Autovistoria de edificaes - Consideraes Gerais

Lei n 6400, de 05 de Maro de 2013, Governo do Estado do Rio de Janeiro.

Antonio Fernando Navarro.1

Josu de Almeida.2

Introduo:

Apresentam-se algumas consideraes associadas Lei Estadual do Rio de Janeiro, que

tomou o n 6.400, publicada em 05/03/2013, e os possveis reflexos da implementao da mesma no
aumento dos nveis de segurana do pblico em geral.
O objetivo dessas consideraes no a de tecer crticas Lei, por entender-se ser essa
necessria diante de tantas catstrofes e acidentes ocorridos e relatados. As sugestes prestam-se
aos profissionais que se dedicaro realizao das vistorias, pois que a qualidade tcnica das
vistorias poder significar o Sucesso ou no da avaliao. Assim que a Lei foi promulgada muitos
profissionais e empresas se apressaram a divulgar materiais de propaganda oferecendo seus
servios. Houve relatos de Sndicos que apareciam profissionais cobrando R$ 400,00 por laudo,
outros R$ 800,00. Algumas das propostas indicavam que no se poderiam verificar as "empenas" ou
outros tpicos obrigatrios segundo a Lei. Ocorreram casos de profissionais de nvel tcnico se
propondo a realizar as avaliaes de todos os tpicos da Lei.
Em uma primeira leitura entende-se que a Lei poderia ser aplicada tambm s
edificaes em processo de adaptao e ou reformas, alterando o projeto original aprovado. Dessa
forma assegura-se que depois de concludas as obras no se tero problemas no futuro, caso em que
se ter que responsabilizar os donos das obras por falhas existentes, e buscar o consolo para as
famlias das vtimas.
No Rio de Janeiro ampliaram-se espaos em edificao sem as colunas de sustentao.
Em So Paulo, mais recentemente, uma reforma de uma loja comercial tambm envolveu a parte
estrutural com o desabamento da edificao. Nesta semana uma Academia de Ginstica em So
Paulo incendiou-se. Certamente os projetos encaminhados previamente aos setores competentes
para a aprovao do incio das obras estariam contemplando o que seria o objeto da ocupao dos
locais. Se no houve o encaminhamento prvio dos projetos a questo passa a ser mais sria, j que

1
Antonio Fernando de Arajo Navarro Pereira, Fsico, Matemtico, Engenheiro Civil, Engenheiro de Segurana do
Trabalho, Especialista em Gesto de Riscos, Mestre em Sade e Meio Ambiente pela Universidade da Regio de
Joinville UNIVILLE, professor da Universidade Federal Fluminense.
2
Josu de Almeida, Arquiteto e Urbanista, atuante em Gerenciamento de Projetos e Obras.

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na ausncia de avaliaes que abranjam a totalidade dos projetos em cursos, todos os muncipes, at
mesmo para suas prprias seguranas, devem passar a ser fiscais de obras que ocorram em unidades
residenciais ou edificaes vizinhas. Fica claro para todos que h um "vcuo" legal, tal a quantidade
de problemas que se observam em edificaes no to antigas assim.
H que se destacar que ao longo da vida til de uma edificao fatores externos podem
induzir a cargas adicionais na estrutura de uma edificao. A prpria necessidade dos usurios de
adaptar o ambiente de sua unidade em funo de suas necessidades gera tambm alteraes na
distribuio dos esforos cargas das edificaes. Um prdio de 10 pavimentos construdo em
um local. Tempos depois, ao lado desse edificado um prdio de 20 pavimentos. As edificaes
ficam lado a lado, ou parede parede. Uma pequena inclinao do prdio maior, produzida por
ventos ou por um erro de clculo que conduza a um recalque diferencial e no contemplada no
projeto da edificao menor pode afet-la. Isso quer dizer que em muitos momentos os problemas
no so devidos existncia ou no de projetos e a realizao frequente de manuteno da
edificao, mas sim a fatores independentes da edificao. No exemplo, o rebaixamento do nvel do
lenol fretico para a construo das fundaes do prdio maior pode comprometer o de menor
altura.

Cdigo de Segurana contra Incndio e Pnico do Rio de Janeiro COSCIP:

Houve uma poca em que os Corpos de Bombeiros imaginavam que teriam uma nica
norma e que essa fosse a mais abrangente possvel. O Distrito Federal, Estado de So Paulo e Rio
de Janeiro foram os pioneiros. Mesmo com boas normas e adequadas aos seus tempos, havia
excees regra. Por exemplo, a Escada Magirus atendia a sinistros at uma determinada altura,
considerada como equivalente ao 11 andar. As edificaes com escritrios, por exemplo, deveriam
dispor de instalaes de chuveiros automticos contra incndios nas artes comuns da edificao
acima da altura atingida pela Escada Magirus (com altura de resgate de 30 metros e altura de
operao de 32 metros, em mdia e devido s caractersticas dos equipamentos em uso). Em alguns
momentos foram proibidas projees das edificaes, com marquises, como exemplo, por
dificultarem a aproximao das escadas dos Bombeiros.
Isso quer dizer que se aceitava uma exceo em decorrncia de um problema tcnico de
atendimento aos incndios e ao socorro s vtimas. Da mesma forma, como a disponibilidade para o
abastecimento de gua dos caminhes tanque dos Bombeiros, as edificaes passaram a
disponibilizar um hidrante de recalque nas caladas, de modo que a gua das caixas d'gua dos
prdios pudesse abastecer os veculos.

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 Quando se menciona "segurana" pensa-se, de incio, na segurana do trabalhador, mas
h que se considerar que os conceitos so expandidos segurana patrimonial, segurana de
processos, segurana pessoal e segurana contra incndios. Por princpio, a legislao existente
deve se preocupar com a proteo das pessoas, em primeiro lugar. Assim, se a ateno o incndio
a norma deve ter, em primeiro lugar, as caractersticas preventivas, de primeiros socorros realizadas
pelos prprios usurios, ao "ataque aos incndios" pelos bombeiros, a desocupao segura dos
ambientes, a preocupao para com o alastramento do fogo s edificaes vizinhas e o rescaldo do
incndio. Para cada uma dessas etapas h processos e metodologias distintas. Por exemplo, os
usurios podem "ser avisados" de uma ocorrncia por meio de detectores de incndio. Acionada a
brigada interna, os usurios podem utilizar os extintores de incndio, os quais, pelas suas
caractersticas e quantidade de agentes extintores devem ser muito bem empregados para que haja
eficcia das aes. Conforme a evoluo das chamas os bombeiros so os especialistas que devem
tratar da ocorrncia, com o emprego de tcnicas e equipamentos especiais. Independentemente de
qual fase estejamos tratando, raras so as edificaes onde os moradores ou usurios passam por
programas de orientao e capacitao. Assim, exigir-se dos mesmos coerncia e eficincia j seria
demais. Contudo, o que os poderia preservar seria o correto projeto de incndio, atendendo s
exigncias legais.
No quesito Segurana contra Incndio h todo um rito e conjunto de exigncias para que
uma edificao receba o "habite-se". Durante a vida til da edificao o projeto termina ficando
defasado diante das alteraes de uso e espaos do prdio. Infelizmente ainda h projetos anteriores
ao COSCIP, com as caixas de hidrantes posicionadas nas escadas de desocupao da edificao, o
que j no mais deveria ser permitido. Ainda existe uma velha "rixa" entre as legislaes do
Ministrio do Trabalho e do Corpo de Bombeiros, especialmente com relao altura de
posicionamento da ala do extintor porttil. Assim, v-se nos edifcios extintores posicionados nos
locais os mais inadequados possveis, com as unidades presas a suportes posicionados a 180cm,
190cm, e, em casos absurdos, com o fundo da unidade extintora distante do piso a 160cm. Trata-se
de uma questo simples, mas em decorrncia dessas interpretaes errneas e dspares percebe-se
que se desfoca a questo, de o simples extintor ser til nos princpios de incndio. Assim, quanto
menor for a altura de fixao mais facilmente esse poder ser retirado e empregado pelos usurios
da edificao.
Quanto aos hidrantes, nos parece que a grande maioria dos usurios das edificaes no
consegue sequer abrir as portas das caixas de pertences presas com cadeados para que os bicos
difusores, anteriormente de lato, e hoje de plstico, no sejam furtados. Por caixa de pertences
entende-se o abrigo externo ou embutido que acondiciona as mangueiras, bico difusor e chave de
conexo. Em muitas caixas o hidrante encontra-se no interior da mesma, dificultado o seu uso e a

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conexo das mangueiras.). Assim, mais um dispositivo importante deixa de ser utilizado, dando-nos
a sensao de que projetos, culturas e exigncias legais no estejam adequadas. Ser que algum
ainda se lembra dos exerccios de desocupao (evacuao) de edificaes? Os exerccios so
importantes e preparam os usurios para um cenrio futuro. O resumo dessa situao so ambientes
com grandes aglomeraes de pessoas correndo srios riscos, por fatores diversos.
A Segurana contra Incndios um dos itens menos realados, at pelos construtores,
apesar do Rio de Janeiro possuir uma legislao que foi uma das melhores do Pas, mas que
necessita atualizaes, o Cdigo de Segurana Contra Incndio e Pnico (COSCIP) - Decreto no
897, de 21 de setembro de 1976, regulamenta o Decreto-lei no 247, de 21-7-75, que dispe sobre
segurana contra incndio e pnico. Seu texto legal o que se segue:

Decreto-Lei n 247, de 21 de julho de 1975

Dispe sobre segurana contra incndio e pnico
O Governador do Estado do Rio de Janeiro, no uso da atribuio que lhe confere o 1 do
artigo 3 da Lei Complementar n 20, de 1 de julho de 1974, decreta:
Art. 1 - Compete ao Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiro, o estudo, o
planejamento; a fiscalizao e a execuo de normas que disciplinam a segurana das
pessoas e dos seus bens, contra incndio e pnico em todo Estado do Rio de Janeiro, na
forma do disposto neste Decreto-lei e em sua regulamentao.
Pargrafo nico O Estado, por intermdio da Secretaria do Estado de Segurana Pblica,
fica autorizado a celebrar convnio com os Municpios, para atender aos interesses locais,
relacionados com a segurana contra incndio e pnico.
Art. 2 - A expedio de licenas, para o funcionamento de quaisquer estabelecimentos, para
construir e as que importem em permisso de utilizao de construes novas ou no,
dependero de prvia expedio, pelo Corpo de Bombeiros, de certificados de aprovao dos
respectivos sistemas de preveno contra incndio e pnico.
1 - Os sistemas preventivos de segurana contra incndio e pnico sero objeto de definio
contida na regulamentao deste Decreto-Lei.
2 - Ficam isentas da instalao de sistemas preventivos, todas as edificaes residenciais
de, no mximo, 3 pavimentos, e cuja rea total construda no ultrapasse de 900m
(novecentos e metros quadrados).
3 - Tero tratamento especial os edifcios-garagem, os depsitos de inflamveis, os
heliportos, os estabelecimentos de industrializao e de comercializao de fogos de artifcio,
os armazns e paiis de explosivos ou de munio e outros estabelecimentos cuja atividade
ou por cuja natureza envolvam perigo eminente de propagao de fogo.
Art. 3 - Para os efeitos de cumprimento do disposto neste Decreto-lei, o Corpo de Bombeiros
poder vistoriar todos os imveis j habilitados e todos os estabelecimentos em
funcionamento, para verificao de registros de segurana contra incndio e pnico, com
vistas expedio do Certificado a que se refere o artigo 2.
Art. 4 - O Corpo de Bombeiros, no exerccio da fiscalizao que lhe compete e na forma do
que vier a dispor o Regulamento deste decreto-lei, poder aplicar as seguintes penalidades
variveis:

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 I multa, de 1 (hum) a 5 (cinco) UFERJ, aos responsveis por estabelecimentos ou
edificaes que, a partir de uma ano aps a vigncia deste Decreto-Lei, no possurem os
certificados referidos no artigo 2 deste Decreto-Lei;
II multa, de 1 (hum) a 5 (cinco) UFERJ, aos responsveis por estabelecimentos ou
edificaes que deixarem de cumprir exigncia que lhe for formulada mediante notificao
regular;
III multa, de 1 (hum) a 10 (dez) UFERJ, queles que, de qualquer modo, embaracem a
atuao da fiscalizao;
IV interdio temporria ou definitiva de construes ou estabelecimentos que importem
em perigo srio e iminente de causar danos.
Art. 5 - O Corpo de Bombeiros manter atualizado um cadastro de empresas instaladoras e
outro de empresas conservadoras de sistema de segurana contra incndio e pnico,
capacitadas a executar os servios pertinentes, as quais, enquanto em atividade e de acordo
com o Regulamento deste Decreto-lei, prestaro cauo, sob forma de depsito nos cofres do
Estado, respectivamente, na importncia de 100 (cem) e 50 (cinqenta) UFERJ.
Pargrafo nico As empresas referidas neste artigo, alm das penalidades previstas na
Legislao federal e das de suspenso ou cancelamento da respectiva inscrio cadastral,
ficaro sujeitas a multa de 5 (cinco) a 25 (vinte e cinco) UFERJ, quando responsveis por
dano causado no exerccio de suas atividades, sem prejuzo das sanes civis pertinentes.
Art. 6 - A aplicao das multas previstas neste Decreto-lei obedecera a gradao
proporcional gravidade da infrao.
Pargrafo nico Aos casos de reincidncia especfica, sero aplicadas multas em dobro.
Art. 7 - Este decreto-lei entrar e vigor na data de publicao do seu regulamento,
revogadas as disposies em contrrio, especialmente o 2. do Art. 87 decreto-lei n 145, de
26 de junho de 1975.*
Rio de Janeiro, 21 de julho de 1975.
Floriano Faria Lima, Oswaldo Igncio Domingues e Laudo de Almeida Camargo

Decreto-Lei n. 145 de 26 de junho de 1975

Dispe sobre a Organizao Bsica do Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiros e
das outras providncias.
Seo III
Preveno Contra Incndio.
Art. 87 Compete ao Governo do Estado do Rio de Janeiro, baixar as medidas tendentes
preveno contra incndios em projetos, prdios e estabelecimentos diversos, exigindo o
emprego de materiais especficos e disposies gerais que evitem ou dificultem a propagao
do fogo por ocasio dos incndios.
2 - Competir, exclusivamente, ao Corpo de Bombeiros emitir normas, laudos de
exigncias e aprovao de medidas preventivas contra incndio, em todo o Estado do Rio de
Janeiro, com base na legislao especifica.
Rio de Janeiro, 26 de junho de 1975.
Floriano Faria Lima e Oswaldo Igncio Domingues

Infelizmente, a enorme burocracia e a falta de pessoal tcnico, faz com que as vistorias
pelos Corpos de Bombeiros no tenham a frequncia recomendada. E, o que pior, os prdios com

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projetos mais antigos no so obrigados a se adequar s Leis mais recentes e aprimoradas. Um
exemplo flagrante e que compromete a segurana dos usurios, o de se perceber em prdios de 15
ou mais pavimentos, com quatro unidades em cada pavimento a ausncia de "escada enclausurada
de incndio" (so escadas com as paredes de concreto armado, resistentes ao fogo, sem janelas, com
os acessos por antecmaras com portas corta-fogo e sistema de insuflao de ar, que provoca uma
presso positiva no interior da mesma, impedindo a entrada de fumaa no ambiente. Essas escadas
devem ter iluminao de emergncia e sinalizao). Nesses prdios desprotegidos o vo da escada
termina sendo um exaustor natural (chamin) para a propagao do incndio aos andares mais altos.
Em um princpio de incndio ocorrendo no 5 andar, os moradores dos andares superiores se
arriscaro a descer e sair do prdio, pois que ao passarem pelo 5 andar podem ser atingidos pelas
chamas ou fumaa do incndio.
At a dcada de 80 os dispositivos de segurana contra incndios geravam descontos
nas taxas de seguros. Havia a obrigatoriedade das empresas encaminharem laudos de vistorias e
projetos para as Seguradoras. Projetos que no fossem relativos a extintores ou hidrantes tinham
que passar por comisses especiais compostas por profissionais do Mercado Segurador, experientes,
que consensualmente e levando em considerao a proteo de pessoas e instalaes propunham
descontos, os quais somados poderiam chegar at a 70% nas taxas de seguros. Um sistema de
sprinklers proporcionava um desconto mximo de 60%. Quando as taxas de seguros foram
reduzidas pela metade, no por critrios atuariais, esses descontos deixaram de ser aplicados, por
no serem mais relevantes, e porque os incentivos comerciais e o corte arbitrrio das taxas atuariais
desestimulou a prtica de incentivarem-se os segurados para que no ocorressem os sinistros. Nesse
cenrio as vistorias trimestrais caram em desuso. Assim, provavelmente em muitos dos prdios que
ainda tenham redes de sprinklers as redes de gua podem no estar mais pressurizadas. As portas
corta-fogo podem ser pintadas com outras cores que no a indicativa de dispositivos de incndio
vermelho as botoeiras de alarme no so obrigatrias, as indicaes gerais de reas de escape e de
localizao de portas corta-fogo no so mais transversais aos corredores de passagem. Enfim, pode
at parecer que um incndio no tenha igual importncia do que um desabamento de um prdio,
mas se houver minimamente a possibilidade de uma pessoa sair ferida de um acidente j
justificariam todos os esforos na preveno. Uma das maneiras de se prevenir a de se manter as
edificaes com suas instalaes em pleno funcionamento.

Norma da ABNT NBR 5674 Manuteno de Edificaes - Procedimento:

As instalaes existentes em qualquer edificao para funcionarem adequadamente e

cumprirem com seus propsitos de projeto precisam de manutenes frequentes. Muitas vezes as

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instalaes so importantes que h necessidade do estabelecimento de protees preventivas, ou
preditivas, como alguns autores gostam de citar.
De acordo com o contido na Norma ABNT NBR 5674, emitida em setembro de 1999, a
qual trata do tema: Manuteno de Edificaes Procedimento, em sua Introduo, apresenta o
seguinte texto, bastante claro e elucidativo:
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia tem crescido no setor da
construo civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construo
limitado at o momento quando a edificao entregue e entra em uso.
As edificaes so o suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas atividades
produtivas, e possuem, portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificaes
apresentam uma caracterstica que as diferencia de outros produtos: elas so construdas
para atender seus usurios durante muitos anos, e ao longo deste tempo de servio devem
apresentar condies adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e
de uso que alteram suas propriedades tcnicas iniciais.
invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental
considerar as edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por
novas construes quando seu desempenho atinge nveis inferiores ao exigido pelos seus
usurios. Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes existentes, e mesmo
as novas edificaes construdas, to logo colocadas em uso, agregam-se ao estoque de
edificaes a ser mantido em condies adequadas para atender as exigncias dos seus
usurios....
... A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser
constatada nos freqentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de cumprida
a sua vida til projetada (pontes, viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus
usurios e um sobrecusto em intensivos servios de recuperao ou construo de novas
edificaes. Seguramente, pior a obrigatria tolerncia, por falta de alternativas, ao uso de
edificaes cujo desempenho atingiu nveis inferiores ao mnimo recomendvel para um uso
saudvel, higinico ou seguro. Tudo isto possui um custo social que no contabilizado, mas
se reflete na qualidade de vida das pessoas....

Pelo texto da Norma, elaborada muito antes dos acidentes mais recentes envolvendo o
desabamento de construes e mesmo incndios, a Manuteno importante no s para o aumento
da vida til de um bem, como tambm tornar os elementos constituintes dessas, operacionais, ou em
condies de operao, sempre que acionados. Uma edificao pode ter uma vida til de 50 anos.
Suas instalaes e equipamentos devem funcionar adequadamente, mesmo que para isso sejam
substitudas por outras mais modernas. Contudo, existem inmeros projetos com cerca de 100 anos.
Fora do Brasil h construes com mais de 1.000 anos. Para que se chegue a essa idade no conta
apenas a qualidade dos materiais empregados e as caractersticas dos projetos, mas tambm a
manuteno do "todo". Quando se trata do todo est se inserindo qualquer constituinte de uma
construo.

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 Vrias podem ser as razes da no realizao das manutenes em uma edificao. Ao
contrrio, pode-se dizer que as manutenes mais frequentes so aquelas que envolvem menores
custos e que representam para os usurios maiores riscos ou empecilhos, como o da paralizao dos
elevadores pela falta de manuteno. Assim as atividades ficam restritas s substituies do que
precisa ser substitudo de imediato, os reparos nas bombas de gua e elevadores. Com essa viso,
talvez no seja percebido com frequncia a manuteno do para-raios, ou do painel de distribuio
da energia eltrica s unidades.
Nos condomnios residenciais, modo geral, os condminos realizam obras de reforma
em suas unidades sem que o sndico tenha delas conhecimento. Se na reforma de uma unidade um
elemento estrutural for removido, somente se perceber as consequncias quando surgirem
rachaduras envolvendo os demais elementos estruturais percebidos nas outras unidades. Neste
cenrio, sabe-se que manuteno passa a ser sinnimo de correo de problemas e no de
antecipao de solues de preveno. Deixa de ser uma despesa "ordinria" para se transformar em
despesa "extraordinria".
A manuteno tem como caracterstica o fato de possibilitar que a instalao ou
equipamento se encontre apto a funcionar sempre que acionado. A falta de manuteno antecipa a
ocorrncia de problemas. Uma calha de telhado cheia de folhas de rvores pode significar o
entupimento e o transbordamento de gua na laje de cobertura sempre que houver chuvas.
Um dos itens de uma edificao mais complexos de manuteno, principalmente as que
tenham o carter preventivo o relacionado estrutura do prdio (fundaes, vigas, pilares, lajes,
marquises). A complexidade decorre da dificuldade de interpretao pelo leigo, dos sintomas que
vo surgindo. Isso significa que uma estrutura "conversa conosco" ou "d avisos". Inicialmente
aparecem as microfissuras que passam a fissuras, depois transformadas em trincas, e por fim, em
rachaduras, significando que h uma concentrao de cargas e que no deve estar ocorrendo a
distribuio equitativa da mesma para os demais elementos da estrutura. Em uma linguagem
simples, os elementos estruturais representam para as edificaes o que os ossos representam para o
corpo humano. Quando h uma rachadura em uma parede, a primeira preocupao no a de
compreender o significado dessa, mas sim escond-la com massa plstica e uma demo de tinta.
A gravidade dos problemas pode ser percebida tambm pela inclinao das trincas ou
angulao. Estruturas hiper armadas tendem a desabar rapidamente. Ao contrrio, em estruturas
sub-armadas as deformaes estruturais passam a ser progressivas. Em uma parede, uma trinca ou
rachadura horizontal pode significar um afastamento entre as fiadas de tijolos. Em uma fundao
pode significar um abatimento do terreno, ou recalque. J em um pilar, uma trinca a 45 pode
significar o cisalhamento do elemento devido a uma carga no prevista no clculo estrutural.

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 Para que exista a manuteno deve existir antes a preocupao com a integridade dos
bens e o planejamento das aes.
Recentes desabamentos de edifcios, com a morte de pessoas, danos a terceiros,
interdies de vias, problemas ambientais, entre outros, e o incndio na Boate Kiss, na cidade de
Santa Maria, no Rio Grande do Sul, com 242 pessoas jovens mortas, provocaram comoes sociais
e questionamentos, voltados aos rgos Pblicos responsveis pela elaborao de Normas e
Procedimentos e pela liberao para funcionamento e ou a continuidade do funcionamento das
edificaes. Nessas ocasies, de intensas discusses, os especialistas se renem e avaliam "o que
pode ser feito respeito?". Talvez, de modo mais concreto deveria se responder: por que no foram
cumpridas as normas?
Dois dias aps o incndio da Boate Kiss publicvamos um artigo, em 29/01/13, atravs
da Editora Roncarati (https://www.editoraroncarati.com.br/v2/Table/HOME-Artigos/Artigos/),
sensibilizados pelo problema, onde apontvamos uma srie de questes:
"Reprter: A que o senhor, como professor de cursos de formao de engenheiros de
segurana do trabalho a mais de 30 anos, atribui o desastre que se abateu sobre a populao
Gacha de Santa Maria?
Antonio Fernando Navarro: No momento informar o que causou a tragdia, que ceifou mais
de duas centenas de jovens estudantes, que fariam parte do nosso futuro, pode ser prematuro.
No temos as informaes tcnicas suficientes e os especialistas esto coletando os dados
necessrios, principalmente aqueles relativos polcia civil, que ir ser importante na
apurao das responsabilidades civis.
Todavia, pelo que se l nos jornais e se v nos noticirios das televises, pode se afirmar que
essa, assim como todas as outras que ocorreram em ambientes semelhantes e em vrias
partes do mundo, foi uma tragdia pr-anunciada.
Reprter: Por que o senhor afirma ser uma tragdia pr-anunciada?
Antonio Fernando Navarro: Em primeiro lugar, baseando-nos em declarao de um coronel
bombeiro do Rio Grande do Sul, o local tinha menos do que 700 m2 e, conforme algumas
pessoas relataram deveriam estar no local cerca de 1.500 pessoas. Para um ambiente com
700 m2, que poderia comportar com segurana at 400 pessoas, uma porta com a largura da
apresentada nos noticirios (da ordem de 140 cm) poderia ser suficiente.
O excesso de pessoas, a precariedade dos materiais empregados na decorao, alguns
altamente combustveis, a falta de uma correta sinalizao e outras questes mais de carter
normativo, j seriam suficientes para se afirmar que o risco era iminente....
...Reprter: O senhor acha que casos como esse podem se repetir?

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Antonio Fernando Navarro: Certamente, j que existem em nosso Pas centenas de
estabelecimentos iguais ao de Santa Maria. Normalmente so locais de mdio porte,
praticamente sem janelas, pintados internamente com tintas de cores escuras, com o emprego
de madeira como elementos decorativos e outros materiais facilmente afetados pelo fogo.
Nesses locais um dos quesitos menos importantes para os frequentadores e mesmo para os
proprietrios para com as questes de segurana. Por exemplo, cita-se a ausncia de
hidrantes no local. Como esse equipamento seria operado em um momento como aquele, no
qual no havia nem espao fsico para se desenrolar as mangueiras e nem conect-las? Fala-
se que no havia sprinklers. O dispositivo eficaz quando a sensibilidade do elemento
sensor, o bulbo de vidro, absorve o calor vindo de baixo. Se o incndio se propaga pelo forro
ou entre forro o sistema no eficaz. Fala-se tambm da falta de extintores. Daquelas quase
1.500 pessoas quantas teriam algum tipo de treinamento para apagar os princpios de
incndio usando os extintores? Como esses heris iriam se deslocar com o ambiente lotado,
com mais de 4 pessoas por m2?...
... Reprter: Como o senhor avalia essa tragdia em um momento em que o Pas se prepara
para receber delegaes de todas as partes do mundo para eventos esportivos?
Antonio Fernando Navarro: Vejo-a com uma enorme preocupao. No podemos afirmar
hoje que tenhamos locais onde podero ficar centenas ou milhares de pessoas 100% seguros.
Quando digo isso acrescento os hotis e pousadas, centros de eventos, teatros, escolas,
igrejas, ambientes universitrios, estdios de futebol, ginsios desportivos, entre tantos
outros locais.
As normas de segurana em vigor apresentam sempre as exigncias mnimas. Se as larguras
dos corredores devem ser de no mnimo 120 centmetros por que no podemos estabelecer
larguras maiores? Por que as fileiras de poltronas dos cinemas e teatros tm que ser longas
com vinte ou trinta cadeiras? Por que no podem ser menores, com oito cadeiras, e com
corredores entre essas filas. Por que no pode ser obrigatrio que existam pelo menos duas
sadas, com no mnimo 120 cm de largura para todo e qualquer local que abrigue 300 ou
mais pessoas? Por que no se obrigam os locais a terem luzes de emergncia com faroletes
que direcionem a populao para as rotas de sada?
J tive a oportunidade de inspecionar em hotis de luxo caixa de hidrantes sem mangueiras,
rede de sprinklers (chuveiros automticos contra incndio) sem gua, ou seja, sem
pressurizao, detectores de calor ou de fumaa com os painis de alarme desligados.
Tambm j tive a oportunidade de ver extintores com danos provocados pelos prprios
usurios do local, como por exemplo, inserindo palitos nas sadas das mangueiras de
extintores de gua-gs.

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Reprter: Quais as propostas que o senhor apresentaria aos governantes nesse momento,
para evitar as novas tragdias?
Antonio Fernando Navarro: Complementarmente ao que dissemos a essa Revista, urge que
os nossos dirigentes tomem algumas medidas tcnico-polticas que podem minorar a situao
de fragilidade a que nos encontramos expostos, assim como sejam implementadas medidas de
segurana simples mais necessrias, como a seguir:
1. O Pas deve ter uma nica norma de segurana contra incndios que deva ser
obrigatria para os municpios brasileiros, ou seja, os Corpos de Bombeiros Militares de
todos os Estados devem consensar um s padro de segurana, que seja eficiente. De norte a
sul do Pas, daqui para frente, quem quiser ter uma casa de shows deve obedecer s mesmas
regras. H normas muito boas que podem ser aprimoradas. Assim, no se deve ignorar todo
o conhecimento j adquirido. O Governo deve convocar para essas comisses que iro
compilar e unificar as normas, representantes dos Corpos de Bombeiros, CREAS e Clubes de
Engenharia, e convidar representantes de Universidades. Assim, poder-se- associar o saber,
tcnica e ao conhecimento das aes.
2. Enquanto as normas de segurana no so implantadas e implementadas, os Corpos
de Bombeiros e as Prefeituras devem intensificar a fiscalizao desses ambientes, no com
uma fiscalizao protocolar, mas sim com uma fiscalizao tcnica, com visitas in loco, e
com o poder de interditar os estabelecimentos se houver o descumprimento das normas.
3. Os estabelecimentos, comeando com aqueles com capacidade de receber mais de
1.500 pessoas devero se adequar s normas de segurana de imediato. Os requisitos das
normas sero repassados pelos Corpos de Bombeiros que sero e so os co-responsveis,
caso as normas e procedimentos no sejam eficazes.
4. Deve-se entender que eventos como o que ocorreu na Boate Kiss podem
perfeitamente bem ocorrer em locais cujos projetos no levaram em considerao questes
de proteo das pessoas em casos de catstrofes, como incndios, alagamentos,
desabamentos, vendavais, entre outros eventos, e que seja necessria a desocupao imediata
dos locais para se evitar que a quantidade de pessoas atingidas seja grande. Assim, inclumos
nesta relao os estdios de futebol, os ginsios de esportes, os templos e igrejas, as boates,
discotecas, casas de shows, cinemas, teatros, colgios, salas de aula com maior capacidade
de pblico, prdios pblicos, edifcios edilcios, e todas as demais edificaes e atividades
assemelhadas.
5. De imediato, essas edificaes devem ter no mnimo duas sadas, em lados opostos, e
com reas de refgio externas que tenham capacidade de abrigar as pessoas que iro

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 desocupar os locais. Essas edificaes no podero ter elementos decorativos ou obstculos
em suas fachadas que dificulte o acesso das escadas de incndio dos bombeiros.
6. Alm de uma segunda porta de emergncia, as boates devem prever a possibilidade
de ter, como alternativa, uma terceira sada, bastando para isso que no local a parede seja
menos espessa e existam ferramentas para abrir passagens para a desocupao (marretas e
picaretas).
7. Os vigilantes e seguranas dessas casas de shows devem ser capacitados no combate
a incndios e na desocupao dos locais.
8. As casas de shows devem instalar baterias de emergncia com holofotes que estejam
direcionados para as sadas de emergncia. As rotas de fuga devem ser demarcadas no cho,
preferencialmente com dispositivos de sinalizao no piso do tipo olhos de gato, reflexivos.
Nessas faixas no podem ser depositados materiais e posicionadas mesas e cadeiras. Devem
ser faixas livres que as pessoas devam empregar para se dirigir s portas de sada.
9. Todas as casas de shows devem ter brigadas de incndio, que sero responsveis
pelo combate aos princpios de incndio, e pela orientao aos frequentadores para a
desocupao dos locais para reas seguras.
Creio que todas essas medidas sejam possveis de serem postas em prtica e, algumas, j de
imediato, com as aes polticas necessrias. Ns, o Brasil, temos experincia mais do que
necessria para controlar situaes como essas. O que nos falta encarar com seriedade as
situaes e fazer o que deve ser feito. P.Ex.: se um empresrio no cumpre a lei o
estabelecimento interditado at que ele consiga provar que cumpriu o determinado.
CHEGA DE JEITINHOS, TO AO GOSTO DOS BRASILEIROS, e de acordos que envolvem
subornos, na tentativa de fingir-se que se cumpriu o estabelecido em Lei. Somente agindo
com seriedade conseguiremos demonstrar que somos competentes....

A populao deve cobrar o rigor no cumprimento das Leis e entender que isso se
reverter em seu prprio benefcio e no tentar aprovar projetos de maneiras no ticas. Se h uma
falha no projeto esse deve ser readequado.
Quando citamos um trecho de uma norma da ABNT, de 1999, que trata de tema muito
importante e sempre relevado pelas empresas ou edificaes, nos preocupamos em demonstrar que
o projeto por si s no suficiente para salvar vidas. As empresas devem investir na melhoria e
manuteno das instalaes.
Em uma grande edificao pblica com pessoas circulando um princpio de incndio
detectvel atravs de um dispositivo simples (detectores inicos ou termovelocimtricos). Quando
acionados uma equipe de brigadistas pode chegar ao local e interromper o princpio de incndio. A

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falta do dispositivo, ou a ausncia de manuteno pode resultar em incndio, com dezenas ou
centenas de vtimas.
At agora nos parece lgico que devem existir bons projetos, que atendam s legislaes
especficas, as empresas devem empregar materiais adequados e nos projetos podem ser inseridos
elementos facilitadores de uma eficaz manuteno. Por exemplo, se pode existir a possibilidade de
se substituir uma bomba de gua, no dimensionamento do projeto, no local onde a bomba ser
instalada deve se ter meios ou condies de retir-la com facilidade. O mesmo exemplo se aplica a
subestaes e s casas de mquinas de elevadores.
Nos inmeros casos de desabamento de marquises conseguiu-se verificar que muitas
foram acrescentadas aps a construo do prdio, para proteger do sol e das chuvas os clientes das
lojas e galerias. As marquises passaram a servir tambm para o posicionamento dos letreiros de
propaganda. O que se esqueceu, talvez, que se no houvesse a manuteno adequada a marquise
poderia desabar.

Lei n 6400, de 05 de Maro de 2013:

Episdios recentes envolvendo desabamentos e incndios, alm de produzirem grandes

comoes nacionais serviram de elemento de mobilizao de alguns setores da sociedade. Os
governantes, preocupados com o momento presente, que conduzir a uma grande exposio do Pas
na mdia internacional, com copas e olimpadas e com o receio desses acidentes passarem a ser mais
divulgados no exterior, a exemplo do que ocorreu recentemente em uma edificao na ndia,
trataram de revisar suas normas ou criar outras. O Estado do Rio de Janeiro, que se encontra no foco
dos radares mundiais, resolveu editar legislao que trata das Autovistorias, ou seja, da preocupao
para com as questes de segurana partirem dos usurios das edificaes ou dos donos de empresas,
ao invs de ser uma obrigao do rgo Pblico de aprovar os projetos, fiscalizar as obras e,
eventualmente, multar essas edificaes ou empresas. O que seria um elemento agilizador do
processo de avaliao (autoavaliao) termina sendo um elo no muito forte dessa imensa cadeia de
responsabilidades, na medida em que se abre por demais o horizonte de avaliaes e anlises. Com
isso, aumenta-se o tempo de realizao das atividades de inspeo e transfere-se para os
condminos, principalmente, um nus adicional, alm daqueles a que esto acostumados, como as
taxas e impostos, envolvendo desde a taxa de luz, at o recolhimento de lixo. Para essa transferncia
de responsabilidades edita-se a Lei, que em seus nove artigos, simples, transferem aos profissionais
cadastrados em Conselhos de Classe a responsabilidade pela realizao das vistorias. Em alguns
momentos pede at ser entendido que o profissional contratado seja o responsvel pelos erros ou
falhas existentes e que o novo Sndico possa ser responsabilizado por omisses do passado. A Lei

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tambm aborda mais enfaticamente os condomnios residenciais, esquecendo-se, talvez, que um
Estdio de Futebol possa ruir. No tem muito tempo e se descobriu que um estdio recm
construdo estava com uma trinca em uma das vigas metlicas, impedindo o uso do mesmo,
transferido para o Botafogo (time de futebol). Um evento que tenha o potencial de causar vtimas
pode ocorrer em qualquer construo ou edificao. Um palanque poltico pode desabar se houver
mais pessoas do que o que foi projetado. Um andaime de fachada, para a reforma de um prdio
pblico pode cair sobre pessoas, veculos e ruas, impedindo o trnsito. Pontes, passarelas, tneis,
viadutos tambm podem ruir, principalmente devido falta de manuteno. Recentemente um
caminho colidiu contra um pilar de sustentao de uma passarela metlica para pedestres cruzando
a Avenida Brasil, que d acesso ao centro da cidade do Rio de Janeiro. O pilar poderia ser
facilmente atingido por um veculo. Ser que isso no foi observado no projeto da passarela? A
ponte Rio-Niteri possui na frente dos pilares do vo central e laterais estruturas denominadas de
dolfins, que suportam o impacto de embarcaes, impedindo que os pilares sejam atingidos. E os
problemas no param por a: uma obra necessita de insumos e do emprego de equipamentos. Um
guindaste pode deixar a carga cair sobre veculos ou pessoas se estiver sendo empregado junto
fachada de um prdio em construo ou reforma. Um caminho betoneira pode causar danos
materiais e ou pessoais durante a manobra de aproximao da fachada de um prdio. Esses e outros
fatores de risco no necessariamente so fatores que devam constar de uma Lei, que tende a
simplificar a questo e citar leis e normas especficas ou mais apropriadas. Mas, o que se ressalta
que no se deve focar para um tipo de edificao ou de uso. No nos esqueamos dos hotis, igrejas
e templos, colgios, parques de diverso, entre outros locais onde sempre pode ocorrer a
concentrao de pessoas.

LEI N 6400, DE 05 DE MARO DE 2013.

Determina a realizao peridica por Autovistoria, a ser realizada pelos Condomnios ou por
Proprietrios dos Prdios Residenciais, Comerciais e pelo Poder Pblico, nos Prdios Pblicos,
incluindo Estruturas, Fachadas, Empenas, Marquises, Telhados e obras de Conteno de Encostas
bem como todas as suas instalaes e cria Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP) no Estado do
Rio de Janeiro e d outras providncias.

O GOVERNADOR DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

Fao saber que a Assembleia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro decreta e eu sanciono
a seguinte Lei:
Art. 1 Fica instituda, no Estado do Rio de Janeiro, a obrigatoriedade de autovistoria,
decenal, pelos condomnios ou proprietrios dos prdios residenciais, comerciais, e pelos
governos do Estado e dos municpios, nos prdios pblicos, incluindo estruturas, subsolos,
fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalaes eltricas,

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hidrulicas, sanitrias, eletromecnicas, de gs e de preveno a fogo e escape e obras de
conteno de encostas, com menos de 25 (vinte e cinco) anos de vida til, a contar do
"habite-se", por profissionais ou empresas habilitadas junto ao respectivo Conselho Regional
de Engenharia, e Agronomia - CREA ou pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio
de Janeiro - CAU/RJ.
1 Os condomnios ou proprietrios de prdios comerciais e residenciais de que trata o
caput do artigo 1 com mais de 25 (vinte e cinco) anos de vida til, tem a obrigatoriedade de
realizar autoinspees quinquenais.
I - Os prdios tombados ou preservados no esto sujeitos obrigao estabelecida no
caput, ficando sua vistoria a cargo do rgo pblico municipal responsvel pela fiscalizao
da estabilidade e segurana das edificaes.
II - Esto excludos da obrigao de realizao da autovistoria os prdios residenciais
unifamiliares.
III - Considera-se responsvel pelo prdio, conforme o caso: o proprietrio; o possuidor; o
condomnio; o administrador, nos casos de prdios pblicos.
2 Os condomnios antes de a edificao completar cinco anos de concluso da obra, no
quarto ano, devero exigir do incorporador, do construtor ou da empreiteira, laudo de
vistoria, nos termos do Art. 618 do Cdigo Civil.
3 A vistoria definida no caput ser efetuada por engenheiro ou arquiteto ou empresa
legalmente habilitados nos Conselhos Profissionais, CREA/RJ e/ou CAU/RJ, a expensas do
condomnio ou do proprietrio do prdio, e seu autor ser o responsvel pelo respectivo
laudo.
I - O profissional emitir o respectivo laudo tcnico, acompanhado da Anotao de
Responsabilidade Tcnica - ART, junto ao CREA/ RJ, quando se tratar de engenheiros; e de
Registro de Responsabilidade Tcnica RRT junto ao CAU/RJ, quando se tratar de
arquitetos.
II - O laudo conter a identificao do imvel e de seu responsvel, a metodologia utilizada,
as informaes sobre anomalias, suas caractersticas e provveis causas, o prazo dentro do
qual estaro garantidas as condies de segurana e estabilidade e, sendo o caso, as medidas
reparadoras ou preventivas necessrias.
III - A qualquer momento, a partir do incio da realizao da vistoria, sendo verificada a
existncia de risco imediato ou iminente para o pblico, o profissional responsvel dever
informar imediatamente ao rgo municipal competente, para que sejam tomadas
providncias para o isolamento do local, quando cabvel, em at vinte e quatro horas, dando
conhecimento do fato ao responsvel pelo prdio, por escrito.
IV Emitido o laudo, o responsvel pelo prdio dever convocar assembleia geral para dar
cincia do seu contedo.
V Observado o disposto no artigo 1341 do Cdigo Civil, o condomnio providenciar a
manuteno predial preventiva proposta no laudo, desenvolvida sob a responsabilidade de
um arquiteto/engenheiro habilitado.
VI O condomnio providenciar a manuteno predial preventiva ou corretiva, proposta no
laudo, desenvolvida sob a responsabilidade de um arquiteto/engenheiro habilitado de que
trata o artigo 1.

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4 O laudo referido no pargrafo anterior ser arquivado no condomnio, sob a
responsabilidade do sndico ou do proprietrio do imvel, e exibido autoridade quando
requisitado.
5 A autovistoria obrigatria para edificaes de trs ou mais pavimentos e para aquelas
que tiverem rea construda igual ou superior a 1000m (mil metros quadrados),
independentemente do nmero de pavimentos, e em todas as fachadas de qualquer prdio que
tenha projeo de marquise ou varanda sobre o passeio pblico.
6 Quando da concluso das obras e instalaes prediais, ficam os incorporadores, os
construtores e as empreiteiras obrigadas a entregarem, preferencialmente em meio
magntico ou papel, as plantas de estrutura (fundao, pilares, vigas, lajes e marquises), com
seus respectivos planos de cargas, bem como projetos de instalaes, contendo o nome e o
nmero do registro do Conselho Regional de Engenharia, Agronomia - CREA/RJ ou do
Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU/RJ, dos profissionais
responsveis, tudo conforme construdo, para a prefeitura, no territrio da qual se localiza a
edificao, e ao condomnio das edificaes residenciais e comerciais ou ao proprietrio do
prdio.
7 Todas as obras prediais, a serem edificadas, ou de reforma de prdio existentes, que
implicarem em acrscimos ou demolies de alvenaria ou estruturas, inclusive abertura de
janelas, principalmente em empenas, devero ser objeto de acompanhamento tcnico de
engenheiros ou arquitetos, promovendo-se as Anotaes de Responsabilidade Tcnica (ART),
junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA, ou atravs do Registro de
Responsabilidade Tcnica RRT, quando se tratar do Conselho de Arquitetura e Urbanismo
do Rio de Janeiro - CAU/RJ.
Art. 2 At quinze dias antes do trmino de seu mandato ou anualmente, se a durao do
mandato for superior a um ano, o sndico dever convocar assembleia geral para comunicar
o laudo.
Art. 3 As Prefeituras elaboraro o modelo do Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP),
que dever ser sucinta, exata e de fcil preenchimento e leitura, dela constando o item
"providncias", no qual o sndico indicar as iniciativas a serem tomadas para a segurana
do prdio e instalaes, consoante recomendao do laudo.
Art. 4 O sndico empossado para novo exerccio ficar obrigado execuo das
providncias indicadas no Art. 3, exceto as inadiveis, que cabero ao sndico em gesto.
Art. 5 A responsabilidade pela segurana dos prdios e de suas instalaes do condomnio
ou do proprietrio do prdio, ressalvado o disposto no art. 618 do Cdigo Civil.
Pargrafo nico. Em relao segurana dos prdios e suas instalaes, compete
Prefeitura, atravs da Lei Orgnica, Plano Diretor e Legislao Complementar, como
Cdigo de Obras, Licenciamento, etc.:
I solicitar, anualmente, por amostragem, considerando inicialmente os mais antigos, aos
sndicos e proprietrios de imveis, os Laudos Tcnicos de Vistoria Predial (LTVP)
executados, e se as providncias de recuperao predial e suas instalaes foram tomadas.
II - aplicar sanes, quando cabveis.
III - ajuizar procedimentos criminais contra os infratores, nos casos previstos no Art. 1, 5.
Art. 6 As Prefeituras devero orientar os condomnios que, independentes do Laudo de
Tcnico de Vistoria Predial (LTVP), faam a manuteno predial preventiva, envolvendo
estrutura, subsolo, marquises, fachadas, esquadrias, empenas e telhados, instalaes

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 eltricas, hidrulicas e sanitrias, instalaes eletromecnicas, instalaes de gs e de
preveno ao fogo e escape e obras de conteno de encostas.
Art. 7 Em caso de descumprimento do disposto nesta Lei, o sndico ser pessoalmente
responsabilizado, solidariamente com o condomnio, por danos que a falta de reparos ou de
manuteno da edificao venha a causar a moradores ou a terceiros, salvo se o
descumprimento se der em razo de deliberao em Assembleia.
Art. 8 O Poder Executivo regulamentar esta Lei, ouvido o Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia do Estado do Rio de Janeiro - CREA-RJ e o Conselho de
Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU-RJ, no menor prazo possvel.
Art. 9 Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.
Rio de Janeiro, 05 de maro de 2013.
SRGIO CABRAL - Governador

Comentrios Lei n 6.400, de 05 de Maro de 2013 (Autovistorias Prediais):

Os comentrios apresentados a seguir no podem ser entendidos como crtica Lei, vez
que essa se torna necessria, mas sim, levar aos profissionais que elaboraro as vistorias um "olhar
crtico" que os alertem para a importncia de seus Laudos e das implicaes legais que os resultados
dos mesmos possam conduzir. Os comentrios so genricos e no se propem a estruturar
informaes que possam ser empregadas nos Laudos Tcnicos. Pode at se dizer que so fruto de
uma "leitura transversal" da Lei, sem interpret-la, mas sim complementando alguns de seus
tpicos.
O primeiro aspecto a considerar que uma norma no algo que seja feito por apenas
uma pessoa, e tornada obrigatria por uma autoridade investida de poder para tal. Uma norma tem
sempre a caracterstica de ser resultado de um consenso Tripartite, ou seja, encontram-se
representados os rgos Pblicos envolvidos, as empresas e profissionais tcnicos, e a Sociedade.
Aps o consenso, e antes de ser implementada, a Norma disponibilizada atravs de vrios meios
para a divulgao e a obteno de sugestes pblicas. Findo esse perodo a norma passa a ter seu
cumprimento obrigatrio. Isso dito para que o pblico em geral no perceba a Lei como imposta
ou oportunista. H um largo consenso, desde antes dos episdios de janeiro deste ano, que precisa
ser posto logo em prtica.
Em cada uma das atividades da Engenharia h normas e regras. Ou seja, h regras para
que se construam edificaes, para que essas sejam operadas e mantidas. No se pode dizer que em
alguns momentos "uma liberao de um projeto no siga totalmente o que determinado em
legislaes especficas". Pode at ser dito que muitos profissionais no tenham o conhecimento
apropriado para uma responsabilidade to grande, como foi aventado no incndio da Boate Kiss (27
de janeiro de 2013), que foi assunto de noticirios dirios, at que a "mdia" passou a esquec-los.
Todavia, a dor daqueles que perderam seus filhos e parentes persiste, dificilmente seguindo para um

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arquivo longnquo do crebro. E a, surge a revolta: por que liberaram uma Boate para funcionar
daquela forma? Por que permitiram que houvesse a obra no Edifcio Liberdade com vinte andares,
que desabou em 25 de janeiro de 2013 ao lado do Teatro Municipal do Rio de Janeiro? Houve at
relatos que o conjunto de edificaes havia sido construdo sobre local aterrado, antes formado por
uma lagoa. Tambm h relatos que houve a inclinao do prdio cerca de 30 anos atrs.
As crticas aps os acidentes so bem mais comuns do que aquelas que devem ser feitas
quando uma norma ou legislao apresentada. Se o procedimento adequado e seguido as
probabilidades de ocorrncias de acidentes passam a ser muito menores. A busca por culpados no
oferece satisfao queles que perderam seus entes queridos, ou que tiveram perdas inclusive
materiais, quase sempre no indenizadas, mesmo porque novas vtimas podem existir, em novas
ocorrncias.
Entende-se que esta Lei, prontamente acolhida por alguns setores da Sociedade, e que
passou a ser conhecida como "autovistoria", deva ser aplicada a todo e qualquer ambiente onde haja
riscos a pessoas por desabamentos, incndios e outros sinistros. No se deve perceber a Lei como
aplicada exclusivamente a condomnios residenciais. Por que no a shoppings centers, ou ento a
prdios comerciais, lojas de galerias, escolas, igrejas, estdios de futebol, estaes de trem, Metr,
Rodovirias, locais pblicos onde se realizaro mega eventos, inclusive esportivos?
As edificaes residenciais e comerciais realizam, atravs de empresas contratadas
especificamente para tal, manutenes em uma sria de reas, como por exemplo: elevadores e
escadas rolantes; recarga e manuteno de equipamentos de incndio; servios maiores envolvendo
instalaes eltricas com maior carga; reforma de fachadas; manuteno de telhados; limpeza e
conservao de caixas d'gua e cisternas. Ou seja, existem as "autovistorias" realizadas atravs de
empresas contratadas pelas edificaes, com apresentao aos condomnios e tambm dos
documentos que habilitam essas empresas a realizar os servios. Tambm se considera que as
edificaes realizam reparos peridicos em suas instalaes, sejam essas em carter ordinrio
(comum e habitual) ou extraordinrio (no previsto nos oramentos comuns).
A Lei determina: a realizao peridica por autovistoria, a ser realizada pelos
Condomnios ou por Proprietrios dos prdios residenciais, comerciais e pelo Poder Pblico, e cria
Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP).
Uma vistoria guarda semelhana com Inspeo, Exame ou Fiscalizao. A Vistoria,
conforme alguns dicionaristas, pode ser entendida como inspeo judicial a um prdio ou lugar,
acerca do qual h litgio, revista, inspeo, levantamento da situao (Dicionrio Escolar da Lngua
Portuguesa FENAME/MEC). Uma autovistoria um exame realizado pelo prprio interessado, ou
por algum que o faa em nome desse. As responsabilidades envolvidas so limitadas aos vrios
interesses existentes e no se ampliam. Se um vistoriador descobre um problema e d conhecimento

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a quem tem a responsabilidade para san-lo, e o responsvel no acolhe o que lhe foi repassado, a
responsabilidade no se mantm com o vistoriador. Alis, as responsabilidades no so vinculadas
s atividades desenvolvidas, mas sim quilo que foi efetivamente contratado.
No Artigo 1 h a instituio obrigatria da realizao das Autovistorias, aplicadas
todos os itens da instalao. No fica claro em que momento h aes especficas. O que se
determina que sejam realizadas vistorias em itens bastante especficos, uns de fcil identificao e
outros nem tanto. Tambm no se entende por que decenais, vez que em dez anos, e principalmente
em edificaes onde a rotatividade dos usurios grande, como shoppings centers, por exemplo,
muitos problemas podem surgir. No raro em edifcios residenciais ocorrerem modernizaes ou
reformas das unidades, as quais podem trazer riscos aos prdios. Edifcios prximos ao mar sofrem
mais o efeito da maresia e apresentam deteriorao das fachadas mais rapidamente. Edifcios
antigos que passam por modernizaes, como aqueles construdos nos centros das cidades, precisam
ter as atividades de modernizao acompanhadas mais de perto, principalmente pelo Poder Pblico
concedente das licenas de obras. Na Lei recm publicada so explicitados:
Estruturas - compreendem os elementos que suportam uma edificao. As anlises se do atravs de
vistorias simples, que identifiquem trincas e rachaduras, principalmente, e atravs dos clculos
estruturais que foram realizados por profissionais ou empresas. As anlises atravs dos clculos
alm de passar a ser uma crtica a algo que foi realizado, por profissional aparentemente gabaritado,
no representa certeza se o projeto foi efetivamente cumprido, vez que durante a execuo das obras
podem ter ocorrido mudanas e essas no tenham sido atualizadas nos desenhos dos projetos (o que
se denomina de projeto com "as built". Por exemplo, ferragens: so calculadas de acordo com as
cargas mximas admissveis. Para tanto, os "ferros" ficam presos entre s, por meio de arames, para
evitar que nas concretagens possam ser deslocados. Ocorrendo o deslocamento o projeto j no foi
atendido naquele item. Atualmente, com o trnsito catico das cidades, muitas vezes as betoneiras
continuam suas atividades de descarga de concreto nas obras at noite. Ser que nessa hora, com
baixo nvel de iluminao, com os trabalhadores cansados e muitas vezes sem a presena do
profissional especializado as ferragens foram corretamente posicionadas? Qual ser a
responsabilidade do Sndico, que recebeu o prdio pronto e acabado, ou do Engenheiro ou Arquiteto
contratado para realizar a vistoria? As trincas ou rachaduras podero representar risco de queda ou
desabamento da construo, se avaliadas simplesmente pelo mtodo expedito de inspeo visual? O
Profissional que realizar a vistoria deve ser um especialista em estruturas.
Subsolos - tudo o que estiver abaixo do nvel do solo e que exista em decorrncia da edificao.
Quando um projeto implantado o terreno que o suportar preparado para tal. Existem sondagens
especficas da capacidade de suportao do solo que seguem procedimentos especficos. Contudo, a
construo de edificaes a posteriori nas proximidades do prdio avaliado pode provocar

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alteraes no nvel do lenol fretico ou mesmo a mudana do fluxo, dependendo da profundidade
das fundaes das demais edificaes. Como dever ser feita essa vistoria, se o solo tambm sofre
com vazamentos de adutoras pblicas, ou mesmo de escavaes para a realizao de diversos
servios, independentemente da vontade dos sndicos das edificaes vistoriadas? Ser o critrio de
inspeo simples das paredes do subsolo o suficiente? Muitos edifcios so construdos ocupando
todo o limite do terreno, no subsolo. Assim, qualquer avaliao que requeira perfuraes, por
exemplo, ter que ser feita na prpria estrutura do prdio, podendo trazer riscos ao mesmo. O
profissional que realizar a vistoria deve ser um especialista em geotecnia e ou mecnica dos solos.
Fachadas - faces da edificao que no sejam as contiguas ou laterais, envolvendo, inclusive,
elementos decorativos ou de proteo das superfcies, janelas e tudo o mais que se encontre fixado a
essas superfcies, inclusive letreiros e propagandas, antenas e demais itens.
Como em muitos locais as fachadas das edificaes no so alinhadas em relao s ruas, por vrias
razes, entre as quais, a poca em que foram construdos os prdios, podem efetivamente existir
problemas de infiltraes, provocadas pelos prdios vizinhos. Por outro lado, em revestimentos por
placas, nem sempre essas esto firmemente presas por argamassa s alvenarias, apesar de estarem
visualmente alinhadas. Nesses casos, um dos recursos empregados o uso de um martelo de
madeira, que com batidas simples consegue-se identificar os "vazios" de argamassa. Se isso for
realmente realizado, as edificaes tero que contratar a instalao de andaimes e os tempos de
realizao dos servios passar a ser maior, com os custos dos servios e os riscos ampliados. Uma
vistoria visual no possibilita a identificao desse tipo de problema;
Esquadrias - compreendem as estruturas que compem as janelas ou aberturas. Essas estruturas
podem suportar elementos de vedao, como vidros, persianas, entre outros. De modo geral as
esquadrias so fixadas s alvenarias, por parafusos e buchas, ou outros meios. As esquadrias
suportam os vidros. Quando os vidros no so corretamente fixados podem cair podendo atingir
pessoas. Os vidros tambm podem se soltar pela ao dos ventos. Em um prdio de doze andares,
com dois apartamentos por andar, de frente, com dois quartos e uma sala, o vistoriador ter 72
janelas para verificar. Certamente muitos moradores no estaro presentes quando a vistoria for
feita. Outros moradores podem at no aceitar a presena de estranhos vistoriando suas janelas.
Assim, h que se considerar que o trabalho poder se estender por mais de uma semana. A queda de
um vidro certamente pode apresentar a possibilidade de ser mais letal do que a queda de um
elemento da fachada, guardando as relaes e pesos;
Empenas - so consideradas as fachadas laterais confrontantes com os prdios ou edificaes
vizinhos, podendo possuir ou no aberturas de ventilao ou janelas. Esse tipo de servio somente
pode ser realizado quando se tratarem de edificaes isoladas, onde as empenas no sejam
contiguas s empenas das demais edificaes.

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O desabamento da edificao no centro da Cidade do Rio de Janeiro pode ter sido devido a uma
falha de projeto, onde, a transferncia das cargas, dos pilares ou paredes portantes centrais, passou a
ser descarregado nas paredes laterais externas, empenas. Foi um caso bem atpico, j que o prdio
apresentava uma geometria impar, tornando-o uma "lmina". Acrscimos de construo, aceitos ou
tolerados, e realizados sem que se faam novos clculos estruturais terminam agravando as
condies de segurana ou integridade das edificaes. A quem deve ser atribuda as
responsabilidades? No porque se realiza uma vistoria que se assume as responsabilidades por
erros do passado. Rachaduras podem ter sido preenchidas por argamassas e paredes pintadas meses
antes da vistoria. Quem realizou os servios de "manuteno" talvez no tenha os conhecimentos
necessrios para interpretar que as rachaduras so "avisos" da estrutura que as cargas no esto
sendo corretamente distribudas e esto acima daquelas projetadas;
Marquises - so projees edificao, quase sempre na parte frontal da mesma, que tem por
objetivo principal proteger o pavimento inferior e os pedestres contra chuva e insolao. Muitas
marquises so projetadas por ocasio do projeto da estrutura da edificao, enquanto que h outras
que so acrescidas posteriormente ao projeto. Essas marquises podem ser constitudas por estruturas
metlicas ou em concreto armado. Algumas marquises so empregadas para a suportao ou fixao
de propagandas. A avaliao da integridade das mesmas deve ser realizada por engenheiro
calculista, que avaliar no s os itens estruturais como tambm as sobrecargas, inclusive as geradas
por sujidades ou gua empoada das chuvas pela falta de limpeza da tubulao de drenagem;
Telhados - formam o conjunto que protege contra as intempries a parte superior das edificaes.
Quase sempre so suportadas por estruturas diversas, podendo haver ou no utilizao dos espaos
imediatamente inferiores. A estrutura do telhado pode ser em trelias metlicas, de madeira ou em
concreto. As trelias de madeira podem ser afetadas mais facilmente por cupins. As trelias
metlicas podem ser corrodas pela ferrugem;
Instalaes Eltricas, Hidrulicas, Sanitrias, Eletromecnicas, de Gs e de Proteo contra
Incndio inicialmente deve ser destacado que h instalaes onde o projeto, manuteno e reparos
deve ser realizado por especialistas, como as eletromecnicas, de gs e de incndio. Desta forma, o
vistoriador pode verificar com o responsvel pela edificao se essas inspees vm sendo
realizadas e, sempre que possvel, obter cpias das ltimas realizadas. No caso de dispositivos de
incndio mais comum que sejam realizados contratos com empresas especializadas apenas para a
recarga dos extintores, esquecendo-se o condomnio que a edificao pode possuir sprinklers,
detectores, botoeiras de alarme, portas corta-fogo, bombas de pressurizao das redes, entre outros
itens relevantes. A inspeo deve atender minimamente ao determinado nos cdigos de segurana
elaborados pelos Corpos de Bombeiros. Cabe a esses avaliar todos os projetos antes da liberao do
habite-se.

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Essas instalaes fazem parte do conjunto de itens da edificao que ficam posicionados em vos
especficos, "invisveis" ou com acessos limitados shafts, vos internos, ou em dutos. As
avaliaes desses elementos podem ser realizadas com a inspeo de cmeras, ou avaliadas por
dispositivos especiais que verifiquem fluxos de passagem. Especial ateno merecem as instalaes
de gases, as eletromecnicas, entre as quais podem se encontrar inseridos os elevadores e
plataformas, e as de combate a incndios;
Conteno de Encostas - protees implantadas em encostas de morros para impedir que essas
venham a desmoronar sobre a edificao ou se deslocar, provocando um esforo adicional no
previsto em projeto, e que so suscetveis de movimentao em funo do acmulo de resduos, do
desmatamento, do ngulo de inclinao e do "empolamento" decorrente da pluviosidade. Trata-se
de uma avaliao que depende da formao tcnica do profissional vistoriador, e tambm do
prprio Estado, pois que a ocupao desenfreada e irregular das encostas dos morros pode conduzir
a deslizamentos de encostas que afetaro edifcios vizinhos.
Aproveita-se para se questionar por que a norma no cita as construes edificadas em
manguezais e em terrenos facilmente colapsveis? A quem cabe a responsabilidade pelo
desabamento de um prdio em local onde no poderiam existir edificaes, por se tratarem de reas
protegidas? No se pode socializar os prejuzos que no sejam decorrentes daquela instalao
especfica, objeto da autovistoria.
Tambm deve estar claro que nenhuma obra tem incio sem que tenha havido a
aprovao do projeto pelo rgo Oficial que libera o incio dos servios, sem antes avaliar o
atendimento a uma srie de ordenamentos, inclusive o Plano Diretor Urbano. O projetista deve ser
um especialista e o projeto deve constar de suas responsabilidades tcnicas no rgo de classe a
qual pertena. A obra deve ter um seguimento que atenda no s s posturas municipais, como
tambm as relacionadas segurana do trabalhador. Enfim, antes de a obra ser entregue a seus
proprietrios os projetos devem ter sido aprovados por uma srie de rgos.
No pargrafo 1 a Lei obriga os prdios com mais de 25 (vinte e cinco) anos de vida
til a passarem por vistorias quinquenais. Em primeiro lugar, antes mesmo de se cobrar
autovistorias, caberia ao Poder Pblico requerer que o responsvel pela edificao tenha em
arquivo, disposio dos fiscais, os relatrios de inspeo para os itens que sejam relevantes de
uma edificao. Assim: trimestralmente deve ser elaborado laudo completo das instalaes de
preveno e combate a incndios; bimensalmente devem ser elaborados laudos sobre a segurana
dos elevadores, escadas rolantes e plataformas; semestralmente devem existir laudos sobre a
estabilidade da estrutura, considerada como um todo; e trimestralmente devem ser avaliadas as
instalaes da edificao, incluindo sinalizao area, para-raios, aterramento eltrico, instalao de
gs, luz e energia.

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 Se a edificao j realiza essas atividades e j mantm a edificao mantida
adequadamente, est, certamente, atendendo Lei. Para cada uma dessas atividades de inspeo
certamente existiro as licenas necessrias para a realizao dos servios. Se no pensarmos dessa
forma, podemos estar subentendendo que trata-se de mais um Lei, como a da "tomada de trs
pinos", ou a do extintor para os automveis, para todo tipo de incndio e mesmo o kit de primeiros
socorros para os automveis. As pessoas no devem ser pressionadas por Leis ambguas para que
passem a entender suas responsabilidades. Para isso existe o Cdigo Civil, bem amplo e o Cdigo
Penal. Nossa preocupao no com o momento presente, onde arrecadaes extra podem
"engordar os caixas" de Instituies srias. Mas sim, a de pensarmos em solucionar os problemas. O
desabamento do prdio no Rio de Janeiro, junto ao Teatro Municipal foi uma tragdia prenunciada.
O Incndio da Boate Kiss foi outro exemplo de tragdia prenunciada. J existiam Leis mas as
tragdias ocorreram. Ser que o foco no deve ser o da mudana das Leis, que penalizem os
infratores? A o tema muda, pois se observam muitos infratores recorrendo em todas as instncias e
criando hbitos. O Sndico est sujeito a uma legislao especfica da mesma forma que o
Condomnio, inseridas no Cdigo Civil. Se a Lei for cumprida no precisa-se de mais uma Lei que
depender da contratao de fiscais para a verificao de seu cumprimento. Imagine-se isso em
escala em todos os Estados e Municpios, com o eventual incremento do nmero dos mesmos por
razes "pequenas" que no levam em considerao a necessidade das populaes? O que deveria ser
uma obrigao contnua passa agora a ser uma questo de atendimento legal. Contudo, ainda paira a
figura da co-responsabilidade. Quem adquire um imvel, ou o loca, "imagina" que a construo do
mesmo deva ser sido objeto de anlise de uma srie de rgos, que tiveram a oportunidade de
realizar anlises crticas ou mesmo impeditivas, inclusive a prpria imobiliria que transaciona o
imvel. O que o usurio de um imvel faz avaliar aquilo que aparente. Seria inslito supor que
um comprador ou locador de um imvel defina sua inteno aps as anlises que verifiquem
problemas estruturais, hidrossanitrios, de proteo contra incndio, entre outros. Os usurios
desses bens pagam taxas de incndio, impostos diversos, que pressupem uma contraprestao de
servios.
Nos sub-itens I, II e III a legislao abre excees, citando prdios tombados ou
preservados e prdios residenciais. A lei no deveria abrir excees, vez que os prdios tombados
ou preservados tambm podem ser atingidos por catstrofes e essas podem causar mortes
envolvendo os usurios desses imveis, e mesmo visitantes. Em caso de desabamentos, as pessoas
que estejam prximas podem ser atingidas, como no exemplo do desabamento de edificao no Rio
de Janeiro, que ao desabar levou consigo duas outras edificaes.

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 Mesmo que se trate de residncias, o Poder Publico deve ter em foco a questo da
preservao da vida de pessoas. Um imvel residencial, caso esteja junto a outras edificaes, pode
ter o sinistro alastrado para as edificaes contigas.
No pargrafo 2 a legislao refora a obrigatoriedade dos projetistas, construtores e
incorporadores, ao determinar que deve ser exigido desses, antes de a edificao completar cinco
anos de concluso da obra, o laudo de vistoria, nos termos do Art. 618 do Cdigo Civil.
No pargrafo 3 a Lei define que as vistorias devem ser realizadas por engenheiros e
ou arquitetos, ou empresas legalmente habilitadas nos Conselhos Profissionais, CREA/RJ e/ou
CAU/RJ, com os custos repassados ao contratante dos servios, obrigatrios, o Condomnio ou o
rgo Pblico responsvel pela edificao.
Sendo verificada a existncia de risco imediato ou iminente para o pblico, o
profissional responsvel dever informar imediatamente o rgo Municipal competente, para que
sejam tomadas providncias para o isolamento do local, quando cabvel, em at vinte e quatro
horas, dando conhecimento do fato ao responsvel pelo prdio, por escrito. O rgo Municipal
deve estar preparado para as demandas futuras e as providncias necessrias, articulando-se com a
Defesa Civil e o Corpo de Bombeiros, para as providncias cabveis. Imaginemos se durante uma
vistoria realizada na tarde de sexta-feira o profissional descobre um risco grave. A qual rgo
Pblico ele dever informar: Defesa Civil? Ao Corpo de Bombeiros? Prefeitura? No nos
esqueamos que a partir do momento em que h evidncias dessa comunicao aquele rgo passa
a ser o responsvel pela conduo da soluo dos problemas, como o da interdio de ruas, a
desocupao de imveis nas redondezas, entre outras aes. Ser que hoje estamos preparados para
isso?
Emitido o laudo, o responsvel pelo prdio dever convocar Assembleia Geral para dar
cincia do seu contedo, seguindo rito explicitado no Cdigo Civil, que no depender mais da
atuao do profissional responsvel pela vistoria, a menos que fique claro na contratao dos
servios a apresentao dos resultados e as orientaes necessrias para o saneamento do risco.
Os rgos de classe devem estar atentos para que os profissionais que vierem a executar
as vistorias tenham a capacitao necessria para identificar os perigos e os riscos decorrentes,
alertando os responsveis pelas edificaes para a tomada de deciso e providncias.
A autovistoria deveria ser obrigatria para toda e qualquer edificao que possa
representar riscos a terceiros, incluindo as residncias que tenham marquises, varandas ou projees
que ultrapassem o limite fronteirio do terreno e possa expor terceiros, caso venha a desabar.
A entrega das plantas de projeto, memoriais descritivos, clculos e aprovaes pelos
rgos Pblicos so documentos importantes e devem estar s mos dos profissionais vistoriadores.
A ausncia desses os obrigar a obter cpias nos rgos licenciadores. A principal questo a da

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responsabilizao legal das empresas construtoras e profissionais que entreguem plantas, clculos e
desenhos que no correspondam aquilo que efetivamente foi construdo, reformado ou ampliado.
Tanto o CREA quanto o CAU devem ter seus procedimentos especficos de
acompanhamento das obras e das atividades de seus profissionais, que deve levar em considerao,
entre outros fatores, o grau de risco de acidentes envolvendo no s os usurios das edificaes
como tambm terceiros.
Os processos de convocao assemblear para a apresentao dos laudos e as aes consequentes so
as contidas no Cdigo Civil.
O modelo ou modelos devem ser elaborados em conjunto com o CREA e o CAU, pois
sero esses Conselhos que avalizaro se os profissionais estaro habilitados e se recolheram no
rgo o pagamento das taxas. O modelo deve levar em considerao as estatsticas que apresentam
os problemas mais comuns. Se as avaliaes no forem mais especficas corre-se o risco de se ter
custos elevados e prazos longos para a realizao dos servios, o que certamente no dever
interessar ao Estado.
Quando a Lei cita os itens que devem ser objeto de anlise j se percebe a
multiplicidade de profissionais, pelas especificidades de cada anlise. Nem todo o Engenheiro Civil
possui condies tcnicas de elaborar um clculo estrutural. Nem todo Arquiteto ter condies de
avaliar uma "entrada de energia eltrica", mesmo porque essa uma atividade inerente a de um
Engenheiro Eletricista. O mesmo se d com os demais itens que devem ser inspecionados. Outro
aspecto importante o como se dar essa inspeo. Por exemplo, o item Marquise, que representa
maior probabilidade de provocar acidentes.
Para que seja avaliada a edificao deve existir formalmente um projeto. Se o elemento
estrutural estiver sendo utilizado para suportar placas de letreiros ou de propagandas, o vistoriador
precisar ter acesso ao mesmo. Parte da calada ser interditada, o edifcio dever providenciar um
ponto de fixao do talabarte do cinto de segurana, enfim, sero atividades que requerem certo
tempo. So importantes? Claro que sim, se no, no haveria uma Lei especfica. O artigo 618 do
Cdigo Civil trata do seguinte:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o
empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela
solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo.
Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no propuser a
ao contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito.
Deve se dar especial destaque essa responsabilidade, que no momento da vistoria pelo
profissional contratado, para o cumprimento da Lei se transfere, momentaneamente, que os
problemas que envolvam uma edificao e venham a trazer prejuzos financeiros, materiais ou

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pessoais aos usurios da edificao ou a terceiros, pode ser decorrente de vrios fatores. Nesses
liames para a apurao das responsabilidades podem estar envolvidos o fabricante do ao das
armaduras, do cimento do concreto, das empresas que transportam o concreto em betoneiras, as
empresas que realizam as instalaes, e, posteriormente a manuteno dos itens mais relevantes ao
ver do Sndico, como elevadores, escadas rolantes, instalaes de gs, entre outras. Em muitas
dessas h empresas que assumiram concesses, como de gua, gs e energia eltrica, por exemplo.
O rompimento de uma tubulao de gua pode causar problemas nas fundaes. Um erro na
montagem de uma tubulao de gs, ou no manifold da edificao pode causar uma exploso. Uma
falha na troca de fases pela concessionria pode causar a queima de equipamentos e ou ser fonte de
incndio. Uma empresa licenciada que avalia uma instalao de incndio e, na hora do incndio
essa instalao no pode ser acionada tambm responsvel. O que apresenta neste ponto que
responsabilidades devem ser apuradas e no transferidas por Lei. H uma cadeia de relaes onde
cessionrios e empresas que realizam servios necessitam ter o aval de Instituies, tornando a
contratao das mesmas uma relao obrigatria.
Por segurana das edificaes deve ser esclarecida se a decorrente de problemas que
envolvam a estrutura e os componentes da mesma afetando terceiros, ou a devida ao surgimento de
incndios, pois que para esse ltimo existe legislao especfica.
O Art. 6 refere-se s orientaes que devem ser dadas aos responsveis pelas
edificaes. De acordo com Lei especfica a Ampla Divulgao uma obrigao. As Prefeituras
tem vrias formas de orientar os Condomnios e demais edificaes abrangidas pela Lei, e mesmo
criar mecanismos de incentivo adoo das Autovistorias, que podem se dar atravs de incentivos
pecunirios, adoo de atestados ou de "selos" indicativos da realizao das vistorias. Desta forma,
os futuros condminos podero, ao identificar que a edificao est cumprindo a Lei, serem
estimulados para a aquisio ou locao das unidades.
Deve ser considerado que a partir da publicao da Lei passa a existir nova
responsabilidade. A responsabilizao do Condomnio, representado por um Sndico, se d com os
princpios legais da Responsabilidade Civil. Mesmo que a Assemblia delibere em contrrio, essa
deve providenciar novos laudos, esses custeados pelos condminos que discordaram do que foi
apresentado no Laudo Tcnico. Deve ser considerado tambm que a responsabilidade pode ser
atribuda a uma falha de avaliao do profissional contratado, que por sua vez deve apresentar
Atestados de seu rgo de Classe. Se as falhas forem decorrentes de um projeto inadequado,
responsvel tambm ser aquele que liberou o projeto para a construo ou reforma, ou seja, a rede
de responsabilidades ultrapassam os limites contidos nesta Lei. Nos chamam ateno dois artigos,
finais da Lei:

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 No artigo 7 o Sndico ser pessoalmente responsabilizado, solidariamente com o
condomnio, por danos que a falta de reparos ou de manuteno da edificao venha a causar a
moradores ou a terceiros, salvo se o descumprimento se der em razo de deliberao em
Assembleia. Em havendo risco iminente o Condomnio responder por todos os danos e as perdas
causadas, se as aes forem negligenciadas ou mal conduzidas ou insatisfatrias. O Sndico uma
pea importante do processo por representar os condminos. Nessa situao, de gesto inadequada
frente gravidade dos problemas todos passam a ser responsveis, a menos que o que deu causa no
tenha a origem no prprio condomnio. A lei aqui trata de maneira exclusivista dos condomnios,
deixando-nos antever serem os residenciais. E os prprios pblicos que no tm Sndicos? A
responsabilidade ser do Prefeito ou do Governador? Se o problema envolver um estdio de futebol,
a responsabilidade ser do time de futebol ou da FIFA? Quando uma Lei fala em punies deve
estar claro os alvos dessas punies, pois que, caso contrrio, nunca se chegar aos verdadeiros
culpados. At hoje os verdadeiros responsveis pelo incndio da Boate Kiss no foram punidos, da
mesma forma que os responsveis pelo desabamento do prdio por detrs do Teatro Municipal do
Rio de Janeiro. Quando um trecho do Elevado da Avenida Paulo de Frontin desabou em uma manh
de sbado, no dia 20 de novembro de 1971, no cruzamento com a rua Hadock Lobo, enquanto
dezenas de veculos aguardavam no sinal fechado, inclusive nibus sob a parte inferior do Viaduto,
na parte superior da construo uma betoneira avana lentamente, de repente ouvido um forte
estalo e o maior vo do viaduto com 120 metros desaba sobre a rua, esmagando 30 carros de
passeio, um nibus e um caminho, matando mais de 20 pessoas e deixando dezenas feridas. Os
laudos periciais posteriores indicaram que houve uma falha na protenso, que evitar que o
concreto se rompa por uma presso vertical localizada, utilizando-se para isso vigas metlicas e
cabos de ao que fazem uma pr-tenso a fim de anular a fora que essa presso possa causar, tudo
sobre o cho, e uma rua prxima com feira livre. Foi uma tragdia terrvel televisionada. Culpados
... na poca atribuiu-se ao stress corrosion, dos cabos da cordoalha de protenso. O elevado estava
terminando de ser construdo. Se fosse hoje em dia a situao seria outra? O elevado do Jo,
inaugurado em 1972, que apresentou problemas durante a construo da pista superior, somente
agora est passando por obras. Se um trecho desse casse durante a Copa do Mundo ou das
Olimpadas, qual seria a reao das pessoas?
O artigo 8 diz que ouvido o CREA e o CAU a Lei ser regulamentada no menor prazo
possvel. Quando a Lei passa a ser divulgada natural que os profissionais que se encarregaro de
cumpri-la tenham em mos as "ferramentas de trabalho" necessrias para tal. Como ainda no
foram sedimentados os critrios de aplicao da Lei essa no poderia entrar de imediato em vigor,
como prev o determinado no artigo 8, e sim, depois que forem implantados os conceitos, devendo
o Governo de o Estado ouvir tambm a Defesa Civil e o Corpo de Bombeiros. At l, no se ter

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como cobrar nada daquelas edificaes que no as implementaram. Afora isso, os Municpios
tambm esto elaborando suas Leis, o que se choca, de certa forma, com a Lei Estadual, pois que
prioritria.
Por fim, muito deve se caminhar para se alcanar o objetivo maior dos proprietrios,
usurios, cessionrios ou ocupantes de locais onde possam existir pessoas se preocupem com a
integridade do local independentemente de existir Lei ou no. O Estado no deve ser o Tutor ou
Curador desses responsveis, mas sim o condutor de polticas que venham a aprimorar as tcnicas e
conceitos. Afora isso, o Estado j possui estrutura de fiscalizao, alm da exercida pela Defesa
Civil e pelo Corpo de Bombeiros. Entendemos que deva existir um apoio maior do Estado para com
esses rgos, disponibilizando os recursos tcnicos e financeiros para que esses tenham condies
para fazer frente a esses novos desafios.
Logo aps o incndio na Boate Kiss fomos um dos primeiros a citar textualmente a
necessidade de mudanas, bem como a unificao das normas e procedimentos, pois que, afinal de
contas, continuamos sendo seres humanos em qualquer parte deste imenso Brasil. Entretanto, no
basta apenas a Lei. Deve existir tambm a responsabilizao dos responsveis ou autores das
tragdias. Essa responsabilidade deve ser "dura e exemplar", sem recursos. Se fssemos elencar
todos os acidentes ocorridos com obras e associar com a punio dos culpados verificaramos que o
percentual seria nfimo. No se precisa ir muito longe nas datas. Em 2010 ocorreram deslizamentos
de terra que mataram dezenas de pessoas, atingindo sete municpios fluminenses. Ser que as perdas
foram ressarcidas? Os culpados sofreram penas e as cumpriram? Com as obras realizadas, j que
houve transferncia de recursos pblicos, poder-se- evitar novas tragdias? Certamente as
respostas sero no. H muitas Leis. Algumas "no pegaram", outras "pegaram mal" com a
obrigao dos kits de primeiros socorros em todos os carros. Por que os polticos no estudam o que
j existe e aplicam? Se h leis e essas no so cumpridas temos um problema pela frente. Se h
procedimentos para a construo de uma edificao e existem construtoras que no os cumprem
temos um problema pela frente. Identificados os problemas certamente as solues devem brotar
das cabeas pensantes. O que no se pode querer que o cidado comum pague em duplicidade,
quando envia os projetos para a aprovao, e depois, quando surge uma nova Lei dizendo que ele
o responsvel.

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