Digo: Observar que el presente trabajo esta realizado por la ley derogada,

en el cual se debe tener suma cuidado en cuanto hace referencia al nuevo

cdigo civil y comercial.
SUMARIO: I. - Introduccin. II. - Ejecucin judicial. III. - Presupuestos de validez.
IV. - Mala praxis. V. - Ineficacia del convenio de desocupacin. VI. - Prctica. 1) El
convenio de desocupacin y sus elementos. 2) Convenio pro desocupacin (desalojo)
locativa (con fiador, penalidad e indemnizacin). VII. - Bibliografa.

I. - Introduccin.
Se denomina convenio de desocupacin (1) al acto locativo inmobiliario por cual un
inquilino ya en goce del inmueble alquilado, pacta con su locador un plazo diferente de
finalizacin del contrato, desocupacin y reintegro de la finca, que se tornar obligatorio
mas con fuerza de sentencia luego de homologado por el juez y ser reconocido como tal
en caso de ser necesaria su ejecucin judicial.

Queda supeditada la eficacia del convenio de desocupacin a que el locatario de inmueble

(destinado a residencia o vivienda, comercio, industria, ejercicio de profesin liberal, etc.),
con posterioridad a celebrar el contrato de locacin inmobiliaria (en acto
cronolgicamente despus, con diferencia de das, meses o aos) y ya estando en plena
ocupacin y uso de la finca (propiedad inmueble), conviniere con su locador plazos
diferentes a los originales (los pactados al inicio o la celebracin del contrato), as ese
convenio posterior tendr plena eficacia y ser ley para las partes. En otras palabras, a
pesar de que los plazos mnimos de la (impuestos por norma de orden pblico y que no
pueden ser modificados por la sola voluntad de las partes), a favor del locatario son, en
general, de dos aos en viviendas y tres para los restantes destinos (comercial, industrial,
profesional, etc.) (2), mediante un convenio de desocupacin se pueden abreviar -casi
siempre es as- o extender los plazos contractualmente pactados, sin tipo alguno de
limitacin en el tiempo, aunque el requisito ineludible o sine qua non, ser que el
locatario ya se encuentre gozando de la locacin (disfrutando del inmueble) al celebrar este
convenio.
II. - Ejecucin judicial.

Luego de formalizado podr el locador solicitar directamente el cumplimiento del

convenio presentado el documento respectivo y el juez, previa audiencia del locatario,
decretar el lanzamiento sin ms trmites de sentencia que condena a hacer. Para lograr el
lanzamiento directo, los convenios debern haber sido previamente homologados
judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su responsabilidad, tendrn que denunciar
las sublocaciones y sus plazos, que hayan sido autorizadas o no por el locador. La
homologacin se dictar con previa citacin a los respectivos sublocatarios.
III. - Presupuestos de validez.
a) Celebracin posterior al contrato:
Para que el convenio sea eficaz o adquiera vigor, tendr que haberse celebrado luego de
firmado el contrato de locacin -ya disfrutando del inmueble el locatario-, porque as
supuestamente se evitara que el locatario suscriba el convenio en un estado de
necesidad, que lo lleve a perder beneficios que disposiciones de orden pblico -como el
plazo mnimo legal locativo- imponen en su favor.
b) Ocupacin del inmueble locado:
Ser indispensable que el inquilino est ocupando o sea usando y gozando de derecho
del inmueble recibido en locacin, porque en contrario se estara tambin ante un caso de
estado de necesidad del locatario. Podra darse el caso que el inquilino no se haya
instalado en el inmueble, pero de lo que se trata es que ya haya recibido la tenencia como
locatario, as lo haya ocupado de hecho o no hubiere consumado su fctica ocupacin.
c) Beneficio al locatario:
Un supuesto bsico del convenio reside en que surja con su celebracin y cumplimiento
un beneficio o ventaja para el inquilino, sea porque podr desocupar antes o ya vencido el
plazo original, obtenga una indemnizacin, se prorrogue el plazo de un contrato fenecido,
se morigere la indemnizacin legal por resolucin anticipada, no pague algunos daos al
inmueble, se condonen alquileres futuros o adeudados, se prometan o hagan mejoras al
inmueble, etc. Por otra parte, consideramos irrelevante este beneficio para el locatario en
caso que el convenio se celebre ya vencido el plazo mnimo legal -dos aos vivienda y
tres restantes destinos- o que el reintegro del inmueble sea prximo a fenecer ese plazo
mnimo de resguardo o que se celebre ya en litigio, sea por ya tramitarse un juicio de
desalojo o de ejecucin de alquileres.
d) Suscripcin por el fiador:
Aunque hay una corriente jurisprudencial interpretando que la suscripcin de un convenio
de desocupacin, no implica una novacin que extinga las obligaciones del fiador respecto
al contrato de locacin, de todos modos, para evitar interpretaciones antojadizas, es

aconsejable que tambin el fiador en su respectivo carcter suscriba el instrumento,

adems, as tambin afianzar las obligaciones del convenio.
e) Homologacin:
Es necesaria la previa homologacin judicial del convenio para poder ejecutarlo, que
proceder previo anlisis por el juez del cumplimiento de los requisitos formales y
sustanciales; aunque se presente tambin el contrato de locacin, no ser menester su
certificacin notarial, aunque s certificar por notario el convenio, por cuanto acelerar el
proceso.
f) Certificacin de firmas:
Para evitar durante la homologacin judicial el llamado a reconocimiento de firmas, que
indefectiblemente dilata el proceso, conviene certificarlas notarialmente (con escribano
pblico) en el supuesto de un instrumento privado u otorgar directamente el acto por
instrumento pblico (escritura); no ser necesario certificar adems el contrato de
locacin.
g) Sublocatarios:
Debern ser denunciados los sublocatarios y los plazos que eventualmente se acordaron,
bajo responsabilidad de las partes y el juez los citar antes de homologar el convenio,
porque los contratos (en este caso convenio de desocupacin) no pueden perjudicar a
terceros (art. 1195 Cd. Civil).
h) Ejecucin:
Para ejecutar judicialmente el convenio, corresponder en la justicia nacional el trmite
de ejecucin de sentencia de condena de hacer. Un convenio de desocupacin
adecuadamente instrumentado es de gran utilidad para el locador, ya que le asegura
recuperar el inmueble en una fecha cierta.
i) Condena de futuro:
El locador podr requerir el lanzamiento anticipado o desalojo anticipado por condena de
futuro, con lanzamiento para la fecha pactada de la desocupacin.
j) Celebracin del convenio en sede tribunacilia:
Se dan muchos casos de juicios de desalojo que culminan con la celebracin de convenios
de desocupacin, en cuales el proceso quedar suspendido hasta el cumplimiento del acto

de desocupacin y en contrario el mismo tribunal dictar el lanzamiento y el locatario

incumplidor podr perder los beneficios obtenidos y estar sujeto a las penalidades
convenidas.
k) Convenios de prrroga y desocupacin:
Se trata del caso de un contrato ya vencido o no, donde las partes suscriben un convenio de
prrroga del plazo extendiendo su vigencia y como contrapartida a su vez pactan en el
mismo acto el convenio, resultando de su redaccin que de la modificacin del plazo
resulta un beneficio para el locatario.
l) Carta documento y convenio:
Aunque en una carta documento haya manifestado el locatario que resolva el contrato de
locacin y reintegrara desocupado el inmueble en una fecha determinada mas esta
declaracin unilateral haya sido aceptada en otra carta remitida expresamente, algn fallo
judicial recept este acto como convenio de desocupacin.
IV. - Mala praxis.
El hecho de que obligatoriamente el convenio deba ser otorgado contemporneamente
al contrato locativo, no pone a salvo al locatario de locadores aprovechados que imponen
suscribirlo junto al contrato de locacin, pero sin fecha -tanto de otorgamiento como de
desocupacin- y en un solo ejemplar (retenido por el locador), a pesar de figurar como
otorgado en tres ejemplares (uno para cada parte y otro para el fiador), que luego lo
fechan segn su propia conveniencia, aunque as no pueden certificarlo por notario, por
ello algunos locadores adelantan la fecha del contrato y certifican el convenio en el acto
de firmas y de entrega del inmueble al inquilino.
V. - Ineficacia del convenio de desocupacin.
Aunque los convenios estn especial y claramente legislados en la vieja ley 21.342 (art.
47), todava hoy en ello vigente, algunas jurisdicciones provinciales les niegan eficacia a
los convenios, a pesar de que hayan sido celebrados cumpliendo absolutamente todos sus
requisitos extrnsecos e intrnsecos, exigiendo para su validez que sean suscriptos en sede
judicial y slo como actos para dar por finalizado un litigio locativo (transaccin).
VI. - Prctica.
1) EL CONVENIO DE DESOCUPACIN Y SUS ELEMENTOS

a) titulacin del acto como convenio de desocupacin, nominacin de las partes, con sus
DNI. y domicilios reales, describiendo sus calidades (locador y locatario);
b) identificacin del inmueble locado y su exacta ubicacin, encuadramiento del vnculo
contractual con el locatario y nominacin detallada del contrato;
c) descripcin somera de las causas que llevan a las partes a plasmar este convenio;
d) establecimiento de la fecha y hora de desocupacin, ms las condiciones sobre cmo el
locatario deber reintegrar el inmueble, tales como aseo, mejoras, pintura, inventario, etc.;
e) clusula penal diaria y automtica contra el locatario en caso no desocupar y reintegrar
el inmueble al locador y pacto del procedimiento judicial ejecutivo, para ejecutar las
multas devengadas y reserva de otros derechos del locador, como iniciar juicios de
desalojo, de daos y perjuicios por falta o deterioro de cosas, ejecutar alquileres impagos,
etc.;
f) beneficio al locatario por cumplir exactamente este convenio, como que recibir una
suma dineraria, condonacin de algunos alquileres, intereses o multas contractuales,
morigeracin de la indemnizacin por resolucin anticipada, reduccin o ampliacin del
plazo contractual, etc.; en todos los casos las compensaciones se pagarn en el mismo acto
de desocupacin y reintegro de la finca (propiedad inmueble) en las condiciones pactadas y
del mismo modo slo en ese acto se devengarn cualesquier otras ventajas prometidas;
g) identificacin del fiador, con nombre, DNI. y domicilio real, reinsertando el tipo de
fianza que suscribe (fiador liso, llano y principal pagador y aunque sea redundante,
con renuncia a los beneficios de excusin y divisin) y sus alcances, ya que no es
pacfica la jurisprudencia en cuanto a que este convenio produce novacin, pero s en
cuanto a la suscripcin por el fiador para responder por las obligaciones aqu asumidas por
el locatario;
h) enunciar los derechos de las partes a pedir la homologacin judicial del convenio y
penalizar la impresentacin de o rechazo o entorpecimiento del acto por alguna;
i) manifestacin bilateral expresa sobre la existencia o no de subinquilinos y/u ocupantes o
cosas de terceros en el inmueble locado;
j) constitucin de domicilios por ambas partes y el fiador, para cualesquiera notificaciones
derivadas del convenio y donde sern eficaces todas cuantas se cursen;
k) pacto de competencia judicial (fuero y lugar de asentamiento del tribunal), para el caso
que las partes deban litigar (incoar proceso judicial), a cual se sometern exclusivamente
ms renunciando a cualesquier otros que pudieran corresponderles;
l) suscripcin del convenio por todas las partes y el fiador (con firma y su aclaracin,
insercin del tipo y nmero de documento identificador -DNI. cdula de identidad, etc.-,
todo en escritura manuscrita), cantidad de ejemplares del convenio que se firman y
constancia de entregar como mnimo uno a cada parte y al o los fiadores;

m) lugar (localidad, partido o departamento, provincia) y fecha de celebracin del

convenio insertada completamente en letras;
) certificacin de firmas por escribano pblico al posible efecto de obviar el
reconocimiento de firma por el locatario y reducir plazos del trmite judicial de
homologacin del convenio.

2) CONVENIO PRO DESOCUPACIN (DESALOJO) LOCATIVA (CON FIADOR,

PENALIDAD E INDEMNIZACIN).

PRELIMINAR (A- PARTES) Entre el Sr. ... (DNI. ...), domiciliado en ..., por una parte,
en adelante denominado LOCADOR y el Sr. ... (DNI. ...), domiciliado en ..., por la otra
parte, en su carcter de locatario y en adelante denominado LOCATARIO, celebran este
CONVENIO DE DESOCUPACIN DE FINCA DESTINADA A ..., sujeto a las
declaraciones y clusulas (estipulaciones o condiciones) siguientes:

PRIMERA (I- OCUPACIN)El LOCATARIO detenta la finca (propiedad inmueble)

ubicada en ..., desde la fecha 00/00/20, en calidad de locatario, segn Contrato de
Locacin celebrado en fecha 00/00/20

SEGUNDA (II- ACUERDO) Entre ambas partes se est discutiendo la permanencia del
LOCATARIO en la finca (propiedad inmueble) dada en locacin, habindose resuelto de
comn acuerdo finalizar esta controversia mediante este Convenio de Desocupacin.

TERCERA (III- DESOCUPACIN) El LOCATARIO desocupar totalmente esta finca

(propiedad inmueble) y la restituir desocupada y libre de toda ocupacin propia o de
terceros al LOCADOR bajo acta de constancia, el da ... de ... de 20... a las ... horas (A.M.;
P.M.) en estado de aseo y conservacin, con todas las mejoras recibidas o cosas que
figuren en Contrato de Locacin.

CUARTA (IV- PENALIDAD) En caso que el LOCATARIO desocupara la finca

(propiedad inmueble) segn el presente convenio, pagar una clusula penal por la suma
de pesos ... ($...) por da, en favor del LOCADOR, cual se devengar automticamente, sin
necesidad de interpelacin alguna y por el simple vencimiento del plazo y cuyo pago podr
ser exigido por el procedimiento judicial ejecutivo sin perjuicio a los dems derechos del
LOCADOR, como iniciar juicios de desalojo, de daos y perjuicios, etc.

QUINTA (V- INDEMNIZACIN) Al cumplir exactamente este convenio de

desocupacin, el LOCATARIO recibir del LOCADOR la suma de pesos ... ($...), en el
mismo acto de desocupacin y reintegro de la finca (propiedad inmueble) en las
condiciones pactadas.

SEXTA (VI- FIADOR) Este acto lo suscribe tambin afianzando el Contrato de Locacin
y el presente Convenio de Desocupacin, el seor (DNI. ), domiciliado en , en
adelante FIADOR, quin se obliga como fiador principal pagador, sin los beneficios de
excusin y divisin, para lo cual suscribe este convenio.

SPTIMA (VII- HOMOLOGACIN) Cualesquiera firmantes tendrn derecho a

peticionar judicialmente la homologacin de este convenio y requerir cuanta medida
conservatoria les convenga, en pro del cumplimiento del presente si fuere procedente.

OCTAVA (VIII- OCUPACIONES) Con respecto a la ocupacin actual por terceros y

cosas en la finca (propiedad inmueble), el LOCATARIO deja expresa constancia que no
hay subinquilinos ni ocupantes.

NOVENA (IX- DOMICILIOS) Para cualesquiera notificaciones derivadas del presente

convenio, las partes y el fiador constituyen los domicilios especiales siguientes: a)
LOCADOR ...; b) LOCATARIO ...; c) FIADOR ...; donde sern eficaces todas cuantas se
realicen.

DCIMA (X- COMPETENCIA JUDICIAL) En caso que las partes deban litigar (incoar
proceso judicial) se sometern exclusivamente a la competencia de los tribunales ...
ordinarios de ..., renunciando a cualesquier otros que pudieran corresponderles.

UNDCIMA (XI- FIRMAS E INSTRUMENTACIN) Se firman ... (...) ejemplares,

de ... clusulas en ... fojas y quedan en poder del LOCADOR, LOCATARIO y FIADOR..

DUODCIMA (XII- LUGAR Y FECHA) Celebrado en ...(localidad, ciudad o pueblo,

partido o departamento), a los ... das del mes de ... del ao 20...

NOTAS:
(1) Dice la ley nacional 21.342, art. 47. Convenios de desocupacin. Cuando el locatario,
luego de celebrar el contrato y estando en ocupacin del inmueble, hubiese convenido con
el locador plazos diferentes de los originales, el locador podr solicitar directamente el
cumplimiento del convenio presentado el documento respectivo y el juez, previa audiencia
del locatario, decretar el lanzamiento sin ms trmites de sentencia que condena a hacer.
Los convenios a que se refiere el prrafo anterior debern haber sido homologados
judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su responsabilidad, indicarn las
sublocaciones a plazo fijo que hayan sido autorizadas por el locador. La homologacin se
dictar con citacin de los respectivos sublocatarios. (Esta ley 21.342 fue parcialmente
derogada y rigen slo sus arts. 6, 47 y 49.)

(2) Dice la ley nacional 23.091 (Ley de Alquileres), art. 2 Plazos. Para los contratos que
se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mnimo de las locaciones
con destino a vivienda, con o sin muebles, ser de dos aos. Dicho plazo mnimo ser de
tres aos para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por trminos menores
sern considerados como formulados por los plazos mnimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se refiere la
presente ley: a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos
internacionales, as como tambin las destinadas a personal diplomtico y consular o
pertenecientes a dichos organismos internacionales; b) Las locaciones de viviendas con
muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el
plazo del alquiler supere los seis meses, se presumir que el contrato no es con fines de
turismo; c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales,
vehculos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble
destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos
de la guarda de animales, vehculos u otros objetos; d) Las locaciones de puestos en
mercados o ferias; e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los
municipios o entes autrquicos sean parte como inquilinos.
VII. - Bibliografa.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 MODELOS DE CONTRATOS,
CLUSULAS E INSTRUMENTOS. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios,
Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As.,
tomo I, prl. Hctor Alegra, 13 ed. c/CD-ROM;
tomo II, prl. Horacio P. Fargosi, 7 ed;
tomo III, prl. Roberto H. Marfany, 4 ed;
tomo IV, prl. Alberto G.E. Spota, 5ed;

tomo V, prl. Carlos J. Colombo, 2 ed. c/CD-ROM;

tomo VI, prl. Fernando J. Lpez de Zavala, 1 ed. c/CD-ROM;
tomo VII, prl. Gustavo A. Bossert, 2 ed. c/CD-ROM.
ROM.

Abatti, Enrique L.; Rocca, Ival (h); Pepe, Armando, MODELOS USUALES DE
CONTRATOS. Civiles, comerciales, laborales, rurales (compendio de propuestas
contractuales completas y de uso cotidiano, seleccionadas de la coleccin 1500 Modelos
de contratos, clusulas e instrumentos -7 tomos-), prl. Hctor Dodorico, Coleccin
Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 2 ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS (compendio de

instrumentos jurdicos precisos para implementar negocios), prl. Jorge H. Alterini,
Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 2 ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), DESALOJO DE INMUEBLES. Abreviado,

Condena de futuro y Homologaciones (tcnica de procesos que simplifican desahucios),
Prctica, Doctrina, Jurisprudencia, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 1 ed.
c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO.

Teora y Prctica (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y
legislacin), prl. Eduardo A. Zannoni, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As.
1 ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRCTICA PROCESAL DE LA LOCACIN

(ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas
doctrinarias, jurisprudenciales y notas, ms convenios e intimaciones), prl. Mario P.
Calatayud, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 1 ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), COMPENDIO PRCTICO DE PROPIEDAD

HORIZONTAL (manual de derechos y obligaciones, con modelos usuales para
consorcistas, administradores y encargados), prl. Horacio Bielli, Coleccin Abacaca,
Ed. Garca Alonso, Bs. As. 1 ed. c/CD-ROM.

Copyright de los autores 12/6/2012.