Trabajo Monografico - La Propiedad

[UNIVERSIDAD NACIONAL JOSE FAUSTINO
SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
INTRODUCCION
Los derechos reales son derechos que recaen sobre una cosa; es una relacin
inmediata entre una persona y una cosa.
El derecho real es aquel que concede al titular un seoro sobre un bien que es
a veces ilimitado y entonces le llamamos propiedad (es el derecho real ms
absoluto) y otras veces es menos pleno ejercitndose sobre una cosa de modo
limitado en cuyo caso da lugar a los derechos reales sobre cosa ajena.
En el derecho real a la propiedad, diremos que esta se manifiesta en
el poder jurdico
que
una
persona
ejerce
en
forma
directa
inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurdico,

siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de
una relacin que se origina entre el titular y dicho sujeto.
El cdigo civil establece que la propiedad es el poder jurdico que permite usar,
disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armona con
el inters social y dentro de los lmites de la ley.
La propiedad desde que existe como tal se ha tratado de explicar y en el
presente trabajo delimitaremos
conceptos
especficos
relacionados
la
propiedad; tales como la extincin, proteccin, y otras formas especiales de la

propiedad.
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LA PROPIEDAD
CAPITULO I
ANTECEDENTES HISTORICOS DE LA PROPIEDAD
EVOLUCION HISTORICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN ROMA
En esta poca es donde se forja la idea bsica de la propiedad;
se desarroll por etapas:
a. Periodo arcaico:
En este periodo es la Familia o Gens la que tena la titularidad
sobre un primitivo derecho sobre el suelo, teniendo al frente de
ella la PATER FAMILIAS, quien era el que tena la potestad, la
plenitud de sus derechos civiles (SUI IURIS). Por lo tanto, hubo
una propiedad colectiva, pero privada y no pblica, en el primer
caso una propiedad individual en el segundo.
La propiedad individual es ms un "poder" que una propiedad, en
el moderno sentido del trmino.
Desde el principio de la Repblica, Roma ve crecer sus dominios
a merced de las conquistas, lo cual permitir confiscar las tierras y
drselas a particulares, contra el pago de una tasa anual. Esta
situacin de hecho, se denomina POSSESIO, poco a poco
atribuye un verdadero derecho a quien consigue la ocupacin, de
forma que cada vez ms el derecho de propiedad del Estado se
dibuja como un seoro terico, un dominio eminente.
b. Periodo clsico:
En primer lugar, podemos sealar la denominada "Propiedad
Quiritaria" o plena propiedad romana, donde los nicos que la
ejercan eran los ciudadanos romanos. En segundo lugar,
podemos sealar la aparicin de las denominadas propiedad
provincial, pretoria o peregrina. El pretor considera que existan
propiedades que nos e hallaban bajo la propiedad quiritaria y
deban ser protegidas; las condiciones de su proteccin son
fijadas por el magistrado, gracias a ste las relaciones de hecho
producen consecuencias jurdicas cada vez ms importantes.
La posesin se considera como una relacin de hecho, pero
adaptada a las necesidades, la prctica y asimilada unas veces a
la posesin material y otras al derecho de poseer.
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c. Bajo imperio:
Encontramos aqu que la nica propiedad existente es la
reconocida por el derecho civil romano. En esta poca la
propiedad pretoria, peregrina y provincial son slo un recuerdo.
En esta poca la posesin adquiere su mayor evolucin, al
sealarse que la posesin por excelencia es el POSSESIO
CIVILES o posesin del propietario o del que cree serlo, en virtud,
de un justo ttulo de adquisicin, para lo cual deba demostrar
buena fe, justo ttulo y duracin.
Resumiendo, diremos que el Dominium ExIure Quiritium es s
escasa, en razn de que eran muy pocos los FUNDI IN SOLO
ITLICO; lo frecuente en Roma no es tal dominio, sino una
abultada serie de fundos provinciales, en base a lo cual los
Bizantinos elaboraron su CORPUS IURIS que se toma como la
tpica propiedad romana, a pesar de tampoco revestir sus
caractersticas.
d. Edad media:
Despus de la cada del Imperio, la autoridad de los grandes
propietarios se convierte en ms de hecho que de derecho,
la crisis del Estado Convierte al gran propietario en un dueo todo
poderoso y hace de su propiedad una "dominacin".
El nmero de pequeos propietarios libres disminuye quedan
sujetos a la Ley "Potens" o bien a solicitar la proteccin de un
establecimiento eclesistico.
Un carcter esencial de la poca es la confusin entre los
vnculos personales y los vnculos reales. Las relaciones jurdicas
son relaciones de fuerza: "Tener" una cosa no significa ser sus
propietarios, es muy difcil hablar de propiedad y propietario, sera
mejor poner de releve el hecho de que sobre una misma tierra se
superponen distintos derechos reales.
La aparicin de los seoros marca la aparicin de una especie de
"Jefes Rurales" que gozan de casi total autonoma, llevndolos a
confundir soberana y propiedad.
Los "Potens" convierten los tributos del poder pblico en el objeto
de su propiedad privada, adquieren derechos seoriales que son
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un signo de su poder, la propiedad se convierte en objeto de su

soberana
El grupo feudal es una especie de familia dilatada y los vnculos
de hombre a hombre, creados por la ceremonia del vasallaje. El
vasallo debe ser "fiel" a su seor y ste debe prestarle el
"Auxilium" y el "Consilium" (Consejo). Es as que el rgimen de los
feudos interesa ms al derecho privado que al pblico. Se
convierte as en un rgimen concreto de propiedad que subsistira
hasta 1,789, ao en que la Revolucin Francesa pondra fin
radicalmente
al feudalismo,
como
afirma
TOCQUEVILLE
"Terminando de abatir el feudalismo fue que se hizo notar la

revolucin" . Fue la Revolucin, que a travs de varia leyes,
suprimi los ttulos nobiliarios, las deudas contradas con los
nobles y los juicios nacidos por delitos cometidos contra ellos,
pero quizs la Ley mas importante fue la de exigir a los nobles la
presentacin de sus ttulos de propiedad sobre la tierra para poder
conservarla o rescatarla, lo que en la prctica fue una abrogacin
pura y simple, a favor de los burgueses. Es la declaracin de 1789
la que dara a la propiedad un carcter inviolable y sagrado que
se reflejara en el Cdigo Civil Francs de 1804.
e. Edad contempornea:
Es durante el siglo XIX, como sealamos anteriormente que surge
la tesis de la propiedad como funcin social, la tesis que rompera
con el carcter "sagrado e imprescriptible" que pretendi darle
el Liberalismo a la propiedad.
Como base de esta tesis, podemos sealar en primer lugar,
la crtica al carcter individualista de la propiedad; sealaba VON
IHERING que "La propiedad no poda ser un castillo inaccesible...
dejado al arbitrio... de la incomprensin, el capricho, la terquedad
y el ms frvolo y desaforado egosmo del individuo", ya que la
propiedad deba servir, como un elemento para el desarrollo
integral de la sociedad. En segundo lugar podemos sealar la
creciente intervencin por parte del Estado en la economa, punto
que
se
reflejara
con
mayor
nfasis
despus
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las guerras mundiales, como un primer ejemplo de lo dicho,

podemos sealar la Constitucin de WEIMAR de 1919 que en su
artculo 153 seala que "La Propiedad ser amparada por la
Constitucin. Su contenido y lmites son fijadas por las Leyes. La
propiedad obliga. Su uso debe estar a la vez al servicio del bien
comn. Es decir, a partir de este momento el derecho sirve como
freno a las facultades del propietario.
Esta orientacin es recogida por nuestra legislacin positiva,
sealndose "Que la propiedad obliga a usar los bienes en
armona con el inters social" o en armona con el bien comn
conforme a los dictados de la nueva Constitucin (Art. 70).
LA PROPIEDAD EN EL PERU
Lo desarrollaremos por pocas para poder apreciar su evolucin.
a. poca Preincaica:
Los datos sobre el perodo prehistrico en materia de propiedad
son todava incompletos; sin embargo, en el Per como en los
dems pueblos, la propiedad ha sido colectiva en su origen. En el
caso peruano. La clula social primitiva es la comunidad agraria o
AYLLU. Esta comunidad se nos aparece como resultado de una
evolucin secular; su nacimiento se pierde en la prehistoria y la
volvemos
encontrar
todava
hoy
en
varias
regiones
de Amrica sin que su fisonoma haya sido sensiblemente

alterada (Baudin).
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En consecuencia, como asevera Hildebrando Castro Pozo "la raz

original
del
ayllu
prehistrico
fue,
pues,
el
clan
los grupos hrdicos constituidos y organizados por vnculos de

consanguinidad, en una sola unidad econmica, al principio
de calidad slo consumitiva y defensiva, y con posterioridad
esencialmente productora. Por eso es que el vocablo "Ayllu", en
quechua, significa genealoga, linaje, parentela, casta; el gnero o
especie de las cosas".
La plena existencia de la propiedad privada corresponde, en
general, a una etapa histrica en que las agrupaciones clnicas y
gentilicias se derrumban, las familias se emancipan y aslan, y se
impone una capa seorial dividida en familias que tienen esclavos
y servidores. Coincide, por esos, dicha etapa con el despotismo
organizado y la creacin de funcionarios oficiales, es decir del
Estado.
b. poca incaica
Respecto a la naturaleza dela propiedad del suelo, se considera al
Incario como un sistema colectivista socialista, donde se llega a
advertir determinadas huellas de propiedad individual que fue
detenida por la aplicacin del sistema incaico, y la "cuasi
propiedad", consistente en donaciones, era una excepcin".
Una Sociedad colectiva as erigida lleva a considerar,
jurdicamente, una propiedad colectiva bastante vigorizada.
ATILO SIVIRICH afirma que siendo los incas tradicionalmente
colectivistas, no tuvieron el menor concepto de la propiedad
privada en lo referido a bienes inmuebles. Por ello, segn l, los
incas
slo
tuvieron
un
Derecho
Pblico;
no
tuvieron conocimiento del Derecho Privado. Al desconocer la

propiedad privada, afirma que no existan las instituciones del
derecho privado relativas a personas, obligaciones, contratos,
etctera.
Pero hay otros autores como Jorge Basadre, que admite un
derecho privado y comercial bastante empobrecido. Parte del
hecho que si bien la propiedad inmobiliaria no poda ser, al menos
mayoritariamente, objeto de venta, luego, cuando se produce una
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relativa "asimilacin" de las tierras a los bienes muebles,

hacindose ella intercambiable, el Derecho de cosas (reales),
obligaciones y sucesiones, cobra relevancia.
c. poca de la conquista y el coloniaje:
El colectivismo es sustituido por el individualismo. En cuanto a la
propiedad, el AYLLU es reemplazado por la propiedad privada de
corte feudal. Uno de los elementos coadyuvantes a dicha
penetracin variopinta es el derecho que pudiramos caracterizar
como mestizo, intermedio: el Derecho Indiano.
Este derecho indiano jug un rol importantsimo, pues tan pronto
Amrica fue descubierta, la corona espaola trata de obtener los
ttulos que "prueben", que legitimen sus derechos sobre las
regiones del Nuevo Mundo. Esto cobra todava ms importancia
en la medida que la empresa de la colonia est ntimamente
vinculada a la apropiacin de bienes (minerales, tierras, etc.).
Aparentemente, fue el papado el que vino a formalizar la
dominacin real espaola, va la institucin de las bulas.
En es cuestionada bula se ampar la corona para otorgar las
tierras a diversas personas en calidad de recompensa por
los servicios prestados en el descubrimiento y la conquista. Y
tambin conforme a dicha bula, la corona obviamente tena el
dominio sobre las tierras americanas; tales tierras eran conferidas
no slo a los descubridores y colonizadores, sino tambin a las
iglesias, municipios, conventos, etc. Y, por oposicin, en todo lo
que no era entregado o concedido por la corona, evidentemente le
perteneca (as lo estableci la Ley XIV del 20 de octubre de
1578).
El rgimen agrario colonial, sostiene Ugarte, "determin la
sustitucin de una gran parte de las comunidades agrarias por
latifundios de propiedad individual, cultivados por los indios bajo
una organizacin feudal. Estos grandes feudos, lejos de dividirse
en le transcurso del tiempo, se concentraron y consolidaron en
pocas manos a causa de que la propiedad inmueble estaba sujeta
a
innumerables
trabas
gravmenes
perpetuos
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que
la

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inmovilizaron tales como, los mayorazgos, las capellanas, los

patronatos, y dems vinculaciones de la propiedad".
Este Perodo se caracteriza, pues, por la heroica resistencia de la
comunidad agraria (Per profundo), frente a las constantes
agresiones por desaparecerla e implantar absoluta y totalmente la
propiedad feudal (Per oficial).
d. poca de la independencia:
Jos Carlos Maritegui, al analizar el problema de la tierra durante
este periodo, pone de manifiesto el papel de rector de la
burguesa-
burguesa
incipiente,
por
lo
dems
durante
este movimiento. El campesinado indgena, a pesar de ser la gran

mayora, no tuvo una presencia directa, activa, pues, agrega el
Amauta " Si la revolucin hubiese sido un movimiento de las
masas indgenas o hubiese representado sus aspiraciones, habra
tenido necesariamente una fisonoma agrarista"
La nueva poltica de la Repblica, " dejaba intactos el poder y la
fuerza de la propiedad feudal, invalidaba sus propias medidas de
proteccin de la pequea propiedad y del trabajador de la tierra.
e. poca de la repblica:
Al iniciarse la poca republicana, los legisladores - al igual que en
la colonia trasplantan las ideas jurdicos- polticas europeas
heredadas de la revolucin francesa: divisin de poderes,
derechos civiles, libertades ciudadanas y democrticas, etc., Y la
concepcin revolucionaria francesa no era otra cosa que una
vuelta a la concepcin romana llevada al extremo.
La concepcin subjetivista de la propiedad- que la considera como
una proyeccin o prolongacin de la personalidad humana sobre
los bienes- , lleva a considerarla como un derecho absoluto e
ilimitado, de suerte que se procede a la eliminacin de todo tipo
de vinculaciones y privilegios. Por ello, la primera de nuestras
Constituciones (1823), garantizaba la inviolabilidad del derecho de
propiedad (Art.193 Inc. 3). Ejemplo que han seguido todas las
subsiguientes, aunque ya las de este siglo introducen las nuevas
corrientes relativas a la materia.
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CAPITULO II
CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
CLASIFICACION:
a. Es un derecho absoluto:
La propiedad es un derecho absoluto porque confiere a su titular
un podero total o el mximo de facultades que una persona
puede tener sobre una cosa, las que puede ejercerlas erga
ommes, es decir, contra todos y sin limitacin alguna o
interferencia de nadie.
Sin embargo, esta caracterstica ha sido superada en el derecho
moderno, como consecuencia de las limitaciones y restricciones
que ha venido soportando la propiedad, bajo la influencia de las
teoras de la funcin social y del abuso del derecho, de modo que
ya no se puede hablar de un derecho de propiedad absoluto, sino
relativo. Para muchos tratadistas, no existe hoy en da ningn
derecho absoluto.
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b. Es un derecho exclusivo:
El derecho de propiedad no permite la existencia de otro derecho
de propiedad semejante y opuesto al primero sobre el mismo
bien. Es decir no puede existir un dueo frente a otro con
respecto al mismo bien, ya que solo uno de ellos tendr derecho
exclusivo del bien, con exclusin de los dems. No estamos en el
caso del condominio, que se caracteriza precisamente por el
hecho de que varias personas tienen derecho al mismo bien,
porque se trata de participaciones que no son opuestas sino
complementarias.
c. Es un derecho perpetuo:
La perpetuidad de la propiedad consiste en que no es posible su
extincin, ni aun en el caso de la muerte de su titular, porque en
tal supuesto tiene lugar la transmisin a favor de sus herederos.
Tambin se considera que el abandono no genera la prdida de la
propiedad, porque el propietario siempre est en disposicin de
recuperarla, o en todo caso quedara transmitida a favor del
estado por el ministerio de la ley. Por eso se considera que la
accin reclamatoria de la propiedad es susceptible d ser
ejercitada en cualquier poca, es decir imprescriptible.
d. Es un derecho inviolable:
Por constituir un derecho absoluto, se considera que la propiedad
es invulnerable e inatacable, de modo que nadie puede ser
privado de lo suyo. Sin embargo, este principio es el que ms
restricciones y limitaciones ha sufrido, ya que el derecho moderno
viene primando el inters pblico sobre el inters individual. Al
respecto, a la actual constitucin que recoge estos principios en
sus artculos 70 y 71.
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CAPITULO III
DEFINICIN Y FACULTADES QUE OTORGA LA
PROPIEDAD
a. Definicin de propiedad:
Es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que
se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin
ms limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho
real que implica el ejercicio de las facultades jurdicas ms
amplias que el ordenamiento jurdico concede sobre un bien
EL DERECHO ROMANO
Entenda a la propiedad como el derecho de usar, aprovechar y

disponer de una cosa, lo que resuma todas las facultades que el
titular del derecho poda ejercer sobre ella.
LAS PARTIDAS
La propiedad era el derecho de gozar y disponer libremente de

nuestras cosas en cuanto las leyes no se opongan.
EL CODIGO CIVIL DE NAPOLEON DE 1804
ARTICULO 544:
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"La propiedad es el derecho de gozar y disponer las cosas del

modo ms absoluto, con tal que no se haga de ellas un uso
prohibido por las leyes y los reglamentos".
EL PRIMER CODIGO CIVIL PERUANO DE 1852
ARTICULO 460
"Propiedad o dominio es el derecho de gozar y disponer de las

cosas".
b. Facultades que otorga la propiedad:

A pesar que la propiedad ya no es ms un derecho absoluto a la
manera romana, en lo sustancial, en su estructura, el derecho de
propiedad sigue siendo el mismo, con sus clsicas facultades de:
FA C U LTA D E S D E L A
P R O P IE D A D
JU S
UTEND I
JU S
FRUENDI
JU S
A BUTEND I
Usar (jus utendi): Es la facultad de servirse de los bienes segn

su destino, por ejemplo: el propietario de un automvil lo puede
manejar personalmente, lucir una joya de cierto valor, utilizar una
casa habitndola, etc.
La utilizacin puede ser simplemente material, como conducir un
vehculo, pero tambin puede ser jurdica, como podra ser la
celebracin de un contrato mediante el cual se transfiere a otro el
uso del bien, como en el arrendamiento.
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Tambin se usa un bien destruyndolo, como el caso de los

alimentos, que los destruimos al utilizarlos, para que sean
asimilados por el cuerpo humano. En otro caso no los destruimos,
sino que disponemos de ellos, como el dinero, que los
transferimos a otras personas.
Disfrutar (jus fruendi): Es la facultad de extraer los frutos de

cualquier clase a los bienes y disponer libremente de ellos. Es as
como el propietario tiene derecho a percibir frutos civiles, que
vienen a ser las rentas que producen los bienes o la
contraprestacin que proviene del uso o del goce del bien, que el
propietario ha concedido a otra persona, por ejemplo, el fruto de
los alquileres, los intereses que se percibe, etc.
Disponer (jus abutendi): Esta facultad consiste en disponer

plenamente de los bienes, disposicin que puede ser material,
como consumirlos, abandonarlos o destruirlos, pero tambin
puede ser jurdica cuando se dispone sobre el derecho de
propiedad del bien, como por ejemplo: enajenarlos, constituir
sobre ellos las servidumbres e hipotecas, darlos en usufructo, uso
o habitacin, etc.
Literalmente la palabra latina abutendi significa abusar, que
actualmente significa usar mal, o en forma excesiva, extremosa,
impropia o indebida una cosa, aunque el verdadero sentido que le
dieron los romanos es el de disponer o consumir, como por
ejemplo, usar el aceite para que con el fuego se pueda iluminar
un lugar. Como se puede apreciar, en ambos casos el bien se
agotaba y extingua.
Se considera que es la facultad ms completa del propietario,
puesto que en su ejercicio puede llegar hasta la destruccin
material de los bienes de su propiedad, pudiendo esta
prerrogativa ser comparable a la de un absoluto (abusus), es
decir, en su sentido literal. Por ejemplo: vender un caballo o
privarle de la vida por el propietario.
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CAPITULO IV
DISPOSICIONES GENERALES SOBRE LA PROPIEDAD
a. Ejercicio abusivo del derecho de propiedad
El inters social o bien comn, serian meras declaraciones liricas si la
ley no hubiera previsto mecanismos para el caso en que el propietario
actuara con exceso o abuso en el ejercicio de su derecho de propiedad,
afectando el derecho de los dems , de tal manera que para ese efecto,
el artculo 924 dispone que:
Aquel que sufre o est amenazado de un dao porque otro se excede o
abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al
estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de
la indemnizacin por los daos irrogados.
b. Restricciones a la propiedad
Las restricciones o limitaciones a la propiedad, son aquellas situaciones
por las cuales la ley reduce el poder que normalmente tiene el
propietario sobre un bien y se originan por causa de necesidad, utilidad o
inters social o por propia voluntad de las partes.
Restricciones legales de la propiedad
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LA PROPIEDAD
- Las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de

necesidad y utilidad pblica o de inters social no pueden modificarse ni
suprimirse por acto jurdico.
Restricciones convencionales
- Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto para que
surtan efectos respecto a terceros, deben inscribirse en el registro
respectivo".
c. Accin reivindicatoria
Una de las potestades o poderes que otorga la propiedad, es la de
reivindicar el bien, esto es recuperar el bien de manos de un tercero y
esto se logra mediante la accin reivindicadora, que es la accin que
tiene el propietario para ejercitar contra un tercero, los derechos
emergentes del dominio, a fin de constatar su derecho y lograr la
restitucin de la cosa.
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LA PROPIEDAD
CAPITULO V
LA ADQUISICION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Dentro de la accesin inmobiliaria natural, llamada tambin accesin natural en

provecho
de
un
inmueble,
es
decir
aquella
que
se
realiza
por accin espontnea de la naturaleza, el Cdigo contempla los casos de

aluvin y de avulsin, legislados en los arts. 939 y 940 respectivamente. Este
tipo de accesin implica modificar la configuracin de los predios por obra de
las aguas.
Si bien es cierto el Cdigo slo contemplaba estos dos casos, en el derecho
romano y en algunas legislaciones modernas, conjuntamente con stos, se
enumeran otros. En efecto, los romanos consideraron, por lo menos, el aluvin,
la avulsin, el cauce abandonado, las islas, etc.
a. El aluvin:
DEFINICIN Y RGIMEN LEGAL

El trmino aluvin viene del latn alluvio, alluvionis, que significa avenida fuerte
de agua, inundacin.
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El aluvin consiste en el incremento o acrecentamiento de tierras (o

sedimentos
de
cascajo)
que
se
forman
sucesiva,
paulatina
imperceptiblemente en los fundos y predios ribereos (o sea, confinantes con la

ribera o margen de los ros) por efecto de la corriente de las aguas.
Dispone el artculo 939: Las uniones de tierra y los incrementos que se forman
sucesiva e imperceptiblemente en los fundos situados a lo largo de los ros o
torrentes, pertenecen al propietario del fundo.
En pocas palabras, el aluvin viene a ser el conjunto de agregaciones o
incrementos de tierras que sucesiva e imperceptiblemente se forman en los
predios ribereos, y que por tanto pertenecen al dicho predio o fundo.
CONDICIONES
Deben confluir tres condiciones o requisitos:
1.
Los incrementos o acrecentamientos de tierra deben formarse sucesiva

e imperceptiblemente.
2.
Los fundos o predios deben confinar con la ribera o estar a lo largo de

los ros o torrentes o corrientes de agua, no el mar porque la zona riberea
de ste pertenece al Estado.
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3.
LA PROPIEDAD
Este incremento - aunque no se dice expresamente - debe formarse

espontneamente, es decir, ser obra de la naturaleza, ya que se trata de un
caso de accesin natural.
b. LA AVULSIN
El trmino avulsin (avulsio) no es de origen romano, fue introducido en la
poca de los glosadores.
La avulsin es "la agregacin violenta por accin de una corriente de agua,
cuando un ro parte de una heredad y lleva parte de ella a otra"[13].Es decir,
que la violencia o fuerza de un ro arranca una porcin de un terreno o campo
ribereo y la adhiere a otro tambin ribereo.
El artculo 940 precepta: Cuando la fuerza del ro arranca una porcin
considerable y reconocible en un campo ribereo y la lleva al de otro
propietario ribereo, el primer propietario puede reclamar su propiedad,
debiendo hacerlo dentro de dos aos de acaecimiento. Vencido este plazo
perder su derecho de propiedad, salvo que el propietario del campo al que se
uni la porcin arrancada no haya tomado an posesin de ella.
Se trata de una hiptesis difcilmente realizable, en la que una porcin
considerable y reconocible de un terreno (una parte de materias incorporadas
al suelo, que puede ser tierra, arena o plantas) ribereo, es arrancada por la
fuerza del ro en forma instantnea y agregada por adjuncin o superposicin a
un predio inferior o ubicado en la ribera del ro opuesto. En tal caso, dicha
porcin de terreno puede ser reivindicada por el propietario original, peo en el
trmino de dos aos de acaecida. Caso contrario - esto es, si no la reclama
dentro de los dos aos-, perder su derecho, excepto que el propietario
adquiriente no haya tomado an posesin de ella. En consecuencia, es
facultativo del propietario a cuyo predio se ha unido la parte del terreno, hacer
valer o no la accesin.
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Finalmente, para que exista avulsin es necesario que la porcin (tierras, arena
o plantas), haya sido llevada por una fuerza sbita, es decir, por la accin
violenta y repentina de las aguas en un momento dado. Si falta esta condicin,
es decir si la agregacin se ha formado sucesiva e imperceptiblemente, no
estaramos ya frente a la avulsin, sino al aluvin.
CONDICIONES
1. Debe tratarse una porcin considerable y reconocible de terreno, esto
es, que sea notada, advertida, vista;
2. Las tierras, arenas o plantas deben ser arrancadas violentamente por el
ro;
3. Que resulte de la fuerza o violencia de las aguas del ro, es decir, ser
espontnea y no provocada;
4. Es forzoso que los fundos o terrenos sean confinantes con la ribera o
que estn a lo largo del ro; y
5. La porcin arrancada debe confinar al fundo o predio ajeno; de lo
contrario no se produce para ste la accesin.
ACCESIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL

REGLA GENERAL
Tambin llamada accesin inmobiliaria artificial, es aquella forma de accesin
inmobiliaria que resulta por obra del hombre.
Aqu se regulan los conflictos que se originan entre el dueo del suelo, o
terreno y el propietario del edificio, es decir, de lo construido o edificado, sea
porque se ha edificado en terreno ajeno o con materiales ajenos.
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Este modo de adquirir el dominio queda reducido, en esencia, a la regla

general que preside esta cuestin y que se basa en el aforismo superficies
solo cedit: lo que se adhiere o incorpora a un predio, como consecuencia
del trabajo del hombre, pertenece al dueo del suelo. Sin embrago, la
legislacin en este aspecto presenta algunos matices novedosos.
A este respecto, debe tenerse en cuenta los principios rectores de la unin de

objetos. En efecto, no siempre el suelo resulta ser lo de ms valor, muchas
veces
la
construccin
no
slo
"edificacin"-
requiere
de
una
mayor inversin de capital, por lo que resulta ms importante atribuir el dominio

por accesin al constructor. Sobre eso hay varias hiptesis que resuelve la ley.
CASOS PREVISTOS POR LA LEY

Los redactores del Cdigo han previsto las siguientes combinaciones o
modalidades, las cuales varan segn sea de buena o mala fe, a saber:
1. Edificacin en terreno ajeno, la cual puede ser:
a. De buena fe (art.941), b) de mala fe (art.943);
2. Edificacin en terreno ajeno con mala fe del dueo del suelo (art. 942);
3. Invasin de suelo colindante, la cual puede ser, a su vez:
a. De buena fe (art.944, prrs. 1 y 2) o b) de mala fe (art. 944,
prr.3);
4. Edificacin, siembra o plantacin (en terreno propio) con materiales
ajenos, que puede ser:
a) De buena fe (art. 945, prr.1), o b) de mala fe (art. 945,
prr.2).
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LA PROPIEDAD
No se contempla una quinta hiptesis: aquella que se presenta cuando el que

ha construido no es propietario del suelo ni de los materiales empleados.
REQUISITOS DE LA INCORPORACIN O ADHERENCIA MATERIAL

Esto es, que se trata de materiales de construccin o edificacin empleados en
una obra y convertidos en un inmueble por naturaleza. Slo en este caso la
accesin basta para hacer adquirir la propiedad.
1. CONSTRUCCIN EN TERRENO AJENO

DEFINICIN
Se da cuando una persona, con materiales propios, edifica o construye sobre
un terreno que no le pertenece; esa construccin pasa a ser, en principio, por
efecto de la accesin, propiedad del dueo del suelo. Esta frmula, que en
general puede considerarse acertada, viene desde el derecho romano y se
basa en el aforismo superficies solo cedit. Empero, la ley establece
diferencias y resuelve los conflictos que se le presenten, segn que el
edificador haya construido de buena o mala fe en terreno ajeno.
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LA PROPIEDAD
No siempre lo construido tiene ms valor. De ah que la citada regla

superficies solo cedit haya sufrido una atenuacin. Esto tomando en
consideracin que la creacin de riqueza que toda construccin implica,
especialmente cuando es de buena fe, no otorga necesariamente el domino al
dueo del suelo; puede conferirse al constructor. Para ello se tendr en cuenta
si hay buena o mala fe.
a. Construccin en terreno ajeno con buena fe

Est prevista en el artculo 941, que estipula: Cuando se edifique de buena fe
en terreno ajeno, el dueo del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado
u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueo del
suelo debe pagar el valor de la edificacin, cuyo monto ser el promedio entre
el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar
el valor comercial actual del terreno.
Su antecedente inmediato lo encontramos en el artculo 868, primera parte del
cdigo derogado.
Cuando el edificador o constructor edifica de buena fe en terreno ajeno, el
dueo del suelo tiene la siguiente alternativa:
1) Puede hacer suyo lo edificado (en va de accesin industrial adquiere la
construccin); hiptesis en la cual debe pagar el valor de dicha edificacin,
cuyo monto ser el promedio entre el costo nominal y el valor actual de la obra,
para lo cual necesitar hacer una tasacin del edificio;
2) Puede obligar o exigir al constructor que pague el valor comercial actual del
terreno.
Se presenta aqu "una creencia basada en un error excusable, sobre el dominio
del suelo: cree pertenecerle, o una creencia, tambin asentada sobre un error
excusable, sobre el alcance del ttulo que ostenta: cree que le faculta para
obrar como lo ha hecho. El numeral 941 le confiere un derecho de opcin.
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LA PROPIEDAD
b. Construccin en terreno ajeno con mala fe:

Est regulada en el artculo 943 que, literalmente, dice: Cuando se edifique de
mala fe en el terreno ajeno, el dueo puede exigir la demolicin de lo edificado
si le causare perjuicio, ms el pago de la indemnizacin correspondiente o
hacer suyo lo edificado sin obligacin de pagar su valor. En el primer caso la
demolicin es de cargo del invasor. Su precedente es el artculo 868 in fine del
cdigo anterior. En el derecho comparado, el cdigo espaol estipula lo mismo
en sus artculos 362 y 363.
Aqu opera con todo vigor el principio de la accesin y el dueo del suelo se
beneficia con creces. En este caso de accesin industrial, cuando el edificador
construye de mala fe, es decir de pleno conocimiento de que el terreno
edificado es ajeno, el dueo del suelo tiene la siguiente opcin:
1) Puede exigir la demolicin de lo edificado si le causare perjuicio, mas el
pago de la indemnizacin correspondiente; o
2) Si prefiere, puede hacer suyo lo construido sin tener que pagar suma alguna.
Hay que decir que lo estipulado en el primer supuesto - la demolicin - no es
una frmula muy feliz, y ha sido cuestionada desde antiguo porque, como
deca ELEODORO ROMERO, "en el derecho moderno no debe admitirse el
derecho de destruir, que corresponde a la pasada concepcin individualista de
la propiedad"; para no hablar de la indemnizacin que adems debe pagar el
constructor de mala fe.
En cuanto al segundo supuesto - esto es, que pueda quedarse el propietario
del suelo con lo construido sin pago alguno-, parece ser excesiva la pena y
caera dentro del enriquecimiento indebido. La jurisprudencia nacional ha
establecido desde tiempo atrs que: " El que edifica de mala fe en terreno
ajeno carece de derecho para demandar el pago del valor de lo edificado".
Desde cuando habr mala fe? Los tribunales han sentado jurisprudencia que:
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LA PROPIEDAD
"Las edificaciones hechas en terreno ajeno despus de haber citado el

poseedor con la demanda del propietario, se consideran de mala fe".
Obviamente la mala fe debe probarse, pues, contrario sensu, la jurisprudencia
ha dispuesto que, "no habindose acreditado que se hubiera edificado de mala
fe, o sea conociendo que el terreno era ajeno, el dueo del suelo deber pagar
el valor de lo edificado.
No goza el edificador de ningn privilegio sobre las construcciones por l
efectuadas tendentes a asegurarle su reembolso. Empero, la jurisprudencia lo
admite, pero con una distincin: concede el derecho de retencin al poseedor
de buena fe; lo niega al de mala fe.
CASO NO PREVISTO POR EL CDIGO

Los artculos 941, 942 y 943, no examinan la hiptesis en que se siembre o
plante semillas propias en terreno ajeno, como tampoco lo haca el artculo 868
del cdigo derogado. Al igual que en ste, es probable que el legislador
consider que en estos casos que se presenten se resolvern conforme a las
reglas del ttulo de la posesin.
CONSTRUCCIN EN TERRENO AJENO CON MALA FE DEL DUEO DEL

SUELO
Est enunciada en el artculo 942 que dice: Si el propietario del suelo obra de
mala fe, la opcin de que trata el artculo 941 corresponde al invasor de buena
fe, quien en tal caso puede exigir que se le pague el valor actual de la
edificacin o pagar el valor comercial del terreno.
Si lo edificado construye de buena fe en terreno ajeno y, contrariamente, el
propietario del suelo obra de mala fe (es decir, tena conocimiento de la
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LA PROPIEDAD
edificacin en su terreno), es el constructor o edificador el que tiene la opcin

de:
a) Exigir que el propietario pague el valor actual de la edificacin; o
b) Pagar el edificador el valor comercial actual del terreno, y adquirir la
propiedad del edificio.
MALA FE DEL TERCERO Y DEL DUEO DEL SUELO

No contempla nuestro Cdigo, empero, el caso en que haya mala fe de ambos,
es decir, tanto del dueo del suelo como del edificador (tercero). A nivel del
derecho comparado, s hay una respuesta a esta interrogante. El cdigo
argentino, por ejemplo, la resuelve en su artculo 2.590.
2. INVASIN
DE
TERRENO
COLINDANTE
(CONSTRUCCIONES
EXTRALIMITADAS)
Se suele denominarlas tambin construcciones extralimitadas. Est regulada
por el artculo 944. Igualmente aqu el codificador ha considerado dos
hiptesis: de buena de y de mala fe; esta ltima no estaba legislada en el
cdigo derogado.
INVASIN DE SUELO COLINDANTE CON BUENA FE
Est enunciada por el artculo 944 en sus dos primeros prrafos : Cuando con
una edificacin se ha invadido parcialmente y de buena fe el suelo de la
propiedad vecina sin que el dueo de sta se haya opuesto, el propietario del
edificio adquiere el terreno ocupado, pagando su valor, salvo que destruya lo
construido.
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LA PROPIEDAD
Si la porcin ocupada hiciere insuficiente el resto del terreno para utilizarlo en

una construccin normal, puede exigirse al invasor que lo adquiera totalmente.
Cuando el edificador ha invadido parcialmente y de buena fe el suelo
colindante o vecino sin que el dueo de ste se haya opuesto, el invasor
(propietario del edificio)adquiere el terreno ocupado pagando su valor, excepto
que opte por destruir lo construido (art.944, ap.1). Es decir, que se protege la
buena fe del poseedor (invasor).
Esto acontece cuando, por ejemplo, una persona compra un lote de terreno de
unos 300 metros cuadrados, pero por un error en la medicin invade y
construye algunos metros ms, es decir construye en parte de la propiedad
colindante ajena. En estos casos, procede a destruirlo o demolerlo
generalmente cuando la construccin es de poco valor.
En cambio, la otra hiptesis es que si la porcin construida hiciere insuficiente
el resto del terreno para utilizarlo en una construccin normal, puede el
propietario exigir al invasor que lo adquiera totalmente (art. 944, prr.2).
Esto suceder, verbigracia, si el invasor construyera el cincuenta por ciento (la
mitad) ms del terreno, de suerte que resultare desventajoso para el dueo de
la propiedad colindante. Esta solucin se estima bastante lgica.
INVASIN DE SUELO COLINDANTE CON MALA FE

Dispone el artculo 944 en el tercer prrafo: Cuando la invasin a que se
refiere este artculo haya sido de mala fe, regir lo dispuesto en el artculo 943.
Cuando la invasin del terreno colindante sea con mala fe del edificador, se
aplicar la misma solucin del artculo 943, esto es:
1) El dueo del suelo invadido puede exigir la demolicin de lo edificado si le
causare perjuicio, ms el pago de la indemnizacin pertinente, en cuyo caso la
demolicin correr por cuenta del invasor; o
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LA PROPIEDAD
2) El propietario puede quedarse con lo construido, sin la obligacin de pagar

su valor.
C. EDIFICACIN, SIEMBRA O PLANTACIN CON MATERIALES AJENOS
(EN TERRENO PROPIO)
REGLA GENERAL
Desde el derecho romano, esta materia ha sido resuelta siempre a favor del
dueo del suelo, pues, como se ha precisado anteriormente, se aplica el
principio superficies solo cedit. Pero la solucin ha variado.
El dueo del suelo se hace propietario de los materiales (ajenos) por la va de
la accesin. Esta modalidad est regulada en sus dos variantes: de buena y
mala fe, por el artculo 945.
En realidad se trata de un acto ilcito. Empero como ello conduce a la creacin
de
riqueza
de utilidad social (DEZ
establece soluciones indemnizatorias,
PICAZO
algunas
de
GULLN), la
ellas
muy
ley
severas,
especialmente cuando el empleo de materiales es con mala fe.

El Cdigo peruano da por hecho que no pueden retirarse los materiales.
En cambio el cdigo espaol en su artculo 360, trae otras salidas. As LUIS
DEZ PICAZO y ANTONIO GULLN, dice que: "Cuando la restitucin puede
hacerse sin menoscabo de la obra, el dueo de los materiales conserva su
derecho y puede retirarlos. Mas cuando ello no es posible, ese dueo los
pierde y los hace suyos el dueo del suelo".
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LA PROPIEDAD
EMPLEO DE MATERIALES AJENOS DE BUENA FE

Dispone el artculo 945 en su primer pargrafo: El que de buena fe edifica
con materiales ajenos o siembra plantas o semillas ajenas adquiere lo
construido o sembrado, pero debe pagar el valor de los materiales, plantas o
semillas y la indemnizacin por los daos y perjuicios causados.
El que edifica o construye con materiales ajenos, o siembra plantas o semillas
ajenas, de buena fe, adquiere la propiedad de lo construido o sembrado, pero
est obligado a pagar el valor de tales materiales, plantas o semillas, puesto
que de otro modo se producira un enriquecimiento sin causa.
Adems, tiene la obligacin de indemnizar por los daos y perjuicios causados.
Esta hiptesis se aplica muy raramente, ya que quien emplea materiales ajenos
de buena fe queda protegido por los artculos 912(el poseedor es reputado
propietario, mientras no se pruebe lo contrario) y el 948(el que posee de buena
fe y como propietario adquiere el dominio), ya que en el momento que los
utiliza, los materiales son muebles - recin cuando se adhiere materialmente,
se convierten en inmueble por accesin fsica- , y la buena fe del poseedor de
muebles se presume.
EMPLEO DE MATERIALES AJENOS DE MALA FE
Est legislada por el artculo 945 en su segundo pargrafo: Si la edificacin
o siembra es hecha de mala fe se aplica el prrafo anterior, pero quien
construye o siembra debe pagar el doble del valor de los materiales, plantas o
semillas y la correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios.
Cuando la edificacin, plantacin o siembra se hacen de mala fe, esto es, a
sabiendas de que se trata de materiales, plantas o semillas ajenos, tambin
adquiere lo construido, plantado o sembrado, pero en este caso debe pagar el
doble del valor de los materiales, plantas o semillas, amn de la
correspondiente indemnizacin por daos y perjuicios, que deber probarse.
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LA PROPIEDAD
En lo referente a la pena, sta es ms severa que la contenida en el artculo

870 del cdigo derogado, y se ha vuelto a la que dispona el pago del doble del
valor del artculo 508 del cdigo de 1852.
SIEMBRA CON PRODUCTOS AJENOS EN TERRENO AJENO

El cdigo vigente no regula, como tampoco lo haca el derogado, el caso de
aquel que siembra o planta en terreno ajeno, que s legislaba el cdigo de 1852
en sus artculos 509 a 511. Algunos autores consideran que tal hiptesis ha
debido ser resuelta de la misma forma que con lo dispuesto en el artculo 941
para las obras de edificacin en terreno ajeno.
a. La prescripcin:
El termino tiene origen en Roma con la Longi temporis praescriptio,
Prescripcin adquisitiva de fundos por el transcurso de mucho tiempo: 10 aos
entre presentes y 20 entre ausentes. Exige efectiva y prolongada posesin por
el adquirente, justo ttulo y buena fe. Fue establecida por los pretores y era
accesible a los extranjeros.
CONCEPTO
La prescripcin es una manera de adquirir la propiedad de bienes o
extinguir una accin ligada a un derecho de contenido patrimonial por el
transcurso del tiempo y requisitos de ley .
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LA PROPIEDAD
En Derecho Civil, Comercial y Administrativo, la Prescripcin es el medio de

adquirir un derecho o de liberarse de una obligacin por el transcurso del
tiempo que la ley determina, y que es variable segn se trate de bienes
muebles o inmuebles y segn tambin que se posean o no de buena fe y con
justo ttulo.
CLASES
Extintiva y Adquisitiva.
La Prescripcin Extintiva es la manera de extinguir acciones ligadas a
derechos de contenido patrimonial por la inactividad del acreedor y por el
transcurso del tiempo. Se le conoce tambin como Prescripcin Liberatoria.
La Prescripcin Adquisitiva es el medio de adquirir un derecho de propiedad
de los bienes por la posesin continuada en el tiempo y otros requisitos
sealados por ley. Se le conoce tambin como usucapin. Esta clase
prescripcin se desarrollara en el apunte de la usucapin.
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LA PROPIEDAD
CAPITULO VI
LA PRESCRIPCIN INMOBILIARIA O USUCAPIN
a) Concepto:
Proviene del latn usus que significa usar una cosa y de capere que
equivale a tomar. En el derecho romano la institucin de la usucapin
era utilizada para la adquisicin del dominio por la posesin (usus)
durante un cierto tiempo. En la doctrina nacional, existe consenso en
que la usucapin es, ante todo, un medio de prueba de la propiedad y no
un modo de adquirirla. As, el Dr. Gonzales Barrn (2003) manifiesta
que, la funcin primaria de la usucapin es la de ser un medio de
prueba, lo que despus lleva directamente a convertirla en el modo por
excelencia de adquirir la propiedad, es decir, se identifica el ser
propietario con haber cumplido los requisitos de la usucapin (prueba).
b) Fundamentos
Varias teoras tratan de justificar la usucapin:
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LA PROPIEDAD
a. Teora Subjetivas: Basan el fundamento de la prescripcin en

consideraciones humanas, aqu quedan encuadrados aquellos
que sostienen la importancia del presunto abandono del
propietario de su derecho, o su actual negligente o desinteresado.
b. Teora Objetivas: Fundamentan este instituto en causas que son
ajenas a la naturaleza humana, como fines de utilidad social,
donde conviene dar seguridad y estabilidad al poseedor que
detenta la cosa por un cierto tiempo, como asimismo a las
transacciones econmicas, como facilitar la prueba del dominio.
c. Teoras Mixtas: Entiendes su partidarios, que lo que
verdaderamente tiende a justificar a prescripcin son razones de
orden subjetivo como objetivo. No solo la negligencia del
propietario no es una razn determinante de la prescripcin
adquisitiva, lo que hay que valorizarlo como una consideracin
moral de gran valor que nos permite mirarlo bajo una luz ms
favorable, y disminuir el carcter expoliativo que a primera vista
se le suele atribuir a la prescripcin
Segn los antecedentes en el derecho peruano existen dos clases de
prescripcin la prescripcin adquisitiva y la liberatoria o extintiva.
Prescripcin adquisitiva: Es un modo de adquirir la propiedad u
consiste en la conversin del poseedor de un bien mueble o inmueble,
en propietario del mismo por el transcurso del tiempo. Cuando se trata
de la adquisicin de un bien inmueble se denomina usucapin
Prescripcin Extintiva O Liberatoria: La prescripcin extintiva provoca
la desaparicin de un derecho real o de una accin y se basa en el no
ejercicio de su derecho por el titular del mismo.
El artculo 1989 seala que la prescripcin extingue la accin pero no el
derecho mismo. Entonces la prescripcin extintiva es el modo de extinguirse
las acciones, por el solo hecho de la inaccin de su titular, durante el plazo
sealado en la ley
c) Clases de prescripcin inmobiliaria
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LA PROPIEDAD
Del artculo 950 se puede deducir que existen dos clases de prescripcin
inmobiliaria:
PRESCRIPCIN LARGA
Dice la primera parte del artculo 950 que, la propiedad inmueble se adquiere
por prescripcin mediante la posesin continua, pacifica y publica como
propietario durante diez aos:
1) La posesin como propietario, quiere decir que, el poseedor
obra como propietario y no reconoce en otro la posesin,
proyectando hacia el exterior la imagen de dueo.
2) La posesin continua: la posesin con animus domini debe ser
de por lo menos 10 aos en forma interrumpida . Sin embargo
este requisito depende de la naturaleza del inmueble, ya que
existen
inmuebles
que
pueden
ser
ocupados
en
forma
espordica, sin que ello interrumpa la prescripcin, adems,

existe la presuncin de la posesin del tiempo intermedio segn
el artculo 915
3) La posesin pacifica: Significa que el poseedor debe ejercer la
posesin en forma norma, sin violencia. Pero, posesin pacifica
no significa incontrovertida ya que pueden existir conflictos
jurdicos entre el poseedor y el propietario y ello no puede ser
asimilado a la categora de violencia.
4) La posesin pblica: implica que el poseedor debe exhibir actos
pblicos a titulo de propietario de modo que el derecho de
propiedad a ser declarado sea incuestionable.
PRESCRIPCION CORTA
Esta prevista en la segunda parte del articulo 950 y opera con los requisitos de
la existencia de justo titulo y buena fe durante 5 aos.
a) Justo Ttulo: EL cdigo no define el justo titulo, tal como lo hacia el
cdigo de 1852 que deca que consideraba como justo titulo toda causa
bastante para transferir el dominio podemos decir que, justo titulo es
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LA PROPIEDAD
una causa de adquisicin reconocida por la ley, por lo que es sinnimo

de titulo legal o titulo conforme a ley.
b) Buena Fe: sobre la buena fe existe dos grandes concepciones la
psicologa y la tica, la primera dice que la buena fe es solo un estado
psquico cuya determinacin se realiza en funcin del conjunto de
representaciones mentales que el sujeto se haya formado.
Mientras que la concepcin tica, explica que la buena fe es un proceder
honesto y leal o una accin social de la persona que es conforme con un
modelo ideal de conducta.
d) Interrupcin De La Usucapin
La interrupcin de la prescripcin destruye la eficacia del tiempo
transcurrido, de tal manera que imposibilita la prescripcin ya iniciada.
Segn el artculo 953 se interrumpe el trmino de la prescripcin si el
poseedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si
la recupera antes de un ao o si por sentencia se le restituye.
e) Efectos De La Usucapin
La adquisicin de la propiedad es el principal efecto de la usucapin y
suple la carencia de un ttulo eficaz para ello, de lo contrario, se tendra
que recurrir a la prueba diablica que consiste en probar toda la
cadena de transmisiones sucesivas, hasta acreditar la propiedad actual,
lo que resulta difcil e imposible de alcanzar en la mayora de los casos.
El efecto adquisitivo de la prescripcin opera en forma automtica, es
decir, el solo transcurso del tiempo junto
a los otros requisitos, es
suficiente para que el poseedor se convierta en propietario; sin embargo

ser necesario recurrir a las instancias judiciales, ante el notario pblico
o ante los registradores, para que el derecho de propiedad ganado,
puede ser reconocido e investido de todas las formalidades previstas en
la ley.
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LA PROPIEDAD
CAPITULO VII
LA ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD MUEBLE
Los modos como se adquiere la propiedad mueble son la apropiacin o
aprehensin, la accesin, la especificacin, el hallazgo, la tradicin y la
prescripcin.
a) Apropiacin o aprehensin
Apropiarse o aprehender una cosa es ocuparla, llegar primero a ella.
En el Digesto se deca Las cosas que se cogen en la tierra, en el mar, o
en el aire, son de aquellos que primero las ocupan, principio que ha sido
adoptado por los cdigos civiles modernos y que tambin recoge el
Cdigo Civil peruano, presumiendo o reconociendo la existencia de
bienes muebles res nullius o sin dueo, como una excepcin.
Existen tres casos de apropiacin de bienes muebles, que por ministerio
de la ley no pertenecen a nadie, y son: la apropiacin de piedras,
conchas; la caza y la pesca.
1) Apropiacin de piedras, conchas, etc. Segn el artculo 929, las
cosas que no pertenecen a nadie, como las piedras, conchas u otras
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LA PROPIEDAD
anlogas que se hallan en el mar o en los ros o en sus playas u

orillas, se adquieren por las personas que las aprehendan, salvo las
limitaciones de la ley y de los reglamentos.
2) La caza. Segn el artculo 930, los animales de caza se adquieren
por quien las coja, pero basta que hayan cado en las trampas o
redes, o que heridos sean perseguidos sin interrupcin. Se caza por
entretenimiento o por necesidad, siendo un derecho que alcanza a
todos, con dos clases de limitaciones. En primer lugar, segn el
artculo 931 no est permitida la caza en terreno ajeno, sin permiso
del dueos o poseedor, salvo que se trate de terrenos no cercados ni
sembrados, y en caso de infraccin, los animales cazados
corresponden al dueo o poseedor, sin perjuicio de la respectiva
indemnizacin. En segundo lugar, el Estado ha dado una serie de
disposiciones legales que prohben la saca de especies raras y
valiosas, a fin de evitar su extincin, tales como la vicua, la
chinchilla, etc.
3) La pesca. El mismo artculo 930 dice que los animales de pesca
son para aquellas personas que los cogen o en cuyas redes caen, o
que heridos, sean perseguidos sin interrupcin. Igualmente, todos
tienen derecho a pescar, ya que los productos de la pesca se han
constituido en una de las fuentes ms importantes de los alimentos.
Pero, asimismo, con el propsito de evitar la extincin y depredacin
de muchas especies marinas o acuticas, se han dictado una serie
de disposiciones legales que racionalizan la pesca y prohben
terminantemente el uso de explosivos, sustancias
txica o la
utilizacin de ciertos instrumentos, y finalmente se ha recurrido al

sistema de suspender la pesca durante determinados periodos de
veda, especialmente para protegerlos de su extincin.
b) La accesin
En forma semejante a la propiedad inmueble, tambin se puede adquirir
originariamente la propiedad mueble por accesin, aunque de manera
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LA PROPIEDAD
limitada, porque en esta clase de propiedad, la posesin determina el

dominio, lo que hace definir todo conflicto a favor del poseedor. Tambin
por similitud con la accesin inmobiliaria, hay dos clases de accesin
mueble, la natural y la industrial.
c) La especificacin
La especificacin o transformacin, consiste en la creacin de un objeto
u obra, empleando materiales ajenos, como el gasto del escultor que
tomando el o de mrmol de otro escupe una estatura. Para resolver
conflicto, los romanos se dividieron en dos Escuelas, los sabinarios, que
sostenan que la obra corresponda al dueo de los materiales porque
sin ellos hubiera sido imposible realizarla; en cambio, los proculeyanos
favorecan al artista por haber producido un objeto nuevo y ms valioso.
Justiniano dio una nueva solucin; de preferir al dueo de la materia
prima si la obra poda volver a su estado anterior. La mayora de las
legislaciones modernas resuelven el conflicto siguiendo el criterio
proculeyano, es decir, a favor del autor de la obra, criterios seguidos por
el Cdigo civil de 1936 (artculo 883) y ahora el Cdigo Civil de 1984
que tambin lo prescribe en el artculo 937, primera parte, en el sentido
de que el objeto hecho de buena fe con material ajeno, pertenece al
artfice.
d) El Hallazgo
En el hallazgo de objetos de propiedad ajena hay que diferenciar dos
casos, tal como se hizo desde el derecho romano: en el primer supuesto,
se trata del hallazgo de objetos perdidos cuyo propietario puede ser
conocido y tambin puede reclamar la devolucin por cuya razn, se
impone la obligacin de devolver lo hallado. En tanto que, en el segundo
caso, se trata del hallazgo de bienes muebles cuyo dueo no es
susceptible de ser conocido, por lo que no habra a quien devolverlos y
tampoco habra quien reclame la devolucin, teniendo tales objetos los
caracteres de la res nullius o sin dueo.
e) La Tradicin
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LA PROPIEDAD
Tambin constituye una forma originaria de adquisicin de la propiedad

mueble pero hay que distinguirla de la tradicin como modo derivado de
adquisicin de dicha propiedad, es decir, la tradicin puede ser utilizada
en los dos sentidos, de forma originaria y derivada para la adquisicin de
la propiedad mueble, como transferencia de la posesin en ambos
casos.
f) La Prescripcin Mobiliaria
La prescripcin tambin constituye uno de los modos de adquisicin de
la propiedad mueble, segn lo establece el artculo 951. Este artculo
establece que la prescripcin adquisitiva de los bienes muebles tambin
se desdobla en dos clases, la ordinaria o corta, que requiere de la
posesin continua, pacfica y como propietario por dos aos, siempre
que haya buena fe. En tanto, que para la prescripcin extraordinaria o
larga, se requiere de cuatro aos de posesin ejercida de la misma
manera.
DERECHOS REALES |
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LA PROPIEDAD
CAPITULO VIII
TRANSMISION DE LA PROPIEDAD
En el derecho peruano, siguiendo el sistema romanista, para la transmisin de
la propiedad, se requieren de dos elementos: el ttulo y el modo.
El ttulo es el acto jurdico que viene a ser la causa jurdica o antecedente del
hecho o acto de adquisicin Por ejemplo, la compraventa.
El modo es el hecho o acto que da nacimiento a la adquisicin, por ejemplo, la
entrega del bien mueble.
El ttulo confiere un derecho al bien, pero la propiedad slo se transmite cuando
el modo se ha cumplido. Nuestro Cdigo Civil se afilia a la teora de que son
necesarios el ttulo y el modo para transmitir la propiedad, slo que; hace un
distingo entre la transmisin de muebles e inmuebles.
a- La transmisin de los bienes inmuebles (transmisin consensual)
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LA PROPIEDAD
Tratndose de la transferencia de bienes inmuebles, el ttulo y el modo

coinciden, esto es, se dan al mismo tiempo como si estuvieran refundidos, ya
que el acto que crea la obligacin de dar (por ejemplo una compra venta) es al
mismo tiempo el modo que perfecciona la transferencia por as determinarlo la
ley. Esto es el sistema consensual o espiritualista francs de transmitir la
propiedad. El artculo 949 dice:
"La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en
contrario".
Como se puede apreciar, la regla no es absoluta, ya que la ltima parte del
mismo artculo dice "salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario".
Por ejemplo, en caso de la concurrencia de acreedores (por ejemplo, cuando el
vendedor ha transferido el mismo inmueble a diversas personas), se prefiere al
comprador que ha inscrito la compraventa en el Registro de la Propiedad
Inmueble o cuyo ttulo sea de fecha anterior, segn el artculo 1135:
Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el
mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe
cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripcin, al
acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. Se prefiere, en este ltimo caso, el
ttulo que conste de documento de fecha cierta ms antigua"
La inscripcin registral.
A diferencia del Sistema Alemn, el sistema peruano de la transferencia de
bienes no requiere de la inscripcin, pues como hemos visto tratndose de los
bienes inmuebles, la transferencia es consensual. La finalidad de los Registros
Pblicos es slo el de dar publicidad a los actos y contratos, y salvo algunas
excepciones, no tiene el carcter de constituir (crear) derechos.
Sin embargo, a fin de delimitar el derecho de propiedad con respecto a otros
derechos y utilizarlo con fines econmicos (venta, arrendamiento, garantas,
DERECHOS REALES |
40

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
etc.), es necesario que la transferencia conste en documentos y que sean

inscritos en los Registros Pblicos, para una mayor seguridad jurdica.
b. La transmisin de los bienes muebles (transmisin real)
En la transferencia de los bienes muebles, si se encuentran diferenciados
ntidamente el ttulo y el modo. As lo establece el Artculo 947:
"La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se
efecta con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente".
Entonces, tratndose de la transferencia de bienes muebles, se requieren el
ttulo (por ejemplo la compraventa) y el modo, que es la tradicin (la entrega),
para el perfeccionamiento de la transferencia.
Tambin el artculo 947 dispone una excepcin cuando dice "salvo disposicin
legal diferente". Estas excepciones son: la venta de cosas muebles con reserva
de propiedad (artculo 1583), la venta de cosas muebles efectuadas por quien
no es propietario de ellas pero que conduce un establecimiento abierto al
pblico (artculo 1542) y la situacin de las cosas robadas o perdidas que se
venden en un establecimiento abierto al pblico (artculo 948).
La venta de cosas muebles con reserva de propiedad
La reserva de propiedad es uno de los pactos que pueden integrar la
compraventa en general. Tratndose de la compraventa de bienes muebles,
surge el problema de determinar desde qu momento el comprador, que recibe
el bien mediante la tradicin, adquiere la propiedad en una venta con reserva
de propiedad. El artculo 1583 que trata sobre la compraventa con reserva de
propiedad dice: "En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva
la propiedad del bien hasta que se haya pagado lodo el precio o una parte
determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador..."'.
Entonces, en esta compraventa, aun cuando se haya hecho tradicin del bien,
el comprador aun no es propietario mientras no haya pagado todo el precio o
una parte determinada del mismo. Pero aqu surge otro problema. El
comprador, que an no es propietario por la reserva que ha hecho su vendedor,
DERECHOS REALES |
41

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
puede presumir de propietario y vender el bien a un tercero. La situacin legal

quedara como sigue:
-Si la compraventa con reserva de propiedad no est inscrita: el sub adquiriente
adquiere la propiedad del bien si actu de buena fe, es decir, desconoca que
su vendedor no era el propietario. As lo establece el artculo 948:
"Quien de buena fe corno propietario recibe de otro la posesin de una cosa
mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesin carezca de
facultad para hacerlo. Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los
adquiridos con infraccin de la ley penal".
Entonces, el vendedor original no puede reivindicar el bien que ha sido
comprado por el sub adquiriente de buena fe, quien se ha convertido en el
nuevo propietario. Slo podr ejercer una accin personal en contra del
comprador original.
-S la compraventa con reserva de propiedad est inscrita o el derecho de
propiedad est inscrito: el tercero no adquiere la condicin de propietario de
dicho bien ya que en este caso no existe buena fe, por tener conocimiento de la
compraventa con reserva de propiedad o de la propiedad del bien, por el
Principio de la Publicidad de los Registros Pblicos consagrado en el artculo
2012:
En este caso, el propietario puede reivindicar el bien que se encuentra en
poder del tercero.
La venta de cosas muebles efectuada por el no propietario de ellas que
conduce un establecimiento abierto al pblico
En esta hiptesis, hay que ver cul sera la situacin del comprador y la
situacin del verdadero propietario.
La persona que adquiere un bien de quien no es su propietario, se encuentra
protegida por al artculo 1542 que dice:
DERECHOS REALES |
42

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
"Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al pblico no son

reivindicables si son amparados con facturas o plizas del vendedor. Queda a
salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales
que correspondan contra quien los vendi indebidamente.
Segn esta norma, los requisitos para que el comprador pueda gozar de la
proteccin son:
-Debe comprar la cosa en un establecimiento abierto al pblico.
-El vendedor debe extenderle facturas o pliza.
-Debe recibir la posesin del bien.
-Debe actuar de buena fe, es decir, desconociendo que el vendedor no es
el vendedor no es el verdadero propietario.
La situacin del antiguo propietario, a quien el Cdigo denomina como "el
perjudicado", es la siguiente:
-Como ya no es propietario, no puede reivindicar el bien (artculo 927").
-Sin embargo, tiene expedita las acciones civiles (daos y perjuicios) y pnales,
(estelionato), contra quien vendi la cosa indebidamente
Situacin de las cosas tobadas o prdidas que se venden en un
establecimiento abierto al pblico
En este caso, tambin el artculo 948" es la regla a aplicarse, ya que segn
hemos visto, se refiere a la adquisicin de bienes muebles de quien no es su
propietario, que en su ltima parte excepta de la norma a los bienes
adquiridos con infraccin de la ley penal.
Pero tambin existe una norma que vendra a ser la excepcin para la
excepcin anterior y es la contenida en el artculo 1342 que tambin ya hemos
analizado y que se refiere a la adquisicin de bienes muebles en locales
abiertos al pblico. Por lo tanto, si los bienes robados o perdidos se venden en
locales abiertos al pblico bajo facturas, ello legtima el derecho del comprador
DERECHOS REALES |
43

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
que se convierte en propietario del bien y no procede que se promueva una

accin reivindicatoria en su contra.
Tratndose de bienes muebles, tambin puede darse el caso de la
concurrencia de acreedores, en cuyo caso el modo (la tradicin) da la
preferencia segn el artculo 1136 que dice:
"Si el bien cierto que debe entregarse es mueble y lo reclamasen diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarlo, ser
preferido el acreedor de buena fe a quien et deudor hizo tradicin de l, aunque
su ttulo sea de fecha posterior. Si el deudor no hizo taEn cuanto a la inscripcin registral de los bienes muebles, slo por excepcin y
segn ley se requiere de la inscripcin para que quede perfeccionada la
transferencia. Tal es el caso de los vehculos auto-motores, ya que la Ley N
27181 "Ley General de Transporte y Trnsito Terrestre", establece en su
artculo 34, numeral 1, que "La transferencia de pro-piedad y otros actos
modificatorios referidos a vehculos automotores se formaliza mediante su
inscripcin en el Registro de Propiedad Vehicular".
CAPITULO IX
RGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD PREDIAL
El predio viene a ser una unidad inmobiliaria independiente, como lotes,
parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas, y cualquier
unidad inmobiliaria identificable. En tanto, se llama propiedad predial a la propiedad sobre el suelo, determinada por el rea que encierra el permetro y
recae sobre el suelo, sub-suelo y sobresuelo, y todo lo que se adhiere al suelo,
hasta donde le sea til al propietario o hasta donde lo disponga la ley. En
nuestro medio no se ha desarrollado an el Derecho Urbanstico, que es
aquella parte del Derecho administrativo formada por el conjunto de normas
DERECHOS REALES |
44

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
jurdicas que regulan el urbanismo, con el objeto de planificar la ordenacin del

territorio y el uso del suelo, y por tanto fijan las concretas facultades y
obligaciones del propietario, con especial referencia al suelo urbano. En vez de
ello, tenemos un conjunto de normas dispersas, que tratan de normar todo lo
referente a esos temas, especialmente en el Derecho Administrativo y en el
Derecho Municipal. Nuestro Cdigo Civil organiza de manera especial y
separada el rgimen legal de la propiedad predial, que es la variante ms
importante del dominio inmobiliario, en tres subttulos, el primero dedicado a las
Disposiciones Generales de la Propiedad Predial, el segundo a las limitaciones
por razn de vecindad y el tercero a los derechos del propietario predial.
a. Disposiciones Generales
Las disposiciones generales pueden ser agrupadas en tres clases, la extensin
de la propiedad predial en los artculos 954 y 955; los edificios ruinosos en el
artculo 956 y las normas de remisin en los artculos 957 y 958.
Extensin del derecho de propiedad predial
En el derecho clsico y de acuerdo con el criterio in-dividua lista, la propiedad
predial tena el carcter de derecho ilimitado, que se extenda desde el cielo
(usque ad coelum) hasta el fondo de la tierra (usque ad infeos). Esta
concepcin tuvo rigor durante muchos siglos, e incluso fue proclamada en el
Cdigo de Napolen, ya que la Revolucin francesa fue una respuesta
contundente a los atavismos, vinculaciones, cargas y gravmenes del
feudalismo. Sin embargo, ese concepto de la propiedad predial ha
experimentado importantes modificaciones, de tal modo que, en la actualidad y
en concordancia con el criterio relativista del dominio predial, sobre todo por la
nocin de la funcin social de la propiedad, ste derecho real tiene como lmite
mximo la utilidad que puede prestar al propietario, se entiende, teniendo en
cuenta el inters social. El artculo 954 dice:
"La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta
donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho.
DERECHOS REALES |
45

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los

yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales."
El suelo, viene a ser la parte superficial de la corteza terrestre y desde el punto
de vista de su composicin, se trata de un conjunto de elementos fsicos,
qumicos y biolgicos, en cuyo caso, puede tener mucho inters para el
Derecho Ambiental. Desde el punto de vista de los derechos reales, interesa su
ubicacin y delimitacin, para determinar el rea que es objeto de la propiedad.
Para ubicar un terreno, actualmente se usa el Sistema de Coordenadas
Universal Transversal de Mercador (UTM), que ha dividido a la tierra en 60
zonas UTM husos y cada huso est dividido en 20 bandas, desde la C hasta
la X. Este sistema fue desarrollado por el Cuerpo de Ingenieros del Ejrcito de
los EE.UU. en la dcada de 1940 y se bas en un sistema elipsoidal de la
tierra, desarrollado por el gegrafo flamenco Gerardus Mercator en 1569. Esto
unido al Sis tema GPS (Global Positiong Sistem o Sistema de Posicionarniento
Global), que es un sistema compuesto por 24 satlites que hacen una
triangulacin para poder ubicar con mucha precisin cualquier lugar da la tierra,
ha permitido contar con instrumentos muy confiables para su uso en la
Ingeniera y en l Derecho, entre otros.
El subsuelo: viene a ser la capa del suelo que se encuentra debajo de la capa
superficial de la tierra. I n Real Academia lo define como el "Terreno que est
debajo de la capa labranta o laborable o en general debajo de una capa de
tierra" o "Parte profunda del terreno a la cual no llegan los aprovechamientos
su periciales de los predios y en donde las leyes consideran estatuido el
dominio
pblico, facultando
a la
autoridad gubernativa
para
otorgar
concesiones mineras". Esta segunda acepcin coincide con el segn do

prrafo del artculo 954.
El sobresuelo: Vendra a ser todo lo que se superpone sobre el suelo o
segundo suelo. Se ha dicho que el (ormino "aires" (venta, independizacin y
reserva de aires) es incorrecto, ya que el aire no es un objeto capaz de ser
objeto de derechos privados, por lo que ms apropiado es llamar al sobresuelo
como espacio areo, que s es limitado y es susceptible de derechos
DERECHOS REALES |
46

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
particulares. En Espaa se le llama "derecho de vuelo" o "levante" (Matheu

2011).
Coloquialmente "aires" es la facultad que se concede a una persona a fin de
sobrellevar una edificacin, con el objeto de construir plantas adicionales a las
ya existentes. El Cdigo Civil le da categora de bien inmueble (artculo 885
inciso 1), aunque en la doctrina se le ha equiparado a las servidumbres o al
derecho de superficie.
Para poder vender los aires, el propietario tiene primero que independizarlo,
para lo cual tiene que registrarlo en una nueva partida registral segregada de la
matriz, generndose un rgimen de propiedad horizontal y se aplican sus
normas (Reglamento Interno, nombrar administrador, etc.).
Restricciones al derecho de propiedad predial
Dentro de las Disposiciones Generales de la propiedad predial, por el artculo
955 se establece que el subsuelo y el sobresuelo pueden pertenecer total o
parcialmente a propietario distinto que el propietario del suelo. Se trata de una
autorizacin genrica, que permite la distribucin o divisin horizontal de la
propiedad predial.
Todo lo que hay en el subsuelo y sobresuelo, cae bajo el dominio del
propietario del predio, pero con las siguientes excepciones:
1Las minas y sustancias minerales en general, que se encuentren en el suelo y
subsuelo del territorio de la repblica, son de propiedad del Estado y se regulan
de acuerdo con la legislacin especial que el Estado ha dado al respecto (93).
2. Las aguas, sin excepcin alguna, son de dominio exclusivo del Estado.
3. Los objetos arqueolgicos, de acuerdo a las leyes especiales, son de
propiedad del Estado (94).
4.Si bien, los aires tambin corresponden al propietario del suelo, por lo que
pueden ser aprovechados para el levantamiento de construcciones de diversa
altura, los Estados han venido estableciendo limitaciones al uso de los mismos,
DERECHOS REALES |
47

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
en un primer caso, para facilitar la navegacin area, y en un segundo

supuesto, por razones de urbanismo.
Accin por obra que amenaza ruina
El Cdigo Civil establece en el artculo 956:
"Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legtimo inters puede pedir la
reparacin, la demolicin o la adopcin de medidas preventivas."
La obra debe ser entendida como toda edificacin o las partes integrantes de la
misma, terminada, as como la etapa del proceso constructivo, por la que se
puede poner en riesgo la salud de los colindantes y de terceros (Bustamante
2003, p.338). El estado ruinoso comprende la situacin por la cual la edificacin
se encuentra en un estado de destruccin y tambin cuando slo amenaza
ruina, por las rajaduras, humedad, desprendimientos y toda situacin de grave
peligro.
Las medidas preventivas que indica la norma se refieren a que, ante el estado
ruinoso o construccin de una obra, quien tenga legtimo inters, puede
interponer un Interdicto de Retener, por la perturbacin de su posesin, con lo
cual lograr que el juzgado disponga la suspensin de la obra o la destruccin
de lo edificado.
Los actos de reparacin o demolicin se tramitan ante la autoridad municipal, la
cual previos trmites, otorga la Licencia de Obra. La demolicin puede ser
definida como la obra que elimina planificada mente una edificacin, en forma
total o parcial, para ejecutar una nueva o cumplir alguna disposicin emanada
de la autoridad competente.
S ya se ha producido el dao, surge en el propietario de la obra ruinosa o en
ejecucin, una responsabilidad, que puede ser contractual o extracontractual.
Si previamente se haba establecido mediante un convenio que la posible
vctima soporte los daos a cambio de una retribucin cuando ellos se
produzcan, la res posibilidad es contractual, lo que en la doctrina se llama el
"dao aceptado". Si no existe un convenio previo, se tratar de una
responsabilidad extracontractual, segn el artculo 1980 que establece que, el
DERECHOS REALES |
48

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
dueo de un edificio es responsable del dao que origine su cada, si sta ha

provenido por falta de conservacin o de construccin.
CAPITULO X
EXTINCIN DE LA PROPIEDAD
La extincin de la propiedad significa su terminacin o muerte, que puede ser
de forma absoluta cuando ya no existe un titular o de manera relativa cuando
deja de pertenecer a un titular, pero la adquiere otra persona, producindose
una transmisin en lugar de una extincin.
El Cdigo Civil establece los diferentes tipos de prdida de la propiedad con el
ttulo de Extincin de la Propiedad, denominacin que es inapropiada ya que
involucrados casos de extincin y transmisin de la propiedad. En el articulo
DERECHOS REALES |
49

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
968 se expresa los casos de transmisin de la propiedad, excepto el inciso 2,

que se refiere al caso de extincin por destruccin o consumo del bien, que son
muy comunes tratndose de los bienes muebles, pero no de los inmuebles. El
articulo 968, en cuatro incisos dice que la propiedad se extingue por
adquisicin del bien por otra persona, destruccin o prdida total o consumo
del bien, por expropiacin y por abandono del bien.
a. Adquisicin del bien por otra persona:

El Cdigo se refiere a los diferentes supuestos de transmisin y adquisicin
de la propiedad, como consecuencia de los actos jurdicos celebrados inter
vivos, o por la muerte del propietario y la correspondiente sucesin a sus
herederos y por la prescripcin adquisitiva de dominio.
1. La transmisin de los bienes muebles se realiza mediante la tradicin,
en tanto, la transmisin de los bienes inmuebles por un simple
consentimiento. El acto jurdico voluntario por el cual se enajena un bien
puede ser la compraventa, la permuta, la donacin, la dacin en pago, la
adjudicacin, el anticipo de legitima, el aporte de un bien al capital de
una empresa, la resolucin del contrato, suministro, etc.
2. Cuando una persona muere se produce la transmisin de su patrimonio,
que incluye los activos y pasivos. Entre los primeros se encuentra la
propiedad del causante, la cual es transmitida a sus sucesores, que
pueden ser herederos o legatarios.
3. La propiedad tambin se transmite a otra persona cuando esta la
adquiere por prescripcin.
b. Destruccin o prdida total o consumo del bien:

Un bien se destruye cuando deja de existir en forma irreparable y se
pierde cuando el propietario deja de tenerlo, tanto fsica como
jurdicamente. Es igual el consumo del bien.
El Cdigo Civil, establece en el artculo 1137 los casos de perdida del
bien en las obligaciones de dar que son:
1. Por perecer o ser intil para el acreedor por dao parcial, como
por ejemplo la muerte del ser vivo, la destruccin parcial que
hagan intil al bien para sus fines.
DERECHOS REALES |
50

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
2. Por desaparecer de modo que no se tenga noticias de l o, aun

tenindolas no se pueda recobrar, como por ejemplo el
hundimiento de una embarcacin que desapareci bajo las aguas
o no puede ser reflotada.
3. Por quedar fuera del comercio como por ejemplo algn
componente que es utilizado para la fabricacin de un explosivo o
droga ilcita.
c. Expropiacin
La expropiacin viene a ser la transferencia coactiva de la propiedad, de
su titular al Estado, a cambio del pago de una indemnizacin o
compensacin justa, y que tiene como causa la existencia de un inters
publico, legal y constitucionalmente establecido (causa expropiandi). La
Constitucin en su artculo 70 dispone que a nadie puede privarse de su
propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o
necesidad publica, declarada por ley, y previo pago en efectivo de
indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el eventual
perjuicio.
Ley N 27117 Ley General de Expropiaciones
En el articulo 2 dice que La expropiacin consiste en la transferencia
forzosa del derecho de propiedad privada, autorizada nicamente por
ley expresa del Congreso en favor del Estado, a iniciativa del Poder
Ejecutivo, Regiones o Gobiernos Locales y previo pago en efectivo de la
indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el eventual
perjuicio.
Naturaleza Jurdica
La doctrina seala la existencia de dos posiciones bsicas:
1. La expropiacin es una prestacin obligatoria de los particulares a la
administracin pblica.
2. La expropiacin es una limitacin a las facultades del propietario
La primera posicin de origen italiano es la ms seguida y fundamenta la
expropiacin en las potestades que tiene el Estado respecto a la propiedad de
los ciudadanos.
El Tribunal Constitucional al parecer se inclina por la primera teora, que matiza
con el sacrificio a que esta sometida todo persona respecto al Estado. As, en
DERECHOS REALES |
51

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
el Expediente N 0031-2004-AI/TC expresa: Se seala, entre otras cosas

consideraciones, que la privacin de la propiedad, como consecuencia del
ejercicio de la potestad expropietaria del Estado, no constituye un supuesto de
limitacin del derecho, sino de sacrificio del mismo, toda vez que afecta el
ncleo dominical de la propiedad.
Causales
En la ley que se expida en cada caso deber sealarse la razn de necesidad
pblica o seguridad nacional que justifica la expropiacin, as como tambin el
uso o destino que se dar al bien o bienes a expropiarse.
Por causa de necesidad pblica, el bien debe pasar al mbito de propiedad
privada a dominio del Estado. As mismo el bien pasa a formar parte de los
planes de la defensa y seguridad de la nacin en forma permanente. El nico
beneficiario de la expropiacin debe ser el Estado.
La expropiacin es improcedente cuando se funda en causales distintas a las
previstas en la Ley, cuando tiene por objeto el incremento de las rentas
pblicas o cuando responde a la necesidad de ejercitar derechos reales
temporales sobre el bien.
El Tribunal Constitucional ha declarado en el Expediente N 05614-2007PA/TC) el contenido que debe tener la ley expropietaria, que expresa que para
que la expropiacin como acto sea legitima debe observarse, en primer
termino, el principio de legalidad, en virtud del cual la actividad de todas las
personas y la Administracin Publica esta sometida, primero a la constitucin y
segundo al ordenamiento jurdico positivo. En segundo termino para que la
expropiacin como procedimiento sea legtima, tiene que respetarse el derecho
al debido proceso del titular del derecho de propiedad.
Segn el artculo 70 de la Constitucin, el acto de expropiacin para que sea
constitucionalmente valido requiere:
a) Que existan motivos de seguridad nacional o de necesidad publica
definidos por el Congreso de la Republica mediante una ley especial
porque la naturaleza de las cosas as lo exige.
b) Que el estado pague previamente, en efectivo, una indemnizacin
justipreciada que incluya el recio del bien expropiado y la compensacin
por el eventual perjuicio, que a su vez debe der establecida en el
procedimiento expropiatorio.
Se estar ante supuestos inconstitucionales de privacin del derecho de
propiedad, cuando:
i.
No exista la ley del Congreso que declare la expropiacin sino otra

norma con rango de ley.
DERECHOS REALES |
52

SANCHEZ CARRION]
ii.
iii.
LA PROPIEDAD
Exista la ley del Congreso que declare la expropiacin, pero no exprese

los motivos contemplados en la constitucin para que proceda la
expropiacin.
Exista ley del Congreso que seale algunos de los motivos, pero esta se
produce sin indemnizacin.
Ejecucin de la Expropiacin
La ejecucin de la expropiacin autorizada por el Congreso, se efecta
mediante la norma legal correspondiente, la misma que deber ser publicada
en un plazo no mayor a 60 das contadas a partir de la vigencia de la ley
autoritativa de la expropiacin.
La norma referida ser en el caso del poder Ejecutivo, una Resolucin
Suprema con el voto aprobatorio del Consejo de Ministros.
Objeto de las Expropiaciones
Todos los bienes inmuebles de dominio privado pueden ser objeto de
expropiacin. No es posible expropiar bienes pblicos cuando exista
preferencia de un fin pblico sobre otro.
Los bienes de embajadas o misiones diplomticas y de organismo
internacionales no estn sujetos a expropiacin, de conformidad con la
convencin de Viena sobre Relaciones Diplomticas de 1961, de la cual el
Per es parte contratante.
Pueden ser materia de expropiacin el subsuelo y el sobresuelo,
independientemente del suelo. Excepto que por el hecho de la expropiacin del
subsuelo o sobresuelo, la propiedad del bien no pueda ser usada parcial o
totalmente. En este caso el Estado podr optar entre expropiar todo el predio o
pactar derecho de superficie.
La indemnizacin Justipreciada
Comprende el valor de tasacin comercial debidamente actualizado del bien
que se expropia y la compensacin que el sujeto activo de la expropiacin debe
abonar en cao de acreditarse daos y prejuicios para el sujeto pasivo,
originados por la naturaleza forzosa de la transferencia. La entrega efectiva y
total del monto se efectuara en dinero, una vez transcurrido el plazo para la
contestacin de la demanda de la contestacin de la reconvencin.
El Proceso de Expropiacin
El Cdigo Procesal Civil regula la expropiacin desde el artculo 519 hasta el
532. El artculo 531 dispone la caducidad de la expropiacin y dice que:
DERECHOS REALES |
53

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
El derecho de expropiacin de cualquier sujeto activo caduca en los siguientes

casos:
-
Cuando no se haya iniciado el procedimiento expropiatorio dentro del

plazo de seis mese contados a partir de la publicacin o notificacin de
la norma que inicia la ejecucin.
Cuando no se hubiera terminado el procedimiento judicial dentro de los
siete aos contados desde la publicacin de la resolucin suprema
correspondiente.
El articulo 532 norma la reversin de la expropiacin y expresa:

Si dentro del plazo de doce meses, computados a partir de la terminacin del
proceso judicial de expropiacin, no se hubiere dado al bien expropiado el
destino que motiv esta medida o no se hubiere iniciado la obra para la que se
dispuso la misma, el anterior propietario o sus herederos podrn solicitar la
reversin en el estado en que se expropi, reembolsando la misma suma de
dinero percibida como indemnizacin justipreciada, teniendo derecho a
reclamar por los daos y perjuicios que se hubiesen irrogado.
Cuando el bien expropiado sea necesario para la ejecucin de proyectos de
inversin, cuya extensin abarca bienes inmuebles de diferentes propietarios,
el plazo sealado en el prrafo precedente deber ser computado a partir de la
culminacin del ltimo proceso expropiatorio de dichos bienes.
Dentro de los diez das tiles de consentida o ejecutoriada la sentencia que
declara fundada la pretensin del demandante, este deber consignar en el
Banco de la Nacin el monto percibido con deduccin de los gastos y tributos.
El derecho a solicitar la reversin caduca a los tres meses contados a partir
del da siguiente de finalizado el plazo a que se refiere el primer prrafo del
presente artculo.
d. Abandono del bien durante veinte aos, en cuyo caso pasa el
predio al dominio del estado:
El abandono es la dejacin voluntaria de un bien mueble o inmueble y
por lo tanto es un acto unilateral, en tanto, la perdida es un acto
involuntario. Es tambin una manifestacin de desinters del propietario.
Sin embargo, se critica esta norma al haber establecido un plazo muy
dilatado, lo que no guarda relacin con el plazo prescriptorio que es de
10 aos.
Para que haya abandono, se deben verificar dos requisitos:
1. Perdida de la posesin del bien (corpus)
2. animus o intencin de deshacerse del bien
DERECHOS REALES |
54

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
Tratndose se los predios rsticos, la Constitucin establece en el

articulo 88 que las tierras abandonadas, segn previsin legal, pasan al
dominio del Estado para su adjudicacin en venta.
DERECHOS REALES |
55

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
CONCLUSION
La extincin de la propiedad, se manifiesta de diversas formas, entre

ellas el cdigo civil regula la adquisicin del bien por otra persona.
Destruccin o prdida total o consumo del bien, expropiacin, abandono
del bien durante veinte aos, en cuyo caso pasa el predio al dominio del
Estado.
El derecho
configurndose acciones protectoras que beneficien al dueo del bien.

La propiedad horizontal es aquella que se diferencia de la propiedad
de
propiedad
es
susceptible
de
proteccin,
vertical por la ocupacin de un nico terreno para varios propietarios,
dueos absolutos, exclusivos y perpetuos.

El derecho real de propiedad, abarca cualquier tipo de bien, tanto
los materiales, como los incorporales, manifestndose a travs del
derecho a la propiedad intelectual.

Las formas especiales de la propiedad se refieren a todo tipo de
propiedad que no est regulado por el poder de aquellas que su
regulacin es normal.
DERECHOS REALES |
56

SANCHEZ CARRION]
LA PROPIEDAD
BIBLIOGRAFIA
GUNTER GONZALES BARRON. Derechos reales.

MANUEL ALBALADEJO, Derecho civil III. Derechos de bienes.
JORGE EUGENIO CASTAEDA. Instituciones del derecho civil.
ALBERTO VASQUEZ RIOS, Derechos reales.
WILDER TUESTA SILVA. Cdigo civil comentado
http://www.abcpedia.com/ley/ley-propiedad-horizontal.htm
http://civil.udg.es/normacivil/estatal/reals/LAguas.htm
DERECHOS REALES |
57

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propiedad; tales como la extincin, proteccin, y otras formas especiales de la

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un signo de su poder, la propiedad se convierte en objeto de su

"Terminando de abatir el feudalismo fue que se hizo notar la

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las guerras mundiales, como un primer ejemplo de lo dicho,

de Amrica sin que su fisonoma haya sido sensiblemente

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En consecuencia, como asevera Hildebrando Castro Pozo "la raz

los grupos hrdicos constituidos y organizados por vnculos de

tuvieron conocimiento del Derecho Privado. Al desconocer la

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relativa "asimilacin" de las tierras a los bienes muebles,

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inmovilizaron tales como, los mayorazgos, las capellanas, los

este movimiento. El campesinado indgena, a pesar de ser la gran

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Entenda a la propiedad como el derecho de usar, aprovechar y

La propiedad era el derecho de gozar y disponer libremente de

EL CODIGO CIVIL DE NAPOLEON DE 1804

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"La propiedad es el derecho de gozar y disponer las cosas del

EL PRIMER CODIGO CIVIL PERUANO DE 1852

"Propiedad o dominio es el derecho de gozar y disponer de las

b. Facultades que otorga la propiedad:

Usar (jus utendi): Es la facultad de servirse de los bienes segn

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Tambin se usa un bien destruyndolo, como el caso de los

Disfrutar (jus fruendi): Es la facultad de extraer los frutos de

Disponer (jus abutendi): Esta facultad consiste en disponer

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- Las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de

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Dentro de la accesin inmobiliaria natural, llamada tambin accesin natural en

por accin espontnea de la naturaleza, el Cdigo contempla los casos de

DEFINICIN Y RGIMEN LEGAL

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El aluvin consiste en el incremento o acrecentamiento de tierras (o

imperceptiblemente en los fundos y predios ribereos (o sea, confinantes con la

Los incrementos o acrecentamientos de tierra deben formarse sucesiva

Los fundos o predios deben confinar con la ribera o estar a lo largo de

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Este incremento - aunque no se dice expresamente - debe formarse

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ACCESIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL

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Este modo de adquirir el dominio queda reducido, en esencia, a la regla

A este respecto, debe tenerse en cuenta los principios rectores de la unin de

mayor inversin de capital, por lo que resulta ms importante atribuir el dominio

CASOS PREVISTOS POR LA LEY

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No se contempla una quinta hiptesis: aquella que se presenta cuando el que

REQUISITOS DE LA INCORPORACIN O ADHERENCIA MATERIAL

1. CONSTRUCCIN EN TERRENO AJENO

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No siempre lo construido tiene ms valor. De ah que la citada regla

a. Construccin en terreno ajeno con buena fe