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II ASPECTOS JURIDICOS
2.1 ANLISIS DEL MARCO LEGAL QUE RIGE EL CANTN PANGUA
2.1.1 Conclusiones
2.1.2 Recomendaciones
2.2 DELIMITACIN URBANA
2.2.1 Conclusiones
2.2.2 Recomendaciones
2.3 ANLISIS DEL MARCO LEGAL NACIONAL
2.3.1 Conclusiones
2.3.2 Recomendaciones
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ACTUALIZACIN DEL CATASTRO DE LOS PREDIOS URBANOS EN LA CABECERA CANTONAL EL CORAZN, Y LAS ZONAS CONSOLIDADAS DE LAS
PARROQUIAS PINLLOPATA, RAMN CAMPAA Y MORASPUNGO DEL CANTN PANGUA
3.5 CONCLUSIONES
3.6 RECOMENDACIONES
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IV ASPECTOS ADMINISTRATIVOS
4.1 SECCIN DE AVALOS Y CATASTROS
4.1.1 JEFE DE AVALOS Y CATASTROS
4.1.1.1 Subproceso
4.1.1.2 Rol
4.1.1.3 Relaciones y comunicaciones
4.1.1.4 Perfil de exigencias del puesto
4.1.1.5 Atribuciones y responsabilidades
4.1.2 TOPGRAFO
4.1.2.1 Subproceso
4.1.2.2 Rol
4.1.2.3 Perfil de exigencias del puesto
4.1.2.4 Atribuciones y responsabilidades
4.1.3 TCNICO
4.1.3.1 Subproceso
4.1.3.2 Rol
4.1.3.3 Perfil de exigencias del puesto
4.1.3.4 Atribuciones y responsabilidades
4.1.4 TCNICO 1
4.1.4.1 Subproceso
4.1.4.2 Rol
4.1.4.3 Perfil de exigencias del puesto
4.1.4.4 Atribuciones y responsabilidades
4.1.5 ASISTENTE
4.1.5.1 Subproceso
4.1.5.2 Rol
4.1.5.3 Perfil de exigencias del puesto
4.1.5.4 Atribuciones y responsabilidades
4.1.6 OFICINISTA
4.1.6.1 Subproceso
4.1.6.2 Rol
4.1.6.3 Perfil de exigencias del puesto
4.1.6.4 Atribuciones y responsabilidades
4.2 TALENTO HUMANO
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V ASPECTOS TECNICOS
5.1. DOCUMENTOS CATASTRALES
5.1.1 Ficha catastral
5.2 SISTEMAS DE VALORACIN
5.2.1 Valoracin del suelo urbano
5.2.2 Valoracin de las edificaciones
5.3 CONCLUSIONES
5.4 RECOMENDACIONES
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VIII. ANEXOS
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INTRODUCCIN
Con la finalidad de conocer las condiciones, caractersticas tcnicas, metodologas de valoracin del suelo
urbano y de las edificaciones, la disponibilidad de los recursos humanos y tecnolgicos (hardware y
software), marco legal, montos de emisin y recaudacin tributaria; que nos permitan disponer de los
elementos, criterios y parmetros tcnicos que se manejan al interior de la Jefatura de Avalos y Catastros,
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es indispensable realizar un minucioso anlisis de la situacin general de los Aspectos Fsicos, Jurdicos,
Tributarios, Administrativos y de la Documentacin Catastral disponible en el Gobierno Autnomo
Descentralizado Municipal del cantn Pangua.
Los resultados de ste anlisis nos permitir conocer el nivel de confiabilidad de la informacin y de los
procesos vigentes; emitir las conclusiones y recomendaciones que permitan disear un moderno sistema
catastral urbano, acorde al tamao y volumen de informacin que se generar en la actualizacin y
mantenimiento del mismo.
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Delimitacin Urbana
Zonificacin, Sectorizacin, Amanzanamiento
Claves CATASTRALES, con zona, sector y manzaneras
La trama urbana, conformada por: avenidas, calles y pasajes
Plano de nomenclatura de la trama urbana
Planos Temticos de servicios bsicos y complementarios
Manzanas: 21
1:1000
Anlogo
nombres de las calles, cdigos de manzana.
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Sector: 3
Escala:
Formato:
Contiene:
Manzanas: 6
1:1000
Anlogo
nombres de las calles, cdigos de manzana.
Parroquia: Moraspungo
Sector: 1
Manzanas: 15
Escala:
1:1000
Formato:
Anlogo
Contiene: nombres de las calles, cdigos de manzana
Sector: 2
Manzanas: 14
Escala:
1:1000
Formato:
Anlogo
Contiene: nombres de las calles, cdigos de manzana.
Parroquia: Pinllopata
Sector: 1
Manzanas: 8
Escala:
1:1000
Formato:
Anlogo
Contiene: nombres de las calles, cdigos de manzana.
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TABLA 1.1.
IDENTIFICACIN FICHA
DE RELEVAMIENTO
PREDIAL URBANO
VARIABLE
Provincia
Cantn
Parroquia
Zona
Sector
Manzana
Predio
Propiedad Horizontal
CARACTERSTIC
A
Numrica
CAMP
O
2
Numrica
Numrica
Numrica
Numrica
Numrica
Numrica
Numrica
2
2
2
2
2
3
3
El cdigo administrativo nacional basado en Provincia, Cantn y Parroquias, se menciona que en las
cabeceras cantonales se utiliza el cdigo 50; las parroquias urbanas 01 al 49 y para las parroquias rurales del
51 al 99.
1.2. DIVISIN TERRITORIAL CON FINES CATASTRALES
La divisin territorial se fundamenta en la divisin tradicional de zonas, sectores, manzanas y predios donde
se aplica a nivel nacional, en el cual ha permitido garantizar una gestin y administracin catastral gil y
confiable.
1.2.1. ZONA
La zona urbana del cantn, para su gestin y administracin, tiene una Zona Catastral, condicionadas por la
presencia en el espacio en el espacio urbano, de accidentes geogrficos naturales como son el Ro
Angamarca que recorren en direccin de esteoeste limitando la expansin de la cuidad en los puntos
cardinales norte y sur.
1.2.2. SECTOR
Las Zonas Catastral urbana, estn divididos en varios sectores, permitiendo as una mejor redistribucin del
cdigo catastral.
Los sectores catastrales presentan las siguientes caractersticas:
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Los lmites sectoriales han sido definidos a partir de las vas y a la apropiacin del espacio urbano
Sus polgonos sectoriales de infraestructura son bastante heterogneas
Los sectores tienen una conformacin irregular que est definido por un conjunto de manzana, la
misma que obedecen a diseos muy diferentes de las urbanizaciones que conforman este espacio.,
estn identificados por las diferentes caracterstica q cada uno de ellos contienen
Existen varios sectores que no estn provistos de toda la infraestructura urbana, lo cual redunda en
que algunos de stos tengan ms demanda ocupacional que otros.
1.2.3. MANZANAS
Constituyen espacios territoriales de menor rea, pero tienen una mayor conformacin perimetral en el cual
los hace homogneos a su delimitacin.
La geometra de las manzanas est condicionada por:
La geomorfologa del rea urbana.
La estructura vial existente.
1.2.4. PREDIO
Es el espacio territorial generalmente destinado a la construccin de viviendas y adems es considerado la
unidad menor rea dentro del contexto territorial urbano que se halla inmersa dentro de las zonas, sectores y
manzanas.
La identificacin de los predios (asignacin del cdigo), se realiza mediante la aplicacin de la norma, de
ubicar al primer predio en el extremo Nor-Este de la manzana, de manera secuencial en sentido horario.
1.3. CONCLUSIONES
La cartografa catastral en formato DWG, esta almacenada por capas, pero no est debidamente
estructurada para migrar a un Sistema de Informacin Geogrfica o a una Base de Datos MDB.
La divisin territorial catastral vigente cumple con los parmetros de gestin y administracin catastral,
basada en zonas y sectores catastrales.
No se dispone una Base de Datos Grficas, para las consultas hay que recurrir al uso manual de las
carpetas manzaneras.
En la Ficha de Revelamiento del Predio Urbano no se muestran las dimensiones del predio y de las
construcciones.
No existen manuales e instructivos que regulen las actividades catastrales, vinculadas con los
procesos de generacin de la cartografa base, catastral y temtica. Existe un manual para llenar la
ficha catastral urbana, pero no se aplica correctamente.
1.4. RECOMENDACIONES
La orientacin debe estar signada hacia el norte.
La numeracin debe contener la orientacin Nor-Este.
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2.1.1. CONCLUSIONES
Una vez recogida las ordenanzas provistas por el Municipio del Cantn Pangua el siguiente anlisis trata
sobre el marco legal que rige en la cabecera cantonal El Corazn, y las zonas consolidadas de las parroquias
Pinllopata, Ramn Campaa y Moraspungo del cantn Pangua.
Desde el punto de vista tcnico jurdico, los elementos de juicio para este anlisis hemos tomado en
consideracin a) Las lnea de fbrica de los predios, b) El ordenamiento del ornato y c) La forma en que se
pueda incrementar el marco jurdico para ampliar el cobro de multas, tasas o contribucin de mejoras.
La fuente del marco legal que rige las actividades catastrales de bienes inmuebles existentes en Pangua
proviene de la Constitucin de la Repblica del Ecuador, el CODIGO Orgnico de Organizacin Territorial,
Autonoma y Descentralizacin COOTAD, el Cdigo Orgnico de Planificacin y Finanzas Publicas (COPFP),
Ley de Participacin Ciudadana y dems Ordenanzas que regulan entre los aspectos ms importantes los
tributarios, actualizacin de la informacin catastral que se aplican sobre los predios urbanos, marco legal
muy reciente en cuanto al ordenamiento catastral, actualizacin y mantenimiento del catastro.
Hay una carencia total de normas, ordenanzas regulacin jurdica sobre las construcciones en cuanto a la
lnea de fabrica de los predios, zonificacin, implantadas en suelo urbano o urbanizable, se encontr un
mnimo para establecer la altura de las losas de 2,70 metros en todos los niveles sin considerar las lomas y
desniveles del suelo, solo dice en el literal a) de la pgina 4 en la ORDENANZA SUSTITUVA DE CONTROL
DE CONSTRUCCIONES EN EL CANTON PANGUA lo siguiente: Lnea de fbrica sin ms especificaciones
tcnicas, no dice nada sobre los retiros frontales, los retiros posteriores. Sobre los retiros laterales dice en la
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pgina 8, el Articulo 32 de la misma Ordenanza que Con excepcin de los aleros, los balcones, ventanas y
vanos deben estar separados de los linderos laterales a una distancia mnima de 1,00 metros. Los volados o
salientes podrn adosarse a los linderos laterales, siempre que no existan vanos o ventanas hacia estos
linderos. No dice nada sobre las formas de ocupacin adosada continua o sobre la lnea de fbrica frontal o
posterior, o sobre las edificaciones que han incrementado el Coeficiente de Ocupacin del Suelo en planta
baja y su equivalente en otros pisos. Los lmites y las caractersticas de los predios existentes y futuros deben
encajar segn el marco legal local y nacional.
Hay un marco legal apropiado sobre el incumplimiento de la Ordenanza en cuestin ya que dice claramente
sobre la pena pecuniaria de las reparaciones, demoliciones, plazos respectivos en cada caso de
incumplimiento, pero hace falta ms detalles sobre las especificaciones tcnicas de la lnea de fbrica para
poder aplicar la ley de manera precisa a fin de que las nuevas construcciones no violen la lnea de fbrica
impuesta por la ordenanza municipal y proceder a las posteriores sanciones, paralizacin de la obra, o las
demoliciones respectivas segn se presente el caso.
En lo que respecta al expendio de comidas el marco legal local cuenta con una ordenanza que regula a los
hoteles, restaurantes, establecimientos comerciales fabriles, hospitales, como por ejemplo las normas
adicionales para permisos de Quioscos. los kioscos debidamente regulados con sus permisos anuales con
un costo del 6% del Salario Bsico Unificado (SBU) y la respectiva contravencin con una sancin del 10%
del SBU, a pesar de la ordenanza, en el Artculo 62 de LA ORDENANZA SUSTITUTIVA A LA ORDENANZA
QUE REGULA EL USO DEL ESPACIO Y LA VIA PUBLICA EN EL CANTON PANGUA se pudo observar que
falta algunas regulaciones en cuanto a los permisos de funcionamiento de los negocios en los aspectos que
se refieren a higiene, la manipulacin de alimentos, al uso del respectivo uniforme para este caso y otros
implementos como son el uso de delantal, gorro, guantes. En lo que respecta al permiso de funcionamiento
dice la palabra higiene, pero no especifica el uso de estos implementos y tampoco dice sobre la multa de ser
el caso de no tenerlos.
Falta de manuales de procedimientos para la aplicacin de las ordenanzas, falta de un reglamento tcnico y
jurdico para imponer la carga tributaria de acuerdo a estudios tcnicos reales tomando en cuenta la plusvala,
el mejoramiento de la infraestructura vial, la contribucin de mejoramiento del ornato que afecta a los predios.
Se puede observar que existen perros domsticos (Canis lupus familiaris) que deambulan por la calle, pues
se ignora los riesgos que conlleva. No existe una ordenanza para el control de la tenencia y manejo
responsable de la poblacin canina y tenencia de fauna silvestres mantenidas en cautiverio. Para hacer un
trabajo eficiente en este tema es indispensable por supuesto realizar actividades de concienciacin y
educacin.
2.1.2. RECOMENDACIONES
a) Especificar en la ordenanza a detalle los lmites de la lnea de fbrica.
b) Especificar en la ordenanza los acabados de construccin que deben tener los inmuebles.
c) Incrementar los controles en cuanto al expendio de comidas y como se est utilizando el Suelo.
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PUNTO DE REFERENCIA N. 5.- Terrenos de propiedad de la seora Gradiola Falcn, Escuela Hinelmhan,
terrenos del seor Ezequiel Beltrn, cruce de carretero hacia San Miguel y terrenos de propiedad de la seora
Mara Rivera.
PUNTO DE REFERENCIA N. 1.- Terrenos de propiedad del seor Carlos Toapanta Campaa.
2.2.1. CONCLUSIONES
Por lo que se pudo observar en la ordenanza que establece las zonas urbanas del Corazn, y las Parroquias
Moraspungo, Pinllopata y Ramn Campaa, sancionada el 20 de septiembre del 2006, no existe coordenadas
geogrficas para establecer los lmites urbanos, lo que describe a detalle son los accidentes geogrficos y las
intersecciones de las calles que existen en la zona y pone como referencia a los predios con los nombres de
los respectivos propietarios, la ordenanza resulta vetusta, ya que los predios pueden haber cambiado de
dueo y la descripcin en ese sentido pierde su valor descriptivo y de formalidad legal ya que no se puede
determinar una medicin exacta del rea y su ubicacin como delimitacin urbana.
2.2.2. RECOMENDACIONES
a) Conformar una base de datos cartogrfica digital del rea urbana del cantn Pangua.
b) Actualizar la Ordenanza de la delimitacin urbana, sobre la base cartogrfica escala que se generar
en el proyecto.
c) Realizar la publicacin de las Ordenanzas en el Registro Oficial.
2.3. ANLISIS DEL MARCO LEGAL NACIONAL
La fuente del marco legal nacional es el Cdigo Orgnico Territorial, Autonoma y Descentralizacin que rige
en todo el territorio a partir del ao 2010. Entre las atribuciones ms importantes para el sustento legal que
justifica la el Catastro estn; en el Artculo 57 de esta ley en los literales:
b) Regular mediante ordenanza, la aplicacin de tributos previstos en la ley a su favor;
c) Crear. Modificar, exonerar o extinguir tasas y contribuciones especiales por los servicios que presta y obras
que ejecute;
i) Autorizar la contratacin de impresitos destinados a financiar la ejecucin de programas y proyectos
previstos en el plan cantonal de desarrollo y el de ordenamiento territorial, en el monto y de acuerdo con los
requisitos y disposiciones previstos en la Constitucin, la Ley y las Ordenanzas que se emitan para el efecto;
w) Expedir la Ordenanza de construcciones que comprenda las especificaciones y normas tcnicas y legales
por las cuales deban regirse en el cantn de la construccin, reparacin, transformacin y demolicin de
edificios y de sus instalaciones;
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x) Regular y controlar, mediante la normativa cantonal correspondiente, el uso del suelo en el territorio del
cantn de conformidad con las leyes sobre la materia, y establecer el rgimen urbanstico de la tierra;
y) Reglamentar los sistemas mediante los cuales ha de efectuarse la recaudacin e inversin de las rentas
municipales;
en el Artculo 58 el literal:
b) Presentar proyectos de ordenanzas cantonales, en el mbito de competencia del gobierno autnomo
descentralizado municipal.
En la Seccin Tercera Del Alcalde o la Alcaldesa, los literales:
d) Presentar proyectos de ordenanzas al consejo Municipal en el mbito de competencia del gobierno
autnomo descentralizado municipal;
h) Decidir el modelo de gestin administrativa mediante el cual deben ejecutarse el plan cantonal de
desarrollo y el ordenamiento territorial, los planes de urbanismo y las correspondientes obras pblicas;
2.3.1. CONCLUSIONES
En lo que respecta al marco legal nacional por lo general los puntos dbiles de los catastros suelen ser en 3
aspectos: el normativo, el tecnolgico y la voluntad poltica para los cambios en base a los resultados, por lo
que al pas respecta, el marco legal es totalmente apropiado para hacer ejecutar la ley y las ordenanzas al
interior del cantn es decir en el pas el marco legal da atribuciones amplias a los Alcaldes, y a los consejos
cantonales en la toma de decisiones para aplicar los resultados y sugerencias del equipo tcnico encargado
del presente estudio tcnico.
En cuanto al aspecto tecnolgico se est logrando grandes avances en la implementacin de los resultados
de los catastros contrastados con los registradores de la propiedad orientando su uso hacia otros actores
civiles como la empresa privada en campos de la construccin de viviendas, mantenimiento de obras
pblicas, mantenimiento del sistema tributario (alcabalas, registros, contribuciones especiales de mejoras, y
tasas), evaluacin de proyectos, y servicios otorgados, planificacin y programacin que ejecuta la gestin
municipal.
La voluntad poltica para los cambios, si bien es cierto la mayora de los municipios no adoptan la poltica del
catastro ya que implica una decisin poltica muy fuerte y podra daar la imagen del alcalde o del municipio
se adoptan medidas como la creacin de fundaciones, compaas, consorcios, concesiones con atribuciones
designadas por el municipio sin ser directamente afectada la imagen poltica del alcalde, consejo cantonal o
municipio.
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2.3.2. RECOMENDACIONES
a) Sancionar las ordenanzas para mejorar el ornato de la ciudad.
b) Hacer cumplir las ordenanzas tanto a construcciones existentes como futuras.
c) Hacer retroceder a los inmuebles que hayan ocupado las aceras sin dejar espacio para el trfico
peatonal.
d) Implementar sanciones de multas por desaseo en el permetro urbano.
e) Establecer zonas de ares verdes en la zona urbana.
f) Establecer el permetro urbano por donde crecera el rea urbana.
Los predios urbanos estn siendo valorados mediante la aplicacin de los elementos de valor del
suelo, valor de las edificaciones y valor de reposicin previstos en la ley; en base a la informacin,
componentes, valores y parmetros tcnicos que los particularizan.
En concordancia con el Cdigo los predios urbanos estn grabados por los impuestos
establecidos en los artculos 494 al 533.
La tarifa aplicada en la ordenanza reformatoria de avalos y catastros para el Cantn Pangua
es del 1,75 x mil para los predios urbanos.
TABLA 3.1. TARIFA APLICADA DE COBRO PARA LOS CONTRIBUYENTES DEL CANTN PANGUA
AVALOS
PORCENTAJE URBANO
PREDIOS AFECTADOS
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Aplicacin
General
1.75 x mil
2306
SECTORES
PREDIOS
01
01
1009
02
01
1126
03
01
116
04
01
55
TOTAL
2306
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01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
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01
01
01
01
01
01
01
01
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01
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01
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Ingeniera
Calle Ramn Campaa y Calle N 12
Telfono: 0999611547, 03-2684191
ingkarlitacardenas@gmail.com
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ACTUALIZACIN DEL CATASTRO DE LOS PREDIOS URBANOS EN LA CABECERA CANTONAL EL CORAZN, Y LAS ZONAS CONSOLIDADAS DE LAS
PARROQUIAS PINLLOPATA, RAMN CAMPAA Y MORASPUNGO DEL CANTN PANGUA
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Ingeniera
Calle Ramn Campaa y Calle N 12
Telfono: 0999611547, 03-2684191
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ACTUALIZACIN DEL CATASTRO DE LOS PREDIOS URBANOS EN LA CABECERA CANTONAL EL CORAZN, Y LAS ZONAS CONSOLIDADAS DE LAS
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Telfono: 0999611547, 03-2684191
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Ingeniera
Calle Ramn Campaa y Calle N 12
Telfono: 0999611547, 03-2684191
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KARLA
Ingeniera
Calle Ramn Campaa y Calle N 12
Telfono: 0999611547, 03-2684191
ingkarlitacardenas@gmail.com
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ACTUALIZACIN DEL CATASTRO DE LOS PREDIOS URBANOS EN LA CABECERA CANTONAL EL CORAZN, Y LAS ZONAS CONSOLIDADAS DE LAS
PARROQUIAS PINLLOPATA, RAMN CAMPAA Y MORASPUNGO DEL CANTN PANGUA
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155
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KARLA
Ingeniera
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Precio Terreno Urbano: Pinllopata
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A
A
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03
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08
010
018
Municipio Pangua
Asociacin de Municipalidades Ecuatorianas
Precio Terreno Urbano: Ramn Campaa
ZON
MANZAN
SECTOR
P. DESDE P. HASTA
A
A
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KARLA
Ingeniera
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001
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01
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002
009
Fuente: Jefatura de Avalos y Catastros GADMUPAN
3.1.2. PREDIOS NO REGISTRADOS EN EL INVENTARIO CATASTRAL
En la gestin y administracin catastral se considera como porcentaje razonable, mantener un 15% de
predios no registrados en los respectivos archivos de predios; por lo que para el cantn Pangua
consideramos no registrados aproximadamente 346 unidades catastrales (predios).
Fuente: Jefatura de Avalos y Catastros GADMUPAN
3.2. PADRONES
El mdulo de Catastros, del Sistema Catastral de la Asociacin de Municipalidades AME, permite obtener
los Padrones con informacin de los propietarios ordenados alfabticamente. Su impresin se la puede
realizar en la Seccin de Avalos y Catastros.
2012
2013
2014
2015
MONTO
MONTO
MONTO
MONTO
KARLA
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PREDIOS
URBANO
EMISION
RECAUDA
CION
35.167,
84
26.185,7
5
0,00
4.486,51
13.688,
00
5.592,00
BOMBEROS
SERVICIO
ADMINISTRATI
VO
74,45
%
24,7%
EMISION
RECAUDA
CION
EMISION
RECAUDA
CION
EMISION
RECAUDA
CION
36.642,6
7
25.774,6
2
70,34
%
37.674,
89
28.532,0
0
75,73
%
34.722,23
27.262,8
6
0,00
6.111,29
0,00
5.953,60
0,00
21.195,4
6
8.216,00
5.728,00
8.480,8
3
6.180,00
8.560,00
6.180,00
69,71
%
72,87
%
78,51
%
72,19
%
3.5. CONCLUSIONES
a) Los valores de emisin tributaria demuestra que desde el ao 2012 al 2015 se han venido
incrementando en un 2.78% y no ha decrecido su emisin
b) Los montos de recaudacin del impuesto predial y sus adicionales que reflejan el padrn de
recaudacin, demuestra un grado de cultura tributaria razonable.
3.6. RECOMENDACIONES
a) En el estudio de la actualizacin de los catastro para este bienio debe incrementarse de manera
paulatina reflejando sus avalos reales del bien inmueble.
b) Se debe considerar un mejor manejo de las manzanas por cada sector.
c) Poner en marcha los procedimientos de cobro de los impuestos va coactiva, ya que existe un
porcentaje de predios impago, que asciende a un 9%.
UNIDAD DE AVALOS Y
CATASTRO
TOPGRAF
O
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TCNICO
TCNICO 1
ASISTENT
E
OFICINIST
A
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4.1.2. TOPGRAFO
4.1.2.1. SUBPROCESO
Sus Acciones son supervisadas por la Jefa de Avalos y Catastros
4.1.2.2. ROL
Ejecutar proyectos de construccin de infraestructura y mediciones de campo, con una formacin integral
para trabajo en equipo, solucin de problemas, dominio de software aplicado, aplicacin de la legislacin de
normativas vigentes, habilidad para dibujar, capacidad de razonamiento y abstraccin, organizacin y
planeacin
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Titulo requerido: Tercer nivel con preferencia Tcnico en Topografa, Ing. Topogrfico, Ingeniera Civil,
Arquitecto/a
Experiencia: 1 a 2 aos de trabajo
Conocimiento y Capacitacin: Clculo y superficie de referencia, Sistema de Informacin Territorial (SIT),
Sistema Global de navegacin por satlites (GNSS)
4.1.2.4. ATRIBUCIONES Y RESPONSABILIDADES
a) Funciones y Atribuciones.1. Realiza y elabora levantamientos topogrficos de obras y/o proyectos cumpliendo la normativa legal
vigente
2. Realiza mediciones de campo y aplica metodologas geodsicas en las mediciones y elaboracin de
resultados en proyectos de ingeniera
3. Planifica, organiza, coordina, dirige y ejecuta actividades y tareas de medicin y clculo y
representacin de la tierra sobre una superficie de referencia
4. Medir con las metodologas geodsicas y realizar ajustes, anlisis e interpretaciones de las mediciones
en proyectos de ingeniera
5. Disear y dirigir la realizacin de obras geodsicas
6. Construye modelos y genera simulaciones de mediaciones para aplicaciones cartogrficas
7. Manejo de Sistemas de Informacin Geogrfica
8. Utilizar los receptores de los sistemas satelitales de navegacin global GNSS, sus diferentes
metodologas de mensura y su software, para determinar las coordenadas geodsicas exactas de
latitud, longitud y altitud, para dar posicin en diferentes datum y sistemas cartogrficos a puntos en la
superficie terrestre continental, martima y area
9. Coordina y apoya en acciones de su rea a la Unidad de Avalos y Catastros
10. Coordina y apoya en actividades de topografa a las Direcciones y Unidades municipales requirentes
11. Cumplir con las dems funciones que le designe la Unidad, Direccin y/o la Autoridad competente
b)
1.
2.
3.
4.
4.1.3. TCNICO
4.1.3.1. SUBPROCESO
Sus Acciones son supervisadas por la Jefa de Avalos y Catastros
4.1.3.2. ROL
Brindar apoyo tcnico mediante la elaboracin de fichas catastrales, actualizacin de la base de datos,
emisin de certificados, archivo catastral y dems actividades relacionadas a los servicios que brinda la
Jefatura de Avalos y Catastros basados en las ordenanzas establecidas para el efecto, con el fin de
garantizar la prestacin efectiva del servicio
KARLA
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Productos y servicios:
Procedimientos administrativos
Elaboracin de mapas, cuadros, fichas y otros
Sistemas de informacin geogrfica, redaccin, cartografa
Norma legal vigente. Atencin al pblico.
Ofimtica, ortografa, redaccin y cartografa
Norma legal vigente
Procedimientos legales
4.1.4. TCNICO 1
4.1.4.1. SUBPROCESO
Sus Acciones son supervisadas por la Jefa de Avalos y Catastros
4.1.4.2. ROL
KARLA
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Telfono: 0999611547, 03-2684191
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Brindar apoyo tcnico mediante la actualizacin de fichas catastrales, actualizacin de la base de datos,
ingreso de informacin de catastros, actualizacin catastral y dems informacin en el Sistema Nacional para
Administracin de Tierras SINAT y dems actividades relacionadas a la Jefatura de Avalos y Catastros.
4.1.4.3. PERFIL DE EXIGENCIAS DEL PUESTO
Titulo requerido: Tercer nivel con preferencia Ingeniera Civil, Arquitecto/a, Ing. Agrnomo/a
Experiencia: 1 a 2 aos de trabajo
Conocimiento y Capacitacin: Manejo de sistemas geogrficos (ARC GIS; ARC VIEW), Desarrollo
personal, Manejo de Equipos de mediciones de predios (GPS, estacin topogrfica)
4.1.4.4. ATRIBUCIONES Y RESPONSABILIDADES:
a) Funciones y Atribuciones.1. Brinda apoyo en actividades administrativas
2. Elabora fichas catastrales urbanas y rurales
3. Atiende y asesora al usuario interno y externo sobre los servicios que brinda la unidad
4. Mantiene actualizada la base de datos y depura informacin catastral predial urbana y rural
5. Actualizar el catastro y emite certificados, manejo de ARGIS
6. Registra la transferencia de dominio de las propiedades
7. Ejercer las atribuciones y obligaciones que establece las leyes, ordenanzas y reglamentos vigentes
8. Escucha y comprende los requerimientos de los clientes internos y externos y elabora informes
9. Escribir documentos de mediana complejidad (oficios, circulares)
10. Comunica informacin relevante. Organiza la informacin para que sea comprensible a los receptores
11. Analiza y corrige documentos
12. Presenta datos estadsticos y/o financieros
13. Utiliza las normas, la cadena de mando y los procedimientos establecidos para cumplir con sus
responsabilidades. Responde a los requerimientos explcitos
b)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
4.1.5. ASISTENTE
4.1.5.1. SUBPROCESO
Sus Acciones son supervisadas por la Jefa de Avalos y Catastros
KARLA
Ingeniera
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4.1.5.2. ROL
Brindar apoyo tcnico mediante la elaboracin de fichas catastrales, actualizacin de la base de datos,
emisin de certificados, archivo catastral y dems actividades relacionadas a los servicios que brinda la
Jefatura de Avalos y Catastros basados en las ordenanzas establecidas para el efecto, con el fin de
garantizar la prestacin efectiva del servicio.
4.1.5.3. PERFIL DE EXIGENCIAS DEL PUESTO
Titulo requerido: Tercer nivel con preferencia Gestin Administrativa, Ciencias Humanas e Informtica
Experiencia: 1 a 2 aos de trabajo
Conocimiento y Capacitacin: Avalos y Catastros, Desarrollo Personal
4.1.5.4. ATRIBUCIONES Y RESPONSABILIDADES:
a) Funciones y Atribuciones.1. Elabora fichas catastrales de propiedad urbana y rural
2. Mantiene actualizada la base de datos y registros de catastros urbanos y rurales
3. Elabora certificados de avalos y otros documentos relacionados
4. Atiende los reclamos de los contribuyentes sobre asuntos de avalos
5. Brinda atencin al pblico sobre los servicios que brinda la Unidad de avalos y catastros
6. Presenta datos estadsticos y/o financieros
7. Clasifica y captura informacin tcnica para consolidarlos
8. Escribir documentos de mediana complejidad (oficios, circulares)
9. Comunica informacin relevante. Organiza la informacin para que sea comprensible a los receptores
b) Productos y servicios.1. Elaboracin de fichas, parmetros tcnicos relacionados
2. Manejo de base de datos informtico
3. Redaccin, ortografa, manejo de paquetes informticos
4. Normativa legal y tcnica vigente
4.1.6. OFICINISTA
4.1.6.1. SUBPROCESO
Sus Acciones son supervisadas por la Jefa de Avalos y Catastros
4.1.6.2. ROL
Realizar actividades como apoyo secretarial y de atencin al pblico en la unidad donde labora, notas
circulares, recibir correspondencias
4.1.6.3. PERFIL DE EXIGENCIAS DEL PUESTO
Titulo requerido: Mnimo bachiller con Atencin al Cliente, Contabilidad, Informtica
Experiencia: 1 ao de trabajo
KARLA
Ingeniera
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Telfono: 0999611547, 03-2684191
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Cargo
Jefa de
Avalos y
Castros
Topgrafo
Mery
Guadalupe
Villacres
Pazmio
Hugo Patricio
Carrillo Vega
1801925734
Nombramiento
Ing.
Agrnoma
14 aos
0501794036
Contrato
Topografa
1 ao
KARLA
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Tcnico
Tcnico 1
Asistente
Oficinista
Mnica
Yolanda
Molina Vivas
Raisa
Ivanova
Torres
Ramrez
Ivn Marcelo
Manotoa
Manotoa
Gabriela
Fernanda
Nez
Pacheco
1722002415
Contrato
Ing.
Agrnoma
1 ao
1104683121
Contrato
Geloga
2 meses
1710112440
Nombramiento
Ing. Gestin
Empresarial
1 mes
1719595959
Nombramiento
Bachiller
11 aos
Fuente: Direccin de Talento Humano- Ing. Com. Jaime Santiago Bao Veloz
Tipo
Marca
Procesador
PC1
PC2
PC3
PC4
PC5
Desktop
Desktop
Desktop
Desktop
Desktop
DELL
DELL
DELL
DELL
CLON
Intel(Xeon) Intel(Xeon)
Intel(Xeon)
Intel(Xeon
Intel(R) i3 2120
)
Velocidad del
Procesador
3.10 GHz
3.10 GHz
3.10 GHz
3.10 GHz
3.30 GHz
Capacidad del
Disco
320 GB
320 GB
320 GB
320 GB
320 GB
Memoria RAM
8GB
8GB
8GB
8GB
4GB
Tamao del
Monitor
18,5
18,5
18,5
18,5
18,5
Bueno
Bueno
Bueno
Bueno
Bueno
Estado
Impresora
KARLA
Ingeniera
Calle Ramn Campaa y Calle N 12
Telfono: 0999611547, 03-2684191
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Marca: Hp
Modelo: Hp Scanjet Enterprise 7500
Tipo de Impresin: Multifuncin
Estado: Bueno
Impresora
Marca: Samsung
Modelo: ML 1610
Tipo de Impresin: Multifuncin
Estado: Regular
Servidor
Marca: Hp
Procesador: XEON
Velocidad: 8GB
Capacidad de Disco: 1 Tera
Estructura de Base de Datos: SQL
Capacidad Utilizada: 40%
Respaldo de energa: 2K
Estado: Bueno
Plotter
Marca: Hp
Modelo: HP
Impresin: A escala
Estado: Bueno
Designjet T790
4.3.2. SOFTWARE
El programa est vigente y es compatible con la ficha predial y metodologa de valoracin predial y cubre las
necesidades del GADMUPAN respecto al ingreso de datos, consulta de informacin, procesamiento y clculo
de avalos, emisin de padrones. Dispone de claves de acceso, autorizaciones para modificar o ingresar la
informacin, deteccin de errores, inconsistencias y duplicidad de la informacin.
Caractersticas del software:
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Sistema Integral de Catastros del AME. Licencia de Usuario. Derechos de Autor de dicho Sistema.
Mdulos Adicionales:
Mdulos de Administrador.
Administrador
Digitador
Catastros
Consultas
Tesorera
Rentas
Recaudacin
Contabilidad
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FOTO 4.3.
FOTO 4.4.
ESCRITORIO
FOTO 4.5.
SILLN
EJECUTIVO
ESTANTERA
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V. ASPECTOS TCNICOS
5.1. DOCUMENTOS CATASTRALES
5.1.1. FICHA CATASTRAL
Para el inventario y mantenimiento catastral de los inmuebles pblicos y privados del cantn Pangua, se
utiliza la Ficha de Relevamiento Predial Urbano, con las siguientes variables principales y secundarias:
Anverso:
1. Identificacin Predial
Clave catastral actual y anterior
Ubicacin
Propietario
Representante Legal
Propietario Anterior
Referencias Cartogrficas
Superficies del Predio
Emplazamiento del Predio
Delimitacin y Dimensionamiento del Predio
Colindantes
Reverso:
2. Tenencia
Dominio
Traslacin de Dominio
Situacin Actual
3. Descripcin del Terreno
Ocupacin
Caractersticas del Suelo
Topografa
Localizacin
Forma
4. Infraestructuras y Servicios
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Vas
Energa Elctrica
Abastecimiento de Agua
Alcantarillado
Otros
5. Uso de Suelo
Segn Cdigo (Ver Instructivo)
6. Caractersticas de la Edificacin
Otras Inversiones
Cdigos
Cdigos de Edificacin
Rubros de Edificacin
7. Observaciones
Dimensiones del Terreno
Se desconoce el Propietario
Otra Fuente de Informacin
Linderos Definidos
En Construccin
5.2. SISTEMAS DE VALORACIN
La diversidad de metodologas y procedimientos utilizados en la valoracin inmobiliaria masiva han propiciado
el limitado desarrollo y actualizacin del Catastro en general en el mbito nacional. Adems, es importante
considerar el hecho de que los Gobiernos Autnomos Descentralizados Municipales GADM, estn obligados
por mandato legal, mantener actualizados los catastros, definir los elementos para establecer el valor de las
propiedades y determinar el avalu individual del suelo y de las edificaciones, por metodologas y principios
tcnicos cada dos aos.
Los Estudios de Valoracin del Suelo y de las Edificaciones para el bienio 2013 2015, Fueron realizados por
los Funcionarios y Tcnicos del GADMUPAN, con el apoyo tcnico de los profesionales del AME.
5.2.1. VALORACIN DEL SUELO URBANO
La determinacin del valor comercial actual e individual del suelo del rea urbana del Cantn Pangua, se
efecta de acuerdo a lo que indica el Cdigo Orgnico de Organizacin Territorial, Autonoma y
Descentralizacin COOTAD, es decir por el mtodo valuatorio de comparacin, que parte del criterio bsico
de que zonas que tienen similares Condiciones urbanas (zonas homogneas), alcanzaran igualmente precios
similares en el mercado (zonas geoeconmicas).
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La obtencin del valor del suelo, se desarrolla en dos fases: Zonificacin de la ciudad a partir de variables
cualitativas (Zonas Homogneas); y, posteriormente, aadiendo Informacin de investigacin de precios, la
determinacin de las Zonas Geoeconmicas.
Para establecer zonas con caractersticas de homogeneidad han considerado el anlisis y las relaciones de:
A travs de una Comisin Tcnica conformada por Funcionarios y Tcnicos de la Direccin de Planificacin y
del Departamento de Avalaos y Catastros de la Municipalidad, se elabor un estudio que se fundamenta
sobre la informacin de carcter cualitativo de la disponibilidad de la infraestructura bsica y complementaria,
de la dotacin de servicios municipales, caractersticas del uso y ocupacin de suelo, la morfologa y el
equipamiento en la funcionalidad urbana.
Los valores del suelo urbano se muestran en la siguiente tabla 5.1. Del valor base que consta en el plano de
Zonas Geoeconmicas, se establecern los Valores individuales de los terrenos, el valor individual ser
afectado por los siguientes factores de aumento o reduccin:
Topogrficos a: Nivel, bajo nivel, sobre nivel, accidentado y escarpado
Geomtricos: Localizacin, forma, superficie, relacin frente/fondo
Accesibilidad a Servicios: Vas, energa elctrica, agua, alcantarillado, aceras, Telfonos, recoleccin
de basura y aseo de calles.
.93
1.0
2.- Topografa
.93
1.0
.94
1.0
.94
1.0
.94
1.0
.95
1.0
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Fuente: Catastro Predial Urbano: Sistema Econmico: Valoracin de Terrenos y Edificaciones- Jefatura de Avalos y
Catastros GADMUPAN
Cada indicador tiene lmites factoriales inferior y superior para cuantificar la incidencia de cada uno de estos
elementos en la afectacin al valor M del terreno, por lo que se propone en el cuadro de coeficientes de
modificacin por cada indicador.
TABLA 5.2. CUADRO DE COEFICIENTES DE MODIFICACIN POR INDICADORES
COEFICIENTE
1.0
0.98
0.95
0.93
COEFICIENTE
1.0
0.98
0.95
0.93
NUMERICA COEFICIENTE
0.333
1.0
0.250
0.9925
0.200
0.9850
0.1667
0.9775
0.1429
0.9700
0.1250
0.9625
0.1111
0.9550
0.1000
0.9475
0.0909
0.9400
COEFICIENTE
1.0
0.97
0.94
5.- SUPERFICIE
RANGO DE VARIACIN
1 A 50M
50 A 250M
250 A 500M
COEFICIENTE
1.0
0.99
0.98
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500 A 1000M
1000 A 2500M
2500 A 5000M
5000 A MAS
6.- LOCALIZACIN DE LA MANZANA
0.97
0.96
0.95
0.94
COEFICIENTE
ESQUINERO
EN CABECERA
MANZANERO
INTERMEDIO
EN CALLEJON
INTERIOR
1.0
1.0
1.0
0.99
0.97
0.95
Fuente: Catastro Predial Urbano: Sistema Econmico: Valoracin de Terrenos y Edificaciones- Jefatura de Avalos y
Catastros GADMUPAN
El valor comercial individual del suelo est dado por las siguientes expresiones:
VI = S x Vsh x Fa
Fa= CoCS x CoT x CoFF x CoS x CoL
Donde:
VI = VALOR INDIVIDUAL DEL TERENO
S= SUPERFICIE DEL TERRENO
Vsh = VALOR DE SECTOR HOMOGENEO
CoCS= COEFICIENTE DE CARACTERISTICAS DEL SUELO
CoT= COEFICIENTE DE TOPOGRAFIA
CoFF= COEFICIENTE DE RELACIN FRENTE FONDO
CoFo= COEFICIENTE DE FORMA
CoS= COEFICIENTE DE SUPERFICIE
CoL= COEFICIENTE DE LOCALIZACIN.
5.2.2. VALORACIN DE LAS EDIFICACIONES
Cada edificacin tiene su particularidad por diferentes condicionantes fsicas, por lo que se defini los
indicadores que inciden para la determinacin del valor individual de cada edificacin y se propone los
coeficientes de afectacin al costo de reposicin.
El avalo de las edificaciones est afectado por tres condicionantes:
Edad en aos en la edificacin
Estado de conservacin de la edificacin
Depreciacin de los materiales
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Vm2 = R x K x CC x CE
Vm2 = Valor por metro cuadrado
R = Sumatoria de los Factores de Participacin por Rubro
K = Constante de Correlacin, del valor
CC = Factor de Estado de Conservacin
CE = Factor de Depreciacin por edad de la construccin
Factor
Rubro Edificacin
ACABADOS
Columnas y Pilastras
No tiene
Hormign armado
Pilotes
Hierro
Madera Comn
0
22,636
1,413
11,868
0,5612
Revestimiento de pisos
No tiene
Madera comn
Caa
Madera fina
Arena Cemento
Caa
0,4044
Tierra
Madera Fina
Bloque
Ladrillo
Piedra
Adobe
Tapial
0,53
0,4329
0,4329
0,4788
0,4329
0,4329
Vigas y Cadenas
No tiene
Hormign armado
Hierro
Madera comn
Caa
Madera fina
0
0,7176
0,3991
0,2763
0,1072
0,617
Mrmol
Marmetn
Marmolina
Baldosa Cemento
Baldosa Cermica
Parquet
Vinyl
Duela
Tabln/Gress
Tabla
Azulejo
Cemento alisado
Entre pisos
No tiene
Hormign armado
Hierro
Madera comn
Caa
Madera fina
Madera y ladrillo
Bveda de ladrillo
Bveda de piedra
0
0,3333
0,2266
0,1466
0,1217
0,422
0,2054
0,1404
0,591
Revestimiento interior
No tiene
Madera comn
Caa
Madera fina
Arena Cemento
Tierra
Mrmol
Marmetn
Marmolina
Baldosa Cemento
Baldosa Cermica
Factor
0
0,215
0,0755
1,423
0,3284
Rubro Edificacin
INSTALACIONES
Factor
Sanitarios
No tiene
Pozo ciego
Canalizacin Aguas servidas
Canalizacin Aguas lluvias
Canalizacin Combinado
0
0,1005
0,0575
0,0575
0,1584
Baos
No tiene
Letrina
Bao comn
Medio bao
Un bao
Dos baos
Tres baos
Cuatro baos
+ de 4 baos
0
0,0876
0,0958
0,1124
0,1537
0,3073
0,461
0,6064
0,7519
Elctricas
No tiene
Alambre exterior
Tubera exterior
Empotradas
0
0,3603
0,3889
0,4085
0
40,192
20,096
13,375
0,4588
0,677
0,8458
0,4502
0,542
0,8458
0,298
0,649
0,3284
0
13,457
0,3795
34,257
0,3906
0,2208
2,995
2,115
1,235
0,6675
1,224
Tumbados
No tiene
Madera comn
Caa
Madera fina
Arena-cemento
Tierra
Grafiado
0
0,4057
0,161
22,928
0,2614
0,1478
0,3998
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Paredes
No tiene
Hormign armado
Madera comn
Caa
Madera fina
Bloque
Ladrillo
Piedra
Adobe
Tapial
Bahareque
Fibro-cemento
Rubro Edificacin
0
0,9314
0,959
0,3316
12,489
0,7482
0,6717
0,6377
0,4719
0,4719
0,4659
0,7011
Factor
Closets
No tiene
Madera comn
Madera fina
Aluminio
Tol hierro
0
0,4424
0,8095
0,7225
12,992
Factor
ACABADOS
0
0,4051
0,0851
0,0643
0,1885
0,0314
0,0251
0,089
0,0168
0,0758
Cubierta
No tiene
Hormign armado
15,925
Hierro
Estreo estructura
Madera comn
Caa
Madera fina
10,829
110,493
0,509
0,1987
0,9555
Cubre ventanas
No tiene
Hierro
Madera comn
Caa
Madera fina
Aluminio
Enrollable
Madera malla
21,762
10,452
0,634
27,537
Rubro Edificacin
ESTRUCTURAS
Escaleras
No tiene
Hormign armado
Hormign ciclpeo
Hormign simple
Hierro
Madera comn
Caa
Madera fina
Ladrillo
Piedra
Azulejo
Grafiado
Champiado
Piedra o ladrillo ornamental
0
0,1699
0,3296
0
0,715
0,3852
0,5252
0,021
Revestimiento exterior
No tiene
Madera fina
Madera comn
Arena-cemento
Tierra
Mrmol
Marmetn
Marmolina
Baldosa cemento
Baldosa cermica
Grafiado
Champiado
Aluminio
Piedra
o
ladrillo
hornamental
Cemento alisado
Revestimiento escalera
No tiene
Madera comn
Caa
Madera fina
Arena-cemento
Tierra
Mrmol
Marmetn
Marmolina
Baldosa-cemento
Baldosa-cermica
Grafiado
Champiado
Piedra o ladrillo ornamental
Champiado
Fibro cemento
Fibra sinttica
Estuco
0,3709
0,663
10,768
0,6068
Puertas
No tiene
Madera comn
Caa
Madera fina
Aluminio
Enrollable
Hierro-madera
Madera malla
0
0,7848
0,015
14,233
15,259
0,7244
0,061
0,03
Tol hierro
13,966
Rubro Edificacin
Factor
INSTALACIONES
0
0,6309
0,7679
0,1813
0,143
11,095
11,095
11,095
0,2227
0,406
0,4863
0,2086
2,319
Cubierta
No tiene
Arena-cemento
Baldosa-cemento
Baldosa cermica
Azulejo
Fibro cemento
Teja comn
Teja vidriada
Zinc
Polietileno
Domos/traslcido
Ruberoy
Paja-hojas
0,7072
Cady
1,962
0
0,0222
0,015
0,0565
0,0065
0,0037
0,0393
0,0393
0,0393
0,0114
0,0623
0,3531
0,3531
0,0454
0
0,2873
0,509
0,751
0,649
0,6657
0,7313
11,466
0,3905
0,8165
0,8165
0,8165
0,1981
0,117
Tejeluelo
0,3784
Ventanas
No tiene
Hierro
Madera comn
Madera fina
Aluminio
Enrollable
Hierro-madera
Madera malla
0
0,4091
0,1893
0,3248
0,5806
0,237
1
0,1344
Fuente: Catastro Predial Urbano: Sistema Econmico: Valoracin de Terrenos y Edificaciones- Jefatura de Avalos y
Catastros GADMUPAN
Los factores de estado de conservacin de la edificacin relacionado con el mantenimiento del inmueble, se
han definido en tres categoras: estable, a reparar y obsoleto, los mismos que afectaran el valor de la
edificacin.
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AOS CUMPLIDOS
ESTABLE
% A REPARAR
TOTAL DETERIORO
0-2
0.84 A 30
Fuente: Catastro Predial Urbano: Sistema Econmico: Valoracin de Terrenos y Edificaciones- Jefatura de Avalos y
Catastros GADMUPAN
El factor de depreciacin por edad, se calcula mediante un mtodo lineal con intervalo de dos aos, con una
variacin de hasta el 20% del valor y ao original, en relacin a la vida til de los materiales de construccin
de la estructura del edificio.
TABLA 5.5. FACTORES DE DEPRECIACIN DE EDIFICACIN URBANO - RURAL
MUNICIPIO PANGUA
Asociacin de Municipalidades Ecuatorianas
Factores de Depreciacin de Edificacin Urbano - Rural
AOS
HORMIGN
CUMPLIDOS
0-2
3-4
5-6
7-8
9-10
11-12
13-14
15-16
17-18
19-20
21-22
23-24
25-26
27-28
29-30
31-32
33-34
15-36
37-38
39-40
41-42
43-44
1,00
0,97
0,93
0,90
0,87
0,84
0,81
0,79
0,76
0,73
0,70
0,68
0,66
0,64
0,62
0,60
0,58
0,56
0,54
0,52
0,51
0,50
HIERRO
1,00
0,97
0,93
0,90
0,86
0,83
0,80
0,78
0,75
0,73
0,70
0,68
0,65
0,63
0,61
0,59
0,57
0,56
0,54
0,53
0,51
0,50
MADERA
FINA
1,00
0,96
0,92
0,88
0,85
0,82
0,79
0,76
0,73
0,71
0,68
0,66
0,63
0,61
0,59
0,57
0,55
0,53
0,51
0,49
0,48
0,46
MADERA BLOQUE
BAHAREQUE
COMN LADRILLO
1,00
0,96
0,90
0,85
0,80
0,75
0,70
0,65
0,60
0,56
0,52
0,48
0,45
0,42
0,40
0,39
0,38
0,37
0,36
0,35
0,34
0,33
1,00
0,95
0,92
0,89
0,86
0,83
0,80
0,77
0,74
0,71
0,68
0,65
0,63
0,61
0,59
0,56
0,53
0,51
0,49
0,47
0,45
0,43
1,00
0,94
0,88
0,86
0,83
0,78
0,74
0,69
0,65
0,61
0,58
0,54
0,52
0,49
0,44
0,39
0,37
0,35
0,34
0,33
0,32
0,31
ADOBE/
TAPIAL
1,00
0,94
0,88
0,86
0,83
0,78
0,74
0,69
0,65
0,61
0,58
0,54
0,52
D,49
0,44
0,39
0,37
0,35
0,34
0,33
0,32
0,31
KARLA
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45-46
47-48
49-50
51-52
53-54
55-56
57-58
59-60
61-64
65-68
69-72
73-76
77-80
81-84
85-88
89
0,49
0,48
0,47
0,46
0,45
0,45
0,45
0,44
0,43
0,42
0,41
0,41
0,40
0,40
0,40
0,40
0,48
0,41
0,45
0,44
0,43
0,42
0,41
0,40
0,39
0,38
0,37
0,37
0,36
0,36
0,35
0,35
0,45
0,43
0,42
0,41
0,40
0,39
0,38
0,37
0,36
0,35
0,34
0,33
0,33
0,32
0,32
0,32
0,32
0,31
0,30
0,29
0,29
0,28
0,28
0,28
0,28
0,28
0,28
0,28
0,28
'0,28
0,28
0,28
0,40
0,40
0,39
0,37
0,36
0,34
0,33
0,32
0,31
0,30
0,29
0,28
0,27
0,26
0,26
0,25
0,30
0,29
0,28
0,27
0,26
0,25
0,24
0,23
0,22
0,21
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,30
0,29
0,28
0,27
0,26
0,25
0,24
0,23
0,22
0.21
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
Fuente: Catastro Predial Urbano: Sistema Econmico: Valoracin de Terrenos y Edificaciones- Jefatura de Avalos y
Catastros GADMUPAN
Los Factores de Estado de Conservacin de la edificacin relacionado con el mantenimiento del inmueble, se
han definido en tres categoras: estable, a reparar y Obsoleto, los mismos que afectarn el valor de la
edificacin.
El anlisis para su determinacin del valor real de las edificaciones se lo realizara mediante un programa de
precios unitarios con los rubros identificados en la localidad.
Los Factores de Estado de Conservacin de la edificacin relacionado con el mantenimiento del inmueble, se
han definido en tres categoras: estable, a reparar y Obsoleto, los mismos que afectarn el valor de la
edificacin.
5.3. CONCLUSIONES
a) No se dispone de informacin que respalden los Estudios de Valoracin del Suelo y de las
edificaciones.
b) Los estudios de Valoracin del Suelo y de las Edificaciones fueron elaborados por los Tcnicos de la
Jefatura de Catastros con el asesoramiento tcnico del AME.
c) La depreciacin por Vida til de los Materiales aplicada a la tabla Factores de Depreciacin de
Edificacin Urbano - Rural, considera que los materiales que participan en una construccin, tienen
la misma vida til 89 aos; condicin que no es vlida, puesto que cada uno de los materiales tiene su
vida til.
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d) Los coeficientes para aplicar a la Depreciacin de los Materiales, se estn calculando por el mtodo de
la LNEA RECTA. Este mtodo en particular genera una depreciacin Acelerada.
e) El procedimiento para determinar la inversin realizada en los procesos de construccin de las
edificaciones en las reas de intervencin del catastro Urbano, se lo realiza a partir del concepto del
Mtodo de reposicin; es decir de la identificacin de los capitales incorporados para la habilitacin de
las edificaciones en el momento actual.
5.4. RECOMENDACIONES
a) Considerando que la vigencia de los Estudios de Valoracin son para el BIENIO 2016-2017 y que la
municipalidad est empeada en implementar un moderno Sistema Catastral, se deben actualizar los
estudios de Valoracin del Suelo y de las Edificaciones.
b) Actualizar la informacin relacionada con las caractersticas fsicas y geomtricas de los predios, as
como de las caractersticas constructivas de las edificaciones, porque no han sido tcnicamente
investigadas en algunos casos y otras no reflejan la realidad actual. Estas variables sern definidas
mediante el anlisis, la descripcin, diseo y graficacin de los indicadores que se registrarn en la
ficha catastral.
VI ADMINISTRACIN Y MANTENIMIENTO
6.1. INSTRUCTIVOS
En el archivo documental, que dispone la Jefatura de Avalos y Catastros, no existen manuales e instructivos
que permitan manejar y operar adecuadamente los diferentes procesos que son parte de la gestin y
administracin catastral
6.2. ADMINISTRACIN
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La fijacin y determinacin del avalo individual del suelo y de las edificaciones, el clculo y liquidacin del
Impuesto Predial Urbano y los Adicionales de Ley ligados a ste, se realizan, a travs, Sistema Integral de
Catastros de AME.
6.3. REPORTES CATASTRALES
El mdulo de Catastros implementado en el Sistema Integral de Catastros de AME, permite emitir los reportes
necesarios para la gestin y administracin catastral.
El sistema permite lo siguiente:
Validacin de la Informacin
Resumen de propietarios Ingresados
Validacin
Pruebas de Tarifas
Notificaciones
Reportes Emitidos: Registro Catastral General, Cuadro de Resultados, Predios por
Rango de Valores, Visualizacin predio de Ttulos.
A pedido del contribuyente se realizan actividades relacionadas con la actualizacin; Por ejemplo
incorporar una edificacin, un nuevo piso y otros.
Especial atencin se han dado a los traspasos o cambios de dominio.
6.5. CONCLUSIONES
a) No existe documentacin, memorias tcnicas, manuales e instructivos, en el cual sustenten los
diferentes procesos que deben ejecutarse en el mbito catastral.
b) Los procesos de clculo de los avalos y liquidacin del impuesto predial u r b a n o y sus
adicionales, no permiten ser optimizados por cuanto se trata de un paquete cerrado.
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c) No se puede preparar otro tipo de reportes catastrales, por la falta de programas fuente.
d) Los procesos de actualizacin y mantenimiento catastral, han sido continuos y oportunos.
6.6. RECOMENDACIONES
a) Los responsables de las diferentes reas vinculadas con el manejo y gestin catastral, debern
participar directamente en los procesos de transferencia tecnolgica, capacitacin y actividades
afines durante la implementacin del sistema.
b) Realizar la actualizacin catastral, la informacin que se dispone de las caractersticas geomtricas y
dimensiones de los predios, as como de las caractersticas de las construcciones, nmero de pisos y
bloques construidos.
c) Con el propsito de REGULAR permanentemente los registros catastrales; es de vital importancia la
emisin de una resolucin y/o Ordenanza expedida por el Concejo orientada a que los archivos
catastrales de toda ndole; sean digitalizados.
VII. FUENTES DE INFORMACIN
7.1. INFORMANTES
Servidores Pblicos del Gobierno Municipal del Cantn Pangua:
Tesorera: Ing. Mario Chicaiza
Seccin de Avalos y Catastros: Ing. Villacres Pazmio Mery Guadalupe
Unidad de Sistemas: Ing. Ortiz Herman
Talento Humano: Ing. Bao Veloz Jaime Santiago
Direccin Financiera: Ing. Manotoa Enma
7.2. DOCUMENTOS
Plan de Desarrollo Urbano
Polticas catastrales, descentralizacin de los catastros y ley de catastros.
Cristian Crdova Cordero. Consultor del CONAM para el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda,
MIDUVI marzo 2000.
La Ordenanza 3737 que regula el reconocimiento de construcciones edificadas sin permisos
municipales en los barrios populares del Distrito Metropolitano de Quito. Emitida en Quito el 10 de julio
del 2008.
La Ordenanza Metropolitana 0128 que determina las condiciones en las que se debe mantener a los
perros y otros animales domsticos. Sancionada en Quito el 17 de diciembre del 2004.
La fuente del marco legal nacional es el Cdigo Orgnico Territorial, Autonoma y Descentralizacin
que rige en todo el territorio a partir del ao 2010.
LA ORDENANZA MINICIPAL DE DELIMITACION DEL AREA URBANA DE LA CIUDAD DE EL
CORAZON Y LOS DEMAN CENTROS URBANOS TALES COMO MORASPUNGO, RAMON
CAMPAA Y PINLLOPATA. Que fue sancionada el 20 de septiembre del 2006.
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Plan de desarrollo y ordenamiento territorial del cantn Pangua. Aprobado por el Consejo Municipal en
marzo del 2015.
Ficha Predial Urbana, disponible en la Jefatura de Catastros y Avalos.
Estatuto Orgnico de Gestin Organizacional por proceso: Direccin de Talento Humano
Manual de descripcin y valoraciones de puestos: Direccin de Talento Humano
Reporte de Cdula Presupuestaria de Ingresos, Direccin Financiera del GADMUPAN.
Catastro predial urbano - Sistema Econmico: Valoracin de terrenos y edificaciones.
VIII. ANEXOS
ANEXO N 1. ACTIVIDADES PREVIAS
ANEXO N 2. INFORME DE SOCIALIZACIN
ANEXO N 3. PLANO DE BASE URBANO
ANEXO N 4. COPIA DE PLANO MANZANERO FSICO
ANEXO N 5. ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL DEL GADMUPAN
ANEXO N 6. FICHA CATASTRAL
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