Reglamentoinvu

REGLAMENTO NACIONAL PARA EL CONTROL DEL FRACCIONAMIENTO Y
URBANIZACIN
REGLAMENTO PARA EL CONTROL NACIONAL DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES

(CONFIGURACION PREDIAL)
CONSIDERANDO
Que al amparo del transitorio II de la Ley de Planificacin Urbana, (en adelante Ley de
planificacin, promulgada por la Asamblea legislativa mediante Ley No. 4240 de 15 de
noviembre de 1968), el cual autoriza al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (en
adelante INVU o el Instituto) , de forma expresa, a dictar la normativa de desarrollo a las
materias a las que hace referencia el artculo 21 de la citada ley, la Junta Directiva de este
Instituto aprob en sesin N 3391 del 13 de diciembre de mil novecientos ochenta y dos, el
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, el cual se mantiene
vigente hasta la fecha con sus respectivas reformas.
Que de conformidad con los artculos 21 y 32 de la Ley de planificacin, el Reglamento de

Fraccionamientos y Urbanizaciones forma parte de los principales reglamentos de desarrollo
urbano del territorio nacional.
Que dicho Reglamento, mediante la delimitacin o puntualizacin de las reglas municipales de

obligado acatamiento para la realizacin de operaciones de fraccionamientos o
urbanizaciones, o ambas operaciones, define los requisitos urbansticos correspondientes al
acceso a la va pblica, a la realizacin de operaciones de lotificacin y amanzanamiento, as
como los requisitos para la cesin de reas para uso pblico. De igual forma, el Reglamento
establece, conforme lo dispone el artculo 32 de la Ley de Planificacin Urbana, normas
mnimas sobre construccin de calles y aceras, pavimentos, caeras, drenajes pluviales y
sanitarios, as como y electrificacin y alumbrado pblico.
Que desde el momento de la publicacin y entrada en vigor del Reglamento de

Fraccionamientos y Urbanizaciones, El Gobierno de Costa Rica ha suscrito una cantidad
considerable de tratados ambientales internacionales, adquiriendo en particular, compromisos
en materia de implementacin de polticas de desarrollo sostenible y lucha contra el cambio
climtico que hacen preciso revisar este cuerpo reglamentario en lo que respecta a las
regulaciones previstas en materia de tipologa y usos del suelo permitidos, cargas urbansticas,
cesiones de rea pblica y del modelo de desarrollo urbano en general impulsado por este
cuerpo normativo.
Que la Direccin de Urbanismo del INVU, amparada en las competencias legales reconocidas
en los artculos 7 y siguientes de la Ley de Planificacin, tomando en cuenta la antigedad del
marco normativo urbanstico del Estado costarricense y los avances tcnico-jurdicos en
materia de planificacin territorial, contrastados con los de otros pases, ha considerado
prioritario, iniciar un proceso de revisin reglamentaria e integracin normativa de los
principales reglamentos de desarrollo urbano aprobado (construcciones, fraccionamiento y
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URBANIZACIN
urbanizaciones), as como la redaccin del Reglamento de Renovacin Urbana, el cual hasta la

fecha no ha sido promulgado.
Que dicho proceso de reforma normativa, se enmarca dentro del proyecto de elaboracin del
Plan Nacional de Desarrollo urbano, el cual pese a haber sido remitido al INVU para su
elaboracin por mandato reglamentario hace ms de cuarenta aos, a la fecha an no ha sido
realizado.
Que, amparado en los principios de desarrollo sostenible y planificacin territorial definidos en

la primera parte del presente cuerpo normativo, y con la finalidad de asegurar una calidad de
vida ptima a los habitantes del territorio nacional, el nuevo reglamento establecer y
delimitar las condiciones para garantizar el uso eficiente del suelo al momento de realizar
operaciones de fraccionamientos o urbanizaciones, por medio de alternativas tcnicas, legales
y financieras.
Que en lo que respecta a las condiciones relativas al uso eficiente del suelo, las mismas sern
definidas a partir de las potencialidades y limitantes del territorio concreto en donde sern
aplicadas. De igual forma, sern tomadas en consideracin las particularidades fsicas,
histricas y socio-econmicas del territorio en donde sean promovidas.
Que, finalmente, por todo lo mencionado con anterioridad, la Junta Directiva del INVU,
aprueba el nuevo Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones,
que se regir por las siguientes disposiciones:
CAPITULO PRELIMINAR
DISPOSICIONES GENERALES PARA LA APLICACIN DEL PRESENTE REGLAMENTO
Artculo 1. Alcance normativo

El presente Reglamento regula, en lo que respecta a la utilizacin eficiente del suelo al
momento de realizar las operaciones de fraccionamiento y urbanizacin, los siguientes
procesos de forma especfica:
a) Define los mecanismos y criterios para orientar las polticas pblicas e iniciativas
privadas de ocupacin del territorio, hacia modelos de configuracin y reconfiguracin
predial.
b) Define los criterios para categorizar el suelo y de igual forma, las condiciones, tcnicas y
procedimientos para transformarlo.
c) Delimita los requerimientos tcnicos mnimos que deben contemplar los espacios
pblicos y privados, as como las cargas urbansticas aplicables a aquellas personas que
realicen operaciones de transformacin del suelo segn dicha categorizacin.
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URBANIZACIN
d) Define y delimita los instrumentos de gestin del suelo que permiten la ejecucin,
seguimiento, control, evaluacin y financiamiento de los requerimientos tcnicos mnimos
para los espacios pblicos y privados referidos en el epgrafe anterior.
El presente reglamento en su integralidad se deber aplicar, cuando sea procedente, a toda

operacin de renovacin urbana aprobada conforme al reglamento especial en la materia
emitido por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, lo anterior sin perjuicio de las
disposiciones especiales contenidas en el ttulo V de dicho reglamento.
Artculo 2. Alcance territorial

De conformidad con el artculo 21 de la Ley de Planificacin Urbana, el Reglamento de
Fraccionamientos y Urbanizaciones es considerado uno de los principales reglamentos de
desarrollo urbano, y como tal, su normativa ser de obligado acatamiento en todo el
territorio nacional, lo anterior sin perjuicio de las competencias y prerrogativas municipales
definidas en la Constitucin, la Ley de Planificacin Urbana y dems disposiciones legales.
Artculo 3. Articulacin del reglamento con las regulaciones municipales en materia de

fraccionamientos y urbanizaciones.
Para la interpretacin y aplicacin de las normas contenidas en el presente reglamento, las
circunscripciones municipales debern acatar las siguientes disposiciones:
a) En aquellas circunscripciones municipales que carezcan de normativa especfica en
materia de fraccionamientos y urbanizaciones, el presente reglamento ser aplicable
en su integralidad, para toda autorizacin o realizacin de una operacin de dicha
naturaleza.
b) Los gobiernos municipales que se encuentren en proceso de elaboracin o revisin de
su normativa, debern velar, en resguardo del principio de coherencia normativa, por
mantener una relacin de compatibilidad entre el reglamento municipal y este
reglamento de alcance nacional.
Artculo 4. Definiciones
a) Va de Acceso: Es la va, de carcter pblico o privado, ubicada frente a un inmueble, que

permite la entrada o salida del mismo.
b) Aceptacin municipal de las reas de cesin y obras pblicas: Aquel acto material mediante el
cual la Municipalidad controla y fiscaliza que el proyecto urbanizador correspondiente cumpla
adecuadamente con todas las disposiciones urbansticas requeridas sobre cesin de rea para
uso pblico. Se formaliza a travs de la emisin de un acuerdo del Concejo Municipal en el cual
hace constar la transferencia de las reas de cesin y obras pblicas al gobierno local.
c) Acera: Parte de la va pblica, normalmente ubicada en sus orillas, que se reserva para el
trnsito de peatones.
d) Alamedas: Vas de trnsito peatonal exclusivamente.
e) Alcantarillado sanitario: Sistema de tuberas que recolecta y transporta las aguas residuales
para su posterior tratamiento.
f) Alineamiento: Lnea fijada por la autoridad competente, como lmite o proximidad mxima de
emplazamiento de la construccin con respecto a la va pblica, ros o quebradas, poliducto o
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URBANIZACIN
va proyectada en el Plan Regulador.
g) Amanzanamiento: Es el proceso por medio del cual se crean calles que delimitan las manzanas
en un rea determinada, como parte del proceso de urbanizacin o de renovacin urbana.
h) Antejardn: Espacio de retiro frontal que debe dejarse como rea verde libre de
impermeabilizacin, salvo el rea constructiva destinada al acceso de las edificaciones.
i) Cesin de rea para uso pblico: acto jurdico a travs del cual el desarrollador cede a la
Municipalidad el rea para uso pblico.
j) Construccin: Edificacin de una obra de ingeniera, arquitectura o albailera; obra construida

que incluye obras de edificacin, reconstruccin, alteracin o ampliacin que impliquen
permanencia.
k) Cuadra: Espacio urbano, edificado o destinado a la edificacin, generalmente cuadrangular,

delimitado por calles por todos sus lados. En algunos casos se menciona como cuadrante o
manzana.
l) Derecho de va: El ancho total de la carretera, calle, sendero servidumbre; esto es, la distancia
entre lneas de propiedad incluyendo calzada, franja verde y acera.
m) Diseo de sitio de la urbanizacin: plano de la urbanizacin que muestra el trazado y ancho de

las carreteras y calles, los lotes, las reas de facilidades comunales o especiales, las reas de
parque, los cuerpos de agua, las servidumbres y alineamientos existentes.
n) Finca: es la porcin de terreno inscrita como unidad jurdica en el Registro Pblico o susceptible
de ser registrada, mediante un nmero que la individualiza. Tambin se le denomina como
predio, lote, parcela o propiedad.
o) Fraccionamiento: Divisin de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar,

repartir, explotar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes. Para ello se utilizarn
amanzanamientos o lotificaciones y se debern brindar los accesos necesarios para cada finca
resultante.
p) Franja verde: Franja de terreno ubicada entre la calle y la acera, comnmente cubierta de
csped, rboles o plantas, que sirve para darle mayor seguridad al peatn y amenizar la
circulacin peatonal.
q) Frente de lote: Es la longitud en su lnea frontal del predio sobre va pblica. En algunos casos
se menciona solo como frente.
r) Habitable: Todo local que rena los requisitos de seguridad, higiene y comodidad adecuados
para la permanencia de personas por un perodo prolongado.
s) Impermeabilizacin: accin de sellar o cubrir el suelo natural con algn material de forma
permanente.
t) Lnea de propiedad: La que demarca los lmites de la propiedad en particular.
u) Obras de infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operacin de los servicios

pblicos tales como: abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje, telecomunicaciones y
electricidad, adems de vas pblicas.
v) Plano catastrado: Es el plano de agrimensura que ha sido inscrito en el Catastro Nacional.
w) Proyecto urbanizador: Proyecto a travs del cual se habilita un terreno para ser utilizado para
fines residenciales o comerciales, mediante las diferentes operaciones de transformacin del
suelo.
x) Reunin de fincas: es el proceso mediante el cual dos fincas se unifican en una sola
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y) Servidumbre de Paso: Aquella cuya constitucin es forzosa a favor de los fundos que carecen de
acceso la va pblica.
z) Suelo: Recurso natural, econmico, escaso y no renovable, que constituye el soporte fsico de la
vida animal y vegetal, y de igual forma, de las edificaciones e infraestructuras necesarias para
facilitar las distintas actividades humanas.
aa) Urbanizaciones: Proyecto urbanizador finalizado, que incluye el fraccionamiento y la

habilitacin de un terreno para fines residenciales, por medio del desarrollo de
infraestructura, conexin de servicios bsicos, provisin de calles, facilidades comunales y
parques, todas de carcter pblico
bb) Va pblica: Es todo terreno de dominio pblico y de uso comn que, por disposicin de la
autoridad administrativa, se destinare al libre trnsito de conformidad con la legislacin
vigente. Incluye aquel terreno que de hecho est destinado ya a ese uso pblico. Tambin se
menciona como camino pblico.
cc) Vivienda: Todo local o recinto, fijo o mvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para
fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.
dd) Vivienda de inters social: Aquella subvencionada total o parcialmente por el Estado,
cuyos beneficiarios son sectores de la poblacin de escasos recursos econmicos
ee) Reajuste de Terrenos: Tcnica de gestin del suelo consistente en la agrupacin de

predios de forma voluntaria de parte de uno o varios propietarios, con el objetivo de redefinir
catastral y registralmente sus lmites prediales de naturaleza irregular, por lmites de mayor y
mejor conveniencia tcnica y funcional, que permitan una mejor dotacin de infraestructura y
espacio pblico, con el fin de mejorar el tejido urbano.
ff) Principio Solidario de Reparto de Cargas y Beneficios: Es el modelo economtrico y

financiero que acompaa las operaciones de reajuste de terrenos y su objetivo es establecer
operaciones urbanas consensuadas entre los dueos de la tierra para efectos de facilitar las
operaciones de reajuste de terreno e integracin predial. Se procurar un reparto equitativo
de las cargas y los beneficios asociados a las operaciones urbanas de renovacin o expansin
urbana, de manera que los participantes reciban beneficios proporcionales al aporte inicial
efectuado.
gg) Plan Parcial: Es el instrumentos de diseo a escala intermedia, a travs del cual se
desarrollarn las reas determinadas como estratgicas por parte del municipio, para la
renovacin urbana o bien para las zonas de expansin urbana.
hh) Participante del reajuste de terrenos: Se considerar como participante del proyecto
de reajuste de terreno y reparto de cargas y beneficios a toda aquella persona fsica o jurdica
que realice algn aporte inicial para que la operacin pueda ser efectuada. Este aporte puede
ser mediante la cesin de suelo, o bien mediante aporte financiero.
ii) Porcentaje de participacin: Es el porcentaje de rentas correspondiente y proporcional a

la cantidad del aporte realizado, ya sea en suelo o en recursos financieros.
jj) rea bruta: Es el rea total sujeta a las operaciones de reajuste de terreno y reparto de
cargas y beneficios, ya sea para la expansin ordenada de los centros urbanos o bien para la
renovacin urbana.
kk) Aprovechamientos Urbansticos: Son las actividades y la cantidad de construccin

permitida para los predios resultantes de la operacin de reajuste.
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URBANIZACIN
ll) Aprovechamiento Urbanstico Bsico: Es el beneficio urbanstico que indica la superficie

mxima construible y las actividades segn el suelo urbano y de expansin, y ser determinado
por el municipio.
mm) Aprovechamiento Urbanstico adicional: Es el beneficio urbanstico mximo

construible por encima del aprovechamiento bsico establecido por el municipio. El
desarrollador podr acceder a este aprovechamiento mximo, a travs de prcticas
incentivables y parmetros que defina el municipio para la operacin de reparto de reajuste y
reparto de cargas y beneficios.
nn) rea Neta Urbanizable: Es el rea producto de restarle al rea bruta cualquier cesin
general de tipo obligatoria que no pueda ser urbanizada bajo ninguna circunstancia, a saber
vas existentes que no sean reajustadas, suelos en condicin de riesgo, retiros de ros y
quebradas, zonas de proteccin ambiental, lneas de alta tensin y cualquier otra determinada
por norma superior.
oo) Suelo No Objeto del Reparto (SNOR): Es el suelo que por sus caractersticas previas debe
ser apartado para el uso pblico y no puede recibir aprovechamientos urbansticos producto
de la operacin de reajuste tales como vas existentes, retiros de ros y quebradas, suelos en
condicin de riesgo, zonas de proteccin ambiental, lneas de alta tensin y cualquier otra
determinada por norma superior.
pp) Suelo Objeto del Reparto (SOR): Es todo aquel suelo que independientemente de su
utilizacin final, pueda recibir aprovechamiento urbanstico como producto de la operacin de
reajuste.
qq) Unidad de Actuacin Urbanstica: Es el rea conformada por uno o varios predios, de
manera que comprenden etapas o fases de un proyecto general de reajuste de terrenos y
reparto de cargas y beneficios. Un solo proyecto de reajuste puede contener diversas unidades
de actuacin urbanstica.
rr) Tejido Urbano: estructura urbano-espacial integrada por tres sistemas conexos y
complementarios entre s, que delimitan un ncleo urbano determinado de escala variable.
Los tres sistemas referidos en el prrafo anterior son los siguientes: redes (trama vial y
servicios bsicos domiciliarios), amanzanamiento (configuracin geomtrica de la estructura
predial) y categoras de suelo de conformidad con la clasificacin general establecida en este
reglamento.
CAPITULO PRIMERO
CRITERIOS PARA LA UTILIZACION Y TRANSFORMACION DEL SUELO
SECCION PRIMERA: CATEGORIZACION DEL SUELO
Artculo 5. Principio de uso racional del suelo.

El suelo, como recurso escaso, debe ser aprovechado de forma eficiente y eficaz. Con base en
lo anterior, se deben considerar las caractersticas propias del mismo en funcin de su
ubicacin y situacin al momento de definir su categorizacin
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URBANIZACIN
Artculo 6: Tipologa para la categorizacin del suelo.

Para efectos de la interpretacin del presente reglamento, el suelo ser categorizado en: suelo urbano,
suelo urbanizable, suelo rural y suelo no urbanizable
Dichas categoras son establecidas nicamente en relacin con los tipos de transformacin de suelo
realizables en las mismas, y no se debe interpretar bajo ninguna circunstancia como un tipo de
zonificacin, de conformidad con los trminos establecidos en el artculos 21 y 24 de la Ley de
Planificacin Urbana N4240.
Artculo 7. Criterios de categorizacin del suelo.

Para efectos de categorizar el suelo segn la tipologa establecida en el presente reglamento,
se proceder conforme a la valoracin de las condiciones ambientales del suelo y la
disponibilidad del mismo para albergar actividades urbanas o rurales, en funcin de la
disponibilidad de servicios pblicos, el aporte de espacio pblico para la movilidad, los
equipamientos pblicos existentes o previstos, los espacios de recreacin y esparcimiento, y
finalmente, la integracin del suelo con su territorio.
La categorizacin del suelo se realizar, de forma especfica, de conformidad con los

siguientes criterios y sus caractersticas:
a) Servicios Pblicos: La disponibilidad de servicios pblicos bsicos de agua potable, energa

elctrica, telecomunicaciones, alcantarillados pluvial y sanitario.
b) Espacio e infraestructura de ndole pblico. La existencia y aporte previo del espacio e

infraestructura pblicos idneos para:
i. La movilidad peatonal y motorizada.
ii. Las redes de servicios pblicos bsicos.
iii. Las reas de parque, juegos infantiles y facilidades comunales.
c) La integracin con el entorno. El suelo categorizado debe mantener coherencia con el

circundante en cuanto a:
i. El uso del suelo predominante.
ii. La integracin al tejido urbano, de conformidad con las disposiciones incluidas en el

artculo 4, inciso rr, del presente reglamento.
d) Criterio ambiental. Se considerar la presencia de:
i. Zonas de amenazas naturales y antrpicas.
ii. Zonas destinadas a la proteccin de los mrgenes de cuerpos de agua, manantiales, pozos,
reas de importancia biolgica, hidrogeolgica y ambientalmente frgiles, reas protegidas
bajo las distintas modalidades del Sistema Nacional de reas de Conservacin (SINAC),
entre otros.
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URBANIZACIN
e) Importancia agropecuaria. Determinacin de reas de importancia agropecuaria de

conformidad con las clases de capacidad de uso del suelo.
Los criterios de categorizacin del suelo podrn variar de conformidad con las caractersticas propias del
municipio, siempre y cuando se compruebe la validez tcnica de dicha modificacin, para lo cual se
deber contar con la aprobacin previa de la Direccin de Urbanismo y Vivienda del INVU (DUV)
La adopcin de criterios diferentes a los aqu estipulados deber ser aprobada mediante acuerdo del
Concejo Municipal debidamente justificado.
Artculo 8. Caractersticas especficas de los distintos tipos de suelo.
A. Suelo urbano. El suelo categorizado como urbano deber cumplir las siguientes condiciones:
i. Servicios Pblicos. Est conectado y es servido por las redes de agua potable, energa
elctrica, telecomunicaciones, alcantarillado pluvial y en algunos casos por el alcantarillado
sanitario. Este ltimo puede ser sustituido por el uso de tanque sptico o algn otro
sistema de tratamiento individual.
ii. Espacio e infraestructura de ndole pblico. Cuenta con los espacios e infraestructura
indicados en los incisos b.i, b.ii y b.iii del artculo 7, debido a que forma parte del cuadrante
urbano de la ciudad (previamente definido por la DUV del INVU) o, como producto de un
proceso de transformacin urbana anterior, realiz el aporte de suelo e infraestructura
para tales fines.
iii. La integracin con el entorno. El uso del suelo predominante en su entorno corresponde a
usos de ndole urbano, ya sea residencial, comercial, industrial o de servicios. De
conformidad con lo anterior y lo indicado en el numeral segundo, el mismo est
debidamente integrado al tejido urbano.
iv. Criterio ambiental. No forma parte de zonas de amenazas naturales, antrpicas o de

proteccin ambiental de conformidad con lo indicado en el inciso d.i y d.ii del articulo 7 de
este reglamento.
v. Importancia agropecuaria. No son catalogados a partir de este criterio, pues son suelos
ocupados por usos eminentemente urbanos.
B. Suelo urbanizable. El suelo categorizado como urbanizable deber cumplir las siguientes
condiciones:
i. Servicios Pblicos. La dotacin de servicios pblicos es factible siempre y cuando se

realicen las obras de infraestructura necesarias que garanticen la conexin a las redes de
agua potable, energa elctrica y alcantarillado pluvial, y en algunos casos al alcantarillado
sanitario. Este ltimo puede ser sustituido por el uso de tanque sptico o algn otro
sistema de tratamiento individual.
La dotacin de infraestructura para tales fines no debe atentar contra la rentabilidad

econmica de futuros proyectos urbansticos. Cuando suceda lo contrario, el suelo no
podr ser catalogado como urbanizable.
ii. Espacio e infraestructura de ndole pblico. La dotacin de los espacios e infraestructura

indicados en los incisos b.i, b.ii y b.iii del artculo 7 es factible a travs de un proceso de
transformacin urbana donde se realice el aporte de suelo e infraestructura para tales
fines.
iii. La integracin con el entorno. El uso del suelo predominante en su entorno corresponde a
usos de ndole rural, pero con escasa importancia agropecuaria.
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URBANIZACIN
De conformidad con lo indicado en el inciso c del artculo 7, la integracin al tejido urbano

del suelo urbanizable no debe atentar contra la rentabilidad econmica de futuros
proyectos urbansticos. Cuando suceda lo contrario, el suelo no podr ser catalogado como
urbanizable.
Aunado a lo anterior, el municipio deber catalogar como urbanizable aquellos predios

donde an sea factible la cesin de rea pblica debido a las posibilidades de segregacin
de los mismos. Para determinar que predios cumplen esta condicin, el municipio deber
considerar lo establecido en el artculo 29 del presente reglamento en la elaboracin del
mapa base de categorizacin del suelo.
Criterio ambiental. El suelo catalogado como urbanizable no formar parte de zonas de

amenazas naturales, antrpicas o de proteccin ambiental de conformidad con lo indicado
en el inciso d.i y d.ii del articulo 7 de este reglamento.
iv. Importancia agropecuaria. El suelo urbanizable corresponder con aquellas reas de

escasa importancia agropecuaria tomando en consideracin el contexto agropecuario
regional.
Aunado a la aplicacin de los criterios anteriores, el municipio solo podr catalogar como
urbanizable aquel suelo necesario para suplir las necesidades de vivienda, comercio y servicios, en
consideracin de las proyecciones de poblacin del distrito para un mximo de cinco aos.
Considerar plazos mayores al indicado anteriormente solo ser posible mediante la elaboracin de
un plan regulador.
C. Suelo no urbanizable. En el caso del suelo no urbanizable, prevalecer siempre el criterio

ambiental utilizado en este reglamento. Cuando el suelo forme parte de zonas de amenaza
antrpica o natural, o de proteccin ambiental, el mismo deber ser catalogado como no
urbanizable, independientemente de si los otros criterios cumplen con lo indicado para otras
categoras de suelo.
D. Suelo rural. Para catalogar el suelo rural prevalecer el criterio de la importancia agropecuaria
del mismo de conformidad con la metodologa de capacidad de uso de la tierra establecida por
el Ministerio de Agricultura y Ganadera (MAG).
De conformidad con lo anterior, el suelo rural corresponder al que se cataloga con la mejor
capacidad de uso del suelo y cuya importancia regional es relevante. En esta categora tambin se
debe incluir el suelo que, independientemente de su capacidad de uso, no cumpla con las
condiciones estipuladas para la categorizacin como suelo urbanizable.
Artculo 9. Elaboracin del mapa base de categorizacin del suelo.
Los respectivos departamentos de planificacin urbana de las circunscripciones municipales, a las

cuales les aplica el presente reglamento, debern elaborar un mapa base tomando en cuenta los
criterios de categorizacin definidos en los artculos anteriores. Este mapa deber ser aprobado
mediante acuerdo del Concejo Municipal.
Todas aquellas municipalidades que carezcan de los recursos humanos, tcnicos o financieros para
elaborar el mapa base definido en este artculo, podrn, mediante resolucin debidamente motivada,
solicitar asistencia y colaboracin al INVU, quien por medio de la DUV podr asumir la totalidad de la
elaboracin de dichos instrumentos.
Artculo 10. Metodologa para la elaboracin del Mapa Base
Para la elaboracin del mapa base, el municipio deber considerar los criterios de categorizacin del
suelo, la categorizacin en s misma, y realizar el siguiente procedimiento:
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URBANIZACIN
a. Primeramente se debe apartar el suelo no urbanizable del resto.
b. Se identifica el suelo urbano tomando en consideracin tres aspectos:
i. Los mapas de cuadrantes del INVU o planes reguladores anteriores. El municipio deber
considerar en esta categora todo lo ah indicado como cuadrante urbano, tejido urbano
consolidado o similar. Las reas indicadas en dichos mapas como reas de expansin
urbana o similar debern ser consideradas como suelo urbanizable.
ii. Se determinan los proyectos urbansticos y segregaciones que han realizado aporte de rea
pblica e infraestructura. Las operaciones que hayan cumplido ambas condiciones sern
catalogadas como suelo urbano.
De igual manera en esta categora, y con base en el artculo 32 del presente reglamento, se
reconocer la categora de urbano al suelo que no ceda rea pblica, de conformidad con
la norma citada, por considerarse que el aporte de dicha porcin de terreno es
insignificante.
Si est pendiente la dotacin de servicios pblicos e infraestructura, la categorizacin de

suelo no inhibe al municipio a no solicitar la ejecucin de la misma, ni al fraccionador a
realizarla.
iii. Se determinan las necesidades de suelo para la poblacin proyectada a cinco aos, con el
fin de determinar el lmite mximo de suelo a incluir como urbanizable. Posteriormente se
determinar hasta qu punto la dotacin de servicios bsicos e infraestructura pblica, que
correra por parte del promotor urbanstico, afectara la viabilidad econmica de los
futuros proyectos hasta considerarlos como proyectos no factibles en trminos
econmicos.
c. Se clasifica el suelo en funcin de la metodologa para la determinacin de la capacidad de uso de la

tierra del Ministerio de Agricultura y Ganadera con el fin de determinar cules suelos son de mayor
importancia agropecuaria y que los mismos sean clasificados como suelo rural.
d. Aquel suelo rural que no forme parte de clases de capacidad de uso de la tierra que no interesan
para fines agropecuarios, formar parte del suelo urbanizable siempre y cuando cumpla las
siguientes condiciones:
i. Que supla las necesidades de suelo para la poblacin proyectada a cinco aos.
ii. Que la dotacin de servicios bsicos e infraestructura pblica, que corrern por parte del
promotor urbanstico, no afecten la viabilidad econmica de los futuros proyectos
urbansticos. En caso de que los futuros proyectos sean considerados como no factibles en
trminos econmicos, el suelo no podr categorizarse como urbanizable.
Artculo 11. Actualizacin del mapa base.
El municipio deber actualizar anualmente el mapa base de categorizacin del suelo, para lo cual deber
incorporar nicamente los cambios acontecidos como efecto de la aplicacin de operaciones de
transformacin del suelo, es decir, por las transformaciones de suelo urbanizable en suelo urbano. Esta
actualizacin no permite la transformacin de suelo rural a urbanizable.
Artculo 11. Modificacin del mapa base.
La modificacin de suelo rural y no urbanizable a suelo urbanizable, ser permitida nicamente por
parte de la DUV del INVU, cuando dicho cambio sea propuesto como parte de una modificacin,
actualizacin o elaboracin de un plan regulador.
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URBANIZACIN
Todo municipio que no se encuentre dotado de un plan regulador al momento de la entrada en vigencia
del presente reglamento, tendr prohibido modificar el suelo rural y no urbanizable para transformarlo
en suelo urbanizable.
Artculo 12. Obligacin de asistencia recproca entre INVU y municipalidades.
De conformidad con lo dispuesto en el artculo 10 de la Ley de Planificacin Urbana, ser obligacin del
INVU asesorar a los gobiernos locales as como el emitir las guas pertinentes, que permitan a los
municipios establecer criterios complementarios y especficos a cada cantn para la categorizacin del
suelo respectivo en el mapa base de referencia.
De igual forma, ser obligacin del municipio consultar y solicitar al Instituto, el aval de los documentos
e informes tcnicos que justifiquen la adopcin de diferentes criterios, previo a la aprobacin del plan
regulador o al otorgamiento del visado de planos correspondientes para la realizacin de una operacin
de fraccionamiento y urbanizacin, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 10 de la Ley de
Planificacin.
SECCION SEGUNDA: TRANSFORMACIN DEL SUELO
(FRACCIONAMIENTOS, URBANIZACIONES Y CONDOMINIOS)
Sub-Seccin Primera: Disposiciones Generales
Artculo 13. Obligacin de actualizar las categoras de tipos de suelo.

Por medio de las operaciones de transformacin, las caractersticas de un suelo determinado
pueden ser modificadas; en cuyo caso, un cambio de categora es necesario y deber ser
realizado conforme a las disposiciones de este Reglamento.
Artculo 14. Condiciones Generales Para La Transformacin Del Suelo.

Todo tipo de transformacin o cambio de categora de un tipo de suelo a otro distinto, ser
permitido bajo las condiciones y normas especficas que se establecen a continuacin:
a. El suelo catalogado como no urbanizable no estar sujeto a ningn tipo de

transformacin, salvo en los casos en que se logre demostrar a travs de los estudios
tcnicos adecuados, la viabilidad de las medidas de mitigacin que seran
implementadas para contrarrestar los perjuicios eventuales a las condiciones
naturales del suelo y los posibles riesgos que puedan originarse para la poblacin
existente. La valoracin de la idoneidad de dichas medidas deber someterse a la
aprobacin de la DUV del INVU y, cuando corresponda, a las entidades competentes
en materia de prevencin gestin de riesgos.
Se exceptan aquellas reas que por disposicin de normativa legal superior deben
mantener la condicin de no urbanizable, como es el caso de las zonas de proteccin
de cursos de agua, pozos, entre otras definidas por la legislacin especial de carcter
superior.
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URBANIZACIN
b. La incorporacin de suelo rural a suelo urbanizable. El suelo inicialmente

catalogado como rural, mediante el mapa base que debe elaborar el municipio de
acuerdo a lo indicado en este reglamento, no podr ser catalogado posteriormente
como urbanizable, salvo que dicho cambio se plantee en el marco de la elaboracin o
modificacin del respectivo plan regulador.
El cambio de categora de suelo rural a suelo urbanizable, deber justificarse con los
estudios tcnicos respectivos, los cuales sern efectuados bajo responsabilidad del
gobierno local.
De igual manera, se debern tomar en consideracin las disposiciones y principios

relativos a la transformacin del suelo rural incluidos en la Ley nmero 7779, Ley de
Uso Manejo y Conservacin de Suelos, as como las disposiciones que establezca el
Ministerio de Agricultura y Ganadera (MAG) y sus dependencias.
c. La transformacin de suelo urbanizable en urbano nicamente ser permitida

mediante la aplicacin de las operaciones de transformacin del suelo y condiciones
establecidas en el presente reglamento.
Artculo 15. Obligatoriedad del visado municipal para realizar fraccionamientos o

segregaciones.
De conformidad con lo establecido en el artculo 33 de la Ley de Planificacin Urbana y sus

reformas ulteriores, para realizar cualquier fraccionamiento o segregacin, es indispensable
que el interesado obtenga el visado municipal de los planos correspondientes a los predios
resultantes, originados en las operaciones de transformacin del suelo.
La obligacin establecida en el presente artculo se deber aplicar en igual medida para toda
operacin de urbanizacin, condominio o cualquier otra operacin de transformacin del
suelo que implique la realizacin de un fraccionamiento o segregacin de predios.
Artculo 16. Requisitos para el visado municipal para fraccionamientos o segregaciones.
La persona interesada deber presentar a la Municipalidad el plano de la finca madre, el cual

deber indicar la ubicacin, situacin y cabida, debidamente acotado, de todas las porciones
resultantes y, cuando proceda, de la reserva municipal de rea pblica, una vez realizado el
fraccionamiento o la segregacin pretendida. Adems, el notario o funcionario pblico
autorizante, deber dar fe en el acto de extensin u otorgamiento del documento legal en que
se origine el fraccionamiento o la segregacin, de que la divisin coincide con la expresada en
dicho plano visado.
Sub-Seccin Segunda: Normas relativas a las cesiones de rea publica aplicables a todas las
transformaciones de suelo.
Artculo 17. Porcentaje a ceder.

De conformidad con el artculo 40 de la ley de Planificacin Urbana, todos los proyectos
urbansticos y/o de transformacin del suelo urbanizable a urbano, es decir, fraccionamientos
12
URBANIZACIN
con fines urbansticos, urbanizaciones y condominios cuando la realizacin de los mismos

impliquen transformacin del suelo- cedern al municipio un 10% del rea total del suelo a
transformar.
Artculo 18. Flexibilidad del porcentaje de cesin para casos particulares.
Las municipalidades podrn solicitar un porcentaje mayor, siempre y cuando sea tcnicamente
justificado por su Departamento de Urbanismo o departamento encargado del control urbano,
considerando las necesidades de espacio pblico de la comunidad en cuanto a equipamientos
en educacin, salud, seguridad y recreacin. Este porcentaje no podr ser superior al 20% del
rea total a urbanizar y en conjunto con las reas destinadas a vas pblicas no podr ser
mayor a un 45%. Lo anterior de conformidad con lo dispuesto en el artculo 40 de la Ley de
Planificacin Urbana.
Artculo 19. Administrados obligados a cumplir con la cesin.

La obligacin de cesin de rea publica recaer sobre aquellas personas que realicen
transformaciones de uso de suelo sobre propiedades, que a la fecha de emisin de este
reglamento, y de acuerdo a los criterios establecidos para la categorizacin del mismo, se
encuentren dentro del permetro de zonas categorizadas como suelo urbanizable.
Artculo 20. Traslado de rea pblica y/o canje por infraestructura.
Del 10% de suelo que corresponde a cesin, como mnimo una tercera parte del rea a ceder
deber mantenerse en el sitio del proyecto, y corresponder a parques y juegos infantiles.
Los dos tercios restantes podrn ser negociados parcial o totalmente con el promotor del
proyecto a cambio de:
a. infraestructura en las reas pblicas del mismo o en su entorno,
b. el canje por obra del rea pblica a ceder hacia otras zonas del cantn que posean un
dficit de infraestructura,
c. el traslado del rea publica cedida en el entorno inmediato del proyecto, o
d. cualquier combinacin de las anteriores.
La aplicacin del canje por infraestructura o el traslado a otro sitio, solo se permitir cuando el
rea correspondiente a los dos tercios restantes sea igual o superior a dos veces la superficie
mnima de lote establecida en este reglamento o en el plan regulador del municipio.
Artculo 21. Condiciones para el traslado o canje de rea pblica.
El promotor del proyecto podr solicitar la negociacin de las dos terceras partes del rea total
a ceder que corresponde a facilidades comunales o equipamiento. No obstante es potestad
nica y exclusiva del municipio lo siguiente:
13
URBANIZACIN
a) Decidir si entra en una negociacin con el promotor urbanstico, sin que el anterior
pueda exigirle al municipio llevar a cabo la misma.
b) Establecer las condiciones particulares en las cuales se acepta la negociacin. El

municipio deber precisar, dentro de esas condiciones, como mnimo, el monto
correspondiente al avalo del suelo a trasladar o canjear, la cantidad de terreno a
negociar, la infraestructura a desarrollar y las zonas receptoras de reas pblicas,
entre otros elementos susceptibles de ser precisados.
c) Exigir el canje de esta porcin de terreno por infraestructura o su traslado a otra zona,
sin que el promotor urbanstico pueda negarse, siempre y cuando dicho canje sea
materialmente posible dadas las caractersticas de la operacin, y el mismo no
represente una carga econmica mayor al costo estimado de la cesin de rea
respectiva.
Artculo 22. Procedimiento para realizar el traslado o canje de rea pblica.
En el caso en que la municipalidad acepte realizar el canje de terreno por infraestructura,

se seguir el siguiente procedimiento:
a) La Municipalidad respectiva se encargar de realizar el avalo del porcentaje de tierra
equivalente.
b) Una vez establecido el monto a canjear, la municipalidad le indicar a promotor
urbanstico las condiciones para realizar el traslado o canje de conformidad con lo
dispuesto en el inciso b del artculo anterior. Asimismo, se deber indicar en la misma
resolucin, las zonas prioritarias donde podr llevarse a cabo la ejecucin de obras o el
traslado del rea pblica, as como el equipamiento que el mismo deber suministrar.
En el caso de que existan reas estratgicas de renovacin urbana previamente

constituidas, de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento de Renovacin
Urbana, las municipalidades debern priorizar la ejecucin de obras en estas zonas.
c) El promotor urbanstico o el desarrollador, segn corresponda, dispondr de quince

das hbiles para realizar las observaciones del caso a lo dispuesto por la municipalidad
en cuanto al traslado o canje de rea pblica, as como solicitar la modificacin de los
elementos definidos por el gobierno local. En caso de no haber observaciones ni
objeciones, se deber formalizar el acuerdo mediante la suscripcin de un convenio
entre la municipalidad y el promotor urbanstico.
En el supuesto de que existan observaciones u objeciones de parte del promotor se

continuar con el procedimiento de negociacin entre ambas partes, salvo que la
municipalidad decida desestimar la propuesta de traslado o canje del rea pblica, y
proceder de conformidad con lo dispuesto en el artculo 17 de este reglamento y el
artculo 40 de la Ley de Planificacin Urbana.
14
URBANIZACIN
d) Cuando el promotor urbanstico haya finalizado la construccin del equipamiento o de

las mejoras previstas, la municipalidad realizar la debida inspeccin de las obras; de
encontrarlas conforme, se tendrn por recibidas mediante el acuerdo correspondiente
adoptado por el Concejo Municipal.
e) En caso de que la municipalidad encuentre la realizacin de las obras no conforme de

acuerdo a lo estipulado en el convenio suscrito entre la Municipalidad y el promotor
urbanstico, se le notificar al mismo para que subsane las inconformidades
detectadas, indicndole un plazo para cumplir con la prevencin realizada. Dicho plazo
no podr ser mayor a seis meses salvo que medie circunstancias excepcionales las
cuales debern ser debidamente fundamentadas mediante los insumos tcnicos
correspondientes.
Artculo 23. Condiciones para realizar el avalo previo a la cesin de rea pblica
Para hacer efectivo el canje de rea pblica por infraestructura o trasladarlo a otra zona del
municipio, primeramente deber determinarse el valor de este suelo mediante la confeccin
de un avalo, el cual se deber realizar de conformidad con los siguientes requisitos:
a. Para la realizacin del avalo del rea pblica a ceder, se tomar nicamente la
porcin de terreno legal y tcnicamente apta para ser urbanizada, de la totalidad del
predio a ser sometido a una operacin de transformacin del suelo (rea
aprovechable)
b. Para proceder con el avalo correspondiente, se tomarn como referencia inicial los
valores establecidos en la Plataforma de valores de terrenos por zonas homogneas
establecidos por el Ministerio de Hacienda, en lo que respecta al clculo del valor del
rea aprovechable.
c. Asimismo, se deber realizar posteriormente, un segundo clculo correspondiente al
valor potencial de la totalidad del rea aprovechable una vez urbanizados los predios,
de conformidad con alguna de las metodologas utilizadas para la estimacin de los
valores de mercado.
d. El valor final del rea aprovechable, la cual deber ser tomada como base para el
avalo final del porcentaje de rea publica a ceder, ser establecido por las
municipalidades, sin que dicho valor pueda ser inferior al monto referencial
contemplado en el inciso b), ni mayor al monto referencial establecido en el inciso c)
anterior.
El costo de la infraestructura o del rea pblica a recibir en otro sitio, no podr ser inferior al
valor total de los dos tercios a negociar. Dicho avalo tal y como se indic estar a cargo de la
Municipalidad.
Artculo 24. Usos establecidos para las reas pblicas cedidas.
El total de rea a ceder que se acuerde dejar en el sitio del proyecto, deber ser utilizada en las
proporciones de juegos infantiles, rea de parque y facilidades comunales que establece el
15
URBANIZACIN
artculo 40 de la Ley de Planificacin Urbana si fuese superior a una tercera parte del rea a
ceder. Si la porcin resultante fuese nicamente un tercio del rea a ceder la misma deber
utilizarse en su totalidad como parque o juegos infantiles.
Artculo 25. Bancos de tierra.
El municipio podr establecer bancos de tierra mediante convenios con propietarios. Estas
propiedades sern receptoras de las reas pblicas trasladadas de otras zonas del cantn que
el municipio define de acuerdo a la conveniencia de la comunidad circundante.
El procedimiento para establecer los bancos de tierra ser regulado por un reglamento
especial, el cual ser emitido por el Instituto con posterioridad a la entrada en vigencia del
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Lo anterior sin
perjuicio de que los gobiernos locales emitan su propia reglamentacin al respecto, en
aplicacin de sus competencias municipales legalmente reconocidas.
Artculo 26. Cesin de rea pblica en Condominios.

De conformidad con lo dispuesto en el artculo 40 de la Ley de Planificacin Urbana, el
porcentaje de cesin exigido en este reglamento para condominios, cuando la realizacin del
mismo conlleve una operacin de fraccionamiento o urbanizacin, constituye una carga
urbanstica de distinta naturaleza a aquella exigida en la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio y su Reglamento, relativa a las reas comunes que debe ceder el promotor para
uso exclusivo de los condminos.
Artculo 27. Cesin Extramuros del rea Pblica
Las reas pblicas a ceder por parte del condominio, indicadas en el artculo 26 de este
Reglamento, se mantendrn extramuros y debern cumplir las disposiciones tcnicas
establecidas para el espacio pblico y privado de este reglamento.
Artculo 28. Cesin de rea para vas pblicas.
Independientemente del tipo de proyecto, el municipio tendr la potestad de solicitar la

cesin de suelo para vas pblicas cuando lo considere necesario de acuerdo con las
proyecciones viales que la Municipalidad haya realizado; lo anterior para asegurar las
continuidades viales. El porcentaje de suelo solicitado para vas pblicas no podr ser superior
al 25% del rea a urbanizar, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 40 de la Ley de
Planificacin Urbana.
En caso de que la Municipalidad no haya considerado las continuidades viales respectivas,

deber realizar un estudio particular del proyecto a partir de lo establecido en la gua
metodolgica respectiva publicada por la DUV del Instituto, que ser promulgada con
posterioridad a la entrada en vigencia del presente reglamento.
Artculo 29. Reserva municipal de rea pblica.
16
URBANIZACIN
Cuando se presente ante el municipio una propuesta de segregacin, el municipio determinar

el rea total a reservar para cesin de rea pblica, lo anterior previendo segregaciones
futuras en el predio restante. De igual forma, la municipalidad determinar el momento en el
cual se deber hacer efectiva dicha cesin.
a. Para determinar el rea total a reservar, se deber aplicar la siguiente frmula:
Arm=9.09% At
En donde:
Arm: rea Reserva Municipal

At: rea total del predio
9.09% del rea total del predio: Equivalente al 10% del rea a segregar
El municipio deber asegurarse que en el predio restante sea material y jurdicamente factible
la cesin correspondiente al rea total destinada a uso pblico, propuesta por el interesado.
b. La cesin de rea pblica al municipio se har efectiva una vez que el rea a ceder
alcance o supere la superficie mnima de lote establecida en este reglamento o, en su
defecto, en el plan regulador del municipio para la zona en la que se ubica la
propiedad.
c. Aunado a lo anterior, el propietario o el interesado deber presentar una propuesta
grfica de ubicacin de la reserva municipal de rea pblica, en el caso de que no se
alcance el potencial mximo de segregacin de la finca madre.
d. La ubicacin en el finca madre, tanto de la cesin de rea pblica hecha efectiva por
las segregaciones realizadas, como la reserva municipal de rea pblica, deber ser
aprobada por el municipio de conformidad con lo establecido para la recepcin de
reas pblicas en este reglamento.
Los valores finales obtenidos como resultado de los clculos realizados, de conformidad con lo
dispuesto en los incisos anteriores, sern notificados al interesado en el acto administrativo
que resuelva la solicitud inicial de segregacin presentada ante la municipalidad.
Artculo 30. Prohibicin para construir sobre la reserva municipal de rea pblica.
La reserva municipal de rea pblica deber mantenerse libre de construcciones de todo tipo,
garantizando que si el propietario contina segregando hasta donde se lo permitan las
caractersticas de su propiedad, el municipio recibir el 10% de la superficie total segregada.
Artculo 31. Registro municipal de control de la cesin de rea pblica.
17
URBANIZACIN
Ser obligatoria para los municipios la implementacin de un registro municipal que permita
controlar el cumplimiento de la cesin de rea pblica por parte de los administrados. El
registro deber indicar:
a. La matrcula de la finca madre y los predios resultantes,
b. La superficie segregada de la finca madre,
c. la cantidad total de los predios segregados,
d. el rea y las posibles ubicaciones correspondiente a la reserva municipal, y
e. el momento a partir del cual se har efectiva la cesin.
Artculo 32. Sustitucin y Exoneracin de la Cesin de rea Pblica.
Cuando el rea total a ceder, o el rea total a reservar para futuras segregaciones en un
fraccionamiento, no alcance la superficie mnima de lote establecida en este reglamento, o en
el plan regulador segn corresponda, se sustituir la cesin de rea pblica correspondiente
por la ampliacin de la va pblica, de ser necesaria, en aquellos casos donde el
fraccionamiento se permita en calles con derecho de va menor a la norma.
En el supuesto en que dicha ampliacin de la va pblica no sea necesaria, se tendr por

exonerada la carga urbanstica. La exoneracin establecida en este prrafo se aplica de forma
exclusiva para la cesin de rea pblica, sin perjuicio de las obligaciones en cuanto a dotacin
de infraestructura y servicios a los predios resultantes que todo fraccionador deber cumplir
de conformidad con lo establecido en el presente reglamento.
Sub- seccin Tercera: Fraccionamientos
Artculo 33. Tipos de fraccionamientos.
Los fraccionamientos frente a va pblica podrn ser simples o con fines urbansticos de
conformidad con lo estipulado en el artculo 40 de la Ley de Planificacin Urbana.
Artculo 34. Requisitos mnimos para permitir fraccionamientos frente a calles pblicas.
Los fraccionamientos frente a calle pblica se permitirn siempre y cuando la va cumpla con
las siguientes condiciones:
a. Deber existir un acuerdo municipal que reconozca la condicin pblica de la va, o en

su defecto una declaratoria del MOPT en caso rutas nacionales.
b. Las vas pblicas declaradas debern ajustarse cuando corresponda a las dimensiones y
condiciones establecidas en el artculo 62 de este reglamento.
c. Cuando existan vas pblicas reconocidas de conformidad con lo dispuesto en el inciso

a) del presente artculo, y las mismas se encuentren ubicadas en suelo rural, se
permitir el fraccionamiento nicamente con fines agrcolas y forestales, segn las
condiciones establecidas en el artculo 50, 51, 52 y 53 del presente reglamento.
Artculo 35. Fraccionamientos Simples.
18
URBANIZACIN
Para efectos de aplicacin del presente reglamento se entendern como fraccionamientos

simples nicamente los fraccionamientos que cumplan con las siguientes condiciones:
1. Aquellos fraccionamientos que se realicen en el suelo urbano as definido, de

conformidad con los criterios de categorizacin del suelo establecidos en el captulo
anterior de este reglamento.
2. Aquellos fraccionamientos que se realicen en suelo urbanizable, siempre y cuando:

a. El rea a ser cedida como resultado de la operacin de fraccionamiento, no
alcance la superficie mnima de lote establecida en este reglamento, o en el
plan regulador segn corresponda.
b. El fraccionador lleve a cabo la dotacin de infraestructura y servicios pblicos

de conformidad a los criterios establecidos para el suelo urbano.
c. Se cumpla con lo establecido en el artculo 32 de este reglamento para la

sustitucin o exoneracin de la cesin de rea pblica, dado la imposibilidad
existente para realizar la cesin de rea pblica.
Artculo 36. Fraccionamiento Complejos o con Fines Urbansticos
Toda operacin de fraccionamiento que no cumpla con las caractersticas definidas en el

artculo anterior para los distintos tipos de fraccionamientos simples permitidos, ser
considerada como un fraccionamiento complejo o con fines urbansticos, debiendo cumplir por
lo tanto, con las obligaciones respectivas en cuanto a cesin de rea publica y dems cargas
urbansticas aplicables.
Artculo 37. Disposiciones generales para la realizacin de fraccionamientos o segregaciones.
La transformacin de terrenos mediante su fraccionamiento, ser permitida siempre que se

renan las siguientes condiciones:
a. Los lotes que se originen debern cumplir con el rea y frente mnimos respectivos
indicados en este reglamento o en el plan regulador respectivo.
b. Los lotes resultantes debern tener un acceso adecuado a la va pblica. En el caso
de una segregacin frente a servidumbre debe acatarse lo establecido en el presente
reglamento.
c. Los lotes resultantes deben tener acceso a los servicios indispensables segn las
caractersticas de la zona, tales como agua potable y electricidad entre otros.
d. Los terrenos debern estar libres de afectaciones o limitaciones fsicas y legales; de lo
contrario, stas debern poder conciliarse con el desarrollo propuesto, caso contrario
no ser autorizado el fraccionamiento o urbanizacin.
e. Cuando se da la vecindad a urbanizaciones, fraccionamientos, condominios, o
cualquier combinacin de las anteriores, deber contemplarse obligatoriamente la
continuidad de las calles pblicas, mediante una adecuada integracin fsica y
19
URBANIZACIN
funcional de estas con las vas internas resultantes de las operaciones de

transformacin del suelo.
f. En consideracin de las caractersticas naturales del terreno, o de la alteracin que
a stas puedan ocasionar las operaciones de transformacin del suelo, quienes
realicen dichas operaciones debern ofrecer una garanta previsible, contra riesgos de
inundacin, derrumbes o deslizamientos, tomando en cuenta las caractersticas
biofsicas y/o biogeogrficas del sitio.
g. El diseo geomtrico del fraccionamiento deber ser lo ms acorde posible con las
condiciones naturales del rea (incluyendo la vegetacin y el paisaje), tomando en
cuenta no slo las del terreno a desarrollar, sino tambin las de sus inmediaciones o
linderos.
h. Todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrn acceso directo a va
pblica. Con carcter de excepcin, la Municipalidad podr admitir la subdivisin de
lotes mediante servidumbres de paso, siempre y cuando cumplan con las condiciones
estipuladas en el presente reglamento.
Artculo 38. Reunin de fincas.

La unificacin de fincas es permitida siempre y cuando esta accin no implique la obstruccin
total o parcial de alguna va pblica existente o proyectada, o bien, el acceso a algn espacio
pblico.
Artculo 39. Segregacin de finca necesaria para posterior unificacin. Naturaleza

excepcional de la segregacin permitida.
Para aquellos casos en donde sea necesario realizar la segregacin de una finca, para una
posterior unificacin de uno de los lotes segregados con otra finca colindante, se permite la
segregacin pese a no cumplir con las condiciones de una segregacin convencional. Lo
anterior, siempre y cuando dicha accin sea realizada en un mismo plano catastrado donde se
describa el polgono del rea a segregar y reunir con la finca vecina.
Sub-Seccin Cuarta. Urbanizaciones.
Artculo 40. Correlacin entre la densidad permitida, cargas urbansticas y provisin de

servicios e infraestructura en las urbanizaciones.
El desarrollador podr determinar la redistribucin, entre las parcelas resultantes, de la

densidad permitida en el reglamento o en el plan regulador segn corresponda para la
totalidad de la finca madre.
Los requerimientos de infraestructura, servicios pblicos y cesin de rea pblica que el

promotor urbanstico deber suministrar y habilitar de conformidad con el presente
reglamento, para la realizacin de la urbanizacin proyectada, debern ser calculados en
funcin de la densidad prevista en las parcelas resultantes.
De no realizarse dicha proyeccin de densidad, la municipalidad o la DUV del INVU, segn

corresponda, considerarn que las parcelas resultantes sern nicamente para viviendas
unifamiliares, siendo los permisos otorgados nicamente para tales fines.
20
URBANIZACIN
Artculo 41. Determinacin de usos en parcelas resultantes.
Se debern designar los lotes cuyos usos de suelo sean de naturaleza habitacional, comercial y
mixta, y su ubicacin dentro de la urbanizacin proyectada bajo las siguientes disposiciones:
Habitacional: 70% de las parcelas resultantes.
Comercial: mnimo 10% de las parcelas resultantes.
Mixto: mnimo 20% de las parcelas resultantes.
Para la determinacin de los usos comerciales y mixtos permitidos prevalece la zonificacin

sealada en el Plan Regulador de la Municipalidad respectiva o en su defecto aquellos
compatibles con la actividad habitacional, la cual determinar la DUV del INVU para cada caso
concreto.
La proyeccin de la densidad prevista, y la determinacin de usos de cada una de las parcelas

urbanizadas, debern ser plasmadas en el diseo de sitio del proyecto urbanstico.
Artculo 42. Principio de libre circulacin en las urbanizaciones.
Toda urbanizacin debe brindar libre ingreso a todos los ciudadanos mediante redes viales
continuas. Est terminantemente prohibido restringir el acceso a particulares mediante la
colocacin de agujas o cualquier otro dispositivo enfrente de las calles que brindan acceso a la
urbanizacin.
Artculo 43. Lineamientos para la realizacin de urbanizaciones.
Toda urbanizacin deber respetar los siguientes lineamientos respecto a la disposicin de los
cuadrantes:
a) Los lotes que se originen debern cumplir con el rea y frente mnimos respectivos
indicados en este reglamento o en el plan regulador respectivo.
b) Los lotes resultantes debern tener un acceso adecuado a la va pblica.
c) Los lotes resultantes deben tener acceso a los servicios indispensables segn las
caractersticas de la zona, tales como agua potable y electricidad, entre otros.
d) Los terrenos debern estar libres de afectaciones o limitaciones fsicas y legales; de lo
contrario, stas debern poder conciliarse con el desarrollo propuesto, caso contrario
no ser autorizada la urbanizacin.
e) Cuando se da la vecindad a urbanizaciones, fraccionamientos, condominios, o
cualquier combinacin de las anteriores, deber contemplarse, obligatoriamente, la
continuidad de las calles pblicas mediante una adecuada integracin fsica y funcional
de estas con las vas internas resultantes de las operaciones de transformacin del
suelo.
f) En consideracin de las caractersticas naturales del terreno, o de la alteracin que a
stas puedan ocasionar las operaciones de transformacin del suelo, quienes realicen
21
URBANIZACIN
dichas operaciones debern ofrecer una garanta previsible contra riesgos de

inundacin, derrumbes o deslizamientos, tomando en cuenta las caractersticas
biofsicas y/o biogeogrficas del sitio.
g) El diseo geomtrico de la urbanizacin, en la medida de lo posible, ser acorde a las
condiciones naturales del rea (incluyendo la vegetacin y el paisaje), tomando en
cuenta no slo las del terreno a desarrollar, sino tambin las de sus inmediaciones o
linderos.
h) Todas las parcelas resultantes de una urbanizacin tendrn acceso directo a va
pblica.
Sub-Seccin Quinta. Condominios
Artculo 44. Aplicabilidad del Reglamento de fraccionamientos y urbanizaciones a las

propiedades sometidas al rgimen de propiedad en condominio
Las disposiciones de este reglamento se aplicarn a toda operacin de transformacin del

suelo que genere como resultado de la misma, la configuracin de un conjunto de predios, de
viviendas o de un inmueble vertical, o cualquier combinacin de los conjuntos anteriores, que
est sometido o vaya a someterse al rgimen de propiedad en condominio, de conformidad
con lo establecido en la Ley de Propiedad en Condominio y su reglamento.
Artculo 45. Normas para la integracin fsica y funcional de los proyectos urbansticos
sometidos al rgimen de propiedad en condominio.
De conformidad con lo establecido por la Ley de Propiedad en Condominio y su reglamento,

las normas para la integracin fsica y funcional de los proyectos urbansticos sometidos al
rgimen de propiedad en condominio, respondern a las categoras de suelo definidas en este
reglamento y a las restricciones municipales establecidas, segn corresponda. Para cada caso
concreto, se deber considerar segn lo anterior los siguientes criterios:
a. Integracin con la red vial existente. Las continuidades viales, el diseo y la
construccin de los condominios, en lo referente a las infraestructuras viales, ya
sean estos verticales, horizontales, mixtos o combinados, debern observar en lo
conducente, las disposiciones del artculo 25 de este reglamento, o en su defecto,
el plan regulador de la municipalidad respectiva en lo referente a la planificacin
vial considerada en su territorio. Lo anterior en funcin de promover mejoras
relativas a la continuidad y conectividad del tejido urbano y las vas pblicas, as
como la adecuada transicin entre vas internas del condominio y vas pblicas
existentes.
b. Permeabilidad visual entre reas comunes del condominio y el espacio pblico.

En aquellas circunscripciones municipales que carezcan de plan regulador vigente,
o de normativa local relativa a lineamientos urbano paisajsticos para la
integracin de los condominios con el espacio pblico circundante, el promotor
urbanstico deber, en la medida de lo posible, plantear un diseo del proyecto
22
URBANIZACIN
que garantice la permeabilidad visual entre las reas comunes del condominio y el
espacio pblico, siendo el levantamiento de muros u otros elementos similares
inapropiados para el desarrollo de este tipo de proyectos.
De considerar el promotor urbanstico que el levantamiento de muros es
necesario para la realizacin del proyecto, el mismo deber presentar la
argumentacin tcnica necesaria para apoyar dicha iniciativa, en el mismo acto en
que someta el proyecto a consideracin de la DUV del INVU.
c. Diversidad social. Los gobiernos locales propiciarn un medio urbano que ocupe
el suelo de manera eficiente e integral, para lo cual podrn establecer mediante el
plan regulador, polticas e instrumentos que impongan cuotas mnimas de
unidades habitacionales a ser destinadas a poblaciones prioritarias en aquellos
proyectos en condominio a los cuales les sea aplicable el presente reglamento.
Sub-Seccin Sexta: Disposiciones relativas a transformaciones especiales
Artculo 46. Fraccionamiento frente a servidumbres de paso.
La segregacin autorizada frente a servidumbre de paso, nicamente ser permitida bajo

las siguientes condiciones:
a. Las servidumbres de paso nicamente sern permitidas en suelo urbano, as

categorizado de conformidad con lo dispuesto en el artculo 8 inciso A de este
reglamento.
b. Las servidumbres de paso debern estar debidamente constituidas e inscritas ante

el Registro Nacional de la Propiedad, para que la solicitud de segregacin sea
procedente y se puedan autorizar los visados de las parcelas resultantes.
Aquellos accesos que no cumplan con las condiciones descritas en el prrafo

anterior, no sern consideradas servidumbres de paso propiamente dichas, para
efectos de la aplicacin del presente reglamento.
c. Cuando existan viviendas construidas o en proceso de construccin, previas a la

entrada en vigencia del presente reglamento, en el predio a segregar, siempre y
cuando se demuestre la imposibilidad de segregar con frente a la va pblica. La
municipalidad podr determinar las modificaciones que estime convenientes a la
propuesta de servidumbre planteada, siempre que existan motivos de inters
pblico que as lo justifiquen.
La municipalidad deber solicitar los documentos probatorios que evidencien que

las viviendas existan o han iniciado su proceso constructivo, con anterioridad a la
entrada en vigencia de este reglamento.
Artculo 47. Acceso irrestricto a las entidades pblicas en servidumbres de paso.
En todas las servidumbres de paso a las que se hace referencia en el artculo anterior, se
permitir el acceso de forma irrestricto, por motivos de inters pblico, a todas las
entidades encargadas de la prestacin de servicios pblicos de cualquier ndole, as
como de aquellas instituciones a las que corresponde el control urbanstico, la
seguridad pblica, la atencin de salud, atencin de emergencias y cualquier otro
23
URBANIZACIN
similar.
No obstante lo indicado en el prrafo anterior, en cuanto a servidumbres, ni la

municipalidad, ni ninguna institucin pblica tienen la obligacin de darles
mantenimiento, ni de prestar servicios en los lotes interiores.
Artculo 48. Disposiciones generales para lotes frente a servidumbre de paso.
Para aquellos casos excepcionales descritos en el artculo anterior, donde sea posible llevar
a cabo servidumbres de paso, estas debern cumplir con las siguientes disposiciones:
a. El acceso a las futuras viviendas desde la servidumbre ser nicamente en forma

lateral, de modo que el punto final de la servidumbre no culmine con una
construccin. Debe quedar al final de la servidumbre un ancho libre de al menos el
equivalente al ancho de la servidumbre.
b. Frente a servidumbres solamente se podr segregar un mximo de seis lotes.
c. Bajo ninguna circunstancia se permiten servidumbres con una longitud mayor a 60

metros.
d. Los lotes que se originen de un fraccionamiento en servidumbre debern cumplir

con el rea y frente mnimos respectivos indicados en este reglamento o en el plan
regulador respectivo. No obstante el rea destinada a servidumbre no ser
computable para el clculo del rea mnima de los lotes resultantes.
e. Las nicas construcciones que se permiten en el terreno de servidumbre son las

obras de infraestructura de servicios pblicos, como agua potable, energa
elctrica, alcantarillado sanitario, telecomunicaciones y mantenimiento.
f. Las aguas pluviales debern ser canalizadas adecuadamente a un lugar autorizado,

el fraccionador debe presentar un croquis con la ubicacin y niveles de desfogue
pluviales de la servidumbre, esto para evitar inundaciones en propiedades
privadas.
g. Ancho mnimo de la servidumbre. El ancho mnimo de la servidumbre se establece

de acuerdo con la cantidad de lotes segregados a cada lado:
Cuando una servidumbre sirva a una subdivisin hasta de 3 lotes tendr un

ancho mnimo de 3 metros, de los cuales al menos 1.2 metros deber
destinarse al trnsito peatonal.
El ancho de la servidumbre aumentar un metro por cada lote adicional

hasta alcanzar el mximo de seis lotes. En todos los casos deber
destinarse 1.2 metros de la servidumbre al trnsito peatonal.
h. Previo a la autorizacin de segregacin frente a servidumbre, deber contar con la

infraestructura necesaria para el manejo de aguas pluviales, el trnsito peatonal y
vehicular y la dotacin de servicios pblicos, as como el cumplimiento con los
permisos de construccin y garantas respectivas. La infraestructura necesaria ser
desarrollada con base en las especificaciones tcnicas dadas por el municipio o la
DUV del INVU.
i. Dentro de la servidumbre deber dejarse un rea adicional en la entrada, mnimo
24
URBANIZACIN
de dos metros por 0.5 metros, para colocar canastas para depsito de residuos
slidos, medidores elctricos y/o potables u otra infraestructura para uso de los
lotes resultantes del fraccionamiento. Su mantenimiento, limpieza y buen estado
es obligacin de los propietarios de los lotes resultantes del fraccionamiento en
servidumbre.
Artculo 49. Condiciones para transformar una servidumbre existente en calle pblica.
Se permitir la transformacin de servidumbres existentes en vas pblicas siempre y

cuando dicha transformacin sea para mejorar el sistema vial en suelo urbano, o
cualquier otro inters que tenga el municipio y que est tcnicamente justificado. Las
servidumbres debern cumplir con las siguientes condiciones:
a. Que el ancho de la misma sea acorde con alguno de los tipos de va que estipula
este reglamento en el artculo 62.
b. Que se ceda a la Municipalidad la misma, con las condiciones de infraestructura,

servicios pblicos y cesin de reas pblicas que se exigen para la apertura de vas
pblicas mediante urbanizaciones.
c. Se podr permitir la flexibilizacin de los incisos a) y b) de este artculo en el caso

en que la transformacin de la servidumbre en calle pblica forme parte de un
proyecto de renovacin urbana, de conformidad con el reglamento en la materia.
Artculo 50. Parcelamiento con fines agrcolas o forestales.
El parcelamiento con fines agrcolas, pecuarios y forestales solo ser permitido en suelo rural.
Se podrn permitir segregaciones de parcelas con frente a calle pblica y servidumbres
agrcolas y forestales.
Artculo 51. Requisitos para el parcelamiento agrcola o forestal.
De previo a autorizarse el parcelamiento, ser necesario demostrar que la propuesta de

parcelamiento cumple cada uno de los principios tcnicos estipulados en el artculo 12 de la
Ley de Uso, Manejo y Conservacin de Suelos con la intencin de mejorar las condiciones de
fertilidad, productividad, infiltracin, cobertura vegetal y escorrenta del terreno.
De conformidad con lo dispuesto en prrafo anterior, los parcelamientos agrcolas debern

acatar las prevenciones y respetar las condiciones que se definen a continuacin:
a. No se permitirn movimientos de tierra que atenten contra la conservacin de la capa

vegetal o que impliquen la remocin total de la misma. La cobertura vegetal del suelo
no podr ser removida por lo tanto, salvo en los casos donde se pretenda llevar a cabo
una actividad acorde a la capacidad de uso del terreno, determinada por el MAG para
la zona.
b. La persona interesada deber aportar un estudio tcnico apropiado, debidamente

avalado por el MAG, que determine las medidas que debern ser implementadas para
mejorar la productividad del suelo a intervenir.
25
URBANIZACIN
En particular, se deber plantear en el estudio tcnico referido, las medidas necesarias

para garantizar y mejorar la infiltracin de agua al subsuelo y evitar escorrenta
superficial excesiva que agrave la erosin del suelo. La impermeabilizacin de
servidumbres o caminos internos, sea con asfalto, adoqun o concreto, en las parcelas
agrcolas, no ser permitida.
c. No sern permitidas obras o acciones consideradas contrarias a la actividad

agropecuaria tales como:
Cerramientos en bloques o prefabricados de concreto.

Impermeabilizacin con concreto, asfalto o similar, superior al 10% del rea del
terreno. El 90% del rea del terreno deber estar dedicada a la produccin
agropecuaria.
d. En todos los casos el plano de catastro de cada parcela resultante debe indicar "uso
agrcola", "uso pecuario"; o "uso forestal", segn corresponda.
Artculo 52. Dimensiones de las Parcelas Agrcolas
El tamao mnimo de la parcela agrcola, pecuaria o forestal ser determinado por el MAG de
acuerdo a la capacidad de uso del terreno, el cultivo o actividad a desarrollar y las condiciones
de la zona. No obstante, hasta tanto dicha entidad no se pronuncie al respecto, las porciones
resultantes debern ser iguales o mayores a los 5 000 m2.
Artculo 53. Dimensiones de servidumbres con fines agrcolas o forestales.
En los casos que sea necesario constituir servidumbres para acceder a las parcelas, las mismas
sern de un ancho mnimo de 7 metros y debern estar dentro de las parcelas en forma total o
en partes proporcionales.
Artculo 54. Incumplimiento de los requisitos para el parcelamiento agrcola o forestal
El incumplimiento de las condiciones para la constitucin de parcelas agrcolas, una vez

obtenidos los permisos, mediante la realizacin en dichos predios de movimientos de tierra o
de construcciones destinadas a actividades urbansticas, tursticas o recreativas, facultar a la
municipalidad o el Instituto, para proceder con la anulacin de los permisos respectivos, e
iniciar las acciones administrativas y penales que sean procedentes.
El municipio deber advertir al interesado de esta condicin, de previo al otorgamiento del

certificado de uso del suelo y la aprobacin de un parcelamiento agrcolas.
Artculo 55. Facultad de las municipalidades para no cumplir con de los requisitos para los
parcelamientos agrcolas mediante la aplicacin del plan regulador.
Los municipios que pretendan permitir parcelamientos con fines distintos a los agropecuarios,
por ejemplo con fines tursticos o recreativos (tipo quintas) solo lo podrn hacer mediante el
respectivo plan regulador. Estos fraccionamientos no sern permitidos en aquellos municipios
que no cuentan con plan regulador o que cuentan con plan regulador que no los contemplen.
CAPITULO SEGUNDO
26
URBANIZACIN
DISPOSICIONES APLICABLES A LAS TRANSFORMACIONES DEL SUELO EN LOS ESPACIOS

PUBLICOS Y PRIVADOS
SECCION PRIMERA: DISPOSICIONES APLICABLES A ESPACIOS PUBLICOS EN OPERACIONES DE

TRANSFORMACIN DEL SUELO
Sub-Seccin Primera: Disposiciones Generales
Artculo 56. Obligacin de preservar la continuidad del tejido urbano.

Cuando la trasformacin de suelo prevista, deba realizarse en un predio que se encuentre en
una relacin de vecindad o colindancia con otros predios sometidos asimismo a alguna
operacin de transformacin del suelo, el proyecto deber obligatoriamente contemplar la
continuidad del tejido urbano mediante una adecuada integracin visual, fsica y funcional del
proyecto, de conformidad con las siguientes disposiciones:
a. La integracin al tejido urbano se debe dar por medio de vas pblicas, accesos, reas
verdes o espacios que promuevan la vinculacin espacial de las diferentes
reconfiguraciones prediales con los espacios urbanos existentes.
b. En la medida de lo posible, el acceso de los nuevos desarrollos debern ubicarse frente
a ros, parques, plazas de congregacin, y cualquier otro espacio pblico o natural.
c. En caso de desarrollos contiguos a ros o quebradas, estos se debern separar de los
cuerpos de agua por medio de una va pblica ya sea mediante sendas peatonales,
ciclsticas, vehiculares o combinaciones de ambas y la zona de proteccin de
conformidad con lo establecido en el artculo 33 de la Ley Forestal.
d. En el caso de colindancia a parques y plazas de congregacin, la separacin de los
lotes se deber realizar mediante una va pblica de conformidad con las disposiciones
establecidas en el artculo 62 de este reglamento.
e. Cuando se urbanicen terrenos contiguos a una va de acceso restringido, existente o
proyectada, ha de separarse el trnsito propio del desarrollo en cuestin al de dicha
va por medio de calles marginales.
Artculo 57. Sistema de Cuadrantes (Amanzanamiento)

Para la configuracin geomtrica del diseo correspondiente a la operacin de
fraccionamiento, urbanizacin o condominio, deber procurarse, en la medida de lo posible,
que la misma sea lo ms acorde posible con las condiciones del terreno a transformar, e
igualmente, con las de sus inmediaciones.
Se debe buscar la forma ms regular posible, siempre que dicho objetivo no afecte la
funcionalidad del conjunto.
El tamao y tipo de las manzanas o bloques de lotes depender del desarrollo urbano
circundante y de las condiciones existentes en la zona, tales como la adaptabilidad a la forma
y a la cabida de las parcelas, e igualmente, a la provisin de espacios pblicos,
estacionamientos, accesos y otras facilidades conexas.
Los proyectos se disearn de conformidad con el sistema de cuadrantes. De no ser posible lo
27
URBANIZACIN
anterior, se podr realizar bajo la figura de cuadra incompleta, pero con la previsin vial para
un futuro acople con el desarrollo vecino.
Los cuadrantes de las urbanizaciones sern realizados segn una proporcin previamente
establecida, en la cual el lado ms extenso del cuadrante no podr superar el doble del lado
ms corto. De conformidad con la formula anterior, el lado ms corto permitido no ser menor
a 40 metros ni mayor que 120 metros.
Subseccin Segunda. Caractersticas de las Vas Pblicas
Artculo 58. Alcance de la normativa relativa a Calzadas y Aceras.

El derecho de va de las carreteras y de los caminos pblicos ser el que indique el MOPT, pero
las caractersticas geomtricas de calzada y aceras se regirn por lo establecido en este
reglamento.
Artculo 59. Diseo de las vas de acceso vehicular y peatonal.

El diseo geomtrico de las vas de acceso a las parcelas resultantes, cuyas normas incluyen el
ancho de pavimento, franjas verdes, aceras y los elementos crticos de diseo, depender de
los accidentes topogrficos, de la pendiente y de la densidad de uso proyectada, sin perjuicio
de incluir otras variables similares en la justificacin tcnica del diseo.
Las variables identificadas en el prrafo anterior debern ser objeto de un anlisis particular y
detallado en la elaboracin del diseo, y cualquier omisin en relacin a esta obligacin, ser
motivo de rechazo de los permisos necesarios para su realizacin por parte de las autoridades
competentes.
Su clasificacin, por otro lado, se har de acuerdo a la jerarqua vial a lo interno de cada
urbanizacin y condominio existente o previsto, de conformidad con lo dispuesto en el
presente reglamento.
Artculo 60. Disposiciones aplicables a todos los tipos de vas.

a. A partir de la presentacin del anteproyecto por parte del promotor urbanstico o el
desarrollador, segn corresponda, el INVU y la Municipalidad emitirn
recomendaciones y formularn observaciones al mismo con el fin de que sean
consideradas por los interesados en el diseo del proyecto. Las observaciones y
recomendaciones sern formuladas a partir de los criterios enunciados en el artculo
anterior.
b. En el caso de urbanizaciones en cuyo diseo se utilice ms de un 20% del terreno para
vas pblicas, el INVU y la Municipalidad podrn exigir modificaciones si el diseo no
fuere el adecuado, previa resolucin justificada emitida por el Instituto o la
Municipalidad, para lo cual se deber solicitar el criterio de los departamentos
tcnicos correspondientes. Se excepta de este cmputo el rea requerida para
proyectos municipales especiales o del MOPT.
Sub-Seccin Tercera: Clasificacin de las Vas Pblicas.
28
URBANIZACIN
Artculo 61: Vas locales.

Sern consideradas como vas locales aquellas incluidas dentro del cuadrante de un rea
urbana, no clasificadas como parte de la red vial nacional. stas estarn reglamentadas por la
Municipalidad cuando exista el respectivo reglamento aprobado; de lo contrario se regirn por
lo dispuesto en este Reglamento.
Ninguna va pblica podr ser considerada de uso restringido o ser objeto de cierres
provisionales o permanentes por parte de los propietarios de los predios circundantes, de
conformidad con lo establecido en la Ley General de Caminos Pblicos.
Artculo 62. Clasificacin de vas locales.

Las vas locales sern clasificadas conforme al derecho de va y grado de importancia como
parmetros de referencia para realizar dicha categorizacin:
I. Locales Especiales: Aquellas que se indican como tales en los planes reguladores o en
los proyectos especiales o parciales debidamente aprobados por el Instituto Nacional
de Vivienda y Urbanismo (INVU).
Su seccin ser la indicada en cada caso y debern integrarse adecuadamente a la
vialidad existente o propuesta para la zona.
Las vas locales especiales solo sern permitidas en el marco de proyectos de
renovacin urbana, en los cuales se definir el ancho del derecho de va de cada una
de ellas.
II. Locales Primarias: Aquellas que sirven para canalizar el trnsito local hacia otros
sectores de la ciudad o bien, hacia vas pblicas nacionales de enlace con otros ncleos
urbanos.
Debern realizarse respetando las siguientes dimensiones lineales: un derecho de va
mayor o igual a veinte metros, de los cuales catorce metros son de calzada, cuatro
metros de acera y dos metros de franjas verdes distribuidas entre ambos lados de la
va Podrn tener ciclovas demarcadas en la calzada, o bien ajustar las dimensiones de
los elementos restantes con el fin de separar las mismas fsicamente del trnsito
vehicular y peatonal.
III. Locales Secundarias: Aquellas cuya funcin es servir de vas colectoras de las vas
internas del fraccionamiento, de la urbanizacin o del condominio respectivo.
Estas vas tendrn un derecho de va de catorce metros, la calzada por su parte ser
de ocho metros, opcionalmente compartida con ciclo vas demarcadas, y cuatro
metros de aceras, con dos metros de zona verde como mnimo.
IV. Locales Terciarias: Conformadas por aquellas vas que dan acceso a varias unidades de
vivienda, hasta un mximo de cien unidades.
Tendrn un derecho de va de once metros, con una calzada de siete metros,
opcionalmente compartida con ciclo vas demarcadas. Cuatro metros de aceras y
zonas verdes obligatoriamente, con un metro con ochenta centmetros de acera como
mnimo, distribuidos a ambos lados de la va.
29
URBANIZACIN
Artculo 63. Calles sin salida.

Las calles sin salida debern rematarse con un ensanchamiento que facilite el viraje de los
vehculos, pudiendo hacerlo mediante el diseo tipo rotondas, tipo T o martillo.
Sub-Seccin Tercera: Disposiciones Aplicables a Otras Vas Pblicas No Motorizadas
Artculo 64. Lineamientos urbansticos aplicables a las vas peatonales.

Las Vas Peatonales o Alamedas tendrn un derecho de va mnimo de seis metros. Cuando
tengan salida a dos calles vehiculares su longitud podr ser de doscientos metros, de lo
contrario, la longitud mxima ser de 135 metros.
Cuando la distancia entre dos vas vehiculares sea mayor de doscientos cuarenta metros,
deber subdividirse el cuadrante mediante un espacio abierto para producir un paso peatonal
intermedio no menor de 6,00 m de ancho.
Las edificaciones que se ubiquen de frente a stas vas peatonales debern desarrollar accesos
peatonales al nivel del espacio pblico.
Artculo 65. Tipos de vas peatonales o alamedas.

Las vas peatonales o alamedas se clasificaran en dos tipos, los cuales se enumeran a
continuacin:
a) Residenciales: Tendrn un derecho de va mnimo de seis metros. Debern estar
equipadas con una seccin de circulacin peatonal mnima de un metro con sesenta
centmetros, adyacente a las fachadas, o una nica acera de dos metros, como
mnimo. El resto del espacio deber estar destinado para reas verdes y mobiliario
urbano.
b) Uso mixto: Tendrn un derecho de va entre seis metros y hasta doce metros. Se
establece una seccin de circulacin peatonal mnima de un metro con sesenta
centmetros, adyacente a las fachadas para el disfrute visual de las vitrinas. El
mobiliario urbano se deber localizar en el eje central de dichas vas, para promover la
permanencia y el confort de los peatones.
Para las vas de uso mixto, se deber adems cumplir con las siguientes condiciones:
- Se deber tener un mnimo de 30% de transparencia del total de la fachada en el

primer nivel de las edificaciones, que permita la permeabilidad visual entre el espacio
pblico y el espacio privado.
- Parte de la va podr dedicarse a actividades comerciales. Estas actividades debern

encontrarse en el espacio para las franjas verdes y mobiliario urbano. El uso del
espacio pblico para tales fines de ser sometido a consideracin del municipio que
mediante resolucin fundamentada aprobar o rechazar dicha solicitud.
Artculo 66. Lineamientos Urbansticos aplicables a las ciclo vas.

Se podrn incorporar ciclo vas en las distintas operaciones de transformacin del suelo, de
conformidad con los siguientes lineamientos:
a) En el espacio de las ciclo vas se exigir la mayor regularidad en la pavimentacin.
30
URBANIZACIN
b) La ciclo va que sea ubicada sobre la calzada, con un sentido unidireccional, deber ir
en el mismo sentido vehicular y tener un ancho mnimo de un metro y una separacin
de sesenta centmetros, respecto de las calzadas vehiculares.
c) La ciclo va bidireccional ubicada sobre la calzada, tendr un ancho mnimo de dos
metros y una separacin de sesenta centmetros, con respecto a las calzadas
vehiculares.
d) Se podr destinar el rea de la calzada para uso mixto (bicicletas y automviles). Se
deber sealizar de forma horizontal y vertical el uso compartido de los vehculos con
las bicicletas, y la prioridad de paso otorgada a esta ltima.
e) Los carriles de las ciclo vas que sean permanentes podrn ser demarcados de alguna
de las siguientes formas:
i- Mediante sealizacin, con trazado de lneas marcadas en el pavimento o
utilizacin de materiales diferenciados.
ii- Mediante separacin fsica, con bordillo entre la circulacin de bicicletas y la
circulacin de los vehculos automotores, con el objetivo de brindar mayor
proteccin fsica a los ciclistas.
Artculo 67. Lineamientos Urbansticos aplicables a las calles marginales adyacentes a las
vas frreas.
a) El derecho de vas para calles marginales ubicadas de frente a las lneas frreas, ser
de once metros. El rea pavimentada ser de 6 metros, tendr una acera de un metro
con cincuenta centmetros, y una franja verde de dos metros con cincuenta
centmetros.
El resto del derecho de va se ubicar del lado del ferrocarril, sin acera. En caso de que
la acera cumpla la funcin de descarga de pasajeros, el derecho de va aumenta a doce
metros, y la dimensin de la acera ser de dos metros con cincuenta centmetros.
b) En los proyectos urbansticos que prevean la constitucin de calles marginales
adyacentes a lneas frreas, parte del rea pblica a ceder a las municipalidades se
podr ubicar a lo largo de la va frrea con un ancho mnimo de seis metros, con
acceso por los extremos y en donde no se permitir ningn tipo de construccin, de tal
forma que eventualmente se puedan constituir parques lineales en estos espacios.
c) Las construcciones en los predios colindantes con la va frrea, cuando no exista calle
marginal, debern guardar un retiro de construccin de tres metros sobre esa
colindancia. Los planos de urbanizacin o de fraccionamiento en terrenos atravesados
o colindantes con va frrea, debern contar, adems de la aprobacin del INVU o de la
municipalidad respectiva, con la aprobacin del MOPT.
Sub-Seccin Cuarta: Disposiciones Aplicables a los elementos estructurales de las vas

pblicas.
Artculo 68. Intersecciones.

a) La distancia mnimas entre dos intersecciones de vas pblicas, ser de cuarenta
metros, entre las lneas de centro de calles.
b) En toda interseccin de vas, una de ellas se considerar como principal y las que
31
URBANIZACIN
empaten con estas, es decir las secundarias, debern tener como mximo una
pendiente del cinco por ciento, a una distancia mnima de quince metros, fuera del
derecho de va, antes del empate.
c) Los niveles de calle y alcantarillado de las intersecciones, al desembocar en calles
existentes, debern ser definidos por la Municipalidad en congruencia con lo existente,
si el empate es con carretera existente o proyectada, el urbanizador deber presentar
al MOPT, el perfil longitudinal para su estudio y aprobacin previa a la realizacin del
proyecto.
Artculo 69. Aceras

Los procesos de urbanizacin correspondientes a fraccionamientos con fines urbansticos,
urbanizaciones y condominios o debern respetar las siguientes disposiciones:
a) El acabado y diseo de las aceras se regir con las disposiciones estipuladas en el
Reglamento de Construcciones promulgado por el INVU.
b) Las aceras debern ser firmes, continuas, sin obstculos. Esto incluye la continuidad
entre predios.
c) El diseo de la acera deber garantizar el desplazamiento de personas con
discapacidad de conformidad con lo preceptuado en la ley 7600.
d) Si el acceso a un predio se encuentra en un nivel inferior al de la calzada, se deber
respetar la altura de la acera, y dirigir la pendiente hacia el predio, colocando un
sistema de drenaje longitudinal, como una cuneta auxiliar. Cuando se da el caso de
una acera en medio de una zona verde, como en un parque, deber tener una
pendiente hacia ambos lados.
e) En proyectos urbansticos con fines comerciales, de servicios o mixtos, el ancho de la
acera deber ser de tres metros como mnimo.
f) Las aceras debern estar conformadas bsicamente por dos franjas:
i- Franja de circulacin: espacio destinado a la circulacin peatonal y de personas
con discapacidad.
Franja tctil: espacio destinado a la colocacin de elementos tctiles como
gua y prevencin para personas con discapacidad.
Artculo 70. Disposiciones aplicables a las franjas verdes.

Las franjas verdes deben cumplir con las siguientes disposiciones:
a) En stas franjas se deber localizar el mobiliario urbano (bancas, basureros, lmparas y
sealizacin), y asimismo la arborizacin, dependiendo del ancho que se disponga.
Los elementos referidos correspondientes al mobiliario urbano debern ser
distribuidos de tal manera que no impidan el acceso peatonal de la acera a la calzada y
viceversa. Las redes subterrneas o reas de servicios pblicos u otros servicios de
telecomunicaciones se ubicarn en una parte de la seccin de la franja verde, por lo
tanto se debern tomar en cuenta dichas redes en el diseo, lo anterior para prevenir
que se presenten inconvenientes con la siembra de rboles.
b) Parte de la franja verde podr dedicarse a actividades comerciales. El uso del espacio
pblico para tales fines debe ser sometido a consideracin del municipio que,
mediante resolucin fundamentada, aprobar o rechazar dicha solicitud.
32
URBANIZACIN
c) Cuando las franjas no sean iguales en ambos lados de la calzada, la franja ms angosta
deber colocarse en el lado en donde se ubiquen las lneas elctricas.
d) Cuando la franja de circulacin de las vas se integre a la franja verde y de mobiliario y
se supere una dimensin de tres metros, el rea resultante deber arborizarse. Esta
exigencia ser extensiva a aquellos desarrollos urbansticos de cualquier tipologa que
contemplen en su diseo pisos duros tales como plazas, andenes, reas de parqueo,
senderos y similares.
e) Si las aceras tienen una longitud mayor a cien metros, se deber disear un rea de
descanso para personas con discapacidad, y as, de forma continua, un rea cada cien
metros adicionales.
Artculo 71. Arborizacin en las franjas verdes.

a) Las franjas verdes intermedias entre la calzada y la acera, sern arborizadas utilizando
especies de rboles o arbustos que por sus caractersticas de crecimiento no
interfieran con el buen funcionamiento de las obras de infraestructura.
Dichas franjas sern interrumpidas veinte metros antes de las esquinas, cuando se
ubiquen de tal manera que puedan interrumpir la visin o el trnsito peatonal.
b) Se deber reforzar la arborizacin de referencia y el mobiliario urbano de conformidad
con el grado de frecuencia de peatones. Al menos el 50% de la arborizacin deber ser
con especies endmicas de la zona.
c) La base del follaje de los arboles deber estar ubicada a una altura superior a los dos
metros con veinte centmetros, para permitir la continuidad visual por parte de las
personas que transiten por dichas franjas. El tipo de plantas a utilizar en las franjas
verdes y de mobiliario urbano, deber incluir especies nativas de floracin vistosa y
especies que den alimento a la fauna, ajustndose a las recomendaciones tcnicas
que al respecto dicte la Direccin Forestal del Ministerio de Ambiente, Energa y
Mares.
Artculo 72. Ochavos.
- Con el fin de garantizar la permeabilidad visual del peatn, o del vehculo al circular en las
esquinas de las manzanas, en todo cruce de calles se recortarn las esquinas de los
predios esquineros, generando un ochavo de dos metros cincuenta centmetros por
cada lado. En el caso de preferirse una curva, esta deber estar inscrita dentro de la
lnea de propiedad y el ochavo.
Artculo 73 Rampas.
a) En todas las esquinas de las manzanas se construirn rampas de longitud igual al ancho
del rea verde, para salvar el desnivel existente entre la calle y la acera. El acabado y
diseo de las rampas se regir por las disposiciones estipuladas en el Reglamento de
Construcciones promulgado por el INVU.
b) En lo que respecta al acceso vehicular a los predios, el desnivel deber salvarse con
rampas construidas en la franja verde, de conformidad con las disposiciones
establecidas en el inciso a) del presente artculo. Cuando no exista dicho acceso
vehicular, la rampa se deber resolver en una longitud mxima de cincuenta
centmetros. Es necesario respetar la continuidad de las aceras.
33
URBANIZACIN
Los desniveles que se generan en los costados tambin debern resolverse con
rampas de pendiente no mayor en un treinta por ciento
de la que tiene la acera respectiva.
c) Cuando exista una pendiente longitudinal y los andenes laterales se deban desarrollar
con gradas, se deber construir una rampa en zigzag, si la pendiente transversal del
terreno lo permite, con un ancho mnimo de un metro y una pendiente mxima del
ocho por ciento, procurando que el rea verde no desaparezca por completo.
Artculo 74. Cordn y cao en las esquinas.

El cordn y cao en las esquinas de calles se proyectarn en forma circular con un radio
mnimo de seis metros. En el caso de zonas industriales o comerciales, o cuando existan
ngulos de interseccin vial de tipo agudo (el cual no podr en todo caso ser menor a sesenta
grados en las esquinas) el radio se incrementar en diez metros como mnimo.
Artculo 75. Demarcacin horizontal y vertical.

El sealamiento de calles y avenidas, incluyendo todas las indicaciones tales como seales de
alto, flechas direccionales, sealamientos de lmites de velocidad, entre otros, correr por
cuenta del urbanizador, y se harn de conformidad con los diseos establecidos por el MOPT
para tales fines.
Dicho sealamiento deber hacerse de previo a la entrega de la urbanizacin a la
Municipalidad. La altura y ubicacin de estos letreros se dar conforme a lo indicado por el
MOPT.
Artculo 76. Colocacin de mobiliario urbano en vas pblicas.

a) Cualquier seal u objeto saliente colocado en calles, aceras, o espacios pblicos,
deber estar a una altura mnima de dos metros con cuarenta centmetros, salvo en el
caso de los postes, telfonos pblicos y armarios de distribucin de telfonos, los
cuales no estarn sujetos a dicha limitacin de altura, dado que debern ubicarse en
las franjas verdes y de mobiliario urbano, sin que traspasen dicha franja, de tal forma
que no obstruyan el paso de personas y vehculos.
La colocacin de basureros, cabinas telefnicas, fuentes, bancos, maceteros y otros
objetos anlogos, deber realizarse de conformidad con el artculo 130 de la
Reglamento a la Ley 7600.
b) En el caso de la publicidad comercial se debern acatar las siguientes disposiciones:
i. No se deber colocar dentro de los 20 metros de distancia de las esquinas,
evitando en particular, restringir el paso a los peatones y la visibilidad de los
conductores.
ii. Se deber de guardar una distancia de un metro veinticinco centmetros desde
el borde interno de la cuneta, conforme al artculo 125 del Reglamento a la
Ley 7600, Reglamento a la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas
con Discapacidad.
iii. No se permitir la colocacin de publicidad comercial cuya cara se encuentre
ubicada perpendicular a la circulacin peatonal, salvo en bulevares cuyo ancho
sea superior a 6m.
34
URBANIZACIN
Artculo 77. Bahas de autobuses sobre vas locales primarias.

En proyectos que contemplen la construccin de ms de cincuenta unidades de vivienda y que
tengan frente a una va local primaria, se proveer un rea de estacionamiento para vehculos
de transporte colectivo y un sitio adecuado en la acera para la eventual construccin de
refugios de espera con techo cubierto, ampliando el derecho de va en no menos de dos
metros con cincuenta centmetros y por una longitud de doce metros.
Sub-Seccin Quinta: Disposiciones relativas a las reas pblicas destinadas a parques, juegos
infantiles y facilidades comunales
Artculo 78. Condiciones mnimas aplicables a las reas pblicas destinadas a parques, juegos
infantiles y facilidades comunales
En lo referente a la condicin estructural del terreno y la accesibilidad de las reas pblicas, se
debern respetar las siguientes condiciones:
a) Las reas pblicas no podrn ser de una pendiente mayor de la que tiene la totalidad
del rea aprovechable del proyecto.
b) El espacio pblico deber ser accesible para todas las personas sin mayores
restricciones, y deber cumplir, en lo que aplica, con lo preceptuado en la ley 7600.
c) No se permitir, adems, la construccin de cerramientos perimetrales que impidan el

libre el acceso.
d) En reas destinadas a parque, juegos, y en general a recreacin al aire libre, el

urbanizador proveer espacios abiertos bajo techo, para resguardo de las personas
ante las variables meteorolgicas, con un rea mnima de seis metros cuadrados por
cada quinientos metros 500 metros cuadrados. Por fraccin adicional de parque se
aumentara o disminuir proporcionalmente el rea de refugio.
El diseo de estas estructuras deber contar con la aprobacin del INVU y del
Ministerio de Salud y la Municipalidad, segn corresponda.
Artculo 79. Ubicacin y Configuracin.
Dichas reas se debern ubicar y configurar de la siguiente manera:
a) Contiguo a reas pblicas preexistentes si las hubiere.

b) Concentradas equidistantemente de las viviendas si es posible, o a distancias no
mayores de doscientos metros de la vivienda ms alejada, segn la distancia medida
desde la calle, para reas de juegos infantiles, y en sitios en los cuales no se deban
35
URBANIZACIN
cruzar rutas nacionales, para poder llegar a dichas reas desde las viviendas a las que
brinden servicio.
c) Debern tener como mnimo tres frentes a vas pblicas o encontrarse en los centros
de los cuadrantes, siempre y cuando los predios circundantes presenten como
mnimo, un 30% de permeabilidad en cada una de las fachadas que lo conforman.
d) Bajo ninguna circunstancia ser permitida la ubicacin de reas pblicas dentro de las
instalaciones de proyectos urbansticos verticales.
Artculo 80. Verificacin del cumplimiento de los requisitos relativos a estas reas por parte
de las autoridades competentes.
Para cumplir las disposiciones del artculo anterior, la persona interesada presentar al INVU o
a la Municipalidad respectiva, un plano completo en el que se deber indicar las obras a
realizar y el equipamiento que se les dar.
Las obras proyectadas debern incluir: juegos, refugios, pavimentos, aceras, vallas,
arborizacin, terracos, mobiliario urbano y cualquier otro detalle pertinente que pueda ser
incluido en dichas reas.
Artculo 81. Disposiciones relativas al mobiliario urbano de las reas pblicas destinadas a
parque y juegos infantiles.
i- El mobiliario urbano dentro de las reas Pblicas dedicadas a parques y juegos
infantiles ser conformado como mnimo por bancas, contenedor de basura orgnica y
de reciclaje, bebedero e iluminacin a escala peatonal. En caso de ser necesario, se
debern incluir barandas, bolardos, ciclo-estacionamientos, casetas, paradas de
transporte, protectores de rboles, reja de cerramiento para parques infantiles,
telfono pblico, elementos de informacin, entre otros.
ii- El diseo deber incluir elementos de gua y de prevencin para personas con
discapacidad.
iii- El mobiliario deber contemplar las dimensiones para el disfrute de las personas con
discapacidad. De acuerdo con lo estipulado en la ley 7600
iv- El mobiliario deber proveer las condiciones necesarias para promover la permanencia
de las personas dentro del espacio. Esto incluye la mayor cantidad de servicios y
facilidades que contribuyan a una estada agradable y confortable.
v- La iluminacin deber distribuirse de acuerdo al uso del espacio de tal forma que sea
homognea. Tambin deber tener la intensidad correcta para abarcar el rea que se
desea.
vi- El mobiliario urbano no deber obstaculizar los recorridos peatonales.
Artculo 82. Disposiciones especficas aplicables a reas de juegos infantiles.
a) El urbanizador deber entregar el rea para juegos infantiles con el equipamiento

necesario. La zona del parque se deber dejar enzacatada y arborizada.
36
URBANIZACIN
b) Con el fin de que los juegos sean adecuados a la zona, durables y seguros, el INVU
proveer planos de juego cuyo uso recomienda. Las copias de planos sern pagadas
por los interesados. Por razn de seguridad o durabilidad, el INVU o la Municipalidad
podrn rechazar los tipos de juegos que proponga el urbanizador.
c) Para efecto del clculo de los juegos a instalar se considerar un ncleo de juegos por
cada 50 unidades de vivienda.
d) En el caso de que el rea de juegos infantiles se encuentre colindante o a menos de
cien metros de una quebrada, ro, canal, calle primaria y en general sitios peligrosos,
ser obligacin del urbanizador cerrar el sitio con malla, seto, tapia u otro sistema que
ofrezca seguridad a los usuarios.
e) Cuando la urbanizacin no vaya a ser habitada de inmediato, el urbanizador podr
solicitar al municipio la aceptacin de una garanta real de pago que le permita
ejecutar las obras y dotar del equipo necesario a las reas de juegos en un momento
posterior que indique la municipalidad.
f) De las obras y del equipo a ser ubicadas en el rea de juegos infantiles , se debern
destinar espacios para la recreacin para nios de diferentes edades:
i. 10 m/familia se destinar para juegos infantiles
ii. 2 m/vivienda a zona de juego para bebes (menores de 3 aos)
iii. 4 m/vivienda a zona de juego para nios de (3 a 7 aos)
iv. 4 m/vivienda a zona de juego para nios en edad escolar (mayores de 7 y
menores de 13 aos)
g) En el rea para bebes se debe incluir un rea con las debidas facilidades para que los
adultos puedan permanecer perodos prolongados de tiempo.
h) En el rea de juegos para nios en edad escolar se podrn incluir canchas de ftbol,
baloncesto y de uso mltiple para deportes alternativos como patinaje, ciclismo, entre
otros.
Artculo 83. Condiciones para la arborizacin de reas pblicas destinadas a parque y

juegos infantiles.
En las reas de juegos infantiles y de parque se dar preferencia a rboles frutales. La base del
follaje de los arboles deber estar ubicada a una altura superior de dos metros con veinte
centmetros. El tipo de plantas a utilizar en las reas pblicas, deber incluir especies nativas
de floracin vistosa y especies que den alimento a la fauna, ajustndose a las
recomendaciones tcnicas que al respecto dicte la Direccin Forestal del Ministerio de
Ambiente, Energa y Mares.
En el diseo paisajstico se deber tomar en cuenta la funcin del tipo de vegetacin que se
elige: esttica, modificacin ambiental, lmites, control de las circulaciones, produccin,
proteccin climtica, entre otros. Todas las intenciones de arborizacin debern disearse y
programarse de manera que minimicen peligros para los peatones, para la circulacin de .as
personas y para los bienes.
Artculo 84. Condiciones para la localizacin del equipamiento urbano en las reas pblicas
destinadas a facilidades comunales.
a) El equipamiento urbano estar ubicado en la porcin de rea pblica que corresponde
a facilidades comunales.
37
URBANIZACIN
b) Una vez separada el rea correspondiente a parque y juegos, el uso del resto del rea
se dar segn el siguiente cuadro en el que se establece el nmero de metros
cuadrados requeridos por vivienda y la prioridad, en orden decreciente, en el sector a
no ms de 1000 metros de la vivienda ms alejada de acuerdo con el siguiente cuadro:
M/vivienda Equipamiento
En el sector a no ms de 1000 m.
2,5 Kinder
8,0 Escuela
1,5 Centro de Educacin y Nutricin
0,5 Polica
En el sector a no ms de 2000 m.
4,0 Colegio
1,5 Centro Comunal
1,5 Biblioteca
0,5 Puesto de Salud
0,5 Oficina para servicios pblicos
1,0 Educacin Tcnica
Distancias variables de acuerdo a densidad de poblacin y

jerarqua del poblado.
1,5 Guarderas
1,0 Unidad Sanitaria
vii- El equipamiento urbano ubicado en las reas pblicas cedidas deber disponerse de tal
forma que se garantice el libre acceso a los particulares.
SECCION SEGUNDA: DISPOSICIONES APLICABLES AL ESPACIO PRIVADO APLICABLES A LAS

OPERACIONES DE TRANSFORMACIN DEL SUELO.
Sub-Seccin Primera: Disposiciones Generales relativas a la Configuracin Predial
Artculo 85. Configuracin General De Predios. Generalidades.
38
URBANIZACIN
Las normas urbansticas para la configuracin general de predios buscarn una adecuada
implantacin de estos en relacin con los predios vecinos y el espacio pblico circundante, as
como las condiciones fsicas adecuadas, de conformidad con la normativa establecida en este
reglamento.
En consideracin de lo anterior, la configuracin predial deber respetar como mnimo, las
siguientes disposiciones:
a. Las caractersticas naturales del terreno o la alteracin del mismo durante la
implementacin de las transformaciones, debern ofrecer una garanta previsible
contra riesgos de inundacin, derrumbes o deslizamientos, tomando en cuenta las
caractersticas ecolgicas del sitio.
b. Al proyectar operaciones de transformacin del suelo sobre terrenos accidentados o
de fuerte pendiente, tanto las hileras de vivienda como las vas debern colocarse
preferiblemente paralelas a las curvas de nivel.
c. El fondo del lote no ser mayor de siete veces el frente y hasta donde sea posible, los
linderos laterales de los lotes sern perpendiculares a la lnea de cordn y cao.
Artculo 86. Superficie y frente mnimos.
Para la configuracin predial, se debern acatar las siguientes disposiciones relativas a

superficies y frentes:
a) Suelo Urbano: El rea, el frente y la forma de los predios se ajustarn a los requisitos
de zonificacin y en ausencia de stos a los siguientes lineamientos:
i- Parcelas con fines residenciales:
Zona rea Mnima Frente mnimo
Con Sistema de 1 nivel 72 90 m2 6 metros

Tratamiento de Aguas
Residuales 2 niveles 60 m2 4 metros
Sin sistema de tratamiento 120 m2. El municipio podr 6 metros

de Aguas Residuales solicitar un rea mnima mayor
de conformidad con las pruebas
de infiltracin.
ii- Parcelas con fines industriales: Cuando no exista zonificacin industrial, las parcelas
no podrn tener un frente menor de catorce metros ni un rea menor a
cuatrocientos veinte metros cuadrados.
iii- Parcelas con fines comerciales: Los lotes para comercio podrn tener dimensiones
menores a las establecidas para parcelas residenciales, siempre y cuando formen
parte de un conjunto o centro comercial debidamente planificado.
Dimensiones menores podrn aplicarse, conforme a lo establecido en el prrafo
anterior, siempre y cuando la permeabilidad del terreno lo permita, de
conformidad con los resultados obtenidos de las pruebas de infiltracin respectivas.
iv- Parcelas de uso mixto: Un proyecto de urbanizacin puede incluir a la vez reas
39
URBANIZACIN
mixtas residenciales, comerciales, o de servicios, siempre y cuando los usos sean

compatibles. En estos casos deber designarse claramente cada uso y guardar
conformidad con el cuadro indicado en el inciso a) sub-inciso i., de este artculo.
Las pruebas de filtracin debern efectuarse (segn especificaciones del Ministerio de

Salud) por cada 5000 m2. Los resultados se deben reportar en funcin del tiempo que
tarda en bajar el nivel de agua 2.5 cm. En condiciones saturadas del terreno en cada
hueco (prueba). Las pruebas de infiltracin se harn conjuntamente con los estudios
preliminares y su resultado ser enviado a la Institucin u oficina encargada en la zona.
En casos de que se alteren sustancialmente las condiciones naturales del terreno por
razones de topografa u otros, se requerir una nueva prueba de filtracin para los
niveles finales.
b) En terrenos con pendientes mayores al 15% deber presentarse un estudio preliminar
de suelos y terraco, para determinar el tamao de los lotes y sus taludes. En terrenos
con pendientes mayores del 30% se deber presentar el estudio de estabilidad del
terreno.
c) La Direccin de Urbanismo y el Ministerio de Salud se reservan la facultad de modificar
el rea mnima o la norma de diseo si las pruebas de infiltracin y la pendiente del
terreno as lo exigieran.
Sub-Seccin Segunda: Medidas aplicables de prevencin ambiental a las reconfiguraciones

prediales.
Artculo 87. Medidas generales para la proteccin de cuerpos de agua.

En resguardo de los principios de sostenibilidad y proteccin ambiental sobre los que se
encuentra amparado el presente reglamento se debern tomar las siguientes medidas para
garantizar la proteccin de cuerpos de agua:
a. En el caso de que se pretenda someter fincas atravesadas por ros o quebradas, o que
colinden con stos, a operaciones de transformacin del suelo, deber proveerse una
franja de no construccin que determinar la DUV del INVU de conformidad con lo
establecido en el artculo 33 de la Ley Forestal. La misma ser medida a lo largo del
lecho mximo del cauce y medidos a cada lado del mismo en la proyeccin horizontal.
Estas franjas de terreno formarn parte del suelo no urbanizable y sern entregadas al
uso pblico. Sin embargo las mismas no sern computables en el clculo de la cesin
de rea pblica que debe realizar el promotor urbanstico o el desarrollador, de
conformidad con lo regulado en este reglamento.
b. Para acequias y cauces de agua intermitente, que no son de dominio pblico, se
considerarn cinco metros de retiro a cada lado.
c. Las franjas no construibles a orillas de cauces de agua, debern conformar una sola
finca entre calles, no aptas para la construccin, y debern tener carcter de
proteccin al cauce.
d. En el caso de caones de ro, los terrenos aledaos al cauce que tengan ms del
veinticinco por ciento de pendiente no podrn urbanizarse, para efectos de la cesin
40
URBANIZACIN
de reas pblicas estos terrenos no se computarn por no formar parte del rea
urbanizable.
En dichas laderas no se podrn realizar movimientos de tierra que alteren la topografa
natural del terreno, esto implica de forma expresa, prohibicin de terraco y depsito
o extraccin de materiales.
e. Cuando la urbanizacin est cruzada por un cauce de agua, que no sea de dominio
pblico, se podrn hacer trabajos de canalizacin o entubamiento, en cuyo caso
deber preverse rebalses para avenidas mximas manteniendo sobre el tubo un canal
abierto adicional.
f. Para la proteccin de nacientes de agua, permanentes e intermitentes, deber
aplicarse lo dispuesto en la legislacin especfica que regula la materia.
Sub-Seccin Tercera: Disposiciones Estructurales relativas a Servicios Bsicos
Artculo 88. Requerimientos Mnimos

Los lotes debern disponer de los servicios bsicos indispensables segn las caractersticas de
la zona, los cuales como mnimo debern incluir agua potable, energa elctrica, alcantarillado
pluvial, alcantarillado sanitario y telecomunicaciones.
Artculo 89. Drenaje pluvial y sistemas de retencin de aguas pluviales

Todo proyecto deber contar con un sistema de drenaje y retencin de aguas pluviales
diseado de conformidad con las normas del Instituto Costarricense de Acueductos y
Alcantarillados (AyA)
Para tales efectos, el estudio de la cuenca dentro de la cual se encuentra comprendido, a
efecto de tomar en cuenta el desarrollo de otros proyectos tanto aguas arriba como aguas
abajo. En el caso de tener el terreno pendientes fuertes (mayores al diez por ciento) y preverse
su terraco, deber procurarse la salida adecuada de las aguas pluviales de los predios,
prevenirse la erosin de taludes y el empozamiento de pequeos valles que pueda tener el
terreno.
La disposicin de aguas pluviales a un colector (quebrada o ro) debe tomar en cuenta el nivel
mximo probable de las avenidas de este ltimo, a fin de no obstaculizar la incorporacin de
las aguas. Esta entrega no debe ser hecha en forma perpendicular al curso del colector, sino
en un ngulo no mayor de cuarenta y cinco grados. En lo que se refiere al diseo de la red de
alcantarillado pluvial y obras accesorias, la misma deber ajustarse a las normas de Instituto
Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.
Las obras de evacuacin de agua debern tener la capacidad para contener caudales
proyectados a futuro. En caso de que una avenida impacte el sistema de evacuacin de aguas
pluviales, la evacuacin no deber saturar las alcantarillas, sino que el sistema de evacuacin
deber tener las condiciones estructurales necesarias para atender los desastres naturales que
se puedan presentar, adems de la evacuacin normal diaria.
Artculo 90. Acueductos

El abastecimiento de agua potable se ajustar a las normas del Instituto Costarricense de
Acueductos y Alcantarillados (AyA) independientemente de que el servicio de agua potable lo
41
URBANIZACIN
brinden las municipalidades o ASADAS.
Artculo 91. Sistema de Tratamiento de Aguas Residuales

Cuando se urbanicen reas que tengan servicio de colector de aguas residuales funcionando, el
urbanizador deber conectarse a dicho sistema. Cuando el colector se tenga previsto para una
etapa posterior, el urbanizador deber dejar construido un sistema de tratamiento de aguas
residuales dentro de la urbanizacin para empatarse en un futuro al sistema de colectores
previsto.
De no existir sistema de tratamiento de aguas residuales en funcionamiento, ni prevista, se
requiere la construccin de una planta de tratamiento de aguas residuales propia, salvo que
con el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados se apruebe una solucin
alternativa con sistemas de tratamiento individuales.
En el caso de fraccionamientos simples se permitir el uso de tanque sptico y drenaje segn
lo fijan las normas establecidas por el AyA para tales efectos y as lo permita la vulnerabilidad
hidrogeolgica del sitio.
Artculo 92. Telecomunicaciones.

La construccin de la red telefnica principal, cuyo diseo aprobar en cada caso el Instituto
Costarricense de Electricidad (ICE) podr hacerse con las empresas que brindan el servicio en
el mercado.
En el proyecto deben estar contemplados los dispositivos de distribucin telefnica cuya
ubicacin deber ser consultada al ICE durante la fase de anteproyecto, a fin de que se
reserven los espacios necesarios.
Artculo 93. Localizacin de redes.

El paso de redes para servicios de electricidad, acueductos y alcantarillados u otros sistemas,
debern estar localizados preferiblemente en los derechos de va y en todo caso, a travs o
sobre reas de uso pblico.
Cuando la propiedad se encuentre ya afectada por servidumbre como las indicadas, stas
debern quedar igualmente en rea pblica, pudiendo ser incorporadas a las calles, los
parques o los mobiliarios de juegos infantiles.
CAPITULO TERCERO
INSTRUMENTOS DE GESTIN DEL SUELO
SECCION PRIMERA. DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 94. Definicin de las reas y Proyectos para la aplicacin de los instrumentos de
gestin del suelo.
La reas o proyectos en donde se debern aplicar las tcnicas de reajuste de terrenos y de

reparto de cargas y beneficios, sern establecidas por el INVU o por las autoridades
municipales, segn corresponda, respetando las normas establecidas en el presente
42
URBANIZACIN
reglamento o bien en el Reglamento de Renovacin Urbana, elaborado por el Instituto. La

iniciativa de realizar estos proyectos podr originarse en los gobiernos locales, los particulares
interesados o las comunidades, mediante cualquier tipo de agrupacin colectiva.
Artculo 95. Tipologa de las zonas sujetas a la aplicacin de los instrumentos de gestin del
suelo.
El objetivo de las operaciones de reajuste de terrenos, es mejorar la estructura urbana de la

ciudad en zonas cuyo inadecuado parcelamiento impida un adecuado desempeo de las
dinmicas urbanas. Estas zonas en principio de dividirn en zonas de renovacin urbana y en
zonas de expansin urbana, ambas determinadas segn el reglamento respectivo o segn lo
dispuesto por el plan regulador.
Artculo 96. Estructura de los estudios tcnicos de viabilidad.
Los proyectos o reas a ser tratados mediante reajuste de terrenos y reparto de cargas y
beneficios, contendrn en su formulacin, la cual se deber realizar por escrito mediante la
presentacin de un documento con carcter de estudio tcnico de viabilidad, lo siguiente:
a) Un informe diagnstico: El cual se encontrar conformado, como mnimo, por dos partes:
La primera parte del informe consistir en una descripcin detallada de la situacin actual del
rea a ser intervenida, sealando entre otros aspectos el estado de las actividades y usos del
suelo existentes no slo en la zona, sino en el entorno de influencia inmediato. Este apartado
permitir a la Municipalidad realizar la definicin y declaratoria de determinadas reas como
estratgicas para ser sometidas a un proceso de reajuste.
La segunda parte se realizar una vez definidas las reas a ser reajustadas, y comprender
estudios detallados sobre el estado de las infraestructuras existentes en la zona a ser
intervenida, las condiciones de tenencia de los diferentes predios involucrados, la
caracterizacin de la poblacin que habita el rea de estudio, las caractersticas fsico
ambientales del rea, el estado de cobertura de servicios bsicos o servicios sociales,
caractersticas del paisaje circundante y cualquier otro aspecto que se considere tcnicamente
pertinente por parte del INVU, la municipalidad o la parte que proponga el proyecto.
b) Un anteproyecto: El anteproyecto deber sealar los objetivos del proyecto de reajuste de

terrenos y reparto de cargas y beneficios, y definir los indicadores que se pretenden mejorar
con la puesta en marcha del proyecto. El anteproyecto deber contener planimetra especfica
y claramente legible sobre las obras a realizarse a nivel de configuracin predial, vas, usos del
suelo, aprovechamientos urbansticos, alineamientos, parmetros constructivos de las
edificaciones, espacios pblicos, equipamiento social, paisaje, altura y configuracin prevista
para las edificaciones, propuestas programticas para mejorar la condicin de los pobladores a
travs de su organizacin, educacin y capacitacin, as como el uso y mantenimiento de
espacios pblicos, conservacin ambiental, planes de inversin entre otros. Incluir, adems,
detalle de las rentas proyectadas del proyecto y de la plusvala que se pretende generar
gracias a la intervencin.
El clculo de la plusvala, se realizar calculando el valor residual del suelo antes y despus del
proyecto de reajuste de terrenos.
43
URBANIZACIN
c) Un Protocolo de implementacin. Que seale la estructura de gestin encargada de

ejecutar las obras, tramitar permisos, gestionar recursos e interactuar con los diferentes
actores involucrados, de manera que no se pierda la coherencia o unidad del proyecto
formulado una vez que se entra a la gestin y aplicacin de recursos. Adems debe sealar la
estructura administrativa financiera y una gestin gerencial que dar soporte al proyecto, el
origen de los recursos y su ejecucin proyectada en el tiempo.
d) Una metodologa de evaluacin y seguimiento. El proyecto deber incluir, como parte de

sus resultados, un Sistema de Indicadores de Seguimiento que pueda ser monitoreado por la
Municipalidad o cualquier ente externo, de manera que sea posible evaluar la efectividad y
resultados del proyecto. Para estos fines, cada Municipalidad debe considerar la posibilidad de
poner en marcha observatorios urbanos, con clara participacin de distintos sectores
interesados. El seguimiento de impactos debe detectar a tiempo y establecer medidas de
control, de ser necesarias, para evitar que la poblacin inicial de las reas intervenidas sea
expulsada rpida o progresivamente.
La presentacin del estudio tcnico de factibilidad deber realizarse ante la Direccin de

Urbanismo y Vivienda del Instituto o a la Oficina Especializada encargada de la Planificacin
Local de la Municipalidad, segn corresponda.
Artculo 97. Obligacion de modificar el plan regulador para modificar usos de suelo en
aplicacin de los instrumentos de gestin.
Los proyectos de reajuste de terrenos y reparto de cargas y beneficios no podrn variar la

categorizacin y uso del suelo que se haya adoptado por norma superior o mediante los planes
reguladores correspondientes sin que medie de previo la modificacin o actualizacin del
mismo.
Artculo 98. Regulaciones especficas de las reas de Renovacin Urbana.
Mientras no se aprueben los respectivos planes parciales, en las zonas de expansin urbana
solo se permitir el desarrollo de usos agrcolas y forestales. En ningn caso se permitir el
desarrollo de parcelaciones rurales para vivienda campestre.
Artculo 99. Incorporacin de los suelos de expansin urbana al permetro urbano.
Los suelos de expansin urbana se entendern incorporados al permetro urbano cuando

acrediten la calidad de los suelos urbanos, entendiendo por stos, las reas conformadas por
los predios que, de conformidad con las normas urbansticas, hayan culminado la ejecucin de
las obras y dotaciones a cargo del urbanizador sobre las zonas de cesin obligatoria
contempladas en el proyecto y hecho entrega de ellas a satisfaccin de las municipalidades, as
como de las empresas de servicios pblicos correspondientes.
Artculo 100. Condiciones para el Desarrollo Inmobiliario.
En las zonas determinadas para tal fin de conformidad con este reglamento, solo se permitir
el desarrollo de actividades de desarrollo inmobiliario a travs de proyectos de reajuste de
terrenos, en los cuales se redefinir el tejido urbano y la forma de los predios segn los
lineamientos y criterios generales que, para cada proyecto en particular, deber definir la
municipalidad respectiva.
44
URBANIZACIN
SECCION SEGUNDA. CONTENIDO DE LOS PROYECTOS DE REAJUSTE DE TERRENOS Y REPARTO

DE CARGAS Y BENEFICIOS
Artculo 101. Contenido de los Proyectos.
El proyecto de reajuste de terrenos y reparto de cargas y beneficios deber contener como

mnimo los siguientes aspectos:
a) La delimitacin del rea estratgica a ser tratada mediante reajuste y reparto de cargas y
beneficios:
i- Delimitacin del rea de la ciudad ya sea urbana o bien de expansin, a ser desarrollada
(reconfigurada, intervenenida) mediante reajuste de terrenos y reparto de cargas y beneficios.
Se deber indicar el polgono con el rea Bruta del proyecto y los lineamientos de diseo
generales que se pretenden implementar. Adicionalmente se sealarn el proyecto para la
delimitacin de las unidades de actuacin urbanstica o etapas del proyecto para las cuales se
realizar independientemente el ejercicio de reajuste y reparto de cargas.
ii- La estructura predial existente del rea a ser reajustada. La informacin relacionada con la
divisin predial, el tamao de los terrenos, el nmero de propietarios, as como las condiciones
de propiedad o tenencia de la tierra, es esencial para establecer la dimensin y el carcter de
la operacin de gestin que ser necesaria. Se deber indicar por consiguiente, en este
apartado, el nombre de los propietarios, el rea total incluida en el proyecto, el tipo de
edificaciones y la actividad que se realiza en cada uno de los predios
Nombre Area (m2) edificaciones Actividad

A
B
C
D
E
F
G
H
iii- La identificacin de las cesiones obligatorias y los suelos a participar del reparto de cargas
y beneficios (SOR y SNOR).
El suelo que no participa de la operacin, es el que por definicin debe ser cedido al dominio
pblico para su utilizacin colectiva, segn la normativa correspondiente. Se incluyen los
retiros de los ros y quebradas, calles pblicas existentes, derechos de va nacionales, lneas de
alta tensin o provisin de servicios pblicos, y en general, todo tipo de terrenos que por sus
caractersticas fsicas, topogrficas o geolgicas, no es posible construir (fallas, altas
pendientes, zonas con algn tipo de riesgo, etc.).
45
URBANIZACIN
Estos suelos no pueden participar de los aprovechamientos o rentas que al final de la

operacin se determinen en el reparto, sin embargo, su habilitacin o mejora si pueden ser
incluidas como parte de las cargas correspondientes al proyecto. Al suelo bruto se le
descuentan todos los suelos que no son objeto del reparto, y el suelo resultante ser la base
sobre la cual se har el reparto de cargas y beneficios para los propietarios del suelo.
El proceso de identificacin de los suelos que por valores naturales, ambientales o paisajsticos
deben ser conservados, deber asimismo indicar las medidas especficas de proteccin para
evitar su alteracin y destruccin.
El proceso de identificacin de los bienes que por inters cultural debern ser conservados,
deber incluir las condiciones de manejo y los criterios de intervencin que aseguren la
conservacin de mismos.
Tipo de suelo m2
Retiros de ros y quebradas 0
Caminos pblicos existentes 0
Suelos en condicin de riesgo 0
Zonas de proteccin ambiental 0
Lineas de alta tensin 0
Otros 0
Total 0
Suelos que no participa 0
iv- El valor inicial del suelo y el valor de los aportes respectivos por cada participante. Es
necesaria la realizacin de avalos particulares para cada inmueble, los cuales servirn de base
para la negociacin con los propietarios del suelo. El avalo deber contemplar el costo del
terreno as como el costo de los inmuebles construidos. Estos avalos debern responder a la
utilizacin actual y real de la propiedad, sin incluir posibles especulaciones o expectativas
ficticias. El avalo podr incluir una estimacin de las ganancias mensuales de cualquier
actividad comercial que se d en los predios y que requiera ser objeto de compensacin
durante el tiempo de ejecucin del proyecto.
Valor Valor
Propietario Area (m2) avalo inicial
(m2) del suelo
A
B
C
D
m2 de
Propieta Costo
construcci Valor
rio por m2
n
A
46
URBANIZACIN
B
C
D
Renta Compens
Propieta Tipo de
mensual acin
rio Actividad
estimada estimada
A
B
C
D
b) La identificacin de las cargas correspondientes al proyecto de reajuste y reparto de

cargas y beneficios:
i- Definicin de las cesiones correspondientes a la trama vial, espacio Pblico y equipamiento

social.
Se identificar en el diseo del sitio, el trazado y la localizacin de las reas de dominio

pblico o reservado para el uso de servicios pblicos, a saber i) la red vial y peatonal, ii) las
redes de servicios pblicos, iii) la red es espacios pblicos, zonas verdes y parques, iv)
equipamientos sociales y comunitarios necesarios.
Los parmetros para la determinacin del rea de espacios pblicos y equipamientos sociales
debern ser avalados por el Instituto o la municipalidad, la cual podr solicitar la asesora del
INVU y a las instituciones encargadas de prestar servicios sociales.
Para cada unidad de actuacin se sealarn las normas urbansticas generales propuestas,
usos principales propuestos, intensidades de uso, ndices de ocupacin y construccin,
parmetros constructivos y dems normativa necesarios para la correcta implementacin del
proyecto.
La municipalidad o el Instituto, podrn determinar de previo, en el momento de la

formulacin del proyecto, los parmetros mnimos de cantidad y calidad de espacio pblico,
vas pblicas y equipamientos sociales a ser financiados por el proyecto, adems de la cantidad
de poblacin que residir en la zona y el nmero mximo de viviendas u otros ndices de
construccin.
Estos estndares sern utilizados por los desarrolladores inmobiliarios del proyecto para
definir propuestas de aprovechamientos urbansticos necesarios para garantizar la factibilidad
financiera y el buen trmino del proyecto.
ii- Los costos de construccin de las cesiones. El costo de las cesiones urbansticas
correspondientes al proyecto se deben computar en su totalidad al proyecto de reajuste y
reparto de cargas. Con respecto a las cargas del mejoramiento de infraestructuras urbanas de
mayor escala, calles circundantes, capacidad de las redes de servicios y otras similares, se
deben definir los criterios para su inclusin como parte de la negociacin del proyecto de
reajuste. La municipalidad y las instituciones involucradas pueden solicitar la realizacin de
inversiones encaminadas a mejorar infraestructuras que exceden el mbito del proyecto pero
47
URBANIZACIN
que son necesarias para la realizacin del mismo, tales como redes de servicios pblicos que se
financian a travs de la tarifas; entre otros.
iii- Total de costos imputables a la operacin de reajuste y reparto de cargas. Se considerarn

como cargas a ser repartidas equitativamente entre los propietarios de los inmuebles de las
diferentes unidades de actuacin urbanstica, las cesiones y la realizacin de obra pblica
correspondientes a redes de servicios pblicos de acueducto, alcantarillado, energa, telefona,
asi como las cesiones para parques y zonas verdes, vas vehiculares y peatonales y
equipamientos comunitarios. El total de los costos de urbanizacin incluye los costos directos e
indirectos del proyecto.
No se considerarn como parte de las cargas imputables al proyecto de reajuste y reparto de

cargas:
- Vas, parques, parques, zonas verdes y equipamientos existentes

.
- Los inmuebles adquiridos por instituciones estatales que vayan a ser utilizados para los
mismos fines del proyecto, como calles y equipamientos sociales
- Las zonas comunes y equipamientos comunitarios privados no sern consideradas cargas

urbansticas.
Se podrn incluir como cargas del proyecto, los costos por demolicin de las edificaciones y los
costos por compensacin de las actividades suspendidas durante el tiempo de la construccin
del proyecto que afecte al propietario de la actividad.
c) Asignacin de la norma urbanstica:
i- Definicin de la norma urbanstica, incentivos de intensidad y usos del suelo
Al asignar la norma urbanstica final para cada unidad de actuacin urbanstica, el Instituto o la
municipalidad debern procurar que las capacidades instaladas del sitio no se vean
sobrepasadas, asi como que las mejoras a las redes de servicios bsicos puedan ser incluidas
en la negociacin y costeadas por el desarrollador. La municipalidad podr definir un
aprovechamiento mximo ordinario, de manera que el desarrollador pueda acceder a un
mayor aprovechamiento (niveles, alturas, o usos complementarios) a travs de incentivos
definidos por la municipalidad o el Instituto, segn corresponda.
Una vez definidos los incentivos por parte de la municipalidad, se definir el perfil final del
proyecto, el cual, ser utilizado para el clculo de las cargas totales, las cesiones, el reparto de
dividendos y el pago de contribuciones especiales, de ser el caso.
La municipalidad podr llegar a acuerdos con los desarrolladores para traspasar reas verdes y
recreativas al entorno circundante del proyecto, o bien a otras zonas del cantn segn las
necesidades locales. Del mismo modo puede convenir con el desarrollador el pago de un
porcentaje de las reas pblicas requeridas en efectivo a favor de la municipalidad. En el caso
de incluir la figura de condominios, la municipalidad podr solicitar un porcentaje de las reas
recreativas sean ubicadas con acceso pblico desde la calle y otro porcentaje sea de uso
exclusivo de los habitantes del proyecto.
Cuando se trate de la adecuacin y habilitacin urbanstica en suelo de expansin urbana, la

distribucin de las cargas generales del proyecto, se podr realizar mediante la asignacin de
48
URBANIZACIN
edificabilidad adicional en proporcin a la participacin de los propietarios en dichas cargas.

Para ello, las municipalidades podrn determinar la asignacin de aprovechamientos
urbansticos adicionales, que definan para cada uso la superficie mxima construible por
encima del aprovechamiento urbanstico bsico que se establezca para el suelo de expansin.
ii- Clculo del valor del suelo finalizado el proyecto de reajuste.
El valor del suelo una vez finalizada la operacin se calcular utilizando la siguiente formula de
tcnica residual:
- Valor del terreno: Rentas Totales- (Costos totales + utilidad del constructor)
Para efectos del clculo de las rentas una vez finalizada la operacin, se identificar la cantidad
de suelo habilitado al final del proyecto, las diferentes actividades que se albergarn, ya sean
estas residenciales, comerciales o industriales y el costo con que se pretende colocar en el
mercado el metro cuadrado de suelo creado, utilizando la siguiente formula:
- Rentas totales: Suelo habilitado * valor de mercado
iii- Balance Inicial del Reparto de cargas y beneficios
En el cuadro del balance inicial del proyecto se deber incluir:
- El valor inicial del suelo antes de la operacin, valor concertado y negociado entre las partes y
respaldado por el avalo municipal respectivo.
-El valor del suelo con la norma urbanstica: entendido como las rentas generadas por la venta
del suelo habilitado en el mercado
- El valor final del suelo: producto de restar al valor del suelo con la normativa urbanstica los
costos totales del proyecto
- El costo total de la construccin de las obras
- La plusvala generada por el proyecto: Entendida como el valor final del suelo menos el valor
inicial.
- Relacin de Aumento: Relacin porcentual que se da entre el valor inicial del suelo y el valor
final del suelo.
m2 de
suelo Valor Total Valor m2
Suelo objeto del
reparto
Valor inicial del
suelo
Valor del suelo con
la norma urbanstica
de renovacin
49
URBANIZACIN
Costo de
construccin de las
carcas imputables al
reparto
Plusvala: Suelo con
Norma de
renovacin - costos
totales -Valor incial
del suelo)
d) Reparto de los aprovechamientos y contribuciones especiales:
i- Reparto de los beneficios entre los diferentes participantes
Tanto los aportes en inversin, como los del suelo realizados por los propietarios, debern ser
pagados con las rentas proyectadas del proyecto, de manera proporcional y equitativamente
al valor del aporte. Los datos se consignarn en tablas similares a las que se muestra a
continuacin:
Aportes en
recursos de
Participante Aporte en Suelo
inversin para la
infraestructura
Propietarios 100% 0%
Desarrollador 100%
Total 100% 100%
Aporte en
Suelo (incluye Aportes en
% de
0 el valor inicial inversin para Total
participacin
del suelo ms infraestructura
la plusvala)
Propietarios
Desarrollador
Total 100,00%
50
URBANIZACIN
Valor Valor total

Valor inicial % de total del por m2 de
Propietario Plusvala
del suelo participacin aporte en Suelo Objeto
suelo del Reparto
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
ii- Pago de contribuciones especiales y plusvalas en el caso que aplique
La municipalidad, en el proceso de formulacin del proyecto y como parte de los parmetros

generales, podr definir un porcentaje de la plusvala que cobrar como contribucin especial.
Este porcentaje podr variar del 5 al 15 % de la plusvala generada por el proyecto y podr ser
cobrada en efectivo o bien con suelo habilitado por el proyecto.
La municipalidad cobrar esta contribucin especial a los propietario del los terrenos que
participaron en el proyecto de reajuste de terrenos y reparto de cargas y beneficios.
Transitorio 1
Las municipalidades contarn con un plazo de un ano a partir de la publicacin del presente
reglamento para elaborar el mapa base indicado en el artculo 9.
51

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REGLAMENTO NACIONAL PARA EL CONTROL DEL FRACCIONAMIENTO Y

REGLAMENTO PARA EL CONTROL NACIONAL DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES

Que de conformidad con los artculos 21 y 32 de la Ley de planificacin, el Reglamento de

Que dicho Reglamento, mediante la delimitacin o puntualizacin de las reglas municipales de

Que desde el momento de la publicacin y entrada en vigor del Reglamento de

urbanizaciones), as como la redaccin del Reglamento de Renovacin Urbana, el cual hasta la

Que, amparado en los principios de desarrollo sostenible y planificacin territorial definidos en

DISPOSICIONES GENERALES PARA LA APLICACIN DEL PRESENTE REGLAMENTO

Artculo 1. Alcance normativo

El presente reglamento en su integralidad se deber aplicar, cuando sea procedente, a toda

Artculo 2. Alcance territorial

Artculo 3. Articulacin del reglamento con las regulaciones municipales en materia de

a) Va de Acceso: Es la va, de carcter pblico o privado, ubicada frente a un inmueble, que

d) Alamedas: Vas de trnsito peatonal exclusivamente.

va proyectada en el Plan Regulador.

j) Construccin: Edificacin de una obra de ingeniera, arquitectura o albailera; obra construida

k) Cuadra: Espacio urbano, edificado o destinado a la edificacin, generalmente cuadrangular,

m) Diseo de sitio de la urbanizacin: plano de la urbanizacin que muestra el trazado y ancho de

o) Fraccionamiento: Divisin de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar,

t) Lnea de propiedad: La que demarca los lmites de la propiedad en particular.

u) Obras de infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operacin de los servicios

v) Plano catastrado: Es el plano de agrimensura que ha sido inscrito en el Catastro Nacional.

aa) Urbanizaciones: Proyecto urbanizador finalizado, que incluye el fraccionamiento y la

ee) Reajuste de Terrenos: Tcnica de gestin del suelo consistente en la agrupacin de

ff) Principio Solidario de Reparto de Cargas y Beneficios: Es el modelo economtrico y

ii) Porcentaje de participacin: Es el porcentaje de rentas correspondiente y proporcional a

kk) Aprovechamientos Urbansticos: Son las actividades y la cantidad de construccin

ll) Aprovechamiento Urbanstico Bsico: Es el beneficio urbanstico que indica la superficie

mm) Aprovechamiento Urbanstico adicional: Es el beneficio urbanstico mximo

CRITERIOS PARA LA UTILIZACION Y TRANSFORMACION DEL SUELO

SECCION PRIMERA: CATEGORIZACION DEL SUELO

Artculo 5. Principio de uso racional del suelo.

Artculo 6: Tipologa para la categorizacin del suelo.

Artculo 7. Criterios de categorizacin del suelo.

La categorizacin del suelo se realizar, de forma especfica, de conformidad con los

a) Servicios Pblicos: La disponibilidad de servicios pblicos bsicos de agua potable, energa

b) Espacio e infraestructura de ndole pblico. La existencia y aporte previo del espacio e

i. La movilidad peatonal y motorizada.

ii. Las redes de servicios pblicos bsicos.

iii. Las reas de parque, juegos infantiles y facilidades comunales.

c) La integracin con el entorno. El suelo categorizado debe mantener coherencia con el

i. El uso del suelo predominante.

ii. La integracin al tejido urbano, de conformidad con las disposiciones incluidas en el

d) Criterio ambiental. Se considerar la presencia de:

i. Zonas de amenazas naturales y antrpicas.

e) Importancia agropecuaria. Determinacin de reas de importancia agropecuaria de

Artculo 8. Caractersticas especficas de los distintos tipos de suelo.

iv. Criterio ambiental. No forma parte de zonas de amenazas naturales, antrpicas o de

i. Servicios Pblicos. La dotacin de servicios pblicos es factible siempre y cuando se

La dotacin de infraestructura para tales fines no debe atentar contra la rentabilidad

ii. Espacio e infraestructura de ndole pblico. La dotacin de los espacios e infraestructura

De conformidad con lo indicado en el inciso c del artculo 7, la integracin al tejido urbano

Aunado a lo anterior, el municipio deber catalogar como urbanizable aquellos predios

Criterio ambiental. El suelo catalogado como urbanizable no formar parte de zonas de

iv. Importancia agropecuaria. El suelo urbanizable corresponder con aquellas reas de

C. Suelo no urbanizable. En el caso del suelo no urbanizable, prevalecer siempre el criterio

Artculo 9. Elaboracin del mapa base de categorizacin del suelo.

Los respectivos departamentos de planificacin urbana de las circunscripciones municipales, a las

Artculo 10. Metodologa para la elaboracin del Mapa Base

a. Primeramente se debe apartar el suelo no urbanizable del resto.

b. Se identifica el suelo urbano tomando en consideracin tres aspectos:

Si est pendiente la dotacin de servicios pblicos e infraestructura, la categorizacin de

c. Se clasifica el suelo en funcin de la metodologa para la determinacin de la capacidad de uso de la