin y reparacin de los
bienes comunes" (artculo 5 de la Ley 182 de 1948).
Sin embargo, se reitera, que no todos los mtodos de
recuperacin de cartera son constitucionalmente
legtimos, pues los actos de la copropiedad
encuentran su lmite en la aplicacin directa de la
Carta (C.P. art. 4)

127
 Los moradores no propietarios de inmuebles
sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal
podrn ejercer ante las autoridades internas del
DERECHO DE mismo el derecho de peticin, as como el derecho de
Alfredo Beltrn PETICIN EN ser odos en las decisiones que puedan afectarlos.
7 C 318/02 2002
Sierra PROPIEDAD Cuando se trate de la imposicin de sanciones por
HORIZONTAL parte de las autoridades internas del inmueble
sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal, habr
de respetarse a los no propietarios el ejercicio del
Derecho a la Defensa.
Todas aquellas personas que residan en una
copropiedad en calidad de no propietarios tendrn
derecho a ser escuchados y tenidos en cuenta en
decisiones que los afecten directamente. De igual
DERECHOS DE manera, tendrn derecho a elevar derecho de peticin
NO ante las autoridades administrativas de la
PROPIETARIOS copropiedad. Respecto a bienes comunes establece
Marco Gerardo / BIENES las obligaciones y derechos de propietarios de
8 C 738/02 2002
Monroy Cabra COMUNES / inmuebles en los que se encuentran bienes comunes
EXPENSAS de uso exclusivo como terrazas y establece los
COMUNES parmetros y lineamientos econmicos que se deben
NECESARIAS tener en cuenta al momento de llevar a cabo
reparaciones locativas y simples mejoras. En los
bienes comunes de uso comercial o mixto los costos
de mercadeo tendrn el carcter de expensa comn
necesaria.

En cuanto a decisiones que no tengan ningn tipo de

PARTICIPACIN
connotacin econmica se aplicar la regla UN
PORCENTUAL
Jaime Crdoba PROPIETARIO - UN VOTO; respecto a decisiones
9 C 522/02 2002 CONFORME AL
Trivio que tengan incidencia econmica la regla a aplicar
COEFICIENTE
debe ser: Cada voto tendr el valor correspondiente al
DE PROPIEDAD
coeficiente de propiedad que ostente cada propietario.

El concepto de espacio pblico constituye una

expresa limitacin a la propiedad privada, en general,
y a la propiedad horizontal, en especial, pues sta es
una forma de organizacin de la propiedad privada
que tiene plena eficacia slo en la medida en que las
limitaciones a la libertad de circulacin, y otros
derechos, generadas por los sistemas de cerramiento
y control de ingreso que se desprenden de la figura
jurdica de las Unidades Inmobiliarias Cerradas no
invadan el espacio pblico ni excluyan de su goce a
ESPACIO
los habitantes que no pertenecen a dichas unidades.
PBLICO EN
Manuel Jos El cerramiento del espacio pblico por parte de un
10 C 256/02 2002 RGIMEN DE
Cepeda Espinosa grupo de propietarios privados para su beneficio
PROPIEDAD
particular, representa una afectacin permanente y
HORIZONTAL
grave del espacio pblico. Dicho cerramiento de
traduce en la prctica en la apropiacin de una
porcin del espacio pblico por unos particulares y en
la consecuente exclusin del resto de habitantes del
acceso a un espacio destinado por mandato
constitucional al uso comn. Condicionar la
posibilidad del cerramiento a una autorizacin
administrativa, sin sealar criterios que impidan dicha
apropiacin y exclusin, resulta insuficiente para
proteger los bienes constitucionalmente garantizados.

128
 La expresin y tendrn un trmino de un (1) ao para
modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos,
prorrogables por seis (6) meses ms, segn lo
determine el Gobierno Nacional; contenida en el
inciso primero del artculo 86 de la Ley 675 de 2001
MODIFICACIN
no quebranta los artculos 2, 4 y 58 constitucionales,
DE
en el entendido que las asambleas y copropietarios
REGLAMENTOS
lvaro Tafur debern sujetarse a sus reglamentos vigentes para
11 C 488/02 2002 DE PROPIEDAD
Galvis modificar en lo pertinente sus estatutos. Y el aparte
HORIZONTAL
transcurrido el trmino previsto en el inciso anterior,
ART. 86 LEY 675
sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones
DE 2001
sealadas contenido en el inciso segundo de la
misma disposicin, tampoco quebranta tales
disposiciones, en el entendido que la previsin se
aplica exclusivamente a las normas de orden pblico
contenidas en la ley.
La prohibicin de que los domicilios se entreguen en
cada apartamento no constituye una afectacin al
derecho a la vida, ni una injerencia arbitraria que
anule la intimidad personal, puesto que se repite, es
PROHIBICION
una medida sana y necesaria, que permite que la
Rodrigo Escobar ENTREGA DE
12 T 732/02 2002 administracin de la propiedad horizontal pueda
Gil PEDIDOS A
garantizar la seguridad de la misma, salvo que se
DOMICILIO
trate de una situacin excepcional y se encuentre
comprometida la salud o integridad de alguna persona
y que claramente vulnere los derechos fundamentales
de una persona
En el momento que la accionante manifieste
expresamente su deseo de desafiliarse los miembros
de la Junta administradora no pueden negarle el
ejercicio del derecho de asociacin en su aspecto
negativo. Por no tratarse de una propiedad sometida
al rgimen de propiedad horizontal, por ms que se
habite en uno de los inmuebles que conforman la
Urbanizacin Campestre no se est obligado a
permanecer asociado - La Corte Constitucional ha
manifestado en diversas oportunidades que la
DERECHO DE publicacin de lista de morosos no constituye, por s
ASOCIACIN misma, violacin a los derechos al buen nombre y a la
NEGATIVO - intimidad, por cuanto lo nico que se da a conocer es
PUBLICACION un hecho cierto, la mora en el pago de cuotas de
LISTAS DE administracin. Por lo anterior, no prosperara la
Marco Gerardo MOROSOS - tutela. Con mayor razn en el presunto caso donde no
13 T 106/02 2002
Monroy Cabra IMPOSIBILIDAD hay prueba de listas publicadas por la junta de
DE ORDENAR administracin; slo se le ha hecho entrega a la
POR TUTELA actora de comunicados privados que van dirigidos
LEVANTAMIENT nicamente a nombre de ella - En cuanto a la solicitud
O DE UN de que se levante el cerramiento, esto no es materia
CERRAMIENTO - de tutela. La comunidad se ha basado en la
autorizacin por parte de Planeacin Municipal y la
junta administradora de la urbanizacin Campestre;
crendose para la comunidad la confianza legtima de
que pueden mantener el cerramiento. En
consecuencia, hasta tanto no exista una orden en
contra, la urbanizacin, aunque no es un conjunto
cerrado, tiene un cerramiento autorizado por el
Gerente de Planeacin Municipal. Por lo anterior, esta
Sala no encuentra que de esta manera se est
afectando la libre locomocin a la accionante.

129
 La propiedad horizontal se constituye mediante
escritura pblica registrada en la Oficina de Registro
CONSTITUCION de Instrumentos Pblicos del lugar de ubicacin del
DE LA edificio o conjunto y da origen a una persona jurdica
PROPIEDAD conformada por los propietarios de los bienes de
HORIZONTAL - dominio particular, cuyo objeto es administrar correcta
EXIGENCIA DE y eficazmente los bienes y servicios comunes,
PAZ Y SALVO manejar los asuntos de inters comn de los
Jaime Araujo PARA propietarios de bienes privados y cumplir y hacer
14 C 408/03 2003
Rentera TRANSFERENCI cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
A DE DOMINIO Existe solidaridad en el pago de expensas comunes
NO LIMITA LA entre el propietario que vende y el adquiriente. En
FACUTAD DE caso de estar en mora en el pago de expensas
DISPOSICION comunes, al momento de otorgar la respectiva
DEL escritura pblica se debe dejar constancia de este
PROPIETARIO hecho y as mismo que el adquiriente invoca el
principio de solidaridad para el pago de dicha
obligacin.
La jurisprudencia constitucional ha determinado que la
suspensin de los servicios de administracin tales
como el uso de la piscina, de los jardines y el impedir
el ingreso de los deudores morosos a las asambleas
de propietarios, no constituyen medidas que vulneren
los derechos fundamentales de los residentes, y por
consiguiente, dichas decisiones no pueden ser
controvertidas a travs de la accin de tutela sino a
travs del proceso verbal sumario referido
anteriormente. La posibilidad de acudir al proceso
verbal sumario ante la jurisdiccin civil ordinaria, para
dirimir los conflictos suscitados con ocasin de las
decisiones del rgano de administracin y
representacin de un sistema de propiedad horizontal,
no necesariamente determina la improcedencia de la
accin de tutela, pues ella procede si el juez que la
conoce considera que con las medidas adoptadas por
las autoridades particulares se transgreden derechos
RESTRICCION
fundamentales de los residentes, que exigen e
DE UTILIZACION
imponen la adopcin de medidas inmediatas de
DE BIENES
Rodrigo Escobar proteccin. Sin embargo, la jurisprudencia
15 T 146/03 2003 COMUNES -
Gil constitucional ha sido clara en establecer que la
PROCESO
suspensin de los servicios de piscina y de acceso a
VERBAL
los jardines no vulnera derechos fundamentales, por
SUMARIO
lo que una decisin en este sentido no puede ser
objeto de controversia a travs de una accin de
tutela. En cambio, al tratarse de la suspensin del
servicio de citfono, el amparo del juez de tutela est
sujeto a las particularidades del caso concreto. A
travs de la accin de tutela, nica y exclusivamente
se puede cuestionar la validez de una decisin de una
asamblea de propietarios, en la medida en que con
ella se vulneren derechos fundamentales de los
residentes. Por ello, para efectos de controvertir la
interpretacin del inciso 1, del art. 29 de la Ley 675
de 2001, que sirvi de fundamento para la decisin
con la que se encuentra en desacuerdo el actor, y
cuyos efectos de su aplicacin no transgreden
derechos de rango constitucional, debe acudirse al
proceso verbal sumario previsto en el pargrafo 1,
numeral 1 del art. 435 del Cdigo de Procedimiento
Civil.

130
 El alcance del derecho de participacin democrtica
se extiende a todos los mbitos de la vida no solo se
limita al mbito electoral. Dicha participacin en
algunos casos admite algunas modulaciones cuya
precisin le corresponde al legislador a travs de
instrumentos democrticos. La designacin del
DEMOCRACIA administrador por parte del consejo de administracin
PARTICIPATIVA cuando este exista, no desconoce el derecho de
Alfredo Beltrn
16 C 127/04 2004 EN REGIMEN participacin de todos los propietarios, pues son ellos
Sierra
DE PROPIEDAD quienes en asamblea general eligen a sus
HORIZONTAL integrantes. Por tanto es un mecanismo razonable
que permite agilizar la toma de decisiones de una
manera eficaz y efectivo; principios bsicos de la
actividad estatal y que son predicables en todos los
escenarios en que se deban tomar decisiones que
tengan injerencia directa para la copropiedad y sus
integrantes.
El derecho a la propiedad horizontal puede definirse
como una forma de dominio individual sobre un bien,
que se acompaa adems del dominio colectivo sobre
ciertos bienes denominados comunes, que son
LIBERTAD DE
necesarios para el ejercicio efectivo del derecho
CONFIGURACIO
individual. De acuerdo con la facultad otorgada al
N LEGISLATIVA
Rodrigo Uprimny legislador, este determino mediante la ley 675 de
17 C 782/04 2004 EN ACCESO AL
Yepes 2001 la forma como cada propietario contribuye al
DERECHO A LA
sostenimiento de una copropiedad, es decir, se refiere
PROPIEDAD
a los coeficientes de propiedad; lo que no es mas que
PRIVADA
el porcentaje asignado a cada bien privado dentro de
la copropiedad y con base en el cual se fijara el valor
de la expensa que deber cancelar para el
sostenimiento de la copropiedad.
La Corte establece que el cobro de intereses de mora
INTERESES DE
por no pago de las expensas comunes de
MORA POR
lvaro Tafur administracin NO supone una violacin al principio
18 C 153/04 2004 INCUMPLIMIENT
Galvis de igualdad ni de unidad de materia en el rgimen de
O EN EL PAGO
propiedad horizontal pues en ningn caso de alteran
DE EXPENSAS
reglas civiles y comerciales.
El rgimen de propiedad horizontal es un rgimen
normativo especial cuya finalidad es regular una
forma de dominio en que concurren derechos de
propiedad exclusiva respecto de bienes privados y
derechos de copropiedad sobre zonas comunes con
RGIMEN DE el fin de garantizar la seguridad y convivencia
PROPIEDAD pacfica, as como la funcin social de la propiedad.
lvaro Tafur HORIZONTAL. La Ley establece que respecto al pago de expensas
19 C 376/04 2004
Galvis EXPENSAS comunes existe solidaridad entre el vendedor y el
COMUNES - adquiriente del bien privado sometido a propiedad
SOLIDARIDAD. horizontal. Dicha solidaridad encuentra fundamente
en la necesidad de proteger la copropiedad como tipo
especial de dominio, por lo que resulta claramente
razonable que el legislador la establezca como una
forma de asegurar el cumplimiento de las obligaciones
de los copropietarios.
La designacin del administrador por parte del
consejo de administracin no desconoce el derecho
de participacin de todos los copropietarios, pues son
ELECCION DE ellos quienes precisamente los que en asamblea
ADMINISTRADO general han elegido a sus integrantes de entre los
Marco Gerardo
20 C 474/04 2004 R EN propietarios de las unidades privadas respectivas,
Monroy Cabra
PROPIEDAD para que en cumplimiento de las atribuciones que les
HORIZONTAL confiere la ley y el reglamento de propiedad horizontal
nombren al administrador, creando en ello un
procedimiento razonable que permita la agilizacin en
la toma de decisiones.

131
 El ordenamiento que regula la propiedad horizontal en
Colombia ha previsto los mecanismos de justicia
ordinaria por medio de los cuales el que se sienta
afectado por una decisin de dicho carcter, puede
controvertirla, solicitando incluso su suspensin
provisional. Dada la naturaleza residual y subsidiaria
de la accin de tutela, el mecanismo de impugnacin
de las decisiones tomadas por las Asambleas de
Copropietarios previsto en el artculo 49 de la Ley 675
de 2001 ser de observancia preferente y, como se
seal, en principio har que la accin de tutela se
torne improcedente al tenor del artculo 86 de la
Constitucin. No obstante lo anterior, esta
Corporacin tambin ha precisado que existen
excepciones a la regla anotada. En situaciones
particulares, la accin ordinaria prevista por la
PROCEDENCIA legislacin puede no resultar eficaz para la proteccin
DE LA ACCION de los derechos fundamentales que son transgredidos
DE TUTELA por quienes ejercen la administracin y direccin de
FRENTE A LA un bien sujeto al rgimen de propiedad horizontal,
Jaime Araujo ASAMBLEA DE tales como las Juntas Administradoras, Consejos
21 T 717/04 2004
Rentera PROPIETARIOS Administrativos, Asambleas de Copropietarios o
Y A LOS cualquier otro rgano que detente la direccin o
MECANISMOS administracin de la copropiedad. La tutela resultar
DE procedente entonces, previa verificacin de que el
PARTICIPACIN medio de defensa judicial, apreciado en concreto en
cuanto a su eficacia y atendiendo las circunstancias
en que se encuentre el solicitante, no resulta idneo
para lograr a travs de l la proteccin del derecho
fundamental. Siendo particulares los demandados en
aquellos casos, la Corte ha decantado una clara lnea
jurisprudencial que seala que los propietarios y
residentes de bienes inmuebles, sean stos
destinados para vivienda, oficina o un uso comercial,
se hallan en una clara situacin de subordinacin en
relacin con los rganos que administran la propiedad
horizontal, toda vez que se encuentran obligados a
acatar las decisiones que ellos adopten. De tal
manera que cuando quiera que stos, con su
actuacin u omisin, vulneren o amenacen derechos
constitucionales fundamentales, la accin de tutela
ser procedente.
La Corte ha destacado la necesidad de respetar los
elementos estructurales del debido proceso para la
imposicin de cualquier tipo de sancin, pecuniaria o
no. La adopcin de correctivos debe guardar relacin
directa con los objetivos del rgimen de propiedad
horizontal y nunca puede considerarse como
suficiente el simple hecho de que est prevista en el
manual de convivencia, aunque la Asamblea General
DEBIDO
goza de un amplio margen de apreciacin al momento
PROCESO -
de aprobar los reglamentos internos. En otras
LIMITACIN AL
palabras, toda sancin demanda parmetros de
USO DE
razonabilidad de tal manera que persiga un fin
Clara Ins Vargas AGENDAS O
22 T 108/05 2005 legtimo, sea idnea para su realizacin y no se refleje
Hernndez LIBROS DE
como desproporcionada en trminos de costo-
REGISTRO
beneficio. Slo pueden ser objeto de sancin aquellas
COMO
conductas que atiendan parmetros de
INSTRUMENTO
proporcionalidad y razonabilidad y guarden relacin
DE CONTROL
directa con la seguridad o la armnica convivencia de
los residentes. Por tal motivo, an cuando es cierto
que no se ha impuesto ninguna multa, la Corte hace
un llamado a la administracin del Conjunto
Residencial para que en el evento de adelantar un
proceso sancionatorio solamente tenga en cuenta
aquellas conductas relevantes para los intereses de la
comunidad e inaplique las sanciones que se refieran a

132
 cuestiones individuales, an si estn previstas en el
reglamento de copropiedad.
Las agendas o libros de registro son instrumentos
idneos de control al interior de los inmuebles
sometidos al rgimen de propiedad horizontal, de los
cuales pueden hacer uso los entes de direccin para
el cumplimiento de sus tareas y que, en principio, no
resultan incompatibles con el respeto de los derechos
fundamentales de los moradores. Por el contrario, son
herramientas tiles bajo tres perspectivas: (i) como
archivo histrico, en tanto all constan, o deben
constar, algunos de los sucesos relevantes de una
comunidad; (ii) como mecanismo de prevencin, en la
medida en que el anlisis de los problemas ms
frecuentes facilita el diseo de alternativas de
solucin; y (iii) como punto de partida en la realizacin
de investigaciones de carcter sancionatorio. Desde
luego esa legitimidad constitucional es prima facie,
toda vez que una indebida utilizacin de los
documentos podra amenazar o vulnerar los derechos
de uno o ms residentes, bien sea por el registro de
conductas irrelevantes para la comunidad o bien ante
la falta de diligencia en el manejo de la informacin
all registrada. Con el fin de ofrecer una mejor
claridad, la Sala considera oportuno sealar algunas
de las reglas a seguir para la implementacin de este
tipo de medidas de control comunitario. En primer
lugar, en cuanto a la titularidad hay que decir que la
creacin de libros o agendas de control corresponde a
los entes comunitarios, ya sea por el administrador, el
Consejo de administracin o la Asamblea General. Y
en todo caso sta ltima, como mxima autoridad que
es, puede ordenar la supresin definitiva de los libros
de registro, lo cual es expresin del principio
democrtico que rige en dichas organizaciones. En
segundo lugar, respecto del contenido de estos
documentos la Corte advierte que slo ha de constar
informacin relevante para los intereses de la
comunidad, es decir, aquella que guarde relacin
directa con la seguridad de los residentes o la
tranquilidad del sector. Por el contrario, no es vlido
dejar constancia de comportamientos o sucesos que
en nada afectan la vida comunitaria y, por lo mismo,
hacen parte de la rbita de autonoma ligada al libre
desarrollo de la personalidad. Adems, si se llegaran
a registrar hechos de espacios privados habra una
violacin del derecho a la intimidad. Finalmente, en
cuanto al manejo de la informacin que reposa en los
libros o agendas de control, el respeto de los
derechos a la intimidad y al buen nombre exige una
actitud prudente de tal manera que slo los rganos
de administracin y control, as como a los
directamente interesados, estn llamados a
conocerla, sin perjuicio del derecho que asiste a
cualquier residente para informarse de manera
general acerca de los acontecimientos de inters
comunitario.

133
 Sabido es que todo colombiano, de acuerdo con las
limitaciones que establezca la ley, tiene derecho a
circular libremente por el territorio nacional, a entrar y
a salir de l y a permanecer y residenciarse en
Colombia, segn lo dispone el artculo 24 de la Carta
Poltica y es claro que el artculo 58 de la misma
normatividad garantiza a sus titulares la potestad de
gozar individualmente de los bienes inmuebles
adquiridos de acuerdo con las previsiones de la ley
civil artculo 699 del Cdigo Civil-. Se tiene tambin
que el artculo 95 constitucional impone el respeto de
los derechos ajenos y el no abuso de los propios y
conmina a todos a obrar conforme al principio de
solidaridad social, de tal forma que los titulares de
DERECHO DE bienes inmuebles, acorde con la extensin y ubicacin
lvaro Tafur LOCOMOCIN - de los mismos, estn en el deber de tolerar el trnsito
23 T 059/2006 2006
Galvis PRINCIPIO DE por sus terrenos, sin temor a que sus actos de mera
SOLIDARIDAD facultad comporten en s mismos servidumbres
pblicas o privadas de ninguna especie artculo 2520
C.C.-. Indican los antecedentes, que hasta la
expedicin por parte del Curador Urbano de la ciudad
de la Resolucin que autoriz a la Central de Abastos
de Ccuta Propiedad Horizontal S.A. adelantar un
cerramiento perimetral, los habitantes del municipio
de Ccuta transitaban sin restricciones por la zona
que comunica la Avenida Los Libertadores con el
Anillo Vial Oriental pasando por Cenabastos, la cual,
atendiendo los Acuerdos del Concejo Municipal
integra la malla vial de la ciudad, entonces bien poda
la Sala Civil Familia del H. Tribunal Superior de
Ccuta pronunciarse sobre el restablecimiento del
derecho a la locomocin por la zona.
IRRETROACTIVI
Armonizando el establecimiento de la solidaridad con
DAD DE LA LEY
el rgimen de transicin fijado para la propiedad
- REGIMEN DE
horizontal, puede concluirse que la solidaridad no
PROPIEDAD
puede operar desde antes de la aplicacin del
HORIZONTAL Y
rgimen de transicin previsto en la ley 675 de 2001,
SOLIDARIDAD
y siempre y cuando se cumplan las condiciones
EN MATERIA DE
establecidas en el artculo 29 de la misma para la
CUOTAS DE
proteccin de los adquirientes de buena fe, las que
ADMINISTRACIO
son: dicha solidaridad opera al momento de llevar a
N/REGIMEN DE
Clara Ins Vargas cabo la transferencia del derecho de dominio ; en la
24 T 972/08 2008 TRANSICION
Hernndez escritura de transferencia de dominio de un inmueble
CONSAGRADO
sometido al rgimen propiedad horizontal, el notario
EN LA LEY 675
exigir el paz y salvo de las contribuciones a las
DE 2001/
expensas comunes expedido por el representante
EVOLUCION
legal de la copropiedad; en caso de no contarse con
LEGISLATIVA Y
el paz y salvo, se dejar constancia en la escritura
JURISPRUDENC
pblica de tal circunstancia, de la respectiva solicitud
IAL DEL
presentada por el administrador de la copropiedad y la
REGIMEN DE
solicitud del nuevo propietario por las deudas que
PROPIEDAD
exista con la copropiedad.
HORIZONTAL
La propiedad horizontal una vez constituida
legalmente da origen a una persona jurdica de
naturaleza civil sin nimo de lucro cuyo objeto es
administrar correcta y eficazmente los bienes y
servicios comunes y dems principios y finalidades
NO PAGO DE
establecidos en el rgimen de propiedad horizontal.
IVA POR
Mauricio La naturaleza y el objeto social definidos, excluyen a
25 C 812/09 2009 EXPLOTACIN
Gonzlez Cuervo la persona jurdica originada en una propiedad
DE BIENES
horizontal de la definicin general del hecho gravable
COMUNES
del impuesto de industria y comercio, establecido en
los artculos 195 y siguientes del Decreto 1333 de
1986, por cuanto dicha persona jurdica no realiza
actividades ni industriales, ni comerciales, ni de
servicio. Ahora bien, respecto al IVA, siempre que

134
 cualquier actividad que desarrolle una copropiedad se
encuentre enmarcada dentro de su objeto social y no
persigue un fin netamente econmico es decir de
lucro, esta actividad no ser gravada con este
impuesto.

El justo ttulo para adelantar un proceso ejecutivo con

el fin de solicitar por va judicial el pago de expensas
PROCESO comunes que se encuentren en mora es el certificado
EJECUTIVO EN vlidamente expedido por el administrador de una
REGIMEN DE copropiedad quien a su vez funge como representante
Juan Carlos PROPIEDAD legal de la misma. Es imperativo que la informacin
26 C 929/09 2009
Henao Prez HORIZONTAL - que el administrador consigne en el acta respectiva
COBRO DE corresponda a la realidad de lo contrario se podr ver
EXPENSAS inmerso en un posible delito por falsificacin en
COMUNES documento privado o fraude procesal. De igual
manera, no es requisito de procedibilidad para este
tipo de proceso agotar la conciliacin extra judicial.
La importancia de distinguir entre la carencia actual
de objeto, por hecho superado y por dao
ACCIN DE consumado, no slo remite a la radical diferencia que
TUTELA existe para el juez de tutela, al enfrentarse a un caso
CONTRA que supone la reparacin de la vulneracin o
PARTICULARES amenaza de los derechos fundamentales, respecto de
- otro en el cual no hubo reparacin y adems la
Humberto IMPERMEABILIZ mencionada vulneracin deriv en un dao; sino que,
27 T 612/09 2009 Antonio Sierra ACIN PARTE dicha importancia se asienta en que las obligaciones y
Porto EXTERIOR DE posibilidades del juez de amparo varan segn el
EDIFICIO CUYA caso. El desarrollo de la proteccin de la dimensin
HUMEDAD objetiva de los derechos fundamentales, tal como se
AFECTA UN ha hecho en las sentencias de revisin arriba citadas,
MENOR DE son muestra de la evolucin de las posibilidades de
EDAD reparacin de la vulneracin y amenaza de estos
derechos, cuando se constituye el fenmeno de la
carencia de objeto por dao consumado.
El estado de indefensin se configura, cuando las
circunstancias de una persona la imposibilitan para
satisfacer una necesidad bsica por causa de una
ACCION DE decisin o actuacin desarrollada por un particular, en
TUTELA ejercicio de un derecho del que es titular, pero de
CONTRA forma irrazonable, irracional o desproporcionada. De
PARTICULAR suerte que, la posible situacin de indefensin en la
POR que se encuentra una persona, debe ser evaluada por
CONSTRUCCI el juez constitucional de cara al caso concreto,
Jorge Ignacio
28 T 655/11 2011 N QUE teniendo en cuenta sus circunstancias particulares, y
Pretelt Chaljub
OCASION los derechos fundamentales que estn siendo objeto
DAOS EN de amenaza o vulneracin, por cuenta del ejercicio de
INMUEBLES la posicin de poder que ostente la persona o el grupo
VECINOS - de que se trate. As mismo, la actividad de la
ESTADO DE construccin ha sido catalogada por parte de la Corte
INDEFENSIN Suprema de Justicia como una actividad peligrosa. En
la presente sentencia se evidencia una clara
vulneracin a los derechos a la vivienda digna, trabajo
y mnimo vital.

135
 En las relaciones entre copropietarios y la
administracin de una unidad residencial prima la
autonoma de la voluntad privada, empero, como
existe una relacin asimtrica entre los rganos de
decisin, ejecucin y administracin y los
copropietarios, por la cual estos ltimos estn sujetos
o subordinados al poder regulador de los primeros, la
vigencia de los derechos fundamentales en dicha
relacin queda abierta al escrutinio constitucional en
aras de impedir el ejercicio arbitrario de poder privado
sobre la persona. Por esto, cuando los rganos de
administracin en ejercicio de sus funciones
reglamentarias y legales, ordenen algn tipo de
medida contra los residentes de la copropiedad se
debe analizar los efectos que se genere, en el caso
DERECHO A LA
concreto, con la aplicacin de una medida en los
IGUALDAD -
derechos de los copropietarios, debindose examinar
RELACIONES
si se ejerce una restriccin en el alcance de un
Mauricio ENTRE
29 T 698/12 2012 derecho fundamental, pues las atribuciones y
Gonzlez Cuervo COPROPIETARI
funciones ejercidas por los rganos deben sujetarse a
OS Y
la legalidad establecida en la Constitucin Poltica. De
ADMINISTRACI
acuerdo al test de igualdad o el juicio de
N-
proporcionalidad, un trato diferenciado no constituye
una discriminacin si se cumplen las siguientes
condiciones: 1. Que el fin diferente persiga un fin
aceptado constitucionalmente. 2. Que los medios
utilizados para obtener tal fin, sean adecuados y
razonables para conseguir el fin propuesto. 3. Que
sea proporcional, esto es que las cargas que
establece la medida, sean proporcionadas al fin
propuesto, es decir, que los intereses jurdicos de las
otras personas o grupos no se afecten o limiten
desproporcionalmente. Por lo tanto si en una situacin
concreta no se acredita el cumplimiento de estos
supuestos, implicara que la diferencia de trato es
arbitraria y constituye una violacin del derecho
fundamental a la igualdad.

La tenencia de un animal domstico en el lugar de

residencia es una decisin personal y familiar que
obedece a diferentes necesidades y proyectos de
vida, y que por lo tanto en principio debe ser
respetada y protegida por el Estado. Desde sus
inicios esta Corporacin ha sostenido que las
personas cuentan con el derecho a tener animales
DERECHO AL domsticos, en tanto se trata del ejercicio de varios
LIBRE derechos fundamentales entre los que se han
DESARROLLO mencionado el libre desarrollo de la personalidad y la
DE LA intimidad personal y familiar. Con relacin al primero,
PERSONALIDAD la jurisprudencia constitucional ha destacado que es
Mara Victoria
30 T 155/12 2012 A LA INTIMIDAD un derecho de status activo que exige el despliegue
Calle Correa
PERSONAL Y de las capacidades individuales, sin restricciones
FAMILIAR - ajenas no autorizadas por el ordenamiento jurdico.
TENENCIA DE Se configura una vulneracin de este derecho cuando
ANIMALES a la persona se le impide, de forma arbitraria, alcanzar
DOMSTICOS o perseguir aspiraciones legtimas de vida o valorar y
escoger libremente las circunstancias que dan sentido
a su existencia. En relacin con el segundo, la
intimidad personal y familiar implica el derecho a no
ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar, libre de cualquier de
intromisin de otros, sin el consentimiento de su
titular.

136
9. APLICACIN PRCTICA DE LA CONCILIACIN EN LA PROPIEDAD
HORIZONTAL.

En la actualidad existe un nmero considerable de conciliadores debidamente

registrados y acreditados cuya funcin es hacer las veces de facilitadores y
gestores de frmulas efectivas de arreglo frente a controversias de diferente
naturaleza:

ESTADISTICAS DEL AO 2014 SEGN REPORTES DE CASOS AL SIC POR

LOS CENTROS DE CONCILIACIN
Centros a 31 de diciembre de 2014: 353 Centros de Conciliacin Activos

Cuadro 6. Conciliadores Inscritos en los centros de Conciliacin a 31 de

diciembre de 2014.
Estado Tipo Conciliador Cantidad

Abogado 5.366
Activo Estudiante 9.694
Judicante 123
TOTAL 15.275

A pesar de la existencia de esta no despreciable cantidad de conciliadores es

necesario realizar una pregunta y es: con la cantidad de conflictos que se
generan da a da, si son suficientes estos conciliadores?

Posiblemente la respuesta a esta pregunta sea no, y es por ello que en materia de
propiedad horizontal, todas y cada una de las personas que hacemos parte de una
copropiedad estamos en la obligacin de convertirnos en garantes de la
salvaguarda de una sana y pacfica convivencia en pro del bienestar de todos y
cada uno de los que hacemos parte de estas comunidades.
Sin embargo es lamentable ver cmo a pesar de contar con herramientas tales
como la conciliacin, las personas involucradas en un conflicto prefieren no
ponerlas en funcionamiento, o simplemente no acudir a las audiencias de
conciliacin programadas; lo cual genera un desgaste administrativo y econmico
para los centros de conciliacin. Y es que en materia de Propiedad Horizontal
como se podr constatar a continuacin a travs de un estudio basado en
estadsticas, hechos tales como el ndice de inasistencia es extremadamente

137
elevado y tambin como la conciliacin en materia de propiedad horizontal es un
mecanismo de solucin de conflictos sub valorado y completamente sub utilizado.

Cuadro 7. PROGRAMA NACIONAL DE CONCILIACIN

CONCILIACIN EN PROPIEDAD HORIZONTAL - BOGOT D.C.
ESTADSTICAS DEL AO 2014 SEGN REPORTES DE CASOS AL SIC
POR LOS CENTRO DE CONCILIACIN
Tipo Tipo Cantidad
Tipo de Centro Tema
Documento Resultado Totales
Conciliacin Propiedad
8
Acta de Parcial Horizontal
Conciliacin Conciliacin Propiedad
21
Total Horizontal
Propiedad
Inasistencia 24
Horizontal
Consultorios Constancia
Propiedad
Jurdicos No Acuerdo 19
Horizontal
Universidades
Propiedad
Otros 4
Otros Horizontal
Resultados Retiro Propiedad
1
Solicitud Horizontal
Propiedad
Sin Terminar Sin Terminar 4
Horizontal
Acta de Conciliacin Propiedad
15
Conciliacin Total Horizontal
Propiedad
Inasistencia 3
Horizontal
Entidad pblica Constancia
con funcionario Propiedad
No Acuerdo 9
habilitado para Horizontal
conciliar
Otros Propiedad
Otros 1
Resultados Horizontal

Propiedad
Sin Terminar Sin Terminar 1
Horizontal

138
 Cuadro 7. PROGRAMA NACIONAL DE CONCILIACIN
CONCILIACIN EN PROPIEDAD HORIZONTAL - BOGOT D.C.
ESTADSTICAS DEL AO 2014 SEGN REPORTES DE CASOS AL SIC
POR LOS CENTRO DE CONCILIACIN
Conciliacin Propiedad
18
Acta de Parcial Horizontal
Conciliacin Conciliacin Propiedad
33
Total Horizontal
Propiedad
Inasistencia 81
Horizontal
Constancia
Propiedad
Entidades No Acuerdo 90
Horizontal
pblicas
Falta de Propiedad
1
competencia Horizontal
Otros Propiedad
Otros 3
Resultados Horizontal
Retiro Propiedad
5
Solicitud Horizontal
Propiedad
Sin Terminar Sin Terminar 2
Horizontal
Conciliacin Propiedad
29
Acta de Parcial Horizontal
Conciliacin Conciliacin Propiedad
76
Total Horizontal
Asunto no
Propiedad
6
conciliable Horizontal
Propiedad
Personas Constancia Inasistencia 40
Horizontal
jurdicas sin
nimo de lucro Propiedad
No Acuerdo 70
Horizontal
Propiedad
Acuerdo extra 2
Otros Horizontal
Resultados Propiedad
Otros 2
Horizontal
Propiedad
Sin Terminar Sin Terminar 5
Horizontal

139
Si revisamos y comparamos detenidamente estas cifras, se puede evidenciar que
hoy en da el ndice de solicitudes de audiencias de conciliacin frente a la
cantidad de conflictos y controversias que da a da se generan dentro de una
copropiedad es mnimo, y es por ello que es indispensable decir que ante un
conflicto enmarcado dentro del mbito de una copropiedad las personas
usualmente prefieren tratar de llegar a un acuerdo directo y en el evento de no ser
as, lo usual es que simplemente no se adopte accin alguna al respecto.

Hoy en da se evidencian una serie de factores que son los mayores detonantes al
momento de afectar la sana convivencia entre los copropietarios; estos
catalizadores son comunes en las diferentes copropiedades que existen en los
distintos estratos socio econmicos, lo cual es una clara evidencia que en materia
de convivencia los conflictos no diferencian condicin social o econmica as como
tampoco la ubicacin del inmueble sujeto al rgimen de propiedad horizontal.

Por lo anterior, antes de entrar en materia es imperativo hacer la siguiente

reflexin: estamos preparados para vivir en un tipo de comunidad tan cerrada tal
como lo es la propiedad horizontal?

Indudablemente, la convivencia armoniosa supone el cumplimiento de una serie de

principios, valores y reglas que si bien no son comunes para todos los hogares
deben ser respetados por todos y cada uno de los individuos que conforman una
copropiedad.

De igual manera, se puede evidenciar que a pesar de contar con herramientas

efectivas que permiten zanjar diferencias a travs de una va concertada tal como
lo es el mecanismo de la conciliacin y el cual es el eje principal de este estudio,
las personas en muchas ocasiones al verse involucrados en un conflicto que tiene
su origen en la convivencia en sociedad, desconoce cules y como se emplean las
herramientas legales con que cuentan los ciudadanos con el fin de conducir a buen
trmino las diferencias que surgen en un momento dado entre vecinos.

De acuerdo con Catastro Distrital, hace 10 aos 772.000 hogares vivan en

propiedad horizontal, cifra que en el ao 2014 lleg a 1.475.708 familias que
escogen esta opcin de vivienda. Es innegable que este hecho incrementa
considerablemente la cantidad de conflictos potenciales que pueden surgir al
interior de una copropiedad.

140
Cuadro 8. Incremento Familias en P.H.

2000000

1500000

1000000
1475708
500000
772000
0
2005 2015

Es tanta la proliferacin de este tipo de construcciones varias constructoras

reconocidas estn implementando planes y talleres encaminados a educar a los
compradores en materia de la vida en sociedad, pues las personas al vivir en
propiedad horizontal deben ser plenamente conscientes que no solo adquieren un
derecho de propiedad sobre un bien inmueble de carcter privado sino que a su
vez se ven sujetos al cumplimiento de una serie de obligaciones que se pueden
clasificar en dos: las primeras de carcter econmico, materializadas en el pago de
expensas comunes de administracin; y las segundas que por el contrario no
tienen alcance econmico, tal como la necesidad de respetar a sus vecinos, de
propender por entablar relaciones adecuadas que permitan el sano desarrollo de la
vida en una sociedad llamada copropiedad y por sobre todas las cosas la
imperiosa necesidad de acatar las normas establecidas en la Ley, el Reglamento
de Propiedad Horizontal y el Manual de Convivencia de cada copropiedad.

Creo firmemente que las personas que residen en un edifico, conjunto o unidad
inmobiliaria cerrada, estamos en la obligacin de conocer, cumplir y hacer cumplir
unas pautas mnimas de comportamiento en aras de garantizar y cumplir los
principios orientadores de la Ley 675 de 2001. Es de vital importancia que todos
los individuos que conforman una copropiedad independiente del estrato en que se
encuentre ubicada conozcan las normas que deben acatar, toda vez que est
plenamente demostrado que precisamente uno de los principales generadores de
conflicto es el desconocimiento de las normas.

141
Hoy en da existen normas que contemplan aspectos tan importantes como: los
niveles de ruido permitidos, la tenencia y cuidado de mascotas, el pago de
expensas comunes de administracin, entre otras.

Sin embargo, gracias al estudio adelantado a travs del presente trabajo se pudo
evidenciar una alarmante realidad, slo en el ao 2013 los ciudadanos instauraron
11.150 querellas que hacen referencia directa a conflictos en materia de
convivencia y contravenciones ante las inspecciones de polica de las 20 Alcaldas
Locales, lo cual equivale a un promedio de 30 diarias, de acuerdo a informacin
suministrada por el Centro de Estudios y Anlisis en Convivencia y Seguridad
Ciudadana (CEACSC).

Hechos tales como vecinos ruidosos, mujeres en tacones que no dejan dormir,
residentes extremadamente agresivos protagonistas de malos comportamientos,
dueos que no recogen los excrementos de sus mascotas, transitar con mascotas
consideradas como de alta peligrosidad a travs de zonas comunes sin contar con
las precauciones adecuadas como la utilizacin de bozal ni collar; son los aspectos
que contribuyen en mayor medida como hechos generadores de conflicto en las
copropiedades.

Figura 11. Generadores de Conflicto

As pues, durante el ao 2014 el promedio de querellas diarias instauradas

ascendi a 37 en comparacin con las 30 contabilizadas en el ao 2013. Slo
durante los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2014 se tiene reporte de
4.463 querellas radicadas, lo cual en trminos porcentuales equivale a un
incremento del 22.5 por ciento ms, comparado con el mismo periodo del ao
2013.

142
Si bien es cierto, los conflictos de vecindad son contabilizados de manera general,
existen ndices que evidencian los niveles ms altos de concentracin para el ao
2014 de estas situaciones clasificados por localidades segn el Centro de
Estudios y Anlisis en Convivencia y Seguridad Ciudadana (CEACSC), tenemos:

Cuadro 9. Conflictos por localidades.

Para el ao dos mil catorce las denuncias originadas en el hecho generador que
ms incremento tuvo frente al ao inmediatamente anterior fue el ruido excesivo y
las fiestas hasta altas horas de la madrugada:

Cuadro 10. Incremento denuncias por ruido.

Es lamentable como hechos que en principio se pueden considerar tan simples

pueden llegar a adquirir una dimensin tan grande tal como lo fue el desafortunado
caso de un residente que muri a manos de un vecino a causa de un reclamo por
el alto volumen de la msica, ocurrido en el ao 2014 al norte de la ciudad de
Bogot D.C. Bajo ningn punto de vista es justificable esta situacin, y contribuy
al incremento en las reclamaciones por va policiva de estos hechos ante el temor
que estas situaciones se vuelvan a presentar.

Por otro lado, otra conducta que ha contribuido notablemente al incremento de

conflictos es el causado por las mascotas que se descuidan en los bienes sujetos
al Rgimen de Propiedad Horizontal o por las personas que no recogen sus

143
excrementos en los parques o zonas comunes del edificio o conjunto residencial, a
tal grado que en el ao 2014 representaron el 82% del total de las querellas que
atentan contra la salubridad pblica.

Con el fin de poner en contexto este tipo de problemticas y fruto de la

investigacin adelantada me llam la atencin un artculo del peridico el tiempo
publicado el 27 de julio de 2014 en la seccin Bogot, en donde se consignan
unos testimonios de personas que han sido vctimas de su vecinos por diferentes
hechos:

Taconeo en el piso de arriba:

Desde hace dos aos estamos padeciendo a la mujer que vive en el piso de arriba.
Viene afectando la paz y la tranquilidad con sus ruidos causados por los tacones
que usa, maletas con rodachines y los ladridos de una mascota, entre las 10 y
11:30 de la noche y de las 3:30 a las 4:30 de la madrugada. Est afectando
nuestra salud fsica y mental. Fue la denuncia que una madre y una hija pusieron
contra una azafata, el pasado 27 de junio, en la Secretara General de la
Inspeccin de Polica de Kennedy. El hecho ocurre en un edificio del barrio Tintal,
donde las afectadas viven en el apartamento 432 y la denunciada en el 532. La
azafata, citada a la inspeccin, se comprometi a andar sin tacones en su piso,
pero aleg que la culpa del ruido la tenan tambin las malas divisiones entre
apartamentos que filtraban todo ruido.

De la msica a todo volumen, al destierro:

Los los comenzaron hace dos aos, en un edificio en Chapinero, cuando los
padres de un menor de 14 aos se separaron. El muchacho dej el estudio.
Mientras la madre trabajaba, el menor aprovechaba para hacer fiestas en el da o
poner msica a todo volumen en el apartamento junto con amigos.
La msica sonaba tan duro que haca vibrar todo el edificio, cuenta hoy una
residente de ese conjunto. Entonces los copropietarios le pidieron a la
administracin que conminara a la madre del joven a tomar medidas. Lo que hizo
fue pedirles a los vigilantes que impidieran el ingreso de los amigos de su hijo, pero
ellos se las ingeniaban para entrar. El menor se involucr luego con barras bravas
y drogas. Esto llev a conflictos que se agravaron al que el menor recibiera una
pualada. La presencia de la Polica varias veces en el edificio no solucion el
problema. Este solo se termin para el edificio, cuando miembros de otra barra
brava amenazaron al menor con borrarlo si no se iba del lugar. Lo hizo hace 6
meses.

Golpiza por un reclamo:

En el conjunto residencial Bochica IV de Engativ, en el noroccidente de Bogot,
un residente que no tena asignado parqueadero lleg el pasado 26 de junio
borracho, a las 7:30 de la maana, y le pidi al vigilante que le dejara estacionar el
taxi en el espacio comunal, como en otras oportunidades haba accedido. Sin
embargo, ese da no lo autoriz, porque el vigilante tena la orden de la

144
administracin del conjunto residencial de no permitirlo, por cuanto el copropietario
no haba solicitado ese servicio ni era dueo del vehculo. Lo trabajaba como
conductor de medio tiempo. Ante esa negativa, el residente empez a insultarlo y
agredirlo verbalmente, pero el uniformado mantuvo la medida y le record al taxista
que el uso del parqueadero, de acuerdo con el manual de convivencia, se deba
solicitar por escrito y que all haba dueos de carros que no tenan
estacionamiento propio y se las arreglaban para guardar el vehculo. Esto
enfureci ms al taxista que reaccion golpeando al vigilante y una de las
trompadas le rompi la nariz. El lesionado se fue a la Unidad de Reaccin
Inmediata (URI) de Engativ y denunci al residente agresor por lesiones
personales.

Hoy en da Colombia es uno de los pases con una de las legislaciones ms

completas que existe, es decir, existe normas especficas, encaminadas a regular
diferentes materias, sin embargo, el problema no es la existencia o no de la Ley, el
problema radica en la imperiosa necesidad de buscar, recaudar, compilar y
analizar la informacin de manera tal que se pueda determinar a ciencia cierta
cules son los principales problemas que se presentan a nivel de vecindades;
generando una serie de polticas pblicas y los consecuentes planes de accin que
permitan atacar el principal problema generador de mala convivencia que a mi
juicio no es ms sino la ignorancia; partiendo de la base que una sociedad
educada es una sociedad que respeta las normas y ese respeto es un fiel reflejo
no de la represin por parte del Estado sino ser una expresin fundada en la
conviccin, en la tolerancia, en el respeto al prjimo, a mi vecino, a los dems
residentes y propietarios.

Adquiere especial importancia el hecho no solo de generar conciencia social sino

el de educar a las personas que interactan en este pequeo universo llamado
copropiedad. Toda vez que, ante la necesidad de dirimir una controversia, las
personas cuando buscan un medio para subsanar determinada situacin intentan
en primera instancia un arreglo directo, bien sea a travs de figuras como la
transaccin, o incluso la mediacin; sin embargo, ante la posibilidad de acudir a la
conciliacin como mecanismo alterno de solucin de conflictos, se tiene una
concepcin completamente equivocada al respecto, pues ante la posibilidad de
emplear esta maravillosa herramienta de negociacin, se piensa que se trata de un
procedimiento de carcter judicial, y nada ms apartado de la realidad teniendo
como presupuesto bsico que una de las finalidades de este mecanismo es
precisamente el de precaver posibles procesos y no tener que acudir al sistema
pblico de justicia. Teniendo en cuenta lo anterior, es deber de todos los
individuos que conformamos una copropiedad dejar caer la venda de nuestros ojos
y preocuparnos por conocer de qu se trata la conciliacin, qu efectos tiene, en
qu casos procede y cules son los beneficios que trae consigo.

A la fecha existen dos proyectos de Ley sumamente importantes los cuales son los
proyectos 213 y 214 de 2015 que de ser aprobados contribuiran de forma efectiva

145
a la prevencin de este tipo de problemas y con el fin de fomentar una sana y
armoniosa convivencia en los bienes sujetos al Rgimen de Propiedad Horizontal
mediante la implementacin de normas tales como la obligacin de garantizar la
idoneidad de los rganos de direccin de todas las copropiedades como son:
Consejo de administracin, Comit de Convivencia e incluso el administrador,
implementando capacitaciones en materia de solucin de conflictos con una
periodicidad de cada 6 meses.

Ahora bien, teniendo en cuenta la desafortunada importancia que ha cobrado como

hecho generador de conflicto el exceso de ruido en las copropiedades, y para
efectos prcticos me di a la tarea de buscar una querella por perturbacin a la
posesin instaurada en una copropiedad de estrato socio econmico 5 en donde el
residente afectado solicita la intervencin de la autoridad competente con el fin que
estos actos que ocasionan la perturbacin cesen:

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147
148
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11. CONCLUSIONES

Existen diversos factores que contribuyen al desarrollo y evolucin de la Propiedad

Horizontal como institucin jurdica que encierra un sin nmero de variables a nivel
legal, tal como lo he pretendido evidenciar mediante el presente trabajo de
investigacin; es por ello que mediante la propiedad horizontal se puede tener una
clarsimo ejemplo de como la ciencia de Derecho es y ser siempre el reflejo de
los cambios que se presentan al interior de una sociedad.

Teniendo en cuenta lo anterior, es importante resaltar que gracias a factores

histricos tales como las diferentes guerras mundiales, desastres naturales tales
como terremotos, inundaciones, incendios, entre otros; la sobrepoblacin que se
observa hoy en da a nivel global; el hombre se ha visto en la imperiosa necesidad
de buscar mecanismos, herramientas y formas de poder garantizar su desarrollo
como persona dentro de su entorno.

Por todo esto, y en respuesta a una de las necesidades primordiales del ser
humano y como fruto de la suma de todos estos factores es que nace la propiedad
horizontal, brindando al ser humano la posibilidad de acceder de una forma ms
rpida y econmica a uno de los principales objetivos que el ser humano como
individuo, como miembro de una colectividad pero por sobre todas las cosas como
miembro de familia aspira tener y esto es una vivienda digna.

Las variaciones sobre las cuales se ha concebido el concepto de propiedad

horizontal brindan a cualquier individuo la posibilidad de acceder a un concepto de
propiedad en el que se conjugan el concepto de propiedad privada con el de
copropiedad, ostentando la calidad de propietario respecto de un bien
determinado, pero que se encuentra dentro de una comunidad compuesta por ms
bienes privados y por tanto entra tambin a ostentar la calidad de copropietario.

Ahora bien, legalmente hablando es ms viable crear una norma que pueda reglar
cualquier posible contingencia que se genere al interior de una copropiedad pero
si esta fuere respecto de los bienes que la componen por ejemplo; lo cual no
ocurre en materia de convivencia pues la cantidad de diferencias que se pueden
presentar en esta materia son infinitas. Es por esto que la mayora de
legislaciones a nivel mundial son muy parecidas en cuanto a propiedad horizontal
teniendo en cuenta que los principios bsicos de composicin son los mismos, es
decir: unidades privadas o bienes privados, bienes comunes que son propiedad de
todos los condueos y que deben ser administrados de forma eficiente para lo cual
se debe contar con recursos que permitan en optimo mantenimiento y desarrollo
de las mismas eso si siempre al servicios de los copropietarios; es importante
aclarar que estas cargas de carcter pecuniario siempre estarn a cargo de los
copropietarios.

154
Sin embargo, en materia de convivencia se pueden suscitar conflictos que entren
en diferentes campos del derecho como: penal, laboral, policivo, civil, etc. Por lo
cual es de vital importancia hacer la siguiente pregunta: la legislacin en materia
de Propiedad Horizontal vigente, brinda herramientas idneas y efectivas para la
solucin de la infinidad de conflictos que se presentan en las copropiedades?.

155
12. RECOMENDACIONES

Si bien es cierto la Propiedad Horizontal es una seal del perfeccionamiento y

humanizacin del Derecho, teniendo en cuenta que la sociedad es un ente
cambiante considero de gran importancia complementar la legislacin vigente en
esta materia brindando herramientas a los individuos que conforman una
copropiedad para que puedan prever diferentes situaciones sobre todo en materia
de convivencia y poder precaver mltiples conflictos potenciales:

Teniendo en cuenta los diferentes mecanismos alternos de solucin de

conflictos; estimo que toda persona que entre a hacer parte de algn rgano de
direccin perteneciente a una copropiedad tal como el consejo de
administracin, comit de convivencia e incluso el mismo administrador, deban
conocer un poco sobre cmo operan estos y la forma de actuar frente a un
conflicto.

De igual manera, sera interesante contar con un centro de resolucin de

conflictos especializado en materia de Propiedad Horizontal.

Ya que hoy en da la forma predominante en construccin no solo de viviendas

sino de establecimientos comerciales son inmuebles que deben estar
sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal, considero necesario que las
administraciones locales es decir las Alcaldas cuenten con personal realmente
capacitado en esta materia ya que lamentablemente hoy en da existe
diversidad de criterios en diversos temas que competen directamente a este
tpico y lamentablemente no han unificado realmente los criterios por una
interpretacin adecuada de la norma.

Con lo que respecta a la parte de la normatividad existen algunos apartes que

valdra la pena revisar, tales como:

La Corte Constitucional hoy en da sostiene que la subordinacin como

elemento integrante del contrato de trabajo en la propiedad horizontal est
dada por la Ley 675 de 2001, mediante la cual se establecen las funciones de
todo administrador y cules son los rganos de direccin en toda copropiedad
a los cuales estar sometido el administrador desde el punto de vista de sus
funciones y desempeo de actividades. Por tanto y teniendo en cuenta que la
prctica ms comn para contratar los servicios de un administrador es a
travs de la modalidad de Prestacin de Servicios, es necesario analizar cmo
esta figura ha sido totalmente tergiversada a favor de muchos empleadores
quienes en su afn de reducir costos recurren a ella como la mejor opcin
aparente. Sin embargo, en estos casos y gracias a un desarrollo jurisprudencial
que en esta materia ha emitido la Corte Constitucional, se puede aplicar la
teora del contrato realidad; es decir, en cualquier caso primaran los hechos

156
 sobre las formalidades; lo cual quiere decir que no importa el tipo o
denominacin de contrato que el administrador suscriba con el inmueble sujeto
al rgimen de propiedad horizontal, si se est en presencia de los tres
elementos constitutivos de un contrato de trabajo: la subordinacin, la
prestacin personal del servicio y la remuneracin; primaran los aspectos
fcticos y estaremos frente a un contrato de orden laboral y por tanto el
administrador podr exigir su declaracin y el posterior pago de todas las
acreencias a que tiene derecho a travs de la va judicial. El llamado a las
copropiedades es simplemente revisar el tipo de contrato que estn utilizando
para vincular a los administradores pues en muchos casos al incurrir en estas
situaciones el perjuicio para la copropiedad puede ser considerable.

En materia contable es importante tener en cuenta:

El informe de gestin del administrador es una obligacin que adquiere al

momento de asumir el cargo pues es donde los copropietarios podrn ver
reflejada la gestin adelantada por el durante la vigencia.

Los Estados financieros compuestos por el balance general, estado de

resultados, balance de prueba y dems deben ir certificados por parte del
representante legal pues en cabeza de este recae la responsabilidad sobre los
mismos, sin embargo el contador pblico que los elabore y los firme tambin
debe hacerlo, en el sentido de poder dar fe que fueron elaborados de acuerdo
a las normas contables vigentes y que en realidad son un reflejo de la situacin
de cada copropiedad.

En cuanto al revisor fiscal, para las copropiedades que cuenten con esta figura
que en algunos casos es potestativa y en otros es de carcter obligatorio; este
debe a su vez constatar y certificar en su dictamen, que el informe de gestin
de la administracin se encuentra en consonancia con los Estados financieros.
De igual manera, est en la obligacin de velar no solo porque la gestin
contable se halla adelantado en debida forma, sino que se hayan cumplido
todas las normas y polticas contenidas en la Ley, el Reglamento de Propiedad
Horizontal y el Manual de Convivencia.

Dentro del informe de gestin es importante y mandatorio manifestar la

observancia y respeto a las normas de Propiedad Intelectual y de Derechos de
Autor durante el desarrollo de la actividad de la vigencia y la elaboracin de los
Estados financieros.

As mismo, es de tener en cuenta que de acuerdo con la sentencia C 530 de

2000 de la honorable Corte Constitucional, los conceptos emitidos por el
Consejo Tcnico de Contadura Pblica no son de obligatorio cumplimiento.

157
 Teniendo en cuenta que la responsabilidad del administrador respecto de su
gestin frente a la copropiedad cobra una inmensa importancia, al grado de
responder a ttulo de dolo, culpa grave y leve; recomiendo especialmente, en
las ocasiones en que se adelante un cambio de administracin en una
copropiedad, por la causa que fuere, y encontrndose frente a situaciones
irregulares o inadecuadas, dejar la constancia debida, as como plasmar dentro
del contrato que la responsabilidad del administrador entrante comenzara solo
desde el momento en que asuma su rol.

Frente a la gestin administrativa es de vital importancia:

Hacer una revisin y valoracin exhaustiva de todos los documentos y

contratos recibidos, de ser necesario al encontrarse algn tipo de
inconsistencia se debe dejar la constancia debida por medio escrito en la
respectiva acta.

Suscribir un contrato en donde se especifique claramente la forma de

vinculacin del administrador a la copropiedad y establezca sus deberes para
con la misma. En el precitado contrato es importante aclarar que la
administracin entrante asumir su responsabilidad como representante legal
de la copropiedad a partir del inicio de labores y que por tanto no aceptar
ningn tipo de responsabilidad a cualquier ttulo con ocasin de gestiones
pasadas.

Considero indispensable para ejecutar una buena labor en propiedad

horizontal: detectar los puntos ms importantes y necesarios al interior de la
copropiedad con el fin de generar el respectivo plan de accin estipulando un
cronograma de actividades. Para el ejercicio de esta actividad propia de la
copropiedad es recomendable elaborar: un manual de compras, un manual de
contratacin, un cdigo de tica tanto del consejo de administracin como del
comit de convivencia.

A nivel del Estado, es de vital importancia contar con un ente de vigilancia,

inspeccin y control en materia de propiedad horizontal.

El aspecto ms importante dentro del presente trabajo hace referencia a la

relevancia que adquiere el hecho que todos y cada uno de los conflictos que se
presentan al interior de una copropiedad independiente la materia sobre la cual
versen; es decir, de orden civil como en el caso de un proceso ejecutivo por cobro
de expensas comunes de administracin, en materia laboral como en el caso del
no pago de acreencias laborales, o de carcter penal como en el caso de una
denuncia por el presunto delito de injuria y calumnia, o en una causa de orden
policivo que pueda obedecer por ejemplo a una querella por perturbacin a la
propiedad, entre muchos otros; lo cierto es que todos estos eventos admiten y

158
demandan la utilizacin de los mecanismos alternos de solucin de conflictos
como la va ms rpida y expedita para resolver las controversias; no solo como
requisito de procedibilidad en algunos de estos casos o por economa procesal y
medida de descongestin de los despachos judiciales; sino que deben constituirse
como una directriz y herramienta idnea que garantice la sana y armoniosa
convivencia entre todos los individuos que conforman una comunidad que para el
caso que nos ocupa se llama copropiedad.

Est plenamente demostrado que un individuo reaccionar mejor ante la

posibilidad de poder finalizar una controversia a travs de una va directa y de
forma concertada; pues al encontrarse frente a la posibilidad de verse inmerso
dentro de un proceso contencioso de carcter judicial generar una serie de
reacciones tales como la prevencin y agresividad. Por esto, al momento de tener
la posibilidad de acudir a estos mecanismos alternos de solucin de conflictos
plenamente avalados por nuestra legislacin es de vital importancia informar a las
partes involucradas en el conflicto que se trata de un procedimiento extrajudicial,
dependiendo obviamente del caso y la etapa en que se encuentre.

Ahora, la posibilidad de disminuir el ndice tan alto de conflictos que tienen su

origen en la convivencia est dada por la imperiosa necesidad de implementar
planes de accin que conduzcan a la posibilidad de educar a las familias como
ncleo esencial de la sociedad, inculcndoles valores fundamentales como la
tolerancia y el respeto, los cuales son la base de una sociedad en paz y armona.

As pues, todas las personas que habitamos este planeta tenemos la obligacin de
aprender a vivir en comunidad.

159
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